四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0521民初975号 原告毛勇，男，1977年2月10日生，汉族，住四川省泸县。 原告杨力霓，女，1979年9月21日生，汉族，住四川省泸县。 二原告的委托诉讼代理人张志强、代玉，四川康乾律师事务所律师。 被告四川科茂房地产开发有限公司，住所地泸县玄滩镇玄毗街村，统一社会信用代码91510521551002846C。 法定代表人易定渊，总经理。 委托诉讼代理人孙月富、陈国伦，系公司员工。 原告毛勇、杨力霓与被告四川科茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法由审判员陈永庆适用简易程序于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原告毛勇、杨力霓及委托诉讼代理人张志强、代玉，被告的委托诉讼代理人孙月富、陈国伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：要求被告退还原告少面积购房款11415元，双倍退还少面积购房款35082元，计46497元，并按年利率6%支付利息；被告赔偿原告迟延办理房产证违约金71401元；被告退还原告水入户费700元、天然气入户费4800元，计5500元，并按年利率6%支付利息。事实与理由：2011年2月28日，原告毛勇与被告签订《房屋转让合同》，约定被告将其开发的位于泸县玄滩镇东大街“科茂锦苑”一单元六楼，面积131.5㎡的住房一套出售给原告。2012年11月28日，原告毛勇与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于泸县玄滩镇东大街“科茂锦苑”二幢一单元五楼1-5—29号，面积138.39㎡的住房一套出售给原告，于2013年4月30日前交房。被告于2018年7月3日为原告办理产权证。原告按约付清房款380500元及水、气入户费5500元。但被告交付原告房屋的实际面积为127.86㎡，比合同约定面积少10.53㎡。 被告辩称：原告购买的住房虽实际交付面积较合同约定面积少10.53㎡，但《商品房买卖合同》第十四条明确约定了面积差异处理方式：以房监所终测面积为准，面积超出部分仍执行本合同单价，交房时按终测建筑面积据实结算，同意退还多交的房款，不同意双倍退还；合同未约定迟延办证的违约责任，原告请求被告承担违约责任于法无据；合同明确约定水、气入户费用由原告负担，不应退还原告的该项费用。 经审理本院认定如下事实：二原告系夫妻。2011年2月28日，原告毛勇与被告签订《房屋转让合同》约定：被告将其开发的位于泸县玄滩镇东大街“科茂锦苑”一单元六楼，面积131.5㎡的住房一套出售给原告。2012年11月28日，原告毛勇与被告签订《商品房买卖合同》约定：被告将其开发的位于泸县玄滩镇东大街“科茂锦苑”二幢一单元五楼1-5—29号，面积138.39㎡的住房一套出售给原告，单价2749.48元/㎡，总价款为380500元，于2013年4月30日前交房；第十二条约定了房子竣工交付时出卖人将水管安装到户，入户及室内由买受人负责，由天然气公司统一安装，入户及室内由买受人负责；第十四条约定了面积差异处理方式：以房监所终测面积为准，面积超出部分仍执行本合同单价，交房时按终测建筑面积据实结算；第二十条约定了如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理，2、由出卖人继续办理该商品房权属转移登记。合同签订后，被告按约交付房屋给原告使用，于2018年7月3日被告为原告办理了产权证，所载明的面积为127.86㎡。原告按约于2013年10月17日向被告缴纳天然气和水入户费5500元，原告按约缴纳购房款11.45万元，原告于2013年2月25日办理其余26.6万元购房款的按揭手续。 上述事实，有原、被告的身份信息及陈述，《房屋转让合同》，《商品房买卖合同》，缴款收据，《房屋测绘报告书》及不动产证，《个人购房担保借款合同》等证据在案佐证，且经庭审查证属实，足以认定。 本院认为，本案争议焦点如下： 一是原告所购买房屋的实际面积比合同约定面积少10.53㎡，对超出3%部分被告是否应双倍返还原告，被告是否应按年利率6%向原告支付利息。二原告及代理人认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，因此，对面积误差超出3%部分被告应当双倍返还原告，并按年利率6%向原告支付利息。被告及代理人认为，原、被告于2011年2月28日签订《房屋转让合同》第一条第2款约定：建筑面积131.5㎡，具体面积以产权证面积为准。原、被告2012年11月28日签订《商品房买卖合同》第十四条约定，面积差异处理方式为房屋实际面积与该合同第三条约定面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理，即双方自愿约定，以房监所实际面积为准，面积超出部分仍执行本合同单价，交房时按实测面积据实结算，故原告的该项请求违反了合同诚信原则，依法应当不予支持。本院认为，原、被告双方所签订的《房屋转让合同》及《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应切实遵照履行，意思自治是合同的基本原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，双方当事人约定以房监所实际面积为准，面积超出部分仍执行本合同单价，交房时按实测面积据实结算，故本院对原告主张面积误差超过3%部分双倍返还不予支持。原告所购房屋实际面积较合同约定面积少10.53㎡，单价为2749.48元/㎡，被告应退还原告28952元，因被告无偿占用原告资金，应当向原告支付资金占用利息，故本院对原告要求按年利率6%支付利息予以支持。 二是被告迟延办证是否承担违约责任，被告是否支付违约金及违约金如何计算。二原告及代理人认为，被告未能在商品房交付之日起365日内办理产权登记，属于被告违约，应当承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此，违约金的计算方式为已付房款38.05万元以年利率6%计算。二被告及代理人认为，被告虽未在约定的期限内为原告办理房屋转移登记，但合同约定了未按期办证的处理方式即由出买人继续办理该商品房权属转移登记，现被告已于2018年7月3日为原告办理了产权证，故应驳回原告的该项请求。本院认为，被告未在约定的期限内为原告办理房屋转移登记，被告存在违约行为。庭审中，审判人员要求原告明确是主张由被告赔偿损失还是由被告支付违约金，被告坚持要求被告支付违约金。本院认为，支付违约金只有两种方式，即约定违约金和法定违约金，本案中，双当事人既未约定违约金，又不存在法律规定的违约金情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方约定了违约责任的承担方式，即由被告为原告继续办理该商品房权属转移登记，应视为是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定中的特殊约定，故不能认定当事人对逾期办证的违约责任没有约定，而是原告在签订合同时对逾期办证违约金约定为由被告继续办理产权转移登记，现原告又诉请被告支付逾期办证违约金，无法律和事实依据，故本院对原告的该项请求不予支持。 三是被告是否应退还原告代收的水、气入户费5500元。原告及代理人认为，合同虽约定该项费用由原告负担，但该约定违反了《四川省物价局、建设厅〈关于新建商品房价格构成有关问题的通知〉》第一条、第三条、第五条规定，即水气入户费已包含购房款内，该约定无效，应由被告退还5500元，并按年利率6%计付利息。被告及代理人认为，四川省物价局、建设厅的通知是地方性规章，试行期为2年，现已过有效期，没有法律效力，应以双方约定为准。本院认为，四川省物价局、建设厅的通知是地方性规章规定了试用期为2年，现没有新的规定出台，应以双方的约定为准，且被告是代其它单位收取，原告要求被告退还没有法律和事实依据，故本对原告的该项请求不予以支持。 综上所述，原、被告双方签订的《房屋转让合同》，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的权利义务。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川科茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内退还原告毛勇、杨力霓购房款28952元及利息(利息计算方式为以28952元为基数从2013年2月26日起至该款付清之日止按年利率6%计算)； 二、驳回原告毛勇、杨力霓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1405元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  陈永庆 二〇一九年六月十一日 法官助理尚灵谦 书记员曹知文