河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1503民初4609号原告（反诉被告）刘伟业，男，汉族，1976年10月19日生，住信阳市平桥区。委托代理人夏俊浩，王孝顺，河南文赢律师事务所律师。被告（反诉原告）朱心华，女，汉族，1975年2月24日生，住信阳市平桥区。委托代理人施睿，河南冠南律师事务所律师。原告（反诉被告）刘伟业诉被告（反诉原告）朱心华租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘伟业及其委托代理人夏俊浩、被告朱心华及其委托代理人施睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟业的诉讼请求是，1、判令被告朱心华继续履行其与信阳市中乐房地产开发有限公司（下称中乐公司）签订的租赁合同；2、判令被告赔偿原告2018年5月7日至房屋实际交付之日止的同类地段商铺月／1万元的租金损失；3、由被告承担案件诉讼费用。事实与理由是，2015年8月26日，原告与中乐公司签订了《商铺租赁合同》，约定承租中乐江南名都小区5号楼105号商铺，租期为2015年11月1日至2024年4月30日，交付了2015年11月1日至2019年4月30日的租金10万元及押金5000元，2017年10月，被告通过法院拍卖程序购买了原告租赁的商铺后，私自将该商铺门锁更换，并强行住进该商铺，阻止原告的租赁装修行为，经多次与被告协商未果，特诉至人民法院。被告朱心华答辩称，1、被答辩人与中乐公司签订的《商铺租赁合同》属恶意串通，意在损害法院竞拍程序中竞买人既答辩人即得的合法利益，双方签订的《商铺租赁合同》应属无效；2、答辩人非本案适格被告，答辩人竞买了中乐公司的商铺，中乐公司无法继续履行与被答辩人签订的《商铺租赁合同》义务，被答辩人应向中乐公司主张商铺承租利益。朱心华反诉请求是，1、确认反诉被告刘伟业与中乐公司签订的《商铺租赁合同》无效。2、由反诉被告承担本案的本、反诉费用。事实与理由是，反诉被告与中乐公司签订的《商铺租赁合同》是伪造的，一是商铺租赁价格明显低于同地段的市场价，既合同价为年／25000元，但请求赔偿却说同地段的市场价月／1万元；二是刘伟业与中乐公司签订的《商铺租赁合同》和别人与中乐公司签订的《商铺租赁合同》截然不同，伪造明显；三是中乐公司对出租的商铺还不具有完全的产权；四是反诉被告在法院竞拍程序中未行使优先购买权，说明其本来就没有承租权。反诉被告刘伟业答辩称，1、被答辩人诉称答辩人与中乐公司签订的《商铺租赁合同》是恶意串通应无效，纯属主观臆测，无证据证明；2、答辩人与中乐公司签订的《商铺租赁合同》约定的租金是在第一年价格基础上按年3％逐年递增式，并不损害第三人利益；3、中乐公司对出租的商铺享受有处分权，有资格与他人签订的《商铺租赁合同》；4、被答辩人在法院竞拍程序中未行使优先购买权，是因为法院未告知承租人，但根据“买卖不破租”的规则，答辩人与中乐公司签订的《商铺租赁合同》仍应继续履行。原告刘伟业提供的证据材料有，1、原告身份证复印件；2、与中乐公司签订的《商铺租赁合同》；3、交付租金10万元及押金5000元的《收据》；4、装修照片5张。被告朱心华质证称，1、原告提供的《商铺租赁合同》与被告提供的中乐公司委托物业公司对外签订的租赁合同版本不一样，中乐公司也说过所有商铺租赁合同都是一致的，而唯独原告的《商铺租赁合同》不一致，对证据真实性有异议；2、原告提供的2015年8月26日与中乐公司签订《商铺租赁合同》上日期有倒签嫌疑，被告方要申请对时间进行鉴定（西南大学司法鉴定中心于2019年4月3日出具了终止鉴定报告书，因为无法确认笔迹形成的具体日期，故不具备鉴定条件，第二次开庭时告知双方当事人后，均无异议）；3、收据不是正规发票，没有大额付款的银行转账凭证，交款不具有真实性。反诉原告朱心华提供的证据材料有，1、信阳市中级法院对中乐公司江南名都商铺的执行裁定书；2、中乐公司委托创星物业公司经营管理中乐江南名都商铺签订的《商铺委托经营管理合同》；3、创星物业公司对同地段其他商铺签订的《商铺租赁合同》样本；4、反诉原告与开发商中乐公司夏迎丰的电话录音光盘（当庭播放中，夏否认中乐公司直接对外签订过《商铺租赁合同》，说与承租户签订的租赁合同都是委托创星物业公司办理的）；5、反诉原告从楚王城工商所提取的、反诉被告与创星物业公司签订的《商铺租赁合同》和个体工商户开业登记申请书、个体工商户开业登记审核表、经营场所登记告知单等资料；6、信阳市中级法院查封中乐江南名都5号楼105号商铺的（2016）豫15民初裁字23号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证；7、信阳市中级法院于2018年5月10日对原被告双方询问的执行笔录一份。反诉被告刘伟业质证称，1、信阳中级法院执行裁定未能反映出争议房屋上的租赁权，反诉被告也没有接到法院通知他可以优先购买该争议房屋的通知；2、商铺委托经营管理合同为复印件，无法核实其真实性，中乐公司也没有出说过反诉被告与其签订的《商铺租赁合同》是假的；3、录音证据不具有合法性，没有提供对方同意录音的相关材料，无法核实通话人身份，与本案不具有关联性；4、对反诉被告起初与创星物业公司签订的《商铺租赁合同》是为了办理营业执照，临时跟物业公司签订的，从签订日期可以看出，反诉被告租赁这个房子没有串通行为；5、法院的裁定和协助执行通知，是给信阳市房产管理中心不是给反诉被告的，他不存在配合法院的问题，跟他没有关系，另从时间上看，反诉原告竞买该争议房屋时，他已经装修营业了。经审理查明，2015年5月8日，中乐公司与创星物业公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定中乐公司将其开发建设的中乐江南名都商铺委托给创星物业公司经营管理，并可直接对外签订《商铺租赁合同》。嗣后，因中乐公司与建筑承包商间的建设工程施工合同纠纷，承办案件的信阳市中级法院应原告建筑承包商的诉讼保全申请，又于2016年2月28日裁定对中乐公司委托创星物业公司经营管理的、中乐江南名都商铺进行了查封冻结。查封冻结期间，原告刘伟业因经营海鲜大排档，欲租赁中乐江南名都5号楼105号商铺供经营使用，并与创星物业公司签订了《商铺租赁合同》，租期为2年、既2016年5月1日至2018年4月30日，原告将该《商铺租赁合同》连同其填写的《个体工商户开业登记申请书》等其他资料，一同递交于楚王城工商所申领《营业执照》。信阳市中级法院对中乐公司与建筑承包商间的合同纠纷案件判决生效后，中乐公司逾期未向建筑承包商履行给付工程款义务后，法院应建筑承包商的申请，对原诉讼保全的商铺进行网上拍卖偿债，被告朱心华于2017年11月15日以1808355元最高价竞买了中乐江南名都5号楼105号商铺，取得了该商铺所有权，并占据了105号商铺，原被告为此产生纠纷诉至本院。另查明，原告在诉讼中提供的其于2015年8月26日直接与中乐公司签订的《商铺租赁合同》，租赁期限10年、既从2015年11月1日至2024年4月30日，而对该《商铺租赁合同》，除了被告不认可外，中乐公司亦不认可。本院认为，根据原被告提供的证据材料及其诉辩理由，本案的争议焦点是，原告刘伟业分别与创星物业公司和中乐公司签订的二个租赁中乐江南名都5号楼105号商铺的《商铺租赁合同》，哪个是真实有效、且对商铺竞买人既被告朱心华具有“买卖不破租”的约束力的问题。首先，从原告的陈述和被告在楚王城工商所调取的原告申请营业执照的档案资料看，原告确实与创星物业公司签订过租赁中乐江南名都5号楼105号商铺的《商铺租赁合同》，该租赁合同不仅盖有创星物业公司的印章，亦有中乐公司当时法定代表人董学礼的私人印章；另外，这个租赁合同也符合中乐公司委托创星物业公司对商铺直接对外签订租赁合同的原意，应该是真实有效的；其次，从原告与创星物业公司签订租赁中乐江南名都5号楼105号商铺的《商铺租赁合同》的实际看，原告当时就已经知道，中乐公司委托创星物业公司对中乐江南名都商铺有对外签订租赁合同的权力，否则，原告若提供一个无效租赁合同去申请领取营业执照，必将无法实现自己的经营目的；第三、在原告与创星物业公司签订的、租赁中乐江南名都5号楼105号商铺的《商铺租赁合同》租期未满之时，又去与中乐公司再签订一份同样内容的《商铺租赁合同》违背常理；另外，原告提供交款收据而未提供大额交费的银行转账凭证，更未提供正式发票，不足以证明其确实交过租赁费用；第四、从信阳市中级法院已经查封冻结中乐江南名都商铺的情况看，中乐公司是明知自己如果不能依生效判决履行对建筑承包商支付工程款义务时，该被查封的商铺将有被法院随时拍卖抵债的可能。在此情况下，中乐公司与承租人签订长达10年的长期《商铺租赁合同》，具有明显赖债不还的恶意，根据《合同法》第五十二条（二）、（三）项之规定，原告与中乐公司签订的《商铺租赁合同》应属无效，对被告不具有“买卖不破租”的约束力。当然，如果原告因与中乐公司签订租赁中乐江南名都5号楼105号商铺的《商铺租赁合同》无效，给原告造成财产损失时，原告可按造成合同无效双方的过错程度，另行主张权利。综合上述，本诉原告刘伟业与创星物业公司签订的、租赁中乐江南名都5号楼105号商铺的有效《商铺租赁合同》已于2018年4月30日期满，应退出该商铺，其本诉无理，不予支持；反诉原告朱心华于2017年11月15日通过信阳市中级法院网络竞拍程序竞买了中乐江南名都5号楼105号商铺，合法取得该房屋所有权，其反诉有理，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）、（三）项之规定，判决如下：一、反诉被告刘伟业应于本判决生效之日起十日内退出中乐江南名都5号楼105号商铺；二、驳回本诉原告刘伟业和反诉原告朱心华的其他诉讼请求。案件本诉受理费2700元、反诉费50元，由本诉原告、反诉被告刘伟业承担。对未按本判决指定的期间履行上述交付房屋义务的，则依《中华人民共和囯民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判长  易艳玲审判员  王晓蕾审判员  蒋 荟二〇一九年六月十九日书记员  卢晓莉