江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0982民初1591号原告：熊志华，男，1975年1月24日出生，汉族，自由职业，住樟树市。委托诉讼代理人：曾庆谟，江西新青年律师事务所律师。被告:江西荣盛房地产置业有限公司，住所地樟树市新城区，统一社会信用代码:9136098275996008**。法定代表人：聂睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：习秋平，男，该公司法务专员，住樟树市。原告熊志华（下称原告）与被告江西荣盛房地产置业有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曾庆谟，被告的委托诉讼代理人习秋平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告偿付逾期交房的违约金3989.78元(554136元×0.0001×72)；2、被告向原告偿付逾期办理房屋权属证书的违约金7203.77元(554136元×0.0001×130，自2019年1月1日起计算至2019年5月10日止)，并以554136元为基数，按每日万分之一支付自2019年5月11日起至向原告交付房屋权属证书之日止的违约金；3、被告于本判决发生法律效力之日立即向原告交付商品房和储藏间的房屋权属证书；4、诉讼费由被告负担。事实和理由:2015年7月，原告与被告签订商品房买卖合同两份，约定：原告以554136元的价款购买被告开发、位于樟树市江南花园7幢2-3A01号的住房一套和7幢储06号的储藏间一间，被告逾期交房和办理房屋权属证书应当向原告支付违约金，等等。合同签订后，原告按约向被告交纳了全部房款，但被告却未按约向原告交房和办理房屋权属证书，造成实质性违约。原告多次向被告要求办理房屋权属证书并偿付违约金，但被告置之不理。被告辩称，1、答辩人逾期向原告交房属实，但计算违约金的逾期日期应予减少，其原因是：涉案房屋建筑工程的项目部负责人吴四清于2015年11月15日突然死亡，众多债权人围堵项目部，致使项目部一月余无法开展工作；涉案房屋建筑工程在建期间，降雨量较往年多，影响了工程进度。上述两项事由符合原告与答辩人签订的补充协议约定的不可抗力因素条件，故计算违约金的逾期日期应予减少。2、答辩人逾期为原告办理房屋权属证书属实，但逾期办证非答辩人的原因所致。根据有关法律法规规定，答辩人作为开发商在办证工程中承担的仅是协助业务；房屋权属证书未办好是吴四清突然死亡和政府回购安置房的原因造成；购房者即业主交付资料不集中、不齐全导致了拖延办证；政府办事效率不高也是逾期办证的原因之一。3、原告与答辩人约定的逾期办证违约金过高。根据我国合同法和合同法解释规定，违约金的性质主要是补偿守约方的损失，答辩人逾期办证违约属实，但并未给原告造成实际损失，请求法院对于过高的违约金予以适当减少。原告围绕诉讼请求提交了自己的身份证、被告的企业信用信息、商品房买卖合同、交纳购房款和装修管理费等费用的收据、（2018）赣0982民初2738号民事判决书，证明其上述主张和请求。本院在庭审时组织当事人对证据进行了质证。被告对于民事判决书的真实性、合法性无异议，但对于其关联性有异议，认为我国不适用判例法；被告对于上述其他证据均无异议。本院经审查认为，本院（2018）赣0982民初2738号民事判决书系已经发生法律效力的裁判文书，该判决书所确认的事实无需其他证据印证即依法可以确认。被告的异议不能成立，本院不予采信。故本院对于上述证据均予以认定。被告围绕其主张提交了樟树市气象局出具的证明以证明樟树市在2015年和2016年的降水量较历年同期分别偏多29%、7%，属于自己与原告签订的补充协议约定的不可抗力情形，按约定可逾期交房；提交增值税发票两张，证明自己已经履行了办证协助义务。本院在庭审时组织当事人对证据进行了质证。原告对于上述证据均有异议，认为单位证明缺乏法定的形式要件，即无出证单位负责人签名确认；即使证明的内容真实，降雨量偏多也非逾期交房的合理理由，被告在签订合同时即应考虑施工期间的雨水因素，该证明不能达到被告关于减少计算逾期交房违约金时间的证明目的；被告代交税收取得税票只能证明其做了一定工作，但最根本性的工作即房屋建筑工程竣工验收合格的证据至今未提交，导致目前仍不具备办理房屋权属证书的条件，故对于增值税发票的证明目的不予认可。本院经审查认为，原告的异议成立，本院予以采信。该组证据中的证明系单位证明，其既无出具证明经手人的签名也无单位负责人的签名，不符合单位证明的形式要件，该证据依法不应采信。即使该证明的内容属实，降雨量偏多也不构成不可抗力，依法不能减轻或者免除被告逾期交房的违约责任；被告至今未向原告交付房屋权属证书是客观事实，其代为缴纳税收不能代表其履行了办理房屋权属证书的义务。故本院对于证明不予采信，对于增值税发票的真实性、合法性和关联性予以认定，但对于其关于已经履行办证协助义务的证明目的不予认定。根据当事人所提交的证据，本院法庭调查情况与认证结果，本案查明的事实如下:2015年9月17日和2016年2月14日，原告与被告先后签订商品房买卖合同两份，合同约定:原告向被告购买位于樟树市江南花园7幢2-3A01号的住房一套和7幢储06号的储藏间一间，价款依次为431136元、123000元，合计554136元；出卖人即被告应在2016年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人即原告使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理：⑴、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天出卖人向买受人支付万分之一的违约金，因买受人原因导致产权登记不能按时办理，出卖人不承担违约责任；等等。自2015年7月29日和2016年1月1日，原告分两次向被告交纳购房款等共计564136元；2016年11月6日，原告还向被告交纳装修管理费等1974元。2016年8月28日交房期限届满时，被告未按约向原告交房（包括住房和储藏间）。直至2016年11月18日，被告才将住房和储藏间交付给原告。被告交房后，又未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告所购房屋的房屋权属证书至今未能办理和颁发证书。原告因向被告要求办理房屋权属证书和支付违约金无果而涉讼，提出上述请求。本院认为，原告与被告签订的两份商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告已按约向被告支付了全部购房款，被告本应按约于2016年8月28日前向原告交房，但因故拖延至2016年11月18日交房，被告逾期交房的行为构成违约，依法应按合同约定承担逾期交房的违约责任；原告要求被告向其支付逾期交房违约金3989.78元的请求于法有据，本院予以支持。被告在2018年9月29日收到政府支付的安置房回购款后，本应自2018年09月30日起90日内为原告办理房屋权属证书，但被告因不能归责于原告的原因而至今未办理房屋权属证书，责任应当由被告承担。原告要求被告在本判决发生法律效力后立即交付房屋权属证书，并以购房款554136元为基数，按每日万分之一支付自2019年1月1日起至实际向原告交付房屋权属证书之日止的逾期办证违约金等请求均于法有据，本院均予以支持。被告关于逾期办证违约金约定过高的主张于法无据，本院不予支持；被告关于因案外人吴四清意外死亡，导致涉案建筑工程施工受影响以及涉案施工期间的降雨量较往年偏多而影响了工程施工进度，应当减少计算逾期交房和逾期办证违约金时间等主张缺乏事实依据，即其理由不符合原告与其签订的补充协议约定的延期交房之特殊原因，故本院对于被告关于应当减少计算逾期交房和逾期办证违约金时间的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告江西荣盛房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，一次性向原告熊志华支付逾期交房的违约金3989.78元；二、被告江西荣盛房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告熊志华交付位于樟树市江南花园7幢2-3A01号商品房和7幢储06号储藏间的房屋权属证书；三、被告江西荣盛房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告熊志华支付逾期交付房屋权属证书的违约金（以购房款554136元为基数，按每日万分之一自2019年1月1日起计算至实际交付房屋权属证书之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计39元（已减半收取），由被告江西荣盛房地产置业有限公司负担(与上述第一项款项同期支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审判员  涂睿二〇一九年六月二十六日法官助理王丽娟书记员余惠娟