江西省靖安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0925民初319号原告：靖安清新物业管理有限公司。住所地：江西省靖安县后港路14号。统一社会信用代码：91360925096621716F。法定代表人：舒查生，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄旦，该公司业务经理。委托诉讼代理人：潜少锋，江西双峰律师事务所律师。被告：邓波，男，1988年8月20日出生，汉族，靖安县人，住靖安县。原告靖安清新物业管理有限公司（以下简称清新物业公司）与被告邓波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日受理，依法由审判员余延平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告清新物业公司委托诉讼代理人黄旦、潜少锋，被告邓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清新物业公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告邓波立即支付2018年1月1日至2018年12月31日期间欠付的物业管理费1150元和违约金1049元（至付清之日止的违约金按每日3‰继续计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是靖安县凤凰花园5号楼2单元402室(建筑面积为119.79平方米)的业主，原告与本小区90%的业主签订物业管理协议。双方约定如下：被告交纳物业管理服务费用的时间为每半年的第三个月30日前，物业管理服务费用按每月每平方米0.8元计算。2017年1月1日，原告合法有效的受靖安县凤凰花园业主委员会委托小区的物管服务业务，并持续为业主提供物管服务。被告至今仍欠付2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费1150元及违约金1049元。就被告欠付的物业管理服务费用和违约金，原告曾多次电话或上门催收，但是被告至今仍未前来缴付，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告邓波辩称：1.原告所说违约金如何得来没有法律依据。2.原告对凤凰花园小区管理不规范，小区保安力量偏少，服务质量偏差，办事效率有待提高。原告法定代表人的朋友在没有交纳押金的情况下每人一张门禁卡进出凤凰花园小区。3.我与原告没有签订物业合同，根据最新的物业管理条例，物业公司与业主没有签订合同，业主可以拒交物业管理费，服务质量偏差也可以拒交物业管理费，因房屋质量问题还未得到解决的可以拒交物业管理费。经本院审理查明：2013年1月16日，被告邓波购买了江西祥运置业有限公司开发的靖安县凤凰花园小区5幢2单元4层402号房屋（建筑面积119.79平方米）。2018年2月1日，靖安县凤凰花园业主委员会根据业主大会的决议作为甲方与原告清新物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定甲方委托的管理事项为凤凰花园小区公用部分的维修、养护和管理；公共绿地、公共场所内的花木的养护与管理；公共环境卫生管理；维护小区公共秩序；房屋自用部分、自用设备的维修可以委托乙方实施，但委托方要承担一切费用；规劝制止业主、使用人违反《物业管理条例》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为；物业管理期限自2018年2月1日起至2022年12月30日。原告清新物业公司与靖安县凤凰花园业主委员会签订《物业服务合同》后，靖安县凤凰花园小区总共192户业主中的176户分别与原告清新物业公司签订《清新物业管理服务协议》，协议约定业主交纳费用的时间为每半年的第三个月30日前，物业管理服务费用标准按政府指导价调整；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理单位有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。被告邓波作为凤凰花园的住户，在原告清新物业公司作出要求其签订物业服务合同的要约后，被告拒绝作为业主与原告签订《清新物业管理服务协议》。另查明，2013年12月27日，靖安县物价局以编号靖价费［2013］21号文件作出关于凤凰花园小区电梯楼物业管理收费标准的批复，同意原告清新物业公司按0.8元每平方米标准收取凤凰花园小区电梯楼物业管理费。被告邓波自2018年1月1日起未缴纳任何物业费。截止2018年12月31日，按靖安县物价局批复的凤凰花园小区物业服务费标准，被告邓波尚欠原告清新物业公司物业费1150元。上述事实有原告清新物业公司提交的商品房买卖合同、物业服务合同、清新物业管理服务协议、靖价费［2013］21号靖安县物价局文件、欠付物业管理服务费和违约金计算清单及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告靖安清新物业管理有限公司与靖安县凤凰花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”靖安县凤凰花园业主委员会依法选聘原告靖安清新物业管理有限公司与其签订《物业服务合同》，且靖安县凤凰花园小区超90%的业主与原告靖安清新物业管理有限公司签订《清新物业管理服务协议》，《物业服务合同》《清新物业管理服务协议》对全体业主均具有约束力。本案中被告邓波辩称自己并未与物业服务企业签订物业管理合同，其并非物业管理合同约定的当事人，该《物业服务合同》《清新物业管理服务协议》对其不具有约束力的理由与上述解释相悖，故本院对被告的抗辩理由不予支持。原告靖安清新物业管理有限公司要求被告邓波从逾期之日起按每日3‰收取违约金，该比例折合月利率为90‰，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”规定，该违约金比例过高；结合本案案情，被告邓波拖欠物业费给原告靖安清新物业管理有限公司带来的损失可参照同期银行贷款比例计算，本案酌情按年利率6%分期分别计算，2018年上半年被告邓波的物业费违约金从2018年4月1日计算至2019年4月30日，计575×6%÷365×395＝37元,2018年下半年被告邓波的物业费违约金从2018年10月1日计算至2019年4月30日，计575×6%÷365×212＝20元，截止2019年4月30日，被告2018年全年未交纳的物业费违约金共计57元（之后的违约金依法另计），超出部分不予支持。被告邓波在庭审中辩称，原告靖安清新物业管理有限公司管理不规范，小区保安力量偏少，服务没有到位，被告邓波在庭审中均未提供证据证实，本院对此辩称不予采信。同时建议被告可以向其所居住区域的业主委员会申诉其主张或与物业服务机构积极沟通提出建议。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告邓波于本判决生效之日起七日向原告靖安清新物业管理有限公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1150元及违约金57元（该违约金计算至2019年4月30日止，此后的违约金从2019年5月1日起以1150元为基数按年利率6%计算至实际付清日止）；二、驳回原告靖安清新物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告邓波未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告邓波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  余延平二〇一九年六月十八日法官助理陈时辉书记员任沙沙