天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初5870号原告：天津世纪嘉德物业服务有限公司，住所地天津开发区恂园北里6号20门2017室。法定代表人：董颖，该公司经理。委托诉讼代理人：马辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：柴若琳，女，该公司员工。被告：黄寅，男，1963年1月21日出生，汉族，天津移动天津分公司员工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：邓彩琪（被告之妻），女，1966年2月9日出生，汉族，天津市河西区副食公司退休职工，住天津市南开区。原告天津世纪嘉德物业服务有限公司（以下简称世纪嘉德物业）与被告黄寅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪嘉德物业的委托诉讼代理人马辉、柴若琳，被告黄寅的委托诉讼代理人邓彩琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪嘉德物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交所欠物业费8638.53元；2.按日千分之五支付违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与被告系物业服务关系，2010年8月28日与天津市邮电公寓（1-7号楼）业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》。原告守约向被告提供了物业服务，可是被告却违约未按时向原告交纳物业管理服务费。被告在天津市南开区邮电公寓小区所有的房屋建筑面积为66.81平方米，物业费为每月每平方米1.15元，每月应交纳76.83元。自2010年8月至2014年1月共42个月，合计应缴纳物业费3226.92元。2014年1月28日原告与天津市邮电公寓（1-7号楼）业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，物业费为每月每平方米1.35元，每月应交纳90.19元，自2014年2月至2019年1月，合计应交纳物业费8638.53元。黄寅辩称，之前我去物业好几次调解过，但是没有调解成功，没上门找过我收费；之前法院找我，我每次都到场，没有无故不到的情形；物业公司没找过我，不应该找我要滞纳金，我主动交过。在物业公司来之前，我家下水堵塞楼上堵的，物业讲有望风孔，把我家的管子给截开了，物业公司来那年的过年就漏了；我家丢失了4辆自行车，报过两次警，分别是2009年6月4日和2017年，后来小偷逮着了；楼内小广告，物业没有管理，去年治理了一次，现在又乱贴上了。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，具有物业管理三级资质。2010年8月28日，原告与天津市邮电公寓（1-7号楼）业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将邮电公寓1-7号楼委托原告进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限为三年半，自2010年8月1日起至2014年1月31日终止，物业管理服务费标准为住宅每月每平方米0.45元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.70元的标准由业主交纳。合同到期后，2014年1月28日，原告与天津市邮电公寓（1-7号楼）业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为五年，自2014年2月1日起至2019年1月31日终止。物业管理服务费标准为住宅每月每平方米0.60元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.75元的标准由业主交纳。合同另约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三交纳违约金。上述两份合同除服务期限、收费标准外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。两份合同分别于2010年9月6日、2014年3月27日经天津市南开区物业管理办公室进行了备案。世纪嘉德物业依约为被告小区提供了物业服务。被告黄寅系天津市南开区南开二马路邮电公寓5号楼1902号房屋的所有权人，房屋建筑面积66.81平方米，拖欠自2010年8月至2014年1月期间的物业管理服务费和机电设施费3226.92元（1.15元/月/平方米×66.81平方米×42月），拖欠自2014年2月至2019年1月期间的物业管理服务费和机电设施费5411.61元（1.35元/月/平方米×66.81平方米×60月），合计欠费8638.53元。另查，原告曾就2007年8月至2008年５月15日期间的物业管理服务费和机电设施费567.80元向本院提起诉讼，本院作出（2008）南民初字第3379号民事判决书，判决被告给付原告上述期间的物业管理服务费和机电设施费的90%计511.02元，后天津市第一中级人民法院作出（2008）一中民一终字第1058号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力并强制执行结案。再查，原告再就2008年6月至2010年7月31日期间的物业管理服务费和机电设施费1476.28元向本院提起诉讼，本院作出（2011）南民初字第0487号民事判决书，判决被告给付原告上述期间的物业管理服务费和机电设施费的90%计1328.65元，该判决已经发生法律效力并强制执行结案。本院认为，原告与天津市邮电公寓（1-7号楼）业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。两份合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费和机电设施费的义务。关于被告提出的上述抗辩意见，因其未提供相关证据予以佐证，其以此为由拒交物业管理服务费和机电设施费，本院难以支持。同时，被告作为小区的业主，自2007年8月至今未主动按时交纳费用，单纯就物业费欠交问题实际产生七起诉讼和执行案件，造成了物业服务企业的诉累，严重浪费了司法资源。故对于原告主张被告补交所欠费用8638.53元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，对此物业服务合同虽有约定，但物业管理服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼方式追讨物业管理服务费不利于改善与业主的关系，双方应尽可能通过当地居民委员会、小区业主会等相关部门进行协调、沟通，妥善解决纠纷。同时，虽被告的抗辩理由本院未以支持，但因物业管理服务具有综合性，物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，不同业主综合素质的差异性在一定程度上也会影响到物业的管理水平，物业服务并非尽善尽美，仍存在瑕疵尚需改善。故本院对原告的该项诉讼请求，难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告黄寅给付原告天津世纪嘉德物业服务有限公司自2010年8月至2019年1月期间的物业管理服务费和机电设施费8638.53元；二、驳回原告天津世纪嘉德物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄寅负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津世纪嘉德物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  于钟亮二〇一九年六月二十六日法官助理金红双书记员马晓雯附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。