江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)苏0206民初682号 原告：陈栋，男，1983年12月16日生，汉族，户籍所在地福建省福清市，现住江苏省无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：贾彬，上海君澜（无锡）律师事务所律师。 被告：无锡科尔信商贸有限责任公司，统一社会信用代码91320206742450801N，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道惠钱路206号。 法定代表人：袁方，无锡科尔信商贸有限责任公司董事长。 被告：袁方，女，1963年5月12日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：李锡华（袁方丈夫，受无锡科尔信商贸有限责任公司、袁方共同授权委托），男，无锡科尔信商贸有限责任公司股东。 委托诉讼代理人：祁琦（受无锡科尔信商贸有限责任公司、袁方共同授权委托），江苏金渠律师事务所律师。 原告陈栋与被告无锡科尔信商贸有限责任公司（以下简称科尔信商贸公司）、袁方占有物返还纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法由审判员李洪毅适用简易程序，于2018年3月19日公开开庭进行了审理；后依法组成合议庭，于2018年7月26日、2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告陈栋及其委托诉讼代理人贾彬、被告科尔信商贸公司、袁方的委托诉讼代理人李锡华、祁琦到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 原告陈栋的诉讼请求：1.判令科尔信商贸公司、袁方迁出无锡市惠山区钱桥街道惠钱路206号；2.判令科尔信商贸公司、袁方支付土地使用费（以实际侵占面积14090.8平方米为基数，自2018年1月3日起至实际迁出之日止，按市场价5.64元/月/平方米计算）；3.本案诉讼费用由科尔信商贸公司、袁方承担。事实和理由：陈栋于2017年10月8日通过法院拍卖取得无锡市惠山区钱桥街道惠钱路206号土地与地上建筑及附属物，并于2018年1月2日办理了土地及房产过户手续。随后，在于科尔信商贸公司、袁方洽谈迁出事宜过程中，科尔信商贸公司、袁方明确表示不愿迁出，并表示该土地上的无证建筑仍然属于科尔信商贸公司、袁方。现科尔信商贸公司、袁方强占全部无证房产4462.09平方米、部分有证建筑2748.7平方米，已侵犯陈栋对该土地及地上房产的权利。现经评估已确定涉案土地的市场价格；科尔信商贸公司、袁方在拍卖成交后在涉案场地唯一出入口设置护栏，导致陈栋无法正常出入，将场地多出租赁给第三人并收取租金，不配合陈栋办理用电权益过户，导致陈栋无法正常使用涉案场地。故要求科尔信商贸公司、袁方按14090.8平方米支付土地使用费。 被告科尔信商贸公司、袁方辩称：1.陈栋不具本案诉讼主体资格，陈栋作为权利人，其权利来源于人民法院的法律文书。根据拍卖公告及评估报告反映，陈栋通过拍卖方式取得206号房屋所有权，其范围仅限于评估报告中对应的1353.34万元的资产（不包括无证房产及路面、围墙、冷库等附属设施），因此，陈栋在本案中所涉资产所有权不明。2.陈栋诉请基础不明。陈栋的诉讼请求是要求科尔信商贸公司、袁方返还占有物、赔偿损失，但事实和理由却认为科尔信商贸公司、袁方存在违约行为。3.科尔信商贸公司并不存在侵占行为，206号内部分房屋现由第三方租赁使用，部分房屋处于空置状态；有证房屋中的附属设施并未进行拍卖处置，所有权仍归科尔信商贸公司所有，所以陈栋应给予折价补偿。4.袁方并无侵占行为，陈栋主张袁方承担责任无法律依据。综上，陈栋的主张缺乏事实和法律依据，请求驳回陈栋的起诉。 本院经审理认定的事实:2010年7月7日，科尔信商贸公司与中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）签订最高额抵押合同一份，约定：科尔信商贸公司以其所有的坐落于无锡市惠山区产及土地（以下简称206号房产及土地），对无锡喜洋洋企业管理顾问有限公司（以下简称喜洋洋管理公司）2010年7月7日至2013年7月6日期间向建行无锡分行的借款、银行承兑、信用证开证等提供抵押担保，最高额为1000万元，同时办理了抵押登记、他项权证，房产、土地抵押担保的债权数额分别为500万元。2011年7月29日，建行无锡分行与喜洋洋管理公司签订借款合同，约定喜洋洋管理公司向建行无锡分行借款800万元，借款期限为2011年7月29日至2012年7月28日。借款期间，建行无锡分行发现喜洋洋管理公司涉及诉讼，遂依合同约定宣布贷款立即到期，并于2012年2月向原无锡市南长区人民法院提起诉讼，该院经审理后，于2012年6月13日作出（2012）南商初字第129号民事判决，判令解除2011年7月29日建行无锡分行与喜洋洋管理公司签订的借款合同，喜洋洋管理公司于判决生效后三十日内归还建行无锡分行借款800万元及相应利息；建行无锡分行有权以科尔信商贸公司的206号房产及土地折价、变卖或拍卖的价款优先受偿。审理过程中，该院于2012年2月对206号土地进行了查封。 上述判决生效后进入执行程序，无锡市南长区人民法院于2016年4月22日查封了206号房产。后因区划调整，该案由无锡市梁溪区人民法院继续执行，该院于2017年3月28日作出（2016）苏0203执574号执行裁定书，裁定评估、拍卖、变卖206号房产。经委托测绘、评估，206号房产及土地状况为：1.工业房产12267.90㎡（本次评估总建筑面积），其中有证房产共18幢，合计建筑物面积为6429.10㎡（原产权证登记面积为6473.3㎡）；无证房产共23幢，合计建筑面积为4462.09㎡；13幢有证房产测绘面积大于登记面积的，合计建筑面积为1376.71㎡。其余28幢为简易房、棚房，归类到附属物中，合计面积1199.69㎡。2.工业用地使用权面积14090.8㎡，终止日期2053年4月29日。根据评估价值时点2017年7月6日房地产总价为1683.64万元，其中土地使用权评估价值为794.52万元、有证房屋评估价值为450.73万元、无证房屋评估价值为330.3万元、超出房产证面积的房屋评估价值为56.5万元、附属物评估价值为51.59万元。评估报告出具日期2017年8月2日。 2017年9月1日，无锡市梁溪区人民法院发出公告，限科尔信商贸公司及206号房产及土地的承租人、使用人在公告之日起三十日内搬出。2017年9月7日，无锡市梁溪区人民法院发出拍卖公告，确定于同年10月8日-9日、10月24日-25日进行一拍、二拍（一拍起拍价948万元、二拍起拍价759万元）。公告特别提醒：拍卖标的物以实物现状为准，法院不承担标的的瑕疵保证；有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负。同时，公告对标的物作出了如下公示：厂房内有租赁，本院不负责清场交付，按现状挂拍；现厂房有7个租赁，提供租赁合同的有五家，租赁最长期的有15年，租金已全部付清；本次拍卖不包含无证房产价值。2017年10月8日第一次拍卖中，陈栋以最高价1200万元竞得。为此，无锡市梁溪区人民法院于2017年10月18日分别出具了执行裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书，陈栋于2017年12月27日取得了206号房产及土地的不动产权证书[编号苏（2017）无锡市不动产权第0236235号]。 2018年1月22日，陈栋委托上海君澜（无锡）律师事务所向科尔信商贸公司、李锡华、袁方发出律师函，要求迁出并支付场地占用费，但双方为无证房产不在拍卖之列、租赁企业占用等产生争议，未能达成一致意见。李锡华首次回应律师函的时间为2018年1月31日。 无锡市梁溪区人民法院执行卷宗内反映，2017年6月科尔信商贸公司向该院书面确认的承租人有：无锡黄巷调味品厂（2002年起承租）、无锡科力安安全设备有限公司（2003年起承租，2013年1月签订合同-2013.1.1至2022年12月底）、金洋制冰厂（合同承租人为张宏、金锡兴，租赁期15年-2010.4.1至2025年3月底，利用闲置空地自建，投资费用逐年抵扣土地房屋租赁费，15年内全部抵完）、豆腐作坊（2011年进场，无锡市可尔特食品公司与汤相清2011年10月签订租赁协议，租赁期2011.11.10-2013.11.10）、无锡市浩天电仪机械有限公司（房屋维修由承租人负责，费用在房租里抵扣）、无锡市福滋食品厂（2015年12月续租6年）。另外，2007年经有关部门同意建造了门口左侧2000多平方米的三层楼。 审理中，科尔信商贸公司自认其在涉案房产内的冰库尚未拆除，原因是拆除会对房屋结构、安全等产生影响；供电设施（11号房二楼）、供水设施也未拆除，因未列入拍卖范围、拆除会影响涉案房产内租赁户的用电用水；现有7个租赁户租赁期限到期均在2019年以后，到2019年为止的租金均已收取。陈栋提供了206号房产内以科尔信商贸公司为缴费户名2018年间的部分电费缴费单据，以此证明科尔信商贸公司仍在占有使用涉案房产；科尔信商贸公司认为206号房产内只有一套供电设施，供电管理部门以科尔信商贸公司为缴费户名统一收取电费，承租户都有分表，统一缴费后各家按分表计费，拍卖后科尔信商贸公司已停止经营，不再用电，故仅凭电费缴纳票据不能认定科尔信商贸公司仍占用206号房产等事实。 审理过程中，本院召集双方对科尔信商贸公司原占用厂房进行了现场勘查，发现厂房内对方有各种不同物品。科尔信商贸公司表示其不清楚是谁将物品堆放在其中的。 审理中，因双方对陈栋主张的土地使用费计算标准无法达成一致意见，经陈栋申请，本院依法委托江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司对涉案土地的使用费价格进行了评估，其评估结果为：于估价期日2018年1月3日单位土地面积月租金价值人民币5.64元/㎡.月。陈栋、袁方对评估报告未提出异议。科尔信商贸公司对评估报告提出异议，认为评估确定的价格过高，其理由为：在建的地铁三号线穿越涉案地块，而地铁沿线50米内严禁任何单位、个人建房，故涉案地块的使用价值已收到严重影响；提供了2017年6月8日无锡市可尔特食品公司与锡山区东北塘街道锡通社区居民委员会签订的土地租赁合同复印件（约定租赁期限6个月，租金30元/年/㎡），认为同样处于成交结合部的土地租金为2.5元/㎡.月，与评估价格相差甚远。 本院认为，当事人的起诉必须符合的条件为涉案纠纷属于人民法院受理民事诉讼的范围。人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。人民法院对于拍卖成交的动产、不动产等需要交付买受人的财产，除法律另有规定外，一般均应负责交付买受人。本案中，陈栋系通过法院网络司法拍卖取得了206号房产及土地，执行法院依法应当将涉案房屋、土地清空后交付陈栋，故陈栋要求科尔信商贸公司、袁方迁出的起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。由于涉案拍卖未将206号房产中的无证房产纳入拍卖范围、拍卖时房产内存在多个租赁，执行法院对上述情况予以了公示，陈栋应当对拍卖成交后其有关权益不能得以实现有所预见；现执行法院尚未清空涉案被拍卖的不动产，无法律依据侵占206号土地使用权的主体尚无法确定。故陈栋主张206号土地使用费的起诉不符合有关法律规定，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款之规定，裁定如下： 驳回陈栋的起诉。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  李洪毅 人民陪审员  张丽华 人民陪审员  张中成 二〇一九年六月十二日 书 记 员  宋 蕾