西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书    （2019）陕0104民初1326号原告：李某某，女，1978年8月18日出生，汉族，陕西旬阳人，住西安市莲湖区李某某。委托诉讼代理人：李凌，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告：西安翔美商业运营管理有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：王某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘某某，男，1971年7月5日出生，汉族，西安市人，该公司监事，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王某，男，1977年1月17日出生，汉族，西安市人，该公司员工，住西安市长安区。第三人：西安迪乐瑞思食品有限责任公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：刘某某，该公司总经理。第三人：李某，女，1984年5月20日出生，汉族，西安市人，住西安市莲湖区商铺。第三人：夏某某，男，1990年7月20日出生，汉族，西安市人，住西安市莲湖区商铺10-2。第三人：郑某某，男，1988年7月27日出生，汉族，陕西鄠邑人，住西安市莲湖区商铺。第三人：吴某某，女，1982年5月4日出生，汉族，陕西蓝田人，住西安市莲湖区商铺。第三人：孔某某，男，1986年8月20日出生，回族，青海西宁人，住西安市莲湖区⑥B商铺兰州拉面馆。第三人：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：安某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王某某，女，1991年10月26日出生，汉族，山西柳林人，该公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：师某某，男，1991年11月14日出生，汉族，青海西宁人，该公司员工，住天津市。第三人：苏某某，男，1992年11月12日出生，汉族，河南夏邑人，住西安市莲湖区商铺。第三人：张某，男，1986年2月18日出生，汉族，甘肃宁县人，住西安市莲湖区商铺。第三人：陕西众信医药超市连锁股份有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：乔某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张某，男，1981年3月5日出生，汉族，西安市人，该公司员工，住西安市雁塔区。第三人：王某某，男，1968年9月6日出生，汉族，陕西礼泉人，住西安市莲湖区商铺。委托诉讼代理人：刘某某，男，1977年4月21日出生，汉族，陕西山阳人，住陕西省山阳县。原告李某某与被告西安翔美商业运营管理有限公司（以下简称“翔美公司”）、第三人西安迪乐瑞思食品有限责任公司（以下简称“迪乐公司”）、李娜、夏鹏举、郑龙飞、吴静妮、孔得录、西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）、苏彦辉、张伟、陕西众信医药超市连锁股份有限公司（以下简称“众信公司”）、王更力房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某委托诉讼代理人李凌、被告翔美公司法定代表人王敏锐及委托诉讼代理人刘永峰、王永、第三人迪乐公司及李娜、夏鹏举、郑龙飞、吴静妮、孔得录、链家公司委托诉讼代理人王利琴、苏彦辉、众信公司委托诉讼代理人张海、王更力委托诉讼代理人刘新民到庭参加诉讼。张伟经本院传唤，未出庭应诉。本案现已审理终结。李某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠房屋租金30万元及违约金10万元；2.解除双方2015年9月22日签署的《商铺租赁合同》；3.判令被告向原告腾交租赁房屋；4.判令被告支付原告自2019年4月20日起至实际腾房之日止的房屋占用费及逾期付款利息，暂计75万元；5.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2015年9月22日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将西安市莲湖区XX路XX号XX园XX号楼商铺出租给被告，租赁期限自2016年3月20日至2028年3月19日，被告应于每年10月22日前向原告支付当年11月至次年4月的房租，如有拖欠，原告有权加收滞纳金，如超出约定七天未付款，原告有权终止合同，收回房屋。被告未按照合同约定支付房租，原告多次催收，被告仍然拖欠租金，严重违反合同约定。原告以起诉的方式通知被告解除合同，被告应向原告腾交房屋，补交租金，承担违约责任，并支付房屋占用费及逾期付款利息。为维护原告的合法权益，故诉至法院。翔美公司辩称，被告于2019年4月15日收到起诉状副本及开庭传票，答辩如下：2018年12月4日，原告称要将商铺抵押，向秦农银行贷款，让被告签署承诺书，因承诺书中有被告自愿放弃终止租赁关系的条款，被告予以拒绝，但原告仍在12月7日完成抵押登记，贷款2200万元。被告遂与原告协商，双方商定租金分期支付，于2019年4月20日付完。被告已支付35万元，2019年4月初被告准备支付剩余40万元时，得知原告已经起诉，原告告知被告已经起诉，先不用付款。原告将商铺抵押，违反了合同中原告对产权的保证，若银行将商铺拍卖，将产生新的产权人，如被告向原告支付过多的房租，届时原告无力还债，将危及被告的利益。原告应公开告知抵押文件中关于租赁关系的表述和还款情况，向商户澄清事实。原告未尽合同义务，电力不足影响各商户的经营，原告应负税费也由被告承担。原告破坏合同在先，被告无违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。迪乐公司、李娜述称，其两家分别与被告翔美公司签订了房屋租赁合同，后来两家合二为一，共同经营一个蛋糕店，房租一起交纳至2019年12月19日。夏鹏举述称，其于2017年7月从原告处租赁30平方米门面商铺，另于2018年10月从被告翔美公司租赁后面第二部分商铺，租期三年，租金分别向双方交纳，目前尚未交齐。郑龙飞述称，其从被告翔美公司处租赁商铺，租金已支付至2020年5月15日。吴静妮述称，其于2018年10月与被告翔美公司签订租赁合同，租期至2022年，每年9月份交房租，房租已支付至2019年8月31日。孔得录述称，其于2016年5月与被告翔美公司签订租赁合同，租期3年，租金支付至2019年5月18日，尚未续签合同。链家公司述称，其公司从被告翔美公司处租赁商铺，租期自2017年8月11日至2022年9月30日，租金已支付至2019年9月30日。苏彦辉述称，其于2019年1月与被告翔美公司续签租赁合同，租金已支付至2020年1月。众信公司述称，2017年2月28日，其公司与被告翔美公司签订租赁合同，承租第②、③号商铺，租期至2022年3月31日，租金已支付至2019年9月30日。王更力述称，2016年2月，其与被告翔美公司签订租赁合同，租期5年，与郭克勤等人合伙经营面馆，租金已支付至2019年8月。张伟经本院传唤，未按时出庭应诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据有：商铺租赁合同、补充协议、银行结算凭证，证明：原、被告建立了房屋租赁合同关系，2018年11月至2019年4月的房租被告仅支付45万元，仍拖欠30万元，下期租金也未支付，被告迟延支付房租，构成违约。被告质证认为双方曾协商分期支付租金，被告无违约行为。第三人对证据无异议，认为此次纠纷会影响第三人正常经营。被告提供的证据有：商铺租赁合同、补充协议、银行结算凭证、承诺书、抵押权登记簿、会谈纪要、手机微信截图、情况说明、声明，证明：原告因办理贷款将商铺抵押，违约在先，双方协商分期付款，被告已支付45万元。原告质证认为分期付款系被告单方意思表示，未经原告签字确认，原告合法抵押财产，与被告无关。第三人对证据无异议，希望保障第三人的合法权益。本院对上述证据的形式要件予以确认，并留卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月22日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，原告将其所有的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室商铺出租给被告，建筑面积1200平方米，租赁期限12年，自2016年3月20日至2028年3月19日，第一年租金144万元，自第二年起租金以5%累计递增至第六年，第七年至第十二年租金以第六年标准收取，不再递增，免租期至2016年3月20日止；合同签订之日被告一次性支付2016年3月20日至9月19日共六个月租金72000元，保证金120000元，租金每半年交纳一次，下期租金须提前一个月交付，物业费用由被告承担；原告保证该房在出租和使用中无产权纠纷；租赁期内如原告出售房屋，须提前告知被告，原告有权售予第三方，但不得影响租赁合同的执行；被告须依约交纳租金及其他费用，如有拖欠，原告有权按欠付金额每天3%加收滞纳金，如连续拖欠租金7天，原告有权收回房屋，保证金不予退还，被告立即清理内部设施，如有拖延原告可强行收回。合同约定其他权利义务。2016年11月28日，原、被告签订《补充协议》，对商铺租金进行调整，约定为了缓解被告的付款压力，将第一年部分租金分解至第二年至第五年，第一年租金120万元，第二年至第五年租金每年150万元，自第六年起每年在基础租金144万元基础上累计递增5%至第十二年，租金每半年支付一次，每年4月22日前支付5月至10月租金，10月22日前支付11月至次年4月租金，被告应当严格按照约定时间支付房租，如超出约定时间七天未付房租，原告有权终止合同，无条件收回房屋。合同签订后，原告向被告交付了XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室商铺。被告将该商铺分隔为十间，分别转租给本案第三人经营使用，其中①号商铺由第三人王更力承租使用，与他人合伙经营面馆；②、③号商铺由第三人众信公司承租经营众信医药超市；④号商铺由第三人苏彦辉承租经营杨记砂锅店；⑤号商铺由第三人张伟承租经营烟酒店；⑥号商铺由第三人链家公司承租使用；⑥B号商铺由第三人孔得录承租经营兰州拉面馆；⑦号商铺由第三人吴静妮承租经营众家源果蔬超市；⑧号商铺由第三人郑龙飞承租经营圆点鲜花店；⑨号商铺由第三人李娜承租，10-1号商铺由第三人迪乐公司承租，两店合一经营糕点制售；10-2号商铺由第三人夏鹏举承租经营餐饮店。2018年10月22日，被告向原告支付租金20万元。2018年12月，原告欲以涉案商铺进行抵押，向秦农银行申请贷款，需承租人协助签署承诺书。被告翔美公司认为承诺书中存在“银行就抵押房屋行使抵押权及处置抵押物时，承租人自愿放弃对承租房屋的优先购买权，并立即终止与出租人的租赁关系，不以任何借口和行为阻碍和干扰银行实现抵押权，在抵押贷款清偿完毕前，不得将抵押房屋再行转租或擅自进行任何影响房屋抵押价值或使用性能的行为”等条款，致使被告承租经营存在不确定性风险，未签字同意。原告认为其系房屋所有权人，有权进行抵押，与被告无关。双方为此发生争议。2019年1月23日，原告提起诉讼，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，主张被告支付拖欠租金及违约金。案件审理过程中，原告申请财产保全，支付保全费3020元，另向中国平安财产保险股份有限公司支付诉讼财产保全责任保险费3000元。2019年4月15日，被告领取了起诉状副本及开庭传票。庭审中，原告申请变更诉讼请求：要求解除双方签订的商铺租赁合同，主张被告向原告腾交租赁房屋，支付拖欠租金及违约金，支付2019年4月20日至实际腾房之日的房屋占用费及逾期付款利息，并承担诉讼费及保全费用。本案审理过程中，被告再向原告支付租金25万元。截至2019年4月22日，被告仍未付清当期租金，下期租金亦未支付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定了租赁面积、租赁期限、租金标准、付款方式、违约责任等权利义务，系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告将商铺分隔为十间，分别转租给本案第三人使用经营，被告分别与本案第三人签订了房屋租赁合同，第三人各自向被告支付租金，出租人不持异议，房屋转租合同有效。原、被告双方就2018年10月以前的租金没有争议，本院予以确认。根据原、被告双方的合同约定，被告应于每年10月22日前向原告支付当年11月至次年4月的房租，应于每年4月22日前向原告支付当年5月至10月的房租。2018年10月22日，被告向原告支付租金20万元，未按时足额履行，构成违约。后被告陆续向原告支付租金25万元，截至法庭辩论终结前，被告仍未付清2018年11月至2019年4月期间的租金，也未按约定向原告支付2019年5月之后的租金，构成违约。合同约定如被告连续拖欠租金七天，原告有权终止合同，收回房屋，原告以起诉的方式通知被告解除合同，被告于2019年4月15日收到起诉状副本，合同于当日解除。合同解除后，被告及第三人应当共同向原告腾交其承租使用的商铺。关于本案第三人与被告之间就房屋转租合同产生的纠纷，当事人可另行解决。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以根据履行情况和合同性质要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告支付拖欠租金，符合法律规定，扣减被告已付租金45万元，自2018年11月计算至合同解除之日，剩余未付租金合计237500元，折抵保证金120000元后，被告应当向原告支付租金117500元。原告主张被告承担违约金，符合合同约定，但计算标准过高，依法应予调整，结合原、被告双方及第三人履行合同的情况，本院酌定以拖欠租金237500元的20%进行计算，违约金为47500元。原告主张被告支付2019年4月20日至实际腾房之日的房屋占用费，依法应予支持，参照合同约定的租金标准每年150万元，换算到每日按4110元计算承担。逾期付款利息，本院不予支持。原告作为房屋所有权人，有权以其所有的财产设定抵押。被告作为房屋承租使用人，按时足额履行了支付租金义务的，对租赁房屋享有承租使用权。被告认为原告将商铺抵押，造成不确定性风险，如被告支付过多房租，将危及被告的利益的答辩意见，理由不足，本院不予采纳。被告辩称双方曾协商分期支付租金、原告配套设施不到位，证据不足，本院不予采信。被告要求原告公开抵押文件中关于租赁关系的表述和还款情况，没有法律依据，本院不予采纳。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李某某与被告西安翔美商业运营管理有限公司于2015年9月22日签署的《商铺租赁合同》于2019年4月15日解除；二、本判决书生效之日起三十日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司向原告李某某支付租金117500元；三、本判决书生效之日起三十日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司向原告李某某支付违约金47500元；四、本判决书生效之日起三十日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司与第三人王更力共同向原告李某某腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；五、本判决书生效之日起三十日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司与第三人陕西众信医药超市连锁股份有限公司共同向原告李某某腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号及XX号商铺；六、本判决书生效之日起三十日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司与第三人张伟共同向原告李某某腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；七、本判决书生效之日起三十日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司与第三人苏彦辉共同向原告李某某腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；八、本判决书生效之日起三十日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司与第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司共同向原告李某某腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；九、本判决书生效之日起三十日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司与第三人孔得录共同向原告李某某腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；十、本判决书生效之日起三十日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司与第三人吴静妮共同向原告李某某腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；十一、本判决书生效之日起三十日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司与第三人郑龙飞共同向原告李某某腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；十二、本判决书生效之日起三十日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司与第三人李娜、西安迪乐瑞思食品有限责任公司共同向原告李某某腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号、XX号商铺；十三、本判决书生效之日起三十日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司与第三人夏鹏举共同向原告李某某腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；十四、本判决书生效之日起三十日内，被告西安翔美商业运营管理有限公司向原告李某某支付自2019年4月20日起至实际腾交承租商铺之日止的房屋占用费（以每日4110元计算）；十五、驳回原告李某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，保全费3020元，保全保险费3000元，由被告西安翔美商业运营管理有限公司承担（被告在执行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    长      翟俊杰 审    判    员      赵海涛 审    判    员      贺洪武  二○一九年六月十四日 书    记    员      浦鑫玫  1