四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0322民初390号 原告（反诉被告）：四川省富顺县富达建筑安装工程有限公司，住所地四川省富顺县富世镇釜江大道东段651号。   法定代表人：龙国祥，执行董事。   委托诉讼代理人：幸世彬，男,四川省富顺县富达建筑安装工程有限公司工作人员。   原告：幸世彬，男，1969年01月01日出生，汉族，四川省富顺县富达建筑安装工程有限公司工作人员，住四川省富顺县。   被告（反诉原告）：何功麟，男，1969年07月28日出生，汉族，务农，住四川省富顺县。   委托诉讼代理人：何广（系何功麟之哥），住四川省自贡市贡井区。   原告四川省富顺县富达建筑安装工程有限公司(简称富达建筑公司)与被告何功麟委托代建合同纠纷一案，本院于2019年01月22日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案审理过程中,本院依法变更案由为农村建房施工合同纠纷。诉讼过程中，被告何功麟于2019年02月02日向本院提出反诉，本院经审查后依法受理。本院于2019年03月04日，依法追加幸世彬为原告参加诉讼。原告富达建筑公司的委托诉讼代理人幸世彬（也为原告幸世彬）、被告何功麟及其委托诉讼代理人何广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告富达建筑公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告富达建筑公司建房款33145.36元、违约金20000元，共计53145.36元。事实和理由：被告因建房需要，委托原告富达建筑公司代为在XX镇XX村农民集中居住区修建，被告于2010年10月08日与原告富达建筑公司十分公司签订了《XX镇XX村农民集中居住区委托建房协议》（简称《委托建房协议》），协议对代建住房和营业房的基本情况、付款方式、交付期限、违约责任等进行了约定。协议签订后，原告富达建筑公司按约定履行了协议，并于2011年07月将被告委托修建的门面41.9平方米、9平方米住房交付给被告，被告已装修居住至今。被告分别于2010年09月27日、10月07日、2011年07月04日分三次支付了建房款120000元，尚欠33145.36元。经多次催收未果。   被告何功麟辩称，自己委托修建的门面、住房面积依约定为175.8平方米，实际修建的面积为181.47平方米，实际修建的房屋面积多出5.67平方米。根据《委托建房协议》约定，实际建房面积不得超过约定的3%，超过3%的部分由原告富达建筑公司自行承担。超出约定建房面积的6.37平方米房款为5,656.56元。约定交房日期为2011年07月30日，根据《交房通知》确定的实际交房日期为2012年01月05日，依委托建房协议第六条约定，交房逾期不得超过30日，逾期后，每日应按已付房款0.5%支付违约金，共计30日，应支付违约金为18,000元。超过30日后，被告要求继续履行合同，每日应按已付房款1%支付违约金，自2011年08月01日至2012年01月05日，原告富达建筑公司因自身原因迟延交房共计126日，应付违约金为151,200元，共计应支付违约金为169,200元。由于原告富达建筑公司违约延期交房，给自己造成了5个月的门面租金损失1,000元，原告富达建筑公司应当赔偿。被告依《委托建房协议》的相关约定履行了义务，但因原告富达建筑公司违约延期交房，应支付的违约金及应赔偿的损失远超过应付建房尾款,折抵后,原告富达建筑公司尚应向自己支付违约金。此外，根据《委托建房协议》第8条约定，原告富达建筑公司因延期交房违约，尚应支付被告20,000元。故,原告富达建筑公司提出的诉讼请求不成立,应驳回其诉讼请求。   反诉原告何功麟向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告富达建筑公司自行承担因房屋设计更改超约定房屋建筑面积而多产生的建房款5,656.56元；2.判决反诉被告富达建筑公司因返还《委托建房协议》第六条约定，延期交房应向反诉原告支付的违约金及应赔偿的经济损失共计169,200元；3.判决反诉被告富达建筑公司因返还《委托建房协议》第八条第一款的约定,应向反诉原告支付的违约金20,000元；4.判决反诉被告富达建筑公司按照《委托建房协议》第三条第二款约定，及时为反诉原告办理不动产权证；5.判决反诉被告富达建筑公司按《委托建房协议》第四条第四款约定，在保修期内对房屋出现的质量问题进行保修，并支付反诉原告因房屋建设未完善及质量问题进行维修而产生的材料、人工费共计2,000元。反诉原告何功麟提出的反诉事实和理由与其针对本诉提出的答辩意见基本一致,除此以外,反诉原告何功麟提出的事实和理由还有：根据《委托建房协议》第三条第二款的约定，反诉被告富达建筑公司应当为反诉原告办理不动产权证，但至今未办理相应证件。根据《委托建房协议》第四条第四款约定，房屋的保修期为十年，在保修期内发生质量问题，反诉被告富达建筑公司应当履行保修义务。自房屋交付以来，房屋出现了漏水、渗水情况，反诉原告多次通知反诉被告富达建筑公司维修，其均未进行维修处理。反诉原告在维修房屋时发现，在厨房下水主管未完工的情况下，就埋入土地掩盖，未接入排污主管，导致厨房污水无法排出，厨房无法使用。出现以上问题后，反诉原告多次通知反诉被告富达建筑公司，其均找各种无端理由搪塞、推诿，从未履行其保修承诺。反诉原告为了居住生活，自行维修处理前后花费材料和人工费共计约2,000元。由于反诉被告富达建筑公司未履行《委托建房协议》约定，计算房款差错、多收房款、延迟交房、拒不支付违约金、不履行承诺办理不动产权证、对房屋在保修期内出现的质量问题不处理，已给反诉原告造成了实际经济损失。反诉原告请求法院查明本诉事实，判决驳回原告诉讼请求的同时，判决支持反诉原告的反诉请求。   反诉被告富达建筑公司针对何功麟提出的反诉请求辩称：按照委托建房协议约定，反诉原告的反诉理由不成立。反诉原告已经居住使用房屋7年多，在反诉原告居住2年多的时间内，反诉被告曾要求其支付建房尾款，反诉原告表示为了享受国家补助政策就不支付建房尾款，并没有提出书面答辩中所述的理由。反诉原告陈述的交付延期和质量问题不属实，反诉原告已居住使用了房屋，就表明房屋没有任何质量问题。没有办理房屋产权证，是由于政策性的原因，已经要求富顺县民委员会（简称XX村委会）组织办理，但因XX村委会存在的问题，导致至今无法办理，但办证的费用已经在工程款中扣除，未向反诉原告主张。故不同意反诉原告提出的诉讼请求。   在诉讼过程中，由于原告主张的民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，向原告富达建筑公司及反诉原告何功麟释明应变更诉讼请求后，原告富达建筑公司将诉讼请求变更为：1.确认原告富达建筑公司与被告何功麟于2010年10月08日签订的《委托建房协议》无效；2.判决被告何功麟向原告幸世彬返还坐落于XX村农民集中居住区房屋，或判决被告何功麟向原告幸世彬支付尚欠建房款41145.36元及其利息。事实和理由：被告于2010年10月08日与原告富达建筑公司十分公司签订了《委托建房协议》，因该十分公司不具备法人主体地位，同时所涉房屋并非该十分公司承包代建，实际施工人为原告幸世彬，故双方签订的《委托建房协议》无效。   原告幸世彬对原告富达建筑公司变更后的诉讼请求及事实和理由无异议。   诉讼过程中,原告幸世彬放弃要求被告何功麟向其支付尚欠建房款41145.36元及其利息,仅要求被告何功麟向其返还坐落于XX村农民集中居住区房屋。   被告(反诉原告)何功麟针对原告(反诉被告)富达建筑公司变更后的诉讼请求及事实和理由，提出的答辩意见为：就本案合同关系而言，法院直接认定合同无效，存在法律障碍，双方存在的合同关系实际为房屋买卖合同关系，法院认定案涉房屋建设未取得相关部门审批，建设项目手续未完善,实际施工人不具备建房资质，这应是针对建设工程施工合同的约束规定，并不是针对买卖合同而规范。房屋买卖合同是否有效，应从土地使用权是否可以进行买卖交易角度考虑，建设工程施工发包的相关行政许可程序与房屋买卖合同无关。原告富达建筑公司在本案中若存在不合法，应当由行政部门作相应处理，法院再根据处理结果来认定双方合同的效力。原告富达建筑公司作为房屋出售方是否取得房屋建设的相关行政许可证、照与被告无关。本案的诉讼主体为原告富达建筑公司，幸世彬不应当为本案诉讼主体，即使幸世彬要主张相关权利，也应另案主张。若主张返还已购案涉房屋,因双方之间的房屋买卖合同有效,原告违约在先,应按合同约定承担违约责任,被告已支付的购房款及房屋装修相关费用应返还。此外，因房屋目前市场价远大于购房时价格，原告还应按房屋市场价差赔偿损失。   被告（反诉原告）何功麟经本院释明后，未变更其反诉请求。   综合原告（反诉被告）富达建筑公司、原告幸世彬与被告（反诉原告）何功麟的当庭陈述及所举证据后，本院认定事实如下：   2010年08月30日，XX村委会作为委托方，原告富达建筑公司作为受托方签订了《委托代建协议书》，原告幸世彬作为受托方代理人在该协议上签名。该协议其中约定：委托方全权委托受托方所属十公司在本村第六、十社农民集中居住区代建XX镇XX村农民集中居住区房屋及相关基础设施，总占地面积约70亩，以规划图上双方认可的规划红线为准（村、社、受托方盖章认可）；委托代建的房屋性质属农民自建用房及相关基础设施，受托方不承担任何规费和税费；由委托方根据本村实际情况,统一在本村第六、十社调整建设农民自建用房及相关基础设施的用地，需建房的农户向村委会提出用地申请，村委会统一上报审批；本项目由受托方承担为建房户办理土地证及其他相关手续的费用和缴纳土地置换补偿金30,000元/亩等费用……。   2010年10月08日，原告富达建筑公司十分公司作为受托建房人与被告何功麟作为委托建房人签订《委托建房协议》，原告幸世彬作为项目执行人在该协议上签名，该协议其中约定：委托建房人通过土地置换形式，取得了在XX村农民集中区建自用房的土地使用权，全权委托受托建房人代建房屋；代建的房屋位于富顺县农民集中居住区，营业房建筑面积约为40平方米，住房建筑面积约为130平方米，包括公用分摊面积，住房和营业房的建筑总面积约为170平方米。面积与交房实际面积的差异不超过3%，以交房实际面积计算代建房价款；在签订本协议时，委托建房人首付定金20000元，同时预付建设工程款30000元，合计50000元，当主体三楼结束时再付70000元，余款交房时一次性付清；受托建房人在与委托建房人结算余款时，将总房款的5%作为代建房屋的质量保证金和办理集体土地使用权的费用（按镇国土所实际收费标准），交XX村委会代管。房屋的质量保证金，在保证期限一年（保证期限从交房之日起计算）后，由委托建房人确认无质量问题后，XX村委会代付质保金给受托建房人，办理集体土地使用权证的保证金待受托建房人将证交给委托建房人后，由XX村委会退还给受托建房人；双方约定住宅墙体无裂缝，如果无法对是否是墙体裂缝进行确定的，由受托建房人申请有关机构就此问题进行评价，保修期为十年，在房屋保修期限内发生质量问题，受托建房人应当履行免费保修义务；委托建房人代建房屋使用面积经过实际测量后，面积误差比绝对值超出3%，委托建房人可以解除合同，由受托建房人返还已付购房款及利息，委托建房人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于本协议约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由委托建房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由受托建房人承担，所有权归委托建房人……；受托建房人于2011年07月30日竣工交付委托建房人装修使用，如遇不可抗拒的自然灾害及人力不可预见、不可避免因素而延误交付日期时，则房屋交付日期顺延，如正常工作，2011年07月30日未交付房屋，逾期不超过30日，自2011年08月30日起，则受托建房人按日向委托建房人支付已交付房价款0.5%的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，委托建房人有权解除合同。委托建房人解除合同的，受托建房人应当在自委托建房人解除合同通知到达之日起3天内退还全部已付款，并按每日向委托建房人支付已交付房价款0.5%的违约金。委托建房人要求继续履行合同，合同继续履行，自2011年09月01日起至实际交付之日止，受托建房人按日向委托建房人支付已交付房价款1%的违约金……；任何一方违约，须承担守约方所造成的经济损失，并支付违约金20000元，委托建房人不能按时付清房款，受托建房人在发出缴款通知30日后，有权收回该房屋和营业房另行处置，处置并扣除违约金20000元后，余款退回委托建房人。   2010年12月30日，四川省国土资源厅作出了《关于灾后恢复重建城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划（第二十批）的批复》，为支持自贡市灾后恢复重建，解决受灾群众的住房安置问题，同意富顺县人民政府灾后重建城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划。项目地点在富顺县XX村。   《委托建房协议》签订后，被告（反诉原告）何功麟先后于2010年09月27日、2010年10月07日、2011年07月04日向原告幸世彬支付建房款分别为5,000元、45,000元、70,000元，共计120,000元。   2011年12月22日，原告富达建筑公司所属十分公司向被告何功麟送达《交房通知》，要求被告何功麟于2012年01月05日到XX村委会按合同号选房，被告何功麟在该《交房通知》上签字确认，双方完成交房手续。被告何功麟并在《XX村农民集中居住区选房花名册》上签名，该花名册上列明何功麟所建营业房面积为41.9平方米，住房建筑面积约为133.9平方米，分摊和增加面积为5.67平方米。   经本院向原告（反诉被告）富达建筑公司的副总经理郭家银核实，富达建筑公司所属十分公司并未办理《营业执照》，该十分公司的经理为原告幸世彬，十分公司不具有对外签订合同的资质，XX村委员会与原告富达建筑公司签订的《委托代建协议书》中，所涉及承包修建的XX村农民集中居住区房屋建设的实际施工人为原告幸世彬，原告幸世彬承包修建该农民集中居住区房屋后，除向原告富达建筑公司交付管理费和应交的国家规费外，应收的工程款均应归原告幸世彬所有，并自负盈亏。   本院认为，本案所涉的《委托代建协议书》、《委托建房协议》，从实质内容而言应确认为农村建房施工合同关系。本案争议房屋位于XX村农民集中居住区，所占用土地系XX村委会与XX镇XX村六、十组部分村民以土地有偿置换方式取得，被告（反诉原告）何功麟系XX镇XX村十组村民，在XX村农民集中居住区建房实质上取得了XX村委会的许可。原告（反诉被告）富达建筑公司在与XX村委会签订该建设项目的整体《委托代建协议书》后，原告富达建筑公司作为该建设项目的承建方，在双方就该项目签订《委托代建协议书》的同时又允许原告幸世彬以原告富达建筑公司所属十分公司名义（项目执行人幸世彬）分别与各代建房业主签订《委托建房协议》，由原告幸世彬实际上就该项目实施建设行为，并成为XX村农民集中居住区建设的实际施工人，而原告富达建筑公司所属十分公司系不具有建筑资质的分支机构，加之，截至本案法庭辩论终结时止，原、被告均未向本院提交与该建设项目有关的任何用地规划、批准建设等审批手续，因此，富达建筑公司十分公司与何功麟之间签订的《委托建房协议》存在主体不适格及相应的违反法律、法规的行为，故双方存在的农村建房施工合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,基于何功麟居住使用代建房屋多年，加之，公民的居住权应得到保障，因此案涉代建房屋不宜返还，故对原告幸世彬要求何功麟向其返还坐落于XX村农民集中居住区房屋的主张，本院不予支持。由于案涉建设项目已经竣工，虽未经相关部门验收，但何功麟已于2012年01月05日接收了代建房屋，参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”，据此，原告幸世彬作为实际施工人有权参照合同约定向何功麟主张欠付的建房款及利息，就此，尽管原告幸世彬在本案中未主张，但其可另行主张权利。   关于反诉原告何功麟提出的反诉请求问题。何功麟认为其与富达建筑公司之间就案涉房屋而言，双方存在买卖合同关系，不符合本案实际，本院不予采信。由于富达建筑公司所属十分公司与何功麟之间签订的《委托建房协议》属无效合同，因此，《委托建房协议》所约定的权利、义务内容对合同相对方无约束力。反诉原告何功麟应依照《中华人民共和国合同法》第五十八规定，以《委托建房协议》无效为前提提出反诉请求，而反诉原告何功麟在本案中提出的反诉请求是以《委托建房协议》有效为前提，因此，反诉原告何功麟在本案中提出的反诉请求不符合法律规定，本院不予支持。但反诉原告何功麟可依《委托建房协议》无效，另行主张相应权利。   综上，富达建筑公司十分公司与何功麟之间签订的《委托建房协议》属无效合同,原告幸世彬可参照《委托建房协议》相关约定,另行向何功麟主张工程欠款;反诉原告何功麟可依《委托建房协议》无效，另行主张相应权利。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：   一、四川省富顺县富达建筑安装工程有限公司十分公司与何功麟于2010年10月08日签订的《XX镇XX村农民集中居住区委托建房协议》无效；   二、驳回原告四川省富顺县富达建筑安装工程有限公司、幸世彬的其他诉讼请求；   三、驳回反诉原告何功麟的反诉请求。   本诉案件受理费减半收取计564元，由原告幸世彬负担。反诉案件受理费减半收取计2,119元，由反诉原告何功麟负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。   审判员  李正怀   二〇一九年六月二十日   书记员  刘 阵   附：相关法律条文   1.《中华人民共和国土地管理法》   第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。   第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。   2.《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   3.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。