重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初12180号原告某物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人夏某某，董事长。委托代理人马骏飞(特别授权)，男，1991年8月18日出生，汉族，该公司员工，住所地重庆市忠县忠州镇健康路一巷3号3-1。公民身份号码：500233199108180013。委托代理人李云云（特别授权），女，1988年8月15日出生，汉族，该公司员工，住重庆市巴南区木洞镇中坝村3组1号，公民身份号码500113198808154320。被告杨某某，女，1989年12月19日出生，汉族，重庆瑞征财物咨询有限公司职工，住重庆市南岸区。原告某物业服务集团有限公司(以下简称“某物业公司”)诉被告杨某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员鞠劼独任审判，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告某物业公司委托代理人马骏飞、李云云、被告杨某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告某物业公司诉称，其于2012年9月25日与重庆某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为“某·中央御院”小区提供物业管理服务；业主按月向原告缴纳物业服务费，逾期不交的，业主应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。从小区建成至今，原告一直为该小区提供物业管理服务，被告杨某某系位于重庆市南岸区茶园新区米兰路32号“某·中央御院”小区4幢4-2号房屋业主。从2016年6月起，被告即无故拖欠物业管理费，至2018年12月31日，被告欠原告物业管理费3040.32元。原告为收回欠款以保证为小区提供正常的物业服务，遂起诉来院，请求判令被告向原告支付物业服务费3040.32元及违约金(以被告当月所欠物业费为基数，从欠付之日按中国人民银行同期贷款利率计算至欠款付清之日止)，并承担本案的诉讼费用。原告某物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、物业服务企业资质证书；2、营业执照；3、某·中央御院前期物业服务合同；4、接房手续书；5、装修申请表；6、房屋登记信息查询；7、客服部值班记录；8、协管部巡逻签到表；9、环境部工作记录表；10、工程维修部设施设备维护记录；11、项目周巡检记录表；12、各部门日常工作照片。被告杨某某辩称，其于2017年4月29日办理了位于重庆市南岸区茶园新区米兰路32号4幢4-2号房屋的接房手续，已缴纳2019年1月至2019年4月的物业服务费。同意支付接房后至2018年12月的物业服务费，接房前的不应缴纳，不同意支付违约金。被告杨某某向本院提交了2016年7月23日验收记录表、2017年4月3日及2017年4月29日“某·中央御院”管理处前台日常报事/咨询接待台账、“某·中央御院”精神文明建设公约。经审理查明，2012年9月25日，“某·中央御院”小区建设单位重庆市某宸居置业有限公司作为甲方与作为乙方的重庆市某物业服务有限公司签订《某·中央御院前期物业合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区茶园新区“某·中央御院”小区实施前期物业管理；委托管理期限自2012年9月25日起至小区业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订物业管理合同生效时止；高层住宅、花园洋房、别墅分别由业主按房屋建筑面积每月每平方米2.00元、2.60元、3.60元向乙方缴纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主应在每月前10日内履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。甲、乙双方还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等进行了约定。原告某物业公司与“某·中央御院”小区建设单位签订前期物业合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告杨某某系重庆市南岸区茶园新区米兰路32号“某·中央御院”小区4幢4-2号房屋(高层住宅)业主，于2017年4月29日办理了接房手续，同年8月10日申请装修，其房屋建筑面积为65.57平方米，其欠付原告某物业公司2017年5月至2017年8月期间的物业服务费计262.28元（65.57平方米×1元/平方米×4个月）、2017年9月至2018年12月期间的物业服务费计2098.24元（65.57平方米×2元/平方米×16个月），前述共计2360.52元。2019年5月15日，原告某物业公司以被告杨某某拖欠其物业服务费催收未果为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，“某·中央御院”小区至今未成立业主委员会。2014年4月16日，经工商行政管理部门核准“重庆市某物业服务有限公司”更名为“某物业服务有限公司”。2015年7月8日，“某物业服务有限公司”更名为“某物业服务集团有限公司”。上述事实，有原、被告举证及原、被告陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业服务费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告某物业公司与“某·中央御院”小区建设单位重庆市某宸居置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，对包括被告杨某某在内的所有“某·中央御院”小区业主具有约束力。本案中，被告拖欠原告2017年5月至2018年12月期间的物业服务费计2360.52元，事实成立，被告应予支付，并承担给付原告逾期支付物业服务费违约金的法律责任。原、被告对被告于2017年4月29日办理接房手续均无异议，被告办理接房手续前，不应支付物业服务费，故对原告请求被告支付2016年7月至2017年4月的物业服务费的诉请，本院不予支持，应予驳回。关于违约金，原告某物业公司自愿请求以欠费金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率从欠付之日起计算至付清之日止，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告杨某某于本判决书生效之日起十日内支付原告某物业服务集团有限公司2017年5月至2018年12月期间的物业服务费计2360.52元及违约金(以被告杨某某当月所欠物业服务费金额为基数，从欠付该金额的当月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至该金额付清之日止)；二、驳回原告原告某物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告杨某某负担(此款已由原告某物业服务集团有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 员  鞠 劼二〇一九年六月二十七日法官助理  曹文娟书 记 员  蒋 聪