上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初4432号原告(反诉被告)：张茂华，男，1939年1月11日生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)：张想想，女，1996年7月1日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：张茂华。被告(反诉原告)：谢京京，男，1988年10月6日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：陆艳丽，女，1989年12月3日生，汉族，住安徽省蚌埠市。两被告共同委托诉讼代理人：马斌，上海兰盾律师事务所律师。原告张茂华、张想想(反诉被告，以下简称原告)与被告谢京京、陆艳丽(反诉原告，以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，经上海市第二中级人民法院审理后，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张想想委托诉讼代理人张茂华即原告张茂华、被告谢京京及两被告委托诉讼代理人马斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张茂华、谢京京向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年11月12日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(下称“第二版买卖合同”)；2、判令被告支付违约金300,000元。事实与理由：2017年11月12日，原、被告经上海志博房地产经纪事务所(下称“志博中介”)居间介绍，签订了第二版买卖合同，约定原告将位于上海市嘉定区南翔镇火车站路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)出售给被告，总价2,299,900元，双方于2018年3月1日前共同向房地产交易中心申办过户手续。该合同附件三付款协议部分约定，被告应于2017年11月12日支付原告房款400,000元、于2017年12月5日前支付房款405,000元，剩余房款1,490,000元以银行贷款方式支付，具体时间以银行放款时间为准。2018年1月2日，原告接志博中介通知，要求原告开设农业银行账户并将银行卡影印件发送给志博中介，供办理房贷用，原告于1月4日向志博中介提供了银行卡，以配合被告办理贷款。1月7日，志博中介要求原告签订合同，后发现该合同文本系第二版合同，但交易条件与原合同有篡改，在察觉被告与志博中介有欺诈行为后，认为被告与志博中介有假冒原告签字之嫌。1月31日，原告在接到农业银行宝山支行来电后得知，贷款由其于1月5日受理，1月29日核准贷款申请，之后原告向银监会反映假冒其签字、伪造合同。2018年5月银监会回复，核准的贷款撤销。原告认为，2018年3月1日前，原告未接到志博中介或被告关于贷款获得审批并办理过户手续的通知，被告隐瞒其不符合本市购房政策的情况与原告签订房屋买卖合同，违反诚实信用原则。根据合同第九条约定，被告逾期付款超过十五天构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约金，故诉至法院。被告谢京京、陆艳丽辩称，不同意原告的诉请。原、被告经志博中介居间介绍认识。2017年11月12日，被告已将社保缴费未满五年的情况(2018年1月1日后才满五年)告知原告，欲与原告先行签订居间买卖合同或者定金合同，原告未予同意，故双方签订了第二版买卖合同，总房款、付款时间与原告诉称一致。原告当时答应，待被告社保缴费年限届满后，在其他内容与第二版买卖合同一致的前提下，与被告重新订立落款日期在2018年1月1日后的第三版买卖合同。此后，被告已按约支付了前两笔房款计805,000元，但原告收款后以各种理由拒不配合被告办理第三笔房款1,490,000元的贷款手续。被告与志博中介多次联系催促，原告拖延拒绝。被告为及时办出房屋贷款，与志博中介沟通后，将申请贷款所需全部材料提供给农业银行宝山支行，银行预审后通过了贷款审批手续。但原告却分别向农行及银监会投诉，致使贷款手续被撤销。按照常理及合同约定，原告出售系争房屋的目的即为尽快取得房款。被告按约支付前两笔房款并及时申请贷款，原告仅需到场签字确认，贷款即可正常审批通过。而原告非但拒绝配合，还致使贷款被撤销，之后又以被告逾期付款为由要求解约并承担违约金，实为违反诚信原则。原告一直未履行合同义务，不配合被告办理贷款，系原告违约，致使双方合同无法继续履行。据此，被告反诉要求：1、判令解除原告与被告于2017年11月12日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2、判令原告返还购房款805,000元；3、判令原告支付合同解除的违约金161,000元；(按已付款805,000元的20%计算)。原告针对反诉辩称，不同意支付违约金。原告从未承诺与被告重新订立第三版买卖合同。原告后经了解得知，被告和志博中介拿着假冒原告签名的第三版买卖合同申请贷款，原告因此进行投诉，此后银行撤销了被告的贷款审批结果。合同解除系被告违约所致，被告未能按约支付第二期、第三期房款，因此原告无需承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张茂华、张想想系父女关系，系争房屋登记在张茂华、张想想名下。张想想委托张茂华出售系争房屋，委托权限包括代为签订买卖合同、办理合同备案、代为办理产权过户手续、代为申报缴纳税费等，委托期限自2017年9月9日至2018年9月8日。张茂华、张想想与谢京京、陆艳丽经志博中介居间介绍相识，经办人员为刘某。2017年11月12日，张茂华并代张想想(甲方、卖方)与谢京京、陆艳丽(乙方、买方)签订第二版买卖合同，其中约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价为2,299,900元；双方于2018年3月1日前向房地产交易中心申办过户手续；乙方逾期付款，每日须按应付款项的万分之五向甲方支付滞纳金，逾期付款超过十五日的构成根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方应按合同总价的百分之二十向甲方支付违约金；甲方逾期办理过户手续或交房手续的，每日须按合同总价的万分之五向乙方支付滞纳金，逾期办理过户手续或交房手续超过十五日的构成根本违约，乙方有权单方解除合同，甲方应按合同总价的百分之二十向乙方支付合同违约金。该合同补充条款(一)第4项约定：购房款中1,490,000元由乙方通过银行按揭贷款方式支付，如乙方无法获得贷款或者无法获得全额申请贷款应以现金方式支付房款或者补足贷款差额部分。如乙方因无法获得贷款或无法获得全额申请贷款而又无法以现金方式补足应缴房款时，应及时与甲方及居间方联系协商解除合同。如因此致使合同解除的，乙方应当依据合同总价的20%向甲方支付违约金并承担本合同下全部居间服务费用。该合同附件三约定：乙方于2017年11月12日支付甲方房款400,000元；乙方于2017年12月5日前支付甲方房款405,000元；剩余房款1,490,000元乙方以银行贷款方式支付，具体时间以银行放款时间为准；本次交易留购房尾款4,900元，自甲方交付房屋且乙方对房屋验收完毕之日给付。次日，谢京京向张茂华转账支付房款400,000元。2017年12月5日，谢京京向张茂华转账支付房款405,000元。2018年2月11日，张茂华向中国农业银行上海市分行信访处理中心反映宝山支行个贷中心员工与志博中介存在勾结骗贷行为。后农业银行核实后书面回复如下：2018年1月5日，谢京京、陆艳丽在志博中介员工陪同下共同至农行宝山支行申请办理二手房贷款。客户经理与谢京京、陆艳丽面谈并对贷款资料进行初步审核，审核过程中发现谢京京、陆艳丽提供了两份房屋买卖合同(第二版上双方均签字，第三版上张茂华未签字)，客户经理就此提出疑问。谢京京、陆艳丽和中介反映，2017年11月12日双方签订第二版买卖合同，谢京京、陆艳丽已按该合同支付了房款计805,000元，后续因谢京京、陆艳丽社保缴纳五年后才具备购房资格，买卖双方需重新订立第三版买卖合同。中介表示已将该情况告知张茂华，张茂华口头同意重新签订第三版买卖合同，但因张茂华当天有事未能到场，中介将会负责办理签字事宜。2018年1月6日，中介提供了有双方签字的第三版买卖合同，在收集相关资料后，客户经理发起后续贷款审批流程。张茂华投诉后，客户经理暂停业务流程，并即刻向中介询问，得知第三版买卖合同非张茂华本人签字。在此情况下，农行宝山支行已暂停了该笔业务流程。2018年3月22日，谢京京、陆艳丽向张茂华、张想想发出《催告函》，称根据双方约定，张茂华、张想想最迟于2018年3月1日配合其办理房屋按揭贷款和过户事宜，然张茂华、张想想未在上述期限予以配合，再次要求张茂华、张想想于2018年3月30日前前往居间方签订第三版买卖合同及配合办理按揭贷款事宜，否则将解除合同、要求双倍返还购房款。张茂华、张想想收悉后，并未在2018年3月30日前前往志博中介配合办理贷款事宜。另查，1、谢京京、陆艳丽系夫妻关系。至2018年1月，谢京京社保缴费已累计缴满5年，具备在沪购房资格。2、第三版买卖合同，除了落款日期为2018年1月2日外，其余内容同第二版买卖合同。原审中，谢京京、陆艳丽申请证人刘某出庭作证，证明在签订第二版买卖合同时已将社保缴费情况告知张茂华，并约定待社保缴满五年后签订第三版买卖合同，但张茂华未按约定签订第三版买卖合同，并未协助配合办理贷款，故志博中介的交易员代张茂华签署了第三版买卖合同，并向银行申请贷款。该贷款已被批准，后因张茂华投诉被撤销。对于证人证言，张茂华、张想想仅认可关于中介方代张茂华签名的陈述，其他陈述均不认可；谢京京、陆艳丽对证人证言的真实性表示认可。本院认为，张茂华、张想想与谢京京、陆艳丽之间签订的第二版买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。张茂华、张想想称第三版买卖合同与第二版买卖合同内容不相同，篡改了原约定内容，其在签署第二版买卖合同时对谢京京、陆艳丽不具备购房资格不知情。经本院当庭比对，两份合同除落款时间外未有不同。证人也陈述，张茂华、张想想明知谢京京、陆艳丽即将符合购房政策，但一直不配合办理贷款事宜。可见，即使谢京京、陆艳丽在向银行申请贷款的第三版合同上冒签张茂华、张想想的名字也是在张茂华、张想想不配合谢京京、陆艳丽申请贷款审核的情形下所为，其本质目的也是为及时履行合同而不得已为之，虽有不妥，也情有可原，并无多少恶意，也没有损害张茂华、张想想的合同利益。故张茂华、张想想该意见，本院不予采信。而反观张茂华、张想想称，因怀疑谢京京、陆艳丽与中介串通有欺诈嫌疑，故不配合签署第三版合同以配合贷款审核。根据谢京京、陆艳丽已如约支付首期房款，贷款亦符合贷款审核要求，可以显见谢京京、陆艳丽具有真实购买系争房屋的意愿且具有实际履行能力，并未发现有任何欺诈张茂华、张想想房屋的证据和表现。张茂华、张想想的所谓怀疑显然毫无根据。张茂华、张想想还处心积虑地收集、打听谢京京、陆艳丽贷款申请信息，恶意阻挠破坏谢京京、陆艳丽为履行合同为目的的贷款申请审批，致使谢京京、陆艳丽的贷款程序终止，造成不能及时履行合同付款的现象。张茂华、张想想还以此为理由兴诉，主张谢京京、陆艳丽违约，要求解除合同，追究违约责任，张茂华、张想想恶意阻挠谢京京、陆艳丽的履约努力，悔约意思明显，违反民事活动的诚信原则，应予谴责。故张茂华、张想想的诉讼请求，本院予以驳回。谢京京、陆艳丽反诉有理，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张茂华、张想想与被告谢京京、陆艳丽于2017年11月12日就位于上海市嘉定区南翔镇火车站路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；二、原告张茂华、张想想应于本判决生效之日起十日内返还被告谢京京、陆艳丽购房款850,000元；三、原告张茂华、张想想应于本判决生效之日起十日内支付被告谢京京、陆艳丽违约金160,000元；四、驳回原告张茂华、张想想的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,800元，由原告张茂华、张想想负担。反诉受理费6,730元，保全费5,000元，由原告张茂华、张想想负担。(原告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  岳 华人民陪审员  朱小平人民陪审员  胡中礼二〇一九年六月二十四日书 记 员  张 耐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……