湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0222民初3746号原告：胡建军，男，1989年11月6日出生，汉族，个体工商户，住阳新县。委托诉讼代理人：柯凌汉，湖北富川律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：阳新县蓝天房地产开发有限公司（以下简称阳新蓝天房地产公司）。住所地：阳新县兴国镇北门路46号。统一社会信用代码91420222788193206A。法定代表人：严春香，职务：执行董事。委托诉讼代理人：柯锡久，湖北富川律师事务所律师，代理权限：一般授权。被告：张继荣（曾用名：张辉勇），男，1964年6月27日出生，汉族，住阳新县。原告胡建军与被告阳新蓝天房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告阳新蓝天房地产公司于2018年11月18日申请追加张继荣为本案共同被告，本院经审查，于2018年12月6日通知张继荣为本案共同被告参与诉讼。原告胡建军的委托诉讼代理人柯凌汉，被告阳新蓝天房地产公司的委托诉讼代理人柯锡久到庭参加诉讼。被告张继荣经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡建军向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原、被告于2012年1月20日签订的《商品房预售协议书》；二、判令被告退还原告已付房款264,200元及利息（按银行同期贷款利率从收款之日起付清之日止）；三、判令被告赔偿原告已付房款一倍损失；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年1月20日，原、被告签订《商品房预售协议书》，原告购买阳新县安宝花园（工业园区宝加东路）2号楼2单元801室。编号为A户型，面积131.28平方木，原告首付20万元，交房时付5万元，余款办理房产证后付清。合同签订后，原告依约履行了义务，支付房款共计264,200元。当原告打算进房装修入住时，得知该房屋又被卖与他人。为此，原告多次找被告协商，被告避而不见。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告阳新蓝天房地产公司辩称，1、原、被告之间签订的合同系预售合同，该合同是无效合同，即使合同有效，因该公司未收到购房款，故该合同未实际履行，且原告因未向该公司付款而导致违约，合同目的没有达到；2、原告主张返还的购房款没有事实依据，该公司未收到该款项；3、原告主张返还的购房款系交给张辉勇（张继荣），故其诉求与该公司无关联性，张辉勇（张继荣，即同为一人）系本案的利害关系人，请求法院依法追加为本案被告，并由张辉勇承担返还该购房款的责任。综上，请求法院依法解除该合同，并驳回原告对被告阳新蓝天房地产公司的诉讼请求。被告张继荣未予答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年1月20日，原告胡建军与被告阳新蓝天房地产公司（合同加盖公司印章和张辉勇个人印章，并签名张挥勇）签订了一份《商品房预售协议书》，协议书约定：“乙方（购买方胡建军）自愿向甲方（销售方阳新蓝天房地产公司）定购阳新县安宝花园2号楼住宅楼2单元801室，编号为A号型，暂定建筑面积为131.28平方米；甲方定于（空白）年（空白）月将该商品房交付给乙方使用，如遇人力不可抗力的自然灾害和施工中遇到异常困难和重大技术问题，不能及时解决，与其他非甲方所能控制的因素所造成，据实予以延期，但不得超过180天；甲、乙双方协商确定的安宝花园住宅商品房一次性定价，单价（空白）元／平方，总金额为人民币280,000元；付款方式以一次性付清；其他方式又注明：双方约定首付20万、交房时付5万元、余款房产证办理好付清；乙方应按规定时间按时付款，如未按时付款，甲方有权追索违约利息（按银行同贷款利率计），如逾期60天以上，仍未付所欠款和利息，甲方有权单方面终止合同，将商品房出售他人，所收定金不予退还；甲、乙双方交付使用后，应到房地产管理部门办理登记手续，乙方在办理房产证和土地证时，所产生的一切费用由乙方自理，水、电开房费用也由乙方自理”。合同签订后，2012年1月20日，原告通过个人账户以银行转账方式向户名为张继荣的账户汇款88,000元；2012年1月29日，原告通过案外人胡学武账户以银行转账方式向户名为张继荣的账户汇款40,000元；2012年1月30日，原告通过案外人胡学武账户以银行转账方式向户名为张继荣的账户汇款35,000元。此后，被告张继荣于2012年1月20日向原告出具收据一张（该收据并无加盖公司印章亦无张继荣个人印章），载明：“收到胡建军购房定金20万元整”；张继荣于2013年3月13日向原告出具收据一张（该收据无加盖公司印章但加盖张辉勇个人印章），载明：“收到胡建军购房定金5万元整”；张继荣于2013年3月13日向原告出具收据一张（该收据无加盖公司印章但加盖张辉勇个人印章），载明：“收到胡建军购房预收费用14,200元”。原告陈述：张挥勇已于2012年1月20日向其交房，但原告于2018年9月准备进行装修时，发现该房已被另售他人。因双方协议未果，故而形成本案诉讼。另查明，诉讼中，被告阳新蓝天房地产公司对涉案合同印章无异议，但陈述当时系张挥勇偷用该公司的印章加盖并申请追加张继荣（张挥勇）为本案被告。本院向原告释明，是否同意追加案外人为共同被告，原告表示同意追加。另案中已查明：1、涉案楼房系张继荣挂靠被告阳新蓝天房地产公司名义进行开发，张继荣和涉案合同中的张辉勇系同一人；2、阳新蓝天房地产公司自2015年10月13日起取得建设开发的涉案的安宝花园1号楼、2号楼商品房预售资格，即《商品房预售许可证书》（阳房售字2015第106号）。上述事实，有当事人陈述、《商品房预售协议书》、收据、转账凭证、庭审笔录、（2017）鄂0222民初1221号民事判决书、（2018）鄂0222民初898号民事判决书等证据证实。本院认为，本案中，原、被告双方争议的主要焦点是：一、被告阳新蓝天房地产公司是否系涉案合同出卖方的主体，其是否应当承担涉案合同相关的民事责任？是否应当追加案外人张挥勇或张继荣为本案被告？二、涉案合同是否有效？三、涉案合同出卖一方是否存在一房两卖？原告主张一倍购房款损失等诉讼请求能否支持？对上述主要焦点本院评析如下：一、关于涉案合同当事人及其责任主体问题。从涉案《商品房预售协议书》首部及尾部中的出卖方主体看，均为被告阳新蓝天房地产公司，而且合同尾部加盖了该公司印章，原告系以该公司为合同相对人而签订房屋买卖合同，作为普通消费者，原告无从对该公司代表人“张辉勇”的身份以及张辉勇是否为该公司授权而签订合同进行甄别，而从阳新蓝天房地产公司的辩解和另案查明的事实，实际系由张辉勇挂靠其公司资质、以其名义进行房地产开发和销售，公司从中收取一定的管理费等，可见，张辉勇与原告签订涉案合同应当得到被告阳新蓝天房地产公司的授权认可，否则其不会在合同中加盖公司印章。故本院认为，被告阳新蓝天房地产公司系与原告签订的涉案合同的相对方主体。至于原告将涉案房款及相关费用交付张辉勇，被告蓝天房地产公司并未收到该款，其应否承担相关民事责任的问题。本院认为，由于涉案合同系商品房预售合同，原告交付的房款及费用属于预付性质，并未付清所有房款，而作为普通消费者的原告，向与其签订合同的被告阳新蓝天房地产公司代表人张辉勇交付相关房款及费用并无不当，按照惯例，在房款付清办理产权登记之时，再由出卖方开具统一正式票据，在惯常出现的挂靠公司资质进行房地产开发销售中，即使被挂靠公司并未收取房款，其仍然因消费者办理产权登记等需要，会开具房款收据，亦或即使买受人将房款转入被挂靠公司账户，该公司仍将该款项转付给挂靠一方。故本院认为，虽然并无证据证明被告蓝天房地产公司实际收取原告房款及相关费用，但由于其系合同相对人，原告向涉案合同中被告一方的代表人张辉勇交付房屋预付款及费用，并无不当，至于代表人张辉勇与被告阳新蓝天房地产公司之间关于涉案房屋开发和销售相关责任与被告阳新蓝天房地产公司无关之约定，即使有效亦只能约束作出该约定的双方当事人，对本案原告而言并无约束力。故被告阳新蓝天房地产公司应当承担涉案合同的相关民事责任。因作为被挂靠人的被告阳新蓝天房地产公司申请追加挂靠人张继荣为本案被告，经本院释明后，原告同意追加张辉勇或张继荣为本案被告，而相关法律规定，“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人与被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人与被挂靠人为共同诉讼人”。故张继荣与被告阳新蓝天房地产公司作为挂靠人与被挂靠人共同参与诉讼承担合同责任与法有据。二、关于涉案《商品房预售协议书》的效力及合同终止履行的法律后果问题。2012年1月20日，涉案合同签订时，房屋尚未竣工验收，且从该合同内容看，确属商品房预售性质，相关法律规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效……”。本案合同签订时，被告阳新蓝天房地产公司并未取得商品房预售许可证明，但至本案一审法庭辩论终结前，另案已查明被告蓝天房地产公司已取得建设开发的涉案的安宝花园1号楼、2号楼商品房预售资格，故原、被告签订的《商品房预售协议书》应认定有效，双方应按合同约定履行义务和享有权利。但因原告并未取得涉案房屋的占有使用权，无法装修和入住形成客观事实，导致原、被告双方签订合同目的不能实现，履行已无可能，所以当事人一方可以解除合同，同时，被告阳新蓝天房地产公司亦对商品房买卖予以否认且同意解除合同，可视为双方协商一致解除合同，本院予以确认，故对原告主张与被告阳新蓝天房地产公司解除《商品房预售协议书》的诉请，本院予以支持。相关法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合本案案情，在合同解除后，原告已经履行并支付的款项给原告造成了实际损失，故对该投资款，作为直接收款人的被告张继荣和张继荣挂靠的被告阳新蓝天房地产公司均应予返还。现原告为主张履行合同实际发生的投资向本院举证了被告张继荣出具的收据和汇款凭证等相关证据，上述证据佐证了原告首期付款的163,000元和后期付款的64,200元，合计227,200元，故对原告主张被告张继荣、阳新蓝天房地产公司退还原告已付房款264,200元的诉请，本院支持其中的227,200元。被告蓝天房地产公司作为房地产开发企业，因其签订合同时并未取得商品房预售许可证明而与原告签订商品房预售合同，并因代表人张继荣收款后至今未履行交房义务，导致合同终止履行，并导致原告资金利息损失，被告张继荣、阳新蓝天房地产公司存在过错，同时涉案合同中已约定：“乙方应按规定时间按时付款，如未按时付款，甲方有权追索违约利息（按银行同贷款利率计）”该条款亦为违约金条款，合同任意一方违约均可参照该条款执行。故对原告要求被告张继荣、阳新蓝天房地产公司支付其已付房款的同期银行贷款利率的诉讼请求，本院亦予以支持，而计息期间以资金实际占用时间为准。关于原告要求被告张继荣、阳新蓝天房地产公司赔偿一倍房款损失的诉讼请求，本院认为，关于购房款一倍损失赔偿之法律规定，实质上系对违约一方的惩罚性条款，以促使交易当事人遵循诚实、信用的基本原则。对于一倍购房款损失赔偿之规定，具体见于相关法律规定条文（在此不予累述），本案中，原、被告签订的涉案合同有效，且尚无足够证据证明被告具有相关法律规定的情形，而且，双方对于房款交付期限并未明确约定，根据商品房买卖惯例，房屋交付使用前房款应予付清，至少在交房同时付清，本案中，原告未举证已支付全部房款。故对原告要求被告张继荣、阳新蓝天房地产公司赔偿一倍房款损失的诉讼请求，本院不予支持。被告张继荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对有关诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条、第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、第七十四条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡建军与被告阳新县蓝天房地产开发有限公司与2012年1月20日签订的《商品房预售协议书》；二、被告张继荣在本判决生效后五日内返还原告胡建军购房款227,200元并支付上述款项的利息损失（利息均按同期银行贷款利率计算，按购房款本金88,000元从2012年1月20日起算至本判决确定还款之日止，按购房款本金40,000元从2012年1月29日起算至本判决确定还款之日止，按购房款本金35,000元从2012年1月31日起算至本判决确定还款之日止，按购房款本金64,200元从2013年3月13日起算至本判决确定还款之日止，上述利息相加）；三、被告阳新县蓝天房地产开发有限公司对上述被告张继荣的金钱给付债务承担连带清偿责任；四、驳回原告胡建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,263元，由原告胡建军负担555元，被告张继荣、阳新县蓝天房地产开发有限公司负担4,708元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费5,263元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17——154101040005118，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书，不再另行送达。审 判 长  邢晓锋人民陪审员  石 良人民陪审员  柯于桂二〇一九年六月二十三日书 记 员  吴 昊