安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初6680号原告：徐斌，男，汉族，1967年8月19日出生，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：陈灿，安徽华人律师事务所。被告：安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司，住所地安徽省合肥市长江东路744号，统一社会信用代码：91340100728513554T。法定代表人：李明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张永海，该公司员工。被告：安徽温商投资集团有限公司，住所地安徽省合肥市胜利路与凤阳路交口万家银座广场商业302-1，统一社会信用代码：913401007529500410。法定代表人：周晓秋，该公司董事。原告徐斌诉被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司、安徽温商投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐斌及其委托诉讼代理人陈灿、被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司委托诉讼代理人张永海到庭参加了诉讼，被告安徽温商投资集团有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告徐斌向本院提出诉讼请求：一、判令被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司支付原告徐斌房屋租金314257.5元（扣除已经支付的房租44071元，仍下欠350205元）；二、判令被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司支付原告徐斌违约金70041元;三、判令被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司支付原告徐斌聘请律师费7000元；四、判令被告安徽温商投资集团有限公司对上述第一、二、三项承担一般担保责任；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《温商国际汽车生活广场物业租赁经营合同》（以下简称“合同”，合同约定原告将其所有的合肥市瑶海区长江东路714号合肥汽配城改扩建项目（一期〕8区3227铺出租给安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司使用，租期为2012年4月1日起至2022年3月31日止，安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司从租期的第四年开始支付租金，安徽温商投资集团有限公司对安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司承租房屋进行担保。合同签订后，安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司没有按照合同约定足额支付原告相关租金，严重侵害了原告的权利，其行为己经构成严重违约。原告认为：原告与安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司、安徽温商投资集团有限公司签订的合同合法有效，但被告没有按照合同约定足额支付原告房屋租金，其行为己经严重侵害原告的合法权利。原告为维护其合法权利，根据《合同法》、《民事诉讼法》等特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司辩称，对诉请的第一项的数额有异议，根据我们当时签订的合同约定2015年4月1日至2017年3月31日止，应付租金92771元；2017年4月1日至2019年3月31日止应付租金为104367元，（物业租赁经营合同的第六条约定）基于上述两项还应减去我公司已经支付的44071元，实际未支付153067元。对原告诉请的违约金计算基数不对，违约金的约定过高；对原告第三项诉请依照合同约定；对原告主张的事实理由无异议。被告安徽温商投资集团有限公司未做答辩。经本院审理查明：经审理查明：2011年10月4日，原告徐斌购买了安徽三联实业发展有限公司开发的汽配城商铺B区3227号，该商品房合同约定面积为26.94平方米，总金额为579819元，在签订购房合同时，同时与安徽温商投资集团合肥汽配城有限责任公司、安徽三联实业发展有限公司签订了《温商国际汽配城生活广场物业租赁经营合同》，安徽温商投资集团有限公司作为担保方在租赁合同上加盖合同专用章予以确认。安徽温商投资集团有限公司作为担保人对安徽温商投资集团合肥汽配城有限责任公司、安徽三联实业发展有限公司的承租行为进行担保，担保方式为一般担保。合同约定租赁期为十年，从2012年4月1日起至2022年3月31日止。双方在租赁合同第六条约定：本着“先付后用”的原则，乙方（安徽温商投资集团合肥汽配城有限责任公司、安徽三联实业发展有限公司）有义务按照合同约定定期、足额向甲方（徐斌）支付该物业的租赁经营收益。乙方每季度向甲方支付一次该物业的租赁经营收益，每季度第一个月20日前支付，甲方在此前需提供税务发票给乙方，否则乙方有权顺延付款，乙方将甲方租赁经营收益直接汇至甲方指定银行账户。甲方租赁经营收益具体如下：1、合同第4年5年的固定租金收益为人民币92771元；2、合同第6年7年的固定租金收益为人民币104367元；3、合同第8年9年的固定租金收益为人民币115964元；4、合同第10年的固定租金收益为人民币63780元。为了培育市场，甲方同意在合同租赁年限的前三年免收乙方租金，乙方从第四年开始按每季度向甲方支付租金收益。双方还在合同中约定：第七条、违约责任。乙方应按约定及时向甲方支付租赁经营收益，逾期支付的，应按照未付款数额以每日万分之一向甲方支付违约金。合同一经签订，三方应严格遵守，任何一方违约，应以该物业全部租赁期内的全部租金20%作为违约金赔付给守约方。因任何一方的违约行为给对方造成损失的，除承担违约金外还应全额赔偿无过错方的一切相关损失（包括但不限于律师费、交通费等因违约而产生的一切费用）。另查明，安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司通过银行转账于2016年5月11日向原告徐斌支付租金3169元、于2016年8月12日转账支付原告租金2483元、2016年11月10日通过转账支付原告租金3169元、2017年2月21日转账支付原告租金3169元、2017年5月9日转账支付原告租金3169元、2017年8月14日转账支付原告租金3169元、2017年11月13日转账支付原告租金3169元、2018年2月9日转账支付原告租金3169元、2018年5月9日转账支付原告租金3169元，此外安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司又另支付了部分租金，合计支付原告徐斌租金共计44071元。另查明，原告徐斌为主张自己的权利向本院提起诉讼，委托了安徽华人律师事务所律师陈灿作为自己的委托诉讼代理人，向安徽华人律师事务所支付了律师代理费7000元。以上事实，由原、被告提供的《温商国际汽车生活广场认购协议书》及合同审核单、《温商国际汽配城生活广场物业租赁经营合同》、房产证、银行流水明细、转账凭证、发票、《聘请律师合同》及当事人陈述在卷加以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，本院对于该合同的合法性、有效性予以确认。双方在合同中约定租赁期为十年，从2012年4月1日起至2022年3月31日止，前三年免收租金，合同第4年、5年的固定租金收益为人民币92771元、合同第6年、7年的固定租金收益为人民币104367元、合同第8年、9年的固定租金收益为人民币115964元、合同第10年的固定租金收益为人民币63780元，即被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司应支付原告徐斌2015年4月1日至2017年3月31日两年的租金为92771元、2017年4月1日至2019年3月31日两年的租金为104367元、2019年4月1日至2021年3月31日两年的租金为115964元、2021年4月1日至2022年3月31日支付租金63780元，截至2019年4月1日被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司应给付原告共计48个月租金197138元，扣除已经给付的44071元，被告安徽三联实业发展有限公司尚欠租金153067元，对于原告要求被告给付所欠租金的诉请，本院予以支持。但对于原告主张的合同“第4年、5年的固定租金收益人民币92771元”的表述为每年租金为92771元，经本院对于案涉房屋的面积和坐落位置及本院审理的案涉房屋同类型案件对于房屋租金标准的认定，本院认定案涉房屋“第4年、5年的固定租金收益人民币92771元”的租金标准应当为第4年和第5年的固定租金收益为92771元。原告要求被告对欠付租金支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，双方关于违约金的约定应以不超过实际损失为限，本案原告因被告欠负租金的违约行为所造成的损失即为被告欠付租金所造成的利息损失，故就租金利息与违约金原告不能重复主张。双方在租赁合同第七条第一款明确约定乙方应按约定及时向甲方（徐斌）支付租赁经营收益，逾期支付的应按照未付款数额以每日万分之一向甲方支付违约金。该条款为双方对欠付租金的违约行为的违约金计算方式的特别约定，同时按照合同第七条第二款以该物业全部租赁期内的全部租金20%支付违约金的约定应当认定是双方对除欠付租金以外其他违约行为的违约金的约定，由于双方关于欠付租金的违约金按照未付款数额以每日万分之一支付的计算标准低于人民银行同期贷款利率，故本院支持原告对欠付租金按照人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求。原告要求被告支付聘请律师支出的7000元，符合合同约定，本院予以支持。由于租赁合同约定被告安徽温商投资集团有限公司作为担保方对安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司承租徐斌的房屋的行为进行担保，担保方式为一般担保，故被告安徽温商投资集团有限公司应在被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司不能履行给付义务时，承担保证责任。被告安徽温商投资集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告高爱伦截止2019年4月1日尚欠的租金153067元并支付所欠租金利息（以每季度所欠租金为本金，自欠付之日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至款清之日止）；二、被告安徽温商投资集团有限公司对前款判决的给付内容承担一般保证责任；三、驳回原告徐斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，减半收取3575元，由被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司、安徽温商投资集团有限公司负担3165元，由原告徐斌负担410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴 扬二〇一九年六月二十日书记员 丁海恩安徽省合肥市瑶海区人民法院民事判决书（2019）皖0102民初6680号原告：徐斌，男，汉族，1967年8月19日出生，住安徽省合肥市瑶海区滁州路50号4幢508室，身份证号码340102196708190019。委托诉讼代理人：陈灿，安徽华人律师事务所。被告：安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司，住所地安徽省合肥市长江东路744号，统一社会信用代码：91340100728513554T。法定代表人：李明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张永海，该公司员工。被告：安徽温商投资集团有限公司，住所地安徽省合肥市胜利路与凤阳路交口万家银座广场商业302-1，统一社会信用代码：913401007529500410。法定代表人：周晓秋，该公司董事。原告徐斌诉被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司、安徽温商投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐斌及其委托诉讼代理人陈灿、被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司委托诉讼代理人张永海到庭参加了诉讼，被告安徽温商投资集团有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告徐斌向本院提出诉讼请求：一、判令被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司支付原告徐斌房屋租金314257.5元（扣除已经支付的房租44071元，仍下欠350205元）；二、判令被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司支付原告徐斌违约金70041元;三、判令被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司支付原告徐斌聘请律师费7000元；四、判令被告安徽温商投资集团有限公司对上述第一、二、三项承担一般担保责任；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《温商国际汽车生活广场物业租赁经营合同》（以下简称“合同”，合同约定原告将其所有的合肥市瑶海区长江东路714号合肥汽配城改扩建项目（一期〕8区3227铺出租给安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司使用，租期为2012年4月1日起至2022年3月31日止，安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司从租期的第四年开始支付租金，安徽温商投资集团有限公司对安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司承租房屋进行担保。合同签订后，安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司没有按照合同约定足额支付原告相关租金，严重侵害了原告的权利，其行为己经构成严重违约。原告认为：原告与安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司、安徽温商投资集团有限公司签订的合同合法有效，但被告没有按照合同约定足额支付原告房屋租金，其行为己经严重侵害原告的合法权利。原告为维护其合法权利，根据《合同法》、《民事诉讼法》等特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司辩称，对诉请的第一项的数额有异议，根据我们当时签订的合同约定2015年4月1日至2017年3月31日止，应付租金92771元；2017年4月1日至2019年3月31日止应付租金为104367元，（物业租赁经营合同的第六条约定）基于上述两项还应减去我公司已经支付的44071元，实际未支付153067元。对原告诉请的违约金计算基数不对，违约金的约定过高；对原告第三项诉请依照合同约定；对原告主张的事实理由无异议。被告安徽温商投资集团有限公司未做答辩。经本院审理查明：经审理查明：2011年10月4日，原告徐斌购买了安徽三联实业发展有限公司开发的汽配城商铺B区3227号，该商品房合同约定面积为26.94平方米，总金额为579819元，在签订购房合同时，同时与安徽温商投资集团合肥汽配城有限责任公司、安徽三联实业发展有限公司签订了《温商国际汽配城生活广场物业租赁经营合同》，安徽温商投资集团有限公司作为担保方在租赁合同上加盖合同专用章予以确认。安徽温商投资集团有限公司作为担保人对安徽温商投资集团合肥汽配城有限责任公司、安徽三联实业发展有限公司的承租行为进行担保，担保方式为一般担保。合同约定租赁期为十年，从2012年4月1日起至2022年3月31日止。双方在租赁合同第六条约定：本着“先付后用”的原则，乙方（安徽温商投资集团合肥汽配城有限责任公司、安徽三联实业发展有限公司）有义务按照合同约定定期、足额向甲方（徐斌）支付该物业的租赁经营收益。乙方每季度向甲方支付一次该物业的租赁经营收益，每季度第一个月20日前支付，甲方在此前需提供税务发票给乙方，否则乙方有权顺延付款，乙方将甲方租赁经营收益直接汇至甲方指定银行账户。甲方租赁经营收益具体如下：1、合同第4年5年的固定租金收益为人民币92771元；2、合同第6年7年的固定租金收益为人民币104367元；3、合同第8年9年的固定租金收益为人民币115964元；4、合同第10年的固定租金收益为人民币63780元。为了培育市场，甲方同意在合同租赁年限的前三年免收乙方租金，乙方从第四年开始按每季度向甲方支付租金收益。双方还在合同中约定：第七条、违约责任。乙方应按约定及时向甲方支付租赁经营收益，逾期支付的，应按照未付款数额以每日万分之一向甲方支付违约金。合同一经签订，三方应严格遵守，任何一方违约，应以该物业全部租赁期内的全部租金20%作为违约金赔付给守约方。因任何一方的违约行为给对方造成损失的，除承担违约金外还应全额赔偿无过错方的一切相关损失（包括但不限于律师费、交通费等因违约而产生的一切费用）。另查明，安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司通过银行转账于2016年5月11日向原告徐斌支付租金3169元、于2016年8月12日转账支付原告租金2483元、2016年11月10日通过转账支付原告租金3169元、2017年2月21日转账支付原告租金3169元、2017年5月9日转账支付原告租金3169元、2017年8月14日转账支付原告租金3169元、2017年11月13日转账支付原告租金3169元、2018年2月9日转账支付原告租金3169元、2018年5月9日转账支付原告租金3169元，此外安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司又另支付了部分租金，合计支付原告徐斌租金共计44071元。另查明，原告徐斌为主张自己的权利向本院提起诉讼，委托了安徽华人律师事务所律师陈灿作为自己的委托诉讼代理人，向安徽华人律师事务所支付了律师代理费7000元。以上事实，由原、被告提供的《温商国际汽车生活广场认购协议书》及合同审核单、《温商国际汽配城生活广场物业租赁经营合同》、房产证、银行流水明细、转账凭证、发票、《聘请律师合同》及当事人陈述在卷加以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，本院对于该合同的合法性、有效性予以确认。双方在合同中约定租赁期为十年，从2012年4月1日起至2022年3月31日止，前三年免收租金，合同第4年、5年的固定租金收益为人民币92771元、合同第6年、7年的固定租金收益为人民币104367元、合同第8年、9年的固定租金收益为人民币115964元、合同第10年的固定租金收益为人民币63780元，即被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司应支付原告徐斌2015年4月1日至2017年3月31日两年的租金为92771元、2017年4月1日至2019年3月31日两年的租金为104367元、2019年4月1日至2021年3月31日两年的租金为115964元、2021年4月1日至2022年3月31日支付租金63780元，截至2019年4月1日被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司应给付原告共计48个月租金197138元，扣除已经给付的44071元，被告安徽三联实业发展有限公司尚欠租金153067元，对于原告要求被告给付所欠租金的诉请，本院予以支持。但对于原告主张的合同“第4年、5年的固定租金收益人民币92771元”的表述为每年租金为92771元，经本院对于案涉房屋的面积和坐落位置及本院审理的案涉房屋同类型案件对于房屋租金标准的认定，本院认定案涉房屋“第4年、5年的固定租金收益人民币92771元”的租金标准应当为第4年和第5年的固定租金收益为92771元。对于原告要求被告对欠付租金支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，双方关于违约金的约定应以不超过实际损失为限，本案原告因被告欠负租金的违约行为所造成的损失即为被告欠付租金所造成的利息损失，故就租金利息与违约金原告不能重复主张。双方在租赁合同第七条第一款明确约定乙方应按约定及时向甲方（徐斌）支付租赁经营收益，逾期支付的应按照未付款数额以每日万分之一向甲方支付违约金。该条款为双方对欠付租金的违约行为的违约金计算方式的特别约定，同时按照合同第七条第二款以该物业全部租赁期内的全部租金20%支付违约金的约定应当认定是双方对除欠付租金以外其他违约行为的违约金的约定，由于双方关于欠付租金的违约金按照未付款数额以每日万分之一支付的计算标准低于人民银行同期贷款利率，故本院支持原告对欠付租金按照人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求。原告要求被告支付聘请律师支出的7000元，符合合同约定，本院予以支持。由于租赁合同约定被告安徽温商投资集团有限公司作为担保方对安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司承租徐斌的房屋的行为进行担保，担保方式为一般担保，故被告安徽温商投资集团有限公司应在被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司不能履行给付义务时，承担保证责任。被告安徽温商投资集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告高爱伦截止2019年4月1日尚欠的租金153067元并支付所欠租金利息（以每季度所欠租金为本金，自欠付之日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至款清之日止）；二、被告安徽温商投资集团有限公司对前款判决的给付内容承担一般保证责任；三、驳回原告徐斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，减半收取3575元，由被告安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司、安徽温商投资集团有限公司负担3165元，由原告徐斌负担410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员吴扬二0一九年六月二十日书记员丁海恩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。