文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终1918号上诉人（原审被告）：江苏汇金置地有限公司，住所地句容市茅山集镇大茅路68号。法定代表人：朱明亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周仁伟，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李名香，女，1977年6月生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人江苏汇金置地有限公司（以下简称“汇金公司”）因与被上诉人李名香商品房预约合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇金公司上诉请求：一、撤销句容市人民法院（2019）苏1183民初393号民事判决，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方的认购关系已终结，李名香的本次诉讼系重复起诉。二、原审判决对双方之间的磋商事实未查清，存在重大遗漏和错误。三、一审判决中只认定了李名香提交的４４号认购书，对于本案存在的45号认购书未予以查明和认定。四、原审法院对李名香的违约事实未予认定。五、双方未能签订正式的买卖合同系双方未能磋商一致,不能单方归责于汇金公司,本案不适用定金罚则。李名香辩称：上诉人随意附加条件抬高总价，首付款比例增加，毫无磋商诚意。请求法院依据事实作出公平的裁决。李名香向一审法院起诉请求：1.要求汇金公司双倍返还购房定金235000元；2.要求汇金公司赔付购房定金及购房款合计535000元按照十二个月银行同期年化利率4.9%计算的利息25970元；3.诉讼费由汇金公司承担。一审法院认定事实：汇金公司开发的汇金半岛溪岸A01-A18商业住宅项目于2016年10月11日取得商品房销售许可。2016年12月27日，李名香与汇金公司销售团队上海易好房网络科技有限公司签订《团购协议书》一份，约定李名香参加团购活动。2016年12月27日，李名香（作为乙方）与汇金公司（作为甲方）签订《汇金·半岛溪岸认购书》（以下简称“认购书”）一份，该认购书约定乙方认购A15-01室，建筑面积195.78平方米，总价2735000元，约定定金5000元，付款方式为按揭付款。双方还约定，本认购书经双方签章（且必须有业务员的签字），并在甲方收到乙方支付的定金后生效。乙方应在2017年2月28日前主动前往售楼处与甲方签订《商品房预售合同》并办理相关手续。在本认购书约定期限内，乙方无任何过错，而甲方拒绝签订《商品房预售合同》的，则甲方应双倍返还乙方认购定金，除此情形外，乙方已支付的定金不予退还。认购书备注栏还注明“2016年11月27日订购A15-01室，交定金5000元整。2017年1月6日前补交定金200000元，2017年2月28日前签约付首付，剩余贷款（最终价格以实际为准）”，李名香签字确认。汇金公司在甲方处加盖了公章、李名香在乙方处予以了签名，徐辉在业务员签字处予以了签名。当日，李名香向汇金公司交纳了5000元定金。2017年1月4日，李名香和业务员徐辉在认购书上共同签字确认“此套房只卖给乙方，且价格不会改变，以此份定价单上价格为准，签约时间待定，双方无异议”。后李名香与汇金公司未能在2017年2月28日前签订《商品房预售合同》，双方协议李名香于2017年8月5日前付足35000元定金，8月30日前再付200000元，10月30日前付1200000元，剩余贷款。2017年8月5日李名香交纳了定金30000元，10月9日交纳了定金200000元。因李名香资金周转问题，2017年10月经双方协商，汇金公司同意李名香于10月底交纳购房款300000元，2017年11月底交纳购房款900000元并签订《商品房预售合同》。李名香于2017年10月30日向汇金公司交纳了购房款300000元。2017年11月27日，李名香联系汇金公司准备支付剩余首付款900000元，并签订《商品房预售合同》，汇金公司告知无法签约。后李名香与汇金公司协商未果，李名香于2017年12月向句容市住房和城乡建设局申诉，汇金公司于2017年12月28日出具给句容市住房和城乡建设局的情况说明中称：“今年11月本公司决定A区房源留作自用，改做旅游度假村。”后李名香要求按认购书条款与汇金公司签订《商品房预售合同》未果。2018年9月12日，李名香以汇金公司为被告向一审法院提起民事诉讼，要求汇金公司履行《汇金半岛溪岸认购书》，按照2635000元的价格将汇金半岛溪岸A15-01室房屋出售给李名香，案号（2018）苏1183民初5991号。2018年10月18日，李名香按汇金公司要求前往汇金公司项目现场就A15-01房屋缔约事宜进行了协商，双方协商未果。2018年10月20日，汇金公司向李名香邮寄了《汇金公司关于A15-01室房屋缔约事宜的告知函》一份，载明：“李名香：就15-01室房屋缔约事宜，双方于2018年10月18日在项目现场进行了协商。你方明确，签订房屋销售合同的条件为：1、房屋总价为263.5万；2、首付为143.5万(按照总价263.5万折算的比例为54%);3、尾款通过银行贷款（同期约为两个半月，需进一步和银行确认），如银行不下款，现金补足。对此公司回复如下：公司对于购房首付的比例的缔约要求为不低于八成，即现金支付的首付款不得少于总房款的80%。在认可该付款的条件下，可以对其他条款（如总价款和贷款问题）进行进一步的磋商。如你同意该付款条件，请三日内书面回复公司，以便后续安排磋商缔约事宜。如果我公司三日内未收到书面回复意见，视为你方拒不认可该付款条件，双方缔约的磋商即告终止。”2018年10月22日，李名香收到汇金公司邮寄的上述告知函。2018年10月24日，一审庭审中，李名香陈述的诉讼请求为要求汇金公司履行《汇金半岛溪岸认购书》，按照2635000元的价格将汇金半岛溪岸A15-01室房屋出售给李名香；汇金公司方庭审中请求驳回李名香的诉讼请求，未就A15-01室房屋缔约事宜与李名香进行磋商。2018年10月24日庭审期间，李名香收到汇金公司的通知一份，通知载明：李名香：鉴于双方于2018年10月18日就履行认购协议，就缔约进行磋商，但未能形成一致意见：我公司随后发出正式书面函件，就磋商事宜进行告知，至今未获得回应。依据告知内容，我方认为，你方拒不认可缔约条件，双方无法形成一致意见，未能就房屋买卖合同的正式缔约。现正式告知：因双方未能协商一致，故无法签订《商品房买卖合同》，请于10日内到办理退款手续手续，逾期责任自负。双方认购协议履行终结。一审法院于2018年11月28日作出（2018）苏1183民初5991号民事判决，判决驳回李名香的诉讼请求。该判决现已生效。李名香于2018年12月11日收到汇金公司退还的定金及购房款535000元。一审法院认为：本案与（2018）苏1183民初5991号案件并非同一诉讼请求，李名香在本案中起诉汇金公司并未构成重复起诉。李名香与汇金公司签订的认购书经双方签章、业务员签字且汇金公司收到李名香的定金后已于2016年12月7日生效。涉案商品房已经取得销售许可，认购协议书是诉讼双方的真实意思表示合法有效，对双方均有约束力。本案中，李名香提交的认购书上有业务员在备注中手写的定金200000元，另有业务员手写的于8月5日前补足定金35000元，汇金公司出具给李名香的收据中亦载明收到李名香的定金共计235000元，故一审法院认定汇金公司收到李名香的定金为235000元，而非汇金公司辩称的定金为5000元。李名香虽存在未按认购书上约定的时间未足额交纳购房款的情形，但其延期付款已得到汇金公司的同意，故李名香的行为对于双方未能按照263500元的价格签订《商品房预售合同》并不存在过错。李名香提交的汇金公司于2017年12月28日出具给住建局的情况说明可以证明2017年11月时双方未能签订《商品房预售合同》的原因在于汇金公司决定A区房源留作自用，改作旅游度假村，此时双方缔约的责任在于汇金公司。2018年10月18日，李名香、汇金公司双方虽就缔约事宜进行过协商，但此时汇金公司仍未同意按认购书中约定2635000元价格出售房屋给李名香，导致双方缔约事宜协商未果；李名香于2018年10月22日收到汇金公司邮寄的告知函，2018年10月24日庭审之日李名香亦未超过汇金公司告知函中载明三日回复的期间，但此时汇金公司方在庭审中不同意李名香要求汇金公司以2635000元价格出售A15-01房屋给李名香的诉讼请求，亦未与李名香就缔约事宜进一步磋商，汇金公司却以李名香拒不认可缔约条件，双方无法形成一致意见，书面通知李名香认购协议履行终结。汇金公司的上述行为表明其拒绝以2635000元的价格将A15-01房屋出售给李名香，该行为已构成违约。李名香虽不享有强制缔约权，一审法院已驳回其要求强制缔约的诉讼请求，但不妨碍李名香依据认购书中的相关条款在本案中向汇金公司主张违约责任，故李名香要求汇金公司双倍返还定金的诉讼请求符合双方预约合同的约定亦不违反法律规定，在汇金公司已返还李名香定金235000元后，汇金公司还应当再返还李名香定金235000元。汇金公司已承担双倍返还定金的违约责任，李名香要求汇金公司承担定金的利息的诉讼请求没有法律依据，不予支持。李名香要求汇金公司给付购房款300000元的资金占用利息应当予以支持，该利息应自2017年10月30日至2018年12月11日止按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算为16110元。一审法院判决：一、江苏汇金置地有限公司于判决生效之日起十日内返还李名香定金235000元；二、江苏汇金置地有限公司于判决生效之日起十日内给付李名香购房款资金占用利息16110元；三、驳回李名香的其他诉讼请求。本院二审期间，汇金公司向本院提供如下证据:一、销售代理合同两份。证明易好房公司与上诉人没有任何销售合作协议。证据二、上海易好房公司和南京万佳和置业经济有限公司和南京广度房产经济有限公司、南京港华房地产有限公司、南京江宁区标挺房产信息咨询中心签订的团购渠道合作合同四份，该证据证明易好房作为网络平台，发展线上线下的销售渠道，销售渠道商是独立运行的，渠道的上下均有合同约定，与汇金公司无关。证据三：2018年10月商谈的录音整理，证明在磋商过程中被上诉人明确表示其暂无给付首付款的能力。李名香质证认为,对于上诉人提供的证据真实性及证明目的均不认可。本院对一审查明的事实予以确认。本案争议焦点:一、李名香的本次诉讼是否构成重复起诉。二、一审判决汇金公司双倍返还定金是否符合法律规定。本院认为，李名香在（2018）苏1183民初5991号案件中的诉讼请求是要求汇金公司履行《汇金半岛溪岸认购书》,而李名香在本案中的诉讼请求是要求汇金公司双倍返还定金。因两案系完全不同的法律关系，故李名香的本次诉讼并不构成重复起诉。2016年12月27日，李名香与汇金公司签订的认购书系双方真实意思表示,合法有效，双方应当遵守履行。认购书签订后，李名香先后向汇金公司交付款项共计535000元，因其中235000元，汇金公司出具的收据中载明的收款事由是定金，另300000元收款事由是房款,故一审法院认定汇金公司收到李名香定金235000元符合法律规定。汇金公司在收到李名香交付的定金和房款后，即以涉案的A区房源系汇金公司留作自用，改作旅游度假村为由，未能与李名香签订《商品房预售合同》。本案中，李名香虽未按认购书上约定的时间足额交纳购房款，但汇金公司之后的收款行为足以证明李名香的延期付款已得到汇金公司的同意，故李名香的行为对于双方未能按照2635000元的价格签订《商品房预售合同》并不存在过错。本案查明的事实表明,汇金公司拒绝以2635000元的价格将A15-01房屋出售给李名香，已构成违约，汇金公司应当按照合同约定承担违约责任。李名香要求汇金公司双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定。综上所述，上诉人江苏汇金置地有限公司的上诉请求，不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5214元，由上诉人江苏汇金置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 李守斌审判员 谢 铭二〇一九年六月二十六日书记员 周旻晶