黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初813号原告郭壮志（反诉被告），女，1970年2月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被告大庆百湖创意文化传媒有限公司（反诉原告），住所地大庆市高新区博学大街17号百湖文化广场办公室515。法定代表人纪春旭，该公司总经理。委托诉讼代理人赵向东、田星，黑龙江威德律师事务所律师。原告郭壮志与被告大庆百湖创意文化传媒有限公司（以下简称百湖公司）商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。原告郭壮志及被告百湖公司的委托诉讼代理人田星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭壮志的诉讼请求：1.请求法院判令被告立即为原告办理房屋不动产权证书；2.请求法院判令被告支付逾期办理房屋不动产证违约金45901.2元整；3.请求法院判令被告支付原告返租费用10080元整；以上合计55981.2元；4.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年10月27日原告向被告支付229506元整，以参建方式投资百湖文化广场项目B座21楼07室，当时是在建设房销售，根据摩玛休闲广场参建协议第五条参建权归属权：乙方所支付的最终参建总价款相当于参建建筑的房价款，乙方支付了全部参建建筑总款后，参建建筑归乙方所有。甲方预计在2014年10月1日前将乙方参建建筑部分交付乙方。甲方应在竣工备案并交付后360日内，提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案。此前，需乙方配合签署正规房地产买卖合同和其他相关手续的，乙方应无条件及时配合签署，否则，造成权属登记延迟等后果，有乙方自行承担。但时至今日被告方一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证，原告多次去找被告方该项目的负责人办理房屋产权所有手续，均无果。参建协议第六条约定，被告返租原告该房屋，租期为三年，以每年8%的比例向乙方支付租金，即自2015年10月1日至2017年10月1日，每年租金为18360元，截止目前，被告尚欠原告返租租金10080元。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，原告交付房屋及购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起360日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审定商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。根据摩玛休闲广场参建协议第八条违约责任：本协议签订后，任何一方不得违反本协议的约定，不得擅自单方解除本协议，乙方不得更名、换名及转让，否则视为违约，违约方应向守约方支付本协议的20%的违约金，同时赔偿守约方因此造成的全部损失，为维护原告合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。被告大庆百湖创意文化传媒有限公司针对原告诉讼请求及事实和理由答辩称：1.被告没有为原告办理房屋产权证是因为原告没有及时补交差价款，交付房屋全款和办理不动产权证应当是同时履行，在原告未履行差价款补交义务的前提下，被告没有为原告办理不动产权证书，没有违约行为；2.违约金的计算基数错误，根据双方签订的参建协议，违约金按全部房款的20%计算，那么该全部房款就应该是协议中原告实际支付的房款，超出的差价款在计算违约金超过了双方签订协议时可以预见到的损失；3.双方约定的20%违约金过高，请求法院予以调整；4.被告不应再向原告支付返租费用，依据《百湖文化广场项目摩玛休闲广场参建协议》参建协议第一条及第二条约定：双方签订协议时原告参建建筑面积暂测计算，原告所支付的总价款为按上述面积扣除包租租金后的价款，即双方约定的返租租金已经在签订协议时扣除；其次，原告所付价款及返租租金都是按上述暂测面积计算，并非按实测面积计算，是签订合同时双方真实意思表示；第三，从公平性上讲，该面积补差款是原告获得参建房屋物权而按协议约定价格所支付的款项，相当于购房款，并且该款项在双方约定的返租期间并未实际支付，那么对于原告未支付的资金不能获得返租收益也符合合同的公平性。双方签订的参建协议不是商品房买卖合同（预售），本案案由错误，原告在诉状中适用法律错误，因为不是商品房买卖合同，不能适用商品房销售以及最高院关于商品房买卖纠纷司法解释等相关规定；5.在双方签订的参建协议中，并未约定房屋过户时间，被告已按照合同约定时间，办理房屋产权证，不存在任何违约行为。被告百湖公司向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令被反诉人给付反诉人房屋差价款22678元；2.反诉费用由被反诉人承担。反诉理由：2015年7月27日反诉人与被反诉人签订《百湖文化广场项目摩码休闲广场参建协议》，被反诉人参建的位于百湖文化广场B2107的房屋。在协议第四条“最终参建面积及最终参建价款的确定”中己明确约定：“乙方最终参见总价款以最终参建面积进行精确计算，本协议第二条所支付的参建价款与本条确定的最终参建价款存在差额的，在甲方通知的时间内以多退少补的方式处理。”现被反诉人参建房屋的最终面积多于双方签订《百湖文化广场项目摩码休闲广场参建协义》的暂定面积，根据协议约定被反诉人参建的房屋暂定预测面积为39.74平方米，房产证中实测面积为43.65平方米，被反诉人应当补交房屋面积差价款22678元。请法院支持反诉人的反诉请求，维护反诉人的合法权益。反诉被告郭壮志针对百湖公司的反诉答辩称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定面积误差比未超出3%的部分，由买售人按约定价格补足，面积误差比超出3%的部分由出卖人承担，所有权归买售人。原告郭壮志就其主张向本院提交了如下证据：1.《百湖文化广场项目摩码休闲广场参建协议书》一份（提交复印件），欲证明：原告及合同中的乙方以参建的方式购买了被告即合同中的甲方开发建设百湖文化广场项目B座2107室，暂测建筑面积是39.74平方米，单价为5800元，总价229506元。在合同中第五条约定：甲方预计在2014年10月1日将乙方参建建筑交付给乙方，甲方应该在竣工备案并交付后360日内提供办理房屋所有权证。第八条约定：本协议签订后，任何一方不得违反本协议约定，否则视为违约，违约方应向守约方支付本协议的20%的违约金。在本案中，被告方作为开发单位，从未通知原告办证时间及补交差价款时间，原告得知被告具备办证条件是在一审开庭后，被告方没有按照参建协议约定的时间交付房屋并履行办证的义务，所以被告方违约应当按照参建协议支付违约金。经质证，被告大庆百湖创意文化传媒有限公司对该组证据真实性无异议，对证明问题、关联性均有异议，首先，双方签订的协议名称是参建协议，不是商品房买卖合同，并且在整个协议条款中都是参建，没有商品房这样的字样，第二点，原告说用该证据证实参与购买房屋，我们认为只能证实原告参建房屋并交纳了参建款，而不能改变合同的性质；第三，被告已经在竣工备案并交付后360日内取得房屋所有权证，已将办理权属登记的资料，提供给了产权登记机关，该协议中没有对产权过户的时间具体约定，更没有约定违约金。同时该参建协议对面积价款的结算约定的非常清楚，是最终以实测面积为准，所以该证据恰能证明原告应当交面积差价款，至今没有交款，所以导致被告无法协助其办理产权过户。因该证据与本案有关联，内容合法，被告对证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。2.收据复印件一份，欲证明：原告按照参建协议第2条约定交付了全部房屋价款，原告已经履行支付房屋价款的合同义务。此份交款收据实际交款日期是2012年10月27日，原告购买被告开发的B栋2107室，总价款229506元，2015年5月27日被告方工作人员给原告打电话称原告方购买的19层房屋已整体出售给另外一个人，所以将原告方购买的1910室房屋调到21层，合同价款不变。经质证，被告大庆百湖创意文化传媒有限公司对该组证据真实性无异议，但认为业主是按照预测的房屋面积交的房款，而不是实际面积的房款，少的应当补交。另外，参建协议第五条约定，在原告交付了全部参建建筑总价款后，参建建筑归原告所有，原告并未完全履行合同义务。原告交付房款是先合同义务，至今应当是同时履行，在原告没有履行补充差价款前提下，被告有权拒绝履行后合同义务，即办理房产证。因该证据与本案有关联，内容合法，被告对证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。3.高新区人民法院（2017）黑0691民初804号民事判决书复印件一份，欲证明：此份判决中原告侯铁君诉被告商品房欲售合同纠纷经高新区法院判决上诉到中院，此判决现已执行完毕，原告诉被告的情况与此判决查明的事实一致，应当适用同样的判决结果。经质证，被告大庆百湖创意文化传媒有限公司对该组证据真实性没有异议，对证明问题和关联性均有异议。该份判决中我公司并没有提供任何证据，因此判决书的内容与本案中没有相关的关联性，因此并不适用于本案。因该证据与本案有关联，内容合法，被告对证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。被告百湖公司就其主张向本院提交了如下证据：1.参建协议一份（出示原件，复印件同原告举证证据一），欲证明：被告不是以开发商名义预售商品房，是以自建房屋与原告签订参建协议；房屋面积约定了据实结算；协议中没有约定产权过户的时间以及逾期过户应当承担违约责任；原告未履行补齐差价款的义务，被告行使抗辩权，因为交款义务在先，过户义务在后。经质证，原告郭壮志对该组证据真实性没有异议，对证明问题有异议，该参建协议房屋的位置、面积、价款、办证时间等都比较明确，虽然以参建协议签署但事实上属于商品房买卖合同，及最高院认定买卖合同具体规定，所以是买卖合同，不是参建协议，被告方也没有参建的资质，也不允许向社会上发布参建的消息，在合同中的第五条明确约定：被告方应当在竣工备案并交付后，360日内提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案，这说明被告方已经对原告进行了承诺，也应当履行承诺，关于差价款的问题，原告方没有接到被告方关于补交差价款的通知，双方在此参建协议中并没有约定哪个义务在先的问题。因该证据与本案有关联，内容合法，原告对证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。2.房屋所有权证和土地使用权证各一份（出示原件，提交复印件），欲证明：房屋在办理产权证的时候经房地产主管部门委托的专业测绘机构对房屋面积进行了实测，按实测面积发放了两证，这个实测面积与原告参建协议中约定的面积有面积差；房屋所有权证已经在2015年8月25日进行了登记，这个时间与房屋建成的时间，期间没有超过合同约定的期限。根据房屋产权证的办理流程，房屋的产权证和土地证应当是先办理到被告名下，被告待原告补齐差价款之后再过户到原告名下，而不是由房产部门直接办理到原告名下，在原告没有补齐差价款的情况下，被告未将房屋产权过户给原告，责任在于原告。经质证，原告郭壮志对该组证据真实性没有异议，对证明问题有异议，该房屋登记所有人为被告，并非原告，被告并未按照合同约定在竣工备案后的180日内将房屋所有权登记备案至原告名下，另外即使按照被告所述其于竣工备案后的180日将其自行登记备案，时间也已超过180日，因被告竣工日期为2015年2月4日，加上180日时间为2015年8月14日，而房屋所有权证显示的登记日期为2015年8月25日，如被告所述，无论是其为自己自行到登记机关备案或者为原告办理产权登记手续，其均已违反了参建协议第五条关于登记备案的约定，均已构成违约，对于被告所述的实测面积增加一事，我方之前都未接到被告通知关于补差价款一事。被告将涉案房屋办理到其名下，原告并不知情，通知原告办理相关产权是被告方的法定义务，但被告方虽然将二证办到其名下，但未履行通知的法定义务，也相当于违约。因该证据与本案有关联，内容合法，原告对证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。3.照片复印件一份，欲证明被告通知了原告办理产权过户手续。经质证，原告郭壮志对证据真实性及证明问题均有异议，该证据看不出证据的真实出处，是否真实、是否张贴我方不清楚，原告在被告处均有明确的登记姓名、联系方式，如果真实存在，通知办理产权登记手续，被告完全可以以电话、书面送达、通知等形式通知原告，但原告至今未收到被告的任何通知，被告也只是以所谓的在其公司宣传栏处进行张贴的形式进行通知，证明其未尽到通知义务。整栋楼的人都未接到通知，原告还经常打电话询问能否办理产权证，被告一直推托说不能办理。因该证据为复印件，本院对该证据的真实性不予确认。4.建设工程竣工验收备案验收证书一份（出示原件，提交复印件），欲证明：涉案房屋于2015年5月22日竣工备案，且被告于2015年8月25日办理了房屋产权证，完全符合参建协议第五条的约定。土地使用权证是2016年3月2日办理完毕，产权证和土地证办理有几个月的时间差。经质证，原告郭壮志对证据真实性没有异议，对证明问题有异议。这是被告方的法定义务，也是办理涉案房屋二证的前提。申请人提供的涉案房屋的所有权证书及土地使用权证书不符合相关法律及司法解释，关于新的证据及其预期提供证据理由成立的规定，大庆百湖创意的申请不符合《中国人民共和国民事诉讼法》第二百第一项第二项规定的情形。因该证据与本案有关联，内容合法，原告对证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认事实如下：2015年5月27日，原、被告签订了《百湖文化广场项目摩玛休闲广场参建协议》一份，约定乙方（原告）以参建的方式投资百湖文化广场B座21楼07室，房屋性质商业，参建建筑面积暂测39.74平方米，单价为5800元。乙方最终参建面积以政府房产部门指定测绘机构出具的测绘报告为准，最终参建总价款以最终参建面积进行精确计算，本协议第二条约定的参建建筑单价不变，乙方按本协议第二条所支付的参建价款与本条确定的最终参建价款存在差额的，在甲方通知的时间内以多退少补的方式处理。乙方支付参建金额229506元，其所支付的参建总价款相当于房价款，乙方支付了全部参建价款后，参建建筑归乙方所有。甲方应在竣工备案并交付后的360日内，提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案。乙方参建的产权式酒店在甲乙双方约定的期限内，由甲方统一运营和管理。本协议签订后，任何一方不得违反本协议约定，不得擅自单方解除本协议，乙方不得更名、换名及转让，否则视为违约，违约方应向守约方支付本协议标的额20%的违约金，同时赔偿守约方因此造成的全部损失。2015年5月27日，原、被告签订参建协议签订后，原告支付了参建房款229506元，被告百湖公司向原告交付了房屋。另查明，涉案房屋在2015年2月4日竣工，在2015年5月22日验收备案。被告百湖公司于2015年8月25日取得了大庆开发区博学大街17号百湖文化广场公寓B座2107的房屋所有权证，房屋实测面积43.65平方米。被告百湖公司至今未协助原告办理百湖文化广场B座21楼07室的产权过户手续。本院认为，原、被告签订的参建协议书，由原告交纳款项，被告自建商业性房屋，协议写明了房屋坐落、房屋单价及总价款，房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，故其性质应为商品房预售合同。该协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行各自义务。根据原、被告签订的参建协议约定，被告百湖公司应在竣工备案并交付后的360日内，提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案，在本案中因房屋验收备案日为2015年5月22日，房屋交付日为2015年5月27日，因此被告应在2016年5月21日前提供涉案房屋办理权属登记的资料报产权登记机关备案。但截至本案开庭时，被告仍未提供充分证据证实其将办理权属登记至原告宫文慧名下所需要被告提交的资料报产权登记机关以及房产部门，并且该房屋自2015年8月25日一直被登记在被告百湖公司名下，本院认为，双方在参建协议中约定“本协议签订后，任何一方不得违反本协议约定”，应理解为任何一方不得违反本协议的主要条款，协助办理产权证至购房者名下应为案涉协议的主要条款，因此本院对被告称其逾期协助原告办理产权登记手续的行为不构成违约、已办理产权证至被告自己名下的辩解意见，本院不予采信。原告主张被告应按照协议约定支付房款20%的违约金即45901.20元，因该协议系格式合同，由被告提供，被告作为房屋的开发商有一定的预见性，该条款系要求双方恪守诚实信用，现被告迟延办理产权过户，已违反协议的主要条款，故本院对上述请求予以支持。关于被告辩称应在原告补交房屋面积差价款后才能协助办理过户手续，本院认为，被告提交向原告通知补交差价款的通知系复印件，无其他充分证据予以佐证通知的真实性，况且涉案房屋投入使用后由被告统一经营管理，原告并未在涉案公寓居住，即使在涉案公寓大堂、电梯前室粘贴，原告也无法看到此通知，因此被告通知方式不当，并未对原告发生约束力。在此情况下，原告按照协议交付约定房屋价款，已经履行了合同主要义务，被告亦应履行协助办理产权证的主要义务，对于面积差价款可另行主张，故本院对其辩解意见不予采纳。另外，参建协议第六条的约定向被告主张支付2015年10月1日至2017年10月1日期间三年租金,每年8%的返租租金18360元,被告百湖公司尚有10080元尚未支付，故本院对原告郭壮志该诉讼请求予以予支持。因原告郭壮志请求被告百湖公司协助办理涉案房屋的产权登记手续，即要求继续履行参建协议，按照参建协议约定，继续履行合同应当补齐差价款，故在反诉中，郭壮志应当向百湖公司支付房屋面积差价款，因涉案房屋暂测面积39.74平方米，实际建筑面积43.65平方米,故反诉被告郭壮志需补足价款22678元，即（43.65-39.74）×5800元，本院对百湖公司反诉请求予以支持。因被告百湖公司未及时协助原告郭壮志办理房屋产权登记手续，且未及时告知被告房屋面积误差的具体情况，导致被告不知其可以行使合同解除权，故百湖公司对此存在过错，本案反诉诉讼费由百湖公司承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零六条、一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大庆百湖创意文化传媒有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告郭壮志办理百湖文化广场项目B座21楼07室的产权登记手续；二、被告大庆百湖创意文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭壮志违约金45901.20元；三、被告大庆百湖创意文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭壮志返租租金10080元；四、反诉被告郭壮志于本判决生效之日起十日内给付反诉原告大庆百湖创意文化传媒有限公司房屋差价款22678元；五、驳回反诉原告大庆百湖创意文化传媒有限公司的其他反诉请求。案件受理费600元，由被告大庆百湖创意文化传媒有限公司负担；反诉受理费184元，由反诉原告大庆百湖创意文化传媒有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满之日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判长  王文娇审判员  尹丽霞审判员  廉海龙二〇一九年六月二十九日书记员  杨 雪附法律条文:《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。