江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初884号原告：潘杰，男，1992年12月27日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。托诉讼代理人：胡新明，贵溪市大众法律服务所法律工作者。被告：天洁集团鹰潭房地产开发有限公司，住所地江西省鹰潭市高新技术产业开发区天洁西路，统一社会信用代码913606007239006517。法定代表人：边航，董事长。委托诉讼代理人：阮琦，江西融冰律师事务所律师。原告潘杰与被告天洁集团鹰潭房地产开发有限公司（以下简称“天洁公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告潘杰及其委托诉讼代理人胡新明、被告天洁公司的委托诉讼代理人阮琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担对原告房屋质量修缮责任或承担修缮费用10000元，并承担自房屋修复之日起五年内质量保证期；2、由被告承担木案诉讼费用。事实与理由：黄秋凤与被告2007年11月16日签订《房屋买卖合同》，购买了位于鹰潭市梅园新区晨宇云轩小区七栋1单元9层2号房屋，取得了该房屋产权。2016年1月20日，黄秋凤将房屋转卖给原告。黄秋凤、潘杰入住后便发现该房屋出现严重质量问题：外墙裂开，窗户边沿泥浆裸露，一到下雨，便是外面大雨，里面渗水和小雨，导致居家内墙霉烂脱皮，家具什物发霉变质等严重质量问题。原告从入住至今不断地向被告及其所属天洁物业管理有限公司、鹰潭市及月湖区政府有关部门反映、交涉该有关问题，请求解决该房屋质量、损害赔偿、要求退房等有关问题。虽经鹰潭市政府及有关部门的协调，被告及所委托的合伙共同共有鹰潭市天洁物业管理有限公司也进行过部分维修，但至今仍然没有维修好，根本没有解决问题，严重影响了原告正常的生活居住使用。现向法院提起诉讼，请求依法判如前述，并保留追究被告承担赔偿因房屋质量问题造成的全部损失之权利，以维护原告的合法权益。在本案举证期限内，原告向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件，被告《企业信息》表复印件，证明原、被告诉讼主体适格；2、谢冬根、黄秋凤与被告签订的《商品房买卖合同》复印件、房屋买卖证明、原告房产权证复印件，证明原、被告存在涉案房屋买卖事实；3、涉案房屋渗水现场照片4张，证明涉案房屋渗水事实；4、天洁物业公司《企业信息》表复印件，被告与天洁物业公司《前期物业管理服务合同》复印件，证明被告与天洁物业公司属合伙和委托与被委托关系；5、被告与天洁物业公司对涉案房屋进行维修记录复印件2份，证明被告与天洁物业公司对涉案房屋进行过维修；6、晨宇云轩小区业主《致天洁公司就晨宇云轩小区房屋质量问题要求修复赔偿告知信》、该信件邮政快速寄件和申请单复印件各一份，证明原告方向被告和有关部门的维权诉求。被告天洁公司辩称，1、原告的诉讼请求与原告诉状陈述的事实有冲突，原告的请求不能得到支持。根据有关法律规定，原告所购买的房屋超过了法律规定及约定的保证期，修缮费用不应该由开发商承担。2、在质保期内开发商对于漏水的问题给予了维修，原告没有证据证明被告在保修期内没有维修好，渗水可能存在旧的渗水确实修好了，但在其他的地方出现了相同的问题。被告承担的是保修责任，质量保修是有年限的，原告可以启动维修资金。外墙渗水是外墙材料引起，我们认可，我们可以协助原告及其他业主到相关部门解决外墙渗水的问题。3、开发商没有过错、造成房屋漏水的原因不在于开发商。因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告天洁公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、被告的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明被告的主体资格；2、原告所在的7号楼竣工验收备案表，证明该7号楼在交付使用时经过了政府部门验收合格，不存在质量问题；3、鹰潭市新建住宅质量保证书，证明被告在向业主交付房屋时，对有关质保期限作了约定；4、省建设厅推进我省建筑节能工作的意见，证明从2003年起省建设厅要求所有新建住宅积极采用新型节能墙材，晨宇云轩确实使用了该新型节能墙材；5、会议纪要（含签到表和照片），证明就原告的业主所反映的房屋漏水问题规划、建设、房管、人防、业主、被告的物业代表人，对产生漏水原因及解决的方案都提出了意见，皆认为根据有关法规，启动专项基金进行维修；6、渗水户具体情况和名单，证明2017年，晨宇云轩业主委员会向被告物业公司提交的报告中，原告未提出过有渗水问题；经审理查明，2007年11月6日，黄秋凤与被告订立《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于鹰潭市梅园新区30号路以北（天洁晨宇云轩9-1-1503）7幢1单元9层2号房屋（于2009年6月13日竣工验收）出售给原告，同时双方对房屋面积、房屋价格、付款方式、交房时间（2009年5月31日前）等进行了约定。双方在住宅质量保证书中约定住宅自交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为：屋面防水工程防渗漏为3年；厨房、卫生间地面、外墙面、地下室、管道防渗漏为1年等。2009年6月，被告向黄秋凤交付案涉房屋。2016年2月10日，黄秋凤将该房屋转卖给原告潘杰，原告取得涉案房屋产权。原告入住以后，便发现该房屋出现问题，外墙有裂缝，漏水、渗水等。后被告多次对上述问题进行了修复。现原告的房屋仍然存在多处漏水、渗水的情况，原告认为涉案房屋在质量保修期内出现漏水、渗水的问题，应由被告承担保修责任，故诉至本院，要求判如所请。另查明，2017年9月27日，为解决被告公司开发建设的晨宇云轩小区存在的一些房屋质量有关问题，鹰潭市规划局、建设局、房管局、人防办及晨宇云轩小区代表、被告公司代表、江西振东物业公司代表召开了协调会，会议通报了市政府有关领导审批的调查意见，鹰潭市建设局质检站代表指出，就渗水问题应分析和区分造成渗水的主要原因，对于因业主或他人装修不善或改变原结构造成渗水的，由业主自身或他人承担维修责任，房屋渗水已经过维保期的，后来又出现新问题，房屋保修期已过，根据有关法规政策规定应动用专项维修金进行维修。被告认可涉本案的房屋外墙渗水、漏水系由于外墙保温材料导致。本院认为：《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所销售商品房承担质量保修责任。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……。现原、被告约定：屋面防水工程防渗漏为3年；厨房、卫生间地面、外墙面、地下室、管道防渗漏为1年。双方约定的保修期低于《建设工程质量管理条例》中确定的最低保修期限，故双方在商品房买卖合同中约定的保修期无效，被告应当根据该《建设工程质量管理条例》从房屋交付之日起承担保修义务。被告交房的时间为2010年6月，屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏保修期已于2015年6月届满。且涉本案的房屋出现质量问题时，被告已经进行了修复，现原告主张当时未修复好，未提供证据证明，且原告购买该涉案房屋的时候房屋保修期已过，涉本案的房屋现在漏水及渗水是否是在房屋保修期内出现，也未提供证据证明，故对原告要求被告承担对原告房屋质量修缮责任的诉讼请求不予支持。原告要求被告承担修缮费用10000元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《商品房销售管理办法》第三十三条，《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，判决如下：驳回原告潘杰的诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由原告潘杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  桂月娥二〇一九年六月十日书记员  艾带弟