安徽省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖民再87号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：瞿斌，男，1968年4月14日出生，汉族，科大员工，住安徽省合肥市蜀山区。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：曾桂华，女，1968年8月8日出生，汉族，下岗职工，住安徽省合肥市蜀山区。上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：张锐，安徽端维律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈丹，安徽端维律师事务所律师。再审申请人：（一审被告、二审上诉人）：李永力，男，1961年12月26日出生，汉族，经商，住浙江省瑞安市。再审申请人：（一审被告、二审上诉人）：孙美云，女，1963年2月9日出生，汉族，经商，住浙江省瑞安市。上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：杨静，安徽美林律师事务所律师。被申请人：（一审被告、二审上诉人）：林华弟，男，1966年2月12日出生，汉族，无固定职业，住安徽省安庆市迎江区。被申请人：（一审被告、二审上诉人）：夏金红，女，1967年5月4日出生，汉族，无固定职业，住安徽省安庆市迎江区。再审申请人瞿斌、曾桂华因与再审申请人李永力、孙美云、被申请人林华弟、夏金红房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市中级人民法院于2018年10月16日作出的（2018）皖08民终1359号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2019）皖民申292号民事裁定提审本案。后本院依法组成合议庭，于2019年5月27日开庭审理了本案。再审申请人瞿斌及委托诉讼代理人张锐、陈丹，再审申请人李永力、孙美云及其委托诉讼代理人杨静到庭参加诉讼，被申请人林华弟、夏金红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瞿斌申请再审，请求依法撤销原二审判决，维持原一审判决，所有诉讼费用由林华弟、夏金红、李永力、孙美云承担。事实和理由：一、安庆市中级人民法院二审认为“一审判决同时支持违约金和损失赔偿与法相悖，应予改判”系适用法律错误。导致本案房产买卖合同解除的原因是“讼争房产因抵押权人实现抵押权，故作为买卖合同的标的物己不复存在”，那么作为讼争房产50%产权人的瞿斌、曾桂华在不能再行取回房产的情形下，按照《二手房买卖合同》中约定的价款首先获得750万元当然是其基本的合法权益。而二审判决在此，刻意将因合同解除后所应享有的权益，以及因合同相对方过错所应承担的合同责任混淆在一起，属于适用法律错误。根据合同法第九十七条、第九十八条、第一百一十三条之规定及涉案《二手房买卖合同》中关于购房款及违约责任的约定，林华弟、夏金红应按约将剩余购房款750万元于2015年2月4日前支付完毕，然未予支付，且涉案房产现亦不能归还，导致的750万及取得该750万元后享有的资金收益均是瞿斌、曾桂华的损失，且二人以违约金形式主张并不违反法律规定。二、安庆市中级人民法院二审认为“本案二手房买卖合同的标的因抵押权人实现抵押权被拍卖而履行不能被解除，瞿斌、曾桂华应对本案二手房买卖合同的解除负有一定的责任”属于认定事实、适用法律错误。1、关于涉案买卖标的一、四、五、六、七层房产被拍卖致使《二手房买卖合同》不能继续履行的过错承担问题。林华弟、夏金红既是涉案房屋抵押贷款的使用人，亦是涂销涉案房屋抵押权的义务人。因林华弟、夏金红未及时还清贷款，致使抵押权不能得以涂销，且被抵押权人即工商银行安庆开发区支行实现担保物权进行了拍卖，致使双方《二手房买卖合同》不能继续履行，其全部过错应当归咎于林华弟、夏金红，对瞿斌、曾桂华造成的房产损失，林华弟、夏金红应当承担全部责任。2、关于涉案买卖标的二、三层房产被拍卖致《二手房买卖合同》不能继续履行的过错承担问题。涉案《二手房买卖合同》的履行不能，系因林华弟、夏金红违约及过错导致，且买卖标的物被拍卖均是冲抵了林华弟、夏金红的债务，林华弟、夏金红是受益人，其应当承担由此给瞿斌、曾桂华造成的全部责任。三、安庆市中级人民法院二审认为“李永力、孙美云为本案购房款、违约金提供的实物担保，因不动产物权须经登记公示方能变动，未经登记不能在当事人之间产生物权变动的效力，本案房屋抵押担保属担保物权，因未办理抵押物登记而未生效”属认定事实不清。其一，《借款合同》上的借款金额为750万元、借款期限为2014年11月5日至2015年2月4日，这与涉案《二手房买卖合同》中购房余款金额、付款期限完全一致；其二，李永力的陈述完全可以印证本案当事人系先办理抵押登记，再签订《二手房买卖合同》，虽然向登记部门提供的是《借款合同》，但该《借款合同》上的借款实质上指向的是林华弟、夏金红所欠瞿斌、曾桂华的购房款；其三、办理抵押登记时提供的《抵押合同》与涉案《二手房买卖合同》、《担保合同》、《欠条》上所载明的抵押物系属同一抵押物。以上事实足以认定李永力、孙美云为林华弟、夏金红的购房余款向瞿斌、曾桂华提供了抵押担保，并依法办理了抵押登记。安庆市中级人民法院二审认为李永力、孙美云为本案购房款、违约金提供的实物担保未经登记不发生效力，显属认定事实不清。综上原二审判决认定的基本事实缺乏证据证明且适用法律确有错误，请求判如所请。李永力、孙美云辩称，1、二审判决就“一审判决同时支持违约金和损失赔偿与法相悖，应予改判”认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。2、在李永力夫妇二人未提供担保之前，林华弟以转让房产的双重担保，骗取李永力夫妇提供担保，之后，瞿斌夫妇隐瞒李永力夫妇将本案诉争房产抵押给第三人用以偿还林华弟的先前债务，构成“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，二手房买卖合同、担保合同应为无效合同。3、即使本案二手房买卖合同的标的物因抵押权人实现抵押权被拍卖而履行不能被解除，瞿斌、曾桂华、林华弟、夏金红，应在恶意抵押房产二层1#、三层01#房屋市值范围内对本案二手房买卖合同的解除承担相应的过错责任。李永力、孙美云申请再审，请求撤销原一、二审民事判决，改判李永力、孙美云不承担责任，由瞿斌、曾桂华和林华弟、夏金红承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、二审判决书在担保合同约定的生效条件未成就，且瞿斌、林华弟恶意串通，隐瞒李永力抵押转让资产的情况下判令没有任何过错的李永力承担担保责任，是适用法律错误。2、担保合同特别约定公证作为合同生效要件，事实上担保合同未履行公证手续依法未生效，李永力、孙美云不应当就本案房产买卖承担担保责任。3、在取得李永力、孙美云担保之后，瞿斌夫妇隐瞒李永力、孙美云将本案诉争房产抵押给第三人用以偿还林华弟的先前债务，构成“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，二手房买卖合同、担保合同应为无效合同。4、对于转让房产二层1#、三层01#的拍卖李永力、孙美云是没有丝毫过错的，即便瞿斌有损失，也应当对自己原因造成损失后果自负，最多李永力、孙美云也只能在扣除转让房产二层1#、三层01#当时市值后的余额后承担责任，而不是原二审法院没有法律依据的酌定责任比例。瞿斌、曾桂华辩称，1、关于李永力、孙美云提出的担保合同中约定的公证作为生效要件，双方已经通过办理抵押登记以及由孙美云支付37.5万元等合同履行行为，证实抵押合同合法有效；2、在三方签订《二手房买卖合同》中，对于存在的工商银行1000万元贷款，该合同给予充分的说明，李永力、孙美云对此是清楚知晓，关于委托缪克晓办理的公证，李永力、孙美云是参与了全部的公证过程，对公证书的成立是知晓的，且委托公证在《二手房买卖合同》中有清楚载明，对于《二手房买卖合同》、《担保合同》、欠条，确定李永力、孙美云承担抵押担保责任、连带清偿责任，是林华第、夏金红未在2015年2月4日前付款，瞿斌、曾桂华未收到750万元，李永力、孙美云应当承担担保责任，结合孙美云支付37.5万元违约金事实，瞿斌、曾桂华主张承担担保责任，符合法律规定，有事实依据，请求驳回李永力、孙美云的请求。庭审中，李永力、孙美云提交一份新证据，2014年11月3日林华弟、夏金红出具给李永力的承诺书一份，证明林华弟自愿将本案诉争房产中未设定抵押的部分房产，抵押给李永力同时提供人保，进行双重担保，从而获得李永力夫妇的担保。瞿斌、曾桂华质证：对该证据真实性不发表意见，不能证明李永力、孙美云提供的担保就是针对二手房买卖合同的；李永力、孙美云对于林华弟未在三个月内支付房款就应当承担担保责任，是清楚明确的；此承诺书，应是林华弟向李永力、孙美云提供了反担保。本院认证：该证据是否为林华弟、夏金红书写并不明确，亦无其他证据予以佐证，故对该证据在本案中不予采信。本院再审认为，瞿斌、曾桂华提出的诉讼请求为因违约造成的房产损失726.5万元和逾期付款违约金420万元。当事人均同意解除二手房买卖合同，合同解除后应恢复原状，故对瞿斌、曾桂华请求权基础关系，应予以厘清。关于瞿斌、曾桂华是否存在过错，就案涉房产被执行拍卖，涉及共同债务、抵押权实现等问题，在瞿斌和林华弟之间，瞿斌是否存在过错以及过错大小，仍需查明。关于李永力主张瞿斌与林华弟恶意串通，其不应承担担保责任问题。二手房买卖合同签订后，瞿斌、林华弟共同将房屋部分抵押给杨双明，瞿斌、林华弟二审庭审时均称未告知李永力，如李永力不知晓，是否系加重李永力的担保责任，也需要查明。综上，原一、二审判决对相关事实未予查明，为便于查清事实，化解纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销安庆市中级人民法院（2018）皖08民终1359号民事判决及安庆市迎江区人民法院（2017）皖0802民初2238号民事判决；二、本案发回安庆市迎江区人民法院重审。审判长  严慧勇审判员  王晓峰审判员  王依胜二〇一九年六月十二日法官助理赵方超书记员张丽娟