湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初2465号 原告：彭晓鸿，女，1963年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被告：湖南青竹湖置业有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城27楼。 法定代表人：毕礼刚，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋祖元，湖南君见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙东，湖南君见律师事务所律师。 第三人：长城物业集团股份有限公司湖南分公司，住所地长沙市天心区竹塘西路180号天鸿天福2-305。 负责人：何霜，总经理。 原告彭晓鸿诉被告湖南青竹湖置业有限公司，第三人长城物业集团股份有限公司湖南分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告彭晓鸿，被告湖南青竹湖置业有限公司委托诉讼代理人蒋祖元、孙东到庭参加了诉讼，第三人长城物业集团股份有限公司湖南分公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告彭晓鸿向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告2010年8月1日至2019年1月31日双倍物业管理费154097.52（102月×755.38×2）；2、判令被告对原告所购房屋质量问题（房屋渗漏水、沉降、地下室渗水）被告整改修缮义务；3、承担原告2019年2月1日至房屋整改修缮完成日止应缴物业管理费的双倍赔偿责任；4、被告将原告所购房屋配套的电力设施由“专电”改为“公电”，在未能完成改造前，对未经业主同意，改变设计规划设置的变压器加装防噪音防电磁辐射装置；5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2009年l2月与湖南青竹湖置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20098177105）购置水映加州A33-105房产。2010年6月，原告按照与被告签订的长沙市商品房买卖合同第十条第十一条的约定准备进行房屋交接时，发现该房屋存在房屋渗漏水，沉降、地下室渗水、设计不合理、楼梯层高不到两米、违反规划设置变压器房、垃圾站等问题。原告当即（后多次）与第三人长城物业集团股份有限公司湖南分公司（被告指定的前期物业）书面反映，要求第三人知会被告整改，但被告未采取任何整改措施。2013年7月原告急于装修，此前强烈要求被告对房屋质量问题迅速整改，被告置之不理，后经省房屋质量监督总站介入后，被告承认质量问题并同意整改。2013年12月被告仅对原告所购房屋餐厅部位沉降问题进行了整改，其余房屋漏水、渗水、沉降、违规设置变压器房和垃圾站等问题，到现在都没有整改。原告与建设单位签订的《长沙市商品房买卖合同》第十五条保修责任第一款约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”《合同补充协议》第八条：“关于房屋质量及保修（合同第十五条补充）”，买受人确认：房屋交何过程中，对不影响房屋使用功能的质量瑕疵，不构成买受人拒绝收房的原因，出卖人应当在买受人签署房屋交接单后三十个工作日内修缮，并承担期间的物业管理费，如未能按期修缮完毕，出卖人承担自第31个工作日起至修缮完毕期间买受人所应缴纳物业费的双倍赔偿责任，买受人放弃主张出卖人承担逾期交房的违约责任。据此，被告应承担原告2010年8月1日至2019年1月31日止应缴纳物业费(102个月×755.38元)双倍赔偿责任共计154097.52元。否则，原告要求被告承担逾期交房的违约责任（长沙市商品房买卖合同第十一条第2款第2项约定：买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在30日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日每平方米2元人民币的延期交房的责任）。二、原告虽多次反映被告所售房屋的质量问题，但被告一直拒不履行整改及修缮义务，直到2013年9月，原告无奈之下将问题投诉至省房屋质量监督总站后，被告仅对餐厅沉降部份进行了整改，对其他质量问题置之不理，毫无诚信可言。这种失信行为系被告一贯作风，被告在2018年8月留被政府相关部门列入“失信”名单。因此，请法院判令被告对其所售房屋履行整改修缮义务，赔偿原告因整改、修缮而损毁的财物及误工费等。三、根据长沙市长政发2009年16号文件《长沙市新建住宅供电设施建设管理办法》已明确要求从2009年4月16日起住宅开发企业必须按公变形式供电建设，而被告仍是按专变建设。因此，请法院判令被告对其所开发的水映加州花园电力配套设施由“专电”改为“公电”，在没有完成“专改公”之前，对改变设计规划设置在原告房屋后的变压器加装防噪音防电磁辐射装置。综上，原告按照购房合同第十五条和合同补充协议之约定以及长政发2009(16)号文件之规定主张权利，但被告置之不理，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至开福区人民法院，望法院判如所求。 被告湖南青竹湖置业有限公司答辩称：原告将双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条第四款及附件四《合同补充协议》第八条约定的房屋交接时如有质量问题出卖人应承担的整改赔偿责任，与该合同第十五条约定的房屋交付后出卖人应承担的保修责任混为一谈，错误认为答辩人至今仍要承担房屋交接时时如有质量问题的的整改赔偿责任，从而错误提起了本案诉讼。该合同第十一条第四款及附件四《合同补充协议》第八条明确约定了房屋交接时如有质量问题出卖人应承担的整改赔偿责任，即“买受人验收房屋时发现质量问题，可将相关情况在验收单上注明，交由出卖人在30日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，出卖人应当在30个工作日内修缮，并承担期间的物业管理费，如未能按期修缮完毕，出卖人承担自第31个工作日起至修缮完毕期间双倍物业费的赔偿责任，买受人放弃主张出卖人承担逾期交房的违约责任”。也就是房屋交接时如有质量问题，出卖人承担自第31个工作日起至修缮完毕期间双倍物业费的赔偿责任，实际上是出卖人向买受人承担从验收房屋发现质量问题拒绝收房时起至整改合格实际收房时止这一期间造成逾期交房的整改赔偿责任。该合同第十五条“保修责任”明确约定了出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》的约定，对在保修范围和保修期间内发生质量问题，承担相应的保修责任，如果出卖人拒绝整修或不及时整修，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用和整修期间造成的其他损失由出卖人承担。根据该合同上述定，自整改合格买受人收房时起，房屋交接时如有质量问题出卖人应承担的的整改赔偿责任期限已经终止，而房屋交付后出卖人应承担的保修责任期限开始起算，直到《住宅质量保证书》约定的保修期限届满时终止。二、原告诉称的所谓质量问题多有不实，即便有少量的并不影响居住的小问题，也早己被答辩人及时修复，并不能构成原告拒绝收房的原因，但原告仍以房屋质量问题为由长期拖延不收房，以达到其征该房屋空置期间免交物业管理费的目的。三、原告于2013年12月21日收房，原告主张答辩人承担房屋交接时的整改赔偿责任的诉讼时效最迟起算点为2013年12月22日，目前早已经过了诉讼时效，不再受法律保护。四、原告主张答辩人承担房屋交付后的保修责任的保修期限起算点为2013年12月21日，在原告起诉前就已经过了保修期，且原告在2013年年底2014年初进行房屋装修过程中，雇用不具备装修资质的装修游击队为其装修，对水路、电路、地面防水层、护栏、天面、露台、地下室、建筑物外立面等进行了拆除、破坏或改造，客观上导致了房屋漏水、渗水等重大风险，理应由原告自负其责；五、原告所购房屋已于2009年12月12日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，并于2009年12月28日向长沙市建委备案，根本不存在原告诉称的擅自改变规划设计的问题。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告湖南青竹湖置业有限公司答辩称，原告要求答辩人承担收房前双倍物业费的和承担2010年7月的物业费已经超过诉讼时效。原告的证据无法证明在收房后进行了报修，也无法证明答辩人预期修复，根据谁主张谁举证的原则，被答辩人应当承担举证不能的后果。被答辩人房屋渗水的问题，应当由其自己承担维修义务和费用。被答辩人主张答辩人完善避雷措施，变压器防噪设施没有事实依据，这些设备都是竣工验收合格的，因此答辩的提出的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 第三人长城物业集团股份有限公司湖南分公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面陈述意见。 经审理查明，2009年12月11日，原告与被告就位于长沙市开福区青竹湖水映加州第A-33幢105号房屋双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于长沙市开福区青竹湖水映加州A-33幢105号房屋，该商品房建筑面积为350.96平方米；按建筑面积计价，该套内建筑面积为338.64平方米，购房总价为1043608元。原告于本合同签订之日支付全部房款1043608元。第十条，交付期限及条件约定：1、出卖人应当在2010年6月30日前将该商品房建安工程经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；第十五条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围，保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在借条期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失有出卖人承担。因不可抗力或者出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由买受人承担。房屋保修其按出卖提供的额《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修其不得短于国家规定的最低保修期限，保修期自该房屋竣工验收之日起计算。第十七条关于房屋使用的约定。买受人的房屋按规划用途做住宅使用，买受人不得擅自改变该商品房建筑主体结构、承重结构和用体。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，否则，违约者应承担由此造成的所有责任……。双方还对其他事项进行了约定。 另双方还签订了《合同补充协议》一份，其中协议第八条关于房屋质量及保修约定：买受人确认，房屋交付过程中对不应向房屋使用功能的质量瑕疵（如：门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅等）不构成买受人拒绝收房的原因，出卖人应当在买受人签署房屋交接单后30个工作日内修缮，并承担期间的物业管理费。如未能按期修缮完毕，出卖人承担自第31个工作日其至修缮完毕期间买受人所应缴纳物业管理费的额双倍赔偿责任，买受人放弃主张出卖人承担逾期交房的违约责任。”上述合同签订后，原告按约向被告支付了房款。后因房屋地下室（与一层楼底连接面）、二楼卧室存在渗水等问题，原告一直未收房，直至2013年12月31日才办理收房手续。 原告收房后对房屋进行了装修，并于2014年9月份左右入住。期间原告因二楼儿童房、地下室渗水问题多次向第三人反映，因一直未得到解决，特向本院提起诉讼，请求判如所请。 审理中，原告要求就涉案房屋门厅沉降、整个地下室渗水、二楼房屋渗水进行维修。为查明事实，本院于2019年5月6日对涉案房屋进行了现场勘查，经现场勘查，原告在收房后，装修时对涉案房屋进行了改造，其中：1、进门自建的墙体有开裂现象；2、负一层（地下室）部分，分三个区域，中间连接楼梯至一层的贴木地板区域及右侧区域为被告向原告交付区域。另该区域的左侧区域地下室系原告在收房装修时自行扩建成为地下室（具体位置为：以现房屋一层作为餐厅、厨房、卫生间区域的下层），原告在地下室即左侧区域东北角处自建排水沟，用于整个地下室的排水。该地下室部分，就被告交付的现贴木地板区域与一层楼梯地面（即南面靠楼梯地面处）有渗水霉变痕迹（详见现场勘查图）；3、二楼卧室（现做儿童房）东北角墙面出现渗漏水现象，墙面被泡发。原告主张，就上述本院勘查的地下室渗水处、及二楼卧室为被告交付时一直存在的房屋质量问题，一直未解决。被告就本院勘查的情况，于2019年6月21日派其工程部的工作人员前去再次确认，并表示就上述的房屋问题，均系原告自行装修改造所致，与被告房屋质量并未关系，主张应由原告自己承担全部责任。原、被告经本院释明，就涉案房屋是否进行质量鉴定，双方均不申请鉴定。 另查明，因涉案房屋存在整改问题，被告就其整改期间即原告收房前，通过与第三人协调，向原告赠送了2010年7月至2013年12月份期间的物业费。 还查明，原告与第三人长城物业集团股份有限公司湖南分公司物业服务纠纷，现已审结，涉案房屋每月的物业费系728.52元。 以上事实有《房屋买卖合同》、《合同补充协议》、赠送管理费确认单、房屋验收表、建设工程竣工验收备案表、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，合法的民事权利受到法律的保护，原、被告于2009年12月2日签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应全面履行合同义务，对于一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。涉案房屋自原告在验房、收房时已就地下室现贴木地板区域与一层楼梯地面（即南面靠楼梯地面处）、二楼卧室（现做儿童房）东北角墙面出现渗漏水现象，至今仍存在。故被告应就上述所出现的渗漏水问题承担修缮义务及相应的违约责任。另原告原告主张的，就涉案房屋门厅沉降、整个地下室渗水要求被告进行整改修缮，但经核实，就门厅沉降，导致自建的墙体开裂，因现开裂地方系原告自建部分，地下室除现贴木地板区域挨近一层楼梯墙面的地面处（即南面靠楼梯地面处），地下室其他地方的渗漏水，均系原告自建部分，就现原告自建部分所导致的涉案房屋出现的问题，在双方均未同意进行鉴定的情况下，原告在无其他证据予以佐证的情况下，本院不予支持。另就被告为涉案房屋已过质保其，认为原告主张的整改赔偿责任已过诉讼时效的问题。但庭审查明的情况，涉案房屋所出现的问题，在被告交付时已产生且在保修期间内，故对被告的主张，本院不予支持。 二、关于原告要求被告支付从2010年8月1日至房屋整改修缮完成日止的双倍物业费问题。截止2019年1月31日为154097.52元（102月×755.38×2）。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”本案中原告未能提供充分的证据证明被告在未履行其整改修缮义务，其要求被告履行支付双倍物业费的问题。故本院确认原告要求被告支付2016年3月4日以前的物业管理费的诉请已过诉讼时效，对该部分诉请，本院不予支持。就涉案房屋所出现的质量瑕疵，尚并未影响原告的整体使用，对原告要求被告支付双倍物业管理费的诉请，结合双方合同的约定，及原告所应缴纳的物业管理费，本院酌情支持2.5万元。原告诉请超过部分，本院不予支持。 三、关于原告要求被告将原告所购房屋配套的电力设施由“专电”改为“公电”，在未能完成改造前，对未经业主同意，改变设计规划设置的变压器加装防噪音防电磁辐射装置的诉请。无法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告湖南青竹湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭晓鸿赔偿物业管理费2.5万元； 二、被告湖南青竹湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内对原告彭晓鸿名下位于长沙市开福区青竹湖水映加州A-33幢105号房屋地下室（现贴木地板区域挨近一层楼梯墙面的地面处即贴木地板区域南面靠楼梯地面处）、二楼卧室（现做儿童房东北角墙面）的渗水部位进行修缮； 三、驳回原告彭晓鸿的其他诉讼请求。 如未按版判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3382元，由被告湖南青竹湖置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于长沙市中级人民法院。 审 判 长  李益芳 人民陪审员  柯重光 人民陪审员  林 群 二〇一九年六月二十九日 代理书记员  彭小波