上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初3578号原告(反诉被告)：上海虹许投资管理有限公司。法定代表人：张某某。委托诉讼代理人：赵海江，上海市江华律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧文婕，上海市江华律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海蔬香门递农业发展有限公司。法定代表人：徐某某。委托诉讼代理人：夏英，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘巍，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告：上海市闵行区华漕镇人民政府。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：黄彩虹，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋艳，上海市新闵律师事务所律师。被告：闵行区华漕镇许浦村民委员会。法定代表人：秦某某。委托诉讼代理人：侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。原告上海虹许投资管理有限公司(以下简称虹许公司)与被告上海蔬香门递农业发展有限公司(以下简称蔬香公司)、上海市闵行区华漕镇人民政府(以下简称华漕镇政府)、闵行区华漕镇许浦村民委员会(以下简称许浦村委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理。诉讼中，被告蔬香公司向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并依法由审判员赵利平、审判员刘锋、人民陪审员钱晓凡组成合议庭，分别于2018年3月13日、2019年3月5日、2019年4月10日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)虹许公司的委托诉讼代理人赵海江、臧文婕，被告(反诉原告)蔬香公司的委托诉讼代理人夏英、潘巍，被告华漕镇政府的委托诉讼代理人黄彩虹、蒋艳，被告许浦村委会的委托诉讼代理人侯晓恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)虹许公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令三被告向原告虹许公司赔偿上海市闵行区XX路XXX弄XXX号房屋的建筑物、装饰装修、设备设施等损失人民币(以下币种相同)11,511,000元；2、判令三被告向原告虹许公司赔偿上述房屋的租金收益等损失39,103,000元；3、判令三被告向原告虹许公司赔偿停工停业、搬迁及人员遣散费用等损失8,200,000元。庭审中，原告虹许公司依据司法鉴定报告及司法鉴定估价咨询报告所载的评估金额，对上述诉请作出相应的调整：1、判令三被告向原告虹许公司赔偿上海市闵行区XX路XXX弄XXX号房屋的建筑物、装饰装修、设备设施等损失9,141,853.02元；2、判令三被告向原告虹许公司赔偿上述房屋的租金收益等损失19,191,582元；3、判令三被告向原告虹许公司赔偿停工停业、搬迁及人员遣散费用等损失8,200,000元。本诉的事实与理由：位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号土地及地上A幢、B幢房屋为被告许浦村委会所有。被告许浦村委会将涉案房屋出租给被告蔬香公司，租赁期限自2014年11月28日至2030年11月27日，租期为15年。被告蔬香公司承租后，将涉案房屋出租给原告虹许公司，租赁期限同样自2014年11月28日至2030年11月27日，租期为15年。原告虹许公司承租后，对涉案房屋进行了大规模的建造和装饰装修、配备相应的设备，并积极经营多方招租，将涉案房屋所在区域经营成商业繁荣之地。2016年11月30日，被告华漕镇政府通知原告虹许公司，称因XX路延伸段工程需要(经原告虹许公司查实，实际为国家征地，系污水处理厂项目用地需要)，原告虹许公司所经营的涉案房屋区域列入动迁范围，将指派估价单位上门丈量估价。但被告华漕镇政府事后并未向原告虹许公司提供估价报告。2017年7月，在未得到原告虹许公司同意且赔偿相应款项的情况下，被告华漕镇政府、被告许浦村委会共同组织人员拆除了涉案房屋，给原告虹许公司造成了巨大的经济损失。经原告虹许公司委托A资产评估咨询有限公司分别对涉案房屋的构筑物、装修、设备设施等价值和经营项目的市场价值进行了评估。经评估，原告虹许公司所主张的区域(不含其它租赁客户)的建筑物、装饰装修、设备设施等价值为11,511,000元，经营项目的市场价值为39,103,000元。此外，被告华漕镇政府、被告许浦村委会的拆迁行为，还造成原告虹许公司停工停业的损失和员工遣散费用的损失，需三被告共同赔偿。综上，原告虹许公司认为，三被告的行为损害了原告虹许公司的合法利益，并已给原告虹许公司造成了巨大的经济损失。经多次交涉未果，原告虹许公司只能依据相关法律法规，向法院提起诉讼，请求支持原告虹许公司诉求。被告蔬香公司针对本诉辩称，不同意原告虹许公司的全部诉讼，原告虹许公司的诉请没有事实和法律的依据，根据合同约定，签订租赁合同后，原告虹许公司转租给了众多小商户，原告虹许公司自己没有投入任何的装修；诉请2根据租赁合同的约定没有赔偿租赁收益；诉请3根据租赁合同的约定没有这些损失的依据。即使原告虹许公司的证据充足，原告虹许公司主张的残值金额应是7,465,846.63元。对于诉请2中19,191,582元的评估报告，租赁合同没有约定涉及动拆迁的情况下，租赁合同解除和终止时，原告有权主张租金损失，对于诉请2-3，原告没有租赁合同依据，故请求驳回，即使按照动拆迁来主张，本案是集体土地，对于租金损失的补偿，按照国家动拆迁的标准也是不补偿的，仅仅是停产停业损失，但是也不应按照原告的主张来补偿。被告华漕镇政府辩称，不同意原告虹许公司的诉请，被告华漕镇政府没有参与合同的签订，也没有参与拆除行为，原告虹许公司的请求与其无关。而且本案是租赁合同纠纷，是原告虹许公司和被告蔬香公司之间的纠纷，与其无关。原告虹许公司既然主张了停产停业损失，就不能再主张租金收益损失，另其主张停产停业损失也没有任何的依据。被告许浦村委会辩称，本案涉案房屋租赁合同纠纷，争议的是土地的所有权，不是房屋所有权的争议，被告许浦村委会未与任何企业、公司或者个人签订过上海市闵行区XX路XXX弄XXX号B栋四楼房屋的租赁合同书，仅为该地块的土地所有权人，被告许浦村委会向闵行区市场监督局出具的相关资料，系协助原告办理相关工商登记等营业执照而已，没有其他的法律关系；关于XX路延伸段项目系上海市人民政府的市政工程项目，被告许浦村委会不是动迁实施单位，也没有任何权利和责任对动迁所涉单位承担相应的法律义务；该土地上的房屋是由案外人B实业公司(以下简称B实业公司)给被告蔬香公司使用的，所以合同所对应关系是案外人B实业公司与被告蔬香公司，并且在房屋使用协议书中明确告知了使用方，告知了房屋性质，以及不得改变房屋主体结构、不得改装为居住用途、不得转租等等内容，综上，原告虹许公司的诉讼主体张冠李戴，单方认为所涉动迁事项应由被告许浦村委会承担责任，是没有事实和法律依据的，故请求法院依法驳回原告虹许公司的诉请请求。另被告(反诉原告)蔬香公司向本院提出反诉请求：1、判令原告虹许公司偿付全部剩余租金6,451,000元；2、判令原告虹许公司偿付租金利息(以5,451,000元为本金，按年利率4.75%，自2018年3月12日至原告虹许公司实际偿还全部租金之日，暂计至2018年4月30日，租金利息为34,759.46元；以1,000,000元为本金，按年利率4.75%，自2019年3月7日至原告虹许公司实际偿还全部租金之日，暂计至2019年3月31日，租金利息为3,123.29元；)；3、判令原告虹许公司偿还动迁垫付款项6,951,540元；4、判令原告虹许公司偿付动迁垫付款利息(以6,351,540元为本金，按年利率4.75%，自2018年3月11日至原告虹许公司实际偿还全部垫付款之日，暂计至2018年4月30日，垫付利息为40,501.94元；以600,000元为本金，按年利率4.75%，自2019年3月7日至原告实际偿还全部垫付款之日，暂计至2019年3月31日，租金利息为1,873.97元)，合计金额为13,482,798.66元。反诉的事实及理由：上海市闵行区XX路XXX弄XXX号土地系集体所有土地，土地产权人为被告许浦村委会，该土地上建有A幢和B幢两幢建筑物(即涉案房屋)。2015年，被告许浦村委会将涉案房屋合计17,400平方米出租给被告蔬香公司。2016年1月31日，原告与被告蔬香公司签订租赁合同书，被告蔬香公司将涉案房屋转租给原告虹许公司，租赁期限自2015年7月1日起至2030年6月30日。其中，第3.1条约定，涉案房屋1-3年为1元每平方米，年租金总计为6,351,000元；第3.2条约定，租金为先付后用支付原则，每季度支付一次。自2015年7月1日至2017年6月30日涉案房屋被拆除前，共计产生2年租金，合计12,702,000元。然而，截止目前，原告虹许公司仅向被告蔬香公司支付了1,000,000元保证金，2,000,000元预付款以及4,251,000元租金，共计7,251,000元，尚有5,451,000元租金未付。租赁合同书履行期间，原告虹许公司将涉案房屋再次转租给多家商户。2017年，涉案房屋涉及政府动迁，被全部拆除。期间，原告虹许公司多次向被告蔬香公司申请借款用于支付商户补偿款，被告蔬香公司为配合政府工作，以向原告虹许公司提供借款和直接向商户垫付方式垫付款项共计6,351,540元，然而，原告虹许公司至今未向被告蔬香公司偿还上述垫付款。被告蔬香公司认为，原告虹许公司应当依约履行支付租金的义务，并应当及时向被告蔬香公司偿还相关款项，原告虹许公司的行为严重损害了被告蔬香公司的合法权益，故特提出反诉，望支持反诉诉请。原告(反诉被告)虹许公司对被告(反诉原告)蔬香公司的反诉辩称，不同意反诉诉请1，原告虹许公司计算的租金欠付金额为129,917元，双方之间对于2016年6月30日之前支付的租金均无争议，双方之间有过承诺书，该承诺书于2019年1月15日签订，确定了整个租赁合同至2016年11月30日解除和终止，故诉请1尚未支付的租金是129,917元；诉请2偿付利息不同意，另也不同意被告蔬香公司的计算利率；诉请3全部不同意，整个动拆迁的垫付款不存在，原告虹许公司提供了被告许浦村委会的情况说明，所涉及金额总计2,379,920元，上述钱款是许浦村委员会发放，原告虹许公司仅是经手人，这个金额和被告许浦村委会出具的情况说明内容一致。其中，500,000元是给2家小租户代办的，1,100,000元是有清退补偿协议的，是被告蔬香公司直接补贴小租户的，余下的钱与本案没有关系。诉请3的请求基础不存在，故也不存在诉请4的请求。本院经审理认定事实如下：由上海市闵行区规划土地管理局所颁发的权属证号为沪集建(闵华XX)字第XXXXXX号的集体土地建设用地使用证所载,本案所涉土地性质属于集体土地，土地使用者为被告许浦村委会。2010年之前，由案外人C有限公司在上述集体土地上投资建造涉案房屋，建筑物面积约23,000平方米，由于历史原因，当时仅办理建设工程规划许可证，并未办理房地产权证等相关手续。2010年年底，案外人C有限公司投资建造的房屋，因涉及轨道交通13号线停车场工程而被动迁，虽然上述房屋未办理房屋产权证，但该次动迁对该部分建筑物仍参照有证建筑予以评估补偿，总计的动迁补偿金额为94,590,000元。经上海市重大工程建设办公室协调，其中涉及到上海市闵行区XX路XXX弄XXX号西厂区的房屋(约16,000平方米)无需拆除，并无偿给予被告许浦村委会。在被告许浦村委会无偿接受上海市闵行区XX路XXX弄XXX号的房屋(约16,000平方米)后，被告许浦村委会于2014年年初向被告华漕镇政府申请将该房屋进行改建及简装修，申请将该房屋的使用性质从厂房变更为商业性质，同时针对上述建筑物进行改建(改变使用性质、内装修)，被告华漕镇政府核准了被告许浦村委会的上述建筑改建的申请，改建期间被告许浦村委会将原有房屋拆除约3,700平方米，改建为两栋房屋，其中A栋面积为7,200平方米，B栋面积为9,800平方米，合计为17,000平方米的无证房屋，被告许浦村委会庭审中称为了上述房屋的改建扩建共计投入了23,000,000元。2014年7月28日，被告许浦村委会向闵行区工商局出具证明一份，内容如下：华漕镇许浦村XXX弄XXX号，土地证号：沪集建(闵华XX)字第XXXXXX号。该地块共有三层楼厂房一幢，编号为A幢，建筑面积3,400平方米；四层楼厂房一幢，编号为B幢，建筑面积6,600平方米。该地块上房屋不属于违法用地，不是拆迁及动迁范围，现该地块使用权由许浦村委会所有，委托给虹许公司统一安排对外出租。2014年11月3日由被告许浦村委会作为甲方、被告蔬香公司作为乙方签订《补充协议》一份，协议载明：1、原甲方与乙方签某某此房屋租赁合同为：10年(2014年11月28日至2025年11月27日)，甲方确保乙方合同到期后，在原有2025年的基础递增价格条件下，乙方享有五年继续承租权(2025年11月28日至2030年11月27日)，不受村委换届影响；2、甲方确保乙方在此房屋正常的商业经营及乙方在办理酒店管理公司的证照提供相关的证件及手续；3、补充协议与主合同具有同等法律效力。2015年1月31日,原告虹许公司(合同乙方、承租方)与被告蔬香公司(合同甲方、出租方)签订租赁合同书一份，合同书约定：第一条出租房屋情况：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市闵行区XX路XXX弄XXX号，该房屋出租实地测量建筑面积为17,400平方米。第二条租赁期限：甲乙双方约定，租赁期限为十五年，租赁日期自2015年7月1日起至2030年6月30日。第三条租金支付方式和期限：甲、乙双方签定，该房屋1-3年为1元每平方米，年租金总计6,351,000元。该房屋4-6年为1.05元每平方米，年租金总计6,668,550元。该房屋7-9年为1.1元每平方米，年租金总计6,986,100元。该房屋10-12年为1.15元每平方米，年租金总计7,303,650元。该房屋13-15年为1.2元每平方米，年租金总计7,621,200元。甲、乙双方约定租赁费为先付后用支付原则，每季度支付一次。如乙方逾期支付一个月的，甲方有权单方面解除本合同；第四条保证金和其他费用：甲、乙双方签订正式租赁合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金1,000,000元整。合同终止或到期甲方应及时无息退还给乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电等费用由乙方承担；第五条房屋的使用要求：甲乙双方约定，甲方将房屋交付于乙方验收合格后乙方不得用途于费改居及廉租房，如需对房屋进行装修的必须征得甲方书面同意方可施工；第六条房屋返还时的状态：1、乙方返还该房屋和有关设施设备，应当符合正常使用状态。乙方所投装修、设备、设施等财产归乙方所有。如遇政府建设性征地和市政工程等不可抗拒因素发生，涉及财产理赔、政府补助等项目的乙方所投入装修部分归乙方所得。2、租赁期满或合同解除后乙方应按照原状正常返还该房屋及其设施设备，甲方进行验收，并结清乙方应承担的水、电、气等费用。上述租赁合同签订后，根据被告蔬香公司庭审陈述，其共收取原告虹许公司的款项分别如下：保证金1,000,000元；2,000,000元预付款；于2015年11月27日收到1,075,500元、于2016年3月7日收到1,587,750元、于2016年4月9日收到320,000元、于2016年6月2日收到1,267,750元，合计收到租金4,251,000元。被告蔬香公司认为原告虹许公司应付租金自2015年7月1日起至2017年6月30日止共计12,702,000元，现仍有6,451,000元应由原告向其支付。对此原告虹许公司认为其与被告蔬香公司的租赁期限至2016年11月30日已结束，因涉及动拆迁从而无法正常使用房屋，故自2016年12月1日后的租金无须再支付。原告虹许公司认为其已支付租金至2016年6月30日止，故自2016年7月1日至2016年11月30日期间产生的租金为2,646,250元。另查明，根据原告虹许提供的租金付款记录载明：分别是2016年7月7日原告虹许公司法定代表人张某某转账给被告蔬香公司500,000元，付款的附言注明为房租款；2016年8月12日原告虹许公司法定代表人张某某转账给被告蔬香公司法定代表人徐某某300,000元，付款的附言注明为房租款；2016年9月2日原告虹许公司转账给被告蔬香公司法定代表人徐某某200,000元，付款用途为房租；2016年10月29日原告虹许公司法定代表人张某某转账给被告蔬香公司法定代表人徐某某200,000元，付款用途注明为房租费；2016年11月5日原告虹许公司转账给被告蔬香公司法定代表人徐某某200,000元，付款用途注明为房租费，上述金额合计为1,400,000元，上述款项系原告虹许公司用于支付2016年7月1日至2016年11月30日期间的租金。另根据原告虹许公司与被告蔬香公司所签某某两份工程联系单载明：其中2015年4月27日的工程联系单中载明：原告虹许公司所支出的外墙开裂修补人工及材料、外立面整个做真石漆人工及材料费用合计300,000元，此项费用在第一期支付村委的此房屋租金中抵扣；另2015年5月15日的工程联系单中载明：原告虹许公司所支出的客梯费、采光井基础及钢化玻璃工程,原告虹许公司制作，合计产生费用为333,000元，上述费用在后续支付此房屋租金中抵扣。故上述由原告虹许公司所支付的工程费633,000元也应抵作其应支付给被告蔬香公司的租金。对此被告蔬香公司也确认同意将上述款项抵作部分租金。另查明，2019年1月15日原告虹许公司与被告蔬香公司签订承诺书一份，承诺书中载明：被告蔬香公司与原告虹许公司于2015年1月31日签某某租赁合同书，双方同意于2016年11月30日解除和终止。现房屋已拆除，关于动迁补偿另行处理。由原告虹许公司支付的1,000,000元押金于2019年1月20日之前由被告蔬香公司退给原告虹许公司，该款项汇至原告虹许公司法定代表人张某某账户。关于原告虹许公司欠被告蔬香公司的租金，由双方另行结算。嗣后，2019年1月17日被告蔬香公司退还给原告虹许公司押金1,000,000元。故经核算截至2016年11月30日原告虹许公司已付的租金合计为1,400,000元+633,000元=2,033,000元，应付租金2,646,250元-已付租金2,033,000元=原告虹许公司尚欠被告蔬香公司租金金额为613,250元。2016年11月30日，案外人D动迁办公室发通知给原告，称由于XX路延伸段工程需要，你单位已列入动迁范围，兹定于2016年12月5日由估价公司对贵公司进行上门丈量。另查明，关于本案所涉及的清退补偿小租户问题，根据庭审期间原、被告举证及陈述显示，2015年12月开始涉案房屋所在地区启动违章建筑拆除工作，之后面临政府动迁项目的启动，2017年7月21日涉案房屋被拆除。再查明，被告许浦村委会转账给被告蔬香公司动迁补偿款的情况如下：1、2017年4月14日转账3,000,000元；2、2017年5月26日转账4,000,000元；3、2017年6月20日转账2,000,000元；4、2017年8月28日转账10,000,000元；5、2018年7月9日转账2,000,000元；6、2018年7月30日转账2,000,000元；7、2018年9月28日转账1,000,000元；8、2018年10月23日转账20,000,000元。以上八笔转账记录中，被告许浦村委会庭审中表示其共计支付给被告蔬香公司40,000,000元，后被告蔬香公司退还2,000,000元，故以38,000,000元计作为动迁拆违补偿费。另依据被告许浦村委会于2019年3月29日所制作》的租赁关系及转租情况以及补贴(偿)统计表(XX广场)》，该份统计表记载内容为由被告蔬香公司与次承租人，被告许浦村委会作为见证方处置的次承租户，涉及动迁之前拆违补贴(偿)款每户处理情况清单。也载明：1、另外由被告蔬香公司与13户次承租人，共计处理发放动迁补贴(偿)款9,538,910元，涉及租赁面积6,174平方米。2、另外由原告与34户次承租人，共计处理发放动迁补贴(偿)款2,158,057元，涉及租赁面积1,926平方米。综上合计已经处理涉及租赁面积18,391平方米，涉及次承租户53户，涉及发放动迁之前拆违补贴(偿)款总计29,240,907元。被告许浦村委会所附的动迁补偿汇总清单上以表格方式列明次承租人姓名、面积、金额等内容，被告蔬香公司在清单上加盖公章。另外，由原告虹许公司于2017年8月29日出具的34家小商户动迁款支付说明中记载：原告虹许公司共计领取动迁款2,379,200元代为支付34家小商户搬迁费用，实际支付2,158,057元，差额221,143元，原告虹许公司付于34家小商户租赁押金。另再查明，2019年3月26日被告许浦村委会出具情况说明载明，2016年11月30日因闵行区XX路XXX弄XXX号面临政府动迁，原告虹许公司与被告蔬香公司终止租赁关系，根据动迁指示及精神，被告许浦村委会开会决定由被告蔬香公司及原告虹许公司配合洽谈小租户动迁补偿事宜。因租赁合同相对性原则，动迁款项由被告许浦村委会划拨给被告蔬香公司，再由被告蔬香公司发放给原告虹许公司，最后经原告虹许公司交付给前期谈妥的34家小租户共计2,379,920元。被告蔬香公司以临时借款的方式将村里动迁款交付给原告虹许公司，该款项实质系动迁款，并非借款，款项的发放人系被告许浦村委会，款项的最终权利人为XX路XXX弄XXX号动迁小租户，被告蔬香公司及原告虹许公司均系代为发放动迁款。在原告虹许公司支付完34家小租户2,379,920元动迁款后，被告蔬香公司独立完成了另外4家小租户的动迁款发放事宜。其中2,158,057元为动迁前拆违补偿款，221,143元为原告虹许公司退34家小商户租赁押金，合计2,379,200元。结合上述各方在庭审中举证及陈述的相关内容，由此可见，关于小租户的动迁补偿款的发放，系由被告许浦村委会转账至被告蔬香公司，被告蔬香公司以临时借款或者借款的形式支付给原告虹许公司。对金额具体组成的说明如下：一、动迁补偿款2,379,920元：1、2017年6月14日款项500,000元；2、2017年6月16日款项500,000元；3、2017年6月20日款项1，000,000元(其中银行支付金额742,150元+现金257,850元)；4、2017年6月21日款项3,000,000元；5、2017年11月7日款项79,920元。二、1、2017年7月14日款项500,000元；2、2019年1月24日款项400,000元；3、2019年1月29日款项200,000元。以上三笔共计1,100,000元，由原告法定代表人张某某代收以补偿案外人E公司和案外人F会所两家小承租户。三、原告虹许公司称根据2017年9月12日临时借条，被告蔬香公司主张的垫付款中600,000元系原告向被告许浦村委会所借，并非由被告蔬香公司支付给原告。诉讼中,原告提供由案外人A资产评估咨询有限公司分别于2017年11月17日出具的关于上海虹许投资管理有限公司因拆迁补偿涉及单项资产的评估报告、2017年11月23日出具的关于上海虹许投资管理有限公司因拆迁补偿涉及XX广场经营项目市场价值的评估报告。鉴于三被告均对上述报告不认可,依据原告虹许公司申请，本院通过上海市高级人民法院的委托，由上海东方投资监理有限公司接受委托后，对涉案房屋装修、设备设施、建筑搭设、附属物等进行资产评估(评估范围为原告虹许公司主张的范围)的工程审价。该公司于2018年10月11日出具司法鉴定报告一份，报告中载明：1、鉴定过程。因本案申请人和相关当事人未针对本案装饰装修、配备的设备设施工程签订书面合同，且本案申请人和相关当事人对本案装饰装修、配备的设备设施工程的工程造价计算方式与结算金额未达成一致意见。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》“当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款”，因此本案均按照上海2000定额及相关规定计价。2、鉴定意见为：对原XX路XXX弄XXX号地上A幢、B幢(XX广场)房屋的房屋装修、设备设施、建筑搭设、附属物等进行资产评估(评估范围为原告主张的范围)的工程造价，鉴定金额9,141,853.02元，具体包括装饰工程6,475,939.05元、安装工程2,665,913.97元。3、鉴定人意见：本案为对原XX路XXX弄XXX号地上A幢、B幢(XX广场)房屋的房屋装修、设备设施、建筑搭设、附属物等进行资产评估(评估范围为原告主张的范围)的工程，建议法庭根据本案的实际情况，确定折旧年限为8年，残值率一般为20%。具体计算方法如下，本案装修结束日期为2015年8月，如本案装修完后于2015年9月开始使用，从使用的次月开始按月计算折旧，即2015年10月1日。截止日期本案实际拆除日期，即2017年7月24日，则使用了22个月。按照鉴定总金额9,141,853.02元计算，则残值计算为：9,141,853.02-9,141,853.02*80%*22/(8*12)=7,465,846.63元。该次鉴证咨询服务及司法鉴定费计280,124元由原告虹许公司预付。诉讼中，依据原告虹许公司申请，本院通过上海市高级人民法院的委托，由上海富申房地产估价有限公司接受委托后，对涉案房屋因合同未能正常履行至2030年11月27日的租金权益价值(租金经营损失)进行估价咨询。该公司于2019年1月7日出具上海市闵行区原XX路XXX弄XXX号地上A幢、B幢(XX广场)租金权益价值司法鉴定估价咨询报告一份，报告书中载明：估价咨询对象范围：本次评估咨询对象为上海市闵行区原XX路XXX弄XXX号地上A幢、B幢(XX广场)商业房地产，土地权属性质为集体土地建设用地、土地用途为仓储用地，地号为闵行区XX镇XX村XX/XX丘，宗地面积约为3,184.00平方米；租赁面积为17,400.00平方米，房屋性质更正为商业，总层楼为4层，钢混结构，约于1999年建造，2017年7月24日因估价咨询对象未能正常履行至2030年11月27日的租金权益价值(租金经营损失)。总租赁面积为17,400.00平方米，房屋性质为商业，价值时点为2017年7月24日，装修情况设定为双方签订租赁合同时的装修状态，租赁方式为整体租赁。估价咨询结果：确定估价对象上海市闵行区原XX路XXX弄XXX号地上A幢、B幢(XX广场)商业房地产，土地权属性质为集体土地建设用地、土地用途为仓储用地，地号为闵行区XX镇XX村XX/X丘，宗地面积约为3,184.00平方米；租赁面积为17,400.00平方米，房屋性质更正为商业，总层楼为4层，钢混结构，约于1999年建造，2017年7月24日因估价咨询对象未能正常履行至2030年11月27日的租金权益价值(租金经营损失)，在满足全部假设和限制条件下，于价值时点2017年7月24日，因合同未能正常履行至2030年11月27日的租金权益价值(租金经营损失)合计为19,191,582元。该次鉴证咨询服务及评估费计150,000元由原告虹许公司预付。针对以上事实，原告(反诉被告)虹许公司向本院提供了如下证据：1、集体土地建设用地使用证一份(沪集建(闵华XX)字第XXXXXX号、闵行区既有建筑改建、改变使用建筑申请表一份，证明涉案房屋为被告许浦村委会所有；涉案房屋分A幢和B幢，面积为17,000平方米，作商业性质使用，涉案房屋在拆迁范围内。2、被告许浦村委会和被告蔬香公司所签某某补充协议一份，证明被告许浦村委会将涉案房屋出租给被告蔬香公司，租期自2014年11月28日至2030年11月27日，租期15年。3、原告虹许公司和被告蔬香公司签某某租赁合同书、补充协议，证明原告虹许公司租赁了涉案房屋，租赁期限直至2030年11月27日，基于证据2的补充协议之约定。4、被告许浦村委会出具的证明一份，被告许浦村委会明知且认可原告承租后再对外出租，进行商业运作和经营。5、通知、告知书一组，证明被告华漕镇政府通知原告虹许公司涉案房屋列入动迁范围，后涉案房屋被拆除；涉案房屋实际为国家征地使用，项目为虹桥污水处理厂。6、关于上海虹许投资管理有限公司因拆迁补偿及单项资产的评估报告一份，证明原告虹许公司主张的房屋范围资产评估的价值是11,511,000元。7、关于上海虹许投资管理有限公司因拆迁补偿涉及XX广场经营项目市场价值的评估报告一份，证明原告虹许公司主张的涉案房屋经营项目的市场价值为39,103,000元。8、2019年3月26日情况说明及附件一组，证明原告虹许公司以临时借款的方式向被告蔬香公司收取2,379,920元，该款项的性质系小租户的动迁款，实际发放人是被告许浦村委会，原告虹许公司和被告蔬香公司均系代发放，非权利人，原告虹许公司不存在向被告蔬香公司借款的事实；该款项并非是被告蔬香公司出借给原告虹许公司的款项，应从被告蔬香公司反诉诉请中扣除；被告蔬香公司的反诉诉请第2项的其余款项与原告虹许公司没有关系，款项的来源也是被告许浦村委会。9、清退补贴协议书两份及情况说明两份一组，证明原告虹许公司法定代表人张某某领取的1,100,000元(2017年7月14日500,000元、2019年1月24日400,000元、2019年1月29日200,000元)系代收代付，为经办案外人E公司和案外人F会所动迁款之用，并非原告虹许公司实际收取或借用，应在反诉请求2中予以扣除。10、承诺书一份(2019年1月15日)、收据三份(2016年6月30日前已经付清)、转账凭证五份、工程联系单二份，证明租赁期限截至2016年11月30日，此后因涉及动拆迁，无法租赁使用，租赁费只能计算至2016年11月30日；转账1,400,000元系支付2016年7月1日至2016年11月30日期间的租赁费用；两份工程联系单633,000元工程款项，以联系单的形式双方盖章予以抵充租赁费，因被告蔬香公司向原告虹许公司的小租户案外人如海超市借款300,000元，由案外人如海超市抵充原告的租赁费，由原告虹许公司向被告蔬香公司抵充300,000元租赁费；XX广场内棋牌室被告蔬香公司应缴纳每月16,666元物业费，11个月合计183,333元抵扣租赁费，2016年1月1日至11月30日的租赁费为5,821,750元，故原告虹许公司认为实际未支付租赁费为129,917元。11、装修购买材料、付款材料、送货单一组，证明原告虹许公司租赁后，对XX广场进行了巨额资金的投入用以装饰装修。因涉案房屋被拆除、搬迁，现提供原告虹许公司可以找到的部分凭证，其他凭证实难收集，但装修款项肯定超过上诉材料反映的金额。12、上海东方投资监理有限公司出具的司法鉴定报告一份，证明对原XX路XXX弄XXX号地上A幢、B幢(XX广场)房屋的房屋装修、设备设施、建筑搭设、附属物等进行资产评估，评估范围为原告主张的范围，工程造价为9,141,853.02元。13、上海富申房地产估价有限公司出具的报告书一份，证明因合同未能正常履行至2030年11月27日的租金权益价值即租金经营损失合计为19,191,582元。14、作为证12-证13出具鉴定报告及报告书，由原告虹许公司提供给鉴定单位的证据一组包括：(1)、中央空调购销合同、设计表及籁玛家具展示厅安装预算表；智能系统价格清单及净水系统报价；(2)、原告自营“籁玛家具馆”照片；(3)、给排水工程图纸；(4)、1号楼电气工程图纸；(5)、建筑总平面图、1号楼建筑总平面图、一层租户隔墙框架平面布置图及二楼健身房与办公区平面布置图；(6)、A栋电气工程图纸；(7)、1号楼消防设计施工说明设计图例及设备材料表、1号楼一层消防排烟平面图；(8)、1号楼消防平面图纸；(9)、2号楼消防平面图纸；(10)、1号楼消防给排水平面图纸；(11)、装饰设计平面图；(12)、B栋消防设计施工说明、设计图例及设备材料表、一层消防排烟平面图；(13)、B栋消防给排水平面图；(14)、B栋电气平面图；(15)、租赁合同书(原告虹许公司与被告蔬香公司)；(16)、房屋租赁合同(原告虹许公司与案外人苏某)及苏某身份证复印件；(17)、租赁合同书(原告虹许公司与案外人陆某某及胡某)及案外人陆某某、胡某身份证复印件；(18)、租赁合同书(原告虹许公司与案外人G公寓及朱官兵)及案外人朱官兵身份证复印件；(19)、租赁合同书(原告虹许公司与案外人H设计公司)；(20)、租赁合同书(原告虹许公司与案外人I商贸公司)；(21)、租赁合同书(原告虹许公司与李某某)及李某某身份证复印件；(22)、租赁合同书(原告虹许公司与游某某)及游某某身份证复印件；(23)、租赁合同书(原告虹许公司与吕某某)及吕某某驾驶证复印件；(24)、租赁合同书(原告虹许公司与王某某)及王某某身份证复印件；(25)、租赁合同书(原告虹许公司与王某)；(26)、租赁合同书(原告虹许公司与张某某)；(27)、租赁合同书(原告虹许公司与徐某某)及徐某某身份证复印件；(28)、租赁合同书(原告虹许公司与井某某)及井某某身份证复印件；(29)、租赁合同书(原告虹许公司与王某某)及王某某身份证复印件；(30)、租赁合同书(原告虹许公司与李某)及李某身份证复印件；(31)、租赁合同书(原告虹许公司与徐某某)及徐某某身份证复印件；(32)、租赁合同书(原告虹许公司与单某某、虞某某)及单宏斌身份证复印件；(33)、租赁合同书(原告虹许公司与J供应链)；(34)、租赁合同书(原告虹许公司与李某某)及李某某身份证复印件；(35)、租赁合同书(原告虹许公司与王某某；(36)、租赁合同书(原告虹许公司与谢某某)及谢某某身份证复印件；(37)、租赁合同书(原告虹许公司与周某某)及周某某身份证复印件；(38)、租赁合同书(原告虹许公司与傅某)及傅某身份证复印件；(39)、租赁合同书(原告虹许公司与郭某某)及郭某某身份证复印件；(40)、租赁合同书(原告虹许公司与何某某)及何某某身份证复印件；(41)、租赁合同书(原告虹许公司与沈某)；(42)、租赁合同书(原告虹许公司与刘某某)及刘某某身份证复印件；(43)、租赁合同书(原告虹许公司与施某某)；(44)、租赁合同书(原告虹许公司与韩某某)；(45)、租赁合同书(原告虹许公司与齐某某)及齐某某身份证复印件；(46)、租赁合同书(原告虹许公司与李某某，包括13-119-120及13-117-118)及李某某身份证复印件；(47)、租赁合同书(原告虹许公司与刘某)；(48)、租赁合同书(原告虹许公司与梁某某)及梁某某身份证复印件；(49)、租赁合同书(原告虹许公司与王某某)及王某某身份证复印件；(50)、租赁合同书(原告虹许公司与王某某)；(51)、租赁合同书(原告虹许公司与李某某)及李某某身份证复印件；(52)、租赁合同书(原告虹许公司与石某某、宋某某)及石某某、宋某某身份证复印件；(53)、租赁合同书(原告虹许公司与张某某)及张某某身份证复印件；(54)、租赁合同书(原告虹许公司与杨某某)及杨某某身份证复印件；(55)、租赁合同书(原告虹许公司与王某某)；(56)、租赁合同书(原告虹许公司与徐某某)；(57)、租赁合同书(原告虹许公司与K有限公司)；(58)、租赁合同书(原告虹许公司与杨某某)及杨某某身份证复印件；(59)、租赁合同书(原告虹许公司与陆岩)及陆岩身份证明复印件；(60)、租赁合同书(原告虹许公司与朱某某)及某某身份证复印件；(61)、租赁合同书(原告虹许公司与石某某)；(62)、合伙协议(原告虹许公司与L有限公司)；(63)、视频光盘一份。被告(反诉原告)蔬香公司对原告(反诉原告)虹许公司所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性、合法性、关联性三性均无异议；对证据2真实性、合法性、关联性三性均无异议。对证据3真实性、合法性、关联性三性均无异议，认为依据租赁合同书第6.1条约定，如遇政府建设性征地和市政工程等不可抗拒因素发生，涉及财产理赔、政府补助等项目即原告虹许公司所投入装修部分归原告虹许公司所得。依据该约定，原告虹许公司仅能向被告蔬香公司主张装修损失，除此以外，原告虹许公司无权主张其他损失，且原告虹许公司需举证证明其实际装修投入。对证据4的证据三性以被告许浦村委会的意见为准，该证据与被告蔬香公司无关，其不了解情况，故以被告许浦村委会对该证据质证意见为准；对证据5真实性、合法性、关联性三性均无异议，该证据不是发给被告蔬香公司的，被告蔬香公司不了解情况，但其认可涉案房屋属于动迁范围。对证据6的三性均有异议，该评估报告系原告虹许公司单方面委托A资产评估咨询有限公司出具，不具备客观性，且出具评估报告的两名评估师所属机构分别为苏州恒安信资产评估事务所和江苏五星资产评估有限责任公司，并非出具该评估报告的机构，评估报告本身存在重大瑕疵，不可采信。对证据7的三性均有异议，该评估报告系原告虹许公司单方面委托A资产评估咨询有限公司出具，不具备客观性，且出具评估报告的两名评估师所属机构分别为苏州恒安信资产评估事务所和江苏五星资产评估有限责任公司，并非出具该评估报告的机构，评估报告本身存在重大瑕疵，不可采信。对证据8中2016年6月30日以后原告虹许公司所主张的租金，对于转账给被告蔬香公司法定代表人的部分需要和当事人进一步核实；对证据真实性无异议，但不认可原告虹许公司的证明目的，原告虹许公司对被告蔬香公司反诉抗辩中原告虹许公司认为被告蔬香公司提供的借款、直接支付小业主的动拆迁给付的权利人是被告许浦村委会，但是被告蔬香公司提供的证据中显示所有的款项的支付人就是被告蔬香公司，即使有显示被告许浦村委会的，也是被告蔬香公司支付的，款项既然是被告蔬香公司支付原告虹许公司的，故被告蔬香公司有权向原告要求返还。对证据三性均无异议,对于附件4、27、28、30、31、32与被告蔬香公司反诉请求中的垫付款重复，且附件27、28、30、31.32右下落款人是被告蔬香公司而非原告虹许公司，附件32标明“徐总支付”也即被告蔬香公司法定代表人徐某某向小商户支付补偿款，而非原告虹许公司，该部分合计361,470元。原告虹许公司承认其有义务向小商户支付补偿款，印证了被告蔬香公司系代原告虹许公司向小商户垫付补偿款。对证据9中两份清退补偿协议真实性认可，对于原告虹许公司的证明目的不认可，尽管清退和E公司及案外人签某某，但是钱均是被告蔬香公司转账给原告虹许公司的；情况说明中的钱也是被告蔬香公司直接转给原告虹许公司的，收款人也是原告虹许公司；根据付款相对应来说，既然是原告虹许公司借款的，原告虹许公司就还给被告蔬香公司，被告蔬香公司和被告许浦村委会再行结算。另对证据三性均无异议，原告虹许公司在临时借款中表明借款系用于尽快让承租户搬迁，原告虹许公司将款项交付小商户只能证明原告虹许公司的借款用途与借时借款中的承诺一致，并不能免除还款义务，原告虹许公司应当向被告蔬香公司返还垫付款。对证据10真实性认可，故被告蔬香公司在反诉中追加了1,000,000元，当时将1,000,000元押金扣除；对于收据及工程联系单的证据三性均无异议，工程联系单中原告虹许公司说存在装修损失，但这两栋楼的装修被告蔬香公司均有付出，原告虹许公司装电梯、修墙都要被告蔬香公司负责；原告虹许公司自认占用涉案房屋至2017年7月拆除，故理应支付该段时间的房屋占用费。原告虹许公司故意混淆应向公司交付租金和应向个人归还借款的行为实为抵赖。工程联系单证明涉案房屋部分装修、维修工程系由被告蔬香公司出资完成。对证据11的真实性无异议、合法性无异议，关联性有异议，被告许浦村委会于2015年1月交付涉案房屋给被告蔬香公司后，被告蔬香公司才能交付给原告虹许公司，但该组证据中部分付款发生在2014年11-12月，房屋未交付前原告虹许公司不可能实施装修。原告虹许公司未提供完整工程相关合同，转账凭证中收款人皆为个人，原告虹许公司未提供合法有效的发票，送货单上并未记载收货单位，无法证明是涉案房屋装修所用。对证据12对鉴定报告不认可，P5-6页对于意见函的回复，对于鉴定单位的回复不认可，鉴定报告依据的基础资料强烈缺陷，有强烈缺陷基础作出的报告不足为信；对鉴定报告，评估师对于评估结论是9,000,000多元和7,000,000多元的残值，作出残值金额的时候已经扣除了20%，是评估师根据其经验及行业惯例，是自己酌定的，没有评估依据，另报告所包含的装修及设备并不是一定要在租赁合同中灭失的，有些可以移除的，原告虹许公司明知房屋拆除日的情况下，应及时移除，减免损失；对证据13不认可评估报告，评估报告所依据的事实与前几次庭审核实是有出入的，P15页中评估师截取的基础材料有错误，二层为家具店已更换为健身房；租赁合同期限的截止日评估报告2030年11月27日，根据2015年1月31日的租赁合同，租赁期限是2030年6月30日，另评估报告的计算方法P23，租约期内正常收益价格减去合同约定收益价值，是将未来收取的租金折算到评估时点，这个价格是否考虑了原告虹许公司的成本及税收；租赁合同中剩余租期的租金价值主张是预期利润损失，合同没有约定，故原告虹许公司没有这个权限。对于报告仅一个结果，且其不认可，不知道如何计算，无法说服被告蔬香公司。对证据14的证据真实性、合法性、关联性三性均有异议，其中对于租赁合同书经法院核实原件后对真实性无异议、对其合法性无异议。被告华漕镇政府对原告虹许公司所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，土地及房屋的权利人是被告许浦村委会。对证据2补充协议的真实性无法判断，租赁合同产生的相关法律责任和被告华漕镇政府无关。对证据3租赁合同和补充协议被告华漕镇政府没有参与，故与被告华漕镇政府无关。对证据4被告华漕镇政府未参与，与被告华漕镇政府无关。对证据5真实性认可，材料与本案无关，被告华漕镇政府不是征收的主体也不是实施部门，由于这块地块还没有启动，也未对房屋进行丈量，被告华漕镇政府也未参与拆除，该证据与本案无关，故不该由被告华漕镇政府来承担本案的损失。对证据6认为，因为原告虹许公司的损失与被告华漕镇政府无关，对证据本身质证意见同意被告蔬香公司。对证据7认为，因为原告虹许公司的损失与被告华漕镇政府无关，对证据本身质证意见同意被告蔬香公司的意见。对证据8-10认为与被告华漕镇政府无关；对证据11真实性不认可，因为没有相关发票及合同，不排除是由原告虹许公司的承租人装修的或被告蔬香公司装修的；对证据12同意被告蔬香公司的意见，仅是图纸和照片作为依据是不可信的，缺乏评估的事实依据；对两张费用表中涉及到的7.2；7.3；9这些明目缺乏相应的凭证，不是原告实际的支出费用，故对1,315,007.47元的金额不认可，这些金额应扣除；现报告多次出现2015年8月市场信息价及P6鉴定人员回复意见，原告起诉状中租赁日期2014年11月，故鉴定人员以2015年8月份的数据为依据是错误的；原告虹许公司实际将房屋转租给了次承租人，实际使用人并非是原告虹许公司，故评估报告中涉及的装修、安装及材料并非是原告虹许公司，原告虹许公司并未举证；P7被告许浦村委会提出的问题鉴定人员并未回答。对证据13被告蔬香公司陈述的观点都同意，租赁合同的期限认同被告蔬香公司，应该以后一份合同为止，故是2030年6月30日的截止日期为准；被告许浦村委会提及的租赁面积是16,100平方米，评估公司是17,400平方米，面积应以被告许浦村委会所述为准，因为是被告许浦村委会出租给被告蔬香公司的租赁合同中约定的面积为准，故报告中的租金权益价值又高出了很多；因为涉案房屋没有房产证，房屋是无证房屋，被告许浦村委会和被告蔬香公司之间的房屋使用中已经披露，根据估价公司的土地用途是仓储，房屋用途是商业，不知道是否影响了价值，故估价师应该是高估的，应该是以有证房屋来计算的，无效的房屋不存在租金权益的收益；原告虹许公司明知房屋没有产权证，故其收益不存在，估价师沟通时，被告华漕镇政府已经表明房屋无产证。被告蔬香公司和原告虹许公司之间于2016年11月底全部终止，在有这样的约定下不应该再谈收益。对于报告仅一个结果，均不认可的，不知道如何计算的，无法说服被告方。对证据14被告蔬香公司的质证意见都确认，对证据三性均不认可，原告虹许公司与籁玛家具的工商登记信息由被告方当庭提供，可见两者之间无关联性。即使存在该精品馆，也不能证明装修由原告虹许公司所有。该房屋早已拆除，原告虹许公司提供的现有证据均不能证明被拆除前房屋的所有情况，故不应当启动评估。原告虹许公司认为该房屋涉及动拆迁，根据相关规定，不应之前由原告虹许公司自行进行委托评估，原告虹许公司也不能主张由于动迁安置造成的损失，故本案应限定在租赁合同中，被告华漕镇政府也不应列为本案被告。被告许浦村委会对原告虹许公司所提供的证据经质证后认为：对证据1-4认为，被告许浦村委会作为土地的使用权人，是为了配合原告虹许公司办理相应的工商登记执照而出具的相关证据资料，不是因为租赁关系而产生的证据资料，中间的两份补充协议涉及到原告虹许公司和被告蔬香公司的协议都是为了办理工商执照，故证据1-4与本案无关，而且证据的取得都是从工商局调取；对证据5根据上海市政府的相关文件，从2016年年初开始，闵行区华漕镇接受了市政府五违四必工作事项，在这个过程中，涉及了XX路延伸段的市政府工程，在拆违过程中，涉及了市政府的动迁，所有在XX路沿线都发了通知，这些通知和本案无关，本案是租赁合同关系，这个涉及的是动迁法律关系，故与本案无关。对证据6-7认为也与本案无关，本案涉及的建筑物已于2017年7月21日全部拆违拆除，报告是2017年11月17日出具的，出具评估报告之时房屋都已不存在；市政府的重大工程，动迁过程中必须由市政府指定的评估机构，原告虹许公司的评估机构是江浙的公司，不是上海的公司，故证据1-7认为均与本案无关。对证据8-11的质证意见，反诉涉及的主要是租金部分，与被告许浦村委会无关，根据相关动迁政策，和原告虹许公司出具的承诺书由被告蔬香公司确认后，实际租赁期限到2016年11月30日到期，原告虹许公司和被告蔬香公司之间的租赁关系已经解除和终止。关于反诉退款事宜，应不是本案处理范围。实际上这些资金都是由被告许浦村委会支付给被告蔬香公司后，再由被告蔬香公司支付给原告虹许公司，主要是用于小商户的拆违补偿款。对证据12除两被告意见外，工程造价鉴定表使用的是2000定额，根据设计图纸仅是预算，对装修工程及安装工程还未实现而做出的预算，假如做出的预算还未实现，相应的国家税收应该由国家收取，如原告虹许公司交给了国家，可以计算，但如未交，应予以扣除，但是鉴定报告中未分列出来；本案争议的是租赁标的物，被告许浦村委会出租给被告蔬香公司是16,100平方米，被告蔬香公司转租给原告合同上写了17,400平方米，多出了1,300平方米，原告再转租给了63个小商户，建筑物都有相关的图纸，评估公司说没有相关的图纸不是事实；对于消防这块，消防主管部门都有原告虹许公司向消防主管部门提供的，消防工程原告虹许公司投入了1,360,000元，现在评估是2,600,000多元。对于被告蔬香公司的问题，鉴定公司未回复。涉案原告转租出去的63家小商户，最后还有一家还未处理，被告许浦村委会正在商谈中，最后一家也能尽快处理完毕，最终剩下的是原告虹许公司，如被告方许浦村委会处理了16,000平方米，原告虹许公司就剩下100个平方米。故对于鉴定报告不认可。对证据13租金权益的评估报告，房屋的定性是集体所有的土地，权利的性质一个是房屋的性质，一个土地的性质，土地性质是集体的，房屋来源是2010年12月以前从案外人C有限公司承租被告许浦村委会的土地后，由案外人C有限公司建造了工业厂房12,000平方米。2010年12月之后，遇轨道交通13号线动拆迁，在动拆迁过程中，12,000平方米在XX路1444弄的西边，最后轨道交通13号线不需要这块土地，故闵行区城投公司接收了该土地,并建议为了减少集体资产损失，无偿给被告许浦村委会,2010年2010-264上海市重大工程建设办公室会议纪要载明，被告许浦村委会接受了12,000平方米之后，向华漕镇人民政府进行了申请，对该建筑物进行了改造，改造过程中由于这个区域属于虹桥枢纽的限高监控区域，及对相应的产业受到了限制的区域，改造好以后为了便于承租方办理相应的营业执照，故评估报告中所谓的商业性质的情况不认可，仅是为了提供承租方办理营业执照，2016年1月1日之前工商、税相关部门允许。2016年1月1日之后就不允许办理营业执照了，故不存在商业用地的情况。房屋的性质是无证违章建筑，是五违四必当中动迁拆除；对于评估报告的价格问题，被告蔬香公司及被告华漕镇政府均进行了阐述，被告许浦村委会认为评估报告针对权益价值，这个区域周边的公共配套设施，区域的环境、区域的国家相关部门及政府部门，对这个区域有无限制的条件和规定，评估报告中没有阐述，限制的规定，对房屋的租金价值也受到影响，区域是限高限制产业的区域，报告中未提及；关于具体的价格计算及具体的金额，鉴定人员说不能披露，但是鉴定公司如何计算的无法解释，仅是一个结论。对这份评估报告，对于本案的处理没有参考价值。据本代理人所知，原告和被告蔬香公司有原告出具的承诺书，他们之间租赁关系已经解除，且被告蔬香公司将租赁合同的押金1,000,000元已退还给原告。基于他们之间的关系已经终止和解除，本评估报告，对本案的处理没有实际意义。对于报告仅一个结果，均不认可，且不知道如何计算出来，无法说服被告方。对证据14同意以上两被告的质证意见。本案案由为租赁合同纠纷，应当是租赁合同的相对方，本案中应为原告虹许公司与被告蔬香公司，与被告华漕镇政府及被告许浦村委会均无任何关系，被告许浦村委会仅有集体土地所有权，无房屋所有权；关于本案的争议产生的根本原因在于，动迁拆违而造成的设施设备的补差问题，不管是动迁拆还是之前的迁违，应由政府指定的具有法定资质的评估机构进行评估，故原告虹许公司的主张是否合法有效存在问题。原告虹许公司提出的评估资料不齐全，有缺乏的材料，应当有一系列的配套材料。关于本案争议的装饰装修问题，已启动了评估，根据之前的相似情况，最终认可了政府启动的评估。被告(反诉原告)蔬香公司针对其上述反诉诉请及本诉抗辩理由，向本院提供了如下证据：1、收据存根四份，证明原告虹许公司截止2016年6月30日支付的租金是4,251,000元，未完全付清，仅是支付至2016年6月30日。2、临时借款、借条、临时借条、支票存根、补偿清单、搬离补偿协议、租赁合同解除搬离补偿协议一组，证明被告蔬香公司为本案原告通过提供借款等名义支出的动拆迁补偿款6,351,540元。3、支票存根一份，证明被告蔬香公司向原告虹许公司返还了租赁保证金1,000,000元。4、支票存根两份，证明被告蔬香公司因原告虹许公司多次要求，再次以垫付小商户补偿款名义，向被告蔬香公司索取补偿款共计600,000元。原告(反诉被告)虹许公司对被告(反诉原告)蔬香公司所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，2015年度租金付清了，其中有2,000,000元预付款，9月30日500,000元，11月27日575,500元，物业管理费100,000元抵充房租，2015年度总计支付3,175,500元；2016年度，3月7日1,587,750元，3月底已付清，4月9日320,000元、6月2日1,267,750元，6月底已经付清；2016年7月7日支付500,000元、8月2日支付300,000元、9月2日支付200,000元、10月29日200,000元、11月5日支付200,000元均为转账；被告蔬香公司向如海超市借款300,000元，相当于这笔300,000元是原告支付的(租金抵扣)，上述金额应扣除；2份2015年5月15日、2015年4月27日工程联系单形式抵充了633,000元，原告和被告蔬香公司之间盖章确认的，标的物由原告装修款项用以抵扣；2016年棋牌室的物业管理费抵充11个月的租金183,333元，故2016年度应付租赁费5,821,750元，原告已付加上抵扣总金额5,691,833元，故租费尚欠129,917元。对证据2认为，对于临时借款整个款项并非是被告蔬香公司出借，仅是临时借款的形式帮被告许浦村委会向小商户发放动迁款，其中2,379,920元对应的刘美详是原告公司的股东作为经手人，另收条张某某的500,000元不是原告所收，是张某某代案外人收取；2017年9月12日借条上的600,000元是向被告许浦村委会所借而非向被告蔬香公司所借；1,100,000元，清退协议书1月24日400,000元是替怡浓装饰所收，包括500,000元，1月29日200,000元原告代F会所收取，还有一笔100,000元是许浦村委会里直接支付的，2家商户涉及1,200,000元，许浦村委会里面涉及100,000元。余下的补偿清单是被告蔬香公司和小商铺之间的关系，和本案无关。对证据3认为，该笔租赁押金确实已经收到，但认为被告蔬香公司无权主张返还租赁押金；对证据4认为，上述款项也是代为向其他小商户支付的补偿款。被告华漕镇政府针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、情况说明一份,因为涉及行政案件,证明本案是因为环境综合整治而拆除的。2、原告及案外人上海籁玛家具有限公司的企业信息资料一组，证明两公司之间并无关联性，即使存在精品馆，也不能证明装修系原告虹许公司所有。原告对被告华漕镇政府所提供的证据经质证后认为：对证据1不认可，被告华漕镇政府本身就是本案的被告，自己的情况说明没有说服力，原告虹许公司提交的证据5中很清楚显示原告是列入动迁范围的，并非是因为违章而拆除。对证据2真实性无异议，但籁玛家具本身是个品牌，原告虹许公司经营精品家居馆，是基于原告与案外人上海籁玛家具有限公司的协议。被告蔬香公司对被告华漕镇政府所提供的证据经质证后认为：对证据1认可；对证据2认可。被告许浦村委会对被告华漕镇政府所提供的证据经质证后认为：对于证据1认为，涉及拆违的过程中，前面对国有和集体资产暂时保留，但是对XX路的延伸工程按照要求拆除；对证据2认可，但不认可原告的质证意见。被告许浦村委会针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、房屋使用协议书一份，被告蔬香公司和华亭公司签某某，证明被告蔬香公司转租房屋给原告虹许公司，所以租赁关系和被告许浦村委会无关。2、银行转账凭证一组，证明被告许浦村委会支付给被告蔬香公司总计支付了38,000,000元的款项，共计八笔金额，从2017年4月至2018年10月23日最后一笔。3、统计表清单一份，证明被告蔬香公司处理了13家小租户共计9,538,910元，涉及建筑面积6,174平方米，原告虹许公司处理了34家商户，涉及1,926平方米，共计支付补偿款2,158,057元，被告许浦村委会转付被告蔬香公司，被告蔬香公司转付了原告虹许公司2,379,200元，其中原告虹许公司应返还221,143元，这些是原告虹许公司收取的租金和押金，这个款项应返还给被告许浦村委会。被告许浦村委会参与处理了6家涉及的金额是17,543,940元，涉及的面积10,291平方米，合计29,240,907元。总租赁面积18,391平方米。被告许浦村委会租赁给被告蔬香公司的面积是16,100平方米，被告蔬香公司转租原告虹许公司的面积是17,400平方米，故被告许浦村委会处理的建筑面积支付的款项远超被告蔬香公司和原告虹许公司转租给小商户的租赁面积。4、原告虹许公司出具被告蔬香公司的承诺书一份，证明被告许浦村委会在动迁拆违过程中确认租赁期限截止日期是2016年11月30日，对此原告虹许公司和被告蔬香公司也是确认的。原告虹许公司对被告许浦村委会所提供的证据经质证后认为：对于证据1房屋使用协议书，未看到原件，故真实性不认可，但是由被告许浦村委会提供，日期是2016年3月18日显然与事实冲突，7月份的租期，合同后签不符合事实；对于被告蔬香公司和被告华漕镇政府的补充协议中的租赁期限，与原告虹许公司和被告蔬香公司的租赁合同期限是一致的，证明该份协议书是不真实的。对证据2认为并非是拆违，而是是XX路延伸段的动迁，所有费用是动拆迁的补偿款，并非是拆违的补偿款，另金额并非是38,000,000元，原告虹许公司根据凭证所算的金额是44,000,000元，故对38,000,000元持异议。对证据3中涉及的面积问题，原告虹许公司是按照17,400平方米租赁的，详见可见租金收益的富申评估报告中P15；对于小租户的补偿情况是一致的。对证据4确认时间点，原告虹许公司和被告蔬香公司之间所有的租金应该是支付至2016年11月30日，原告虹许公司主张的是其自身的装修等损失。被告蔬香公司对被告许浦村委会所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，确实签订过；对证据2真实性无异议、合法性无异议、关联性有异议，被告蔬香公司收到被告许浦村委会40,000,000元后又退还了2,000,000元用于支付小商户动迁补偿款，被告许浦村委会向被告蔬香公司支付款项与本租赁合同纠纷无关；对证据3真实性无异议、合法性无异议、关联性有异议，认可被告许浦村委会的统计，包括34家小商户动迁款说明、及明细表需要庭后核实给法院书面的意见，之后提交的书面意见为不认可统计金额，租赁关系及转租情况以及补贴(偿)统计表XX广场所作统计与本租赁合同并无实质关联；对证据4证据三性均无异议，不认可原告和被告许浦村委会的主张意见中提及2016年11月30日解除和终止，被告蔬香公司租金主张至2017年6月30日，第一次庭审中原告虹许公司说是在2017年6月30日搬离的，即使租赁合同解除了，但是原告虹许公司占有房屋，被告蔬香公司仍可主张。之后补充书面意见为关于原告虹许公司单方出具的承诺书，即使原告虹许公司与被告蔬香公司之间的租赁合同书已于2016年11月30日终止，因原告虹许公司自认一直占用涉案房屋至2017年7月拆除，故原告虹许公司理应支付这段时间的房屋占用费。被告华漕镇政府对被告许浦村委会所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性认可，但认为与其无关。对证据2-4认为是被告蔬香公司和被告许浦村委会之间的，和被告华漕镇政府无关，另被告许浦村委会认为是拆违行为不存在拆迁；对证据3认为其未参与，故不清楚相关情况；对证据4与其无关，是发生在原告虹许公司和被告蔬香公司之间。本院结合原告(反诉被告)虹许公司、被告(反诉原告)蔬香公司、被告华漕镇政府、被告许浦村委会对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告(反诉被告)虹许公司、被告(反诉原告)蔬香公司、被告华漕镇政府、被告许浦村委会提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。关于原告虹许公司提供的两份评估报告，因系原告虹许公司自行单方委托鉴定评估，未经权威机构认定，三被告亦对此表示异议，故诉讼中原告虹许公司申请鉴定评估，并以本案诉讼过程中所作的鉴定评估结论作为诉讼请求的依据，故本院对原告虹许公司提供的自行委托的两份评估报告不予采信。本院认为，本案第一个的争议焦点是原告虹许公司与被告蔬香公司所签某某房屋租赁合同书的效力认定。首先，从涉案房屋的权属变更过程来看，涉案房屋最初的建造者是案外人C有限公司，并且当初房屋的建造是有相应的建设工程规划许可证，涉案房屋所在土地的使用权人为被告许浦村委会。因涉案房屋所在地块涉及到市政工程建设，故将部分房屋予以动迁，被告许浦村委会基于上海市重大工程办公室的协调决定，无偿取得了涉案房屋的使用权，被告许浦村委会在取得涉案房屋之后，报经被告华漕镇政府的审批后对涉案房屋进行了改建与扩建，将房屋的使用性质从工业性质转为商业性质，并且投入较大金额对涉案房屋进行了商业化的改扩建。而被告蔬香公司从被告许浦村委会处取得涉案房屋的承租权之后，将涉案房屋予以转租，据此原告虹许公司取得了涉案房屋的承租权，原告虹许公司取得承租权之后对房屋进行了相应装饰装修及相应设备的改造，然后对外招商招租，开展商业经营活动。然按照被告华漕镇政府及许浦村委会的陈述，由于涉案房屋在2016年遇到了XX路重大工程的动拆迁，按照市政府的要求，要求被告许浦村委会自行拆除上述违章建筑，最终涉案房屋于2017年7月被实际拆除。而被告华漕镇政府、被告许浦村委会始终认为上述涉案房屋为违法建筑，所以按照市政府的要求进行了依法拆除，故被告华漕镇政府及被告许浦村委会始终认为该份原告虹许公司与被告蔬香公司之间所签某某租赁合同书由于涉及到违法建筑，故租赁合同应当认定为无效合同。其次，本院注意到涉案房屋从建造到改扩建经历了较长的过程，最初的工业厂房是有建设工程规划许可证的，说明房屋最初系合法建筑，但是被告许浦村委会在取得涉案房屋控制权后进行的改扩建行为，加上目前涉案房屋已经被拆除，已经无法明确区分涉案房屋的合法部分与违法部分。应当说被告许浦村委会虽然报经被告华漕镇政府的审批对涉案房屋开展的商业化的改扩建行为，但是该申请审批行为并非向有批准权的行政机关提出，未能履行合法的规划许可审批手续，故被告许浦村委会未经规划许可对涉案房屋自行改建与扩建的部分均属于违法部分。但是本院也注意到被告蔬香公司从被告许浦村委会承租取得改扩建的涉案房屋之后，将涉案房屋整体出租给原告虹许公司，此时就房屋整体而言仅改变了使用空间，原告虹许公司与被告蔬香公司即使所签某某租赁合同书中确实涉及到未经规划许可的改扩建的违法建筑，也不宜直接认定合同无效，若因行政执法部分对房屋整改导致合同履行不能时，作为承租人的原告虹许公司可以请求解除合同。故本院认为对于涉案房屋这类无法明确区分合法部分与违法部分的建筑，可以考虑违法部分所占比例、租赁用途、建筑物的主要功能及违法部分对合法部分的依附程度等，来确定该份租赁合同书的整体效力。但本院认为被告华漕镇政府及被告许浦村委会所提出的合同无效的观点在本案中不能直接加以认定。本案第二个争议焦点是：鉴于上述本院对本案所涉租赁合同协议书效力认定的前提。作为出租人的被告蔬香公司在合同约定的租赁期内无法按约提供租赁物给原告虹许公司使用，其行为显然构成违约，且该违约行为构成根本违约，虽然房屋的拆除行为与被告蔬香公司并无直接的关联性，但作为出租人的被告蔬香公司负有按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的合同义务，现由于被告蔬香公司的违约行为导致涉案房屋租赁合同实际解除，双方亦通过签订协议的形式确定了合同解除的日期为2016年11月30日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故结合原告虹许公司主张的本诉诉请，由于出租人被告蔬香公司的违约导致租赁合同解除，致使承租人原告虹许公司无法按照租赁合同约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修价值，故对于承租人原告虹许公司无法享用的剩余租赁期内附合的装饰装修价值，作为出租人的被告蔬香公司应当承担违约责任，并予以赔偿。本案审理过程中，依据原告虹许公司的申请，通过工程造价鉴定的方式确定了截止涉案房屋实际拆除日期2017年7月24日涉案房屋内的装修、设备设施、建筑搭设、附属物的残值为7,465,846.63元，故被告蔬香公司理应对上述装饰装修残值损失予以赔偿。其次，对于原告虹许公司主张的租金权益损失。结合双方的租赁合同关系及原告虹许公司进行对外招商、转租的行为，原告虹许公司从被告蔬香公司处承租涉案房屋之后，对涉案房屋进行了大量的装修投入，亦对涉案房屋进行了相应的装饰装修的添附，进一步增加了涉案房屋的出租价值，而原告虹许公司这些对涉案房屋的投入，也是充分考虑到较长的租赁期限所进行的附加值投入。但由于涉案房屋被提前拆除，直接导致原告虹许公司与被告蔬香公司的租赁合同提前解除，合同所约定的租赁期限本应截至2030年11月27日终止，但实际租赁合同的解除日期为2016年11月30日，涉案租赁合同仅仅履行了较短的租赁期限，直接导致原告虹许公司产生了实际损失及可得利益损失，实际损失即虹许公司投入的固定装饰装修，可得利益损失即虹许公司进行转租依法取得的租金差，且转租收益属于经营利润损失。同时本院考虑到双方所签某某租赁合同，本身也是约定由原告虹许公司进行装修改造，且合同约定了的租赁面积也说明原告虹许公司并非是自用租赁，其必然会对涉案房屋进行对外转租，其主要的经营收入亦是通过对涉案房屋的对外转租获取转租收益，故说明原告虹许公司的转租差价损失作为出租人的被告蔬香公司是可以预见的；其次，针对转租的差价损失原告虹许公司在本案中提出了相应的评估申请，本院委托相应的评估机构对于合同未到期部分的租金差价损失进行了评估，兼顾考虑到作为承租人的原告虹许公司是否已尽到减损的义务，结合作为出租人的被告蔬香公司违约的恶意程度及得益情况等，本院认为原告虹许公司主张相应的转租差价损失存在一定的合理性，并最终确定原告虹许公司有权主张的可得利益损失金额为1,437,370元。再次，对于原告虹许公司主张的搬迁费、停工停业、人员遣散费损失。租赁合同中本身对此损失并未作出约定，在租赁合同的前提下，原告虹许公司主张上述损失亦缺乏相应的法律依据，更何况原告虹许公司并未提供相应的证据加以证实，故本院对原告主张的该项本诉诉请不予支持。同时依据租赁合同相对性的原则，被告华漕镇政府及被告许浦村委会并非租赁合同的相对方，原告虹许公司主张要求上述两位被告承担合同责任缺乏相应的合同依据；即使确实是被告许浦村委会拆除了涉案房屋，但是依据相关部门的协调安排，涉案房屋本身就是无偿归被告许浦村委会使用，并且作为被告许浦村委会也是对涉案房屋进行了大量的改造投入，被告许浦村委会拆除涉案房屋并无不当之处，更何况在涉案房屋拆除之后，小业主的清退工作均是在被告许浦村委会积极主导下进行相应的赔偿，实际被告徐浦村委会汇同被告蔬香公司以及原告虹许公司已经向小业主赔偿的金额达到29,240,907元，这也充分说明被告许浦村委会尽到了房屋权利人应尽的义务，虽然该义务并非是合同所约定的义务，故本院认为原告虹许公司主张被告华漕镇政府及被告许浦村委会承担合同责任缺乏相应的合同以及事实依据，本院对此不予支持。最后，对于被告蔬香公司主张的租金诉请。从庭审查明的事实，结合本院核查的已付租金金额以及应付租金的金额，同时按照双方租赁合同于2016年11月30日已经解除的事实，虽然原告虹许公司直至2017年7月才最终搬离涉案房屋，从合同解除日到房屋实际拆除日之间原告虹许公司确实仍占有涉案房屋，但是该阶段原告虹许公司对于涉案房屋的占有使用，是依据被告许浦村委会的要求对涉案房屋内的小业主进行相应的清退工作，毕竟涉案房屋涉及到的小业主数量较多，相应的清退工作需要一定的时间，故本院认为从2016年12月1日至2017年6月30日这一期间被告蔬香公司无权再行向原告虹许公司主张房屋占用使用费，经本院核算截至2016年11月30日原告虹许公司尚欠被告蔬香公司的租金金额为613,250元，故被告蔬香公司主张的租金金额有所不当，本院予以调整。然现在原告虹许公司尚未支付给被告蔬香公司上述欠付的租金，其行为显然构成违约，且该违约行为给被告蔬香公司造成了相应的损失，被告蔬香公司据此主张相应的利息损失并无不当。另对于被告蔬香公司主张的返还垫付款及利息的反诉诉请。对于上述垫付款的性质在本院查明的事实中，且结合被告许浦村委会的陈述内容，被告许浦村委会直接转给被告蔬香公司用于赔偿小业主的赔偿款金额为38,000,000元，而通过原告虹许公司、被告蔬香公司实际赔付给小业主的赔款金额为29,240,907元，仍有较大金额的赔偿款尚在被告蔬香公司处，而且对于上述垫付款的性质及款项具体用途，被告许浦村委会已经进行了详细的说明，虽然原告虹许公司与被告蔬香公司之间出现了借款或者暂借款的表述，但是这些款项的性质就是赔偿给小业主的动迁款，只是有些是通过被告蔬香公司赔付，有些是通过被告蔬香公司转款给原告虹许公司后，由原告虹许公司进行赔付，但是这些赔偿款的最终来源都是被告许浦村委会，故本院认为被告蔬香公司主张返还上述垫付款及利息显然缺乏相应的合同及法律依据，故对此反诉诉请不予支持。同时双方通过签订协议的方式明确了合同解除后保证金的返还，而且被告蔬香公司已经实际返还了保证金给原告虹许公司，这一处理符合租赁合同解除的后果处理，然现在被告蔬香公司再次主张要求保证金予以返还，显然违背了双方的协议约定，对此诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海蔬香门递农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海虹许投资管理有限公司装饰装修残值损失以7,465,846.63元计；二、被告(反诉原告)上海蔬香门递农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海虹许投资管理有限公司可得利益损失以1,437,370元计；三、原告(反诉被告)上海虹许投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给被告(反诉原告)上海蔬香门递农业发展有限公司截至2016年11月30日的租金613,250元；四、原告(反诉被告)上海虹许投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海蔬香门递农业发展有限公司以租金613,250元为本金，自2018年3月12日起算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失；五、驳回原告(反诉被告)上海虹许投资管理有限公司的其他本诉诉请；六、驳回被告(反诉原告)上海蔬香门递农业发展有限公司的其他反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费224,467.18元，鉴定费280,124元，评估费150,000元，合计654,591.18元，由原告(反诉被告)上海虹许投资管理有限公司负担150,000元，由被告(反诉原告)上海蔬香门递农业发展有限公司负担504,591.18元。反诉案件受理费51,348.41元，由原告(反诉被告)上海虹许投资管理有限公司负担5,000元，由被告(反诉原告)上海蔬香门递农业发展有限公司负担46,348.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  赵利平审 判 员  刘 锋人民陪审员  钱晓凡二〇一九年六月二十四日书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…….第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；…….