湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初10726号原告：罗宇科，男，1971年10月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：武少华，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹婉珍，湖南吟正律师事务所律师。被告：周春山，男，1967年12月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：颜晚连，女，1967年1月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周路，男，1968年8月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：黄伟，男，1973年6月30日出生，汉族，住湖南省长沙县。第三人：吴瑞华，女，1974年3月21日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告罗宇科与被告周春山房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加颜晚连、吴端华、黄伟作为第三人参加诉讼，并依法公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人武少华、曹婉珍到庭参加诉讼，被告，第三人颜晚连及其委托诉讼代理人周路，第三人黄伟、第三人吴端华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在房贷清偿完毕后协助原告办理不动产权属转移登记手续；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告从拍卖行得知被告欲出售其房屋，后双方签订转让协议，约定被告将其位于长沙市雨花区新星小区竹星苑房屋一套转让给原告，原告支付被告13万元并偿还剩余贷款，被告应办好所有权转移一切手续。协议签订后，原告向被告支付购房款13万元，被告出具收条确认，并将房屋有关各种资料移交给原告并办理物业异动手续。此后，房屋一直由原告及其家属居住并偿还房贷。原告多次联系被告要求办理过户手续未果。为此，原告为维护合法权益特提起诉讼，请求判如诉请。被告辩称，原告诉状所诉内容不属实。第三人颜晚连提出诉讼请求如下：1、确认颜晚连与被告周春山系长沙市雨花区新星小区竹星苑7-3栋5单元6层609房屋的共有人；2、确认原告与被告签订的《转让协议》无效，并予以撤销。事实与理由：颜晚连与周春山于1986年结婚，双方于2004年共同购买了涉案房屋，属于婚内共同财产。由于双方夫妻关系不好，2007年后一直处于分居状态，但没有办理离婚手续，上述房屋共同财产的性质并未改变。在分居期间，周春山称房屋已经出租，故颜晚连放心让周春山管理及还贷。直到2018年7月，有人要求将房屋过户，颜晚连才得知周春山私自将房屋转让他人。颜晚连认为，周春山未经其同意将夫妻共同所有的房屋转让给原告，侵犯了其合法权益，故申请参加诉讼。第三人黄伟、吴端华向本院提出诉讼请求：确认涉案房屋归黄伟、吴端华所有。事实与理由：黄伟、吴端华夫妇系涉案房屋的真实所有权人，当时黄伟、吴端华委托原告罗宇科与被告周春山签订合同购买涉案房屋，购房款及房贷均系黄伟、吴端华偿还。黄伟、吴端华在2013年对涉案房屋进行装修后入住至今，在2018年5月，黄伟、吴端华商议因房贷即将偿还完毕，就去找周春山协助过户，此后接到颜晚连电话称其系对周春山出售涉案房屋不知情。黄伟、吴端华认为，颜晚连在涉案房屋出售十多年时间内不闻不问，其陈述内容不合常理，颜晚连早就知道周春山出售房屋的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2004年2月10日，被告周春山（买受人）与长沙市经济适用住房发展有限公司（出卖人）签订《长沙市新星小区经济适用住房买卖合同》，约定周春山购买位于长沙市雨花区新星小区竹星苑7-3栋5单元6层609号房屋（以下简称609号房屋）一套，建筑面积为92.38平方米，总房款为111060元，付款方式为首付34060元，剩余77000元办理银行按揭贷款。2005年8月29日，被告周春山与中国银行股份有限公司湖南分行长沙市赤岗支行（以下简称中国银行）签订《个人住房／商业用房贷款合同》一份，约定周春山向中国银行贷款77000元用于购买609号房屋，同时以609号房屋作为抵押物为该笔贷款提供担保，贷款期限为240月，还款方式为等额本息，合同还对贷款利率、还款日期等进行了约定。2005年10月27日，被告周春山与中国银行就609号房屋签订《长沙市房地产抵押合同》一份，约定为确保上述贷款合同的如实履行，周春山将609号房屋连同房屋土地使用权抵押给中国银行，抵押金额（权利价值）为111060元，本合同签订后30日内，双方申请办理抵押登记。中国银行出具的《贷款账户详细信息》显示，中国银行于2005年10月31日放款，贷款到期日为2025年10月31日。二、2008年12月24日，原告（乙方）与被告周春山（甲方）签订《转让协议》一份，约定双方经友好协商，在自愿一致的基础上，甲方将609号房屋转让给乙方，乙方签订合同后支付甲方13万元购房款，甲方交清房屋所有手续及钥匙。同日，被告周春山出具《收条》一份，载明收到原告购房款13万元。另查明，第三人颜晚连提交的结婚登记证明显示，其与被告周春山于1987年3月8日登记结婚。中国银行出具的《贷款账户详细信息》显示，截止原、被告签订《转让协议》时，被告周春山尚欠中国银行贷款本金70215.61元，且已发生逾期还款情形。在本案审理过程中，就原、被告双方在签订《转让协议》时即2008年涉案房屋的市场价格问题，原告陈述称涉案房屋所在小区2008年房价约为800元每平方米，被告对此陈述称单价约为3000元每平方米。在本案审理过程中，第三人颜晚连述称：由于被告周春山生意失败向颜晚连亲戚朋友借钱，故其与被告周春山于2007年分居；因为没钱对涉案房屋装修，故颜晚连未去涉案房屋看过，后周春山称将涉案房屋出租用于还贷，未告知颜晚连出售涉案房屋的事实，直到2018年第三人黄伟、吴端华要求过户时才知道出售的事实。第三人黄伟、吴端华对此陈述称，颜晚连所述内容不属实，颜晚连在周春山出售涉案房屋十余年的时间内，对涉案房屋装修、租金收益、房屋银行按揭贷款逾期信息、物业费欠交、涉案房屋的购房合同、抵押合同等事宜从未过问，与常理明显不符。第三人黄伟、吴端华还陈述称：黄伟、吴端华系夫妻关系，二人与原告系亲戚关系；609号房屋实际系黄伟、吴端华委托原告代为购买，原、被告就涉案房屋签订《转让协议》后，购房款实际系由黄伟、吴端华支付，且与被告一起到物业办理了门禁、钥匙等异动手续，此后黄伟、吴端华从2008年12月开始偿还609号房屋按揭贷款，后于2013年对609号房屋装修后入住至今。原告对黄伟、吴端华的上述陈述内容无异议。上述事实，有原、被告及第三人的身份资料、《转让协议》、被告出具的《收条》、《经济适用住房买卖合同》、《个人住房／商业用房贷款合同》、《贷款账户详细信息》、按揭贷款还款凭证以及原、被告及第三人的陈述等证据佐证，本院予以认定。本院认为：一、关于原、被告双方签订的《转让协议》是否无效或者应当撤销的问题。本院认为，原、被告签订《转让协议》不存在无效或者应当撤销的情形，理由如下：1、关于交易价格。根据查明事实，609号房屋为经济适用房，建筑面积为92.38平方米，被告在2004年购买时总价为111060元，折合每平方米价格约为1200元，至2008年12月被告出售609号房屋时，被告尚欠中国银行按揭贷款7万余元，结合双方约定的转让价款13万元，折合每平方米价格约为2165元，该价格并未明显低于当时的市场价格；2、关于第三人颜晚连是否对被告出售涉案房屋知情的问题。第三人颜晚连主张涉案房屋系其与被告的夫妻共同财产，但其陈述称在被告出售涉案房屋十余年期间，对涉案房屋装修、租金收益、房屋银行按揭贷款逾期信息、物业费欠交情况、购房合同、抵押合同的保存等事宜均不知情，与常理不符，可信度较低，颜晚连对被告出售涉案房屋知情存在高度可能性；3、涉案房屋在被告转让后，第三人黄伟、吴端华已经偿还按揭贷款十余年，且已经装修入住多年，第三人颜晚连所举证据不足以证明第三人黄伟、吴端华在交易涉案房屋过程中存在恶意，且第三人黄伟、吴端华已支付合理对价，现第三人颜晚连主张《转让协议》无效，不利于维护交易秩序的稳定，亦有违诚实信用原则。综上，被告及第三人颜晚连所举证据不足以证明被告在与原告就涉案房屋签订《转让协议》的过程中，存在法定的无效情形或者可撤销情形，故第三人颜晚连主张确认《转让协议》无效并予以撤销，确认609号房屋仍系其与被告共有的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。二、关于原告能否在涉案房屋按揭贷款偿还完毕前主张被告协助办理转移登记的问题。原告请求被告在房贷清偿完毕后协助办理权属转移登记手续，但根据查明事实，609号房屋按揭贷款在2008年12月后实际由第三人黄伟、吴端华偿还，且按揭贷款期限自2025年10月期满，至今贷款尚未偿还完毕，609号房屋抵押登记尚未解除，办理权属转移登记存在客观障碍，故原告此时提出该项请求存在履行障碍，本院对其该项请求依法不予支持，其可在609号房屋贷款清偿完毕、抵押解除后再依法主张。三、关于第三人黄伟、吴端华能否在本案中请求确权的问题。原告与第三人黄伟、吴端华对双方之间系委托借名买房的事实无异议，该法律关系与本案属不同的法律关系，第三人黄伟、吴端华与被告及第三人颜晚连之间无直接合同关系，不宜在本案中对涉案房屋进行权属确认，故本院对其该项请求依法不予支持，第三人黄伟、吴端华可依法另行主张。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告罗宇科的诉讼请求；二、驳回第三人颜晚连的诉讼请求；三、驳回第三人黄伟、吴端华的诉讼请求。本案受理费80元，由原告罗宇科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张松杰人民陪审员  李玲芝人民陪审员  向配芳二〇一九年六月三日书 记 员  王 洪附：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。