浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初7410号 原告：王彩微，女，1946年5月18日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：丁宁、方程，浙江东方亮律师事务所律师。 被告：张月倩，女，1995年4月3日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：黄勤，女，1974年12月5日出生，汉族，住义乌市。 被告：张利平，男，1971年10月22日出生，汉族，住义乌市。 被告：傅素英，女，1973年6月27日出生，汉族，住义乌市。 被告：张航啸，男，1996年5月7日出生，汉族，住义乌市。 被告：张某，女，2006年8月18日出生，汉族，住义乌市。 法定代理人：张利平，男，1971年10月22日出生，住址同上，系张某父亲。 原告王彩微与被告张月倩、张利平、傅素英、张航啸、张某宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员龚朝龙独任审判，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告王彩微及委托诉讼代理人丁宁、方程，被告张月倩的委托诉讼代理人黄勤到庭参加了诉讼，被告张利平、傅素英、张航啸、张某经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告王彩微向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的土地使用权转让合同合法有效；2、判令各被告履行协助办理不动产证过户登记义务。庭审过程中原告明确诉讼请求为：1、确认原告与被告张月倩、张利平所签的《房地产绝卖契约》有效；2、判令五被告履行协助办理坐落于义乌市占地18平方米的不动产证过户至原告名下的变更登记手续。事实与理由：原告与被告均系义乌市福田街道西张村村民。因旧村改造，被告张月倩与第二、三、四、五被告发生共有权纠纷案，义乌市人民法院于2015年4月7日作出（2015）金义民初字第554号民事判决，判决张月倩对与张利平、傅素英、张航啸、张某共同审批取得的义乌市福田街道西张村126平方米的农住用地享有其中18平方米的使用权。之后，第二、三、四、五被告将他们享有的108平方米土地自立一户，并于2016年间建造了房屋。2017年7月14日，被告方与原告签订《房地产绝卖契约》一份，约定将张月倩享有的上述18平方米的土地使用权以50万元的价格转让给原告。该契约除由权利的实际享有人张月倩作为出让方签字以外，还由被告张利平代表其余被告一并作为出让方签字。各被告并自行商定50万元转让款由第二、三、四、五被告共同享受10万元，以便实现合同目的。原告向被告方如数支付了50万元转让款，并根据被告方的意思将其中的10万元支付给张利平，由其代表第二、三、四、五被告收取。受让了被告方18平方米土地之后，原告又从同村的黄俊利、徐雪莲处各受让18平方米土地，从张细禄、陶海仙、张诚予三人（系同一户）处受让5平方米土地，总计受让59平方米土地使用权。以上土地使用权的转让行为并得到了西张村村委会的认可，在旧村改造实际安置土地时，特将上述59平方米土地并成一处，结合原告通过其他途径获得的部分土地，合计71.42平方米，给原告具体安置在义乌市。原告随后自行出资建造了该处房屋，为地下一层、地上五层楼房。但该房产做不动产权初始登记时，因程序上的原因仍登记在各出让者名下。为实现自己的权利，原告要求各出让者协助办理不动产权证过户登记手续，但被告方故意推诿，拒不履行协助义务。根据以上事实，原告认为，原被告之间的土地使用转让行为系双方真实意思表示，且不违反国家强制性规定，故合法有效。据此，被告方不履行合同协助过户登记义务的做法实属不当。为维护合法权益，原告特具状诉诸贵院，请查明事实依法判决。 原告为其主张向本院提供的证据： 1、《房地产绝卖契约》一份，证明原、被告之间的土地使用权转让关系及原告已经如数支付了转让款。 2、收条一份，证明张利平代表第二、三、四、五被告从50万元转让款中收取了10万元。 3、（2015）金义民初字第554号民事判决书一份，证明各被告之间的身份关系及被告张月倩享有18平方米土地使用权的依据。 4、不动产权证一份，证明各被告之间已经完成涉案土地份额的分割及本案所交易的18平方米已由原告建造了房屋及涉案不动产权的初始登记已经履行完毕。 5、西张村村委会《证明》一份，证明各被告之间已经完成涉案土地份额的分割及本案合同所交易的18平方米土地已由原告建造了房屋。 6、照片两张，证明涉案的土地上已经由原告建造了房屋（坐落于诚信三区107幢6号）及第二、三、四、五被告的108平方米土地上已经建造了房屋（坐落于诚信三区58幢2号）。 7、转账记录一份，证明原告向被告张月倩付款的事实，其中张益群是原告的小女儿，收款人是被告张月倩的母亲。 被告张月倩质证意见： 对原告提供的证据没有意见。 被告张月倩辩称，对原告起诉的诉讼请求及事实和理由没有意见。 被告张月倩向本院提供约定书一份。 原告王彩微质证意见：当时怕对方反悔，就让对方出了一张担保性质的欠条。原告给被告张月倩出了这份约定书，只要过户完成，欠条就作废。 被告张利平、傅素英、张航啸、张某未到庭答辩及质证，也未向法院提供证据。 经审理查明，2015年4月7日，义乌市人民法院作出（2015）金义民初字第554号民事判决：“张月倩对与张利平、傅素英、张航啸、张某共同审批取得的义乌市福田街道西张126平方米的农村住宅用地享有其中18平方米的使用权”，该判决已生效。2017年7月14日，原告王彩微（买入方、乙方）与被告张月倩（出卖方、甲方）签订《房地产绝卖契约》一份，双方约定了以下主要内容：“一、甲方将国际商贸城西张村旧改安置小区用地指标地块所有权按时值卖给乙方，计占地面积18平方米，每平方米价格27777元，共计人民币伍拾万元整；二、付款方式：本合同签订之日，乙方向甲方支付伍拾万元整；三、甲方有义务配合乙方抽签投标、产权证过户等事项必须按时无条件提供方便，出让金、契税、交易费、印花税、过户手续费用等均由乙方承担支付”。被告张利平在上述《房地产绝卖契约》甲方一栏签名捺印。当日，原告通过女儿张益群向被告张月倩转账（转入张月倩母亲黄勤账户）支付人民币40万元，由被告张利平出具收条收到人民币10万元。被告张月倩在上述《房地产绝卖契约》中注明“钱已付清”。后原告王彩微在涉案宅基地上建造了房屋并占有使用至今。2019年2月2日，涉案房屋办理了初始登记并取得了［浙（2019）义乌市不动产权第0009658号］不动产权证。该房屋现坐落于义乌市，土地性质为农村宅基地。后因五被告未协助原告办理涉案房屋不动产权证过户登记手续，原告向本院提起诉讼。另查明，原、被告均为义乌市福田街道西张村村民。被告张利平与被告傅素英系夫妻关系。被告张月倩、张航啸系被告张利平与黄勤所生子女。被告张某系被告张利平与被告傅素英所生女儿。 本院认为，根据法院生效判决，涉案18平方米宅基地使用权由被告张月倩享有使用权。原告王彩微与被告张月倩、张利平签订的《房地产绝卖契约》实质上是对被告张月倩上述旧改安置审批取得的宅基地使用权的转让。原、被告系同村村民，该《房地产绝卖契约》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。因涉案宅基地使用权系由五被告共同审批，且被告张利平也在上述《房地产绝卖契约》中签名捺印，基于被告张利平与被告傅素英、张航啸、张某之间的身份关系，原告有理由相信张利平有代理权，依法本案《房地产绝卖契约》对被告傅素英、张航啸、张某具有法律上的约束力。原告王彩微已付清转让款，履行了本方合同义务，且在涉案宅基地上已出资建造房屋并占有使用。涉案不动产已经办理了初始登记，并且已可以办理过户登记手续。被告一方作为转让方按约负有协助原告办理涉案不动产过户登记的义务。庭审中原告自愿承担本案诉讼费用，本院予以准许。被告张利平、傅素英、张航啸、张某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为其对本案相关诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告王彩微与被告张月倩、张利平于2017年7月14日签订的《房地产绝卖契约》有效。 二、被告张月倩、张利平、傅素英、张航啸、张某于本判决生效后十五日内协助原告王彩微办理坐落于义乌市房屋中占地18平方米的不动产权过户至原告名下的变更登记手续。 案件受理费4400元，由原告王彩微自愿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚朝龙 二〇一九年六月十七日 书记员  陈昕怡