河北省唐山市丰润区人民法院民事判决书（2019）冀0208民初446号原告：贾元友，男，1961年4月8日出生，汉族，住唐山市。委托诉讼代理人：高立娜，河北冀新律师事务所律师。被告：朴海东，男，1972年10月9日出生，汉族，户籍所在地河北省承德市。被告：高焕新，女，1978年1月1日出生，汉族，住唐山市。委托诉讼代理人：贾鉴昌，河北鸿翔律师事务所律师。原告贾元友与被告朴海东、高焕新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾元友的委托诉讼代理人高立娜，被告高焕新的委托诉讼代理人贾鉴昌到庭参加诉讼。被告朴海东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾元友向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与二被告签订的《房地产买卖合同》无效；2.判令二被告返还原告购房款125万元及向原告支付自2009年1月11日至支付之日止的利息（截止至2018年10月11日以125万元为基数，每年6%为利率，应支付的利息675000元，合计1925000元整）3.判令二被告返还原告契税6048元、土地出让金60480元；4.判令本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中原告变更其诉请第一项为判令解除原告与二被告之间的买卖合同，要求二被告赔偿原告装修损失费35万元，放弃诉请中的第三项。事实和理由：2004年10月22日，被告朴海东通过河北瀚海拍卖网的司法公开拍卖以30万元的价格竞买到了原属于那博宇的一栋房屋，房屋具体位置位于唐山市丰润区华新纺织厂西北侧。二被告系夫妻关系，2004年12月17日，二人与原告签订了《房地产买卖合同》，将上述房产以130万元的价格卖给原告，合同约定预先支付125万元交付房产，余下的5万元留作押金，等房产过户时再给付。2009年1月10日，唐山市中级人民法院作出裁定，认为“（2004）唐执字第116-1号民事裁定将一幢楼房转让给朴海东不当，竞买人朴海东买受的只是涉案楼房的大部分，并非全部财产，此外，向那博宇公告送达评估报告的时间期限亦与法定的时间期限不符。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第177条的规定，裁定如下：一、撤销河北省唐山市中级人民法院2004年10月25日作出的（2004）唐执字第116-1号民事裁定书。二、将2004年10月22日河北省唐山市中级人民法院委托拍卖的坐落在唐山市丰润区华新纺织厂西侧的涉案房产恢复到原查封状态。”依据上述裁定，被告朴海东竞买的上述房产不再属于其所有，原告与朴海东的买卖行为也不再有存在的基础。《城市房地产管理法》第三十八条第二款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。被告朴海东竞买的房产（现在房产也已经不再属于朴海东，属于那博宇）因中院的裁定而属于法律、行政法规所禁止转让的房地产，所以根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民法通则》原告与二被告签订的《房地产买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同，被告应返还原告购房款。原告多年向法院及政府部门反映情况未果，无人理会，导致目前既失房又失财，造成了巨大的财产损失和精神损失，现为维护自身的合法权益，故诉讼至法院，望判如所请。庭审中原告补充案件事实为（2004）唐执字第116-1号民事裁定书已经撤销了涉案房产拍卖的事实，将房产恢复至了原查封状态，二被告不再有房产的所有权，导致原被告之间的合同目的无法实现，应依法解除双方之间的房地产买卖合同。被告朴海东未出庭、未答辩、未举证。被告高焕新辩称，一、原告与被告签订的《房地产买卖合同》合法有效。2004年10月22日，被告通过合法的拍卖手续，拍的了案涉房产。全额支付了拍卖的价款并于2004年10月26日完成了转移登记，合法取得了案涉房产的所有权。2004年12月17日，被告与原告签订了《房地产买卖合同》约定将案涉房产出卖给原告。依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的规定，被告与原告签订的《房地产买卖合同》合法有效，并已经履行。被告已将房产交付给了原告，完全履行了合同义务。二、（2004）唐执字116号民事裁定书撤销拍卖无法律依据。该撤销裁定书无法律依据，并且该裁定书未送达被告，被告在本案中刚获悉该裁定书的存在，严重的侵犯了被告的合法权益。原告系因该裁定书的原因才导致不能获得案涉房产的所有权，原告应该向唐山市中级人民法院申请国家赔偿，而不是向被告主张解除合同，赔偿损失。综上，被告在此次买卖过程中，无任何的过错和重大过失。原告的损失完全是由执行法院的过错造成的，原告应当申请国家赔偿。因此，原告的诉请无事实和法律依据。请法院驳回原告的诉讼请求。庭审中被告高焕新补充答辩称原告诉请赔偿装修损失，赔偿损失应以过错为前提，被告在合同履行中无过错，原告的损失不是被告造成的，因此原告无权主张装修损失。本院经审理查明如下事实:2004年9月22日，唐山市中级人民法院与唐山恒信房地产评估有限公司签署委托协议书，委托该公司对唐山市商业银行龙云支行诉何继红、那博宇一案中对那博宇抵押的房产进行价格评估，该公司出具的唐恒信房估【2004】第049号估价报告显示，评估基准日2004年9月22日涉案房产的评估值为36.5万元，建议拍卖底价为29.17万元。2004年10月9日，唐山市中级人民法院出具（2004）唐执字第116号拍卖委托书，委托河北瀚海拍卖有限公司对上述案件中那博宇抵押的房产进行拍卖。该公司于次日出具（2004）冀瀚拍字第7号拍卖公告，对“…位于唐山市××区）华新纺织厂西北侧叁层商业楼的房屋所有权（不含土地），该房产建筑面积：729.26平方米…”进行拍卖。后被告朴海东作为买受人以30万元的价格购得涉案房产。2004年10月25日，唐山市中级人民法院出具（2004）唐执字第116-1号民事裁定书，裁定“将那博宇所有的座落在唐山市丰润区华新纺织厂西北侧（原唐山市新区华新纺织厂西北侧）房产一幢依法转让给买受人朴海东所有。”同日出具协助执行通知书，要求相关部门办理上述房产的过户手续。2004年10月26日，涉案房产过户至被告朴海东名下，其获得了唐山市房产管理局发放的唐房权证丰润区字第XXXX号房产证，该证显示被告高焕新为共有人。2004年12月17日，二被告与原告签订了房地产买卖合同，合同约定“甲方（二被告）自愿将座落在：唐山市丰润区（原新区）华新编织厂西北侧，四至界限：东至华新编织厂侧门甬道；西对林荫东路边；南至华新编织厂北墙；北至距新城道中心线21米，结构为混合，用途为商业服务，建筑面积729.260平方米，产权证号：唐房权丰润区字第XXXX号，土地证号：市政征（87）162号，占地面积0.54亩的房地产出售给乙方（原告）…”涉案合同同时约定涉案房地产成交价格为130万元，原告于2004年12月17日前一次性付清该房产部分价款125万元，剩余5万元作为二被告协助原告办理房屋和土地过户手续的押金，在二被告协助原告办理房屋和土地过户手续时再由原告付给二被告。同时约定“若不能办理房屋和土地出让、过户手续，人民币（大写）壹佰贰拾伍万元，1250000元即为成交价款。乙方（原告）向甲方（被告）交付125万价款之日，甲方（被告）将涉案房屋所有权证、土地使用证正式交付给原告。”2004年11月5日，原告通过银行转账的方式给付被告朴海东80万元，2004年12月17日再次通过上述方式给付被告朴海东45万元。同日，二被告为原告出具收到125万元房款的收条一张，二被告将上述房产的房产证交付给原告。据原告陈述，其购买涉案房产后对涉案房产进行了装修，意向外出租，但未租赁出去，后发现该房产上张贴了唐山市中级人民法院于2009年1月20日出具的（2004）唐执字116号民事裁定书，该裁定认为该院出具的“…（2004）唐执字第116-1号民事裁定书裁定将一幢房产转让给朴海东不当，竞买人朴海东买受的只是涉案楼房的大部分，并非全部财产。此外，向那博宇公告送达评估报告的时间期限亦与法定的时间期限不符。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第177条的规定，裁定如下：一、撤销河北省唐山市中级人民法院2004年10月25日作出的（2004）唐执字第116-1号民事裁定书；二、将2004年10月22日河北省唐山市中级人民法院委托拍卖的座落在唐山市丰润区华新纺织厂西侧的涉案房产恢复到原查封状态。”后原告陈述其无法联系到二被告，多年寻找未果。在与执行法官联系后了解到涉案房产已登记回至案外人那博宇名下。庭审中原被告双方均主张涉案房地产买卖合同属合法有效,被告高焕新陈述其于2010年11月9日已与被告朴海东协议离婚。原告另主张涉案房产其已进行了装修，于本案中主张装修损失35万元，并举证提交了装修图及装修前后的录像对比等证据拟证明其该项损失，被告高焕新不认可就该损失进行赔偿。以上事实有原被告陈述、房地产买卖合同、打款凭证、收条、民事裁定书、拍卖委托文件等证据予以证实。本院认为，涉案房产经唐山市中级人民法院对外委托拍卖，被告朴海东作为买受人以30万元的价格拍卖购得涉案房产，2004年10月26日其取得了唐山市房产管理局发放的唐房权证丰润区字第XXXX号房产证，二被告在2004年12月17日与原告签订涉案房产买卖合同的时候，已取得涉案房产的所有权，有权处分涉案房产，原被告双方签署的涉案房地产买卖中关于涉案房产买卖的部分合法有效。2009年1月20日唐山市中级法院出具（2004）唐执字116号民事裁定书，裁定将涉案房产恢复到原查封状态，则在涉案房产未履行完过户手续的情况下，被告已因上述法律文书产生的法律效力而丧失了对涉案房产处分的权利，继续履行涉案房产的过户手续已现实不能，原告购买涉案房产获得涉案房产所有权的目的已不能实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告要求解除涉案房地产买卖合同，本院予以支持。但需要指出的是涉案房地产买卖合同的内容及约定中不仅仅只是涉及涉案房产，还有多处涉及房产土地的内容，其中亦明确被告需协助原告办理房屋和土地的过户手续，根据合同的内容及约定，原告以130万元购买的应不仅是涉案房产还包括该房产的土地，然被告朴海东以30万元拍卖购得的仅是涉案房产不包括涉案房产的土地，且其当时更未取得涉案房产的土地权利证书，该合同签订后被告朴海东亦未取得该土地的权利，故该合同中关于土地部分的买卖及过户等的约定均属无效。关于原告要求返还购房款125万元及利息的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依照履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告现要求被告返还已付房款125万元并给付利息本院予以支持，关于利息的给付标准，考虑原告要求的年6%的给付标准及中国人民银行同期贷款利息的标准，考虑被告在上述房地产买卖合同中无涉案房产土地的处分权利而在该合同中约定土地买卖及过户等内容及2009年1月20日唐山市中级法院出具的（2004）唐执字116号民事裁定书，该裁定书出具之日，被告已无合法理由占有原告的125万元，应予及时返还，综合上述情况并根据公平原则，本院支持利息自2009年1月21日起至本金还清之日至按照年息6%计算。涉案房产买卖及房款125万元的收取存在于二被告婚姻关系存续期间，故原告主张由二被告承担偿还责任，本院予以支持。原告诉请要求被告给付涉案房产的装修损失35万元，其所提交的关于装修图纸及装修前后对比录像的证据不足以证明损失35万元，该项诉请主张的证据不足，本院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告贾元友与被告朴海东、高焕新于2004年12月17日签订的房地产买卖合同；二、被告朴海东、高焕新于本判决生效之日起十日内返还原告贾元友125万元及利息（利息以125万元本金为基数，自2009年1月21日起至本金还清之日止按年息6%计算）；三、驳回原告贾元友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11362元，保全费5000元，合计16362元，由被告朴海东、高焕新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 张磊 二〇一九年六月二十七日书记员 秦芳