上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初16458号原告：蒋凤林，男，1957年11月24日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：冯振兴，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏燕华(系原告之妻)，女，住上海市闵行区。被告：上海同瑞房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：俞卫中，董事长。委托诉讼代理人：颜晟，男。委托诉讼代理人：罗婕，女。原告蒋凤林与被告上海同瑞房地产开发有限公司(以下简称同瑞公司)房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理，先适用简易程序审理，后因案情复杂，裁定转为普通程序。本院依法组成合议庭，分别于2018年9月3日、2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告蒋凤林的委托诉讼代理人冯振兴、苏燕华，被告同瑞公司的委托诉讼代理人颜晟(第二次庭审未到庭)、罗婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋凤林向本院提出诉讼请求：判令被告同瑞公司根据《梅陇镇同济华城新建项目动迁方案》和《梅陇镇同济华城项目动迁补充方案》对原告位于本市闵行区梅陇镇华一村蒋家塘186号房屋予以补偿安置小套房屋一套，面积为57.80平方米。若无法产权调换房屋安置，请求被告现金补偿人民币(以下币种均为人民币)380万元。事实与理由：原告所有位于本市闵行区梅陇镇华一村蒋家塘186号房屋一处，土地面积约为39平方米，房屋建筑面积约为37.80平方米。该房屋于2014年8月30日18时许被非法拆除，至今未获任何补偿。被告系闵房地拆许字(2007)第87号《房屋拆迁许可证》载明的拆迁人，原告的上述房屋在该拆迁许可证的拆迁许可范围内。上海中友房产开发有限公司亦明确告知原告，上述蒋家塘186号房屋不在其拆迁范围内，故原告认为应由被告予以拆迁补偿安置。根据《梅陇镇同济华城新建项目动迁方案》第五条和《梅陇镇同济华城项目动迁补充方案》第五条的相关规定，安置基价为每平方米4,500元，被拆迁人可享受同等价值与同等面积调换。被告同瑞公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告之间不存在拆迁安置关系，原告无法证明其有该蒋家塘186号房屋，其要求补偿的土地面积39平方米，房屋建筑面积37.8平方米也不在被告负责的同济华城拆迁基地内，故双方之间不存在拆迁安置关系，原告要求被告按照同济华城的拆迁方案予以补偿安置没有事实和法律依据。经审理查明，被告同瑞公司因同济华城项目建设，于2007年9月取得闵房地拆许字(2007)第87号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围东至古美路；西至莲花路；南至东兰路；北至漕宝路。该拆迁许可证的拆迁期限经批准延长期限至2016年5月31日。原告蒋凤林持有沪集宅(上梅)字第华一510号《上海市农村宅基地使用证》，宅基地面积128平方米，房屋占地80平方米，场地48平方米。上述宅基地房屋分为两处：一处宅基地面积89平方米，楼房占地41平方米,位于古美路东侧；另一处宅基地面积39平方米，平房占地39平方米，位于古美路西侧。上述两处房屋均在梅陇镇华一村2队。1995年，该户获批新建平房一间10平方米(位于古美路东侧)，拆除两间平房(位于古美路西侧)后原地翻建两间平房36平方米，上述古美路西侧原地翻建的两间平房实际建造的建筑面积为37.8平方米，地址为本市闵行区梅陇镇华一村蒋家塘186号。2014年8月，上述建筑面积为37.8平方米的两间平房被拆除，原告户未得到补偿安置，该建筑面积为37.8平方米的两间平房在上述闵房地拆许字(2007)第87号《房屋拆迁许可证》的拆迁范围内。另查明，闵房地拆许字(2007)第87号《房屋拆迁许可证》拆迁范围内的被拆迁人安置房源位于本市闵行区古美路1455弄内，安置房源小套房屋的建筑面积为53平方米左右。本案审理过程中，原告蒋凤林向本院申请对该基地的安置房源参照上海市闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室进行市场价值评估，上海大雄房地产估价有限公司对上海市闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室房屋进行了市场价值评估，该公司于2018年11月16日出具估价报告，称上海市闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室房屋建筑面积为53.22平方米，评估单价为65,765元/平方米，总价为3,500,000元，价值时点为2018年11月12日(实地查勘期)。上述事实，有沪集宅(上梅)字第华—510号《上海市农村宅基地使用证》及《社员、造房批准书》、闵房地拆许字(2007)第87号《房屋拆迁许可证》、闵房管拆延[2014]86号《关于同意延长同济华城基地房屋拆迁期限的通知》、原告户房屋装潢及附属物价格明细表、上海市公安局闵行分局梅陇派出所出具的《受案登记表》《上海市闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室住宅房地产市场价值估价报告》、被拆迁人蒋建清、蒋爱明、蒋卫群分别与同瑞公司签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》以及当事人陈述予以证实。本院认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定,取得房屋拆迁许可证的拆迁人应对被拆迁房屋的所有人即被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》亦规定，征地拆迁房屋，拆迁人应当按规定对征地范围内的房屋所有人给予补偿安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁；被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。本案中，被告同瑞公司作为拆迁人，因同济华城项目建设而实施拆迁，依法取得闵房地拆许字(2007)第87号《房屋拆迁许可证》，应对拆迁范围内的被拆迁人给予补偿安置。原告蒋凤林持有案涉房屋的建房批准文件，根据案涉房屋坐落位置，可以确认该房屋位于上述《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围内，被告否认该房屋属其拆迁范围，与本案查明的事实不符，本院不予采信。被告取得房屋拆迁许可证后，未就案涉房屋与原告方达成安置补偿协议，案涉房屋客观存在数年之久，被告对此应当知情。现虽无证据证明案涉房屋由被告拆除，但该房屋系在经延长的拆迁期限内被拆除，且房屋拆除后被告在未予支付任何对价利益的情况下直接使用了案涉房屋所在的土地并据此得益。在此情况下，被告理应对原告进行补偿安置。关于如何进行安置补偿，鉴于原告房屋已被实际拆除，房地产估价机构在房屋被拆除前亦没有出具过正式的估价报告，但有证据表明进行过初步评估。本案中，原告优先主张要求补偿安置位于配套安置房源中一套约57平方米的小套房屋。参照基地动迁方案、案涉房屋面积大小、原告提供的《房屋、装潢及附属物价格明细表》以及该基地拆迁处理的实际情况等因素，本院认为原告的上述主张符合该基地的拆迁方案。本案审理过程中，被告提出了愿意提供一套建筑面积为53.31平方米安置房源的调解方案，但因该房屋已被梅陇镇政府回购且已安置给其他被拆迁人，目前亦出租给他人使用，原告表示不愿意接受该调解方案。在被告无法以产权调换形式进行安置补偿的情形下，被告应参照基地方案给予折价补偿，补偿价值应等同于原告选择产权调换形式所取得的房屋价值利益。根据原告提供的该基地其他被拆迁人的拆迁补偿安置协议等证据，反映出安置房源小套房屋的建筑面积为53平方米左右。诉讼中，根据原告申请，本院委托估价机构对拆迁基地配套安置房源所在小区的一套小套房屋(选取闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室房屋为评估对象)进行了价值评估。原告主张参考上述房屋的评估市场价格要求被告支付小套安置房的折价款，具有合理性，本院可予采纳。经委托评估，前述闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室房屋单价为65,765元/平方米，该房屋市场价值3,500,000元。鉴于被告较长时间未对原告进行安置补偿，同时考虑安置房折价款应扣除原告超出被拆迁房屋面积的建筑面积基地优惠价计算的购房款等以及原告应得的土地使用权基价和价格补贴等因素，本院酌定被告应支付原告房屋拆迁补偿款为3,390,000元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条之规定，判决如下：被告上海同瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告蒋凤林房屋拆迁补偿款人民币3,390,000元。案件受理费人民币80元，评估费人民币10,125元，由被告上海同瑞房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡 云审 判 员  刘新慧人民陪审员  王延青二〇一九年六月二十五日书 记 员  岳 峰附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。