上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初4783号原告：汪慧英，女，1978年1月14日生，汉族，住安徽省。原告：陆道苍，男，1980年11月7日生，汉族，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：汪慧英。被告：上海泓誉房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蔡风佳，执行董事。委托诉讼代理人：蒋晓飞。委托诉讼代理人：张艳松。原告汪慧英、陆道苍(以下简称“汪慧英一方”)与被告上海泓誉房地产开发有限公司(以下简称“泓誉公司”)间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依次委托上海源正科技有限责任公司和上海沪港建设咨询有限公司对涉案房屋存在的质量问题及修复费用分别进行鉴定。本案于2018年5月11日、2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告汪慧英、陆道苍、被告泓誉公司的委托诉讼代理人蒋晓飞、张艳松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在楼体外面重新加雨水管；2、判令被告赔偿因墙体雨水管原因导致次卧内墙渗水的维修费用人民币5,000元(以下币种同)；3、判令被告赔偿次卧飘窗顶因渗水需要做防水的维修费用3,000元；4、判令被告赔偿原告自行维修费用3,128元；5、判令被告赔偿误工费2,000元；6、判令被告赔偿卫生间重做防水的费用20,000元；7、判令被告赔偿客厅及其房间地脚线维修费用1,000元。事实和理由：原告为上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的产权人。自2014年1月份入住以来，房屋质量问题不断。2014年夏天开始，主卧飘窗渗水，多次向被告报修，被告敷衍了事，至今未予修复；2016年，卫生间周围墙纸再次发霉脱落，向被告报修，被告表示已过质保期，原告无奈自行找人维修，期间发现次卧北面的墙体亦有渗水的痕迹，报修后被告亦不了了之。2017年7月，次卧北面墙体大面积渗水，被告上门查看后至今未能解决。原告多次与被告协商未果，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，次卧墙体内的雨水管、次卧内墙渗水、飘窗顶渗水，被告上门查看后确属质量问题的，愿意维修；原告自行维修费用，被告不予认可；误工费，本案不是损害赔偿纠纷且无法律依据，被告不予认可；客厅及房间踢脚线已过质保期，被告不同意维修或赔偿；买卖合同第二十二条约定“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿”。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月15日，汪慧英一方(乙方、买方)和泓誉公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积90.17平方米，总房价款1,218,381元；乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；合同第十一条约定，甲方定于2013年5月30日前交付房屋；第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿；双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定；合同另对其他权利义务进行了约定。2013年12月11日，泓誉公司将涉案房屋(精装修房)交付给汪慧英一方，双方签订了《叠翠峰苑房屋交接表》，汪慧英一方对涉案房屋存在的问题提出了异议。汪慧英一方认为自2014年7月起陆续发现质量问题，多次报修，但泓誉公司一直未予修复，遂于2017年12月起诉来院。审理中，泓誉公司经现场勘查后，出具了相应的维修方案。因汪慧英一方不认可泓誉公司的方案，根据汪慧英一方申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司(下称“源正公司”)对涉案房屋是否存在质量问题进行司法鉴定，并要求如存在质量问题一并出具修复方案。源正公司于2018年10月31日出具了源正司鉴〔2018〕建鉴字第099号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为经现场鉴定，涉案房屋存在下述质量问题：1、次卧飘窗外侧管道井渗漏水；2、主卧、次卧飘窗窗框四周渗漏水；3、卫生间渗漏水；4、主卧木地板(含踢脚板)松动、基层有较多灰尘；厅踢脚板松动；5、厨房、卫生间墙砖空鼓、脱落；门槛石空鼓。建议修复方案为：1、次卧飘窗外侧管道井及排水管道整体拆除重置；2、次卧门框与墙体交界处裂缝周边抹灰铲除至基层并按原设计要求恢复至饰面层；3、主卧、次卧渗漏水窗框周边填嵌密封材料及抹灰层整体凿除，按原设计要求重新填嵌密封材料并恢复至饰面层；4、卫生间墙、地面铲除至基面，基面清理后防水涂膜2度(非淋浴房区域上翻高度100mm,淋浴房区域上翻高度1800mm)，并按原设计要求恢复至饰面层；5、室内渗漏水受损(涂料及墙纸)铲除至基面，按原设计要求恢复至饰面层；6、主卧、厅松动木地板(含踢脚板)拆换；7、主卧泛灰木地板拆除除尘后重新安装；8、厨房、卫生间空鼓、脱落墙砖拆换；空鼓门槛石拆换。审理中，源正公司出具《补充说明》，明确修复方案中第1款、第3款、第4款、第5款为渗漏水相关条目，其余为装饰装修相关条目。经质证，汪慧英一方对《司法鉴定意见书》无异议，认为装饰装修项目的受损也是因渗漏水导致；泓誉公司则认为管道井及排水管道为公共管道，没有防水要求，且已过质保期，不应由被告进行维修；次卧飘窗也没有强制性的防水要求，且已过质保期，不应由被告进行维修；其他部分的问题，鉴定报告并未说明发生上述质量问题是因房屋质量问题还是原告原因导致，且均已过质保期，不应由被告承担相应的质量保修责任。审理中，因汪慧英一方不同意由泓誉公司根据《司法鉴定意见书》载明的修复方案进行维修，本院根据汪慧英一方的申请，依法委托上海沪港建设咨询有限公司对《司法鉴定意见书》中载明的修复方案的修复费用进行司法审价。该鉴定单位于2019年4月4日出具了《司法审价报告》，结论为非争议项53,673.60元，争议项(即装修期间租房费用)6,000元，总计59,673.60元，并出具《补充说明》明确修复方案中第1、2、3项的费用为14,316.94元；第4项的费用为14,871.30元；第5项的费用为1,879.75元；第6、7项的费用为4,440.68元；第8项的费用为8,006.67元；报警系统费用为6,888.26元；成品保护费用为3,270元；争议项为6,000元。经质证，汪慧英一方对审价报告存有异议，主要体现在：审价报告未体现次卧排水管道整体拆除的费用；审价只对卫生间进行简单修复，不能根本解决“防水”问题；材料、人工等费用整体低于市场价；未考虑误工费等损失；认为《补充说明》分项金额与审价报告不一致。泓誉公司认为除卫生间渗漏水外，其余项目均已超过质保期，不应由被告承担相关费用；次卧飘窗外侧管道井及排水管道均为公共管道，应动用维修基金予以维修。鉴定人员出庭就双方提出的异议逐一进行回复和说明。庭审中，汪慧英一方增加要求被告赔偿租金损失6,000元的诉讼请求，并表示若审价报告的金额高于其诉讼请求的，则以审价报告为准。考虑到第1、3项修复方案实际作业的危险性，汪慧英一方同意该两项由泓誉公司进行维修，其余项目由泓誉公司赔偿修复费用后由其自行维修。本院认为，汪慧英一方与泓誉公司间签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应严格履行。根据合同约定，自涉案房屋验收交接之日起，泓誉公司对房屋负责保修，故本院认定泓誉公司的保修期限从2013年12月11日开始起算。根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；装修工程保修期为2年。《司法鉴定意见书》中关于修复方案的第1、3、4、5项均涉及渗漏水问题，适用5年保修期，汪慧英一方起诉时尚在保修期内，泓誉公司理应承担相应的保修责任。现汪慧英一方要求泓誉公司按照修复方案的第1、3项对涉案房屋承担维修责任，修复方案第4、5项由泓誉公司支付相应的修复费用后由其自行维修的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于《司法鉴定意见书》中除上述渗漏水项目外，均属于装修工程质量问题，适用2年保修期。汪慧英一方未能举证证明其在保修期内曾向泓誉公司主张该质量问题，属泓誉公司应修复而未修复的质量问题，现该部分质量问题已过保修期，汪慧英一方仍要求泓誉公司赔偿维修费用，于法无据，本院不予支持。双方虽对《司法审价报告》有较大异议，但该报告由具备专业资质的单位出具，且该单位也派相关人员出庭接受询问并对双方的异议逐一回复和说明，故本院对《司法审价报告》予以采纳，但装修期间租房费用不属于修复费用，本院予以剔除。经核算，泓誉公司应赔偿汪慧英一方维修费20,021.05元。考虑到房屋修复期间必然影响汪慧英一方正常使用涉案房屋，故汪慧英一方要求泓誉公司赔偿租金损失的诉请，于法有据，本院予以支持。关于租金的具体数额，本院认为根据租赁市场行情并结合本案具体案情，汪慧英一方主张的金额尚属合理，本院予以支持。至于汪慧英一方主张的自行维修费用，因泓誉公司不予认可，且汪慧英一方提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。本案系合同纠纷，汪慧英一方主张误工费缺乏依据，本院亦不予支持。另，汪慧英一方已预付本案司法鉴定费18,000元和司法审价费7,500元，该费用系因涉案房屋存在质量问题而产生，故该费用应由泓誉公司负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内根据上海源正科技有限责任公司出具的源正司鉴〔2018〕建鉴字第099号《司法鉴定意见书》中建议修复方案第1、3项对原告汪慧英、陆道苍名下位于上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋承担修复义务；二、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪慧英、陆道苍修复费用人民币20,021.05元；三、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪慧英、陆道苍租金损失人民币6,000元；四、驳回原告汪慧英、陆道苍的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费653元，减半收取326.50元，由原告负担77.56元，被告负担248.94元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。本案司法鉴定费25,500元(原告已预付)，由被告负担，该款被告应于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一九年六月二十八日书记员  康雅莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……