河北省唐山市丰南区人民法院民事判决书（2018）冀0207民初3556号原告:崔敬武，男，汉族，1969年5月25日生，住唐山市。委托代理人：张立娟，河北威远律师事务所律师。被告:唐山市丰南建设投资有限公司（原称唐山市丰南区城市建设投资有限公司），统一社会信用代码911302826827898965，住所地唐山市。法定代表人：刘倬锋，职务总经理。委托代理人：李海艳，河北丰华律师事务所律师。被告:唐山市丰南区渤海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91130282662231166Q，住所地唐山市丰南区。法定代表人：张久利，职务总经理。委托代理人：代二梅，河北唐佳律师事务所律师。原告崔敬武与被告唐山市丰南区渤海房地产开发有限公司（以下简称丰南渤海公司）、唐山市丰南建设投资有限公司（以下简称丰南建投公司）物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔敬武及其委托代理人张立娟，被告丰南渤海公司的委托代理人代二梅，丰南建投公司的委托代理人李海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔敬武向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告为原告更换或修复房屋并赔偿原告各项损失55500元。事实和理由：原告系丰南区丰南镇西王家河村村民。根据丰南区政府规划，丰南区政府在2010年对原告所在的西王家河村进行城中村改造，并于当年4月1日、4月4日分别与政府成立的丰南区城市建设投资有限公司签订了丰南区城中村履行平房（独体）房屋拆迁产权置换协议书（即西河村（街）拆迁字[2010]第249号）。上述两份协议就拆迁对象、范围、补偿金额等均做了约定，而被告为原告所置换楼房的开发商。2013年10月，原告通过抓阄方式取得了安置的兴河家园楼房，楼号分别为8-1-2602和5-1-2303。原告领取钥匙后即准备装修，但是打开房门一看，发现被告提供的安置房质量太差，墙壁多处裂缝，有的地方甚至能插进一根筷子，楼顶高低不平，最高处距最低处居然相差三公分之多，有的地方还漏水。因该房无法居住，原告即找到镇政府和被告要求予以更换或修复，但终无果致使原告至今都在外租房居住。给原告造成很大损失，无奈，原告只得向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请，以维护原告的合法权益。庭审中，原告变更诉请为：1、要求鉴定房屋是否存在主体质量问题，如果存在，要求更换房屋；若鉴定结果为非主体存在质量问题，要求被告对房屋质量问题进行维修或赔偿维修费用（维修的具体费用以鉴定结论为准）；2、赔偿涉案两套房屋因房屋质量问题无法对外出租造成的租金损失，租金起算日自2013年10月收房之日至被告交付合格房屋之日止（损失数额以鉴定结果为准）。3、鉴定费人民币20000元由被告承担。庭后询问笔录中原告自愿放弃对房屋主体是否存在质量问题的鉴定请求，但仍坚持对案涉两套房屋非主体质量问题和租金损失的鉴定请求。被告丰南建投公司辩称：1、原告所诉房屋质量合格。2010年4月1日原告与丰南建投公司签订了丰南区城中村改造平房（独体）房屋拆迁产权置换安置协议书，原告经拆迁置换回迁楼房面积共计约176.22平方米，临时安置补助费69284.16元，过渡期暂定为两年。2016年12月15日，经唐山市丰南区丰南镇城中村改造拆迁指挥部与原告确认交房结算单，补发过渡费44529.51元。并自抓阄后向原告交付了原告经抓阄确认的××园。后该房屋工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，并报唐山市丰南区住房和城乡建设局备案。原告所诉的房屋质量经验收合格。2、丰南渤海公司向原告交付的房屋合格，不存在原告所诉情形，因此原告主张赔偿损失没有事实和法律依据。综上，请法院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求。被告丰南渤海公司辩称：1、被告交付的房屋有建设工程竣工验收报告，且验收报告显示房屋质量合格。2、对原告提出的要求赔偿因房屋质量问题无法对外出租的损失无事实与法律依据，其房屋质量合格，能否出租出去，应由其承担举证责任。3、原告是2016年12月15日与被告办理的楼房回迁结算与物业委托管理，如果鉴定为该房屋存在质量问题导致无法出租，起算日期应自2016年12月16日起算。本院经审理认定事实如下：1、原告崔敬武系唐山市丰南区丰南镇西王家河村村民。2010年，唐山市丰南区丰南镇东西王家河进行城中村改造。原告崔敬武作为乙方即被拆迁人分别于2010年4月1日、2010年4月4日与甲方即拆迁人唐山市丰南区城市建设投资有限公司签订了两份编号西河村拆迁字[2010]第249号《丰南区城中村改造平房（独体）房屋拆迁产权置换安置协议书》。该两份拆迁产权置换安置协议书约定：一、乙方被拆迁房屋位于西河68号，土地使用性质为集体，使用权面积176.04平方米，主（正）房建筑面积68.04平方米，倒（厢）房建筑面积65.88平方米，院内空地面积42.12平方米。二、乙方自愿选择产权置换的方式进行拆迁补偿，并交回土地使用证和房屋产权证，按拆迁安置补偿方案换算，乙方应置换回迁楼房建筑面积共计176.22平方米。三、主正房奖金47628元，其他评估补偿8857元。四、甲方按规划部门批准的建设位置为乙方提供回迁安置楼房。五、回迁安置楼房竣工后，乙方凭签订的协议，按规定参与回迁安置楼房的楼层、户型、面积（交房时以房管部门的实际测量为准）的选择。甲、乙双方按《拆迁安置补偿方案》进行核算，互找差价（含楼层差价）。六、过渡方式为乙方采取自行过渡，期限为两年，过渡费自签订协议之日起计算，甲方给予乙方临时安置补助费69284.16元，搬迁补助费3214.08元；由于甲方的责任，使乙方延长过渡期的，甲方按《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第三章第二十九条规定，对乙方予以补偿。七、以上补偿及奖励等费用共计人民币128983.24元，本协议签订后乙方必须在2010年4月17日前将房屋拆除或清腾交付，之后乙方即可领取以上费用，逾期未能完成房屋拆除或清腾交付的取消现金奖励，甲方有权将该房屋自行处理。八、在回迁安置楼房交付使用时，甲、乙双方将置换楼房等差额款结清……两份合同甲方盖章处由唐山市丰南区城市建设投资有限公司加盖公章，乙方签字处由崔敬武签字捺印。2、唐山市丰南区东西王家河返迁住宅楼（后命名为唐山市××区）选址在丰南文化大街以南瑞景街以北。其中5号楼、8号楼建设单位为唐山市丰南区渤海房地产开发有限公司、勘察单位河北冶金建设集团勘察设计有限公司、设计单位中国建筑上海设计研究院有限公司、施工单位武汉常阳新力建设工程有限公司、监理单位唐山鑫源工程项目管理有限公司。2011年9月22日，唐山市丰南区城市建设投资有限公司更名为唐山市丰南建设投资有限公司。2011年11月5日，唐山市丰南区东西王家河返迁住宅楼5号楼、8号楼开工建设，2013年8月31日完工。3、2013年10月，丰南区西王家河村回迁安置工作队、丰南镇西王家河村民委员会，向原告崔敬武发出《分房通知》。该《分房通知》载明：崔敬武，经研究定于2013年10月20日至22日，在丰南体育馆进行西王家河村（街）回迁楼房的分配。您选择的回迁楼房共两套，分房时间分别为：C型（70平方米）10月20日上午7时30分，A型（110平方米）10月21日下午13时，请做好准备。2013年10月20日、2013年10月21日，原告崔敬武通过公开抓阄方式分别抓得5-1-2303号房屋一套（约70平方米）和8-1-2602号房屋一套（约110平方米），并在《西河村（街）回迁楼房确认卡》抓阄人签字处签字捺印。抓取上述两套房屋后，原告主张因房屋存在质量问题而未收房结算并多次信访。2016年12月15日，原告崔敬武在《西河村（街）回迁楼房交房结算单》户主签字（手印）处签字捺印，领取5-1-2303号房屋一套（结算实测面积72.19平方米）和8-1-2602号房屋一套（结算实测面积116.47平方米），经与丰南建投公司结算后，丰南建投公司应向崔敬武支付截止2013年10月20日安置补助费44529.51元，崔敬武应向丰南建投公司支付回迁房面积差额款38273.77元，相互抵顶后最终丰南建投公司支付崔敬武人民币6255.74元。同日，原告崔敬武与唐山市丰南区丰南镇西王家河村村民委员会签订了《物业委托管理协议》。4、2017年12月7日，唐山市丰南区东西王家河返迁住宅楼5号楼、8号楼工程，经建设单位组织设计、施工、监理等有关单位竣工验收合格，并于2017年12月8日按规定在唐山市丰南区住房和城乡建设局备案。5、上述两套回迁楼房交付后，原告崔敬武仍因房屋质量问题未入住，并连续信访。2018年5月，在诉前调解阶段，原告崔敬武向本院提交鉴定申请书一份，要求对丰南区兴河家园8-1-2602房屋及5-1-2303房屋是否存在质量问题（建筑主体及房屋）、若修复所花费用、因无法入住给其造成的损失数额进行鉴定。本院依据《河北省高级人民法院对外委托工作实施细则（试行）》第九条规定，委托唐山市中级人民法院司法技术辅助室随机选定河北博亚科技事务有限公司作为本案的鉴定机构。2018年8月24日，崔敬武与丰南渤海公司、丰南建投公司物权保护纠纷一案正式立案。2018年9月25日，河北博亚科技事务有限公司作出博亚函字（2018）第127号《关于崔敬武与唐山市丰南区渤海房地产开发有限公司、唐山市丰南建设投资有限公司修复拆迁房屋纠纷一案需要提交资料的函》，要求当事人提供：1、8-1-2602及5-1-2303的竣工图纸（建筑图纸、结构图纸）；2、当事人入住时是否与房地产签订过协议或者合同，若有，请提供；3、明确无法入住给原告造成的损失明细；4、若测算修复费用，需当事人提交装饰材料单价票据或者其他证明文件；5、与本案相关的其他资料。2018年11月22日，经本院办案人员多次调解，原告崔敬武在询问笔录中表示放弃对丰南区兴河家园8-1-2602号和5-1-2303号楼房主体是否存在质量问题的鉴定申请，但其仍坚持对丰南区兴河家园8-1-2602号和5-1-2303号楼房的房屋是否存在主体之外的质量问题及修复费用进行鉴定；同时仍要求对案涉两套房屋因无法入住给其造成的损失数额进行鉴定，并将该损失明确为案涉两套房屋自2013年11月至起诉之日即2018年8月24日无法对外出租的租金损失。河北博亚科技事务有限公司依据与原被告现场座谈及两次现场勘验于2018年12月12日作出博亚纠鉴字[2018]第69号《鉴定报告》。该《鉴定报告》现场勘查情况显示:（1）8号楼1单元2602室：按照房屋的功能划分具体为客厅、餐厅、主卧室、次卧室、书房、厨房、卫生间等。经现场勘查，存在下列问题：①餐厅西墙有裂缝，经剔凿发现是两种材料（混凝土与砌体）交接处产生的裂缝。②室内窗户密封不严，需更换密封条。③卫生间内墙瓷砖有起鼓现象；客厅玄关处西墙（装饰层为瓷砖）有裂缝。④原告介绍，“卫生间有漏水现象”。经双方协商，卫生间防水工程重新施工。⑤厨房墙面为瓷砖，通风道两侧为PVC板。⑥踢脚板空鼓严重，局部有脱落现象。⑦阳台压顶处有一条通长裂缝。⑧玄关处东墙（瓷砖以上部位）砌筑存在偏差，墙体偏斜。⑨原告提出室内地砖存在质量问题（包括空鼓），经征得当事人同意，我机构将此部分费用单独列出，由法院判定。⑩详见现场勘查笔录。（2）5号楼1单元2303室：按照房屋的功能划分具体为客厅、餐厅、主卧室、次卧室、厨房、卫生间等。经现场勘查，存在下列问题：①室内窗户密封不严，需更换密封条。②阳台没有滴水线③混凝土墙体与砌体之间存在裂缝。④原告介绍，“卫生间有漏水现象”。经双方协商，卫生间防水工程重新施工。⑤厨房墙面为瓷砖，通风道两侧为PVC板。⑥卫生间内墙瓷砖有起鼓现象。⑦踢脚板空鼓严重。⑧原告提出室内地砖存在质量问题（包括空鼓），经征得当事人同意，我机构将此部分费用单独列出，由法院判定。⑨主卧及厨房门边密封条有受损痕迹。⑩客厅窗户封闭不严，有缝、透风。详见现场勘查笔录。该《鉴定报告》鉴定意见为：一、原告不申请对标的物的主体质量问题进行鉴定，被告对此均无异议。二、若修复所花费用为：1、8-1-2602室修复费用14781.92元。2、5-1-2303室修复费用13259.1元。3、小计28041.02元。4、单独列出项目，需法院判定（共计12386.39元）4.1、8-1-2602室室内地砖修复费用7191.48元。4.2、5-1-2303室室内地砖修复费用4486.63元。[原告提出室内地砖存在质量问题（包括空鼓），法院转交的现有材料中无法考核此项，故我机构将地砖修复费用（11678.11元）单独列出，由法院判定]。4.3、8-1-2602室厨房通风道修复费用407.16元。4.4、5-1-2303厨房通风道修复费用301.12元。[原告介绍按照双方签订的合同约定，厨房通风道两侧应为瓷砖，现场实际为PVC板，但法院转交的资料中无合同文件，无法考核此项，故我机构将厨房通风道修复费用（708.28）单独列出，由法院判定]。5、以上1、2、3、4四项总计40427.41元。三、因无法入住给原告造成的损失数额，原告主张自2013年11月至起诉之日（民事诉状日2018年1月），无法出租的资金损失。估价为107100-137700元，其中：（1）8号楼1单元2602室：61200元-76500元；（2）5号楼1单元2303室：45900元-61200元。原告崔敬武支出鉴定费人民币16000元。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的丰南区城中村改造平房（独体）房屋拆迁产权置换安置协议书两份、西河村（街）被拆迁人平房（独体）产权测量表、西河村（街）回迁楼房建房结算单、物业委托管理协议、分房通知、西河村（街）回迁楼房确认卡两张、照片、维修方案、天津高院（2015）津高民二初字第0075号民事判决书、博亚纠鉴字[2018]第69号《鉴定报告》、鉴定费票据，被告丰南建投公司提供的河北省建设工程竣工验收报告两份、备案证明书两份，有限责任公司变更登记申请书及审核表等证据予以证实。本院认为：一、关于责任主体问题。虽然原告崔敬武与被告丰南建投公司签订了《丰南区城中村改造平房（独体）房屋拆迁产权置换安置协议书》，双方为合同的相对方，但本案实为因房屋质量问题而引发的迟延交房纠纷。丰南渤海公司作为案涉房屋城中村改造项目的建设单位，理应提供质量合格的房屋，考虑到原告在诉讼中已将丰南渤海公司列为被告亦要求其承担赔偿责任，同时为减少当事人诉累，避免当事人之间反复诉讼浪费司法资源，本院对原告直接诉请被告丰南渤海公司的主张予以支持。二、关于原告的各项损失问题。1、对房屋质量损失问题。经河北博亚科技事务有限公司出具博亚纠鉴字[2018]第69号《鉴定报告》，显示案涉8-1-2602号和5-1-2303号房屋存在主体之外的质量问题，并鉴定出修复费用共计40427.41元，其中无争议部分为28041.02元，有争议部分为12386.39元。对于无争议的部分28041.02元，本院予以支持。对于有争议的部分12386.39元，因原告未提供证据佐证其主张，故本院对其该部分主张不予支持。2、对租金损失问题。本案中，原告并未主张因案涉房屋无法入住需租用替代房屋所支出费用的直接损失，而是主张案涉两套房屋因存在质量问题无法对外出租所造成的租金损失，其主张的该部分租金损失属于间接损失，即可期待利益的损失。综合考虑案涉房屋是否有人租赁及房屋所处地理位置、屋内设施是否齐全、周围房源多少、租期等因素，并结合原告系丰南区城中村改造返迁村民等多种因素，本院参照河北博亚科技事务有限公司博亚纠鉴字[2018]第69号《鉴定报告》中8-1-2602号房屋2013年11月至2018年1月（51个月）鉴定租金损失61200元-76500元的区间，对原告所诉案涉两套房屋租金损失以一套为限予以支持，并酌定其2013年11月至立案时即2018年8月租金损失为人民币69600元（61200元÷51个月X58个月）。3、关于鉴定费问题。鉴定费是为了查明和确定原告房屋质量、修复费用等损失所支付的必要的、合理的费用，但本案中本院对河北博亚科技事务有限公司出具博亚纠鉴字[2018]第69号《鉴定报告》只予以部分采纳，故本院对原告所诉鉴定费16000元予以支持70%即11200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告唐山市丰南区渤海房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告崔敬武各项损失人民币108841.02元。二、驳回原告崔敬武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2477元，由原告崔敬武负担743元、被告唐山市丰南区渤海房地产开发有限公司负担人民币1734元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长 肖 梅审判员 肖 斌审判员 么晓梅 二〇一九年六月十八日书记员 马艳惠