江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终556号上诉人（原审被告）：王正明，男，1989年7月22日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：黄圣勇，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚阳，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵勇，男，1992年4月4日出生，汉族，住址扬州市。委托诉讼代理人：胡延斌，江苏尚鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵寿田，男，1966年4月24日出生，汉族，住扬州市邗江区，系被上诉人之父。上诉人王正明因与被上诉人赵勇房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2018)苏1003民初5636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王正明上诉请求：1、撤销扬州市邗江区人民法院(2018)苏1003民初5636号民事判决，依法改判上诉人不承担双倍返还定金或发回重审；2、依法判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：1、在签订涉案房屋买卖合同之前上诉人就已将家庭拥有房产的情况明确告知了中介人员和被上诉人，对此上诉人未做任何隐瞒。被上诉人基于对中介人员的承诺，对于房屋是否能够过户存在侥幸心理。被上诉人因认为房价过高，才以此为借口达到解除合同的目的。2、因双方签订了一个客观上目前无法履行的合同，并非上诉人主观上不愿意履行，即便如一审判决认定的上诉人存在隐瞒真相行为，也不符合合同约定的双倍返还定金的适用条件。2018年6月16日，被上诉人收到上诉人发出的解除房地产买卖合同的通知书后，未在3个月期限内通过诉讼或仲裁确认解除合同无效，且被上诉人也认可涉案房屋买卖合同在2018年6月16日已经解除。上诉人有权在此后将涉案房屋出租，不存在违约之说。因此一审法院认定适用定金法则属适用法律错误。二审期间，上诉人对其上诉理由作了如下补充：1、上诉人之妻名下房产仅办理了预告登记，并未办理正式登记，不属于限售政策中涉及的“二套住房”，涉案房产符合上市交易条件，可以过户登记。之前是受中介人员的错误指导，才导致本案纠纷。2、上诉人是在被上诉人未按照约定支付房贷和契税，经多次催促无果的情况下才解除双方之间的房屋买卖合同。上诉人不存在违约。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销。被上诉人赵勇辩称，1、上诉人无论是在一审庭审中，还是在第一次提交的上诉状中，均承认涉案房产是家庭第二套房，暂时不能过户。一审法院适用扬府发（49）号文作出判决并无不当。现上诉人称涉案房产可以过户，实质是意图不承担双倍返还定金的法律后果。2、双方约定的过户时间就是在王正明取得产权登记后，如果赵勇明知不能办理产权登记过户，则不必准备首付款，也不会交付20万元的定金。王正明在签订买卖合同时故意隐瞒二套房不能交易的事实是根本违约。3、即便目前案涉房产可以过户，王正明之前故意编造家庭二套房不能交易的事实，企图达到解除合同的目的，也是根本违约。4、王正明从未告知赵勇贷款每月还款数额，赵勇并不清楚具体数额，双方也没有约定贷款支付的期限。房屋初始登记契税在2018年6月26日才缴纳，但王正明在2018年6月16日就发出解除合同通知，王正明是以不存在的事实理由要求解除合同，是根本违约。即便赵勇应当支付2018年4月、5月的贷款和登记契税，但相对于100多万元的合同金额，此款并非主要债务。更何况赵勇也多次确认在王正明办理产权证后一次性支付税款，在此情形下王正明解除双方合同没有法律依据。5、王正明6月16日发出解除通知，在明知赵勇有3个月异议期内的前提下，在6月19日就将涉案房屋出租，因此一审法院认定王正明在买卖合同尚未处理终结前，将涉案房屋出租给案外人的行为是根本违约，有事实与法律依据。6、王正明单某,4违法解除合同，构成根本违约，无论案涉房屋是否可以过户，均应承担双倍返还定金的责任。综上，应驳回上诉，维持原判。赵勇向一审法院起诉请求：1、确认双方于2017年10月14日签订的《房地产买卖合同》已解除；2、判令王正明双倍返还赵勇交付的定金40万元；3、判令赵勇返还王正明为其交纳的电费200元、维修基金4257元、物业服务费1816.32元、公共能耗费885.48元，合计7158.80元；4、判令王正明赔偿赵勇损失4万元；5、判令王正明承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王正明、赵勇于2017年10月14日在扬州尚居房地产销售有限公司四季园分公司的居间服务下签订了《房地产买卖合同》一份，约定：王正明将尚未办理产权登记的座落于扬州市蜀岗西路98号金色梦想花园5-301室（面积94.6平方米）房地产出售给原告赵勇，合同价款109万元，付款方式是现金加贷款。2017年10月31日，赵勇向王正明付购房定金20万元。开发商通知办理产权证书时，双方办理过户手续。王正明原有住房贷款约定还到2018年3月31日止，如因贷款或产权证原因导致手续延期，以后房贷由赵勇偿还。赵勇承诺可以贷款。该房的契税（开发商办理产权证书的契税）由赵勇支付。合同签订后，赵勇按照约定在2017年10月31日前分三次将购房定金20万元支付给王正明。此后，赵勇为王正明缴纳了涉案房屋的电费200元、维修基金4257元、物业服务费1816.32元、公共能耗费885.48元，合计7158.80元。2018年4月份，王正明要求赵勇支付2018年3月31日以后涉案房屋的贷款及办理房产证的契税，赵勇未按照协议约定支付，但承诺由王正明先将房屋契税缴纳，待房屋可以办理过户备案登记时将契税及2018年3月31日后的贷款一并给付王正明。王正明未同意该方案，于2018年6月16日，通过微信发送一份解除房地产买卖合同通知书给原告赵勇，该份通知书载明：本人与买方赵勇于2017年10月14日签订《房地产买卖合同》，因多次经过电话、短信与购买方赵勇催促协调双方履行合同相关事项，按合同协议约定按期支付3月31日后的房贷和缴纳购房契税，并详细说明不履行合同约定事项，最后要求于2018年5月8日前履行合同协议支付款项，但赵勇本人依然最终不履行，置之不理，电话不接，信息不回。……因赵勇违约，故双方签订的房地产买卖合同予以解除。王正明发出解除合同通知书后，赵勇未予回复。2018年6月19日，王正明将涉案房屋出租给他人使用。再查明，2017年9月12日，王正明告知中介公司员工王小松其和妻子名下有两套房，该房是否能够交易其不清楚。王小松告知其可以通过办理假离婚证的方式进行交易，后王正明同意出售该房屋，并于2017年10月14日与原告签订了本案房地产买卖合同。又查明，2017年4月10日，扬州市人民政府发布扬府发[2017］49号《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知第7条规定，在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易。公证机关不得办理协议手续。王正明家庭拥有二套住房，涉案房屋在签订房地产买卖合同时未取得房屋所有权证，不满足上市交易的条件。一审法院认为，王正明在与赵勇签订本案房地产买卖合同前，明知其家庭拥有二套住房且涉案房屋取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》不满二年，不符合上市交易条件，该房屋无法办理产权变更登记，仍与赵勇订立合同并收取定金，致起纷争，王正明隐瞒真相致使合同目的无法实现，过错明显；加之王正明在本案纠纷解决前，已将涉案房屋外租，该行为亦表明其不打算履行本案房地产买卖合同，应当认定王正明属根本违约方，其收取的定金应当双倍向赵勇返还。综上，由于赵勇与王正明均同意解除本案房地产买卖合同，故应确认本案房地产买卖合同己解除，王正明对合同解除理应承担违约责任。王正明应返还赵勇定金40万元。赵勇垫付的电费200元、维修基金4257元、物业服务费1816.32元、公共能耗费885.48元，合计7158.80元，王正明同意返还，应予准许。由于王正明已承担了双倍返还定金的违约责任，赵勇另要求王正明赔偿其他损失，无事实和法律依据，不应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认赵勇与王正明于2017年10月14日签订的房地产买卖合同已解除；二、王正明于本判决生效之日起十日返还原告赵勇定金40万元；三、王正明于本判决生效之日起十日内返还赵勇垫付的电费200元、维修基金4257元、物业服务费1816.32元、公共能耗费885.48元，合计7158.80元；四、驳回赵勇的其他诉讼请求。案件受理费15034元，减半收取计7517元，保全费2770元，合计10287元，由王正明负担。二审期间，上诉人提交了如下证据：1、2019年3月13日，扬州市房屋产权交易管理中心出具的情况说明一份，该说明的主要内容为：市区范围内户籍居民拥有的房屋套数以正式登记为准。上诉人提交该份证据用以证明涉案房屋能够办理产权过户登记。2、2018年4月2日，上诉人与被上诉人之间的通话录音。上诉人提交该份证据用以证明被上诉人对涉案房屋是否能过户存有疑问，且表达了解除房屋买卖合同的意愿。被上诉人提交了如下证据：1、王正明与赵勇之间的微信聊天截图。2、2018年4月4日，薛某,4和王正明的通话录音；3、2018年6月19日，赵勇和王小松的通话录音；此外，被上诉人申请证人薛某,4到庭作证。薛友林证言的主要内容为：其作为中介参与了赵勇与王正明商品房买卖合同的签订。合同签订之时，王正明未告知赵勇其家庭持有两套房产，王正明也未提出两年后过户。合同签订后，王正明告知证人其妻子名下的房产已办理了产权证。缴纳房屋契税后，就应该受相关限售政策的影响。被上诉人提交上述证据用以证明上诉人告知中介其妻子名下的房产已进行了产权证登记，才致使中介得出涉案房屋不能交易的误判。对上诉人证据1、2，因被上诉人对证据真实性和合法性均无异议，故本院对该部分证据的真实性予以采信。对被上诉人证据1、2，因上诉人对其真实性予以认可，本院对该部分证据的真实性亦予以采信。对被上诉人证据3，因上诉人对其真实性不予认可，加之被上诉人对通话对方身份未提交证据加以证实，故本院对该证据的证明力不予采信。对证人薛某,4的证言，因上诉人对其真实性提出异议，且证人证言为证人单某,4陈述，故本院对其证明力不予采信。本院案二审期间另查明，上诉人与被上诉人于2017年10月14日签订的买卖合同第四条约定，若乙方（赵勇）悔约，不得向甲方（王正明）索还定金；若甲方悔约，甲方应在违约之日将定金双倍返还给乙方；……。2018年4月3日，王正明在与赵勇微信联系中提及：“房贷每月2700元按期安排协议还上”。本案争议焦点为：上诉人是否有权解除涉案房屋买卖合同？本院认为，上诉人在2018年6月16日主要以被上诉人未支付3月31日后的房贷和缴纳购房契税为由通知被上诉人解除双方之间的房屋买卖合同，因该解除事由并非为双方合同约定，故上诉人解除权的行使应符合法定的合同解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。从上述法定解除合同的条件可以看出，只有因不可抗力或者根本违约，才能依法解除合同。如果仅是合同目的部分不能实现，或一方当事人部分违约，相对方并不享有解除合同的权利，而可采取要求违约方承担实际履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。本案中，虽双方在合同中约定，2018年3月31日之后的房屋按揭贷款及初始登记契税由被上诉人代行支付，但王正明每月应支付贷款仅为2700余元，即便加上税款，相较于合同价款而言金额较低，且支付该部分款项并非为房屋买卖合同的主要权利义务，4、5月份贷款的迟延支付并不会致使合同目的不能实现。加之双方对税金支付时间并未明确，且上诉人主张合同解除之时契税尚未缴纳，故上述支付与否不能成为上诉人解除涉案合同的依据。此外，上诉人也未提交证据证实被上诉人存有明确表示不履行合同的言语和行为，故上诉人在2018年6月16日无权解除双方的房屋买卖合同。因上诉人实际并不享有涉案房屋买卖合同的解除权，即便被上诉人未在法律规定在三个月内对解除提出异议，也不影响人民法院对解除责任的认定。依据法律规定，合同一方当事人可在法律规定的范围内向对方给付定金。接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。双方在合同中也明确约定，如上诉人悔约，则应双倍返还定金。现虽双方均认可合同在2018年6月16日解除，但定金条款作为合同解除后当事人责任承担条款，对双方应继续有约束力。因合同系因上诉人单某,4无权解除而导致终止履行，故一审法院判决上诉人双倍返还定金有事实与法律依据。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15034元，由上诉人王正明负担。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 孙建瑢审判员 叶 露二〇一九年六月十四日书记员 孙皎皎