江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏1322民初11333号 原告:徐建刚，男，1972年8月7日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：颜景平，江苏沂淮律师事务所律师。 被告：江苏万顺置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道迎宾大道北侧县公安局东侧。 法定代表人：何金生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。 原告徐建刚诉被告江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；后因案情需要，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐建刚的委托诉讼代理人颜景平、被告万顺公司的委托诉讼代理人解兆明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐建刚向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的商品房买卖合同；2.被告返还原告购房款150万元及利息（自2014年8月25日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止），并赔偿原告损失150万元。事实和理由：2014年8月24日，原、被告签订商品房认购书，约定由原告购买被告开发建设的沭阳县阳光绿洲小区1号楼122、222、322号房屋，总价款为150万元，原告当即一次性付清全部购房款，被告售楼部向原告出具房款收据。同日，被告向原告交付房屋，因被告售楼部需要使用，为此，原告和被告签订了房屋租赁合同。根据约定，被告应在认购书签订后90日内与原告签订商品房买卖合同。被告未能按约定时间与原告签订商品房买卖合同，并办理备案登记。后原告得知，被告在2009年5月9日将涉房屋办理在建工程抵押预告登记，他项权人为江苏兴邦建工集团有限公司。被告隐瞒涉案房屋已经办理在建工程抵押登记的事实，导致原告的合同目的不能实现。为此，特提起诉讼。 原告徐建刚为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据： 1.阳光绿洲商品房认购书，证明原告购买被告开发建设的阳光绿洲小区1号楼122、222、322号商品房，房屋总价款为150万元； 2.2014年8月24日收据，证明被告收到原告购房款150万元，收据载明被告要求原告将购房款转入其负责人楼益健账户； 3.江苏沭阳东吴城镇银行对账单及交易记录，证明原告已经将150万元汇入楼益健的银行账户； 4.2014年8月24日房屋租赁协议，证明原告将购买的涉案房屋租赁给被告使用，被告已经将涉案房屋交付给原告。 5.（2015）沭开民初字第01190号民事裁定书及开庭笔录，证明被告已将涉案房屋抵押给他人； 6.（2017）苏13民终2551号民事判决书，证明在与本案案情相同的案件中，法院认定双方存在商品房买卖合同关系 7.（2017）苏1322刑初55号民事判决书，证明该案件未认定涉案款项为楼益健非法吸收公众存款的范围。 被告万顺公司辩称：1.原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，实际为案外人楼益健向原告借款150万元，其开具认购书、收款收据给原告作为担保，该款项为楼益健的个人借款；2.原告主张150万元损失赔偿没有依据，涉案房屋办理的是预告抵押登记。 被告万顺公司为支持其答辩理由向本院提交了以下证据： 1.原告在（2015）沭开民初字第01190号案件向法院作出的书面回复，证明被告以现金50000元向原告支付租金不合常理； 2.商品房预售许可证复印件，证明原、被告签订认购书时涉案房屋已具备备案条件，原告全款付清房款后，未要求被告办理备案手续，与常理不符； 3.商品房销售合同两份，证明2014年阳光绿洲小区商铺售价约为6800元/平方米，比涉案房屋单价高出3000元，不合常理； 4.公安机关对案外人楼益健、范小波、王毅的讯问笔录，证明涉案款项是楼益健向原告的借款； 5.公安机关所作的情况说明复印件2份，证明因原告没有到公安机关接受询问谈话，导致刑事案件没有认定涉案款项。 被告对原告徐建刚提交证据的质证意见：对证据1的真实性不予认可，原告未授权楼益健刻制销售部印章。该认购书上载明的单价远低于市场价，即使按照3900元/平方米计算单价，原告向被告支付150万元也多付了2517元，不合常理；对证据2的真实性不予认可；对证据3的真实性无异议，但汇款时间是2014年8月25日，而收条出具时间是2014年8月24日，不合常理；对证据4的真实性不予认可，并非双方真实意思表示，被告在没有收到售房款时就向原告支付租金，显然不合常理；对证据5的真实性无异议；对证据6的真实性无异议，但与本案无关联性；对证据7的真实性无异议，但导致刑事案件没有认定涉案款项的原因是原告没有到公安机关接受询问谈话。 原告对被告万顺公司提交证据的质证意见：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但是被告一直没有为涉案房屋办理网签手续，过错在被告；对证据3的真实性无异议，但与本案无关联性；对证据4形式真实性无异议，但不能达到被告的证明目的；证据5系复印件，对该证据的真实性不予认可。 本院对原告徐建刚提交证据的认证意见：被告虽对证据1、4的真实性不予认可，但该两组证据系原件，且该两组证据上有楼益健等人签字，在被告未能提供相反证据情况下，本院对该证据的真实性予以确认；被告虽对证据2的真实性有异议，但该收款收据上加盖了被告财务专用章，且被告对盖印章无异议，因此，本院对该证据的真实性予以确认；由于被告对证据3、5、6、7的真实性无异议，本院对该四组证据的真实性予以确认。 本院对被告万顺公司提交证据的认证意见：由于原告对证据1、2的真实性予以确认，本院对该两组证据的真实性予以确认；由于原告对证据3的真实性无异议，本院对该证据的真实性无异议，但该两份合同系案外人与被告签订，与本案无关；证据4系公安机关对案外人楼益健、范小波、王毅的讯问笔录，但没有被生效的刑事判决书所采信，本院对该证据不予采信；由于证据5系复印件，且原告对其真实性不予认可，本院对该证据的真实性不予确认。 本院经审理认定事实如下：2014年8月24日，原告与被告万顺公司签订阳光绿洲商品房认购书一份，约定由原告认购该小区1号楼122、222、322号三层连体商铺一套，单价为3900元/平方米，房屋面积约为383.97平方米，认购价款150万元；认购人须于认购书签订后90日内，携带认购书和缴纳购房定金的收据及身份证或有关证件，与被告签订《商品房买卖合同》并交纳首付款，定金直接转化为首付款，此认购书作废。同日，原告与被告签订房屋租赁协议一份，约定由被告租赁原告购买的涉案房屋作为售楼部用房，租赁期限一年，年租金50000元，于协议签订之日支付。上述房屋认购书和租赁协议均由案外人楼益健签字，并加盖被告公司售楼部印章。同日，被告万顺公司向原告出具收款收据第三联，载明“付款人徐建刚阳光绿洲1号楼122、222、322号￥1500000”。另有案外人楼益健书写“622XXXXXX10农行义乌分行城阳支行楼益健转账至楼益健账上”。2015年8月25日，原告向楼益健上述账户转入150万元。 2009年9月5日，被告万顺公司将包括涉案房屋在内的建筑物向案外人江苏兴邦建工集团有限公司办理了在建工程抵押。 另查明，楼益健借用被告公司资质开发建设沭阳县阳光绿洲小区，系该小区的实际开发人和负责人。2016年6月24日，楼益健因涉嫌非法吸收公众存款犯罪，被公安机关立案侦查。2016年6月17日，楼益健在公安机关讯问笔录中陈述涉案150万元款项为其个人向原告的借款。本院于2018年4月13日作出（2017）苏1322刑初55号刑事判决书，判决被告人楼益健犯非法吸收公众存款罪，涉案款项没有被列入楼益健非法吸收公众存款范围内。 本案争议焦点为：1.原告与被告之间是否存在商品房买卖合同关系；2.如果原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告是否有权要求解除合同，并要求被告赔偿150万元损失。 关于第1个争议焦点，即原告与被告之间是否存在商品房买卖合同关系问题。本院认为，原告与被告万顺公司之间存在商品房买卖合同关系，理由为：首先，涉案150万元是原告向被告支付的购房款，而非楼益健个人借款。原告于2014年8月24日与被告签订商品房认购书，并按照实际开发人楼益健指示将款项汇入其账户，应认定履行了付款义务。被告虽辩称，该150万元系楼益健借款，涉案商品房认购书是为该借款提供担保，但其未能提供证据证明。而原告提供的（2017）苏1322刑初55号刑事判决书能够反映出，涉案款项没有被列入楼益健非法吸收公众存款的范围内。因此，本院对被告该辩解不予采信。其次，原告与被告虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方签订的商品房认购书应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告与被告万顺公司签订的房认购书载明了认购人、房号、建筑面积、单价、房款等，且原告已按约向被告万顺公司支付了全部购房款，被告万顺公司亦接受了该购房款。根据上述规定，原告与被告万顺公司签订的商品房认购书应认定为商品房买卖合同。 关于第2个争议焦点，即原告是否有权要求解除合同，并要求被告赔偿150万元损失问题。被告万顺公司于2009年9月5日将包括涉案房屋在内的建筑物向案外人江苏兴邦建工集团有限公司办理了在建工程抵押，该抵押至今未能解除。因此，被告无法履行交付房屋的义务，原告合同目的也不能实现。另被告万顺公司在与原告签订认购书后，一直未通知原告按约签订正式的商品房买卖合同，且被告万顺公司现在否认与原告之间存在真实的商品房买卖合同关系，应视为被告万顺公司以自己的行为表明不履行主要债务。综上，原告有权要求解除与被告之间的商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据该规定，原告有权要求被告返还已付购房款150万元，并要求被告从2014年8月25日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。考虑涉案房屋现在市场价值，本院对原告要求被告赔偿150万元损失的诉讼请求予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告徐建刚与被告江苏万顺置业有限公司于2014年8月24日签订的阳光绿洲商品房认购书； 二、被告江苏万顺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐建刚返还购房款150万元及利息（自2014年8月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），并赔偿原告徐建刚损失150万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15400元，由被告江苏万顺置业有限公司负担。 审 判 长  程家亮 人民陪审员  史 明 人民陪审员  司启东 二〇一九年六月五日 书 记 员  徐 静 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。