广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初417号 原告（执行案外人）：广西百汇置业投资有限公司，住所地岑溪市工农路58号一楼（吴万文出租铺面）。统一社会信用代码：91450481057520672K。 法定代表人：姜国辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：严文，岑溪市148法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：邓鸿波，男，1970年3月19日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：潘梦杰，岑溪市148法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：朱晓进，男，1985年12月5日出生，汉族，住广西岑溪市。 第三人（被执行人）：何艳梅，女，1983年10月4日出生，汉族，住湖南省岑溪市。 原告广西百汇置业投资有限公司（以下简称百汇公司）与被告邓鸿波，第三人朱晓进、何艳梅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告百汇公司的委托诉讼代理人严文、被告邓鸿波的委托诉讼代理人潘梦杰到庭参加了诉讼，原告百汇公司的法定代表人姜国辉、被告邓鸿波及第三人朱晓进、何艳梅经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百汇公司向本院提出诉讼请求：1.不得对（2018）桂0481执恢168号执行裁定拍卖的位于岑溪市明都新城百汇幸福城X幢2-XXXX号房采取执行措施；2.确认岑溪市明都新城百汇幸福城X幢2-XXXX号房为百汇公司所有。 事实与理由：2016年4月29日,百汇公司与朱晓进、何艳梅签订了商品房买卖合同,由朱晓进、何艳梅以银行按揭贷款方式买受百汇公司开发的位于岑溪市明都新城百汇幸福城X幢2单元XXXX号房。合同签订后,朱晓进、何艳梅按合同约定向中国银行岑溪支行办理了房贷贷款。但从2017年10月份起朱晓进、何艳梅便没再支付房贷，都是百汇公司代其支付。由于朱晓进、何艳梅没有按约定支付贷款，长期违约，2018年11月7日，中国银行岑溪支行向法院提起诉讼,要求解除与朱晓进、何艳梅签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。2018年12月29日，法院判决解除该合同，并由朱晓进、何艳梅归还贷款、利息等共353808.8元，百汇公司对朱晓进、何艳梅的债务承担连带保证责任。判决后，朱晓进、何艳梅并未归还贷款。中国银行岑溪支行便在百汇公司的保证金里直接扣划了该笔贷款。根据百汇公司与朱晓进、何艳梅签订的《商品房买卖合同》附件五第五条第八款约定，如因买受人拖欠银行贷款致使出卖人承担保证责任代买受人还贷的,买受人应于出卖人代偿行为发生之日起10日内偿还出卖人代为清偿的全部款项,到期未清偿的,出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理。现由于朱晓进、何艳梅无力支付银行贷款，已由百汇公司代为清偿，至今朱晓进、何艳梅没有偿还百汇公司。因此，百汇公司有权解除合同，收回房屋。虽然百汇公司与朱晓进、何艳梅签订了《商品房买卖合同》，但尚未交付房屋给朱晓进、何艳梅使用，且未办理不动产登记手续。该房屋现在是百汇公司实际管理、占有、使用，权属仍属百汇公司所有。据此，请依法支持百汇公司的诉讼请求。 百汇公司围绕诉讼请求依法提交的证据有：1.（2018）桂0481执异31号执行裁定书，拟证明法院裁定拍卖案涉房屋及驳回百汇公司异议请求的事实；2.《商品房买卖合同》（合同编号：201604290028），拟证明百汇公司与朱晓进、何艳梅签订商品房买卖合同的事实及解除合同的约定条款；3.银行交易单据10张，拟证明百汇公司自2017年10月份起代朱晓进、何艳梅支付房屋贷款共20588.33元的事实;4.客户借记回单3张，拟证明中国银行岑溪支行根据（2018）桂0481民初2228号民事判决划扣百汇公司款项364593.62元，百汇公司已代朱晓进、何艳梅偿付了贷款的事实；5.岑国用（2014）第XXXX号土地使用证，拟证明百汇幸福城的土地使用权属于百汇公司所有；6.（2019）桂0481民初572号民事判决书，拟证明百汇公司与朱晓进、何艳梅签订的《商品房买卖合同》已经判决解除等事实。 邓鸿波辩称，百汇公司与朱晓进、何艳梅签订了商品房买卖合同，朱晓进、何艳梅依照合同交付了首付款和支付部分房贷款，办理了商品房预告登记，即使没有办理产权证，该房屋产权应该属于朱晓进、何艳梅所有。请求驳回百汇公司的诉讼请求。 朱晓进、何艳梅未作陈述。 本院组织当事人进行证据交换和质证，邓鸿波对百汇公司提交的证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月27日，本院作出（2017）桂0481财保41号民事裁定，查封岑溪市明都新城百汇幸福城X幢2-XXXX号房屋。2017年12月21日，本院因邓鸿波与朱晓进、何艳梅民间借贷纠纷一案作出（2017）桂0481民初2459号民事判决，判决朱晓进、何艳梅偿还邓鸿波借款300000元及利息。2018年3月19日，邓鸿波申请执行，本院立案受理（2018）桂0481执425号一案。2018年11月2日，本院作出（2018）桂0481执恢168号执行裁定，拍卖朱晓进、何艳梅名下的位于岑溪市明都新城百汇幸福城X幢2-XXXX号房屋（购房合同编号：201604290028）。2018年12月27日，百汇公司对执行标的提出书面异议，2019年1月7日，本院作出（2018）桂0481执异31号执行裁定，驳回百汇公司的异议请求。2019年1月24日，百汇公司对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 2016年4月29日，百汇公司与朱晓进、何艳梅签订《商品房买卖合同》（合同编号：201604290028），由朱晓进、何艳梅购买百汇公司出售的坐落岑溪市明都新城永兴三街100号百汇幸福城第X幢2单元XXXX号房屋一套，建筑面积133.35平方米，单价为3488元/平方米，总价款465125元。双方签订的《商品房买卖合同》附件五第五条第8点约定：“因买受人拖欠银行贷款导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的,如出卖人是在银行未处置被抵押商品房之前承担清偿责任的,买受人应于出卖人代偿行为发生之日起10日内偿还出卖人代为清偿的全部款项。到期未清偿的,出卖人有权解除《商品房买卖合同》,收回该商品房另行处理,买受人还应向出卖人支付合同总价款百分之三的违约金,并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利，同时在出卖人指定的时间内配合出卖人办理合同解除手续(包括且不限于解除合同登记、解除预告登记等手续、办理过户、腾空房屋等)……”。2016年4月30日，朱晓进、何艳梅向百汇公司支付了95125元首期购房款。2016年8月2日，朱晓进与中国银行股份有限公司岑溪支行签订2016年梧中银零岑房贷字165号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定朱晓进向中国银行股份有限公司岑溪支行借款370000元；贷款期限为300个月；月利率为4.0833%，如遇中国人民银行调整利率和/或变更计息方法，本合同项下的贷款利率调整和计息方法按照有关规定执行，贷款人无需另行通知借款人；贷款用途为购买岑溪市明都新城百汇幸福城第X幢2单元XXXX号房；还款方式为按月等额本息还款，由贷款人于每月1日从借款人存款帐户直接扣收；以贷款购买的住房为贷款提供抵押担保；百汇公司在未办理房屋抵押登记手续前对该笔贷款承担阶段性连带担保责任；借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期等。2016年8月17日，中国银行股份有限公司岑溪支行与朱晓进、何艳梅就岑溪市明都新城百汇幸福城第X幢2单元XXXX号房办理了预售商品房的预告登记（预告登记证号：岑房预市区字第Y2016XXXX号）。合同签订后，中国银行股份有限公司岑溪支行向朱晓进发放贷款370000元。从2016年9月1日起，朱晓进开始按月支付贷款本息，但从2017年10月之后，朱晓进、何艳梅因经济原因不再支付贷款本息，中国银行股份有限公司岑溪支行按合同约定从担保人百汇公司账户划扣了朱晓进尚欠的到期贷款本息20588.33元。2018年11月7日，中国银行股份有限公司岑溪支行诉至本院，请求解除中国银行股份有限公司岑溪支行与朱晓进签订的贷款合同并偿还全部贷款本息。本院于2018年12月29日作出（2018）桂0481民初2228号民事判决：一、解除中国银行股份有限公司岑溪支行与朱晓进、百汇公司于2016年8月2日签订的2016年梧中银零岑房贷字165号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、朱晓进、何艳梅应归还尚欠的借款本金351666.63元、拖欠本金699.02元、利息1438.83元、拖欠本金的罚息1.41元、应收利息的罚息2.91元（利息、罚息暂计至2018年10月11日，之后的利息、罚息按照合同约定另计）给中国银行股份有限公司岑溪支行；三、百汇公司对上述朱晓进的债务在未正式办理抵押登记手续之前承担连带保证责任。判决生效后，朱晓进、何艳梅并未履行生效判决确定的义务，2019年2月12日，中国银行股份有限公司岑溪支行按该判决从百汇公司账户划扣了贷款本息及罚息364593.62元。由于朱晓进、何艳梅没有按照双方签订的《商品房买卖合同》约定在10日内偿还百汇公司代其清偿的全部款项。百汇公司遂起诉要求解除合同，2019年4月24日本院作出（2019）桂0481民初572号民事判决，解除百汇公司与朱晓进、何艳梅于2016年4月29日签订的《商品房买卖合同》。 案涉房屋，百汇公司至今未交付朱晓进、何艳梅，也未办理不动产登记。 本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案系百汇公司提起的案外人执行异议之诉，其诉讼请求为不得执行该房屋并确认其对涉案房屋享有所有权。诉讼请求能否成立，根据提交的证据，判断其是否依法享有涉案房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。 百汇公司的目的是通过预售房屋取得购房款。因朱晓进、何艳梅停止支付按揭贷款，银行从百汇公司的保证金账户扣除朱晓进、何艳梅尚欠的银行贷款本息，百汇公司因此向银行支付的款项肯定多于其从银行取得的房款（按揭贷款），从而导致百汇公司通过签订《商品房买卖合同》预售房屋取得购房款的合同目的不能实现，故百汇公司有权依据合同约定解除双方的商品房买卖合同。百汇公司与朱晓进、何艳梅签订的《商品房买卖合同》已被生效判决解除，虽然案涉房屋办理了商品房的预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。债权消灭，应当包括合同解除导致的债权消灭，使原来的变动物权的债权转化为占有返还、不当得利返还或者赔偿损失等债权。因案涉房屋系百汇公司开发的，登记权利人为百汇公司，故房屋所有权仍为百汇公司。物权优先于债权，邓鸿波因民间借贷关系对朱晓进、何艳梅享有的债权不足以对抗百汇公司的物权。因此，合同解除后，百汇公司即享有了足以阻止执行的物权权利。但朱晓进、何艳梅因解除合同对百汇公司享有的债权，即百汇公司应当退回的购房款79943.05元（房屋总价款465125元减去百汇公司代偿的房贷款本息385181.95元）应当转化为执行的标的，且百汇公司已将该款项按照本院的要求交付执行。综上，百汇公司的诉讼请求，理据充分，符合法律规定，本院予以支持。邓鸿波的抗辩理由缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，判决如下： 不得执行（2018）桂0481执恢168号执行裁定拍卖的位于岑溪市明都新城百汇幸福城X幢2-XXXX号房屋； 二、确认原告广西百汇置业投资有限公司对岑溪市明都新城百汇幸福城X幢2-XXXX号房屋享有所有权。 案件受理费8277元，由原告广西百汇置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 本院（2018）桂0481执异31号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李先明 人民陪审员  梁 凯 人民陪审员  梁冰云 二〇一九年六月五日 法官 助理  陀扬炜 书 记 员  李泳江