重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初2000号原告：杨宗明，男，1966年7月9日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：黄照勇，男，1970年8月10日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。原告杨宗明与被告黄照勇合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，于2018年4月10日适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，由审判员曹军担任审判长，与人民陪审员邹如维、余明旭组成合议庭，于2018年7月5日、7月30日、2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告杨宗明、被告黄照勇及其委托诉讼代理人罗江启均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宗明向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付建房款161892.3元；2、由于被告违约要求归还原告所建房屋超面积252.73㎡。事实和理由：原、被告在2007年5月30日所签订的房屋改造协议中明确了乙方归还甲方面积878㎡，在该房屋建设完工后，按房屋产权证面积计算，大于或小于还房面积，双方按建筑成本每平方米510元进行找补，由于行政因素影响，于2017年整栋房屋的产权证办理结束，该栋房屋面积为1085.36㎡，门面1间45.37㎡，共计1130.73㎡。原、被告双方在2008年8月16日所签订的房屋改造协议中明确了原2007年5月30日协议中只有第一层为框架结构，双方商定第二层砖体结构改为框架结构，由被告一次性补给原告33000元，该款在第二层主体完工后付清，但被告方故意拖延，至今未支付。原告已按2007年5月30日协议约定按期交房使用，没有违约。被告黄照勇辩称，本案争议房屋及协议是2007年签订的，2009年房屋交付给被告，当时并未完全完工，部分工程原告未完成，考虑早点发挥效益，被告就搬进去装修使用，后因为行政原因及原告的原因，原告一直未能将房产证及时办理，在2017年下半年原告才将房产证办理完毕，在此之前双方一直未对房屋价款及具体合同的履行进行结算，其后双方发生争议，原告诉至法院，被告在接到诉状后也向法院提起诉讼，要求原告对未完工工程部分予以抵扣价款，双方在本案中结算是合理的，希望合并审理。被告在使用该房屋过程中发现房屋存在一定质量问题，被告也提出对房屋质量进行安全鉴定。对于其余事实在双方房屋改造协议中明确约定原告应归还被告门面一间，不得低于39㎡，另外原告应归还被告房屋面积878㎡，双方已约定了超过了面积部分的价款，特别在该协议末尾注明原告归还被告住房面积878㎡和门面一间39㎡，被告不付任何费用。在2017年10月21日原告向被告出具的黄照勇处还房决算中已进行了相关计算。根据前述事实，原告要求被告支付建房款应根据合同约定以实际计算为准，并且应扣减原告未完成工程量的价款。原告要求被告归还252.73㎡的请求依法应当驳回，并且被告在本案中并未违约，反而是原告一直未能办理房屋产权证，导致双方无法结算。本院经审理认定事实如下：2007年5月30日，被告作为甲方与原告作为乙方，双方签订了《房屋改造协议》，协议约定：甲方在东溪镇新市场有房屋一栋，单层、砖木结构，建筑和使用全计面积878㎡，甲乙双方共同协商，对此房屋进行改造。一、以甲方名义对该房屋实施改造。二、一切手续办理，由甲方义务协助乙方办理，办理手续和房屋修建费用由乙方自行负责，乙方归还甲方的房屋结构，样式均按图纸设计和场镇规划商品房要求归还甲方，土地房产证和修建费用由乙方负责，甲方不负责任何费用。三、鉴于甲方以后便于房屋管理，待新房竣工后，相关部门验收合格，乙方归还给甲方，乙方归还甲方的房屋面积及坐落地点：1、街门面一间，从郭茂林茶馆处至水口山寺桥头第1间，其面积以房屋产权证为准，不得低于39㎡；2、住房坐落在郭茂林后面留置公路从外向里靠左面单独一个单元五楼一底六层，底层为框架结构，二至五层为砖混结构，(每套房的前后所有窗子和进户防盗门，由乙方负责安装好，甲方不付任何费用，水电由乙方安装到楼梯间)，（室内安装、装饰装修，水电户头等由甲方自行负责，乙方不补给任何费用）。新房竣工后，其面积以房屋产权证面积为准，如归还房小于原面积878㎡由乙方按建筑成本价510元∕㎡补给甲方，大于原房屋面积由甲方按建筑成本补给乙方。四、乙方在修建房屋时，甲方不得以任何理由干涉其任何施工操作，不得擅自更改建筑设计施工图纸，如需更改时，必须经过甲乙双方和图纸设计部门方能更改或变更，为了使用方便，乙方在设计施工图纸时，可以通过甲方和设计部门共同拟定方案，具体由甲方决定。五、……，六、……，七、……。注：乙方归还甲方住房面积878㎡和门面1间39㎡，甲方不负责任何费用。2018年8月16日，因被告需要对房屋结构进行调整，被告作为甲方与原告作为乙方，双方又签订了《房屋改造补充协议》，协议约定：第二层原为砖体结构盖板，现改为框架结构盖板，厨房和厕所作现浇，楼层高度为3.9M。第一、二层所有后塞砖体，乙方只负责周边后塞砖体预留窗孔洞，内墙后塞砖体由甲方负责安装，双方不计费用。乙方负责安装三至六层所有彩光窗安装，进户门安装防盗门，底层安装两道卷帘门。甲方增设第二层框架，根据双方计算增减价格后，由甲方补给乙方33000元，此款在乙方第二层主体结构完工后由甲方一次性付给。另查明，2007年9月25日，綦江县直管公房管理所及邓学秀等18户作为建设单位取得了渝规建证(2007)綦建字第0096号建设工程规划许可证，建设项目名称为綦江县直管公房管理所及邓学秀等户，建设位置为东溪镇新市场，建设规模1087.32㎡。项目设计单位为北京中铁工程建筑工程设计院，施工单位为重庆綦南建筑工程有限公司。原告系该项目的负责人及联建户之一，邓学秀与被告黄照勇系夫妻关系同时也是该项目的联建户。綦江县直管公房管理所及邓学秀等18户联建房3号楼（被告房屋所处位置）规划设计为6层楼砖混结构，于2008年3月开工，2008年7月主体竣工。原告向被告还房面积为1130.73㎡，共计六层（3号楼整栋）。被告于2009年4月左右接房，2009年5月装修第二层为茶楼进行经营，二层以上作为旅馆在经营。被告自行在楼顶搭建了第7层。2016年9月14日，重庆市綦江区规划局向原告开具渝规罚告綦江字（2016）第0012号查处违法建设行为行政处罚告知书，其中对3号楼破屋顶层的181.2㎡（被告所搭建），处工程造价的10%，罚款金额为14320元，2016年9月18日原告缴纳了罚款14320元。2017年5月31日，原告按10元∕㎡缴纳了3号楼登记在被告及邓学秀名下的房屋1130.73㎡的大修基金11310元，并缴纳了登记在被告名下的2号楼1单元2-1号房屋的大修基金1042元，共计12352元。2018年3月18日，被告向原告转款26653.6元。2015年12月1日，原告委托中国人民解放军后勤工程检测中心对綦江县直管公房管理所及邓学秀等18户联建房3号楼进行房屋质量检测，经检测该房屋结构体系完整，房屋基础及主体结构的承载能力满足正常使用安全要求，目前房屋主体结构安全。2017年7月24日，原告为被告办理了位于綦江区的房屋产权证(用途为住宅)，产权证登记建筑面积共计1085.36㎡，其中房屋登记在被告名下，其余房屋均登记在邓学秀名下。同时为被告办理了位于綦江区商业门面房屋产权证书，建筑面积为45.37㎡。登记在邓学秀及被告名下的房屋产权建筑面积共计1130.73㎡。2017年3月21日，原告与邓学秀及被告黄照勇签订还房竣工决算协议，协议载明还房面积为1085.36㎡，超面积为207.36㎡(1085.36㎡-878㎡)，超面积按510元∕㎡计算为105753.6元。加上第二层砖体结构变更为框架结构，应补33000元。以上3号楼业主共计增补给原告金额为138895.6元（105753.6元+33142元），该款由业主黄照勇领到房产证后一次性付给原告。注本协议仅作办理产权使用。原、被告对该决算协议的真实性均无异议。审理中，被告申请对1至2层四边围墙后塞砖体、8道进户门、1楼门面2道卷帘门、整栋楼梯步栏杆、下水道未接至化粪池进行评估。双方一致陈述一层至六层的楼梯铁栏杆、八道入户防盗门、两扇卷帘门原告未按补充协议约定安装，双方均一致认可通过评估后，在应付款中进行抵扣。被告认为原告没有按补充协议约定填充一、二层后塞砖体，应当通过评估后对该部分款项进行抵扣，原告认为补充协议中约定的被告应支付给原告的33000元系扣除了后塞砖体的费用，不同意进行评估。原告举示了33000元的计算清单，拟证明经增减价格后的金额为33142元，最终确定支付33000元，被告不予认可。被告认为原告未将下水道管子接入化粪池，原告认为已接入化粪池，被告坚持要进行评估，原告不同意评估。本院准许对双方无异议的部分即一层至六层的楼梯铁栏杆、八道入户防盗门、两扇卷帘门进行评估，对双方有异议的部分一、二层后塞砖体及是否将下水管道接入化粪池，本院已告知评估风险，但被告坚持进行评估，本院也一并移送评估。经评估，一层至六层的楼梯铁栏杆、八道入户防盗门、两扇卷帘门价值为12266元，一、二层后塞砖体价值为34042元。被告申请评估后，交纳了鉴定费5000元。被告要求将转款给原告的26653.6元抵扣超面积还房的房款，原告认为被告转款的26653.6元系替被告代缴罚款及房屋大修基金，不能抵扣超面积房款。前述事实，有原、被告当庭陈述，有《房屋改造协议》、《房屋改造补充协议》、重庆市物业专项维修资金专用收据、行政处罚告知书、罚款缴费单据、中国农业银行交易明细、建设工程规划许可证、检测报告、评估报告、鉴定费发票、证人证言等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋改造协议》及《房屋改造补充协议》系双方的真实意思表示，双方协议约定的房屋改造已由具有资质的施工单位完成施工，并办理了相应的规划许可，房屋已交付被告使用，现已办理房屋产权证，因此《房屋改造协议》及《房屋改造补充协议》对原、被告双方具有约束力，双方应诚信履行协议约定的权利义务。本案中，双方对已还房总面积为1130.73㎡无异议，本院予以确认，因《房屋改造协议》中约定归还住房面积878㎡及门面1间39㎡被告不支付费用，因此对还房面积中的917㎡被告不支付费用。对超出的213.73㎡，被告应按建筑成本510元∕㎡向原告支付建房费用，具体金额应为109002.3元(510元∕㎡×213.73㎡)。对双方一致认可进行抵扣的12266元（一层至六层的楼梯铁栏杆、八道入户防盗门、两扇卷帘门的价值），本院予以确认。对被告辩称原告未将下水管接入化粪池，要求抵扣部分金额的问题，因其未提交证据予以证明，原告又不予认可，本院不予支持。本案争议的其他焦点为：1、被告转账给原告的26653.6元是否应当在本案中抵扣超面积房款；2、《房屋改造补充协议》中约定由被告向原告支付的33000元房屋改造费是否已扣除一、二层后塞砖体的费用。针对争议焦点，本院作如下评述：1、关于被告转账给原告的26653.6元是否应当在本案中抵扣超面积房款的问题。因《房屋改造协议》约定土地房屋产权证及修建费用均由原告负责，被告不负责任何费用，而房屋大修基金系办理房屋产权证必须缴纳的费用，应当由原告自行承担。因此，对原告缴纳的1130.73㎡房屋大修基金共计11310元，由原告自行承担。因被告已转款给原告26653.6元，并要求抵扣为已付超面积房款，为节约司法资源，在本案中一并抵扣也并无不当。因此对被告转给原告的26653.6元中的11310元作为已支付的超面积房款进行抵扣为宜。对剩余的15343.6元因涉及到行政罚款的承担及案涉合同外的权利义务，与本案不属于同一法律关系，在本案中不宜直接抵扣，双方均可另案起诉解决。2、《房屋改造补充协议》中约定由被告向原告支付的33000元房屋改造费是否已扣除一、二层后塞砖体的费用问题。首先根据《房屋改造补充协议》中对“根据双方计算增减价格后，由甲方补给乙方33000元，此款在乙方第二层主体结构完工后由甲方一次性付给。”的文义理解，“增”应当理解为由砖体改为框架后增加的工程量，“减”结合原告提交的计算清单载明的增减金额，应当理解为减去原告应做而未做的部分工程量，而结合本案的情况，减去的部分应当为填充一、二层后塞砖体的工程价款，原告陈述一、二层后塞砖体未填充但已经在最终结算金额中进行了扣除，更符合客观真实情况，因此可以认定双方系在增减工程量后作出33000元的结算金额。其次，根据被告对房屋的利用目的来看，被告在接房后就对第二层进行了装修，其利用第二层经营茶楼，第二层四周墙体现大部分为玻璃墙，后塞砖体填充后反而可能会影响装修效果，不利于其发挥利用效益，也能从一定程度够上印证在房屋改造时双方对一、二层后塞砖体未填充是达成共识的，退一步讲若原告还应支付被告一、二层后塞砖体费用，原告将砖混改为框架结构后还应倒补被告费用，显然不符合常理。因此，《房屋改造补充协议》中约定由被告向原告支付的33000元房屋改造费中已扣除一、二层后塞砖体的费用。对被告要求再次扣除未填充后塞砖体的费用34042元的意见，本院不予支持。对原告要求被告支付调整房屋结构增加的工程价款33000元，本院予以支持。综上所述，经抵扣后，被告就房屋改造应当向原告支付的价款共计为118426.3元(109002.3元+33000元-12266元-11310元)。对原告要求被告返还所建房屋超面积252.73㎡的请求，于法无据，本院不予支持。对产生的鉴定费5000元，结合举证责任的承担及费用的分摊比例，由原告承担1324元，被告承担3676元。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄照勇于本判决生效后十五日内向原告杨宗明支付房屋改造的相关费用共计118426.3元；二、驳回原告杨宗明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3536元，由原告杨宗明承担867元，被告黄照勇承担2669元(案件受理费原告已预交，被告承担部分由被告在履行前述义务时一并支付原告)；鉴定费5000元，原告杨宗明承担1324元，被告黄照勇承担3676元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  曹 军人民陪审员  邹如维人民陪审员  余明旭二〇一九年六月六日书 记 员  冯跃红