福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初3151号 原告：兴业银行股份有限公司漳州分行，住所地福建省漳州市胜利西路27号，统一社会信用代码913506008565008894。 负责人：陈志伟，行长。 委托诉讼代理人：蔡丽石羡、卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。 被告：钟兴达，男，1983年9月23日出生，畲族，住福建省上杭县。 被告：蓝秋连，女，1984年10月23日出生，畲族，住福建省上杭县。 被告：和美（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州开发区宁江路6号融信学院名筑1幢17-2，统一社会信用代码91350681091372271G。 法定代表人：张维，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林云焘、吴琼梅，和美（漳州）房地产开发有限公司员工。 原告兴业银行股份有限公司漳州分行与被告钟兴达、被告蓝秋连、被告和美（漳州）房地产开发有限公司（以下简称和美公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢琤、被告钟兴达、被告和美公司的委托诉讼代理人吴琼梅到庭参加诉讼。被告蓝秋连经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告钟兴达、被告蓝秋连立即偿还贷款剩余本金人民币967518.09元及截至2018年11月7日的利息33865.27元、罚息1327.76元、违约金99000元(总计1101711.12元)及自2018年11月8日至贷款本息清偿完毕之日按合同约定的利息(含复利、罚息)；2、判令被告钟兴达、被告蓝秋连支付因本案产生的律师代理费8500元；3、判决原告有权就被告钟兴达、被告蓝秋连为上述第1、2项诉讼请项下的债务(含借款本息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等)提供抵押担保的位于漳州开发区房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、判决被告和美（漳州）房地产有限公司对被告钟兴达、被告蓝秋连的上述第1、2项诉讼请求项下的债务(含借款本息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等)承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用（受理费、保全费、公告费）由三被告共同负担。事实和理由：被告钟兴达、被告蓝秋连向原告申请个人住房贷款，借款人、贷款人、抵押人、保证人于2016年11月28日签订编号为兴银漳个（按）2016第3344号《个人购房抵押（保证）借款合同》，在上述贷款合同中约定：1、借款金额为人民币99万元；2、贷款期限为300个月，自2016年11月28日起至2041年11月28日止；3、贷款用途为购买住房；4、借款偿还釆用等额本息偿还法；还款计息方式固定日还本付息，每月18日为还款日；借款人发生3期违约后，本合同项下借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率基础上上浮5%，浮动方式同本合同借款利率定价公式确定的浮动定价方式。5、担保方式为抵押+保证，抵押物为位于漳州开发区房屋，保证人和美（漳州）房地产有限公司为被告钟兴达、被告蓝秋连借款提供连带责任保证;6、保证范围为借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损失赔偿金及债权人实现债权的费用等；7、保证期间为借款合同项下主债务履行期限届满之日起二年，如果被告钟兴达、被告蓝秋连已办妥房屋所有权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自被告钟兴达、被告蓝秋连将该房屋的抵押权利凭证正本等交由原告收执之日起，保证人的保证责任解除，但该日之前已到期的债务人债务以及该日之前发生的保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下的债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。上述合同签订后，相关当事人到抵押登记机关办妥抵押登记手续，原告依约履行放款义务。但被告钟兴达、被告蓝秋连未按合同约定按时还款，截至2018年11月7日，被告钟兴达、蓝秋连已累计拖欠到期贷款本息总计人民币47167.04元未归还。鉴于被告钟兴达、被告蓝秋连的上述行为严重违反双方的合同约定，侵害了原告的合法权利，原告决定根据合同约定提前收回全部贷款，为此原告特具状向贵院提起诉讼，请依法予以受理。 被告钟兴达辩称：原告陈述属实。 被告蓝秋连未提供书面答辩意见。 被告和美公司辩称：第一，本案诉争房产于2018年11月已经具备完备的办证条件，其公司于2018年12月9日书面通知钟兴达办理诉争房产产权证，但因钟兴达迟迟未办妥不动产权证，导致兴业银行的抵押权登记手续未能办理，致使其公司提供的阶段性担保的保证期被不当延长。本案诉争房地产所在的融信半山雅墅项目所有土地房屋首次登记已于2018年11月完成办理，其公司于2018年12月书面通知钟兴达于项目集中交付期间（2018年12月21日-2018年12月25日）办理涉案房产的产权，依据《商品房买卖合同》附件十一第十条的约定“在商品房具备办理权属登记条件时，出卖人负责通知买受人，买受人应在出卖人通知上载明的时限内自行携有关材料前往相关部分、机构办理权属登记手续”，截至今日钟兴达未办理本案诉争房产的不动产权证，钟兴达应自行承担因此产生的法律后果。第二、根据福州市中级人民法院（2015）榕民终字第5965号判决书中阐明：“若涉案商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定”。本案未能办理抵押权登记过错在钟兴达，兴业银行应对讼争房产处置价款具有优先受偿权。而其公司承担的是阶段性保证责任，且其公司已经及时催促钟兴达办理不动产权证，其公司不应对兴业银行的第一项，第二项诉请承担连带担保责任。第三、若贵院认为其公司需承担连带保证责任，也仅是对兴业银行对本案诉争房产物权实现后不足部分承担连带清偿责任，并应有权就代偿金额向钟兴达，蓝秋连追偿。 经审理查明：一、2016年11月28日，原告与被告钟兴达、被告蓝秋连、被告和美公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》[兴银漳个（按）2016第3344号]，合同（摘要）：1、被告钟兴达、被告蓝秋连向原告借款金额为人民币玖拾玖万元，贷款期限为叁佰个月，自2016年11月28日至2041年11月28日止；2、借款偿还釆用等额本息偿还法，固定日还本付息，每月18日为还款日；3、借款人发生3期违约后，本合同项下借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率基础上上浮5%，浮动方式同本合同借款利率定价公式确定的浮动定价方式；4、担保方式为抵押+保证，抵押物为位于漳州开发区房屋，保证人和美公司为被告钟兴达、被告蓝秋连借款提供连带责任保证，抵押和保证范围均为借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、保管担保财产及实现债权的费用等，保证期间为借款合同项下主债务履行期限届满之日起二年，如果被告钟兴达、被告蓝秋连已办妥房屋所有权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自被告钟兴达、被告蓝秋连将该房屋的抵押权利凭证正本等交由原告收执之日起，保证人的保证责任解除，但该日之前已到期的债务人债务以及该日之前发生的保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下的债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任；5、债务人不按合同规定按时偿还借款本息即构成违约，债务人违约发生后，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；6、因债权人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担。二、被告钟兴达、被告蓝秋连于2017年11月30日开始逾期还款，截至2018年11月7日被告钟兴达、蓝秋连尚欠贷款本金967518.09元、利息33865.27元、罚息1327.76元、违约金99000元，总计1101711.12元。三、原告为实现债权，在本案中支出律师代理费8500元。四、被告钟兴达与被告和美公司签订的商品房买卖合同（预售）[合同编号：1420010016080220491179]中约定“在该商品房具备办理权属登记条件时，出卖人负责通知买受人，买受人应在出卖人通知上载明的时限内自行携有关材料前往相关部门、机构办理权属登记手续，办理权属登记手续所需的一切费用均由买受人自行承担。若买受人选择按揭贷款付款方式单买受人逾期办妥权属登记手续的，每逾期1日，买受人应按购房款总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金；因买受人逾期办理权属登记手续而产生的政府部分的罚款、滞纳金和行政责任均由买受人自行承担，与出卖人无关。”五、漳州开发区不动产登记处于2018年11月27日向和美公司出具开发项目首次登记证明，涉及房产包含讼争房产。六、2018年12月9日，和美公司通过EMS向钟兴达邮寄《温馨提示》、《公正办理须知》。 上述事实有原告提供的兴银漳个（按）2016第3344号《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、漳州招商局经济技术开发区商品房按揭登记证明书、购房发票、客户还款明细清单、个人借款催收通知书、律师费发票、委托合同，被告和美公司提供的商品房买卖合同（合同编号：1420010016080220491179）、开发项目首次登记证明、办理房屋权属登记通知书、EMS快递面单及跟踪单及原被告庭审陈述为据，本院予以认可。 在诉讼过程中，依原告申请，本院于2019年4月17日作出（2019）闽0602民初3151号民事裁定书，依法查封冻结址于漳州开发区房屋。 综上所述，本院认为，原告与被告钟兴达、被告蓝秋连的借款合同依法成立。依据合同约定，原告依约发放了贷款后，被告钟兴达、被告蓝秋连却未依约履行还款义务，其已构成违约，应当承担违约责任。现原告请求要求被告钟兴达、被告蓝秋连偿还贷款本金967518.09元及相应的利息、罚息、违约金（但合计金额不得超过年利率24%），合法有据，本院予以支持；原告主张被告钟兴达、被告蓝秋连应依约支付原告因本案产生的律师代理费8500元，符合合同约定，本院予以认可。因被告钟兴达以其贷款购买的址于漳州开发区房屋作为抵押物，并已进行按揭登记，而按揭贷款的性质仍属于不动产抵押的范围，故原告有权就该抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。又因被告和美公司的保证期间为阶段性担保，根据合同约定，因债务人仍未将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执，虽和美公司抗辩系因被告钟兴达原因致使无法办理不动产权证，但在原被告三方签订的个人购房抵押（保证）借款合同中并未就该事项进行约定，故其仍需承担保证责任，且基于保证人关于“当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保，债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无需先行行使其他担保权利”之承诺，被告和美公司应对被告钟兴达、被告蓝秋连的上述债务承担连带清偿责任；其清偿上述债务后，有权向被告钟兴达、被告蓝秋连追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中国人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告钟兴达、被告蓝秋连应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司漳州分行贷款本金967518.09元，并自2017年11月30日起至还清款项之日止按合同约定计付利息、罚息、违约金（但合计金额不得超过年利率24%）； 二、被告钟兴达、被告蓝秋连应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告兴业银行股份有限公司漳州分行因本案产生的律师代理费8500元 三、原告兴业银行股份有限公司漳州分行有权就被告钟兴达、被告蓝秋连提供抵押担保的址在漳州开发区房屋的拍卖、变卖所得价款优先受偿； 四、被告和美（漳州）房地产开发有限公司对被告钟兴达、被告蓝秋连的上述债务承担连带清偿责任；其清偿本案债务后，有权向被告钟兴达、被告蓝秋连追偿。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14792元，减半收取计7396元，保全费5000元，由被告钟兴达、被告蓝秋连、被告和美（漳州）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈雅云    二〇一九年六月二十七日 书记员  林丽珠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。