宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初752号原告：盛家琪，女，1990年9月29日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：韩国明，宁夏善知律师事务所律师。被告：银川市新华联房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区通达北街金凤新华联广场营销中心。法定代表人：苏波，该公司董事长。委托诉讼代理人：程燕，宁夏合天律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明，女，1980年11月11日出生，回族，银川市新华联房地产开发有限公司员工，住宁夏回族自治区金凤区。原告盛家琪与被告银川市新华联房地产开发有限公司（以下简称：新华联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，于2019年3月13日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛家琪的委托诉讼代理人韩国明，被告新华联公司的委托诉讼代理人程燕、马明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛家琪向本院提出诉讼请求：1.依法判令新华联公司向盛家琪支付违约金211134元；2.本案诉讼费用由新华联公司承担。事实及理由：新华联公司系银川市金凤区新华联商业广场的开发公司。2013年12月30日，盛家琪与新华联公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，盛家琪购买新华联公司开发的位于银川金凤新华联广场14-1号楼103（复式）室商业房，建筑面积为148.34平方米，房款总计3772728元，付款方式为2013年12月30日之前付房款2000000元，2014年7月30日前付房款1000000元，2014年12月30日付尾款776546元。交房日期为2015年12月30日前，新华联公司于房屋交付后90日内办理房屋登记，如因新华联公司的原因，不能在规定期限内办理房屋权属证书的，新华联公司向盛家琪支付违约金。合同签订后，盛家琪按约向新华联公司支付了购房款，新华联公司于2015年12月30日将房屋交付盛家琪使用。但房屋交付后，新华联公司迟迟不能办理竣工结算，导致盛家琪不能办理房屋产权证书。盛家琪认为，根据合同约定和我国法律规定，新华联公司应当向盛家琪赔偿逾期办理产权登记的违约金。现新华联公司拒绝向盛家琪赔偿违约金，已经损害了盛家琪的合法权益。为此，盛家琪诉至法院，请求判如所请。新华联公司辩称，一、因盛家琪迟延付款，按双方合同约定新华联公司不承担逾期办证的违约责任。2013年12月30日，盛家琪、新华联公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定盛家琪作为买受人向新华联公司购买银川金凤新华联广场14-1号楼103（复式）房一套，按照该合同第七条约定，付款期限为：2013年12月30日前付房款人民币2000000元，2014年7月30日前付房款人民币1000000元，2014年12月30日前付尾款人民币776546元。后盛家琪并未完全按照合同约定履行义务，逾期支付尾款，2015年4月24日才将尾款全部付清。且根据该合同附件六第四条第1项约定：商品房交付期限届满时，买受人需已付清所有应付款（包括违约金等），选择按揭付款方式的，出卖人已收到全部银行贷款。若因买受人未按时付款或办妥按揭手续及未完全履行本合同约定的其他义务而导致出卖人未按合同约定时间为买受人交付或协助买受人办理房屋产权证的，出卖人不负延期交付或延期办证的法律责任。盛家琪、新华联公司签订的《银川市商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法有效，故由于买受人盛家琪延迟支付尾款，新华联公司不承担延期办证的法律责任。盛家琪未缴纳代办房证费用，新华联公司无法办理房屋产权证，新华联公司不承担延迟办证的违约责任。2015年11月28日盛家琪、新华联公司双方按照合同约定完成交房手续，并由新华联公司出具《银川新华联广场交房流转单》一份，流转单中列明盛家琪作为买受人所应缴费用项目，其中包括：面积差款、契税、房产证代办费、配图费、产权登记费、专项维修资金。而盛家琪全部未予缴纳。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条、本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：…（三）房屋买卖；…且根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六第八条第2款：如买受人以按揭贷款方式购买房屋，则商品房的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理。买受人应于办理房屋交付手续时向出卖人或出卖人指定代办单位出具委托办理商品房产权证及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，预交契税、印花税、工本费、配图费、代办费等各项办证费用。第5款：买受人存在下列情形，导致出卖人未能在约定期限内协助买受人办理商品房产权登记或《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任：（1）买受人未能按约定及时、全面履行本条第2款的义务。因此，由于买受人盛家琪未按时缴纳合同约定及法律规定的各项费用，导致出卖人不能按照合同约定的时间办理房屋产权证，新华联公司不应承担延期办证的法律责任。二、盛家琪存在逾期付款的违约行为，应当向新华联公司承担违约金7340.60元。《商品房预售合同》第七条明确约定盛家琪应当于2014年7月30日前付房款人民币1000000元，2014年12月30日前付尾款人民币776546元，但盛家琪直至2015年4月24日才将房款全部付清，按照合同第八条第（2）款项约定，盛家琪需按日向新华联公司支付逾期应付款万分之贰的违约金即7340.60元。且根据合同附件六第四条第1项：若因买受人未按时付款或办妥按揭手续及未完全履行本合同约定的其他义务而导致出卖人未按合同约定时间为买受人交付或协助买受人办理房屋产权证的，出卖人不负延期交付或延期办证的法律责任。故由于盛家琪未按时支付房款，致新华联公司未能按照合同约定时间办理房屋产权证，新华联公司不承担延期办证的违约责任。四、盛家琪无任何实际损失。涉案房屋由新华联公司在合同约定的期限内，提前交付盛家琪使用，盛家琪提前出租并受益。且盛家琪因迟延办证也未产生任何实际损失。综上，盛家琪的主张不能成立。请求人民法院依法驳回盛家琪的诉讼请求。同时，新华联公司将保留依法追究盛家琪未按期支付房款的违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月30日，盛家琪（买受人）与新华联公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买其开发建设的银川金凤新华联广场14-1号楼103（复式）室营业房，房款3776546元，买受人于2013年12月30日前付房款2000000元，2014年7月30日前付房款1000000元，2014年12月30日前付房款776546元。出卖人应当在2015年12月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。合同附加条款约定：上述约定中的“90日”是指出卖人在商品房交付后办理商品房权属初始登记的时间，但并非承诺办结时间。“出卖人责任”是指如买受人自行办理权属登记，由于出卖人原因未在90日内使商品房具备办理权属初始登记条件的；如买受人委托出卖人办理权属登记，由于出卖人原因未在90日内办理商品房《房屋所有权证》的。若由于出卖人原因违反前款约定，买受人不解除合同，每延期一日，出卖人按已收取商品房价款的万分之壹向买受人支付违约金，违约金最高不超过商品房总价款金额的2%。商品房交付期限届满时，买受人需已付清所有应付款（包括违约金等），选择按揭货付款方式的，出卖人已收到全部银行贷款。若因买受人未按时付款或办妥按揭手续及未完全履行本合同约定的其他义务而导致出卖人未按合同约定时间为买受人办理交付或协助买受人办理房屋产权证的，出卖人不负延期交付或延期办证的法律责任。合同签订后，盛家琪于2013年12月27日支付房款50000元，2013年12月30日支付房款1950000元，2014年7月31日支付房款500000元，2014年8月28日支付房款500000元，2015年1月6日支付房款20000元，2015年1月23日支付房款500000元，2015年4月24日支付房款76547元。盛家琪与新华联公司于2015年11月28日完成交房手续，2016年12月25日涉案房屋具备办理房产证条件。本院认为，商品房预售合同，是当事人之间达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。盛家琪与新华联公司之间签订的《商品房买卖合同》明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。若由于出卖人原因违反前款约定，买受人不解除合同，每延期一日，出卖人按已收取商品房价款的万分之壹向买受人支付违约金，违约金最高不超过商品房总价款金额的2%。新华联公司并未在90日内向产权部门办理初始登记，导致盛家琪所购商品房无法办理产权登记，新华联公司应当承担逾期办证的违约责任。依据合同约定，新华联公司应当于2015年12月30日前交房，在交房后90日内即2016年3月30日办理初始登记或具备办理房屋产权证的条件，庭审中新华联公司与盛家琪均认可涉案房屋系2016年12月25日具备办证条件，故新华联公司逾期办证270天，应当按照每日万分之一向盛家琪支付违约金，本院计算为：101863.66元（3772728元×0.01%×270天），合同同时约定违约金最高不超过商品房总价款金额的2%，房款的2%为75454.56元，上述金额超过已付房款的2%，故由新华联公司支付盛家琪逾期办证违约金75454.56元。新华联公司抗辩盛家琪存在逾期付款情形，导致无法办理初始登记，依据合同约定若因买受人未按时付款或办妥按揭手续及未完全履行本合同约定的其他义务而导致出卖人未按合同约定时间为买受人交付或协助买受人办理房屋产权证的，出卖人不负延期交付或延期办证的法律责任。但该约定明确因买受人未按时付款导致出卖人未按期办理房屋产权证免除责任，本案中，盛家琪支付最后一笔房款是在双方约定的交房时间及办理初始登记时间之前，逾期付款行为并不是导致新华联公司逾期办理初始登记的原因，故对新华联公司的该抗辩理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告银川市新华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告盛家琪违约金75454.56元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2234元，由原告盛家琪负担1436，由被告银川市新华联房地产开发有限公司负担798元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审  判  员   朱彦学二〇一九年六月三日书  记  员   赵欣汝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。