天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0117民初2147号原告：马建军，男，1981年1月29日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。被告：天津泰耀房地产有限公司。住所地天津市宁河区芦台镇桥北新区时代滨江15号楼。法定代表人：罗明光，董事长。委托诉讼代理人：张建生，天津胜建律师事务所律师。原告马建军与被告天津泰耀房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马建军的委托诉讼代理人于文庆，被告天津泰耀房地产有限公司委托诉讼代理人张建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马建军向本院提出诉讼请求：1.判令天津泰耀房地产有限公司（以下简称：泰耀公司）向马建军支付逾期交房利息损失69209.61元；2.判令泰耀公司向马建军支付逾期交房违约金13840元；3.判令泰耀公司向马建军支付逾期办理房产证违约金32861.36元；4.诉讼费由泰耀公司承担。以上三项共计115910.36元。事实与理由：2015年9月29日，马建军与泰耀公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定马建军购买泰耀公司开发的位于天津市宁河区房屋，总价款692000元；泰耀公司应在2016年12月31日前将竣工经验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证的房屋交付马建军，泰耀公司应在商品房交付之日起540天内办理房屋权属转移登记。合同订立后，马建军按约定履行了付款义务，但泰耀公司于2019年1月28日才交房，2019年3月13日才办结房屋权属转移登记；泰耀公司未按约定时间交易房屋并办结房屋产权登记，应按房屋买卖合同及相关法律承担责任。泰耀公司逾期交房758天，应按银行同期贷款利率向马建军支付已付款利息损失69209.61元（购房全款692000元×4.75%÷360×758天），按已付房款的2%向马建军支付违约金13480元（692000元×2%），并向马建军支付逾期办证262天的违约金32861.36元（692000元×4.35%÷360×262天×1.5）。马建军为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1.编号为2015-0000509的《天津市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，证明2015年9月29日，马建军与泰耀公司签订房屋合同，泰耀公司未按合同约定时间交付房屋并办理登记，应承担逾期交房和逾期办证的违约责任；2.《销售不动产统一发票》、税收缴款书、天津市商品房住宅维修基金交款收据，证明马建军已经按约定时间交纳购房款，并已经交纳完毕契税、住房维修基金，马建军按合同约定履行完毕全部义务，泰耀公司应按合同约定时间交付房屋并办结权属登记；3.不动产全证书一份，证明马建军于2019年3月13日取得不动产权证书，泰耀公司于该日办结房屋权属转移登记。泰耀公司辩称，按照双方签订的商品房买卖合同约定，逾期交房应按照补充协议第四条约定进行计算，该约定逾期交房的违约金应按总房款的2%进行计算，该费用是封顶的，而马建军诉请的逾期交房违约金已经远远超过了双方签订的合同及补充协议的约定；导致逾期交房是因为天津市政府环保系列政策的出台，要求对建筑施工企业间断进行评估造成的，宁河区相关管理部门为了确保环保指标达标也多次要求泰耀公司进行评估，从而导致涉诉房屋逾期交付，而导致泰耀公司停工的期限应予减除；关于逾期办证违约金问题，按照双方所签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》条款的约定，双方同意自商品房交付之日起540天内办结房屋产权登记，双方均已认可交房日期为2019年1月28日，按照合同约定，此后540天内出卖人办结房屋权属登记就不存在违约。无论是逾期交房，还是逾期办证均没有给马建军造成任何损失，马建军也没有证据证明所有损失的事实，所以对其诉讼请求应当予以驳回。泰耀公司向本院提交如下证据：1.天津市不动产登记中心出具的不动产登记证明，证明泰耀公司在2019年1月15日已经进行了不动产登记；2.公共服务事项办理结果通知书，证明涉诉房屋在2019年1月25日已经宁河区建委竣工验收合格；3.房屋接收确认书，证明2019年1月18日，马建军本人已经领取了涉诉房屋的钥匙并接收了涉诉房屋，该房屋的物权已于2019年1月28日转移至马建军名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，双方当事人对对方提交证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院予以确认并记录在卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月29日，马建军与泰耀公司签订编号为2015-0000509的《天津市商品房买卖合同》，泰耀公司为甲方，马建军为乙方，马建军购买泰耀公司开发建设的坐落于宁河区商品房，房屋总价款692000元，2016年12月31日前甲方将验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用。合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任。3、见补充协议第四条。”随后，双方又签订了《合同补充协议》，该协议第四条约定“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按照逾期时间处理（不做累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%”。就房屋权属登记事项，双方同意自商品房交付之日起540日内办理办结房屋权属登记，在办结房屋权属转移登记过程中，如需买受人提供资料的，买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的相关资料，买受人逾期15天未提供相关资料的出卖人不承担延期办理产权证的责任，买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取办理房屋所有权资料的，出卖人不承担延期办理或交付产权证的责任。合同签订后，马建军按合同约定向泰耀公司交纳了购房款692000元。涉诉房屋于2019年1月25日竣工验收。2019年1月28日，泰耀公司向马建军交付了房屋。泰耀公司于2019年2月15日进行不动产登记。2019年3月1日，马建军申请办理商品房权属转移登记，2019年3月13日，马建军办结不动产转移登记。本院认为，马建军与泰耀公司订立的《天津市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，是建立在双方平等自愿的基础上，是双方真实的意思表示，且未违反相关法律及行政法规的强制性规定，该《天津市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》合法有效。马建军按照合同约定履行了全部付款义务，泰耀公司应按合同约定履行交付房屋、转移房屋权属登记的义务。关于泰耀公司逾期交房给马建军造成的损失及是否逾期办证问题，本院认定如下：马建军和泰耀公司均认可交房日期为2019年1月28日，故泰耀公司逾期交房的期间为自2017年1月1日始至2019年1月28日止，总计758天。《补充协议》第四条第（1）项中关于逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金的约定系双方真实的意思表示，不违反法律规定，对双方当事人产生约束力；但第（2）项中对逾期超过180日后设置的出卖人支付逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%的支付上限，使得出卖人在长期逾期交房甚至不交付房屋的情况下仅承担已付房款的2%的违约责任，无法督促出卖人积极履行合同义务，可能严重影响买受人实现合同目的。故应按照《合同补充协议》第四条按日向买受人支付已付万分之一违约金的标准计算，即泰耀公司应向马建军支付逾期交房违约金数额为52453.6元（购房全款692000元×0.0001×758天）。马建军请求泰耀公司再支付其已付总房款2%的违约金的主张及泰耀公司认为应以此方法计算因其逾期交房给马建军造成损失的抗辩意见，于法无据，本院均不予支持。关于是否逾期办证问题，《补充协议》第十条第1项约定，双方同意自商品房交付之日之次日起540日内，出卖人办结房屋权属登记。本案中，2019年1月28日双方已经办理商品房交付手续，泰耀公司于2019年2月15日进行不动产登记，马建军于2019年3月1日提出转移不动产登记的申请，2019年3月13日办结不动产转移登记。泰耀公司交房至办证日期未超过540日，故马建军要求泰耀公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于应否扣除泰耀公司因政府原因延期交房的违约责任问题，泰耀公司提出导致逾期交房是因为天津市政府环保系列政策的出台，要求建筑施工企业间断进行评估造成的，但泰耀公司未提交证据证明该情形属于法律规定的“不可抗力”情形，故泰耀公司的该抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、天津泰耀房地产有限公司于本判决生效后十日内给付马建军逾期交付商品房已付款利息损失52453.6元；二、驳回马建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2618元，减半收取1309元，由马建军负担717元、天津泰耀房地产有限公司负担592元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  李洪文二〇一九年六月二十七日书记员  王 莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。