浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初1783号 原告：徐红英，女，1972年11月12日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。 被告：海盐县秦山房地产开发有限责任公司。住所地：海盐县武原街道秦山路169-16号。统一社会信用代码：91330424704424389M。 法定代表人：姜祖良，该公司董事长。 委托代理人：马洪培、徐凌晶，浙江海赛律师事务所律师。 原告徐红英为与被告海盐县秦山房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，于2019年4月4日向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员李晓炯适用简易程序独任审判，并于同年5月17日、6月18日二次公开开庭进行了审理。原告、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐红英起诉称：原、被告于2017年4月18日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：商品房项目名称为金汇奥园北苑，房屋性质为预售，房屋坐落于金汇奥园北苑7幢404室，房屋建筑面积107.91平方米，自行车库面积8.81平方米。合同约定交付日期为2018年12月30日。合同第十条约定对被告逾期交付的违约责任、第十二条约定房屋交接的内容、第十四条约定被告关于装饰、设备标准承诺的违约责任。原告于2018年12月26日验房时发现：1、涉案房屋为通间，未隔断内墙。与被告此前向原告展示的样品房有隔墙的情况明显不符，不符合常理，影响原告入住，且被告在预售房屋时未明确告知房屋无内墙的事实或对此进行特别提示。在事后原、被告交涉过程中，被告也确认由于工作失职，购房时未告知房屋内无隔墙。2、合同约定自行车库面积为8.81平方米，但实际面积仅为4.405平方米。3、涉案房屋无空调外机放置的设备平台。4、房屋质量存在严重缺陷。上述问题导致原告无法正常收房入住，已于2018年12月27日向被告发出律师函要求整改，但被告一直未予答复。故，原告为维护自身合法权益，诉请法院依法判令被告：1、增加房屋内隔墙；2、补偿原告自行车位差价8810元（4.405平方米×2000元/米）；3、增设空调外机设备平台；4、支付迟延交房违约金，暂计35059.50元（自2019年1月1日起暂算至同年4月1日止，应算至被告合同履行完毕后房屋实际交付之日止，按日支付已交付房款的万分之三，即每日389.55元）。 被告海盐县秦山房地产开发有限责任公司答辩称：1、《浙江省商品房买卖合同》附件一的房屋平面图中，涉案房屋并无隔间，故，被告交付的房屋与合同中的房型一致，并未违反合同约定。2、被告已于2018年8月9日办理了涉案房屋的自行车车库产权登记，面积为8.81平方米，而且实际使用面积在合同附件一中也已注明。3、被告交付的房屋具有设备平台，但原告委托海盐秦山物业管理公司（以下简称“秦山物业公司”）在交房前将开放式阳台及露台、有关设备平台等用铝合金窗或大玻璃封闭。4、被告于2018年12月23日向原告邮寄交房通知书，原告于同月25日签收，并于次日来验房，但认为房屋存在问题、拒绝收房。根据合同约定的内容，原告的理由并不能构成拒绝收房的理由，应视为被告已经在2018年12月23日交付房屋。综上，被告未存在违约情况，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、《商品房买卖合同》一份、浙江增值税普通发票二份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。 2、《个人购房/购车借款及担保合同》一份，证明原告已经付清全部房款1298512元。 3、房屋结构宣传册图片（照片打印件）一份、365淘房网页打印件一组，证明被告在宣传相关房型时明确为四室二厅二卫，没有明示房屋系通间，因此被告应按照具有室内内墙并满足购房者基本使用需求进行交付，被告实际交房与公开宣传的房屋明确不符，销售行为存在欺诈。 4、样板房照片六份，证明涉案房屋样板房的情况。 5、涉案房屋照片七份、自行车库照片一份，证明涉案房屋交付时没有隔墙及设备平台，屋内没有卫生洁具，同时，自行车库的实际面积只有4.4平方米。 6、律师函及快递流程信息各一份，证明原告曾就有关问题向被告发律师函要求整改，但被告不予答复。 7、与被告销售部负责人陆佳琪的录音一份，证明2019月2月27日，在原、被告进行交涉过程中，被告承认屋内未设隔墙的情况没有向原告告知，存在过错。 被告质证认为，对证据1、2、6无异议。证据3，首先，无法证明系被告制作及发布；其次，与本案无关，原、被告双方签订的商品房买卖合同中明确约定房屋情况详见附件；最后，宣传册表明为装修效果示意图，是装修好的效果，而涉案房屋为毛坯房。证据4与本案无关，样板房系被告对交付房屋进行装修后所作出的样板，并非原、被告双方交易的毛坯房。对证据5的真实性无法确认。对证据7的三性均无法确认，即使属实，陆佳琪非被告员工，是房产销售中介人员，有关的承诺对被告不产生法律约束力。 被告为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、海盐县房屋权属证明书一份，证明被告交付的自行车库产权登记的建筑面积为8.81平方米。 2、委托书一份，证明原告已经委托秦山物业公司将有关设备平台等进行封闭。 3、交房通知书、快递单及签收信息各一份，证明被告已经向原告送达交房通知书。 4、秦山物业公司出具的情况说明一份，证明被告交付给原告及秦山物业公司的涉案房屋与买卖合同附件一的平面图一致。 5、《房屋建筑面积测绘成果书》一份，证明涉案自行车库的面积与买卖合同约定的面积一致。 原告质证认为，对证据1无异议，但自行车库的实际丈量面积为4.4平方米。对证据2无异议，但原告委托物业公司封闭阳台与被告应向原告提供设备平台没有关系。证据3中的交房通知书确已收到，但具体收件日期记不清楚。证据4，原告就相关事宜确实签署委托书，但被告作为房产开发商在指定第三人进行封闭阳台、平台安装时应考虑到业主对设备平台的使用要求，即预留或另设设备平台供业主使用。对证据5无异议，但根据《房产测量规范》及建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试用），独立的自行车库不应计入公用建筑面积。 本院认证认为，原告提供的证据1、2、6，被告无异议，本院予以确认。证据3中，宣传册图片系打印件，对其真实性本院无法确认；365淘房网打印件，经与网页核对，内容一致，对其真实性本院予以确认。证据4，原告欲证明样板房的情况，对此，被告在审理过程中明确表示宣传时都是装修好的样板房，即样板房都有隔间，故，对原告主张的待证事实本院予以确认。证据5，经本院现场勘查，本院予以确认。证据7，原告明确谈话对象陆佳琪系事后接待人员，而非涉案商品房的销售人员，故，即使内容属实，也不足以证明被告在向原告销售该商品房时就房屋状况的介绍情况。被告提供的证据，原告无异议，本院予以确认。 本院经审理，确认案件的相关法律事实如下： 2017年4月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）就海盐县武原街道金汇奥园北苑7幢404室房屋签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同部分内容如下：第三条约定买受人所购商品房的基本情况为：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），自行车库名称海盐县武原街道金汇奥园北苑7幢-121室，自行车库面积8.81平方米。第九条约定交付期限及条件为：出卖人应当在2018年12月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。第十二条约定交接为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。若买受人付清房款，但未在交房通知书约定的期限内办理交房手续的，书面通知交房的邮戳日期视为该商品房交付之日，买受人需承担延期交房所引起的风险责任和相关费用（如物业管理费等）。合同附件六约定保修责任主要条款为：买受人在该商品房验收过程中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人拒绝交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。合同附件八补充协议内容的第十四条为：出卖人特别说明：1、因存在设计优化，出卖人所发布的楼书、广告的内容可能发生个别调整，签约时请务必仔细阅读本合同及附件内容，任何楼书、广告与本合同内容不一致的，以本合同及附件为准。另，该合同附件一的商品房平面图显示，涉案房屋除卫生间、厨房有墙体隔离外，其余房屋内部区域无隔墙。合同签订后，原告依约付清房款。 2018年12月26日，原告在收到交房通知书后与被告办理交接手续，在此过程中，发现本案所涉争议的问题后，拒绝收房并委托律师向被告发送律师函要求整改。 另查明：一、2017年4月14日，原告与秦山物业公司签订《委托书》一份，约定：原告委托该公司在小区交房前将开放式阳台及露台、有关设备平台等用铝合金窗或大玻璃封闭。二、审理过程中，本院组织双方当事人进行现场勘查，双方确认买卖合同附件一平面图中所示的四个设备平台被铝合金大窗封闭，设备平台部分已成为房屋内部可供使用的一部分。三、2018年6月6日，海盐县滨海规划测绘有限公司对金汇北苑进行测绘后出具了《房屋建筑面积测绘成果书》一份，该成果书中对7幢的全部地下车库进行了面积计算，原告所属的-121号自行车库经测绘，套内面积为4.61平方米、分摊面积4.20平方米、建筑面积8.81平方米。四、2018月8月9日，被告就涉案自行车库办理了初始登记，登记建筑面积为8.81平方米。五、合同附件八补充协议内容上，原告亦另行签名确认。 本院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，系双方当事人真实意思表示，双方当事人应根据合同享有权利、履行义务。本案中，一、原告诉请要求被告对涉案房屋增加隔墙。虽被告就相关户型进行样板房展示时确实有隔墙，但在双方签订的买卖合同附件一中，涉案房屋的平面图明确显示室内无隔断，且合同附件八中，被告特别说明“任何楼书、广告与本合同内容不一致的，以本合同附件为准”。故，被告交付给原告的涉案房屋中未建隔墙，并不违反合同约定。原告的该项诉讼请求，本院不予支持。虽，原告提出买卖合同系格式合同文本，上述补充协议内容第十四条属格式条款，该条款免除被告责任、加重原告责任，应为无效。对此，本院经审查认为，该条款并不存在原告主张的无效情形，而且，原告在该补充协议内容亦另行签字确认，被告已尽到提醒注意义务。二、原告诉请要求被告补偿自行车位差价8810元。首先，涉案自行车库产权初始登记的面积为建筑面积8.81平方米，与合同约定的面积一致。其次，原告购入的涉案自行车库与其他业主的地下自行车库处于同一地下层面，需共用过道等共有建筑。在测绘时，测绘载明原告地下自行车库的套内面积为4.61平方米、分摊面积4.20平方米、建筑面积8.81平方米。现，原告要求被告返还地下自行车库分摊面积的款项，其实质就是不愿承担地下自行车库的分摊面积，这明显违背了最基本的公平原则，于法无据，本院不予支持。至于原告主张根据有关规定，独立自行车库无需计入共有建筑面积，即认为自行车库无需分摊面积。该主张系对有关规定的误解，上述有关规定的本意系已独立使用的车库不计入共有建筑面积，而非此类车库无需分摊面积。三、原告诉请被告增设空调外机设备平台。首先，根据合同附件一，结合本院现场勘查的结果，目前涉案房屋的室内面积中确实已包括了设备平台的面积。其次，根据原告与秦山物业公司的委托书及该物业公司出具的证明，被告交付涉案房屋时确有设备平台，而原告自行委托该物业公司进行封闭。故，原告的该项诉请，本院不予支持。四、原告诉请的逾期交房违约金。根据现查明的事实，被告确已在合同约定的交付期限内即2018年12月26日前向原告书面通知交房。根据合同附件六约定的内容，买受人有权拒收房屋的事由是房屋存在主体结构质量问题。现原告验房后以存在本案所涉争议问题为由拒收房屋，一则上述拒收房屋的事由不符合合同约定，二则原告提出的涉案问题诉请，依法不成立。故，本院认为，根据合同第十二条的约定，应视为被告已经按约交付涉案商品房，原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告徐红英的诉讼请求。 本案受理费448元，由原告徐红英负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  李晓炯 二〇一九年六月二十六日 书记员  张伟华 ??9?