福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初650号 原告：福建世邦泰和物业管理有限公司南安分公司，住所地福建省南安市溪美街道环西路口蓝湾上城七号楼一楼，统一社会信用代码：91350583563399940T。 负责人：涂文禹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许安娜、高莲花，该公司职员。 被告：李文雅，女，1982年8月17日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 原告福建世邦泰和物业管理有限公司南安分公司（以下简称世邦泰和物业南安分公司）诉被告李文雅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月17日公开开庭进行了审理。世邦泰和物业南安分公司的委托诉讼代理人许安娜到庭参加诉讼，李文雅经本院公告送达起诉状副本及传票，期满仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世邦泰和物业南安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令李文雅向世邦泰和物业南安分公司支付自2013年7月1日起至2018年12月31日止的物业管理费7332元、电费公摊682.3元、水费公摊31元，合计8045.3元；2.判令李文雅向世邦泰和物业南安分公司支付延迟交纳费用的违约金，违约金自欠缴月份之次月的1日起按每日万分之五计算至法院判令李文雅还款之日止（截至2018年12月31日暂计违约金为3915.3元）；3.判令李文雅承担本案诉讼费用。事实与理由：南安市华景房地产开发有限公司（以下简称华景房地产公司）是南安市“四季康城一期”小区的开发商，该公司将上述“中骏·四季康城一期”小区委托世邦泰和物业南安分公司实行物业管理，双方签订了一份《前期物业服务合同》。之后该小区成立业主委员会，并于2013年12月27日和世邦泰和物业南安分公司签订了一份《中骏四季康城一期物业服务合同》。上述两份合同均对委托管理事项、管理期限及收费办法等作了约定，其中约定：住宅物业管理服务费收费标准为1.4元/㎡/月，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊，每月15日为当月物业管理服务各项费用的缴交时限，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、公摊水电费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取违约金。同时，《中骏四季康城一期物业服务合同》第二条还约定：合同到期后，业主委员会仍未选聘新的物业服务企业，则本合同自动延续，直至业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同止。李文雅系四季康城一期小区4号楼803房屋的业主，李文雅接受世邦泰和物业南安分公司提供的物业管理服务，却未能按时履行缴交物业管理服务费用的义务，拖欠世邦泰和物业南安分公司自2013年8月1日起至2018年12月31日止的物业管理费、电费公摊及公摊水电费等均不予缴付。世邦泰和物业南安分公司多方催讨未果，请求判令李文雅向世邦泰和物业南安分公司支付物业管理费7332元，电费公摊682.3元，水费公摊31元，合计8045.3元;同时，李文雅应向世邦泰和物业南安分公司支付上述延迟交纳费用自欠缴月份之次月的1日起至实际支付之日止按日万分之五计算的违约金。李文雅不积极支付，给世邦泰和物业南安分公司造成一定的经济损失。为此，具状起诉，望判如所请。诉讼过程中，世邦泰和物业南安分公司明确其物业管理费与水电公摊费的起算时间不同，故变更其第一项诉讼请求为：判令李文雅向世邦泰和物业南安分公司支付自2013年8月1日起至2018年12月31日止的物业管理费7332元，自2013年7月1日起至2018年12月31日止的电费公摊682.3元、水费公摊31元，合计8045.3元。 李文雅未作答辩，也未提供任何证据。 本院经审理认定事实如下：2008年12月1日，华景房地产公司将其开发的位于南安市“中骏·四季康城高级住宅小区（项目）”前期物业服务发包给世邦泰和物业南安分公司管理。同日，双方签订了一份《前期物业管理合同》。合同约定委托管理期限从合同签订之日起至中骏·四季康城高级住宅小区（项目）业委会成立后选聘物业管理企业止。后中骏·四季康城一期成立业主委员会，并于2013年12月27日和世邦泰和物业南安分公司签订了一份《中骏·四季康城一期物业服务合同》，合同约定物业服务期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，如合同到期后，业主委员会仍未选聘新的物业服务企业，则本合同自动延续，直至业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同止。上述两份合同均约定住宅物业管理服务费收费标准为1.4元/㎡/月，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；每月15日为当月物业管理服务各项费用的缴交时限；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、公摊水电费，从逾期之日起每日按应交管理费的千分之三收取违约金。2016年12月31日，《中骏·四季康城一期物业服务合同》物业服务期限到期后，业主委员会仍未选聘新的物业服务企业，世邦泰和物业南安分公司继续为该小区提供物业服务。李文雅向华景房地产公司购买“中骏·四季康城一期”4号楼803室，住宅面积80.58平方米，2011年2月19日，李文雅与世邦泰和物业南安分公司办理了房屋交接。交房后，李文雅陆续支付物业服务费等，目前拖欠自2013年8月1日起的物业管理费，自2013年7月1日起的电费公摊和水费公摊，截至2018年12月31日止，累计拖欠物业管理费7332元、电费公摊682.3元、水费公摊31元，合计8045.3元。2017年7月6日，世邦泰和物业南安分公司通过福建瀛莱律师事务所向李文雅发出律师函催收欠缴的物业管理费、水电公摊费等，但李文雅至今未能缴纳上述费用。为此，世邦泰和物业南安分公司遂起诉至本院要求解决。 另查明，因李文雅没有按时偿还涉案房屋的贷款，华景房地产公司作为李文雅房贷的阶段性担保人在承担担保责任后，向本院起诉解除与李文雅签订的《商品房买卖合同》，本院于2013年12月13日判决解除双方的《商品房买卖合同》。华景房地产公司在本院判决生效后向法院申请强制执行，但发现涉案房屋已被石狮市人民法院查封并进入执行程序，华景房地产公司遂向石狮市人民法院提起案外人执行异议之诉，石狮市人民法院于2016年7月22日判决停止涉案房屋的执行，但该案被告不服判决提起上诉，泉州市中级人民法院于2017年6月12日判决维持原审判决。后华景房地产公司向本院申请恢复执行，但因涉案房屋仍被石狮市人民法院查封，在与石狮市人民法院沟通协调后，本院于2018年10月18日作出裁定对涉案房屋解除查封、注销抵押登记，并于2019年1月30日将涉案房屋过户到华景房地产公司名下。 上述事实，有世邦泰和物业南安分公司提供的其公司营业执照、李文雅的居民身份证复印件、房屋交接验收表、房屋交接书、《前期物业服务合同》、《中骏·四季康城一期物业服务合同》、欠费及违约金明细表、欠费催缴律师函、欠费催缴律师函EMS快递回执单、（2013）南民初字第4924号民事判决书、（2016）闽0581民初24号民事判决书、（2016）闽05民终5448号民事判决书、（2014）南执行字第640-1号执行裁定书及其委托诉讼代理人在庭审中的陈述等为证。李文雅未到庭，也未提供相反证据或反驳证据，视为对世邦泰和物业南安分公司所提供的证据没有异议，上述证据可以反映李文雅拖欠物业管理费、水电公摊费的事实，本院予以确认。 本院认为，世邦泰和物业南安分公司与华景房地产公司签订的《前期物业管理合同》以及世邦泰和物业南安分公司与南安市四季康城一期业主委员会签订的《中骏·四季康城一期物业服务合同》，两份合同主体适格，内容真实，应确认为合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，李文雅作为“中骏·四季康城一期”4号楼803室的业主，该两份合同对李文雅具有约束力，世邦泰和物业南安分公司、李文雅均应按合同的约定履行自己的义务。2013年12月13日，虽经本院判决解除华景房地产与李文雅之间的《商品房买卖合同》，但李文雅未在判决生效后配合华景房地产公司到登记机关办理《商品房买卖合同》的注销手续，即因李文雅的原因导致涉案房屋无法过户，在此期间产生的物业费用等应由李文雅自行承担。世邦泰和物业南安分公司已为李文雅提供物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定及上述两份合同的约定，李文雅应按时缴纳物业服务费、水电公摊费，但其未能按时缴纳，且经世邦泰和物业南安分公司发律师函催讨后也未能缴纳，已构成违约，现世邦泰和物业南安分公司要求李文雅支付自2013年8月1日起至2018年12月31日止的物业管理费7332元，自2013年7月1日起至2018年12月31日止电费公摊682.3元、水费公摊31元，合计8045.3元，合理合法，本院予以支持。又，两份合同中均约定若业主未能按时足额交纳物业费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的日千分之三的标准支付违约金，现世邦泰和物业南安分公司自愿要求李文雅按每日万分之五的标准支付自欠缴月份之次月1日起至判决确定的还款之日止的违约金（其中截至2018年12月31日的违约金为3915.3元），该诉请并未超过合同约定，且不违背法律规定，本院亦予以支持。诉讼过程中，世邦泰和物业南安分公司明确其诉讼请求，对李文雅并无不利，本院予以照准。李文雅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 综上所述，根据《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第二十一条、第二十四条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 李文雅应于本判决生效后的10日内偿还福建世邦泰和物业管理有限公司南安分公司物业管理费7332元、电费公摊682.3元、水费公摊31元及违约金（其中截至2018年12月31日的违约金为3915.3元，自2019年1月1日起至判决确定的还款之日止以尚欠的物业管理费、水电公摊费为基数，按每日万分之五计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费99元，由李文雅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  庄慧虹 人民陪审员  李华凉 人民陪审员  洪槟玲 二〇一九年六月二十三日 法官助理陈丽清 书记员陈慧 附页： 一、判决依据的主要法律条文： 1.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管一企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -3-