广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初6942号原告：佛山市顺德区容桂土地发展中心，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道宏业路12号。法定代表人：黄敏仪。委托诉讼代理人：廖日晖，广东顺朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宝仪，广东顺朗律师事务所律师。被告：佛山市顺德区乐都电器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂四基居委会兴基路4号首层。法定代表人：吴银婵。第三人：佛山市顺德区容桂街四基股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区容桂街四基长业路47号。负责人：杜子昂。委托诉讼代理人：陈锦雄，男，1978年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系该社财务监督小组组长。原告佛山市顺德区容桂土地发展中心（简称容桂土发中心）与被告佛山市顺德区乐都电器有限公司（简称乐都公司）、第三人佛山市顺德区容桂街四基股份合作经济社（简称四基股份社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序于2019年5月24日、2019年6月26日公开开庭进行了审理。两次开庭时，原告容桂土发中心的委托诉讼代理人廖日晖、梁宝仪，被告乐都公司法定代表人吴银婵，以及第三人四基股份社的委托诉讼代理人陈锦雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容桂土发中心向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方的租赁合同关系；2.被告立即搬离佛山市顺德区容桂街道四基居委会兴基路4号的厂房（四基路4号首层厂房），将上述厂房返还原告；3.被告所支付的履约保证金13860元归原告所有，原告无需退还被告；4.被告向原告支付占用费332640元及逾期付款利息121129.47元（占用费按每月6930元从2015年1月1日起计，暂计至2018年12月31日，之后另计至交还租赁厂房之日止；逾期付款利息以逾期占用费为基数，暂计至2018年12月18日，之后按日万分之五计至清偿之日）；5.被告承担原告因本案产生的律师费26381元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月30日，原告与被告签订《工业厂房租赁协议》，约定：原告将案涉厂房出租给被告，租期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，每月租金6930元，履约保证金13860元。合同期满后，被告并未搬离案涉租赁物，至2018年12月31日已拖欠占用费332640元。根据协议约定，若被告逾期支付租金，且双方未就迟延支付另行达成协议的，每逾期一日需按拖欠租金总额万分之五的标准计付逾期付款利息；若逾期超过30日，原告有权单方面解除协议，没收履约保证金，被告需于协议解除之日起15日内将租赁物完整归还。被告的行为已构成违约，应按协议约定占用费及逾期付款利息，原告无需退还履约保证金；另根据协议约定，因原告追讨拖欠租金及其他违约责任所产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等）由被告承担。原告因本案委托律师提供法律服务，产生一审律师费26381元，被告应予承担。被告乐都公司辩称，被告与第三人于2015年签订租赁合同，签订合同后，2015年的租金已经向第三人支付完毕。被告与第三人签订的合同合法有效。被告使用厂房至2018年2月9日即搬离，搬离的时候被告曾通知过第三人，故只应当承担2016年起至2018年2月9日止的租金，原告曾起诉过被告，最后又撤诉，被告都不清楚应该向原告还是第三人支付租金，故不应计算违约金，仅同意支付拖欠两年零两个月的租金。第三人四基股份社述称，第三人确实已经收取被告2015年的租金，2016年起就没有与被告进行续约。不清楚被告于2018年2月9日搬离厂房的事情。按照2017年签订的《物业委托协管协议书》的约定，自2014年1月1日后的租金应由原告收取，第三人收取的租金也要与原告进行结算。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院依法组织双方当事人进行质证、辩证，就各方对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据认证如下：1.证人杨某的证言及原告提供的用电抄表单、用水拆表申请表，证人到庭作证，上述证据能相互印证被告于2018年2月搬离案涉厂房的事实，予以确认；2.第三人提供的《四基股份合作经济社租赁合同》复印件，反映的是原告及第三人之间签订合同的情况，原告及第三人均确认上述证据的真实性，予以确认，至于证明内容另行论及。本院经审理查明，案涉的四基路4号首层厂房原属于第三人四基股份社，土地性质为国有建设用地，但一直未办理建设工程规划许可证及产权登记，该厂房原由四基股份社出租给乐都公司。2012年6月20日，四基股份社与容桂土发中心签订《房地产收购储备协议书》，约定将案涉厂房在内的99宗房地产由容桂土发中心收储，收储价款分三期支付，第一期2亿元在协议生效之日起三十个工作日向四基股份社支付；第二期8410万元，原告在四基股份社84100平方米预留发展用地通过顺德区土地房产交易中心向社会公开拍卖，并按《容桂街四基社区股份合作社预留发展用地处理协议书》的相关条款，划清款项后的三十个工作日内向四基股份社支付。若受某种原因影响，造成该预留发展用地不能如期公开拍卖，四基股份社未能归还容桂土发中心留用地垫支款的，则容桂土发中心有权在四基股份社按《容桂街四基社区股份合作社预留发展用地处理协议书》的相关条款，清还款项后才向四基股份社支付第二期收储款，同时，并不影响容桂土发中心在支付第三期收储款后对所收储的房地产及房地产租金的处置；第三期5173万元，容桂土发中心在2013年12月31日前向四基股份社支付。本协议生效后，四基股份社须将本协议项下收储物业房地产权证、用地批文及其他产权证明资料交给容桂土发中心，以办理房地产收储、过户手续；在第三期收储款到账之日起10个工作日，四基股份社须将收储房地产按现状移交给容桂土发中心，在容桂土发中心向四基股份社支付第三期收储款后，厂房租金由容桂土发中心收取。2013年12月20日，容桂土发中心已向四基股份社支付了约定的第三期收储款。2014年2月21日，四基社区行政服务中心与四基股份社曾联合向上述收储物业的各租户发出《通知》一份，载明：四基股份社的物业已由容桂土发中心收储，容桂土发中心现委托四基社区行政服务中心代管已收储物业的租金收缴、劳资纠纷调解、环境保护、安全生产管理等事宜；从2014年1月1日起，四基行政服务中心委托佛山市高隼企业管理有限公司负责收缴已收储物业的租金，请各租户互相知照并积极配合。2015年3月30日，原告容桂土发中心与被告乐都公司签订《工业厂房租赁协议》（合同编号：四2015-057），约定：甲方（容桂土发中心）将四基路4号首层厂房出租给乙方（乐都公司），租期从2015年1月1日起至2015年12月31日止；租用面积630平方米，租金自2015年1月1日起计收，月租金单价为11元/㎡，每月总额为6930元，租金按月支付，乙方应于每月5日前以银行转账方式向原告缴纳当月的租金（其中1月份至3月份租金应于协议签订当天交齐），甲方收款后提供租赁发票；若乙方逾期支付租金，每逾期一日需按拖欠租金总额万分之五的标准支付逾期付款利息；若逾期超过三十日的，甲方有权单方面解除协议，没收乙方的履约保证金，且于协议解除之日起15日内将厂房完整退还。本协议生效后五日内，乙方应向甲方缴纳相当于二个月租金13860元作为履约保证金，租期届满，乙方将厂房完整退还且不存在其他违约情形的，甲方应无息退还给乙方。因甲方追讨乙方拖欠租金或其他违约责任产生的诉讼费、律师费等一切费用由乙方承担。合同签订后，乐都公司缴纳了履约保证金13860元。但此期间，容桂土发中心与四基股份社在履行《房地产收购储备协议书》过程中又发生争议。2015年2月6日，四基股份社又向各租户发出《通知》一份，载明：四基股份社属下的物业资产已于2012年6月20日与容桂土发中心签订了《房地产收购储备协议书》，但容桂土发中心至今仍未落实协议的有关条款，未能于2012年12月31日前负责解决四基股份社的留用农地转用指标，未能协助办理有关手续将留用地通过顺德区土地交易中心移交属下物业及租赁管理，故四基股份社于2015年重新与属下各租户签订租赁合同。之后，四基股份社与乐都公司于2015年3月26日签订一份《四基股份合作经济社租赁合同》，约定：四基股份社将四基路4号首层厂房（面积630平方米）出租给乐都公司，每月租金5670元，租期从2015年4月1日起至2015年12月31日。上述合同签订后，乐都公司按每月5670元的标准支付了从2015年2月起至12月份的租金，并由四基股份社出具收据确认。因被告乐都公司未向原告容桂土发中心交纳租金，原告容桂土发中心曾于2016年6月14日诉至本院，起诉要求乐都公司交还案涉厂房、支付至交还厂房之日所欠租金及违约金等。容桂土发中心在该案一审庭审中确认，乐都公司已支付2015年1月份的租金，乐都公司向四基股份社所缴纳的租金可予以抵扣。本院经审理后于2016年7月30日作出（2016）粤0606民初9432号民事判决，判决如下：一、乐都公司于判决生效之日起十五日内从兴基路4号首层厂房、面积为630平方米的星棚结构厂房中迁出，并返还给容桂土发中心；二、乐都公司于本判决生效之日起十五日内支付原告容桂土发中心房屋使用费（截止2016年4月30日为59850元，从2016年5月1日起按每月6930元的标准，计至乐都公司实际搬离之日止）；三、驳回容桂土发中心其他诉讼请求。乐都公司不服判决曾提起上诉，经佛山市中级人民法院经二审审查后认为，涉案租赁物的权利主体为容桂土发中心还是四基股份社这一基本事实并不清楚，需追加四基股份社参加诉讼，遂裁定发回重审，容桂土发中心在该案重审期间撤诉。此期间，乐都公司继续使用案涉租赁厂房至2018年2月搬离，供电部门的抄表记录显示该厂房从2018年3月起没有发生用电。四基股份社从2016年1月份起不再向乐都公司收取租金。现容桂土发中心又再次提起诉讼，并委托广东顺朗律师事务所指派律师代理本案诉讼，约定需支付律师费26381元。另查明，2015年8月27日，容桂土发中心作为甲方，四基股份社作为乙方，四基社区行政服务中心作为丙方，三方签订《物业委托协管协议书》一份，确认：甲方将在2012年收储的四基股份社土地房产委托乙方协管，乙、丙方负责协管租金收缴、劳资纠纷调解、环境保护、安全生产管理等事宜。之后，三方于2017年7月26日又签订一份《物业委托协管协议书》，确认三方曾于2015年8月27日签订过一份《物业委托协管协议书》（简称原协议），约定甲方将在2012年6月与乙方签订《房地产收购储备协议书》中的房地产委托乙、丙方协管，从本协议签订之日，原协议即行终止，有关事宜以本协议约定内容为准执行。本院认为，关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，经本院查明，双方争议的被告承租的涉案厂房，至今未取得建设工程规划许可证，被告于2015年3月30日与原告签订一份《工业厂房租赁协议》，约定向原告承租案涉厂房，另于同月26日又与第三人签订一份《四基股份合作经济社租赁合同》，约定向第三人承租案涉厂房，以上两份合同均违反上述法律规定，合同无效，无需判决解除，故原告现作为出租人主张解除合同，与法律规定不符，本院不予支持。关于被告应否支付占用费及如何计算的问题。无效的合同，自始没有法律约束力，且法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述规定，被告根据合同约定实际占有使用厂房，依法应支付占用费。关于占用费如何计算问题。首先，应确定被告向第三人支付租金是否属履行合同义务。案涉厂房最先是由第三人出租给被告，原告向第三人收储案涉厂房时，双方并未对案涉厂房办理实际交接，原告只是根据与第三人所签的《房地产收购储备协议书》通过收储取得案涉厂房的权利，第三人作为原权利人虽曾发出通知告知案涉厂房由原告收储并由第三人协管租金收取等，但在原告与被告签订合同前的2015年2月又发出通知，要求继续以第三人为出租人签订合同和收取租金，被告为此又另与第三人签订《四基股份合作经济社租赁合同》并按该合同约定的标准支付了2015年2月至12月份的租金，原告在上述合同履行期间并未提出异议并明确要求被告需履行与原告签订的《工业厂房租赁协议》，且在前案诉讼中亦确认第三人所收取的租金可以抵扣应付租金，在原告与第三人对哪一方作为权利主体收取租金存在争议的情况下，结合原告在收储案涉厂房后又委托第三人协管租金收取等事实，被告根据其与第三人签订的合同支付租金应视为履行合同的行为，据此，认定被告已支付了计至2015年12月份的租金。至于2015年1月的租金，原告在此前另案诉讼中确认被告已支付，故不应再作计算。其次，被告占用案涉厂房的时间如何认定。无论是原告与被告签订的《工业厂房租赁协议》，还是第三人与被告签订《四基股份合作经济社租赁合同》，约定的租赁期限均是至2015年12月份期满，此后均没有续签书面合同，故之后被告仍实际占用厂房，事实上形成不定期租赁关系。原告主张被告一直占用案涉厂房，被告辩称其只使用至2018年2月，被告为此申请证人杨某出庭作证，杨某作证时陈述被告曾在2018年2月聘请其到案涉厂房进行搬迁，被告另提供了供电部门出具的用电抄表单显示该厂房2018年3月起没有发生用电，且被告提供用水拆表申请表等证据，上述证据能相互印证被告从2018年3月起已搬离并不再使用案涉厂房的事实，应予采信。鉴于原告与第三人之前对由谁作为租赁合同的权利主体存在争议，被告与原告及第三人所签订的有关合同中亦没有就终止租赁关系时具体如何交接予以明确约定，且原告在前案起诉要求返还厂房后，该问题本可通过诉讼予以解决，原告未待法院作出生效判决就此进行处理的情况下又撤回起诉，被告在搬离时没有与原告办理交接手续，但被告与第三人的陈述中均提到被告曾表示过要交还厂房钥匙，综合上述情况，没有证据证实被告拒不办理返还交接手续，故不应就此认定被告存在违约行为。双方的租赁关系至2018年2月份已终止，被告在亦确认厂房内无物品遗留，故原告可直接收回案涉厂房，本院无需再就原告主张的厂房返还问题再作处理，被告应支付的占用费应从2016年1月计至2018年2月。再次，占用费应按何标准计算。原告与第三人在本案诉讼中对2016年1月起的租金应由原告作为权利主体主张没有异议，被告事实上也没有与第三人续签合同并向第三人支付过租金，故此时起的占用费应参照原告与被告签订的《工业厂房租赁协议》约定的每月6930元的租金标准计算。综上，被告应向原告支付2016年1月至2018年2月期间的占用费180180元，减除被告已支付的保证金13860元，尚应支付166320元。鉴于案涉的合同属无效合同，被告也不存在明显违约行为，原告主张根据合同约定没收被告的保证金并由被告按日万分之五支付违约金以及承担律师费，缺乏理据，但被告在合同终止后，一直没有结清其占用厂房期间的占用费，客观上造成原告长期未能收到占用费，依法应承担相应的利息损失，本院酌定由被告以所欠占用费为本金，从终止使用厂房后的2018年3月1日起按年利率6%计付利息至清偿之日止。对原告诉讼请求中的合理部分予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区乐都电器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区容桂土地发展中心支付厂房占用费166320元及利息（利息以所欠占用费166320元为基数，从2018年3月1日起按年利率6%计至清偿之日止）；二、驳回原告佛山市顺德区容桂土地发展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为4355.08元（原告已预交），由原告佛山市顺德区容桂土地发展中心负担2805.08元，被告佛山市顺德区乐都电器有限公司负担1550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 廖 韬二〇一九年六月二十七日书记员 佘凯琪