安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3937号上诉人(原审原告、反诉被告)：合肥招商章盛房地产开发有限公司，住所地合肥市包河区滨湖新区万泉河路2167号滨湖康园商业楼三楼，统一社会信用代码91340100MA2NBRGN5G。法定代表人：蒋铁峰，董事长。委托诉讼代理人：黄彩霞，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴昊，江苏法德永衡律师事务所律所。上诉人（原审被告、反诉原告）：王严，男，1974年8月2日出生，汉族，住安徽省淮北市。上诉人合肥招商章盛房地产开发有限公司（以下简称招商地产）与王严商品房买卖合同纠纷一案，因均不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初11552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。招商地产上诉请求：撤销原判第三项，改判王严已付10万元定金，招商地产不予返还。事实和理由：合肥市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》于2016年10月2日颁布，双方签署涉案《商品房认购协议》的时间为2018年7月15日，该时间节点为限购政策颁布及实施之后两年内。王严作为涉案房屋的认购者，有丰富的渠道和时间了解上述限购政策，其作为购房人在进行房地产大宗交易时也应当尽到充分的审慎义务。且《商品房认购协议》明确载明“乙方在签署本协议之前，应确保自身具备购买该房屋的条件”，已由双方签章，应对双方具有约束力。王严在应当并可以知晓限购政策且按约应承担确认自身具备购房条件义务的情形下，仍与招商地产签署认购协议，此后因王严实际不具备购房资格的原因导致无法签署本约，系因王严单方过错所致，招商地产在此情形下可没收其已付定金。王严辩称，招商地产的上诉请求不成立。消费者购房时，对于限购资格无法自行查询，必须经过招商地产才能查询。其购房前，曾多次向招商地产反复确认，得到肯定答复后才发生相关交易行为。王严上诉请求：撤销一审判决第四项，改判招商地产赔偿14003元。事实和理由：1.王严一审中已充分举证证明招商地产的具体欺诈行为及王严因招商地产的欺诈而陷入错误判断和作出错误表示，一审未核查招商地产是否存在欺诈行为及王严的签约行为是否与被欺诈有直接因果关系错误。2.招商地产存在故意及虚假引导，王严基于对招商地产的信任，及其公司关于教育等关键因素的虚假描述而作出签约的错误意思表示，一审法院认为消费者面对虚假宣传应具备专业鉴别知识并需向专业机构求证查实，系对欺诈的错误理解。3.王严对涉案房屋地理位置及信息不了解，存在易被成功实施欺诈的基础，招商地产也具备明显的欺诈行为，应认定为构成欺诈。招商地产辩称，招商地产在销售过程中合法合规，宣传上并不存在王严所说的欺诈行为，一审对于招商地产是否存在欺诈行为的认定，事实清楚，适用法律正确，应予以维持。招商地产向一审法院起诉请求：1.请求确认招商地产与王严签订的《商品房认购协议》已解除，王严已付定金10万元，招商地产不予返还；2.本案诉讼费用由王严承担。王严向一审法院反诉请求：1.请求撤销双方签订的《认购协议》；2.招商地产退还定金100000元以及利息损失（2018年7月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算）；3.请求判令招商地产赔偿损失26450元。一审法院认定事实：2018年7月15日，招商地产与王严签订《商品房认购协议》一份，约定王严购买招商地产位于合肥市雍华府C2幢1601室，建筑面积99.24平方米，总价2555033元，于2018年7月18日前签订《买卖合同》，认购书还对双方权利义务及违约责任等作出明确约定。后王严分二次共支付定金10万元，双方未在约定时间内签订《商品房买卖合同》。一审另查明，根据合肥市限购政策的规定，外地户籍家庭在本市无住房，必须提供一年以上的合肥市纳税证明，并同时提供其在合肥市工作的单位证明，本案王严因不在合肥市区工作，不具备购房资格。一审法院认为，王严因受合肥市限购政策的影响，不具备购房资格，因不能归责于双方的原因，导致无法购买案涉房屋，双方的认购协议依法予以解除。合同解除后，招商地产已经收取的定金，应予以返还。关于王严称招商地产虚构、夸大宣传，采取欺诈手段，使其违背真实意思表示而签订的认购协议，并据此要求撤销协议，该院认为，认购书是双方为设立买卖商品房民事行为而签订的协议，是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，系商品房买卖合同的预约合同；且判断合同是否在欺诈情形下订立，既要看一方是否实施了欺诈行为，也要看是否使对方由欺诈而陷入错误判断，并基于该错误判断做出违背自己真实的意思表示。本案中，王严并未对此予以举证，且涉案房屋周边的地理位置、教育、医疗等公共配套资源，王严作为购房人，可以向行政主管部门了解相关信息，综上，王严主张因欺诈而要求撤销合同并赔偿损失的诉请，无事实和法律依据，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除合肥招商章盛房地产开发有限公司与王严于2018年7月15日签订的《商品房认购协议》；二、驳回合肥招商章盛房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、合肥招商章盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还王严定金10万元；四、驳回王严的其他反诉请求。一审本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由合肥招商章盛房地产开发有限公司负担。一审反诉案件受理费2830元，减半收取1415元，由合肥招商章盛房地产开发有限公司负担1119元，王严负担296元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。本院认为，招商地产与王严签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合肥市限购政策的规定，外地户籍家庭在本市无住房，必须提供一年以上的合肥市纳税证明，并同时提供其在合肥市工作的单位证明。本案中，王严因不在合肥市区工作，不具备购房资格，故涉案《商品房认购协议》无法继续履行，一审认定解除招商地产与王严于2018年7月15日签订的《商品房认购协议》，招商地产与王严亦未提出异议，本院予以维持。王严不具备购房资格而致使认购协议履行不能的原因不可归责于合同双方，招商地产在协议履行过程中亦无其他违约情形，故对于双方要求认定对方违约并承担违约责任的主张，均不予支持。认购协议解除后，王严基于房屋买卖目的而交纳定金10万元，招商地产应予返还；至于王严主张招商地产支付定金产生的利息及理财损失等，无合同和法律依据，不予支持。综上，招商地产及王严的上诉请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2451元，由合肥招商章盛房地产开发有限公司负担2300元，由王严负担151元。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年六月二十五日书记员 李   丽   莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。