陕西省铜川市耀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0204民初1931号 原告：陕西绿创商业运营管理有限公司。 法定代表人：胡超，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：任李萍，陕西制衡律师事务所律师。 被告：陕西大米王国实业有限公司。 法定代表人：徐爽，系该公司财务总监。 委托诉讼代理人：田亚鸿，陕西稼轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜健，陕西稼轩律师事务所律师。 原告陕西绿创商业运营管理有限公司（以下简称绿创运管公司）与被告陕西大米王国实业有限公司（以下简称大米王国公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序。2019年1月29日，被告大米王国公司向本院提出书面异议，认为本案案情复杂，不宜适用简易程序。本院经审查后裁定本案转为普通程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告绿创运管公司的委托诉讼代理人任李萍，被告大米王国公司的委托诉讼代理人田亚鸿、杜健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求本院判令：1.依法解除原、被告签订的《耀州·中央广场租赁合同》和《经营补充协议》；2.被告向原告支付截止2019年4月13日所拖欠的租金16771.35元；3.被告向原告退还已售充值卡的消费余额144364元；4.被告向原告支付因迟延交纳租金所产生的违约金15万元；5.被告立即返还原告入股资金100万元及装修补贴款50万元；6.耀州中央广场大米王国店内的设施设备（以提交的物品盘点清单为准）归原告所有；7.本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点：1.既然原告要求解除合同，被告也同意解除。 2.原、被告所签订的《耀州·中央广场租赁合同》中对租金支付标准及支付方式、物业管理费的支付标准及支付方式、场地交付时间等租赁合同应有的重要条款均未达成合意，该租赁合同从法律上并未成立，原、被告双方只是达成了租赁意向。原、被告双方已通过签订《经营补充协议》将租赁关系变为联营关系，并且双方也是按该协议的相关约定执行的，因此双方应严格按照该协议履行各自的合同义务。 3.原告要求被告退还入股资金的理由不能成立，理由如下： （1）原告与被告签订《经营补充协议》的目的在于其看好被告在儿童游乐行业的品牌地位，能为整个商场带来知名度和客流量，看好大米王国耀州中央广场店的经营前景。经双方友好协商后，原告同意向该店入股100万元，被告用商业品牌及商业运营模式共同合作经营大米王国耀州中央广场店。原告投资100万元的回报就是通过该协议中约定每月租金收益予以体现，在协议中并未对该店总投资金额及被告的投资金额做任何要求，并不存在原告所讲显失公平的问题。既然是原告投资入股行为，不管是公司法或合伙企业法都有相关规定，一方退股需要进行股权转让或解散清算程序。因此，原告无权要求被告返还投资款100万元。 （2）按《经营补充协议》约定，自开业起两年内因被告原因不正常经营导致撤柜，原告才有权要求退还投资款，但大米王国耀州中央广场店至今都在正常经营，原告要求退还入股资金的理由不能成立。 (3)根据《经营补充协议》中关于入股资金的约定，原告现金入股100万元，如因原告原因，原告对购物中心操作不利导致各品牌撤柜出现40%以上空场现象，或在半年内招商上柜满场率未达到80%，视为原告违约，入股资金不退。而原告微信公众号发布的信息显示，佰富浓优选超市、“上街里”耀州印象小吃体验地店、苏宁易购中央广场店分别于2018年2月3日、2018年5月19日、2018年6月28日开业，三家店经营总面积达4000㎡，远超过商场实际经营总面积的20%。2017年7月15日被告开业时，耀州中央广场一楼苹果店、肯德基店未开业，面积约300㎡，四楼仅华夏影院营业，五楼未开业，未开业面积约4000㎡，空铺率超过30%。因此，原告违约在先，按合同约定无权要求被告返还入股资金100万元。 4.原告在履行《经营补充协议》过程中先期违约，并处于持续违约状态，严重影响被告的经营，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝支付原告租金收益，不存在违约行为，原告无权要求被告支付租金收益及违约金。 （1）根据《经营补充协议》中关于其它支持的约定，原告提供最终签约的招商落位图，且开业吻合度达到80%，被告开业同时商场需达到开业率90%，否则被告有权暂缓开业，并且由原告承担一切损失，按照迟延一天赔偿两天的租金损失。但目前商场一楼至五楼除部分商户外，其它商户和落位图经营品牌均不一致，招商落位图与开业吻合度达不到50%，原告开业至今商场开业率都未达到90%。 （2）原告在合作初期就违约让第三人在一楼大厅从事儿童娱乐行业经营，在被告对面招租经营儿童游乐行业“快乐比电玩”，违约剥夺被告在儿童游乐相关项目的独家经营权，使被告在经营初期无法进行项目推广宣传，错过最佳的经营推广期，严重影响大米王国耀州中央广场店的后续经营。 （3）由于原告不履行协助被告办理营业执照的相关合同义务，导致大米王国耀州中央广场店至今无法办理营业执照，使该店的经营合法性处于未定状态，严重影响该店经营，原告应承担相关违约责任。 5.按照商业习惯，原告在每月的5号左右向被告发送交费通知，被告在每月的20日之前交纳上月的租金。至庭审当日即2019年4月16日，被告交纳租金至2019年2月份，2019年3月份的租金只要于2019年4月20日之前交纳就不构成违约。 6.原告主张50万元装修补贴款的依据是双方签订的《装修补充协议》，按照该协议约定，原告应该履行消防验收通过的义务。但至今案涉房屋的二次消防验收未通过，安全措施不到位，导致营业执照无法办理，使大米王国耀州中央广场店面临经营风险，随时会被责令关门，此责任在于原告。 7.按照《装修补充协议》的约定，原告给被告品牌装修补贴款是为了招商有品牌影响力的商户而做的商业推广行为，这是双方合作的商务条件之一，也是原告自愿履行的单方承诺，且大米王国耀州中央广场店也已按双方约定装修完成并投入使用一年多，原告对自已处分过的民事行为不得反悔，其无权要求被告返还该装修补贴款50万元。                               查明的事实 根据双方当事人的诉、辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实： 一、双方当事人无争议的事实 1.绿创运管公司（甲方）和大米王国公司（乙方）于2017年1月签订《耀州·中央广场租赁合同》，约定的合同主要内容如下：1.0甲方与产权人订有合同，享有商场的承租权、使用权、经营管理权和收益权及根据甲方经营模式进行部分场地的转租权；2.1甲方同意将其坐落于陕西省铜川市耀州区耀州中央广场（以下简称“商场”）三层3-011号铺位（1080㎡）租赁给乙方用于商品经营销售、推广商品；3.1乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营儿童游乐及零售，乙方不得擅自变更场地用途及营业范围，并承诺遵守国家及当地有关商铺使用和管理的规定；5.0本合同有效期为8年，自双方签字之日起生效，即2017年1月1日至2024年12月31日止，合同期满自行终止；10.1乙方还须承担全年五个节庆促销费，分别为元旦、春节、五一劳动节、十一国庆节、店庆节，每个节庆费承担400元，合计2000元，此费用按次收取；14.6乙方应与甲方同步开业，本合同的计租日为商场实际开业日；19.1甲乙双方采取由甲方统一管理的经营方式；甲方对乙方在承租场所的经营行为有监督管理权，乙方在与甲方管理权不相抵触的前提下经营管理自己的专柜商品；乙方有义务服从甲方现场管理，遵守甲方各项制度和规定，承担相应责任和义务；20.1经双方协商一致，乙方自行聘用有管理、销售能力的人员从事乙方经营商品有关的管理及销售服务工作；乙方聘用工作人员的一切费用均由乙方承担；25.13乙方应按合同规定如期支付租金及其他应向甲方支付的费用；29.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后3日内，乙方应当将该商铺交还甲方；乙方的一切装饰装修甲方不给予任何赔偿或者补偿，甲方也不折价接收装饰装修；前述期限为本合同约定的商铺交还期；29.2乙方应当将该商铺以完好、清洁的可出租状态交还甲方，并应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方；30.1甲、乙双方须严格履行合同，如一方违反合同及所有附件的约定，均应承担违约责任，赔偿因违约给对方造成的一切经济损失……30.2本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付租金及其他费用，除应足额补交应交租金及其他费用外，还应按所欠缴付租金及其他费用总额的5%按日计算向甲方交纳违约金……31.0本合同内容、条款的任何变更或未尽事宜补充，均须双方协商一致并在“补充条款”中用文字明确表述，与原合同有同等法律效力；34.1合同有效期内各类通告及结算清单均以书面形式为准；37.1本合同一式肆份，甲方执贰份，乙方执贰份，各份具有同等效力，合同自签字盖章之日起开始生效；37.2合同未尽事宜，双方本着友好合作的宗旨协商解决或者提出修改，签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同虽有租金标准及支付方式、物业管理费标准及支付方式、场地交付及装修开业时间等条款，但未作出具体约定。 2.绿创运管公司（甲方）和大米王国公司（乙方）于2017年2月签订《经营补充协议》，约定的协议主要内容如下：甲、乙双方经友好协商，根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规的规定，本着自愿、平等、互利互惠的原则，就租赁合同中不足之处修订本协议，共同遵守。一、合作时间：2017年1月1日-2024年12月31日8年。二、合作支持：1.入股资金：甲方现金入股100万元（壹佰万元整）；如因甲方原因（甲方对购物中心操作不利导致各品牌撤柜，出现40%以上空场现象的，或在半年内招商上柜满场率未达到80%的，视为甲方违约，入股资金不退）导致乙方在合同期内不能正常经营，乙方不退还此款；自开业起，两年内如因乙方原因（乙方在合同期内转让店铺或将资金挪为它用，对店铺管理松懈导致销售业绩下滑，撤场时该入股资金以不计息形式在撤场前三天前退还给甲方）不正常经营导致撤柜，以不计息形式全部退还甲方此款并且店内所有设施设备归甲方所有。2.付款时间：（1）合同签订7日内甲方向乙方支付50万元（伍拾万元整），汇入乙方指定账户；（2）装修完毕开业后7日内甲方向乙方付50万元（伍拾万元整），汇入乙方指定账户。三、租金收益：（1）甲方给予乙方自开业起三个月的免租免扣，即零租金、零扣率；（2）甲方第一年按乙方实际销售额的30%抽成作为甲方租金收益；（3）甲方第二年按乙方实际销售额的35%抽成作为甲方租金收益；（4）甲方第三年给予乙方保底租金50元/平方米*1000平方米或抽成35%两者取其高；（5）甲方第四年起对乙方租赁标准在原来基础上增长5%（52.5元/平方米）或抽成35%取其高至合同期满。五、收银方式：乙方独立收银，但必须给甲方财务预留收银端口，每月10日结账；固定租金为每月10日前按月交付。六、广告宣传：（4）甲方免费提供每年两次一楼中厅的使用（寒、暑假）。七、税款承担：（1）乙方独立办理营业执照（需甲方协助办理，对税务出现问题甲方协助解决，乙方承担所有费用）；（2）甲、乙双方互不提供税票，均以收据代替。八、其他支持：（3）甲方需保证乙方独家经营儿童游乐品类，在合同期内不得在该项目上有重复经营问题；（5）甲方提供最终签约的招商落位图，且开业吻合度达到80%；乙方开业同时商场需达到开业率90%，否则乙方有权暂缓开业，并且由甲方承担一切损失，按照延迟一天赔偿两天的租金标准。 3.2016年12月22日，绿创运管公司将50万元入股资金转入大米王国公司指定的账户。2017年7月1日，绿创运管公司将50万元入股资金转入大米王国公司指定的账户。大米王国公司共收到绿创运管公司入股资金100万元。 4.截止2019年4月13日，大米王国公司向绿创运管公司交纳租金、水费、节庆费至2019年2月，尚欠租金和水费16771.35元。 5.截止2019年4月13日，大米王国公司已售充值卡的消费余额为144364元。 二、双方当事人有争议的事实 1.绿创运管公司对案涉铺位是否享有租赁权？ 绿创运管公司提交陕西乐佳实业有限公司（以下简称乐佳公司）出具的证明一份、房产证复印件一份，证明案涉铺位归乐佳公司所有，由绿创运管公司负责运营。大米王国公司认为该房产证复印件无法核实真伪，请法院予以审查认定。 本院认为，虽然该房产证为复印件，但未见涂改痕迹，且加盖有乐佳公司的印章，结合房产证上载明的房屋所有权人乐佳公司出具的证明，能够证实绿创运管公司对案涉铺位享有租赁权。 2.双方是否签订了《装修补充协议》以及绿创运管公司是否向大米王国公司支付了50万元装修补贴款？ 绿创运管公司对大米王国公司提交的《装修补充协议》不予认可，其委托诉讼代理人称自己并未见过该协议，并称绿创运管公司基于委托支付书和转账凭证主张50万元装修补贴款。大米王国公司对绿创运管公司提交的委托支付书和转账凭证不予认可，称双方签订了《装修补充协议》，并提交《装修补充协议》打印件两份、情况说明一份、付款申请单打印件两份、定位图三张予以证明。 本院认为，绿创运管公司作为具备一定商事经验的主体，必然是基于先因行为才向大米王国公司支付装修补贴款，综合双方提交的以上证据，能够证明双方签订了《装修补充协议》且绿创运管公司向大米王国公司支付了50万元装修补贴款。该协议约定的主要内容如下：为扶持乙方（大米王国公司）经营，甲（绿创运管公司）乙双方本着平等、自愿的原则，经协商一致，现就有关甲方向乙方提供品牌装修补贴款事宜，在双方所签耀州中央广场《租赁合同》（下称“原合同”）基础上，达成如下补充协议：二、品牌装修支持。1.装修补贴款支付标准：甲方按照原合同约定的乙方商铺面积及以下标准计算后向乙方指定的装修工程施工单位（下称“装修公司”）支付品牌装修补贴款50万元；2.装修补贴款支付方式：本协议签订后，乙方办理装修手续及缴纳保证金后，甲方向乙方指定装修公司支付装修补贴款；3.装修支持：（1）此商铺一、二次消防报验，甲方按乙方消防图纸要求施工，费用由甲方承担并取得消防许可证；（2）甲方承担此商铺地面找平，外漏墙面的粉白等施工，费用由甲方承担。三、本协议与原合同如有冲突的，以本协议约定为准。本协议未作约定的，仍执行原合同约定。该协议未载明装修公司的名称、账号及开户行，也未载明签订日期。2017年3月14日，绿创运管公司依大米王国公司出具的委托支付书将50万元装修补贴款转至大米王国公司指定的银行账户。 3.绿创运管公司和大米王国公司之间形成了铺位租赁法律关系还是联营法律关系？ 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《耀州·中央广场租赁合同》对合同当事人、租赁商铺的位置、面积、用途、租赁期限、权利义务、违约责任等内容均已作出明确约定，仅对租金标准及支付方式、物业管理费标准及支付方式、场地交付及装修开业时间等内容未作出具体约定，且并未约定欠缺此内容时合同不成立，故大米王国公司关于租赁合同尚未成立的主张不能成立。双方约定合同自签字盖章之日起开始生效，故该租赁合同已经生效。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”双方在该租赁合同中已明确约定租金标准具体见补充协议，且《经营补充协议》中亦明确约定该协议系对租赁合同中不足之处进行修订，并对租金收益的计算方法、支付时间作出了具体约定，故经营补充协议并未改变租赁合同的性质，系对租赁合同内容的补充完善。再者，《经营补充协议》中仅约定由绿创运管公司支付大米王国公司入股资金100万元，并无大米王国耀州中央广场店总投资额、双方出资比例、大米王国公司用其商业品牌及商业运营模式与绿创运管公司合作经营等约定，且不管大米王国耀州中央广场店是否盈利，绿创运管公司均从其实际销售额中提取一定的比例作为租金收益而不承担经营风险，以上约定不符合联营的法律特征和其共负盈亏、共担风险的原则。综上分析，绿创运管公司和大米王国公司形成了商铺租赁法律关系而非联营法律关系。                          判决的理由和结果 本院认为，绿创运管公司请求解除双方签订的《耀州·中央广场租赁合同》和《经营补充协议》，大米王国公司明确表示同意解除，本院尊重双方当事人的意愿，对该项请求予以支持。充值卡由大米王国公司向消费者售出，主张其消费余额退还的权利主体应为消费者，当前绿创运管公司并未替代大米王国公司向消费者退还，故其无权主张退还；另外，充值卡消费余额在大米王国耀州中央广场店经营过程中处于不断变化状态，如判令大米王国公司将截止2019年4月13日的充值卡消费余额退还绿创运管公司，将引起双方之间以及双方和消费者之间更多的纠纷；据此，对绿创运管公司的该项请求本院不予支持，待其实际替代大米王国公司向消费者退还后可另案主张；此外，绿创运管公司在庭审中主张如大米王国公司不退还充值卡消费余额，则应按此消费余额向其支付所对应的租金，因充值卡在其主张的该时点尚未消费，故对其该项主张本院亦不予支持。关于违约金，双方在合同中约定租金于每月10日前按月交付，大米王国公司未按约定期限足额支付租金，其辩称自己行使先履行抗辩权；根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，而绿创运管公司已交付案涉商铺，大米王国公司也已使用该商铺开业经营，即便绿创运管公司履行义务不符合约定，大米王国公司也只能拒绝其相应的履行要求，而不是直接拒付租金，故大米王国公司的抗辩理由不能成立，其行为已构成违约；销售数据及经营状况测评表系绿创运管公司单方所做，且未得到大米王国公司的认可，不能证明大米王国耀州中央广场店的实际经营状况，店铺的经营状况受多种因素影响，绿创运管公司提交的《关于耀州中央广场大米王国店铺工作联系的函》不能证明大米王国公司松懈管理、不正常经营，故现有证据不能证明大米王国公司在此方面构成违约；大米王国公司提交的招商落位图无法证明其来源于绿创运管公司，双方在《经营补充协议》中并未约定清楚开业率按照面积还是店铺数量计算，故现有证据无法证明绿创运管公司在开业吻合度和开业率方面构成违约；绿创运管公司让第三人在商场一楼大厅从事儿童娱乐行业经营，违反双方所做“甲方需保证乙方独家经营儿童游乐品类”的约定，构成违约；双方在《装修补充协议》中约定“甲方按乙方消防图纸要求施工”，现无证据证明大米王国公司提供了消防图纸而绿创运管公司不按其要求施工，无法进而证明未取得消防许可证的责任在绿创运管公司，且大米王国公司并未申办营业执照，而无营业执照和消防许可证并未对大米王国耀州中央广场店的实际经营造成影响，故大米王国公司要求绿创运管公司就此承担责任依据不足；根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，本案双方当事人均构成违约，故对绿创运管公司的违约金请求本院不予支持。如上所述，大米王国公司所主张先履行抗辩的理由不能成立，其在本案审理过程中又按照双方约定的租金计算标准将租金支付至2019年2月，视为其对绿创运管公司计算的租金数额予以认可，故其应向绿创运管公司支付截止2019年4月13日的租金16771.35元。关于入股资金，如上所述，双方之间是商铺租赁关系而非联营关系，故大米王国公司关于入股资金不予退还的第一项理由不能成立；《经营补充协议》中约定“自开业起，两年内如因乙方原因（……）不正常经营导致撤柜，以不计息形式全部退还甲方此款并且店内所有设施设备归甲方所有”之条款是为了约束大米王国公司，不能以此反推适用于绿创运管公司，故大米王国公司关于入股资金不予退还的第二项理由不能成立；该协议中并未约定绿创运管公司通过租金收回入股资金，其约定的“如因甲方原因（……）导致乙方在合同期内不能正常经营，乙方不退还此款”所隐含的意思即如果绿创运管公司未出现该约定情形且导致大米王国公司在合同期内不能正常经营，则入股资金需要退还，现大米王国耀州中央广场店仍正常经营，故大米王国公司关于入股资金不予退还的第三项理由不能成立；就入股资金的性质，从《经营补充协议》的文本分析，双方约定了因各自的原因导致店铺不能正常经营时所应承担的后果（因绿创运管公司原因入股资金不退，因大米王国公司原因则以不计息形式全部退还入股资金且店内所有设施设备归绿创运管公司所有），双方做上述约定应为了相互约束、共同努力，确保大米王国耀州中央广场店的经营业绩，以达到互利共赢的目的，为此绿创运管公司以100万元入股资金担保，大米王国公司以店内设施设备担保，故该笔资金虽名为入股资金，但应为具有担保金性质的资金；入股资金和店内设施设备系为担保合同的履行和店铺的经营业绩，现租赁合同因双方均同意解除须终止履行，故入股资金应予退回，店内设施设备亦应归大米王国公司所有。此外，大米王国公司在合同期内并未转让店铺，也无证据证明其将资金挪为它用及对店铺管理松懈导致销售业绩下滑，且大米王国耀州中央广场店至今仍正常经营，故绿创运管公司主张该店内所有设施设备归其所有的理由不能成立，本院不予支持。关于装修补贴款，《装修补贴协议》上载明绿创运管公司为扶持大米王国公司经营而支付，系绿创运管公司为招商所作的优惠承诺，并未有返还之约定，且大米王国耀州中央广场店已实际装修完成并投入使用，故绿创运管公司主张返还的理由不能成立，本院不予支持。根据《耀州·中央广场租赁合同》29.1之条款约定，合同终止后大米王国公司的一切装饰装修绿创运管公司不给予任何赔偿或者补偿，也不折价接收装饰装修，本院对此予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决如下： 一、陕西绿创商业运营管理有限公司与陕西大米王国实业有限公司签订的《耀州·中央广场租赁合同》和《经营补充协议》于本判决生效之日解除； 二、陕西大米王国实业有限公司依约于以上合同和协议解除后三日内将自己所有位于铜川市耀州区中央广场三层3-011号商铺内的设施设备及物品搬离，并将该商铺以完好、清洁的可出租状态交还于陕西绿创商业运营管理有限公司； 三、陕西大米王国实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向陕西绿创商业运营管理有限公司支付截止2019年4月13日的租金16771.35元； 四、陕西大米王国实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向陕西绿创商业运营管理有限公司返还入股资金1000000元； 五、驳回陕西绿创商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21100元（陕西绿创商业运营管理有限公司已预交21378元），由陕西大米王国实业有限公司负担13951元，由陕西绿创商业运营管理有限公司负担7149元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。 审 判 长  高 荣 审 判 员  曹振军 人民陪审员  王小明 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  肖红艳