贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初901号原告：陈秀芳，女，1954年12月7日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：陶文俊，贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州安顺福万家物业服务有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区安平街道办事处昌兴花园D-1-17-1。统一社会信用代码：91520421308841420N。法定代表人：蒋孝碧，职务：系该公司总经理。被告：平坝县环宇小区03地块业主委员会，住所：平坝区天台山大道环宇小区。诉讼代表人：曹军，男，1962年9月28日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区，系业主委员会主任。原告陈秀芳诉被告贵州福万家物业服务有限公司（以下简称福万家物业公司）、平坝县环宇小区03地块业主委员会（以下简称环宇小区业委会）排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈秀芳及其委托诉讼代理人陶文俊、被告贵州福万家物业服务有限公司法定代表人蒋孝碧、被告平坝县环宇小区03地块业主委员会诉讼代表人曹军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告拆除其所修建的平坝区环宇小区03地块C栋与A栋之间道路及人行道上的电子大门、门岗、不锈钢栅栏；2、二被告连带赔偿原告门面两年租金损失20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年10月27日，原告与贵州大名房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，由原告向大名房地产开发公司购买位于平坝县城关镇××大道××小区××地块××单元××号营业门面房（建筑面积34.27平方米），原告于2011年11月17日取得该房屋产权登记证书。原告取得房屋后即于2010年5月2日将房屋出租给唐晓莉用于经营商铺，租金4200元/年，租赁期满后，双方续租，租金逐年递增。至2017年5月，唐晓莉与原告解除租赁合同，原告去收钥匙时才知道二被告擅自决定在原告所购买门面前面C栋与A栋之间道路及人行道上的公共区域安装了电子门门岗，并用不锈钢栅栏隔离，阻断了前往原告门面房屋的道路，导致原告所出租的门面无法正常经营，门面丧失使用价值。原告与唐晓莉解除租赁合同后，原告向唐晓莉收取了至2017年5月一年的门面租金6700元。原告认为，原告购买的门面系完全开放式门面，目的是为了通过出租或自己经营取得商业利益，但二被告擅自占用小区公共部位修建大门的行为不仅侵犯了原告作为业主享有的物权，且致原告购买的门面商业价值完全灭失，导致原告产生重大损失。原告多次找二被告协商，二被告均不予处理，其行为已严重损害了原告的合法权益，按照当地门面租金市场价计算，自2017年5月起至2019年5月，原告共损失两年门面租金20000元。为此，特提起诉讼。原告陈秀芳向本院提供房屋所有权证、房屋租赁合同、前期物业管理协议、商品房买卖合同、案涉门面现状照片、光盘等证据，用以支持其主张。被告福万家物业公司辩称，2014年11月，环宇小区业委会经平坝县安平办事处、平坝县房管局和塔南社区同意后成立。为改善小区脏、乱、差的状况，向平坝县房管局提出修建大门的请求，经房管局同意，由业委会向小区446户业主征求意见，获得2/3以上共计314户业主的支持，向房管局申请划拔维修基金，由业委会发包给物业公司进行施工。期间房管局和塔南社区领导多次到现场视察工作，并非物业公司私自修建，我方不应承担责任。此外，同在大门内的其他门面至今一直在正常经营，几家商铺经营期间，我公司门卫人员对业主和消费者从未进行过阻拦，原告门面经营情况不好，不能归责于修建大门。原告称其多次找物业公司协商，不是事实，直至对簿公堂，我们从未见过面，也没有接到过类似电话。如依原告诉求拆除小区大门、门岗及栅栏，则小区446户住户的生命财产安全和业主的停车位将如何得到保障。修建大门前，小区内被盗事件时有发生，修建大门后至今再没有此类事件。拆除大门后果的严重性，是不言而喻的。因此，业委会通过房管局申请维修基金并得到批准，征求小区业主意见取得同意后修建大门的行为是合理合法的，请求驳回原告对物业公司的诉请。被告物业公司向本院提供《工程施工合同》1份，用以支持其主张。被告环宇小区业委会辩称，原告所述与事实不符。业委会是在2014年11月经平坝县安平办事处、平坝县房管局和塔南社区同意后依法成立，为改善小区脏、乱、差的状况，经业委会征求业主意见取得70%以上业主同意后，向房管局提出使用住宅专项维修资金的申请，用于安装前后大门、监控设施、消防通道改造、下水道疏通等。经房管局审批后，进行公示，由部分业主及房管局相关领导参与大门的选址，当时也询问过大门内的四家商铺，但因为他们都没有在小区内居住，没有联系上，后来的联系方式都是从小区其他人处得知。修建大门的资金来源是维修资金，也是为了小区的公共利益才修建的，并非擅自修建，是合理合法的行为。被告环宇小区业委会向本院提供《关于同意成立平坝环宇小区03地块业主委员会的批复》、《环宇小区03地块业主委员会关于使用住宅专项维修资金的申请》、《平坝县环宇小区03地块业主委员会关于使用住宅专项维修资金的公示》、《平坝县住宅专项维修资金使用申请审核表》各1份，《使用住宅专项维修资金业主征询意见书》32份，环宇小区大门口平面略图1份，用以支持其主张。根据原、被告的陈述及双方提供的证据，本院查明事实如下：原告陈秀芳系平坝区环宇小区03地块C幢3单元1层5号房屋的所有权人，该房屋的规划用途为商业。2010年5月2日，陈秀芳与唐晓莉签订《房屋租赁合同》将C幢5号门面出租给唐晓莉，双方约定房屋租金为一年4200元。陈秀芳称其与唐晓莉的租赁期满后，双方续租至2017年5月，唐晓莉解除租赁合同，当年的租金为6700元。被告福万家物业服务公司系环宇小区03地块物业服务企业。2014年11月12日，平坝县房产管理局下发平房通（2014）5号文件，同意成立环宇小区03地块业主委员会，主任为冯千生，成员为崔洪兴、陈先敏等6人。为共同管理好小区环境，业委会向小区446户业主征求意见，取得314户业主（占工程对应已交付使用房屋业主总户数的70%）同意使用住宅专项维修资金，同时将使用专项维修资金改造项目、费用金额及委托福万家物业公司施工等相关事项予以公示。同年12月24日，环宇小区业委会向平坝县房产管理局提出关于使用住宅专项维修资金的申请，用于维修改造的项目包括：1、前大门制作安装28228元。2015年元月，被告福万家物业公司按照其与环宇小区业委会签订的《工程施工合同》在03地块A栋与C栋的原通行通道处修建案涉大门并设立门岗及不锈钢栅栏。还查明，未设置大门前，该小区为开放式小区，行人可以自由通行进入陈秀芳商铺，不受任何设施阻拦。设置大门后，小区业主刷卡后可以自由通行，其他人员需向值班保安说明理由后通行。本院认为：根据环宇小区03地块的规划设计及房屋所有权登记资料显示，该地块规划有两种不同性质的房屋，A栋与C栋临街一层各有3间房屋的规划用途为商业，二层以上规划用途为住宅。该地块规划设计为开放式场所，目的在于方便公众通行，同时保障一层商铺的经营权利。环宇小区03地块业主在选购房屋时对小区的规划设计应当是知情的，其在此情况下购买小区房屋，表明其对该小区规划设计模式予以认可和接受。陈秀芳作为C栋一层商铺的所有权人，有权按照规划用途经营使用该商铺，其经营权利受法律保护。而小区的全体业主作为其各自房屋的所有权人，其合法权利亦同样受法律保护。环宇小区业委会根据小区大多数业主的意见，要求福万家物业公司在A栋与C栋的公共场地上安装大门并设立门岗及不锈钢栅栏等道闸设施，目的是为了维护小区的居住安全及环境的整洁、有序，其主观上虽没有妨害陈秀芳经营使用商铺的意思，但客观上导致陈秀芳的商铺处于一个不利于公众通行的相对封闭的空间内，降低了顾客致其商铺消费的可能性。虽然环宇小区业委会及福万家物业公司称其并没有阻碍业主外消费者的通行，但道闸设施的设立毕竟会对公众的心理产生一定影响，从而造成陈秀芳商铺客流量减少、经营受损的结果。本院认为权利的取得和行使，不应当损害他人的合法权益，当两项合法权利发生冲突时，应当根据法律的规定确定保护的原则和方法。法律虽赋予业主大会、业主委员会在物业管理区域内享有自治管理的权利，但该权利的行使应当以不损害业主的合法权益为前提。环宇小区业委会虽就增设大门道闸事项征求全体业主的意见，并经70%以上的业主同意，但该部分业主并没有充分考虑到封闭管理对陈秀芳商铺的经营使用可能造成的不利影响，也未考虑到对陈秀芳合法经营权利的损害以及如何补偿，仅仅决定设立道闸设施，对小区实施封闭管理，使得陈秀芳的合法经营权利客观上受损，获得补偿的权利悬而未决。业主大会、业主委员会在对公共事项作出决议之前，应当对该决议可能对相关业主合法权益造成的不利影响有所预见，并对可能产生的损害作出充分的补偿安排，以避免合法权利之间发生冲突，达到各自利益的最大化。案涉道闸的设置侵害了陈秀芳的商铺经营权，且对陈秀芳可能因此产生的损失及补偿未作考虑和安排，故陈秀芳诉请排除妨害，符合法律规定，应当予以支持。福万家物业公司作为环宇小区03地块的物业服务企业，应当履行物业服务合同约定的义务，为小区全体业主提供安全、整洁、有序的居住环境。小区的居住安全及环境保障，除在现有位置安装道闸设施外，还可以通过其他措施得以实现。根据现场及本案现有证据，物业公司可以将现有道闸设施腾让至住宅房屋处，在涉门面房屋单元口安装智能门禁设施，加上福万家物业公司的安全防范措施，小区业主的居住安全能够得到保障。至于A、C栋门面处公共场所的安全及环境的清洁、秩序的维护，可以通过福万家物业公司采取增强安保力量、增加巡逻次数、及时保洁等措施予以实现。维护环宇小区03地块居住环境安全、整洁、有序是福万家物业公司的职责所在，其不应为推卸责任而加重业主的负担。因福万家物业公司系根据环宇小区业委会的要求安装的道闸设施，是具体行为的实施者，故物业公司亦负有共同拆除道闸设施的义务。综上，陈秀芳要求二被告拆除修建在环宇小区03地块C栋与A栋之间道路及人行道上的电子大门、门岗、不锈钢栅栏依据充分，本院应予以支持。对于陈秀芳主张的门面损失，致其门面无法出租的原因不能完全归责于二被告，且陈秀芳亦不能举示有效证据证实其租金损失，陈秀芳应承担举证不能的不利后果，对其该项请求本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州福万家物业服务有限公司、平坝县环宇小区03地块业主委员会于本判决生效之日起三十日内拆除修建在平坝区环宇小区03地块C栋与A栋之间道路及人行道上的电子大门、门岗、不锈钢栅栏。二、驳回原告陈秀芳的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告贵州福万家物业服务有限公司、平坝县环宇小区03地块业主委员会共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费300元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  王晓云二〇一九年六月二十一日法官助理黄雯书记员罗亚飞