贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初805号原告：仁怀市惠邦一期二组团小区业主委员会，住所地贵州省仁怀市盐津街道惠邦一期二组团。负责人：林全生，委员会主任。委托诉讼代理人：张学理，黑龙江夙生律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵龙，黑龙江夙生律师事务所律师。被告：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司，住所地贵州省仁怀市醉美大道惠邦国际城，统一社会信用代码91520382078455101K。法定代表人：林贤弟，总经理。委托诉讼代理人：吴正彦，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。原告仁怀市惠邦一期二组团小区业主委员会（以下简称“惠邦一期二组团业委会”）与被告贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司（以下简称“惠邦房地产仁怀公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告惠邦一期二组团业委会的负责人林全生及其委托诉讼代理人张学理、赵龙，被告惠邦房地产仁怀公司的委托诉讼代理人吴正彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠邦一期二组团业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵害，将3142个车位的管理权和使用权返还给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2014年2月8日开工建设惠邦国际城一期二组团商品房项目，于2016年2月8日竣工，并且对外销售。从仁怀市惠邦一期二组团小区业主入住至今，被告设立了专门的人员收取业主们的停车费，并提出如购买车位，每个车位需支付十几万的价格。被告在宣传手册上明确指出满足业主们停车无忧的顾虑，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为邀约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”规定，被告在城建和规划部门立项和审批时提出将为业主提供3142个车位满足业主日常生活与工作，上述车位作为惠邦国际城一期二组团商品房项目的附属设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”规定，被告一直侵占全体业主的停车位使用权和管理权，禁止业主正常使用车位，对外出售车位，向业主收取停车费和管理费，被告的行为严重侵犯了小区业主的合法权益。原告于2017年成立后，作为小区业主的代表提起诉讼，要求被告停止侵害，将小区附属设施3142个车位管理权和使用权返回给原告。被告惠邦房地产仁怀公司辩称，原告的请求无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。案涉车位是被告所有，被告对车位的处分和使用不侵害原告权益，被告无侵权行为。被告处分车位过程中，采用出租、出售等方式，已经满足业主的需求，处理的方式符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告无权对车位进行管理。被告宣传时的车位配置，是在规划许可时按照相应比例进行的配置，但该配置不代表车位属于房屋的附属设施，不代表车位所有权归业主。配置的车位通过出租、出售等方式给业主使用，应当认定为已经满足业主需要。被告对配置车位的宣传，不能证明原告对车位享有管理权和使用权。综上，案涉车位所有权归被告，被告管理和使用车位，并未侵害业主权利，也不违反法律规定，原告的诉讼请求不能得到支持。本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，被告取得仁怀市住房和城乡建设局颁发的《建设用地规划许可证》，用地项目名称为惠邦国际城B16-3。2013年11月28日，仁怀市人民政府向被告颁发仁国用（2013）第20-029号国有土地使用证，载明地类（用途）为商住用地，使用权类型为挂牌出让，使用权面积为68066㎡。2015年10月15日，被告取得仁怀市住房和城乡建设局颁发的《建设工程规划许可证》，建设项目名称为惠邦国际城B16-3，并对B4、B5、A10-A18号楼地上住宅面积和地下建筑面积进行明确，还单独列明商业、车库的面积。2017年5月20日，贵州海平线勘测有限责任公司对惠邦国际城A10-A18号楼进行竣工规划验收测量，2017年8月30日作出测量报告载明：总建筑面积372133.27㎡，地上面积211442.45㎡、计容面积246478.26㎡、地下面积160690.82㎡、商业面积35035.81㎡、住宅面积211420.44㎡、车库及库房面积123482.04㎡、消防水池面积169.33㎡、生活水箱间面积789.55㎡、消防控制室面积22.01㎡、配电房及发电机房面积1090.54㎡。2018年2月12日，被告取得仁怀市住房和城乡建设局颁发的《建设工程竣工规划认可证》，建设项目名称为惠邦国际城B4、B5号楼、A10-A18号楼，该证载明了B4、B5、A10-A18号楼的地上建筑面积和地下建筑面积。被告将房屋交付业主入住后，将车位出租给业主使用并收取停车费。现原告以被告侵害其案涉车位的管理权和使用权为由，向本院提起诉讼。另查明，原、被告分别提交了部分业主的《商品房买卖合同》，合同中除业主各自信息不同外，其他条款基本一致，合同第二十三条约定：地下停车管理费待报仁怀市相关部门备案后确定；第二十九条约定：双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力；附件十二《补充协议》第9.6.1条约定：占用业主共有的道路或其他共有场地的停车位，归业主共有；其余规划范围内的车位、车库归出卖人，出卖人处分时，业主有优先权。经现场勘查，案涉车位位于规划建筑在地下车库内。上述事实，有“惠邦国际”项目各地块经济技术经济指标、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划认可证、惠邦国际城B16-3地块竣工规划验收测量报告书及实测总平面图、房产实测报（2018）第00489号贵州省房屋面积测绘报告、房产实测报（2018）第00490号贵州省房屋面积测绘报告、商品房买卖合同等证据，以及原、被告当庭陈述在卷为凭，且经庭审质证、现场勘查和本院审查，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：一是案涉车位的权属问题，二是原告要求被告停止侵害、返还车位有无事实和法律依据。针对焦点一。庭审中，原、被告均向本院提交了《商品房买卖合同》，合同附件十二为《补充协议》，其中第9.6.1条约定，占用业主共有的道路或其他共有场地的停车位，归业主共有；其余规划范围内的车位、车库归出卖人，出卖人处分时，业主有优先权。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”规定，被告与业主在合同中对车位的约定合理、合法，对双方应当具有约束力，双方应当按照约定享受权利和履行义务。从被告提交的建设工程规划许可证、测绘报告、建设工程竣工规划认可证和现场勘查可以得知，诉争车位由被告按照建设规划要求建设在地下建筑内，属于建筑区划内，并未占用业主共有道路或者其他场所，不属于法律规定的“属于业主共有”的情形。为开发建设诉争车位所在区域房产，被告取得政府颁发的国有土地使用证，从而取得建设用地使用权，并修建地下建筑用于规划停车位，因此，诉争停车位的使用权归被告享有，被告有权对诉争车位进行管理。双方签订的合同并未约定被告将车位无偿给业主使用，也没有法律或者相关规定要求开发商将建筑区划内的车位无偿给业主使用，因此，原告诉请被告将诉争车位交给业主管理和使用，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。针对焦点二。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。因案涉车位的使用权属于被告，业主可以与被告协商通过出租或者出售等方式使用车位。双方认可，被告已经通过出租的方式为业主提供停车，并认可今后出租、出售车位时优先满足业主的停车需要，因此，被告的行为符合“首先满足业主的需要”的情形。被告对车位进行管理，是对自己合法权利的处分，原告认为被告管理诉争车位对原告有侵权行为，但并无证据证明侵权事实的存在，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，原告应承担举证不利的后果。同时，《贵州省物业管理条例》第八十八条规定，“利用物业管理区域内共有道路或者其他相关场地停放车辆，有关车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定”，业主大会只能决定利用物业管理区域内共有道路或者其他相关场地建设的车位的管理和使用等事项，案涉车位系按照建筑规划要求建设的建筑区划内停车位，其管理和使用不应当由业主大会决定。综上，原告要求被告停止侵害，返还车位管理权和使用权的请求，没有事实基础和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告仁怀市惠邦一期二组团小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费60元，由原告仁怀市惠邦一期二组团小区业主委员会承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。审 判 长  陈登权审 判 员  程远能人民陪审员  刘明轩二〇一九年六月二十六日书 记 员  张贤彬