湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘13民初152号 原告：姜清清，男，1989年1月9日出生，汉族，住湖南省临湘市。 委托诉讼代理人：梁文，湖南梁文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴依洁，湖南梁文律师事务所律师。 被告：龚梦龙，男，1965年3月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。 第三人：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市。 法定代表人：丘杰浪。 第三人：湖南金鼎控股集团有限公司，住所地：娄底市。 法定代表人：邱月雄。 第三人：涟源市伏口镇谢家冲煤矿，住所地：湖南省涟源市。 执行事务合伙人：龙飞。 第三人：邱月雄，男，1961年7月27日出生，汉族，住湖南省涟源市。 上述四第三人的共同委托诉讼代理人：周京珍，女，1967年8月8日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 原告姜清清与被告龚梦龙及第三人湖南中茂房地产开发有限公司、湖南金鼎控股集团有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱月雄案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月7日受理后，依法由审判员彭旦担任审判长，审判员蒋国保、审判员李云霞参加的合议庭，于2019年6月25日公开开庭审理，书记员刘娟担任法庭记录。原告姜清清的委托诉讼代理人梁文及被告龚梦龙的委托诉讼代理人龚泽时，第三人湖南中茂房地产开发有限公司、湖南金鼎控股集团有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱月雄的共同委托诉讼代理人周京珍，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜清清诉称：1、判令排除对原告购买的位于湖南省长沙县板仓南路33号中茂商业广场2号栋4-133号房屋的强制执行，并解除对上述商铺的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月16日，原告与第三人湖南中茂房地产开发有限公司签订《长沙县商品房买卖合同》，上述协议签订后，原告于当天支付了全部房款，之后缴纳了契税、物业专项维修资金等款项，2017年12月20日第三人湖南中茂房地产开发有限公司将案涉商铺交付给原告委托经营的人验收，且第三人湖南中茂房地产开发有限公司已经将案涉商铺出租给他人经营并收取了房屋租金。2017年12月22日，娄底市中级人民法院在（2017）湘13民初29号案的财产保全中，误将原告的财产予以查封，原告对查封该房屋有异议，请求予以解除，向法院提出执行异议申请，2019年4月16日，法院作出（2018）湘13执异261号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案起诉。综上，原告认为，原告与第三人湖南中茂房地产开发有限公司签订达成的《长沙县商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。同时，原告购买涉案商铺后，虽然由于第三人湖南中茂房地产开发有限公司抵押的原因，暂时无法办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并实际占有标的物和收取租金。为此，根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案商铺后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结财产。请求法院判如所请。 被告龚梦龙答辩称：1、被答辩人与第三人湖南中茂房地产开发有限公司签订的《长沙县商品房买卖合同》是无效合同。该合同的标的属于湖南中茂房地产开发有限公司开发的红星中茂商业广场的门面，而中茂公司与华融国际信托有限公司于2015年11月24日签订了抵押合同，该抵押合同是中茂公司以其红星中茂广场的整个房产项目抵押华融信托公司的主债权本金7.419899亿元。截止至2017年12月21日止，中茂公司仍欠华融信托公司贷款本金52200万元人民币，按年利率12.7%计息，每月还应付利息5524500元。被答辩人赵娜与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》未征得抵押权人华融信托公司的同意，又无证据证明买卖的房产抵押权已消灭，因此，该买卖合同损害了第三人华融信托公司的抵押优先受偿权利益，违反了合同法第五十二条（二）项的规定，属无效合同。2、被答辩人赵娜与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》不能适用《物权法》第十五条之规定，因该合同无效，而《物权法》第十五条适用的前提是有效合同。3、同理，因案涉房屋买卖合同是无效合同，故亦不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，该十七条规定的“需要办理过户登记的财产出卖给第三人”中的“出卖”，是指合法的“出卖”行为，只有合法的“出卖”行为后果才受该法律规定的保护，人民法院才不得查封、扣押冻结其财产。综上，被答辩人的诉讼理由不成立，应予驳回。 第三人湖南中茂房地产开发有限公司、湖南金鼎控股集团有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱月雄述称：对原告方的诉请没有异议。 根据原告、被告、第三人的举证、质证，及结合双方当事人的陈述，本院认定本案基本事实如下： 本院在审理原告龚梦龙与被告中茂房地产开发有限公司、金鼎集团、伏口煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案即（2017）湘13民初29号案时，根据原告龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日作出（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人金鼎集团、中茂公司、伏口煤矿、邱月雄1.6亿元银行存款或1.6亿元净值房产等财物。2017年6月5日，本院执行局作出（2017）执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封本案所涉中茂商业广场包括3号栋3104号房产在内的多套房产。中茂房地产开发有限公司对上述查封不服，向本院提出书面异议，本院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定书。龚梦龙及中茂公司均对该裁定书不服，向湖南省高级人民法院申请复议。2017年11月15日，省高院作出（2017）湘执复155号执行裁定书。2017年12月22日、28日及2018年1月29日，本院根据省高院该裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分房产（部分已签合同但未办理预告备案手续）予以查封，其中包括本案所涉3号栋3104号房产，该房产于2017年12月22日被查封。中茂房地产开发有限公司对此提出执行异议，本院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，向省高院申请复议，省高院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持本院（2018）湘13执异21号执行裁定。之后，姜清清就案涉房产向本院提出执行异议，其认为在法院查封案涉财产前，其已与中茂公司签订合法有效的《长沙县商品房买卖合同》支付了全部价款并实际占有2号栋4-133号房产，未登记只是物权未设立，请求立即解除查封。本院针对该异议，于2019年3月28日作出（2019）湘13执异260号执行裁定书，驳回了姜清清的异议请求。姜清清不服，向本院提起执行异议之诉，即本案。 另查明，2017年12月16日，姜清清与中茂房地产开发有限公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定姜清清以461862元的价格购买由中茂房地产开发有限公司开发的中茂商业广场2号栋4-133号房产，合同注明：上述房产已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融国际信托有限责任公司，抵押权登记日期为2016年5月16日；买受人对于出卖人在商品房交付之前的土地抵押及在建工程抵押没有任何异议；出卖人保证，该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用，房产达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知书送达之日起7天内对2号栋4-133号房产进行验收并与出卖人办理交接手续等事项。出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第91日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第十一条所约定的退房权利。出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的不动产权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，违约金总额不超过已付房款的1%。买受人应当在合同签订后7日内按政府主管部门的规定将物业维修资金存入物业维修资金专户并将缴存凭证交给出卖人。买卖合同签订当日，姜清清与湖南中茂城商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定案涉房产全权委托中茂城管理公司代表姜清清与开发商即中茂房地产开发有限公司办理案涉房产的验收交付手续并进行统一招商和运营管理，由中茂城管理公司按合同约定支付相应收益，委托期限15年，委托起始日为姜清清付清房款的次月1日，委托起始日为姜清清委托经营收益的起始日，收益支付以每三个月为一周期，每周期第一个月的20日前支付上周期的收益，由中茂城管理公司打入姜清清指定账户。根据姜清清提供的收款收据及POS机小票记载的情况反映，赵娜于2017年12月16日向第三人中茂房地产开发有限公司支付了房款461862元，之后缴纳了契税、增值税、物业专项维修资金等款项。姜清清提交的《中茂商业广场商铺验收交接表》记载，经中茂城管理公司于2017年12月20日经详细检查，2号栋4133号房产验收合格，达到交付条件，同意接受该商铺。 还查明，第三人中茂房地产开发有限公司与华融国际信托有限公司于2015年11月24日签订了包括案涉房产在内的在建建筑物抵押合同（编号为华融信托（2015）信托第307号-抵2号），中茂公司以中茂商业广场房产项目抵押华融信托公司主债权本金7.419899亿元。本案所涉房产在法院本次查封前，未办理购房预告登记，亦未注销房产抵押登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，虽然原告与第三人中茂房地产开发有限公司签订有《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，且第三人认可原告已付购房款，但上述合同或协议已明示“该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融国际信托有限责任公司，抵押权登记日期为2016年5月16日。买受人对于出卖人在商品房交付之前的土地抵押及在建工程抵押没有任何异议；出卖人保证，该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。”，即原告方在签订房屋买卖合同时已明知案涉房产已设定抵押，尽管第三人中茂房地产开发有限公司也保证“该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。”，但至今，购房买卖双方均未向法庭提交充分证据证明在上述合同签订前，已征得抵押权人即华融国际信托有限责任公司的同意，也无充分证据证明，事后相关人员或主体已及时或在法院查封前向房产登记部门申请进行购房预告登记或同意并办理抵押权注销登记，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款性抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分对抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，上述购房买卖合同在无充分证据证明已征得抵押权人同意或受让人已代为清偿债务消灭抵押权之前尚不能确定为合法有效。同理，由于原告事前已明知案涉房产已设定抵押，但仅在出售人“保证”已征得抵押权人同意的前提下即签订合同，且其双方在合同中还有“如未如期办理产权登记，合同不解除，由违约方承担相应违约责任。”的意思约定，由此可见，原告方在签订购房合同时已有涉案房产可能有到期不能过户的风险预见及处置预案，故对如今涉案房产未过户登记且被他人以财产保全方式查封，亦有自身原因。综上，原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定情形，其不具备对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其请求判令停止对由被告中茂房地产开发有限公司开发的案涉房产的执行的诉讼请求，依法不能予以支持。 据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告姜清清的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告姜清清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长 彭 旦 审判员 蒋国保 审判员 李云霞 二〇一九年六月二十七日 书记员 刘 娟 附有关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款性抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分对抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。