安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1132号上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽鑫增房地产投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区双七路香江国际佳元30A幢454室。法定代表人：王守珍，总经理。委托诉讼代理人：潘文骏，安徽事茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邬霞，女，1985年4月23日出生，汉族，户籍地四川省内江市东兴区，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李和林，安徽经合律师事务所律师。上诉人安徽鑫增房地产投资管理有限公司（以下简称“鑫增公司”）因与被上诉人邬霞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初3497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫增公司上诉请求：撤销（2018）皖0104民初3497号判决书，发回重审或改判支持鑫增公司的一审全部诉讼请求，并驳回邬霞的一审全部反诉请求，本案诉讼费用由邬霞承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律均存在错误。一、一审判决认定鑫增公司与邬霞之间的租赁合同因赖以存在的基础不复存在而终止，没有事实和法律依据。双方当事人诉讼中均未提出解除合同或终止合同的诉请，一审判决的认定超出了当事人的诉讼请求范围，且案涉合同并不存在解除或终止的法定情形。二、一审判决认定邬霞已支付2017年8月20日至2018年5月20日的房租108000元及押金12000元，无事实和法律依据。1、邬霞与鑫增公司签订租赁合同时，未向鑫增公司告知其与马建欣之间转让商铺的情况，鑫增公司也未参与转让行为，邬霞亦未提交转让协议予以证明。邬霞所述的租金支付方式为向上一租户支付租金60000元，并非由邬霞代替鑫增公司返还上一租户的租金，且一审中邬霞表示鑫增公司并未通知或授权其向第三方支付租金。邬霞与马建欣之间的约定对鑫增公司不发生法律效力，尤其是为鑫增公司设定义务的约定无效。鑫增公司对邬霞所举的相关证据不知情也不应承担反驳的举证义务。2、一审判决事实认定中，对“2017年7月19日，马*欣账户向程三妹账户转款84000元”并未做出合法性、关联性的说理认定，未明确马*欣与马建欣系同一主体，也未核实查明该笔款项的性质，更未说明该笔款项与本案的联系及认定“代鑫增公司向马建欣退还租金60000元、押金12000元”的因果关系。一审法院认定邬霞已经支付鑫增公司租金的理由为已经代鑫增公司偿还马建欣的租金，系通过债务抵销的方式认定已履行合同义务。鑫增公司认为该抵销的认定不合法。该两笔债务并非基于同一法律关系产生，支付租金是邬霞的合同义务，代为偿还租金本身不存在事实依据，假设存在也是邬霞与第三方之间的合同关系所产生，两者在不同的法律关系下发生，故不适用于抵销。三、一审判决认定鑫增公司应返还租金、押金，无事实和法律依据。1、鑫增公司从未收到邬霞交纳的租金37600元、押金12000元，且法院判决返还租金的期限是2018年2月17日至2018年5月20日，而该期间的租金按合同标准应为37200元（93天×400元/天），也非一审判决认定的37600元。2、邬霞于2018年4月10日将案涉房屋转让给严菊霞时未通知鑫增公司，违反了租赁合同第四条第八项关于“承租期内乙方和实际经营人必须是同一人，且不得将承租房屋转租或转让第三方”的约定，且邬霞因转让行为获利。该事实可以反映出2018年4月10日之前邬霞一直占有使用房屋，理应承担该期间的租金。3、根据转让协议，邬霞于2018年4月10日才将房屋转让给严菊霞，但严菊霞与中国科学院合肥物质科学研究院（以下简称“中科院合肥研究院”）的房屋租赁期限为2018年2月17日至2020年8月21日，显然租赁期限与实际使用期限不一致。（2017）皖0104民初2467号民事判决书已经载明，中科院合肥研究院解除合同次日至实际交还租赁标的物之日的房屋占有使用费，由安徽思进文体用品有限公司（以下简称“思进公司”）承担。因此，不论是邬霞还是严菊霞，本身并无义务承担该期间的房屋占有使用费，且没有任何证据证明邬霞实际向中科院合肥研究院支付过租金。一审判决鑫增公司返还邬霞租金，鑫增公司再一次因第三人所谓的权利义务设定而承担责任，显失公平。四、案涉房屋系由鑫增公司向邬霞交付使用，邬霞履行合同义务的相对方应当是鑫增公司，而非其他第三人，邬霞同所谓的第三方之间对自己权利义务的放弃与承担，不应当由鑫增公司代替履行，鑫增公司主张租金的权利不应被剥夺。邬霞辩称，一、一审判决关于邬霞与鑫增公司之间房屋租赁合同终止的认定符合事实和法律。根据（2017）皖0104民初2467号民事判决确定的内容，房屋所有权人中科院合肥研究院与承租人思进公司签订的《梅山公寓门面房出租合同书》及补充协议已经依法解除，思进公司应于判决生效之日起10日内将租赁标的物返还中科院合肥研究院。该判决已于2018年2月17日生效，法院已依法执行回收房屋。其后，作为次承租人的程三妹曾提起案外人执行异议，但被法院依法驳回。上述事实充分表明，鑫增公司作为次承租人，其转租商铺的权利来自于思进公司的授权，现思进公司因拖欠房租已经被中科院合肥研究院解除合同、收回房屋。故思进公司对鑫增公司的转租授权也相应失去了合法性基础，思进公司自2018年2月17日起已无权对外转租房屋并收取房租。二、一审判决对邬霞支付房租和租金的事实认定客观清楚，证据确凿。租赁房屋后，邬霞向鑫增公司指定的收款人程三妹共计付款120000元，除12000元押金外，另支付9个月的房租108000元（2017年8月21日至2018年5月20日），所支付的房租中除直接向程三妹支付48000元外，受让商铺时向上家张欣、马建欣支付了60000元，该笔款项系代程三妹向张欣、马建欣返还的房屋租金，等同于邬霞向鑫增公司支付了房租。邬霞向张欣、马建欣代为返还租金和押金是经过三方协商同意，虽然三方之间未能形成书面文字，但通过本案的基本事实可以印证。一是2017年8月20日，邬霞向程三妹转账支付租金12000元，程三妹并未拒收，说明鑫增公司对张欣、马建欣将商铺转让给邬霞的事实是知情且同意的；二是按照邬霞与鑫增公司的合同约定，房租按半年支付，而邬霞于2017年8月20日向程三妹转账12000元，仅为一个月房租，若鑫增公司对商铺转让的事实不知情、不同意，怎么会在仅收到一个月房租的情况下就将商铺租给邬霞长期使用且从不催讨，该行为明显与交易习惯不符且违背常理。由此可以推断，鑫增公司对张欣、马建欣向邬霞转让商铺以及邬霞代为返还房租和押金的事实是知情且同意的。鑫增公司利用商铺转让时没有形成书面文字材料的瑕疵，只认可邬霞直接支付48000元房租，对于邬霞代返还的60000元房租却不予认可，反而再次要求邬霞支付房租，显然违背客观事实，不合理也不合法。三、一审法院判决鑫增公司返还租金和押金客观公正。根据生效判决和已查明的相关事实，鑫增公司自2018年2月17日起已无权再收取案涉商铺的房租，之前多收取邬霞的37600元房租（自2018年2月17日至5月20日）和12000元押金依法应予返还。至于鑫增公司上诉称邬霞在转让商铺时未通知鑫增公司，因鑫增公司自2018年2月17日起已经丧失了商铺转租的权益，案涉商铺已被所有权人中科院合肥研究院依法收回，故邬霞只能按照法院判决，向中科院合肥研究院通知商铺转让事宜并签署相关协议。综上，请求驳回上诉，维持原判。鑫增公司向一审法院起诉请求：判令邬霞支付2017年8月21日至2018年8月21日期间的租金96000元、逾期付款违约金5760元（以96000元为基数，按年利息24%计算，自2018年1月22日暂计至2018年4月16日，其后顺延计至款清时止）、律师费10000元。邬霞向一审法院提出反诉请求：1、判令解除邬霞与鑫增公司于2017年8月20日签订的《房屋租赁合同》；2、判令鑫增公司返还邬霞2018年2月17日至2018年5月20日期间的房租37600元（12000元/月×3个月+400元/天×4天）、房屋押金12000元、违约金12000元、律师费8000元。案件审理中，邬霞申请撤回上述第1项诉讼请求，经一审法院准许。一审法院认定事实：2017年8月20日，鑫增公司（甲方）与邬霞（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于合肥市南一环路梅园公寓4栋107室一楼门面房有偿出租给乙方使用，租期为三年即自2017年8月21日至2020年8月21日止；每月租金12000元，年租金144000元，每六月支付一次租金，支付时间为每次租金到期前的三十天，房屋租金的具体支付期限及金额见附件；如到期后不支付租金，甲方有权向乙方主张按日收取乙方欠款30%的违约金，并单方面解除合同，将房屋及经营权收回，且不退还乙方缴纳的押金，因此造成的一切后果由乙方承担；乙方在签订本合同时须向甲方缴纳押金12000元，所交押金不计息；甲方提供合肥市重点工程局关于房产证正在办理中的证明（可办理营业执照）、中科院合肥研究院出具的思进公司取得转租权证明；本合同生效后，双方须严格履行本合同条款，甲方违约按乙方所交押金的数额承担责任并赔偿损失，乙方违约甲方有权解除合同，取消乙方承租资格、收回房屋，且乙方所交押金、房租及其他一切费用不予退还，违约方承担起诉费、律师费及交通费等必要维权费用；合同自乙方交付首次租金且双方签字盖章后生效；甲方账号开户行：工商银行香樟雅苑支行，户名：程三妹，账号62×××84。上述合同签订后，鑫增公司将案涉房屋交于邬霞使用。2017年11月21日，中科院合肥研究院向邬霞（痣缘宫）发出一份《告知函》，主要内容为“中科院合肥研究院与思进公司关于合肥蜀山区三里庵梅园公寓商铺租赁纠纷案件正在蜀山区人民法院审理过程中，现将相关事宜函告你方：1、你方所承租的商铺产权属于中科院合肥研究院所有。2、思进公司将房屋出租所得租金并未按合同约定支付给中科院合肥研究院，拖欠租金达数百万元，中科院合肥研究院现已起诉至蜀山区人民法院要求解除租赁合同，并追要租金。3、中科院合肥研究院与思进公司解除合同后，有权收回租赁房屋。为避免各商户因思进公司违约遭受损失，也避免国有资产流失进一步扩大，特要求你方收到本函之日起三日内提供你方的租赁合同及租金支付明细，可将租赁合同复印件、租金支付的电子回单及其他凭证扫描后发邮件到以下邮箱，也可提供纸质书面材料。4、为确保你方后续的租赁经营，建议你方停止向思进公司支付租金或直接向中科院合肥研究院支付租金。”一审法院作出（2017）皖0104民初2467号民事判决书，判决内容为：《梅山公寓门面房出租合同书》及《梅山公寓门面房出租合同书补充协议》于本判决生效之日起解除；思进公司于判决生效之日起10日内向中科院合肥研究院返还租赁标的物即位于合肥市三里庵梅山公寓沿南一环路4#楼、5#楼一层、二层和负一层；思进公司于判决生效之日起10日向中科院合肥研究院支付计至2017年7月5日的租金3631084元、2017年7月6日至合同解除之日的租金及合同解除次日至实际交还租赁标的物之日的房屋占用费（均按照《梅山公寓门面房出租合同书》第四条和附件2约定的租金标准计付）。该判决于2018年2月17日生效，中科院合肥研究院已向一审法院申请强制执行。2018年2月6日，中科院合肥研究院向梅园公寓各商户（含邬霞）发出《通知》，主要内容为“我院系你户所租赁商铺的合法产权人，因思进公司将房屋出租后未及时向我院支付租金，截止到目前已拖欠租金数百万元，我院起诉至蜀山区人民法院，法院近日作出（2017）皖0104民初2467号民事判决，特将判决内容及缴纳租金等相关事宜通知如下：1、法院判决解除我院与思进公司的租赁合同，思进公司应将房屋归还给我院；判决思进公司支付我院租金计至2017年7月5日的租金363万元及相应的违约金，2017年7月5日以后拖欠的租金及违约金按原租赁合同计算至思进公司归还房屋时。2、除思进公司外，我院未授权任何第三方将房屋租赁给各商户。现思进公司与我院合同已解除，任何人均无权将商铺出租。因此，我院正式通知各商户停止向任何一方支付租金。请你户收到本通知之日起将后续租金支付至我院账户。3、你户收到本通知后未向我院支付租金造成租金流失，我院将通过法律程序收回房屋，并向你户追偿。4、为保障人民法院判决顺利执行，请将你户与思进公司或其他第三方签订的租赁合同及租金支付明细交我院备案核实。”2018年4月16日，严菊霞与中科院合肥研究院签订期限为2018年2月17日至2020年8月21日的房屋租赁合同。同日，严菊霞向中科院合肥研究院缴纳房租费36000元，其中2018年2月17日至2018年4月10日的房租20800元系代邬霞缴纳。案涉房屋2017年8月20日邬霞承租前，由马建欣、张欣租赁。2017年8月20日，邬霞向马建欣账户转款111400元。邬霞主张向马建欣所转款项中含40000元转让费、代鑫增公司向马建欣退还的租金60000元和押金12000元，扣除了马建欣应缴纳的水电费600元。同日，邬霞向程三妹账户转房租12000元。2017年7月19日，马*欣账户向程三妹账户转款84000元。2018年1月19日，邬霞向程三妹转款36000元缴纳应于2018年1月20日前缴纳的租金。一审法院另查明，2014年4月8日，案涉房屋产权人中科院合肥研究院出具《授权委托书》，内容为“我单位位于合肥市梅山公寓4#楼、5#楼及地下室已整体出租给思进公司，现授权该公司就双方合同内的门面房对外招租。”2016年6月16日，思进公司出具《授权转租申明》，内容为“经授权，同意鑫增公司对合肥市三里庵梅山公寓沿南一环4#、5#楼一层以及二层如下房屋对外出租、转租并自行收取租金，出租、转租期限自2016年4月6日至2022年4月5日，鑫增公司就上述房屋对外出租、转租的，申明人均予认可。”一审法院认为，2018年2月17日，案涉房屋产权人中科院合肥研究院与思进公司的租赁合同已解除，鑫增公司作为次承租人负有向中科院合肥研究院返还房屋的义务，鑫增公司与邬霞之间的转租合同因其赖以存在的基础不复存在而终止，鑫增公司无权继续出租案涉房屋及收取租金。邬霞主张其已向鑫增公司缴纳合同约定的押金12000元并支付至2018年5月20日的租金，鑫增公司只认可邬霞2017年8月20日、2018年1月19日共计向程三妹转款48000元，对邬霞主张转至马建欣的111400元中含代鑫增公司退还的押金12000元及租金60000元不予认可。因房屋租赁合同约定，每六个月支付一次房屋租金，支付时间为每次租金到期前的三十天，合同自邬霞交付首次租金且双方签字盖章后生效。鑫增公司在邬霞未按合同约定交纳租金及押金的情况下将案涉房屋交于邬霞使用，与交易习惯不符，亦有违常理。且在合同履行中，鑫增公司未向邬霞主张2018年2月20日前的租金，结合鑫增公司与马建欣、张欣存在租赁合同关系及程三妹与邬霞的微信聊天记录，一审法院确认邬霞已支付2017年8月20日至2018年5月20日的房租并支付押金12000元。故鑫增公司要求邬霞支付2017年8月21日至2018年8月21日期间的租金96000元及逾期付款违约金、律师费的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。因中科院合肥研究院已自2018年2月17日起收取房租，且其中2018年2月17日至2018年4月10日的房租由邬霞实际支付。故邬霞反诉要求鑫增公司返还2018年2月17日至2018年5月20日期间的租金37600元及房屋押金12000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。邬霞因经营效益不好，于2017年4月10日将案涉房屋经产权人同意转让给案外人，非鑫增公司的原因致其无法继续使用房屋，故邬霞反诉要求鑫增公司支付违约金及律师费，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、鑫增公司于判决生效之日起10日内返还邬霞租金37600元、押金12000元；二、驳回鑫增公司的诉讼请求；三、驳回邬霞的其他反诉请求。本诉案件受理费2535元减半收取1267.50元、反诉案件受理费770元，由鑫增公司负担1987.50元，邬霞负担50元。二审中，当事人未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于邬霞已向鑫增公司支付租金和押金数额的认定，鑫增公司对于邬霞主张的已支付租金中包括代鑫增公司退还上一租户的租金和押金上诉提出异议，但根据邬霞一审提交的鑫增公司与上一租户签订租赁合同的事实以及邬霞与上一租户及程三妹之间的微信聊天记录等证据，再结合邬霞与鑫增公司签订的合同中关于租金支付时间的内容约定，能够认定邬霞的主张具有一定的合理性。一审判决对此作出的阐述理由充分合理，并据此认定邬霞已向鑫增公司支付2017年8月20日至2018年5月20日的房租并支付了押金12000元，并无不当，本院予以确认。案涉租赁商铺因所有权人中科院合肥研究院与承租人思进公司之间的租赁合同纠纷，已经人民法院生效判决认定租赁关系于2018年2月17日解除并返还房屋，中科院合肥研究院也向法院申请了强制执行，鑫增公司作为次承租人负有交还房屋的义务，且邬霞在收到中科院合肥研究院向包括其在内的各租户发出的通知后不再向鑫增公司支付租金，具有合理合法的抗辩权。一审法院据此认定鑫增公司无权再向邬霞主张2018年2月17日之后的租金以及鑫增公司还应返还邬霞已支付2018年2月17日至2018年5月20日的租金及押金，有事实和法律依据，本院予以确认。至于返还的租金数额的认定，一审法院采信邬霞的计算方法，并无不当。综上，鑫增公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2535元，由安徽鑫增房地产投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一九年六月十四日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。