上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初23887号原告(反诉被告)：黄道春，男，1958年1月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告(反诉被告)：陈英，女，1960年9月25日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：于彩霞，上海浦望律师事务所律师。被告(反诉原告)：王国芬，女，1958年6月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：俞子安，上海市嘉诚律师事务所律师。第三人：黄道金，男，1955年2月24日出生，汉族，现关押于上海市周浦监狱。委托诉讼代理人：黄健(系黄道金儿子)，男，1983年3月20日出生，汉族，住上海市松江区。原告(反诉被告)黄道春、陈英与被告(反诉原告)王国芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日作出(2017)沪0110民初9505号民事判决。王国芬不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2018年4月27日作出(2018)沪02民终94号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄道春、陈英及其委托诉讼代理人于彩霞，被告(反诉原告)王国芬的委托诉讼代理人俞子安，第三人黄道金的委托诉讼代理人黄健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄道春、陈英向本院提出诉讼请求：1、判决被告王国芬根据《上海市房地产买卖合同》将闸殷路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至两原告名下；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“四平路房屋”)原登记在黄道春名下，上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“闸殷路房屋”)登记在王国芬名下。因母亲叶兰英要与黄道金、王国芬共同居住，黄道春、陈英将四平路房屋与王国芬的闸殷路房屋交换居住至今。叶兰英去世后，王国芬要给儿子黄健另行购房，就与黄道春协商，由黄道春将四平路房屋出售，王国芬将闸殷路房屋出售给黄道春、陈英。2016年10月，黄道春与案外人乔某、陈某签订《上海市房地产买卖合同》，将四平路房屋出售给乔某、陈某，转让价款为5,510,000元。乔某、陈某将定金100,000元和尾款30,000元直接支付王国芬，黄道春将收到的首付款3,730,000元支付给王国芬。2017年2月18日，黄道春、陈英与王国芬签订《上海市房地产买卖合同》，约定王国芬将闸殷路房屋转让给黄道春、陈英，转让价款为1,996,900元，双方于2017年4月18日前办理转让过户手续。黄道春、陈英在合同签订前已全额支付购房款，而王国芬未按照约定的时间配合黄道春、陈英办理过户手续，故黄道春、陈英至法院作如上诉请。被告王国芬答辩并反诉称：不同意原告诉请。四平路房屋原由父亲黄明德、母亲叶兰英以及黄道春、黄某1家庭共同居住。因黄道春和黄某1两家经常争吵，家庭内部协商约定将闸殷路房屋与四平路房屋对调，黄道春家庭居住闸殷路房屋，双方并将产权证调换保管。黄道金出资帮助黄某1另行购买水电路房屋居住，叶兰英与黄道金家庭居住四平路房屋，向房管部门申请办理四平路房屋户主更名为王国芬的手续，并签订《房屋协定书》。1995年初由黄道金出资购买四平路房屋产权，产权登记在黄道春名下。闸殷路房屋系王国芳拆迁安置新房，黄道金出资装修并购买家电。因四平路房屋五年内不能过户，且黄道金和王国芬经常在日本打工，黄道金又于2004年起一直在服刑，故迟迟未能办理四平路房屋过户手续。家庭内部协商一致，若出售四平路房屋，房款归王国芬；出售闸殷路房屋，房款归黄道春。2017年2月，王国芬与黄道春、陈英签订闸殷路房屋的《上海市房地产买卖合同》，实质是履行上述对调协议。四平路房屋出售得总房价款为5,510,000元，王国芬已收到3,860,000元，其中定金100,000元和尾款30,000元系购买方直接向王国芬支付。贷款1,650,000元已于2017年2月14日发放至黄道春账户。黄道春不肯支付剩余1,650,000元房款，故提出反诉要求支付。反诉被告黄道春、陈英反诉辩称：不同意反诉请求。黄道春、陈英不可能以大房换小房，双方交换的是居住，不是房屋产权。当时在《家庭协定书》上签字是为了安慰母亲，就黄某2和黄道春、黄某1在场，黄道春和黄某1没认真看就签字了，陈英是四平路房屋的产权人，但协议上没有陈英的签字。四平路房屋是黄道春委托父亲办理的售后房购买手续，费用是黄道春支付，购房合同是父亲放在家里被王国芬拿走的。黄道金也没有给付黄某115万元购房款。第三人黄道金述称：同意王国芬的意见。《家庭协定书》是王国芬办理的，黄道金不太清楚。黄道金支付四平路房屋购房款，约定四平路房屋归黄道金家庭所有。1995年前后，黄健的户籍迁入四平路房屋，黄道春儿子黄延平的户籍迁入闸殷路房屋，因为已经达成协议，所以没办理过户。经审理查明：黄道春与陈英，王国芬与黄道金分别系夫妻，黄道金系黄道春及案外人黄某1的哥哥。黄明德(1998年1月7日报死亡)、叶兰英(2015年12月5日报死亡)系黄道金、黄道春、黄某1的父母。四平路房屋建筑面积91.73平方米，原系黄道春承租的公有居住房屋，由黄明德、叶兰英以及黄道春、黄某1三家居住。闸殷路房屋建筑面积54.44平方米，原系王国芬承租的公有居住房屋。1994年10月黄道春与黄道金交换居住，黄道春家庭居住至闸殷路房屋，1994年12月黄道金家庭与黄明德、叶兰英居住至四平路房屋。1994年12月10日，黄道春委托黄明德购买四平路房屋产权，《购买公有住房委托书》上同住成年人包括陈英、黄明德、叶兰英、葛金珍(系黄某1的妻子)。1995年3月24日，四平路房屋登记至黄道春名下。1994年12月29日，王国芬委托陈英购买闸殷路房屋售后产权，《购买公有住房委托书》上同住成年人包括黄道金。1995年4月，闸殷路房屋登记至王国芬名下。1998年2月3日，案外人黄某2(系黄道金、黄道春、黄某1的姐姐)书写《家庭协定书》，内容为：兹有上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室三室一厅住房一套，原系黄明德、叶兰英及其子黄道金、黄道春、黄某1共同居住，户主是黄道春。为了居住方便，黄道金、黄道春、黄某1三人与父母黄明德、叶兰英商量，黄明德、叶兰英执意要与黄道金全家共同居住，为此住房进行了如下调整，第一、黄道金、王国芬夫妻把王国芬在娘家分配的上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室一室一厅住房与黄道春对调，黄道春全家搬进新居，黄道金、王国芬全家搬进现在的住房。第二、黄道金出资壹拾伍万元与黄某1共同在水电路买了二室一厅住房一套，给黄某1全家居住，黄某1全家已于1998年元月23日搬进上海市虹口区水电路新居。第三、父亲黄明德现已病故，母亲叶兰英与黄道金全家居住在上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室。以上住房分配方案是叶兰英、黄道金、黄道春、黄某1四人共同协商而定，并由黄某2执笔立据。现在黄道金、黄道春、黄某1都已各自成家立业，并有自己安定的住房，故对现在上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室住房已无异议。特立此据，签名生效，并请予以公证。同时请房管部门给予办理户主为王国芬的更名手续。落款处立据人有黄道春、黄某1的签名，王国芬、黄道金的印章，叶兰英的签名(签名日期为2009年5月23日)以及印章，另有指印两个。执笔人：黄某2。2016年9月11日，王国芬以黄道春代理人的名义与上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业”)签订《限时出售独家委托协议》，委托中原物业以不低于5,200,000元的价格出售四平路房屋，委托期限为2016年9月12日至2016年12月11日。2016年9月28日，黄道春与乔某签订《房地产买卖居间协议》，约定黄道春将四平路房屋转让给乔某，转让价款为5,510,000元。同日，乔某支付王国芬定金100,000元。2016年10月12日，黄道春与乔某、陈某签订《上海市房地产买卖合同》，约定黄道春向乔某、陈某转让四平路房屋，转让价款为5,510,000元，付款方式为购买方于签订合同当日支付出售方首期房价款3,860,000元(包含已支付的定金)，该首期房价款中包含房价尾款，出售方同意尾款30,000元由购买方暂为保管。出售方同意购买方通过向贷款银行申请1,650,000元贷款的形式支付第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，购买方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，出售方应将该房地产交付购买方，购买方支付出售方尾款30,000元。同日，乔某支付黄道春首期房价款3,730,000元，黄道春将3,730,000元转账给王国芬。2016年11月17日，黄道春与乔某、陈某办理四平路房屋过户手续，同日乔某支付黄道春房款200,000元。2017年2月14日，黄道春收到乔某、陈某贷款支付的房款1,450,000元。2017年2月26日，乔某支付王国芬尾款30,000元。审理中，王国芬提供2017年4月16日与黄道春、陈英、黄健的会话录音(其中“黄”是指黄道春，“王”是指王国芬)，黄：现在小王你什么意思呢？王：165万你现在给我多少？黄：就按以前讲的，我拿10%，2万块的过户费要你付。王：那你现在打给我呀。黄：你房子买过吗？你不把房票本拿过来，我还有一笔钱怎么会打给你？四平路你如果不把户口迁走，人家没有拿到房票本，人家会把这钱打给我吗？……王：我们这里不是也弄好了？你把钱给我，我马上可以给你过户了。黄：你房票簿签字签掉，这笔钱才会打给你的。……黄：我四百万打给你，眼睛眨都没眨。你还不相信我？王：反正现在道海也在，交易中心去问，你钱到我账上，我马上给你过户……。黄：人家押金什么都打给你，我也在场，人家300多万打给我，你马上问我拿，我也没说什么。我这么多钱打给你，你还怕我这点钱不打给你？黄健：叔叔你现在有什么困难呢？钱现在在你的账户里了，你打给我们有什么困难呢？黄：你房票本给我，户口迁走，我立即打给你。王：你现在钱已经在了，你打到我账上，我马上给你过户。黄：我哪里会相信啦，上次去哪里我和你讲清楚，我一分钱也不会少你的，你讲钱不给你就不签，如果钱给你，你一下跑掉了，我找谁去？……陈英：我们也担心的呀，钱给他们了他们不过户了怎么办。黄：她现在在我这里是110万。黄健：你现在要拿多少啦？黄：你们现在想要多少？王：你给我卡里打多少？黄：我没有要求，我就拿掉你2万块的过户费，好了。就108万。户口的事情你怎么处理？王：我现在户口没有地方去，没办法，黄健房子还没买好。王：反正我现在就一个要求，你钱给我，我马上给你过户。黄：那你户口也不迁走？王：写承诺书迁户口可以的呀。对以上录音，黄道春称是王国芬在吵架时偷录的。本院另查，1990年12月29日，黄道春单位上海自行车三厂开出《住房调配单》，记载房屋受配人为黄道春，原住房人员情况栏：租赁户名黄明德，原住房情况广灵一路广中四村XXX号XXX室、2间、面积27、独用，家庭主要成员：叶兰英、黄某1(弟)、黄道春、陈英、黄延平、葛金珍(弟媳)、黄玉娟(侄女)共八人。新配房人员情况：租赁户名黄道春(本人)，新配房屋情况：四平路XXX弄XXX号XXX室、3间+厅，面积39.2+10.2、独用，家庭主要成员：陈英、黄明德、叶兰英、黄延平、黄某1、葛金珍、黄玉娟共八人。调配原因：该同志原住房困难，同意拟配39.2+10.2(厅)，迁入全家捌人居住使用，原住房由本单位收回使用。审理中，王国芬表示愿意从四平路房屋剩余房款中给予黄道春、陈英10万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王国芬与黄道春、陈英签订关于闸殷路房屋的《上海市房地产买卖合同》，将闸殷路房屋转让给黄道春、陈英是双方真实意思的表示，应依约履行。故原告的诉讼请求可予支持，王国芬应继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，配合黄道春、陈英办理闸殷路房屋的过户手续。关于王国芬的反诉请求，本院认为，1994年底双方交换居住房屋，1998年2月3日的《家庭协定书》是对之前交换居住以及户主变更为王国芬的进一步约定，且四平路房屋来源是黄道春单位收了原黄明德承租的房屋后套配所得，涉案《房屋协定书》签署时，四平路房屋、闸殷路房屋均已是售后产权房，按照当时房屋来源及居住的情况，《家庭协定书》可以认定为是交换的房屋产权。现四平路房屋已出售，王国芬也从黄道春和买受人处收到了首付房款386万元，王国芬要求黄道春、陈英继续支付四平路房屋剩余房款165万元，从王国芬提供的会谈录音中反映黄道春、王国芬就闸殷路房屋先过户还是先付款产生争议，黄道春要求先过户后付款，并表示房票本给我，户口迁走，我立即打给你，现在在我这里是110万等内容，可以说明出售四平路房屋的房款是归王国芬所有，只是黄道春认为应扣除部分，然双方未就此达成一致。基于上述各项因素，本院认定四平路房屋、闸殷路房屋是互换产权，故被告的反诉请求应予支持。审理中，王国芬自愿从四平路房屋售房款中扣除10万元作为给予黄道春、陈英的补偿，可以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、王国芬应于本判决生效之日起十日内配合黄道春、陈英办理上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将上述房屋过户至黄道春、陈英名下；二、黄道春、陈英应于本判决生效之日起十日内支付王国芬上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室剩余房款1,550,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由王国芬负担；反诉案件受理费9,825元，由黄道春、陈英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 稷审 判 员  金 玮人民陪审员  殷云明二〇一九年六月二十五日书 记 员  罗奇芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。