甘肃省嘉峪关市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0271民初3561号 原告：王支军，男，1970年8月2日出生，汉族，安徽省芜湖市人。 委托诉讼代理人：张子良，嘉峪关人合律师事务所律师。 被告：嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司(原为嘉峪关天诚广场购物中心有限公司)。 法定代表人：陈燕胜，董事长。 委托诉讼代理人：梁鸿超，陕西群鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金瑜，甘肃聿凰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王克武。 原告王支军与被告嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，原告王支军申请对所承租商铺已经装修的实际价值进行评估鉴定。原告王支军及其委托诉讼代理人张子良，被告嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司的法定代表人陈燕胜及其委托诉讼代理人梁鸿超、金瑜、王克武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王支军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付装修转让款15万元；2.判令被告支付装修押金2000元；3.判令被告支付租赁保证金1万元；4.判令被告赔偿茶叶损失668949元；5.判令被告赔偿茶杯损失408737元；6.判令被告赔偿货架损失12万元；7.判令被告赔偿装修花费22万元；8.判令被告赔偿可得利益损失90万元；9.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更第4项诉讼请求为：判令被告赔偿茶叶和包装盒损失668549元，增加了解除合同的诉讼请求。事实和理由：2018年6月6日，原告与被告嘉峪关天诚广场购物中心有限公司签订《嘉峪关天诚广场购物中心有限公司商场租赁合同》，约定被告将其购物中心的一楼沿街商铺（使用面积226.55平方米）出租给原告经营茶叶、茶具、茶杯，合同约定：免租装修期为90天，即从2018年7月23日至10月22日；租期六年，前三年的租金每年271860元，从第四年开始递增。合同签订后，原告向被告交纳1万元租赁保证金、租前装修款15万元、装修押金2000元。后被告向原告交付商铺后，原告联系装修公司对商铺进行装修、装修费22万元，又向八马茶叶公司订做了价值12万元的货架，订购价值668549元的茶叶、包装盒，订购价值408737元的茶杯。2018年8月5日，一名自称是天诚广场新任法人的陈姓男子来到商铺，称这栋楼现在归他管，要整体改造，之前的合同没用了，原告必须停止装修。因为该男子的身份不能确定，加之原告认为天诚广场若解除合同应以书面形式告知，而不能仅凭一句话就作废，故原告继续进行商铺装修。8月19日上午，天诚广场的工作人员通知原告立即停止装修、下午即对商铺断电。后商铺断电断水，致使原告无法继续履行合同，给原告造成了巨大损失。被告在签订合同后断然反悔，以其行为明确表示不再继续履行合同，被告应当承担相应的违约责任，赔偿原告的所有损失。 嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司(原嘉峪关天诚广场购物中心有限公司)辩称，原告所述事实理由不属实，于法无据，请依法驳回原告无理的诉讼请求。2018年6月6日，与原告签订租赁合同时被告时任法定代表人是任玉贵，因任玉贵管理不善，致使天诚广场负债累累无法经营，8月7日被告的法定代表人变更为陈燕胜，陈燕胜接手公司后即对天诚广场整体闭业整顿，广场所有的合同都无法继续履行，所以8月5日陈燕胜口头通知原告解除合同，并非是针对原告一个人。2018年8月18日因拖欠的电费太多，供电公司通知停电，被告即将该通知善意告知原告，但是原告仍然置之不理。此外，合同约定的租金价格畸低，明显对被告不公平。对原告主张的第1项至第3项诉讼请求，被告同意返还，对第4项至第8项赔偿损失的请求，均不是实际损失，没有事实及法律依据，且原告自身也有过错，应自行承担相应的损失，被告依法不予承担，请驳回原告的该部分诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的商场租赁合同书、装修管理规范及装修协议、嘉峪关天诚广场购物中心有限公司收据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月6日，原告王支军（乙方）与被告嘉峪关天诚广场购物中心有限公司（甲方）签订《商场租赁合同》，约定甲方将天诚广场一楼使用面积为226.55平方米的沿街商铺租赁给乙方作为专柜经营，经营茶叶、茶具、茶杯，采用定额租金租赁，在合同签署当日乙方应向甲方支付人民币10000元作为履约保证金；免租装修期90天、即从2018年7月23日至2018年10月22日，以甲方对乙方进场装修的场地交接及通知单日期开始计算，免租期结束后的次日开始为计租日，乙方提前开业的，以合同计租日为计租日；2018年10月23日至2021年10月22日租金每平方米1200元、年租金计271860元，自第四个合同年起租金逐渐递增，房租需在前一个月25号交纳下一季度；合同签订当日，乙方交纳甲方富安娜装修补助15万元，甲方在签订合同后45天内交房予乙方；合同届满或无论何种原因导致合同终止，乙方均应在合同届满或终止之日起3日内将租赁场所交还甲方；合同有效期限自2018年7月23日起至2024年10月22日终止，由双方签字盖章后生效，合同的实际执行日期以装修管理协议签订日期为准。合同签订后，原告王支军于2018年6月7日向被告交纳履约保证金10000元、交纳装修款15万元（因王支军租富安娜店铺、富安娜装修款15万元）。2018年7月30日，被告将商铺交于原告，8月4日，原告王支军与被告签订装修管理规范及装修协议，约定：装修保证金2000元，装修周期2018年8月4日至10月22日。装修协议签订当日，王支军向被告交纳装修保证金2000元。2018年8月5日，陈燕胜（此时陈燕胜尚不是天诚广场购物中心有限公司法定代表人）到商铺要求原告停止装修。因天诚广场购物中心有限公司欠缴电费，嘉峪关供电公司于8月17日通知被告若在8月22日17时前仍不缴纳欠费则停止供电，8月18日被告工作人员告知原告停电通知并要求原告停止装修，19日商铺停电。截止停电时，原告对所承租的商铺安装了钢化玻璃门、隔墙等设施，诉讼过程中依据原告王支军申请，本院委托嘉峪关市中级人民法院司法鉴定中心对租赁商铺已装修的价值进行评估鉴定，司法鉴定中心通知王支军预交评估鉴定费，但王支军一直不交纳，鉴定被退回。 另查明：1.2018年8月7日，嘉峪关天诚广场购物中心有限公司的法定代表人由任玉贵变更为陈燕胜；2018年12月27日，嘉峪关天诚广场购物中心有限公司经工商变更登记为嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司；2.2018年10月8日起嘉峪关天诚广场购物中心有限公司停止营业；3.原告王支军2002年起就在嘉峪关从事茶叶经营，是嘉峪关“绿叶茶行”的经营者。 本院认为，王支军与嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司（原嘉峪关天诚广场购物中心有限公司）签订的商场租赁合同及相应的装修管理规范及装修协议，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，双方之间形成的房屋租赁合同关系，合法有效，受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行义务、享有权利。本案中，合同签订后，王支军按照合同约定交纳了履约保证金10000元、装修转让款15万元及装修保证金2000元，在合同、装修管理规范及装修协议约定的免租装修期，嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司明确表示并以其行为表明不履行主要义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第（五）项之规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”，嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司的行为已构成违约，王支军享有解除合同的权利，故对王支军主张解除与嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司于2018年6月6日签订的商场租赁合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持。嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司称合同已于2018年8月5日单方通知解除，此主张不符合法律规定，依法不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，王支军已经按照合同约定向嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司交纳了履约保证金10000元、装修转让款15万元及装修保证金2000元，因嘉德文旅广场购物中心有限责任公司的违约行为致使合同解除，嘉德文旅广场购物中心有限责任公司应当返还王支军已交纳的162000元。对王支军要求赔偿茶叶和包装盒损失668549元、茶杯损失408737元、货架损失12万元的请求，王支军提交的进货凭证等证据，不能证实其主张的损失是已经实际发生的实际损失，故对该请求依法不予支持。对王支军要求赔偿装修花费22万元的请求，王支军虽对承租的商铺进行了部分装修，但是其提交的装饰装修施工合同与收据相互矛盾，不能证实装修的实际价值，委托评估鉴定时其又不交纳鉴定费致使对商铺装修的价值不能确定，其应当承担举证不能的责任，故对此项请求依法不予支持，王支军在商铺的装修价值确定后可另行与嘉德文旅广场购物中心有限责任公司协商或诉讼处理。对王支军要求赔偿可得利益损失90万元的请求，其未提供具体的预期可得利益损失的证据及计算依据，本院不予支持。因嘉德文旅广场购物中心有限责任公司违约导致合同解除，嘉德文旅广场购物中心有限责任公司应当承担违约责任，双方在合同中未明确约定违约责任的承担方式，故依据《中华人民共和国合同法》及其司法解释“当事人主张约定的违约金过高请求人民法院予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决”之规定，以王支军向嘉德文旅广场购物中心有限责任公司实际交付的合同价款162000元为基数、按照民间借贷的最高年利率24%计算资金占用损失即违约金40934元（160000元自2018年6月7日起算至2019年6月27日止、160000元×年利率24%÷365天×385天为40504元，2000元自2018年8月4日起算至2019年6月27日止、2000元×年利率24%÷365天×327天为430元，合计40934元）。 综上，嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司应当承担违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、解除王支军与嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司于2018年6月6日就位于嘉峪关天诚广场一楼使用面积为226.55平方米XX商铺签订的商场租赁合同； 二、嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司返还王支军装修转让款150000元、履约保证金10000元、装修保证金2000元，合计162000元，于判决生效后10日内履行； 三、嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司支付王支军违约金40934元，于判决生效后10日内履行； 四、驳回王支军的其他诉讼请求。 如果未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26637元，减半收取13318.5元，由王支军负担12228.5元、嘉峪关嘉德文旅广场购物中心有限责任公司负担1090元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。 审判员  马桂琴 二〇一九年六月二十七日 书记员  华 伟