安徽省淮北市相山区人民法院行 政 判 决 书(2019)皖0603行初11号原告：孟庆云，男，1975年7月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告：张爱枝，女，1973年11月12日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。上述二原告共同的委托代理人：董娟，安徽启宇律师事务所律师。被告：淮北市不动产登记中心，住所地安徽省淮北市古城路25号。负责人：金星，该中心主任。出庭行政机关负责人：张强，该中心副主任。委托代理人：江小兵，安徽锦相邑律师事务所律师。第三人：淮北市住房和城乡建设局，住所地安徽省淮北市相山北路5号。负责人：李公峰，该局局长。委托代理人：丁怀宝，该局工作人员。委托代理人：翟培敏，安徽锦相邑律师事务所律师。第三人：朱军，男，1964年2月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。第三人：于侠，女，1964年2月14日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告孟庆云、张爱枝不服被告淮北市不动产登记中心（以下简称市不动产登记中心）于2011年10月8日将坐落于淮北市相山区榴园路X号XXX幢XX室房屋预告登记至朱军、于侠名下的行政行为，于2019年1月13日向本院提起行政诉讼，本院于当日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等材料。诉讼中，孟庆云、张爱枝向本院提出申请要求追加淮北市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）为第三人，本院经审查予以准许。本院依法组成合议庭，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告孟庆云及其与张爱枝共同的委托代理人董娟，被告市不动产登记中心副主任张强及该中心委托代理人江小兵，第三人市住建局的委托代理人丁怀宝、翟培敏到庭参加诉讼。第三人朱军、于侠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟庆云、张爱枝诉称：2014年11月，我们以88万元价格购买了淮北市九方房地产开发有限责任公司（以下简称九方公司）开发所有的坐落于淮北市相山区榴园路X号XX幢XXX室房屋（房款已付清）。2014年11月11日领取入户钥匙，并装修入住，直至起诉前前往市不动产登记中心办理房屋产权登记才得知案涉房屋已办理预告登记至朱军、于侠名下。经向九方公司了解，得知该公司为向朱军、于侠借款200万元，才签订房屋买卖合同并办理预告登记，双方之间并无买卖房屋的真实意思表示，案涉预告登记系为借款提供的担保。九方公司与朱军、于侠之间系民间借贷法律关系，登记机关办理预告登记违反法律规定，为维护我们的合法权益，特诉至法院，要求撤销登记机关不动产登记中心将淮北市相山区榴园路X号XX幢XX室房屋办理预告登记至朱军、于侠名下的行政行为。为支持其诉讼请求，孟庆云、张爱枝向本院提供如下证据：1、案涉商品房买卖合同及购房款票据，欲证明孟庆云、张爱枝购买案涉房屋，已付清房款；2、案涉入住联系单及水电燃气费单据，欲证明孟庆云、张爱枝于2014年11月入户，装修后实际居住的事实；3、榴园路X号XXX住宅楼分户第五批名单、不动产登记申请审批表、房屋契税缴付票据，欲证明孟庆云、张爱枝于2018年9月12日得知涉案房屋预告登记在朱军、于侠名下的行政行为；4、（2015）相民一初字第01826号民事判决书（裁判文书网下载）、预售商品房预告登记申请表，欲证明登记机关基于九方公司与朱军、于侠间的民间借贷关系而予诉争房屋预告登记不正确，二者之间并不存在真实的房屋买卖关系，应依法撤销。被告市不动产登记中心辩称：1、市不动产登记中心于2016年6月27日成立，该行政行为于2011年作出，对市不动产登记中心成立之前的行政行为市不动产登记中心尊重当时房管行政部门作出的行政登记。2、现孟庆云、张爱枝要求撤销预告登记，市不动产登记中心认为由于涉案房产涉及预告登记权利人，在未经过权利人申请的情况下，擅自撤销或自动给予失效，可能会引发新一轮诉讼，或开发商再一房两卖的情形存在。市不动产登记中心为证明其登记行为合法，向本院提交了淮政秘（2016）103号文件，欲证明市不动产登记中心实施登记行为是在2016年6月27日开始。第三人市住建局述称：1、孟庆云、张爱枝购买房产的信息，房管行政部门对此不知情，房管部门无法了解孟庆云、张爱枝与九方公司的购房信息。2、关于预告登记，是根据申请人也就是朱军、于侠与九方公司共同到原房管行政部门共同办理的预告登记，目前随着房管部门登记职能的划转，房管行政部门已无此项职能。3、即使涉案预告登记被撤，也是开发公司故意隐瞒向第三人融资贷款事实，且该事实已被生效的法律文书束羁，房管行政部门对此无过错。市住建局针对其述称，向本院提交了房地产权登记信息、预告登记信息、淮北市预购商品房预告登记申请表，欲证明颁证的事实依据。第三人朱军、于侠未提交书面质证意见亦未提供证据。经庭审举证、质证，本院认证如下：对孟庆云、张爱枝提供的证据、市不动产登记中心提供的证据以及市住建局房地产权登记信息、淮北市预购商品房预告登记申请表均具备真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定；对市住建局提供的预告登记信息系被诉行政行为。经审理查明，孟庆云、张爱枝与九方公司签订《商品房买卖合同》，约定孟庆云、张爱枝购买淮北市相山区榴园路X号XX幢XXX室房屋，总价款88万元；九方公司应在2014年12月30日前交付房屋，并在交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容。后孟庆云、张爱枝一次性支付购房款88万元，并交纳维修基金、办证费用17670元。孟庆云、张爱枝入住案涉房屋至今。朱军、于侠与九方公司之间自2011年9月22日起即存在民间借贷关系，朱军、于侠出借给九方公司借款本金200万元。为保证资金安全，朱军、于侠与九方公司签订补充协议，约定双方签订商品房买卖合同，九方公司分别将东紫昱苑小区包括案涉房屋在内的4套房屋按照借款金额作价转让给朱军、于侠作为借款抵押，若九方公司未按照借款合同的约定履行义务导致朱军解除借款合同，则房地产买卖合同自动生效。后九方公司未完全履行还款义务，朱军、于侠诉至法院，要求九方公司偿还借款，并对依法处置抵押物所得价款优先受偿。我院于2015年10月19日作出（2015）相民一初字第01826号生效判决，判决九方公司偿还尚欠朱军的借款本金200万元及相关利息，驳回朱军的其他诉讼请求。另查，2011年11月8日，市住建局经朱军、于侠申请，为其办理案涉房屋的预售商品房买卖预告登记（不动产登记证明号：11007296）。2017年6月16日，九方公司就案涉楼幢办理首次登记[不动产证书号：皖（2017）淮北市不动产权第000XX号]。再查，2016年6月23日，淮北市人民政府下发淮政秘﹝2016﹞103号《淮北市人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年6月27日起，原淮北市房地产管理局（以下简称市房管局）办理的各类房屋登记业务和淮北市国土资源局办理的各类土地登记业务由市不动产登记中心窗口统一受理。2019年2月12日，《中共淮北市委淮北市人民政府关于市级机构改革的实施意见》淮发﹝2019﹞2号文件规定，将市城乡建设委员会、市房管局、市住房公积金管理中心的行政职能等整合，组建市住建局，不再保留市房管局。本院认为，根据《城市商品房预售管理办法》(2004修正)第四条第三款的规定“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理”及《房屋登记办法》第四条第二款的规定“本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”，原市房管局（现市住建局）具有对案涉预购商品房备案登记、预告登记的法定职责。关于案涉预告登记是否具备事实及法律依据的问题。《房屋登记办法》第七十条第一款规定“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。由此可见，商品房预售合同备案登记是办理预告登记的前提，该备案合同亦是申请预告登记时必须要提交的材料之一。本案中，市住建局、市不动产登记中心均未提交证据证明九方公司与朱军、于侠之间的商品房预售合同已经办理备案登记，致案涉行政行为主要证据不足。另一方面，根据审理查明的事实，九方公司为周转资金而向朱军、于侠借款，虽然名义上朱军、于侠与九方公司签订了《商品房买卖合同》，但朱军、于侠并非真实的承购人，且未实际支付预售商品房的购房款，朱军、于侠与九方公司以借款抵押的真实目的进行预售商品房预告登记的行为，不属于目前法律、法规、规章所保护的商品房预售合同的范围，市住建局将债权人朱军、于侠登记为预告权利人主要证据不足，应予撤销。另，自2016年6月27日起，市不动产登记中心负责各类房屋登记和淮北市国土资源局办理的各类土地登记业务，被诉行政行为虽然由原市房管局(现市住建局)作出，但根据现有职能划分，应由市不动产登记中心履行撤销登记的职责。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告淮北市不动产登记中心于2011年11月8日将坐落于淮北市相山区榴园路X号XX幢XXX室房屋预告登记（不动产登记证明号:11001100XXXX）至第三人朱军、于侠名下的行政行为（该预告登记行为系第三人淮北市住房和城乡建设局作出）。案件受理费50元，由被告淮北市不动产登记中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  崔景瑞审 判 员  郑玉爱人民陪审员  陈桂荣二〇一九年六月五日书 记 员  刘国庆附本判决适用的相关法律规定：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；