浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初4005号 原告（反诉被告）：陆宝龙，男，1963年12月4日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托代理人：徐明福、毕珊珊，浙江君度律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉兴骅神置业有限公司，住所地：嘉兴市越秀南路176号三幢319室。统一社会信用代码：913304010692153174。 诉讼代表人：杨国江，该公司破产管理人负责人。 委托代理人：吴燕滨、陈浩，该公司破产管理人工作人员。 原告陆宝龙与被告嘉兴骅神置业有限公司（以下简称骅神公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，被告于2018年7月31日提起反诉，本院于2018年8月2日受理后，决定合并审理。依法由审判员朱邵云独任审判，于2018年9月5日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告委托代理人徐明福、毕珊珊，被告委托代理人吴燕滨、陈浩到庭参加诉讼。第二次庭审，原告委托代理人徐明福、毕珊珊，被告委托代理人吴燕滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆宝龙起诉称，2016年1月10日，原、被告双方签订了7份《浙江省商品房买卖合同》，被告将位于嘉兴市出售给原告。同日，原、被告与案外人浙江鑫汇实业有限公司（以下简称鑫汇公司）、沈绍忠签订了《商品房买卖补充协议》，约定以被告对原告负有的债务8260000元债务抵销作为付款方式。2018年3月27日嘉兴市南湖区人民法院裁定受理了被告骅神公司破产清算一案，并指定浙江嘉诚中天律师事务所为骅神公司管理人，后管理人向原告出具日期为2018年5月8日的解除《商品房合同》通知书，根据《企业破产法》第十八条第一款的规定通知原告解除双方之间的《浙江省商品房买卖合同》，对于管理人解除合同的通知，原告有异议，原告认为解除合同的通知不符合法律的规定，属无效解除。根据原、被告签订的7份浙江省商品房买卖合同之约定，被告已构成逾期交房，故应当承担逾期交房违约责任。原告认为根据《企业破产法》第十八条的规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。在本案中，2016年9月30日前原告已经完全履行了自己的付款义务，原告已经履行合同完毕，不符合《企业破产法》第十八条管理人可以解除的情形。为了依法维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，原告起诉来院，请求判令：一、确认管理人向原告出具的日期为2018年5月8日的解除《商品房合同》通知书无效；二、被告支付原告逾期交房违约金267897元，以后按实计算至实际交房之日止。 被告骅神公司答辩称，被告的解除符合法律规定，应确认已经解除。在企业破产的时候，从破产申请受理日停止计息，原告主张逾期违约金没有法律依据。双方签订的买卖合同不是真实的房屋买卖，不应该由被告承担违约金，即使应该计算也应算到破产受理之日。且根据原告提供的补充协议，该补充协议是附条件、附期限的抵销，违反了合同法关于抵销不能附条件、附期限。且抵销应通知对方，自通知到达对方时生效。本案不存在通知，也不存在抵销。 反诉原告骅神公司反诉称，2016年1月10日，反诉人被反诉人签订了7份《浙江省商品房买卖合同》，约定反诉人将其发开的鑫汇广场大厦1101室、1102室、1103室、1104室、1105室、1106室、1107室办公用房出售给被反诉人。总计面积1114.51平方米，合同销售总价7421726元。合同签订后，被反诉人未支付购房款。被反诉人与反诉人签订商品房买卖合同实际是以物抵债的行为。 2018年3月27日，南湖区人民法院（2018）浙0402破申7号民事裁定书裁定受理嘉兴市秀洲区远方小额贷款股份有限公司对骅神公司的破产清算申请。2018年3月27日嘉兴市南湖区人民法院指定浙江嘉诚中天律师事务所为骅神公司的管理人。 2018年5月8日，管理人依照《企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催讨之日起三十日内未答复的，视为解除合同，管理人向被反诉人发送解除商品房买卖合同通知书，并通知其向管理人申报债权并配合管理人撤销网签备案手续。根据合同法第96条的规定，解除合同的通知送达被反诉人时，双方签订的7份《浙江省商品房买卖合同》均已解除。另外，反诉人被受理破产清算时，其开发的鑫汇广场项目尚未竣工验收，不具备办证交付的条件。根据我国建筑法第六十一条第二款的规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。双方签订的7份《浙江省商品房买卖合同》属于法律上、事实上均无法履行的情况，根据合同法第一百一十条的规定，被反诉人无权要去反诉人继续履行合同。2018年7月20日，骅神公司破产清算案第一次债权人会议审议通过了债务人财产管理方案，根据该管理方案，全部购房户应撤销网签备案合同，因此，被反诉人也应配车撤销网签备案合同。反诉人提起反诉，请求：一、确认双方于2016年1月10日签订的7份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为：2016预0000248、2016预0000250、2016预0000252、2016预0000253、2016预0000254、2016预0000255、2016预0000256）已解除；二、判令被反诉人配合撤销双方于2016年1月10日签订的7份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为：2016预0000248、2016预0000250、2016预0000252、2016预0000253、2016预0000254、2016预0000255、2016预0000256）的网签备案。 反诉被告陆宝龙答辩称，一、购房款已付，根据补充协议的约定以债务抵销的方式支付房款，已经支付。二、对未履行完毕的破产管理人可以解除合同，本案合同已履行完毕，不适用破产法的规定。三、应适用合同法九十六条的规定，本案原告提出诉讼，所以没有解除。四、竣工验收未达到交付条件。五、债权人会议的方案侵犯了陆宝龙的利益。综上，要求驳回全部反诉请求。 针对自己的主张，陆宝龙就本诉反诉向本院提供了下列证据： 1.商品房买卖合同7份，证明原、被告签订买卖合同。 2.商品房买卖补充协议1份，证明双方签订补充协议约定抵销的事实。 3.银行汇款凭证2份，证明2013年原告向被告支付借款。 4.解除《商品房买卖合同》通知书1份，证明管理人向原告发送通知解除合同。 5.名片2份、情况说明（裘培军、沈绍忠）2份，证明已按照约定进行债务抵销。 骅神公司对陆宝龙提供的证据1、证据2、证据3、证据4无异议。对证据5的名片有异议，对情况说明有异议，属于证人证言，认为应出庭，对效力有异议，对情况说明的内容也有异议，且裘培军与原告存在不一般的关系，沈绍忠是在被逼迫的情况下出具的内容不真实。 针对自己的抗辩，骅神公司就本诉反诉向本院提供了下列证据： 1.民事裁定书、决定书1份，证明骅神公司被受理破产清算。 2.备案信息查询结果，证明双方签订的商品房买卖合同进行了备案。 3.解除合同通知书及邮寄凭证各1份，证明发送通知书的事实。 4.方案及表决结果各1份，证明债权人会议表决通过全部购房户撤销备案。 5.沈绍忠的询问笔录1份，证明沈绍忠陈述与陆宝龙签订的7份商品房买卖合同实际上是用于借款担保，而且没有收到陆宝龙的债务抵销通知。 陆宝龙对骅神公司提供的证据1、证据2、证据3无异议。对证据4真实性无异议，但认为对陆宝龙无效。对证据5有异议，与原告提供的情况说明不一致。 为查明案件事实，本院向沈绍忠进行了询问，并制作了询问笔录。原告对笔录真实性无异议，但认为应以第一次陈述为准；被告对笔录无异议，认为应以笔录中的陈述为准。 本院认证如下：一、陆宝龙提供的证据1、证据2、证据4符合证据的真实性、合法性、关联性原则要求，能够证明待证事实，本院予以认定；陆宝龙提供的证据3能够证明款项的支付情况，本院予以认定；骅神公司提供的证据1、证据2、证据3、证据4能够证明待证事实，本院予以认定。二、陆宝龙提供的证据5，与骅神公司提供的证据5询问笔录及本院向沈绍忠做的询问笔录不同，本院不予认定，骅神公司提供的证据5与沈绍忠的笔录能够相互印证，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下：2013年6月13日陆宝龙通过中国工商银行账户转入骅神公司2400000元。2013年6月13日陆宝龙通过中国农业银行账户转入骅神公司4600000元。 2016年1月10日，原、被告双方签订了7份《浙江省商品房买卖合同》，被告将位于嘉兴市出售给原告，商品房的设计用途为办公。建筑面积分别为181.17平方米、189.95平方米、122.74平方米、125.46平方米、122.74平方米、189.95平方米、182.5平方米。房屋总价款分别为1195722元、1282163元、822358元、840582元、822358元、1263168元、119375元。约定原告于2016年1月10日支付房款分别为605722元、642163元、412358元、420582元、412358元、633168元、605375元，按揭款590000元、640000元、410000元、420000元、410000元、630000元、590000元在一周内到银行办理贷款手续，经银行审核后不足部分金额及资料应在2日内补足。约定被告应在2016年9月30日将符合条件的商品房交付买受人使用。约定除约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，自合同规定的最后期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起50天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 2016年1月10日原告、被告、鑫汇公司、沈绍忠签订商品房买卖补充协议，约定：一、七份合同房屋总价变更为4413459.6元；二、房款支付时间为2016年9月30日前，房款支付方式约定各方同意原告可以债务抵销作为付款方式。债务抵销履行内容约定，骅神公司抵销债务为：骅神公司对陆宝龙负有826万元的借款债务（其中借款本金为700万元，126万元为2014年6月12日至2015年6月11日的借款利息），2015年6月12日经结算续借，借款400万元、426万元分别于2015年7月15日及2015年11月30日还款到期，由鑫汇公司、沈绍忠提供保证担保。据此还款到期如骅神公司未能还款或还清，则鑫汇公司、沈绍忠对陆宝龙负有借款本金及利息等借款担保债务。陆宝龙抵销债务为：向骅神公司购买房屋产生的全部应付购房款。债务抵销时，房款首先抵销400万元借款中的未清本息债务，债务抵销后，房款不足以抵销借款债务的差额，骅神公司仍然负有担保偿还责任，房款如多于抵销的借款债务的，则多余部分，在426万元的借款债务中抵销。骅神公司如在借期内还清400万元借款本息的，则全部房款在426万元的借款债务中抵销，房款抵销不足部分的借款担保债务，由骅神公司继续清偿。三、债务抵销时间：2016年9月30日前，具体时间以陆宝龙通知骅神公司抵销时为准。债务一经抵销，骅神公司应在抵销的同时就实际抵销的房款额向陆宝龙开具房款销售发票。四、交房期限：2016年9月30日前。五、协议订立后，如鑫汇公司、沈绍忠的借款担保责任因骅神公司还款而解除的，则房款支付方式及合同履行相关事宜由双方另行协商确定。六、协议订立后，因商品房建设工程进度迟延或骅神公司因债务被诉等可能危及买卖合同正常履行的，或者交房后骅神公司完成过户手续存在障碍的，则陆宝龙有权解除商品房买卖合同。合同解除后，债务抵销失效，陆宝龙可继续要求骅神公司归还全部借款（本息按年息18%计算到实际还款之日），并要求鑫汇公司、沈绍忠继续承担还款保证责任。补充协议约定条款与商品房买卖合同不一致的，以补充协议为准，商品房其他条款继续有效。 2016年1月10日办理了7商品房买卖合同的网签备案。 后陆宝龙未通知骅神公司抵销，双方亦未开具房款销售发票。 2018年3月27日本院（2018）浙0402破申7号民事裁定书，裁定受理嘉兴市秀洲区远方小额贷款股份有限公司对骅神公司的破产清算申请。本院（2018）浙0402破6号决定书，指定浙江嘉诚中天律师事务所担任骅神公司管理人。 2018年5月8日骅神公司管理人向陆宝龙发出解除《商品房买卖合同》通知书，通知陆宝龙管理人根据《企业破产法》第十八条第一款的规定决定解除双方之间的《浙江省商品房买卖合同》，要求陆宝龙在收到通知书后5日内与管理人联系办理撤销商品房买卖备案合同的相关手续，并根据《企业破产法》第五十三条之规定向管理人申报债权。 2018年7月20日管理人编制的债务人财产管理方案经表决通过，其中在对债务人财产的管理措施中载明：管理人将依据《企业破产法》第十九条“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应对解除，执行程序应当中止”之规定，请求法院依法解除各地各级法院对债务人名下财产的全部查封等保全措施。此外管理人将请求抵押权人解除对债务人名下财产的抵押权登记手续；全部购房户解除撤销网签备案合同等手续。以便管理人将涉案工程后续施工完成。管理人特别说明：上述因管理人请求，抵押权人注销抵押登记并不影响原抵押权人的抵押权，即抵押权人注销抵押权登记后，仍对原抵押物具有优先清偿的权利；购房户撤销其网签备案手续并不影响该购房户的权利，若经管理人核实或法院确认，确为真实购房户的，仍享有要求交付房屋或者优先退还购房款的权利（注：最终是交房或是优先退还购房款，应依该购房户的实际情况及相关法律规定确定）。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：骅神公司管理人向陆宝龙发出的解除合同通知书是否发生效力。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案陆宝龙与骅神公司于2016年1月10日签订7份《浙江省商品房买卖合同》，陆宝龙、骅神公司、鑫汇公司、沈绍忠签订商品房买卖补充协议，约定以骅神公司对陆宝龙的债务（借款）与陆宝龙向骅神公司的债务（购买房屋产生的全部应付购房款）相互抵销。约定债务抵销时间：2016年9月30日前，具体时间以陆宝龙通知骅神公司抵销时为准。债务一经抵销，骅神公司应在抵销的同时就实际抵销的房款额向陆宝龙开具房款销售发票。然而，截至2018年3月27日本院裁定受理嘉兴市秀洲区远方小额贷款股份有限公司对骅神公司的破产清算申请，骅神公司并未收到陆宝龙的抵销通知，也未开具房款销售发票，故双方约定的抵销并未完成。则本案所涉合同属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，且因商品房建设工程进度迟延，骅神公司因债务进入破产程序，原、被告签订的商品房买卖合同已无法继续履行。故而管理人有权决定解除合同，并通知对方当事人，2018年5月8日管理人向原告发出的解除商品房合同通知书有效，陆宝龙要求确认无效的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。通知书有效，则双方签订的七份商品房买卖合同解除，陆宝龙应配合撤销该7份商品房买卖合同的网签备案，故骅神公司的上述反诉请求，本院予以支持。因本案双方约定的抵销并未完成，商品房买卖合同约定的房款陆宝龙并未完成支付义务，故陆宝龙要求骅神公司承担逾期交房违约金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第六十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认陆宝龙与嘉兴市骅神置业有限公司于2016年1月10日签订的7份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为：2016预0000248、2016预0000250、2016预0000252、2016预0000253、2016预0000254、2016预0000255、2016预0000256）解除； 二、陆宝龙于本判决生效之日起十日内配合嘉兴市骅神置业有限公司撤销上述7份《浙江省商品房买卖合同》的网签备案； 三、驳回陆宝龙的全部诉讼请求。 案件受理费5318元，由原告陆宝龙负担；反诉受理费50元，由陆宝龙负担，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  朱邵云 人民陪审员  陶信宝 人民陪审员  金银茹 二〇一九年六月十日 书 记 员  蔡春婷 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。