福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初3924号 原告：林秋兰，女，1981年2月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈仪玲，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 被告：白雪琨，女，1976年11月20日出生，香港居民。 被告：王齐，男，1975年3月23日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。 上列被告共同委托诉讼代理人：包陈华，北京中银（厦门）律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：尤炳良，北京中银（厦门）律师事务所律师。 原告林秋兰与被告白雪琨、王齐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。林秋兰及其委托诉讼代理人陈仪玲，白雪琨、王齐的共同委托诉讼代理人包陈华、尤炳良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林秋兰向本院提出诉讼请求：1.白雪琨、王齐支付林秋兰违约金30万元；2.白雪琨、王齐向林秋兰支付律师费20000元。事实与理由：林秋兰与白雪琨、王齐于2018年3月20日就买卖位于厦门市思明区房屋签订《房屋买卖合同》，就房屋买卖价款、付款方式、违约责任等进行约定。该房屋系学区房，林秋兰购买此房屋的目的是为了小孩能够就读于福建省义务教育教改示范性建设学校厦门第二实验小学，故在签订合同时也向白雪琨、王齐及其家属说明了情况，需要白雪琨、王齐于2018年5月31日之前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口的迁出手续，否则林秋兰及小孩无法及时办理落户手续，即不满足厦门第二实验小学的招生条件，会导致小孩无法入学。对此，双方达成一致并于《房屋买卖合同》第六条进行了书面约定。合同签订后，林秋兰依约履行合同各项义务，但白雪琨、王齐却迟迟不办理原户口迁出手续，林秋兰多次催促，白雪琨、王齐都予以推诿，直至2018年9月份才办理户口迁移手续，导致林秋兰的小孩已无法满足厦门第二实验小学的就学条件，无法就读。林秋兰认为，依照《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务，否则应当承担违约责任并赔偿守约方造成的损失。具体到本案，林秋兰花费高价、花费精力购买该学区房，甚至为此抛售原有的两套房产，正是为了子女能够入读省优学校，而白雪琨、王齐却迟延履行迁出原户口的义务长达近四个月，致使林秋兰的子女无法就读于厦门第二实验小学，林秋兰购房目的无法实现，影响其子女的教育，造成不可估量的损失。 白雪琨、王齐辩称，林秋兰要求的违约金及律师费缺乏事实及法律依据。一、案涉房屋已完成全部交割手续，林秋兰未及时办理落户手续系其自己疏忽导致的，责任不在白雪琨、王齐。根据2017年12月4日福建省公安厅公布的《福建省居民户口登记管理实施规定》（闽公综〔2017〕348号）第17条规定，房屋所有权、使用权发生转移，符合迁入条件的新住户要求户口迁入而原住户户口未迁出的，新住户可以申请在该住址上另立一户。公安派出所应当协助新住户动员原户主将户内成员户口迁出，自新住户请求协助动员原户主迁出之日起超过30日原户主仍拒不配合迁出的，可以将原户主及其户内成员迁移至乡（镇、街道）公共地址。据此法律文件，在双方已完成房产过户事宜后，产权证已登记至林秋兰名下时，白雪琨、王齐即使户口未迁出，林秋兰在符合落户条件的情形下也可自行向派出所申请办理落户手续。就这一情形，当时房产中介也第一时间告知林秋兰，且林秋兰亦可前往公安机关咨询办理。二、白雪琨、王齐并未在案涉房屋落户，案涉房屋仅有白雪琨父亲白荣祥一人曾经落户。白荣祥已于2018年9月27日将户口迁移至公共地址。白荣祥无法前来办理迁出手续系林秋兰迟迟未能付清房款及白荣祥身体疾病等客观因素共同造成的。白荣祥于2018年3月3日疾病突发前往厦门大学附属中山医院诊断并住院救治，历经多次手术，于2018年3月19日才出院，林秋兰亦知道白荣祥的病情。因迟迟无法完成过户，白荣祥随即回老家进行术后疗养。在2018年4月底双方完成房屋交割迁移户口过程中，白荣祥因术后并发胰腺炎入院进行治疗，无法长途奔波办理户口迁移手续。因此，白雪琨、王齐并非故意不办理户口迁出手续。三、即便白雪琨、王齐存在违约情形，亦不构成根本违约，且双方约定的违约金明显过高，应当以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。白雪琨、王齐已将案涉房屋上的原有户口迁出，而林秋兰未提供相应的证据证明逾期迁出户口所造成的具体实际损失，其损失无据可依，不应得到支持。四、林秋兰主张的律师费支出无法律依据，不应由白雪琨、王齐承担。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月20日，在厦门麦田人房产代理有限公司居间下，王齐、白雪琨代理人张月兰与林秋兰签订一份《房屋买卖合同》，约定王齐、白雪琨为出售方、甲方，林秋兰为买受方、乙方。乙方向甲方购买厦门市思明区房屋，建筑面积98.71平方米，房屋成交价365万元。乙方应于合同签订当日支付定金10万元，于2018年3月25日前再支付定金20万元。交房保证金2万元于甲方交付房屋及配套附属设备设施并结清该房屋项下的水、电、管道煤气、有线电视等所有费用后当日内付清。乙方拟申请贷款支付的购房款为140万元，剩余购房款于过户送件受理后当日支付193万元。双方应于2018年4月28日前办理过户送件手续。甲方应于2018年10月8日前将房屋交付乙方。甲方应于2018年5月31日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。若甲方未如期迁出该房屋内所有户口，自逾期之日起，乙方有权以合同成交价为基数按日万分之五的标准要求甲方支付违约金。合同第九条第4款约定，本合同下相关条款已设有违约责任约定的，若一方违反该条款约定义务的，则违约责任依照该条款中违约责任处理。第6款约定，因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方因实现债权而支付的差旅费、律师费、保全费、担保费、公告费等必要费用。 前述合同签订后，王齐、白雪琨与林秋兰于2018年5月17日共同向厦门市不动产登记机关递交不动产登记申请，将案涉房屋转移登记至林秋兰名下。2018年5月28日，林秋兰取得案涉房屋不动产权利证书。 双方签订合同时，案涉房屋有白荣祥户籍未迁出。2018年9月27日，白荣祥户籍迁出案涉房屋。 另查明，林秋兰女儿余明泽出生于2012年11月29日。根据厦门市思明区教育局公布的2019年小学招生划片方案，今年小学招生对象为年满六周岁即2013年8月31日前出生的适龄儿童，片区招生对象落户的截止日期为2019年7月8日。原省级示范小学（含分校）的招生对象还应满足以下条件之一：适龄儿童的父亲（母亲）持有片区住宅房屋产权（父亲或母亲所占有房屋产权比例应超过50%，下同）满一年的，适龄儿童及其父亲（母亲）还应在片区落户和实际居住均一年以上（2018年8月31日前入住），新建住宅商品房新落户并入住的除外。厦门第二实验小学属原省级示范小学，案涉房屋划片小学为厦门第二实验小学。 因本案诉讼，林秋兰委托北京中伦文德（厦门）律师事务所提供法律服务，支出律师费2万元。 林秋兰主张其购买案涉房屋系为其女儿就读厦门第二实验小学，因王齐、白雪琨未按合同约定时间迁出户籍，导致其未能及时落户，其女儿未能入读厦门第二实验小学。且为购买案涉房屋，林秋兰亦低价抛售其原有房屋，因此，其因王齐、白雪琨违约导致的损失高于合同约定的违约金，要求将违约金调整为30万元。 王齐、白雪琨提供厦门大学附属中山医院出院记录、诊断证明书，载明白荣祥2018年3月3日至2018年3月14日在厦门大学附属中山医院住院治疗，提供2018年5月25日包头市第四医院出具的诊断书，处理意见为建议休息。主张白荣祥户籍未及时迁出系因白荣祥突发疾病，无法配合。 庭审中，林秋兰陈述，2018年5月31日白荣祥户口未能迁出后，其一直催促中介。中介告知询问派出所户口可以迁入，但林秋兰夫妻无法作为户主，据往年经验，父母未作为户主则孩子无法就读厦门第二实验小学。林秋兰孩子现户籍所在地为厦门市思明区，无法入读厦门第二实验小学，则会就读松柏二小。林秋兰表示其不清楚白荣祥的户口可以强制迁出。王齐、白雪琨则称因白荣祥身体原因，无法及时配合迁出户籍，二人已及时告知中介情况。中介了解到不需要白荣祥配合，林秋兰户籍可以迁入，也已将此情形告知林秋兰。 本院认为，林秋兰与白雪琨、王齐签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。白雪琨、王齐未能依约于2018年5月31日前将落户于案涉房屋内的白荣祥户口迁出。即便按照白雪琨、王齐主张，在双方签订《房屋买卖合同》之时，白荣祥已罹患相应疾病，二人对于白荣祥能否配合过户应尽到相应的提醒提示义务。二人主张白荣祥因身体原因无法配合过户，不构成《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定的免责事由，故白雪琨、王齐应承担相应违约责任。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从本案情况来看，林秋兰所主张的因逾期迁出户口导致其子女丧失就读厦门第二实验小学机会所遭致的损失，客观上难以衡量，具有一定不确定性。按照双方《房屋买卖合同》约定，王齐、白雪琨逾期迁出户口应向林秋兰支付违约金217175元（365万×0.05%×119天），但鉴于王齐、白雪琨明确提出违约金过高的抗辩，本院结合合同的实际履行情况、王齐、白雪琨的逾期情况及过错程度，根据公平原则，酌情确定王齐、白雪琨向林秋兰支付违约金8万元。双方合同约定因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方因实现债权而支付的律师费等必要费用，林秋兰要求王齐、白雪琨承担律师费2万元符合合同约定，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告王齐、白雪琨于本判决生效之日起十日内支付原告林秋兰逾期迁出户口违约金8万元； 二、被告王齐、白雪琨于本判决生效之日起十日内支付原告林秋兰因本案诉讼支出的律师费2万元； 三、驳回原告林秋兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6100元，由原告林秋兰负担4194元，被告白雪琨、王齐负担1906元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，林秋兰、王齐可在判决书送达之日起十五日内，白雪琨可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （刘远萍） 人民陪审员 （陈云龙） 人民陪审员 （陈齐云） 二〇一九年六月十日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。