江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0722民初2483号 原告:刘霞，女，1976年1月21日生，汉族，住东海县。 原告：沈贵宝，男，1971年1月2日生，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：周恒高、戴兆凤，江苏华天人律师事务所律师。 被告:连云港飞龙置业有限责任公司，住所地东海县牛山街道中华路御湖豪庭售楼处。 法定代表人：张文正，董事长。 委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。 原告刘霞、沈贵宝与被告连云港飞龙置业有限责任公司（以下简称：飞龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理,原告刘霞及二原告共同委托诉讼代理人周恒高、被告飞龙公司委托诉讼代理人孙爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘霞、沈贵宝向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金21523元（起诉日之后的违约金按照房屋总价544886元的每日万分之一计算直至涉案房屋符合交付条件之日止)；2、本案所涉诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2017年2月11日签订《商品房买卖合同》，原告以总价款544886元购买被告开发的位于东海县房屋，双方约定被告应于2017年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付原告使用，如逾期交房，被告自最后交付期限的第二日起至交付之日止按已交房款每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付全部购房款。2018年1月2日，被告通知原告交房，并要求原告先交纳物业等费用才能给原告看验收合格文件，还承诺半年内可以办好房产证，原告轻信就办理了交房手续，在办理交房手续后，才发现该房屋存在天然气管道未铺设好、水电未开通、下雨天电梯进水、未获得交付批准文件等各种问题，根本无法正常居住。经原告等业主多次向主管部门反映后，东海县住房和城乡建设局调查后于2018年10月8日作出处理意见：天一居楼盘因未通过消防验收，导致无法进行竣工备案和申请综合验收，被告不具备交房条件，并承诺会督促协调被告加快施工进程，推进后续工作。但时至今日，涉案房屋仍不具备交房条件。原告认为，被告应全面履行双方签订的合同，将未取得交房批准文件且不适合居住的房屋交付给原告，既违反了法律规定，也违反了合同约定，被告应承担向原告支付逾期交房违约金的法律责任。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院提出以上诉讼请求，请予以支持。 被告飞龙公司辩称，原告要求我公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，请依法驳回原告的诉讼请求。一、原告所诉的部分内容与事实不符。首先，早在房屋交付之前，涉案房屋就已开通了水、电、天然气。其次，早在2017年7月20日就已通过单位工程竣工验收，并于2018年1月22日通过了东海县住房和城乡建设局的综合竣工验收，不存在不具备交房条件之说。二、原告要求我公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，虽然涉案《商品房买卖合同》第八条第一款约定交付商品房的条件为取得商品房住宅交房使用批准文件，但原告无权以此为由要求我公司支付逾期交房违约金。根据国务院2004年5月19日发市的国发（2004)16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目已经取消，即住宅小区房地产开发项目无需再进行竣工综合验收。2018年12月3日，东海县房产管理局向东海县不动产登记中心发出了《关于取消商品房符合交付使用条件证明的函》，也明确指出在商品房不动产权属首次登记时不必再查收商品房符合交付使用条件的证明文件。从上述国务院决定及县房管局文件可以看出，自2004年5月19日起，住宅商品房的交付及首次权属登记就无需提供符合交付使用条件的证明文件。而涉案《商品房买卖合同》第八条第一款系东海县房产管理局提供的格式合同条款，该条款所约定的交付条件明显违反了国务院国发（2004)16号文的要求，属于无效条款，原告当然不能再据此主张权利。涉案《商品房买卖合同》之附件四即《合同补充协议》第十二.1条明确约定“双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付买受人使用。”该约定显然是对《商品房买卖合同》第八条第一款约定的交付条件的变更，而如上所述，涉案工程早在2017年7月20日就已通过单位工程竣工验收，完全具备了双方约定的交付条件。因此，我公司的交房行为符合合同约定。 经审理查明，2017年2月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买位于东海县房屋，建筑面积共117.22平方米，总价款人民币529483元。合同第八条约定，被告应当于2017年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的上述房屋交付原告。合同第九条约定，如被告未按照本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，则应当向原告支付违约金，违约金按原告支付已交房价款的万分之一计算，自本合同第八条规定的最后交付期限起算至实际交付之日止。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同第十四条约定，被告承诺交付时水通、电通，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意的处理方式为被告继续完善，使其达到使用条件。合同附件四第十二条第1款约定，双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付原告使用，如房屋存在质量问题，原告在保修期内有权要求被告维修，但不得因此拒绝办理房屋交付手续。 合同签订后，原告向被告付款54486元,被告于2018年9月2日开具购房款增值税发票，税价合计54486元。被告提交的《单位工程竣工验收证明书》载明案涉房屋所处的天一居二期二标段1#楼通过单位工程验收，开工日期为2013年10月5日，竣工日期为2017年7月20日。2019年1月2日，案涉房屋所处的天一居1#楼取得了东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证。 2018年10月8日，江苏省东海县住房和城乡建设局作出的信访复字（2018）21号信访事项处理意见书载明，被告不具备交房条件，目前案涉楼盘已经完成主体工程建设，并组织进行了竣工验收，但由于尚未通过消防验收，导致该楼盘无法进行竣工备案和申请综合验收。因只有通过综合验收才具备交房条件，办理不动产权证，鉴于该楼盘已完成竣工验收，故违规交房不在我局处理职权范围。 另查明，2018年1月2日，被告将案涉房屋交付原告，双方就交付的房屋是否符合政策规定及约定的条件产生纠纷，诉至本院。 以上事实，由双方当事人陈述以及《商品房买卖合同》、《单位工程竣工验收证明书》、东某竣备字第2019-001号《东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证》、江苏省东海县住房和城乡建设局信访复字（2018）21号信访事项处理意见书等证据予以证实。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守。 因本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利、义务的依据，当事人是否及时、适当地履行合同，其判断标准应是合同相关条款的内容。原告称案涉房屋交付时存在天然气管道未铺设好、水电未开通、下雨天电梯进水，但未能提供证据，本院不予采信。本院认为，即使原告所述属实，上述问题也不足以产生房屋无法交付使用的后果。根据合同约定，如房屋存在质量问题，原告在保修期内有权要求被告维修，但不得因此拒绝办理房屋交付手续，故原告以此主张被告不具备交房条件，依据不足。 原告认为案涉房屋未获得交付批准文件、未通过消防验收，不具备交房条件。合同附件四第十二条第1款约定，双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，系对合同前款约定的变更，本院予以确认，原告以未获得交付批准文件为由主张被告违约，本院不予支持。原告认为依照合同约定和法律规定，消防验收应是交房的条件之一，因双方《商品房买卖合同》中并未明确约定消防验收为交房条件，原告将消防验收作为交房条件显然没有合同依据。关于法律的规定能否构成商品房买卖合同应具备的法定交房条件，本院认为，建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，其法律后果并不必然影响商品房买卖合同。 原告称受被告欺骗办理房屋交接手续，未能提供证据，本院不予采信。鉴于案涉房屋目前已经竣工验收合格并向政府建设部门备案，且原告同意并实际接收房屋，即使被告将不具备交付条件的房屋交付给了原告，也应当视为原告放弃了原合同约定的房屋交付条件，双方对房屋交付条件进行了实质性变更，应当以原告实际收房之日作为交付之日，原告再主张此后的逾期交房违约金，违反诚信原则，本院不予支持。根据合同约定，被告应向原告支付2017年12月31日起至2018年1月2日止的违约金，按照已交付房价款万分之一计算，为159元（529483元*0.0001*3天）。 综上，原告要求被告支付交付之日后的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告连云港飞龙置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘霞、沈贵宝支付逾期交房违约金159元； 二、驳回原告刘霞、沈贵宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费338元，减半收取169元，由原告刘霞、沈贵宝负担167元，由被告连云港飞龙置业有限责任公司负担2元（被告应负担部分待支付上述款项时一并付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向二审法院预交上诉案件受理费338元（收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94），交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报请江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 李明哲 二〇一九年六月十三日 法官助理 马 跃 书 记 员 赵方会 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 （二）《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。