贵州省德江县人民法院正本民 事 判 决 书（2018）黔0626民初1491号原告：邓培华，男，1969年8月11日出生，汉族，居民，个体户，户籍所在地四川省广安市广安区，现住贵州省德江县。原告：冉茂凤，女，1973年7月20日出生，土家族，居民，住贵州省德江县；系原告邓培华之妻。委托诉讼代理人：冉练，贵州亿和律师事务所律师。被告：杨平，男，1976年1月1日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。被告：朱树香，女，1948年9月25日出生，汉族，居民，住贵州省德江县；系被告杨平之母。二被告的共同委托诉讼代理人：王志刚，贵州丹城律师事务所律师。原告邓培华、冉茂凤与被告杨平、朱树香排除妨害、赔偿损失纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓培华、冉茂凤，被告杨平的委托诉讼代理人王志刚、高懿到庭参加诉讼，被告朱树香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本院于2017年12月12日作出了（2017）黔0626民初2260号民事判决书。宣判后，被告杨平不服，依法向贵州省铜仁市中级人民法院提起上诉。2018年3月1日，贵州省铜仁市中级人民法院作出了（2018）黔06民终257号民事裁定书裁定：一、撤销贵州省德江县人民法院（2017）黔0626民初2260号民事判决；二、发回贵州省德江县人民法院重审。本院于2018年5月16日对该案重新进行了立案，并依法适用普通程序另行组成合议庭，于2018年8月28日公开开庭进行了审理，在本次审理过程中，被告杨平以其向思南县人民法院提起行政诉讼并且该院已经受理为由，书面向本院申请要求中止本案审理。本院经审查，被告杨平所提出的前述中止本案审理之理由充分，且符合法律对于诉讼中止的规定，故本院于2018年8月28日依法作出（2018）黔0626民初1491号民事裁定书裁定：本案中止诉讼。在本案的中止诉讼期间，思南县人民法院于2018年12月8日作出了（2018）黔0624行初109号行政裁定书裁定：本案（行政案件）中止诉讼。2019年3月12日，本院又进行开庭审理，由于在本次审理过程中发现对被告朱树香的送达程序不合法，故另行确定开庭审理的时间。2019年6月18日，本院对该案继续开庭进行审理，原告邓培华、冉茂凤及其委托诉讼代理人冉练、被告杨平、朱树香及其共同委托诉讼代理人王志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓培华、冉茂凤向本院提出诉讼请求：1.判令二被告停止侵权，立即搬离原告所有的位于德江县××街道××口社区团结街的房屋；2.本案包含诉讼费在内的一切费用由被告方承担，其中还增加了依法判令被告杨平、朱树香赔偿二原告在外租房子居住的费用21600元的诉讼请求。事实和理由：原告邓培华于2016年4月11日与被告杨平签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告杨平位于德江县××街道××口社区团结街钱家坳的房屋一栋。原告按合同约定先后支付被告杨平房屋款550000元。同年11月25日，双方在德江国土资源局办理了国有建设用地使用权证和房屋产权转移登记。之后，原告要求被告杨平搬离案涉房屋，但被告杨平故意躲避，并授意其子女及被告朱树香以不知情为由拒绝搬出案涉房屋。原告为了维护自己的合法权益，现诉至人民法院请求支持二原告的诉讼请求。被告杨平、朱树香辩称，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》是在原告及其表弟毛斌的共同胁迫下以550000元的低价所签订，违背了被告的真实意思表示，且原告邓培华仅支付购房款390000元，该价款明显不合理。案涉房屋原为被告与前妻安彩琴的共同财产，2013年6月3日，在德江县人民法院的调解下，案涉房屋的所有权已明确归小孩杨琳琳和杨凯杰，被告无权处分案涉房屋，也未得到权利人的追认，被告杨平所签订的合同无效。原告通过不正当手段将房屋产权转移登记到其名下，并未得到房屋所有权人的授权委托，侵犯了房屋所有权人的合法利益，应当恢复房屋原有的登记状态。二原告的诉求于法无据，请求人民法院予以驳回并追究其侵权责任。二原告围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.二原告身份证。拟证明：二原告的身份自然情况。2.《房屋买卖合同》。拟证明：原告邓培华与被告杨平签订了《房屋买卖合同》，被告杨平于2016年4月11日自愿将位于德江县团结街钱××坳××号房屋出卖给原告邓培华，双方约定房屋买卖价款为55万元以及该买卖合同合法有效的事实。3.《房产证》。拟证明：案涉房屋未过户之前属于被告杨平单独所有，被告杨平对案涉房屋享有处分权的事实。4.《房产证》。拟证明：被告杨平将案涉房屋出卖给原告后，已经履行了房屋产权过户义务即已过户给二原告，现二原告是案涉房屋所有权人的事实。5.购房支付清单共计十三张《凭证》。拟证明：二原告已向被告杨平支付了购房款的事实。6.《证明》一份。拟证明：原、被告就案涉房屋因买卖关系发生纠纷后，德江玉水街道场口社区组织双方调解无果的事实。7.德江玉水街道场口社区居委会的《笔录》。拟证明：德江玉水街道场口社区居委会组织原、被告调解，被告朱树香不同意调解的事实。8.《房屋租赁合同》。拟证明：2016年4月11日，被告杨平将案涉房屋出卖给原告后，一直没有履行交房义务，致使原告从2016年12月1日至今一直在外租房居住，给原告造成损失21600元的事实。9.《税务票据》、《申报表》、《房屋产权产籍档案》。拟证明：二原告向被告杨平履行了支付购房价款55万元的事实。10.证人王某的出庭证言。拟证明：证人与原告方系表兄妹关系，原告方在被告杨平处购买房屋后，因杨平欠证人200000元的债务，杨平打电话让原告邓培华通过信用社向证人转款90000元的事实。11.证人李某的证言。拟证明：原告从2017年起一直租我位于德江自来水公司对面的私房居住。2017年和2018年的每年房租都是10800元，2019年的房租是12800元一年。该套住房面积是120平方米，原告交房租时都没有出具《收据》。二被告就其抗辩主张，也向本院提交了如下证据：《民事调解书（2013）德民初字第555号》及《房产证》。拟证明：被告杨平与其妻子离婚时，已将案涉房屋明确给了子女杨琳琳、杨凯杰，被告杨平对案涉房屋不具有处分权的事实。《国土资源局行政处罚听证告知书》（德国土资听告字2016第13号）。拟证明：德江国土行政部门所描述的事实与客观事实不符，被告杨平未收到该告知书的事实。《农信转账回单》。拟证明：被告杨平归还王某借款50000元的事实。德江不动产交易中心的相关手续。拟证明：原告所办理的房屋所有权证程序违法，其中有些签字不是被告杨平所签的事实。《贵州增值税普通发票》。拟证明：原告代为被告杨平缴税的事实。对于二原告所提交的前述证据，本院依法组织被告进行了质证，被告的质证意见如下：对1号证据表示无异议。对2号证据的真实性无异议，但该《房屋买卖合同》是被告在被胁迫的情况下所签订，房屋的买卖价款明显过低，显失公平，且价款至今只支付390000元。对3号证据表示无异议，但案涉房屋已于2013年处分给了被告的两个小孩，是被告与前妻的共同财产。对4号证据的真实性、合法性均持异议，被告没有授权他人到不动产管理中心办理转移房屋所有权手续，且该房屋的面积不一致；其办理过程程序违法，被告杨平已经提起行政诉讼，要求撤销该不动产登记证；现思南县人民法院已经中止审理，故该证的合法性目前无法确认，如果正常办理房产证，就必须办理土地使用证，被告杨平原来的房屋没有办理土地使用证，只是作了一个处罚就办理房产证，但是，该处罚与客观事实不符，该处罚被告杨平至今都没有收到处罚决定书，在行政案件审理过程中，德江国土局是认可有这个处罚的，但是，至今没有送达给被告杨平。对5号证据中除对第10号凭证的真实性有异议外，对其它凭证的真实性无异议，但对合法性有异议。对6号证据的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议。对7号证据认为不符合证据的构成要件。对8号证据即《房屋租赁合同》的真实性无法判断，由人民法院核实为准，但是，《房屋买卖合同》中并没有约定原告的房租费由被告承担，原告也没有提供证据支付了相关费用进行佐证。对9号证据，其中原告邓培华和被告杨平都有名字，被告杨平并不知道2017年5月15日的个人所得税，被告杨平并没有缴纳，也不知情；对于原告邓培华所交纳的税，被告杨平也不知情；对于《申报表》，被告杨平的签名是原告邓培华伪造的，被告杨平没有去申报。对证人王某的出庭所作的证言认为：该证人的证言不具有真实性，且该证人与原告具有亲戚关系。对证人李某出庭所作的证言认为：对其真实性、合法性和关联性均有异议，不能证明原告租房的所有权人就是证人李某，房租费的支付金额和该《房屋租赁合同》的签订不符合常理，原告所出示的两份《房屋租赁合同》都是2017年12月1日签订的，恰好是本案发生纠纷的时间；如果每年签订就应当有其他年份的租赁合同，房屋租赁过程中也没有提供房租费支付记录和水电记录。对于二被告所提交的前述证据，本院依法组织二原告进行了质证，其质证意见如下：对1号和4号证据的真实性无异议，但该证据证明的事实，二原告不知情，且被告杨平并未告知二原告。对2号、3号、5号证据质证时认为：与本案不具有关联性，也不清楚，不能达到二原告的证明目的。本院对当事人提交的证据分析、认证如下：原告提交的1号、3号、6号证据，被告杨平无异议，本院予以采信。2号证据，被告杨平对其真实性无异议，但其提出该《房屋买卖合同》系被胁迫所签订、房屋买卖价款明显过低显失公平及房屋价款只支付了390000元的异议，因被告杨平未提供相关证据证明，故本院对该证据予以采信。4号证据，被告杨平对其真实性、合法性均持有异议，经本院与原件核实无异，该证据符合证据的构成要件，本院予以采信。5号证据，被告杨平对该证据中除第10号凭证的真实性有异议外，对其余12张凭证的真实性无异议，故本院对证据5中的其余12张凭证的真实性，予以采信，对第10号凭证，二原告不能证明其真实性，本院对第10号凭证的真实性，不予采信。7号证据，因该笔录无提问人和记录人，不符合证据的构成要件，本院不予采信。8号证据和证人李某的证言，二被告质证时的理由成立，故本院对8号证据即《房屋租赁合同》和证人李某的证言不予确认，对其证明力也不予确认。9号证据客观地反映了原告向被告杨平履行了支付购房价款55万元的事实，因此，对该证据予以确认，对其证明力也予以确认。证人王某出庭所作的证言，该证人证言证明被告杨平让原告邓培华打90000元给证人的事实与上述证据5中第11号凭证相印证，对该事实，本院予以采信。对于二被告所提交的1号证据系本院生效的调解书及房屋管理部门颁发的房产权证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；2号、3号、4号、5号证据，与本案不具有关联性；本院不予采信。根据原、被告的陈述及上述采信的证据，本案经本院审理认定事实如下：案涉房屋于2002年3月5日经德江县人民政府颁发房产权证（证号：德房权证青龙镇字第××号），所有权人为杨平。2016年4月11日，被告杨平（甲方）与原告邓培华（乙方）就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，载明“甲方自愿出售的房屋位于团结街钱家坳216-20私有房屋卖给乙方永久享用。甲、乙双方确认该房屋交易价格为伍拾伍万元整（￥550000.00元），一次性付给甲方，该房屋所有一切费用由甲方负责，乙方不管”。2017年4月25日，被告杨平在德江国土资源局为案涉房屋办理了国有建设用地使用权证（证号：黔（2017）德江不动产权第0000249号），权利人为杨平。2017年5月15日，德江地方税务局向原告邓培华代开了案涉房屋的增值税普通发票。同年6月12日，德江国土资源局将案涉房屋及其住宅用地依法变更登记为原告邓培华、冉茂凤共同共有，并颁发了不动产权证书[证书号为：黔（2017）德江不动产权第0000304号]。被告杨平将案涉房屋出售给二原告之后，被告杨平的子女及被告朱树香以被告杨平对案涉房屋无权处分由拒绝搬出，为此双方发生纠纷，2017年9月9日，德江玉水街道场口社区居民委员会联系被告杨平并找被告朱树香谈话，但对方拒绝接受调解处理，故二原告诉至本院。另查明，2013年6月3日，杨平与其妻安彩琴因离婚纠纷诉至本院，经本院主持调解，双方协议将共同财产位于德江县××街道团结街的砖混结构房屋一幢即本案的案涉房屋，明确归小孩杨琳琳、杨凯杰所有。原告邓培华按照约定履行了合同义务即代为被告杨平偿还了所欠德江农村信用合作联社贷款本息并取回德房权证青龙镇字第××号房产证、支付了有关税费和偿还了被告杨平所欠案外人王某的借款9万元。本院认为，案涉房屋于2002年3月5日经德江县人民政府颁发房产权证，其证号为：德房权证青龙镇字第××号，所有权人为被告杨平。该房屋已经由被告杨平作为抵押物向德江农村信用合作联社贷款予以抵押。原告邓培华与被告杨平在自愿的基础上经双方充分协商于2016年4月11日就案涉房屋签订了《房屋买卖合同》；该《房屋买卖合同》中约定：“甲方（被告）自愿出售的房屋位于团结街钱家坳216-20私有房屋卖给乙方（原告）永久享用。甲、乙双方确认该房屋交易价格为伍拾伍万元整（￥550000.00元），一次性付给甲方，该房屋所有一切费用由甲方负责。”原告邓培华与被告杨平均系完全民事行为能力人，双方的前述意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。因此，该《房屋买卖合同》依法成立且有效。从庭审查明的情况来看，原告邓培华按照约定履行了合同义务即代为被告杨平偿还了所欠德江农村信用合作联社贷款本息并取回德房权证青龙镇字第××号房产证、支付了有关税费和偿还了被告杨平所欠案外人王某的借款9万元。而被告杨平向原告邓培华出具《委托书》协助其到不动产登记机关办理了国有建设用地使用权证，其证号为：黔（2017）德江不动产权第0000249号，最后取得了不动产权证书，其证书号为：黔（2017）德江不动产权第0000304号。因此，二原告对案涉房屋享有物权。公民和法人的合法权益受法律保护，二原告作为案涉房屋的权利人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，被告杨平、朱树香，理应腾退案涉房屋，并交付给二原告。至于被告杨平抗辩称原、被告之间签订《房屋买卖合同》是在原告及其表弟毛斌的共同胁迫下所签订，违背了其真实意思表示，且原告邓培华仅支付购房款390000元，明显不合理。对此，因被告杨平对其抗辩理由未举证证明，且被告杨平在本案中未向买受人主张房屋价款问题，故对其辩解理由，本院不予采纳。对被告杨平抗辩称案涉房屋的所有权已通过人民法院的调解书明确给了子女，被告杨平系无权处分，原、被告所签订的《房屋买卖合同》无效，且二原告通过不正当手段将案涉房屋产权转移登记到其名下，侵犯了房屋所有权人的合法利益，应当恢复房屋原有的登记状态的问题。因被告杨平与其妻安彩琴协议离婚时将案涉房屋明确给子女所有，是基于以解除双方身份关系为目的的赠与行为，对双方具有约束力，但案涉房屋的登记权利人仍是被告杨平并未发生物权变更，二原告基于该物权的登记与被告杨平发生房屋买卖关系合法有效，被告杨平与其前妻安彩琴对案涉房屋的赠与行为的效力不能约束二原告购买案涉房屋的行为，案涉房屋是否能恢复到原有的登记状态，不是本案民事案件所能调整的范围，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定。被告杨平的该辩解理由，本院不予支持。关于二原告请求依法判令被告杨平、朱树香赔偿其在外租房子居住的费用21600元的诉讼请求。因双方所签订的《房屋买卖合同》中并没有约定二原告的房租费由被告承担等内容；况且，二原告所提供的证据不足以支撑其该项诉讼主张。故本院对二原告的该项诉讼请求不予支持，应予以驳回。综上所述，二被告对案涉房屋不享有所有权，其拒绝腾退案涉房屋，损害了二原告的合法权益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款（一）、（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨平、朱树香于本判决生效之日起三十日内腾退位于贵州省德江县××街道××口社区团结街的房屋[房产权证号：黔（2017）德江不动产权第0000304号]，并将该房屋交付给原告邓培华、冉茂凤夫妇所有；二、驳回原告邓培华、冉茂凤的其他诉讼请求。案件受理费375元，由被告杨平、朱树香共同负担50元，由原告邓培华、冉茂凤共同负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  张月明人民陪审员  郭绍鑫人民陪审员  李国兵二〇一九年六月二十八日书 记 员  刘 琴