昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初3346号原告：卓永强，男，1974年11月29日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市晋宁县云南昆阳磷肥厂寒武村生活区。委托诉讼代理人：刘家勇、胡玉蓉，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南上基房地产开发有限责任公司，住址云南省昆明市盘龙区茨坝青松路11号。法定代表人：马罗矶，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘江涛、李倩，北京盈科（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。第三人：普文梅，女，1983年6月12日出生，彝族，云南省人，住云南省楚雄州大姚县。原告卓永强诉被告云南上基房地产开发有限责任公司及第三人普文梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告卓永强及其委托诉讼代理人刘家勇到庭参加诉讼。被告云南上基房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭，本院依法对被告云南上基房地产开发有限责任公司进行缺席审理。第三人普文梅经本院依法寻找，处下落不明状态，刊登公告且公告期满后，无正当理由不到庭，本院依法对第三人普文梅进行缺席审理。本案现已审理终结。原告卓永强向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告办理昆明玉器城Y25幢2单元502号房屋的产权登记手续；2、请求判令被告向原告支付自2014年10月29日至2018年3月12日之间逾期办证的违约金人民币115128元，及自2018年3月13日起至被告实际办理房屋产权登记之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2013年4月21日签订《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定原告购置被告开发的位于昆明市盘龙区茨坝街道办事处石关村昆明玉器城Y25幢2单元502号房，房屋总价人民币569415元，并约定2013年12月31日前被告将经建设单位验收合格的商品房交付给原告（但被告实际交房期间为2014年7月5日-2014年7月30日）。根据被告接房的报纸公告，原告于公告期内完成了接房，并根据法律规定及合同约定，原告向被告履行了所有的付款义务和交纳了产权登记所需的全部资料。但是，被告至今未向产权登记机关报送相关资料和办理产权登记手续，原告至今未取得产权证书。原告按约全面履行了自己的义务，但被告不按合同约定期限办理产权登记，拒绝履行办理产权证的合同义务，该行为已经严重的违法了合同约定，给原告造成社会活动严重受阻，并侵害了原告合法权益，原告多次找到被告主张权利未果，现原告为维护自身权益，无奈依法诉至贵院，望判如所请。被告云南上基房地产开发有限责任公司辩称，一、根据双方签订的合同约定，原告需要在交清购房款维修基金及相关税费，被告才有义务办理相关产权证，但目前为止原告只支付了购房款，维修基金及相关税费并未交纳，造成违约办证的原因是原告；二、若被告需要向原告支付违约金，原告诉状上的违约金计算方式也是错误的，合同中并未约定逾期办理产权证需要支付违约金，就算按照相关规定计算违约金，应该是按照央行同期利率进行计算。第三人普文梅未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的离婚协议及离婚证，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2013年4月21日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定被告将其开发的昆明玉器城Y25幢第2单元第5层502号房出售给原告，总价款为569415元，建筑面积为80.63平方米，原告应在2013年4月21日付首款179415元，剩余390000元向建设银行贷款。被告应当于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付原告。商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以报纸公告形式通知原告办理交接手续。同时约定，1、原告支付全部房价款、维修基金及相关税费等；2、双方办理房屋交接手续；3、原告签订委托被告办理产权证委托书及产权登记书；4、原告向被告提供完整有效的办理产权所需资料。在原告办理完以上事项后，被告按国家规定程序为原告代办该套房屋产权登记手续及产权证。被告在其资质和权属范围内向产权登记机关报送本项目的工程验收合格资料后，即视为被告履行完毕协助办理产权登记义务。经审查，原告分别于2013年4月5日、2013年4月14日向被告支付20000元、159415元共计179415元房款。再查，2013年4月21日，办理商品房买卖合同登记备案表。另查，2013年5月6日，原告与中国建设银行股份有限公司签订个人购房贷款合同，贷款金额为390000元。再查，2014年6月29日，被告在生活新报发布《交房公告》，载明：被告开发的昆明玉器城项目洋房区域，于2014年7月5日至2014年7月30日安排办理交房手续。原告于2013年4月21日向被告出具《委托书》，委托被告办理房屋产权登记、抵押登记、他项权证相关手续，并约定办完上述房屋相关登记手续，代缴有关税费以及与该房屋产权征集、抵押登记、他项权证有关事项为止。另查，原告与第三人在2015年3月23日签订《离婚协议书》，约定本案中的涉案房屋归男方原告所有，并于2015年3月23日领取离婚证。本院认为，双方争议焦点系被告的行为是否构成违约？若构成违约，原告主张的经济损失是否应当得到支持？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议内容合法，真实有效，双方应当恪守履行，原告向被告支付了房款，被告交付房屋后未办理权属登记，那么对于《商品房购销合同》第十二条约定的内容如何理解，是界定被告是否违约的核心，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此规定，房地产开发企业有义务转移标的物所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从此款可以看出，由于出卖人的原因，买受人无法取得房屋权属证书的出卖人应该承担违约责任的情形，由此充分说明出卖人是办理房屋权属证书的义务主体。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：办证应当由买受人提出申请，并由房地产开发企业予以协助。第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从上述两个条款可以看出，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务。本院认为，《合同法》、《商品房买卖合同解释》与《城市房地产开发经营管理条例》对于办理房屋权属证书的主体的规定，并非相互冲突，是相互补充关系。根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。此过程中，开发商和买受人互有协助履行之义务，同时再加上房管部门，即通过三者的共同行为完成权属登记的。据此，对于办证义务的主体的理解，首先应遵循当事人的意思自治原则，双方约定办证义务的，从其约定；其次，如无约定或约定不明，通常情况下，开发商只要在法定期限内向相关行政主管部门提交了相关证明文件及资料，期间开发商可要求买受人配合提供相应资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办证义务已履行完毕；最后，如果开发商提交了完备的手续，买受人也提出申请，由于房管等政府部门原因未能通过办证或者延迟办证的，属于第三人原因的，买受人可提起行政诉讼，要求房管部门履行办证的法定职责。本案中，原、被告在《商品房购销合同》对办证权利义务进行了约定，原告仅履行了支付全部房价款、办理房屋交接手续、签订委托被告办理产权证委托书、提供完整有效的办理产权所需资料义务，但未缴纳维修基金和相应税费，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。办理房屋权属登记过程中，开发商和买受人互有协助履行之义务，缴纳维修基金与税费系被告代为代收的行为，被告对此有协助履行义务，将被告有协助履行义务的内容约定成对原告买受人的义务，加重了原告的责任，免除了被告义务，该约定无效，故被告未履行其协助义务，应当构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，被告作为开发商在交付房屋后，原告履行完相应的办理协助义务，被告在商品房交付使用之日（以被告在报纸交房公告最后一日，亦就2014年7月30日推定为交房之日）起90日内，未向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记以及办理权属证书，已然构成违约，故被告应当协助原告办理涉案房屋的权属登记。同时，被告违约导致原告的损失为以购房款为本金，参照中国人民同期同类贷款利率计算的资金占用费，故被告应当向原告支付以购房款为本金，从2014年10月29日（以2014年7月30日起算90天）至实际办理房屋权属登记之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。此外，本案中，原告与第三人签订离婚协议中约定，涉案房屋归原告所有，且第三人未到庭参加诉讼，故原告基于房屋所主张的办证及违约金诉讼请求，应当仅为原告所有权利，与第三人无关。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告卓永强办理昆明玉器城Y25幢第2单元第5层502号房屋的权属登记手续;二、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告卓永强支付以购房款569415元为本金，从2014年10月29日起至实际办理房屋权属登记之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；三、驳回原告卓永强的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2603元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担2343元，由原告卓永强承担260元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  刘秋琼人民陪审员  陈金芝二〇一九年六月二十六日法官助理欧阳俊杰书记员杨璐