重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初11296号原告：郝崇彬，男，汉族，1977年1月19日生，住四川省荣县委托代理人：**，重庆百君律师事务所律师。被告：李勤，女，汉族，1983年3月10日生，住四川省简阳市。委托代理人：邓三忠，重庆莱曼律师事务所律师。被告：重庆同厦置业顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路3号1单元7-1#，统一社会信用代码91500107574830687B。法定代表人：李晓容，执行董事兼总经理。原告郝崇彬诉被告李勤、被告重庆同厦置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员仇修适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郝崇彬及委托代理人**，被告李勤的委托代理人邓三忠到庭参加诉讼，被告重庆同厦置业顾问有限公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝崇彬诉称，2017年3月20日，原告郝崇彬、被告李勤以及被告重庆同厦置业顾问有限公司（以下简称“同厦置业”）签订了《房地产买卖居间协议》，约定由被告李勤出资850000元购买原告房屋。但被告李勤签订合同后，仅于当天支付定金及首付款130000元，拒不支付其余700000元购房款，也不履行其他合同义务。经原告多次催告，被告李勤同意继续支付后续购房款。原告于2017年12月25日与银行预约还款，原定2018年1月2日扣款，但被告李勤再次违约，并没有支付解押款，致使贷款未能扣除、房屋无法过户。2018年4月11日原告委托律师向被告李勤发出《关于解除＜房地产买卖居间协议＞律师函》，告知合同自即日解除。原告郝崇彬认为，自原被告三方签订的《房地产买卖居间协议》起至律师函发出之日止已长达387天，自2018年1月2日原告与被告李勤约定的支付解押款时间起也已长达99天，被告李勤扔拒不付款的行为可以视为以明示的方式拒不履行合同项下付款义务。现原告向人民法院诉请：一、判决确认三方于2017年3月20日签订的《房地产买卖居间协议》已经解除；二、判决被告李勤向原告支付违约金85000元；三、判决被告同厦置业返还之前收取的原告身份证复印件等材料。被告李勤辩称，三方签订涉案合同后，是原告郝崇彬拖延甚至拒绝履行合同义务，导致居间协议未能履行。被告李勤已另案起诉要求原告履行合同并配合办理房屋过户，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告同厦置业未做答辩。经审理查明：2017年3月20日，原告郝崇彬、被告李勤以及被告同厦置业签订了《房地产买卖居间协议》，合同约定原告将其位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号31栋XX号房卖给被告李勤；总价款为850000元，采用分期付款的方式，第一期20000元于合同签订时被告向原告支付，第二期130000元于被告李勤查档当天支付，第三期150000元于被告去律师事务所做公证当天向原告支付，剩余尾款于去公证处做公证当天支付给原告；涉案房屋已经设立抵押权，抵押权人为招商银行；被告未按照合同约定付款的，属违约行为，逾期超过五日，原告有权解除合同，被告应在解除本协议的通知书送达之日起的五日内按该房屋总成交金额百分之十向原告支付违约金，原告退还被告全部已付房款。合同还约定：房屋为公证出售；被告可以指定人员办理房屋产权转移登记手续；房屋由被告办理解押手续；此房屋满两年即2017年9月18日后办理房屋产权转移登记手续；若原告有任何经济纠纷导致未能办理房屋产权转移登记手续，或原告违约，被告产生的装修费用170000元由原告负责，且被告已付房款由原告双倍赔偿。合同签订后，被告李勤分别于2017年3月17日、2017年3月26日向原告支付了定金20000元及首付款130000元。2017年12月25日原告向其贷款银行招商银行股份有限公司重庆分行申请预约还款，约定于2018年1月2日提前归还贷款。但由于双方当事人没有就办理支付解押款公证事宜协商一致，导致办理解押手续未果。2018年4月11日原告委托律师向被告李勤发出的《关于解除＜房地产买卖居间协议＞律师函》载明：被告李勤在合同签订后397天内，不按约履行付款义务，以及逾期支付解押款99天的行为构成严重违约，可以视为以明示的行为拒不履行合同义务；三方签订的《房地产买卖合同居间协议》已于2018年4月11日解除；被告李勤应于2018年4月16日前按照《房地产买卖合同居间协议》约定，按照合同总价款10%的标准向原告支付违约金共计85000元。2017年3月19日至2018年4月11日期间，原告郝崇彬与被告李勤之间的微信聊天记录显示：双方当事人就办理房屋产权过户公证和付款公证等事宜通过微信方式进行了反复磋商，其间，因合同约定的第三次付款条件即双方去律师事务所办理付款公证客观上已无法成就，双方都在为推动合同继续履行与对方积极沟通协商，没有一方当事人作出拒绝履行合同义务的意思表示，但最终仍未就付款公证等事宜补充协商一致。另查明，2016年4月8日，华润置地（重庆）有限公司出具的《销售不动产统一发票（自开）发票联》记载：原告郝崇彬购买华润置地重庆二十四城-四期31栋-2501房屋并支付购房款619503元。2017年3月20日重庆市九龙区不动产登记中心出具的《房屋登记信息查询证明》记载：原告郝崇彬是位于九龙区区谢家湾正街55号31幢XX号房屋的产权人；涉案房屋有抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司重庆分行；无限制；未办理房屋产权证书。庭审中，原告与被告李勤一致认可如下事实：原告于2017年11月14日取得房屋产权证书；合同约定的第三期付款条件即去律师事务所办理公证当天被告李勤向原告支付150000元的付款条件无法实现；合同约定的满两年以后办理房屋产权转移登记手续是指2017年9月18日以后。上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖居间协议》、重庆农村商业银行业务凭证、《房屋拆迁安置协议》、原告郝崇彬于2017年3月17日和2017年3月26日出具的收条、重庆市九龙坡不动产登记中心《房屋登记信息查询证明》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》、《税收完税证明》、《关于解除＜房地产买卖居间协议＞律师函》、《招商银行个人贷款提前还款申请书》、当事人微信聊天记录在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：在合同约定的付款条件客观上不能成就，当事人亦未就付款事宜达成补偿协议的情况下，原告是否有权解除合同及被告李勤是否违约系本案的争议焦点，本院分别作如下评述：（一）关于原告是否有权解除合同的问题。本案中，支付购房款是被告李勤应当履行的合同债务，及时足额收取房款是原告订立合同的目的。因合同约定的第三次付款条件客观上不能成就，且双方亦未就新的付款方式协商一致，导致合同签订后长达一年左右的时间无法继续履行，合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”因此，被告李勤迟延履行债务致使不能实现合同目的，原告可以解除合同。根据相关法律规定，解除合同应当通知对方当事人，解除通知到达对方当事人时合同解除。虽然原告向被告李勤邮寄送达了解除通知，但该通知被退回，没有到达被告。原告起诉后，本院向被告李勤送达了原告的起诉状副本等法律文书，被告收到原告起诉状副本之日2018年6月16日可以视为解除通知到达被告之时，故原告与被告李勤之间的房屋买卖关系于2018年6月16日解除。（二）关于被告李勤是否违约的问题。由于合同签订时，存在原告尚未取得产权证、房屋按揭贷款尚未结清等情形，被告基于交易安全等因素的考量，与原告约定采用公证购房的方式，并约定支付第三期购房款的条件是双方去律师事务所做公证，用以确保被告支付的第三期房款用于偿还原告的按揭贷款、解除房屋抵押登记，从而消除产权过户的障碍，使合同能够顺利履行。合同签订后，被告依约向被告支付了前两期购房款共计15万元，后因合同约定的第三期付款条件即在律师事务所办理付款公证客观上已经不能成就。之后，当事人双方经反复协商亦未就剩余房款的支付方式达成补充协议。鉴于此，支付第三期购房款的条件不能成就，且系不可归责于被告的原因所致，故被告未向原告支付第三期购房款并不构成违约。故原告要求被告支付违约金、律师费的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。（三）关于原告要求被告同厦置业返还收取原告的身份证复印件等资料的问题。本院认为，原告基于房屋买卖关系提起诉讼，原告与被告李勤因房屋买卖合同产生纠纷属于本案审理范围；原告与被告同厦置业之间的居间合同关系属于另一法律关系，原告基于该法律关系向同厦置业返还提出的诉求不在本案中处理，原告可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郝崇彬与被告李勤之间的房屋买卖关系于2018年6月16日解除；二、驳回原告郝崇彬的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取6150元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  仇修二〇一九年六月二十五日书记员  吴霜