广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终1151号上诉人（原审原告）：贺欣，男，1952年4月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被上诉人（原审被告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李长江。委托诉讼代理人：李敏其、谭应伟，均为该公司职员。上诉人贺欣与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初11247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。贺欣上诉请求：一、撤销原审判决；二、确认碧桂园物业公司单方制作的《顺德区（前期）物业管理服务协议补充协议》（以下简称《补充协议》）为无效。事实和理由：一、根据国务院《物业管理条例》第15条、第34条的规定及《中华人民共和国合同法》第9条规定,有权利选聘物业服务企业的主体是业主大会而不是业主个人;有权利与经过业主大会选聘的物业服务企业签订服务协议的是业主委员会,也不是业主个人。因此，《补充协议》无效。二、碧桂园物业公司进驻贺欣所在的小区,不具有合法性。根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第3条、第4条、第9条的规定,前期要进驻碧桂园的物业服务企业必须同时具备二个前提条件:一是要由开发商进行招投标选聘;二是参与投标的物业服务企业不能是开发商自己成立的物业服务企业,而应当是与开发商无任何关系的其他物业服务企业。但是,涉案房屋的开发商是佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司,而碧桂园物业公司的法定代表人李长江既是该公司的高级管理人员,同时又是碧桂园物业公司的法定代表人。所以,以上两公司之间就具有法律上和经济以上的关系，这样的招投标是违法的。既然碧桂园物业公司成为碧桂园小区的物业服务企业的资格不具有合法性,那么其与贺欣签订的协议必然无效。三、原审判决不能任意曲解“利用公共部位的所得收益依法归全体业主共有”的法律规定。法律已经明确规定利用小区的公共部位、公用设施进行经营的收益,不但依法归全体业主共有,而且还要征得相关业主和业主大会的同意才能使用,更要建立专有账户,单独立账,独立核算,由业主大会或业委会支配使用,碧桂园物业公司只能提取适当的、实际支出的服务费用。由顺德区物业管理协会编制、顺德区国土城建和水利局监制的《(前期)物业管理服务协议书》（以下简称《协议书》）第1条第1款第8项、第6条的约定符合上述法律规定。但是,碧桂园物业公司却擅自决定,不管收益是多少,一律提取30%作为所谓的“管理费用”,然后余款作为其所谓的“园区服务基金”而不是依法归全体业主共有,显然违法。根据《合同法》第52条的规定，碧桂园物业公司违反法律强制性规定的做法,不应得到法院的支持。四、《补充协议》在每一条的前面都要冠以贺欣已经“同意”的两个字，但贺欣在签收《补充协议》之前,从未看到过这份协议,更谈不上提出修改意见了。碧桂园物业公司将此《补充协议》夹杂在一大叠文件当中要求贺欣一次性全部签字,否则不给收楼和给房门钥匙。为此,贺欣在法庭上已经一再明确声明从来没有同意过《补充协议》，并要求碧桂园物业公司提供在签字前已将协议的草稿交付贺欣过目审查的证据，但碧桂园物业公司并未提供证据证明。根据“谁主张,谁举证”的法律规定,碧桂园物业公司认定贺欣在签订合同前已经审查过并表示同意,必须承担举证责任。但是,一审判决却将举证责任倒置于贺欣,显然是颠倒了举证责任顺序。五、顺德区国土城建和水利局与顺德区物业管理协会共同制定了《协议书》,作为合同范本供本辖区内各个小区的业主与物业服务机构签订合同时使用，《协议书》符合法律规定，具有一定的合法性和权威性。该《协议书》第13条第3款约定:“本协议中如有未尽事宜,均遵照国家有关法律、法规和规章执行。双方也可另行签订补充协议,补充协议内容与本协议相异的,以本协议为准”。但是,《补充协议》第23条约定“甲乙双方同意不适用《协议书》第13条第3款的约定,本补充协议是对《协议书》的补充及修改,如与《协议书》不一致或相矛盾的,以本补充协议为准”，该约定公然推翻《协议书》的内容。碧桂园物业公司答辩称：一、《补充协议》是贺欣自愿签署，贺欣应为其签字行为负责。1.碧桂园物业公司与贺欣签订的《补充协议》系双方真实意思表示，是在平等自愿的基础上签订的，不存在欺诈、胁迫或恶意串通等被认定合同无效的情形。2.贺欣是完全民事行为能力人，应为其签字行为承担责任。贺欣未举证证明其在签约时被胁迫，更未举证证明其民事行为能力存在瑕疵。二、碧桂园物业公司具备签订《补充协议》的主体资格。1.涉案小区尚未成立业委会，属于前期物业服务阶段，并不存在业主委员会代表业主签订物业服务合同的客观条件。2.碧桂园物业公司援引的《物业管理条例》第15条仅规定了业主委员会的职责，并未规定业主委员会是签订物业服务合同的唯一主体。而且，业主委员会仅是业主大会的执行机构，其授权主体为业主，碧桂园物业公司与最终授权主体即小区每位业主签订前期物业协议及其补充协议合法合理。3.贺欣作为顺德区物业管理协会编制、顺德区国土城建和水利局监制的《协议书》的签订主体，并未否定该协议的有效性，却不承认具备签订《补充协议》的主体资格，纯属自相矛盾。三、碧桂园物业公司进驻涉案小区经过了合法的的招投标程序。1.根据碧桂园物业公司提交的证据《前期物业管理备案通知书》、《中标通知书》可证明碧桂园物业公司进驻涉案小区已经通过合法投标程序并取得主管部门同意。2.选聘前期物业管理阶段的物业公司的责任主体在建设单位，应由建设单位负责招投标工作，如物业公司进驻某小区未经过招投标，应属小区建设单位的行政违法行为，属于行政法的范畴。3.碧桂园物业公司与建设单位均是依法成立的公司，均具备独立的民事主体资格，系两个完全不同的法人主体，且物业公司的选聘经过了合法招投标程序，完全符合《物业管理条例》第二十四条所倡导的情形。四、《补充协议》第七条、第八条关于共用部位、共用设施设备的约定合法合理。1.《物权法》第八十条的规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定”。《补充协议》第七条、第八条的约定于法有据。2.原审判决对《补充协议》第七条、第八条的认定是正确的。3.《补充协议》第七条约定甲方按经营收入总额的30%提取增值管理服务费，是经碧桂园物业公司征询了中介机构的专业意见且根据市场情况评估来确定的，具有合理性。4.碧桂园物业公司原审提交的案例亦可说明30%提取比例是公平合理。5.碧桂园物业公司已在园区公告栏对公共收益进行了公示，收支均公开透明，并未占为己有，经营收入中70%归属于业主的公共收益，主要用于补充专项维修资金。五、《补充协议》的约定并未违反法律、行政法规的规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”贺欣不能以《协议书》否定《补充协议》的效力。六、《协议书》部分条款存在不符合小区物业服务实际情况及不太合理的约定，签订《补充协议》才能更好的约定双方的权利义务，更好地促进物业公司为业主提供物业服务。七、《补充协议》的条款均是对主协议的补充约定，目的是为了更明确的约定碧桂园物业公司与贺欣之间的权利义务，应认定为有效合同。2018年6月13日，贺欣向原审法院提起诉讼，起诉请求为：1.确认碧桂园物业公司单方制定的《补充协议》无效；2.本案诉讼费由碧桂园物业公司承担。一审法院认定事实：碧桂园物业公司是依法登记成立的股份有限公司，经营范围“提供物业管理及物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护业务；物业租赁；代理机动车辆险、家财险、短期人身意外伤害保险（凭有效的许可证经营）。以下项目由经法定许可审批的分公司经营：停车场（库）、篮球场、网球场、足球场、羽毛球场、游泳池经营管理及服务（经营范围中涉及行政许可的项目需凭有效的许可证或批准证经营）。房地产中介、水上娱乐项目（水上摩托艇、沙滩泳场，涉及许可证管理的，凭许可证经营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。2016年1月28日，贺欣、碧桂园物业公司签订《协议书》，约定碧桂园物业公司是房地产开发单位委托管理碧桂园桂澜山花园物业管理区域的物业服务企业，前期物业管理是指自《前期物业服务合同》生效之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理，碧桂园物业公司对贺欣及其他业主或物业使用人提供物业管理服务，依法建立物业服务费用收支账目，并按有关法规要求公开，贺欣承担共用部位、共用设备设施保修期满后的维修和更新改造的费用支出，物业管理服务费用不包含公共水电费用及电梯费，房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造等费用按国家有关规定由贺欣按比例分摊；该《协议书》第六条约定本物业管理区域内属全体业主所有的共用部位、共用设施，委托碧桂园物业公司经营管理的，碧桂园物业公司应对经营所得收益单独立账、独立核算，并有权向其业主或使用人收取适当物业服务费用；第七条约定物业管理区域内属于全体业主共有的物业及设施的经营与管理详见《补充协议》；第八条第二款约定碧桂园物业公司有权根据实际情况在小区内进行公益性广告设置，碧桂园物业公司进行盈利性广告设置所得收益按本协议第六条的约定处理；第十一条第三款约定物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、地震、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，碧桂园物业公司为维护公众、业主、物业使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下采取紧急措施，由此造成业主、物业使用人财产损失的，双方按有关法律、法规和有关规定处理；第十二条第一款约定碧桂园物业公司未能履行本协议约定，贺欣有权要求碧桂园物业公司在合理的期限内改正，逾期未解决的，贺欣联系其他业主，按规定程序解聘碧桂园物业公司，如碧桂园物业公司因未履行本协议而导致贺欣人身、财产安全受到损害的，贺欣可依法向法院起诉，由法院裁定碧桂园物业公司应承担的责任；第十三条第三款约定本协议中如有未尽事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行，双方也可另行签订补充协议，补充协议内容与本协议相异的，以本协议为准。同日，贺欣、碧桂园物业公司签订《补充协议》，约定贺欣同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选碧桂园物业公司并由其辖下的合法分支机构聘碧桂园物业公司对本园区实施前期物业管理服务，授权碧桂园物业公司代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备；第七条约定双方同意不按照《协议书》第六条执行，双方同意对本园区内物业共用部位、公用设施设备及收益按照以下条款执行，贺欣同意委托碧桂园物业公司对本园区内物业共用部位、共用设施设备提供经营管理服务（包括但不限于业主共有的车位、外墙等），碧桂园物业公司按经营收入总额的30%提取增值管理服务费后，剩余部分全部纳入园区服务资金，用于支付未计入物业服务成本的相关经营成本；第八条约定双方同意《协议书》第八条第二段变更为“碧桂园物业公司有权根据实际情况在小区内进行公益性广告设置，碧桂园物业公司进行盈利性广告设置所得收益按照《补偿协议》第七条的约定处理”；第十三条约定双方同意不适用《协议书》第十一条第三款、第十二条第一款，并对《协议书》第十二条第五款的补充约定；第十七条约定除《协议书》第十二条第8款约定碧桂园物业公司不承担赔偿责任的情况外，双方一致同意，以下事由所致伤害，碧桂园物业公司同样不负赔偿责任：……2.本园区内发生的刑事、治安案件或第三人行为所致损害，因碧桂园物业公司过错造成的除外；3.贺欣或该物业使用人有违规行为，碧桂园物业公司或相关职能部门为了维护本园区其他物业使用人及公众的权益而采取措施阻止贺欣或该物业使用人的违规行为所造成的损害；4.贺欣或该物业使用人未经碧桂园物业公司同意，擅自委托碧桂园物业公司工作人员提供服务所致的任何损害；……7.碧桂园物业公司为公共利益或他人的合法权益免受现实和紧急的损害危险而采取的紧急避险行为，给贺欣或物业使用人造成的损害；第二十三条约定双方同意不适用《协议书》第十三条第三款的约定，本补充协议是对《协议书》的补充及修改，如与《协议书》不一致或相矛盾的，以本补充协议为准。贺欣于2018年6月13日向原审法院提起诉讼。本案诉讼过程中，原审法院询问贺欣主张《补充协议》无效的法律依据及事由，贺欣回答：1.《中华人民共和国物权法》规定公共部分经营的收益归业主所有，《广东省物业管理条例》第五十三条第三款规定收益应归业主所有，《补充协议》第七、八条关于收益分配的约定违反上述法律强制性规定，应属无效；2.《补充协议》未经贺欣同意，也没有与贺欣协商，违反《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第三条规定；3.《补充协议》免除碧桂园物业公司责任，加重业主责任，排除业主的主要权利，违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，具体是指《补充协议》第十三条约定不适用《协议书》第十一条第三款、第十二条第一款的约定，《补充协议》第十七条第二、三、四、七项内容；4.《补充协议》第二十三条凌驾于《协议书》之上，应属无效。一审法院认为，贺欣请求确认《补充协议》无效，碧桂园物业公司不予确认，双方对此存在争议，原审法院就贺欣主张《补充协议》的无效事由，逐一分析如下。第一、关于贺欣称《补充协议》第七条、第八条关于收益分配的约定违反《中华人民共和国物权法》、《广东省物业管理条例》第五十三条第三款的强制性规定的主张。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，《广东省物业管理条例》第五十三条第三款规定“利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有”，可见，法律规定了物业共有部分由业主共有，业主或业主大会可授权他人对物业共用部位、共用设施设备进行经营，当然也有权对物业共用部位、共用设施设备的经营收益作出处分，《补充协议》第七条、第八条的约定物业共用部位、共用设施设备经营收益、盈利性广告设置收益的30%作为管理服务费，剩余部分全部纳入园区服务资金，是业主对收益的合法处分，没有违反法律强制性规定，贺欣上述主张理由不充分，原审法院不予采纳。第二，关于贺欣称《补充协议》未经贺欣同意，也没有与贺欣协商，违反《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第三条规定的主张。贺欣作为完全民事行为能力人，应清楚知道其在《补充协议》上签名确认的法律后果，贺欣在庭审中称当时工作人员表示不签名就不能收楼，要等下一次收楼，碧桂园物业公司不予确认，且在诉讼中也没有提供充足证据证实其签名行为违背其真实意思表示，贺欣上述主张事实依据不充分，原审法院不予采纳。第三，关于贺欣称《补充协议》第十三条约定不适用《协议书》第十一条第三款、第十二条第一款的约定，及第十七条第二、三、四、七项目的内容免除碧桂园物业公司责任，加重业主责任，排除业主的主要权利，违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定的主张。《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条是关于格式条款的规定，而《补充协议》第十三条、第十七条是关于碧桂园物业公司的违约责任，及发生人财损失时碧桂园物业公司是否承担赔偿责任的内容，不属于物业服务合同的核心条款，即使《补充协议》上述条款构成格式条款，也不足以导致整份《补充协议》无效，贺欣据此请求确认《补充协议》无效理由不充分，原审法院不予采纳。第四，关于《补充协议》第二十三条的问题。《协议书》第十三条第三款约定补充协议内容与本协议相异的，以本协议为准，《补充协议》第二十三条约定双方同意不适用《协议书》第十三条第三款的约定，本补充协议是对《协议书》的补充及修改，如与《协议书》不一致或相矛盾的，以本补充协议为准，《协议书》、《补充协议》的落款时间相同，无法辨认其签订的先后次序，但从合同名称及内容看，《补充协议》为对《协议书》进行修改与补充而签订，没有违反法律规定，贺欣以《补充协议》内容与《协议书》不一致为由主张《补充协议》无效理由不充分，原审法院不予采纳。综上，贺欣请求确认《补充协议》无效理由不充分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回贺欣全部诉讼请求。案件受理费减半计收为50元，由贺欣负担。二审期间，上诉人贺欣向本院提交如下证据：1.工商登记信息复印件五份，证明碧桂园物业公司与开发商是同一单位，李长江是投标人和招标人的负责人，在法律上投标人和招标人的关系特殊。2.佛山市顺德区国土城建和水利局出具的备案通知书，证明已经备案的是案涉的《协议书》，而不是《补充协议》。二审期间，被上诉人碧桂园物业公司向本院提交如下证据：1.前期物业服务合同备案办事指南，证明顺德区政府前期物业服务合同备案需要审查招投标流程的合法合规性。2.中标通知书，证明碧桂园物业公司已通过合法的招投标程序并成功中标。经质证，本院对当事人所提供的证据认证如下：对于上诉人贺欣提交的证据1，本案争议的是补充协议的效力问题，碧桂园物业公司在物管服务工作投标时是否合法并非本案审查的范围，故证据1与本案不具有关联性，本院对证据1不予采纳。对于证据2，《补充协议》是否备案属于行政管理范畴，不能以是否备案作为合同效力的依据，证据2与本案不存在关联性，本院对证据2不予采纳。碧桂园物业公司提交的证据1、2均为物业服务的招投标文件，如前所述，由于招标投标问题不属于本案审查范围，故本院对该两份证据亦不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据贺欣起诉提出的诉讼请求，本案争议的争议焦点为《补充协议》是否为无效协议问题。第一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”贺欣主张其受碧桂园物业公司的胁迫和欺诈，工作人员表示不签名就不能收楼，贺欣在签订《补充协议》时根本没有阅读条款。对此，贺欣未能提供证据证明上述情况，且《补充协议》是双方对物业服务内容的约定，与国家利益无关，故贺欣以碧桂园物业公司存在欺诈胁迫行为主张合同无效理据不足，本院对此不予支持。贺欣作为完全民事行为能力人，其应当知道签署《补充协议》所产生的法律后果，其在签订《补充协议》后又主张意思表示不真实理据不足。第二，贺欣主张《补充协议》无效的另一个理由是《补充协议》第七条、第八条约定由碧桂园物业公司从管理物业公共部分收益中提取30%作为碧桂园物业公司的增值服务费违反法律规定，且与国土行政部门编制的《协议书》内容相矛盾，故《补充协议》无效。对此，国土行政部门监制的《协议书》第六条约定：“本物业管理区域内属全体业主所有的共用部位、共用设施，委托甲方经营管理的，甲方应对经营所得收益单独立账、独立核算，并有权向其业主或使用人收取适当物业服务费用。”第十三条第三款约定：“本协议中如有未尽事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。双方也可另行签订补充协议，补充协议内容与本协议相异的，以本协议为准。”根据上述约定，业主可以委托物业管理公司对公共部分进行管理，而物业管理公司在管理公共部分过程中必定产生运营成本，故《协议书》允许物业管理公司收取适当的管理公共部分的费用，只是对收取的比例没有明确。而《补充协议》第七条及第八条则是对物业管理公司如何收取管理公共部分运营成本进行细化，因此，《补充协议》第七条及第八条与《协议书》的第六条并无矛盾，《补充协议》第七条及第八条是对《协议书》的第六条的细化，贺欣以两者存在矛盾为由请求确认《补充协议》无效无理，本院不予支持。至于贺欣提出的碧桂园物业公司在公共收益中提取30%作为运营成本过高问题，因涉及到全体业主利益，属于业主共同决定事项，应当按照《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规规定的程序和方式进行救济，业主不能单独就此提起诉讼。贺欣还提出碧桂园业务公司没有严格执行对公共收益进行独立核算，没有公开公共收益情况，侵犯业主的公共收益。对此，《补充协议》约定碧桂园物业公司只能提取公共收益的30%作为管理费用，如果其侵占了属于全体业主所有的部分，业主可以以其侵犯财产权追究其责任，但上述情形属于《补充协议》的履行问题，与本案审查的《补充协议》的效力并无关联，故贺欣所提亦不属于本案的审查范围。贺欣主张《补充协议》无效的理由不充分，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贺欣负担。本判决为终审判决。审判长 刘 建 红审判员 欧阳建辉审判员 欧阳凤霞二〇一九年六月十九日法官助理潘妙婷书记员严惠珊