江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初9004号 原告：于立才，男，1961年10月5日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：刘超，江苏正伍律师事务所律师。 被告：仲其军，男，1966年5月15日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：仲小宝，男，1987年8月17日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 被告：田格林，女，1965年6月9日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行，住所地江苏省沭阳县学府南路1号邮政综合楼。 负责人：杨同清，该支行行长。 委托诉讼代理人：万飞，该支行职工。 委托诉讼代理人：袁康雷，该支行职工。 原告于立才与被告仲其军、田格林、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行（以下简称邮储银行沭阳县支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月27日公开开庭进行了审理；后因案情需要，依法适用普通程序于2018年10月23日、2019年5月30日两次公开开庭进行了审理。原告于立才及其委托诉讼代理人刘超、被告仲其军、田格林、第三人邮储银行沭阳县支行的委托诉讼代理人万飞到庭参加第一、二次庭审；原告于立才的委托诉讼代理人刘超、被告仲其军的委托诉讼代理人仲小宝、第三人邮储银行沭阳县支行的委托诉讼代理人袁康雷到庭参加第三次庭审，被告田格林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。 原告于立才向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告仲其军于2010年5月11日签订的买卖协议合法有效；2.在原告代二被告归还欠款本息后，第三人邮储银行沭阳县支行协助解除涉案房屋的抵押登记手续；3.在第三人邮储银行沭阳县支行协助解除涉案房屋的抵押登记手续后，二被告协助原告将涉案房屋过户登记在原告名下，过户费用由原告承担。事实及理由：2010年5月11日，原告与被告仲其军签订买卖协议，约定被告仲其军原有房屋拆迁面积约136平方米，扣除已在幸福家园小区一期选定的42号楼1单元102室（约93平方米）自用外，将剩余安置面积约42平方米转让给原告，另原告补偿被告仲其军5000元，双方如有违约赔偿对方违约金20000元。其后，原告用被告仲其军上述安置面积在沭阳县车库，并交纳了差价款。同时，原告受领涉案房屋，并装修入住至今。2016年3月，涉案房屋达到办证条件，原告与二被告共同前往办证大厅为涉案房屋办理产权履行手续。此后原告得知二被告已领取了房屋不动产权证书并将房屋抵押给第三人。为此，特提起诉讼。 被告于立才辩称：1.其是在醉酒情况下与原告签订涉案买卖协议，双方口头约定涉案房屋由其与原告共有；2.原告仅向其付款5000元，对原告陈述的其他付款不予认可。 被告田格林辩称，对原告与被告仲其军之间的买卖协议不知情。 第三人邮储银行沭阳县支行陈述，二被告向其借款，并以涉案房屋作为抵押。如果原告代偿，其同意协助解除抵押手续。 本案经审理认定事实如下：2010年5月11日，原告于立才（乙方）与被告仲其军（甲方）签订买卖协议两份。其中一份买卖协议约定，甲方原有住房拆迁面积为136㎡之多，在幸福家园小区选房为42楼一单元102室，面积计93㎡之多，剩余拆迁面积为42㎡之多，现经甲乙双方协商，甲方余42㎡以原价卖给乙方，另外乙方补偿给甲方现金伍仟元整，现经甲乙双方同意，签字后生效。另一份买卖协议约定，甲方原有住房拆迁面积为136㎡，在幸福家园小区已选42#-1-402室，面积计93㎡之余，剩余安置面积42㎡现经甲、乙双方商定：甲方余42㎡以原价卖给乙方，另外乙方补偿给甲方现金伍仟元整，如有一方私自违约愿意赔偿对方违约金贰万元整。乙方用甲方的面积在幸福家园小区已选房号为13#-2-601室100.84㎡，车库为12号车库。因该房为拆迁安置房，第一次办理该房屋产权的一切费用由甲方先付，甲方取得该房屋产权证后应于当天将产权证交付乙方，乙方付给甲方费用，逾期承担违约金5000元。如果甲方在办理产权证过户时不能积极主动配合，除应继续履行交付义务外，应向乙方支付违约金10000元。以上条款自觉遵照执行，本协议一式两份，甲、乙双方各持一份。办证时一切费用由乙方支付。 原告于立才分别于2010年5月11日、6月3日、6月16日、6月28日、7月20日向被告仲其军付款10000元、2600元、3000元、4000元、3400元，合计2300元。2011年6月17日，原告以上述42㎡拆迁面积选定沭阳县幸福家园一期13幢2单元601室房屋及12号车库，并支付了差价款63939元。拆迁安置上房结算清单载明，拆迁面积为136.36-93.70=42.66㎡,补偿金额为余额转入17982元。其后，原告领取该房并装修居住至今。 另查明，2016年3月24日，原告为涉案房屋缴纳维修基金1001元、契税862元。2016年4月11日，被告仲其军、田格林办理了涉案房屋不动产产权登记，并取得不动产产权证书，于2017年4月24日将该房屋抵押给了第三人邮储银行沭阳县支行，抵押金额为418800元。在本案的审理过程，原告于立才同意代被告仲其军、田格林向原告第三人邮储银行沭阳县支行偿还剩余借款本息等，第三人邮储银行沭阳县支行同意原告于立才代偿被告仲其军、田格林的借款本息等，并愿意在其代偿后解除抵押。 在本案的审理过程，被告仲其军对原告提交的2010年5月11日、6月3日、6月28日、7月20日收条的真实不予认可，原告对此申请司法鉴定，本院依法委托南京康宁司法鉴定中心进行司法鉴定。该中心于2019年4月25日作出康宁司鉴中心[2018]文鉴字第434号司法鉴定意见书，鉴定意见为该四张收条上全文字迹与样本仲其军字迹是同一人所写。为此，原告缴纳了鉴定费10400元。 以上事实，有原告、第三人陈述、被告答辩、买卖协议、收条、缴款书、收据、契税发票、不动产产权情况表、司法鉴定意见书等证据予以证实。 本院认为，原告与被告仲其军签订的买卖协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。原告已按约定向原告支付了安置剩余面积的价款及补偿款共计23000元，并交纳了房屋安置差价款，按照协议约定，被告仲其军应在取得不动产产权证书后将该证书交付原告，并应积极配合原告将涉案房屋过户至原告名下。现被告仲其军将涉案房屋登记在其与被告田格林名下，并以涉案房屋向第三人邮储银行沭阳县支行抵押借款，构成违约。据此，原告有权要求被告仲其军将涉案房屋过户至其名下。涉案房屋虽登记于被告仲其军、田格林名下，但涉案安置剩余面积的被拆迁人是被告仲其军，其有权予以处分。因此，原告也有权要求被告田格林协助过户。涉案房屋虽被抵押给了第三人邮储银行沭阳县支行，但现原告愿代被告仲其军、田格林偿还贷款，房屋抵押权人即第三人邮储银行沭阳县支行也表示同意，并愿意在原告代偿后解除案涉房屋的抵押。原告要求代被告仲其军、田格林向第三人邮储银行沭阳县支行偿还涉案房屋抵押贷款，办理解押手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。案涉房屋解押后，抵押权消灭，原告与被告仲其军所签订的买卖协议具备了继续履行的条件。现原告有权要求被告仲其军、田格林在涉案房屋解押后协助其办理过户手续，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告仲其军辩称，其是在醉酒情况下与原告签订涉案买卖协议，双方口头约定涉案房屋由双方共有。由于原告对此不予认可，且被告仲其军未能提供证据予以证明，本院对其该辩解不予采信。被告仲其军另辩称，原告仅向其付款5000元，对原告陈述的其他付款不予认可。原告提供的收条能够证明，其已向被告仲其军付款23000元。被告仲其军对部分收条不予认可，本院依法委托南京康宁司法鉴定中心对相关收条的笔迹进行了司法鉴定，根据鉴定意见，相关收条均是被告仲其军出具，且被告仲其军对鉴定意见无异议。因此，本院对被告仲其军该辩解亦不予采信。 综上所述，原告于立才的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告于立才与被告仲其军于2010年5月11日签订的买卖协议合法有效； 二、原告于立才有权在本判决发生法律效力后十日内代被告仲其军、田格林向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行偿还涉案房屋抵押贷款（具体金额以第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行核定为准）； 三、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行在原告于立才代为清偿涉案房屋抵押贷款后十日内，协助原告于立才办理对位于沭阳县幸福家园小区一期13号楼2单元601室房屋的解除抵押手续； 四、被告仲其军、田格林在第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行为沭阳县幸福家园小区一期13号楼2单元601室房屋办理抵押解除手续后十日内协助原告于立才将该房屋的不动产产权过户至原告于立才名下，过户税费由原告于立才承担。 案件受理费2430元（原告于立才已预缴1215元），保全费3072.50元，鉴定费10400元，合计15902.50元，由被告仲其军、田格林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2430元。 审 判 长  程家亮 人民陪审员  史 明 人民陪审员  司启东 二〇一九年六月三日 书 记 员  徐 静 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。