济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初531号原告：历建芝，女，1971年11月12日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：何立浦，山东千舜律师事务所律师。被告：济南蓝石田源置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈敬伟，董事长。委托诉讼代理人：马洪延，山东正唐律师事务所律师。原告历建芝与被告济南蓝石田源置业有限公司（以下简称蓝石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告历建芝及其委托诉讼代理人何立浦、被告蓝石公司的委托诉讼代理人马洪延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。历建芝向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向不动产登记部门提交符合办证条件的资料，直至原告可以依法办理房产证;2、判令被告支付违约金5514.82元；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年11月17日签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发建设的“大溪地花园二期”***号房屋。后因网签需要,双方于2015年3月24日更换签订了《济南市商品房买卖合同》。2014年7月27日,双方就原告购买房屋附属车位事宜签订了《补充协议》。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，根据双方所签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用之日起730日取得房地产权属证书的，被告按已付房款5‰的比例向原告支付违约金。被告于2016年6月18日向原告交付了房屋，但是原告至今未取得房屋、车位的房地产权属证书。被告构成违约。原告依据我国相关法律规定，诉至人民法院，请求依法判决。蓝石公司辩称，一、原告签订的网签合同仅系备案使用，处理双方合同应当首先依据2014年7月17日签订的《商品房买卖合同》为准。原告与答辩人双方于2013年11月17日签订了涉案《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示。后因房产登记机关网签备案的需要，由答辩人作为开发商向产权登记机关提报了网签合同即原告提供的2015年3月24日的合同。该合同是由答辩人因行政管理要求所形成，系行政部门为规范和管理房屋买卖、便于收取相关税费等而实施的行政管理行为，并不必然反映当事人的真实意思表示，故网签合同与反映当事人真实意思表示的合同不一致时，当事人仍应根据双方协商一致的真实合同履行权利义务，即依据2013年11月17日签订的涉案《商品房买卖合同》；同时原告所提供的网签合同并非是原告诉状所称的双方更换签订所形成，而是答辩人当时因行政部门管理要求自己提报系统后所自动生成打印的，即该份合同并非是双方协商一致后所形成，故处理本案应当依据双方于2013年11月17日签订的商品房买卖合同，而非是原告提供的网签合同。该合同形成时间打印显示为2015年3月24日，依据该合同第六条付款时间为2014年1月20日前支付尾款，该付款时间早于网签合同形成时间，而该网签合同付款时间系依据双方手签合同而形成，因为正常情况下付款时间肯定晚于合同形成时间，通过此也可确认该份网签合同仅是按照手签合同予以提报网签系统形成，故网签合同内容并非是双方经过协议予以变更后所形成，双方对于该网签合同仅系答辩人为了完成行政管理而单方提报的，并不能完整反映双方真实意思表示。同时作为答辩人的开发商，不会将原本对自己有利条款在未与原告协商的情况下，就自己单方变更为对自己不利条款。这有违常理，也不符合交易的习惯。通过此，也可确认原告提交的该合同并非完整反映双方真实意思表示的合同。退一步讲，网签可以作为处理涉案权利义务的依据，但是并不意味对2013年11月17日签订的商品房买卖合同否定或者是作废，双方并无解除该合同的意思表示。具体到本案中网签合同与手签合同不一致的网签为准。但是网签合同无约定，但是手签合同有明确约定的，这种情况下，应当依据手签合同的约定处理双方权利义务。二、答辩人已将由其提供的关于涉案房产所在楼宇初始房屋所有权登记资料报至产权登记机关，已完成自己办证所需履行的义务。答辩人已将房产登记机关要求初始登记的所有资料提报，房产登记机关依据《房屋登记办法》第19条之规定，对涉案项目初始登记进行现场核查时发现北区***室均存在空调机位封闭等违章建筑情形，因该违章建筑的存在，导致不符合《房屋登记办法》第22条之规定，致使答辩人初始登记未完成，该违章建筑与答辩人无关，且对于违章建筑的产生不存在过错，如果存在上述违章建筑不能拆除，将继续导致初始登记无法完成，对于违章建筑拆除时间答辩人不可控制；依据《商品房买卖合同司法解释》第18条之规定，只有在答辩人存在过错，导致涉案房产不能办证的情形下，答辩人才承担责任，现答辩人并不存在过错。三、退一步讲，即使答辩人存在逾期办证的情形，但原告存在逾期付款的违约行为，其应当依约向答辩人支付违约金。故答辩人请求在向原告历建芝支付违约金的金额中抵销其所应支付答辩人的违约金。依据《合同》第六条之约定，原告应当在2014年1月20日前办理完成贷款39万并存入答辩人账户。但是答辩人实际收到贷款时间在2015年6月24日，原告付款逾期512天，依据《合同》第七条之约定，原告应当向答辩人支付违约金39万*万分之一*512＝19968元；若认定答辩人逾期办证的情形下，答辩人请求将原告应支付其的违约金与原告主张的违约金相互抵销，剩余部分答辩人另行主张权利。四、因涉案开发项目偏远，正式用电问题未能解决，导致答辩人延迟完成涉案项目综合验收，对于此并非是答辩人过错所导致，所以应当免除答辩人的责任。涉案房地产项目因位置偏远，无法在短时间内解决正式用电问题，在济南市城乡建设委员会2018年6月4日下发济建开字[2018]6号文件之前，答辩人无法完成项目综合验收，这直接导致办证时间拖延，此为电力公司原因，而非是由答辩人过错所导致，依据合同之约定，可以免除答辩人责任。综述，原告所提的诉讼请求均无事实和法律依据，均应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对下列证据真实性无异议：原告提交的核对无异的下列证据：1、2015年3月24日签订《济南市商品房买卖合同》1份；2、《〈商品房买卖合同〉补充协议》1份；3、交付房款增值税发票1份、公积金贷款凭证1份、购买车位付款收据1份；4、入住通知1份、物业公司收款收据1份；5、办理产权登记交纳住宅专项维修资金通知、住宅专项维修资金发票各1份；6、济南建委网站综合验收备案查询结果打印件1份。被告提交的下列证据：1、2013年11月17日签订的《商品房买卖合同》1份；2、2018年7月31日收件回执打印件1份；3、济南市城乡建设委员会文件[济建开字（2018）6号]打印件1份。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月17日，历建芝作为买受人与出卖人蓝石公司签订《商品房买卖合同》，约定历建芝购买蓝石公司开发建设的“大溪地花园二期”***号房屋，房屋建筑面积为129.34平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米7693元，总金额为994964元。关于“付款方式及期限”合同第六条约定，买受人按下列第2种方式按期付款：2、银行按揭：买受人于2013年11月20日交纳604964元（含买受人已付的购房定金15000元），作为首期房款，其余房款：39万元采用银行按揭方式支付。买受人应在2014年1月20日前办理完成银行按揭手续并将获得的贷款存入出卖人账户，最终获得贷款的数额以银行批准的数额为准，如买受人不能获得个人住房贷款或获得的贷款数额达不到应付余款金额时，买受人应在上述付款期限截止之日起七天内缴清房款，否则，视为买受人逾期付款。关于“交付期限”合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月1日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格。2、该商品房经小区配套设施验收合格。3、该商品房经小区分期配套设施验收备案。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因其他无法预见、无法控制的因素（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、封路、政府行为、政策变化、规划发生变化、流行性传染病、战争、动乱等）以及其他不可归责于出卖人的原因造成工期延误的；3、市政配套设施和专业经营设施的批准与施工的延误（因出卖人过失的除外）；4、买受人具有下列情形之一的：⑴买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的。⑵买受人未与出卖人经招标确定的物业管理公司签订物业服务合同并缴纳物业费；⑶买受人未按管理部门的要求交存各项费用（包含但不限于住房维修基金）。⑷买受人未按时办理相关手续。关于“逾期交房的违约责任”合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况和本合同及有关补充协议另有约定外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；⑴逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。关于“产权、债权债务”合同第十二条约定，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；如因买受人原因或因行政机关过错导致房产证逾期不能办理的，出卖人可免除责任；买受人同意，出卖人在房屋权属初始登记完成前可以对本合同商品房有关的土地使用权及在建工程设定抵押。关于“产权登记的约定”合同第十五条约定，出卖人应当在商品房实际交付使用后365工作日内，将办理本合同商品房所在楼宇初始房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报至产权登记机关。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，买受人应办理银行提前还款及《济南市商品房买卖合同》备案及产权预登记（如有）注销手续，上述手续办理完毕后30日内，出卖人将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5‰一次性赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5‰一次性向买受人支付违约金，合同继续履行。3、由于买受人的原因导致不能办理房屋所有权证，出卖人不承担责任。规定期限是指商品房实际交付使用之日起730工作日。商品房交付过程中，若出卖人逾期交房的，则办理权属登记需要由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间从该商品房实际交付之次日开始计算。合同中还约定了其他事项。附随该合同，另有附件一房屋、地下储藏室和车位平面图、附件二公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明、附件三交房标准等。同日，蓝石公司与历建芝还签订了附件四“合同补充协议”，就房产交付、担保责任、面积差异处理等进行了约定。合同签订后，历建芝向蓝石公司支付首付房款604964元，于2015年6月24日通过按揭贷款方式支付房款39万元，合计支付总房款994964元，蓝石公司于2015年7月17日向原告开具了收取购房款收据。2015年3月24日，历建芝与蓝石公司签订了《济南市商品房买卖合同》，该合同主要内容与2013年11月17日历建芝与蓝石公司签订的《商品房买卖合同》一致。蓝石公司认为，该2015年3月24日商品房买卖合同，是因房产登记机关网签备案的需要，由蓝石公司向产权登记机关提报了网签合同，该合同是由答辩人因行政管理要求所形成，系行政部门为规范和管理房屋买卖、便于收取相关税费等而实施的行政管理行为，并不必然反映当事人的真实意思表示，当事人仍应根据双方协商一致的2013年11月17日签订的《商品房买卖合同》履行权利义务。原告认为，2015年3月24日双方签订的《济南市商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，而且双方当时已盖章签字，没有违反法律规定，而且在2015年3月24日签订合同后，2013年11月17日签订的《商品房买卖合同》已收回。在两份合同出现不一致时，依据法律规定格式合同条款应当作出不利于格式条款提供一方的解释。蓝石公司于2016年6月18日向历建芝交付了其购买的位于大溪地花园二期”***号房屋。2018年6月4日，济南市城乡建设委员会发布文件（济建开字[2018]6号），载明：一、实行供电设施验收合格证明告知承诺制度。开发企业在办理开发项目竣工综合验收备案时，项目暂未接入正式供电，但具备临时用电条件的，企业法定代表人出具满足正式供电条件的承诺书，提供供电施工合同及合同约定价款的90%（含90%）以上缴费证明，可先行办理综合验收备案手续，正式供电验收合格证明在承诺后六个月内予以完善。告知承诺期间，开发企业应确保开发项目用电设施安全可靠，承担相关责任。承诺期限到期后，项目仍不具备正式供电条件的，责令开发企业限期整改，并将失信行为记入企业诚信档案，企业后续项目办理竣工综合验收备案不再适用告知承诺制度。该文件还发布了其他事项。2018年7月31日，蓝石公司将办理涉案楼房的初始登记的有关资料交至办证机关。但因产权登记机关对蓝石公司开发建设的大溪地花园东区进行初始登记现场核查过程中，发现该小区存在违章建筑，造成初始登记未获通过。2018年8月20日，蓝石公司向“大溪地花园二期”全体业主发出了“关于办理产权登记必须先清理违章建筑的通知”。2014年7月27日，历建芝与蓝石公司就购买车位－1152号签订《补充协议》。车位单价108000元。2014年7月27日蓝石公司向历建芝开具了108000元的购买车位发票。因蓝石公司至今未将出售给历建芝的位于“大溪地花园二期”***号房屋过户在历建芝名下，刘畅至今未取得房地产权属证书。为此，原告历建芝诉至本院要求处理。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告提交的2015年3月24日双方签订的《济南市商品房买卖合同》，被告提交的2013年11月17日双方签订的《商品房买卖合同》，其内容基本相同，且双方均没有陈述签订两份合同中有欺诈、阴阳合同等违反双方真实意思表示的内容，也不违反法律、法规禁止性的规定，应认定该两份合同均为有效合同。关于对于两份合同的解释问题，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”对于该两份合同内容中有不一致的约定，根据相关规定，应根据合同形成时间的先后，应以后来签订的合同中合法有效的约定内容为准。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”现原告历建芝已付清了全部房款，被告已于2016年6月18日向历建芝交付了房屋。被告应严格的按照合同约定，向权属登记机关提供办理产权登记所需要的登记备案材料。并及时的协助产权登记机关为历建芝办理房屋产权证。对于原告诉讼请求判令被告立即向不动产登记部门提交符合办证条件的资料，直至原告可以依法办理房产证。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房实际交付使用后365工作日内，将办理本合同商品房所在楼宇初始房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报至产权登记机关。自2016年6月18日蓝石公司向历建芝交付了其购买的位于“大溪地花园二期”***号房屋，至2018年7月31日，约定的办理报备手续的365个工作日已经逾期。虽然蓝石公司将办理涉案楼房的初始登记的有关资料交至办证机关，但因产权登记机关对蓝石公司开发建设的大溪地花园东区进行初始登记现场核查过程中，发现该小区存在违章建筑，造成初始登记未获通过。致使被告向产权登记机关提交的产权登记备案材料不全，致使产权登记机关未能在收到齐全的报备材料后，在30个工作日内完成产权登记。对于蓝石公司辩称造成小区内违章建筑是个别业户造成的与其无关，其公司不应承担违约责任。本院认为，双方约定的向产权登记机关提交登记资料双方没有附任何条件，而蓝石公司作为该小区的房地产开发、销售和管理单位，对个别业户的违章建筑行为有依法制止和清除的权利和义务，且也不应该作为不可抗力的理由免除其违约责任，对此蓝石公司仍应承担逾期向产权登记机关办理产权证的备案登记手续的违约责任。原告诉讼请求判令被告立即向不动产登记部门提交符合办证条件的资料，直至原告可以依法办理房产证，合法有理，应予支持。对于原告诉讼请求判令被告支付违约金5514.82元。因双方网签的2015年3月24日《济南市商品房买卖合同》与2013年11月18日签订的《商品房买卖合同》中均约定了：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的5‰一次性向买受人支付违约金，合同继续履行。“规定期限是指商品房实际使用之日起730日”，现自2016年6月18日交房之日起至起诉之日早已超过了730日办理房产证期限，被告构成违约；原告要求被告支付违约金合法有理，应予支持。对于原告要求被告按2014年7月27日签订的《补充协议》支付车位单价108000元，一并计算逾期办证的违约金，因双方约定的办证期限尚未逾期，其要求支付违约金不予支持。因此，被告应支付给原告的违约金为：房价款元994964×5‰=4974.82元。对于蓝石公司辩称，因涉案开发项目偏远，正式用电问题未能解决，导致答辩人延迟完成涉案项目综合验收，对于此并非被告过错所导致，根据其提交的文件，有关部门的文件并未限制为被告办理办理综合验收备案手续，恰恰相反，而是为开发企业提供了更大的便利，因此，被告辩称电力公司原因直接导致办证时间拖延，无事实依据。对于蓝石公司辩称，因原告逾期办理完成贷款39万，原告应当在2014年1月20日前办理完成贷款39万并存入答辩人账户，致使被告实际收到贷款时间是2015年6月24日，原告付款逾期512天，原告应承担违约金19968元，应相互抵销。本院认为，被告蓝石公司主张的内容属于反诉内容，现被告未提出反诉，可另行主张权利。综上所述，历建芝要求蓝石公司被告立即向不动产登记部门提交符合办证条件的资料，直至原告可以办理房产证，并要求被告支付违约金4974.82元，合法有据，本院予以支持。被告辩称理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告济南蓝石田源置业有限公司于本判决生效之日起十日内，按与原告历建芝签订的合同约定向不动产登记部门提交符合办证条件的有关资料。二、被告济南蓝石田源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告历建芝逾期办理房产证的违约金4974.82元。三、驳回原告刘畅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由被告济南蓝石田源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  丁哲二〇一九年六月二十四日书记员  吴妍