宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书                          （2019）宁0106民初1470号 原告:宁夏锦泰昌印刷有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市高新技术开发区。法定代表人:马爱瑛，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹婧，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰，北京大成（银川）律师事务所律师。被告:宁夏红织纺羊绒制品有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区法定代表人:夏彦海,系公司经理。委托诉讼代理人：郭彦飞，男，1963年3月22日出生，回族，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区被告:夏爱红,女,1966年9月17日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市兴庆区被告:张宏斌,男,1962年5月19日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区被告:李震乾,男,1990年10月13日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市兴庆区原告宁夏锦泰昌印刷有限公司与被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司（以下简称羊绒制品公司）、夏爱红、张宏斌、李震乾建设用地使用权纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告宁夏锦泰昌印刷有限公司的委托代理人曹婧、李杰，被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司的委托代理人郭彦飞、被告张宏斌均到庭参加了诉讼。被告夏爱红、李震乾经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2017年1月24签订的《土地使用权转让协议书》;2.判令被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司返还原告转让款30万元、支付违约金300000元,合计(人民币):600000元；3.判令被告夏爱红、张宏斌、李震乾对被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司的上述债务承担连带付款责任;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年1月24日,原告宁夏锦泰昌印刷有限公司与被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司签订《土地使用权转让协议书》一份。被告夏爱红、张宏斌、李震乾作为担保人自愿为被告羊绒制品公司提供担保。担保方式为连带责任保证,保证范围为本协议项下被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司所有应当承担的全部义务。协议约定:被告羊绒制品公司将其拥有的位于金凤区新开渠街西街、双渠口路北侧国有土地使用权土地一处(证号:银国用(2013)第xxx号)中北侧10亩土地使用权转让给原告。转让价款为单价33.6万元/亩,支付方式为合同签订后先付定金30万元,余款在土地使用权过户至原告后3日内,一次性付清。同时,协议约定被告羊绒制品公司应于2017年12月31日前办结转让土地使用权的解除抵押手续以及所涉转让的10亩土地的分立单独办证事宜,并在分立单独办证后10日内将协议所涉转让土地使用权过户至原告名下。被告羊绒制品公司亦明确承诺保证所涉土地使用权能够按期解除抵押、分立办证并过户至原告。协议签订后,原告按约向被告羊绒制品公司支付了定金30万元。但被告羊绒制品公司却违反承诺,未按约履行合同义务。经原告多次催促方才得知,被告羊绒制品公司至今尚未解除协议所涉土地使用权的抵押手续,亦无法进行土地使用权单独分立办证。因此,协议所涉转让的10亩土地使用权无法过户至原告名下。被告的严重违约行为,致使原告仍无法取得受让土地使用权的权属,合同主要目的无法实现,协议已无法继续履行,给原告造成了严重的经济损失。按照协议约定,如被告羊绒制品公司违反协议约定,不能按期办结相应手续,逾期超过十日,原告有权要求解除合同。被告羊绒制品公司应当返还已支付的全部款项,承担转让总价款30%的违约金,并赔偿原告所有建设项目的投资,另有损失的,被告羊绒制品公司应当予以赔偿。综上,原告为维护自身合法权益,特根据我国《合同法》的有关规定,向法院提起诉讼,请求依法判如所请。被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司辩称，对原告所要求的第二项诉请返还转让款30万元与事实不符，我们仅收到原告支付的30万元定金，不存在转让款。对要求违约金，没有事实与法律依据，与约定不符。理由：2017年，经人介绍，杜国睿代表原告与我公司协商转让十亩地的有关事宜，当时我们向原告说明了该土地在银行抵押贷款，之所以转让土地是为了解决贷款压力，同时，根据金凤区管委会，当时叫金凤工业集中区服务中心的要求，土地使用权不能裸地转让，必须随着建筑物转让，在总建筑面积达到一定程度后转让土地，地上必须有高出地面正负零的建筑物方可转让，同时，还要求我们在购买土地后两年的条件。双方在签订合同前多次前往土地管理部门就土地转让事宜进行了充分了解，之后签订了涉案协议，协议签订后，我们即按照协议要求提前解除了涉案土地上与第三人的出租关系，将土地交付给原告，按常规原告拿到土地后，应当按照自己的建设要求变更、规划，但是原告始终没有做任何土地开发的相关事宜，到2018年年底，原告提出由于他的合作人没有资金投入，他自己没有能力开发该土地，要求解除涉案协议，协商后我们也同意解除，2019年1月10日，杜国睿又代表原告来与我们协商，明确告知我们是由于他的合伙人没有能力投入，现在经济形势不好，他没有钱建设，要求解除协议，并要求我们退还30万元定金，基于双方的友好关系，我们同意了对方的要求，也约定了按月退还到2019年年底退还清楚，每月退还2.5万元。双方也起草了协议，就是因为杜国睿要求其余三个被告做保证人，三个个人没有同意，协议没有达成，引起本诉。我们认为，双方签订合同后，原告向我方支付定金，我将土地交付给了原告，包括到现在，我们没有反悔，不存在承担违约责任和双倍定金的法律要件，合同虽然约定了我们办理过户时间，但前提是要遵循政府的要求，在转让的土地上有建筑物存在，才能过户，银行基于过户分离抵押担保，但是原告拿到土地后没有任何建筑行为在，导致土地无法达到政府要求的分地条件，双方虽然约定了近12个月的过户期，就是给原告建设腾出时间，由于原告没有建设行为，我们就无法满足政府的要求，这不是被告方意志可以转移的。所以，如果原告要求继续使用土地履行合同，我们也同意继续履行合同，原告有建筑物后，我们按照政府要求过户；如果原告要求解除合同，那么原告依照法律规定，不能要求我方退还定金，更不存在我方违约行为。所以原告的诉请解除合同我们同意，但是要求返还转让款，我们没有收到转让款，只有定金，而定金是缔约要件，不能退回的。被告张宏斌答辩意见与被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司答辩意见一致，另补充，不同意承担担保责任，被告没有违约，担保期限也已经过了。被告夏爱红、李震乾未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的证据二收据1张、宁夏银行客户回单凭证1张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据一《土地使用权转让协议书》，被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司、张宏斌对该证据的三性认可，对证明目的不认可；该证据能够证明双方签订了《土地使用权转让协议书》，对该证据本院予以确认；二、被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司提交的证据一《土地使用权转让协议书》，原告对该证据的三性认可，对证明目的不认可；被告张宏斌对该证据无异议。经核，该证据与原告提交的证据一系同一份协议书，本院予以确认；被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司提交的证据二《金凤区工业集中区项目入区协议书》2010 [004]复印件，原告对该证据的三性及证明目的均不认可，该证据能够证明出让方具备出让部分土地的条件，对该证据本院予以确认；被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司提交的证据三原告方代理人杜国睿与被告夏爱红、张宏斌、李东阳等人协商土地解除相关事宜时电话录音一份，原告对该证据的三性及证明目的不认可，该证据能够证实原告要求解除涉案土地转让协议的原因是由于原告没有能力继续使用该土地进行建设，为了规避投资风险，故而要求解除涉案协议，对该证据本院予以确认。被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司申请证人王彬、杨勤出庭作证，欲证明双方在签订合同期间，共同到场丈量土地，明确土地界线，合同签订后该土地就交付给原告使用，被告再没有占有使用过该土地。原告对证人证言的三性及证明目的不认可，且两位证人均是被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司单位的在职职工，与被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司有明显的利害关系。经查，两位证人证言仅能证明对涉案土地进行过丈量，不能达到被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司的证明目的，本院不予确认。被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司补充提交的证据冯宁证明一份，原告对该证据的三性及证明目的不认可，该证据不符合法定形式，证人证言应当出庭作证接受当事人质询，故本院对该证据不予确认。被告张宏斌、夏爱红、李震乾未向法庭提交证据。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月24日，原告宁夏锦泰昌印刷有限公司与被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司签订《土地使用权转让协议书》一份。被告夏爱红、张宏斌、李震乾作为担保人自愿为被告羊绒制品公司提供担保。担保方式为连带责任保证,保证范围为本协议项下被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司所有应当承担的全部义务。协议约定:被告羊绒制品公司将其拥有的位于金凤区xx国有土地使用权土地一处(证号:银国用(2013)第60058号)中北侧10亩土地使用权转让给原告。转让价款为单价33.6万元/亩,支付方式为合同签订后先付定金30万元,余款在土地使用权过户至原告后3日内,一次性付清。同时,协议约定被告羊绒制品公司应于2017年12月31日前办结转让土地使用权的解除抵押手续以及所涉转让的10亩土地的分立单独办证事宜,并在分立单独办证后10日内将协议所涉转让土地使用权过户至原告名下。自本协议签订之日起，被告羊绒制品公司即将土地交由原告使用，由原告自主按照规划设计要求投资建设，所建设项目产权归原告所有。被告羊绒制品公司承诺能够按照本协议所约定的期限解除抵押并分立土地使用权整，且按期按约定过户至原告名下。如被告羊绒制品公司不能按照本协议约定的期限办结相应手续，没逾期一日，则承担转让总价款千分之一的违约金，如逾期超过十日，则原告有权要求解除合同，被告羊绒纸制品公司应当返还原告已支付的全部款项，承担转让总价款30%的违约金。协议签订后,原告按约向被告羊绒制品公司支付了首笔款项30万元。但被告羊绒制品公司至今尚未解除协议所涉土地使用权的抵押手续,亦无法进行土地使用权单独分立办证，导致协议所涉转让的10亩土地使用权无法过户至原告名下，故引起本诉。本院认为，一、关于涉案协议应否解除的问题。原、被告双方签订的《土地使用权转让协议书》系双方真实意思表示，双方均应严格依约履行合同项下义务。双方签订协议并预留近一年时间履行各自义务，被告羊绒制品公司未能按照协议约定履行解除协议所涉土地使用权的抵押手续的义务，原告也未能在涉案土地上进行基本的建设，且明确没有履行的经济能力，致使双方均无法履行协议，故双方签订的《土地使用权转让协议书》应予解除，故原告的第一项诉请本院予以支持。二、关于原告缴纳的30万元是定金还是转让款的问题。依据涉案协议2.2条约定的转让价款支付方式和期限：转让价款按照下列方式分二笔付清。第一笔约定本协议签订之日，原告先付定金30万元，第二笔即余款自涉案土地使用权过户至原告名下后3日内，原告一次性付清。虽在协议、收据及转款凭证中将该30万元名义上书写为了定金，但结合协议约定综合分析，该30万元款项实际为涉案土地使用权转让款项分期付款中的首笔转让款，应定性为转让款。故涉案协议解除后，被告羊绒制品公司应当返还原告转让款30万元。三、关于违约的问题。原告要求解除土地转让协议的原因是由于原告的投资人没有投资，原告没有能力继续使用该土地进行建设，为了规避投资风险，故要求解除涉案协议。由于原告自身原因，导致合同无法履行，故原告主张的由被告羊绒制品公司支付违约金的请求，本院不予支持。被告夏爱红、张宏斌、李震乾作为担保人自愿为被告羊绒制品公司提供担保,不违反法律规定，对原告的相应诉请本院予以支持。被告夏爱红、张宏斌、李震乾承担担保责任后，有权向被告羊绒制品公司追偿。被告夏爱红、李震乾经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃对原告及被告羊绒制品公司所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条、第三十一条，最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏锦泰昌印刷有限公司与被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司于2017年1月24日签订的《土地使用权转让协议书》；二、被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司于本判决生效后十五内向原告宁夏锦泰昌印刷有限公司返还已付转让款300000元；三、被告夏爱红、张宏斌、李震乾对上述款项承担连带清偿责任，被告夏爱红、张宏斌、李震乾承担清偿责任后，有权向被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司追偿；四、驳回原告宁夏锦泰昌印刷有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4900元（已减半收取），由原告宁夏锦泰昌印刷有限公司负担2450元，被告宁夏红织纺羊绒制品有限公司负担2450元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。    审判员  杨晴雯                                                                二〇一九年六月十一日                   书记员   马旭元               附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；  （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第二十一条 保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。  当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条 连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。  在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条 保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》  第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交法庭的证据材料缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。