上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民初122号原告（案外异议人）：许文真，男，1962年12月18日生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：洪汝逢、张洛克，浙江玉海律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海德力西集团有限公司，住所地上海市青浦区北青公路9399号。法定代表人：胡成国。委托诉讼代理人：罗宝贵，上海耶林律师事务所律师。第三人（被执行人）：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇下盐路6666号102室。法定代表人：赵向伟。委托诉讼代理人：戴睿，上海海宽律师事务所律师。原告徐文真因与被告上海德力西集团有限公司（以下称德力西公司）、第三人上海麦格茂置业有限公司（以下称麦格茂公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月5日公开开庭审理了此案，原告许文真的诉讼委托代理人洪汝逢、被告德力西公司的诉讼委托代理人罗宝贵、第三人麦格茂公司的诉讼委托代理人戴睿到庭参与诉讼。本案现已审理终结。许文真向本院提出诉讼请求：1.判令确认位于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室商用房（以下称系争房产）归许文真所有；2.判令对系争房产不得执行；3.被告德力西公司承担本案诉讼费用。主要事实与理由：2011年12月14日，原告向第三人麦格茂公司购买系争房产并支付了全部购房款。同日，原告与上海XX公司签订了物业委托经营合同，委托该公司出租管理，原告仅收取租金。2015年7月27日，上海市第一中级人民法院（以下称一中法院）在（2014）沪一中执字第943号案执行过程中，查封了产权登记在麦格茂公司名下的系争房产，导致原告无法办理过户登记，故向执行法院提出执行异议。一中法院作出（2019）沪01执异79号执行裁定，驳回案外人许文真的异议请求。原告认为其对系争房屋依法享有排除执行的物权期待权，故诉至法院请求支持其诉请。第三人麦格茂公司对原告的上述诉讼请求，表示认同。德力西公司答辩称：执行法院查封被执行人麦格茂公司名下的系争房产依法有据，许文真提供的证据不足以证明其对系争房产享有物权期待权。一中法院驳回案外人许文真的执行异议，认定的事实和适用法律正确，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并承担本案的诉讼费。本院经审理查明，2014年10月17日，上海仲裁委员会对德力西公司与麦格茂公司买卖合同纠纷一案作出（2014）沪仲案字第0493号仲裁裁决：麦格茂公司向德力西公司支付货款人民币9,062,119.87元及利息等。因麦格茂公司未履行，德力西公司向本院申请执行，本院于2014年11月27日立（2014）沪一中执字第943号案执行。2015年7月27日，本院查封了产权登记在被执行人麦格茂公司名下的系争房产，2018年6月26日续封，查封期限至2021年7月27日。另查明，XX镇XX路XX弄XX、XX、XX（幢）号房地产登记信息显示，2013年5月14日麦格茂公司被核准办理了XX镇XX路XX弄XX、XX、XX（幢）号的房地产权证（房地产权证号：浦XXXXXXXXXX），2014年1月20日起，XX镇XX路XX弄XX（幢）号的部分商用房屋已办理过户登记，但系争房产未办理过户登记，仍然登记在麦格茂公司名下。在执行过程中，案外人许文真对本院执行查封系争房产提出书面执行异议。本院经审查后，于2019年3月15日作出（2019）沪01执异79号执行裁定书，驳回案外人许文真的异议请求。许文真于2019年4月2日向本院提起案外人执行异议之诉。以上事实，有相关的仲裁裁决书、执行裁定书、系争房产的不动产登记信息等为证，各方当事人均无异议，本院予以认定。原告为证明其诉讼主张，提供了如下证据材料：证据一：许文真与麦格茂公司于2011年12月14日签订的《上海市商品房预售合同》复印件一份，载明：购买房屋位于XX镇XX公路XX弄（现XX路XX弄）XX号XX层XX室，建筑面积29.47平方米，用途为商业，购房总价款为124,275.00元。用以证明，系争房产在查封之前已签订了真实有效的合同。证据二：收款收据与银行转账记录复印件，收款单位为麦格茂公司，内容为麦格茂公司收到许文真的购房款121,257.00元，日期为2011年12月14日。中国银行卡号尾号0461银行转账的签字人为张雪枝。用以证明，原告已支付了系争房产的全部购房款。证据三：许文真与上海XX有限公司于2011年12月14日签订的《物业委托经营合同》复印件一份，载明:许文真将系争房产委托给上海XX有限公司经营管理。合同签订时，许文真已收到前五年的收益。委托期限从2012年1月1日至2016年12月31日。用以证明，原告已实际占有了系争房产。证据四：现场维权照片复印件，证明原告一直向有关部门投诉，要求第三人办理不动产过户手续。用以证明，原告对系争房产未办理过户没有过错。证据五：上海浦东新区人民法院作出的（2014）浦民一（民）初字第10426号民事判决书复印件一份，载明：法院判决麦格茂公司协助商品房预售合同纠纷的部分买受人办理过户登记。第三人麦格茂公司对原告提供的上述证据，表示认可。被告德力西公司对原告许文真提交的上述证据发表如下质证意见：对证据一，系争房产的购房合同上，没有签署日期；对证据二的真实性不予认可，麦格茂公司出具的系收据且系复印件，不是正规的购房发票，且银行转账记录上的转账人也并非许文真；对证据三，《物业委托经营合同》证明原告并未实际占有系争房产，原告名为购房实为投资。且麦格茂公司与上海XX公司有关联关系，不排除被执行人与案外人恶意串通的可能；对证据四和五，原告也完全可以通过诉讼方式维权，但原告怠于行使权利，应承担相应的法律后果。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当依法登记，未经登记，不发生物权变动的效力。本案系争房产的不动产物权，仍登记在第三人麦格茂公司名下，故原告对系争房产主张所有权，本院不予支持。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能排除执行的，须同时满足以下四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告许文真对系争房产主张其享有足以排除强制执行的不动产物权期待权，应当对此承担相应的举证责任。从本案查证的事实看，原告许文真于2011年12月14日与第三人麦格茂公司签署购房协议的当日，即与上海XX有限公司签订物业委托经营合同，许文真在签订该合同时，已收取了前五年的收益。2013年5月14日麦格茂公司被核准办理了XX镇XX路XX弄XX、XX、XX（幢）号的房地产权证，自2014年1月20日起，XX镇XX路XX弄XX号楼已有部分商用房屋办理了过户登记。而本院对系争房屋的执行查封时间为2015年7月27日。原告许文真未向本院提供证据证明，其对系争房产长期未办理过户，存在合理的理由，本院对德力西公司认为许文真对系争房产不享有排除执行的物权期待权的质证意见，予以认同。对原告许文真的诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决如下：驳回原告许文真的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告许文真承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  阮国平人民陪审员  周丽丽人民陪审员  高桂庆二〇一九年六月五日书 记 员  马姗姗附：相关法律条文1.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。