湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0211民初1037号 原告：晏智伟，女，1977年1月17日出生，汉族，户籍地湖南省邵阳市双清区。 原告：罗润龙，男，1976年10月22日出生，汉族，户籍地湖南省邵阳市双清区。 两原告共同委托诉讼代理人：江中，湖南严明律师事务所律师，代理权限为一般代理。 两原告共同委托诉讼代理人：葛娟，湖南严明律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：湖南金瓯房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。 法定代表人：周剑勇，系公司董事长。 委托诉讼代理人：邹亚洲，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，进行和解。 原告晏智伟、罗润龙与被告湖南金瓯房地产开发有限公司（以下简称金瓯房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月30日依法判决，原告晏智伟、罗润龙、被告金瓯房产公司均对判决不服，向株洲市中级人民法院提起上诉，株洲市中级人民法院于2018年2月2日裁定：1、撤销湖南省株洲市天元区人民法院（2015）年株天法民一初字第913号民事判决书；2、本案发回湖南省株洲市天元区人民法院重审。本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用普通程序由审判员陈永红担任审判长，与审判员彭鸿森、尹利容组成的合议庭进行审理。2018年10月22日，本院依法变更合议庭组成人员，于2018年11月1日由审判员陈永红担任审判长，与人民陪审员曹佩均、沈成元组成的合议庭对本案第一次公开开庭进行了审理。因人民陪审员曹佩均、沈成元任期届满，本院于2019年5月6日依法变更合议庭组成人员，于2019年6月25日由审判员陈永红担任审判长，与人民陪审员刘周、刘艳组成的合议庭对本案第二次公开开庭进行了审理，实习法官助理罗思协助审理，书记员胡裕昕担任法庭记录。原告罗润龙及两原告共同委托诉讼代理人江中、葛娟，被告金瓯房产公司的法定代表人周剑勇及其委托诉讼代理人邹亚洲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告晏智伟、罗润龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因房屋质量问题造成的损失1,181,264.04元；2、判令被告向原告支付因逾期交房的违约金，每月33,000元至实际交房之日止（从2015年1月1日起计算）；3、判令被告赔偿原告因房屋严重质量问题导致原告不能入住产生的损失按照1万元/月的标准计算至本案涉案房屋实际入住之日止；4、判令本案的诉讼费、鉴定费、财产保全费由被告承担。事实与理由：原告晏智伟、罗润龙系夫妻关系。2013年3月30日，两原告与被告金瓯房产公司签订《金瓯维多利亚商品房认购协议书》，约定以370万元的价格认购被告位于株洲市天元区株雷路1800号“金瓯维多利亚”别墅13-03带精装修样板商品房一套，面积366.66平方米，认购单价为10,091元每平方米，并约定2013年3月30日之前签订《株洲市商品房预销售合同》。2013年3月30日，两原告与被告金瓯房产公司签订《株洲市商品房预销售合同》及《补充协议》，约定房屋总购房款为370万元整，其中毛坯房220万元，装修及房屋设备设施售价共为150万元。根据两原告与被告签订的《补充协议》，约定涉案房屋的交房日期为2014年6月30日。同日，双方签订《补充协议》中另约定被告返租原告该房屋用于销售展示，房屋租金1万元/月，实际租赁至2014年12月31日，实际交房日期为2014年12月31日，同时房屋装修保修期延续至2015年12月31日。2014年12月31日，被告通知两原告验房，但在验房过程中，两原告发现房屋及装修出现重大质量问题，房屋装修存在大理石地板开裂破碎、墙面壁纸大面积霉变、木地板空鼓霉变、水电故障、烟灶管道故障、户外台阶下沉、组合柜翘曲变形色差等问题。因房屋出现无法入住的情况，两原告与被告就房屋装修修复等问题进行协商，但被告在出具修复意见过程中变更了原装修样式材料，私自已经将三楼主房的过道木地板换成大理石材料，并将三楼的主卫与负一楼整层的出现质量问题的大理石石材地面全部敲毁等行为，导致原、被告双方就房屋装修修复、赔偿等问题至今未能达成一致意见。原告为维护其合法利益，故诉至法院，请求判如所请。 被告金瓯房产公司辩称：1、原告的第一项诉讼请求无事实和法律依据，被告作为房屋出卖人、承租人，只有保修和修复义务，本案所争议的商品房系现房销售，系精装样板房，经原告确认后才与被告签订商品房预销售合同，并交纳房款，同时与被告签订样板房租赁协议及补充协议等。2013年4月1日，该房屋交付给原告，原告自此时开始享有该房屋用益物权，并收取了被告支付的21个月租金，根据双方合同约定，被告对于房屋只有保修义务；2、针对原告的第二项诉讼请求，被告不存在延期交房的事实，原告无依据要求被告支付违约金、租金，商品房买卖合同约定交房时间为2014年4月1日，但在样板房租赁协议中约定的租期为2013年4月1日至2014年12月31日，且原告已经收取了全部租金，由此可见，实际交房时间为2013年4月1日。在租赁期限到期前，被告多次要求原告来收房，原告提出房屋装修的瑕疵问题，被告同意进行修复，后原告拒绝被告对修复工作的开展。根据相关法律规定及双方买卖合同补充条款第五条第二款、第七条之规定，交房过程中，买方不能以此理由拒绝收房，否则视为收房。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明：2013年3月30日，原告晏智伟、罗润龙向被告金瓯房产公司购买位于株洲市天元区株雷路1800号“金瓯维多利亚”13栋-107、-103、203、103、303室（别墅一栋）。双方即日签订《株洲市商品房（预）销售合同》一份，约定的房屋价款为220万元，交房时间为2014年4月1日，如被告延期交房，违约金按已支付房价款日万分之五计算。上述房屋系被告开发的样板房，合同签订时，被告已对该房屋进行装修并添置了家具电器。同日，双方另签订一份《补充协议》，约定如下：1、被告装修的样板房装修售价为150万元整，原告于签订合同时一次性付清全款；2、被告以每月1万元的价格租赁该房屋作为样板房参观使用，租期从2013年4月1日至2014年3月31日，租金共计12万元，一次性从装修总价款中扣除，租赁期押金10万元；3、被告于2014年4月1日交付该房屋，交付标准以当前现状为标准，所有设备设施不得随意增减，如果部分设施有损、物品丢失，被告按市价赔偿或恢复原样；4、装修保修期为一年（2014年4月1日至2015年3月31日）。合同签订后，原告按合同约定交清了全部房款。上述《补充协议》约定的12个月租期届满后，双方经协商续租6个月。被告按上述《补充协议》支付了全部租金（21个月的租金）。2014年10月1日，原告在接收租赁房屋时发现房屋的装修存在较大的毁损和质量问题，于是拒绝接收房屋。原告为维护其合法权益，遂诉至本院，请求判如所请。 另查明：本案诉讼过程中，依原告申请，本院依法委托湖南省海通司法鉴定中心对本案涉案房屋的装修质量问题的形成原因进行补充鉴定，鉴定意见如下：1、经鉴定，株洲市天元区金瓯维多利亚罗润龙别墅墙、地面装修所用大理石饰面板部分材料性能不符合GBT19766-2016《天然大理石建筑板材》所规定的要求，干燥压缩强度、干燥弯曲强度、水饱和弯曲强度低于规范要求；2、将现场勘查，罗润龙别墅大理石饰面板装修工艺不符合标准。地面大理石饰面板的基层采用薄木板，该木板质量较差且木板基层存在空隙，木板基层和大理石饰面板之间的粘结剂涂抹不均匀，其粘结性较差。施工中为采取加强防止天然石材开裂、空鼓的措施，如每600mm宽度铺设2根石材背筋。安装大理石饰面板时未涂刷防护剂，且未预留一定大小的伸缩缝，在收到热冲击膨胀或湿气膨胀的作用下，导致饰面板产生应力集中而引起空鼓、开裂等病害。2018年11月1日，依被告申请，本院依法委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司（以下简称湖大土木工程检测公司）对本案涉案房屋的装修质量和湖南日升工程咨询有限公司（以下简称日升工程咨询公司）对本案涉案房屋的装饰修复工程造价进行了鉴定。湖大土木工程检测公司的鉴定意见如下：1、该房屋存在地板及墙体大理石开裂、大理石砂浆不饱满；局部墙纸霉变、破损；客厅及卫生间顶板存在污损、渗漏；楼梯间墙体大理石有裂缝；楼梯间墙体粉刷层有明显破损、脏污情况；一层客厅以及二层卧室组合木柜变形、翘曲、色差；柱体外包墙损；木地板松动；踢脚线缝隙过大；二层卫生间玻璃门破损；楼梯间灯带损坏、部分插座接线错误；外墙体粉刷层破损；户外台阶下沉；墙体渗漏泛碱特征；室内落地玻璃及楼梯间扶栏玻璃无牢固嵌卡、中间固定安装，存在安全隐患；室内家具损坏、无法正常使用；室内主要湿作业区未见防水层敷设设置；中空屋顶玻璃封胶不严、渗漏；中央空调控制外机锈损明显等其他典型质量缺陷及瑕疵；2、现状载荷下，该房屋柱、梁以及各承重墙体均未发现有明显结构性裂缝，各构件连接节点处未发现有明显因受力弯曲、剪切变形及受压破坏裂缝，各承重主题结构构件处于正常工作状态；3、该房屋装修工程施工质量缺陷不满足《建筑工程施工质量验收同意标准》（GB50300-2001/2013）、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB502010-2001及《湖南省住宅装饰装修工程质量验收规范》（DB43/262-2005）的要求，严重影响该房屋正常居住、使用功能；4、该房屋存在明显装修施工质量缺陷、材料、施工工艺缺陷及感官瑕疵（部分项目显著影响使用功能以及存在安全隐患），不符合相关施工质量标准要求，建议按《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑工程施工质量验收统一标准》等规范标准要求进行更换重做、返工及整改修复处理。日升工程咨询公司的鉴定意见如下：可确定工程造价为336,528.88元，不可确定工程造价为9520.27元。原一审和本案花费鉴定费总计90,000元（其中原告支付了65,000元，被告支付了25,000元），鉴定人员出庭接受质询的费用为2000元（系原告申请，原告已支付）。 以上事实有原告的身份信息、被告营业执照信息、《金瓯维多利亚商品房认购协议书》、《株洲市商品房预销售合同》、《补充协议》、湖南省株洲市地方税务局收款专用凭据、现场照片、《司法鉴定意见书》三份、《鉴定人员接受质询笔录》两份、鉴定费票据、增值税发票及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷，但根据本院查明的事实，本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。具体分析如下：2013年3月3日，双方当事人签订《商品房（预）销售合同》及《补充协议》，是双方真实意思，均合法有效。原告晏智伟、罗润龙按约支付了房款及样板房装修及室内的家具电器等转让款，同时收取了样板房租赁的押金10万元及一年的租金12万元，已经实际取得该样板房的所有权和使用权。双方商品房销售合同和样板房装修及房内的家具电器等转让合同义务均已履行，故本案的法律关系不是商品房销售合同纠纷。根据双方签订的《补充协议》，被告金瓯房产公司从2013年4月1日－2014年12月31日租赁该房屋作为样板房参观使用并支付了21万元租金事实，本案的法律关系应确定为房屋租赁合同纠纷。 本案诉讼过程中，依原告申请，本院依法委托湖南省海通司法鉴定中心对本案涉案房屋的装修质量问题的形成原因进行补充鉴定；依被告申请，本院依法委托湖大土木工程检测公司对本案涉案房屋的装修质量和日升工程咨询公司对本案涉案房屋的装饰修复工程造价进行了鉴定。以上鉴定机构均出具了相应的鉴定结论。原告晏智伟、罗润龙公司在庭审过程中对湖大土木工程检测公司、日升工程咨询公司出具的司法鉴定意见书提出异议，但两原告并未提供相关证据证明该两份《鉴定意见书》鉴定程序违法、鉴定结论不合理。经本院审查认为鉴定结构以及四名鉴定人员均具备相关鉴定资质，鉴定程序合法，故对该两份鉴定意见书予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定及《补充协议》第四条之约定，承租人应对租赁物被其占有使用期间的风险承担责任。原告在签订《补充协议》后将涉案房屋交给被告使用，已经完成了其承担的主要合同义务，被告也应按照《补充协议》履行其自身义务。租赁期间，被告金瓯房产公司造成了涉案房屋室内装饰的部分毁损，应由被告对该涉案房屋的室内装饰的部分毁损承担赔偿责任。故本院参照日升工程咨询公司作出的司法鉴定意见书，认定被告向两原告赔偿租赁物损失346,049.15元。 关于原告主张的延期交房违约金。因该房屋于2013年4月1日返租给了被告，故该房屋的实际交房时间为该房屋开始出租的时间，即2013年4月1日。该时间并未没有超过合同约定的交房时间，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的不能入住房屋产生的损失。被告作为房屋承租人，对该房屋的质量问题不需承担赔偿责任，双方租赁合同期限届满后，原告因房屋质量问题拒绝接收房屋，视为承租人已向出租人交付了租赁房屋，承租人无需承担房屋租金损失。故本院对原告该项诉求不予支持。 综上所述，本案经调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告湖南金瓯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告晏智伟、罗润龙赔偿房屋损失346,049.15元； 二、驳回原告晏智伟、罗润龙的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费17,572元，财产保全费5,000元，合计22,572元，由原告晏智伟、罗润龙共同承担11,081元，由被告湖南金瓯房地产开发有限公司承担11,491元。鉴定费90,000元以及鉴定人员出庭接受质询费2000元，合计92,000元，由被告湖南金瓯房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 （本页无正文） 审 判 长 陈 永 红 人民陪审员 刘  艳 人民陪审员 刘  周 二〇一九年六月二十五日 法官 助理 实习罗思 书 记 员 胡 裕 昕 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。