上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初1944号原告：张建煌，男，1976年3月6日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：谭跃仑，浙江天赞(杭州)律师事务所律师。被告：彭国洪，男，1970年9月4日生，汉族，住江苏省常州市。第三人：上海千红针织制衣厂，住所地上海市浦东新区曹路镇日新村南房宅XXX号XXX幢XXX室。投资人：朱利青。被告及第三人共同委托诉讼代理人：程园园，上海其新律师事务所律师。被告及第三人共同委托诉讼代理人：潘慧，上海其新律师事务所实习律师。原告张建煌诉被告彭国洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序。2019年2月18日，本院组织证据交换。2019年3月19日，本院依法追加上海千红针织制衣厂作为第三人参加诉讼。2019年4月12日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告张建煌及其委托诉讼代理人谭跃仑、被告彭国洪及第三人上海千红针织制衣厂的委托诉讼代理人程园园、潘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建煌向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2017年11月29日签订的《厂房租赁合同》；二、被告赔偿原告各项损失人民币(以下币种相同)1,763,760元〔包括返还2018年10月1日至2018年11月30日二个月租金10万元、赔偿装修损失1,663,760元(其中装修合同价120万元，转账记录显示转账给装修公司法定代表人874,300元，差额以现金或实物支付；消防工程合同价10万元，转账记录显示64,760元)〕及利息(以1,763,760元为基数，从起诉之日按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止)。审理中，经法院释明，原告将第1项诉请变更为要求确认《厂房租赁合同》无效。事实与理由：2017年11月29日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告租用被告位于上海市浦东新区曹路镇民雷路XXX号厂房三楼房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日。2018年9月27日，该厂房遭遇拆迁，双方协商赔偿未果，原告提起本案诉讼。被告彭国洪辩称，不同意原告诉请。被告是第三人法定代表人的丈夫，第三人从上海浦东日升实业公司(以下简称日升公司)承租系争房屋后转租给了原告，系争转租合同是第三人授权被告与原告签订，实际履行协议主体也是第三人，被告非适格的责任承担主体。另，被告要求原告支付2018年9-10月欠缴水电费24,252元，物业管理费4,000元。第三人：上海千红针织制衣厂述称，同意被告意见。原告装修未征得被告同意，且原告无证违法经营，导致城管等有关部门2018年9月13日上门检查，2018年9月26日被强制停电一天，其租用区域的门窗也于10月12日被强制拆除，其所谓损失应由其自行承担。原告所述损失并不真实存在，2018年10月13日至10月16日期间。原告将全部物品已搬离和变卖。经审理，原告对被告提供的确认如下事实：2017年11月29日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将系争房屋按现状租赁给原告作商务办公及宿舍使用，面积按1800平方米计算，第一年上交60万房租(税后价)，每月物业费2,000元；租用期限自2017年12月1日至2020年11月30日。合同签订后，原告将租赁厂房分隔装修成小间后对外出租。2018年10月中旬，原告将家具家电从系争房屋内搬离。之后，系争房屋被作为违建拆除。另查，签约时被告向原告出示了沪房地浦字(2000)第003102号上海市房地产权证复印件，载明权利人日升公司，房地坐落上海浦东新区龚路镇日新村南房宅XXX号，房屋建筑面积1631.81平方米，包括一层厂房1幢，二层房屋2幢，建筑面积分别为94.57平方米、641.78平方米、895.46平方米。根据第三人2018年10月10日制作的《行政复议申请书》，第三人在事实与理由中陈述：2018年9月27日上午，被申请人冲进厂房三层职工宿舍，强行把每间房屋的门窗暴力拆除。经原、被告确认，被告租金支付至2018年11月30日，未支付押金；沪房地浦字(2000)第003102号上海市房地产权证上的房屋经过改扩建。审理中，原告表示同意支付被告主张的水电费及物业费。为证明装修等投入损失，原告提供了《装饰装修工程施工合同》(包括预算书、施工图纸)《购销合同》《消防工程合同》(包括工程报价)、转账凭证、收条、工商信息。被告表示，同意退还原告一个月租金。为证明改建合法性，被告提供了浦东新区曹路镇日新村村委会出具的《日新村储备仓库翻建申请报告》，上海市浦东新区曹路镇经济发展办公室在该报告尾部注明“拟建议原地原面积改造，并要求由村投资改造，报安检分队备案，建设中落实安全生产，报规建办审核”。以上事实，有上海市房地产权证复印件、《厂房租赁合同》、《行政复议申请书》、照片及庭审笔录等在案佐证。本院认为，系争房屋无合法建造手续，属不合法建筑，原、被告签订的《厂房租赁合同》应依法确认无效。被告提供的《日新村储备仓库翻建申请报告》非规划准建手续，不能证明系争房屋的合法性。被告将不合法建筑出租给原告使用，其存在过错。签约时被告向原告出示过相关产证复印件，但产证记载房屋与系争房屋在层数、面积上明显不一致，原告未尽到必要的审查注意义务，其对合同无效亦有过错。一、关于合同出租主体问题。涉案《厂房租赁合同》以被告作为出租方与原告订立，签约时被告未向原告披露过委托签约事实，现被告向原告披露委托事实后，原告仍选定被告作为出租人主张权利，符合法律规定。日升公司非本案合同当事人，根据合同相对性的原理，被告申请追加日升公司作为被告或第三人，本院不予准许。二、关于租金返还。根据第三人制作的《行政复议申请书》，系争房屋门窗在2018年9月27日即被拆除，客观上原告已无法正常使用系争房屋，原告要求退还2018年10月、11月租金的诉请，本院予以支持。第三人认为门窗实际拆除时间为2018年10月12日，未提供有效反驳证据。三、关于装修、设施设备等损失。其一、原告租用厂房用于办公和宿舍，原告进行必要装修具有合理性，且诉讼前被告对此从未提出过异议，可见被告对原告装修应当是明知并认可的。其二、未形成附合的装饰装修物，原告已实际拆除搬离，不应作为合同无效赔偿损失范围；已形成附合的装饰装修物，原告提供的装修合同、预算书、施工图纸不能反映实际装修内容，提供的已付款证据与合同价款不一致，现有证据不足以证明原告主张的装修投入。鉴于系争房屋已被拆除，实际装修已无法通过评估确定，本院根据承租面积、用途，结合合同无效过错责任及实际履行情况，酌定装修损失为40万元。原告对合同无效存在过错，原告主张装修费用的利息损失，本院不予支持。四、对水电费，原告同意支付，本院据此判决。据此，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条之规定，判决如下：一、原告张建煌与被告彭国洪于2017年11月29日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告彭国洪于本判决生效之日起十日内返还原告张建煌租金10万元；三、被告彭国洪于本判决生效之日起十日内支付原告张建煌装修损失40万元；四、原告张建煌于本判决生效之日起十日内支付被告彭国洪水电费24,252元、物业费4,000元；五、驳回原告张建煌的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,673元，减半收取计10,336.5元，由原告张建煌负担5,936.5元，被告彭国洪负担4,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一九年六月十三日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。