33云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初489号原告：段甯耀，男，1988年9月11日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市五华区。原告：赵火先，女，1992年2月6日出生，汉族，云南省保山市人，居民身份证住址云南省保山市隆阳区。以上两原告委托代理人：田一兵，云南说法律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南碧鸡集团房地产开发有限公司，住所昆明市，统一社会信用代码。法定代表人：袁平。委托代理人：黄琴，云南唯真律师事务所律师。特别授权代理。原告段甯耀、赵火先与被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司（以下简称“碧鸡地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理。原被告双方申请庭外和解120天，并申请扣除审限120天。后本案依法适用简易程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理，段甯耀及其委托代理人田一兵，赵火先的委托代理人田一兵，碧鸡地产公司的委托代理人黄琴到庭参加了庭审。本案现已审理终结。段甯耀、赵火先共同向本院提出诉讼请求：一、碧鸡地产公司向段甯耀、赵火先支付2016年9月30日至2018年11月30日期间的逾期交房违约金62073.84元，及至实际交房之日止的违约金、购房补贴271666.2元、购房补贴违约金163352.2元，以上合计497092.24元；二、本案诉讼费由碧鸡地产公司承担。事实及理由：原被告双方于2015年9月2日签订《商品房购销合同》《合同补充协议》《补充协议—购房补贴》，段甯耀、赵火先按合同约定支付了816761元房款，但碧鸡地产公司未按约交房。碧鸡地产公司应按约定向段甯耀、赵火先支付2016年9月30日至2018年11月30日期间的逾期交房违约金62073.84元，及至实际交房之日止的违约金、购房补贴271666.2元、购房补贴违约金163352.2元。段甯耀、赵火先多次向碧鸡地产公司索要无果，故诉至本院，请求判令如前诉请。碧鸡地产公司答辩称，原被告双方签订的补充协议中约定了采用购房补贴的方式销售房屋，该行为违反《商品房销售管理办法》而无效。若碧鸡地产公司支付完毕购房补贴后，房屋每平米的实际价格仅为五千多元，该价格完成违背市场规律。段甯耀、赵火先在明知房屋价格违背市场规律的情形下，与碧鸡地产公司签订合同向银行贷款，严重扰乱金融秩序，请求人民法院对合同及补充协议效力综合认定后，依法做出判决。本院确定本案法律事实如下：2015年11月22日，碧鸡地产公司向段甯耀开具了金额为25000元的购房定金收款收据。2015年12月17日，碧鸡地产公司向段甯耀开具了金额为221761元的购房首付收款收据。2015年12月17日，段甯耀（乙方）、赵火先（乙方）与碧鸡地产公司（甲方）签订《商品房购销合同》《合同补充协议（住宅）》，约定主要内容为：“乙方向甲方购买位于棕树营街道办事处土堆社区碧鸡名城（D地块）第15幢第7层704号房，套内建筑面积77.5平方米，每平方米10538.85元，房屋总价816761元。首付246761元，剩余570000元通过银行贷款方式支付。甲方应于2016年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”当日，双方还签订了《商品房购销合同补充协议—购房补贴》（以下简称“《购房补贴》”），约定主要内容为：“甲乙双方于2015年12月17日签订了《商品房购销合同》，甲方承诺对乙方给予一定的购房补贴，以保障购房者的相关权益。一、乙方自愿购买甲方投资开发的位于昆明市西山区近华浦路与西苑浦路交叉口‘碧鸡名城’小区二期15幢704室商品房一套，建筑面积为95.61平方米。二、前述房屋按建筑面积计价，单价为8542.63元每平方米，总价为816761元，甲方按照房屋总价的年13.5%向乙方支付购房补贴，购房补贴每半年结算一次，乙方可享受购房补贴的年限为三年，自甲方收到乙方支付的全额购房款项之日开始计算。若乙方选择银行按揭贷款方式支付购房款的，首付款部分自甲方全额收到之日起开始计算，按揭部分自甲方收到按揭银行发放的贷款之日开始计算。三、乙方在收到甲方承诺支付的最后一笔购房补贴后，乙方应本协议项下房屋与甲方签订的《商品房购销合同》享有单方解除权。四、违约责任：若甲方违反合同第二条约定，未向乙方支付购房补贴的，甲方除按照约定支付购房补贴外，还应按照房屋总款的20%向乙方支付违约金”。2015年12月21日，本案所涉房屋已登记备案至段甯耀、赵火先名下，合同登记为KM2015122183960。2016年1月14日，碧鸡地产公司向段甯耀开具了金额为570000元的购房按揭款收款收据。原被告双方在本案审理中一致确认：本案所涉房屋现尚未交付。碧鸡地产公司已向段甯耀、赵火先支付了购房补贴59122元。以上事实有段甯耀、赵火先提交的商品房购销合同、合同补充协议（住宅）、商品房购销合同补充协议—购房补贴、收款收据、个人借款凭证、借款合同、公证书、车位使用权转让合同及收款收据，以及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原被告双方在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》《合同补充协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属合法有效，双方当事人应按约履行各自的义务。碧鸡地产公司向段甯耀、赵火先出具了首付款票据，并收到了银行按揭贷款，但未按约向段甯耀、赵火先交付房屋，存在逾期交房的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，依法应承担逾期交房的违约责任即支付违约金，段甯耀、赵火先要求计算至实际交房之日止，因房屋现未交付，此后的违约责任尚不能完全确定，故本院暂计算至起诉之日（2019年1月3日）止，本院根据合同约定将违约金分段认定如下：一、逾期30天内：10元×30天（2016年10月1日至10月30日）=300元；二、逾期30天后至2019年1月3日期间合计802天：816761元×0.01%×802天=65504元。段甯耀、赵火先主张的购房补贴，碧鸡地产公司认为购房补贴是双方在《商品房购销合同补充协议—购房补贴》中约定内容，而该补充协议违反《商品房销售管理办法》中规定的房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式来销售商品房的规定，应属无效。此外，原被告双方为获取更多的银行贷款，采用虚高商品房单价，最终以购房补贴的形式返还段甯耀、赵火先，是扰乱金融秩序的行为，也属无效。但《商品房销售管理办法》属于部门规章，碧鸡地产公司违反部门规章的规定应由行政主管部门予以处罚，并不必然导致合同无效。而返本销售导致的房价偏高，使碧鸡地产公司多获取包括贷款在内的房屋价款，是返本销售必然结果，但没有证据显示作为普通购房人的段甯耀、赵火先对此是与碧鸡地产公司恶意串通故意扰乱金融秩序，故对碧鸡地产公司以扰乱金融秩序主张无效的观点，本院不予采信。碧鸡地产公司应当按照补充协议的约定向段甯耀、赵火先支付补贴。段甯耀、赵火先通过交纳首付款及向银行贷款方式向碧鸡地产公司交付了全额购房款816761元，碧鸡地产公司应根据补充协议向原告支付按年利率13.5%计算的购房补贴，现约定的三年购房补贴支付时间已经届满，碧鸡地产公司扣除已支付的购房补贴59122元后，还应向段甯耀、赵火先支付的购房补贴应为271666元（816761元×13.5%×3年-59122元=271666元）。对于段甯耀、赵火先主张的购房补贴的违约金，由于购房补贴已经足以弥补其损失，对于此项诉讼请求，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第二款之规定，判决如下：一、云南碧鸡集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付段甯耀、赵火先2016年10月1日至2019年1月3日期间逾期交房的违约金65804元；二、云南碧鸡集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付段甯耀、赵火先尚欠的购房补贴271666元；三、驳回段甯耀、赵火先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4378元（此款段甯耀已预交），由云南碧鸡集团房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后三年内向本院申请强制执行。审判员  罗玮二〇一九年六月四日书记员  何莉