河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终2132号上诉人（原审被告、反诉原告）：何龙，男，汉族，1973年2月7日出生，住沧州市运河区。委托诉讼代理人：庞勃，河北东方伟业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀树，河北东方伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沧州市人力资源市场。住所地：沧州市御河西路。法定代表人：崔满城，该单位主任。委托诉讼代理人：刘兰林，河北通和律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋亮，河北通和律师事务所律师。上诉人何龙因与被上诉人沧州市人力资源市场房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2018）冀0903民初2546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何龙上诉请求：1、依法判令上诉人无义务支付租金。2、依法判令反诉被告赔偿损失15万元；3、诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审程序违法，且影响了案件的公正审理，原审判决应予以撤销。原审中，上诉人提出诉讼时效抗辩，依法原审判决应对其作为审理要点，并在判决书中释明。但原审判决对此未作出任何表述，原审作法明显违法。原审中，上诉人提出反诉，原审法院亦将原诉、反诉合并审理。上诉人提起反诉后，申请人民法院对上诉人反诉主张内容委托司法鉴定机构组织司法鉴定，但原审法院对上诉人的主张置之不理，原审作法明显违法。原审被上诉人的诉求之一是解除上诉人和被上诉人签订的未到期租赁合同，但原审并未对此作出判决，原审判决明显遗漏了诉求内容。二、原审判决上诉人应给付被上诉人2015年5月1日至2018年4月30日期间的租金84000元，该判决不能成立。原审法院查明，上诉人于2014年5月19日向被上诉人交纳租金44000元，该租金系上诉人交纳的2014年5月1日至2016年4月30日期间的租金。原审认定上诉人应向被上诉人交纳2015年5月1日至2018年4月30日租金84000元，原审认定明显错误。三、上诉人的反诉请求应得到人民法院支持。1、原审中，上诉人经营曾因被上诉人的整体装修而受到严重影响，但对上诉人所提出的赔偿损失主张未予支持，原审作法明显不当。正是由于被上诉人长达9个月的整体装修而导致上诉人的经营活动损失惨重，依法上诉人的该项反诉主张应得到人民法院支持。2、自上诉人和被上诉人形成租赁合同关系以来，上诉人一直能如约履行义务，但被上诉人出租的房屋内水、电、暖设施一直不能正常使用，且将增设的变压器安装在上诉人经营的门店正面，影响了上诉人的经营活动。依法被上诉人应承担上述情形给上诉人造成的相应损失。3、上诉人与被上诉人租赁关系存在期间，因被上诉人原因致使上诉人精装牌匾损坏，其重新装修费用8000余元被上诉人应予以赔偿。另上诉人为承租的房屋新增门窗，新增暖气及上下水设施支出2万余元，因被上诉人提前解除合同，该损失被上诉人负有赔偿义务。另在二审庭审中补充：一审判决做出后，河北东方伟业律师事务所依法委托沧州发达会计师事务所出具了上诉人经营理发店2011年9月-2012年4月损失鉴定，鉴定结论为由于被上诉人的原因导致上诉人在2011年9月-2012年4月期间减少收入156632元，该损失内容应由被上诉人承担。沧州市人力资源市场答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。我方认可存在装修行为，装修行为的存在给上诉人造成了一定的损失，但该损失不是156632元。沧州市人力资源市场向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的房屋租赁合同并限期搬离。2、依法判令被告给付租金8.4万元（自2015年5月至2018年4月）此后的租金计算至实际搬离前，并按照同期银行贷款利率支付租金利息自拖欠租金之日起实际履行完毕之日止。3、诉讼费用由被告承担。何龙向一审法院反诉请求：1、依法判令反诉被告支付24.5238万元。2、依法判令反诉被告继续履行合同。3、本案本诉与反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2009年5月11日,沧州市人力资源市场（原沧州市人才服务中心）（甲方）与何龙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将人才市场一楼朝东的一间商铺，提供给乙方使用，租期五年。甲方从2009年5月1日将房屋交付乙方使用，至2014年4月30日终止，房屋的全年租金22000元，每年4月30日前交清当年全部租金。何龙于2011年8月9日交纳租金31853元。2014年4月15日，沧州市人力资源市场（甲方）与何龙（乙方）再次签订《房屋租赁合同》一份，租赁物不变，租期自2014年5月1日起至2019年4月30日终止，全年租金为28000元。何龙于2014年5月19日交纳租金44000元。以上事实有房屋租赁合同、发票及当事人的陈述为证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。沧州市人力资源市场与何龙分别于2009年5月11日和2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，一审法院予以认定，双方当事人均应恪守。沧州市人力资源市场主张解除其与何龙之间的房屋租赁合同，理由为何龙长期拖欠租金，何龙提交的民事反诉状中请求判令继续履行合同，但是在反诉案件审理时变更了诉讼请求，不再要求继续履行合同，而仅是主张了损失，故一审法院依法确认双方于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》归于解除。关于涉案房屋的租金给付情况，沧州市人力资源市场提交了2011年8月9日的发票，记载房租金额为31853元，主张系何龙交纳的2009年5月1日至2012年4月30日的租金，何龙未提交相反证据反驳，对该项事实，一审法院予以确认。何龙提交了2014年5月19日的发票，记载房租金额为44000元，何龙主张该笔房租系2014年5月1日至2016年5月1日的房租，沧州市人力资源市场则主张该笔房租系2012年5月1日至2014年4月30日的租金，对此一审法院认为，何龙庭审中一直主张其已交清2014年4月30日之前的房租，但何龙始终未能提交其交纳2012年5月1日至2014年4月30日租金的证据，结合房屋租赁合同中约定的年租金以及交款时间，一审法院认定何龙于2014年5月19日交纳的房租系2012年5月1日至2014年4月30日的租金。何龙主张2016年5月1日至今的租金未支付的原因系沧州市人力资源市场因为理发费抵房租而未收取，但未提交相关证据证实，一审法院对其该项主张，不予采信。综上，对沧州市人力资源市场要求何龙支付自2015年5月1日至2018年4月30日的房屋租金84000元，此后的租金按年租金28000元计算至何龙实际搬离之日止的诉请，一审法院予以支持。关于沧州市人力资源市场主张的利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于何龙主张的损失，其提供了一份损失统计表，但该统计表系何龙自己整理书写，其真实性、合法性、关联性均无法确认。何龙还提交了王玉德、解清轩出具的两份证明，该两份证明在性质上属于证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。两位证人均未出庭接受质询，何龙亦未提交其他证据佐证两份证人证言内容的客观真实性，对两份证明，一审法院不予采信。何龙于庭审终结后提交损失鉴定申请，已超出法律规定的申请鉴定的期限，一审法院不予准许。综上，何龙未能提供证据证明其损失真实客观存在，故对其反诉主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）何龙于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）沧州市人力资源市场支付自2015年5月1日至2018年4月30日的房屋租金84000元，此后的租金按年租金28000元计算至何龙实际搬离之日止；如被告（反诉原告）何龙未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回被告（反诉原告）何龙的诉讼请求。本诉案件受理费1900元，反诉案件受理费2490元，由被告（反诉原告）何龙负担。本院二审期间，上诉人何龙提交一份由沧州发达会计师事务所有限责任公司出具的沧发咨询（2019）第001号《关于理发店时段性收入审核意见书》，拟证实在2011年9月-2012.4月因上诉人沧州市人力资源市场对整栋楼装修，装修期间基本业务停止，造成上诉人何龙营业收入减少156632元。被上诉人沧州市人力资源市场质证认为：被上诉人装修确实存在，装修期间对上诉人的营业收入造成一定的损失，但绝不是该评估报告中所注明的金额，因为该评估报告的内容也记载了因该单位未提供理发店的服务成本，不能计算成本利润率及成本占收入的比重，在减少收入156632元中应考虑存在适当服务成本，且上诉人收入的减少，存在其他客观原因，不能全都归因于被上诉人的装修，在报告中看出在2012年1月流水金额为35570元，也客观反映了其收入减少有其他原因。上诉人何龙主张交付租金情况：第一笔是2008年5月15日交付11500元，第二笔是2011年8月9日交纳31853元，第三笔是2014年5月19日交纳44000元，当时为了机关发福利，2011-2014年三年期间员工理发卡共计发放334张，每张100元，合计33400元，此款应计入房屋租金内。被上诉人沧州市人力资源市场陈述：上诉人在租赁期间只交纳了三次租赁费，即上诉人所说的上述情况，我方主张其在第三笔交纳的44000元是交纳的2012.5.1-2014.4.30日的租金，而不是上诉人主张的，根据合同约定的租金明显可以计算出。对上诉人所说的发放员工理发卡，被上诉人的代理人表示不予认可。被上诉人沧州市人力资源市场对于因装修对上诉人何龙的营业造成影响予以认可，但对给其造成的损失主张应在鉴定结论中扣除运营成本。上诉人何龙主张按鉴定结论的75%进行计算为117400元；被上诉人沧州市人力资源市场认可相应营业损失109000元。二审查明其他事实与一审法院查明相一致。本院认为，上诉人何龙主张以理发卡折抵租金被上诉人不予认可，上诉人对此未能提供相应证据，对上诉人该主张本院不予支持。双方租赁合同约定了租金计算方式，上诉人何龙提供的证据不足以证实其按照合同约定支付租金，一审法院计算其欠付租金数额正确，本院予以确认。关于本案被上诉人主张给付租金是否超过诉讼时效，因诉讼时效制度适用的前提是债权人怠于行使自身权利，本案所涉为房屋租赁合同，合同处于持续履行期间，故并不能认定被上诉人主观上存在怠于主张权利的情形，上诉人何龙未按合同约定给付租金，一审法院对其提出的诉讼时效抗辩不予支持并判决其给付欠付租金并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”因上诉人何龙长期未能按租赁合同的约定支付租金，造成被上诉人沧州市人力资源市场订立合同的目的不能实现，被上诉人沧州市人力资源市场主张解除合同一审法院予以支持并无不当。上诉人何龙主张对租赁房屋进行装修，但未提供证据证明经出租人同意也未提供证据证明装修费用的具体情况，故对其主张装修费用损失一审法院不予支持并无不当。上诉人何龙主张被上诉人沧州市人力资源市场装修期间影响其营业造成了损失，被上诉人沧州市人力资源市场认可何龙确实存在营业损失。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。依照该规定，被上诉人沧州市人力资源市场对上诉人何龙的营业损失应予赔偿。上诉人何龙提交的鉴定报告中认定的损失未扣除运营成本，其主张按鉴定结论数额的75%计算并无法律依据；被上诉人沧州市人力资源市场认可因其楼房整体装修给上诉人何龙造成的营运损失为109000元，该认可系被上诉人对自己权利的处分，本院对此予以确认，被上诉人沧州市人力资源市场主张上诉人何龙的营业损失存在其他原因证据不足，其对上诉人何龙的营业损失109000元应予赔偿。综上所述，何龙的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持河北省沧州市运河区人民法院（2018）冀0903民初2546号民事判决第一项；二、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2018）冀0903民初2546号民事判决第二项；三、被上诉人沧州市人力资源市场于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人何龙营业损失109000元；四、驳回上诉人何龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1900元，由上诉人何龙负担；反诉案件受理费2490元，由上诉人何龙负担1383元，由被上诉人沧州市人力资源市场负担1107元。二审案件受理费3550元，由上诉人何龙负担970元，由被上诉人沧州市人力资源市场负担2580元。本判决为终审判决。审判长  王卫东审判员  郭亚宁审判员  余志刚二〇一九年六月十四日书记员  苗园园