湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0113民初507号原告：徐中元，男，1987年5月20日出生，汉族，公安县人，住湖北省公安县。原告：陈静，女，1988年10月13日出生，汉族，公安县人，住湖北省公安县。二原告共同委托诉讼代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。被告：武汉宏博恒业房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街汉南大道353号。法定代表人：程贵洲，公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈志高，公司员工。被告：武汉丰尚浩天置业有限公司，住所地：武汉市东西湖区将军路特1号。法定代表人：陈浩桥，公司总经理。委托诉讼代理人：林超、朱国林，公司员工。原告徐中元、陈静诉被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司（以下简称“宏博公司”）、武汉丰尚浩天置业有限公司（以下简称“丰尚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐中元、陈静的委托诉讼代理人童长春、被告宏博公司的委托诉讼代理人陈志高、被告丰尚公司的委托诉讼代理人林超、朱国林均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将位于武汉市汉南区纱帽街陡埠村“江湾华庭住宅小区”6幢1单元7层2号商品房交付给原告使用；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金12755元（以购房款总额为基数，以购房款总额的日万分之一为计算标准，从2018年1月1日起暂计算至2018年12月1日，实际计算至被告完全符合交房条件、书面通知原告且将该商品房交付给原告使用之日止）；三、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月11日，原告与被告宏博公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，原告购买由被告宏博公司开发的位于武汉市汉南区纱帽街陡埠村“江湾华庭住宅小区”6幢1单元7层2号商品房，原告依约向被告支付了全部购房款，依照该合同第九条约定：出卖人应当在2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用。但被告至今未竣工验收，导致原告无法收房，给原告造成巨大的经济损失。被告的延期交房行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1.《武汉市商品房买卖合同》，拟证明原告与被告宏博公司于2017年7月11日签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定了交房期限及条件，并约定了相应的违约责任，但被告未履行交房义务；2.收据三张、个人贷款借款借据，拟证明原告已付清全部购房款；3.照片，拟证明丰尚公司在原告购房时对外宣传涉案楼盘是其所开发，丰尚公司为投资人非委托人。被告宏博公司辩称，一、“江湾华庭住宅小区”主体工程已经竣工，但后续配套附属工程未完工，项目至今未能验收，诉争房屋不符合交付使用条件，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用”，故无法交付。二、丰尚公司的违约行为造成逾期交房，责任应由丰尚公司承担。宏博公司因资金短缺，于2017年3月10日与丰尚公司签订《江湾华庭项目委托管理协议》，约定丰尚公司投入资金接管项目的所有事务，协议期限一年。协议签订后，丰尚公司投入资金接管项目，以宏博公司的名义与业主签订商品房买卖合同，向业主承诺于2017年12月31日前交付使用，故与原告签订《武汉市商品房买卖合同》的实际主体是丰尚公司，后由于丰尚公司违反协议约定提前撤回资金，导致不能按期交房。综上，请求法院驳回原告对宏博公司的诉讼请求。被告宏博公司向法庭提交了宏博公司与丰尚公司2017年3月10日签订的《江湾华庭项目委托管理协议》，拟证明双方约定宏博公司委托丰尚公司以宏博公司的名义对江湾华庭项目进行开发管理销售，丰尚公司拥有对该项目的管理自主权，计划工程于2017年7月底前完工，8月至9月竣工验收和综合验收备案，10月底交房，但丰尚公司未按约定完成竣工验收备案。被告丰尚公司辩称，一、原告与宏博公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人平等、自愿、协商一致后签订的，且已备案，合法生效。根据合同相对性原则，丰尚公司并非商品房买卖合同的当事人，合同也未约定若宏博公司不履行合同义务丰尚公司承担连带责任。原告列丰尚公司为本案被告无法律依据。二、2017年4月20日，宏博公司委托丰尚公司代收“江湾华庭项目”销售款并支付项目工程款及其他各项开支，宏博公司承诺因委托产生的一切经济和法律责任由其承担；2017年7月2日，宏博公司致函要求丰尚公司将委托事实告知购房人，丰尚公司告知了购房人；丰尚公司与宏博公司仅仅是委托收付款关系，所产生的法律责任应由宏博公司承担。三、宏博公司作为商品房的开发商，已委托专门销售代理公司代理销售，丰尚公司仅受宏博公司委托代收房款，所收房款被宏博公司使用和开支。因此，原告要求丰尚公司履行合同义务、承担违约责任的理由不成立，请求驳回原告要求丰尚公司承担责任的诉讼请求。被告丰尚公司向法庭提交了如下证据：《关于委托武汉丰尚浩天置业有限公司代收代付江湾华庭项目款的函》、《授权委托书》、《确认函》，拟证明2017年4月20日，宏博公司委托丰尚公司代收“江湾华庭项目”销售款并支付项目工程款及其他各项开支，宏博公司承诺因委托产生的一切经济和法律责任由其承担；2017年7月2日，宏博公司致函并要求丰尚公司将委托事实告知购房人，丰尚公司接受委托后告知了购房人。丰尚公司与宏博公司仅是委托收付款关系，所产生的法律责任应由宏博公司承担，与丰尚公司无关。经庭审举证、质证，对原告提交的证据1、2，宏博公司、丰尚公司无异议，本院予以认定；证据3不能达到其证明目的，本院对其不予采信。对宏博公司提交的《江湾华庭项目委托管理协议》，原告虽不知情，但认为丰尚公司收取购房款，应承担连带责任；丰尚公司对其真实性无异议，但认为与本案无关联；本院认为，《江湾华庭项目委托管理协议》系宏博公司与丰尚公司签订的，且丰尚公司收取了购房款，故依法予以认定。对丰尚公司提交的证据，原告及宏博公司均对其真实性有异议，原告认为丰尚公司收取了购房款，不仅系受托人身份，应承担相应的责任；宏博公司认为丰尚公司提交的证据虽盖有宏博公司印章，但未注明经手人，系丰尚公司接管江湾华庭项目所为，本院认为，根据宏博公司与丰尚公司2017年3月10日签订的《江湾华庭项目委托管理协议》，结合丰尚公司收取购房款和本案实际，本院对丰尚公司提交证据的证明目的不予采信。经审理查明：宏博公司于2002年12月24日在武汉市汉南区注册成立，注册资本5000万元。宏博公司于2010年4月22日取得位于武汉市汉南区纱帽街陡埠村编号为P（2008）015地块的土地使用权[国有土地使用证号：汉国用（2012）第××号]，面积16910.8平方米，规划用途为住宅，土地使用年限至2080年4月21日止。《建设工程规划许可证》号：武规（南）建（2012）019号，建筑工程施工许可证号：4201132011090900100214001；《武汉市商品房预售许可证》号：武房开预售（2012）397号。宏博公司于2012年开工建设“江湾华庭住宅小区”项目，已建设商品房7栋472套，主体工程已完工，因资金链断裂，后续配套附属工程无法完成，项目至今未竣工验收。2017年3月10日，宏博公司与丰尚公司签订《江湾华庭项目委托管理协议》，宏博公司委托丰尚公司以宏博公司的名义对“江湾华庭住宅小区”项目进行开发管理销售，丰尚公司拥有对该项目的管理自主权，由丰尚公司注入资金1500万元，“江湾华庭住宅小区”住宅销售价格在3700元/㎡以内的，丰尚公司获得投资回报550元/㎡，销售价格超过3700元/㎡的，丰尚公司按照税后获得投资回报30%，双方约定委托期限自协议签订之日起一年，一年期满后，根据项目销售回款情况，由丰尚公司决定是否展期及展期时间。还约定该项目计划收尾工程于2017年7月底前完工，8月至9月竣工验收和综合验收备案，10月底交房。2017年7月11日，徐中元、陈静与宏博公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120302237），合同约定徐中元、陈静购买由宏博公司开发建设的位于武汉市汉南区纱帽街陡埠村“江湾华庭住宅小区”6幢1单元7层2号商品房，建筑面积93.91平方米，总价371890元，宏博公司应在2017年12月31日前，将符合条件的商品房交付给徐中元、陈静，宏博公司逾期交房超过90日后，徐中元、陈静要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日（即2018年1月1日）起至实际交付之日止，宏博公司按日向徐中元、陈静支付已交付房款万分之一的违约金。徐中元、陈静于2017年5月21日向宏博公司交纳购房款20000元，于2017年6月1日向宏博公司交纳购房款99480元，于2017年7月1日向宏博公司交纳购房款410元，于2017年8月11日向银行贷款252000元，将购房尾款打入丰尚公司账户。另查明，江湾华庭住宅小区项目建设商品房7栋472套，现已销售306套，未销售的166套均被法院另案查封。因宏博公司资金链断裂，后续配套附属工程无法完成，项目至今未竣工验收，已销售的商品房不能交房。目前，仅凭宏博公司已无法完成该项目的后续工程，2018年11月区委政法委组成本院、纱帽街、建设局（房管局）、国土局、消防、供电、供水等部门的工作专班，协调处理江湾华庭项目后续工程事宜。2019年3月15日，工作专班组织社会资金1100万元用于完善后续配套附属工程，后续配套附属工程正逐步推进。宏博公司于2019年5月8日就《江湾华庭项目委托管理协议》向本院起诉丰尚公司及其法定代表人陈浩桥合同纠纷案正在审理中。本院认为，原、被告之间签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，“江湾华庭住宅小区”未办理竣工验收手续，不具备法定交付使用条件，工作专班组织社会资金完善后续配套附属工程，以期江湾华庭住宅小区达到交付条件。为更有效地保护广大业主的合法权益，对原告要求被告宏博公司立即将涉案商品房交付使用的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一条“为了保护民事主体的合法权益，调整民事法律关系，维护社会和经济秩序……”，根据上述法律规定，当事人在维护自己合法权益的同时还要兼顾维护社会秩序和经济秩序，个人利益的实现要兼顾整体利益和社会利益。如按照合同约定判决宏博公司承担违约责任，其民事权利可充分满足，但将直接影响宏博公司实际履约能力，更多民事主体权利的平等保护难以实现，从而也直接影响其自身民事权益的实现。本案中，“江湾华庭住宅小区”房屋交付使用条件不具备，被告宏博公司违约的事实清楚，该小区达到法定交付条件尚需时日，原告主张的违约金暂不便计算，若判决宏博公司向原告支付违约金，虽显现了公义，但将进一步加重宏博公司负担，包括原告在内的该项目业主要求交付房屋的最切身利益均无法实现，不能体现真正的公平正义；宏博公司已就《江湾华庭项目委托管理协议》另案起诉丰尚公司，丰尚公司应否承担责任本院正在审理。为平衡各方利益，切实保护业主的合法权益，故本院对原告主张违约金的诉讼请求暂不予支持，原告可待条件具备时再行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告徐中元、陈静要求被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司、武汉丰尚浩天置业有限公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求。案件受理费119元，由被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  伍利群审判员  黄浩志审判员  高桂云二〇一九年六月二十八日书记员  肖 倩