江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0691民初1472号原告（反诉被告）:南通市雅星色织有限公司,住所地南通市开发区民营经济园区。法定代表人：胡广明，总经理。委托诉讼代理人：吴建新、徐天圣，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告（反诉原告）:南通久江木业有限公司,住所地南通市开发区通富南路87号。法定代表人：刘照楼，总经理。被告:刘照楼,男,1975年8月17日生,汉族,住南通市经济技术开发区。两被告共同委托诉讼代理人：曹云南、蒋进冬，江苏山水律师事务所律师。原告南通市雅星色织有限公司(以下简称雅星公司)与被告南通久江木业有限公司（以下简称久江公司）、刘照楼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理，原告雅星公司的委托诉讼代理人吴建新，被告久江公司的法定代表人暨被告刘照楼到庭参加了两次庭审，原告雅星公司的委托诉讼代理人徐天圣、两被告的委托诉讼代理人曹云南到庭参加了第一次庭审，两被告的委托诉讼代理人蒋进冬到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告雅星公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告久江公司搬离原告通富南路87号西北角的房屋；2.判令被告久江公司支付原告房屋使用费87012元；3.判令被告久江公司支付原告违约金87012元，并赔偿原告损失80000元；4.判令被告刘照楼对被告久江公司承担连带责任；4.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年10月18日，原告与久江公司（原名南通照楼装饰建材有限公司）签订《租赁协议》一份。协议约定久江公司承租原告通富南路87号房屋，租赁时间2016年10月18日至2018年12月31日，年租金174024元，先付后用，租赁期间水电费处理。次日，原告与刘照楼签订《房屋租赁合同》一份，对租赁协议进一步细化。合同约定：房屋用途为建筑装潢材料批发零售、产品展示；租赁期限两年，但如遇拆迁和不可抗拒的自然灾害除外；房屋租金按一年结算，分两次付款，久江公司在每期的前一个月内以现金方式交付原告；久江公司改造、扩建、装潢房屋须经原告同意，由此而产生的所有费用由久江公司承担，合同终止时归原告所有；任何一方不履行合同，需向对方支付半年的租金作为违约金，久江公司逾期15日未交付租金，原告有权收回房屋并收取违约金；双方服从政府规划，如遇拆迁，合同自行终止。合同签订后，原告按约将出租房屋交付给久江公司使用，但久江公司仅支付了第一年租金。2018年5月27日，原告书面通知被告解除合同，搬离占用房屋，并要求久江公司支付房屋使用费、承担违约责任。但久江公司至今腾房，也没有支付房屋使用费和违约金。久江公司是刘照楼自然人独资企业，刘照楼对于久江公司的民事责任应当承担连带责任。被告久江公司辩称：因租赁房屋属于违章建筑，案涉房屋租赁合同无效，基于无效合同雅星公司无权主张80000元违约金。2017年7月-8月因租赁房屋遭受雨水浸泡，双方口头协商免除久江公司3个月租金，另外雅星公司在2017年底口头通知久江公司要求根据拆迁通知进行搬离，但雅星公司至今侵占久江公司应当享有的拆迁合法权益，致使双方未能达成一致意见。久江公司经雅星公司同意斥资约70万元进行改造、装修，现雅星公司要求解除合同给久江公司造成严重装修损失，另案涉房屋已由原告与南通恒康房屋征收服务有限公司订立拆迁合同，故提起反诉请求，要求：1.判令雅星公司赔偿久江公司装修损失60万元；2.判令雅星公司支付搬迁补偿费10万元。针对久江公司的反诉，雅星公司辩称，因久江公司未按合同支付租金，2018年5月27日雅星公司书面通知解除合同，要求久江公司搬离租赁房屋，但其拒绝搬离，久江公司装修未经雅星公司同意，诉称装修60万元与事实不符，拆迁公司已进行基本评估，且合同约定租赁期限届满后装修归雅星公司，不应赔偿，合同已届满应该自行搬离，不存在搬迁损失，应当驳回久江公司的全部诉讼请求。被告刘照楼辩称：在2017年租期未到一年时，原告就因房屋拆迁要求解除合同，久江公司与法定代表人的财产独立，可供人民法院审计，以确认刘照楼财产独立与久江公司财产，应当驳回原告要求刘照楼承担连带责任的诉讼请求。原告雅星公司围绕其诉讼请求向本院提交了下列证据：1.租赁协议和房屋租赁合同，证明双方对租赁时间和租赁、房屋用途、装修处理都进行约定；2.解除合同通知，证明于2018年5月27日通知久江公司，由于其没有按照合同约定支付第二年租金，通知解除合同，同时要求搬离租赁房屋，支付实际占有房屋的使用费，并支付违约金和实际使用水电费；3.2018年6月19日张贴通知，要求被告搬离租赁的房屋。久江公司向本院提交了下列证据：1.2017年7-8月承租房屋严重浸水的照片，证明刘照楼曾经和原告进行协商，原告明确免除被告3个月租金，原告至今未处理。2.南通恒康征收服务有限公司向久江交付的通知，告知与雅星公司签订了拆迁合同，但是雅星公司未与久江公司商谈拆迁安置补偿费用；3.被告租赁房屋装修照片，证明被告租赁房屋的装修情况，双方订立合同时虽然书面约定期限2年，但实际上另有5年租赁期的约定，正基于此才会斥资70多万元对案涉房屋进行装修也属合理，另外被告对案涉房屋装修过程长达数月，原告并未阻拦。本院调取了雅星公司拆迁评估报告，显示其中涉及久江公司租赁房屋的室内装修物的价值为95646.4元。本院组织双方当事人进行质证，对双方无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2016年10月18日，雅星公司（甲方）与南通照楼装饰建材有限公司（乙方，以下简称照楼公司）签订《租赁协议》一份，协议约定：甲方将通富南路87号房屋（未取得建设工程规划许可证）出租给乙方，乙方在租用期内水电费处理，租赁时间为一年，每年租金174024元，先付后租用，租用时间为2016年10月18日-2018年12月31日。次日，双方再次签订《房屋租赁合同》一份，对上述租赁协议进一步细化，合同约定：甲方将座落于雅星公司西北角朝北门面房五间331平方米、房屋三间216平方米、店面上小楼45.6平方米出租给乙方，用途为建筑装潢材料批发零售、产品展示；租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止（遇拆迁、不可抗拒的自然灾害除外）。年租金为174024元，租金按一年结算，分两次付款，乙方在每期的前一个月内一次性以现金方式交付甲方。乙方因经营需要，改造、扩建、装潢房屋需经甲方许可，由此产生的所有费用由乙方承担，合同终止时归甲方所有。租赁期间双方必须信守合同，任何一方不履行合同，需向对方支付半年的租金作为违约金，乙方逾期15日未交付租金，甲方有权收回租房并向乙方收取违约金。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。双方应服从政府规划，如遇拆迁，合同自行终止。合同签订后，雅星公司按约将出租房屋交付给照楼公司使用，该公司对承租房屋进行了装修，共支付了第一年租金。2018年4月28日，南通恒康房屋征收服务有限公司发出通知雅星公司的租户，拆迁合同已签订请各租户于2018年5月15日前必须全部停产且交付。2018年5月27日，雅星公司书面通知久江公司解除合同，要求搬离占用房屋，并支付房屋使用费、承担违约责任。2018年6月19日，雅星公司张贴书面通知要求占用该公司的所有用户，在三日内全部搬离，同时不再对外供电供水。此后，雅星公司停电停水，但久江公司至今未腾房。照楼公司为刘照楼于2014年设立的自然人独资企业，2016年11月变更名称为久江公司。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《最高人民法院关于镇城房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。第九条规定，承租人经出租人同意装饰、装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰、装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，因出租房屋未取得建设工程规划许可证，应认定为无效。因租赁合同无效，且双方约定的租赁期限已届满，久江公司应当搬离租赁房屋，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因合同无效，双方约定的违约责任亦无效，原告要求支付违约金的请求，本院不予支持。原告主张房屋使用费87012元，本院认为，对于承租人而言，其通过占有、使用租赁物而获得利益，而租赁房屋已经由出租人与他人签订拆迁协议，并进行断水断电，严重影响了承租人的使用，因原告拒不提供与他人签订的房屋拆迁合同，致无法确定拆迁合同订立时间，故本院采纳久江公司陈述的在2017年11月接到拆迁通知，考虑久江公司仍占有租赁房屋，本院酌定久江公司支付原告房屋占用使用费30000元。雅星公司要求久江公司赔偿损失80000元，未提供证据加以证明，本院不予支持。对于久江公司反诉要求雅星公司赔偿装修损失60万元。本院认为，根据双方约定租赁合同已到期房屋装修归雅星公司所有，久江公司对此约定的法律后果是明知的，同时因租赁合同合同无效，当事人应当返还基于该合同取得的财产。雅星公司根据拆迁评估可获得租赁房屋装饰装修补偿95646.4元，根据合同相对性原则，补偿款将由拆迁公司支付给雅星公司，应视为该公司同意利用装修物，该补偿应归久江公司所有。久江公司要求搬迁补偿款100000元，因租赁合同终止后承租人应腾空房屋，腾空费用应承租人自行承担，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于镇城房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、南通久江木业有限公司于本判决生效后十日内腾空位于南通开发区租赁房屋并返还给南通市雅星色织有限公司；二、南通久江木业有限公司支付南通市雅星色织有限公司房屋占用费30000元；三、驳回南通市雅星色织有限公司的其他诉讼请求；四、南通市雅星色织有限公司支付南通久江木业有限公司装修折价款95646.4元。五、驳回南通久江木业有限公司的其他反诉请求。上述二、四项相抵，南通市雅星色织有限公司于本判决生效后十日内给付南通久江木业有限公司65646.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3640元、反诉费10800元，合计14440元，由南通市雅星色织有限公司负担3040元，由南通久江木业有限公司负担11400元（南通久江木业有限公司承担600元部分，南通市雅星色织有限公司已垫付，待履行上述义务时一并履行）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14440元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  周国建人民陪审员  顾艳娇人民陪审员  王志芹二〇一九年六月十五日书 记 员  王 娟