广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终862号 上诉人（原审被告）：周某，男，汉族，1958年7月6日出生，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮耀，广西和清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴某，男，汉族，1982年11月2日出生，住贵港市覃塘区。 被上诉人（原审原告）黄某，女，汉族，1987年4月10日出生，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：陈云，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯媛圆，广西众维律师事务所律师助理。 第三人（原审第三人）：柳州市巨丰投资管理有限公司，住所地柳州市北站路20号亨氏豪庭2-1局部。统一社会信用代码：91450200MA5LC6TP69。 法定代表人：温才进,该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖振兴，该公司区域经理。 委托诉讼代理人：杨红，该公司金河湾店店长。 上诉人周某与被上诉人吴某、黄某、第三人柳州市巨丰投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2018）桂0202民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人周某上诉请求：一、依法撤销原审判决第一至第七项判决，并依法驳回被上诉人在一审时对上诉人提出的全部诉请。二、本案一二审全部诉讼费均由被上诉人承担。 事实与理由一、一审法院对相关事实作出的推理缺乏科学依据和合理性。一审诉讼过程中，被上诉人提交了大量的证据，意图证明上诉人周某的妻子系从双方买卖的房屋坠落身亡，该房屋属于“凶宅”。但从被上诉人所提交的所有相关证据来看，证据本身证明力就严重不足，且与其证明目的缺乏关联性。被上诉人根据大量的没有任何来源和出处的信息，得出他们自认为的真相，一口咬定所买卖房屋属于“凶宅”，并据此要求解除买卖合同。但一审法院在相关证据明显存在种种问题的情况下，作出一个“(周某妻子)从自己窗台坠楼的几率很大”的认定，并进而认定周某在买卖房屋过程中未将该情况告知买房人，构成欺诈。不知一审法院这个推测性的认定是根据哪份证据得来的，就连被上诉人在一审时自己都承认这个结论是靠道听途说得来的消息，加上他们自己的主观推测才得出的，并不能代表事实的真相。事实上，二被上诉人也在庭上明确表述：(周某妻子)从哪里坠楼其实都无所谓，他们就是不想要这套房子了。对此情况，对此表述，一审法院是非常清楚的，但最终还是根据缺乏真实性的证据，靠个人主观作出缺乏合理性的推测，并以此作为案件审判依据，是非常草率和不负责任的。二、上诉人周某不存在任何违反合同约定及法律规定的行为，买卖合同不应被撤销。根据二被上诉人一审提交的双方房屋买卖合同及三方经纪合同，上诉人没有看到自己有任何一处违反合同约定的地方。事实上，上诉人也根本不存在欺诈的企图，没有实施任何欺诈的行为。一审法院就以上述所谓“(周某妻子)从自己家窗台坠落几率很大”的推测，就认定周某没有将信息明确告知二被上诉人属于欺诈，并判决撤销。上诉人认为：根据民法学理论，所谓欺诈是指故意欺骗他人，使对方陷于错误判断，并基于该错误判断而实施某种行为的情形。根据该理论，并结合自己的行为，周某认为自己不违反合同约定，不存在任何欺骗二被上诉人的情形。如果二被上诉人认为周某在买卖合同的任何一项条款中作出虚假表述，欺骗了他们，那么就请他们明确指出来并提供相应证据加以证实。但直到一审判决时止，二被上诉人始终没有能拿出任何一份证据来证实周某有违反合同约定之处的。由此可见，二被上诉人对上诉人周某存在欺诈的指责是缺乏事实和证据的，周某没有违反合同约定，不存在所谓欺诈。恳请二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人吴某、黄某答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。 第三人柳州市巨丰投资管理有限公司答辩称，这个案子与我公司没有什么关系，一审已经阐明。 吴某、黄某向一审法院提起诉讼，请求：一、撤销吴某、黄某与周某、柳州市巨丰投资管理有限公司于2018年2月5日签订的《柳州市巨丰投资管理有限公司房产转让经纪合同书》以及吴某、黄某与周某于2018年2月9日签订的《柳州市存量房买卖合同》；二、吴某、黄某向周某退回购房款人民币870000元；三、周某向吴某、黄某双倍返还购房定金人民币40000元，并返还住房保证金人民币10000元；四、周某赔偿吴某、黄某经济损失人民币共计71980元（其中中介服务费人民币9000元，购房契税人民币13050元，购房的个人所得税8700元，测绘绘图费用30元，房地产评估费2200元，律师代理费人民币39000元）；以上2-4项请求的金额共计为人民币991980元。五、将位于柳州市福柳新都23栋2单元7-2号房屋登记到周某名下，产生的相关税费由周某承担。六、本案诉讼费用全部由周某承担。吴某、黄某一审当庭变更诉讼请求：第三项诉请中保证金变更为保障金；第五项诉请变更为将位于柳州市福柳新都23栋2单元7-2号房屋恢复登记到周某名下，产生的相关税费由周某承担。当庭增加诉请：1、利息损失17762.5元，该损失以870000元为本金，按照银行同期贷款利率即年利率4.9%的标准，暂从2018年3月1日起计算至2018年7月31日，合计5个月，即870000×4.9%/12×5=17762.5元，从2018年8月1日起至周某实际赔偿之日止的利息损失按照以上标准另计；2、月供损失19806.78元，该损失为吴某、黄某每月归还的柳州银行的月供金额数据为准，从2018年3月1日起计算至2018年7月3日，合计5个月，2018年3月供金额为596.82元，2018年04月至2018年07月的月供金额为4802.49元，所以合计月金额为596.82+4802.49×4=19806.78元。2018年8月至周某实际返还购房款之日止的月供损失另计。 一审法院认定事实：吴某与黄某系夫妻关系，吴某、黄某于2018年2月向周某购买位于柳州市福柳新都23栋2单元7-2的房子，就此吴某与周某、第三人签订了一份《柳州市巨丰投资管理有限公司房产转让经纪合同书》，该经纪合同约定上述房屋的建筑面积为140.56平方米，该房屋的成交价为900000元，其中购房款为870000万，装修补偿款为30000元。购房款吴某、黄某采取银行按揭的方式支付给周某。吴某应在签订合同时全额支付吴某定金20000元。周某配合吴某、黄某前往银行申请按揭当日，吴某将不低于174000元的首付金额存入银行制定账户中进行资金监管。周某于2018年3月31日之日起5日内腾出房屋，并由第三人协助双方办理该房产的物业交割手续，物业交割当天吴某支付周某最后一笔装修补偿款10000元。后吴某、黄某与周某还就涉案房屋签订了《柳州市存量房买卖合同》对涉案房屋的首付款、权属转移等事项进行了具体约定。2018年2月5日，吴某向周某支付了20000元的购房定金，当日吴某亦向第三人支付了9000元中介服务费。2018年3月22日，吴某向被告支付了10000元的交房保障金，周某同时在该收条上表示已结清涉案房屋所有尾款。现吴某、黄某已取得了涉案房屋的所有权证书，且周某已经将涉案房屋交付给吴某、黄某使用。2018年5月10日，吴某、黄某以周某隐瞒涉案房屋发生跳楼事件构成欺诈为由诉至法院并提出上述诉讼请求。另查明，吴某、黄某为购买涉案房屋还支付了涉案房屋的契税13050元、个人所得税8700元、认证服务费（配图费）30元。2017年6月16日22时许，周某拨打120称有人坠楼。根据柳州市中医院急诊科出车记录表载明内容，患者姓名崔凤琼（周某妻子），诊断：特重型颅脑损伤，简要病情：到达现场患者呼之不应，呈浅昏迷状，双侧瞳孔不等大，左侧3㎜，对光反射消失反射，右侧2㎜，对光反射消失。口鼻流血，候枕部血肿，活动性出血。全身多处擦伤。血压测不出，指脉氧：83％.呼吸浅弱，大动脉搏动能触及。处理：立即予开通静脉通道，清除口鼻积血，予包扎伤口、吸氧，接回。回院后处理情况，住院，入住科室：重症医学科。庭审中，周某认可其妻子崔凤琼经抢救无效死亡，亦认可涉案房屋未安装防盗网。 一审法院认为，本案中，吴某、黄某及周某对崔凤琼死亡的原因及过程各执一词。根据吴某、黄某提供的《接处警记录登记表》、《柳州市中医院急诊科出车记录表》、《急（门）诊抢救记录》、《访谈笔录》等证据可以相互佐证崔凤琼系坠楼身亡及坠落的地点为花圃的绿化带。综合考虑涉案房屋的位置及涉案房屋的窗台未安装防盗网等情况，崔凤琼作为涉案房屋的住户，其在事发当晚从自家窗台坠楼的几率很大。该情况直接影响到吴某、黄某是否购买房屋，属于重大事实部分，周某在出售房屋时应明确告知吴某、黄某。虽然发生非正常死亡的事实在客观上未对房屋的实际使用价值产生影响，但该情况会影响购房者的心理感受，从而造成房屋交易值降低，构成了房屋的重大瑕疵，是影响房屋买卖合同订立的重大事项。而周某未将该情况告知吴某、黄某，也未提供充分证据证实吴某、黄某对该情况在双方交易前即已知情，故周某的行为已经构成欺诈，吴某、黄某要求撤销《柳州市巨丰投资管理有限公司房产转让经纪合同书》和《柳州市存量房买卖合同》的诉请，合法有据，该院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，吴某、黄某主张周某向其返还房屋购房款870000元，有事实和法律依据，该院予以支持。同时，根据经纪合同书的相关约定及双方已按经纪合同实际履行的事实，可以证实吴某、黄某向周某支付的20000元定金和10000元住房保障金在合同履行完毕后按照合同约定已经自动抵充装修补偿款，作为涉案房屋交易总价的一部分。因合同被撤销后自始无效，周某应当将装修补偿款（其中定金20000元、住房保障金10000元）30000元返还吴某、黄某。吴某、黄某要求双倍返还定金缺乏法律依据，该院不予支持。关于吴某、黄某主张的中介服务费9000元，购房契税13050元，购房的个人所得税8700元，测绘绘图费用30元，上述费用属于合同撤销后所造成的吴某、黄某的经济损失，该院亦予以支持。关于吴某、黄某主张的评估费，因吴某、黄某提交的缴费单系复印件，该院不予采信，故对该项诉请不予支持。关于吴某、黄某主张的律师费，因双方并未在合同中有约定，且吴某、黄某在诉讼中委托律师进行诉讼，系吴某、黄某意思自治的表现，法律并未强制性规定当事人在诉讼中必须委托律师代理，故吴某、黄某要求周某赔偿其律师费损失，缺乏法律依据，该院不予支持。因涉案房屋现已抵押给了柳州银行股份有限公司，故周某应在周某返还全部价款90万（其中购房款870000元，装修补偿金30000元）后十日内注销涉案房屋的抵押登记，并将涉案房屋恢复变更至周某名下，因此产生的过户相关税费由周某负担。关于吴某、黄某主张的870000元购房款的利息损失，该损失应以870000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年3月1日起计算至周某返还该购房款之日止。关于吴某、黄某主张的2018年3月至2018年7月期间的月供损失19806.78元，扣除本金后，利息为12486.31元，该院予以支持。吴某、黄某主张2018年8月的月供利息损失另计，因吴某、黄某未提供相关证据证实8月后的月供及利息损失，该院亦无法核实，吴某、黄某可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、撤销吴某与周某、第三人柳州市巨丰投资管理有限公司签订的《柳州市巨丰投资管理有限公司房产转让经纪合同书》以及吴某、黄某与周某于2018年2月9日签订的《柳州市存量房买卖合同》（合同编号：002201802090178072）。二、周某应于本判决生效之日起十日内向吴某、黄某退还购房款人民币870000元。三、周某应于本判决生效之日起十日内向吴某、黄某退还装修补偿款30000元。四、吴某、黄某在周某返还房屋交易全部价款900000元后十日内注销柳州市福柳新都23栋2单元7-2号的房屋的抵押登记，并将该房屋恢复变更至周某名下，因此产生的相关税费由周某负担。五、周某应于本判决生效之日起十日内向吴某、黄某支付中介服务费损失9000元，购房契税损失13050元，购房的个人所得税损失8700元，测绘绘图费用损失30元。六、周某应于本判决生效之日起十日内向吴某、黄某支付已付购房款利息（以购房款870000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年3月1日起计算至被告返还购房款之日止）。七、周某应于本判决生效之日起十日内向吴某、黄某支付2018年3月至2018年7月期间的月供损失12486.31元。八、驳回吴某、黄某的其他诉讼请求。本案受理费13720元（吴某、黄某已预交），由吴某、黄某负担327元，周某负担13393元。 本院二审期间，各方均无新证据提交。 经审理，一审查明事实属实，本院予以确认。 另查明，二审中，第三人柳州市巨丰投资管理有限公司陈述称本案案涉房屋本次成交为市场均价。并称按照交易惯例，中介如果知晓房屋相似情况背景，应如实告知买家并在合同上面载明情况。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。一方以欺诈、胁迫的手段或趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方有权请求法院变更或撤销。本案中上诉人周某的妻子在案涉房屋居住期间意外坠楼死亡，无论其在房屋阳台或楼道坠落，该情况均会影响购房者的心理感受，从而可能造成房屋交易价值下降，构成了房屋的重大瑕疵，是影响房屋买卖合同订立的重大事项。从一、二审查明情况看，周某未如实向中介及购房人披露该事实，违背了诚信原则，也与交易习惯不符，吴某、黄某主张撤销合同并请求返还购房款及赔偿相关损失有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院对一审判决予以维持。 综上所述，上诉人周某的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13233元（上诉人周某已预交），由周某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 佳 审 判 员  赵舒颖 审 判 员  黄智文 二〇一九年六月十七日 代书记员  廖靖康