河北省安平县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1125民初2681号原告：弓素玲，女，1962年9月18日出生，汉族，住安平县。委托诉讼代理人：苑涛，河北方领律师事务所律师。被告：河北友林房地产开发有限公司，住所地：石家庄市新华区北二环西路338号上城浩林园12号楼1单元1601室。法定代表人：李明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苑兰虎，河北网都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹龙，河北网都律师事务所律师。原告弓素玲与被告河北友林房地产开发有限公司（以下简称友林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弓素玲委托诉讼代理人苑涛、被告友林公司委托诉讼代理人苑兰虎和曹龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弓素玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告交付安平县友林国际城小区9号楼1单元1202室房产，并自2016年1月1日起按照日56元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止。2、请求依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书。3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年，案外人杨扬将其对被告的债权转让给原告。原告又与被告达成商品房买卖合同，原告向被告所需交纳的购房款冲抵原告通过杨扬转让得来的债权。2015年10月12日。被告向原告出具了收据。注明收到了原告交纳的位于安平县友林国际城小区9号楼1单元1202室全款560541元。2015年10月28日，原被告正式签订《商品房买卖合同》。约定原告购买的商品房位于安平县友林国际城小区9号楼1单元1202室，建筑面积为149.08平方米。合同第六条第一项明确约定买受人交清总房款560541元整。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人（本人被告）应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下来第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告至今未能向原告交付涉案房产。按照《商品房买卖合同》第十条第一项约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。综上，原告多次要求被告履行合同义务未果，现依法起诉，请支持原告诉讼请求。被告友林公司未提交答辩状，其委托代理人当庭口头辩称：一、本案不存在合法有效的债权转让行为。首先，被告从未与原告以及杨扬签订任何有关债权转让的协议，也从未收到有关原告和杨扬之间的债权转让协议。根据《合同法》第80条的规定：“债权人转让债权的，应当通知债务人。”未通知到债务人的，该债权转让依法对债务人不发生法律效力。其次，原告主张以债权转让方式冲抵购房款，根据谁主张谁举证的原则,原告应对债权转让的合法性承担举证责任，原告和杨扬之间的债权转让行为是否涉及三方将非法的超过法定利率红线的高额利息以房屋买卖合同的形式合法化,并且，原告作为受让的债权方，理应在债权转让时保管有合法、全面的债权转让协议及相应的证据材料，但在本案中原告并未提供。二、本案的案由应为民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系。（一）首先，双方虽然签订了书面的房屋买卖合同，被告也给原告开具了收据，但是，事实上，涉案购房款数额巨大，原告并没有实际交付购房款。由此可见，原告并没有买房的真实意思表示。（二）其次，原告在在起诉状中自认，购房款没有实际交付，而是其向杨扬出借了民间借贷的本金，通过民间借贷进行相关的行为。因此，原告和杨扬之间的基础的法律关系也为民间借贷。因此，原告起诉的案由错误，按照法「2011」42号的规定，恳请贵院依法驳回原告的起诉。（三）从涉嫌刑事犯罪的角度看，因完全相同的“债权转让”为由提起诉讼的原告在安平县人民法院已有16人，该16起诉的诉状均在卷可查。且根据已经起诉的原告之一逯子龙的庭审陈述，只逯子龙一人，杨扬就向其借款950万元，并约定高息3分的回报。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第五条人民法院立案后，发现民间借贷行为本身涉嫌非法集资犯罪的，应当裁定驳回起诉，并将涉嫌非法集资犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。同时根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2010〕18号第三条的规定：非法吸收或者变相吸收公众存款，具有下列情形之一的，应当依法追究刑事责任：（一）个人非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在20万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在100万元以上的；本案中，案外人杨扬在形式上已经达到非法吸收公众存款罪的刑事立案标准，并且，杨扬涉嫌非吸的事实正是本案基础的法律关系事实。因此，从这个角度出发，人民法院应依法驳回原告的起诉，将本案连同其他15人的起诉材料等证据移送公安机关或检察机关。三，在不考虑被告前两项答辩的情形下，从债权转让和房屋买卖合同的角度出发，为保护被告的合法权益，结合最高人民法院的相关指导案例，被告请求人民法院在审理本案中依法审查原告和杨扬之间相关的借款合同、银行流水的往来等证据，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款，侵害被告的合法权益。从原告与杨扬之间的民间借贷借款的合法性审查方面，最高法指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案中，最高人民法院在“本院认为”部分明确提到：“在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款”。因此，根据上述最高法的指导案例精神，被告恳请法庭审查原告和杨扬之间的民间借贷的合法性情况。关于被告和杨扬之间的债权债务情况，被告已经不欠原告杨扬的任何款项。综上，原告所称的与杨扬之间的债权转让没有事实和法律依据，原告在未按照购房合同的约定交纳购房款的行为已是违约在先，其诉求没有事实和法律依据。恳请贵院依法驳回原告的起诉或诉求。原告弓素玲围绕诉讼请求依法提交了证据：1、商品房买卖合同，合同标号YS0022651；2、授权委托书一份，被告委托孟红到住建局办理涉案房产备案手续；3、商品房预售备案申请表；4、被告公司出具的收到原告涉案房产560541元收据，加盖有被告公司的财务章。以上证据证明原被告双方存在合法有效的商品房买卖合同，原告房屋款项已经全部交清，在收据和买卖合同中均有明确体现，被告将涉案房产出售给原告是被告真实意思表示。被告友林公司对以上证据质证如下：该商品房买卖合同与原告所诉的债权转让没有任何关系，被告先给原告出具收据，但原告并未缴纳购房款，所以，被告后来也没有给原告办理不动产登记手续。原告提交的备案表只是一个申请，并没有涉案房屋在房管中心备案成功，也可以说明原告存在违约，没有缴纳购房款。同时，被告提交如下证据：1、鉴定申请书；2、友林公司与杨扬之间的银行流水往来。原告对被告提交的以上证据质证意见如下：与本案没有关联性，对其真实性和合法性均不予认可。本院认证意见：原告提供的以上证据，已形成证据链条，能够相互印证，能够证明涉案房产的买卖合同是真实有效的，故对原告提交的以上证据的效力依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。具体到本案，案外人杨杨将其对被告的债权转让给原告，原告又用转让来的债权抵顶购房款，与被告签订了商品房买卖合同，可见被告已知道债权转让的事实，并同意转让债权抵顶原告的购房款，被告理应按照合同约定向原告交付涉案房屋。但该案不同于一般的房屋买卖关系，原告购买被告房屋的目的是以物抵债实现债权，被告未按期交房存在诸多因素，由被告承担逾期交房违约金欠妥，故对原告要求支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平县友林国际城小区9号楼1单元1202室房屋一套交付原告弓素玲，并协助办理房屋产权登记手续；二、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告弓素玲保全费3320元；三、驳回原告弓素玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9406元，由被告河北友林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  王 强人民陪审员  刘洁玉人民陪审员  王会铭二〇一九年六月十二日书 记 员  逯天龙