黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初907号原告:刘咏梅，女，1967年5月31日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：王淑华，黑龙江元辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海龙，黑龙江元辰律师事务所律师。被告：绥芬河市绥芬河镇人民政府，住所地黑龙江省绥芬河市绥芬河镇同福街20号。法定代表人：高立彬，该镇镇长。委托诉讼代理人：宋亨洙，黑龙江天也律师事务所律师。原告刘咏梅与被告绥芬河市绥芬河镇人民政府(以下简称绥芬河镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告刘咏梅及其委托诉讼代理人王淑华，被告绥芬河镇政府委托诉讼代理人宋亨洙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘咏梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行协议向原告交付新建楼房（北海社区办公及活动用房）自南向北2.5米（净面积）的两层房屋（东西宽度按所建房宽度）；二、判令被告赔偿因未建第三层房屋，未能按约定向原告交付第三层房屋给原告造成的房屋差价损失183250元；三、请求判令被告支付逾期交房违约金184708元（自2007年11月15日至2009年3月6日，按年租金110000元的1.3倍即每年143000元计算）；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年7月20日，原告刘咏梅与被告绥芬河镇政府签订“协议书”，因被告沿原告的二层楼房北侧修建北海社区办公及活动用房，需使用原告房屋北侧山墙、堵塞房屋出口、遮光补偿问题与原告补偿达成协议。协议约定：被告沿原告所有的二层楼房北侧外墙修建北海社区办公及活动用房，建成后，原告有偿享有新建楼房自南向北2.5米（净面积），东西按所建房宽度的三层房屋所有权；被告负责此部分的主体框架结构施工，原告自行负责该部分的内部施工；被告应在2007年11月15日前将房屋交付给原告，如果逾期一天被告需赔偿原告损失3000元。协议签订后，被告只建了两层房屋，且没有按期将两层房屋交付原告。后为解决双方的纠纷，原告刘咏梅与被告绥芬河镇政府于2009年3月6日签订“房屋买卖协议”，原告将其共同所有的位于绥芬河市嘎丽娅路林业局楼二处房产（产权证为绥芬河房权证绥私字第2004-××2、2004-××3）出售给被告。原告于2009年3月31日将房屋交付被告使用。双方签订的“房屋买卖协议”中约定双方原签订的“协议书”解除。后双方因房屋买卖发生纠纷，被告起诉原告解除该房屋买卖协议，绥芬河市人民法院于2019年4月4日作出（2019）黑1081民初16号民事判决书，判决解除双方签订的“房屋买卖协议”，由刘咏梅返还绥芬河镇政府购房款180万元，并赔偿违约金54万元。现该判决已经生效，双方签定的“房屋买卖协议”已解除，该协议中约定的“双方原签订的在原告房屋北侧外墙修建北海社区办公及活动用房，为给原告补偿而签订的“协议书”解除”的约定亦解除，被告应继续履行“协议书”。因此，原告要求被告按“协议书”的约定，向原告交付新建的楼房（北海社区办公及活动用房）自南向北2.5米（净面积）东西按所建房宽度的两层房屋，并向原告赔偿未建第三层房屋的差价损失及承当逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金。绥芬河镇政府辩称,2007年7月20日签订的“协议书”约定：甲方（绥芬河镇政府）沿乙方（刘咏梅）所有的二层楼房北侧外墙修建北海社区办公用房及活动用房；建成后，乙方有偿享有新建楼房自南向北2.5米（净面积）东西按所建房宽度的三层房屋所有权；甲方负责此部分的主体架构施工，乙方自行负责该部分的内部施工；乙方需在此工程财政决算报告出来后，收到书面通知后10日内，将房款按财政决算造价及三楼遮光、墙体补偿费1万元一次性交付甲方，逾期不交者，甲方无偿收回乙方所用房屋。被告认为，该协议是附条件的协议，合同明确约定的案涉房屋建成后，这是合同附加的条件。案涉房屋建成之前，双方的权利和义务无法履行，只有案涉房屋建成后，双方才能履行合同约定的权利和义务。“建成后”是“协议书”的生效条件，只有房屋建成后，刘咏梅才有可能有偿享有相关房屋的所有权，才有可能履行支付购房款的义务和内部施工的义务。房屋未建成，刘咏梅就无法有偿享有相关房屋的所有权，也无法履行支付购房款的义务和进行内部施工的义务。“协议书”签订后，刘咏梅既没有负责内部施工，也没有缴纳房款，也就是说，刘咏梅没有实际履行。基于没有实际履行的情况，双方在2009年签订房屋买卖协议时，特别约定了在签订房屋买卖协议之前，双方所签订的所有合同均告解除，任何一方不得要求另一方承担违约责任或者任何赔偿。这一特别约定和房屋买卖协议的其它条款没有关联，是独立于房屋买卖协议的约定。从2007年7月20日签订协议书到2009年3月解除之前，绥芬河镇政府不存在违约情形。刘咏梅所称为解决纠纷才签订房屋买卖协议的理由不成立，刘咏梅要求绥芬河镇政府赔偿损失没有事实根据和法律依据。北海社区办公及活动用房是被告自行办理审批手续、自行投资建设。由于种种原因，至2009年3月6日双方约定解除包括“协议书”在内的此前所有合同时止，北海社区办公及活动用房海没有建成，即“协议书”所附生效条件始终没有成就，因此是未生效的合同。2009年3月6日“房屋买卖协议”第九条的约定，不是针对房屋买卖事宜的约定，而是针对双方此前签订的包括“协议书”在内的所有合同作出的约定。该条约定是独立的协议，虽然列在了“房屋买卖协议”当中，但其效力是独立的，与“房屋买卖协议”的效力和是否解除无关。原、被告通过“房屋买卖协议”第九条约定解除了“协议书”，解除后基于“协议书”产生的权利义务已终止，双方互不承担责任，因此原告的诉讼请求没有事实根据。“房屋买卖协议”因刘咏梅违约而被法院判决解除的。判决解除之日起，镇政府才负有返还房屋的义务，刘咏梅负有返还购房款并赔偿的义务，即恢复原状、赔偿损失。原告关于“房屋买卖协议”解除后“协议书”自动恢复效力的观点，即没有事实根据，也没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告向法庭提交“协议书”一份。欲证明：1、2007年7月20日，原告刘咏梅与被告签订“协议书”，就被告沿原告所有的二层楼房北侧修建北海社区办公及活动用房，需使用原告房屋北侧山墙、堵塞房屋出口、遮光补偿问题与原告补偿达成协议；2、双方约定，被告建成北海社区办公及活动用房后，原告有偿享有新建楼房自南向北2.5米（净面积）东西按所建房宽度的三层房屋所有权。被告负责此部分的主体框架结构施工，原告自行负责该部分的内部施工；3、双方约定，被告应在2007年11月15日前将房屋交付给原告，如逾期一天被告需赔偿原告损失3000元。经质证，被告对该证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。认为该证据不能证明双方是为了解决堵塞房屋出口、遮光补偿问题所达成的协议，该协议是附加条件的协议，在房屋建成之前原告不享有任何合同权利。被告亦向法庭提交该证据复印件。欲证明：证明北海社区办公及活栋用房，是被告自己办理手续自己建造，与原告无关。由于办公用房建成后与原告相邻，为了协调建成后的相邻关系，原、被告签订了这份“协议书”。该协议附加了房屋“建成后”的条件，这个附加条件不成就的话，原告无法行使有偿取得房屋所有权的权利，也没有办法履行内部施工和支付购房款的义务。所以，房屋建成是协议书生效的附加条件，该条件一直没有成就，所以这份协议至今没有生效。二、原告向法庭提交“房屋买卖协议”一份。欲证明：原告与被告于2009年3月6日签订“房屋买卖协议”，原告将其所有的位于绥芬河市嘎丽娅路林业局楼二处房产（产权证为绥芬河房权证绥私字第2004-××2、2004-××3）出售给被告。原告于2009年3月31日将房屋交付被告使用。双方签订的“房屋买卖协议”中约定双方原签订的“协议书”解除。双方签订“房屋买卖协议”是为了解决被告没有履行“协议书”的一个解决办法。因此，在“房屋买卖协议”里约定了双方原签订的协议解除，该条约定是“房屋买卖协议”的组成部分，并不是独立的约定，与双方的纠纷以及发生的法律关系是不可分割的。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，认为“房屋买卖协议”第九条明确规定，在签订本合同之前，甲、乙双方所签署所有合同均告解除，任何一方不得要求进行任何补偿，该条约定和房屋买卖合同条款没有关联，是一个独立的约定，应当单独认定该条款的效力。被告亦向法庭提交该证据复印件。欲证明：原、被告通过该协议第九条，将曾经存在过的双方之间民事权利义务关系全部予以解除。该协议没有约定，因一方违约导致协议解除时，恢复双方之间曾经存在的民事权利义务关系。三、原告向法庭提交绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初16号民事判决书（以下简称16号民事判决书）一份。欲证明：双方因房屋买卖发生纠纷，被告起诉原告解除该房屋买卖合同，绥芬河市人民法院于2019年4月4日作出16号民事判决书，判决解除双方签订的“房屋买卖协议”，由原告返还被告购房款180万元，并赔偿违约金54万元。现该判决已经生效，双方签订的“房屋买卖协议”已解除，合同解除的后果，原告返还被告购房款，被告返还原告房屋。且“房屋买卖协议”中约定的“双方原签订的在原告房屋北侧外墙修建北海社区办公及活动用房，为给原告补偿而签订的“协议书”解除”的约定亦解除，被告应继续履行该“协议书”。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。认为该判决只能证明原告违反了房屋买卖协议的约定，导致被告达不到房屋买卖合同的目的才解除的，该判决并不必然恢复“协议书”的效力。被告亦向法庭提交该证据。欲证明：由于原告违约致使被告无法取得房屋所有权，不得不解除房屋买卖协议。原告应当承担违约所产生的一切法律后果。房屋买卖协议是确定双方权利义务的依据，法律没有规定违约方导致合同解除后，可以恢复曾经存在过的民事权利，而要求守约方承担责任。原告向法庭提交房屋租赁合同、绥芬河市人民法院（2007）绥民初字第316号民事判决书（以下简称316号民事判决书）各一份。欲证明：1、原告将所有的林业局楼一至二层房屋出租给冷传金，租期是2005年7月1日至2013年7月1日，租金是每年10万元，加上被告新建应交付给原告的自南向北2.5米（净面积）东西按所建房宽度的三层房屋的租金每年1万元，合计租金每年11万元；2、因被告未按协议约定期限向原告交付新建的三层房屋，导致原告所有的林业局楼一至二层房屋及应交付给原告的新建三层房屋不能如期出租，造成租金损失每年110000元；3、原告按实际租金损失的1.3倍主张违约金，即按每年143000元计算逾期交房违约金。由于被告建房时把锅炉房的门堵了，不能使用，导致在2007年11月15日到2009年3月6日原告没有取得冷传金的房屋租金。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，认为该证据不能证明原告所有的原三江洗浴门市房租金是10万元，并且该房屋已于2009年3月份出售给被告，所以原告的第三项诉讼请求没有事实根据。本院认为，上述证据经质证，当事人对证据的形式要件均无异议，上述证据符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2007年7月20日签订“协议书”。该协议书约定：一、甲方（绥芬河镇政府）沿乙方（刘咏梅）所有的二层楼房北侧外墙修建北海社区办公及活动用房。建成后，乙方有偿享有新建楼房自南向北2.5米（净面积），东西按所建房宽度的三层房屋所有权。甲方负责此部分的主体框架结构施工，乙方自行负责该部分的内部施工；二、除本协议第一条规定的内容外，乙方不得提出其他任何补偿要求；三、……甲方应于2007年11月15日前将房屋交付给乙方，如逾期一天甲方需赔偿乙方损失3000元；四、乙方需在此工程财政决算报告出来后，乙方或乙方委托代理人收到甲方书面通知后10日内，将房款按财政决算造价及三楼遮光、墙体补偿费1万元一次性交付甲方，逾期不交者，甲方无偿收回乙方所用房屋,同时，甲方应于收付房款后两个月内协助乙方办理完毕房屋产权证照，由于政府其他部门原因导致期限延误除外,甲方承担土地出让金，其余规费按规定由双方各自承担；五、甲方须保证在10月15日前一楼主体完毕，乙方可以安装锅炉,否则，甲方按日支付乙方违约金1000元。2009年3月6日，原、被告签订“房屋买卖协议”，约定被告购买原告位于绥芬河市嘎丽娅路林业局后院的房屋。“房屋买卖协议”第九条约定“在签订本合同之前，甲、乙双方所签订所有合同均告解除，任何一方不得要求任何一方承担违约责任或者任何补偿”。2019年1月2日，绥芬河镇政府以案涉房屋设定抵押贷款无法取得房屋所有权不能实现合同目的为由,诉至绥芬河市人民法院要求解除房屋买卖协议、返还购房款并承担违约责任。16号民事判决书认定，绥芬河镇政府与刘咏梅于2009年3月6日签订的房屋买卖协议有效，但是刘咏梅未按约定期限配合绥芬河镇政府办理房屋产权和土地使用权过户的相关事宜，并将案涉房屋办理了抵押贷款，其行为构成违约，原告依据该房屋买卖协议取得房屋所有权的目的无法实现，遂判决解除该协议（于该判决生效之日解除）。该判决于2019年4月30日生效。绥芬河镇政府现已在被告所有的房屋北侧建起二层楼房用于北海社区办公，其自称未办理房屋产权证照，而且在法院审理期间亦未出示任何建房手续。本院认为，本案争议的焦点为：原、被告于2009年3月6日签订的“房屋买卖协议”被解除后，是否会因该协议的解除而自然恢复双方于2007年7月20日签订的“协议书”。原、被告于2009年3月6日签订的“房屋买卖协议”被生效判决认定为有效合同，该协议第九条的约定亦为有效，因原告将案涉房屋抵押贷款，不能办理房屋产权过户手续，导致房屋买卖协议被解除，过错在原告。房屋买卖协议解除，不等同于无效，在房屋买卖协议被解除前双方约定的条款是有效的。依据“房屋买卖协议”第九条“在签订本合同之前，甲、乙双方所签订所有合同均告解除，任何一方不得要求任何一方承担违约责任或者任何补偿”，其时已经对在签订房屋买卖协议之前双方所签订的所有合同予以解除。该条款并未涉及买卖房屋的具体事项，在房屋买卖协议解除后，并不必然恢复2007年7月20日签订的“协议书”之内容。“协议书”未因“房屋买卖协议”的解除而自然恢复效力，原告依据“协议书”的约定要求被告交付新建楼房2.5米长度两层房屋、房屋差价损失183250元、逾期交房屋违约金184708元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告可按相邻关系向被告主张相应的民事权利。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回刘咏梅诉讼请求。案件受理费7269.37元，由刘咏梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  舒瑞发审 判 员  车玉军人民陪审员  赵长青二〇一九年六月二十四日书 记 员  岳 言