上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初4114号原告(反诉被告)：有兴信息科技(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明。被告：施明，男，1962年4月21日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：邵思聪，上海木诚木律师事务所律师。原告(反诉被告)有兴信息科技(上海)有限公司与被告(反诉原告)施明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告(反诉被告)有兴信息科技(上海)有限公司的委托诉讼代理人莫晓明、被告(反诉原告)施明的委托诉讼代理人邵思聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。有兴信息科技(上海)有限公司(以下简称有兴公司)提出诉讼请求：1.依法确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年2月25日解除；2.判令施明返还租赁房屋；3.判令施明支付自2019年1月20日起至实际返还房屋之日止的租金，按月租金38,927.27元计算；4.判令施明支付自2019年1月20日起至实际返还房屋之日止的综合管理费，按月1,173.15元计算。事实和理由：2018年12月17日施明向有兴公司租用本市杨浦区松花江路XXX-XXX-XXX号XXX层商铺,并双方签订《商铺租赁合同》。根据合同约定,施明应于2018年12月17日前支付2018年12月20日至2019年3月19日止的租金(116,781.75元),由于施明资金问题,经双方协商后决定于2018年12月17日先支付2018年12月20日至2019年1月19日的租金38,927.27元,并于1个月内补足2019年1月20日至2019年3月19日的租金77,854.54元。但截至起诉之日,施明仍未按合同约定支付2019年1月20日至2019年3月19日止的租金(77,854.54元),经多次催告被告仍无视合同拒不支付应付款项,被告已逾期未付清租金满十五日,原告认为被告的行为已属违约,现请求人民法院判如所请。施明辩称，不同意原告全部本诉诉请。理由如下：双方签订《商业用房租赁合同》约定施明承租房屋用于经营生鲜超市，之后施明向有兴公司支付了租金38,927.25元以及租赁保证金116,781元。合同签订后，有兴公司一直未按合同约定向施明提供必要证照、文件以配合施明办理营业执照等经营所需证照，导致施明迟迟无法备妥生鲜超市的开业条件，同时导致施明为了开设生鲜超市与案外人签订的合作、工程等协议无法履行，也因有兴公司的拖延行为错失了施工、经营的时机，浪费了大量人力物力，导致施明蒙受损失。综上，有兴公司的行为使得施明签订租赁合同的目的无法实现，属于根本违约，已经严重侵害了施明的合法权益。施明提出反诉请求：1.依法确认《商业用房租赁合同》于2019年2月23日解除；2.有兴公司返还租金38,927元、物业费3519元以及租赁保证金116,781元。3.有兴公司赔偿违约金及损失116,781元。事实理由同本诉辩称一致。有兴公司针对反诉诉请辩称，不同意全部反诉诉请。签订合同当日，是因为施明表示资金不足，所以双方协商第一期房租中的两个月租金可以在之后两个月内补足，其他关于租赁的要求施明均未提出过。在施明提供的证据中显示，有兴公司与施明签订租赁合同当天，施明就将涉案租赁房屋整体对外出租，这个转租当时并未获得有兴公司的书面同意。施明提出要租赁房屋的产权证时说明的理由是需要给合作伙伴看一下，并未说是办理营业执照所需。如果施明提出需要办理营业执照的话，有兴公司肯定是愿意配合的。而且办理营业执照不仅需要产权证还需要其他材料，在有兴公司微信里提供的打码的产权证后施明并未在合理期限内提出过异议，所以施明以有兴公司提供的产权证不符合规定为由主张有兴公司违约的理由不成立。关于施明主张的损失，其提供的证据不能反映是关于涉案租赁房屋的，从涉案房屋的现场看，房屋状况从未发生变化，也不存在由施明装修过的痕迹，所以不同意其损失的全部主张。本院经审理认定事实如下：2018年12月17日，有兴公司(出租方、甲方)与施明(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》(封面标示《商业用房租赁合同》)。双方约定如下：1-1、甲方出租给乙方的房屋座落在本市杨浦区松花江路XXX-XXX-XXX号XXX层商铺，以现状出租给乙方经营使用。1-2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为生鲜超市使用，未经甲方书面许可并按规定上报相关部门审批或核准前，乙方不得改变上述使用用途和经营范围。1-3、乙方保证：租赁房屋只能自营不得擅自将经营权转让、转租或者转包所租房屋。2-1、甲乙双方约定，房屋租赁期自2018年12月20日起至2021年6月30日止。所租房屋的装修补偿期为/天。3-1、甲乙双方约定：本合同所述租金仅作为租赁范围内房屋租金，租赁期间产生的水、电、综合管理费、物业管理费和其他相关费用均由乙方自行承担。3-2、租赁期内，租金每三个月支付一次，具体支付标准详见附件3租金支付明细。3-4、若乙方逾期支付的，每逾期一日则按应付日租金的贰倍支付违约金。乙方逾期未付清租金满十五日，甲方有权单方面解除合同并收该房屋，乙方承担全部违约责任，对乙方投入的装修、添置物等甲方应书面通知乙方在合理期限内取回，若乙方未按时取回，甲方可做处置并不作任何赔偿。4-1、甲乙双方约定，该房屋的租赁保证金为人民币116,781元，乙方应于签订租赁合同当日支付。4-2、保证金为乙方履行本合同项下义务的保证。4-3、合同约定应由乙方承担的费用，乙方迟延支付的，甲方可以在乙方交纳的上述房屋保证金中抵充；乙方违约导致合同不能继续履行时，甲方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，不足部分甲方可向乙方追偿；房屋租赁保证金因上述原因减少的，乙方必须在接到甲方书面通知后三天内将保证金全部补足，否则甲方有权解除合同。4-5、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯费、综合管理费由乙方自行承担，水、电、综合管理费由甲方代收，实行先付后用原则，......若乙方逾期支付以上费用的，每逾期一日，甲方有权按上述应付金额的0.5%向乙方加收滞纳金，且甲方保留对乙方停水停电的权利。4-6、租赁期间该物业的综合管理费为5.5元/平/月，由甲方专人向乙方收取，治安费、消防设施费、绿化费、清洁费、环卫清运费、灭四害费、工商管理费等有关部门需收取的费用，乙方向有关部门直接付清，若未付清而引起的一切后果，全部由乙方承担。10-2、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，......(3)乙方逾期不支付租金、管理费或甲方代收代付的公共事业费累计超过15日的。11-1、正常租赁期间，甲方提出解除本合同，提前收回租赁标的和相关设施设备的应按押金的一倍向乙方支付违约金。11-2、正常租赁期间，乙方提前退租，或因乙方原因违约而导致合同需终止的情况下，乙方应按租赁合同中剩余租赁天数的租金的一倍向甲方支付违约金。甲方可以直接从乙方保证金中扣除该笔违约金，若保证金不足以赔偿的，则乙方应由3个工作日内补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。11-6、乙方违反合同第10-2条，甲方行使解除权的，违反合同的乙方应向甲方支付相当于租约剩余租赁天数的租金的一倍的违约金。......附件三租金表载明：租金为6元/平/天(￥38,927.27元)；押金116,781元，付款方式为付三押三(签订合同当天支付一个月租金和三个月押金，一个月内补足三个月租金)；2018年12月20日止2019年3月19日应付租金为116,871.75元，应付时间为签订合同当日；2019年3月20日止2019年6月19日应付租金为116,781.75元，应付时间为2019年3月10日前。2018年12月20日，施明向有兴公司支付保证金116,781元、物业费3519元、租金38,927元。2019年1月9日，有兴公司工作人员通过微信将包括租赁房屋在内的产权证复印件发送给施明，但该复印件中产权人处经过隐去处理。同时，有兴公司工作人员在微信中称：“因为我们这个产证，比较复杂，因为它是小区里头的一个大产证，好多都是附件。所以你要告诉这个办执照，这方面你不用担心。然后你看像前面的青菜类的，还有这些超市什么的，我们都已经办好了。但是我们这边会有专职人员，到时候不管是你或者他这个美团的，然后我们都会到时候给他提供材料。”施明回复称：“好的”。2019年1月22日，有兴公司向施明发出《催款函》：“2018年12月17日，贵方与我方经协商达成协议并签订了位于杨浦区松花江路XXX-XXX-XXX号XXX层的《商铺租赁合同》。双方约定，合同签订当天支付三个月租金及三个月押金。考虑到贵方实际情况，经双方协商，允许贵方在合同签订当天支付一个月租金及三个月押金，一个月内补足三个月租金，贵方应于2019年1月17日前支付剩余租金77,854.54元，然而贵方却并未能按约定及时支付租金，现共欠租金77,854.54元。我方认为，双方既已有约在先，当全力守信方能长期友好合作，故特致函，请贵方于2019年1月25日前将所欠租金及综合管理费支付至以下账户。......根据双方签订的《商铺租赁合同》第3-4条约定，贵方逾期未付清应支付款项满十五日，我方有权单方面解除合同并收回该房屋，贵方承担全部违约责任。”2019年2月12日，施明委托律师向有兴公司发出《律师函》：“......合同签订后，委托人曾多次要求贵公司提供该商铺的产权证明并配合办理商铺的营业执照，贵公司始终以各种理由推托，导致委托人的商铺开业计划未能如期进行，给委托人造成了极大的困扰及损失。......根据以上事实，本律师郑重声明如下：第一，请贵公司于2019年2月15日前与施明联系，并提供租赁商铺的房屋产权证，积极配合委托人办理营业执照。第二，若贵公司于2019年2月22日前未提供房屋产权证或其他因贵公司原因致使施明无法办理营业执照的，施明有权拒绝支付自2019年2月22日起的商铺租金，且有权解除合同并要求贵公司承担违约责任。第三，如贵公司未能在函告日期内与施明友好协商，施明将向人民法院提起诉讼。”2019年2月13日，有兴公司工作人员通过微信向施明表示：“明哥，根据你发给我这个律师函诉求说让15号前给你联系，把办证材料提供给你，然后你22日继续交房租是吗？但是你2019年1月20日至今的租金尚未支付，铺子到底还租不租？如果继续租的话你把拖欠租金补足之后，我们将配合你办理执照”。施明回复称：“我和你们签合同就是为了开超市，当时也说好你们签好合同就把房产证给我，现在都快2个月了，我也没看到房产证，我损失的时间和钱算谁的？现在还要我交房租，你们把房产证给我了吗”。有兴公司人员回复称，“不可能给你原件的呀，因为我们也不是房屋的权利人，而且办理工商营业执照不要产证原件的。我们这么多商户都是这么办理的营业执照。到你这怎么就成了需要产证原件了呢，你不要混淆视听啊，刚才电话里面说的很清楚！我这边啥时候没配合你办理营业执照啊，如果现在你只是配合你律师的诉讼而不正视你不想继续履行合同的本意的话，那本次对话将作为庭审证据！最后，再次告知你，需要哪些合理材料办理营业执照，这个是讲得清的也不存在需要产证原件的说法，其他还需什么材料请尽快告知我们。(房产证复印件早在1月初我们已经提供给你了)”。施明称：“你只要提供房产复印件给我，1月初我没收到过房产证复印件。”有兴公司工作人员将2019年1月9日微信截图发出后称：“这是1月初发给你的”。施明称：“是的，但什么也看不清，当时我提出过”。2019年2月14日，有兴公司工作人员通过微信向施明表示：“这个就是复印件，他们都是直接去申请的”并将租赁房屋产权证复印件通过微信向施明发送。施明回复称：“你这个产证权利人不是签合同的人，我不能接受，因为我在签合同前问过你们，是同一人吗，如果不是我不要的。我在签合同前问过你们，这房子是不是你们的，如果不是我不签的，你说是你们公司我才签的，现在这个产证上的权利人为什么不是你们公司了”。有限公司工作人员回复称：“签合同之前就给你讲清楚的，房子产权人是国家的，我们来做改造合同跟我们签，你如果说自己不知情，咱们就法院见”。2019年2月15日，有兴公司向施明所聘律师发出《回复函》：“......我司已于2019年1月9日，将办理营业执照需要用的房屋产权证复印件通过微信的方式，发送给施明，并表明，我司有专职人员，会全权配合办理营业执照并提供办理营业执照的相关材料。......”施明所聘律师于2019年2月18日签收该《回复函》。2019年2月19日，施明向有兴公司发《通知函》：“......贵司拒不配合协助我方办理营业执照等经营所需证照，致使合同约定的生鲜超市无法经营，导致我方与第三方签订的装修与供货合同无法履行，贵司的行为已经构成违约，现就《商业用房租赁合同》的有关问题通知贵司如下：(1)解除贵我双方签订的《商业用房租赁合同》，如贵司在收到本通知函后三日内无异议的，《商业用房租赁合同》立即解除；(2)因贵司未予配合，我方无法经营生鲜超市，未实际使用租赁商铺，请贵司全额退还我方已支付的38,927.25元租金、116,781元租赁保证金以及3519元物业费；......”另查明：一、涉案租赁房屋产权方上海市杨浦区建筑材料公司于2018年9月18日向有兴公司出具《证明》：本公司同意有兴公司因经营需要将松花江路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号XXX层商铺房屋(门牌号地址为松花江路XXX--XXX-XXX号)对外出租。二、2018年12月20日，有兴公司将涉案租赁房屋交付给施明。三、2018年12月21日，施明在涉案租赁房屋玻璃门上张贴了广告，内容如下：“生鲜超市合作招商，现有少量空铺位招合作经营(专做吃的，如熟食、半成品、蔬菜等)，地址：广灵四路XXX号四开门、松花江路XXX号4-5间四开门，联系电话：XXXXXXXXXXX施先生”。四、施明于2019年3月5日收到原告本案起诉状。五、审理中，本院安排双方于2019年4月18日下午至涉案租赁房屋，施明于当日将房屋返还给有兴公司，双方确认租赁房屋内状态与施明起租时一致。施明另于审理中提供：1、2018年12月17日与案外人崔汝先就本案租赁房屋签订《协议》约定如下：今收崔汝先定金五千元正，定松花江路XXX号门面20平方每月租金一万两千元正，付三押一，先付后做，定合同时付三押一一次付清，如果重餐饮执照办不下来，定金退还不计利息。2、2018年12月13日，案外人上海虹懿建筑装潢工程有限公司为“施明工程”编制的《工程概况》，工程地址：广灵四路XXX-XXX号及松花江路XXX-XXX号，及所附费用表、预算书、工料机汇总表等。本院认为，《商铺租赁合同》系有兴公司、施明真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，当属有效。《商铺租赁合同》对双方当事人均有约束力，各方应按约履行。根据合同附件三租金支付表，施明应于签订合同后一个月内即于2019年1月17日前将剩余两个月租金补足，但直至本案诉讼，施明仍未按约支付租金，其行为显属违约，有兴公司以此主张解除合同并要求按约支付租金，本院可予支持，但合同解除日应为施明收到原告起诉状的2019年3月5日。根据本案查明事实，2019年1月9日，有兴公司将隐去产权人信息的复印件通过微信发送给施明，施明回复“好的”；施明虽陈述对此提出异议，但未提供证据予以证明。2019年2月14日，有兴公司在施明发出的《律师函》载明时间内将信息清晰的产权证复印件发送给施明，且有兴公司表示愿意配合办理营业执照，但施明再次以产权人非有兴公司为由提出异议，而并未实际进行营业执照的申请手续。故本院认定，施明辩称及反诉诉请依据的事实理由，有悖于案件事实。对于施明反诉诉请，本院难以支持。鉴于双方在审理中已自行交接房屋，故本院对于有兴公司主张返还房屋之诉请，不再处理。2019年4月18日前，租赁房屋系由施明占有使用，所发生的房屋占有使用费应由施明负担。根据双方约定，因承租方违约导致合同不能继续履行时，出租方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，双方对于违约金的约定明显高于保证金的数额，现有兴公司自愿放弃保证金数额之外的违约金，与法不悖，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、有兴信息科技(上海)有限公司与施明于2018年12月17日就上海市杨浦区松花江路XXX-XXX-XXX号XXX层商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年3月5日解除；二、施明应于本判决生效之日起十日内向有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年1月20日起至2019年3月5日的租金60,986.13元；三、施明应于本判决生效之日起十日内向有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年3月6日至2019年4月18日的房屋占有使用费57,093.52元；四、施明应于本判决生效之日起十日内向有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年1月20日起至2019年4月18日止的综合管理费3,480.35元；五、施明的反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费2,336元，减半收取计1,168元，反诉受理费2,720元，合计2,836元，由施明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  詹志庆二〇一九年六月二十八日书记员  王好义附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。