福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申1282号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：莆田天龙房地产有限公司，住所地福建省莆田市城厢区沟头开发区。 法定代表人：李嘉生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴凡，福建熹龙律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭麟宾，男，回族，1986年11月19日出生，住福建省莆田市秀屿区。 再审申请人莆田天龙房地产有限公司（以下简称天龙公司）因与被申请人郭麟宾商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院（2018）闽03民终2758号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 天龙公司申请再审称：（一）天龙公司在二审中主张即使认定天龙公司需要承担违约责任，也应综合衡量郭麟宾的实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，将逾期办证违约金予以适当降低；天龙公司已阐明了相关法律规定证明该主张的合理性，但二审法院依然认为天龙公司的主张没有事实和法律依据，二审判决属于事实认定不清且适用法律错误，依法应当再审。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”和《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条:“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。以上法律规定皆能证明天龙公司要求调低违约金的主张是合理的。原审中郭麟宾并未提交任何证据证明其因逾期办证遭到损失，其主张的违约金金额与其实际损失不符，明显不合理；相反天龙公司还举证证明郭麟宾因逾期办证获益的事实，据此天龙公司要求依法降低违约金的主张应当得到支持，而二审法院明知上述法律规定的情况下，依旧认定天龙公司的主张无事实和法律依据，二审判决明显属于事实认定不清且适用法律错误。(二)案涉《商品房买卖合同》中约定因出卖人原因导致郭麟宾无法如期取得房屋权属证书的，才由天龙公司承担违约责任，但原审中郭麟宾始终没有举证证明逾期办证系天龙公司的原因，天龙公司已举证证明逾期办证非天龙公司的原因，原审法院依然要求天龙公司证明自身无过错，客观上违反了举证责任制度。天龙公司在二审中提交的证据足以证明延期办证是诸多不能归责于天龙公司的客观原因导致的，二审法院对天龙公司提出的证据没有经过公正的审查，均不予认定，客观上剥夺了天龙公司的辩论权利。在二审审理中，天龙公司提交了诸多新证据，用于证明莆田市房屋权属证书办理流程的具体规定、天龙公司在案涉商品房建设过程中履行了合法手续以及案涉商品房因土地性质问题无法办理不动产权证时莆田市政府部门内部协商解决的经过。以上证据均合法有效，可以证明天龙公司在为郭麟宾代办房屋权属证书时充分履行了其应尽的义务，房屋权属证书在办理过程中出现的障碍非天龙公司的原因。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，只有因出卖人的原因导致买受人无法按时取得房屋权属证书时出卖人才需承担违约责任，天龙公司提交的证据可以充分证明天龙公司在为郭麟宾代办房屋权属证书时不存在过错，但二审法院对这些证据都没有经过客观公正的审查，以不能证明天龙公司无过错为由将天龙公司提交的证据一概否认，却又没有对证据的性质和内容进行详细的论证，没有给出合理的解释就直接否认天龙公司的主张，客观上剥夺了天龙公司的辩论权利。且二审法院对部分事实和证据的论证存在明显的逻辑错误，二审法院认为：“即使存在办证障碍，也是在天龙公司和郭麟宾签订合同之前就已存在，天龙公司理应知道该障碍存在……”，事实上天龙公司对于办证障碍一直不知情，天龙公司建设的案涉商品房履行了合法的审批手续，前后两次土地测量误差导致建筑物横跨两地块，所以无法办理土地使用权证，这是办证障碍的唯一原因，但两次土地测量皆是由莆田市土地测绘部门进行的，土地测绘报告上的误差也不是天龙公司能够预测的，天龙公司在也是在办证过程中才被告知存在办证障碍，二审法院没有任何证据就直接推定天龙公司事先知情，明显有违常理。显然二审法院对天龙公司提交的证据的审查不是处于一个客观公正的立场上，作出的判决显失公正。（三）天龙公司系台资企业，本案判决与莆田市其他同类案件的判决相差巨大，二审法院的判决没有从保护台胞合法权益的角度出发，显失公平。根据《中华人民共和国台湾同胞投资保护法》、福建省人民检察院出台《关于进一步加强涉台检察工作依法保障台胞台企合法权益的意见》，坚持依法保护原则，依法保障台胞台企合法权益，人民法院对于台资企业涉诉案件应当秉持公正、中立的态度，保障台胞的合法权益。但纵观莆田地区的同类案件，莆田地区的开发商所遇到同类迟延办证的违约责任认定，最后判决都是将违约金调低至20%左右。因此,即使认定天龙公司需承担逾期办证的违约责任，从合同履行情况和实际损失的角度来看，本案中郭麟宾受到的损失相对较低，合同也履行得较为充分，和上述同类型案件相比违约的程度毫无疑问是更低的，而二审法院反而判决天龙公司需承担全额的违约金，明显有违公平原则，天龙公司已经履行了合同大部分义务，还需要承担全额违约金是完全不合理的。综上，恳请依法进行再审,并撤销原判，驳回郭麟宾的诉讼请求。 本院经审查认为，本案的争议焦点在于天龙公司迟延办理房屋不动产权证，是否存在不可归责于天龙公司的原因，以及逾期办证违约金是否可以调整。天龙公司向本院提交了《关于市府办2016年阅办单2017JJ082401号的办理意见》（莆国土资函[2017]177号）作为新证据，拟证明诉争房产土地使用权证无法顺利办理系因政府有关部门测量错误及因此等待政府部门内部协调审批所致，而非天龙公司怠于履行合同义务。但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，天龙公司主张因政府有关部门测量错误致使讼争房屋横跨土地用途及使用年限均不同的两宗土地，无法分割办理土地使用权证，导致土地使用权证迟延办理，属于天龙公司与行政管理部门之间另外的法律关系，不影响天龙公司依据案涉《商品房买卖合同》向买受人承担违约责任。天龙公司未在合同约定的在商品房交付使用后的90日内办理土地使用权证书，其行为已构成违约，应承担违约责任，一二审判决对此认定并无不当。天龙公司主张其系不可归责于天龙公司的原因导致土地使用权证延迟办理，理由不能成立。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，但天龙公司在一二审诉讼中并未主张违约金过高应予调低，也未就合同约定的违约金过分高于损失进行举证，故原审判决根据合同约定的日万分之一的违约金标准判令天龙公司支付逾期办证违约金，并无不当。 综上所述，天龙公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回莆田天龙房地产有限公司的再审申请。 审判长  林国新 审判员  程光毅 审判员  陈志辉 二〇一九年六月二十日 法官助理齐传楠 书记员宋瑜 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。