浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1257号上诉人（原审被告）：张金耀，男，1947年2月28日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：张英（系张金耀儿子），住浙江省平湖市。上诉人（原审被告）：张海明，男，1958年5月12日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：侯文荣，浙江金九鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李登峰，浙江金九鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张四明，男，1954年3月7日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：张碧峰（系张四明儿子），住上海市金山区。上诉人张金耀、张海明因与被上诉人张四明合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张金耀、张海明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张四明的诉讼请求，并判决房屋所有权、宅基地使用权归张金耀、张海明（女儿张萍）共同所有；2.本案诉讼费用由张四明负担。事实和理由：一、案涉房屋是双方父母建造，分家时分给了张四明，登记在张四明名下。张四明全家户口迁往上海市金山区枫泾镇团新村5组后，在双方父母协调下，以5000元转让给了张金耀、张海明。转让价格参考了同村俞中华买房价格（5210元）。张四明一审中提供的证据不能证明双方是租赁关系。张海明提供的村民证言等证据可证明双方是买卖合同关系，《协议书》的本质是张四明以45000元回购房屋。张金耀提供的证据也证明改建成猪舍的房屋是很脏的，任何人是不可能将自己的住房出租给别人做猪舍的，买卖房屋参考同村别人购买价格符合日常生活买卖习惯，也符合市场规律，张某1证言是伪证。《中华人民共和国物权法》第一百五十条并没有规定未及时办理变更登记转让合同无效。案涉房屋是在双方父母协调下的家庭房屋合法流转，可理解为父母将房屋重新分配。双方的买卖合同已经生效且至今已逾20年。《协议书》因置换不成功已经解除，张四明也明确表示该份协议无效。一审依据该已经解除的协议，判决张海明和张金耀腾退、返还房屋是对协议的曲解。张某1隐瞒了其与张海明之间的矛盾，张某1与张英的通话中明确表示不清楚案涉房屋是租赁还是买卖，其出庭作证时称双方是出借关系的证言是不真实的。张四明一审律师关于张某1是租用房屋的在场人与见证人及张某1与双方当事人关系都不错的陈述系虚假陈述。张金耀、张海明基于受让占有、使用，属于合法占有使用，无需腾退、返还。张四明辩称，案涉房屋由张四明所造，1997年，经双方父亲张阿法多次协调，张四明同意将案涉房屋腾出来给张金耀、张海明作为一段时间的养猪用房，两家各愿意给2500元的感谢费。2003年左右，因双方母亲住的房屋安全无保障，经张某1与张四明及双方舅舅商量后，决定收回房屋，清理修缮后让母亲和保姆居住，但张金耀、张海明称养的猪太多，没地方搬，所以未腾退，占用至今。房屋买卖是件大事，弟兄分家有分家协议，房屋转让更会签订合同。张金耀、张海明虽称是房屋买卖，但未提供合同及产权变更或消灭的证据，其使用案涉房屋，给予适当的答谢费，无论从租用或借用的角度来讲，都是可理解的。张某1很器重张海明，其证言可证明双方不是房屋买卖关系。现在政府不允许养猪，张金耀、张海明应当及时归还房屋。2011年村委会调解时，张金耀、张海明还在使用案涉房屋养猪，新埭镇政府及村委会均认为张四明符合置换到平湖三港新城的条件，可以置换到两套房屋，考虑置换到平湖房屋有很大优惠且张金耀、张海明正在养猪，让他们一下子腾出房屋有点过意不去，所以双方才达成了附条件的协议。现平湖市政府取消了项目，所附条件不能实现，本协议不发生效力。一审认为张金耀、张海明可根据案涉协议书依法另寻途径解决，要求张四明支付相应款项，是对附条件民事法律行为的曲解。张金耀、张海明断章取义称张四明用45000元赎回了房屋，其实村委会根本没有证明也没有资格证明该房屋的所有权归属问题。张金耀、张海明提供的证人证言不足以采信，且案外人俞中华购买的房屋是1984年而非1992年建造的，购买时间也是1992年而非1997年，与本案不具有可比性。一审未判决张金耀、张海明支付延期使用费及将房屋清退后恢复原状错误。张四明向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.判令张金耀、张海明立即恢复原状和清退位于平湖市西侧第二个平房三间（建筑面积为89.5平方米）以及附属房（建筑面积为29.8平方米）；3.判令张金耀、张海明支付延期使用费（按月租金500元计算，自2018年1月1日起算至张金耀、张海明实际清退之日止）；4.本案诉讼费用由张金耀、张海明承担。一审法院认定事实：坐落于平湖市西侧第二个平房三间（建筑面积为89.5平方米）以及畜舍（建筑面积为29.8平方米）建造于1976年。1992年10月15日《审批表》载明：土地使用者为张四明。1997年，张金耀、张海明各给付张四明2500元后，张金耀、张海明使用上述房屋。2011年2月15日，经平湖市新埭镇旧埭村人民调解委员会主持调解，张四明、张金耀、张海明签订《协议书》1份，约定今由新埭镇旧埭村20组张金耀、张四明、张海明兄弟三人就关于原房屋（平房一座89.5平方米，猪舍29.8平方米）一事，经协商达成如下协议：1.兄弟三人一致同意将该房屋置换到平湖三港新城；2.置换到平湖三港新城房屋产权归张四明所有；3.张四明支付其兄、其弟张金耀、张海明各2.25万元；4.支付方式：在同平湖三港新城签约时，由张四明一次性付清，由村转交；5.张四明在款项付清后，张金耀、张海明在原房屋内的财产在5日内全部搬清，并将房屋整体财产移交给张四明；6.本协议一式四份，三方及村各执一份，经三方签字后生效。张四明、张金耀、张海明在《协议书》上签字确认，平湖市新埭镇旧埭村村民委员会及平湖市新埭镇旧埭村人民调解委员会盖章确认。一审法院认为，根据诉辩双方意见，双方主要争议焦点在于张金耀、张海明是否应当向张四明返还案涉房屋。张四明认为案涉房屋由张四明租赁给张金耀、张海明使用，并由张金耀、张海明各支付2500元，故张四明主张解除租赁合同并要求返还房屋等。张金耀、张海明抗辩认为案涉房屋于1997年由张四明以5000元的价格出售给张金耀、张海明作为养猪用房，不同意返还房屋，故请求驳回张四明诉讼请求。对此，一审法院分析如下：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好的归还出租人的合同；租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，且租赁期限不得超过二十年。本案中，张四明主张双方之间形成房屋租赁合同关系，但张四明并未提供证据证明双方曾就案涉房屋达成租赁的合意，张金耀、张海明亦不认可双方之间成立房屋租赁合同关系。而且，4月20日张海明与张四明之间的短信交流内容，张四明也未提及租赁关系，相反其主张系借用关系（张四明陈述：海明弟你好……由于借给你们养猪……）。故张四明关于其与张金耀、张海明之间成立租赁合同关系的主张，不予采信。其次，农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的行为。本案中，张金耀、张海明认为双方之间形成买卖合同关系，主张张四明以5000元价格将房屋出售给张金耀、张海明，但张四明予以否认，张金耀、张海明并未提供书面农村房屋买卖合同证实其主张。《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”本案中，张金耀、张海明主张双方之间形成买卖合同关系，其也未提供案涉宅基地使用权已办理变更登记的证据。而且，证人张某1在庭审中陈述本案房屋不属买卖。故张金耀、张海明关于双方当事人之间成立买卖合同关系的主张，亦不予采信。本案中，不论系张四明主张的房屋租赁合同关系，还是张金耀、张海明主张的农村房屋买卖合同关系（双方主张的有名合同均真伪不明，现实生活中也存在许多合同法未规定的无名合同），张金耀、张海明此前占有使用张四明案涉房屋之关系，已由双方于2011年2月15日签订《协议书》予以重新调整确认。《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条规定：“经人民调解委员会调解达成的、有民事权利义务内容，并由双方当事人签字或者盖章的调解协议，具有民事合同性质。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除调解协议。”第八条规定：“……调解协议部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”2011年2月15日，经平湖市新埭镇旧埭村人民调解委员会主持调解，张四明、张金耀、张海明签订了《协议书》，该协议的双方当事人具有完全民事行为能力，意思表示真实，对当事人具有法律约束力。该协议系双方当事人就张金耀、张海明终止占有使用并返还案涉房屋而达成的具有民事合同性质的调解协议。分析调解协议条款，主要涉及两项内容：第一，张金耀、张海明向张四明返还本案旧房，张四明给付张金耀、张海明各2.25万元；第二，经相关部门同意后，张四明以旧房置换新房后的产权归张四明所有。上述两项内容在效力上并无必然联系，后因相关政策调整等原因，张四明房屋置换未果，但张金耀、张海明仍应根据该协议向张四明返还案涉旧房。而且，1992年10月15日《审批表》载明案涉房屋土地使用者为张四明，至今尚未发生变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，张四明有权要求张金耀、张海明返还案涉房屋。综上所述，对于张四明要求张金耀、张海明返还案涉房屋的诉讼请求，予以支持；张四明其他诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。需要说明的是，张金耀、张海明亦可根据案涉《协议书》依法另寻途径，要求张四明支付相应款项。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、张金耀、张海明于判决生效之日起一个月内将坐落于平湖市西侧第二个平房三间（建筑面积为89.5平方米）以及畜舍（建筑面积为29.8平方米）腾退、返还给张四明；二、驳回张四明本案的其他诉讼请求。案件受理费80元，由张金耀、张海明负担。张金耀、张海明二审中提供案外人张萍与张某4的谈话录音1份，证明张某4知道双方当事人是房屋转让关系。张四明质证称，对证据真实性、合法性、关联性均有异议，可能是在张某4不知情的情况下录的，且单独提取了对张金耀、张海明有利的部分。张金耀、张海明二审中另申请张某2、张某3、俞某出庭作证，证明案涉房屋是其向张四明购买的。证人张某2陈述称，其和双方当事人是堂兄弟关系，张金耀的孙子叫张某2干爷爷。一个下午（具体哪年记不清了），张阿法单独对张某2讲案涉房屋是张四明卖给张金耀、张海明的，张金耀、张海明二人各付了2500元，张阿法没有讲5000元如何算出来的。后张阿法在茶馆里也讲过张四明将房屋卖给张金耀、张海明了，在场人很多。俞中华的房子是花了5200元向张龙胜购买的。1997年左右养一窝小猪能赚两三百元就很好了。三四年前，张某4和张金耀发生矛盾打起来，张某4要用铁锹打张金耀。证人张某3陈述称，其父亲和双方当事人是堂兄弟关系，其住在张海明家隔壁。张金耀、张海明让张某3改造案涉房屋时，张阿法说房屋是张金耀、张海明买的，当时俞某、俞志强在场。俞中华的房屋是向张龙胜买的，价款5000余元。1997年，养一窝小猪能赚两三百元，也有亏损的。证人俞某陈述称，其是新埭镇旧埭村村民，也是张海明妻子的堂弟。张金耀、张四明让俞某改造房屋时，张阿法夫妇讲案涉房屋是张金耀、张海明各付2500元向张四明买的。张阿法夫妇没有讲5000元如何算出来的。当时在场的人还有俞志强、张某3。俞中华的房屋是大约花了5000左右向张龙胜买的。1997年左右，乡下养一窝小猪大约能赚两三百元。张四明二审中申请证人张某4出庭作证，证明双方非房屋买卖关系。证人张某4陈述称，其和双方当事人是亲兄弟关系。案涉房屋是张金耀和张海明买的、租的还是借的，其不清楚，其父母也没有对其讲过。张阿法做事比较严谨，分家有分家协议的，如果买卖的话，按照张阿法的个性肯定要签买卖合同的。1997年养一窝小猪能赚一两千，一千元肯定有的，当然猪全部死光一分钱不赚也是有的，张某4也养过猪。张某4的楼房是在1997、1998年左右建造的，花了六七万元。张某4没有和张萍说过“买了怎么不承认”的话，张金耀、张海明提供的录音，张某4不知情，没人告诉张某4会录音。张某4和张金耀没有大吵，只是小吵过，但没有拿铁锹打张金耀。来作证前，张海明给张某4打过电话让其不要作证，张海明夫妇也在田头和张某4交谈过，其二人说话有点难听，但张某4没有受到惊吓，都是兄弟，这次不来作证，不知还要弄出什么事情。张金耀、张海明质证称，对张某2、张某3、俞某证言真实性、合法性、关联性均予以认可，可证明双方当事人是房屋买卖合同关系。张某4的证言不真实，通话录音中已显示张某4指责张四明不承认房屋是出售的，张某4实际上知道双方是买卖合同关系，其关于养猪的收益陈述也是虚假的。张四明质证称，对张某2、张某3、俞某证言真实性不认可，三位证人和张金耀、张海明有亲戚、邻居关系，张某2和张阿法矛盾很深，其三人证言不可信，且存在串供的可能性。张某4的证言是真实的，且说得比较保守，仅说了一些无关紧要的事情。本院认证认为，张金耀、张海明提供的谈话录音，录音时未征得张某4同意，张某4出庭时明确表示对录音内容不认可，本院对该份证据不予认定。张某2、张某3、俞某关于双方当事人合同关系的陈述属于传来证据，张某4对双方当事人关系亦作了间接陈述，上述四位证人证言能否作为认定案件事实的依据，本院将结合其他证据予以综合认定。举证期限届满、庭询结束后，张金耀、张海明又提供无抬头、无落款日期、无签名的手写字体A4纸复印件1页，称是张某1的亲笔信，证明张某1、张四明关于当年养一窝小猪能赚2500元及张某4关于当年养一窝小猪赚一两千元的陈述均是虚假的。经审查，该份证据不是新证据，且与案件基本事实无关，张金耀、张海明逾期提供证据，本院不予采纳。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，在双方当事人父亲张阿法协调下，张四明将案涉房屋给张金耀、张海明作为养猪用房，张金耀、张海明各给付2500元，但双方当事人对建立了何种关系认识不同，由此发生争议。张金耀、张海明称，双方当事人属于农村房屋买卖合同关系，其参照同村俞中华的房屋购买价格支付了5000元的购房款，因双方是兄弟关系，且张四明迁到了上海，当时没想到20年后其会回来要房屋，所以没有签合同；张四明则称，无论张金耀、张海明借用还是租用房屋，给予适当费用，都是常人可理解的，因双方是兄弟关系，且由父亲出面协调，所以没约定使用期限，张金耀、张海明也一直占用至今，如果是房屋买卖，父亲张阿法一定会让双方签买卖协议。为证明各自的主张，张金耀、张海明提供了分户申请材料等证据并申请村里的村民、亲戚作证，证明双方是房屋买卖合同关系；张四明则提供《审批表》等证据并申请双方的兄弟姐妹张某1、张某4作证，证明双方不是房屋买卖合同关系。根据查明的事实，1997年，张金耀、张海明与张四明兄弟感情尚好，未订立书面的合同，中间协调人员即双方父亲现也已过世，本案无直接的、原始的证据证明双方属于何种合同关系。但案涉房屋本系分家时父母分给张四明的，所有权归属于张四明，使用宅基地审批表亦载明土地使用者为张四明，现张金耀、张海明主张房屋所有权及土地使用权已转移至其处，张四明则主张权利未发生变动。一、二审中双方当事人提供的证据均是间接证据，且证明力相当，根据现有证据，本案难以准确还原二十年前双方当事人间或与其父亲间的协商情况。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”之规定，可认定所有权变动事实不存在，案涉房屋仍归张四明所有。且张金耀、张海明将案涉房屋返还给张四明，也符合当初经人民调解委员会调解达成的《协议书》的意思。故本院对一审判决予以维持。《协议书》系双方友好协商的结果，希双方今后继续秉持兄友弟恭、以和为贵的理念，妥善处理双方关系。张四明未提起上诉，视为服判，其二审要求支付租金的主张，本院不予审查。综上所述，张金耀、张四明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张金耀、张海明负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年六月十四日法官助理周倩书记员胡玉婷