贵州省剑河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2629民初425号 原告：剑河县仰阿莎商业中心业主委员会（以下简称“仰阿莎业主委员会”。住所地：贵州省剑河县革东镇仰阿莎大道建民路口。 负责人：龚祥刚，仰阿莎业主委员会主任。 委托诉讼代理人：蒲祖藩，剑河县柳川法律服务所法律工作者。 被告：梁博福，男，1985年4月15日出生，侗族，住贵州省剑河县。 委托诉讼代理人：吴明枢，贵州贵信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨飘，贵州贵信律师事务所实习律师。 原告仰阿莎业主委员会与被告梁博福物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仰阿莎业主委员会的负责人龚祥刚及其委托诉讼代理人蒲祖藩，被告梁博福的委托诉讼代理人吴明枢、杨飘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仰阿莎业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费2663元；2、案件受理费由被告负担。事实及理由：仰阿莎业主委员会下辖17个单元326户和197个门面的业主，本小区于2012年5月1日交房，2014年9月30日房开商配备的物业公司停止服务，小区处于脏乱差的状态，在县住建局、社区的指导下，成立了“仰阿莎业主委员会”对小区进行管理。业主委员会向社会招聘物业公司管理未果。2014年12月至2015年12月业主委员会将小区委托给业主田作炉管理，因部分业主欠费，管理不能继续进行。2016年1月起业主委员会亲自管理，根据实际需要聘用保洁员6人，保安5人，水电工1人对小区进行服务管理。同时又面向社会招聘物业公司仍未果。2018年3月18日业主委员会组织全体委员、公共维修基金督导小组全体成员、各单元楼长代表、业主代表开会，讨论通过了“常驰小区物业管理服务费收费标准”，收费标准为电梯房每月每平方收费0.8元，步梯房每月每平方收费0.5元，门面餐饮房每月每平方收费1.2元，门面非餐饮房每月每平方收费0.8元。同时将标准进行公示，没有收到业主的异议。2018年底大多数业主主动交了管理费，部分业主未有交纳，其中周琼从2016年至2018年欠交金额4803元，经业主委员会多次上门做工作，仍未交纳。故根据物权法第七十二条、物业管理条例第七条、业主大会和业主委员会指导规则等的规定，请法院判决支持原告的诉讼请求。原告向本院提交了下列证据：1、证明。证明龚祥刚是原告负责人的信息；2、公告。证明原告筹备组对房开商2014年3月30日停止管理后的具体情况而组织业主召开会议，研究本小区无序状态和公开招聘具有资质的单位来管理小区的事实；3、剑建通[2014]94号和仰街办复（2017）3号文件。证明县住建局、仰阿莎街道办对设立原告业主委员会备案的事实；4、物业管理服务范围。证明原告对小区物业管理的事项和服务范围；5、物业维修范围。证明原告对小区物业管理的维修范围及提示业主的注意事项；6、业主委员会管理制度。证明原告对小区的文明、卫生作出规范管理的事实；7、会议纪要、物业收费标准及会议签到名单。证明原告通过业主委员、楼长代表、公告维修基金督导小组全体成员会议所通过的有关事项，包括物业管理费标准的事实；8、公示、文件、公布公示结果。证明原告对会议通过的物业管理服务收费标准进行了公示，对公示结果进行了公布，没有收到业主的不同意见的事实；9、前期物业服务协议。证明业主向前期物业交费的标准；10、业主委员会对业主意见的处理程序。证明原告对业主的意见或建议的处理方式和程序的事实；11、公示的各种信息。证明原告公示的物业管理服务维修范围、物业管理服务费收费标准张贴的事实；12、图片。证明物业管理委员会聘请的保洁、保安、水电工等的事实；13、电梯日常维修保养合同。证明原告从2017年至2018年都对电梯加强维修保养的事实；14、部分支出费用发票。证明原告维护电梯、化粪池、检验费用、电费、购置户外椅子、不锈钢架子等的部分费用；15、部分工资支付。证明原告支付保洁员、保安、水电工及管理人员的部分工资情况；16、业主欠费统计表、告知书、张贴告知书、信息告知。证明原告对被告欠交物业管理服务费进行告知，并限期缴纳，告知书张贴在被告门上、楼道和发信息告知被告的事实；17、2018年工作总结。证明原告在2018年工作中，进行了规范化管理。对业主提出的意见：房屋漏水、边沟整修、天窗整修、排污管道疏通等做了大量工作，完成任务占97.9%的事实；18、2016、2017、2018年物业费一览表。证明已缴费254户，未交费59户的事实。原告所举上述证据经庭审质证，本院认为其客观真实，来源合法，与本案具有关联性，作为认定事实的依据。 被告辩称：一、仰阿莎业主委员会不是依法定程序成立的。业主委员会应当由县级房地产行政主管部门或街道办事处等指导下成立业主大会，由业主大会选举产生业主委员会并向有关部门备案。剑河县仰阿莎商业中心一直未召开合法的业主大会，业主委员会实际未成立。现原告仰阿莎业主委员会不是依法选举产生，也未备案，不具备主体资格；二、业主大会并未授权仰阿莎业主委员会管理小区。根据物业管理条例第11条规定，选聘或解聘物业服务企业，应当经全体业主共同决定。仰阿莎业主委员会不是物业管理机构。三、仰阿莎业主委员会无权向被告收取物业费。仰阿莎业主委员会单方制定的收费标准未取得业主大会的同意，也未有物价部门的收费许可更没有与被告签订服务合同，故原告无权向被告收费。四、仰阿莎业主委员会未进行物业管理。2014年9月，前期物业退出后，小区处于无物业服务状态，楼道垃圾长期无人清理，门禁被破坏后长期无人看管，多户业主被小偷盗窃，公共通道、消防通道长期被小贩占用。仰阿莎业主委员会除在楼道等太脏的情况下进行打扫外，根本没有进行有效的物业管理，故原告无权收取物业服务费；五、仰阿莎业主委员会长期侵占摊位、广告位收入。小区公共区域的出租和广告位的收入属全体业主共有，但原告将其占为己有，另一方面又违法收取物业费，违反了物业费收费原则。综上所述，原告的起诉无事实和法律依据，且不是合法主体，请人民法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了下列证据：1、现场照片。证明消防通道、公共区域被物业公司出租给他人占道经营的情况，门禁被破坏的情况；2、受案回执、报案回执及证明。证实多家住户被盗的情况。被告所举上述证据经庭审质证，本院认为其客观真实，来源合法，与本案具有关联性，作为认定事实的依据。 根据本院认定的证据和当事人的陈述以及双方诉辩意见，现查明事实如下：“剑河县仰阿莎商业中心”又称为“常驰小区”，系贵州常驰房地产开发有限公司修建的集商业、住房为一体的开放式小区，剑河县仰阿莎商业中心共有五栋楼，17个单元，326户和197个门面。2012年小区建成，业主陆续入住，此时由贵州常驰房地产开发有限公司聘请的贵州常驰物业服务有限公司剑河分公司作为前期物业进行管理。2014年9月30日，前期物业公司退出，小区处于无物业公司管理的状态，出现脏乱。为此，小区成立了业主委员会筹备组，业主委员会筹备组于2014年10月19日向小区全体业主公告召开业主大会，于2014年11月3日成立了仰阿莎业主委员会并经剑河县住房和城乡建设局批复同意备案，由小区业主唐政环任主任。2014年11月10日仰阿莎业主委员会向社会公告招聘物业公司和管理人，但未有公司和管理人前往应聘。2014年业主委员会遂将小区委托给业主田作炉管理，因部分业主欠费，至2015年12月管理中断。2016年1月起业主委员会遂聘用保洁员6人，保安5人，水电工1人对小区的环境卫生、水电、出入车辆、安全保卫、电梯维护等自行管理，业主委员会将物业管理服务的范围和物业维修的范围以及管理制度进行了公示。同时又面向社会招聘物业公司仍未果。2018年3月18日业主委员会组织全体委员、公共维修基金督导小组全体成员、各单元楼长代表、业主代表开会，讨论通过了“常驰小区物业管理服务费收费标准”。收费标准为电梯房每月每平方收费0.8元，步梯房每月每平方收费0.5元，门面餐饮房每月每平方收费1.2元，门面非餐饮房每月每平方收费0.8元，每个车位每年卫生费360元，决定免去2018年以后的电梯房每套每年的电梯维护费300元。同时将标准进行公示，没有收到业主的异议。仰阿莎业主委员会从2016年1月以来按上述模式管理该小区至今。在此期间门禁系统损坏，经业主委员会征求业主意见，部分业主不同意修理，同意修理的业主达不到70%，故暂未维修。业主委员会在管理中存在部分垃圾处理不及时、局部线路搭牵不规范、小摊贩乱占乱摆、个别业主家中曾发生被盗的情形。仰阿莎业主委员会因三年任期届满，于2017年12月选举产生新的一届业主委员会并经仰阿莎街道办批复备案，龚祥刚为主任。另查明仰阿莎商业中心从业主入住以来一直按电梯房每月每平方收费0.8元，步梯房每月每平方收费0.5元，门面餐饮房每月每平方收费1.2元，门面非餐饮房每月每平方收费0.8元的标准收费，电梯房每年加收300元维护费。至2018年底已有82%电梯房业主按上述标准交费，71%的步梯房业主交费，90%的门面房业主交费。被告是3栋3单元801号电梯房的业主，其房屋面积为138.72㎡，按每月每平方米0.8元交费，每年为1331.7元，从2017年1月至2018年12月共计欠费2663元，经催交未果。 本院认为，业主委员会是业主行使共同管理权的民间组织。在仰阿莎业主委员会向社会公告选聘物业管理企业时，没有企业应聘，使小区处于管理无序状态。对此，业主委员会为了小区的利益，聘请相关人员对小区进行自我管理，符合法律规定。仰阿莎业主委员会实质上兼有了物业管理服务的职责。仰阿莎业主委员会对小区的公共环境卫生、水电、出入车辆、安全保卫、电梯维护等进行管理和服务，达到了物业管理的基本要求。该小区属开放式商住合一的小区，管理难度较大，虽然在垃圾清运，占地经营等管理方面存在不足，但不影响其整体的管理服务功能。个别业主家中被盗并不能归责于业主委员会和物业管理公司，因防盗并非业主委员会和物业管理公司的专有职责。本案中业主委员会虽然不是物业管理企业，也没有与业主签订物业服务合同，但其实质上履行了小区的物业管理职责，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告在接受或享受了原告的物业管理服务后，理应参照之前与物业公司约定的和仰阿莎业主委员会公示的收费标准交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告认为仰阿莎业主委员会不依法定程序成立而不具备主体资格，与本院查明的事实不符，不予采纳；被告关于业主大会并未授权仰阿莎业主委员会管理小区和无权向被告收取物业费的意见，本院于前已阐明了理由，不再评价；被告关于仰阿莎业主委员会未进行物业管理的意见也与本院查明的事实不符，不予采纳；关于仰阿莎业主委员会长期侵占摊位、广告位收入的问题，不是本案的审理范围，不予审查。 综上所述，原告请求被告支付物业服务费的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《物业管理条例》第七条第(五)项、《贵州省物业管理条例》第四条第一款之规定，判决如下： 被告梁博福于本判决生效后10日内向原告剑河县仰阿莎商业中心业主委员会支付物业管理服务费2663元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告梁博福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  陈贤逊 二〇一九年六月四日 法官助理张夏雪 书记员杨长远