湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民初32号原告(执行案外人)：李晓荣,女,1954年3月8日出生,汉族,住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：张娜、朱宇琛，湖北宁华律师事务所律师。被告（申请执行人）：交通银行股份有限公司咸宁分行，住所地：湖北省咸宁市银泉大道506咸宁时代广场5幢。负责人：何庆游，该行行长。委托诉讼代理人：王芳、余超，北京大成（武汉）律师事务所律师。第三人（被执行人）：湖北东皇置业有限公司，住所地：湖北省咸宁市温泉淦河大道63号。法定代表人：金可炉，该公司董事长。原告李晓荣与被告交通银行股份有限公司咸宁分行（以下简称：交行咸宁分行）、第三人湖北东皇置业有限公司（以下简称：东皇公司）执行异议之诉一案，本院于2019年1月23日立案后，组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晓荣的委托诉讼代理人张娜、朱宇琛，被告交行咸宁分行的委托诉讼代理人余超到庭参加诉讼,第三人东皇公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓荣向本院提出诉讼请求：解除对位于咸宁市××河大道财贸新都汇D栋718、719号房屋的查封。事实和理由：2014年11月22日其与第三人东皇公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买东皇公司位于咸宁市××河大道财茂新都汇D栋718、719号房屋，双方约定购房款共计520000元。同日其向第三人东皇公司交纳全部购房款，东皇公司开具购房款收据，并交付该房屋。因东皇公司原因一直未办理相关产权证。其在人民法院查封之前就签订了《商品房买卖合同》，房屋至今未办理过户登记，其并无过错。其对登记在第三人东皇公司名下位于咸宁市××河大道财茂新都汇D幢718、719号房屋确实享有物权期待权，能够排除执行，本院在执行中不得予以查封、扣押、冻结。故依法诉至法院，请求判如所请。被告交行咸宁分行辩称：1.人民法院对案涉土地及房屋采取强制执行措施合法合理。东皇公司已于2013年3月4日与其签订《最高额抵押合同》，并将座落于咸宁市××河大道××号土地使用权进行抵押，依法办理抵押登记。东皇公司已于2013年8月27日、2014年1月8日与其签订《最高额抵押合同》，将前述土地上的全部在建工程抵押，并于2014年1月9日在咸宁市房地产管理局办理了在建工程抵押登记。2015年7月17日，双方仅就担保数额在原他项权证的基础上进行补充，而原来抵押的在建工程范围及其他登记信息均未发生变更。因此，其享有的抵押权自抵押初次登记起至今一直存续有效。基于上述事实，咸宁市中级人民法院作出的(2015)鄂咸宁中民初字第81号、湖北省高级人民法院作出的(2016)鄂民终1606号判决，确定了案涉土地及房屋已设定担保物权，其对案涉土地及房屋享有优先受偿权。故黄石市中级人民法院将生效判决作为执行依据，对案涉土地及房屋采取强制执行措施完全合法。2.原告提供的证据不能证明其购买房屋的事实。根据咸宁市房管局官网公布的案涉项目房屋的状态信息，本次涉及的28户业主购买的房屋均公布为“不可售状态”，即该房屋不允许进行网签和交易。对于官方已经公示不可进行交易的房屋，业主仍然冒着巨大风险选择进行交易，其交易真实性明显存疑。原告提供的《商品房买卖合同》虽载明了签订日期，但未进行网签备案，无法核实合同签订日期的真实性。原告提供的付款凭证，不排除业主方与东皇公司因其他债权债务关系而出具收据。故原告提供的证据并不能证明其购房的真实性。3.黄石市中级人民法院作出的(2018)鄂02执异227号执行裁定书认定事实清楚，法律适用正确。被答辩人的异议诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。原告适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，系明显法律适用不当。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，未经抵押权人同意出卖抵押房屋是法律禁止行为。对于购买抵押房，明显可以预期合同将无法继续履行，买受人无法取得房屋产权。本案中，从时间上看，案涉土地及房屋设定抵押在先，购买在后，对购买人具有公示效力，与查封一样，已经具有阻却房屋过户交易的法律效果。另外，由于咸宁市房管局官网已公布房屋为不可交易，原告执意签订房屋买卖合同，明显存在过错，其应当承担法律风险所带来的不利后果。原告购买房屋是公寓，购买目的中明显不具备居住特性，不符合物权期待权的保护标准。综上，原告主张的排除执行的异议理由不成立，法院不应支持。第三人东皇公司未到庭陈述意见。对当事人围绕各自诉讼主张提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据应结合其他证据和当事人无争议的事实，综合认定。本院经审理查明：原告李晓荣与第三人东皇公司签订两份《商品房买卖合同》（未写明签约时间）及补充协议，分别购买东皇公司位于咸宁市××河大道财茂新都汇D栋718、719号房屋，建筑面积为58.99㎡和64.73㎡，两房屋均系商业公寓。双方约定两套房屋购房款分别为247937元和272063元。东皇公司于2014年11月22日开具交款人为陈奕灿的购房款收据。因东皇公司原因一直未办理相关产权证。另查明：2014年1月8日，交行咸宁分行与东皇公司签订编号抵A701XN14003《最高额抵押合同》，约定：东皇公司提供位于财茂新都汇项目在建工程作为抵押物，为交行咸宁分行与东皇公司签订的《固定资产贷款合同》提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权额为12000万元，并在咸宁市房地产管理局办理了抵押登记手续，取得他项权证。2015年7月14日，交行咸宁分行与东皇公司签订《最高额抵押合同补充协议》，约定：对编号抵A701XN14003《最高额抵押合同》进行补充，将原约定“抵押担保的最高债权额为12000万元”变更为“抵押担保的最高债权额为2500万元”，并变更了抵押物清单。该协议签订后，双方在咸宁市房地产管理局办理了抵押变更登记手续，取得他项权证[证号：咸宁市房建温泉字第××号，在建工程位于咸宁市××河大道（财茂新都汇）1幢、2幢、3幢、D幢]。2015年8月19日，交行咸宁分行因与东皇公司金融借款合同纠纷，向咸宁市中级人民法院提出诉前财产保全申请，该院于2015年8月20日作出[2015]鄂咸宁中民诉前保字第3号执行裁定书和[2015]鄂咸宁中民诉前保字第3-1号协助执行通知书，保全查封东皇公司开发建设的位于湖北省××河大道财茂新都汇C幢、D幢、E幢等房屋。咸宁市中级人民法院于2015年9月7日立案审理交行咸宁分行与东皇公司金融借款合同纠纷一案。2015年12月25日，咸宁市中级人民法院作出[2015]鄂咸宁中民初字第81-2号民事裁定书，解除不包括涉案房屋的其他部分房屋的查封。2016年9月1日，咸宁市中级人民法院作出[2015]鄂咸宁中民初字第81号民事判决书，判令东皇公司向交行咸宁分行偿还贷款本金82118518.67元和利息；交行咸宁分行对东皇公司抵押的座落于咸宁市××河大道××号土地使用权在最高额5200万元内享有优先受偿权；对抵押的座落于咸宁市××河大道（财茂新都汇）1幢、2幢、3幢、D幢在最高额2500万元内享有优先受偿权；对抵押的座落于咸宁市××河大道（财茂新都汇）1幢、2幢、3幢、D幢、E幢，地下室在最高额3500万元内享有优先受偿权；对抵押的座落于咸宁市××河大道（财茂新都汇）3幢、地下室、A幢、B幢、C幢、D幢，在最高额5500万元内享有优先受偿权……。2016年12月15日，湖北省高级人民法院作出〔2016〕鄂民终字1606号民事判决书，判决维持该判决。2017年9月6日，湖北省高级人民法院将本案指定本院执行，本院于同日立案受理。2018年2月9日，本院作出〔2017〕鄂02执112-2号执行裁定书，裁定拍卖登记在东皇公司名下位于咸宁市××河大道（××财贸学校）财茂新都汇A栋、B栋、D栋商业用房，1号楼、2号楼、3号楼，共计166套住宅房屋所有权及国有土地使用权。执行中，李晓荣提出执行异议，本院裁定驳回。李晓荣遂向本院提起执行异议之诉。本院认为：因涉案房屋为商业公寓，李晓荣并非以个人生活用房为目的购买，李晓荣系以买受人物权期待权为权利基础主张排除对涉案房屋的强制执行，故本案争议的焦点为李晓荣对案涉D栋718、719号房屋主张享有的物权期待权能否排除对该房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定买受人除符合上述规定情形，依法享有对购买房屋物权期待权外，该物权期待权还必须能够排除执行人对登记在被执行人名下不动产的执行。具体到本案而言，东皇公司先后于2013年3月4日、2013年8月27日、2014年1月8日就座落于咸宁市××河大道××号土地使用权和前述土地上的全部在建工程进行抵押，办理了相关抵押登记，交行咸宁分行取得了涉案工程项目土地及在建工程他项权证。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据该规定依法成立并按法定公示方法完成公示的抵押权具有对抗受让人所有权的效力。而正因为涉案工程项目设定了抵押权，在李晓荣与东皇公司签订房屋买卖合同后，东皇公司未取得交行咸宁分行的同意，导致涉案房屋买卖合同未能办理备案登记手续。虽然李晓荣称其具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条所列四种情形，作为买受人享有对涉案房屋的物权期待权，但不符合该条规定的“且其权利能够排除执行”的核心条件，理由是因抵押权优于受让人的房屋所有权，而该物权期待权劣后于该房屋所有权，故李晓荣即便对该房屋享有物权期待权，显然也不能够排除交行咸宁分行基于实现其抵押权的执行。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。涉案房屋买卖合同未经备案登记，也未办理过户登记手续，交行咸宁分行申请查封涉案房屋，并无不当。故李晓荣请求停止对涉案D栋718、719号房屋的强制执行，缺乏能够排除执行的权利，主张解除对该房屋的保全查封，理由亦不成立，本院不予支持。综上，李晓荣的诉讼请求不成立，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回李晓荣的诉讼请求。案件受理费100元，由李晓荣负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二○二○一九年六月二十九日法官助理周希书记员黄洁