云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0902民初64号原告：张进伟，男，1962年10月6日到出生，布朗族，临沧市云县人，居民，住临沧市云县。委托诉讼代理人：严静，云南通恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨太珍，云南通恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧腾达房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区南天路304号。法定代表人：鲁汉明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈继兴，云南恒业律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李龙，云南恒业律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告张进伟与被告临沧腾达房地产开发有限公司（以下简称：腾达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张进伟的委托诉讼代理人杨太珍，被告腾达房地产公司的委托诉讼代理人陈继兴、李龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张进伟向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告向被告购买并对购买的临翔区东片区文林秋苑17幢3002号、3102号、3302号、303号、3304号、18幢3103号、3303号共计7套房屋的实际占有属于房屋的正式交付，并由被告立即协助原告办理该7套房屋的产权登记手续；2、依法判令被告立即向原告支付自2015年11月1日起至2018年7月1日房屋实际交付之日止的逾期交房违约金37431.32元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月3日，原告自愿购买被告所开发的位于临翔区商品房，房号分别为17幢3002号、3102号、3302号、303号、3304号及18幢3103号、3303号。其中17幢3002号、3102号、3302号房屋每套建筑面积均为143.99㎡，每套房屋价款为475134元，17幢303号房屋建筑面积为130.82㎡房屋价款为431706元，17幢3304号房屋建筑面积为130.8㎡，房屋价款为431640元；18幢3103号、3303号房屋每套建筑面积为160.41㎡，每套房屋价款为539353元。上述7套房屋原、被告双方均约定房屋价款按套计价，7套房屋房款合计为3347454元。原告向被告一次性支付了上述7套商品房的全部购房款，被告分别向原告出具了7份购房款《收据》，编号分别为:No004425（17幢3002号房）、No00454426（17幢3102号房）、No0045428（17幢3302号房）、No0045429（17幢303号房）、No0045433（17幢3304号房）、No0045501（18幢3103号房）、No0045503（18幢3303号房）。同年4月7日、4月8日，原告依据上述已付房款分别与被告签订了7份《商品房购销合同》，编号分别为:TDZ-488（17幢3002号房）、TDZ-489（17幢3102号房）、TDZ-491（17幢3302号房）、TDZ-492（17幢303号房）、TDZ-497（17幢3304号房）、TDZ-505（18幢505号房），TDZ-507（18幢3303号房）。合同约定被告应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告，逾期交付将承担违约责任，即:交房时间届满后的次日起至实际交付之日止30天内，被告按每天30元向原告支付违约金，逾期30天后，被告按原告已付房款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。购房合同签订后，原、被告双方于2015年4月10日将所签署的7份购房合同在临沧市住房和城乡建设局分别进行了登记备案，合同登记号分别为:LC2015041001xxx（17幢3002号房）、LC2015041001xxx（17幢3102号房）、LC2015041001xxx（17幢3302号房）、LC2015041001xxx（17幢303号房）、LC2015041001xx（17幢3304号房）、LC2015041001xx（18幢3103号房）、LC2015041001xxx（18幢3303号房）。2015年10月31日，即合同约定的交付房屋之日，被告却未能按合同要求交付房屋，经原告多方催促之后，直至2018年7月1日原告实际占有并使用其所购买的上述7套房屋，并于2018年7月23日向临沧市住房和城乡建设局交纳了上述7套房屋的专项维修基金50720元（17幢3002号、3102号、3302号房屋每套专项维修基金为7199元，17幢303号房屋专项维修基金为6541元、17幢3304号房屋专项维修基金为6540元、18幢3103号、3303号房屋的专项维修基金每套为8021元）。但至今被告仍未按照合同约定协助原告办理房产登记手续，完善交房义务。同时，原告认为按合同约定的交房时间直至原告实际占有使用房屋的时间计算，被告逾期交房时间长达32个月。根据合同约定被告还应承担逾期交房违约责任向原告支付上述7套房屋逾期交房违约金37431.32元。本案中原告已依约向被告履行了购买房屋的付款义务，被告却未能按照合同约定在约定交房后的12个月内协助原告办理产权登记手续。现原告为维护自身的合法权益，提起诉讼。被告腾达房地产公司辩称：一、原告的诉请没有事实和法律依据。理由如下：1.原告未向被告实际履行支付购房款的义务，商品房购销合同约定购房款应一次性支付，虽然原告出具了收据，但是没有支付凭证，不能证明其已经履行购房款义务；2.原告主张逾期违约金的条件不成立，支付逾期违约金的前提是原告已支付购房款，但现原告无购房款的支付凭证，不能证明原告已实际支付购房款；3.原告无权要求被告办理相应产权登记手续，被告没有按照约定时间交付房屋不能视为违约，根据约定应先付购房款再交房，本案中被告交房是以原告支付购房款为前提，据此原告要求被告支付违约金没有依据；二、应解除原、被告签订《商品房购销合同》并由原告交还被告已占有的房屋。本案中原告没有向被告支付房款，存在解除合同的条件，且被告现在已经进行了破产重组，所有的财产都应该纳入破产资产进行清算，因此合同没有继续履行的基础条件，也不能实现合同的目的；三、原告方要求被告办理产权的问题，现在被告进行破产后主体资格不存在，该商品房产权不清，需要政府各个部门相互协调，涉案商品房是不能进行产权办理的。综上，应依法解除合同并驳回原告的诉请。综合原、被告双方的诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：1.原告是否已向被告支付了购房款；2.被告是否应协助原告办理产权过户手续；3.本案中被告是否存在违约交房行为及违约金应如何计算。原告张进伟针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告身份复印件1份，用于证明原告系适格的诉讼主体；2.被告临沧腾达房地产开发有限公司工商登记信息1份，用于证明被告系适格的诉讼主体，被告于2014年12月23日变更了名称；3.购房款收据7份，用于证明2015年2月3日，原告自愿购买被告开发的文林秋苑的7套商品房，房号分别为：17幢3002号房、17幢3102号房、17幢3302号房、17幢303号房、17幢3304号房、18幢3103号房、18幢3303号房，原告向被告一次性支付了上述7套房屋的全部购房款，被告向原告分别出具了7份购房款《收据》，收据编号分别为No004425（17幢3002号房）、No00454426（17幢3102号房）、No0045428（17幢3302号房）、No0045429（17幢303号房）、No0045433（17幢3304号房）、No0045501（18幢3103号房）、No0045503（18幢3303号房）；4.《商品房购销合同》7份，用于证明2015年4月7日、4月8日原告据已付房款分别与被告签订了7份《商品房购销合同》，合同编号分别为:TDZ-xxx（17幢3002号房）、TDZ-xxx（17幢3102号房）、TDZ-xxx（17幢3302号房）、TDZ-xxx（17幢303号房）、TDZ-xxx（17幢3304号房）、TDZ-xxx（18幢505号房），TDZ-xxx（18幢3303号房），双方在合同中约定被告应于2015年10月31日前将验收合格的商品房交付给原告，逾期交房应支付违约金及违约金的计算方法；5.《商品房买卖合同登记备案表》7份，用于证明原、被告于2015年4月10日将所签署的7份《商品房购销合同》在临沧市住房和城乡建设局进行了备案登记，合同登记备案号分别为:LC2015041001xxx6（17幢3002号房）、LC2015041001xxx（17幢3102号房）、LC201504100xxx（17幢3302号房）、LC201504100xxx（17幢303号房）、LC2015041001xxx（17幢3304号房）、LC201504100xxx（18幢3103号房）、LC2015041001xxx（18幢3303号房）该7份合同的效力已得到有效确认；6.照片1份，用于证明原告已于2018年7月1日自行接收所购买的7套商品房；7.营业执照、《装修合同》共4份，用于证明原告对其购买的7幢商品房实际占有后于2018年7月2日与装修公司签订《装修协议》，对实际占有的房屋进行装修；8.《云南省住宅专项维修资金专用收据》7份，证明原告于2018年7月23日向临沧市住房和城乡建设局交纳了上述7套房屋的专项维修基金50720元，其中17幢3002号、3102号、3302号房屋每套专项维修基金为7199元，17幢303号房屋专项维修基金为6541元、17幢3304号房屋专项维修基金为6540元、18幢3103号、3303号房屋的专项维修基金每套为8021元；经质证，被告对原告提交的第1、2、4、5、8组证据真实性、合法性及关联性无异议；对第3组证据的真实性没有异议，但认为不能证明原告向被告履行了支付购房款的义务；对第6组证据的真实性、合法性及关联性无异议，但认为原告自行接收房屋没有法律依据及合同依据；对第7组证据认为与本案无关被告腾达房地产公司针对其辩称意见没有向本院提交证据。经庭审举证、质证，本院审查认为原告提交的1、2、3、4、5、8组证据来源合法，内容客观真实且与本案相关联，能够证明本案案件事实，本院均予以采信。对第6、7组证据，认为无其他证据予以佐证，且与本案无关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年2月3日，原告购买被告开发的位于临翔区商品房，其中17幢3002号、3102号、3302号房屋每套建筑面积均为143.99㎡，每套房屋价款为475134元，17幢303号房屋建筑面积为130.82㎡房屋价款为431706元，17幢3304号房屋建筑面积为130.8㎡，房屋价款为431640元；18幢3103号、3303号房屋每套建筑面积为160.41㎡，每套房屋价款为539353元。上述7套房屋房款合计为3347454元。原告于当日向被告支付了全部购房款，并由被告向原告出具了收据。同年，4月7日、4月8日，双方依照原告已付房款签订了《商品房购销协议》7份，合同编号分别为：TDZ-488（17幢3002号房）、TDZ-489（17幢3102号房）、TDZ-491（17幢3302号房）、TDZ-492（17幢303号房）、TDZ-497（17幢3304号房）、TDZ-505（18幢505号房），TDZ-507（18幢3303号房）。合同约定由原告向被告购买上述房产，同时约定被告应于2015年10月31日前将经建设部门组织验收合格的商品房交付原告，如逾期交房则需承担违约责任，即交房时间届满后次日至实际交房之日止30天，被告每天按30元向原告支付违约金，逾期30天后，被告按原告已付房款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金。2015年4月10日，原、被告将双方签订的购房合同在临沧市住房和城乡建设局分别进行了登记备案，合同登记号分别为:LC201504100xxx（17幢3002号房）、LC2015041001xxx（17幢3102号房）、LC2015041001xxx（17幢3302号房）、LC2015041001xxx（17幢303号房）、LC2015041001xxx（17幢3304号房）、LC20150410014xxx（18幢3103号房）、LC2015041001xxx（18幢3303号房）。约定交房期限届满后，被告未能按时将上述房产交付原告使用。经原告多方催促之后，直至2018年7月1日原告实际占有并使用其所购买的上述7套房屋，原告于2018年7月23日向临沧市住房和城乡建设局交纳了上述7套房屋的专项维修基金50720元，其中17幢3002号、3102号、3302号房屋每套专项维修基金为7199元，17幢303号房屋专项维修基金为6541元、17幢3304号房屋专项维修基金为6540元、18幢3103号、3303号房屋的专项维修基金每套为8021元。因被告未按约定履行交付房屋的义务，故原告为维护自身合法权益而提起诉讼。另查明，被告于2014年12月23日将其公司名称从“临沧腾达房地产开发有限责任公司”变更为“临沧腾达房地产开发有限公司”被告公司名称变更后，原公司印章一直由被告保管。2018年8月13日，被告腾达房地产公司被申请宣告破产重整一案，由云南恒业律师事务所担任被告腾达房地产公司的管理人。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告作为房地产开发商对外销售开发的商品房，与作为买受人的原告签订《商品房销售合同》，对购买标的物、权利义务、违约责任等作出明确约定。该合同系双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。虽然原告没有提供转款凭证，但被告已经向原告出具了房款的收款收据，该购房合同已经房屋产权登记部门进行备案，且被告无其他相反证据证明员工没有履行付款义务，故可视为原告已按照合同约定履行了付款义务，被告即应依约履行如期交房的义务。本案中，因原告已实际占有并使用本案所涉房产，故原告起诉要求被告履行交付房产的义务的请求已无实际履行之必要，本院不予支持。本案中，双方约定的交房时间为2015年10月31日，同时约定被告应在交房后的12个月内到产权登记机构提请办理产权证。现该房产虽已由原告占有使用，但该房产尚未办理产权登记手续，被告还应配合原告到产权登记机构办理房屋的产权手续。故原告要求被告配合办理产权登记手续的诉求有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方约定被告应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告，现被告未按约交付原告房屋，已构成违约，按照约定应当承担自逾期交房之日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。根据本案查明事实，被告逾期交房的时间应为2015年11月1日，原告起诉要求被告承担自2015年11月1日起至2018年7月1日房屋实际交付之日止承担逾期交房违约金的请求，本院予以支持。根据双方的合同约定，被告应承担的逾期交房违约金为37199.97元[2015年11月1日至2015年11月30日为30日×30元×7套＝5600元；2015年12月1日至2018年7月1日，共944天×已付房款3347456元×0.001%/天=31599.98元；违约金共计37199.98元(5600元＋31599.98元)]。对于主张违约金的超出部分本院不予支持。对于被告辩称其已经向法院申请破产重组，且该涉案房屋产权不清，不能办理房屋产权登记手续的意见，本院认为本案系商品房预售合同纠纷，不属于物权明确或者债权明确的范围，故对该辩称意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告临沧腾达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告张进伟办理位于临沧市临翔区产的不动产登记手续；二、被告临沧腾达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告张进伟支付逾期交房违约金37199.98元；三、驳回原告张进伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736元，由被告临沧腾达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李树华审 判 员  姜泽贤人民陪审员  杨国香二〇一九年六月二十一日书 记 员  徐振岩