广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1224民初642号原告(反诉被告)：梁智森，男，1979年6月16日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：汤满意，广东集兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：李前提，男，1983年11月22日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：梁剑云，广东泉镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李忠（与李前提是父子关系），住广东省怀集县。原告梁智森与被告李前提房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理,诉讼中李前提对梁智森提出了反诉，本院遂依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)梁智森及其委托诉讼代理人汤满意，被告(反诉原告)李前提及其委托诉讼代理人梁剑云、李忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁智森向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商铺买卖合同》；2、判令被告返还购买商铺款342792元及支付自2014年12月20日起至起诉日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息111848元，共款454640元给原告；3、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月30日，原告和被告签订了一份《商铺买卖合同》。该合同第二条约定商铺的交易价格为按套内面积计每平方9313.7元，总价格为762792元。第三条约定办理过户手续:甲方收到乙方首期房款，必须尽快将该商铺办理过户到乙方名下。房产证过户到乙方名下后，乙方必须积极向银行办理按揭，由银行方将揭款转入甲方上述帐户。合同签订后，原告于2014年12月19日按合同约定支付首期房款342792元。但被告没有履行合同义务将商铺办理过户到乙方名下，根本的原因是首期房款没有达到银行部门规定办理银行按揭要求必须超过商铺的总价格的一半以上，导致无法向银行办理按揭，致使不能实现将商铺办理过户手续。原告经多次向被告提出协商解决，却协商未果。为维护原告的应有的合法权益，特提起诉讼。李前提辩称，一、涉案商铺未办理过户的根本原因是被答辩人不配合答辩人办理过户，并非我方的原因。二、涉案商铺早已实际交付给被答辩人，答辩人没有不办理过户理由，只有被答辩人有理由不办理过户。三、涉案商铺是两间由答辩人及母亲一同出售的，其中一间已过户给被答辩人姐姐梁晓云，答辩人还因为准备过户提前还清银行贷款，不存在不办理过户的理由。四、没有直接证据证明是答辩人违约导致商铺未过户给被答辩人。五、不存在答辩人原因导致未达到银行要求，无法办理银行贷款按揭。六、办理过户需要双方一同缴纳税费，双方到土地管理部门办理过户，并非答辩人单方行为。七、被答辩人不办理过户的根本原因在与商铺未达到逾期的投资目的，而非我方不协助办理过户。综上所述，为维护答辩人的合法权益，驳回被答辩人的诉求。李前提并提出反诉，请求：1、判令反诉被告梁智森继续履行双方签订的《商铺买卖合同》，双方办理过户，支付反诉原告李前提剩余的商铺价款42万元；2、判令驳回反诉被告（本诉原告）梁智森诉讼请求；3、判令本案诉讼费、保全费由反诉被告（本诉原告）梁智森承担。事实与理由：2014年11月30日，反诉原告（本诉被告）与反诉被告（本诉原告）签订了商铺买卖合同后，反诉被告（本诉原告）仅支付342792元首付款。反诉原告（本诉被告）原本还清银行贷款、注销抵押后，双方到住建局办理备案手续后，需要双方到税局缴纳过户的手续费，需要一人占一半费用时，反诉被告（本诉原告）一直以各种理由推托不愿意去税局办理。因此无法完成缴税手续、无法完成过户手续，致使反诉原告（本诉被告）至今为止未能收到剩余款项。且2015年1月30日，当时反诉原告（本诉被告）在仅收到首付款的前提下，反诉被告（本诉原告）要求商铺的铺租先由其代收，原因是管理所需，约定反诉被告（本诉原告）收到商铺铺租后再转交给反诉原告（本诉被告），但自2015年1月30日至今，未转交过给反诉原告（本诉被告）任何商铺铺租收益，一直由反诉被告（本诉原告）占有，也就是从2015年1月30日至今，对方一直享受商铺的实际收益权。另外，我方已与对方在住建局办理了房地产买卖过户的备案手续，也与对方去怀集县土地交易所签订《土地使用权转让合同书》及办理了土地使用权的转移手续，仅差最后完善税费缴纳后，即可办理新的不动产产权证，但对方一直不去办理税局手续，不愿意配合我方去税局缴纳相应的税费，遂提起反诉。本院经审理认定事实如下：2014年11月30日，李前提作为出卖方（甲方）和买受方（乙方）梁智森签订了《商铺买卖合同》，该合同第一条约定，甲方将其拥有的座落在怀集县县城西区沿江西路迪比利豪城A区B1幢08号商铺（房产证号：粤房地证怀字第××号，国土证：怀国用2012第00523号）出让给乙方，该房屋建筑面积为84.37平方米，套内面积为81.9平方米。第二条约定，上述商铺的交易价格为：售价按套内面积计每平方9313.7元，总价格人民币762792元。1、乙方向甲方支付首付款342792元，本合同自此生效。2、银行按揭320000元，由银行将按揭款直接转入甲方指定帐户（邮政储蓄银行，帐户名：李前提，帐号：62×××06）；3、邮政银行放款到李前提上述帐户时，乙方将余下的100000元转入甲方上述帐户。第三条约定，办理过户手续:甲方收到乙方首期房款，必须尽快将该商铺办理过户到乙方名下。房产证过户到乙方名下后，乙方必须积极向银行办理按揭，由银行方将按揭款转入甲方上述帐户。第四条商铺交付期限:甲方收到全额房款后第二天将该商铺按现状交付给乙方。第六条税费的交纳：办理房产证、土地使用权等有关过户手续，转户手续所产生的有关一切费用由甲、乙双方各承担50%。合同签订后，梁智森于2014年12月21日按合同约定支付首期购房款342792元给李前提；但仍未按合同约定办妥银行按揭贷款支付李前提。2014年12月23日，梁智森、李前提曾在怀集县住建局签订《房地产买卖合同》，并放住建局保存备案；在怀集县土地交易所签订《土地使用权转让合同书》，并放该所保存备案。同日，李前提及其母梁影珍与梁智森双方一同在怀集县房地产交易所“交易签名备忘录”上登记签名。2015年1月30日，李前提、梁智森签订补充协议，确认梁智森尚欠李前提购房款420000元，明确由于办理过户手续涉及银行贷款按揭程序，手续比较繁琐，过户时间延长，出卖方李前提同意从2015年2月1日开始提前对涉及过户的迪比利豪城A区B1幢08号商铺由梁智森代收铺租及定价，铺租由梁智森代收后转交给李前提，直至梁智森交清余款后的第二天开始，无须转交给李前提。之后梁智森与案外人马欣辉签订商铺租赁合同，共收取租金62970元，但并未转交给李前提。诉讼中李前提向本院提出财产保全申请，本院于2019年5月5日作出（2019）粤1224民初642号民事裁定书，对被申请人梁智森在420000元范围内的存款或等值的其他财产予以查封；查封期限至2020年5月5日。本院认为,原、被告双方所签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。本案中双方争议的焦点是该《商铺买卖合同》是应当解除还是继续履行。对合同解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该法第九十四条规定,“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中梁智森主张解除合同，但双方并未约定解除合同的条件，也没有充分证据证明不能实现合同目的，亦不存在上述法律规定的其他解除条件。李前提收到梁智森支付的首期购房款342792元后，已配合梁智森到房地产办证部门签订《房地产买卖合同》、《土地使用权转让合同书》存档备案，并一同在怀集县房地产交易所“交易签名备忘录”上登记签名，故梁智森称李前提没有履行合同义务将商铺办理过户到乙方名下理据不足；梁智森也不能证明办理不了银行按揭贷款完全归责于李前提；且梁智森对李前提已将该商铺交付其实际占有收租的事实无异议，因此梁智森要求解除双方所签订的《商铺买卖合同》，返还购买商铺首付款342792元及利息的请求理由不充分，本院不予支持。按照合同约定，梁智森须向李前提支付首期购房款342792元，余款其中320000元采取银行按揭方式支付，另外100000元待银行放款到账时付款。但梁智森除已支付首期款外，至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，李前提反诉请求继续履行合同并要求梁智森支付购房余款420000元合理合法，本院予以支持;考虑办理银行按揭手续时间，付款履行期可宽延在六十日内。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回梁智森的诉讼请求；二、李前提与梁智森于2014年11月30日签订的《商铺买卖合同》继续履行；三、限梁智森于本判决发生法律效力之日起六十日内向李前提支付购房余款420000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8119.6元，适用简易程序减半收取4059.8元；反诉受理费3800元，财产保全费2620元，均由梁智森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  莫小飞二〇一九年六月五日书记员  刘家欣