贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终3364号上诉人（原审原告）：贵阳市公共交通（集团）有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信路西侧腾祥?迈德国际A2栋。法定代表人：陈兵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：戴瑛，贵州科达律师事务所律师，执业证号：15201201111210579。上诉人（原审被告）：邹永华，男，1974年11月17日出生，侗族，住贵州省镇远县。委托诉讼代理人：金国华，贵州济仁律师事务所律师，执业证号：15201199410561771。上诉人贵阳市公共交通（集团）有限公司因与上诉人邹永华房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初13034号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人贵阳市公共交通（集团）有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法予以改判。2、本案一、二审诉讼费用由邹永华承担。事实与理由：原审判决认定邹永华占用案涉房屋用于经营的事实，也认定邹永华在租赁合同关系终止后占有使用案涉房屋期间并未向贵阳市公共交通（集团）有限公司支付任何费用的事实，却以《房屋租赁合同》已于2018年3月31日终止，双方未约定合同终止后贵阳市公共交通（集团）有限公司可向邹永华主张房屋租赁关系终止后的租金为由驳回贵阳市公共交通（集团）有限公司要求承租人支付合同终止后继续占有案涉房租金的诉请请求于法无据。一审判决要求贵阳市公共交通（集团）有限公司另案进行主张上述费用明显增加当事的诉累。其次，《房屋租赁合同》第十一条约定租赁期满，承租人应如期交还该房屋。承租人逾期还房则每逾期一日应向贵阳市公共交通（集团）有限公司支付原租金2倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。因此，贵阳市公共交通（集团）有限公司有权主张邹永华按照原租金2倍支付滞纳金。邹永华对贵阳市公共交通（集团）有限公司的上诉答辩如下：贵阳市公交集团有限公司的上诉请求及事实和理由违反法律规定且与事实不符，依法应予以驳回。上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》合法、有效，且双方已经实际履行。贵阳市公共交通（集团）有限公司一审诉讼请求是请求判令支付拖欠的房屋租金，而二审主张房屋占有使用费，明显相互矛盾。本案纠纷的产生原因不是承租人拖欠租金，而是贵阳市公共交通（集团）有限公司拒收房屋租金。2018年4月至今，邹永华一直按照约定向贵阳市公共交通（集团）有限公司交纳水、电费，贵阳市公共交通（集团）有限公司从未通知邹永华解除合同搬离该租赁房屋，双方之间存在着不定期的租赁关系。贵阳市公共交通（集团）有限公司从未要求邹永华搬离案涉房屋，邹永华不存在逾期还房的事实，贵阳市公共交通（集团）有限公司主张的按照原租金2倍支付滞纳金的上诉理由也是不能成立的。邹永华上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回贵阳市公共交通（集团）有限公司的一审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：邹永华实际承租案涉房屋已有18年，均是按照贵阳市公共交通（集团）有限公司的要求一年一签，每年到年底签订第二年的租赁合同。邹永华依据《房屋租赁合同》的约定对贵阳市油榨街32号7#房屋享有优先承租。贵阳市公共交通（集团）有限公司以国资委要求需要采用招标的方式租赁案涉房屋，邹永华希望通过招标续签房屋租赁合同遂参加招标。但是，贵阳市公共交通（集团）有限公司恶意操纵招标不断推高租金价格，使得邹永华不能续租房屋。2018年3月至今，邹永华一直按照约定向贵阳市公共交通（集团）有限公司交纳水、电费，双方之间存在着不定期的租赁关系。贵阳市公共交通（集团）有限公司对邹永华的上诉答辩如下：案涉《房屋租赁合同》约定的租期届满后，国资委要求贵阳市公共交通（集团）有限公司通过公开招投标出租案涉房屋，邹永华中标后弃标，现主张享有优先承租权于法无据。邹永华主张贵阳市公共交通（集团）有限公司恶意操纵招标不断推高租金价格，但是并未提交证据佐证这一事实。邹永华在租赁关系终止后仍然使用案涉房屋，贵阳市公共交通（集团）有限公司代收代缴水电费的行为并不能证明同意续租，其无权要求续租案涉房屋。贵阳市公共交通（集团）有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告立即搬离原告所有的贵阳市××区油××街××＃房屋；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金直至被告返还房屋之日止（暂计2018年4月起至2018年10月共计6个月，共人民币34440元）；3、被告依据合同约定向原告支付滞纳金直至被告返还房屋付清租金之日止（暂计2018年4月1日起至2018年10月31日止，共214天，计人民币81890.7元）；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，涉案房屋系贵阳市公共交通（集团）有限公司所有的房屋，2016年12月29日贵阳市公共交通（集团）有限公司（以下或简称原告）与邹永华（以下或简称被告）签订《房屋租赁合同》，合同约定由甲方（即原告）将位于贵阳市油××街××编号为××＃的房屋出租给乙方（即被告），面积为41平方米，每月每平米的价格为140元，房屋月租金为5740元，租期为12个月，从2017年1月1日至2017年12月31日止，被告向原告承诺租赁涉案房屋仅作为经营烟酒食杂使用。合同第四条第三款规定“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。”《房屋租赁合同》也对于涉案双方其他权利义务进行了明确约定，2018年1月3日原告书面向被告发出通知，涉案房屋将公开招租，被告如需承租涉案房屋，可以按照公开招租的流程和规则进行竞标。同时原告为给作为租户的被告充足准备时间，同意将双方签订的《房屋租赁合同》延长至2018年3月31日，而被告在接到该通知后亦在该通知上进行了签字确认。其后被告也参与了公开招标，由于客观原因造成涉案房屋流拍，现被告仍继续占有涉案房屋，原告因被告不交房遂诉至法院，诉请如前。一审法院认为：民事主体的合法权益受法律保护。本案中，原被告双方于2016年12月29日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，因此，在该《房屋租赁合同》真实有效的情况下，双方都应当遵守和履行相应的合同义务。对于原告第一项诉讼请求即请求被告立即搬离原告所有的贵阳市××区油××街××＃房屋。从双方签订的《房屋租赁合同》来看，合同约定的租赁期间是2017年1月1日至2017年12月31日，但根据原告于2018年1月3日向被告发出的《关于合同到期后延长三个月的通知》以及被告在该通知上签字确认可以看出双方已经通过书面形式对租赁合同的存续期间进行了变更即双方租赁关系存续的时间从2017年1月1日至2018年3月31日，而在2018年3月31日之后双方是否还存在租赁关系的问题，因为从现有证据以及当事人陈述的事实来看双方未达成延展租期的协议亦未达成新的租赁合同。因此被告在租赁合同存续期间届满后，已经没有继续占有和使用涉案房屋的权利，且根据合同第四条第一款第三项的规定即：“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还”。因此，本案被告不管是基于合同约定还是基于法律规定，被告均无权继续占有涉案房屋，故对于原告诉请被告搬离涉案房屋的主张，一审法院依法予以支持。而对于原告是否存在被告所称的存在违约行为的问题，因为本案中双方所签订的《房屋租赁合同》已经履行完毕，且在合同终止前原告已经通过书面的形式告知被告如需再次承租涉案房屋需要通过公开招租的形式进行，同时也给予被告三个月的时间进行准备，被告亦参与了招标，而在公开招租过程中涉案房屋没有成功出租，并非原告单方意志所能控制，也就是说涉案房屋没有任何单位或个人通过公开招标的方式顺利承租涉案房屋，亦而反知也就不存在原被告双方合同第九条三款规定的“…在同等条件下，乙方享有优先承租权”的问题，也就没有被告所辩称的原告违约；同时，即使原告存在被告所辩称的“违约”行为，也不能作为被告继续占用原告房屋的事实和理由，因为即便原告存在被告所述的“违约”被告应当是通过合法途径进行主张而非作为其拒不搬离涉案房屋的抗辩理由，因此对于被告该种辩称一审法院依法不予采信。对于原告主张的第二项诉请即判令被告向原告支付拖欠的房屋租金的问题。因为原被告双方于2016年12月29日签订的《房屋租赁合同》已经于2018年3月31日终止，且在该租赁合同终止后双方未形成事实上的租赁关系亦未在合同中约定合同终止后原告可以基于租赁合同的约定向被告主张合同终止后的“租金”，故对于被告在合同期间届满后即合同终止后继续占有原告房屋的行为，原告可以依法另行主张。因此原告在本案主张判令被告支付拖欠的租金因没有合同约定也没有相应法律规定作为支撑一审法院依法不予支持。同理，对于原告请求的第三项诉讼请求判令被告依据合同约定向原告支付滞纳金的问题，同样因为没有合同约定和法律规定原告可以基于已经终止后的租赁合同条款向被告主张合同约定的滞纳金的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第八条、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：一、邹永华在本案判决书生效之日起十五内搬离贵阳市××区油××街××＃房屋。二、驳回原告贵阳市公共交通(集团)有限公司其他的诉讼请求。案件受理费人民币1313元，由原告贵阳市公共交通(集团)有限公司承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邹永华为了证明其诉讼主张向法院提交了如下证据：第一组证据:邹永华向贵阳市公共交通（集团）有限公司缴纳2018年4月至2019年4月水电费的银行流水，拟证明《房屋租赁合同》仍在继续履行。贵阳市公共交通（集团）有限公司的质证意见为：对真实性无异议，不认同证明目的。贵阳市公共交通（集团）有限公司只是代收代缴水电费，该行为不能证明贵阳市公共交通（集团）有限公司同意续租案涉房屋。第二组证据：照片一张、网页截图2张，拟证明案涉房屋投标价格虚高，贵阳市公共交通（集团）有限公司恶意操纵招投标程序。贵阳市公共交通（集团）有限公司的质证意见为：对真实性无异议，不认同证明目的。本院对当事人二审争议的证据认定如下：贵阳市公共交通（集团）有限公司代收邹永华2018年4月至2019年5月水电费的事实，不能证明贵阳市公共交通（集团）有限公司同意续租房屋。照片、网页截图不能证明贵阳市公共交通（集团）有限公司恶意操纵招标推高租金价格的事实。本院认为，本案争议的焦点有两个：第一、邹永华是否有权以其享有优先承租权为由要求贵阳市公共交通（集团）有限公司续租案涉房屋；第二，邹永华是否应当按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付2018年4月1日至实际搬离房屋之日的占用费及滞纳金。关于邹永华是否有权以其享有优先承租权为由要求贵阳市公共交通（集团）有限公司续租案涉房屋的问题。本院认为，优先承租权是承租人享有的，在原租赁合同到期后，请求出租人以第三人同等条件优先与其订立新租赁合同的权利，是同等条件下的优先缔约请求权。本案中，《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满前，贵阳市公共交通（集团）有限公司已经通过书面的形式告知邹永华如需再次承租涉案房屋需要通过公开招租的形式进行，同时也给予其三个月的时间进行准备，邹永华在2018年3月30日招标程序中竞价成功，但是中标后并未按照约定签署租赁协议。因邹永华未按照中标价格与贵阳市公共交通（集团）有限公司签订租赁合同，贵阳市公共交通（集团）有限公司另行挂牌招租案涉房屋。《房屋租赁合同》第九条三款约定的是邹永华在同等条件下享有优先承租权，本案中邹永华参与了2018年3月30日招标，其优先承租权事实上已经得到保障。邹永华竞价成功后并未按照约定签署租赁协议，现又以其享有优先承租权为由要求续租案涉房屋的上诉理由明显不能成立。关于邹永华是否应当按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付2018年4月1日至实际搬离房屋之日的占用费及滞纳金的问题。本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，2018年1月3日贵阳市公共交通（集团）有限公司向邹永华发出的《关于合同到期后延长三个月的通知》，邹永华在该通知上签字确认。上述事实可以明确双方双方租赁关系存续的时间从2017年1月1日至2018年3月31日。邹永华在贵阳市公共交通（集团）有限公司组织的招标程序中已竞价成功，但是中标后并未按照约定签署租赁协议，至此邹永华应将涉案房屋返还给贵阳市公共交通（集团）有限公司。但邹永华并未予以返还，而是继续使用至今。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定判令邹永华在合理期限内搬离贵阳市××区油××街××＃房屋合法有据，本院予以维持。租赁期限届满后，邹永华继续使用案涉房屋，根据公平原则邹永华应当按照《房屋租赁合同》约定的标准租金支付占用费至实际搬离房屋之日。贵阳市公共交通（集团）有限公司一审的诉讼请求为支付拖欠的房屋租金，上诉中又表述为支付返还房屋之日的占用费，究其实质系主张按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用费，该项诉讼请求系基于邹永华在租赁关系终止后继续占用房屋产生，原审判决要求贵阳市公共交通（集团）有限公司另行主张明显加重当事人的讼累，本院予以纠正。至于贵阳市公共交通（集团）有限公司要求邹永华按照原租金2倍的标准支付逾期还房滞纳金的请求。首先，滞纳金系是指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，属于行政强制执行罚的一种形式。本案系平等主体之间的法律关系，不应适用行政强制执行罚的处罚。其次，本院已经判令邹永华按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付占用费至其实际搬离房屋之日，上述占用费足以弥补邹永华逾期搬离房屋给贵阳市公共交通（集团）有限公司造成的损失。综上，贵阳市公共交通（集团）有限公司要求邹永华按照原租金2倍的标准支付滞纳金的请求于法无据，本院不予支持。此外，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，承担不利后果。邹永华主张贵阳市公共交通（集团）有限公司恶意操纵招标不断推高租金价格，贵阳市公共交通（集团）有限公司对此不予认可，邹永华提交的证据不足以证明这一事实，本院对邹永华提出的贵阳市公共交通（集团）有限公司恶意操纵招标不断推高租金价格之主张不予采纳。综上，贵阳市公共交通（集团）有限公司要求邹永华按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用费的上诉理由成立，本院对该项上诉请求依法予以支持。贵阳市公共交通（集团）有限公司要求邹永华按照原租金2倍的标准支付滞纳金的请求于法无据，本院予以驳回。邹永华以其享有优先承租权为由要求贵阳市公共交通（集团）有限公司续租案涉房屋的上诉理由不能成立，本院对邹永华的要求续租案涉房屋的上诉请求依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初13034号民事判决第一项，即邹永华在本案判决书生效之日起十五内搬离贵州省贵阳市××区油××街××＃房屋；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初13034号民事判决第二项；三、邹永华于本案判决书生效之日起十日内一次性支付贵阳市公共交通（集团）有限公司房屋占用费（房屋按用费按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，从2018年4月1日计算至邹永华实际搬离贵阳市××区油××街××＃房屋之日止）；四、驳回贵阳市公共交通（集团）有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1313元，由贵阳市公共交通（集团）有限公司承担920元，由邹永华承担393元。贵阳市公共交通（集团）有限公司缴纳的二审案件受理费2626元，由贵阳市公共交通（集团）有限公司承担1840元，由邹永华承担786元。邹永华缴纳的二审案件受理费60元，由邹永华负担。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 庞 敏审判员 姜彦宏二〇一九年六月二十六日书记员 余琼敏