云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初2731号原告吕桃安，男，汉族，1965年3月19日生，麒麟区人，农民，住曲靖市麒麟区。委托代理人段宏飞，云南治正滇麒律师事务所律师，特别授权代理。原告何成花，女，汉族，1966年12月26日生，麒麟区人，农民，住址同上。与吕桃安系夫妻关系。委托代理人段宏飞，云南治正滇麒律师事务所律师，特别授权代理。被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司。法定代表人张学平，董事长。统一社会信用代码：91530300622742965X。地址：云南省曲靖市麒麟区迎霞路15号（凤凰水榭）。委托代理人廖官平，云南泽典律师事务所律师，特别授权代理。原告吕桃安、何成花诉被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年4月16日受理后,依法由审判员曹琪梅适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告吕桃安、何成花及其委托代理人段宏飞,被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司的委托代理入廖官平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕桃安、何成花诉称,2013年1月29日，原、被告双方协商原告向被告购买其开发的“凤凰水榭”小区59幢的期房，原告当日即向被告缴纳了430000元的购房款，后又于2013年2月4日向被告缴纳了16796元，共计446796元，被告向原告出具了收据为5000368、038390的收据，但被告收款后一直不与原告签订书面的购房合同，直到2015年原告才知该幢房屋仍未建设，但被告又不予退还原告的购房款，原告不得已与被告协商重新选套房屋，后于2015年3月30日签订购房协议，于2015年10月13日签订了编号为境字（2007）1464号的《商品房购销合同》，约定被告将其开发的“凤凰水榭”小区第57幢1单元第11层1104-1号房以429120元的价格出售给原告，约定2015年10月30日前交房。后被告按约向原告交付了房屋，原告使用至今。依据《商品房购销合同》第12条约定，被告应当于2016年7月22日前将该房屋的产权证办理完毕交付给原告。但现在原告接房已三年多，被告仍未将证办理给原告。为维护原告的合法权益，请求人民法院：1、判令被告立即履行《商品房购销合同》约定的为原告办理“凤凰水榭”小区的第57幢1单元第11层1104-1号房屋的权属证书，并将上述权属证据交付给原告。2、判令被告支付逾期办证的违约金85525元（自2016年6月29日至2019年4月15日），并以429120元为基数按年利率7.125%计算自2019年4月16日起至被告履行完毕办证义务止。3、诉讼费由被告承担。被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司辩称,第一，原告所诉部分事实不符，双方签订合同约定办理房产证的主体是原告，被告只具有一个协助义务，被告现在未办理房产证的原因是因为原告没有按照合同约定提交相应的材料及费用，在双方的交易行为中被告无任何违约行为，故不应该承担任何违约责任。第二，没有办证的原因还因为国家相应政策的变更，导致没有正常开展办证义务。第三，即便原告未能按他所诉讼的时间取得相应的产权证书，他也没有任何损失，故原告不能得到补偿。两原告针对其诉讼主张,向本院提交如下证据:1、两原告身份证复印件各1份,欲证明两原告的诉讼主体资格。2、购房协议、商品房购销合同各1份，欲证明该合同约定被告将其开发的“凤凰水榭”小区第57幢1单元第11层1104-1号房以429120元的价格出售给原告，并约定了交房及办证时间等合同事项。3、收据2份，欲证明原告按合同约定交纳房款及相应办证费用及税费。4、住宅使用说明书、住宅质量保证书各1份，房屋交接清单、物业管理服务合同、装修申请登记表复印件各1份，欲证明原被告双方按约交接了房屋，原告居住使用至今已三年多，但被告未按合同约定将该房屋的产权证办理完毕交付给原告，已严重违约。经质证,被告对原告提交的证据1、2、3无异议;对证据4的三性无异议，且认可原告证明的双方按约交房及原告居住使用房屋三年的证明目的，但不认可原告证明被告违约的证明目的。通过质证，本院认为,原告提交的证据1、2、3、4客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司针对其抗辩向本院提交《商品房购销合同》1份，欲证明商品房购销合同已经约定了办证的主体为原告，且该合同第12条已明确约定了办证的条件，现在原告没有按约提交相应资料，系原告违约。经质证，原告对上述证据的三性予以认可，但不认可其证明目的，认为相应的通知义务在被告，系被告违约。通过质证，本院认为，被告所提交的《商品房购销合同》与原告提交的合同是一致的，本院对该合同的真实性予以确认。根据庭审和质证,本院确认如下法律事实：2013年1月29日，两原告向被告认购其开发的“凤凰水榭”59幢的期房，并于当天向被告交纳购房款430000元，后因被告未能按约交房。2015年3月30日，原告吕桃安与被告签订《购房协议》，约定：原告认购被告凤凰水榭57-1-1104改造房，由于房屋现状为248平米的跃层，被告将改此跃层为俩套平层（1104、1204），原告预定1104号；被告预测该套房面积为140平方米，建筑面积单价为2980元／平米。最终结算面积以房管局测绘部门实际核算为准；被告承诺45天内改好此房，即通知原告前来签到正式的商品房购销合同，并在合同签订后的90天内办理产权证给原告。协议签订后，两原告于2015年10月13日与被告签订了《商品房购销合同》，约定：由两原告（乙方）购买被告（甲方）建设的位于曲靖市，房屋参考套内建筑面积为144平方米，房屋总价款为429120元；付款方式为一次性付款；甲方应于2015年10月30日前将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。关于产权登记的约定:在乙方达到以下四个条件后，甲方承诺在180个工作日内协助乙方办理房屋权属证书：1、乙方向甲方交付全部房款、配套设施费用；2、甲乙双方办理房屋交接手续；3、甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权证的委托书；4、乙方向甲方交付办理产权的相关资料和费用。合同签订后，原被告双方于2015年12月29日办理房屋交接手续，将该商品房交付原告。2018年3月16日，被告向原告出具430000元的收据一份，载明：“原57幢1单元1104改造房第11层，原收据号为2013年1月29日500368。”2019年3月11日，被告再次向原告出具16796元的收据一份，载明：“原收据号（038390）于2013年2月4日交59幢期房房款16796，后于2015年换房至57幢1单元1104，现作为57-1104办证税费预收款。”原告交纳办理产权登记的相关费用及资料后，被告至今未予办理房屋产权证书。本院认为，原告与被告签订的《认购协议》及《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人在享受权利的同时必须履行合同义务。被告应当按合同约定履行代办房屋不动产权属证书的义务。根据合同约定和房屋登记办法的规定，申请办理不动产权属证书的，除买受人应当提交相关材料外，房地产开发企业也应当提交相关材料。被告在收到原告交付的材料与缴付的相关费用后，如认为缺少资料，应及时告知原告补正材料，现其未能提交证据证明其已向原告提出要求，故其主张原告未全面履行提交资料之义务不成立，本院不予支持。又因被告未能提交证据证实不能办证是因政策变化所导致，故被告抗辩本院不予支持。据此，原告主张判令被告办理房屋权属证书有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第十八条第二款规定的由于出卖人的原因在合同约定的期限内不能办理房屋所有权登记的，合同未约定违约金的，可以按照已付房款总额，参照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告就办理房屋权属证书未约定违约金。原告要求被告按中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金，理由成立，本院予以支持。虽然被告向原告出具的办证税费预收款的收据上载明的时间为2019年3月11日，但实际上该费用已于2013年2月4日交付给了被告，故原告主张以购房款总额429120元自2015年12月29日后的180个工作日后按年利率7.125%计算违约金至实际办理不动产权属证书之日止的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但原告的起算点计算有误，本院予以确认为自2016年9月19日起开始计算，故截止2019年4月15日的违约金本院予以确认为77711元。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百一十四条;最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项、第二款的规定,判决如下:一、被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告吕桃安、何成花办理位于曲靖市房屋的不动产权证书。二、被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告吕桃安、何成花截止2019年4月15日的违约金77711元，并以购房款总额429120元为基数按年利率7.125%计算自2019年4月16日起至不动产权证书办理完毕之日止的违约金。三、驳回原告吕桃安、何成花的其他诉讼请求。案件受理费1938元（原告已预交），减半收取969元，由原告吕桃安、何成花承担89元，由被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司承担880元。(于本判决生效后三十日内履行)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曹琪梅二〇一九年六月十八日书记员  皇江涛