湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0724民初493号原告:湖南华安集团有限责任公司，住所地湖南省澧县澧西街道办事处护城居委会书香名邸小区11栋。法定代表人：徐宗生，该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，湖南远大律师事务所律师。被告：匡朗勇，男，1970年6月14日出生，汉族，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：姚良荣，湖南经卫律师事务所律师。第三人：湖南华安集团有限责任公司临澧分公司，住所地湖南省临澧县合口镇中横街居委会迎宾路028号。负责人：张猛，该分公司经理。委托诉讼代理人：李安，湖南远大律师事务所律师。原告湖南华安集团有限责任公司（以下简称华安公司）与被告匡朗勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，湖南华安集团有限责任公司临澧分公司（以下简称华安公司临澧分公司）以与本案有法律上的利害关系为由申请参加诉讼，本院依法通知其为第三人参加诉讼，因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，原告华安公司的委托诉讼代理人王平、被告匡朗勇的委托诉讼代理人姚良荣二次开庭均到庭参加诉讼，华安公司临澧分公司的委托诉讼代理人李安第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华安公司向本院提出诉讼请求：判令匡朗勇履行合同，支付华安公司商品房买卖款65万元。事实及理由：华安公司是从事房地产开发的企业，2016年4月25日成立华安公司临澧分公司，在临澧县合口镇开发合口“明鑫花苑”项目，2016年12月14日，匡朗勇与华安公司签订商品房买卖合同，约定匡朗勇购买华安公司商品房，房价65万元，付款方式为一次性付款，合同签订后，华安公司已完成相应义务，但匡朗勇至今未支付购房款，华安公司下达催款通知单后，匡朗勇亦未支付。华安公司临澧分公司诉称，与匡朗勇签订商品房买卖合同的是华安公司临澧分公司，应由匡朗勇向华安公司临澧分公司支付购房款。匡朗勇辩称，案涉商品房系2016年12月4日郭某向匡朗勇借款100万元的担保财产，双方不是真正的买卖合同关系，不产生买卖的权利义务，匡朗勇没有给付房款的义务，双方应进行结算，请求驳回华安公司及华安公司临澧分公司的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院确认定如下：1、华安公司提交的《商品房买卖合同》，不违反法律法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思的表示，匡朗勇关于不具合法性的主张不能提交有效证据予以证实，本院不予采信，对该证据的证明力本院予以确认。2、匡朗勇提交了华安公司向郭某出具的授权委托书1份、华安公司临澧分公司企业信息登记表1份、郭某出具的借条1份、明鑫花苑房屋登记表1份、证人郭某出庭作证的证言，拟证明华安公司授权郭某全权办理明鑫花苑开发的各项事宜，匡朗勇向郭某提供借款系郭某担任华安公司临澧分公司负责人期间，系与华安公司临澧分公司存在的民间借贷法律关系，案涉商品房系抵押物，且华安公司出具的登记表中载明案涉房屋属于郭某提供给匡朗勇的抵押财产。本院对证据审查后认为，华安公司向郭某出具的授权委托书仅证实华安公司委托郭某作为开发合口明鑫花苑的项目经理，负责项目开发过程中的相关事宜，郭某出具的借条与郭某提供的临澧县人民法院（2018）湘0724民初675号民事判决书相印证，能证实匡朗勇与郭某间存在有效的民间借贷法律关系，但匡朗勇不能提交有效证据证实郭某所借款项系用于合口明鑫花苑开发事宜，应由华安公司或华安公司临澧分公司承担偿付义务及案涉房屋属担保财产的事实，诉讼中，郭某提供的临澧县人民法院（2018）湘0724民初675号民事判决书载明，匡朗勇已就郭某出具的借条以郭某为被告向法院提起诉讼，匡朗勇并未以华安公司或华安公司临澧分公司为被告主张权利，法院已判决郭某个人承担偿付义务，该判决书已生效并尚在执行过程中，匡朗勇对该事实予以认可，因此，匡朗勇对郭某出具借条的行为已实际选择了郭某为合同相对方，故匡朗勇与华安公司、华安公司临澧分公司间并不存在民间借贷的法律关系，本院对授权委托书、郭某的证言的证明力不予确认，房屋登记表与《商品房买卖合同》载明的内容不符，匡朗勇与华安公司、华安公司临澧分公司间不存在有效的民间借贷及担保法律关系，房屋登记表与本案不具有关联，其证明力本院不予确认。结合当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月14日，匡朗勇与华安公司临澧分公司签订了编号为95181的《商品房买卖合同》1份，约定由匡朗勇购买华安公司临澧分公司开发的坐落于临澧县合口镇中横街居委会迎宾路028号的“明鑫花苑”第2幢1层103号商铺，合同约定的建筑面积为94.06平方米，计价方式与价款为按建筑面积计算，单价6910.48元，总价款65万元，付款方式为一次性付款，买受人应于2016年12月14日前支付该商品房全部价款。合同第八条约定了逾期付款责任：（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.03%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同约定的商品房交付时间为2017年6月28日。商品房合同签订后，匡朗勇未按约定的时间支付购房款，至今尚欠购房款65万元未付，华安公司临澧分公司至今亦未向匡朗勇交付商品房。郭某向匡朗勇借款100万元后未予偿付，匡朗勇以郭某为被告向临澧县人民法院提起诉讼后，临澧县人民法院作出（2018）湘0724民初675号民事判决书，判决郭某偿还匡朗勇借款本金92.75万元及相应利息，该判决书生效后郭某未按期履行，现尚在执行过程中。华安公司系从事房地产开发经营的公司，华安公司临澧分公司系华安公司设立的分公司，并于2016年4月25日经公司登记机关核准登记。本院认为，匡朗勇与华安公司临澧分公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，该合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应全面履行合同义务。匡朗勇关于案涉商品房系2016年12月4日郭某向匡朗勇借款100万元的担保财产，双方不是真正的买卖合同关系，不产生买卖的权利义务关系的辩解主张，无有效证据予以证实，且与本院查明的事实不符，本院不予采信。华安公司临澧分公司系华安公司的分支机构，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”华安公司临澧分公司经公司登记机关进行了登记，可以对外独立进行民事法律活动，产生的民事法律后果应由华安公司临澧分公司享有和承担，华安公司作为设立法人仅在分支机构对外承担责任时承担相应责任。华安公司临澧分公司对外签订商品房买卖合同后，作为合同相对方依法享有合同的权利并应依据合同履行义务。本案中，华安公司临澧分公司与匡朗勇签订商品房买卖合同后，有权要求合同相对方履行支付购房款的合同义务，匡朗勇亦应依据合同约定向华安公司临澧分公司支付房款，故华安公司临澧分公司对本案诉讼标的有独立请求权，与本案的处理结果有法律上的利害关系，作为第三人参加诉讼，符合《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条规定，匡朗勇应依照合同约定向华安公司临澧分公司履行给付房款的义务。华安公司虽系华安公司临澧分公司的设立人，但依据合同相对性的原则，华安公司不是案涉商品房买卖合同的相对方，不享有合同的权利义务，要求匡朗勇支付购房款，于法无据，本院不予支持。依据《商品房买卖合同》的约定，应由买受人匡朗勇先行支付购房款，再由华安公司临澧分公司交付房屋，双方虽互负履行义务，但有先后履行顺序，故案涉商品房虽至今未交付，但作为后履行义务的华安公司临澧分公司要求匡朗勇先行支付差欠的房款符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条规定，判决如下：一、匡朗勇于本判决生效后10日内支付湖南华安集团有限责任公司临澧分公司购房款65万元；二、驳回湖南华安集团有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，由匡朗勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向本院书面申请执行。审 判 长  陈 芳人民陪审员  蒋祖武人民陪审员  余 明二〇一九年六月二十四日书 记 员  邵 超