山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2019）晋0411民初10号反诉原告：长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会(原长治市郊区马厂镇台上村村民委员会)。住所：长治市潞州区马厂镇台上村。法定代表人：李玉政，职务：村民委员会主任。委托诉讼代理人：贺惠龙，山西德贝律师事务所律师。特别授权代理。反诉被告：山西鼎兴钢结构有限公司。住所：山西省长治市高新区城北街史家庄村。法定代表人：李潞伟。职务：经理。委托诉讼代理人：成佳，山西隆德晟律师事务所律师。特别授权代理。反诉原告长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会与反诉被告山西鼎兴钢结构有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案，2018年6月20日作出（2018）晋0411民初477号民事判决书，反诉原告长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会不服判决，上诉于长治市中级人民法院，长治市中级人民法院作出（2018）晋04民终2138号民事裁定书发回本院重审，本院依法适用普通程序，重新组成合议庭公开开庭进行了审理。反诉原告长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会的委托诉讼代理人贺惠龙，反诉被告山西鼎兴钢结构有限公司的委托诉讼代理人成佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《土地使用权出租合同》；2、请求判令反诉被告立即向反诉原告支付所欠租金103400元（截至2018年5月），并判令反诉被告支付从反诉原告提起反诉之日起至反诉被告全部撤离所租场地为止的场地占用费（比照租金标准计算）；3、请求判令反诉被告立即向反诉原告支付迟延支付租金的违约滞纳金103778.8元（截至2018年5月），并判令反诉被告支付从反诉原告提起反诉之日起至本判决生效之日为止的违约滞纳金（以迟延支付租金总额103400元为基数，按每日千分之二计算）；4、请求判令由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2012年1月10日签订了《土地使用权租赁合同》，将台上村南原亨元化工有限公司（最早为长宁化工厂）所占地块出租给反诉被告。合同约定，出租地块面积为12265.5平方米（合18.4亩），租期20年，租金为3000元/亩，乙方（即反诉被告）必须于每年元月10日之前，交清本年度的租金。另，反诉原告告知反诉被告关于地面资产的使用，反诉被告还需征得权利人的同意。合同履行至2016年时，反诉被告竟然连应当缴纳的租金也不想支付。反诉原告多次向其催要，但反诉被告总是找各种借口拖延与推诿，反而将租赁场地转给其他人经营使用。反诉原告认为，反诉被告的上述行为严重违反合同义务，构成了根本违约，导致反诉原告的合同目的无法实现，基于以上事实与理由，反诉原告针对反诉被告的起诉，以及根据反诉被告的违约事实，依法提起反诉。恳请贵院查明事实后，依法支持反诉原告的反诉请求。反诉原告当庭补充：第2项诉请：反诉被告2016年应交租金55200元，在2016年4月1日交纳租金30000元，欠租金25200元；2017年欠租金55200元；2018年计算至5月底为23000元(55200元除以12个月乘以5个月)，以上共计租金103400元；撒离场地为止的占用费没有确定的金额，因为被告没有全部撤离。第3项诉请：滞纳金每日按未交纳租金的千分之二计算，2016年4月1日至2016年12月31日13860元、2017年1月1日至2017年12月31日58692元、2018年1月1日至2018年5月31日31226.8元，合计103778.8元；滞纳金要求计算到本判决生效之日。反诉被告当庭答辩:反诉原告请求的解除租赁合同没有事实和法律依据。反诉被告对目前欠反诉原告租金103400元认可，但是反诉被告未交纳租金的原因是2016年10月反诉原告开始拒收租金。反诉被告的告知函证明了反诉被告以书面的形式告知了反诉原告，要求反诉原告继续履行合同义务并收取剩余租金。客观上讲，反诉被告在承租反诉原告的场地后，在场地内投资建设的金额高达300余万元，根本不可能以拒缴租赁费的事由导致反诉原告解除合同。2018年2月，反诉被告就已经强行被清理出场，实际上反诉被告没有在场地内经营。反诉原告主张的103400元是根据双方依然履行着本案租赁合同，反诉原告主张的租金数额与双方实际租赁期限不符。反诉原告主张的违约滞纳金不符合法律规定。反诉被告不存在违约的情形，反诉原告无权要求支付合同中约定的违约滞纳金，其次该合同中约定的违约金超过本金数额的20%，明显偏高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并对证据进行了确认。反诉原告提交了证据：1．《2012年1月10日土地使用权出租合同》1份。证明：反诉被告租赁反诉原告场地的面积为18.4亩，租期为20年，租赁场地位于台上村南(原台上村电石厂)，出租金额每亩每年3000元，每年租金总额55200元；租金按年支付，每年元月10日前支付租金。合同第五条约定了迟延支付租金的滞纳金按每日千分之二计算。反诉被告质证：租赁合同真实性认可。该合同明确了租赁主体双方及租赁标的物范围，出租方为台上村。本院对该证据予以确认并在卷佐证。2．《欠付租金、违约金明细表》1份，证明：见诉讼请求第2.3项。反诉被告质证：具体对账即可。3．《2012年1月4日关于李潞伟租赁土地一事的会议纪要》1份，证明：租赁给反诉被告土地上过两委会及村民代表会。反诉被告质证：真实性认可。本院对该证据予以确认并在卷佐证。4．《长治市中级人民法院(2018)晋04民终2137号民事判决书》1份，证明：《土地使用权出租合同》中约定租赁使用的23间房屋（含门房）的事情已经处理，驳回了反诉被告的诉请。反诉被告质证:该份证据的真实性无异议。反诉被告对反诉原告主张的该地上23间房屋（含门房）属于亨元化工厂认可。本院对该证据予以确认并在卷佐证。5．《反诉原告宗地图片》2张、《长宁化工厂平面图》1张，证明：反诉被告所租土地的位置。反诉被告质证：没有异议。本院对该证据予以确认并在卷佐证。6．《反诉原告情况说明》1份，证明：2012年反诉原告的组成人员和村民代表人数构成情况。《2012年1月4日关于李潞伟租赁土地一事的会议纪要》里，反诉原告组成人员和村民代表人数符合法定人数。反诉被告质证：情况说明并不能证明会议纪要的合法性和真实性，会议纪要上签字的人数超过了证明上的人数，而且没有加盖村委公章。本院对该证据予以确认并在卷佐证。反诉被告提交了证据：1．《2012年1月10日土地使用权出租合同》1份，证明：租赁主体双方及租赁范围。反诉原告质证：无异议。本院对该证据予以确认并在卷佐证。2．《2018年3月13日告知函和邮寄回执》各1份，证明：反诉被告向反诉原告送达了要求反诉原告收取租金以及继续履行租赁合同的告知函。反诉原告质证：证明目的不认可。2018年3月13日的告知函不能证明反诉原告拒收租金，而是反诉被告不交租金。本院对该证据予以确认并在卷佐证。3．《2018年3月13日告知函和邮寄回执》各1份，证明：反诉被告函告了长治市长宁钢铁集团有限公司。反诉被告依据《土地使用权出租合同》合法享有对台上村租赁土地的使用权。反诉原告质证：与本案无关，不予质证。4．《2018年3月12日告知函》，证明：长治市长宁钢铁集团有限公司向反诉被告送达告知书。长治市长宁钢铁集团有限公司告知与反诉被告未签订任何协议，多次口头通知反诉被告撤离场地，反诉被告仍不撤离场地，已经严重影响长治市长宁钢铁集团有限公司的经营，要求反诉被告3日内撤离场地。反诉原告质证：反诉被告和另一个主体之间的函件，对真实性和内容无法作出评价。中级人民法院判决书恰恰证明长治市长宁钢铁集团有限公司公司给反诉被告发过函，长治市长宁钢铁集团有限公司可以主张权利。5．《收据》5支，证明：反诉被告交纳的租金数额。反诉原告质证：2016年交付租金的事实认可。本院对《租金收据》予以确认并在卷佐证。本院核实的证据：《关于马厂镇台上村长宁化工厂用地的情况说明》1份，该证据由长治市国土资源局郊区分局出具，证明：反诉被告所租土地为反诉原告集体土地，地类为集体建设用地。反诉原告质证：没有异议。反诉被告质证：没有异议，集体建设用地能不能对外出租存疑。本院对该证据予以确认并在卷佐证。综合反诉原、被告的陈述、答辩和依真实性、合法性、关联性确认的证据，认定的事实如下：反诉原告与反诉被告于2012年1月10日签订了《土地使用权出租合同》。合同主要内容为：反诉原告将位于台上村南原电石厂集体建设用地18.4亩（位置见长宁化工厂平面图）出租给反诉被告使用，约定租期为20年，租金每年每亩3000元，共计55200元。反诉被告在每年的元月10日前向反诉原告支付租金，交付的土地有建筑物、附着物、基础设施配套23间（含门房）。反诉被告于2016年4月1日支付租金30000元给反诉原告后便不再交纳租金。2018年3月12日，长治市长宁钢铁集团有限公司向反诉被告送达了告知书，要求反诉被告从以上租赁的土地上三日内撤离，反诉被告收到通知后，便不再使用以上土地从事经营活动。2018年3月13日，反诉被告给反诉原告发函要求继续向反诉原告交纳租金。本院认为，本案的争议焦点为：1.反诉原告与反诉被告签订的《土地使用权出租合同》是否应当解除？何时解除？本案中，因台上村南原电石厂停厂，反诉原告将原该厂用于经营并属于本村集体的集体建设用地18.4亩（位置见长宁化工厂平面图）出租给反诉被告使用，符合《土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设：但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设项目用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”同时，该建设用地出租时，经反诉原告村民代表会议三分之二以上代表同意，故反诉原告与反诉被告签订的《土地使用权出租合同》系合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，《土地使用权出租合同》约定反诉被告应在每年的元月10日前向反诉原告支付租金，但反诉被告在2016年4月1日交付租金30000元后，再也没有支付过租金，直到案外人长治市长宁钢铁集团有限公司告知反诉被告撤离场地时，反诉被告在2018年3月13日才向反诉原告发函主张反诉原告拒收租金，但反诉被告并没有提供证据证实其在2017年1月10日和2018年1月10日向反诉原告交纳租金时，反诉原告拒收的证据，可见反诉被告并没有依据《土地使用权出租合同》的约定交纳租金，已构成根本违约，故本院对反诉原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”反诉原告在诉讼请求中要求解除反诉原告与反诉被告之间《土地使用权出租合同》，本案反诉状送达反诉被告的时间为2018年5月24日，本院根据以上法律的规定将2018年5月24日确认为原、被告解除合同的日期。2.反诉原告请求反诉被告支付所欠租金103400元（截至2018年5月）的诉讼请求是否支持？根据《土地使用权出租合同》的约定，反诉被告应当向反诉原告支付合同解除前的租金，反诉原告主张的2016年至2018年5月反诉被告所欠租金为103400元且反诉被告不持异议，鉴于本院已在焦点1中确认反诉原告与反诉被告之间《土地使用权出租合同》于2018年5月24日解除，因为解除合同的时间不到5月底，故本院酌情认定反诉被告减交租金1100元，反诉被告应当向反诉原告支付租金为102300元。反诉原告要求反诉被告支付从其提起反诉之日起至反诉被告全部撤离所租场地为止的场地占用费，但当庭反诉原告表示主张的场地占用费没有确定的诉讼请求数额，且本院也不能确认反诉被告何时撤离占用的出租土地，本院对反诉原告的该诉讼请求无法支持，应予驳回。反诉原告可在反诉被告撤离占用的出租土地后另行就该请求向人民法院提起诉讼。3.反诉原告要求反诉被告从2016年4月1日起至2018年5月底支付迟延交付租金的违约滞纳金（以迟延支付租金总额103400元为基数，按每日千分之二计算）103778.8元，并直至本判决生效之日为止的诉讼请求是否支持？反诉被告当庭辨称《土地使用权出租合同》约定的违约滞纳金超过未交付租金的20%，系过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础，《土地使用权出租合同》约定每日千分之二的违约滞纳金计算至2018年5月底为103778.8元，确实过高，同时《土地使用权出租合同》解除后就不再支付租金。本院结合被告的违约情况和原告的预期利益等，根据公平原则和以上法律规定确认违约滞纳金按未交付的租金102300元的30%计算，为30690元。经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除反诉原告长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会与反诉被告山西鼎兴钢结构有限公司之间签订的《土地使用权出租合同》，解除合同日期为2018年5月24日。二、反诉被告山西鼎兴钢结构有限公司在本判决生效后十日内支付反诉原告长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会租金102300元。三、反诉被告山西鼎兴钢结构有限公司在本判决生效后十日内支付反诉原告长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会违约滞纳金30690元。四、驳回反诉原告长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会的其他诉讼请求。如反诉被告山西鼎兴钢结构有限公司未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费2204元，反诉被告山西鼎兴钢结构有限公司负担1415元，反诉原告长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会负担789元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 魏志忠人民陪审员 暴安平人民陪审员 李连登 二〇一九年六月十七日书 记 员 王 娇