西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初1612号 原告：陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区金辉曲江观邸会所二层。统一社会信用代码91610000794129702U。 法定代表人：胡腾鹤。 委托诉讼代理人：高珩，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林曦，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。 被告：陕西合人置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区北二环立交西南角名京九合院小区8号楼501室。统一社会信用代码91610103MA6TXXLQ08。 法定代表人：王冰。 委托诉讼代理人：刘波，男，陕西合人置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：苗辉，男，陕西合人置业有限公司员工。 原告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司(以下简称品格蒙特梭利公司)与被告陕西合人置业有限公司（以下简称合人置业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告品格蒙特梭利公司的委托诉讼代理人高珩、林曦，被告合人置业公司的委托诉讼代理人刘波、苗辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告品格蒙特梭利公司诉称，2018年1月25日，其与被告签订《幼儿园房屋租赁合同》，约定被告向其出租名京九合院x号楼x单元x至x层房屋用于开办幼儿园，房屋建筑面积共计3420平方米。按照合同约定，被告应于2018年2月2日前使出租房屋达到约定的交付标准后向其交付房屋。同时，被告承诺该房屋已经通过消防验收，并取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，能够用于开办幼儿园，并可依法申请办学许可证。2018年1月26日，其应被告要求支付15万元保证金，并预付租金40万元。此后，租赁房屋一直未达到双方合同约定的交付标准，致使房屋无法交付。同时，其在申请办理幼儿园办学许可证时要求被告提供房屋消防验收文件时，被告迟迟无法提供，其了解到被告提供的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》亦非租赁房屋的证书。2018年8月20日，因被告仍无法向其交付房屋，且无法提供租赁房屋的消防验收文件，以及《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，致使其无法办理办学许可证，租赁房屋无法用于开办幼儿园。因此，其向被告发出《解除通知书》，并要求被告退还已支付的15万元保证金及40万元预付租金。但被告一直拒绝退还保证金及预付房租，故诉至法院，请求判令：1、依法确认其与被告签署的《房屋租赁合同》已解除；2、依法判令被告返还其租赁保证金15万元、预付租金40万元；3、依法判令被告赔偿利息损失，自2018年1月27日起按同期同类银行贷款利率4.35%/年计算利息直至被告实际返还保证金及预付租金之日（利息暂计至2018年11月15日为19140元）；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告合人置业公司辩称，首先，其与原告于2018年1月25日签订《幼儿园房屋租赁合同》时，涉案房屋早已竣工验收合格，并已经取得《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，只是暂未通过消防验收，原告为了提前锁定涉案房屋，于2018年1月26日将本应在房屋交付后再支付的保证金及预付租金汇入其账户。故原告以自己的实际付款行为实际认可涉案房屋符合双方约定的交付标准。其次，原告未在约定交付房屋日期办理房屋交接手续，应属违约。再次，涉案房屋未通过消防验收对原告办理办学许可证没有任何影响，不能据此认定原告承租房屋的合同目的不能实现。最后，《幼儿园房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，原告向其发出的《解除通知书》属于擅自退租，按照合同约定，原告预付的租金及押金不予退还。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2018年1月25日，原告品格蒙特梭利公司（承租方、乙方）与被告合人置业公司（出租方、甲方）签订《幼儿园房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于名京九合院x号楼x单元x至x层的房屋用于开办品格九合院幼儿园，房屋建筑面积合计3420平方米。租赁期限自2018年2月2日起至2037年12月26日止。被告于2018年2月2日起将该房屋交付乙方使用，并于2018年8月2日起计算房租。合同项下租赁房屋的基准租金为53元/平方米/月，第1-5年，53元/平方米/月，年租金合计2325600元/年。首次租金预付部分40万元在交付后三个工作日内支付被告，剩余租金1925600元于3月9日前支付被告。被告将房屋交付与原告时，原告应在五个工作日内，须以转账或现金的形式支付15万元，交给被告作为租赁保证金。保证金在合同终止时，被告应在二十日内无息返还原告。原告在办理园所相关手续时，被告需向原告提供幼儿园房屋验收报告、环评报告、油水分离报告、房屋竣工报告、消防验收报告等应由被告提供的资料。被告未按约定交付房屋导致原告无法正常使用该房屋的，原告有权解除本合同，并且被告需退还原告所缴纳的押金。合同签订后，原告品格蒙特梭利公司于2018年1月26日向被告合人置业公司支付40万元预付租金以及15万元租赁保证金。经查，原告品格蒙特梭利公司员工马超与被告合人置业公司员工刘波的微信聊天记录显示，原告品格蒙特梭利公司自2018年2月开始要求被告合人置业公司交付涉案房屋，后要求被告退还预付租金及租赁保证金55万元并协商解除合同，但均未果。2018年8月21日，原告品格蒙特梭利公司以邮寄形式向被告合人置业公司送达《解除通知书》，载明：“现就解除《租赁合同》事宜，郑重通知如下：双方2018年1月25日签署的《租赁合同》因贵公司严重违约致使合同目的无法实现，本公司现依据合同约定和法律规定解除《租赁合同》，合同自本通知送达贵公司之日解除。贵公司应于合同解除后20日内退还我公司已支付的15万元租赁保证金及40万元预付房租。否则，我公司将依法向贵方追索，届时贵方除应当退还我公司款项，还需承担我公司全部损失和实现权利的全部费用。”2018年8月22日,被告合人置业公司签收《解除通知书》。另查,西安市公安消防支队未央区大队于2018年8月23日出具的《建设工程消防验收意见书》载明：“西安名京房地产开发有限公司申报的名京九合院DKx-x#商业建设工程（受理凭证文号：未公消验凭字【2018】第xxxx号。工程位于西安市未央区未央路与北二环十字西南角，总建筑面积23877.03㎡，地上5层，建筑高度22.8米，使用性质为商业）,经审查资料及现场检查测试,意见如下：综合评定该工程消防验收合格……”。本案因原、被告争议较大致调解未果。 以上事实，有《幼儿园房屋租赁合同》、《解除通知书》、快递单、EMS物流信息、中信银行电子回单、《建设工程消防验收意见书》及当事人陈述等附卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告品格蒙特梭利公司与被告合人置业公司签订的《幼儿园房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应依约履行自己的义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付15万元租赁保证金及40万元预付租金，被告未在合同约定的2018年2月2日之前交付涉案房屋，致使合同目的无法实现，原告于2018年8月21日向被告邮寄送达《解除通知书》要求解除《幼儿园房屋租赁合同》，被告已于2018年8月22日签收该通知书，至此,《幼儿园房屋租赁合同》已解除。故原告要求确认《幼儿园房屋租赁合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《幼儿园房屋租赁合同》解除后，被告应当依法返还原告支付的15万元租赁保证金及40万元预付租金，因此，原告要求被告返还15万元租赁保证金及40万元预付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于资金占用期间利息损失部分，原告于2018年1月26日向被告支付15万元租赁保证金及40万元预付租金，被告一直未按约定交付涉案房屋，应当赔偿原告资金占用期间利息损失，现原告要求被告以40万元预付租金为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率自2018年1月27日起支付资金占用期间利息损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，利息应当计算至判决确定的给付之日。关于租赁保证金资金占用期间利息损失部分，因《幼儿园房屋租赁合同》约定保证金在合同终止时二十日内无息返还，《幼儿园房屋租赁合同》于2018年8月22日已经解除，故被告应以15万元租赁保证金为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率自2018年9月12日起向原告支付资金占用期间利息损失，利息应当计算至判决确定的给付之日。被告抗辩涉案房屋未通过消防验收对原告办理办学许可证无任何影响，本院认为，原告租赁涉案房屋系开办幼儿园，开办幼儿园应当提交消防验收合格手续，故被告的该抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司与被告陕西合人置业有限公司于2018年1月25日签订的《幼儿园房屋租赁合同》已解除； 二、被告陕西合人置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司返还15万元租赁保证金及40万元预付租金并支付利息（利息分别以15万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率自2018年9月12日起计算至判决确定的给付之日，以40万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率自2018年1月27日起计算至判决确定的给付之日）； 三、驳回原告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9491元（原告已预交），由被告陕西合人置业有限公司负担9491元，于本判决生效之日起十日内给付原告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  刘 鑫 人民陪审员  史西萍 人民陪审员  孙新爱 二〇一九年六月二十日 书 记 员  王佳敏