广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初493号 原告：谢国焘，男，1985年9月18日出生，壮族，企业职工，户籍所在地广西壮族自治区崇左市江州区，现住广西崇左市江州区。 委托诉讼代理人：陆继璋，崇左市江州区江州镇法律服务所法律工作者。 被告：谢友新，男，1967年12月25日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：李业辉，广西诺尔律师事务所律师。 被告：谢友杰，男，1972年12月27日出生，壮族，江州区城建局职工，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人:朱恒忠，广西诺尔律师事务所律师。 原告谢国焘诉被告谢友新、谢友杰确认协议效力纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢国焘及其委托诉讼代理人陆继璋，被告谢友新及其委托诉讼代理人李业辉，被告谢友杰及其委托诉讼代理人朱恒忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢国焘向本院提出诉讼请求：1.原告与被告谢友杰于2010年8月16日签订的《房地产买卖协议书》有效；2.确认位于崇左市江州区住宅用地征收安置补偿款及住宅用地奖励款共424408.5元属原告所有，被告谢友杰返还原告424408.5元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：谢国焘的父亲谢友岳与被告谢友新、谢友杰是亲兄弟关系，原告是被告的亲侄子。上世纪八十年代，谢国焘的爷爷谢其安，奶奶施广生跟原崇左县太平镇新庆街谢敬芳（谢家叔伯关系，已去世）在新庆街买了一块宅基地，面积107.8平方米，并取得了土地使用权，在该宅基地建了一座两逢的瓦房，谢友杰当兵回来后就和谢友新在此房屋居住，谢其安退休（原当教师）后与施广生一起来到该房屋居住生活。在1999年办理土地使用权证时，以谢友新的名义办理，其实谢其安与施广生及二被告都有份（当时直至现在，房产共有人办理土地使用权证时都是只登记在一个人名下）。2000年在谢其安、施广生同意下，将旧屋拆除，二被告各分割得53.9平方米土地各自建起了相连的一栋三层楼房，各自办理了房产证。2010年8月16日，谢友杰因在情人桥（地名）另建新楼房缺少资金，便将在新庆街121号这栋三层楼房卖给谢国焘，成交价为150000元。2013年6月14日，谢友杰和谢国焘到房产部门办理了房屋转移登记，2013年6月28日房产部门发给谢国焘房产证，证号为C2013002617。因二被告进行房地产分割时，没有分开办理土地使用权证，导致土地使用权还登记在谢友新名下，谢国焘因此没有办理土地使用权证过户登记。之后因江北片区要进行棚户区改造，二被告便不再跟谢国焘去办理土地使用权变更登记。现政府已对新庆街121号征收完毕，相关款项正在拨付中。二被告却以土地证是登记在谢友新名下，谢国焘无权领取该款项为由，拒绝配合谢国焘领取该款项。谢国焘认为，谢友杰已将房地产转让给其，并办理了房产过户变更登记，其已经取得了房产证及该房屋的房地产权利，土地使用权证虽未办理过户手续，但该房屋土地使用权已经属其所有，征地安置补偿款及奖励款也应归其所有。为维护谢国焘的合法权益，故起诉至法院请求判如所请。 被告谢友新辩称，1.谢国焘陈述位于崇左市江州区的土地属于谢其安与施广生购买，后归谢友新、谢友杰共有并不属实。事实是谢友新因谢敬芳的赠与获得该土地使用权，土地单独登记在谢友新名下，土地使用权是单独所有不是共有；2.谢友新基于亲兄弟关系允许谢友杰在土地上建房，双方没有买卖或赠与，土地使用权没有发生转移，谢友新是唯一的土地使用权人；3.谢国焘与谢友杰签订的《房地产买卖协议书》上明确写明没有土地使用权，双方的房地产买卖只限于地表的房屋不包括土地，且没有经过谢友新的同意，侵犯了谢友新的合法权益，应当被认定为无效。谢国焘作为买方明知谢友杰对房屋占用的土地没有获得土地使用权仍签订合同，在签订合同时存在重大过错，应当承担自身过错造成的责任；4.涉案土地单独登记在谢友新名下，谢友新也持有土地使用权证书，土地使用权证书具有法律上的公示效力，没有经过行政机关变更前，谢友新仍是该土地的合法使用权人。涉案房屋属于谢友杰，但土地使用权是登记在谢友新名下，并不符合房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让的法律规定；5.涉案土地征收安置补偿款，因存在纠纷所以该补偿款至今仍被棚户区改造指挥部留存搁置，没有发给谢友新，因此谢国焘要求谢友新返还土地征收安置补偿款并没有依据。综上，请求法院驳回谢国焘的诉讼请求。 被告谢友杰辩称，1.其与谢国焘的《房地产买卖协议书》是双方真实意思的表示，但只涉及房屋买卖，没有涉及土地。协议书中也表明了没有土地，这是合同双方当事人都清楚谢友杰的房产是建在谢友新的土地上，而土地使用权是登记在谢友新名下的事实。谢友新的土地使用权是单独所有，并不是家庭共同财产。谢国焘主张涉案土地是谢其安与施广生购买仅是猜测，没有事实依据。从谢友新提供的证据可以证明，原始取得土地证的是谢国光，之后由谢国光之子谢敬芳赠给谢友新，谢友新为此办理了土地使用证，系其个人所有的土地；2.涉案房屋现被国家征收，但被征收的土地补偿款并没有发放，仅是测量评估了涉案土地的价值。现国家已经把相关房地产凭证收回，谢国焘获得房地产产权的合同目的已经不能实现；3.协议书中并没有约定土地的转让，协议履行过程中谢友新也没有同意将土地转让给谢国焘，所以谢国焘主张土地转让的合同目的无法实现。即使有土地转让约定未经谢友新同意也侵犯了谢友新的合法权益，所以谢国焘的诉讼请求不能成立，请求法院驳回谢国焘的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告谢国焘的父亲谢友岳与被告谢友新、谢友杰系亲兄弟关系，谢国焘与谢友新、谢友杰系叔侄关系。谢友新在崇左市江州区太平镇新庆街有一块107.8平方米的土地。2000年左右，谢友新将该土地上的瓦房拆除，之后与谢友杰在该土地上各自使用53.9平方米的面积建起了楼房，谢友杰所建的楼房为三层。为了办理房产证谢友杰于2002年以旧房分割的名义补办了已被拆除的旧房的房屋所有权证（证号：崇房权证太字第××号），地址为崇左市江州区太平镇新庆街121号，建筑面积为26.95平方米。2003年6月24日，谢友杰为上述所建的三层楼房办理了房屋所有权证（证号：崇房权证太字第××号），并于当日注销了旧房的房屋所有权证（证号：崇房权证太字第××号）。虽然谢友新与谢友杰为各自所建的楼房办理了新的房屋所有权证，但两栋楼房所占的土地依然登记在谢友新名下。2010年左右，谢友岳代谢国焘与谢友杰口头协商后以15万元的价格购买了上述三层楼房。谢国焘付清房款后谢友杰也将该楼房交付给其居住使用。2013年，谢国焘（乙方）为了办理房产过户手续与谢友杰（甲方）补签了《房地产买卖协议书》，内容为“一、甲方自愿将座落于崇左市新庆街121号卖给乙方，乙方经过充分了解，愿意购买该房。二、该房屋已经取得1.崇房权证太字第××号《房屋所有权证》，建筑面积：233.82平方米。结构：混合。2.无《国有土地使用证》。三、该房屋成交价为壹拾伍万元整。四、付款方式：签订本协议一次性付清。六、甲方协助乙方办理房屋所有权证，所需费用由乙方承担。尾部落款日期为2010年8月16日。”2013年6月14日，谢友杰和谢国焘到房产部门申请办理了房屋转移登记。2013年6月28日，谢国焘登记取得了《房屋所有权证书》，证号为崇房权证江北区字第××号。之后因棚户区改造，涉案的房产及土地均在拆迁征收范围，登记在谢国焘名下的三层房屋经过评估审核安置补偿款为677331元，无土地征收补偿款。登记在谢友新名下的房屋经过评估审核安置补偿款为1442489元，其中土地征收补偿款为848817元。 另查明，涉案土地原系谢国光于1952年取得，之后由谢国光之子谢敬芳继承所有。1990年8月16日，谢敬芳出具一份证明，内容为“兹有我祖遗房屋一间，面积为120平方米，坐落在，东近园地、南近宋艾生、西近农业生、北至菜地。本人是谢国光长子，现由侄仔谢友新继承。今后地连房均由谢友新使用，与本人无关。特此证明”。谢友新此后于1991年6月20日对该土地登记取得了国有土地使用证[证号：崇国用（1991）字第99-0188号]，使用权类型为划拨。至涉案土地被征收时，该土地依然登记在谢友新名下。 以上事实，有原告提交的《房地产买卖协议书》《崇左市房屋转移登记申请表、房屋所有权证书》《谢友杰已经被注销的房屋所有权证》《谢友杰转让给谢国焘的楼房的房屋所有权证》《房产面积测绘结果报告及附图》《谢友新国有土地使用证》《谢国焘房屋征收安置补偿明细表》《谢友新房屋征收安置补偿明细表》，被告谢友新提交的《房契复印件》《谢敬芳出具的证明》《国有土地使用证》以及本院庭审笔录为证。 本院认为，一、关于原、被告签订的《房地产买卖协议书》是否包含土地的买卖，是否合法有效的问题。从协议书的内容来看，协议书中第二条、第六条已经明确约定交易的房屋并无国有土地使用证，谢友杰仅需协助谢国焘办理房屋所有权证，并无协助办理土地使用证过户手续的义务。谢国焘既然认为涉案土地谢友新已经分割一半给谢友杰，该部分土地的使用权已经归谢友杰所有，因此在协商房屋买卖时则应有协助办理土地使用证及房屋所有权证过户手续的约定，而不是仅约定协助办理房屋所有权证的过户手续。双方的交易至今将近九年，谢国焘也并未提交相关证据证实曾因土地使用证的过户问题主张过权利，谢国焘的做法均与常理不相符。对于谢国焘提出依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，谢友杰将涉案房屋出售，该房屋使用范围内的土地使用权也相应由其享有取得的主张。因涉案土地系登记在谢友新名下，存在房屋所有权证和土地使用证并非同一人的情形，在没有相关证据证实谢友新与谢友杰之间已经存在分割土地或交易土地的事实情况下，不能认定登记在谢友新名下的土地使用权同时转让给谢国焘。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。涉案土地属于划拨土地，谢友新与谢友杰之间即使存在转让土地使用权也应优先适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的特别规定，涉案土地至今也未取得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让的手续，依然登记在谢友新名下，不存在转让分割的事实。既然谢友杰并未取得涉案土地的使用权，对涉案土地使用权的转让也就无处分权。因此谢国焘的上述主张没有事实和法律依据，本院不予采信。结合协议书中的约定及谢国焘已经办理房屋过户手续的事实，本院确认本案的《房地产买卖协议书》所交易的仅为谢友杰名下位于新庆街121号的三层楼房，并不包含该楼房使用范围内的土地。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。谢国焘与谢友杰之间签订的《房地产买卖协议书》系双方之间真实意思的表示，转让楼房的内容不违背法律、行政法规效力性强制性规定，且谢国焘已经依照协议书的约定将购房款全部支付给谢友杰，并且已经将该房屋所有权办理过户登记至其名下，协议书中双方的权利义务均已履行完毕，谢国焘已经取得涉案房屋的所有权，因此双方签订的《房地产买卖协议书》合法有效。 二、关于涉案土地的补偿款及奖励款原告是否有份，数额如何确定的问题。涉案土地系登记在谢友新名下，对外具有公示效力，谢友新为涉案土地唯一使用权人。对于谢国焘提出涉案土地系爷爷谢其安与奶奶施广生购买后才以谢友新的名义办理土地使用证，涉案土地并非谢友新一人所有的主张。因谢国焘并未提供证据加以佐证，且其父亲谢友岳与两被告为亲兄弟，如照谢国焘所述涉案土地为其爷爷奶奶出资购买，则在两人已经去世的情况下涉案土地应作为遗产进行分配，谢友岳一样享有继承的份额，但涉案土地并未发生过继承纠纷。谢友新提供了证据证实了涉案土地的来源，系从谢敬芳处继承所得。对于谢国焘的上述主张，本院不予采信。谢国焘与谢友杰的交易仅为房屋并不包含土地，对于谢国焘主张涉案土地的征收补偿款归其所有并无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认原告谢国焘与被告谢友杰于2013年补签的落款日期为2010年8月16日的《房地产买卖协议书》合法有效； 二、驳回原告谢国焘请求确认位于崇左市江州区住宅用地征收安置补偿款及奖励款共424408.5元归其所有，并由被告谢友新返还的诉讼请求。 案件受理费7666元，因适用简易程序审理减半收取3833元，由原告谢国焘负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  李振京 二〇一九年六月二十七日 书记员  黄颖奎 附相关法律、法规及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条第一款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。