湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初921号原告：张永珍，女，1954年6月5日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：彭兴文，湖北诚弘律师事务所律师。被告：胡庆林，男，1974年7月12日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。原告张永珍与被告胡庆林租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告张永珍及委托诉讼代理人彭兴文，被告胡庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永珍向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方签订的租赁合同，判令被告返还原告所出租的车库、房屋和场地；2.判令被告立即给付所拖欠的租金13000元，并向原告承担10500元/月（即3583.33元/月的3倍）的违约金，从2018年9月25日开始计算至被告将原告所出租的车库、房屋和场地全部返还时止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：从2006年开始，被告因经营宜昌市夷陵区海氏汽车修配厂需要，租用了原告的车库、房屋和场地。2016年1月30日，原告与被告续签了租赁合同一份，约定租赁期限1年，自2016年1月1日起至12月31日止，全年租金43000元，被告按一季度一支付，前三季度分别给付租金11000元，第四季度在2016年9月25日付清租金10000元。若续租三年租金不变。被告必须自觉按约定的时间向原告缴纳租金、水电费，如逾期，原告将按每日50元的标准向被告收取滞纳金；逾期1个月不交的，视同违约，原告有权终止合同，停止供水供电，并按被告逾期占用期间租金的三倍收取违约金，合同期满时本合同自动终止。合同签订后，原告如实履行了合同的相关义务。因被告多次拖欠租金，一年期满后原告又多次要求被告给付拖欠租金并搬出，但被告拒不搬出。2018年，被告又多次承诺给付租金和搬出，但就是没有履行承诺。2018年9月2日，被告再次承诺2018年9月25日付清上半年租金21500元，逾期不交承担一切后果。2018年10月7日，被告给付了租金30000元，到12月31日止，还欠租金13000元。此后，原告要求被告搬出，但其既不搬出，也不付租金，一直经营至今。原告为维护自身合法权益诉至贵院，望判如所请。被告胡庆林辩称，1.原告不具备本案的主体资格，我租赁的场地是国有财产，不是她私有财产，她向我收取租金的行为不受法律保护；2.原告未和我签订租赁合同，她的诉讼请求于法于理无据；3.原告连续几年对我场地停水停电造成的损失，我保留另行起诉的权利。本院经审理认定事实如下：2007年开始，被告租赁位于宜昌市××区××大道××号的修理车间6个半，平房18平方米用于经营汽车维修业务。就该相同场地，在不同时期，被告先后与案外人陈昌喜、邓德志、徐家柱签订过租赁合同，2016年1月30日，原告与徐家柱签订《租赁合同》一份，约定租期一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，全年租金43000元，按季度支付租金，分别于2015年12月25日，2016年3月25日、6月25日、9月25日交齐11000元、11000元、11000元、10000元。双方就违约责任约定乙方（承租方，下同）必须自觉按照约定的时间交纳租金、水电费。如逾期，甲方（出租方，下同）将按每日50元的标准向乙方收取滞纳金。逾期1个月不交的，视同违约，甲方有权终止合同，停止供水供电，并按乙方逾期占用期间租金的三倍交付甲方。双方还约定，合同期满时本合同自动终止。该合同一式两份，原告提交的合同中出租方处备注徐家柱代原告签订合同，但被告提交的合同中仅有徐家柱和被告的签名。合同签订后，被告向徐家柱支付租金。合同约定的租赁期限届满后，被告未再与任何人签订租赁合同，但自2017年开始由原告向被告收取租金，租金标准及支付时间仍然按照被告与徐家柱签订的合同执行，之前与被告签订租赁合同的出租方未有人提出异议。由于被告长期拖欠租金，原告多次找被告催要，被告于2018年3月、4月、9月、10月先后四次给原告出具支付租金的承诺，但尚欠2018年度的租金13000元未付，原告遂于2018年12月31日停止供水供电，并将租赁场地的门锁更换。2019年3月22日，原告诉至本院，要求判如所请。庭审中查明，被告租赁的修理车间和房屋所在地的实际产权人为宜昌市宜林木材公司，该公司将包含上述租赁物的场地出租给原告使用，租期为2013年4月1日至2022年3月31日，该公司认可原告的转租行为。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原告将其从宜昌市宜林木材公司承租的租赁物转租他人得到了出租人的同意，故被告辩称原告不具备诉讼主体资格的理由不能成立，本院不予采信。被告辩称原告未与其签订租赁合同，原告的诉请于法无据，虽然原告提交的《租赁合同》与被告提交的《租赁合同》中的落款的署名不一致，但合同的版本及内容相同，且被告辩称的出租方徐家柱旁听了案件的庭审，并未对原告的主体资格向本院提出异议，故本院认为原告称徐家柱是代其与被告签订合同的主张能够成立，故被告辩称原告诉请于法无据的理由不能成立，本院不予采信。原告主张解除其与被告签订的租赁合同，因徐家柱代原告与被告签订的《租赁合同》于2016年12月31日租赁期限届满后，被告仍然在使用租赁物，原告也未提出异议，故该合同继续有效，原被告之间形成了不定期租赁合同关系，但由于被告不按期支付租金，从其数次出具承诺可以看出原告多次找被告索要租金，但被告一直拖延未付清，故原告有权主张解除合同。截至目前，被告尚欠原告2018年的租金13000元，违反了合同义务，故原告有权要求被告支付。原告以被告不按期支付租金为由，主张被告自2018年9月25日起按每月租金的3倍即10500元/月支付违约金至被告返还租赁物时止，但被告辩称其未与原告签订书面合同，不应支付违约金，因本院认定被告与徐家柱签订的合同对原被告继续有效，故原告有权主张违约金，但出于公平原则考虑，原告依照合同约定主张违约金过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾原被告合同的实际履行情况等因素综合予以调整。对于被告拖欠原告2018年度租金的违约金，本院以被告所欠的租金13000元为基数，支持该数额30%的违约金，即3900元。由于被告仍然继续占用租赁的场地，应当向原告支付租金，但由于被告未支付租金，原告直接按合同中的违约条款主张违约金系其对自身权利的处分，但其主张的违约金标准过高。被告长期拖延租金，从而致使原告停水、停电、锁门，对被告的正常经营亦产生了一定影响，但同时被告仍然拒不支付租金，亦不搬离，结合双方在履行合同过程中各自的违约及不当行为，本院将原告主张的2019年1月之后的违约金标准调整为2000元/月。经本院主持调解，双方当事人达不成协议。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、解除原被告之间的不定期租赁合同。二、被告胡庆林于本判决生效后十五日内返还从原告张永珍处租赁的位于宜昌市夷陵区夷兴大道13号的修理车间、房屋和场地。三、被告胡庆林于本判决生效后立即支付拖欠原告张永珍的2018年度租金13000元及相应违约金3900元，并自2019年1月1日起按2000元/月标准支付违约金至其将所租赁的修理车间、房屋和场地腾退给原告张永珍时止。四、驳回张永珍的其他诉讼请求。案件受理费125元，减半收取计63元，由被告胡庆林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  辛雪莲二〇一九年六月六日书记员  陈 晨