重庆市巫山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0237民初1882号 原告：叶青，女，1974年4月9日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：田友刚（特别授权），广东卓建（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆市巫山县名骏爆破工程有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道广东西路445号，统一社会信用代码915002377093542607。 法定代表人：刘金华，董事长。 委托诉讼代理人：肖前军，重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。 原告叶青与被告重庆市巫山县名骏爆破工程有限公司（以下简称“名骏爆破公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，适用简易程序并于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告叶青及其委托诉讼代理人田友刚，被告名骏爆破公司的委托诉讼代理人肖前军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶青向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金50000元；2.判令被告支付拖欠原告的房租费421106.60元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付拖欠原告的房租费371106.60元。 事实及理由：2014年9月5日，原、被告经协商一致，签订房屋租赁合同，约定原告将巫山县高唐街道广东中路XXX号第四层房屋出租给被告作为商业经营使用，租期三年，从2014年9月5日起至2017年9月4日止，租金第一年为10万元，以后每年租金按6%递增，以此类推。合同并约定如“甲、乙双方违背本合同约定的其他条款，由违约方向守约方支付违约金5万元，并由违约方据实赔偿守约方经济损失”。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告却不按照合同约定支付租金。在原告的多次催促下，被告于2016年5月1日支付租金4万元，2018年1月25日支付5万元。直到2019年3月底被告完全从租赁房屋搬走，尚欠原告租金371106.60元未付。 综上所述，被告违反租赁合同约定，经原告多次催要拒不支付租金，已构成严重违约，应当按照合同约定承担相应违约责任，向原告支付违约金，并按租赁合同约定的租金标准支付拖欠的租金。原告为维护自己的合法权益，特依据相关法律规定提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告名骏爆破公司辩称，一、案涉租赁房屋的所有权人为叶X，叶X与叶青是委托关系，叶X是委托人，叶青是受托人，故叶青不是本案适格原告，无权对被告提起诉讼。叶X原为我公司法定代表人，我公司于2014年使用叶X的房屋作为办公场所，2015年6月公司变更法定代表人为原股东刘金华。2016年，我公司与叶X商议补签房屋租赁合同，叶X因欠下债务常年在外躲债，委托叶青代为签订合同。叶X授权叶青与我公司补签房屋租赁合同时，叶X、叶青、刘金华均在场，叶青口头说将授权委托书交过来，但至今未交。根据《合同法》402条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。该租赁合同直接约束叶X和我公司，因此叶青不是适格原告。二、叶X欠我公司借款本金693440元及利息，我公司已依法申请了强制执行。根据《合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。我公司和叶X之间互负到期金钱债务，我公司有权行使法定抵销权，且已多次进行了通知。现在叶青作为叶X的委托代理人，我们再次对其主张抵销该债务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告叶青与叶X系兄妹关系，位于巫山县高唐街道广东中路XXX号负1-4层房屋于2013年3月18日取得314房地证2013字第13XXX号房产证，登记的权利人为叶X。2012年5月10日，原告叶青（乙方）与叶X签订《房屋所有权共有协议书》，约定以叶X名义竞买取得的巫山县高唐街道广东中路344号综合楼整体房屋，系双方共同出资购买共同所有，其中甲方享有60%的权益，乙方享有40%的权益，同时约定该房屋第一层和第四层归乙方经营使用，收益归乙方所有，其余楼层归甲方所有。2013年5月13日，叶X与其妻方丹在巫山县公证处出具《声明书》，声明以叶X名义拍卖得到的巫山县高唐街道广东中路XXX号负1-4层商服用房，叶青与其夫潘XX出资壹仟万元享有40%的产权，若以叶X的名义对外出租或转让上述房屋，叶青与潘XX对租金或房屋转让价款享有40%的收益权。 2014年9月5日，原告叶青（出租方、甲方）与被告名竣爆破公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“第一条：甲方将坐落在重庆市巫山县巫峡镇广东中路344号的第四层房屋建筑部分出租给乙方作商业经营使用，室外场地甲乙双方共同使用。第二条：租赁期限租赁期限为三年，自2014年9月5日起至2017年9月4日止。第三条：租金及支付办法租金：经甲乙双方协商确定，在自2014年9月5日起至2015年9月4日期间，乙方的租金为10万元/年；第二年度自2015年9月5日起至2016年9月4日期间的房屋租金为10.60万元。第三年度自2016年9月5日至2017年9月4日租金为11.236万元，每年房租费按6%递增，以此类推。支付办法：每年租金提前一个月支付，若乙方到期未支付甲方租金，甲方有权解除此合同，并要求乙方承担违约损失。……第七条：违约责任1、乙方不得擅自将承租房屋转租给他人使用，甲方有权终止租赁合同。并由乙方向甲方支付违约金5万元。2、除前款约定，甲、乙双方违背本合同约定的其它条款，由违约方向守约方支付违约金5万元，并由违约方据实赔偿守约方的经济损失”。 合同签订后，原告叶青按约将位于巫山县高唐街道广东中路XXX号第四层的房屋交付给被告名竣爆破公司使用至2019年4月1日被告完全搬出该租赁房屋。2015年5月1日，被告向原告支付了40000元租金。2017年9月25日，被告支付了50000元租金，并出具《承诺书》，载明“名骏爆破公司（刘金华）欠叶青租金（详情见租赁合同）欠租金2014.9.5——2015.9.4日10万；2015.9.4日——2016.9.4日10.6万；2016.9.5日——2017.9.5日11.236万2015年5月1日刘金华付4万2017年9月25日承诺10月2日付3年屋租尾款及2017年10月2日全部付清”。被告名骏爆破公司在租金金额和承诺人处加盖公章，其法定代表人刘金华在承诺人处签名。2018年9月4日，被告向原告叶青支付了50000元租金。后经原告叶青催要，被告名骏爆破公司未支付剩余租金。 本院认为，原、被告经协商签订《房屋租赁合同》，详细约定了租赁物位置、租金及支付方式、违约责任等，双方意思表示真实，内容不违反法律法规禁止性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《房屋租赁合同》约定的租期三年届满后，被告名骏爆破公司继续使用租赁物并支付了部分租金，原告叶青未提出异议并收取了部分租金，则该《房屋租赁合同》继续有效，被告应按合同约定的租金计算方式支付剩余租金。其中，2014年9月5日至2015年9月4日的租金为100000元；按每年6%递增计算，2015年9月5日至2016年9月4日的租金为106000元，2016年9月5日至2017年9月4日的租金为112360元，2017年9月5日至2018年9月4日租金为119101.60元，2018年9月5日至2019年4月1日租金为（119101.60元×106%÷365天/年×208天）=71943.90元，上述租金合计509405.50元，扣除被告已支付的140000元，尚欠租金为369405.50元。因此，原告要求被告支付剩余租金369405.50元的诉求部分，符合法律规定，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定“甲、乙双方违背本合同约定的其它条款，由违约方向守约方支付违约金5万元”，被告未按时足额支付租金，经催要仍未支付，其行为构成违约，故原告要求被告按约支付50000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。可知，出租人的义务只是交付租赁物和保持租赁物在租赁期间符合约定的用途，是否为租赁物的所有权人并非法律对出租人的强制性要求。因此，不论叶青是作为出租房屋共有权人还是所有权人的委托代理人，在其以自己名义签订租赁合同并将租赁房屋交付给被告使用，在租赁期间保证被告能正常使用租赁物和收取部分租金的情况下，其已履行完毕法定和约定的出租人义务，被告也应根据合同相对性原则履行向出租人叶青支付房屋租金的义务。因此，被告辩称出租房屋权利人为叶X，原告叶青作为叶X的委托代理人不是本案适格主体的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告要求以其对叶X享有的到期债权抵销本案中应承担的房屋租金债务，因叶X并非本案房屋租金债权人，且该抵销权的主张不符合相关法律规定行使债务抵销权的条件，故被告的该项意见本院不予采纳。 综上所述，原告叶青的诉讼请求符合法律规定和双方约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告重庆市巫山县名骏爆破工程有限公司于本判决生效后十日内，支付原告叶青房屋租金369405.50元、违约金50000元，合计419405.50元； 二、驳回原告叶青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8368元，减半交纳4184元，由原告叶青负担500元，被告重庆市巫山县名骏爆破工程有限公司负担3684元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。 审判员  周琳 二〇一九年六月二十五日 书记员  张静