山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0702民初2062号原告：孙国强，男，1964年11月14日出生，汉族，太原市居民，住太原市迎泽区。委托诉讼代理人：刘凤鸣、刘晓雅（实习），山西晋信律师事务所律师。被告：山西金山房地产开发有限公司，地址：榆次区乌金山镇北砖井村金山小区C区第八排第三号。法定代表人：刘新社，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔浩杰，男，1963年8月6日出生，汉族，系该公司职工，住榆次区。被告：榆次区乌金山镇北砖井村村民委员会，地址：榆次区乌金山镇北砖井村。法定代表人：梁福生，该村委会主任。委托诉讼代理人：胡俊亮，男，1946年11月10日出生，汉族，榆次区村民，住本村。被告：康建新，男，1970年5月29日出生，汉族，太原市居民，住太原市万柏林区。委托诉讼代理人：崔惠惠、刘晓宇（实习），山西华炬律师事务所律师。原告孙国强与被告山西金山房地产开发有限公司(以下简称“金山公司”)、被告榆次区乌金山镇北砖井村村民委员会(以下简称“北砖井村委会”)、被告康建新财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法作出（2013）榆民北关初字第353号民事判决书，三被告不服提起上诉，晋中市中级人民法院作出（2016）晋07民终281号民事裁定书，裁定撤销原判，发还本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙国强及其委托诉讼代理人刘凤鸣、刘晓雅（实习）、被告金山公司的委托诉讼代理人崔浩杰、被告北砖井村委会的委托诉讼代理人胡俊亮、被告康建新及其委托诉讼代理人崔惠惠、刘晓宇（实习）到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2007年10月，原告与被告康建新分别购买了被告金山公司、被告北砖井村委会投资建设的北砖井村北金山小区住宅各一套。原告于2008年装修入住后使用至今。2013年1月，与原告毗邻的被告康建新所购住宅出现暖气管爆裂跑水及地基下沉、墙体开裂等质量问题，被告金山公司物业人员也未予及时处置，致使原告住宅出现墙体开裂受损、地面下沉等质量问题，已无法正常使用。为此，原告诉至本院，请求判令三被告消除危险、恢复原状并赔偿经济损失(待鉴定后，以鉴定结论确定的数额为准)。被告金山公司辩称，房屋系该公司建成，验收合格后交物业管理。2012年10月发现房子的问题，物业积极找寻跑水原因。发现锅炉房补水异常，后跑水30余天，至2012年12月5日仍未找到。后排查住户发现被告康建新房屋跑水，该公司不应担责。被告北砖井村委会辩称，本案房屋系小产权，是为村民居住，结果房主购房后并不居住，暖气跑水未及时发现，导致浪费水源小区供暖不足。买房后房主应当居住维护，村委会不应承当赔偿责任。被告康建新辩称，其家中暖气漏水是事实，其于2012年12月6日早上发现后，找到物业，把门撬开后发现客厅暖气跑水。房屋2001年建成，其2009年入住，使用时间很短就发现质量问题严重。暖气跑水后无积水，也无外漏，此事故是房屋本身质量问题造成，其不应承担赔偿责任。经审理查明，2007年3月25日，原告孙国强作为买方(甲方)与北砖井村委会作为建设单位(乙方)以及被告金山公司作为投资单位(丙方)，三方签订一份《北砖井村北金山小区房屋认购合同》，约定甲方向乙方购买房屋建筑面积222.83平方米，小院面积108平方米，位于北金山小区（××）××区××房。房屋单位售价1650元，计款367669元，小院售价1万元，合计377669元。乙方代收管道石油液化气初装费及闭路电视初装费3720元。甲方应当在2007年11月1日前支付全部房价款377669元，在接到乙方交房通知书15日内全部交清代收款3720元。原告于2007年10月31日向金山公司交付了房价款377669元，并于2007年12月5日交付金山公司初装费代收款3720元。2007年4月1日，被告榆次区乌金山镇北砖井村村民委员会作为甲方与被告山西金山房地产开发有限公司作为乙方签订份《协议书》，该协议约定，甲方提供国家有关部门批准的合法的新农村建设用地；负责办理土地使用证、规划许可证及有关手续，提供规划图及地质勘探资料；负责小区的绿化及物业管理等。乙方负责新农村建设资金的筹措；工程竣工后，按每亩2万元返还甲方土地使用费；按甲方提供的规划图进行施工图设计和组织施工，确保工程质量和进度；协助甲方给业主办理其他有关购房手续；负责小区内水、电、暖、卫管道的铺设及施工等。协议书还约定，本村村民新购买房屋，每平方米限价在1000元。除村民所需房屋外，其余部分乙方可对外出售。2007年12月13日原告在《房屋交接单》上签名收房，2008年装修入住。原告孙国强及被告康建新并不在北金山小区经常居住。2012年10月20日北金山小区锅炉开始加水打压，未发现异常，同年11月1日开始供暖。11月3日晚上发现补水泵异常。负责物业管理的晋中市乌金山镇北砖井村北金山小区服务中心(由北砖井村委会成立)工作人员在小区内检查寻找跑水的地方。直到2012年12月6日上午在逐户排查的过程中，发现B区10排1号康建新家东围墙、房屋北墙、南墙有裂缝，并听到有流水声，通知康建新到场后，发现其客厅暖气片跑水，靠暖气的墙已经裂缝地面也有下沉。2013年1月原告住宅出现墙体开裂受损、地面下沉等质量问题，已无法正常使用。为此原告诉至本院，本案在诉讼过程中，经原告申请，本院委托山西家豪司法鉴定中心对原告房屋受损原因、加固维修费用及房屋贬损价值进行鉴定。山西家豪司法鉴定中心于2013年12月5日作出山西家豪司法鉴定中心【2013】晋JH鉴字第204号《司法鉴定意见书》，该《司法鉴定意见书》载明鉴定意见，1、孙国强房屋受损原因：因东邻居康建新房屋暖气漏水形成地下浸水造成房屋地基不均匀下沉，墙体出现不同程度裂缝，带动孙国强房屋开裂。2、孙国强房屋加固维修费用：287110.47元。3、孙国强房屋贬值价值457144元。原告为此支付鉴定费2万元。本院向各方当事人送达了该鉴定意见书。原告孙国强提出了补充鉴定申请，认为房屋质量不合格及北砖井村委会在未找到暖气漏水原因之前一直给暖气补水也是原告房屋受损及损失扩大的原因之一。申请对原告房屋受损原因进行全面鉴定。本院向山西家豪司法鉴定中心发函，要求该中心就鉴定结论中原告房屋受损原因是否是唯一原因，作出答复。该中心于2014年3月27日就此问题作出书面答复，称：孙国强家的房屋受损主要原因是地基因多次浸水受损。因房屋受损是多种原因造成的，不排除房屋基础质量存在问题。但本次鉴定未涉及房屋工程质量鉴定，如需鉴定房屋质量，需委托方重新委托。本案各方当事人均未对房屋质量提出鉴定申请。该中心还于2015年2月9日对“贬值价值为457144”的价值内涵作出书面答复：房屋损害贬值价值是在鉴定时点(现场勘察之日)房屋损害程度情况下房屋市场价值的贬损，包含修复成本费用。庭审中原告明确诉讼请求为要求被告赔偿房屋加固维修费287110.47元、贬值价值457144元、合计744254元。为本案事实。本次诉讼期间，被告康建新就其房屋及原告孙国强房屋主体结构和地基质量进行鉴定，因缺失图纸，不具备鉴定条件。本院所确认的上述事实，有原告提供的《北砖井村北金山小区房屋认购合同》、交款收据、被告金山公司提供的其与北砖井村签订的《协议书》、《房屋交接单》、《物业费用标准》。山西家豪司法鉴定中心【2013】晋JH鉴字第204号《司法鉴定意见书》及相应的两次书面答复、现场照片及当事人陈述笔录等相关证明材料在案为凭，经当庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，被告康建新房屋暖气漏水形成地下浸水造成房屋地基不均匀下沉，墙体出现不同程度裂缝，带动原告孙国强房屋开裂是造成原告房屋受损的直接原因。被告康建新作为房屋的业主，对于家中暖气管道疏于管理，跑水后未能及时发现、处理，其行为存在过错，损害了原告的合法权益，理应承担侵权责任。被告北砖井村委会成立的物业公司在发现供暖锅炉严重缺水，未能发现原因并及时发现跑水点的情况下，依然不停补水长达30余天，扩大了跑水造成的损失，该行为也存在过错，亦应对原告房屋受损承担连带侵权责任。就房屋质量存在问题系原告提出，原告负有举证责任。被告金山公司作为北金山小区的施工单位，暖气设施、管道的铺设和施工是由该公司负责，虽然鉴定机构作出书面答复不排除房屋质量存在问题，但亦未明确金山公司建造房屋存在质量问题。现因图纸缺失，不具备鉴定房屋质量和地基质量的条件，故金山公司不应承担民事责任。被告康建新、被告北砖井村委会对原告房屋受损应承担民事责任。原告具体损失数额应当以鉴定意见为准。因房屋损害贬值价值已经包含修复成本费用，故其不应再行主张加固维修费用。综上，被告康建新疏于管理及被告北砖井村委会扩大损失，致使原告房屋受损，应当承担连带赔偿责任。原告请求被告消除危险、恢复原状的诉讼请求，已涵盖在赔偿损失的请求之中，故本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条之规定，判决如下：一、被告康建新、被告榆次区乌金山镇北砖井村村民委员会于本判决生效之日起10日内连带赔偿原告孙国强房屋贬值价值损失457144元(含房屋加固维修费用287110.47元)；二、驳回原告对被告山西金山房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按照本判决确定的履行义务期限履行给付金钱义务的则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费11242元，其他诉讼费480元，鉴定费2万元，共计31722元，由原告负担4555元，由被告康建新、被告榆次区乌金山镇北砖井村村民委员会连带负担27167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  陈惠敏人民陪审员  高志刚人民陪审员  毛建国二〇一九年六月二十七日书 记 员  相文静