云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初233号原告：昆明冠江集团物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530100770451908Q。住所：昆明市人民中路39号傲城大厦11楼1号办公室C区。法定代表人：张建红,该公司总经理。委托诉讼代理人：董根莲、朱燕铭，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：施宇红，男，汉族，1968年9月18日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。原告昆明冠江集团物业服务有限公司诉被告施宇红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董根莲、朱燕铭及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年3月1日至2019年2月28日的住宅物业管理服务费16972元以及自2015年3月1日起至款项付清之日止按3‰计算的逾期付款违约金；2、被告向原告支付2015年4月1日至2019年2月28日的车位物业管理服务费2350元以及自2015年4月1日起至款项付清之日止按3‰计算的逾期付款违约金；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2013年12月24日签订《公园1903的前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），就原告为被告所有的位于公园1903圣维望40栋1单元503室及39029号车位提供前期物业服务进行相关约定。《协议》约定被告缴纳物业管理费时间为每年10月31日前，按年交纳，住宅物业服务费按证载面积交纳为2.8元/㎡/月；车位按50元/个/月;被告未按约定的收费标准和时间交纳有关费用，需按日3‰交纳违约金。《协议》签订后原告依约提供物业服务，但被告仅支付了首期物业服务管理费，至今拖欠原告19322元物业服务费未支付，原告遂诉至法院。被告答辩称，1、被告接房后已依约缴纳了首期物业费，随后被告拒交后期物业费的原因是原告擅自设立垃圾堆放点且该堆放点位于被告卧室及书房之外，严重影响被告生活环境；2、原告未按社区规划配套用房的功能管理处置垃圾，私自将规划的垃圾房以及公厕用于谋利，已经构成违法，且原告对于上述违法行为拒不整改，原告提供的物业服务未达到约定标准；3、原告多次强行向被告收取停车费，造成被告经济损失，应用于抵扣物业服务费；4、原告工作账目不清，无工作交接记录，且服务水平未达到一类服务的收费标准。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的以下证据有异议：一、云南省道路运输相关业务经营备案证、物业服务收费备案表。欲证明：物业服务费等收费标准备案情况。经质证，被告对该组证据不予认可，认为该证据并未加盖骑缝章，且无关联性。本院认为，该组证据系有权部门出具，经核对证据原件无误，本院对该组证据予以采信。二、巡检情况报表、照片。欲证明：原告提供物业管理服务的情况。经质证，被告对该组证据的真实性、关联性、合法性予以认可，对证明目的不予认可。本院认为，因被告对该组证据的真实性认可，本院对该组证据予以采信。三、短信记录、缴费通知单、催费通知、EMS单。欲证明：因被告未缴纳物业管理费，原告长期通过多种方式向被告催收。经质证，被告对该组证据的真实性、关联性、合法性予以认可，对证明目的不予认可。本院认为，因被告对该组证据的真实性认可，本院对该组证据予以采信。原告对被告提交的以下证据有异议：一、被告交纳物业管理及其它服务费用的票据。欲证明：被告履行协议并交纳相关费用在前。经质证，原告对该证据的真实性、关联性、合法性予以认可，对证明目的不予认可，认为仅能证明被告缴纳了2015年3月1日前的物业费。本院认为，原告对该证据的真实性予以认可，本院对该证据予以采信。二、公园1903一期业主证词。欲证明：原告违反协议约定，违规堆放、运输垃圾影响了业主的生活，达不到物业服务标准。经质证，原告对该证据不予认可。本院认为，证人并未出庭作证，不符合证据规则，本院对该证据不予采信。三、《协议》。欲证明：原被告双方签订的协议中明确服务内容及服务质量标准，原告的行为已经违反协议内容，没有达到标准。经质证，原告对该证据的真实性、关联性、合法性予以认可，对证明内容不予认可。本院认为，原告对该证据予以认可，本院对该证据予以采信，至于证明内容，本院将在说理部分进行阐述。四、公园1903一期竣工备案存档图纸、相关指标局部复印件一份、局部总平面图一份。欲证明：一期垃圾中转站及厕所为社区配套用房，已竣工验收备案，该社区配套用的面积、外观形态及房屋功能已经法定程序固定。经质证，原告对该证据不予认可，认为该证据未加盖公章。本院认为，该证据无原件核对，亦未加盖相关部门公章，本院对该证据不予采信。五、“冠江汇”照片、收据、录音文件及摘要。欲证明：1、原告擅自改变社区配套的垃圾中转站用途用于经营谋利，长期导致垃圾露天堆放，降低业主生活质量；2、原告负责人利用职务之便将业主财产占为私有。经质证，原告对该证据不予认可，认为该证据与本案无关。本院认为，被告不能举证证明该组证据与本案的关联性，本院对该组证据不予采信。六、原被告通话录音及相应摘要。欲证明：1、被告一直与原告沟通协商，希望就提出的问题得到解决，以便今后明白消费、按约交费；2、原告工作记录缺失、账目不清，对业主反映问题不解决、不答复、不理睬；3、原告达不到一类物业服务的标准。经质证，原告对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为被告已经认可长期拖欠物业费。本院认为，因原告对该证据的真实性认可，本院对该证据予以采信，至于证明内容，本院将在说理部分予以阐述。七、原告出具的收费票据。欲证明：因原告堵门收费，给被告造成直接经济损失100元。经质证，原告对该证据不予认可，认为与本案无关。本院认为，被告不能举证证明该证据与本案的关联性，本院对该证据不予采信。2019年4月15日，被告向本院提出申请，要求向昆明滇池国家旅游度假区住房和城乡建设局调取《整改通知》。本院予以准许。《整改通知》载明“昆明冠江集团物业管理有限公司：今有你公司所管理服务的度假区公园1903一期（圣维望）业主反映物业公司在未征得业主同意及报备的情况下将原规划设计为垃圾中转站及公厕的建筑改作它用，此行为违反了《物权法》第七十六条规定……针对以上投诉内容，现通知你公司高度重视，3个月之内完成整改，恢复小区垃圾中转站及公厕的正常使用，并于2019年5月15日下午16点前将相关整改情况（附照片）书面回复我局。”经质证，原告对《整改通知》真实性认可，但认为与本案无关；被告对《整改通知》真实性认可，认为恰恰可以证明原告违约在先，物管服务没有达标。本院确认本案法律事实如下：2013年7月，原告将其提供物业服务的公园1903小区物业服务收费标准到昆明滇池国家旅游度假区经济发展局进行了备案，备案表明确，多层住宅（含七层以下）收费标准为2.8元/月/㎡，车位收益标准为50元/月/个。2013年12月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议》，约定：甲方为乙方位于昆明市旅游度假区公园1903圣维望的证载面积为126.27平方米的商品住宅提供物业服务……第一条双方的权利义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……9、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，甲方在通知相关业主后，即可实施，施工过程中尽可能减少对业主的影响……二、乙方的权利义务3、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议……5、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……7、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿……第二条物业管理服务内容三、环境卫生1、公共环境及环卫设施保持清洁；2、定点垃圾管理，日产日清……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：每年10月31日前，按（年）交纳；二、住宅按证载面积每月每平方米2.8元；三、车库（位）按每月每个伍拾元……六、物业管理服务费用标准：1、住宅部分的物业管理服务费以相关部门最终审核备案为准……第十一条违约责任一、甲方违反责任，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原被告一致确认，涉案的40栋1单元503室自2015年3月1日起至今未缴纳物管费，39029号车位自2015年4月1日起至今未缴纳物管费。被告认为拒绝缴纳物管费是原告未经业主同意，擅自更改垃圾中转站及公共厕所，且新设立的垃圾中转站离被告住宅较近，影响了被告的正常生活，同时原告所提供的物业服务并未达标。2016年7月24日起，原告多次以发短信、粘贴缴费通知单的方式向被告催缴物业费。另，因原告在未征得业主同意及报备的情况下将原规划设计为垃圾中转站及公共厕所的建筑改作它用，2019年2月15日，昆明滇池国家旅游度假区住房和城乡建设局向原告发出整改通知，责令整改，要求恢复小区垃圾中转站及公厕的正常使用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”根据双方签订的《协议》约定，原告应当向被告提供协议中约定的物业服务，被告则应当按照约定向原告交纳物业管理费。对《协议》涉及的40栋1单元503室自2015年3月1日起至今未缴纳物管费、39029号车位自2015年4月1日起至今未缴纳物管费的事实双方均予以确认，但被告以昆明滇池国家旅游度假区住房和城乡建设局向原告发出的《整改通知》进行抗辩，认为原告擅自改变原规划的垃圾中转站及公共厕所的行为，导致垃圾随意堆放影响被告作为住户的正常生活，违反了双方《协议》中“三、环境卫生公共环境及环卫设施保持清洁；2、定点垃圾管理，日产日清……”以及《物业管理条例》第六十六条的规定。本院认为，根据《整改通知》可以确认，原告将垃圾中转站以及公厕另做它用的行为必然导致小区内垃圾管理以及公共环境、环卫设施受损，故原告的物业服务确实存在违约的情况。但原告作为物业服务方除维护公共环境之外，按照双方《协议》约定还应当提供设施设备、绿化、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等其他服务项目，被告并未举证证实原告没有尽到其他物业管理服务义务，故本院对被告未支付原告2015年3月1日至2019年2月28日的住宅物业管理服务费16972元按比例划分判令被告支付原告70%即11880元的住宅物业管理服务费。至于拖欠2015年4月1日至2019年2月28日的车位物业管理服务费，因垃圾中转站和公厕改作他用并不影响车位的正常使用，故本院判令被告向原告支付车位物管费2350元。至于违约金，因原告在物业服务中存在违约行为，故本院对违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告施宇红于本判决生效之日起十日内支付原告昆明冠江集团物业服务有限公司截止2019年2月28日的住宅物业管理服务费11880元以及车位物业管理服务费2350元。二、驳回原告昆明冠江集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费944元（原告已预交），由原告昆明冠江集团物业服务有限公司负担300元，被告施宇红负担644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  石晶晶人民陪审员  李云成人民陪审员  吴咏璇二〇一九年六月四日书 记 员  邹雨青