贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初1096号原告：李德群，女，1970年11月16日生，土家族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：何林，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：马中亚，贵州黔成起智律师事务所实习律师。被告：林华强，男，1966年8月31日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：龙艳，女，1966年8月31日生，土家族，住贵州省贵阳市南明区，现羁押于贵州省第一女子监狱。被告：贵州广盛源房地产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中山东路16-18号中山大厦A座2401号，统一社会信用代码：915201036707133680。法定代表人：何正刚，职务总经理。委托诉讼代理人：倪再辉，系该公司员工。原告李德群与被告林华强、龙艳、贵州广盛源房地产经纪有限公司（以下简称“广盛源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李德群及其委托诉讼代理人何林，被告龙艳到庭参加诉讼，被告林华强、广盛源公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告林华强、广盛源公司于2017年7月16日签订的《房屋买卖三方合同》（编号：0001799）；2.判令被告林华强和被告龙艳共同返还原告双倍定金8万元；3.被告广盛源公司返还居间服务佣金6600元，并对上述请求承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费、保全担保费由三被告承担。事实与理由：被告林华强受被告龙艳委托，于2017年7月16日与原告李德群、被告广盛源公司签订《房屋买卖合同》，将被告龙艳位于云岩区××世纪××单元××楼××座房屋出售给原告。2017年7月16日，原告向被告林华强支付4万元定金，向被告广盛源公司支付6600元居间服务佣金。后因原房屋未办理产权，导致原告不能过户。三方遂于2017年9月18日签订补充说明一份，约定被告林华强延期至2017年10月18日退还原告4万元，但被告未履行该义务。之后，2017年10月18日重新签订一份补充说明，载明被告林华强承诺房屋产权手续办理完毕，由被告广盛源公司代为出售，林华强承诺不得委托第三方中介机构和本人出售房屋，如甲方不出售该房屋或委托其他经纪机构出售，需支付违约金8万元给原告。该房屋由广盛源公司出售后扣取4万元支付给原告，期限为2018年10月18日止。现期限届满，房屋仍未出售，且被告林华强亦未退还原告房屋定金。为维护自身合法权益，原告诉至法院。案件审理过程中，被告广盛源公司向原告返还居间服务佣金6600元，故原告申请撤回要求被告广盛源公司返还居间服务佣金的诉请，本院依法予以准许。被告龙艳辩称，龙艳于2014年1月被限制人身自由至今，2017年7月，被告林华强前往龙艳所在监狱，被告龙艳委托林华强办理房屋产权手续，并未要求出售涉案房屋。该房屋是龙艳母亲拆迁安置房，登记于龙艳名下。龙艳与林华强于2015年6月2日离婚，林华强没有出售房屋的权利，龙艳不承担返还定金的责任。被告林华强、广盛源公司未作辩称。本院经审理认定事实如下：2014年1月，被告龙艳因刑事犯罪被限制人身自由至今。被告龙艳与被告林华强原系夫妻，双方于2015年6月2日经贵阳市南明区人民法院调解离婚。位于贵阳市××世纪××单元××楼××座房屋系被告龙艳父母的遗产，该房屋已由（2015）南民初字第1024号生效民事判决书确认归被告龙艳所有。因上述房屋尚未登记在被告龙艳名下且龙艳被限制行动自由，2017年5月9日，被告龙艳向被告林华强出具《委托书》一份，委托被告林华强办理上述房屋过户相关手续，该《委托书》经贵州省贵阳市元盛公证处进行公证，并出具《公证书》一份。2017年7月16日，在未经被告龙艳同意的情况下，被告林华强（甲方）与原告（乙方）、被告广盛源公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》（合同编号：0001799）一份，约定将上述房屋作价44万元出售给原告，其中合同第四条第（二）项约定：“乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该房屋，应双倍返还乙方所支付的全部定金；”。原告于当日向被告林华强支付定金4万元，被告林华强向原告出具《定金收条》一张，同时向被告广盛源公司支付居间服务佣金6600元。2017年9月18日，被告林华强和原告签订《补充说明》一份，约定因房屋产权未办理完善，原告放弃购买房屋，由被告林华强于2017年10月18日退还原告定金4万元，被告广盛源公司作为见证人在落款处加盖公章。同年10月18日，原告与被告林华强、被告广盛源公司再次签订《补充说明》一份，约定被告林华强承诺完善房屋产权手续，由被告广盛源公司代为出售，林华强承诺不得委托第三方中介机构和本人出售该房屋，如林华强不出售该房屋或委托其他经纪机构出售，需支付违约金8万元。房屋由被告广盛源公司代为出售，出售房屋所得价款扣取4万元返还给原告，期限至2018年10月18日止。现期限届满，被告林华强未返还定金，原告诉至本院，请求如前。另查明，贵州省第二人民医院于2018年3月7日出具《疾病证明书》一份，载明被告林华强因分裂情感性障碍于2018年2月27日至3月7日在该院精神科住院治疗。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点为合同是否应当解除，被告是否承担违约责任及如何承担违约责任。首先，关于合同效力方面。其一，关于《房屋买卖三方合同》效力方面，原告与被告林华强、广盛源公司签订的《房屋买卖三方合同》，系被告林华强未取得被告龙艳同意签订，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”及《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，被告林华强违背诚实信用原则，系无权代理，之后亦未取得龙艳的同意，且被告林华强和广盛源公司无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩的权利，因此，应认定《房屋买卖三方合同》系无效合同。其二，关于《补充说明》效力方面，《补充说明》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效的协议。其次，关于被告林华强承担责任方面。其一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告林华强向原告收取的购房定金应返还原告；其二，《房屋买卖三方合同》虽约定若被告林华强不出售房屋给原告，应双倍返还购房定金，但原告在购房过程中，未尽审慎义务，亦存在过错，且《房屋买卖三方合同》已被确认为无效合同；其三，原告与被告林华强在签订《房屋买卖三方合同》之后签订了两份《补充说明》，《补充说明》合法有效，且最后签订的《补充说明》中亦明确约定由被告林华强出售房屋后，在所得房屋价款中返还原告购房定金4万元，因此，即使《房屋买卖三方合同》有效，被告林华强亦仅需返还原告购房款4万元；其四，被告林华强虽提供了《疾病证明书》一份，但该《疾病证明书》仅说明其在2018年2月27日至3月7日在贵州省第二人民医院精神科住院治疗，并不能证明被告林华强系××人，更不能证明被告林华强无民事行为能力或者签订合同时系无民事行为能力状态。再次，关于被告龙艳承担责任方面，上述房屋系被告龙艳与林华强离婚之后，由被告龙艳继承的遗产，非双方夫妻共同财产，且被告龙艳向林华强出具的委托书明确载明的权限为：委托林华强办理将上述房屋转移登记至被告龙艳名下，并未授权林华强出售该房屋，被告林华强擅自出售该房屋并与原告、广盛源公司签订《房屋买卖三方合同》，该合同未经被告龙艳追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款之规定，对龙艳不发生法律效力，因此，本案中，被告龙艳不应承担责任。最后，关于广盛源公司承担责任方面，其一，从本案现有证据看，广盛源公司已尽到审查义务，并将相关情况向原告进行过说明；其二，从原告与林华强、广盛源公司签订的《房屋买卖三方合同》及《补充说明》可知，原告已知晓房屋真实情况，广盛源公司已履行了作为居间方的服务义务；其三，广盛源公司已返还原告居间服务佣金，因此，被告广盛源公司不应承担返还购房定金的连带责任。综上所述，对原告要求判令解除原告与被告林华强、广盛源公司于2017年7月16日签订的《房屋买卖三方合同》（编号：0001799）的诉请，本院不予支持；对原告要求判令被告林华强和被告龙艳返还原告双倍定金8万元的诉请，本院支持由被告林华强返还原告定金4万元，超出部分，不予支持；对原告要求判令被被告广盛源公司返还居间服务佣金6600元，并对上述请求承担连带责任的诉请，本院不予支持；对原告要求判令保全费、保全担保费由三被告承担的诉请，因保全费、保全担保费未实际产生，对该诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林华强于本判决生效之日起十日内一次性返还原告李德群购房定金40000元；二、驳回原告李德群的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1965元，减半收取982.5元，由原告李德群承担528.69元，由被告林华强承担453.81元（此款原告已预交，被告林华强应承担的部分，于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年六月十八日书记员 杨雪莲