安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0311民初1473号 原告：代秀合，男，1966年2月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 委托诉讼代理人：甘浩冉，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉斌，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。 被告：蚌埠银河置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放北路36号附8号，社会统一信用代码9134030005145837X5。 法定代表人：裘培成，公司董事长。 委托诉讼代理人：於兰，公司办公室主任。 委托诉讼代理人：李慧卿，蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。 原告代秀合与被告蚌埠银河置业有限公司（以下简称银河置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代秀合的委托诉讼代理人甘浩冉、李玉斌，被告银河置业公司的委托诉讼代理人於兰、李慧卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 代秀合向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交付房屋违约金34,393.11元（计算标准为以购房总价款329,910元为基数，按日万分之二点五的利率，从2018年1月17日起计算至符合交付条件时截止，暂计算至2019年3月10日止，共计417天，为34,393.11元）；2.被告支付未办理房地产权属证书违约金26,183.3元（按同期银行贷款利率的1.3计算）并配合原告办理房地产权属证书；3.被告返还维修基金8,797.6元；4.被告承担本案案件受理费。 事实和理由：2015年1月6日，原告代秀合与被告银河置业公司签订《商品房买卖合同》合同编号201501060022。原、被告就房屋面积、价款、付款方式、交付期限以及违约责任等条款均作了约定。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前交付房屋。第十一条是交接条款，约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，被告未在合同约定的期限交付房屋，2017年5月4日、2017年8月1日，政府工作人员、开发商、部分业主代表两次就房屋交接问题，以及违约金赔偿问题交涉。被告在《会议纪要》中均作出明确承诺，至今未满足全体业主的要求，同时也未达到房屋交付条件。另被告在2016年7月10日对全体业主作出了一个承诺，若2017年春节前未交付房屋的，从2017年1月17日起，违约金按照房屋总价款日万分之二点五标准计算。综上，被告逾期交付已经既成事实，鉴于相关法律规定和被告的承诺，请求支持原告诉讼请求。 银河置业公司辩称：1.对原、被告双方于2015年1月6日签订商品房买卖合同这一事实无异议；2.案涉房屋被告已于2017年4月30日交付给原告，且原告已实际使用占有该房屋，因此原告要求被告支付逾期交付房屋违约金，无事实依据及法律依据；3.被告已将延期交房的违约金，通过项兆芳转给张汉荣，张汉荣又转给陈明先账户，且陈明先已将违约金分配给本案原告；4.关于被告未办理《房地产权证书》违约问题，被告同意按合同约定，按已付房款的万分之一向原告支付违约金，原告要求按银行贷款逾期利率1.3倍计算违约金无事实依据及法律依据；5.原告要求被告返还维修基金，系返还对象错误。 原告为证明自己诉讼主张的事实，向本院提供了以下证据： 1.原告身份信息，证明原告的诉讼主体适格； 2.商品房买卖合同，证明商品房购房合同价款、交付期限、权利义务及违约金； 3.2017年5月4日会议纪要，证明被告交付商品房时没有“一证二书”，不具备交付条件，证明被告可逾期交付商品房的违约金标准，证明住宅的公维基金没有交付相关部门； 4.2017年8月1日会议纪要，证明被告继续承认违约金的标准，证明被告承诺交付商品房前的配套设施完善没有兑现，证明17号楼前水塔至今未拆除的事实； 5.曹老集镇政府文件，曹政信（2017）52号《关于高保想信访事项处理意见书》，证明截止到2017年12月21日，被告仍不具备房屋交付条件，小区内水塔仍未拆除，小区内配套设施仍未完善，以及逾期交付的违约金标准； 6.承诺书，证明被告于2016年7月10日作出承诺，并明确违约金计算标准； 7.公证书，证明原告已足额支付商品房购房款。 被告质证对对证据1、证据2无异议；对证据3、证据4，认为会议纪要中的违约金针对的是没有办理房屋交接手续的，对已交付房屋的业主不适用，该会议纪要并不能证明公共维修基金没有交付相关部门；对证据5的真实性无异议，对于证明目的有异议，该意见是对高保想的答复，高保想不是本案当事人，该意见不具有代表性，与本案不具有关联性，达不到证明目的；对证据6，未发表质证意见；对证据7无异议。 上述证据均是客观实际产生的证据，银河置业公司对真实性也基本无异议，本院予以确认。 被告为证明自己诉讼主张的事实，向本院提供了以下证据： 1.营业执照、法定代表人身份证明，证明被告诉讼主体资格； 2.交房结算单、房屋照片，证明案涉房屋被告已于2017年4月30日已交付给原告，且原告已占有使用该房屋； 3.工程竣工验收报告，证明交付给原告的商品房经验收合格，符合交付条件； 4.商品房预售许可证，证明被告所售房屋，出售时符合法定条件； 5.中国农业银行回执单（共4张），证明被告已就延期交房的违约金，已通过项兆芳转给张汉荣，张汉荣又转给陈明先账户，且陈明先已将违约金分配给本案原告。 原告质证对证据1无异议；对证据2中的交房结算单真实性无异议，但认为不符合法定交付条件，该结算单和本案不具有关联性，原告要求的是结算之后即2018年1月17日起至今的违约金，交房照片不能证明是原告居住的房屋；对证据3，认为被告未提供原件，竣工验收报告不具有完整性，只有建设方、施工方、勘察单位、设计单位、监理单位，没有质量监督部门、规划部门、消防部门、环保部门的意见，即便被告提交了完整的验收报告，也没有提交建设部门出具的竣工验收备案表，因此，该证据不能证明房屋达到验收以及交付条件；对证据4，认为和本案不具有关联性，只能证明具有预售资格，不能证明具有交付的法定条件；对证据5，认为转账记录显示不清晰，转账记录只能说明项兆芳与张汉荣，张汉荣与陈明先之间存在交易记录，且各转账记录之间数额不吻合，达不到被告的证明目的。 本院对被告无异议的证据予以确认，对被告有异议的证据认证如下：对于证据2中的交房结算单真实性原告无异议，且原告认可房屋已经交付、原告现在已经占有了房屋的事实，对证据2中的交房结算单本院予以确认，该交房结算单显示实际交房日期为2018年1月16日，故本院认定实际交房日期为2018年1月16日；被告提供的证据3不是原件，庭后也未向本院提交原件核对，而且该验收报告并不是原告所购买房屋所在楼（16号楼）的验收报告，本院不予确认；对证据4的真实性予以确认，但仅能证明房屋符合预售条件；证据5，银行转账单上的字迹已模糊不清，且从被告的证明目的看，与原告的诉讼请求不具有关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月6日，原告代秀合与被告银河置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号201501060022，房屋总价款329,910元。双方就房屋面积、价款、付款方式、交付期限以及违约责任等条款均作了约定。合同第八条约定“出卖人应当在2015年12月30日前交付房屋”。合同第九条约定“出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。第十一条是交接条款，约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。” 2018年1月16日，被告将房屋交付给原告，原告在交房结算单上签字确认。 另查明，交付房屋后，被告至今未为原告办理房地产权属证书。 本院认为，原告与被告于2015年1月6日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应依约履行。被告于2018年1月16日将房屋交付给原告，对此事实双方均无异议，本案争议焦点为：一、交付房屋后，原告是否可以以房屋未达到交付条件为由主张支付逾期交房违约金？二、未办理房地产权属证书违约金应以什么为计算标准？三、房屋维修基金是否应当返还原告？结合案件事实、证据，本院评析如下： 一、开发商不具备交付条件交房应承担逾期交付违约责任。 原告主张银河置业公司支付逾期交房违约金，现已查明原告已经接收房屋，所主张的违约金并非接收房屋以前所产生的违约金。逾期交房违约金是指由于开发商或者购房者等原因导致房屋不能按时交付，违反了双方签订的房屋买卖合同约定，构成违约所产生的违约金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”银河置业公司陈述自己房屋取得了竣工验收报告，但未提供证据证明。开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用，包括两层意思，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋，即交付验收合格的房屋。只有上述两项同时具备，才是房屋的有效交付。本案中，虽然原告接受了房屋交付，但此时房屋并不具备交付条件，庭审中被告也未提供证据证明其已经取得商品房竣工验收备案表或者其他同等效力的文件，说明合同的履行义务没有完成、应当承担相应违约责任。不过，原告明知商品房不符合交付条件，选择暂时中止原违约金的计算去接收房屋并使用，违反诚实信用原则。本院认为新建房屋在取得初始登记证前属于在建工程，在取得初始登记证后方能成为可供交易的商品房，相关部门组织竣工验收是其核发初始登记证的前提。基于以上理由，本院确定将取得商品房验收备案表或者其它同等效力的文件作为符合交付条件的标准，更加符合商品房交易的实际需要。综上，原告该部分诉讼请求本院部分予以支持，即以329,910元的40%为基数，从2018年1月17日起，按每日万分之一点五的标准计算至被告取得商品房验收备案表或者其他同等效力的文件之日止，暂计算至2019年6月26日共计525天，金额为10,392.17元。 二、未办理房地产权属证书违约金应按合同约定计算。 按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告也无证据证明自己已履行了相应合同义务，存在违约，应当承担违约责任，原告认为《商品房买卖合同》约定的违约金过低，请求按照银行同期利率的1.3倍赔偿。本案中，合同中约定按照购房款0.01%支付未办理房地产权属证书违约金，该约定是双方在自愿、平等的基础上形成的，是双方的真实意思表示，逾期办理房地产权属证书违约金应按照双方约定进行计算，计32.99元。原告还主张法院判决银河置业公司配合其办理房地产权属证书，但本案中没有证据证明该房屋已符合法律规定的办理条件、而被告能够配合而未配合，并且产权登记机关依法对开发商提供的资料进行审查，并履行相关程序，这是行政机关履行行政职责的职权范围，不是人民法院民事审判的范围，故对代秀合的该项诉讼请求不予支持。 三、房屋维修基金不应当返还原告。 房屋维修基金的作用在于房屋保修期满后，用于房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。按照建设部。《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）规定，公共房屋维修基金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有，一般情况下由房地产主管机关代管，业主委员会成立后，房屋维修基金由业主委员会行使管理权利。所以房屋维修基金被告收取后，如果没有交至房地产主管机关，应当交至房地产主管机关，而不是退给还业主，因此，原告主张返还房屋维修基金的诉讼请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠银河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告代秀合逾期交房违约金，违约金以329,910元的40%为基数，自2018年1月17日起按每日万分之一点五的标准计算至被告蚌埠银河置业有限公司取得工程竣工验收备案表或者同等效力的文件之日止，其中计算至2019年6月26日的违约金为10,392.17元； 二、被告蚌埠银河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告代秀合未办理房地产权属证书违约金32.99元； 三、驳回原告代秀合的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,534元，减半收取计767元，由原告代秀合负担267元，被告蚌埠银河置业有限公司负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  陈小会 二〇一九年六月二十六日 书记员  韩梦茹 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。