广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初1017号原告：林荣妙，女，1977年11月18日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：李萍，广东朗乾律师事务所律师。被告：珠海市诚讳房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区白藤湖湖滨区旅游中心16号之八，统一社会信用代码914404005682758598。法定代表人：唐耀林，总经理。委托诉讼代理人：林建辉，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝浩，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告林荣妙与被告珠海市诚讳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林荣妙的委托诉讼代理人李萍、被告珠海市诚讳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林建辉、蓝浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林荣妙向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金40487元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年5月9日签订《商品房买卖合同（预售××》，约定原告从被告处购买斗门区湖心路233号（诚讳丽苑××5栋902房，总价款为1560200元，合同约定被告应于2018年7月1日前将房屋交付原告使用。原告如期交付了购房款和办理了银行按揭，但是被告直到2018年11月12日才取得竣工验收备案表，并于2018年11月12日在珠海报发布入伙通知，通知诚讳丽苑5、6栋业主在2018年11月12日至2018年11月18日办理入伙手续。办理入伙时，小区管道燃气没有开通，直到2018年12月20日物业才通知业主可以报装天然气。因此，2018年12月20日应是房屋达到入住条件的日期。根据原被告签订的《商品房买卖合同（预售××》第十二条约定：“逾期交房超过90日的，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金”，被告应向原告赔偿自2018年7月1日至2018年12月20日共计173天的逾期交房违约金。双方协商不成，原告特向法院提起诉讼，请贵院依法判决如原告所请。被告珠海市诚讳房地产开发有限公司辩称：1、被告开发的案涉“诚讳丽苑”楼盘施工期间，遭受台风“天鸽”等11个台风的不可抗力影响，被告就此导致的交付延迟依法应免除或无需承担责任。补充协议第五条约定如下，发生以下情形导致合同下商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第十二条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：执行法律、法规和政府规章等强制性文件，遭遇不可抗力包括但不限于如下不能避免并不能克服的客观情况，遭遇自然灾害如暴雨、台风、地震、战争等，遭遇普遍性的流行性疾病，政策性因素或政府行为导致的影响如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误，遭遇异常困难或重大技术问题，遇到突发性的社会事件等，案涉合同已就不适用逾期交付商品房违约责任的政策、政府行为、不可抗力、台风、暴雨等事件或事由进行约定，该等约定为商品房预售合同签约双方平等协商签订，并未违反法律强制性规定，且补充协议第十四条已作出特别的约定与说明，该条款为特别约定及说明条款，且第十二条已载明买受人已详尽阅读并理解买卖合同及附件等的内容及文字，双方确认系真实意思表示。原告作为完全民事行为能力人，且补充协议第五条约定的不适用延期交付违约责任条款的事由，被告与原告关于导致延期交付的合理理由作为不适用延期交付违约责任的事由约定合法有效；被告开发建设“诚讳丽苑”楼盘施工期间，对斗门区造成影响的台风分别包括2016年出现的尼柏特、妮坦、电母、莎莉嘉，2017年的天鸽、帕卡、玛娃、卡努，2018年的艾云尼、山神、贝碧嘉。该11个台风本身的自然气候天数为24天，而该等台风过后，损害的修复影响工期（包括检查损毁、清除重装、更换、加固等××合理期间每个不少于一周，另从气象部门获取的案涉楼盘施工期间的雨量记录所载的下雨天实际也影响了被告的施工工期，同样应合理作为延误的因素。2017年8月23日登陆的“天鸽”台风为1953年以来珠海遭遇的最强台风，造成了极大的破坏，案涉楼盘受到了严重损坏，珠海市区全面停工停产，即使在“天鸽”过后长达一个月的时间，恢复基本道路通行的清障措施及因台风受影响的修复工作还在进行，影响长达半年以上，珠海市住建局多次发出通知，要求包括被告在内的建设单位停工，计算受损情况并暂停使用塔吊等机械设备，并由官方组织、监督塔吊等受损设施的拆除、修复等，建设单位需完成政府部门的复工核查方能恢复施工，台风“天鸽”对被告案涉楼盘的外墙、塔吊、施工升降机、门窗、外墙脚手架、地下室及6台电梯等电器设备、售楼部、临时设施、围墙及大门、临时变压器等造成了严重损坏，7#楼施工机械塔吊吹倒砸向6#楼屋面，因该不可抗力而导致的停工、修复等影响的工期延误，被告无需承担违约责任；2、被告因台风“天鸽”受损的项目及影响的工期。按住建部门的要求，被告于2017年9月25日整改完成取得复工通知书。被告受台风“天鸽”及政府部门指令停工影响，造成从2017年8月23日至2107年9月25日期间工期延误共计34日，该停工期还未包括复工后对受损设施、项目进行修复、加固的时间，经住建部门批准复工后，由于台风造成的受损范围广、恢复难度大，所有受损部位需经专业鉴定出具意见，在拟定施工方案报主管部门审核，被告要求施工单位修复台风天鸽造成的损害，在2017年10月30日才完成修复验收，延误工期69天，而加固工程模板、钢筋、混凝土、填充墙砌体部分在2018年2月1日通过验收，影响工期163天。被告修复6台电梯，在2017年12月27日完成修复验收，影响工期127天；3、受“海绵城市”政策及政府行为影响的工期。被告与原告签订案涉《商品房预售合同》后，2017年8月17日，政府将案涉楼盘作为“海绵城市”试点，被告在案涉合同签订时无法预见该政策变动及政府行为因素，被告需对该政府行为及政策新增的项目重新进行设计及重新上报建设方案、施工等，2018年6月15日完成初验收，从2017年8月17日政府发文到该项目验收直接影响工期303天；4、受台风和政策影响的延期项目完成后才施工的项目影响的工期。因台风“天鸽”不可抗力等因素导致被告的案涉楼盘工期延误，导致本可无需增加工期的消防检测也需在受影响导致的延误后的2018年8月10日完成，该期间也系因不可抗力等导致的延误。因台风不可抗力等因素导致被告的案涉楼盘工期延误导致本可无需增加工期的燃气工程也需在受影响导致的延误后的2018年9月19日完成。案涉楼盘地址按公安部门要求从珠海市斗门区湖心路233号5栋、6栋、7栋变更为珠海市斗门区白藤二路768号3栋、2栋、1栋导致交付延误；5、根据案涉合同第九条约定，被告取得房屋测绘报告及通过竣工验收备案即符合交付条件，被告在珠海报2018年11月12日发出的入伙通知符合案涉合同约定。被告实际交付日期与合同约定交付日期的延期天数，在受不可抗力等影响延误交付的天数之内，依法应免除或无需承担责任。原告以燃气未开通为由主张逾期交付违约金不能成立。受台风等不可抗力及政策、政府行为影响，即使不考虑“天鸽”以外其他10个台风发生后所致影响排除时间及其他下雨天等导致合理延期的因素，被告开发楼盘受影响工期延迟交付的期间至少在344天以上。按案涉合同第十一条第（一××款约定，被告于2018年7月1日前交付商品房，以被告取得通过竣工验收备案并于2018年11月12日在珠海报发出的入伙通知视为交付日计算，相差天数为134天，该天数在因不可抗力等影响而延误工期的344天之内，不属于延期交付，原告主张被告应承担逾期交付的违约责任不能成立。根据案涉合同第十条第（一××第（2××项约定，就交付房屋的燃气开通，若未在交付房屋时开通则被告的责任为负责整改直至达到交付使用条件，而无需承担违约金。因台风不可抗力等因素导致案涉楼盘工期延误导致本可无需增加工期的燃气工程也需在受影响导致的延误后的2018年9月19日完成，被告已向燃气供应部门申请竣工验收并开通，无需承担违约责任。天鸽台风对我方造成了实质性的施工影响，进而对交付产生重大影响，延长交付属于合法合理，不应承担违约责任。原告的起诉高于造成损失的30%，应予以调整。综上，根据法律规定，被告因台风、政策、政府行为指令等不可抗力影响工期并延误了案涉商品房的交付，无需承担责任，原告主张被告支付违约金的诉求不能成立。围绕诉讼请求，原告依法提交了《商品房买卖合同（预售××》、购房发票、被告致业主的信、入伙通知、备案公示及竣工验收备案表、通知开通天然气微信记录、商品房买卖合同（预售××（吴玉华××、网上备案公示等证据，被告依法提交了《商品房买卖合同（预售××》补充协议、珠海市气象资料查询服务记录单、珠海市住建局“关于统计汇总全市在建项目受损情况的通知”、“关于印发珠海市房屋市政工程台风天鸽灾后恢复安全生产督导小组工作方案的通知”、“关于禁止灾后建筑工地塔吊等起重机械未经验收合格擅自使用的紧急通知”、复工核查表及“关于复产申请的复函、案涉楼盘因台风“天鸽”受损的部分相片、财产损失价格评估报告书、补充协议书、发票、分项工程验收记录、加固分部工程验收记录、电梯恢复工程协议书、付款业务回单、分项工程验收记录、住建局“关于上报海绵城市建设方案审查的通知”、斗门区海绵项目初验收记录单、消防系统第三方检测合同、建筑消防设施检测报告、燃气工程验收意见函、管道燃气工期管理协议、案涉楼盘工程质量监督报告、房屋测绘报告、案涉工程竣工验收备案表、商品房权属证明书、地址（门牌××变更证明、煤气燃气验收报告、《气象灾害预警信号发布与传播办法》、《2016年-2018年对珠海有影响的台风汇总表》、广东省高级人民法院（2018××粤民申1331号民事裁定书、房屋验收表等证据。原被告提交的证据，经当庭出示，原被告双方质证，本院审查后认为，原告提交的商品房买卖合同（预售××（吴玉华××、被告提交的财产损失价格评估报告书、补充协议书、发票、消防系统第三方检测合同、广东省高级人民法院（2018××粤民申1331号民事裁定书与本案无关，本院不予采信，原被告提交的其他证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。本院经审理认定事实如下：2016年5月9日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同（预售××》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于珠海市××区湖心路××房，价款1560200元。《商品房买卖合同（预售××》及补充协议的主要内容：一、交付条件：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.取得房屋测绘报告（合同第九条××；二、燃气交付条件：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人负责整改，直至达到交付使用条件〔合同第十条第（一××项〕。由于本项目所在区域城市燃气管网尚没铺设到本项目小区，交付时城市燃气管网仍有可能尚不可以连接使用，出卖人不承担责任（补充协议第三条××；三、交付时间：2018年7月1日前〔合同第十一条第（一××项〕；四、交付手续：达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日××将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人〔合同第十一条第（二××项〕；五、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：（1××逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2××逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金（合同第十二条××。发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第十二条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：1、执行法律、法规和政府规章等强制性文件；2、遭遇不可抗力包括但不限于如下不能避免并不能克服的客观情况的：遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等，政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等。若以上事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须在事发后书面通知买受人（补充协议第五条××。合同签订后，原告已向被告支付了全部房价款。2018年6月26日，被告向案涉楼盘业主发出公开信，称因台风天鸽影响，交楼日期改为2018年9月1日。同年9月2日，珠海市测绘院出具案涉楼盘的测量报告。同年11月12日，案涉房屋取得竣工验收备案表。同年11月13日，被告在《珠海报》发布入伙通知，通知诚讳丽苑5、6栋业主集中入伙时间为2018年11月12日-2018年11月18日。2018年11月29日，原告接收案涉房屋,并在房屋验收表上签名。2018年9月19日，珠海港兴管道天然气有限公司（以下简称港兴公司××向珠海市斗门区住房和城乡建设局出具燃气工程验收意见的函，确认被告已完成管道燃气工程施工，并同意竣工验收。同年11月26日，被告与港兴公司、珠海市东启物业管理有限公司签订《管道燃气供气管理协议》，港兴公司同意被告燃气管道接驳到管道燃气市政管网，并同意向被告供气。同年12月20日，物业管理人员通过微信通知业主可以报装天然气。另查明，珠海市斗门区公共气象服务中心于2018年9月8日出具的2016年3月至2018年8月对斗门区造成影响的台风信息显示，2016年尼伯特、妮妲、电母、莎莉嘉和2018年山神、贝碧嘉等6个台风影响程度为一般；2017年帕卡、玛娃、卡努等3个台风为非正面袭击。2017年天鸽影响日期8月23－24日，影响程度严重；2018年艾云尼影响日期6月6－8日，影响程度严重。其中，案涉楼盘因台风天鸽登陆自2017年8月23日停工，2017年9月25日，珠海市斗门区工程建设安全监督站发出关于复产申请的复函，同意案涉房屋所在的诚讳丽苑（商住××项目复工复产。2018年7月26日，珠海市公安局城南派出所出具地址（门牌××变更证明，证明载明：诚讳丽苑小区原地址为珠海市斗门区湖心路233号5栋、6栋、7栋，现更改为珠海市斗门区白藤二路768号3栋、2栋、1栋。2017年8月17日，珠海市斗门区住房和城乡建设局向案涉楼盘项目建设单位发出《关于上报海绵城市建设方案审查的通知》。2018年6月28日，斗门区海绵项目初验收记录单显示，案涉楼盘海绵项目开完工日期为2018年1月3日和6月15日。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售××》及补充协议，是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利履行义务。综合原被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告逾期交房期间的确定；二、是否存在因不可抗力影响导致可以免除被告的责任情形。一、关于逾期交房期间的确定。原告按照约定支付了房款，但被告未能按照商品房买卖合同（预售××的约定于2018年7月1日前向原告交付案涉房屋，没有履行合同约定的义务，存在逾期交房的违约行为，应承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。根据合同关于交付条件的约定，案涉商品房交付时应取得的房屋测绘报告和竣工验收备案证明文件的取得时间分别是2018年9月2日和同年11月12日，即直至2018年11月12日，案涉商品房才符合交付条件。虽然原告于2018年11月29日才实际接收案涉房屋，但是被告在案涉房屋取得竣工验收备案表后登报通知原告于2018年11月12日至2018年11月18日期间办理交付手续，但是原告没有及时受领房屋，被告通知收楼的截止日期即2018年11月18日应视为案涉房屋的交付之日，故本院认定被告逾期交付案涉房屋期间为2018年7月2日至2018年11月18日，共计140天。原告主张应以物业通知报装天然气的2018年12月20日为达到入住条件日并据此确定为逾期交房截止日。对此，本院认为，案涉楼盘的管道燃气工程已于2018年9月19日完成施工，并经港兴公司竣工验收，案涉楼盘自此有了使用天然气的基础条件，但是否能开通天然气还需要进一步与市政管网对接，该对接工作进度并非被告所能控制，双方在补充协议第三条中已专门约定被告对此不承担责任，故原告要求逾期交房违约金计至2018年12月20日理据不足，本院不予支持。二、是否存在因不可抗力影响导致可以免除被告的责任情形。被告辩称，受台风、海绵城市项目规划等因素影响，可以合理延期的天数超过344天，无需承担逾期交房的违约责任。对此，本院分析评判如下：（一××关于雨量偏多天气的影响。珠海地处南方，雨量丰沛、台风多发是当地的气候特点，被告作为专门从事房地产开发的企业，显然具备相应的专业经验和能力，对房地产开发建设工程过程中可能遇到的恶劣天气，应有相对准确及合理的评估和预判。虽然对具体天候发生的准确时间、次数和影响程度等在编制工期时确实难以预计，但是案涉合同所确定的交付日期距签订合同日期长达两年有余，对此期间可能发生的常见天候，理应有所预见，并通过采取科学组织施工等手段加以规避，事实上，降雨量过大亦不必然导致无法施工；（二××台风虽然属于不可抗力，但《中华人民共和国合同法》第一百一十七条明确规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，也就是说，并不是存在不可抗力就都可以免除责任，前提是因不可抗力导致不能履行合同的后果。从本案被告提交的气象资料看，案涉合同履行期间发生的11个台风，除了天鸽和艾云尼，其他9个台风要么无法评定影响程度，要么影响程度仅为一般，面对这些台风，被告既可提前做好准备避免风险，亦可采取措施予以克服，没有造成合同不能履行的后果，它们的影响期间不能顺延案涉合同的履行期间。众所周知，台风天鸽是珠海1953年以来遭遇的最强台风，发生时正面袭击斗门区，相比一般台风，对斗门的破坏力异常巨大，无论是被告提供的图片证据，还是政府直至2018年9月25日才同意复工复产，均可以证明台风天鸽所造成的损害极其严重，足以造成案涉合同不能履行，事实上也的确如此，故2017年8月23日至同年9月25日共34天可顺延案涉合同履行期，应当从逾期交房天数中予以扣除。气象资料虽然显示台风艾云尼的影响程度为严重，但这只是气象部门针对某种天候对某个地区影响程度的评估，并不能直接证明该台风造成了案涉合同不能履行的后果，被告也没有对此作进一步举证，故台风艾云尼的影响期间不产生顺延案涉合同履行期的法律后果；（三××政府推广的海绵城市项目虽然发生在案涉合同履行期内，但被告既未提供证据证明因此需要调整施工内容并影响工期，也未提供施工企业因此申请工程延期的签证单，现有证据并不足以证明该事项与逾期交房有因果关系，故被告据此主张扣减逾期交房天数，理据不足，本院不予采纳。（四××关于被告抗辩消防检测和燃气工程竣工验收也受到台风和海绵项目等影响造成延误，应当顺延工期。对此，本院认为，如确因台风或海绵项目造成影响需要顺延工期，也是针对整个建设项目的总工期而言的，并不针对其中的某个工程或某道工序，否则就会造成重复顺延，故被告该项抗辩依法无据，本院不予采纳。关于被告抗辩原告的请求高于造成损失的30%要求予以调整的问题。本院认为，原被告在商品房买卖合同中约定逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金，该违约金计算标准是被告在合同文本中事先打印好，并提供给原告签署的，违约金金额的多少完全取决于被告逾期履行合同的时间长短，被告没有提交证据证明该约定过分高于因逾期交房造成的损失，故本院对被告该抗辩不予采纳，对原被告双方约定的违约金标准不予调整，被告应按照全部房价款每日万分之一点五的标准向原告支付违约金。被告逾期交房140天，但受到台风天鸽影响可扣除34天，被告应承担逾期交房106天的违约责任，经本院核算，被告应当向原告支付逾期交房违约金为24807元（1560200元×0.00015×106天××。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市诚讳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林荣妙支付逾期交房违约金24807元；二、驳回原告林荣妙的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费812元，减半收取406元（原告林荣妙已预交），由原告林荣妙负担157元，被告珠海市诚讳房地产开发有限公司负担249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  曹晓南二〇一九年六月十九日书记员  黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。