上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初7893号原告：上海泰昱投资发展有限公司。法定代表人：刘某某。委托诉讼代理人：程国华，北京市京大(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱华丽，北京市京大(上海)律师事务所律师。被告：陈美文。原告上海泰昱投资发展有限公司与被告陈美文房屋租租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序。并分别于2019年3月19日、5月13日、6月21日公开开庭进行了审理。原告上海泰昱投资发展有限公司的委托诉讼代理人程国华，被告陈美文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海泰昱投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离XXXX路XXX弄XXX支弄XXX号商铺,并恢复原状，恢复原状的费用预估人民币(以下币种相同)100,000元(隔墙20,000元+办公设备20,000元+全屋墙面恢复30,000元+空调30,000元)；2、判令被告支付原告2018年11月租金8,000元及逾期付款违约金(以8,000元为基数,自2018年9月9日计算至实际付款之日止,按1%/日计算);3、判令被告支付原告2017年4月9日至2017年7月8日期间欠付的租金6,000元及逾期付款违约金(以6,000元为基数,自2017年3月9日计算至实际付款之日止,按1%/日计算);4、判令被告支付原告2018年1月9日至2018年4月8日期间欠付的租金12,000元及逾期付款违约金(以12,000元为基数,自2017年12月9日计算至实际付款之日止,按1%/日计算)；5、请求被告支付原告房屋占用费(按1,200元/天*实际占用天数计算,暂计算至2018年12月18日为56,400元);调整为按1,200元/天*实际占用天数计算,计算至实际搬离之日止,暂计至2019年6月21日为241,200元；6、请求被告支付原告逾期支付租金的违约金45,730元;7、请求被告支付原告拖欠的水电费(以实际交房日具体金额为准)。庭审中，原告变更第二项诉请金额为判令被告支付原告2018年11月租金4,000元及逾期付款违约金11,280元(以4,000元为基数,自2018年9月9日计算至实际付款之日止,按1%/日计算)；另变更第六项诉请金额为判令被告支付原告逾期支付租金的违约金119,760元；原告撤回了第三项诉请。事实与理由：2016年10月9日，原、被告就上海XXXX路XXX弄XXX支弄XXX号商铺签订《租赁合同》一份，租赁合同约定租赁期限为2016年9月30日至2018年11月30日，合同对租金金额和付款时间、逾期付款违约金、逾期返还房屋的占用费等作出了约定。但合同到期后，被告不仅拒不支付2018年11月份租金，且至今拒不搬出租赁房屋。故诉至法院，提出上述诉请。被告陈美文辩称，对于诉请1，被告已经于2018年11月30日之前进行了结算，之后于2018年12月5日搬离，后续是A有限公司(以下简称A有限公司)在经营，与被告无关；对于诉请2、3，原告提出的租金及逾期付款违约金，被告与刘某某的聊天记录中可以看出当时已经结清，故不存在逾期付款的情况。被告是与刘某某签订的租赁合同，并非是与原告，另房屋的产权人康某1也是将房屋出租给了刘某某，故原告并非本案的适格主体。对于2017年4月9日至2017年7月8日拖欠的租金6,000元，已经提供相应的证据显示被告已支付；至于2018年1月9日至2018年4月8日拖欠支付的租金12,000元，被告有转账的凭证，并不存在拖欠的情况，也不存在逾期付款的违约金。另违约金按照日租金的1%计算原告没有法律依据；对于诉请4,并不存在房屋占用的情况，2018年11月30日已经完成了结算，2018年12月5日之后是由A有限公司在经营，与被告无关；对于诉请5，并不存在逾期支付租金的情况，故不存在逾期支付违约金；对于诉请6水电费，被告从未拖欠支付过，如原告觉得被告存在拖欠需要提供相应的证据。本院经审理认定事实如下：坐落于本市闵行区XXXX路XXX弄XXX支弄XXX号、地下车库XX室的房屋权利人为案外人康某1、谈某某。案外人康某1与原告分别于2014年3月1日、2019年3月1日就坐落于闵行区XXXX路XXX弄XXX支弄XXX-XXX号房屋签订房屋租赁合同各一份，第二份租赁合同的租赁期限自2019年3月1日至2024年3月1日止。2016年10月9日由原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)签订《租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁物业及用途：1.1甲方将上海XXXX路XXX弄XXX支弄XXX号商铺转租给乙方；1.2该商铺建筑面积合计为100平方米，该面积为计算租金面积，若该面积与产证登记面积有差异，以产证登记面积为准；1.3乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺；1.4该商铺为商业用途，乙方承租用于经营教育培训，未经甲方书面同意不得变更经营项目；第二条租赁期限：2.1该商铺租赁期限自2016年9月30日起至2018年11月30日止；第三条交付：3.1双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2016年10月8日前将该商铺交付乙方使用，乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延；3.2乙方应于约定的该商铺交付日到甲方处办理交接手续，逾期前来办理的视为该商铺已交付乙方；第四条租金及相关费用：4.1租金按照该商铺的建筑面积计算，具体如下：4.1.1：2016年9月30日至2018年11月30日，每月租金合计为12,000元；4.2租金按季度支付，乙方须于提前30日支付下一季度租金，银行转账方式按当季度租金支付至甲方指定的如下账户：甲方开户银行：平安银行股份有限公司(上海闵行支行)；户名：林甲；账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX；4.3甲方收款账号若有变更，甲方将以书面方式通知乙方，并由甲方授权代表签字并加盖甲方公章；4.4以上租金不含税，甲方收到乙方款项后向乙方开具收据；4.5乙方于签署本合同时预付首次租金，即2016年10月10日至2017年1月7日租金；4.6乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、网络报装及用电增容，政府税收规费等费用由乙方自行承担，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期房交付租金违约条款处理；第五条租赁保证金：5.1保证金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的方式支付一个月租金总额合计12,000元给甲方作为租赁保证金；5.2在合同终止时,若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后,保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下,甲方有权没收保证金；5.3乙方装修及自行安装的设施设备的管护与维修责任由乙方自行承担。5.4该商铺的安全防火责任由乙方负责。第六条装修和改建：6.1乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造、及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担。6.2乙方在装修期间因乙方装修产生的纠纷或责任由乙方独立承担。6.3乙方的装修作业不得影响该商铺整体建筑的框架结构及承重主体的变动;不得影响其安全性。否则由乙方负责赔偿所引致的一切损失,并由其承担相关的法律责任。6.4装修作业应尽量封闭作业,装修过程中不得产生较大的噪声,粉尘、刺激性气味,不得在该商铺外的共用部分堆放装修材料及作业产生的废弃物等。装修期间不能干扰或影响邻近物业的使用。6.5乙方装修、改造及设施设备的安装使用等,不得影响其他相关联物业的使用,或功能,否则恢复原状,并承担相应责任。6.6乙方装修作业需进行环保、卫生消防等验收的,应自行负责该等工作，并取得许可或验收合格后方可投入使用。第七条转租,分租或出借：7.1未经甲方书面同意,乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分。7.2经甲方书面同意的转租,不影响乙方履行本合同义务(包括但不限于交纳租金),乙方对转租承租人行为负责。第八条双方权利义务：8。1甲方权利义务；8.1.1甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用；8.1.2合同期满前一个月甲方可带其他有意承租者进入该商铺视察。8.1.3甲方须提供有关部门核准的水、电设施；8.1.4甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺；8.1.5乙方有权按本合同约定使用该商铺,依法经营：不得在该商铺内存放危险及违禁物品或从事违法活动。8.1.6乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准(包括但不限于营业执照,税务登记证、消防及环保合格证)；8.1.7乙方自行承担经营过程中产生的一切债权、债务,劳动纠纷及其他经济或法律责任。8.1.8因乙方使用不当或其他非甲方或第三方原因造成该商铺及其附属设施遭受损坏或造成甲方或第三方遭受其他损失的,乙方应负责赔偿,乙方必须及时予以维修,因延误维修而造成甲方或第三方遭受损失的,亦由乙方负责赔偿；8.1.9乙方对甲方正常的房屋安全检查和维修应给予协助,因维修原因须临时搬迁的,要与甲方配合。阻延甲方维修而使甲方或第三方遭受损失的。乙方负责赔偿。第九条合同终止与续期：9.1本合同终止日,乙方应搬离该商铺可移动的物品装修及固定添附物(包括但不限于：铺设的管线,固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等)归甲方所有。如乙方逾期搬离(包括因甲方行使留置权乙方无法搬离的情形)，应每日按月租金10%标向甲方支付占用费,逾期超过15日的,甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿；9.2若乙方欲于合同期满后续租,应提前三个月向甲方提出书面申请,(甲方不收回自用的情况)；9.3本合同终止,乙方应于终止日前结清租金水电费等各种费用,乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或有未尽其他义务的,甲方有权留置乙方于该商铺内的任何物品。9.4一方可以提前30日通知另一方解除本合同,解除方按本合同违约解除本合同条款,承担提前解除合同的责任。第十条违约责任：10.1乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用,每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金,逾期超过5日甲方另可停止该商铺水电供应和控制该商铺的物品,逾期超过15日的,甲方有权解除本合同,没收乙方程赁保证金,追收逾期租金及滞纳金(滞纳金计算至实际给付日)；10.2甲方违约解除本合同,或甲方违约乙方解除本合同,甲方双倍返还乙方租赁保证金；10.3乙方违约解除本合同,或乙方违约甲方解除本合同,乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有或甲方有权恢复原样；10.4乙方违约，经甲方要求改正后,未能在甲方要求期限内改正的,甲方有权解除本合同,乙方按本条第11.3款承担违约责任。合同末尾的甲方处加盖了原告公司的公章，乙方处由被告签字。庭审中，被告对于上述合同中的签字予以认可，但认为该份租赁合同为无效合同，其认为与房东康某1签订租赁合同的是刘某某。原告庭审中亦确认刘某某系原告公司的工作人员。另查明，被告于2016年10月9日支付了首期租金36,000元(针对的是2016年10月9日至2017年1月8日的租金)，被告已经支付第二期租金36,000元(针对的是自2017年1月9日至2017年4月8日的租金)，被告委托的徐瑞本于2017年4月10日支付给林甲30,000元、2017年4月17日支付给林甲6,000元(针对的是自2017年4月9日至2017年7月8日的租金)；被告通过B有限公司(以下简称B有限公司)于2017年7月24日支付给林甲31,000元、2017年7月31日支付给林甲5,000元(针对的是2017年7月9日至2018年10月8日的租金)；2017年10月25日B有限公司支付给林甲10,000元，2017年10月28日B有限公司支付给林甲26,000元(针对的是2017年10月9日至2018年1月8日)；2018年2月5日B有限公司支付给林甲24,000元，2018年2月1日被告支付给刘某某12,000元(针对的是2018年1月9日至2018年4月8日)；2018年4月24日B有限公司支付给林甲10,000元、2018年5月11日B有限公司支付给林甲12,000元、2018年5月18日B有限公司支付给林甲4,000元、2018年6月6日B有限公司支付给林甲10,000元(针对的是2018年4月9日至2018年7月8日的租金)；2018年8月16日B有限公司支付给林甲12,000元、2018年9月14日B有限公司支付给林甲12,000元、2018年9月15日B有限公司支付给林甲12,000元(针对的是2018年7月9日至2018年10月8日的租金)；2018年10月26日B有限公司支付给林甲12,000元，2018年12月6日B有限公司支付给林甲4,000元(针对的是2018年10月9日至2018年11月30日的租金)。2018年10月29日被告与案外人刘某某的短信沟通中载明：“刘总，十月的房租已转，请查收。十一月的房租请在押金中扣除，到月底退房时扣除十一月的租金，多余退还给其就好了，谢谢。感谢这么长时间以来的理解和支持。”刘某某回复称：“好。并表示开会中，稍后给你回电。”2018年11月8日被告将其持有的A有限公司的部分股权转让给案外人康某2，A有限公司的法定代表人由陈美文变更为康某2，现A有限公司登记的股东为康某2持股20%，陈美文持股18%，戴乙持股18%，葛丙持股18%，丁丁持股18%，陶戊持股8%。同时被告与案外人康某2签订门面转让协议，被告将位于上海市XXXX路XXX弄XXX支弄XXX号门面装修及办公设备转让给康某2，转让费共计145,000元。庭审中，被告称其已经于2018年11月30日搬离了涉案商铺，目前商铺系由A有限公司在实际承租。本院至该商铺进行实地调查发现，涉案商铺确实有商户在实际经营，但是实际经营的主体并非是本案被告。针对以上事实，原告上海泰昱投资发展有限公司向本院提供了如下证据材料：1、原、被告于2016年10月9日签订的租赁合同一份,证明合同约定了时间地点,月租金的付款方式,另对违约金和占用费约定了计算方式。被告对该份证据经质证后认为，对于合同中被告方的签字予以认可，但认为这份租赁合同是无效的合同，并非是与房东之间有效的租赁合同，与房东签订租赁合同的是刘某某。被告另称当时与其交流的是刘某某，至于刘某某与原告之间什么关系并不清楚，租金和押金也都是支付给刘某某的，并未支付给原告，而且每次支付租金的银行账号都是刘某某指定的。2、原告与房东康某1签订的房屋租赁合同二份、涉案房屋的产权证一份。被告对该组证据经质证后认为，对于原告与房东康某1之间的租赁合同表示质疑，均未提交给被告，被告从未见过，仅是简单的签字盖章。3、被告支付租金的清单一份，证明被告从2016年10月至2018年9月付款至租赁合同中原告指定的账号，依据合同约定收款人是林甲，而林甲是原告公司的法定代表人。被告对该份证据经质证后认为，都是通过B有限公司转账的，并不知道林甲是原告公司的法定代表人，企业信息的查询中看到的法定代表人也并非是林甲，被告是与刘某某签订的租赁合同，租金和押金都是支付给刘某某。被告陈美文针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、2016年10月9日案外人刘某某与被告签订的商铺租赁合同一份、刘某某与房东康某1签订的租赁合同一份。原告对该组证据经质证后认为，刘某某与康某1的租赁合同没有原件，另对于刘某某与被告所签订的租赁合同，两份租赁合同中刘某某的签字笔迹明显不同，而且刘某某签订的合同与本案无关。2、被告与刘某某的短信截图一份、被告转给林甲的转账记录一组、被告转账给刘某某的转账记录一份。原告对该组证据经质证后认为，对于2017年4月17日这笔6,000元支付金额予以认可。至于被告转账给刘某某的12,000元认为与本案无关，合同中已经指定需转给林甲，即使刘某某是原告公司的工作人员。3、涉案房屋的房地产权证一份，证明位于闵行区XXXX路XXX弄XXX支弄XXX号、地下车库88室的权利人是康某1、谈某某。原告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。4、A有限公司转让交接材料清单一份、A有限公司的国家企业信用信息公示报告一份、金贝国际教务莘庄校区资产清单一份、A有限公司的股权投资协议一份、2018年11月8日案外人A有限公司和案外人康某2签订公司转让协议书一份、被告与康某2签订门面转让协议一份。原告对该组证据经质证后认为，与本案无关。5、2018年10月13日康某1与C有限公司(以下简称C有限公司)签订的不动产租赁合同一份，证明在2018年12月1日之后，A有限公司与C有限公司签订租赁合同。原告对该组证据经质证后认为，该证据没有原件，且认为与本案无关。诉讼中，为查明案件事实之需，本院于2019年5月22日就有关事实向房东康某1调查，并制作调查笔录，康某1称其是与原告公司签订的租赁合同，租赁合同的相关事宜都是由刘某某办理的，而且其向本院提供了其与原告所签订的两份租赁合同，这两份租赁合同与原告庭审中提供的两份租赁合同相一致，同时其强调从未与除了原告之外的其他人签订过租赁合同，故对于其他所谓其与C有限公司所签订的租赁合同、其与刘某某所签订的租赁合同均不认可。原告对该份调查笔录经质证后认为，对于调查笔录的内容予以认可，对于康某1提供的证据也予以认可，刘某某是原告公司的员工，故对于其签订合同的行为，原告公司予以认可。被告对该份调查笔录经质证后认为，对于调查笔录的内容表示异议，当初看到的租赁合同就是康某1与刘某某所签订，并非是康某1与原告所签订的租赁合同。本院结合原告上海泰昱投资发展有限公司、被告陈美文对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，对于被告陈美文所提供的证据1中涉及到刘某某与被告签订的租赁合同，该份租赁合同与房东康某1以及原告所提供的租赁合同不一致，结合房东康某1的调查笔录内容，足以说明房东康某1确认与其建立租赁合同关系的承租人是原告公司，虽然刘某某是原告公司的工作人员，但刘某某的行为仅是代表原告公司履职的职务行为，故本院对于被告提供的该份其与刘某某所签订的租赁合同不予确认，该份租赁合同与原告所提供的被告与原告公司之间所签订的租赁合同相冲突，而被告本身对于其与原告公司所签订的租赁合同真实性是认可的，故应当以原告提供的其与被告所签订的租赁合同为准；而被告陈美文所提供的证据4、5与本案缺乏必要的关联性，故本院亦不予确认。但认为原告上海泰昱投资发展有限公司提供的证据、被告陈美文所提供的其他证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。虽然被告提供了其与刘某某所签订的租赁合同，但是从本院查明的事实可以说明与房屋产权人缔结租赁合同关系的是原告，原告基于对涉案房屋的承租权进而取得相应的转租权，而案外人刘某某仅是原告公司的工作人员，刘某某代表原告与房屋产权人签约以及其代表原告与被告签约均是在履行相应的职务行为，更何况被告对于其与原告所签订的租赁合同真实性予以认可，故本院认为原告提供的该份租赁合同是确立原、被告之间租赁合同关系的基础证据。即使被告确实存在向刘某某支付租金或押金的事实，刘某某收取上述款项的行为也是其作为原告工作人员履行相应的职务行为，故对于存在争议的一笔2018年2月1日被告支付给刘某某的租金12,000元，鉴于原告亦认可刘某某的身份为原告的工作人员，故该笔租金应当视为被告向原告履行支付租金的义务，原告无权再行要求被告支付上述租金及其相应的逾期付款违约金，故对此诉请本院不予支持。另根据被告与刘某某2018年10月29日的短信沟通中可以充分说明，被告实际租赁期限至2018年11月30日，而合同约定的租赁期限至2018年11月30日，被告与刘某某的沟通说明双方对于合同租赁期到期后的后果处理达成了一致，之后被告也是及时搬离了涉案商铺，而刘某某作为原告的工作人员亦同意将被告所支付的押金与2018年10月9日至2018年11月30日该阶段的租金进行冲抵，考虑到被告支付给原告的押金金额为12,000元，而原告主张的被告未付的租金为4,000元，上述押金足以冲抵被告未付的租金，鉴于此被告无须再支付给原告该周期的未付租金4,000元,故对于原告主张的该项诉请及逾期付款违约金均不予支持。另经本院实地勘察，目前涉案商铺的经营主体并非本案被告，故本院认为原告无权主张要求被告搬离涉案商铺及恢复原状，被告亦不负有向原告支付占有使用费的义务，故本院对原告所主张的诉请均不予支持，原告应当向合适的承租主体主张相应的诉请。至于原告所主张的水电费诉请，原告并未列明相应的水电费诉请的具体金额，亦未提供相应的水电费主张依据，故本院对此诉请亦不予支持。诚然被告在履行上述租赁合同过程中租金实际的支付时间与合同约定的租金应付时间之间确实存在一定的延误，但是原告对于被告的迟延支付租金的行为均是予以默认的，即使上述延误行为给原告造成了一定的损失，显然原告目前主张的违约金金额也是过高的，更何况被告认为原告无权主张上述违约金，也即表明被告认为如果存在逾期付款违约金，那也存在金额过高要求法院予以调整的诉求，鉴于此本院认为被告确实存在一定的逾期支付租金的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于原告所主张的违约金予以调整，酌定违约金以6,000元计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告陈美文于本判决生效之日起十日内支付给原告上海泰昱投资发展有限公司逾期付款违约金以6,000元计；二、驳回原告上海泰昱投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,311.80元。由原告上海泰昱投资发展有限公司负担4,000元，由被告陈美文负担311.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年六月二十八日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…….第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……