江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初619号 原告：刘昭，男，1983年4月24日生，汉族，徐州xxx医院医生，住徐州市泉山区。 原告：孙洁芸，女，1984年2月20日生，汉族，徐州xxx医院医生，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。 被告：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市和平路。 法定代表人：王业林，经理。 委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 原告刘昭、孙洁芸与被告徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月1日公开开庭审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，又于2019年6月20日公开开庭审理了本案。原告刘昭、孙洁芸的共同委托诉讼代理人张娜、被告国恒公司的委托诉讼代理人赵丽、叶文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘昭、孙洁芸向本院提出诉讼请求：1.要求被告国恒公司支付2016年1月1日至2016年11月8日逾期上房违约金51500元；2.被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州市老教育学院地块的商品房，付款方式为一次性付款，出卖人应当于2015年12月31日前将取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用，出卖人逾期交房将承担已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清全部购房款1645369元，但被告未能按照合同约定时间向原告交付符合商品房住宅交付使用批准文件的房屋。现涉案房屋小区的东门主干道至今未开通，被告交付的房屋明显与合同约定的上房条件不符，系违约行为，应当向原告承担违约责任。原、被告多次协商未果，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告国恒公司辩称，一、由于徐州市人民政府令第114号《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》(简称114号令)，该文件于2015年9月11日被废止。2015年11月1日以后，徐州市房管局印制的《商品房买卖合同》已删除“住房交付批准文件”，仅规定验收竣工备案为交付房屋的合法条件。2015年12月21日，被告承建的涉案房屋分别符合规划、排水、小区道路、绿化、燃气、物业管理、电力供应、社区用房、小区安全规定，经验收合格并进行了竣工验收备案，符合商品房交付条件。2015年12月25日，被告向建设局申请办理住房交付使用通知书。由于政策法规及行政命令改变，已不需要办理住房交付批准文件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九规定，涉案商品房经验收合格并进行竣工验收备案，符合商品房交付条件。二、2015年12月29日，被告按照《商品房买卖合同》附件四第十二条规定，以公告形式通知金域华庭业主集中办理上房手续，并以挂号信方式向原告邮寄上房通知书，被告已履行了通知义务。基于以上事实，被告不存在违约行为，原告诉请没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告国恒公司系徐州市金域华庭项目建设人。 2015年5月6日，原告刘昭、孙洁芸（买受人）与被告国恒公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，所购商品房为金域华庭Ax-x-xxx室，建筑面积160.23平米，按照建筑面积计算，单价为每平方米10268.79元，总金额为1645369元。合同第八条之交付期限约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非因出卖人能力所及的情况。3.买受人应在付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则出卖人交房期可相应推迟，出卖人执行本条款时，须在交付时向买受人出具付款凭证。”合同第九条之出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”《商品房买卖合同》签订后，因金域华庭Ax-x-xxxx室商品房实际建筑面积159.95平米，原告刘昭、孙洁芸交付了购房款1642493元。 2015年12月17日，徐州市规划局向被告国恒公司颁发了编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》，认定金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求。2015年12月29日，被告国恒公司在报纸上刊登了《上房公告》，主要内容有：兹定于2015年12月30日至31日期间分批集中办理上房手续。《金域华庭上房通知书》将以挂号信的形式按照《商品房买卖合同》中载明的地址邮寄给各位业主。原告刘昭、孙洁芸以所建商品房尚不符合合同约定的交付条件为由未办理上房手续，至2016年5月16日方办理上房手续。2016年5月19日，徐州市规划局向被告国恒公司颁发了编号为建字第320300201601110号的《建设工程规划许可证》，认定金域华庭A1-A8住宅楼、商业、配电室、地下车库符合规划要求。2016年6月20日，被告国恒公司取得土地分割转让证。2016年6月27日，被告国恒公司取得房屋所有权初始登记证明。 经类案查询，本院所审理的（2016）苏0311民初589号原告王飞与被告国恒公司商品房销售合同纠纷一案中已审理查明：金域华庭小区业主向徐州市城乡建设局提出了“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的问题”。经该局调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了1#-7#号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。 本院认为，原告刘昭、孙洁芸与被告国恒公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。《商品房买卖合同》明确约定被告国恒公司所交付的商品房应“取得商品住宅交付使用批准文件”，被告国恒公司并非客观不具备履行条件，即便该批准文件客观取得不能，也应将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，而被告国恒公司以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了商品房交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了买受人的预期利益。 政策变动并不导致被告国恒公司的合同义务增加。被告国恒公司于2016年5月19日通过规划验收，取得《建设工程规划许可证》，其于2015年12月31日前通知买受人上房时，商品房并不具备交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律效力。之后，被告国恒公司没有证据证实履行了通知上房义务，故应认定被告国恒公司存在逾期交付行为，应承担相应的赔偿责任。因原告刘昭、孙洁芸于2016年5月16日已实际办理了上房手续，故对2016年1月1日至2016年5月16日期间的逾期上房违约金依法予以支持。按照原告刘昭、孙洁芸交付的购房款1642493元为基数，经计算逾期上房违约金为22502.15元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘昭、孙洁芸支付逾期上房违约金22502.15元。 二、驳回原告刘昭、孙洁芸的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1090元，由原告刘昭、孙洁芸负担610元，被告徐州国恒房地产开发有限公司负担480元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  魏道升 人民陪审员  任亚莉 人民陪审员  张丽梅 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  程 美