广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初12639号原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室（反诉被告），住所地：惠州市惠阳区。法定代表人杨文峰。委托代理人唐秋红、钟梦玲，系广东日升律师事务所律师。被告周志平（反诉原告），男，1955年7月24日出生，香港居民，现住香港新界荃湾，委托代理人张水英，系广东宝晟律师事务所律师。原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室诉被告周志平房屋租赁合同纠纷一案、反诉原告周志平诉反诉被告惠州市惠阳区国有资产管理办公室一案，依法适用普通程序组成合议庭，两案合并公开开庭进行了审理。惠州市惠阳区国有资产管理办公室的委托代理人唐秋红、钟梦玲、周志平及委托代理人张水英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州惠阳区国有资产管理办公室诉称，2011年年底，原告惠州惠阳区国有资产管理办公室（原名：惠州惠阳区新信资产管理办公室）委托惠州惠阳拍卖行对包括涉案位于惠城区马安农科所二楼、三楼房屋的23宗物业进行公开招租，后涉案房屋由被告周志平竞得。2012年4月26日，原告与被告签订了合同号为000059的《物业租赁合同》（以下简称合同），合同约定原告将位于惠城区马安农科所二楼、三楼出租给被告使用；租赁期限从2012年5月1日起至2018年4月30日止，签订本合同之日起至2012年5月30日为被告装修期，从2012年6月1日起正式计收租金；租金为3610元/月，每三年递增10%，从2015年5月1日至2018年4月30日的租金为3971元/月。合同第七条约定，乙方（即：被告，下同）在签订本合同时向甲方缴交相当于三个月的租金作为合同履约保证金，即人民币一万零捌佰叁拾元整，租期届满，由甲方（即：原告，下同）不计息退回乙方。如乙方违约，按乙方违约处理，甲方有权没收。第十条还约定，乙方迟延交付租金的，每迟延一天，应当向甲方支付应付款项百分之三的迟延履行金直至付清止，逾期30天未付清款项的，甲方有权解除合同，收回物业另行处理，所收乙方保证金不退。被告与原告签订合同后，被告从未支付过租金。原告曾多次催促被告缴交租金，被告一直不履行合同的义务。被告在2014年4月2日曾向原告提出终止合同的申请，但原、被告双方并未达成一致意见。此后，被告仍不予履行支付租金的义务，且无法联系，原告于2017年5月12日在《惠州日报》刊登《解除公告》，公告解除与被告签订的《厂房租赁合同》，要求被告按照合同约定结算拖欠租金、违约金及其他相关费用，并将厂房返还原告，逾期原告将依法收回房屋。被告不予履行合同约定义务行为，已构成违约，应当依法承担违约责任。综上，原告为确保国有资产不流失，并为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：一、被告周志平向原告惠州惠阳区国有资产管理办公室支付从2012年6月11日起至2017年5月12日止的租金223191元；二、被告周志平向原告惠州惠阳区国有资产管理办公室支付合同履约保证金10830元；三、被告周志平按照未付租金的日3%的标准向原告惠州惠阳区国有资产管理办公室支付迟延履行金直至租金付清之日止（迟延履行金暂算至2018年10月22日为9472300.05元）；四、本案诉讼费用由被告承担。一、二、三项合计为9706321.05元。被告周志平答辩称，答辩人起初并无租赁农科所厂房二楼、三楼的合意，基于被答辩人承诺会将一楼空地交付给答辩人使用的前提下，答辩人才参加投标。中标后，被答辩人无法履行将一楼空地交付给答辩人使用的承诺，双方于2014年3月30日已解除双方签订的租赁合同。被答辩人持有的合同原件、保证金收据及厂房钥匙已全部交还给了被答辩人。为了查明本案事实，答辩人协同律师于2018年12月10日下午到被答辩人处将该合同原件及收据原件拿回。事情经过是：2010年10月左右，当时答辩人是做重型机械的，需要在地下安装使用机械，看中了位于马安龙科所门前一楼的空地使用权。当时答辩人和被答辩人的领导（梁素辉股长）沟通，梁股长称没有问题，可以将一楼空地的使用权交给答辩人使用。1个月后，被答辩人机制改革要求全部租售的产业必须进行招投标，于是被答辩人要求答辩人去参加投标。当时招投标的标的是农科所的二、三楼厂房（不含一楼地面空地），即本案租赁物。对此答辩人表示异议，因为没有一楼地面空地的使用权，答辩人无法开展业务，即仅有该招标的租赁标的，对答辩人来说是毫无用处的。但被答辩人承诺称只要答辩人中标取得了二、三楼厂房的使用权，被答辩人才能把一楼空地约600平方米的使用权出租给答辩人。基于该承诺，答辩人应邀参加投标，在2012年4月26日中标，并签订了《厂房租赁合同》。合同签订后，被答辩人梁股长承诺在1个月内将一楼空地使用权交给答辩人使用。1个月后，答辩人追问他，他说与上手租户未协调好，需要缓一段时间。于是，答辩人向被答辩人申请缓缴租金至。2012年9月1日，并自空地交付给答辩人后才能起算二、三楼厂房的租金。当时被答辩人同意，并再次承诺会尽快把空地交付给答辩人使用。2012年9月，被答辩人仍未将一楼空地使用权交给答辩人，答辩人多次向被答辩人表达诉求，当时被答辩人答应将一楼空地使用权组给答辩人，答辩人才会去参加投标。没有一楼地面空地，答辩人根本无法做业务，且答辩人也不可能去投标。最后被答辩人梁股长回复称：一楼空地短时间内已无法交付给答辩人。既然如此，希望答辩人终止合同、退租，并主动承认是被答辩人的过错导致合同解除。无奈之下，答辩人只能选择与被答辩人委派工作人员（邱广鸿）办理了终止合同手续，并于2014年3月30日向被答辩人委派而来的工作人员（邱广鸿）交还了租赁合同原件（合同注明：此合同作废，本人同意终止）、保证金收据原件及厂房钥匙。当时答辩人提出要保留相关证据，被答辩人说合同已经终止，答辩人没必要保留这些证据，而且保证金收据和合同原件都是要拿回去财务审查办理退款手续的。答辩人基于相信被答辩人，才会毫无保留地将全部证据交给被答辩人。为了查明本案事实，答辩人协同律师于2018年12月10日下午到被答辩人处将该合同原件及收据原件拿回。后答辩人发现，被答辩人的梁素辉在《收款收据》背面上也注明了：同意按合同条款处理，该押金需扣除三个月抵房租。即说明被答辩人已在办理双方合同解除事宜和退款事宜。答辩人认为，被答辩人在与答辩人建立租赁合同之初，存在欺瞒和重大误解。在多次对答辩人承诺会将一楼空地使用权交付给答辩人的前提下，骗取了答辩人前去投标并中标，该合同符合《合同法》关于撤销权之规定。中标后，被答辩人无法毙觋承诺，劝导答辩人主动退租。迫于无奈，答辩人选择了退租（即终止合同），双方办理了终止合同的手续。因此，答辩人与被答辩人的《厂房租赁合同》已于2014年3月30日已解除并终止。二、答辩人自始至终从未使用过该租赁物，也未占用过该租赁物。该租赁物一直在被答辩人持有并控制之中。签订合同后，答辩人发现厂房有漏水问题。经与被答辩人商量，被答辩人要求答辩人修复，并称等修复后的结果再定是否属于危房。答辩人用了一个月左右的时间修复厂房的漏水问题，并支付了维修费约8-9万元的工程款。之后，答辩人再也未进去过该厂房，更未使用过厂房。后答辩人与被答辩人于2014年3月30日解除合同，答辩人已将钥匙交还给了被答辩人，也无法使用该厂房。因此，答辩人与被答辩人的合同已于2014年3月30日解除，且答辩人未使用过租赁物，该租赁物一直由被答辩人持有并控制，因此被答辩人诉请的第一项租金、第三项滞纳金均无事实根据和法律依据，应当依法予以驳回。三、答辩人于2011年11月8日在被答辩人办公室财务刷卡（建设银行）向被答辩人支付了2万元人民币的保证金。该保证金在合同签订后转为租赁合同的押金（即2个月租金7220）元和预付的一个月租金3610元。剩9170元被答辩人现仍未退还给答辩人。因此，被答辩人诉讼请求第二项支付履约保证金于法无据，应依法予以驳回。因此，被答辩人诉请均无事实根据和法律依据，应全部予以驳回。反诉原告周志平诉称，反诉原告于2011年11月8日向反诉被告支付了竟租惠阳区马安农科所二、三楼的房屋保证金人民币2万元整。后双方于2014年3月30日解除了《厂房租赁合同》，双方同意反诉原告支付的2万元保证金需扣除3个月房租即10830元后，剩余9170元应当由反诉被告返还给反诉原告。故提出反诉，请求法院判令：一、确认双方于2012年4月26日签订了《厂房租赁合同》于2014年3月30日正式解除；二、反诉被告向反诉原告返还余款人民币9170元；三、反诉被告承担本案诉讼费。反诉被告惠州惠阳区国有资产管理办公室答辩称，答辩人通过公开招租方式就涉案物业进行竞租，被答辩人充分知悉招租范围和条件，其称答辩人承诺涉案物业一楼空地给其使用没有事实依据。2011年年底，答辩人惠州惠阳区国有资产管理办公室（原名：惠州惠阳区新信资产管理办公室）委托惠州惠阳拍卖行对包括涉案位于惠城区马安农科所二楼、三楼房屋的23宗物业进行公开招租。后，涉案房屋由被答辩人周志平竞得。答辩人出租涉案物业完全是通过合法的公开招租方式对外招租，并公示了公开招租范围、条件和物业租赁合同。被答辩人对招租物业的租赁范围是非常清楚、知悉的。被答辩人陈述答辩人承诺将一楼空地交付给被答辩人使用，没有事实和法律依据。二、被答辩人与答辩人签订《物业租赁合同》后，一直违反物业租赁合同约定拒付租金，已构成违约，答辩人已向人民法院提起诉讼要求被答辩人支付租金、承担违约责任等，根本不存在答辩人向被答辩人返还9710元的情形。三、即使按照被答辩人片面理解的事实，认为答辩人应向其返还9710元，但被答辩人要求答辩人返还9170元的诉讼请求已经过2年的诉讼时效，人民法院应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。根据被答辩人陈述和提供的证据材料，其在2014年3月30日向答辩人提出终止合同的申请，被答辩人也一再以答辩人工作人员粱素辉于2014年3月30日在收款收据上注明内容认为双方就解除物业租赁合同达成一致意见（事实上，被答辩人严重违约，不仅要承担向答辩人支付租金的义务，而且要承担相应的违约责任。双方签订的物业租赁合同依法解除时间为2017年5月12日）。被答辩人提供的该份收款收据有其本人签名，则被答辩人如主张答辩人向其返还9710元，就应当在2016年3月30日前向人民法院提起诉讼主张债权。但根据被答辩人提交的民事反诉状签署的时间是2018年12月12日，被答辩人向人民法院提起诉讼时已经超过《民法通则》第135条规定的2年诉讼时效，因此，人民法院应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。综上，被答辩人的反诉已经过了诉讼时效，对答辩人的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，依法应当予以驳回；被答辩人一直未按《厂房租赁合同》履行义务，构成违约，请人民法院依法支持答辩人本诉的全部诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，2012年，原告周志平通过公开招租的形式取得位于惠州惠城区马安农科所二楼、三楼的承租权，并于2012年4月26日与被告惠州惠阳区国有资产管理办公室签订《厂房租赁合同》，约定：租赁期限从2012年5月1日起至2018年4月30日止，2012年5月30日前为装修期，免收租金，自2012年6月1日起正式计收租金；每月租金3610元，每三年递增10%，从2015年5月1日至2018年4月30日每月租金3971元；合同签订时原告向被告缴交三个月的租金作为履约保证金，即人民币10830元；租赁物交付时间为2012年5月1日。2011年11月8日，被告向原告周志平出具《收款收据》，列明：收到周志平竟租（惠城区马安农科所二、三楼）房屋的保证金贰万元。2014年3月30日，周志平亦在该《收款收据》背面签字确认，2015年4月7日，梁素辉亦在该《收款收据》的背面书写“拟同意按合同条款办理，该押金需要扣除三个月抵房租”，并签字确认。2014年3月30日，周志平在《厂房租赁合同》尾页书写“此合同作废，本人同意终止”字样，并签字确认，原告称，系按照被告的要求在合同上书写上述字样，并按照被告的要求将上述合同及《收款收据》原件通过邱广鸿交回给原告。经查，梁素辉系原告经营股副股长，其到本院接受询问，确认《收款收据》背面书写的字体是其本人所写，意思是“同意解除租赁合同，从押金里扣除三个月的租金，其他租金不再追究”，但其称，就解除涉案合同事宜，有跟主管领导沟通，按照程序应经党组会讨论，是否有讨论不清楚，主管领导答复说不同意解除合同；本院询问，按照其所称，主管领导不同意周志平解除合同，其是否有通知周志平，有无退还合同原件及收据原件给周志平？梁素辉答：有电话通知周志平，合同及收据未退还给周志平，原因是还想找领导沟通一下。对此，周志平予以否认，称并没有通知其。本院询问，周志平称有无与你沟通退还剩余押金的问题？梁素辉答：有沟通退押金的事情，当时领导的意思是如果9170元的押金周志平不要求退，可以解除合同。本院询问：周志平在合同上书写“此合同作废本人同意终止”字样是否是经你方要求书写？梁素辉答：是的，如果租户要求提前解除合同，我们会要求其在合同上写上这些字。原告的退休工作人员邱广鸿到本院接受询问，称梁素辉让其从周志平那里把合同及《收款收据》带回单位。2017年5月12日，原告在《惠州日报》刊登解除《厂房租赁合同》公告，告知周志平解除《厂房租赁合同》，并要求其在七日内按合同约定结算拖欠租金、违约金及其他相关费用，并将厂房返还给被告。庭后，本院就本案事实向原告惠州惠阳区国有资产管理办公室发出书面通知，要求原告书面回复本院以下问题：1、《厂房租赁合同》第二十三条违约责任及免责条件第（一）条约定：租赁期间，乙方（被告）如有下列情况之一的，乙方同意甲方（原告）提前终止合同，收回房产，保证金不予退还；且同意甲方不经诉讼采取停水停电、封门、换锁或其他一切必要措施向乙方追讨损失和欠租，并按本合同第二十二条约定收回租赁标的，由此造成乙方损失由乙方自负，其中第一种情形是逾期一个月未清交租金或税费、电费等等，而该合同约定自2012年6月1日起周志平就应向你方支付租金，但周志平从未向你方交纳过租金，完全符合上述你方可以提前终止合同的情形，为何你方于2017年5月11方才登报要求解除《厂房租赁合同》？2、周志平自2012年6月1日起应缴租金开始就未向你方缴纳过租金，你方代理人在庭审时称，有向周志平口头、电话催收过租金，并称周志平将合同原件交还给你方后（2014年3月30日交还给邱广鸿）就无法联系到周志平，既然周志平已无法联系到，那么你方有无在2014年4月至2017年5月11日期间采取有效措施，避免资产损失扩大？如果有，具体指什么措施，什么时间做出，有无证据？如果没有，原因是什么？3、周志平自2012年6月1日起应缴租金开始就未向你方缴纳过租金，你方有无到合同标的物惠城区马安镇新群村农科所二楼、三楼厂房核实周志平是否有在实际使用该厂房？2012年6月至2017年5月11日该厂房是否由他人使用？谁在使用？4、现惠城区马安镇新群村农科所二楼、三楼厂房已由你方收回，请你方核实该厂房的水、电在2012年6月至2017年5月11日期间登记在谁名下，由谁缴纳费用，并将相关票据等材料提交我院。5、周志平按你方要求于2014年3月30日在《厂房租赁合同》中明确写明“此合同作废本人同意终止”，本院向梁素辉询问时，梁素辉称2015年4月7日在《收款收据》背面书写“拟同意按合同条约办理，该押金需要扣除三个月抵房租”字样的意思是同意解除租赁合同，从押金中扣除三个月的租金，其他租金不再追究，你方仍认为租赁合同未解除的依据是什么？6、梁素辉称，有与周志平沟通退还押金的事情，并称“当时领导的意思是，如果9170元的押金周志平不要求退，可以解除合同”，至今你方未向周志平退还该押金，又认为合同未解除，如何解释？7、梁素辉称，解除合同及退还押金事宜其有向主管领导汇报，但是否解除合同及是否退还押金事宜应经党组会讨论决定，而你方代理人称没有该事项的党组会议记录，请你方明确上述事宜是否有经党组会讨论决定，如果有，有无证据予以佐证？如果没有经过党组会讨论，原因是什么？8、若按照梁素辉所称，是否解除合同应经党组会讨论决定，那为何你方要求周志平在合同上明确写明“此合同作废本人同意终止”内容？原告向本院回复内容如下：我办与周志平租赁合同解除及退还押金事宜没有经过党组会讨论决定。我办梁素辉同志根据周志平交回我办合同件书写内容，提出拟处理意见，即其在《收款收据》背面书写的“拟同意按合同条约办理，该押金需扣除三个月抵房租”。因周志平和我方之间未达成一致意见，双方的租赁合在我办登报前一直未解除。自2014年4月至2017年5月11日期间，我办考虑到诉讼解决的期限较长一直考虑采取双方协商的方式解决涉案纠纷，但我办多次按照合同载明的周志平联系方式一直无去联系到周志平，后于2017年5月11日登报要求解除《厂房租赁合同》，以解决我办与周志平涉案物业之间的租赁合同纠纷，待该厂房租赁合同解除后进行公开招租。2018年5月9日，该物业由第三方通过公开竞租的方式承租。以上事实有身份证、事业单位法人证书、《厂房租赁合同》、《收款收据》、庭审笔录等证据予以佐证。本院判决理由和结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点一是《厂房租赁合同》是否已解除，何时解除？二、被告是否应向原告支付保证金10830元及原告是否应向被告退还9170元保证金？第一个问题，《厂房租赁合同》是否已解除，何时解除。首先，《厂房租赁合同》由原、被告双方签字（盖章）确认，在双方未提供证据证实该合同存在无效或可撤销法定情形的情况下，对该合同的效力本院予以确认；其次，合同签订后，原告的工作人员与被告有就解除合同的事宜进行协商，被告按照原告的要求于2014年3月30日在该合同上书写“此合同作废本人同意终止”字样，并将该合同及《收款收据》的原件交回给原告，应视为原告已作出同意解除上述合同的意思表示；最后，在被告按照原告的要求于2014年3月30日在该合同上书写“此合同作废本人同意终止”字样一年后，原告的工作人员在《收款收据》背面书写“拟同意按合同条款办理，该押金需要扣除三个月抵房租”，其称意思是同意解除租赁合同，从押金里扣除三个月的租金，其他租金不再追究，应视为系原告对解除合同的再次确认及对保证金的退还事宜作出决定，虽该工作人员称单位主管领导并未同意解除合同，但原告并未举证证明，且未举证证明有就不同意解除合同事宜告知被告周志平。综上，本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》已于2014年3月30日解除。关于原告诉请的租金，原告工作人员确认从被告缴纳的20000元保证金中扣除三个月租金，其他租金不再追究，且，原告向本院回复称自2014年4月至2017年5月11日期间一直无法联系周志平，而《厂房租赁合同》第二十三条违约责任及免责条件第（一）条的约定，被告逾期支付租金的，被告同意原告提前终止合同，并同意原告不经诉讼采取停水停电、封门、换锁或其他一切必要措施向被告追讨损失和欠租，并收回租赁标的，为了避免损失扩大，原告可以根据《厂房租赁合同》的约定在周志平逾期支付租金时解除上述合同并收回标的物，综上，原告诉请要求被告支付2012年6月至合同期限届满日的租金无事实依据，亦不合理，本院不予支持。另，基于上述理由，被告无需向原告支付租金，那么，原告基于租金诉请的迟延履行金亦不存在支付的前提，故对原告的该项诉请本院不予支持。第二个问题，被告是否应向原告支付保证金10830元及原告是否应向被告退还保证金9170元。首先，虽然《厂房租赁合同》约定，被告应向原告支付履约保证金10830，但从原告出具的《收款收据》看，原告已向被告收取了20000元的保证金，原告要求被告另行支付10830元保证金无事实依据，本院不予支持；其次，原告的工作人员于2015年4月7日在《收款收据》背面书写“拟同意按合同条款办理，该押金需要扣除三个月抵房租”，即，原告同意从20000元保证金中扣除三个月租金，剩余保证金9170元应退还给原告，但，被告未提交证据证实自2015年4月7日至原告提起本案诉讼（2018年10月23日）有向原告要求退还剩余保证金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，反诉原告周志平的该项诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室与被告周志平签订的《厂房租赁合同》于2014年4月30日解除；二、驳回本诉原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告周志平的其他诉讼请求。本案本诉受理费79744.24元（原告已预交），由原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室承担，反诉费75元，由反诉原告周志平承担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  李艳琳审判员  蒋海霞审判员  赖素霞二〇一九年六月二十五日书记员  张丽娴