文书内容江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初3325号原告：孙汀，男，1992年2月1日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：梁燕，女，1990年5月25日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：孙汀，即本案原告孙汀，系原告梁燕配偶。被告：苏州辉耀弘阳置业有限公司，住所地苏州市相城区元和街道嘉元路959号元和大厦584室。法定代表人：黄俊泉，董事长。委托诉讼代理人：吴泓滨，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷强强，江苏智择律师事务所实习律师。原告孙汀、梁燕与被告苏州辉耀弘阳置业有限公司（以下简称辉耀弘阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，由审判员王玲适用简易程序独任审理。本案于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告孙汀（即原告梁燕的委托诉讼代理人），被告辉耀弘阳公司的委托诉讼代理人吴泓滨、雷强强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙汀、梁燕向本院提出诉讼请求：1、判令辉耀弘扬公司返还孙汀、梁燕定金2万元。2、本案诉讼费用由辉耀弘扬公司承担。事实和理由：2019年3月18日，孙汀与母亲至辉耀弘扬公司开发的“姑苏铭著”售楼处看房，与辉耀弘扬公司的任姓销售商谈买房事宜。后孟姓主管提出给予10万元的优惠，并一再强调房子卖的很快，并要求先交2万元，可预留房屋。此后孙汀按要求支付了2万元，销售人员未给孙汀看材料，就让孙汀签字了。当时孙汀只签了自己一个人的名字，梁燕的签名系辉耀弘扬公司的销售人员签上去的。此后孙汀向销售人员要该份材料，但销售人员说不用了就没给。销售人员还写了一张表明房屋协商价格的在3月29日草签的协议，并让在3月29日到售楼处草签合同、办理贷款。此后，销售人员一直未电话孙汀去拿签的材料。2019年3月27日，孙汀特意去售楼处问销售人员取得了认购协议，才发现该协议上关于房屋价格、草签合同日期等内容均与实际协商约定不符，将给孙汀、梁燕造成重大经济损失。此外，认购协议上梁燕签名系辉耀弘扬公司销售人员代签，该行为严重侵犯了梁燕的人身财产权利。此后，孙汀、梁燕向辉耀弘扬公司发出两份声明，但辉耀弘扬公司均未予回复。孙汀、梁燕故诉至法院，请求判如所请。被告辉耀弘阳公司辩称，1、双方之间签订了商品房认购协议书，孙汀、梁燕为购买涉案房屋向辉耀弘扬公司支付2万元定金，且该协议同时约定了不予签订正式买卖合同的违约责任。双方之间的商品房预约合同关系成立并生效，孙汀、梁燕违约应承担相应的违约责任。2、认购协议书中的梁燕的签名并非辉耀弘扬公司销售人员代签，可能是孙汀或其母亲代签，退一步讲，暂且不论该梁燕的签名有谁代签，认购协议在仅有孙汀签字的情况下也是成立且生效的。如孙汀不与辉耀弘扬公司办理签订正式买卖合同等手续，孙汀、梁燕也应承担违约责任，即辉耀弘扬公司有权不予退还定金。综上，因孙汀、梁燕违反认购协议约定拒不签订商品房销售合同，辉耀弘扬公司有权没收定金，请求法院驳回孙汀、梁燕的诉讼请求。经审理查明：孙汀持由其作为乙方（买受人），辉耀弘阳公司作为甲方（出卖人）于2019年3月18日所签之《商品房认购协议书》起诉至本院，该协议书约定乙方自愿购买甲方开发的位于苏州市相城区元和街道润元路北、老元和塘西【润元名著花园】项目26幢501室，建筑面积130.38平方米，购房款总价为4714277元，乙方在签订本协议时向甲方支付定金20000元。合同第三条提交资料，约定：“乙方应在本协议签订后的七日内（即209年3月25日前）按照本项目所在地的政策提供购房资格审查资料，包括但不限于身份证、户口本、结婚证明、有房或无房证明、纳税和社保证明等，签署《购房人基本信息采集表》、《购房承诺书》等文件并草签《商品房买卖合同》，乙方提供及签署的资料文件均需真实有效。”第四条签订合同，约定：“乙方应在购房资格经政府审核通过后的三日内凭本认购协议书及定金收据至出卖人售楼处与出卖人签订《商品房买卖合同》，对此出卖人不再另行通知。……。”第六条约定：“甲、乙双方在签署本协议前，甲方已向乙方告知并解释本协议相关条款并提请乙方注意。在乙方理解并确认的前提下，乙方自愿认购上述商品房并承诺不退房、不换房，如乙方不履行本协议，无权要求返还定金，甲方有权将上述商品房另行销售。第七条约定：“‘姑苏铭著’为本项目推广案名”。第八条违约责任，约定：“1、如出现下列情况的，甲方有权解除本协议，并将乙方所认购房屋出卖给第三方或作其他处理而无需通知乙方，且不予退还乙方已交付的定金：（1）乙方未在本协议第三条约定的期限内，提供完整、真实的购房资格审查资料或签署购房申请、承诺文件的；（2）乙方未在本协议第三条约定的期限内，草签《商品房买卖合同》的；……。”合同还就其他内容进行了约定，合同落款甲方处加盖辉耀弘阳公司销售合同专用章，乙方处由孙汀签名，其旁并另有“梁燕”签名，下方并书写孙汀身份证号码。当日，孙汀向辉耀弘阳公司支付2万元，辉耀弘阳公司向孙汀开具收据，其上写明的收款事由为“润元名著26-501定金”。2019年3月28日，梁燕向辉耀弘阳公司发出《声明书》，声明其本人未在2019年3月18日至售楼现场，未在任何协议签名，协议书上的“梁燕”签名为销售人员冒名代签，其本人不认可，并认为该协议无效，要求辉耀弘阳公司撤回该协议，退还孙汀、梁燕所交费用。经查询，该快递于2019年3月30日由单位收发章签收。2019年3月29日，辉耀弘阳公司向孙汀、梁燕发出《解约函》一份，载明根据双方签订于2019年3月28日的《商品房认购协议书》，孙汀、梁燕应于2019年3月25日前到辉耀弘阳公司售楼处就所购商品房提供购房资格审查资料、签署购房申请、承诺文件，并与辉耀弘阳公司签订《苏州市商品房买卖合同》，但直至该函发出之日，孙汀、梁燕仍未与辉耀弘阳公司草签《苏州市商品房买卖合同》，故辉耀弘扬公司通知孙汀、梁燕，按照认购协议第八条的约定，即行解除双方签订的《商品房认购协议》，并且孙汀、梁燕支付的定金2万元不予退还，该商品房将另行处理。孙汀、梁燕认可于2019年3月30日收到该函件，并于同日向辉耀弘阳公司发出《申明书》一份，再次申明《商品房认购协议书》中“梁燕”签名系辉耀弘阳公司销售人员冒名代签，不予认可。要求辉耀弘阳公司立即纠正违法侵权行为，退还孙汀、梁燕缴纳的2万元。辉耀弘阳公司对该《申明书》真实性予以认可。又查，孙汀、梁燕于2017年7月10日登记结婚。另，庭审中，辉耀弘扬公司提供其销售人员与孙汀的微信聊天记录截屏，其中2019年3月21日下午13时23分，销售人员发送：“身份证户口本结婚证麻烦有空发我一下”，“我好提前录草签合同”。孙汀于2019年3月24日上午9时38分回复：“你今天上班吗？上的话我晚些时候来一趟。如果不上班的话你哪天上班我过来”，销售人员回：“哈哈，今天我在的。你大概几点过来？”孙汀回复：“我现在也不确定，最近实在太忙。要不我来之前到时提前联系你”。2019年3月24日晚18时27分，销售人员询问：“你今天还过来吗，我们快下班啦。”孙汀回复：“不好意思啊。今天来不及了。你先下班吧。”销售人员询问：“你这边啥想法？29号签约没问题吧”，孙汀回复：“不买了”。2019年3月25日下午15时45分，孙汀发送：“你好，我明天过来你都在吗”……同日下午15时58分，孙汀发送：“你这边有空吗？或者你这边那天的领导的号码有吗？”销售人员回：“那天给过名片呀。”16时2分被告销售人员发送：“你找她说退定金的话。确实退不了。这边房子那么好，为啥突然非要退呢。周末两天我们这个户型那么多客户想看，都没有房源了。”16时18分，孙汀回复：“因为发现没我想象中的好，本来看你们沙盘，在最中间一幢，前方无遮挡，后来发现你们那个透明的是有房子的，会影响采光，然后晚上看不出来。白天去看了那个高压线，发现离的不是很远。”销售人员回复：“。楼怎么可能采光不好。”孙汀回复：“现在就是想让你帮忙看看能不能退钱，你们么总归有办法的哇。”销售人员回：“不是我不帮忙，定金确实没办法退的，这个是公司规定，实在不好意思了。”孙汀回：“比如我现在不要了，你卖给其他客户，可以转嫁的嘛。”“而且，你们这边也有不合规范的地方呀，首先第一点，你们在我交定金之前没有解释定金交了不能退，没有任何的说辞，第二点，当时拿了那个不知是房屋认购合同还是啥的，直接给我签字，还没有给我，第三点，当时合同上的签字是你代签的，没有法律效益。”销售人员回复：“我哪里帮你代签了。”孙汀回：“上面有两个名字啊。”销售人员回：“首先，我们领导在给你申请价格的时候就再三确认，能定帮你去跟领导申请价格，定金不退这是常识。第二，认购书没给你是因为没拿去公司盖章，你想拿的话盖完章随时可以给你，而且当时给你收据了。第三，我没帮你代签，你现在为了退定金冤枉我就不太好了吧。”经质证，孙汀对上述聊天记录真实性予以认可。诉讼中，孙汀为证明辉耀弘阳公司销售人员给其的承诺与《商品房认购协议书》上的不符，另举证手写单据一张，内容为：“26#501130.384714277-17+1=4534277首付30%137万4277；贷款70%316万自有资金2019.3.29号草签并办理贷款身份证、户口本、结婚证、无房证明拍照给我上浮18%23998等额本金；18501等额本息。”辉耀弘阳公司经质证，认可该单据真实性，认为该单据上“-17+1”即准时签约优惠18万的意思，但因孙汀、梁燕未准时签约，且表示不购买，故无权享受该18万元的优惠。上述事实，由孙汀、梁燕提供的当事人身份信息、《商品房认购协议书》、《申明书》、《申明书2》、手写单据、结婚证复印件，辉耀弘扬公司提供的定金收据复印件、《解约函》复印件及邮寄凭证复印件、微信聊天记录截屏以及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，根据现有证据及庭审查明，可认定《商品房认购协议书》上梁燕的签名并非其本人所签，现无证据证实梁燕对该协议书内容明确且知晓，故《商品房认购协议书》因未取得梁燕同意，对梁燕不发生法律效力。但同时，孙汀认可《商品房认购协议书》上其签名确系其本人所签，且其亦按该协议约定向辉耀弘阳公司缴纳定金2万元，双方并在协议中明确于2019年3月25日前草签《商品房买卖合同》，故该《商品房认购协议书》系为约定将来订立一定合同之合同，性质上属于预约合同，合法有效，孙汀及辉耀弘扬公司均应当按照约定全面履行各自的义务。根据《商品房认购协议书》约定，涉案房屋总价为4714277元，且孙汀需在2019年3月25日前（合同中209年3月25日，该209应认为系2019笔误）提供购房资格审查资料，签署相应文件并草签《商品房买卖合同》等。孙汀主张辉耀弘阳公司销售人员就房款承诺为优惠18万元，且就提供资料、草签《商品房买卖合同》的最后期限承诺为2019年3月29日，上述内容与《商品房认购协议书》约定均不符，其在支付2万元给辉耀弘扬公司时亦不知晓该款项系定金，且不得退还。辉耀弘阳公司陈述优惠的18万元系针对按期签约客户所给予的优惠，且因协议书系格式文本，第三条提交资料约定的打印文本明确为签订该协议后的七日内，故只能填写2019年3月25日，但其销售人员口头及手写单据上均承诺签约日期为2019年3月29日前，并不存在孙汀所称严重不符情形。对此，本院认为，孙汀作为完全民事行为能力人，在进行民事行为，特别是涉及购买金额高达四百余万元的不动产，在签约及交款时没有道理不持审慎的态度并尽到自身的合理注意义务。就孙汀所称的优惠房款数额、草签合同的时间延后等内容，其均可在签约时即要求辉耀弘阳公司在协议书中以书面形式进行明确，对于支付的2万元不同意作为定金支付亦更应提出明确的反对意见。根据辉耀弘阳公司提供且孙汀亦认可真实性的微信聊天记录显示，孙汀实是以房屋采光存在问题、房屋周边存在高压线为由，提出让销售人员“帮忙看能不能退钱”，在退还定金遭拒后，其亦未提出上述内容与协商约定不符，将给其造成重大经济损失并以此为由主张合同解除，而是以梁燕的签名并非梁燕所签对合同效力提出质疑。另鉴于孙汀认可其在签订《商品房认购协议书》前曾实地看房，而其提出的采光、高压线等问题在看房时已客观存在。综合上述情形，本院认定《商品房认购协议书》未能继续履行，双方未能最终签订本约的原因在于孙汀违约，辉耀弘扬公司有权依据协议书约定主张已付定金不予退还。据此，本院对孙汀、梁燕要求辉耀弘扬公司退还定金2万元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条以及相关法律法规的规定，判决如下：驳回原告孙汀、梁燕的诉讼请求。案件受理费减半收取150元，由原告孙汀、梁燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 王 玲二〇一九年六月二十八日书记员 唐宽正