江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初735号 原告：孙可欣，女，1996年7月3日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。 被告：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市湖北路体育馆行政中心一层。 法定代表人：王业林，该公司经理。 委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 原告孙可欣与被告徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙可欣的委托诉讼代理人张娜、被告国恒公司的委托诉讼代理人叶文娟、赵丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙可欣向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期上房违约金55774.88元（以已付房款为基数，自2016年1月1日起按日万分之一的标准计算至2016年11月8日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于徐州市老教育学院地块的商品房，合同约定：付款方式为一次性付款，出卖人应当于2015年12月31日前将取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用，出卖人逾期交房将承担己付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清全部购房款，但被告未能按照合同约定时间向原告交付符合商品房住宅交付使用批准文件的房屋。现涉案房屋小区的东门主干道至今未开通，被告交付的房屋明显与合同约定的上房条件不符，系违约行为，应当向原告承担违约责任。因双方就逾期上房问题多次协商未果，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告国恒公司辩称，被告交付房屋的行为合法有效，已通知原告上房，不构成违约。第一，由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》(简称114号令，2015年9月11日废止该文件，于2015年11月1日生效)被废止后，2015年11月1日以后，徐州市房管局印制的《商品房买卖合同》已删除“住房交付批准文件”，仅规定验收竣工备案为交付房屋的合法条件。2015年12月21日，被告承建的涉案房屋分别符合规划、排水、小区道路、绿化、燃气、物业管理、电力供应、社区用房、小区安全规定。经验收合格并进行了竣工验收备案，符合商品房交付条件，2015年12月25日，被告向建设局申请办理住房交付使用通知书，由于政策法规及行政命令改变，已不需要办理住房交付批准文件，根据中华人民共和国房地产管理法第二十七条规定，城市房地产开办经营条例第十七条，建设工程质量管理条例第十六条及四十九规定，被告涉案商品房经验收合格并进行竣工验收备案符合商品房交付条件；第二，2015年12月29日，被告按照商品房买卖合同附件四第十二条规定，以公告形式通知×××业主集中办理上房手续，并于2015年12月28日以挂号信方式向原告邮寄上房通知书，被告已履行了通知义务。基于以上事实，被告不存在违约行为，原告诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月26日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（网上备案号20×××68），主要约定：原告购买被告开发的位于徐州市，×××号商品房一套，房屋建筑面积为140.94平方米，总价格为1788544元；被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非被告能力所及的情况；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约付清购房款1781945元。 2015年12月29日，被告在报纸上刊登上房公告，告知已购买×××房屋的业主于2015年12月30日至12月31日集中办理上房手续，并以挂号信的方式向原告邮寄了上房通知书，当时原告以房屋不符合合同约定的交付条件为由拒绝上房。 2016年3月6日，原告交纳了涉案房屋的物业服务管理费，并开始实际入住。被告至今未取得商品房交付使用批准文件。 另查，2016年10月26日，本院就王飞诉国恒公司商品房销售合同纠纷一案作出（2016）苏0311民初589号民事判决书。该案审理过程中，×××小区业主向徐州市城乡建设局提出了“×××住宅小区是否具备上房条件”的问题。该局经调查核实，答复称：“×××小区于2015年12月21日在我局办理了1#-7#号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为×××住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续。” 经本院对该案进行审理，认为：“双方在《商品房买卖合同》第八条约定‘将取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用’，该约定明确了交付标准，虽然《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（市政府第114号令）已经废止，但根据作为办理交付使用批准文件主管行政机构的徐州市城乡建设局已经对×××业主反映问题的答复意见中明确，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下可为其办理住宅项目交付使用手续，故被告未按合同约定履行房屋交付义务应属违约，其关于政策性变化属于不可抗力因而应免除其责任的抗辩意见也缺乏事实和法律依据”，遂判令国恒公司向王飞支付逾期上房违约金3484.46元。 后国恒公司对该判决不服，向徐州市中级人民法院提起上诉。徐州市中级人民法院在审理中查明：“2015年12月17日，徐州市规划局向国恒公司颁发编号为2015050的《建设工程竣工规核实证明》，该证明认定涉案小区×××A1-A7住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求。2016年5月19日，徐州市规划局向国恒公司颁发编号为建字第32×××10号的《建设工程规划许可证》，认定涉案小区×××A1-A8住宅楼、商业、配电室、地下车库符合规划要求。”对此，徐州市中级人民法院认为：“2015年11月28日国恒公司通知王飞上房时，涉案小区×××A1-A7住宅楼、配电室、地下车库虽然获得了《建设工程竣工规核实证明》并通过了各项分项验收，但该《核实证明》并不具有双方合同约定的商品房住宅交付使用批准文件的效力，故一审认定涉案房屋不具备上房条件并无不当”，遂于2018年10月23日作出（2016）苏03民终6628号终审判决，驳回上诉，维持原判。 2016年6月22日，王飞以徐州市规划局为国恒公司出具建设工程竣工规划核实合格证并为国恒公司换发了建设工程规划许可证（正本）行为违法为由，诉至徐州市铁路运输法院，请求撤销徐州市规划局于2016年5月19日颁发给国恒公司的建字第32×××10号《建设工程规划许可证（正本）》。后该院于2016年12月30日作出（2016）苏8601行初269号行政判决书，驳回王飞的诉讼请求。 王飞对上述行政判决书不服，向徐州市中级人民法院提起上诉。徐州市中级人民法院于2018年12月6日作出（2017）苏03行终108号行政判决，认为：“根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《徐州市城乡规划条例》规定，作出建设工程竣工规划核实是被上诉人的法定职责，且建设工程必须经过规划核实方可进行竣工验收。本案中，徐州规划局于2012年5月3日为国恒公司颁发建设工程规划许可证（副本），注明‘建设工程规划许可证副本仅为工程前期工作的证明文件，不得领取房屋产权证。工程竣工经验收合格后，凭此副本换领正本，再凭正本领取房屋产权证’、‘本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力’等。通过比对，该许可证副本建设规模记载内容与所附规划定点图载明的内容存在差异，附图中明确标注小区东出口，规划880平方米，有绿化带及临时停车场等。2015年12月17日徐州市规划局的验收工作人员曾因规划条件中东出口条件未完成对该小区作出部分项目核实验收。之后，在小区东出口规划条件仍未完成的情况下，徐州市规划局于2016年5月19日为国恒公司出具徐建规核字（2015）050号建设工程竣工规划核实合格证，同日为国恒公司换发了建设工程规划许可证（正本）。故，徐州市规划局为国恒公司出具建设工程竣工规划核实合格证、换发建设工程规划许可证（正本）的证据不足，采取局部核实方式不当，与上述规定相悖，依法应当予以撤销。但鉴于该小区几百户居民已经上房，部分居民已经办理了房屋权属登记，且目前东出口问题短期内尚不能解决，如果判决撤销，则会引发新的社会矛盾，因此本案采取确认违法不撤销的判决方式。”遂判决：一、撤销徐州铁路运输法院作出的（2016）苏8601行初269号行政判决；二、确认被上诉人徐州市规划局为国恒公司出具建设工程竣工规划核实合格证并换发建设工程规划许可证（正本）行为违法。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告主张被告未能按照合同约定于2015年12月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付于原告，其逾期交房的行为已构成违约，而被告则抗辩认为，在徐州市人民政府废止第114号令后，即自2015年11月1日以后，验收竣工备案系开发商交付房屋的合法条件，不再强制办理住房交付批准文件，因此被告在取得竣工验收备案表后已于2015年12月31日前通知原告上房，其不存在逾期上房违约行为。本院认为，被告的上述抗辩主张不能成立，理由如下： 首先，以通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了房屋交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了购房人的预期利益。徐州市人民政府第114号令第十二条规定，开发商申请《交付使用通知书》应提交：1、市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；2、市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；3、市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；等等九项证明。住宅项目的功能为满足购房人的生活需要，除了建筑物本身质量符合安全要求外，水、电、绿化、出行等亦为生活之必须。现开发商国恒公司主张以通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了房屋交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了购房人的预期利益。 其次，双方当事人约定的房屋交付条件，被告并非客观不具备履行条件。交付符合约定的房屋，为被告的合同义务，被告应当积极全面履行合同义务。114号令虽然被废止，但为了保障合同的履行，对于买卖合同约定以取得商品住宅交付使用批准文件作为交付条件的，已经具备114号令规定的交付使用条件或者取得相应的批准文件、证明的，经开发商自愿申请，市建设行政主管部门亦为开发商办理交付使用手续。即政策虽发生变化，被告在不增加负担的情况下，亦能取得合同约定的商品住宅交付使用批准文件。 最后，即便住宅交付使用批准文件，被告客观上已不能取得，交付具备办理交付使用批准文件的商品房应为双方当事人合同约定的应有之义。根据双方当事人的约定，房屋交付条件为取得商品住宅交付使用批准文件，在该批准文件客观不能取得的情况下，将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，并不违反当事人的真实意思表示，既不加重被告的合同义务，也满足当事人的预期利益。 综上，被告未以约定交付条件在约定时限内向原告交付涉案商品房，存在逾期交付房屋的违约行为，应承担相应的违约责任。 因此，依据合同中关于逾期交房违约责任的约定，原告要求被告自合同约定的交房日期之次日即2016年1月1日起按照每日已付房款的万分之一向其支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。至于违约金给付的截止日期，原告主张计算至2016年11月8日。本院认为，因原告已实际于2016年3月6日接收涉案房屋，虽然此时房屋未取得商品房使用批准文件，但原告在明知商品房不具备法定或约定的交付条件的情况下仍同意接受房屋，其行为应视为同意变更了合同中关于房屋交接内容的约定,双方即形成了房屋实际交付的事实，故原告又以房屋不具备约定交付条件为由主张实际交房之后的逾期上房违约金，不仅有悖合同约定，而且缺乏法律依据。此外，虽然被告在2015年12月31日前通知原告上房，但此时涉案商品房并不具备交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律效力，之后被告没有证据证实履行了通知上房义务。据此，本案应以原告实际接收房屋日期作为逾期上房违约金的截止时间为宜。经计算，自2016年1月1日至2016年3月6日，以已付房款1781945元为基数，被告国恒公司应支付给原告孙可欣逾期上房违约金11582.6元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙可欣支付逾期上房违约金11582.6元； 二、驳回原告孙可欣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1190元，由原告孙可欣负担943元，被告徐州国恒房地产开发有限公司负担247元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 许 晨 人民陪审员 周 耀 人民陪审员 周道富 二〇一九年六月二十七日 法官 助理 伍 俏 书 记 员 吴 静