中华人民共和国上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初48729号原告：蒋世琦(PAULSHI-QIJIANG)，男，1958年5月26日出生，现住美利坚合众国。委托诉讼代理人：傅朗，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，上海市汇业律师事务所律师。被告：昆山盛誉房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市。法定代表人：罗雄，董事长。委托诉讼代理人：程诤，上海市郑传本律师事务所律师。原告蒋世琦(PAULSHI-QIJIANG，以下简称“蒋世琦”)与被告昆山盛誉房地产开发有限公司(以下简称“盛誉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告蒋世琦的委托诉讼代理人傅朗，被告盛誉公司的委托诉讼代理人程诤到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告蒋世琦向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告欠付租金60,000元；2.被告支付原告迟延支付租金违约金12,000元。事实与理由：蒋世琦为上海市静安区万航渡路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的实际权利人。2017年3月，蒋世琦将系争房屋出租给正再品牌策划(上海)有限公司(以下简称“正再公司”)。2017年12月，正再公司未经蒋世琦许可将系争房屋转租给盛誉公司，蒋世琦知悉后，起诉正再公司至法院。经法院调解，正再公司将其与盛誉公司之间租赁合同出租人权利义务一并转移给蒋世琦，双方之间原租赁合同解除。蒋世琦也通知了盛誉公司租赁合同出租人权利义务转移事宜。根据合同约定，盛誉公司应支付蒋世琦自2018年10月1日起至2018年12月31日期间的租金417,000元，但盛誉公司实际支付353,700元后，拒不支付欠付租金。蒋世琦为维护自身合法权益遂起诉来院，请求判如所请。被告盛誉公司辩称，对租赁合同出租人权利义务转让没有异议，也愿意与蒋世琦继续履行租赁合同。在蒋世琦与正再公司的租赁合同纠纷案件中，正再公司承诺盛誉公司出庭的话，律师费可以在下期租金中抵扣，当时预估律师费为6万元，后实际发生并支付了4万元。盛誉公司曾与正再公司就系争房屋停车费事宜达成每月扣减租金1,000元的协议。因白蚁问题，盛誉公司清理系争房屋门前一棵树费用为300元，正再公司也承诺在下期租金中予以抵扣。因此盛誉公司仅同意再支付2万元租金，且不需要承担逾期支付的违约金，蒋世琦主张的违约金金额也过高。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记权利人为刘更生。2016年6月26日，出租方(甲方)刘更生与承租方(乙方)正再公司就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁房屋作办公用途，租期自2017年3月1日起至2020年2月28日为止，每月租金9万元，合同落款处出租方(甲方)签字为“蒋世琦”。之后正再公司(甲方)又与盛誉公司(乙方)就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方房屋作商住使用，租期自2017年1月1日起至2019年12月31日为止；每月租金139,000元，首期租金为3个月的租金，押二付三，乙方应于每应付款月1日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的0.5%支付违约金，合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。2018年1月4日，刘更生起诉正再公司及盛誉公司至本院，以正再公司擅自转租违约为由要求解除租赁合同。该案审理中，双方确认系争房屋租赁合同的实际出租人为蒋世琦。2018年2月7日，刘更生以准备以蒋世琦的名义重新起诉为由撤回起诉。2018年2月8日，蒋世琦起诉正再公司及盛誉公司至本院。该案审理中，蒋世琦撤回了对盛誉公司的起诉。2018年8月21日，经本院组织调解，蒋世琦与正再公司一致表示由正再公司将与盛誉公司之间租赁合同出租人的权利义务转让给蒋世琦，2018年10月1日起盛誉公司的租金归蒋世琦所有，如果盛誉公司将该日期以后的租金支付给正再公司，正再公司愿意返还给蒋世琦，正再公司已收取盛誉公司的押金与蒋世琦应支付给正再公司的钱款一并结算，正再公司曾与盛誉公司约定由正再公司负担车位费用，故合同中出租方的义务包括2016年11月5日正再公司与盛誉公司签订的《上海市房屋租赁合同》中约定的出租方的义务以及承担停车费的义务由蒋世琦承担，除此之外正再公司保证不含其它出租方义务，如有其他义务由正再公司承担，在此基础上，蒋世琦与正再公司就此达成解除合同的调解协议。2018年8月22日，蒋世琦与正再公司另行签订《和解协议》，载明正再公司与盛誉公司就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》中出租方的权利义务全部转让给蒋世琦等内容。2018年8月31日，正再公司向盛誉公司发送《通知函》，告知双方原《上海市房屋租赁合同》出租人变更为蒋世琦事宜，盛誉公司于2018年9月3日签收。2018年9月21日，蒋世琦向盛誉公司发送《权利转让通知书》，告知盛誉公司其与正再公司之间的《上海市房屋租赁合同》出租人变更为蒋世琦，确认盛誉公司已支付租金至2018年9月30日，并已付押金278,000元，并要求盛誉公司直接向蒋世琦支付2018年10月1日起至2019年12月31日的租金。盛誉公司于次日收到上述通知。后蒋世琦与盛誉公司就系争房屋租金支付事宜产生纠纷，致蒋世琦起诉来院，请求判决如上所请。审理中，双方一致确认，2018年10月1日至2018年12月31日期间租金，盛誉公司已支付蒋世琦353,700元，2019年1月起一期的租金盛誉公司仅扣除了3,000元。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。关于2018年10月1日至2018年12月31日期间应付租金金额，双方各执一词。盛誉公司认为，蒋世琦与正再公司在前案中达成和解，将出租人的权利义务进行了转让，应当与承租人即盛誉公司进行协商。正再公司已向盛誉公司承诺在前案中聘请律师的费用以及树木清理费用在下一期租金中抵扣，现正再公司的承诺应由蒋世琦来承继。盛誉公司现联系不到正再公司，申请追加正再公司为第三人，并申请中介人员出庭作证。盛誉公司还提供了该公司负责人员与中介方袁宵自2018年7月3日起至2018年8月20日的微信往来记录，以证明其主张。蒋世琦对上述微信往来记录真实性不予认可。现蒋世琦已不在本案中主张停车费用和树木修剪费用，即使正再公司对盛誉公司的律师费用确有相应承诺，盛誉公司也应向正再公司主张。蒋世琦要求盛誉公司支付6万元，金额合理。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中，正再公司将与盛誉公司之间的房屋租赁合同出租人的权利义务转让给蒋世琦后，书面通知了盛誉公司，盛誉公司现也表示愿意与蒋世琦履行该租赁合同，故蒋世琦与盛誉公司之间就系争房屋建立的《上海市房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。关于盛誉公司主张在2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金中抵扣律师费用等主张，本院作如下分析：首先，双方对于上述期间的租金标准及支付方式已有约定，盛誉公司应当按约向出租人蒋世琦履行支付租金的义务；其次，盛誉公司主张正再公司承诺其在下期租金中抵扣相关费用，但除该公司人员与中介方的微信往来记录外，未提供直接证据予以证明；最后，在盛誉公司所主张的正再公司承诺在下一期租金中抵扣相关律师费用等之后，正再公司将合同出租人权利义务转让给蒋世琦之时，下一期租金已明确约定归蒋世琦所有，正再公司、蒋世琦在转让权利义务时不仅未涉及律师费用等的抵扣，而且还明确除书面合同约定出租人的义务以及停车费事宜外，如仍有其他出租人的义务均由正再公司承担，故退一步讲，即使正再公司就盛誉公司产生的律师费用等确有承诺，蒋世琦对此并不知情，该律师费用与房屋租赁合同的实际履行并无必然关联，盛誉公司理应向正再公司主张其权利。综合以上几点，盛誉公司主张正再公司承诺其在下一期租金中抵扣律师费用等作为其拒绝全额支付租金的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，故对于盛誉公司追加正再公司为第三人的请求，本院亦不予准许。现蒋世琦要求其支付欠租6万元，金额在合理范围之内，本院予以支持。蒋世琦还要求盛誉公司支付迟延支付租金的违约金12,000元，有相关合同依据，且金额在合理范围之内，本院亦予以支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告昆山盛誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋世琦(PAULSHI-QIJIANG)欠付租金60,000元；二、被告昆山盛誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋世琦(PAULSHI-QIJIANG)迟延支付租金违约金12,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,600元，减半收取计800元，由被告昆山盛誉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告蒋世琦(PAULSHI-QIJIANG)可在判决书送达之日起三十日内，被告昆山盛誉房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。审判员  荣琼英二〇一九年六月五日书记员  潘 云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。