大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初548号原告:白昊，女，满族，1995年12月28日出生，住大连市西岗区。委托诉讼代理人:李秀明，系辽宁善允律师事务所律师。委托诉讼代理人:李锴镔，系辽宁善允律师事务所律师。被告:大连世茂新纪元置业有限公司，住所地大连市金州区大魏家街道御龙园A区118号。法定代表人：刘辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：韩笑，女，1993年8月14日出生，蒙古族，系该公司员工，住辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：杨波，系辽宁博昂律师事务所律师。第三人：大连海岸建设工程有限公司，住所地大连市金州区大魏家街道玉田村。法定代表人：范希贵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王筱婷，系辽宁青松律师事务所律师。原告白昊与被告大连世茂新纪元置业有限公司(以下简称世茂公司)、第三人大连海岸建设工程有限公司（以下简称海岸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李秀明、李锴镔及被告委托诉讼代理人杨波、第三人委托诉讼代理人王筱婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白昊向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间商品房买卖合同关系；2、请求判令被告立即返还原告购房款118万元；3、请求判令被告向原告支付应双倍返还的定金5万元，并自2014年1月17日起以98万元为基数，自2015年7月28日起以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用使用费至被告实际给付之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月1日，原告的父亲白世勤到被告的售楼处看房，相中了位于大连市金州区房屋，遂与被告签署了《商品房认购书》，并交纳了定金5万元，被告为白世勤开具了定金收款收据。后经被告售楼处销售经理王亚杰介绍，该楼可以走顶账房手续，即原告将房款交付给被告指定的第三方，抵顶被告或者被告的关联公司与第三方的债务，但必须全款购买，并同意给予原告一定的优惠，故原告同意被告的要求，将后续房款分两笔，一笔93万元于2014年1月16日支付给案外人张振权，一笔20万元于2015年7月27日支付给被告售楼处销售经理王亚杰，联同定金5万元共计支付房款118万元。2014年5月29日，被告为原告开具282,988元收款收据，2015年7月27日，被告为原告开具案涉房屋购房款全款发票。2013年10月30日，经被告同意，原告与其父亲白世勤签署《更名转让声明》，案涉房屋的所有权益归原告享有。经查：1）案涉楼盘御龙园F区于2013年8月22日方取得预售许可证，然被告却在没有预售许可证的情况下，于2013年7月1日与原告签署了《商品房认购书》并收取原告定金，显然具有欺诈的故意；2）根据2014年1月3日大连旭辉投资有限公司、大连海岸建设工程有限公司及被告三方签署的《债权债务抵消协议书》第3.1条之约定以及2017年7月19日大连海岸建设工程有限公司出具的《情况说明》，原告所交付的房款已经抵顶了被告欠付第三方的债务，相当于原告向被告交付了相应购房款；3）截止目前，案涉房屋仍登记在被告的名下且被案外人通过执行手段依据（2016）辽02执恢字第256号民事裁定书查封，查封期限为三年；鉴于此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，原告自签署《商品房认购书》至今已经5年半的时间无法与被告签署正式的商品房买卖合同并进行合同备案登记，案涉房屋被司法查封无法交付，原、被告之间的商品房买卖合同关系目的无法实现，故原告有权利请求贵院解除原、被告之间的商品房买卖合同关系。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，即“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，故原告有权利要求被告双倍返还其所收取的定金5万元。另，原告支付给被告及被告指定的第三方的款项均用于抵顶被告欠付第三方的工程款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原告有权利按照中国人民银行同期贷款利率要求被告支付上述款项的资金占用使用费。综上，原告作为善意的买房人支付了全部房款，上述房款均被被告使用，但被告却迟迟不与原告签署《商品房买卖合同》，不给原告办理合同备案登记以及交房手续，且目前客观情况是案涉房屋已经被司法查封，下一步可能进入评估拍卖的强制执行程序，原告买房的目的无法实现，故原告诉至法院，望判如所请。被告世茂公司辩称：原、被告并未形成商品房买卖合同的法律关系，被告并未收到原告支付的房款118万元，原告在长达三年多的时间里因自身的原因未能及时签署商品房买卖合同,无权要求被告双倍返还定金。具体答辩如下：一、原、被告之间并未形成商品房买卖合同法律关系。1、通过大连市中院（2017）辽02民初434号民事判决书第九页认定的内容可知：案涉房屋系通过以房抵债方式而来，第三人海岸公司及原告均未办理物权变动登记，原告对案涉房屋享有的权利的主要性质应为债权上的权利。2、根据辽宁省高院（2018）辽民终52号判决书第二十页认定的内容可知：被告将名下的案涉房屋抵顶海岸公司工程款，海岸公司指定原告为《债权债务抵消协议书》中买受人的事实及原告父母向张振权、王亚杰转款的事实，可以认定该案涉房屋系海岸公司从被告抵顶工程款后最终处分给原告，原告并未向被告支付全部房款。因此，原告并非是从被告处购买案涉房屋，而是海岸公司将案涉房屋处分给原告，原、被告之间不存在商品房买卖合同法律关系。如原告主张因查封而无法实现购房目的，其应当基于债权关系向“合同向对方”即海岸公司主张解除房屋买卖合同。二、被告并未收到原告支付的案涉购房款118万元，被告不应向原告返还购房款118万元。1、通过大连市中院（2017）辽02民初434号民事判决书第六页查明的事实可知：世茂公司在庭后提交王亚杰名下交通银行大连金州支行银行卡的交易明细清单，拟证明其收到20万元后，及时转账给了张振权，张振权到大连中院接受询问，对该节事实予以认可，并表示其系代替海岸公司卖方和收取房款，并提供了其名下的上海浦东发展银行大连金州支行银行卡交易明细清单，表明其收到93万元房款后，同日向海岸公司的会计转账支付88.5万元，海岸公司在庭审时认可其收到了张振权的转款。该大连中院认定的上述事实，在辽宁省高院（2018）辽民终52号判决书第十八页也予以确认。2、被告之所以向原告开具案涉房屋的全款发票，也是基于《债权债务抵消协议书》的约定，根据《债权债务抵消协议书》1.4条约定：海岸公司向被告的关联公司出具以该公司付款单位的相应抵偿金额正式工程款发票，该公司收到海岸公司工程款发票后，由该公司通知被告向海岸公司指定的第三方（即本案原告）出具相应金额的房款发票，因此，该发票的开具，并不代表被告收到了原告支付的房款才开具。因此，原告用于支付案涉房屋的113万元均支付给了海岸公司，被告并未收到原告的上述房款，原告不应向被告主张上述房款。三、原告向被告主张双倍返还定金的诉求无法律依据，案涉房屋的《商品房认购书》并未实际履行，且该5万元房款已转化为原告向海岸公司购买案涉房屋房款的一部分。1、虽然原告的父亲于2013年7月1日与被告就案涉房屋签署了《商品房认购书》，并向被告缴纳了定金5万元，后原告的父亲又于2013年10月30日签署了《更名转让声明》，将上述认购之权责全部转让给原告，但原、被告最终并未实际履行该《商品房认购书》，在《债权债务抵消协议书》签订后，原告向海岸公司支付案涉房款的行为，应视为原告已认可自海岸公司受让案涉房屋的事实，应当认定原告后期实际是通过海岸公司购买了案涉房屋，被告不再就《商品房认购书》的履行存在违约，该认购书已不能作为原告主张权利的依据，被告不应承担“定金罚则”。2、原告无法受让案涉房屋，系海岸公司对外债务导致被查封造成的，并非是被告原因造成的，在被告无违约的情况下，不应当由被告承担责任。另，通过大连市中院（2017）辽02民初434号民事判决书第九页认定的内容也可以得知：从房屋交易过程看，虽然原告与被告签订了《商品房认购书》，但其未按照该认购书约定与被告签订正式的商品房买卖合同，亦未办理享有的合同备案及过户手续，对于原告未按照该认购书继续履行一节，原告没有提供证据证明存在客观上的非自身原因，原告亦未提供其实际占有使用该案涉房屋的相应证据。而事实上，案涉房屋查封行为发生在2016年，原告在长达三年的时间里都没有办理合同签署及备案手续，系其自身存在过错，且原告在对案涉房屋提起执行异议程序时，已当庭认可系其自身原因没有办理后续的合同签署、备案等手续。3、通过《债权债务抵消协议书》可以看出，案涉房屋总价款为1，262，988元，但实际抵顶的工程款金额为1，212，988元，被告向原告开具的购房发票金额也是1，262，988元，也就是说，被告在抵顶该房屋给海岸公司时，已经将原告已支付的定金5万元予以扣除，原告已无需就该差额部分5万元再向海岸公司支付，从另一层面来说，相当于被告在之前已收取原告支付的5万元已转化成原告向海岸公司购买案涉房屋支付的预付款或房款，就该5万元收取而言，被告的实际地位已转化为代海岸公司代收款项的角色，因此，原告支付的该5万元，已成为案涉房款的一部分，不再属于向被告支付的定金。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人海岸公司辩称：一、被告追加第三人没有事实和法律依据。原告诉请案由是商品房买卖合同的解除之诉，案涉房屋的所以权人是世茂公司，为原告出具购房发票也是世茂公司，故案涉房屋解除之诉合同的相对方是世茂公司，世茂公司追加海岸公司参与本案没有事实和法律依据。同理，原告诉请的是商品房买卖合同的解除之诉，不是损害赔偿之诉，被告追加第三人并要求承担原告损害赔偿责任没有事实和法律依据。二、案涉四方签署的《债权债务抵消协议》真实、有效、合法。因世茂公司拖欠海岸公司工程款，世茂公司委托其房地产关联公司即本案被告将其名下的涉案房产参与抵顶债务给海岸公司，为此，大连世茂旭辉投资有限公司（甲方）、大连海岸建设工程有限公司（乙方）、大连世茂新纪元置业有限公司（丙方）签署了关于《债权债务抵消协议》。为了上述抵债协议实际履行，在《债权债务抵消协议》上特别约定：“三方确认，乙方或乙方指定的第三方欲购买丙方开发之物业（下称“抵偿房屋”）信息等详见附件1”。白昊作为购买案涉房屋的第三方以附页被骑缝章覆盖确认，而参加到《债权债务抵消协议》中来，表明白昊明知案涉房屋为抵债房屋，并自愿购买《债权债务抵消协议》涉及的房产，表示其认可并接受案涉房屋的当时及可预见状态。协议签署后，白昊按照约定支付了房屋对价，世茂公司为其开具收款发票收据，2015年6月18日世茂公司向白昊交付案涉房屋。上述协议的签署和履行是四方当事人真实意思表示，在此前执行异议或执行异议之诉的各个司法程序中，四方当事人均认可《债权债务抵消协议》真实、有效、合法并实际履行。又因海岸公司（被执行人）与大连华义建设集团有限公司（执行申请人）买卖合同纠纷案件，华义公司诉求获得支持并申请强制执行，基于《债权债务抵消协议》中的部分房产没有过户的情形，华义公司于2016年2月23日申请查封了依然登记在世茂公司名下的白昊的案涉房产。为此，白昊作为执行案外人提起执行异议之诉为了证明自己是被查封房屋的实际权利人，白昊一审向法院提交的证据有：《房屋销控表》、《商品房认购书》、《客户缴费确认单》、《债权债务抵消协议》、《工程款/企业划款抵房款审批表》、《销售不动产统一发票记账联》、《交付通知书》等，上述证据的提交也证明：白昊认可通过抵债形式购买案涉房屋是真实有效的，是房屋的实际所有人，并其已经实际占有房屋，应该受到法律保护，法院查封错误。白昊的执行异议之诉虽然经辽宁省高级人民法院（2018）辽民终52号民事判决书驳回其诉请，但已经二审法院明确认定：查封的“案涉房屋不属于海岸公司财产责任范围。依照法律规定，对于不属于被执行人责任财产范围的财产，人民法院不应采取强制执行措施。”并告知司法救济途径“如世茂公司对执行标的提出异议。应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，通过执行程序处理”。此节程序世茂公司拥有解除查封的“执行异议”诉权。三、白昊解除房屋诉请已经超过法定解除合同的除斥期间。依据《合同法》第95条的规定，合同解除权行使的期限有法定期限和当事人约定期限两种。本案当事人对此没有约定，故依据法律规定，合同解除权作为形成权，在性质上属于除斥期间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶；逾期不行使的解除权消灭。”另据白昊上诉且已经生效执行异议之诉二审辽宁省高院（2018）辽民终字52号《民事判决书》（第16页）白昊自认如下事实：白昊与世茂公司签署商品房买卖合同的时间为2014年1月，世茂公司向白昊交付案涉房屋的时间为2015年6月18日。据此，白昊的请求解除权明显已经超过法定的除斥期间，故其请求不应当获得支持。同样，白昊因解除权诉请而带来的他项请求，也应该一并被驳回。四、白昊以“案涉房屋被司法查封无法交付，原被告之间的商品房买卖合同关系目的无法实现”为由，请求解除合同的诉请，没有事实和法律依据。1、白昊的诉请不符合《合同法》第94条规定情形。由白昊的自认可知，2015年6月18日世茂公司已经将案涉房屋交由白昊实际占有使用至今，案涉房屋产权登记在世茂公司名下，并不构成商品房买卖合同目的不能实现的合同法94条规定的法定情形。因为白昊购房之初知道案涉房屋属于抵债房产，并其购房的目的是居住和使用，并现有生效的（2018）辽民终字第52号民事判决书已经认定，大连中院执行查封属于错误，依法应当撤销并解除的。白昊的案涉房屋权益会因为世茂公司的申请执行异议的司法救济途径而获得保障。因此，白昊提出解除案涉商品房买卖合同不符合法律相关规定。2、辽宁省高院（2018）辽民终字52号《民事判决书》第9页认定：“对于双方未按照该认购书继续履行一节，白昊没有提供证据证明存在客观上的非自身的原因”。说明白昊从始至终都是知道案涉房屋在世茂公司名下的，并且不能排除白昊自身原因造成案涉房屋没有及时办理登记过户手续的情形。3、从辽宁省高院（2018）辽民终字52号《民事判决书》第21页认定白昊“白昊并未向人民法院提交实际占有案涉房屋的证据，亦不能产生对外公示物权的效力。故白昊对案涉房屋不享有物权期待权”。说明案涉房屋的现有状态仅是“不能产生对外公示物权的效力”，而没有否定世茂公司及白昊都认可的案涉房屋交付白昊占有并使用至今的情况。综上，依据事实和法律，从维护交易稳定，兼顾公平原则，法院应准许海岸公司撤出本案，并驳回白昊全部诉讼请求。经审理查明：白昊对执行大连市金州区房屋向大连市中级人民法院提出书面异议，市法院作出（2017）辽02执异321号民事裁定书，裁定驳回白昊的异议请求。白昊起诉至市法院提出诉讼请求：1、判令不得执行大连市金州区房屋，并解除查封措施；2、判令白昊是上述房屋的实际权利人。市法院经审理查明事实如下：华义建设集团有限公司与海岸公司买卖合同纠纷一案，本院作出（2012）大民三初字第216号民事判决书，因海岸公司未履行生效判决的确定的付款义务，本院作出（2016）辽02执恢字第256号民事裁定书，查封世茂公司名下的位于大连市金州区房屋，查封期限三年。白世勤作为乙方与世茂公司签订了《商品房认购书》，签订日期空白，约定认购物业为世茂御龙海湾73#地块55幢3层1室，物业用途居住，房屋单价8955.29元，预测建筑面积143.03平方米，总房价1，280，876元。该认购书同时约定乙方于签订认购书时交付定金5万元，作为甲乙双方签订商品房买卖合同的担保。2013年7月1日，世茂集团《客户缴款确认单》编码为1203260，客户姓名白世勤，金额5万元，本次缴款项目定金，购买物业73-55#-1-1-3-1。该缴款确认单上没有加盖世茂公司印章，置业顾问处有孙雪银签字。同日，白世勤名下中国农业银行卡上有一笔消费5万元的业务记录。2014年1月16日，周欣通过上海浦东发展银行大连分行向张振权转账93万元。2015年7月27日，白世勤通过交通银行向王亚杰转账20万元。白世勤、周欣分别系白昊的父亲、母亲。2017年9月6日，白世勤提交书面声明，其系代白昊支付25万元购买案涉房屋，签署案涉房屋《商品房认购书》的行为系代白昊签署；同日，周欣提交书面声明其于2014年1月16日向张振权转账93万元系代替白昊支付案涉房屋的购房款。世茂公司于2015年7月26日出具《销售不动产统一发票（自开）发票联》，发票号码为10507054，付款方名称：白昊，收款方名称：大连世茂新纪元置业有限公司，不动产项目名称：金州新区大魏家街道御龙园F区，销售的不动产地址：55-1-3至4-1，建筑面积146.01平方米，单价8，650.01元每平方米，金额1，262，988元，款项性质为预收款。2014年1月3日，大连旭辉投资有限公司（甲方）、海岸公司（乙方）、世茂公司（丙方）签订《债权债务抵消协议书》，约定三方就海岸公司或海岸公司指定的第三方购买世茂公司开发建造和销售的大连世茂御龙海湾73#地块部分物业之购房款世茂公司同意以海岸公司承建的大连旭辉投资有限公司项目之尚未结清工程款与之互抵事宜达成协议。协议第一条1.2约定，海岸公司应自行或指定第三人在签署协议后五个工作日内，与世茂公司完成抵偿房屋的商品房买卖合同及相关文件的签署。该协议书附件1：《购房信息确认表》，姓名白昊，房号73-55-1-3-4-1，房屋总价1，262，988元，抵偿金额1，212，988元。附件2：《抵消工程款或押金信息确认表》，合同大连世茂嘉年华项目一期填海工程（滨海商务区）设计及施工总承包标段合同，抵偿金额1，212，988元，备注抵偿金额仅表示本抵偿协议中甲乙双方同意抵消的额度。不代表双方对款的结算。2015年6月18日，世茂公司向白昊出具案涉房屋的《交付通知书》，该通知书的回执中“本人签字”处系空白。市法院认为，因白昊对案涉房屋享有的权利性质主要为债权，且无据认定白昊对案涉房屋所享有的债权优于其他债权，其不享有足以排除本案执行的权利。市法院遂作出（2017）辽02民初434号民事判决：驳回白昊的诉讼请求。白昊上诉至辽宁省高级人民法院，省法院经审理对市法院一审查明的事实予以确认，另查明：世茂公司系案涉房屋开发企业。案涉房屋登记在世茂公司名下。世茂公司关联公司因与海岸公司承建其他工程发生欠付工程款事实。2014年1月3日，大连旭辉投资有限公司（甲方）与海岸公司（乙方）、世茂公司（丙方）签订《债权债务抵消协议书》，约定以世茂公司名下房产抵顶上述欠付工程款。白昊以海岸公司指定的第三方买受人身份记载于《债权债务抵消协议书》附件《购房信息确认表》之中。白昊与世茂公司未签订商品房买卖合同。省法院认为，白昊对案涉房屋既无所有权又无物权期待权，白昊就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。省法院遂作出（2018）辽民终52号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房认购书》、《更名转让声明》、定金收据、收款收据、房屋全款发票、转账凭证、《债权债务抵消协议书》、《情况说明》、工程款企划款抵房款审批表、（2017）辽02执异321号执行裁定书、（2017）辽02民初434号民事判决书、（2018）辽民终52号民事判决书、不动产登记中心网站预售公示信息及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，可以采信。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。白世勤代白昊与世茂公司签订《商品房认购书》系双方其真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。现案涉房屋被法院进行了查封，双方签订《商品房认购书》时的目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，白昊主张解除双方签订的《商品房认购书》具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，守约方可以依法要求违约方返还已付款项并赔偿损失。关于返还购房款问题，依据2014年1月3日大连旭辉投资有限公司与海岸公司、世茂公司签订的《债权债务抵消协议书》可以认定，世茂公司将其名下开发的案涉房屋抵顶海岸公司工程款，海岸公司指定白昊为上述《债权债务抵消协议书》的第三方买受人，白昊购买案涉房屋支付海岸公司购房款，世茂公司均知情，同意以购房款抵顶欠海岸公司工程款，并直接为白昊开具收款发票或收款收据，可视为白昊履行了向世茂公司支付房款的义务，故世茂公司应当返还白昊购房款118万元。关于赔偿损失的问题，白昊支付了案涉房屋购房款118万元，根据《商品房认购书》的约定，其已经履行了预约合同约定的主要义务，因案涉房屋被法院查封，导致双方不能签订商品房买卖合同，世茂公司应承担相应的违约赔偿责任。白昊支付的购房款实际上用于抵顶世茂公司欠海岸公司工程款，世茂公司取得了案涉购房款带来的收益，白昊要求世茂公司按中国人民银行同期贷款利率支付购房款占用期间的利息属于赔偿损失的范围内，故白昊的此项主张于法有据，本院予以支持。白昊同时主张违约金和定金条款不符合法律规定，对白昊主张双倍返还定金5万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告白昊与被告大连世茂新纪元置业有限公司于2013年7月1日签订的《商品房认购书》；二、被告大连世茂新纪元置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告白昊购房款118万元及利息（其中以98万元为基数自2014年1月17日起、以20万元为基数自2015年7月28日起，均至本判决确定的履行期限届满之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告白昊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9230元、保全费5000元，合计14230元（原告已预交），由被告大连世茂新纪元置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员  秦绪义二〇一九年六月五日书记员  唐岩波