江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣02民终356号上诉人（原审被告）：但琴秀，女，1978年10月1日出生，汉族，江西省鄱阳县人，务工，住江西省浮梁县。委托诉讼代理人：吴少灏，江西瓷都诚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：占正敏，男，1977年2月13日出生，汉族，江西省鄱阳县人，个体户，住江西省。委托诉讼代理人：柴智强，江西三人行律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐颖灵，江西三人行律师事务所律师。上诉人但琴秀因与被上诉人占正敏房屋租赁合同纠纷一案，不服浮梁县人民法院（2018）赣0222民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人但琴秀及其委托诉讼代理人吴少灏，被上诉人占正敏及其委托诉讼代理人柴智强、徐颖灵参加了诉讼。本案现已审理终结。但琴秀上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人于原审中的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原判认定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》有效，无法律依据，属法律适用错误。涉案房屋是私房，依照最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，依法无效。政府拆迁时给予了补偿并不等价于涉案房屋取得了建设工程规划许可证或已经过主管部门批准建设。涉案房屋非上诉人所有，上诉人依法没有处分权，房屋实际权利人亦未对涉案租赁合同进行追认，依法无效，若权利人追认，那么上诉人便不属于本案适格当事人。故因为涉案合同无效，被上诉人基于该无效合同提出的诉请当然无法成立。二、原判认定被上诉人提供的《占正敏先生鑫鸿家宴房屋装饰工程费用单项资产价值评估报告》客观真实，与事实不符，属事实认定错误。评估报告系被上诉人单方委托评估机构作出，事先未与上诉人商议，亦未通知上诉人。且评估报告仅对房屋装修的总价进行了评估，但其中很大一部分为上诉人装修的成果，即被上诉人仅是在上诉人装修的基础上进行了简单的装修，故评估报告并无参考价值，且评估价格过高，亦与事实不符。三、本案所涉拆迁赔偿款并未支付给上诉人或上诉人之关系人，至今上诉人并未直接或间接取得该赔偿款，上诉人不是被上诉人诉争赔偿款的赔偿义务人，故被上诉人的诉请无法成立。占正敏答辩称：一、涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思签订，内容并不违反国家强制性法律规定，属有效合同。相关司法解释对该类合同系有条件的认定有效。且拆迁单位对涉案房屋是按照合法建筑标准进行赔偿的。另，上诉人对涉案房屋的归属一再作虚假陈述，先是答辩称房子不是她的，后在原审庭审中又称房子是她的，现又上诉称房子不是她的，但是根据上诉人上诉提交的证据材料又显示房子就是上诉人的，故上诉人的行为已严重扰乱了正常的诉讼秩序。二、被上诉人提交的评估报告，意在证明被上诉人承租房屋以后对房屋进行装修的范围、内容，上诉人虽对评估报告有异议，但是并未向法院申请重新评估，现原审法院对评估报告的真实性、合法性予以了认定，请求二审法院予以维持。三、上诉人是涉案房屋的实际使用人，虽然相应赔偿款未以上诉人的名义获得，但是基于上诉人对涉案房屋是借用案外人李祖德的名义与拆迁单位签订的合同，并骗取了土地安置，上诉人所称的没有获得拆迁补偿款及安置地与客观事实不符。综上，请求二审法院对原判予以维持，依法驳回上诉人的全部上诉请求。占正敏向原审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告返还房屋装修补偿款97695元、附属建筑物补偿款51619元、搬迁补贴3376元，共计152654元；2.依法判令被告向原告返还未到期房租9300元；3.本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2015年12月5日，原告占正敏（乙方）与被告但琴秀（甲方）签订《房屋租赁合同》，原告占正敏承租被告但琴秀所有的位于浮梁县桂坑村自建私房一栋，用于经营浮梁县鑫鸿家宴酒店。合同约定租赁期限五年，即自2016年1月1日至2021年1月1日，年租金28000元，一年一付。该合同第9条约定：在经营期间，如果遇政府拆迁，政府赔偿的房屋款给甲方，赔偿的装修费用给乙方。合同签订后，原告占正敏依约向被告但琴秀缴纳了租金。为经营需要，原告占正敏对承租房屋进行了装修，并搭建了厨房。2018年7月初，承租房屋因浮梁县三贤湖房屋土地征收需要，被划入拆迁范围。原告占正敏于9月10日搬离承租房屋，现房屋已被拆除。被告但琴秀对该出租房屋未取得建设工程规划许可证等手续，其以案外人李祖德名义，与三贤湖房屋土地征收项目部签订了《房屋征收安置协议书》，获得房屋装修补偿款为97659.6元，附属建筑物补偿款为51619.5元，搬迁补贴3376.6元等。原告占正敏在被告但琴秀收到拆迁补偿款后，就房屋装修补偿款问题与被告但琴秀协商未果，故提起诉讼，要求支持其诉讼请求。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”虽然被告但琴秀对出租房屋未取得建设工程规划许可证，但政府拆迁时按合法建筑物标准给予了补偿，应视为经主管部门批准建设的房屋，故认为，原告占正敏与被告但琴秀签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反有关法律规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。原告占正敏在承租被告但琴秀房屋期间，因政府拆迁导致租赁合同终止，双方均无过错，对于原告房屋装修损失，应按照双方约定予以赔偿。双方在合同第9条约定：“在经营期间，如果遇政府拆迁，政府赔偿的房屋款给甲方（但琴秀），赔偿的装修费用给乙方（占正敏）。”故被告但琴秀获得的房屋装修补偿款97659.6元应当给付原告占正敏。对于原告占正敏主张的附属建筑物补偿款51619元，附属建筑物中的厨房是原告占正敏在被告但琴秀原有的基础上搭建的，且双方约定了房屋款给被告但琴秀，其他附属建筑物均是被告但琴秀所建，故对原告占正敏的该项诉讼请求不予支持。对原告占正敏主张的搬迁补贴3376元，因原告占正敏是实际搬迁人，该费用应补偿给原告占正敏，故对原告占正敏的该项诉讼请求予以支持。对原告占正敏主张的未到期房租9300元，原告占正敏于2018年9月10日搬迁完，租金应算至2018年9月10日，故应退还租金8556元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十三条第一款、第二百二十五条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告但琴秀于本判决生效之日起三日内给付原告占正敏房屋装修补偿款97659元、搬迁补贴3376元、租金8556元，共计109591元；二、驳回原告占正敏的其他诉讼请求。案件受理费3539元，减半收取1770元，由被告但琴秀负担1246元，原告占正敏负担524元。二审中，上诉人但琴秀提交《离婚证》、《房屋征收安置协议书》及视频录像一份，拟证明：但琴秀在涉案租赁合同签订前即在2012年10月11日已登记离婚。涉案房屋为李祖德所有，李祖德将户口借给汪国胜，并由汪国胜实际办理拆迁事宜的事实。针对上诉人提交的证据材料及证明目的，占正敏质证认为：对《离婚证》的真实性无异议，但是上诉人未提供《离婚协议》，无法证明上诉人与涉案房屋无关；《房屋征收安置协议书》及视频录像一份，仅能说明李祖德仅是名义上的拆迁人，涉案房屋并不是李祖德的，是上诉人和其前夫汪国胜的。被上诉人提交《离婚协议》一份，拟证明：但琴秀与其前夫婚后在大洲村桂坑小组有一栋私房，离婚协议约定该房屋归两人儿子及但琴秀所有的事实。针对被上诉人提交的证据材料及证明目的，但琴秀质证认为：被上诉人提交的该份材料已过二审给定的举证期限，依法不予质证。且该证据并不影响涉案《房屋租赁合同》的无效，亦不影响拆迁补偿款未实际支付给上诉人的客观事实。退一步讲，即使不考虑该证据程序违法的问题，但琴秀对于其未成年子女的财产亦无权处分，涉案合同中关于装修拆迁款的约定不符合被监护人单纯获利原则，故基于该部分财产所作出的合同约定应属无效。结合上述举质证情况分析，认定如下：对上诉人提交的《离婚证》、《房屋征收安置协议书》及视频录像一份，因被上诉人对真实性均未提出异议，本院均予以采信，但对于上诉人的证明目的需结合本案其他证据予以综合认定。对被上诉人提交的《离婚协议》，因该份证据材料系法院要求上诉人提交，上诉人未予提交，后由被上诉人向当地民政部门主动调取后提交，且能直接证明上诉人对涉案房屋的使用情况，故在上诉人未提交其他足以反驳该证据的其他证据材料的情形下，本院对该份《离婚协议》予以采信。二审查明的事实与原审查明的基本事实一致。另查明，上诉人但琴秀于2012年10月11日与汪国胜签订《离婚协议》，约定“双方婚后在大洲村桂坑小组有一栋私房，归儿子汪某阳和女方所有，男方没有居住权。”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据证明，应承担不利的后果。结合双方的诉辩情况，涉案《房屋租赁合同》的效力认定、原审对《占正敏先生鑫鸿家宴房屋装饰工程费用单项资产价值评估报告》的采信及对被上诉人装修补偿款支持是否于法有据是本案当事人在二审中的主要争议焦点。针对上述争议焦点问题，本院评判如下：关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，现有证据不足以证实涉案房屋在建造时或在原审法庭辩论终结前已经取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准，故依据上述规定，上诉人但琴秀与被上诉人占正敏于2015年12月5日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》依法应认定为无效。原审对该项的认定适用法律错误，依法予以纠正，上诉人关于涉案《房屋租赁合同》应认定为无效的意见成立，予以支持。关于原判对《占正敏先生鑫鸿家宴房屋装饰工程费用单项资产价值评估报告》采信的问题。经查，原审中但琴秀对该评估报告的关联性提出异议，但并未提起重新评估的申请，原审对该评估报告的采信未有不妥。且经审查，原审对涉案房屋装修补偿款具体数额的确认依据的是《浮梁县三贤湖片区房屋土地征收项目房屋征收安置协议书》，故上诉人的该项上诉意见不能成立，不予支持。关于原判对被上诉人装修补偿款的支持是否于法有据的问题。经查，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应被认定为无效。但是根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。占正敏与但琴秀签订涉案《房屋租赁合同》后，对房屋进行装修及经营系客观事实，且根据《浮梁县三贤湖片区房屋土地征收项目房屋征收安置协议书》，涉案房屋装修补偿款为97659.6元，搬迁费为3376.6元。该《安置协议书》虽名义上系李祖德与拆迁单位签订，但琴秀亦称其未取得相应补偿款，但是对具体拆迁补偿事项是其前夫汪国胜签字办理的事实并不持异议，再结合二审查明的事实，涉案房屋在2012年10月11日但琴秀与汪国胜签订《离婚协议》后即归但琴秀及其子汪某阳实际所有使用，且但琴秀作为出租人与占正敏签订涉案《房屋租赁合同》并收取租金的事实，可认定但琴秀对涉案房屋具有一定处分的权利。但琴秀虽称其未获得涉案房屋的相应拆迁补偿款，但现有证据并不足以证明其该项主张，但琴秀应就其获得的涉案房屋装修补偿款及相应搬迁补贴支付给被上诉人占正敏。本院认为，原审法院虽在对涉案《房屋租赁合同》效力认定上适用法律错误，但最终裁判结果并无不妥，可予维持。综上，但琴秀的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2492元，由上诉人但琴秀负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莲审判员  曹谨超审判员  程丽君二〇一九年六月二十七日法官助理汪越书记员巢钰婷