江苏省沭阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏1322执异111号 异议人（案外人）：刘雅楠，女，1993年2月18日生，住所地山东省济南市天桥区。 委托诉讼代理人：王东强，北京市君致（济南）律师事务所律师。 申请执行人：宿迁市盈瑞机电设备安装工程有限公司，住所地江苏省沭阳县。 法定代表人：范兴虹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高维荣，江苏怀容律师事务所律师。 被执行人：山东华颢制冷科技有限公司，住所地：山东省济南市天桥区。 法定代表人：薄克芹，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：张守侠，男，1971年10月13日生，住所地山东省济南市历下区。 本院在执行宿迁市盈瑞机电设备安装工程有限公司（以下简称“盈瑞公司”）与山东华颢制冷科技有限公司（以下简称“华颢公司”）、张守侠建设工程合同纠纷一案过程中，异议人刘雅楠向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 经审查查明，原告盈瑞公司诉被告山东华颢公司、张守侠建设工程施工合同纠纷一案，本院审理后于2017年3月7日作出（2016）苏1322民初14462号民事判决书。判决内容如下：一、被告山东华颢制冷科技有限公司、张守侠于本判决生效之日起十日内向原告宿迁市盈瑞机电设备安装工程有限公司支付工程款310000元及逾期付款违约金（自2015年10月11日起至付清款之日止，按照日利率0.5‰计算）。二、驳回原告宿迁市盈瑞机电设备安装工程有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，因二被告未自觉履行判决义务，经盈瑞公司申请，本院于2017年8月24日立案执行，执行案号为：（2017）苏1322执6460号。在执行过程中，本院于同年12月4日对登记在被执行人张守侠名下的济南市××下区××小区××楼××单元××室的房屋予以查封（轮侯查封）。首封为济宁市兖州区人民法院（2016）鲁0812民初552号民事裁定。异议人不服济宁市兖州区人民法院（2016）鲁0812民初552号民事裁定向济宁市兖州区人民法院提出执行异议。在审查过程中，异议人按照法律法规将剩余房款17万元交付于济宁市兖州区人民法院，法院遂作出（2018）鲁0812执异3号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。后因涉案申请执行人曲建伟不服执行异议裁定，提出申请执行人准予执行异议之诉，济宁市兖州区人民法院审理后作出（2018）鲁0812民初451号民事判决书，驳回曲建伟的诉讼请求。后济宁市兖州区人民法院解除对涉案房屋的查封，我院查封变为首次查封，异议人向本院提出执行异议。 异议人刘雅楠提出异议称，2017年3月13日，异议人刘雅楠与被执行人张守侠在居间人山东中住地产经纪有限公司的见证下，达成房屋买卖协议，被执行人张守侠将其名下位于济南市××下区××小区××楼××单元××室的房屋出卖于异议人，约定总房款共计110万元。当日，异议人向被执行人张守侠支付定金2万元，2017年3月15日异议人分两次通过银行转款方式向被执行人张守侠转账共计91万元，被执行人张守侠向异议人出具收到条两张。2017年3月17日，异议人到济南市不动产登记中心办理房产过户手续，依法缴纳相关税费并办理了国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续。2017年3月18日异议人与张守侠完成了物业交付，张守侠将房屋交付给异议人占有使用，异议人已支付且至今仍在支付涉案房产的水、电、煤、暖、物业管理等费用，异议人已将涉案房屋进行装修、添附，对涉案房屋已实际占有。涉案房屋曾于2017年3月20日被山东省济宁市兖州区人民法院查封。后异议人向济宁市兖州区人民法院提出执行异议申请，在审理过程中，按照法律法规将剩余房款17万交付于济宁市兖州区人民法院，该院出具（2018）鲁0812执异3号执行裁定书，中止涉案房屋执行。后因涉案申请人曲建伟不服执行异议，提出执行异议之诉，山东省济宁市兖州区人民法院作出（2018）鲁0812民初451号民事判决书，驳回曲建伟的诉讼请求，现该案已生效。异议人在法院查封涉案房屋之前与被执行人张守侠签订了房屋买卖合同，被执行人张守侠亦在法院查封之前将涉案房屋交付于异议人刘雅楠，异议人已按合同约定支付了房屋款项且将剩余房款17万元交付于济宁市兖州区人民法院，并到济南市不动产登记中心办理了房产过户手续的受理、初核、审核，故涉案房屋已在济南市国土资源局进行了不动产网签转让手续。综上，请求法院中止执行，解除对位于济南市××下区××小区××楼××单元××室的房屋的查封。为证明自己的主张，异议人提供以下证据：1.2017年3月13日由张守侠、刘雅楠及山东中住地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同一份，证明涉案房屋系通过中介签订，当时定价涉案房屋总价款为110万元，定金2万元，及其他的权利义务，证明其合同合法有效。2.2017年3月13日由张守侠与刘雅楠签订的存量房屋买卖合同一份；3.济南地税局出具的增值税普通发票一张；4.契税减免申请表一份；5.济南国土资源局出具的收件回执一份，证明涉案房屋已经在济南市不动产登记中心完成了国有建设用地使用权及房屋所有权登记手续至异议人刘雅楠名下。6.业务回执单两份及房管收条两份、定金收条一份，证明异议人刘雅楠就房屋买卖合同签订后分别于2017年3月13日、3月15日按照合同约定完成了定金及房款交付，履行了合同。7.物业交割单一份，证明异议人刘雅楠与被执行人张守侠于2017年3月18日完成了对涉案房屋等物业交割并实际入住涉案房屋内。8.服务大厅办理办证进度查询信息表，根据网上服务大厅输入异议人刘雅楠的信息编号，查询的结果为：涉案房产已经完成了受理、初审、审核，仅剩下实际房屋不动产登记证书的交付。9.异议人刘雅楠于2018年1月8日将剩余房款17万元交付向山东济宁市兖州区人民法院提存的票据；10.（2018）鲁0812民初451号民事判决书，证明异议人提出的相关请求已得到生效判决的支持。 申请执行人盈瑞公司称：一、异议人刘雅楠与被执行人张守侠签订、履行《房屋买卖合同》不真实、不合法。1、异议人刘雅楠提交的2017年3月13日《房屋买卖合同》不真实。该合同首页记载房屋买受人（以下简称乙方）是刘勤学、刘雅楠，但是刘雅楠三个字不是刘雅楠本人所签，根据书写惯例刘雅楠三个字和身份证号与刘勤学不处于同一行列，是后添加形成。在该合同第2页乙方签字处只有刘勤学、没有刘雅楠的签字。该合同不能证明涉案房屋买受人是本案异议人刘雅楠。2、从异议人刘雅楠提交的被告张守侠2017年3月13日《定金收条》可以看出，定金交款人是刘勤学而不是本案异议人刘雅楠。3、从异议人刘雅楠提交的转款记录、张守侠两张房款收条来看，该转款记录无法体现是因购买涉案房屋而转账，不能证明是购房款，并且汇款人不是异议人刘雅楠。2017年3月15日的房款收条中，刘雅楠三个字均是后添加形成，与房款收条中其它字迹颜色均不相同，不能证明涉案房款是异议人刘雅楠支付。4、2017年3月18日物业交割单显示为21世纪不动产济南中住加盟店，但是该交割单并没有相应加盟店的公章，也没有涉案房产所在物业公司的相关交接手续，并且被执行人张守侠已将涉案房屋租赁给他人居住。2017年3月15日房款收条（39万元）已经注明剩余房款17万元于2017年4月1日前清走房客移走户口结清房款，所以异议人刘雅楠只凭物业交割单，不能证明2017年3月18日其实际居住。 二、被执行人张守侠实属非法转移财产逃避债务，异议人刘雅楠故意购买远远低于市场价值的涉案房屋，主观上显然存在过错。1、《济南市存量房屋买卖合同》显示，涉案房屋的成交价格33万元与市场价值差距较大，该房屋位于济南市××下区××小区××楼××单元××室，建筑面积66.29平方米，无抵押，市场价值100万余元，然而2017年3月17日出卖人张守侠与买受人刘雅楠签订的《济南市存量房屋买卖合同》成交价格33万元，与市场价值相差近70万元，明显不符合常理。2、对于济宁市兖州区人民法院2017年2月13日作出的（2017）鲁0812民初552号民事裁定书“冻结被申请人张守侠、罗淼、济南坤乾经贸有限公司、薄克芹名下银行存款130万元或查封、扣押相应等值财产”等内容，被执行人张守侠是明知的，其采用远远低于市场价值的方式出售涉案房产的行为显然是为了逃避债务，逃避法院执行。3、即使2017年3月15日房款收条52万元和39万元是真实的，买房人刘勤学、刘雅楠也是明知涉案房产是存在问题而不正常交易，否则不会在房款收条中注明“注若因卖方原因导致此房无法正常办理过户等手续，此购房款双倍索赔给买房人刘勤学、刘雅楠”、“注若因卖方原因导致此房无法正常办理过户等手续，此购房款双倍索赔给买房人刘勤学”，这一点不符合常理，因为双方存在所谓的2017年3月13日《房屋买卖合同》。 三、即使刘雅楠购买涉案房产为真，但其并没有支付完房款，在济南市不动产登记中心所办理的涉案房产过户的一切手续均属无效，在人民法院查封涉案房屋之前，刘雅楠并没有占有该房屋。 四、异议人刘雅楠提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，且刘雅楠主观上存在过错。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，异议人刘雅楠应提供充足的证据，包括《房屋买卖合同》、房款支付凭证、实际居住房屋等证据加以证实，证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，否则应认定异议人刘雅楠对涉案房屋享有的权益不能够阻止对涉案房屋的执行。 另查明，济宁市兖州区人民法院（2018）鲁0812民初451号民事判决书对如下事实予以认定：2017年3月13日，通过山东中住地产经纪有限公司，刘勤学、刘雅楠与张守侠签订房屋买卖合同一份，张守侠将位于济南市××下区××小区××楼××单元××室房屋卖于刘勤学、刘雅楠，价格110万元，当日张守侠收取定金2万元，2017年3月15日，刘勤学通过建设银行济南铁道支行两次转账给张守侠购房款91万元。该院查封涉案房屋时间为2017年3月20日，该院查封之前，刘雅楠与张守侠已签订合法有效的房屋买卖合同。2017年3月18日，刘雅楠与张守侠签订了涉案房屋的物业交割手续，当天张守侠将该房屋交付于刘雅楠。2018年1月8日，刘雅楠将剩余购房款17万元交于济宁市兖州区人民法院。济宁市兖州区人民法院审理后作出（2018）鲁0812民初451号民事判决：驳回曲建伟的诉讼请求。 本院认为，本案的焦点问题是异议人对涉案房屋所享有的权力是否能够阻止对涉案房屋的执行。山东省济宁市兖州区人民法院作出（2018）鲁0812民初451号民事判决书已对相关事实作出认定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案异议人刘雅楠在法院查封涉案房屋之前与被执行人张守侠签订了房屋买卖合同，张守侠亦将涉案房屋交付异议人，异议人已按合同约定支付了房屋款项且将剩余房款17万元交付法院，并到济南市不动产登记中心办理了房产过户手续的受理、初审、审核：该房屋已办理二手房网签手续并已在济南市国土资源局进行了不动产网签转让登记。 综上，异议人刘雅楠提供的证据能够证实在本院查封房屋之前其已与被执行人张守侠签订了合法有效的合同，支付房屋价款并合法占有房屋的事实，并到济南市国土资源局办理了不动产网签转让登记，异议人异议理由符合法律规定，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 中止对济南市历下区青后小区16号楼2单元501室的房屋的执行。 当事人如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 周 龙 审判员 李亚洪 审判员 章彦威 二〇一九年六月二十四日 书记员 吴艳茹 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条：案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。