上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0151民初5803号原告：许优东，男，1961年1月18日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：张贤能，上海市海通律师事务所律师。被告：上海市崇明区竖新镇前卫村村民委员会，住所地上海市崇明区。负责人：陈丽萍，主任。委托诉讼代理人：瞿伟超。委托诉讼代理人：沈汉荣，上海聚隆律师事务所律师。原告许优东诉被告上海市崇明区竖新镇前卫村村民委员会(以下简称“前卫村村委会”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案适用普通程序于2019年5月21日、6月6日公开开庭进行了审理。原告许优东及其委托诉讼代理人张贤能、被告前卫村村委会的负责人陈丽萍及委托诉讼代理人沈汉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许优东向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔付原告垫支场地基础设施费111,300元、2007年3月15日至2008年11月25日的违约金305,000元【500元/天×(30天×20个月+10天)】、2016年4月21日至2019年5月21日的停业损失、违约金各555,000元(500元/天×30天×37个月)、财物损失758,327元，合计2,284,627元；2、责令被告继续履行《承包经营协议》及《关于的补充协议》；3、本案评估费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年，被告前卫村村委会为发展旅游事业，通过招商引资方式，同原告许优东签订协议，将前卫村外侧一滩涂地块发包给原告投资经营越野卡丁车。2005年1月，根据被告的要求，原告将经营场地搬迁至前卫村教育基地后边。期间，原告做了大量投资，在该处正常从事经营活动。2007年初，因开发建设之需，被告要求原告再次将经营地点进行搬迁。2007年1月18日，原、被告签订《承包经营协议》。协议主要条款：1、甲方(被告)将瀛洲古村中兴路北边，动物园南侧的场地交由乙方(原告)投资越野卡丁车、豪华蹦床、室内射击、弓箭项目投资经营；2、承包期限从2006年9月1日起至2016年12月31日；3、2006年9月1日至2008年12月31日期间免交租金，2009年1月起，每年租金为5,000元；4、甲方在2007年1月底之前支付乙方搬迁费30,000元。搬迁后护栏、车道、下水管道、广告牌、房屋面积、旧轮胎、护道长度，按原有面积和长度。车道路基填埋好砖屑，并根据乙方施工图施工，搬迁蹦床。由甲方在三月十五日前建好。如逾期完工，每日赔偿乙方违约金500元。2007年11月25日,双方签订《关于的补充协议》,约定将承包期限延长至2026年12月31日。上述协议签订后，被告不仅没有支付过原告场地搬迁费，还没有履行基础设施建设的约定。原告不得已在约期届满后自行垫资111,300元进行基础设施建设，直至2008年11月25日才恢复经营活动。此后，原告多次要求被告支付搬迁费、基础设施费和违约金，被告表示搬迁费可在2009年1月之后的租金中抵扣，其他费用借故拖延至今尚未解决。2016年4月21日8时40分许，二三十名村民，以原告“拖欠2009年至2014年期间租金”为由，每人手持铁锹强行翻越栏杆，进入越野卡丁车场地内，挖土堆放在越野卡丁车赛道上，并挖掉苗木，导致原告无法经营而停业。2016年4月22日9时许，又有五六名村民，使用吊车将前卫村内一辆报废垃圾车停放在越野卡丁车赛道上，将赛道全部堵塞。还将垃圾车轮胎内气放掉，使之不能移动。2016年5月9日上午，部分村民再次强行进入原告经营场地,继续挖土，并将垃圾车后轮内的气放掉。经了解，前来闹事的村民称是村长倪潜指使他们来捣乱的。凡参与闹事的村民，由被告每人支付报酬100元。2017年1月3日，被告再次雇佣民工前来现场实施破坏行为，将原告经营房内的生产配件、生活资料及生产经营设备毁损后强行搬走，并用挖机将120平方经营用房拆除，导致部分现金、财务票据被盗，还将原告打伤。针对被告方的上述种种严重违约行为，虽经原告多次向有关部门反映，至今未得妥善解决，遂涉讼。被告前卫村村委会辩称，原告提供的承包经营协议有涂改，被涂掉的内容有“并报有关部门备案，协议自法律事务所见证后生效”、“竖新镇法律事务所”“签字盖章”，故被告认为协议无效，因主协议无效，补充协议也无效。原告在经营过程中建造了很多违章建筑，已经被相关部门拆除，协议已无法履行，即使合同有效，也要求解除。且原告没有履行对先前经营者陆某某的补偿，原告书面承诺不履行补偿协议则不经营，据此原告也不能经营。关于原告的经营损失，被告不认可。原告主张的财物损失，相关物品均在被告处仓库内，故不存在物损。因原告的请求被告均不认可，故被告不同意承担评估费及诉讼费。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、2007年1月18日《承包经营协议书》、越野卡丁车游乐区施工方案图。证明双方约定：1)、被告将瀛洲古村中兴路北边，动物园南侧的场地交由原告投资经营越野卡丁车、豪华蹦床、室内射击、弓箭项目；2)、承包期限从2006年9月1日起至2016年12月31日；3)、2006年9月1日至2008年12月31日期间免交租金，2009年1月起每年租金5,000元；4)、被告在2007年1月底之前支付原告搬迁费30,000元。搬迁后护栏、车道、下水管道、广告牌、房屋、旧轮胎、护道，按原有面积和长度建设，车道路基填埋好砖屑，并根据原告施工图施工，搬迁蹦床，由被告在3月15日前建好，如逾期完工，每日赔偿原告违约金500元。2、2007年11月25日关于《越野卡丁车娱乐区经营协议》的补充协议。证明双方约定将承包期限延长至2026年12月31日。3、2009年11月23日许优东致村委会函件。证明原告要求村委会支付搬迁费用30,000元、基础设施费用113,000元、违约金500元/天，原告还提到2008年11月25日恢复营业。4、2015年11月8日原告致村委会函件。证明原告要求村委会继续履行合同，并支付之前因村委会违约造成的损失和相关费用。5、2016年4月7日村委会写给原告的告知书。证明村委会单方面要求提高租金，签订补充协议，否则要对原告实施“断然措施”。6、2016年11月1日的前卫村告知书。证明村委会要求原告支付“拖欠租金”，否则强制清场。7、2016年11月25日村委会给原告的告知书。证明村委会已经对经营场地进行违法处理，并将原告的物资露存于前卫村万头猪场北边场地，使大量物资损坏。8、2016年11月8日，原告致村委会函件。证明原告告知2015、2016年租金已经支付，村里尚欠原告较多资金，希望村委会依法解决。9、2016年12月15日原告致村委会及倪潜函件。证明原告要求村委会继续履行合同并赔偿损失。10、汇款单据6份，证明原告已经先后支付了2015-2019年租金每年5000元，钱款通过邮局汇款，被告拒收，钱款现留存在邮局。11、原告个体工商执照。证明原告系合法经营、2008年11月25日以后原告才恢复经营，在此之前基础设施未做好，营业执照办不出。12、2016年4月21日、2016年4月22日、2016年5月9日、2016年12月18日、2017年1月3日报警回执单5份、现场照片31张、录音光盘。证明村民以原告拖欠2009年至2016年期间租金为由，强行进入原告经营的场地内进行破坏，村民称到村里领50元/人，据原告得知实际上每人领取了100元。13、部分票据。证明应由村委会承担的基础设施，原告方垫支项目的费用明细。14、娱乐场损失全部财物明细及各明细项目涉及的部分票据、合同等资料。证明原告实际财物损失791,343元。审理中，原告表示损失以评估报告为准。15、水电费缴款凭证、低压供用电合同、送货通知单、越野车木板房木工记件明细。证明因被告未按约定建造基础设施导致被告停业，从2008年11月25日开始恢复营业。16、病历卡、医疗费发票、住院费用清单、出院小结、验伤通知书。证明村民扰乱原告经营过程中原告受伤。被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1，对协议真实性有异议，认为协议有涂改，故协议无效。施工方案图原告未交付被告。对证据2，因主协议无效，补充协议也无效。对证据3，信寄给前主任，现主任对是否收到不清楚。搬迁费与陆某某的补偿联系在一起处理，基础设施费原告的主张事实不清，违约金应当由双方约定。对证据4，因原告未支付给陆某某补偿，故发生后面一系列的事情村委会不认可。对证据5-7，告知书是村里发的，但不能证明村民的行为系村委会组织。实际上村民的破坏行为是村民自发的。对证据8-10，2015、2016年租金支付至前村委主任倪潜个人账户，并未支付给村委会，村委会未收到。2009年开始原告应当要支付租金，村委会要求原告支付租金并要求其支付陆某某的补偿款，遭原告拒绝，故对原告交的2015年之后的租金村委会未收取。对原告提供的6张汇款单的真实性无异议，但实际未收取。关于原告提出用30,000元搬迁费折抵2009年至2014年租金的事实不存在，不予认可。对证据11，真实性无异议。2008年11月25日原告才取得营业资格，故相关损失的计算时间也应当从该时间开始。对证据12，扰乱原告经营是村民自发的，土地是村民的，因原告拖欠租金，损害村民的利益，进一步证明原告未付清租金。谈话录音不能作为证据，录音内容反映，原告拖欠被告租金属实；原告与案外人陆某某之间的项目转让纠纷未处理完毕，原告不应经营所涉娱乐项目。对证据13，三性均有异议，不予认可。其中最后两张收据是2004年的。对证据14，原告提供的单据不予认可。具体物损明细以评估报告为准。原告的物品还在仓库内，评估报告中成新率为100%，应当考虑折旧。报告中有村委会认可及不认可的部分，认可部分东西还在，同意返还给原告，不愿意赔偿。对证据15，水、电费发票及供电合同与本案无关联性。对证据16，与本案无关联性。被告为证明其辩称，向本院提供了以下证据：1、2007年12月15日，被告以及竖新镇司法所参与下，原告与案外人陆某某签订的备忘录。证明娱乐项目先前由案外人陆某某经营，因与原告之间利益有冲突，双方协商后陆某某的相关资产由原告受让，原告将资金支付陆某某后，原告进行经营，否则不予经营。2、资产价值咨询报告。证明为便于备忘录的履行，陆某某娱乐项目进行过资产评估，但评估报告出来后，原告认为价值高，不愿意接受，不履行备忘录相关条款，双方矛盾不断。3、案外人陆某某信某材料。证明由于原告没有履行对案外人资某某让款的支付，陆某某长期信某，原告称陆某某不愿意转让不是事实，被告做了大量工作，但协调不成。4、光盘、越野卡丁车违章物品登记表。证明拆除原告房屋的现场过程，包括对财物进行了登记并清理。5、土地租赁合同。证明被告已将系争土地出租给上海红高粱农产品专业合作社、上海盛政现代农业有限公司(与开庭时提及的单位系关联企业)。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1，备忘录内容真实，但与本案无关。针对陆某某有意向转让的娱乐设施，原、被告签订的内容与该备忘录无关，陆某某签订备忘录后也反悔了。对证据2，真实性无异议，该证据与本案无关。陆某某自己反悔不愿意卖了。对证据3，信某材料与本案无关。2007年12月陆某某有意向出售相应娱乐设施，而信某是在2016年。原告若有违约行为，可以通过诉讼程序处理，过了十年才去信某，不合理。对证据4，内容无异议。金额以评估报告金额为准。对证据5，原告庭审中称将系争土地出租给海上花岛公司，怀疑这份合同系被告与案外人临时炮制，与本案无关。因被告无权单方解除合同，该份与案外人签订的土地租赁合同不能作为阻却原、被告双方继续履行合同的依据。本院经审理认定事实如下：2004年7月8日，原告许优东与被告前卫村村委会签订协议书，约定原告在被告村内科普教育基地后面，基地停车场北边投资经营沙滩越野车项目，期限自2004年9月1日至2015年8月30日止，同时该协议对租金等相关费用的支付等其他内容作了约定。协议签订后，原告即在该土地上投资经营越野卡丁车项目。协议履行过程中，因被告对经济工作整体改革部署的需要，原告许优东(乙方)与被告前卫村村委会(甲方)于2007年1月18日签订《承包经营协议》，约定：“一、甲方将前卫村所属的瀛洲古村中心路北边，动物园南侧的场地交由乙方投资越野卡丁车、豪华蹦床、室内射击、弓箭项目投资经营；二、期限自2006年9月1日至2016年12月31日止；三、考虑到投资方实际情况，二年免交租费(2006.9.1至2008.12.31)后捌年每年向甲方上缴人民币伍仟元整，水电费自负，乙方将每年租赁费在1月1日一次性付清后方可经营；四、双方权利和义务……4、原许优东承包经营的场地，由于上海前威新能源发展有限公司所需而搬迁，对原项目的损失，甲方补偿乙方人民币叁万元整。甲方在2007年1月底之前付清，搬迁后护栏、车道、下水管道、广告牌、房屋面积、旧轮胎、护道长度，按原有面积和长度、车道路基填埋好砖屑，并根据乙方施工图施工，搬迁蹦床，由甲方在三月十五日前建好，如逾期完工，每日赔偿乙方违约金人民币伍佰元整……”2007年11月25日，原、被告签订《关于的补充协议》，约定被告同意原告补充经营协议十年，自2016年12月31日至2026年12月31日止(主合同从2006年10月1日至2016年12月31日止)。《承包经营协议》签订后，因被告未按约为原告建造相关场地基础设施，原告自行出资进行了建造，于2008年11月25日取得营业执照并投入经营。2016年4月21日起，村民多次进入场地内扰乱、破坏，导致原告无法正常经营，原告因无法经营而离开现场。2017年1月3日，经竖新镇司法所、城管大队人员及被告村委会主任在场，对现场财物进行了登记并将相关财物另行安排场地堆放保管。另查明，2015年至2019年，原告共汇款35,000元，其中10,000元汇至原村委会主任倪潜个人账户，25,000元汇至被告财务室，因被告未收取该钱款现留存于邮局。再查明，2017年4月26日，被告前卫村村委会与案外人上海红高粱农产品专业合作社、上海盛政现代农业有限公司就涉案土地签订土地租赁合同。审理中，经原告申请，本院委托上海申威资产评估有限公司对原告的财物损失进行评估。评估基准日2017年1月3日的市场价值为758,327元，其中被告认可的标的物市场价值为395,850元，被告不认可的标的物市场价值为362,477元。为此，原告预交了评估费10,000元。经质证，原告认为被告不认可部分财产中，很多在现场录像中能清晰的看见，在现场录像中看不出的财产有：下水管道、电风扇、钓鱼竿、食用油、电动自行车、休闲男鞋、男外套、男羽绒服、男羊毛衫、女运动鞋、女皮鞋、女外套、女羊毛衫、菜刀、电缆线、苹果手机、老光眼镜、石英钟、闹钟、收音机、电喇叭、大米、雨伞、电动剃须刀、交通卡、现金；被告认为其认可部分评估明细表中第40、41、42项，龙柏球树1000棵(评估净值45,000元)、橘子树100棵(评估净值45,000元)、桃树100棵(评估净值25,000元)，上述树木均是被告种植，不应列入被告认可的原告财产之中。本案争议焦点有：一、系争协议是否有效、能否继续履行被告认为原告提供的承包经营协议上有涂改，协议应附条件生效，所附条件未成就，故承包经营协议未生效，主协议无效，则补充协议亦无效。原告认为协议有效，并要求继续履行。本院认为，被告对其辩称意见未提供协议原件，且系争协议已实际履行多年，故双方签订的承包经营协议及补充协议有效。然，系争土地已腾空，原告的经营用房被拆除，协议实际已无法履行，故对原告要求继续履行承包经营协议及补充协议的主张，本院难以支持，对被告要求解除双方之间的《承包经营协议》及《关于的补充协议》的辩称意见，本院予以采纳。二、协议履行中原、被告是否存在违约行为协议履行过程中，被告认为原告拖欠租金；原告认为被告未支付搬迁费30,000元，且未按约为原告建造基础设施。本院认为，按照双方的协议，原告应向被告支付搬迁费30,000元并在2007年3月15日之前为原告建造好基础设施，但被告未按约完成上述义务，显属违约，故应承担相应的违约责任。至于租金问题，2009年至2014年的租金，原告认为用被告应支付的30000元搬迁费折抵，2015年至2019年被告通过邮局汇款形式向被告支付租金，被告虽未收取，但原告履行了支付租金的义务，不存在拖欠租金的违约行为。在2007年12月15日，原告与案外人陆某某签订的“关于相关娱乐设施转让经营的会议纪要”，当时有被告村委会在场，之后因原告未处理好与案外人陆某某的转让一事，导致案外人信某、上某，原、被告间关系也出现裂隙，这也是导致合同解除的原因之一。三、协议解除后，相关损失如何承担本案中，系争土地被腾空，原告的经营用房被拆除，协议无法实际履行，是导致协议解除的主要原因，鉴于此，原、被告所签订的合同目的无法实现，原告于2016年4月22日搬离租赁地，故双方的协议于2016年4月22日解除为宜。虽然原告主张系村委会组织村民扰乱原告经营，使协议不能履行，但未能提供充分证据予以证明，本院难以采信。然协议履行过程中，村委会作为出租方和负有村务管理职责的基层自治组织，未能有效劝阻、管理村民，致使原告经营受阻，存在一定过错，故对原告的相关损失应承担一定的赔偿责任。本院认为，原、被告签订《承包经营协议》及《关于的补充协议》系双方的真实意思表示，双方应按约履行。现双方在履行协议过程中因各种原因，致协议无法履行，给原告造成了损失，被告负有一定的赔偿责任。对于原告要求被告赔付的相关费用，本院核定如下：场地建设费111,300元，因原告提供的证据材料无法证明所建场地花费的实际费用，且场地及建筑物已毁损，对相应价值无法进行评估，结合本案实际情况对场地建设费酌定为50,000元。原告主张2007年3月15日至2008年11月25日期间违约金305,000元(500元/天)、2016年4月21日至2019年5月21日期间违约金555,000元(500元/天)，被告在履约过程中存在违约行为，给原告造成了损失，但双方约定的违约金过高，且双方对违约金约定的期限不明确，故结合本案实际情况对违约金调整为80,000元。2016年4月21日至2019年5月21日期间停业损失555,000元，该期间因村民闹事导致原告无法经营，原告无充分的证据证明该行为系由被告组织而造成，故对该项主张本院难予支持。财物损失758,327元，对于原告确认在光盘录像中看不清的财产，评估报告中对该部分财产的价值认定为48,760元，对光盘中看不清的财产，原告又无法提供其他证据予以证明，故本院亦难以支持；对于被告有异议的树木，根据双方签订的补充协议，绿化种植及修剪等均由原告负责，且被告也未提供其他的证据予以佐证，故对被告认为树木系其种植的意见本院难以采信；因本案合同的解除主要由被告造成，故相应财物归被告所有，被告支付原告相应的折价款，至于具体数额，评估报告价值按成新率为100%计算，其中龙柏球树、橘子树、桃树共计115,000元无需考虑成新率，应由被告全额支付原告，其余评估财产共计价值594,567元，但考虑到购买及建造时间均已10年或10年以上，应按30%成新率计算为宜，故被告应支付原告财物损失共计293,370.10元【(758,327元-48,760元-115,000元)×30%+115,000元】。另，双方协议明确被告应支付原告搬迁费30,000元，被告理应支付。至于原告欠付的租金，因原告通过邮局的汇款被告方均未收取，原告应支付被告2009年至2016年4月22日的租金36,534元(5,000元/年)。留存在邮局的汇款，原告可自行至邮局领回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告许优东与被告上海市崇明区竖新镇前卫村村民委员会签订的《承包经营协议》、《关于的补充协议》于2016年4月22日解除；二、原告许优东于本判决生效之日起十日内支付被告上海市崇明区竖新镇前卫村村民委员会2009年至2016年4月22日租金36,534元；三、被告上海市崇明区竖新镇前卫村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告许优东场地建设费50,000元、搬迁费30,000元、违约金80,000元、财物损失费293,370.10元，共计453,370.10元；扣除第二项应付的租金36,534元，实际被告还应支付416,836.10元；评估的财物归被告所有，具体见评估清单；四、原告许优东的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25,077元，由原告负担17,187元、被告上海市崇明区竖新镇前卫村村民委员会负担7,890元。评估费10,000元，由被告上海市崇明区竖新镇前卫村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  庞 芸审 判 员  樊家栋人民陪审员  梅胜凤二〇一九年六月二十七日书 记 员  陈 凌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。