中华人民共和国 广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤13执异30号 异议人（案外人）：吴泽星，男，香港居民，现住址：惠州市。 异议人（被执行人）：惠州市伟豪房地产开发有限公司，住所：惠州市江北新沥路26号。 法定代表人：黄伟。 上述异议人共同委托代理人：罗卓伟，广东百德律师事务所律师。 申请执行人：江苏天宇建设集团有限公司，住所：江苏省宝应县苏北中路41号。 法定代表人：蒋彬。 委托代理人：杨兆仁，男，江苏天宇建设集团有限公司惠州分公司副经理。 委托代理人：曾哲，重庆仁业律师事务所兼职律师。 本院在执行申请执行人江苏天宇建设集团有限公司与被执行人惠州市伟豪房地产开发有限公司执行一案[案号：（2018）粤13执恢83号]中，异议人吴泽星、惠州市伟豪房地产开发有限公司提出异议，本院依法立案审查，现已审查终结。 异议人吴泽星、惠州伟豪房地产开发有限公司称，请求撤销对XXXX17套商铺的查封，并撤销对该17套商铺的评估拍卖。事实与理由：申请人惠州伟豪房地产开发有限公司与被申请人江苏天宇建设集团有限公司建筑合同纠纷一案，根据惠州伟豪房地产开发有限公司的反诉和先予执行申请担保，贵院于2014年1月22日以（2013）惠中法民一初字第16-4号《民事裁定书》，查封了惠州伟豪房地产开发有限公司XXXX38个临街商铺，面积4012.35平方米。具体位置为：（一）1单元XXXX号至XXXX号；（二）2单元XXXX号至XXXX号；（三）3、4单元XXXX号至XXXX号；（四）5单元XXXX号；（五）8单元XXXX号。该案在二审期间，广东省高级人民法院于2016年1月8日根据被申请人的续封申请，以（2015）粤高法民终字第78-1号《民事裁定书》续封了（一）1单元XXXX号至XXXX号；（二）2单元XXXX号至XXXX号；共21个商铺。其余3、4单元XXXX号至XXXX号；5单元XXXX号；8单元XXXX号共17个商铺没有续封，查封期满后自然解封。广东省高院的终审判决生效后，本案进入执行程序，贵院在2016年9月13日，委托惠州德信房地产评估有限公司对所查封的21套商铺出具惠德房评字（2016）083号《房地产司法鉴定估价报告》，对该21套商铺作拍卖处理，对未查封的17套商铺并未作出处理。由于上述17套商铺并没有被查封和限制交易，2016年9月7日，吴泽星与惠州伟豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，将上述17套商铺全部卖给申请人吴泽星，双方于当日在惠州房产局办理了网签手续。合同签订后，吴泽星依约支付了购房款，惠州伟豪房地产开发有限公司亦将17套商铺交付给吴泽星使用。但是，贵院于2016年11月1日作出（2016）粤13执371号之三《执行裁定书》，查封了惠州伟豪房地产开发有限公司于2016年9月7日出售给申请人吴泽星的上述17套商铺。2019年3月29日，申请人收到贵院委托广东德信资产房地产土地评估有限公司于2019年3月15日作出的粤德房评字（2019）016号《房地产司法鉴定估价报告》，评估对象为XXXX38套商铺（21套为省高院查封，17套解封后已出售给申请人吴泽星）。鉴于两申请人就本案签订的17套《商品房买卖合同》合法有效，受国家法律保护，并办理了网签公示手续，该商铺的所有权已经合法转移给申请人吴泽星，依法不能作为惠州伟豪房地产开发有限公司的财产进行查封执行，不能作为申请人惠州伟豪房地产开发有限公司债务的执行依据。因此贵院对本案17套商铺的查封和评估执行，显然是没有事实和法律依据的，并严重损害了申请人吴泽星的合法财产权益，两申请人请求贵院依法撤销（2016）粤13执371号之三《执行裁定书》，解除对该17套商铺的查封评估拍卖。 申请执行人江苏天宇建设集团有限公司听证时辩称，一、异议人主张的权利不具有真实性和合法性，是明显的拒绝履行生效判决和逃避执行的行为，不具有排除执行异议的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性。”异议人主张的权利不具有真实性和合法性，不能排除执行。首先，因伟豪公司恶意拖欠支付工程款，天宇公司于2013年10月22日向贵院提起诉讼并被受理。在诉讼过程中，伟豪公司就采取各种方式拖延审理，直到2016年4月22日，广东省高级人民法院作出(2015)粤高法民终字第78号《民事判决书》，判决伟豪公司立即支付天宇公司工程款49248450.96元及利息（从2012年11月20日开始计算）。为了拖延执行，伟豪公司又先后采取申诉、抗诉、另案起诉查封执行标的等方式拒绝履行生效判决，导致天宇公司至今都没有拿到工程款。而在穷尽了所有的拖延手段之后，伟豪公司又以执行异议的方式进一步逃避执行，其拒绝履行生效判决的主观恶意十分明显。其次，伟豪公司及吴泽星并未举示充分的证据证明其主张的房产买卖是真实的，没有举示证据证明其真实支付了购房款，也没有举示证据证明吴泽星实际对房屋进行了占有，其主张的权利根本就是伟豪公司与吴泽星串通制造的虚假事实和虚假证据，其目的就是为了逃避执行，拒绝履行人民法院作出的生效判决。而且，如果伟豪公司主张其于2016年9月7日向吴泽星出售了案涉17套商铺并收取了房款，但是，天宇公司于2016年5月即向贵院申请强制执行并被受理，即伟豪公司在执行过程中不但未向法院申报财产，未向天宇公司清偿任何债务，反而是私下将自己的商铺出售并将房款据为己有，这是明显的拒绝履行生效判决的行为。根据《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“被执行人、协助执行义务人、担保人等负有执行义务的人对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，应当依照刑法第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。”第二条第（四）项规定：“负有执行义务的人有能力执行而实施下列行为之一的，应当认定为全国人民代表大会常务委员会关于刑法第三百一十三条的解释中规定的其他有能力执行而拒不执行，情节严重的情形”：(四）与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的。”伟豪公司转移财产，串通制造虚假诉讼，以逃避执行，已经涉嫌构成拒不执行判决、裁定罪，应当对其违法犯罪行为进行查处，并追究其刑事责任。二、异议人对案涉17套商铺并不享有物权，只享有债权请求权，其无权排除执行。不动产物权变动以登记为生效要件。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，不动产物权登记，是指不动产登记机关依据当事人的申请或者人民法院的嘱托，将不动产物权设立、变更、转让、消灭的事实记载于不动产登记簿上的过程。根据《物权法》第十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，除法律有规定外，记载于不动产登记之上是不动产物权变动的生效要件。商品房网签备案，是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质。本案中，异议人既未办理预售登记，也未办理产权变更登记，即使办理了网签备案，也不符合物权变动的公示原则，其主张排除执行没有任何法律依据。三、异议人提出的排除执行的异议并不符合司法解释的规定。首先，吴泽星并未举示任何证据证明其在法院查封前合法占有商铺，也未举示证据证明其支付了全部房款或将房款交付执行，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。其次，案涉17套商铺系伟豪公司开发并登记在伟豪公司名下，但这些商铺并非用于居住，而是商业使用，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。最高人民法院规定在符合一定条件的前提下可以排除执行主要是为了保护房屋买受人的居住权，是为了保障宪法赋予公民的居住权，而涉案商铺并非住宅，吴泽星也不是为自己居住而购买这些商铺，而是为了获利，其权利并不属于司法解释所保护的合法权益，其无权主张排除执行，其提出的执行异议没有任何法律依据。四、吴泽星可以通过向伟豪公司主张债权或参加房产拍卖维护自身的合法权益，而并非必须排除强制执行。五、伟豪公司已经通过转移资产等方式逃避执行，若任由其排除对案涉17套商铺的执行，将严重损害天宇公司及广大农民工的合法权益，也将严重损害司法公信力。综上，伟豪公司及吴泽星所主张的权利既不真实，也不合法，其主张的执行异议没有任何法律依据，根本不应排除执行，恳请贵院依法查清事实，依法驳回其全部异议请求。 经审查查明，本院以（2018）粤13执恢83号立案执行的申请执行人江苏天宇建设集团有限公司与被执行人惠州伟豪房地产开发有限公司一案，执行依据为本院（2013）惠中法民一初字第16号民事判决书及广东省高级人民法院（2015）粤高法民终字第78号民事判决书。上述生效法律文书确定：“惠州伟豪房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起三十日内，支付尚欠工程款人民币49248450.96元及利息（从2012年11月20日起计至2013年2月5日止，按本金67648450.96元;从2013年2月6日起计至2014年4月28日止，按本金67248450.96元计息;从2014年4月29日起计至付清款日止，按本金59248450.96元计息，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计息）给江苏天宇建设集团有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币584300元，保全费5000元、结算鉴定费164万元，合共2189300元,由惠州伟豪房地产开发有限公司承担1532510元,江苏天宇建设集团有限公司承担656790元。江苏天宇建设集团有限公司预交受理费、保全费、鉴定费合计2189300元，除其承担部分外，余款1532510元抵作惠州伟豪房地产开发有限公司应承担的费用，由惠州伟豪房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起三十日内支付给江苏天宇建设集团有限公司。二审案件受理费人民币584300元，由上诉人惠州伟豪房地产开发有限公司负担”。 2016年6月8日，申请执行人江苏天宇建设集团有限公司向本院申请强制执行，本院立案执行，案号为：（2016）粤13执371号。 在执行过程中，本院于2016年10月26日作出（2016）惠中法执字第371-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人惠州伟豪房地产开发有限公司位于XXXX套商铺。 2016年11月1日，本院作出（2016）粤13执371号之三执行裁定书，裁定查封被执行人惠州伟豪房地产开发有限公司位于XXXX套：1栋3、4单元XXXX号；2栋5单元XXXX号；2栋8单元XXXX号。 2016年11月1日，本院作出（2016）粤13执371号之四执行裁定书，裁定继续查封惠州伟豪房地产开发有限公司位于XXXX：1单元XXXX号至XXXX号；2单元XXXX号至XXXX号。 2017年4月7日，本院作出（2016）粤13执371号之五执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 2018年9月5日，申请执行人江苏天宇建设集团有限公司向本院申请恢复对本案的执行，本案立案执行，案号为：（2018）粤13执恢83号。 在恢复执行过程中，本院委托广东德信资产房地产土地评估有限公司对惠州伟豪房地产开发有限公司名下位于XXXX套商铺进行评估，广东德信资产房地产土地评估有限公司2019年3月15日出具粤德房评字（2019）016号房地产司法鉴定估价报告，38套商铺的评估总价为人民币121391900元。 2019年5月14日，本院作出（2018）粤13执恢83号之五执行裁定书，裁定如下：一、公开拍卖惠州伟豪房地产开发有限公司名下位于XXXX套商铺，具体所在单元、商铺号分别为：（一）1栋1单元XXXX号至XXXX号；（二）1栋2单元XXXX号至XXXX号；（三）1栋3、4单元XXXX号至XXXX号；（四）2栋5单元XXXX号；（五）2栋8单元XXXX号（可独立拍卖，附表格，均未办证），上述财产拍卖保留底价为评估价的70%，即总共84974330元；二、上述财产拍卖成交（抵债）的过户相关一切税费和费用由买受人承担。 据惠州住房和城乡建设局预售楼盘查询信息显示，惠州伟豪房地产开发有限公司名下案涉17套商铺的状态显示为：现房已签约。 就上述17套涉案房产，异议人吴泽星、惠州伟豪房地产开发有限公司向本院提交《商品房买卖合同》显示，出卖人惠州伟豪房地产开发有限公司与买受人吴泽星于2016年9月17日签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案17套商铺，约定每套商铺价款并约定分期付款，首付于签订合同当日支付，余款于2017年3月10前直接存入商品房项目预收款专用账户（开户银行：中国工商银行股份有限公司惠州江北支行，专用账户：20×××91）。 本院认为，本案异议人对涉案商铺提出排除执行异议，为案外人异议。异议人惠州伟豪房地产开发有限公司为本案被执行人，并不具有提出案外人异议的主体资格。异议人吴泽星为案外人，其所提异议为针对执行标的的异议，因此本案焦点为异议人吴泽星是否具有排除本院对涉案17套商铺强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，按案外人吴泽星与被执行人惠州伟豪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，异议人吴泽星、惠州伟豪房地产开发有限公司未提供按约定的付款的证据，也未能提供案外人使用涉案商铺的证据。因此，异议人吴泽星提出撤销对案涉17套商铺的查封和评估拍卖的请求，不符合上述规定排除执行的条件，对此，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八的规定，裁定如下： 驳回异议人吴泽星、惠州市伟豪房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 陈 斯 审判员 黄陈谦 审判员 林峥云 二〇一九年六月十一日 法官助理胡亚婷 书记员陈铁洪