安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初1783号 原告：孙明，男，汉族，1991年10月15日出生，住安徽省怀宁县。 委托诉讼代理人：王丽，安徽江玮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴峥，安徽江玮律师事务所实习律师。 被告：孟凡印，男，汉族，1997年3月24日出生，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：茆蓉，安徽正申律师事务所律师。 原告孙明与被告孟凡印合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙明及其委托诉讼代理人王丽、吴峥、被告孟凡印的委托诉讼代理人茆蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙明向本院提出诉讼请求：1、判决解除孙明与孟凡印之间的场地和活动板房转让合同关系；2、判令孟凡印退还孙明转让费297000元及利息（利息以297000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年5月3日起计算至款项还清之日止）；3、判令孟凡印赔偿孙明损失200000元（其中租金损失100000元、活动板房修建费损失50000元、学员退费损失20000元、商业信誉损失30000元）；4、判令孟凡印承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月，孟凡印与孙明约定：孟凡印将位于合肥市经济开发区米的和安驾校现有的场地、活动板房设施转让给孙明；在经原土地使用权出租人同意，三方当面磋商达成一致，孟凡印承诺孙明可以在此场地经营驾校至少五年时间，自2018年3月16日起至2023年3月15日止，转让费297000元；并于2018年2月28日孙明与土地使用权出租人签订《土地租赁合同》，约定孙明拥有案涉驾校的土地使用权，一年租金400000元，每三个月交一次，并将合同倒签为2017年2月28日。孙明依约向孟凡印支付了297000元转让费，向土地使用权出租人支付了土地租金100000元。孙明与孟凡印合同磋商阶段正值大雪压塌活动板房，孟凡印承诺活动板房重新修建的费用由孟凡印承担，孙明垫付了50000元重新修建案涉驾校被大雪压塌的板房。2018年3月初，孙明开始入驻场地经营驾校。同年3月底，孙明收到合肥经济技术开发区建设发展局《关于清理项目用地内驾校的通知》通知其受让的场地不允许被作为驾校用途，自通知之日起不允许再招生，并且城管局通知拆除驾校活动板房。2018年5月3日，孙明被迫撤离场地，撤离场地导致新学员大部分退费，造成孙明很大的经济损失和商业信誉损失。撤离之前，孙明曾与孟凡印交涉，孟凡印承诺如果拆除活动板房就退还转让费用。现合同目的不能实现，孙明要求孟凡印退还转让费用，但孟凡印以各种理由推脱。后期孙明通过合肥市经济开发区城管局了解到，此活动板房的拆除通知已在2017年12月送达到孟凡印，孟凡印明知此活动板房为违建设施仍然转让给孙明，以欺诈的方式骗取孙明订立合同。孙明认为，1、孙明与孟凡印之间转让合同关系明确，2018年1月孙明与孟凡印多次就位于米的“和安驾校”场地和活动板房的转让事项进行磋商，双方约定，孟凡印将场地和活动板房转让给孙明，转让款为400000元，并保证孙明在此场地至少能经营驾校五年，孙明基于五年的承诺于2018年1月2日向孟凡印支付了定金10000元，并在后期陆续向孟凡印转账共计297000元的转让费。因双方口头约定，且证人王某也证实孟凡印委托孙明处理一百余名学员抵扣部分转让费。孙明与孟凡印虽未签订书面合同，但根据孙明提供的通话录音，且根据民诉法解释的规定，孙明提供的录音系合法证据，能够证明孟凡印承诺孙明可在案涉场地经营驾校至少五年，孟凡印承诺修建被大雪压塌的活动板房。双方协议内容明确合法有效，孙明已实际履行合同义务，双方达成转让合同，转让合同关系明确。2、本次诉讼不存在一事不再理。根据民诉法解释的规定，构成“一事”或“重复起诉”必须同时满足三个条件，当事人相同，诉讼标的相同，诉讼请求相同或后诉的诉讼请求实质否定前诉裁判结果。本案与（2018）皖0191民初5776号案件的诉讼标的和诉讼请求均不相同，本案的诉讼标的是转让合同关系（合同内容是转让和安驾校所在的场地和活动板房），本案的诉讼请求是解除转让合同关系。并且本次诉讼请求本质上并不否认之前判决结果，所以本次诉讼不存在一事不再理情形。3、孙明主张解除合同并要求退还转让费和主张损失应得到支持。双方达成协议后，孙明才得知孟凡印于2018年12月28日接到和安驾校的活动板房是违章建筑的通知，孟凡印在与孙明签订转让合同时存在欺诈，孙明并于2018年3月21日收到合肥市经济开发区建设发展局下达的文件，通知涉案驾校所在地的土地属于工业用地不得作为驾校使用，导致合同目的不能实现。孟凡印承诺所转让的场所能至少经营五年以及由孟凡印承担活动板房的修建义务均未落实，孟凡印构成根本违约，从而孙明不能继续经营并且在此期间招收的驾校学员大部分退费导致孙明巨大的经济损失和名誉损失。根据合同法第九十四条规定，孙明有权解除合同并要求返还转让费，并有权主张因孟凡印的违约行为导致孙明的损失，即土地租金100000元以及活动板房修建费50000元和商业信誉损失费。4、合同解除的后果。合同法第五十八条规定，合同解除后果有三，返还、折价、赔偿。本案中，孙明依据合同向孟凡印支付了297000元转让费，根据公平原则，孟凡印至少应返还270000元，由于孟凡印在合同订立时的欺诈行为以及孟凡印在合同订立之后的违约行为给孙明造成了100000元土地租金损失以及50000元的活动板房修建费用，均应由孟凡印承担，其他损失请法院酌情判决。 孟凡印辩称：1、孙明与孟凡印之间的争议已由法院作出审理并判决，（2018）皖0191民初5776号判决驳回了孙明的全部诉请。根据民诉法解释的规定，本案属于重复起诉的情形，依法应当裁定驳回起诉。2、双方仅仅存在土地使用权的转让合同关系。孟凡印从合肥豪玲商贸有限公司房租赁案涉场地后，经合肥豪玲商贸有限公司同意转租给孙明，孙明与合肥豪玲商贸有限公司另外签订土地租赁合同。双方之间的土地使用权的转让合同已履行完毕，孙明现存的仅仅是与合肥豪玲商贸有限公司的土地租赁关系。孟凡印转让的土地使用权价格明显低于市场价格，且孙明明知该土地的系工业用地，不能用作驾校经营场地，其应当知道可能产生的经营风险。孟凡印从合肥豪玲商贸有限公司租赁涉案场地后，对7000平方米土地进行硬化和围栏，共计支付600000余元，此外2018年1月至3月的地租100000元系孟凡印支付，如按照孙明陈述孟凡印转让的范围还包括十几辆车以及电脑、空调等办公用品，其价值远远高于其实际支付的250000元。孙明以明显低于市场的价格转让涉案场地，其应当预见其可能产生的。孙明提供的其与案外人合肥豪玲商贸有限公司签的土地租赁合同（是否倒签孙明没有举证，应当承担举证不能的责任），该合同明确约定租赁土地的用途是停车，土地的性质为工业用地。同时，合同第五条第二款约定，如在租赁期内进行建设，必须获得审批手续，另外建设费用由乙方承担。如果孙明建设活动板房属实，费用应当自己承担。第五条第三款约定必须依法经营，孙明明知工业用地不得经营驾校，仍然继续经营，应当承担因此可能产生的风险。且根据（2018）皖0191民初5776号案件汇总蔡永苗证言及本案中曹金江的证言，均可以证明2017年12月城管送达整改通知时，孙明在场，因此孙明对此场地上可能产生的风险早已充分知晓。4、孟凡印从未承诺案涉场地可以经营驾校的使用期限。孙明提供的二段录音副本中，当庭仅仅播放177299727342018-08-0817-24-42（1）.ａｍｒ的录音，另外一段录音副本没有提供录音原件（包括其打印成文字版的孙明与孟凡印通话录音一），恳请法院不予采信。另根据《最高人民法院关于未经对方当事人同意私自录音取得的资料能否作为证据使用问题的批复》，未经对方当事人同意私自录制其谈话，系不合法行为，以这种手段取得的录音资料，不能作为证据使用。退一步讲，即使法院采信该录音，该录音所载明的内容也并没有说到孟凡印承诺驾校经营五年的内容，同时孙明自己提到那是2018年4月孟凡印转述高文的话，而那时场地已转让4个月后，不足以影响孙明对是否受让场地的判断。5、孙明诉请的各项损失没有事实和法律依据。关于孙明支付的250000元，孟凡印已依约将涉案场地转让给孙明，且该合同已经履行完毕。其转给案外人王凤的100000元租金系2018年3月至6月的场地租赁费，案涉场地孙明实际使用至2018年5月底，且豪玲公司没有拒绝其继续使用场地，至今仍可以继续使用。关于板房修建费50000元以及学员退费损失20000元、商业信誉损失30000元，孙明没有提供证据原件以及相应证据，应当承担举证不能的责任。6、孙明自2018年1月3日实际使用场地至2018年5月底，实际招收学员500余人，已获得了巨额收益。孙明支付曹金江2018年1月工资1000元，支付王燕2018年1月工资1000元、2月工资2100元、3月工资3900元、4月工资3600元、5月工资2400元，如按孙明陈述其于2018年4月3日就离开了涉案场地，不可能还仍然继续支付王燕4、5月份工资。同时，在（2018）皖0191民初5776号案件中，孙明自认2018年5月3日离场。另证人钱某当庭称在孙明一离开涉案场地就马上和孙明合伙驾考培训，其在（2018）皖0191民初5776号案件中称其于2018年6月开始与孙明合伙，因此孙明实际使用场地应该为2018年1月3日至2018年5月底。根据孙明工作人员王燕提供的在合肥考试的部分学员名单高达380人，另外根据蔡永苗的证言，孙明另招收部分学员在合肥训练，在六安考试学员高达100多人。也就是说孙明利用案涉场地已招收学员高达500多人，根据驾校培训行业1000至1500元／人的平均利润，经粗略计算，孙明盈利约在500000至750000元左右。如果法院判决解除孙明与孟凡印之间的合同关系，孙明应支付2018年1月至6月的场地的租赁费200000元（支付给豪玲公司），场地使用费用（支付给孟凡印）、退还全部车辆并支付车辆使用费、退还电脑四台、空调三台等并支付占用使用费，同时将在使用孟凡印场地经营所得支付给孟凡印，并赔偿孟凡印因此遭受的其他损失。 本院经审理认定事实如下：孟凡印原系合肥经济技术开发区始信路东石门路北2号地的7000平方米土地承租人，并在该土地上经营驾校。2017年2月27日，孟凡印与周必合签订驾校训练场地建设协议，由周必合对案涉场地进行建设施工，最终建设费用为550000元，已支付500000元。2017年11月，孙明经蔡永苗介绍与孟凡印相识，后双方协商转让事宜，2018年1月2日，双方达成一致意见，孟凡印将上述场地设施及场地上的活动板房等转让给孙明，转让价格为400000元，并于当晚和曹金江等人一起吃饭时宣布场地转让给孙明，孙明从2018年1月3日开始使用案涉场地。2018年1月2日，孟凡印向孙明出具收据一份，载明收到孙明场地转让订金10000元，收款方式为银行卡转账。2018年1月3日，孙明通过手机银行向孟凡印银行账户转款10000元，2018年1月5日，孙明通过手机银行向孟凡印银行账户转款20000元，2018年1月8日，孙明通过手机银行向孟凡印银行账户转款20000元，2018年1月8日，孙明通过自助终端向孟凡印银行账户转款170000元，2018年1月15日，孙明通过支付宝向孟凡印支付宝账户转款10000元，2018年1月17日，孙明通过支付宝向孟凡印支付宝账户转款20000元。2018年3月16日，孟凡印发信息称确认驾校土地转让给孙明。2018年5月31日，孙明在上述场地经营的驾校因该土地不允许经营驾校被迫撤离该场地。后孙明与孟凡印曾通过电话协商土地赔偿事宜，孙明在通话过程中录音保存。2018年9月17日，孙明诉至本院，诉请解除其与孟凡印之间的“和安驾校”转让合同关系、孟凡印退还孙明转让费297000元及利息（利息以297000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年5月3日起计算至款项还清之日止）、孟凡印赔偿孙明损失150000元（其中租金损失100000元、房修建费损失50000元）、孟凡印承担案件诉讼费，本院经审理后认为，孙明未能举证证明其与孟凡印之间存在“和安驾校”转让合同，判决驳回孙明的诉讼请求。 另查明，2017年12月28日，合肥经济技术开发区城市管理行政执法大队向孟凡印送达了责令改正通知书，通知合肥市和安机动车驾驶员培训有限公司在始信路与石门路交口东北角土地上未取得建设规划许可证建设房屋的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，责令该公司自收到通知书之日起至2018年1月15日自行拆除违法房屋。 孙明曾以“和安驾校”名义与豪玲公司签订土地租赁合同一份，约定豪玲公司将位于经开区块土地以有偿的方式租赁给“和安驾校”作停车用途使用，租赁土地面积为7000平方米，土地性质为工业用地，租赁期限为3年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止等。合同填写的签订日期为2017年2月28日。 （2018）皖0191民初5776号案件中，钱某出庭作证称，其之前与孙明一起准备接受孟凡印的驾校，后因价钱太高没有参与，前期孟凡印答应转让房子、面包车、教练车、场地给孙明，说驾校至少可以经营用地5年以上，2018年1月6日，活动板房被大雪压塌后孙明打电话跟孟凡印说的时候，孟凡印说他会安排人来修理，后来没有来修理，是孙明自己修的，2018年3月才修好等。本案中，钱某出庭作证称孟凡印与孙明谈场地转让是2018年1月底，活动板房倒塌是2018年2月，其不清楚转让合同有无约定板房倒塌由孟凡印负责修缮等 （2018）皖0191民初5776号案件中，曹金江出庭作证称，2018年1月2日孟凡印和孙明宣布场地转让，其在场，2018年1月2日之后场地实际使用人为孙明，场地转让后办公设备、车辆也给孙明使用了，2018年1月6日大雪压塌板房后驾校仍继续营业等。2018年1月2日晚其和孟凡印、孙明等人一起吃饭，孟凡印说场地转让给孙明，孙明从2018年1月3日开始使用案涉场地，2018年1月2日之后场地实际使用人为孙明，场地转让后办公设备、车辆也给孙明使用了，2018年1月6日大雪压塌板房后驾校仍继续营业等。本案中，曹金江出庭作证称，2018年1月2日晚，其和孟凡印、孙明一起吃饭，孟凡印在吃饭时称案涉场地转让给孙明，孙明从2018年1月3日开始使用案涉场地等，之后其在案涉场地为孙明工作至2018年1月底，孙明支付了其1000元工资。 （2018）皖0191民初5776号案件中，蔡永苗出庭作证称，其2017年11月介绍孟凡印和孙明认识，双方年前应该就转让好了，转让价格其听说是40多万元，孟凡印曾跟孙明说过土地是工业用地，2017年城管曾到驾校给孟凡印一个单子，当时孙明和孟凡印在办公室外站着，其在办公室内等。 以上事实，有身份证、身份信息、营业执照、短信记录、录音光盘、支付宝电子回单、银行交易记录、银行转账汇款单、收据、土地租赁合同、责令改正通知书、证人证言、民事起诉状、民事判决书、驾校训练场地建设协议、结算单、转账凭证、微信转账记录及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，关于本案是否属于重复起诉，（2018）皖0191民初5776号案件中孙明的诉讼请求为解除双方之间驾校转让合同并基于该诉讼请求提出其他诉讼请求，孟凡印辩称双方不存在驾校转让合同，仅存在土地使用权转让合同，本院经审理后认为孙明未能举证证明双方之间存在驾校转让合同，判决驳回了孙明的诉讼请求，而本案中，孙明诉请解除的为场地和活动板房转让合同并基于该诉讼请求提出其他诉讼请求，两案诉讼标的不同，不属于重复起诉。 关于钱某的证言，其在（2018）皖0191民初5776号案件中与在本案中出庭作证证言相互矛盾，本院不予采信。 关于孙明与孟凡印之间转让合同的标的，本院认为，孟凡印虽称双方达成的系土地使用权转让合同，但孟凡印并非土地使用权人，其只是在使用案涉土地时建设了相应的设施和活动板房，且孙明的土地租赁合同系与案外人另行签订，故孙明与孟凡印之间转让的并非土地使用权，而应为案涉土地上的场地设施和活动板房。现孙明认为孟凡印签订转让合同时存在欺诈，承诺所转让的场所能至少经营五年以及由孟凡印承担活动板房的修建义务均未落实，构成根本违约，主张解除场地和活动板房转让合同，本院认为，案涉场地属工业用地，能否作为经营驾校使用不由孟凡印决定，且孟凡印转让价格低于其建设投入，孙明作为民事主体，在订立合同前应了解案涉土地性质及可使用用途，即使孟凡印曾向孙明承诺场地可经营驾校5年，该承诺也不能成为合法的合同义务，双方又未明确约定若案涉场地不能经营驾校5年构成违约，孙明可解除合同，亦未明确约定合同订立后板房压塌损失由孟凡印承担，故孙明主张解除合同无合同及法律依据，本院不予支持，对孙明的其他主张亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告孙明的诉讼请求。 案件受理费8897元，减半收取为4449元，由原告孙明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郭小宁 二〇一九年六月十二日 书记员  吴兆婷 附适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。