云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初1235号原告：吴艳珠，女，1974年6月12日出生，汉族，福建省晋江市人，高中文化，自由职业，住昆明市西山区。原告：苏伟雄，男，1974年10月2日生，汉族，福建省晋江市人，初中文化，自由职业，住昆明市西山区。二原告共同委托诉讼代理人：刘泽溪，国浩律师（昆明）事务所律师（特别授权）。二原告共同委托诉讼代理人：张正权，国浩律师（昆明）事务所律师（特别授权）。被告：叶仁居，男，汉族，1982年4月19日生，福建省厦门市人，初中文化，个体工商户，住福建省厦门市同安区，现住楚雄市。委托诉讼代理人：施锦龙，云南精益律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：谢栩，云南精益律师事务所律师（特别授权）。原告吴艳珠、苏伟雄与被告叶仁居房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告吴艳珠、苏伟雄的共同委托诉讼代理人刘泽溪、张正权，被告叶仁居的委托诉讼代理人施锦龙、谢栩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴艳珠、苏伟雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告合同余款1000000元；2、判令被告按《房屋买卖合同》约定每日1‰向原告分别支付自2018年2月10日起至实际付清之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年3月19日为1051500元；3、判令被告承担本案原告实现债权产生的一切费用，包括但不限于案件受理费、律师费、保全费、公告费、执行费等，律师费为20000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系朋友关系。被告欲购买原告已购（付清房款）并备案登记在其名下的位于楚雄市㎡，于2018年3月签订《房屋买卖合同》，约定：被告购买原告坐落于楚雄市，总价为1200万元。付款方式：1、乙方于2017年8月3日前支付房款300万元，2、2017年8月15日前支付房款300万元，3、2018年2月9日前支付房款100万元，4、余款500万元通过购房按揭贷款方式支付给丙方（开发商楚雄市建材之家投资有限公司，以下简称楚雄建材之家），由乙方与丙方自行结算，丙方收到银行足额放款后视为乙方已足额支付购房款，甲方与丙方之间结算与乙方无关。5、……如乙方因自己或银行的原因导致银行无法足额放款，则乙方在三个月内分2次以现金方式补齐（即45天内付50%，90天内付50%）。若三个月内乙方无法补齐，按月息1.5%支付给甲方。乙方如未按合同规定的时间付款，自本合同规定应付款期限之日起第二天至实际全额支付应付款之日止，乙方向甲方支付逾期应付款日千分之一的违约金。除合同约定外，被告应在2018年3月26日、5月10日前分别支付250万元。原告履行完合同约定的变更备案登记并交付房屋的义务后，经多次催要，被告于2017年8月3日至2018年10月29日期间分九次支付房款1100万元，其中未按时付款的时间点为2018年2月9日、3月26日、5月10日。截止2019年3月19日，被告尚欠原告购房款100万元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告叶仁居辩称，原告的诉请无事实和法律依据，应予驳回。一、原告不享有诉请100万元购房款的主体资格：涉案房屋转让前，原告未取得房屋的所有权，仅对房屋进行了备案，不具备出卖人的主体资格，其处分涉案房屋是一种合同转让的法律行为，对应的法律关系是合同转让后债权债务的转移。合同第四条第4项约定：余款500万元通过购房按揭贷款方式支付给丙方。第五条第3项约定：贷款到丙方账户后，甲丙之间自行结算。答辩人履行债务的相对方是楚雄建材之家。合同签订后答辩人支付的400万元是请求其代转购房款的行为，原告不享有向答辩人申请支付剩余购房款的请求权。二、答辩人无需承担合同违约责任中关于违约金的约定条款，500万元余款明确约定由答辩人支付给丙方，与原告无关，违约金条款与原告无关联。原告在缔约过程中未履行如实告知义务，系原告违约，不能办理贷款的原因不在答辩人。办理贷款时间截止点无明确约定，无法确定支付现金时间的起止点。原告违反法定开具购房发票的义务侵害了答辩人的法定权利，为答辩人今后取得完全的房产权利留下严重的隐患。三、请求答辩人支付2万元律师费的诉请无约定。合同中对律师费的约定是楚雄建材之家应承担的连带担保责任，连带担保责任的范围及对象是针对原告义务的履行设定的，与答辩人无关。原告吴艳珠、苏伟雄为证明其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，2、《房屋买卖合同》，3、银行交易记账单、据NO.3032276、NO.145775、NO.3032275、NO.145767、NO.145764，云南省农村信用合作社进账单；农村信用社贷款凭证，4、商品房买卖合同3份（附商品房买卖合同登记备案表），5、银行交易流水记账单，6、付款及款项权属说明，7、2018年度唯美B6栋用电用水一览表，8、商品房买卖合同登记备案表三份（吴艳珠），9、代理委托合同、律师费发票。被告叶仁居为证明其辩解意见，向本院提交以下证据：《商品房购销协议》。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告吴艳珠、苏伟雄提交的证据2证实了原、被告签订《房屋买卖合同》，约定双方权利义务的事实；证据3中的云南省农村信用合作社进账单证实了原告吴艳珠支付楚雄建材之家购房款540万元的事实；证据6证实了二原告已经支付完楚雄建材之家诉争房款的事实；证据7证实了诉争房屋2018年1月已经实际使用的事实；证据8证实了诉争房屋2015年1月23日备案登记在原告吴艳珠名下，总价款为10862894元的事实；证据9证实了二原告委托代理人，支付律师费20000元的事实；本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴艳珠、苏伟雄向楚雄建材之家购买了坐落于楚雄市房屋，面积2728.52㎡，总价款为1086万余元，于2015年1月23日备案登记在原告吴艳珠名下。2017年8月2日，原告吴艳珠（甲方）与被告叶仁居（乙方）签订《商品房购销协议》，约定：甲方商铺坐落于西南建材之家零售市场建设项目B-6栋，面积2728.52㎡，总金额为1200万元。付款方式：2017年8月3日支付300万元，2017年8月15日前支付300万元，3、2018年1月31日前支付100万元，余款500万元以银行贷款方式结算，多退少补。商铺交付期限：甲方应在乙方交清第二笔款时，将商铺移交乙方，商铺以目前现状交付并在三个月内将购房合同更名给乙方。2018年1月，原告将房屋交付被告使用。2018年7月12日，被告叶仁居与楚雄建材之家分别签订三份《商品房买卖合同》（预售），购买位于西南建材之家建材零售市场建设项目（一期一标段）B-6幢1-3层房屋，总价款1000万元。同年7月13日，备案登记在被告叶仁居名下。2018年8月3日，原告吴艳珠、苏伟雄（甲方）与被告叶仁居（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于楚雄市房屋出售给乙方，面积2728.52㎡，总价为1200万元。……四、付款方式：1、乙方于2017年8月3日前支付房款300万元，2、2017年8月15日前支付房款300万元，3、2018年2月9日前支付房款100万元，4、余款500万元通过购房按揭贷款方式支付至丙方（开发商楚雄建材之家），由乙方与丙方自行结算，丙方收到银行足额放款后视为乙方已足额支付购房款，甲方与丙方之间结算与乙方无关。5、……乙方应于该房屋销售备案登记更名至乙方名下后，乙方积极配合银行足额放款至丙方，如乙方因自己或银行的原因导致银行无法足额放款，则乙方在三个月内分2次以现金方式补齐（即45天内付50%，90天内付50%）。若三个月内乙方无法补齐，按月息1.5%支付给甲方。甲方指定收款账户户名：苏伟雄。账号：62×××29，开户银行：广东发展银行昆明大商汇支行……五、房屋交付及产权登记的约定：1、乙方应于本合同签订之日起7天内将本合同项下的房屋全部移交给乙方，并应在交房当日将水、电等费用结清。…….3、甲、丙方确保可以将本合同交易房屋的房屋买卖合同及房屋销售备案登记在2018年9月30日前更名或过户至乙方名下，并由丙方为乙方办理不动产权登记。贷款到丙方账户后，甲、丙之间的款项由其自行结算，与乙方无关。…….七、违约责任：1、乙方如未按合同规定的时间付款，自本合同规定应付款期限之日起第二天至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。……3、……C乙方如果选择退房，必须在2019年3月31日前提出，如超出2019年3月31日，乙方不得选择退房，由甲方继续为乙方办理更名或过户手续。…….被告分别于以下时间支付购房款至原告苏伟雄账号为62×××29的账户：2017年8月3日300万元、8月15日300万元、2018年2月10日100万元、8月10日100万元、8月27日50万元、9月3日50万元、9月17日50万元、10月14日100万元、10月29日50万元，合计支付购房款1100万元，尚欠100万元。2019年4月3日，楚雄建材之家出具付款及款项权属说明，载明诉争房屋的全部购房款已由原告吴艳珠、苏伟雄按时足额支付完毕，公司未单独向被告叶仁居收取过房款，房屋已由二原告交付被告。公司授权二原告与被告对房款进行结算并收取剩余款项。另查明，原、被告签订的《房屋买卖合同》中虽然将楚雄建材之家列为丙方，但楚雄建材之家未签字盖章。原告苏伟雄系楚雄建材之家的股东。楚雄建材之家尚未为被告叶仁居开具购房发票。本院认为，原、被告签订《商品房购销协议》、《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，房屋买卖关系依法成立，双方应按合同约定履行各自义务。虽然双方在《房屋买卖合同》中将开发商楚雄建材之家列为丙方，但楚雄建材之家未签字盖章，该合同对楚雄建材之家没有法律约束力。合同中约定的付款账户系原告苏伟雄的个人账户，且被告在合同签订前后亦将房款支付至该账户，可以确认被告认可二原告系合同相对人。被告叶仁居关于二原告不是本案适格原告的辩解意见，本院不予采纳。双方在合同中没有明确约定办理银行按揭贷款的期限，本院根据实际情况，被告应在合同签订后三个月的合理期限内办理按揭贷款，如不能办理，应于2018年11月3日起的45天内即2018年12月18日前付余款250万元，90天内即2019年2月3日前付余款250万元。但被告至今尚欠二原告购房款100万元，已经构成违约，应按合同约定支付二原告违约金。因双方在合同中约定的违约金过高，本院根据本案的实际情况适当调整，按未付款项的10%计算，由被告支付二原告违约金10万元。二原告诉请的律师费无合同约定，且不是诉讼的必要支出，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决如下：一、由被告叶仁居支付原告吴艳珠、苏伟雄购房余款1000000元；二、由被告叶仁居支付原告吴艳珠、苏伟雄违约金100000元；三、驳回原告吴艳珠、苏伟雄的其他诉讼请求。以上应由被告叶仁居负担的执行款项，限于本判决生效后三十日内一次性付清，款交本院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11686元（已减半收取），由原告吴艳珠、苏伟雄负担5481元（已交），由被告叶仁居负担6205元（未交），限于本判决生效后三十日内一次性付清，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  高文娟二〇一九年六月二十日书记员  汪海芸