广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0802民初3366号 原告：沙颂钦，男，1950年6月20日出生，汉族，住平南县。 委托诉讼代理人：黄简，广西诚济律师事务所律师。 被告：吴国亮，男，1981年6月19日出生，汉族，现住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：潘绍兵，广西正营律师事务所律师。 原告沙颂钦与被告吴国亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用简易程序审理了本案，经审理发现不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告沙颂钦的委托诉讼代理人黄简、被告吴国亮的委托诉讼代理人潘绍兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沙颂钦向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告于2012年12月31日签订的《写字楼租赁合同》；2.判令被告返还租用房屋给原告；3.判令被告支付拖欠的租金535000元和资金占用期间的利息（自2018年12月1日开始计算至判决确定的履行期限届满之日，按年利率6％计算）给原告；4.判令被告自2018年12月1日开始至被告返还占用房屋给原告之日止按每月40000元支付房屋占用费给原告；5.判令被告支付拖欠的物业费56159.6元和资金占用期间的利息（自2018年12月1日开始计算至判决确定的履行期限届满之日，按年利率6％计算）给原告；6、判令被告自2018年12月1日开始至被告返还占用房屋给原告之日止按每月1239.3元支付使用承租房屋产生的物业费给原告；7.判令被告支付违约金100000元给原告；8.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，沙颂钦变更第三项诉讼请求为：由535000元变更551819.75元。事实和理由：2012年12月31日，原告和被告签订了一份《写字楼租赁合同》，约定：原告将其所有的位于贵港市达开路宏桂城市出租给被告；租金为：第一年每月租金31760.52元，从第二年开始月租金每年递增10%；租期为15年，自2013年3月5日至2028年3月4日止；租赁期间，物业费、水电费由被告支付。《写字楼租赁合同》第二条第二款约定，承租人拖欠租金累计达30天的，出租人可以终止合同，收回房屋并赔偿违约金10万元。2016年12月5日，原告和被告签订了一份《补充协议》，约定自2017年1月1日至2019年12月31日，房屋租金变更为每月4万元，每月租金须当月付清。自2017年开始被告陆续拖欠原告的租金，截止2018年11月30日，被告己拖欠原告租金共535000元，并拖欠2018年8月份至2018年11月份的物业费56159.6元。根据原告和被告签订的《写字楼租赁合同》的约定及有关法律规定，被告应支付拖欠的租金535000元、物业费56159.6元以及资金占用期间的利息给原告，同时应自2018年12月1日开始至被告返还占用房屋之日止，继续支付房屋占用费及占用房屋产生的物业费给原告。另外，根据原告和被告签订的《写字楼租赁合同》第二条第二款的约定，被告的行为已构成违约，原告有权解除该合同，被告应返还上述房屋给原告，并支付违约金10万元给原告。综上，被告的违约行为己造成原告的利益损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的所有诉讼请求。 吴国亮辩称，沙颂钦起诉所陈述的事实与理由不符合客观事实。1、沙颂钦诉讼主体不适格。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条的规定，贵港市宏桂城市广场四幢601-603、605-609号房屋所有权人分别是沙颂勇、沙丽明、沙钊明、沙坤明、沙健明、沙学明、沙新才、沙颂炎，沙颂钦仅凭个人出具的证明，以此证明其为涉案房屋所有人并提起诉讼，不符合法律规定，个人意思自治不能凌驾于法律强制性规定之上。2、吴国亮诉讼主体不适格。吴国亮系皇冠假日酒店的经营者，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国公司法》等相关规定，承租房屋是用于皇冠假日酒店的经营行为，并非吴国亮的个人行为，自然人的个人行为与企业法定代表人的行为不能一概而论，吴国亮与沙颂钦签订写字楼租赁合同及补充协议是其履行法定代表人行为，其法律后果应由皇冠假日酒店承担。3、关于沙颂钦请求吴国亮支付拖欠租金535000元的请求。沙颂钦提供的银行账户个人交易明细表复印件、房屋租金催收函，并不能证明吴国亮拖欠房屋租金535000元的事实。沙颂钦的银行账户个人交易明细表复印件只能证明吴国亮不按时支付租金行为，房屋租金催收函是沙颂钦单方做出的催告行为，在催收函上没有写明拖欠租金的具体时间、款项等，不足以证明沙颂钦所拖欠租金的真实情况。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 沙颂钦围绕诉讼请求依法提交了证据：《写字楼租赁合同》复印件、补充协议、房屋所有权证、商品房买卖合同登记备案证明、证明、身份证复印件、银行活期个人交易明细查询单、房屋租金催收函、皇冠假日酒店欠费明细。拟证明原告将其所有的房屋出租给被告，双方对租金、物业费、租期、违约责任等进行明确的约定，房屋是登记在其他人的名下，但被告清楚房屋的实际所有权人是原告，经催收，被告至今拖欠原告的租金，截止2018年11月份，被告拖欠物业费56159.6元。 本院组织当事人进行证据交换和质证。吴国亮认为租赁合同因无原件核对，不予质证，对补充协议的真实性无异议，但认为主合同无效，相应的补充协议也无效；对房屋所有权证真实性、合法性无异议，涉案房屋不是原告所有；对银行流水的真实性、合法性无异议，但不能证明未付租金具体的金额；被告没有收到过催收函。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：租赁合同与补充协议是合同内容的补充，是合同的组成部分，不是主合同与从合同的关系，吴国亮对补充协议无异议，根据补充协议以及吴国亮已向沙颂钦实际支付过租金的事实，吴国亮与沙颂钦构成房屋租赁合同关系。吴国亮因沙颂钦未能提供租赁合同的原件而否认双方之间签订的租赁合同，并主张该合同无效，在其未能提供其他反驳证据的情况下，本院应确认沙颂钦提供的租赁合同的证据证明力。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月31日，沙颂钦（甲方、出租方）与吴国亮（乙方、承租方）签订一份《写字楼租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落贵港市达开路广西宏桂·城市广场第四幢五单元601、602、603、605、606、607、608、609号房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积共962.44平方米，房屋权属为：沙颂钦；2.租赁时间为15年，从2013年3月5日至2028年3月4日止。承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：承租人擅自转租、转借的；利用承租房屋进行违法活动的；拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金10万元。2.第一年租金为33元/平方米，合计每月租金为31760.52元，从第二年起，租金每年递增10%，即从2014年3月5日至2015年3月4日，每平方米为36.3元，合计每月租金34936.57元；第三年即从2015年3月5日至2016年3月4日，每平方米的租金39.93元，合计每月租金为38430.23元，以后每年依次类推。租金交付方式为两个月的租金为押金，并在规定交租日提前5天向甲方预付下两个月租金，合同签订之日起，乙方预付2个月作为押金63520元及2个月的房租63520元（不计息）（甲方给乙方2个月作为装修期，从2013年3月5日起正式计租）。乙方须依约缴租，无故拖欠租金的，甲方给予5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。3.租赁期间内物业管理费、水电费由乙方自行向物业管理公司交纳。4.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。5.乙方没有违反合同，甲方提前解除合同或出租给他人，视为甲方违约，甲方负责赔偿违约金10万元；乙方在甲方守约的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10万元。承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金10万元。6.本合同如有未尽事宜，经双方协商作出的补充规定，与本合同具有同等效力。沙颂钦与吴国亮在合同上签字。 2016年12月5日，沙颂钦（甲方、出租方）与吴国亮（乙方、承租方）签订补充协议：1.从2013年开始乙方欠甲方的旧账至2018年4月30日止全部还清。如乙方不在规定时间内还清欠款，本补充协议作废；2.甲方同意将从2017年1月1日至2019年12月31日，双方原签订的房屋租金为每月4万元，并须当月付清；3.原租赁合同其他条款不变；4.补充协议自双方签字之日起生效，与原租赁合同具有同等法律效力。沙颂钦与吴国亮在补充协议上签字并捺指印。 2018年8月至11月，宏桂·城市广场物业服务中心出具的皇冠假日酒店欠费明细载明，皇冠假日酒店所租用的4幢601-603号、605-609号房欠物业、维修基金、公摊水电费和4-6层公摊电费、公摊水费总计是56159.6元。其中4-601号房为482.8元、4-602号房为558元、4-603号房为788.8元、4-605号房为567.6元、4-606号房为544元、4-607号房为736元、4-608号房为761.2元、4-609号房为518元，合计4957.2元。 另查明，坐落贵港市港北区民主路69号（宏桂·城市广场）4幢601-603、605-609号房分别登记在沙颂永（贵港房权证港北区字第××号）、沙丽明（贵港房权证港北区字第××号）、沙钊明（贵港房权证港北区字第××号）、沙泽加[桂（2018）贵港市不动产权第0019073号]、沙健明（贵港房权证港北区字第××号）、沙学明（贵港房权证港北区字第××号）、沙新才（贵港房权证港北区字第××号）、沙颂炎（贵港房权证港北区字第××号）名下。2014年10月26日，沙颂永、沙丽明、沙钊明、沙泽加、沙健明、沙学明、沙新才、沙颂炎均作出关于涉案房屋所有权属的证明书，表示涉案房屋实际购买人、所有权人是沙颂钦。 庭审过程中，沙颂钦主张，吴国亮自2016年10月至12月31日欠租金11819.75元、2017年10月31日前欠租金2万元，按照双方签订的补充协议约定。从2017年1月1日起至2019年12月31日止每月租金共4万元，自2017年11月1日起至2018年11月30日止，吴国亮不再向沙颂钦支付租金，该期间的租金为52万元。截止2018年11月30日，吴国亮共欠租金为551819.75元。 本院认为，案涉房屋登记在沙颂永、沙丽明、沙钊明等人的名下，沙颂永、沙丽明、沙钊明等人书面证明，案涉房屋的实际购买人是沙颂钦，因此，应认定沙颂钦对案涉房屋享有合法占有的权利。沙颂钦将案涉房屋出租给吴国亮使用，双方在平等、自愿的基础上签订的《写字楼租赁合同》和《补充协议》，该协议是当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为成立有效的合同。吴国亮从2016年10月起一直拖欠沙颂钦的租金，根据双方约定，吴国亮拖欠租金累计超过30天的，沙颂钦有权主张解除租赁合同。因此，涉颂钦主张解除双方签订的《写字楼租赁合同》，本院应予以支持。 合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，要根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吴国亮承租沙颂钦出租的房屋，合同终止后，吴国亮负有向出租人返还承租房的义务。因此，合同解除后，沙颂钦要求吴国亮返还出租的房屋，本院予以支持。 关于拖欠的租金、占有房屋使用费以及违约金的问题。案件在审理过程中，吴国亮对已经支付租金未能提供证据证明。根据沙颂钦的主张以及合同的约定，本院确认吴国亮应向沙颂钦的租金和房屋占有使用费为：截止2018年11月30日，吴国亮拖欠的租金合计为：551819.75元(11819.75元+2万元+52万元)。 根据补充协议约定，吴国亮应逐月付清租金。吴国亮从2016年10月起长期拖欠租金，构成违约行为，应承担继续支付租金并赔偿损失的违约责任。双方对违约金进行了明确的约定，案件在审理过程中，沙颂钦对迟延支付租金除造成利息损失外，也未能举证证明还有其他经济损失。据此，经核算，沙颂钦主张按年利率6%从2018年12月1日起计算利息以及支付违约金10万元的总和没有超过法律规定的民间借贷利率上限的30%。因此，沙颂钦要求吴国亮支付截止2018年11月30日的租金551819.75元以及支付按年利率6%计算利息、支付10万元违约金的主张，本院予以支持。 合同解除后，吴国亮未能及时返还承租的房屋给沙颂钦，应按合同约定的标准赔偿房屋占有期间的租金损失。沙颂钦主张从2018年12月1日起至吴国亮实际返还房屋之日止，按约定每月4万元的标准计算租金以及租金损失的请求，本院予以支持。 合同约定，案涉房屋在出租期间的物业费用由吴国亮承担。根据沙颂钦提供的宏桂·城市广场物业服务中心出具的皇冠假日酒店欠费明细证明，案涉房屋欠交2018年8月至11月的物业、维修基金、公摊水电费共计4957.2元。因此，沙颂钦主张的物业费，以本院确认的为准予以支持，超出部分请求不予支持。 双方对迟延交付物业费的违约责任没有约定，沙颂钦也没有举证证明物业费的收费标准。对利息以及从2018年12月1日起按每月1239.3元的标准计付物业费的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。 综上所述，沙颂钦的诉讼请求，本院部分支持，超出部分请求以及证据不足的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下： 一、原告沙颂钦与被告吴国亮于2012年12月31日签订的《写字楼租赁合同》于本案判决生效之日起解除； 二、被告吴国亮于合同解除之日起10日内向原告沙颂钦返还坐落于贵港市港北区民主路69号（宏桂·城市广场）的登记在沙颂永（贵港房权证港北区字第××号）、沙丽明（贵港房权证港北区字第××号）、沙钊明（贵港房权证港北区字第××号）、沙泽加[桂（2018）贵港市不动产权第0019073号]、沙健明（贵港房权证港北区字第××号）、沙学明（贵港房权证港北区字第××号）、沙新才（贵港房权证港北区字第××号）、沙颂炎（贵港房权证港北区字第××号）名下的4幢601、602、603、605、606、607、608、609号房屋； 三、被告吴国亮向原告沙颂钦支付租金、房屋占有使用费并支付利息(截止2018年11月30日的租金为551819.75元；自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的租金和房屋占有使用费，按每月租金4万元的标准计算。资金占用费计算方法：以551819.75万元为本金，按年利率6%，从2018年12月1日起至付清款项之日止)； 三、被告吴国亮向原告沙颂钦支付物业费4957.2元； 四、被告吴国亮向原告沙颂钦支付违反约金10万元； 五、驳回原告沙颂钦的其他诉讼请求。 以上应付款项，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10880元，公告费350元，合计11230元，由原告沙颂钦负担780元，被告吴国亮负担10450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费10880元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户银行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李锦义 人民陪审员  周玉莉 人民陪审员  梁 萍 二〇一九年六月四日 法官 助理  殷小易 书 记 员  陆 璐