山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初931号 原告：贾继坡，男，1974年9月15日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托代理人：杨庆良，山东全和律师事务所律师。 被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路92号。 法定代表人：王荣柯，董事长。 委托诉讼代理人：孙晋硕，该公司员工。 委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。 原告贾继坡与被告枣庄东湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾继坡，被告枣庄东湖置业有限公司的委托诉讼代理人孙晋硕、高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理房产所有权登记所需要的全部资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋所有权转移登记；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金26338.5元（以492308.95元为基数，按日万分之一标准，自2015年5月10日起计算至实际交房2016年10月26日）；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金，以492308.95为基数，按日万分之一标准，自2015年5月10日起计算至原告实际取得涉案房产所有权登记证书之日止；4、判令被告立即返还原告产权证押金2000元；4、诉讼费被告承担。事实与理由：2015年2月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的湖西景苑小区A区26号楼1单元302室商品房一套。原告按照合同约定交付了全部购房款492308.95元，2016年10月26日，被告向原告交付了涉案房屋，给原告出具了购房发票，收取产权证押金2000元，至今未退还。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第（三）款第2项之约定，被告应当商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续。迄今为止，被告没有按照合同约定履行上述义务，导致原告至今不能办理产权登记，原告为此诉至本院。 被告辩称，1、原告主张逾期交付违约金，没有事实依据，被告开发的房屋在合同约定的时间内均符合交付条件，原告主张迟延交房，缺乏证据支持，即使存在迟延交房，也超过了诉讼时效，该费用应为原告承担；2、原告主张逾期办证违约金不符合合同约定，没有事实依据。按照双方商品房买卖合同的约定，只有因出卖人的原因致使买受人不能办理权属证书的，出卖人才应承担违约责任。原告诉请被告承担违约责任，缺乏事实依据，不应支持。即使被告违约责任成立，原告主张的违约金过高，不应支持。且原告主张违约金计算时间错误，并已超过诉讼时效的部分，不应得到支持。3、按照山东省住房专项维修基金管理办法原告至今没有缴纳专项维修基金，即使被告备案资料符合规定，依法也不能办理产权登记备案，因此而产生的责任，应由原告自行承担。4、原告主张返还办证押金，因双方事前没有约定，已经形成口头协议，且实际履行，自起诉前原告从未提出异议，现反悔要求返还没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、购房发票一份；3、房屋交接单；4、押金收据一份。 被告对原告提交的证据真实性均无异议，对证明目的不认可，对原告要求违约金、返回押金及支付保险费均没有合同和法律依据。 被告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、建设工程施工许可证；2、住房城乡建设部公告；3、建设工程消防设计审核意见书；4、竣工综合验收备案申请表；5、枣庄市规划局建设项目规划核实申请表；6、国有建设用地竣工核验申报审批表；7、建设工程竣工验收备案表；8、建设消防设施安装质量检验报告；9、《山东省住宅专项维修资金管理办法》一份。 原告对被告提交的证据1-9真实性均无异议，对证明目的不认可。被告收取办证押金，没有法律和合同依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2015年2月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以492308.95元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十条约定，出卖人应在2015年5月10日前向买受人交付商品房。合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同···买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款492308.95元，被告向原告收取产权押金2000元，并于2016年10月26日将上述房屋交付给原告，但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于原告主张的逾期交房违约金的问题，本院认为，虽然商品房买卖合同约定涉案房屋的交付时间为2015年5月10日，而涉案房屋的实际交付日期为2016年10月26日，但原告未能提交证据证明其交齐房款的时间，不能证明其已在签订合同时履行完毕交款义务，也没有提交证据证明其在房屋交付期届满前向被告要求交付房屋，应承担举证不能的法律后果，对其该项请求，本院不予支持。 关于原告主张的逾期办证违约金的问题。根据合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。 关于逾期办证违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2019年2月20日就本案诉至本院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故自2019年2月20日起诉之日往前倒推三年,即2016年2月20日之后的违约金未超过诉讼时效，故对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。合同约定违约金标准为已付房款的日万分之一，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。本院认定违约金，以492308.95元为基数，按日万分之一标准，自2016年2月20日起计算至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。 关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，被告收取产权押金无合同依据或法律依据，应予返还。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告贾继坡办理上述房屋的所有权转移登记； 二、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告贾继坡违约金（以492308.95元为基数，按日万分之一标准，自2016年2月20日起计算至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）； 三、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告贾继坡押金2000元。 四、驳回原告贾继坡的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2070元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  李国跃 人民陪审员  李祥水 人民陪审员  王秀芹 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  刘 晶