上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初2491号原告(反诉被告)：上海枭梵投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：孙雯俐，董事长。委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：爱雾(上海)贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：翁华敏。被告：翁华敏，男，1981年7月23日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。两被告共同委托诉讼代理人：丁勇，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司(以下简称“枭梵公司”)与被告(反诉原告)爱雾(上海)贸易有限公司(以下简称“爱雾公司”)、被告翁华敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告枭梵公司法定代表人孙雯俐及委托诉讼代理人陈中圆、两被告共同委托诉讼代理人丁勇参加了2019年3月26日庭审；原告枭梵公司法定代表人孙雯俐及委托诉讼代理人陈中圆、被告爱雾公司法定代表人翁华敏(即被告翁华敏)及两被告共同委托诉讼代理人丁勇参加了2019年5月24日庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告爱雾公司签订的《办公室租赁合同》；2．被告爱雾公司支付拖欠原告的租金人民币(以下币种同)13,200元(自2018年6月10日起至2018年8月14日止，按租金每月6,600元计算)；3．被告爱雾公司向原告交付上海市嘉定区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；4．被告爱雾公司支付占有房屋期间的使用费暂计6,600元(参照租金标准每月6,600元，自2018年8月15日起暂计至2018年9月19日止，要求按前述标准支付至实际交房之日)；5．被告爱雾公司支付违约金15,840元(按租赁合同总金额20%计算)，原告没收被告爱雾公司押金14,000元；6．被告翁华敏对上述款项承担连带清偿责任。事实与理由：2017年7月11日，原告与被告爱雾公司签订1份《办公室租赁合同》，合同约定原告将系争房屋租赁给被告爱雾公司供经营使用，租金为每月折后6,600元。租赁期限为一年，自2018年3月10日起至2019年3月9日止。前述合同对付款方式、付款时间、违约责任等事项均做出了具体约定。其中该合同第七条第3点明确：若乙方提前解除合同，视为乙方单方面违约，甲方有权扣除乙方已经支付的租金及押金作为违约金扣除，并要求乙方承担合同总价的20%作为违约金。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告爱雾公司使用。但被告爱雾公司自2018年6月9日起拒绝按约支付下一季度的房租，经原告催告无果。2018年8月14日，被告爱雾公司又无故向原告发送《办公室租赁合同解除通知书》，单方面要求解除租赁合同，原告曾积极与被告爱雾公司沟通并要求继续履行合同，但被告爱雾公司仍坚持解除合同，并未付清房租。被告翁华敏作为爱雾公司的股东，长期存在个人财产与公司财产混同的情况，故翁华敏应对爱雾公司的债务承担连带责任。原告与被告爱雾公司签订的《办公室租赁合同》系双方真实意思表示，双方租赁关系依法成立，双方均应恪守遵行。现被告爱雾公司拒不支付租金，已构成根本违约，故原告诉至法院。庭审中，原告变更诉讼请求为：1．解除原告与被告爱雾公司签订的《办公室租赁合同》；2．被告爱雾公司支付拖欠原告的租金及房屋占用费33,000元(自2018年6月10日起至2018年11月21日止)；3．被告爱雾公司支付违约金15,840元(按租赁合同总金额的20%计算)，原告没收被告爱雾公司押金14,000元；4．被告翁华敏对上述款项承担连带清偿责任。被告爱雾公司辩称，系争房屋长期漏水导致其无法正常租赁使用，被告爱雾公司难以实现订立租赁合同的目的，可以依法解除合同，原告与被告爱雾公司签订的《办公室租赁合同》因爱雾公司行使解除权而解除，合同解除的时间应为2018年8月14日，即被告爱雾公司向原告送达《办公室解除通知书》之日。原告提供的房屋长期漏水致使被告爱雾公司无法正常使用系争房屋，原告构成根本违约并导致合同解除，被告爱雾公司不存在违约行为，不应当支付违约金。原告主张违约金没有法律依据，也没有实际损失作为依据。原告恶意诉讼，违反禁止权利滥用原则，更体现其违约恶意。系争房屋长期漏水，导致被告爱雾公司经营和物件损失，若不及时解除合同，损失可能进一步扩大。双方就因房屋漏水导致的被告爱雾公司损失赔偿问题交涉中，原告违约后拒绝退还押金，故被告爱雾公司未马上全部搬离，是被侵害方的合理自救行为。同时，系争房屋漏水长达5个月，仅续租后一个月，系争房屋已无法正常使用，根据《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知第七条“租赁期间，承租人不能对租赁房屋继续使用、收益，并具备法定或约定要件事实时，承租人可以请求减少或免除租金”的规定，对于被告爱雾公司自4月起已经支付的租金，原告应当予以返还。被告翁华敏辩称，其虽为被告爱雾公司的法定代表人和股东，但是公司经营均以被告爱雾公司的名义进行，其与被告爱雾公司财产独立，故不同意承担连带清偿责任。被告爱雾公司向本院提出反诉请求：1．确认双方签订的《办公室租赁合同》于2018年8月14日解除；2．原告赔偿损失39,383.75元(具体包括：修缮装潢费用2,383.78元、货物损失8,341.37元、搬迁费用1,000元、经营损失27,658.6元)；3．原告返还押金14,000元。事实与理由：合同续签后，原告提供的租赁房屋不断出现多处、大面积、持续漏水及落灰现象，且所漏的是散发着恶臭的污水，污水侵蚀墙壁及房屋内物品，室内装修已面目全非。办公室内散发着浓烈的恶臭，货物受潮损坏，办公室已无法正常使用。被告爱雾公司多次与原告沟通，但漏水情况始终无法解决，漏水情况长达五个月之久，严重影响了爱雾公司的正常经营和办公，造成了爱雾公司重大损失，故原告应承担因房屋漏水给爱雾公司造成的全部损失，并退还押金。庭审中，被告爱雾公司变更反诉的诉讼请求2为判令原告赔偿损失57,624.75元(具体包括：装修费用7,157.27元、货物损失22,808.88元、经营利润损失27,658.6元)。针对被告爱雾公司的反诉，原告辩称，同意双方签订的《办公室租赁合同》于2018年8月14日解除，不同意被告爱雾公司提出的其余反诉请求，理由如下：被告爱雾公司反诉诉请2所列的各项损失没有事实依据，所列各项损失与原告无关，且根据租赁合同约定，装修损失和搬家损失应由承租方自行承担，被告爱雾公司违约在先，该损失也不应由原告承担。即使有损失产生，被告爱雾公司主张的金额也过高，请求予以调整。同时，根据合同约定，在被告爱雾公司违约的情况下，原告有权不予返还押金，故原告不同意返还押金14,000元。针对被告爱雾公司的反诉，被告翁华敏表示同意。本院经审理认定事实如下：1．上海市嘉定区金沙江路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX层房屋登记在案外人陈某某名下。2014年9月30日，陈某某与孙雯俐签订《上海市房屋租赁合同》，约定陈某某将上述房屋出租给孙雯俐，租赁期限自2015年1月1日起至2026年12月31日止。就上述房屋的分割、出租事宜，陈某某于2015年7月17日出具授权委托书，该授权委托书载明，把上述房屋作为办公用途，出租给孙雯俐个人，同时允许孙雯俐授权枭梵公司分割成小型办公室出租。后枭梵公司将上述房屋分割，系争房屋系上述房屋分割后的其中一间办公室。2．2018年2月26日，枭梵公司(甲方)与爱雾公司(乙方)签订1份《办公室租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为办公室；租期1年，自2018年3月10日起至2019年3月9日止；租金为7,000元／月；乙方采取三个月支付方式，租金享受折扣优惠，折后首期房租为19,800元；乙方需支付甲方租房押金14,000元；若乙方提前解除合同，视为乙方单方面违约，甲方有权扣除乙方已经支付的租金及押金，同时支付合同总价的20%作为违约金；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，枭梵公司将系争房屋交付爱雾公司使用，爱雾公司向枭梵公司支付了14,000元押金，并按合同约定的租金金额支付租金至2018年6月9日。3．自2018年4月25日起，系争房屋时常出现漏水现象。爱雾公司向枭梵公司反映了漏水情况，枭梵公司进行了一定的修缮，但房屋漏水问题并未解决。爱雾公司与枭梵公司就此产生争议。2018年8月1日，枭梵公司向爱雾公司发出律师函，函告爱雾公司付清已拖欠的下一期租金。2018年8月14日，爱雾公司向枭梵公司发出《办公室租赁合同解除通知书》，该通知书载明：自本通知函发之日起，枭梵公司与爱雾公司之间签订的《办公室租赁合同》解除，枭梵公司收到本书面通知后3-5个工作日给予回复确认；枭梵公司退回爱雾公司支付的押金14,000元，收到退回押金后，爱雾公司将在3个工作日搬离现场。2018年8月27日，枭梵公司再次向爱雾公司发出律师函，函告爱雾公司应在2018年9月1日向枭梵公司交付系争房屋并完成相关善后义务(即于2018年9月1日前搬出全部物件并向枭梵公司交付系争房屋，如9月1日仍未搬出相关物品将视为爱雾公司自动放弃所有权)、支付合同总价款20%的违约金、付清已拖欠的租金。2018年8月31日，爱雾公司搬离系争房屋，同年11月21日双方就系争房屋进行书面交接。4．爱雾公司系有限责任公司(自然人独资)，股东为翁华敏。以上事实，有上海市不动产登记簿、《办公室租赁合同》、《办公室租赁合同解除通知书》、律师函等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，枭梵公司与爱雾公司签订的《办公室租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。枭梵公司作为出租方，应当保证租赁物在租赁期间符合约定的用途，系争房屋漏水情况属实，对爱雾公司的办公经营也产生了影响，但漏水情况尚未达到系争房屋无法使用的程度，爱雾公司以系争房屋漏水为由主张单方解除权缺乏依据，应当支付其占有系争房屋期间的房屋租金。现枭梵公司亦主张解除合同，并同意以爱雾公司送达《办公室租赁合同解除通知书》之日作为合同解除之日，故本院确认双方签订的租赁合同于2018年8月14日解除。关于支付房租及占有使用费的期间，虽然枭梵公司与爱雾公司签订书面交接单的时间是2018年11月21日，但爱雾公司已于2018年8月31日搬离系争房屋，搬离系争房屋后，爱雾公司未再实际使用系争房屋，双方应当在合理时间内办理房屋交接手续，且枭梵公司应当知晓爱雾公司搬离系争房屋的时间，对于系争房屋未被及时利用的扩大损失应由枭梵公司承担，故本院认为爱雾公司向枭梵公司支付房租及占有使用费至2018年9月9日较为合理。关于房屋租金及占有使用费的金额，考虑到系争房屋漏水确实给爱雾公司的办公经营产生了一定的影响，故对爱雾公司要求减少房屋漏水期间租金并适当返还漏水期间已付租金的抗辩意见，本院予以采信，本院酌情确定爱雾公司按照原租金的70%，即4,620元／月支付房屋漏水期间的租金。对于2018年4月25日至同年6月9日爱雾公司的已付租金，枭梵公司应返还爱雾公司2,970元。对于2018年6月10日至同年9月9日期间的租金及占有使用费，爱雾公司应当向枭梵公司支付13,860元。关于违约金及房屋押金，系争房屋虽存在漏水情况，但尚未达到无法使用的程度，爱雾公司提前解除合同存在过错，应当按照合同约定支付违约金15,840元，但枭梵公司提供的租赁房屋有瑕疵，且未及时解决系争房屋的漏水问题，枭梵公司亦有过错，枭梵公司主张没收房屋押金的请求，本院不予支持，房屋押金14,000元枭梵公司应予返还。爱雾公司系一人有限责任公司，翁华敏系公司股东，现翁华敏无法提供证据证明公司财产独立于股东个人财产，故翁华敏应当对爱雾公司的债务承担连带责任，本院对枭梵公司提出的要求翁华敏对爱雾公司的债务承担连带责任的诉讼请求予以支持。按照合同约定，装修费用本应由爱雾公司自行承担，爱雾公司主张的货物损失及经营损失，根据爱雾公司提供的现有证据，本院尚难认定爱雾公司主张的受损金额与系争房屋漏水有关。故对爱雾公司要求枭梵公司赔偿经济损失57,624.75元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司与被告(反诉原告)爱雾(上海)贸易有限公司于2018年2月26日签订的《办公室租赁合同》于2018年8月14日解除；二、原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)爱雾(上海)贸易有限公司已付租金2,970元；三、被告(反诉原告)爱雾(上海)贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司2018年6月10日至2018年9月9日期间的租金及房屋占有使用费13,860元；四、被告(反诉原告)爱雾(上海)贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司违约金15,840元；五、原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)爱雾(上海)贸易有限公司房屋押金14,000元；六、被告翁华敏对被告(反诉原告)爱雾(上海)贸易有限公司的上述第三项、第四项付款义务承担连带清偿责任；七、原告(反诉被告)上海枭梵投资管理有限公司的其余本诉请求，不予支持；八、被告(反诉原告)爱雾(上海)贸易有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,371元，减半收取685.5元，由原告(反诉被告)负担342.75元，被告(反诉原告)爱雾(上海)贸易有限公司、被告翁华敏负担342.75元。被告(反诉原告)爱雾(上海)贸易有限公司、被告翁华敏负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。反诉受理费1,134.6元，减半收取567.3元，由被告(反诉原告)爱雾(上海)贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇一九年六月十日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。