江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初887号原告：何建忠，男，1975年4月24日出生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：施瑜，江苏崇诚律师事务所律师。被告：南通五洲国际投资有限公司，住所地南通市港闸区秦灶街道汇通公寓6号楼101室，统一社会信用代码91320600550228800X。委托诉讼代理人：舒策城，董事长。委托诉讼代理人：杜红昊，男，该公司职工。原告何建忠与被告南通五洲国际投资有限公司（以下简称五洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何建忠及其委托诉讼代理人施瑜，被告五洲公司的委托诉代理人杜红昊到庭参加诉讼（参加第一次诉讼，第二次诉讼未到庭）。本案现已审理终结。何建忠向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告签订的《南通五洲国际广场（五洲城市广场）认购协议书》（以下简称《认购协议书》）；2.判令被告返还购房定金100000元，并支付逾期还款利息6000元（按年利率6%计算一年）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2018年4月签订了《认购协议书》一份，约定由原告认购被告开发的位于南通市崇川区商铺，房屋总价990000元；同时，双方还另行约定原告在2018年12月31日前补付房款300000元，双方于2019年3月31日前签订正式合同，原告付清尾款。协议签订当日，原告支付购房定金100000元。2018年12月份左右，原告得知被告已将上述房屋另售他人，并经过多次网签备案，该行为已构成欺诈，故成讼。五洲公司辩称，《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，其并不存在欺诈行为，双方均应按约履行，原告无权撤销或解除；被告为防止他人查封案涉房屋而将该房屋网签备案给公司职工崔建，双方并无买卖房屋的意思表示，此举系为保护原告的合法权益，并不构成欺诈；只要原告能够支付购房款，被告即可为原告办理网签备案及过户手续，合同应继续履行。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。何建忠提供了《认购协议书》、收据、《承诺书》、询问函、回复告知函、合同备案登记证明、房屋买卖合同等；五洲公司提供了五洲国际广场延期缴款申请单、告知函、快递回单、房产登记信息查询单（打印件）等。对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：2018年4月13日，何建忠（买受人）与五洲公司（出卖人）签订了《认购协议书》一份，约定由买受人认购出卖人开发的南通五洲国际广场D333号商铺（建筑面积约56.98平方米），房屋总价990000元；买受人支付100000元为选取商铺的认购定金，该款在签订《商品房买卖合同》时直接转入房款；买受人应于本协议签订之日起7个工作日内，即2018年4月20日前，携带本认购协议等相关资料至出卖人处签署《商品房买卖合同》；如买受人逾期不与出卖人签署《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理协议》或未足额支付购房款项，出卖人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议而无需通知买受人，买受人已支付的定金100000元不予退还。此外，何建忠于同日向五洲公司申请将首付款的支付时间延期至2019年3月31日，并承诺于2019年3月31日签约和付清尾款，如需贷款，签约当日补齐贷款材料，配合完成贷款手续，否则定金全部没收。同日，何建忠向五洲公司支付了定金100000元。2019年2月，何建忠就案涉商铺是否另行出售给他人询问五洲公司。五洲公司回复称：目前你购买的商铺我公司暂未对外处置，望你自收到本函之日起三日内速来办理缴款签约等相关手续；如逾期仍未办理缴款签约手续的，则视同你自动放弃此房源。另查明，2017年8月始，案涉房屋先是备案登记在崔源名下，于2018年11月2日撤销了该备案登记；后于2018年11月6日备案登记在被告工作人员崔建名下，于2019年3月29日撤销了该备案登记。本案双方的争议焦点为：原告是否享有撤销《认购协议书》的权利，进而判断其支付的定金应否返还？本院认为，预约合同是为将来订立一定合同的合同，对于合同的具体内容和细节有待双方在《商品房买卖合同》中进一步确定。本案《认购协议书》仅就买卖双方当事人名称或姓名、楼号、购房款、付款期限等几项内容作出了简单约定，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，且该《认购协议书》中明确约定买受人需在约定期限内带齐所需资料与相关款项前来签约，故可以认定《认购协议书》系预约合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案双方签订《认购协议书》之前直至2019年3月29日，双方对案涉房屋陆续备案登记在他人名下无异议，分歧在于能否据此认定被告构成欺诈。一般认为，法律上的欺诈行为需具备四个要件，即必须具备欺诈方的欺诈故意、欺诈行为、受欺诈方的错误意思表示以及欺诈方的欺诈行为与受欺诈方的错误意思表示有因果关系。欺诈的主观方面只能由故意构成。所谓欺诈故意是欺诈的主体明知自己的欺诈行为会引起他人上当受骗的结果，并且希望或者放任这种结果发生的主观心态。在商品房买卖合同纠纷中，判断出卖人是否构成欺诈必须要求出卖人具有主观上的恶意，即出卖人故意告知买受人虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使购房者作出错误的意思表示。一方面，虽然涉案房屋在原、被告签订《认购协议书》前已登记备案在案外人崔源名下，在协议签订后又备案登记在崔建名下，且被告并未将该情况主动告知原告，但在2019年2月原告询问被告是否将案涉房屋对外处置时，被告明确告知原告未对外处置，且在双方约定的签约截止时间前撤销了案涉房屋上的备案登记，并未影响原告签订《商品房买卖合同》目的的实现；另一方面，本案双方之间系预约合同关系，并未建立正式的房屋买卖合同关系，有关案涉房屋的具体信息也处于一种相对不确定状态，合同具体的细节亦需在《商品房买卖合同》中加以明确。因此，被告并不构成欺诈，原告无权以此为由要求撤销《认购协议书》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案双方未能如期签订《商品房买卖合同》系因对案涉房屋的状态不确定所致，应属于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”情形，故被告应将收取的定金100000元退还原告，但无需支付利息。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、南通五洲国际投资有限公司于本判决生效之日起十日内向何建忠返还定金100000元；二、驳回何建忠的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由南通五洲国际投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费2300元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 张亚松二〇一九年六月十一日法官助理 邓述勇书 记 员 许媛媛拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。