安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1103民初1339号 原告：方鲁，男，1982年6月10日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H。 法定代表人：张俊俊，该公司董事长。 委托代理人：张仁风，该公司职工。 被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州市长江商贸城汽车国际车城B区）8幢101、201、301室，统一社会信用代码913411005634351049。 法定代表人：张传棉，该公司董事长。 委托代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。 原告方鲁与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）、滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理，依法由审判员张伟适用简易程序于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告方鲁，被告中兴公司的委托代理人张仁风到庭参加诉讼，被告中普公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 方鲁向本院提出诉讼请求：中兴公司、中普公司给付租金21262.08元（自2017年10月1日起按月租金1328.88元计算至实际付清之日止）；给付按合同约定的每月每平方米50元的标准计算的违约金8784元；解除双方签订的《委托经营合同》；诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2013年，其向中普公司购买了中普.城市广场3幢2067室房屋。后其与中兴公司签订了《委托经营管理协议》，约定：其将购买的上述商铺委托中兴公司经营；并约定了租金计算方式、违约责任等。合同签订后，其按照约定支付了购房款，并按期将房屋交付给中兴公司承租；但中兴公司未能如约支付租金。截止至2019年3月6日，中兴公司已拖欠租计21262.08元，并已违约。 中兴公司辩称：对拖欠租金21262.08元无异议，但其公司现无力支付；原告方主张的违约金过高，请求法院予以调整。 中普公司书面答辩称：其公司与原告方无租赁关系，无义务支付租金；原告方主张的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2013年，方鲁以134684元的价款从中普公司处购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普.城市广场旗舰店）3幢2067室房屋。同年，方鲁（委托方）与中兴公司（受托方）签订《中普.城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》，约定：方鲁将上述房产的使用权交付中兴公司统一招商并管理；本合同中房款总价及面积以方鲁与开发公司签订的《商品房预售合同》为准或以测绘面积为准；经营管理期限自2014年10月1日至2034年9月30日止，计20年；中兴公司承诺给予方鲁委托期内第一年至第四年这四年总保底收益为房款总价的11.84%；委托期内第五年，中兴公司承诺给予方鲁每年保底收益按房款总价的11.84%计算；委托期内第六年，中兴公司承诺给予方鲁每年保底收益按房款总价的13.16%计算；除第一至第四年租金于第四年租期的第一个月支付外，其余租金为每半年支付一次，在每半年度的第一个月支付；违约责任：双方应严格遵守本合同所约定内容，均应按本协议约定履行义务，任何一方不履行、迟延履行或不适当履行，均构成违约。三方均无权单方面要求终止合同，若一方单方面终止本合同，视为违约。违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为，按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限等内容。上述合同签订后，方鲁将其购买的上述房屋交由中兴公司经营管理。双方系以先付租金，后使用房屋的方式计算租金。经营期间，中兴公司未能按约如期足额支付租金，经双方对账，截止至2019年3月6日，中兴公司欠付方鲁租金计21262.08元。庭审中，中普公司、中兴公司认可前期已支付租金于计算违约金时，可不予扣减。中普公司于售房时在其公司印刷的宣传画册中承诺购房具有稳定经营收益。 以上事实，有方鲁提供的房屋产权证、购房发票、委托经营管理合同、宣传画册等证据证实及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，予以认定。 本院认为：本案的争议焦点为，中普公司、中兴公司是否承担给付租金的义务；租金、违约金应如何计算；双方合同是否应予解除？ 针对焦点：当事人应按合同约定全面履行各自义务。方鲁已将所购房屋交付中兴公司经营管理，故中兴公司应按合同约定给付租金。根据双方约定，中兴公司最迟应分别2017年10月31日前、2018年4月30日、2018年10月31日前支付各期租金7973.29元。经对账，中兴公司尚欠方鲁截止至2019年3月6日止的租金计人民币21262.08元，应及时给付。方鲁主张按50元/平方米/月计算延期支付租金的违约金。该违约金的计算方式，过分高于其实际损失，本院酌定调整以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。中普公司于出售房屋时向买受人宣传其出卖的房屋具有稳定经营收益，并在签订的上述委托经营管理合同中明确向房屋买受人表明其出卖的房屋具有固定回报率，故中普公司应对中兴公司欠付的上述租金及违约金承担共同给付义务。对于方鲁主张解除合同，因不符合解除合同条件，故不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告方鲁截止至2019年3月6日止的房屋租金计人民币21262.08元，并给付逾期支付违约金（违约金分别自2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起，按本金7973.29元，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年3月6日止；自2019年3月7日起，按本金21262.08元，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告方鲁的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费631元，减半收取计315.50元，由原告方鲁负担85.50元，被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担230元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  张伟 二〇一九年六月二十五日 书记员  宋奇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。