河北省唐山市开平区人民法院民事判决书（2019）冀0205民初425号原告：孙强，男，汉族，个体，1986年1月24日出生，住天津市武清区，住天津市武清区。委托诉讼代理人：杨丽娜，河北张克锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱艳，女，汉族，1985年1月6日出生，住天津市武清区，住天津市武清区。被告：齐诚诚，男，汉族，个体，1990年5月11日出生，住山东省单县，住山东省单县。委托诉讼代理人：李翠华，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢欢，河北三和时代（唐山）律师事务所实习律师。第三人：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区开越路888号502室。委托诉讼代理人：贾晓宁，女，1981年10月14日出生，汉族，该公司员工，住河北省保定市唐县，住河北省保定市唐县。原告孙强与被告齐诚诚、第三人唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称“中运公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙强及其委托诉讼代理人杨丽娜、朱艳，被告齐诚诚委托诉讼代理人李翠华、谢欢，第三人中运公司委托诉讼代理人贾晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙强向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的房屋买卖合同无效。2.判令被告及第三人返还原告购房款共计26万元及利息(利息按照年利24%计算至付清之日)。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2017年3月30日与签订《“名仕·雅居”成交确认单》，被告向第三人购买位于“名仕·雅居”项目3#1单元9层902室的房产，合同签订后，被告向第三人支付了房屋相关款项。2017年5月13日，原、被告签订名为《转让》的房屋买卖合同，约定原告购买上述房产，2017年4月27日，原告向被告支付了全部转让款26万元，被告向原告出具了《收据》。经查，位于“名仕·雅居”项目3#1单元9层902室的房屋至今没有取得房屋预售许可证，依法不能进行销售。故原、被告之间的买卖行为无效。原告多次主张退回房款，但被告拒绝，侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益,诉至法院。被告齐诚诚辩称，一、本案双方并不是房屋买卖合同关系而是合同权利义务概括转让合同关系。1.本案中原告支付的转让款，是取得被告要求中运公司签订房屋买卖合同请求权的对价。原告支付26万元价款的构成，10万元是购房款定金，实际由中运公司收取；7万元是被告与中运公司签订《“名仕·雅居”成交确认单》时支付的中介费；以上两项合计17万元是被告取得要求中运公司签订房屋买卖合同请求权支付的成本。其余9万元，原告支付给了王秀5万元中介费，原告支付给了被告4万元，取得了要求中运公司签订房屋买卖合同请求权。综上，原告支付的转让款不是购房款，而是取得被告要求中运公司签订房屋买卖合同请求权的对价。2.被告与中运公司于2017年3月30日签订的《“名仕·雅居”成交确认单》，第一条约定：房屋总价款为45.3546万元；第二条约定：被告向中运公司支付10万元定金，待正式签订《商品房买卖合同》时，定金转入首付款；第三条约定：中运公司可以为被告免费更名一次；第五条约定：中运公司将通知被告将来签订《商品房买卖合同》的时间。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条规定，被告与中运公司之间签订的《“名仕·雅居”成交确认单》并不是房屋买卖合同，被告并未取得名仕·雅居项目3号楼1单元902号房产的所有权，而是依据该份成交确认单取得了将来与中运公司签订房屋买卖合同的请求权，是预约合同。3.被告与原告签订的《转让》合同，明确约定了被告无条件配合原告进行更名，即变更一次《“名仕·雅居”成交确认单》乙方主体一次。4.原告支付了被告合同价款26万元，而被告与中运公司签订的《“名仕·雅居”成交确认单》明确约定了房屋总价款为45.3546万元，可见原告支付的并不是房屋的合理对价，其支付的款项仅用来购买被告将来与中运公司签订房屋买卖合同的请求权，即被告以26万元的价格将其就与中运公司签订的《“名仕·雅居”成交确认单》所享有的全部权利义务，全部转移给了原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十八条、第八十九条规定，被告与原告之间是合同权利义务概括转让关系，而非原告诉称的房屋买卖合同关系。二、被告不是本案适格主体。双方于2017年5月13日，自愿签订了《转让协议》，协议签订后，被告基于《“名仕·雅居”成交确认单》对中运公司享有的全部权利义务均已转让给了原告，原告主张退回房款，应向中运公司主张。三、被告与原告之间的合同关系合法有效。1.被告基于与中运公司签订的《“名仕·雅居”成交确认单》享有要求与中运公司签订房屋买卖合同的请求权，确认单中明确约定中运公司免费为被告更名一次，即被告有权将基于“确认单”享有的全部权利义务转让给任意第三人。2.被告与原告均为完全民事行为能力人，能够进行合法有效的意思表示，并应对自己的行为负责。原告自愿以26万元的价格受让被告与中运公司的全部合同权利义务，被告同意转让，中运公司同意双方的转让行为。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条规定，双方之间的合同关系合法有效。四、被告已经履行了合同义务。被告已经将对中运公司的全部债权凭证转交给了原告，因原告的原因至今未进行更名手续，并不是被告的责任，可见被告已经依约定，全面履行了合同义务。五、原告要求年息24%的标准支付利息无事实基础和法律依据。在本合同履行过程中，被告无过错，不应承担违约责任，原告要求支付利息的主张无任何事实基础和法律依据。综上所述，被告与原告之间是合同权利义务概括转让合同纠纷，该份合同合法有效且已经履行完毕。本院经审理认定事实如下：2017年3月30日，被告齐诚诚与第三人中运公司签订了《“名仕·雅居”成交确认单》，该协议约定，原告自愿购买被告开发的唐山市××区的唐山市××区房屋1套，建筑面积约为83.99平方米，单价为每平米5400元，总价款为453546元。同日，被告在签订该确认单的同时向被告交纳定金10万元。2017年4月27日，被告给原告出具收据一份，证明被告收到原告定金5万元。2017年5月8日，原告孙强向被告齐诚诚通过银行转账20万元，原告孙强共支付被告齐诚诚26万元。2017年5月13日，原告孙强与被告齐诚诚签订转让协议，该转让协议约定：“今齐诚诚愿将名仕雅居房号3-1-902转让给孙强，后期如果需要配合更名，齐诚诚无条件配合，转让款已全部付清”。另查明，第三人中运公司开发的名仕.雅居”项目已取得国有土地使用证，建设用地规划许可及建设工程规划许可证明，建筑工程施工许可证。上述事实，有原告提供的《“名仕·雅居”成交确认单》、收据、转让协议、银行转账明细及第三人提供的信息、被告提供的国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证以及原、被告及第三人当庭陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《“名仕·雅居”成交确认单》内容看，确认单就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该确认单应认定为商品房预约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，在案涉商品房未取得预售许可在的情况下，该成交确认单不因此无效。第三人中运公司开发的名仕.雅居”项目已取得国有土地使用证，建设用地规划许可及建设工程规划许可证明，建筑工程施工许可证，第三人与被告签订的《“名仕·雅居”成交确认单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原、被告签订的转让协议亦系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现原告以案涉房屋没有取得房屋预售许可证而依法不能进行销售为由，要求判令原、被告之间的房屋买卖合同无效，要求被告及第三人返还原告购房款26万元及利息，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙强的诉讼请求。案件受理费5200元，简易程序减半收取为2600元，由原告孙强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 周立荣 二〇一九年六月三日书记员 王 欢