广东省中山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤20民终402号上诉人（原审原告）：马雪琪，女，1991年4月5日出生，回族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：杜锦秀，广东泰诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁勇，男，1976年1月13日出生，汉族，住广西壮族自治区容县。委托诉讼代理人：周玉燕，广东至伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永盛，广东至伦律师事务所律师。原审第三人：韦静梅，女，1977年6月16日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。上诉人马雪琪因与被上诉人梁勇及原审第三人韦静梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人马雪琪上诉请求：撤销一审判决，改判支持马雪琪的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定购房协议并非是马雪琪与梁勇真实意思表示，缺乏依据。首先，马雪琪通过其父亲马道飞分别于2015年5月1日、2015年5月8日、2015年5月13日共向梁勇交付了购房款共170000元。其次，马雪琪为了继续履行购房协议，自愿先行垫付款项为梁勇解决涉案房产名下所有的查封。再次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；”梁勇于2015年5月，向马雪琪出售涉案房产的价格为420000元，并非显著低于同时期市场价格。最后，一审法院依法追加了原审第三人韦静梅，韦静梅亦明确表示同意马雪琪的诉讼请求。二、一审判决认定涉案房产多次查封，梁勇转让财产的行为无法排除损害其偿债能力的可能，缺乏依据。首先，涉案房产所有的查封案件均已解封；其次，梁勇转让房产是为了履行其与马雪琪之间的购房协议，若梁勇不履行该协议，则损害马雪琪合法权益；再次，如梁勇存在潜在债务，该潜在债权人可以通过行使撤销权的方式主张权利，而不应由一审法院在毫无根据的情况下通过损害马雪琪合法权益的方式来保护这些可能根本不存在的债权人。被上诉人梁勇辩称，梁勇同意上诉请求，本案房屋不涉及低价交易。之前梁勇所有解除抵押所偿还的款项来源都是来自马雪琪的父亲。若梁勇不履行与对方购房协议，马雪琪可能会起诉要求退回之前的房款以及要求赔偿房价上涨的损失，如梁勇之前执行案件对房子拍卖，债权人也不同意减免部分费用，而且梁勇还要承担评估费。故梁勇同意将涉案房屋过户给马雪琪。原审第三人韦静梅未向本案院陈述意见。马雪琪向一审法院起诉请求：梁勇协助马雪琪办理中山市坦洲镇永源路2号现代花园4幢1门202房的房产过户登记手续。一审法院认定事实：2015年5月1日，梁勇（甲方）与马雪琪（乙方）签订购房协议，约定甲方将中山市坦洲镇永源路2号现代花园4幢1门202房全部出售给乙方，建筑面积为100.4平方米，总价420000元；签订该协议时，甲方支付定金20000元，在2015年5月15日前，甲方支付购房款150000元，购房余款250000元在办理房产证过户时支付完毕，收齐170000元购房款（含定金）后，甲方于60日内负责办妥房屋还贷及注销抵押手续，购房款仅用于赎楼不得挪作他用，否则乙方有权拒付余款；以上购房款乙方可通过父亲马道飞向甲方支付，甲方收到款项后出具收款收据；双方应于甲方向乙方提供银行注销抵押证明之日起七日内到房地产主管部门办理房屋过户手续，过户时所有税费双方各负担一半，即过户费用双方各付50%，双方还约定了其他权利义务。由梁勇出具的收条载明：马雪琪已分别于2015年5月1日、2015年5月8日、2015年5月13日交付购房款共170000元。2018年3月29日，梁勇出具收据一份，记载其收到案涉房屋购房尾款250000元，房款420000元已经收齐，该款由马道飞转账到郑沛华广发银行中山坦洲支行账户，用于清偿梁勇（2016）粤2071民初11212号、（2016）粤2071民初11215号两案债务。2016年6月13日，一审法院依郑沛华申请查封案涉房地产，于2018年5月7日解封；2016年8月9日，一审法院依汪木成申请查封案涉房地产，于2018年7月4日解封；2016年8月25日，一审法院依江永清申请查封案涉房地产，于2018年5月16日解封；2017年6月19日，一审法院依郑沛华申请查封案涉房地产，于2018年5月7日解除查封；2017年8月2日，一审法院依江永清申请查封案涉房地产，于2018年7月4日解封；2017年10月9日，一审法院依中山农村商业银行股份有限公司申请查封案涉房地产，于2018年6月11日解封。一审法院认为，合同的签订应当以双方的真实意思表示为基础，虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。梁勇转让中山市坦洲镇永源路2号现代花园4幢1门202房的房地产，售价为接近每平方米4200元（420000元÷100.4平方米），该售价显著低于同时期市场价格，一审法院无法认定为双方的真实意思表示。另，案涉房地产被多次查封，梁勇转让财产的行为无法排除损害其偿债能力的可能。故马雪琪主张协助办理过户手续，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回马雪琪的诉讼请求。一审案件受理费7600元，减半收取计3800元，诉讼保全费2620元，（马雪琪已预交），由马雪琪负担。二审诉讼中，上诉人马雪琪向本院提交了一份其自行委托评估公司制作的评估报告，拟证明涉案房屋在2015年5月1日市场价值为456820元，该价格与涉案房屋当时出售给马雪琪时的价格相符，并非显著低价。被上诉人梁勇对该评估报告没有意见，认为评估价格与当时出售的价格差不多。本院审理查明，韦静梅系梁勇妻子。一审诉讼中，梁勇向一审法院答辩称，同意将案涉房屋过户给马雪琪。原审第三人韦静梅向一审法院述称，同意将案涉房屋过户给马雪琪。一审诉讼中，马雪琪与梁勇达成如下和解协议：一、梁勇协助马雪琪办理中山市坦洲镇永源路2号现代花园4幢1门202房的房产过户登记手续；二、案件受理费7600元，减半收取3800元，诉讼保全费2620元，合计6420元，由马雪琪自愿负担。一审法院对该和解协议未予确认。二审诉讼中，马雪琪与梁勇再次达成一份和解协议，约定梁勇协助马雪琪办理中山市坦洲镇永源路2号现代花园4幢1门202房的房产过户登记手续，请求二审法院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二条规定，“中华人民共和国民事诉讼法的任务，是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，教育公民自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序，保障社会主义建设事业顺利进行。”即民事诉讼的目的，系解决纠纷。当事人之间因财产关系和人身关系产生纠纷，是提起民事诉讼的前提。本案中，根据梁勇与马雪琪合同约定，梁勇虽负担协助马雪琪办理涉案房屋过户登记手续的义务，但梁勇愿意履行该义务，双方于一、二审期间自行达成的和解协议亦反映双方之间并无争议。因此，马雪琪与梁勇之间并无民事纠纷，马雪琪与梁勇可自行赴不动产登记机构办理权属转让登记。马雪琪提起本案民事诉讼，不符合民事诉讼的受案范围，不应予以受理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5378号民事判决；二、驳回上诉人马雪琪的起诉。一审案件受理费7600元，减半收取为3800元，退还上诉人马雪琪；诉讼保全费2620元（马雪琪已预交），由上诉人马雪琪负担；上诉人马雪琪预交的二审案件受理费7600元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇一九年六月二十八日书记员 钱绮丽