重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初6117号原告：吴頔，男，1982年11月24日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：张杏丽，北京德恒（重庆）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：刘琦，男，1971年9月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告吴頔与被告刘琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法由审判员杨华东适用简易程序分别于2019年3月26日和2019年4月11日公开开庭进行了审理，原告吴頔的委托诉讼代理人张杏丽、被告刘琦到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，本院依法将本案转为普通程序审理，并依法由审判员杨华东担任审判长，与人民陪审员吴卿东、周秀维组成合议庭，适用普通程序于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告吴頔的委托诉讼代理人张杏丽、被告刘琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴頔诉称：2017年1月11日，原告吴頔与被告刘琦、第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（居间方）签订《房屋买卖及居间合同》，约定原告购买被告位于重庆市九龙坡区奥体路28号**号房屋一套，房屋建筑面积79.85平方米，转让价格1010000元。该合同第2条约定，买方办理银行按揭贷款，卖方须积极配合买方提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署所需法律文件；第10条约定，如卖方未能履行合同约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付100000元作为合同定金，并在居间方的配合下办理了银行相关贷款手续。但需要被告按约定提供资料及签署法律文件时，被告却屡次推诿，并在2017年2月24日向原告和居间方无故提出中止履行合同，之后原告多次要求被告继续履行合同，但均遭被告拒绝。至今，被告仍未配合办理相关银行贷款手续，因被告的违约行为致使原告无法按照合同约定的方式购买房屋，故原告依法解除《房屋买卖及居间合同》，且被告应当按照合同约定支付违约金并赔偿原告因此而遭受的房屋上涨差价损失、律师费用、差旅费用、诉讼费用等全部经济损失。为了维护自身合法权益，原告起诉并请求判令：一、被告刘琦返还原告吴頔合同定金100000元；二、被告刘琦按照房屋总价的20%向原告吴頔支付违约金202000元；三、被告刘琦向原告赔偿违约金不能弥补的经济损失200000元；四、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加要求解除原、被告签订的《房屋买卖及居间合同》中关于房屋买卖合同的诉讼请求，并将第三项经济损失诉讼请求金额变更为656861.96元（包括房屋价格上涨产生的差价损失600000元、丧失公积金贷款产生的贷款利息损失247861.96元、律师费10000元、财产保全担保费用1000元）。被告刘琦辩称：1、原告认为被告违约就应当根据诚信原则及时止损，如果原告没有及时止损，由此导致扩大的损失应由原告承担；2、赔偿损失的前提是被告违约，既然没有确认被告违约，就不应当由被告承担赔偿；3、之前双方因房屋买卖合同纠纷已经判决，原告要求被告赔偿经济损失无事实和法律依据；4、违约金和损失与前诉另案判决诉求相同，定金隐含在违约金中，请求驳回原告的诉讼请求；5、本案原告以解除合同构成新的事实为由提起诉讼，构成重复起诉，请求裁定驳回原告诉求。经审理查明：原告吴頔与被告刘琦因房屋买卖发生纠纷,原告吴頔于2017年4月11日向本院提起诉讼,请求判决：1、被告协助原告办理案涉房屋产权过户手续；2、被告支付原告按房屋价款的20%计算的违约金202000元；3、被告赔偿原告经济损失20万元。本院于2018年9月18日作出（2017）渝0107民初6706号民事判决书，判决被告支付原告违约金202000元，驳回原告的其他诉讼请求。被告刘琦不服本院判决向重庆市第五中级人民法院提起上诉，重庆市第五中级人民法院二审审理查明的事实与本院一审查明的事实相同，重庆市第五中级人民法院于2019年1月31日作出（2018）渝05民终7136号民事判决书，判决撤销本院（2017）渝0107民初6706号民事判决，驳回原告的诉讼请求。本院另案查明：2017年1月11日，原告吴頔（买方）与被告刘琦（卖方）及案外人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（居间方）签订《房屋买卖及居间合同》，合同约定的主要内容如下：原告购买被告位于重庆市九龙坡区奥体路28号**号房屋，成交价格为101万元；原告于合同签订当日支付定金10万元，在原告支付最后一笔房款时该定金自动冲抵房款；原告于办理产权过户手续时支付给被告31万元房款，原告申请贷款60万元用于支付购房尾款；原告须在接到居间方签订按揭相关法律文件通知后5日内到按揭银行签订相关文件，被告须积极配合原告提交申请银行贷款所需全部资料并按银行规定签署法律文件，原告申请贷款为商业和公积金组合贷；买卖双方于2017年4月20日办理产权过户手续；如卖方违约，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。合同签订后，原告向被告支付定金10万元。2017年2月1日，被告在其中信银行重庆九龙坡支行的账户存入27万元用于提前偿还住房按揭贷款。2017年2月14日，中信银行重庆分行向被告出具个人贷款结清证明。2017年2月23日，土地房屋权属登记机构办理了案涉房屋抵押注销登记。之后，被告与居间方的工作人员进行了多次短信交流，主要内容如下：2017年2月22日，居间方发出信息：通知被告带齐资料，于2月24日下午两点到银行办理按揭贷款。被告回复：好的。2月23日，居间方发出信息：提醒被告次日下午银行见。被告当日回复居间方称：我担心两方面的问题，首先如何确保银行会放款，在国家和重庆目前的房地产金融政策捉摸不定、从紧从严的情况下，极有可能出现银行不放款的结果，导致我提前还贷丧失7折优惠利率的情况。如果出现在产权转移之前，还只是丧失优惠利率的问题，如果在产权变更以后出现银行不放款，我就会面临买家只需要几十万的房款就将我价值百万的房子搞到手的情况。谁为我解决这个问题，难道去和买家扯皮，又将产权变更回来！那产生和缴纳的税费算谁的。你不要说这种情况不会发生，在确保我担心的问题得以解决之前，我只有中止履行义务。请尽快处理我的担忧，不要超过一周。2月24日，居间方向被告发短信称：你的担心很正常，但是我们做了这么久的业务，没有发生贷款审批通过了银行不放款的情况。而且客户的资质都是很好的，明天我们还是见一面，把流程走起，银行的工作人员也在，大家都好沟通一些。被告回复称：没有发生过不表示不可能发生。在目前的高风险时候，一旦情况逆转，我就是最大的冤大头，请问我该找谁赔偿损失？没有对不起，君子不立危墙之下。居间方回应：我们作为中介方会站在中立的立场办事，不会让你和客户立于危墙之下。所有按揭的程序都是如此进行的，而且银行审批通过了也会出具相关合同，希望能尽量配合我们。当天下午3时36分，居间方的工作人员再次短信告知被告：你好，刘老师。我们和买方现在公积金贷款签约中心，你是什么时候到？被告回复：我已与你所说的中原地产部的万金花进行了充分的沟通，我的意见也表达清楚，请与她联系。3月3日，居间方的工作人员发短信称：电话或是信息沟通不清晰，要不你到店里由经理与你当面沟通效果比较好一些。被告回复：我要的是政策风险的排除或担保，简单说，你或者经理只需要回答我，当我面临只收到几十万房款同时产权又变更成买方的时候，这个重大损失由谁来赔偿、如何赔偿就行了。居间方回应：这边知道的是审批过了，过完户30个工作日银行是保证放款的。如果你不放心，就只有到店里经理来给你担保了。3月4日，居间方短信通知被告称：你看下周二有时间没有，这边经理希望能和你面对面沟通。3月7日，居间方再次短信通知被告到店当面协商。被告回复：谈什么？有啥好谈！3月20日，被告向居间方的工作人员发短信称：在目前国家日益严峻的房屋限购限贷政策下，自2月24日我提出中止履行以来，鉴于你方及买方拒不提供适当担保，故解除合同。重庆市住房公积金管理中心于2017年5月9日发布《关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知》，明确从5月9日起，暂停受理主城区范围内非首套住房的公积金贷款申请。因原告名下已有一套住房，故在现行政策下，原告购买第二套住房的公积金贷款申请不会被受理。另查明：本案诉前原告申请财产保全，原告支付财产保全费3020元，原告产生财产保全担保费1000元。原告因本案诉讼委托律师产生律师代理费10000元。审理中，原告举示短信记录截图、解除合同通知书及EMS邮件拟证明：原告于2019年3月5日向被告发送短信，告知被告因其违约行为导致双方合同无法履行而解除，原告于2019年3月8日向被告邮寄解除合同通知书，被告拒收。被告对原告举示的短信记录截图、解除合同通知书及EMS邮件真实性均不予认可，被告称未收到短信及EMS邮件。庭审中，原告称：因被告不履行协助办理按揭贷款手续，被告违约导致原告丧失公积金贷款资格，由此原告产生贷款利息差额损失247861.96元。截至本案一审终结，原告未再购买其他房屋。庭审中，原告陈述：原告于2019年3月26日庭审中提出解除合同时，案涉房屋的市场价值为161万元，原告以该价值主张房屋差价损失为60万元，原告举示了链家网站发布的与案涉房屋类似房屋的成交记录拟予以证实；被告认为案涉房屋于2019年3月26日的市场价值为261万元，高于原告方认为的房屋市场价值。本案审理过程中，原告申请对案涉房屋进行价值评估，因被告认可的房屋价值高于原告主张的市场价值，原告自愿撤回对案涉房屋进行价值评估的申请。上述事实，有《房屋买卖及居间合同》、收款收据、银行流水、短信记录、按揭贷款申请资料、发票、本院（2017）渝0107民初6706号民事判决书、重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终7136号民事判决书、当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖及居间合同》中房屋买卖内容系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人双方应当按照合同约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以要求解除合同；主张解除合同的一方，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案争议的焦点是：1、本案是否存在重复起诉问题；2、被告未配合原告办理银行贷款是否构成违约；3、原告主张的定金、违约金、经济损失和解除合同能否成立。本院针对案件当事人的争议焦点作如下评判：一、关于本案是否存在重复起诉问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”原、被告关于房屋买卖合同纠纷前诉中，原告系基于要求继续履行合同而提起的诉讼请求；本案中，原告系基于解除合同而提起的诉讼请求，前诉与后诉的请求权基础不同。而且，后诉与前诉的诉讼标的不同，诉讼请求也不尽相同。故本案不构成重复起诉，不违反一事不再理的原则。二、关于被告未配合原告办理银行贷款是否构成违约的问题，主要看被告提出中止履行合同的理由能否成立及被告是否违反合同义务。本院认为：1、被告提出中止履行合同理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，被告认为在履行合同过程中原告可能因政策风险而无法办理公积金贷款，可能丧失相应的履行债务能力，故提出行使不安抗辩权，拒绝履行配合原告办理贷款面签手续并提出中止履行。2017年2月22日，居间方通知被告带齐资料于2月24日下午两点到银行办理按揭贷款。被告于2017年2月23日告知居间方，提出中止履行合同。重庆市住房公积金管理中心于2017年5月9日发布《关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知》，此时距被告提出中止履行尚有两个多月的时间，但被告不能证明原告于2017年5月9日前不能通过住房公积金贷款申请，被告亦没有确切证据证明原告已经达到了丧失或者可能丧失履行债务能力的严重程度。合同履行过程中，若因各种原因原告不能履行付款义务，被告可以在合同约定的办理房屋过户手续时行使先履行抗辩权，在此之前，双方当事人均应当全面积极履行合同义务。因此，被告提出中止履行合同的理由不能成立，被告应当依法承担违约责任。2、原、被告合同约定原告采用按揭贷款方式支付购房款，被告须积极配合原告提交申请银行贷款所需全部资料并按银行规定签署法律文件，故被告配合原告办理申请贷款的相关手续系被告应当履行的合同义务。被告拒绝配合原告办理银行贷款面签手续违反了双方合同约定的义务，被告的行为构成违约。综上，被告提出中止履行合同的理由不能成立，被告未按合同约定配合原告办理银行贷款构成违约。三、关于原告主张的定金、违约金、经济损失和解除合同能否成立的问题。首先，原告主张解除原、被告签订的《房屋买卖及居间合同》中的房屋买卖合同内容。本案中，原、被告签订的《房屋买卖及居间合同》中关于房屋买卖的内容合法有效，双方均应依照合同的约定履行自己的义务。前述被告提出中止履行合同的理由不能成立，被告拒绝配合原告办理银行贷款手续违反了双方合同约定的义务，因被告的违约行为致使原告购买案涉房屋的合同目的无法实现，原告主张解除原、被告签订的《房屋买卖及居间合同》中的房屋买卖合同内容，符合法律规定，本院予以支持。被告系违约方，其无权提出解除合同。本案中，被告否认收到原告解除合同通知，原告于2019年3月26日庭审中主张解除合同，双方《房屋买卖及居间合同》中的房屋买卖合同关系依法应于2019年3月26日解除。其次，关于原告主张的定金、违约金和经济损失问题。本院认为，原告向被告支付合同约定的定金100000元，因被告的行为构成违约，现原告主张被告退还定金100000元并要求被告支付违约金202000元的请求，符合双方合同约定和法律规定，本院依法予以支持。另外，原告主张违约金不能弥补的经济损失656861.96元，原告主张的经济损失包括房屋价格上涨产生的房屋差价损失600000元、丧失公积金贷款产生的贷款利息损失247861.96元、律师费10000元、财产保全担保费用1000元，合计858861.96元。本院认为，被告拒绝配合原告按照合同约定办理银行贷款手续，其行为违反合同约定，致使原告未能购买案涉房屋，客观上对原告造成了房屋差价损失，原告要求被告赔偿房屋差价损失，本院予以支持。关于房屋差价损失的金额，原告于2019年3月26日庭审中提出解除合同时，认为案涉房屋的市场价值为161万元，原告以该价值主张房屋差价损失为60万元；被告认为案涉房屋于2019年3月26日的市场价值为261万元，高于原告方认为的房屋市场价值。本院认为，原告提出解除合同时主张的案涉房屋市场价值为161万元，该价值远低于被告认可的该房屋市场价值，结合原告举示的链家网站发布的与案涉房屋类似房屋的成交价值，本院对原告主张的房屋差价损失60万元予以确认。违约金兼具补偿性和惩罚性，其中包含了对违约造成损失的补偿，本案因被告的违约行为导致原告的损失，本院已经支持原告主张的违约金202000元，故对原告主张的房屋差价损失，综合本案案情，本院予以支持398000元（600000元-202000元）。关于原告主张的丧失公积金贷款产生的利息损失247861.96元，本院认为，原告要求解除合同后未再购买其他房屋，原告主张的丧失公积金贷款产生的贷款利息损失系原告自行计算，且该损失也由本院已支持的违约金及房屋差价损失予以弥补，故对原告主张的贷款利息损失，本院不予支持。另外，双方合同没有约定律师费和财产保全担保费用由违约方承担，该损失与被告违约之间无必然因果关系，不是原告必然产生的损失，原告主张律师费10000元和财产保全担保费用1000元没有法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、原告吴頔与被告刘琦于2017年1月11日签订的《房屋买卖及居间合同》中原、被告双方的房屋买卖合同关系于2019年3月26日解除；二、被告刘琦于本判决生效之日起十日内退还原告吴頔定金100000元；三、被告刘琦于本判决生效之日起十日内支付原告吴頔违约金202000元；四、被告刘琦于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴頔房屋差价损失398000元；五、驳回原告吴頔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22519元、财产保全费3020元，合计25539元，由原告吴頔负担4558元，被告刘琦负担20981元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨华东人民陪审员  吴卿东人民陪审员  周秀维二〇一九年六月十日法官 助理  刘艳娟书 记 员  郑诗译