安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4274号上诉人（原审原告）：丁利群，女，1962年10月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：祁兵,安徽健友律师事务所律师。委托诉讼代理人：金瑞,安徽健友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江佳源安徽房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区湖北路与洞庭湖路交口佳源（巴黎）都市小区商业1#楼，统一社会信用代码91340100060815746Q（1－1）。法定代表人：邓文平，集团总裁。委托诉讼代理人：张明胜，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴娟娟，安徽华人律师事务所实习律师。上诉人丁利群因与被上诉人浙江佳源安徽房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院作出的（2018）皖0111民初6997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁利群上诉请求：1、依法改判安徽省合肥市包河区人民法院(2018)皖0111民初6997号民事判决第二项为“浙江佳源安徽房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还丁利群定金20万元、意向金50万元及利息127168.95元（以50万元为基数，自2016年3月4日，按照年利率12%的标准计算至2017年11月24日；以50万元为基数，自2017年11月25日暂计至2018年9月10日，并按照年利率6%计算至款清之日）”或将本案发回重审（上诉请求暂合计123835.62元）；2、本案的一审、二审案件受理费及保全费等全部诉讼费由佳源公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实、证据存在错误。1、佳源公司违反《佳源(巴黎)都市小区BH2012-14地块住宅预约意向单》内容，并将丁利群认购的案涉房屋出售第三人，致使意向单无法继续履行。丁利群依约支付了定金及预约金，在佳源公司取得案涉房屋预售许可证后多次要求签订《商品房买卖合同》，但佳源公司捆绑销售车位且只同意预约金利息按12%仅计算至2017年8月，明显违背了意向单的约定。2、一审法院未采信丁利群提供的录音证据，却采信佳源公司未提供证据原件的“手机短信”，进而认定佳源公司没有违约行为，该认定完全错误。丁利群一审提供的证据6及证据8可以印证佳源公司存在捆绑销售车位的事实。二、因佳源公司违反意向单约定，致使双方《商品房买卖合同》未能签订，应承担相应的违约责任。1、关于定金应适用定金罚则，丁利群应当双倍返还。2、2017年11月24日之后的利息损失应予认定，应以50万为基数，计算至款清之日。佳源公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。1、佳源公司多次通知丁利群办理购房手续，丁利群均未办理，佳源公司向丁利群发出解除函，解除了案涉房屋预约意向单，意向单解除后佳源公司才将案涉房屋出售给第三人，并非是丁利群所称的因佳源公司原因将案涉房屋出售给第三人导致意向单无法履行。2、一审法院采信证据并无不当，一审认定双方直到诉前均无违约行为佳源公司并不认可，但是基于房屋已经出售给第三人，以及息事宁人的角度佳源公司并未提起上诉。一审法院判定返还十万元定金并无不当，一审法院按照案涉意向单计算五十万元的利息数额也没有错误，且佳源公司从未表示不愿意退意向金，而是丁利群不愿意接收，责任不在佳源公司。丁利群向一审法院起诉请求：1、判令佳源公司继续履行双方签订的《佳源（巴黎）都市小区BH2012－14地块住宅预约意向单》；2、判令佳源公司及时履行签署商品房买卖合同事宜；3、案件诉讼费用由佳源公司承担。2018年9月10日丁利群变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《佳源（巴黎）都市小区BH2012－14地块住宅预约意向单》；2、判令佳源公司双倍返还定金200000元、返还意向金500000元，及利息148734.25（并按照年利率6%计算至款清之日）；3、判令佳源公司赔偿丁利群损失600000元；4、案件诉讼费用由佳源公司承担。一审法院认定事实：2016年3月3日，丁利群（乙方）与佳源公司（甲方）签订《佳源（巴黎）都市小区BH2012－14地块住宅预约意向单》一份，约定丁利群向佳源公司意向认购佳源（巴黎）都市小区BH2012－14地块住宅（13幢602室）一套、预约面积约140平米，主要内容即：1、预付定金100000元（不计利息、不退还、至正式签约时自动转为购房款），2、乙方向甲方支付预约意向金500000元，该款项甲方承诺自缴纳之日起按年12%计算利息至该套住宅取得预售许可证当天为止。同日，丁利群向佳源公司缴纳定金及预约意向金共计600000元。2017年11月24日，佳源公司取得商品房预售许可证；2017年11月14日、26日，佳源公司两次向丁利群使用的139××××3160手机发送信息，通知丁利群及时办理相关购房手续；丁利群称“未看到信息”。2018年4月4日，丁利群收到佳源公司出具的《解除函》，即通知“取消丁利群认购房号为美13－602室房屋的购买资格”等。之后，丁利群多次与佳源公司协商，但无果；现案涉房屋已出售给第三人。一审法院认为，丁利群与佳源公司签订的《佳源（巴黎）都市小区BH2012－14地块住宅预约意向单》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。丁利群提出解除此意向单，佳源公司表示同意，一审法院予以支持。佳源公司在取得商品房预售许可证后，虽以发送手机短信形式通知丁利群办理购房手续，但没有以书面形式明确告知，故通知方式存有瑕疵。庭审中，丁利群认为“因佳源公司捆绑销售车位及意向金利息结算时间”导致未签订合同，但没有相应证据佐证；因此，直至起诉前双方均无违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”如前所述，本案中，佳源公司应当将定金100000元返还丁利群。关于意向金及相应利息的诉请，按照《佳源（巴黎）都市小区BH2012－14地块住宅预约意向单》中的明确约定，意向金500000元应从2016年3月4日起至2017年11月24日止按年利率12%计算利息，即103333.33元。关于丁利群要求佳源公司赔偿损失的诉请，丁利群认为此意向单属于商品房买卖合同，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定赔偿损失600000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的《佳源（巴黎）都市小区BH2012－14地块住宅预约意向单》未对案涉房屋的商品房价款、交付时间、办理产权登记相关事宜等影响当事人权利义务的重要条款作出约定。由此可见，意向单属于预约合同，不属于商品房买卖合同。丁利群要求佳源公司赔偿600000元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条之规定，判决：一、解除丁利群与佳源公司签订的《佳源（巴黎）都市小区BH2012－14地块住宅预约意向单》；二、佳源公司于判决生效之日起十日内返还丁利群定金100000元、意向金500000元及利息103333.33元；三、驳回丁利群的其他诉讼请求。一审案件受理费17938元、保全费5000元，由丁利群负担9229元，佳源公司负担13709元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，丁利群上诉主张佳源公司要求捆绑销售车位且只同意预约金利息按年12%计算至2017年8月，违背了双方签订的《佳源（巴黎）都市小区BH2012－14地块住宅预约意向单》的约定，但未能提供充足的证据予以佐证，其主张本院不予支持。佳源公司在取得商品房预售许可证后，以发送手机短信的形式通知丁利群及时办理相关购房手续，丁利群称未收到短信。因丁利群一直未办理购房手续，佳源公司向其发出《解除函》取消其认购案涉房屋的购买资格后，将案涉房屋出卖给第三人，并无违约行为。本案中，佳源公司没有以书面形式明确告知丁利群办理相关购房手续，一审认为佳源公司的通知方式存有瑕疵，本院予以认可。一审认定直至一审起诉前双方均无违约行为，佳源公司应将定金100000元返还丁利群，并无不当。丁利群要求佳源公司双倍返还定金20万元，无事实与法律依据。根据《佳源（巴黎）都市小区BH2012－14地块住宅预约意向单》中的约定，意向金500000元应从2016年3月4日起至2017年11月24日止按年利率12%计算利息，一审核定利息数额为103333.33元，本院予以确认。综上所述，丁利群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2777元，由丁利群负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年六月二十五日书记员 施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。