江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0102民初4869号 原告：喻建平，男，1984年9月24日生，汉族，住南京市玄武区。 被告：南京金宣公寓管理有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路389号1208室。 法定代表人：候庆江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田树泽，男，该公司工作人员。 原告喻建平与被告南京金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喻建平及被告金宣公司的委托诉讼代理人田树泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告喻建平向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付违约金5800元（按每月2900元计算2个月），换锁费230元、洗衣机维修费798元、电费244元、水费238元、7天房租（2019年1月10日至2019年1月17日）676.67元、灯具、鞋柜修理费共计460元、误工费400元、空置费1600元，合计10446.67元。事实和理由：2018年1月10日，原、被告签订了《南京市房屋出租委托代理合同》，约定出租代理期为3年，每月房租2900元，免租期3个月（代理第一年的前三个月）。2019年1月上旬，被告告知原告不再代理出租房屋，要求原告无条件收房，且不支付违约金。2019年1月17日，原告无奈收回房屋，收回房屋时，被告未结清水、电费用，未修理损坏家电家具，也未清理房间卫生。后经多次协商无果遂诉至法院。 被告金宣公司辩称：如果被告存在违约行为，违约金过高请求法院予以调整；换锁费用应当由原告自行承担；原告交付给被告的洗衣机为旧洗衣机，不应当按照换新的标准要求赔偿；原告未提供水、电、维修费收据予以证明，且未能证明房屋由谁损坏；原告已要求被告支付违约金，无权再要求被告赔偿空置期、误工费等损失，且原告主张的空置期损失也过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 喻建平系南京市玄武区房屋的共有权人之一。 2018年1月10日，甲方喻建平与乙方金宣公司签订《南京市房屋出租委托代理合同》一份，约定：房屋坐落于南京市玄武区（以下简称案涉房屋），建筑面积54.98平方米，本房原始格局2室1厅1厨1卫；出租代理期限自2018年1月10日至2021年1月9日，共计3年。出租代理期限可延长3个月，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方；本合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年90天；甲方应于2018年1月10日前将房屋交付给乙方；每月房屋租金为人民币2900元整，乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延；乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2018年1月10日8700元，第二次2018年4月10日0元，第三次2018年7月10日8700元，第四次2018年10月10日8700元，以此类推；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方未按规定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同；乙方有合同约定的违约情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金等内容。 合同签订后，喻建平向金宣公司交付了案涉房屋，双方签署了《房屋交割清单》，清单中列明了双人床、衣柜、洗衣机等物品。 此后，金宣公司分别于2018年1月13日、7月10日、10月11日各向喻建平支付了租金8700元，之后未再按约支付租金。 2019年1月17日，喻建平与金宣公司业务员武某签署了《情况说明》，双方确认案涉房屋已于2019年1月17日交还给喻建平，室内物品无丢失，除柜门、柜玻璃破损外其他完好。因停电，电器未试，暂不知。水、电、燃气费用未结清。开锁及换锁芯（因钥匙丢失更换）费用230元为喻建平代付。代理合同解除相关事宜（含违约金等）本次未涉及，待后续办理。今天后喻建平可自行全权处理案涉房屋租卖等事宜。 喻建平为证明其诉讼主张还提供了以下证据：1、喻建平与金宣公司业务员武某的微信聊天记录，证明其代交案涉房屋水费235元，电费244元，洗衣机、灯具发生损坏。2、电费网上缴费记录244元、在苏宁易购购买洗衣机的网上支付记录798元、换锁收据230元。 金宣公司认为，微信聊天记录仅能证明双方于2019年1月17日交付了案涉房屋，而洗衣机损坏系发生在交房之后，其不应当承担更换洗衣机费用。 上述事实有南京市房屋出租委托代理合同、房屋交割清单、租金网上交易明细、情况说明、微信聊天记录、水电费网上支付凭证、苏宁易购网上交易账单、收据、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的房屋出租委托代理合同，实为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。依据双方约定，如被告未能按约支付租金达5日以上，原告有权解除合同，并要求被告支付欠付租金。被告于2018年10月11日支付支付租金后，未再按照约定于2019年1月10支付下一期租金。因此原告有权解除合同。2019年1月17日，被告业务员武某向原告交付了案涉房屋，并与原告就案涉房屋交付情况签署了情况说明，因此原、被告签订的《南京市房屋出租委托代理合同》于2017年1月17日解除。被告自2019年1月10日至返还房屋之日2019年1月17日期间仍占有使用房屋，且未支付租金，故原告有权要求被告参照合同约定租金标准支付占有使用费共计676.67元。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉房屋交还原告当天，根据原、被告双方签署的《情况说明》，被告认可租赁期间的水、电费用未结清，因钥匙丢失产生了开锁及换锁芯的费用，且该部分费用由原告垫付。此后原告提供了微信聊天记录，水、电费缴费凭证及换锁费用的收据，能够与2019年1月17日《情况说明》的内容相互印证，上述费用实际发生。故对原告要求被告支付电费244元、水费238元、开锁换锁芯费用230元的诉请本院予以支持。根据原告提供的与被告业务员武某的微信聊天记录来看，洗衣机发生了损坏，但损坏程度，是否可以修复等情况不明，故不应按照直接更换新洗衣机的标准计算该部分损失，本院酌情支持原告洗衣机损失费用200元。根据2019年1月17日的《情况说明》及微信聊天记录内容来看，柜子、灯具等发生损坏，但原告未能提供证据证明460元的维修费用实际发生，故对该部分主张酌情支持原告100元的维修费用。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原、被告双方约定，如被告未能按规定支付租金达5日以上，按月租金的200%向原告支付违约金，该违约金标准并不过高,故被告应当向原告支付违约金共计5800元。由于原告未能证明其所主张的误工费、空置损失实际发生，且其所主张的违约金足够覆盖上述损失，故对原告该部分请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告南京金宣公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告喻建平支付违约金5800元，电费244元，水费238元，房屋占有使用费676.67元，换锁费230元，并赔偿洗衣机损失200元，灯具、柜子修理费100元，上述各项费用共计7488.67元； 二、驳回原告喻建平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费61元，减半收取30.5元，由被告南京金宣公寓管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 刘立柱 二〇一九年六月十七日 法官助理 谭雨欣 书 记 员 张佳佳