北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4958号原告：泰仕登快捷酒店（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：王志刚，总经理。委托诉讼代理人：范帅帅，男，泰仕登快捷酒店（北京）有限公司职员。委托诉讼代理人：梁宏刚，北京市天斗律师事务所律师。被告：北京博飞仪器有限责任公司，住所地北京经济技术开发区兴业街2号。法定代表人：孙建军，总经理。委托诉讼代理人：于小齐，女，北京博飞仪器有限责任公司运营部经理。委托诉讼代理人：王世海，北京市亿中律师事务所律师。原告泰仕登快捷酒店（北京）有限公司（以下简称：泰仕登公司）与被告北京博飞仪器有限责任公司（以下简称：博飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告泰仕登公司的委托诉讼代理人范帅帅，梁宏刚，被告博飞公司的委托诉讼代理人于小齐、王世海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰仕登公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院变更原、被告之间签订的《租赁合同》，即合同项下所涉一层和二层的房屋租金减少50%，共计5433367.5元；2、请求法院判令被告赔偿原告经济损失1877866.5元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月29日，原告与被告签订《租赁合同》。合同约定房屋的租赁用途为经营酒店和其它商业项目（如：餐饮、超市、洗浴等），租期10年。然租赁期内，原告将部分房屋进行装修并转租给第三人时，第三人去办理营业执照时才发现，因政策原因该房屋无法办理营业执照，更无法经营。第三人据此要求解除合同，并要求原告承担违约责任，致使原告损失惨重。其后原告多次与被告协商办理执照及合同变更问题。但被告坚持按照合同约定标准收取租金，并于2018年向法院起诉，要求原告支付租金。最终法院判决原告支付租金，并继续履行合同。同时法院认为合同履行中因政策标准调整导致部分租赁物使用目的受到一定程度影响这一客观情况的发生，作为承租人和出租人对此均无过错。根据以上事实，租赁合同履行期间，因政策原因致使房屋无法办理执业执照，致使原告或原告的承租人无法如期经营酒店及其他餐饮、超市等商业项目，据此获得利益的目的也已落空，更是因此造成了巨大的损失。如果按照原有租赁合同继续履行，对原告显示公平。故原告依法要求变更合同租金，并依据公平原则由被告赔偿原告损失。博飞公司辩称，不同意原告的第一项诉讼请求。签订租赁合同是双方的真实意思表示，不存在原告所主张的显失公平问题。即使存在也应当在一年的除斥期间内行使。不同意原告的第二项诉讼请求。被告无权干涉原告的经营项目和经营风险。作为出租方，根据合同对于办理营业执照提供的是配合义务。被告向原告提供了场地租赁证明，至于原告具体经营什么公司，能否获得工商注册，被告无权干涉，也没有义务保障原告能够办理下来注册。泰仕登公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、《租赁合同》；2、一、二层装修合同；3、判决书；4、设备安装合同；5、解除协议。博飞公司对证据1和证据3的真实性、关联性、合法性认可，但不认可证明目的。对证据2、4、5的真实性、关联性、合法性均不认可。博飞公司未提交证据。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2010年12月29日，原、被告双方签订《租赁合同》,其中第1条约定，由泰仕登公司承租博飞公司的2号房屋，建筑面积为8212.94平方米；第3条约定，租赁用途为经营酒店和其他商业项目（如：餐饮、超市、洗浴等）。在合同约定的租赁期限内，未经出租人事先书面同意，出租人不得将租赁房屋用于上述目的以外的任何目的；第4条约定，租期为10年，租金每3年递增5%；第5条约定，在租期内，承租人应支付出租人的租金为1元/天/平方米（含物业管理费），每月租金总额为人民币249810元；承租人应在租赁合同签署之日起3个工作日内支付三个月租金人民币749430元，此后承租人于下三个月开始前一月之内支付下三个月租金；第7条约定，房屋起租日为2011年6月1日，在此之前的日期为免租日；第12条约定，承租人迟延支付租金或其任何费用的，若迟延付款不超过15日，承租人每迟延一日应向出租人支付迟延付款金额的万分之一作为违约金，若迟延付款超过15日，承租人每迟延一日应向出租人支付迟延付款金额万分之二作为违约金，并且出租人有权通知承租人解除本合同；第16条约定，在遵守本合同条款和条件的前提下，双方应迅速、切实地从事或者责成他人从事根据适用法律和法规为完成本合同逾期之目的所必须做的适当或合理的一切行为，包括但不限于为取得实现本合同预期之目的所需的任何许可、批准、执照或弃权或需要采取的进一步行为或者签署并交付任何额外的文书或文件。2011年，泰仕登公司在涉案房屋的三、四层注册经营了如家酒店，该酒店至今仍在正常经营中。泰仕登公司陈述2013年7月开始，其对租赁房屋的二层进行装修，边装修边办理营业执照。在得知无法办理酒店营业执照后，其将部分房屋对外转租。自2013年9月至2016年3月期间，泰仕登公司将2号房屋D座一层底商部分面积转租给刘东旺等13个商户用于经营性活动。2015年3月，次承租人刘东旺将泰仕登公司诉至本院，主张2号房屋的土地性质为工业用房，不能用于商业经营和办理营业执照，泰仕登公司明知2号房屋不能办理营业执照，仍然对外出租房屋，导致次承租人无法实现合同目的，并受到行政机关的处罚、产生装修费等损失。一审法院认为泰仕登公司作为出租方，在明知涉诉房屋土地使用权为工业用地，刘东旺承租房屋的用途为汽车美容的情况下仍然进行出租，泰仕登公司对刘东旺未进行合理的提示和告知义务，应承担相应的责任，判决解除刘东旺与泰仕登酒店签订的房屋租赁合，由泰仕登公司退还刘东旺押金16600元，赔偿刘东旺装修费104320元。泰仕登公司不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院终审判决维持原判。上述判决作出后，泰仕登公司与其他承租2号房屋D座一层底商的承租人协议解除了租赁合同，并分别赔偿相关损失。2018年初，博飞公司以泰仕登公司迟延交付房租为由，向本院提出诉讼请求，要求判令解除《租赁合同》，返还房屋，支付拖欠的房屋租金2224808.5元以及支付迟延交纳房租的违约金1735466.25元。2018年10月25日，本院作出（2018）京0115民初3887号民事判决，认为双方2010年签订的租赁合同中所约定的租赁物使用用途为经营酒店和其他商业项目。2011年租赁房屋的三、四层已开始经营如家酒店，正常取得营业执照。根据其实际办理执照的客观事实，加之综合本地区当时政策，认定签订合同当时租赁物可以实现合同中约定的使用用途，不存在自始无法实现合同目的的情形。当2013年泰仕登公司准备在租赁房屋中开办第二家酒店时，因工业用地的土地性质而无法再次办理营业执照，此种情况系因政策掌握尺度变化所导致。当合同履行过程中因客观情况变化导致部分租赁物的使用目的受到影响时，与自始无法实现合同目的是有区别的。此时租赁物的状态可以说是部分（三、四层）符合合同约定的商业用途，部分（一、二层）无法实现合同的使用目的。并且后一种情况还发生在合同履行过程中。合同履行中因政策标准调整导致部分租赁物使用目的受到一定程度影响这一客观情况的发生，作为承租人和出租人对此均无过错。考虑到泰仕登公司在本次诉讼前及诉讼中也在陆续交纳租金，部分租赁物使用受到影响的情况客观存在，根据涉案情形综合考量，本院认为诉讼中涉及的欠付租金行为，尚不足以构成根本违约。目前，房屋的三、四层的酒店正在经营中，仓促解约对双方都会造成一定损失。因此，对于博飞公司要求解除合同的诉讼请求，不予支持。对博飞公司要求的租金（截止至2017年12月31日）和违约金，判决支持了其中的合理部分。该判决生效后，泰仕登公司按照判决内容履行了给付义务。2018年至今的房屋租金，泰仕登公司尚未交纳。2019年初，泰仕登公司提起了本案诉讼。经询问，泰仕登公司称其主张减少租金的起始时间是自2013年9月开始。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据庭审查明的情况，本案租赁合同在履行过程中，诉争房屋的三、四层可以办理营业执照，泰仕登公司开办的如家酒店至今仍正常经营。而同属于该栋楼中的一、二层在2013年申请酒店注册时却无法获得审批，导致合同约定的房屋使用目的部分无法实现。该变化是当事人无法预见的，这种合同风险显然也不属于普通的商业风险。如果此时仍强制按照原合同约定的租金标准继续履行，则有违公平原则。故泰仕登公司依法有权请求法院变更合同的约定，调整一、二层的租金标准。从效果方面来看，一至四层是一个整体，泰仕登公司在三、四层酒店经营中投入较大，而租赁合同也距离终止期限所剩无几。相对于草率解除合同均会对双方造成损失的不利后果来讲，此种情况下保持合同继续履行，对于双方来讲还是利大于弊的。因此，本院根据涉案的具体情形，综合平衡双方的合同利益，酌情将涉案租赁物一、二层的租金标准调整到合同约定的65%，即泰仕登公司应当按照原合同约定租金标准的65%向博飞公司支付租赁物中一、二层的租金，三、四层的支付标准仍依照原合同履行。在此需要明确指出，第一，本院注意到合同中有租金每3年递增5%的约定，此次调整的标准系在原合同约定的基础上，故合同中关于递增5%的约定仍然有效，在计算当期应交纳租金数额时，应先按照原合同约定计算出一、二层应交纳数额，再以此为基数按照65%予以交纳；第二，关于租金调整的时间，泰仕登公司主张自2013年9月开始调整，本院认为不妥。当出现合同目的无法实现的障碍时，泰仕登公司应根据情况要求解除或者变更合同，但其正如生效判决中的论述，其既占用租赁物，又不及时提出请求，直至博飞公司起诉要求其支付2017年租金时，其仍未作出任何表示。现生效判决已经支持了博飞公司截止2017年年底的租金请求，且泰仕登公司也已经履行了给付义务。考虑到双方此前的纠纷也是基于租金是否应当全额交纳所发生，故本院酌情确定自2018年开始调整租金交纳标准；第三，泰仕登公司在提起本案诉讼及在诉讼过程中，已经超过了几个租金交纳周期的时间点，为了避免新的纠纷再次发生，本院提醒泰仕登公司应尽快按照生效判决确定的标准支付所欠租金。对于泰仕登公司主张的损失，主张包括两个方面，一是一、二层的装修投入，二是其将租赁物部分转租他人所发生的损失。对于装修损失，虽然其装修后无法取得营业执照导致装修部分存在一定损失，但根据相关规定，装修前有固定的申报环节，如泰仕登公司能按照相关管理规定进行流程申报，其酒店装修的审批将无法通过，继而其就可以提早知道无法实现装修目的，也就会停止装修投入，避免损失扩大。泰仕登公司作为具备一定酒店经营经验的主体，此种损失风险是可以提前避免的。关于泰仕登公司主张因转租房屋造成的损失，根据庭审陈述可知，其是在明知无法取得营业执照的情况下，仍将租赁物转租他人用于商业经营，进而导致被判决或者协商赔偿次承租人的损失。该损失完全是因泰仕登公司单方造成，应自行承担不利后果。故本院对泰仕登公司主张赔偿损失的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、变更泰仕登快捷酒店（北京）有限公司与北京博飞仪器有限责任公司于2010年12月29日签订的《租赁合同》中关于租金支付的部分标准，即自2018年开始，针对租赁合同中所涉及的一、二层租赁物的租金，泰仕登快捷酒店（北京）有限公司应按照合同中所约定的应交租金数额的65%支付（于本判决生效后十日内履行）；二、驳回泰仕登快捷酒店（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31489元，由泰仕登快捷酒店（北京）有限公司负担23299元（已交纳），由北京博飞仪器有限责任公司负担8190元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  齐伟龙二〇一九年六月二十八日书记员  高 奡