安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初5316号原告：王成红，男，1966年7月1日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：王圣杰、胡泽山，安徽原声律师事务所律师。被告：朱祖兵，男，1980年05月24日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被告：司梅，女，1983年04月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告王成红诉被告朱祖兵、司梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王成红委托诉讼代理人王圣杰及被告朱祖兵、司梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王成红向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱祖兵、司梅返还购房款30万元，并赔偿原告损失20万元（暂定20万元，具体金额待房屋评估后再确定）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告朱祖兵、司梅为合肥市瑶海区龙岗经济开发区罗岗社居委卫北组拆迁户，因拆迁安置，在瑶海区站前路龙腾家园或明黄家园有拆迁安置住房一套，两被告因资金短缺，欲出售安置房。2014年2月21日，原告经王秀妹介绍，与被告朱祖兵、司梅签订《拆迁房安置买卖合同》，购买两被告待分配的安置房，因暂时无法确定房屋具体栋号、楼层、面积等，双方在合同中只约定按4500元一平方米计算购房款，首付140000元，剩余的分三年内付给被告，合同另约定了违约责任等。合同签订后，原告首付了14万元购房款，此后又陆续支付16万元给原告。2018年9月份，被告朱祖兵、司梅获得位于合肥市瑶海区明皇路明皇家园6幢603室拆迁房一套，面积64平方米，原告要求两被告履行《拆迁房安置买卖合同》，交付房屋，两被告违反约定，经合肥瑶海区龙岗派出所协调，2018年10月27日，原告与被告朱祖兵签订《协议书》。约定在2018年10月30日前退还购房款30万元，如被告未退钱，则同意将瑶海区明皇路明皇家园6幢603室按4500元一平方米交给被告。现被告朱祖兵、司梅再次毁约，拒不交付房屋。原告认为：因两被告违约，导致原告错失购房时机，现按现行房屋价格无法在同地段按2014年房屋价格购置到相应的房屋，购房成本成倍增加，被告违约给原告造成巨大损失。现协商无果，特具状诉讼，望依法判决。被告朱祖兵、司梅共同辩称，1、对于原告方所称的30万购房款不予认可，实际上只收到了28.5万元，双方发生纠纷后原告方王成红多次到我家堵门锁，画大字等事宜；2、原告诉状中所陈述的双方于2014年2月21日签订的《拆迁房安置买卖合同》属实，合同约定的每平方4500元属实，付首付款14万元属实，后陆陆续续支付了14.5万元，另2018年9月两被告确实取得了一套64.8平方米的拆迁房一套，位置于明皇路明皇家园6幢603室，另原告诉状中所述2018年10月27日在龙岗派出所签订的协议书属实，但协议中的30万是指包含购房款及补偿款一次性给原告双方全部结束，并非是已付款项，另对于诉状中所陈述的如不能退还30万元则将明皇路明皇家园6幢603室按4500元每平方交给原告的表述是原告逼着我写的，对于原告的诉讼请求不同意，只同意退还30万元，可以给予一定的补偿。经本院审理查明：2014年2月21日原告王成红与被告朱祖兵、司梅签订了一份书面的《拆迁安置房买卖合同》，合同约定：因朱祖兵、司梅为合肥市瑶海区龙岗经济开发区罗岗社居委卫北组拆迁户，拆迁安置时在瑶海区站前路龙腾家园有拆迁安置住房一套，故朱祖兵、司梅将以后拆迁安置的房屋出售给王成红，房屋价格按每平方米4500元的标准乘以安置房实际面积。房款支付方式为王成红于合同签订当日支付给朱祖兵、司梅140000元，余下房款分三年支付。合同签订后，王成红于2014年2月21日支付了首付款140000元，之后又分五次共支付了145000元，合计支付285000元。2018年被告朱祖兵、司梅安置了位于合肥市明皇路明皇家园6幢603室面积为64.8平方米的房屋一套，后双方因为履行《拆迁安置房买卖合同》发生争执，2018年10月27日双方又因履行合同发生纠纷到合肥市瑶海区龙岗派出所协调处理。经朱祖兵与王成红协商，达成了书面的《协议书》。《协议书》约定：“经双方协商定于2018年10月30日止，朱祖兵应退回王成红已付到房款30万元，如不退钱，应将（房子位于明皇路明皇家园6幢603室）按4500元/平方米交于王成红，签字即具有法律效力。待房屋过户时协助王成红办理过户，如再违约，按明皇家园6幢603室房屋价值对王成红进行赔偿”，王成红与朱祖兵在《协议书》上签字。之后，朱祖兵未能按约定将30万元支付给王成红。为此，王成红诉至来院，请求判如所请。另查明：朱祖兵与司梅在申请瑶海区站前路龙腾家园安置房屋未获批准后，朱祖兵、司梅与王成红在双方签订的《拆迁安置房买卖合同》房屋位置上补充了“或者明皇家园小区”。以上事实，有原告提交的《拆迁房安置买卖合同》、《协议书》、收条六张以及原、被告的当庭陈述等在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束立。本案中，原告王成红与被告朱祖兵、司梅签订的《拆迁房安置买卖合同》系双方真实意思表示，虽然签订合同时朱祖兵、司梅没有取得具体的拆迁安置房屋，但朱祖兵、司梅已经获得拆迁安置房屋的权利，其与王成红签订的《拆迁房安置买卖合同》不违反法律规定，本院予以确认。协议签订后，王成红按照约定将首付款140000元支付给了朱祖兵、司梅，并在随后几年里又支付145000元。在朱祖兵、司梅取得拆迁安置房后，双方因《拆迁房安置买卖合同》的履行发生纠纷，并在2018年10月27日因纠纷被带到龙岗派出所处理，为此朱祖兵与王成红在龙岗派出所经协商达成了协议，并在《协议书》上签字确认。依照双方协议，朱祖兵应当于2018年10月30日前退还王成红已付房款285000元及补偿款15000元共计300000元，如不退还上述款项则应将朱祖兵获得的拆迁安置房明皇家园6幢603室按4500元每平方米的价格交于王成红，如仍不能履行则按明皇家园6幢603室房屋价值进行赔偿。协议签订后，朱祖兵未能履行《协议书》的内容。对此，本院认为，原告王成红与被告朱祖兵在2018年10月27日签订的《协议书》实际是双方对《拆迁房安置买卖合同》的协议解除，以及对于解除后各方责任的约定。被告朱祖兵在双方达成《协议书》后，未能按协议履行自己的义务，已构成违约，原告据此要求被告承担违约责任，主张退还已付房款并赔偿损失，符合法律规定和协议约定，本院予以支持。对于原告诉请要求退还已付房款300000元并赔偿200000元，本院认为，经查明，原告王成红实际已支付房款为285000元，故原告诉请退还房款的数额应为285000元。对于原告主张赔偿损失200000元，本院认为，因被告的违约行为导致双方订立的《协议书》及《拆迁房安置买卖合同》无法继续履行，被告既未将30万元款项支付给原告，又未按协议约定将明皇家园6幢603室房屋交付原告王成红，经本院当庭对两被告询问，两被告明确表示不同意将现有拆迁安置房按《协议书》约定交于原告，依照《协议书》约定，被告应按明皇家园6幢603室房屋价值对王成红进行赔偿，对于赔偿的数额部分，结合明皇家园6幢603室房屋面积为64平方米及原告王成红已支付房款为285000元，同时结合两被告自认明皇家园6幢603室房屋现有价值在50万元与60万元之间，故本院认为，原告诉请主张赔偿款项不高于房屋现有价值与原、被告签订合同时房屋约定价格的差价（双方约定房屋单价为4500平方米，以现有房屋64平方米计算，房屋价格为288000元，以被告现自认房屋价值的最低价为50万元计算，两者差额为212000元），但结合原告尚有部分房款未予以支付及原告在签订《拆迁房安置买卖合同》时明知两被告没有实际取得拆迁房屋的情况下仍与两被告签订履行标的物不明确的买卖合同，自身存在过错，故本院酌定两被告应赔偿原告损失为100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱祖兵、司梅于本判决生效之日起十日内返还原告王成红房款285000元；二、被告朱祖兵、司梅于本判决生效之日起十日内赔偿原告王成红损失100000元；三、驳回原告王成红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告朱祖兵、司梅负担3537元，由原告王成红负担863元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  吴扬二〇一九年六月三日书记员  梁薇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。