广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2487号原告：深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司（原深圳市星河物业管理有限公司广州分公司），住所地广州市南沙区港前大道南路162号1205房，统一社会信用代码91440115593728653M。负责人：王金星，职务总经理。委托诉讼代理人：丁汝明，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：谢伟成，男，1985年5月21日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：王一静，女，1986年6月15日出生，回族，住广州市越秀区。原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司(以下统称：星河公司)诉被告谢伟成、王一静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星河公司的委托诉讼代理人丁汝明、被告谢伟成到庭参加诉讼，被告王一静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告星河公司向本院提出诉讼请求：1.被告谢伟成、王一静支付从2014年7月6日起至2019年2月28日止的物业服务费22324.96元、公摊水电费1799.47元；2.被告谢伟成、王一静支付物业服务费的逾期付款违约金（违约金的计算方式：以每月拖欠的物业服务费为本金，从拖欠之日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准，暂算至2019年2月28日）；3.被告谢伟成、王一静承担本案全部诉讼费用。事实和理由：广州泛科新应用发展有限公司（以下统称：泛科公司）为南沙×××项目的开发商，选聘原告为该项目提供物业服务，被告与泛科公司于2013年1月8日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定由被告购买该项目×××房，建筑面积为140.96平方米，物业服务费为每平方米2.8元，交楼日期为2014年7月5日。同时，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。该合同签订后，被告未如期收楼和支付物业服务费，从2014年7月5日开始拖欠物业服务费至今。原告曾多次催告，并分别于2016年12月、2018年5月向被告送达《律师函》，但被告仍拒绝支付。被告谢伟成辩称：原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法驳回，理由是：案涉房屋尚未交付，商品房买卖合同尚未履行完毕，物业服务合同尚未生效，且物业公司的主张没有法律依据及事实依据。被告王一静未到庭未答辩。经审理查明：泛科公司为南沙×××商品房开发商。2013年9月11日，泛科公司（甲方）与谢伟成、王一静（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买南沙区×××房（登记地址为南沙区×××房，以下统称：案涉房屋），建筑面积共140.96平方米。该合同约定：“第五条物业服务……甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市星河物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限3年。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。……第十三条房屋交付甲方应当在2014年7月5日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。”在购置上述房产过程中，深圳市星河物业管理有限公司广州分公司（甲方）与被告谢伟成、王一静（乙方）签订《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》，约定：“第三条物业服务费1.物业服务费按月交纳，乙方应自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起每月10日之前，以现金或银行划账方式向甲方缴纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五的标准向甲方支付违约金；2.因乙方原因未按《收楼通知书》约定的房屋交付之日办理收楼手续或闲置物业不使用的，相关物业服务费自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起按100%收取，其他分摊费用按相关的分摊办法收取；3.物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳。……5.物业服务费中未计入公共设施设备运行能耗费用。公共走廊、楼梯及电梯、水景、园林灯、增压水泵、中央空调等公共设施设备产生的用水、用电费，以及物业管理区域内的路灯用电和公共管理配套设施设备用水、用电费用，按政府部门的相关规定，均由全体业主按其专有部分建筑面积据实分摊。……第九条其他约定事项前期物业管理服务协议的期限自2012年6月18日起至2015年6月17日止，但合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与物业管理公司或其他物业管理公司签订的物业管理合同生效时，本协议自动终止；如合同到期未出现上述自动终止的情形，物业管理公司同意继续履行本协议，以及未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业管理公司的决议，并签订新的物业管理合同时，本协议继续有效。”另查明，案涉房屋已于2013年12月31日办理了预告登记手续，登记建筑面积为142.3792平方米，产权人为谢伟成、王一静，但谢伟成、王一静至今尚未办理案涉房屋的收楼手续。案涉房屋所在小区至今未成立业主委员会，双方当事人签订的前期物业管理服务协议在期限内未出现自动终止的情形，期限届满后也未有形成续聘或解聘物业管理公司的决议。2015年9月25日，深圳市星河物业管理有限公司广州分公司名称变更为深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司。庭审中，星河公司向本院提交了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，用以证明案涉房屋已于2014年5月23日符合交付条件，谢伟成、王一静应当自《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付日期2014年7月5日之次日开始缴纳物业服务费等费用，并称开发商泛科公司曾依约向谢伟成、王一静发出收楼通知书，但其未提供证据予以证实。谢伟成当庭陈述开发商泛科公司截止开庭当天未有按照《广州市商品房买卖合同（预售）》中关于房屋交付的约定向其发出过收楼通知书。本院认为：泛科公司与谢伟成、王一静签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、星河公司与谢伟成、王一静签订的《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》虽于2015年6月17日期限届满，但因协议未出现自动终止的情形，亦未有形成续聘或解聘物业管理公司的决议，且星河公司同意继续履行，故根据约定该协议继续有效。在本案中，双方的争议焦点是被告是否已收楼，应否按上述合同、协议的约定缴纳物业服务费及支付逾期付款违约金。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。泛科公司与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第五条约定：泛科公司向被告交付房屋时，应当向被告发出收楼通知书。原、被告签订的《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》第三条约定：两被告自收楼通知书约定的房屋交付之日起每月10日之前按月交纳物业服务费。从上述行政法规的规定及双方合同的约定可以看出，开发商泛科公司向被告发出收楼通知书这一法律事实的发生是原告向被告开始计收物业管理费的重要依据。而作为开发商的泛科公司向被告交付房屋时，依约应当向被告发出收楼通知书。星河公司主张案涉房屋已经在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交付日期前具备了交楼条件，故两被告应当从2014年7月6日开始缴纳物业服务费。但在诉讼中，原告对其所主张的开发商泛科公司已向两被告发出收楼通知书的事实却未能提供证据证实。而被告谢伟成则抗辩称开发商泛科公司至庭审之日均未向其发出收楼通知书，涉案房屋尚未办理收楼手续，故其不同意交纳物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《物业管理条例》第四十一条规定：“……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”现原告没有证据证明案涉房屋已交给被告使用，且亦未将不动产登记办理至两被告名下，因而，依照上述行政法规及司法解释的规定，星河公司提出的判令谢伟成、王一静支付物业服务费、物业服务费迟延支付违约金、公摊水电费等诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的诉讼请求。本案受理费351元，由原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  徐广钧二〇一九年六月十七日书记员  谢芝华