湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终601号上诉人（原审原告）：孝感市孝南区三汊镇涂店村村民委员会（原孝感市孝南区三汊镇王母村村民委员会）。住所地：湖北省孝南区三汊镇。法定代表人：夏金洲，该村委会主任。委托诉讼代理人：张成孝，湖北锡爱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北凤桥房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市魏站魏桥路中段。统一社会信用代码：91420902665460351K。法定代表人：张凤桥，该公司经理。委托诉讼代理人：周正天，湖北律之心律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂其乐，湖北律之心律师事务所律师。上诉人孝感市孝南区三汊镇涂店村村民委员会（以下简称涂店村委会）因与被上诉人湖北凤桥房地产开发有限公司（以下简称凤桥公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初3162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。涂店村委会上诉请求：一、撤销（2017）鄂0902民初3162号民事判决，改判凤桥公司支付涂店村委会租赁费及利息108万元；二、判令凤桥公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。《围垸水面租赁协议》第六条：“自本协议签字之日起，涂店村委会在45天内做好出让凤桥公司陆地围墙建设的一切准备工作，凤桥公司进行围墙施工起，付清当年租赁费，以后租赁期内每年1月15日前结清当年租赁费。根据法庭调查的事实，围墙已经于2014年8月8日施工并已建成。可是凤桥公司在起诉前长达3年的时间内分文未付，已违约。一审认定“2014年凤桥公司组织人员对围垸进行了围墙施工，行使了经营管理权……”由此可知，涂店村委会已交付标的物。二、涂店村委会不存在向村民发包的事实。一审认定“2015年，涂店村委会又将涉案部分水面租赁给周某1为代表的20余位村民，用于养殖并收取承包费。2016年，涂店村委会继续将涉案水面租赁给周某1为代表的16位村民用于养殖……”而事实是，2015和2016两年的10-12月，确有部分村民组织抽水捞“野鱼”行为，但这是村民的自发行为。涂店村委会考虑到抽干湖水可避免类似2015年9月王母村民胡春华因下湖捕鱼溺水身亡的事件再次发生，而没有制止，但不存在涂店村委会发包或租赁给村民从事养殖之说，理由如下：1.这两次自发行为只发生在这两年的10-12月，不是整个年度：2.目的是部分村民出于私利把湖里的水抽干捞野鱼。基于常识和经验，如果承包、租赁养殖不可能是2个月；3.从因果关系看，正是由于凤桥公司对围垸水面长期“围而不用、围而不管”造成的。三、一审判决适用法律错误。（－）本案不是附生效条件的合同。一审判决的法律依据之一是合同法第45条“当事人对合同效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效”。涂店村委会认为，本案并不涉及附条件合同的问题。退而言之，即使涂店村委会在交付标的物的过程中存在瑕疵，也只是合同履行问题。（二）本案不存在没有证据或证据不足的问题。一审判决的另一法律依据是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条。涂店村委会认为，凤桥公司“进场进行围墙施工”，到涂店村委会起诉之日，没有支付分文土地使用权租金。这一违约事实足以证明涂店村委会的主张。综上，一审判决对凤桥公司根本违约的关键事实认定错误，在是否交付围垸水面的认定上前后矛盾，在采信凤桥公司的证据时，定性错误，导致适用法律错误。凤桥公司二审答辩称，一、二审法院应审查涂店村委会的主体是否适格，其能否代替一审原告“孝感市孝南区三汊镇王母村村民委员会”上诉；且涂店村委会亦应提供证据证明前述事项，否则，应驳回其上诉请求。二、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1.《围垸水面租赁协议》第七条约定：“甲方应妥善处理原承租人的合同关系，一切归零后再租赁给乙方。在协调矛盾的过程中，乙方配合甲方进行矛盾调解”，可见涂店村委会将其集体所有的围垸出租给凤桥公司的前提是，原租赁关系或承包关系均解除后才能出租。说明双方关于该围垸的租赁是附条件的，只有在条件成就时，租赁合同才产生法律效力。在此前提下，涂店村委会才能要求凤桥公司按照合同约定支付相应租金。然而，本案中，涂店村委会将相应围垸水面与凤桥公司签订合同后，其与原租赁户周宏福之间就承租湖面是否到期、湖面周边的构筑物的拆除，以及围垸的赔偿事宜一直不能解决。同时，涂店村委会在签订合同后的2015、2016连续两年度，将已经出租的围垸水面发包给村民养鱼，其没有决心及诚意按照该协议约定履行交付义务。2.涂店村委会混淆了应交付的租赁物，错误地将围垸陆地面积的交付等同于围垸水面的交付。实际上，凤桥公司取得原王母村西北侧陆地面积的使用权是依据凤桥公司与孝感市孝南区三汊镇人民政府签订的《土地转让协议》，并支付征地款和土地补偿款共计460万元前提下，凤桥公司才取得原王母村西北侧面积约为210亩土地的使用权。同时，在《土地转让协议》第三条“甲方的权利和义务”第4项明确约定：“甲方组织专班为乙方前期围院墙提供协调服务”。可见凤桥公司取得前述陆地面积，并组织人员在自身享有的土地使用权的陆地上建设围墙的行为，并非是涂店村委会履行与凤桥公司之间签订的《围垸水面租赁协议》约定交付租赁物的交付行为，而是凤桥公司与孝感市孝南区三汊镇人民政府之间履约的结果。相反，依据《围垸水面租赁协议》第一条“为了落实孝南区三汊镇人民政府与凤桥公司在2011年8月所签订的《土地转让协议》，经甲、乙双方共同协商，甲方愿将《土地转让协议》中的陆地与之相连的围垸水面租赁给乙方经营管理”的约定，涂店村委会应当交付给凤桥公司的标的物是“围垸水面”，而不是其他。所以，凤桥公司在陆地上建设围墙，在涂店村委会未按照约定向凤桥公司交付围垸水面的情况下，凤桥公司顶多只能就陆地部分行使经营管理权，并不能对围垸水面行使经营管理权。故涂店村委会认为凤桥公司组织人员进行了围墙施工，行使了经营管理权，涂店村委会已交付了标的物的观点，显然错误。3.《围垸水面租赁协议》第六条虽然约定了租赁费的付款时间和方式，但该约定必须以租赁合同成立并生效为前提。本案中，涂店村委会只有在完成协议第七条约定的义务后，方能将相应围垸水面出租给凤桥公司。因涂店村委会没有做到该义务，其根本不具备将相应租赁物出租给凤桥公司的前提，双方的租赁合同关系并未成立，故凤桥公司无义务向涂店村委会支付租金。4.凤桥公司为履行上述两份合同，推进王母湖农业生态旅游开发项目，已经在前述土地上累计投入1000余万元资金，因涂店村委会的上述行为，其迟迟未能将合同约定围垸水面交付给凤桥公司使用，给凤桥公司造成巨额经济损失，凤桥公司才是该协议中真正的受害人。为此，凤桥公司多次向孝南区三汊镇人民政府及相关主管部门反映情况，但至今都未获解决，故凤桥公司保留提起反诉或另行提起诉讼，要求涂店村委会承担损失的权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涂店村委会一审诉讼请求：1.判令凤桥公司向涂店村委会支付围垸租赁费及利息损失108万元；2.判令凤桥公司承担本案诉讼费。一审法院查明，2011年8月11日，凤桥公司与案外人三汊镇人民政府签订一份《土地转让协议》，约定孝感市孝南区三汊镇人民政府同意王母湖村委会将其村北侧100亩（当时暂定，具体面积以实测为准）土地流转给凤桥公司，用于农业生态旅游开发。该协议签订后，因凤桥公司相应项目需进一步租赁涂店村委会的王母湖水面。2014年4月10日，凤桥公司与涂店村委会签订《围垸水面租赁协议》一份，约定：1.为了落实孝南区三汊镇镇人民政府与凤桥公司2011年8月签订的《土地转让协议》，涂店村委会同意将《土地转让协议》中陆地与之相连的围垸水面租赁给凤桥公司经营管理；2.涂店村委会在有偿的前提下将村集体所有的王母湖北岸围垸出租给凤桥公司进行生态旅游观光休闲；3.租赁的围垸面积为460亩（西湖垸），租期为32年；4.在租赁期内如遇国家政策性征用，凤桥公司无条件配合和服从，但涂店村委会应协助凤桥公司尽量少受损失，所获国家补偿归凤桥公司，涂店村委会不承担损失赔偿；5.租赁费每亩每年660元，租赁费每两年以此为基数递增5%；6.租赁费，自凤桥公司进场进行围墙施工起，付清当年租赁费，以后租赁期内每年1月15日前结清当年租赁费；7.涂店村委会应妥善处理原承租人的合同关系，一切归零后再租赁给凤桥公司。协议还对其他权利义务进行了详细的约定。2014年8月，凤桥公司组织人员对围垸进行了围墙施工，行使经营管理权。涂店村委会认为自合同签订至今5年多，从启动开发至今3年多，凤桥公司未向涂店村委会支付租金，涂店村委会多次上门催收、发律师函催收，凤桥公司仍拖延，为维护集体和农户的正当权益遂诉至法院，请求依法裁决。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷，2014年4月10日，涂店村委会与凤桥公司签订的《围垸水面租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。涂店村委会和凤桥公司系该合同的合法当事人，应当按照合同约定履行义务并承担相应的法律后果。根据双方当事人的陈述、证人证言及庭审查明的事实，涂店村委会在与凤桥公司签订了水面租赁协议后，2015年，涂店村委会又将涉案部分水面租赁给周某1为代表的20余位村民用于养殖并收取承包费。2016年，涂店村委会继续将涉案水面租赁给周某1为代表的16位村民用于养殖。并且，涂店村委会与村民周宏福之间就承租的湖面是否到期、湖面周边的构建物及围堤的赔偿纠纷等问题尚未解决，依据双方合同第七条的约定，涂店村委会需妥善处理涉案水面存在的原承租人的合同关系，并将涉案水面上的承租关系一切归零后，向凤桥公司交付没有任何负担的围垸水面。如前所述，涂店村委会违约在先，并未按合同约定履行交付义务，凤桥公司向涂店村委会支付租金的条件并未成就，且因涂店村委会的违约行为导致凤桥公司的相应开发项目不能如期推进，给凤桥公司造成了经济损失，故涂店村委会要求凤桥公司支付租金及损失的诉讼请求，证据不足。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回涂店村委会的诉讼请求。以上应付款项，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元，由涂店村委会负担。二审期间，涂店村委会为支持其上诉请求，向本院提交如下证据：证据一：证人证言，拟证明：1.周双田和黄群华的证言证明他们抽水抓鱼不是村里的发包行为，是村民的个人行为，村里与他们没有签订发包合同。2.陈光云的证言证明，其收到凤桥公司的赔偿款2万元。证据二：《中共孝南区三汊镇委员会三组干字（2018）9号》文件、《孝南区行政村合并改革工作基本情况表》，拟证明：青龙村、与王母村、夏汊村、涂店村、易咀村合并为涂店村。凤桥公司二审未提交新的证据。经庭审质证，凤桥公司对涂店村委会提交的证据质证认为：证据一不属于新的证据；陈光云的证人证言一审已提交过；周双田和黄群华当庭所述，与一审证人周某1、原王母村委员会副主任周某2的证言，明显矛盾；周双田和黄群华对有关细节不能完整复述，且证言也自相矛盾。陈光云的证言不能证实凤桥公司就陈光云丈夫死亡的事情支付过2万元的赔偿费，更不能证明凤桥公司对相应的涉案水面有任何管理义务。故对上述三证人证言均不认可。证据二无异议。本院对涂店村委会提交的证据认证如下：周双田和黄群华当庭陈述，其没有与村里签订承包合同，但对其他村民是否与村里签订了承包合同不清楚。故其证言无法达到欲证目的，本院不予采信。陈光云陈述赔偿款系其亲属处理的，其对具体细节不太清楚，故其证言本院不予采信。证据二当事人无异议，本院予以采信。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明：1.2014年2月16日，原孝感市孝南区三汊镇王母村民委员会就围垸水面租赁事宜召开了村集体大会，大会表决通过西湖围垸发包事宜。2.本案一审审理中，原孝感市孝南区三汊镇王母村民委员会和其他几个村合并为孝感市孝南区三汊镇涂店村村民委员会。3.《围垸水面租赁协议》第二条约定，原王母村委会在有偿的前提下将村集体所有的王母湖北岸围垸出租给凤桥公司进行农业生态旅游观光休闲经营。围垸所有权归涂店村委会（原王母村委会），经营管理、开发、受益权属凤桥公司。4.一审正卷19页的租金损失一览表记载，涂店村委会起诉请求租金及利息108万元，是从2014年4月计算至2017年7月，其中租金共计1065675元，利息共计17598元，合计1083273元。本院认为，本案纠纷系因案涉《围垸水面租赁协议》的履行而引起，虽然双方签订的是“租赁协议”，但该合同约定“经营管理、开发、受益权属凤桥公司”、“在租赁期内如遇国家政策性征用，凤桥公司无条件配合和服从，但涂店村委会应协助凤桥公司尽量少受损失，所获国家补偿归凤桥公司，涂店村委会不承担损失赔偿”。从上述约定内容看，双方约定的是对农村土地及相应水面的经营、开发、收益、补偿等承包经营权由凤桥公司享有，故本案应定性为土地承包经营权出租合同纠纷。一审判决将本案定性为租赁合同纠纷不准确，本院予以纠正。本案二审争议焦点：1.凤桥公司应否向涂店村委会支付承包费；2.如应支付，承包费如何确定。关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条规定，耕地的承包期为三十年。案涉《围垸水面租赁协议》约定租赁期限32年，故该租赁期限的约定违反法律规定，超过三十年的部分应无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。涂店村委会在签订案涉《围垸水面租赁协议》前，已经过村委会集体讨论同意，合同是双方真实意思的表示，虽然合同关于租赁期限超过三十年部分的约定无效，但不影响合同其他部分的效力，该合同依法成立生效，对双方当事人具有约束力。案涉《围垸水面租赁协议》约定，租赁费自凤桥公司进场进行围墙施工起，付清当年租赁费。本案中，2014年8月，凤桥公司组织人员对围垸进行了围墙施工。故凤桥公司应按合同约定支付租赁费。凤桥公司称，《围垸水面租赁协议》约定，涂店村委会应妥善处理原承租人的合同关系，一切归零后再租赁给凤桥公司；因涂店村委会于2015年、2016年将案涉围垸水面承包给其村民养殖经营，且与周宏福就其租赁合同仍发生争议未解决，涂店村委会并未实际交付案涉围垸水面，故凤桥公司不应支付租赁费。本院认为，凤桥公司未提交充分、有效的证据证明，涂店村委会“未妥善处理原承租人的合同关系”，不能交付围垸水面，且凤桥公司已于2014年8月对围垸进行了围墙施工，说明涂店村委会已向凤桥公司交付了水面。至于涂店村委会是否在2015年、2016年将案涉围垸水面承包给其村民养殖经营，无证据证明，凤桥公司不支付租金的抗辩理由不能成立。故本院对凤桥公司辩称，其不应支付租金之理由不予采纳。关于焦点二，本院认为，案涉《围垸水面租赁协议》约定租赁费每亩每年660元，租赁费每两年以此为基数递增5%；租赁费，自凤桥公司进场进行围墙施工起，付清当年租赁费，以后租赁期内每年1月15日前结清当年租赁费。本案中，凤桥公司于2014年8月进场施工，故其应于2014年8月付清2014年度的租金303600元（460亩×660元）；于2015年1月15日前付清2015年度的租金303600元（460亩×660元）；于2016年1月15日前付清2016年度的租金318780元[460亩×（660元+660元×5%）]；于2017年1月15日前付清2017年度的租金318780元[460亩×（660元+660元×5%）]。上述租金合计1244760元。此后的租金，涂店村委会没有主张，本院不予审查。因涂店村委会请求凤桥公司支付2014年度至2017年度的租金及利息108万元，是其对自身权利的处分，本院予以准许。本案审理中，原孝感市孝南区三汊镇王母村委会已合并为涂店村委会，故王母村委会在本案中权利义务，由涂店村委会承继。综上，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。涂店村委会的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初3162号民事判决；湖北凤桥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向孝感市孝南区三汊镇涂店村村民委员会支付租金及利息合计108万元；如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14520元、二审案件受理费14520元，均由湖北凤桥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  刘 铮审判员  胡 红二〇一九年六月六日书记员  陈 旭