江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1291民初2222号原告：江苏东润房地产开发有限公司,统一社会信用代码91321291795375980Y，住所地泰州市永兴东路88号。法定代表人：刘步青，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈杰，江苏康政律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振恩，该公司员工。被告：东润首府物业管理委员会，住所地泰州市东润首府传达室。法定代表人：高飞。委托诉讼代理人：田国华，该公司员工。第三人：江苏鑫焱物业管理有限公司，统一社会信用代码913212003312397373，住所地泰州市野徐镇康居社区管理服务中心二楼222室。法定代表人：陈春燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘师阳，泰州医药高新技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：鞠小敏，泰州医药高新技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。原告江苏东润房地产开发有限公司（以下简称东润房地产公司）与被告东润首府物业管理委员会（以下简称东润物管会），第三人江苏鑫焱物业管理有限公司（以下简称鑫焱物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告东润房地产公司委托诉讼代理人陈杰、陈振恩，被告东润物管会委托诉讼代理人田国华，鑫焱物业公司委托诉讼代理人刘师阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东润房地产公司向本院提出诉讼请求：1.撤销被告东润物管会作出的更换原有物业管理公司，委托鑫焱物业公司为东润首府小区提供物业服务的决定；2.被告东润物管会负责督促并落实鑫焱物业搬离东润首府小区；3.本案诉讼费由被告东润物管会承担。事实与理由：原告系东润首府小区的开发建设方，同时也是426套尚未交付高层套房、部分尚未售出的别墅以及整个小区地下车库的业主。一直以来，原告一直加大投入，加强管理，塑造高档小区品格，把东润首府打造成泰州的一张靓丽名片。泰州市鑫盛物业服务有限公司(以下简称“鑫盛物业公司”）作为小区前期物业，一直认真履行职责，对于小区公共卫生、垃圾清理等工作服务到位，为小区业主提供了优质物业管理服务，确保了小区业主都有一个清洁、文明、安全、有序的共同家园。但是，东润物管会在既没有通知原告作为专有面积占34%的业主(还不包含地下车库物业的面积)参加业主大会，也没有跟原告进行沟通协调的情况下，未经法定程序召开业主大会，在业主人数和专有面积远远少于二分之一(仅由9个人代表68户业主)的情况下，就在2018年7月8日作出了解聘鑫盛物业公司，选聘新物业公司的决定，并于2018年7月16日与鑫焱物业公司签订了《物业管理服务委托合同》，并联合鑫焱物业公司企图强行接管物业管理，造成鑫盛物业公司与鑫焱物业公司在东润首府小区相对峙的混乱状况。东润物管会为弥补作出前述决定程序不合法的问题，在小区内通过送停车位、免收物业费等各种许诺，骗取业主在“意见征询表”上签字。东润物管会这种为拉拢选票，私自承诺免收物业费，免费送停车位，明显侵害原告以及其他未投票给被告的这部分业主的利益。由于东润物管会协同鑫焱物业公司强行介入小区接管物业管理，造成小区部分业主以不知接受何物业公司管理为由拒绝缴纳物业费、车辆不服从管理随意占道停车，小区绿化受到严重破坏，且由于东润物管会在消防通道及消防登高台擅自划定停车位，已经严重影响了小区内的秩序及业主们的安全，东润物管会的行为使小区业主人身财产安全受到了严重破坏，小区业主之间形成派别相互倾轧矛盾激化，居住环境不断恶化。同时也对原告部分尚未出售的房屋、车库等物业带来了非常不利影响。事态严重发酵后，住建局等相关部门也高度重视，特意组织相关部门开会研讨上述事项，并作出处理措施，要求东润物管会暂停行使职能，将公章交由凤凰街道办社区保管，且要求鑫焱物业公司于2018年8月1日14时前搬离小区，但东润物管会及鑫焱物业公司无视上级部门的指示，依然强行在小区里为所欲为，故原告认为，东润物管会作为业主的代表，置业主的合法权益于不顾，严重侵害了原告及小区业主的合法权利，其擅自作出的不合法决定应当予以撤销。为维护自身的合法权益，根据《物权法》第七十六条第一款第(四)项、第二款，第七十八条第二款、第八十三条第二款的规定，以及《物业管理条例》，《江苏省物业管理实施细则》的有关规定，原告现特具状诉讼，请求人民法院依法判准所请。东润物管会辩称，一、东润物管会作出的更换物业管理公司委托鑫焱物业公司为东润首府提供物业服务的决定合法、有效，东润房地产公司要求撤销没有事实和法律依据。东润物管会作出的更换物业管理公司委托鑫焱物业公司为东润首府提供物业服务的决定，是在东润物管会第二次业主代表大会上讨论通过的，此次代表大会是公开透明的，会议讨论的纪要是经业主代表签字确认的，同时还在小区内的显著位置进行公示。再者东润物管会作出的该决定并没有侵害到东润房地产公司之合法权益，东润物管会与鑫焱物业公司签订物业服务委托合同是对也作为业主的东润房地产公司权利的一种维护，是对其享受物业服务的一种提高。自从新物业的进入，东润首府小区内物业管理服务全体业主有目共睹。故东润物管会作出的上述决定是合法有效的，东润房地产公司要求撤销没有事实和法律依据。二、东润房地产公司的第二条诉请并不具体明确，东润物管会现无权要求鑫焱物业公司搬离东润首府小区。东润物管会与鑫焱物业公司签订的物业管理服务委托合同是双方真实意思表示，合同双方均具有合法、有效的主体资格，其条款内容亦不违反法律、行政法规等禁止性规定，该物业管理服务委托合同应属合法有效之合同。东润首府小区前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会成立与物业管理企业签定的物业管理合同生效时止的物业管理服务。在东润物管会与鑫焱物业公司签订的物业管理服务委托合同生效的同时，前期物业服务协议已经终止。东润物管会与鑫焱物业公司签订的物业管理服务委托合同后，鑫焱物业公司已经实际履行了物业管理服务义务，并且鑫焱物业公司的物业管理服务与原先的泰州市鑫盛物业服务有限公司的服务大相径庭，鑫焱物业公司的物业管理得到了业主的肯定。东润物管会与鑫焱物业公司签订的物业管理服务委托合同合法有效，且双方已经实际履行了协议约定的内容，现也不具备合同无效或可解除的事由，故东润物管会无权要求鑫焱物业公司搬离东润首府小区。综上，东润房地产公司的诉讼没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。鑫焱物业公司陈述，一、2018年7月8日，东润物管会形成的是一份会议纪要，并没有作出任何的书面决定。在会议纪要形成后，东润物管会与鑫焱物业公司签订物业管理服务委托合同，终止与前期物业的服务协议并进行告知。东润物管会并没有作出“更换物业管理公司，委托江苏物业管理有限公司为东润首府提供物业服务”的书面决定。东润房地产公司诉讼请求是要求撤销的会议纪要？是撤销的书面决定？还是撤诉终止协议通知？还是撤销的什么具体行为？东润房地产公司并没有明确具体说明，也就是说东润房地产公司诉讼请求要求撤销的主体根本不明确，法院应当直接驳回原告的起诉。二、东润物管会召开业主代表大会形成会议纪要，与鑫焱物业公司签订物业管理服务委托合同，终止与前期物业的服务协议并进行告知之行为均是合法有效的，并没有侵害到东润房地产公司的合法权益。东润物管会召开的业主代表大会作出的会议纪要，是代行业主大会和业主委员会的职责，其讨论结果通过终止前期物业选聘新物业的事项，程序合法有效，对所有业主均具有约束力。东润物管会与鑫焱物业公司签订的物业管理服务委托合同是双方真实意思表示，合同双方均具有合法、有效的主体资格，其条款内容亦不违反法律、法规及规章等禁止性规定，不违背社会道德，不损害国家和公共利益，该物业管理服务委托合同应属合法有效之合同。东润首府小区前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会成立与物业管理企业签定的物业管理合同生效时止的物业管理服务。在东润物管会与鑫焱物业公司签订的物业管理服务委托合同生效的同时，前期物业服务协议即行终止。东润物管会终止前期物业服务的条件已经成就，完全符合前期物业协议的约定和法律法规的规定，故东润物管会终止前期物业服务协议的行为也是合法有效的。据上，东润物管会的上述行为并没有侵害到东润房地产公司的合法权益，上述行为反而是对作为业主的东润房地产公司权利的一种维护，是对其享受物业服务标准的一种提高。自从新物业的进入，东润首府小区内物业管理全体业主有目共睹，其服务得到众多业主的肯定和赞扬。因此，东润物管会作出的上述行为应是合法有效的，东润房地产公司要求撤销决定没有事实和法律依据。三、不论法院最终是否撤销被告所作出的什么决定还是什么行为，但是都不会影响东润物管会与鑫焱物业公司签订的物业管理服务委托合同的合法有效性。鑫焱物业公司已经入住东润首府小区并投入大量的人力物力，一直在积极地履行协议约定的义务，再者目前也不具备合同无效或可解除合同的事由，东润物管会现无权要求鑫焱物业公司搬离东润首府小区。至于东润房地产公司认为东润物管会的成立不具有合法性，则不是本案审理的范围，东润房地产公司可另案提起行政诉讼。因此，东润房地产公司要求东润物管会负责督促并落实鑫焱物业公司搬离东润首府小区没有任何事实和法律依据。经审理查明：2017年9月7日，泰州医药高新技术产业开发区住房建设局（以下简称住建局）批复，经凤凰街道东谢社区居民委员会精心组织，于2017年8月26日召开了首届东润物管会成立会议，会议的各项程序和选举结果是合法、有效的，同意成立东润物管会，有效期自2017年8月26日至2020年8月25日。主任：田国华，副主任：高飞、钱济，委员：瞿富凤、刘巧珍、于小梅、帅建冬、刘莹、徐哲敏、丁凤、张学龙。2017年11月9日，住建局出具业主委员会（物业管理委员会）备案证明，东润物管会任期为三年，自2017年8月26日至2020年8月25日止（业主大会成立后，东润物管会任期自动终止），现予以备案。2018年4月9日，东润物管会向泰州市鑫盛物业服务有限公司出具《关于续签物业服务合同事宜的函》，载明：东润物管会已于2017年8月26日成立，为了更好地做好小区物业服务管理，现通知如下：1、按照省物管条例以及前期物业合同相关条款，前期物业合同已于东润物管会成立之日即2017年8月26日到期，需签订新物业合同。基于小区现状，业主代表大会决定优先考虑续签（但不放弃选聘新物业公司），请你公司委派专人和东润物管会进行新合同等相关事宜的商洽，商洽日期拟定在本月内。2、按照省物管条例，请你公司如实公示2017年物业费收支情况，并接受东润物管会的核查。3、新合同未签订前，请你公司做好当前小区物业服务，不要激化物业公司与业主的矛盾，以免影响新合同的续签。请你公司收到此函后，与于晓梅联系拟定商洽日期。2018年7月5日，东润物管会向泰州市鑫盛物业服务有限公司出具《关于提交物业用房和广告费明细的函》，载明：1、在2018年7月30日前向东润物管会提交物业用房明细；2、在2018年7月15日前向东润物管会提交2016年、2017年、2018年广告费收入明细；3、2018年4月9日送达你公司的函至今未予答复，业主视你公司在提供无偿服务，业主代表大会将启动新物业选聘程序。请你公司收到此函后，与于晓梅联系提交相关书面材料。2018年7月8日，东润物管会东作出【2018】1号关于第二次业主代表大会会议纪要的公告。2018年7月16日，东润物管会与鑫焱物业公司签订《物业管理服务委托合同》。2018年7月29日，东润物管会向泰州市鑫盛物业服务有限公司出具《关于前期物业服务协议终止以及限期交接的函》，载明：新物业合同已签订，自2018年7月16日起生效，前期物业服务协议已终止。公告【2018】3号已载明你公司自2018年7月18日起至7月28日做好相关交接工作，但你公司至今未与新公司交接，现再次告知你公司于8月1日前做好交接并撤出。本案的争议焦点：依据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责，作出选聘和解聘物业服务企业的决定，是否需要符合国务院《物业管理条例》第十二条的规定“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的条件。本院认为，国务院《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。国务院《物业管理条例》的规定，是基于在正常情况下能够正常召开业主大会，产生业主委员会时，对业主大会、业主委员会的职权作出了规定。如选聘和解聘物业服务企业是业主大会的权利，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。但《江苏省物业管理条例》第十三条规定，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。第二十七条规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。按照《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，成立的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。该条中规定的“代行业主大会和业主委员会职责”，怎么理解，怎么代行。物业管理委员会代行业主大会职责，应当指国务院《物业管理条例》第十二条规定的职责，即决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，决定本条例第十一条规定的其他事项。此时，是否应当适用“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责时，是否也要求物业管理委员会按照国务院《物业管理条例》第十二条规定，在作出选聘和解聘物业服务企业时，应当获得“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”同意。专有部分占建筑物总面积的意思是相当于“物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积”。《江苏省物业管理条例》第二十七条设立了两个选择性前提条件：第一不具备成立业主大会条件。根据国务院《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。《江苏省物业管理条例》第十三条规定，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议：（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。对召开业主大会作出了相应的规定，涵意基本是一致的，这是召开业主大会的条件。由于不具备上述条件，就不可能成立业主大会，也就是说此时“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的客观条件尚未形成，如果物业管理委员会代行业主大会职责，又怎么能确保这条件的实现。第二具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的。是有条件成立没有成立，但经政府指导后仍不能成立。意味着出现“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”条件不能满足，导致不能成立业主大会。在这种情况下，物业管理委员会代行业主大会职责时，如何能确保“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”因为有条件成立业主大会而不能成立业主大会，肯定是不能通过成立业主大会采取集体讨论的形式作出决定的，对“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的要件也是不可能实现的。第三根据国务院《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。对业主大会会议的形式采用了两项选择性条件，即可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。可能选择其中之一的形式进行，不是两种形式都必须选择或逐一选择适用。物业管理委员会代行业主大会职责的前提是“因为有条件成立业主大会而不能成立业主大会”，显然是选择的业主大会会议的形式是“采用集体讨论的形式”，基于政策的延续性，此时，业主大会会议“采用集体讨论的形式”已不能进行，又如何让物业管理委员会代行业主大会职责是确保“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的要件的成就，也是不可能实现的。第四国务院《物业管理条例》第十二条规定业主大会会议的职权，其本身是基于“业主大会已成立”这一前提，然后对业主大会所作的决定设定了相应的限定条件，即“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”而《江苏省物业管理条例》第二十七条的适用前提是“业主大会有条件成立经指导仍不能成立”，与国务院《物业管理条例》第十二条规定的前提条件是不一样的，《江苏省物业管理条例》第二十七条是对国务院《物业管理条例》的有益补充。另外，物业管理委员会代行业主委员会职责，应当指国务院《物业管理条例》第十五条规定的职责，即（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。本案中，物业管理委员会代行业主委员会职责与物业服务企业签订物业服务合同，不存在法律上的争议。据此，依照《物业管理条例》第六条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条、第十六条、第十九条、第二十六条之规定，判决如下：驳回原告江苏东润房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告江苏东润房地产开发有限公司负担（原告已交纳）。审 判 长  吴 兵人民陪审员  肖桂明人民陪审员  时党英二〇一九年六月四日法官 助理  钱 鑫书 记 员  唐 月附法律条文：《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。