四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初551号 原告（反诉被告）：杨雪融，女，1971年12月20日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：伍明亮，四川华敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘强，四川华敏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王单，女，1988年7月16日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：卢超（王单之夫），男，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：罗吉昌，四川力恒律师事务所律师。 原告杨雪融与被告王单房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告王单提起反诉，本院依法受理并合并进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年5月27日再次公开开庭进行了审理。原告杨雪融及其委托诉讼代理人伍明亮，被告王单及其委托诉讼代理人卢超、罗吉昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨雪融向本院提出诉讼请求：1.请求判令杨雪融与王单所签订的房屋买卖合同有效，王单将银行按揭还完后将房产过户给杨雪融，过户所产生的费用由王单承担；2.诉讼产生的一切诉讼费、执行费、保全费、律师费由王单承担。诉讼中，杨雪融将第1项请求变更为：判令杨雪融、王单签订的《存量房买卖合同》有效，王单协助杨雪融将川（2018）仁寿县不动产权第0013023号房屋及C0449号车位过户至杨雪融名下，过户产生的增值税、契税、个人所得税、印花税、交易手续费、土地出让金、移转登记费、书证费由王单承担；增加一项请求为王单搬离腾退房屋并向杨雪融交付房屋。事实和理由：2018年11月6日，杨雪融、王单、卢超经协商，王单将位于仁寿县文林镇龙滩大道一段12号(路易大地)14幢1903号的房屋及车位出卖给杨雪融，包括除冰箱以外的所有家具家电，总价款为1,408,000元，其中银行按揭款为702,000元，剩余706,000元由杨雪融在2018年11月13日前付给王单506,000元，在11月28日前给付王单200,000元；双方将买卖房屋的情况进行公证，公证到杨菊容名下，以后过户就由杨菊容去办理；银行按揭款以王单名义继续支付，由杨雪融每月25日前转款到王单卡上；等产权满2年后再过户；2019年1月22日左右学生放假王单搬离案涉房屋等。协商好后，杨雪融支付王单30,000元作定金。2018年11月7日，杨雪融与王单正式签订合同。2018年11月11日杨雪融已转款506,000元，协商好2018年11月28日办了公证才转200,000元，但卢超于2018年11月23日打电话说资金周转困难，要求先支付给王单。出于对王单的信任，杨雪融向王单转款200,000元。因公证的问题，卢超要求写补充协议，但双方未能达成一致意见。杨雪融多次找王单沟通，王单均未配合，并称合同终止了，但要求王单退款，王单也不理睬。 被告王单辩称，1.同意继续履行合同。杨雪融要求王单将案涉房屋和车位过户至杨雪融名下，没有合同约定。合同中明确约定过户时间是在付清所有购房款后且满两年。2.杨雪融要求王单立即搬离并腾退房屋，但双方并没有约定具体时间，杨雪融的该项请求无事实依据。3.杨雪融主张过户产生的增值税、契税、个人所得税、印花税、交易手续费、土地出让金、移转登记费、书证费由王单承担，而不履行合同的人是杨雪融，不是王单，故上述费用应由杨雪融自行承担。4.合同签订属实，杨雪融付款属实，但双方并没有约定在学生放假后王单搬离并腾退房屋，也没有约定先办理公证再交付首期付款中的200,000元。 反诉原告王单向本院提出诉讼请求：判令杨雪融支付违约金322,000元。诉讼中，王单要求杨雪融支付其代杨雪融支付的房屋按揭款。事实和理由：2018年11月7日，王单与杨雪融签订房屋买卖合同，按合同约定：杨雪融应当在每月25日前将等额月供款转入王单月供卡中。合同生效后，王单立即告知杨雪融自己的月供时间、明细和账号，但杨雪融并没有按约定向王单的贷款银行支付按揭款。杨雪融无视不按期还款会对王单银行信用造成恶劣影响，还以此威胁王单，无理要求王单先办理房屋买卖合同的公证手续。王单认为，杨雪融应按照合同约定还贷款，并在没有付清房款之前不能办理房屋买卖合同的公证。依据双方签订的房屋买卖合同约定，杨雪融应当向王单支付违约金。杨雪融未付房款金额为706,000元，按照约定每逾期1日，应支付逾期未付金额千分之五的违约金。从2018年12月3日起至2019年3月4日，杨雪融应支付违约金322,000元。 反诉被告杨雪融辩称，王单已提供月供时间及明细、卡号不属实。王单提出反诉要求杨雪融支付违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回王单的反诉请求。同时，王单未搬离房屋，2018年12月、2019年1月、2月、3月、5月已支付的房屋按揭款应作为王单应支付给杨雪融的房租。 为证明其本诉主张，原告杨雪融提供的证据有：1.原、被告的身份信息复印件，拟证明：原、被告的主体资格。2.《存量房买卖合同》原件一份，拟证明：2018年10月7日，双方签订合同，杨雪融购买王单位于仁寿县文林镇龙滩大道一段12号（路易大地）14栋1单元19层3号163.17㎡的房屋和C0449的车位，房屋总价1,408,000元（包括车位），约定杨雪融有权要求王单在该房屋产权证未满两年时办理过户。3.农业银行及建设银行的银行流水打印件及2019年1月6日王单出具的《收据》原件一份，拟证明：杨雪融通过银行向王单转款共计706,000元，且王单认可收到该款项。4.不动产权利及其他事项登记信息原件一份，拟证明：案涉房屋仍然登记在王单名下。5.杨雪融与王单及卢超的短信聊天记录，拟证明：王单恶意违约终止合同。6.车辆进出记录一份，拟证明：王单一直在使用C0449车位停车。7.停车协议、路易大地国际花园地下室车位出售补充协议---分期专用、收款收据、EMS邮寄单、催请函、情况说明，拟证明：王单出售给杨雪融的C0449号车位一直由王单使用，王单在出售案涉房屋时只付了开发商32,663元，而按王单与开发商的约定，应在2018年4月10日、2018年10月10日前分别支付43,550元和32,662元，但王单至今未支付，且存在违约行为，尚欠违约金21,775元。说明王单在卖房时欺骗原告，如果王单不能去支付该车位的尾款，原告可以支付。 被告王单对杨雪融提供的证据质证意见为：对证据1，无异议。对证据2，三性无异议，认为证明了案涉房屋产权未满两年，杨雪融无权要求办理该房屋过户，而只有王单才有权要求办理房屋过户，产生的相关税费应承担一半，如果王单不提前办理房屋过户登记，相应的过户费用由杨雪融承担；合同约定了从2018年12月起由杨雪融代王单偿还银行的按揭贷款，但杨雪融并没有履行合同约定的义务。对证据3，三性无异议。对证据4，证明了案涉房屋要满两年即2020年7月8日。对证据5，真实性无异议，但不完整，同时也证明了杨雪融在合同履行过程中不断提出无理要求，不断违反合同约定，要求提前办理合同公证，甚至提出要解除合同，要求王单退还房款。对证据6，川Ｚ×××××、川Ｚ×××××不是王单及家人的车辆，川Ｚ×××××号车虽然是王单的车辆，但该出入记录只能证明该车辆在案涉的小区进出过或停止过，并不能证明车辆使用了案涉车位，该记录与本案没有关联性。对证据7，对停车协议的真实性无异议，停车协议、补充协议、催款函不能证明本诉原告所提出的车位与案涉房屋一同出售，本诉被告取得的是车位使用权，而不是所有权的转移，本诉被告取得的也是车位的使用权。 被告王单为证明其主张，提供的证据有：1.王单身份证复印件。2.存量房买卖合同原件一份，拟证明：双方存在买卖关系，合同成立并生效，合同签订后的按揭贷款应由杨雪融偿还，合同公证需要付清全部购房款后办理，任何一方违反合同约定应承担违约责任。3.《收条》原件，拟证明：杨雪融已收到王单的不动产产权证书，王单积极履行合同义务。4.中国建设银行个人贷款还款计划表，拟证明：杨雪融拒不履行支付按揭款的义务。5.微信、短信聊天记录一份，拟证明：杨雪融没有按合同约定支付按揭款，王单于2018年12月13日起就不断向杨雪融以微信、短信的方式要求杨雪融履行合同，且从杨雪融回复王单的信息来看，杨雪融是知道王单每月的按揭款金额和还款银行。 原告杨雪融的对王单提供的证据质证意见为：对证据1，无异议。对证据2，三性无异议，但无法达到对方的证明目的，虽然合同约定由杨雪融代王单偿还按揭款，但王单并没有提供交易明细和金额，导致杨雪融无法履行按揭义务。对证据3，三性无异议，但只能说明杨雪融收到王单的不动产权证书，不代表产权权属的变更。对证据4，只是一个复印件，没有原件，杨雪融从来没有收到过，且每月应还按揭款金额在变化，王单未明确告知还款金额的情况下，杨雪融无法向银行打款。对证据5，杨雪融均是积极与王单协商处理房屋买卖事项，王单多次推脱不予见面，具有违反合同约定的恶意，在2018年12月21日王单称杨雪融不支付月供，可以用房租来抵消，杨雪融回复说每月6,000元的按揭款仅是推测。王单称征信已受影响，但到现在为止并没有提供关于征信受影响的相关证据就明确回复终止本次交易，证明了王单恶意违约。 针对反诉，王单和杨雪融均未提供证据。 经庭审质证，本院对当事人提交的证据认定如下：对杨雪融的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、合法性、关联性予以确认，能认定杨雪融与王单签订房屋买卖合同、付款情况、C0449号车位使用情况和付款情况等事实。对王单提供的证据1、2、3、4、5的真实性予以确认，但不能证明王单已履行合同主要义务，已将需支付的银行按揭款明细交给杨雪融，而杨雪融知道每月的按揭还款金额。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年11月7日，杨雪融与王单签订《存量房买卖合同》，约定：“卖方（甲方）王单买方（杨雪融）房屋位置为仁寿县文林镇龙滩大道一段12号（路易大地）14幢1单元19层3号，面积为163.17㎡；有车位即C0449（车位权证未下证），甲方与该房屋一并将车位过户给买方；抵押总金额为702,000元，房屋总价款为1,408,000元（包括车位）；合同签订时乙方支付甲方购房款定金30,000元，在2018年11月10日前支付506,000元，在2018年11月28日前支付200,000元；甲、乙双方均知晓房屋在本合同签订时尚处于抵押状态中，抵押权人为中国建设银行，抵押金额为702,000元；该房屋按国家及地方相关规定应缴纳的费用有维修基金、增值税、契税、个人所得税、交易手续费、土地出让金、转移登记费、书证费、委托公证费、提档费、印花税、测绘费、补缴的土地价款即土地契税、房改房面积补差价款、其他由乙方承担；甲乙双方任何一方未按合同约定的期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行；乙方未按本合同约定期限、约定方式向甲方支付各项款项的，乙方应向甲方支付违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过七日，乙方仍未付款的，甲方以短信、电话、书面等形式催告乙方付款，催告后乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除本合同。乙方应向甲方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任；自2018年12月起，由乙方代甲方偿还中国建设银行该房屋按揭贷款；乙方代支付至该房屋‘不动产权证书’满两年，再进行权证过户，并由乙方一次性偿还银行按揭贷款剩余总额；在该房屋未过户前，双方采取产权证公证交易方式；乙方在每月25日前将等额月供款转入甲方月供卡内；该房屋权证未满两年，若甲方要求该房屋过户，所产生过户费，由甲、乙双方各承担50%；甲方不能阻碍该房屋公证交易的事宜；乙方未付清款项，不能办理相关公证手续等”。2018年11月7日，王单将案涉房屋的不动产权证书交给杨雪融。2018年11月6日、11月7日、11月8日、11月9日、11月10日、11月12日、11月13日、11月15日、11月22日、11月23日，杨雪融通过中国农业银行卡账户和中国建设银行卡账户向王单转款共计706,000元。2018年11月23日，王单向杨雪融出具《收条》，确认收到杨雪融支付的购房款706,000元。 从2018年11月28日起至2019年1月27日杨雪融与王单、卢超通过短信、微信协商签订房屋买卖补充协议、办理房屋买卖公证事宜，但双方一直未达成一致意见。庭审中，王单认可卢超曾代其与杨雪融联系房屋买卖的事宜。期间，杨雪融通过微信、短信明确要求王单办理公证、提供银行按揭账户信息、搬离案涉房屋，并告知王单不给账户信息、不办理公证就需要由王单自行先还按揭款、不搬离案涉房屋就需要按市场价支付租金。2018年12月21日，王单发短信要求杨雪融支付下月按揭款，并称如杨雪融不支付就当自己给付杨雪融的房租。杨雪融自认王单应搬离房屋的时间应是2019年1月22日。 另查明，王单于2017年10月10日与四川广联房地产开发有限公司签订《路易大地国际花园地下室停车位出售补充协议—-分期专用》，约定：“车位价款为108,875元，签订合同当日交纳32,663元，2018年4月10日前交纳43,550元，2018年10月10日前交纳32,662元；任意批次款项逾期超过5日，因买受人原因导致合同不能履行，出卖人有权单方解除合同，买受人应向出卖人支付该车位总价款的20%作为违约金，此车位有权另行出售；买受人付清首批次款项，出卖人将该车位于2017年10月10日交付买受人临时使用；出卖人必须在交付之后550天内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案等。”。王单支付四川广联房地产开发有限公司购车位款32,663元后，开始使用C0449号车位，剩余款项至今未支付给四川广联房地产开发有限公司。案涉C0449车位至今也未取得产权证。 再查明，根据王单提供的案涉房屋中国建设银行个人贷款还款计划表载明：从2018年12月2日至2019年6月2日应还中国建设银行按揭款分别为6,009.82元、5,996.97元、5,984.10元、5,971.23元、5,958.38元、5,945.51元、5,932.65元。其中王单已支付按揭款29,907.63元（2018年12月、2019年1月、2月、3月、5月），杨雪融已支付按揭款为12,000元（2019年4月、6月支付）。房屋买卖合同签订后，王单一直居住在案涉房屋内，至今未搬离。庭审中，王单认为其代杨雪融已支付的按揭款29,907.63元应由杨雪融承担。而杨雪融认为该金额应与王单应该支付给杨雪融的房屋租金品迭，因王单已经在短信中向其作出承诺，故不应由杨雪融承担。 本院认为，杨雪融与王单于2018年11月7日签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按合同严格履行自己的义务。故杨雪融主张《存量房买卖合同》有效，本院予以支持。因案涉房屋尚欠中国建设银行按揭贷款，杨雪融应从2019年7月起按时向银行支付该按揭款项至该房的按揭款项全部支付完毕。本案本诉和反诉的争议焦点为：1.案涉房屋和C0449号车位是否具备过户的条件。2.王单是否应立即搬离并腾退案涉房屋。3.王单未搬离案涉房屋期间是否应支付租金，已支付的中国建设银行按揭款29,907.63元应怎样处理。4.杨雪融是否存在违约行为，是否应支付违约金。 对焦点1。按照杨雪融与王单签订的《存量房买卖合同》约定：杨雪融代支付按揭款至该房不动产权证书满两年，再进行权证过户，并由杨雪融一次性偿还银行按揭贷款剩余总金额。虽然王单已经取得案涉房屋不动产权证书，但因案涉房屋属于抵押贷款购买，至今尚欠中国建设银行贷款未全部偿还，而杨雪融在购买案涉房屋时明确知道该事实。同时，杨雪融并没有提供证据证明中国建设银行同意其提前偿还贷款或者已经偿还贷款，案涉房屋具备过户的条件。故杨雪融主张王单协助办理案涉房屋的过户手续因暂不具备过户条件，本案中不予处理。根据杨雪融与王单签订的房屋买卖合同，C0449号车位虽然与案涉房屋一并出售给杨雪融，但王单为购买C0449号车位，至今只向四川广联房地产开发有限公司支付了32,663元，剩余款项至今未支付该公司。因此，王单是否能够取得C0449号车位的所有权，无法确定。杨雪融可待C0449号车位的所有权确定后，另行主张权利。故杨雪融要求王单协助办理C0449号车位的过户手续，本案中不予支持。 对焦点2。2018年11月7日杨雪融与王单签订《存量房买卖合同》，虽然合同中未明确约定王单搬离案涉房屋的具体时间，但杨雪融在2018年11月23日前已经将前期购房款706,000元支付给王单。王单在收到杨雪融支付的购房款后，理应在合理期限内搬离案涉房屋，却未及时搬离。庭审中，杨雪融认可王单搬离案涉房屋的时间应是2019年1月22日。本院认为，该期限已经考虑王单搬离房屋的实际情况，合情合理。王单至今居住在案涉房屋，于法无据。故杨雪融主张王单立即搬离并腾退房屋，由王单将案涉房屋交付给杨雪融，本院予以支持。 对焦点3。2018年12月21日杨雪融与王单的微信、短信往来中，杨雪融明确提出王单居住在案涉房屋需要支付房屋租金，王单发短信称“按合同约定，这个月25号要转款下月的月供，您不支付也没关系，就像您之前说的，就当我们给的房租。”。可见，王单对支付房屋租金的事实是认可的。事实上，王单将案涉房屋出售后，却未在合理期限内搬离，一直占有使用该房屋，没有法律依据，理应支付相当于租金的费用。结合案涉房屋及车位所在地的房屋、车位租赁标准，本院酌情认定租金为3,000元/月。从2019年1月22日开始至2019年6月21日，王单应支付杨雪融租金15,000元。因案涉房屋的按揭贷款从2018年12月起就应由杨雪融支付而未支付，王单代其支付的按揭款29,907.63元应予返还。为减少当事人之间的讼累，应当予以品迭。品迭后，杨雪融还应支付王单14,907.63元。 对焦点4。按照双方签订的合同约定：杨雪融在2018年11月28日前支付王单购房款706,000元；在房屋未过户之前，双方采用产权证公证交易方式；从2018年12月起由杨雪融代王单偿还中国建设银行按揭贷款；王单不能阻碍该房屋的公证交易的事宜；杨雪融未付清款项，不能办理相关公证手续等。王单以杨雪融未按合同约定的期限、方式支付购房款达706,000元为由，主张杨雪融应支付违约金322,000元。事实上，案涉房屋总价款为1,408,000元（包括车位），杨雪融在2018年11月23日前就已经向王单支付706,000元，比约定时间早。杨雪融未按合同约定从2018年12月开始支付按揭款，主要是认为王单未按约定进行公证、未及时搬离案涉房屋、未提供应支付按揭款的银行账户明细导致无法确定每月应还款金额。杨雪融与王单签订的房屋买卖合同中明确约定采用产权证公证交易方式进行，虽然双方对“杨雪融未付清款项，不能办理相关公证手续”的理解产生歧义，但结合合同的其他内容和双方的微信、短信交流来看，杨雪融需要支付的款项包括两部分即在约定时间前支付前期购房款706,000元和代王单支付剩余银行按揭款，而银行按揭款并没有约定是一次性偿还。同时，杨雪融要求王单配合办理房屋买卖的公证，主要是基于在其代王单偿还完银行按揭款后，可不需要王单的配合就能办理房屋的过户手续。故对该条款的理解应是杨雪融支付前款购房款706,000元后，王单就应配合办理公证手续。案涉房屋的按揭贷款系以王单名义办理，如王单不向杨雪融提供每月的按揭贷款偿还明细，杨雪融也无法确定具体的还款金额。对此，王单也没有提供证据证明已经在签订合同后及时向杨雪融提供了还款账户及应还款明细。另一方面，王单出售案涉房屋后至今未搬离并腾退房屋，未将房屋交付给杨雪融，杨雪融虽多次要求其履行合同，但均无果。而杨雪融以不支付按揭款作为抗辩，并要求王单支付租金，王单同意自己先支付按揭款视为支付的租金，应视为双方达成新的合意。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，杨雪融未按合同约定代王单支付银行按揭贷款，系履行抗辩权，符合法律规定。故王单提出反诉主张杨雪融支付违约金322,000元，与事实和法律规定不符，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认2018年11月7日原告杨雪融与被告王单签订的《存量房买卖合同》有效； 二、被告王单于本判决生效后十五日内搬离并腾退，将位于仁寿县文林镇龙滩大道一段12号（路易大地）14幢1单元19层3号（面积为163.17㎡）的房屋交付原告杨雪融； 三、反诉被告杨雪融于本判决生效后十五日内支付反诉原告王单代其支付的房屋按揭款14,907.63元； 四、驳回原告杨雪融的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告王单的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费200元、反诉受理费6,130元，共计6,330元，由被告王单负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  张华杰 人民陪审员  徐 芬 人民陪审员  李 梅 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  魏 月