浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初6922号 原告：朱海芝，女，1934年6月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：郑文强、孙宾泽，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：洪国建，男，1956年2月6日出生，汉族，住浙江省开化县。 被告：洪国英，女，1958年9月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：洪国强，男，1963年1月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：洪旭英，女，1968年7月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：洪旭青，女，1970年8月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告朱海芝与被告洪国建、洪国英、洪国强、洪旭英、洪旭青宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，由审判员龚朝龙独任审判，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告朱海芝的委托诉讼代理人郑文强，被告洪国建、洪国强、洪旭英、洪旭青到庭参加了诉讼。被告洪国英经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告朱海芝向本院提出诉讼请求：一、判令原告与付福球、洪朝顺、赵湘君于2003年9月24日签订的名为《房屋买卖预约合同》实为“宅基地使用权转让合同”合法有效；二、判令五被告办理坐落于浙江省义乌市土地使用权面积36平方米的不动产初始登记手续并协助办理该不动产过户到原告名下的转移登记手续。事实和理由：原告系稠城街道兴中村村民。付福球也系兴中村村民，其共育有一女赵湘君，招婿洪朝顺。洪朝顺、赵湘君共育有二子三女，即五被告。付福球、洪朝顺、赵湘君先后去世。2003年9月24日，经原告与付福球、洪朝顺、赵湘君商量，付福球将其审批取得的位于义乌市的36平方米宅基地使用权作价648000元转让给原告，双方签订了《房屋买卖预约合同》一份。嗣后，原告按约将598000元转让款支付给赵湘君。后兴中村集体经济组织按双方的约定，将涉案36平方米宅基地使用权落实给原告建房，原告将自己审批取得的36平方米宅基地使用权与涉案宅基地使用权合建且已竣工，门牌号为××幢7号，由原告居住使用。现根据市政府的统一部署，涉案房屋可以办理不动产权证，因付福球、洪朝顺、赵湘君已相继去世，五被告系涉案宅基地使用权的法定继承人，原告多次与五被告协商，五被告不愿配合办理初始登记手续和过户登记手续。2019年3月15日，原告曾将剩余5万元转让款给第五被告。综上，原告与付福球、洪朝顺、赵湘君之间名为《房屋买卖预约合同》实为“宅基地使用权转让合同”合法有效，受法律保护，原告已履行了付款义务，五被告未按约定配合过户，实属违约。为此，原告为维护自身合法权益，诉诸贵院，望判如所请。 原告为其主张向本院提供的证据： 1、付福球农村私人建房建设用地审批呈报表一份，证明付福球审批取得涉案宅基地使用权的事实。 2、房屋买卖预约合同一份，证明付福球将涉案宅基地使用权转让给原告的事实。 3、收条、公证书各一份，证明原告按约支付转让款及履行全部合同义务的事实。 4、朱海芝农村私人建房建设用地审批呈报表一份，证明原告审批取得36平方米宅基地使用权的事实。 5、建设规划许可证两份，证明原告将自己审批取得的36平方米宅基地使用权与涉案宅基地使用权合建的事实。 6、情况说明一份，证明（1）原告系兴中村集体经济组织成员；（2）五被告与付福球身份关系；（3）涉案房屋建造于××幢7号的事实。 7、门牌号一份，证明涉案不动产现门牌号为××幢7号的事实。 被告洪国强质证意见： 对证据1没有意见。 对证据2出售的金额有异议，卖给我是2万元，卖给原告是1.8万元，对合同真实性没有异议。 对证据3的收条没有意见。对公证书有意见，没有这样强制的还款方式，原告按约支付转让款及履行全部合同义务的事实不存在，我们不赞同。 对证据4与我们无关。 对证据5没有意见。 对证据6付福球去世的时间是2006年，不是2008年，女婿是2014年去世，其他无异议。 对证据7没有意见。 被告洪国建：同意被告洪国强的质证意见。 被告洪旭英：同意被告洪国强的质证意见。 被告洪旭青：同意被告洪国强的质证意见。 被告洪国英未到庭质证。 被告洪国强辩称，对本案：1、我不是本案的当事人，单独的宅基地使用权不能继承；2、该宅基地转让的是一个指标，我外婆和我父母并没有直接使用该指标；3、该宅基地的指标已经由村集体转划给了原告，凭什么还要我去办理手续，所以我没有义务帮原告办理手续。原告为什么一而再的起诉我，而法院也受理了，这对我的信誉造成很坏的影响。如果法院认为一定需要判决，我作为一个平头老百姓也没有办法，我只是向法院提出几点合理的要求，望法院予以支持，把这件事早点了结掉。1、原告为什么只向三位老人购买，而瞒着我们这一辈人，我认为原告有欺骗老人的行为；2、同样地宅基地卖给原告18000元一平方，还欠了5万元，这是整个兴中都没有的，就连卖给我也是2万元一平方，而且是一次性付清的，附上我的协议一份为证；3、我认为原告起码要补足我的购买价格，按银行的信誉贷款条件即月息9厘，按季付息，把利息按季计入本金计算，直到付清为止。2019年3月15日将5万元转给第五被告，这件事我不认可。事实与理由的第一段是事实的，第二段的买卖我不知道，起诉之后我才知道。 被告洪国建辩称，同意被告洪国强的答辩意见。5万元就这样转给被告洪旭青是不行的，人民币会贬值的。 被告洪旭英辩称，1、我在外面做生意都是按2分厘借款，按年计入本金；2、原告忽悠老人卖给原告18000元一平方，卖给亲儿子2万元一个平方。2004年，我母亲向原告讨要5万元看病，他不给，那是救命的钱，原告一点人性都没有，如果那时候原告就给我母亲了，我一点意见都没有。 被告洪旭青辩称，2019年3月15日转给我的5万元，我当天转还给原告了，有支付宝转账凭证。为什么要转到我这里，我一个人无权代收此款，所以转还此款。 被告洪国强为其主张向本院提供的证据： 分家析产协议及收条，证明卖给我是2万元一平方并一次性付清。 原告质证意见：三性均有异议，该两份证据与本案没有关联性。 被告洪国建、洪旭英、洪旭青质证意见：对被告洪国强提供的证据没有意见。 被告洪旭青为其主张向本院提供的证据： 支付宝转账记录一份，证明我没有收到原告的5万元钱。 原告质证意见：真实性没有异议，证明目的有异议，该份证据仅能证明被告洪旭青拒收剩余5万元，该份证据反而证明原告已经将剩余5万元转给被告洪旭青，履行了合同义务，被告洪旭青的返还行为并不能否认原告在本案履行交付行为。 被告洪国建、被告洪国强、被告洪旭英质证意见：对被告洪旭青提供的证据没有意见，对原告的说法有意见。 经审理查明，2003年9月24日，原告朱海芝（乙方）与付福球、赵湘君、洪朝顺（甲方）签订《房屋买卖预约合同》一份，该合同约定了以下主要内容：“一、甲方现有住房位于间36平方米。2003年根据义乌市政府城市建设需要，上述房屋被拆迁，甲方与兴中股份经济服务社达成房屋拆迁协议书，将得到位于兴中村的统一安置宅基地36平方米。二、根据义乌市政府政策规定，上述房屋在补交土地使用权出让金的情况下，土地的性质可转为国有土地使用权性质，则房屋可以转让。三、乙方有意购买甲方建成后的房屋，甲方也愿意在房屋建成后卖给乙方。四、甲方承诺在建成房屋办妥两证后或政府允许转让房屋时以648000元加建筑成本（若房屋由乙方投资建设则不计入）的价格转让给乙方。五、为支付甲方的建设经营，乙方借给甲方现金598000元。双方约定月息3%，期限为2003年9月15日至甲方房屋建成并办妥两证止。…九、待地基批下后，由乙方负责投资建造，并负责具体施工，建成后由乙方占有使用或出租。十、待房屋建成，办妥两证后，十天内双方应签订房屋买卖合同，并在十天内办理过户，甲方不得拖延，否则以违约论…”。2003年10月16日，赵湘君出具收条收到上述房屋预付款人民币598000元。2003年12月25日，付福球因旧村改造经审批取得义乌市宅基地36平方米。2004年4月9日，涉案36平方米宅基地取得了建设工程规划许可证。后原告朱海芝出资将自己审批取得的36平方米宅基地与上述付福球的36平方米宅基地合建成涉案房屋并占有使用至今。该处房屋现坐落于义乌市。涉案宅基地土地性质为集体土地。另查明，原告朱海芝为义乌市稠城街道兴中股份经济合作社集体经济组织成员，付福球生前也系义乌市村民。付福球育有一女赵湘君，招婿洪朝顺，现付福球、赵湘君、洪朝顺均已去世，付福球的父母、配偶及女儿赵湘君均先于付福球去世。赵湘君、洪朝顺共生育五个子女，即被告洪国建、洪国英、洪国强、洪旭英、洪旭青。2019年3月15日，原告以转账方式向被告洪旭青支付涉案宅基地转让余款人民币5万元。同日，被告洪旭青以转账方式返还了该5万元人民币。因五被告至今未协助原告办理涉案不动产的初始登记及转移登记手续，原告向本院提起诉讼。 本院认为，原告朱海芝与付福球、洪朝顺、赵湘君签订的《房屋买卖预约合同》实质上是对付福球因旧村改造审批取得的36平方米宅基地使用权的转让。原告与付福球系同一集体经济组织成员，该《房屋买卖预约合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。对五被告提出的涉案宅基地转让价格1.8万元/平方米不公平的问题，本院认为，没有充分的证据证明付福球、洪朝顺、赵湘君签订涉案《房屋买卖预约合同》时有受欺诈、胁迫或者因重大误解签订等情形，被告洪国强提供的《分家析产协议》中载明的宅基地价格与涉案宅基地转让价格相差并不大，且签订时间也不一致，故不足以否定涉案《房屋买卖预约合同》的效力。本院认为，涉案《房屋买卖预约合同》第四条约定：“甲方承诺在建成房屋办妥两证后或政府允许转让房屋时以648000元加建筑成本（若房屋由乙方投资建设则不计入）的价格转让给乙方”，该条款中办妥两证的条件未成就，但政府允许转让的条件已成就，故按约合同转让价格已经可以确定为648000元。因该5万元合同余款系在上述条件成就时才确定需要支付，而双方在签订合同时并不知道上述条件成就的具体时间，故双方当时并未约定该5万元余款的具体付款时间，分析该条款的内容，也应认定该5万元余款系为办理两证和顺利转让所预留的尾款，故原告在提起本案诉讼之前来履行该支付义务并无不当。被告方提出5万元转让余款应算利息的主张依据不足，本院不予支持。原告起诉前曾以转账方式向被告之一洪旭英支付涉案宅基地转让余款，但被告洪旭英以退还该5万元款项的方式拒绝接受履行。庭审过程中，原告愿意当庭支付余款5万元，被告方也拒绝接受履行。本院认为，在原告方作出了上述履行行为后，被告方拒绝接受履行并不能免除其应履行的本案合同义务。本院认为，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。五被告作为付福球的法定继承人，依法有义务协助原告办理涉案不动产的初始登记及转移登记的义务。综上，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告洪国英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为其对本案相关诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告朱海芝与付福球、洪朝顺、赵湘君于2003年9月24日签订的名为《房屋买卖预约合同》实为“宅基地使用权转让合同”合法有效。 二、被告洪国建、洪国英、洪国强、洪旭英、洪旭青于本判决生效后十五日内办理坐落于义乌市占地36平方米的不动产初始登记手续并协助办理将该不动产过户到原告名下的转移登记手续。 案件受理费6550元，由五被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚朝龙 二〇一九年六月十八日 书记员  陈昕怡