上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初13575号原告：张建国，男，1956年12月25日生，汉族，住上海市虹口区。原告：乔松玲，女，1958年6月23日生，汉族，住上海市普陀区。原告：范春红，女，1960年2月5日生，汉族，住上海市虹口区。上列原告共同委托诉讼代理人：辛剑飞，上海市华通律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：陶兴龙，上海市德尚律师事务所律师。被告：上海市宝山区康桥水都小区业主大会，住所地上海市宝山区。负责人：李丽英，业主大会执行机构业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘梅芳。原告张建国、乔松玲、范春红与被告上海市宝山区康桥水都小区业主大会(以下简称“康桥水都业主大会”)业主撤销权纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建国、乔松玲、范春红的委托诉讼代理人辛剑飞、陶兴龙，被告康桥水都业主大会的委托诉讼代理人刘梅芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建国、乔松玲、范春红提出诉讼请求：撤销上海市宝山区康桥水都业主大会2017年12月24日作出的《关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》中关于本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业及在物业费涨价25%限价内签订服务期限三年的物业管理合同等事项的决议。事实与理由：张建国等系康桥水都小区业主。2017年12月24日，康桥水都业主大会执行机构业主委员会发布的关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告，作出本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业、选聘物业条件、物业费限价标准及物业服务合同期限3年的决议。原告认为该决议的形成违反了《物业管理条例》、《康桥水都业主大会管理规约》、《业主大会议事规则》的相关规定，故应予以撤销。撤销的理由为：1、《物业管理条列》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开前15日以前通知全体业主。表决票为2017年12月15日印制，而投票日期为2017年12月24日，间隔时间仅为9天；2、2017年12月8日公告内容与表决票的内容严重不符，议程第二项仅简单表述“表决物业服务企业选聘方案及选聘方式”，而实际表决内容为授权业主委员会选聘物业服务企业时组织招标活动及物业费标准提高25%幅度；3、选聘物业服务企业的决议形成的投票程序违反《康桥水都管理规约》第十五条、第十六条，其认为续聘还是以公开招投标方式选聘新的物业服务企业决议形成后，应再由业委会指定具体选聘标准，并在业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告具体选聘标准，然后再表决选聘物业服务企业；4、根据《业主大会议事规则》第十条，关于业主大会表决形式，“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。”其认为公开招投标是差额选聘物业服务企业的唯一形式，故应当适用议事规则该条的排他约定，如此计算，则实际投票同意仅1150票，占送达票数2587票的44%，未过小区半数业主同意，决议无效，应于撤销。被告康桥水都业主大会辩称：不同意原告的诉请。表决结果是康桥水都小区业主做出的，本次表决被告在前期做了许多的工作，公示之后还召开了座谈会，除了没有参加投票的人之外，剩余的业主基本都参与了。当时的议题是小区物业的公开投标，我们严格按照议事规则来的，公告在2017年12月7日向全体业主公示的，公告把选聘的方案、方式都是写在上面的，公告发出后，开业主大会时让业主表决。表决票是针对小区选定物业服务企业的标准、内容及选定方式进行表决，而不是直接选定哪个物业服务企业，所以投票不是差额选聘物业服务企业的形式，是等额选聘。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：张建国系上海市宝山区莲花山路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权利人，乔松玲系上海市宝山区莲花山路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权利人之一，范春红系上海市宝山区莲花山路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权利人之一，张建国等均系康桥水都小区业主。2017年12月7日，上海市宝山区康桥水都业主委员会(以下简称康桥水都业委会)发出上海市宝山区康桥水都小区关于选聘物业服务企业方案的公告。主要内容为，本小区与浙江鸿翔物业管理服务有限公司上海兴瑞物业管理分公司物业服务企业签订的物业服务合同已于2015年9月19日到期，本小区业委会在听取部分业主、康桥水都小区居民委员会的意见和建议的基础上，拟定了《上海市宝山区康桥水都小区选聘物业服务企业方案》，并于2017年11月1日起公开征求了广大业主的意见和建议。现决定于2017年12月24日采用书面征求意见的形式召开业主大会讨论《选聘物业服务企业方案》的事项，现将方案公告如下：一、拟选聘物业服务企业的标准；二、物业服务标准和费用，其中第2项：物业服务费由投标人报价，通过招标评标程序择优选择中标人，投标报价最高限价为：多层住宅：1.7元/月/平方米；高层住宅：2.1元/月/平方米；别墅：2.35元/月/平方米；商铺4.5元/月/平方米。三、物业服务合同期限为3年；四、选聘方式，1、采用公开招投标方式；2、公开招标细则1)业主大会授权业主委员会履行招标人职责，具体组织招标活动；2)本项目的评标委员会成员共设5人。由招标人从市住建委建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理行业专家成员4人及招标人代表1人组成；3)中标人的确定方式：评标委员会推荐排名前三名的合格中标候选人。业主委员会选择排序在前的中标候选人为中标人，并代表业主大会与之签订物业服务合同。如排序在前的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，业主委员会可以依序确定其他中标候选人为中标人；3、委托第三方招投标代理机构“上海青蓝管理咨询有限公司”作为本次公开招投标的代理人，通过本市统一的物业管理招投标平台选聘物业服务企业。4、公开招投标选聘物业服务企业所发生的相关费用由最终签约的中标企业承担。2017年12月8日，康桥水都业委会发出上海市宝山区康桥水都小区关于业主大会会议讨论事项的公告。主要内容为，经康桥水都业委会讨论，于2017年12月24日召开业主大会(书面征求意见的形式)，确定本次业主大会会议的议程，其中第二条，表决物业服务企业选聘方案及选聘方式。上述事项需投票通过，请全体业主积极参加。上述事项的书面材料，已在小区公告栏、大门口等处公布；相应的表决票由业委会相关工作人员分发至各业主。2017年12月15日，康桥水都业委会制作上海市宝山区康桥水都小区关于选聘物业服务企业方案的表决票，其中载明了选聘物业服务企业标准和收费标准、公开招标方式细则，内容大致与2017年12月7日发布公告的内容一致。关于投票方式为，对于上述具体内容，您的意见为(请在下列选项中选择其中一项打“√”)□同意□不同意□弃权特别提示与说明：1、本表决票采取以下两种方式进行表决1)设立投票箱。2017年12月24日上午10：00前将填写好的表决票送至水产路XXX弄XXX号2楼康桥水都居委会办公室，将个人意见投入投票箱内。2)专人送达，回收意见。2017年12月15日至2017年12月20日业主委员会组织有关人员逐户回收业主意见。2、开箱验票时间：2017年12月24日上午10：00。当日完成表决票公开唱票、计票，公布本次投票表决结果。3、表决票为单选，多选为无效票。5、根据本小区《业主大会议事规则》的约定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出“同意”、“不同意”、“弃权”意见的，视为同意。2017年12月24日，康桥水都业委会发布关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告，主要内容为，上海市宝山区康桥水都小区于2017年12月24日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对选聘物业服务企业的标准、内容以及选聘方式进行了表决。本小区全体业主所持投票权共2,587票，总计发放2,587张表决票，在截止日期前回收1,630张表决票，占63.01%，专有部分建筑面积184,507.17平方米，占建筑物总面积63.75%，符合业主大会会议召开条件。按照《业主大会议事规则》的约定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，视为同意。表决结果公告如下：一、选聘物业服务企业标准、收费标准和选聘方式，同意票2,107票，占81.45%，专有部分建筑面积236,476.63平方米，占建筑物总面积81.7%；不同意票342票，占13.22%，专有部分建筑面积37,773.92平方米，占建筑物总面积13.05%；弃权票114票，占4.41%，专有部分建筑面积12,580.95平方米，占建筑物总面积4.35%。根据表决结果，康桥水都小区业主大会作出如下决议：1、本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业，2、选聘的物业服务企业应符合以下条件、3、物业服务标准和费用、4、物业服务合同期限为3年，具体内容同与2017年12月7日发布公告的内容一致。此次公开招标工作委托招标代理机构实施。通过本市统一的物业管理招投标平台选聘物业服务企业，发生的相关费用由最终签约的中标企业承担。2012年1月9日通过的上海市宝山区康桥水都业主大会《业主大会议事规则》第十条(业主大会表决形式)(二)专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额物业服务企业等情形。2012年1月9日通过的《康桥水都管理规约》第十五条(表决选聘方式)，业主委员会应当就选聘物业服务企业的方式在物业管理区域内公告并征求业主意见。选聘方式为续聘或者公开招投标。各业主同意另聘物业服务企业的，应当采取公开招投标方式。第十六条(表决选聘标准)，业主委员会结合住宅物业管理区域规模、业主物业管理的要求等，制定具体选聘标准，并在业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。选聘标准应该包括以下内容：(一)拟选聘物业服务企业的资质、信用情况；(二)物业服务收费内容及标准；(三)物业服务合同期限。审理中，张建国等表示对建筑面积及选票的送达方式及投票过程不持异议，无需开箱验票。关于票数，解释表决结果公告中，发放票数2,587张，同意票2,107票、不同意342票、弃权票114票，同意票加不同意票加弃权票总数为2,563票，其中废票24票未载明。双方确认，本次业主大会适用的是2012年1月9日通过的《议事规则》和《管理规约》。本院认为，根据证据显示，康桥水都业委会在2017年12月7日将选聘物业服务企业方案包括拟选聘物业服务企业的标准、标准和费用、物业服务合同期限、选聘方式予以公告，2017年12月8日就关于业主大会会议讨论事项予以公告；并于2017年12月24日召开业主大会。业主大会上就关于选聘物业服务企业方进行表决，该表决为对物业服务企业的选聘方式，而非差额选聘物业服务企业的表决，故可以适用“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意”的表决形式。根据该表决形式，表决票发放2,587张，除去不同意票342票、弃权票114票、废票24票，同意票为2,107票，该表决已获得专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数的业主同意，故上述决议内容对业主具有拘束力。张建国等以上述决议侵犯其合法权益，违反法律规定程序为由要求撤销，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张建国、乔松玲、范春红要求撤销上海市宝山区康桥水都业主大会2017年12月24日作出的《关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》中关于《本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业及在物业费限价内签订服务期限三年的物业管理合同等事项》的决议的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告张建国、乔松玲、范春红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇一九年六月二十四日书记员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。