广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初17144号原告：张勇，男，汉族，1972年9月30日出生，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人：陈晓彬，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖觉规，广东宏尚律师事务所律师。被告：佛山市恒凯房地产开发有限公司，住所地：佛山市禅城区汾江南路18号一座2505房之一。统一社会信用代码：91440604594006230M。法定代表人：何家谊，该公司总经理。被告：杨敬林，男，1956年11月1日出生，香港特别行政区居民，两被告的共同委托诉讼代理人：钟坚，广东通建律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：黄震，广东通建律师事务所律师。第三人：广州瑞驰佰富投资管理有限公司，住所地：广州市天河区华明路11号106号铺。统一社会信用代码：91440101050631388W。法定代表人：罗政。委托诉讼代理人：金梦，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晗，广东法全律师事务所律师。原告张勇诉被告佛山市恒凯房地产开发有限公司（以下简称“恒凯公司”）、杨敬林及第三人广州瑞驰佰富投资管理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2018年6月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2018年9月14日，进行第一次证据交换，原告的委托诉讼代理人陈晓彬、廖觉规，两被告的共同委托诉讼代理人黄震、钟坚，第三人的委托代诉讼理人赵晗到庭参加诉讼；2018年10月10日，进行第一次庭审，原告的委托诉讼代理人廖觉规，两被告的共同委托诉讼代理人黄震，第三人的委托代诉讼理人赵晗到庭参加诉讼；2018年11月6日，进行第二次证据交换及第二次庭审，原告的委托诉讼代理人陈晓彬、廖觉规，两被告的共同委托诉讼代理人黄震，第三人的委托代诉讼理人赵晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告共同向原告支付居间服务费1500000元；二、判令两被告共同向原告支付逾期付款违约金，按中国人民银行同期同类贷款利率，以750000元为本金，从被告收到25000000元楼款之日即2018年2月9日起开始计算；以750000元为本金从被告收齐50000000元的楼款后的三个工作日起开始计算；均计算至付清全部款项之日止，暂计至2018年5月23日为9870.83元；三、判令两被告承担本案的诉讼费用，包括案件受理费、保全费、财产保全担保费，以实际发生金额为准。事实与理由：被告恒凯公司是佛山市禅城区佛山大道中8号星亮轩项目的开发商，被告杨敬林是恒凯公司的实际控制人。2017年4月份，原告经朋友介绍认识被告杨敬林，并与两被告达成了为星亮轩项目的物业出售提供居间服务的意见。2017年5月2日，经原告居间促成被告恒凯公司与第三人签订了《星亮轩认购协议书》，根据协议书的约定，第三人以价格50000000元购买被告恒凯公司开发的星亮轩项目的全部物业，并允许第三人将房产转售给第三方，直接由第三方与被告恒凯公司签订买卖合同，楼款也由被告恒凯公司收取，直到收齐50000000元为止，其余溢价部分归第三人所有。上述《星亮轩认购协议书》签订前，原告与两被告已口头商定居间服务费用，后被告反悔。2017年5月10日，另经协商，由被告杨敬林代表被告恒凯公司与原告签订了《“星亮轩”居间服务协议书》，约定居间服务费为1500000元，支付方式为被告收取买方付款25000000元，支付居间服务费的50%，被告收齐买方全款后2个工作日内付清余款50%，同时居间服务协议约定被告杨敬林对协议的履行承担不可撤销的连带责任。第三人积极组织案涉项目的对外销售工作，截至2018年2月8日，被告恒凯公司收取的楼款远远超过了25000000元。原告多次要求两被告按约定支付居间服务费，但两被告均予以拒绝，并向原告发来一份被告恒凯公司与第三人于2018年1月20日签订的《补充协议》，显示基于第三人存在违约，被告拒绝向原告支付居间服务费，如原告向被告主张居间服务费，则由第三人承担。原告已经提供了居间服务，促成被告恒凯公司与第三人之间的交易，即使第三人在交易过程中存在违约行为，也不能构成被告拒绝支付居间服务费的理由，至于被告与第三人如何约定居间服务费的承担与原告无关。两被告拒绝支付居间服务费的行为，已构成违约，原告有权向两被告追讨居间服务费和逾期付款违约金。故原告为维护自身的权益，特提起本案诉请。两被告共同辩称，一、原告无房地产中介资质，不能从事房地产经纪业务，其签订的《“星亮轩”居间服务协议书》应属无效；杨敬林未取得被告恒凯公司的授权，其行为对被告无法律效力。二、即使《“星亮轩”居间服务协议书》合法有效，但被告未收到协议书约定的25000000元甚至是50000000元的楼款，即居间服务费的支付条件还未完成，原告要求支付1500000元的居间服务费没有依据。三、由于第三人销售业绩惨淡，远未达到双方的销售目标，被告恒凯公司与第三人经协商解除了《星亮轩认购协议书》及所有补充协议。2017年8月21日，因第三人销售业绩惨淡仅出售了14套房屋，被告向第三人发出解除《星亮轩认购协议书》通知书，并独自销售了剩余的房屋；2018年1月20日，被告恒凯公司与第三人签订一份《补充协议》，约定第三人已经销售的房屋继续按照认购协议书的要求完成后续工作，支付房款；2018年2月9日，第三人提前解除销售展厅的租赁合同并撤场；2018年8月1日，被告与第三人签订《确认书》，确认解除双方签订的《星亮轩认购协议书》及所有补充协议。综上，《“星亮轩”居间服务协议书》应属无效，即使该协议书合法有效，但原告要求支付居间服务费的条件尚未成就，原告的诉请没有依据，应予以驳回。第三人辩称，第三人已在2018年2月9日解除了销售展厅的租赁合同。第三人销售情况不佳，已销售的房屋数量为14套。第三人与被告之间的合同已经解除，但双方还未进行结算。原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过庭前证据交换及庭审进行了证据审查。根据当事人提供的证据，本院认定如下事实：2017年5月2日，被告恒凯公司与第三人签订了一份《星亮轩认购协议书》，约定的主要内容有：1.第三人购买被告恒凯公司开发建设的“星亮轩”项目的全部物业；2.成交总价为5000万元；3.被告恒凯公司同意第三人将房产销售给第三方，被告恒凯公司同意按照第三人的指示与第三方买受人签订《商品房买卖合同》，配合第三方办理按揭手续等，将房产直接过户到第三方名下，并保证在约定的期限内办理好房地产权证手续，逾期按合同规定赔付给第三方买受人；4.交楼时间暂定于2018年1月30日前，如因被告恒凯公司的原因延期交楼，按《商品房买卖合同》规定赔付给第三方买受人；5.第三人在签订本协议书之日支付定金500万元，于2017年6月19日支付款项2000万元，于2017年7月17日支付款项2500万元；6.第三人销售转名给第三方，直接由第三方与被告恒凯公司签署买卖合同，楼款也由被告恒凯公司收取，待收齐5000万元（含按揭款，含收取第三方的款项以及第三人依照前述约定支付的款项）后，被告恒凯公司应出具授权书给第三人代收剩余部分楼款。被告恒凯公司收取到总款项超过5000万元的部分，立即无条件返还给第三人；7.被告恒凯公司向第三人交楼的标准为室内毛坯交楼,《商品房买卖合同》所附的装修装饰、设备等标准由第三人与受让的第三方另行商定，所涉及的费用由第三人承担；8.被告恒凯公司同意签署此协议后安排第三人入场进行售楼部和样板间的装修。2017年5月10日，原告与被告杨敬林签订了一份《“星亮轩”居间服务协议书》，约定的内容有，原告引荐第三人购买被告开发建设的“星亮轩”物业，协助被告开展工作，经友好协商，达成如下协议：1.被告杨敬林为被告恒凯公司的股东之一，并作为被告恒凯公司的代表人签订本协议并履行协议义务，对协议的履行承担不可撤销的连带责任；2.原告提供的服务为积极提供买家，并协助被告与买家直接对接；3.被告杨敬林支付原告的居间服务费最低为人民币壹佰伍拾万元整。4.被告杨敬林同意分两次支付原告服务费用，被告杨敬林在收取买方付款贰仟伍佰万后，支付原告服务费壹佰伍拾万元的50%，待收取买家全款后2个工作日内支付剩余服务费。2017年6月12日，第三人向被告恒凯公司发送《关于第二笔付款日期的沟通函》，说明因星亮轩项目实际规划用途为商铺，与双方约定不一致，要求被告恒凯公司协助办理规划用途变更，并请求第二笔付款日期调整为规划用途变更后达到可以网签状态的日期一周内。2017年8月10日，管理部门出具的《广东省佛山市商品房预售许可证》显示星亮轩项目建筑面积5160.33平方米，商业用房100套；将2-7层共95套规划用途“商铺”变更为“商业”。2017年9月15日，被告恒凯公司与第三人签订了一份《星亮轩认购协议书补充协议》，约定主要内容有：1.根据《星亮轩认购协议书》的约定，第三人未能如期付款，原告同意支付违约金100万元，付款日期修改为2017年9月18日内支付100万元、2017年10月23日支付2000万元、2018年2月15日支付2500万元；2.项目交楼时间更改为2018年8月1日。3.第三人销售转名给第三方，楼款由被告财务驻售楼部收取。2017年12月24日，被告恒凯公司出具一份《证明》，显示被告恒凯公司已将佛山市禅城区佛山大道中8号星亮轩物业全部产权出售给第三人，并在办理产权过户手续中，现第三人对该物业进行经营管理、对外招商等手续，由此引起的一切法律关系由第三人负责，与被告恒凯公司无关。2018年1月20日，被告恒凯公司与第三人签订一份《补充协议》，约定的主要内容有：1.第三人未按照《星亮轩认购协议书》的约定向被告恒凯公司支付款项，第三人已经构成违约；2.第三人同意并确认，基于第三人的违约，被告恒凯公司或相应的人员无需向原告支付剩余的居间服务费；3.被告同意，继续让第三人履行《星亮轩认购协议书》，并按照《星亮轩认购协议书》的约定支付相应的款项；4.被告恒凯公司及第三人确认，若原告向被告恒凯公司或被告恒凯公司的相应人员主张居间服务费，第三人应出面解释，如原告成功向被告恒凯公司或相应人员主张居间服务费的，第三人应当向被告恒凯公司赔偿居间服务费损失；5.双方应对本协议进行保密，泄密方应向守密方赔偿损失。第三人确认，原告介绍第三人与被告签订了案涉的认购协议书，但表示第三人仅销售了14套房产；并表示于2018年2月9日提前解除了销售展厅的租赁合约并撤场。两被告确认原告促成被告恒凯公司与第三人达成认购协议，原告与被告恒凯公司之间的居间服务内容与《“星亮轩”居间服务协议书》约定的内容一致，但由于第三人违约，未达到《“星亮轩”居间服务协议书》中约定的应向原告支付居间服务费的条件。被告提交了被告恒凯公司于2017年8月21日向第三人出具的《解除＜星亮轩认购协议书＞通知书》，显示因第三人逾期付款，要求解除双方之间的认购协议书并没收500万元的订金。两被告据此主张因第三人未能完成按时支付款项，被告恒凯公司已解除与第三人之间的认购协议书，被告恒凯公司自2017年12月份起已自行进行销售，除了第三人已销售的14套物业外，其余物业已由被告恒凯公司于2018年2月8日前全部售出，被告于2017年12月24日出具的《证明》，是应第三人的要求出具的，与本案无关。另，两被告表示，根据被告恒凯公司与第三人于2017年9月15日签订的《星亮轩认购协议书补充协议》及于2018年1月20日签订的《补充协议》，足以认定第三人在销售项目期间未达到约定的销售数额，未能按期足额向被告支付款项，双方才于2018年1月20日签订的《补充协议》中约定不向原告支付中介费的内容。另，被告提交了一份被告恒凯公司与第三人于2018年8月1日签订的《确认书》，显示的主要内容有：1.因第三人违约，双方同意解除《星亮轩认购协议书》及所有补充协议；2.第三人至今向被告恒凯公司支付的款项为660万元，其中100万元为违约金，560万元为房款。被告据此主张被告恒凯公司与第三人与解除了《星亮轩认购协议书》及补充协议，无需向原告支付居间服务费。原告表示，对被告提交的《解除＜星亮轩认购协议书＞通知书》不予确认，因之后第三人仍有向被告付款，且被告恒凯公司与第三人于2018年1月20日签订的《补充协议》亦明确约定是否之间签订的认购协议书继续履行；被告恒凯公司于2018年2月8日已收取的款项已超过了2500万元，且房屋已经全部销售出去；被告恒凯公司与第三人在此之后再解除认购协议，完全违背常理，故对被告提交的《确认书》不予确认。第一次庭审后，两被告向本院提交了一份《销控表》及部分的《商品房认购书》，显示星亮轩项目的100套房屋的具体购买人名单，其中顾凯、关志强、陈志洪、张穗丰共计购买了其中的70%以上的物业。两被告据此主张认购书均是被告恒凯公司与顾客所签订的，是被告恒凯公司自行销售了案涉物业。两被告提交了几份银行流水，主张因被告恒凯公司自行销售了涉案的房屋，客户在2018年2月份向被告支付了2500万元的首付款，因银行按揭贷款还未审批通过，余款尚未收齐。原告表示，对被告提交的《销控表》予以确认，说明星亮轩项目于2018年2月8日前已经全部销售完毕，并且超过70%的房屋由顾恺、关志强、陈志洪、张穗丰所购买，顾恺是第三人的实际控制人及处理案涉房屋销售项目的代表人，关志强、陈志洪、张穗丰是顾恺引进的客户，被告与第三人之间的认购协议已经履行完毕。为此原告向本院提交一份由顾恺、关志强、陈志红、张穗丰签订的《佛山星亮轩项目合作协议》的复印件及一份第三人的企业信用决策报告，显示顾恺、关志强、陈志红、张穗丰自愿合作经营，共同出资购买佛山大道中8号的物业产权，组建酒店进行运营，物业价值总投资为5200万元；显示2016年10月31日前，顾恺为第三人的股东。另，原告表示被告恒凯公司提交的《商品房认购书》是被告恒凯公司与第三人串通的行为，对被告提交的《商品房认购书》的真实性不予确认；根据被告提交的银行流水显示，被告恒凯公司在2018年2月8日已收取的款项已超过了2500万元，且房屋已经全部销售出去，居间服务费的支付条件已成就。购房客户直接付款给被告，符合被告恒凯公司与第三人之间签订的认购协议书的约定，不能以客户直接付款给被告恒凯公司，而认定是被告恒凯公司自行销售的客户。另查明，原、被告及第三人均表示同意适用内地法律以解决案涉纠纷。本院认为，被告杨敬林是香港特别行政区的居民，原告以居间合同关系提起本案诉讼，故本案应为涉外居间合同纠纷。因原、被告及第三人均同意选择适用内地法律解决本案争议，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应以内地法律作为准据法。两被告及第三人确认，原告促成由第三人向被告恒凯公司认购案涉星亮轩物业的事实。且被告恒凯公司与第三人亦于2017年5月2日签订了《星亮轩认购协议书》。在被告恒凯公司与第三人达成前述协议的期间，原告为被告恒凯公司与第三人所提供的仅仅是订立合同的机会或媒介服务。依照法律的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告与被告恒凯公司之间构成的是居间合同关系。被告杨敬林自愿与原告就原告为被告恒凯公司提供居间服务的内容及报酬支付的条件达成协议，自愿就该协议的履行与被告恒凯公司承担连带责任。故原告与被告杨敬林签订的《“星亮轩”居间服务协议书》，没有违反法律的强制性规定，合法有效。另，被告恒凯公司确认其与原告之间的居间服务内容与《“星亮轩”居间服务协议书》约定的内容一致，故被告恒凯公司应依照《“星亮轩”居间服务协议书》约定的内容，确定其应向原告履行的义务。关于被告恒凯公司提出的已解除与第三人之间的认购协议的问题。案涉物业至2017年8月10日才完成规划用途变更。之后，被告恒凯公司与第三人还于2017年9月15日签订了《星亮轩认购协议书补充协议》，被告恒凯公司于2017年12月24日出具案涉物业产权售予第三人的《证明》，被告恒凯公司与第三人于2018年1月20日签订的《补充协议》，仍约定被告恒凯公司同意继续让第三人履行《星亮轩认购协议书》，并按照《星亮轩认购协议书》的约定支付相应的款项。故对被告恒凯公司提交的《解除＜星亮轩认购协议书＞通知书》，本院不予采信。另，案涉物业于2018年2月8日已全部售出。但被告恒凯公司与第三人签订的解除认购协议的《确认书》，签订的时间为2018年8月1日，亦在原告提起本案诉讼即2018年6月27日之后。对被告恒凯公司提交的该《确认书》，本院亦不予采信。综上，对被告恒凯公司提出的在案涉物业全部出售之前已解除与第三人签订的案涉所有协议主张，本院不予采纳。关于被告恒凯公司提出其自行销售了大部分的案涉物业的问题。首先，案涉物业于2018年2月8日前已全部售出，根据被告恒凯公司提交的银行流水，被告收取购买方支付的相应的楼款，符合被告恒凯公司与第三人签订的《星亮轩认购协议书》及《星亮轩认购协议书补充协议》的约定，故被告恒凯公司收取款项的行为，不足以证实其为物业的销售方。其次，原告对被告提交的《商品房认购书》的真实性不予确认，结合被告恒凯公司与第三人于2018年1月20日签订的《补充协议》中有约定不向原告支付居间服务费的内容，《商品房认购书》形成时间均在该《补充协议》之后，无法排除《商品房认购书》的制作是为了实现不向原告支付居间服务费之目的的合理怀疑。综上，在被告恒凯公司与第三人之间的认购协议存续期间，被告恒凯公司提供的证据不足以证实在该期间已全部出售的物业为被告恒凯公司所自行销售。结合第三人陈述于2018年2月9日解除销售展厅的租赁合同的时间与全部售出案涉物业的时间基本吻合的事实。并考虑原告就案涉物业销售情况的举证能力，原告提交的《佛山星亮轩项目合作协议》的合作方为顾恺、关志强、陈志红、张穗丰与被告恒凯公司提交的《销控表》中主要的购买方一致及顾恺曾为第三人的股东的情况，亦增强了对被告恒凯公司主张自行销售大部分案涉物业的合理怀疑。综上，本院认定，在原告的促成下，第三人所认购的被告恒凯公司的案涉物业，已由第三人全部售出。关于原告诉请的居间服务费的支付条件是否已成就的问题。根据被告恒凯公司提供的银行流水显示，截至2018年2月8日，被告恒凯公司收取的款项已超过2500万元。被告恒凯公司应按照《“星亮轩”居间服务协议书》的约定于2018年2月8日收取的款项达2500万元时，向原告支付居间服务费750000元。另，虽被告恒凯公司陈述剩余款项因银行按揭未审批放款，而未能收取。但被告恒凯公司作为收款人，并未就剩余款项的实际放款情况进行举证说明。且案涉物业已实际全部销售，对应金额的款项的取得具有较明确的可预期性。至本案最后一次庭审辩论终结时即2018年11月6日，案涉物业已售出近九个月。同时考虑原告就被告恒凯公司的款项收取情况的举证能力较低，因被告未就剩余款项的收取情况举证证明，应承担举证不能的不利后果。故本院认定，至本案最后一次庭审辩论终结之日即2018年11月6日视为被告恒凯公司也收齐案涉另一半楼款，原告诉请的另一半的居间服务费的支付条件已成就。综上，对原告诉请被告恒凯公司支付居间服务费1500000元，本院予以支持。被告恒凯公司逾期支付，已构成违约，虽双方未明确约定相应的违约责任，但被告恒凯公司应向原告支付相应的逾期付款的利息损失。利息损失，以第一笔居间费750000元为计算基数，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从2018年2月9日起计至款项付清之日止；以第二笔居间费750000元为计算基数，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从2018年11月7日起分别计至款项付清之日止。对原告超出部分的诉请，本院不予支持。被告杨敬林自愿与原告签订《“星亮轩”居间服务协议书》，自愿就该协议的履行与被告恒凯公司承担连带责任。被告杨敬林为案涉债务的连带责任保证人，且原告的诉请尚在法定的保证期间内，故被告杨敬林对被告恒凯公司的上述债务承担连带保证责任。综上所述，依照上述援引法律以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的法律规定，判决如下：一、被告佛山市恒凯房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张勇支付居间费1500000元及逾期付款利息；逾期利息，以第一笔居间费750000元为计算基数，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从2018年2月9日起计至款项付清之日止；以第二笔居间费750000元为计算基数，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从2018年11月7日起分别计至款项付清之日止。二、被告杨敬林对被告佛山市恒凯房地产开发有限公司第一判项的债务承担连带保证责任。三、驳回原告张勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18388.83元、保全费5000元，已由原告张勇预交，由被告佛山市恒凯房地产开发有限公司、杨敬林承担。如不服本判决，原告、被告恒凯公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告杨敬可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  朱丽斯审 判 员  许任宁人民陪审员  郭燕君二〇一九年六月六日书 记 员  刘靖娴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十六条涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。