西安市莲湖区人民法院民事判决书   （2018）陕0104民初3654号原告（执行案外人）：西安达成实业有限责任公司，住所地西安市。法定代表人：晁永强，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘毅，男，1978年7月18日出生，汉族，该公司法务专员，住该公司。被告（申请执行人）：郭海平，男，1964年1月10日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：郭荣荣，（系郭海平的女儿），女，1986年9月1日出生，汉族，陕西海鹏日晟商贸有限公司会计，住西安市莲湖区。第三人（被执行人）: 刘蕾，女，1988年10月6日出生，汉族，住陕西省子长县。委托诉讼代理人：刘红伟，（系刘蕾的父亲），男，1966年11月15日出生，汉族，住陕西省子长县。第三人（被执行人）：刘乐，女，1986年1月11日出生，汉族，住陕西省子长县。委托诉讼代理人：刘红伟，（系刘乐的父亲），男，1966年11月15日出生，汉族，住陕西省子长县。第三人（被执行人）：刘红伟，男，1966年11月15日出生，汉族，住陕西省子长县XX镇XX社区XX小区XX号。原告西安达成实业有限责任公司（以下简称达成公司）与被告郭海平、第三人刘蕾、刘乐、刘红伟案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告达成公司的法定代表人晁永强、被告郭海平及第三人刘红伟并作为第三人刘蕾、刘乐的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达成公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即解除对位于莲湖区XX巷XX号XX苑XX栋XX单元XX号、XX号房的查封并终止对上述房屋的执行措施；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与刘蕾、刘乐在2013年6月24日分别签署了《商品房买卖合同》并备案，约定刘蕾、刘乐向原告购买其开发的位于西安市莲湖区XX街XX巷XX号XX小区XX幢XX单元XX号、XX号房屋，刘蕾首付款447235元，余房款通过按揭贷款方式支付；刘乐首付款330503元，剩余房款通过按揭贷款方式支付。协议签订后，原告将房屋交给刘蕾、刘乐，达成公司的法定代表人晁永强实际支付了刘蕾、刘乐的首付。其后，因刘蕾、刘乐无力支付购房款，原告遂与刘蕾、刘乐分别于2016年11月25日、2017年12月1日签订解除协议，解除了双方所签的购房合同。后原告得知案涉两套房屋已经被莲湖区人民法院查封，立即提出异议申请，却被驳回。涉案房屋并未办理房屋产权登记证，仍登记在原告名下，法院查封缺乏依据，驳回原告的异议申请亦不合法。被告郭海平辩称，作为执行依据的（2017）陕0104民初184号民事调解书已经生效，三名第三人欠郭海平的钱属实，案涉房屋是刘蕾、刘乐的，应当查封、拍卖。第三人刘蕾、刘乐、刘红伟述称，同意原告的诉讼请求，案涉房屋是原告的，现不是刘蕾、刘乐的，不同意执行。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：证据1.刘蕾房屋买卖解除协议、刘蕾收条两份、刘蕾偿还贷款申请、刘蕾的个人贷款还款凭证、刘蕾的欠条。证明原告与第三人刘蕾因其无力支付房款，按购房合同约定在2016年11月25日签订了房屋买卖解除协议，解除了双方的房屋买卖合同关系。并且已经按协议约定履行。该解除行为及部分履行行为发生在预查封措施生效之前。因此，预查封措施实际查封的是原告的财产，预查封措施依法应予解除，针对原告财产的执行措施应予停止。欠条证明刘蕾拖欠原告购房首付款的事实，依照双方购房合同约定，原告有权行使解除权。证据2.刘蕾西安市商品房买卖合同备案注销申请表（复印件）、刘蕾商品房买卖合同、西安市房屋登记簿一份。证明原告与刘蕾依法律规定及解除协议约定向西安市房管局提请注销买卖合同备案登记，该局也依法受理并实施了注销手续。预查封措施实际查封的是原告的财产，依法应予解除，针对原告财产的执行措施应予停止。证据3.西安仲裁委调解书，证明第三人刘蕾对前述证明事实均认可，并且再次确认预查封财产系原告所有。证据4.刘乐的房屋买卖解除协议、刘乐的收条两份、刘乐的偿还贷款申请、刘乐的个人贷款还款凭证、刘乐的欠条。证明目的同证据1。    证据5.刘乐的西安市商品房买卖合同备案注销申请表（复印件）、刘乐的商品房买卖合同、刘乐的西安市房屋登记簿，证明目的同证据2。证据6.刘乐西安仲裁委调解书。证明刘乐对前述证明事实均认可，并且再次确认预查封财产系原告所有。 证据7.房屋交还说明2份，证明达成退房协议后，刘蕾、刘乐立即履行协议，在第二天就将案涉两套房屋交还给了原告，交还房屋是在预查封生效之前，即在法院预查封之前原告已经实际掌握了房屋。被告发表质证意见：对证据1、证据2、证据5、证据6、证据7不清楚，是原告与第三人之间的事，真实性不能确认。证据3.不知道这事，真实性和证明目的均不认可。证据4不清楚。第三人共同发表质证意见：证据1、 证据3、证据6、证据7真实性、证明目的均认可。证据2、注销申请表的真实性不予认可，注销不是刘蕾去办的。房屋登记薄真实性认可。刘蕾的商品房买卖合同真实性认可。证据4、原告所述属实。证据5.真实性不予认可，注销不是刘乐去办的。房屋登记薄真实性不能确认。刘蕾的商品房买卖合同真实性认可。关于原告所举证据：证据1、证据3、证据4、证据6、证据7第三人认可真实性，本院对真实性予以确认。证据2和证据5的买卖合同第三人认可真实性，本院对真实性予以确认。房屋登记薄系国家行政机关在职责范围内出具，本院对真实性予以确认。备案注销申请表，第三人虽否认真实性，但承认解除协议及仲裁调解书的真实性，故本院对真实性予以确认。第三人共同举证：银行还款明细，证明刘蕾、刘乐偿还了部分银行贷款。原告发表质证意见：真实性和证明目的均不认可。被告发表质证意见：认可。关于第三人所举证据，系金融机构在职责范围内制作，本院对真实性予以确认。本院出示调取证据，（2018）陕0104执异33号执行裁定书及送达回证。原告发表质证意见：真实性认可，18日领取的，但送达回证写的日期是13日。被告发表质证意见：真实性认可。第三人共同发表质证意见：真实性不知道，没有领取，是原告与被告之间的事。关于本院调取证据，原告及被告认可真实性，本院对真实性予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月24日，达成公司与刘蕾、刘乐分别签订正式的《商品房买卖合同》，约定刘蕾购买达成公司开发的位于莲湖区XX巷XX号XX苑XX幢XX单元XX号（合同登记号：Y13070484），建筑面积134.63平方米；商品房单价为每平方米8150元，总金额为1097235元；刘蕾应在2013年6月13日前一次性付清总房款中的447235元，剩余房款做银行按揭。刘乐购买达成公司开发的位于莲湖区XX巷XX号XX苑XX幢XX单元XX号（合同登记号：Y13070481）,建筑面积134.63平方米；商品房单价为每平方米8100元，总金额为1090503元；刘乐应在2013年6月13日前一次性付清总房款中的330503元，剩余房款做银行按揭。后刘蕾、刘乐未按期还款，达成公司于2017年11月23日代刘乐结清银行贷款，并于此后在房管部门申请办理11907号房屋买卖合同备案注销，贷款银行于2017年12月22日在该合同备案注销申请表盖章表明贷款已结清；达成公司于2018年1月4日代刘蕾结清银行贷款，并于此后在房管部门申请办理12107号房屋买卖合同备案注销，贷款银行于2018年1月8日在该合同备案注销申请表盖章表明贷款已结清。2016年11月25日，郭海平向本院申请诉前财产保全，要求对刘红伟、刘蕾名下财产进行保全并提供了担保。本院受理后作出（2016）陕0104执保112号协助执行通知书，于2016年11月29日预查封被执行人刘蕾名下位于西安市莲湖区XX巷XX号XX幢XX单元XX号房屋，合同登记号：Y13070484.预售证号：201XXXX。查封期限为三年。2017年5月18日，本院作出（2017）陕0104民初184号民事调解书，内容为刘红伟、刘蕾、刘乐返还原告借款49万元等。该调解书生效后，刘红伟、刘蕾、刘乐未能履行判决书确定的义务，同年11月6日，原告郭海平申请执行，进入执行程序后，保全措施转化为执行行为。2017年12月2日本院作出（2017）陕0104执3762号执行裁定书及协助执行通知书，并于2017年12月11日查封被执行人刘蕾名下位于西安市莲湖区XX巷XX号XX幢XX单元XX号房屋，合同登记号：Y13070484.预售证号：201XXXX；查封被执行人刘乐名下位于西安市莲湖区XX巷XX号XX幢XX单元XX号房屋，合同登记号：Y13070481.预售证号：201XXXX。查封期限为三年。达成公司对涉案的执行标的提出异议，要求解除对涉案房屋的查封并解除对该房屋采取的强制执行措施。2018年4月9日，本院作出（2018）陕0104执异33号执行裁定书，裁定驳回达成公司的异议请求。达成公司不服，于2018年4月24日提起本案诉讼。另查，达成公司与刘蕾签订有房屋买卖解除协议一份，载明时间2016年11月25日，约定解除2013年6月24日签订的《商品房买卖合同》，刘蕾在签订该协议后配合达成公司办理房屋注销手续，房屋买卖合同解除后的贷款由达成公司偿还……刘蕾前期缴纳的房屋银行按揭月供还款，不再向达成公司主张，作为2013年6月24日至2016年11月25日之间的房屋占用租金，房屋室内装修一次性评估折价支付给刘蕾50000元现金……刘蕾向达成公司出具5万元装修费收条，载明时间2016年11月25日。刘蕾与达成公司签订房屋交还说明，载明于2016年11月25日将案涉12107号房屋交还给达成公司。2018年1月4日，刘蕾收到达成公司支付的611747.15元，并用该款偿还了案涉12107号房屋剩余贷款，建设银行劳动路支行出具了结清证明。达成公司与刘乐签订有房屋买卖解除协议一份，载明时间2017年12月1日，约定解除2013年6月24日签订的《商品房买卖合同》，刘乐在签订该协议后配合达成公司办理房屋注销手续，房屋买卖合同解除后的贷款由达成公司偿还……刘蕾前期缴纳的房屋银行按揭月供还款，不再向达成公司主张，作为2013年6月24日至2017年12月1日之间的房屋占用租金，房屋室内装修一次性评估折价支付给刘乐50000元现金……刘乐向达成公司出具5万元装修费收条，载明时间2017年12月1日。刘乐与达成公司签订房屋交还说明，载明于2017年12月2日将案涉11907号房屋交还给达成公司。2017年11月23日，刘乐收到达成公司支付的771155.12元，并用该款偿还了案涉11907号房屋剩余贷款，建设银行劳动路支行出具了结清证明。诉讼过程中，经本院向西安市不动产登记服务中心查询，案涉两份商品房买卖合同的备案尚未注销。达成公司就案涉两套房屋向西安市仲裁委员会申请仲裁，2018年9月4日，达成公司与刘蕾、刘乐分别达成仲裁调解协议，确认达成公司与刘蕾签订的案涉12107号房屋《商品房买卖合同》于2016年11月25日解除，与刘乐签订的案涉11907号房屋《商品房买卖合同》于2017年12月1日解除，前述两套案涉房屋归达成公司所有。另查明，案涉两套房屋的首付款由达成公司与刘蕾、刘乐协商处理。案涉12107号房屋银行贷款办理后，刘蕾偿还过部分2018年1月4日结清之前的银行贷款。案涉11907号房屋银行贷款办理后，刘乐偿还过部分2017年11月23日结清之前的银行贷款。本院认为，本案争议的焦点是原告达成公司对案涉房屋享有的民事权益能否排除法院的执行。首先，本院对案涉房屋的预查封符合法律规定。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”在本院对案涉两套房屋预查封时，达成公司已经与刘蕾、刘乐签订了正式的《商品房买卖合同》并办理了备案登记，本院实施的预查封措施符合法律规定，并无不当。其次，达成公司虽然主张与刘蕾、刘乐解除了商品房买卖合同，提供了解除协议，2018年9月4日达成公司又与刘乐、刘蕾达成仲裁调解书，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”达成公司申请注销备案的行为，仍不能对抗郭海平的债权，亦不能对抗本院的查封。若任由被执行人与案外人在人民法院的采取查封措施之后私下解除商品房买卖合同，必将助长被执行人转移财产的行为，损害申请执行人的合法权益，使人民法院预查封的制度目的落空。再次，案涉房屋虽在查封之后登记在达成公司名下，但作为开发商，达成公司负有向买受人刘蕾、刘乐办理产权登记的义务。在刘蕾、刘乐通过办理银行按揭贷款的方式支付购房款的情况下，取得对案涉房屋的物权期待权。最后，达成公司代刘蕾、刘乐偿还剩余按揭贷款后，享有的是对刘蕾、刘乐的债权，效力并不优于郭海平对刘红伟、刘蕾、刘乐的债权。综上所述，达成公司的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告西安达成实业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告西安达成实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                 审   判  长    王  霞                             审   判  员   岳  鹏                          审  判  员   冯林林  二Ｏ一九年五月十三日 书  记  员   田文臻1