山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民初113号 原告（申请执行人）：中国银行股份有限公司广饶支行，住所地山东省广饶县兵圣路239号。 负责人：梁永光，行长。 委托诉讼代理人：王东，山东恒岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，山东恒岳律师事务所律师。 被告（执行案外人）：项树耿，男，1983年10月19日出生，汉族，正和集团股份有限公司职工，住山东省广饶县贵和苑南区。 被告（执行案外人）：高红鹃，女，1986年8月16日出生，汉族，教师，住山东省广饶县贵和苑南区。 两被告共同委托诉讼代理人：徐学艺，山东瑞茂律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：李佳如，山东瑞茂律师事务所律师。 第三人（被执行人）：高玉兰，女，1966年1月31日出生，汉族，山东瑞海实业有限公司职工，住山东省广饶县。 第三人（被执行人）：项在功，男，1967年7月2日出生，汉族，山东瑞海实业有限公司职工，住山东省广饶县。 原告中国银行股份有限公司广饶支行（以下简称中行广饶支行）与被告项树耿、高红鹃、第三人高玉兰、项在功申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行广饶支行的委托诉讼代理人王东、刘玲玲，被告项树耿、高红鹃及其共同委托诉讼代理人徐学艺、李佳如到庭参加诉讼。第三人高玉兰、项在功经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中行广饶支行向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）鲁05执异3号执行裁定，继续对位于广饶县贵和苑小区南区7号楼东2单元7层东户的房产采取执行措施；2.诉讼费用由项树耿、高红鹃承担。事实和理由：项树耿、高红鹃在法院查封涉案房产之前并未合法占有该房产，不能排除法院的查封。1.在法院于2018年8月7日查封涉案房产前，项树耿、高红鹃与高玉兰并未就该房产签订合法有效的书面买卖合同。项树耿、高红鹃在2018年12月24日提出的保全异议申请书中称“申请人与被执行人高玉兰双方于2017年11月23日已签订《广饶县房屋转让合同》”，该陈述属于项树耿、高红鹃对合同签订时间的自认，对其和法院都具有约束力。项树耿、高红鹃提交的证据材料《房屋转移告知书》中记载的交易时间为2017年11月28日。综合以上证据材料，可以推定，假设项树耿、高红鹃和高玉兰存在房屋买卖合同关系，那么签订合同的时间应为项树耿、高红鹃认可的2017年11月23日，但截止起诉日，项树耿、高红鹃未能提供其与高玉兰于2017年11月23日签订的合法有效的书面购房合同。同时也能证明，项树耿、高红鹃在保全异议申请书中提交的2016年5月3日签订的房屋买卖合同与本案无关。2.截止法院查封日，项树耿、高红鹃并未对涉案房产合法占有。项树耿、高红鹃提交的2018年8月10日贵和苑（南区）收款收据上记载的业主姓名仍为高玉兰，该证据可以证明截止法院查封日，涉案房产的实际占有使用人仍为高玉兰，而非项树耿、高红鹃。3.假设项树耿、高红鹃与高玉兰在2017年11月23日存在房屋买卖合同关系，但项树耿、高红鹃并未向高玉兰支付涉案购房款。项树耿、高红鹃提交的网上银行电子回单只能证明在2016年5月3日项树耿、案外人刘秀英与项在功存在经济往来，并不能证明上述经济往来的款项是为了交付2017年11月23日涉案购房款。同时，不能排除高玉兰为了规避执行，与项树耿、高红鹃串通，依据之前已有的其他经济往来的网银转账的时间，伪造房屋买卖合同的可能。4.房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，不能发生房屋所有权转移的法律效果。涉案房产标的额巨大，项树耿、高红鹃称其已购买涉案房产但却不维护自己的合法权益，迟迟不办理产权转移手续，不符合正常的交易习惯。综上，因项树耿、高红鹃与高玉兰在法院查封涉案房产之前并未签订合法有效的书面买卖合同、并未合法占有该不动产，也未支付购房款，更未办理产权转移手续，根据《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，应当准许对位于广饶县贵和苑小区南区7号楼2单元7层东户房产的执行。 项树耿、高红鹃辩称，中行广饶支行所提出的观点属于主观臆测，无任何事实及法律依据。1.涉案房产查封前，项树耿、高红鹃与高玉兰已就房产签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款。项树耿、高红鹃与高玉兰在2016年5月达成约定，高玉兰将涉案房产转让给项树耿、高红鹃，总价款为2404500元。后项树耿、高红鹃分别于2016年5月3日转账120万元、2016年5月31日转账40万元、2016年7月7日转账50万元、2016年8月31日转账304500元，以上共计总房款2404500元。2017年11月，双方到广饶县房产登记部门办理过户手续，向房产登记部门提交了《存量房买卖合同》（合同编号HT2017110176）、合同签订承诺书、《房屋转移告知书》等前期手续，后由于高玉兰的原因，一直拖延未能完成转移登记。需要说明的是，在广饶县房产登记部门登记备案的《存量房屋买卖合同》与双方实际签订的房屋转让合同内容部分不一致，是因为买卖双方为节约转让成本所作出的约定。但这一行为并不能否定双方存在真实的房屋买卖关系。2.项树耿、高红鹃已于2017年9月入住了涉案房屋，合法占有涉案不动产。庭审中将提供大量证据对上述事实予以证明。同时，合法占有使用涉案房屋的事实，又能进一步印证双方买卖合同的真实性。综上，中行广饶支行所述的事实与理由均不能成立，项树耿、高红鹃购买、占有涉案房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请依法驳回中行广饶支行的诉讼请求。 高玉兰、项在功未陈述意见。 中行广饶支行围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。中行广饶支行提交的《房屋转移告知书》、网上银行电子回单、贵和苑（南区）收款收据复印件，均系项树耿、高红鹃在执行异议过程中所提交，项树耿、高红鹃在本案中也作为证据提交，故本院其后一并分析认证。中行广饶支行提交的保全异议申请书复印件，也系复印于执行异议卷宗，项树耿、高红鹃对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认，但项树耿、高红鹃在该申请书中写明“双方于2017年11月23日已签订《广饶县房屋转让合同》”不能构成其对合同签订时间的自认，仍应结合其他证据确认本案事实，故对中行广饶支行提交该证据的证明目的不予采信。 项树耿、高红鹃围绕其抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。项树耿、高红鹃提交的2016年5月3日与高玉兰签订的房屋买卖合同、网上银行电子回单、刘秀英中国农业银行个人明细对账单、项树耿中国农业银行银行卡交易明细清单能够证实项树耿、高红鹃与高玉兰在本院查封涉案房屋之前即已签订了房屋买卖合同并支付了全部购房款，本院对上述证据予以采信。项树耿、高红鹃提交的《贵和苑（南区）地下停车位使用权销售协议》、网上银行电子回单、增值税发票、广饶贵和苑收费凭证、淘宝订单打印件、东营百货大楼家电商场零售凭证（广饶店）、东营温馨物业管理有限公司贵和苑管理处出具的实际居住证明，综合可以证实项树耿、高红鹃自2017年9月起在涉案房屋实际居住，对上述证据本院予以采信。项树耿、高红鹃提交的广饶县房产管理服务中心处存放的《存量房屋买卖合同》、《合同签订承诺书》、《房屋转移告知书》可以证实项树耿、高红鹃与高玉兰在2017年11月23日曾去房产部门办理过转移登记事宜，此时系在本院查封涉案房屋之前，既能证实项树耿、高红鹃并非因自身原因未办理房屋的过户登记，也可佐证买卖合同、房款支付、实际居住的真实性，对上述证据本院予以采信。项树耿、高红鹃提交的中国移动通信集团山东有限公司东营分公司收据三张，未能显示该宽带用户所在小区及房屋的具体位置，未体现出与涉案房屋的关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月3日，高玉兰作为卖方，项树耿、高红鹃作为买方，双方签订合同一份，约定高玉兰将坐落于广饶县贵和苑小区南区7#东二单元七层东户的房产出卖给项树耿、高红鹃。双方议定房产及附属建筑物总价2404500元，指定打款账户为：项在功，账号：62×××19。项树耿、高红鹃在签订合同时需在当日支付首批房款120万元，支付首付款后，后续还需分三次打款，分别为：2016年5月31日支付40万元，2016年7月7日支付50万元，2016年8月31日打尾款304500元。双方同时约定，项树耿、高红鹃支付所有房款后，高玉兰配合办理有关房产公证手续，待（将）房产公证到项树耿、高红鹃名下，高玉兰应在2016年9月1日前货（贷）款无逾期，并且在所有款项由项树耿、高红鹃还清高玉兰的情况下，将房产交付项树耿、高红鹃。 2016年5月3日，项树耿通过其银行账户向项在功上述账户转款20万元、100万元；2016年5月31日，项树耿、高红鹃通过高红鹃母亲刘秀英银行账户向项在功账户转款40万元；2016年7月7日，项树耿、高红鹃通过刘秀英账户向项在功账户转款50万元；2016年8月31日，项树耿、高红鹃通过刘秀英账户向项在功账户转款304500元。 2017年11月23日，高玉兰与项树耿、高红鹃在广饶县房产管理服务中心就涉案房屋签订《广饶县房屋转让合同》，约定价格为98万元，付款方式为不委托银行资金监管，一次性付款。2017年11月28日，广饶县房产管理服务中心出具《房屋转移告知书》，转让方为高玉兰，受让方为项树耿、高红鹃。 另查明，2017年5月10日，项树耿与涉案房屋的开发商山东凯泽房地产开发有限公司签订《贵和苑（南区）地下停车位使用权销售协议》，约定项树耿购买贵和苑地下停车场7号楼010号车位使用权，总价款12万元。2017年5月8日，项树耿通过刘秀英账户向山东凯泽房地产开发有限公司转账12万元，交易用途备注为“项树耿贵和苑南区010号车位款”。 2017年9月，高红鹃使用项树耿的淘宝账户多次在淘宝网上购买暖瓶、果篮、门吸等生活用品，收货人为高红鹃，收货地址为广饶县贵和苑南区7号楼2单元701室。 2017年11月12日，项树耿购买电费1828度，计999.73元，东营温馨物业管理有限公司贵和苑管理处向其出具的了《广饶贵和苑收费凭证》，载明的用户姓名为“7-2-701项树耿”。2019年2月20日，东营温馨物业管理有限公司贵和苑管理处出具证明称，项树耿、高红鹃在广饶县贵和苑南区7号楼2单元701室购房一套，自2017年9月居住至今。 再查明，中行广饶支行与广饶县鑫汇化工有限公司、高增叶、薛新兰、项在梅、高小玉、项在功、高玉兰、山东齐成石油化工有限公司、山东瑞海实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，于2018年8月7日作出（2018）鲁05民初665号民事裁定，裁定冻结广饶县鑫汇化工有限公司、山东齐成石油化工有限公司、高增叶、薛新兰、项在梅、高小玉、项在功、高玉兰6300万元存款或查封同等价值的财产。2018年8月24日，本院向广饶县不动产登记中心发协助执行通知书，要求协助查封高玉兰名下位于广饶县贵和苑小区南区7号楼东2单元7层东户的房产。项树耿、高玉兰提出异议，2019年1月16日，本院作出（2019）鲁05执异3号执行裁定，支持了项树耿、高红鹃的异议请求，裁定中止本院对广饶县贵和苑小区南区7号楼东2单元7层东户房产的执行。中行广饶支行对该裁定不服，提起本案诉讼。 本院认为，案外人提出执行异议请求停止执行的，应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案属金钱债权执行中项树耿、高红鹃作为买受人对登记在被执行人高玉兰名下的不动产提出的异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应从以下几个方面审查项树耿、高红鹃就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 第一，关于涉案房屋的占有使用情况，根据项树耿、高红鹃就此提交的证据可以认定项树耿、高红鹃自2017年9月起在涉案房屋内居住。一是项树耿、高红鹃提交的多份淘宝订单显示高红鹃在2017年9月份多次在淘宝网上购买暖瓶、果篮、门吸等生活用品，收货人为高红鹃，收货地址为广饶县贵和苑南区7号楼2单元701室。二是项树耿、高红鹃2017年11月12日购买电费的收费凭证，该凭证上加盖了东营温馨物业管理有限公司贵和苑管理处的印章，显示的用户姓名为“7-2-701项树耿”。三是2017年5月10日项树耿在开发商山东凯泽房地产开发有限公司处购买停车位一个，并已交纳车位款12万元。以上事实均发生在涉案房屋被本院查封之前，能够反映项树耿、高红鹃在涉案房屋居住的情况。同时，东营温馨物业管理有限公司贵和苑管理处作为涉案房屋所在小区的物业服务单位，出具了项树耿、高红鹃自2017年9月在涉案房屋居住的证明，与其他证据相结合，也佐证了项树耿、高红鹃的主张。 第二，关于房屋买卖合同的签订及购房款的交纳问题。虽然高玉兰系项树耿的姨母，双方存在较近的亲属关系，但项树耿确实通过自己及其使用的岳母刘秀英的账户，向双方在买卖合同中约定的项在功账户分次汇转了所约定的全部购房款。在无证据表明双方存在其他经济往来的情况下，项树耿、高红鹃主张所转款项系购房款有其合理性所在。结合双方确实在2017年11月23日到广饶县房产管理服务中心办理过房屋转移登记手续的事实，本院确认项树耿、高红鹃与高玉兰之间的房屋买卖合同签订于法院查封之前，项树耿、高红鹃已支付全部购房款。 第三，关于涉案房屋未能办理过户登记的原因。项树耿、高红鹃称，2017年11月23日在房产部门办理转移登记手续后，还需到不动产登记部门再行办理其他手续，当日因已到下班时间双方未去，后续因高玉兰在济南照顾孙辈而未能办理。考虑双方之间的亲属关系及项树耿、高红鹃所陈述的高玉兰的情况，在项树耿、高红鹃已在涉案房屋内居住的情况下，其所陈述的理由亦具有合理性，故不宜认定系因项树耿、高红鹃自身的原因而未能办理涉案房屋的过户登记。 综上，项树耿、高红鹃已提交充分的证据证实其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，应停止对涉案房产的执行。中行广饶支行主张继续执行，缺乏事实依据支持，本院对其诉求不予支持。 高玉兰、项在功经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其相应诉讼权利的放弃。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回中国银行股份有限公司广饶支行的诉讼请求。 案件受理费26000元，由中国银行股份有限公司广饶支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  隋宪贞 审 判 员  许晓芳 人民陪审员  程文华 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  倪玉佳