福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0503民初5500号 原告：陈维群，女，1969年6月30日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑婉琼、陈啟鸿，北京中银（泉州）律师事务所律师。 被告：泉州南海建设开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海镇宝珊花园管理中心，统一社会信用代码913505006115426504。 法定代表人：杨连嘉，系董事长。 委托诉讼代理人：张建农、郑淑红，福建师友律师事务所律师。 原告陈维群与被告泉州南海建设开发有限公司（以下简称:南海开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈维群委托诉讼代理人郑婉琼、陈啟鸿，被告泉州南海建设开发有限公司诉讼代理人张建农、郑淑红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈维群向本院提出诉讼请求：1.南海开发公司对所售陈维群房产出现的质量问题（庭院入户铁门不能外开；入户折叠门不符合消防要求；车库门有效高度1.95米，车库内梁底净高1.97米，车库安全系数没有保障；土地面积减少6.25㎡、误差率1.59%；层高未达到合同约定；房屋渗漏、未作滴水线、雨水排污合一管道问题、外墙线条工艺粗糙、晒台雨水倒灌、室外楼宇挡土墙）进行改造；2.依法判令南海开发公司赔偿陈维群因其所售房产存在的质量问题而给陈维群房产造成的综合价值损失人民币605973元；3.依法判令南海开发公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年9月28日，陈维群与南海开发公司签订《商品房买卖合同》，购买南海开发公司开发的位于宝珊花园.2、3#地块北二区天悦湾K19-K21号楼悦林路5#别墅，并于2016年10月15日交房。期间陈维群已履行了全部付款义务。根据原南海开发公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，南海开发公司交付的房产需符合以下标准：“层高：地下室3.7米、一层3.3米、二层3.2米、三层3.2米”、“规划的车位、车库达到规划要求”、“商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求”等，然而根据陈维群委托房产测绘机构测量及房产评估机构现场勘验发现，南海开发公司所售陈维群房产存在以下诸多质量问题：庭院入户铁门不能外开；入户折叠门不符合消防要求；车库门有效高度1.95米，车库内梁底净高1.97米，车库安全系数没有保障；土地面积减少6.25㎡、误差率1.59%；层高未达到合同约定；房屋渗漏、未作滴水线、雨水排污合一管道问题等。目前涉案房产设计的以上所述大部分质量问题无法整改，导致整体使用性能和综合价值均下降。2017年7月5日泉州中联房地产评估有限公司针对本案房产的工程瑕疵项目返修市场价值及补偿进行评估，并作出泉中联评字第20170603号《房产评估报告书》，该报告书确定因南海开发公司所售房产质量问题而给陈维群房产造成的综合价值损失为人民币605973元。陈维群多次与南海开发公司针对房产质量问题进行交涉，要求整改及赔偿，但南海开发公司均故意推托不予处理。 南海开发公司辩称，一、南海开发公司自始表示愿意履行房屋质量保修责任，不存在陈维群所述拒绝整改的情况。陈维群向法院起诉前，曾就诉争房屋存在渗漏痕迹向南海开发公司反应，南海开发公司于2016年11月即对疑似渗漏的地方予以修复，陈维群在庭审中亦自认南海开发公司就渗漏问题履行了保修义务。南海开发公司自始愿意履行《商品房买卖合同》及《房屋质量保证书》约定的保修义务，并就鉴定机构认为存在的部分滴水线未施工、外观装修脱落、挡土墙与主题交接处开裂，挡土墙未做排水口等问题进行修复。关于渗漏问题，因之前南海开发公司已经对该问题进行整改，且鉴定时未做渗漏实验，未能证明现状仍存在渗漏的情况，无重复修复的必要，但陈维群若能证明诉争房屋仍有渗漏，南海开发公司同意依约履行保修责任；二、诉争房屋不存在鉴定结论之外的房屋质量问题，陈维群主张诉争房屋存在车库层高不足、土地面积减少等问题没有依据，不能成立。诉争房屋的设计符合消防规范，且已通过消防验收，不存在入户铁门不符合消防要求的情况。车库的设计和施工均符合住宅建筑规范及规划要求。诉争房屋不存在土地面积减少的事实，且层高也符合合同要求。陈维群主张的排污排水管道未分离不符合事实；三、陈维群在请求南海开发公司承担保修义务的同事，又要求南海开发公司赔偿修复费用，请求重复，不应支持；四、诉争房屋现有质量问题均可修复，在修复后不影响该房屋使用功能，不存在价值减损。根据鉴定意见，诉争房屋存在的质量瑕疵均可修复。陈维群主张房屋存在价值损失，但其自行委托的评估机构不具备相关资质且报告建立于陈维群单方陈述基础上，且鉴定结论不具有真实性、合法性。经陈维群申请，法院委托的评估机构做出的《房地产估价报告》，因其做出的估价结论没有依据，其评估结论错误，以上评估意见均不能作为判决依据，陈维群应承担举证不能的法律后果；五、泉州立诚房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》没有评估依据，不能作为判决依据。 本院经审理认定事实如下：2015年9月28日，陈维群与南海开发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈维群向南海开发公司购买位于泉州市丰泽区别墅，总价款7075200元。合同第三条约定，诉争房屋预测建筑面积为444.16平方米，其中套内面积429.43平方米，共有建筑面积14.73平方米。诉争房屋层高分别为地下室3.7米、一层3.3米、二层3.2米、三层3.2米。合同第十条约定诉争房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。规划的车位、车库应于2016年9月30日规划要求。合同第十一条约定，南海开发公司应于2016年9月30日将诉争房屋交付陈维群，陈维群查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由南海开发公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，后再行交付：（1）层面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。查验诉争房屋后，陈维群与南海开发公司应当签署商品房交接单。合同附件四第一条约定，诉争房屋的建筑面积为444.16平米米，地块面积为392平方米。合同附件六第9条约定，入户大门为实木门，车库门为成品车库门，消防有防火分隔要求的门为防火门。合同附件七第（一）条第2项约定层面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外面防渗漏保修期限为5年。2016年10月1日，陈维群与南海开发公司签订《楼宇交接书》一份，载明原、被告均认为诉争房屋具备交付条件，该房屋于2016年10月1日实际由陈维群接收。2016年8月24日，泉州市丰泽区公安消防大队向南海开发公司出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》一份，载明诉争房屋所在小区工程竣工验收消防复查合格。泉州市住房和城乡建设局于2016年8月29日向南海开发公司出具《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份、于2016年8月31日向南海开发公司出具《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》一份，载明诉争房屋所在小区工程于2016年3月25日组织勘察、设计、施工、监理和有关专业主管部门验收，于2016年8月31日通过备案。2017年5月5日，陈维群委托北京中银（泉州）律师事务所向南海开发公司寄送律师函一份，载明陈维群在收房时发现诉争房屋存在严重的质量问题，多次与南海开发公司联系、协商后仍无法就上述问题达成一致。上述质量问题严重影响了诉争房屋整体使用性能和综合价值，陈维群要求南海开发公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任。2017年5月22日，陈维群再次委托北京中银（泉州）律师事务所向南海开发公司寄送《律师函》一份，载明南海开发公司在收到其发出的律师函后仍未能处理房屋存在的质量问题，诉争房屋存在严重的质量问题，且大部分问题无法根本性整改，要求南海开发公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任。2017年5月24日，南海开发公司向陈维群寄送《关于业主致南海公司律师函的答复》一份，就前述的《律师函》中载明的问题进行答复。2017年6月22日，陈维群委托泉州中联房地产评估有限公司就诉争房屋因存在房屋质量、面积等问题而导致的综合价值受损进行评估。泉州中联房地产评估有限公司于2017年7月5日出具《房产评估报告》一份，载明诉争房屋综合价值减损为605973元。泉州中联房地产评估有限公司的经营范围为房地产、土地价格评估；房地产信息咨询服务（不含金融、整卷、期货投资咨询）。 另，在案件审理过程中陈维群向本院申请对诉争房屋进行房屋质量鉴定、房屋面积测绘以及对因房屋质量问题和房屋面积缺失造成的房屋综合价值损失进行评估鉴定。本院依法委托泉州市汇高测绘有限公司对诉争房屋的车库高度、层高、土地面积进行测绘，支出鉴定费15000元；委托福建安邦司法鉴定所对诉争房屋质量进行鉴定，支出鉴定费48500元；委托泉州市立诚房地产评估有限公司对诉争房屋因质量缺陷造成的价格损失进行评估。经测绘后，泉州市汇高测绘有限公司出具《房产测绘成果报告书》（以下简称：《测绘报告》）一份，载明（1）诉争车库地面至车库门门叶底部净高1.94米，车库地面至车库内横梁外挑的板底净高2.21米，车库地面至库车内横梁梁底净高2.05米，车库地面至车库内的板底净高2.35米，车库地面至车库结构板顶2.48米；（2）诉争房屋的土地使用权面积为395.2平方米；经鉴定后，福建安邦司法鉴定所出具编号为【2018】建鉴字第051号的《司法鉴定意见书》（以下简称：《鉴定意见》）一份，载明诉争房屋存在局部滴水线未施工、多处部位渗漏水、个别装饰层开裂脱离、多处GRC装饰件安装不牢固和拼缝处开裂、挡墙未按设置泄水孔和墙身开裂、挡墙与主体交接处及未按要求填缝等质量问题。未发现诉争房屋主体有明显的不均匀沉降裂缝、雨污水公管和地下室门窗上沿开裂等情况；经评估后，泉州市立诚房地产评估有限公司出具《房地产估价报告书》（以下简称：《估价报告》）一份，载明诉争房屋因质量缺陷损失价值为127760元。其中，《估价报告》中载明本次估价技术过程参照《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》，《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》载明该规程适用于北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陷损失的评估；该报告未对修复费用的取值依据、计算依据做出说明；该报告载明其采用成本法进行评估，《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》并未对整体质量价值损失的概念或计算方法进行规定；评估报告中载明按房屋重置价值的5%确定整体质量价值损失，未对该计算公式的来源、房屋重置取值的合理性、5%系数如何得出进行说明；该报告中载明“由于房屋质量问题，导致修复必需的时间价值损失。假设修复时间按三个月计，三个月价值损失约占房地产总价的0.3%，经综合考虑确定，本次估价的直接经济损失按房产地产市场价值的0.3%确定”，结论系房屋质量缺陷造成的直接经济损失22840元，该报告中未对修复时间为3个月进行说明，上述假设未提供依据。上述《估价报告》出具后，南海开发公司向本院申请要求评估人员出庭，本院依法准许。在庭审中，南海开发公司询问评估人员关于修复必需的时间价值损失按房地产总价的0.3%计算的依据。评估人员答复是按照租金损失，以三个月租金在总体房屋价值中的比例进行确认，评估人员未能提供相应的案例，亦无法提供采用价差法的依据。南海开发公司询问评估人员按房屋重置价5%计算损失的依据，评估人员答复系其向施工单位询问的结果，没有书面依据。后陈维群向本院申委托新选取备选评估机构福建中正资产评估房地产估价有限公司（以下简称：中正公司）进行评估，本院于2019年6月13日向委托中正公司进行评估，中正公司于2019年6月25日向本院复函，因评估鉴定设计隐蔽工程及缺少受损工程量数据等，因此不具备鉴定评估条件，故其无法进行评估，将委托函退回本院。 陈维群对《测绘报告》的质证意见为：对报告的真实性、合法性没有异议，对证明内容关联性有异议，陈维群认为该份报告对房屋面积部分未进行准确的测量不予认可。陈维群对《鉴定意见》的三性均无异议。陈维群对《估价报告》的质证意见：对该份报告的真实性、合法性没有异议，对证明内容关联性有异议，该份报告的评估项目及内容不完整，对层高缺失部分未按照相关行业标准进行价值评估，且面积缺失部分未进行准确的测量及评估，故陈维群认为仍应以其提供的报告为准；南海开发公司对《测绘报告》的质证意见：对报告的结论没有异议，但不能以车库地面至车库卷帘门门叶底部的净高作为认定车库净高的依据。南海开发公司对《鉴定意见》质证意见：对该意见中处“多处部位漏水”之外的鉴定结论无异议，鉴定意见中的“多处漏水”的结论没有依据。南海开发公司对《估价报告》的质证意见：1.该报告使用的标准错误，该标准适用的是《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》进行估价，该规程明确“本规程适用于北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陷损失的评估”；2.该报告做出的估价结论没有依据。泉州市立诚房地产评估有限公司的经营范围为房地产、土地价格评估、房地产信息咨询服务，并不包含工程造价咨询。且该报告未对修复费用的取值依据、计算依据并未作出说明，其结论不具有准确性、客观性；3.关于房屋质量缺陷造成的整体质量价值损失71500元的评估结论没有依据，该项评估结果错误；3.该报告关于房屋质量缺陷造成的直接经济损失28440元的结论错误。 本院认为，第一，关于诉争房屋存在陈维群在项诉求中所载的问题。其中，关于诉争房屋的车库层高及土地面积的问题。《测绘报告》的结论客观公正，可以作为本案认定相关事实的依据。因诉争《商品房买卖合同》约定，车库层高根据相关标准确定，诉争房屋的土地使用权面积为392平方米。而根据《测绘报告》所载，诉争房屋的车库的净高符合中华人民共和国建设部颁布的《住宅建筑规范》所载的车库净高2米的要求；诉争房屋的土地使用权面积为395.2平方米。结合诉争房屋已通过验收备案，故应认定诉争房屋的车库层高符合合同及行业标准，土地面积未出现少于合同约定的面积的情形；关于入户折叠门不符合消防要求的问题，因诉争房屋已经通过消防复查，故对陈维群的上述主张，不予支持；关于诉争房屋的质量问题。《鉴定意见》的结论客观公正，可作为本院认定相关事实的依据。《鉴定意见》载明诉争房屋存在局部滴水线未施工、多处部位渗漏水、个别装饰层开裂脱离、多处GRC装饰件安装不牢固和拼缝处开裂、挡墙未按设置泄水孔和墙身开裂、挡墙与主体交接处及未按要求填缝等质量问题。南海开发公司虽辩称诉争房屋不存在渗漏问题，但未提供证据证明，故不予认可；第二，关于南海开发公司是否已经就前述确定的诉争房屋质量问题进行整改。南海开发公司未能提供证据证明在《鉴定意见》出具后其就前述房屋存在的问题进行整改，故应认定南海开发公司未对就前述确定的诉争房屋质量问题进行整改；第三，关于前述质量问题是否对诉争房屋的综合价值造成损失，损失的价值是多少。根据庭审中评估人员的答复及《估价报告》所载内容，《估价报告》估价的房屋位于福建省，而适用的规程则为仅适用于北京市范围的《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》，且《估价报告》中得出的相关数据，均未注明得出的依据，评估人员在庭审中答复评估数据取得的过程主观、缺乏依据，故该份《估价报告》中所载内容不得作为本案认定相关事实的依据。经本院告知后，陈维群向本院申请委托备选评估机构中正公司进行评估，中正公司向本院复函其无法对房屋综合价值损失进行评估。而陈维群提供的《房产评估报告》，因做出该《房产评估报告》的评估机构不具备相应的评估资质，故对该份《房产评估报告》的内容，本院不予认可。综上，陈维群未能就诉争房屋综合价格存在损失提供证据证明，故对其该项诉求，不予支持。 综上，陈维群与南海开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。根据《商品房买卖合同》约定，南海开发公司对诉争房屋存在的质量问题负有保修义务，现诉争房屋存在存在局部滴水线未施工、多处部位渗漏水、个别装饰层开裂脱离、多处GRC装饰件安装不牢固和拼缝处开裂、挡墙未按设置泄水孔和墙身开裂、挡墙与主体交接处及未按要求填缝的质量问题，南海开发公司有义务进行整改，对陈维群的诉求的合理部分，予以支持；对陈维群要求对未在《鉴定意见》结论中载明的质量问题进行整改的诉求，不予支持。经鉴定及测绘，诉争房屋土地面积符合合同约定、车库净高符合国家标准，且诉争房屋已通过消防验收，入户折叠门符合消防要求，故对陈维群主张诉争房屋存在上述问题，不予认可，对陈维群的相关诉求，不予支持。至于陈维群要求南海开发公司赔偿其因诉争房屋存在的质量问题而给其造成的综合价值损失的诉求，因其未能提供证据证明，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、泉州南海建设开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内对位于宝珊花园.2、3#地块北二区天悦湾K19-K21号楼悦林路5#的别墅就【2018】建鉴字第051号的《司法鉴定意见书》所载的局部滴水线未施工、多处部位渗漏水、个别装饰层开裂脱离、多处GRC装饰件安装不牢固和拼缝处开裂、挡墙未按设置泄水孔和墙身开裂、挡墙与主体交接处及未按要求填缝的质量问题进行整改； 二、驳回陈维群的其他诉讼请求。 本案受理费9860元，由陈维群负担9050元，由泉州南海建设开发有限公司负担810元。鉴定费63500元，由陈维群负担15000元，由泉州南海建设开发有限公司48500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  徐翰毅 审 判 员  刘圣楠 代理审判员  许祥鑫 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。