上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初4909号原告(反诉被告)：上海镇宇家具有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐波，执行董事。委托诉讼代理人：罗昌德，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗贤德，上海市君志律师事务所律师。被告(反诉原告)：欧艾办公家具(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李翔，总经理。委托诉讼代理人：王丽，上海融孚律师事务所律师。原告上海镇宇家具有限公司(以下称“镇宇公司”)诉被告欧艾办公家具(上海)有限公司(以下称“欧艾公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。本案于2019年4月12日公开开庭进行了审理，原告法定代表人徐波及委托诉讼代理人罗昌德、被告委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海镇宇家具有限公司诉称：2018年11月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市青浦区华新镇华腾路XXX号厂区内1,546平方米的房屋(以下称“系争房屋”)出租给原告，租期为三年，自2018年12月7日至2021年12月6日止，月租金人民币(以下币种均为人民币)50,833元，物业服务费每月1,000元。2018年10月31日，原告向被告支付了定金4万元；11月19日，原告向被告支付了218,165元，作为第一期四个月租金、物业服务费及剩余定金，两次共计付款258,165元。但虽经原告多次催促，被告至今未将系争房屋腾退并交付原告使用，严重影响了原告的生产经营。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1.判令被告退还租金、押金、物业管理费合计258,165元；2.判令被告支付违约金152,499元；3.判令解除原被告签订的房屋租赁合同；4.本案诉讼费由被告负担。被告欧艾办公家具(上海)有限公司辩称：不同意原告的所有诉请。1)被告已按约交付系争房屋，并由原告进行装修，且原告入住正常使用；2)原告无合同解除权且未与被告协商擅自解除案涉租赁合同，违反了合同约定，故不应退还押金、租金及物业管理费；3)同意解除案涉合同，但解除时间是庭审之日。审理中，被告欧艾办公家具(上海)有限公司提起反诉：反诉原、被告曾有合作关系，反诉被告多次为反诉原告加工、生产家居产品。因反诉被告业务扩大，双方拟约定反诉被告租赁反诉原告部分场地进行生产，反诉原告可继续给予反诉被告订单。合作意向达成后，反诉被告于2018年10月31日向反诉原告支付了租赁厂房的押金4万元。2018年11月7日，反诉原、被告签订了《房屋租赁合同》及其附件，双方约定由反诉原告将系争房屋租赁给反诉被告使用，其中包括二楼车间厂区1,458平方米和二楼办公室88平方米。租期为三年，自2018年12月7日至2021年12月6日止，月租金50,833元，物业服务费每月1,000元。合同签订后反诉被告于2018年11月19日支付了四个月租金、物业费并补足一个月押金，共计支付218,165元。同日，反诉被告陆续安排电工进场将办公室进行装修使用。2018年12月7日，双方交接了车间场地。但此后因反诉被告未能顺利开展新业务，故想提前解约。2019年2月20日，反诉被告将放置在办公场地的沙发、电脑等物品搬离。反诉被告的违约行为已经严重损害了反诉原告的合法权益，故提起反诉，请求：判令反诉被告支付因违约解除合同产生的违约金152,499元。针对反诉，反诉被告上海镇宇家具有限公司辩称：案涉租赁合同因反诉原告违约导致解除，故不同意反诉原告诉请。经开庭审理查明：2018年11月7日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市华新镇华腾路XXX号厂区内，建筑面积为1,546平方米(二楼厂房1,458平方米，三楼办公室88平方米)；乙方因正常经营需要，在租赁房屋内进行装修工程，不能破坏房屋承重结构，且应先经甲方书面同意；租赁期限由2018年12月7日至2021年12月6日止；月租金为50,833元，每月的物业管理费、公共分摊费1,000元；租金按4个月支付，先付后用，乙方应于上一次交付后的最后一个月提前10天付清下一次(4个月)的租金，首次租金应于本合同签订后5日内支付；双方签约后，乙方应在五日内向甲方一次性支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金金额计50,833元；乙方不得以保证金抵付房租或其他应付费用，甲方将在乙方按要求完整交还房屋、付清所有费用并完成交接手续后二十日内无息退还乙方保证金；乙方提前退租或期满未续租的，乙方应于提前终止日或合同期届满日前迁离租赁房屋，并按照合同约定将其复原归还甲方；租赁期内，甲乙双方任何一方若提前终止合同，需提前6个月以书面方式通知另一方；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约责任的承担适用本合同第九条规定：1、甲方交付的租赁房屋存在严重缺陷且不能立即解除，危及乙方安全的；2、乙方未征得甲方书面同意，改变房屋用途、结构或将房屋转租或分租的；3、乙方逾期不支付租金或其他费用超过30天的；4、其他严重违约事件的；甲乙任何一方违约应赔偿对方三个月的租金金额，若三个月的租金金额不足赔偿对方损失的，有权要求赔偿额外的损失。合同另对其他内容进行了约定。同日，双方签订《租赁单位消防安全责任书》，对系争1,546平方米房屋的消防责任进行了明确，责任书自2018年11月7日起生效直至租赁结束。2018年10月31日，原告支付定金4万元。2018年11月19日，原告向被告支付第一期四个月租金、物业管理费及一个月押金不足部分合计218,165元。另查明，原告在租赁合同签订后对三楼办公室进行了装修。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同及其附件、收据、缴费通知单、银行转账凭证、消防安全责任书、照片等予以证明，并经庭审出证，本院经审核后依法予以认可。审理中，原告表示：1)因被告违反合同约定未按期交付房屋，导致合同目的无法实现，故要求解除案涉租赁合同；2)合同解除时间应为2019年1月1日，当日原告到系争房屋查勘发现系争房屋内仍留存有被告的大量机器设备，双方曾就此进行沟通，原告表达了解除合同的意愿；且在此之前原告曾多次催促被告交房，并提出签订补充协议确定交付时间，但被告一直推脱；3)原被告之间不存在长期合作关系，双方仅有一次供货关系，但即使有供货关系与厂方的租赁及交接也没有关系。为此，原告提供聊天记录、照片、订单等作为证据。被告对原告提供的上述证据的真实性无异议，但认为2019年1月1日的照片恰恰能证明被告已将厂房交付原告，原告才可以自由出入；聊天记录说明2017年12月3日被告使用厂房是由于原定发给原告的订单由被告完成，而12月7日能否按期交付系争房屋需由原告确保订单按时完成。同时，被告表示：1)被告已按约交付系争房屋，并由原告入住装修、使用，故原告提出的解除合同的理由不成立；原告已于2019年2月20日将办公室内物品搬离；2)由于原告生产设备不足，且双方经营范围一致，经协商被告将部分设备遗留给原告使用，故有部分设备在系争房屋内；同时双方还约定原来被告的部分员工由被告解约后，再行由原告聘用；3)同意解除合同，但之前双方并未就解除合同进行协商，故合同解除时间应为庭审之日。为此被告提供短信聊天记录、原告购买设备合同、原告与员工短信、谈话录音、2019年3月厂区照片、原告官网信息、法人微信截图、员工微信截图等作为证据。原告对上述证据的真实性无异议，同时认为原告虽对办公室进行了装修，但由于办公室与厂房系独立的，办公室交付并不代表厂房已交付；原告承租系争房屋系用于扩大生产，所以需要购置新的设备，而被告设备老旧且与原告生产经营不配套，原告不能使用；原告将合同发送给被告的目的是催促被告尽快清空系争房屋；被告曾安排人员到原告处工作，但由于系争房屋未交付，只能要求相关人员至原告香花桥工厂工作，而并非在系争房屋内工作；录音证据无法达到被告的证明目的；原告确实于2019年2月20日将办公室内的物品搬离；2019年3月的照片显示被告机器设备及物品仍在系争房屋内，且有人员在干活。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《房屋租赁合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，被告应于2018年12月7日前将系争房屋(包括厂房及办公室)交付给原告。根据双方提供的聊天记录、原告提供的2019年1月1日照片、被告提供的2019年3月份的照片等证据，本院认定截止2019年3月份系争房屋内仍留存有被告方的机器设备。而被告未提供证据证明双方就机器设备留存给原告使用达成一致意见，故本院认定被告未将系争房屋厂房部分清空并交付原告，导致原告签订案涉租赁合同的目的无法实现，原告有权解除案涉合同，合同解除时间本院认定为诉讼材料送达被告之日即2019年3月9日。合同解除后，被告应返还原告收取的租金、保证金及物业管理费258,165元，并向原告支付违约金。对于违约金计算标准，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金为三个月租金金额，对此被告认为约定标准过高。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院调整违约金标准为两个月租金。被告反诉主张于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告上海镇宇家具有限公司与被告欧艾办公家具(上海)有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月9日解除；二、被告欧艾办公家具(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海镇宇家具有限公司租金、押金、物业管理费合计258,165元；三、被告欧艾办公家具(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海镇宇家具有限公司违约金101,666元；四、驳回反诉原告欧艾办公家具(上海)有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7,459.90元，减半收取计3,729.95元，反诉受理费1,674.99元，合计5,404.94元，由被告欧艾办公家具(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一九年六月十二日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。