上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初26543号原告(反诉被告)：上海巨国信息科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区耀华路XXX号一幢一层。法定代表人：殷洁，总经理。委托诉讼代理人：金渊跃，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：联合共赢商业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区银城路XXX号XXX层XXX室。法定代表人：袁天京，总经理。委托诉讼代理人：张梦迪，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：严婷，上海瀛东律师事务所律师。原告(反诉被告)上海巨国信息科技有限公司诉被告(反诉原告)联合共赢商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海巨国信息科技有限公司的法定代表人殷洁及其委托诉讼代理人金渊跃，被告(反诉原告)联合共赢商业管理有限公司的委托诉讼代理人张梦迪、严婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海巨国信息科技有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告保证金人民币(以下币种相同)105,840元。事实及理由：2018年，原、被告签订《UnionSpace商务中心使用合同》(以下简称租赁合同)，约定由原告承租上海浦东新区银城路XXX号XXX号房屋(以下简称涉诉房屋)，月使用费为31,536元，月服务费为3,744元，合同期为2018年6月1日至2019年5月31日,保证金105,840元，同时口头约定可以转租。签订合同后，原告支付了保证金105,840元，并支付租金至2018年9月30日。2018年7月至2018年10月15日期间，因原告经营的不确定性，决定变更合同。双方均积极寻找新租户，新租户找到之前，由原告来支付租金。后，原告于2018年9月腾空涉诉房屋，新租户于2018年10月12日进驻涉诉房屋。2018年10月15日，原、被告办理了涉诉房屋的交接手续，原告要求被告退还保证金105,840元，但被告以原告违约，已向原告发邮件通知为由拒绝返还。但原告从未收到过解除通知。原告认为保证金不是定金，性质属于担保物，可以扣除，但不能直接没收。且即便保证金有违约性质，该违约金过高，远超被告实际损失。据此，原告已经依约履行了支付租金的义务，且积极配合被告寻找新租户，合同变更之后，被告应退还原告保证金，故原告起诉来院，要求判如所请。联合共赢商业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.根据双方签订的租赁合同，被告从未同意过原告转租，且原告应在2018年9月25日前支付2018年10月的租金，经被告多次催缴未果，故按照合同约定的逾期支付超过15天视为原告严重违约，被告可以解除合同收回房屋，且因原告违约，原告支付的保证金不再返还。2.被告确认原告已于2018年9月腾空涉诉房屋。2018年10月15日，新租户临时使用涉诉房屋，但被告与新租户的合同是从2018年11月1日开始的。另被告为寻找原告及新租户，共支付了89,946.76元中介费，以上均为原告违约给被告造成的损失，也是保证金不予返还的依据。3.租赁合同约定，原告若要解除合同，需要提前三个月通知被告，且需要支付残存租期的房屋使用费和服务费，原告未提前三个月通知，亦构成违约。原告未如期支付费用后，被告已向合同载明的原告电子邮件地址向原告发送解除通知，原告从未告知被告变更电子邮件地址，双方的合同已于2018年10月10日因原告违约而解除。至于原告表示电子邮件输入错误的原因在被告，被告认为签订合同时，系原告未尽到审慎义务，未予纠正。同时，基于以上理由，被告于2019年4月15日向法院提出反诉，反诉请求如下：1.要求原告支付被告2018年10月1日至2018年10月10日期间的房屋使用费和服务费11,760元；2.要求原告承担逾期支付房屋使用费和服务费的滞纳金11,877.60元(自2018年9月26日起按日千分之五计算至2019年4月15日止)；3.要求原告承担本案律师费10,000元；4.要求原告承担本案的诉讼费。针对被告的反诉请求，原告答辩称不同意，理由如下：1.原告已经提早腾退房屋，及时止损，原告支付房屋使用费和服务费至2018年9月30日，距新租户搬入仅相差15日，原告主观无恶意，也未给被告造成重大损失，被告主张的房屋使用费和服务费损失可以用从保证金中扣除后再返还剩余保证金的办法弥补，且主张的逾期滞纳金过高，即便要支付，也要求法院予以调整。2.原告认为律师费过高，超出原告预期，不同意支付。3.被告所述通知原告支付费用，原告未予理睬不是事实。被告之前发给原告的账单都是通过微信发送的，被告也应通过微信等渠道通知原告。本院经审理认定事实如下：2018年4月25日，以原告为承租方(乙方)，被告为出租方(甲方)，双方签订租赁合同，约定由原告承租涉诉房屋，首年房屋使用费(此价格包含甲方装修的有偿使用费)为31,536元/月(含税)，首年物业管理费及其他费用(含维修基金、空调、消防设施设备等有偿使用费)为3,744元/月(含税)，保证金为105,840元；合同第一条约定“乙方承租上述所述房屋作办公之用，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋另作他用或转租或转借给任何他方使用。”合同第二条约定“租赁期限为2018年6月1日起至2019年5月31日止。租赁期满，除非其中的一方在本合同终止前三个月书面提出终止，本合同将自动顺延一年，合同条款及租赁使用期限均不变。房屋使用费调整部分由双方另定书面协议为准。”合同第三条约定“乙方应于前一个月的25日前预付下一个月的房屋使用费和每月基础服务费，甲方收到乙方付款后应及时开具发票给乙方。乙方应按国家标准承担相应税费。乙方如逾期支付房屋使用费和服务费的，甲方将按日收取滞纳金，滞纳金按逾期欠款的千分之五计算，逾期支付超过7天(包括第7天)甲方暂停提供前述提供乙方的一切服务，逾期支付超过15天，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，收回房屋。乙方支付的保证金不予退还，并由乙方承担给甲方造成的经济损失。”合同另约定乙方应于2018年5月1日前向甲方支付保证金105,840元及首月房屋使用费和服务费35,280元，合计141,120元。租赁期内,如乙方出现任何违约行为导致本合同被提前解除的,保证金不予退还。任何情况下，除非有甲方书面同意，否则保证金不得冲抵房屋使用费和服务费。乙方若出现任何违约行为的，甲方有权从保证金中扣除相应的费用以冲抵相应的违约金、赔偿金等，并书面通知乙方。乙方应在收到甲方发出的书面扣款通知的10日内补足保证金。合同第七条约定“1.乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同，并无需事先通知乙方停止提供包括电话服务在内的约定服务，进入乙方的专用办公室搬出所有摆放于专用办公室内的物品进行留置：(a)未能于支付期限内支付每月房屋使用费及服务费、保证金的；……2.前款情形发生的，甲方对已经收取的房屋使用费及服务费、保证金不予退还。同时，甲方为回收对乙方享有的债权所发生的费用(包括律师费用但不限此限)应当由乙方全额承担。……4.乙方在合同期限内非因甲方原因提前解除本合同的，乙方需提前三个月向甲方提出书面申请，并需向甲方支付残存租期的全额专用办公室使用费、基础服务费以及就实际使用专用办公室期间已经产生的其他相关费用后本合同即告终止。”合同还对其他内容作了约定。签订合同后，原告入驻涉诉房屋。原告向被告支付的定金35,280元转为2018年6月的房屋使用费及服务费，原告依约向被告支付了保证金105,840元。2018年9月，原告因自身经营问题腾空涉诉房屋，并在58同城网站上发布为涉诉房屋招租的广告，同时依约支付被告使用费及服务费至2018年9月30日。2018年10月15日，新租户入驻涉诉房屋。原、被告对涉诉房屋的门禁卡、钥匙等进行了交接。因原、被告对原告已付的保证金是否需要退还产生争议，原告诉至法院，要求判如诉请。被告收到起诉状等材料后，认为原告尚未支付2018年10月1日至10月10日期间的使用费及服务费，于2019年4月15日向本院递交了反诉状。审理中，1.原告提交2018年10月15日的录音、视频光盘及文字整理材料、微信聊天记录截屏打印件一组，证明双方于2018年7、8月前后对合同进行了口头变更，双方均寻找新租户，2018年10月12日，新租户已搬入涉诉房屋内。经质证，被告表示对该组证据的真实性无法确认，无法确认录音中的人物为被告方工作人员；原告没有证据证明被告同意原告转租，即便被告允许原告转租，也是被告支付了四万多的中介费，找到了新租户，原告并未达到止损的目的。2.被告提交邮件截图(含附件10月账单、收房函)打印件一组，证明被告分别于2018年9月25日、2018年9月26日、2018年10月8日向原告催讨2018年10月的使用费及服务费，后续于2018年10月9日向原告发送了解除合同的收房函。经质证，原告对上列证据的真实性予以认可，但表示未收到以上邮件，因被告发送的电子邮件地址为XXXXXXXX@qq.com，而原告的正确的邮件地址应为XXXXXXXX@qq.com；另被告发送催讨函的时间间隔过短，不排除是刻意安排。从新租户入驻的时间看，也是原告支付了2018年9月的空置期费用让被告有了充足的时间寻找新租户，客观上没有给被告造成大量损失。原告同时向法院提交2018年5月21日原、被告邮件来往截屏打印件，证明原告的常用邮箱非被告发送的邮箱。经质证，被告对原告提交的该份证据的真实性予以确认。3.被告提交律师费发票、聘请律师合同及中介费发票、建设银行客户回单、内部佣金请款单、供应商信息表复印件一组，证明被告招租原告时支付了佣金44,465.76元，后重新招租支付了佣金45,481元，同时为本案本诉及反诉分别支付了律师费5,000元，共计10,000元。经质证，原告对律师费发票及聘请律师合同的真实性予以确认，但认为收费过高。对中介费等证据的真实性不予确认，认为与本案无关，无法确认是为招租涉诉房屋所支出的费用，且佣金费用过高，其中一张发票开具的日期为双方交接之日，原告有理由相信这是故意为之，双方签订租赁合同的时候，无法预期佣金如此之高。4.双方同意以2018年10月15日作为租赁合同的解除日期。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原、被告就涉诉房屋签订租赁合同，双方建立租赁关系。根据原、被告的诉讼请求和答辩意见，对本案的有关问题具体分析如下：首先，关于保证金。原告起诉要求被告返还保证金。根据庭审查明的事实，租赁合同中约定原告应于前一个月的25日前预付下一个月的房屋使用费(即租金)和服务费，原告逾期支付上述费用超过15天，视为严重违约，被告可以解除合同，收回房屋，原告已支付的保证金不予退还；原告若需提前解除合同，需提前三个月向被告提出书面申请以及若原告出现任何违约行为导致合同被提前解除的，保证金不予退还。现原告于2018年9月自行腾空涉诉房屋，于2018年10月15日与被告完成交接手续，原告仍应于2018年9月25日之前付清2018年10月的房屋使用费(即租金)及服务费。原告表述被告的账单发送了错误的邮件地址，但即便被告发送错误，在没有证据证明被告已表示不再收取后续费用时，不能免除原告如期支付房屋使用费及服务费的义务。双方租赁合同提前解除的原因在于原告，原告应承担相应的违约责任。审理中，原告提出若保证金有违约性质，该违约金过高，远超被告的实际损失，要求予以调整。违约金的金额是否过高或过低，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及被告违约给原告造成实际损失等因素综合考虑。考虑到原告于2018年9月腾空房屋且已向被告支付了空置期的租金，客观上给被告寻找新租客预留了时间，且被告自述其与新租客之间的租期从2018年11月开始，被告的损失得到及时弥补。鉴于上述情况，本院酌定被告返还原告保证金的数额为35,280元。其次，关于房屋使用费(即租金)、服务费及滞纳金。如前文所述，原告于2018年10月15日与被告完成交接手续，原告应当支付2018年10月15日之前的租金及服务费，且该笔费用按约应于2018年9月25日之前支付。现原告尚未支付该期间的费用，故对被告要求原告支付2018年10月1日至2018年10月10日期间租金及服务费11,760元及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。至于滞纳金的数额，原告认为约定过高，本院结合本案中双方的具体履约情况及举证情况，将滞纳金金额酌定为1,200元。最后，关于被告主张的律师费。双方的合同约定“甲方(被告)为回收对乙方(原告)享有的债权所发生的费用(包括律师费用但不限此限)应当由乙方全额承担”，现原告向被告主张返还保证金，被告由此聘请律师应诉，且被告为向原告催讨2018年10月1日至2018年10月10日期间租金及服务费，聘请律师提起反诉。上述律师费均符合双方合同的约定，应当由原告承担，但原告应承担的律师费数额以上海市律师服务收费政府指导价为标准调整为6,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)联合共赢商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海巨国信息科技有限公司保证金35,280元；二、原告(反诉被告)上海巨国信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)联合共赢商业管理有限公司2018年10月1日至2018年10月10日期间的租金及服务费11,760元；三、原告(反诉被告)上海巨国信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)联合共赢商业管理有限公司自2018年9月26日起至2019年4月15日止的逾期付款滞纳金1,200元；四、原告(反诉被告)上海巨国信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)联合共赢商业管理有限公司律师费6,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海巨国信息科技有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)联合共赢商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,416元，减半收取计1,208元，由原告上海巨国信息科技有限公司负担805元，由被告联合共赢商业管理有限公司负担403元。反诉案件受理费1,208元，由反诉被告上海巨国信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年六月十日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。