广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6645号原告：刘军，男，1981年9月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇旗山路39号富城山庄1幢1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告刘军与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘军，被告富裕达公司的委托诉讼代理人谢红萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘军向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》第九条第二款中出卖人承担的违约责任内容无效；2.被告向原告支付逾期交房违约金，以685000元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准，自2018年11月16日起计算至实际交房之日止，现暂计到2019年3月15日的违约金约11000元。事实与理由：2016年10月9日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，合同第八条约定的交楼时间为2018年11月15日前，但被告至今未通知收楼，因此被告已经违约，应承担违约责任。对比《中山市商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任，原告违约最高承担购房款30%的违约金即205500元，而被告违约最高承担购房款1%的违约金即6850元，被告明显利用格式合同设置不公平不合理的条款减轻被告的责任，加重原告的的义务。依据《合同法》第四十条和第五十四条及《消费者权益保护法》第二十六条第二款的规定，该不公平不合理条款应当认定无效。原告认为应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款计算违约金。现原告为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。原告刘军对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.税收缴款书；4.广东增值税普通发票；5.法律服务代收费用收据。被告富裕达公司辩称，一、原告请求被告按中国人民银行同期贷款利率的标准支付逾期交房违约金缺乏事实与法律依据：1.原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》第九条第2款约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累积总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，该约定是被告与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该条款合法有效，该条款已对违约金的计算方式、计算标准进行了明确的约定，本案的违约金计算标准应按该约定执行，即使违约金金额封顶为商品房总房价款的1％过低，违约金金额封顶应不超过商品房总房价款的30％；2.《中山市商品房买卖合同》第九条第2款并非格式条款，被告已经将该合同条款通过添加下划线等方式对原告进行特别提示，原告与被告签订《附件六合同补充协议》第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义”，被告已经采取合理的方式提示原告注意其中免除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除被告责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效；3.原告在签订《中山市商品房买卖合同》时对违约金以已付购房款按日万分之一计算方式没有异议，即使原告认为该条款显失公平，但其在签订《中山市商品房买卖合同》后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申请撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准;4.本案不符合《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：原告并未举证证明因被告违约交房造成的具体损失数额，不能认定合同约定的逾期交房违约金低于被告逾期交房实际造成原告的损失，合同及补充协议已对违约金的计算方式进行了明确的约定，双方均应严格按合同约定履行，现原告以约定违约金过低为由要求按中国人民银行同期贷款利率的标准支付逾期交房违约金缺乏事实与法律依据，法院应不予支持。二、原告请求从“2018年11月16日起至商品房实际交付之日”计算违约金的截止计算时间点缺乏依据。按双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，如按原告请求逾期交房违约金计算至商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且被告将符合质量标准的商品房交付给原告之日，将可能会导致履行期限不明确，逾期交房违约金的截止计算时间应计至富裕达公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日止。2.按双方签订的《商品房买卖合同》第八条第2款的约定，出现该条款列举的3种情形富裕达公司可延期交付商品房，一审法庭辩论终结后，不排除出现该条款列举的一种或以上的情形，如因政府机关行政行为或富裕达公司在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理等情形，一审法庭辩论终结后有可能出现富裕达公司可延期交付商品房的情形，如果一审判决将逾期交房违约金计算至富裕达公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通书发出并确定收楼之日，则剥夺了富裕达公司对原告的违约行为提出抗辩及救济的权利，即使计算逾期交房违约金，也应计算至法庭辩论终结之日。被告富裕达公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年10月9日，刘军（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1601115396），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市大涌××都城花园××房的商品房，总金额685000元；付款方式为银行按揭付款。出卖人应当在2018年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交房手续，则视同已进行验收交接。合同还约定了其他内容。刘军与富裕达公司签订的《附件六合同补充协议》还约定了该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接受时，出卖人不承担合同第九条约定的逾期交房责任。2016年1月7日，刘军与富裕达公司办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。富裕达公司确认刘军向其足额支付房款685000元。刘军还交纳了契税13047.62元、法律服务代收费800元。富裕达公司至今仍未将涉案商品房交付给刘军使用。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。刘军与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。至于刘军主张《中山市商品房买卖合同》第九条第二款为无效条款的诉讼请求，本院认为该条款只是对逾期交房违约金进行约定，富裕达公司未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，富裕达公司已对该条款字体进行加粗和添加下划线，富裕达公司已尽到了注意义务，且该条款不符合法律规定的其他无效情形，故本院对该项诉讼请求不予支持。刘军已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司应依约于2018年11月15日前交付涉案商品房给刘军使用，但富裕达公司在没有约定可延期交房的情况下至今仍未交付涉案商品房，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现刘军请求从2018年11月16日起算逾期交房违约金，本院予以支持。关于违约金的截止时间，虽然合同约定的逾期交房违约金从最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，但本院认为涉案商品房的交接是双方行为，需要双方积极配合共同完成，当富裕达公司按合同约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，可以将符合合同约定的商品房交付刘军使用，并向其发出书面收楼通知书之日时，已履行了通知交房的义务，至于刘军选择的具体收楼时间与富裕达公司无关，因此富裕达公司发出书面收楼通知书后至刘军实际收楼的期间，不能认定为富裕达公司逾期交付，不应承担在此期间的逾期交房违约金。现富裕达公司主张逾期交房违约金计算至法庭辩论终结之日止，本院认为《中山市商品房买卖合同》第八条第2款约定的情况在约定交房期限前出现，富裕达公司才可延期交房，在本案中，双方约定的交房期限2018年11月15日前未出现可延期的情形，富裕达公司仍逾期交房的行为已经构成违约，应承担违约责任，在富裕达公司的违约状态持续的情况下，逾期交房违约金若只计算至法庭辩论终结之日止，显失公平，且容易造成诉累，如果出现《中山市商品房买卖合同》第八条第2款的情形，富裕达公司可另案主张其权利。本院认定逾期交房违约金的截止时间为富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”针对本案涉及的违约情形，双方已在合同中明确约定了未能在规定的期限内交付房地产的违约责任为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向刘军支付违约金，刘军未提交证据证明因富裕达公司违约导致其不能收楼的具体损失数额，即无法举证合同约定的违约金低于逾期交房期间实际造成的损失。刘军应对此承担举证不充分的法律后果，本院对其请求以中国人民银行同期贷款利率的标准计算逾期交房违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，本院确定富裕达公司应每日按已付房价款的万分之一向刘军支付逾期交房违约金。至于富裕达公司承担的逾期交房违约金是否应按上述规定不超过该商品房总房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期交房的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期交房时间至一审开庭时已超过了150天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超该商品房总房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定何时交付涉案商品房。因此，如果无论富裕达公司逾期交房的行为再延续多久，富裕达公司均只承担该商品房总房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与刘军支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期交房的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补刘军的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行交房义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于交房应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，本院酌定不以该商品房总房价款的1%的封顶条款为限。同时，本院对富裕达公司主张违约金应不超过商品房总房价款的30%，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘军支付逾期交房违约金（以685000元为基数，从2018年11月16日起计至被告中山市富裕达房地产有限公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止，按每日万分之一计算）；二、驳回原告刘军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，减半收取38元（原告刘军已预交），由被告中山市富裕达房地产有限公司负担（被告中山市富裕达房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告刘军）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈伟基二〇一九年六月四日书记员  陈静翩书记员  谭银娣