四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初19375号 原告：成都麻安逸餐饮有限公司，住所地:四川省成都市天府新区华阳街道华阳大道一段68号。 法定代表人：刘斌，职务不详。 委托诉讼代理人：张博镛，四川中沛律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：蒲东，四川中沛律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：成都市菜篮子紫荆市场管理有限公司，住所地：成都高新区紫荆东路49号2栋1层27号。 法定代表人：张礼庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：王思皓，四川遂宜律师事务所律师，特别授权代理人。 原告成都麻安逸餐饮有限公司（以下简称成都麻安逸公司）与被告成都市菜篮子紫荆市场管理有限公司（以下简称成都菜篮子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案，依法适用简易程序，由本院审判员王静独任审判。本院于2018年12月18日、2019年1月10日、2019年5月14日三次公开开庭进行了审理。第一、二次开庭，原告成都麻安逸公司的委托诉讼代理人张博镛、蒲东，被告成都菜篮子公司的委托诉讼代理人王思皓、朱校均到庭参加诉讼；第三次公开开庭，原告成都麻安逸公司的委托诉讼代理人张博镛、蒲东，被告成都菜篮子公司的委托诉讼代理人王思皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都麻安逸公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令成都菜篮子公司返还成都麻安逸公司已缴纳的租金200000元；二、判令成都菜篮子公司返还成都麻安逸公司双倍履约保证金110400元。事实及理由：2018年5月8日，成都麻安逸公司因经营需要与成都菜篮子公司签订了两份《【紫荆美熙广场】商铺/摊位租赁合同》（以下简称案涉合同），两份案涉合同约定成都菜篮子公司将位于成都高新区紫荆东路49号“紫荆美熙广场”一楼2号、3号、5-10号商铺及二楼1-8号、48号、57-64号商铺（以下简称案涉商铺）租赁给成都麻安逸公司，租期自2018年5月13日至2026年5月12日止，免租期4个月。同时，两份案涉合同还约定如成都菜篮子公司未按案涉合同约定时间将案涉商铺交付成都麻安逸公司，视成都菜篮子公司违约，成都麻安逸公司有权解除合同，成都菜篮子公司双倍返还成都麻安逸公司履约保证金。合同履行期内，成都菜篮子公司依约将案涉商铺的钥匙给予成都麻安逸公司，成都麻安逸公司正准备与其办理相关交付手续时，发现案涉商铺内还存在大量未拆除的大型钢结构、玻璃杂物等，成都麻安逸公司要求成都菜篮子公司出示相关证明文件及清理杂物后再办理交付手续，但成都菜篮子公司却告知成都麻安逸公司，案涉商铺内存在的未拆除的钢架结构及玻璃不属于其所有，与其无关，其无权拆除。而对私自改建房屋一事，成都菜篮子公司仅告知了消防合格，但拒绝出示改建手续。成都菜篮子公司的行为导致成都麻安逸公司根本无法了解案涉商铺真实情况，更无法对案涉商铺进行任何装修，在成都麻安逸公司在与成都菜篮子公司多次协商无果的情况下，成都麻安逸公司于2018年8月11日发函要求解除双方所签订的两份案涉合同，而成都菜篮子公司于当月20日回函，不同意解除双方签订的两份案涉合同。成都麻安逸公司再次与成都菜篮子公司协商后，成都菜篮子公司于2018年9月13日发函解除双方签订的租赁合同，但不予退还成都麻安逸公司所缴纳的履约保证金及租金且不承担违约金。事实上，原、被告双方签订的两份案涉合同已解除，请求解除案涉合同已无必要。成都麻安逸公司认为成都菜篮子公司违约履行的行为严重侵害了成都麻安逸公司的合法权益。为维护自己的合法权益，成都菜篮子公司特诉至本院，请求判如所请。 成都菜篮子公司辩称：一、案涉商铺是由四川瑞城房地产开发有限公司(以下简称四川瑞城公司)开发，其取得了相应的权属证明。2017年6月1日，四川瑞城公司委托成都菜篮子公司对位于成都高新区紫荆东路49号“紫荆美熙广场”负三楼至三楼，共计六层楼的所有商铺、市场摊位、车位进行市场管理，故成都菜篮子公司有权将案涉商铺出租给成都麻安逸公司。又，原、被告双方签订的两份案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定。故，成都麻安逸公司认为原、被告双方签订的两份案涉合同均具有法律效力；二、成都麻安逸公司主张成都菜篮子公司存在违约行为，请求退还已缴纳的租金以及履约保证金没有事实基础与法律依据。于本案中，成都麻安逸公司诉称成都菜篮子公司有不履行主要义务以及迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍拒绝履行的情形，成都菜篮子公司认为成都麻安逸公司的该主张缺乏事实基础。进一步讲，成都麻安逸公司认为成都菜篮子公司的主要义务为拆除案涉商铺的钢架结构，这一主张并无合同依据。在原、被告双方签订两份案涉合同之前，成都麻安逸公司已对案涉商铺的现状、结构进行了充分的实地考察，且案涉合同第一条已明确约定成都麻安逸公司已知悉该商品的所有情况，所以在案涉合同签订以后，成都麻安逸公司再以合同标的物不满足交付条件为由，请求成都菜篮子公司进行相应的改造，缺乏合同依据亦不符合法律规定，故不存在成都菜篮子公司不履行主要义务之说；三、成都麻安逸公司主张的合同目的无法实现，故其享有法定解除权也是不能成立的。成都麻安逸公司称案涉商铺不能进行正常装修，但在实践中，成都麻安逸公司已聘请了相关的设计单位对案涉商铺已经进行了整体设计，并出具了相应的设计图纸；四、成都麻安逸公司存在严重的违约行为，成都菜篮子公司依据案涉合同第12条第3款的约定享有合同约定解除权，且有权不退还成都麻安逸公司已缴纳的租金和履约保证金。综上，请求法院驳回成都麻安逸公司的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 关于两份案涉合同签订及履行相关情况 2018年5月8日，成都麻安逸公司作为乙方，成都菜篮子公司作为甲方，双方签订了《【紫荆美熙广场】商铺/摊位租赁合同》（合同编号：MX20180508），其中与本案有关的约定如下：“根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律之规定，甲、乙双方经友好协商，就乙方自愿承租【紫荆美熙广场】商铺/摊位事宜，在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下约定：一、乙方自愿承租的商铺/摊位位于成都市高新区紫荆东路49号【紫荆美熙广场】（以下简称本商场）一楼2号、3号、5-10号商铺，建筑面积301.11㎡，商铺自编号为1-001号。（具体位置详见本合同附件）该商铺为现铺，乙方已知悉该商铺的所有情况。二、商铺/摊位的用途：甲乙双方约定，乙方承租该商铺/摊位仅作经营餐饮之用。租赁期间，非经甲方书面同意，乙方不得超出本款约定的经营范围，不得改变该商铺/摊位用途。三、商铺/摊位的租赁期限：1、该商铺/摊位租赁期限自2018年5月13日至2026年5月12日止，免租期4个月。……四、租金：甲方从2018年9月13日计收租金，乙方向甲方支付的租金：1楼301.11㎡商铺租金：单价102.32元/平米，月租金30810.00元/月……七、履约保证金：1、为确保乙方按照本合同约定支付相关费用，乙方须在本合同签订时向甲方交纳履约保证金人民币30810.00元……此保证金于双方签订合同3日内付清。……3、本合同终止后，在乙方结清租金及其他费用（包括物管费、水费、电费、垃圾清运费及其他相关代收代缴费用等），支付完毕违约金、赔偿金，并按本合同规定向甲方交还该商铺/摊位后的7日内，甲方退回乙方的全部保证金（不计息）；否则，甲方有权从保证金扣划乙方所欠费用，保证金不足抵扣欠款的，甲方有权向乙方追偿。4、如在合同期内由于乙方原因造成本合同提前终止的，本合同履约保证金不予退还。……九、装修的约定：1、甲方为乙方提供4个月的装修免租期，乙方须在该商铺/摊位交付3日内办理完毕进场手续并交纳相关费用，办理装修手续。……十一、乙方的权利和义务……2、承担投资和商业经营的全部风险；……十二、违约责任：1、甲乙双方应全面履行本合同，任何一方违反本合同约定的，应当承担违约责任。2、如甲方装修达到入驻标准通知乙方商铺/摊位交付后3日内乙方未按时办理商铺/摊位交付等手续，或未按本合同约定缴纳租金，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回该商铺/摊位并另行租赁，乙方所交履约保证金不予退还。3、如乙方在超过装修期（以甲方公告通知为准）仍未营业，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并将商铺/摊位另行租赁，乙方所交履约保证金及租金不予退还，由此造成的损失和责任由乙方承担。4、如甲方未按本合同约定时间将商铺/摊位交付乙方，视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方双倍返还乙方履约保证金。……十三、合同的终止和解除……2、因甲方违反本合同约定提前要求终止合同的，按照乙方本年度租金总额的20%赔偿对方的经济损失并退还乙方已交未到期房租及保证金。乙方违约提前退租的，除按照本合同约定结清用应支付的各项费用外，且履约保证金及已收租金甲方不予退还。……十四、免责条款若因战争、自然灾害等不可抗力之因素或因法律、法规、政策变化，以及因政府原因或供水、供电局检修限电等原因造成本合同不能履行或迟延履行的，甲、乙双方互不承担违约责任或赔偿责任。……十五、通知义务：1、本合同签订后，任何一方在本合同中所留电话、地址、电子邮箱等通讯方式为双方指定的通知方式，上述通讯方式发生变化，均应以书面方式告知对方，否则，造成的而一切后果由责任方承担。……十七、合同附件1、租赁商铺位置区位图；2、乙方的营业执照（核名通知书）及法人身份证复印件；3、商铺产权证、产权租赁合同。 同日，成都麻安逸公司作为乙方，成都菜篮子公司作为甲方，双方还签订了一份《【紫荆美熙广场】商铺/摊位租赁合同》（合同编号：MX20180508），其中与本案有关的约定如下：“根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律之规定，甲、乙双方经友好协商，就乙方自愿承租【紫荆美熙广场】商铺/摊位事宜，在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下约定：一、乙方自愿承租的商铺/摊位位于成都市高新区紫荆东路49号【紫荆美熙广场】（以下简称本商场）二楼1-8号、48号、57-64号商铺，建筑面积963.64㎡，商铺自编号为2-001号。（具体位置详见本合同附件）该商铺为现铺，乙方已知悉该商铺的所有情况。二、商铺/摊位的用途：甲乙双方约定，乙方承租该商铺/摊位仅作经营餐饮之用。租赁期间，非经甲方书面同意，乙方不得超出本款约定的经营范围，不得改变该商铺/摊位用途。三、商铺/摊位的租赁期限：1、该商铺/摊位租赁期限自2018年5月13日至2026年5月12日止，免租期4个月。……四、租金：甲方从2018年9月13日计收租金，乙方向甲方支付的租金：2楼963.64㎡商铺租金：单价34.23元/平米，月租金32990.00元/月……七、履约保证金：1、为确保乙方按照本合同约定支付相关费用，乙方须在本合同签订时向甲方交纳履约保证金人民币32990.00元……此保证金于双方签订合同3日内付清。……3、本合同终止后，在乙方结清租金及其他费用（包括物管费、水费、电费、垃圾清运费及其他相关代收代缴费用等），支付完毕违约金、赔偿金，并按本合同规定向甲方交还该商铺/摊位后的7日内，甲方退回乙方的全部保证金（不计息）；否则，甲方有权从保证金扣划乙方所欠费用，保证金不足抵扣欠款的，甲方有权向乙方追偿。4、如在合同期内由于乙方原因造成本合同提前终止的，本合同履约保证金不予退还。……九、装修的约定：1、甲方为乙方提供4个月的装修免租期，乙方须在该商铺/摊位交付3日内办理完毕进场手续并交纳相关费用，办理装修手续。……十一、乙方的权利和义务……2、承担投资和商业经营的全部风险；……十二、违约责任：1、甲乙双方应全面履行本合同，任何一方违反本合同约定的，应当承担违约责任。2、如甲方装修达到入驻标准通知乙方商铺/摊位交付后3日内乙方未按时办理商铺/摊位交付等手续，或未按本合同约定缴纳租金，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回该商铺/摊位并另行租赁，乙方所交履约保证金不予退还。3、如乙方在超过装修期（以甲方公告通知为准）仍未营业，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并将商铺/摊位另行租赁，乙方所交履约保证金及租金不予退还，由此造成的损失和责任由乙方承担。4、如甲方未按本合同约定时间将商铺/摊位交付乙方，视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方双倍返还乙方履约保证金。……十三、合同的终止和解除……2、因甲方违反本合同约定提前要求终止合同的，按照乙方本年度租金总额的20%赔偿对方的经济损失并退还乙方已交未到期房租及保证金。乙方违约提前退租的，除按照本合同约定结清用应支付的各项费用外，且履约保证金及已收租金甲方不予退还。……十四、免责条款若因战争、自然灾害等不可抗力之因素或因法律、法规、政策变化，以及因政府原因或供水、供电局检修限电等原因造成本合同不能履行或迟延履行的，甲、乙双方互不承担违约责任或赔偿责任。……十五、通知义务：1、本合同签订后，任何一方在本合同中所留电话、地址、电子邮箱等通讯方式为双方指定的通知方式，上述通讯方式发生变化，均应以书面方式告知对方，否则，造成的而一切后果由责任方承担。……十七、合同附件1、租赁商铺位置区位图；2、乙方的营业执照（核名通知书）及法人身份证复印件；3、商铺产权证、产权租赁合同。 2018年5月23日，成都麻安逸公司向成都菜篮子公司支付了两份案涉合同约定的租金200000元（对应的租赁期限为2018年9月13日至2018年12月12日）以及履约保证金55200元，成都菜篮子公司于当日向成都麻安逸公司出具了《收据》。 二、关于成都麻安逸公司委托装修设计的相关情况 2018年5月10日，成都麻安逸公司与成都恒基装饰工程有限公司（以下简称成都恒基公司）签订了《建设工程设计合同》，约定由成都恒基公司作为设计人承担成都麻安逸公司作为发包人发包的位于紫荆美熙广场的“麻安逸贡椒鱼火锅”室内外装修设计。 又，成都麻安逸公司提供了由成都恒基公司设计的二层平面布置图及由成都恒基公司于2019年1月17日出具的《关于情况说明》，载明如下：“我公司于2018年5月10日受成都麻安逸餐饮有限公司委托，对位于高新区紫荆东路49号‘紫荆美熙广场’的商业楼盘进行餐厅设计，并签订了《麻安逸贡椒鱼火锅室内装修设计项目》设计合同；于2018年5月16日派设计师罗征宇踏勘现场、实地测量。根据成都麻安逸餐饮有限公司的要求，在不涉及大楼结构安全的前提下，需要将已有的二层钢结构夹层取消。按照取消二层钢结构夹层的平面设计图得到了成都麻安逸餐饮有限公司的认可，并据此设计做出了全套效果图。目前该项目现场如无法取消二层钢架构夹层，则无法实现我公司设计师之前的设计意图并达到相应的设计图效果。特此说明。” 三、关于成都麻安逸公司和成都菜篮子公司之间的主要函件往来情况 1、2018年8月1日，成都菜篮子公司向成都麻安逸公司出具了《工作函》并通过EMS邮寄的方式向成都麻安逸公司的法定住所地即四川省成都市天府新区华阳街道华阳大道一段68号进行了投递，载明如下：“我公司与贵公司于2018年5月8日签订了两份日签订了两份《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》（合同编号：mx20180508），承租了位于高新区紫荆东路49号‘紫荆美熙广场’一楼2号、3号、5-10号商铺，二楼1-8号、48号、57-64号商铺。《租赁合同》约定，贵公司的承租期间从2018年5月13日开始，并享有4个月的装修免租期（合同第9条第1款），如果贵公司超过免租装修期仍未营业的，视为贵公司违约，我司并有权解除合同，并要求贵公司承担相应的损失（合同第12条第3款）。根据我公司了解，贵公司签订《租赁合同》后，并没有对租赁场地展开装修，为了促进双方正常履行《租赁合同》，减少纠纷和诉争，故告知贵公司如下事宜：一、贵公司请尽快安排人员入场装修，并遵守《租赁合同》约定的时间入场经营；二、若贵公司未能在装修期内完成装修，无法按照《租赁合同》约定的入场时间营业，则我司有权解除《租赁合同》，不予退还贵公司缴纳的履约保证金，并有权贵公司赔偿因此造成的损失。”成都菜篮子公司提交的EMS邮件跟踪记录显示：“投递并签收，签收人：他人收退回速递易妥投”，成都麻安逸公司否认收到上述《工作函》，且本案中并无证据显示成都麻安逸公司依据案涉合同第十五条第1款的约定指定其法定住所地为通讯地址且案涉合同中并未载明双方指定的通讯地址。 2、2018年8月11日，成都麻安逸公司向成都菜篮子公司出具并通过EMS邮寄了《解除函》，载明如下：“我司与贵司于2018年5月8日签订了两份《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》（合同编号：mx20180508、合同编号：mx20180508），承租了位于高新区紫荆东路49号‘紫荆美熙广场’一楼2号、3号、5-10号商铺，二楼1-8号、48号、57-64号商铺，租赁合同履行中贵司存在下列严重违约：一、我司于租赁物所在消防管理中队办理消防事宜得知，我司所租赁的紫荆东路49号‘紫荆美熙广场’一楼2号、3号、5-10号商铺，二楼1-8号、48号、57-64号商铺曾被贵司私自改建，且改建后未经相关消防部门审核，与原有消防设计不符，存在严重消防隐患，不得取得消防许可证。二、租赁合同签订后贵司应依约将租赁物交付我司，而贵司至今未我司办理相关交付手续。商铺内部陈设也仍未达交付标准，截止2018年8月2日商铺内仍有未拆除的钢架结构及玻璃（照片见附件一）。贵司的行为已构成严重违约。鉴于上述贵司的违约行为，我司致函告知：一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条‘有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。’及第二百三十三条‘租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。’兹规定，我司现正式告知解除与贵司订立的两份《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》（合同编号为：mx20180508、mx20180508）。二、贵司应在合同解除后返还我司所缴纳的履约保证金63800元及租金人民币191400元，而对于贵司未按照合同约定将租赁物交付我司的违约行为，我司不排除将按照《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》第十二条第四款‘如甲方未按本合同约定时间将商铺/摊位交付乙方，视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方双倍返还乙方履约保证金。’的约定要求贵司承担双倍返还的法律责任。我司与贵司《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》自通知到达对方时解除。若贵司有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。此致成都市菜篮子紫荆市场管理有限公司”成都菜篮子公司认可收到，且根据EMS邮件跟踪记录显示，成都菜篮子公司于2018年8月15日签收上述《解除函》。 2018年8月20日，成都菜篮子公司向成都麻安逸公司出具并送达了《工作函》，载明如下：“我公司与贵公司于2018年5月8日签订了两份《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》（合同编号：mx20180508），承租了位于高新区紫荆东路49号‘紫荆美熙广场’一楼2号、3号、5-10号商铺，二楼1-8号、48号、57-64号商铺。针对贵公司8月11日与我公司联系的工作函，贵公司认为我公司构成严重违约行为的回复，我公司作出如下回复：1、贵公司认为我司存在私自改建并且未取得消防许可证的问题，我公司认为不符合事实，我公司已于2013年12月31日取得《成都高新技术开发区公安消防建设工程消防验收意见书——关于紫荆蜜城2号楼及地下室建设工程验收合格的意见》（高新公消验【2013】第0191号），该文书意见为‘综合评定该工程消防验收合格’，故我公司并不存在贵公司提及的消防验收问题。2、针对贵公司认为商铺内部陈设未达到交付标准的回复，我公司同样认为不符合事实，商铺内存在的未拆除的钢架结构及玻璃不属于我公司所有，我公司也没有相关权利进行拆除，与我公司无关，同时未拆除的钢架结构及玻璃不影响交付使用，故我公司不存在严重违约情形。基于上述回复，我公司认为，贵公司与我公司签订租赁合同后，我公司依照约定作好了履约准备，对贵公司迟迟不入场也进行了催告，但贵公司一直予以搪塞，不配合我公司办理相关交付手续，且贵公司未作出任何履约的表示。对此，鉴于我公司并不存在违约行为且贵公司解除合同的行为不符合法定解除权或约定解除权的适用条件，我公司不同意贵公司要求解除两份《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》（合同编号：mx20180508），希冀贵公司继续履行合同，及时装修并进场，否则我公司将行使相关法律权利，对贵公司恶意解除合同的行为造成我公司的经济损失要求赔偿。”成都麻安逸公司认可收到上述《工作函》。 2018年8月24日，成都麻安逸公司向成都菜篮子公司出具了《通知函》，载明如下：“我司于2018年8月11日出具并向贵司邮寄的解除函已被贵司收取，贵司在收到解除函后并未就解除租赁合同一事与我司有任何联系。现函告贵司，若对解除函持有异议，应在法定期限内向具有管辖权的人民法院提起诉讼。贵司逾期未主张的权利的，双方所签订的《紫荆美熙广场商铺摊位租赁合同》于2018年8月15日贵司收到解除函当日依法解除。”成都菜篮子公司认可收到上述《通知函》。 2018年9月13日，成都菜篮子公司向成都麻安逸公司出具了《解除合同通知书》，载明如下：2018年5月8日，我司与贵司签订《【紫荆美熙广场】商铺/摊位租赁合同》（以下称‘租赁合同’），约定贵司承租位于成都市高新区紫荆东路49号紫荆美熙广场一楼2号、3号、5-10号商铺，租赁期限自2018年5月13日至2026年5月12日，免租期4个月。合同签订后，贵司至今未按照约定办理进场手续，现免租期已满，商铺因贵司原因一直空置，给商场造成不良影响，给我司造成经济损失；贵司的上述行为已经构成根本违约。现我司根据租赁合同第十二条第二款之规定，郑重通知如下：一、自本通知到达贵司当日，我司与贵司签订的《【紫荆美熙广场】商铺/摊位租赁合同》即告解除。二、贵司向我司缴纳的履约保证金将不予退还。三、贵司的违约行为给我司造成四个月租金损失，但贵司已交履约保证金不足以赔偿全部损失，故贵司已交纳三个月的租金不予退还，作为赔偿我司剩余经济损失。特此通知！如有任何未尽事宜，请与我司夏金龙联系，联系电话135××××7434”。成都麻安逸公司认可于2018年9月14日收到上述《解除合同通知书》。 其他查明情况 1、于庭审中，成都麻安逸公司认可签署两份案涉合同时看到案涉商铺内存在未拆除的钢架结构和玻璃杂物，但其主张成都菜篮子公司承诺会将上述钢架结构和玻璃杂物拆除后再交付给成都麻安逸公司。对此，成都菜篮子公司不予认可，其认为根据交易习惯，出租方向承租方交付钥匙的行为视为已经完成了租赁标的的交付，真实情况是成都麻安逸公司实地考察后认为钢架结构客观上增加了案涉商铺的使用面积，其承租后可以直接使用，故双方达成了租赁协议 又，成都麻安逸公司主张签署案涉合同时只查看过成都菜篮子公司的授权手续，但并未查看过案涉商铺的产权证明。成都菜篮子公司则主张双方协商过程中，其就出具过委托书和产权证复印件，但其并未持有产权证原件，故未出示。 对于原、被告双方上述各自主张，除其单方陈述外，均无其他证据佐证，且对方不予认可。 2、成都麻安逸公司主张其并未实际进场，也未实际占用案涉商铺。对此，成都菜篮子公司不予认可，其主张2018年5月13日前就电话通知成都麻安逸公司接收案涉商铺，并在案涉合同签订当天将案涉商铺的钥匙交付给了成都麻安逸公司，至迟不超过2018年5月13日，但其并未提供其他证据证明且成都麻安逸公司不予认可，成都麻安逸公司自认系2018年6、7月份（具体时间记不清楚）拿到的案涉商铺的钥匙。 3、成都菜篮子公司于庭审中主张其并非案涉商铺的所有人，其不清楚钢架结构在案涉商铺竣工之前还是竣工之后搭建，其认为即使是在案涉商铺整体竣工后搭建也是属于内部装修改造。 4、为进一步调查本案事实，成都菜篮子公司在本院限期内向本院提交了《调查取证申请书》，调查对象为：成都高新技术开发区规划国土建设局（以下简称成都高新规建局）；调查事项为：成都高新区紫荆东路49号紫荆蜜城（紫荆美熙广场）2号楼2层中是否存在未经你部门审批、许可或者违背已审批、许可的范围而擅自修建的建筑物或构筑物。成都高新规建局于2019年2月22日填写并向本院反馈调查令（回执）载明如下：“你院（2018）川0191民初19375号调查令已收悉。根据你院的要求，现提供如下证明材料：我局调查核实：成都高新区紫荆东路49号紫荆蜜城（紫荆美熙广场）2号楼2层存在变动建筑主体并增设钢结构楼梯的行为，未在我单位进行审批。根据《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）第五条：‘住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。’” 5、2017年6月1日，四川瑞城公司出具《委托书》载明如下：“四川瑞城房地产开发有限公司委托成都市菜篮子紫荆市场管理有限公司全权管理紫荆东路49号2栋紫荆美熙市场负-3、-2、-1、1、2、3楼（共6层楼）商铺、市场摊位、车位出租以及市场管理等事项。”又，案涉商铺一共有24套，其中一层房屋8套，二层房屋16套。但根据成都麻安逸公司提交的《交易房屋信息核实记录》显示，案涉商铺中的部分房屋在2017年6月1日前已登记在小业主名下，而非四川瑞城公司名下，但案涉房屋均取得产权证，故系合法建筑。成都菜篮子公司仅向本院提交了31份《商用房屋统一运营管理合同》复印件，但仅涉及案涉商铺的2层，并未涉及1层，成都麻安逸公司对其真实性未予认可。即成都菜篮子公司提供的证据不足以证明其在签订两份案涉合同时取得案涉商铺全部所有权人的授权并代为进行出租和市场管理。 以上事实有原、被告当庭陈述和原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院采信的书面证据材料、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，案涉房屋存在变动建筑主体并增设钢结构楼梯未经报批的行为并非必然导致案涉房屋整体属于违法建筑，确定合同效力时应加以区别对待，如果增设改建部分相对独立，能够在出租房屋中进行区分，则在不影响合同目的实现的前提下，从鼓励交易出发，对于属于建筑规划许可范围内合法建筑部分的租赁关系，认定有效更符合当前的合同法精神。尊重意思自治和鼓励交易是当前处理民事纠纷的一个重要原则，而认定合同无效则无疑是对当事人意思自治的彻底否定，阻断当事人对自我财产的处置并直接导致各方合同利益落空，故本院认为原、被告双方签订的两份案涉合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法有效。又，本院认为，即使成都菜篮子公司签订两份案涉合同时尚未取得案涉商铺全部所有权人的授权并代为进行出租和市场管理亦不影响案涉合同的效力认定。 于本案中，原、被告双方对于解除两份案涉合同并无异议，故本院予以确认。本案的争议焦点为成都麻安逸公司或成都菜篮子公司于本案中是否存在违约行为，导致案涉合同解除的原因以及合同解除的后果应如何认定的问题。 对此，本院认为，根据审理查明事实，案涉合同明确约定案涉商铺为现铺，成都麻安逸公司已知悉该商铺的所有情况。庭审中，成都麻安逸公司自认其在案涉商铺现场查勘时，已看到钢架结构和玻璃杂物的存在，其主张成都菜篮子公司承诺将在拆除后交付案涉商铺，但成都菜篮子公司对此不予认可。对于成都麻安逸公司的上述主张，除其单方陈述外，其并未提供其他证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果。同时，本院认为成都麻安逸公司作为承租人，在签订案涉合同时对于租赁标的的相关证照和合法手续（包括但不限于修建和授权手续）具有一定审查义务，并应就其疏忽承担相应后果。 本案中，因成都菜篮子公司作为举证责任一方，除其单方陈述外，并无其他证据证明其主张的在2018年5月13日前已向成都麻安逸公司交付案涉商铺的钥匙，故应承担举证不能的不利后果，故本院对成都麻安逸公司主张的其接收案涉商铺钥匙的时间为2018年6、7月份予以采信，即本院认定原、被告双方办理案涉商铺的交付手续的时间为2018年6、7月份（具体时间不详）。 又，依据案涉合同第十二条第3款：“如乙方在超过装修期（以甲方公告通知为准）仍未营业，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并将商铺/摊位另行租赁，乙方所交履约保证金及租金不予退还，由此造成的损失和责任由乙方承担。”之约定，本案中虽无证据显示成都菜篮子公司公告通知成都麻安逸公司关于装修期的具体期限，但本院认为成都麻安逸公司至迟应在成都菜篮子公司于2018年8月20日催告其装修进场的合理期限内完成装修，合理期限最长不应超过案涉合同约定的免租期限4个月，但成都麻安逸公司于2018年8月11日已致函成都菜篮子公司明确表示解除案涉合同，故其实际上已以行为方式表明不可能继续装修进场。 另，于本案中，成都菜篮子公司虽然提交了成都恒基公司出具的《情况说明》，但该《情况说明》仅载明：“根据成都麻安逸餐饮有限公司的要求，在不涉及大楼结构安全的前提下，需要将已有的二层钢结构夹层取消。按照取消二层钢结构夹层的平面设计图得到了成都麻安逸餐饮有限公司的认可，并据此设计做出了全套效果图。目前该项目现场如无法取消二层钢架构夹层，则无法实现我公司设计师之前的设计意图并达到相应的设计图效果。”即根据装修设计公司反馈，案涉商铺未拆除钢结构楼梯只是无法实现该公司已作出的设计图效果，成都麻安逸公司并未进一步提供证据证明其主张的案涉商铺因存在变动建筑主体并增设钢结构楼梯导致案涉商铺危及其安全或健康，其亦未进一步提供证据证明其主张的案涉商铺因变动建筑主体并增设钢结构楼梯导致存在严重消防隐患，未能取得消防许可证进而导致案涉商铺作为经营餐饮使用的用途无法实现，故成都麻安逸公司应对此承担举证不能的法律后果。 于此，本院认为成都麻安逸公司诉请主张成都菜篮子公司构成根本违约的事实理由不能成立，其拒绝装修进场并提前退租的行为构成根本违约，其并不享有法定解除权。鉴于成都菜篮子公司对于解除两份案涉合同并无异议，故本院予以尊重，但本院认定系成都麻安逸公司的原因导致案涉合同解除。 关于案涉合同的解除后果，本院认为，根据案涉合同第十三条第2款：“……乙方提前退租的，除按照本合同约定结清应支付的各项费用外，且履约保证金及已收租金甲方不予退还。”综合考虑案涉合同的约定以及双方过错程度、成都麻安逸公司实际占用案涉商铺期间和成都菜篮子公司另行寻租的空置期间可能给成都菜篮子公司造成的损失，本院认为成都麻安逸公司要求成都菜篮子公司全额返还其已缴纳的租金200000元并双倍返还履约保证金110400元既无合同依据亦无法律依据，故本院不予支持。 综上，本院对于成都麻安逸公司的诉讼请求均不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十六条、九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告成都麻安逸餐饮有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取3043元，由原告成都麻安逸餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王静 二〇一九年六月十日 法官助理  金龙    书 记 员  陈鑫