云南省永德县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0923民再1号再审申请人（原审被告）：赖光和，男，1960年3月26日生，汉族，四川省泸州市人，户籍登记地四川省泸州市江阳区，现住云南省临沧市永德县。被申请人（原审原告）：杜金能，男，1984年12月17日生，汉族，云南省永德县人，户籍登记地云南省临沧市永德县，现住云南省临沧市永德县。被申请人（原审原告）：蒋宝红，女，1991年12月31日生，汉族，云南省楚雄市人，户籍登记地云南省楚雄州楚雄市，现住云南省临沧市永德县。第三人：临沧市杰诚康房地产开发有限公司统一社会信用代码915309236655121153住所：云南省临沧市永德县德党镇城南开发区法定代表人：赖杰，公司董事长委托诉讼代理人：高耀能，男，临沧市杰诚康房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：何毅飞，男，临沧市杰诚康房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。再审申请人赖光和因与被申请人杜金能、蒋宝红房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）云0923民初408号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月2作出（2019）云0923民申1号民事裁定再审本案。再审期间，本院依职权追加临沧市杰诚康房地产开发有限公司（以下简称杰诚康公司）作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人赖光和、被申请人杜金能、蒋宝红，第三人杰诚康公司的委托诉讼代理人高耀能、何毅飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖光和申请再审称：1.请求撤销永德县人民法院作出的（2018）云0923民初408号判决；驳回被申请人的诉讼请求；判令承担全部诉讼费用。2.请求人民法院解除再审申请人名下被冻结的财产。事实和理由：再审申请人认为，云南省永德县人民法院（2018）云0923民初408号民事判决，对事实的确认及适用法律方面均存在错误，其无法接受。事实及理由：第一、再审申请人与杰诚康公司购买位于永德县永康城商贸物流中心一期4幢302号商品房，建筑面积127.96平方米，房价款是322139元，而不是296000元。第二、判决书认为再审申请人无权处分该商品房的认定错误，再审申请人对该商品房的处分行为属于有权处分，即签订《购房协议》在先，签订《预售商品房购销合同解除协议》在后。具体过程如下：1、2016年2月4日，再审申请人夫妇与杰诚康公司签订《商品房购销合同》，足以说明是该商品房的买受人。2、再审申请人与被申请人签订《购房协议》是在2017年3月10日上午，而与杰诚康公司签订《预售商品房购销合同解除协议》是在2017年3月10日下午。3、从原判决被申请人提供的收条、客户回单，证明了被申请人于2019年3月9日支付给再审申请人购房款182000元，2017年3月10日支付办理过户手续费3000元，足以说明购房在先注销在后，再审申请人对房屋买卖是有权处分。4、原判决被申请人出具的临沧市个人住房公积金借款合同、委托业务凭证，证明了被申请人与临沧市住房公积金贷款，足以证明再审申请人把房屋过户给了被申请人，再审申请人属于有权处分该房屋。5、从判决书被申请人提供的证据可以看出，双方于2017年3月10日到住建局申请对预售商品房购销合同登记备案注销，于2017年3月13日住建局发出预售商品房购销合同登记备案注销通知。足以说明是自己有权处分该房屋。第三、判决书中被申请人提及的杰诚康公司多次退还给再审申请人永康信用社按揭贷款的事实不正确。杰诚康公司给再审申请人的钱是支付给工人的工资，因为再审申请人是在杰诚康公司从事施工相关事宜的，与本案的房屋买卖无关。第四、判决书中已经认为了“被申请人与杰诚康公司签订《购房合同》后，以杰诚康公司为保证人向临沧市住房公积金管理中心（以下简称市公积金中心）贷款250000云的贷款所产生的利息，理应由被申请人自行承担，由再审申请人承担不符合法律规定，本院不予支持”的认定，进一步明确了借贷合同中的主体关系，此行为与再审申请人无关，足以证明再审申请人和被申请人的处分行为有效。第五、对于该房屋再审申请人是有处分权的，再审申请人和被申请人房屋买卖合法有效。被申请人用该房屋的贷款打入到杰诚康公司的账户，理应由被申请人与杰诚康公司协商解决，与再审申请人无关。据此，申请人请求查清事实，分清是非，判决撤销原判决。杜金能、蒋宝红辩称：2017年3月，被申请人与再审申请人经过协商，被申请人向再审申请人购买位于永德县永康城商贸物流中心一期4幢302号商品房(当时再审申请人告诉被申请人此套住房是杰诚康公司与其结算工程款后因无钱支付便以房抵账给他，之前他用该房抵押在永康信用社按揭贷款200000元)。该房建筑面积为127.96平方米，约定以296000元转让给被申请人。协商好后，被申请人于2017年3月9日以银行转账向再审申请人支付182000元，为再审申请人偿还了以该套房产作抵押的永康信用社按揭贷款。2017年3月10日双方签订《购房协议》，当天又支付给再审申请人3000元手续费(手续费共计6000元，一人一半包含在房款中)，2017年9月25日又支付了11000元。共支付购房款196000元，余款100000元双方协商等住房贷款下来后付清。为了便于按揭贷款，双方共同商议，在被申请人提供相关材料后由杰诚康公司与被申请人补签一份《商品房购销合同》向市公积金中心申请住房贷款，市公积金中心将被申请人所贷款项250000元打入杰诚康公司账户。杰诚康公司收到贷款后，本应该将250000元贷款转给被申请人，但被申请人多次催要，杰诚康公司一直没有将贷款转给被申请人，给被申请人的生活造成了困扰，也给被申请人造成了不必要的损失。被申请人多次索要无果的情况下，只好诉至法院，请求法院依法维护被申请人的合法权益，判令杰诚康公司立即返还250000元贷款，并承担因无故占用被申请人贷款三个月的银行利息以及本案诉讼费用。永德县人民法院以（2018)云0923民初68号立案并进行审理，在审理过程中，被申请人得知再审申请人已变更该房屋原产权登记信息等情况，向人民法院申请调取相关证据。在确认再审申请人已经与杰诚康公司解除该房屋的购房合同并在房管所进行注销登记备案，且杰诚康公司已经将再审申请人用该房屋抵押在永康信用社的按揭贷款退回再审申请人的事实后，被申请人只好撤回对杰诚康公司的起诉。为此，被申请人认为再审申请人在与杰诚康公司解除购房合同后即无法交付房屋，继而还在2017年9月25日又向被申请人收取11000元购房款。违背了诚信原则和有关法律规定，让被申请人遭受到了严重的经济损失，为此请求人民法院判令再审申请人立即退还房价款196000元并赔偿损失，承担被申请人为此支出的诉讼费用。杰诚康公司述称：再审申请人在杰诚康公司的工地做建筑施工是事实。杰诚康公司之前有部分工程款未给付再审申请人，以位于永德县永康城商贸物流中心一期4幢302号商品房抵给他。但工程完工后，经公司财务结算，应付给再审申请人的工程款已全部付清。2016年初，杰诚康公司为融资，与再审申请人商定，双方签订永德县永康城商贸物流中心一期4幢302号商品房的《商品房购销合同》（合同编号：WL-146），由再审申请人以该套住房作抵押向永康信用社按揭贷款200000元给杰诚康公司使用，贷出的款项及利息由杰诚康公司分期退还给再审申请人。为满足信用社对按揭房贷款需完成部分首付的要求，杰诚康公司将122139元的首付款交与再审申请人通过信用社完成首付交易记录。永康信用社将再审申请人贷出的200000元按揭房贷款打入杰诚康公司公司。但之后，杰诚康公司已将该住房贷款退还再审申请人。2017年3月10日，再审申请人与杰诚康公司签订《预售商品房购销合同解除协议书》；被申请人与杰诚康公司签订《商品房购销合同》（合同编号：WL-287），杰诚康公司以售价322139元将该套商品房卖给被申请人。被申请人向本院起诉请求：1、要求再审申请人立即返还房款196000元；2、要求再审申请人承担原告已经支付的银行贷款利息；3、要求再审申请人承担违约金50000元；4、本案所有诉讼费由再审申请人承担。本院原审认定事实：2017年3月9日，被申请人与再审申请人协商，再审申请人将2015年8月21日与杰诚康公司购买位于云南省临沧市永德县永康城商贸物流中心一期4幢3单元302号商品房一套出售给被申请人，建筑面积为127.96平方米，房价款296000元。协商好后，被申请人于2017年3月9日以银行转账向再审申请人支付了购房款182000元（即为再审申请人偿还了以该套房产做抵押的信用社贷款）。2017年3月10日，双方签订《购房协议》，被申请人支付给再审申请人过户手续费3000元，2017年9月25日支付购房款11000元。为了按揭贷款，双方共同商议后，同日被申请人与杰诚康公司签订《商品房购销合同》，并以杰诚康公司为保证人向市公积金中心申请贷款250000元。市公积金中心将被申请人所贷款项打入杰诚康公司账户，杰诚康公司未将250000元贷款转回给被申请人。被申请人多次催要未果，特向本院提起诉讼，请求判令杰诚康公司立即返还贷款250000元。本院以案号(2018)云0923民初68号立案并进行审理，在案件审理过程中，被申请人向本院申请向永德县住房和城乡建设局调取该房屋信息及再审申请人购房备案登记等情况。调取的证据证实再审申请人与临杰诚康公司于2017年3月10日解除了《商品房购销合同》，并向永德县住房和城乡建设局申请对预售商品房购销合同登记备案注销。为此，被申请人撤回对杰诚康公司的诉讼。并向再审申请人提起诉讼，请求判令再审申请人立即返还购房款196000元，承担被申请人已经支付的利息，并承担违约金50000元及被申请人为此支出的诉讼费用。被申请人于2018年7月11日向本院提出诉前财产保全申请，本院依法作出保全裁定。本院原审认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得违反法律，不得违背公序良俗。2017年3月10日，再审申请人和与杰诚康公司解除《商品房购销合同》后，与被申请人签订《购房协议》，将已经不属于自己所有，并无权处分的商品房一套出售给被申请人，并收取了被申请人购房款193000元及过户手续费3000元。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十一条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”规定，再审申请人与杰诚康公司解除《商品房购销合同》后，已无权处分该套住房，而将该套住房处分给被申请人，权利人并未追认，再审申请人的行为违反了法律的规定，因此，双方签订的《购房协议》无效，导致纠纷产生的过错在于再审申请人。对于被申请人要求再审申请人立即返还购房款196000元的诉讼请求，依据《合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。庭审中查明，被申请人主张的购房款196000元，包括购房款193000元及过户手续费3000元，双方签订的《购房协议》无效后，再审申请人应返还给被申请人已支付的购房款。过户手续费3000元，再审申请人已支付给杰诚康公司，用于被申请人办理房屋产权证，理应由被申请人自行承担，再审申请人不应该返还。对于要求再审申请人承担被申请人已经支付的银行贷款利息的诉讼请求，庭审核实被申请人主张的银行贷款利息，是被申请人与杰诚康公司签订《商品房购销合同》后，以杰诚康公司为保证人向市房公积金中心贷款250000元的利息，被申请人购房贷款所产生的利息，理应由被申请人自行承担，由再审申请人承担不符合法律的规定，本院不予支持。对于被申请人要求再审申请人承担违约金50000元诉讼请求，因双方签订的《购房协议》无效，无效的合同自始没有法律约束力，虽然过错在于再审申请人，根据本案查明的事实，本院不予支持。本院原审判决：一、被告赖光和于本判决生效后六十日内返还原告杜金能、蒋宝红购房款人民币193000元。二、驳回原告杜金能、蒋宝红的其他诉讼请求。三、案件受理费4990元，原告杜金能、蒋宝红负担990元，被告赖光和负担4000元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审过程中，再审申请人共向本院提交了以下十三份（组）证据：1、赖光和身份证1份1页。欲证实赖光和身份信息。2、（2019）云0923民申1号民事裁定书1份2页。欲证实再审申请人赖光和不服永德法院（2018）云0923民初408号案判决，向法院申请再审，法院审查以后裁定启动再审程序的事实。3、（2018）云0923民初408号民事判决书1份14页。欲证实永德法院（2018）云0923民初408号民事判决内容事实不清、适用法律错误的事实。4、合同编号为WL-146的《商品房购销合同》1份7页（页数不全、仅有7页）。欲证实再审申请人于2016年2月4日与杰诚康房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买永康镇永康城商贸物流中心一期4幢302号商品房的事实。由于该份合同页码不全，再审申请人已申请永德法院调取该证据。5、杰诚康公司收款收据及永康信用社进账单2份1页。欲证实再审申请人于2016年1月22日，通过永康信用社转账给杰诚康公司涉案房屋预付款的事实。6、永康信用社进账单1份1页。欲证实再审申请人在永康信用社贷款200000元，当时永康信用社把按揭贷款打到杰诚康公司的账户，但杰诚康公司至今都没有把这200000元全部打还给再审申请人，还剩20000元没有归还。7、永德县农村信用合作联社永康信用社贷款账1份1页。欲证实再审申请人与被申请人签订《购房协议》在前，《预售商品房购销合同解除协议书》签订在后的事实。8、杰诚康公司领款凭证1份1页。欲证实2017年1月28日，再审申请人与杰诚康公司最后一次领款结账，至今杰诚康公司还欠再审申请人20000元的事实，这些钱就是当时再审申请人在永康信用社贷款，然后打到杰诚康公司账户的200000元钱。9、对账情况1份1页。欲证实再审申请人在永康信用社按揭贷款200000元，然后打到杰诚康公司账户，杰诚康公司至今结算已退给再审申请人180000元，还剩20000元保证金未退还的事实。10、永康信用社撤销房屋抵押登记证明及付款凭证2份2页。欲证实2017年3月9日再审申请人先卖房子给被申请人，后注销与杰诚康公司签订的房屋的合同编号为WL-146的《商品房购销合同》事实。11、《购房协议》1份1页。欲证实再审申请人把涉案房屋卖给被申请人的事实。12、银行交易对账单1份4页。欲证实再审申请人因购买涉案房屋在永康信用社偿还贷款本金和利息的事实。13、欠条1份1页。欲证实再审申请人卖房子给被申请人，被申请人已支付房屋首付款182000元，尚欠111000元的事实。经质证：被申请人、第三人对证据1至4、6至13共十二份（组）证据无异议。第三人对再审申请人提交的第5份（组）证据的证明目的有异议，认为杰诚康公司收款收据（2016年1月22日）、永康信用社进账单（2016年1月22日）的票据记载金额122136元系杰诚康公司拿出现金交由再审申请人用于办理按揭贷款首付形成的进出帐凭证，不能证实该笔首付款系再审申请人支付给杰诚康公司购房款。被申请人、第三人未向本院提交证据。本院依职权与永德县不动产登记局调取《商品房购销合同》（合同编号：WL-287），该购销合同证实了本案被申请人于2017年3月10日与杰诚康公司签订，取得位于永德县永康城商贸物流中心一期4幢302号商品房的所有权，被申请人是该套商品房的所有权人。在本院（2018）云0923民初68号案卷宗复制《商品房购销合同》（合同编号：WL-146），该购销合同证实系再审申请人与杰诚康公司签订。该两份证据三方当事人均无异议。结合当事人庭陈述及案件的相关证据，本院对再审申请人提交的当事人质证均无异议的第1至4、10、11、13共七份（组）证据，作为有效证据予以采信。对再审申请人提交的证据第5至9、12六份（组）证据，因其证明内容与案件诉争法律关系无实质性关联，不作为认定案件事实的证据。对原审诉讼中双方提交的证据的举证、质证及认证，本院予以确认，此不赘述。原审认定，2017年3月10日，再审申请人与杰诚康公司解除《商品房购销合同》后，与被申请人签订《购房协议》，将已经不属于自己所有，并无权处分的商品房一套出售给被申请人，并收取了被申请人购房款193000元及过户手续费3000元。并依据《合同法》第五十一条规定，认定再审申请人与杰诚康公司解除《商品房购销合同》后，已无权处分该套住房，而将该套住房处分给被申请人，权利人并未追认，被告的行为违反了法律的规定，因此，认定双方签订的《购房协议》无效。再审查明，再审申请人与杰诚康公司于2016年2月4日签订《商品房购销合同》，购买永德县永康城商贸物流中心一期4幢302号商品房。再审申请人又于2017年3月10日上午与被申请人签订《购房协议》，下午与杰诚康公司签订《预售商品房购销合同解除协议书》，将2016年2月4日签订《商品房购销合同》解除。再审申请人与被申请人经事前协商，自愿签订《购房协议》在先，签订《预售商品房购销合同解除协议书》在后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条第一款“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”及《合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，认定该《购房协议》无效确有不妥。本院再审认为，再审申请人与被申请人虽经充分协商、现场查看房屋，自愿签订《购房协议》，且在《购房协议》签订之前已支付了大部分购房款，双方签订的《购房协议》有效。但《购房协议》签订的当天下午，再审申请人又与杰诚康公司签订《预售商品房购销合同解除协议书》的行为使再审申请人散失了对该商品房买卖合同标的交付的可能，形成了事实上的履行不能。依据《合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（四）…当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的”。再根据《合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…”。双方签订的《购房协议》自法院向再审申请人送达诉状副本时解除。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”的规定。庭审中查明，被申请人主张的购房款196000元，包括购房款193000元及改签合同手续费3000元。双方签订的《购房协议》解除后，再审申请人应返还给被申请人已支付的购房款。改签合同手续费3000元，系由杰诚康公司收取，不应由再审申请人返还。对于被申请人要求再审申请人承担被申请人已经支付的银行贷款利息的原诉讼请求，庭审核实被申请人主张的银行贷款利息，是被申请人与杰诚康公司签订《商品房购销合同》后，以杰诚康公司为保证人向市公积金中心贷款250000元的利息，被申请人购房贷款所产生的利息，理应由被申请人自行承担。对于被申请人要求再审申请人承担违约金50000元诉讼请求，基于本案查明的事实，被申请人在同一时间同一地点分别与再审申请人及杰诚康公司签订购买同一套商品房的《购房协议》和《商品房购销合同》，且对签订《商品房购销合同》的当天下午再审申请人到住建部门申请注销WL-146号《商品房购销合同》是知情的，被申请人自己也有过错。因被申请人与再审申请人签订的《购房协议》已解除，且被申请人已与杰诚康公司签订《商品房购销合同》并依法登记获得该套商品房的所有权，本院对被申请人的该项违约金请求不予支持。故对再审申请人认为原审（2018）云0923民初408号民事判决中对“再审申请人与被申请人签订的《购房协议》无效”的认定错误及适用法律错误的事实主张予以确认。对再审申请人的再审请求及其余事实主张，本院不予支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：一、维持（2018）云0923民初408号判决。二、驳回再审申请人赖光和的再审请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判长 李 刚审判员 鲁光兵审判员 穆礼富二〇一九年六月二十五日书记员 李 洁附本判决适用的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》2、第二百零七条【再审审理程序】人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。