陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终1039号 上诉人（原审原告）：章蓓，女，1988年5月19日出生，汉族，陕西省岐山县人，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省岐山县。 委托诉讼代理人：秦安美瑜、刘盼，（实习），陕西康嘉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：齐高礼，男，1969年6月28日出生，汉族，陕西省扶风县人，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省扶风县县城新区。 委托诉讼代理人：辛宁叶，陕西华维律师事务所律师。 第三人：宝鸡石居房地产中介有限公司，住所地宝鸡市号门面，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX6012。 法定代表人：车雅滢，任公司经理。 委托诉讼代理人：高婷，该公司员工。 上诉人章蓓、齐高礼因与第三人宝鸡石居房地产中介有限公司（以下简称石居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2018）陕0302民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 章蓓上诉请求：撤销原判第四项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求;一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:1、一审认定上诉人自行扩大部分损失错误，上诉人不承担任何违约责任，所主张的经济损失112000元、律师费21000元应予支持；2、一审认定中介费与本案不属同一法律关系不予审理错误，中介费15000元应予支持。 齐高礼答辩称，仅就章蓓上诉部分而言，一审判决认定是正确的，上诉主张和理由不能成立。请求二审法院予以驳回。 石居公司认可章蓓的上诉理由及请求。 齐高礼上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误。1、本案章蓓违约在先，一审判决未认定章蓓违约属于认定事实错误；2、本案《房屋买卖定金合同》约定存在瑕疵，合同因房屋产权证未取得的客观原因无法履行，而非上诉人拒绝履行合同，一审判令上诉人承担违约责任错误；3、一审判决对章蓓违约事实未予认定，判令上诉人承担违约责任显失公平，章蓓的违约金请求不应支持或应依法调整。 章蓓答辩称，被上诉人没有违约行为，齐高礼违约应承担违约责任，上诉主张和理由不成立。请求二审法院予以驳回。 石居公司答辩意见与章蓓一致。 章蓓向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖定金合同》；2、被告返还原告定金50000元；3、被告支付原告违约金198000元；4、被告赔偿原告经济损失112000元；5、被告及第三人支付原告中介费损失15000元；6、被告支付原告因诉讼产生的律师费21000元；7、被告承担本案诉讼费用。 原审法院查明，2018年1月31日，原告（甲方）与被告（乙方）经第三人居间，签订《房屋买卖定金合同》一份。该合同约定：1、被告将坐落于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX幢XX单元XX号面积159㎡的房屋出售给原告，包括固定装修及地下车位一间，成交总价款为99万元；2、原告于2018年1月31日向被告支付购房定金50000元，2018年6月30日前或贷款通过后3日内过户，原告并交付房款54万元，余款40万元由公积金贷款一次性支付；3、合同第六条约定：如任何一方拒绝履行合同或解除合同，或甲方房屋发生权属发生争议、房屋基础及配套设施无损坏、甲乙房屋拆改或拆改未得到管理部门同意、乙方终止贷款、贷款未获批或未在指定银行办理贷款，均由违约方向守约方支付本合同确定房屋总价款20%的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。如因一方违约引起诉讼，守约方为诉讼支出的诉讼费、保全费、律师费均由违约方承担；4、房屋过户税、费由原告承担，交房之前被告结清所有物业费。被告收到全款，将房屋交付于原告。被告取得不动产产权证时，开始办理公积金按揭手续。合同签订当日，原告向被告交付购房定金50000元、向第三人支付中介费15000元，被告和第三人向原告分别出具了收条和收款收据。后在合同履行过程中，因被告所售房屋产权证书未能如期办妥，原、被告及第三人先后在2018年5月、6月、7月多次就合同履行或解除进行协商，但均未达成一致。2018年6月20日，原告另行在宝鸡市渭滨区XX路购买房产一套，并办理了商品房预售登记。还查明，原、被告在由第三人居间签订《房屋买卖定金合同》时，三方均知晓涉案房屋产权证被告尚未取得，对于何时取得也均不能确定。后原告朋友在58同城网站看到涉案房屋以135万元挂牌出售，曾于2018年9月29日现场看房。 原审法院认为，原、被告经第三人居间所签《房屋买卖定金合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应依约定履行各自义务。涉案《房屋买卖定金合同》中第四条约定：“（1）乙方于2018年1月31日向甲方支付该房屋的定金。计人民币￥50000元（大写伍万元整）。（2）合同签订后／日内乙方办理按揭贷款手续，双方约定于2018年6月30日前或贷款通过后3日内过户，乙方并支付该房款人民币￥540000元（大写伍拾肆万元整）。（3）余款￥400000元整，由公积金贷款一次性支付。（4）待该房屋过户手续办理完毕，且甲、乙双方确认该房屋费用交接清楚并在物业交接表签字／日内（遇节假日付款时间顺延），结清余款。”原告基于上述第（2）项约定认为，原告向被告支付购房款54万元的条件是房屋过户时，因被告在6月30日之前无法取得房屋产权证、无法办理过户，故原告无支付房款的义务。且被告以产权证6月30日前未能办妥而拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。被告认为，签订合同时根据第三人提供的信息，原、被告均认为房屋产权证书在2018年四、五月份能够办妥，故合同约定6月30日前办理过户。在6月30日之前无法取得房屋产权证不是被告原因所致，故其不应承担违约责任。根据原、被告对涉案合同中关于房产过户约定的共同理解，双方对于办理房产过户的时间为2018年6月30日前均确认。但截止本案庭审结束，被告尚未取得涉案房屋产权证书。因被告未在2018年6月30日前取得所售房屋的产权证书，无法向原告履行过户义务，导致原告合同目的不能实现，且被告也曾向原告提出解除合同，故原告要求解除涉案《房屋买卖定金合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告返还购房定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，导致涉案房屋不能过户是因第三人提供信息错误，其不应承担违约责任。但《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故即使被告辩称属实，被告亦应向原告承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案当事人在签订合同时约定任何一方拒绝履行合同或解除合同时，应向对方承担房屋成交价款20%的违约金。原告以此为据，要求被告支付违约金198000元的理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故合同违约方所承担的损失赔偿，应以因违约所致可预见损失为限。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据原、被告及第三人所提交的证据可以证实，原、被告及第三人在约定的2018年6月30日过户期限到来之前，均明知涉案房屋不能如约办理过户，并就合同的解除或继续履行多次协商。协商期间，被告通过第三人提出赔偿原告双倍定金解除合同，原告未予答应，要求继续履行合同。后第三人提议原告交纳部分房款、被告交付房屋，待被告房屋产权证书办理后再履行过户和剩余款项的支付，被告同意，原告以房产证未办妥为由而拒绝。原告称未办理过户不支付房款，符合约定，但在当事人均明知涉案房屋无法在6月30日前过户、被告提出解除合同时，原告应采取适当措施防止损失的扩大。2018年6月20日，原告重新购置房屋并进行了预售登记，并表明是为防止损失的扩大。但原告在此后与被告及第三人的多次协商中，对此并未予说明。在2018年度宝鸡地区房价处于上涨趋势的情况下，原告的行为不但可能造成自身损失扩大，客观上也对被告实现出售房屋获取价款的目的造成障碍。本院认为，诚信是民事活动的法律原则，善意是民事活动的道德要求。本案被告未能在约定时间向原告办理房产过户，构成违约，其应向原告承担违约责任。但在被告提出协商解除合同并给予赔偿后，原告未及时采取适当措施防止损失扩大，其对扩大的损失依法不能获得赔偿。故对于原告主张的经济损失112000元、律师费21000元，本院不予支持。原告对中介费的主张，因系基于原、被告与第三人之间的居间合同关系产生，与本案不属同一法律关系，且当事人诉讼主体地位不同，故本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十一条之规定，判决：一、解除原告章蓓与被告齐高礼于2018年1月31日签订的《房屋买卖定金合同》。二、被告齐高礼于本判决生效之日起十五日内退还原告章蓓购房定金50000元。三、被告齐高礼于本判决生效之日起十五日内支付原告章蓓违约金198000元。四、驳回原告章蓓的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7240元，减半收取3620元，由原告章蓓承担1350元，被告齐高礼承担2270元。 二审中，当事人未提供新证据。本院经审理查明，一审法院依据本案在案证据查明的法律事实无误，本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案上诉的争议焦点为：一审对违约责任、违约损失的认定是否正确。 关于违约责任的承担。涉案房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合法、有效，应作为解决双方合同纠纷的依据。一审法院依据查明事实和对法律的理解，已详细论证本案合同效力问题，本院并无新解，予以认同。在明确合同目的不能实现后，章蓓另行购置房屋不属于违约行为，依法不应承担违约责任。齐高礼对其自身履约能力和条件认识不足，造成合同无法履行，构成违约，依法应当承担违约责任。齐高礼主张过户时间约定属合同内容瑕疵、章蓓先行违约的上诉理由不能成立。在案证据足以认定章蓓与齐高礼对房产过户履行期限为2018年6月30日进行过确认，一审据此对违约责任进行分析、认定并无不当。章蓓主张一审此节认定与合同约定不符的上诉理由不能成立。 关于违约损失的计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，齐高礼承担的损失赔偿额应当以其应预见到的因违反合同可能造成的损失为限。章蓓的损失包括：1、房屋差价等经济损失。结合本市同期房地产价格上涨实际情况，以及章蓓在较案涉房屋地理位置相对偏远处另行购置房屋的事实，本院酌情认定章蓓含房屋差价损失在内的经济损失为160000元。2、律师费损失。依照合同约定，齐高礼作为违约方应当承担守约方章蓓因诉讼产生的律师费。一审判令齐高礼承担的违约金198000元，足以弥补章蓓的房屋差价损失及律师费损失。章蓓主张齐高礼除违约金外另行赔偿房屋差价损失、律师费的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，不能成立。因一审判令齐高礼支付的违约金并未过分高于章蓓的实际损失，齐高礼主张调整违约金的上诉理由缺乏事实根据，亦不能成立。章蓓关于中介费的主张确与本案不属同一法律关系，一审不予审理并无不当。 结合在案证据及认定的法律事实，章蓓未告知齐高礼另行购房并未给双方当事人造成任何损失，一审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于减损规则的规定，认定房屋差价及律师费损失属章蓓自行扩大损失不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”的规定，章蓓关于自行扩大损失认定不当的主张虽然成立，但因未对裁判结果产生影响，本院仅对瑕疵部分予以纠正。 综上所述，章蓓、齐高礼的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6880元，由章蓓负担3260元；由齐高礼负担3620元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩权雁 审 判 员 陈 蔚 审 判 员 任小剑 二〇一九年六月十一日 法官助理 王家英 书 记 员 巨梦媛 1