福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初649号 原告：福建新龙芝房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇马祖东路2号（碧水龙城销售部二层）。 法定代表人：高芝文，系公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈声梁，福建建达（长乐）律师事务所执 业律师。 委托诉讼代理人：黄秀燕，福建建达（长乐）律师事务所执 业律师。 被告：马赛珍，女，1964年10月10日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福建新龙芝房地产开发有限公司（以下简称新龙芝房地产公司）与被告马赛珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新龙芝房地产公司的委托诉讼代理人陈声梁到庭参加诉讼，被告马赛珍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新龙芝房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除新龙芝房地产公司与马赛珍签订的案涉《商品房买卖合同》；2.判令马赛珍立即将位于连江县××二区1座××02号单元房腾空并返还给新龙芝房地产公司；3.判令马赛珍立即协助新龙芝房地产公司前往连江县不动产登记中心办理注销案涉《商品房买卖合同》的登记备案手续及连房预YR字第11×××××号预购商品房预告登记手续；4.判令马赛珍向新龙芝房地产公司支付违约金61314元。事实和理由：2011年7月13日，新龙芝房地产公司与马赛珍签订了《商品房买卖合同》，由马赛珍购买新龙芝房地产公司开发的位于连江县××二区1座××02号单元房产，购房总价款为1226282元。马赛珍支付部分购房款后，余额490000元办理按揭贷款。合同附件六第一条第4款明确约定：“买受人须及时偿还银行月供房款，若发生欠款而由出卖人代买受人垫付了按揭贷款，则买受人须在收到出卖人书面通知的15日内偿还出卖人的垫款及同期银行贷款利息，否则，买受人应按出卖人为其垫付的按揭贷款本息的总额以日万分之三的比例向出卖人支付违约金，同时，《合同》继续履行。如果出卖人为买受人垫付的按揭贷款本息累计金额超过按揭总金额的10%，则视为买受人构成根本性违约。出卖人有权单方面解除《合同》，收回房产。并且，买受人还应按《合同》第四条约定的商品房总价款的5%向出卖人支付违约金。因解除购房合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。”上述合同签订后，案外人中国工商银行股份有限公司连江支行根据马赛珍的申请，于2011年8月3日与新龙芝房地产公司、马赛珍签订了《个人购房借款/担保合同》，新龙芝房地产公司以保证人的身份为马赛珍申请的上述贷款提供担保。后因马赛珍未按时向中国工商银行股份有限公司连江支行偿还贷款本息，中国工商银行股份有限公司连江支行根据《个人购房借款／担保合同》约定向福州仲裁委员会提起仲裁。福州仲裁委员会于2017年1月20日作出[2017]榕仲裁字第0××号裁决书，裁决“一、解除申请人中国工商银行股份有限公司连江支行与被申请人马赛珍、福建新龙芝房地产开发有限公司之间签订的《个人购房借款／担保合同》。二、被申请人马赛珍、杨明忠应于本裁决作出之日起10日内向申请人中国工商银行股份有限公司连江支行偿还借款本金379193.13元及暂计至2016年4月1日利息、复利、罚息1766.66元，之后的利息、罚息、复利按《个人购房借款／担保合同》的约定计至实际清偿之日止。三、被申请人福建新龙芝房地产开发有限公司对上述第二项裁决承担连带清偿责任。”仲裁裁决后，马赛珍未履行还款义务。中国工商银行股份有限公司连江支行向福州市中级人民法院申请执行。执行中，福州市中级人民法院从新龙芝房地产公司账户中划拨了410000元，现该案已执行完毕，即新龙芝房地产公司已为马赛珍垫付了全部按揭款及相关利息、罚息、复利等。新龙芝房地产公司为马赛珍垫付的按揭贷款本息累计金额早已超过其按揭总金额的10%，为此，马赛珍已构成根本性违约。新龙芝房地产公司根据《商品房买卖合同》的约定，有权解除合同，收回房产并要求马赛珍支付违约金，新龙芝房地产公司遂依法起诉。 马赛珍未作答辩。 新龙芝房地产公司围绕诉讼请求提交了证据《商品房买卖合同》一份；《个人购房借款/担保合同》一份；【2017】榕仲裁字第0××号裁决书一份；（2018）闽01执681号执行裁定书一份；（2018）闽01执681号协助扣划存款通知书两份；中国银行国内支付业务付款回单两份；（2018）闽01执681号结案通知书一份；商品房买卖预售、预告登记申请登记备案表一份；连江县不动产登记和交易中心查询单一份；交房确认书及承诺书一份。因马赛珍未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，上述证据均来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月13日，新龙芝房地产公司与马赛珍签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为00220×××。合同约定：马赛珍向新龙芝房地产公司购买位于连江县××二区1号楼××02号商品房一套，该商品房建筑面积125.69平方米，合同总价款为1226282元。合同第六条付款方式及期限约定：“……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、按揭付款买受人签订本合同时支付首期房款（含定金）计人民币（大写）叁拾柒万陆仟贰佰捌拾贰元正。余额人民币（大写）捌拾伍万元正，向银行申请按揭贷款，出卖人同意提供担保，并配合买受人办理贷款手续，由此产生一切手续费用由买受人承担。”合同第二十三条约定：“本合同附件与本合同具有同等法律效力。……” 第二十五条约定：“本合同自双方签订之日起生效。……”同时，该《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条第4款约定：“以下视为买受人违约情形：?、买受人须及时偿还银行月供房款，若发生欠款而由出卖人代买受人垫付了按揭贷款，则买受人须在收到出卖人书面通知的15日内偿还出卖人的垫款及同期银行贷款利息，否则，买受人应按出卖人为其垫付的按揭贷款本息的总额以日万分之三的比例向出卖人支付违约金，同时，《合同》继续履行。?、如果出卖人为买受人垫付的按揭贷款本息累计金额超过按揭总金额的10%，则视为买受人构成根本性违约。出卖人有权单方面解除《合同》，收回房产。并且，买受人还应按《合同》第四条约定的商品房总价款的5%向出卖人支付违约金。因解除购房合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。……”合同补充协议第四条约定：“本补充协议为《合同》不可分割的有效组成部分，与《合同》具有同等的法律效力，本补充协议与《合同》有不同约定的，以本协议的约定为准履行，协议经双方签字后生效。”2011年7月18日，案涉房屋办理了预售合同登记备案。嗣后，案涉房屋进行了预告登记，预告登记证号为连房预YR字第×××号。2013年3月19日，新龙芝房地产公司向马赛珍交付了案涉房屋。上述《商品房买卖合同》签订后，马赛珍已支付购房款736282元。2011年7月18日，杨明忠签署《共同还款确认书》，载明：马赛珍向中国工商银行股份有限公司连江支行申请个人住房贷款490000元整，马赛珍与杨明忠系夫妻关系，此借款系杨明忠与马赛珍的共同债务，今后此债务及中国工商银行股份有限公司连江支行实现有关债权的全部费用由杨明忠和马赛珍共同偿还。2011年8月3日，中国工商银行股份有限公司连江支行与马赛珍、新龙芝房地产公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定：中国工商银行股份有限公司连江支行向马赛珍发放个人购置住房贷款490000元，贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准等。新龙芝房地产公司作为保证人对马赛珍在《个人购房借款／担保合同》项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用及马赛珍所有其他应付的费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。2011年9月1日，中国工商银行股份有限公司连江支行向马赛珍发放了借款490000元。2016年5月25日，福州仲裁委员会受理了中国工商银行股份有限公司连江支行与马赛珍、杨明忠、新龙芝房地产公司之间的金融借款合同纠纷案，并于2017年1月20日作出【2017】榕仲裁字第0××号裁决书，裁决书中查明：截至2016年4月1日，马赛珍、杨明忠共拖欠中国工商银行股份有限公司连江支行借款本金393318.57元及计至2016年4月1日的利息、复利、罚息1766.66元。新龙芝房地产公司曾于2016年6月27日代垫了借款本金7015.24元和利息5425.65元；于2016年9月29日代垫了借款本金7110.2元和利息5337.22元,裁决内容如下：“一、解除申请人中国工商银行股份有限公司连江支行与被申请人马赛珍、福建新龙芝房地产开发有限公司之间签订的《个人购房借款／担保合同》。二、被申请人马赛珍、杨明忠应于本裁决作出之日起10日内向申请人中国工商银行股份有限公司连江支行偿还借款本金379193.13元及暂计至2016年4月1日利息、复利、罚息1766.66元，之后的利息、罚息、复利按《个人购房借款／担保合同》的约定计至实际清偿之日止。三、被申请人福建新龙芝房地产开发有限公司对上述第二项裁决承担连带清偿责任。……六、被申请人福建新龙芝房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被申请人马赛珍、杨明忠追偿。……本案案件受理费9461元，处理费2975元，公告费600元，由被申请人马赛珍、杨明忠、福建新龙芝房地产开发有限公司负担（该款已由申请人中国工商银行股份有限公司连江支行垫付，履行时被申请人马赛珍、杨明忠、福建新龙芝房地产开发有限公司迳付给申请人中国工商银行股份有限公司连江支行）。”嗣后，中国工商银行股份有限公司连江支行向福州市中级人民法院申请强制执行上述仲裁裁决。福州市中级人民法院于2018年6月30日作出（2018）闽01执681号执行裁定书，裁定：“冻结（划拨）被执行人马赛珍、杨明忠、福建新龙芝房地产开发有限公司应当履行义务部分的银行存款；或者查封（扣押、冻结、提取）其相应财产。”2018年9月18日，中国银行股份有限公司连江支行分别扣划新龙芝房地产公司账户的存款379193.13元和30806.87元至福州市中级人民法院的银行账户。2018年10月31日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01执681号结案通知书，载明：因被执行人已完全履行生效法律文书所确定的还款义务，故对申请执行人中国工商银行股份有限公司连江支行与被执行人马赛珍、杨明忠、新龙芝房地产公司金融借款合同纠纷一案作结案处理。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马赛珍与新龙芝房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效,双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。在合同履行中，马赛珍未按期偿还银行贷款，导致新龙芝房地产公司承担保证责任，根据现有证据已查知，新龙芝房地产公司先后曾代马赛珍偿还借款本金393318.57元（7015.24元+7110.2元+379193.13元），已超过了按揭贷款总金额的10%即49000元，马赛珍的行为已构成根本性违约。新龙芝房地产公司请求解除《商品房买卖合同》并腾空交还房屋，同时要求协助其办理注销案涉商品房登记备案和注销商品房预告登记，判令马赛珍支付违约金61314元,均符合双方合同约定，且马赛珍亦未对违约金数额提出异议，依法可予支持。合同解除后，新龙芝房地产公司亦应向马赛珍返还其已支付的购房款1226282元，本院予以一并处理。 马赛珍经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建新龙芝房地产开发有限公司与马赛珍签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：00220×××）； 二、马赛珍在本判决生效之日起30日内向福建新龙芝房地产开发有限公司腾空交还坐落于连江县××二区1号楼××02号的房屋，并协助福建新龙芝房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案和预告登记的注销手续； 三、马赛珍应在本判决生效之日起10日内支付福建新龙芝房地产开发有限公司违约金61314元； 四、福建新龙芝房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内返还马赛珍购房款1226282元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15837元，由马赛珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  张质蕴 人民陪审员  周谋云 人民陪审员  蔡晨龙 二〇一九年六月五日 书 记 员  林文静 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚 实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就 时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第 九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到 达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构 确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的， 依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经 履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、 采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭 的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 （申请执行提示）第二百三十九条申请执行的期间为二 年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、 中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一 日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文 书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间 的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期 间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。