广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初910号原告文春明，男，汉族，1963年3月15日出生，地址：广东省惠州市惠城区。委托代理人甘莉，广东宇伦律师事务所律师。委托代理人徐汝男，广东宇伦律师事务所律师。被告卢锦明，男，汉族，1975年7月7日出生，地址：惠城区。委托代理人汤芙新，惠州市惠城区大湖溪法律服务所法律工作者。第三人惠州市兴惠工贸有限公司，住所地：惠州市龙丰科肚48栋二楼。法定代表人：杨永久原告文春明与被告卢锦明、第三人惠州市兴惠工贸有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告文春明的委托代理人甘莉、徐汝男、被告卢锦明委托代理人汤芙新到庭参加诉讼。第三人惠州市兴惠工贸有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告文春明起诉称，2013年7月18日，原告与惠州市兴惠工贸有限公司双方在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，惠州市兴惠工贸有限公司将位于惠州市惠城区××办事处××大道××街××、××号家富华府1栋2单元12层02号房出卖给原告，合同总价款为331840元，双方约定采取分期付款的方式，原告应于2012年2月23日、2012年4月9日、2013年6月15日各付房款10万元整，2013年7月18日付房款31840元整。截至双方签订《商品房买卖合同》之日，原告已经分别于2012年2月23日、2012年4月9日、2013年4月24日、2013年7月18日向惠州市兴惠工贸有限公司支付了全部购房款（2012年2月23日、2012年4月9日、2013年7月18日原告以现金的方式支付，惠州市兴惠工贸有限公司向原告出具有收据，2013年4月24日以银行转账的方式支付）。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：“出卖人应当在2012年11月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。”，现惠州市兴惠工贸有限公司己经向原告交付了涉案房产，且原告已经实际入住，但是惠州市兴惠工贸有限公司至今仍未为原告办理房地产权证。原告多次与惠州市兴惠工贸有限公司协商，催促惠州市兴惠工贸有限公司尽快履行办理房地产权证的合同义务，惠州市兴惠工贸有限公司置之不理。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后560日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在买受人付清房款的情况下，出卖人应在商品房交付使用之日起二十四个月内办理房地产权证，逾期，按同期银行存款利息计付给买受人。”根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条的规定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交惠州市仲裁委员会仲裁。原告为办理房地产权证，己经向惠州仲裁委申请仲裁。在仲裁审理的过程中，原告得知：卢锦明因民间借贷纠纷申请查封了惠州市兴惠工贸有限公司名下的涉案房产，2014年11月11日，惠州市惠城区人民法院作出了（2014)惠城法立保字第705-1号民事裁定书；2016年8月29日，惠州市惠城区人民法院作出了(2016)粤1302执1426号《执行裁定书》，现该房产仍在查封中。因涉案房产己经被卢锦明申请查封，目前仍处于查封之中，因仲裁案件需以该案的审理结果为依据，原告向惠州仲裁委提起了中止申请，惠州仲裁委于2018年12月12日作出了中止审理的《决定书》。2018年11月27日，原告向贵院提出了执行异议申请，贵院于2018年12月17日作出了(2018)粤1302执异312号执行裁定书，以涉案房产涉及司法实体判断问题，驳回了原告的执行异议请求，并告诉原告应通过执行异议之诉予以确定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，在该案中，原告与第三人惠州市兴惠工贸有限公司于2013年7月18日签订《商品房买卖合同》，涉案房产于2014年11月11日首次被被告查封，因此，原告与第三人惠州市兴惠工贸有限公司在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；并支付完毕了全部购房款（2013年7月18日支付完毕），且实际入住涉案房屋（2012年底实际入住）。双方未办理过户登记的原因在于惠州市兴惠工贸有限公司一直不予配合，原告对此并无过错。原告系涉案房屋的实际所有人，并有足够的权利排除执行。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。一、请求贵院依法确认位于惠州市惠城区××办事处××大道××街××、××号家富华府1栋2单元12层02号房的房产归原告所有。二、请求贵院撤销惠州市惠城区人民法院作出的(2016)粤1302执1426号《执行裁定书》，解除对涉案房产的查封，终止对涉案房产的执行。三、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告卢锦明辩称，一、本案第三人应列为被告，因为第三人是被执行人。二、合同以及交付房款的情况，作为案外人不是很清楚，需第三人进行确认，10万元的汇款记录、收款收据我方无法确认该事实，请求法庭驳回原告的诉请。第三人惠州市兴惠工贸有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院查明的案件事实经审理查明，原告于2013年7月18日与第三人签订《商品房买卖合同》。第三人将位于惠州市惠城区××办事处××大道××街××、××号家富华府1栋2单元12层02号房转让给原告文春明，合同总价款为331840元，合同签订之日付清了全部房款(第一笔于2012年2月23日以现金的方式向第三人支付了10万元，第二笔于2012年4月9日以现金的方式向支付了10万元，第三笔于2013年4月24日以转账的方式向第三人的工作人员林伟华支付了10万元，由林伟华转交给第三人，第四笔于2013年7月18日双方签订房屋买卖合同之日原告向第三人支付了31840元)，共计331840元。第三人对原告支付的第一、二、四笔出具了《收据》予以确认，第三笔在原告与第三人签订的《商品房买卖合同》的第6条第2款中对此支付的现金予以确认。第三人在2012年11月18日前将涉案房屋交付给原告，原告于2012年底对涉案房屋进行了装修并已实际入住至今。另查，本院在审理卢锦明与杨永久、汪雪娟、惠州市天恒实业有限公司、惠州市兴惠工贸有限公司、惠州宏府实业有限公司民间借贷纠纷案件时，根据卢锦明的申请，本院于2014年4月29日作出（2014）惠城法立保字第705-1号《民事裁定书》查封了涉案房屋。于2016年8月29日作出了(2016)粤1302执1426号《执行裁定书》继续查封涉案房屋。再查，原告因为被告逾期办理房地产权证，己经向惠州仲裁委申请仲裁。在仲裁审理的过程中，原告得知：卢锦明因民间借贷纠纷向本院申请查封了惠州市兴惠工贸有限公司名下的涉案房产，因仲裁案件需以该案的执行异议审理结果为依据，原告向惠州仲裁委提起了中止申请，惠州仲裁委于2018年12月12日作出了中止审理的《决定书》。2018年11月27日，原告向本院提出了书面执行异议，惠城区人民法院于2018年12月17日作出了(2018)粤1302执异312号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求，原告文春明不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。卢锦明与杨永久、汪雪娟、惠州市天恒实业有限公司、惠州市兴惠工贸有限公司、惠州宏府实业有限公司民间借贷纠纷案件起诉前，根据卢锦明的申请，于2014年4月29日惠城区人民法院作出（2014）惠城法立保字第705-1号民事裁定书查封了涉案房屋，查封了第三人惠州市兴惠工贸有限公司位于惠州市惠城区××办事处××大道××街××、××号家富华府1栋2单元12层02号房，原告文春明作为案外人对涉案房产提出执行异议，本院对执行异议作出(2018)粤1302执异312号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议。原告对执行异议的裁定不服，向本院提出案外人执行异议之诉，符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外个就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，本案原告于2013年7月18日与第三人签订了《商品房买卖合同》后于2013年7月18日已支付完全部购房款，履行了购房人应尽的全部义务，且原告文春明已于2012年底对涉案房屋进行了装修并已实际入住至今。上述原告支付全部购房款及实际占有使用涉案房屋的事实均发生在因卢锦明与杨永久、汪雪娟、惠州市天恒实业有限公司、惠州市兴惠工贸有限公司、惠州宏府实业有限公司民间借贷纠纷案件，本院查封涉案房屋之前（2014年4月29日），涉案房屋未能办理过户手续登记在原告名下，原告对此并无过错。因此，原告文春明认为于2013年7月18日与第三人惠州市兴惠工贸有限公司签订《房屋买卖合同》合法有效，涉案房屋应确定归其所有及停止对涉案房屋的执行并解除查封的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。第三人惠州市兴惠工贸有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，视为其放弃举证质证的权利，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告文春明于2013年7月18日与第三人惠州市兴惠工贸有限公司签订《房屋买卖合同》合法有效，确认惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪居委会湖溪大道二十街1、3号家富华府1栋2单元12层02号房归原告文春明所有；二、撤销本院作出的(2016)粤1302执1426号《执行裁定书》，停止对第三人惠州市兴惠工贸有限公司名下位于惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪居委会湖溪大道二十街1、3号家富华府1栋2单元12层02号房的执行并解除对上述涉案房屋的查封。案件受理费6278元（原告已预交），由第三人惠州市兴惠工贸有限公司负担。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员  段小林人民陪审员  谢东江人民陪审员  许岸凌二〇一九年六月四日法官助理杨俊斐书记员张敏茱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条：有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。