宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0121民初3121号 原告（反诉被告）：曹军刚，男，1983年8月8日出生，汉族，初中文化程度，个体，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：马汉学，北京金禹律师事务所律师。 被告（反诉原告）：银川旺元投资实业（集团）有限公司，住宁夏回族自治区银川市永宁县。 法定代表人：陈自茜，该公司总经理。 委托代理人：张耀东，男，该公司员工。 原告曹军刚与被告银川旺元投资实业（集团）有限公司（以下简称：旺元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，被告旺元公司于2018年10月23日依法提起反诉，本案于2019年6月19日适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告曹军刚及其委托诉讼代理人马汉学、被告旺元公司的委托诉讼代理人张耀东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹军刚向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告旺元公司之间的房屋买卖合同关系；2.被告退还定金及房款20000元；3.对原告的房屋装修的支出费用委托司法鉴定机构进行评估后，由被告赔偿；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告2015年9月12日签订房屋认购协议，协议约定由原告购买被告开发位于兰花花国际公寓的11号楼429室，房屋总价款175510元，定金10000元。2015年9月12日，原告支付被告定金10000元，2015年10月28日交付房款10000元。双方口头约定，房产证下来后没支付房屋总价款40%民生与房款办理按揭贷款。2015年10月28日，原告拿到钥匙后，开始装修，2016年4月入住至今。因被告开发房地产证照不全，无法办理按揭贷款，将来也无法办理产权的证书，原告的合法权益无法保障，原告认为违反房地产管理法律、法规，在房地产的开发和销售中存在隐瞒、欺诈行为，严重的损害了消费者的经济利益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告旺元公司辩称，一、双方并没有签订商品房买卖合同，被告旺元公司当时已将房屋无法办理产权证书的事情告知了原告，原告也认可当时办理不了房产证的事实，所以原告只交付了定金，旺元公司向原告交付了房屋，等具备办理房产证时再给原告办理；二、涉案房屋由原告正常使用，如原告坚持解除合同，根据公平、公正原则，这几年房屋由原告使用，原告应向旺元公司支付房屋的租金；三、原告自己使用房屋，原告对房屋的装修费用是其合理的投入，原告单方面要求解除合同是违约行为，应扣除房屋装修费用的折旧部分，剩余的部分旺元公司同意返还；四、本案原告主张的定金，按照定金罚则谁违约谁承担，原告存在违约行为，不应主张返还。被告旺元公司依法向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间就永宁县兰花花国际公寓11-429室商品房买卖合同关系，被告向原告退还上述房屋，并向原告支付房屋租金28800元（暂按年租金9600元的标准自2015年9月12日计算至2018年10月28日，2018年10月28日后的租金按年租金9600元，即每月租金800元的标准计算至被告退房之日止）；2.本案诉讼费由本诉原告承担。 原告（反诉被告）曹军刚对旺元公司的反诉辩称，一、同意解除房屋买卖合同关系；二、不同意支付租金，在订购协议没有解除前，房屋应该由反诉被告所有并使用，如果要支付租金的话，起算时间也应该为法院判决解除认购协议生效后。 原、被告依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。经原告申请，并征得原、被告的同意，本院委托专业干装修的个体工人对涉案房屋装修费用进行的评估，原、被告对该评估值均无异议，并同意取平均值作为认定房屋装修价值的费用，本院经审查该评估意见真实、全面，金额明确，可以作为认定涉案房屋装修费用的参考依据，本院予以采信。原告提交的《房屋认购协议》、收据各一份及被告提交的商品房办理交房验收单一份，均内容真实、来源合法，本院予以确认。被告提交的通知及照片，因根据庭审中被告当庭陈述涉案房屋已抵押在银行的事实有悖，故本院不予采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月12日，原告曹军刚与被告旺元公司签订一份房屋认购协议，约定，原告作为买受人购买被告坐落于兰花花公寓项目11号楼429号房，建筑面积为73.19平米，成交单价为2398元，房屋总价款为175510元；该协议第六条约定：买受人在签订本协议前已详细了解过该房屋的基本情况和《商品房买卖合同》的相关条款，在充分了解并接受该房屋的销售现状和合同条款后签订本协议，本协议是双方真实意愿的表达，双方签订协议后，应自觉遵守，违约人应承担相应违约责任。双方声明共同遵守如下约定：1.付款方式由买受人选定，买受人须根据自己选定的付款方式按时支付房款。……3.签订本协议时，买受人须交纳一定比例定金。4.买受人在交纳定金并签订定房协议书/日内付清首付款；办理按揭方式的在交清首付款并签订《商品房买卖合同》后由买受人自行办理，买受人在三日内须提供全部有效银行按揭资料办理银行贷款；如因买受人不符合贷款条件或国家信贷政策发生调整，不能办理按揭贷款的，出卖人不承担任何责任。5.本协议中的房屋实际成交单价是该房优惠价加付款方式优惠后的价格，买受人应严格按约定时间付款和履约，将保证享受此优惠，如果付款超出约定时间三日，出卖人将取消优惠房价，按当日公布销售价格执行。如果超出约定时间五日，买受人既不办理相关手续也不继续付款，则出卖人有权将该房屋另行出售，出卖人不另行通告，买受人所交定金不予退还，本定房协议同时失效。6.在交付定金并交清首付款后，根据出卖人要求签订《商品房买卖合同》，超出三日仍不签订，按第五条处理，出卖人有权将买受人所定房屋另行出售，定金不予退还，所付房款在扣除定金后无息返还。7.买受人所交纳定金在交纳首付款时冲抵首付款。该订购协议签订当日原告向被告支付了10000元定金，后于2015年10月28日向被告支付了10000元房款，被告给原告出具收据。2015年10月28日被告向原告交付了该房屋，原告对涉案房屋进行了装修，于2016年4月入住至今。被告将涉案房屋抵押给东亚银行西安分行办理了贷款，现无法办理房屋按揭贷款和房屋产权证书。涉案房屋装修费用的评估值分别为33531.76元、46274元，平均值为39903元。 本院认为，原告与被告旺元公司虽未签订书面的《商品房买卖合同》，但根据双方订购协议的约定，已明确了商品房的具体位置、房号、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等商品房买卖合同的主要内容，且在订购协议签订后，原告已按订购协议的约定向被告交付了10000元的定金和10000元房款，被告也在原告交款后及时交付了房屋，原告装修后也已入住至今，据此应认定原告与被告之间已形成事实上的商品房买卖合同关系。现因涉案房屋不能办理按揭贷款和房屋权属证书且原告也没有交付剩余购房款，致使合同目的不能实现，该房屋买卖合同关系已达法定解除条件，故对原告主张解除双方之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。原告向被告交纳的10000元定金，在双方形成房屋买卖合同关系后也应转化为购房款，在双方房屋买卖合同关系解除后，被告应予以返还原告已交纳的20000元房款。对于原告主张的房屋装修价款，经评估认定为39903元，被告主张因涉案房屋已居住应扣除涉案房屋的装修折旧费，本院结合涉案房屋实际完成装修入住时间，酌情扣除6474元（39903元÷20年的一般装修使用年限÷12个月=166元每月应扣除费用，从2016年4月起算至2019年6月，共扣除39个月），剩余装修价值为33429元（39903元-6474元），应由旺元公司承担。对于旺元公司的反诉租金主张，因原告实际占有使用房屋长达三年之久，且原告也未能在接收使用房屋后及时向旺元公司交付剩余首付款或房屋价款，故双方对该房屋买卖合同关系的解除均存在一定过错，本院依据涉案房屋实际使用面积、坐落位置及涉案房屋装修是由原告自己完成等情况，酌情确定每月租金为600元，从原告装修入住之月2016年4月起支持至原告实际向旺元公司返还房屋之月止，暂算至2018年10月为18600元（600元×31个月），反诉被告主张的超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）曹军刚与被告（反诉原告）银川旺元投资实业（集团）有限公司房屋买卖合同关系； 二、被告（反诉原告）银川旺元投资实业（集团）有限公司于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）曹军刚交付的购房款20000元及支付装修剩余价值33429元； 三、原告（反诉被告）曹军刚于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）银川旺元投资实业（集团）有限公司返还兰花花国际公寓11号楼429号房屋； 四、原告（反诉被告）曹军刚于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）银川旺元投资实业（集团）有限公司支付房屋租金18600元（该租金暂算至2018年10月，其后租金按每月600元计算至实际返还房屋之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费300元，由原告曹军刚负担，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）银川旺元投资实业（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长 杨 茗 人民陪审员 陈 怀 人民陪审员 伍文奇 二〇一九年六月二十八日 书 记 员 张 经 本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款合购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。