云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初4092号原告：昆明尊良商业管理有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区白云路168号瑞鼎城XXX。法定代表人游有鲲，系该公司总经理。委托代理人董明、施福永（实习），云南律知律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南创世健身运动服务有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区白云路168号瑞鼎城一期3层XXX。法定代表人黄渊。被告：黄渊，男，汉族，1986年10月29日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。被告：余志超，男，汉族，1989年3月1日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。被告：吴凯，男，汉族，1988年6月7日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。原告昆明尊良商业管理有限公司与被告云南创世健身运动服务有限公司、黄渊、余志超、吴凯物业服务合同纠纷一案,本院于二○一九年四月十六日立案后，依法适用普通程序，于二○一九年六月六日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董明、施福永到庭参加了诉讼，四被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与第一被告2017年9月26日所签《瑞鼎城商铺物业管理服务合同》及2017年9月27日所签《补充协议》；2、判令第一被告支付至起诉之日止所欠的物业管理服务费176106元及逾期付款违约金（至2019年3月20日止违约金为47196.6元，违约金按日5‰计算。），年物业管理服务费总额为211327.2元；3、判令第一被告支付自起诉之日起至合同解除后交还日止的商铺物业管理服务费用（按每日587元计算）；4、判令被告黄渊、余志超、吴凯对第一被告上述第2、3项责任承担连带赔偿责任；5、判令诉讼费、保全费、保全担保费、律师费由四被告承担。事实和理由：第一被告承租了原告瑞鼎城一期（地块2）项目3层的XXX号商铺作为经营健身房之用。2017年9月26日，双方签订了《瑞鼎城商铺物业管理服务合同》，原告为被告提供物业管理服务，被告支付物业管理费。但自2018年6月20日起，第一被告就开始逾期支付及拖欠物管费，至起诉日止，已欠176106.00元。2019年4月18日，被告黄渊、余志超、吴凯向原告出具《承诺函》，自愿作为连带保证人为第一被告承担连带保证责任。庭审中，原告陈述截止开庭前一日，被告欠物业费211327.2元、违约金60932.9元，保全费及保全担保费未产生，律师费不再主张。四被告未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了原告身份证明材料，涉案商铺国有土地使用权证等相关资质、备案证明材料,《瑞鼎城一期（地块二）商业、停车场租赁合同》，《确认书》，《瑞鼎城商铺物业管理服务合同》，《补充协议》，《催款函》两份，《承诺函》，《确认函》，上述证据形式合法且与本案具有关联性，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月26日，原告昆明尊良商业管理有限公司（甲方）与被告云南创世健身运动服务有限公司（乙方）签订《瑞鼎城商铺物业管理服务合同》，约定：甲方向乙方提供物业管理服务，乙方向甲方支付物业管理服务费；物业管理服务费的计算面积为1174.04平方米套内建筑面积，物业管理服务费标准为15元/月/平方米套内建筑面积，租赁场所每月物业管理服务费合计17610.6元；物业管理服务费按两个月预先支付，除首次物业管理服务费外，乙方应当在每期最后一个月20日前向甲方一次性足额支付下期物业管理服务费；如果乙方违约延迟支付物业管理服务费、超市服务费或水、电、热力、燃气等公用事业费的，每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的5‰作为逾期付款违约金；延迟达20日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；延迟达30日的，甲方有权解除本合同；合同还对其他事项进行了约定。2017年9月27日，原告与被告就2017年9月26日双方签订的被告承租原告瑞鼎城一期（地块二）项目三层的F3001/F3002/F3003/F3005/F3006/F3006-1号商铺租赁合同达成补充协议，增加第12.5条，双方就原告为被告在租赁期第一年内无偿提供一块广告位置的相关事宜进行了约定。2018年6月11日，原告向被告发出催款函，向被告催收截止发函日拖欠的租金68931.4元，物业管理服务费35221.2元，违约金27079.52元。2019年2月28日，原告再次向被告发函催收截止发函日的租金344657元，物业管理服务费140884.8元，违约金145662.54元。2019年4月18日，四被告向原告出具承诺函，确认原告已按物业管理服务合同及补充协议履行了合同义务，被告黄渊、余志超、吴凯自愿作为保证人为第一被告前述协议项下的责任提供连带保证担保，保证范围包括但不限于主债务、违约金、损失赔偿金等。2019年5月，第一、第二、第四被告向原告出具确认函，确认截止2019年4月30日尚欠原告物管费176106元。原告索要未果，遂诉至本院主张权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《瑞鼎城商铺物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告作为物业公司履行了提供物业服务的义务即有权收取相应费用，被告作为业主享受了原告提供的物业服务即应履行交纳物业费的义务，对于原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求本院予以支持。截止开庭之日，被告已连续六期未支付物业费，对于原告要求解除《瑞鼎城商铺物业管理服务合同》的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告要求解除双方于2017年9月27日签订的《补充协议》的诉讼请求，本院认为，本案处理的是原、被告之间的物业服务合同纠纷，该协议系针对被告承租原告商铺签订的租赁合同所达成补充协议，应在双方租赁合同法律关系中解决，故对于原告的该项诉讼请求在本案中不予处理。对于原告主张的违约金，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案的违约金约定为每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的5‰作为逾期付款违约金。本院认为，被告逾期未支付物业费，给原告造成的是资金被占用的损失，双方约定过高，本院按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以支持。根据合同约定，物业管理服务费按两个月预先支付，除首次物业管理服务费外，乙方应当在每期最后一个月20日前向甲方一次性足额支付下期物业管理服务费。故本院以每两个月一期的物管费35221.2元为基数自逾期之日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支持违约金。被告黄渊、余志超、吴凯作为连带责任保证人，应对上述债务承担连带清偿责任，在承担清偿责任后，有权向被告云南创世健身运动服务有限公司追偿。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明尊良商业管理有限公司与被告云南创世健身运动服务有限公司于2017年9月26日签订的《瑞鼎城商铺物业管理服务合同》；二、被告云南创世健身运动服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊良商业管理有限公司支付瑞鼎城一期（地块二）项目三层F3001/F3002/F3003/F3005/F3006/F3006-1号商铺自2018年7月1日起至2019年4月30日止的物业管理服务费176106元；三、被告云南创世健身运动服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊良商业管理有限公司支付瑞鼎城一期（地块二）项目三层F3001/F3002/F3003/F3005/F3006/F3006-1号商铺自2019年5月1日起至前述商铺交还之日止的物业管理服务费（按每日587元计算）；四、被告云南创世健身运动服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊良商业管理有限公司支付以35221.2元为本金自2018年6月21日至付清之日止、以35221.2元为本金自2018年8月21日至付清之日止、以35221.2元为本金自2018年10月21日至付清之日止、以35221.2元为本金自2018年12月21日至付清之日止、以35221.2元为本金自2019年2月21日至付清之日止、以35221.2元为本金自2019年4月21日至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算的违约金；五、被告黄渊、余志超、吴凯对上述债务承担连带清偿责任，在承担清偿责任后，有权向被告云南创世健身运动服务有限公司追偿；六、驳回原告昆明尊良商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4470元由四被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 娜人民陪审员 高 静人民陪审员 曹 瑕二〇一九年六月十一日书 记 员 赵娴珺