辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初7832号原告：大连佰优教育科技有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区更新街59号3层2号。法定代表人：王玉春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晨，男，1968年11月18日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区。被告：张国庆，男，1986年8月28日出生，汉族，住辽宁省彰武县。委托诉讼代理人：陈健，男，1996年6月7日出生，汉族，住辽宁省彰武县。被告：孙仲波，男，1963年4月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈健，男，1996年6月7日出生，汉族，住辽宁省彰武县。被告：陈健，男，1996年6月7日出生，汉族，住辽宁省彰武县。被告：陈科萍，女，1987年9月12日出生，满族，住辽宁省彰武县。委托诉讼代理人：陈健，男，1996年6月7日出生，汉族，住辽宁省彰武县。被告：尹志城，男，1978年4月30日出生，汉族，住辽宁省彰武县。委托诉讼代理人：陈健，男，1996年6月7日出生，汉族，住辽宁省彰武县。被告：薛景站，男，1974年10月25日出生，汉族，住辽宁省彰武县。委托诉讼代理人：陈健，男，1996年6月7日出生，汉族，住辽宁省彰武县。被告：彰武柒田物流有限公司，住所地彰武县兴柳街33号。法定代表人：姜大为，系该公司股东。委托诉讼代理人：王惊涛，男，1956年5月28日出生，汉族，系该公司经理，住辽宁省彰武县。委托诉讼代理人：李欢，女，1989年10月1日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省彰武县。原告大连佰优教育科技有限公司（以下简称佰优公司）与被告张国庆、被告孙仲波、被告陈健、被告陈科萍、被告尹志城、被告薛景站、被告彰武柒田物流有限公司（以下简称柒田物流）物权保护纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告佰优公司委托诉讼代理人赵晨与被告张国庆、被告孙仲波、被告陈科萍、被告尹志城、被告薛景站共同委托诉讼代理人陈健（亦为本案被告）、被告柒田物流委托诉讼代理人王惊涛、李欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佰优公司向本院提出诉讼请求：1、判令七被告向原告腾退占用的房屋；2、判令七被告向原告支付自2018年9月14日至实际腾退之日期间的使用费用（包含资金、物业费、水、电费等），如延期支付费用，按照中国人民银行同期贷款利率双倍支付迟延期间利息至全部偿还完毕为止；3、判令七被告恢复占用房屋原样，否则赔偿相应损失；4、判令七被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2018年9月14日通过交易取得沈阳市和平区青年大街386号25、26、27、28层、建筑面积共计5032.10平方米房屋的所有权，已经办理沈阳市不动产权第0388560号产权证，新档案号：6-2-1084937。原告在交易取得该房屋前，经查实该房屋没有任何司法冻结、扣押、抵押、质押及租赁情况，在2018年9月15日准备装修入住时，发现该房屋多间（附明细）被六个自然人被告使用。经与该房屋物业公司核实，物业公司工作人员口头证实，该占用房屋有法院判决，但没有出示任何法律文书。原告多次要求六个自然人被告腾退房屋，六被告拒不腾退，声称具有房屋所有权并准备装修上述房屋。2019年1月14日，在沈阳市和平区青年大街386号物业办公室，原告、物业经理、物业管理员、被告张国庆等共同协商腾退房屋一事，六个自然人被告在看到原告出示的房产证件后，无法定理由，仅凭交给物业的没有实际履行完毕的交易协议，声称其对占用房屋有产权，拒不腾退房屋。鉴于六个自然人被告称柒田物流其以名义购买涉案房屋，故追加柒田物流为被告，并与六个自然人被告共同承担给原告造成损失。为维护原告的合法权益，依据我国法律的相关规定，特具状贵院，恳请依法判决。被告张国庆、被告孙仲波、被告陈健、被告陈科萍、被告尹志城、被告薛景站辩称，六个自然人被告不应承担责任，因为六个自然人被告系被告柒田物流的员工，被告柒田物流以六个自然人被告的名义与原房屋产权单位沈阳恒长源商务信息咨询有限公司（原名：沈阳恒长源房地产开发有限公司）签订房屋买卖协议，因该房产生的一切纠纷由被告柒田物流负责。被告柒田物流辩称，因为本案六个自然人被告只是应名签订了一份《房屋买卖协议书》，并于当天即2017年4月10日就将该协议在原房产权人沈阳恒长源商务信息咨询有限公司面前转卖给答辩人，以下的履行都是以答辩人的名义进行，包括按合同交定金。但原房产所有人并没有按合同执行，严重违约。答辩人已将其诉至沈阳市和平区人民法院，和平区人民法院于2019年4月9日受理此案。审理该案的法官按照合同签订的地址、身份证住址邮寄的传票全部退回，现在又出现产权转移事件，就是说原房产权所有人已涉嫌诈骗犯罪，建议将此案转刑事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告佰优公司提供的不动产权属证书、《房屋买卖合同》、增量房申报表、完税证明、销售不动产增值税发票、转账记录，证明原告佰优公司以价款2145万元购买涉案房产，转账记录载明金额为2135万元，是因为双方约定，原房主将水电气等情况处理完毕后，原告佰优公司再支付剩余10万元。六个自然人被告质证后称该组证据与其无关。被告柒田物流质证后对该证据的真实性没有异议，但称房屋权属证书所载明的房产与其购卖并使用的房产完全一致，且不动产权属证书载明的登记时间是在被告柒田物流购买涉案房屋之后，故涉案房产属于一房二卖，对以上证据的合法提出异议。本院认为，鉴于被告柒田物流对以上证据的真实性没有异议，本院予确认。关于被告柒田物流提供的证据：1、《房屋买卖协议》，证明沈阳恒长源商务信息咨询有限公司（原名沈阳恒长源房地产开发有限公司）与本案6个自然人被告就涉案房屋签订的买卖协议是真实、有效；2、协议书，证明被告柒田物流与6个自然人被告之间签订的房屋转让协议有效；3、劳务合同一份，证明李欢是被告柒田物流的职员；4、收款收据、营业执照、身份证复印件，证明被告柒田物流于2017年购买涉案房产，按合同约定向对方指定账户交了定金；5、诉状及交款凭证，证明被告柒田物流已在沈阳市和平区法院立案。原告佰优公司质证后对以上证据的关联性、合法性、真实性均有异议，并提出：1、被告柒田物流提供的《房屋买卖协议》未生效，因为按照第二页第三条约定，甲方（卖方）于本协议签订之日起至收到第一笔转让款前将上述房屋交付给乙方，该协议违反了一般交易原则，任何人卖房都不能在第一笔钱收到之前就把房子交给对方。且协议约定，本协议必须由双方法人或其授权代表签字才能生效，该协议中没有甲方签字，乙方只有两个自然人签字，其它均是代签，未附委托书，故该协议未生效。另外，该协议约定签订之日后40日内办理产权更名手续，至今为止远远超过40天了，所以说该协议是一个失效的协议。协议约定，给付第一批款之后才能交付房屋，所以交付也不生效；2、劳务合同与本案无关；3、收据为手写收据，未注明是现金还是银行转账；4、诉状只能证明柒田物流起诉，不能证明与本案有关。本院认为，原告佰优公司虽对以上证据持疑，但未有证据证明以上证据存在虚假或不实之处，故本院对以上证据的真实性予以确认。但物权是对世权，绝对权，可对抗任意第三人。订立合同会引起合同之债，这是一种债权行为，而房屋过户则是一种物权行为，引起房屋产权的转移，对外则起着公示和对抗效力。故被告柒田物流所举证据不足以对抗不动产权属证书，不能证明其对涉案房产具有所有权。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年4月10日，沈阳恒长源商务信息咨询有限公司（甲方/卖方，原名沈阳恒长源房地产开发有限公司）与被告陈健、陈科萍、尹志城、薛景站、张国庆、孙仲波（乙方/买方）签订《房屋买卖协议》一份，载明甲方于2010年12月20日通过拍卖竞得位于沈阳市和平区青年大街386号的房产5032.10平方米（卷号为：20-1-散-1051；房间号为：2552/2553、2555/2556、2557/2558、2559/2560、2561/2562、2563/2565、2566/2567、2568/2569、2652/2653、2655/2656、2657/2658、2659/2660、2661/2662、2663/2665、2666/2667、2668/2669、2757、2758、2759、2761、2762、2763、2765、2766、2769、2790、2791、2792、2793、2795、2796、2870/2871、2872/2873、2875/2876、2877、2878、2879、2880、2881、2882、2883/2885）所有权，约定甲方将上述房屋转让给乙方，转让价款为人民币1400万元，分两期支付，本协议签署第二日，乙方支付给甲方指定账户定金人民币200万元，甲方收到200万元定金后本协议方可生效，在甲、乙双方办理完房屋更名过户手续乙方取得房屋所有权证后，一次性支付剩余转让款给甲方指定账户，甲方承诺本协议签订后40天内办理完更名过户手续。……该协议落款处，甲方处有沈阳恒长源商务信息咨询有限公司的法定代表人王希竹的签名，并盖有该公司的公章，乙方处有陈科萍、陈健的签名及捺印，其他人均为代签。同日，被告柒田物流作为甲方与作为乙方的被告张国庆、被告孙仲波、被告陈健、被告陈科萍、被告尹志城、被告薛景站签订《协议书》一份，内容如下：经甲方和乙方的六人协商，甲方以乙方的名义，购买沈阳恒长源商务信息咨询有限公司（原名：沈阳恒长源房地产开发有限公司）位于沈阳市和平区青年大街386号的房产，5032.10平方米，此房的实际购买人与产权人是彰武柒田物流有限公司，合同内容与另外一份（乙方六人、沈阳恒长源商务信息咨询公司所签的）合同内容一致，该房子的付款手续纳税均由甲方负责，今后因该房产产生的一切债务纠纷由甲方负责，与乙方六人无关，特此立议。该协议落款处，被告柒田物流加盖公章，六个自然人被告亦签名予以确认。2017年4月11日，被告柒田物流支付王希竹购房定金200万元，并占有使用前述房屋至今。使用期间，交纳了2017年6月1日之后的物业费、水费及电费。2018年9月10日，沈阳恒长源商务咨询有限公司（甲方/卖方）与刘羽（乙方/买方）签订《房屋买卖合同》一份，载明交易标的位于沈阳市和平区青年大街386号，面积共计5032.10平方米，目前抵押于李会杰，抵押金额本金为1500万元，利息585万元，甲方为抵押人，李会杰为抵押权人。约定交易价格2145万元，本次交易产生的全部税金（包括营业锐、增值税、城建、教育税附加，印花税，地方教育税等），由乙方承担。第二条第3款交易方式约定：乙方为甲方代为偿还甲方抵押本协议标的所产生的对李会杰欠款，其中本金1500万元，利息585万元，剩余60万元作为本次交易购房尾款。双方商定购房款分三次缴付，1、乙方于签订本协议1日内，乙方缴付甲方指定账户50万元；2、签订本协议10日内，乙方将2085万元人民币直接缴付标的物抵押权人李会杰指定账户；3、剩余10万元乙方在甲方完成交房后2日内付清，支付与甲方，全部房款结清。……双方还就其他事项进行了约定。该合同落款处，甲方处有盖有沈阳恒长源商务咨询有限公司的公章及法定代表人王希竹的印章，乙方处有刘羽的签名及捺印（诉讼中，原告佰优公司出具情况说明，证明刘羽为其员工，受公司委托与沈阳恒长源商务咨询有限公司签订该）。合同签订后，原告佰优公司于2018年9月11日、9月13日四次向王希竹指定账户汇款2135万元，于2018年9月13日缴纳涉案房屋的税款，并于2018年9月14日办理涉案房产的不动产权属证书。不动产权属证书载明权利人为大连佰优教育科技有限公司，单独所有，房屋面积5032.10平方米，所在层数为25、26、27、28层，房间号：2552、2553、2555、2556、2557、2558、2559、2560、2561、2562、2563、2565、2566、2567、2568、2569、2652、2653、2655、2656、2657、2658、2659、2660、2661、2662、2663、2665、2666、2667、2668、2669、2757、2758、2759、2761、2762、2763、2765、2766、2769、2790、2791、2792、2793、2795、2796、2870、2871、2872、2873、2875、2876、2877、2878、2879、2880、2881、2882、2883、2885（共计61间）。现原告佰优公司诉至法院，要求七被告腾退前述61间房屋。诉讼中，原告佰优公司称其在交易之前到房产局查询，涉案房屋没有任何抵押、查封，也到涉案房屋所在地实地考察，所有房间均上锁。庭审中，原告佰优公司主张被告柒田物流支付房屋使用费，包括租金、物业费、水、电费，并要求按照当地写字间的平均租金计算，根据网上调查1元-3元/平方米，按照最低1元计算，房屋面积5032.10平方米，租金5032元/天，从2018年9月14日计算至起诉之日2019年3月19日共计187天，总计940984元；物业费及水、电费的金额尚不确定。另查，根据沈阳市公安局和平分局的卷宗记载，被告张国庆于2019年4月30日代理公司到沈阳市公安局和平分局报案，称公司在购房时被人骗，购买的房产位于沈阳市和平区青年大街386号华阳大厦25-28层的61个房间，并称公司于2017年4月10日与房屋所有者王希竹签署的买卖协议……。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。根据《物权法》第9条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，谁就依法取得了该房屋的所有权。本案属于一房二卖的情形，原告佰优公司已办理涉案房屋的过户登记手续，且被告柒田物流未有证据证明原告佰优公司为恶意办理登记的买受人，原告佰优公司为涉案房屋的所有权人。故对原告佰优公司主张被告柒田物流将诉争房产腾空并返还的诉讼请求，本院予以支持。鉴于涉案六个自然人被告系被告柒田物流的员工，其与沈阳恒长源商务信息咨询有限公司签订《房屋买卖合同》系职务行为，其行为后果应由被告柒田物流承担，故在本案中不承担民事责任。关于原告佰优公司主张的房屋使用费一节。被告柒田物流虽占有使用诉争房屋，但原告佰优公司于2018年9月14日办理了诉争房屋不动产权属证书，即取得诉争房屋的所有权，原告佰优公司有权向被告柒田物流主张房屋使用费。原告佰优公司主张按租金5032元/天计算，自2018年9月14日至其起诉之日2019年3月19日止共计940984元，因缺乏法律依据，本院不予支持。该房屋使用费由本院酌定30万元。另，原告佰优公司主张的物业费及水电费，因未有证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告彰武柒田物流有限公司于本判决生效后三十日内将位于沈阳市和平区青年大街386号（建筑面积5032.10平方米）25、26、26、28层的61间房屋（房间号：2552、2553、2555、2556、2557、2558、2559、2560、2561、2562、2563、2565、2566、2567、2568、2569、2652、2653、2655、2656、2657、2658、2659、2660、2661、2662、2663、2665、2666、2667、2668、2669、2757、2758、2759、2761、2762、2763、2765、2766、2769、2790、2791、2792、2793、2795、2796、2870、2871、2872、2873、2875、2876、2877、2878、2879、2880、2881、2882、2883、2885）腾空，并交付给原告大连佰优教育科技有限公司;二、被告彰武柒田物流有限公司于本判决生效后十日内给付原告大连佰优教育科技有限公司自2018年9月14日起至2019年3月19日的房屋使用费30万元；三、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76873元，由原告大连佰优教育科技有限公司负担1248元，被告彰武柒田物流有限公司负担75625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  严冬云二〇一九年六月二十日法官助理齐曼彤书记员黄姗本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。