广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终986号上诉人（原审被告）：湛江市鸿天房地产开发有限公司，住所地：湛江市坡头镇皇都北一路2号、4号。法定代表人：庞真尧，职务：董事长。委托诉讼代理人：冼观昌，被上诉人（原审原告）：邓国英，被上诉人（原审原告）：陈亚妹，两被上诉人的共同委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。上诉人湛江市鸿天房地产开发有限公司（以下简称“鸿天房地产公司”）因与被上诉人邓国英、陈亚妹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人湛江市鸿天房地产开发有限公司的法定代表人庞真尧及委托诉讼代理人冼观昌，被上诉人陈亚妹及其与邓国英的共同委托诉讼代理人周莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鸿天房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回邓国英、陈亚妹的诉讼请求；二、判决本案一、二审案件受理费由邓国英、陈亚妹负担。事实与理由：鸿天房地产公司没有直接违反双方签订的《商品房买卖合同》第九、十一、十二条的约定，涉案房屋工程项目未能按《商品房买卖合同》条款完工，是政府消防职能部门审核不当的原因造成的，而不是鸿天房地产公司的行为所造成的，鸿天房地产公司不应承担2018年3月5日之后违约责任。鸿天房地产公司已在《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间之前，将全部消防工程竣工申报资料提交到湛江市消防局业务窗口。涉案房屋建筑工程已完成竣工并通过有关单位办理竣工验收手续，可交付业主使用，业主已查验房屋确认。在申报消防工程验收资料时，湛江市消防局业务窗口额外要求鸿天房地产公司提供防火玻璃供货证明、检验报告、认证证书、合格证，并需要上传到消防网，而项目报建时消防设计审核意见书并没有要求安装防火玻璃窗。湛江市消防局在审核设计图纸范围外要求提供的防火玻璃资料鸿天房地产公司是无法提供的。因该无法交件问题影响鸿天房地产公司申领工程竣工验收备案证明。工程验收备案证明只能起到办理房产证作用，不影响业主购买房屋的使用，业主并无任何损失。就上述问题，鸿天房地产公司已与消防局进行多次交涉，该局才承认是其不当审核设计图纸出现问题，随后其才将鸿天房地产公司及其他公司的消防验收问题报告请示广州消防总局，要求放开消防系统网给各公司交件。因此，鸿天房地产公司延迟申领工程验收备案证明正是因为湛江市消防局不按照建设工程消防审核意见书办理验收手续而要求额外提供资料验收所导致的，因此，鸿天房地产公司逾期交房期是消防职能部门的审核过错,不是鸿天房地产公司的过错。另外，一审法院判决计算违约金的天数超过了邓国英、陈亚妹的诉讼请求，且在判决违约金的同时又判决加倍支付迟延履行期间的利息不当。被上诉人邓国英、陈亚妹答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。邓国英、陈亚妹向一审法院起诉请求：一、依法判决鸿天房地产公司支付2017年12月31日起至2018年7月31日止的逾期交房违约金50228元给邓国英、陈亚妹；2018年8月1日起至鸿天房地产公司按合同约定将验收合格的商品房交付给邓国英、陈亚妹之日止的逾期交房违约金，每日按购房款473847元的万分之五计付；二、判决鸿天房地产公司负担本案诉讼费。一审法院审理查明：鸿天房地产公司是房地产开发经营公司。2017年5月2日，邓国英、陈亚妹与鸿天房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Y2017010190），购买由鸿天房地产公司开发出售的位于湛江市坡头区坡头镇交通路31号鸿天银都公寓1号楼504房，该房建筑面积为116.99平方米，购房总价为473847元。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第十一条约定：鸿天房地产公司应当在2017年12月30日前向邓国英、陈亚妹交付该商品房；第十二条约定：除不可抗力外，鸿天房地产公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，鸿天房地产公司按日向邓国英、陈亚妹支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之五计算）；（2）逾期超过30日，邓国英、陈亚妹有权解除合同。邓国英、陈亚妹要求继续履行合同的，合同继续履行，鸿天房地产公司应按日向邓国英、陈亚妹支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之五计算）。合同签订后，邓国英、陈亚妹已支付了全部购房款及住宅专项维修基金和契税。截至本一审法院作出判决前，鸿天房地产公司仍未能向一审法院提供行政主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》，也未能提供证据证明涉案商品房已交付给邓国英、陈亚妹使用。邓国英、陈亚妹在庭审中明确其诉讼请求，请求鸿天房地产公司支付自2017年12月31日起至2018年10月28日止（共300天）的逾期交房违约金，每日按已付购房款473847元的万分之五计算，共计71077元。一审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，邓国英、陈亚妹与鸿天房地产公司就涉案商品房在2017年5月2日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。邓国英、陈亚妹已依约履行了付款的义务，但鸿天房地产公司却未能依约将涉案房屋交付邓国英、陈亚妹使用。本案的争议焦点为：1、鸿天房地产公司逾期交房是否能免责？2、邓国英、陈亚妹请求鸿天房地产公司支付逾期交房违约金应否支持？一、关于鸿天房地产公司逾期交房是否能免责的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，方始具备交付使用的条件，认定房屋质量合格的标准应以取得行政主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》为准。本案中，邓国英、陈亚妹已依约履行了付款义务，而邓国英、陈亚妹与鸿天房地产公司于2017年5月2日签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人（即鸿天房地产公司）应于2017年12月30日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的商品房交付给买受人（即邓国英、陈亚妹）使用，但鸿天房地产公司没有按合同约定在该日期前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的涉案商品房交付给邓国英、陈亚妹，已违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定。鸿天房地产公司辩称其未能取得行政主管部门出具的建设工程竣工验收备案表，是消防有关部门在涉案工程消防设计审核之外再要求鸿天房地产公司提供防火玻璃证明，以及涉案房屋的消防工程是否合格的审批延误这个客观原因导致，鸿天房地产公司只同意承担2017年12月31日起至2018年3月5日的违约金。一审法院认为，消防有关部门要求鸿天房地产公司提供防火玻璃证明及审批延误，并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，鸿天房地产公司的辩解与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定不相符，且邓国英、陈亚妹没有过错。故对于鸿天房地产公司的该主张，不予采信。鸿天房地产的行为已构成违约，应承担违约责任。二、关于邓国英、陈亚妹请求鸿天房地产公司支付逾期交房违约金应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，结合邓国英、陈亚妹与鸿天房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，邓国英、陈亚妹主张按已交付房价款每日万分之五来计算违约金属于双方的约定，且没有违反法律规定，予以支持。直至开庭审理当日（2018年11月1日），鸿天房地产公司仍未能将涉案房屋交付给邓国英、陈亚妹使用，邓国英、陈亚妹现主张逾期交房违约金从2017年12月31日起计至2018年10月28日止（实际天数301日，但邓国英、陈亚妹只请求300日），因邓国英、陈亚妹请求上述时间段的违约金已实际发生，且在邓国英、陈亚妹起诉请求的范围内，予以认可。邓国英、陈亚妹请求按已付购房款473847元的每日万分之五的标准计算违约金，即是473847×0.0005×300=71077元，合理合法，予以支持。至于2018年10月29日起至鸿天房地产公司按合同约定将验收合格的商品房交付给邓国英、陈亚妹之日止的违约金，因邓国英、陈亚妹就该期间的请求没有提出明确的天数，也没有提出明确的金额，故从2018年10月29日起产生的违约金，本案不作审查处理。邓国英、陈亚妹可待有明确的违约金数额后再另行主张权利。鸿天房地产公司经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决”的规定,依法作缺席判决，由此引起的法律责任应鸿天房地产公司自负。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：限湛江市鸿天房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向邓国英、陈亚妹支付逾期交房违约金71077元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1577元，由湛江市鸿天房地产开发有限公司负担。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证质证。鸿天房地产公司向本院提供了以下证据：一、湛江市公安局消防局《补送材料通知书》，该通知书要求补正材料的第5项“缺窗防火玻璃缺供货证明、检验报告、认证证书、合格证、并需上传到消防网”不属于消防验收审核的范围，拟证明鸿天房地产公司迟延交房是因政府消防职能部门审核不当的原因造成的；二、《消防产品供货证明》《产品出厂合格证》《防火门产品销售合同》《消防产品供货证明》《中国国家强制性产品认证证书》及防火门合格证的照片，拟证明鸿天房地产公司已经向消防职能提交了消防验收的材料。邓国英、陈亚妹质证认为：对鸿天房地产公司提供的上述证据真实性无异议，但对关联性有异议，认为上述证据不能证明鸿天房地产公司主张的事实，消防职能部门问题不属于不可抗力，即使消防职能部门审核不当，鸿天房地产公司亦不能免责。本院经审查后认证认为，鸿天房地产公司提供上述证据属逾期举证，且对本案基本事实的认定无重要影响，本院对鸿天房地产公司提供的上述证据均不予采纳。邓国英、陈亚妹未向本院提供证据。本院经审理查明：一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对鸿天房地产公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据鸿天房地产公司上诉请求的事实理由以及邓国英、陈亚妹的答辩意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是：关于鸿天房地产公司是否存在违约及应否承担违约责任的问题。涉案《商品房买卖合同》约定鸿天房地产公司应于2017年12月30日前向邓国英、陈亚妹交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋，但直至一审辩论终结前，涉案房屋仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件，涉案房屋亦未实际转移为邓国英、陈亚妹占有，故鸿天房地产公司显然存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，可见合同的违约责任属严格责任，即不以当事人的过错来区分责任，一方未依约履行合同义务时，只要无约定或法定的免责事由，即应承担违约责任。涉案合同约定不可抗力为违约责任的免责事由，鸿天房地产公司主张因政府消防部门错误审核问题导致违约，该事由并不属于不可抗力的范畴，一审法院对此已进行了详细的论述，本院不再赘述，予以确认。鸿天房地产公司作为房地产开发商，其在约定交房期限时理应已对涉案房屋建设工程进度具体情况进行充分的考虑，对于消防验收可能出现的问题亦应有合理的预见，其负有采取措施防止不利后果发生的义务，对所发生的后果亦应予以承受。故此，鸿天房地产公司主张其不应向邓国英、陈亚妹支付违约金无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院根据鸿天房地产公司违约的事实及涉案《商品房买卖合同》约定计算违约金，本案亦无证据证明存在违约金过分高于实际损失而需要调整的情形，本院对一审法院认定的违约金数额予以确认。邓国英、陈亚妹明确请求违约金计算至2018年10月28日，一审判决并未超过邓国英、陈亚妹请求的范围。至于鸿天房地产公司提及的一审判决中告知的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定的内容，该规定的目的是促使败诉的当事人及时履行义务，其所指迟延履行期间债务利息的给付原因与诉讼标的所确定的违约金不同，二者并不存在冲突。综上所述，鸿天房地产公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1577元，由湛江市鸿天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 陈小红审判员 郑玉莲二〇一九年六月十日法官助理陈菁菁书记员何骁腾