湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终278号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南锦宏新合纤有限公司，住所地长沙市岳麓区综合楼1楼。法定代表人：周跃宏，董事长.破产管理人：北京市中闻律师事务所。委托诉讼代理人：柳玉兵，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：董浩洋，北京市中闻律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑能志，男，汉族，1973年2月25日出生，住长沙市岳麓区，户籍所在地湖南省邵东县。委托诉讼代理人：潘定，湖南清源律师事务所律师。湖南锦宏新合纤有限公司（以下简称锦宏公司）因与郑能志房屋租赁合同纠纷一案，锦宏公司、郑能志不服长沙市中级人民法院（2017）湘01民初3382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。锦宏公司一审诉讼请求：1、判令郑能志将长沙市岳麓区土地、厂房、综合楼宿舍腾空并交付锦宏公司；2、判令郑能志支付自2012年10月6日至实际腾退之日占用锦宏公司综合宿舍楼的房屋使用费（暂定按照每年10万元标准支付）；3、判令郑能志自2016年12月25日至实际腾退之日占用锦宏公司厂房的房屋使用费（暂定按照每月5.5万元标准支付）；4、诉讼费用由郑能志承担。郑能志反诉请求：1、确认房屋租赁合同解除后，郑能志预付的租金594万元（暂从2018年10月6日计算至租赁合同届满之日）列为共益债务，在锦宏公司破产财产中享有优先受偿权；2、锦宏公司承担诉讼费用。一审法院审理查明：2012年10月6日，锦宏公司与郑能志签订《厂房设备租赁合同书》，合同约定锦宏公司将位于长沙市岳麓区厂房或仓库（房屋所有权证号为长房权证岳麓字第××号）共计8434.32平方米租赁给郑能志使用；租赁期限为15年，即从2012年10月6日起至2027年10月5日止；租金为一次性支付，租期内租金总计为990万元，并对其他事项进行了约定。合同签订后，郑能志按照锦宏公司法定代表人周跃宏出具的付款申请函，分别于2012年10月8日、9日通过银行转账300万元，2013年5月28日通过姚光辉银行转账支付200万元，2013年7月12日转账279万元，2013年8月16日转款186万元，以上款项均汇至锦宏公司法定代表人周跃宏指定收款人王永红账户，累计支付租金为965万元。郑能志与湖南圆通速递有限公司合作，将租赁的厂房用作物流用房。期间，因锦宏公司有设备设施需要保管存放，郑能志将部分厂房返给锦宏公司使用，锦宏公司支付给郑能志86万元占有使用费。同时，锦宏公司设备设施被拆卸处置后，原租赁的厂房部分面积因架空无法使用，郑能志遂占用锦宏公司面积约1304.8平方米的综合宿舍楼（房屋所有权证号为长房权证岳麓字第××号），用于置换厂房架空面积，锦宏公司一直未提异议。2016年10月24日，长沙市中级人民法院作出（2016）湘01破申16号民事裁定书，受理锦宏公司的破产清算申请，并于2016年12月13日指定北京市中闻律师事务所担任锦宏公司的管理人。2016年12月21日，锦宏公司破产管理人依照《破产法》的相关规定，向郑能志邮寄《告知函》，要求郑能志在接到《告知函》后五日内腾空移交所占用的锦宏公司厂房、综合宿舍楼及与租赁相关的文件资料。2016年12月26日，锦宏公司破产管理人再次通过手机彩信的方式将《告知函》内容发送给郑能志，并与郑能志电话确认。郑能志收到上述告知函后，因对租赁合同是否符合解除条件及剩余租金能否认定为共益债务与破产管理人存在争议，至今未腾空移交租赁物，锦宏公司破产管理人遂诉至法院，郑能志亦提出反诉。一审法院对双方的争议焦点判断认为：一、合同关系的性质和《厂房设备租赁合同书》能否解除的问题。锦宏公司主张双方当事人首先存在民间借贷关系，后转为房屋租赁合同关系。一审法院审查认为，锦宏公司针对其提出的民间借贷观点，未提供借款合同或借条、借据等基础凭证予以证明，且郑能志与锦宏公司签订了租赁合同并实际交付了租赁房屋，郑能志也实际占有使用租赁房屋多年，锦宏公司与郑能志之间系合法租赁关系，锦宏公司认为本案系民间借贷关系的主张没有事实依据。锦宏公司主张《厂房设备租赁合同书》的签订时间不是2012年10月6日，锦宏公司曾向一审法院申请对该合同书上加盖的锦宏公司印章及法定代表人周跃宏签名的形成时间进行鉴定，后因其自身原因又主动申请撤回该鉴定申请，锦宏公司对合同签订时间的质疑缺乏事实依据。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以决定解除合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。锦宏公司破产管理人于2016年12月26日将包含有解除房屋租赁合同，要求腾退房屋内容的《告知函》送达给郑能志，故涉案《厂房设备租赁合同书》已于2016年12月26日被依法解除。租赁合同解除后，郑能志作为承租人负有返还租赁物的合同义务，故对锦宏公司要求郑能志腾退所占用土地、厂房、综合宿舍楼的诉讼请求，予以支持。郑能志主张“破产不破租赁，管理人无权解除合同”的主张缺乏法律依据，应不予支持。二、郑能志预付的剩余房屋租金可否作为共益债务优先受偿。一审法院认为，合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”也就是说，合同解除后的法律后果包括财产的返还和损失的赔偿。案涉租赁合同解除后，基于双方的财产返还义务，郑能志应将租赁物返还出租方锦宏公司，锦宏公司也应将预付租金退还给承租人郑能志。因锦宏公司破产管理人单方解除《厂房设备租赁合同书》后，郑能志与锦宏公司之间的合同关系已经归于消灭，对于郑能志预付的房屋租金，锦宏公司丧失了原来占有的合法依据并因此获益，郑能志作为给付方遭受相应损失。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，锦宏公司在合同解除后继续占有郑能志的预付租金符合民法总则关于不当得利的相关法律特征，属于不当得利。锦宏公司破产管理人为便于拍卖租赁物，推进破产程序的顺利进行，解除与郑能志之间签订的租赁合同。虽然根据企业破产法第五十三条规定“管理人或债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，但是该法条针对的是普通债权。预付租金的返还不同于解除合同产生的损害赔偿义务，不在该条的规定范围之内。案涉不当得利发生在人民法院受理破产申请后，根据企业破产法第四十二条的规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。”锦宏公司在合同解除后继续占有郑能志预付的租金属于不当得利，符合企业破产法第四十二条第三项的规定，依法可以认定为共益债务。根据企业破产法第四十三条“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用”的规定，案涉租赁合同解除后，锦宏公司对郑能志的预付租金的返还义务应作为共益债务，由该公司的财产随时清偿。故郑能志反诉提出将预付的剩余租金认定为共益债务优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。至于预付的剩余租金数额认定问题，《厂房设备租赁合同书》中约定租期为十五年，租金总额990万元，郑能志实际支付租金总额965万元，平均每个月租金为5.36万元。截至2018年10月5日，涉案房屋租期剩余108个月，预付剩余租金为579万元。因郑能志至今仍占有使用涉案房屋，自2018年10月6日后至郑能志实际腾退返还房屋期间按照每月租金5.36万元抵扣。三、郑能志占有使用的综合宿舍楼是否应额外支付占有使用费。锦宏公司主张，综合宿舍楼不在租赁合同约定的范围内，郑能志应额外支付占有使用费，并从预付租金中抵扣。郑能志主张因锦宏公司有设备设施需要保管，在其租赁的8434平方米厂房面积中占用2000余平方米，锦宏公司负责人同意将综合宿舍楼置换给郑能志使用，不用另行支付占用费。一审法院认为，郑能志与锦宏公司签订《厂房设备租赁合同书》，约定郑能志租用锦宏公司8434平方米厂房，因签订租赁合同时，锦宏公司并未实际停产，厂房内仍存放有生产设备设施，占用相当一部分租赁厂房面积。作为占用面积的置换，郑能志占用合同约定外的锦宏公司面积约1304平方米的综合宿舍楼。锦宏公司的设备设施被处置后，因拆除设备设施造成厂房楼板架空无法使用，锦宏公司未就架空部分维修达到可供承租人使用的状态，对郑能志多年来占用综合宿舍楼亦未提出异议，故可以推定郑能志与锦宏公司就厂房架空部分与综合宿舍楼进行租赁面积置换，双方已达成口头约定或默契，郑能志占用综合宿舍楼无需另行支付占有使用费，对锦宏公司的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十二条、第四十三条之规定，判决：一、郑能志自判决生效之日起十日内将租赁的厂房、综合宿舍楼（房屋所有权证号为长房权证岳麓字第××号、长房权证岳麓字第××号）腾空并交付给锦宏公司；二、确认郑能志与锦宏公司的《厂房设备租赁合同书》解除后，锦宏公司应当返还郑能志的预付租金为共益债务（截至2018年10月5日为579万元，之后郑能志未实际腾退租赁房屋期间按照每月租金5.36万元抵扣）；三、驳回锦宏公司的其他诉讼请求；四、驳回郑能志的其他诉讼请求。一审案件受理费14250元，由锦宏公司负担5250元，郑能志负担9000元；反诉费26690元，由锦宏公司负担13345元，郑能志负担13345元。郑能志上诉请求：请求撤销一审判决第一项,驳回锦宏公司的诉讼请求,不解除双方的租赁合同,不腾退涉案房屋;锦宏公司承担本案的诉讼费。事实与理由：本案不属于《破产企业法》第18条规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕”的情形,因为郑能志作为租赁合同的承租人已于2013年8月之前就已履行了全部合同义务。另外依据《合同法》第229条“买卖不破租赁”原则,即使破产通过拍卖将租赁物的所有权转给第三人,也不应当解除租赁合同。本案中的租赁财产可以继续使用,也有利于承租人的发展,所以可以继续履行合同,不解除租赁。再次若解除租赁合同必然影响圆通快递公司的经营活动以及几百人的正常就业,也会给郑能志造成较大损失,给社会和谐稳定带来不良影响。锦宏公司辩称，解除案涉租赁合同，是破产法第18条赋予管理人的法定权利，是管理人综合考虑破产财产处置的权利，更有利于实现破产财产价值的最大化，维护广大债权人利益。案涉土地房屋流拍主要原因即为郑能志租约未解除所致。因此，管理人解除租赁合同，并要求郑能志腾退有事实和法律依据，有利于破产财产的变现，有利于尽快实现债权人的债权。郑能志所提的“破产不破租赁”无任何事实和法律依据。且一审中，郑能志也提出了反诉，也同意解除租赁合同，只不过要求在租赁合同解除后将剩余租金损失认为共益债务。故锦宏公司认为案涉租赁合同应予解除，郑能志应腾退厂房及综合宿舍楼。合同解除后，郑能志的相关损失根据企业破产法第五十三条的规定“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，通过申报债权的途径进行救济。综上，请驳回郑能志的上诉请求。锦宏公司上诉请求：1、撤销原审判决,改判支持锦宏公司的诉讼请求,驳回郑能志的反诉请求。2、本案诉讼费由郑能志承担。事实与理由：一、《厂房设备租赁合同书》应当依法解除,郑能志应当将涉案土地、厂房和宿舍楼腾空并交付锦宏公司。2016年10月24日,湖南省长沙市中级人民法院裁定受理锦宏公司的破产清算申请，并于2016年12月13日指定北京市中闻律师事务所担任锦宏公司的管理人。根据《企业破产法》第十八条规定:人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。为了顺利推进破产程序，实现锦宏公司破产财产价值的最大化,维护广大债权人的合法权益,在接管锦宏公司后，管理人多次通知郑能志要求其腾退移交锦宏公司的厂房及综合宿舍楼。依据上述法律规定及事实,案涉厂房租赁合同已被管理人依法解除，郑能志应腾空并交付涉案的土地、厂房和宿舍楼。二、郑能志剩余的租金损失不应被认定为共益债务,其合同解除后的租金损失应当通过向管理人申报债权的途径进行救济。根据管理人的调查，锦宏公司在2015年底才停止经营，不可能在2012年10月6日就与郑能志签订《厂房设备租赁合同书》，且郑能志一次性支付了锦宏公司15年的厂房租金共计990万元(实际支付965万元)，不符合商业惯例；并且,郑能志所谓的租金并未支付给锦宏公司,而是支付给了案外第三人;另外,郑能志在其提交给长沙中院的《关于湖南锦宏公司破产程序中我方的几点意见》中,也承认其与锦宏公司之间先是存在民间借贷,后转为厂房租赁合同关系。原审法院依据《企业破产法》第四十二条第（三)项,将郑能志预付的剩余租金认定为共益债务错误。且原审法院对《企业破产法》第五十三条做了有利于郑能志一方的扩大解释,有违《企业破产法》规定共益债务的初衷,即在破产程序中为了全体债权人的利益而由债务人财产负担的债务。且如此认定对其他债权人,尤其是普通债权人不公平,有违破产法的债权平等原则和公平清偿原则。三、郑能志应当支付其厂房租赁合同外占用锦宏公司综合宿舍楼的费用。原审法院仅仅根据郑能志的单方陈述,就认定郑能志占用锦宏公司综合宿舍楼是对厂房部分面积无法使用的置换。并且,郑能志自身提供的证据六《告知函》，显示锦宏公司已支付郑能志保管设备设施的厂房占用费86万元,函中也未提到将综合宿舍楼无偿给郑能志使用做置换的问题,原审法院对此部分的事实认定自相矛盾。另外，参照涉案厂房租金标准,该综合宿舍楼一年租金约10万元,涉及利益重大,如真涉及到置换,双方至少应该有一个书面约定。依据双方租赁合同第一条1.1款,郑能志承租的仅是锦宏公司的企业厂房,不包括职工综合宿舍楼(1304.8平方米)。但是,锦宏公司还实际占用了该综合宿舍楼，其理应支付该部分的占有使用费，支付标准参照厂房和金。郑能志辩称，1、房屋租赁合同不应解除，因为郑能志已将15年的租金965万元支付完毕，不属于18条规定的双方均未履行完毕的合同。2、剩余租金可以认定为共益债务，根据合同法第97条，案涉租赁合同要解除的话，郑能志应当将租赁物返还给锦宏公司，锦宏公司应将租金退还给郑能志，符合不当得利的构成要件，参照破产企业法第42条的规定。3、锦宏公司主张郑能志占有使用综合楼应支付费用的诉讼请求不能成立，因为锦宏公司租赁合同之后还有相关设备需要保管与郑能志达成合意返租，但是支付了86万元的租赁费用，后来因为设备拆卸导致部分租赁面积无法使用，经过双方商议，郑能志继续使用综合楼并且多年以来锦宏公司未提出异议，也未要求另行支付占有费。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、租赁合同是否应当解除；2、如租赁合同解除，郑能志预付的剩余租金能否作为共益债务；3、郑能志占有使用综合宿舍楼应否额外支付占有使用费。一、租赁合同应当且已经解除。《企业破产法》第十八条规定:"人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人,管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。管理人决定继续履行合同的,对方当事人应当履行,但是,对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的,视为解除合同。"该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，只要该合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件，管理人即可以单方解除合同,这也是破产法作为特别法的特殊性。租赁合同属于持续性合同，只要租赁期限未届满，则双方合同义务就未履行完毕。交纳租金只是承租人的主要义务而非全部义务，郑能志虽然已经缴纳了租金但仍处于履行租赁合同过程中，同样出租人将租赁物交给了承租人，其义务也未履行完毕，故锦宏公司管理人单方解除案涉租赁合同有法律依据。一审法院认定涉案《厂房设备租赁合同书》已于2016年12月26日锦宏公司破产管理人通知郑能志后已被解除并无不当。至于锦宏公司主张郑能志与锦宏公司之间系民间借贷关系而非租赁合同关系，没有提供相应证据证明，不予采纳。即使郑能志原来与锦宏公司之间存在借贷关系，但在没有证据证明租赁合同系虚假伪造的情况下，说明双方已将借贷关系转化为租赁合同关系。这属于双方的意思自治，不违反法律规定。二、郑能志预付的剩余租金应作为共益债务。本院认为,在租赁合同关系中,合同解除后承租人负有返还租赁物的义务;出租人多收的剩余租金则构成不当得利,应予以返还。本案中,承租人不当得利的返还请求权有别于《企业破产法》第五十三条规定的损害赔偿请求权,不应当作普通债权对待。参照最高人民法院(2016)最高法民他93号答复函意见:“租赁合同如判解除,则预付租金构成不当得利应依法返还,根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定,该不当得利返还债务应作为共益债务,由破产企业财产中随时返还。”故本案租赁合同解除后,郑能志应将承租的案涉厂房返还给锦宏公司,锦宏公司也应将剩余租金返还给郑能志。三、郑能志占有使用综合宿舍楼应支付占有使用费。根据租赁合同第一条1.1款约定,郑能志承租的仅为锦宏公司8434.32平方米的企业厂房，并未包括职工综合宿舍楼(1304.8平方米)。但是,锦宏公司还实际占用了该职工综合宿舍楼。就此，郑能志主张因锦宏公司有设备设施需要保管，在其租赁的8434平方米厂房面积中占用2000余平方米，锦宏公司负责人同意将综合宿舍楼置换给郑能志使用，不用另行支付占用费。但一审提交的证据《告知函》显示锦宏公司已支付郑能志保管设备设施的厂房占用费86万元,故不存在无偿置换，郑能志使用宿舍楼也应支付相应费用。而且租赁合同第三条3.1款约定，锦宏公司将租赁物按现状交付郑能志使用。厂房悬空部分面积无法使用租赁签订时就存在，双方对此均是明知的，不存在事后以宿舍楼补偿的问题。郑能志称86万元仅为一年的厂房占用费也明显不符合常理（8434平方米的厂房租金为66万元一年，占用部分郑能志称约为2000平方米，一年的租金怎么可能高达86万元），故原审法院推定郑能志与锦宏公司就厂房架空部分与综合宿舍楼进行租赁面积置换，无需另行支付占有使用费错误，应予纠正。本院认为，依据双方租赁合同，郑能志应按租赁合同约定的厂房租金标准支付占有综合宿舍楼使用费。锦宏公司没有证据证明郑能志从何时开始占有使用宿舍楼，但郑能志在一审中辩称是厂房设备拆除后导致厂房悬空部分不能使用而用宿舍楼置换的，说明郑能志自认其从厂房设备拆除后占用的宿舍，一审案卷中郑能志提供设备拆除合同和厂房维修合同上签订时间是2015年底。而2016年12月底锦宏公司破产管理人发出解除合同《告知函》前，宿舍楼处于被占用状态。故，本院酌情认定郑能志2016年1月1日起占用宿舍楼，自此时起应支付占用费，按96375元/年（935万元÷15年÷8434平方米×1304平方米=96375元/年）计算至实际腾退之日。综上所述，锦宏公司上诉理由部分成立，本院予以支持。郑能志的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民初3382号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民初3382号民事判决第三项；三、限郑能志在本判决生效之日起30日内给付湖南锦宏新合纤有限公司职工综合宿舍楼占用费（按96375元/年，从2016年1月1日起算至实际腾退之日止）；四、驳回湖南锦宏新合纤有限公司的其他诉讼请求；五、驳回郑能志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14250元，由湖南锦宏新合纤有限公司负担2250元，郑能志负担12000元；反诉费26690元，由湖南锦宏新合纤有限公司负担13345元，郑能志负担13345元。二审案件受理费80元，湖南锦宏新合纤有限公司负担17745元，郑能志负担17825元。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  李金霞审判员  陈梦群二〇一九年六月二十四日法官助理梁昕昕书记员申书琴