海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9003民初1218号 原告：俞春梅，女，1978年8月9日出生，汉族，现住海南省儋州市。 委托诉讼代理人:金晓,儋州市为民众法律事务所法律工作者。 被告：儋州华诺房地产开发有限公司。住所地：海南省儋州市那大中心大道XV12-1（现松涛路与中兴大道交汇处)。 法定代表人：杨保林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赖源兴，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨生，男，该公司员工。 原告俞春梅与被告儋州华诺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人金晓，被告委托诉讼代理人赖源兴、杨生到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告向本院申请给予45天的庭外调解期限,但未达成调解协议。本案现已审理终结。 原告俞春梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金38848.90元；2、由被告承担本案的受理费。事实和理由：2013年9月7日，原告与被告签订编号为DZ20130907119的《商品房买卖合同》（以下简称涉案合同），约定原告购买被告开发的华诺小区第7幢2702房（以下简称涉案房屋）。其中合同第八条约定，出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。合同成立后，原告依照合同约定付清购房款合计304697元。但被告直至2018年3月才交房，被告逾期交房的行为己构成违约，应依照合同约定承担违约责任，即被告应自合同约定的交房期限次日起至实际交房日止，按原告已交付房价款日万分之一计付违约金，即38848.9元(304697×0.0001×1275天）。另需说明，2018年2月26日交房时,涉案房屋尚未验收合格,不具备合同约定的交房条件,原告签署的《房屋交接单》第二条关于“原告自愿接房装修，并不追究开发商一切违约及补偿责任”的约定，仅是放弃追究被告房屋质量问题的违约责任,并未放弃追究被告逾期交房的违约责任，签署该交接单时被告并未告知原告放弃追究一切违约责任。 被告儋州华诺房地产开发有限公司辩称，不认可原告的全部诉讼请求。事实与理由：1、2013年9月7日，涉案合同签订前，原告已经清楚被告的困难情况，得到被告法定代表人杨保林的低价特批后，自愿购买该小区涉案房屋及5栋404房，付款方式为分期支付，交房时间为2014年8月30日。因房地产市场低迷，华诺国际项目建设进度缓慢，被告经历种种困难于2018年2月26日接受原告的交房申请，且原告已经装修入住，并在《房屋交接单》上签名捺印确认不追究被告的一切违约及补偿责任。2、原告的起诉已超过诉讼时效期间。合同约定的交房时间为2014年8月30日前，原告明知被告违约，长达5年时间不起诉，其于2019年3月起诉已远远超过诉讼时效期间，不应支持其诉请。3、原告于2013年10月22日购买华诺小区5栋404房且未依约支付购房款51420元给被告，原告构成违约，被告有权解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的手机短信截图及录音光盘，被告认可手机短信联系对象及录音光盘通话对象系被告工作人员，但认为与本案无关。从该份证据载明的内容可证实:（1)2015年9月23日，原告就交房事宜多次短信联系被告销售人员李秋月并进行实地看房，原告明确要求被告解决交房及赔偿等问题;(2）2015年9月23日，原告就交房问题当面与被告工作人员袁飞飞进行沟通;(3）就涉案房屋涂销备案及交房等事宜,原告自2017年12月8日至2018年初多次联系被告法定代表人杨保林。 2、被告提交的华诺小区5栋404房《商品房买卖合同》《房价优惠申请表》等证据与本案无关，本院不予确认。 经对证据的分析认定，结合各方当事人的陈述，本院对本案的事实认定如下： 2013年9月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发建造的华诺小区第7幢27层2702房，面积85.83平方米，单价3550元每平方米，房屋总价304697元。其中，合同第六条约定，买受人于2013年9月7日前支付首期房款104697元，余款200000元须于2013年9月17日前支付。第八条约定，出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合格的涉案房屋交付买受人使用。第九条第1款第2项约定，逾期交付房屋超过90日后，买受人有权主张解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。此外，合同还对面积确认及面积差异处理、商品房交接、买受人逾期付款违约责任、产权登记、保修责任等作出了约定。合同签订后，原告分别于2013年9月7日、2013年9月17日支付104697元、200000元给被告，被告也出具了收据。合同约定的交房日期届至，被告未能交付房屋。 2015年9月23日，原告到被告处实地看房，并就逾期交房及赔偿等有关事宜进行交涉，被告口头承诺2016年6月23日交房，但没有实际履行。因涉案房屋备案在案外人名下，原告自2017年12月8日至2018年初与被告法定代表人杨保林多次就涉案房屋涂销备案及交房等事宜多次进行短信及电话交涉。 2018年2月26日，被告将涉案房屋交付原告使用，双方共同签署了《房屋交接单》。《房屋交接单》除了载明大厅推拉门压条未安装外，还约定:1、此房已被抵押，等开发商解押再备案到业主名下；2、原告自愿接房装修，并不追究开发商一切违约及补偿责任；3、本人已知悉项目现状一切情况，并自愿接房，以此报告为证。......本人经查验房屋及设施，无任何整改意见，同意接收该房屋并领取钥匙。同日，原告支付了房屋面积差价款2130元。原告收房时，涉案房屋尚未取得《建筑安装工程消防验收意见书》，且仍备案在案外人名下。 本院认为，原、被告于2013年9月7日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。本案原告已按合同约定支付购房款，被告未按合同约定的期限履行交房义务，已构成违约。根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点主要为:对《房屋交接单》中“原告自愿接房装修，并不追究开发商一切违约及补偿责任”这一条款应当如何理解被告应否支付逾期交房违约金？ 本案原告与被告共同签署的《房屋交接单》约定,原告自愿接房装修，并不追究开发商一切违约及补偿责任。原告认为，2018年2月26日交房时,涉案房屋尚未验收合格,不具备合同约定的交房条件,原告放弃追究被告房屋质量问题的违约责任,并未放弃追究被告逾期交房的违约责任，交房时被告并未告知原告放弃追究一切违约责任。被告认为，交房时已明确告知原告，收房后应放弃追究被告一切违约责任。合同双方对合同约定的“不追究开发商一切违约及补偿责任”的含义有不同的理解。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院在全面、客观地审核现有证据后，综合分析如下:首先,原告主张其放弃追究被告房屋质量问题的违约责任，但其在《房屋交接单》中备注“大厅推拉门压条未安装”,指出涉案房屋交房时所存在的质量问题,这与其主张明显不符。其次，从《房屋交接单》载明的内容来看，双方签署该交接单目的应是解决与交房有关的房屋质量及相关违约责任问题，其中包括涉案房屋不符合合同约定的交房条件、房屋备案在案外人名下及逾期交房违约责任等问题。原告收房时明知涉案房屋不仅不具备合同约定的交房条件，还备案在案外人名下，且被告逾期交房长达三年多的时间，但其仍签署交接单，明确表示不追究开发商一切违约及补偿责任。该表述文义清晰明确，足以认定原告收房时放弃追究被告逾期交房违约责任。因此，原告依据合同约定要求被告支付逾期交房违约金于法无据，本院不予支持。 综上所述,原告的诉请不能成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告俞春梅的诉讼请求。 案件受理费386元，由原告俞春梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  许琼焕 二〇一九年六月十四日 书记员  李莉梅 附:本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。