福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初2582号 原告：乐梁雄，男，1985年4月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南通镇南通街街尾，统一社会信用代码91350000696624128L。 法定代表人：陈玉强，职务董事长。 委托诉讼代理人：郑庆寨、陈启，福建佐佑律师事务所执业律师。 被告：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所地福建省福州市台江区五一中路169号大利嘉城25层，统一社会信用代码913500006110060494。 法定代表人：王辉，职务总经理。 委托诉讼代理人：郑庆寨、陈启，福建佐佑律师事务所执业律师。 原告乐梁雄与被告福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司（以下简称“奥特莱斯公司”）、利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称“利嘉实业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乐梁雄于2019年4月28日向本院申请财产保全，本院经审查后，依法予以准许。原告乐梁雄，被告奥特莱斯公司、利嘉实业公司共同委托诉讼代理人郑庆寨、陈启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乐梁雄向本院提出诉讼请求：1.判令奥特莱斯公司、利嘉实业公司立即向乐梁雄返还已付购房款951857元及利息（利息分三部分计算：第一，按本金500000元，年利率6%，自2018年1月26日起计至2018年2月28日为2794元；第二，按本金500000元，年利率6%，自2018年1月30日起计至2018年2月28日为2383元；第三，按本金951857元，年利率6%，自2018年3月1日起计至款项清偿之日止，暂计至2019年4月1日为61962元）；2.判令奥特莱斯公司、利嘉实业公司立即向乐梁雄赔偿损失：第一，以951857元为本金按20%计为190371元，第二，以951857元为本金，月利率1%计算，自2019年1月1日起计至款项清偿之日止，暂计至2019年4月1日为28555元；3.奥特莱斯公司、利嘉实业公司承担本案所有诉讼费及保全费。 事实与理由：2018年1月24日，利嘉实业公司向乐梁雄发送《关于员工福利购房的通知》，通知要约：缴足预付款项1000000元，可按均价11821元每平米购买开发商系奥特莱斯公司的天泽奥莱时代楼盘房屋，正式选房后三个工作日内按实际成交价格办理多还少补手续，签订购房合同后，若选择按揭，公司将按揭部分房款一次性无息返还。2018年1月26日，利嘉实业公司行政部经理张梅芳在微信上向乐梁雄提供奥特莱斯公司出纳陈晓铃个人银行账号为房款转账。乐梁雄按利嘉实业公司要求，于2018年1月26日和1月30日分两次将合计1000000元款项付至指定银行账户。2018年2月26日，乐梁雄按利嘉实业公司要求在福建天泽房地产开发有限公司选定奥特莱斯公司房源37#1402单元，购房款为951857元。2018年3月1日，乐梁雄收到奥特莱斯公司出纳陈晓铃账户返款的差价款48143元。另陈晓铃账户有部分款项转至福建天泽房地产开发有限公司员工张梅名下，该公司系利嘉实业公司旗下项目公司。2018年3月6日，乐梁雄收到利嘉实业公司提供的购房收据，收据注明为天泽奥莱时代37#1402购房款951857元，此后利嘉实业公司、奥特莱斯公司反复承诺尽快为乐梁雄办理购房合同。2018年12月6日，利嘉实业公司向乐梁雄发送书面《告知书》，告知书载明：楼盘房产已施工封顶、达到预售条件，办理购房协议晚于乐梁雄预期，同时承诺：2019年2月28日前与乐梁雄签订购房合同，未达到该约定的，则自2019年1月1日起按月利率1%向乐梁雄支付违约利息至签订购房合同止。2019年2月28日，利嘉实业公司、奥特莱斯公司仍未安排乐梁雄签订购房合同。2019年3月4日，利嘉实业公司、奥特莱斯公司在利嘉集团总部7楼会议室召开购房者会议，利嘉实业公司副总裁卢圣敬、奥特莱斯公司法人陈玉强、董事朱霖在会议上再次承诺尽快与购房者签订购房合同且支付一季度利息。至此，乐梁雄又反复催告一个月，始得知案涉房产并未办理预售登记。乐梁雄认为，利嘉实业公司、奥特莱斯公司与其之间约定系双方真实意思表达，至选房签据、补齐差额，已明确约定了商品房买卖双方当事人、商品房基本情况，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等事项。乐梁雄已按约定完全履行义务。但奥特莱斯公司至今未取得涉案房产商品房预售许可证明。因利嘉实业公司、奥特莱斯公司存在紧密利益关系，分别涉本案订立合同、收取款项，且奥特莱斯公司为利嘉实业公司旗下项目公司，利嘉实业公司为奥特莱斯公司实际控制人，故利嘉实业公司、奥特莱斯公司对上述损失承担共同连带责任。乐梁雄要求利嘉实业公司、奥特莱斯公司共同返还已付购房款及利息、赔偿损失于法有据，故诉至法院。 奥特莱斯公司辩称，一、奥特莱斯公司与乐梁雄之间不存在商品房预售合同关系，本案案由不应当定为商品房预售合同纠纷。 首先，本案中，奥特莱斯公司未向社会不特定对象销售奥特莱斯公司开发建设的商品房，奥特莱斯公司是向其员工出售案涉商品房，即是向特定的对象出售商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，本案中奥特莱斯公司与乐梁雄之间不应当认定存在有商品房预售合同关系。其次，根据上述司法解释及相关法律规定，商品房买卖合同应当属于要式合同，合同当事人双方应当签订书面的购房合同，但本案中奥特莱斯公司与乐梁雄均未签订有书面合同或协议，且也未签订有相关的订购协议等材料，故本案依法不应当认定为商品房预售合同纠纷。由此，奥特莱斯公司认为，乐梁雄向奥特莱斯公司提出的第二项、第三项诉讼请求的依据主要来自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但因本案不属于商品房预售合同纠纷，故依法也不具有适用上述司法解释的前提，乐梁雄诉请主张奥特莱斯公司向乐梁雄赔偿损失和承担赔偿责任，无任何的事实理由和法律或合同依据，依法应当予以全部驳回。 二、奥特莱斯公司不存在故意隐瞒福利房没有预售许可证、已抵押的事实，无需承担赔偿责任。 1.本案具有购买福利房资格的购房员工有别于社会上的一般购房者，购房员工入职利嘉实业公司（主要从事地产行业）满三年，在购房前对地产行业有一定的认知，对利嘉集团下属公司“福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司”及“天泽奥莱时代项目”有一定的了解，在购买福利房前可以通过员工间的交流全面了解福利房的情况。 2.《关于员工福利购房的通知》第七条“请各公司综合部接到通知后及时做好内部传达和其他相关配合工作。本次福利政策仅限于内部员工知悉，不得外传”，第八条“其他未尽事宜，请咨询工作小组成员：冯月丽、陈敏娜、张梅芳”。根据该通知的精神，利嘉集团各公司综合部已经全面告知员工福利房情况（含抵押、预售证办理情况）及购房流程，购房员工亦可通过向其所在公司的综合部、向工作小组成员咨询的方式全面了解福利房的情况。 3.购房员工作为成年人，在购买福利房时需支付约1000000元的大额款项，必当谨慎对待，其可通过政府公开信息，闽侯县商品房网上备案系统查询福利房情况（包括抵押、预售证办理情况）。 综上所述，乐梁雄作为利嘉实业公司的员工，对地产行业及福利房本身有一定的了解，在购买福利房时通过员工间交流，向所在公司综合部、工作小组成员咨询，通过网络、政府相关部门信息公开等方式全面了解福利房（包括抵押及预售证办理情况），再结合福利房源、选房方式、付款方式，特别是福利房均价为11821元/平方米的超低价因素后自愿购买的，奥特莱斯公司主观上没有意愿隐瞒，客观上也没有必要隐瞒，乐梁雄所述奥特莱斯公司故意隐瞒福利房没有预售许可证、已抵押的情况与事实不符。 三、乐梁雄所述奥特莱斯公司将已出售给乐梁雄的房屋进行抵押与事实不符。奥特莱斯公司在2016年初已将福利房所在地块进行抵押，之后并未就福利房所在地块进行再次抵押，也未对福利房进行抵押，乐梁雄所述并非事实。 四、奥特莱斯公司并未收取乐梁雄定金，无需向乐梁雄支付以购房款为基数按20%标准计算的损失。奥特莱斯公司并未收取乐梁雄定金，乐梁雄要求奥特莱斯公司以购房款为基数按20%的标准支付损失没有依据。 五、乐梁雄主张的利息过高，且无法律依据。1.中国人民银行同期贷款利率不足6%，乐梁雄主张6%过高。2.奥特莱斯公司没有承诺按1%支付月息，乐梁雄主张按1%支付月息没有依据。 利嘉实业公司辩称，一、利嘉实业公司不是福利房的所有权人，没有向乐梁雄收取任何购房款，利嘉实业公司与乐梁雄没有任何合同或其他关系，乐梁雄要求利嘉实业公司承担返还购房款及赔偿损失的责任，无任何的事实理由和法律或合同依据，依法应当予以全部驳回。二、乐梁雄的第二项诉讼请求要求按月利率1%赔偿损失，无任何的事实理由和法律依据，依法应当予以驳回。根据乐梁雄提供的由利嘉实业公司发出的告知书，该告知书明确写到：“如2019年2月28日前未签订购房合同，则公司将从2019年1月1日起按月利率1%向购房同仁支付利息至签订购房合同止”，很明显，该条款成立的前提应当是双方有意向继续履行并签订购房合同，但本案中根据乐梁雄起诉的诉请及事实和理由来看，乐梁雄显然不愿意再继续履行与利嘉实业公司之间的合同关系，不愿意再与利嘉实业公司签订购房合同，故乐梁雄主张该项诉请，无相应的事实理由和依据，依法不应当予以支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月23日，利嘉实业公司发布《关于员工福利购房的通知》，通知内容为：为了照顾员工，并鼓励员工长期忠诚服务于利嘉集团，经研究决定，针对入职满三年的员工特制定本次福利购房政策，具体如下：一、福利购房资格：入职之日起至2018年1月31日止服务满三年的利嘉集团在职员工。二、供选福利房源：天泽.奥莱时代37号楼，共计234套。三、福利购房均价11821元/m2。四、选房方式：1、员工必须缴足预付款1000000元方可具备选房资格；2、根据缴足预付款1000000元的先后顺序进行选房；3、如未在通知时间内到场选房，则不予保留选房资格。五、购房款付款方式：1、2018年1月31日前缴纳预付款≥500000元；2、2018年2月9日前缴足预付款1000000元；3、选房后根据购房确认书的实际成交价格，于三个工作日内办理多还少补手续；4、签订购房合同后，若选择按揭付款方式的员工，待按揭款放款后，公司将按揭部分的房款一次性无息返还员工……七、请各公司综合部接到通知后及时做好内部传达和其他相关配合工作。本次福利政策仅限公司内部员工知悉，不得外传。八、其他未尽事宜，请咨询工作小组成员：冯月丽、陈明娜、张梅芳。 乐梁雄于2018年1月26日、2018年1月30日分别向奥特莱斯公司员工陈晓铃账户支付购房预付款500000元，共计1000000元。后乐梁雄选中37号楼1402单元房屋。2018年3月1日，乐梁雄收到退还的购房款48143元。2018年3月6日，奥特莱斯公司向林旭光出具《收款收据》，收据上载明交款项目为天泽奥莱时代37-1402购房款，金额为951857元。 2018年12月6日，利嘉实业公司发布《告知书》，告知公司将于2019年2月28日前与购房员工签订购房合同；如2019年2月28日前未签订购房合同，则公司将从2019年1月1日起按月利率1%向购房同仁支付利息至签订购房合同止。 乐梁雄支付完购房款后，奥特莱斯公司未与其签订书面合同。 另查明，奥特莱斯公司并未取得天泽奥莱时代37号楼商品房预售许可证明。 本院认为，奥特莱斯公司将其正在建设的天泽奥莱时代37号楼1402单元以951857元出售给乐梁雄，并向其出具《收款收据》，双方达成购房合意，但奥特莱斯公司并未取得商品房预售许可证明，其无权预售诉争房屋，乐梁雄有权要求奥特莱斯公司返还其已付的购房款951857元并支付利息。乐梁雄要求奥特莱斯公司双倍返还定金，因乐梁雄与奥特莱斯公司并未约定951857元购房款的支付有20%系定金，故不适用双倍返还定金，本院对其该诉求不予支持。乐梁雄要求奥特莱斯公司、利嘉实业公司按照利嘉实业公司向其发送的《告知书》中的承诺赔偿损失，该损失以951857元为本金，按月利率1%计算，从2019年1月1日起计至款项清偿之日止，因奥特莱斯公司未取得预售许可证，导致乐梁雄无法签订购房合同，其存在过错，利嘉实业公司发布《告知书》，应对《告知书》承诺的内容承担连带责任，故本院对其要求奥特莱斯公司、利嘉实业公司赔偿损失的诉求予以支持。乐梁雄的购房款是支付给开发商奥特莱斯公司，乐梁雄要求利嘉实业公司返还购房款并支付其他利息损失，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 1、福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还乐梁雄购房款951857元并支付利息（利息分四部分计算：第一部分利息以500000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年1月26日起计至2018年1月29日止；第二部分利息以1000000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年1月30日起计至2018年2月28日止；第三部分利息以951857元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年3月1日起计至2018年12月31日止；第四部分利息以951857元为基数，按月利率1%计算，从2019年1月1日起计至购房款清偿之日止）； 2、利嘉实业（福建）集团有限公司对上述利息中第四部分利息（即以951857元为基数，按月利率1%计算，从2019年1月1日起计至购房款清偿之日止）承担连带还款责任； 三、驳回乐梁雄的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15941元，由福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司负担13319元，由乐梁雄负担2622元。案件财产保全费5000元，由福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 彬 人民陪审员  洪凤英 人民陪审员  程明榕 二〇一九年六月二十八日 法官助理罗燕圆 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。