山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1083民初321号原告：刘景山。委托诉讼代理人：高进华，山东北斗星辰律师事务所律师。被告：威海金桥房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市商业街86号。法定代表人：丛培山，总经理。委托诉讼代理人：王静，公司职工。被告：王德杰。委托诉讼代理人：张志文，山东闻远律师事务所律师。被告：胡春玲。委托诉讼代理人：林盼，山东闻远律师事务所律师。被告：丛培山。委托诉讼代理人：王静。本院于2018年1月16日立案受理原告刘景山诉被告威海金桥房地产开发有限公司、王德杰、胡春玲、丛培山房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告刘景山及其委托诉讼代理人高进华，被告威海金桥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人耿茜、王静，被告王德杰及其委托诉讼代理人张志文，被告胡春玲的委托诉讼代理人林盼，被告丛培山(兼被告威海金桥房地产开发有限公司的法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘景山向本院提出诉讼请求：1、要求确认被告威海金桥房地产开发有限公司与被告胡春玲、王德杰之间的房屋买卖合同无效；2、要求被告威海金桥房地产开发有限公司继续与原告履行深圳路98-5-1××号门市房屋买卖合同，协助办理过户手续。事实与理由：原告于2009年2月13日与被告威海金桥房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，合同约定由原告购买被告位于乳山市贸易城内1××号门市房，面积28.3平方米，价格为14.1万元。原告按照合同约定已经交齐房款，此房已经交付原告，原告多年来出租给他人使用。但是最近原告在去办理产权证时发现此房被威海金桥房地产开发有限公司的职工王德杰将门市房的产权登记在自己名下，后又变更为胡春玲。原告认为被告威海金桥房地产开发有限公司与王德杰、胡春玲恶意串通，损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼要求支持其诉讼请求。被告威海金桥房地产开发有限公司辩称，涉案房产是我公司的房产，曾经在征得王德杰本人的同意（贷款时有他的签字为证）的情况下，以王德杰的名义用涉案房产抵押在银行贷款。被告威海金桥房地产开发有限公司使用了前述贷款，之后的贷款本金和利息均是由被告威海金桥房地产开发有限公司偿还。被告王德杰没有支付过涉案房产的购房款，有证据为凭。被告王德杰辩称，被告王德杰主体不适格，因为本案被告王德杰是与威海金桥房地产开发有限公司的法定代表人丛培山个人于2008年3月27日签订的涉案房屋买卖合同，被告王德杰没有与威海金桥房地产开发有限公司签订过涉案的房屋买卖合同，所以原告起诉三被告的主体关系是错误的。本案在实体方面，2008年3月27日丛培山以涉案房屋抵顶王德杰为威海金桥房地产开发有限公司施工的工程款，且办理了所有权变更登记手续，原告与威海金桥房地产开发有限公司对涉案房屋的买卖合同是在此后的2009年2月13日，即使原告的主张成立，那么涉案房屋属于一房数卖的情形，根据《第八次最高人民法院民商事审判工作会议（民事部分）》第十五条之规定，审理一房数卖的案件，如果数份合同均有效，且买受人均要求履行合同时，一般应按照房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺序。本案无论从买卖合同成立的时间先后顺序，还是办理变更登记方面，王德杰均符合上述司法解释的规定，原告无权向王德杰主张涉案房屋的权利，关于原告所主张的三被告恶意串通行为，应当提供相应的证据，综上根据物权法定主义，王德杰已经取得了涉案房屋的物权，根据物权优于债权的原则，王德杰已经享有了涉案房屋的所有权，原告的主张请求只是与威海金桥房地产开发有限公司形成了债权债务关系，请求法庭审查并依法驳回原告对王德杰的诉讼请求。被告胡春玲辩称，被告胡春玲不是本案适格的主体。被告胡春玲与王德杰原系夫妻关系，2016年8月22日，双方协议离婚并在乳山市民政局办理了离婚手续。当时因王德杰欠胡春玲的借款和离婚补偿款，故于2017年1月份，王德杰将其名下的涉案房产抵顶给胡春玲，并且已经办理了产权变更手续。所以说胡春玲并没有与王德杰恶意串通损害其他人利益，而且胡春玲并非原告所称合同的当事人，原告将胡春玲列为被告没有任何法律依据。原告的撤销权已经消灭，撤销权的行使期间为一年的除斥期间，涉案房屋买卖合同已经长达10年之久，早已经过了1年的除斥期间，原告的撤销权已经消灭。根据我国物权法的相关规定，被告胡春玲以合理价格善意取得涉案房产，并且已经办理了登记手续。综上，原告的诉讼请求是不成立，请求驳回原告的诉讼请求。被告丛培山辩称，对涉案纠纷基本了解，本案所涉房产163号、1××号门市，被告王德杰称1××号门市房证原件已经丢失，所以重新补办房证，他说的是假话，1××号的房产证一直都保存在金桥公司的档案柜里面，保管人是王宁宁，我们档案柜一直上锁，王德杰是如何将房产证丢失到我们的档案柜里面的，他会“小搬运吗”。王德杰称163、1××号商铺是金桥公司抵顶给他的工程款，但是在王德杰提交的所有证据里我们没有看到任何他本人主张的抵顶置换这样的两个字，我们也没有看到任何与抵顶和置换有关的字眼，我相信法庭已经弄清楚了事实真相，我也相信如果某个案件的法官做出了违背常理却符合法理的裁判，比如南京彭宇案，那么一定不是法理出问题而是枉法裁判是冤假错案，因为我认为法理的基础是习惯是常理是公序良俗，不合常理的事情一定不合法。经审理查明，原告刘景山提交了两份商品房购销合同：其中一份是2005年9月17日，乳山市金桥房地产开发有限公司作为卖方与原告刘景山作为买方签订的商品房预售购销合同，合同约定经过双方协商，买方自愿预购卖方正在开发建设的金桥贸易城市场内一层3号门市，建筑面积16.5平方米（准确面积等工程竣工后以乳山市房产管理局实际测量为准，多退少补，超过本合同3%部分买方按以下定价付款给卖方，低于3%部分按本合同价格返给买方），售价11500元/平方米，合计金额为189750元。合同中约定买方需交纳2万元购房定金，余款在2005年10月3日付清，逾期在五日内按原购房款支付，超过五日每日按总价款的3%支付违约金。合同中第2到12条分别约定了双方的其他相关权利与义务。另外一份是2009年2月13日，乳山市金桥房地产开发有限公司作为卖方与原告刘景山作为买方签订的商品房预售购销合同，该合同落款处加盖了威海金桥房地产开发有限公司的公章，买方自愿预购卖方正在开发建设的金桥贸易城市场门市即贸易城外围164#门市房，建筑面积28.29-16.5=11.79平方米（准确面积等工程竣工后以乳山市房产管理局实际测量为准，多退少补，超过本合同3%部分买方按以下定价付款给卖方，低于3%部分按本合同价格返给买方），售价13000元/平方米，合计金额为153270元。第一年由卖方返租，按8%的年回报率应返买方房款为12261.60元，则买方实交房款为141000元。第二条中房款交付时间未做约定，合同中第3到12条分别约定了双方的其他相关权利与义务。原告刘景山提交了两份收款收据，皆是由威海金桥房地产开发有限公司于2009年2月13日为原告刘景山出具，一份金额为141000元，另外一份是164723.33元。原告对以上证据陈述意见为：第一份合同确定的房产面积是16.5平方米，房屋建成后实际面积是28.29平方米，所以又补签了第二份合同，就多出的11.79平方米约定了房款；在出具这两份收据的时间即2009年2月13日之前原告已经支付了164723.33元的购房款，包括第一份合同约定的2万元，还包括一部分现金和抵顶的材料款，被告威海金桥房地产开发有限公司收回其他收据重新出具了一份164723.33元的收据，原告另外以现金的方式支付剩余购房款141000元，被告威海金桥房地产开发有限公司又于2009年2月13日出具了另外一份141000元的购房款收据。原告刘景山提供了一份2007年8月1日其与案外人房祝英签订的房屋租赁协议，用以证实原告刘景山一直占有使用涉案房产，并将涉案房产租赁给房祝英收取房租。原告刘景山另外提交了四份收款收据，时间分别为2007年8月1日、2008年8月20日、2017年2月13日、2018年3月17日，收款人均为刘世红，收款金额均为19000元，交款单位处为空白，原告刘景山以该四份收据拟证实涉案房产由原告使用并获取收益。原告刘景山提交了一份涉案房产的房产证复印件，该产权证编号为乳房权证城区字第××号，产权人为王德杰，他项权人为“建行”，房屋坐落：乳山市、98-5-164#，发证日期为2008年3月28日，该证据复印件来源于被告威海金桥房地产开发有限公司，从被告威海金桥房地产开发有限公司持有该产权证原件的事实可以证实被告王德杰与被告威海金桥房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同是虚假的。原告刘景山提交了其从被告威海金桥房地产开发有限公司调取的财务凭证以及被告威海金桥房地产开发有限公司按时偿还银行贷款的凭证共计四本，分别是从2008年至2010年四年的会计凭证，该宗证据可以证实：1、王德杰系威海金桥房地产开发有限公司的职工，并与其它职工一起到银行办理假按揭套取银行资金归威海金桥房地产开发有限公司使用；2、该贷款的本金和利息全部是由威海金桥房地产开发有限公司偿还；3、王德杰与威海金桥房地产开发有限公司之间签订的是虚假的房屋买卖合同，该行为因为侵犯国家、集体以及第三人的利益而无效。被告威海金桥房地产开发有限公司提交了一份从工商管理部门调取的档案材料一份，证实“乳山市金桥房地产开发有限公司”于2006年2月23日变更为“威海金桥房地产开发有限公司”。被告威海金桥房地产开发有限公司提交了工资收入证明，证实被告王德杰自2007年2月至2010年1月期间担任威海金桥房地产开发有限公司荣成分公司的万隆国际项目的项目经理。被告威海金桥房地产开发有限公司提交了房产证、土地证原件和复印件各一份，房产证编号为乳房权证城区字第××号，产权人为王德杰，他项权人为“建行”，房屋坐落：乳山市、98-5-164#，发证日期为2008年3月28日；土地证编号为乳国用（2008）第2087号，产权人为王德杰，房屋坐落：乳山市、98-5-164#，发证日期为2008年4月8日。被告威海金桥房地产开发有限公司拟以此证实被告王德杰对威海金桥房地产开发有限公司用其名义办理银行按揭贷款套取银行资金是知情的。被告威海金桥房地产开发有限公司提交了从银行调取的商品房买卖合同复印件一份和个人住房借款合同一份，该份商品房买卖合同是被告威海金桥房地产开发有限公司作为出卖人与被告王德杰作为买受人于2008年1月15日签订的，房产位于乳山市。被告威海金桥房地产开发有限公司提交了一份规划许可证复印件和房屋预售许可证审批页复印件，拟证实涉案房产的开发手续和预售手续是齐全的。被告威海金桥房地产开发有限公司提交一宗还款凭证，拟证实乳山市、98-5-164#房屋贷款本息是由威海金桥房地产开发有限公司偿还支付的。被告威海金桥房地产开发有限公司提供了两份收款收据，付款人为房竹英，其中2010年1月29日付款15万元，2010年4月2日付款196500元，收款人为威海金桥房地产开发有限公司，用途为“贸易城外围一区163#门市房房款”。被告威海金桥房地产开发有限公司拟以此证实位于乳山市门市房是被告威海金桥房地产开发有限公司于2011年出卖给案外人房竹英的女儿徐炳芬的，购房款由被告威海金桥房地产开发有限公司收取。被告威海金桥房地产开发有限公司另外提交了三份收款收据，其中2009年2月6日的收据，收款人是王德杰，收款金额为37万元，付款单位为威海金桥房地产开发有限公司，收款事由“贸易城工程款已清”；2009年2月12日的两份收款收据分别是同一份收据的记账联和收据联，付款单位写明“荣成分公司”，用途“收借款”，收款人为威海金桥房地产开发有限公司，金额为37万元。被告威海金桥房地产开发有限公司拟用此证实收据中的37万元工程款已经支付给王德杰。被告王德杰提交了贸易城简图，并作出说明：1、1#、2#、3#…门市房面积16.5平方米是市场中心一层门市房，2006年元旦建成，有规划；2、市场中心二层门市房，2006年夏天建成，无规划，是违章建筑；3、163#、164#…门市房面积28.29平方米是市场四周门市房，2006年夏天建成，无规划，至今违章。并以此证实2005年9月17日，乳山市金桥房地产开发有限公司作为卖方与原告刘景山作为买方签订的商品房预售购销合同中约定的贸易城市场内3号门市房与涉案164#门市房并非同一处门市房。被告王德杰提交了其从乳山市国土资源局调取的涉案房产不动产登记信息表以及本院依据申请从乳山市国土资源局调取的涉案房产产权变动的档案材料，证实如下事实：涉案房产坐落于山东省乳山市深圳路98-5-1××号门市房，该房产2006年9月19日产权登记在乳山市金桥房地产开发有限公司名下；2006年9月22日该房产产权变更登记到丛培山名下；2008年3月28日该房产产权变更登记到王德杰名下；2017年1月16日该房产产权变更登记到胡春玲名下。对应以上事实，涉案房产产权登记档案中对应的房屋买卖合同分别是：产权由乳山市金桥房地产开发有限公司变更到丛培山名下的档案中没有查询到相关房屋买卖合同；产权登记人由丛培山变更为王德杰时，丛培山作为出卖人与王德杰作为买受人于2008年3月27日签订了一份商品房买卖合同，约定丛培山以329760元的价款转让给王德杰；产权登记人由王德杰变更为胡春玲时，王德杰作为出卖人与胡春玲作为买受人于2017年1月13日签订了一份房屋买卖合同，王德杰以16万元的价格将该房产出让给胡春玲。王德杰为证实包括涉案房产在内的位于乳山市两处门市，当初均由丛培山出卖给王德杰，前述产权证已经载明该事实，后这两处门市中163#门市房被丛培山用其配偶陈燕霞名下位于威海市产置换，这就是丛培山将163#出售给其所称的房竹英的由来，丛培山位于威海市的房产出售后，房款直接转给了王德杰。为证实该事实，王德杰提交了其在民生银行2016年7月1日到2016年9月1日的银行交易明细和2016年8月2日张浩鹏汇款给房屋中介宋修涛的银行明细、丛培山用于抵顶163号房即位于威海市的房产购房款发票，证实丛培山用其配偶陈燕霞名下位于威海市环翠区门市房，丛培山作为出卖人将163#房出售给房竹英，并收取房款，王德杰作为出卖人将万福山庄的房产出售给张浩鹏，并收取房款。被告王德杰为证实其用威海金桥房地产开发有限公司拖欠其的工程款37万元抵顶了涉案房产即位于乳山市门市房的购房款，还另外提交了两份收据，一份是关于163#购房款，一份是关于164#购房款，其中2009年2月6日的收据与被告威海金桥房地产开发有限公司提交的该份收据内容一致，均记载内容为王德杰收取威海金桥房地产开发有限公司贸易城工程款（已付清）37万元，丛培山个人在该单据右上角签字确认，这份收据上的款项并没有实际交付给王德杰，而是用164#门市房抵顶了该款项的给付，其中这套门市房是按照双方之间合同中约定的价款抵顶了329760元，另外4万余元，就是被告威海金桥房地产开发有限公司在本案中提交的一宗收据中的那份4万余元的一份收据；王德杰提交的另外一份收据是2016年7月6日王德杰出具的收据，王德杰称该收据已经在威海交给了丛培山的配偶陈燕霞，收据内容为“抵顶贸易城163#（金桥已经售），2009.2.6约定163#门市加上当日2009.2.6本人开具的14万元收据共51万元，置换为威海万福山庄111#604室，今日过户，至此，2005年、2006年乳山贸易城工程款账清”，这份收据就是丛培山用以置换163#门市房的证据。被告王德杰与胡春玲同时还提交了其双方之间的离婚协议和离婚证，证实二人离婚后，债权债务由王德杰承受，王德杰给付胡春玲40万元款项和补偿款，后王德杰便用其名下的涉案房产即位于乳山市万元抵顶给胡春玲，同时证实被告胡春玲是基于离婚后财产分割而取得涉案房产的产权，其行为符合善意取得的法律规定。二被告同时称在该房产产权登记管理部门之所以会出现作价16万元的买卖合同，是为了少交过户税而进行评估作价为16万元，该房产实际抵顶价款为40万元。再查明，被告威海金桥房地产开发有限公司手中持有的乳房权证城区字第××号房产证和乳国用（2008）第2087号土地使用权证，已经在王德杰为胡春玲办理涉案房产的过户手续时办理了挂失手续，王德杰称当时其去问过被告威海金桥房地产开发有限公司这两份产权证是否在其处，被告威海金桥房地产开发有限公司告知其产权证找不到了，王德杰才办理的挂失手续，而且是经过了公告等法定手续，如果被告威海金桥房地产开发有限公司有异议，其在公告期间早就应该提出异议了。另外，王德杰还补充答辩意见称如果为了套取银行按揭贷款，涉案房产最早就是过户到丛培山个人名下，既然是为了套取贷款又何必再过户到王德杰个人名下，这一行为也同时说明威海金桥房地产开发有限公司所说的套取贷款的抗辩理由是不成立；王德杰用自己名下的涉案房产抵押贷款，该贷款由威海金桥房地产开发有限公司使用，那么该贷款的本金和利息理所当然应当由被告威海金桥房地产开发有限公司负责偿还。本案经调解无效。上述事实有原、被告陈述，原告提交的合同、收据、付款凭证、产权证复印件，被告威海金桥房地产开发有限公司提交的合同、产权证、工资证明、银行还款凭证、规划许可证复印件、预售许可证申请表复印件等，被告王德杰提交的合同、收据、房产登记档案材料，被告胡春玲提交的离婚证、离婚协议、合同等以及本院依据王德杰申请调取的涉案房产产权变更登记的相关档案材料等在案为证。本院认为，原告的两项诉讼请求分别属于不同的法律关系：首先，原告的第一项诉讼请求即要求确认被告威海金桥房地产开发有限公司与被告胡春玲、王德杰之间的房屋买卖合同无效，该诉讼请求是关于确认其他人之间合同效力的，要确认一个合同是否有效，首先应当确定一个事实，就是所要确认的合同是真实存在的，根据本案查明的事实，被告威海金桥房地产开发有限公司与被告胡春玲之间并不存在关于涉案房产的商品房买卖合同，因为被告胡春玲是通过离婚协议从王德杰手中取得涉案房产的产权，虽然在房管部门的过户手续中存在一份买卖合同（王德杰与胡春玲签订），但这只是为了办理过户手续；再就是被告王德杰取得涉案房产的过户手续中存在的是一份丛培山与王德杰之间关于涉案房产的商品房买卖合同，而且王德杰所提交的房屋买卖合同也是王德杰与丛培山之间签订的，即使从调取的银行贷款手续中调取到一份被告威海金桥房地产开发有限公司与被告王德杰签订的商品房买卖合同，但从本案查明的事实中可以得知，王德杰取得涉案房产产权所依据的合同并非该份合同，而且王德杰也不是从被告威海金桥房地产开发有限公司处取得涉案房产产权，由此可知被告威海金桥房地产开发有限公司与被告王德杰之间也不存在关于涉案房产的买卖合同。综上所述，原告第一项诉讼请求中所要求确认的当事人之间并不存在关于涉案房产的买卖合同，原告的该项诉讼请求因为缺乏事实依据，当然也就无法成立。关于原告的第二项诉讼请求即要求被告威海金桥房地产开发有限公司继续与原告履行深圳路98-5-1××号门市房屋买卖合同，协助办理过户手续，该项诉讼请求实际上是当事人之间因为合同而形成的债权债务关系，根据本案查明的事实可知，原告所提交的2006年的合同中约定的房产与涉案房产的编号不一致，而且当事人提交的现有证据亦无法证实其2006年与被告威海金桥房地产开发有限公司签订的合同中的房产即为涉案房产；而原告提交的2009年那份商品房买卖合同中约定的房产虽然与涉案房产编号一致，但是那时作为合同中出卖人的被告威海金桥房地产开发有限公司早已经不是涉案房产的产权人，因为在此之前该房产已经由被告威海金桥房地产开发有限公司将涉案房产过户到被告丛培山名下，后又从丛培山名下过户到王德杰名下，现又从王德杰名下过户到胡春玲名下。截止到本案审理终结，涉案房产产权仍然登记在被告胡春玲名下，被告威海金桥房地产开发有限公司现在并不是涉案房产产权登记人，而本案原告刘景山所主张的权利属于合同之债，在被告威海金桥房地产开发有限公司未能取得涉案房产产权的情况下，原告刘景山可以选择要求被告威海金桥房地产开发有限公司承担无法交付涉案房产的违约责任，也可以要求解除合同，但原告刘景山不能直接以其依据合同所享有的权利行使物上所有权，即无权要求将涉案房产确权给被告威海金桥房地产开发有限公司，然后再由被告威海金桥房地产开发有限公司协助办理过户手续，除非这些案外人均同意履行的除外。从本案查明的事实可以得知被告王德杰、胡春玲是不同意代被告威海金桥房地产开发有限公司履行其与原告之间的合同义务的。综上，在被告威海金桥房地产开发有限公司无法取得涉案房产的物权之前，对于被告威海金桥房地产开发有限公司来说属于无房向原告交付，属于履行不能，在该案审理终结时的涉案房产产权登记所公示的产权登记状态下，原告的该项诉讼请求是不能实现的，原告又未变更其诉讼请求，故对于原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告刘景山要求确认被告威海金桥房地产开发有限公司与被告胡春玲、王德杰之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求；二、驳回原告刘景山要求被告威海金桥房地产开发有限公司继续与原告履行深圳路98-5-1××号门市房屋买卖合同，协助办理过户手续的诉讼请求。案件受理费1550元，保全费1220元，由原告刘景山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  侯现章人民陪审员  吕少波人民陪审员  周建华二〇一九年六月二十五日书 记 员  徐 佳