湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘13民初141号 原告：李锐，男，1973年7月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：陈富，北京大成（长沙）律师事务所律师。 被告：龚梦龙，男，1965年3月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。 被告：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市经济技术开发区。 法定代表人：丘杰浪。 委托诉讼代理人：周京珍，女，1967年8月8日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 原告李锐与被告龚梦龙及被告湖南中茂房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日受理后，依法由审判员彭旦担任审判长，审判员蒋国保、审判员李云霞参加的合议庭，于2019年6月26日公开开庭审理了本案，书记员刘娟担任法庭记录。原告李锐的委托诉讼代理人陈富及被告龚梦龙的委托诉讼代理人龚泽时，被告湖南中茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周京珍，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李锐诉称：1、判令停止对湖南省长沙县中茂商业广场地下室-11012号房屋的执行，解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告龚梦龙诉湖南金鼎控股集团有限公司、被告湖南中茂房地产开发有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案，原告对娄底市中级人民法院查封湖南省长沙县中茂商业广场地下室-11012房屋提出异议，娄底中院于2019年3月28日作出（2019）湘13执异14号执行裁定书，现向法院提出异议之诉。具体理由如下：1、在法院查封之前，原告已合法占有该房屋。2017年11月4日，原告与湖南中茂城商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告委托中茂城商业公司对房屋进行商业经营管理，现该房屋已出租给阳星星开设店铺对外销售服装、鞋子、配饰等。娄底中院按照湖南省高院（2017）湘执复155号执行裁定书的指导意见，先后作出（2017）湘13执保16号之四、五、六协助执行通知书，其中查封本案房屋的时间是2017年12月28日。因此，在法院查封前，原告已合法占有该房屋。同时，原告是否按照《商铺委托经营管理合同》约定的期日收到中茂城商业公司所支付的经营收益，系该合同的履行委托，与原告是否对房屋占有使用的认定并无直接关联。2、房屋未办理过户登记非因原告自身原因。原告与被告湖南中茂房地产开发有限公司于2017年4月24日就房屋买卖事宜签署《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》（编号：20160045-11012），且原告已支付了房屋所有价款。虽然包含本案房屋在内的中茂商业广场房产已全部为华融信托公司的债权提供担保，但前述合同第三条约定“出卖人保证，商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记”，现房屋未能办理过户登记的原因，系房屋存在第三方的抵押权登记。因此，房屋未办理过户登记非因原告自身原因。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，原告对于本案房屋享有物权期待权，可排除法院对于房屋的查封。请求法院判如所请。 被告龚梦龙答辩称：1、被答辩人与湖南中茂房地产开发有限公司签订的《长沙县商品房买卖合同》是无效合同。该合同的标的属于湖南中茂房地产开发有限公司开发的红星中茂商业广场的门面，而中茂公司与华融国际信托有限公司于2015年11月24日签订了抵押合同，该抵押合同是中茂公司以其红星中茂广场的整个房产项目抵押华融信托公司的主债权本金7.419899亿元。截止至2017年12月21日止，中茂公司仍欠华融信托公司贷款本金52200万元人民币，按年利率12.7%计息，每月还应付利息5524500元。被答辩人与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》未征得抵押权人华融信托公司的同意，又无证据证明买卖的房产抵押权已消灭，因此，该买卖合同损害了第三人华融信托公司的抵押优先受偿权利益，违反了《合同法》第五十二条（二）项的规定，属无效合同。2、被答辩人与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》不能适用《物权法》第十五条之规定，因该合同无效，而《物权法》第十五条适用的前提是有效合同。3、同理，因案涉房屋买卖合同是无效合同，故亦不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，该十七条规定的“需要办理过户登记的财产出卖给第三人”中的“出卖”，是指合法的“出卖”行为，只有合法的“出卖”行为后果才受该法律规定的保护，人民法院才不得查封、扣押冻结其财产。综上，被答辩人的诉讼理由不成立，应予驳回。 被告湖南中茂房地产开发有限公司答辩称：对原告的诉请无异议。 根据原告、被告的举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院认定本案基本事实如下： 本院在审理原告龚梦龙与被告中茂房地产开发有限公司、金鼎集团、伏口煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案即（2017）湘13民初29号案时，根据原告龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日作出（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人金鼎集团、中茂公司、伏口煤矿、邱月雄1.6亿元银行存款或1.6亿元净值房产等财物。2017年6月5日，本院执行局作出（2017）执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封本案所涉中茂商业广场包括地下室-11012号房产在内的多套房产。中茂房地产开发有限公司对上述查封不服，向本院提出书面异议，本院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定书。龚梦龙及中茂公司均对该裁定书不服，向湖南省高级人民法院申请复议。2017年11月15日，省高院作出（2017）湘执复155号执行裁定书。2017年12月22日、28日及2018年1月29日，本院根据省高院该裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分房产（部分已签合同但未办理预告备案手续）予以查封，其中包括本案所涉地下室-11012号房产，该房产于2017年12月28日被查封。中茂房地产开发有限公司对此提出执行异议，本院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，向省高院申请复议，省高院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持本院（2018）湘13执异21号执行裁定。2019年5月5日，案外人李锐就案涉地下室-11012号房产向本院提出执行异议，其认为其于2017年4月24日与中茂公司已签订合法有效的《长沙县商品房买卖合同》，并支付了全部价款，因中茂公司的过错导致未能按约定办理产权过户登记。其基于合法占有该房产，将该房产委托中茂商业管理有限公司经营管理，该房屋目前正出租给第三人经营使用，要求解除该房产查封，本院针对该异议，于2019年3月28日作出（2019）湘13执异14号执行裁定书，驳回了案外人李锐的异议请求。李锐不服，即向本院提起执行异议之诉，即本案。 另查明，李锐向本院提交了其与中茂房地产开发有限公司签订的《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，该合同及协议均没有落款签订时间，《合同补充协议》记载《长沙县商品房买卖合同》的签订时间为2017年4月24日，《合同补充协议》约定其与《长沙县商品房买卖合同》具有同等效力，两者有不同规定的，以《合同补充协议》的规定为准。上述合同及补充协议约定：李锐以4800000元的价格购买被告中茂房地产开发有限公司开发的中茂商业广场地下室-11012号房产（预售许可证为2016-0045）；明示该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融国际信托有限责任公司，抵押权登记日期为2016年5月16日。买受人对于出卖人在商品房交付之前的土地抵押及在建工程抵押没有任何异议；出卖人保证，该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第91日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第十一条所约定的退房权利。出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的不动产权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，违约金总额不超过已付房款的1%。买受人应当在合同签订后7日内按政府主管部门的规定将物业维修资金存入物业维修资金专户并将缴存凭证交给出卖人。2017年6月9日，被告中茂房地产开发有限公司向原告李锐出具了全部购房款4800000元的全额发票。根据李锐提供的物业专项维修资金专用收据记载，李锐于2017年6月14日缴纳了物业专项维修资金。另根据李锐提供的《中茂商业广场租赁合同》记载，中茂城管理公司以出租方的身份于2018年11月2日与承租人阳星星签订了《商铺租赁合同》，将地下室-11012号房产与相邻的1002号房屋统一租给了阳星星，租赁期限为2018年12月15日至2021年6月30日。 还查明，被告中茂房地产开发有限公司与华融国际信托有限公司于2015年11月24日签订了包括案涉房产在内的在建建筑物抵押合同（编号为华融信托（2015）信托第307号-抵2号），中茂公司以中茂商业广场房产项目抵押华融信托公司主债权本金7.419899亿元。本案所涉房产在法院查封前，未办理购房预告登记，亦未注销房产抵押登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，虽然原告与被告中茂房地产开发有限公司签订有《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，且已通过现金或其他方式抵付购房款，但上述合同或协议已明示“该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融国际信托有限责任公司，抵押权登记日期为2016年5月16日。买受人对于出卖人在商品房交付之前的土地抵押及在建工程抵押没有任何异议；出卖人保证，该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。”，即原告方在签订房屋买卖合同时已明知案涉房产已设定抵押，尽管被告中茂房地产开发有限公司也保证“该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。”，但至今，购房买卖双方均未向法庭提交充分证据证明在上述合同签订前，已征得抵押权人即华融国际信托有限责任公司的同意，也无充分证据证明，事后相关人员或主体已及时或在法院查封前向房产登记部门申请进行购房预告登记或同意并办理抵押权注销登记，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款性抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分对抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，上述购房买卖合同在无充分证据证明已征得抵押权人同意或受让人已代为清偿债务消灭抵押权之前尚不能确定为合法有效。同理，由于原告方事前已明知案涉房产已设定抵押，但仅在出售人“保证”已征得抵押权人同意的前提下即签订合同，且其双方在合同中还有“如未如期办理产权登记，合同不解除，由违约方承担相应违约责任。”的意思约定，由此可见，原告方在签订购房合同时已有房产可能有到期不能过户的风险预见及处置预案，故对如今涉案房产未过户登记且被他人以财产保全方式查封，亦有自身原因。综上，原告李锐的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定情形，其不具备对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其请求判令停止对由被告中茂房地产开发有限公司开发的中茂商业广场地下室-11012号房产的执行的诉讼请求，依法不能予以支持。 据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告李锐的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告李锐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长 彭 旦 审判员 蒋国保 审判员 李云霞 二〇一九年六月二十七日 书记员 刘 娟 附有关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款性抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分对抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。