镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1191民初2419号原告：樊群，男，1974年8月25日出生，汉族，住镇江市。原告：徐立娜，女，1979年9月10日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：樊群，男，1974年8月25日出生，汉族，住址同上。被告：江苏沃得房地产开发有限公司，住所地丹阳市丹北镇埤城西沟荡村。法定代表人：庄建清，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡明辉，江苏江成律师事务所律师。第三人：镇江沃得商业经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路南侧（丁卯村委会内）。法定代表人：贾海霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡明辉，江苏江成律师事务所律师。原告樊群、徐立娜与被告江苏沃得房地产开发有限公司（以下简称沃得开发公司）、第三人镇江沃得商业经营管理有限公司（以下简称沃得管理公司）返还原物纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后,由审判员刘沫任审判长，与人民陪审员李乐民、蒋春松依法组成合议庭于2019年1月23日第一次公开开庭进行了审理。后变更合议庭成员，由审判员刘沫任审判长，与人民陪审员吴和芳、黄陆林依法组成合议庭于2019年6月25日第二次公开开庭进行了审理。原告樊群（并以原告徐立娜委托诉讼代理人身份）、被告及第三人的共同委托诉讼代理人蔡明辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年1月至2018年7月期间的商铺收益27986元（3998元/月×7个月）及滞纳金（自每月16日起计算至实际给付之日止）；2、判令被告向两原告交付消防验收合格的1667、1668、1669号商铺；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年5月，原告与被告签订《沃得购物广场买卖合同》（含附件），双方约定原告购买被告开发的沃得购物广场1667、1668、1669号商铺三间，双方在该合同附件三中明确了商铺交付标准，同时还约定原告购得的商铺必须交由被告全资注册子公司即第三人经营管理。为此，原告先后与第三人签订《委托经营协议书》两份，委托经营期限自2008年1月1日至2017年12月31日，该两份《委托经营协议书》现已履行完毕。2018年1月8日，被告通知原告办理商铺交接手续。此后，原告于2018年1月10日及1月23日至商铺现场查看发现商铺正进行分割施工，且分割改造后的商铺存在巨大消防事故隐患，被告未能依照相关法律规定重新申报消防验收，并不具备交付条件。为此，经原告多次催告，被告仍置之不理，致使案涉商铺至今未能交付，原告无法使用，产生损失。现原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告沃得开发公司辩称：原告于2007年5月向其购买涉案商铺后，于2008年1月1日便委托第三人经营，其于2008年1月1日前已经履行了交付义务。因此，现原告要求其履行交付义务并支付商铺收益，均没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对其的全部诉讼请求。第三人沃得管理公司述称：原告与第三人的委托经营期限至2017年12月31日止，其已于2018年1月8日委托被告发函给原告，通知原告至其处办理商铺交付手续。按照原告与其签订协议的内容，其已经履行了全部义务，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告提交的房屋产权证，双方当事人均无异议，能够证明涉案商铺系两原告共有的事实，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、两原告提交的原、被告签订的《商品房买卖合同》（含附件）复印件，拟证明原告购买了被告开发的1667、1668、1669号商铺，合同中约定了商铺由被告交付给原告，合同附件三明确了交付条件及标准，合同附件一附图明确了位置。被告及第三人对该份证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，其认为虽然该证据附件三明确了交付条件，但结合两原告与第三人之间签订的委托经营协议中经营期限届满后十天内由第三人将铺位交还给原告的约定，两原告与第三人已就交付事宜达成新的一致，视为对原房屋买卖合同条款的变更，在2008年1月1日前，原告就已经明知或应当知道自己所购买商铺的现状，到2018年再要求被告履行交付义务，早已超过法定诉讼时效。2、两原告提交的两原告与第三人签订的《委托经营协议书》复印件，拟证明该份委托经营协议书项下的权利义务已履行完毕，同时证明第三人是被告的全资子公司，另该协议中的租金标准也是两原告计算损失的依据。被告及第三人对该份证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，第三人认为其已按委托经营协议履行了自己的全部义务。3、两原告提供的《商铺交付通知书》复印件，拟证明原、被告在2018年1月8日前未办理过商铺交接手续，由于双方签订买卖合同时，是由被告的全资子公司即第三人来统一经营的，所以当时双方并未办理交接手续，等到第三人委托协议履行完毕后再由被告交付，是合情合理的。被告在该份通知书上加盖了公章，规定15日内必须要收铺，如果原告无理由不收，则视同已完成交付，两原告收到该份交付通知书后，现场查勘时发现被告交付的商铺不符合消防验收条件，所以拒绝收铺，故未能办理合法的交接手续。被告及第三人对该份证据材料的真实性无异议，认为虽该份证据材料的落款单位为被告，但实质系被告帮助第三人代发的商铺交付通知书，从交付通知书的内容可以看出交付单位为第三人公司，交付通知时间为2018年1月8日，该时间节点正好符合两原告与第三人关于期限届满后十天内归还商铺的约定。4、两原告提交的《业主通知沃得交铺通知书》复印件、国内挂号信函收据及邮件查询单复印件，拟证明由孙荣义起草，在沃得广场业主群公示后未有异议的情况下，部分业主代表签署了上述《业主通知沃得交铺通知书》并通过邮政挂号寄给第三人及丁卯街道办，其中重点说明了被告在2018年1月8日至2018年1月23日期间正进行隔铺工程，商铺不符合交付条件，因此未办理交付手续。2月份隔铺完成后，包含两原告在内的业主现场看过后认为可能存在消防隐患，因此提出被告出示消防验收合格证明方能进行交接的要求。该通知书内容还包括如果因为被告不能将合格商铺交付，或故意拖延交接将承担商铺造成的损失。被告在收到该通知后没有给原告任何回复，故应由被告承担商铺未交接造成的经济损失。被告及第三人对该份证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为被告与第三人从未收到该份通知书。5、两原告提交的沃尔玛购物广场2008年消防验收合格意见复印件，拟证明当时商铺的消防验收是合格的，但该意见书第二条亦指明了经验收的建筑，如果改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向公安消防等部门申报审批。被告现将商铺分隔改造，必须向消防部门申报审批，这是被告的责任与义务。被告及第三人对该份证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认可，认为该验收意见书明确载明沃尔玛广场施工达到要求，具备消防安全条件，正是由于该消防意见书的存在，被告开发的沃尔玛商铺才具备交付条件，且当时原告就已经领取了房屋产权证书。6、两原告提供的消防验收配套图纸复印件，拟证明该份图纸系2008年1月31日沃得购物广场一层消防验收的配套图纸，该份图纸与双方买卖合同项下的附件一附图不符，从该份图纸可以看出，该份图纸的平面中间部分系虚线表示的通铺商铺，并没有用隔墙进行分割。该份图纸也与2018年1月应对交付分隔后的商铺现状不符。虽现状确是按照双方买卖合同附件一的图纸分隔，但分隔后与上述已经过消防验收的配图不符，也没有重新申请消防验收。被告及第三人对该份证据材料的真实性无异议，但认为只有被告开发的沃尔玛广场整体符合消防安全验收条件，业主才可能领取到相应的产权证明。目前，第三人交付原告的商铺是严格按照《商品房买卖合同》附件注明的图纸施工的，不存在任何差异。虽原、被告之间买卖合同附件中的附图及分割方式确与该份消防图纸中分割方式不一致，但这并不妨碍案涉商铺的合法交付，其认为消防图纸的验收与房屋产权证明附件的图纸是在不同场合下才需要用的，其交付的商铺只要符合房屋买卖合同的附件图纸即可，消防图纸仅是为了办理消防需要。同时，消防验收是根据该商铺的经营性质来确定的，需要等业主实际取得该商铺后明确商铺的经营面积、方式等具体事宜后再向消防部门申报消防验收。另按照委托经营协议第三人只需要将商铺交付给原告即可，并非一定要严格按照原、被告所签订的买卖合同约定的交付条件交付商铺，但第三人仍然按照买卖合同的附件要求进行了交付。7、两原告提交的房管部门出具的商铺测绘图复印件，拟证明该测绘图纸与房屋买卖合同附图一致，与城市商品房初始登记证附图一致，但是与证据6中的消防图纸不一致，故其认为即使被告现行交付给两原告的商铺符合双方房屋买卖合同项下的约定，但也不能够通过消防验收，不具备合法交付的条件。被告及第三人对该份证据材料的真实性无异议，认为该份图纸系2017年12月第三人为分隔商铺请具有测绘资质的镇江市测绘大队测绘形成的，并以此图纸安装了界址钉，同时确认该测绘图与商铺房屋产权证所附的测绘图一致。8、两原告提交的第三人的企业登记资料查询表复印件一份，拟证明第三人是被告的全资子公司。被告及第三人对该份证据材料的真实性无异议，但认为与本案无关，被告与第三人均为独立法人，独立经营。本院认为，证据材料1、2、7、8，收集合法、内容客观真实、且与本案均有关联性，双方对其真实性均无异议，本院予以确认。对原告提供的其他证据材料，与本案具有一定关联性，本院将结合其他证据及事实综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月6日，原告樊群与被告签订《商品房买卖合同》三份（含附件五个），约定：原告购买被告沃得购物广场001幢01层1667、1668、1669号商铺三间，各商铺建筑面积均为17.32平方米（含套内建筑面积12.04平方米、公摊建筑面积5.28平方米），购房总价共计734721元；该合同附件一商铺分布图以画实线的方式分隔一层各商铺，并进行了编号；该合同附件三交付标准载明：沃得广场一层、二层开放式内铺统一使用中央空调、分隔墙为轻钢龙骨石膏板乳白色乳胶漆，隔墙高度为3.2米，其余用铁丝网隔断，地面为抛光砖贴面（保持原5年经营期的地砖），顶棚无吊顶，供水统一至大楼集中处，供电统一集中管理；该合同附件委托经营事项载明：原告在签订房屋买卖合同之前已清楚所购铺位须在2008年1月1日至2012年12月31日之内委托给第三人统一招商、经营与管理，并熟知《沃尔玛·沃得购物广场委托经营协议》的全部条款与内容。原告樊群先后与第三人签订《委托经营协议书》两份，约定原告委托第三人对上述商铺进行统一管理经营，委托期限自2008年1月1日至2017年12月31日，第三人于每月15日前（遇节假顺延至下个正常工作日）向原告支付租金（后五年三间商铺租金收益标准共计3998元/月（含税））；经营期限届满后10日内，第三人将铺位交还原告；委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主同意，可以形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司、商铺的整体经营范围、约定回报率及委托经营期限等。对持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主通过的决议，原告及其他全体业主应当遵守执行。该协议经两原告及第三人确认已履行完毕。2018年1月，沃得购物广场一层内铺进行隔断施工。2018年1月8日，被告向两原告发送《商铺交付通知书》，通知两原告至第三人处办理商铺交付手续，如15日内未办理验收交付手续的，视为已完成商铺的合法交付。另查明，第三人系被告的全资子公司。2008年1月31日，镇江市公安局消防支队向被告出具《关于沃尔玛购物广场消防验收合格的意见》，确认沃尔玛购物广场消防工程符合要求，同时提出如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向消防部门申报审批。该消防验收配套图纸显示：被告申报的上述消防工程一层内铺部分并未依照双方合同约定进行隔墙隔断。2009年8月31日，两原告办理了三间商铺的房屋所有权证（每间商铺登记建筑面积均为17.40平方米），将案涉商铺产权登记于两原告名下，该房屋所有权证后附有房地产平面图，平面图中标注有案涉商铺位置。目前，案涉商铺已空置。在审理过程中，被告与第三人均确认案涉商铺是由被告以通铺界址方式直接交接给第三人。两原告确认在委托经营期间内，其曾多次至现场查验商铺，当时商铺均处于通铺状态。本案争议焦点：商铺交付主体及交付方式如何确定；商铺未交付期间的占用损失费用如何负担。本院认为：产权式商铺是指开发商将开发的大型营业用房分割成若干个小面积单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构，分别由不同的投资者根据自身实力购买，再集中交由开发商或者第三方统一经营、统一管理，投资者按支付房款的数额及约定的固定比例取得收益的房地产开发模式，核心理念为所有权与经营权分离。本案中，涉案商铺虽为两原告所有，但仅为整个购物广场营业用房的一小部分，且与其他商铺之间无永久性分割围护结构，相关设施均为公用，各商铺之间具有不可分割性，符合上述产权式商铺的特征。该种商铺的整体使用将有助于物的效用最大化，也有利于市场经营。如强制分割，将对整个市场规划及经营产生影响，从而损害其他业主及承租人的权益。对此，两原告在购买涉案商铺当日签订《商铺委托经营管理合同》时即应有所了解，其业主的行为需受到其他商铺业主整体意志的约束。关于商铺交付主体及方式的问题。本案中，被告虽未与两原告办理商铺交接手续，但两原告在与被告签订《商品房买卖合同》时即明确知晓案涉商铺需交付给第三人统一招商、经营与管理，现案涉商铺已交付第三人经营十年有余，两原告亦收取十年委托经营期间的返租收益，经营期间内，两原告虽多次现场查看但均未对商铺交付的方式及形式提出异议，另因产权式商铺不具有独立使用性的特征，被告以通铺形式交付给第三人符合整体经营利益的需要，客观上并未损害业主的利益，故可以视为原、被告在合同实际履行过程中变更了交付方式及形式，即被告以通铺的形式直接交付给第三人来履行房屋买卖合同项下的交付义务。现两原告与第三人的十年委托经营期限届满，两原告与第三人之间就后续委托经营管理问题未能达成一致意见，依据双方签订的《商铺委托经营管理合同》约定，第三人应向两原告返还商铺。同时，考虑到产权式商铺与被告作为开发商的关联性、被告发函交铺的介入行为及其与第三人之间的关系，被告应与第三人对商铺负有共同返还义务。关于商铺返还形式，因两原告购买的商铺为整个购物广场营业用房的小部分，且与其他商铺之间无永久性分割围护结构，相关走道、楼梯等设施均为共用，各商铺之间具有不可分割性，如强制分割，将对整个市场的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益，小部分商铺作为市场的一部分，整体使用有助于效用最大化，也有利于市场经营管理。综上，从产权式商铺特性、整体经营利益需要及此前以通铺交付经营的客观情况等多方面考量，返还仍应按通铺（界址）方式为宜。关于商铺未交付期间占用损失费的问题。现因案涉商铺被分隔导致无法返还，侵害两原告利益，被告及第三人应承担由此产生的自2018年1月11日起的占用期间损失费，具体标准本院综合两原告与第三人之间的委托经营合同及市场实际状况等因素酌定为2798.6元/月。至于两原告主张的占用损失滞纳金，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏沃得房地产开发有限公司及第三人镇江沃得商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将案涉商铺分隔物拆除，并以两原告房屋产权证后附房地产平面图载明的铺位界址将案涉商铺返还原告樊群、徐立娜。二、被告江苏沃得房地产开发有限公司及第三人镇江沃得商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告樊群、徐立娜2018年1月11日至2018年7月31日期间占用损失费18687元。三、驳回原告樊群、徐立娜的其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告江苏沃得房地产开发有限公司、第三人镇江沃得商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  刘 沫人民陪审员  吴和芳人民陪审员  黄陆林二〇一九年六月二十八日法官 助理  卢娓娓书 记 员  潘 芮附：上诉须知