广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初2941号原告：杨少娜，女，汉族，1982年10月20日出生，住广东省揭东县，委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨维练，男，1950年3月5日出生，系原告的父亲。被告：北方国际地产（佛山顺德）有限公司，住所地佛山市顺德区容桂容奇大道中16号东盈商务大厦7楼之一C单元，统一社会信用代码914406063248227993。法定代表人：徐威，职务总经理。委托诉讼代理人：岑青青、陈晓容，广东合众拓展律师事务所律师。原告杨少娜诉被告北方国际地产（佛山顺德）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢海傲、杨维练，被告的委托诉讼代理人岑青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨少娜诉称：2012年7月21日，原告与番禺富门花园房地产有限公司（以下简称富门花园公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买南沙区黄阁镇市南公路290号南沙境界家园×房（以下统称涉案房屋）。2013年11月30日，富门花园公司交付涉案房屋，并提供《住宅质量保证书》。从2014年3月开始，涉案房屋楼板破裂漏水，原告多次要求被告修补漏水问题，但是没有维修好。2015年6月，涉案房屋又漏水，被告又进行维修，但是一直没有从根本上彻底解决房屋漏水问题，漏水问题经常发生。2016年8月，涉案房屋再次出现漏水，原告要求维修被拒绝。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）项、《商品房销售管理办法》第三十三条第一款的规定和《住宅质量保证书》的约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修年限为5年，被告向原告交付房屋的时间为2013年11月30日，因此到2016年8月涉案房屋仍在保修期限内。2014年3月至2016年6月，由于涉案房屋的漏水问题一直没有得到解决，导致原告无法正常居住使用房屋，原告花费的租金、物业费、维修费均应由被告赔偿。综上，原告提出诉讼请求：1.被告赔偿原告因无法使用房屋而造成的租金损失70000元，自2014年3月1日起至2017年2月19日止，每月按2000元计算；2.被告赔偿原告物业管理费4693.5元，自2014年3月1日起至2017年2月19日止，每月按134.1元计算；3.被告向原告支付2014年至2016年的维修费用3600元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告北方国际地产（佛山顺德）有限公司辩称：1.关于房屋的租金损失，应当从2016年8月19日起算，依据原告提供的业主维修投诉单，在2016年8月19日投诉主人房天花（即天面）漏水。在此之前的所有小维修都是外墙渗水，并不影响居住，且投诉外墙渗水的时间是2015年6月24日，此前我方并没收到任何的维修请求。因此，原告请求从2014年3月1日开始计算租金损失没有事实依据。关于租金损失的依据，应当按照广州市房地产租赁管理所公布的同期同类地段租金参考价格来计算。2.不同意赔偿物业管理费。因为管理费是基于原告的物权而产生的，不管房屋是否存在质量瑕疵均不影响房屋所有人依据物业服务合同向物业管理公司缴纳物业管理费。3.关于维修费。由于被告第一次收到维修投诉的时间是2015年6月24日，且该次房屋外墙渗水已经由施工单位修复完毕，因此不可能产生原告所称的额外的维修费用。从原告提供的收款收据来看，2014年、2015年、2016年发生的所谓的维修费用所开出的收据是连号的，因此我方有理由相信所谓的维修费用的收款收据是虚假的，不应采信。经审理查明：2012年7月21日，原告（乙方、买方）与富门花园公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方购买甲方开发的涉案房屋（建筑面积74.49平方米），商品房的用途为住宅，总价款548533元。甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。”合同附件七《补充协议》约定：“出卖人按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任时，买受人应对出卖人的保修行为提供必要的便利，若因买受人拒绝出卖人入场维修等原因导致出卖人无法履行保修责任的，由此产生的责任由买受人自负。”合同还对双方的其他权利、义务作出了约定。涉案房屋所在工程于2013年11月14日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年11月30日，原告办理涉案房屋收楼手续。同日，富门花园公司出具《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，其中《住宅质量保证书》载明：“本物业交付使用时间为2013年11月30日。质量保修条款内容为：1、依据国务院[2000]第279号令《建设工程质量管理条例》第三十九条规定，建设工程实行质量保修制度。根据施工单位向本公司出具的《工程质量保修书》规定，本物业自工程竣工验收合格之日起，在正常使用条件下，施工单位在如下保修期限内向建设单位承担保修责任：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。2、依据建设部1998年颁布实施的《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条以及建设部（2001）第88号令《商品房销售管理办法》第三十三条规定，本公司对本物业住宅用户的保修期限自本公司将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。本公司已发出《收楼通知书》，但业主无正当理由未按期收楼的，保修期自《收楼通知书》规定的收楼日期最后一日起计算。各项目最低保修期限如下：（1）屋面防水3年；（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（4）门窗翘裂、五金损坏1年；（5）管道堵塞2个月；（6）灯具、电器开关6个月。如本条规定的保修期限低于建设工程施工单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期的，按建设工程施工单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期计算保修期限。根据有关规定，下列情况建设单位则不承担保修责任：（1）因使用不当或者第三方原因造成质量缺陷的；（2）住宅用户验收后自行添置、改动设施、设备的：（3）住宅用户改动结构、设备装置和不当装修的；（4）不可抗力造成质量缺陷的；（5）住宅用户未在保修期限内书面提出保修要求的。有关住宅质量的书面投诉，建设单位直接或委托物业服务公司及时核实和处理。本《住宅质量保证书》作为《商品房买卖合同》附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。”根据富门花园公司（业主）与广东省第一建筑工程有限公司（总承包商）于2011年12月28日签订的《保修协议》，总承包商按国家《建设工程质量管理条例》及双方约定承担工程质量缺陷保修责任，自本工程竣工验收合格之日起计算，保修期限不少于国家《建设工程质量管理条例》规定及本协议规定的保修期限，屋面、厨房、卫生间、地下室、外墙面、门窗框以及有其他防水要求的地方防渗漏，保修期为5年。2015年6月24日，因涉案房屋主人房外墙渗水，原告填写了《业主维修投诉单》，要求富门花园公司进行维修。2016年8月19日，原告因涉案房屋主人房天花渗水问题，填写《业主维修投诉单》，要求予以维修。原告主张涉案房屋漏水问题仍未解决，不清楚具体是外墙渗水还是天花渗水导致，被告主张外墙渗水问题已维修好，天花渗水问题尚未维修好。原告陈述涉案房屋原登记在原告名下，后转移登记至案外人吴丽珠名下，被告对此无异议。原告提供广东稳固检测鉴定有限公司（以下简称稳固鉴定公司）在另案中对涉案房屋渗水原因进行司法鉴定的《房屋完损性鉴定报告》（报告编号：稳固鉴字[2018]4155）。鉴定报告确认：西南卧室天花板底有开裂、渗水、发黄痕迹;西南卧室其余部位以及其他房未发现明显渗水痕迹。渗水的原因为：涉案房屋西南卧室天花板底存在开裂裂缝，该裂缝主要由收缩变形所致，且该单位位于顶层，其温度变化较大，会导致该收缩裂缝宽度等发生变化，而根据现场检查情况发现，该裂缝在修缮过程中仅作了面层（抹灰层）的修复，而未对该裂缝进行有效加固、维修处理，因此即使是该单元房屋西南卧室对应天面面层已重做了防水，但在时间、环境等因素的变化下，该裂缝产生的收缩变形仍会导致天面水从缝口下渗。鉴定结论确认：造成涉案房屋西南卧室天花板底有渗水的原因是：天花板底存在收缩裂缝，而在多次维修过程中未对该天花板底裂缝进行有效加固、维修处理，导致天面水仍从缝口下渗，上述损坏会影响房屋的正常使用，应尽快进行修缮处理。鉴定报告还提出以下处理意见供参考：1、对涉案房屋西南卧室天花板裂缝采用高压灌注改性环氧树脂合缝处理。2、对涉案房屋西南卧室对应天面整体重新铺设防水层。3、对涉案房屋西南卧室天花板底有渗水、发黄部位铲灰、打磨后重新抹灰处理。被告认为该鉴定报告是针对涉案房屋天花漏水，而天花漏水发生在2016年8月19日之后，因此不能证实2016年8月19日之前的渗漏问题。原告提供七张《收款收据》和多张照片，以证明涉案房屋在2014-2016年已发生漏水，其自行委托临时施工人员进行维修。收据编号分别为：0007243、0007244、0007245、0007246、0007247、0007248、0007254，其中开具时间为2014年、2015年和2016年的收据总金额为3600元。上述《收款收据》记载的客户名称均为“南沙境界H-17-12”。原告陈述2014、2015、2016年维修时没有收据，诉讼期间为了证明产生费用的事实，重新找收款人出具了收据。被告认为无法确认照片拍摄的时间和地点，且天花漏水发生在2016年8月19日之后。原告提供《广州东华物业管理有限公司收费通知单》以及《南沙境界缴费通知单》，上述通知单显示涉案房屋每月物业费134.1元。原告另提供由广州东华物业管理有限公司开具的发票，根据发票的内容，原告已交纳2014年2月至2014年11月期间涉案房屋的物业管理服务费共1178.2元,2015年4月至2015年8月期间涉案房屋的物业管理服务费共670.5元(每月物业管理服务费为134.1元)，2015年9月至2017年2月期间涉案房屋的物业管理服务费共2413.8元(每月物业管理服务费为134.1元)。另查明，2017年2月14日，被告（合并方）与富门花园公司（被合并方）签订《合并协议》，约定：双方合并采用吸收合并的形式，即以被告为合并方，富门花园公司为被合并方……本次合并中被合并方不须清算直接解散，完成所有与本次合并相关的公司登记手续之日起，被合并方的所有财产及权利义务，均由合并方无条件承受，被合并方所有的债务由合并方承担，债权由合并方享有。2017年2月15日，被告与富门花园公司在《羊城晚报》刊登《吸收合并公告》。2017年6月29日，广州南沙开发区市场监督管理局出具《准予注销登记通知书》，准予富门花园公司注销登记。双方确认吸合并后，富门花园公司的债权债务由合并后的被告承继。本院认为：原告与富门花园公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及富门花园公司出具的《住宅质量保证书》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合并协议》，被告吸收合并富门花园公司，富门花园公司的所有财产及权利义务，均由被告无条件承受，因此《广州市商品房买卖合同（预售）》和《住宅质量保证书》约定的权利义务由被告承继。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，被告应当在保修期内对涉案房屋的渗水问题承担修复责任，并承担由此给原告造成的损失。涉案房屋于2013年11月30日交付使用，根据《住宅质量保证书》中“保修期自住宅交付用户使用之日起计算”以及“屋面防水最低保修期限3年”的约定，涉案房屋屋面防水的最低保修期限至2016年11月30日止。《住宅质量保证书》同时还约定，如上述约定的保修期限低于建设工程施工单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期的，则按建设工程施工单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期计算保修期限。根据涉案房屋的施工单位向被告出具的质量保修书，涉案房屋屋面防水工程的保修期为：自工程竣工验收合格之日起5年，涉案房屋所在工程于2013年8月30日竣工验收，根据上述约定，涉案房屋屋面防水工程的保修期至2018年8月30日止。根据稳固鉴定公司于2018年7月13日作出的稳固鉴字[2018]4155《房屋完损性鉴定报告》载明：“涉案房屋西南卧室天花板底存在开裂裂缝，该裂缝在修缮过程中仅作了面层（抹灰层）的修复，而未对该裂缝进行有效加固、维修处理”，由此可知涉案房屋在保修期内存在质量瑕疵，且被告在履行保修义务过程中，未充分尽到维修义务，导致涉案房屋西南卧室天花渗水的问题多年无法解决。被告应当赔偿由此给原告造成的损失。关于租金和物业管理费的问题。虽然原告未举证证明其因此另租房屋，并支付相应的租金费用，但考虑到卧室天花渗水，的确会给原告的生活带来不便，本院参照同时期广州市南沙区黄阁镇居住用房租金参考价，酌定被告按照每月600元的标准，向原告支付因无法正常使用涉案房屋产生的损失。原告主张涉案房屋自2014年3月起开始漏水，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律责任。原告提供2015年6月24日的《业主维修投诉单》，但该投诉单载明投诉项目为外墙渗水，而原告提供2016年8月19日的《业主维修投诉单》，该投诉单载明投诉项目仅为主人房天花（即天面）渗水，且《房屋完损性鉴定报告》确认西南卧室天花板底有开裂、渗水、发黄痕迹，西南卧室其余部位以及其他房未发现明显渗水痕迹，由此可知，原告于2015年6月24日投诉的外墙渗水问题已修复完毕,因此，被告应向原告支付2016年8月19日起的租金为宜。现原告要求被告支付至2017年2月19日止的租金，合理有据，本院予以支持。故被告应向原告支付2016年8月19日至2017年2月19日期间的租金损失共3658.76元（600元÷31天×13天+600元×5个月+600元÷28天×19天），超出该金额部分本院不予支持。原告主张按照每月2000元的标准计算租金缺乏依据，本院不予采纳。同理，原告在无法正常使用房屋期间支出的物业管理服务费，应当认定为原告的损失。故2016年8月19日至2017年2月19日期间的物业管理服务费817.73元（134.1元÷31天×13天+134.1元×5个月+134.1元÷28天×19天）应由被告赔偿给原告，超出该金额部分，本院不予支持。关于原告主张的3600元修复费用。由于原告提供的收款收据均为后补，由无法确认身份的个人开具，收据上记载的维修事项不明确，仅凭收据无法认定原告自行支出了3600元合理修复费用。原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告北方国际地产（佛山顺德）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨少娜支付2016年8月19日至2017年2月19日期间无法正常使用南沙区×房的租金损失3658.76元；二、被告北方国际地产（佛山顺德）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨少娜支付2016年8月19日至2017年2月19日期间的物业管理服务费损失817.73元；三、驳回原告杨少娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费841元，由原告杨少娜负担816元，由被告北方国际地产（佛山顺德）有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年六月二十八日书记员  谢芝华