福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2326号 原告（反诉被告）：林嫔，女，1982年10月16日出生，汉族，住福建长乐市。 委托诉讼代理人：郑燕娟，福建中美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈钰滢，福建中美律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市台江区光明南路1号升龙汇金中心38层。 法定代表人：余丽娟，职务总经理。 委托诉讼代理人：黄如权，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘慧铭，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告林嫔与被告福建世欧投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，被告福建世欧投资发展有限公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告的委托诉讼代理人郑燕娟、陈钰滢及被告福建世欧投资发展有限公司的委托诉讼代理人黄如权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告林嫔向本院提出诉讼请求：1、判决被告世欧公司向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金共计62906.93元。2、本案的诉讼费由被告世欧公司承担。事实与理由：2012年8月26日原告为了购买被告开发的楼盘晋安区象园街道世欧王庄C-a2地块二期第5#楼2904单元与被告订立了一份《商品房买卖合同》，该商品房面积为139.67平方米，总价款为2699868元。合同约定，出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人违约金。后原告依约足额支付购房款，该小区于2015年4月1日交付使用，而被告逾期办理讼争房屋权属登记违反合同约定，严重损害原告的合法权益。 被告福建世欧投资发展有限公司辩称，一、被告已于2015年10月21日向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，但是因个别业主在公示期间对讼争项目按现状办理规划条件核实提出异议，导致该次规划条件核实未通过。在福州市城乡规划局要求按照原规划进行核实之后，又由于部分业主多次阻挠被告恢复原规划建设，并冲击小区物业办公场所，导致讼争项目迟迟无法通过规划条件核实。后经多方协调，福州市城乡规划局在2016年8月12日第二次按现状进行规划条件核实，公示没有业主异议之后，才于2016年8月26日通过了项目规划条件核实。延误的时间自第一次公示期满次日（即2016年1月14日）起至2016年8月26日止共计225天。根据合同第十四条约定以及法律规定，非因被告原因导致无法按时取得房屋权属证书的，被告不承担违约责任。二、不动产权证作为房屋权属的唯一凭证，能够办理不动产证即意味着答辩人完成了买卖合同约定的协助办理房屋权属证书的义务，诉争项目未能办理不动产权证的情形于2016年10月即不存在，请求答辩人向被答辩人支付2016年10月10日起至2017年3月22日期间的违约金无事实和法律依据。三、福州市自2016年9月25日开始正式实施不动产统一登记。因行政机关机构调整等原因，《不动产权证书》颁发初期出现过土地登记信息暂无法记载的情形，但是到2017年2-3月后，已不再出现土地登记信息暂无法记载的情况。故土地信息登记不全的原因在于政府部门而非答辩人。四、时至今日，仍有部分业主恶意拖延未去办理不动产权证，答辩人已经多次发函通知，已竭尽所能。五、《补充协议》约定原告应履行办理产权证和办理土地证两项独立的业务，本案虽处于两证合一过渡期间，但两项义务并未合并，原告应在被告提供购房发票及《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》后60日内办妥产权证，不必等待被告土地总登完成，否则应构成违约。 被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期办理案涉房屋权属登记手续违约金，违约金自2018年2月10日起按案涉房屋购房款总额的0.01%/日计算至反诉被告实际办妥案涉房屋权属登记手续并取得不动产权证书之日2019年2月2日止；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：合同补充协议约定，买受人应在出卖人书面通知办理产权证之日起30日内...若因买受人原因导致...无法在上述约定的90日内办妥，每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房价款万分之三的违约金。合同签订后，被告于2016年9月30日向原告寄发了《产权办理通知书》，要求原告于2016年10月16日之前赴被告指定地点办理领取办理案涉房屋产权证所需要的由被告应提供的材料并携带有关材料前往相关部门办理权属登记手续。2018年2月2日，反诉原告再次向反诉被告发出《产权办证通知书》（二次）通知，通知七日内办妥不动产权证，但反诉被告至2019年2月2日才办理房屋所有权证书，已构成违约。 原告（反诉被告）林嫔对反诉辩称：一、被告反诉原告逾期办理权属证书违约，有违公平公正原则、有违《合同法》强制性规定。请求法院针对本案格式条款，作出有利于答辩人的解释和调整。二、被告反诉请求从2019年2月10日作为违约金的起算点系错误的，依据合同约定应给予原告自收到开发商的《房权办理通知书》之后的90日的办证时间。三、本案有办理按揭贷款购房，被告承担的阶段性担保责任仅包含“银行按揭贷款部分的购房款的担保责任，而不包含原告已付给开发商的首付款。因此，合同约定以“总房款”作为基数按日收取违约金，有违公平公正原则。如要计算违约金，应以被告承担“未还贷款部分”的阶段性担保责任为基数来计算违约金。四、原告未能及时去办理产权证，系事出有因。系因被告不存在办证条件、未及时通知业主所致。 本院根据双方当事人提供的证据，进行了质证后，作出如下事实认定：2012年8月26日原、被告签订一份《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的楼盘晋安区象园街道世欧王庄城C-a2地块二期5幢2804单元，总价款为2699868元；出卖人应当在2015年03月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。买受人应在出卖人书面通知办理产权证之日起30日内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，且在出卖人提供购房发票及《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》后60日内办妥《房屋所有权证》及《土地使用权证》。若因买受人原因导致《房屋所有权证》及《土地使用权证》无法在上述约定的90日内办妥（从出卖人通知办理房产证之日起计算），每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房价款万分之三的违约金，并自行承担因此产生的一切法律后果。 签约后，原告已经按照合同的约定支付了购房款，其中1870000元通过银行按揭贷款支付。被告于2015年5月11日向原告交付涉案房屋。后因被告变更原规划建设将机动车和绿地位置进行了相应调整等，遂向福州市城乡规划局申请规划条件核实。在规划局于2016年1月7日至1月13日公示期间，遭到部分小区业主的不满和抵制。经多方协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次进行公示，终于2016年8月26日通过规划条件核实。2016年9月22日福州市不动产登记和交易中心向被告发出讼争地块的《初始登记通知书》，2016年9月30日被告向原告发出《产权办理通知书》，明确原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日。2017年2月17日被告向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争地块的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。2018年2月2日被告再次向原告《商品房买卖合同》确定地址的邮寄发出《不动产权办理通知书》，明确尚未办理不动产权证的业主于七日内自行携带有关材料到福州市不动产登记和交易中心办理不动产权属登记。2018年2月3日，该邮件由本人签收。案涉房屋于2019年2月2日办理《不动产权证书》。 本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》，合法有效，当事人应当予以履行。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，“‥‥如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金”。商品房完整的房屋权属证书应当包括商品房所有权证和国有土地使用权证，在我国施行“房地合一”的登记模式后，应当指有完整房地信息登记内容的不动产权证。被告于2016年10月通知原告办证时，尚未完成土地信息总登，导致当时办理了不动产权证的买受人缺失土地信息的登记内容，故应当认为被告协助原告办理权属证书的合同义务尚未全部完成。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，被告关于非因其原因导致延误其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立。 被告在2015年5月11日向原告交房后的365日内即2016年5月10日前，未能完成通知原告办理房屋权属证书的义务，构成违约。结合本案被告的履约情况及原告未举证证明因土地信息未登记给其造成实际经济损失的情况，本院根据公平原则和诚信原则，确定被告逾期办证的违约期从2016年5月11日计至2017年3月22日土地总登手续出件之日止，其中2016年5月11日至被告通知原告第一次可以办理房屋权属证书之日即2016年10月9日计152天，违约金标准按照合同约定已付房款的日万分之一计算；2016年10月10日至2017年3月22日计164天，违约金标准调整为按已付购房款的日万分之零点二五计算。两段违约金合计52107.45元（41037.99+11069.46=52107.45）。 关于反诉部分，由于本案至2017年3月22日已具备完备的权属登记条件，被告于2018年2月2日第二次向原告发出办证通知。原告于2018年2月3日收到该邮件的90日内（即2018年5月3日前）未完成了合同约定的办证义务，给被告未能及时退出原告按揭贷款的阶段性担保形成影响，故被告主张原告承担逾期办证的违约责任，应予支持，但基于公平原则，违约金标准应调整为日万分之一，违约期从2018年5月4日开始标准计算至2019年2月2日原告办妥不动产权证书之日止共计274天，违约金计算为73976.38元。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）林嫔支付逾期办证违约金52107.45元； 二、原告（反诉被告）林嫔应于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司支付逾期办证违约金73976.38元。 三、驳回原告（反诉被告）林嫔的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1373元，减半收取为686.5元，由被告福建世欧投资发展有限公司负担568.5元，原告林嫔负担118元；反诉受理费1105元，由被告福建世欧投资发展有限公司负担257元，原告林嫔负担848元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李伯魁 二〇一九年六月十八日 书记员  张 琳 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。