广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初1656号原告一：蔡跃宝，男，汉族，1985年7月27日出生，住址：广东省陆丰市，原告二：蒲玉飞，女，汉族，1987年2月2日出生，住址：广东省陆丰市，被告：惠州市鑫都恒福威房地产开发有限公司，住所：惠阳区新圩镇。法定代表人：陈东全。委托诉讼代理人：汪萌，广东宝晟律师事务所律师。原告蔡跃宝、蒲玉飞与被告惠州市鑫都恒福威房地产开发有限公司（以下简称“鑫都有限公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月1日立案受理后，依照简易程序于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告蔡跃宝、蒲玉飞、被告鑫都有限公司委托诉讼代理人汪萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的的诉讼请求：一、判令被告向两原告返还购房款人民币321033元及利息853.41元（以321033元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算，自2019年3月9日起，暂计算至2019年3月31日为22天，直至所有款项偿清之日为止）；二、判令被告向两原告返还办证费人民币6608元；三、判令被告向两原告赔偿律师见证费1000元；四、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年9月14日，两原告与被告签订了一份《汇景学府认购协议》，编号为0000xxx，双方约定：两原告自愿认购被告出售的位于新圩打xxx景学府x栋xxxx号房，认购价为1051033元。签订上述认购书时，原告须支付购房定金50000元，该定金计入原告的首期购房款中。本协议签订后，两原告须于2018年9月28日前支付购房款的30%（含定金），即人民币321033元，余款73万元以银行按揭贷款支付。两原告应于2018年9月28日前与被告签订《广东省商品房买卖合同》。协议履行概况为：2018年9月14日，原告向被告交付定金50000元，被告向原告开具了编号为11xxx号《收据》，确认收到定金50000元；2018年9月20日，原告向被告交付购房款100000元，被告向原告出具了编号为11xxx号《收据》，确认收到购房款100000元；2018年9月30日，原告向被告支付购房款171033元，被告向原告开具了编号为11xxx号《收据》，确认收到购房款171033元；2018年9月30日，原告向原告支付办证费6608元，被告向原告开具了编号为11xxx号《收据》，确认收到办证费6608元；2018年9月30日，原告向广东灜仁律师事务所交付律师见证费1000元，律所向原告开具了编号为07xxxx号《收据》，确认收到律师见证费1000元。两原告支付了上述费用后，一直询问签订正式的买卖合同事宜，但是被告一直推脱，不予签订，直至今天也未签订协议中约定的《广东省商品房买卖合同》。在与被告协商过程中，原告发现被告拥有的多套房产包括原告购买的上述房产都已经于2018年12月被另案查封，已经实际交易不能，该案目前正在尚在审理中。原告通过维权互助团体得知已经有购买被告房产的业主已经起诉被告，为减少损失，原告要求被告退回购房款及相应款项，但是被告对如何退回原告购房款等相关款项也未作出明确的回复，只让原告填写退款申请表，等待被告的通知。原告认为，原被告签署的《汇景学府认购协议》合法有效，应当实际全面履行。原告已经按照协议履行了支付购房款的义务，被告却迟迟不与原告签订正式的买卖合同，并且对其拥有的涉案房产已经有了权利瑕疵，被另案查封，实际交易不能，已经导致了本协议根本不能履行，原告无法通过变更登记拥有上述房产的物权，被告已经构成根本违约，应当退回原告的购房款及办证费，并赔偿原告为此支付的律师见证费。为了维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。原告为其陈述提交如下证据：1、退房申请表；2、认购协议；3、购房收据、办证费用。被告鑫都有限公司辩称，第一点，被告与两原告于2018年9月14日签订了《汇景学府认购协议》，该协议约定两原告须支付购房款的30%作为首付款，而两原告在履行期限内完成了30%的价款支付。另一方面，被告拥有的多套房产包括两原告购买的房产虽然在2018年12月已被另案查封，但目前该房产已解封查封回归正常状态，即双方所约定的《汇景学府认购协议》已经具备继续履行的条件与基础。第二点，应当认定双方已经我们签订了商品房买卖合同，被告与两原告于2018年9月14日签订了《汇景学府认购协议》，该协议属于商品房预售合同。基于《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款的规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”故该商品房预售合同是真实合法有效的。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告与两原告于2018年9月14日签订了《汇景学府认购协议》。在该协议中，被告对于商品房销售过程中被告与两原告的权利义务进行了充分详尽的要求与规定。其中内容包括了《商品房销售管理办法》第十六条规定中的当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等内容。而两原告对该认购协议上的各条各款均无表示异议，且在协议书上签名并加印指纹，并按照协议及时支付了首付款项321033元。该协议是被告与两原告之间的真实意思表示，也具备商品房买卖合同的基本内容及形式，故被告与两原告共同签订的《汇景学府认购协议》应当认定为商品房买卖合同。第三点、被告与两原告应继续履行《认购协议》，促成房产交易完成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的相关规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”在本案中，两原告并未有证据证明其进行了解除合同的催告程序，且目前合同已经完全具备了按照《认购协议》履行的相关条件，基于双方之间的商品房买卖合同关系，两原告与被告继续将《认购协议》履行完毕也是理所应当的。同时被告认为基于保障商品的流通性与交易的稳定性考虑，将合同履行无论是对于被告还是两原告都是有利无害的。鑫都公司所开发的汇景学府项目位于惠阳区，该项目地理位置优越，配套设施齐全，距离深圳坪地仅需十五分钟车程，距离惠盐高速仅十分钟车程，该项目对面就是德兴通中英文幼儿园及学校。因此，汇景学府项目销售情况一直良好，无论房产市场价格如何波动，该项目价格一直是稳中有升。综上，两原告的请求与事实不符，恳请法院查明事实，驳回两原告的诉讼请求。被告鑫都有限公司为其辩称的事实提交的证据有：民事裁定书一份。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月14日，两原告与被告签订了一份《汇景学府认购协议》，编号为0000xxx，双方约定：两原告自愿认购被告出售的位于新圩打禾岗汇景学府3栋1203号房，认购价为1051033元。签订上述认购书时，原告须支付购房定金50000元，该定金计入原告的首期购房款中。本协议签订后，两原告须于2018年9月28日前支付购房款的30%（含定金），即人民币321033元，余款73万元以银行按揭贷款支付。两原告应于2018年9月28日前与被告签订《广东省商品房买卖合同》。协议履行概况为：2018年9月14日，原告向被告交付定金50000元，被告向原告开具了编号为11xxx号《收据》，确认收到定金50000元；2018年9月20日，原告向被告交付购房款100000元，被告向原告出具了编号为11xxx号《收据》，确认收到购房款100000元；2018年9月30日，原告向被告支付购房款171033元，被告向原告开具了编号为11xxx号《收据》，确认收到购房款171033元；2018年9月30日，原告向原告支付办证费6608元，被告向原告开具了编号为11xxx号《收据》，确认收到办证费6608元；2018年9月30日，原告向广东灜仁律师事务所交付律师见证费1000元，律所向原告开具了编号为07xxxx号《收据》，确认收到律师见证费1000元。两原告支付了上述费用后，一直询问签订正式的买卖合同事宜，但是直至庭审结束也未签订协议中约定的《广东省商品房买卖合同》。另查明，被告拥有的多套房产包括原告购买的上述房产都已经于2018年12月被另案查封，该案目前尚在审理过程中。在此过程中，原告要求被告退回购房款及相应款项，但是被告对如何退回原告购房款等相关款项也未作出明确的回复，只让原告填写退（定）房申请表，代理销售商已在该表上盖章同意原告退款，被告销售部的一位经理已在该表上签字同意退房，其余的审批等待被告的通知。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《汇景学府认购协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。然而，被告拥有的多套房产包括原告购买的上述房产都已经于2018年12月被另案查封，该案目前尚在审理过程中。本案中，原告已经按照协议履行了支付购房款的义务，被告却因为该商品房被法院查封，超过《汇景学府认购协议》所约定的期限（2018年9月28日之前），不能与原告签订正式的买卖合同，并且对其拥有的涉案房产已经有了权利瑕疵，被另案查封，实际交易不能，原告无法通过变更登记拥有上述房产的物权，被告已经构成根本违约，应当退回原告的购房款321033元及办证费6608元、律师见证费1000元。被告收取原告的购房款321033元后，原告自然会产生相应的利息损失，对原告要求被告支付利息的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市鑫都恒福威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告蔡跃宝、蒲玉飞退回办证费6608元、律师见证费1000元、购房款321033元及利息（利息计算方式：以购房款321003元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年3月9日起计算至该款项清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3121元，由被告惠州市鑫都恒福威房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇一九年六月七日书记员  陈一婷