山西省长治市潞州区人民法院   民事判决书   （2019）晋0402民初1014号   原告：山西鑫浩鹰物业管理有限公司，住所地长治市东大街446号。统一社会信用代码证×××。   法定代表人：李琳。职务：总经理。   委托诉讼代理人：苏蒲霞，山西健杰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈帅，男，1993年5月29日出生，汉族，山西省晋城市人，公司法务，现住长治市潞州区东大街446号。身份证号码×××。   被告：王志勇，男，1980年5月6日出生，汉族，山西省黎城县人，无业，住长治市。   原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司与被告王志勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司的委托诉讼代理人苏蒲霞、陈帅、被告王志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2018年物业费787元、电梯运行费913元、水泵服务费105元、生活垃圾中转费60元、暖气费1332元；2019年物业费1332元、电梯运行服务费581元、水泵服务费70元、生活垃圾中转费60元。以上共计5240元；2、判令被告按照合同约定支付原告自2018年2月1日起至付清之日止的违约金损失；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与长治市浩鹰物业管理有限公司（现更名为山西鑫浩鹰物业管理有限公司）于2016年7月15日签订《常平·东方360A区前期物业服务协议》，约定被告依据该协议向原告交纳物业服务费用，收费标准为1.55元/平方米/月。原告按照协议要求严格履行协议约定的各项义务，但被告无故拒交物业费，故原告诉至法院望判如所请。   被告答辩称，原告主体不适格。原告未定期公示收费标准及支出情况。原告告采用软暴力，擅自断水，且未提供相应级别的物业服务。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提供的《常平·东方360A区前期物业服务协议》、《常平·东方360A区临时管理规约》、准予变更登记通知书、营业执照、业主资料登记表、东方世家ABC区物业费收费标准、前期物业服务等级备案表、前期物业服务价格登记表、收据、长治市住宅小区前期物业服务等级基准价格标准、长治市住宅小区前期物业和保障性住房小区电梯运行收费标准、长治市潞州区市容环境卫生管理处关于继续开展城市生活垃圾处理费征收的通知、催收通知、图片予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月26日，被告与长治市浩鹰物业管理有限公司签订《常平·东方360A区前期物业服务协议》（以下简称“前期物业服务协议”）、《常平·东方360A区临时管理规约》（以下简称“临时管理规约”）及《承诺书》，约定由长治市浩鹰物业管理有限公司对东方360A区提供前期物业管理服务，委托管理期限自协议签字之日起至业主委员会全体业主与物业企业签订的《物业服务合同》生效时止。长治市浩鹰物业管理有限公司应定期向业主公布物业服务项目收支情况。业主依据本协议向长治市浩鹰物业管理有限公司交纳物业服务费用。物业管理费由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.55元的标准缴纳；电梯运行服务费：1-6层27元/月、7-13层36元/月、14-18层45元/月；水泵二次加压费：房屋建筑面积100平米以下60元/年；房屋建筑面积100平米-130平米70元/年、房屋建筑面积130平米以上80元/年。业主违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，长治市浩鹰物业管理有限公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。长治市浩鹰物业管理有限公司违反协议未达管理服务质量约定目标的，业主有权要求原告限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，长治市浩鹰物业管理有限公司承担相应法律责任。该前期物业服务合同及临时管理规约还对物业管理服务质量及业主的权利义务等内容作了具体约定。2018年9月30日，长治市浩鹰物业管理有限公司经工商行政部门核准变更为山西鑫浩鹰物业管理有限公司。2018年11月13日，原告变更东方360A、B、C小区的物业收费标准，其中住宅物业费核准价格为1.26元/㎡/月，实际收取价格为1.1元/㎡/月，按房屋建筑面积计算，按年收取。差价部分，次年交纳费用时，多退少补。电梯运行维护费标准为：1至6层0.3元/㎡/月；7至13层0.4元/㎡/月；14-18层0.48元/㎡/月，按年收取。差价部分，次年交纳费用时，多退少补。水泵二次加压费（电费、清洗、消毒、维护、维修费）标准为：70元/年/户（此价格为预收），收取方式为：在次年交纳费用前，以公示的分摊费用为准，多退少补。原告代政府收取生活垃圾处理费5元/户/月，按年收取。   另查明，被告系东方360A区5幢2单元1403室业主，房屋建筑面积为100.93平方米。被告尚欠原告2016年11月15日至2017年3月15日暖气费1332元；2018年2月1日-2019年1月31日住宅物业费787.28元、2017年8月1日-2019年1月31日电梯费913.4元、2017年8月1日-2019年1月31日水泵服务费105元、2018年2月1日生活垃圾中转费60元；2019年2月1日-2020年1月31日住宅物业费1332.28元、2019年2月1日电梯运行维护费581.36元、2019年2月1日水泵二次加压费70元、2019年2月1日生活垃圾中转费60元。以上费用共计5241.32元。   又查明，东方360小区A区系由山西常平房地产开发有限公司开发建设，该小区拟执行五级物业服务等级。   本院认为，根据《最高人民法院》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。山西鑫浩鹰物业管理有限公司作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务后，被告应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。山西鑫浩鹰物业管理有限公司名称的前后变更不影响其作为本案适格主体向被告主张拖欠的物业管理费，被告以原告诉讼主体不适格提出抗辩，本院不予采信。   就原告主张被告支付违约金的诉讼请求，被告辩解原告未提供相应级别的物业服务。因涉本系列案件的其他业主也集中反映原告在服务期间就公共设施的维护等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片予以佐证。虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，本院对原告的该项请求不予支持。   就原告是否定期公示收费标准及支出情况，本院认为被告作为小区业主此享有知情权和监督权，并受法律保护。本案中原告已提交照片等初步证据证明其已在小区范围内进行公示，若被告认为原告未按约公示，其有权及时向有关部门反映或另行主张自己的权利，现原告诉请被告支付物业费，被告以原告未进行公示为由抗辩，缺乏事实依据，亦非法定或约定抗辩事由，本院对被告的该项抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：   一、限被告王志勇于本判决生效之日起五日内支付原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司各项费用共计5240元；   二、驳回原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费100元，由原、被告各承担50元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审 判 长 王琼琼   人民陪审员 申延平   人民陪审员 何慧娟     二〇一九年六月二十日   书 记 员 刘 星