广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初135号 原告：马祖标，男，1962年1月2日出生，汉族，居民，住广西全州县。 委托诉讼代理人：阳远志，广西鑫顺律师事务所律师。 被告：广西富达房地产开发有限公司，住所地：全州县城西大道开发区，统一社会信用代码：914503247565062980。 法定代表人：董媛，公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋于荣，公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨荃，全州县中心法律事务所法律工作者。 第三人马杰，男，1986年5月29日出生，汉族，居民，住广西全州县，系原告与配偶唐振凤之子。 第三人马铁，男，1984年10月24日出生，汉族，居民，住广西全州县，系原告与配偶唐振凤之子。 第三人唐崇文，男，1935年2月14日出生，汉族，农民，住广西全州县，系原告配偶唐振凤的父亲。 原告马祖标与被告广西富达房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理，依法适用普通程序，于2019年2月25日公开开庭审理后，依法追加第三人马杰、马铁、唐崇文参加诉讼，又于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告马祖标及其委托诉讼代理人阳远志，被告广西富达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋于荣、杨荃到庭参加诉讼。第三人马杰、马铁、唐崇文经本院传票传唤，无正当理由未到庭到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告马祖标向本院提出诉讼请求：1.判令被告依照合同自2015年12月30日起至将验收合格的商品房将交付给原告之日止向原告支付逾期交房的违约金105，621.65元（暂时计算至2018年12月12日，共计1075天）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年4月10日，原告与配偶唐振凤共同与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告与配偶唐振凤购买被告开发的位于全州县城西大道开发区的世纪商贸苑C区9幢1单元4层3号房,建筑面积为107.82平方米,总价款为人民币327，509元,被告应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告,否则自第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行。原告依照合同约定一次性缴付购房款327，509元及相关附加费用给被告，但被告至今仍未依约将验收合格的商品房交付给原告。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告对其陈述的事实提供如下证据：1、《商品房买卖合同》；2、购房款发票；3、购房契税发票及维修基金缴费收据。4、原告配偶唐振凤的死亡证明。5、最高法院公报刊登的案例（补充证据1）；6、被告公司的企业信息查询单（补充证据2）。 被告广西富达房地产开发有限公司辩称：一、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求；二、原告与被告之间已达成变更交房时间的意思，即原告实际收楼时间为双方变更后的交房时间,被告不存在违约行为，不应承担违约责任。该楼盘原系案外人广西区一建公司承建，后因广西区一建公司中途撤离违约，被告在县政府的协调下另找广西区五建公司承建继续施工，当时购房方代表已口头表示放弃逾期交房违约金的请求；三、全州县人民法院（2018）桂0324民初1932号民事判决书已经生效，本案与上述生效判决系同一小区同一类型案件，本案应当依据该生效判决作出相同处理，既判决驳回原告的诉请；四、购房合同约定的违约金过高，请求调整违约金，应该参照同地段的房屋租金，按已付房款日万分之一以下比例计算违约金，同时应该减除雨季时间。 被告对其辩称提交如下证据：1、原告于2018年10月16日出具的《收楼确认书》；2、全州县人民法院（2018）桂0324民初1932号民事判决书；3、全州县第五建筑工程有限公司的书面证明，以证明该公司与业主代表达成不要逾期交房违约金的口头协议（补充证据1）；4、光盘两张，用以证明业主代表与全州五建达成不要逾期交房违约金的口头协议（补充证据2）；6、案外人蒋权、蒋炳福等8人的租房合同及光明社区证明，用以证明同地段的房屋租金金额，合同约定的日万分之三违约金过高（补充证据3）；6、2015年至2017年逐日降水情况表，以证明合同履行期间的降水情况，应从违约天数中扣除（补充证据4）。 第三人马杰、马铁、唐崇文向本院提交书面委托书以表明其一致同意由原告马祖标继承唐振凤的全部遗产。 经庭审质证，被告对原告所举的证据1、2、3、4、6均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告双方有争议的证据，本院认定如下：一、被告对原告证据5与本案的关联性表示异议。本院认为，原告证据5系最高法院公报案例，该案例与本案案情并不完全一致，与本案不具关联性，故本院对该证据不予采信。二、原告对被告的证据1、2的证明目的及关联性表示异议。本院认为，被告提交的证据1仅是对被告实际交房时间的证明，不能证明原告同意变更交房时间，故本院对其证明目的不予支持，但应作为查明本案中争议房屋实际交付时间的依据。证据2虽为本院生效判决书，但该案查证的事实与本案不属同一情况，其判决结果不能作为羁束本案的依据，故本院对证据2与本案的关联性不予认定。三、原告对被告的证据3、4、5、6的三性均不予认可。本院认为，被告证据3、4系被告单方制作提供，未提出相关证据形成证据链以佐证其真实性及客观性；证据5系他人的租房合同及社区对租房人事实的书面证明，证据6为施工期中雨天的统计，但被告未能就上述证据与其待证事实的关联性提出相关证据予以佐证。故本院对被告证据3、4、5、6均不予采信。 综合全案有效证据及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2015年3月31日，原告与其配偶唐振凤与被告广西富达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及其附件。合同约定：原告购买被告开发的位于全州县城西大道开发区的“世纪商贸苑”第C区9幢1单元4层3号房,该商品房建筑面积为107.82平方米，套内建筑面积98.44平方米，购房款总额为327，509元。双方在《商品房买卖合同》中第六条的付款方式及期限约定：“买受人按下列方式按期付款：一次性付款，在签订商品房买卖合同时已付清总房款327，509元。”、第八条的交付期限约定：“交付期限。出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。”、第九条的出卖人逾期交房违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。合同签订时，原告与唐振凤按照约定向被告一次性支付了总房款327，509元，并另按房屋总房款交纳了房屋契税及维修基金。2018年10月16日，经被告通知，原告马祖标领取了合同约定的商品房入户门钥匙及正式购房款发票、契税发票，并向被告出具《收楼确认书》。另查明，本案涉诉商品房的共同购买人唐振凤于2015年10月21日因病去世，唐振凤共有法定继承人四人，即本案原告马祖标及第三人马杰、马铁、唐崇文，三位第三人均书面表明自愿放弃对唐振凤在本案涉诉商品房共有权的继承，一致同意由原告马祖标一人继承。又查明，2018年12月28日，原告向本院提起本次诉讼，本院于当天进行立案登记，并于2019年1月9日立案受理。 本院认为：本案涉诉商品房的共有权人唐振凤于合同签订后去世，本案第三人马杰、马铁、唐崇文作为唐振凤的法定继承人，均表示同意被继承人唐振凤享有的该商品房部分权利由另一法定继承人马祖标一人继承，是其对自己权利的处分，不违反法律规定，故原告马祖标在本案个人主张相关权利，符合法律规定。 根据双方当事人的诉辩意见及查明的事实，本案争议焦点应归纳为：一、原告的起诉是否已过诉讼时效；二、被告是否构成逾期交房违约；三、被告如果违约，违约金如何计算。 一、关于原告的起诉是否已过诉讼时效的问题。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，本案涉诉合同约定：交房时间为2015年12月30日，出卖人逾期交房的从交付期限的第二天起按日向买受人支付违约金。原告在明知被告已违约后至2018年12月28日向本院提起诉讼，仍在法律规定的三年诉讼时效期间内，并未超过诉讼时效。故被告主张原告起诉已过诉讼时效的抗辩意见没有事实及法律依据，本院不予支持。 二、关于本案被告是否构成逾期交房违约的问题。 原告马祖标与其配偶唐振凤与被告广西富达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是在自愿、协商一致的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效,签订合同的双方应当依合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条对交付期限和交付条件进行了明确约定，约定出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得符合下列第1种条件，即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，被告广西富达房地产开发有限公司未能按照合同约定期限向原告交付符合合同约定交付条件的商品房，被告已构成违约，依法应承担相应的违约责任，原告要求被告支付其逾期交房违约金理由成立，本院依法予以支持。关于被告主张“原告于2018年10月16日出具《收楼确认书》，既为双方已达成变更交房时间的意思表示，即原告实际收楼时间为双方变更后的交房时间，被告不构成违约。”的抗辩意见，因《收楼确认书》中的内容仅是原告对收到被告交付商品房门钥匙及购房款正式发票的确认，即对被告实际交房时间的确定，并未涉及对合同中所约定交房时间的变更，故被告以此抗辩其不构成违约的理由不成立，本院对被告的该抗辩意见不予支持。 关于违约金的计算问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。本院认为，违约金应当以原告实际损失为基础，综合考虑本地的经济收入状况，兼顾公平原则，对被告主张违约金过高并申请调整至按日万分之一计算违约金的意见，本院予以采纳。被告主张违约天数应扣除雨季天数的抗辩意见，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故被告的该抗辩没有证据，本院不予支持。 本案原告于2018年10月16日出具《收楼确认书》，表明合同约定的商品房实际于当日交付，故被告逾期交房的时间应当从约定的交房时间的第二日即2015年12月31日起计算至实际交付之日即2018年10月16日止，被告逾期交房共计1016天，同时，原告提交的正式购房款发票证明原告已实付购房款327，509元。根据双方在《商品房买卖合同》中关于违约责任的约定，被告逾期交房违约金应当以原告实付房款327，509元为基数，按逾期交房的实际天数1016天计算，据此，被告逾期交房违约金经计算为33，274.91元（327，509元×0.1‰×1016天）。原告主张违约期间计算至2018年12月12日的诉请，与事实不符，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下： 被告广西富达房地产开发有限公司支付原告马祖标逾期交房违约金33，274.91元。 驳回原告马祖标的其他诉讼请求。 案件受理费2412元（原告已预交），由被告负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2412元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  颜克秀 审 判 员  苏 萍 人民陪审员  王海红 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  聂 洋