江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初387号原告（反诉被告）：刘某，女，1982年2月18日出生，汉族，身份证住址：江西省宜春市袁州区，邮寄地址：江西省宜春市袁州区卢洲小区30号。委托诉讼代理人：梁某，江西某律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙某（又名龙某，系汪某之妻子），女，1969年5月20日出生，汉族，身份证住址：江西省宜春市袁州区，邮寄地址：江西省宜春市袁州区官园街道李家官园商会。被告（反诉原告）：汪某（系龙某之丈夫），男，1969年4月30日出生，汉族，身份证住址：江西省宜春市袁州区官园街官园社区河头组207号，邮寄地址：江西省宜春市袁州区官园街道李家官园商会，公民身份证号码：362201196904301411。两被告共同的委托诉讼代理人：汪某（系龙某与汪某之女儿），女，1992年8月28日出生，汉族。两被告共同的委托诉讼代理人：汪某，男，1974年4月27日出生，汉族，身份证住址：江西省宜春市袁州区。原告（反诉被告）刘某（以下简称刘某）与被告（反诉原告）龙某、汪某（以下分别简称龙某、汪某）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案。同年6月4日，龙某、汪某对刘某提出反诉。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘某及其委托诉讼代理人梁某，龙某、汪某及其共同的委托诉讼代理人汪某、汪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某请求判令：1.解除刘某与龙某、汪某之间的租赁合同；2.龙某、汪某向刘某返还押金5000元，并向刘某支付装修损失40000元、搬迁损失3000元、停产停业损失45000元、直接财物损失12000元，小计100000元；3.本案案件受理费、保全费由龙某、汪某负担。庭审中，刘某的第2项诉讼请求依法变更为，龙某、汪某向刘某返还押金5000元，并向刘某支付装修损失37120元、搬迁损失45300元、停产停业损失34387元、直接财物损失12000元，小计133807元；其余诉讼请求不变。龙某、汪某共同答辩要点：1.龙某、汪某与刘某于2017年12月11日签订《房屋租赁合同》，约定租金每月2200元，租期5年，签订合同后双方均按合同履行了义务。2018年下半年，政府征地拆迁，龙某、汪某发租给刘某的房屋刚好在征地拆迁范围内，因系政府的拆迁行为导致合同无法继续履行，该《房屋租赁合同》自行解除，故龙某、汪某除承担该《房屋租赁合同》明确约定的责任外，其余责任不应承担。2.关于龙某、汪某向刘某收取的5000元押金，龙某、汪某辉根据合同约定予以退还。3.关于装修损失。根据《房屋租赁合同》补充条款第一条约定，如遇拆迁，装修赔偿款为甲乙双方各为50%，目前龙某、汪某已经收到所租赁案涉房屋的装修损失补偿款4万余元，龙某、汪某会根据约定予以兑现。4.关于搬迁损失。龙某、汪某的住宅与店面（含案涉房屋）按宜阳新区《房屋征收补偿安置协议》规定合为每户1200元，依此刘某的店面搬迁费仅为600元，且刘某在搬迁公告公示后多日未搬，龙某、汪某为配合政府拆迁工作，不得不雇请人力三轮车搬出拆迁地，为此产生费用600元，故对于刘某主张的搬迁费，龙某、汪某不予补偿。5.关于停产停业损失。河头组拆迁工程于2019年3月开始停水停电动工拆房，虽然龙某、汪某与刘某在《房屋租赁合同》补充条款第二条中进行了约定，但因政府拆迁补偿中没有该项补偿，故龙某、汪某不需要承担该损失。6.关于停水停电造成的直接财物损失。一是《房屋租赁合同》中未约定，二是政府的拆迁公告早已张贴在各处，刘某知道拆迁，但未在规定时间搬迁，最后在超出规定时间后才搬迁，对于其是否有损失龙某、汪某不知道，即使有损失，也不应由龙某、汪某承担，而应由刘某承担，因为其违反了政府的拆迁规定。反诉原告龙某、汪某反诉请求判令：1.刘某向龙某、汪某支付2018年10月至2019年1月共计4个月的店面租金8800元；2.反诉费由刘某负担。反诉被告刘某反诉答辩要点：对于2018年10月至2018年12月期间共计3个月的租金6600元，系刘某停业之间发生的租金，对此刘某从来没有否认，该款可以从龙某、汪某应向刘某支付的各项损失中予以抵扣；关于2018年12月至2019年1月共计1个月的租金2200元，由于2018年12月28日汪某强行断水断电，致使刘某无法营业，所以停业之后的该月租金刘某不承担。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：龙某、汪某系夫妻。2017年12月11日，龙某、汪某（出租人、甲方）与刘某（承租人、乙方）共同签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，租赁的房屋地址为官园河头（以下简称案涉房屋），房屋租赁期自2017年12月11日至2022年12月10日，共计5年，租金为按月支付（每月2200元），每月1日前支付下一月租金；合同解除：1、经甲乙双方协商一致，可以解除合同，2、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；补充条款：乙方一次性支付甲方押金5000元整，租赁期结束后，甲方无条件归还乙方押金款，乙方需每月提前交房租于甲方。落款处，被告龙某、汪某在出租人（甲方）处签名，刘某在承租人（乙方）处签名。不久后，双方在该合同落款下方另行约定了补充条款，该补充条款内容为：“1、如遇拆迁，装修赔偿款为甲乙双方各为50%；2、歇业停产费归乙方所有；3、店面搬迁费归乙方所有。”甲方签字处由龙某签署为“龙某”的名字，乙方签名处由刘某签名。在对案涉房屋进行装修后，刘某于2018年1月开始营业，且刘某与龙某、汪某双方口头约定，案涉房屋租金支付起始日为2018年1月。2018年1月13日，被告龙某向刘某出具一张收条，载明：“今收刘某租店押金人人民币伍仟圆整。”2018年2月8日，刘某办理了名称为“宜春市宜阳刘一刀内蒙烤羊腿店”的营业执照，经营者为刘某。2018年4月27日，案涉房屋被纳入宜阳新区官园、桥头片区棚户区改造项目拆迁范围。2018年8月2日，龙某、汪某与案外人汪某、汪某（房屋被征收人）与宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室（房屋征收人）签订了《宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议》，该协议明确龙某、汪某与案外人汪某、汪某被征收的房屋主房建筑面积为465.34㎡（其中砖混房屋建筑面积278.56㎡、砖木房屋建筑面积186.78㎡）；刘某租赁的“住改非”建筑面积57.62㎡；自建房及其他房屋建筑面积266.76㎡（其中附房砖木结构22.62㎡、简易结构22㎡、违章17.7㎡、其他204.44㎡），被征收房屋总建筑面积789.72㎡，被征收房屋的土地性质为集体土地。该协议第四条明确补偿金额为：1、主房及非住宅房屋货币补偿计算为，货补主房面积465.34㎡，单价3200元/㎡，补偿金额1489088元，签约奖励按30%计446726.4元，小计1935814.4元；住改非面积57.62㎡，单价7140元/㎡，补偿金额411406.8元。2、室内外装修及附着物明细及计算详见登记表和评估表，补偿金额187009.74元。3、其他补偿（含简易、钢架棚、违章等）130496.6元。4、搬迁费及其他奖励345308.28元（其中搬迁费1200元，搬迁速度奖励279204元，临时安置费64904.28元）。此外，《宜阳新区官园、桥头棚户区改造房屋征收评估表》确定刘某租赁的案涉房屋装修的补偿金额为54759.01元，其中第1项水电安装为50元/㎡×86.36㎡=4318元，第4项地板砖为80元/㎡×78.28㎡=6262.4元，第12项乳胶漆为18元/㎡×260.02㎡=4680.36元，第66项动力电为300元/kw×20kw=6000元。2019年1月11日，刘某因其租赁的案涉房屋拆迁赔偿事宜与龙某、汪某协商无果，故诉至本院。2019年1月17日，本院依据刘某的申请，依法作出（2019）赣0902民初251号民事裁定，冻结被告龙某、汪某在金融机构的存款105000元或查封、扣押其同等价值的财产。另查明：（一）2018年6月17日，宜春市宜阳新区管理委员会下发宜阳管字〔2018〕91号文件即《关于印发的通知》，其中对停产停业补偿费的规定为“对因征收商业店面造成停产停业损失的补偿，按被征收商业店面货币补偿价值的5%予以一次性补偿”。（二）2018年12月5日，宜阳新区官园、桥头片区棚户区改造房屋征收与补偿安置工作领导办公室发布搬迁公告，通知各房屋被征收户搬迁时间为2018年12月5日至2018年12月25日。（三）2019年1月17日，宜阳新区官园、桥头片区棚户区改造房屋征收与补偿安置工作领导办公室出具一份证明，内容为：“兹证明官园社区河头组居民的住房属于‘住改非’的征收补偿范围，不是商业店面。按照宜阳管字〔2018〕91号文件精神，‘住改非’的房屋，没有停产、停业费。”（四）签订合同后，刘某按约向龙某、汪某支付了自2018年1月起至2018年9月止的租金，自2018年10月起的租金刘某则未再支付。（五）政府拆迁部门已将包括案涉房屋在内的拆迁相关款项支付给了龙某与汪某，但龙某、汪某未向刘某支付任何相关拆迁款。判决的理由与结果本院认为。一、关于案涉房屋《房屋租赁合同》应否解除本案中，案涉房屋《房屋租赁合同》由刘某与龙某、汪某所共同签订，该合同是双方当事人真实意思的表示，其合法有效。因案涉房屋已被纳入政府拆迁范围，现刘某与龙某、汪某签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，故刘某要求解除《房屋租赁合同》，予以支持。二、关于刘某主张的费用（一）租房押金因刘某已向龙某、汪某支付了5000元租房押金，现双方租赁合同已解除，龙某、汪某应将5000元租房押金退还给刘某，故刘某主张由龙某、汪某向其返还租房押金5000元，于法有据，予以支持。（二）装修损失依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因刘某与龙某、汪某双方对于装修损失已在《房屋租赁合同》补充条款第一条进行了约定，对此双方均无异议，而龙某、汪某在收到拆迁相关款项后，未按约定将装修损失支付给刘某，故刘某主张由龙某、汪某向其支付装修损失，予以支持。关于装修损失的金额。在龙某、汪某的房屋征收评估表显示刘某所租赁的案涉房屋装修补偿款为54759.01元，刘某主张该54759.01元均属于其租赁房屋的装修补偿款，龙某、汪某辩称该54759.01元补偿款中除包括属于刘某承租案涉房屋所涉及的补偿款外，还包含了属于龙某、汪某其他被拆迁房屋的相关补偿款以及系由龙某、汪某所开户商业用电的动力电补偿款6000元，属于案涉房屋的补偿款仅为4万元左右，刘某只能按4万元左右的50%获得一半装修损失。经审查，根据案涉房屋《房屋征收评估表》显示：1.第1项水电安装的面积为86.36㎡，补偿单价为50元/㎡，补偿款为4318元，因刘某租赁的房屋仅为“住改非”部分，故应以其实际租赁面积57.62㎡计算该项补偿款，金额为2881元，据此，应从补偿款4318元中核减1437元；2.第4项地板砖的面积为78.28㎡，补偿单价为80元/㎡，补偿款为6262.4元，应以其实际租赁面积57.62㎡计算该项补偿款，金额为4609.6元，据此，应从补偿款6262.4元中核减1652.8元；3.第12项乳胶漆的面积为260.02㎡，补偿单价为18元/㎡，补偿款为4680.36元，应以其实际租赁面积57.62㎡计算该项补偿款，金额为1037.16元，据此，应从补偿款4680.36元中核减3643.2元；4.第66项动力电金额为6000元，刘某没有证据证明其已缴纳了动力电的开户费，故该部分项目不应计算至刘某租赁房屋的装修补偿款范围内，该项金额应核减6000元。综上，核减上述金额合计为12733元的4项费用（1437元+1652.8元+3643.2元+6000元）后，属于刘某承租房屋范围内的装修补偿款金额为42026.01元（54759.01元-12733元）。因刘某与龙某、汪某双方在《房屋租赁合同》已经约定政府拆迁装修部分的赔偿款50%归刘某，50%归龙某、汪某，故按该约定计算，刘某应得的装修损失金额为21013.01元。（三）搬迁损失因龙某、汪某被征收房屋所有的搬迁费金额为1200元（包括案涉房屋在内的住房与住改非房），故本院对刘某主张搬迁损失中的600元予以支持，对于超出部分的主张，不予支持。龙某、汪某辩称为配合政府拆迁而支出了案涉房屋搬迁费用600元，该600元不应再支付给刘某，但未提供任何证据材料予以证明，故对龙某、汪某的该辩称，本院不予采信。（四）停产歇业损失刘某要求龙某、汪某赔偿34387元停产歇业损失，但是依据宜春市宜阳新区管理委员会的拆迁文件，刘某租赁的房屋并非商业店面，无停产歇业补偿项目，且刘某未提供任何证据材料证明龙某、汪某对合同解除存在违约责任，故刘某要求龙某、汪某赔偿停产歇业损失无事实及法律依据，本院不予支持。（五）直接财物损失当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘某主张由于系龙某、汪某强行断水断电导致其冰柜、冰箱内的食物变质损失12000元。经庭审查明，断水断电是官园社区河头组的人因拆迁所为，与龙某、汪某无关，刘某提供的证据既不足以证明断水断电系由龙某、汪某所为，也不足以证明其损失的财物价值为多少，故其要求龙某、汪某赔偿直接财物损失12000元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，对于刘某主张的费用，本院支持的项目及金额分别为租房押金5000元、装修损失21013.01元、搬迁损失600元，总金额为26613.01元。三、关于龙某、汪某主张的费用龙某、汪某主张由刘某支付欠付的4个月租金合计8800元。经审查，刘某实际营业至2018年12月止，故对于2018年10月至2018年12月共计3个月的租金小计6600元，属于刘某的承租时间，该6600元刘某应支付给龙某、汪某；关于2019年1月共计1个月的租金，因此时刘某已因被断水断电而未再营业，该断水断电行为系政府行为，虽非系由龙某、汪某所导致，但亦非系由刘某所导致，故对该1个月的租金2200元，刘某不应再予以支付。据此，对于龙某、汪某主张的租金8800元，本院支持的金额为为6600元，对于超出部分的主张，不予支持；刘某辩称只应支付租金6600元，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）龙某、汪某签订的《房屋租赁合同》；二、限被告龙某、汪某自本判决生效之日起三日内向原告刘某返还押金5000元，并向原告刘某支付装修损失21013.01元、搬迁损失600元，该三项费用合计26613.01元；三、限反诉被告刘某自本判决生效之日起三日内向反诉原告龙某、汪某支付房屋租金6600元；四、驳回原告刘某的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告龙某、汪某的其他反诉请求。抵扣上述第二、三项当事人各自应支付的款项后，被告龙某、汪某还应再向原告刘某支付20013.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3076元，保全费1045元，合计4121元，由原告刘某负担3301元，被告龙某、汪某负担820元；反诉费25元，由反诉原告龙某、汪某负担6元，反诉被告刘某负担19元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  葛 涛人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇一九年六月十一日代书 记员  易心雨