山西省太原市中级人民法院民事裁定书（2019）晋01民终174号原告：山西中进实业集团有限公司，住所地太原市迎泽区解放路126号。法定代表人：马吉祥，董事长。委托诉讼代理人：赵云峰，山西德为律师事务所律师。被告：太原煤炭气化（集团）有限责任公司，住所地山西省太原市小店区晋阳街东沺三巷3号。法定代表人：王锁奎，董事长。委托诉讼代理人：冯永继，山西晋商律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴晓云，山西晋商律师事务所律师。原告山西中进实业集团有限公司与被告太原煤炭气化（集团）有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月31日立案受理后，依法进行了审理。原告山西中进实业集团有限公司的委托诉讼代理人赵云峰，被告太原煤炭气化（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人冯永继、柴晓云到庭参加了诉讼。原告山西中进实业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付依《合同书》约定的所欠原告购房款中的土地价值款。2、判令被告按建筑面积19296㎡、楼面地价1871元/㎡，总计36102816元支付土地价值款，并支付该款自2017年1月17日起至实际付清之日止按年利率6%计算的利息。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：1995年，原告经政府相关部门批准，全面接收山西省晋建开发公司对太原市半坡西街九片区的旧城改造项目。《建设用地规划许可证》（并规选（92）18号）批准征用划拨土地10.6亩。原告投入巨资对该项目数百户居民进行拆迁，最终拆得净用地9.17亩。依据当时的政策，原告有义务对拆迁户进行安置，同时有权利通过对土地进行商业开发获取利润以平衡拆迁费用。原告根据市政府对该片区的详细规划，申请规划报建一幢在当时属于高层的住宅楼，即1号楼。被告多部门联合对该片区进行了实地考察，确认相关资料、手续后决定购买该位于太原市一类地区（在当时属于市中心地区）的住宅楼。90年代房地产还属于国家计划调控，主要的法律规范为95年施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》。主要涉案规范：房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。1998年，涉案宗地依政策属划拨性质，依前述规定，土地出让金应由受让方被告缴纳，但鉴于宗地上还有其他建筑物故土地出让金也可以由原告缴纳后由被告按其所购买的总建筑面积分摊。在旧城改造的政策规定下如由原告缴纳土地出让金后政府会给予80%的返还以弥补原告前期投入的土地拆迁费用并获得使用权。但土地的市场价格要高于应缴纳的出让金价格，出卖人原告有权利要求受让人被告按市场价支付土地价值款。在上述背景下，原、被告于1998年2月11日签订《合同书》约定被告购买原告1号楼建筑面积1.6万㎡。价款按第32条规定分成两部分：（一）房屋重置价即建安造价加配套2716元/㎡；（二）土地出让金按当地政府有关商品住房标准合理分摊。1999年原告取得项目《建设工程规划许可证》，批准1号楼建筑总面积2.4万㎡。原告开工建设并于2002年应被告要求实际交付其19296㎡。但被告收房后不仅未支付任何土地价款，连建安造价款也拖延支付。无奈原告提起诉讼。经省高院终审判决，被告才支付了建安造价款，土地价款的问题因需对用地范围和地价进行确认判决认为应另案解决。原告主张土地价格应按第33条规定进行评估确定。分摊的用地范围应按市政府的规章执行。太原市人民政府2002年27号令《太原市城市规划管理技术规定》第九条规定，在内环线内高层居住建筑的容积率不能超过3.5（该规定解释的容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值）。本案1号楼批准的建筑面积为24000㎡，依公式“24000㎡/用地面积≤3.5”计算。建筑用地面积不应小于10.2亩，调整误差可见原告是在净用地9.17亩范围上申请规划报建的。政府也是在此范围上批准的，被告也应在此范围上分摊出让金。由于在九片区宗地上还有其他建筑物需办理产权证书，无奈原告在2005年以自己经营的现实情况结合政府优惠政策将9.17亩宗地办理了两个土地证：①4.24亩出让地；②4.93亩划拨地。这种划分是政府对原告95年投入巨资对九片区进行整体旧城改造投入的政策补偿。虽然原告获得9.17亩土地使用权的整体价格低于市场价，但并不能要求原告必须将这种优惠地价转赠给商业购买者的被告。原告有权获得商业地价利益。被告曾要求按原告2005年缴纳出让金的数额分摊支付地价款没有法律依据，更是对原告利益的严重侵害。原告认为在1998年的法律、政策背景下，原、被告双方签订的《合同书》中未对购房款中的地价部分进行明确约定。双方应在尊重历史的前提下，依照法律法规依法执行。95年的《城市房地产管理法》规定了国家实行房地产价格评估制度，明确了“标定地价”属政府指导价的性质。《中华人民共和国合同法》第62、63条明确“执行政府指导价的，逾期付款遇价格上涨时，按照新价格执行”。众所周知，自1998年近20年来的时间，房地产价格发生了巨大变化，房价上涨数倍。但究其根本是土地价格上涨造成房价的上涨。被告现使用原告的房屋平米单价已超万元。即使扣除房屋重置价格，每平米也有近万元收益。被告在未向原告和国家支付任何土地价款的情况下，却凭空享有了这巨大利益，这是不当得利，是非法侵害原告利益所得。现今房地产市场法律法规已趋完善，房价中包含的土地价值部分已在土地招拍挂时即根据土地性质及规划条件（包括容积率）按每平米楼面地价的方式予以确定，不会再存在本案的纠纷。2017年对涉案宗地依法评估后得出的楼面地价为每平方米1871元。2019年太原市首拍山西警校旧址土地拍卖成交楼面地价为每平方米7292元。对比可见虽然原告主张按新价执行，但由于原告获得土地时的特殊政策，被告依然获得了巨大的土地收益。综上所述，原告诉请人民法院依法确定被告建筑物按规定应分摊的用地范围，按土地现价并综合地上建筑物面积，计算涉案建筑物楼面地价，判令被告立即支付购房款中的楼面地价款，维护原告的应有权益。本院经审查认为，原告山西中进实业集团有限公司与被告太原煤炭气化（集团）有限责任公司房屋买卖合同纠纷案，山西省高级人民法院作出（2007）晋民终字第369号终审判决，对原告关于土地出让金分摊的诉讼请求，认为“因目前国土部门尚未计算出本案所涉房屋的具体分摊数额，按合同约定双方按面积分担土地出证金，应另案处理”。原告向本院起诉提出诉讼请求：判令被告偿付原告合同约定的土地出让金3689万元，及从住房之日起至今的利息（按银行同期贷款计算），本院作出（2015）并民初字第817号民事判决后，因被告太原煤炭气化（集团）有限责任公司不服，上诉至山西省高级人民法院。山西省高级人民法院作出（2018）晋终376号民事裁定书，裁定该案发回重审。本院重审时原告对诉讼请求的具体内容进一步明确或变更，重审后作出（2018）晋01民初881号民事裁定，裁定驳回原告山西中进实业集团有限公司的起诉，同时向当事人释明，如不服裁定，可以在裁定送达之日起十内，上诉于山西省高级人民法院。现原告山西中进实业集团有限公司在前次诉讼过程中或终结后，再次向本院起诉。原告的本次诉讼与前次诉讼的当事人相同；两次诉讼标的相同，均为房屋买卖合同法律关系；请求的内容均为依双方所签《合同书》约定购房款中土地出让金的分摊，均为按楼面地价1871元/㎡、建筑面积19296㎡计算的36102816元的土地价值款及相应利息，两次诉讼请求的数额虽有小数额变动，但并无诉讼请求的实质变化；两次诉讼请求的事实理由实质内容也基本相同。综上，原告的本次起诉构成重复起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用【中华人民共和国民事诉讼法】的解释》第二百四十七条的规定，裁定如下：驳回山西中进实业集团有限公司的起诉。本案受理费222314元，退还山西中进实业集团有限公司。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 王庆河审判员 郝利亚审判员 姜宏亮 二O一九年六月五日书记员 聂 璐