广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终3630号上诉人（一审被告）：东莞市塑金置业有限公司。住所地为广东省东莞市樟木头镇樟罗先威大道85-1号塑胶商贸城二期11栋97号三楼。法定代表人：胡祥龙，经理。委托诉讼代理人：周庆钟，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈敦煌，广东赋诚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：唐小毛，男，汉族，1964年9月1日出生，住湖南省新宁县，被上诉人（一审原告）：陈秋妹，女，汉族，1967年10月19日出生，住湖南省新宁县，两被上诉人共同委托诉讼代理人：李昌武，广东商达律师事务所律师。上诉人东莞市塑金置业有限公司（以下简称塑金公司）因与被上诉人唐小毛、陈秋妹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初15102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐小毛、陈秋妹向一审法院提起诉讼，请求：1.塑金公司自2017年12月2日起以房屋价款679495元为计算基数按照每日0.03%向唐小毛、陈秋妹支付逾期交房的违约金至交房之日止，暂计至2018年7月31日为49331元；2.判令塑金公司承担一审全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、东莞市塑金置业有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向唐小毛、陈秋妹支付逾期交楼违约金33023.46元；二、驳回唐小毛、陈秋妹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费517元，由唐小毛、陈秋妹负担171元，东莞市塑金置业有限公司负担346元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初15102号民事判决书。上诉人塑金公司向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.依法予以改判,驳回唐小毛、陈秋妹的诉讼请求；3.一审与二审诉讼费用均由唐小毛、陈秋妹承担。事实和理由如下：（一）一审判决对案件事实认定不清。1.本案中的《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》并非《商品房买卖合同（预售）》的补充约定，而是依据双方意思表示签署的新的合同。商品房预售合同中清晰显示，对案涉的房屋装修并无约定，商品房的交付状态为毛坯及未改造户型，为了便于唐小毛、陈秋妹后期使用，增加房屋的使用功能，塑金公司依据申请及装修内容和标准对唐小毛、陈秋妹所购房屋进行装修改造。此种房屋改造分为三种情形：毛坯、隔断改造、精装修（含隔断改造）。业主是基于自己的实际需求，向开发商申请上述改造，业主申请改造的时间也并不都在签订购房合同之时，业主可自由选择不同的改造方案，这充分说明户型改造及其装修标准是独立于原销售合同之外新的合同。2.不能依照《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间来确定改造后的房屋交付时间。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，塑金公司的交楼标准为取得《竣工验收备案证书》、《实测报告书》后即可。塑金公司已于2018年3月29日通过房管部门备案，案涉房屋达到《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，已符合《商品房买卖合同（预售）》交楼标准。依唐小毛、陈秋妹的申请，对案涉房屋装修改造前，整幢物业需先行确权，在装修改造完成后，方才通知唐小毛、陈秋妹收楼。一审庭审时，唐小毛、陈秋妹主张《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》是与《商品房买卖合同（预售）》同时签订，主张是合同的一部分，应该按《商品房买卖合同（预售）》中约定的时间确定交楼时间，但并无证据证明同时签订。一审法院采纳唐小毛、陈秋妹的主张，认定为同时签订，并认定塑金公司应承担逾期交楼违约金，是对案件的客观事实认定错误。（二）唐小毛、陈秋妹主张的违约金过高，二审法院应查清事实后予以改判。1.唐小毛、陈秋妹根据签订的商品房买卖合同之约定，要求塑金公司按日向其支付全部房款万分之三的违约金，按此标准，塑金公司支付的违约金远远高于周边同类同期物业的租赁价格，塑金公司在答辩状中明确提出违约金过高的主张，一审法院以没有事实和法律依据为由不予支持，法院仅凭双方的合同约定，并未综合考量合同履行的实际情况及给唐小毛、陈秋妹带来的预期利益损失大小，属于认定事实不清，适用法律错误。2.违约金标准应坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条有对此进行规定。3.结合到本案，塑金公司逾期交房的物业位于樟木头镇××大道，项目分二期开发，此次涉诉的房屋为一期开发项目，由于地处樟木头镇老街位置，市政道路等公共设施多处仍在翻新整改，即便塑金公司能按时交楼，在二期开发的过程中一期业主也无法实际经营，取得相应回报。退一步说，延迟交付有塑金公司的原因，按日向唐小毛、陈秋妹支付全部房款万分之三的违约金也过分高于唐小毛、陈秋妹的实际损失，应参照物业周边同期同类房屋租金的标准，予以减少，唐小毛、陈秋妹受损的收益部分应与违约金的补偿性质相吻合，方显公平。（三）塑金公司基于了解到东莞市房管部门要求在房屋确权时还需进行现场查看的情况，故主动将装修停下来，等待查看完毕才进行装修改造。塑金公司的该行为属于因情势变更而诚信履行合同的行为，因而导致延迟交楼，属于好心办坏事。如果因此而要承担违约责任，明显与公平原则相违背。被上诉人唐小毛、陈秋妹向本院答辩称：（一）案涉《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》（和《毛坯改造图》）是《商品房买卖合同（预售）》的补充约定而非新的合同，应当按照《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间来确定塑金公司的交付时间，一审判决相关事实认定清楚、正确，应予维持。1.案涉《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》（和《毛坯改造图》）是《商品房买卖合同（预售）》的补充约定而非各自独立的合同，否则无法解释户型变更了房屋装修了而双方约定的房屋交易价格不变。塑金公司在一审庭审中已经认可案涉部分《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》（和《毛坯改造图》）与《商品房买卖合同（预售）》同时签订。2.应当按照《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间来确定塑金公司的房屋交付时间，否则唐小毛、陈秋妹的合法权益无法得到有效保障与维护。在双方没有关于交付时间的补充约定的情况下，应当按照《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间来确定塑金公司的房屋交付时间。塑金公司作为房地产开发的专业公司，在已经建成的房屋上作符合合同目的的户型变更、毛坯改造以及房屋装修，理应充分考虑和预留了所需时间。（二）案涉《商品房买卖合同（预售）》及其补充约定是地位平等的民事主体基于合法、自愿、协商、互利的意思自治民事行为，为保护交易的稳定性与合同的权威性，唐小毛、陈秋妹按照合同约定条款要求违约的塑金公司支付不高于合同总价款的30%的违约金并得到一审法院的支持，适用法律正确，二审法院应予维持。1.案涉《商品房买卖合同（预售）》及其《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》等补充协议全是塑金公司提供的格式条款，塑金公司不可能不考虑和事先预估到违约的风险与责任，自己反对自己提供的格式文本条款的约定于情不合于理不通。2.案涉《商品房买卖合同（预售）》及其《户型变更申请书》、《塑金国际装修内容和标准》等补充协议是唐小毛、陈秋妹和塑金公司双方基于合法、自愿、协商、互利的有效的意思自治民事行为，相关违约金条款的约定应当得到遵守和执行。（三）塑金公司作为房地产开发公司，基于其专业性及法定义务，本应该知道及了解房屋出售的流程及相关工作，而确权是塑金公司的法定义务，塑金公司称其是善意的、好心办坏事的主张是站不住脚的。本院经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人塑金公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方的上诉，本案二审的争议焦点为：塑金公司是否应向唐小毛、陈秋妹支付逾期违约金；若应支付，唐小毛、陈秋妹主张的违约金标准是否过高。对此，本院分析如下：首先，案涉《商品房买卖合同》（预售）约定毛坯房的交付时间为2017年12月1日之前，但《附件一户型改造图》没有约定户型改造及装修的期限以及顺延交楼的时间，一审法院结合改造及装修须在竣工验收后才能进行等实际情况，酌定改造及装修后的交楼时间为2018年3月1日并无不当，本院予以维持。其次，塑金公司通知唐小毛、陈秋妹于2018年8月4日至2018年8月10日期间办理收楼手续，唐小毛、陈秋妹不同意收楼，但又未能提供证据证明案涉房屋存在主体结构质量不合格或其他严重影响正常居住使用的质量问题，故应视为塑金公司于2018年8月10日将案涉房屋交付给唐小毛、陈秋妹。因此，一审法院认定塑金公司逾期交楼的期间为2018年3月2日至2018年8月10日并无不当。根据案涉《商品房买卖合同》（预售）十二条的约定，唐小毛、陈秋妹有权请求塑金公司每日按全部购房款万分之三的标准向其支付逾期交楼违约金。塑金公司主张该违约金标准过高，但并未提供充分证据予以证实，故本院对其该主张不予采纳。一审法院认定塑金公司应向唐小毛、陈秋妹支付逾期交楼违约金33023.46元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人塑金公司的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费626元，由上诉人东莞市塑金置业有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年六月十一日书记员  吴俏虹