湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初2916号原告：赵凤球，女，1955年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李好，男，1975年12月7日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：长沙市羽鹰置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区景塘家园安置小区C-02栋108室。法定代表人：王旭，执行董事。委托诉讼代理人：曾竹，湖南解梵律师事务所律师。原告赵凤球（以下简称原告）与被告长沙市羽鹰置业有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李好、被告的委托诉讼代理人曾竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告违约金30937.09元（按已付款日万分之一的标准从2016年11月1日起计算至2017年5月31日；从2017年6月1日至2017年11月24日止按已付款日万分之三的标准计算）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月24日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的香丽名苑5栋1852、1854房。合同约定被告应于2016年10月31日前向原告交付诉争房屋，且交房必须符合已经竣工验收备案的条件，逾期交房按已付房款日万分之一计算违约金。2017年3月3日，被告承诺2017年5月28日交房，逾期交房自2017年6月1日起以总房价款为基数按照日万分之三标准计算违约金。原告已按合同约定支付全部购房价款，但被告直至2017年11月24日才办好上述房产的竣工验收备案，被告已严重违约，故向法院起诉，请求判如所请。被告辩称，对原告主张的违约金起算时间无异议，但原告于2017年5月6日收房，故请求驳回原告的第二项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订两份《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的位于长沙市雨花区圭塘路206号香丽名苑第3栋、4栋、5栋1852、1854号房屋，规划用途为商业，该商品房建筑面积分别为39.81平方米、40.57平方米，总房价分别为210237元、214250元，原告于合同签订当日向被告一次性支付；2、被告应于2016年10月31日前向原告交付该商品房，且商品房交付时应已经竣工验收备案。被告未按约定的时间和条件将商品房交付原告的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;3、《长沙市商品房买卖合同》补充协议第五条约定：“交房前，买受人应交清房款、办妥按揭贷款手续、预交房款（或个人住房贷款）所产生的税费及物业维修基金、交清本协议第2条所列费用，否则，出卖人有权拒绝交房，由此产生的延期交房责任由买受人自行承担”。合同签订后，原告于2016年11月28日交清购房款，于2017年5月6日收房。2017年3月28日，被告向业主出具《承诺书》，载明：被告将于2017年6月28日前通过政府各职能部门的竣工验收，取得《竣工验收备案表》将房屋交付给业主，如2017年5月28日前仍未通过政府职能部门的竣工验收，仍未取得《竣工验收备案表》，将应支付业主延期交房违约金提高至每天总房款万分之三（从2017年6月1日起计算）。涉案房屋所在楼栋于2017年12月29日完成竣工验收备案。原告认为被告交付的商品房不符合交付条件，遂诉至法院，请求依法裁决。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2016年10月31日前向原告交付房屋，原告按照约定支付了购房款，但被告未按照约定时间交付房屋。后被告于2017年3月28日出具《承诺书》，即被告于2017年6月28日前通过政府各职能部门的竣工验收，将取得《竣工验收备案表》的房屋交付给原告，如果2017年5月28日前仍未通过竣工验收，仍未取得《竣工验收备案表》，将应支付给原告的延期交房违约金自2017年6月1日提高至日万分之三。被告未按照上述承诺履行，于2017年5月6日才将涉案房屋交付给原告，且涉案房屋于2017年12月29日才通过竣工验收备案。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》亦约定了商品房交付时应已经竣工验收备案，因此通过竣工验收是房屋交付使用的前提条件。故被告2017年5月6日交付给原告的房屋不符合法律及合同规定的交付条件，构成违约，应承担相应的违约责任。《长沙市商品房买卖合同》约定，被告未按约定的条件将商品房交付买受人的，按照买受人已交付房款日万分之一的标准支付违约金。原告主张被告应当自2016年11月1日起至2017年5月31日按照日万分之一的标准支付违约金，符合法律规定和合同约定，被告亦无异议，本院予以支持。涉案房屋于2017年12月29日通过竣工验收备案，此时涉案房屋才视为有效交付，原告主张自2017年6月1日起按照日万分之三的标准计算违约金至2017年11月24日止，因该违约金约定过高，本院酌情调整为按日万分之一点五计算，对原告超过部分的诉讼请求不予支持。故被告应向原告支付自2016年11月1日起至2017年5月31日止按照日万分之一的标准计算的违约金8956.68元（210237元×0.0001×211天+214250元×0.0001×211天）和自2017年6月1日起至2017年11月24日止按照日万分之一点五的标准计算的违约金11206.46元（210237元×0.00015×176天+214250元×0.00015×176天），合计20163.14元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告长沙市羽鹰置业有限责任公司于本判决生效之日起5日内支付原告赵凤球违约金20163.14元；二、驳回原告赵凤球的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费573元，因适用简易程序减半收取286.5元，由被告长沙市羽鹰置业有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇一九年六月十日法官助理龚凤梅书记员许旭瑶附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。