贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0525民初1793号原告：徐某，女，1979年2月14日出生，汉族，住贵州省纳雍县。原告：宋某霖，男，1980年10月25日出生，汉族，住贵州省纳雍县。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：周湘武，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：王军，贵州圣谋律师事务所律师。原告徐某、宋某霖与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序分别于同年6月11日、6月28日两次公开开庭进行了审理。2019年6月11日庭审原告徐某及徐某、宋某霖的委托诉讼代理人唐明晋，被告新鼎公司的委托诉讼代理人王军到庭参加了诉讼；同年6月28日庭审原告徐某、宋某霖的委托诉讼代理人唐明晋到庭参加诉讼，被告新鼎公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋某霖、徐某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向我交付商品房转移登记的有关文书；2.判令被告新鼎公司向我支付从2016年12月31日起至被告实际交付办理商品房转移登记的相关文书之日止的违约金（违约金每日按已付房款277438元的万分之三计算，暂计至2019年3月30日的违约金为68250.00元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年11月17日，原告与被告签订合同编号为2015001987《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于纳雍新鼎大商汇城市综合体A2-2栋1层1-3号房屋，面积为27.27平方米，套内建筑面积为26.40平方米，单价为10509.02元每平方米，总价277438.00元。合同第二十二条约定被告于2016年12月31日向原告交付所购房屋商品房转移登记的有关文书，并约定了逾期交付办理商平方转移登记的有关文书的违约责任。原告按照合同约定履行了支付价款的义务，被告未按约向原告移交办理商品房转移登记的相关文书。故向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉请。被告新鼎公司辩称，第一、本案中原告并未存在实际损失，被告不应当承担违约责任，被告仅仅只是迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，并非不能交付，该义务既非金钱给付义务，也非财产给付义务，且被告已经将涉案房屋交付原告，原告已经享有了对房屋的占有使用收益等使用权权能，其购买该房屋的目的已经得到实现。基于我国违约金以填补损失为原则，原告不存在实际损失，就没有向被告主张违约金的事实依据。第二、即便被告需要承担违约责任，人民法院应当根据公平和诚实信用的原则对违约金进行调整。理由是本案中被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，属于违反从合同义务，该违约金的约定比违反主合同义务（即交房）的约定还要高，因此应当进行调整；被告违约的原因在于政府没有按期完成供电线路建设以及拆迁补偿工作，被告未能如期取得案涉商品房初始登记，本案违约并非被告的过错导致，人民法院应当考虑这些情况予以调整。第三、原告无实际损失，且被告可以通过实际履行对这一情况进行弥补，原告主张支付违约金的的要求过高导致双方利益失衡，甚至导致被告亏损破产，这对于实现买受人的权益并无益处。另外被告正在向不动产登记部门申请办理商铺房所有权的初始登记的相关手续，具体办理的时限要以不动产登记部门为准，原告要求立即交付办理商品房交付的文书没有事实依据。原告方的诉讼请求第一项存在诉讼请求不明的问题，办理商铺房交付文书需要相关文件和资料，这些资料并非全由原告提交，原告方的该项主张也存在无履行可能性。本院经审理认定事实如下：2015年11月17日，原告宋某霖、徐某作为买受人与被告新鼎公司签订了合同编号为2015001987号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于纳雍新鼎大商汇城市综合体一期工程A2-2栋1层1-3号房屋，建筑面积27.27㎡，套内建筑面积26.40㎡，每平方米单价为10509.02元，总价款为277438.00元。合同还对付款时间、付款方式、交房时间、房屋登记等相关事项进行了约定，被告新鼎公司在该合同第八章第二十二条约定承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即原告；约定日期起90日内，出卖人即被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，买受人即原告不退房的，出卖人即被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人即原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付完毕案涉房屋的全部购房款277438元。截止本案庭审时，被告新鼎公司仍未能提供证据证明其已能够向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。上述事实，有当事人的陈述，原告宋某霖、徐某提供的《商品房买卖合同》、发票，被告新鼎公司提供的纳雍商品综合批发市场项目合作协议书、暂缓用电受理通知书、不动产权证经庭审质证和本院审查在卷予以证实。本案争议的焦点是：1、被告新鼎公司未向原告交付办理商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约；2、被告新鼎公司主张违约金过高能否调减，违约金的起算时间如何确定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》显示的合同文本是根据贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定的示范性文本，系被告新鼎公司提供的格式合同，该案涉房屋及格式合同已按规定向纳雍房产事业局和纳雍工商行政管理局报备,其中纳雍房产事业局备案号为纳商房预字第2015-014号。纳雍工商行政管理局备案号是纳工商合（格备）C-02-02（20150312）。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。关于被告新鼎公司未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约的问题。被告新鼎公司庭审中抗辩称其已具备办理涉案房屋初始登记的条件，但其未向本院提交证据予以证实该抗辩主张，且被告新鼎公司至今未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实客观存在。事实上，无论造成不具备办理不动产登记或办理商品房转移登记条件的原因系被告自身原因或第三人原因，均不能改变新鼎公司违约的客观事实。针对新鼎公司以政府征地规划、电力部门电力供用电原因导致未向原告交付案涉房屋的初始登记为由提出的抗辩意见。首先，被告新鼎公司未能证实其提交的证据中《纳雍商品综合批发市场项目合作协议书》合同方的乙方“贵州海鼎老百姓医药有限责任公司”与本案被告新鼎公司之间的关系，无法核实其关联性，且该协议书的签订时间为2012年9月3日，其签订时间远远早于本案原被告双方签订的案涉《商品房买卖合同》；其次，被告新鼎公司提交的电力部门的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执供电方案协议等资料，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性。再次，被告新鼎公司庭审中均未能提交证据证明其未能按约定交付具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果。庭审查实本案中被告新鼎公司亦并未举证证实其是否具备办理涉案商品房所有权初始登记或向原告交付涉案商品房转移登记相关文书的条件，其行为已经构成违约，故对被告新鼎公司该项的抗辩意见本院不予采纳。关于被告新鼎公司主张违约金过高应否进行调整，违约金的起算时间如何确定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给原告签订，被告理应能够预知该约定可能带来的风险。该合同的签订应是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原被告双方案涉合同第八章第二十二条第三款对出卖人即被告承诺向买受人即原告办理案涉商品房转移登记的有关文书的时间及付款有明确约定，被告虽抗辩称原告的付款时间已超过，计算违约金的起算时间应为被告向原告发票的出具之日即2019年1月14日，但根据庭审查明的事实来看，双方已经于此日期之前签订正式的合同，被告对原告款项的交付的该项抗辩意见不符合被告方与其余买受人及原告的交易习惯，故对被告对该项抗辩意见不予采纳。原被告双方约定按已付购房价款每日万分之三支付违约金的计算方式，被告未提供证据证明确实过高，衡量违约金是否过高应结合被告的违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑。被告不能交付为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及的是能否取得房屋所有权问题，被告新鼎公司申请本院对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案审理的待证事实无关联性，本院不予准许，其请求调整违约金标准无事实依据，故对被告的该项抗辩意见及主张本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，判决如下：被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告徐某、宋某霖支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款241746元为基数按照日万分之三标准计算自2017年1月1日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将办理涉案纳雍新鼎大商汇城市综合体一期工程A2-2栋1层1-3号商品房转移登记的有关文书实际交付给原告徐某、宋某霖之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1506元，适用简易程序审理减半收取753元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  熊晓江二〇一九年六月二十八日法官助理熊训培书记员谢东