山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0113民初579号原告：于恒，男，1981年4月21日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：魏德华，山东天齐律师事务所律师。被告：赵娜娜，女，1990年1月22日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：王传贵，济南长清峰山法律服务所法律工作者。第三人：中国工商银行股份有限公司济南南辛支行，住所地济南市槐荫区。负责人：赵刚。第三人：济南恒大绿洲置业有限公司，住所地长清区。法定代表人：崔节论，该公司董事长。委托诉讼代理人：王兆娜，女，该公司职工。原告于恒与被告赵娜娜、第三人中国工商银行股份有限公司济南南辛支行（以下简称工行南辛支行）及第三人济南恒大绿洲置业有限公司（以下简称恒大绿洲公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告于恒的委托诉讼代理人魏德华、被告赵娜娜的委托诉讼代理人王传贵到庭参加诉讼。第三人工行南辛支行、恒大绿洲公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于恒向本院提出诉讼请求：1.依法确认于恒与赵娜娜签订的协议书有效；2.依法判令赵娜娜协助于恒办理济南××清区恒大绿洲XXXXX号房的房屋过户手续。事实和理由：2012年11月，于恒与赵娜娜签订书面协议，约定由于恒借用赵娜娜的名义，购买济南××清区恒大绿洲小区XXXXX号楼房一套。合同约定由于恒支付购房的全部款项，房屋所有权归于恒所有，合同另约定赵娜娜协助于恒办理相关的房屋登记或变更手续等事项。2012年12月27日，赵娜娜与恒大绿洲公司签订《济南市商品房买卖合同》，后于恒陆续支付购房款项。现于恒为要求赵娜娜协助其办理案涉房屋的房屋产权登记或更名手续诉至法院，望判如所请。赵娜娜辩称，于恒所述顶名买房事宜属实，案涉房屋所涉房款均系于恒支付，赵娜娜同意协助于恒办理房屋过户手续。工行南辛支行未作陈述。恒大绿洲公司提交书面答辩状述称，第一，于恒追加恒大绿洲为本案第三人于法无据，应当予以驳回。于恒与赵娜娜签订的《协议书》与恒大绿洲公司无关，恒大绿洲公司对此并不知情，与恒大绿洲公司无利害关系；第二，基于合同的相对性，恒大绿洲公司有配合赵娜娜办理房屋产权证的义务，对于恒无任何义务，于恒无权要求恒大绿洲公司配合其办理过户登记手续；第三，恒大绿洲公司仅有配合赵娜娜办理房屋产权证的义务，且不存在不配合的情况。涉案房屋早就具备办理房产证的条件，赵娜娜怠于办理而非恒大绿洲公司不配合。综上，应驳回于恒对恒大绿洲公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月6日，于恒与赵娜娜签订《协议书》一份，合同主要约定如下：1.于恒借用赵娜娜名义购买位于济南××清区恒大绿洲XXXXX号房产一处；2.上述房屋的买卖合同及其他相关手续以赵娜娜的名义与开发商签订，后交由于恒持有和保管，以后取得的关于该房产的一切手续、资料（包括但不限于房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等）均由于恒持有和保管；3.因赵娜娜购买该房屋产生的购房款及还贷、中介费、抵押费、保证金、税收等一切费用均由于恒承担。赵娜娜不承担任何费用，房屋的所有权归于恒。于恒享有该房屋的占有、使用、收益及处分的权利。赵娜娜对受于恒委托购买的房屋无权享有前述权利，亦不得对该房屋进行侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与等；4.于恒如需取得该房屋的房产证，赵娜娜应及时协助于恒办理相关房屋的登记或变更手续；5.该房屋交付时由于恒收房，于恒对该房屋进行装修及在该房屋内添置的所有家具、家电等所有物品均由于恒所有。2012年12月21日，于恒以赵娜娜的名义支付案涉房屋的首付款113549元。此后，恒大绿洲公司于2017年12月27日与赵娜娜签订了《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201272996），将涉案房屋即位于凤凰路××、××沙河以南、琵琶山以西、××大道以北、恒大绿洲XXXXX房屋售于赵娜娜。房屋总价款514653元，其中首付款257653元，余款257000元采取按揭方式按月支付。合同另约定恒大绿洲公司应在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由恒大绿洲公司提供的资料报产权登记机关备案。2013年1月11日，赵娜娜（借款人/抵押人）与工行南辛支行（贷款人/抵押权人）、恒大绿洲公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：2013一手贷0000013）一份，约定赵娜娜以其所有的济南市长清区大学路XXXXX室的房屋作抵押，向工行南辛支行借款257000元，借款期限360个月，以等额本金还款法偿还贷款本息。恒大绿洲公司为本合同项下借款提供阶段性连带保证责任，合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到载有上述抵押权预告登记信息的证明文件之日后到期的借款人的债务免除保证责任（本案审理时，赵娜娜尚未取得涉案房屋的房产证，该项抵押尚未登记）。合同同时约定若赵娜娜未按时偿还借款本金和利息，应按合同约定计收复利和罚息。上述合同签订后，于恒一直以赵娜娜的名义偿还借款，该借款合同项下的贷款不存在逾期未还情况。本院另查明，案涉房屋已具备办理不动产登记手续的条件，赵娜娜一直未办理相关登记手续。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。于恒与赵娜娜签订的《协议书》、赵娜娜与恒大绿洲公司签订的《商品房买卖合同》、赵娜娜与工行南辛支行签订的《个人购房借款/担保合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，各方应当依约履行合同义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。于恒与赵娜娜之间的《协议书》实际系对案涉房屋所有权的变更约定，尽管涉案房屋尚未取得房产证，但不影响该《协议书》的效力，故于恒要求赵娜娜履行该《协议书》的请求，本院予以支持。庭审中，于恒明确其对恒大绿洲公司、工行南辛支行的诉讼请求为，要求恒大绿洲公司协助赵娜娜办理房屋产权登记手续，于恒代为清偿赵娜娜在工行南辛支行处的贷款后，由赵娜娜将房屋变更登记至于恒名下。因赵娜娜已付清了恒大绿洲公司处的首付款，并无按揭贷款逾期情况，且案涉房屋已具备办理房屋产权登记手续的条件，故于恒要求恒大绿洲公司协助赵娜娜办理房屋产权登记手续未在《商品房买卖合同》基础上给恒大绿洲公司附加额外的义务，且未突破合同的相对性，本院予以支持。根据工行南辛支行、赵娜娜、恒大绿洲公司签订的《个人购房借款/担保合同》，工行南辛支行享有对赵娜娜房屋按揭贷款的债权，但该债权债务关系均不具有专属性，《个人购房借款/担保合同》也无禁止第三人代为清偿的约定。现于恒明确表示可以代为清偿赵娜娜在工行南辛支行处的贷款本息，于恒的该主张不侵犯赵娜娜、工行南辛支行《个人购房借款/担保合同》项下的权利，本院亦予以支持。因案涉房屋系该合同项下的抵押物，故于恒应在全额支付了赵娜娜在工行南辛支行处的按揭贷款后，方能取得涉案房屋的所有权。另，因赵娜娜以个人名义帮助于恒购买房屋并未获取任何收益，且双方签订的《协议书》明确约定因涉案房屋产生的所有费用由于恒承担。故本院认定本案诉讼费、保全费、律师费及涉案房产办理过户手续所产生的费用由于恒负担。综上所述，于恒的诉讼请求合理合法，本院予以支持。两第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，致本案无法调解。为维护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告于恒与被告赵娜娜于2012年11月6日签订的《协议书》有效；二、由原告于恒于本判决生效之日起三十日内向第三人中国工商银行股份有限公司济南南辛支行代为偿还赵娜娜因《个人购房借款/担保合同》（编号A：2013一手贷0000013）所欠的剩余借款本息和其他应付款项；三、被告赵娜娜、第三人济南恒大绿洲置业有限公司于原告于恒履行完毕本判决第二项确认的给付义务后三十日内办理涉案房屋（位于凤凰路以东、北大沙河以南、琵琶山以西、长清大道以北、恒大绿洲XXXXX房屋）的不动产权证书，并在权属机关发放权属证书之日起三十日内将上述房屋过户至原告于恒名下。案件受理费200元，由原告于恒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  袁海燕人民陪审员  高 伟人民陪审员  徐 浩二〇一九年六月五日书 记 员  张 琳