湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1321民初3608号原告（反诉被告）：双峰万都资产管理有限公司，住所地娄底市双峰县永丰镇永丰新村正和苑7栋114、115号。法定代表人：朱新明，系该公司总经理。委托代理人：李富强，湖南国藩律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄习平，女，1967年9月16日生，汉族，双峰县人，住双峰县。委托代理人：邓小可，沙塘乡司法所干部。委托代理人：张慎重，沙塘乡司法所干部。第三人：双峰万都物业管理服务有限公司，住所地双峰县永丰镇正和苑7号楼。法定代表人：朱新明,系该公司经理。委托代理人：赵长林，系该公司副总经理。原告（反诉被告）双峰万都资产管理有限公司（以下简称“万都资产公司”）与被告（反诉原告）黄习平、第三人双峰万都物业管理服务有限公司（以下简称“万都物业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员朱选民担任审判长，与人民陪审员孙菊连、彭若涛组成合议庭，代理书记员张敏担任记录，于2019年4月15日、6月21日公开开庭进行了审理。原告万都资产公司的全权委托代理人李富强、被告黄习平及委托代理人邓小可、第三人万都物业的委托代理人赵长林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万都资产公司请求法院判令：1、解除原、被告所签订的第0009号《万都美尚国际商铺租赁合同》，并判令被告在判决书生效后10天内搬离第七栋一层107商铺；2、被告支付拖欠原告租金至实际搬离日的租金及违约金50000元；3、被告黄习平承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告位于永丰镇迎宾路与八本街交汇处的万都美尚御园项目商铺进行出租，2016年12月30日，被告黄习平与原告签订了合同编号为0009的《万都美尚国际商铺租赁合同》，合同约定租赁房屋位于万都美尚御园7栋一层107商铺，租赁商铺面积约35.54平方米；合同期限为5年，租金标准第一年为30元/㎡/月，第三年、第四年在第二年的租金标准上递增10%；租金支付方式为六个月为一个缴租期，被告应在本合同签订时向原告支付首期租金6396元，以后每期租金由被告在每个缴租期开始前30月支付给原告，合同还约定发现被告违约需向原告支付违约金5万元，且履约保证金已缴纳的租金不予退还，原告多次通知催促被告支付租金，被告总是借故拖欠，请求支持原告的上述诉讼请求。被告黄习平答辩并反诉称，同意解除商铺租赁合同，但存在以下情形：一、履行合同过程中，原告方先违约收取电费，属于履行债务不符合约定，在此基础上协商沟通房租电费，不构成违约；二、被告不应承担受伤期间、被断水断电期间的房租费用；三、后续过程中，因原告过错致使商铺无法继续租赁，被告不存在过错，产生的房租费应由原告自行承担；四、租赁合同第12条属于格式条款，该条款加重承租方责任，属无效条款，被告不应承担违约金。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，同时反诉请求法院判决反诉被告赔偿反诉原告黄习平装修费64430元，返还履约保证金3198元，支付违约金5万，并承担本案诉讼费。经审理查明：万都资产公司于2016年11月18日登记成立，为有限责任公司，营业期限为长期，经营范围为自有房地产经营；房屋租赁、场地租赁、房地产中介服务；自建房屋销售。万都物业公司于2015年5月2日成立，为有限责任公司，营业期限为长期，经营范围为物业管理、服务，第三人万都物业公司于2017年2月1日接手物业管理服务。2016年12月30日，原告万都资产公司作为出租方（简称甲方）与被告黄习平作为承租方（简称乙方）签订《“万都?美尚国际”商铺租赁合同》，合同约定：租赁房屋位于万都美尚御园7栋一层107商铺，租赁商铺面积约35.54平方米；租赁期限：自2016年12月31日至2021年12月30日止，合同期限为5年。其中2016年12月31日至2017年2月1日为免租期。履约保证金：乙方应当本合同签订之日向甲方交纳履约保证金3198元。本合同终止或解除后10日内，如乙方不存在违约情形的，履约保证金余额（如有）无息退还。租赁期间，履约保证金不冲抵租金；租金及支付方式：1、租金标准：第1年租金标准为30元/㎡/月，月租金为1066元，年租金为12792元；第1个计租年（2017年2月1日至2017年12月30日）。第3年、第4年的租金标准在第2年的租金标准上递增10%，即1172元/月，14064元/年。第5年的租金标准在第4年的租金标准上递增10%，即1289元/月，15468元/年。2、租金支付方式：以6个月为一个缴租期，乙方应当在本合同签订时向甲方支付首期租金6396元，第六条第3项租期满后，甲方有权收回出租房屋；在本合同履行过程中，发现乙方违约，甲方提前终止本合同，乙方添置用于经营的所有可以移动的设备设施归乙方所有，不能移动的设备设施乙方不得拆除，…以后每期租金由乙方在每个缴租期开始前30日支付给甲方。租赁期间甲方提供日常用电、水设施到户，乙方根据政府规定价格按时按月交付水、电费用及物业管理费用。违约责任第5条：未按合同约定时间支付房租，乙方须向甲方支付违约金5万元，且履约保证金和已缴纳的租金不予退还。合同签订后，原告交付商铺给被告黄习平，被告黄习平于2016年12月30日向原告支付了第一期房租至2017年7月30日止的租金6396元，履约保证金3198元。被告向第三人支付了2017年2月1日至2018年1月31日物业费597元。被告将门面装修开办自助餐店，该商铺位于双峰县经开新区县行政中心与双峰一中旁边，2017年6月23日，被告与部分商铺向原告以经营困难为由书面申请减免租期和降低房租，房租缴纳为半年一次改为一月一次，重新核算商铺面积，降低电费价格。同年10月12日，原告书面回复，降低电费0.1元一度，按1.1元一度收取，其他要求未与采纳。2017年10月15日，被告及部分商铺再次书面报告给原告，原告将被告及案外人的二个商铺被原告安排第三人停止供电，同月17日，被告及部分商户到第三人办公室理论，由此引发被告及原告和第三人工作人员发生斗殴，双方受伤，商铺停业，导致被告向有关部门信访。2018年3月6日，由永丰镇综治办、沙塘乡总支及水陆派出所组织调解未成。2018年3月9日，组织第二次调解，因原告缺席，调解未能进行。2018年3月13日再度调解，于第二日达成了调解协议，协议内容为：“一、针对黄习平的医药费问题，万都资产管理有限公司一次性支付黄习平医药费等一切费用共计人民币壹万贰仟圆整。（￥12000.00元），包括万都资产管理有限公司原来支付黄习平的2000元医药费。二、关于万都美尚3栋122号、107商铺的租金问题，经永丰派出所、永丰镇综治办、沙塘乡人民政府衔接协调，从2017年10月17日至今，双方的损失不能通过无理取闹、上访等非正当途径解决，只能依法维权，通过正当的司法途径进行解决。三、从2018年3月14日开始，万都物业公司无条件将黄习平所承租商铺的电开通，黄习平可以正常经营，商铺的房租按照双方之前签订的合同执行，如因未及时缴纳房租引发矛盾，双方不得再次发生冲突，双方必须通过正当法律途径解决，不能通过无理取闹、上访等非正当途径解决。四、此事作一次性处理了结，双方今后不得再因此事挑起事端引发新的矛盾冲突，否则产生的一切后果由公安机关追究当事人的法律责任。五、此协议一式三份，双方当事人各执一份，公安机关存档一份备案，双方当事人签字捺印生效。”原告按协议支付了被告12000元医药费，但未履行开通商铺用电的约定，被告要求转让商铺化解纠纷，原告要求向他人先交清房租再商量，由此双方不能达成一致，商铺一直关门。此后，被告上访，原告于2018年12月17日向本院提起诉讼。本案争议的焦点：一、违约责任的划分；二、双方损失的认定；三、责任主体的认定。本院认为，原告与被告所签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示,合同合法有效,双方均应按合同约定全面履行自己的义务，承租人应当按照约定的期限支付租金，第三人按1.2元一度的电费标准收取不违背当时的电费收缴标准，更不构成合同违约，被告以经营困难为由向原告申请减租、降低电费等是维护自己权益的正当之举，但在双方未达成新的约定之前不按合同约定支付房租，构成根本违约，在被告不及时缴纳房租的情况下，双方理应相互沟通，被告应予催促或采取相应合法措施，而是采取断掉被告商铺用电，导致被告不能正常营业，也是严重的违约行为，之后双方不能理性对待、冷静处理发生斗殴纠纷均有过错。纠纷发生后，原告不采取积极态度配合政府有关部门协调，对被告要求转租商铺的请求不予理睬，扩大了损失，特别是在签订协议后不履行恢复供电协议是明显的违约行为，是不对的，对斗殴纠纷发生后的损失应承担主要责任，政府有关部门主持调解下，原、被告签订的协议是双方自愿的，协议合法有效，本院予以认可。第三人协助原告收取房租，应原告之请求断电造成的损害后果应由原告承担民事责任，第三人不承担责任。本案原、被告双方都存在违约行为，不适用违约金支付条款，综观本案的发生、发展过程，斗殴纠纷发生前即2017年10月15日前的房租由被告按合同约定支付，之后的房租损失由原告承担80%的主要责任，由被告承担20%的次要责任，第三人不承担责任。确认2018年3月14日原、被告签订的调解协议有效，保证金3198元由原告退还给被告。被告向本院提交了商铺装修及开业的开支清单，审查认定门面装修费用（指不能移动的装饰装修包括门窗）28188元，电器及桌凳等开支36242元。被告商铺装修及开办损失，本应由鉴定部门估价定损，但考虑到开店时间短和本案的实际情况，该项损失由原、被告分担，商铺装修不可移动，由原告按当时投入28188元，予以赔偿，其他可移动的电器、桌凳等设备归被告所有，损失被告自负。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告双峰万都资产管理有限公司与被告黄习平所签订的第0009号《“万都?美尚国际”商铺租赁合同》，被告黄习平在本判决书生效后十日内返还商铺；二、被告黄习平支付原告双峰万都资产管理有限公司从2017年8月1日起至2017年10月15日止的租金2665元；三、原告双峰万都资产管理有限公司的房租损失25154元（计算至2019年6月30日），由原告双峰万都资产管理有限公司负担20123元，被告黄习平负担5031元；四、被告黄习平的装修损失64430元，原告双峰万都资产管理有限公司承担28188元，商铺不可移动设施归原告双峰万都资产管理有限公司所有，其余损失被告黄习平自负，电器、桌凳等可移动设备归被告黄习平所有；五、原告双峰万都资产管理有限公司返还被告黄习平履约保证金3198元；六、驳回原告双峰万都资产管理有限公司和被告黄习平的其它诉讼请求。以上款项相抵后，原告双峰万都资产管理有限公司支付被告黄习平23690元。限原告娄底市万都房地产开发有限公司在本判决生效后十日内自觉履行，将款项汇入双峰县人民法院在华融湘江银行股份有限公司双峰县支行的账号76×××75，并注明本案案号。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，反诉费1100元，合计2600元，由原告双峰万都资产管理有限公司、被告黄习平各承担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  朱选民人民陪审员  孙菊连人民陪审员  彭若涛二〇一九年六月三十日代理书记员  张 敏