贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1543号原告王贵，男，1989年6月2日出生，汉族，住贵州省开阳县，委托代理人（特别授权代理）张苏男、王维，贵州贵达律师事务所律师。被告陈朝军，男，1978年9月28日出生，汉族，住贵州省织金县，被告贵阳西南林城房地产经纪有限公司（以下简称“西南公司”），住所贵州省贵阳市乌当区新添寨镇温泉路E2、E3商品房1楼。统一社会信用代码91520112556624070A。法定代表人王子国。原告王贵诉被告陈朝军、西南公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告王贵及其委托代理人张苏男、王维、被告陈朝军、西南公司的法定代表人王子国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王贵诉称，2017年3月12日，经西南公司介绍，原告与被告西南公司签订《房屋买卖居间合同》，约定被告陈朝军自愿将自己位于贵阳市未来方舟F6组团2栋2单元18楼2号出售给原告。三方议定房屋成交价为596000元，由原告在合同签订之日交纳定金30000元，并于2017年4月10日前将首期购房款100000元支付到被告陈朝军账户。合同签订后，原告严格按照合同约定当日向被告陈朝军支付定金30000元，并按约定于2017年4月10日前向被告陈朝军支付首期购房款100000元。但被告陈朝军因案涉房屋共有人蒋运程不同意将该房屋出售给原告，从而导致案涉房屋的产权无法过户到原告名下，西南公司也始终未解决该事宜。2017年10月31日，原告向云岩区人民法院提起诉讼，该院作出（2017）黔0103民初7814号民事判决书，判决原告与两被告于2017年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》有效。并认定原告要求被告交付房屋及办理过户登记具有事实上的不能履行情形，原告可以根据法律规定另行主张自己的权利。故为维护原告的合法权益，特诉到法院，请求，一、判决解除原告与被告陈朝军、西南公司于2017年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》；二、判决两被告连带向原告返还购房款130000元并支付计算到起诉之日的利息共计142533.4元；三、判决两被告连带赔偿原告经济损失628100元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告陈朝军辩称，我把房屋交给中介公司出售之前，已经陈述过房屋的实际情况，并把购房合同原件以及离婚协议原件一并交给中介公司。在原被告双方达成买卖意向后，买方在中介办公室查看我交给中介的所有资料、问清所有情况后才签订的买卖合同。我在中介和买方都在场的情况下陈述了房屋的情况，不止一次的和原告与中介讲，涉案房屋是两个人共有，但是离婚协议上载明该房屋归我一人所有。因为我前妻是外省人，我无法叫她来签字。中介回复我说没有对方到场也可以办理过户，所以当天就签订了买卖合同，并收取了原告方30000元的定金。涉案房屋不能过户是客观原因造成的，不是我不卖，所以造成不能过户的责任不在我。同时，原告主张按差价来计算损失，没有任何的事实和法律依据，也不符合客观事实，原告方的损失只是资金占用损失，其他损失并不是因为涉案房屋不能过户造成的。被告西南公司辩称，合同签订当日，被告陈朝军的房屋相关资料带到我公司，经买卖合同双方及我公司同时审核资料后才签订三方交易买卖合同，我公司不存在隐瞒任何事实。在签订合同当时不动产登记中心可以以离婚协议上房屋归属人过户给买方，但由于原告方在交易过程中办理公积贷款，在贷款审核过程中时间过长，才没有及时办理产权过户，后因政策改变需要房屋所有共有权人到场。我公司与蒋运程沟通要求她来配合过户，但是蒋运程不愿意配合，并提出陈朝军按照离婚协议上的要求把钱还给她之后，她才配合过户，后来再打电话她就不接了。因涉案房屋不能过户，我公司约定买卖合同以方到公达律师事务所协商解决此事，在协商过程中双方已经达成共识，陈朝军在一个月内退还原告购房款130000元，但因王贵不签字，该协议没有生效。由于陈朝军准备好退还给原告的金额不够，所认我们商量把房产证拿去抵押贷款，但是王贵不同意，才导致到现钱一直没有退还。经审理查明，被告陈朝军与案外人蒋运程原系夫妻关系。双方婚姻关系存续期间共同购买了位于贵阳市未来方舟F6组团2栋2单元1802号房屋。2015年8月3日，双方协议离婚，约定共同购买的涉案房屋归陈朝军所有，陈朝军于2018年8月3日前给予蒋运程100000元经济补偿。由于涉案房屋系按揭贷款方式购买，双方未办理房屋的变更登记手续。2017年3月11日，原告王贵与被告西南公司签订《居间代理合同》，约定原告委托西南公司居间购卖贵阳市未来方舟F6组团2栋2单元1802号房屋。合同同时对付款方式佣金支付及违约责任等进行了约定。合同签订后，经西南公司居间撮合，原告王贵、被告陈朝军及西南公司于2017年3月12日签订《房屋买卖居间合同》，约定陈朝军自愿将位于贵阳市××区未来方舟F6组团2栋2单元18楼2号房屋号（证号F1984、产权建筑面积122.41㎡、产权性质：私产、户型：3室2厅）出售给原告王贵，成交价为596000元，付款方式为原告于合同签订之日交纳购房定金30000元作为过户税费，同时由于涉案房屋是以按揭付款方式取得，产权手续抵押于银行，王贵同意于2017年7月10日前将首期房款100000元支付陈朝军账户。该款用于归还陈朝军的银行剩余贷款，待陈朝军注销抵押取得《房屋所有权证》、《完税凭证》、《土地证》时，双方办理产权过户登手续，余款人民币466000元，王贵办理按揭贷款后支付给陈朝军。合同签订当日，原告王贵按约定向被告陈朝军支付了购房定金30000元。合同签订时，陈朝军向西南公司提供了房屋涉案房屋的《商品房买卖合同》及离婚协议书，告知西南公司涉案房屋系其与蒋运程共同购买及双方离婚时约定房屋归其所有的事实。2017年4月9日，被告西南公司的法定人表人王子国向被告陈朝军出具《承诺书》一份，内容为“今向陈朝军承诺办理产权手续时因女方不能到场签名，可以过户给买方，如果办不到所产生的损失由贵阳西南林城房地产经纪有限公司负责。……”。2017年4月10日，原告按约定向陈朝军支付了购房首付款100000元。陈朝军按约定办理了房屋产权证后，因陈朝军的前妻蒋运程不配合签字办理涉案房屋的过户手续，致使涉案房屋无法正常过户给原告。经西南公司法定代人多次与其沟通未果后，原告以陈朝军、蒋运程为被告、西南公司为第三人向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，请求判决1、确认王贵与陈朝军及西南公司签订的《房屋买卖居间合同》有效；2、判决陈朝军立即向原告交付房屋；3、判决陈朝军与蒋运程立即将涉案房屋过户到王贵名下；4、诉讼费用由被告陈朝军承担。蒋运程收该案应诉通知书后，就该案提起反诉，以涉案房屋系双方的夫妻共同共有为由，请求判决确认陈朝军与王贵及西南公司签订的《房屋买卖居间合同》无效并要求王贵承担反诉费。2018年10月8日，贵阳市云岩区人民法院作出（2017）黔0103民初7814号民事判决书，判决确认陈朝军与王贵及西南公司签订的《房屋买卖居间合同》有效；同时以王贵要求陈朝军和蒋运程协助办理涉案房屋过户具有事实上不能履行的情形为由判决驳回王贵对陈朝军和蒋运程的其余诉讼请求。并告知王贵可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定另行主张权利。王贵、蒋运程不服该判决向贵阳市中级人民法院提起上诉后，又分别于2018年12月17日、12月20日以需要另案主张为由撤回上诉。贵阳市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）黔01民终9611号民事裁定书准予王贵、蒋运程撤诉后，原告王贵遂诉至本院，请求判决准予其如前诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述、原、被告双方的身份证复印件，西南房产公司的工商登记信息、西南公司《居间代理合同》、《房屋买卖居间合同》、房屋不动产产权证书、离婚协议书及微信聊天记录、微信转账凭证、收条、结算业务申请书（农村商业银行）、（2017）黔0103民初7814号《民事判决书》、（2018）黔01民终9611号《民事裁定书》、承诺书等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，本案中，陈朝军与案外人蒋运程是涉案房屋登记共有人，根据《房屋登记管理办法》第十三条“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记，应由共有人共同申请。”的规定，变更房屋产权登记须经陈朝军与蒋运程共同申请办理。由于案外人蒋运程在贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初7814号案件审理过程中明确要求确认合同无效，拒绝配合办理涉案房屋的产权变更登记手续。故原告王贵与被告陈朝军、西南公司签订的《房屋买卖居间合同》具有法律上和事实上不能履行的情形，故对原告要求解除该合同的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告陈朝军与西南公司连带返还其购房款130000元的诉请，因本案中的两笔购房款项均系按《房屋买卖居间合同》的约定由王贵直接支付给被告陈朝军，西南公司作为居间人，并未经手双方之间的付款行为，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，该款应由陈朝军直接返还给原告王贵。对于原告要求被告陈朝军与西南公司连带支付购房款利息的诉请，虽原告与两被告签订的《房屋买卖居间合同》中并无关于利息的约定，但考虑到被告陈朝军收到该款后用于偿还涉案房屋的剩余按揭贷款，减少了一定利息损失，故陈朝军应按中国人民银行同期贷款利息从付款之日起向原告王贵支付利息为宜。对于原告要求两被告连带赔偿其经济损失628100元的诉请。因西南公司作为专业从事房地产经纪业务的经营单位，应充分了解房地产交易的相关法律知识及房地产交易的程序，但其法定代表人王子国在陈朝军告知涉案房屋登记有共有权人的情况下，向陈朝军承诺不需共有权人到场签字也可以办理产权过户。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条第一款“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”的规定，西南公司对涉案《房屋买卖居间合同》不能履行的后果具有重大的过错，应对涉案《房屋买卖居间合同》不能履行的后果承担缔约过失责任。被告陈朝军作为非专业从事房地产交易活动的普通公民，不具有期待其掌握专业的房地产交易法律规定的可能性。同时，其在涉案房屋买卖时已如实告知了西南公司及原告王贵涉案房屋存在共有权人的事实，在西南公司法定代表人明确作出承诺的情况下才签订的合同，其对涉案《房屋买卖居间合同》不能履行的后果不存在过错，且其在合同的履行过程中并不存在违反合同约定的行为，故其不应对原告的损失承担赔偿责任。对于王贵要求按涉案房屋周边房价标准10000元/㎡与合同成交价之间的差额标准计算其损失的诉请，因房价上涨系受政策和市场的影响所致，不属于订立合同时各方当事人能预见或者应当预见到的损失，故对原告的该主张，本院不予支持。但考虑到原告方因涉案《房屋买卖居间合同》不能履行后客观上必然遭受一定损失的实际情况及西南公司存在重大过错的事实考虑，参照涉案《房屋买卖居间合同》第十条中关于“丙方在收齐双方相关资料及代收税费后，因丙方失误未能在约定期限内办妥，逾期办理每日按已收代理费1‰的滞纳金。”的约定，应由西南公司按应收代理费18300元为基数从涉案《房屋买卖居间合同》签订之日起按1‰的标准向原告支付违约金直至合同解除之日止。对于西南公司关于涉案合同不能履行系由于原告办理公积金贷款手续导致政策改变的抗辩，因无事实及法律依据，本院不予采信。对于原告王贵关于其在签订涉案《房屋买卖居间合同》并不知道涉案房屋存在共有权人的主张，因被告陈朝金与王贵均陈述合同签订时已将涉案房屋的相关资料交予其审核，且本案房屋买卖交易金额较大，原告不可能在不了解房屋产权状况的情况下与两被告签订合同，故原告的该主张不符合常理，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条、第四百二十四条第一款的规定，判决如下：一、解除王贵与陈朝军、贵阳西南林城房地产经纪有限公司于2017年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》。二、陈朝军于本判决生效之日起返还王贵购房款人民币130000元，并按中国人民同期银行贷款利率向王贵支付利息（其中30000元从2017年3月12日起计算，剩余100000元从2017年4月10日起计算）直至购房款返还完毕之日止。三、贵阳西南林城房地产经纪有限公司从2017年3月12日起以18300元为基数按每日1‰的标准向原告支付违约金直至合同解除之日止。四、驳回王贵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5753元由被告贵阳西南林城房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员  郑六友二〇一九年六月三十日书记员  田 芸