湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再313号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李恒伟，男，1970年10月19日出生，汉族，住新宁县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李海青，男，1968年1月23日出生，汉族，住新宁县。以上两再审申请人的共同委托诉讼代理人：王祥柱，湖南崀山律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：蒋泽珩，男，1974年8月4日出生，汉族，住新宁县。委托诉讼代理人：王海容，系蒋泽珩之妻。委托诉讼代理人：刘健学，湖南湘安律师事务所律师。原审第三人：新宁县粮食局，住所地新宁县金石镇东风路。法定代表人：陈国栋，该局局长。委托诉讼代理人：曾祥文，该局副局长。委托诉讼代理人：唐清平，湖南威仪律师事务所律师。原审第三人：邵阳金盛拍卖有限责任公司，住所地邵阳市双清区宝庆东路1689号。法定代表人：周定春，该公司董事长。委托诉讼代理人：匡新华，该公司员工。再审申请人李恒伟、李海青因与被申请人蒋泽珩、原审第三人新宁县粮食局、邵阳金盛拍卖有限责任公司（以下简称拍卖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市中级人民法院（2018）湘05民终326号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人李海青及李恒伟、李海青的共同委托诉讼代理人王祥柱，被申请人蒋泽珩的委托诉讼代理人王海容、刘健学，原审第三人新宁县粮食局的委托诉讼代理人曾祥文、唐清平，拍卖公司的委托诉讼代理人匡新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李恒伟、李海青申请再审称，请求：1.撤销二审判决，并依法确认两位申请人与被申请人签订的《转让协议》无效；2.依法判决被申请人返还购地款609000元及利息（利息按银行同期贷款利率的4倍自2014年12月6日计算至实际清偿日止），并判决被申请人赔偿两申请人因《转让协议》无效所造成的损失，损失共计38万元；3.由被申请人承担本案的全部诉讼费用。主要理由如下：一、原审法院所认定的基本事实缺乏证据证明。根据相关法律法规规定，新宁县粮食局对本单位的建筑物、土地资产只享有占有、使用的权利，并不享有资产的处置权利，新宁县粮食局以公开拍卖方式处理高桥粮站长坪仓库违反法律规定。蒋泽珩转让给李恒伟、李海青的土地属于划拨地，该转让协议无效。二、原审法院认定事实错误，导致适用法律错误。三、虽然第三人新宁县粮食局及被申请人已经办理了诉争土地过户的部分手续，但基于目前的形势是无法帮助申请人办理土地使用权证的登记手续，就算不认定合同无效也应根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定解除两申请人与被申请人签订的《转让协议》。四、被申请人应承担因协议无效的所有法律后果。蒋泽珩答辩称，一、申请人所诉《新宁县粮食局高桥粮站长坪仓库房地产转让合同》、《转让协议》都是合法有效民事法律行为。二、根据《新宁县粮食局高桥粮站长坪仓库房地产转让合同》和《转让协议》约定，申请人已经实际占有、使用、收益了涉案标的房地产，答辩人及粮食局已经履行了《转让协议》中的房地产交付义务。综上，申请人的申请理由不能成立，因此请求驳回申请人的申请理由。新宁县粮食局述称，一、再审申请人起诉请求确认无效的是其与蒋泽珩签订的协议，并不是蒋泽珩与新宁县粮食局所签订的合同，与新宁县粮食局无关。二、新宁县粮食局对仓库具有合法的转让权，仓库在1993年办理土地使用证，是合法地使用了，2001年改制办公室批准由粮食局将土地进行转让，有人民政府和改制办公室的批文，新宁县粮食局对涉案土地有合法的转让资格。三、新宁县粮食局与蒋泽珩签订的转让合同是合法、有效的，双方在2017年就办理土地转让的相关手续，并且缴纳了相关的费用，该份转让合同具有合法性。四、办证延期是两位申请人的原因造成的，并不是新宁县粮食局造成的。原审法院查明的事实正确，适用的法律正确，请求法院驳回申请人的申请理由。拍卖公司述称，一、答辩人与再审申请人诉争的案件在实体上无利害关系，不是适格的第三人，再审申请人在本次拍卖中，没有参与竞拍，既非竞拍人，也非中标人，是蒋泽珩竞拍成功后因自身资金不足，邀请再审申请人入股，我公司对李恒伟、李海青诉蒋泽珩房屋买卖合同纠纷无需承担责任。二、第三人新宁县粮食局与蒋泽珩国有土地拍卖程序是合法的。三、拍卖标的新宁县高桥粮站长坪仓库是经新宁县人民政府企业改制办同意批准公开拍卖处置的，虽然土地是划拨地，第三人新宁县粮食局按县企业改制政策，可在蒋泽珩交清资产竞拍成交价款及相关费用后，向国土部门交纳土地出让金，土地使用权转让行为是合法有效的，前几年的第三人新宁县粮食局所属粮站改制拍卖后也是这样办理土地使用权转让手续的。综上，再审申请人陈述事实不清，引用法律规定不当，请法院依法驳回其对我公司的诉请。李恒伟、李海青向一审法院起诉请求：1.依法确认李恒伟、李海青与蒋泽珩签订的《转让协议》无效；2.判决蒋泽珩返还李恒伟、李海青购地款项609000元及利息；3.判决蒋泽珩及新宁县粮食局、拍卖公司赔偿李恒伟、李海青因协议无效所造成的损失380000元。一审法院认定事实：2014年10月31日，新宁县粮食局发布拍卖细则，向社会公开拍卖高桥粮站长坪仓库。李恒伟、李海青系长坪仓库的租户，有意购买该仓库，考虑到蒋泽珩系粮站下岗职工，参与竞买可能存在某种便利，于是三人协商同意，由蒋泽珩出面拍得仓库后，再转让给李恒伟、李海青。2014年11月28日，经拍卖公司公开拍卖，蒋泽珩以58万元的价格竞价成功，其中拍卖佣金2.9万元。2014年12月6日，蒋泽珩与李恒伟、李海青签订转让协议，将拍下的长坪仓库以58万元的价格转让给李恒伟、李海青，约定拍卖佣金由李恒伟、李海青负担，蒋泽珩负责土地使用证和房产证的过户，该协议自签订之日起生效，李恒伟及李海青的妻子徐林（玲）芝在转让协议上签字。当天，李恒伟、李海青将60.9万元支付给了蒋泽珩。2015年9月25日，新宁县财政国库管理局收到拍卖公司转交的成交款58万元。2015年10月14日，新宁县粮食局与蒋泽珩签订房地产转让合同。由于新宁县粮食局未及时完成长坪仓库的初始登记，蒋泽珩不能办理过户手续，导致李恒伟、李海青亦不能按原计划建房。现建材价格上涨，李恒伟、李海青诉至一审法院。另查明，2016年12月22日，新宁县粮食局办理了长坪仓库土地使用权初始登记。2017年8月，新宁县粮食局缴纳了土地出让金等相关税费，现正在办理不动产过户手续，拟将土地过户登记到蒋泽珩、李恒伟、李海青名下。一审法院判决：驳回李恒伟、李海青的全部诉讼请求。案件受理费13690元，减半收取6845元，由李恒伟、李海青负担。二审法院确认一审认定的事实。二审法院认为，新宁县粮食局委托拍卖公司通过公开拍卖方式处置高桥粮站长坪仓库，李恒伟、李海青与蒋泽珩协议由蒋泽珩出面拍得仓库后再转让给李恒伟、李海青，蒋泽珩竞拍成功后李恒伟、李海青按照约定将价款和拍卖佣金支付给蒋泽珩，拍卖公司收到蒋泽珩交纳的款项后将房产价款转交新宁县财政国库管理局。本案中没有证据表明新宁县粮食局处置高桥粮站长坪仓库的行为违反法律规定，李恒伟、李海青上诉称新宁县粮食局不享有资产处置权利、以公开拍卖方式处置资产违反法律规定的上诉理由不能成立，不予支持。该房产已经完成土地使用权初始登记，并缴纳了土地出让金等相关税费，李恒伟、李海青上诉称蒋泽珩转让给李恒伟、李海青的土地属于划拨地故该转让协议无效的上诉理由亦不能成立，不予支持。综上所述，李恒伟、李海青提出的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。本院再审过程中，当事人没有提交新证据。本院再审确认原审查明的事实。本院认为，本案争议的焦点是：一、李恒伟、李海青与蒋泽珩签订的《转让协议》是否系无效合同；二、如果《转让协议》有效，能否解除该协议；三、损失应当如何承担。具体分析如下：一、李恒伟、李海青与蒋泽珩签订的《转让协议》是否无效第一，《中华人民共和国和合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，蒋泽珩在竞价拍长坪仓库时，李恒伟、李海青的妻子均在场，对长坪仓库的现状、价格，以及对竞拍后果是知情的，李海青的妻子徐林（玲）芝代表其丈夫在转让协议上签字，订立合同的行为并无不当。《转让协议》系各方的真实意思表示，且在协议签订之后，各方均以实际行动履行该协议，不存在合同无效的法定情形。第二，新宁县粮食局将其所有的土地使用权委托给拍卖公司公开拍卖，获得了相关主管部门的批准，也遵循了法定程序，未违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”该法第七条、第十一条、第十四条均属于第二章“房地产开发用地”第一节“土地使用权出让”的内容。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。”由此可见，上述法律条款适用的条件均是国家（市、县人民政府）出让土地，本案的情形并非国家出让土地，而是由已经获得土地使用权的新宁县粮食局转让其土地使用权。因此，再审申请人认为应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》认定新宁县粮食局不具备转让土地资格、《新宁县粮食局高桥粮站长坪仓库房地产转让合同》无效的主张均不能成立。第三，本案中，蒋泽珩与再审申请人签订《转让协议》的时间为2014年12月6日，《新宁县粮食局高桥粮站长坪仓库房地产转让合同》签订于2015年10月14日，该两份合同并非同一法律关系，不存在主、从合同关系，且《转让协议》签订在前，故再审申请人主张以签订在后的合同的效力来否认签订在前的合同的效力，无事实与法律依据。二、《转让协议》能否解除本案《转让协议》没有约定合同解除事项，再审申请人认为应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定解除合同。本院认为，首先，蒋泽珩受再审申请人的委托参与拍卖并负责办理相关手续，没有获得报酬，故不能对其有有偿代理的注意义务、勤勉义务之苛责。其次，再审申请人未能举证证明蒋泽珩在履行《转让协议》过程中存在过错。再次，上述法律条款适用的情形是合同目的不能实现，而本案《转让协议》可以继续履行，其目的也可以实现。故，《转让协议》不具备解除的条件。三、损失应当如何承担李恒伟、李海青要求蒋泽珩因其未能及时办理过户手续而赔偿经济损失，虽属于合同履行问题，但李恒伟、李海青已经在本案起诉时提出该项请求，故原审法院仅以李恒伟、李海青主张合同无效的理由不对要求其以合同违约为由另行主张权利不当，本院予以纠正。根据本案已经查明的事实，作为无偿受托之人的蒋泽珩在履行《转让协议》过程中不存在过错；李恒伟、李海青也未能提供证据证明其损失具体存在，同时拍卖标的物也已经实际占有、使用并收益，故李恒伟、李海青要求蒋泽珩返还转让款、赔偿损失，以及要求蒋泽珩与原审第三人赔偿损失的请求均不能成立。综上所述，李恒伟、李海青的再审请求均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，对于李恒伟、李海青赔偿损失的请求虽说理不当，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持湖南省邵阳市中级人民法院（2018）湘05民终326号民事判决。本判决为终审判决。审判长  孙建立审判员  吴爱莲审判员  郑一兵二〇一九年六月二十五日法官助理黄理书记员伍晶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。……