山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初298号原告：吴士民，男，1980年8月30日生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：黄贤卓，山东强源律师事务所律师。被告：济南立天唐人置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：童云峰，董事长。委托诉讼代理人：支绍桦，山东招法律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯林，男，该公司员工。原告吴士民与被告济南立天唐人置业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴士民的委托诉讼代理人黄贤卓，被告立天唐人公司法定代表人童云峰的委托诉讼代理人支绍桦、冯林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴士民向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金（以2022770元为基数，自2018年1月1日起至取得竣工验收备案证明之日止，按日万分之一计算）。事实和理由：2017年3月18日，原、被告签订济南市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于济南市市中区103省道以西、南北康片区济南唐人中心一期A-6地块8号楼2单元-1层102号商品房，被告应于2017年12月31日前交房；被告逾期交房，应向原告支付已付购房款日万分之一的违约金，合同继续履行；双方还对其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告按约定履行全部付款义务，被告未于2017年12月31日前向原告交付商品房，被告的行为构成违约。为维护原告的合法权益，向本院提起诉讼，望判如所请。本案审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为判令被告支付原告逾期交房违约金（以2022770元为基数，自2018年1月1日起至2018年4月30日止，按日万分之一计算）。被告立天唐人公司辩称，补充协议约定的交付条件经双方签字、盖章确认，是双方真实意思表示，且符合法律、行政法规的规定，被告所交付的房屋符合法律规定的交房标准，被告不存在违约行为。涉案房屋于2018年5月2日经五方验收质量合格。被告于2018年5月30日向原告发送交房通知，履行了交房义务。分期综合验收备案证明不是法定的交房标准，也不是合同约定的交房标准。国务院于2004年5月19日发布《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项明确将《城市房地产开发经营管理条例》的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的相关规定取消。根据《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，房屋交付标准是验收合格，分期综合验收备案证明并不是法定交房标准。房屋验收备案系政府部门的行政管理措施，并非法律、法规的强制性规定的房屋交付条件。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发【2009】11号）系山东省建设厅下发的部门规章性文件，并非法律法规的强制性规定。相关法律、行政法规均以“验收合格”作为房屋交付的法定条件。因此，补充协议第四条系对主合同房屋交付条件的变更，不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，被告交付的房屋符合合同约定，请依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的济南市商品房买卖合同、合同补充协议、购房发票、济南唐人中心交房收费详单、济南市城乡建设委员会出具的关于朱红女士政府信息公开申请的回复、建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收消防备案复查意见书、交房通知书、入住须知、原告电子签收凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月18日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于济南市市中区济南唐人中心一期A-6地块8号楼2单元-1层102室房屋一套，建筑面积55.9平方米，总价款2022770元。被告应于2017年12月31日前，将具备该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付原告使用。同日，原、被告签订补充协议，其中关于房屋交付的补充约定：1.合同约定该房屋交付时间为2017年12月31日之前，具体时间以被告发放《房屋交付使用通知书》载明的交房时间为准；2.该房屋的交付条件为该房屋竣工验收合格（包括单体验收合格或综合验收合格等情形），双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件。房屋交付时，原告应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，除经具备房屋所在地市级房屋质量检测资质的检测机构确认房屋地基基础与主体结构存在质量问题外，原告不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按原告原因造成房屋未能按期交付执行。原告拒绝接受房屋的，视为被告已按《房屋交付使用通知书》载明的交房时间交付房屋，被告就此不承担延期交房责任。3.被告发出《房屋交付使用通知书》的书面形式可以是传真、信函、特快专递、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等本合同约定的任何形式。原告应在被告《房屋交付使用通知书》发出之日起5日内到房屋所在地或被告另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如原告未付清前述款项及费用，均视为原告未付清房款，应当按照本补充协议约定承担违约责任。4.该房屋交付时基础设施设备未达到交付使用条件的，原告同意接受该房屋。原告给予被告60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。宽展期届满后基础设施设备仍未达到交付使用条件的，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。原告无权据此解除合同，且不因原告催告被告而产生解除权……5.原告逾期办理房屋交付手续，或原告原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，原告向被告支付购房款总额的万分之一作为违约金。且视为被告在入住通知书送达之日起的第5日或入住通知书载明的交房时间（以两者中较早的为准）已经将该房屋交付原告，且原告已经对房屋查验合格，无任何质量异议。6.如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，被告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）原告在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清；（6）政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；（7）市政配套的批准的延误；（8）因气候原因造成临时性施工中断；（9）因行政审批程序等原因；（10）其他非因出卖人原因导致的情形。7.如发生上述除第（5）项所述延期交房情况之一，被告应在发生该情形后90日内通知原告，如被告未履行通知义务，被告不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或原告原因无法通知的情形除外。8.被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，则：（1）原告给予被告60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任；（2）如宽展期届满后被告仍未将该房屋交付原告，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，原告无权据此解除合同。本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本协议为准。合同签订后，原告已将购房款全部支付给被告。2018年5月2日，被告取得济南唐人中心一期A-6地块房地产开发项目8号楼建筑工程竣工验收报告；于2018年5月17日取得济南市公安消防支队出具的建设工程竣工验收消防备案复查意见书。被告于2018年4月25日向原告发出交房通知书，载明办理交付手续的日期为2018年5月30日。截至立案之日，原告尚未接收涉案房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张，按照合同约定被告应于2017年12月31日前交付涉案商品房，但被告未按照约定时间交付构成违约，故要求被告支付逾期交付房屋的违约金。被告表示导致被告停工无法按期交付涉案房屋的原因是政府部门为采取治理大气污染措施对建设工程施工项目多次下达停工、治理通知。补充协议约定，被告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。为此，被告提交关于发布重污染天气橙色预警及建设工程采取重污染天气II级响应措施的通知、关于秋冬季全市建设项目扬尘治理工作有关事宜的通知、关于印发《京津冀及周边地区2017--2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动强化监督方案》的通知、济南市人民政府办公厅关于印发济南市建设工程扬尘污染治理若干措施的通知、告业主函及相应EMS快递单等证据，证明：1.被告因政府部门政策、法令、临时措施等原因，导致被告方停工184天，因此，被告延期交房在184天范围内无需承担违约责任；2.2017至2018年冬季采暖时（2017年11月15日至2018年3月15日）仅重大民生工程、市级及以上重点项目和应急抢险、救灾工程设计、土石方作业除报请政府批准才可不停工。根据补充协议约定，被告因政府部门该政策服从治霾要求实际停工120天，被告交房时间顺延120天，无须承担违约责任；3.被告于2017年12月向原告寄发告业主函，但未提交证据证实原告是否收到。原告表示对上述公告、通知等的真实性无异议，但其并未收到告业主函，且认为被告应按照合同补充协议第四条第7款的约定，如发生本条第6款[第（5）项所述的除外]所述延期交房情况之一，被告有义务按时向原告陈述，并按照合同约定的日期及时通知原告，因被告没有尽到通知义务，延期交房的原因不成立。本院审查认为，1.关于被告提交的公告、通知等证据，原告对其真实性无异议，能否对被告产生免责效力，将在后本院认为部分论述；2.关于被告提交的告业主函，其未能证实原告是否签收，且原告不予认可，故本院依法对告业主函及相应EMS快递单不予采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。补充协议约定的关于房屋交付的效力问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院已取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定并非效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。涉案商品房买卖合同约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，补充协议约定该房屋的交付条件为该房屋竣工验收合格（包括单体验收合格或综合验收合格等情形），双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，未免除出卖人被告的责任、加重买受人原告的责任、排除买受人原告的主要权利；第二，该补充协议约定不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，原告未在法定期间内，以被告违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致原告没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充协议约定。综上，本院认为，补充协议中关于交付条件的约定合法有效。关于被告逾期交房是否构成违约的问题。本院认为，按照合同约定，被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋。按照补充协议约定，被告未按期交付房屋，对于房屋原告给予被告60日宽展期。故被告最晚应于2018年3月2日前向原告交付房屋。被告抗辩因政府部门为采取治理大气污染措施对建设工程施工项目多次下达停工、治理通知，根据补充协议约定，被告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本院认为，被告提交的有关政府部门的文件并未涉及直接要求其停工作业，即便采暖季期间明令要求园林绿化工程停工，但涉案园林绿化工程并不影响涉案楼盘进行竣工验收，故对被告不承担违约责任的抗辩，本院不予采纳。被告未按照合同约定的期限交付房屋，构成违约，应向原告支付违约金。违约金的计算方式为以2022770元为基数，自2018年3月2日起至2018年4月30日止，按照日万分之一计算。原告诉讼请求中超出部分，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告济南立天唐人置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告吴士民逾期交房违约金（以2022770元为基数，自2018年3月2日起至2018年4月30日止，按日万分之一计算）；二、驳回原告吴士民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告济南立天唐人置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  苏佩瑶人民陪审员  查 珩人民陪审员  刘爱群二〇一九年六月二十一日书 记 员  王明杰