宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初1404号原告：郭丽娟，女，1980年3月25日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：郭纪杨，宁夏嘉睿律师事务所律师。被告：宁夏众和房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市。法定代表人：韩成祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王淑贞，女，该公司办公室主任。原告郭丽娟与被告宁夏众和房地产开发有限公司（以下简称众和房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告郭丽娟及其委托诉讼代理人郭纪杨、被告众和房地产公司的委托诉讼代理人王淑贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭丽娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金36443元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月24日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于宁朔北街XXX一套，单价4652元/平方米。第十一条：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约定向被告支付首付款190668元，商业贷款42万元。原、被告双方于2018年8月18日签订《购房合同补充协议》：实际产权登记面积为131.44平米，总房款611459元。原告已按约定向被告支付全部购房款611459元，被告直到2018年8月20日才将该房屋交付给原告使用，但该房屋仍未达到交付条件。被告逾期交房长达596天之久，实属违约，应按合同约定的每日万分之一向原告支付违约金36443元。合同中“违约金总额不得超过全部房价款的2%”的约定为格式条款，免除了被告的责任并排除了原告获取赔偿的权利，违背公平原则，且未采取合理方式提请原告注意并进行充分说明，此限制条款应属无效条款，即便该条款有效，根据合同法相关规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，故被告仍应按每日万分之一向原告支付违约金，但被告一直未予支付。为此，原告提起诉讼。被告众和房地产公司辩称，原、被告于2015年5月24日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，购得XXX住房一套，建筑面积131.44平方米，房屋单价4652元，总价611459元。购房合同中对房屋交付时间进行了约定，约定被告应于2016年12月31日交付房屋。合同第十二条约定逾期交付房屋买受人不退房合同继续履行的出卖人按日计算向买受人支付万分之一的违约金，但违约金总额不得超过全部房款的2%。因此原告所诉被告逾期交付房屋的违约责任确实存在，鉴于原告诉讼时效超过2年，众和房地产公司自2019年1月1日起支付违约金。综上，请求驳回原告部分诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月24日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于银川市××区以东、安民巷以北尚美雅居55号楼2单元101室住房一套，房屋单价4652元，总价610668元；合同第九条约定：商品房交付的条件为1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.本条约的具体交付条件以《补充协议》约定为准，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；合同第十二条约定：逾期交付责任为1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加）] (1) 逾期在90日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01% （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但违约金总额不得超过全部房价款的2%。补充协议约定本补充协议与本合同正文以及附件若有不一致的，以本补充协议为准。另查明，2018年8月20日，被告向原告交付了涉案房屋。交付时，该房屋实测建筑面积131.44平方米，实际总价款为611459元。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行合同义务。根据合同约定，被告应当于2016年12月31日前将符合交付条件的涉案房屋交付原告，但被告实际于2018年8月20日向原告交付涉案房屋，已构成违约，原告认为双方合同第十二条第2项约定的违约金“买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但违约金总额不得超过全部房价款的2%。”过低，要求本院予以调整，因被告迟延交房近两年，给原告造成一定经济损失，合同约定的上述违约金过低，故本院予以调整，双方合同第十二条第1项第（2）款约定的按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金标准，符合法律规定，故被告应以该标准支付原告自2017年1月1日至2018年8月19日期间的违约金36443元（611459元×万分之一×596天）的诉讼请求，本院予以支持。被告认为应按合同第十二条约定逾期交付房屋买受人不退房合同继续履行的出卖人按日计算向买受人支付万分之一的违约金，但违约金总额不得超过全部房款的2%的辩解理由，本院不予采纳。被告辩称诉讼时效已过的理由，因双方在2018年8月20日才交付房屋，根据法律规定，本案未过诉讼时效，故被告该辩解理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：被告宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付原告郭丽娟逾期交房违约金36443元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，减半收取356元，由被告宁夏众和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。  审 判 员   张月琴 二〇一九年六月十日 法 官 助 理    段和珍书 记员    曹若非附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。  诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。