云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2624民初423号原告：云南展盟房地产开发有限公司（简称展盟公司），住所云南省昆明市官渡区小板桥镇老官南路中闸村向化1组,现住所麻栗坡县玉尔贝路2号。法定代表人：廖兴民，总经理。委托诉讼代理人：李云华，男，云南展盟房地产开发有限公司副总经理，特别授权。委托诉讼代理人：韦福俊，云南圆合圆律师事务所执业律师，特别授权。被告：杨燕委托诉讼代理人：黄元凯，云南博引律师事务所执业律师，特别授权。委托诉讼代理人：张春文，云南博引律师事务所执业律师，特别授权。原告云南展盟房地产开发有限公司与被告杨燕租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告展盟公司的委托诉讼代理人李云华、韦福俊，被告杨燕的委托诉讼代理人黄元凯、张春文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。云南展盟房地产开发有限公司向法院提出诉讼请求：1.判决杨燕继续履行与展盟公司签订的《雅郡上苑一期商铺租赁协议》；2.判决杨燕支付第二期房租48552.00元、违约金20000.00元、租用商铺税费16226.00元（8113.00元/年×2年。庭审中变更为8138.24元/年×2年=16276.48元）、2019年物管费2427.6元，合计87256.08元。事实及理由：2018年1月23日杨燕与展盟公司签订《雅郡上苑一期商铺租赁协议》，租赁展盟公司位于商铺，租期为3年（2018年1月23日至2021年2月28日），协议约定承租人拖欠租金累计达30日应赔偿出租人违约金20000.00元，并承担租赁所产生的税费。杨燕仅支付第一期房租48552.00元后，对第一期税费、第二期房租、税费及物管费至今均未支付，已经构成违约，应支付违约金。为维护我公司的合法权益，特提起诉讼。杨燕辩称，1.未交纳商铺房租是事实，2019年2月我曾向展盟公司提出支付租金，其要求支付近9000.00元税费、近3000.00元物管费的无理要求，导致商铺房租至今未付，责任在于展盟公司，我不存在违约，即使未交纳商铺房租有一定责任，协议约定的违约金额过高，按照法律规定造成损失超过30%认定为过高，其损失的仅仅是几百元的利息，且展盟公司拒收租金也有一定责任。2.展盟公司无权收取税收和物管费。（1）关于税收问题，首先，展盟公司不是税务机关，协议中“乙方(杨燕)承担因租赁所产生的税费”属于约定不明确；其次，展盟公司提供的租赁协议是格式条款，根据法律规定有加重对方条款应当采取合理方式提示，其没有提示产生争议，应由提供格式条款一方承担不利后果，若展盟公司坚持由承租人纳税，也应在完税后主张，由法院裁判是否承担；（2）关于物管费问题，根据法律规定物业管理服务应当由具有相应资质的物管企业或物管公司提供服务和经营，双方协议约定的也是“乙方自行向物业管理公司交纳”，展盟公司的经营范围也没有物业管理，故物管费与本案不是同一法律关系，展盟公司无权主张权利。根据诉辩双方的主张和观点，本案争议的焦点：1.展盟公司诉请是否合法？2.杨燕是否承担因租赁产生的税费、物管费？3.双方约定的违约金是否合法？本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无异议的证据：展盟公司提交的证据A1、展盟公司营业执照及法定代表人身份证复印件和证明，杨燕身份证复印件，证明双方当事人的基本信息；当事人有异议的证据：证据A2、《雅郡上苑一期商铺租赁协议》，用以证明双方形成租赁关系，约定租期（起止日期）、商铺面积、违约金、税收和物管费承担等事实；杨燕质证认为，对证据A2真实性、关联性、合法性无异议，但对证明观点不予认可，该协议中关于税费的约定属于约定不明。本院认为，该证据能证明双方形成租赁关系的事实及各自的权利义务，予以采信。证据A3、完税凭证、发票及证明，用以证明：1.展盟公司租赁的商铺每年应交税费为8138.24元，该税费是代杨燕缴纳，2.合同约定的第一期税费已由展盟公司向税务机关代为缴纳，第二期产生的税费尚未缴纳的事实；杨燕质证认为，对证据A3的真实性、合法性认可，但与本案无关，因为纳税的主体并非杨燕；本院认为，该证据能证明展盟公司向税务机关缴纳杨燕承租商铺每年应交税费为8138.24元的事实，证据来源合法，予以采信。证据A4、催缴通知，用以证明2019年1月1日展盟公司催缴租金及相关费用的事实；杨燕质证认为，对证据A4的真实性、合法性认可，但与本案无关联性，不是发给我的催缴通知；本院认为，催缴通知上签名是张钰并非杨燕，不能证明向杨燕催缴相关费用的事实，与本案不具有关联性，不予采信。杨燕向法院提交了1份证据《企业信用信息公示报告》，用以证明展盟公司的经营范围中，并没有商铺租赁及物业管理的经营范围。展盟公司质证认为，对杨燕提交的证据三性无异议，我公司的经营范围包含房地产开发与经营，商铺租赁也属于经营的一种。本院认为，该证据来源合法，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年1月23日杨燕与展盟公司签订《雅郡上苑一期商铺租赁协议》，租赁展盟公司开发位于商铺，租期为3年（2018年1月23日至2021年2月28日）。协议约定：每年租金48552.00元，若承租人拖欠租金累计达30日应赔偿出租人违约金20000.00元；承租人自行承担所租门面房发生的水电费、房租税费等；物业管理费1.00元/㎡/月，从签订合同之日起减免一年的物管费，由承租人自行向物业管理公司交纳。协议签订后杨燕支付第一期房租费48552.00元，展盟公司于2019年6月13日向税务机关缴纳了该5号商铺一年的房租税费8138.24元。双方对房租税费及物管费的承担产生争议，展盟公司诉讼来院。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。1.关于展盟公司诉请是否合法？《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”，展盟公司有将自己开发的商铺（租赁物）出租给承租人杨燕使用、收益的权利，杨燕租赁展盟公司商铺使用、收益，其负有履行协议约定的义务，双方协商一致签订的《雅郡上苑一期商铺租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力，受法律保护。所以，展盟公司诉请杨燕支付租金的理由成立，予以支持。杨燕辩称向展盟公司交纳房租其拒绝收取才导致逾期，不能提供相应的证据加以证明，其理由不予采纳；2.杨燕是否承担因租赁产生的税费、物管费的争议问题？（1）房租税费，按照《雅郡上苑一期商铺租赁协议》第三条第5项、第六条约定，杨燕除按期支付租金外，还负有承担所租门面房三年租期内产生的房租税费的义务，按照税务机关征税凭据，杨燕每年应承担房租税费8138.24元，故展盟公司诉请杨燕支付房租税费的理由成立，予以支持；但是展盟公司仅仅代为交纳一年（第一期）的房租税费，其请求杨燕支付一、二期的房租税费与实际不符，对于第二期、第三期的房租税费应由杨燕自行向税务机关缴纳；（2）物业管理费，按照协议第七条约定，杨燕租赁商铺产生的物管费是向物业管理公司交纳，展盟公司不是该小区的物管公司，无权向杨燕主张权利，对展盟公司该项诉讼请求予以驳回；3.双方约定的违约金是否合法？依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，该法律规定和司法解释在于：一是一方违约需要向守约方支付一定数额的违约金；二是一方违约造成守约方损失支付一定数额的违约金。本案中，1.双方签订协议第三条第5项、第六条均明确约定房租税费由杨燕承担，杨燕没有按照协议约定支付房租税费其行为构成违约，应当承担违约责任；2.双方约定超期30日应当承担20000.00元的违约金，但双方约定的违约金依照上述规定结合本案实际，属于约定过高的情形，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出租人请求借款人按照约定支付利息的，人民法院予以支持”的规定，双方约定第二期租金的给付时间是2019年3月1日至起诉之日（2019年5月24日）止已经超期85天，应参照上述规定和约定按月利率2%支付逾期期间的违约金，即48552.00元×2%×85天÷30天=2751.28元。对于展盟公司请求超过2751.28元部分的违约金，本院不予支持，予以驳回。综上所述，为正确调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：云南展盟房地产开发有限公司与杨燕签订的《雅郡上苑一期商铺租赁协议》合法有效，继续履行；由杨燕支付云南展盟房地产开发有限公司第二期商铺租金48552.00元、代垫付第一期房租税费8138.24元、违约金2751.28元，合计59441.52元，限判决生效后十日内付清；驳回云南展盟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟缓履行期间的债务利息。案件受理费1980.00元，减半收取990.00元，由云南展盟房地产开发有限公司承担330.00元，由杨燕承担660.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本案申请执行的期间为二年。审判员  张孝国二〇一九年六月二十六日书记员  张立丽