海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终2130号上诉人（原审被告）：海南森佳信置业有限公司，住所地海口市和平大道61号都市海岸小区1号商铺101室。统一社会信用代码：914600006989326856。法定代表人：周泉贵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏颖峰，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：许明金，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：六盘水屹茄置业有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区川心小区玉舍林场综合楼三单元601室。统一社会信用代码：91520201MA6DJ59E9W。法定代表人：王茄茜，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭屹，该公司监事。上诉人海南森佳信置业有限公司（以下简称森佳信公司）因与被上诉人六盘水屹茄置业有限公司（以下简称屹茄公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初4692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。森佳信公司上诉请求：1.撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初4692号民事判决第一项，依法改判为森佳信公司向屹茄公司支付佣金313548元及解筹奖36000元，共计349548元；2.本案一、二审诉讼费由屹茄公司承担。事实与理由：原审法院认定事实不清。一、原审法院依据屹茄公司提供的周荣源、王凡、张长军与森佳信公司签订的《商品房买卖合同》及房款收据，即认定符合支付佣金的条件，该认定与事实相违背且与原审法院查明事实中双方《商品房分销代理合同》合同约定的佣金支付条件不符。首先，因屹茄公司介绍的客户周荣源、王凡、张长军三人均未按《阳光半岛认购协议书》中约定的期限内付款、签约，森佳信公司遂于2017年3月28日向该三位客户发出《解除＜认购协议书＞通知》并将客户支付的购房款全部退回。其次，因周荣源、王凡、张长军的违约行为，森佳信公司依《阳光半岛认购协议书》有效约定，已将屹茄公司销售的该三套房另售他人。再次，森佳信公司之所以于2017年6月再次接受该三位客户支付的购房款，并在房价上涨至每平米7000多元情况下仍按原认购价4000多元与之订立《商品房买卖合同》，系王茄茜与森佳信公司员工杨湘成私下串通，误导客户再次向森佳信公司支付购房款。之后，三位客户多次在政府相关部门信访，要求重新与森佳信公司签订并履行购房合同。迫于相关部门的压力，森佳信公司不得不按原认购价重签合同，且在该合同签订后，森佳信公司多次与屹茄公司协商，要求其承担森佳信公司签订涉案买卖合同造成的经济损失，但屹茄公司态度多次反复。需要补充强调的是，该合同的签订是由周荣源、王凡、张长军与森佳信公司另行协商所致，该三人所重新购买的房屋亦并非屹茄公司曾协助销售的原房屋。综上，原审法院认定符合支付佣金的条件属于认定事实不清，森佳信公司有权拒付给屹茄公司涉及周荣源、王凡、张长军三人的成交佣金款85140元。二、原审法院查明了屹茄公司代理销售房屋的事实，却未对屹茄公司所代理销售房屋的买卖合同的效力及成因做出认定，得出结论违背双方的合意，造成森佳信公司的的信誉损失和经济损失，事实上纵容了屹茄公司的恶意串通损害第三人利益行为。况且森佳信公司提交了确凿的证据已证明屹茄公司与森佳信公司员工恶意串通的行为给森佳信公司造成了40万元的经济损失，按照双方所签分销代理合同第十四条第2款的约定，屹茄公司应赔偿森佳信公司的该等损失。在屹茄公司未履行赔偿义务之前，森佳信公司当然有权拒付涉诉三套房屋的代理佣金。原审无视森佳信公司已提交确凿的证据，以森佳信公司主张的经济损失无事实依据为由，判令森佳信公司支付涉诉三套房的佣金，该判决明显欠妥。综上，鉴于原审判决存在认定事实的错误，望二审法院予以改判，支持森佳信公司全部上诉请求。屹茄公司辩称，一、针对森佳信公司第一项上诉理由的答辩意见：1.关于森佳信公司提出原始购房协议解除的原因。森佳信公司认为屹茄公司介绍的客户周荣源、王凡、张长军三人在签订《阳光半岛认购协议书》之后未及时按约定的期限内付款、签约，正是由于三人的违约行为导致合同解除，因此森佳信公司不需要支付三人的成交佣金。屹茄公司认为该认定与事实不符。在原审庭审中，森佳信公司已经自认其与屹茄公司合作以来，屹茄公司一直积极履行房屋销售代理工作，并且积极推荐客户带至海南购房，并且根据已有证据证实，周荣源、王凡、张长军三人之所以未及时按约定付房款，是因为当时房地产市场房价骤增，森佳信公司单方面想收回房源另卖高价，是森佳信公司违约在先，而非三位客户以及屹茄公司违约造成合同解除。2.关于森佳信公司提出的新签订购房协议的效力。关于森佳信公司提及后来重新与三位客户签订并履行认购协议是迫于相关部门的压力，实际上也是因为森佳信公司违约在先，三位客户为维护自身合法权益才不得不以合法手段去房管部门上访，在房管部门的合法督促下双方才重新签订认购协议，整个过程并无非法手段及非法原因，重新签订的协议也符合法律规定，应属有效。另外，森佳信公司认为重新签订的协议系王茄茜与森佳信公司员工杨湘成私下串通，从而误导客户再次向森佳信公司公司支付购房款一事，只是森佳信公司的主观猜测，并且三位客户重新购买的房屋不是原来购买的房屋，也是因为森佳信公司单方面将原来购房协议涉及的房屋卖掉，因此造成的差价损失并不是屹茄公司的责任。综上，三位客户与森佳信公司重新签订的认购协议符合合同成立的要件，是有效的，原审也已经对协议有效的相关证据进行了质证，森佳信公司理应支付给屹茄公司关于三位客户的成交佣金85140元。二、针对森佳信公司第二项上诉理由的答辩意见：森佳信公司对于2017年6月上述三位客户与之新签订的购房协议的效力存在异议，认为屹茄公司在签订该合同时属于实施了恶意串通损害第三人利益的行为，屹茄公司认为该主张不成立，因为森佳信公司在一审中已经承认了三份合同的效力，并且对其应支付屹茄公司合同对应款项的事实予以确认。二审中森佳信公司没有新的证据便提出相反的主张不应得到支持。另外，关于森佳信公司主张的40万元经济损失，因一审时并未提出反诉，二审应不予支持。三、屹茄公司由于客观原因于一审未取得相关证据，导致原审法院未支持黄建筑、李光兰的佣金支付请求，现屹茄公司已经取得相关证据，希望二审法院予以支持。1、关于黄建筑的成交佣金。2018年7月，屹茄公司于一审开庭后提供了黄建筑与森佳信公司之间签订的商品房买卖合同、购房发票等证据，证明黄建筑已经与森佳信公司签订购房合同且全款支付房款，此时可作为二审新证据提交至法院。2、关于李光兰的成交佣金。李光兰签订购房合同时约定的付款方式为按揭，结算条件之一为银行发放按揭款，之前由于森佳信公司原因，一直未配合银行办理贷款手续，导致购房合同未能履行，因此未满足结佣条件。现在相关手续已经办妥，李光兰符合付款条件并且已经付款，与其相关的佣金应予支付。按照以上事实，森佳信公司的上诉请求与事实不符。请二审法院在准确认定事实的基础上依法判决，切实维护屹茄公司的合法权益。屹茄公司向一审法院起诉请求：1.判令森佳信公司支付屹茄公司委托代理销售房屋的佣金530394元、成交奖50000元（当庭变更为24000元）、解筹奖36000元，共计616394元（当庭变更为590394元）；2.判令森佳信公司支付上述请求款项的逾期利息（自2017年4月26日始至欠款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），至起诉之日暂计26873元；3.本案的诉讼费用由森佳信公司承担。一审法院认定事实：2015年，屹茄公司的法定代表人王茄茜与森佳信公司签订《半岛阳光分销代理合同》一份，约定甲方（森佳信）委托乙方（王茄茜）代理销售《半岛阳光》项目（非独家代理），项目地址位于海南临高二环东路·半岛阳光。合同第二条约定：乙方代理销售的商品房范围为住宅。合同期限为2015年3月1日起至2015年12月31日。合同第六条对佣金的计算及结算进行了约定：以乙方每个月完成的销售套数为考核基数，小于等于10套的计提6%佣金，大于10套而小于等于20套的计提7%佣金，大于20套的，计提8%佣金。佣金以月结形式进行结算，甲方应每次月20日前结算上月乙方应得佣金，客户支付总房款的95%后甲方结算乙方应提佣金。合同第十五条对房屋售出作出界定：1、产权人或产权人指定者与客户签订了正式的《商品房买卖合同》；2、客户一次性付款的，已收到客户支付的95%以上房款；3、客户需办理银行按揭的，已交清首付；4、客户提供了银行所需并认可的所有按揭贷款资料；5、银行已经发放按揭款。一次性付款同时满足1、2两项的，银行按揭同时满足1、3、4、5等四项，为甲方确认乙方售出并予以结算佣金的必要条件。合同还对双方各自责任及违约责任进行了约定。2015年10月20日，屹茄公司成立。屹茄公司、森佳信公司在2016年至2017年期间，除了佣金点数上调，增加现场成交奖、解筹奖外，双方仍按该《半岛阳光分销代理合同》的约定继续履行。合同履行期间，屹茄公司为森佳信公司代理销售商品房，森佳信公司陆续结清部分房屋分销代理佣金。本案中，屹茄公司要求结佣的房屋为20套，其中13套共计313548元、解筹奖36000元，森佳信公司对此无异议。双方的争议为：一、客户周荣源、王凡、张长军的成交佣金，屹茄公司认为三套房屋是由屹茄公司介绍，虽然经过了中间的退款，但最终仍与森佳信公司签订商品房合同并缴纳全款，理应支付佣金等费用，森佳信公司则认为三套房屋的佣金、成交奖不应支付，杨湘成的情况说明及证人证言可以印证王茄茜与杨湘成私下串通，误导客户支付房款，加之行政部门的压力，不得已于2017年按照2016年的房价卖房，导致森佳信公司损失40多万元，故不应支付佣金、成交奖。二、客户何书娥、吴磊的成交佣金，屹茄公司认为两客户系由其屹茄公司开发介绍，当时签订了认购书，这两位客户最终是否在森佳信公司处继续购房成交，屹茄公司不清楚，森佳信公司则认为该两客户因无法付清购房款项而申请退房，森佳信公司已退还了2万定金款，双方的交易已解除，且该两套房屋另售他人，与屹茄公司无关。三、客户李光兰、黄建筑的成交佣金，屹茄公司认为李光兰的房屋贷款银行审批已经通过，由于森佳信公司原因未能放款，黄建筑的房屋已经改为全款支付，森佳信公司理应支付屹茄公司佣金等费用。森佳信公司则认为李光兰、黄建筑房屋的按揭款至今没有支付，不符合结佣条件。四、现场成交奖24000元，屹茄公司认为森佳信公司尚余24000元未支付，森佳信公司则认为应付的现场成交奖均已支付，屹茄公司隐瞒收款事实，重复主张现场成交奖，有违诚信。五、《关于佣金点位调整说明》《六盘水屹茄置业有限公司成交房产佣金未结算明细表》的真实性、合法性。屹茄公司说明《关于佣金点位调整说明》系2016年年底，由森佳信公司的置业顾问杨湘成或者鲜鹏在森佳信公司售楼部交付。《六盘水屹茄置业有限公司成交房产佣金未结算明细表》系2017年4月底，因为双方签订的合同在森佳信公司处未给屹茄公司，许多房成交佣金未结算，屹茄公司在森佳信公司的售楼处要求森佳信公司出具的。森佳信公司则认为该两份证据上所盖印章系用于与物业交房使用，森佳信公司没有向屹茄公司出具过该两份文件，所盖印章亦非出于森佳信公司本意。另查，屹茄公司、森佳信公司双方纠纷曾由临高县住房保障与房产管理局协调解决，因分歧过大未果。一审法院认为，根据合同法规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，双方在2016年至2017年期间虽未书面合同，但双方对仍按2015年签订的《半岛阳光分销代理合同》约定继续履行合同的事实均无异议，一审法院对此期间双方的委托代理分销关系予以确认。故双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，屹茄公司为森佳信公司代理销售商品房，森佳信公司应当按照约定向屹茄公司支付相应的佣金及约定的其他费用。本案中，森佳信公司对屹茄公司主张的尚欠佣金中无异议的部分即13套共计313548元及解筹奖36000元认可，一审法院予以确认。本案的争议焦点在于：佣金是否应包括周荣源、王凡、张长军、何书娥、吴磊、李光兰、黄建筑等七人的成交佣金款；现场成交奖24000元；逾期利息的计算方式；《关于佣金点位调整说明》《六盘水屹茄置业有限公司成交房产佣金未结算明细表》的真实性、合法性。一、关于周荣源、王凡、张长军的成交佣金，根据庭审查明的事实，可以认定三人系经屹茄公司介绍，最终在森佳信公司处成交并缴齐房款，已符合约定的支付佣金条件，故森佳信公司应向屹茄公司支付该三笔数佣金，共计85140元。森佳信公司就此所提出的因迫于压力最终与购房者签订合同且房屋号有调整、屹茄公司的销售行为给其造成经济损失的抗辩意见无事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于何书娥、吴磊的成交佣金，屹茄公司未能提供最终成交且房款到账达95%的证据材料，而森佳信公司抗辩该两套房并非由屹茄公司代理销售，并能举证证明购房定金已退还何书娥、吴磊，该两套房已另售他人，故一审法院对屹茄公司的该请求不予支持。关于李光兰、黄建筑的成交佣金，庭审中，屹茄公司主张黄建筑已将付款方式变更为全款支付，但未能举证证明，一审法院不予支持。对于李光兰的成交佣金，该客户的付款方式为按揭，根据双方协议，结算条件之一为银行已经发放按揭款，而该客户贷款银行尚未放款，未满足结佣条件，屹茄公司称系森佳信公司阻却结佣条件的成就，但未能提供充分证据证明，一审法院不予支持，屹茄公司可待结佣条件成就后另行主张。二、关于现场成交奖24000元。根据屹茄公司庭审中补充提交的《成交房产佣金未结算总表》，经屹茄公司自行剔除已支付的成交奖，尚余（刘永红常克星）、赵巧燕、张景惠、潘玉华、何书娥、吴磊等六套房的成交奖未支付。由第一点所述，屹茄公司主张何书娥、吴磊的成交奖应自然剔除，剩余的四套房森佳信公司提供了相对应的奖励领取登记表、转款凭证，可以证明成交奖已经结清，故一审法院对屹茄公司的该项诉讼请求不予支持。三、关于逾期利息的计算方式。屹茄公司要求森佳信公司支付未结款项的逾期利息损失，符合相关法律规定，一审法院依法予以准许，利息的起算时间从森佳信公司最后支付屹茄公司款项之日即2017年4月26日起算。四、关于《关于佣金点位调整说明》《六盘水屹茄置业有限公司成交房产佣金未结算明细表》的真实性、合法性。该两份书证加盖的是署有海南森佳信置业有限公司的“财务用章”（方章），无落款时间，且屹茄公司法定代表人王茄茜无法对该两份书证的来源、出具时间和出具人作出准确说明，这对于作为双方进行结算的重要凭证显然不合常理，结合庭审查明的事实，一审法院对屹茄公司举示的该两份证据不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、森佳信公司应于本判决生效之日起十日内支付屹茄公司佣金398688元及解筹奖36000元，共计434688元及相应利息（以434688元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年4月26日计算至支付完毕之日止）；二、驳回屹茄公司的其他诉讼请求。案件受理费原为10232.67元，因屹茄公司提出减少诉讼请求金额26000元，故变更为9972.67元，退还屹茄公司260元。案件受理费应收9972.67元，由屹茄公司负担2939.83元，森佳信公司负担7032.84元。二审中，森佳信公司未提交新证据。屹茄公司二审提交一份周荣源视频证言，用以证明王凡、周荣源、张长军三套房事宜。森佳信公司认为从证据的形成时间来看，该证据并不属于二审的新证据，其对证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。由于周荣源未到庭，视频中周荣源的身份无法确认，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于周荣源、王凡、张长军的成交佣金问题。周荣源、王凡、张长军三人购买涉案房屋系经屹茄公司介绍，虽经波折，但最终成交并缴齐房款，根据合同的约定已符合支付佣金条件，故森佳信公司应向屹茄公司支付该三笔佣金共计85140元。对此，一审判决并无不当，依法予以维持。森佳信公司以屹茄公司与杨湘成恶意串通及迫于政府压力最终与购房者签订合同且房屋号有调整为由，主张其不应向屹茄公司支付该佣金。但现有证据无法证明屹茄公司与杨湘成恶意串通损害森佳信公司的利益，而政府作为市场的管理者规范森佳信公司的经营行为是职责所在，不存在给森佳信公司施压的问题。故森佳信公司该主张依法不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法予以维持。森佳信公司上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1928.5元，由海南森佳信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 泽审判员 符玉梅审判员 谢焕怡 二〇一九年六月二十五日书记员 吕冠宇速录员 刘 璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。