广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4928号原告：中山市工联孵化器管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区联利路1号第2幢一层101室，统一社会信用代码91442000MA4UW6EJ75。法定代表人：杨秀莲，总经理。委托诉讼代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟雪，广东雅商律师事务所律师。被告：藻明生物科技（中山）有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区联利路1号第1幢四层402室，统一社会信用代码91442000MA4UW99H7D。法定代表人：JUNZHAO，董事长。委托诉讼代理人：刘小燕，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴浚年，广东邦仁律师事务所律师。原告中山市工联孵化器管理有限公司（以下简称工联公司）与被告藻明生物科技（中山）有限公司（以下藻明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工联公司的委托诉讼代理人封芳芝，被告藻明公司的委托诉讼代理人吴浚年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工联公司向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原、被告之间于2016年12月12日所签订的中山市工联孵化器租赁合同书，并判令被告在本合同解除后立即搬离并向原告返还租赁房屋“中山市火炬开发区××利路××室及本幢物业的天面”；2.判令被告立即向原告支付2016年9月至实际返还租赁房屋（含天面）之日止的租金（每月租金为6000元）及违约金（其中2016年9月至2018年8月的租金144000元的违约金按日千分之五从2018年8月26日起计至实际清偿之日止；2018年9月份以后的租金的违约金以每期租金欠款额6000元为基数，按日千分之五从2018年8月26日起计至实际清偿之日止）；3.判令被告立即向原告支付2018年8月至实际返还租赁房屋（含天面）之日止的管理费（每月管理费为500元）及违约金（以每期管理费欠款额500元为基数，按日千分之五从2018年7月26日起计至实际清偿之日止）；4.判令被告立即向原告支付2018年8月至实际返还租赁房屋（含天面）之日止的水电费。事实与理由：2016年12月12日，原、被告签订了一份中山市工联孵化器租赁合同书，约定将位于中山市火炬开发区××利路××室、建筑面积为500平方米的物业出租给被告作工业用途使用（租赁物业的天面免费供被告使用），租赁期限从2016年8月18日至2021年12月31日。租金按每月每平方米12元计算、每月为6000元，前2年的租金在每年5月份由被告向原告支付，从第3年起，租金按月支付，每月25日前支付次月租金；管理费每月每平方米1元，在每月25日前支付次月管理费。逾期缴纳租金、管理费，每逾期一天按千分之五收取违约金；逾期超出一个月的，原告有权解除合同，收回租赁物业，并对被告不作任何补偿。本合同受中国法律管辖。原告依约将租赁物业含天面交付给被告使用，被告主要用来培育藻类植物（种苗）。被告曾在2018年7月31日委托案外人丁玉亮经银行转账方式向原告的母公司“中山火炬工业联合有限公司”支付了押金、截止当日的管理费、水电费共计86935元。但租金及之后的管理费、水电费被告却拖欠至今尚未支付，经原告多种方式多次催缴后，仍不予清偿。鉴此，原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请法院依法支持原告全部诉讼请求。原告工联公司为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据主要有：1.中山市工联孵化器租赁合同书；2.2018年7月16日通知书；3.中国建设银行单位客户专用回单；4.2018年12月28日律师函及快递凭证；5.产权证（房产证、土地证）、证明；6.营业执照、批准证书、章程、可行性研究报告、经济效益分析表；7.2018年8月-2019年3月的水电费交付通知单、水表电表抄表数、缴纳凭证。被告藻明公司辩称，一、原告曾口头承诺“前两年免租，后三年减租”的优惠条件，但被告进驻后，原告改称租金先交后退，骗取被告签订了但拒绝提供任何书面文件租赁合同，双方租赁合同约定的租赁期开始后两年内，原告也没有催促被告支付租金，可以印证被告所述的情况属实；二、原告未向被告出示孵化器资质文件、出租场地的房地产权证，本租赁合同是否合法有效存疑；三、无论是“前两年免租，后三年减租”还是租金先交后退，原告均没有履行承诺，也没有提供书面文件，被告要求原告免收前两年租金，并书面承诺租金先交后退后，被告才同意支付两年之后的应付租金；四、政府对孵化器引入在孵企业的一次性租金补助，可以用来抵销在孵企业的租金，根据被告的租赁面积500平方米，该项政府补贴为6万元，应通过原告申请新增在孵面积补助抵减，被告对该6万元数额无支付义务；五、根据合同约定，原告未能按约提供协助申请各类项目和政策性资金及其他孵化服务，因其未能履行合同义务导致被告需要支付租金和管理费的，原告至少应承担50%的责任；六、鉴于原告未履行协助申请资金和提供孵化服务的合同义务导致合同解除，原告对合同解除有重大责任，因此原告应退回合同押金18000元、用电押金15000元，或将押金用于与租金相抵扣；七、原告主张计算违约金计算方式错误，如果法院认定前两年租金应支付，对于原告自愿将第一年、第二年租金的违约金起算日从2018年8月26日计算，属于其权利的放弃，但对于第三年起的租金应按合同约定的交纳时间作为违约金起算时间；八、原告起诉主张违约金计算标准为每日5‰，该违约金的计算方式已超过了违反相关法律规定，如果法院认定违约金约定有效但需要调整的，被告要求调整为同期银行贷款利率计算；九、原告起诉主张水电费，未提供相应证据证明；十、被告不希望解除合同，看是双方是否能够协商。被告对租金计算的标准无意见，原告口头承诺前两年租金免租，故被告不同意支付该笔租金。合同约定原告有义务协助被告申请政府补贴60000元。被告藻明公司就其辩解向法院提交的证据主要有：1.孵化器入驻协议；2.项目入驻工联孵化器确认书；3.中山市科技企业孵化器与众创空间专项资金使用办法。本院经审理认定事实如下：2016年12月12日，甲方工联公司与乙方藻明公司签订中山市工联孵化器租赁合同书，合同约定：中山火炬工业联合有限公司（以下简称工业公司）系“工业联合孵化器”的物业产权人，现中山火炬工业联合有限公司委托甲方对工业联合孵化器进行全面管理和运营；由乙方入驻甲方孵化器，房屋地址位于中山市火炬开发区××利路××室，建筑面积为500㎡，用途为工业用途，租赁房屋期限自2016年8月18日至2021年12月31日止，房屋租金计算为每月每平方米12元，即乙方每月应交租金6000元，物业天面免费供乙方使用，不收取租金；物业自移交之日起，前2年在每年5月份向甲方支付一次租金，按物业使用面积和月数支付，从第3年起，乙方按月向甲方支付租金，按物业使用面积在当月25日前缴纳次月租金；管理费每月每平方米1元，在每月25日前缴纳次月费用；房屋押金18000元，乙方在缴纳该押金后，才能入驻甲方提供的办公、经营场地；使用第1幢物业的，按用电量每200元每KW的标准收取，使用第2幢物业的，不收取用电押金；乙方须按甲方物业管理的统一时间交纳水电费，因乙方延期付款而造成的违约责任，由乙方自行承担；乙方在经营期间，必须按时缴纳房屋租金、管理费，如不按时缴纳，每日按千分之五收取违约金，超出一个月不缴纳管理费、房屋租金，甲方优选强制收回，乙方无条件搬出。合同还约定了其他事项。同日，工联公司与藻明公司签订项目入驻工联孵化器确认书，确认工联公司系工业公司全资子公司，工业公司委托工联公司对工联孵化器进行全面管理和运营。后，藻明公司入驻案涉租赁物并投入使用。2018年7月16日，工联公司向藻明公司发出通知书，载明：藻明公司自2016年8月起累计拖欠2017年7月至2018年6月管理费6000元、2017年2月至2018年5月水电费41846.46元、2016年9月至2018年5月房屋租金126000元、厂房押金18000元、用电押金15000元，以上共计206846.46元。藻明公司应于2018年7月19日前付清欠款，工联公司保留追收欠款、滞纳金及其他损失的权利。2018年7月31日，案外人丁玉亮向工业公司转账47435元、39500元，两笔转账的用途分别载明代藻明付水电费、代藻明付押金管理费。工联公司确认收取上述两笔转账款项，称其向藻明公司交付案涉租赁物后，藻明公司一直未支付相应的费用，上述两笔转账系包含藻明公司支付至2018年7月13日的合同押金、水电费及部分管理费。2018年12月28日，工联公司委托广东雅商律师事务所就藻明公司尚未支付租金等费用问题向藻明公司出具律师函，律师函载明了截止发函日，藻明公司尚未支付的费用金额，要求藻明公司在收到函件之日起七日内清偿欠款并继续依约履行合同义务或在收到函件之日起七日内协商处理。工联公司提供2018年8月至2019年2月的民族工业园物业部水、电费缴付通知书，主张藻明公司自2018年8月起至2019年3月租赁案涉租赁物期间使用水电费费用为11429元。庭审过程中，藻明公司主张按照合同约定案涉合同已经达到解除条件，并确认工联公司主张的每月租金标准及工联公司主张自2018年8月至2019年3月期间的水电费金额11429元。因工联公司与藻明公司协商未果，工联公司遂于2019年2月26日诉至法院，主张上述实体权利。另查明，工联公司提交房地产权证号为粤房地证字第××号的房地产权证，载明座落于中山市××开发区东利村不动产属于工业公司。工业公司出具证明一份，载明：兹有位于中山××开发区东利村的房产，归属工业公司所有，其原坐落地址与现地址广东省中山市火炬开发区××利路××号为同一地址，情况属实。中山火炬高技术产业开发区海滨社区居民委员会在该证明上确认并加盖证明专用章。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、租赁合同书的效力问题；二、租金、占有使用费及其违约金的计算问题；三、工联公司主张的管理费、水电费应否支持。关于焦点一。在本案中，案涉租赁物地址位于中山市火炬开发区××利路××号，该土地权属于工业公司，工联公司系工业公司的全资子公司，根据项目入驻工联孵化器确认书，工业公司已委托工联公司对工联孵化器进行全面管理和运营，工联公司有权承接工业公司关于孵化器的各项权利、义务，即工联公司有权对案涉租赁物进行出租。工联公司与藻明公司签订的中山市工联孵化器租赁合同书系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于工联公司主张解除双方于2016年12月12日签订的案涉租赁合同，因双方在庭审过程中均确认按照合同约定已经达到解除条件，故本院对工联公司的该项主张予以支持。案涉租赁合同解除后，藻明公司应向工联公司返还案涉租赁物。关于焦点二。承前所述，虽然案涉租赁合同书已经解除，但是工联公司已依约将案涉租赁物交付给藻明公司，藻明公司亦承租并实际占有使用案涉租赁物至今。因此，藻明公司应参照租赁合同书约定的租金标准，向工联公司支付至返还租赁物之日止的租金或占有使用费（解除合同后为占有使用费）。关于占有使用费的计算，工联公司主张藻明公司支付自2016年9月至实际返还租赁物之日止的租金。藻明公司对此辩解，主张工联公司口头承诺前两年免租，后三年减租及租金先交后退，工联公司应免收藻明公司前两年租金，藻明公司一直与工联公司办理交租事宜，但工联公司需藻明公司亲自交租，且工联公司并未按约协助其办理相应的资金补贴。因藻明公司就其辩解并未提供相应的证据证明双方就免租或减租事宜进行约定，且租赁合同书中并未约定工联公司协助藻明公司办理资金补贴系藻明公司交纳租金的附随义务，而藻明公司作为承租方，理应按约向出租方履行交纳租金的义务。藻明公司的辩解理据不足，本院对此不予采纳，藻明公司应按约参照租金的标准向工联公司支付占有使用费。根据租赁合同书的约定，租赁物每月租金标准为6000元，租金的交纳方式为：第一年自2016年8月18日至2017年8月17日，第二年自2017年8月18日至2018年8月17日，第三年租金自2018年8月18日起，按月自当月25日前交纳次月租金，前两年的租金均应于每年的5月交纳。故藻明公司自2016年8月18日至2018年8月17日应交纳的租金为144000元（6000元×24个月），而第三年的租金应自2018年8月18日起以每月6000元的标准，计算至藻明公司实际返还案涉租赁物之日止。关于藻明公司主张工联公司已收取的房屋押金、用电押金抵扣租金的问题，根据租赁合同书的约定，双方并未就出租方没收房屋押金、用电押金事宜进行约定，现案涉租赁合同书已解除，故工联公司收取藻明公司的房屋押金18000元、用电押金15000元应予以退还。藻明公司主张以此抵扣租金，为避免诉累，本院对此予以支持，将房屋押金、用电押金合计33000元予以抵扣藻明公司应自2016年8月18日支付至2018年8月17日的租金，即藻明公司需支付该期间的租金为111000元（144000元－33000元）。关于工联公司主张的违约金计算问题，藻明公司未按约向工联公司支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，工联公司有权按照租赁合同书的约定要求藻明公司支付逾期交纳租金的违约金。双方在租赁合同书中约定逾期交纳租金的违约金计算标准为每日千分之五，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，工联公司未提交相应的证据证明其具体损失额，该违约金的计算标准确实过高，本院对此予以调整为按年利率24%计算。而违约金的起算时间，前两年的租金应自每年5月交纳，现工联公司主张自2018年8月26日起计算，属于其对权利的处分，本院予以准许。至于第三年的租金即自2018年8月18日起计算，工联公司主张违约金计算以每月6000元为基数，自2018年8月26日起计算。虽合同约定藻明公司应在当月25日前交纳次月租金，但工联公司主张系2018年9月之后的租金的违约金起算点为2018年8月26日，应视为工联公司对其权利的处分，故藻明公司2018年8月18日后租金的违约金计算应以每月6000元为基数，自2019年9月1日起，按月自当月26日起计算。关于焦点三。工联公司主张藻明公司清偿自2018年8月起至实际返还租赁物之日止管理费，虽然案涉厂房租赁合同书已解除，但藻明公司亦承租并实际占有使用案涉租赁物，根据租赁合同书的约定，藻明公司应按约向工联公司支付管理费。因工联公司确认藻明公司已支付至2018年7月的管理费，现工联公司主张藻明公司按照合同约定每月500元的标准自2018年8月起计算管理费，于法有据，本院予以支持。关于工联公司主张的逾期交纳管理费的违约金，租赁合同书中约定管理费应于每月25日前缴纳次月费用，违约金计算标准按照每日千分之五计算，该违约金的计算标准过高，本院予以调整为按照年利率24%计算为宜，即藻明公司应自2018年7月26日起，按月以500元为基数，按照年利率24%计算至实际清偿之日止。关于工联公司主张的水电费问题，工联公司在庭审过程中明确其主张的水电费计算至2019年3月为11429元，藻明公司亦对此确认，工联公司对此提交了水电费交付通知单、水表电表抄表数等证据证实，并无其他相反证据予以反驳，且藻明公司对于租赁物的使用确实会产生相应的水电费用，故本院对工联公司主张藻明公司支付水电费11429元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、解除原告中山市工联孵化器管理有限公司与被告藻明生物科技（中山）有限公司于2016年12月12日签订的中山市工联孵化器租赁合同书；二、被告藻明生物科技（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于中山市火炬开发区联利路1号第1幢四层402室及本幢物业的“天面”租赁物返还给原告中山市工联孵化器管理有限公司；三、被告藻明生物科技（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市工联孵化器管理有限公司支付2016年9月至2018年8月17日止的租金111000元及违约金（以111000元为基数，自2018年8月26日起计算至实际清偿之日止）；四、被告藻明生物科技（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市工联孵化器管理有限公司支付自2018年8月18日起至租赁物返还之日止的占有使用费（按照每月租金6000元标准计算）及违约金（自2019年9月1日起，以每月租金6000元为基数，按月自当月26日起，以年利率24%标准计算至租赁物返还之日止）；五、被告藻明生物科技（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市工联孵化器管理有限公司支付自2018年8月至租赁物返还之日止的管理费（按照每月500元标准计算）及违约金（以每期管理费500元为基数，自2018年7月26日起按照年利率24%计算至实际清偿之日止）；六、被告藻明生物科技（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市工联孵化器管理有限公司支付计算至2019年3月的水电费11429元；七、驳回原告中山市工联孵化器管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6492元（原告中山市工联孵化器管理有限公司已预交）,由原告中山市工联孵化器管理有限公司负担2564元，被告藻明生物科技（中山）有限公司负担3928元（该款被告藻明生物科技（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市工联孵化器管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 周 逵审判员 易承辉审判员 欧贝贝二〇一九年六月二十日书记员 黄威阳彭梦圆