陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终700号 上诉人（原审被告）：宝鸡市泽润房地产开发有限公司,住所地宝鸡市金台区，统一社会信用代码91610303745046863Q。 法定代表人：李有林，该公司总经理。 委托代理人：汶莉，陕西国文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司,住所地宝鸡市渭滨区，统一社会信用XXXXXXXXXXXXXX7666。 法定代表人：付定，该公司总经理。 委托代理人：冯毅，宝鸡市渭滨区金陵法律服务所法律工作者 上诉人宝鸡市泽润房地产开发有限公司（以下简称泽润房地产公司）因与宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司（以下简称宝鸡矿山机械公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宝鸡市金台区人民法院(2018)陕0303民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泽润房地产公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第四项；改判上诉人依据《商品房买卖合同》约定的时间协助被上诉人办理产权登记手续；改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。理由：1、一审判决不符合双方《商品房买卖合同》第二十条的约定，上诉人无法立即执行判决。2、一审判决上诉人向被上诉人支付违约金没有法律依据及合同依据。上诉人的抵押行为更没有给被上诉人造成损失，无须承担赔偿责任。被上诉人的诉讼请求应当被驳回。 宝鸡矿山机械公司答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处基本适当。请求：依法驳回上诉，维持原判。 宝鸡矿山机械公司向一审法院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告签订的两份《泽润•金花国际商品房定房协议书》合法有效；2．判令被告立即办理原告所购的上述两套商业用房的网签手续。3、判令被告在判决生效三个月内办理原告所购上述两套商业用房的产权证书。4.判令被告向原告支付违约金948360元。5.由被告承担诉前保全费5000元及本案诉讼费。 一审法院查明，2016年9月23日，原、被告签订《泽润•金花国际商品房定房协议书》，该两份协议约定原告购买被告泽润公司的两套商品房，即宝鸡市XX路XX号XX幢XX层XX号（商品房买卖合同该房变更为3号）及12号（商品房买卖合同该房变更为2号)房屋，协议主要约定：11号房建筑面积131.88平方米，12号房建筑面积105.21平方米，房屋单价均为2万元每平方米，两套商用房总价款474.18万元；付款方式为分期付款。同时约定签订认购书时每套房必须缴纳定金150万元，并保证在2017年6月30日前签订正式合同等内容。2016年9月26日原告向被告支付270万元;9月28日原告向被告支付30万元;2017年1月13日原告向被告支付了100万元;2017年12月11日原告向被告支付了74.18万元,至此原告付清了两套商业用房的全部房款474.18万元。被告泽润公司于2017年11月（此抵押于2015年11月开始，2017年11月是2015年11月抵押的延续）将包括原告在内的两套商业房在宝鸡市金台区XX社分别做了房屋抵押，被告泽润公司于2018年1月19日向原告交付了房屋钥匙。2018年9月26日，被告泽润公司在房管部门办理了解除抵押手续，2018年12月4日，原告和被告为办理网签手续，签订《商品房买卖合同》，由于原告在2018年初无意中得知被告将房屋做了抵押，原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至本院请求判令：1．依法确认原告与被告签订的两份《泽润•金花国际商品房定房协议书》合法有效。2、由被告协助办理原告所购上述两套商业用房的产权证书。3、被告向原告支付违约金948360元。4、由被告承担诉前保全费5000元及本案诉讼费。5、由被告向原告出具购房税务发票。当庭原告将第二项诉讼请求即：“被告在判决生效三个月内办理原告所购上述两套商业用房的产权证书”变更为“由被告协助原告在房管部门办理房屋产权手续。”并当庭增加诉讼请求，即请求被告向原告出具购房税务发票。另查，2017年10月16日原告向被告发出《催办函》，内容为要求原告尽快将《购房协议》更换为《购房合同》。2018年2月7日原告向被告发出《催办函》，内容仍是要求被告尽快签订《购房合同》。2018年12月4日，原告和被告为办理网签手续，签订《商品房买卖合同》两份，该合同第三条第三款约定：“原告购买被告金台区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号XX号房屋”。第六条第二款约定：“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平米2万元，总价款2638800元（2638800元）”。第七条第二款约定：“买受人应当于2018年（11月3日）12月3日前支付该商品房全部价款”。第十一条第一款约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”。第十三条第四款约定：“建筑面积最终以市房管局实际测量确认面积为准，以原签订的《泽润•金花国际商品房定房协议书》中面积105.21平方米，总价2104200元为准，按国家法律规定的面积差异处理规定，多退少补，如有争议，《泽润•金花国际商品房定房协议书》，具有优先效力。” 一审法院认为，原、被告签订的两份《定房协议书》出自双方真实意思表示，合法有效。协议签订后，原告依约向被告付清了购房款，被告却在原告不知情的情况下将该两套房屋抵押给金台长寿信用社，侵害了原告的合法权益，现在原告要求被告协助办理房屋产权手续和出具购房税务发票，不违反法律规定，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金948360元，本院认为原告和被告签订的《定房协议》没有约定违约行为的形式和违约金的计算办法，原告以474.18万元×20%计算违约金，没有合同依据，但本案不争的事实是2018年9月26日被告泽润公司为原告办理了解除抵押手续，此时被告保证对出卖给原告的房屋没有瑕疵的义务结束，故依据原告缴纳474.18万元房款，本院从2018年1月19日交付钥匙之日起至房管部门解押之日即2018年9月26日止依据人民银行同期贷款利率计算被告应该支付的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决：一、依法确认原告宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司与被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司签订的两份《泽润•金花国际商品房定房协议书》合法有效；二、被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司在判决生效后协助原告宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司办理原告所购两套商业用房即宝鸡市XX路XX号XX幢XX层XX号及XX号房屋的产权登记手续，将依据房屋产权登记部门要求应由房地产开发企业提供的办证资料全部向房屋产权登记部门提交。三、被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司于判决生效后向原告宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司出具购房税务发票。四、被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司向原告宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司支付违约金（违约金计算办法：从2018年1月19日即交付钥匙之日起至房管部门解押之日即2018年9月26日止依据人民银行同期贷款利率计算）。五、驳回原告宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13334元，诉前保全费5000元，由被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司承担。 二审中，当事人未提供新证据。本院经审理查明，一审法院依据本案在案证据查明的法律事实无误，本院予以确认。 另查，2018年中国人民银行短期（一年以内、含一年）贷款利率为4.35%。宝鸡市泽润房地产开发有限公司应向宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司支付违约金142098.23元即4741800元（房屋价款）×0.6889年（2018年1月19日至2018年9月26日）×4.35%（中国人民银行同期贷款利率）。 本院认为，本案双方当事人对原判认定的基本法律事实无争议，上诉的争议焦点为：1、上诉人是否应按《商品房买卖合同》第二十条的约定履行向房屋产权登记管理部门提交相关资料合同义务；2、上诉人是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任。 关于房屋登记，案涉《商品房买卖合同》第二十条明确约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……⒉出卖人在本条第（二）项约定的期限内向房屋产权登记管理部门提交相关资料后，即视为出卖人已经完成了应当完成的登记义务”。在该条约定并未违反法律禁止性规定、2018年1月19日交付房屋钥匙事实无争议的情况下，一审判令上诉人在判决生效后即应完成提交办证资料的义务与双方的合同约定相悖，故上诉人主张应当按照合同内容判令其履行协助办理房屋登记义务的上诉理由成立。被上诉人关于《商品房买卖合同》系补签、该合同第二十条的约定无效的答辩意见，缺乏事实根据和法律依据。 关于违约责任，根据法律规定，买卖合同的出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。本案上诉人作为出卖人，依法负有保证交付给被上诉人的房屋不存在权利瑕疵的义务。上诉人在涉案两套商用房上设定抵押权，致被上诉人可能因第三人行使标的物上的权利而丧失所有权，依法应当承担违约责任。一审认定被上诉人付清房款后，上诉人抵押行为仍然存续构成违约并无不当。在无合同约定的情况下，一审以已支付房屋价款4741800元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，判令上诉人承担自交付钥匙之日至房屋解押之日的违约金亦无不当。唯，一审应对违约金数额进行准确计算并在判决主文载明。二审中，双方当事人对按前述违约金计算方法得出的“142098.23元”数额无异议，本院依法予以确认。 综上，宝鸡市泽润房地产开发有限公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持宝鸡市金台区人民法院(2018)陕0303民初1050号民事判决第一、三项，即依法确认被上诉人宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司与上诉人宝鸡市泽润房地产开发有限公司签订的两份《泽润•金花国际商品房定房协议书》合法有效；上诉人宝鸡市泽润房地产开发有限公司于判决生效后向被上诉人宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司出具购房税务发票。 二、撤销宝鸡市金台区人民法院(2018)陕0303民初1050号民事判决第二、四项； 三、上诉人宝鸡市泽润房地产开发有限公司按照《商品房买卖合同》第二十条第二项的约定履行房屋登记协助义务。 四、上诉人宝鸡市泽润房地产开发有限公司向被上诉人宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司支付违约金142098.23元。 五、驳回被上诉人宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司的其他诉讼请求。 六、驳回上诉人宝鸡市泽润房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13334元，诉前保全费5000元，由上诉人宝鸡市泽润房地产开发有限公司承担。 二审案件受理费3142元，由上诉人宝鸡市泽润房地产开发有限公司承担2642元，被上诉人宝鸡矿山石油钻采机械有限责任公司承担500元。退还上诉人宝鸡市泽润房地产开发有限公司预交的二审案件受理费10692元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩权雁 审 判 员 陈 蔚 审 判 员 任小剑 二〇一九年五月十日 法官助理 王家英 书 记 员 巨梦媛 1