重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初7892号原告：重庆枫林秀水物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇枫林秀水小区会所，统一社会信用代码91500000774853859B。法定代表人：余洋，经理。委托诉讼代理人：李凤，女，系公司员工。委托诉讼代理人：骆洁，女，系公司员工。被告：谭娜，女，1983年10月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆枫林秀水物业管理有限公司（以下简称枫林秀水公司）与被告谭娜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告枫林秀水公司的委托诉讼代理人李凤、骆洁，被告谭娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枫林秀水公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2013年12月1日至2019年4月30日期间的物业服务费16781.5元及公摊水电费620元，共计17401.5元；2014年9月－同年10月、2015年6月－2016年1月、2016年11月－同年12月、2017年9月－同年10月期间的车位清洁费420元，违约金2000元。事实及理由：被告系华立天地豪园小区业主，原告系该小区物业服务企业。被告未交纳原告诉称期间的物业服务费等费用，故原告诉至法院，望判如所请。被告谭娜辩称：被告不缴纳物业费是因为原告不履行其职责；车位清洁费和出入门禁卡联系在一起的，被告能正常出入车库，车位清洁费被告已缴纳；原告抄错了被告家中与隔壁邻居的水表，造成被告的经济损失，且原告提供的物业服务不符合合同约定的标准；原告聘请的员工均在55岁以上，不能很好的提供物业服务；小区的公共收入没有按规定转入业主账户；原告在改正上述问题后被告才应缴纳物业服务费。违约金标准过高，请求调整；另原告的诉请已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月6日，重庆市江北区观音桥街道洪恩寺社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方就华立天地豪园实施物业管理服务。物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、根据本《物业服务合同》和《重庆市物业管理条例》规定协助公安机关对本小区车辆停放进行规范；．．．．．．物业服务费用按月收取，业主或使用人应在每月20日前履行当月的交费义务；其收取的标准如下（按建筑面积计算）：花园洋房：1.2元/月·平方米；小高层住宅：1.2元/月·平方米（1－2层），1.4元/月·平方米（3及3层以上）；地下车库车位服务费30元/个·月。公共能源及输差分摊收取的标准：据实分摊。业主应于合同生效之日起履行交纳物业服务费用的义务。另在乙方的权利义务中约定：根据甲方授权，采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《管理规约》及公众管理制度的行为；制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告等内容。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行交付义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。本合同期限为四年，自2012年12月10日起至2016年12月9日止。2013年2月19日，该合同在重庆市江北区房屋管理局进行了备案。2016年12月1日，重庆市江北区观音桥街道鸿恩寺社区居民委员会出具通知，载明在2012年12月10日至2016年12月31日期间，原告与华立天地豪园业主大会在物业服务中相关的权利和义务约定按原物业服务合同执行。后重庆市江北区观音桥街道洪恩寺社区居民委员会与原告再次签订《物业服务合同》，约定合同期限为四年，自2017年1月1日起至2020年12月31日止。本合同约定物业服务费标准如下：花园洋房1.9元/月·平方米；高层住宅1.6元/月·平方米（1层和2层），1.8元/月·平方米（2层以上）；地下车库车位服务费30元/个·月。公共能源及输差分摊收取的标准：定额10元/月/户。物管费标准的生效时间为2017年1月1日。另合同首页载明：甲方：天地豪园业主大会；甲方执行机构：鸿恩寺社区居委会（因业委会未成立由居委会代为行使业委会权利）。该合同约定的物业服务内容及违约责任等内容与之前的合同基本一致。2017年1月4日，该合同在重庆市江北区房屋管理局进行了备案。被告与代晓蓉系华立天地豪园166号139单元8－1房屋业主，该房屋建筑面积为171.24平方米，2013年12月至2016年12月期间被告每月应缴纳的物业服务费标准为1.4元/月/平方米；2017年1月至2019年4月期间被告每月应缴纳的物业服务费标准为1.8元/月/平方米；上述期间的公摊水电费原告均按每月10元的标准收取；地下车库车位服务费30元/个·月。庭审中，原告明确仅要求被告承担责任。2018年5月11日、2019年4月25日，原告向被告邮寄送达了催费通知单及律师函，被告认可收到了上述函件。庭审中，被告举示了证词、证明（复印件）、照片、微信聊天记录（复印件），拟证实原告有抄错水表的行为；小区进行物业服务的公司系挂靠原告；原告未将小区公共收益移交业委会；原告没有对小区公共设施设备进行维修，其服务不到位。原告对上述证据均不予认可，但陈述确实存在水表抄错的情况，原告是根据居委会提供的表号进行抄表的，且在被告反映后进行了更正。本院认为，被告举示的上述证据因其真实性均无法确认，且原告不予认可，本院不予采信。本院认为，重庆市江北区观音桥街道洪恩寺社区居民委员会与原告签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。被告作为该小区业主，该合同对其同样具有约束力，原、被告均应当按照合同的约定享有权利、履行义务。关于诉讼时效的问题。审理中，被告提出原告的诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，根据民法总则的规定，诉讼时效为三年。原告于2018年5月11日、2019年4月25日向被告邮寄送达了催费通知单及律师函，被告也认可收到了上述函件，但原告未举示证据以证实其在此之前有催收的行为，故原告主张的2015年5月10日之前的费用已过诉讼时效，对原告此部分的诉讼请求，本院不予支持。被告提出原告在物业服务过程中存在问题，并举示了证据予以证实，上述证据仅能证实原告在物业服务过程中存在瑕疵，需进行改进，但并不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度，且如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告不能以此拒绝交纳物业服务费，被告应向原告支付2015年5月11日至2019年4月30日期间的物业服务费13351.69元（239.7元/月×19个月21天+308.2元/月×28个月）、公摊水电费476.93元（10元/月×47个月21天）；2015年6月－2016年1月、2016年11月－同年12月、2017年9月－同年10月期间的车位清洁费360元。但对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国民事总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，判决如下：一、被告谭娜于本判决生效之日起十日内向原告重庆枫林秀水物业管理有限公司支付2017年7月至2018年8月期间的物业服务费13351.69元、公摊水电费476.93元及车位清洁费360元。二、驳回原告重庆枫林秀水物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取147.77元，由原告重庆枫林秀水物业管理有限公司负担25元，被告谭娜负担122.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 静二〇一九年六月二十六日法官助理  刘成林书 记 员  秦 思