河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民终1677号上诉人（原审原告）：漯河市耀华商贸有限公司，住所地：河南省漯河市源汇区。法定代表人：冯秋汉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王金伟，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯耀华，该公司经理。被上诉人（原审被告）：河南省利源物业服务有限公司，住所地：河南省郑州市金水区。法定代表人：王天堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵法林,河南言东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫嘉卉,河南言东方律师事务所律师。上诉人漯河市耀华商贸有限公司（以下简称耀华公司）因与被上诉人河南省利源物业服务有限公司（以下简称利源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人耀华公司委托诉讼代理人冯耀华、王金伟，被上诉人利源公司委托诉讼代理人赵法林、闫嘉卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耀华公司上诉请求：撤销河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初1239号民事判决，将本案发回重审或者依法改判，诉讼费由利源公司承担。事实和理由：（一）涉案商铺属于国有资产，利源公司不是商铺租赁合同权利义务的一方当事人，不具有出租权，更不具有合同的解除权。一审判决确认利源公司系合同承继人并解除《商铺租赁合同》系认定事实不清，无任何事实和法律依据。1.首先，涉案商铺系原河南水利建设投资有限公司（以下简称水投公司）投资建设，属于国有资产。2011年9月29日，水投公司、耀华公司、利源公司签订了《合同转让协议》，约定水投公司将《商铺租赁合同》中的权利与义务概括无偿转让给利源公司。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条的规定，水投公司将涉案商铺无偿转让违反了法律的强制性规定，应属无效。2.利源公司系一人有限责任公司，非国有独资公司，不具有国有资产管理机构的资格，对涉案商铺没有管理权，无权行使合同解除权。3.（2015）郑民一初字第128号民事判决虽然已经生效，但是《合同转让协议》关于水投公司无偿转让国有资产权利与义务的约定违反了法律强制性规定，一审判决不能仅依据生效判决认定利源公司系租赁合同的承继人并解除租赁合同。（二）利源公司2017年4月7日单方提出解除合同后，频繁采取停电、锁门等非法行为实际控制涉案商铺，侵犯了耀华公司对商铺的使用权及经营权，致使耀华公司无法对商铺行使占有、使用、收益权，给耀华公司造成了巨大的经济损失，利源公司应赔偿相应损失，且耀华公司没有义务承担该期间的租金。一审判决认定耀华公司该主张没有事实依据，显属错误。利源公司辩称，（一）关于2015年至2017年租金的问题，2012年9月16日消防就已经通过了。消防问题不是耀华公司不交租金和拖欠租金的理由。2015年中院的判决已经对消防问题进行处理，关于租金的缴纳期限和金额，利源公司从来没有进行变更。利源公司多次进行催收，有书面催收通知为证，且有耀华公司的书面盖章。利源公司认为合同解除是有效的。（二）关于断电的问题，在2017年8月至9月间，利源公司根据电力部门下达的通知，要求不合格、有问题的商户进行整改，不存在侵权的问题。耀华公司向一审法院起诉请求：1.确认利源公司于2017年4月7日解除与耀华公司签订的《租赁合同》的行为无效；2.判令利源公司偿还耀华公司所造成的经济损失60万元；3.本案的诉讼费由利源公司承担。一审法院认定事实：2010年11月16日，水投公司作为甲方，与耀华公司作为乙方，双方签订编号为HNST-DSZS-01的《租赁合同》，将河南省水利厅授权其经营、管理的河南省水利厅家属院10500平方米配套沿街底层商铺出租给耀华公司使用。并就租赁双方权利义务作出了约定：“第二条房屋的位置、面积、装修、设施情况1.房屋位于郑州市××与经××路交汇处西南侧，是河南省水利厅家属院建设项目的配套沿街底商；2.出租房屋建筑面积共约10500平方米；……第三条租赁期限、用途：1.该房屋租赁期共20年。自2010年12月1日起至2030年11月30日止；2.房屋装修期为4个月，自2010年12月1日起至2011年3月31日止（装修期计入租赁期）；3.乙方向甲方承诺，在租赁该房屋期间，严格按照《竞价文件》和合同要求使用，合法经营，自行负责装修前后的消防验收。第四条租金及支付方式：1.该房屋每年租金为人民币1520万元（大写：壹仟伍佰贰拾万圆）；2.房屋装修期不计房租；……4.房屋租金支付方式如下：签订合同后5个工作日内，一次性支付一年房租，以后按一年为期支付，应予上一年度租赁期到期前4个月前，将房租汇入甲方指定账户（汇出日为支付日），甲方收到租金后应予以书面签收……；”第四条第四项关于房屋租金支付方式约定：“签订合同后5个工作日内，一次性支付1年房租，以后按1年为期支付，应于上一年度租赁期到期前4个月前，将房租汇入甲方指定账户（汇出日为支付日），甲方收到租金后应予以书面签收。”第八条约定：“……3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（9）拖欠房租累计3个月以上；（10）乙方逾期未支付租金，且在经甲方正式通知后超过10个工作日仍未付租金；……”。2011年9月29日，经河南省水利厅研究决定，将上述出租标的物转由河南省水利厅下属的利源公司负责经营管理。在此基础上，水投公司、利源公司、耀华公司三方就河南省水利厅社区底商租赁签订了《转让协议》，协议约定水投公司将2010年11月16日与耀华公司签订的《租赁合同》约定的全部权利与义务转让给利源公司承继，耀华公司同意租赁合同权利义务的转让行为。郑州市公安消防支队经对河南省水利厅申报的位于郑州市纬五路10号5-7楼变更工程进行了验收，于2012年9月6日向河南省水利厅出具了郑公消验〔2012〕第0224号《建设工程消防验收意见书》，评定申报工程消防验收合格。一审法院已经生效的（2015）郑民一初字第128号利源公司、耀华公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决认定：水投公司将与耀华公司签订的《纬五路10号院河南省水利厅黄河路沿街底层商铺租赁合同》的全部权利义务转让给了利源物业公司，耀华公司也对此表示认可，并签订了转让协议书予以确定。故该租赁合同对双方当事人均具有约束力。作为合同的权利义务主体，利源公司和耀华公司应在享有合同约定的权利的同时，对合同义务也应及时、全面履行。……该判决认定，诉涉房屋自装修期满至通过消防验收期间（自2011年4月1日起至2012年9月6日止）利源公司无权要求耀华公司缴纳。本案中，2015年耀华公司应缴纳租金1520万元，实缴纳租金580万元；2016年耀华公司应缴纳租金1520万元，实缴纳租金400万元；2017年1-3月份，耀华公司实缴纳租金300万元。2015年至2017年3月3日，河南省双源物业服务有限公司多次就缴纳租金事宜向耀华公司发出催收通知；2017年3月3日的催收通知载明，耀华公司共欠房租2140万元。2017年4月7日，利源公司向耀华公司送达了《关于解除河南省利源物业服务有限公司与漯河市耀华商贸有限公司及催缴租赁费的通知》，该通知主要载明：1.自本通知送达之日起，双方解除《租赁合同》；2.耀华公司接到本通知10日内，向利源公司交回租赁房屋及设施，如若逾期搬离一日，按当年年租金的1‰交付滞纳金；3.将所拖欠的租金及逾期交租的滞纳金全部向利源公司付清。2017年4月10日，利源公司向一审法院提起诉讼，请求确认上述解除合同行为有效，耀华公司返还租赁物、支付拖欠租金及违约金等；一审法院于2017年4月10日立案受理，案号为（2017）豫01民初3637号。2017年4月28日，耀华公司向河南省郑州市金水区人民法院提起本案诉讼，因利源公司提出管辖异议，2018年3月1日，一审法院作出（2018）豫01民辖终229号民事裁定，裁定本案由该院管辖。一审法院认为，本案中双方争议的焦点之一为利源公司是否具有诉涉商铺的经营管理权限：利源公司提交河南省水利厅的情况说明及相关文件，以证明其具有诉涉商铺的经营管理权限；耀华公司主张诉涉商铺属于国有资产，利源公司不是国有资产的管理部门，故不具有诉涉商铺的经营管理权限。一审法院认为，关于利源公司是否具有国有资产的经营管理权限问题，应由相应的国有资产监督管理部门予以认定，不属于本案民事案件的管辖范围。一审法院已经生效的（2015）郑民一初字第128号民事判决认定：水投公司将与耀华公司签订的《租赁合同》的全部权利义务转让给了利源公司，耀华公司也对此表示认可，并签订了转让协议书予以确定，故该租赁合同对双方当事人均具有约束力，本案予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，水投公司与耀华公司签订的《租赁合同》第四条第四项关于房屋租金支付方式约定：“签订合同后5个工作日内，一次性支付1年房租，以后按1年为期支付，应于上一年度租赁期到期前4个月前，将房租汇入甲方指定账户（汇出日为支付日），甲方收到租金后应予以书面签收。”第八条约定：“……3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（9）拖欠房租累计3个月以上；（10）乙方逾期未支付租金，且在经甲方正式通知后超过10个工作日仍未付租金；……”根据本案查明的事实，2015年耀华公司应缴纳租金1520万元，实缴纳租金580万元；2016年耀华公司应缴纳租金1520万元，实缴纳租金400万元；2017年1-3月份，耀华公司实缴纳租金300万元；耀华公司确实存在拖欠租金行为且超过3个月以上，利源公司作为诉涉《租赁合同》权利义务的承继人，于2017年4月7日向耀华公司送达解除合同通知书，符合双方约定的合同解除条件及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定；该院审理的（2017）豫01民初3637号利源公司诉耀华公司房屋租赁合同纠纷一案，对利源公司要求确认其解除合同效力的诉讼请求予以支持；本案根据双方当事人举证质证意见及庭审陈述，并结合双方当事人在（2017）豫01民初3637号案件中的举证质证意见及庭审陈述意见，耀华公司主张其已经将收到的租金交付利源公司，并不拖欠租金，并主张诉涉商铺未经消防验收合格，利源公司违约在先，耀华公司收不到租金入不敷出，利源公司的行为给其造成了经济损失；一审法院经审查认为，关于诉涉商铺未经消防验收所导致的租赁物不符合约定问题，双方当事人在（2015）郑民一初字第128号民事案件中已经解决，且诉涉商铺建设工程已经于2012年9月6日经消防部门验收合格；正常情况下耀华公司是否能够转租房屋以及是否能够收到租金，系其经营中商业风险，该商业风险应由其自行承担；故耀华公司主张其并不欠付利源公司租金的理由依法不能成立。一审庭审中，耀华公司主张其诉讼请求的经济损失为因利源公司解除合同，导致部分商铺无法租赁导致的租金损失，60万元是根据面积、时间估算的金额。一审法院认为，因在（2017）豫01民初3637号民事判决中确认利源公司2017年4月7日解除《租赁合同》为有效，本案中耀华公司所主张的经济损失，没有事实根据，故不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回耀华公司的诉讼请求。案件受理费9800元，由耀华公司负担。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：（一）利源公司是否享有合同解除权，解除合同是否有效。（二）利源公司是否应当赔偿因解除合同给耀华公司造成的损失60万元。（一）关于利源公司解除合同是否有效的问题。1.关于利源公司是否有权解除租赁合同的问题。利源公司提交的河南省水利厅的情况说明及相关文件，证明利源公司具有诉涉商铺的经营管理权限，并不违反国家强制性法律规定。根据一审法院已经生效的（2015）郑民一初字第128号民事判决，水投公司将与耀华公司签订的《租赁合同》的全部权利义务转让给了利源公司，耀华公司也对此表示认可，并签订了转让协议书予以确定。无论是根据本案证据，还是生效民事判决认定的事实，利源公司已经概括承继了水投公司的权利义务，具有解除租赁合同的主体资格。2.关于利源公司解除合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”水投公司与耀华公司签订的《租赁合同》对解除合同的条件进行了明确的约定。根据查明的事实，耀华公司存在拖欠租金行为且超过3个月以上，利源公司于2017年4月7日向耀华公司送达解除合同通知书，符合合同约定的解除条件及法律规定。耀华公司上诉称，因涉案房屋没有进行消防验收影响其正常出租，利源公司默许耀华公司按照实际收取的租金支付给利源公司，但利源公司对此不予认可，耀华公司也未提交证据证明双方对减少租金达成了合意，故耀华公司认为其没有违约的上诉理由缺乏证据支持，一审判决认定利源公司解除合同通知有效理据充分。（二）关于利源公司是否应当赔偿耀华公司损失60万元的问题。耀华公司诉称其请求的经济损失，系因利源公司擅自解除合同导致部分商铺无法租赁而产生的租金损失，因利源公司于2017年4月7日解除租赁合同通知合法有效，在该日之后耀华公司继续收取商铺租金丧失了权利基础，故耀华公司主张的经济损失缺乏事实根据，一审法院未予支持亦无不当。综上，耀华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由漯河市耀华商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚世宏审判员  范书伟审判员  于跃辉二〇一九年六月十日书记员  柴 烨