呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初275号原告（申请执行人）：李占维，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告（申请执行人）：刘丽君，女，无固定职业，住呼和浩特市。原告（申请执行人）：李静，女，无固定职业，住呼和浩特市。原告（申请执行人）：塔娜，女，无固定职业，住呼和浩特市。四原告共同委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。被告（执行案外人）：杜某，男，1961年11月24日出生，汉族，无固定职业，住武川县可可花园A区10号楼1010号车库。被告（被执行人）：内蒙古天旗房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县盛乐经济园区成长大道路北昭君世家东侧。法定代表人：付海林，总经理。委托诉讼代理人：高萍，员工。原告李占维、刘丽君、李静、塔娜与被告杜某、被告内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告李占维、刘丽君、李静、塔娜的委托诉讼代理人葛如贵，被告杜某，被告天旗公司的委托诉讼代理人高萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李占维、刘丽君、李静、塔娜向本院提出诉讼请求：准许执行（2018）内0105执1489号裁定，查封位于××县车库。事实与理由：2018年1月26日，赛罕区人民法院对原告李占维、刘丽君、李静、塔娜诉被告天旗公司民间借贷纠纷一案作出了(2017)内0105民初4882号民事判决书：一、天旗公司于本判决生效之日起15日内返还原告借款本金655,400元；二、天旗公司于本判决生效之日起15日内支付原告利息504,658元；三、驳回原告的其他诉讼请求。原告作为执行申请人于法定期间内向赛罕区人民法院申请强制执行，赛罕区人民法院依法作出了（2018）内0105执1489号民事裁定书，并对上述被执行人天旗公司开发建设的房屋和车库采取了查封的执行措施。被告（案外人）杜某对执行标的提出书面异议。赛罕区人民法院于2018年12月20日作出（2018）内0105执异328号执行裁定书：中止（2018）内0105执1489号之一执行裁定中，对位于××县车库的执行。原告认为，328号执行裁定事实认定不清，法律适用错误。案外人不享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由如下：一、案外人不属于提起执行异议的权利人。因本案执行标的为天旗公司开发建设房屋且未竣工验收，尚未办理房屋产权初始登记，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条的规定，应当认定天旗公司为该执行标的的权利人。虽然案外人与天旗公司签订了房屋买卖合同，但双方仅存在债权债务关系，该标的物的物权并未转移，人民法院应当严格依据《物权法》的规定认定所有权人。二、非因买受人自身原因未办理过户登记，该理由不适用本案，不足以排除执行。非因买受人自身原因未办理过户登记，系规定在《执行异议和复议案件规定》第28条，该条的适用情形为出卖人为非房地产开发企业，因本案被执行人为房地产开发企业，案外人主张排除执行，应适用《执行异议和复议案件规定》第29条的规定，故原裁定法律适用错误。三、本案案件事实并不符合《执行异议和复议案件规定》第29条规定的足以排除执行的情形。第一、案外人购买的是车库不是住宅，该房屋设计功能为商用，不是本案中应当保护的消费者；第二、案外人没有当庭提供商品房预售许可证，原告没有对该证据质证，案外人与天旗公司签订的房屋买卖合同应为无效合同。综上所述，案外人不是提起执行异议的权利人，执行标的未办理房屋产权初始登记，应当依据相关法律规定认定房屋所有权人，既不适用《执行异议和复议案件规定》第28条，也不适用第29条的规定，案外人的债权不具有优先权，案件事实不属于足以排除执行的情形，人民法院应当判决准许执行上述执行标的。杜某辩称，天旗公司已于2015年2月2日取得了可可花园A区1至12号楼的预售许可证，车库虽然是仓储功能，但价格便宜，装修后就可以居住。因此不应执行涉案车库。天旗公司辩称，天旗公司已将涉案车库出售给杜某，有天旗公司出具的合同、收据，天旗公司承认涉案车库属于杜某。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告李占维、刘丽君、李静、塔娜提交的（2017）内0105民初4882号民事判决书、（2018）内0105执异328号执行裁定书，对被告杜某提交的《车库认购协议书》、收据予以采信并在案佐证。被告天旗公司未提交证据。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2018年3月20日，天旗公司（卖方、甲方）与杜某（买方、乙方）签订《车库认购协议书》，合同第一条、第二条约定，乙方认购甲方开发建设的武川县可可花园楼盘A10区南向1号车库，建筑面积19.93平方米，总房款为60,149元，乙方选择一次性付款。同日，天旗公司出具收据一张，载明收到杜某交来A10-南向1号车库（19.93平方米）60,149元。天旗公司于2018年3月20日出具收据一张，载明“收到高某交来涉案车库物业费、垃圾清运费、公共维修基金、查档费、电费，共计1141元”，杜某与案外人高某均认可，该费用系高某代杜某交纳。李占维、刘丽君、李静、塔娜与天旗公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）内0105民初4882号民事判决书，判令：一、天旗公司于判决生效之日起十五日内返还李占维、刘丽君、李静、塔娜借款本金655,400元；二、天旗公司于判决生效之日起十五日内支付李占维、刘丽君、李静、塔娜利息504,658元；三、驳回李占维、刘丽君、李静、塔娜的其他诉讼请求。该判决生效后，李占维、刘丽君、李静、塔娜向本院申请强制执行，本院于2018年8月31日作出（2018）内0105执1489号之一执行裁定，查封被执行人天旗公司所有的的位××镇、1-202、1-301、1-302、1-401、1-402、2-201、2-202、2-301、2-302、2-401、2-402号房屋。杜某对上述查封提出书面异议，本院于2018年12月20日作出（2018）内0105执异328号执行裁定书，裁定中止本院（2018）内0105执1489号执行裁定中对位于内蒙古××县车库）的执行。李占维、刘丽君、李静、塔娜对该裁定不服，提起本案诉讼。另查明，天旗公司于2015年2月2日取得了可可花园A区1号-12号楼的商品房预售许可证。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。杜某作为涉案房屋的买受人，与天旗公司于2018年3月20日签订《车库认购协议书》，在本院查封该房屋之前，庭审中，杜某与天旗公司均认可，在双方签订《车库认购协议书》当日，天旗公司就将涉案房屋交付给杜某并由杜某实际占有、使用，并为涉案房屋交纳物业费等相关费用，杜某已向天旗公司交纳全部购房款，且未办理过户登记的原因并非杜某所致。综上，杜某足以排除本院对涉案房屋的查封，而李占维、刘丽君、李静、塔娜所提证据不足以证明其对涉案房屋享有排除执行的权利，故对李占维、刘丽君、李静、塔娜请求准许执行（2018）内0105执1489号裁定，查封位于××县车库的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告李占维、刘丽君、李静、塔娜的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告李占维、刘丽君、李静、塔娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍审 判 员 王建军人民陪审员 乌日娜 二〇一九年六月二十五日书 记 员 米文欢