贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初3199号原告：张永祥，男，汉族，1976年7月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：陈清兰，女，汉族，1983年7月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。二原告共同委托诉讼代理人：孙善朋（特别授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201710012817。二原告共同委托诉讼代理人：陈浩（一般代理)，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201710493737。被告：毕节市鼎盛房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（新客车站旁边）。统一社会信用代码：9152050067073306XQ。法定代表人：吴正华，该公司董事长。委托诉讼代理人：兰继超（特别授权代理)，贵州众正律师事务所律师。执业证号：15205201610413903。委托诉讼代理人：左帅（一般代理)，贵州众正律师事务所律师。执业证号：15205201910080353。原告张永祥、陈清兰与被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司（下称：鼎盛房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年3月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月22日公开开庭进行了审理，原告陈清兰及二原告共同委托诉讼代理人孙善朋、陈浩，被告鼎盛房开公司委托诉讼代理人兰继超、左帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永祥、陈清兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告在九十日内为原告办理涉案商品房的不动产权属证书并交付给原告；2、判令被告支付因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000.00元(从2016年12月31日至办理不动产权属证书并交付给原告之日，以396,423.00元为基数，按日万分之二计算);3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告就被告开发的位于毕节××××东客站西侧都市港湾的商品房达成合意后签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为396,423.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋转移登记、违约责任等作了明确约定。原告依据合同约定履行了买受人应尽的付款义务，被告并未履行交付根据《商品房买卖合同》第二十二条约定的相关文书，原告已将办理房屋权属登记的相关资料及费用交由被告，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，该行为已违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当承担违约责任。原告认为，被告应当为原告办理房屋产权证并支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，故具状至法院，恳请判如所诉。被告鼎盛房开公司辩称：1、答辩人未向被答辩人交付有关文书的约定并非答辩人的原因造成，系不可抗力不应由答辩人承担违约责任。首先，合同约定“出卖人于2016年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，”该约定的基础权系建立在答辩人所取得的编号为毕市七星区（2012）第1897号、毕市国用（2008）第533号建设用地使用权之上，也就是合同约定取得初始登记的日期以及交付有关文书的约定都是基于上述答辩人已经取得的建设用地使用权证书以及当时的房产政策及法律法规而制作签订。其次，合同签订的日期为2014年10月28日，而《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》作为《不动产登记暂行条例》的重要配套规范性文件，由国土资源部起草，于2015年6月29日审议，2016年1月1日公布并实施，由于《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记暂行条例》的发布实施直接改变了以往办理房屋转移登记等诸多模式，如“二证合一”导致答辩人并不能直接依据毕市七星区国用（2012）第1897号、毕市国用（2008）第533号建设用地使用权证书办理房屋所有权初始登记。因为毕市七星区国用（2012）第1897号国有土地使用权证载明的土地用途为：住宅兼商业，住宅终止日期为2082年7月25日，商业终止日期为2052年7月25日；毕市国用（2008）第533号国有土地使用证土地用途为综合用地、终止年限为2051年4月29日。可看出两块土地的使用权年限、用途均有不同，依据新法律法规以及房产政策政府部门需将两块地“合宗”，只有合并落宗后统一土地使用权使用年限及用途方可办理房屋登记等有关手续，基于此土管部门不得不重新办理土地使用权证，而答辩人重新取得的黔（2017）毕节市不动产权第0000151号国有建设用地使用权证书即是上述两块地合并而成，故合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记的基础权依据已经丧失。之后，答辩人需要依据新的不动产登记办理流程办理“落宗、落幢、落户”方可办理所有权初始登记，在办理完所有权初始登记之后再办理房屋转移登记，而办理过程中必然需要一段合理时间，本案答辩人重新取得土地使用证的时间为2017年2月20日，商品房所有权初始登记的时间为2018年10月30日，两证间隔期间应视为合理期间。故被答辩人起诉答辩人未按时交付转移房屋登记有关文书的违约责任系不可抗力造成，因不动产登记的改变直接导致原合同的办证模式、办证期限已无法实际履行。故不应由答辩人承担；2、答辩人向被答辩人交付有关文书的约定系不能实际履行的约定，并非答辩人的原因造成，也不应由答辩人承担违约责任。首先，《商品房买卖合同》格式系由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局提供制定且指定签约的合同，并非答辩人制定。合同约定：“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移的有关文书，交付给买受人，”答辩人认为约定的“有关文书”系指代不明，无法实际履行，无法归责于答辩人；3、人民法院应当对办理分户产权转移登记证书而言双方所负法律义务的大小以及举证责任的分配进行合理认定。就办理分户产权转移登记证书而言，因系共同办理，双方之间并未有具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，分户登记虽然没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。此时，原告应尽的义务为：“向被告提交共同办证的相关资料、被告通知共同办证”被告的义务为：“及时办理房屋初始登记并再接到原告提供材料时及时办理房屋转移登记”，以本案而言，“通知”义务归于何方？被告认为本案有别于一般办证方式，并非原告委托被告代办，若由被告代办，则“通知”义务应归于被告，但本案是由双方共同申请，那么“通知义务”并不必然归于被告。退一步说，即使答辩人应当承担违约责任，那么违约金的支付，也应以被答辩人是否遭受到实际损失为前提条件，从而考虑违约金是否应当支付或减少支付。《中华人民共和国合同法》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。即违约金的计算公式为：损失×130%=违约金。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条之规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”本案中，被答辩人早已对涉房屋进行正常的使用，并未遭受任何损失且还有收益，因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金提出主张显然对答辩人不公平。综上所述，答辩人不能在合同约定期限内办理产权证书是因答辩人不能把控的不可抗力因素导致，而被答辩人也未尽到足够的义务，且未能提供其遭受损失的证据，故答辩人不应当承担违约责任。从情理上来讲，在被答辩人购买房屋后，答辩人就到房产部门为其进行了备案登记，从那时起，产权其实已属于被答辩人，产权是清晰明确的并可在国家不动产登记网实时实名查询。目前，通过答辩人努力整改，产权证书已经在陆续办理。现涉案业主人数众多，高达千余户，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，法院也将无法执行,并导致后期所有项目全部瘫痪，引起群体性事件发生，政府招商成果瞬间崩塌，给我区、市带来不稳定因素。且在我市因各种原因未能在合同约定期限内办理产权证书的房开企业还有很多，如均要按约定支付违约金，会引起全市逾期办证诉讼井喷似的爆发，将使区、市人民政府面临难以收场的局面。请求人民法院考虑答辩人的处境，顾全大局，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义，使答辩人从面临破产的境遇中得以再生，能继续努力为我市社会经济再创佳绩，为我市人民做出贡献。原告张永祥、陈清兰向本院提交如下证据：二原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、收款收据、个人贷款支付凭证、收据。被告鼎盛房开公司向本院提交了如下证据：鼎盛房开公司营业执照和法定代表人身份证明书及身份证、黔（2017）毕节市不动产权第0000151号《不动产权证书》、黔（2018）毕节市不动产权第0027603号《不动产权证书》、《毕节市住房和城乡建设局关于清缴房屋专项维修资金的通知》（毕市住建[2017]18号文件）、《毕节市人民政府办公室关于加强不动产统一登记与房屋交易管理衔接工作的通知》（毕府办法电[2016]237号）、《毕节市人民政府办公室关于加快推进全市不动产统一登记提速办理工作的通知》（毕府办函[2018]102号）、毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告、委托书两份。经组织质证，原告所举证据，被告无异议；被告所举证据，原告对真实性无异议。经审查，原、被告所举证据均为书证。原告所举税收完税证明，被告不认可真实性，原告无原件核对，不能确定真实性，本院不予采信。其余证据，符合证据的三性，证据间相互印证，能证明案件相关事实，本院予以采信。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年7月16日，原告张永祥、陈清兰作为买受人，被告鼎盛房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-0044）。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××星关××西侧都市港湾××房，房号为6-22-2；该商品房总价款为396,423.00元；买受人以贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款126,423.00元，余款270,000.00元以银行按揭支付；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期之后的180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期之后的180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。2014年7月15日，原告向被告交付涉案商品房购房款126,423.00元及契税、维修基金等费用。2014年9月4日，原告通过向中国建设银行贷款支付被告270,000.00元。原告认为，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，构成违约，故以前述诉请诉至本院。另查明，2017年2月20日，被告取得毕节市环东路陈家坟山处的《不动产权证书》。2018年11月30日，被告取得毕节市七星关区学院路都市港湾（2号地块）6幢（1-24层）住宅部分的《不动产权证书》，涉案商品房已具备办理转移登记的条件。2019年1月10日，原、被告签订委托书，原告委托被告为其代办不动产登记证。2019年4月15日，被告向原告交付涉案商品房的不动产权证书。庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。原告履行了支付购房款义务，被告亦应按约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未按约定履行上述义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。对于原告诉请的违约金，原告主张按《商品房买卖合同》约定的日万分之二计付违约金，被告提出了约定的违约金过高，应以实际损失为依托，考虑违约金是否应当支付或减少的抗辩主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，原告主张的违约金按合同约定标准计算。对于违约金的起止时间问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付原告，约定日期之后的180日内仍不能交付，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，故违约金应从2017年1月1日起计算。同时，原告委托被告代为办证，故被告不需将办理转移登记的相关文书交付原告，但被告在具备办理转移登记的条件后应告知原告。被告于2018年11月30日取得涉案房屋所属楼的《不动产权证书》，具备办理转移登记的条件，但被告未提供通知原告的依据。而2019年1月10日，原、被告签订委托书，原告委托被告代办不动产登记证，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告通知原告，则违约金的截止时间为2019年1月10日。故原告诉请的违约金，以原告已付购房款396,423.00元为基数，按日万分之二的标准，从2017年1月1日起计算至2019年1月10日止。对于被告提出的本案逾期办证事实的发生系不可抗力，其不应承担违约责任的抗辩主张，被告所举证据不足以证明存在不可抗力情形，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告张永祥、陈清兰支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款396,423.00元为基数，按日万分之二的标准，从2017年1月1日起计算至2019年1月10日止）；二、驳回原告张永祥、陈清兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年六月十七日书记员  张婵婵