山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终1132号上诉人(原审原告)：张宪忠，男，1954年2月25日生，汉族，和顺县居民，退休干部，现住和顺县。委托诉讼代理人：陈忠杰，山西至一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：和顺县义兴镇棋盘垴村村民委员会（以下简称：棋盘垴村委会），地址：义兴镇棋盘垴村。法定代表人：史保寿，该村村委会主任。委托诉讼代理人：巩仲林，山西奇政律师事务所律师。上诉人张宪忠因与被上诉人棋盘垴村委会房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省和顺县人民法院（2018）晋0723民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张宪忠上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、任何公民、法人以及其他组织的行为均有对内效力和对外效力的问题，加盖被上诉人印章且有被上诉人党支部书记签字的《购房买卖合同》，对外足以证明系被上诉人的职务行为，上诉人基于对被上诉人印章、以及党支部书记赵某的信赖而与被上诉人签订《购房买卖合同》，并交付部分购房款，该房屋买卖合同系有效合同。上诉人提交的收据、微信转账记录充分证明上诉人向被上诉人履行了交付部分购房款的义务,但被上诉人将诉争房屋转让与他人，导致合同不能履行。2、被上诉人财务账上没有诉争房屋的记录,不能证明被上诉人没有诉争财产，也不能证明双方不存在房屋买卖关系。上诉人提交的《购房买卖合同》足以证明诉争房屋系被上诉人的财产。被上诉人棋盘脑村委会辩称：一审判决合法，本案是商品房买卖合同，商品房买卖必须具有相应的手续，如土地使用证等，这些手续棋盘垴村委会就没有，且棋盘垴村虽有8排小二楼，但答辩人却没有盖过小二楼。张宪忠向一审法院起诉请求：1、解除双方于2017年8月20日签订的《购房买卖合同》；2、判令棋盘垴村委会退还购房款90000元，并赔偿经济损失21600元，共计111600元。3、诉讼费由棋盘垴村委会承担。事实与理由：2017年8月20日，其与棋盘垴村委会签署《购房买卖合同》，购买棋盘垴村委会位于棋盘垴村第一排由西向东第九号小二楼，建筑面积162平方米，价款120000元，其付清购房款时棋盘垴村委会履行交付义务，截止2018年2月12日，其累计交付购房款90000元后，准备付清剩余30000元购房款时，发现棋盘垴村委会将出让与其的房屋已交给第三人，且第三人对房屋进行了装潢，棋盘垴村委会的行为已经构成根本违约，为维护其的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法裁判。棋盘垴村民委员会一审期间辩称：1、张宪忠买房子不管多少钱不属于村集体，是赵某本人开发的。2、不管张宪忠给了谁钱，和村集体没有任何关系。章，作为村委会不承认，没有法人签字，没有农经办收据，在村委账上没有收支，不属于村委会。张宪忠与赵某怎么谈论的张宪忠清楚，买卖房屋的时候没见过村委会主任，起诉村委会不恰当，把钱给了谁了找当事人理论，和村委会没关系。本案的争议焦点为：1、棋盘垴村委会的主体是否适格；2、2017年8月20日签订的《购房买卖合同》是否应该解除；3、棋盘垴村委会是否返还张宪忠购房款90000元，并赔偿经济损失21600元，共计111600元。针对本案的争议焦点，张宪忠提供如下证据：1、购房协议一份，出售方是甲方，购买方是乙方，证明房屋出售方是棋盘垴村委会，将小二楼卖给张宪忠，主体是适格的，理由是棋盘垴房屋是2排到3排，连着的，张宪忠买的第1排，赵某的党支部书记，张宪忠认定是职务行为，有印章，也有主要负责人签字，因此主体适格，房屋现在由第三人装修，棋盘垴村委会行为违法，合同需要解除。2、收款收据，证明2017.8.20张宪忠交款6万元购房款。3、微信转账凭证，证明2017.11.24给了赵某10000元，2017.9.24，2018.2.12，分别付款10000元，一共付款90000元。棋盘垴村委会对张宪忠以上证据的质证意见如下：其不需要看证据，和村委会一点关系都没有。合同应该是村委会主任签合同的，书记是不能签合同的，没有权利，党政现在已经分开了，合同不生效。收款收据，在村委会收款必须由会计到农经开正式收据，必须有三个人签字，村委会主任、会计、检委会主任签字。赵某一个人办理的，不合适。另，一审法院调取了棋盘垴村委员会在和顺县义兴镇会计核算中心2016年至2017年的明细账。张宪忠的质证意见为：对证据的真实性无异议，但张宪忠购买棋盘垴村委会房屋是事实，合同加盖的村委的印章，并有书记的签字，至于村委是否将卖给张宪忠的房屋及收到的房款计入财务账目中，与张宪忠无关。棋盘垴村委会没有将房屋登记在财务账目，不代表棋盘垴村委会没有该笔财产，棋盘垴村委会没有将收到张宪忠的购房款登记在财务账目中，不代表棋盘垴村委会没有收到。证据不能证明棋盘垴村委会提出的与张宪忠不存在买卖关系的主张。棋盘垴村委会的质证意见为：在村财务管理制度下，村里大小开支都经过会计核算中心管理，这个证明说明账目上没有买卖房屋这一项，对证据无异议。根据张宪忠、棋盘垴村委会的举证和质证，以及当事人的当庭陈述，一审法院认定事实：2017年8月20日，张宪忠签订一份书面《购房协议》，该协议出售方（甲方）签字为赵某，并盖有棋盘垴村委会的公章，购买方（乙方）签字为张宪忠，协议主要内容如下：甲方出售房屋棋盘垴小二楼第一排西向东第九号，建筑面积162平方米，房款总计120000元。截止2018年2月12日，张宪忠累计交付赵某购房款90000元。现张宪忠将棋盘垴村委会诉至该院，要求解除双方于2017年8月20日签订的《购房买卖合同》，并判决棋盘垴村委会返还购房款90000元，并赔偿经济损失21600元，共计111600元。一审法院认为，张宪忠在庭审中提供购房协议、收款收据等证据，并主张合同成立，要求法院支持其诉讼请求，棋盘垴村委会答辩及质证认为买卖的房屋不属于村集体，是赵某本人开发的，为查明事实，该院依法调取了棋盘垴村委会在和顺县义兴镇会计核算中心2016年至2017年的明细账，从棋盘垴村委会的账务上看，2016年至2017年之间没有关于房屋财产及房屋买卖交易款项往来，该院不能确认《购房协议》中的房屋是棋盘垴村委会所有，即《购房协议》中买卖的房屋不符合《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，故该院对张宪忠的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回张宪忠的诉讼请求。本院二审期间，被上诉人棋盘垴村委会提供证人赵某到庭作证称：当时其去问张宪忠要不要（房），其说120000元卖给他，当时签了买房协议，（协议是）其在村委写好，写时张宪忠不在，写好其交给他，张宪忠提出让其盖村委会的章，其就盖了，章在村委会放的，房子不是村里开发的，是个人开发的，张宪忠没有问过房子是不是村委会盖的，其也没有告过他，其把钱退给张宪忠就行了，张宪忠给的购房款金额以其给他打的条〔张宪忠当庭出示赵某为其出具的欠条，该条载明“今欠到张宪忠现金玖万元正（90000元）欠款人赵某2018.8.7”）〕为准。张宪忠质证称对该证言没有异议，并称房子究竟是谁的，其不知道，赵某也认可他没有告诉上诉人房子是谁的，其不同意证人个人的承诺。棋盘垴村委会对该证言质证称赵某承诺其个人退款给张宪忠。另，张宪忠称签订合同时其知道棋盘垴村委会主任是史保寿，订合同时其问赵某了，赵某说村长不在，他签字就行；并称交第一笔款时赵某说会计不在，过后补吧，所以收据上一直没有盖上村委会的章。以上事实有当事人陈述、欠条、证人证言予以证实。其余事实与原审查明相同。本院认为，民事合同是订立合同主体的真实、一致意思表示。本案中，根据张宪忠认可的、赵某的证言，张宪忠系与赵某商谈的购房事宜，其在买房时并不知道涉案房屋是不是棋盘垴村委会的，其系将购房款支付给赵某个人，其并就涉案购房款接受了赵某个人为其出具的欠条，故虽涉案《购房买卖合同》上虽加盖有棋盘垴委会的印章，但难以认定是棋盘垴村委会与张宪忠形成的购房合意，也即不能认定赵某是代表棋盘垴村委会与张宪忠签订的《购房买卖合同》，因此，一审对张宪忠基于《购房买卖合同》向棋盘垴村委会提出的诉讼请求未予支持并无不当，应予维持。张宪忠所持上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2598元，由张宪忠负担。本判决为终审判决。审判长 郝永丽审判员杨姣瑞审判员胡睿二〇一九年六月二十七日书记员 张      亚      红