江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初951号原告：苏州市相城区元和久怡假日酒店，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖西路789号。经营者：钱洁珺，女，1985年8月8日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：赵俊彦，江苏永德律师事务所律师。被告：戴惠，女，1985年4月20日生，汉族，住浙江省常山县新桥乡占村村5号，现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：王玉良，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仲海，江苏苏明律师事务所实习律师。原告苏州市相城区元和久怡假日酒店（以下简称假日酒店）与被告戴惠房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月29日立案受理，依法由审判员孙明适用简易程序独任审理，于2019年4月15日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人赵俊彦、被告戴惠及其委托诉讼代理人王玉良到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告假日酒店诉称：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年9月26日解除，并由被告返还租赁房屋；2、被告支付原告房屋租金人民币106238.80元并支付原告自2018年5月1日起至实际给付之日止按每月2%标准计算的逾期付款违约金；3、被告支付原告房屋占有使用费人民币156103.20元(以1419.12元/日标准，自2018年9月27日起算暂计至2019年1月15日，要求计算至实际返还房屋之日)；4、被告支付原告违约金人民币80000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年5月19日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于苏州市相城区房屋一处出租给被告用于经营。合同并对租赁期限、租金支付及违约责任等作了约定。合同另约定租金为先付后用，拖欠租金累计达一个月的，原告有权解除合同。合同订立后，原告依约将房屋交付给被告使用。按合同约定，被告应于2018年5月1日前支付2018年6月1日至2019年5月31日期间的房屋租金510883.20元，但被告仅支付56960元。2018年9月25日，原告在多次催讨房屋租金未果的情况下，向被告发出解除《房屋租赁合同》的函并要求被告返还房屋，但被告收函后至今不予理睬。被告辩称，1、双方之间的租赁合同，我方认为如果原告在同意我方支付拖欠租金的情况下，是否可以考虑不解除，或者我方将该店铺转让后，所得的转让费用来支付拖欠的租金，不足部分我方可以补足；2、我方认可对诉请中确认的拖欠租金金额；3、对于8万元违约金，我方认为原告当初在合同中第四条第三款和第十五条都进行了违约金的约定，我方认为应该按照有利于被告的约定来计算，按照第四条第三款来计算，从2018年9月3日，我方交付最后一期租金后开始计算违约金。经审理查明：原、被告于2016年5月19日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将位于苏州市相城区阳澄湖789号房屋一处出租给被告用于经营，租赁期限自2016年06月01日至2019年05月31日止，该房屋免租期至2016年05月31日止，双方约定的第一年年租金为438000元/年，后续租金在上一年的租金基础上递增8%(即第二年年租金为473040元/年，第三年年租金为510883.2元/年)。合同另约定租金为先付后用，拖欠租金累计达一个月的，原告有权解除合同。合同订立后，原告依约将房屋交付给被告使用，但对于2018年6月1日到2019年5月31日期间的租金510883.20元部分，被告仅支付租金56960元。2018年9月25日，原告向被告发出解除《房屋租赁合同》的函并要求被告返还房屋。审理中，原告举证如下：1、原告个体工商户营业执照复印件、经营者钱洁珺身份证复印件、被告流动人口信息各一份，证明原、被告诉讼主体资格；2、房屋租赁合同原件1份4页，证明原被告之间从2016年6月签订租赁合同，租期是到2019年5月31日，合同约定了2018年6月1日到2019年5月31日期间的租金是510883.20元，折算每日1419.12元，最后一年租金的付款期限需要提前一个月支付，也就是说在2018年5月1日前就应该付完，合同11条还约定出租方有权单方解除合同的情形，其中第四点是拖欠租金累计达到一个月，双方还约定了违约责任，如果承租人违约的，应该支付1倍的保证金，保证金在合同的第四条约定金额为8万元，合同中也约定了逾期支付租金的违约责任，每日千分之五计算，因比例过高，我方已在诉请中调整为每月2%；3、房屋所有权证复印件、权属登记薄原件、情况说明原件各一份，证明涉案房屋是合法建筑，经过产权人的同意，由原告全权负责本起租赁的相关事宜；4、2018年7月9日的律师函原件、EMS详情单、查询单各一份，2018年9月25日的律师函原件、EMS详情单、查询单各一份，证明原告两次委托律师向被告催收租金，且明确指出如果再不支付租金，依照合同约定解除合同，两份函经查询，被告均收到，但收到以后被告仍未支付租金；5、租赁房屋现状照片4份，立案前拍摄，证明被告仍租赁涉案房屋，且在使用。被告对此质证认为：对于证据1无异议；对于证据2租赁合同的真实性无异议，按照第四条第三款的约定的违约金过高，按照有利于被告来计算违约金，要求按照每天千分之二计算违约金，约5万元，与被告要求支付的8万元有差距；对于证据3房屋所有权证的真实性无异议，对于情况说明的真实性不认可，但在权利上没有遭受其他所有权人的追诉；对于证据4，我方只收到第一份2018年7月9日的律师函，第二份我方未收到；对于证据5的真实性无异议，原告所拍摄的是正面照，不能反映出旁边的门被堵住。审理中，被告举证如下：1、物业在寒山闻钟投诉原告拖欠物业费，证明由于原告拖欠物业费，所以物业才将停车场的西门关上，影响被告的生意；2、照片3张，证明物业将停车场的西门关上。原告质证认为：对于证据1的真实性我方不能确认，事实上，物业公司进驻广场是非法的，据了解，涉案房屋的8个产权人、业委会及物业公司进入了诉讼程序，相城法院已经认定业委会聘请物业公司是违法的，目前业委会在中院上诉，还没有定论，不管如何，相城法院已经认定业委会聘请的物业是要予以撤销的，所以被告陈述物业公司要向业主收取物业费也是违法的，我方之前也通知被告，希望业主共同联合抵制，但是被告出于自身的考虑，被告是屈服于这种不法事宜，是交了物业费的；退一步讲，物业费的缴纳主体也应该是8个产权人；产权人和物业公司在很多网络渠道互发帖子，谁也不能说自己发的就一定是事实；被告提供的帖子上讲欠缴物业费和非法物业把西门封堵是没有因果关系的，并不是被告陈述的欠缴物业费才封门；对于证据2的真实性无异议，确实还是照片上的现状，但是双方是租赁关系，租赁合同没有明确约定出入口的方位，现状改变以后，被告也是接受的，而且还向非法的物业公司缴纳物业费，表示接受，在房产中还有其他餐饮，并没有提出有任何影响，照片上反映的情况，不能构成拒付租金的理由。上述事实，有原告提供的身份证、企业信息、房屋所有权证、权属登记薄、情况说明、房屋租赁合同、律师函原件、EMS详情单、查询单、房怪事现状照片、被告提供的物业在寒山闻钟投诉记录、现场照片复印件各一份及当事人陈述佐证。本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；一方当事人迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，双方房屋租赁合同中，明确约定了2018年6月1日到2019年5月31日期间的租金是510883.20元（折算每日1400元），被告仅支付56960元租金，其余大部分租金一直未按约定支付，故对原告主张自2018年9月26日起解除双方租赁合同之请求应予支持，但应给予被告一定期限；被告应支付尚欠原告房屋租金、房屋占有使用费应按人民币1400元/日计算，因原告主张的2018年6月1日起至9月26日止的房屋租金为人民币106238.80元，未超过上述标准，应予准许；被告辩称有出入口减少，造成营业影响，因双方租赁合同没有明确约定出入口的方位、数量，属约定不明，双方均应承担有关责任，但原告的责任应仅限于减少被告支付的逾期付款违约金及违约金部分；为此，本院结合原告与物业公司纠纷给被告带给来一定困扰等事实，就原告主张的逾期付款违约金及违约金80000元予以酌情调整，决定合并执行违约金为5万元，对其余违约金、逾期付款利息等不予支持。被告其余相关辩解，依据不足，不予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市相城区元和久怡假日酒店与被告戴惠签订的《房屋租赁合同》于2018年9月26日起解除，并由被告戴惠在判决生效之日起三十日内将租赁房屋归还原告苏州市相城区元和久怡假日酒店。二、被告戴惠支付原告苏州市相城区元和久怡假日酒店2018年6月1日起至9月26日止的房屋租金自人民币106238.80元、违约金人民币50000元，合计人民币156238.80元。三、被告戴惠支付原告苏州市相城区元和久怡假日酒店以1400元/日为标准，自2018年9月27日起计算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。上述款项均于判决生效之日起十日内履行。四、驳回原告苏州市相城区元和久怡假日酒店其余诉讼请求。本案案件受理费减半收取为2677.5元，被告戴惠负担（此款原告苏州市相城区元和久怡假日酒店已垫付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告苏州市相城区元和久怡假日酒店）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  孙明二〇一九年六月二十一日书记员  杨剑