湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再268号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郴州市众意房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼526室。法定代表人：朱辉纪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：何星，男，1982年8月23日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：何景辉，女，1984年1月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系何星之妻。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：许历斌，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：李文飞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。原审第三人：何清如，男，1954年3月26日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。原审第三人：郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局），住所地湖南省郴州市文化路20号。法定代表人：陈剑，该管理局局长。委托诉讼代理人：蒋家强，该管理局调研员。委托诉讼代理人：李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。再审申请人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）因与被申请人何星、何景辉及原审第三人何清如、郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局，以下简称原市煤炭局）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市中级人民法院（2016）湘10民终961号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月18日作出（2017）湘民申2421号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人众意公司的委托诉讼代理人李兴，被申请人何星、何景辉的共同委托诉讼代理人许历斌，原审第三人原市煤炭局的委托诉讼代理人蒋家强、李震到庭参加诉讼。原审第三人何清如经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。众意公司申请再审称：（一）原审判决认定何星、何景辉认购了万花山庄项目中的住房，并交付华新公司部分购房款的事实缺乏证据证明。（二）原审判决认定被申请人向申请人与原市煤炭局的共管账户存入的款项应视为被申请人交付的款项，该事实缺乏证据证明。（三）原审判决认定众意公司于2011年1月16日向何星、何景辉出具的收款收据系对何星、何景辉交清了购房款的确认，缺乏证据证明。申请人虽然出具了107张收款收据，但是并不能作为被申请人交清了购房款的依据。请求：1、撤销湖南省郴州市中级人民法院（2016）湘10民终961号民事判决；2、驳回被申请人何星、何景辉原审的诉讼请求；3、判令由何星、何景辉承担本案全部案件受理费。何星、何景辉答辩称：因本案是在单位职工团购商品房过程中产生的纠纷，原市煤炭局介于众意公司和购房职工之间，存在双向代理，既代理众意公司向职工收取购房款，也代理职工将收到的购房款交给众意公司，只是购房职工交纳房款的形式多样，有部分交存共管账户，有部分交原市煤炭局。众意公司和购房职工对原市煤炭局代收购房款行为的确认体现在众意公司向购房职工出具的收款收据上，表明了其认可购房者已交清了购房款。正因如此，双方的商品房买卖合同才约定了购房者当日交清房款，这符合房屋买卖交易习惯。至于众意公司和原市煤炭局如何结算，与购房者没有关系。请求驳回申请人的再审请求。原市煤炭局陈述称：本案房款的交付方式不同于一般的商品房买卖。原市煤炭局购房职工交付房款有两种方式，一种是交给原市煤炭局，由原市煤炭局转交众意公司；一种是购房人将购房款直接交存众意公司与原市煤炭局设立的双控账户。现有证据能证明原市煤炭局已向众意公司支付了2100多万元，远超114位购房户应支付给众意公司的购房款总额1600余万元。综上，请求驳回再审申请人的再审申请。何星、何景辉向一审法院起诉请求判令：1、众意公司立即为何星、何景辉办理郴州市107国道万花山庄3栋201号房的房屋所有权证；2、由众意公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2003年2月19日，原市煤炭局与郴州市华新房地产开发有限公司（以下简称“华新公司”）签订了《万花冲房地产联合开发合同》，约定双方联合开发万花山庄，联合开发项目分为一期工程和二期工程，一期工程为住宅楼，二期工程为办公楼。该合同第一条约定：原市煤炭局提供土地证给华新公司并转让约22亩的土地给华新公司，华新公司按548元/平方米造价向原市煤炭局职工提供80套住宅楼及底层车库（300元平方米）；第五条约定：2户拆迁安置户按其房产证面积拆一还一，超过面积部分，按每平方米548元的价格补差价；原市煤炭局负责职工购房的报名统计工作，每户购房职工在双方签订合同一个月以内向华新公司交纳购房定金3万元，由原市煤炭局协助华新公司收取，办公用房和职工住宅房80套，由华新公司负责办理房产使用证，原市煤炭局承担办证费用。合同签订后，原市煤炭局根据报名情况，从2003年陆续收取第三人何清如等82户职工的部分购房款。2003年12月26日，原市煤炭局与华新公司签订《“万花冲房地产联合开发合同”补充协议》，对82套职工住宅工程款的支付办法、工程期限等作出约定。二、2007年11月12日，华新公司与众意公司（原宜章县众意房地产开发有限公司）当时的法定代表人朱辉纪签订《项目移交协议书》，约定华新公司与原市煤炭局联合开发的上述万花山庄项目转让给朱辉纪。2007年12月12日，众意公司与原市煤炭局签订《万花小区后续开发意向协议》，约定原市煤炭局继续开发万花小区，众意公司有意参加万花小区土地竞拍并继续开发万花小区。该协议第三条约定：原市煤炭局的职工2003年订购且主体已完工的82套住房平均价格调增至800元/平方米向众意公司购买，新增加职工32户需购房4200平方米左右，按1200元/平方米的价格向众意公司购买；第五条约定：按照郴州市诚信工程造价事务所出具的华新公司万花山庄前期工程结算咨询报告，原市煤炭局负责与华新公司终止原开发合同和有关协议，并协助众意公司与其办理开发项目移交手续，众意公司负责对原市煤炭局职工拆迁户（原万花住宅区）2户约130平方米，按拆一补一补偿同等面积住房，超出面积部分由拆迁户按800元平方米向众意公司购买，另众意公司负责补偿拆迁户装修费14,358元。同日，华新公司与原市煤炭局签订《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》，约定华新公司自愿放弃万花山庄开发项目的建设，其在合作开发期间所有合同资料、报建报批资料等应完整无缺地移交给原市煤炭局，或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商，由新开发商负责郴州市诚信工程造价事务所有限公司所作的《报告书》确定的债权债务，等等。2008年6月2日，众意公司通过竞拍取得万花山庄地块的国有建设用地使用权。之后，众意公司按照上述《万花小区后续开发意向协议》承接并开发万花山庄项目。在开发过程中，众意公司在工商银行设立了账号为19×××40的账户，该账户是众意公司与原市煤炭局的双控账户，原市煤炭局将包括第三人何清如在内的114户购房户交纳的购房款陆续交存至该账户中。三、在万花山庄项目开发建设过程中，何清如作为拆迁户，通过原市煤炭局报名购买该项目一期3栋201号房屋。按照众意公司与原市煤炭局签定的《万花小区后续开发意向协议》约定的拆一补一方案，何清如还应补交购房款50,413.92元。2011年1月16日，众意公司向何清如出具了收到补交购房款50,413.92元的收款收据。2011年3月11日，何清如将其认购的万花山庄3栋201号房屋转卖给何星，并与何星签订《房屋转让协议》，约定何星向何清如购买该房的总价款为305,000元，何清如应协助何星办理房产备案手续，何清如购买该房的全部房款已由何清如全部付清（包括办理房证的费用），如今后开发公司、集资单位或银行催交以上款项，将由何清如全部支付。2011年4月22日，众意公司（出卖人）与何星、何景辉（买受人）签订合同编号为20090134201的《郴州市商品房买卖合同》，约定何星、何景辉购买的商品房为万花山庄第3栋201号房，该商品房产权登记建筑面积共130.88平方米，其中套内建筑面积118.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.24平方米，单价为每平方米832元，总价款为108,892元，该购房款（含定金）108,892元于本合同签订之日付清。该《郴州市商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2010年10月15日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；第十五条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制；因出卖人的原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；自本合同生效之日起30日内，出卖方应向郴州市房产管理局办理合同备案，在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后12日内，完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付银行活期利息的违约金，有关办证的税、费由买受人承担，在签订合同时由煤炭局代收，在交付房屋产权证时以票据结算，多退少补（房屋维修基金由买受人自行到房产部门缴纳）。众意公司已将万花山庄3栋201号房屋交付何星、何景辉居住使用（具体交付日期不详），并于2013年1月18日为涉案房屋办理了房屋所有权初始登记。何星、何景辉多次要求众意公司办理房屋所权证未果，遂于2015年7月16日向湖南省郴州市北湖区人民法院提起诉讼，请求判令众意公司立即为何星、何景辉办理郴州市107国道万花山庄3栋201号房的房屋所有权证，本案诉讼费用由众意公司负担。一审法院判决：众意公司在判决生效后三十日内协助何星、何景辉办理郴州市（原107国道）万花山庄3栋201号房屋的房屋所有权证。案件受理费1800元，由众意公司负担。众意公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回何星、何景辉的诉讼请求，并由何星、何景辉承担本案的全部诉讼费。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为：本案二审的争议焦点是何星、何景辉是否已向众意公司付清购房款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，何星、何景辉与众意公司签订的《郴州市商品房买卖合同》依法成立并生效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。何星、何景辉的房屋系从何清如、文玉明处转让而来的，何清如系万花冲小区拆迁户，除按照拆迁面积众意公司补偿其同等面积住房外，就其所购住房超出拆迁面积的部分何清如向众意公司交了购房款，众意公司也出具了收款收据。何星、何景辉为证实其履行了付款义务，向原审法院提交了众意公司出具的该收款收据，众意公司对该收款收据的真实性予以认可，但其反驳称该收款收据仅是催款凭据，何星、何景辉须付清购房款后，该收款收据才能生效，对该反驳意见，众意公司并未提供充分的证据予以证实，且该意见也与常理不相符，故众意公司应承担举证不能的不利后果。因此，众意公司出具的收款收据可视为众意公司对收取何星、何景辉购房款的认可，众意公司称何星、何景辉没有付清购房款的上诉理由不能成立。何星、何景辉付清了购房款，所购买的房屋也完成了房屋所有权初始登记，根据众意公司与何星、何景辉签订的《郴州市商品房买卖合同》及众意公司与原市煤炭局签订的《万花小区后续开发意向协议》的约定，原审判决众意公司为何星、何景辉购买的位于郴州市万花山庄3栋201号房屋办理房屋所有权证并无不当。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由众意公司负担。本院再审期间，原市煤炭局提交了2011年8月10日众意公司向原市煤炭局出具的委托书和2011年8月15日中国农业银行交易回单，拟证明众意公司应支付给王华退房利息131600元，受众意公司委托，原市煤炭局代众意公司向王华支付了该款项。众意公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，审计报告对此已有说明，且是华新公司收了王华的房款，不应由众意公司或原市煤炭局支付退房利息。被申请人对该证据无异议。本院经审查认为，该证据不是新证据，无原件核对，且无证据证明交易回单中汇款人的身份，不足以达到原市煤炭局的证明目的，不予采信。本院再审查明：一、2007年10月16日，受原市煤炭局委托，郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具了郴诚基委[2007]77号《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》，审定华新公司开发的万花山庄前期工程总收入为5545867.50元，其中原市煤炭局拨款3203000元。原市煤炭局（甲方）与宜章众意公司（乙方）于2007年12月12日签订的《万花小区后续开发意向协议》第三条约定“甲方职工2003年订购且主体已完工的共82套住房，平均价格调增至800元每平方米向乙方购买……”；第五条约定“甲方职责……2、按照郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，甲方负责与郴州市华新房地产开发有限公司终止原开发合同和有关协议，并协助乙方与其办理开发工程项目移交手续……6、工程正式启动开工后，甲方按照双方签订的正式开发合同约定，按进度拨付购房款。乙方职责……5、根据郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，乙方负责支付郴州市华新房地产开发有限公司在该项目前期开发中垫付的投资款壹佰捌拾陆万元人民币……”二、2011年10月4日，郴州市审计局作出郴审【2011】74号《郴州市审计局关于郴州原市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》，表明2008年至2009年期间，原市煤炭局原局长曾宪明批准拨付兴建办公楼资金给开发商10499200元；因办公楼未动工，2010年9月至2011年9月，原市煤炭局新任领导采取了一系列追回措施，其中包括扣留职工住户应付众意公司的购房尾款、杂房和车库款等4038400元。众意公司与原市煤炭局因万花山庄工程产生建设工程施工合同纠纷，该案生效判决即本院（2019）湘民再269号民事判决认定，原市煤炭局按《万花小区后续开发意向协议》以及该局与中南大学土木工程检测中心签订的《技术服务合同》，指令郴州市契税耕税征收管理局、郴州市国库集中支付核算局共计拨付给众意公司10339213元，认为该款应当由众意公司返还给原市煤炭局，并在计算返还款时核减了6838400元，其中包括原市煤炭局应付众意公司的4038400元购房尾款。三、一审庭审中，原市煤炭局提交了19×××40账户的银行流水详单，拟证明该局职工共计交纳房款7520000元，其中部分汇款备注了购房人姓名或款项性质，部分没有备注。该流水单显示2009年1月16日何清如打款10000元。众意公司认为其没有掌控2140账户，没有收到该款。原市煤炭局还提交了该局集资房房款明细表，拟证明该局职工所购114套房屋应付房款为14251025.05元，众意公司对该证据的真实性无异议。再审期间，众意公司认可2140账户流水详单的真实性，但只认可备注了购房款或职工姓名的款项是购房职工交纳的房款。本院再审查明的其它事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案再审的争议焦点是何星、何景辉是否已向众意公司付清了购房款。一、关于何清如是否认购了万花山庄房屋并向华新公司支付了部分购房款的问题。首先，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。本案中，《万花小区后续开发意向协议》明确了原市煤炭局购买众意公司所开发房屋，未约定经营风险，符合上述规定情形，应认定该协议性质为房屋买卖合同，作为原市煤炭局购房职工的何清如与众意公司所签订商品房买卖合同就具有商品房团购性质，原市煤炭局为开发万花小区而支付的款项应视为团购房屋职工交纳的购房款。其次，原市煤炭局与众意公司签订的《万花小区后续开发意向协议》第五条约定表明，该协议是以郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具的《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》为基础。从该咨询报告的审定结论看，华新公司开发万花山庄前期工程总收入中有3203000元为原市煤炭局拨款，如前所述，该款应视为包括何清如在内的买受人所交购房款。至于该咨询报告第一部分资料六还显示华新公司预收了31人的售房定金2570254.50元，涉及华新公司与该31人之间的权利义务，因未包括何清如，故与何清如无关。因此，众意公司提出何清如没有认购万花小区的房屋，也未向华新公司支付购房款的理由，没有事实和法律依据，不能成立。二、关于各购房户向众意公司与原市煤炭局共管账户存入的款项，应否视为各购房人所交购房款的问题。再审期间，众意公司认可共管账户（2140账户）流水中备注了购房款或购房职工姓名的款项是购房职工交纳的房款。该共管账户的设立目的是为开发万花小区，实现专款专用，同时《万花小区后续开发意向协议》第五条约定，该项目开发资金来源于购房款，故原市煤炭局关于各购房户单独以个人名义或通过原市煤炭局向共管账户直接存入了7520000元购房款的主张成立，原审予以确认并无不当。何清如打入共管账户的款项应该视为其缴纳的购房款，众意公司提出被申请人没有向共管账户存入购房款的理由，不能成立。三、关于众意公司向何清如出具收款收据是否系确认何清如已交清购房款的问题。众意公司提出何清如等购房职工未交或未交清购房款，其向何清如等107个购房户出具的收款收据不能作为已交清房款凭据，原审中众意公司主张其是为催款而出具的，但众意公司向各购房户出具的收款收据没有催款内容，且先出具收据后收款的行为也与常理不符。况且，虽然原市煤炭局根据《郴州市审计局关于郴州原市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》扣留了应付众意公司的4038400元购房尾款，但本院已生效的（2019）湘民再269号民事判决在计算众意公司应返还原市煤炭局的款项时核减了该4038400元，应视为原市煤炭局购房职工已向众意公司交纳了4038400元购房尾款，加上之前的付款，何清如等114户购房职工已交纳房款为14761400元（3203000元+7520000元+4038400元），超出了14251025.05元的应付房款，故可确认何清如等购房人已依照《郴州市商品房买卖合同》履行了付款义务，众意公司提出的该项理由与事实不符，不能成立。2011年3月11日，何清如将涉案房屋转卖给何星，并与何星签订了《房屋转让协议》，合同中约定“何清如购买该房的全部房款已由何清如全部付清，如今后开发公司、集资单位或银行催交以上款项，由何清如全部支付……”2011年4月22日，众意公司与何星、何景辉就涉案房屋签订了《郴州市商品房买卖合同》，确认原由何清如认购的3栋201号房卖予何星、何景辉，该行为应认定为是对何星、何景辉与何清如之间买卖行为的确认与同意。众意公司作为开发商，不能因为同一套房屋的同一个销售行为而重复获利，因此，在何星、何景辉购买了何清如201号房屋并取得众意公司的认可后，何清如所支付的购房款应视为何星、何景辉的付款。原审法院根据众意公司与何星、何景辉签订的《郴州市商品房买卖合同》及众意公司与原市煤炭局签订的《万花小区后续开发意向协议》等合同的约定，判令众意公司为何星、何景辉所购房屋办理房屋所有权证并无不当。综上，众意公司的再审理由均不能成立。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持郴州市中级人民法院（2016）湘10民终第961号民事判决。本判决为终审判决。审判长  涂晓辉审判员  王典良审判员  罗 斌审判员  刘前进审判员  欧阳卓二〇一九年六月十三日法官助理罗婷玉书记员陶止戈