湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初1266号原告：李某某委托诉讼代理人：陈光伟，北京某某律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴炼，湖南某某律师事务所律师。被告：湖南某某购物广场。法定代表人：黄某某，董事长。被告：长沙市某某实业公司。法定代表人：黄某某，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：黄忠，湖南某某律师事务所律师。二被告共同诉讼委托代理人：黄中华，湖南某某律师事务所律师。原告李某某与被告湖南某某购物广场（以下简称万家丽购物广场公司）、长沙市某某实业公司（以下简称志发实业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人陈光伟、吴炼，被告万家丽购物广场公司、志发实业公司的共同委托代理人黄忠、黄志明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：请求判令万家丽购物广场公司、志发实业公司共同返还订金217440元、质量保证金12320元、赔偿投入损失1923126元、赔偿我提前与员工解除雇佣合同经济损失82200元、支付违约金1453358.40元。事实与理由：2015年10月17日，我与万家丽购物广场公司、志发实业公司共同订立《万家丽国际购物广场五楼区租赁合同》，由我承租万家丽国际购物广场五楼商铺用于经营皇子格格游乐园，具体位置为五楼531-532、539-540商铺，租赁期限自2015年12月19日至2020年12月18日。合同约定，双方不得擅自提前解除合同，否则需赔偿对方因此遭受的损失，标准为两年租金及费用的50%。2018年6月15日，双方又订立《万家丽国际购物广场五楼儿童区租赁合同》，由我再承租万家丽国际购物广场五楼儿童区M01&M02商铺，租赁期限自2018年6月19日至2019年12月18日。我承租后，先后共投资近300万元用于经营皇子格格游乐园，并向万家丽购物广场公司缴纳租金3987840元、留存订金217440元、缴纳质保金12320元。但不料，万家丽购物广场公司却于2018年11月18日向我发出《调整公函》，单方解除了上述租赁合同，并拒绝进行任何补偿。我被迫于2018年12月17日向万家丽购物广场公司移交了租赁场地。对方的擅自解除行为，给我造成了巨额损失。故而起诉，以维护权利。被告万家丽购物广场公司、志发实业公司共同辩称：双方在合同中约定，在李某某承租期间，因商场整体区域规划的需要，我方有权对其承租的商铺进行调整。我方就是根据这一约定进行的调整，并在调整过程中与对方多次进行沟通协商。我已尽我所能地提供了优惠条件，但因李某某提出的条件非常苛刻而未能达成一致意见。可李某某却于2018年12月17日擅自关停店铺并撤离，停止为会员提供服务，故应承担违约责任。自李某某进场营业至撤离之时，其投入的设备已使用三年之久，早已老化陈旧。其撤离时，也已将设备拆除搬离，故其主张的损失无事实依据。同时，调整是为了整个商场的提质改造，也是为了商场内绝大部分商户的利益，并非针对李某某一家。综上，请求驳回李某某的全部诉讼请求。经审理查明，2015年10月18日，万家丽购物广场公司、志发实业公司作为甲方与李某某共同订立《万家丽国际购物广场五楼区租赁合同（A02版）》一份。合同约定，李某某承租甲方位于万家丽国际购物广场五楼906.61平方的531-532、539-540商铺；租赁期限为五年，自2015年12月19日至2020年12月18日；第一年每平方每月的租金和费用为120元，之后每年的租金和费用均各递增10%，其中70%为大楼各项综合运行费用，30%为租金；李某某须于合同订立之时交纳款项4351752.80元、质量保证金108793.20元，之后以三个月为一期进行支付，每次需在上期期限届满的10日前交纳下一期的租金和费用；在第一个合同期限届满后或第二个合同期限内，如因商城进行整体区域项目调整，李某某需服从新的规划安排，按新的规划重新进行装修；双方均不得无故提前解除合同，否则需向对方赔偿因此遭受的损失，金额为两年租金和费用的50%；在合同终止后的12个月内，如李某某未被顾客投诉商品质量，也不存在与相对方的债务纠纷时，则由甲方将质量保证金返还给李某某。合同还就其他事项进行了约定。合同订立前，李某某于2014年8月19日向志发实业公司预交订金60万元。合同订立后，李某某在承租的商铺内开始投资经营皇子格格游乐园。2018年6月15日，万家丽购物广场公司、志发实业公司作为甲方与李某某又共同订立《万家丽国际购物广场五楼儿童区租赁合同（A02版）》一份。合同约定，李某某承租甲方位于万家丽国际购物广场五楼88平方的M01&M02米铺场地，用于经营皇子格格品牌的各类商品；租赁期限为1.5年，自2018年6月19日起至2019年12月18日；每平方每月的租金为42元、费用为98元；李某某需于合同订立之时交纳租金和费用36960元、质量保证金12320元，之后以三个月为一期进行支付，每次需在上期期限届满的10日前交纳下一期的租金和费用；在第一个合同期限届满后或第二个合同期限内，如因商城进行整体区域项目调整，李某某需服从新的规划安排，按新的规划重新进行装修；双方均不得无故提前解除合同，否则需向对方赔偿因此遭受的损失，金额为两年租金和费用的50%；在合同终止后的12个月内，如李某某未被顾客投诉商品质量，也不存在与相对方的债务纠纷时，则由甲方将质量保证金返还给李某某。合同的其他条款与上述租赁合同约定的内容一致。两份租赁合同约定的商铺毗邻，李某某均用于经营皇子格格游乐园。2018年11月18日，万家丽购物广场公司向李某某发出《调整公函》，称该公司将于2019年2月对万家丽国际购物广场五楼东边的动线及品牌规划进行全面升级改造，要求李某某于2018年11月30日前与该公司确定新的商商铺置并订立新的合同，如逾期不能确定位置的则视为放弃选择位置的权利，由该公司统一安排，同时要求李某某于2018年11月22日前回复。2018年12月11日，万家丽购物广场公司又向李某某发出《回函》，载明根据李某某的回函内容，现函复如下：调整后李某某可承租的商铺为6楼A05，租赁期限为3年，第一年每平方每月的租金和费用为120元，之后每年递增10%；要求李某某需于2018年12月15日前订立新的商铺租赁合同，如逾期未订立，则视为李某某放弃与该公司的继续合作，双方之前所订立的租赁合同将于2019年2月18日终止。2018年12月16日，李某某向万家丽购物广场公司递交《关于解除租赁合同和移交租赁商铺及设施的函》，认为万家丽购物广场公司强行解除商铺租赁合同的行为已构成违约，为避免造成更大损失，故决定于2018年12月17日将商铺移交给该公司，同时移交投资和定制的儿童游乐设备，请该公司于同日清点造册进行接交。2018年12月17日，李某某自承租的商铺中搬离。万家丽购物广场公司和志发实业公司均未到场进行交接。2019年2月20日，万家丽购物广场公司将李某某承租商铺中的物品清理完毕。李某某在承租期间，按万家丽购物广场公司缴费通知中确定的数额将租金和费用交纳至2018年12月18日，其中31-532和539-540商铺均系按每平方每月120元的标准支付，M01&M02米铺场地系按每平方每月140元的标准支付，并自交纳的600000元订金中抵顶了部分租金和费用。李某某主张，订金中还余217440元。万家丽购物广场公司、志发实业公司主张，所余款项中，108793.20元系质量保证金，剩余的系押金。李某某还主张，其还于2018年6月15日向对方交纳了质量保证金12320元。李某某主张，其自承租的商铺中搬离时，被迫与所雇佣的12名员工订立解除雇佣关系协议，向员工支付了提前解除经济补偿82200元。其还主张，对方的解除行为，致使其投入皇子格格游乐园的各种设施投入成本无法收回，造成损失1923126元，但未能提供充分证据证明。同时查明，万家丽购物广场公司、志发实业公司亦以李某某构成违约为由向本院起诉。本院于2019年6月24日作出（2019）湘0102民初475号民事判决，判决确认万家丽购物广场公司、志发实业公司与李某某之间订立的《万家丽国际购物广场五楼区租赁合同（A02版）》和《万家丽国际购物广场五楼儿童区租赁合同（A02版）》均于2018年12月17日解除；驳回万家丽购物广场公司、志发实业公司的其他诉讼请求。案件受理费27437元，由万家丽购物广场公司、志发实业公司共同负担。上述事实，有《万家丽国际购物广场五楼区租赁合同（A02版）》一份、往来结算统一收据一张、《万家丽国际购物广场五楼儿童区租赁合同（A02版）》一份、《调整公函》一份、《回函》一份、《关于解除租赁合同和移交租赁商铺及设施的函》一份、《缴费通知单》、银行转账记录、《租金收据》、《发票》及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，双方于2015年10月18日订立的租赁合同约定的租赁期限为五年，至2020年12月18日届满；于2018年6月15日订立的《租赁合同（A02版）》约定的租赁期限为1.5年，至2019年12月18日届满。两份合同虽约定万家丽购物广场公司有权对商场整体区域进行调整，但时间须在第一个合同期限届满后或第二个合同期限内，但该公司却在时间未到的情况下进行调整，这属于变更合同内容。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，这需要当事人的协商一致。但万家丽购物广场公司却在未与李某某协商一致的情况下，要求李某某需于2018年12月15日前订立新的商铺租赁合同，逾期则视为放弃与该公司的继续合作，其行为导致租赁合同被实际解除。该公司的行为既无法律规定作为依据，也无合同的约定，已构成违约，故理应承担违约责任。上述两份合同均约定，一方如无故提前解除合同，需按两年租金和费用的50%向对方赔偿损失，此约定可视为违约金，故万家丽购物广场公司应向李某某支付违约金。但因双方约定的违约金标准过高，故本院酌定按约定标准的80%计算，为1162686.72元〔（120×906.61×12×2+140××××12×2）×50%×80%〕。李某某主张，对方的违约行为，还给其造成设施投入损失1923126元，但未能提供充分证据证明。同时考虑到已由万家丽购物广场公司承担了违约金，再由该公司赔偿实际损失将显失公平，故对李某某的该项诉讼请求不予支持。同理，对李某某主张的员工经济补偿，也不予支持。志发实业公司虽也系租赁合同的当事人，但其并无违约行为，故无需承担违约责任。李某某主张，订金还余217440元，但万家丽购物广场公司、志发实业公司称，其中的108793.20元系质量保证金。因租赁合同中约定，在合同终止后的12个月内，如李某某未被顾客投诉商品质量，也不存在与相对方的债务纠纷时，则由甲方将质量保证金返还给李某某，而现合同解除时间还未满12个月，故质量保证金返还的期限还未届满，故暂无需返还。同理，李某某主张其于2018年6月15日交纳了12320元质量保证金也暂无需返还。订金中剩余的108646.80元(217440-108793.20)，万家丽购物广场公司、志发实业公司认可为押金，现因租赁合同已解除，万家丽购物广场公司、志发实业公司故应将该款项返还给李某某。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湖南某某购物广场于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李某某支付违约金1162686.72元；二、被告湖南某某购物广场、被告长沙市某某实业公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告李某某返还订金（押金）108646.80元；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24681元，由原告李某某负担10000元，被告湖南某某购物广场、被告长沙市某某实业公司共同负担14681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  闫静人民陪审员  陈芳人民陪审员  佘鸥二〇一九年六月二十四日法官助理江虹书记员蒋雪花适用的法律：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。