海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民终276号   上诉人（原审原告、申请执行人）：儋州市农村信用合作联社。住所地：海南省儋州市那大镇文化北路东侧那大控规08街区。   法定代表人：钟捷锦，该联社理事长。   上诉人（原审原告、申请执行人）：三亚农村商业银行股份有限公司。住所地：海南省三亚市解放二路365号。   法定代表人：赵俊，该公司董事长。   上诉人（原审原告、申请执行人）：海南白沙农村商业银行股份有限公司。住所地：海南省白沙黎族自治县牙叉镇牙叉中路187号。   法定代表人：林仕志，该公司董事长。   上诉人（原审原告、申请执行人）：琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司。住所地：海南省琼中黎族苗族自治县营根镇海榆路169号。   法定代表人：陈程，该公司董事长。   以上四上诉人共同委托诉讼代理人：黄祥锋，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。   以上四上诉人共同委托诉讼代理人：唐统强，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。   被上诉人（原审被告、执行案外人）：陈洪云，男，1984年11月7日出生，汉族，住海南省儋州市那大镇西干居委会新民街二巷9号。   被上诉人（原审被告、被执行人）：儋州天易实业有限公司。住所地：海南省儋州市那大镇伏波东路20号。   法定代表人：颜海珠，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈翔，该公司员工。   上诉人儋州市农村信用合作联社（以下简称儋州农信社）、三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商行）、海南白沙农村商业银行股份有限公司（以下简称白沙农商行）、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司（以下简称琼中农信社）因与被上诉人陈洪云、儋州天易实业有限公司（以下简称天易公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省第二中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）琼97民初102号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年4月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月17日对本案进行了询问。上诉人儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社的共同委托诉讼代理人黄祥锋到庭参加询问。被上诉人陈洪云、天易公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，即判令准许执行“儋城壹品”项目2栋B单元503号房产（以下简称案涉房产）；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对案涉房产享有抵押权及优先受偿权，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条的规定判决驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。首先，上诉人对案涉房产享有抵押权及优先受偿权，抵押权的设定时间在被上诉人陈洪云与天易公司签订购房合同之前。其次，被上诉人陈洪云的执行异议请求不符合相应的法律规定，无法排除对执行标的物的执行。1.执行异议和复议规定第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。2.执行实践中已经形成抵押权优先的相关惯例，如北京市法院执行局局长座谈会于2018年12月25日召开了第九次会议，形成的《北京市法院执行局局长座谈会（第九次会议）纪要》第15条规定，执行异议和复议规定第二十九条规定中的金钱债权是指普通债权，申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权的，即使案外人提出的异议符合第二十九条规定的要件，对其异议也不予支持。3.一审法院适用执行异议和复议规定第二十九条的规定属于适用法律错误。该条针对的是普通金钱债权，不能对抗抵押权。综上所述，一审判决适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。   陈洪云辩称：一、一审法院依据执行异议和复议规定第二十九条的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求是完全正确的。二、天易公司在获得案涉房产预售许可证的同时，又将其抵押给上诉人是违法的。三、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，陈洪云对案涉房产享有的民事权益优先于抵押权。四、陈洪云在法院查封之前与天易公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，所购商品房是用于居住且其名下无其他房产，故陈洪云对案涉房产提起的执行异议符合执行异议和复议规定第二十九条的规定，足以排除强制执行。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   天易公司未提交书面答辩意见。   儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社向一审法院起诉请求：1.判令对案涉房产继续执行；2.判令由陈洪云与天易公司承担一审案件受理费。   一审法院认定事实：2012年12月11日，儋州农信社、三亚农商行、琼中农信社及白沙农商行与天易公司共同签订《海南省农村信用社固定资产社团借款合同》，约定借款金额为7000万元，借款期限为60个月，借款起止时间为自2012年12月11日至2017年12月11日,借款用途为开发建设“儋城壹品”项目。2012年12月11日，上诉人与天易公司签订了《抵押合同》，约定以天易公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目在建工程89891.42平方米为该笔借款提供抵押担保，并于2012年12月14日在儋州市国土环境资源局、儋州市住房和城乡建设局为上述设定抵押的土地和在建工程办理土地使用权他项登记。儋他项（2012）第449号证书记载的他项权利种类及范围登记为，他项权利：国有土地使用权抵押权；抵押贷款金额：人民币7000万元；抵押期限：5年（2012年12月11日至2017年12月11日）；抵押面积：30478平方米；土地证号为：儋国用（那大）第012591号。登记时间为2012年12月14日的在建工程（期房）抵押登记证明记载，抵押人：天易公司；在建工程坐落：儋州市那大镇大州新村大州路南侧；债权数额：7000万元；抵押物为：1号楼A单元40套、1号楼B单元21套、1号楼C单元30套、2号楼A单元18套、2号楼B单元26套、3号楼A单元148套、3号楼B单元148套、4号楼A单元148套、4号楼B单元148套，合计727套，面积49576.08平方米。登记时间为2013年1月23日的在建工程（期房）抵押登记证明记载的抵押人、在建工程坐落、债权数额与上述登记内容一致，其抵押物登记为：住宅192套、商业楼共3层，合计22042.67平方米。以上两次办理抵押登记的在建工程（期房）面积总计为71618.75平方米，扣除重复抵押登记的××楼两套房的面积122.9平方米，以及上诉人发函同意解除抵押的192套房面积15907.76平方米，现已实际抵押登记的在建工程（期房）面积为55588.09平方米。   天易公司未按照借款合同的约定偿还借款本金及利息，儋州农信社、三亚农商行、琼中农信社及白沙农商行以天易公司及其他相关当事人为被告向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，一审法院分别于2015年6月11日、2015年8月27日以（2015）海南二中民一初字第9-1号、第9-2号民事裁定书，查封了天易公司位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目房产。2016年7月13日，一审法院作出（2016）琼97民初7号民事判决，该判决第二项为：儋州农信社、三亚农商行、琼中农信社及白沙农商行对天易公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目已实际抵押登记的在建工程（期房）面积55588.09平方米在借款64589629.6元本息范围内享有优先受偿权。天易公司不服判决，提起上诉。本院于2017年6月6日作出的（2017）琼民终48号民事判决：驳回上诉，维持原判。   因天易公司不履行生效判决确定的金钱给付义务，一审法院于2018年6月25日以（2018）琼97执恢13号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖天易公司位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权上的“儋城壹品”项目716套房产及相应土地使用权。陈洪云主张所购买的案涉房产即在其中。陈洪云于2018年7月24日对执行“儋城壹品”商品房项目2栋B单元503号房产提出书面异议。一审法院于2018年8月28日作出（2018）琼97执异45号执行裁定，裁定：中止对“儋城壹品”项目2栋B单元503号房产的执行。申请执行人儋州农信社、三亚农商行、琼中农信社及白沙农商行不服，提起本案诉讼。   另查明，儋州市住房和城乡建设局于2012年5月17日向天易公司颁发儋建房售字第（02）号《商品房预售许可证》，该证载明房屋座落地点：儋州市园地路与交通路交汇处（那大镇大州新村大州路南侧）儋城壹品项目，预售总建筑面积：86872.15平方米，共1090套，其中住宅1001套，商铺89套，房屋用途性质：商业、住宅，预售对象：社会群众。   再查明，陈洪云和天易公司于2012年6月29日签订《商品房买卖合同》，约定陈洪云购买天易公司开发的预售商品房“儋城壹品”项目2栋B单元503号房，房屋建筑面积共79.15平方米，总金额235804元，交房时间为2014年8月30日。陈洪云的父亲陈欣光于2012年6月28日向天易公司转款2万元；于2012年6月29日分别向天易公司转款4万元、17.5804万元。陈洪云于2012年7月31日向天易公司缴纳案涉房屋契税2358元。天易公司于2015年10月15日向陈洪云开具案涉房屋购房款235804元的发票。2017年9月6日，陈洪云与天易公司签订物业服务协议书，同日陈洪云与海口一郎物业管理有限公司儋州分公司签订房屋装修合同，并缴纳电梯使用维护费、垃圾清理费、水费。2017年9月10日，陈洪云与三亚简美装饰工程有限公司签订家装施工合同，装修案涉房屋。目前，陈洪云入住在案涉房屋。经儋州市不动产登记中心查询，陈洪云截止2018年9月28日，在儋州市不动产登记中心无不动产登记记录。   一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判断能否支持申请执行人许可执行的请求,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，故本案的争议焦点为陈洪云对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定予以判断。上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。因此，围绕本案的争议焦点，结合上述两条规定的内容及基本案情，一审法院将从陈洪云是否在人民法院查封之前已与天易公司签订了合法有效的书面买卖合同、陈洪云所购商品房是否用于居住且其名下是否有其他用于居住的房屋、陈洪云已支付的房款是否超过合同约定总价款的百分之五十等三个方面对本案进行审查认定。（一）关于陈洪云是否在人民法院查封之前与天易公司签订合法有效的书面买卖合同的问题。天易公司经有关部门批准取得案涉房屋预售许可证等相关证件，其与陈洪云于2012年6月29日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审法院分别于2015年6月11日、2015年8月27日查封案涉“儋城壹品”项目房产，故陈洪云在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）关于陈洪云所购商品房是否用于居住且其名下是否有其他用于居住的房屋的问题。本案中，陈洪云所购案涉房屋性质为住宅，天易公司已将案涉房屋交付陈洪云，结合陈洪云提供的《物业服务协议书》、《房屋装修合同》以及物业费、水电费收据，可知陈洪云己实际入住案涉房屋。经儋州市不动产登记中心查询，截止2018年9月28日，陈洪云在该不动产登记中心无不动产登记记录，故陈洪云所购案涉房屋系用于居住且在被执行房屋所在地儋州市其名下无其他用于居住的房屋。（三）关于陈洪云已支付的房款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。陈洪云和天易公司签订《商品房买卖合同》约定，案涉房屋的购房款总金额235804元。陈洪云主张其通过父亲陈欣光分三次支付了235804元，天易公司认可，结合陈洪云提供的银行交易明细清单及天易公司开具的收据、销售不动产统一发票，应认定陈洪云已全部支付案涉合同约定总价款。综上所述，在人民法院查封案涉房屋之前，陈洪云己与天易公司就案涉房屋签订了合法有效的商品房买卖合同，并依照合同约定支付了全部购房款，陈洪云所购案涉房屋系用于居住且在被执行房屋所在地儋州市其名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，陈洪云就涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、执行异议和复议规定第二十九条之规定，判决：驳回儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社的诉讼请求。一审案件受理费4837.06元，由儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社承担。   本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社请求对案涉房产继续执行，故本案的争议焦点为陈洪云对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。   执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”据此，在申请执行人对执行标的享有抵押权的情况下，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但在法律、司法解释另有规定的情况下，如果申请执行人的抵押权不能对抗案外人权利的，人民法院对案外人的异议则应予以支持。本案中，上诉人儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社主张一审法院适用执行异议和复议规定第二十九条规定错误，陈洪云依照该规定享有的物权期待权不能对抗上诉人对案涉房产享有的抵押权。因此，本案应分析执行异议和复议规定第二十七条规定中的“法律、司法解释另有规定”是否包含执行异议和复议规定第二十九条的规定。根据执行异议和复议规定第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。又因为根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，购买房产的消费者的权益优先于担保物权，执行异议和复议规定第二十九条规定与该规定是一脉相承的。因此，执行异议和复议规定第二十九条的规定属于执行异议和复议规定第二十七条规定中的“法律、司法解释另有规定”，一审法院适用该规定并无不当。   本案中，根据已经查明的案件事实，首先，陈洪云与天易公司于一审法院查封案涉房产之前即2012年6月29日签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。也就是说，陈洪云与天易公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，陈洪云的父亲陈欣光于2012年6月28日向天易公司转款2万元；于2012年6月29日分别向天易公司转款4万元、17.5804万元。陈洪云于2012年7月31日向天易公司缴纳案涉房屋契税2358元。天易公司于2015年10月15日向陈洪云开具案涉房屋购房款235804元的发票。再次，陈洪云购买案涉房产是用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费，且陈洪云在异议标的物所在地并无其他用于居住的房产。上诉人儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社对上述购房事实亦无异议。综上，被上诉人陈洪云对案涉房产提起的执行异议符合执行异议和复议规定第二十九条的规定，故其对案涉房产享有的民事权益可以对抗上诉人儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社对案涉房产享有的抵押权，也即陈洪云对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。   综上所述，陈洪云对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4837.06元，由上诉人儋州市农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、海南白沙农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 赵 晖   审判员 林秋婷   审判员 夏伟伟     二○一九年六月二十七日   书记员 庞 馨   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   《最高人民法院关于   人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》   第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。   第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。   第三条建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。   第四条建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。   第五条本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。