四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初695号 原告：梁天荣，男，1964年8月16日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：张文清（系原告梁天荣之妻），住四川省南部县。 委托诉讼代理人：汪荣，南部县陵江法律服务所法律工作者。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司南部县支行，住所地：南部县南隆镇草市街8号。 负责人：何宏，行长。 委托诉讼代理人：敬远鹏，四川贵博律师事务所律师。 被告：冯长林，男，1978年10月22日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：陈珍，女，1977年5月22日出生，汉族，住四川省南部县。 原告梁天荣与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司南部县支行（以下简称邮政银行南部支行）、冯长林、陈珍案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁天荣及其委托诉讼代理人张文清，被告邮政南部支行的委托诉讼代理人敬远鹏到庭参加诉讼。被告冯长林、陈珍经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁天荣向本院提出诉讼请求：1.依法判令对位于南部县房屋不予执行并停止拍卖，同时解除对该房屋的查封；2.确认位于南部县房屋属原告梁天荣所有。事实和理由：2010年8月21日，原告梁天荣与被告冯长林、陈珍签订《房屋买卖协议》，约定被告冯长林、陈珍将其所有的位于南部县住房一套出售给原告，原告按约向被告冯长林、陈珍支付购房款14万元，并由被告冯长林、陈珍出具收条，余款1万元在房屋产权办理完毕后支付。2010年9月2日，被告冯长林、陈珍将案涉房屋交付给原告。原告于2010年12月对案涉房屋进行了装修，2011年6月入住至今。后原告多次催促被告冯长林、陈珍办理房屋过户手续，被告冯长林、陈珍以各种理由拖延。2013年12月2日，被告冯长林、陈珍将该幢房屋（一至六楼）抵押给被告邮政银行南部支行进行贷款。被告冯长林、陈珍躲避债务，2015年6月，被告邮政银行南部支行向法院提起诉讼，法院以（2015）南民初字第2649号民事判决书判决在案。后被告邮政银行南部支行据此申请执行，并申请对案涉房屋查封，随后法院委托相关机构予以评估、拍卖。原告认为，原告与被告冯长林、陈珍签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告按约履行了付款义务，被告冯长林、陈珍亦向原告交付了案涉房屋。虽没有办理房屋产权过户手续，但在抵押登记前，原告已实际占有案涉房屋，并已使用多年。原告对此没有过错，相反，被告邮政银行南部支行在设立抵押权时存在瑕疵和过错。原告购物房屋是出于自己及家人居住生活的需要，且系原告及家人的唯一居住生活用房，其居住权依法优于一般抵押权。综上，被告的行为给原告造成严重经济损失，原告特提起诉讼。 邮政南部支行辩称，驳回原告的诉讼请求。1、原告和被告冯长林、陈珍于2010年8月21日签订《房屋买卖协议》的真实性及是否交付购房款的事实，不能确认；2、原告没有举证证明没有办理产权过户手续的原因在于被告冯长林、陈珍以及原告已对案涉房屋进行装修并入住的事实；3、邮政银行南部支行与冯长林、陈珍建立借贷关系并办理抵押登记，具有对抗效力，并经法院生效判决确认，邮政银行南部支行享有优先受偿权；4、办理抵押登记时，有被告冯长林、陈珍提供的产权证，我方尽到了自己的义务。5、如果原告认为生效判决侵犯了其权利，应该行使撤销权。 冯长林、陈珍未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告梁天荣需要在县城购买住房，经房产信息部介绍，于2010年8月21日作为买方和乙方与被告冯长林、陈珍（卖方、甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：“……一、甲方自愿将房屋位置金鱼小区25号楼，楼层四楼，建筑面积约104平方米，该房屋出售给乙方。二、甲、乙双方商定该房屋的成交价为￥150000.00（水、电、气、闭费用由乙方承担），大写：壹拾伍万圆整。三、第一期付款在本协议签订之日计付￥80000.00元，大写捌万元整；第二期付款在于2010年10月2日前计付￥60000.00，大写陆万元整；第三期付款在该房屋产权办理完毕后，支付下余款壹万圆元。……五、房屋交付于2010年10月2日前甲方把房屋移交给乙方，同时将钥匙交于乙方，该房屋应缴纳的税费、欠款、债务以及以前发生的一切纠纷一律由甲方负责。……”。合同签订当日，原告梁天荣向房产信息部支付中介费用1500元，并向被告冯长林、陈珍支付购房款8万元。2010年9月1日，原告再次向被告冯长林、陈珍支付购房款6万元，被告冯长林向原告出具《收据》一份，载明内容为：“今收到梁天荣购房款总计：壹拾肆万圆整，小写：140000.00元，注：另壹万圆在房产证办好后再付清。房产证五年内办好，费用由乙方负责，甲方负责办理手续。”。 庭审中，原告陈述2010年度其对案涉房屋进行了装修并入住，并提交了2013年11月8日交纳自来水费用的发票。 2013年3月27日，被告冯长林对案涉幢房取得了土地使权证［南国用（2013）第019312号）］，载明：土地用途为商住用地，使用权类型为出让用地。同年9月10日，冯长林、陈珍取得了案涉幢房的产权证，其中案涉房屋，即房屋的产权证号为：南房权证字第××号、建筑面积108.42㎡。 2013年12月2日，被告冯长林、陈珍因资金需要向被告邮政银行南部支行贷款，被告冯长林、陈珍以其所有的位于南部县南隆镇嘉陵路金鱼小区的口面营业房二间（1-1号、1-2号，证号：201309330号、20××31号）及住房五套（2-1号、3-1号、4-1号、5-1号、6-1号，证号：20××32号、20××33号、20××34号、20××35号、20××36号）为借款作抵押担保，并于2013年12月5日办理了抵押登记（他项权证号：南房他证南部字第××号）。 本院在执行邮政银行南部支行与冯长林、陈珍金融借款合同纠纷一案中，于2016年9月27日作出（2016）川1321执901号执行裁定书，裁定查封了权属登记在被告冯长林、陈珍名下的位于南部县南隆镇嘉陵路金鱼小区的口面营业房二间、住房五套（1-1号、1-2号、2-1号、3-1号、4-1号、5-1号、6-1号，南房权证字第××号、20××31号、20××32号、20××33号、20××34号、20××35号、20××36号）。2017年6月20日，本院作出的（2017）川1321执恢256号之一执行裁定载明“另查明被执行人冯长林、陈珍于2010年8月21日将其所有的4-1号的房屋以150000元的价格卖给案外人梁天荣，案外人梁天荣已占有使用，该套住房暂不具备处置条件。”。2019年，原告对本院查封的位于房屋（南房权证字第××号）提出书面异议，本院于2019年1月9日作出（2019）川1321执异3号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告在收到该裁定后15日内向本院提出了案外人执行异议之诉。 另查明，涉案房屋至今未办理过户登记手续，且南部县不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》载明截止2018年12月25日9时24分，没有梁天荣、张文清的不动产单元登记的记录。 本院认为，本案的争议焦点为梁天荣对诉争房屋是否享有合法权利，其享有的权利是否足以阻却本院的强制执行。 第一，原告梁天荣与被告冯长林、陈珍就案涉房屋买卖达成合意，并签订《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告已按约向被告冯长林、陈珍支付了大部分购房款，被告冯长林、陈珍亦将案涉房屋交付原告，根据原告举证亦足以证明在被告邮政银行南部支行对案涉房屋设立抵押前，原告已对案涉房屋进行装修并入住。虽案涉房屋未办理更名过户手续，但非梁天荣之责，故梁天荣具有安全取得房屋所有权的条件，因此不能和一般意义上的债权人相提并论。 第二，梁天荣系作为一般消费者购买案涉房屋居住，案涉房屋系原告及其妻子在南部县城内的唯一住房，体现的是生存居住权利，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受权不得对抗买受人”的司法理论，可得知生存居住权利可以对抗建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受权可以对抗抵押权，本案中，被告邮政南部支行基于一般债权而对案涉房屋实现抵押权，该抵押权不能对抗梁天荣的生存居住权利，梁天荣因买卖合同产生的生存居住权利应该得优先保护。 第三，依据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力、抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。经商业银行审查、评估、确认借款人资信良好，确以偿还银行审查、评估、确认借款人资信良好。确能偿还贷款的，可以不提供担保。”。本案中，被告邮政南部支行为案涉房屋设定抵押前，仅在相应的权属部门对案涉房屋的登记作外观性的了解，而未严格按照规定实地调查了解抵押物的现状，确认权属是否干净，其未尽严格审查之义务，本身具有过错，因此而造成的风险及法律后果，银行应当自行承担。 综上所述，原告要求对案涉房屋停止强制执行的诉请，本院予以支持。原告请求解除案涉房屋的保全查封，已转换为具体执行行为，不能作为单独的诉请提出，可待本案判决发生法律效力后，依据生效文书一并解封处理。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受权不得对抗买受人”，《中华人民共和国商业银行法》第三十六条“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力、抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。经商业银行审查、评估、确认借款人资信良好，确以偿还银行审查、评估、确认借款人资信良好。确能偿还贷款的，可以不提供担保。”，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，判决如下： 一、停止对本案所涉执行标的登记在被告冯长林、陈珍名下的位于房屋（南房权证字第××号）的执行，本院（2019）川1321执异3号执行裁定书于本判决生效时自动失效； 二、原告梁天荣对案涉的位于房屋（南房权证字第××号）享有所有权； 三、驳回原告梁天荣的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司南部县支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  王琳琅 人民陪审员  孙建华 人民陪审员  李月娥 二〇一九年六月二十七日 法官 助理  敬俊林 书 记 员  杜睿漪