广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2488号原告：深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司（原深圳市星河物业管理有限公司广州分公司），住所地广州市南沙区港前大道南路162号1205房，统一社会信用代码91440115593728653M。负责人：王金星，职务总经理。委托诉讼代理人：丁汝明，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：黄莉，女，1983年8月20日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：张杰，广东固信律师事务所律师。原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司(以下统称：星河公司)诉被告黄莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星河公司的委托诉讼代理人丁汝明、被告黄莉的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河公司向本院提出诉讼请求：1.被告黄莉支付从2015年9月1日起至2019年2月28日止的物业服务费93635.22元、车位管理费2100元、公摊水电费879.01元及物业服务费的逾期付款违约金（违约金的计算方式：以每月拖欠的物业服务费2229.4元为本金，从拖欠之日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准，暂算至2019年2月28日为27867.64元）；2.被告黄莉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：广州泛科新应用发展有限公司（以下统称：泛科公司）为南沙星×××项目的开发商，选聘原告为该项目提供物业服务，被告与泛科公司于2013年1月8日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由被告购买该项×××房，建筑面积为445.88平方米，物业服务费为每平方米5元，交楼日期为2013年9月28日。同日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。该合同签订后，被告未如期收楼和支付物业服务费，从2015年8月1日开始拖欠物业服务费至今。原告曾多次催告，并分别于2015年11月、2017年6月、2017年7月、2018年5月向被告送达《律师函》，但被告仍拒绝支付。为此，特诉诸法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告黄莉辩称：原告的诉请没有事实及法律依据，我方不同意原告的全部诉讼请求，理由是：原告交付的房屋不符合标准，导致涉案房屋至今未办理交付手续。根据广州市商品房买卖合同的约定，原告应于2013年9月28日将涉案房屋交付给被告，因为开发商与原告是出资关系，本来是开发商应于2013年9月28日将房屋交给被告的。开发商于2014年1月6日向被告发出收楼通知书，被告是在2014年1月8日才收到收楼通知书，距离合同约定的收楼时间已经晚了100天。被告收到通知后与开发商委托的原告到现场进行验收，但由于涉案房屋装修未完工，双方未办理交楼手续，约定待装修完工后再验收并办理交接手续。之后双方进行了五次交流验收，但都由于存在各种问题导致交楼未成。2015年1月18日验收涉案房屋存在24项问题，2015年11月25日验收涉案房屋存在8项问题，2016年3月30日验收涉案房屋存在3项问题，2016年7月22日验收涉案房屋存在2项问题，2017年2月13日验收涉案房屋存在9项问题，目前存在的问题至今也没有解决。因此涉案房屋未办理收楼手续的原因是开发商提供的房屋不符合标准，双方未就收楼达成一致而导致的。根据双方签订的买卖合同第5条约定，在被告未办理收楼手续的情况下，涉案房屋的管理费、车位管理费及公摊水电费不应由我方缴纳。经审理查明：泛科公司为南沙×××建设项目的开发商。深圳市星河物业管理有限公司为泛科公司选聘对南沙×××提供前期物业服务的物业服务企业。2013年8月26日，泛科公司（甲方）与黄莉（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买南沙区红岭流水井水库周边南沙×××房（房屋登记地址为南沙区×××号，以下统称：案涉房屋），建筑面积共445.88平方米。该合同约定：“第五条物业服务甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市星河物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限3年。物业服务费为每月每平方米建筑面积5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。……第十三条房屋交付甲方应当在2013年9月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起七日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。”此外，上述合同附件七：本合同补充协议的第四条第2款约定：若出卖人按相关法律法规及买卖合同规定将具备工程验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人除非有法定事由，不得拒绝受领，否则视为交付。已交付（包括视为交付）的商品房损毁、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买受人承担。第十九条约定：本项目地下室及停车位等未计入公摊的其他附属设施的所有权及其他权益全部归出卖人所有，业主有停车位的有偿使用权。在购置上述房产过程中，被告黄莉（乙方）与星河公司（甲方）签订了《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》（以下统称：《前期物业管理服务协议》），该协议约定：“第三条物业服务费用1.物业服务费按月交纳，乙方应自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起每月10日之前，以现金或银行划账方式向甲方缴纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五的标准向甲方支付违约金；2.因乙方原因未按《收楼通知书》约定的房屋交付之日办理收楼手续或闲置物业不使用的，相关物业服务费自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起按100%收取，其他分摊费用按相关的分摊办法收取；3.物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，具体标准为：元/月/平方米。……5.物业服务费中未计入公共设施设备运行能耗费用。公共走廊、楼梯及电梯、水景、园林灯、增压水泵、中央空调等公共设施设备产生的用水、用电费，以及物业管理区域内的路灯用电和公共管理配套设施设备用水、用电费用，按政府部门的相关规定，均由全体业主按其专有部分建筑面积据实分摊。……第四条1.车位使用权由物业出卖人赠送的，乙方按50元/个/月的标准自《收楼通知书》约定的交付之日起向甲方缴纳车位服务费。……第九条其他约定事项前期物业管理服务协议的期限自2012年6月18日起至2015年6月17日止，但合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与物业管理公司或其他物业管理公司签订的物业管理合同生效时，本协议自动终止；如合同到期未出现上述自动终止的情形，物业管理公司同意继续履行本协议，以及未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业管理公司的决议，并签订新的物业管理合同时，本协议继续有效。”该协议有星河公司公章及黄莉签名，但没有签署日期。案涉房屋已预告登记至黄莉名下，预告登记建筑面积为445.8824平方米，尚未缮证。案涉房屋所在小区至今未成立业主委员会，双方当事人签订的前期物业管理服务协议在期限内未出现自动终止的情形，期限届满后也未有形成续聘或解聘物业管理公司的决议。黄莉在庭审中称，其于2015年1月18日前往案涉房屋收楼，但因为案涉房屋存在质量问题，不符合交付标准，故其未办理收楼手续。为此，黄莉向本院提交了其在收楼验收时发现房屋存在的质量问题所填写的《住户房屋接管验收问题统计表》用以证明，该表载明案涉房屋存在以下问题：厨房外滴水线渗水；脱灰、大理石缝隙大；采光井大理石污染（油漆）；入户右边大理石污染；二层凸窗底砖污染、缝未沟齐；饭厅小窗边未批灰；入户门窗下水印、脱灰；框边水泥污染；大厅小窗小水泥污染未清理；大厅阳台上凸窗贴砖不齐、砖污染；推拉门胶未打好；二层阳台房间推拉门上水泥污染；二层阳台黄砖与灰砖缝隙大、灰砖表面多处污染；二层阳台黄砖贴不到顶；缝隙大、灰砖与天面交接缝隙大；三层阳台推拉门上未沟缝、打胶；三层阳台PK砖黑色缝难看（要与大理石打胶缝颜色一至）；负一层太阳能管边渗水、黄砖滴水线反白；负一层花池没滴水线；负一层阳台文化石缝隙大（砖打掉重贴）；砖凸出墙体、砖缺角。此后，被告又数次到涉案房屋验收房屋整修情况，其中2015年11月25日验收时其填写了《住户房屋接管验收问题统计表》，载明案涉房屋存在入门前采光井阳角处大理石有痕迹（需更换），入户门北侧二楼窗右上角清水泥渣（二楼卫生间窗），入户门槛不锈钢生锈，三楼房间阳台东侧飘窗侧面黑色砖污染，二楼北面东房间卫生间窗框污染，大厅阳台上方飘窗黑色砖污染，入户雨棚南端滴水线处渗水，二楼南房间飘窗黑色砖及窗框污染；于2016年3月30日验收时填写了《客户保修意见征询表》，载明入户门上方雨棚有渗水、大门边石材边没打胶，房屋边树枝要砍，房屋外墙（西边）要洗；于2016年7月22日验收时反馈的B4-101工程问题意见为大厅阳台天面脱灰，入户门上方雨棚积水反渗台底；于2017年2月13日验收时填写《住户房屋设施设备验收表》，载明三楼前阳台地面不干积水，一楼采光井上方台底有脱灰，入户门边外墙石材开裂，阳台窗底未贴砖，负一楼电源未安装，阳台墙身砖不齐，太阳能未调试好，一楼花园围墙开裂等。星河公司认为《住户房屋接管验收问题统计表》等记载的问题均是小问题，并不影响收楼及使用，且房屋质量责任应由开发商承担，与星河公司无关。星河公司向本院提交了《建筑工程竣工验收报告》《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收消防备案表》《供用水合同》《工程竣工验收报告》《客户受电工程竣工检验意见书》《定位妥投协议书》《住宅质量保证书住宅使用说明书》等证据，拟证明案涉房屋已经于2013年9月28日符合交付条件。由于黄莉欠缴物业服务费等费用，星河公司于2015年11月16日向黄莉发出催缴物业服务费的函，其后又分别委托国信信扬（南沙）律师事务所于2017年6月2日、2017年7月14日、2018年5月8日，广东广和（东莞）律师事务所于2018年12月20日向黄莉发出催缴物业服务费的律师函。此外，星河公司还提交了其自行制作的黄莉欠缴2015年8月至2019年2月的《催费通知单》。对此，黄莉当庭确认于2014年1月8日收到开发商泛科公司向其发出的收楼通知书，并确认除了2018年12月20日的律师函未收到外，其他催缴物业费的函件均有收到。但对于《催费通知单》，认为该证据仅为打印件且没有星河公司签章，自己亦未有收到，故不予认可。另查明，2015年9月25日，深圳市星河物业管理有限公司广州分公司名称变更为深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司。本院认为：泛科公司与黄莉签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、星河公司与黄莉签订的《前期物业管理服务协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。《前期物业管理服务协议》虽于2015年6月17日期限届满，但因协议未出现自动终止的情形，亦未有形成续聘或解聘物业管理公司的决议，且星河公司同意继续履行，故根据约定该协议继续有效。在本案中，双方的争议焦点是黄莉应否按上述合同、协议的约定缴纳物业服务费及支付逾期付款违约金。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，案涉房屋应于2013年9月28日前交付使用。黄莉表示其于2014年1月8日收到泛科公司向其发出收楼通知书，但其到现场时收楼时，该房屋仍在装修，故当天双方未办理交楼手续，双方约定待装修完工后再验收并办理交接手续。对于上述主张，黄莉并未提供证据证明。根据星河公司提供的《建筑工程竣工验收报告》《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收消防备案表》《供用水合同》《工程竣工验收报告》《客户受电工程竣工检验意见书》《定位妥投协议书》《住宅质量保证书住宅使用说明书》等证据，以及黄莉提供的其在验收房屋时发现房屋所存在的质量问题而向星河公司提交的《住户房屋接管验收问题统计表》等证据分析，泛科公司其所建的房屋通过验收合格具备交楼条件后，已通知黄莉收楼，黄莉接到收楼通知书后，亦已于2015年1月18日对案涉房屋进行验收。根据《前期物业管理服务协议》第三条的约定，黄莉应自收楼通知书约定的房屋交付之日起每月10日之前缴纳当期物业服务费。星河公司已经依约为案涉房屋所在小区提供了物业服务，现星河公司主张黄莉向其支付自2015年9月1日至2019年2月28日期间的物业费，理据充分，本院予以支持。至于黄莉提出的案涉房屋存在质量问题，从而导致其至今未能收楼，故不应当缴纳物业服务费、车位服务费等问题。本院认为，涉案房屋是否存在质量问题，属于黄莉与开发商泛科公司之间的商品房买卖合同关系，而本案系由星河公司与黄莉之间的物业服务合同关系引发的纠纷，两者属于不同的法律关系。如黄莉认为涉案房屋存在质量问题，损害其权益的，黄莉可依据相关法律规定和商品房买卖合同的约定另行向开发商主张权利。基于上述理由，本院对于黄莉的上述抗辩意见不予采纳。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定物业服务费按每月每平方米建筑面积5元，《前期物业管理服务协议》约定物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。因涉案房屋尚未缮证，应当按照买卖合同中约定的建筑面积445.88平方米计算物业服务费，据此计算出涉案房屋每月物业服务费为2229.4元，黄莉应当向星河公司支付2015年9月1日至2019年2月28日期间的物业服务费共93634.8元（2229.4元/月×42月）。星河公司诉请要求黄莉支付物业服务费93635.22元，计算有误，对于超过93634.8元的部分，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》约定车位使用权由物业出卖人赠送的，乙方（黄莉）按50元/个/月的标准自收楼通知书约定的交付之日起向甲方（星河公司）缴纳车位服务费。如前所述理由，黄莉应当向星河公司支付自2015年9月1日至2019年2月28日期间的车位服务费2100元（50元/月×42月）。关于星河公司要求黄莉支付公摊水电费819.67元，由于其没有提供证据证明，故对于星河公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题，根据《前期物业管理服务协议》约定，黄莉应于每月10日前向星河公司缴纳物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期，应按每日千分之五的标准给付违约金。黄莉至今未向星河公司缴纳上述物业服务费，已构成违约，星河公司主张从黄莉拖欠之次月1日起按每日万分之五的标准计付违约金系对自身权利的处分，且符合双方合同约定，本院予以支持，但每月物业服务费的违约金总额应以当月欠缴物业服务费金额为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告黄莉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司支付从2015年9月1日起至2019年2月28日止的物业服务费93634.8元、车位服务费2100元及物业服务费的逾期付款违约金（违约金的计算方法：从2015年9月1日至2019年2月28日，各以每月欠付的物业服务费2229.4元为本金，分别从次月1日起，按照每日万分之五的标准计算至被告实际付清物业服务费之日止；每月物业服务费的违约金以当月欠缴物业服务费金额为限。）；二、驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1394.8元，由原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司98元，被告黄莉负担1296.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  徐广钧二〇一九年六月十七日书记员  谢芝华