云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初118号 原告:王芬，女，1980年1月31日出生，拉祜族，云南省孟连县人，身份证登记住址云南省孟连傣族拉祜族佤族自治县，现住云南省勐腊县。 委托诉讼代理人：徐红飞，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 被告：马永鹰，女，1976年1月20日出生，回族，云南省南华县人，身份登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住云南省勐腊县。 第三人：孙豪锋，男，1977年1月15日出生，傣族，云南省勐腊县人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住云南省景洪市。 第三人：刘萍，女，1972年6月16日出生，汉族，湖南省祁东县人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住云南省勐腊县。 委托诉讼代理人：周伟，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。 原告王芬诉被告马永鹰、第三人孙豪锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，案外人刘萍于2019年2月15日申请以第三人身份参加诉讼，本院予以准许。2019年3月13日，本案适用普通程序第一次公开开庭进行审理。原告王芬及其委托诉讼代理人徐红飞、被告马永鹰、第三人孙豪锋、第三人刘萍委托诉讼代理人周伟到庭参加诉讼。2019年6月4日,本案适用普通程序第二次公开开庭进行审理，原告王芬及其委托诉讼代理人徐红飞、被告马永鹰、第三人孙豪锋、第三人刘萍及其委托诉讼代理人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王芬向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2017年8月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令被告马永鹰及第三人孙豪锋协助原告办理勐腊县房屋备案登记变更手续和房屋不动产登记证书；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月17日，被告马永鹰与第三人孙豪锋夫妻二人共同购买了位于云南省勐腊县的房屋，并备案登记在被告马永鹰与第三人孙豪锋名下，备案登记证号为XXXXXXXXXXX，此后房屋未办理不动产权证书。2017年初，被告马永鹰因为资金周转困难，欲出售涉诉房屋。经原告与被告马永鹰协商后，被告马永鹰同意以80万元的价格交易该房屋。随后，原告陆续向被告支付了57万元，被告收款后出具了收条，并将房屋交付原告使用至今。2017年6月26日，被告马永鹰与第三人孙豪锋协议离婚，双方约定该房屋归被告马永鹰一人所有，被告马永鹰离婚后与原告于2017年8月8日补签了《房屋买卖合同》。因该房还欠银行贷款18万余元，双方约定剩余房款由原告偿还，剩余5万元待房屋过户后交付。2018年7月，法院因为执行需要，查封了还登记在被告马永鹰名下的位于云南省勐腊县的该套房屋。原告于2018年10月份在家门口看见法院张贴的查封公告才知道自己购买的房屋被查封。了解情况后，原告多次到人民法院说明自己已经购买房屋的情况，并于2018年12月向贵院提出执行异议申请，提交了房屋已经交易的相关证据。期间，原告向银行偿还了该套房屋的全部贷款189810元。经贵院审查后，作出(2018)云2823执异3号执行裁定书，中止对勐腊县房屋（登记号XXXXXXXXXX）的执行。原告认为，原告在不知情的情况下，在人民法院查封房屋前，通过合法渠道，以合理的价格受让了房屋，支付房款后占有使用了房屋。原、被告的交易行为是双方的真实意思表示，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，应得到法律的保护。 被告马永鹰答辩称，原告起诉的事实真实存在，认可原告诉请，无异议。 第三人孙豪锋陈述称，房子是被告马永鹰的，其对原告起诉的事实无异议，对原告诉请亦认可。 第三人刘萍陈述称：①本案中原被告之间签订的房屋买卖合同是无权处分，不能认定为有效。②本案中没有证据证实原告王芬按照合同内容的要求支付了购房款以及已经实际占用使用房屋的事实。③本案被告及第三人孙豪锋与刘萍之间因民事法律关系，已经向法院提起多次诉讼，在此过程中马永鹰、孙豪锋对外转移财产并且相关支付及交付手段相互矛盾漏洞百出，涉嫌恶意串通，损害第三人利益，该买卖合同应当认定为无效。 综合各方的诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1.原被告之间签订的房屋买卖合同是否有效？2.是否能够为原告办理房屋备案登记变更手续和房屋不动产登记证书？ 原告王芬为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1.商品房购销合同1份（复印件，与原件核对无异），欲证明2011年3月17日，被告马永鹰与第三人孙豪锋共同购买了涉诉房屋，备案登记在被告马永鹰与第三人孙豪锋名下，备案登记证号为ML2011032100387。 2.离婚协议1份（复印件），欲证明2017年6月26日，被告马永鹰与第三人孙豪锋协议离婚，双方约定涉诉房屋归被告马永鹰一人所有。 3.房屋买卖合同、收条各1份（均系复印件，与原件核对无异）、微信聊天记录1份（截屏打印件）、银行贷款偿还协议、业务凭证各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明被告马永鹰将涉诉房屋以80万元的价格出售给被告，双方于2018年8月8日补签了合同，原告已按合同约定支付了购房款，偿还了银行贷款。 4.收款收据2份、发票、电费缴纳流水各1份（均系复印件，与原件核对无异）、钥匙照片、房屋使用照片8张（彩色机打件），欲证明原告接房后，从2017年9月在该房内居住至今的事实。 5.查封公告1份（照片机打件）,（2018）云2823执异3号执行裁定书1份（复印件，与原件核对无异），欲证明涉诉房屋被勐腊县人民法院查封后，原告提出执行异议，经法院审理后，勐腊县人民法院作出裁定，中止对涉诉房屋的执行。 6.一本通绿卡通（卡号62×××23）历史明细查询表1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告王芬为购买马永鹰的房屋，于2015年11、12月向朋友陈某借款10万元支付购房款的事实。 7.卡号（60×××11）历史明细3份（复印件，与原件核对无异），卡号（62×××90）历史明细1份（复印件，与原件核对无异），银行取款凭条3份（复印件，与加盖中国农业银行勐腊南路支行条形章的复印件相一致），欲证明原告王芬为购买马永鹰的房屋，通过银行取款后现金交付和银行转账的方式，陆续向被告支付40万余元的购房款。 8.民事裁定书1份（复印件，与原件核对无异），欲证明刘萍与马永鹰、孙豪锋因借款抵押签订了《房屋买卖合同》，后刘萍以民间借贷和房屋买卖合同纠纷同时起诉被告马永鹰和孙豪锋。后因合同无效又对买卖合同的诉讼撤诉。 经质证，被告马永鹰对原告王芬提交的证据均认可，无异议。 经质证，第三人孙豪锋对原告王芬提交的证据均认可，无异议。 经质证，第三人刘萍对原告王芬提交的证据1三性无异议，该份证据其中有一份原件由刘萍持有。证据2真实性、合法性无异议，关联性不认可，被告与第三人之间的离婚协议与本案无关，离婚协议中约定房屋归一人所有的约定不能对抗协议外的第三人，根据商品房购销合同载明的权利人为被告与第三人孙豪锋。证据3中的房屋买卖合同三性不认可，涉案房屋的权利人为马永鹰与孙豪锋，该份买卖合同的出售方仅有马永鹰一人，故该份合同首先是一份无权处分的合同，其次本案中也没有证据证实双方履行了合同义务；收条的三性均不认可，在日常生活中对于57万元的大金额交易，以现金支付不合常理；其次，原告没有提供有效的银行存取款记录相印证，故该份收条无效，三性均不认可；微信聊天记录，三性不认可，根据原被告签订的买卖合同，时间为2017年8月，而原告提交的证据证实其支付房屋尾款的微信转账记录的时间是从2017年4月开始，也就是在双方还没有签订房屋买卖合同，并且没有支付首付款及第二笔房款之前，原告就已经在支付房屋尾款，这样的证据是矛盾的，并不能作为证据使用；银行贷款偿还协议和业务凭证的真实性、合法性认可，关联性不认可。原被告已经向银行偿清房屋贷款这一事实根据证据可以证实，但还款事实恰巧可以证实原被告恶意串通，损害第三人利益，人民法院对涉案房屋进行查封，是在2018年7月，根据原告的自述，其看到法院封条是2018年10月，故在得知自己的权利可能遭受侵害的情况下，在2018年12月21日还提前还清了本应该分期支付的贷款，其行为完全不符合逻辑，足以证实原被告恶意串通的事实。证据4中的收款收据三性不认可，该收条是手写，对手写内容亦不认可；发票的真实性、合法性认可，关联性不认可，该涉案房屋至今未办理产权证，所以在相关部门并未登记相关权属，故在交付水电费物业费的过程中，无论是以谁的名义交付均可，虽然该份发票的交付人是王芬但并不能证实该房屋就已经交付给王芬使用，王芬有可能是一位租赁者或者是为他人代缴；电费缴纳流水，质证意见与发票的一致。照片三性均不认可，房屋的照片只能证实房屋状况，不能证实已经交付的状况，或者相关经济往来。证据5中的查封公告三性无异议；（2018）云2823执异3号执行裁定书，真实性、合法性认可，关联性不认可，本案第三人刘萍在收到执行裁定书后，已经依法提起了执行异议之诉，该份裁定书就不生效，要以最后判决为主，在本案中不能作为证据使用。证据6真实性、合法性认可，关联性不认可，该两笔取款取现时间是2015年11月、12月，该时间离原被告签订购房合同的时间相隔近一年半，不能证实该笔借款就是用来支付房款。并且该款是案外人陈某以取现的方式取出，不能说明该现金已经交付给王芬，并且在一年半以后，王芬又将该款交付给马永鹰。证据7中尾号2511的卡号的历史明细显示，取现时间均在2017年5月9日之前，甚至有一份是2016年10月，该时间均早于原被告签订房屋买卖合同的时间，该组证据无法证实这些现金已经作为房款交付马永鹰，按照日常的交易习惯，双方要协商一致，并且签订合同以后，才会履行合同，谁都不是先知，不可能提前就把今后需要履行的合同履行完毕；尾号3190的卡号明细显示，取款时间是2017年8月2日也早于双方签订房屋买卖合同的时间，不能证实该笔款就是购房款，且该笔款交付给马永鹰；银行取款凭条，真实性、合法性认可，关联性不认可，前两份证据虽然是原被告之间的转账往来，但时间是在2015年6月和9月，早于原被告签订房屋买卖合同两年多，无法说明该笔款就是购房款，恰好该组证据结合原被告之间的微信往来，可以证实双方之间有其他经济交易，签订房屋买卖合同仅是以买卖外观来遮盖其他的经济往来行为。对于第三份凭条，转入户名未登记，只知道转出账户是原告，时间亦是在2015年9月，故该组证据与本案无关。证据8真实性、合法性认可，关联性不认可，刘萍与马永鹰、孙豪锋确实因房屋买卖合同提起诉讼，后来因为诉讼策略改变，刘萍撤诉，另行提起解除双方房屋买卖合同之诉，人民法院现已经作出生效判决，支持原告刘萍的诉请，判令马永鹰、孙豪锋返还购房款以及违约金。 9.原告王芬申请证人陈某（女，1981年5月29日出生，汉族，福建省南安市人，身份证登记住址福建省南安市，现住云南省勐腊县）出庭作证称，证人与王芬2005年认识，是朋友关系，证人于2016-2017年左右通过王芬介绍认识被告“马鹰姐”。王芬这几年经营手机店，马永鹰好像是卖玫琳凯的。王芬买过马永鹰销售的商品。王芬曾于2015年11月、12月向“马鹰姐”购买辉煌广场的房子时因钱不够分两次向证人借过10万元钱。证人将取的钱交给王芬后，王芬怎么使用的证人不清楚。王芬向马永鹰买房的事情，证人是听王芬说的。王芬买房交了几笔购房款，怎么支付证人并不清楚，证人只是知道王芬已经搬进涉案房屋居住，但什么时间搬进去住的证人记不清了，已经居住了很多年，大概是2016年开始居住的，不是租房，至今还在居住。王芬和马永鹰签订房屋买卖合同时，是原告打电话给证人说要买房子，让证人过去做个证。合同是在茶马街拐角的一家律师事务所签的，当时在场的有证人、被告，还有律师，合同是在律师事务所打出来的。签订合同的那天确定是2017年的8月8日。签合同以后王芬就搬进去住了。 经质证，原告王芬对证人陈某的证言表示认可，认为该证言能证明王芬向证人借钱用于购买涉案房屋，且在王芬与马永鹰签订合同时，证人在场见证，证言中显示王芬已经搬入涉案房屋居住。 经质证，被告马永鹰对证人陈某的证言表示认可。 经质证，第三人孙豪锋对证人陈某的证言表示认可。 经质证，第三人刘萍对证人陈某的证言三性不认可，该证人证言与原告的自述多次相互矛盾，不能证实其要证明的事实。根据原告在起诉状中的描述，其是在2017年初与被告协商买房，而本案提交的证据和证人证言说的是2015年就借钱买房了，与原告自述不符；在买房之前2年就跟别人借钱买房，这种情况严重与生活常理不符，并且根据本案证据，当时被告与其前夫还没有离婚，都还居住在涉案房屋，没有任何证据证实他们有出卖房屋的意愿。其次，虽然证人记不清王芬是何时搬入涉案房屋居住，但其回忆大概时间是2016年，根据原告在起诉状中的自述，其是在交付了57万元以后，被告才将房屋交付给王芬使用，所以证人的证言与原告的自述是相互矛盾的，不能证实房屋已经交付王芬使用，亦不能证实王芬是基于买卖占用该房屋；根据证人的陈述其将现金取现交付给王芬以后并不知道资金的去向，故证人证言不能证实其交付的现金用于购买涉案房屋。 被告马永鹰为证明其答辩理由，向本院申请证人依某（女，1991年6月5日出生，布朗族，云南省勐腊县人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住云南省景洪市）出庭作证称，证人2013年做玫琳凯的时候认识被告的。证人与王芬是在签订房屋买卖合同当天才第一次见，之前不认识。证人认识孙豪锋，以前见过，只是不熟，是因马永鹰才认识的。证人知道王芬与马永鹰买房的事实，签订房屋买卖合同的当天证人受马永鹰的邀请去做见证人。证人确定合同是2017年8月8日签订的。合同是在李红芳的律所签订，在场的人有证人、马永鹰、王芬和陈某。买卖合同中的见证人处签字是证人签的。在见证之前，马永鹰与王芬之间的往来证人不清楚，签合同后房子是否交付证人也不清楚。买卖的房子位于新城辉煌广场，房号证人忘记了，在签合同之前朋友联系去过涉案房屋吃过饭，签合同以后没有再去过，最后一次去涉案房屋应当是2017年。 经质证，被告马永鹰认为该证人证言能够证明购买房屋的有效性、真实性。 经质证，原告对证人依某的证言没有意见，能够证明王芬与马永鹰于2017年8月签订房屋买卖合同，双方交易的是真实存在的，刘萍的交易是在勐腊县法院的执行异议之前就存在的，原被告交易真实存在。 经质证，第三人孙豪锋对证人依某的证言没有意见，认可。 经质证，第三人刘萍对证人依某的证言三性没有意见，但不能证实被告的观点，该证人证言仅能证实双方签订买卖房屋时其在场，但双方是基于什么原因签订该合同，房款如何交付，房屋如何交付使用其均不知情。证人证言没有办法证实原被告存在真实的房屋买卖交易。 第三人孙豪锋未向本院提交证据。 第三人刘萍为证明其陈述请求，向本院提交以下证据： 1.房屋买卖合同1份（复印件，与原件核对无异），欲证明被告马永鹰不仅与原告签订涉案房屋买卖合同，也与第三人签订过房屋买卖合同，原被告之间签订的房屋买卖合同并不是真实交易的事实。 2.（2017）云28民终868号判决书1份（复印件），欲证明在原被告签订所谓房屋买卖合同之前第三人就因民间借贷纠纷起诉马永鹰孙豪锋，该案经过两审生效，第三人基于生效判决申请强制执行，原被告签署买卖合同属于恶意串通，侵害他人利益的行为的事实。 经质证，原告王芬对第三人刘萍提交的证据1三性及证明内容均不认可，该份合同原告并不知情，该合同不是真实的房屋买卖协议，而是马永鹰、孙豪锋拖欠刘萍借款，书写的抵押合同，但书写是以房屋买卖合同的形式体现，该合同签订时间是2015年12月9日。证据2真实性、合法性认可，关联性和证明内容不认可，在该份判决中已经载明刘萍与马永鹰、孙豪锋存在债权债务关系的事实。刘萍出具的马永鹰书写的借条时间同样也是2015年12月9日，也就是在当天马永鹰同时向刘萍出具了借条又书写了房屋买卖合同，足以证实该买卖合同是作为担保的形式书写，并不是双方真实意思表示，同时结合原告提交的第8组证据来看，刘萍因民间借贷纠纷和房屋买卖合同纠纷同时向勐腊法院诉讼，但经法院审查，发现房屋买卖合同不真实，所以刘萍就房屋买卖合同纠纷作出撤诉处理。 经质证，被告马永鹰认为第三人刘萍提交的证据1房屋买卖合同是起到一个抵押的作用，因为当时欠了刘萍的钱。证据2真实性、合法性认可，关联性不认可。 经质证，第三人孙豪锋认为第三人刘萍提交的证据1房屋买卖合同是起到一个抵押的作用，因为当时马永鹰欠了刘萍的钱。2014年中旬孙豪锋已经与马永鹰分居，也同意马永鹰买卖涉案房屋，但孙豪锋并未收到房款。证据2真实性、合法性认可，关联性不认可，该判决只能证明第三人孙豪锋与马永鹰共同负债，但不能证明刘萍已经购买涉案房屋。 上述证据，本院评判认为，对于原告提交的证据1系被告马永鹰与第三人孙豪锋购买涉案房屋时签订的商品房购销合同，可以证明涉案房屋的由来，本院予以采信。证据2系被告马永鹰与第三人孙豪锋的离婚协议，可以证明该两人离婚时对婚内财产的分割情况，本院予以采信。证据3中的房屋买卖合同系原告诉讼请求的载体，经证人出庭作证证明了其真实性，但其有效性是本案争议焦点，本院在事实部分予以罗列，其有效性在说理部分予以说明。收条系被告马永鹰于2017年10月31日向王芬出具的57万元的现金收据，经被告马永鹰和第三人孙豪锋质证认可，本院认可其表面真实性并在事实部分予以罗列。微信聊天记录，其记载的微信转账信息，与本案的关联性存疑，本院不予采信。银行贷款偿还协议，经被告马永鹰和第三人孙豪锋质证认可，可以证明马永鹰、孙豪锋与王芬签订银行贷款偿还协议的事实，本院予以采信。业务凭证，可以证明王芬代替孙豪锋提前偿还贷款的事实，本院予以采信。证据4可以证明涉案房屋的水费电费客户名称已经更改为王芬的事实，本院予以采信。照片可以证明涉案房屋的现状，本院予以采信。证据5可以证明涉案房屋被法院执行查封，经案外人提出异议，法院裁定中止执行的事实，本院予以采信。证据6、7与本案的关联性存疑，本院不予采信。证据8与本案无关联性本院不予采信。证据9证人陈某的证言，其向原告出借款项的证言部分与本案的关联性存疑，本院不予采信；其作为见证人于2017年的8月8日见证原被告签订房屋买卖合同的证言部分，本院予以采信；其作出的原告入住时间前后矛盾，本院不予采信。被告申请的证人依某的证言，其于2017年8月8日见证原被告签订房屋买卖合同的证言与另一位证人的证言相一致，本院予以采信。第三人刘萍提交的证据1与本案无关联性，本院不予采信。证据2系查封涉案房屋所依据的生效判决，本院予以采信。庭审中，原被告各方一致同意，因本案与在（2019）云2823民初245号案件相互关联，当事人对案件的陈述可以在两个案件中相互使用。 经庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2011年3月17日，孙豪锋、马永鹰与西双版纳创绩房地产开发有限公司勐腊分公司签订《商品房购销合同》，由孙豪锋、马永鹰向西双版纳创绩房地产开发有限公司勐腊分公司购买勐腊县辉煌广场17栋第1单元第11层1号建筑面积为211.39㎡的房屋一套。商品房购销合同还约定了其他事项。 2017年6月26日，孙豪锋与马永鹰签订《离婚协议》，约定婚时购买的位于勐腊县复式房屋归女方所有。离婚协议还约定了其他事项。 2017年8月8日，马永鹰（甲方）与王芬（乙方）在陈某、依某的见证下，签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿以80万元的价格将勐腊县（建筑面积211.39㎡，至今未办理产权证）的房屋出售给乙方；合同签订之日由乙方向甲方支付房款51万元，于2017年9月1日甲方交付该房屋给乙方时，由乙方再支付甲方房款人民币6万元，剩余23万元房款，其中18万元系欠银行按揭贷款，从本合签订之日起由甲方负责偿还，乙方将甲方偿还银行的贷款以现金方式支付给甲方，若甲方未去银行偿还按揭贷款，则由乙方负责偿还，用于抵房款，剩余5万元房款于该房屋过户手续办完拿到不动产权证书后三个工作日内付清给甲方。合同签订后，甲方应积极协助配合乙方办理该房屋的一切过户手续到乙方名下。合同还约定了其他事项。 2017年10月31日，马永鹰向王芬出具了用于证明其于2017年10月31日收到王芬现金570000元购房款的收条1份。 2018年12月21日，马永鹰、孙豪锋（甲方）与王芬（乙方）签订《银行贷款偿还协议》，约定勐腊县房屋剩余银行贷款16万余元，由乙方代甲方向银行偿还交易房屋的全部剩余按揭贷款。该款由乙方汇入甲方孙豪锋贷款账户，再由孙豪锋办理还款手续。乙方代为偿还银行贷款后，由甲方配合办理房屋的解押等手续，保障乙方的合法权益。协议还约定了其他事项。同日，王芬向孙豪锋贷款账户转入165510.72元提前偿还银行按揭贷款。 另查明，云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院于2017年12月21日作出（2017）云28民终868号民事判决书，判决马永鹰、孙豪锋于判决生效之日起10日内共同偿还刘萍借款60万元。刘萍于2018年1月17日向勐腊县人民法院申请强制执行。勐腊县人民法院于2018年1月17日依法立案执行。2018年7月13日，勐腊县人民法院作出(2018)云2823执91号之二执行裁定书，于2018年7月27日依据该裁定对被执行人马永鹰、孙豪锋位于勐腊县房屋进行查封。2018年11月13日对查封情况进行公告。王芬于2018年12月21日向勐腊县人民法院提交执行异议申请书，勐腊县人民法院于2019年1月7日作出（2018）云2823执异3号执行裁定书，裁定中止对勐腊县房屋（登记号××号）的执行。王芬于2019年1月28日向本院提起本案诉讼。 本院认为，根据原告的诉请，本案属于买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，马永鹰与王芬于2017年8月8日在陈某、依某见证下签订的《房屋买卖合同》，系马永鹰和王芬的真实意思表示。第三人提出马永鹰与王芬在合同签订时存在无权处分的问题。本院认为，根据物权与债权的区分原则，出卖人在缔约时是否有完整的处分权不是认定合同是否有效的评判标准，且对于被告马永鹰与原告王芬签订的《房屋买卖合同》，第三人孙豪锋当庭表示认可。对于第三人刘萍提出的原告王芬是否按照合同的要求支付了购房款及实际占有房屋的问题。本院认为，本案审理的重点是原被告之间签订的房屋买卖合同是否有效问题，买受人是否交付房款并占有房屋不是认定合同是否有效的评判标准。 本案审理的关键是，被告马永鹰与原告王芬签订的《房屋买卖合同》是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。①是否存在恶意串通，损害第三人利益的情形。在本案中，勐腊县人民法院于2018年7月27日对位于勐腊县房屋进行查封。2018年11月13日对查封情况进行公告。王芬庭审中自述因其外出，房屋被查封系马永鹰告知，其2018年11月20日左右回家才看到法院的封条贴在门上，但王芬直到2018年12月21日才向本院提出执行异议。王芬在知道购买的房屋已经被法院查封的情况下，不积极止损，却将履行期限尚未届满的银行按揭贷款提前予以清偿，违反社会常理。57万元的收条缺乏对应的交付证据且不能说清资金来源；王芬将2500元、3000元、3750元等金额不等的款项通过微信方式分日或一日数次的转账证明为其支付房款的行为令人生疑。但上述疑问无法得出原被告存在恶意串通，危害第三人合法利益的结论。且在庭审中，原被告分别申请证人陈某和依某出庭作证，证实原被告签订合同的时间确定在2017年8月8日。陈某和依某分别向本院签署保证书，并在庭审中保证若做虚假证言愿意承担罚款、拘留乃至刑事责任。纵观全案，本院做出查封裁定书的时间是2018年7月13日，对房屋进行查封的时间是2018年7月27日。在没有反证证明原被告签订《房屋买卖合同》的时间存在虚假或倒签的情况下，原被告于2017年8月8日签订的《房屋买卖合同》，早于本院查封近一年时间。在没有证据证明原被告签订《房屋买卖合同》系恶意串通的情况下，从鼓励交易，保障当事人民事权利的角度出发，应当认定为有效。②是否存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，能够导致合同无效的强制性规定仅指效力性强制性规定。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。在本案中，原被告之间买卖的房屋至今未办理产权证，亦属于未依法登记领取权属证书的房地产；但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项中“不得转让”的规定，属于管理性规定，违反管理性规定产生的违法责任是对违反者进行惩罚，而不能以此否认合同效力。虽原被告之间签订的《房屋买卖合同》不因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》而无效，但原被告之间签订的《房屋买卖合同》因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性管理规定而不具备合法性。 对于原告要求被告马永鹰及第三人孙豪锋协助原告办理勐腊县房屋备案登记变更手续和房屋不动产登记证书问题。在本案中，原被告房屋买卖合同项下的涉案房屋买卖行为属于二手房买卖且该房屋未办理产权证，原告要求被告及第三人孙豪锋协助办理变更房屋备案登记及房屋不动产登记证书在事实上履行不能。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；原告之间买卖的房屋至今未办理产权证，在法律上属于不得转让的房地产，原告要求被告及第三人孙豪锋协助办理变更房屋备案登记及房屋不动产登记证书的诉讼请求不具有合法性，在法律上履行不能。故本院对原告要求被告马永鹰及第三人孙豪锋协助原告办理勐腊县房屋备案登记变更手续和房屋不动产登记证书的诉讼请求不予支持。鉴于，原被告双方及第三人孙豪锋对合同效力无异议，被告马永鹰及第三人孙豪锋可在具备履行条件以后与原告另行协商解决。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告王芬与被告马永鹰于2017年8月8日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、驳回原告王芬的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告马永鹰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。 审 判 长  孙尉钧 人民陪审员  白正昌 人民陪审员  松 得 二〇一九年六月二十日 书 记 员  苏 容