上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初456号原告：上海三利房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：周有根，董事长。委托诉讼代理人：高睿静，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：山俊，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：耿海宁，董事长。委托诉讼代理人：刘斌，上海市华源律师事务所律师。被告：上海市徐汇区明华苑业主委员会，住所地上海市徐汇区。主要负责人：陈海东，主任。主要负责人：孙志伟，副主任。原告上海三利房地产有限公司(以下简称三利公司)与被告上海联源物业发展有限公司(以下简称联源公司)、上海市徐汇区明华苑业主委员会(以下简称明华苑业委会)委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。本院于2018年3月14日、2019年6月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人山俊、联源公司的委托诉讼代理人刘斌及明华苑业主委员会主要负责人孙志伟到庭参加诉讼。2018年6月26日，原告申请司法审计，2019年5月20日审计终结。经双方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。三利公司向本院提出诉讼请求：1.要求两被告支付上海市徐汇区南丹路XXX弄XXX-XXX号地下车库自2017年1月至2017年12月的停车费180,000元，每个车位每月500元，共计30个车位；2.两被告自2018年1月起每月向原告返还上海市徐汇区南丹路XXX弄XXX-XXX号地下车库停车费所得，按每个车位每月500元，共计30个车位，每月底结算当月费用，至两被告向原告返还地下车库管理权并配合原告自行管理对外收费之日止；3.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告上海三利房地产有限公司为南丹路XXX弄XXX-XXX号明华苑小区的开发商,2002年8月8日取得相关建筑及附属设施的所有权,其中包括1200平米地下室内的33个车位。后原告陆续出售了其中1、3和19号三个车位,截至目前,原告仍然对剩余30个地下车位拥有所有权。从2017年1月1日起,联源公司受被告上海市徐汇区明华苑业主委员会聘请,成为明华苑唯一物业服务单位。据悉,联源公司在管理期间对涉案车位的收费标准为：每车位每月650元,原告同意被告扣除合理费用后，以每车位每月500元的标准向原告返还相关费用。2017年1月至2017年12月，共需返还停车费18万元。原告曾多次要求被告进行费用结算、返还相关款项，均遭拒绝。原告作为涉案车位的所有权人,对自己的不动产依法享有收益的权利,因此因出租涉案车位取得的停车费所得,理应归原告所有。因原告目前无法知晓两被告之间具体如何结算,故要求两被告共同返还该笔费用。除2017年已经发生的费用外，要求两被告自2018年1月起按前述标准每月向原告付停车费所得，除非两被告将车库管理权返还原告，并配合原告自行管理对外收费。联源公司辩称，不同意原告诉请。我方认为，地下车库是小区全体业主共有。原告没有证据证明是地下车库的产权人，仅凭初始登记不能证明。地下车库、人防工程2003年4月1日之前不能单独办理产证，但是之后开发商可以办理产证，原告若是权利人，可以向产权登记部门申请办理产证。原告有车库产证，我们愿意支付停车费。联源公司受明华苑业委会委托管理小区。双方签订物业合同，停车费在合同中跟业委会进行了约定。原告要求按照每月500元收取停车费不合理，物业合同中约定停车位租赁费是每月400元，250元是车位管理费。2017年1月至3月是托管期间，车位管理费按照每月150元。2017年4月至9月车位管理费是每月200元。地下车库实际车位总计是32个。明华苑业委会辩称，不认可原告对地下停车库享有产权。原告提供的车库产证是大产证显示地下室1200平方米，没有车库的产证，我们认为该1200平方米可能是小区公共配套设施、可能是人防设施。卖掉的三个车位是有明确产证的。原告的产证中有很多面积已经作为业主的，但是大产证面积还是没有变化，所以这个大产证并不能证明原告是地下车库的权利人。根据我们的了解，原停车位规划35个是不对的，有的地方实际不能停车，整个地下车库是32个停车位。我们没有收到过原告要求地下车位调价的函件，车位租赁费都是按照400元收取。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：三利公司系上海市南丹路138弄明华苑小区开发商。2002年8月8日，三利公司核准登记为上海市南丹路XXX弄XXX-XXX号小区地下室的权利人，建筑面积1200平方米，房屋类型为其他。2017年1月1日起，由联源公司为该小区提供物业管理服务至今。2016年12月23日，明华苑业委会与联源公司签订物业托管合同，合同期限2017年1月1日至2017年3月31日，合同中约定地下车库固定车位租赁费按照每月每辆550元收取，其中管理费为每月每辆150元。2017年1月18日，明华苑业委会向三利公司发函，表示明华苑小区于2016年12月31日下午完成物业移交工作，由联源公司接管，为进一步规范地下车库管理请贵司于下周一下午至小区就此进行协商。2017年3月10日，明华苑业委会就是否聘用联源公司及合同主要条款内容召开业主大会发出公告，其中地下车库管理费调整为250元/月辆(原使用费400元/月辆不变、2017年4-9月按200元/月辆执行)，本次业主大会通过表决票的形式进行。3月28日，明华苑业主大会表决通过聘用联源公司、授权业委会与联源公司签订物业服务合同等的决议。2017年5月4日，明华苑业主大会(甲方)与联源公司(乙方)签订物业服务合同，合同期限2017年4月1日至2019年12月31日，合同中有关停车场收费约定如下：(一)停车场属于全体业主共有的，车位使用人应向乙方缴纳停车位租赁费，乙方可提取车位物业服务费，停车位租赁费2017年4月1日至2017年9月30日露天机动车车位每个每月200元，2017年10月1日至2019年12月31日露天机动车车位每个每月250元；(二)停车场属于建设单位所有的，乙方应向建设单位收取停车位物业服务费，停车位租赁费2017年4月1日至2017年9月30日车库机动车位每个每月600元，2017年10月1日至2019年12月31日车库机动车位每个每月650元；停车位物业服务费2017年4月1日至2017年9月30日车库机动车位每个每月200元，2017年10月1日至2019年12月31日车库机动车位每个每月250元；(三)停车场车位所有权由业主购置的，车位使用人按2017年4月1日至2017年9月30日车库机动车位每个每月200元，2017年10月1日至2019年12月31日车库机动车位每个每月200元。(庭审中，两被告解释称第二种情况的地下停车位物业服务费实际包括在停车位租赁费中)另查明，上海市公安局交通警察总队建筑工程交通设计审核通知书显示明华苑核定机动车位59个，车位设在地下车库33个，地上室内16个，地面室外10个。地下1号车位、3号车位、19号车位已由三利公司在2003年通过与业主签订《上海市商品房出售合同》出售给业主，该三个车位产权已登记至业主名下。审理中，联源公司提供2017年度明华苑地库停车登记情况表证明30个车位共计收到停车费136,800元。三利公司对此不予认可，并向本院申请司法审计。本院经高院摇号委托众华会计师事务所对对明华苑小区2017年1月至12月期间地下停车位收费情况进行审计。根据司法鉴定意见书，明华苑小区地下车库实际可使用划线车位为32个，其中1、3、19号车位已经出售，明华苑小区2017年1月至2017年12月地下停车位(场地使用费)收费为156,000元(含税)，其中2017年地下停车位收费141,600元、预收2018年地下停车位(场地使用费)14,400元；另需说明：6号502室地下停车位收费(1号车位)4800元、1号1601室地下停车位收费(临时停车)3600元。原告对该鉴定意见真实性无异议，但认为审计报告有疏漏，原告申请审计的是整个地下车库的收费，不应当按照每月400的标准只审计场地使用费，场地使用费、车位服务费是联源公司内部财务科目处理，费用划分与原告无关，原告只认可合理的车位服务费金额，联源公司上涨两次车位服务费，但是场地使用费一直不涨，这种涨幅分配本身就不合理。联源公司对鉴定报告无异议，表示1号车位是业主产权车位，我们是代收停车费，23号车位的2017年度停车费是在2018年年底交的所以2017年度账目没有反应，1号1601室业主车停在地下车库是临时停车没有固定车位也收取每月400元场地使用费。明华苑业委会对司法鉴定意见书无异议。鉴定人出庭表示，场地使用费和车位服务费收取是对应的，但场地使用费和车位服务费(即场地管理费)在账目上是分开的。以上事实，除当事人一致陈述外，另有函件、不动产登记簿、物业合同、公告等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。两被告抗辩称三利公司没有车位产证并非车位权利人，无权收取停车费。但根据不动产登记信息显示明华苑小区1200平方米的地下室确系登记在三利公司名下，故就目前证据材料情况来看，除已出售的三个车位，其余地下室车位产权应归属于三利公司。被告的抗辩意见无事实依据，本院不予采信。若明华苑业委会认为地下室应归属于全体业主，可另案进行确权诉讼。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。联源公司自2017年1月至今为明华苑小区提供物业服务，并管理地下车库，因此三利公司与联源公司之间存在事实上委托管理明华苑小区地下车库停车位的法律关系，联源公司作为受托人收取的车位停车费应属于三利公司。关于停车费(即车位租赁费)标准，三利公司要求按照每车位每月500元的标准，其依据是联源公司对每车位每月总计收取650元，其同意按照每车位每月150元扣除管理费。本院认为，在联源公司管理该小区前一直按照每车位每月400元标准收取，三利公司与联源公司并未就此进行重新约定，而联源公司与明华苑业主大会的物业合同约定车位管理费为每车位每月250元(2017年4月1日至2017年9月30日为每月200元)，由此车位租赁费仍旧为每车位每月400元，因此联源公司收取的车位管理费标准是有合法依据的。三利公司要求按照150元标准支付停车管理费，缺乏依据，本院不予采信。同时，三利公司也未有证据证明其在联源公司与明华苑业主大会签订物业合同前，曾向小区业主或联源公司通知要求按照其他标准收取停车费。因此三利公司要求按照500元标准收取停车费，依据不足，本院不予支持。关于停车位数量，虽然规划图显示为33个，但根据现场情况及明华苑业委会陈述，地下室实际停车位为32个，其中三个为业主产权，因此属于三利公司的固定停车位应为29个，三利公司主张为30个，本院不予采信。根据司法鉴定意见书载明情况，1号1601室业主在地下车库临时停车，虽没有固定车位，但使用了三利公司的车库场地，因此该临时停车费亦应归属三利公司；因1号车位是业主产权车位，联源公司是代收停车费，故该笔停车费不应交于三利公司；而联源公司称23号车位的2017年度停车费已在2018年年底支付，因此该车位的停车费虽然未在本次司法审计中计入，但联源公司仍应向三利公司转付该车位2017年度停车费。综上，依据司法鉴定意见书的审计情况，联源公司应向三利公司支付2017年1月至12月地下车库停车费共计141,600元。因地下停车库的停车费由联源公司收取，明华苑业委会并未收取停车费，故三利公司要求明华苑业委会一同支付停车费的诉请，本院不予支持。关于三利公司要求法院判决被告自2018年1月起按每车位每月500元每月向原告返还地下车库停车费所得至两被告向原告返还地下车库管理权并配合原告自行管理对外收费之日止的诉请，本院认为，三利公司与联源公司系委托合同关系，相关委托内容、费用支付时间、支付方式等应由双方协商确定，原告要求法院强制判决，有违民事法律关系的平等、自愿、公平原则，故原告该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条、第四百零五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、上海联源物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海三利房地产有限公司支付自2017年1月至2017年12月止的停车费141,600元；二、驳回上海三利房地产有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1950元，鉴定费13,600元，由上海三利房地产有限公司负担7216元，上海联源物业管理有限公司负担8334元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇一九年六月二十一日书记员 胡歆婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。