广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初1537号原告：曹展榕，男，汉族，户籍住址珠海市。委托诉讼代理人：董伟文，男，汉族，户籍住址珠海市。被告：林少练，男，汉族，户籍住址珠海市。委托诉讼代理人：方益才，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艺，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告：北京嘉禾国际拍卖有限公司，住所地北京市。法定代表人：夏钢寨。委托诉讼代理人：祝冉，女，汉族，户籍住址北京市。被告：中国人寿保险股份有限公司珠海分公司，住所地珠海市。法定代表人：吴杰。被告：国寿投资控股有限公司，住所地北京市。法定代表人：尹兆君。上列两被告共同委托诉讼代理人：任红，北京市中银（珠海）律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：潘瑞，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告曹展榕与被告林少练确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月29日立案，立案时应原告要求案由为车库纠纷，经本院释明、原告明确其诉讼请求后，本院依法追加北京嘉禾国际拍卖有限公司（以下简称嘉禾拍卖公司）、中国人寿保险股份有限公司珠海分公司（以下简称人寿珠海公司）、国寿投资控股有限公司（以下简称国寿投资公司）作为本案共同被告参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹展榕及其委托诉讼代理人董伟文，被告林少练的委托诉讼代理人方益才，被告嘉禾拍卖公司的委托诉讼代理人祝冉，被告人寿珠海公司、国寿投资公司的共同委托诉讼代理人任红、潘瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹展榕向本院提出诉讼请求：1.确认关于珠海市香洲区拱北光华路XX新村XX栋首层车库的拍卖合同无效；2.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月14日，林少练经嘉禾拍卖公司拍得位于珠海市××区××路××栋首层车库，成交价为1290000元。2018年10月23日，林少练通过广东华信达律师事务所向原告发出《律师函》，主张其依据《拍卖成交确认书》已经拍卖获得珠海市XX新村24栋首层全部车库权属。同时，林少练还向原告出示了权属人为中保人寿保险有限公司珠海分公司（现改名为中国人寿保险股份有限公司珠海分公司）的产权证，该证记载：房屋权属来源为1997年向保珠实业公司购买，占有房屋份额为全部，房屋坐落地址为珠海市××路××栋首层车库，登记字号为珠房地字第××号。1997年11月5日，原告根据房改购买珠海市XX新村XX栋XXX房，同时分配了一间房改职工配套单车房，即林少练拍卖所得的其中一间，面积约12平方米。林少练拍卖取得的标的物是该栋物业的公共部分，属于业主共有物业，根据框架结构分隔为6间大小面积不一的单车房隔分配给各户使用。2018年12月13日，原告到珠海市城市建设档案馆查阅涉案房产相关资料。发现由珠海经济特区保珠实业开发有限公司开发的珠海XX新村总平面布置图全部类型住宅均为7层，其中“说明”(2)记录：本区可开工的Ⅲ、Ⅳ型住宅（X-X号楼）均为7层，下部为2.1M架空层。其中Ⅲ型共10栋，每栋建筑面积1351㎡，基底面积181㎡;Ⅳ型共4栋，每栋建筑面积1668㎡，基底面积226㎡。而Ⅲ型住宅竣工图的立面图和剖面图均显示底层为1.9M。2010年10月14日，香洲区人民法院就相同事实作出了(2010)香民一初字第1561号民事判决书。该判决认定同属Ⅲ型住宅的28栋底层为架空层，理由是XX新村总平面图注明“本区可开工的Ⅲ、Ⅳ住宅（18-31号楼）均为7层，下部为2.1M架空层”。同理，本案X栋也是属于Ⅲ、Ⅳ住宅（X-X号楼）范围，底层应为架空层，应当认定为物权法第六章所称的共有部分，该架空层应当由该栋建筑物的全体业主共同共有。原告认为，珠海经济特区保珠实业开发有限公司在该栋楼竣工验收时确认底层高度为1.9米，在总平面图“下部为2.1M架空层”的范围内，即该栋底层属于架空层而非车库。因此，人寿珠海公司把该栋楼架空层办理车库产权违法，被告据拍卖取得该车库产权应当归于无效。根据合同法第五十二条第一款第（四）项“损害社会公共利益”的合同无效的规定，以及物权法第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，原告针对被告拍卖取得提起诉讼，以维护业主的合法权益，请法院支持。涉案房产的使用功能在总平面图和验收竣工图纸已说明是架空层，根据《物权法》相关规定，楼宇架空层属于业主的公共产权。人寿珠海公司将架空层办理为车库功能，没有事实根据，是违法的无效行为。林少练拍卖取得本来属于架空层的产权损害了所有业主的共同利益，应当认定该拍卖无效。原告曹展榕提交了以下证据：⒈不动产权证（珠房地字第0XXX00）；⒉（2010）香民一初字第1561号民事判决书；⒊不动产权证（珠房地字第07XXX7）；⒋拍卖成交确认书；⒌律师函；⒍（2019）粤0404行初10号行政裁定书；⒎房地产权登记审批书；⒏平面图、立面图、剖面图；⒐国有土地使用证。被告林少练辩称，一、本案原告主体不适格。本案原告不是拍卖标的的权属人，其无权提起确认《拍卖成交确认书》无效之诉，原告主体不适格。二、本案诉争物业的合法权属人应当以不动产登记部门登记的信息为准。根据《中华人民共和国物权法》“第九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”规定，不动产的登记具有权利正确性推定的法律效力，即推定以不动产登记薄所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利，此即物权物权公示公信原则。本案中，诉争物业登记的权属人为人寿珠海公司，林少练依该房产证的公信力，有理由相信人寿珠海公司为合法权属人，并参与竞买且成为买受人，拍卖成交合法有效。三、本案无需再对诉争物业登记行为是否违法进行实质性审查。本案原告提起的是《拍卖成交确认书》无效的确认之诉，其理由是不动产登记部门登记违法，但原告在本案起诉前提起的确认登记违法之诉已经被金湾区人民法院驳回起诉，本案不应再对不动产登记部门的登记行为是否违法进行审理，而应依据房产证直接推定房产证上登记的信息合法有效。如果支持原告请求，将不利于维持现有各方法律关系的稳定，必将引发一系列纠纷案件的诉讼。综上，原告诉称没有事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。被告林少练提交了以下证据：⒈拍卖成交确认书；⒉成交款收据；⒊个人结算业务申请书。被告嘉禾拍卖公司辩称，一、嘉禾拍卖公司于2018年9月14日在广州市XX区XX路XX号XX酒店举办的拍卖会合法真实有效，委托人作为标的的合法权利人，有权委托答辩人对标的进行拍卖。该涉案车库证载权利人为中保人寿保险有限公司珠海分公司，登记字号为珠房地字第06XX00。2003年中国人寿保险（集团）公司重组并发起设立中国人寿保险股份有限公司时，该涉案标的作为留存资产未注入中国人寿保险股份有限公司，而是根据中华人民共和国财政部《关于中国人寿保险（集团）公司无偿划转留存资产有关事宜的批复》、中国人寿保险（集团）公司文件《关于将留存资产注入国寿投资控股有限公司的批复》、中国人寿保险（集团）公司与国寿投资公司所签《资产无偿划转协议》等文件，划转至国寿投资公司，归属国寿投资公司所有。国寿投资公司作为涉案车库的权利人，有权对涉案占有、使用、收益、处分涉案车库。嘉禾拍卖公司与国寿投资公司签订《委托拍卖合同》时，委托人是该涉案标的的合法权利人。原告所称违反合同法第五十二条第一款第（四）项“损害社会公共利益”及物权法第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”的行为无法律及事实依据。二、嘉禾拍卖公司拍卖程序合法，原告主张《拍卖成交确认书》无效不能成立。根据《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，嘉禾拍卖公司接受国寿投资公司委托，依法签订委托合同后，发布拍卖公告，对涉案标的(标的名称:位于珠海市××区××路××栋首层车库)进行拍卖。买受人林少练于2018年9月14日在广州市XX区XX路XX号XX酒店举办的拍卖会上以最高应价经拍卖师落槌确认后成交该项标的，并签订《拍卖成交确认书》，买受人已交纳了成交价款及佣金，其作为买受人，有权对涉案财产行使权利。整个拍卖合法有效，原告主张《拍卖成交确认书》无效的诉求不能成立。综上所述，涉案标的权属清晰，委托人权利来源合法，嘉禾拍卖公司已按照《中华人民共和国拍卖法》的规定完成了拍卖，买受人依据《拍卖成交确认书》已享有该涉案标的权利，原告主张《拍卖成交确认书》无效没有事实及法律依据，请求法院依法判决。被告嘉禾拍卖公司提交了以下证据：⒈委托拍卖合同；⒉不动产权证（珠房地字第06XX00）；⒊财政部关于中国人寿保险（集团）公司无偿划转留存资产有关事宜的批复；⒋关于将留存资产注入国寿投资控股有限公司的批复；⒌资产无偿划转协议；⒍留存资产委托管理协议；⒎拍卖公告；⒏拍卖成交确认书。被告人寿珠海公司辩称，一、案涉车库已经办理产权登记，且该产权登记合法有效。首先，根据产权证显示，案涉车库于1997年5月30办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此人寿珠海公司是案涉车库的合法产权人。其次，原告曾起诉珠海市不动产登记中心要求确认案涉车库产权登记违法，但金湾区人民法院已驳回其起诉，因此案涉车库产权登记合法有效。原告提供的案例中的房屋一楼架空层并不具备合法产权证，与本案事实情况并不相同，因此不具备参考性。二、案涉车库属于法律规定的业主专有部分，人寿珠海公司有合法产权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。根据案涉车库产权证显示，其东西南北四墙归属均为“自墙”而非“众墙”，即构造上具有独立性，能够明确区分；从现场照片显示，案涉车库可以独立排他使用且不影响案涉建筑物其他楼层业主的进出通行；根据上文论述，案涉车库曾登记为答辩人所有权的客体。因此，案涉车库属于专有部分，人寿珠海公司曾是合法产权人。三、案涉车库拍卖程序合法合规，不存在任何瑕疵，拍卖有效。案涉车库的拍卖程序符合《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，不存在任何瑕疵，拍卖有效。原告未能举证证明案涉拍卖程序存在任何违法违规之处，其诉讼请求应予以驳回。综上，人寿珠海公司是案涉车库的合法产权人，案涉车库拍卖程序合法合规，恳请驳回原告诉讼请求。被告人寿珠海公司提交了以下证据：⒈商品房屋产权权属证明书（第00XXX9号）；⒉房地产买卖契约；⒊商品房购销合同；⒋不动产权证（珠房地字第06XXX9、06XXX0）；⒌照片。被告国寿投资公司答辩意见与人寿珠海公司答辩意见一致。被告国寿投资公司未有提交证据。经审理查明，中保人寿保险有限公司珠海分公司于1997年5月20日与开发商珠海经济特区保珠实业开发总公司签订买卖合同，约定中保人寿保险有限公司珠海分公司以单价3100元/平方米的价格向珠海经济特区保珠实业开发总公司买受XX新村XX栋底层整层车库，建筑面积175.46平方米。1997年5月30日，上述房产办理产权登记至中保人寿保险有限公司珠海分公司名下，登记字号为珠房地字第××号。1999年3月，中保人寿保险有限公司获保监会批准更名为中国人寿保险公司，1999年6月，中保人寿保险公司珠海分公司更名为中国人寿保险公司珠海分公司。2003年6月，中国人寿保险公司独家发起设立了中国人寿保险股份有限公司，之后中国人寿保险公司又更名为中国人寿保险(集团)公司。2008年4月，中国人寿保险（集团）公司依据财政部财金函【20XX】XX号文作出国寿集团复【20XX】XX号《关于将留存资产注入国寿投资控股有限公司的批复》，同意将集团公司改制后的留存资产注入国寿投资公司。2008年10月10日，中国人寿保险（集团）公司于与国寿投资公司签订《资产无偿划转协议》。2014年12月31日，国寿投资公司与中国人寿保险股份有限公司签订《留存资产委托管理协议》。2016年10月17日，国寿投资公司作为委托方（甲方）与嘉禾拍卖公司作为（受托方）乙方、中国人寿保险股份有限公司广东省分公司作为（代理方）丙方签订《委托拍卖合同》，约定甲方同意授权丙方清理处置广东省内甲方项下留存资产，甲方委托乙方依据法律法规和协议规定将拍卖标的进行拍卖，由甲方和丙方向乙方提供拍卖标的的有关证明文件。2018年9月4日，嘉禾拍卖公司于报纸刊登拍卖公告，并于2018年9月14日举行拍卖会对包括案涉房产在内的36项标的进行拍卖，由林少练以1290000元的价格竞得案涉房产标的，竞得当日，嘉禾拍卖公司作为拍卖人与林少练作为买受人签署了《拍卖成交确认书》。2018年9月26日，林少练向嘉禾拍卖公司转账支付拍卖成交款完毕，嘉禾拍卖公司于次日向林少练出具了案涉房产成交款1290000元的收据。上述拍卖成交后，原告收到林少练向“珠海市拱北××路××栋首层车库占用人”发出的律师函及所附《拍卖成交确认书》，原告认为XX栋首层房产系架空层，不应认定为车库功能，应属于业主共有，案涉拍卖损害了所有业主的共同利益，遂提起本诉。原告提交了珠海市XX新村XX栋XXX房的产权证和国有土地使用证以证明其业主身份。根据上述产权证记载，XXX栋XX房系由曹维基和林琼共同共有，房屋建筑面积103.37平方米，套内面积94.79平方米，套外面积8.58平方米。根据上述国有土地使用证记载，XX栋XX房共用土地分摊面积11.2平方米。原告提交的户籍证明显示，曹维基是原告的曾用名。原告提交了（2010）香民一初字第1561号民事判决书以证明其X4栋首层房产应归业主共有的主张。该判决在查明XX新村X8栋底层车库没有办理登记等事实基础上认定该28栋首层为架空层，应由该栋建筑物全体业主共同共有。原告并提交了XX新村的相关图纸以证明XX新村XX栋与XX栋同属图纸上的Ⅲ、Ⅳ型结构建筑。另，本案原告曾于2019年1月2日以珠海市不动产登记中心为被告向提起行政诉讼，请求确认珠海市不动产登记中心办理XX新村XX栋首层车库登记的行政行为违法，珠海市金湾区人民法院于2019年1月22作出（2019）粤0404行初10号行政裁定书，以超过法定起诉期限为由驳回了该起诉。本院认为，本案系原告认为XX新村XX栋首层房产应属业主所有，案涉拍卖侵害其作为业主权益，诉请确认关于上述房产拍卖合同无效的纠纷，因此本案案由应为确认合同无效纠纷。结合本案证据和当事人的诉辩意见，本院对案件争议的焦点具体分析如下：一、关于曹展榕的诉讼主体资格。曹展榕主张受到侵害的业主利益，相对于案涉拍卖合同应属于第三人利益，不属于原告诉状中所称的社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益…”，曹展榕已提交证据证明其为案涉拍卖合同拍卖标的所在建筑物业主身份并主张拍卖标的应为业主共有，进而主张案涉拍卖损害其权益，故曹展榕作为本案原告的诉讼主体资格，本院予以确认，林少练关于曹展榕不是拍卖标的权属人所以无权提起本案诉讼的抗辩理由，本院不予采纳。二、案涉拍卖有无存在恶意串通、损害原告利益的情形。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，不动产物权的权利人经合法登记，在法律上即推定为真正的权利人，案涉拍卖标的XX新村XX栋底层整层车库拍卖前已办理产权登记至中保人寿保险有限公司珠海分公司名下，可以认定中保人寿保险有限公司珠海分公司系当时案涉拍卖标的合法权利人。其次，对于原告关于拍卖标的属于架空层应为业主共有的主张，本院认为，架空层作为建筑物报建时的结构性称谓，并不当然决定该部分建筑的专有或共有性质，架空层的物权于开发商合法建造时即已设立，在没有证据显示开发商与业主签订房屋买卖合同时对架空层存在约定或架空层有占用业主房屋公摊面积的情形下，不能径自认为该架空层属于业主共有。第三，中保人寿保险有限公司珠海分公司系合法向开发商买受取得XX新村X4栋底层房产，后经改制将该财产划转国寿投资公司，再由国寿投资公司委托嘉禾拍卖公司对该房产进行拍卖，并由林少练买受，没有证据显示案涉拍卖过程中存在当事人恶意串通的情形，亦没有证据显示案涉拍卖存在违反法律规定可能导致合同无效的其他情形。至于案涉拍卖标的办理登记时能否确定功能为车库，与本案并无关联，不属于本案审理范畴。综上，原告主张案涉拍卖合同无效，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条、第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告曹展榕的全部诉讼请求。案件受理费16410元，由原告曹展榕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈龙飞人民陪审员  黄建华人民陪审员  陈淑珍二〇一九年六月二十四日书 记 员  梁慧欣张凯狄