江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏1181民初9289号原告（反诉被告）：丹阳经济开发区祈钦村民委员会，住所地：丹阳市开发区胡桥镇祈钦村委会。负责人：徐双春，该村委会主任。委托诉讼代理人：秦斯文，丹阳市云阳法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：颜力，丹阳市云阳法律服务所法律工作者。被告：江苏丹晟农业科技发展有限公司，统一社会信用代码913211813020334226，住所地：丹阳市开发区立曜路1号总部经济园。法定代表人：束旭东，该公司董事长。被告：金港建设（江苏）有限公司，统一社会信用代码91321181078260937B，住所地：丹阳市开发区立曜路1号。法定代表人：姜国才。被告（反诉原告）：丹阳市金禾现代农业有限公司，统一社会信用代码91321181588451894Y，住所地：丹阳市开发区立曜路1号。法定代表人：杨永沛。委托诉讼代理人：姬智，江苏云俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱冬云，江苏云俊律师事务所律师。原告丹阳经济开发区祈钦村民委员会（以下简称“祈钦村民委员会”）诉被告江苏丹晟农业科技发展有限公司（以下简称“丹晟公司”）土地租赁合同纠纷一案,本院于2017年3月16日立案，经审理后于2017年9月7日作出（2017）苏1181民初2744号民事判决书，被告丹晟公司提起上诉，镇江市中级人民法院审理后于2018年8月13日作出（2018）苏11民终1590号民事裁定书，撤销（2017）苏1181民初2744号民事判决书，发回重审。本院于2018年10月22日立案，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，原告申请追加金港建设（江苏）有限公司（以下简称“金港公司”）、丹阳市金禾现代农业有限公司（以下简称“金禾公司”）为被告，并申请追加江苏省丹阳经济开发区管理委员会为第三人参与本案诉讼，本院依法准许。后原告又申请撤回对第三人江苏省丹阳经济开发区管理委员会的起诉，本院予以准许。在本案审理过程中，被告金禾公司提起反诉，本院将本诉与反诉合并进行审理，原告祈钦村民委员会（反诉被告）的负责人徐双春以及委托诉讼代理人秦斯文、被告丹晟公司的法定代表人束旭东、被告金禾公司（反诉原告）委托诉讼代理人钱冬云到庭参加诉讼，被告金港公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告祈钦村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的土地租赁合同；2、被告给付原告土地租金593000元；3、被告承担本案的诉讼费用和律师费37080元。在审理过程中，本诉原告变更诉讼请求为：判决本案的三被告立即给付原告的土地租赁费593000元，承担本案的诉讼费、保全费用4835元及律师代理费37080元。事实和理由：2013年9月16日，丹阳市经济开发区管委会招商一局授权原告动员170多农户将近1000亩左右的农田，商定租赁给被告用于苗木基地项目的经济建设。同年11月16日签订了土地租赁合同一份，租赁期限自2013年11月16日起至2043年11月15日止，付款方式为先缴纳租金后使用。截止2017年3月10日，被告共欠原告土地租金593000元，经原告多次催要未果。原告认为，被告未按先缴款后租用的约定履行合同义务，造成原告对170余户农户不能兑付，影响恶劣，被告已经严重违约。故原告诉至法院，要求判如所请。被告丹晟公司辩称：一、原告的陈述部分不是事实。租赁合同虽然落款日期为2013年11月16日，但是双方实际履行的日期是2014年7月20日，原告实际交给被告使用的面积不足370亩，其中没有交付的约为121亩左右，大片的坟地、高压电线塔塔基、农民的茶园林地等均没有交付。在双方合同履行中是原告违约在先。二、本来本被告准备租赁原告的土地从事经营，但是，由于资金原因本被告就退出了，土地租金均是金港公司和金禾公司向原告交纳。被告金港公司未应诉答辩。被告金禾公司辩称：本被告和原告存在租赁合同关系，但是，本被告已经通过各种方式将青苗补偿费等足额支付给原告，本被告不存在违约行为，原告在未经本被告同意的情况下擅自将租赁给本被告的土地租赁给案外第三人，导致本被告投入的将近400万元损失无法收回，为此，本被告己提起反诉。被告金禾公司提出反诉请求：1、判令解除双方于2013年11月16日签订的土地租赁合同；2、判令反诉被告祈钦村民委员会赔偿反诉原告损失3859594元；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告和反诉被告于2013年11月16日签订土地租赁合同，约定反诉被告将503亩土地租赁给反诉原告用于苗木种植，租金为每亩每年600元，青苗补偿费为每亩600元，租赁期限为30年。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付土地租金和青苗补偿费。因涉租土地上部分农户未及时搬迁，致使反诉被告实际于2014年7月才将土地交付给反诉原告使用，且交付的土地上有高压电线塔基及坟墓，故实际可使用面积仅370亩。反诉原告实际取得土地后，开始进行基础设施修建及苗木的种植，总共投资3859594元。因双方对租金的起算时间及土地面积存在争议，未能协商一致。2017年7月，反诉被告未经反诉原告同意且未告知的情况下，私自将案涉土地及反诉原告修建的基础设施一并另行租赁给案外人，导致原告种植的苗木被损坏，给反诉原告造成巨大的经济损失。反诉原告认为，反诉被告的行为已构成根本违约，应赔偿反诉原告的损失。反诉被告祈钦村民委员会辩称：反诉原告陈述的事实与本诉内容不属于同一个案由，本诉案由是土地租赁合同纠纷，反诉主张的事实和理由是侵权，应该另案诉讼。其次，反诉原告主张的全部事实及理由均为单方证据，也缺乏事实和法律依据，反诉被告与反诉原告之间只是在形式上签订租赁合同，合同是为了反诉原告拓展业务的需要而签订，并没有实际履行。反诉原告主张的所谓损失从未向反诉被告提起过，所以，反诉原告无凭无据要求反诉被告赔偿损失，是不切实际的。综上，请求依法驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：丹晟公司成立于2014年5月27日，股东为丹阳金润中小企业服务有限公司（占股88%）、束旭东（占股12%）。金港公司成立于2013年9月26日，由金润国际商贸有限公司持股100%。经丹阳开发区管委会有关部门引荐，原告、金港公司于2013年11月16日签订土地租赁合同，约定金港公司租赁原告的土地1000余亩，实际面积按丈量为准，租赁期限为2013年11月16日至2043年11月15日；租赁价格：被告所租赁的土地面积每年每亩600元，同时被告需一次性支付原告青苗补偿费每亩600元，在签订合同时一并交付原告；付款方式，先缴纳后租用，以后每年12月底付清租金，每五年租金调价一次，具体价格以调价当年市场400斤的稻谷价格为上调标准；被告在租赁期限内，应按合同规定时间上交租金，否则属违约行为，原告有权终止合同，所造成的一切损失和后果由被告负责承担；租赁期限届满后，土地产权归原告所有，土地附着物由被告处置，同时合同终止。江苏省丹阳经济开发区管理委员会招商一局作为见证方在合同上盖章。嗣后，原告根据承租人的要求，又与被告丹晟公司、金禾公司分别签订土地租赁合同，其中除租赁土地的面积确定为503亩外，租赁期限、租赁价格、付款方式、双方的责任与原告与金港公司签订的合同相一致。2015年1月29日，原告、被告丹晟公司又签订补充协议一份，约定双方于2013年11月16日签订土地租赁合同，现经双方协商补充以下条款：租赁祈钦村土地面积经双方实际丈量后为491亩，被告在租赁期结束后，将祈中组水库下方所推水塘恢复土地原状，并由原告监督执行；农村二轮承包土地期为2028年，2028年后的15年，在现有合同的基础上，对接2028年后的中央土地政策规定，作相应修改。被告金港公司分别于2013年11月26日、2015年1月13日、2015年5月28日通过银行转账300000元、200000元、150000元到原告账户，共计650000元；被告金禾公司分别于2015年10月30日、2015年12月31日、2016年1月4日通过银行转账100000元、50000元、80000元到原告账户，共计230000元。原告认可收到上述租金，并通过丹阳市曲阿街道农村合作经营管理站开具了抬头为金港公司、丹晟公司的结算凭证。2015年7月，金禾公司向丹阳市农业资源开发局、丹阳市农业委员会、丹阳市财政局申报江苏省丘陵山区农业综合开发项目实施计划，所报项目规模503亩，主导产业为果树，项目总投资1601400元，其中财政投资800000元。2015年9月、10月期间，被告金禾公司陆续与被告金港公司签订水利工程、道路建设工程、铁丝围栏工程等施工合同书，约定将相关工程发包给金港公司进行施工，丹晟公司法定代表人束旭东作为金港公司的现场负责人在上述水利工程、道路建设工程、喷灌工程施工合同中签名。原告索要土地租金未果，于2017年3月16日诉至本院，请求判令丹晟公司给付土地租金。2017年6月2日，金禾公司向本院提出承租权异议及参与诉讼申请书，认为向祈钦村民委员会实际租赁并使用土地的是金禾公司，要求作为第三人参与诉讼，但在原审中未追加金禾公司和金港公司作为当事人。2017年6月30日，祈钦村民委员会与案外人王利贤、孙雄伟、孟华平分别签订土地租赁补充合同，将其中的土地300.43亩、152.78亩、33.16亩分别出租给上述三人，租赁期限自2017年6月30日至2028年12月31日，目前仍由上述三人使用案涉的土地。原告方陈述，上述土地租赁补充合同实际是2018年1月1日签订，租金也是从2018年1月1日起收取，是为了避免上公共交易平台才将签订时间故意提前，但并未提供证据证明。本院认为，原、被告之间签订的土地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行其义务。现就双方的争议认定如下：一、由于金港公司、丹晟公司、金禾公司分别与原告签订租赁合同，因此，首先应当确定案涉土地的实际承租人。根据租金交纳情况，被告金港公司于2013年11月26日至2015年5月28日给付租金共计650000元，被告金禾公司自2015年10月30日至2016年1月4日给付租金共计230000元，因此，实际给付租金并使用案涉土地的是被告金港公司和金禾公司，由于没有证据表明两被告是先后使用租赁土地，且金港公司系金禾公司相关工程的施工单位，因此，应当认定两被告共同租赁原告的土地。原告自认被告方实际使用土地自2014年1月1日开始，因此，依照合同的约定，被告方应当在2014年1月1日前付清青苗费294600元，并付清2014年1月1日至2014年12月31日的土地租金294600元，而被告方仅于2013年11月26日支付租金300000元，余款至2015年1月后才陆续支付，因此，被告金港公司、金禾公司存在逾期支付租金的违约行为。原告并未将同一土地同时出租给三被告，相关合同均是应被告方的要求而签订，造成形式上的承租人存在三方的主要责任在于被告方。二、关于租赁土地的面积。原告与金港公司签订租赁合同的面积确定为1000亩，根据原告方陈述，该项目是丹阳经济开发区管委会引荐，最初被告方提出需要租赁土地1000亩，原告也是按照1000亩从各村民小组流转出土地，但被告方实际察看后提出部分土地不需要，因此，仅租赁了502亩，在合同履行过程中，被告方又提出土地中有高压线线杆塔基及坟墓，因此，经丈量后扣除12亩，实际租赁面积为491亩。被告金禾公司主张实际使用面积仅370亩，但缺乏证据证明，金禾公司在向丹阳市农业资源开发局等政府部门申报项目时也载明项目规模为503亩，故对金禾公司关于面积为370亩的主张不予支持。三、金禾公司主张实际使用土地的时间自2014年7月开始，但是并未提供证据，因此，被告方应当自2014年1月1日起支付租金。自2014年1月1日至2016年12月31日，被告方应支付青苗费294600元、租金883800元（294600×3年），共计1178400元，被告方仅支付880000元，拖欠祈钦村民委员会租金298400元。2017年3月16日，原告起诉要求解除与丹晟公司的租赁合同，在该案审理中，被告金禾公司已得知原告起诉要求解除租赁合同的情况，为此，曾申请作为第三人参与诉讼，此时金禾公司应当预见到解除租赁合同所造成的损失，但仍未履行给付租金的义务。根据合同约定，被告方应按约缴纳租金，否则属违约行为，原告有权终止合同，所造成的一切损失和后果由被告负责，因此，原告起诉要求解除租赁合同，于法有据，应当予以支持。四、关于欠付租金的数额。2017年6月30日，祈钦村民委员会分别与案外人王利贤、孙雄伟、孟华平签订土地租赁补充合同，将其中的土地分别出租给上述三人，租赁期限自2017年6月30日至2028年12月31日，虽然原告方主张实际是从2018年1月1日出租给上述三人，但是，原告并未提供证据证明其主张，因此，被告方应承担2017年1月1日至2017年6月29日的租金145282元（294600÷365×180天），加之被告方2016年12月31日前拖欠的租金298400元，被告方共计应支付租金443682元。五、关于原告主张的律师费，因租赁合同中未就因纠纷发生的律师费作特别约定，该项请求既没有合同约定，也没有法律规定，故对此不予支持。六、关于被告金禾公司提出的反诉请求。根据金禾公司提供的相关证据，其自2015年下半年起在租赁土地上进行基础设施的建设，其中的道路、水渠等设施目前仍在现场，但是，造成被告方不能继续使用租赁土地及设施的根本原因在于被告方的违约行为，对于苗木等损失，反诉原告并未提供2017年6月当时苗木仍然存活的证据，依照合同约定，出租方在承租方未按约支付租金的情况下有权解除租赁合同，承租方的损失应当自行负责，因此，反诉原告金禾公司要求反诉被告祈钦村民委员会赔偿损失3859594元，缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。被告金港公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除本诉原告丹阳经济开发区祈钦村民委员会与本诉被告江苏丹晟农业科技发展有限公司、本诉被告金港建设（江苏）有限公司、反诉原告丹阳市金禾现代农业有限公司签订的土地租赁合同；二、被告金港建设（江苏）有限公司、被告丹阳市金禾现代农业有限公司于本判决生效后10日内共同给付原告丹阳经济开发区祈钦村民委员会土地租金443682元；三、驳回本诉原告丹阳经济开发区祈钦村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告丹阳市金禾现代农业有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4730元，财产保全费3485元，合计8215元，由本诉原告祈钦村民委员会负担2050元，本诉被告金港建设（江苏）有限公司、丹阳市金禾现代农业有限公司共同负担6165元；反诉案件受理费18800元，由反诉原告丹阳市金禾现代农业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交案件受理费。审 判 长  汤春迩人民陪审员  邱美霞人民陪审员  汤书生二〇一九年六月十一日书 记 员  吴丹阳附本判决适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。