广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1137号原告：周楠，男，汉族，1970年10月17日出生，户籍住址：广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：梁建星，广东怡法律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳佩欣，广东怡法律师事务所实习律师。被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：广东省阳江市阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。两被告共同委托诉讼代理人：杨吉，该公司员工。原告周楠诉被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河投资公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周楠的委托诉讼代理人梁建星、欧阳佩欣、被告银河投资公司、月亮湾公司的共同委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周楠向本院提出诉讼请求：一、判令被告银河投资公司及被告月亮湾公司继续履行与原告于2014年11月27日签订的两份《月亮湾公寓租赁协议书》（编号分别为：0007349、0007350）；二、判令被告银河投资公司立即向原告支付两处案涉房屋的租金（租金按照每季度21381.2元标准从2018年6月1日起，现暂计法院作出判决之日止）以及租金逾期利息（以尚欠租金为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从逾期支付租金之日起分季计算至被告银河投资公司付清租金之日止）；三、判令被告月亮湾公司对被告银河投资公司上述第二项债务承担连带清偿责任；四、判令本案的诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中,原告向本院撤回第一项诉讼请求。事实与理由：原告是位于广东省阳江市阳西县沙扒镇月亮湾大道二号月亮湾滨海旅游度假区金兰湾7号楼2313、2502号房屋的所有权人。原告与被告银河投资公司、月亮湾公司于2014年11月27日共同签订《月亮湾公寓租赁协议书》（编号分别为：0007349、0007350），约定原告将坐落于2313、2502号房屋出租给被告银河投资公司经营及管理，租赁期为5年，即从2016年3月1日起至2021年2月28日止，租金按照每个季度结算的方式支付给原告，2313、2502号房屋五年租金总额分别为254368元、173256元整，被告月亮湾公司作为担保人，在被告银河投资公司无故拖欠或拒付原告应得收益时，被告月亮湾公司将向原告代付其应得收益。案涉两份的《月亮湾公寓租赁协议书》签订后，原告按期将案涉两处房屋交付给被告银河投资公司经营及管理，合同初期，被告银河投资公司尚能按约定支付租金给原告，但自2018年9月1日起，被告银河投资公司没有按约定向原告支付案涉两处房屋2018年6月1日至8月31日的季度租金，被告月亮湾公司作为担保人也未能按约定代付租金给原告，经原告多次向两被告催收未果。按照约定，被告月亮湾公司应对被告银河投资公司逾期支付的租金承担连带清偿责任。被告银河投资公司、月亮湾公司共同辩称，一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告银河投资公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求l中的租金金额有误，应予纠正。二、因原来酒店管理公司拖欠租金及水电费后擅自退场，且原告也拖欠酒店管家费用，原告起诉要求支付经营收益没有依据。三、被告银河投资公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给被告带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，被告均无拒付或无故拖延支付的主观恶意。对租金以外的其他款项，不同意承担责任。本院经审理认定事实如下：2014年11月27日，原告周楠（买受人）向被告月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××房、××房，并签订了两份《商品房买卖合同》。原告购买上述房产后，委托被告银河投资公司对上述两套房屋进行统一经营及管理。同日，原告周楠（乙方）、被告银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了两份《月亮湾公寓租赁协议书》，其中，7号楼2313号房协议书约定：委托物业概述：广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾7号楼2313单元；建筑面积为72.63平方米；房款总价为508737元；委托期限：甲乙双方约定，本委托协议期限为五年；自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2016年3月1日起至2021年2月28日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延；甲方在委托期内有权对该物业委托专业管理公司进行统一的租赁经营管理；租金及结算方式：1.在本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，五年租金总金额为254368元；该款项由担保方月亮湾公司按照交付时间2016年3月1日起计，每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方。7号楼2502号房协议书约定：委托物业概述：广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾7号楼2502单元；建筑面积为45.99平方米；房款总价为346513元；委托期限：甲乙双方约定，本委托协议期限为五年；自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2016年3月1日起至2021年2月28日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延；双方的权利与义务：甲方在委托期内有权对该物业委托专业管理公司进行统一的租赁经营管理；租金及结算方式：1.在本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，五年租金总金额为173256元；该款项由担保方月亮湾公司按照交付时间2016年3月1日起计，每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方。两份协议均约定：产权变更：1、乙方于本协议有效期内若要转卖或抵押委托物业的，应提前30天书面通知书甲方。甲方有权决定是否终止本协议。2、甲方不终止协议的，在办理房产过户手续之前，双方及新业主共同确认有关的账目，并签署确认书。三方就债权、债务的转移和分担书面确认并执行；违约责任：1、乙方应按照合同约定负担委托物业的修复、设施设备更换所需的费用，否则甲方有权将该费用自乙方应得收益中扣除。乙方拒绝修复、更换委托物业或委托物业内实施设备、物品导致安全事故发生的，乙方应承担相应责任。乙方拒绝履行上述义务，影响甲方正常经营的，甲方有权终止本协议，同时乙方应赔偿甲方损失。2、如因乙方无权处分委托物业、按揭断供，或其他可归责于乙方的原因致使委托物业遭查封、拍卖、抵押或其他影响甲方正常经营的情况发生，甲方有权单方终止本协议。由此而造成的损失由乙方承担；协议的终止、续签：2、若因不可抗力因素（台风、飓风、地震、火灾、泥石流、战争、暴乱等不可控制的原因）导致委托物业、设施设备和物品毁损或灭失的，任何一方不负担任何责任。不可抗力发生时导致本协议不能继续履行的，任何一方均有权单方解除本协议；担保方义务，在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。签订上述协议书后，原告将涉案房屋交由被告银河投资公司进行经营管理，因被告银河投资公司自2018年6月开始没有依约支付租金，原告诉至本院。被告向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》（纳税人：邹联宁，税款上所属时期：2018.7.1-2018.9.30）一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告。被告月亮湾公司提供《致业主的一封信》，承诺其作为担保方不可推卸担保责任，并向业主提出解决方案：凑集500万资金，根据业主各自的房屋收益比例，在2019年7月份分别支付给目前享受房屋收益的业主；在支付上述500万的基础上，对目前应享受房屋收益业主截至2019年6月份未收取的房屋收益，在2019年7月份起2年内支付给相关业主；对2019年7月份起业主房屋收益，继续按照业主签订的《月亮湾公寓租赁协议书》约定执行。本院认为：原、被告签订的《月亮湾公寓租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。协议书签订后，原告已按照合同约定将相关房屋交由被告银河投资公司进行经营管理，但被告银河投资公司并未能按照合同的约定履行支付2018年6月份以来的租金，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被告银河投资公司、月亮湾公司对于原告主张从2018年6月1日起计算不持异议。由于合同约定，按季度（三个月为一季度，一季度为一期）结算租金，截至本案法庭辩论终结之日（2019年5月31日）止，2018年6月1日至2019年5月31日的租金支付时间已届满，被告银河投资公司应支付该期间的租金给原告。双方在两份《月亮湾公寓租赁协议书》均约定每年租金为购房款总价的10%，从2018年6月1日计至2019年5月31日（四期），即（508737+346513）×10%=85525元。此后的租金的支付时间尚未届满，原告可待租金产生后再主张。被告银河投资公司主张应按7%扣减其代原告支付的房产税及个人所得税税费再支付租金给原告，缺乏依据，本院不予采纳。因此，被告银河投资公司应支付租金85525元给原告。关于原告主张利息损失的问题，由于被告银河投资公司没有按期支付租金给原告，确给原告造成一定利息损失，现原告请求利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率（即年利率4.35%）计算，并无不当，本院予以支持。各期租金的利息损失应从各期租金应付之日起计算。因此，第一期租金的利息损失以21381.25元（85525元÷4）为基数,从2018年9月1日起计算;第二期租金的利息损失以21381.25元为基数,从2018年12月1日起计算;第三期租金的利息损失以21381.25元为基数,从2019年3月1日起计算;第四期租金的利息损失以21381.25元为基数,从2019年6月1日起计算。被告月亮湾有限公司作为保证人，由于《月亮湾公寓租赁协议书》中没有约定保证方式和保证担保范围，被告月亮湾公司同意承担保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”，故被告月亮湾公司应对被告银河投资公司上述债务承担连带清偿责任。原告在本案请求撤回本案第一项诉讼请求，属其处分权利，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月1日至2019年5月31日止的租金85525元以及利息损失给原告周楠（第一期租金的利息损失以21381.25元为基数,从2018年9月1日起计算;第二期租金的利息损失以21381.25元为基数,从2018年12月1日起计算;第三期租金的利息损失以21381.25元为基数,从2019年3月1日起计算;第四期租金的利息损失以21381.25元为基数,从2019年6月1日起计算，均按年利率4.35%的标准计至租金付清之日止）；二、被告广东东方月亮湾有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告周楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1938元，被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  许文华人民陪审员  叶秀发人民陪审员  周兰芳二〇一九年六月十一日法官助理罗璐瑶书记员叶文斌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。