广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终2383号上诉人（原审被告）：张赛男，女，汉族，1978年5月16日出生，住惠州市大亚湾区，委托诉讼代理人：肖发武，广东岭峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）罗柳东，男，汉族，1982年11月12日出生，住惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：钱向阳、邓圭，广东德邻律师事务所律师。上诉人张赛男因与被上诉人罗柳东房屋租赁合同纠纷一案，不服大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张赛男及其诉讼代理人肖发武、被上诉人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张赛男上诉请求：1、请求判令撤销（2018）粤1391民初字2758号民事判决书第一项判决、第三项判决、第四项判决和第五项判决；2、请求撤销第二项判决，改判被上诉人退还上诉人11200元租房押金；3、请求判令被上诉人承担本案的案件受理费。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的关于花冠花园1-116、1-1117两间商铺的房屋租赁合同已于2017年8月31日解除，商铺已归还给被上诉人。上诉人在经营期间，被上诉人托管物业所收的电费非常高，并不是按照国家标准收取，因上诉人从事美容美发店每个月都会产生高额的电费，故上诉人想将电表独立安装。上诉人多次到供电所咨询，得知需业主被上诉人带身份证到供电所申请，上诉人多次催促被上诉人申请按照独立电表，但被上诉人都不予理睬。再加上涉案商铺所处于新楼盘，周围的商铺也一直没有租出去，人流量较小，上诉人觉得成本太高，故告知被上诉人与之协商解除租赁合同。之后上诉人告知被上诉人双方签订的花冠花园1-116、1-117两间商铺的房屋租赁合同于2017年8月31日解除，并支付6个月租金的违约金（但因装修商铺已花费四十多万元，上诉人无能力一次性支付,之后是从2017年9月至2018年2月按月分批支付）。上诉人于2017年8月31日搬离了涉案商铺，再未进行经营，同时分6个月总共支付了33600元的违约金给被上诉人。本案中双方的租赁协议早已于2017年8月31日解除，涉案商铺也早归还给被上诉人，且上诉人已支付了被上诉人违约金33600元。故上诉人根本无需支付2018年3月至12月的租金56000元，也无需支付被上诉人花冠花园1-116、1-117两间商铺2018年1月1日至12月期间的物业管理费补偿款共计3360元、公摊费补偿款共计384元、水费补偿款共计75元、电费补偿款共计6062元。而被上诉人应退还上诉人11200元租房押金。被上诉人辩称，一、被答辩人关于“涉案房屋租赁合同早已于2017年8月31日解除”的观点，显然不能成立。1、直至2018年12月21日的一审庭审中，被答辩人还答辩称“同意解除合同”，故涉案租赁合同不可能早已于2017年8月31日解除。因被答辩人拖欠租金及物业管理费等，答辩人向一审法院起诉，提出解除涉案房屋租赁合同等相关诉讼请求。对此，被答辩人在2018年12月21日的一审庭审中答辩称“同意解除合同，并同意在解除合同后将房屋交还给原告，同意被告所交的11200元押金不予退还”（具体见一审判决第三页第⒈2行）。由此可知，直至庭审之日，被答辩人仍自认涉案房屋租赁合同尚未解除。因为如果早已于2017年8月31日解除，被答辩人又怎么可能还在2018年12月21日的庭审中答辩称“同意解除合同”？2、被答辩人没有举证证明涉案租赁合同于2017年8月31日已经协议解除或法定解除。《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由此可见，合同的解除方式有两种，其一为协议解除，其二为法定解除，但被答辩人至今没有提供任何证据证明涉案租赁合同已于2017年8月31日经协议解除或法定解除。二、被答辩人关于“涉案商铺早已归还答辩人”的观点，不能成立。第一、被答辩人没有提交移交手续等证据证明其已将涉案商铺归还答辩人；第二、如前所述，2018年12月21日的一审庭审中，被答辩人辩称“同意解除合同，并同意在解除合同后将房屋交还给原告”，由此可见，直至2018年12月21日庭审之日被答辩人仍自认房屋未交还答辩人（注：至今亦尚未交还），现被答辩人上诉却称“涉案商铺早已归还答辩人”，与其在一审时的自认自相矛盾，显然不能成立。三、被答辩人关于“其已支付了6个月租金的违约金33600元”的观点，更是无稽之谈。第一、如上所述，涉案房屋租赁合同至今未解除，且涉案商铺也未归还，故被答辩人从2017年9月至2018年2月支付的33600元显然是租金；第二、如果被答辩人坚持认为应将该6个月租金认定为违约金，答辩人亦只好欣然接受，但答辩人需告知被答辩人的是：由于涉案房屋租赁合同至今未解除，且涉案商铺也未归还，既然从2017年9月至2018年2月支付的33600元是违约金，即意味着被答辩人至今尚未支付2017年9月至2018年2月的租金，那么答辩人只好再去另案诉请被答辩人支付该6个月的租金了。四、其他：需强调一点的是：关于11200元押金，被答辩人在一审答辩时，已同意不予退还（具体见一审判决第三页第行）。罗柳东向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2016年12月1日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即从其基于前述《租赁合同》向原告承租的房屋搬出，并将房屋的使用权交还原告；3、判决被告基于前述《租赁合同》所交付的11200元押金不予返还，归原告所有；4、判令被告立即向原告支付租金33600元及利息323.22元【①租金暂计算的期间为2018年3月至8月，以后租金（或房屋占有使用费）续计至被告搬出承租房屋之日止；②利息自逾期支付之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算全部款项付清之日止，暂计算至2018年8月13日为323.22元，此后另行计算】；5、判令被告立即向原告支付物业管理费3350元、公摊费384元、电费6062元、水费75元（2018年1月l日暂计算至2018年12月11日，此后另行按实际产生计算）；6、本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2016年l2月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告将华冠花园1-116、1-117两间商铺按毛坯现状出租给被告，用于经营美容美发及餐饮店，租期自2016年12月1日起至2026年11月30日止，租金自2017年4月1日起算。关于租金、押金和支付方式，合同约定：1、租金为每月5600元，第六年起每年递增10%；2、承租方在合同签订3个工作日内将相当于2个月租金的押金11200元及预付一个月租金给出租方，租赁期满如无赔偿或欠款，则由出租方一次性无息返还给承租方；3、出租方每月10日前付清当月的租金。关于商铺使用费用的承担，合同约定：自2017年1月1日起，承租方承担所租赁店铺需缴纳的物业管理费、卫生费、公摊水电费等其他相关费用。关于违约责任，合同约定：任何一方未经对方同意不得中途解除合同或转让他人，否则违约一方向另一方赔偿当年的半年租金；承租方中途单方面解除合同则除赔偿当年的半年租金外，还由出租方没收押金；如承租方未按期交租超过1个月，则出租方有权单方解除合同，并没收押金。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告按约向原告交纳押金11200元，并在起初一段时间按约交纳了房屋租金。2018年3月，被告开始停止向原告交纳租金，并未按约承担该商铺自2018年1月1日起产生的物业管理费、物业公摊费和水电费等房屋使用费用。2018年5月，原告委托律师向被告邮寄了律师函，督促被告支付所欠租金和其应承担的物业费用。2018年8月16日，原告向一审法院起诉，提出解除合同的相关诉讼请求。2018年12月，上述商铺所在居民小区的物业管理公司向原、被告发出1-116商铺《催缴通知函》，要支付该商铺在2018年1月1日至2018年12月期间所产生的物业管理费1596元、公摊费192元、水费58元、电费1784元；1-117商铺《催缴通知函》，要支付该商铺在2018年1月1日至2018年12月期间所产生的物业管理费1764元、公摊费192元、水费17元、电费4278元。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。关于合同解除的问题。根据合同关于“如承租方未按期交租超过1个月，则出租方有权单方解除合同，并没收押金”的约定，被告未按期交纳房租已经超过1个月以上时间，合同的解除条件成就，原告据此有权要求解除合同。而被告对原告要求解除合同的诉讼请求也予以认可。故对于原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于合同解除的处理问题。被告提出其已经明确告诉原告不再继续履行合同的事实，没有相关证据支持，一审法院不予认定。而被告即使有明确告诉原告不再继续履行合同的行为，由于租赁合同的特殊性，被告未履行退还所租房屋，并以其他明示方式履行单方解除合同的其他手续，其擅自不履行合同的行为不能必然等同于其单方面解除合同的行为，而应按违约行为对待。因此，被告以其已经明确告诉原告不再继续履行合同为由提出的相关答辩意见，一审法院不予采纳。合同解除后，被告应当将所租房屋返还给原告，并向原告支付本案庭审结束前其所欠的房屋租金及其按同期银行贷款利率计算的逾期利息。合同解除后，本案房屋自2017年1月1日起至在本案庭审时止发生的物业使用费用，应当由原告负担，而由被告给予原告相应补偿。被告所交11200元押金，归原告所有，不需再退还被告。在本案庭审后，对于是否存在被告继续占用涉案房屋产生租金或其他占用费用的事实，未经审判无法确定，故对于原告要求被告支付本案庭审结束后的房屋租金和物业使用等费用的诉讼请求，一审法院依法不予支持。本案庭审结束后，若有被告继续占用涉案房屋产生租金或其他占用费用等新出现的事实，原告可依据新的证据，依法另案诉讼主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条规定，判决：（一）解除原告罗柳东与被告张赛男签订的关于华冠花园1-116、1-117两间商铺的房屋租赁合同；（二）被告张赛男向原告罗柳东交纳的11200元租房押金，归原告罗柳东所有；（三）被告张赛男于本判决生效之日起10日内将所承租的上述华冠花园1-116、1-117两间商铺归还给原告罗柳东；（四）被告张赛男于本判决生效之日起10日内向原告罗柳东支付所欠的2018年3月至12月的租金56000元（每月租金5600元，10个月租金合计为56000元），并支付该租金自当月11日起至付清之日止，按同期银行贷款利率计算的逾期利息；（五）被告张赛男于本判决生效之日起10日内向原告罗柳东支付1-116、1-117两间商铺2018年1月1日至12月期间的物业管理费补偿款共计3360元、公摊费补偿款共计384元、水费补偿款共计75元、电费补偿款共计6062元，合计9881元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1134元，由原告罗柳东负担234元，被告张赛男负担900元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：1、水电费缴费记录。证明：2017年9月份以后就没产生过水费和电费，及2017年9月份以后就没再适用案涉房屋进行营业活动。被上诉人的质证意见为：一、对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据不属于新证据，二审法院应当不予采纳。二、上诉人称该证据来源于管理处，但该证据无法显示来源于管理处。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对上诉人的诉请，本院析理如下：关于合同解除期限的问题。本院认为，合同解除的情形包括三种：第一种是经当事人协商一致解除；第二种是当事人约定的一方解除合同的条件成就时，由约定解除合同的一方解除；第三种是法律规定的情形出现时，由当事人解除。法律规定的当事人可以解除合同的情形包括：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，以及法律规定的其他情形。当事人应当在法律规定或者当事人约定的解除权行使期限内行使解除权，期限届满当事人不行使的，该权利就消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利也消灭。本案被上诉人已于2018年5月3日通过送达《律师函》的形式，告知上诉人截止2018年4月已拖欠租金8586元，水电费7303元，并要求上诉人于收到《律师函》5日内付清，但直至被上诉人于8月16日诉请解除《租赁合同》上诉人仍未交纳房租。显然，上诉人未按期交纳房租已经超过1个月以上时间，据此被上诉人依据《租赁合同》的约定有权要求解除合同。一审法院制作的送达回证信息载明，上诉人于2018年10月28日收到了被上诉人诉请解除合同的起诉状，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，案涉《租赁合同》于2018年10月28日解除。上诉人主张其已于2017年8月31日单方通知被上诉人解除《租赁合同》，双方间的《租赁合同》应于2017年8月31日解除，既不符合约定，亦不属法律规定情形，本院不予采纳。《租赁合同》解除后，未有证据佐证上诉人已按合同约定返还租赁物，据此一审法院将被上诉人的租金损失计至一审判决之日及2018年12月正确，本院予以维持。关于是否应当退还租房押金的问题。首先，上诉人于一审庭审时已明确表示同意解除《租赁合同》，也同意被上诉人不予返还租房押金。其次，上诉人未按期交租超过一个月，被上诉人没收押金符合《租赁合同》约定。综上，一审法院认定被上诉人不予退还租金正确，本院亦予以维持。综上所述，张赛男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1134元，由上诉人张赛男负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  刘天贞审判员  张佳誉二〇一九年六月三十日法官助理曹国阳书记员王清附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。