山东省日照市岚山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1103民初3619号原告：牟梅，女，1966年12月4日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。委托诉讼代理人：李宗倩，日照岚山安东卫法律服务所法律服务工作者。被告：范丰华，男，1977年7月19日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：庄会花，山东弘圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙剑峰，山东弘圣律师事务所律师。被告：杨克国，男，1967年2月15日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。原告牟梅与被告范丰华、杨克国确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，因被告范丰华提出管辖权异议，本案裁定中止审理。本院于2018年12月25日作出（2018）鲁1103民初3619号民事裁定书，裁定驳回范丰华的管辖权异议，范丰华不服，向日照市中级人民法院提出上诉，2019年2月28日，日照市中级人民法院作出（2019）鲁11民辖终14号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案恢复审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牟梅及其委托诉讼代理人李宗倩、被告范丰华及其委托诉讼代理人庄会花、被告杨克国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。牟梅向本院提出诉讼请求：1.确认两被告签订的《国有出让土地使用权转让合同书》无效；2.确认两被告签订的《山东省二手房买卖合同》、《房屋买卖协议》无效。事实和理由：原告与被告杨克国系夫妻，两人于1990年3月17日登记结婚，婚后共同申请位于日照市岚山区居委的建设用地一处，该地面积为56.4平方米，并于1998年在该处建造三层商住楼；上述房地均办理了产权证书。2018年7月，在原告不知情的情况下，两被告签订了上述房屋及占用地的转让合同，以抵顶杨克国欠付范丰华的借款及高额利息，且范丰华一直未实际支付相应转让款。2018年11月，被告范丰华要求原告腾空上述房屋，原告方知上述房屋转让事宜。两被告在原告不知情的情况下签订了上述房屋的土地使用转让合同及房屋买卖合同，侵害了原告对该房屋享有的权利，且上述合同实际系双方串通的虚假合同，范丰华并未实际支付转让款，依法应均属无效。范丰华辩称，第一，两被告未曾签订土地使用权转让合同，原告的第一项诉讼请求无事实依据。第二，两被告签订的房屋买卖合同，系原被告三人的真实意见表示，亦不违反法律规定，依法应属无效。首先，原告对两被告签订房屋买卖合同及抵押借款合同的签订及履行，不仅知情，还在相关借款合同、房屋处置委托书上签字确认。其次，截至2018年7月，原告与被告杨克国共拖欠范丰华借款本金、利息及垫付的税费等共计60余万元，两被告协商以该拖欠款抵顶房款，因此，范丰华已履行付款的义务。最后，范丰华应原告与杨克国的强烈要求，配合两人办理了房屋抵押、出售等相关手续。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。杨克国辩称，被告与原告系夫妻，被告确实向原告隐瞒了涉案房屋转让事宜。本院经审理认定事实如下：对双方当事人无异议的如下事实及证据，本院予以确认，并在卷佐证。1.原告提交的其与杨克国的结婚证，用以证实两人系夫妻；2.原告提交的日岚国用（2005）第071号国有土地使用权证书、日房权证岚字第××号房屋所有权证书，用以证实涉案房屋及所占用土地系其与杨克国的夫妻共同财产；3.原告提交的《山东省二手房买卖合同》、《国有出让土地使用权转让合同书》，原告表示土地使用权转让合同上的签名并非其本人签名，对涉案房屋买卖不知情。被告范丰华对合同本身的真实性无异议，但辩称该合同仅系双方办理备案用，两被告实际履行的是另行签订的买卖协议。被告杨克国对该合同亦无异议，质证称系按范丰华的授意而为；4．原告提交的不动产权属状况证明，用以证实涉案房产的权属情况；5.被告范丰华提交的《抵押担保借款合同》及具有强制执行效力的债权文书公证书，用以证实原告、杨克国与范丰华存在借款关系，且以涉案房产担保借款，并对此办理了公证。原告及杨克国对合同及公证书本身无异议，但辩称实际收到的借款与合同约定不一致；6.被告范丰华提交的《委托书》及公证书，用以证实原告及杨克国对外委托处分涉案房产，对涉案房屋处分知情。原告对委托书本身无异议，但质证称该委托书仅系办理抵押登记使用，且原告并未委托杨克国处分两人共同财产，被告杨克国对此无异议；7.被告范丰华提交的执行证书，用以证实原告及杨克国欠付款金额。原告与杨克国对其真实性无异议，但均质证称对其中记载的未偿还金额有异议；8.被告范丰华提交的增值税发票、完税证明，用以证实其为杨克国垫付相关税费；9.被告范丰华提交的房屋买卖协议及收到条，用以证实双方实际签订的房屋买卖合同，以及已支付约定的房款。原告与杨克国对其真实性无异议，但质证称该协议与备案合同不一致，且范丰华并未实际交付房款。10.被告范丰华提交的对账证明，用以证实双方欠付款金额。两被告对对账证明本身无异议，但辩称金额中包括违法高利息，且将其计入本金。双方对如下证据及事实存在争议：1.被告范丰华提交的中国农业银行业务凭证、微信转账记录、银行汇款记录，用以证实其向杨克国足额支付了房款，原告及被告杨克国均质证称部分付款系双方其他业务，与涉案房款及借款均无关，但杨克国认可收到条系在范丰华支付上述款项之前出具。2.被告杨克国提交的视频光盘、银行交易明细、微信转账记录、银行转账记录，用以证实其与范丰华还存在其他业务，其已清偿涉案借款。原告对此无异议。被告范丰华辩称涉案借款部分通过银行转账，部分通过现金交付；杨克国的部分付款与涉案借款无关联性。本院经审查认为，被告杨克国提交的视频资料，不能证实部分付款系因其与范丰华之间存在其他业务。杨克国支付给案外人的5万元，与范丰华支付给杨克国的5万元，时间相距8个多月，杨克国未能提供证据证实两笔款存在关联性，对其相关主张，本院不予采信。被告范丰华提交的付款记录，原告及被告杨克国虽持有异议，但未能提供证据证实部分付款系双方之间的其他业务，且杨克国认可部分涉案房款于收到条出具之后支付，本院确认该付款系支付涉案房款。杨克国提交的银行交易明细，其中转账给日照瀚桥国际贸易有限公司的9.5万元，范丰华不予认可，杨克国不能提供其他证据证实该笔付款与涉案借款存在关联性，本院不予认可。对杨克国自2016年3月1日至2017年7月31日向范丰华累计转账付款318600元，范丰华未能提供其他证据证实双方存在其他业务往来，本院确认为杨克国偿还涉案借款。根据原被告的陈述及本院审查确认的证据，认定事实如下：原告与被告杨克国系夫妻，两人于1990年3月15日登记结婚；婚后共同建设了位于日照市岚山区居委（人民商场）的三层楼房一处，并以杨克国名义办理了国有土地使用权证[编号：日岚国用（2005）第071号]、房屋所有权证[编号：日房权证岚字第××号]。2015年9月2日，原告、被告杨克国与被告范丰华签订了《抵押担保借款合同》，双方约定：原告、杨克国共同向范丰华借款40万元，借款期限自2015年9月2日至2016年3月1日，利息按月息2%；如借款人违约，应向出借人每天支付借款金额0.5%的违约金，并承担因借款人违约致使出借人采取诉讼方式实现债权所支出的律师费、诉讼费、差旅费及其他实现债权的费用。为保障借款履行，原告、杨克国以上述两人的共同房产作抵押担保，并办理了抵押登记。当日，双方于山东省日照市德信公证处（以下简称德信公证处）办理上述合同及房屋出售的委托公证，并申请赋予上述合同强制执行效力，该公证处作出了（2015）日德信证经字第1242号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2015）日德信证民字第3831号公证书，确认上述抵押借款担保合同具有强制执行效力，并证明当日杨克国、牟梅在房屋出售委托书上签名、捺印。该委托书记载，杨克国、牟梅委托郭泓成办理上述抵押房产的相关手续，包括：到房地产管理部门办理解除该房产抵押登记（抵押权人范丰华）的有关事宜、代为签署一切有关文件；办理并领取上述房产的分户土地使用证；办理出售上述房产过程中订立房产买卖合同、协助买方办理二手房银行贷款签字、代开银行结算账户、代为收取售房款、代为签署一切相关文件；办理出售上述房产过程中房屋所有权转移登记、土地使用权变更登记等一切有关事宜，代为签署一切相关文件。受托人郭泓成系范丰华妻弟，因公证处要求抵押权人与房屋出售受托人不能为同一人，范丰华联系郭泓成为该房屋出售的受托人。范丰华于合同签订当日通过银行向杨克国转账支付31.8万元，对于剩余借款，范丰华主张现金支付，原告及杨克国辩称未支付，剩余借款系预扣利息及保证金，范丰华未提交相应交付借款证据。2017年4月26日，两被告对上述借款进行对账，确认至2017年9月29日，上述借款尚欠282800元。2018年3月2日，范丰华向德信公证处申请出具上述抵押担保借款合同的执行证书，该公证处作出（2018）日德信证经字第21号执行证书，确认截至2018年2月26日，原告及杨克国尚欠范丰华借款本金及利息384200元。自2016年3月1日至2017年7月31日，杨克国通过其中国建设银行股份有限公司日照岚山支行的账户及微信向范丰华的转账还款合计318600元。另查明，2018年7月初，两被告签订《房屋买卖协议》，双方约定，杨克国将上述抵押房产以60万元出售给范丰华，办理产权手续所需缴纳的税费由杨克国负担。2018年7月11日，双方又就上述房产签订了《山东省二手房买卖合同》、《国有出让土地使用权转让合同书》，其中约定，杨克国将该房屋以35万元价格转让给范丰华，办理产权转移手续所需缴纳的税费，由双方协商议定；当日，范丰华缴纳房产转移的增值税、契税、个人所得税等税费近9万元余元，并以前述合同将该房屋所有权及土地使用权过户至范丰华名下。前述土地使用权转让合同上“牟梅”签名并非原告本人所签。上述房产现尚未交付。两被告均认可双方实际履行的是《房屋买卖协议》。2018年7月18日，杨克国向范丰华出具收到条，其中记载，“今收到范丰华购房款陆拾万元整￥600000.00元，有部分现金、银行转账及借款”；当日，范丰华通过微信转账给杨克国1万元。2018年8月26日、12月3日，范丰华先后通过银行向原告付款2.7万元、5万元。还查明，关于两被告在备案时另行签订的房屋及土地使用权转让合同，被告范丰华表示系两被告委托评估后，以评估价值确定交易价格，仅系办理过户时减轻税费，被告杨克国表示均是按范丰华的授意而为。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，民事法律行为具备以下条件方能生效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。在本案中，两被告于2018年7月初签订的《房屋买卖协议》、《国有出让土地使用权转让合同书》，从合同签订时双方之间的借款尚未清偿，被告范丰华在合同签订后向杨克国支付部分房款，以及双方并办理了过户手续来看，上述合同系双方真实的意思表示，且上述合同不违反法律的强制性规定。虽然涉案房屋及土地使用权系原告与杨克国的夫妻共同财产，以及从原告、杨克国经公证的委托书记载来看，原告并未委托本案两被告处分涉案房产，范丰华提供的证据不能证实原告对上述转让事宜知情并授权处分，但是，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，对原告以不知情，杨克国对涉案房产无处分权为由主张上述协议及转让合同无效的诉讼请求，本院不予支持，上述《房屋买卖协议》、《国有出让土地使用权转让合同书》应属有效。至于范丰华是否足额支付房款，属于合同履行问题，且涉及原告、杨克国与范丰华之间借款数额、利息及款项偿还情况的认定，与本案并非同一法律关系，双方可另案主张。两被告在实际履行的《房屋买卖协议》之外，另行签订了《山东省二手房买卖合同》，该合同并未实际履行，仅为在办理过户手续时规避依法应缴纳的税费，该行为损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效，因此，该合同应属无效。综上所述，对原告的关于确认《房屋买卖协议》、《国有出让土地使用权转让合同书》无效的诉讼请求，本院不予支持。对原告关于确认《山东省二手房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告范丰华与被告杨克国于2018年7月11日签订的《山东省二手房买卖合同》无效；二、驳回原告牟梅的其他诉讼请求。案件受理费100元,减半收取50元，由原告牟梅负担25元，被告范丰华、杨克国负担25元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  赵昕二〇一九年六月三日法官助理牛海锦书记员任智琳