贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民初69号原告：申双龙，男，汉族，1984年11月9日生，住湖南省邵东县。被告：贵州运东机械有限公司，统一社会信用代码91520100067713064C，住所地贵州省贵阳市清镇市物流新城巢凤大道工程机械市场内。法定代表人：谌祝勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨立斌，贵州恒易律师事务所律师。被告：凯里市金龙房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：915226017095699663，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市风情西路2号。法定代表人：伍逢春。委托诉讼代理人：吴兴宇，男，1991年10月13日出生，苗族，住贵州省凯里市。系该公司行政部员工。原告申双龙与被告贵州运东机械有限公司（以下简称“运东机械公司”）、凯里市金龙房地产开发有限责任公司（以下简称“金龙房开公司”）执行异议纠纷一案，本院受理后公开开庭进行了审理。原告申双龙、被告运东机械公司的委托诉讼代理人杨立斌、被告金龙房开公司的委托代理人吴兴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申双龙向本院提出诉讼请求：不得执行拍卖被执行人金龙房开公司位于凯开大道西侧××棉纺厂××小镇××房。事实及理由如下：运东机械公司申请执行金龙房开公司一案，黔东南州中级人民法院作出（2017）黔26执232号《执行裁定书》，执行“对被申请人凯里市金龙房地产开发有限责任公司名下位于凯里市凯开大道西侧、原棉纺厂13号路延伸段南侧的滨江小镇一期2号楼23间房屋进行拍卖”。然而，前述房屋清单中房号为滨江小镇一期A1栋3-403号的一套在建商业地产已出售给原告，不再属于被告金龙房开公司的财产，原告于2018年11月30日向黔东南州中级人民法院提出书面异议。黔东南州中级人民法院于2019年1月12日作出（2018）黔26执异121号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。原告认为，上述1套在建商业房产，原告交纳了定金并与金龙房开公司签订商品房认购协议书，上述房产属于异议人购买，非被告金龙房开公司财产，不能再被执行拍卖。为此，特提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。被告运东机械公司答辩意见如下：原告在诉状所称已经预售给原告，不是客观事实，该房屋在查封的时候，查询的状态是处于可售状态，也就是说在查封时候被查封的房屋没有办理预售的备案登记。原告提起的诉讼，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，没有法律依据。第三人金龙房开公司未提交书面的答辩意见。在庭审时口头答辩称对原告起诉请求和理由无异议。原告申双龙为证明自己的诉讼主张，向本院提交的证据材料：①《商品房买卖合同》1份、②收款收据1张、个人业务凭证4张、③（2018）黔26执异121号执行裁定书，拟证明原告申双龙已与金龙房开公司签订购房合同，以235060元总价购买了A1栋3-403号房屋，支付了140060元，该房屋应属于申双龙购买和所有。被告运东机械公司质证后，认为对商品房买卖合同真实性无异议，签订合同后也没有进行备案登记。只是有一个收款收据，无法核实其交款的真实性。被告金龙房开公司对上述证据的真实性及证明目的无异议，并认可已收到申双龙支付的购买3-403号房屋首付款140060元。本院对申双龙所提交的上述证据材料的真实性予以确认。被告运东机械公司未提交证据材料。被告金龙房开公司未提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年12月9日，申双龙与金龙公司签订了《商品房买卖合同》，购买金龙公司开发的滨江小镇一期A区A1栋3-403号房屋一套，面积83.95m2（最终以产权登记面积为准），折后单价3397.80元/平方米，折后总价款人民币235060元，付款方式为“分期付款”。2016年12月9日，金龙公司出具收款收据，确认收到申双龙购房款140060元。申双龙与金龙房开公司签订商品房买卖合同，已到房管部门进行预售网约登记。另查明：运东公司与金龙公司商品房预售合同纠纷一案，经运东公司申请，本院于2016年12月27日作出了（2016）黔26民初160号民事裁定，裁定查封被执行人金龙公司位于凯里市××大道西侧、棉纺厂××路××南侧××小镇××套房屋（含张彩凤所涉房屋），查封期间不得转让、出卖和设置他项权利。查封期限从本裁定送达之日起不超过三年。2018年11月1日本院作出（2017)黔26执232号执行裁定，裁定对凯里市金龙房地产开发有限责任公司位于凯里市××大道西侧、棉纺厂××路××南侧××小镇××套房屋进行拍卖（含张彩凤所涉房屋）。张彩凤向本院提出书面异议。本院2019年1月12日作出（2018）黔26执异121号《执行裁定书》，驳回了申双龙的异议请求。申双龙遂于2019年3月5日起诉，诉请如前。2019年6月28日，本院就《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九等相关规定向原告申双龙释明并告知其是否愿意在一个月内把尚欠的购房款95000万元交到人民法院的执行专户，申双龙答复愿意在一个月内筹款把尚欠的款项按要求交到人民法院的执行专户。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，因此，申双龙主张其对案涉的A1栋3-403号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，有责任提供证据予以证明。本案中，虽然现有证据可证明申双龙与金龙房开公司已签订有商品房买卖合同，也支付了其中140060万元的首付款，而且案涉房产已经办理预售签约，经法院释明后，申双龙表示愿意将剩余购房款95000元交付到人民法院指定的执行专户。所以，申双龙的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定中第（一）、（二）、（三）项所规定的可“排除执行”的条件。再从上述规定第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定来分析，首先，申双龙所购的A1栋3-403号房产系住房，属于生活消费类的住房；其次，在法院查封之前申双龙与金龙房开公司签订了合法有效的书面买卖合同，且涉案房屋已进行预售签约。符合第二十九条所规定的“排除执行”的条件。综上，申双龙对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告申双龙就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求停止强制执行的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：不得执行拍卖被执行人凯里市金龙房地产开发有限责任公司位于凯开大道西侧××棉纺厂××小镇××房。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 王 莉审判员 王 珺审判员 欧阳平二〇一九年六月二十八日法官助理罗维书记员杨正英