太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初3011号原告：罗玉梅，女，1971年12月28日出生，汉族，太原市小店区环卫局职工，住山西省太原市。委托诉讼代理人：董秀川，北京中伦文德（太原）律师事务所律师。被告：贾学艾，女，1966年2月23日出生，汉族，无固定职业，住太原市清徐县，身份号码×××。被告：王建平，男，1968年1月13日出生，汉族，系被告贾学艾的配偶，无固定职业，住太原市清徐县，身份号码×××。上述二被告共同的委托诉讼代理人：贾根存，北京大成（太原）律师事务所律师。原告罗玉梅与被告贾学艾、王建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗玉梅的委托诉讼代理人董秀川，被告贾学艾、王建平共同的委托诉讼代理人贾根存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗玉梅向本院提出的诉讼请求为：1、请求人民法院判令确认原告罗玉梅与被告贾学艾签订的《房屋买卖居间合同》无效。2、请求人民法院判令被告共同返还原告购房款630000元，并向原告支付按中国人民银行贷款利率计算至全部返还之日止的利息，暂计算至2019年3月20日的利息为25616.17元;3、判令被告贾学艾、王建平共同赔偿原告装修费用27000元、居间服务费10000元；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告贾学艾、王建平承担。事实与理由：在居间方太原市小店区亿安居房屋信息咨询服务部的居间下，原告、被告贾学艾、居间方太原市小店区亿安居房屋信息咨询服务部于2018年4月11日订立《房屋买卖居间合同》，约定被告贾学艾将依法取得的位于太原市小店区人民北路福隆新居1号楼1单元9层1092号建筑面积为108.4平方米的房屋转让给原告，性质为小产权，转让价格为630000元等，被告贾学艾的丈夫王建平代其签字。原告于订立合同当日向被告贾学艾支付房款20000元，于2018年4月12日向被告王建平支付房款30000元，于2018年4月18日向被告王建平支付房款580000元，共计支付房款630000元。被告贾学艾向原告交付该房屋后，原告即对该房屋进行装修，当原告准备入住该房屋时，第三人主张其是该房屋的所有人并抢占了该房屋，无奈原告报警，但公安部门以经济纠纷为由未予以处理。原告多次要求二被告退还房款未果，未维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告贾学艾、王建平共同辩称，1、涉案房屋原系被告贾学艾向山西晋豫泰房地产开发有限公司（以下简称“晋豫泰公司”）购买，被告贾学艾一次性付清全部购房款330620元，晋豫泰公司于2012年向被告贾学艾交付。2017年6月案外人宋明书以其与晋豫泰公司就涉案房屋签订房屋认购协议书，应归其所有引发纠纷。后经晋豫泰公司协调，涉案房屋由被告贾学艾占有使用。2018年3月，原告罗玉梅及其配偶武卯生有意向购买涉案房屋，被告如实告知了涉案房屋存在的问题，并告知已通过诉讼程序解决过纠纷，原告罗玉梅及其配偶武卯生表示愿意购买涉案房屋。2018年4月11日，在居间方太原市小店区亿安居房屋信息咨询服务部的居间下，原告、被告罗玉梅双方签订太原市存量房买卖（居间）合同，约定如因开发商原因不予办理过户，被告贾学艾不承担任何责任。2018年4月18日原告罗玉梅的配偶武卯生就涉案房屋与晋豫泰公司签订房屋认购协议，该公司将被告贾学艾的相关合同全部收回，并变更到武卯生名下，也向原告罗玉梅及武卯生出具证明（承诺），涉案房屋存在产权纠纷或者债务纠纷，以及因该公司原因造成无法办理产权登记的，由该公司承担全部责任。涉案房屋交付武卯生。涉案房屋在占有期间，原告因案外人抢占涉案房屋引起纠纷，原告将被告诉至法院。2、被告认为其与原告签订的房屋买卖居间合同有效。首先，被告在签订合同前已经如实告知了原告涉案房屋存在的问题，原告自愿购买，原告的配偶还自愿与晋豫泰公司签订房屋认购协议，并交纳合同变更手续费，欠缴的暖气费。根据《中华人民共和国合同法》第52条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，被告与原告签订的房屋买卖居间合同不具有无效的法定情形，依法应认定合同有效。3、原告陈述买卖、装修、准备入住，案外人主张其是涉案房屋的所有人并抢占房屋的基本属实，但表述不完全准确。在各方签订相关合同后，依被告前述的答辩意见，如涉案房屋产生纠纷由晋豫泰公司承担全部责任，涉案房屋由案外人抢占，引起纠纷，同时，案外人抢占已交付原告房屋的原因是否是原告与案外人还有其他经济纠纷引起，不得而知，故原告与案外人（房屋侵占人）的纠纷不属于本案审理范围，原告应另行起诉案外人和晋豫泰公司，而不应该起诉被告。依据《合同法》58条，被告与晋豫泰公司已将涉案房屋交付给原告，并将相关手续变更到原告名下，原告已经占有使用。如各方当事人签订的相关合同被认定无效，原告应当返还涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：原告罗玉梅与武卯生系夫妻关系，被告贾学艾与王建平系夫妻关系。2010年1月3日，被告贾学艾为乙方与晋豫泰公司为甲方签订编号为FL1532的房屋认购协议，主要内容为：乙方购买甲方位于小店区人民南路原永安市场，建设名称为“福隆新居”的房屋一套，为1#楼1单元、第9层，房号为1092号，建筑面积为108.40平方米，单价为3050元/平方米，总价为330620元等其他权利义务内容。2018年4月11日，被告贾学艾为甲方（出售房），原告罗玉梅为乙方（购买方），太原市小店区亿安家居房屋信息咨询服务部为丙方（居间方）签订编号为YAJ--M--00032的太原市存量房买卖（居间）合同，主要内容为：甲方自愿将其所有的房产出售给乙方，房屋具体情况如下：房屋所有人为贾学艾，位于小店区人民路福隆新居，建筑面积为108.4平方米，所在楼层为9层，总楼层为21层，房屋产权性质为小产权，使用性质为住宅。甲乙双方议定此房产成交价格为630000元。付款方式为：乙方在签订本合同时支付甲方50000元作为定金，尾款为580000元。甲乙双方协商一致同意于甲方收到尾款当日或2018年4月21日前交接该房屋。甲方保证涉案房屋在交易时没有权属争议，不存在查封、债务、抵押、欠缴税费、出租纠纷和权籍问题等影响房产交易的情况。本合同签订时，丙方已经为双方提供了经纪服务并承担了相应的责任，且履行了甲乙双方的如实告知义务。乙方应支付所成交房屋总价款2.5%的服务费，共计10000元作为丙方的服务佣金。本合同由甲乙丙三方签字盖章之日起生效。在合同下方注明“经双方协商，如过户期间，因开发商原因不予过户，甲方不承担违约责任，定金金额退还乙方”。并约定其他权利义务内容。2018年4月11日，原告向被告贾学艾支付福隆新居定金20000元。2018年4月13日，原告罗玉梅向太原市小店区亿安居房屋信息咨询服务部支付福隆新居居间服务费10000元。2018年4月12日、18日，原告向被告王建平分别转账支付福隆新居购房款30000元、580000元。2018年4月18日，武卯生与晋豫泰公司就涉案房屋签订编号为FL1532的房屋认购协议，主要内容为：武卯生购买晋豫泰公司开发的位于小店区人民南路原永安市场，建设名称为“福隆新居”的房屋一套，为1#楼1单元、第9层，房号为1092号，建筑面积为108.40平方米，单价为3050元/平方米，总价为330620元等其他权利义务内容。同日，案外人武卯生与山西晋豫泰房地产开发有限公司更换交纳购房款330620元的收据，并支付涉案房屋合同变更手续费5000元，2012年度暖气费1626元。另查明，被告贾学艾在2017年6月装修涉案房屋期间，案外人宋明书称其与晋豫泰公司就涉案房屋签订房屋认购协议，涉案房屋应归其所有。被告贾学艾于2018年1月3日向太原市杏花岭区人民法院对晋豫泰公司提起诉讼，请求其继续履行双方签订的房屋认购协议，确认涉案房屋归贾学艾所有。2018年2月1日，贾学艾向太原市杏花岭区人民法院提出撤诉申请，该院作出（2018）晋0107民初140号民事裁定书，准许贾学艾撤回起诉。2018年2月2日，晋豫泰公司向贾学艾出具证明书，主要内容为：晋豫泰公司于2010年1月23日与贾学艾签订房屋认购协议，贾学艾购买本公司开发的位于太原市小店区人民南路福隆新居1号楼1单元1092号房屋一套，贾学艾于2010年1月25日支付了全部购房款，本公司出具了收据。后贾学艾占有了该房屋并进行了装修，现因第三人原因导致纠纷，故本公司出具证明书，内容如下：涉案房屋归贾学艾所有，与第三人无关，本公司出具证明后贾学艾可以继续对涉案房屋进行装修并占有使用。与第三人纠纷由本公司出面解决，与贾学艾无关。特此证明。本院确认上述事实的证据有，太原市存量房买卖（居间）合同、收款收据、转账凭证、房屋认购协议、起诉状、民事裁定书、证明书及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，本案争议的焦点是原告与被告贾学艾签订的房屋认购协议是否有效。被告贾学艾与晋豫泰公司签订的房屋认购协议，被告贾学艾与原告罗玉梅、太原市小店区亿安家居房屋信息咨询服务部签订的太原市存量房买卖（居间）合同，收款收据、转账凭证，原告罗玉梅的配偶武卯生与晋豫泰公司签订的房屋认购协议及晋豫泰公司向武卯生出具的合同更名收款收据，上述证据可以证明涉案房屋系被告贾学艾从晋豫泰公司购买后，转让给原告罗玉梅，被告罗玉梅、王建生在收取原告支付的购房款630000元，并协助原告罗玉梅以其配偶武卯生的名义在晋豫泰公司办理房屋认购协议的更名手续，晋豫泰公司并未收取原告的购房款也未直接将涉案房屋出售给原告罗玉梅，因此涉案房屋的转让主体是转让方被告贾学艾，受让方原告罗玉梅。原告罗玉梅与被告贾学艾、太原市小店区亿安家居房屋信息咨询服务部在签订太原市存量房买卖（居间）合同时已注明涉案房屋尚未取得权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让的规定，原告罗玉梅与被告贾学艾的合同行为违反了未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让的法律的强制性规定，故原告罗玉梅与被告贾学艾签订的太原市存量房买卖（居间）合同为无效合同。在合同无效的情况下，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告应向被告贾学艾返还位于太原市小店区人民南路福隆新居1号楼1单元1092号的房屋。收款收据及转账凭证，可以证明原告已履行向被告贾学艾支付购房款630000元的义务，故被告贾学艾应当向原告返还涉案房屋购房款630000元，因被告贾学艾与被告王建平系夫妻关系，原告罗玉梅在向被告贾学艾支付定金20000元后，向被告王建平分别转账支付30000元、580000元，可以证明被告王建平对被告贾学艾向原告罗玉梅出售涉案房屋一事知情且同意，并实际收取购房款610000元，故被告王建平应当对被告贾学艾向原告罗玉梅返还购房款630000元承担共同还款责任。原告明知其与被告贾学艾签订的太原市存量房买卖（居间）合同的涉案房屋为小产权房仍然购买，本身存在一定的过错，故原告的主张利息的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。原告主张的装修费用27000元，未提供证据证明，该项请求，理由和证据不足，本院不予支持。原告主张的居间费用10000元的诉讼请求，原告在本案中存在过错，且其系向太原市小店区亿安居房屋信息咨询服务部支付，故该项请求，理由和证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告罗玉梅与被告贾学艾签订的《太原市存量房买卖（居间)合同》无效。二、被告贾学艾、王建平于本判决生效之日起十日共同返还原告罗玉梅购房款630000元。三、原告罗玉梅于本判决生效之日起十日向被告贾学艾返还位于太原市小店区人民南路福隆新居1号楼1单元1092号的房屋。四、驳回原告罗玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3863元（原告已预交），由被告贾学艾、王建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭 峰 二〇一九年六月二十三日书记员 宁晓丽