甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0725民初1206号 原告：李XX，女。公民身份号码：×××。联系电话：188XXXXXXXX 委托诉讼代理人：吴XX，甘肃焉支律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱XX，甘肃焉支律师事务所律师。 被告：王XX，男，现住山丹县。公民身份号码：×××。联系电话：187XXXXXXXX。 委托诉讼代理人：钟X，男。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王XX，甘肃瑞雪律师事务所律师。 原告李XX诉被告王XX确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托诉讼代理人吴XX、钱XX，被告王XX及其委托诉讼代理人钟X、王XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李XX提出诉讼请求：一、依法确认原、被告之间签订的《房产买卖合同》无效；二、判令被告返还原告购房款162143元；三、本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：2017年6月至11月期间，被告将其承建的山丹县陈户镇范营学校粉刷工作及山丹县福利水泥厂实验室粉刷工作交由原告承揽完成。后原告如约完成了粉刷工作任务。2018年1月7日经双方结算，原告的承揽费用共计260143元，扣减原告已借支的98000元，被告尚欠原告款项162143元。2018年10月5日，在原告的多次催要下，被告答应将其所有的的位××县房屋一套以200000元的价格出售给原告，用于抵顶原告欠款162143元，剩余房款37857元原告在一年内付清。为此双方在2018年10月5日签订《房产买卖合同》一份，其中合同第四条约定，被告配合原告在清华园售房部办理及开具一切其他手续，交付完全部房款。现原告多次要求被告协助办理房屋产权变更登记手续，但被告总是推诿不予配合。经原告打听并确认，被告出售给原告的房屋系公租房，依据《公共租赁住房管理暂行办法》的规定，该房不允许买卖，被告也不可能协助原告办理产权变更登记手续，双方的买卖行为无效。故起诉提出上述诉讼请求。 被告王XX辩称，1.双方签订的合同是有效的，涉案房屋不是公租房，房屋由山丹县国土资源局备案并由山丹县腾达房地产开发公司开发。2.双方在结算后，协商抵顶房屋并交付了钥匙。3.双方签订的是房产买卖合同并不是商品房买卖合同，因此双方签订的合同有效。 本院经审理认定事实如下：2017年6月至11月期间，原告在被告承建的山丹县陈户镇范营学校以及山丹县福利水泥厂实验室等工程承揽粉刷工作，2018年1月7日经双方结算，被告尚欠原告款项162143元。2018年10月5日，原告在向被告催要上述款项的过程中，双方协商签订了《房产买卖合同》一份，合同约定（其中被告系甲方，原告系乙方）：乙方购买原告坐落在××县；上述房产交易价格为贰拾万元整；甲方欠乙方范营学校扶贫搬迁工程款162143元，剩余房款37857元，若乙方卖房子后把剩余钱给甲方付清，若乙方自己住，一年之内或干工程给甲方付清房款；甲方配合乙方在清华园售房部办理及开具一切其他手续，交付完全部房款；乙方支付完首付款后，应积极办理售房部及物业上的一切手续（包括房产证及其他费用）；本合同一式两份，具有同等法律效力，自双方签订之日生效。合同签订后，被告即将该房屋的钥匙交给原告。后原告因该房屋出售或出租无法办理房屋产权登记手续，多次向被告催促办理相关手续，被告因故拖延至今未予解决，故原告起诉提出上述诉讼请求。 庭审中，原告陈述自己判断被告出售给原告的房屋系公租房只是通过向他人打听确认的，并没有取得相关依据。对此，被告提交自己与山丹县西街村瑞景新城和谐南区项目部于2015年11月18日签订的《商品房买卖合同》一份，证明自己向原告抵顶工程款并交付的房屋来源。该合同中记载的出卖方为山丹县房地产开发公司，约定将两套住宅房屋计价520000元用于抵顶被告的工程款，其中即包括向原告抵顶的房屋在内。但该合同的落款处出卖人一栏内加盖的公章为山丹县西街村瑞景新城和谐南区项目部的名称。同时在合同下方手写注明“该合同所售房子不办理房产手续，属于小产权房屋，乙方拥有永久使用和所有权”的内容，并在该内容上加盖了该项目部的印章。被告并提交由山丹腾达房地产开发有限公司于2016年12月18日和22日向其出具抵顶工程款合计360000元的收款收据两张印证其主张，辩解自己向原告抵顶的房屋并非公租房，是发包方向其抵顶的合法房屋，可以办理产权登记手续，原、被告之间的合同应属有效。为进一步查明案件事实，本院依法向相关部门核查双方争议房屋的性质及产权登记情况。山丹县自然资源局不动产登记中心出具回复函一份，说明开发建设单位未提供案涉房屋用地规划、建设和登记的任何相关资料，无法查询该不动产登记的相关信息。山丹县城乡规划事务中心出具文件一份，说明和谐南区19号楼符合山丹县城市总体规划要求，已备案的该建设项目总平面规划图用地范围内无二层楼建筑，并附山丹县城市棚户改造工程和谐南区19号楼总平面规划图。 上述事实，有原告提交的房产买卖合同1份，被告提交的商品房买卖合同1份、结算清单1份，以及原、被告和在庭审中的陈述和山丹县自然资源局不动产登记中心回复函1份、山丹县城乡规划事务中心文件1份等证据在案予以证实。 本院认为，依据国家相关法律的规定，从事建筑活动应当遵守法律、法规，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案审理中已查明，被告向原告出售的用于抵顶工程款的房屋本系房地产开发企业向其用于抵顶工程款的房屋，该房屋的建设未办理任何用地规划、建设和登记等审批手续，明显违反了国家相关法律的强制性规定，属于法律禁止转让的范围。经核查，案涉房屋至今也未取得商品房预售许可证明，故被告向原告通过出售的方式抵顶工程款的行为由于违反法律、行政法规的强制性规定，其与原告签订的《房产买卖合同》应属无效。 至于原告要求判令被告返还其购房款162143元的诉讼请求。经审查，原、被告均认可双方签订《房产买卖合同》系因被告为了向原告抵顶支付工程款162143元所形成，原告事实上未向被告支付过任何款项。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。因无效合同取得的财产，应当予以返还。由此说明，原、被告之前因工程承揽所形成的债权债务关系并未因此而消灭，被告也未因此而取得原告的购房款等财产，不存在因合同无效而需要返还的情形，故原告的此项诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。由于被告拖欠原告的施工款相关纠纷与本案系不同法律关系，原告可对双方之间存在上述纠纷的相关事宜另行协商或诉讼处理。 综上所述，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李XX与被告王XX于2018年10月5日签订的《房产买卖合同》无效； 二、驳回原告李XX的其他诉讼请求。 案件受理费3543元，减半收取1771.5元，由原告李XX负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  卢殿宏 二〇一九年六月十二日 书记员  吴 涛 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。