上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初6515号原告(反诉被告)：上海扬子江航空地面服务有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘昕，执行董事。委托诉讼代理人：李富清，男。委托诉讼代理人：龙依莎，女。被告(反诉原告)：上海就是家公寓管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王振英，执行董事。委托诉讼代理人：刘春泉，上海段和段律师事务所律师。原告上海扬子江航空地面服务有限公司(以下简称扬子江公司)与被告上海就是家公寓管理有限公司(以下简称就是家公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月16日组织当事人进行证据交换。审理中，被告就是家公司提出反诉，本院予以受理。原告(反诉被告，以下简称原告)扬子江公司、被告(反诉原告，以下简称被告)就是家公司曾申请进行庭外和解，但未能达某和解协议。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年7月11日向原、被告进行调查。根据原告扬子江公司的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称四海公司)对上海市长宁区临新路268弄上海扬子江国际企业广场12号楼整栋的装饰装修残值进行评估。此后，本院于2019年5月8日、6月12日公开开庭进行了审理。原告扬子江公司的委托诉讼代理人李富清，被告就是家公司的法定代表人王振英及其委托诉讼代理人刘春泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扬子江公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认房屋租赁合同于2018年1月20日解除；2.判令被告立即交还房屋并将房屋恢复至交付时的原状，如被告拒不复原，则应承担原告自行复原房屋产生的费用；3.判令被告支付租金、能源费共计3,677,677.09元及逾期滞纳金1,561,096.87元；4.被告支付违约金1,499,981.70元；5.被告支付自合同解除日起至房屋交还并复原日止的房屋占用费。审理中，原告变更本诉诉讼请求为：1.确认原、被告于2016年8月2日签订的《上海扬子江国际企业广场房屋租赁及物业管理合同》于2018年1月20日解除；2.判令被告支付2017年8月1日至2018年1月20日的租金2,822,681.70元及滞纳金，2017年5月31日至2018年4月28日的水费8,130.29元、电费14,428.48元、2017年5月19日至2018年4月17日的燃气费92,387.50元及滞纳金，上述两项费用共计325,789.57元；3.被告支付违约金1,499,981.70元；4.被告支付2018年1月20日至2019年5月8日止的占用费(按每日租金及物业管理费的3倍计算，暂计至2019年4月12日为22,149,729.77元)。事实和理由：2016年8月，原、被告签署《上海扬子江国际企业广场房屋租赁及物业管理合同》，约定：被告向原告承租上海市长宁区临新路XXX弄XXX号(以下简称涉讼房屋)，该房屋土地用途为工业，房屋类型为办公楼。租赁期为2017年4月1日至2022年3月31日。被告承诺涉讼房屋用途为办公、企业员工公寓及其相关配套对外租赁、经营。月租金499,993.90元，每季度一次性支付后三个月的租金，逾期支付的滞纳金标准为每日千分之三。此后，原告依约向被告交付符合合同约定的房屋，被告将涉讼房屋用于开展公寓出租类业务经营，双方正常履行合同。根据合同约定，被告应于2017年6月15日前支付下一季度的租金及能源费等，但原告始终未收到该笔款项。原告多次向被告发送催款函及违约告知函，但被告仍不付款，却继续占用房屋，对原告的日常经营造成极大损害。2018年1月20日，原告向被告送达《合同解除通知书》，被告收到通知书后仍继续占用涉讼房屋并拒付任何费用，故原告提起诉讼。被告就是家公司本诉辩称及反诉诉称，1.租赁合同磋商阶段，原告就涉讼房屋权属注明“土地使用限于工业”一事多次向被告许诺，不会有任何影响，并以同一园区已签约的其他商业性公寓为例。原告称，园区大公司、大型酒店较为集中，缺少配套员工公寓，如双方合作将涉讼房屋改造为公寓并租赁经营，商业前景无限，故被告才决定与原告签订合同。2017年6月中旬，租赁合同仅履行一个多月时，属地消防部门以“擅自改变建筑物用途，将原来房屋性质为厂房的建筑改成规模型租赁式公寓使用”为由，通知被告停业并查封涉讼房屋，已经入驻的企业纷纷提出退租。被告向原告发出《暂停支付房租通知函》，同时承诺在政策明朗、允许被告正常经营后将付清相应租金，被告并未违约；2.租赁合同约定，原告交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，被告有权单方解除合同。涉讼房屋系工业用地，不能用作经营公寓，但获取消防准许开办公寓是原告可以办到的，监管部门告知的条件是业主与开办方共同申请即可。因原告拒不配合盖章，导致涉讼房屋一直被查封，对于损失扩大存在过错，无权请求被告支付租金等费用；3.租赁合同约定，租期内，非合同规定的情况，原告擅自解除合同提前收回涉讼房屋的，视为根本性违约，应支付剩余年限总租金20%的违约金。原告解除租赁合同的真实原因并非是被告不支付租金，而是拟将涉讼房屋出售给案外人，案外人拟收回涉讼房屋自用，因此授意原告拒不配合办理手续，故原告提前单方解除租赁合同、收回涉讼房屋构成违约，应向被告支付违约金；4.被告的装修设计方案是经过原告批准的，因装修和运营投入合计9,733,743.44元，加上被告正常履行合同可获得的预期利益损失4,682,713.20元已经超出合同约定违约金，故不足部分的损失仍应由原告赔偿。综上，被告不同意原告的本诉诉讼请求，另向本院提出反诉诉讼请求：1.被告赔偿装修损失8,944,747.81元、固定物损失2,020,636.77元；2.被告赔偿定制家具、窗帘、运营设备等损失567,599元，包括：窗帘采购费用82,726元、家具采购费用408,920元、刷卡控水机费用1,150元、保安费用5,483元、清洁费用8,320元、电信费用56,000元、解约补偿费用5,000元；3.原告退还履约保证金499,994元。审理中，被告变更其第一项反诉诉讼请求为：被告赔偿装修损失8,655,832.46元、高低床及空调工程损失1,955,370.20元(均按残值率96.77%计算)。原告扬子江公司反诉辩称，租赁合同中已经明确涉讼房屋土地为工业用地，房屋类型为办公楼，原告已经按约履行交房义务。被告未至消防部门办理建设工程消防设计审核、备案申报手续，擅自对涉讼房屋进行改造，导致涉讼房屋被上海市长宁区公安消防支队临时查封。此后，被告未按照查封决定书的要求对火灾隐患进行整改，导致查封未能解除，故所有损失是被告自身过错造成，与原告无关，原告不应赔偿。被告要求原告变更土地用途，一是没有必要，二是无法办理。被告从未要求原告就哪份材料进行盖章，被告所述原告不予配合导致土地用途无法变更、消防查封无法解除，与事实不符。对被告主张返还的租赁保证金，应先行抵充欠付租金。综上，不同意被告的反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房地产权证、《上海扬子江国际企业广场房屋租赁及物业管理合同》、《补充协议》、保证金收据、《驻户单元交接验收表》、《谈话通知书》、《限期清退告知书》、《临时查封决定书》、《责令改正通知书》、《行政处罚实现告知书》、《行政处罚决定书》、《合同解除通知书》、《空调设备合同书》、《空调安装合同》、《家具采购合同》、《上海就是家公寓临新路外包保洁服务合同》、《上海就是家公寓临新路店外包服务合同书》、刷卡控水机发票、《产品订单合同》、《司法鉴定意见书》及补充意见、原告与被告的往来信函、(2017)沪0105民初21764号民事调解书、民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月8日，原告就上海扬子江航空地面服务1-9#楼工程竣工验收消防方案办理网上备案手续，该工程未被确定为抽查对象。2013年11月8日，原告取得涉讼房屋的房地产权证，该房地产权证编号为沪房地长字(2013)第015811号，其中载明，涉讼房屋所在土地的用途为工业。2016年8月2日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海扬子江国际企业广场房屋租赁及物业管理合同》，约定：乙方承租甲方所有的涉讼房屋，土地用途为工业，房屋类型为办公楼。承租房屋套内建筑(产证)面积5,271.85平方米。合同签订前，甲方已向乙方出示编号为沪房地长字(2013)第015811号房地产权证。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公、企业员工公寓及其相关配套对外租赁、经营使用。甲方于2016年10月1日前向乙方交付该房屋，前提是实际收到乙方交付的履约保证金。房屋租赁期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，如无违约行为，则顺延至2027年3月31日(续租期)。装修期6个月，即自2016年10月1日起至2017年3月31日止，乙方需支付装修期间物业管理费(10元/平方米/月)，无需支付租金，但需承担实际发生的水、电等费用。2017年4月1日至2019年4月30日期间，月租金为499,993.90元；2019年5月1日至2020年2月31日期间，月租金为514,281.27元；2020年4月1日至2023年3月31日期间，月租金为545,133.01元；2023年4月1日至2026年3月31日期间，月租金为577,844.84元；2026年4月1日至2027年3月31日期间，月租金为624,074.35元。乙方每季度一次性支付后3个月租金，即2017年6月15日前支付当年7月至9月租金，2017年9月15日前支付当年10月至12月租金，以此类推。……逾期支付，每逾期一日，乙方需按逾期支付租金总额的3‰向甲方支付滞纳金。物业管理费标准为每月每平方米建筑面积10元，月物业管理费总计52,718.50元。在合同约定的租期内，乙方使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业有偿服务等费用均由乙方承担。乙方应于每月收到物业公司送达的上述费用账单之日起七个工作日内予以支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付费用总金额的3‰向甲方支付滞纳金。乙方应在本合同签订后七个工作日内支付相当于一个月租金的履约保证金499,994元。甲方有权从上述保证金中扣减、抵消乙方应付的租金、物业管理费、水费、电费及其他费用……。租赁关系终止时，甲方在乙方以房屋交付时的原状(协商一致除外)交还该房屋、将注册于该物业的地址迁出(若有)，并付清/抵扣租期内租金、物业管理费、水、电、通讯等一切应由乙方承担的费用后，将剩余部分保证金于此后的七个工作日内无息归还给乙方。乙方应向甲方和物业公司提供有关装修、改造图纸和方案，并须经甲方和物业公司备案，其中按规定须由政府有关部门审批的，特别是对于消防等装修改造方案，必须取得政府相关部门的正式书面批复或备案后方可实施装修改造，该批复手续的办理工作由乙方或乙方所委托的相关机构自行进行，甲方和物业公司应予以协助、配合。在租赁期限届满或提前解除合同的情况下，除非甲方同意，乙方须在合同期满或解除合同之日后的3个工作日内将承租房屋及其装置、装配和设备恢复至甲方交付乙方时的原来状态。在租赁期限届满或提前解除合同时，乙方应自行拆除其对承租房屋所进行的任何附加装置，否则，该附加装置甲方有权处置。经甲方正式通知后乙方仍未自行拆除的，甲方对该附加装置移走或拆除所发生的费用由乙方承担。在租赁期届满或提前解除合同时，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁。否则，该物品的遗失、损坏责任由乙方自行承担，且甲方有权自行处理承租房屋内的留置物品……。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金。(一)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：甲方交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现乙方租赁目的……；(二)乙方有下列情形的，甲方有权单方解除本合同：在合同约定的租赁期内，乙方逾期不支付租金连续超过30日，逾期不支付物业管理费、水、电费等任何一项连续超过15日……。租期届满或由于任何原因终止或者解除本合同的，乙方由于自身需要而非本合同规定的情况，未能将所租赁房屋如期退还给甲方而继续占用的，在未书面征得甲方同意的前提下，乙方应自原约定期满、合同终止或者解除的次日起至房屋返还之日止，每超期占用一日，按本合同约定日租金和日物业管理费的2倍，向甲方支付超期占用费。未经书面同意而逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方按本合同约定日租金和日物业管理费的3倍，向甲方支付逾期占用费。合同附件二列明交房标准，办公区域为毛坯交房，配备消防、空调、新风系统；办公区域为电梯厅大理石地面。合同附件三列明物业管理收费标准，物业服务费为每平方米每月10元、电费为每千瓦时1.41元、水费为每立方米5.23元、燃气费为4.29元/立方。附件四列明管理规约，其中明确由原告全权履行对扬子江国际企业广场之物业管理责任。2016年8月22日，原告收取被告支付的履约保证金499,994元，并开具收据。2016年10月13日，被告人员霍明签署《驻户单元交接验收表》及清单，确认涉讼房屋空调系统中，室外机15台、室内机58台(含新风)。外机为大金6台、三洋9台；内机中，1楼至6楼各8台、吊机9台、监控室1台。霍明另签署《抄表确认单》，对当时的水表、电表读数进行确认。此后，被告与案外人上海航豪建筑工程有限公司等签订合同，对涉讼房屋进行装修。被告还曾与案外人上海旺道制冷电气工程有限公司签订《空调设备合同书》、《空调安装合同》，向该公司购买三洋四面出风室内机、控制器各149台，并委托该公司进行安装、调试，设备款为750,216元，安装、调试费用为167,887元。2017年1月3日，原、被告签订《补充协议》，就被告在涉讼房屋租赁期内无偿使用顶楼部分作为绿化之用等事项作出约定。2017年3月29日，被告办理涉讼房屋内部装修工程竣工验收消防备案手续，该工程未被确定为抽查对象。2017年6月28日，原告向被告发送《催款函》，要求被告于2017年6月30日前支付涉讼房屋2017年7-9月租金及2017年5月水、电、燃气能耗费，否则将按房屋租赁合同相关条款追究被告的违约责任。被告于同年6月30日收到该函。同日，被告向原告付款650,039.80元。2017年7月3日，被告收到上海市长宁区城市管理行政执法局发出的《谈话通知书》，内容为：涉讼房屋擅自改建建筑物、未办理工程规划许可证的行为涉嫌违反《上海市城市规划条例》的规定，要求上海就是家公寓管理有限公司临新路分公司(以下简称就是家公司临新路分公司)于2017年7月6日14时至该局接受调查询问。2017年7月4日，原告收到被告交付的《暂停支付房租通知函》，被告称其近期接到消防等部门通知，因原告房屋性质原因，要求被告暂停经营。根据合同法第66、67、68条规定，在房屋不能履行合同主要义务(即原告无法提供可合法使用且符合合同约定的房屋)的情况下，被告有权暂时拒绝支付房租。被告同时提出，原告有义务配合其共同与相关部门协调，被告暂停支付后续房屋租金，直到政策明朗允许其正常经营后，其将付清相应租金。2017年7月17日，原告向被告发送《催款函》，确认收到被告缴付的500,000元，另要求被告于2017年7月15日前支付涉讼房屋2017年7-9月欠缴租金999,981.70元，否则将依据合同约定解除房屋租赁合同及物业管理合同，并追究被告的违约责任。被告于同年7月18日收到该函。2017年7月24日，上海市长宁区公安消防支队向就是家公寓临新路分公司发出《限期清退告知书》，内容为：上海市长宁区公安消防支队于2017年7月24日对涉讼房屋就是家公寓进行消防检查，经查，你场所存在改变建筑物用途不符合防火安全要求的违法行为。按照法律法规规定，将对就是家公司临新路分公司严重威胁公共安全的火灾隐患予以临时查封。现要求你场所经营者及全体承租人积极配合，于2017年7月27日前全部清退搬离。逾期搬离的，相关执法部门将依法查封该场所，并依法清退，由此造成的损失和产生的法律责任均由经营者及全体承租人自行承担。2017年7月27日，上海市长宁区公安消防支队作出《临时查封决定书》，内容为：就是家公司临新路分公司，我支队于2017年7月24日派员对你单位(场所)进行消防监督检查，发现你单位(场所)存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：存在擅自改变建筑物用途，将原来房屋性质为厂房的建筑改成规模型租赁式公寓使用，且未办理任何消防相关手续，消防控制室值班人员无证上岗；一到六楼的八人间的喷淋被遮挡无法正常使用；西侧封闭楼梯间未设置排烟设施等不符合消防安全要求的行为。……现决定予以临时查封，查封部位、场所的范围：上海市长宁区临新路XXX弄XXX号楼就是家公司临新路分公司整幢楼。查封期限：2017年7月27日16时至2017年8月26日16时。你单位(场所)应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。2017年8月1日，原告向被告发送《合同违约通知函》，告知被告，截至当日，被告仍未足额付清拖欠的费用，原告有权依据合同约定解除房屋租赁合同及物业管理合同，并追究被告的违约责任。被告于同年8月2日收到该通知函。2017年8月7日，上海市长宁区城市管理行政执法局向就是家公司临新路分公司发出《责令改正通知书》，内容为：你单位于2017年8月7日10时45分在涉讼房屋擅自改变物业使用性质的行为，违反《上海市住宅物业管理规定》第五十二条第一款的规定，依据《上海市住宅物业管理规定》第七十九条的规定，责令你单位在2017年8月14日12时前，恢复原物业使用性质。被告法定代表人王振英于当日签收该通知书。2017年8月10日，被告收到原告发送的《对贵司8月1日违约通知函的答复》，被告提出，涉讼房屋被查封的原因是因为土地使用限于工业，又未办妥相关的消防手续所致，绝非被告在租赁涉讼房屋后在经营中有过错。被告从未提出终止合同的要求，建议双方不必动辄终止合同。2017年8月23日，被告收到原告发送的《为双方长期合作有关事宜诚挚交流几点看法》，被告提出，涉讼房屋租客已全部退租。在8月8日召开的会议上，领导明确，被告停业是因为土地使用权属限于工业，又未办妥相关手续所致。被告坚信双方经营理念、经营方向是对的，在能够恢复继续经营后，被告定会及时履行租金支付义务。2017年9月12日，原告签收被告发送书面意见，被告提出，当前合同不能顺利履行所遇到的困难只是暂时的，是可以克服的。“办妥相关手续”需要原告申办变更手续，被告也可以继续与有关部门沟通、寻求较为便捷的变通之策。双方可商定必要的通关期，相互支持、相互配合。2017年9月15日，上海市长宁区城市管理行政执法局向就是家公司临新路分公司发出《行政处罚事先告知书》，内容为：你(单位)擅自改变物业使用性质一案，经查明，你于2017年8月7日10时45分在临新路XXX弄XXX号楼该变物业使用性质，本机关拟作出如下行政处罚：罚款10,000元。2017年9月27日，上海市长宁区城市管理行政执法局向就是家公司临新路分公司发出《行政处罚决定书》，内容为：经查明，你单位于2017年8月7日在长宁区临新路XXX弄XXX号违反城乡规划和物业管理(擅自改变物业使用性质)，该行为违反了《上海市住宅物业管理规定》第五十二条第一款的规定……，本机关决定对你单位作出以下行政处罚：责令改正，恢复原状，并罚款10,000元。2017年10月16日，原告向被告发送《交款通知书》，要求被告在收到该通知书后十五日内支付租金、天然气、水费、消防水费、电费共计1,500,930.06元，逾期5天未缴纳的，将加收千分之三滞纳金。被告于2017年10月17日收到该通知书。2017年10月23日，上海市长宁区公安消防支队向就是家公司临新路分公司发出《行政处罚决定书》，内容为：现查明，你单位于2017年7月24日在上海市长宁区临新路XXX弄XXX号存在改变建筑物用途不符合防火安全要求的行为，违反了《上海市消防条例》第二十九条之规定……，决定给予罚款20,000元的处罚。2018年1月19日，原告向被告发送《合同解除通知书》，内容为：截至2017年12月31日，被告共计欠付租金及物业管理费3,735,574.77元(含滞纳金)，原告多次向被告发送催收欠款的书面函件，但被告仍未采取有效措施纠正上述违约行为。自被告收到通知书之日起，租赁合同立即解除；自合同解除日起，被告须在3个工作日内将涉讼房屋及其装置、装配和设备恢复至原告交付被告时的原来状态，并在良好运行的状态下将涉讼房屋交还原告……。被告于2018年1月20日收到该通知书。2018年5月，原告收到被告发送的《公寓撤封恢复营业尚需贵方办妥相关手续》的函，被告称，区规划局约见被告法定代表人并给予回应，要求递交一份申请报告，写明就是家公寓将做公寓使用，保证不做酒店、民宿经营。同时还要求提供银行方面同意将已抵押的12号楼继续出租用于公寓经营的证明。申请书要求原、被告共同签署后上交。请原告尽早就如何操办提出方案并书面给予答复。2018年6月1日，原告收到被告发送的致长宁住房租赁服务中心的函，被告在该函中介绍了涉讼房屋的基本情况、公寓的基本情况，同时表明业主方、承租方正在按政府整改要求积极推进。双方共同申请恢复营业，使得租赁合同得以继续履行，并共同承诺，就是家公寓恢复营业后只做员工公寓使用，不作为酒店、民宿等其他用途。2019年1月4日，被告向上海铁路运输法院提起诉讼，要求确认上海市长宁区公安消防支队以2017年7月27日沪长公消封字[2017]第0037号《临时查封决定书》将涉讼房屋查封至今不予解除的行政强制措施违法。判令上海市长宁区公安消防支队赔偿经济损失20,000,000元。该案仍在审理中。2019年4月22日，被告将其所需物品搬离涉讼房屋，但原、被告未能办理房屋交接手续。另查明，1.2017年2月25日，被告与案外人上海朴恒工贸有限公司签订《家具采购合同》，向该公司购买价值1,450,000元的家具，其中衣柜、书桌、电视柜、书架、上柜、下柜、文件高柜、鞋柜、前台、店长办公桌等家具价值408,920元。被告确认其已经支付360,000元。2.2017年5月，被告分别与案外人上海未特芮信息科技有限公司、上海翀阳网络科技有限公司签订《就是家公寓使用合同》，将部分涉讼房屋出租给上述案外人。2017年5月至7月，被告另与多名案外人签署《客户入住公约协议书》，将部分涉讼房屋出租给案外人。此后，上海未特芮信息科技有限公司就其与被告之间的房屋租赁合同纠纷提起诉讼，案号为(2017)沪0105民初21764号。该案审理中，经本院主持调解，双方自愿达某如下协议：一、双方签订的房屋租赁合同于2017年12月27日解除；二、被告应向上海未特芮信息科技有限公司支付房屋使用金及押金67,281.50元、补偿金5,000元，于2017年12月31日前支付40,000元，于2018年12月31日前支付32,281.50元；三、双方就该案无其他争议。本院出具民事调解书对该协议进行确认。3.被告曾与案外人上海嘉慧物业管理服务有限公司签订《上海就是家公寓临新路店外包保洁服务合同》，委托该公司提供涉讼房屋的卫生保洁服务，服务期限为2017年6月1日至2018年5月30日，费用按3,500元/月/人计算。上海嘉慧物业管理服务有限公司就此向被告开具金额为5,270元的保洁服务费发票。2017年6月10日，被告另与上海嘉慧物业管理服务有限公司签订《上海就是家公寓临新路店外包保安服务合同书》，委托该公司就涉讼房屋提供保安服务，保安员每人每月3,500元。上海嘉慧物业管理服务有限公司就此向被告开具金额为5,483元的物业服务费发票。就上述两份合同，被告于2018年12月24日向上海嘉慧物业管理服务有限公司付款13,837.86元。4.2017年7月4日，案外人上海颖真智能科技有限公司向被告开具金额为1,150元、货物名称为刷卡水控机的发票。被告确认其以现金方式支付上述款项。5.2017年7月5日，被告与案外人上海唯漫装饰材料有限公司签订《产品订单合同》，向该公司购买窗帘布、柜帘布、床帘布、铝合金百业等，金额共计82,726元。被告确认其已经支付38,888.88元。6.2018年4月4日，上海市宝山区人民法院就中国电信股份有限公司上海电信账务中心与被告之间的电信服务合同纠纷一案作出判决：一、被告应于本判决生效后十日内支付中国电信股份有限公司上海电信账务中心56,522元(账单自2017年4月1日至2017年10月1日)；二、被告应于本判决生效后十日内支付中国电信股份有限公司上海电信账务中心违约金1,391.30元。2019年1月2日，被告向中国电信股份有限公司上海电信账务中心付款56,000元，该中心出具情况说明，确认双方所涉债权债务就此了结，无其它争议。审理中，原告向本院提供其自行制作的涉讼房屋公用事业费清单，列明：1.2017年5月31日至6月30日的水费2,505.17元、6月30日至7月31日的水费5,083.56元、7月31日至8月30日的水费62.76元、8月30日至9月29日的水费65.46元、9月29日至10月30日的水费0元、10月30日至11月30日的水费10.46元、11月30日至12月29日的水费10.46元、12月29日至2018年1月31日的水费125.52元、1月31日至2月28日的水费266.90元、2月28日至4月28日的水费0元。2.2017年5月31日至6月30日的电费4,189.11元、6月30日至7月31日的电费8,371.17元、7月31日至8月30日的电费751.53元、8月30日至9月29日的电费112.80元、9月29日至10月30日的电费143.82元、10月30日至11月30日的电费131.13元、11月30日至12月29日的电费98.70元、12月29日至2018年1月31日的电费141元、1月31日至2月28日的电费246.75元、2月28日至3月30日的电费122.67元、3月30日至4月28日的电费119.85元。3.2017年5月19日至6月19日的燃气费17,209.90元、6月20日至7月18日的燃气费45,488元、7月19日至8月17日的燃气费26,277.30元、8月23日至9月18日的燃气费770.10元、9月21日至10月20日的燃气费432.40元、12月21日至2018年1月17日的燃气费1,230.20元、2月14日至3月16日的燃气费637.40元、3月19日至4月17日的燃气费342.20元。根据被告就是家公司的申请，本院通过上海市高级人民法院，委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对涉讼房屋的装饰装修残值进行鉴定。鉴定过程中，该公司对涉讼房屋进行现场查勘，此后，出具《司法鉴定意见书》。鉴定意见为：双方确认项目工程造价(原值)中，房屋装修工程装饰项目不含规费税金工程造价(原值)为5,226,014.83元、含规费税金工程造价(原值)为6,202,459.67元；房屋装修工程安装项目不含规费税金工程造价(原值)为2,363,255.27元、含规费税金工程造价(原值)为2,742,288.14元。高低床及空调工程造价(原值)为2,020,636.77元。关于装修残值率，建议按照剩余租赁期限/整个合同租赁期限×100%计算。根据原告所述，整个合同租赁期限为2017年4月1日至2022年3月31日，共计1862天，现按照停业时间2017年7月27日作为评估时点，剩余租赁期限为1708天，本工程残值率为93.54%；根据被告所述，整个合同租赁期限为2017年4月1日至2027年3月31日，共计3652天，现按照停业时间2017年7月27日作为评估时点，剩余租赁期限为3534天，按此计算本工程残值率为96.77%。在司法鉴定过程中，原告认为，高低床及空调属可移动物品，不应纳入评估范围。被告认为，高低床及空调属固定装修，应纳入评估范围。该公司认为，涉案工程的高低床固定在地面或墙面上，空调为吸顶式空调，已固定在天棚吊顶上，均应属于固定装修。该公司将高低床及空调工程造价2,020,636.77元单列，如何取舍，由法院裁决。原、被告收到《司法鉴定意见书》后，分别提提交书面意见。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司就双方意见作出回复，并对双方确认项目工程造价(原值)进行调整，调整后的鉴定意见为：房屋装修工程装饰项目不含规费税金工程造价(原值)为5,226,014.83元、含规费税金工程造价(原值)为6,202,459.67元；房屋装修工程安装项目不含规费税金工程造价(原值)为2,316,578.70元、含规费税金工程造价(原值)为2,712,783.55元。本院认为，原、被告签订的《上海扬子江国际企业广场房屋租赁及物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告主张，被告未能按期支付租金、物业管理费等费用，构成违约，故原告享有提前解除《上海扬子江国际企业广场房屋租赁及物业管理合同》的权利，该合同于被告收到《合同解除通知书》之日，即2018年1月20日解除，被告应支付违约金及逾期付款滞纳金。被告抗辩称，原告提供的房屋不符合合同约定，无法通过消防验收并被查封，房屋租赁合同目的难以实现，原告违约在先。被告已先行通知原告暂停支付租金、物业管理费等，并同时承诺待政策明朗、恢复营业后再予支付，故被告并未违约，无需承担违约责任。鉴于被告在2018年4月22日提出反诉，故《上海扬子江国际企业广场房屋租赁及物业管理合同》应于该日解除。本院认为，原、被告在房屋租赁合同中明确约定：涉讼房屋土地用途为工业，房屋类型为办公楼，合同签订前，原告已经向被告出示涉讼房屋的房地产权证。据此可以认定，被告在签订房屋租赁合同前对涉讼房屋的状况是明知的，房屋租赁合同中关于被告租赁涉讼房屋作为办公、企业员工公寓及其相关配套对外租赁、经营使用的约定，仅是被告对涉讼房屋用途作出的承诺，不改变房屋状况。此后，原告交付给被告的房屋与房屋租赁合同中约定的房屋是一致的，只是在房屋租赁合同履行过程中，涉讼房屋用途难以实现，故被告关于原告违约在先的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。被告作为专业从事酒店管理、物业管理的法人，对该类经营活动中涉及的法律法规及经营所需条件、可能遭遇的风险等均应知晓。被告签订房屋租赁合同前就已经明知涉讼房屋的状况，特别是土地用途为工业的情况，仍自愿与原告签订房屋租赁合同，并对涉讼房屋进行装修、用于经营，故对由此引发的后果，被告负有一定责任。但是，原告作为出租人，在明知被告租赁涉讼房屋用于公寓租赁及经营的前提下，仍将土地用途为工业的涉讼房屋出租给原告，并同意原告进行装修、经营，且在被告多次发函与其联系、沟通，请求原告配合、协助办理相关手续，以恢复经营、减少损失的情况下，原告仍不予回复，故对由此引发的后果，原告亦负有一定责任。被告因房屋使用、对外经营受到影响，未能按期支付租金及物业管理费等费用，且已及时书面告知原告原因，并承诺在政策明朗、恢复经营后支付租金，故被告并非恶意逃避债务，原告以被告拖欠租金、物业管理费等费用为由要求被告支付逾期付款滞纳金及违约金，并确认房屋租赁合同于2018年1月20日解除的本诉诉讼请求，理由尚不充分，本院难以支持。本案审理中，被告于2018年4月22日提交反诉状，要求原告赔偿损失并支付单方终止合同的违约金。至此，原、被告均无意继续履行合同，涉讼房屋的土地用途也不可能再发生变化，故《上海扬子江国际企业广场房屋租赁及物业管理合同》事实上已不能履行，该合同应于2018年4月22日解除。原告主张，被告按照房屋租赁合同约定的租金标准支付2017年8月至2018年1月20日的租金，按照房屋租赁合同约定的租金及物业管理费之和三倍的标准支付2018年1月21日至2019年5月8日的租金及占用费，因合同解除产生的损失由被告自行承担。被告抗辩称，涉讼房屋于2017年7月27日被查封，视为被告已经向原告返还涉讼房屋，原告该项本诉诉讼请求缺乏依据，不应支持，原告还应向被告赔偿装修损失等各类损失。本院认为，涉讼房屋虽于2017年7月27日被查封，但被告的物品仍放置在该房屋内未予搬离。鉴于被告直至2019年4月22日才将其所需物品搬离涉讼房屋，故在2017年8月1日至2019年4月22日期间，涉讼房屋实际由被告占用，被告应向原告支付上述期间的租金及占有使用费。原告主张2019年5月8日为收回涉讼房屋之日缺乏依据，本院不予采纳。考虑到被告在上述期间无法正常经营，故本院酌情确定被告按照每月200,000元的标准向原告支付租金及占有使用费，其中2017年8月1日至2018年4月22日的租金为1,746,666.67元，2018年4月23日至2019年4月22日的占有使用费为2,400,000元。原告主张的租金及占有使用费未能考虑涉讼房屋使用受到影响等因素，不尽公平合理，本院难以准许。原告主张被告支付水费8,130.29元、电费14,428.48元、燃气费92,387.50元，被告对此不予认可。本院认为，《上海扬子江国际企业广场房屋租赁及物业管理合同》约定，原告全权履行对扬子江国际企业广场之物业管理责任。现原告作为物业管理人提供了公用事业费的清单，自2017年8月起所产生的费用较涉讼房屋被查封前、被告正常经营期间所产生的费用有明显下降，尚在合理范围内。而上述期间，被告所安装的各类设施、设备均未搬离涉讼房屋，产生一定基本费用亦属正常。据此，原告该项本诉诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告主张原告赔偿装修损失，并要求以《司法鉴定意见书》中含规费税金工程造价为基础，以2017年4月1日至2027年3月31日为租赁期计算装修残值。原告对该项反诉请求不予认可，同时抗辩称以《司法鉴定意见书》中不含规费税金工程造价为基础，以2017年4月1日至2012年3月31日为租赁期计算装修残值，还应扣除空调部分的造价。本院认为，被告提供了其与案外人签订的合同及案外人开具增值税专用发票等证据，证明其委托案外人对涉讼房屋装修、向案外人购买建材等事实。原告虽要求采纳不包含规费税金的工程造价，但未能就此提供相应依据，故其该项抗辩意见本院不予采纳。房屋租赁合同约定租赁期自2017年4月1日至2022年3月31日，如无违约行为，则顺延至2027年3月31日(续租期)。因2017年4月1日至2022年3月31日期间是否发生违约行为、2022年3月31日后原、被告是否能另行就涉讼房屋签订租赁合同目前均无法确定，故原告要求认定2017年4月1日至2027年3月31日为租赁期的主张缺乏依据，本院不予认定。对高低床及空调工程，鉴定人认为，高低床固定在地面或墙面上，空调为吸顶式空调，已固定在天棚吊顶上，均应属于固定装修。本院认为，鉴定人的意见合法有据，本院予以采纳，高低床及空调工程的残值应一并列入装修损失范围。此外，《司法鉴定意见书》中已经列明空调工程所涉空调的范围，与被告所提供的《空调设备合同书》、《空调安装合同》中所列空调一致。原告未能提供证据证明上述空调系原告随涉讼房屋一并交付给被告，故其要求扣除空调部分造价的主张缺乏依据，本院不予采纳。综上，本院认定，涉讼房屋的装修残值为10,229,422.14元。结合原、被告各自责任，本院酌情确定原告应向被告赔偿装修损失6,137,653元。被告主张被告赔偿定制家具损失408,920元、窗帘损失82,726元、刷卡控水机损失1,150元。原告抗辩称，上述设备均可移动，被告可以自行搬离，原告不同意进行赔偿。本院认为，虽然窗帘、家具、刷卡控水机均属可移动物品，但被告是基于公寓经营所需才购买上述物品，而部分物品是针对涉讼房屋特定的格局而定制，即使可以搬离，其利用价值也将受到影响，故被告确实就此产生一定损失。结合原、被告各自责任及上述物品的使用情况、货款实际支付情况等，本院酌情确定原告应向被告赔偿物品损失224,500元。被告主张原告赔偿保安费用5,483元、清洁费用8,320元、电信费用56,000元、解约补偿费用5,000元。原告抗辩称，上述费用原告无关，不同意进行赔偿。本院认为，保安费用、清洁费用、电信费用均系被告在为维持其经营活动而支出，应归入其经营成本而非损失，故被告要求原告赔偿上述费用缺乏依据。解约补偿费用是被告基于其与案外人达某的调解协议而支付，调解协议是被告与案外人经协商自愿达某，原告并未参与亦不知情，故被告要求原告赔偿该费用缺乏依据。据此，被告该项反诉请求本院不予支持。被告主张原告退还履约保证金499,994元，原告抗辩称，要求以履约保证金先行抵充拖欠租金。本院认为，合同约定：原告有权从履约保证金中扣减、抵消被告应付的租金、物业管理费、水费、电费及其他费用。现原告要求以履约保证金先行抵充租金，符合合同约定，本院予以支持，被告的该项反诉请求本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条第一项之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海扬子江航空地面服务有限公司与被告(反诉原告)上海就是家公寓管理有限公司签订的《上海扬子江国际企业广场房屋租赁及物业管理合同》于2018年4月22日解除；二、被告(反诉原告)上海就是家公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海扬子江航空地面服务有限公司支付2017年8月1日起至2018年4月22日止的租金1,746,666.67元，以被告(反诉原告)上海就是家公寓管理有限公司支付的履约保证金499,994元先行抵充，余款由被告(反诉原告)上海就是家公寓管理有限公司继续支付；三、被告(反诉原告)上海就是家公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海扬子江航空地面服务有限公司支付2018年4月23日起至2019年4月22日止的占有使用费2,400,000元；四、被告(反诉原告)上海就是家公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海扬子江航空地面服务有限公司支付水费8,130.29元、电费14,428.48元、燃气费92,387.50元；五、原告(反诉被告)上海扬子江航空地面服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海就是家公寓管理有限公司装修损失6,137,653元；六、原告(反诉被告)上海扬子江航空地面服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海就是家公寓管理有限公司物品损失224,500元；七、驳回原告(反诉被告)上海扬子江航空地面服务有限公司的其余本诉诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海就是家公寓管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费186,000元，由原告(反诉被告)上海扬子江航空地面服务有限公司负担111,600元，被告(反诉原告)上海就是家公寓管理有限公司负担74,400元。本诉案件受理费200,659.55元，由原告(反诉被告)上海扬子江航空地面服务有限公司负担159,766.65元，被告(反诉原告)上海就是家公寓管理有限公司负担40,892.90元。反诉案件受理费46,998.93元，由原告(反诉被告)上海扬子江航空地面服务有限公司负担28,167.54元，被告(反诉原告)上海就是家公寓管理有限公司负担18,831.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽人民陪审员  乐嘉勤人民陪审员  牟世荣二〇一九年六月二十八日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。