上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初24317号原告：郁兴海，男，1949年6月11日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：栾国庆，上海沪港律师事务所律师。委托诉讼代理人：任辛耘，上海沪港律师事务所律师。原告：顾玉珍，女，1958年7月2日生，汉族，住上海市宝山区。原告：郁某，女，1982年3月23日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：郁聪，男，1991年5月25日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告：倪曙生，男，1957年2月8日生，汉族，住上海市静安区。被告：陶莉莉，女，1986年11月23日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：孔祥鸣，男，1994年1月6日生，汉族。上列三被告共同委托诉讼代理人：王志童，上海市华诚律师事务所律师。原告郁兴海、顾玉珍、郁某、郁聪与被告倪曙生、陶莉莉、孔祥鸣确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郁兴海及其委托诉讼代理人栾国庆、任辛耘，原告顾玉珍、郁某，被告倪曙生、陶莉莉、孔祥鸣的共同委托诉讼代理人王志童到庭参加诉讼。原告郁聪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郁兴海、顾玉珍、郁某向本院提出诉讼请求：1、请求确认陈金凤与倪曙生就上海市宝山区祁连二村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、请求确认倪曙生与陶莉莉、孔祥鸣就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、判令陶莉莉、孔祥鸣将系争房屋产权恢复登记至陈金凤的法定继承人郁兴海、顾玉珍、郁某、郁聪名下。事实和理由：系争房屋所有权人陈金凤于2003年7月23日去世，郁兴海为陈金凤之子，一直居住在系争房屋内。现郁兴海得知系争房屋已于2003年4月29日出售给倪曙生。2017年11月15日，倪曙生又将房屋出售给陶莉莉、孔祥鸣。郁兴海从未见过陈金凤签署过买卖合同和办理产权转让手续。郁兴海、顾玉珍、郁某、郁聪为陈金凤的法定继承人，故提出诉请如上。郁聪未到庭陈述意见。倪曙生辩称，不同意郁兴海方的诉讼请求。2003年左右，郁兴海找到倪曙生想要将系争房屋出售给母亲治病。因房屋是使用权房，倪曙生让郁兴海先购买产权。郁兴海提供了陈金凤的工龄单、租赁卡、身份证、户口簿以及私章给中介公司上海物宁房产经纪经营部。该中介公司的法定代表人是倪曙生。倪曙生收到上述材料后上门询问过陈金凤是否知晓郁兴海出售房屋的事情，陈金凤表示看病没钱，随便他。之后，倪曙生到物业公司按照陈金凤的工龄将系争房屋产权买到陈金凤名下。公有住房出售合同、职工家庭购买公有住房协议书上陈金凤的签名和印章是倪曙生代签和加盖的，购房款是郁兴海支付的。倪曙生与陈金凤之间的房屋买卖手续也都是倪曙生操作的，买卖合同及过户登记申请书上陈金凤的签名和印章也是倪曙生代签和加盖的。倪曙生支付了郁兴海购房款人民币9万元(以下币种均为人民币)，相关付款凭证无法提供。购买系争房屋产权及出售房屋都是郁兴海委托倪曙生办理的，因为陈金凤和郁兴海是母子关系，有郁兴海的委托就可以了。当时市场管理松散，在有委托书的情况下，过户不需要卖房人本人到场，交易中心也没有将委托书收掉，现在委托书找不到了。陶莉莉、孔祥鸣辩称，系通过中介公司看到系争房屋的出售信息，觉得价格合适，就想购买。整个购房磋商和看房过程，孔祥鸣没有参与，只是需要签字的时候去一下。2017年8、9月份陶莉莉第一次去看房，当时倪曙生也去了，房屋由郁兴海居住，郁兴海一会儿说房屋是他的，一会儿又说不是。陶莉莉问了郁兴海很多问题，他都说不清楚。后来倪曙生和郁兴海发生了争执，倪曙生说房屋只是给郁兴海居住的，郁兴海说房屋是他自己的，让陶莉莉不要再去看房了，当天郁兴海还报了警。之后倪曙生一直说房屋和郁兴海没有关系，还向陶莉莉提供了房屋内户口信息和产调信息。后来，陶莉莉和倪曙生又去看过一次房，当时房屋内有一个女的自称是郁兴海的女朋友，她说房屋是郁兴海的。但倪曙生称郁兴海是租客，倪曙生因为被判刑一直没让郁兴海搬出去。鉴于和倪曙生谈的房价比较便宜，所以陶莉莉还是想买。第三次去看房时，又碰到郁兴海，他还是说不清楚房屋的情况，陶莉莉就决定购买了。购房款共计180万元，陶莉莉付了160万元，尾款20万元约定倪曙生于2018年5月1日交付房屋后支付，若无法交付房屋，20万元不再支付，由陶莉莉起诉郁兴海。系争房屋登记产权人为倪曙生，虽然看房过程中受到郁兴海阻挠，但郁兴海未提供任何材料证明其与房屋存在产权关系，陶莉莉只能认为郁兴海是毫无法律依据的强占倪曙生的房产，陶莉莉购房时不知道倪曙生无权处分且无重大过失，也支付了购房款、办理了产权登记，构成善意取得，故不同意郁兴海方的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：陈金凤与丈夫郁根裕共生育郁兴海、郁海根、郁海清、郁新妹四个子女。郁根裕于1993年3月14日死亡，陈金凤于2003年7月23日死亡。郁海根于2012年12月19日死亡，配偶为顾玉珍，两人生育一女郁某。郁海清于1995年9月11日死亡，生前育有一子郁聪。郁新妹1953年6月13日出生，1954年12月5日死亡。1998年1月3日，陈金凤因动迁安置获得系争房屋承租权，承租人为陈金凤，配房人口为陈金凤一人。2003年4月10日，陈金凤(乙方)与上海祁连房地产开发总公司(甲方)签订《上海市公有住房出售合同》，约定由乙方购买甲方出售的系争房屋，房屋全部售价为13,100元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为10,480元。2003年5月9日，系争房屋产权人经核准登记为陈金凤。2003年4月29日，陈金凤(甲方)与倪曙生(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将自有系争房屋转让给乙方，建筑面积55.01平方米，转让价款为22.8万元；本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，财政、税务、物业和宝山区房地产交易中心各执一份；附件三约定，双方自行交付款并认可；附件六约定，委托的经纪公司名称为上海物宁房产经纪经营部。该合同其他内容均为空白。2003年5月16日，系争房屋产权人经核准登记为倪曙生。2017年11月15日，倪曙生(甲方)与陶莉莉、孔祥鸣(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由陶莉莉、孔祥鸣购买系争房屋，转让价款180万元；甲方于2018年5月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在2017年11月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定，乙方于交房之后一个月内支付甲方房屋尾款20万元整，如甲方在2018年5月1日之前未按约定交房，则乙方无需继续支付甲方房屋尾款20万元，即此时乙方付款义务全部完成。合同签订后，陶莉莉于2017年10月31日通过陶机灵(陶莉莉前夫)账户转账支付倪曙生43万元，另支付现金1万元。2017年11月6日，陶莉莉通过银行转账支付倪曙生25万元。2017年11月26日，陶莉莉代倪曙生支付税费和交易登记手续费作价5.5万元，抵扣房款。2017年12月15日，陶莉莉通过银行转账支付倪曙生85.5万。目前尚留尾款20万元未支付。2017年12月8日，系争房屋产权经核准登记为陶莉莉、孔祥鸣共有，孔祥鸣占1%产权份额。另查明，陶莉莉、孔祥鸣于2017年10月22日结婚，2018年1月9日离婚。自愿离婚协议书载明系争房屋归陶莉莉所有，孔祥鸣自愿放弃房屋的产权份额，变更给女方。2018年1月24日，系争房屋产权人经核准登记为陶莉莉一人。2018年3月14日，陶莉莉、陶机灵再次登记结婚。再查明，倪曙生于2005年5月26日因涉嫌犯贷款诈骗罪，被黄浦区人民检察院提起公诉。2005年7月25日，黄浦区人民法院作出(2005)黄刑初字第188号刑事判决书，判决倪曙生犯贷款诈骗罪，判处有期徒刑十四年六个月。判决后，倪曙生提出上诉。2005年9月13日，上海市第二中级人民法院作出(2005)沪二中刑终字第345号刑事裁定书，裁定驳回上诉、维持原判。审理中，倪曙生表示，房屋产权登记至倪曙生名下后，其找过郁兴海要求交房，但郁兴海不在家，且系争房屋被郁兴海出租给他人。后来倪曙生因刑事犯罪服刑，一直未能向郁兴海主张交房。2016年5月17日倪曙生刑满释放，同年8月份去找过郁兴海。郁兴海表示如果倪曙生要房子，就再给他190万元。与陈金凤买卖合同的实际成交价是9万元，房价写22.8万元是为了能多贷款。9万元是现金支付给郁兴海的，相关付款凭证找不到了。郁兴海表示，没有收到过倪曙生支付的9万元，系争房屋动迁分到后，一直由郁兴海和陈金凤居住，陈金凤去世后，由郁兴海一人居住至今。本院认为，本案的争议焦点在于陈金凤与倪曙生之间以及倪曙生与陶莉莉、孔祥鸣之间就系争房屋签订的两份《上海市房地产买卖合同》的效力。关于陈金凤与倪曙生之间的《上海市房地产买卖合同》，倪曙生自认该买卖合同上“陈金凤”的签名和私章都是倪曙生代签和加盖的，相关交易过户手续也都是倪曙生一人办理的。虽倪曙生抗辩称郁兴海曾出具过委托书，但郁兴海并非房屋产权人，其无权代表陈金凤委托倪曙生出售房屋，倪曙生也未能提供该委托书。倪曙生称购房时询问过陈金凤的意见，并未提供证据予以佐证。此外，系争买卖合同上仅有房屋坐落和房价款的约定，有关交房、过户、违约责任、房款支付方式等重要条款均未作约定。倪曙生辩称房屋实际成交价为9万元以及其向郁兴海支付了9万元，均未能举证证明。鉴于买卖合同及相关过户交易材料并非陈金凤本人签名和盖章，倪曙生亦未能举证证明陈金凤对于房屋出售事宜系明知且同意以及倪曙生实际支付过购房款，买卖合同中重要条款缺失等事实，本院难以认定陈金凤作为房屋产权人有出售房屋的意思表示，该《上海市房地产买卖合同》因欠缺出售人的真实意思表示，应认定为无效。关于倪曙生与陶莉莉、孔祥鸣间签订的《上海市房地产买卖合同》，首先，倪曙生在未征得陈金凤同意的情况下，代陈金凤签字、盖章，将系争房屋过户至己方名下，后又将该房屋出售给陶莉莉、孔祥鸣，该行为实属恶意，且侵害了陈金凤的合法权益。其次，陶莉莉、孔祥鸣作为购房者应当在购房前对房屋权利状况、占有使用情况等进行审慎审查。庭审中，陶莉莉、孔祥鸣自认看房时郁兴海几次明确表示系争房屋为其所有，并非倪曙生的房屋，其不同意出售房屋，还因此与倪曙生发生争执并报警。在此情况下，陶莉莉、孔祥鸣因房价比较便宜仍决定购买。此外，其与倪曙生约定到期无法交房则尾款20万不再支付，由陶莉莉、孔祥鸣起诉郁兴海等人，也明显不合常理。综上，本院认为，陶莉莉、孔祥鸣并非善意的购房人，其与倪曙生签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效。合同被认定无效后，因合同取得的财产应当予以返还。现系争房屋产权登记在陶莉莉名下，陶莉莉应将房屋产权恢复登记至原产权人名下，鉴于原产权人陈金凤已去世，故陶莉莉应将房屋产权恢复登记至陈金凤的继承人郁兴海、顾玉珍、郁某、郁聪名下。关于因合同无效产生的房款返还问题，鉴于倪曙生、陶莉莉、孔祥鸣均未在本案中提出，倪曙生也未举证证明其实际支付过房款，故本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条之规定，判决如下：一、被告倪曙生与“陈金凤”就上海市宝山区祁连二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告倪曙生与被告陶莉莉、孔祥鸣就上海市宝山区祁连二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、被告陶莉莉于本判决生效之日起十日内，配合将上述房屋产权恢复登记至郁兴海、顾玉珍、郁某、郁聪名下。案件受理费21,000元，由被告倪曙生负担10,500元，被告陶莉莉、孔祥鸣10,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  童翔燕人民陪审员  苏坤明二〇一九年六月二十一日书 记 员  王竹珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产、应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。