眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川1403民初984号 原告：程利芳，女，1974年2月11日出生，汉族，四川省新津县人，住新津县。 委托诉讼代理人：陈伟，四川桦润律师事务所律师。 被告：贺雅成，男，1956年8月19日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：冯缨，女，1963年2月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：任明伟，四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾红刚，四川川蓉律师事务所律师。 第三人：成都楷模家居有限公司。住所地：四川省成都市青羊区百花西路1号1栋5层501号。统一社会信用代码：91510105MA6CL6W897。 法定代表人：邱大均。 委托诉讼代理人：张莉，系该公司员工。 委托诉讼代理人：杨彬，系该公司员工。 原告程利芳与被告贺雅成、冯缨、第三人成都楷模家居有限公司（以下简称楷模公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程利芳及其委托诉讼代理人陈伟、被告贺雅成的委托诉讼代理人任明伟和曾红刚、被告冯缨及其委托诉讼代理人任明伟和曾红刚、第三人楷模公司的委托诉讼代理人张莉和杨彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程利芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2017年11月14日签订的《房产买卖合同》；2、判令被告退还原告购房定金50万元；3、判令被告支付原告违约金105万元；4、被告承担本案全部费用。 事实和理由：原被告于2017年11月14日签订《房产买卖合同》，约定原告购买被告位于眉山市彭山区恒大金碧天下511-101号房产（购房合同备案号：3188），购房总价款为350万元，合同同时对双方的相关权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告向被告支付了购房定金50万元。但被告却并未按合同约定履行相关义务，并欲单方面解除合同而仅给原告10万元作为补偿。此后，原告自己以及通过律师多次要求被告履行合同义务，积极收房并协助开发商办理产权证，以便在产权证办理完毕后将其过户至原告名下，但被告均置之不理。综上，被告违反诚实信用原则，其行为已构成根本性违约，为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告贺雅成辩称，1、同意解除双方签订的《房产买卖合同》并退还原告购房定金50万元；2、被告在合同履行过程中既不存在过错，也没有违约行为，原告主张的违约金没有相应的事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告关于违约金的诉讼请求。 被告冯缨的答辩意见与被告贺雅成一致。 第三人楷模公司述称，1、案涉房屋当时备案登记在被告名下，被告告知该案涉房屋可以办理更名手续，第三人与被告一同到开发商处核实后才居间介绍促成原被告双方签订《房产买卖合同》；2、同时为防止签订合同后不能办理更名手续，双方当时约定如不能更名则按照正常程序继续履行合同，被告收房的费用大概20余万元由原告承担。 本院经审理认定如下事实：被告贺雅成、冯缨于2009年12月16日以按揭方式购买了位于眉山市彭山区恒大金碧天下511-101号的案涉房产（购房合同备案号：3188）。 2017年11月14日，原被告经第三人楷模公司居间介绍达成购买案涉房屋的合意，双方于同日签订了“房产买卖合同”一份，主要内容为：1、被告将位于位于眉山市彭山区恒大金碧天下511-101号的案涉房产（购房合同备案号：3188）以350万元的价格出售给原告；2、甲方（被告）取得该房屋所有权证（甲方在此期间办理房屋所有权证所产生的费用由原告承担）后，原被告双方自愿依据本合同约定进行房屋买卖交易，自本合同签订之日起，原被告双方不得单方面变更合同条款，不得单方面解除本合同；3、原告在签订合同时支付被告购房定金50万元人民币，尾款300万元在开发商同意更名手续后十日内办理更名手续当日支付给第三人楷模公司，作为原被告双方办理房屋物业交割的保证金，该款项由第三人楷模公司在原被告双方签订物业交割单之日支付给被告；4、原被告双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付房屋价款30%作为违约金。 双方在合同尾部的补充条款还手写约定：1、如因开发商原因导致该房未能按更名手续办理过户，原被告双方都不追究对方违约责任；2、更名为乙方（原告）之前的物业费用由甲方（被告）承担；3、如因冯缨原因导致不能过户，由贺雅成承担全部法律责任。 合同签订后，原告通过中国民生银行向被告转账支付了购房定金50万元，被告也于2018年1月15日结清该案涉房屋的按揭贷款。2018年6月，案涉房产的开发商告知被告由于政策原因导致该案涉房屋不能办理更名手续，此后被告为此原因一直拒绝到开发商处办理收房手续，也未要求开发商办理案涉房屋的不动产权证。 因被告对案涉房屋一直怠于履行办理收房、办证及协助过户义务，从2018年9月17日起至2019年1月9日，原告自己以及委托律师先后向被告发出三份“律师函”和一份“告知书”，要求被告继续履行出让义务，积极收房并协助开发商办理产权证，待产权证办理完毕后过户至原告名下。同时，原告丈夫也先后多次与被告贺雅成进行微信联系，要求被告就案涉房屋的处理提出明确意见，但被告收到原告的“律师函”、“告知书”及微信后均没有予以回应。 另查明，“更名”系双方签订“房产买卖合同”时被告方提出，即由案涉房屋的开发商到房管部门将备案登记人从被告“贺雅成、冯缨”更名为原告“程利芳”。 以上事实，有经当庭质证的原被告身份证复印件及第三人楷模公司营业执照复印件、“房产买卖合同”、银行转账凭证及收条、“律师函”及快递回执、“告知书”、微信聊天记录、“个人贷款还清证明”等证据及各方当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，根据庭审查明的事实及各方当事人的陈述意见和举证、质证情况，对各方当事人争议的焦点本院依法作如下分析与认定： 原、被告就案涉房屋在第三人楷模公司的居间介绍下达成买卖合意后，双方于2017年11月14日签订了“房产买卖合同”，该案涉合同虽然有“更名”的约定，但双方实际上并没有按照“更名”方式履行合同，且案涉合同的其他内容并不违反国家法律法规的强制性规定，故该案涉合同应为合法有效,对买卖双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。现原告主张被告其行为已构成根本性违约，不能实现合同目的，主张解除案涉房产买卖合同并要求被告退还购房定金50万元，而被告已明确表示同意解除案涉房产买卖合同并退还原告购房定金50万元，故对原告的这一主张本院依法予以支持。 对原告请求的违约金的处理。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约方的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先性和效率原则，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约，适当履约。本案中，原被告双方案涉“房产买卖合同”第2.1条已经约定了合同的履行方式，即甲方（被告）取得该房屋所有权证（甲方在此期间办理房屋所有权证所产生的费用由原告承担）后，原被告双方自愿依据本合同约定进行房屋买卖交易，自本合同签订之日起，原被告双方不得单方面变更合同条款，不得单方面解除本合同。虽然双方在合同中又另外约定了“更名”的方式，但“更名”系被告提出，根据第三人楷模公司经办人员的当庭陈述，原被告双方在签订合同时已经就“更名”不成功的情况下继续履行合同作出明确、具体的约定，案涉“房产买卖合同”尾部虽有“如因开发商原因导致该房未能按更名手续办理过户，原被告双方都不追究对方违约责任”的约定，但该处的“违约责任”仅仅是互不追究“更名”不成功的违约责任，并非履行合同过程中的违约责任。故双方合同中“更名”的约定其目的仅仅是为了减少办证的环节及相关税费的支出，并非“更名”不成功就终止案涉“房产买卖合同”的履行。因此在“更名”不成功的情况下被告应当按照合同第2.1条的约定继续履行收房、办证及过户义务，以实现双方的合同目的。 如果被告认为在“更名”不成功的情况下继续履行合同会给被告造成巨大损失或者对被告明显不公平，被告完全可以根据情势变更原则或公平原则请求对合同进行变更或撤销。但此后被告基于更名不成功而怠于办理收房、办证及过户义务，在原告想协商妥善处理此事的情况下，被告并未积极响应面对，对原告的多次善意催告置之不理，既不提出处理意见，也不退还原告购房定金。根据《合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，被告已经通过自己的行为明确表明不履行合同义务，已经导致双方合同的根本目的无法实现，其行为已经构成违约，应当承担双方合同约定的违约责任。 案涉“房产买卖合同”既约定了定金，又约定了违约金，原告根据《合同法》第一百一十六条的规定选择适用违约金条款符合法律规定。因被告对原告主张的违约金标准既没有提出抗辩，也没有请求人民法院按照《合同法》的规定进行调整，根据《合同法》秉承合同严守，诚实信用、公平正义的原则，并充分考虑双方在履行合同过程中的行为表现，对原告主张的违约金本院依法予以支持。 综上所述，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告程利芳与被告贺雅成、冯缨于2017年11月14日签订的“房产买卖合同”； 二、被告贺雅成、冯缨于本判决生效之日起十日内返还原告程利芳购房定金人民币500000元； 三、被告贺雅成、冯缨于本判决生效之日起十日内支付原告程利芳违约金人民币1050000元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9375元，由被告贺雅成、冯缨负担（此款原告已垫付，由被告在支付原告上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  毛荣龙 二〇一九年六月二十八日 书记员  张 磊