江西省抚州市临川区人民法院行 政 判 决 书（2019）赣1002行初13号原告刘某明，男，汉族，1974年出生，乐安县人，住乐安县。委托代理人王梦茜，江西三松（乐安）律师事务所律师。被告乐安县人民政府。法定代表人吴宜文，县长。委托代理人杨友宗，县政府法制办主任。被告乐安县不动产登记局。法定代表人曾旌，局长。委托代理人杨琴琴，江西友创律师事务所律师。第三人江西乐安农村商业银行股份有限公司。法定代表人潘强，董事长。委托代理人张正平，乐安农商银行坪溪分行负责人。委托代理人龚贵生，江西国赣律师事务所律师。原告刘某明不服被告乐安县不动产登记局房屋登记，向本院提起行政诉讼。本院于2019年1月9日立案后，向被告黎乐安县人民政府、乐安县不动产登记局、江西乐安农村商业银行股份有限公司送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年2月28日、2019年5月10日公开开庭审理了本案。原告刘某明及其委托代理人王梦茜、被告乐安县人民政府委托代理人杨友宗、被告乐安县不动产登记局委托代理人杨琴琴、第三人江西乐安农村商业银行股份有限公司委托代理人张正平、龚贵生到庭参加诉讼，被告乐安县不动产登记局党组成员熊登明作为行政机关负责人出庭参加诉讼，本案现已审理终结。乐安县不动产登记局于2016年8月26日向江西乐安农村商业银行股份有限公司颁发赣（2016）乐安县不动产权第0000652号不动产权证（以下简称信用社产权证）。原告刘某明诉称，2001年3月9日，原告与中国农业银行乐安县支行签订一份《转让协议书》，双方约定将原座落在坪溪街营业场所办公楼、宿舍及厨房等地进行转让，转让面积为811.7平方米，定价为贰万贰仟元整（含办契税）并负责办理房屋及空地转让等有关手续。协议签订后，原告按照协议约定将协议款项支付给中国农业银行乐安县支行，并缴纳了相关费用。中国农业银行乐安县支行按照约定将房屋及土地的产权转让给原告方。在2018年6月份，第三人将原告所有的房屋拆倒。经查，第三人在没有任何事实依据的前提下擅自将原告所有的土地使用权于2016年登记在其名下，第二被告将原告的财产登记到第三人名下的行为严重侵犯了原告的合法权利，系重复登记行为。随后原告与第二被告及第三人交涉，但是都遭到拒绝。原告于2018年11月14日向乐安县人民政府提出行政复议申请，乐安县人民政府于2018年12月19日作出维持被告对第三人颁发赣（2016）乐安县不动产权第0000652号不动产权证行政登记行为。原告于2018年12月20日收到该行政复议决定书。原告对该复议决定书不服，故向贵院依法提起诉讼，请求一、判令撤销第一被告作出的乐安县人民政府作出的乐府复字【2018】5号行政复议决定书；二、依法判令撤销第二被告颁发给第三人的赣（2016）乐安县不动产权第0000652号不动产权证。原告向本院提交如下证据：第一组：刘某明坪国用（2001）字第24001号国有土地使用证、缴费凭证（土地补偿费、测量费、坪溪所房屋转让费）、房屋转让协议书。证明农行将办公大楼及宿舍转让给了原告，并在2011年过户在原告名下，登记面积为811.7平米。第二组证据：1995年农行的产权证（原件在2011年办证时已经注销），证明原农行土地证的四项界址、面积与过户给原告所取得的土地证上记载是一致的，1995年农行和信用社是没有分家的，该土地是登记在农行名下，分家以后，第三人没有证据证明第三人享有该土地及涉案房屋的所有权，但是面积基本相同，当时登记没有任何问题，2011年画图也很清楚，可以证实刘某明土地证中含有第三人登记土地在内，根据测量面积及相应的情况就是第三人土地证登记在原告土地证内，是原告获得涉案房屋的产权依据。第三组证据：2019年4月24日乐安浩发测绘有限公司对刘某明房屋现场测绘图，证实被告将原告的土地证上的一部分土地颁发给第三人。被告乐安县人民政府辩称，乐安县人民政府作出的乐府复字（2018）5号行政复议决定书事实清楚，证据充分，程序合法。原告提供土地证中记载的面积与附图，四址不一致。第三人取得土地证程序合法，原告和第三人的土地证四至清楚，不存在重叠。请求驳回原告诉请。被告乐安县人民政府向本院提交如下证据：第一组证据（证明程序合法）：1、行政复议决定书；2、行政复议申请书及申请人提供的证据材料；3、立案审批表、受理通知书、答复通知书、第三人参加行政复议通知书；4、行政复议文书审批表及送达回证。第二组证据（证明事实清楚）：5、行政复议答复书及被申请人提供的证据材料；6、行政复议答辩状及第三人提供的证据材料。被告乐安县不动产登记局辩称，一、乐安县不动产登记局给第三人颁发的赣（2016）乐安县不动产权第0000652号不动产权证，不存在错登或重复登记。对比原告刘某明提供的乐安县农业银行持有的乐国用（95）字第008100号国有土地使用证、刘某明持有的国用（2001）字第24001号国有土地使用证、乐安县农村信用合作联社持有的乐国用（2015）第150890号国有土地使用证、乐安县农村信用合作联社持有的赣（2016）乐安县不动产权第0000652号不动产权证以及2019年4月24日现场测绘图的图纸、四周界址可知：95年颁发的农行土地证及2001年刘某明土地证四周界址的东西、南北位置标注相反，虽然刘某明提供的乐安县农业银行的土地使用权面积载明为811.7㎡，其中建筑占地面积为479㎡；刘某明坪持有的国用（2001）字第24001号国有土地使用证中载明的土地使用权面积为811.7㎡，但刘某明的土地证上“西：以本房外墙及围墙为界，靠信用社”（实质上是东靠信用社，方位错乱），而不包含信用社，而且原告证载土地四周界址土地面积只有360㎡。第三人2015年土地证上的四周界址中的“西以本房外墙为界，靠邱建华房屋（2015年由邱建华承租原告刘某明房屋）”与现场测绘图完全能对应，面积基本相符。可见，乐安县不动产登记局在2015年及2016年均没有将刘某明所有的房屋及土地登记至第三人农商银行的名下，涉案的已拆除建筑是第三人农商银行的房屋，完全在第三人农商银行土地登记范围之内，不存在错误颁证的行为。二、针对刘某明提供的95年及2001年的土地证上的面积比现场测绘面积小，而其土地证上的四周界址除了方位错乱之外，却能与现场图相符如何采信的问题，根据《江西省调处土地权属争议暂行规定》（1991年11月14日施行）第22条“土地证或协议书、裁决书等有关凭证载明的土地面积与实际不符的，以其载明的四至范围内的实际面积为准确定权属；四至界址有争议的，按四至载明的地物目标为准确定四至界址；没有载明四至范围的，以实际批准的面积确定权属。”及国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》(〔1989〕国土〔籍〕字第73号）（1995年5月1日施行）第56条“土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致,但实地面积与批准面积不一致的,按实地四至界线计算土地面积,确定土地的所有权或使用权。”因此，刘某明及第三人的土地证应以载明的四周界址和现场实际测量面积为准。三、乐安县不动产登记局颁发赣（2016）乐安县不动产权第0000652号不动产权证是根据乐国用（2015）第50890号国有土地使用权证，即使原告认为16年的不动产权证登记有误，也应先撤销15年的土地证，而不应直接要求撤销16年的不动产权证。四、95年颁发给农行及2001年颁发给刘某明的土地证面积有错误，是由于历史的局限性造成的。在95年及2001年颁证时，登记申请人进行土地登记申请时，土管部门没有进行地籍调查，颁证后，发现登记面积有误，但被告至目前为止确实没有纠错，是由于颁证之后，2001年《江西省土地登记办法》第29条才做了可以纠错的规定。综上所述，请求驳回原告的起诉。被告乐安县不动产登记局向本院提交如下证据：证实颁证合法的证据：不动产登记申请表、房屋交易及产权告知单（转让）、法定代表人熊建国身份证复印件、金融许可证、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、江西省乐安县华泰房地产测绘面积成果收费登记审核表（二）2份、乐安县人民政府办公室抄告单（乐府办抄字[2015]354号）、乐国用（2015）第150890号国有土地使用权、房产分户平面图、不动产界址坐标表及平面图、缴费凭证、不动产登记审批表2份，证明乐安县不动产登记局于2016年8月26日颁发赣（2016）乐安县不动产权第0000652号不动产权证具有充分的事实和法律依据且程序合法。第二组法律依据：《不动产登记暂行条例》（自2015年3月1日起实施）第18、19、20、21条、《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年1月1日实施）第9、15、16、33、35条。第三人江西乐安农村商业银行股份有限公司辩称，一、第三人于2016年取得的第0000652号不动产权证合法有效，原告诉请要求撤销没有事实和法律依据不能成立。第三人的前身是乐安县农村信用社，于上世纪70年代兴建了坐落于金竹坪溪村街上的办公用房及宿舍，与原乐安县农业银行坪溪营业所相邻。1996年之前信用社与农行是两家体制不同财产各自独立并管理的单位，但行政隶属关系上信用社隶属于农行。1996年根据《国务院关于农村金融体制改革的精神》，信用社正式脱离农行的行政隶属关系，原办公用房及所有财产及人员各归各有，所以本案所涉房地产自70年代以来一直都是信用社办公使用至今。2015年信用社改制成立农商银行，为进一步明晰产权，强化固定资产管理，乐安县不动产登记局于2015年11月23日对第三人的位于坪溪街的办公房等划拨土地使用权481.4平方米地产依法进行了首次登记并颁发了乐国用（2015）第150890号国有土地使用权证。2016年8月26日乐安县不动产登记局又以乐国用（2015）第150890号国有土地使用权证为依据，连同房产登记颁发本案争议的赣（2016）乐安县不动产权第0000625号不动产权证给第三人。2018年6月第三人将原办公房、宿舍拆除重建。但在拆除后遭到原告的阻挠，并说第三人原办公房用地归他所有。但第三人取得的第0000625号不动产权证无论程序还是实体都是合法有效的。原告提出其于2001年3月9日购买了乐安县农业银行坪溪营业所的房屋，并于2001年办理了《国有土地使用证》。对此第三人认为其土地使用证的界址只是与第三人的产权相邻，而不存在有任何重复或错登的事实。二、乐安县人民政府作出的乐府复字（2018）5号行政复议决定书及乐安县不动产登记局颁发的赣（2016）乐安县不动产权第0000625号不动产权证都是事实清楚、程序合法、适用法律正确的行政行为。原告起诉要求撤销不成立应驳回。原告的土地使用权证登记与第三人相邻的界址是：“西以本房外墙及围墙为界，靠信用社”。第三人登记的房产与原告的房产一点不重复，现该房的外墙及围墙都还在，相邻隔壁的是第三人的办公房。虽然原告登记的面积为811.7平方米，但依照《江西省调处土地权属争议暂行规定》第22条的规定及国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第56条的规定，当权证载明的土地面积与实际面积不符的，以其载明的四至范围内实际面积为准确权。四至界址有争议的按四至载明的地物目标为准确定四至界址。所以乐安县人民政府据此作出行政复议决定认为：“申请人所持的国有土地使用权证记载的四至界址明确、具体，申请人仅以国有土地使用权证附图存在瑕疵而主张第三人房地产归申请人所有没有事实和法律依据”。从而维持乐安县不动产登记局作出的赣（2016）乐安县不动产权第0000625号不动产权证的行政登记行为是事实清楚、证据充分、适用法律准确的决定，应依法维持。第三人江西乐安农村商业银行股份有限公司向本院提交如下证据：1、乐安县政府第354号抄告单、中国农业银行股份有限公司乐安县支行证明，证明第三人2016年取得第0000652号不动产权证是经县政府批准及中国农行乐安县支行证明拥有合法依据进行登记，被告依此作出的登记行为合法有据。2、1984年12月27日特种转账传票1张、1984年11月27日通知单1张，证明第三人第0000652号不动产登记的产权证1984年是自行建设并进行维修，产权一直都是归属第三人所有并入固定资产账。3、赣（2016）乐安县不动产权第0000652号不动产权证，证明第三人对本案所涉房地产的土地使用权及房屋所有权都依法进行登记并合法享有。4、乐国用（2015）第150890号国有土地使用权，证明0000652号不动产权证的依据是150890号国有土地使用权证，系合法有效的。经庭审举证、质证，原告对被告乐安县不动产登记局提供的第一组证据三性有异议，该颁证上的土地侵犯原告合法权益。原告对被告乐安县人民政府提供的证据中复议决定书的合法性有异议，对其他有关程序性的证据无异议。原告认为第三人提供的证据不能达到诉争的土地归第三人所有的目的。被告乐安县不动产登记局、乐安县人民政府对原告提供的证据真实性、合法性无异议，但对原告证据的关联性有异议，不能达到原告土地证含有第三人的土地的证明目的。两被告对第三人提供的证据无异议。第三人对原告提供的证据的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议，不能达到原告的证明目的。第三人对两被告提供的证据无异议。原告认为乐安浩发测绘有限公司在现场勾画的宗地图符合现场图形，可以证实原告的土地证图形与现场宗地图相一致，被告重复颁证。被告乐安县不动产登记局对宗地图无异议，但宗地图的面积有效误差。被告乐安县人民政府认为宗地图不能与刘某明土地证上的四至相符。第三人与两被告的质证意见相同。本院对证据认证如下：原告、两被告、第三人提供的证据均具有真实性。对原告提供的农行的土地、协议书、刘某明的土地证能相互印证，且经颁证机关合法颁证，具有合法性，本院予以认可。被告乐安县不动产登记局提供的证据证实颁证的程序，不能证明颁给第三人土地的来源清楚，本院不予采信。被告乐安县人民政府提供的复议程序的证据，符合复议法相关规定，本院予以认可。第三人提供的证据1、3、5是获取划拨土地的颁证的程序，该三组证据不能证明被告没有将刘某明的土地颁给第三人的事实，本院不予采信。第三人提供的证据2，不能证明农行与信用社分家后，信用社取得该块土地的使用权，对第三人的证据2，本院不予采信。本院在现场请三方当事人认可的测绘公司进行测绘的宗地图，具有真实性、合法性、关联性，本院依据该证据认定本案事实。经审理查明，1996年之前，原乐安县金竹坪溪村信用社与乐安县金竹坪溪村农业银行是两家体制不同，财产各自独立的单位，但在行政上，金竹坪溪村信用社受乐安县农行托管，且金竹坪溪村信用社办公地点与金竹坪溪村农业银行办公地点是相邻并相连的二栋房屋，该两栋房屋建设于1996年之前。1996年根据国务院关于农村金融体制改革的精神，信用社正式脱离农业银行的行政隶属关系，此后金竹坪溪村农行搬离原办公地点，金竹坪溪村信用社仍在原址办公。1995年，原乐安县土地管理局向乐安县农行颁发乐国用（95）字第008100号国有土地使用证（以下简称农行土地证），证载土地使用权面积811.7平方米，其中建筑占地479平方米，东以本房外墙及围墙足为界，靠坪溪供销社饭店，南以本房外墙为界，靠小巷，西以本房外墙及围墙为界，靠信用社，北以本房外墙为界，临街道。土地四至均标有1:500的尺度数据。该证上的土地勾画图形包含有乐安县坪溪信用社办公使用房屋的土地。2001年3月9日，原告刘某明与中国农业银行乐安县支行签订一份《转让协议书》，双方约定将原座落在坪溪街营业场所办公楼、宿舍及厨房等地进行转让，转让面积为811.7平方米，定价为贰万贰仟元整（含办契税）并负责办理房屋及空地转让等有关手续。协议签订后，原告按照协议约定将协议款项支付给农业银行乐安县支行，并缴纳了相关费用，农业银行乐安县支行按照约定将房屋及土地的产权转让给原告方。2001年3月12日，原告刘志平取得坪国用(2001)字第24001号国有土地使用证（以下简称刘某明土地证），该土地证证载的土地面积及其四至与农业银行的土地使用权证的内容一样。原告刘志平使用原农行办公楼，乐安县坪溪信用社仍在原办公楼中办公。原告也未向信用社主张房屋使用权的权益。2015年信用社改制成立农商银行，2015年11月23日，乐安县不动产登记局向第三人江西乐安农村商业银行股份有限公司颁发乐国用(2015)第150890号土地使用权证（以下简称信用社土地证），性质为国有划拨土地的首次登记，该土地证证载的地块为坪溪信用社正在办公使用房屋所属的土地，证载：使用权类型划拨，使用权面积481.4平方米，四至具体为：东以本房外墙为界，靠小巷，南以本房外墙为界，临路，西以本房外墙为界，靠邱建华房屋（原告刘某明房屋的租客），北以本房外墙为界，临空地。2016年8月26日，被告乐安县不动产登记局信用社土地证为依据，向第三人连房产登记给第三人颁发赣(2016)乐安县不动产权第0000625号不动产权证（以下简称信用社不动产证），该证权利类型为国有建设用地使用权和房屋所有权，其中宗地面积481.4平方米，房屋建筑面积488.98平方米，此后，被申请人注销了信用社土地证，2018年6月，第三人江西乐安农村商业银行股份有限公司将坪溪信用社办公楼拆倒，原告刘某明发现后，认为被告乐安县不动产登记局颁发赣(2016)乐安县不动产权第0000625号不动产权证侵犯其土地使用权，向被告乐安县人民政府提起行政复议，被告乐安县人民政府作出乐府复字【2018】5号行政复议决定书，认为根据《江西省调处土地权属争议暂行规定》第二十二条的规定，原告所持有的国有土地使用权证书记载的四至界址明确、具体，原告以国有土地使用权证书附图存在瑕疵而主张第三人房地产归原告所有没有事实和法律依据。维持被申请人乐安县不动产登记局对第三人乐安农村商业银行颁发的信用社不动产权证的行政登记行为。2019年4月24日，本院到乐安县坪溪镇对原告和第三人房屋地块进行测绘，由原告、被告、第三人均认可的乐安浩发测绘有限公司进行测绘，现场对原告刘某明正在使用的房屋地块、第三人已经拆除办公房屋的地块（信用社不动产权证证载的地块）、部分未拆宿舍地块进行现场勾图测绘面积，经测绘后得出的宗地图显示，刘某明房屋（目前）S1面积360平方米，已拆除建筑S2面积447.49平方米，两块地合并的形状与农行土地证及原告刘某明的坪国用(2001)字第24001号国有土地使用证上的勾画土地形状在东西、南北方位对调后的形状相同。四至的标注尺度与刘某明的土地上标注的尺寸大致相同，略有小误差。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》之规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。被告乐安县不动产登记局办理乐安县的不动产登记，是本案的适格被告。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第二款规定，乐安县人民政府作为复议机关维持原行政行为的，应为行政诉讼的共同被告，故乐安县人民政府为本案的适格被告。被告乐安县不动产登记局向第三人江西乐安农村商业银行股份有限公司颁发的赣（2016）乐安县不动产权第0000652号不动产权证含有土地使用权证和房屋两项权证，该证吸收第三人的乐国用（2015）第50890号国有土地使用权证记载内容，该证对土地登记并未发生所有权人的变更，只是土地使用权与房屋所有权登记的合并，且乐国用（2015）第50890号国有土地使用权证已被被告注销，原告起诉要求撤销赣（2016）乐安县不动产权第0000652号不动产权证不违反法律规定，且免于诉累，对被告辩称原告应先起诉撤销乐国用（2015）第50890号国有土地使用权证的意见不予采信。适用《江西省调处土地权属争议暂行规定》第22条规定“以其载明的四至范围内的实际面积为准确定权属”的前提条件是“土地证或协议书、裁决书等有关凭证载明的土地面积与实际不符的”。乐安农行的土地证是国有划拨土地的初始登记，证载土地面积811.7㎡，该证土地勾画图包含当时农行和信用社的办公用地、宿舍、食堂的用地，此后，原告刘某明与乐安农行签订《转让协议书》中明确约定，原告刘某明购买乐安农行面积811.7㎡的土地，载明坪溪街营业场所办公楼、宿舍及厨房一并转让，后被告颁发给原告刘某明的土地证的面积及勾图与农业银行的土地证勾图一致，该事实可以证明农行与刘某明协议转让的土地具体明确，协议书中的转让土地面积不存在与实际情况不符的情形，本案对刘某明土地证上的面积审核不应适用《江西省调处土地权属争议暂行规定》第22条，以刘某明土地证上明确记载为准。两被告及第三人辩称农行、刘某明土地证中记载“西以本房外墙及围墙为界，靠信用社”，农行、刘某明土地证上的勾图不应包含原信用社办公楼的土地的，该辩称无法律依据，本院不予采信。土地证是不动产登记机关向公民颁发享有权益的具有权威合法凭证，非经法定程序，不可撤销。行政机关认为颁证有错误，应启动纠正程序，才可撤销或变更。被告乐安县不动产登记局认为按农行、刘某明土地证上四至中的西边记载“靠信用社”，农行、刘某明的土地证登记的面积及勾图均有错误，但被告至诉前未作出任何纠正刘某明土地证错误登记的行政行为，且被告的解释与原告刘某明土地证上实际记载面积、土地勾图图形不相符，被告的辩称无事实依据和法律依据，本院不予采信。依据乐安浩发测绘有限公司在现场勾画的图形，将原告刘某明未拆除的房屋与第三人拆除的房屋合并的土地图形，与刘某明土地证上的土地勾画图形（东西、南北对调后）基本一致，可以证实第三人取得的赣（2016）乐安县不动产权第0000652号不动产权证中的土地包含在刘某明持有的国用（2001）字第24001号国有土地使用证之中。原告刘某明的土地证合法有效，具有法律效力。被告乐安县不动产登记局将原告刘某明土地证上已确权的部分土地再次颁发给第三人，侵犯了原告刘某明的合法权益，被告颁发给第三人的赣（2016）乐安县不动产权第0000652号不动产权证认定事实不清，明显不当，应予撤销。被告乐安县人民政府作出的乐府复字【2018】5号行政复议决定书认定事实不清，亦应撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第六项、第七十九之规定，判决如下：一、撤销被告乐安县不动产登记局颁发给第三人江西乐安农村商业银行股份有限公司的赣（2016）乐安县不动产权第0000652号不动产权证。二、撤销被告乐安县人民政府作出的乐府复字【2018】5号行政复议决定书。案件受理费50元，由被告乐安县不动产登记局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并按规定向抚州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费，自上诉期满后七日内仍未交纳的按自动撤回上诉处理。审 判 长  李丽雯人民陪审员  万园秀人民陪审员  丁筱玲二〇一九年六月六日书 记 员  黎蕾菲