广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7547号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇侨兴花园侨兴路68号,统一社会信用代码91442000707879557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，1994年5月13日出生，汉族，住广东省廉江市，系原告员工。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。被告：全宏虎，男，1983年4月4日出生，汉族，住湖南省横南县，被告：刘桂慈，女，1990年6月7日，汉族，住湖南省衡南县，委托诉讼代理人：全宏虎，系被告刘桂慈配偶。原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）与被告全宏虎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，根据原告侨兴公司的申请，依法通知刘桂慈作为共同被告参加诉讼，本院依法适用小额诉讼程序，由审判员唐群独任审理。原告侨兴公司的委托诉讼代理人陈富辉、欧阳明，被告刘桂慈的委托诉讼代理人暨被告全宏虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付2016年5月1日至2018年12月31日拖欠的物业管理费1358.08元；2.判令被告向原告支付滞纳金1249.43元[1358.08元×(32个月-40天)×1‰]。事实和理由：被告入住原告从事物业管理的侨兴花园23栋501房后，前段时间能按时向原告支付物业管理费，与原告已形成事实上的物业管理服务合同关系。但自2016年5月起，被告就拖欠物业管理费至今不交。经原告多次口头和上门催告，均不理睬。原告遂于2018年12月20日在其门口张贴催交通知单，但仍无结果。经查被告全宏虎之妻刘桂慈也是侨兴花园小区23栋501房的产权人，应与被告全宏虎共同承担拖欠的物业费、滞纳金、诉讼费。为维护原告合法权益，现向贵院起诉，并盼依法判如所请。原告侨兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、委托书、工作证明书、受委托人身份证;2.物业服务协议、收费专用收据、催交通知单、催收照片;3.中山市住建局批复、（2018）粤2071民初4598号民事判决书、（2016）粤20民终5008号民事判决书、（2016）粤20民终5010号民事判决书。被告全宏虎、刘桂慈辩称：一、原告在《试用协议书》到期后没有和侨兴花园业委会及业主签订《物业管理服务合同》，侨兴业委会召开业主大会投票聘请了金诺物业公司，进驻时遭到原告阻拦，其行为属于强买强卖、欺行霸市。二、原告应主动找侨兴业委会或业主签订自己的合法合规的《物业管理服务合同》，这样才能让广大的业主信服，而原告对此一直不闻不问。三、侨兴花园脏乱差远近闻名，任何的诡辩都不能扭曲侨兴花园脏乱差的事实。四、本人长达32个月没交管理费，但被告从没接到过原告催缴管理费的电话，没有收到短信，没有收到管理费缴费单，没有人上门收费，也从来没有原告的《欠费催缴通知书》。原告作为服务公司应主动找业主沟通了解欠费原因，以便改善自身的服务质量，物业公司的《欠费催缴通知书》应由业主签字才可以生效，而且需要两次催缴才可以控告，被告没有看见原告所张贴的《欠费催缴通知书》，有可能风吹跑了，亦有可能是原告拍照后有撕走了。五、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”六、被告如其交纳2016年4月以前的管理费，是因为侨兴业委会和原告签订了《试用协议书》，这管理费是应该交的，但在2016年4月21日被告收到侨兴业委会的《解聘通知书》和《侨兴物业公司试用协议终止公告》，之后被告没有再交过管理费，因为原告被解聘后无权去收管理费。七、被告在以前所交管理费都要求原告开具有效发票，而原告以没必要为由拒开。八、侨兴业委会多次公开公布《停交管理费公告》,所发公告是合法合规的。九、中山市三乡镇住房和城乡建设局公开发文指出原告已被解聘，就此被告可以不交管理费，原告私自非法乱收管理费，在没有任何政府部门及业委会同意下多收取本人管理费235.98元。十一、2017年8月26日中山市中级人民法院（2016）粤20民终5008号判决书判令应按4毛每平方收取管理费，但原告从来没有通知被告去领取多交的管理费。十二、在（2019）粤2071民预第61号调解时，被告有第一时间去原告处缴纳管理费，但原告却要求被告先把滞纳金先交了。十三、原告所称的滞纳金是以何依据主张？《物业管理服务合同》中有无提到滞纳金？十四、原告的行为严重影响中山文明的形象和社会的和谐稳定。综上所述，被告认为原告管理严重失职，违规收费，欺压业主，藐视法律，藐视合约，毫无诚信，毫无服务意识。被告恳请法院作出公正判决，退还被告多交管理费235.98元，驳回原告的所有诉讼请求，本案的诉讼费由原告承担，还侨兴花园业主一个和谐美好的家园。被告全宏虎、刘桂慈为其辩解依法提交了如下证据：1.解聘通知书；2.停交退回物业费公告、微信群信息；3.关于要求侨兴花园解聘黄锦川、魏庆新、何国清等人问题处理意见；4.房产证、收费收据；5.微信聊天记录；6.图片；7.收据、通知。经审理查明：被告全宏虎、刘桂慈系中山市三乡镇侨兴花园23幢501房及车房的业主，该物业于2015年2月16日办理由全宏虎、刘桂慈作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2015）易3100804，房产证号：02××09、02××10]，建筑面积106.1平方米。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。2018年12月20日，原告侨兴公司通过现场张贴及拍照的方式向被告全宏虎、刘桂慈发出《欠费催缴通知单》，要求被告缴清所欠的从2016年5月份至2018年12月份，共32个月物业管理费1358.08元（42.44×32个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。原告侨兴公司主张被告全宏虎、刘桂慈尚欠2016年5月1日至2018年12月31日期间物业费1358.08元及滞纳金1249.43元[1358.08元×（32个月-40天）×1‰]，原告侨兴公司经多次追讨未果，于2019年3月21日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查明，2019年6月13日，本院工作人员在未通知原、被告的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对被告反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了了解并现场拍照。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张争议期间，侨兴花园物业服务由原告提供，被告对此无异议，本院予以确认。原告提供了涉案小区的物业服务，被告作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向原告支付对应的物业服务费。本案争议的主要焦点为：被告是否有权拒付物业管理费及滞纳金？对此，原告主张其物业服务确实存在可以改进的地方，经过近年来的改进，小区的物业管理有了好转，并不存在原告所称的严重失职；被告认为原告侨兴公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，并提交了小区现状的照片予以佐证。对此，本院就被告所反映的问题，于2019年6月13日上午未通知原、被告情况下，对涉案小区的卫生、交通通道状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：涉案小区公共区域设有垃圾箱，亦有保洁人员工作，垃圾箱未有垃圾严重堆积的情况，但部分区域存在业主乱扔垃圾的情况，部分绿化带（如多层住宅区与别墅区之间的绿化带）存在杂草丛生、垃圾未清理的问题；小区主要通行路段畅通，大部分车辆能够按照停车线停放，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，车上未见禁止提示；未见到小区公共场所存在放养犬只的情况；存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建的问题；勘查期间，亦有保安人员进行巡逻。本院认为，从现场勘查的情况来看，原告履行了保安、保洁等主要的物业服务，相对于被告提交的2016年期间的照片所显示的情形，有较大改进。但部分项目如卫生服务、车辆停放管理导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，虽然上述瑕疵部分原因是小区个别业主缺乏公共道德意识所致，但原告作为物业服务机构，亦应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如合理规划垃圾收纳区域，加强绿化带清洁工作，规划增加停车区域，给违规停放车辆张贴温馨提示等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，不乱扔垃圾，不乱停乱放车辆。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。综上，本院认为，被告关于物业服务公司的管理服务存在重大瑕疵为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予支持。关于物业服务费的计算标准，涉案物业的建筑面积为106.1平方米，原告主张物业服务费按建筑面积0.4元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业服务费为42.44元，被告对于物业费收费标准予以确认，故被告应向原告支付2016年5月1日至2018年12月31日共32个月的物业服务费1358.08元（42.44元/月×32个月）。关于滞纳金，被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，其应向原告支付拖欠物业管理费的滞纳金。原告主张按每日1‰计算滞纳金，被告对此不予确认的情况下，原告又未举证证明约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，显然过高，本院根据被告的抗辩意见及结合本案具体情况，将滞纳金调整为中国人民银行同期同类贷款利率。故本院核定滞纳金计算方式为：以每月42.44元为基数，从应缴之日即当月10日起，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告全宏虎、刘桂慈于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2016年5月1日至2018年12月31日期间物业费1358.08元及滞纳金（滞纳金计算方式：以每月42.44元为基数，从应缴之日即当月10日起，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计至清偿之日止）；二、驳回原告中山市侨兴物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告全宏虎、刘桂慈负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员 唐 群二〇一九年六月二十日书记员 洪艺华冯莹