浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初1792号 原告：湖州鑫诺进出口有限公司，住所地湖州市吴兴区环城西路288-336号金航大厦10楼1020室。 法定代表人：诸建良，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐晓青，浙江银湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈丹，浙江银湖律师事务所律师。 被告：湖州浩成投资有限公司，住所地湖州市吴兴大道999号湖州多媒体产业园9号楼B栋302室。 法定代表人：郝琰明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶欣，浙江广诚律师事务所律师。 原告湖州鑫诺进出口有限公司与被告湖州浩成投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后依法由审判员沈巍适用简易程序审理，并于2019年5月29日在本院环城法庭公开开庭进行了审理。原告湖州鑫诺进出口有限公司的委托诉讼代理人徐晓青、沈丹，被告湖州浩成投资有限公司的委托诉讼代理人叶欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖州鑫诺进出口有限公司起诉称：2017年4月27日，原告湖州鑫诺进出口有限公司与被告湖州浩成投资有限公司签署《商品房买卖合同》（编号：2017330502V30003173)—份，约定原告购买被告开发的位于湖州市，商品房房价款合计3865190元。合同还明确约定，出卖人应在2017年8月31日前将符合条件的商品房交付买受人，出卖人如未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金；出卖人承诺于交付日期60个工作日内，取得土地、房屋权属证书交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起120日后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；等等。上述合同成立生效前后，原告按约支付全额房价款3865190元，已履行了全部的付款义务，但是，被告没有依照约定交付商品房和权属证书，导致原告至今仍不能使用房屋和取得房屋权属证书。虽经原告多番催促，被告均不予理睬。原告认为，法律明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告逾期交付使用房屋的行为以及因被告原因导致原告未能取得房屋权属证书已违反双方约定和法律规定，侵害了原告的合法权益，并给原告造成经济损失。故请求判令：1.被告继续履行合同，立即向原告无条件交付商品房以及房屋权属证书；2.被告偿付原告逾期交房违约金人民币823285.47元（以己付房价款3865190元为基数，按每日万分之五自2017年9月1日起至实际交付商品房之日，暂计算至2018年10月31日）；3.被告偿付原告逾期交付权属证书违约金人民币129483.87元（以己付房价款3865190元为基数，按每日万分之一自2017年12月1日起至实际交付权属证书之日，暂计算至2018年10月31日）；4.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告自愿放弃第1项诉讼请求。 被告湖州浩成投资有限公司答辩称：1、项目目前整体没有竣工验收，被告经济困难，工程勉力支撑，若所有的购房户均起诉至法院，则被告势必无法继续支撑，楼盘将无法竣工验收，办理相关手续，因此客观上无法交房；2、原告主张的逾期交房违约金过高，请求法院予以调整，按照银行逾期贷款利率计算，即年利率2.25%，或按同地段租金标准，年化即房价款的6%；3、原告主张的逾期交付权属证书违约金与逾期交房违约金属重复主张，故被告认为该项诉讼请求不能成立；4、在开庭之前，被告曾提出反诉，虽因资金紧张未予交纳反诉受理费而按自动撤诉处理，但意思表示明确，被告方主张解除合同。 本院经审理，认定事实如下：2017年4月28日，原告湖州鑫诺进出口有限公司与被告湖州浩成投资有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：由原告购买被告承建的坐落于湖州市吴兴区吴兴大道1319号吴兴物联网产业园17幢B1-4层房屋；建筑面积为1104.34平方米；购房款为3865190元；付款方式及期限为首期付款1932595元整，余款1932595元整通过银行按揭贷款完成付款；被告应在2017年8月31日前交付房屋；若被告逾期交房，逾期不超过60日，自2017年9月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，但若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2017年9月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；被告承诺于交付日期60个工作日内，取得土地、房屋权属证书交付原告；被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起120日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起120日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明，原告有权退房，但若原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。现因被告未能按约交付房屋及权属证书，以致纠纷成讼。 另查明，原告已于2017年4月29日前向被告支付购房款1965190元，于2017年9月30日向被告支付购房款1900000元，共计3865190元。 以上事实由原告提交的《浙江省商品房买卖合同》1份、收据存根2份、结算业务交易回单复印件1份及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已按约向被告支付全部购房款，但被告未能按照合同约定的期限如期交房，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持，但金额以本院核定为准。原告认为逾期交房违约金应以已付房价款3865190元为基数，按每日万分之五自2017年9月1日起计算至实际交房之日止，本院认为，结合原告交付房价款的时间，逾期交房违约金应以1965190元为基数自2017年9月1日按每日万分之五计算至2017年9月30日为28495元，以3865190元为基数自2017年10月1日按每日万分之五计算至2018年10月31日为763375元，以上合计791870元。被告关于合同约定的违约金标准过高，要求按照银行逾期贷款利率或同地段租金标准计算的抗辩意见，本院认为该违约金条款系双方当事人的真实意思表示，应当遵循双方意思自治的原则，且被告未向本院递交证据证明合同约定的违约金存在过分高于造成的损失的情形，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”的规定，本案合同约定“被告承诺于交付日期60个工作日内，取得土地、房屋权属证书交付原告”应理解为被告承诺于房屋实际交付使用之日起60个工作日内，取得土地、房屋权属证书交付原告。而案涉房屋尚未竣工验收并实际交付使用，故原告要求被告支付逾期交付权属证书违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告湖州浩成投资有限公司支付原告湖州鑫诺进出口有限公司逾期交房违约金791870元（暂计算至2018年10月31日，此后以3865190元为基数自2018年11月1日起按照日利率万分之五计算至房屋实际交付之日止），限于本判决生效之日起十日内清偿； 二、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13328元，减半收取6664元，由原告湖州鑫诺进出口有限公司负担1125元，由被告湖州浩成投资有限公司负担5539元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  沈巍 二〇一九年六月四日 法官助理吴佳佳 书记员丁岸娜