贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初7479号原告：苏倍君,男,1971年4月15日生,汉族,住本市云岩区,委托代理人:赵娟(特别授权)、谢同雨（一般授权），贵州中创联律师事务所律师。被告：张丽红，女，1978年10月28日生，水族，住本省三都水族自治县，委托代理人（特别授权）：杨先体，广东银德律师事务所律师。第三人：贵阳政合兴益房地产经纪有限公司，住所地：本市南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区第E9（国际金融街3号）楼1单元10层2号，统一社会信用代码91520102337442760Q。法定代表人：高晨，公司总经理，委托代理人（特别授权）：毛宇，公司员工。原告苏倍君诉被告张丽红、第三人贵阳政合兴益房地产经纪有限公司（以下至正文前简称政合兴益公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏倍君委托代理人赵娟、被告张丽红委托代理人杨先体、第三人委托代理人毛宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏倍君诉称：原、被告、第三人于2018年6月20日签订《房屋买卖居间合同》约定：被告将其房屋以580000元出售给原告；原告在合同签订后交纳定金100000元给被告。原告在合同签订当日支付了被告定金60000元，原、被告及第三人于次日一块到银行查询该房的贷款情况得知：被告以按揭贷款方式向贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）购买该房后，未按时偿还银行贷款，导致宏益公司承担连带保证责任，将被告按揭贷款支付的购房款返还给银行，宏益公司为此向法院起诉被告，法院判决解除了宏益公司与被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》。被告已不是该房的所有权人，无权处分该房。被告隐瞒《商品房买卖合同》及《补充协议》已被解除的事实，恶意欺诈原告、第三人与其签订《房屋买卖居间合同》，使原告陷入错误认识，支付其定金，支付第三人居间服务费，原告要求被告返还定金并赔偿居间服务费未果。原、被告、第三人之间订立的《房屋买卖居间合同》的目的不能实现。原告为维护合法权益，请求判决：1、解除原、被告及第三人于2018年6月20日签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告双倍返还原告定金120000元，并赔偿原告律师代理费15000元、居间服务费30000元，共计165000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告张丽红辩称：一、《房屋买卖居间合同》的甲方主体实际是张丽红、杨先体，乙方实际主体是苏倍君、刘梦雅，杨先体、刘梦雅均是本案的适格主体，苏倍君、刘梦雅在合同签订当日已违约；二、原、被告、第三人同意在合同总价不变的前提下，由原告向房开公司付款，或者将款项交给被告，由被告向房开公司偿还债务，两种方式都没有改变付款赎楼的本质，原告应当履行约定；三、公证的办理，表明被告与第三人实际履行了《房屋买卖居间合同》和补充、变更约定的主要义务，原告没有按照约定向房开公司付款赎楼，已构成违约；甲方杨先体、张丽红，乙方苏倍君、刘梦雅，丙方第三人已达成由杨先体代表卖方、刘梦雅代表买方处理后续事宜；五、被告的请求合法，应当得到法院的支持，同时第三人履行了居间义务，不承担责任，原告故意遗漏合同主体杨先体、刘梦雅，法院应裁定驳回其起诉，被告是忠实履行合同义务的，原告恶意违约，法院应当判决驳回原告的诉讼请求。第三人政合兴益公司述称：2018年6月20日，原、被告及我方签订购房合同，合同签订后，三方约定到农行还款，农行告知房开公司已将贷款还了。我方就去房开公司核实，得知房开公司将贷款偿还后，已起诉被告解除商品房买卖合同，在与房开公司协调的过程中，房开公司称被告把其垫付款偿还后，被告仍然可以得到房屋。房开公司垫付了购房款，要求被告支付垫付款和30%的违约金60000元。当时原告有意还款购房，但要求房开公司及第三人出具一个承诺书，承诺可以正常交易，第三人愿意出具，但房开公司不愿意出具，只答应按其内部程序办理。原告为此要求第三人垫付房款，第三人无此义务，不同意垫付，导致原、被告发生纠纷。本院经审理认定的事实如下：2013年1月20日，宏益公司作为出卖人，与被告张丽红作为买受人订立《商品房买卖合同》，被告以362345元买得宏益公司开发建设的贵阳市南明区“花果园项目”L2区第9栋2单元6层8号房屋，被告向宏益公司交纳首付款109345元，余款253000元被告与中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称农行）订立《个人购房担保借款合同》，在农行按揭贷款支付宏益公司，宏益公司作为保证人对该贷款承担保证责任。《个人购房担保借款合同》签订后，农行向被告发放了贷款。被告贷款后，未按约偿还农行贷款，宏益公司为此将收取的按揭贷款返还农行，并于2017年4月向本院起诉。被告经本院合法传唤后未到庭应诉，本院缺席审理后于同年12月作出（2017）黔0102民初4414号民事判决书，判决解除宏益公司与被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》，由被告协助宏益公司办理上述房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，注销费用由被告负担，并由被告支付宏益公司违约金4867.34元。诉讼过程中，本院依宏益公司申请，于2017年8月3日查封了上述房屋。2018年6月20日，被告作为甲方（卖方），原告苏倍君作为乙方（买方），第三人政合兴益公司作为丙方订立《房屋买卖居间合同》约定：被告将上述房屋以580000元出售给原告；乙方应于本合同签订之日交纳购房定金100000元，定金由乙方直接交付甲方或由丙方转付给甲方，届时定金冲抵购房款；还款赎楼方式，因甲方房屋是以按揭贷款方式取得，现产权抵押于银行，乙方已对此充分了解并同意于房东提前还款当日，将首期房款（含定金）200000元整支付甲方，该款用于归还甲方银行剩余贷款本息及违约金，不足部分由甲方自行补足，待房产注销抵押登记后7个工作日内，甲方协助乙方办理产权过户登记手续，余款280000元，乙方应于重签购房合同当日一次性支付给甲方；甲、乙双方保证所提供资料，包括但不限于身份证、房屋权属证明、收入证明、银行及产权管理部门要求提供的其他材料合法、真实、有效；甲方保证所提供的该房屋权属情况及相关证明材料的真实、合法、有效，无产权纠纷，符合房屋交易标准且出售该房屋已取得了产权共有人的同意，因甲方出售的该房屋有产权纠纷、债务纠纷或处分权纠纷，不能实现本合同目的，乙方有权解除本合同，甲方除退还乙方所交购房款外，并按照乙方所支付的定金双倍赔偿给乙方，同时乙方可追究甲方给自己造成的一切损失（包含已支付丙方的居间服务费）。三方在合同中还约定了其他事项。合同签订当天，原告向被告支付了定金60000元，向第三人支付了居间服务费30000元。其后，原、被告及第三人一块去农行办理该房的提前还款时，得知：由于被告未按时还款，宏益公司将该房的按揭贷款返还农行后，已向本院起诉被告，本院作出了前述判决，并查封了房屋。原、被告、第三人为此与宏益公司协商还款赎房未果，原告要求被告返还定金并赔偿居间服务费，遭到被告拒绝，便于2019年4月29日与贵州中创联律师事务所订立《委托代理合同》，向该所交纳代理费15000元，委托该所为其向本院提起诉讼，提出如前诉请。诉讼中，原告向中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司交纳保险费500元，由该分公司为其提供担保，向本院申请诉讼保全。本院作出裁定，对被告的相应财产进行了保全。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、《商品房买卖合同》、《个人担保借款合同》、《公证书》、定金收条、《委托代理合同》、发票、保险费收据、佣金收款收据及汇款凭证、三都县公安局户籍证明、业主资料交接清单、被告查询案件记录、物业费收据、微信记录、不动产登记信息及本院（2017）黔0102民初4414号民事判决书等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告苏倍君、被告张丽红、第三人政合兴益公司订立的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，各方应按约全面履行各自义务。合同签订后，原告向被告支付了定金60000元作为其支付购房款的担保；被告收取定金后，由于其未按约偿还农行按揭贷款，导致房开公司即宏益公司将收取的按揭贷款返还农行，宏益公司为此向本院起诉，本院判决解除了被告与宏益公司就该房订立的《商品房买卖合同》，并查封了该房。被告已不是该房的产权人，无法将房屋交付原告，原、被告、第三人订立《房屋买卖居间合同》的目的不能实现，《房屋买卖居间合同》依法应当解除，被告的行为构成违约，依法应当承担违约责任,双倍返还原告定金120000元,赔偿原告居间服务费30000元，本院对原告的该请求予以支持；原告主张的律师费，因不属原告的必然损失，且《房屋买卖居间合同》也无明确约定，本院不予支持。被告的辩解意见，因涉案房屋系被告个人购买，《房屋买卖居间合同》系原、被告、第三人订立，该合同目的不能实现是因被告的其他违约行为造成，本院为此依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》八十九条之规定，判决如下：一、解除原告苏倍君、被告张丽红、第三人贵阳政合兴益房地产经纪有限公司于2018年6月20日订立的《房屋买卖居间合同》；二、被告张丽红于本判决生效后10日内双倍返还原告苏倍君定金120000元；三、被告张丽红于本判决生效后10日内赔偿原告苏倍君居间服务费30000元；四、驳回原告苏倍君的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，减半收取1800元，由原告苏倍君负担200元，由被告张丽红负担1600元（原告已预交，被告在给付原告上述款项时，一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员  黄明宇二〇一九年六月十一日书记员  陈 美