江西省宜春市袁州区人民法院执 行 裁 定 书(2019)赣0902执异57号案外人：谢会珍，女，1963年4月4日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。申请执行人：邹志强，男，1954年7月17日出生，汉族，宜春市袁州区人。户籍地：宜春市袁州区，现住宜春市。被执行人：邹连生，男，1960年6月28日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被执行人：邹员华，男，1965年10月1日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被执行人：刘绍基，男，1973年4月25日出生，汉族，宜春市袁州区人，现住宜春市袁州区。被执行人：宜春市清华房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区高士北路钓台西路7号，统一社会信用代码：91360900343351742K。法定代表人：刘绍基，该公司执行董事。在本院执行申请执行人邹志强与被执行人邹连生、邹员华、刘绍基、宜春市清华房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人谢会珍于2019年6月4日对执行位于宜春市画眉路189号化成张家危旧房改造2幢1601室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人谢会珍（以下简称案外人）称，请求中止对宜春市画眉路189号化成张家危旧房改造2幢1601室的执行并解除对该房屋的查封等强制措施。事实和理由：袁州区法院在执行邹志强与被执行人邹连生、邹员华、刘绍基、宜春市清华房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，查封了属于案外人名下所有宜春市画眉路189号化成张家危旧房改造2幢1601室，根据案外人与被执行人签订的购房合同书及出具的收条，2016年12月29日，涉案房屋公司张贴告示该房已出售，结合之前的买卖合同、收条，足以证明该房屋归案外人所有。案外人为支持其主张，提供了“清华园”购房合同书、收条等证据材料。本院查明，邹志强与邹连生、邹员华、刘绍基、宜春市清华房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，邹志强申请了诉前财产保全，本院于2018年1月4日作出（2018）赣0902财保2号民事裁定书，于同年3月23日对宜春市清华房地产开发有限公司所有的坐落在宜春市画眉路189号化成张家危旧房改造2幢8楼至17楼共50套房产予以了查封。同年6月22日，本院作出（2018）赣0902民初2635号民事判决书，判决：一、限被告邹连生、邹员华、刘绍基于本判决生效之日起五日内共同向原告邹志强返还借款本金6000000元，以借款本金6000000元为基数按年利率24%支付自2012年11月10日起至2013年2月3日止的利息、支付自2013年5月1日起至至实际清偿之日止的利息；二、被告宜春市清华房地产开发有限公司对被告邹连生、邹员华、刘绍基应承担的上述付款义务承担连带清偿责任。案件受理费118298元，由原告邹志强负担18849元，被告邹连生、邹员华、刘绍基、宜春市清华房地产开发有限公司负担99449元。该判决生效后，邹志强于2018年10月17日向本院申请执行，本院于同日立案执行。同年12月26日，本院作出（2018）赣0902执2654号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人邹连生、邹员华、刘绍基、宜春市清华房地产开发有限公司的银行存款。二、冻结、扣留、提取被执行人邹连生、邹员华、刘绍基、宜春市清华房地产开发有限公司应当履行义务部分的收入。三、查封、冻结、扣押、提留、提取、拍卖、变卖被执行人邹连生、邹员华、刘绍基、宜春市清华房地产开发有限公司应当履行义务部分的财产。四、以上冻结、划拨、查封、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人邹连生、邹员华、刘绍基、宜春市清华房地产开发有限公司财产以生效法律文书确定义务之日止的利息和被执行人邹连生、邹员华、刘绍基、宜春市清华房地产开发有限公司承担的案件受理费、执行费为限。2019年1月11日，本院在涉案房产处张贴查封公告，载明：“本院在执行邹志强与被执行人邹连生、邹员华、刘绍基、宜春市清华房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2018年3月23日保全查封被执行人宜春市清华房地产开发有限公司名下位于宜春市画眉路189号化成张家危旧房改造2幢8楼至17楼801室、802室、804室、805室、901室、902室、903室、904室、905室、1001室、1002室、1003室、1004室、1005室、1101室、1102室、1103室、1104室、1105室、1201室、1202室、1203室、1204室、1205室、1301室、1302室、1303室、1304室、1305室、1401室、1402室、1403室、1404室、1405室、1501室、1502室、1503室、1504室、1505室、1601室、1602室、1603室、1604室、1605室、1701室、1702室、1703室、1704室、1705室共50套房产，上述房产查封期限自2018年3月23日至2021年3月22日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则本院将依法追究其法律责任。本院将在查封期间对该房产进行评估、拍卖处理，与本案拍卖财产有关的担保物权人，优先权人等相关权利人，如对本院的查封、评估、拍卖行为有异议，可在本案执行程序终结前向本院提出书面异议”。案外人向本院提供的《“清华园”购房合同书》（案外人作为乙方与宜春市永安房地产开发有限公司化成张家危旧房改造项目部、刘绍基作为甲方于2014年12月31日签订）主要约定：一、乙方认购画眉路化成张家地块项目“清华园”2号楼16层1601号，建筑面积129平方米，购房价42万元，余款已付清。…三、1、甲方在2015年5月1日交房。2、表明乙方承诺同意，将在甲方预售证通知日内，携同本《合同书》及身份证或公司证明文件与购房首期房款及相关税费到甲方售楼中心签署《商品房买卖合同》及有关文件，《商品房买卖合同》一经签署，意向购房首付款即作为购房款的一部分；将在甲方预售证通知--日内，若未成功购房，则须在甲方售楼中心进行办理退款手续，甲方收回乙方预订房源，自行出售……。另查明，位于宜春市画眉路189号化成张家危旧房改造第2幢楼房在被执行人宜春市清华房地产开发有限公司名下，至今尚未办理商品房预售许可证。本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人是否系涉案房屋的权利人，该权利能否排除本院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。可以明确的是，第二十八条、第二十九条的规定均要求买受人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，案外人在本院查封涉案房屋之前是与宜春市永安房地产开发有限公司化成张家危旧房改造项目部、刘绍基签订《“清华园”购房合同书》，并未与宜春市清华房地产开发有限公司签订购房协议，即使宜春市清华房地产开发有限公司对此认可，由于宜春市清华房地产开发有限公司至今未办理商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”。故案外人签订的《“清华园”购房合同书》是违法无效的，案外人并不符合上述第二十八条、第二十九条规定的情形，其异议主张不能成立，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。综上所述，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人谢会珍的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 揭春龙审 判 员 殷京生审 判 员 王建华二〇一九年六月五日代书记员 汤 俊