汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0511民初773号原告：吴学伟，男，1958年4月13日出生，汉族，住深圳市罗湖区，被告：吴照坚，男，1972年1月2日出生，汉族，住揭阳市惠来县，原告吴学伟与被告吴照坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月14日公开开庭进行审理。原告吴学伟及被告吴照坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求是：1.判令被告支付拖欠的租金6500元及相对应的违约金7447.5元（暂计至2019年4月2日，要求计至租金实际支付之日）；2.判令被告支付提前解除合同的违约金15000元；3.判令被告支付承诺降租后再违约应承担的双倍违约金30000元；4.判令被告支付自合同解除之日起至腾退房屋之日止的房屋占用费4500元（自2019年4月3日起至2019年4月13日止按三倍月租金标准计，要求计至移交案涉房产之日），以上三项请求合计:63447.5元；5.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告2017年9月22日签订《汕头市房地产租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于汕头市金平区中山路13号房屋。租赁期限自2017年9月22日起至2021年9月22日止，第一年租金为每月5000元，每2个月交一次租，约定每期的第1个月的22日前交付当期租金，若被告拖欠租金，按每日千分之五计付违约金。合同还约定了提前解除合同条件、各种违约责任、退房手续、退保证金和装修等条款和操作细则。合同签订后，原告积极履行合同条款，将涉案房产交给被告使用。但被告拒不按合同约定交纳租金，从2018年3月起，就以经营困难为由拖欠租金，迫使原告修改租金付款条件，将原定每两个月付一次租金的约定改为每月一付。且自2018年7月起长期多次欠租，每次均需原告多次催促。2018年9月被告胁迫原告要求减租，否则不付租金，原告被迫无奈，只能同意，租金从5000元降至4500元（降幅达10%），被告承诺，若再违约，愿承担双倍违约金。2019年3月23日，被告故技重演，再次要求降租，原告坚决不同意，被告就拒付租金和以前拖欠租金。原告就被告欠租事宜，多次致电、发短信甚至书面致函被告，被告均拒不改正。至2019年4月3日，被告已累计拖欠一个月加10天租金。根据双方签订的《房地产租赁合同》第六条和第十条之约定，原告于2019年3月31日向被告送达解约通知，解除了双方签订的租赁合同。合同解除后，被告拒不交付租金和拖欠租金，仍强占用租赁物业继续经营。综上所述，被告的行为已经构成了严重违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称，被告为了生计，确与原告签订了合同。当时原告的店面是租给一个叫姚红的女子，其为了尽快把原来难以经营的店面转租，多次撮缀被告，且收取被告喝茶费30000元。据姚红说，原告要求收取一定的定金，于是，被告交了定金5000元；后其又称原告要求多交20000元。合同签订之日，原告指定代签人吴燕纯与被告签订合同。被告当下要求看一看姚红与原告所签订的合同，但代签人吴燕纯不予提供，还与姚红一起鼓吹有很多人要租这店面，造成很紧迫的假象，让被告受到蒙蔽。其次，被告当时看到合同的页数这么多，就表明自己文化水平不高，看不懂那么多内容，吴燕纯便称，合同本来就是一张纸，还是靠人与人之间的信任，且在原、被告的通电中，双方均表示以信任对方为主。被告当时提出两点要求：1.可以转租；2.被告所交的15000元押金可以退还，原告当下应允。再次，在合同签订前后，原、被告仅通过一次电话，现在看来，原告与姚红，代签人吴燕纯之间存在关联蒙蔽并诱使被告签订合同的事实。另外，原告基本没有积极认真的履行交付责任，包括没有提供房屋的相关合法的租赁证明、消防措施情况以及其房屋租赁收入纳税记录等等一系列合规手续和文件。还有，装修案涉铺面时，被告与原告商量过消防措施问题，但原告把一切责任推开，被告要求其提供以前的消防登记情况，但原告称其没有这个义务。之后，被告向工商部门进行营业执照登记时，工商部门要求明确房屋的用途，但原告提供给被告的房产证复印件上面却没有这一项，以上，原告均没有执行到位。案涉铺面的租金较同地段的其他同面积的商铺高一些，在签订合同之时，被告与原告商议过，若生意不好可酌情降租，原告当时满口应承，但原告现却翻脸不认。被告从接过这个店面开始经营以来，基本上每个月都是亏本的状态。在被告的央求下，原告勉强减租500元，租金改为每月一付，由原告先拟好条件，被告在微信签名。这次房租纠纷发生在2019年3月23日（交租日），被告向原告申请降租，原告断然拒绝，并于次日要求被告搬出店面，又于3月31日强行终止双方的合同关系，限被告三天之内搬清。由于被告投入铺面装修及经营达10万元左右（包括喝茶费），举债将近20万元，现原告依据合同逼迫被告交出店铺，被告将蒙受一无所有的损失。诉讼期间，法官为原、被告主持调解，但原告不依不饶，坚决按照苛刻的合同条款调解。被告认为，原告请求的违约金30000元、其他无理的索赔及违约金的计算，均是不合规不合法，被告概难接受。按合同规定，被告还是比较按时支付租金，尚不存在拖欠，虽然在执行中有些瑕疵，但并不是违约。被告现需要赡养父亲及抚养三个孩子；而自承租该铺面后，被告与配偶一直因为经济上的原因导致感情不和。现在原告这般逼迫，其所诉的蛮横无理要求，就如同现代版的周扒皮，如若给这种吸血之人得逞，公道何在!还请法官明鉴，秉持公道。当事人围绕诉讼请求依法进行举证和质证，原告提交的证据有：《居民身份证》、《广东公安人口信息查询资料》、《汕头市房地产租赁合同》、《租赁物业入伙物业移交确认书》、《房地产权证》、《银行流水清单》、微信聊天记录、照片若干、录音光盘一张，被告对原告提交的所有证据的真实性均无异议，但对所要证明的内容有异议；被告没有提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经当事人质证及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴学伟（即合同甲方）委托吴燕纯与被告吴照坚（即合同乙方）于2017年9月15日签订《汕头市房地产租赁合同》，约定“甲方将位于汕头市中山路13号现有房屋一间（经乙方自己现场查丈后确认建筑面积约33.29M2）及其配套设施、设备按现状出租给乙方……三、租赁期限：本合同租期为24个月。装修期为6天，自2017年9月22日起至2019年9月22日止。双方定于2017年9月16日交屋入伙移交手续……四、租金标准及租金支付：每月租金为￥5000元……租金交付按每2个月为一期，即每期租金为10000元，于每期第一个月的22日为交付租金时间……如发生乙方不按时交租金（包括不按期缴交最后一期租金的），按拖欠金额的千分之5/日计违约金（拖欠7天及以上的，甲方有权按本合同第十条处理）……五、履约保证金（包含：“租赁保证金”和“交费保证金”）：①履约保证金交纳：乙方应向甲方交纳“租赁保证金”金额为人民币15000元，该租赁保证金不是乙方预付的租金，仅是作为乙方全面、充分履行本合同约定义务的担保。同时，乙方应向甲方交纳“交费保证金”金额为人民币1000元……②履约保证金退还：在本合同到期终止或依约提前终止，乙方清缴全部欠租、欠费、违约金，把本租赁房屋交还给甲方，乙方无严重违约行为或违约已处理完毕，且双方就租赁该房屋而产生的一切权利和义务清理完毕书面确认后30天起至40天内（即必须全面满足下述a、b、c3个条件），方可以要求退还“租赁保证金”（不计利息）和“交费保证金”（不计利息）……六、合同到期退房、续租、提前退租(即提前解除合同)、逃租、拆迁、逾期交房、查封停业处理……不管以何种理由逾期退房移交（“逾期退房”）的，均视为乙方非法侵占甲方财产，乙方必须承担违约责任包括：①拖延退房期间的“房屋占有使用费”（按三倍合同约定的租金标准计算）；②拖延退房超过10天的，必须承担赔偿对方三个月租金（违约金）；③承担由此造成甲方对第三方的违约赔偿责任。乙方必须先履行支付欠款和退租移交、违约金等义务后的30天起至40天内，方可要求甲方支付乙方的履约保证金……十、乙方违约：租赁期间，乙方有下列行为之一的，为乙方严重违约（包括本合同规定的其他严重违约行为），甲方有权单方解除合同、采取停水停电封门、采取强制措施清场并收回房地产，由此造成的全部损失由乙方承担。乙方除必须支付拖欠租金及违约金外，必须承担违约责任包括：①拖延退房期间的“房屋占有使用费”（按三倍合同约定的租金标准计算）；②承担赔偿甲方三个月租金。③承担由此造成甲方对第三方的违约赔偿责任。乙方必须按本合同第五条规定履行退房后方可要求甲方支付乙方的履约保证金……④拖欠租金7天及以上的或逾期7天及以上未缴交租赁期间的各项应交费用的；或拖欠员工工资一个月及以上的；或在合同到期没有提前30天结清并支付员工工资、会员余款的……其他：本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立书面补充协议。补充协议及附件为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。……备注：履约保证金及首期租金确认：双方签订合同时通过银行支付：汕头市华坞路13号商铺租赁保证15000元和交费保证金1000元、首期租金确认租金10000。即签订新合同时乙方需合计支付：15000+1000+10000＝26000元”。合同签订时，双方更改租赁期限为四年，即自2017年9月22日起至2021年9月22日止。当天，被告依约向原告支付履约保证金16000元。双方2018年9月30日通过微信的形式协商一致“从2018年9月22日起至2019年9月22日止，月租降为4500元……以后每月22日逐期交下月租金……如以后乙方再有违约行为，乙方同意接受合同约定双倍违约金的处罚”。自此，被告每月缴交租金4500元至2019年3月22日，其未依约于当天缴交下个月的租金。原告便于2019年3月31日发出《关于解除房屋租赁合同的通知》并粘贴在案涉房产处，载明：被告尚欠2018年7月的租金至今，自2019年3月22日起再次欠租至今，要求被告于2019年4月3日前自行清场并移交房产等。原告主张被告尚欠2018年7月的租金，被告承认该事实但称双方约定用履约保证金抵扣。因原告对此予以否认，而被告又未能提供相应的证据证明其主张，故本院仅对被告尚欠2018年7月的租金这一事实予以确认。原告吴学伟于2019年4月15日向本院申请财产保全，本院于2019年4月16日作出裁定，裁定冻结被告吴照坚名下价值以63447元为限的银行存款。经查，被告吴照坚2019年6月3日与原告吴学伟办理完毕案涉铺面的移交手续并交清相应的水、电费。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。案外人吴燕纯受原告吴学伟的委托与被告吴照坚于2017年9月15日签订的《汕头市房地产租赁合同》，系原、被告的真实意思表示，对双方当事人均有约束力，但该合同部分不公平条款有悖于惯例，加重了承租人的负担，因此，本院在实体判决中将根据公平原则及相关租赁惯例予以酌定。因被告逾期交租，原告根据该合同第十条的约定，于2019年3月31日向被告送达解除合同的通知，被告对此虽有异议，但其既不履行交租的合同义务又不寻求法律途径解决。原告据此主张双方的租赁关系于2019年3月31日解除，而被告则主张租赁关系于案涉铺面移交之日即2019年6月3日解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条第一款的规定，双方的租赁关系应于2019年3月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经原、被告确认，被告尚欠2018年7月及自2019年3月23日起至当月31日止的租金。故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院依法予以支持。而自2019年4月1日起至2019年6月3日止，被告继续占用该房产，一定程度上给原告造成租金损失，应向原告支付占有使用费。因合同对此情形的约定显失公平，本院以原告的实际损失为基础，综合参照本市的房地产租赁市场行情及交易习惯，酌定房屋占用费按约定的租金标准每月4500元计。原告的主张，超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠租金相对应的违约金、提前解除合同违约金及降租后被告承诺的双倍违约金的诉讼请求。首先，被告逾期支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。其次，虽然原、被告对违约金的给付标准有约定，但被告提出约定的金额过高，有失公平，且属于重复约定，请求法院予以调整。本院分析认为，原告逾期交租、移交案涉房产造成原告的实际损失为欠付租金及利息损失。合同约定承租人违约应向出租人支付三个月的租金15000元作为违约金，该约定已经偏高，然而，原告还主张被告应另按照微信的约定再向原告支付违约金30000元，这明显加重了被告的负担，显失公平。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的约定、被告逾期交租的情况及当事人的过错程度，参照本地区的房产租赁惯例，本院仅对原告要求被告依照合同的约定支付违约金15000元的请求予以支持；原告要求被告另支付违约金30000元的请求，明显过高，有失公平，本院依法予以驳回。被告在签约当天向原告支付了履约保证金16000元，现被告根据合同第五条第②项的约定，要求原告退还该笔款项，依约有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告吴照坚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴学伟支付租金6306.45元（包括2018年7月的租金5000元及自2019年3月23日起至2019年3月31日止的租金1306.45元）；被告吴照坚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴学伟支付自2019年4月1日起至2019年6月3止的房屋占有使用费9450元；被告吴照坚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴学伟支付违约金15000元；原告吴学伟于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告吴照坚履约保证金16000元；驳回原告吴学伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为693元，由原告吴学伟负担173元，被告吴照坚负担520元；保全费654.47元，由原告吴学伟负担164.47元，被告吴照坚负担490元。受理费及保全费原告吴学伟已预交，本院不予收退。被告吴照坚于本判决发生法律效力之日起七日内付给原告吴学伟1010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  房奇二〇一九年六月二十八日法官助理谢戴珠书记员林海雄附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。