广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初1105号原告：中国农业银行股份有限公司阳春市支行,住所地：阳春市春城街道东湖西路40号之二。负责人：李宏干，该支行行长。委托诉讼代理人：范绍文，该支行员工。委托诉讼代理人：施自强，该支行员工。被告：张祖荣，男，1983年9月19日出生，广东省阳春市人。被告：张晓君，女，1990年2月6日出生，广东省阳春市人。被告：阳春市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：阳春市春城街道菠萝园背6号。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，该公司员工。委托诉讼代理人：郑丽霞，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳春市支行诉被告张祖荣、张晓君、阳春市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范绍文，被告张祖荣、张晓君、碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人郑丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司阳春市支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳春市支行与被告张祖荣、张晓君、碧桂园房地产公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120160193973号）中的借款合同部分；二、张祖荣、张晓君立即偿还借款本金人民币457598.28元及利息人民币5046.55元（该利息为计至2019年1月20日止的数据,从2019年1月21日起至清偿日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）；三、阳春市碧桂园房地产开发有限公司对被告张祖荣所欠的上述借款本息承担连带保证责任；四、上述被告负责本案诉讼费及相关费用。事实与理由：张祖荣向碧桂园房地产公司购买位于阳春市碧桂园××单元××房，于2016年9月23日在我行借个人住房贷款人民币491000元，期限20年，年利率4.41%，还款方式为等额本息还款法，并用所购的座落于阳春市碧桂园××单元××房[商品房买卖合同（预售）（合同编号：NO.2016072352号）]的房产作借款抵押及碧桂园房地产公司承担连带保证，且三方协商一致于2016年9月22日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120160193973号），但被告至今未按约定办理抵押登记手续。原告于2016年9月23日依约借款491000元给张祖荣（借款凭证号码：440220160210123），张祖荣依约清偿了25期本息，偿还本金33401.72元，利息43506.44元，但自2018年10月21日至今没有清偿本息，违反了《个人购房担保借款合同》的约定，经我行多次上门催收无果，至2019年1月20日止张祖荣尚欠贷款本金人民币457598.28元及利息人民币5046.55元（利息为计至2019年1月20日止的数据,从2019年1月21日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。同时碧桂园房地产公司作为连带责任保证人对被告张祖荣的上述借款本息承担连带保证责任。张祖荣和张晓君是夫妻关系属夫妻共同债务，并且张晓君在个人信贷业务申请表和《个人房屋担保借款合同》签名确认，张晓君对上述借款本息承担连带清偿责任。碧桂园房地产公司对此承担连带保证责任，请贵院给予支持。被告张祖荣辩称：对原告的诉讼请求无意见。被告张晓君辩称：对原告的诉讼请求无意见。被告碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、被告张祖荣、张晓君现名下有房产，理应先处置其名下房产即涉案商品房后，我方再就涉案商品房被处置后未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。其次，根据我方与原告于2015年10月15日签订的《按揭业务担保合作协议》（以下简称《按揭协议》）第五条第（四）款第2项约定，原告亦同意并承诺先处置涉案商品房，在处置涉案商品房后仍不足以清偿的，就不足部分再向我方请求承担连带清偿责任。再者，被告张祖荣作为债务人是借款的唯一受益人和债务的最终承担者，应以其财产承担还款责任。而我方作为连带保证担保人为债务人的借款提供担保，仅为债务代偿者，并非所借款项的受益人。当债务人已无法履行债务时，才由连带保证担保人以其财产代负履行责任，使债权人的债权实现更获保障。在债务人、连带保证担保人均有财产可供执行时，由债务人作为第一顺位清偿责任人，向债权人清偿其本人所负还款责任，更符合借贷保证清偿本旨。同时，连带债务存在内部求偿法律关系，即连带保证担保人向债权人清偿主债务后，有权向债务终局责任人即债务人追偿，但往往由于债务人财产变动，存在日后求偿不能的风险。在债务人已有明确可知的财产的情况下，应先用主债务人财产予以偿还。在未处置债务人财产情况下，先行用连带保证人的财产予以偿还有违公平原则。且此案若由担保人先行承担连带担保责任后再向法院另行提起追偿诉讼案件，再重复一次一审、二审及执行程序后再执行债务人财产也会严重浪费司法资源。现被告张祖荣名下有位于春城街道××前路××阳春碧××房房产××套，债务人并非无财产可履行债务，理应先处置被告张祖荣名下房产后，我方再对未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。二、我方不需对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。根据我方与原告于2015年10月15日签订的《按揭协议》第五条第（三）款第4项约定，原告应根据上述协议内容在购房者未支付四期贷款本息的时候及时通知我方，但原告并没有履行该义务，所以我方不需对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。综上所述，我方应仅就涉案商品房被处置后被告张祖荣、张晓君仍无力偿还的剩余不足清偿的部分债务承担连带保证责任，并且不包括被告张祖荣、张晓君连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息，逾期利息等。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：一、被告张祖荣、张晓君的身份证复印件、户口簿、结婚证；二、借款申请表、收入证明，申请表显示被告张祖荣、张晓君共同申请向原告借款用于购买阳春市春城街道校前路阳春市碧桂园××单元××房（预售）；三、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同（预售）》、借款凭证、贷款发放通知书、借记卡，上述证据显示被告张祖荣为购买碧桂园房地产公司出售的翠云峰15幢1单元602房，向原告借款491000元，被告张晓君、碧桂园房地产公司作为借款担保，借款491000元已汇入指定的碧桂园房地产公司账户的事实；四、尚欠本息明细表、债务逾期催收书、图片，上述证据显示被告尚欠原告借款本金人民币457598.28元及利息人民币5046.55元的事实；五、《个人住房提前放贷服务合作协议（预售）》（以下简称《提前放贷协议》），协议约定该涉案房地产没有办理抵押登记手续，依该协议约定，碧桂园房地产公司对张祖荣的本案债务承担连带保证责任的事实。被告张祖荣、张晓君对原告的上述证据均无异议，被告碧桂园房地产公司对前四组证据的三性无异议，对第五组证据的真实性无异议，但认为应按双方当天签的另一份《按揭协议》履行，先处置张祖荣、张晓君现有财产，再处置该案张晓君抵押的房地产偿还债务，不足才由其公司承担连带保证责任，并提供了该协议，经质证，原告对该协议的真实性无异议，但认为本案不适用该协议。本院经审理查明认定事实如下：为了推进碧桂园房地产公司开发的楼盘开发工作，2015年10月15日，原告与碧桂园房地产公司分别签订《按揭协议》（编号：农银阳春合[2015]第18号）和《提前放贷协议》（编号：农银阳春合[2015]第19号）。其中《按揭协议》第五条约定：碧桂园房地产公司同意为购买阳春碧桂园房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外。原告与被告碧桂园房地产公司就《按揭协议》未涉及的原告在办理预购商品房抵押权预告登记之前先行放贷部分的有关事宜达成《提前放贷协议》，该协议约定：若因被告碧桂园房地产公司的原因导致无法办理预售商品房抵押权预告登记的，若原告已依法与购房者解除《个人购房担保借款合同》的，碧桂园房地产公司在此不可撤销地授权原告可在碧桂园房地产公司于原告的营业网点开设的任何账户中扣收与购房者未清偿的该笔贷款的全部本金、罚息、复利及原告为实现债权而支付的一切费用。2016年7月31日，被告张祖荣、张晓君与碧桂园房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：张祖荣购买碧桂园房地产公司开发的阳春碧桂园翠云峰15幢1单元602房（预售），付款方式：前期款164575元，余下的491000元由碧桂园房地产公司负责办理商品房预售合同登记手续后，向原告申请贷款支付。2016年9月22日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告张祖荣向原告借款491000元；借款期限自2016年9月23日起至2036年9月22日止；以上述翠云峰15幢1单元602房作为借款抵押物，自本合同签订之日起90日内办妥抵押（预告）登记；被告张晓君、碧桂园房地产公司作为保证人，被告张晓君的担保方式为连带责任保证，被告碧桂园房地产公司保证方式为阶段性连带责任保证，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止对借款人债务承担连带责任保证。保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利等；违约责任，若被告未按约定按期足额还借款的，原告有权收回已发放借款，有权提前行使担保权。签订合同后，原告将借款汇入了指定的碧桂园房地产公司账户。由于抵押物不具备办理预售登记的条件，一直未办理抵押登记。张祖荣按合同约定还款至2018年9月份，自2018年10月份起没有按合同约定还款给原告，故原告诉至本院，并提出了诉称中的诉讼请求。本院认为：本案为金融借款合同纠纷，原告与被告张祖荣、张晓君、碧桂园房地产公司在协商一致的基础上订立的《个人购房担保借款合同》为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告按合同约定将借款491000元发放到被告指定的账户，原告已履行合同义务，但被告张祖荣只按约定还款至2018年9月份，自2018年10月份起没有按约定还款，已构成了违约，原告有权按合同约定提前收回已发放借款，被告张祖荣同意解除双方的《个人购房担保借款合同》中的借款合同部分，故原告诉请解除与被告张祖荣的《个人购房担保借款合同》中的借款合同部分，理据充分，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，以及第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”的规定，原告诉请被告张祖荣支付拖欠的借款本息以及解除合同后尚欠的借款本金和产生的利息，符合法律规定，应予支持，被告张祖荣应当偿还借款本金457598.28元及利息5046.55元（该利息为计至2019年1月20日止的数据，自2019年1月21日起至实际给付之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）给原告。被告张晓君作为张祖荣的配偶共同向原告申请借款，而且在该合同担保人栏签名确认，故原告诉请被告张晓君承担共同偿还责任，符合法律规定，应予支持。被告碧桂园房地产公司自愿在《个人购房担保借款合同》保证人栏签名，原告与被告的担保合同关系成立，因涉案房屋尚未办理抵押权登记，被告碧桂园房地产公司应按照合同约定承担阶段性连带责任保证，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，以及依照《个人购房担保借款合同》中关于“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前行使担保权”的约定，被告碧桂园房地产公司应对被告张祖荣的借款本息承担连带偿还责任。被告碧桂园房地产公司辩称本案应按双方签订的《按揭协议》的约定，先处置张祖荣、张晓君现有房地产，再处置本案抵押物偿还原告的借款，剩余债务才由其公司承担连带保证责任，由于双方的《按揭协议》签订在前，而本案《个人购房担保借款合同》签订在后，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，被告的抗辩不符合法律规定，而且本案属于个人住房提前放贷业务，应当按照双方同时签订的《提前放贷协议》的约定履行本案各自的合同义务，故被告碧桂园房地产公司的抗辩主张不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳春市支行与被告张祖荣于2016年9月22日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120160193973号）中的借款合同部分；二、被告张祖荣、张晓君在本判决发生法律效力之日起十五日内偿还借款本金457598.28元和支付借款利息（计至2019年1月20日止的借款利息为5046.55元；从2019年1月21日起至实际给付之日止新欠的借款利息，按原、被告双方在《个人购房担保借款合同》中约定的利率标准和计算方法计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳春市支行；三、被告阳春市碧桂园房地产开发有限公司对被告张祖荣的上述债务承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8240元，减半收取计4120元，由被告张祖荣、张晓君共同负担，被告阳春市碧桂园房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  姜晶晶二〇一九年六月十一日书记员  欧美茵