云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初1363号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道39号。统一社会信用代码：9153280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，男，1989年7月14日出生，汉族，身份证住址河北省张家口市蔚县，系原告西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。被告：张勇，男，1977年1月21日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告张勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞及被告张勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付拖欠的南联小镇住宅小区19栋1单元601室房屋物业费2812元；2.按合同约定每日千分之三计算，上述拖欠款项违约金8151元（暂计算至起诉之日，被告并应承担违约金至物业管理费付清之日止），以上共计10963元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年9月10日与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司签订了一份《前期物业委托合同》，合同约定由原告为其开发的南联小镇住宅小区提供物业管理服务。2012年9月22日为被告办理了房屋交付手续，签署了《南联小镇前期物业管理服务协议》、入伙手续书，约定了双方权利、义务。其中第四条约定“物业管理服务费，按建筑面积每月每平方米0.6元收取。”；第十一条约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，每天按应收额的千分之三交纳违约金。”。2015年1月1日起，根据景洪市发展和改革局文件“景发改（2010）13号文件，物业费调整为无电梯房0.6元每月每平方米，电梯房七层以下（包含七层）1元每月每平方米，八层以上（包含八层）1.1元每月每平方米”的内容，从2015年11月1日起被告无正当理由拒绝向原告交纳物业费，截止至2017年年底，被告欠原告物业费共计2812元，并因此产生违约金累计8151元。经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。被告张勇辩称，原告作为物业服务企业在提供物业服务期间存在以下问题：1.小区楼顶水池漏水维修管理不及时；2.业主私搭乱建、放养鸡鸭等行为破坏了小区绿化环境，原告未能及时制止和管理，绿化维护、垃圾清扫不到位；3.消防器材不完善，刚入住小区时每层楼层都有消防器材，但现在每栋楼房只有一两个灭火器还是过期的，其他都是空架子；4.小区偷盗问题严重，小区内没有监控设施，小区业主的财产、生命安全得不到有效保障。原告应完善了物业服务后再向业主收取服务费。原、被告双方当事人围绕其诉讼主张和答辩意见向本院提交了证据，原告提交的第1被告身份证复印件、证据2《南联小镇前期物业服务协议》证据3催收函照片、证据5景发改价格【2010】13号文件、证据6《入伙手续书》来源形式合法，能证明原、被告之间存在物业服务合同关系且原告向被告催收过物业费的事实，本院予以采信并在卷佐证。证据4违约金统计表为原告单方计算结果，本院不予采信。被告提交的照片可以证明小区环境的现状，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审举证和认证，本院确认如下法律事实：2012年9月22日，原、被告双方签订《南联小镇前期物业服务协议》，约定由原告佳和物业公司为被告张勇所居住的南联小镇小区提供物业服务。协议中约定了原告（作为乙方）与被告（作为甲方）的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等内容，明确甲方交纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算，甲方每月需交纳的物业服务费及其它费用为1.多层住宅物业服务费：0.6元/平方米/月收取；商铺物业服务费：1.0元/平方米/月收取；协议期内因物业服务成本上涨或服务要求提升等原因，经公示后，该费用标准可按市场需求或发改委指导价格调整,甲方缴纳物业服务费半年缴纳（每半年第一个月的1-15日前），水、电费及其他代收代缴费的时间为每月15日前；若甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务和停水停电等内容。2015年1月1日起，原告依据景洪市发展和改革局景发改（2010）13号文件将物业费调整为无电梯房0.6元每月每平方米，电梯房七层以下（包含七层）1元每月每平方米，八层以上（包含八层）1.1元每月每平方米。2015年5月18日，被告签署了《入伙手续书》。自2015年11月1日起，被告因不满原告提供的物业服务一直未向原告交纳物业服务费，截止至2018年12月31日，尚欠物业服务费2812元，经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原、被告双方签订前期物业协议，对双方权利义务进行了明确的约定，原、被告双方均应按照协议的约定来履行相应的权利和义务。从现有证据来看，被告未按照协议约定按时交纳物业管理费存在违约，故本院对原告主张被告向其支付2015年11月1日起至2017年12月31日止的物业管理费2812元的诉讼请求予以支持。被告提供现场照片证明原告在管理小区时存在环境卫生脏乱差、路面及楼道打扫不勤、垃圾清理不及时等现象，而这些问题存在则具有普遍性，应由整个小区大多数业主形成一致意见或者依法成立的业主委员会来主张权利为宜。对于小区绿化面积被业主侵占作为菜地使用的问题则涉及相应行政管理部门的管理范围。物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，故对被告提出的答辩意见，本院不予采纳。对于违约金，本院认为被告拖欠物业服务费系因双方对物业管理服务质量存在争议，并非恶意拖欠。物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，综合考虑整个小区和谐发展，故本案不予支持原告提出的违约金主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张勇于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付南联小镇小区19栋1单元601室房屋自2015年11月1日起至2018年12月31日止的物业服务费2812元；二、驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费74元，减半收取37元，由被告张勇负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇一九年六月二十六日书记员  刀启娜