云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终638号上诉人（原审原告）：曲靖汇美商业管理有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区文笔路北侧麒麟嘉城A地块沃尔玛商业广场4-3号。法定代表人：李燕梅，经理。委托诉讼代理人：赵军、曹松，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：万紫良，男，傣族，1981年4月1日生，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：马林峰，云南大韬（曲靖）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人曲靖汇美商业管理有限公司与上诉人万紫良房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初3596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曲靖汇美商业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人已于2017年11月24日收回涉案出租房屋属于事实认定错误。被上诉人虽然关门未再营业，但既没有解除合同，也没有把涉案商铺交还给上诉人，至今仍然在占用涉案商铺，上诉人也没有在2017年11月24日将涉案商铺门锁更换。上诉人并未收回涉案商铺，被上诉人所欠房屋租金、商业运营管理费应计算至将涉案商铺归还上诉人。二、一审法院对水电费的诉求不予支持错误。上诉人的诉请中并没有物业管理费的主张，一审法院仅以物业管理费不属于本案处理范围，就不予支持上诉人对垃圾清运费、水电费的主张是错误的。根据双方签订的《代理租赁合同》及《经营管理服务合同》的约定，被上诉人应向上诉人支付垃圾清运费、水电费，而且上诉人经营范围也包含提供物业服务。上诉人主张垃圾清运费、水电费有事实及法律依据，应予支持。上诉人万紫良上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人曲靖汇美商业管理有限公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不是本案适格原告。本案系房屋租赁合同纠纷，被上诉人既不是争议房屋的所有权人，也没有提供取得争议房屋所有权人的授权的证据，一审判决认定双方之间租赁关系成立没有事实及法律依据。二、被上诉人断水断电，导致上诉人不能正常经营，由此造成的经济损失应由被上诉人承担。曲靖汇美商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《代理租赁合同》、《经营管理服务合同》，由被告将租赁房屋返还给原告；2.由被告支付截止《代理租赁合同》解除之日止所欠租金292616元（暂计算至2018年5月3日）；3.由被告支付截止《经营管理服务合同》解除之日止所欠商业运营管理费359916元（暂计至2018年5月3日）；4.由被告支付原告积欠2016年1月1日至2017年11月31日的垃圾清运费35240元，2017年7月1日至2017年12月1日电费17147元；5.由被告支付原告赔偿金130506.4元；6.由被告承担原告为本案所支付的律师代理费17608.5元。庭审中，原告合并第2、3项诉讼请求为由被告向原告支付拖欠的租金、商业运营管理费共计人民币652532元（自2016年6月4日暂算至2018年5月3日止）。一审法院认定事实：2013年1月9日，曲靖麒麟房地产开发经营有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》,约定甲方将其开发建设的“麒麟嘉城”A区内属于甲方的自留商铺（具体见麒麟嘉城商铺台账）委托给乙方经营管理，委托经营期限20年；乙方管理商铺所收取的租金，扣除税费、一定比例的经营管理费后交付给甲方；在委托经营期间，乙方与第三人就本合同项下商铺所签订的租赁合同，对甲方具有法律约束力。2014年10月14日，原告曲靖汇美商业管理有限公司（甲方）与被告万紫良（乙方）签订《代理租赁合同》，合同约定：1、甲方将受业主委托代理租赁的位曲靖市麒麟区号商铺出租给乙方经营餐饮；2、出租商铺面积为1094.39㎡，租赁期限8年，即自2014年12月4日起至2022年12月3日止；3、乙方必须在装修完成后于2014年12月4日正式开门营业。4、租金从2014年12月4日起算，具体租金交纳方式按合同第4.5项下表格执行。乙方应以每6个月为一期，在每期前提前一个月甲方交纳下一期的租金；如乙方未按约交纳房租，则自逾期之日起，每逾期一天，乙方应按应缴但未缴金额的万分之五向甲方支付违约金直至其付清应缴金额止；5、租赁期限届满或本合同因其他原因提前终止，乙方应在租赁期限届满或收到甲方书面通知后7日内。按照合同约定办理完毕标的物的返还事宜；5、乙方未按期足额支付租金或其他任何应付费用并逾期三十日，甲方有权解除合同，且乙方须向甲方支付相当于租赁期限未履行部分的本合同租金总额20%的赔偿金。合同还约定了其他权利义务等内容。2014年10月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《曲靖麒麟嘉城商业广场经营管理服务合同》，合同约定：1、乙方将上述代理租赁合同项下的承租房屋委托甲方进行商业管理，服务管理期限同上述代理租赁合同约定的租赁期限，甲方有权向乙方收取商业管理费及物管费；2、商业管理费用于市场前期启动和市场培育，乙方应按每6个月为一期向甲方缴纳，每一期应提前一个月一次性支付。如逾期未支付，则自逾期之日起，每逾期一天，乙方应按应缴但未缴金额的万分之五向甲方支付违约金直至其付清应缴金额止；3、自2014年12月4日起至2016年1月3日止为商业管理费免收期，但乙方在免收期内应向甲方支付54720元作为履约定金，在免收期满后自动转为应缴的履约保证金。履约保证金的性质为乙方向甲方提供保证如约履行本合同的担保，具有定金性质，适用定金罚则；4、商业管理费（不含物业服务费）收取标准为2014年12月4日至2016年6月3日共计82079元，之后管理费的收取按照合同第4.5项下表格执行；5、乙方未按期足额支付租金或其他任何应付费用并逾期三十日，甲方有权解除合同，且乙方须向甲方支付相当于租赁期限未履行部分的本合同租金总额20%的赔偿金；因乙方违约致使甲方采取必要法律手段，乙方应当支付包括但不限于律师费、交通费等相关费用。合同还约定了其他权利义务等内容。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告按照约定装修后入住经营餐馆。后被告于2014年10月14日交纳自2014年12月4日至2016年6月3日的租金54720元、商业管理费82079元，及履约保证金54720元，合计共缴纳191519元，之后的租金及商业管理费未交纳。2017年11月4日，被告关门未再营业，2017年11月24日，原告进入涉案租赁房屋并将门锁更换。因被告所欠房屋租金原告多次催要未果，遂诉至法院。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好归还出租人的协议。本案中，原告受曲靖麒麟房地产开发经营有限公司委托管理该公司自有涉案商铺，故依据合同约定原告有权对外出租涉案商铺。原、被告签订的《代理租赁合同》、《经营管理服务合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。上述两合同针对同一套房屋，合同相对人相同，故原、被告系适格的诉讼主体。被告提出因原告服务不到位，对其承租商铺采取停水停电导致被告无法正常经营，故其拒付租金的辩解意见，其未提交证据证实，不予采纳。原、被告均认可被告自承租房屋以来缴纳了自2014年12月4日至2016年6月3日的租金54720元、商业管理费82079元，及履约保证金54720元（合计共缴纳191519元），之后未交纳过任何费用，故原告请求解除上述二合同的诉请，符合合同约定，予以准许。原告认可其于2017年11月24日进入涉案租赁房屋并将门锁更换，依法应视为原告已于2017年11月24日收回涉案出租房屋，故原告所欠房屋租金、经营管理费计算起止时间应为2016年6月4日至2017年11月24日止。因合同解除，被告支付的履约保证金应抵扣其所欠租金。依照上述两合同对租金、管理费的约定，予以支持的原告所欠租金、管理费共计445554元（应付租金271637元+应付管理费365436元-已付费用191519元）。针对原告主张的赔偿金，被告迟延交付租金，给原告造成的损失系租金、管理费的利息损失，涉案合同约定赔偿金确系偏高，且被告以赔偿金过高提出抗辩，故依法将赔偿金调整为以所欠租金、管理费为基数，按同期银行贷款年利率（4.75%）上浮30%确定年利率为6%计算支付，分阶段暂计算至2017年11月24日。根据合同关于租金交纳方式的约定，租金对应赔偿金共计12412.48元，计算过程如下：①2016年6月4日至2016年12月3日，所欠租金为65664元，计算期间为2016年6月4日至2017年11月24日，赔偿金为5800元{65664元×（6%÷360天）×530天}；②2016年12月4日至2017年6月3日，所欠租金77566元，计算期间为2016年12月4日至2017年11月24日，赔偿金为4524.68元{77566元×（6%÷360天）×350天}；③2017年6月4日至2017年11月24日，所欠租金73687元，计算期间2017年6月4日至2017年11月24日，赔偿金为2087.8元{73687元×（6%÷360天）×170天}。管理费对应的赔偿金共计11948.52元计算过程如下：①2016年6月4日至2016年12月3日，所欠管理费为43775元（应交管理费98495元-履约保证金抵扣租金54720元），计算期间为2016年6月4日至2017年11月24日，赔偿金为3866.79元{43775元×（6%÷360天）×530天}；②2016年12月4日至2017年6月3日，所欠管理费94801元，计算期间为2016年12月4日至2017年11月24日。赔偿金为5530元{94801元×（6%÷360天）×350天}；③2017年6月4日至2017年11月24日，所欠管理费90061元，计算期间2017年6月4日至2017年11月24日，赔偿金为2551.73元{90061元×（6%÷360天）×170天}。综上，截止2017年11月24日依法支持的赔偿金共为24361元。上述经营管理合同约定被告应当向原告聘请的物业管理公司交纳涉案商铺的物业服务费，且物业管理费亦不属于本案处理的范围，故原告诉请由被告支付物业管理费、垃圾清运费、水电费的主张，不予支持。原告主张由被告支付其律师代理费17608.5元的诉请，符合合同约定，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第十九条之规定，判决：一、解除原告曲靖汇美商业管理有限公司与被告万紫良于2014年10月14日签订的《代理租赁合同》、《曲靖麒麟嘉城商业广场经营管理服务合同》；二、由被告万紫良于判决生效后十日内一次性支付原告曲靖汇美商业管理有限公司自2016年6月4日至2017年11月24日止房屋租金、经营管理费445554元、赔偿金24361元；三、由被告万紫良于判决生效后十日内一次性支付原告曲靖汇美商业管理有限公司律师代理费17608.5元；四、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费12155元（原告曲靖汇美商业管理有限公司已预交），由被告万紫良承担。二审中，双方均未向本院提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案上诉人曲靖汇美商业管理有限公司与上诉人万紫良签订的《代理租赁合同》、《经营管理服务合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同。万紫良未按照合同约定按期支付租金、商业管理费，已构成违约，曲靖汇美商业管理有限公司诉请解除合同并返还房屋，一审予以支持并无不当。因曲靖汇美商业管理有限公司于2017年11月24日在万紫良承租的商铺门上上锁，万紫良已未实际使用该商铺，故一审认定租金、商业管理费的起算时间为2016年6月4日至2017年11月24日，曲靖汇美商业管理有限公司认为租金、商业管理费应计算至收回商铺时止的上诉理由不能成立。上诉人曲靖汇美商业管理有限公司认为一审对水电费的诉请不予支持错误，因上诉人曲靖汇美商业管理有限公司提交的证据不能证明其实际代收代缴，其主张不能成立。上诉人万紫良认为曲靖汇美商业管理有限公司不是本案适格原告，因曲靖汇美商业管理有限公司受曲靖麒麟房地产开发经营有限公司委托管理该公司自有商铺，故其对涉案商铺有权经营管理，其与万紫良签订的《代理租赁合同》、《经营管理服务合同》合法有效，曲靖汇美商业管理有限公司是本案适格主体，上诉人万紫良的该主张不能成立。上诉人万紫良主张曲靖汇美商业管理有限公司断水断电，导致其不能正常经营，故损失应由曲靖汇美商业管理有限公司承担，但万紫良对此未提交相应证据证实其主张，本院不予支持。综上所述，上诉人曲靖汇美商业管理有限公司、上诉人万紫良的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12155元，由上诉人曲靖汇美商业管理有限公司、上诉人万紫良各负担6077.5元。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  廖 锐审判员  孙靖然二〇一九年六月五日书记员  蔡 霞