广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1683号上诉人（原审原告）：中山市南桂园物业管理有限公司，住所地广东省中山市南头镇北帝村南桂园侧，统一社会信用代码914420007792256674。法定代表人：黎铨林，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖颖蓝，广东厚弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁志坚，男，1983年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人中山市南桂园物业管理有限公司（以下简称南桂园物业公司）因与被上诉人梁志坚物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。南桂园物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持南桂园物业公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误，导致实体处理错误。一、一审判决认为南桂园物业公司没有足够的证据证明案涉房产已交付给梁志坚或者系基于梁志坚的原因导致案涉房产未能交付的事实，属于事实认定错误。（一）案涉房产于2010年9月20日已经具备收楼条件，梁志坚与开发商于2011年1月12日签订《商品房买卖合同》，实际上梁志坚买的是现楼而不是期房，开发商与梁志坚都十分清楚案涉房产的实际情况。而在现房交易过程中，梁志坚支付购房款后，开发商已经向梁志坚交付案涉房产，对于该部分事实，二审庭审前南桂园物业公司已经向法院提交开发商出具的相关证明。且按常理，梁志坚没有理由明知案涉房产在购买时就具备交付的条件下，不向开发商要求接收案涉房产。据此，案涉房产已交付给梁志坚有事实依据。（二）即使一审法院判决认为南桂园物业公司没有足够的证据证明案涉房产已交付给梁志坚或者系基于梁志坚的原因导致案涉房产未能交付，在本案中，梁志坚与开发商签订的补充协议第五条明确约定：“买卖双方同意：买受人未收到交付通知的，则以合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过合同约定交楼期7天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋损毁、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买受人承担。”据此，可以视为案涉房屋已经交付，南桂园物业公司向梁志坚提供物业服务，梁志坚应依约向南桂园物业公司支付物业费并承担相应违约责任。二、南桂园物业公司要求梁志坚支付物业费及违约金有事实和法律依据。梁志坚与开发商签订的《商品房买卖合同》约定案涉房产建筑面积471.01平方米；物业服务费按每月每平方米1.5元标准计算；起算时间为2011年10月1日；每月8日前支付；梁志坚无正当、合法理由不支付物业服务费时，南桂园物业公司有权要求梁志坚从逾期之日起每天按应交物业费的千分之一缴纳违约金。南桂园物业公司一直为南桂园小区提供物业服务，但梁志坚自2011年10月起至今未向南桂园物业公司缴纳过物业费，已连续拖欠77个月的物业费。梁志坚经催告仍久拖未付，显属违约，应依法承担相应的违约责任。梁志坚二审期间未发表答辩意见。南桂园物业公司于2018年4月12日向一审法院起诉请求：1.判令梁志坚支付拖欠的物业费54401.66元（自2011年10月计算至2018年2月，以后实际发生费用另行计算）；2.判令梁志坚支付违约金46177.82元（从2011年10月起每天按应交物业费的千分之一缴交，现自愿调整为按年利率24%计算，暂计至2018年2月，此后顺延计算至物业费清偿之日）。一审法院认定事实：2008年6月23日，南桂园物业公司与中山市伟骏达房地产开发有限公司签订了《南桂园三期物业管理委托合同》一份，部分约定如下：中山市伟骏达房地产开发有限公司选聘南桂园物业公司对位于广东省中山市南头镇之【南桂园】别墅区提供前期物业管理服务；物业名称：南桂园别墅区三期；物业类型：商住小区；交付使用日指业主签署楼宇接收书及接收物业钥匙之日，交付使用日之前（含该日）的物业服务费由发展商承担，交付使用后的物业服务费由业主承担，因发展商原因导致延迟交付的，其物业服务费由发展商代为支付（发展商可视具体情况决定是否向该业主追索代交的物业服务费）；服务期限自2008年6月1日起至“小区成立业主委员会”为止；收费标准：别墅建筑面积1.5元/㎡/月，支付方式：银行转账/现金支付，每季（月）8号前支付一次；业主和物业使用人逾期缴费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交滞纳金。该合同还约定了其他事宜。2011年1月12日，梁志坚与中山市伟骏达房地产开发有限公司签订《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，部分约定如下：梁志坚向中山市伟骏达房地产开发有限公司购买中山市南头镇南桂园商住小区1区16幢，建筑面积471.01平方米；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；如出卖人向买受人发出交付通知后，买受人未能按时收楼的，自合同约定的交付期限届满之日起，视为商品房已交付，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担；凡业主接收所购买的商品房时，均应与物业公司签订交付验收手续；买受人同意，在业主大会聘任物业服务机构之前，由出卖人选聘的物业管理公司提供物业服务，买受人应当接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》，有关物业服务的内容、质量、价格及其他权利义务均以该服务合同约定为准。该合同及补充协议还约定了其他事宜。另查，2011年1月26日，梁志坚名下的涉案房产办理了商品房销售登记备案，但至今涉案房产尚未办理权属证明。一审法院根据南桂园物业公司的申请向中山市城市建设档案馆调取相关证据材料，南桂园物业公司认为调取的材料证明涉案物业于2010年9月20日已具备收楼条件，同时开发商也通知了业主收楼。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。南桂园物业公司与中山市伟骏达房地产开发有限公司签订的《南桂园三期物业管理委托合同》，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。关于南桂园物业公司是否有权向梁志坚收取物业管理费的问题。根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”及《南桂园三期物业管理委托合同》约定“交付使用日指业主签署楼宇接收书及接收物业钥匙之日，交付使用日之前（含该日）的物业服务费由发展商承担，交付使用日后的物业服务费由业主承担”，南桂园物业公司没有提供足够的证据证明涉案房产已交付给梁志坚或系基于梁志坚的原因导致涉案房产未能交付的事实，应承担举证不能的不利后果。因此，现南桂园物业公司诉请要求梁志坚缴纳物业服务费及违约金，理据不足，一审法院予以驳回。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，缺席判决：驳回南桂园物业公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2312元，减半收取1156元，由南桂园物业公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：南桂园物业公司二审主张:开发商曾向梁志坚邮寄收楼通知书，但因时间久远，开发商没有相应资料提供。梁志坚没有使用案涉房屋，目前只有备案登记。因梁志坚认为案涉房屋存在质量问题，不愿意收楼和办理房产证。故虽然南桂园物业公司没有证据证明开发商交付了案涉房屋，但根据补充协议第五条，可以视为已经交付。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十一条第二款规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《南桂园三期物业管理委托合同》约定：“交付使用日指业主签署楼宇接收书及接收物业钥匙之日，交付使用日之前（含该日）的物业服务费由发展商承担，交付使用日后的物业服务费由业主承担。”根据上述规定及合同约定，南桂园物业公司本案中要求梁志坚支付物业服务费，前提系案涉房屋已实际交付梁志坚使用，或者依照梁志坚与中山市伟骏达房地产开发有限公司的商品房买卖合同约定视为已交付房屋的情形成就。对此，南桂园物业公司称开发商中山市伟骏达房地产开发有限公司已经向梁志坚发出收楼通知书，主张案涉房屋按照合同约定应视为已经交付梁志坚使用，但南桂园物业公司至今未提交任何证据证明存在开发商已书面通知梁志坚办理交楼手续但梁志坚无正当理由拒不收楼，或者梁志坚已实际使用案涉房屋的相关事实，应承担举证不能法律责任。故南桂园物业公司在未能确切举证证实案涉房屋已由开发商交付给梁志坚的情形下，其主张梁志坚支付物业服务费及相应违约金，理据不充分，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，南桂园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2312元（上诉人中山市南桂园物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市南桂园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年六月十四日书记员  严贝贝廖博睿