大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初7150号原告：大连友谊灯饰批发市场。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋伟林，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：申扬，系辽宁恒信律师事务所实习律师。被告：大连友谊灯饰批发市场微微灯饰经销部。经营者：陈少对。委托诉讼代理人：徐维贵，系辽宁瑾华律师事务所律师。原告大连友谊灯饰批发市场（以下简称“原告”）与被告大连友谊灯饰批发市场微微灯饰经销部（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋伟林、申扬，被告的经营者陈少对、委托诉讼代理人徐维贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连友谊灯饰批发市场向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的房屋租金60,113元、仓库租金31,360元，合计91,473元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签署《柜台租赁经营合同》，原告将*号柜台租赁给被告使用，面积147.50平方米，租金标准70元/月/平，每月租金金额10,325元。后又将库房出租给被告，库房面积70平方米，租金标准28元/月/平，每月租金1,960元。截至本案起诉，被告拖欠原告2018年2月至2018年8月15日的柜台租金60,113元、2017年5月至2018年8月30日的库房租金31,360元，合计91,473元，原告多次索要未果，故诉至法院要求依法判决。被告大连友谊灯饰批发市场微微灯饰经销部辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：一、被告自1999年至今在原告市场经营，均是按照平方米作为计算租金的单位向原告进行交费。目前大商集团接管了该市场，通过大商集团的测量，被告发现自己的实际经营面积是137.50平方米，而本案原告与被告之前签订合同时约定的面积是147.50平方米，两者相差10平方米，如果这10平方米差距真实存在，从1999年至今原告多收取了被告非常多的租金，但是目前数额不确定，在开庭前被告已向法庭提出鉴定申请，要求对被告的实际经营面积进行测绘。二、2017年2月1日，原告的市场发生火灾，造成包括被告在内的其他业户损失，被告的损失有200余万元，全部货物被火烧尽，此损失原告没有予以赔偿。2017年2月至2017年5月期间，被告的店面几乎是停业状态，因为库房没有库存，导致没有产品予以销售。相关产品均是由广东厂家生产，生产周期一般在3-5个月，所以在此期间被告的店面停业，由于没有生产经营，也没有营业收入，同时无力组织货源，被告认为至少在此期间应是减免收费的。三、原告对被告进行限电管理，对被告的电卡不给予足额充电，被告经营的店面超100平方米，经粗略统计，店面每月电费在1,000元左右，而从2017年3月份至今，原告每月只给被告充值100-300元的电费，不足以支持店面正常营业，致使被告在店面开业时，无法营业造成巨大经济损失。四、关于原告主张的库房租金，被告的库房在2017年2月1日因市场失火已烧毁，此后，经众多业户提出要求，市场给予解决临时产品存放，市场方面临时调配了部分仓库给业户使用，对该仓库的使用双方没有签订租赁合同，也没有约定租赁面积，同时没有约定租金，根据当时失火时的现状，该仓库的使用双方约定是免费的，不存在原告收取租金的状况。五、目前原告从大商集团转租的期限至2018年8月15日，从2018年8月15日该市场已由大商集团接管，但被告在经营之初缴纳了5,000元押金，原告应予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：2017年，原告（出租人）与被告的经营者陈少对（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于*号，经营面积为147.50平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金标准70元/月/平，支付方式为月付款，租金总额10,325元×12月=123,900元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，直至2018年8月15日。被告在租赁柜台的同时，另从原告处租赁仓库使用，双方未签订书面合同，约定仓库租金标准为28元/月/平。原告表示被告已按此标准交纳了2017年4月之前的仓库租金。2017年2月1日，大连友谊灯饰批发市场发生火灾，7号库房、27号库房等被烧损（烧毁）。被告在受损失的商户范围之内。火灾发生后，原告给被告另行安排了临时库房，因火灾赔偿及是否应降低租金等问题双方未达成一致意见，被告未按时交纳租金，原告对被告进行了限电。截至2018年8月21日，被告拖欠原告柜台租金60,113元（自2018年2月起至2018年8月15日止，共计6.5个月，扣除已交的7,000元）、仓库租金30,380元（自2017年5月起至2018年8月15日止，共计15.5个月）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有二：第一、关于被告承租的柜台租金如何确定；第二、没有书面合同，被告是否应当支付仓库租金；第三、火灾及限电问题是否影响租金的交纳和租金数额。关于第一个争议焦点，被告承租的柜台租金如何确定的问题。本院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于被告提出的测绘申请，本院不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方形成租赁关系多年，形成的书面合同中确认的面积为147.50平方米，被告也一直按面积147.50平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定，在租赁期间按照面积147.50平方米每月支付租金10,325元。因此，原告要求被告支付拖欠的租金60,113元诉讼请求，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。被告主张扣除保证金或押金5,000元，但并未提供交纳保证金或押金的凭证，因证据不足，本案不予扣减，当事人可待证据充分后另行主张。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告就仓库租赁虽未订立书面合同，但被告租赁仓库系客观事实，且被告已经按照28元/月/平的标准向原告支付了2017年4月之前的租金，原告亦予以接受，双方之间的仓库租赁合同关系成立。2017年2月，原告因被告仓库发生火灾重新给被告安排新的仓库，被告继续租赁新的仓库使用，双方未就租金标准协商变更，应当继续履行原租金标准。关于被告辩称原告免费提供新的仓库给被告使用的意见，对此被告未提供证据予以证明且原告不予认可，故被告的该项辩称意见，没有依据，本院不予采纳。综上，关于原告主张被告支付拖欠的仓库租金31,360元的诉讼请求，本院仅支持30,380元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失的意见，本院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系且以该理由拒付租金没有依据，本院不予采纳。关于被告辩称原告恶意限电给被告造成损失的意见，本院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在其长期拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连友谊灯饰批发市场微微灯饰经销部自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金60,113元、仓库租金30,380元。二、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,260元（原告已预付），由原告大连友谊灯饰批发市场负担183元，由被告大连友谊灯饰批发市场微微灯饰经销部负担2,077元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一九年六月二十八日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。