河南省开封市祥符区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0212民初353号原告（案外人）开封国际城一号实业开发有限公司。住所地河南自贸试验区开封片区郑开大道恒大东汇名城1B地块12号住宅楼1单元202房间。统一社会信用代码914102005542241881。法定代表人贾飞，任董事长。委托代理人王傲立、孙文清，该公司员工。代理权限为特别授权。被告（申请执行人）李宜蓬，男，汉族，1988年3月3日生，住河南省开封市经济技术开发区。委托代理人许亮亮，河南祥符律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人（被执行人）李曼，女，汉族，1987年6月24日生，住河南省开封县。第三人（被执行人）王建太，男，汉族，1987年7月9日生，住河南省开封县。原告开封国际城一号实业开发有限公司诉被告李宜蓬、第三人李曼、王建太执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告开封国际城一号实业开发有限公司的委托代理人王傲立、孙文清到庭参加诉讼，被告李宜蓬的委托代理人许亮亮到庭参加诉讼，第三人李曼、王建太经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开封国际城一号实业开发有限公司诉称，一、不动产的权属归属以不动产登记簿的记载为依据，诉争房产目前登记在原告名下而且没有进行任何变更登记，原告从始自终享有该房产的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”。2017年9月28日开封市国土资源局为原告颁发了编号为豫(2017)开封市不动产权第1016994号《中华人民共和国不动产权证书》，其内容为权利人：开封国际城一号实业开发有限公司；共有情况：单独所有；坐落：开封东汇名城商住发展项目1号楼1单元2-3层202号。依据《物法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”及十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，目前诉争房产登记在原告名下，原告是该房产的唯一、合法所有人，该房产并不是第三人李曼的财产，贵院的拍卖行为于法无据，应当立即停止拍卖。二、虽然原告与第三人李曼签订了《商品房买卖合同》，但第三人李曼享有的仅仅是一种债权，更由于第三人李曼的违约行为，导致其预期债权消灭，该房屋已不可能再交付给第三人李曼。2015年1月4日原告与第三人李曼签订了编号为0046409的《商品房买卖合同》，约定的付款方式：银行(公积金》按揭付款方式。第三人李曼与中国银行股份有限公司于2015年4月20日签订了编号为2015年中营房字××号的《个人一手住房贷款合同》，原告为其提供阶段性担保。但第三人李曼并未按照贷款合同的约定按时偿还银行贷款，导致银行从原告的保证金账户中划扣了相应款项，原告为其承担了保证责任。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第三款第一项第六条之约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款、支付罚息及相关费用，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本合同，收回该商品房。正是由于第三人李曼的个人违约行为，导致了原告为其向银行承担了保证责任，现原告解除合同的条件已经成就，第三人李曼已丧失要求原告交付房产的请求权，该房产已不可能再登记在其名下。开封市祥符区人民法院(2018)豫0212执异17号执行裁定书认定事实错误，于法无据。三、贵院有权对诉争房产采取预查封，但预查封与正式查封的效力并不相同，法院无权处分预查封房产。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，人民法院可以对办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封，但并未规定可以对预查封房屋进行拍卖或变卖。虽然该司法解释规定在预查封期间预查封在限制标的物转让的效力方面与正式查封相同、任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，也不得办理转让、抵押手续，但该规定并未规定预查封就是正式查封，也未规定执行法院有权处分预查封房屋。同时2004年该通知出台的同时，该司法解释的主要起草者，时任最高人民法院执行工作办公室副主任葛行军、法官范向阳在中国法院网刊发《最高人民法院解读房地产执行若干问题司法解泽-—法发[2004]5号文件解读》一文，该文第二部分第(三)项“关于预查封”一节，明确指出预查封和查封有区别，其中第一个区别就是人民法院不能对预查封的房地产进行处分。因此从设立预查封制度的司法解释看，人民法院不得对预查封的预售房产进行处分，仅能限制该不动产物权的变动。四、原告在执行异议申请中所主张的开封市郑开大道南侧郑开恒大未来城1号楼1单元202号房产与开封市东汇名城商住发展项目1号楼1单元202号房产系同一处房产，执行裁定认定事实严重错误。根据司法拍卖网显示，贵院拍卖标的物信息为：开封市东汇名城1号楼1单元202号房，购房合同号：0046409。原告在执行异议申请书中己清楚写明了与第三人李曼签订的《商品房买卖合同》编号为0046409，与贵院拍卖的标的物购房合同号一致。《商品房买卖合同》需经过开封市房管局备案登记，合同编号是唯一、确定的。原告在执行异议中所主张的开封市郑开大道南侧郑开恒大未来城1号楼1单元202号房产与开封市东汇名城商住发展项目1号楼1单元202号房产系同一处房产，贵院作出的（2018）豫0212执异17号裁定书枉顾事实，认定事实严重错误。综上，为维护原告的合法权益，现诉至人民法院要求1、撤销开封市祥符区人民法院作出的（2018）豫0212执异17号裁定书，停止对开封市东汇名城1号楼1单元202号房产的拍卖。2、确认开封市开封东汇名城1号楼1单元202号房产归原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。被告李宜蓬辩称，原告与第三人李曼已经通过诉讼解除购房合同，但被告李宜蓬在原告与第三人李曼解除购房合同前已向法院申请保全，保全时房屋登记在第三人李曼名下，而原告与第三人李曼因违约导致合同解除，双方对第三人李曼权利均属债权，但被告李宜蓬已保全，应以被告李宜蓬债权优先。第三人李曼已向原告支付首付款602766元，系第三人李曼因该房屋向原告支付的购房款，被告李宜蓬申请查封时该购房款已在原告手中，祥符区法院出具裁定保全，即便原告与第三人李曼解除合同，该款项也应属于保全标的范围，由法院控制，应由原告退至人民法院。第三人李曼、王建太未到庭参加诉讼也未提交书面答辩状，本院视为其放弃答辩权、质证权、举证权。经审理查明，2015年1月4日原告开封国际城一号实业开发有限公司与第三人李曼签订编号为0046409的《商品房买卖合同》一份，合同约定了第三人李曼购买原告开封国际城一号实业开发有限公司位于开封东汇名城小区第1幢1单元2-3层202号房屋，房款总价款为1992766元，付款方式为第三人李曼应于2015年1月4日前支付首期款602766元，余款1390000元由第三人李曼办理按揭贷款，应于2015年3月5日前支付。双方当日另签订补充协议一份，该补充协议第四条第一款第六项约定，在涉案房屋产权证办理完毕之前，如果第三人李曼未按照银行或者公积金贷款合同规定的期限偿还贷款、支付罚息及相关费用或要求终止贷款合同，导致原告承担了担保责任的，原告有权单方解除合同，收回商品房，同时第三人李曼协助原告办理解除合同的有关手续。2015年4月20日第三人李曼与中国银行股份有限公司开封分行签订了一份个人一手住房贷款合同，原告同意为第三人李曼的上述贷款提供保证。2017年9月28日开封市国土资源局为原告颁发了编号为豫(2017)开封市不动产权第1016994号《中华人民共和国不动产权证书》，其内容为权利人：开封国际城一号实业开发有限公司；共有情况：单独所有；坐落：开封东汇名城商住发展项目1号楼1单元2-3层202号。在第三人李曼与中国银行股份有限公司开封分行签订了个人一手住房贷款合同后，第三人李曼并未按照与银行的约定按时还款，导致原告承担了保证责任，在2017年6月30日至2018年9月25日中国银行股份有限公司开封分行扣划原告的保证金共计166562.57元。原告于2018年8月22日向河南省开封市金明区人民法院提起诉讼，要求1、解除原被告签订的的编号为0046409的《商品房买卖合同》；2、被告配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续。河南省开封市金明区人民法院经审理于2018年12月20日作出（2018）豫0211民初3156号民事判决，一、解除原告开封国际城一号实业开发有限公司和被告李曼于2015年1月4日签订的关于东汇名城小区第1幢1单元2-3层202号房屋编号为0046409的商品房买卖合同；二、被告李曼应于本判决生效后十日内配合原告办理关于上述房屋的撤销合同备案登记和房屋预告登记手续。在开封市祥符区人民法院执行李宜蓬与王建太、李曼民间借贷纠纷一案中，开封市祥符区人民法院（2018）豫0212执353号执行裁定将位于东汇名城小区第1幢1单元2-3层202号房屋进行查封并发出公告进行公开拍卖。案外人开封国际城一号实业开发有限公司提出执行异议，要求中止对开封市郑开大道南侧郑开恒大未来城第1幢1单元2-3层202号房屋的执行。2018年12月5日开封市祥符区人民法院作出（2018）豫0212执异17号执行裁定，以案外人无证据证明郑开大道南侧郑开恒大未来城第1幢1单元2-3层202号房屋与开封市东汇名城商住发展项目第1幢1单元2-3层202号房屋系同一处房产为由驳回了开封国际城一号实业开发有限公司的异议请求。原告开封国际城一号实业开发有限公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。上述事实有原告开封国际城一号实业开发有限公司提供的中华人民共和国不动产权证书，原告开封国际城一号实业开发有限公司与第三人李曼签订的编号为0046409的《商品房买卖合同》，河南省开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初3156号民事判决书等证据为证，予以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告开封国际城一号实业开发有限公司作为案外人提起执行异议之诉，应对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告开封国际城一号实业开发有限公司提供了河南省开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初3156号民事判决书，该判决解除了原告开封国际城一号实业开发有限公司和被告李曼于2015年1月4日签订的关于东汇名城小区第1幢1单元2-3层202号房屋编号为0046409的商品房买卖合同，该房屋已不可能再交付给第三人李曼。原告开封国际城一号实业开发有限公司提供了2017年9月28日开封市国土资源局为原告颁发的编号为豫(2017)开封市不动产权第1016994号《中华人民共和国不动产权证书》，该不动产权证书载明原告开封国际城一号实业开发有限公司为开封东汇名城商住发展项目1号楼1单元2-3层202号房产的权利人且单独所有。原告开封国际城一号实业开发有限公司提供的上述证据能够证明原告开封国际城一号实业开发有限公司系本案诉争房屋的权利人，开封市祥符区人民法院（2018）豫0212执353号执行裁定进行查封并发出公告进行公开拍卖的也是东汇名城小区第1幢1单元2-3层202号房屋，原告开封国际城一号实业开发有限公司作为案外人提起执行异议之诉成立。原告开封国际城一号实业开发有限公司要求1停止对开封市东汇名城1号楼1单元202号房产的拍卖执行；2确认开封市开封东汇名城1号楼1单元202号房产归原告所有，符合法律规定，本院予以支持。被告李宜蓬辩称原告与第三人李曼已经通过诉讼解除购房合同，第三人李曼已向原告支付首付款602766元，系第三人李曼因该房屋向原告支付的购房款，被告李宜蓬申请查封时该购房款已在原告手中，祥符区法院出具裁定保全，即便原告与第三人李曼解除合同，该款项也应属于保全标的范围，由法院控制，应由原告退至人民法院，本院认为开封市祥符区人民法院保全的是本案诉争房屋，而不是第三人李曼购房首付款602766元，该购房首付款602766元应另案处理，与本案无关，故对被告李宜蓬此辩解意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、不得执行开封东汇名城商住发展项目1号楼1单元2-3层202号房屋。二、确认原告开封国际城一号实业开发有限公司为开封东汇名城商住发展项目1号楼1单元2-3层202号房屋的权利人。案件受理费21900元，由被告李宜蓬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  曹自强人民陪审员  仇俊亚人民陪审员  李新愿二〇一九年六月二十四日书 记 员  万文文