云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0381民初2558号原告：宣威市交通金城业主委员会。地址：宣威市振兴街北延长线交通金城小区内。委托代理人：刘媛，云南龙腾律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：高世惠，男，汉族，1959年9月18日生，系宣威市交通金城业主委员会副主任，特别授权代理。被告：宣威市浩发物业服务有限公司。法定代表人：孟宝珍，职务：总经理。地址：宣威市西宁街道西宁路小河边俏佳人楼上。委托代理人：刘远清，云南榕峰律师事务所律师，特别授权代理。原告宣威市交通金城业主委员会诉被告宣威市浩发物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法由审判员周丽萍适用简易程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告宣威市交通金城业主委员会的委托代理人刘媛、高世惠，被告宣威市浩发物业服务有限公司的委托代理人刘远清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宣威市交通金城业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除与浩发物业公司之间的物业服务关系；2、判令被告移交物业服务用房和小区的公共设施，包括：监控设备，消防设备、收取电费的电脑及密码、配电室、水泵房、门禁系统、岗亭等；3、判令被告移交物业管理资料包括：业主的各项信息资料；停车位明细；竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图、竣工验收单及验收资料，设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料、交通金城小区业主物业相关的水电费、物业费用等缴费账目；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：宣威市交通金城小区是由宣威同洲房地产开发有限公司开发建设，于2012年9月26日交付使用，在建设初期，交通金城小区由开发商指定的前期物业（宣威市龙品物业服务有限公司）管理。2015年5月，浩发物业公司在未经过交通金城小区业主许可的情况下，私自进入小区进行物业管理，在被告进驻交通金城小区后服务质量和态度极差，严重侵害了业主的合法权益，主要表现在以下5个方面：一、物业不作为，对业主报修的问题不予处理，对小区内损坏的单元门、监控及消防设备不修复；二、安全保卫不到位，岗亭无人值班，小区内无人巡逻，东西被盗、车辆被刮擦情况时有发生；三、卫生工作不到位，小区环境脏乱差；四、部分业主的供水不正常，且费用过高；五、对业主稍有不满便断业主的水电，给业主造成了经济损失。因上述问题，业主与浩发物业公司矛盾激化，多次发生冲突。2018年9月，交通金城小区依法成立了业主委员会，并召开业主大会，作出清除被告非法服务的决定，原告将决定书面告知被告，要求与原告办理交接手续，现被告仍然非法强占小区物业管理用房，不办理相关移交手续，继续强行收费、非法提供服务。为维护全体业主的合法权益，故诉至法院。被告宣威市浩发物业服务有限公司辩称，1、原告作为本案的民事诉讼主体要从事民事活动，还必须要取得相应的统一社会信用代码证，不仅仅是备案就行。2、原告要求解除与被告之间的物业服务关系不能成立，被告与小区的房地产开发公司签订了服务合同，期限为5年，要到2020年5月31日才到期，原告要解除合同需要具备法定条件才能解除，现还不具备解除合同的法定条件，故不能成立，因此，原告要求被告移交物业设施也不能成立。综合双方诉辩主张，本院归纳争议焦点如下：1、原告是否是本案适格主体？2、原告要求解除与被告之间的物业服务关系是否成立？3、原告要求被告移交设备和相关的资料是否存在及移交要求是否成立？原告宣威市交通金城业主委员会为证明其主张，向本院提交如下证据材料：1、交通金城业主委员会成立备案申请及回复，用以证明原告是合法成立的组织，具有主体资格。2、召开业主代表大会的通知、会议签到表、会议记录，用以证明原告召开业主代表大会，浩发物业公司的王晶飞也到场参与，90%以上的业主要求另聘物业公司。3、关于清除浩发物业的通知一份，用以证明原告依法通知被告退出小区及办理相关移交手续。4、公告、公示、通知，用以证明交通金城小区业主委员会已就解聘浩发物业，选聘平安物业事宜进行了公示，并通知业主对该项活动通过书面签字的方式进行表决。5、小区业主同意解聘浩发物业签名表，用以证明交通金城小区业主大会采用书面征求意见的形式确定要求解聘被告宣威市浩发物业服务有限公司。6、业主手册一份，用以证明鑫亚批发市场、宏阳盛景小区合称为交通金城。7、查询情况说明一份，用以证明交通金城小区的总建筑面积为325549平方米。8、交通金城业主维权群截图、小区照片一组，用以证明被告的服务质量极差，几乎没有服务，小区存在脏乱差的事实，被告与小区业主不存在物业服务合同，被告严重影响小区业主生活。9、邓某等八人的证言材料，用以证明被告服务差，业主委员会征求意见签名表中同意清除浩发物业是业主的真实意思表示。10、宣威市交通金城物业服务合同一份，用以证明原告与宣威市平安物业服务有限公司签订合同的事实。经被告质证，对第1组证据无异议，认为业主委员会如何成立备案，被告无权干预，是否依法成立不属于被告审查范围，但是原告应当取得相应组织机构代码证。对第2组证据的真实性不能确定，认为业主如何开会被告不清楚，证明对象被告认为不成立，召开代表大会不能证明90%的业主要求另聘的情况。对第3组证据无异议，原告通知过被告，但是被告不认可通知的内容也未接受。对第4组证据无异议，原告通知过被告，但是被告不认可也未接受，双方并未就相应事宜达成一致。对第5组证据认为所有签名表真实性不予认可，认为这些签名没有第三方的参与，也没有被告参与，真实性无法确认，认为绝大部分签名不真实，不是业主本人的签名，签名表上可以看出大量签名是一人所为。比如第29页，14-18项以常人眼光来看都像是一个人的笔迹，所以被告认为是不真实的，不是业主真实意思表示。对第6组、第7组证据三性均无异议。对第8组证据真实性认可，客观承认与业主存在一些矛盾，有管理的地方就会有矛盾，有些地方不是物管管理的范围，所以客观存在矛盾。对第9组证据的真实性不认可，也证明不了清除被告系业主的真实意思表示，只能说明部分业主有此要求，不能证实原告主张。证人证言都要求出庭作证，除非特殊情况，因此该证据不具有证明力。对第10组证据认为该证据在举证期限届满后才提交的，没有在举证期限提交不能作为证据使用。我们有理由认为该合同是在开庭前补签的，平安的负责人符光才之前就到过我们物业公司说不愿意接管交通金城小区，所以我们认为该合同是目前几天才补签的，对该证据的真实性我们无法确认。我们与物业公司也有接触但是一直没有听说过他们签订过合同。原告对被告有异议的证据作如下说明：对第1组证据关于交通金城业主委员会的成立，原告已经按照相应程序向住建局报备过，是合法组织，同时根据最高院关于业主委员会是否具备民事主体资格的复函中可以知道，业主委员会是业主大会的执行机构，可以作为民事主体参加诉讼。对第2组证据，在2018年10月14日召开业主大会前两天，原告方就在6个业主维权微信群中共914人做过宣传，当天用喇叭循环通知从2点到晚上8点，也通知了浩发物业的相关工作人员，他们也参与了会议，被告已经认可了接到原告通知，只是不认可通知的内容。对第5组，因为一套房子代表一个人，有些业主一人买了多套房，他一个人就要签多套房的名字，代签也有，但是是有的业主本人不会写字才代签的，但都经过了业主本人同意，大部分都是本人签的，当天签到表都是参与会议的人到会后签的，到场的90%的商铺和住户都要求另聘物业公司，根据开发商公布的信息，小区总共有2670户，按我们统计只有2626户，我们签到的1575户，过了59%。被告质疑的签名比如29页14-18项，现场经业主确认，几人为姊妹关系，是姊妹几家的房子，所以由一人代签的，但是都是经他们本人同意的。对第10组，原告选聘平安物业的合同在业主群里面也已经做了公示，合同在2018年12月21日就发在了业主维权群里公示，并经过业主们两天的讨论，无人提出异议，并非被告所说是开庭前补签。本院认为，被告对第1、3、4、6、7、8组证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。对第2、5组证据被告虽对所有业主签名是否是业主的真实意思表示提出质疑，但在本案中并没有证据证实其质疑成立，故对证据的真实性本院予以采信。对第9组证据证人证据言不符合法律规定的证据要求，本院不予作为本案证据使用，对第10组证据，被告对证据的真实性提出异议，但没有提供证据证实其不具有真实性，而经本院核实，该证据具有真实性，故本院对该证据予以采信。被告向本院提交物业管理移交协议书原件一份，用以证明被告管理交通金城小区是基于开发商宣威同洲房地产公司的委托接管的，期限是到2020年5月31日止。经原告质证，对真实性认可，对合法性证明目的不认可，认为合同中对双方权利义务没有明确约定，不符合合同特征。本院认为，被告提交的该份证据能够证实被告与宣威交通金成小区的开发商宣威同洲房地产开发有限公司签订协议，为该小区物业管理服务的公司。根据庭审，本院确认如下法律事实：宣威市交通金城小区系宣威同洲房地产开发有限公司开发的房地产，2015年6月3日，宣威同洲房地产开发有限公司与本案被告宣威市浩发物业服务有限公司签订《物业管理移交协议书》，由宣威市浩发物业服务有限公司为该小区提供物业管理服务，约定合同期限从2015年6月1日起至2020年5月31日止。之后，宣威市浩发物业服务有限公司在该小区进行物业管理服务。2018年9月，交通金城小区申请成立业主委员会，并于同年10月17日向宣威市住建局申请备案，10月22日宣威市住房和城乡建设局准予备案。2018年10月14日，宣威市交通金城小区召开业主大会，对是否由被告浩发物业服务有限公司继续为小区提供物业管理服务还是另行选聘物业公司作表决。2018年10月24日，原告宣威市交通金城业主委员会向被告宣威市浩发物业服务有限公司发出通知，告之宣威市交通金城小区经过业主代表大会投票测评，90%以上业主要求另聘物业管理公司，要求浩发物业服务公司于2018年11月20日前与宣威市交通金城业主委员会办理相关移交手续。2018年11月25日，宣威市交通金城业主委员会与宣威市平安物业服务有限公司签订物业服务合同，并向全体业主公示，要求对解聘被告以及选聘宣威市平安物业服务有限公司作为小区物业管理公司进行表决，表决结果为案涉小区总户数为2670户，同意解聘的人数为1575户，小区所占建筑面积为325549平方米，表决户数占建筑面积189327.17平方米，同意解聘被告业主人数占总人数比例为59%，专有部分占总面积为58.2%。2019年5月8日，原告向本院起诉，提出如上诉讼请求。庭审中，被告以原告没有办理统一社会信用代码主体不适格，解聘被告和另行选聘物业公司不确定是否是业主的真实意思表示，原告与新的物业公司签订的合同是否真实不能确定，被告坚持按前期合同管理到2020年5月30日止等为理由抗辩不同意解除。调解时，双方各持己见，未能达成协议。另查明，被告认可现管理的公共设备有监控室4个、变压器16台、水泵房4个、值班岗亭15个。本院认为，关于原告主体是否适格问题。业主大会系业主自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，本案原告已经在当地的住房和城乡建设局进行登记备案，确认其具有合法性，根据相关法律规定，业主委员会有权提起诉讼，法律并没有明确规定业主委员会必须要有统一信用代码证才能参加诉讼，故原告主体适格。关于原告要求解除宣威市交通金城小区与被告之间的物业服务关系能否成立问题。本院认为，根据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”而本案被告于2015年6月3日，与宣威同洲房地产开发有限公司签订的《物业管理移交协议书》，其性质为前期物业服务合同。交通金城小区成立业主委员会后，经业主大会投票表决是否同意解除与被告的物业管理服务关系，是否同意选聘平安物业公司为交通金城小区提供物业服务，投票结果已符合法律法规规定的选聘和解聘物业服务企业需经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定，且业主委员会于2018年11月25日与平安物业公司签订了《物业服务合同》，该合同已经生效，故原告要求解除与被告的物业服务关系的主张成立，本院予以支持。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”因庭审中，被告认可的设施设备有监控室4个，变压器16台，水泵房4个，值班岗亭15个，故本院只确认上述设备予以移交，其余原告要求被告移交的材料和设备没有证据证实被告持有，故对原告要求被告移交的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十六条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、解除宣威市交通金城小区与宣威市浩发物业公司之间的物业服务关系。二、由被告宣威市浩发物业服务有限公司于本判决生效后十五日内搬离宣威市交通金城小区，并向原告移交监控室4个，变压器16台，水泵房4个，值班岗亭15个。案件受理费人民币100元，由被告宣威市浩发物业服务有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期限为二年。审判员  周丽萍二〇一九年六月十七日书记员  晏 璐