江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0722民初4620号 原告：孙春廷，女，1980年2月14日出生，汉族，住东海县。 原告：刘从云，男，1977年4月22日出生，汉族，住东海县。 二原告共同委托诉讼代理人：孙会利、戴兆凤，江苏华天人律师事务所律师。 被告：连云港飞龙置业有限责任公司，住所地东海县牛山街道中华路御湖豪庭售楼处。 法定代表人：张文正，连云港飞龙置业有限责任公司董事长。 委托诉讼代理人：陆泓瑞，江苏恒旭律师事务所律师。 原告孙春廷、刘从云与被告连云港飞龙置业有限责任公司（以下简称飞龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙春廷、刘从云及其委托诉讼代理人孙会利、戴兆凤，被告飞龙公司的委托诉讼代理人陆泓瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙春廷、刘从云向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金31262.3元（起诉日之后的违约金按照房屋总价632353元的每日万分之一计算直至涉案房屋符合交付条件之日止)；2.本案所涉诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年10月11日签订商品房买卖合同，约定原告以总价款628457元购买被告开发的位于东海县房屋，双方约定被告应于2017年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付原告使用，如逾期交房，被告自最后交付期限的第二日起至交付之日止按已交房款每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款。2018年2月23日，被告通知原告交房，并要求原告先交纳物业等费用才能给原告看验收合格文件，还承诺半年内可以办理好房产证，原告轻信就办理了交房手续，交房后原告才发现该房屋存在天然气管道未铺设好、水电未开通、下雨天电梯进水、未获得交付批准文件等各种问题，根本无法正常居住。经原告等业主多次向主管部门反映后，东海县住房和城乡建设局调查后于2018年10月8日作出处理意见：天一居楼盘因未通过消防验收，导致无法进行竣工备案和申请综合验收，被告不具备交房条件，并承诺会督促协调被告加快施工进程，推进后续工作。但时至今日，涉案房屋仍不具备交房条件。原告认为，被告应全面履行双方签订的合同，将未取得交房批准文件且不适合居住的房屋交付给原告，既违反了法律规定，也违反了合同约定，被告应承担向原告支付逾期交房违约金的法律责任。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院提出以上诉讼请求，请予以支持。 飞龙公司辩称，一、涉案商品房早自2017年7月20日起就已具备交付条件；二、原告要求我公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年10月11日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告位于东海县房屋，建筑面积共141.96平方米，总价款人民币628457元；被告应当在2017年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的上述房屋交付原告；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；被告承诺交付使用时水通、电通，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意的处理方式为被告继续完善，使其达到使用条件；双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付原告使用，如房屋存在质量问题，原告在保修期内有权要求被告维修，但不得因此拒绝办理房屋交付手续。2018年2月23日，被告将案涉房屋交付原告，2019年5月23日，原告缴纳案涉房屋价税合计632353元。原、被告双方就交付的房屋是否符合政策规定及约定的条件产生纠纷，而诉至法院。 另查明，2013年10月5日，东海县天一居二期二标段1#楼开工，2017年7月20日，工程竣工，2019年1月2日，案涉房屋天一居1#楼取得了东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证。 2018年10月8日，江苏省东海县住房和城乡建设局作出的信访复字（2018）21号信访事项处理意见书载明，被告不具备交房条件，目前案涉楼盘已经完成主体工程建设，并组织进行了竣工验收，但由于尚未通过消防验收，导致该楼盘无法进行竣工备案和申请综合验收。因只有通过综合验收才具备交房条件，办理不动产权证，鉴于该楼盘已完成竣工验收，故违规交房不在我局处理职权范围。 上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告举证商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、江苏省东海县住房和城乡建设局信访复字（2018）21号信访事项处理意见书，被告举证商品房买卖合同、单位工程竣工验收证明书、东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告称案涉房屋交付时存在天然气管道未铺设好、水电未开通、下雨天电梯进水，但未能提供证据证明，本院不予采信。 原告认为案涉房屋未获得交付批准文件、未通过消防验收，不具备交房条件。而合同约定，双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，系对合同前款约定的变更，本院予以确认，原告以未获得交付批准文件为由主张被告违约，本院不予支持。原告认为依照合同约定和法律规定，消防验收应是交房的条件之一，因双方商品房买卖合同中并未明确约定消防验收为交房条件，原告将消防验收作为交房条件显然没有合同依据。关于法律的规定能否构成商品房买卖合同应具备的法定交房条件，本院认为，建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，其法律后果并不必然影响商品房买卖。 原告称受被告欺骗办理房屋交接手续，未能提供证据证明，本院不予采信。关于案涉房屋的交付时间，原告称双方于2018年2月23日办理交接手续，被告称于2018年1月2日电话通知原告交房，但未提供证据证明。根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续，被告负有交付的义务，应当对交付的时间承担举证证明责任，未能提供证据的，应当承担不利的后果。鉴于案涉房屋目前已经竣工验收合格并向政府建设部门备案，且原告同意并实际接收房屋，即使被告将不具备交付条件的房屋交付给了原告，也应当视为原告放弃了原合同约定的房屋交付条件，双方对房屋交付条件进行了实质性变更，应当以原告实际收房之日作为交付之日，原告再主张此后的逾期交房违约金，违反诚信原则，本院不予支持。根据合同约定，被告应向原告支付2017年12月31日起至2018年2月23日止的违约金，按照已交付房价款万分之一计算，即632353元×0.0001×55天=3478元。原告要求被告支付交付之日后的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告连云港飞龙置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告孙春廷、刘从云支付逾期交房违约金3478元； 二、驳回原告孙春廷、刘从云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费582元，减半收取计291元，由原告孙春廷、刘从云负担266元，被告连云港飞龙置业有限责任公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 审 判 员 戚宇 二〇一九年六月二十二日 法官助理 姜慧 书 记 员 徐慧