云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初1314号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道39号。统一社会信用代码：9153280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，男，1989年7月14日出生，汉族，身份证住址河北省张家口市蔚县，系原告西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。被告：冯继忠，男，1971年12月8日出生，汉族，身份证住址四川省乐山市五通桥区。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告冯继忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞，被告冯继忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付拖欠的会展国际风情住宅小区A15栋2单元602号房屋物业费4272元；2.按合同约定每日千分之三计算，上述拖欠款项违约金10765元（暂计算至起诉之日，被告并应承担违约金至物业管理费付清之日止），以上共计16437元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年5月16日，原告与西双版纳海诚投资有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为其开发的会展国际风情住宅小区提供物业管理服务。其中第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。多层及小高层商品房为每月每平方米人民币0.65元”。2011年6月15日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。《国际会展前期物业管理服务协议》第十二条约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金”。协议签订之日，被告交纳了物业费等费用，但从2015年1月1日起被告以房屋漏水为由一直拒绝向原告交纳物业费，截止至2018年度，被告前原告物业费共计4272元，并因此产生违约金累计10765元。经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。被告冯继忠辩称，被告的房屋位于顶楼，整栋楼的太阳能放置在被告的房顶上导致被告房顶开裂漏水。被告房屋外的空地上经常有人烧火导致烟尘时常困扰被告正常生活，被告的妻子前段时间检查可能患有××与烧火的烟尘有很大关系。原、被告双方当事人围绕其诉讼主张和答辩理由向本院提交了证据。原告提交的证据1被告身份证复印件、证据2景发改价格【2010】13号文件、证据3《国际会展前期物业管理服务协议》、证据4《入伙手续书》、证据5催收函照片、证据7小区现状照片能证明原、被告之间存在物业服务合同关系且原告向被告催收过物业费的事实，本院予以采信并在卷佐证。证据6为原告单方制作的违约金计算表，本院不予采信。被告提交的照片一定程度上可以反映被告房屋房顶和墙面开裂的情况，本院予以采信；对于《西双版纳州人民医院CT检查报告单》不能证明被告的观点，本院不予采信。根据庭审举证和认证，本院认定本案法律事实如下：2011年6月15日，被告冯继忠作为会展国际小区A15-2-602号房的业主在签订入伙手续书的同时与原告佳和物业公司签订《国际会展前期物业管理服务协议》（以下简称“前期物业协议”），约定由原告为国际住宅小区提供前期物业服务。其中第四条约定物业管理服务费用“。二、甲方每月需缴纳的物业管理服务费及其它费用为：1.住宅：0.65元/平方米/月。五、甲方缴纳物业管理服务费自第二年起按半年（每半年第一个月的1-15日前）缴纳……”；第十二条约定违约责任“……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务和停水、停电。”。协议还约定了其他内容。协议签订后，原告按照约定提供物业服务，被告也按照约定按时交纳物业管理费，但自2015年1月1日起，被告因不满原告提供的物业管理服务而拒绝交纳物业费，经原告多次催讨未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原、被告双方签订前期物业协议，对双方权利义务进行了明确的约定，原、被告双方均应按照协议的约定来履行相应的权利和义务。被告未按照协议约定按时交纳物业管理费存在违约，故本院对原告主张被告向其支付2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费4272元的诉讼请求予以支持。被告虽提供屋顶和墙面开裂照片，但该照片不能证明开裂漏水的原因和责任主体在于原告，对被告的该辩称意见不予采纳。对于被告提供的CT检查报告亦不能证明被告妻子的相关病情与烧火烟尘之间的关联性，对该答辩意见本院不予采纳。鉴于物业服务具有公共性、不间断、全方位的特点，不仅设施使用、服务内容不是针对某个业主，而且服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，业主不交纳物业费势必影响物业服务企业的正常运转及服务质量。故法院在衡量是否对某个业主应交纳物业费时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。被告辩称原告提供的物业服务存有问题、未到达约定标准，但其提交的证据不足以反映原告提供的物业服务的全部，在并未严重影响物业服务质量以及业主生活质量的情况下，不构成其拒绝交纳物业费的理由，故法院对被告提出的原告的相关物业服务存在问题的辩解不予采信。对于违约金，本院认为被告拖欠物业服务费系因双方对物业管理服务质量存在争议，并非恶意拖欠。物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，综合考虑整个小区和谐发展，故本案不予支持原告提出的违约金主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冯继忠于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费4272元；二、驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取105元，由被告冯继忠负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇一九年六月二十六日书记员  刀启娜