山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初5016号原告：杨秀莲，女，1971年2月9日出生，汉族，住宁阳县。委托诉讼代理人：李兴东（夫妻关系），住址同上。被告：泰安市大展城市发展有限公司。住所地：泰安市东岳大街57号。法定代表人：王兴建，执行董事。委托诉讼代理人：吴自波，山东公允律师事务所律师。原告杨秀莲与被告泰安市大展城市发展有限公司（以下简称大展公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2018年5月14日向泰安市岱岳区人民法院提起诉讼后，该院于2018年8月1日裁定移送本院审理。本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀莲及其委托诉讼代理人李兴东，被告大展公司的委托诉讼代理人吴自波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀莲向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务，交房前物业费用由被告支付；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年1月1日起至实际交房之日止），暂计算至2018年5月11日的逾期交房违约金为8594.29元；3.判令被告承担本案所有的诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回了第1项诉讼请求。事实和理由：原告于2016年4月26日与被告签订购房合同，购买被告开发的位于泰安市，购房金额为661099元。原告已经按照合同约定履行了付款义务。按照合同第十条约定，被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十一条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当按日计算向原告支付已付房款的万分之一作为违约金。被告迟延交房的行为给原告造成了严重的损失，为此原告提起本案诉讼。被告于2018年6月4日交付房屋，故原告撤回了第1项诉讼请求。大展公司辩称，在房屋符合商品房预售合同补充协议第七条第三款约定的交房条件下，被告于2017年12月份向原告发出了交房通知，但原告拒绝接收房屋，由此造成原告于2018年6月4日才实际入住的情形，故此逾期交房并非被告造成，被告不应承担逾期交房的违约责任。涉案预售合同第十条第二款约定，由于政府和专业市政配套单位原因造成市政配套没有到位的，被告可以延期。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告在泰安市开发建设大展鸿府商品房项目。2016年11月10日，原告与被告签订商品房预售合同一份，约定：原告购买大展鸿府小区4号楼1单元1601号房屋，房屋预测建筑面积117.57平方米；第四条、每平方米5401.88元，总金额635099元，配套储藏室4#负二层8号，面积23.88平方米，价款26000元；第六条、付款方式及期限。买受人以银行按揭贷款方式付款，其中首付款195099元，剩余房款440000元申请按揭贷款；第十条、交付期限及交付条件。（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明；该商品房验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人在本合同约定的房屋交付之日前没有付清款项的；3.因政府规划、文物、环保等行政部门对项目作调整导致延误的；4.由于政府和专业市政配套经营单位原因造成市政配套没有到位的；第十一条、逾期交房责任。除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房；第十三条、交接手续。（三）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条其他约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。该合同附件九合同补充协议第七条约定：购房合同第十条补充如下：2.买受人同意出卖人交付给买受人的商品房仅需具备购房合同第十条第一款约定的第4种条件，即“该商品房经验收合格”；3.购房合同第十条第一款第4项所称该商品房经验收合格指的是出卖人按照国务院《建设工程质量管理条例》第16条规定验收合格。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，其中于2016年4月25日支付首付款195099元，支付储藏室款26000元，于2016年5月12日支付贷款440000元。被告均向原告出具了相应的收款收据。被告于2017年12月向原告发出收房通知，通知其于2018年1月2日办理入住手续。原告向被告出具《不予接收房屋通知函》，不予接收原因为：1、贵公司不能出示国家规定及合同约定的规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案证明；2、房内无永久性水、电气等基础配套设施；3、交房流程违反国家规定及合同约定，不履行先建房再签署物业合同等手续。后原告于2018年7月30日实际收房。庭审中，被告称向原告发出交房通知时，涉案房屋已经符合交房条件。为此被告提交大展鸿府2号楼、4号楼《建设工程竣工验收报告》各一份，用以证明被告发出交房通知书时涉案房屋符合合同约定的交付条件，被告于2017年12月份交房并未违反合同约定的交房日期，不存在逾期交房的违约行为。原告质证认为，被告于2017年12月中旬电话通知领取交房通知时，工程未竣工，实际建设工程未达到法定交付条件，售楼处与物业中心无法出示购房合同中约定的规划验收批准文件、建设工程验收备案证明、商品房面积实测技术报告书，水电气均未正式入户，均为临时搭建，系违规交房。被告另提交山东众成建设项目管理有限公司于2018年12月27日出具的《工程竣工说明》、泰安市建筑设计院有限责任公司于2018年12月26日出具的《大展鸿府一期工程竣工验收说明》以及泰安市规划局于2018年2月7日颁发的《建设工程竣工规划核实合格证》各一份，用以证明《建设工程竣工验收报告》的真实性，并证明竣工验收时间为2018年1月17日；提交泰安万朝洲际物业管理有限公司出具的证明一份，主要内容为：该物业公司于2018年1月20日从大展公司领取了大展鸿府小区一期2#、4#、6#8#、10#建设工程竣工验收报告原件复印后立刻张贴在小区每个单元门的玻璃上。用以证明被告于2018年1月20日将验收报告通过公告的形式告知了业主。原告质证认为被告关于竣工的证据没有备案，不能证明工程已竣工验收。被告称延期交房的原因是该小区市政配套设施不到位以及施工过程中环保部门对项目作调整等，属于合同约定的免责事项。为此，被告提交《供热专项配套费和配套工程建设协议》一份、配套费发票两张；涉案工程的建设工程监理单位山东众成建设项目管理有限公司于2018年12月11日出具的证明一份，证明大展鸿府项目一期工程（2、4、6、8、10号及幼儿园等）的供水、供热工程，由市城区负责自来水供水、供热的共用实业单位指派施工单位施工，由于施工单位自身原因，施工进度严重超期，至今没有完成工程竣工验收；2018年11月30日《泰安市大展鸿府一期工程供热协调会会议纪要》一份，证明专业市政配套经营单位没有履行完毕施工义务，导致涉案工程未能完成综合竣工验收备案；2016年12月31日、2017年3月3日、2017年8月2日监理工作联系单各一份，证明涉案工程因环保问题而停工，该组证据证实停工67天，被告应当免责。经审查，三份联系单落款印章为“山东众成建设项目管理有限公司泰安分公司资料专用章”，2016年12月31日联系单主要内容为：为配合扬尘治理的政治需要，建管局要求自12月31日至1月27日期间在建工程必须全面暂停施工；2017年3月3日联系单主要内容为：应建设局要求，自3月3日至3月15日期间暂停施工，请落实加强扬尘治理等；2017年8月2日联系单主要内容为：接建管局通知，8月5日左右国家环保部来泰进行环保督查，要求自8月3日至8月31日暂停施工。原告主张涉案房屋不符合交房条件，是因为被告的原因，而不是政府政策所致。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，且应符合合同约定的交房条件。被告通知原告于2018年1月2日交房，已经超过了合同约定的交房日期。被告至今未提交确实充分的证据证实涉案房屋已经验收备案，符合法定交房条件。即便被告关于涉案房屋于2018年1月17日经建设、勘察、设计、施工和监理单位共同完成了竣工验收的主张属实，被告通知原告于2018年1月2日收房时房屋亦尚不具备交付条件，原告拒绝收房理由正当，因此被告辩称逾期收房责任不在被告，而在原告，理由不成立，本院不予采纳。在具备交房条件后被告负有再次及时通知原告收房的义务，被告虽提供物业公司的证明，载明2018年1月20日张帖到各单元门口，但该通知方式并非约定的交房通知方式，原告否认收到该通知，被告亦无证据证实其履行了通知义务及原告收到了该通知，故对被告的主张本院不予采信，对原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉求，本院予以支持。合同约定购房款635099元，储藏室购买价格为26000元，各项违约责任均约定依据购房款计算，故违约金应依据购房款635099元计算。自约定的交房期限届满次日即2018年1月1日起，计算至实际交房之日2018年7月30日止，共210天。故逾期交房违约金为635099元×0.1‰×210天=13337.1元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：被告泰安市大展城市发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告杨秀莲逾期交房违约金13337.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告泰安市大展城市发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  孙其运二〇一九年六月二十日书记员  辛 建