江苏省常州市新北区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0411执异25号异议申请人：常州奕淳房地产开发有限公司，住所地常州市新北区。法定代表人:杭良槿，该公司执行董事。委托诉讼代理人:王斌兴，江苏高尔登律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘延龙，该公司办公室主任。申请执行人：常州常高新实业投资有限公司，住所地常州市新北区。法定代表人:盛新，该公司执行董事。申请执行人：常州市恒泰融资担保有限公司，住所地常州市新北区。法定代表人:葛志明，该公司董事长。两申请执行人共同委托诉讼代理人:倪同木，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。两申请执行人共同委托诉讼代理人:王娜，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。本院在执行申请执行人与异议申请人申请实现担保物权纠纷一案中,异议申请人认为本院2019年3月28日网络拍卖其位于本市新北区新桥镇的一宗商住用地国有出让土地使用权的执行行为违反法律规定，于2019年4月4日向本院提出书面执行异议申请。本院执行局移送审查，并要求补正相应材料后，本院于2018年5月28日立案受理，依法组成合议庭进行书面审查，并于2019年6月4日举行听证。现已审查终结。异议申请人异议称：司法拍卖程序违法，一、评估报告过期，依据该评估报告保留价进行拍卖无法律依据，该评估报告第22页第2.6条明确写明本评估报告自递交日起六个月内有效，若超过有效使用期，必须进行期日修正或重新评估，该评估报告递交日是2017年12月17日，其有效期即到2018年6月16日。二、依据最高人民法院法释（2018）15号明确规定，人民法院未在评估结果有效期日发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应当通知原评估机构在十五日内重新作出评估报告。法院在2019年2月25日发布了一拍拍卖给公告。一拍拍卖时已经超过有效期九个月，该评估报告不能作为拍卖的依据，该保留价也不能作为拍卖起拍价。对照该规定的27条，必须符合两个条件：1、第一次拍卖公告必须在有效期内。2、拍卖时没有超过有效期六个月，才能不需要重新确定参考价。本案一拍公告时不在有效期内，拍卖时远超过了六个月。二、拍卖未通知异议人违反网络司法拍卖程序，最高人民法院法释（2016）18号文明确规定网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够收悉的合理方式通知当事人，但法院未通知我方。三、拍卖未公示应当公示的信息违反网络司法拍卖程序，最高人民法院的法释（2016）18号文第十三条明确规定实施网络司法拍卖的应当公示评估报告副本或者未经评估的定价依据。关于被申请人提到的原评估公司于2019年3月22日给贵院的价值使用回复函，该份回复函不属于重新的评估报告。如果该函作为定价依据，应当公示，但是并未公示。两申请执行人共同答辩称：根据江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答，对于评估报告已超过有效期，能否使用的问题做出了明确的回答。发布拍卖公告时，评估报告没有超过有效期，评估报告是否超过有效期的判断节点为拍卖公告发布的时间。处置过程中评估报告有效期届满不影响拍卖变卖和以物抵债程序的进行。在本案中，评估报告的期限是2017年12月17日起六个月，法院于2018年4月17日已对涉案地块发布拍卖公告，并根据评估价格确定起拍价为53238万元，定于2018年5月21日10时起至5月22日10时止拍卖。上述行为均发生在评估报告有效期限内，之后非因申请执行人主观因素导致拍卖中止或暂停，再行拍卖应不受评估报告载明的有效期限的限制。目前涉案地块已经由雅居乐地产竞买成交。另外，江苏中大土地房地产评估有限公司于2019年3月22日向贵院出具价值使用回复函，确认该区域内类似的商住用地行情基本稳定，估价对象现在仍维持原有状况，评估公司对案涉地块于2019年3月22日市场价值维持原报告价值不变。可见，法院发布拍卖公告时，评估报告并没有超过有效期，处置过程中评估报告有效期届满并不影响拍卖程序的继续进行，异议人也未提供证据证明市场行情发生了重大变化，因此法院有权依据原评估报告确认的保留价进行拍卖。异议人所提出的异议申请没有任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回其提出的执行异议。经听证查明：本院在执行申请执行人与异议申请人申请实现担保物权纠纷一案中，于2017年11月27日作出（2017）苏0411执4357号之一执行裁定书，裁定拍卖常州奕淳房地产开发有限公司位于本市××区××地××3204110033560001001的国有土地使用权（土地证号为常国用[2012]第7908号）。2017年12月17日，江苏中大土地房地产评估有限公司根据本院委托出具土地估价报告，对上述地块估价76053.51万元，评估报告自提交日起六个月内有效。2018年4月17日，本院发布一拍拍卖公告，对上述国有出让土地使用权进行司法网络拍卖。之后因案外人以及本案异议申请人提出执行异议等，该拍卖中止。2019年2月25日，上述异议全部审查完毕后，本院恢复拍卖程序并发布拍卖公告，对上述国有出让土地使用权继续进行司法网络拍卖，起拍价与2018年4月17日发布的一拍拍卖公告中一致，拍卖时间确定为3月28日10时至3月29日10时。2019年3月22日，经本院函询，江苏中大土地房地产评估有限公司出具价值使用回复函，认为通过对常州市新北区新桥镇商住用地近期的土拍市场交易状况、周边房地产市场发展情况、本地块规划情况等调查、分析及重新对估价对象进行现场勘察、了解，最终确认该区域内类似的商住用地行情基本稳定，估价对象现在仍然维持原有状况，故原评估报告中估价的地块于2019年3月22日市场价值维持原报告价值不变。2019年3月25日，江苏省高级人民法院发函给市中院并抄送本院，要求本院立即依法启动本案中涉案土地使用权的拍卖程序。本院于2019年3月28日出具执行告知书，向常州奕淳房地产开发有限公司告知以下内容：经本院函询，江苏中大土地房地产评估有限公司于3月22日出具了价值使用回复函，做出对上述地块市场价值维持原报告价值不变的结论；合议庭认为你公司提出的申请内容不符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》必须重新评估的情形，故本次拍卖继续进行。之后，本次司法网络拍卖按照公告中载明的时间依法进行，并由常州雅居乐房地产开发有限公司竞拍成功，相应拍卖款项已支付完毕。本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违法法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，异议申请人认为发布拍卖公告时评估报告已超过有效期，不能作为司法拍卖的定价依据，拍卖行为是无效的；而且土地拍卖市场已经发生重大变化，应重新进行评估。根据江苏省高级人民法院2018年发布的《关于执行疑难问题的解答》中明确规定：“评估报告的有效期按照评估报告载明的期限确定。评估报告是否超过有效期的判断节点为拍卖公告发布时间。发布拍卖时评估报告没有超过有效期，处置过程中评估报告有效期届满不影响拍卖、变卖和以物抵债程序的继续进行。评估报告已超过有效期的，除超期时间过长或市场行情发生重大变化外，原则上可以依该评估报告确定保留价。当事人不同意以该评估报告确定保留价的，应当提供证据证明市场行情发生了重大变化导致评估价值明显偏离市场价值。”因此判断评估报告是否超过有效期的时间节点为一拍拍卖公司发布的时间，本案中一拍拍卖发布的时间为2018年4月17日，此时评估报告仍然在有效期内。至于因各种法定事由导致拍卖资产时已超过评估报告有效期的情况，本院为防止土地的市场价值明显偏离评估报告的估价，向专业机构即原评估公司进行函询，得到了涉案地块市场价值维持不变的回复。在执行期间，按司法鉴定评估程序选定的鉴定评估机构，依照评估所依据的评估原则、评估方法等作出的回复，应当是符合专业要求的，并且内容客观真实可靠。异议申请人提供的证据不足以证明目前涉案地块的市场行情发生了重大变化，因此以原评估报告作为依据确定拍卖保留价符合法律规定。同时，涉案房屋的估价价格也仅仅是法院进行司法拍卖时的参考价格，而本案的拍卖是通过淘宝网司法拍卖平台进行的，对全社会公开，最终成交价也是由市场决定的。故异议申请人所提执行异议理由不成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回常州奕淳房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。（此页无正文）审 判 长  顾文杰人民陪审员  贡山凌人民陪审员  耿金萍二〇一九年六月十一日书 记 员  王清远