广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初27516号原告：广东同信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区卫国路107号201房，统一社会信用代码914406047330974605。法定代表人：苏日生。委托诉讼代理人：刘力韵、刘俊斌，均系广东至高律师事务所律师。被告：孙弘。原告广东同信物业管理有限公司诉被告孙弘物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法由审判员罗婉文适用小额诉讼程序独任审判。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员刘敏华、肖璇娜组成合议庭，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘俊斌到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2017年3月至2018年9月的物业管理费用7326.03元及2016年11月至2018年7月31日的公共分摊费512.65元；2.被告立即向原告支付逾期支付物业费、公共分摊费的违约金（物业管理费违约金从2017年3月起至2018年8月以每月385.60元为本金，2018年9月以385.23元为本金，从每月11日开始按每日千分之一的标准计算至付清之日止；2016年11月1日公摊费违约金以54.26元为本金，按逾期付款之日起从每日千分之一标准计算至付清之日止，此后的公摊费违约金按明细表记载的公摊费本金从逾期付款之日起按照日千分之一的标准计算至付清之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告向本院提出增加诉讼请求，请求被告向原告支付律师费3000元。事实和理由：2015年7月16日，原告与被告签订《海湾城市嘉园前期物业管理服务协议》，约定由原告对“佛山市禅城区海湾城市嘉园”物业进行前期物业管理，被告的房屋为佛山市禅城区华宝南路19号（海湾城市嘉园）8座302房，房屋的总建筑面积为154.24平方米。物业管理服务费为2.98元/月/平方米（一期由交楼之日起三年内按2.50元/月/平方米的优惠价收取），缴交物业服务费的时间为每月10号前缴纳当月服务费。公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯户数共同分摊。若被告不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之一追缴逾期付款违约金。被告于2015年11月11日办理收楼手续，其后一直享受了原告提供的物业服务，但被告从2016年11月开始没有向原告缴纳物业管理服务费用及公共分摊费用。原告已多次催告被告缴纳费用，但被告一直不予缴纳。综上所述，被告的行为已严重损害原告的合法权益，为维护自身合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供如下证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《前期物业管理服务协议书》。证明原告与被告于2015年7月16日签订前期物业管理服务协议书。协议第三条第一款约定，物业管理服务费用为2.98元/月/平方米（一期由交楼之日起三年内按2.50元/月/平方米的优惠价收取）。协议第四条约定，公共水电费按所在楼宇户数共同合理分摊。协议第十二条第五款约定，被告不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之一追缴逾期付款违约金。3.《房屋交接表》。证明被告于2015年11月11日接收房屋。4.欠费明细1页。证明截至2018年9月30日，被告拖欠原告物业服务费7326.03元，公共水电费用512.65元，滞纳金2345.75元，合计10184.43元。5.公共电费分摊明细表10页。证明被告拖欠公共水电费合计512.65元。6.短信截图4张、律师函及EMS邮寄底单。证明原告已多次催告被告缴交费用，但被告一直拒绝缴交。7.委托合同、发票、转账凭证。证明原告为追讨被告拖欠费用，支出律师费3000元。8.供电局出具的电费表、发票。证明原告垫付公共费用的情况。诉讼中，被告未提交证据。诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区不动产档案馆调取《不动产登记信息查询结果》一份。本院对以上证据认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院调取的证据，原告无异议，故本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年7月16日，原告（甲方）与被告（乙方、业主）签订《前期物业管理服务协议书》，约定：“甲方是房地产开发商佛山市海湾城房地产开发有限公司委托管理海湾城市嘉园小区物业之物业服务企业。前期物业管理是指：自业主购楼之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋位于佛山市禅城区华宝南路19号（海湾城市嘉园）8座302房，物业建筑面积154.24平方米……第一条双方的权利和义务二、乙方的权利和义务4.依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费用及其他应由乙方承担的费用……第三条物业管理服务费用一、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：1、住宅：2.98元/月·平方米（一期由交楼之日起三年内按2.50元/月·平方米的优惠价收取）……三、乙方房屋的总建筑面积为154.24平方米，乙方每月应缴物业服务费459.63元/月（收楼日起乙方前三年每月应缴物业服务费385.60元/月）……五、乙方物业服务费（物业服务资金）按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月10号前缴纳当月服务费。第四条公共水电分摊乙方所缴交的物业服务费不包含公共水电分摊。公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊……第十二条违约责任五、逾期交费责任1、乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之一追缴逾期付款违约金。3、如乙方拖欠由甲方代收代缴的水、电、燃气、通讯、有线电视等费用，该费用已由甲方代为垫付的，则甲方有权向乙方追讨，乙方应及时清偿并支付相应的违约金（滞纳金），违约金（滞纳金）按相关行业规定的具体标准计收，甲方可循法律途径追偿。4、甲方为追讨所欠费用而产生之费用（如诉讼费、律师费、财产保存费、执行费等）从服务费中支付。2015年11月11日，被告在《房屋交接表》上签名，确认接收涉案房屋。根据佛山市不动产登记信息查询结果显示，涉案房屋位于佛山市禅城区华宝南路19号八座302房，建筑面积为154.09平方米，为被告单独所有，登记日期为2016年6月1日。2018年6月26日，原告委托广东至高律师事务所通过特快专递的方式向被告发出《律师函》，上载：“……你自2016年11月1日至2016年6月30日止，已欠缴物业管理费6169.60元、公摊电费424.20元、违约金1563.78元，总共8157.58元。同信物业多次向你催收上述款项，但你至今仍未缴纳。我方认为你的行为严重违反合同约定，构成违约行为，已损害同信物业合法权益，因此，现特函告你，请你方于收到本函件三日内全额支付前述未付款项，否则本所及本律师亦将依授权采取一切合法途径和方法解决你方违约问题……”2018年10月9日，原告与广东至高律师事务所签订《民事委托代理合同》，由该律师事务所委派律师担任原告的诉讼代理人进行本案诉讼，合同约定的代理费采取固定律师费与风险律师费结合，原告需在提起诉讼之日起三日内向广东至高律师事务所支付每户固定律师费3000元。2018年11月9日，原告向广东至高律师事务所转账支付律师费11500元。另查明，原告经营范围包括：物业管理；住宅小区配套设施管理；车辆管理服务；房产中介；道路保洁等。原告陈述：原告是每两个月向住户收取公摊费用，根据明细表，2017年1月11日起算2016年11月1日至2017年1月1日期间的公摊费用违约金，以此类推。涉案海湾城市嘉园未成立业主委员会，仍由原告进行物业管理。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《海湾城市嘉园前期物业管理服务协议书》系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业管理费及违约金。原告为被告提供了物业管理服务，被告依约有按期支付物业管理费的合同义务。现原告主张被告支付2017年3月至2018年9月的物业管理服务，被告未对欠费期间、欠费金额提出异议，亦未提交有效证据对原告该诉请予以反驳，本院对原告主张的欠物业管理费情况予以确认。《海湾城市嘉园前期物业管理服务协议书》第三条约定“一期由交楼之日起三年内按2.50元/月/平方米的优惠价收取”，被告应按2.50元/月/平方米的标准交纳涉案物业管理费。被告自2016年6月1日取得产权登记，产权登记面积为154.09平方米，故以涉案房屋登记面积为标准计算物业管理费。经计算，被告应向原告支付2017年3月至2018年9月的物业管理费7319.37元（154.09平方米×2.50元/月×19个月）。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于违约金，根据《海湾城市嘉园前期物业管理服务协议书》第三条第五款“乙方物业服务费按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月10号前缴纳当月服务费”及第十二条第五款“乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之一追缴逾期付款违约金”约定，被告上述拖欠费用的行为已构成违约，且被告亦未到庭抗辩《海湾城市嘉园前期物业管理服务协议书》所约定的违约金标准，故原告有权依据该违约金标准向被告主张违约金。故，被告应从2017年3月11日起，以每月物业管理费385.23元（154.09平方米×2.50元/月）为本金,按每日千分之一的标准向原告分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业管理费之日止。关于原告诉请的公共分摊费用及违约金。原告举证证明已代为垫付相关电费，且被告未对欠费期间及具体计算方式提出异议，故本院对原告诉请被告支付2016年11月起至2018年7月31日的公摊电费512.65元，予以支持。至于违约金，涉案《海湾城市嘉园前期物业管理服务协议书》未约定交纳公共分摊费用的时间，故原告诉请自2017年3月11日起计算公共分摊费用的违约金无合同依据，本院不予支持。关于原告诉请的律师费。《海湾城市嘉园前期物业管理服务协议书》第十二条第五款“甲方为追讨所欠费用而产生之费用（如诉讼费、律师费、财产保存费、执行费等）从服务费中支付”的约定，原告提供了委托代理合同、律师费发票、转账凭证以证实原告已经实际支付了3000元的律师费，原告诉请有合同和事实依据，本院对原告的该项主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告孙弘于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东同信物业管理有限公司支付佛山市禅城区华宝南路19号八座302房自2017年3月至2018年9月期间的物业管理费7319.37元及违约金（违约金自2017年3月11日起以每月物业管理费385.23元为本金，按每日千分之一的标准分段累计至被告孙弘实际支付完毕上述物业管理费之日止）；二、被告孙弘于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东同信物业管理有限公司支付佛山市禅城区华宝南路19号八座302房自2016年11月至2018年7月期间的公共分摊费用512.65元；三、被告孙弘于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东同信物业管理有限公司支付律师费3000元；四、驳回原告广东同信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费130元，由原告广东同信物业管理有限公司负担1元，被告孙弘负担129元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  刘敏华人民陪审员  肖璇娜二〇一九年六月十日书 记 员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。