山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0832民初2223号 原告:薛玉娟，女，1970年10月12日出生，汉族，居民，住梁山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨先锋，山东求胜律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司梁山支行，统一社会信用代码91370832869166402H，住所地梁山县水泊东路80号。 负责人：李晓红，行长。 委托诉讼代理人：杨娜，山东同章律师事务所律师。 第三人：刘潜，女，1967年7月5日出生，汉族，居民，住梁山县。 第三人：张军，男，1980年12月7日出生，汉族，住梁山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李来省，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。 原告薛玉娟与被告中国工商银行股份有限公司梁山支行（以下简称梁山工行）、第三人张军、刘潜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛玉娟的委托诉讼代理人杨先锋、被告梁山工行的委托诉讼代理人杨娜、第三人刘潜、第三人张军的委托诉讼代理人李来省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛玉娟向本院提出诉讼请求：1、请依法判决中止梁山县人民法院（2019）鲁0832执异5号执行裁定书的执行，将梁山县爱佳超市的租赁使用时间延迟到2019年11月30日。事实和理由：2019年1月18日，梁山县人民法院向梁山县爱佳超市送达（2018）鲁0832执恢29号执行公告，要求梁山县爱佳超市在2019年2月18日搬出。因该房产是梁山县爱佳超市的业主薛玉娟于2014年3月15日承租关金海的，租赁期间是2014年3月15日至2019年11月30日。关金海是在2013年12月1日承租刘潜的，租赁时间是2013年12月1日至2019年11月30日。本案执行的依据是（2016）鲁0832民初1279号借款合同纠纷一案，申请执行人是被告梁山工行，明显是在房屋出租多年以后。现涉案房产虽然拍卖给张军，根据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，原告依法向人民法院提出案外人执行异议，梁山县人民法院作出（2019）鲁0832执异5号执行裁定书，驳回原告薛玉娟的异议请求。为此，原告特向法院提起诉讼，以实现原告之诉请。 被告梁山工行辩称，原告薛玉娟的诉请无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。2011年8月4日，滕坤与第三人刘潜在被告处办理住房贷款并签订《个人购房借款/担保合同》用于购买涉案房产，并以该房产提供抵押担保并办理抵押登记，抵押登记的时间为2011年8月5日。《个人购房借款/担保合同》、《抵押合同》、房屋他项权证书及梁山县人民法院作出的（2016）鲁0832民初1279号民事判决书均可以证实该房产已抵押给被告，且被告对涉案房产享有优先受偿权。原告诉称已被执行的房产是2014年3月15日租赁关金海的，关金海是2013年12月1日租赁给原告薛玉娟的，租赁到期日均为2019年11月30日。原告租赁该房产之前，该房产已抵押给被告。根据《中华人民共和国物权法》第190条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，以已登记的抵押财产出租的，不适用《中华人民共和国合同法》第229条买卖不破租赁的原则，故原告以签订的租赁期限至2019年11月30日为由抗辩执行案件中止执行的理由并不能成立，请依法驳回原告的诉讼请求。 第三人张军述称，一、梁山县人民法院(2019)鲁0832执异5号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确。二、原告对被执行的位于梁山县产不享有继续承租权，不适用“买卖不破租赁”规则，原告的诉求不能成立。1、2011年8月4日，梁山工行与滕坤、刘潜签订书面《个人购房借款/担保合同》，合同约定将本案执行标的位于梁山县产进行抵押作为向梁山工行借款的担保，并于2011年8月5日在梁山县住房和城市建设局进行了抵押登记。原告薛玉娟的租赁合同签订于2014年3月15日，是在本案涉案房产抵押登记后签订的。依据《中华人民共和国物权法》第190条，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，原告不享有继续承租权。也就是说，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租该抵押的房屋。2、本案执行依据是(2016)鲁0832民初1279号民事判决书，判决梁山工行对抵押物即位于梁山县城文化路南银都庄园10-1-104、1-204室（产权证号20××56）房产享有优先受偿权。3、梁山县人民法院依据法定程序进行了拍卖公告，在公告期间，各涉案当事人均未提出任何异议，也未主张任何优先权。第三人张军依法取得涉案房屋的所有权，梁山县人民法院于2019年1月4日裁定涉案房产于裁定送达之日所有权转移。该案办理抵押登记在先，出租在后，所以承租人不能要求继续承租该抵押的房屋。三、人民法院拍卖程序合法，并未侵犯原告的合法权益。四、原告薛玉娟与关金海签订的租赁合同不具有真实性。1、本案原告薛玉娟和关金海签订的租赁合同与关金海和刘潜签订的房屋租赁合同版本完全一致，不排除为了拖延执行时间而伪造合同的可能性；2、原告未提供交付租赁费的有效证明，不能相互佐证合同的真实性，并且原告与关金海的租赁合同显示2018年12月1日以后的房租未交，继续执行对原告的利益无实质影响；3、刘潜并未赋予关金海转租权；4、依据梁山县爱佳超市（经营者薛玉娟）的工商登记资料，该超市成立时间是2014年10月11日，与签订合同的时间严重不符。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人刘潜述称，其欠梁山工行借款，梁山工行将涉案房屋拍卖，在拍卖前因为其欠关金海的借款，于2013年与关金海签订六年的租赁合同，其将房屋出租给关金海抵偿欠款。关金海租给谁就是关金海的事了，不存在合同造假。涉案房屋是门市房，出租是必然的。 经审理，原、被告及第三人争执的焦点问题是：原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。 原告薛玉娟围绕其诉讼请求向法庭提交以下证据： 1、梁山县人民法院（2019）鲁0832执异5号执行裁定书1份、梁山县人民法院（2018）鲁0832执恢29号公告1份、梁山县人民法院2019年1月18日通知1份，证明原告租赁的涉案房屋被依法强制执行的客观事实。 2、房屋租赁合同2份，其中1份是2013年12月1日，第三人刘潜将涉案房屋租赁给关金海，租赁期限至2019年11月30日，期限是6年。第2份合同是关金海于2014年3月15日将涉案房屋租赁给原告，租赁期限至2019年11月30日，证明原告享有涉案房屋的租赁优先权。 经庭审质证，被告梁山工行对原告薛玉娟提供的上述证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，梁山县人民法院（2019）鲁0832执异5号执行裁定书已经认定涉案房产于2011年8月5日进行了抵押登记，房屋租赁的开始日期为2013年12月1日，抵押权设立在先，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权。对证据2的真实性不予认可，质证意见同证据1的质证意见。 第三人张军对原告薛玉娟提供的上述证据的质证意见是：对两份证据，首先同被告梁山工行的质证意见。对证据1，梁山县人民法院（2019）鲁0832执异5号执行裁定书已经明确确认了该上述通知和公告内容及程序的合法性。2、该案被告工商银行梁山支行依法对涉案房屋享有优先权。3、该案涉案房屋抵押登记在先，租赁在后，事实清楚。对证据2中两份合同的真实性有异议，原告提交的两份合同版本完全一致，书写字体完全一致，显然是为了应诉而伪造的合同。依据关金海与原告所签订的合同，原告并未支付2018年12月1日后的房租，即2018年12月1日以后，原告与关金海已实际解除了该房屋租赁合同。依据刘潜与关金海签订的租赁合同，刘潜并未赋予关金海转租权，关金海再次转租属于无权租赁，主体不适格。 第三人刘潜对原告薛玉娟提供的上述证据的质证意见是：对证据1的真实性、合法性无异议。对证据2没异议。 经审查，原告薛玉娟提供的证据1，来源合法，内容真实，能证明原告的待证事实，本院予以采信。 原告薛玉娟提供的证据2，系刘潜与关金海签订的租赁合同以及关金海与薛玉娟签订的租赁合同，但该证据不能证明原告对涉案房屋享有租赁优先权，且被告梁山工行和第三人张军对该证据的真实性均有异议，因此，原告薛玉娟提供的该证据证明的问题不符合法律规定，本院不予采信。 被告梁山工行为反驳原告薛玉娟的诉讼请求向法庭提供：梁山县人民法院于2016年5月10日作出的（2016）鲁0832民初1279号民事判决书1份，证明滕坤与第三人刘潜于2011年8月4日向被告梁山工行借款2660000元用于购买位于梁山县城文化路南银都庄园西接西北片区间两层商铺，并于2011年8月5日办理抵押登记，因滕坤、刘潜未按约还款构成违约，被告梁山工行起诉要求其偿还借款本息，经梁山县人民法院审理，判决滕坤、刘潜偿还梁山工行借款本息，并确认梁山工行对抵押房产享有优先受偿权。因涉诉房产抵押权的设立时间为2011年8月5日，在先的抵押权完全可以对抗在后的租赁权益，因此，原告要求租赁期限延迟至2019年11月30日无法律依据，应当依法驳回原告的诉请。 经庭审质证，原告薛玉娟对被告梁山工行提供的该证据的真实性无异议，但该判决书起诉的时间晚于原告租赁涉案房产的时间，该判决书的判决结果只是判决被告享有涉案商铺的优先受偿权，其实际享有权利的时间，判决书并不清楚。 第三人张军对该证据无异议。该判决书能证明涉案房产先抵押后租赁的事实和被告依法享有优先权的事实。 第三人刘潜对该证据无异议。 经审查，被告梁山工行提供的该证据，来源合法，内容真实，且原告和第三人对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。 第三人张军为反驳原告薛玉娟的诉讼请求向法庭提供以下证据： 1、个人购房借款/担保合同1份，证明梁山县人民法院（2016）鲁0832民初1279号民事判决书中的原告梁山工行与被告滕坤、刘潜于2011年8月4日签订个人购房借款/担保合同，合同约定滕坤、刘潜向梁山工行借款用于购买案涉房屋；还证明滕坤、刘潜用案涉房屋向梁山工行进行抵押用于该借款的担保。 2、抵押物清单1份、梁房预梁山县字第ZJ20110126号预购商品房预告登记证书1份、梁房预梁山县字第ZJD20110126号预购商品房抵押权预告登记证书1份，证明被告滕坤、刘潜以其购买的位于梁山县城文化路南银都庄园西接西北片区间两层商铺作为该笔贷款2660000元的抵押，并在梁山县住房和城乡建设局办理了抵押登记手续；以上两份预告登记的登记日期均是在2011年8月5日，该时间早于本案原告薛玉娟与关金海之间签订的房屋租赁合同约3年的时间，早于刘潜与关金海签订的房屋租赁合同约2年半的时间。 3、梁山县人民法院（2016）鲁0832民初1279号民事判决书1份，证明梁山县人民法院判决梁山工行对抵押物即位于梁山县产享有优先受偿权。 4、梁山县人民法院(2018)鲁0832执恢29号执行裁定书1份、房产证1份，证明涉案房产的所有权已于2019年1月份转移至第三人张军，张军已取得涉案房产的产权证书。 经庭审质证，原告薛玉娟对第三人张军提供的上述证据的质证意见是：第三人张军提交的上述证据来源于本案被告，梁山工行对上述证据并没有向法庭举证，原告对上述证据更不知情。原告对第三人张军提交的证据有异议，该证据是在梁山县人民法院档案室其他案件复印所得，原告怀疑其证据的真实性。 被告梁山工行对第三人张军提供的上述证据的质证意见是：对第三人张军提供证据的真实性、证明目的均无异议，该借款合同是滕坤、第三人刘潜与被告梁山工行签订，且已办理房产抵押登记，在梁山县人民法院审理的（2016）鲁0832民初1279号案件中已经法庭确认证据的真实性。 第三人刘潜对第三人张军提供的上述证据均无异议。 经审查，第三人张军提供的上述证据，均来源合法，内容真实，能证明其主张，本院均予以采信。 根据以上本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院认定以下事实：本院在审理梁山工行与滕坤、刘潜等借款合同纠纷一案中，于2016年5月10日作出（2016）鲁0832民初1279号民事判决书，判决：一、被告滕坤、刘潜于本判决生效之日起十日内偿还原告梁山工行借款本金1859172.72元、利息50641.95元；二、原告梁山工行对抵押物即位于梁山县城文化路南银都庄园西接西北片区由西至东第一间两层商铺享有有限受偿权；…因滕坤、刘潜等未履行上述生效判决书确定的义务，梁山工行向本院申请强制执行，本院于2016年7月13日立案执行。 本院在执行过程中将涉案房产拍卖，第三人张军于2019年1月4日以2648464元的价格买受涉案房产，并办理了不动产权属证书。 另查明，本院于2019年1月18日发出通知，责令梁山县爱佳超市（经营者薛玉娟）于2019年2月18日前搬出现占用涉案房产。 在本院执行过程中，原告薛玉娟对本院执行涉案房产提出书面异议，本院执行局经审查于2019年5月16日作出（2019）鲁0832执异5号执行裁定书，驳回了薛玉娟的异议申请。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。…根据本案查明的事实，能认定涉案房产在第三人刘潜在先抵押的情况下进行出租，在涉案房产拍卖给第三人张军后，刘潜与关金海签订的租赁合同以及关金海与原告薛玉娟签订的租赁合同，均对第三人张军不具有约束力。因此，原告薛玉娟请求中止本院（2019）鲁0832执异5号执行裁定书的执行，并将梁山县爱佳超市的租赁使用时间延迟到2019年11月30日的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告薛玉娟的其他诉讼请求。 案件受理费800元，由原告薛玉娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  韩道义 审 判 员  冯冬梅 人民陪审员  刘文英 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  黄璐璐