广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初4571号原告（反诉被告）：刘培，女，汉族，1992年1月20日出生，现住址：东莞市3F，委托代理人：罗利明、叶芯，广东方正联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐潇琼，女，汉族，1973年3月13日出生，住址：广东省深圳市福田区12C，委托代理人：刘京柱、颜宇丹，广东丹柱律师事务所律师。第三人：惠州市合富房地产经纪有限公司，住所地：惠州市新沥路26号伟豪领御世家1栋3、4单元1层14号。法定代表人：蔡文峰。原告刘培与被告徐潇琼、第三人惠州市合富房地产经纪有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案以及反诉原告徐潇琼与反诉被告刘培房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告刘培委托代理人罗利明、叶芯，被告徐潇琼及其委托代理人刘京柱到庭参加了诉讼。第三人合富公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告刘培起诉称，2018年06月01日，原告通过第三人惠州市合富房地产经纪有限公司向被告购买了位惠州市江北××房房（建筑面积：139.23㎡，不动产权证号：1100039872），三方由此签订了《房地产买卖三方合同》（编号：SHDC21000320），原告因出差在异地，委托朋友吴敏女士代为签署该合同）。合同约定：房屋总成交价194万元（其中：定金10万元、首付款64万元、银行按揭贷款120万元）。合同签订后，原告依约通过银行转账方式支付被告购房定金10万元，并及时向银行申请二手房贷款。由于原告申请二手楼贷款的第一家银行机构无法办理120万元高额按揭贷款，被告以此为由拒绝履行后续合同义务。后原告寻找到了可供贷款的银行，并告知被告继续履行合同的相关事宜，但被告称房屋不卖了且不同意退回原告购房定金。2019年01月17日，原告致函被告，敦促要求继续履行《房地产买卖三方合同》，可被告在收到函件后一直置之不理。综上所述，原告认为，原告与被告及第三人于2018年06月01日签订的《房地产买卖三方合同》是三方真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，三方均应受合同约束，但被告拒绝履行合同义务，已构成违约事实。因此，原告特向贵院提起诉讼，请求：1、解除原告、被告及第三人于2018年06月01日签订的《房地产买卖三方合同》；2、判令被告立即双倍退还原告购房定金人民币20万元；3、本案诉讼费用由被告负担。被告徐潇琼辩称，原告主张被告双倍返还购房定金，无事实根据，原告的诉请颠倒黑白，混淆视听，涉嫌恶意诉讼，依法驳回。原告诉称：“由于原告申请二手楼贷款的第一家银行机构无法办理120万元高额按揭贷款，被告以此为由拒绝履行后续合同义务。后原告寻找到了可供贷款的银行，并告知被告继续履行合同的相关事宜，但被告称房屋不卖了且不同意退回原告购房定金。”该诉称内容与事实完全不符。2018年6月25日，被告配合原告向兴业银行提交了贷款的相关资料，但直至2018年9月原告向兴业银行的贷款仍未获得审批通过。2018年9月20日，被告向兴业银行了解到原告是自身条件不符，不具备贷款资格，兴业银行拒绝其贷款申请。后来，被告并未拒绝履行后续合同义务，而是一直与原告及第三人积极协商解决，主动提出达成补充协议，继续履行合同的方案，详见微信聊天记录。2018年10月30日，被告主动提出要与原告及第三人商谈，但最终未能协商一致而不了了之。2018年11月20日，被告得知涉案房产被锁定，再次与第三人协商未果后不得已向惠州市房产中介协会投诉，在该协议会的主持下进行调解，原告也确定放弃购买涉案房产，当天第三人便将房产证原件返还给被告，并出具《承诺书》承诺2019年1月1日无条件解除网签合同，但2019年1月18日，被告却收到原告邮寄的《继续履行合同敦促函》。根据《房地产买卖三方合同》第十二条补充条款第三项的约定，“如因买方原因未能通过贷款，则买方与卖方有1个月协商期，如果超过期限未能协商好，视买方违约。”自原告未能取得银行贷款至其向被告发函，该期间已远远超过一个月，原告已构成根本违约，况且原告于2018年11月20日明确表示放弃购买涉案房产。可见，并非被告不愿意继续履行合同，原告诉讼主张的事实完全是颠倒黑白，混淆视听，请法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。反诉原告徐潇琼反诉称，2018年6月1日，反诉被告委托朋友吴敏与反诉原告及第三人签署《房地产买卖三方合同》，约定反诉原告将位惠州市江北××房房出售给反诉被告，房屋转让成交价格为194万元。该合同第四条约定，反诉被告缴纳定金10万元，付款方式为银行按揭贷款。该合同第六条约定，在签订合同之日，反诉原告需缴纳1万元于第三人作为交楼押金。合同签订当日，反诉被告将10万元定金转给受托人吴敏。同日，受托人吴敏扣除1万元交楼押金后，将9万元定金转给反诉原告。2018年6月25日，反诉原告配合反诉被告向兴业银行提交了贷款的相关资料，但至2018年9月反诉被告的贷款审批仍未通过。2018年9月20日，反诉原告向兴业银行了解到反诉被告是因其条件不符，不具备贷款资格，兴业银行拒绝其贷款申请。后来，如上所述，反诉原告与反诉被告及第三人一直积极协商，根据该合同第十二条补充条款第三项的约定，“如因买方原因未能通过贷款，则买方与卖方有1个月协商期，如果超过期限未能协商好，视买方违约。”自2018年9月20日至今，协商期早已超过1个月，至今买卖双方仍未达成一致。反诉被告明显已构成违约，且其于2018年11月20日明确表示放弃购买涉案房产。根据该合同第七条第二项的约定：“如买方未能履行本合同约定的义务，给予买方7个工作日宽限期履行义务。从宽限期届满之日起如买方仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五，向卖方支付违约金。逾期满10日仍未履行合同义务，卖方有权单方解除合同，买方已付定金没收，卖方已收取买方的放楼款（扣除履行合同产生的全部费用）应当日退回给买方，而卖方有权再将该物业转让予其他任何人，卖方不可再向买方进一步追究责任或要求任何赔偿。因此，反诉原告有权没收反诉被告已付定金10万元。因反诉被告违约，第三人应向反诉原告退回交楼押金1万元。为此提出反诉，请求：1、判决反诉原告没收反诉被告已付定金10万元。2、判决反诉被告协助第三人向反诉原告返还交楼押金1万元。3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告刘培辩称，被告诉请没收原告10万元缺乏事实及法律依据。由于原告在诉状及相关的举证中有涉及到，不详细论述。原告没有义务协助被告向第三人返还交楼押金1万元的义务。第三人收取的被告交楼押金1万元，该法律关系属于被告与第三人之间关系，与原告没有直接的法律关系。同时，双方并没有明确针对返还义务的相关约定。本院查明的案件事实经审理查明，2018年06月01日，原告刘培委托其朋友吴敏与被告徐潇琼、第三人合富公司共同签订了一份《房地产买卖三方合同》，约定原告刘培向被告徐潇琼购买位于惠州市江北××房（不动产权证号：第1100039872号），总成交价194万元，定金为10万元，首付款为64万元，银行按揭贷款为120万元，办理银行贷款后由银行直接支付给被告徐潇琼，被告徐潇琼需向第三人合富公司支付1万元交楼押金，被告徐潇琼应在交楼前将该房屋需缴的一切的费用结清，第三人合富公司向被告徐潇琼退回交楼押金。其中第四条第3款约定：“买卖双方必须签署本合同7个工作日内向银行提交该物业的按揭贷款申请手续（卖方必须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需文书）。”第四条第4款约定：“在买卖双方按银行要求备齐按揭资料时，如银行不同意贷款或不同意申请贷款金额的额度，三方另行协商付款方式，协商不成时，三方不负任何违约责任，经纪方应退回已收资料及款项。”第十二条补充条款第3款约定：“如因买方原因未能通过贷款，则买方与卖方有1个月协商期，如果超过期限未能协商好，视买方违约。”该补充条款是手写添加的。双方当事人确认该条款是双方合同的条款。签订该合同后，原告刘培通过吴敏于2018年6月1日分50000元和40000元两次向被告徐潇琼支付购房定金共9万元。原告刘培陈述其从购房定金中代被告徐潇琼向第三人合富公司支付了1万元交楼押金。被告徐潇琼于2018年6月1日向原告刘培出具了一份收据，载明收到原告刘培支付的10万元购房定金。第三人合富公司向被告徐潇琼出具了一份收据，载明收到被告徐潇琼交付的交楼押金1万元。签订合同后，原告刘培陈述其向兴业银行申请贷款，但由于其银行流水不足，无法贷款到120万元，为此与被告徐潇琼进行协商，但双方未能达成一致，被告徐潇琼口头告知不出售房屋，其后来从其他银行申请了足额贷款，但被告徐潇琼拒绝履行合同。2019年1月17日，原告刘培向被告徐潇琼发送了一份《继续履行合同敦促函》，要求被告徐潇琼继续履行合同。被告徐潇琼陈述原告刘培谎称其可以贷得到款，直到2018年0月20日，第三人合富公司才告知原告刘培不具备贷款条件，其也曾与原告刘培及第三人合富公司进行协商，直到原告刘培向其发送履行敦促函，依据合同第四条第4款约定主张被告徐潇琼违约，才知道原告刘培的目的是为了索要定金。被告徐潇琼提交了其与第三人合富公司工作人员的微信聊天记录截图。被告徐潇琼陈述其认可其收到原告刘培的起诉状时双方的买卖合同解除。另查明，在诉讼中，经原告刘培申请，本院于2019年5月7日作出（2019）粤1302民初4571号之一民事裁定书，依法查封了被告徐潇琼名下的位于惠州市江北××房（不动产权证号：第1100039872号），查封期限为三年，查封价值以20万元为限。以上事实有当事人提交的诉讼主体资料、房地产三方买卖合同、收据，银行流水、微信转账记录、敦促函、快递单、短信、微信聊天记录等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。裁判理由和结果本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。双方当事人争议的主要焦点是谁违约问题。原告刘培与被告徐潇琼、第三人合富公司共同签订的《房地产买卖三方合同》是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应合法有效。原告刘培是委托吴敏签署该合同的，原告刘培对吴敏的签署行为是予以确认的。因此，该买卖合同对原告刘培是具有约束力的。三方当事人均应按该买卖合同的约定履行各自的义务。在房屋买卖合同法律关系中，出卖方的合同目的是要获得房产转让对价，支付购房款是买受人必须履行的义务。本案中，根据买卖合同约定，原告刘培支付购房款的来源和方式是银行贷款，这表明银行贷款的审批对原告刘培支付购房款具有重要影响。原告刘培在诉讼中陈述其向兴业银行申请贷款时由于其自身银行流水不足，无法足额贷到120万元。原告刘培作为支付购房款的义务方，银行未能足额贷款120万元的原因在于原告刘培，并不在于被告徐潇琼。根据买卖合同第十二条补充条款第3款约定，因买方原因未能通过贷款，可以有1个月协商期，超过协商期未能达成一致的，应视为买方违约。在原告刘培未能获得银行审批时，双方未能在约定期限内就申请银行贷款事宜达成一致，根据约定，原告刘培属于违约方。买卖合同第四条第4款的约定是属于格式合同条款，而买卖合同第十二条补充条款第3款，是属于双方手写添加的条款，是更能体现双方的真实意思表，在两者文本含义存在歧义的情况，应优先适用更能反映双方当事人真实意思表示的条款。因此，应按双方书写添加的条款处理双方的违约问题。原告刘培在房屋交易中存在违约，造成被告徐潇琼的合同目的无法实现，其要求被告徐潇琼双倍返还购房定金20万元，缺乏充分事实和法律依据，本院不予支持。原告刘培与被告徐潇琼都确认解除买卖合同，该合同应予以解除。反诉原告徐潇琼诉求没收反诉被告刘培所支付的购房定金，是相对原告刘培提出的要求返还购房定金来说，应属于一种答辩意见，并不是一项要求对方履行给付义务的诉求。至于反诉原告徐潇琼要求反诉被告刘培协助其向第三人合富公司追回交楼押金的诉求，反诉原告徐潇琼在本案中没有对第三人合富公司提出返还交楼押金的诉求，可以待其行使其相应权利时，如认为仍需原告刘培协助的，再另行主张。第三人合富公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的公开审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告刘培、被告徐潇琼与第三人惠州市合富房地产经纪有限公司于2018年6月1日共同签订的《房地产买卖三方合同》。二、驳回原告刘培的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告徐潇琼的全部反诉请求。本案本诉受理费4300元，保全费1520元，合计6820元，由原告刘培负担（原告刘培已预交受理费11130元和保全费1520元）。反诉费1250元（反诉原告徐潇琼已预交），由反诉原告徐潇琼负担。上述当事人应本判决发生法律效力之日起五日内向本院缴纳上述各自负担的案件诉讼费，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  龙伟永人民陪审员  李国强人民陪审员  杨仕华二〇一九年六月二十八日法官助理谢琛书 记 员  吴燕珊