山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0211民初643号原告费某，男，回族，1967年6月26日出生，居住地大同市。委托诉讼代理人张某1，山西华渊律师事务所律师。委托诉讼代理人张某2，大同市云冈区法律援助中心律师。被告翟某，男，汉族，1990年12月18日出生，居住地大同市。委托诉讼代理人孙某1，山西法铭律师事务所律师。第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地大同市平城区大庆路文化街5号楼6单元2号商铺。法定代表人孙某2，董事长。委托诉讼代理人祁某，男，汉族，1981年9月11日出生，系该公司工作人员。原告费某与被告翟某、第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法由审判员郝利宏与人民陪审员安月平、边秀珍组成合议庭，于2019年5月6日公开开庭进行了审理，原告费某及其委托诉讼代理人张某1、张某2以及被告翟某委托诉讼代理人孙某1及第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人祁某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月11日，原告费某与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间签订了《复式房认购协议》，协议约定，原告以555400元的价格购买第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司开发的位于大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼3单元16层26号房屋一套，面积为：138.85平方米。双方约定的付款方式为，以第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司的借款抵顶原告费某的购房款。同日，原告与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间办理了抵账房款手续，原告与第三人一次性结清了购房款。2018年11月，原告向第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司缴纳了维修基金、物业费、电视入户费等相关费用，与第三人办理了房屋交接手续，入住该房屋。2018年10月22日，大同市云冈区人民法院因被告翟某与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间的民间借贷纠纷一案申请执行，而作出（2018）晋0214执259号民事裁定书，裁定查封了原告购买第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司开发的位于大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼3单元16层26号房屋。2019年1月，原告依法提起执行异议申请，请求解除对该房屋的查封，中止对原告所有房屋的执行。2019年2月28日，大同市云冈区人民法院作出（2019）晋0214执异5号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，原告在大同市云冈区人民法院查封之前，与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间签订了《复式房认购协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，且原告已履行相应的支付购房款义务，并入住该房屋，虽然没有办理该房屋的产权登记手续，但原告对此并没有过错，原告亦没有与第三人恶意串通，妨害人民法院的执行行为，因此，原告对涉案房屋拥有排他的权利，人民法院不得查封该房屋。大同市云冈区人民法院对该房屋的查封错误，根据相关规定应停止对诉争房屋的执行解除查封，故原告诉至人民法院，请求判令：1、对大同市云冈区人民法院查封的原告购买第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司开发的位于大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼3单元16层26号房屋一套，停止执行，并解除对该房屋的查封；2、案件受理费由被告承担。为证明其主张，原告提供以下证据：1、《复式房认购协议》、收据、证明，以证明2015年12月11日，原告与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间签订了《复式房认购协议》，协议约定，原告以555400元的价格购买第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司开发的位于大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼3单元16层26号房屋一套，面积为：138.85平方米。双方约定的付款方式为以第三人的借款抵顶原告的购房款，并向第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司缴纳了维修基金、有线电视入户等相关费用；2、（2019）晋0211执5号执行裁定书，以证明本案诉争房屋被大同市云冈区人民法院查封，原告提出执行异议被驳回，原告依法提起诉讼，符合法律规定；3、收款收据，以证明原告已实际办理楼涉案房屋的入住手续；4、关于动力空间项目供热问题的请示，以证明动力空间项目抵顶供热费情况；5、（2017）晋0211执267号之一执行裁定书，以证明第三人有权处分涉案房屋；6、收款收据，以证明原告费某与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间的民间借贷法律关系。被告翟某辩称，原告费某与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间签订了《复式房认购协议》系无效协议，原告费某与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，原告费某与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间的民间借贷法律关系系债权并非物权，原告应另行主张权利，原告在法院查封涉案房屋之前并没有实际占用该房屋，未取得涉案房屋的所有权，不具有排除执行的权利，请求驳回原告的诉讼请求。第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司辩称，本案诉争的位于大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼3单元16层26号，面积为：138.85平方米的房屋的实际受让人为本案原告，请求法院在查明案件事实的基础上，依法判决。为证明其主张，第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司提供以下证据：《不动产权证书》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、关于阳光花庭4号楼手续办理情况的说明、群众来访纪要、大同市城乡规划局函字【2014】28号文件，以证明第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司具备相应的开发条件。经庭审质证，被告及第三人对原告提供的证据1的真实性无异议，但被告认为该证据明显体现为“借款抵账”，因此，原告费某与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间的民间借贷法律关系系债权并非物权，原告应另行主张权利，因原告费某与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间就双方之前存在的借款进行抵顶原告的购房款并不违反法律规定，且第三人对此予以认可，故本院对原告提供的该证据，予以确认；对证据2无异议，故本院对原告提供的该证据，予以确认；被告对原告提供的证据3的真实性不清楚，认为不能作为交付房屋的依据，第三人对该证据无异议，因第三人对双方交付房屋原告办理入住手续认可无异议，故本院对原告提供的该证据，予以确认；被告及第三人对原告提供的证据4、5的真实性无异议，故本院对原告提供的该证据，予以确认；被告对原告提供的证据6有异议，认为大额借款应当双方签订借款合同，而原告称没有签订借款合同，不符合常理，第三人对该证据无异议，因双方签订借款合同，并不影响双方之间的借款合同关系真实存在，且第三人对双方之间存在的借款合同关系予以认可，故本院对原告提供的该证据，予以确认。原被告对第三人提供的证据的真实性均无异议，故本院对第三人的提供的证据，予以确认。经审理查明，2012年11月20日，第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司向原告借款700000元，同日，原告将该借款已现金交付的方式交付第三人。2015年12月11日，原告费某与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间签订了《复式房认购协议》，协议约定，原告以555400元的价格购买第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司开发的位于大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼3单元16层26号房屋一套，面积为：138.85平方米。双方约定的付款方式为，以第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司的借款抵顶原告费某的购房款。同日，原告与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间办理了抵账房款手续，原告与第三人一次性结清了购房款。2018年11月，原告向第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司缴纳了维修基金、物业费、电视入户费等相关费用，与第三人办理了房屋交接手续，入住该房屋。2018年10月22日，我院因被告翟某与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间的民间借贷纠纷一案申请执行，而作出（2018）晋0214执259号民事裁定书，裁定查封了原告购买第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司开发的位于大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼3单元16层26号房屋。2019年1月，原告依法提起执行异议申请，请求解除对该房屋的查封，中止对原告所有房屋的执行。2019年2月28日，我院作出（2019）晋0214执异5号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。上述事实有原、被告及第三人提交的上述证据及原、被告以及第三人的陈述意见在案佐证。本院认为，本案的争议焦点是：我院查封的位于大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼3单元16层26号房屋物权期待权是否属于原告以及是否应当解除对涉案房屋的查封。综合分析本案原被告双方提供的全部证据，首先，本案原告费某与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间签订的《复式房认购协议》，真实、合法、有效，系双方当事人的真实意思表示，双方已按合同约定办理了用借款抵顶购房款的手续，其次，2012年11月20日，第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司向原告费某借款700000元，同日，原告费某将该借款已现金交付的方式交付第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司，第三人向原告出具了相应借款金额的收款收据，原告与第三人的当庭陈述相互印证，且提供的证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院对相关证据予以采信被告庭审过程中提出第三人未取得《商品房预售许可证》，而与原告签订商品房预售合同应当认定为无效合同，故原告对涉案房屋不享有物权期待权，原告对因第三人的原因无法办理房屋产权登记证，并没有过错。原告是否享有涉案位于大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼3单元16层26号房屋的物权期待权，关键以原告是否具备不动产买受人物权期待权的要件予以判断，根据《最高人民法院关于人民法院办理注销异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现第三人虽未取得涉案房屋的预售许可证，但正在办理当中，且具备办理条件，不影响双方房屋买卖关系的成立，并且原告已用借款抵顶李第三人的购房款555400元。因此，原告具备涉案房屋的准物权性质，具有排除执行的实体权利。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得执行（2018）晋0214执259号执行裁定书，解除对大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼3单元16层26号房屋的查封。案件受理费100元，由被告翟某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 郝利宏人民陪审员 安月平人民陪审员 边秀珍 二〇一九年六月十二日书 记 员 马 琛