广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2401号上诉人（原审被告）：林雪兰，女，1979年1月22日出生，汉族，住福建省平和县。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区宏展物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码91442000586396427D。主要负责人：何显昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁刚培，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁刚垣，广东聚理律师事务所律师。上诉人林雪兰因与被上诉人佛山市顺德区宏展物业管理有限公司中山分公司（以下简称宏展物业中山公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林雪兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宏展物业中山公司的诉讼请求。事实与理由：小区一号楼大堂属整栋业主共有的公共设施，宏展物业中山公司没有合法依据霸占一号楼大堂经营酒店，损害公共利益，也直接损害林雪兰个人权益。林雪兰有权以个人名义主张权利，无需全体业主共同维权。根据物权法第九十条的规定，当共有权受到侵害时，在没有约定或约定不明的情况下，各共有人都有权要求法院保护其合法权益。法无禁止即可行，现有法律并未规定共有权受侵犯时共有权人不能单独起诉。根据合同相对性原则，林雪兰作为合同的一方，当对方违反合同约定时，完全有权起诉主张权利。一审法院要求林雪兰与其他全体业主共同主张权利于法无据，违反公平合理的民法基本原则。双方签订的的物业服务合同既约束业主，同时也约定物业公司。宏展物业中山公司违反《物业承接查验办法》的规定，霸占一号楼大堂，始终不给业主一个明确的说法，业主多次与宏展物业公司沟通及上访均没有结果。中山市住建部门没有对物业公司进行罚款不代表霸占大堂合法，一审法院没有查清物业公司霸占一号楼大堂的依据。宏展物业中山公司还存在约定的露天车位数量减少及管理疏失的情况。露天停车位与公路之间路缘石很高，无法满足停车用途，且存在汽车停车位被摩托车占用、公共停车位不足等情况，业主上访要求按小区原有规划进行整改，相关部门已明确要求物业公司完善服务，但物业公司不履行整改。宏展物业中山公司还存在如下没有履行合同的情况:没有清洗外墙；随意更改公共设施；侵占业主公共收益款；不能及时处理业主反映的问题；强逼业主签名同意动用维修基金维修电梯。宏展物业中山公司违约在先，其理应向全体业主赔付滞纳金，一审判决林雪兰全额支付物业管理费及滞纳金明显不公平。宏展物业中山公司辩称，本案的争议焦点是林雪兰是否需要交纳物业管理费，林雪兰的上诉观点与本案的争议焦点没有关联。一审判决事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。宏展物业中山公司于2018年11月13日向一审法院起诉请求：林雪兰立即向宏展物业中山公司支付2018年4月1日至2018年10月31日期间的物业服务费1702.19元及违约金（以每月物业服务费243.17元为基数，从每个拖欠月份的6日起计算至清偿之日止，按每日千分之五利率计算）。一审法院认定事实：宏展物业中山公司系为中山市东凤镇唯美嘉园商住小区提供物业服务的企业；林雪兰系该小区2座1604房的业主，房屋建筑面积为100.73平方米；林雪兰于2014年1月1日签订物业接收认可书，接收上述房屋。宏展物业中山公司、林雪兰签订有物业服务合同，约定物业服务费按每月每平方米2.4元计算；林雪兰应在每月5日前交纳当月物业服务费，逾期每天按应交费用的千分之五支付滞纳金。合同还订明其他权利义务。因林雪兰自2018年4月1日起未交纳物业服务费，宏展物业中山公司为此提起诉讼，主张前述实体权利。林雪兰对其主张的事实，提交照片、政府部门函件等证据作证。经查，部分照片反映的时间为2018年11、12月，部分照片没有形成时间。其他证据主要反映林雪兰等业主曾就小区公共停车位等问题向有关部门投诉，提出诉求。除本案外，一审法院另行受理了佛山市顺德区宏展物业管理有限公司中山分公司与林雪兰、林雪和张汉炎、雷海珍等物业服务合同纠纷案。根据另案相关部门的网上处理意见显示，唯美嘉园小区1、2、3期已交付使用，小区车位规划图显示小区露天停车位413个和地下车位596个，合计1009个，相关配套设施已交付业主使用，针对小区停车位划线问题，住建部门已要求物业完善。另唯美嘉园业主委员会曾于2018年7月30日向唯美嘉园的开发商中山市天德房地产发展有限公司发出整改函，要求该司就露天停车位与公共路面之间砌筑高达19至27公分的路缘石进行整改，满足停车用途。2018年8月3日，中山市天德房地产发展有限公司向唯美嘉园业主委员会复函，函称由于唯美嘉园紧挨着民乐市场，加上正对13号楼的方向就有一个垃圾站，考虑到下暴雨时市场的污水垃圾及垃圾池的杂物极容易堵塞下水道，形成内涝，会淹没小区外围的通道及商铺，有鉴于此，唯美嘉园项目西、北两面的路缘石会略高，目的是保证业主在暴雨的情况下仍能顺利出行。上述复函，还对汽车停车位被大量摩托车占用，小区新增停车位作出了说明，提出了整改方案，并要求业主委员会做好业主工作，取得一致意见后书面回复执行。另案诉讼中，林雪主张1号楼4-7楼是业主物业，由业主反租给开发商作酒店经营，其收楼时宏展物业中山公司已霸占大堂作登记前台。宏展物业中山公司认为1号楼属于商业性质，宏展物业中山公司只是在大堂设置了物业公司的分管理处，且安装整个公寓楼的监控设施在此，安排保安值班，负责管理公寓楼。2018年11月2日，林雪曾就以上问题和其他物业管理问题向中山市住房和城乡建设局信访。同年12月12日，中山市住房和城乡建设局作出处理意见书，就上述问题，意见回复如下：“小区1号楼属公寓，属于商业性质，为独栋涉及。该楼监控摄像系统、电梯及报警系统等设施单独放置在1号楼首层大堂前台，与小区里其他栋的设施分开放置（其他放置在主出入口小区值班室），需要安排人员在大堂前台24小时值班，为整栋楼的业主服务。”针对林雪兰的答辩，宏展物业中山公司认为，1.唯美嘉园停车位按原有规划进行配置，宏展物业中山公司没有进行任何改动。由于小区摩托车、电动车、自行车占比多于汽车，才导致停放集中，显得有些混乱。另外，有些车位临近商铺，商铺的顾客也会出现乱停乱放现象。2.小区的垃圾集中存放，每天清运。建筑垃圾则需集中清理，有时存放一段时间也是正常现象。一审庭审中，林雪兰对宏展物业中山公司主张的欠费事实予以确认，其主张欠费金额应按房产面积为计算依据，并认为宏展物业中山公司请求的违约金过高，请求法院予以调整。一审法院认为,宏展物业中山公司依物业服务合同的内容为中山市东凤镇唯美嘉园小区提供物业服务，林雪兰负有交纳物业服务费的义务。针对林雪兰在答辩中提出的理由，首先，林雪兰房屋是否存在质量问题，是否宏展物业中山公司原因导致其长期遭受困扰，以及该房屋在交付时是否具备交付条件，宏展物业中山公司是否多收其物业服务费，均与本案不属同一法律关系，一审法院不作审查处理。其次，宏展物业中山公司是否侵犯林雪兰的名誉权，属侵权责任诉讼的纠纷，有关的权利义务关系受《中华人民共和国侵权责任法》调整，与本案的合同之诉分属不同法律关系，一审法院不予合并审理。再次，就露天停车位与公共路面之间砌筑高达19至27公分的路缘石的问题，从唯美嘉园业主委员会与中山市天德房地产发展有限公司的函件内容可知，路缘石为开发商施工建设，宏展物业中山公司并未作改动；路缘石高度的设置，是为避免内涝而影响小区外围的通道及商铺，保证业主在暴雨的情况下顺利出行。路缘石砌筑的整改，涉及整个小区的公共利益，需经法定程序予以决定，林雪兰个人无权就此要求宏展物业中山公司整改，其以此为由拒交物业服务费于法无据。然后，1号楼为商业性质，为独栋设计，大楼内有关的监控摄像系统、电梯及报警系统等设施单独放置在1号楼首层大堂前台，与小区里其他栋的设施分开放置，需要安排人员在大堂前台24小时值班，为整栋楼的业主服务。《物业管理条例》第六十三条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”上述设施，在林雪兰收楼时已然存在，林雪兰未举证证明宏展物业中山公司属占用、擅自利用该共用部位、共用设施用于经营活动，且经林雪兰向住建部门信访投诉后，未见住建部门对宏展物业中山公司的行为作出行政处罚。因此，林雪兰应承担举证不能的法律后果。退一步说，即便可认宏展物业中山公司确实存在利用1号楼大堂进行酒店登记活动等事实，由于1号楼的特殊性，涉及楼房全体业主公共利益，也只能由相应的权利人请求权利保护。物业服务包括小区卫生、安保、养护及管理等工作，内容广泛，1号楼大堂的问题不能成为林雪兰拒绝交纳物业服务费的理由。最后，林雪兰所提交的证据，均不足以证明宏展物业中山公司的物业服务存在严重质量问题，其以此为由请求减少物业服务费的主张不应支持。当然，宏展物业中山公司作为物业服务企业，应重视林雪兰及小区业主提出的意见和建议，及时针对存在的问题进行整改，切实做好小区卫生、安保、养护及管理等工作。需要指出的是，业主交纳物业服务费是维持物业服务企业正常运营，提供优质物业服务的根本保障。业主不交纳物业服务费，将导致物业服务企业压缩成本，降低服务标准，受损害的将是全体业主。综上所述，一审法院对宏展物业中山公司诉请林雪兰支付2018年4月1日至2018年10月31日物业服务费及违约金的诉讼请求予以支持。林雪兰的房屋建筑面积为100.73平方米，每月物业服务费为241.75元。因合同约定的滞纳金性质上属违约金，林雪兰以合同无约定违约金为由提出的抗辩，不应支持。违约金方面，物业服务合同约定以每日千分之五计算已过分高于实际造成的损失，应予调整。一审法院根据合同性质并综合案件情况，确定违约金以每日千分之一计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、林雪兰于一审判决生效之日起三日内向宏展物业中山公司交纳自2018年4月1日至同年10月31日的物业服务费1692.25元并支付违约金[自2018年4月6日起以实际欠款金额（每月为241.75元）的日千分之一为标准，计算至清偿之日止]；二、驳回宏展物业中山公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由林雪兰负担（该款已由宏展物业中山公司预交，一审法院不作收退，林雪兰于上述付款期限内迳付给宏展物业中山公司）。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务费是物业公司正常运营的保障。物业公司为业主提供卫生、安保等物业服务，业主应及时交纳物业服务费。只有在物业公司不提供物业服务或存在严重失职造成业主重大损失的情况下，个别业主才能拒交服务费。物业公司服务中存在的一般瑕疵不能成为个别业主拒交物业服务费的理由，否则将影响物业公司正常运营，损害其他正常交费业主的利益。本案物业公司处于正常经营状态，没有证据显示物业公司不提供服务或存在严重失职造成业主重大损失。一审法院判决业主交纳物业服务费及滞纳金并无不当。一楼大堂及露天车位问题系涉及规划问题的物权纠纷，物业公司是否侵占业主公共收益款问题系侵权纠纷，上述纠纷与本案不属同一法律关系，双方可另行解决。综上所述，林雪兰的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（林雪兰已预交），由林雪兰负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年六月二十一日书记员  杨婉婷