湖南省衡阳市珠晖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0405民初621号 原告：刘桂英，女，1982年5月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：张楚英，湖南秦湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧婷，湖南秦湘律师事务所律师。 被告：衡阳大阳房地产开发有限公司，住所地：衡阳市珠晖区。 法定代表人；阳小毛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢燕，女，1975年10月23日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区建光村76号301户，系被告公司的会计。 委托诉讼代理人：王中兴，男，1955年12月15日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区中山北路14号303户，系被告公司的法律顾问。 原告刘桂英与被告衡阳大阳房地产开发有限公司（以下简称大阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告刘桂英的委托诉讼代理人欧婷、被告大阳公司的委托诉讼代理人谢燕、王中兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理某某区和某乡某塘村某某佳苑小区E栋10*号商铺的房产所有权证；二、判决被告支付原告逾期办理房产所有权证的违约金26240元（自2018年4月1日至2019年5月27日），后续违约金按62元/天从2019年5月28日计至实际办理好产权证书之日止；三、判决被告赔偿原告房屋漏水维修费用2900元；四、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年10月，原告经人介绍前往被告售楼部购买门面。被告的门面为现房销售，原告经实地考察，与被告于2015年10月27日签订了《衡阳市商铺买卖合同》，购买被告开发建设的某某区和某乡某塘村某某佳苑小区E栋10*室，双方约定该商铺的总价为311640元，采用分期付款方式。原告于签订合同当天向被告支付购房款51640元，2015年11月3日支付购房款30000元。2016年2月24日，被告将钥匙及门面交付给原告使用，原告于收房当日按合同约定向衡阳华夏物业有限公司缴纳了物业管理费。2016年3月29日，原告支付了购房款130000元，2017年3月28日，原告付清了购房尾款100000元。原告收房之后多次催促被告办理房产证。2017年5月，被告以办证为由，告知原告须与被告重新签订购房合同。2017年5月28日，原、被告双方签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，并办理了网签手续。该合同约定，房屋的总价仍为311640元，全部房款在2017年3月30日前付清，房屋交付时间为2017年3月31日前；被告应当在房屋交付之日起365天为原告办理好房屋所有权证书，如被告未按期办理，则按日向买受人支付全部房款的万分之二的违约金。被告以各种理由拖延，直至今日，原告仍未取得房屋所有权证书。另，原告在使用门面期间，因被告在原告房屋的外墙安装了大量水管，致使原告门面屋顶漏水，墙面渗水，严重影响了原告的正常经营，原告将这一问题向被告及物业反映，物业曾经维修了一次。今年4月，又再次发生漏水，原告又与被告联系，但被告仍未进行维修。原告只得自行维修，花费维修费2900元。根据法律相关规定，被告应当对房屋漏水的问题承担责任。综上，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。 被告辩称，原告购买被告的门面属实。原告先后与被告公司签订了两份合同，原告现已交清房款属实。合同约定是委托被告办理房产证，被告在2018年5月就具备了办理产权证的条件，但因为原告不配合，从未到过被告公司签署书面的委托书，原告姑姑在今年拿走了原告书面的备案合同，也是房产证未办下来的原因之一。合同约定的违约金是为了弥补损失，本案中，原告并没有损失，故请求法院适当调低违约金。原告陈述漏水是水管安装的问题，实际上并非该原因，而是因为今年雨水多，原告的楼上没有装修，才导致雨水飘进来而漏水。原告诉请的维修费2900元，被告认为原告提交的系只有一方签字的维修合同，且发票与事实不符，故不应当支持，就算真有维修漏水的事实，也不可能花费2900元。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人对真实性合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下，原告提交的房屋漏水照片、装修合同及发票，被告有异议，认为从照片中看不出来漏水，原告的证据不能证明原告是否请师傅维修以及是否花费2900元的事实，本院认为，原告提交的照片不清晰且无法显示拍照的时间，原告提交的装修合同系仅仅只有维修人员的签字，原告提交的发票亦与漏水事实不符，原告无其他证据佐证漏水、维修及维修金额的事实，本院对该组证据均不予认定。被告提交的不动产权证，原告认为与本案无关，本院认为，被告提交该证据为了证明原告所属的该栋楼房早已能够办理产权证，但由于原告的原因导致房屋产权证未办理，本院认为，被告提交的该份证据无法达到被告的证明目的，故对该证据，本院不予认定。 根据当事人诉辩主张和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月，原告经其姑姑推荐，前往被告售楼部购买门面。2015年10月27日，原、被告签订《衡阳市商铺买卖合同》，合同约定被告将其开发建设的位于衡阳市某某区某某佳苑E栋10*号商铺出售给原告，该房面积为31.8平方米，房屋总价为311640元；原告在签订本合同时，支付首付款211640元，剩余100000元由原告办理按揭手续；被告应在2015年11月15日前交房，被告应当在商铺交付使用后2年内为买受人办理好商铺产权证和土地使用权证；合同还约定了原告未按合同约定付款的违约责任及被告逾期交房和逾期办理产权证的违约责任。双方未办理网签备案手续。原告于当天向被告支付了房款51640元。2015年11月3日，原告向被告支付房款30000元，2016年5月29日，原告向被告支付房款130000元，2017年3月28日，原告向被告支付房款100000元。2016年2月24日，原告接收了被告交付的商铺。2017年5月28日，原、被告签订了《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告将其开发建设的位于衡阳市某某区某某佳苑E栋10*号商铺出售给原告，该房面积为31.8平方米，房屋总价为311640元；原告在签订本合同前，已支付定金211640元，该定金于本合同签订时抵作房款，买受人在2017年3月30日前支付该商品房的全部价款，买受人逾期付款的，按每日万分之二向出卖人支付违约金；被告应在2017年3月31日前交房，被告逾期交房的应当按照每日万分之二支付违约金；双方约定采取委托代办的方式办理房屋登记手续；因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，如买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权证取得之日止，出卖人按日向买受人支付全部房款的万分之二的违约金。该合同办理了网签备案手续。2018年4月27日，被告给原告出具了购房发票，2018年5月17日，原告缴纳了契税，并将所有的办证材料交与被告。被告到目前为止未给原告办理好房屋所有权证。 本院认为，原、被告针对同一房屋买卖前后共签订了两份合同，两份合同中关于付款方式、交房时间、办证时间及违约责任等均有变更，本院认为，原、被告在2015年签订合同后，双方均未按该合同履行自己的义务。然后到2017年，双方再次签订了房屋买卖合同，双方对各自的权利义务重新达成了新的协议，故2017年的合同是对2015年的合同的覆盖和变更。原、被告于2017年签订合同后，双方应当按照2017年签订的合同约定履行义务和享受权利。原告按照2017年的合同约定主张自己的权利，本院予以采纳。被告对其应当于2018年4月1日给原告办理好房屋产权证书无异议，故原告要求被告为其办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，被告认为逾期办证的原因是原告不配合，但未提交证据证明，故对该抗辩主张，本院不予采纳。根据原、被告于2017年签订的合同约定“被告应在2017年3月31日前交房；买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，如买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权证取得止，出卖人按日向买受人支付全部房款的万分之二的违约金”。故原告要求自2018年4月1日起支付逾期办证违约金，本院予以支持。被告认为违约金过高，本院认为，原、被告约定的违约金为按日向买受人支付全部房款的万分之二，未超过法律的规定，且该违约金的约定并未很高，故无需调整。原告计算自2018年4月1日至2019年5月27日止的违约金为26240元，并要求自2019年5月28日至实际办理好产权证书之日止的违约金按每天62元计算，本院予以支持。关于原告诉请的漏水维修费用，虽然原告曾向被告反映房屋有漏水的情况，但原告无证据证明维修漏水及支付具体多少维修费的事实，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告衡阳大阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告刘桂英办理好某某区和某乡某塘村某某佳苑小区E栋10*号商铺的房屋所有权证； 二、被告衡阳大阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘桂英支付逾期办证的违约金26240元，并支付自2019年5月28日至实际办理好产权证之日止的违约金，按每天62元计算； 三、驳回原告刘桂英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费265元，由被告衡阳大阳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员 谢红春 二〇一九年六月二十一日 法官助理 洪 彪 书 记 员 廖金沙 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。