山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0211民初1069号原告大同市第五建筑工程有限责任公司，统一社会信用代码×××，居住地大同市平城区拥军路南路西侧22号景海花园B3号楼。法定代表人史某，董事长。委托诉讼代理人张某，山西立明律师事务所律师。被告翟某，男，汉族，1990年12月18日出生，居住地大同市。委托诉讼代理人孙某1，山西法铭律师事务所律师。第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地大同市平城区大庆路文化街5号楼6单元2号商铺。法定代表人孙某2，总经理。委托诉讼代理人祁某，男，汉族，1981年9月11日出生，系该公司工作人员。原告大同市第五建筑工程有限责任公司与被告翟某、第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法由审判员郝利宏与人民陪审员冯晓晖、安军组成合议庭，于2019年6月18日公开开庭进行了审理，原告大同市第五建筑工程有限责任公司委托诉讼代理人张某及被告翟某委托诉讼代理人孙某1以及第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人祁某到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告诉称，第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司因拖欠原告工程款及农民工工资共计75960000元未偿还，双方于2015年12月20日签订了《以房抵顶工程款协议》，双方约定，第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司将位于大同市前进苑4号综合写字楼一单元、二单元、三单元房屋及一单元、二单元商铺，共计206套房屋及3000平方米的门面商铺抵顶原告工程款及农民工工资共计75960000元。原告实际占有该房屋及商铺并出售至今。2018年10月22日，大同市云冈区人民法院因被告翟某与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间的民间借贷纠纷一案申请执行，而作出（2018）晋0214执259号民事裁定书，裁定查封了大同市前进街动力空间小区2期工程转角楼顶层所有房屋，其中包括了一单元1602-1611，第3单元1622、1623、1625、1627、1628号房屋。2019年1月，原告依法提起执行异议申请，请求解除对该房屋的查封，中止对原告所有房屋的执行。2019年2月28日，大同市云冈区人民法院作出（2019）晋0214执异10号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，原告在大同市云冈区人民法院查封之前，原告大同市第五建筑工程有限责任公司与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间已签订了《以房抵顶工程款协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，且原告已履行相应的合同义务，并且实际已占有涉案，因此涉案房屋及商铺的所有权属于原告。因此，原告对涉案房屋享有排他的权利，人民法院不得查封该房屋。大同市云冈区人民法院对该房屋的查封错误，根据相关规定应停止对诉争房屋的执行解除诉争房屋的查封，故原告诉至人民法院，请求判令：1、确认大同市前进街动力空间小区2期转角楼顶层一单元1602-1611，第3单元1622、1623、1625、1627、1628号房屋原告享有所有权，并享有优先受偿权；2、停止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、案件受理费由被告承担。为证明其主张，原告提供以下证据：1、《以房抵顶工程款协议》、顶账明细，以证明2015年12月20日原告大同市第五建筑工程有限责任公司与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司签订了《以房抵顶工程款协议》，双方约定，第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司将位于大同市前进苑4号综合写字楼一单元、二单元、三单元房屋及一单元、二单元商铺，共计206套房屋抵顶原告工程款及农民工工资共计75960000元；2、《前进苑4号综合写字楼项目工程农民工工资支付问题的协议》，以证明第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司将位于大同市前进苑4号综合写字楼一单元、二单元、三单元房屋及一单元、二单元商铺，共计206套房屋抵顶原告工程款；3、《大同市人民政府信访局信访事项协调会议纪要》，以证明第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司将位于大同市前进苑4号综合写字楼一单元、二单元、三单元房屋及一单元、二单元商铺，共计206套房屋抵顶原告工程款及农民工工资共计75960000元，政府相关部门是知悉的，并责令尽快办理。被告翟某辩称，原告所诉与事实不符，原告大同市第五建筑工程有限责任公司与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间签订的《以房抵顶工程款协议》因工程承包程序不合法系无效协议，原告与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间不存在真实的房屋抵顶工程款合同关系，原告与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间的建设工程法律关系系债权并非物权，原告应另行主张权利，原告在法院查封涉案房屋之前并没有实际占用该房屋，未取得涉案房屋的所有权，不具有排除执行的权利，请求驳回原告的诉讼请求。第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司辩称，本案诉争的位于大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼顶层一单元1602-1611，第3单元1622、1623、1625、1627、1628号房屋的实际受让人为本案原告，请求法院在查明案件事实的基础上，依法判决。为证明其主张，第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司提供以下证据：《建设工程施工合同》、以房抵顶工程款协议》，以证明第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司具备相应的开发条件及与原告之间存在建设工程施工合同关系，及双方协商将位于大同市前进苑4号综合写字楼一单元、二单元、三单元房屋及一单元、二单元商铺，共计206套房屋抵顶原告工程款及农民工工资共计75960000元的事实。经审理查明，2015年8月10日，原告大同市第五建筑工程有限责任公司与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间签订了《建设工程施工合同》，合同约定由原告大同市第五建筑工程有限责任公司对第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司开发的大同市前进苑4号综合写字楼进行施工建设。后因第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司拖欠原告工程款及借款共计75960000元未偿还，双方于2015年12月20日签订了《以房抵顶工程款协议》，双方约定，第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司将位于大同市前进苑4号综合写字楼一单元、二单元、三单元房屋及一单元、二单元商铺，共计206套房屋及一单元商铺其中一层750平方米，二层750平方米；二单元461平方米的门面商铺抵顶原告工程款及借款共计75960000元。后原告实际占有该房屋及商铺并出售至今。2018年10月22日，我院因被告翟某与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间的民间借贷纠纷一案申请执行，而作出（2018）晋0214执259号民事裁定书，裁定查封了原告购买第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司开发的位于大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼楼顶层一单元1602-1611，第3单元1622、1623、1625、1627、1628号房屋。2019年1月，原告依法提起执行异议申请，请求解除对该房屋的查封，中止对原告所有房屋的执行。2019年2月28日，我院作出（2019）晋0214执异10号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。上述事实有原、被告及第三人提交的上述证据及原、被告以及第三人的陈述意见在案佐证。本院认为，本案的争议焦点是：我院查封的位于大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼顶层一单元1602-1611号，第3单元1622、1623、1625、1627、1628号共计15套房屋的物权期待权是否属于原告大同市第五建筑工程有限责任公司以及是否应当解除对涉案房屋的查封。综合分析本案原、被告及第三人提供的全部证据,首先，本案原告大同市第五建筑工程有限责任公司与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间签订的《建设工程施工合同》，不违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，真实、合法、有效。原告大同市第五建筑工程有限责任公司已按合同约定履行了施工义务，该合同应当受到法律的保护；其次，原告大同市第五建筑工程有限责任公司与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司之间于2015年12月20日签订的《以房抵顶工程款协议》，双方约定，第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司将位于大同市前进苑4号综合写字楼一单元、二单元、三单元房屋及一单元、二单元商铺，共计206套房屋及门面商铺抵顶原告工程款及借款共计75960000元，双方已按合同约定办理了用房屋抵顶工程款的手续，我国法律、法规就以物抵债亦没有相关禁止性规定，因此，该协议亦应受到法律的保护，而原告与第三人的当庭陈述能够相互印证，且提供的证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院对原告大同市第五建筑工程有限责任公司相关证据予以采信。被告翟某庭审过程中提出第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司未取得《商品房预售许可证》，而与原告签订的《以房抵顶工程款协议》违反了法律、法规的强制性规定，即使享有工程价款的优先受偿权，亦是债的实现顺位的优先，不能排除人民法院对执行标的采取的执行行为，故原告对涉案房屋不享有物权期待权的辨解，因本案原告大同市第五建筑工程有限责任公司对因第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司的原因无法办理房屋产权登记证，并没有过错。原告大同市第五建筑工程有限责任公司是否享有涉案位于大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼顶层一单元1602-1611，第3单元1622、1623、1625、1627、1628号房屋的物权期待权，关键以原告是否具备不动产买受人物权期待权的要件予以判断，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司虽未取得涉案房屋的预售许可证，但正在办理当中，且具备办理条件，不影响双方用房抵顶工程款合同关系的成立，因此，原告大同市第五建筑工程有限责任公司具备涉案房屋的准物权性质，具有排除执行的实体权利。关于原告大同市第五建筑工程有限责任公司请求，确认大同市前进街动力空间小区2期转角楼顶层一单元1602-1611，第3单元1622、1623、1625、1627、1628号房屋原告享有所有权，并享有优先受偿权的请求，因我国《物权法》规定，不动产以登记为准，未经登记，不发生法律效力，涉案房屋目前尚未登记在原告大同市第五建筑工程有限责任公司名下，原告享有的仅仅是涉案房屋的准物权性质，故本院对原告的该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行（2018）晋0214执259号执行裁定书，解除对大同市平城区前进街动力空间小区2期工程转角楼顶层一单元1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1611房屋及第3单元1622、1623、1625、1627、1628号房屋的查封；二、驳回原告大同市第五建筑工程有限责任公司。案件受理费100元，由被告翟某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 郝利宏人民陪审员 冯晓晖人民陪审员 安 军 二〇一九年六月二十五日书 记 员 马 琛