福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初2177号 原告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省石狮市宝岛中路339号，统一社会信用代码91350581062287377W。 法定代表人：李卫东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王欣莉，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 被告：许艳芳，女，1990年5月22日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：戴荣盛，北京盈科（泉州）律师事务所执业律师。 原告石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称泰禾公司）与被告许艳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托诉讼代理人王欣莉、被告许艳芳的委托诉讼代理人戴荣盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰禾公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除泰禾公司与许艳芳签订的《租赁合同》；2.判令许艳芳支付自2016年6月7日起至2016年10月15日止的租金59461.01元；3.判令许艳芳以59461.01元为基数按日万分之三的标准支付自逾期付款之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；4.判令许艳芳向泰禾公司支付违约金4068元；5.判令许艳芳承担本案的诉讼费。诉讼过程中，泰禾公司撤回第4项诉讼请求，明确其第3项诉讼请求为许艳芳应按日万分之三分别支付泰禾公司租金24618.51元自2016年5月15日起、租金27874元自2016年7月15日起、租金6968.5元自2016年9月15日起至实际还款之日止的逾期付款违约金。事实和理由：2015年，泰禾公司与许艳芳签订了一份《租赁合同》，约定许艳芳承租座落于石狮市商铺，建筑面积为139.37㎡，租赁期限自2015年12月19日至2018年12月18日止，租金标准为第一租赁年度月租金100元／㎡，第二租赁年度月租金150元／㎡，第三租赁年度月租金200元／㎡，租金支付方式为每两个月为一个缴纳周期，自签订本合同之日起3日内许艳芳需向泰禾公司预付租金27874元，下一周期租金于上一缴纳周期届满前5日支付，以此类推。许艳芳应在合同签订之日向泰禾公司支付押金55748元。许艳芳逾期缴纳租金，应按拖欠金额的日万分之三向泰禾公司支付违约金，逾期超过10日，泰禾公司有权解除合同。许艳芳违反本合同约定导致合同解除的，泰禾公司有权没收押金，并视情形要求许艳芳恢复至交付时原状及赔偿损失。合同签订后，泰禾公司依约将案涉房屋交付给许艳芳，许艳芳支付了履约保证金55748元。合同履行期间，许艳芳陆续向泰禾公司支付了租金共计31129.49元，后就未再支付任何租金，泰禾公司经多次催讨未果。截止2019年3月11日，许艳芳仅支付租金至2016年6月7日，累计拖欠租金59461.01元，根据合同约定，泰禾公司有权解除合同。 许艳芳辩称，1.许艳芳与泰禾公司的《租赁合同》经双方协商已于2016年10月解除。许艳芳与泰禾公司于2015年签订《租赁合同》，由许艳芳承租案涉房屋用于开设饮品店（分别为思慕昔和朵纳滋），因许艳芳怀孕无法亲自打理该店铺，就委托其表妹庄裕秋帮忙打理。泰禾公司招租时承诺许艳芳其所租赁的区域将来将达到每天人流量10万人及形成24小时不夜商业街。但在许艳芳租赁期间内，泰禾公司未形成招租时所承诺的状态，且时常会停电，对许艳芳的经营造成了极大影响，致使许艳芳遭受重大的经济损失。基于泰禾公司的上述违约行为，许艳芳于2016年10月7日通过庄裕秋向泰禾公司的工作人员冯小波提交了撤铺申请并停止经营，泰禾公司亦是同意许艳芳解除合同并搬离店铺，并在短时间内将该店铺出租给第三方。据许艳芳了解，当时第三方承租该店铺后开设了一家叫“芝麻家”的商店，且现在依旧为该芝麻家的商户承租使用。因此2016年10月7日许艳芳与泰禾公司之间的《租赁合同》经协商已经解除。若泰禾公司不认可双方已于2016年10月份合意解除该租赁合同，则在许艳芳与泰禾公司的租赁合同法律关系未解除的情况下，泰禾公司擅自将该店铺出租给第三方对许艳芳构成根本违约，应当双倍退还许艳芳租赁押金，并赔偿许艳芳因此造成的实际损失。在协商解除租赁合同的过程中，许艳芳大部分是通过庄裕秋和泰禾公司的工作人员进行沟通交流的。因泰禾公司的相关工作人员的频繁更替和工作拖沓，前后共有多名泰禾公司的工作人员与庄裕秋进行电话或者微信联系，包括泰禾商管、华崇礼、冯小波等人。2.泰禾公司要求许艳芳向其支付逾期付款违约金等于法无据。双方的租赁合同已于2016年10月协商解除，而泰禾公司却仍依据租赁关系尚未解除情况下逾支付租金的按拖欠金额的日万分之三支付违约金的约定要求许艳芳向其支付违约金，于法无据。许艳芳在签订租赁合同后有向泰禾公司交付押金55,748元、装修押金10,000元和水电周转金1,000元，该相关费用于合同协商解除后泰禾公司并未退还给许艳芳。前述费用已经足以支付许艳芳所欠付的租金和弥补泰禾公司的损失。3.泰禾公司要求许艳芳向其支付租金和违约金的债权请求权已过诉讼时效。双方已于2016年10月协商解除了《租赁合同》，在许艳芳有欠付租金的情况下，泰禾公司应于2017年10月份前向许艳芳主张该租金及违约金的债权，但泰禾公司在此期间均未向许艳芳主张过权利，因此，该债权已经过了诉讼时效。综上，请求驳回泰禾公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：泰禾公司成立于2013年3月5日，系经营对房地产的投资、房地产开发、销售、房屋租赁等业务的有限责任公司，2013年6月25日取得址于石狮市宝岛中路南侧泰禾广场Ａ区1＃、1ａ＃、2＃楼的建设工程规划许可证。2015年，泰禾公司与许艳芳签订《租赁合同》一份，约定泰禾公司将位于石狮市商铺（以下简称案涉房屋）出租给许艳芳用于经营餐饮，租赁期限自2015年12月19日至2018年12月18日止，建筑面积为139.37㎡，其中2015年12月19日至2016年12月18日月租金标准为100元／㎡，2015年12月19日至2016年1月18日以及2016年3月19日至2016年4月18日为免租期；2016年12月19日至2017年12月18日月租金标准为150元／㎡；2017年12月19日至2018年12月18日月租金标准为200元／㎡，租金每两个月为一个缴纳周期。自签订本合同之日起3日内，许艳芳须向泰禾公司支付首期租金27874元，下一周期租金于上一缴纳周期届满前5日内支付，以此类推。许艳芳应在本合同签订之日向泰禾公司支付租赁押金55748元。许艳芳逾期缴纳租金，应按拖欠金额的日万分之三向泰禾公司支付违约金，逾期超过10日，泰禾公司有权解除合同。许艳芳违反本合同约定导致合同解除的，泰禾公司有权没收押金。2015年10月8日，许艳芳在《房屋交接确认书》中签字，确认接收案涉房屋。诉讼过程中，泰禾公司自认许艳芳已支付其租赁押金55748元、租金31129.49元。以上事实，有当事人的陈述及泰禾公司提交的营业执照及法定代表人身份证明、许艳芳的居民身份证、建设工程规划许可证、租赁合同、房屋交接确认书等为证，应予认定。 本案的争议焦点如下：一、泰禾公司的起诉是否超过诉讼时效。二、案涉租赁合同是否已解除。三、许艳芳是否应向泰禾公司支付租金及逾期付款违约金。 一、关于泰禾公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。 本院经审查认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据许艳芳提供的庄裕秋与泰禾公司工作人员之间的微信聊天记录，2017年3月27日泰禾公司的工作人员与庄裕秋仍在核对欠缴租金，诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算，故本案泰禾公司请求许艳芳支付租金的诉讼时效自2017年3月27日开始计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期限尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，施行之日案涉房屋租金的诉讼时效期限尚未满一年，故案涉房屋租金的诉讼时效可适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定。泰禾公司于2019年3月28日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。许艳芳主张本案已超过诉讼时效，不予采纳。 二、关于案涉租赁合同是否已解除的问题。 本院经审查认为，根据许艳芳提供的庄裕秋与泰禾公司工作人员之间的微信聊天记录，结合庭审中泰禾公司自认的事实，虽可证明许艳芳已向泰禾公司提交了撤铺申请，但许艳芳未能提供证据证明泰禾公司在收到撤铺申请后已同意解除案涉合同，且许艳芳亦自认其直至2017年3至4月份才将案涉房屋交还给泰禾公司。许艳芳主张案涉合同已于2016年10月份经与泰禾公司协商一致后解除，缺乏依据，不予采纳。 三、关于许艳芳是否应向泰禾公司支付租金及逾期付款违约金的问题。 本院经审查认为，泰禾公司于2015年10月8日将案涉房屋交付许艳芳使用，许艳芳应按合同约定履行支付租金的义务。许艳芳在接收房屋后仅支付租金31,129.49元，之后未按约定支付相应的租金，逾期已远超过10天，根据《租赁合同》第六条第4项的约定，许艳芳的行为已经构成根本违约，泰禾公司有权解除合同。泰禾公司请求解除其与许艳芳签订的《租赁合同》，有事实和法律依据，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉《租赁合同》解除后，许艳芳仍应向泰禾公司支付尚欠的租金。泰禾公司主张许艳芳仅支付租金31,129.49元，但在本案中主张自2016年6月7日起至2016年10月15日止的租金，系对自己权利的处分。许艳芳应支付泰禾公司2016年6月7日至2016年10月15日间的租金60,139.1元（13,937元/月×12÷365天×12天+13,937元/月×2个月+13,937元/月+13,937元/月×12个月÷365天×28天=60,139.1元）。现泰禾公司要求许艳芳支付租金59,461.01元，系对自己权利的处分，本院予以照准。根据《租赁合同》第二条第2项约定，租金每两个月为一个缴纳周期，下一周期租金于上一缴纳周期届满前5日支付，许艳芳应于2016年4月14日前支付2016年4月19日至2016年6月18日的租金；应于2016年6月14日前支付2016年6月19日至2016年8月18日的租金；应于2016年8月14日前支付2016年8月19日至2016年10月18日的租金。许艳芳在接收房屋后仅支付租金31,129.49元，已构成违约，根据《租赁合同》第六条第4项“许艳芳逾期缴纳租金，应按拖欠金额的日万分之三向泰禾公司支付违约金”，结合本案中泰禾公司关于租金的诉讼请求，许艳芳根据案涉合同应按日万分之三的标准计付2016年6月7日至2016年6月18日间租金5,498.43元自2016年4月14日起、2016年6月19日至2016年8月18日间租金27,874元自2016年6月14日起、2016年8月18日至2016年10月15日间租金12,829.68元自2016年8月14日起分别计算至实际还款之日止的违约金。泰禾公司的第3项诉讼请求计算得出的违约金超过按合同约定方式计算得出的违约金，对其多请求的部分，不予支持。根据《租赁合同》第六条第7款约定，许艳芳违反本合同约定导致合同解除的，泰禾公司有权没收押金。因许艳芳未能按约支付租金导致案涉合同解除，泰禾公司有权没收押金。许艳芳主张租赁押金55,748元用于抵扣租金，缺乏依据，不予支持。至于泰禾公司与许艳芳提及的装修押金、水电周转金，因收款主体并非泰禾公司，该部分款项与本案无关，不予处理。 综上所述，本院认为，泰禾公司系经依法注册登记经营房地产开发、销售、房屋租赁等业务的企业，已取得案涉房屋的建设工程规划许可证，其与许艳芳就案涉房屋事宜签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。泰禾公司依约将案涉房屋交付给许艳芳使用，许艳芳应按照合同的约定按期支付租金。许艳芳未按约支付租金，已经构成违约。根据案涉合同第六条第4项约定，泰禾公司可以行使解除合同的权利。现泰禾公司要求解除双方签订的租赁合同，合法有据，应予支持。许艳芳应支付泰禾公司2016年6月7日至2016年10月15日间的租金59,461.01元，并按案涉合同第二条第2项及第六条第4项约定的支付期限、违约金标准支付逾期付款违约金。泰禾公司多请求的部分，不予支持。许艳芳的抗辩主张，缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下： 一、解除石狮泰禾广场投资有限公司与许艳芳于2015年签订的《租赁合同》； 二、许艳芳应于本判决生效后十日内支付石狮泰禾广场投资有限公司租金59,461.01元； 三、许艳芳应于本判决生效后十日内按日万分之三的标准支付石狮泰禾广场投资有限公司租金5,498.43元自2016年4月14日起、租金27,874元自2016年6月14日起、租金12,829.68元自2016年8月14日起分别计算至实际还款之日止的违约金； 四、驳回石狮泰禾广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,736元，减半收取868元，由石狮泰禾广场投资有限公司负担50元，由许艳芳负担818元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王雅稚 二〇一九年六月二十八日 书记员  蔡玉玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -2-