黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初1035号原告侯铁君，女，1973年6月6日出生，汉族，大庆采油五厂一矿工人，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人王洪权(原告丈夫)，男，1969年4月10日出生，汉族，大庆采油五厂一矿工人，现住黑龙江省大庆市萨尔图区。被告大庆百湖创意文化传媒有限公司，住所地大庆市高新区博学大街17号百湖文化广场办公室515。法定代表人纪春旭，该公司总经理。委托诉讼代理人赵向东、田星，黑龙江威德律师事务所律师。原告侯铁君与被告大庆百湖创意文化传媒有限公司（以下简称百湖公司）商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭审理了本案。原告侯铁君委托诉讼代理人王洪权及被告百湖公司的委托诉讼代理人田星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯铁君诉讼请求：1.请求法院判令由于原告增加给付被告房屋差价款19306元，导致房屋三年增加应返还租金增加4633.44元；同时导致房屋增加价款的20%违约金3861.2元，合计：8494.6元整；2.请求法院判令被告给付原告多次在起诉、应诉、上诉中的费用损失3697元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1.根据参建协议第六条第一款第二项：包租期限为三年，前三年共计24%返租金。最终实际应返租金额，以第四条最终确定的价款重新计算，多退少补。由于房屋面积增加3.72平方米，导致房屋增加19306元房价款，致使应返房屋租金增加4633.44元；2.第八条第一款：违约方应向守约方支付本协议标的额20%的违约金，本协议标的额为207233元，但是原告补交19306元的房屋差价款，那么本协议标的额将增加19306元，增加的19306元标的额应该赔偿原告20%违约金3861.2元；3.第八条第一款：违约方应向守约方支付本协议标的额20%的违约金，同时赔偿守约方因此造成的全部损失。由于被告的违约以及隐瞒2015年8月25日已经办理完毕房屋产权证欺诈行为，造成原告多次起诉，上诉，应诉。发生上诉费97元，法律咨询费600元，代写诉状费600元，交通费300元，资料复印费100元，误工费2000元，应该由被告给予赔偿原告全部损失，计3697元。上述三项共计12191.6元整。原告补交19306－12191.6＝7114.4元整，而不是（2018）黑0691民初1848号民事判决书19306元整。黑龙江省大庆高新技术产业开发区（2017）黑0691民初804号判决书及大庆市中级法院（2017）黑06民申145号判决书，已经判决被告违约事实成立。综上所诉，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请贵院依法判决，支持原告诉讼请求。被告百湖公司答辩称：1.面积补差款不应支付反租租金。首先，依据《百湖文化广场项目摩玛休闲广场参建协议》参建协议第一条及第二条约定：双方签订协议时原告参建建筑面积暂按39.93平方米计算，原告所支付的总价款为按上述面积扣除包租租金后的价款，即双方约定的返租租金已经在签订协议时扣除；其次，原告所付价款及返租租金都是按上述暂测面积计算，并非按实测面积计算，是签订合同时双方真实意思表示；第三，从公平性上讲，该面积补差款是原告获得参建房屋物权而按协议约定价格所支付的款项，相当于购房款，并且该款项在双方约定的返租期间并未实际支付，那么对于原告未支付的资金不能获得返租收益也符合合同的公平性。2.答辩人对参建时未支付的房屋差价款不应另行支付违约金。第一，从合同性质上看，参建合同不等同于商品房买卖合同，“参建”是参与建造的意思，是指原告一方以投资的形式参与答辩人开发的房屋建设，并以协议的方式约定享受一定的权利，承担一定义务。原告本应在在一定程度上承担相当的资金安全风险。但答辩人为降低原告风险，按参建房屋预测面积的总价款以8%的比例支付三年租金，原告实际出资207232元是按预测面积扣减租金后的价款，原告通过参建协议已经牟取了高额的回报，再将参建时未明确但房屋实测后才支付的的面积补差款计算违约金明显违背合同的公平原则；第二，从合同的文字解释上看，双方签订的《百湖文化广场项目摩码休闲广场参建协议》第八条违约责任第1款约定：“违约方应向守约方支付本协议标的额20%的违约金”可知：“本协议标的额”应理解为上述协议第二条约定中原告已支付的207232元，双方签订协议时都无法预测房屋实测面积是大于预测面积还是小于预测面积，房屋实测面积大于预测面积答辩人没有过错。同时双方在延期交房违约金纠纷中，大庆高新区法院（2017）黑0691民初804号民事判决书中已经判决答辩人以207232元为基数支付的违约金，答辩人已履行完毕。第三，从原告实际经济损失上看，答辩人占有使用的参建款就是原告已支付的207232元，房屋差价款19306元是房屋经房产部门实测后产生的，答辩人在参建过程中没有占有使用该资金，原告也没有就房屋差价款受到任何利息等损失，因此对参建时未支付的资金答辩人不应另行支付违约金。3.要求答辩人支付起诉应诉费用没有法律依据。双方一系列诉讼案件的起因是原告未及时支付房屋差价款所引起，答辩人对房屋差价款的起诉是正常的维权行为，并非恶意诉讼，答辩人在维权过程中同样花费巨大的人力物力。原告此类滥用诉权的行为不仅给答辩人造成了损失，也增加了法院的工作量，原告对答辩人的损失应当承担相应的民事责任，要求答辩人承担原告起诉应诉费用证据不充分且没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的起诉。原告侯铁君就其主张向本院提交了如下证据：1.《百湖文化广场项目摩码休闲广场参建协议书》一份、收据2张、（2019）黑06民终404号民事判决书一份、（2018）黑0691民初1848号民事判决书一份（出示原件提交复印件），欲证明：第六条第1.2款规定，前三年共计24%的返租额，乙方参建款为减除租金后的金额，最终实际应返还租金额以第四条最终确定的价款重新计算，多退少补。第四条第二款约定乙方最终参建总价款以最终参建面积进行精确计算。第八条约定违约方应向守约方支付本协议标的额20%的违约金。标的额最终确定以（2018）黑0691民初1848号判决，原告应再补交房屋面积增加4.26平方米，增加给付被告房屋差价款19306元，导致房屋三年增加应返还租金增加4633.44元；同时导致房屋增加价款的20%违约金3861.2元，合计：8494.6元整。参建协议第八条第一款约定，违约方应向守约方支付本协议标的额20%的违约金，同时赔偿守约方因此造成的全部损失，由于百湖创意公司欺诈隐瞒2015年8月25日已经办完产权证的事实，给参建人多次起诉、上诉。经质证，被告百湖公司对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议。参建协议签订时明确交付的资金价款为207232元，该部分资金的收盗及违约金被告已支付给原告，未支付的差价款不包含在本协议之中，本协议签订时该差价款是无法预测的，对于上述原告未实际支付的价款不应当获得租金及违约金，根据商品房买卖的交易习惯和法院的诸多判例，违约金都是按购房人实际支付的价款予以赔偿。该判决能够证实原告应当支付上述差价款，原告支付差价款是为了获得参建房屋的完整物权，并且截止本案开庭，原告仍未支付该笔差价款，综上根据公平性原则，被告不应当支付原告尚未支付差价款的违约金和租金。因该证据与本案有关联，内容合法，被告对证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。2.(2019)黑06民终404号人民法院诉讼费票据一张（出示原件，提交复印件），欲证明：参建协议第八条违约方应向守约方支付本协议标的额20%的违约金，同时赔偿守约方因此造成的全部损失，由于百湖创意公司违约给原告造成的起诉、上诉的费用。其中上诉费97元，法律咨询费600元，代写诉状费600元，交通费300元，资料复印费100元，误工费2000元，应该由被告给予赔偿原告全部损失，计3697元。经质证，被告百湖公司对该组证据票据的真实性无异议，对证明问题有异议，对其他费用的真实性有异议，上述案件的起因是原告未支付房屋差价款所引起，责任在于原告，并且中院的裁定也未支持原告的上诉请求，该上诉费的发生应当由原告自行承担与被告无关。至于咨询费、误工费等原告未提供真实合法有效的相关证据予以证明，同时上诉费用也并不是合同约定的损失，以上费用依法无据，不应当支付原告上诉费的请求。因该证据与本案有关联，内容合法，被告对证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。3.高新区人民法院（2017）黑0691民初804号民事判决书一份、中院（2017）黑06民申145号民事判决书一份，欲证明：开始被告并提供产权证，而是说无法办理，其实2015年5月已经办理完产权证，被告隐瞒欺诈已经办理产权证的事实，（2017）黑0691民初804号民事判决书已经判决被告给原告办理产权证，赔偿违约金，被告上诉到中院，维持原判，被告这时才起诉我方要求补交差价款，所以发生的费用都应该由被告支付给原告，是被告违约欺诈的行为造成的。虽然原告没有收据，但是这些费用的发生是实际存在的。经质证，被告百湖公司对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议。办理房产证的前提是原告支付全部的房屋价款，因原告未及时支付房屋差价款致被告未能及时办理产权证，原告应当承担违约责任，虽然法院判决被告支付违约金，但原告未支付房屋差价款的事实一直持续到现在，本着诚信的原则，被告已经向原告支付了违约金，原告的这种多次诉讼也无疑增加了被告的讼类，故原告的理由及证明问题不能成立。因该证据与本案有关联，内容合法，被告对证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。被告百湖公司就其主张未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认事实如下：2014年5月4日，原告侯铁君与被告百湖公司签订了《百湖文化广场项目摩玛休闲广场参建协议》一份，约定乙方（侯铁君）以参建的方式投资百湖文化广场B座20楼08室，参建建筑面积暂测39.93平方米。参建协议第六条，乙方选择参建类型为产权式酒店。参建协议第二条约定，参建建筑单价为每平方米5189.89元，总价款207232元,如乙方参建建筑为产权式酒店，则此单价及总价为扣除包租租金后的价格。参建协议第四条约定“乙方最终参建总价款以最终参建面积进行精确计算，本协议第二条约定的参建建筑单价不变。本协议第二条所支付的参建价款与本条确定的最终参建价款存在差额的，在甲方通知的时间内以多退少补的方式处理。但测绘报告确定的参建建筑面积与双方约定的暂测建筑面积相差超过暂测建筑面积的3%的，乙方有权终止参建，甲方应在收到乙方书面终止参建声明后10个工作日内足额退还已收参建费。”参建协议第六条约定“甲方包租乙方参建建筑，按本协议约定的总价款，以每年的8%的比例向乙方支付租金，包租期限为三年。前三年共计24%的返租额，已通过优惠参建款方式一次性冲抵支付，乙方所交付的参建款为减除租金后的金额。最终实际应返租金额，以第四条最终确定的价款重新计算，多退少补。”协议签订后，侯铁君支付了全部参建房款207232元，涉案房屋于2015年2月4日竣工备案。百湖公司于2015年8月25日取得了大庆开发区博学大街17号百湖文化广场公寓2107的房屋所有权证，该房屋建筑面积43.65平方米。本院（2018）黑0691民初1848号民事判决书确定，按照单价5189.89元计算，侯铁君应向百湖公司支付房屋面积差价款19306元。该判决已生效，但侯铁君截至本案庭审时，尚未向百湖公司支付差价款。本院（2017）黑0691民初804号民事判决书确定，确定被告百湖公司承担违约责任，该判决已生效，被告百湖公司尚未履行。本院认为，侯铁君与百湖公司之间签订的参建协议书，实质是商品房预售合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。因原告侯铁君选择参建的为产权式酒店，而根据参建协议，双方约定的返租费用已经按照当时房屋暂测面积直接在总房款中抵扣，房屋单价5189.89元已是扣除包租租金后的单价，本院已生效的（2018）黑0691民初1848号民事判决书确定的房屋差价款是按照单价5189.89元计算的，因此实际已将该部分面积差额的返租租金减除。故对原告侯铁君要求百湖公司支付差额面积产生的返租费用的诉讼请求，本院不予支持。因已生效判决已确定，被告百湖公司在履行参建协议时违约，应承担违约责任，原、被告对该生效判决均无异议，因此对于差额面积产生的价款，被告百湖公司仍应承担违约责任，经计算为3861.2元，即19306×20%。对于原告侯铁君要求被告百湖公司承担其多次在起诉、应诉、上诉中的费用损失，依据法律规定诉讼费用由败诉方承担，原告侯铁君没有关于其他损失的证据向法庭提交，本院对原告该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：一、被告大庆百湖创意文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告侯铁君违约金3861.20元；二、驳回原告侯铁君的其他诉讼请求。案件受理费52元（已减半），由被告大庆百湖创意文化传媒有限公司负担25元，由原告侯铁君负担27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  王文娇二０一九年六月二十九日书记员  杨 雪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。