贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初3813号原告：陈涛，男，汉族，1982年8月17日出生，住贵州省毕节市，原告：林娥，女，汉族，1983年12月19日出生，住贵州省毕节市，二原告委托诉讼代理人：陈雄（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。原告陈涛、林娥与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈涛、林娥委托诉讼代理人陈雄，被告瑞丰房开委托诉讼代理人赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈涛、林娥向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于毕节××××区项目名称为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢B单元21层3号商品房的不动产产权转移登记，并将转移登记的有关文书交付原告；；2.判令被告立即向原告支付逾期办证违约金暂计10,000.00元，具体金额以原告已付总房款370,930.00元为基数，按照日千分之一的标准，从2017年5月31日起计算至被告将涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告之日；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省××市××区项目名称为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢B单元21层3号商品房，该商品房建筑面积119.27平方米，套内建筑面积为98.7平方米，总价为370,930.00元，被告承诺于2017年5月31日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若被告不能按期在前述约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应按原告已付总房款为基数，按照日千分之一的标准支付违约金至实际交付之日止。同时，双方约定由原告委托被告向登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约将涉案商品房的购房款以首付款及银行按揭的方式足额支付给被告，以及办理房屋转移登记的相关费用给被告，被告向原告出具了相应的收款收据并交执于原告。但被告至今也没有为原告办理房屋所有权转移登记，原告曾多次催促被告为原告办理相关权利证书，但被告至今均以各种理由搪塞。原告认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告的行为已违反了双方的约定，应当承担逾期办证的违约责任。鉴于双方签订的合同对逾期办证违约金的计算标准已有明确的约定，且该约定未违反法律、行政法规的效力性规定。同时，该合同也均是被告提供的格式文本，且被告作为一家长期从事房地产开发的企业，其对逾期办理房屋转移登记产生的法律后果具有一定的预见能力。因此，根据诚实信用原则，被告应当根据合同约定承担相应的违约责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告在庭审时变更诉讼请求为：鉴于双方约定的违约金过高，根据公平原则，将诉请第二项违约金的计算标准日千分之一变更为日万分之三。庭审时经本院释明，原告撤回诉讼请求的第1项，表示待涉案房屋具备办理转移登记的条件时，双方因转移登记产生争议再行主张权益。被告瑞丰房开辩称,1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即不动产登记暂行条例的实施致使登记内容、登记机关、登记程序等发生改变，不动产登记工作进行了系统性的调整和改革，因此，该条例的实施是被告不能预见、不能避免、不能克服的客观因素，属于可不抗力，被告享有法定的免责事由，故不承担违约责任；2、违约金条款的设计是以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其存在损失为逻辑前提，若该前提不成立则被告无支付义务；3、双方订立的商品房买卖合同关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金约定过高，在被告承担违约责任的前提下，本案违约金应当参照中国人民银行同期同类银行利率的百分之一百三计付，相同案件胡登智诉瑞丰公司商品房预售合同纠纷（2017）黔0502民初4602号案，合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金为按日支付已付购房款百分之0.1的违约金，一审七星关区人民法院以违约金约定过高予以调整，调整至参照中国人民银行同期同类银行利率的百分之一百三计付，后毕节市中级人民法院以（2018）黔05民终1753号民事判决书维持原判，因此，在被告承担违约责任的前提下，本案违约金应参照中国人民银行同期同类银行利率的百分之一百三计付才具有合理性；4、因买卖而申请不动产登记的，因由买卖双方共同申请，故逾期办理商品房转移登记并非被告的单反行为所致，法院应结合客观事实分担违约责任。本院经审理认定事实如下：2014年11月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于贵州省××市××区碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢B单元21层3号住宅房，房号为4-B21-3；建筑面积119.27平方米，套内建筑面积98.7平方米；按套内建筑面积计算，每平方米3,758.16元，商品房总价款为370,930.00元；原告应于本合同签订之日向被告交付首期付款111,930.00元，余款259,000.00元以公积金贷款支付；被告应于2014年6月30日前交付房屋给原告；合同第二十二条约定：转移登记“被告承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日赔付原告已付房款0.1%的违约金。”；原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款370,930.00元。另原告向被告缴纳了契税、维修基金及开户费。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照日万分之三的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款370,930.00元为基数，按日0.03%的标准从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈涛、林娥逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款370,930.00元为基数，按日0.03%的标准从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告陈涛、林娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年六月二十八日书记员  包清琳