浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初15070号 原告：余梓红，男，1973年1月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：金秀娟，女，1972年11月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：虞鹏翔、虞华君，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云大道339号。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托代理人：陈新平、楼璐萍，浙江近真律师事务所律师。 原告余梓红、余秀娟与被告东阳市新天地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2018年12月7日向法院提起诉讼，诉请判令：一、确认原、被告于2014年1月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》及《紫荆庄园J区补充协议》合法有效；二、被告立即交付房屋，并向原告支付逾期交房违约金（违约金以448万元为基数，自2014年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际履行之日止，暂算至起诉之日为1221827元）；三、被告支付原告逾期交付不动产权属初始登记证违约金（违约金以448万元为基数，自2015年1月1日起按每日万分之一计算至实际履行之日止，暂算至起诉之日为642432元）；四、被告协助原告办理将位于东阳市白云街道江南紫荆庄园J区C29A号的房屋登记至原告名下的不动产权属转移登记手续；五、被告赔偿原告损失（损失以448万元为基数，从被告交付不动产权属初始登记证之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至原告取得房屋权属证书之日止）。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人虞鹏翔、被告的委托诉讼代理人楼璐萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件相关情况 一、房屋买卖合同的签订情况：原、被告于2014年1月15日签订一份商品房买卖合同及补充协议。 二、房屋地点：东阳市（以下简称涉案房屋）。 三、合同约定房屋面积：457.95平方米。 四、合同约定房屋总价款：448万元。 五、合同约定的商品房交付期限：2014年6月30日前。 六、合同约定的逾期交房违约金计算方式：逾期不超过90日，自合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。 逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。 七、合同约定的产权登记：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前取得涉案房屋的土地、房屋初始登记权属证书。买受人自行办理该商品房转移登记。 八、合同约定的延期交付产权登记证违约金标准：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。 九、其他需要说明的问题：两原告于2014年1月15日向被告支付了购房款248万元，后又按揭支付了200万元购房款。双方一致认可涉案房屋所在工程于2016年4月6日通过竣工验收合格备案。被告于2017年9月4日取得涉案房屋的权属初始登记证。原告认为涉案房屋至今未符合交付条件，被告则认为涉案房屋早已竣工验收合格，已符合交付条件，被告多次通知原告前来办理交房手续，原告恶意拒收，迟延交房产生的不利后果应由原告自行承担。 裁判理由与结果 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反强制性法律规定，应确认为合法有效，对双方当事人具有约束力。双方就涉案房屋约定的交房日期为2014年6月30日，被告于开庭时才通知原告收房，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定涉案房屋的交付必须符合所在建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件。双方一致认可被告于2016年4月6日取得涉案房屋所在工程竣工验收合格备案，故涉案房屋已符合交付条件。原告主张涉案房屋存在开裂、漏水、外墙脱落等问题，并非主体结构问题，原告可向被告主张质量维修，逾期交房违约金应计算至2019年1月24日为宜。原告至今尚未接收房屋，被告仍有交付的义务。合同约定的交房违约金过高，原告已自愿调整为按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期交付权属初始登记证问题，被告未在合同约定的2014年12月31日前交付原告，而直至2019年1月24日交付，亦已违约，应承担逾期之日至2019年1月24日的违约金的责任。经计算，被告应付原告逾期交房违约金1258712元（以448万元为基数从2014年7月1日开始按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至2018年12月7日止为1221827元，此后仍按该标准计算至2019年1月24日止为36885元），应付逾期交付权属证书违约金642432元（以448万元为基数从2015年1月1日开始按日万分之一计算至2019年1月24日止）。 关于原告主张的两项违约金的诉请是否已过诉讼时效问题。本院认为，涉案的两项违约金系被告未按合同履行的违约行为而产生的，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务，诉讼时效应分别从逾期行为结束的日期起算，故关于违约金的诉请并未超过诉讼时效。 关于被告是否应当协助原告办理转移登记手续并赔偿损失问题。本院认为，涉案合同虽约定由原告自行办理产权变更登记手续，但被告仍具有协助义务。因本案系系列案，业主众多，本院酌定给予被告三个月的合理期限。若因被告原因未在合理期限内协助，则按司法解释规定，被告应赔偿原告相应的损失，故原告要求被告协助过户及赔偿损失的诉请，本院对合理部分予以支持。 综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原告余梓红、余秀娟与被告东阳市新天地房地产开发有限公司于2014年1月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》及《紫荆庄园J区补充协议》合法有效。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内将位于东阳市房屋交付原告余梓红、余秀娟，并在三个月内支付逾期交房违约金1258712元。 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内支付原告余梓红、余秀娟逾期交付房屋权属初始登记证违约金642432元。 四、被告东阳市新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告余梓红、余秀娟办理位于东阳市房屋的不动产权属转移登记手续。若被告东阳市新天地房地产开发有限公司未在期限内协助，则应向原告余梓红、余秀娟赔偿损失（从本院确定的履行之日开始，以448万元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付至原告取得房屋权属证书之日止）。 五、驳回原告余梓红、余秀娟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21578元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡航晓 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  周福英 二〇一九年六月三日 书 记 员  朱 炜 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。