甘肃省陇南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘12民终541号上诉人(原审被告)：杨某1，男，汉族，住甘肃省陇南市西和县。上诉人(原审被告)：何某，男，汉族，住甘肃省陇南市西和县。上诉人(原审被告)：杨某2，男，汉族，住甘肃省陇南市西和县。诉讼委托代理人：李某，甘肃阶州律师事务所律师。诉讼诉讼代理人：石某，甘肃阶州律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐某，男，汉族，住甘肃省西和县。上诉人杨某1、何某、杨某2与被上诉人徐某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省西和县人民法院（2018）甘1225民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨某1、何某、杨某2上诉请求：一、请求贵院撤销甘肃省西和县人民法院作出的(2018)甘1225民初830号判决书，依法改判；二、驳回被上诉人的全部请求；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定上诉人何某违约，从而支持被上诉人解除合同的诉求，但未查明是被上诉人违约在先，被上诉人的违约行为导致合同目的完全不能实现。2018年3月5日，徐某作为出租方与何某作为承租方双方签订了《房屋租赁合同》，后何某购买了大量原材料、雇用多名工人装修该房屋，而且还购买了大量设备。装修期间中，政府消防、卫生等部门前来KTV检查，由于徐某的该房屋没有办理房屋产权证书，何某无法办理工商营业执照、消防证、卫生许可证、文化证等，最终导致该KTV无法经营。双方签订的《房屋租赁合同》第一条明确约定：“出租人以出租的房屋具有合法产权，并且提供相关房屋手续。”但是，出租人徐某至今仍未提供房屋合法产权证明和房屋相关手续。出租人的根本违约行为导致合同的目的无法实现,出租人徐某就此应该承担责任。二、租赁合同对租金给付时间约定不明，一审判决认定合同签署之日给付5万元租金，没有依据。上诉人何某和被上述人徐某双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“店面第一年租金为21．2万元，承租时两次收清(12个月)租金，第一次付伍万，剩余的一个月内付清。”双方未在该合同中明确约定第一次付钱的时间，一审法院在判决书中认定。“签署合同之日给付租金50000元，”没有依据。三、2018年7月3日，被上诉人关门阻止了上诉人KTV的经营，给上诉人造成了巨大的经济损失。事实是被上诉人的根本违约行为在先，导致上诉人无法经营。因为被上诉人的根本违约行为和关门行为导致上诉人无法正常经营，给上诉人造成了大量的损失。被上诉人“请求上诉人支付租金每月17666元(从2018年6月20日起至腾房之日止。）”的诉求于法无据，于理不合。四、被上诉人的违约给上诉人造成了巨大的经济损失，上诉人应该赔偿。被上诉人徐某答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应当依法驳回被答辩人的上诉请求。经原被告达成协议，将原告位于××县房出租给三被告，三被告合伙经营KTV，约定每年房屋租金212000元，签订合同时支付5万元，剩余租金在一个月之内一次性付清，后三被告分两次支付3万元，被告共计支付原告8万元房屋租金，剩余132000元房屋租金一直没有支付，后给原告出具了一张欠条和两个承诺书，但三被告仍然没有按照承诺期限支付房屋租金，三被告的行为表明没有支付房屋租金的意愿。另外，答辩人出租的房屋之前就是经营KTV的，三被答辩人是转让了他人的KTv，和答辩人重新签订的房屋租赁合同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回其上诉请求。二、答辩人不存在任何违约行为，该房产属于答辩人具有合法产权的房屋，不存在任何产权争议，三被答辩人也从未向答辩人索要相关产权证书，且答辩人的房屋之前就是经营KTV的，三被答辩人是转让了他人的KTV，不存在KTV无法经营一事。三、《房屋租赁合同》第三条明确约定：“承租时两次收清租金，以后每年度租金在租赁期限15天前交付下年租金(第一次付五万，剩余一个月内付清)”。该条对租金的支付时间约定的非常明确。四、因被答辩人资金链断裂，无法正常经营，但被答辩人霸占房屋至今，拒不交出，也不承担房屋租金。五、三被答辩人称因为房屋产权不能办理有关手续，纯属于编造事实，说明三被答辩人根本就没有办理相关手续。况且答辩人房屋手续齐全，不存在没有产权一事，三被答辩人也没有向答辩人索要房屋产权手续一事。徐某向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并立即腾房，将房屋交付给原告；2、三被告连带支付原告房屋租金每月17666元（从2018年6月20日起之腾房之日止），并按照年利息24%承担利息损失；3、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月5日，在被告杨某1、杨某2在场的情况下，何某与徐某签订了房屋租赁合同，用于经营海豚湾KTV。合同约定：租期自2018年2月1日至2019年2月1日；租金212000元（平均每月17666元）；原告徐某收取被告何某押金4000元。签署合同之日给付租金50000元，剩余租金在一个月内付清。经原告催要，4月6日给付20000元，6月6日给付10000元。尚有132000元，经多次催要无果。今年7月3日在与被告协商无果的情况下，按照合同约定我关门阻止了被告的经营。2018年原告起诉三被告要求给付拖欠租金，后原告撤回了诉讼。现原告提起新的诉讼。一审法院认为，何某与徐某签订房屋租赁合同，双方均应受该合同约束。被告何某、杨某1辩称房屋租金分两次付清，剩余租金应在2019年3月5日付清的意见，与房屋租赁合同第二条内容不符，该意见不成立，按照合同约定，剩余租金应在2018年4月5日前付清。经原告催要，被告未付清租金，作为房屋租赁合同，租金系《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项中所述的主要义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，对原告要求解除合同的请求，予以支持。原告在催要租金的过程中，被告杨某1、杨某2分别以自己名义向出具了承诺书和欠条，该行为系二人对该债务的承担的自认担保行为，依据《中华人民共和国担保法》第十九条承担连带责任，二人辩称房屋租赁合同系何某与原告所欠，给付剩余租金与其二人无关的理由，不能成立，原告要求三被告连带支付原告房屋租金每月17666元给付剩余租金的请求，应予支持。原告要求三被告承担迟延给付租金年24%利息的请求，无事实依据，不予支持。被告要求原告承担损失的要求，由于其无证据证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条应承担举证不能的责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告徐某与何某之间的房屋租赁合同；二、由被告何某在判决生效十五日内给付原告徐某房屋租金每月17666元（从2018年6月20日起之腾房之日止），被告杨某1、杨某2承担连带责任；三、由原告徐某返还被告何某押金40000元。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的焦点有四，第一，关于徐某是否违约。经查明双方签订的是房屋租赁合同，作为甲方的徐某主要义务为将自己的房屋提供给乙方，虽然约定了徐某“提供相关房屋手续”，但此条规定仅仅是为了证明徐某系房屋的所有者，如无他人主张房屋权利，是否提供房屋手续并不对房屋租赁产生实质影响。另查明该房屋之前也是别人（周清平）租赁徐某房屋在正常经营KTV业务。故上诉人称因为徐某没有提供房屋手续造成其无法办理营业证件的理由不能成立，上诉人没有提供办理营业许可证必须有房屋产权证的证据，综上所述，徐某没有违约行为。第二、关于租赁合同是否应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期内仍未履行，当事人可以解除合同。这是合同的法定解除。本案当中，作为合同乙方的上诉人何某，在合同约定的2018年4月5日前未将剩余租金一次性向被上诉人徐某交付，造成违约。且当徐某多次向上诉人催要后，至起诉之日，上诉人也没有付清大部分租赁费，故可认定为合同乙方经催告后仍未迟延履行主要债务，该租赁合同应当解除。第三、关于合同中是否约定了租金交付时间。合同中约定：“第一次付五万，剩余的一个月内付清”。合同签订当天（2018年3月5日),何某就向徐某交付了5万元，故应当视为确定了剩余的付款日期为2018年4月5日前。第四、关于上诉人损失。因上诉人未办理相关手续是其无法经营的主要原因，故其上诉称因徐某阻挡无法经营的理由不能成立，其损失与徐某无关。综上，原判认定事实清楚，证据确实充分，上诉人杨某1、何某、杨某2上诉理由无有效证据证实，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1496元由上诉人杨某1、何某、杨某2负担。本判决为终审判决。审判长  赵江越审判员  邓 刚审判员  王 勇二〇一九年六月十日书记员  寇利飞