广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂05民终938号 上诉人（原审被告）：周朗，男，1966年6月4日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人（原审被告）：陈光雄，男，1970年3月5日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上述两位上诉人共同的委托代理人：伍庆华，广西现城律师事务所律师。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘绍波，广西现城律师事务所实习人员。 被上诉人（原审原告）：王梅英，女，1953年8月2日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。 委托诉讼代理人：孙太纯，男，1950年12月3日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区，系王梅英的丈夫。 被上诉人（原审原告）：崔鹤，男，1978年1月4日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。 两被上诉人的委托诉讼代理人：苏园植，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 原审第三人：北海嘉深贸易发展有限公司，住所地广西壮族自治区北海市侨苑商住区三栋一楼。统一社会信用代码：91450500199351747R。 法定代表人：李跃华，该公司董事长。 上诉人周朗、陈光雄因与被上诉人王梅英、崔鹤、第三人北海嘉深贸易发展有限公司（以下简称嘉深公司）侵权责任纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人周朗、陈光雄的委托诉讼代理人伍庆华、被上诉人王梅英及其委托诉讼代理人孙太纯、苏园植到庭参加诉讼，崔鹤、嘉深公司经本院合法传唤未参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。 上诉人周朗、陈光雄的上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初512号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。 事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、北海市银海区人民法院(2015)银民初字第23号民事判决书认定上诉人与嘉深公司签订涉案XX商住区1-0104的《商品房买卖合同》合法有效,并于付款当天即2013年9月13日将涉案房屋交付给两上诉人。2、北海市银海区人民法院(2017)桂0503民初字1379号民事判决书判决确认被上诉人于2O07年3月15日与嘉深公司签订涉案侨苑商住区1-0104号房的《商品房买卖合同》合法有效,该公司于2012年9月23日向两被上诉人交付涉案A栋0104号商铺。3、上述两份均已发生法律效力的判决书,认定上诉人、被上诉人分别与嘉深公司的《商品房买卖合同》合法有效,并都认定北海嘉深贸易发展有限公司分别向上诉人和被上诉人交付“实际占有使用”。4、虽然北海市银海区人民法院作出的(2017)桂0503民初1379号民事判决书确认涉案房屋“交付给王梅英、崔鹤实际占有使用”,但摆在眼前的客观现实就是王梅英、崔鹤至今从未对涉案商铺进行接收并占有使用。相反,是两上诉人一直占有使用涉案商铺随后又将商铺出租给他人并收取租金。综上,两份不同判决确认的所谓“实际占有使用”差别就在于涉案商铺在客观现实上究竟掌握在上诉人或是被上诉人手上。故本案一审作出“王梅英、崔鹤实际占有使用的时间先于周朗、陈光雄”的认定错误。二、一审判决违反法律强制性规定。商品房交付作为商品房买卖合同中开发商应承担的一个重要义务,其应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定,同时,也不能违反我国法律、法规对于商品房交付的强制性规定。《城市房地产管理法》第二十六条第三款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定:“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。根据上述法律、行政法规,开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。在涉案商铺所在项目尚未经竣工验收合格的情况下,一审判决实质是将嘉深公司的交付行为合法化,严重违反国家法律、行政法规的强制性规定。综上,请求二审人民法院判决撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人王梅英、崔鹤辩称，一、2007年3月15日，两被上诉人共同以50余万元价款购买嘉深公司销售的位于北海市商铺，签订《房产买卖合同》后，王梅英于2012年4月23日交清房款，同年9月接收房屋，实际占有使用该房屋，2014年10月装修并出租他人。2015年11月3日，在北海当地开小额贷款公司并在市人大工作的周朗、陈光雄二人以（2015）银民初字第23号判决为依据，强行驱除被上诉人并野蛮霸占房屋。被上诉人报告电建公安派出所未处理。本案事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。二、上诉人周朗、陈光雄提出的上诉理由是涉案房屋由其占有和使用，其占有是非法占有，是从被上诉人王梅英、崔鹤手中抢去的。从一审到二审历次开庭，周朗、陈光雄没有向法庭提供其从嘉深公司接手涉案房屋的证据，只有一个（2015）银民初字第23号判决，这个判决是一个错误的、应该撤销的判决。综上，时至今日，我的房子仍然被周朗、陈光雄他们霸占着，恳请法院能不畏权势和金钱利诱依法办案，作出公正的判决。 第三人嘉深公司未到庭参加诉讼亦未提交书面述辩意见。 被上诉人王梅英、崔鹤向一审法院诉讼请求：1、被告将位于北海市新世纪大道南侧、贵阳路西侧交汇处XX商住区商铺返还给原告合法占有使用；2、被告承担本案的诉讼费用。 一审法院审理查明：2014年12月21日,该院受理周朗、陈光雄诉嘉深公司品房买卖合同纠纷一案,并于2015年6月11日作出(2015)银民初字第23号民事判决,确认:2013年9月13日,周朗、陈光雄与嘉深公司签订了一份《商品房买卖合同》约定:嘉深公司将位于北海市新世纪大道南侧、贵阳路西侧交汇处XX商住区房屋(建筑面积共137.12㎡、5100元/㎡)以699312元的总价出售给周朗、陈光雄;购房款在签订合同当日一次性付清;嘉深公司应当在2014年6月30日前将符合合同约定的房屋交付给周朗、陈光雄;嘉深公司应当在商品房交付使用后280日内将房屋资料报产权登记机关备案;如因嘉深公司的责任,周朗、陈光雄不能在规定期限内取得房地产权属证书的,嘉深公司按已付房价款的1%支付违约金。合同签订当天,周朗、陈光雄依约将上述购房款总额699312元以银行转账形式一次性转入嘉深公司法定代表人李跃华账户，李跃华在转账凭条上签名注明:“上述款项为XX商住区1-0104号房房款”。随后,嘉深公司将上述房屋交付给了周朗、陈光雄。但至今,上述房屋的权属证书还未办理到周朗、陈光雄名下。 嘉深公司于2O09年9月14日取得“XX商住区”的商品房预售许可证。涉案的房屋尚未取得房屋竣工验收手续、未办理合同初始备案登记。该案判决:嘉深公司应支付逾期办证的违约金6993.12元给原告周朗、陈光雄。 一审还查明,陈光雄、周朗因与王梅英、崔鹤及嘉深公司侵权责任纠纷一案,不服该(2015)银民初字第958号民事判决,向北海中院提起上诉。北海中院于2017年3月27日作出(2016)桂05民终320号民事判决,确认:2007年3月15日,王梅英、崔鹤与嘉深公司签订《房产买卖合同》约定:嘉深公司将其所有位于北海市新世纪大道和贵阳路交汇处西南侧XX商住区中A栋四单元102号房屋出售给王梅英、崔鹤,房屋面积约100平方米,价格为2438元/平方米,总价243800元;合同签订时,王梅英、崔鹤应向嘉深公司交付首期购房款97800元,余款146000元待嘉深公司将房屋钥匙交给王梅英、崔鹤时一次性付清等。合同签订当天,王梅英向嘉深公司支付首期购房款97800元。后因建筑设计变更,王梅英、崔鹤与嘉深公司经协商将上述合同所指房屋确定为A栋0104号商铺,面积为137.12平方米,其中100平方米的价格为2938元/平方米,剩余37.12平方米的价格为6000元/平方米,总价516520元。2012年4月23日,王梅英、崔鹤向嘉深公司支付1幢0104号商铺的剩余购房款及入户等相关费用449600元。同年9月23日,嘉深公司的法定代表人李跃华在上述《房屋买卖合同》上签名注明“A栋0104商铺安排给本业主”,并将钥匙交付给王梅英、崔鹤。2014年10月,王梅英、崔鹤对涉案商铺进行装修,并于同年12月1日交纳了相应的装修管理费和物业管理费等。 2013年9月13日，陈光雄、周朗与嘉深公司签订《商品房买卖合同》,约定:嘉深公司将位于北海市新世纪大道南侧、贵阳路西侧交汇处XX商住区房屋出售给陈光雄、周朗，建筑面积137.12平方米，价格5100元/平方米，总价699312元,陈光雄、周朗应于合同签订当日将全部购房款一次性支付给嘉深公司；嘉深公司应当在2014年6月30日前将符合合同约定的房屋交付给陈光雄、周朗，并在商品房交付使用后280日内将房屋资料报产权登记机关备案办证；如因嘉深公司的责任,陈光雄、周朗不能在规定期限内取得房地产权属证书的，嘉深公司按已付房价款的1%支付违约金等。双方在上述合同上注明“付款后出卖方将上述房产交付给买受方使用”，并签订补充协议“出卖方六十天内有权回购以上房产，买受方不得有异议，出卖方一次性退还购房款总额给买受方，逾期出卖方则无权回购上述房产”。合同签订当天，陈光雄、周朗依约将上述购房款总额699312元以银行转账形式转入嘉深公司法定代表人李跃华账户,李跃华在转账凭条上签名注明:“上述款项为XX商住区1-0104号房房款”。但嘉深公司在约定期限内未将上述房屋权属证书办理到陈光雄、周朗名下，为此,陈光雄、周朗于2014年12月向该院提起诉讼。该院于2015年6月11日作出(2015)银民初字第23号《民事判决书》，判决嘉深公司应支付陈光雄、周朗逾期办证违约金6993.12元，该判决书已于2015年9月5日发生法律效力。2015年11月11日,王梅英向电建派出所报案称其购买的XX商住区1幢0104号商铺被非法侵占。嘉深公司于2009年9月14日取得“XX商住区”的商品房预售许可证,现A栋0104号商铺的房号已变更为1幢0104号,该商铺尚未办理房屋竣工验收手续、亦未办理合同备案登记,所有权仍然在嘉深公司名下。该商铺现由陈光雄、周朗出租给案外人邓宇成立朗雄投资公司。 在该案中,北海中院二审审理查明,陈光雄、周朗与嘉深公司于2013年9月13日签订涉案《商品房买卖合同》,购买涉案商铺，并于当日通过银行转账付清合同约定涉案商铺的全部房款。该合同约定嘉深公司应当在2014年6月30日前将涉案商铺交付给买受人使用。发生法律效力的银海区法院(2015)银民初字第23号民事判决已认定,陈光雄、周朗与嘉深公司签订涉案《商品房买卖合同》合法有效,并认定陈光雄、周朗付清了涉案商铺购房款,嘉深公司按约定将出售的涉案商铺交付给陈光雄、周朗,房屋的转让已成就,判决嘉深公司支付逾期办证违约金6993.12元给陈光雄、周朗。2012年4月23日9嘉深公司出具的收条,收到王梅英、崔鹤涉案商铺房款449600元，该款不是一次性支付,王梅英、崔鹤称为之前多次陆续现金借款的汇总。嘉深公司于2015年11月9日出具一份注明，注明其于2012年9月23日将涉案商铺钥匙交给王梅英、崔鹤，王梅英、崔鹤进行了装修和占有使用。北海中院以王梅英、崔鹤在其房屋买卖合同效力未经司法确认的情况下,主张陈光雄、周朗对其房屋构成侵权,请求确认其对涉案房屋享有占有使用权,判令陈光雄、周朗返还涉案房屋,缺乏事实和法律依据为由,判决撤销北海市银海区人民法院(2015)银民初字第958号民事判决;驳回王梅英、崔鹤的诉讼请求。 2017年11月15日,该院受理王梅英、崔鹤诉嘉深公司商品房销售合同纠纷一案,并于2018年1月24日作出(2017)桂0503民初1379号民事判决,确认:2007年3月15日王梅英、崔鹤与嘉深公司签订《房产买卖合同》,约定王梅英、崔鹤购买嘉深公司开发的位于北海市新世纪大道与贵阳路交汇处西南侧XX商住区出售给王梅英、崔鹤,王梅英、崔鹤已对嘉深公司所要出售的房产作了充分的了解,愿意购买该房产,房屋面积约100平方米,价格243800元,该房屋建筑面积最终以房产部门核发的《房屋所有权证》为准,房款多还少补。合同第四条约定房星交付期限为2007年11月8日前,产权过户期限为2008年6月28日前。合同签订后,王梅英、崔鹤向嘉深公司支付首付款97800元。2009年9月14日,嘉深公司取得涉案XX商住区第1、2、3、4幢楼宇(包括住宅三百四十套、商业九套)的《商品房预售许可证》。2012年4月23日,王梅英、崔鹤与嘉深公司经口头协商一致,将2007年3月15日《房产买卖合同》合同标的变更为A栋商住楼的0104号商铺,交易价格变更为547400元,面积变更为A栋0104号商铺的137.12平方米,以嘉深公司所欠王梅英、崔鹤的一笔借款449600元冲抵房款,连同王梅英、崔鹤之前所交的首付款97800元,王梅英、崔鹤已向嘉深公司付清该A栋商住楼0104号商铺总房款。就该事实,嘉深公司于当日向王梅英、崔鹤出具《收条》,确认收到449600元商铺购房款,又于2015年11月9日出具《证明》,注明王梅英、崔鹤与嘉深公司于2007年签订购房合同,并于2012年9月23日进行了补充约定,该司已收到全部房款,并将商铺钥匙交给王梅英、崔鹤,王梅英、崔鹤可进行装修、占有、使用。嘉深公司于2012年9月23日向二原告交付该A栋0104号商铺。判决:确认王梅英、崔鹤与嘉深公司签订的《房产买卖合同》合法有效。本案受理费4482元,由嘉深公司负担。该判决书已于2018年2月15日发生法律效力。 一审法院认为，关于王梅英、崔鹤提起本案诉讼是否属于重复诉讼的问题,该院认为，北海中院作出的生效的(2016)桂05民终320号民事判决认为该院审理的(2015)银民初字第958号王梅英、崔鹤诉周朗、陈光雄、嘉深公司侵权责任纠纷一案,王梅英、崔鹤在其房屋买卖合同效力未经司法确认的情况下,主张周朗、陈光雄对其房屋构成侵权,请求确认其对涉案房屋享有占有使用权,判令周朗、陈光雄返还涉案房屋,缺乏事实和法律依据。但之后经该院已生效的(2017)桂0503民初1379号民事判决确认,王梅英、崔鹤与嘉深公司签订的涉案《商品房买卖合同》合法有效。故原裁判发生法律效力后,出现了新的案件事实,王梅英、崔鹤再次提起本案诉讼,符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条关于“裁判发生法律效力后,发生新的事实,当事人再次提起诉讼的,人民法院应当依法受理。”的规定,不属于重复诉讼。 关于周朗、陈光雄应否将涉案商铺返还给王梅英、崔鹤占有使用的问题。该院认为,经该院已生效的(2017)桂0503民初1379号民事判决确认:王梅英、崔鹤与嘉深公司于2007年3月15日签订《房产买卖合同》合法有效;王梅英、崔鹤与嘉深公司于2012年4月23日经口头协商一致,以嘉深公司所欠王梅英、崔鹤的一笔借款449600元冲抵房款,连同王梅英、崔鹤之前所交的首付款97800元,王梅英、崔鹤已向嘉深公司付清该A栋商住楼0104号商铺的总房款;嘉深公司于2012年9月23日向王梅英、崔鹤交付该A栋0104号商铺。另,该院已生效的(2015)银民初字第23号民事判决认定:周朗、陈光雄与嘉深公司于2013年9月13日签订的《商品房买卖合同》为有效合同;合同签订当天,周朗、陈光雄依约将涉案房屋的购房款总额699312元以银行转账形式一次性转入嘉深公司法定代表人李跃华账户,李跃华在转账凭条上签名注明:“上述款项为XX商住区1-0104号房房款”;随后,嘉深公司将上述房屋交付给了周朗、陈光雄。但王梅英、崔鹤与嘉深公司签订的《房产买卖合同》及周朗、陈光雄与嘉深公司签订的《商品房买卖合同》均未办理合同各案登记,涉案XX商住区A栋0104号商铺亦未办理房屋竣工验收手续。嘉深公司对涉案商铺仍然拥有所有权,有权处分该不动产,其已于2012年9月23日将涉案A栋0104号商铺交付给王梅英、崔鹤实际占有使用。嘉深公司将涉案商铺交付给王梅英、崔鹤实际占有使用的时间先于周朗、陈光雄,且王梅英、崔鹤实际上对涉案商铺也进行了装修使用,因此,王梅英、崔鹤依据嘉深公司的处分权依法有权对A栋0104号商铺进行占有使用,周朗、陈光雄应将涉案商铺返还给王梅英、崔鹤占有使用。综上所述,依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第(四)项及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第二百四十条、第二百四十八条的规定,并经该院审判委员会讨论决定,判决:被告周朗、陈光雄于本案判决生效之日起十日内将位于北海市新世纪大道南侧、贵阳路西侧交汇处XX商住区商铺返还给原告王梅英、崔鹤占有使用。 二审审理期间，各方当事人均无新证据提交。 为查明事实，本院依法调取了（2013）银民初40号民事判决书、协助执行通知书、《商品房预售许可证》审查详单、北海市不动产登记查询单，北海市住房和城乡建设局文件、北海市不动产登记资料查询结果证明等证据。 上诉人周朗、陈光雄质证称，对证据的合法性、关联性、真实性没有异议。 被上诉人王梅英、崔鹤质证称，法庭在组织双方质证时证据均为复印件，未提供调查函及单位复函，亦未提供原件核对，故对全部证据的合法性、真实性、关联性不予认可。 二审审理查明，涉案楼盘工程规划许可证的发证时间为2008年4月1日，许可证号：450050120080003号；申请延长时间：2009年7月16日，同意延长时间至2009年10月；预售许可证发证时间2009年9月14日，许可证号为：北房建预字第0948号。该楼盘领预售许可证时，建设用地与在建工程抵押给信用社用于贷款，该楼盘设计1幢一层5间商铺：0101、0102、0103、0104、0105，共十七层。报预售审批时，住宅报价3275元/㎡，商铺报价5000元/㎡，该幢房产最初设计为A、E（1,4）两栋连体步梯，后变更为A(1)，E(4)两栋独立高层。 另查明，2006年5月31日嘉深公司与吴广英签订房屋买卖合同将涉案的A栋五单元102号房卖给吴广英，2014年8月经银海区人民法院（2013）银民初字第40号民事判决解除该合同；该涉案房屋因执行以上生效判决之故从2012年12月28日至2016年12月12日处于被银海区人民法院查封状态。 还查明，上诉人周朗、陈光雄因涉案房屋交易于2014年9月报案称嘉深公司法定代表人李跃华诈骗，李跃华于同年9月9日接受公安机关调查时表示，有意将此A-0104商铺卖给王梅英、崔鹤，但价格尚未谈妥。 二审审理查明其他的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 综合各方诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人周朗、陈光雄占用涉案房屋的行为是否构成侵犯占有权，应否承担侵权责任？ 本院认为，被上诉人与上诉人占有、侵占的行为最初都是妨碍民事诉讼的违法行为，应另行依法予以制裁或处罚，现房屋查封效力已经解除，可以对“占有”进行诉讼审查。在本案中，被上诉人王梅英、崔鹤经银海区人民法院（2017）桂0503民初1379号生效民事判决，确认其与嘉深公司于2007年3月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效，嘉深公司于2012年9月23日将涉案商铺钥匙交给王梅英、崔鹤，王梅英、崔鹤于2014年10月对该商铺进行装修，并实际占有使用。王梅英、崔鹤基于有效合同及嘉深公司的交付及其实际占有行为，实际占有使用了该商铺，系有因占有且实际占有先于周朗、陈光雄。 上诉人周朗、陈光雄依据北海市银海区（2015）银民初字第23号生效民事判决，主张自己对涉案商铺有合法的占有使用权利，该主张于法有据，其应通过合法的救济手段实现其权利，而不应采用私力行为维护合法权益。因其与被上诉人王梅英、崔鹤对涉案商铺主张占有使用权的基础相同，但王梅英、崔鹤先于其实际占有使用该涉案商铺，其擅自将王梅英、崔鹤清除出涉案商铺的行为，侵犯了王梅英、崔鹤的占有权，构成侵权，应承担侵权责任，将涉案商铺归还王梅英、崔鹤占有使用。至于在两份买卖合同均合法有效且应交付的情况下，该商铺最后应归谁合法取得，不在本案审理范围内，应由当事人另行依法解决。 总之，被上诉人的占有是实际先行占有，上诉人的占有是拟制占有。被上诉人的占有权成立并受法律保护，上诉人的私力救济行为侵犯占有权。至于应履行哪一份买卖合同任何一方当事人都有权主张另行解决。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审法院判决事实部分不清，本院予以纠正，一审适用法律正确，实体处理得当，应予以维持。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第（二）、（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人周朗、陈光雄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年六月十七日 法官助理 韦惠敏 书 记 员 庞 桦