河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0184民初1498号 原告：何镇良，男，1972年11月5日出生，回族，住河北省邯郸市。 委托诉讼代理人：韩彩红，石家庄市新乐市长胜法律服务所法律工作者。 被告：中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司（原中国长城资产管理公司石家庄办事处），地址：河北省石家庄市新华区红军大街27号。 负责人：廖亮，总经理。 委托诉讼代理人：王永超，男，汉族，住河北省河间市。 委托诉讼代理人：刘丽霞，河北得正律师事务所律师。 被告：邯郸市鸿基房地产开发有限公司，地址：邯郸市丛台区人民东路266号鸿基大厦1312室。 法定代表人：郭改菊，董事长。 委托诉讼代理人：姚利军，河北方信律师事务所律师。 被告：王金刚，男，1969年3月25日出生，汉族，河北省邯郸市人，住邯郸市邯山区。 被告：兴欢庆，女，1969年4月17日出生，汉族，河北省邯郸市人，住邯郸市邯山区。 被告：王丽平，女，1964年2月25日出生，汉族，河北省邯郸市人，住邯郸市丛台区。 原告何镇良与被告兴欢庆、中国长城资产管理股份有限公司河北分公司（以下简称长城公司）、邯郸市鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）、王金刚、兴欢庆、王丽平执行异议之诉一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何镇良委托诉讼代理人韩彩红、被告中国长城资产管理股份有限公司河北分公司委托诉讼代理人王永超、刘丽霞、被告邯郸市鸿基房地产开发有限公司委托诉讼代理人姚利军到庭参加诉讼，被告王金刚、兴欢庆、被告王丽平经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何镇良向本院提出诉讼请求：一、依法判令停止对邯郸市鸿基花苑Ｂ座东单元1602室的执行，解除对该房屋的查封措施。二、依法确认邯郸市鸿基花苑Ｂ座东单元1602室房屋归原告所有。三、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年7月18日新乐市人民法院作出（2015）新执字第118-69号执行裁定书，查封了位于邯郸市房屋（以下简称“执行标的”），查封期限两年。2018年6月19日原告对执行标的提出书面执行异议，新乐市人民法院于2019年4月3日作出（2019）冀0184执异18号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。 原告认为：驳回原告的执行异议申请是错误的，应停止对执行标的的执行，解除对该执行标的的查封措施。原告于2014年1月以壹佰壹拾陆万叁仟肆佰伍拾陆元的价格购买被告邯郸市鸿基花苑B座东单元1602室房屋，并签订有《鸿基房地产商品房买卖协议书》，于2014年10月18日后陆续付清了剩余房款，2014年1月13日办理入住手续，交齐各项费用，由入住手续书、物业费、水电费交付证明为证。房款的交付方式是以邯郸市鸿基房地产开发有限公司欠原告的广告费抵顶的购房款，由邯郸市鸿基房地产开发有限公司出具的收据为证。原告在执异案件中将上述证据均交到了新乐市人民法院，能够充分证明该执行标的在新乐市人民法院作出（2015）新执字第118-6号执行裁定书查封该执行标的之前原告就已经购买该执行标的并已入住使用，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条的规定，作出（2019）冀0184执异18号民事裁定书裁定驳回原告的执异申请，于法无据，原告以邯郸市鸿基房地产开发有限公司拖欠自己的广告费抵顶购房款，等于已实际交付房款，新乐市人民法院应对原告的执异申请依法支持。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，恳请法院依法支持起诉请。 被告长城公司辩称，1、原告与邯郸市鸿基房地产开发有限公司之间没有签订合法有效的商品房买卖合同。原告提交的两份选房确认协议书不是合法有效的商品房买卖合同，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售，应当符合以下条件：．．．．．（四）向县级以上人民政府和房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。新乐市人民法院2015年查封时对该栋楼所有房产进行了核实，除查封房产以外其他房产均做了销售备案，原告2014年购房后不进行销售备案登记不符合相关法律规定，也不符合交易习惯，违背常理。因此，在争议房产被查封前双方没有签订合法有效的书面买卖合同。 2、本案争议房产是被告邯郸市鸿基房地产开发有限公司开发建造的公寓，不是住宅，原告不享有排除执行的民事权益。根据原告提供的选房确认协议书显示，购房款首付50%，剩余50%以银行按揭贷款方式付款，这证明诉争议的房产是商业用房不是住宅。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：……（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；……。”的规定，买受人对于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时，其权利能够排除执行的条件之一就是“所购商品房系用于居住”，而原告诉争的房产是公寓，不是用于居住的住宅，因此，原告不享有排除执行的权利。 3、原告没有证明证明其已交纳购房款，其提供的有关抵顶工程款的相关证据材料与其提交的选房确认协议书及入住手续、物业管理合同、装修管理合同、甚至抵顶收据矛盾，不能证明及抵顶的真实性，也没有证据证明鸿基地产与河北商机风景线文化传播有限公司广告发布合同是真实的，也没有证据证明原告与河北商机风景线文化传播有限公司存在债权债务关系，河北商机风景线文化传播有限公司将诉争的房产处分给原告没有任何法律基础，不具有真实性。 综上所述，原告不享有能够排除执行的民事权益，其异议不成立，应当准许对执行标的的执行，驳回原告的诉讼请求。 被告鸿基公司辩称，对原告起诉事实无异议，鸿基公司与原告签订了商品房买卖协议，原告所购房屋，被告已交付至原告，对原告诉求应予以支持。 被告王金刚、兴欢庆、被告王丽平经本院送达应诉通知书及诉状副本后未答辩，亦未到庭参加诉讼。 原告为证明其主张，提交如下证据： 1、2014年1月2日“鸿基、行政公馆选房确认协议书”、2014年1月2日银行自助取款机票据、2014年1月2日鸿基公司出具的收据一张。证明在新乐市人民法院对该涉案房屋查封之前原告合法购买该涉案房屋，已与鸿基公司签订合法有效的书面买卖合同；已支付定金3万元的事实。 2、2014年7月10日“鸿基花苑选房确认协议书”、2014年7月29日原告在身份证中的声明条款。证明原告的原2014年1月2日“鸿基、行政公馆选房确认协议书”丢失，经向鸿基公司申请于2014年7月10日鸿基公司与原告补签该协议的事实。 3、2014年9月26日、2015年5月12日鸿基公司出具的收款收据及银行转账凭证。证明原告已全部支付完涉案房屋购房价款的事实。 4、河北商机风景线文化传播有限公司与邯郸市鸿基房地产开发有限公司签定的三份“广告发布合同”和三份“工程款结算协议”。证明鸿基房地产开发有限公司欠原告经营的文化传播公司施工款2130000元，鸿基房地产开发有限公司未偿还该欠款，用该欠款抵顶给原告公司“公寓楼B座1601室、1602室”房屋的事实。 5、2018年6月28日河北商机风景线文化传播有限公司出具的“证明”。证明原告文化传播公司将涉案房屋分配给原告个人的事实。 6、河北商机风景线文化传播有限公司营业执照及公司的法定代表人身份证明、原告的身份证复印件。证明原告与该公司的关系及公司资质的合法性。 7、2014年1月13日邯郸市鸿基房地产开发有限公司收据及原告与鸿基公司银行转账单凭证。证明原告已实际支付涉案房屋维修基金23269元的事实。 8、2014年1月13日入住手续书、鸿基花苑．鸿基大厦小区装饰装修管理协议书、鸿基花苑．鸿基大厦前期物业服务协议书、鸿基花苑．鸿基大厦临时管理规约、住宅质量保证书、住宅使用说明书。证明原告已合法购买并装修入住涉案房屋，在新乐法院查封之前原告已合法占有该涉案房屋的事实。 9、2014年6月14日邯郸市鸿基房地产开发有限公司与邯郸市君泰物业服务有限公司签订的交接协议、移交物业管理协议、2018年6月20日邯郸市君泰物业管理有限公司出具证明、2014年1月13日至2019年物业费交费收据7张、水费交费收据19张、电费交费收据23张、装修垃圾清运费收据1张。证明自2014年1月13日至今原告装修、入住涉案房屋并交付物业费、水费、电费、垃圾清运费，充分证明在新乐市人民法院查封之前原告已合法占有该涉案房屋的事实。 10、2019年5月23日鸿基金世纪社区居委会出具的证明。证明原告自2014年1月13日购买该房屋至今一直在该房屋居住的事实。 11、邯郸市不动产登记中心出具的原告房屋登记信息表。 证明原告所购商品房是用于居住且原告名下无其他用于居住房屋的事实 12、2019年5月23日，鸿基公司出具的证明，证明公司提前给原告办理涉案房屋入住手续的原因经过。 被告长城公司对原告提交的证据发表质证意见如下： 1、对证据1不予认可，这不是合法有效的房屋买卖合同，1月2日银行自助取款机票据没有原件无法核对其真实性，不能证明其缴纳定金，鸿基公司出具的收取定金的收据没有原件真实性无法认可，该收据显示定金是以银行转账的方式收取的，不是现金，而原告没有提供其银行转账的凭证。模糊的pos机票据也是没有原件的，无法证实，收据只是一个复印件没有提供收据的原件。 2、对证据2不予认可，不能证明已经签订合法有效的房屋买卖合同，而该确认书同时证明争议的房屋是商业用途，他的付款方式是银行按揭首付50%，是按照商业用房的贷款政策来办理的。 3、对证据3不予认可，不能证明其已全部缴纳购房款，404325收据上的115360元显示有转账，但是没有转账凭证，404104收据1018096元，但是没有证据证明原告与河北商机风景线文化传播有限公司之间存在合法有效的债权债务关系且原告是河北商机风景线文化传播有限公司的股东、董事长、法定代表人，二者之间存在利害关系，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。 4、对证据4不予认可，没有证据证明广告发布合同已经履行且工程结算协议上抵顶的是1601、1602两套房屋，房产的面积是179.18而选房确认书上显示仅1602面积就有181.79平米，因此原告提交的证据是矛盾的不具有真实性。 5、对证明5不予认可，原告是该公司的法定代表人，二者存在法律上的利害关系且没有证据证明二者之间存在合法有效的债权债务关系，该证明不能证明其证明目的。 6、对证据6同证据5意见。 7、证据7不能证明原告已缴纳购房款，也没有转账凭证，对鸿基公司提交的小票，内容模糊看不清楚，不能证明与本案的关系。 8、对证据8不予认可，不能证明原告已经缴纳房屋购房款也不能证明该房屋用于住宅。 9、对于证据9，交接协议、移交物业管理协议与本案无关，君泰物业公司出具的证明没有其法定代表人的签字，不是合法有效的证据且其内容只是说其缴纳水电费物业费的情况，不能证明该房屋是用于居住也不能证明原告已缴纳购房款。后面这一系列收据，商业用房也需要缴纳物业费、水电费、装修垃圾清运费，因此不能证明其是用于居住的，也不能证明该房屋原告已实际居住。 10、对证据10不予认可，没有居委会负责人的签字，不符合合法有效的证据形式，也不能实现其证明目的。 11、对证据11不予认可，该证据调取时间是2018年6月11日距今已有近一年的时间，不能证明原告现在名下有没有用于居住的房产且其还应提供其配偶名下有没有居住的房屋，另外本案诉争的房产是商业用途，该证据不能证明其商业用途。 12、对证据12不予认可，该证明相当于鸿基公司的陈述，其应该提交证据予以证实。 被告鸿基对原告提交的证据发表质证意见如下： 1、证据1真实合法有效。我方有收据以及他们刷卡的原件；2、证据3收款收据是我公司出具的，现有原件提交法庭，我公司没有异议；3．证据7维修基金也是刷卡缴纳的，原告缴纳维修基金后我公司向原告出具了收据，我方现当庭提交；4．证据12是我公司出具的是真实的；5．对于其他证据均无异议。 被告鸿基公司提交如下证据： 1、原告缴纳十万元的小票； 2、四张交水费的收据存根； 3、《选房确认协议书》。 原告对鸿基鸿基公司提交的证据均无异议。 被告长城公司对被告鸿基公司提交的证据发表质证意见如下： 1、原告缴纳十万元的小票，不能证明该银行卡是原告的，也不能证明是原告支付的该十万元。 2、四张交水费的收据存根，不能证明原告已缴纳购房款，不能证明其房屋是用于居住。 3、选房确认协议书，不是备案的房屋买卖合同，是鸿基公司拟定的且该协议书约定的付款方式也是银行贷款首付50%，所购房屋是公寓，证明该房屋不是住宅。 经审理查明，1.2014年1月2日原告何镇良与被告鸿基公司签订《鸿基·行政公馆选房确认协议书》，购买邯郸市鸿基花苑B座东单元1602室房屋，合同约定：“（一）确认标的：“乙方（原告）认购甲方（鸿基公司）所开发【鸿基·行政公馆】公寓号楼2单元1602号房，……；（二）价格及定金：优惠后单价6400元/平方米，优惠后总价1163456元；（三）付款方式：乙方须于签署本协议书时，付定金人民币30000元；乙房须于2014年1月10日前付清银行按揭首期房款50%，即583456元；……，”2014年1月2日，原告给付定金30000元，该房屋未办理房产证。 2．该涉案房产房款的交付方式是以邯郸市鸿基房地产开发有限公司欠原告的广告费抵顶的购房款、现金及银行转账，分别为：2014年1月2日转款定金30000元；2014年9月26日广告费抵顶房款1018096元；2015年5月12日转账100000元，2015年5月12日给付现金15360元，以上均有鸿基公司出具的收据。另，广告费抵顶购房款的由来为，原告何镇良为河北商机风景线文化传播有限公司的法定代表人，河北商机风景线文化传播有限公司与邯郸市鸿基房地产开发有限公司先后签定三份《广告发布合同》，分别为：（一）2014年3月15日签订的《广告发布合同》，内容显示为鸿基公司指定河北商机风景线文化传播有限公司为其发布户外广告宣传，广告年度广告发布所有总费用为700000元；（二）2014年4月29日签订的《广告发布合同》，内容显示为鸿基公司指定河北商机风景线文化传播有限公司为其发布户外广告宣传，广告年度广告发布所有总费用为980000元；（三）2014年8月30日签订的《广告发布合同》，内容显示为鸿基公司指定河北商机风景线文化传播有限公司为其发布户外广告宣传，广告年度广告发布所有总费用为450000元。2014年9月26日，河北商机风景线文化传播有限公司与邯郸市鸿基房地产开发有限公司签定三份《工程款结算协议》，内容显示为鸿基公司欠付河北商机风景线文化传播有限公司的2130000元（700000元+980000元+450000元）广告费抵顶鸿基花苑公寓2-16012-1602室房屋两套。 3.2014年1月13日原告何镇良向鸿基房地产缴纳1602号维修基金23269元，同日原告办理入住手续，自2014年1月13日以来原告一直向邯郸市君泰物业服务有限公司缴纳物业费、水费、电费。 4．邯郸市不动产登记中心出具原告房屋登记信息表，载明原告何镇良名下现有不动产登记情况为0套房产。 5.2015年1月5日中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司（中国长城资产管理公司石家庄办事处）向河北省高级人民法院申请强制执行，河北省高级人民法院于2015年1月22日作出（2015）冀执字第2号执行裁定书，裁定“本院立案执行的（2015）冀石平证执字第001号《执行证书》指定由石家庄市中级人民法院执行”。石家庄市中级人民法院2015年1月27日作出（2015）石执综字第00004号执行裁定书，裁定“河北省石家庄市平安公证处于2015年1月4日作出的（2015）冀石平证执字第001号《执行证书》指定新乐市人民法院执行”。2015年2月3日新乐市人民法院作出（2015）新执字第118-6号执行裁定书，查封了位于邯郸市房屋。2018年7月16日新乐市人民法院作出（2015）新执字第118-Ａ号执行裁定书，解除了对邯郸市鸿基花苑Ｂ座东单元1602室房屋的查封。2018年7月18日新乐市人民法院作出（2015）新执字第118-Ｂ号执行裁定书，裁定查封邯郸市鸿基花苑Ｂ座东单元1602室房屋。2019年4月2日原告何镇良向新乐市人民法院对该房屋申请执行异议，新乐市人民法院于2019年4月3日作出（2019）冀0184执异18号执行裁定书，裁定驳回原告何镇良的异议。2019年4月19日，原告何镇良向本院起诉，提起执行异议之诉。 上述事实，由新乐市人民法院（2015）新执字第118-6号执行裁定书、（2015）新执字第118-B号执行裁定书、（2019）冀0184执异18号裁定书、《鸿基·行政公馆选房确认协议书》、《工程款结算协议》、收据、转账凭证、维修基金收据、入住手续书、移交物业管理协议、物业收费收据、邯郸市不动产登记中心出具原告房屋登记信息表等证据及本案庭审笔录在案为证。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产登记只是物权变动的成立要件，而不是买卖合同的生效要件，买卖合同的效力与物权变动的效力二者是相区分的。未办理过户登记手续只是不发生房屋所有权转移，并不影响房屋买卖协议的效力，故被告鸿基房地产与何镇良的《鸿基·行政公馆选房确认协议书》不违反法律强制性规定，应确认为有效合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中原告何镇良已履行支付房屋对价义务，房款给付方式为现金给付、转账和欠原告的广告费抵顶购房款，鸿基公司亦对此认可，对原告提交的证据均无异议，并为原告出具收据。且原告对涉诉房屋已实际占用，其名下无其他房产，被告长城公司的抗辩不能对抗原告提交的证据的证明力，原告就该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告的诉讼请求本院予以支持。 被告王金刚、兴欢庆、王丽平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 不得执行邯郸市房屋。 案件受理费15270元，由被告中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，将上诉费15270元直接汇入河北省石家庄市中级人民法院（开户行：河北银行股份有限公司华兴支行，户名：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47），并将银行回单附在上诉材料中，逾期不交亦不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  段惠英 代理审判员  董享享 人民陪审员  陈晓敬 二〇一九年六月十一日 书 记 员  韩博文 ——