广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8219号原告（反诉被告）：广州图普餐饮管理有限公司，住所地广州市白云区棠景街远景村棠下下路8号101房。法定代表人：张黎。委托诉讼代理人：刘洁，广东泽正律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟健，广东泽正律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市时代商业管理有限公司，住所地广州市白云区远景路14号202室。法定代表人：王媛媛。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。原告广州图普餐饮管理有限公司（反诉被告，以下简称图普公司）与被告广州市时代商业管理有限公司（反诉原告，以下简称时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日受理后，时代公司于2019年4月29日提起反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告图普公司的委托诉讼代理人刘洁，被告时代公司的委托诉讼代理人周石文、吴晓嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告图普公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因停电、封店不能正常营业导致的食物损耗99805.35元、营业额直接损失818173.66元、营业额间接损失536841.06元、停业期间额外工资支出61700元；2、被告退回保证金135610元，并支付赔偿金135610元；3、被告支付协议违约金14239元；4、被告承担诉讼费用。诉讼期间，图普公司撤回第3项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。事实与理由：原告自2017年7月起在被告提供的商铺处经营餐饮服务。2018年6月1日，原告与被告正式签订《商铺租赁协议书》，约定原告承租被告位于广州市白云区××街远景××号101号商铺。协议签订后，原告向被告支付首期租金71195元。2018年6月10日，由于暴雨导致被告不能正常供电，至7、8月依然没有恢复，导致原告无法正常经营。2018年9月18日，被告无正当理由封禁原告店面至今，给原告造成巨大经济损失。根据双方签订的《商铺租赁协议书》约定，被告应保证包括水电供应系统在内的设备、设施的质量、保养和修理，并赔偿因违约给原告造成的一切损失，以及原告为获得赔偿而支出的一切费用。如被告单方终止协议，除应退还原告租赁保证金，还应支付原告与租赁保证金等额的赔偿金。被告严重违反协议约定，为维护原告合法权益，诉至法院。被告时代公司辩称，一、原告证据无法证明其经营亏损，原告未提供证据证明其食物损耗、营业额直接损失、营业额间接损失、停业期间额外工资支出的客观真实性，理应由其承担相应的不利后果。二、原告的经营亏损与我司不存在直接因果关系，原告的经营餐厅本身具有亏损的商业风险，而且2018年6月9日台风“艾云尼”暴雨导致电房损坏后，我司已及时提供临时用电，原告的餐厅一直保持正常经营状态，原告的经营亏损与我司不存在直接因果关系，其要求我司对其赔偿损失显然缺乏事实及法律依据。三、突发暴雨导致的供电方式变更属于不可抗力，根据合同约定及法律规定，原告也无权要求我司对其赔偿损失。广州市在2018年6月9日突发暴雨，气象灾害应急指挥部同步启动三级应急响应，明显属于不可抗力，实属答辩人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。四、原告要求我司退回保证金135610元并另行赔偿135610元明显缺乏事实、合同及法律依据。原告存在拖欠房屋占用费、物业管理费及其费用的违约行为，对于其缴纳的租赁保证金135610元，我司有权依法进行债务抵销，原告无权要求退回保证金135610元。我司在履行《商铺租赁协议书》中没有任何违约行为，原告要求另行支付赔偿金135610元无事实、合同及法律依据。五、原告要求我司支付协议违约金14239元缺乏事实、合同依据。原告未依约按时支付拖欠的房屋占用费、物业管理费及其他费用，实际违约方应为原告，而非我司。被告时代公司向本院提起反诉请求：1、请求判令原告向被告支付2018年7月至9月份应付的房屋占有使用费185107元，2018年7月份、9月份应付的物业管理费4520元及垃圾处理费226.08元，2018年5月份、7月份至9月份应付的水费3635.3元，以上合计193488.38元；2、请求判令原告向被告支付房屋占有使用费、物业管理费、水费、垃圾处理费的资金占用费（自2018年6月25日起计算至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2019年4月22日的资金占用费为6337.23元）；3、请求判令原告已支付的租赁保证金135610元、水电周转金4238元、物业管理保证金5650元在原告欠付被告的房屋占有使用费、物业管理费、水费、垃圾处理费中相应抵扣。4、请求判令原告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月1日，被告与原告签订《商铺租赁协议书》（编号：YJXM-2018-2050，下称“《租赁协议书》”），约定由原告承租被告位于广州市白云区××街远景××号l01号商铺，租赁物业的建筑面积为282.52平方米，租赁期限为2018年6月1日至2020年5月31日。该物业租赁标准：2018年6月1日至2019年3月19日期间月租金标准为71195元，物业管理费为2825元／月。原告应于每月25日前向被告支付下月租金、下月物业管理费、上月水费。此外，原告应向被告支付租赁保证金135610元、水电周转金4238元及物业管理保证金5650元。《租赁协议书》签署后，原告向被告支付租赁保证金、水费、电费周转金及物业管理保证金。因经营不善，原告自2018年6月份即拖欠被告租金及物业管理费、水费、垃圾处理费等费用。期间被告每月提前向其派发《缴费通知单》，原告亦进行签收，却迟迟不予缴纳相应的款项。我司在多次催收无果后，根据《租赁协议书》第十二条违约责任第14款约定，于2018年9月19日对该商铺作封铺处理。被告认为，原告未依约按时支付租金、物业管理费、水费及垃圾费的行为已构成违约，并对被告造成了相应的资金占用损失。被告除有权要求原告支付拖欠的费用及相应的资金占用费外，有权将原告已支付的租赁保证金、水电周转金及物业管理保证金在其欠付被告的相应款项中予以抵扣。原告图普公司对反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求，请求法院予以驳回。关于事实部分：2018年6月份由于暴雨导致电力设施设备受损原告无法正常经营，直到7、8月份电力设备都还没有修复，因此被告已经违反了合同中第9条甲方权利义务的相关约定。电力设备设施受损导致原告的营业额大幅度下降而导致亏损之后双方有进行协商，被告同意减免一个半月的租金，但双方细节没有谈妥，后被告于2018年9月18日进行强行封店，后9月28日再次协商关于减免租金问题，双方没有谈妥，有双方的录音，因此我方认为被告违约在先，没有尽到合同义务导致原告无法正常经营，根据租赁协议第13条的约定不可抗力，被告不属于不可抗力的情况，而被告没有尽到保障设施设备质量正常运行的责任，综上原告没有违反合同约定，不应承担相应责任，请求驳回被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的商铺租赁协议书、通知书、解除合同通知书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：2015年6月15日，广州市至德商业管理有限公司与广州市白云区棠景街远景村第三经济合作社签订《广州市房屋租赁合同》，租赁位于白云区××街远景××号的房地产作为商业办公用途使用，建筑（或使用）面积6500平方米，租赁期限至2020年5月31日。广州市至德商业管理有限公司于2016年7月28日变更名称为广州市时代商业管理有限公司。2018年6月1日，时代公司（出租方、甲方）与图普公司（承租方、乙方）签订《商铺租协议书》，甲方将坐落于广州市棠景街远景村棠下下路8号101号铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁期限为2年，即从2018年6月1日起至2020年5月31日，协议签订当日，乙方向甲方支付首期租金71195元，租赁期内，乙方按以下标准向甲方支付该物业租金，2018年6月1日至2019年3月19日每月租金为71195元（252元/平方米）；2019年3月20日至2020年3月19日每月租金78315元（277.2元/平方米）；2020年3月20日至2020年5月31日每月租金86146元（304.92元/平方米）。租赁保证金为135610元由乙方于合同签订当日支付，租赁期满后或本协议提前终止时，乙方应在当日内付清全部租金和其他费用，在乙方无拖欠租金等相关费用且无其他违约情形的情况下，凭租赁保证金收据原件，甲方无息将租赁保证金退还乙方。乙方须于每月25日前（含25日），如该日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一个工作日）主动向甲方支付下月的租金、违约金（如有）及其他应付的费用，支付上月的水电费、下月的物业管理费、违约金（如有）及其他应付的费用。乙方逾期支付应付款项，需按所欠金额支付违约金直至乙方付清之日止，逾期10天（含10天）按每日1%支付，逾期超过10天未超过20天（含20天），按每日2%支付，逾期超过20天，按每日3%支付，乙方逾期支付租金、管理费超过30天或者逾期支付水电费等其他费用超过15天，甲方有权在不予发函催收情况下单方解除本协议，收回物业重新出租。签订协议后，图普公司向时代公司支付租赁保证金135610元、水电周转金4238元、物业保证金5650元，图普公司自2018年6月开始拖欠房屋占用费、物业管理费、水费、垃圾处理费等费用，2018年9月19日，时代公司对涉案商铺作封铺处理，图普公司退出涉案商铺，2018年7月至9月18日房屋占用费为185107元，物业管理费7月及9月（计算至18日）合计为4520元，水费5月、7月、8月及9月（计算至18日）合计为3635.3元，垃圾费7月及9月（计算至18日）合计为226.08元。图普公司主张2018年6月10日因停电至7、8月没有恢复，导致损失，时代公司确认2018年6月9日停电，但次日提供临时用电，使用至8月8日恢复正常用电，图普公司对提供临时用电表示无异议，但提出因经营的是烤肉店，电量不足，不能满负荷用电，无法保证正常营业。图普公司出具2018年6-9月餐厅食材损耗表，合计损耗为99805.35元。图普公司出具2018年2至10月餐厅当月收支报表，10、11月营业额直接损失，按1-5月平均营业额收入计算两个月，6、7、8、9四个月因停电无法正常经营导致营业额间接损失，以5月经营额353400元减去6-9月4个月金额后相加为818173.66元，6月损失为180417.7元，7月损失为163216.32元，8月损失为122899.57元，9月损失为70010.47元，计算营业额直接损失818173.66元，营业额间接损失536841.06元。图普公司出具公司2018年11月份工资明细表，主张停业期间因员工留置，额外工资支出61700元。时代公司均不予确认。时代公司出具2018年6至9月交款通知单，证实向图普催收租金、物业管理费、水费、垃圾费。2018年9月18日，时代公司向图普公司发出解除合同通知书，通知因拖欠费用，自2018年9月18日起解除租赁协议书。时代公司出具2018年6月9日用电检查结果通知书，证实因台风影响，供电房被暴雨浸泡而损坏，已报南方电网检修。时代公司出具2018年6月9日电房检修试验委托书及7月12日时代中国远景大韩城项目高压电房、变压器抢修工程施工合同及商铺出具的证明，证实已对供电房进行维修。时代公司出具发票证实租赁发电机和采购汽油临时发电，保障用电需求。经查，涉案物业未办理建设工程规划许可证，时代公司确认涉案场地无办理产权及建设工程规划报建手续，经本院释明涉案物业无办理规划报建手续将导致租赁合同无效，图普明确诉请无变更。本院认为，由于涉案物业无办理规划报建手续，时代公司与图普公司签订的租赁协议书无效。时代公司作为出租人未提供合法建筑物，图普公司拟作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错。涉案物业归于无效，但图普实际占有使用涉案物业，仍应向时代公司支付房屋占用费，图普公司辩称因暴雨导致电力设施受损，直到7、8月电量设备没有恢复，双方协商减免一个半月租金，时代公司不予确认，图普公司未能提供证据证实，6月9日因暴雨导致电力设备损坏后，时代公司启用临时用电并对受损电力设备进行维修，图普公司主张临时用电电量不足，导致无法正常营业，要求赔偿食材损耗损失，时代公司不予确认，图普公司出具的食材损耗表为单方制作，未经双方确认，且次日时代公司即提供临时用电，图普公司主张食材损耗损失99805.35元，缺乏依据，本院不予支持。图普公司主张6至9月四个月因停电无法正常营业导致损失536841.06元，图普公司未能提供证据证实向时代公司反映电量不足的情况，无法证实因电量不足导致营业额减少，该请求本院亦不予支持。图普公司要求赔偿因封铺导致10、11月营业额直接损失818173.66元及停业期间额外工资支出61700元，时代公司已多次向图普公司发出交款通知单，在图普公司拖欠各项费用两个多月情况下，收回涉案商铺合理，图普公司该请求本院不予支持。因合同无效，图普公司所缴纳的保证金应予退还，图普公司要求退回租赁保证金135610元，该请求本院予以支持，因时代公司要求对租赁保证金进行抵扣，故租赁保证金在反诉中一并处理。时代公司反诉要求对图普公司支付的租赁保证金135610元、水电周转金4238元，物业管理保证金5650元在欠付的房屋占有使用费、物业管理费、水费、垃圾处理费中抵扣，合法合理，本院予以支持。图普公司要求支付赔偿金135610元，无事实及法律依据，本院不予支持。时代公司反诉要求支付2018年7月至9月18日房屋占有使用费185107元，2018年7月、9月物业管理费4520元、垃圾处理费226.08元，2018年5月、7月至9月水费3635.3元，合计193488.38元，图普公司对该数额并无异议，扣减应退还租赁保证金135610元、水电周转金4238元，物业保证金5650元后，图普公司应向时代公司支付2018年7至9月18日房屋占有使用费、2018年7月、9月1日至9月18日的物业管理费及垃圾处理费、2018年5月、7月至9月18日的水费合计47990.38元（193488.38元-135610元-4238元-5650元）。时代公司要求自2018年6月25日起按中国人民银行同类贷款利率计算资金占用费，因合同无效，故应自时代公司主张权利之日起即2019年4月29日起以47990.38元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起十日内，广州图普餐饮管理有限公司支付广州市时代商业管理有限公司2018年7月至9月18日的房屋占有使用费、2018年7月及9月1日至9月18日的物业管理费、垃圾处理费、2018年5月、7月至9月18日的水费合计47990.38元及利息（以47990.38元为本金，自2019年4月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回广州图普餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回广州市时代商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10448元，由广州图普餐饮管理有限公司负担9662元，由广州市时代商业管理有限公司负担786元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。反诉受理费2148.3元，由广州市时代商业管理有限公司负担1632.3元，广州图普餐饮管理有限公司负担516元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一九年六月二十四日书记员  郑萍军