福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初255号 原告：林炳耀，男，1984年10月28日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：林锦雄，漳州市东山县泽园法律服务所法律工作者。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号，统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴姗，女，该公司员工。 原告林炳耀与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林炳耀的委托诉讼代理人林锦雄，被告新新房地产公司的委托诉讼代理人吴姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林炳耀向本院提出诉讼请求：判令新新房地产公司按照《商品房买卖合同》第九条规定向原告支付逾期交房违约金，违约金自2016年7月1日起计至商品房交付之日止，以原告已付购房款499165元之日万分之三计算（每日违约金为499165元×3／10000＝149.74元），暂计一年，违约金人民币54655.10元（365天×149.74元／天）。现将新新房地产公司的逾期交房违约天数确定为575天（自2016年7月1日起计至2018年2月28日），交房时间为2018年2月28日，违约金为575天×149.74元／天＝86100.5元。事实与理由：2014年6月20日，林炳耀与新新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定林炳耀向新新房地产公司购买位于东山县，总价款499165元，交房期限为2016年6月30日前。双方约定逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，新新房地产公司以已付购房款为基数按日万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，林炳耀支付了全部购房款，但新新房地产公司直至2018年3月21日才履行交房义务，故应承担违约责任支付逾期违约金。 新新房地产公司辩称，1、本案中,因遇降雨、大风、高考等不可抗力因素,根据合同约定,林炳耀交房期限可顺延426天。讼争合同第八条第二款约定:遇到不可抗力等特殊原因的,除双方协商同意解除合同或变更合同外,答辩人可据实顺延。合同附件六《补充合同》第五条第三款约定:遇到昼夜降雨超过18m及六级或六级以上的大风天气;政府部门作出暂定施工作业等原因,双方同意顺延交房时间。根据东山县气象局提供的气象报告,在合同签订至合同约定的交房日期间,发生昼夜降雨量超过18m、六级或六级以上大风天气共425天,政府通知高考停工均1天,且工程施工单位为保障施工安全或服从政府指令在前述期间实际停工。2、逾期交房的时间应当截止至答辩人通知交房之日,而不是林炳耀诉称的商品房实际交房之日。本案中,答辩人通知交房之日为2017年10月31日。综合上述理由,答辩人逾期交房天数应为62天。3、逾期交房所给买方造成的损失是房产的使用收益,与房产租金年收益率5%相比,而约定每日违约金为总房款的万分之三(年化10.08%)过高,应酌情降低。 本院经审理认定事实如下：林炳耀于2014年6月20日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林炳耀购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县商品房，总价款499165元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同附件六合同补充协议第五条第3项约定：出现昼夜降雨超过18㎜及六级或六级以上大风天气，遇政府部门作出暂停施工或者实施交通管制等决定，时间达8小时以上，造成停工等原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人应提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同附件六合同补充协议第五条第6项约定：由于买受人原因未能按期交付的，双方同意出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。合同附件六合同补充协议第十一条第2项约定：以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日。合同签订后，林炳耀支付了全部购房款。另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：新新房地产公司是否构成逾期交房。本院对此分析认证如下： 林炳耀认为，《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年6月30日前，但新新房地产公司逾期至2018年3月21日才履行交房义务，应按合同约定支付逾期交房违约金，并提供以下证据：1.《商品房买卖合同》，以证明双方在合同中对交房期限及逾期交房的违约责任进行了约定;2.交房顺延公告，以证明新新房地产公司向所有购房户发布逾期交房公告;3.(2018)闽0626民初585号、(2018)闽0626民初1344号民事判决书，以证明新新房地产公司的违约事实，违约天数已由东山县人民法院审理确认并作出判决；4.(2018)闽06民终3249号民事调解书，以证明新新房地产公司认可东山县人民法院的判决结果，在确认逾期交房、逾期天数的基础上与业主达成调解协议，按东山县人民法院一审判决结果的80%计付逾期交房违约金，该系列案件已履行完毕。 新新房地产公司认为，因遇降雨、大风、高考等不可抗力因素，交房期限可顺延426天，逾期交房应为62天，并提供以下证据：1、《商品房买卖合同》、《气象报告》和气象报告说明及可延日期明细，以证明根据合同附件六第五条第三款约定，2014年6月20日至2016年6月30日出现昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气的共计425天，可以顺延交房；2、《高处作业分级（GB/T3608－2008）》、《建筑施工塔式起重机安装、使用、拆卸安全技术规程》、《建筑施工升降机安装、使用、拆卸安全技术规程》和《混凝土结构工程施工规范》，以证明双方约定遇到降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气可以顺延交房，是依据国家多项强制性规范作出的合法、合理的约定；3、收楼通知书、EMS邮寄单，以证明新新房地产公司于2017年10月29日向林炳耀发出收楼通知书，要求于2017年10月28日至2017年10月31日配合办理交房手续；4、监理日记、施工日记、监理机构主要监理人员配备表、项目监理机构印章使用授权书、施工机构主要施工人员配备表、项目施工机构印章使用授权书，以证明因昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气，导致停工425天；5、东山县招生委员会发布的《关于高考期间严禁环境噪声污染有关事项的通知》，以证明因高考停工1天； 本院认为，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条第3项约定遇到昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气，遇政府部门作出暂停施工或者实施交通管制等决定，造成停工等情形，双方同意顺延交房。该项约定系双方真实意思表示，符合建设工程施工有关施工、操作规范的要求，也符合商品房建设开发的实际情况，并没有免除出卖人逾期交房责任，也没有排除买受人的主要权利，其内容公平合理，合法有效。气象报告系福建省东山县气象局出具的，所采用的数据均来自东山县国家基本气象观测站观测资料，故对该证据的真实性予以确认。监理日记和施工日记系工程监理单位广东粤能工程管理有限公司和施工单位长春建工集团有限公司提供，其内容由监理单位和施工单位的工作人员记录，二者可以互相印证，本院对其真实性予以确认。经核对监理日记、施工日记和气象报告，自合同签订之日2014年6月20日起至约定的交房之日2016年6月30日止，昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气导致停工的天数共计415天，新新房地产公司据此可顺延交房415天，即合同约定的交房时间2016年6月30日可往后顺延至2017年8月19日。涉案商品房所在的建设项目不在高考考点500米范围内，而且根据监理日记和施工日记记载，施工单位并未因为高考停止施工，新新房地产公司主张高考停工1天，本院不予确认。合同附件六补充协议第五条第6项约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天之日起视为买受人对该商品房认定合格同意接受……。”新新房地产公司于2017年10月29日投递邮件（收楼通知书），其履行交房义务时间按上述约定应认定为2017年11月7日，比顺延后的交房时间2017年8月19日逾期80天，故新新房地产公司构成逾期交房，应承担违约责任即：499165×0.0003/天×80天=11980元。 综上所述，本院认为，林炳耀与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》有关交付期限、逾期交房违约责任、房屋交付等约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。经核对，新新房地产公司根据合同约定可以顺延交房415天，即合同约定的交房时间2016年6月30日可顺延至2017年8月19日，而新新房地产公司履行交房义务时间为2017年11月7日，构成逾期交房，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林炳耀支付逾期交房违约金11980元； 二、驳回林炳耀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1953元，减半收取计976.5元，由林炳耀负担930.5元，福建新新房地产开发有限公司负担46元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  吴玛莉 二〇一九年六月二十八日 书记员  林煜程 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。