广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1593号上诉人（原审被告）：中山市亿力贸易有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码9144200006851848XW。法定代表人：罗卫锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄凤梅，女，1983年4月10日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：欧松，中山市黄圃镇法律服务所法律工作者。上诉人中山市亿力贸易有限公司（以下简称亿力公司）因与被上诉人黄凤梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初8135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亿力公司上诉请求：撤销一审判决，改判亿力公司向黄凤梅支付逾期交房违约金54047.7元（1801590元×3%=54047.7元）。事实和理由：涉案中山市商品房买卖合同及其补充协议合法有效，是上诉人与被上诉人真实的意思表示，更非格式条款，涉案逾期交房违约金的计算标准以及上限应按有关条款严格履行。1.涉案合同系由中山市国土资源局等行政部门提供，补充协议作为该合同的附件一并由相关部门予以备案，形式及内容合法有效，有关权利义务是双方当事人真实有效的意思表示，因此上诉人应交付房产的期限以及应承担的逾期交付商品房违约金的计算标准及计算上限应当严格按照涉案合同第八、九条及补充协议第四条等约定严格履行。2.经查，被上诉人于2016年8月31日才付清银行按揭款，其逾期天数达46天，故上诉人有权按照涉案合同第八条约定顺延46天交付商品房，即逾期交付违约金起算时点应顺延46天，为2017年5月17日。3.上诉人已于2018年9月17日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且已向被上诉人发出通知要求办理收楼手续，《收楼通知书》载明被上诉人应在2018年9月29日办理收楼手续，逾期15天未办理视为已自动收楼，故被上诉人收楼日期为2018年10月14日。4.因自2017年5月17日起至2018年10月14日止，以1801590元为基数，按涉案合同第九条第二款约定的“按日支付已付房价款的万分之一”的标准计算的逾期交房违约金已明显超过补充协议第四条约定的最高限额，故上诉人仅应按该条约定的最高限额标准向被上诉人支付逾期交房违约金：1801590元x3%=54047.7元。被上诉人黄凤梅辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.上诉人未能按照涉案合同的交付日期即2017年3月31日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并交付商品房被上诉人使用，已构成违约，一审法院要求上诉人承担责任正确。2.双方协商房款的支付方式为现金支付和商业贷款支付。2016年6月16日前上诉人履行了现金支付方式，而商业贷款部分，上诉人于2016年8月31日才与被上诉人及中国银行股份有限公司签订《个人商业用房贷款合同》，逾期付款的责任不应归责于被上诉人，被上诉人已在上诉人交房期限届满前足额付清了购房款，不存在逾期支付情形。3.补充协议虽明确约定违约金累计总额最高不超过总房价的3%，但该约定实质上免除上诉人怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，被上诉人支付较大数额的购房款却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，在上诉人目前较长时期逾期交铺的情况下，封顶条款的违约金金额明显过低，不足以弥补买受人的经济损失。上诉人逾期交房行为再延续下去却只承担涉案商品房总房价款3%的违约金，显然与上诉人违约行为的严重程度不符。根据我国合同法第一百一十四条第二款规定，请求人民法院对违约金予以增加。4.根据涉案合同第八条交付期限的规定，上诉人应当在2017年3月31日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并交付被上诉人使用。而上诉人取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并不代表被上诉人购置的商铺就符合使用条件，被上诉人至今未收到上诉人邮寄的《收楼通知书》，从上诉人提交的证据看，属于他人签收，并非被上诉人或亲属签收。据被上诉人现场考察购置商铺，并未达到使用条件，不能视为已经自动收楼。黄凤梅于2018年7月5日向一审法院起诉请求：亿力公司向黄凤梅支付从2017年4月1日起至亿力公司取得位于中山市××路××号万品中心4幢1层98卡的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且亿力公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止的逾期交房违约金81972.345元（以1801590元为基数，按每日万分之一标准计算，暂计算至2018年6月30日。其中，从2017年4月1日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，亿力公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向黄凤梅支付；从一审判决发生法律效力之次日起至亿力公司取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且亿力公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止的上述违约金款项，亿力公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月向黄凤梅支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，亿力公司于取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且亿力公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止后三日内向黄凤梅一次性支付）。一审法院认定事实：2016年6月16日，黄凤梅与亿力公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定黄凤梅向亿力公司购买中山市××路××号万品中心4幢1层98卡。总房价为1801590元。买受人按银行按揭方式付款，首期款901590元应于2016年6月16日支付，贷款90万元应于2016年7月16日支付。如逾期付款在30日内，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期支付超过30日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。“出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。”除上述特殊情况外，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，买受人有权解除合同。“在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定向出卖人付清房价款……出卖人有权相应推延交付该商品房而无须承担延期交楼的违约责任，……”附件六《合同补充协议》第四条约定，出卖人按合同第九条（即出卖人逾期交房的违约责任）所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。2016年6月16日，黄凤梅按约定支付了首期款901590元。2016年6月27日，上述《中山市商品房买卖合同》进行了登记备案。2016年8月31日，黄凤梅（借款人、抵押人）与中国银行中山古镇支行（贷款人）、亿力公司（保证人）签订《个人商业用房贷款合同》，中国银行中山古镇支行于当天向黄凤梅发放贷款90万元用于购买上述商品房，直接发放到亿力公司的账户。亿力公司至今未将该商品房交付给黄凤梅使用。一审诉讼过程中，亿力公司提供了中山市环保局政务网截图、中山市环境科学学会、中山市环境保护技术中心网页截图、专家技术意见及收件回执，用于证明中山市环保局在2017年3月6日对中山市建设项目竣工环境保护验收审批程序作出了调整，亿力公司依据该变更在2017年10月25日到2018年5月31日对涉案项目进行了环保设施调试，在2018年7月17日向环保局申请环保竣工验收，相应期限的违约金应当扣除。黄凤梅认为中山市环保局公告发布的时间是2017年3月22日，该时间与亿力公司承诺的交房时间2017年3月31日相差不远，亿力公司不能以此免责。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。首先，关于亿力公司是否有合理理由延期交房的问题，作如下分析。一、关于亿力公司能否以黄凤梅逾期付款为由顺延交房期限的问题。黄凤梅是在2016年8月31日付清购房贷款，即黄凤梅在亿力公司交房期限届满前已经足额付清了购房款。根据涉案商品房买卖合同的约定，只有在交房期限届满时买受人仍未付清购房款的，出卖人才有权顺延交房时间而无须承担延期交楼的违约责任。所以，亿力公司不能以黄凤梅逾期付款为由顺延交房期限。二、关于亿力公司能否以中山市建设项目竣工环境保护验收审批程序调整为由顺延交房期限的问题。《中山市环境保护局建设项目竣工环境保护验收审批程序》公告发布于2017年3月22日。涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2017年3月31日。中山市环境保护局于2017年9月28日发布公告，根据相关法规的变化，该局从2017年10月1日起停止接收建设项目竣工环境保护验收申请，此后由建设单位自行组织对建设项目配套建设的环境保护设施进行验收。而根据亿力公司提供的“万品中心新建项目竣工日期及调试起止日期公示”，涉案工程在2017年10月才竣工，晚于合同约定的交房期限和上述公告的发布时间。且由建设单位自行组织对建设项目配套建设的环境保护设施进行验收，更方便建设单位自主安排验收事宜。所以，亿力公司的此项延期理由也不成立。其次，关于亿力公司应当承担多少逾期交房违约金，分析如下。涉案商品房买卖合同的补充协议约定，逾期交房违约金最高不超过总房款的3%。该条款是亿力公司提供的格式条款，不适当地限制了亿力公司的违约责任，变相排除了购房者要求亿力公司交付房屋的主要合同权利，且亿力公司未以合理的方式提请黄凤梅注意该条款，故该条款无效。黄凤梅主张亿力公司支付以购房款1801590元为基数，按每日万分之一计算至亿力公司取得涉案房产的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且亿力公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止的逾期交房违约金，理据充分，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：中山市亿力贸易有限公司向黄凤梅支付从2017年4月1日起至中山市亿力贸易有限公司取得位于中山市××路××号万品中心4幢1层98卡的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且中山市亿力贸易有限公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止的逾期交房违约金（以1801590元为基数，按每日万分之一计算；其中，从2017年4月1日起至一审判决发生法律效力之日止的违约金，中山市亿力贸易有限公司于判决发生法律效力之日起三日内支付；从一审判决发生法律效力之次日起至中山市亿力贸易有限公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且中山市亿力贸易有限公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止的违约金，中山市亿力贸易有限公司于判决发生法律效力之次日起每隔六个月向黄凤梅支付；最后不足六个月的违约金，中山市亿力贸易有限公司于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止后三日内向黄凤梅一次性支付）。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元（黄凤梅已预交），由亿力公司负担，亿力公司于支付上述款项时迳付黄凤梅。二审期间，亿力公司向本院提交如下证据:1.《中山市建设工程竣工验收备案登记证》一份，拟证明涉案工程已于2018年9月17日竣工验收，具备房屋交付条件；2.收楼通知书、快递单及物流记录，拟证明收楼通知书已发给业主，业主应按收楼通知书确定的时间（2018年9月29日）收楼，违约金也应计至该日。黄凤梅对上述证据的质证意见为：对于证据一的真实性由法院进行核实；对于证据二的真实性、合法性、关联性均不予确认，黄凤梅称并未收到该收楼通知书，从快递单看，签收人显示是他人签收。人黄凤梅二审期间没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：一、涉案房屋已于2018年9月17日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。二、涉案商品房买卖合同第十一条约定，如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续的，则在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付给商品房给买受人使用。三、收楼通知书载明，业主应在2018年9月29日前办理收楼手续并缴交相关费用，逾期15日未办理收楼手续的，则视为自动收楼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是双方约定的逾期交房违约金3%的上限标准是否应予调整。双方签订的涉案商品房买卖合同及补充协议约定，亿力公司逾期交房的，则按已付房价款每日万分之一且最高额不超过商品房总价款的3%支付违约金。该补充协议中虽约定违约金累计最高不超过总房款的3%，但该约定对逾期交房违约金的累计金额进行了限制，客观上不合理地减轻了涉案商品房买卖合同中约定的应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于涉案商品房买卖合同享有的违约金权利，一审认定该上限条款无效并无不当，本院予以维持。关于计算逾期交房违约金的截止时间的问题。涉案房屋已于2018年9月17日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，亿力公司向黄凤梅的位于中山市黄圃××花园××房地址邮寄收楼通知书，通知黄凤梅于2018年9月29日前去办理收楼手续，该邮件于2018年9月23日被他人签收。本院认为，前述地址系涉案商品房买卖合同中黄凤梅留存的地址，该送达地址准确、有效，且被实际签收，视为亿力公司已把收楼通知书依法有效送达黄凤梅。根据双方合同约定，如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续的，则在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用，本案中，黄凤梅未按收楼通知书载明的时间办理收楼手续，逾期15天视为已自动收楼，则逾期交房违约金按照合同约定应计至2018年10月14日，即亿力公司应向黄凤梅支付以1801590元为基数按每日万分之一标准从2017年4月1日起计算至2018年10月14日止的逾期交房违约金共计101069.2元（1801590元×0.1‰×561天）。黄凤梅提出的抗辩意见并非法定的拒绝收楼事由，本院对其辩解不予支持。对当事人未提起上诉的其他部分，本院不作审查。综上所述，亿力公司的上诉请求有理部分，本院予以支持，上诉请求不成立部分，本院予以驳回。因本案二审期间出现新的证据，本院对一审判决依法作出调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初8135号民事判决；二、中山市亿力贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向黄凤梅支付逾期交楼违约金101069.2元；三、驳回黄凤梅其他诉讼请求。如果中山市亿力贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费925元，由黄凤梅负担555元，中山市亿力贸易有限公司负担370元(该款黄凤梅已预交925元，一审法院不作清退，由中山市亿力贸易有限公司在支付上述款项时迳付黄凤梅)。二审案件受理费1152元（中山市亿力贸易有限公司已预交），由中山市亿力贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年六月六日书记员  杨婉婷