广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初725号原告：陈秀梅，女，1987年8月14日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：吴艺书，男，1983年9月20日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。系原告陈秀梅的丈夫。被告：阳江市京源实业发展有限公司，住所地：广东省阳江市区。法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。原告陈秀梅与被告阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀梅的委托诉讼代理人吴艺书，被告京源公司的委托诉讼代理人李晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀梅向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告支付逾期交房违约金27508.194元（按房价款429480元的日万分之一点五计算，自2015年1月1日起至2016年3月3日止，共计427日）给原告；二、请求法院判决被告支付逾期办理取得房地产权属证书违约金4294.8元给原告（按已付房价款429480元的百分之一计算）；三、请求法院判决被告支付办证费利息16979元给原告。（产权登记办证费32300元，按银行三年定期利率3%的4倍计算，自2013年11月24日起至2018年3月20日止，共计1577天）；四、请求法院判决被告退还剩余办证费17300元给原告，并支付原告逾期退还办证费利息1211元（按银行一年定期利率1.75%的4倍计算，自2018年3月21日起至2019年3月21日止，共计365天）；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年11月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于阳东县XX景XX幢XX单元XX层XX房，总房价款为429480元。原告于2013年11月24日前向被告支付了首期房款129480元，并按照合同约定通过银行按揭方式支付了300000元，合共支付了429480元，巳付清购房款。《商品房买卖合同》第八条规定“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第九条规定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付巳交付房价款万分之一点五的违约金”。合同签订后，被告未按合同约定的时间交付房屋，原告在2015年6月6日主动收房，但该商品房并未经过国家有关部门验收合格，直至2016年3月3日才竣工，被告已严重违反双方签订的《商品房买卖合同》，严重损害原告的利益，应按《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期交房违约金人民币27508.194元（按房价款429480元的日万分之一点五计算，自2015年1月1日起至2016年3月3日止，共计427日）原告在2013年11月23日向被告支付了产权登记办证费32300元。根据《商品房买卖合同》第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金”。该商品房在2015年6月6日交付使用，但被告未按合同约定的时间办理权属登记,原告未能在2015年12月4日前取得房地产权属证书，经过多次督促，直至2018年3月20日才取得房地产权属证书，严重损害了原告的利益，应按《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期办理取得房地产权属证书违约金人民币4294.8元(按已付房价款429480元的百分之一计算）。原告在2013年11月23日向被告支付了产权登记办证费32300元，但由于被告自身的原因，直到2018年3月20日才为原告取得房地产权属证书，时间跨度长达四年多，被告应向原告支付银行同期存款4倍的利息16979元（按银行三年定期利率3%计算，自2013年11月24日起至2018年3月20日止，共计1577天）。被告在2018年3月20日为原告办理了房地产权属证书，所需费用约15000元（被告仅向原告提供房地产权属证书复印件，具体票据没有提供，隐瞒具体办证费用）。根据被告办证费多退少补的承诺，被告应将办证剩余的17300元退还给原告（具体以政府职能部门办理票据统计为准），并向原告支付银行同期存款4倍的利息1211元（按银行一年定期定期利率1.75%计算，自2018年3月21日起至2019年3月21日止，共计365天）。被告逾期交房、逾期办理房地产权属证书行为以及拖欠退还剩余办证费用问题，已严重违反了双方签订的《商品房买卖合同》，严重损害了原告的利益。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告京源公司辩称：一、原告要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金，该请求已经超过了诉讼时效。原告请求被告支付逾期交房及逾期办理房产证的违约金是基于合同关系产生的债权请求权，适用诉讼时效的规定。1、根据双方签订的合同约定，被告应于2014年12月30日前向原告交付房屋，即原告至2014年12月31日前就知道其权利受到侵害，原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效应为2014年12月31日至2016年12月30日，原告于本案的起诉已超过了诉讼时效。2、根据双方签订合同的约定，被告应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，该约定中的“交付使用”是指原告与被告进行了房屋验收交接等一系列收楼手续，原告收楼并实际占有使用。涉案房屋已于2015年6月6日交付给原告使用，交付当天亦签订了《京源上景收楼楼层》、《房屋验收交接表》、《京源上景遗漏工程申报表》以确认被告将涉案房屋交付给原告使用的事实。原告在接收涉案商品房时，涉案房屋虽未办理工程竣工验收手续，但原告依然予以接收，应视为商品房交付使用的时间为2015年6月6日，合同约定的办理权属登记手续的时间应自2015年6月7日起180日内，则原告应于2015年12月4日已知道自身的权利是否受到侵害，即原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应为2015年12月4日至2017年12月3日，因此，原告请求被告支付逾期办证的违约金应不予支持。二、被告不需向原告支付办证费利息。原、被告双方并未就办证费事宜约定利息，原告的该项请求缺乏事实和法律依据。三、被告应向原告退还的款项为16871.8元。1、原告共支付了办证费用32300元，在办证期间，被告代原告支付了契税6442.2元、房屋所有权登记费160元、不动产登记费80元、复制费80元、上述合计共6762.2元。2、按照规定，原告应向被告支付的住宅专项维修资金为8666元。扣减原告上述应支付的费用后，被告应返还给原告的费用为16871.8元。经审理查明，2013年11月24日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，该合同主要约定：一、买受人向出卖人购买位于阳江市阳东区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX房，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为东预许字[2013]第XX号，商品房合同约定的建筑面积共116.33平方米，套内建筑面积96.14平方米。二、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米4467.24元，总金额为429480元。三、付款方式及期限：买受人签订合同时交付首期房款129480元，并在三个工作日内到银行办理按揭贷款以支付余下房款300000元。四、交付期限及逾期交房的违约责任：出卖人应当在2014年12月30日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用。逾期不超过90日，自最后交付期限的次日至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之日违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自最后交付期限的次日至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一点五违约金。五、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原、被告在合同中还对面积差异处理、保修责任等其他权利义务作出了约定。合同签订后，原告按照约定付清了全部购房款429480元给被告。另，原告于2013年11月23日支付了办证费32300元给被告。被告收取原告的上述办证费用后于2014年4月16日代原告支付了房屋所有权登记费80元、复制费40元，于2014年6月18日代原告支付了房屋所有权登记费80元、复制费40元，于2018年3月2日支付了契税6442.20元，于2018年4月10日支付了不动产登记费80元。庭审中，被告主张原告因购买涉案房屋需支付的住宅专项维修资金数额为8666元，原告要求被告及时为其开设住宅专项维修资金的银行账户，并同意在被告应退还的费用中予以扣减该项费用。另查明，涉案房屋于2015年6月6日交付给原告使用，于2016年7月28日经验收合格，并于2018年3月20日取得不动产权证[证号：粤（2018）阳江市（阳东）不动产权第XXXXXX号]。诉讼中，原告主张其接收涉案房屋后于2015年8月份对房屋进行装修，于2016年3月3日竣工，涉案房屋的交付时间应为2016年3月3日。以上事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、发票、收款收据、不动产权证、贷款合同，被告提供的房屋验收交楼表、收楼流程表、税收缴款书、发票、票据、竣工验收备案表以及本案庭审笔录等在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告公司于2013年11月24日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同全面履行各自的义务。关于原告请求的逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。首先，关于涉案房屋的交付时间问题。被告提供的收楼流程表和房屋验收交楼表证实了被告已于2015年6月6日将涉案房屋交付给原告，原告亦确认其在接收房屋后于2015年8月份对房屋进行了装修，此时涉案房屋虽未经验收合格，但原告的行为已明确表明了其同意接收涉案房屋，且上述房屋最终亦经验收合格，符合交付使用的条件。因此，本院确定涉案房屋的实际交付时间为2015年6月6日。其次，关于原告请求逾期交房违约金的时效问题。原告诉请被告支付违约金系基于合同关系产生的债权请求权，应适用法律关于诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定被告最迟应于2014年12月30日向原告交付涉案房屋，即原告自2014年12月31日前即知道其权利受到侵害，即原告请求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼时效期间为2014年12月31日至2016年12月30日。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，即原告请求被告支付违约金的诉讼时效在民法总则施行前已经届满，故该项请求仍应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效。本案中，原告未举证证实其上述请求存在诉讼时效中断或中止的情形，其于2019年3月15日起诉请求被告支付逾期交付房屋违约金已超过诉讼时效，对原告的该项请求本院不予支持。对于原告请求的逾期办证的违约金是否超过诉讼时效的问题。由上述查明的事实可知，涉案房屋的实际交付时间为2015年6月6日，根据商品房买卖合同的约定被告应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若原告认为是因被告的责任导致其未在合同约定的期限内取得房地产权属证书，则其从房屋交付之日起180日届满后已知道自己的权利是否受侵犯，即原告从2015年12月4日起已知道其权利受到侵害，从原告知道其权利受侵害之日起至民法总则于2017年10月1日施行前未满两年，故该项请求应适用民法总则规定的三年的诉讼时效，即原告请求被告支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼时效期间为2015年12月4日至2018年12月3日。本案中，原告未举证证实其上述请求存在诉讼时效中断或中止的情形，其于2019年3月15日起诉请求被告支付逾期办理房屋产权证已超过诉讼时效，对原告的该项请求本院不予支持。关于被告应退还的办证费差额及利息问题。一，对于被告应退还的办证费差额问题。被告在销售涉案商品房给原告时，向原告收取了办证费32300元，该费用属于代收的费用，被告代原告向相关部门缴纳费用后，应与原告进行对账结算，多还少补。本案中，被告代原告交纳了相关税费共6762.2元（80元+40元+80元+40元+6442.2元+80元）。庭审中，被告主张还需代原告支付住宅专项维修资金8666元，原告对该数额无异议，并同意在被告应当退还的款项中予以扣减，是原告对其自身民事权益的处分，本院予以支持。扣减上述费用后，被告应退还16871.8元（32300元-6762.2元-8666元）给原告。原告请求返还的费用超出本院计算的部分，理据不足，本院不予支持。二、对于办证费的利息问题。原告向被告支付办证费，由被告代其办理房屋产权证，被告自收取办证费之日起至合同约定的办证期限届满前占有上述办证费系基于双方的合意，而非被告违法占用原告的上述费用，因此，原告请求被告支付该段时间的利息，依法无据，本院不予支持。被告收取原告的上述费用后，应按双方约定的期限代为办理房屋产权登记，根据上述查明的事实，被告未能在约定的时间内（即2015年12月3日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约。被告在其违约后仍占用上述资金，没有法定或约定的理由，应赔偿原告的利息损失。根据被告支付办证费的情况，其在2015年12月4日至2018年3月2日占用的办证费数额为32060元（32300元-80元-40元-80元-40元），该时间段的利息应以32060元为基数进行计算。被告在2018年3月3日至2018年4月10日占用的办证费数额为25617.8元（32060元-6442.20元），该时间段的利息应以25617.8元为基数进行计算。被告自2018年4月11日起占用的办证费数额为25537.8元（25617.8元-80元），从2018年4月11日起的利息应以25537.8元为基数进行计算。上述利息可按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，原告请求按定期利率的4倍计算，依法无据，本院不予支持。原告请求利息计算至2019年3月21日，是对其自身民事权利的处分，本院予以确认。原告请求的办证费利息超过本院计算的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条和《中华人民共和国民诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告阳江市京源实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费16871.8元及利息（其中2015年12月4日至2018年3月2日的利息以32060元为基数进行计算，2018年3月3日至2018年4月10日的利息以25617.8元为基数进行计算，2018年4月11日至2019年3月21日的利息以25537.8元为基数进行计算，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率进行计算）给原告陈秀梅；二、驳回原告陈秀梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1482元，减半收取741元，原告陈秀梅负担503元，被告阳江市京源实业发展有限公司负担238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  柳华想二〇一九年六月十七日书记员  吴春慧