广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1084号原告：陈洪辉，男，1973年8月22日出生，汉族，住广东省广州市开发区，委托诉讼代理人：莫国星，广东穗益律师事务所律师。被告：徐宁，女，1990年7月29日出生，汉族，住黑龙江省铁力市，被告：赵耀，男，1986年9月13日出生，汉族，住安徽省六安市金安区，原告陈洪辉诉被告徐宁、赵耀租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年6月13日公开开庭进行了审理。陈洪辉的委托诉讼代理人莫国星到庭参加诉讼，徐宁、赵耀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈洪辉向本院提出诉讼请求：1．徐宁、赵耀向陈洪辉支付2016年12月至2018年11月30日的租金300204元；2．徐宁、赵耀向陈洪辉支付水电费2136元；3．本案诉讼费由徐宁、赵耀承担。事实和理由：2003年6月1日，案外人广州思达工程贸易有限公司（以下简称“思达公司”）向广州经济技术开发区东区街笔岗社区乌石经济合作社（以下简称“乌石经济合作社”）承租位于乌石村乌石饭堂危房改建用地，租期20年，该地块面积为1460平方米。2008年3月17日，思达公司向乌石经济合作社提出申请将《租用厂房合同》所有合同权利义务转让给陈洪辉。陈洪辉与赵耀的父亲赵卫东于2008年5月1日签订《转让合同》，租赁期限自2008年5月1日至2023年5月31日。因赵卫东在租赁期间病逝，故租赁关系由徐宁、赵耀继承。直至2016年11月30日，由于徐宁、赵耀经营困难一直拖欠租金。迫于无奈之下，陈洪辉与徐宁、赵耀在2018年11月29日协商一致后签订《解除租赁关系协议》，双方约定租赁关系自2018年12月30日解除，徐宁、赵耀确认截止于该协议之日尚欠租金300204元。但徐宁、赵耀明知双方解除租赁关系后仍以各种理由影响陈洪辉出租经营。徐宁、赵耀未答辩。经审理查明，2003年6月1日，乌石经济合作社（甲方）与思达公司（乙方）签订《租用厂房合同》，约定乙方向甲方承租乌石村乌石饭堂危房改建用地，面积1460㎡。乙方租赁期从2003年6月1日至2023年5月31日。月租费为2230元。出租的用地其中临建有顶面积为460㎡，空地面积为1000㎡。乙方落款处有思达公司盖章及林曼红签名。2008年3月17日，思达公司（甲方）与陈洪辉（乙方）签订《转让合同》，约定甲乙双方同意将原有乌石社在2003年6月1日与林曼红签订一份乌石社大牛栏租赁合同一份转让给陈洪辉使用及管理。同日，陈洪辉、思达公司向广州市萝岗区东区街笔岗社区乌石经济合作社提起申请，《申请书》载：关于本人林曼红在2003年6月1日与乌石社签订大牛栏合同一份现经陈洪辉双方同意将合同所有规定包括在使用期间所发生的一切责任由陈洪辉负责。广州市萝岗区东区街笔岗社区乌石经济合作社在《申请书》盖章并注明：同意由陈洪辉与林曼红申请，并按原合同执行。2008年5月1日，陈洪辉（甲方）与赵卫东（乙方）签订《转让合同》，约定甲乙双方同意将原有2003年6月1日乌石与林曼红签订合同一份已在2008年3月17日，再与陈洪辉签订一份转让合同，现并与赵卫东签订一份已改建好的660平方米及800平方米空地转让合同交乙方使用及管理。合同期自2008年5月1日至2023年5月31日，租金为每月壹万元整，签合同当日交2个月租金为押金，每三年递增一次5%，以后在当月10日前交当月租金。在合同签订之日起以后所发生的一切责任由乙方负责，合同签订之日前如有余下未完善的一切责任由甲方负责，合同期满时，在乙方完善所有责任时，押金退回给乙方。2008年12月31日，陈洪辉与赵卫东签署《补充协议》，约定每月租金在原来基础上提升3000元，合计租金13000元。2017年2月8日，陈洪辉、赵耀、徐宁签订《补充协议》，约定现有原于乌石饭堂用地后改建为优驰汽车修理厂在2008年12月31日陈洪辉与赵卫东签订的补充协议后因赵卫东中途病逝便由该儿子赵耀接管经营至今。现由于办理业务需要，经三方充分协商同意转给徐宁继续经营并已达成如下协定：在签订本协议前赵耀欠下欠款租金共149225元未付，现交由承租人在2017年3月份前结清。在经营途中要守法使用，按时交租，并依照之前所定的协议进行。否则出租人有权收回该厂及追收欠款同损失。2018年11月29日，陈洪辉（甲方）与徐宁（乙方一）、赵耀（乙方二）签订《解除租赁关系协议》，《解除租赁关系协议》注明：乙方一、乙方二为夫妻关系，下合称乙方。约定甲方自2008年5月起至2017年2月与赵耀的父亲赵卫东存在租赁合同关系，因赵卫东在租赁期间病逝，因原租赁期限至2023年5月31日，故原乌石饭堂用地（乌石社大牛栏）的租赁关系由赵耀及徐宁两夫妻继承，双方于2008年12月31日约定每月租金为13000元，租赁面积为之前建筑的660平方米及800平方米，然而乙方在2016年至2018年间多次未按时缴交租金，经双方友好协商达成如下协议：1．甲乙双方确认于2018年12月30日起解除租赁关系，但乙方须在2018年12月5日前撤出甲方场地，双方同意2018年12月作为双方缓冲免租期；2．乙方确认自2016年12月至本协议签订之日共拖欠甲方租金300204元；3．乙方确认本协议签订前乙方对外所产生其他债权债务均与甲方无关，如造成甲方损失，乙方应向甲方作出双倍赔偿。4．双方就租赁关系问题作出以下解决方案：（1）乙方同意甲方无须退回乙方所缴交的租赁保证金/押金并同意将乙方存放在甲方场地除私人生活所需物品外所有物品（包括但不限于机械设备、配件等）质押至甲方；（2）双方一致确认：本协议签订之日起至2018年12月30日期间，甲乙双方均可就乙方租赁的场地以转让价15万元进行对外招租，如有更高或更好条件情况下可以按实际转让价减去15万元后将剩余部分作为对乙方的收益，但经乙方转租的必须由甲方介入与其签订租赁合同并且转让费必须全额支付至甲方银行账户。如甲方收到上述转让费，则双方之间的债权债务均予以清偿且无其他任何法律纠纷，双方互不追究；如乙方在上述期限未按本协议约定足额支付上述款项，则甲方有权要求乙方一次性支付本协议第2项的租金费用；（3）双方确认，如经乙方转租的客户月租金超出15000元，则超出15000元的部分租金由乙方所得。5．本协议是甲乙双方的真实意思表示，可视为甲方对乙方物品行使留置权及对外转让的授权，自甲乙双方签字之日起生效。陈洪辉在庭审中陈述，案涉场地最终未能转租出去，目前处于空置状态。陈洪辉提交了其自行制作的《收据》两张，拟证明徐宁、赵耀所欠的电费，《收据》分别载：今收到优驰汽车修理厂电费（11月份45180-44180=1000×1.2=1200元）；今收到2018年12月份电费，45900-45180=720×1.3=936元。庭审中陈洪辉陈述案涉标的主要为一个房屋及车间，都是陈洪辉后来建设的，徐宁、赵耀承租房屋用于经营汽车维修公司，相应的房屋及车间仅仅在村里报建。本院依法向陈洪辉释明，因案涉房屋未经规划报建，陈洪辉与徐宁、赵耀之间的租赁合同关系可能无效，陈洪辉是否变更诉讼请求。陈洪辉坚持诉讼请求不变更。上述事实有《租用厂房合同》《转让合同》《申请书》《补充协议》《解除租赁关系协议》《收据》等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，陈洪辉举证提交的《租用厂房合同》《转让合同》《申请书》《补充协议》《解除租赁关系协议》等证据证实其与徐宁、赵耀存在房屋租赁合同关系。但因陈洪辉出租的房屋未经规划报建，未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，陈洪辉与徐宁、赵耀之间的房屋租赁合同关系无效。虽然合同关系无效，但徐宁、赵耀占有使用案涉房屋，仍应支付占有使用费。参考陈洪辉与赵卫东签订《转让合同》《补充协议》约定的标准，以及陈洪辉与徐宁、赵耀签订的《解除租赁关系协议》，本院确认徐宁、赵耀应向陈洪辉支付2016年12月至2018年11月30日的房屋占有使用费300204元。关于陈洪辉主张的电费，本院认为其提交的《收据》为其单方制作，且未提交其他相关证据予以佐证，故对于陈洪辉的该项诉讼请求本院不予支持。徐宁、赵耀经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐宁、赵耀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈洪辉支付房屋占有使用费300204元；二、驳回原告陈洪辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5835元，由原告陈洪辉负担41元，由被告徐宁、赵耀共同负担5794元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  饶记平二〇一九年六月二十六日法官助理钟陈书记员姚春华