广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终325号上诉人（原审被告）：罗定市一方房地产开发有限公司。住所地：广东省罗定市。法定代表人：陈学俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张海银，女，汉族，1985年6月18日出生，住广东省云浮市。委托诉讼代理人：余文艺，广东爵桦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱征，广东爵桦律师事务所实习律师。上诉人罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称“一方公司”）因与被上诉人张海银商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2018）粤5381民初2701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一方公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。一、政策、法律法规、规划发生变更，系双方当事人无法预见及控制的因素，属不可抗力，由此导致上诉人未能按合同约定的时间交付房屋，上诉人不属违约，故应撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。1.涉案楼盘在2014年审批建设工程规划许可时，按当时的规定不需要配套管道燃气设施，《商品房买卖合同》第十条第（一）项第4点约定“本项目不提供燃气管道设施”。2016年4月25日，罗定市人民政府出台《罗定市人民政府办公室关于加强房地产项目配套建设管道燃气设施工作的通知》（罗府办[2016]9号），要求在建楼盘必须配套管道燃气设施并要求验收合格，否则不予办理验收备案。该政策导致涉案楼盘需要变更规划、设计，导致验收备案迟延。2.涉案楼盘原规划是分幢建设，建成一幢即申请验收一幢，相关政府部门亦允许该做法。2018年3月19日开始实施《城市房地产开发经营管理条例（2018修正）》，新规删除了原由相关政府部门验收的规定、删除了可分期验收的规定，不允许分幢验收，导致上诉人未能进行分幢验收，故导致验收备案迟延。二、被上诉人迟延支付购房款，应支付逾期付款违约金，并抵销相应的逾期交房违约金。被上诉人提交的《商品房买卖合同（预售）》缺页（第3页至第8页缺页），无法得知房款总价、交付方式、交付时间、交付期限等约定，应由被上诉人在签订合同之日（2016年7月3日）付清全部房款，被上诉人于2016年8月30日才付款，逾期58天，应按每日万分之一计算逾期付款违约金，并抵销相应的逾期交房违约金。基于上述事由，上诉人依法提出上诉，请求二审法院公断。补充事实和理由：涉案商品房已竣工验收合格，具备交付条件，上诉人已两次向被上诉人发出收楼通知，而被上诉人均拒绝收楼，故不属于上诉人迟延交房，应驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张海银辩称：一、上诉人提出逾期交付房屋属法律、政策变动带来的不可抗力，没有事实和法律依据。1.涉案楼盘层高30层，属高层民用建筑，根据2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》第5.4.16条规定：“高层民用建筑内使用可燃气体燃料时，应采用管道供气”，上诉人作为专业的房地产开发商，其不可能不清楚该楼盘应配套管道燃气。另根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第（一）项第4点：“燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接”，已经明确了上诉人在交付时完成燃气管道的敷设。再者，《罗定市人民政府办公室关于加强房地产项目配套建设管道燃气设施工作的通知》出台于2016年4月25日，只是重复强调开发商必须按法律强制性规定敷设管道燃气，并非突然增加该项目管道燃气的内容。上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》签订于2016年7月3日，显然，其不能按约定时间完成建设不属于无法预见的客观情况，更不属于法律规定的不可抗力。2.上诉人提出相关政府部门不允许分幢验收属于政策变动造成的不可抗力，也没有事实根据。一审法院于2019年1月3日特发函罗定市城乡建设局、罗定市环境保护局、罗定市公安消防大队、罗定市人民防空办公室咨询，前述四单位均书面回复称分期建设的工程，可以分期进行验收。二、上诉人主张被上诉人支付逾期付款违约金，并抵销相应的逾期交房违约金的请求。因该项请求上诉人并未在一审时提出，亦未提出反诉请求，一审法院按不诉不理原则处理并无不当，对该请求，上诉人可另行主张解决。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理据不足，请二审法院在查明事实的基础上，依法驳回上诉人的上诉请求。张海银向一审法院起诉请求：一、判令一方公司按655000元为基数，按日万分之一向张海银支付自2018年7月1日起至一方公司实际交付房屋时止的逾期交房违约金（暂计至2019年12月30日的违约金为35894元，其后的违约金计至一方公司实际履行交房义务时止）；二、本案诉讼费用由一方公司承担。一审法院认定事实：一方公司是位于罗定市××街道××ＸＸＸＸ商住小区的房地产开发商。XXXX商住小区工程于2013年8月8日取得《建设用地规划许可证》（用地面积：18262.30平方米，建设规模：建筑面积111140.87平方米），于2014年5月12日取得《建筑工程施工许可证》（建设规模：111140.87平方米）。2016年7月3日，张海银作为买受人，一方公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）。该合同第三条约定买受人购买的商品房为XXXX商住小区X幢XX房，用途为住宅。第六条约定了该商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币4196.30元，总价款为人民币655000元。第七条约定付款方式为贷款：买受人应当于2016年7月3日前支付首期房价款人民币197000元，余款人民币458000元向银行申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定本项目不提供燃气管道设施。第十一条约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，张海银按约定向一方公司支付了全部房价款。2017年12月7日，XXXX商住小区X幢主体结构分部工程质量经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位综合验收合格。XXXX商住小区X幢至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。2018年8月24日，一方公司向张海银发出了《关于XXXX二期8幢延期交付使用的通知》，称涉案商品房因消防、环保、天燃气工程验收规范变更影响了项目的验收备案，力争在2019年12月30日前符合交付使用的条件。另查明：2016年4月25日，罗定市人民政府办公室印发了罗府办[2016]9号《罗定市人民政府办公室关于加强房地产项目配套建设管道燃气设施工作的通知》，该通知第四点为：目前已取得《建设工程规划许可证》，已开工建设，或已完工未竣工验收，或已竣工验收、但未投入使用的十层以上（含十层）房地产项目，建设单位应向市建设、规划、消防等主管部门提交配套管道燃气到户设计方案和管道燃气管网规划接驳方案，并在配套管道燃气设施工程安装完成后，经市建设、规划、消防等主管部门审核合格，才能办理工程项目规划验收、竣工验收、备案。2019年1月3日，一审法院发函罗定市城乡建设局、罗定市环境保护局、罗定市公安消防大队、罗定市人民防空办公室，咨询以下问题：2018年3月19日至2018年6月30日期间，罗定市范围内2018年3月19日前已开发、规划、建设的房地产开发项目的工程竣工验收备案、环保工程验收、消防工程验收、人防工程验收能否分期进行？前述四单位均书面回复称分期建设的工程，可以分期进行验收。以上事实，有张海银提供的商品房买卖合同、发票、《关于XXXX二期X幢延期交付使用的通知》等；一方公司提供的XXXX商住小区X幢主体结构分部工程质量验收记录、施工许可证、规划许可证、罗府办[2016]9号《罗定市人民政府办公室关于加强房地产项目配套建设管道燃气设施工作的通知》等以及罗定市城乡建设局、罗定市环境保护局、罗定市公安消防大队、罗定市人民防空办公室的回复函、本案的庭审笔录等予以证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。张海银与一方公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。对于一方公司提出的涉案楼盘在2014年审批建设工程规划许可时并没有规划配套管道燃气设施，但因罗定市人民政府于2016年4月25日出台《罗定市人民政府办公室关于加强房地产项目配套建设管道燃气设施工作的通知》，要求在建楼盘必须配套管道燃气设施并要求验收合格，否则不予办理验收备案，从而导致涉案楼盘需变更规划、设计,导致验收备案迟延，一方公司无法在合同约定的时间交付涉案商品房给张海银系不可抗力因素造成的主张，一审法院认为，上述通知于2016年4月25日印发，而张海银、一方公司双方的《商品房买卖合同（预售）》签订于2016年7月3日，在上述通知印发之后。即一方公司在知道或应当知道市府要求在建楼盘必须配套管道燃气设施的情况下，仍和张海银签订《商品房买卖合同（预售）》，并约定于2018年6月30日前将涉案商品房交付给张海银使用，即一方公司在和张海银签订合同时,确信自己能在2018年6月30日前完成涉案楼盘的配套管道燃气设施工程。现一方公司却以上述通知为由，认为其无法在合同约定的时间交付涉案商品房给张海银系政策变更导致的,一方公司的抗辩意见理据不足,一审法院不予采纳。对于一方公司提出的由于2018年3月19日开始实施的《城市房地产开发经营管理条例（2018修正）》删除了可以分期验收的规定，称消防、环保部门现在的做法是不再组织相关单位进行验收，不再分期验收，只能整体验收，而涉案楼盘原规划是分期、分幢建设，从而导致一方公司无法进行分期验收，一方公司无法在合同约定的时间交付涉案商品房给张海银系政策、法规的变更这一不可抗力因素造成的主张，一审法院认为，针对这一问题，一审法院于2019年1月3日专门发函罗定市城乡建设局、罗定市环境保护局、罗定市公安消防大队、罗定市人民防空办公室，咨询以下问题：2018年3月19日至2018年6月30日期间，罗定市范围内2018年3月19日前已开发、规划、建设的房地产开发项目的工程竣工验收备案、环保工程验收、消防工程验收、人防工程验收能否分期进行？前述四单位均书面回复称分期建设的工程，可以分期进行验收。而一方公司在答辩中亦称涉案楼盘的规划是分期、分幢建设的，故理应可以分期进行各项工程的验收。因此，一方公司上述抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。一方公司未能按双方签订《商品房买卖合同》约定的时间在2018年6月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房交付给张海银，已构成违约，且张海银要求继续履行合同，故一方公司应按该合同第十二条的约定承担相应的违约责任。即按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。鉴于一方公司在2019年1月3日的庭审中亦承认涉案商品房仍未能取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，即计至2019年1月3日止，一方公司逾期交房的时间为187天，一方公司应向张海银支付的逾期交房违约金为12248.50元（655000元×0.1‰×187天），从2019年1月4日起的逾期交房违约金，每日按全部房价款655000元的0.1‰的标准计至一方公司将符合合同约定的商品房交付给张海银之日止。由于2019年12月30日尚未届至，并不能确定一方公司在该日前确实无法将符合合同约定的商品房交付给张海银，故张海银要求逾期交房违约金暂计至2019年12月30日，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决如下：一、由一方公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年7月1日起计至2019年1月3日止的逾期交房违约金12248.50元给张海银；从2019年1月4日起的逾期交房违约金，每日按全部房价款655000元的0.1‰的标准计至一方公司将符合合同约定的商品房交付给张海银之日止；二、驳回张海银的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费349元，由张海银负担230元，一方公司负担119元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人一方公司向本院提交了以下证据：一、建筑工程竣工验收报告，拟证明涉案商品房已竣工验收，具备交付条件；二、快递寄件单、商品房交付使用通知书，拟证明上诉人分别于2018年5月29日、2019年4月11日向被上诉人发出收楼通知，上诉人的交房义务于2018年5月29日已完成，被上诉人拒绝收楼，相关责任由被上诉人承担。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，二审诉讼中，上诉人确认被上诉人在双方合同约定的交楼日期前，已支付完购房款。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中争议的焦点问题为：1.涉案商品房何时符合交付条件；2.上诉人应否承担逾期交房的违约责任。关于涉案商品房何时符合交付条件的问题。上诉人认为涉案商品房在五方验收合格时已符合交付条件。本院认为，双方签订的合同已明确约定涉案商品房的交付必须符合两个条件，一是取得建设工程竣工验收备案证明文件；二是取得房屋测绘报告。上诉人需为涉案商品房办理并取得上述文件才达到合同约定的交付条件，否则被上诉人有权拒绝接收房屋。上诉人该主张与合同约定不符，本院不予采纳。关于上诉人应否承担逾期交房违约责任的问题。上诉人认为存在不可抗力因素，才导致上诉人未能如期交房。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，上诉人上述主张所依据的《罗定市人民政府办公室关于加强房地产项目配套建设管道燃气设施工作的通知》已于2016年4月25日出台，而双方是于2016年7月3日才签订涉案《商品房买卖合同》，即双方签订合同时，上诉人主张的不可抗力因素已经发生，并非是双方在合同履行过程中出现的不能预见的情况，故上诉人以上述通知出台为由主张免除责任，理据不足，本院不予采纳。至于上诉人主张2018年3月19日重新修订后实施的《城市房地产开发经营管理条例》影响其备案的问题。上诉人在一审时抗辩是因该管理条例修订后，涉案商品房无法分期验收才迟延备案，而经一审法院咨询相关部门，相关部门明确答复可对商品房分期验收后，上诉人在二审中又抗辩称之前的商品房是分幢验收备案，而相关规定新修订后，无法分幢验收。对于上诉人在二审中提出的新辩解，本院认为，上诉人并未提供证据证实双方签订合同时，商品房是按分幢验收方式备案的，且上诉人主张的《城市房地产开发经营管理条例》已修订条款所涉及的内容为分期验收问题，并无涉及分幢验收，故上诉人认为是因新修订的《城市房地产开发经营管理条例》的原因而无法分幢验收，理据不足，本院不予采纳。因上诉人并未能提供证据证实双方签订合同后，出现了无法克服的不可抗力因素，影响其办理竣工验收备案，因此，上诉人的主张理据不足，本院不予采纳。合同约定上诉人应于2018年6月30日前交付符合合同约定的涉案商品房给被上诉人，但上诉人至今仍未能交付涉案商品房给被上诉人，已属违约，上诉人应承担相应的逾期交房违约责任。一审法院根据双方合同的约定，判决上诉人承担逾期交房违约责任正确，本院予以维持。上诉人主张被上诉人存在逾期付款违约责任，应在上诉人承担的逾期交房违约责任范围内予以抵扣。因上诉人在一审时并未提出反诉或该违约责任已经确定，被上诉人亦不予认可，故依法不属于本案的审理范围，本院不予处理，上诉人可另循法律途径解决。综上所述，罗定市一方房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费698元，由上诉人罗定市一方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年六月十七日书记员  徐俊贤