海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民初124号原告（申请执行人）：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道益田路1006号益田创新科技园19号楼13层，统一社会信用代码：914403005627980859。法定代表人：周世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海明，海南昌宇律师事务所律师。被告(案外人)：朱建梅，女，1976年10月24日出生，汉族，住定安县,公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：苏子营、唐月华，海南颂坡律师事务所律师。被告(被执行人)：定安新永秀房地产开发有限公司，住所地：海南省定安县定城镇塔岭开发区定雷路。法定代表人：张昕，该公司董事长。被告(被执行人)：张昕，男，1972年2月27日出生，汉族，住山西省太原市，公民身份号码：×××。被告(被执行人)：柴雅琴，女，1973年4月24日出生，汉族，住山西省太原市，公民身份号码：×××。以上三被告的共同委托诉讼代理人：王学东，北京市科瀚律师事务所律师。原告红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭公司）与被告朱建梅、定安新永秀房地产开发有限公司（以下简称新永秀公司）、张昕、柴雅琴案外人执行异议之诉-案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告红岭公司的委托诉讼代理人黄海明、被告朱建梅的委托诉讼代理人苏子营、唐月华、被告新永秀公司、张昕、柴雅琴的委托诉讼代理人王学东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红岭公司向本院提出诉讼请求：准许对永秀国际B栋2单元405号房采取查封、评估、拍卖或变卖等执行措施。事实和理由：因民间借贷纠纷，红岭公司提起了对新永秀公司、张昕、柴雅琴的诉讼，经海口市中级人民法院一审和海南省高级人民法院终审，省高院于2018年1月18日作出（2017）琼民终412号民事调解书，调解内容主要是：1.当事人共同确认新永秀公司拖欠红岭公司的借款本金为6000万元，利息从2016年1月21日起，按年利率24%计，计算至清偿之日；2.红岭公司同意新永秀公司从2018年1月起按月偿还借款本息，2018年10月30日前清偿全部债务本息；3.当事人共同确认红岭公司是“平银海分抵字20141210第001号”的《抵押担保合同》项下抵押物的实际抵押权人，对新永秀公司提供的委托贷款合同抵押担保物享有优先受偿权；4.如新永秀公司任一期逾期偿付，红岭公司有权要求新永秀公司清偿全部债务，有权立即申请强制执行抵押物，张昕、柴雅琴承担连带清偿责任；5.如新永秀公司、张昕、柴雅琴未按调解书约定的期限还款，要加倍支付履行期间的利息。调解书生效后，新永秀公司、张昕、柴雅琴并没有按照约定履行义务，红岭公司遂向海口中院申请了强制执行，海口中院执行立案后，于2018年8月23日作出了（2018）琼01执591号执行裁定书和协助执行通知书，依法查封了新永秀公司名下位于海南省××县西侧“永秀国际”495套房产，本案讼争房产即是其中一套。后朱建梅对执行标的提出书面异议，海口中院随后作出（2018）琼01执异1011号执行裁定书，裁定中止对朱建梅购买的永秀国际××栋房的执行。红岭公司认为，（2018）琼01执异1011号执行裁定书是个错误的裁定，应当对永秀国际B栋2单元405号房采取执行措施。理由如下：一、朱建梅不是本案的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条的规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”即人民法院在审查执行异议的过程中，应当首先审查申请人是否系本案的权利人。关于是否为权利人的身份认定，《规定》第二十五条明确规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”而本案中，被查封的土地使用权和房产均登记在新永秀公司名下，而非朱建梅名下，因此，朱建梅不是本案被查封土地、房产的权利人，其无权提出执行异议。二、红岭公司是被查封土地、房产的实际抵押权人，享有优先受偿权。根据已发生法律效力的412号调解书的内容，红岭公司是新永秀公司抵押在平安银行股份有限公司海口分行名下的本案土地、房产的实际抵押权人，对这些抵押物享有优先受偿权。《规定》第二十七条明确规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。朱建梅与新永秀公司之间的《商品房买卖合同》仅是一种普通的债权关系，朱建梅享有的只是请求权，不能对抗红岭公司的担保物权。因此，若朱建梅认为自己的权利受到侵害，其只能通过其他法律途径，向新永秀公司主张违约责任，寻求债权救济。三、本案土地、房产抵押在先，朱建梅购房在后。本案被查封的土地、房产的抵押权早在2014年就已登记设定，而朱建梅的买卖合同是在2018年1月才签订。已设定抵押权的不动产的转让必须要经抵押权人的同意，否则转让行为无效。朱建梅有义务也有能力在签订商品房买卖合同之前，前往不动产登记部门了解拟购房产的权利设定信息。朱建梅在与新永秀公司买卖房产过程中，没有尽到审慎义务，自己应当承担不利的法律后果。四、（2018）琼01执异1011号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。根据《规定》第二十九条的规定，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须要具备三个条件，其中“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，但本案的执行异议审查程序中，朱建梅没有提供名下无其他用于居住的房屋的证据，法院也未对此进行调查，就草率地认定了朱建梅名下无其他用于居住的房屋。事实上，朱建梅以及与朱建梅同时提出执行异议的其他买受人在其原籍省市均有住所，众所周知，朱建梅及其他异议人在海南购买房产，均是为了度假、过冬或投资，而不是作为仅有的一套供居住的生活必需品，海南不是朱建梅的常住地。其次，该裁定书引用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》是适用法律错误。该批复针对的是建设工程款优先受偿权的行使问题，强调的权利义务主体是施工单位和其相对人，而不是解决抵押权人和买受人的权利冲突，不能简单地将三种权利作顺位排列，也不应在本案的执行异议审查中引用该批复。综上，本案被查封的土地、房产抵押在先，朱建梅购买在后，朱建梅对本案的土地、房产不享有所有权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，朱建梅不是本案的权利人，被查封的房产也不是朱建梅仅有的生活必需品，朱建梅不具备其他排除强制执行的权益和阻却执行的事由。红岭公司依据民事诉讼法第227条的规定，特提起诉讼，请人民法院查明事实，依法支持红岭公司的诉讼请求。朱建梅辩称，（2018）琼01执异1011号执行裁定书认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，朱建梅对该裁定没有异议。一、在海口中院查封涉案房屋前，朱建梅与新永秀公司已经签订合法有效的书面买卖合同，朱建梅已经支付全部房款，且已经合法占有、居住涉案房屋。朱建梅与新永秀公司签订《定安县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，朱建梅已经全部交清购房款，且已经接收了房屋并合法占有、居住在涉案房屋。二、涉案房屋没有过户到朱建梅名下，主要是开发商不作为造成的。朱建梅在新永秀公司五证齐全（国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）的条件下，尤其是新永秀公司具有合法有效的《定安县商品房预售许可证》的情况下签订《定安县商品房买卖合同》。涉案房屋没有取得过户登记，是由于开发商不作为造成的，朱建梅没有任何过错。红岭公司说朱建梅在与新永秀公司买卖房产过程中没有尽到审慎义务，自己应该承担不利的法律后果。但新永秀公司的五证齐全且都是政府发的，作为一个普通购房者如何尽到审慎义务，这些都是平安银行、新永秀公司及红岭公司的过错所致，大部分业主怀疑平安银行、新永秀公司及红岭公司恶意串通，损害业主的权益。三、红岭公司对涉案房屋没有抵押权。1.平安银行已经丧失对涉案房屋的抵押权。涉案房屋及土地曾经被开发商抵押给平安银行。但是朱建梅在购买涉案房屋时有定安县住房保障与房产管理局发放的《商品房预售许可证》，《商品房预售许可证》是根据平安银行2016年9月、2018年1月两次同意《商品房预售许可证》延期的函。既然抵押权利人同意抵押物出售，那么根据法律和情理，平安银行对涉案房屋在出售后，已经丧失了对涉案房屋的抵押权。2.红岭公司对涉案房屋没有抵押权。现在红岭公司持有的412号调解书第五条：平安银行将涉案《抵押担保合同》中抵押担保物优先受偿权转让给红岭公司。红岭公司依该调解书主张抵押担保物优先受偿权存在三个问题：其一，从412号调解书内容可看出红岭公司没有抵押权。412号调解书第三页第十行开始有这样一段内容：每清偿一笔，红岭公司立即向平安银行发函，由平安银行按红岭公司发函内容在住建部门解除《抵押担保合同》项下房地产相应面积的抵押。这段话明确说明：412号调解书生效后，红岭公司在永秀小区的房地产中没有抵押权。其二，根据《担保法》第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。涉案的《抵押担保合同》抵押担保权确认给红岭公司，但至今没有办理抵押权转移登记，也就是说抵押担保权转让至今没有生效。其三，412号调解书生效后，平安银行对涉案房屋已经丧失了抵押担保权，平安银行已经没有抵押担保权，转让抵押权就不存在了。红岭公司对涉案房产不存在抵押担保权。四、根据最高人民法院的司法解释，法院应该中止本案的执行，解除对涉案房屋的查封，驳回红岭公司的诉求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条也明确规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据以上规定，朱建梅对永秀国际B栋2单元405号房的房产权利足以排除执行，人民法院不得查封、扣押、冻结。裁定中止涉案房屋的执行，有事实和法律依据。五、执行裁定书是否适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。最高人民法院给上海市高级人民法院有这样一个批复“你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。朱建梅认为如果红岭公司在涉案房屋中有抵押权，可用该司法解释抗辩抵押权，但是朱建梅认为红岭公司在涉案房屋中没有抵押权。六、红岭公司的行为属于恶意申请执行，损害业主合法权益，扰乱社会秩序。平安银行已经同意开发企业销售商品房，相关企业和政府职能部门应当销售一处解押一处。平安银行及红岭公司没有及时维护自身合法权益，永秀国际广大业主有理由怀疑红岭公司与新永秀公司、张昕、柴雅琴及平安银行串通一气故意损害业主的权益。朱建梅花钱买房买来一系列官司。希望一审法院对红岭公司是否存在恶意诉讼给予审查。七、关于朱建梅仅有一套住房证明问题。朱建梅已经向法庭出示定安县不动产登记中心的证明，朱建梅在定安县没有其他房产。红岭公司要求朱建梅在户籍所在地不动产登记中心出具无房产证明的目的是用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来抗辩查封，朱建梅认为自己交完了房款并实际占用，该司法解释第二十八条规定的条件已经满足，足以抗辩涉案房子的查封，不需要再提供其他证明。综上所述，红岭公司申请执行的所诉涉案房屋，（2018）琼01执异1011号执行裁定书裁定中止执行，事实清楚、证据充分，符合法律规定，请求依法驳回红岭公司全部诉讼请求，对朱建梅合法购买的房子给予确认。新永秀公司、张昕、柴雅琴述称，一、本案的事实。红岭公司诉称的关于涉案的土地及房产分别于2014年12月及2015年1月被抵押事实存在，且上述房产已于2018年8月被法院查封。朱建梅答辩的关于涉案房产购买、支付完全款事实存在，且涉案房产属于精装修房产已全部交付朱建梅入住使用。二、本案的法律适用。本案应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，应当优先保护作为消费者的朱建梅合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：红岭公司诉新永秀公司、张昕、柴雅琴、平安银行民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月30日作出（2016）琼01民初282号民事判决，判决：一、新永秀公司于2014年12月10日签订的平银海分委贷字20141210第001号的《委托贷款合同》的借款提前到期；二、限新永秀公司于判决生效之日起十日内向红岭公司偿还借款本金6000万元及利息（自2016年1月21日起，按本金6000万，年利率24%，计算至清偿之日止）；三、张昕、柴雅琴对判决确定的第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回红岭公司的其他诉讼请求。红岭创投公司、新永秀公司不服该判决，向省高院提起上诉，在审理过程中，各方当事人自愿达成协议，并经412号民事调解书确认：一、红岭公司、新永秀公司与平安银行三方于2014年l2月10日签订了（平银海分委贷字20141210第00l号）《委托贷款合同》，根据《委托贷款合同》第3.5条的规定，“定安新永秀公司在此不可撤销地授权平安银行从定安新永秀公司在平安银行所有营业机构开立的任一账户中扣收本合同项下到期贷款本息及相关费用。扣收所得款项不足以清偿定安新永秀公司全部到期债务时，清偿顺序为费用、利息、本金。”现红岭公司与新永秀公司双方协商改变本条约定的清偿顺序，并达成如下一致意见：（1）自2018年1月1日起，新永秀公司归还到平安银行的每一笔款项，先由红岭公司认定，并由红岭公司和新永秀公司共同向平安银行出具书面文件说明对应款项中贷款本金或利息的占比情况，平安银行同意按照红岭公司出具的书面文件，对新永秀公司账户的进账情况进行划分，且平安银行同意按照红岭公司出具的书面文件配合办理《抵押担保合同》（平银海分抵字20141210第001号）项下抵押物的注销抵押登记手续。（2）以上修改内容仅供配合平安银行海口支行调整银行的操作系统之用，并不影响红岭公司、新永秀公司与平安银行之前签署的《委托贷款合同》等其他相关配套的合同的效力。二、各方当事人一致确认，新永秀公司拖欠红岭公司借款本金6000万元及利息（自2016年1月21日起，按本金6000万，年利率24%，计算至清偿之日止）。三、红岭公司同意新永秀公司从2018年1月起按月偿还公司的借款本金和利息。2018年1月31日前偿还借款不低于300万元，2018年3月30日前偿还借款不低于600万元，2018年4月起每月偿还借款不低于300万元，2018年10月30日前新永秀公司清偿红岭公司全部本金和利息。同时，每清偿一笔，红岭公司立即向平安银行发函，由平安银行按红岭公司发函内容在住建部门解除《抵押担保合同》项下房产相应面积的抵押。四、红岭公司和新永秀公司按照委托贷款合同的约定将应偿还给红岭公司的借款本息支付到红岭公司在平安银行开立的账户。五、各方当事人确认：红岭公司作为平银（海分）抵字(20141210)第00l号《抵押担保合同》项下抵押物的实际抵押权人，对新永秀公司提供的委托贷款合同抵押担保物享有优先受偿权。六、本案红岭公司所交纳的一审诉讼费388694.83元，二审经调解后减半收取的诉讼费224900元均由新永秀公司承担。新永秀公司应于2018年1月3l日前向红岭创投公司支付上述两笔诉讼费用。本案律师费由当事人各自承担。七、张昕、柴雅琴对新永秀公司的上述债务承担连带清偿责任。八、如新永秀公司任一期逾期履行给付金钱的义务，红岭公司有权要求新永秀公司清偿全部债务，有权立即申请强制执行新永秀公司的抵押物，要求张昕、柴雅琴立即承担连带清偿责任。九、如新永秀公司、张昕、柴雅琴未按照本协议的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付履行期间的债务利息。412号民事调解书生效后，红岭公司向本院申请强制执行，本院于2018年8月23日作出（2018）琼01执591号执行裁定，在60127400元的范围内冻结、扣划新永秀公司、张昕、柴雅琴的银行存款或查封、扣押、冻结、提取、扣留其他等值财产。次日，本院向定安县不动产登记中心送达协助执行通知书，查封了包括朱建梅购买的永秀国际××栋房产在内的，登记在新永秀公司名下[预售证号为：定房（2014）预字第046号、定房（2014）预字第051号]位于海南省××县西侧永秀国际494套房产（18套商铺、476套住宅）。其中，永秀国际项目D座住宅楼1层至8层，因被海南省第一中级人民法院于2017年5月12日以（2017）琼96财保8号民事裁定书查封，故本院对该房产的查封为轮候查封。朱建梅因本院的查封行为而提出执行异议，以其已购买被查封房产为由，要求本院解除查封，停止执行。本院于2018年11月20日作出（2018）琼01执异1011号执行裁定书。该裁定书认为：一、关于朱建梅是否有权利提起异议的问题。朱建梅与新永秀公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。新永秀公司是“永秀国际”项目的开发建设单位，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该规定，只要满足了上述三个条件，房屋买受人就可以享有物权期待权，其提出排除执行的异议请求就能得到法院的支持。本案中，朱建梅与新永秀公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订合法有效的书面购房合同，且支付了全部房屋价款，其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故朱建梅应享有物权期待权，其可以提出排除执行的异议请求。二、关于朱建梅的权利能否对抗抵押权的问题。红岭创投公司提出，该司是涉案房产、土地的实际抵押权人，设立抵押在先，房屋买卖在后，朱建梅享有的只是请求权，不能对抗红岭创投公司的担保物权，且朱建梅不尽到买房人的审慎义务，应承担不利的法律后果。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程价款的受偿权优先于抵押权和其他债权，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,其享有的物权期待权优先于建设工程价款。因此，即使红岭公司享有抵押权，朱建梅作为消费者的合法权益也应当优先得到保护。综上，朱建梅的异议依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二项之规定，裁定如下：中止对朱建梅购买的位于海南省××县西侧永秀国际B栋2单元405号的位于海南省××县房的执行。红岭公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查，红岭公司、新永秀公司与平安银行签署《委托贷款合同》后，平安银行与新永秀公司签订了《抵押担保合同》，将新永秀公司名下位于××县西侧土地使用权及地上在建工程设定抵押，抵押权人为平安银行。2014年1月7日，定安县国土环境资源局出具了定安县他项（2014）第105号土地他项权利证明书。2015年1月5日，定安县住房保障与房产管理局出具了房建定城镇字第0000099号在建工程抵押登记证明。2016年8月29日、2018年1月10日，红岭公司分别向平安银行发出内容相同的《关于同意定安新永秀房地产开发有限公司办理延期的函》，载明：因借款人“永秀国际”项目预售许可证已到期，现我司同意借款人办理该项目《预售许可证》期限延期事宜，请贵行予以配合。平安银行根据上述函，分别于2016年9月1日、2018年1月26日，分别向定安县住房保障与房产管理局发函，同意办理“永秀国际”项目预售许可证期限延期事宜。2017年1月22日，定安县住房保障与房产管理局向新永秀公司颁发了有效期为自2017年1月22日至2018年1月22日的预售许可证。再查，2018年1月27日，朱建梅与新永秀公司签订了一份《定安县商品房买卖合同》，约定朱建梅购买定安县定城镇富民大道西侧永秀国际B栋2单元405号房，建筑面积41.38平方米，每平方米6283.23元，总金额260000元，由朱建梅于签订合同之日一次性支付，新永秀公司应自房屋交付之日起720日内为朱建梅办理房屋权属证书。合同还就其他事项进行了约定。2018年6月26日，新永秀公司向朱建梅开具金额为260000元的购房增值税发票。2018年6月，朱建梅向物业公司缴纳公共分摊费用、电费、物业费。2018年11月13日，定安县不动产登记中心出具查询情况说明，朱建梅名下无房屋产权登记记录。上述事实，经质证，有省高院（2017）琼民终412号民事调解书、本院（2018）琼01执591号执行裁定书、《协助执行通知书》《土地他项权利证明书》《在建工程抵押登记证明》《商品房买卖合同》、不动产销售发票、交房通知书、电视入户费、公摊费、电费的收据、（商品）住宅不动产登记信息查核情况说明、不动产登记资料查询结果证明、同意延期预售函件、预售许可证、当事人陈述等证据在案予以佐证，足以认定。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判断能否支持申请执行人许可执行的请求，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。故本案的争议焦点为朱建梅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照行异议和复议规定第二十八条或二十九条的规定予以判断。上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。因此，围绕本案的争议焦点，结合上述两条规定的内容及基本案情，本院将从朱建梅是否在一审法院查封之前已与红岭公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、是否已支付全部价款及非因买受人的自身原因未办理过户登记等四个方面对本案进行审查认定。1关于朱建梅是否在人民法院查封之前与新永秀公司签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，朱建梅在本院查封涉案房屋之前已经与新永秀公司签订了《定安县商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋所在的土地使用权及地上建筑物虽然已办理抵押登记，但新永秀公司已取得涉案房屋的预售许可证，且在新永秀公司销售房产过程中红岭公司两次给平安银行发函，要求平安银行协助办理预售许可证延期手续，平安银行两次向房产管理部门出具了同意办理预售许可证延期的函件，表明红岭公司同意新永秀公司销售涉案房屋。朱建梅买卖涉案房屋时系在预售许可证有效期内，故朱建梅购买该商品房不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。2关于朱建梅是否已合法占有涉案房屋的问题。合法占有是指尚未依法办理所有权登记的第三人（买受人）对执行标的物所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的物所享有的物权期待权利，故这里的“占有”应为对执行标的物的实际管理和支配。本案中，新永秀公司将涉案房屋交付给朱建梅使用，朱建梅已入住。因此，朱建梅基于新永秀公司的交付合法占有涉案房屋并对涉案房屋予以事实上的管理和支配，达到对外公示其权利的程度。应认定朱建梅在法院查封之前已经合法占有该房屋。3关于朱建梅是否已经支付了购房款的问题。本案中，朱建梅与新永秀公司签订《定安县商品房买卖合同》，约定涉案房屋总价款为260000元，由朱建梅于签订合同之日一次性支付。后新永秀公司向朱建梅出具了相应的增值税发票，应认定朱建梅已经支付了全部购房款。4关于是否非因朱建梅自身原因未办理过户登记的问题。由于涉案项目尚未办理房屋产权总证，合同约定为朱建梅办理房屋权属证书期限尚未届满，且涉案房屋所在的土地使用权及地上建筑物已办理抵押登记并已查封，朱建梅对于房屋不能办理过户登记并无过错，应当认定非因朱建梅自身原因不能办理涉案房屋过户登记。综上所述，在本院查封涉案房屋之前，朱建梅与新永秀公司就该房屋签订了合法有效的商品房买卖合同，依照合同约定支付了全部购房款，朱建梅已经实际占有使用涉案房屋，未办理过户登记也并非因朱建梅自身的原因。根据执行异议与复议规定第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，朱建梅就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋是否为朱建梅名下唯一住房，不影响朱建梅享有上述民事权益。红岭公司关于涉案房屋不是朱建梅的唯一住房，不符合执行异议和复议规定第二十九条之规定，不享有足以排除强制执行的物权期待权的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第(二)项之规定，判决如下：驳回原告红岭创投电子商务股份有限公司的诉讼请求。案件受理费5200元，由原告红岭创投电子商务股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 符玉梅审判员 宋 泽审判员 李玉民审判员 傅 萍审判员 谢焕怡审判员 陈立夫审判员 袁 蓉 二〇一九年六月二十七日书记员 谢 强速录员李萍附：适用本案的法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。