镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1191民初1207号 原告（执行案外人）：姚晨，男，汉族，1980年5月29日生，户籍地镇江市，现住镇江市。 委托诉讼代理人：吴志远，江苏诚和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李念，江苏诚和律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张建平，男，汉族，1963年12月27日生，户籍地镇江市，现住镇江市。 委托诉讼代理人：李建强，镇江市丹徒区谷阳法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：潘培洪，男，汉族，1971年9月19日生，住镇江市。 原告姚晨诉被告张建平、第三人潘培洪案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法由审判员张龙担任审判长、与人民陪审员蔡顺林、赵向明组成合议庭适用普通程序于2019年5月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李念、被告张建平及其委托诉讼代理人李建强到庭参加诉讼，第三人潘培洪经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令不得执行镇江市新区大港街道港南花苑新城苑8幢601室的不动产；2、依法判决镇江市新区大港街道港南花苑新城苑8幢601室的不动产归原告所有；3、本案诉讼费由被告负担。 事实和理由为：第三人与原告于2005年1月20日签订买卖合同，约定第三人以105630元的价格将位于镇江新区大港港南花苑新城苑8幢601室的不动产出售给原告。合同签订后，原告于2005年1月20日、2008年4月30日分别支付第三人80000元、35630元，共计115630元（包含过户费）。原告自2006年开始实际入住上述房屋。由于上述房屋系拆迁安置房且存在抵押登记，导致原告一直未办理上述房屋的产权过户手续。镇江经济开发区人民法院于2019年2月1日作出（2019）苏1191执87号之二执行裁定书，裁定拍卖上述不动产，侵害了原告对上述房屋享有的物权期待权，原告依法向镇江经济开发区人民法院提起执行异议，法院经审查后，驳回了原告的执行异议，故原告提起本次执行异议之诉。 被告张建平辩称：1、现有证据并不能证明原告和第三人之间的房屋买卖关系真实存在，他们实际上是一种房屋租赁关系；2、即使原告和第三人确实签订过购房合同，但是没有证据证明原告因为该套房屋抵押在银行的原因而不能办理过户手续；3、即使原告与第三人之间存在房屋买卖关系，原告在未办理过户这点上具有过错。因此，原告诉讼的事实和理由不能阻却法院对涉案房屋的执行。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证，并附卷留存。 本院经审理认定事实如下：第三人潘培洪系原告的姨父，原告与第三人签订购房合同，2005年1月20日主要内容为：1、第三人以总价105630元的价格向原告出售其所有的位于大港新区住宅；2、合同签订当日原告向第三人支付8万元作为定金，剩余房款在产权交割完毕后支付给第三人；3、由于该房产是回迁房，产权过户需过5年后交割，原告与第三人均认可此事，税费由原告负担。上述合同签订后，第三人于2005年1月20日向原告出具收条，载明收到原告购房款8万元，第三人向原告出具收条，载明：“今收到姚晨购房款计人民币2008年4月30日35630元。注：现房产抵押于银行，于2009年贷款到期后，办理过户手续。壹万元过户费亦付给潘培宏。” 本院于2018年7月9日作出（2018）苏1191民初1799号民事判决书，判决内容为：一、被告潘培洪应于本判决生效之日起十日内归还原告张建平借款366080元以及利息15388.08元（其中130830元自2018年7月10日至实际还清之日止的利息按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；235250元自2018年7月10日至实际还清之日止的利息按照月利率2%计算）；二、驳回原告张建平的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3396元、保全费2520元，合计5916元，由被告潘培洪负担。 上述判决生效后，潘培洪未履行法律文书确定的义务，张建平向本院申请强制执行，本院于2019年1月3日立案执行。执行过程中，本院依法向被执行人发出执行通知书，并对被执行人名下财产进行查控。经查，被执行人潘培洪名下有三处不动产，分别位于镇江新区大港海德公园瀚文园33幢101室、镇江新区大港金港花园17幢0113室、港南花苑新城苑8幢601室（涉案不动产）。本院于2019年2月21日作出（2019）苏1191执87号之二执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。原告向本院提出异议，认为涉案不动产系其从潘培洪处购买所得且其一直居住在涉案不动产内，请求撤销本院（2019）苏1191执87号之二执行裁定书。本院受理原告的执行异议后，于2019年3月25日作出（2019）苏1191执异15号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。嗣后，原告向本院提起本次执行异议之诉。 镇江新区大港街道港南花苑社区居民委员会于2019年3月29日出具证明一份，载明：“兹有居民姚晨（身份证：），吕兰（身份证：），自2005年一直居住在港南新城苑8幢601室至今。” 庭审中，原告提交了卡号为02×××81、户名为姚晨、地址为港南花苑8号601的有线电视用户缴费卡以及支付宝税费缴纳清单、缴纳电费清单，拟证明原告已实际入住涉案房屋。 庭审中，原告自述其于2009年初知道涉案不动产上存在抵押权，并且至今未办理权属证书的原因是想省契税。 本院认为：本案的争议焦点为：一、涉案不动产产权归属问题；二、原告对涉案不动产是否享有足以排除执行的物权期待权。 一、涉案不动产产权归属问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产登记是不动产物权的公示方式，不动产登记权利具有正确性推定效力。本案中，原、被告对涉案房屋仍登记在第三人潘培洪名下的事实均无异议，本院予以确认。涉案不动产登记在第三人潘培洪名下，第三人潘培洪为涉案不动产的所有权人。故对原告要求确认涉案不动产权所有人为原告的诉讼请求，本院不予支持。 二、两原告对涉案不动产是否享有足以排除执行的物权期待权。实践中的不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待保护条件的，人民法院也不能执行该财产。物权期待权从性质上虽然仍属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，如果案外人已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，应当优先保护案外人的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条对物权期待权保护的条件作出的具体规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照上述规定以及司法实践掌握的标准，案外人即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（1）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（2）买受人已经履行买卖合同的支付价款全部义务；（3）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（4）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。上述四个要件必须全部具备，缺一不可。 具体到本案中，原告为涉案不动产的买受人，第三人潘培洪为涉案不动产的登记名义人，且第三人潘培洪在其与被告张建平的民间借贷纠纷一案中系被执行人。原告在涉案不动产上的物权期待权是否可以产生排除执行的效力，本院做如下分析：（1）原告与第三人潘培洪于2005年1月20日签订的房屋买卖合同的目的为变动涉案不动产的所有权，且上述合同签订的日期在我院查封日期之前；（2）原告与第三人潘培洪签订的买卖协议中约定涉案不动产的价格为105630元，原告已分别于2005年1月20日、2008年4月30日支付第三人潘培洪80000元、35630元，共计115630元的事实，有收条为证，本院予以确认；（3）原告与第三人签订涉案不动产买卖合同后，实际入住涉案不动产的事实，有港南花苑社区居民委员会证明、有线电视缴费卡、支付宝缴纳电费记录为证，本院予以确认。因此，可以认定原告已经实际占有涉案房屋且对涉案不动产的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（4）原告在庭审中自述其至今未办理涉案不动产权属过户手续的原因系省契税且明知涉案不动产上存在抵押权，故涉案不动产权属没有变更登记的原因归责于原告。 综上，原告对涉案不动产的物权期待权未符合产生排除执行效力的全部要件，结合原告与第三人潘培洪之间的亲属关系，购房款系现金交付的事实等因素，对原告要求不得执行涉案不动产的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第四百八十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告姚晨的全部诉讼请求。 案件受理费收取6034元，由原告姚晨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张 龙 人民陪审员  蔡顺林 人民陪审员  赵向明 二〇一九年六月十一日 书 记 员  朱华蓉 附援引的相关法律法规规定： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第四百八十六条对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对银行存款等各类可以直接扣划的财产，人民法院的扣划裁定同时具有冻结的法律效力。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 上诉须知 一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（具体公式附后）。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处。 三、当事人在向本案审判庭申请上诉费账号后，可凭判决书和上诉状、上诉费缴费通知到镇江市中级法院交费或转账。请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。 四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。 附财产案件诉讼费用计算公式                            标的范围（万元）                       诉讼费（元）                               0                       50                               1≦X≦10                       2.5%-200                               10≦X≦20                       2%+300                               20≦X≦50                       1.5%+1300                               50≦X≦100                       1%+3800                               100≦X≦200                       0.9%+4800                               200≦X≦500                       0.8%+6800                               500≦X≦1000                       0.7%+11800                               1000≦X≦2000                       0.6%+21800                               X≧2000                       0.5%+41800