汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0511民初210号原告：沈俊华，女，1958年10月17日出生，汉族，住汕头市金平区，委托诉讼代理人：苏泳生，广东介福律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锋，广东介福律师事务所律师。被告：沈俊豪，男，1956年2月17日出生，汉族，住汕头市金平区，被告：李丽卿（曾用名逸文），女，1934年8月4日出生，汉族，住汕头市金平区，上列两被告的共同委托诉讼代理人：陈万慰，广东泛尔律师事务所律师。原告沈俊华诉被告沈俊豪、李丽卿确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法由审判员房奇适用简易程序，并于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告沈俊华及其委托诉讼代理人苏泳生、李锋，被告沈俊豪、李丽卿及两被告的共同委托诉讼代理人陈万慰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2016年1月14日签订的《房地产买卖合同》无效；2、判令两被告恢复汕头市金平区中平街6号2幢501号房全套的房地产的登记原状；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：位于汕头市金平区中平街6号2幢501号房全套房地产，原登记的权利人为被告李丽卿，系被告李丽卿与其配偶沈镜湖的夫妻共同财产。原告系被告李丽卿与沈镜湖共同生育的女儿，被告沈俊豪则系被告李丽卿与沈镜湖户籍登记中的儿子。沈镜湖于2015年5月18日住院治疗，2015年12月起持续昏迷至2016年1月23日去世。在沈镜湖持续昏迷期间的2016年1月14日，两被告签订《房地产买卖合同》，约定将上述登记于被告李丽卿名下但属被告李丽卿与沈镜湖的夫妻共同财产、位于汕头市金平区中平街6号2幢501号房全套的房产，按明显低于市价的200,000元转让给被告沈俊豪，而且被告沈俊豪未实际支付前述购房款。《继承法》第二条规定“继承从被继承人死亡时开始”，最高院《关于贯彻执行若干问题的意见》第177条规定“继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，视为共同共有”，根据上述法律规定，在沈镜湖死亡后，继承开始，原告系上述房地产的共同共有的权利人。但在2016年1月23日沈镜湖去世后，两被告背着原告于2016年2月5日、6日缴纳上述房地产的税费，办理上述房地产过户手续，被告沈俊豪于2016年3月份取得新的不动产权利证书。最高院《关于贯彻执行若干问题的意见》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”以及《民法总则》第154条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”，被告沈俊豪作为被告李丽卿和沈镜湖的儿子，明知上述房地产系被告李丽卿和沈镜湖的夫妻共同财产，明知被告李丽卿无权处分上述房地产中属于沈镜湖的财产部分，但在沈镜湖持续昏迷期间，与被告李丽卿恶意串通，签订房产买卖合同，在沈镜湖逝世后、遗产尚未分割前，缴纳税费过户该房产，严重损害作为继承人之一的原告的合法权益，依法应认定为无效。综上，原告为了维护自身合法权益，向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。两被告辩称：一、案涉房产已于2016年3月过户至被告沈俊豪名下，而被告沈俊豪取得该房产所有权是经被告李丽卿与沈镜湖同意的，是善意取得。根据《物权法》和《房屋登记管理办法》的规定，按照原告主张确认两被告签订的《房地产买卖合同无效》的诉讼请求，其应当提起行政诉讼，对象是汕头市金平区房地产交易所，因此，原告的该项诉讼请求不符合法律的规定，应予以驳回。二、案涉房产经专业评估机构评估得出的价格是229728元，该房已有25年房龄了，该评估结果是合理的，并不存在低于市场价的说法。三、原告在知道沈镜湖的检查结果后，主动接其到位于观澜豪庭花园居住，在多次向其索要樱花园住宅遭到拒绝后，把仅住了20天左右的沈镜湖赶到案涉房产居住。期间，沈镜湖一直由两被告及被告沈俊豪的媳妇照料。沈镜湖生病到死亡这段时间，一直由被告沈俊豪出钱出力，原告仅是偶尔到医院探望一下，没有出过一分钱尽过一分孝心。权利和义务是相伴随，原告既然不愿意承担义务，也就无权利争讼该房产。四、到了2015年6月中旬，沈镜湖病情加重，被告李丽卿年事也高，每天上下5层楼已经非常困难。同幢楼206房的麻淑英大姐主动出让其房屋，由被告沈俊豪出资购买，供父母居住。同年7月份，沈镜湖提出要购买墓地，后其与被告李丽卿表示，谁给父母养老送终，财产就归谁（这应当是遗赠抚养协议）。被告沈俊豪便向其小舅子赵淑文借款200,000元，用于购买墓地和支付沈镜湖以后的费用。被告沈俊豪支付了墓地款及沈镜湖住院期间由病人自行承担20%的治疗费，共计250,000元左右。因此，被告沈俊豪支付的款项远超过购房所需的款项。五、按照《继承法》的规定，沈镜湖的遗产只是案涉房产的一半，按评估价格229728元的一半也只是大约115000元，原告也只能分得其中的六分之一，且遗产应先偿还被继承人生前的债务，即沈镜湖的遗产也没有剩余价值可以分割，所以，两被告并没有因该房产的转移而侵犯了原告的利益。综上，不管从《物权法》、《房地产管理法》的角度考虑，还是逝者生前的意愿，不管从遗赠抚养的角度还是《继承法》的角度，原告的诉讼请求都应当被驳回。经审理查明：被告李丽卿与沈镜湖系夫妻关系，共生育了两个孩子，即被告沈俊豪和原告沈俊华。案涉房产位于汕头市金平区中平街6号2幢501号房系于1997年购买，登记在被告李丽卿名下，是被告李丽卿与沈镜湖夫妻共同财产，由被告沈俊豪在实际居住使用，被告沈俊豪于2015年6月9日购得与案涉房产同址的206房供被告李丽卿及沈镜湖居住使用。两被告于2016年1月14日签订了有关案涉房产转让的《房地产买卖合同》，约定了被告李丽卿将该房以200,000元的价格转让给被告沈俊豪等内容。沈镜湖于2016年1月23日死亡，被告沈俊豪于2016年3月29日取得了案涉房产的粤（2016）汕头市不动产权第0018720号《不动产权证书》。原告认为两被告转让案涉房产的行为侵害其合法权益，遂于2018年1月11日诉至本院，提出前述诉讼请求。案在审理期间，原告申请对案涉房产在2016年1月的市场价值进行评估，本院依法委托广东弘实资产评估房地产土地估价有限公司对原告上述的申请进行评估，该司于2018年5月14日出具了弘评（2018）第0398号《房地产估价报告》，估价结论为该房在2016年1月的市场价值为265623元。以上事实，有原告《居民身份证》、两被告的《广东公安人口信息查询资料》、《常住人口登记表》，案涉房产的《房地产买卖合同》、《通用发票》、《税收完税证明》、粤（2016）汕头市不动产权第0018720号《不动产权证书》、《不动产异议登记证明》、《汕头市房地产权属转移证明》、《汕头市房地产转移登记申请表》、粤房地证字第××号《房地产权证》、广东弘实资产评估房地产土地估价有限公司弘评（2018）第0398号《房地产估价报告》，汕头市金平区中平街6号2幢206号房《房地产买卖合同》、《汕头市房地产转移登记申请表》、《通用发票》、《税收完税证明》，沈镜湖的《死亡记录》、《拒绝或放弃医学治疗告知书》、《护理记录簿》以及《庭审笔录》在卷为证，足以认定。本院认为：原告以两被告按明显低于市价的200,000元转让案涉房产且被告沈俊豪并未实际支付前述购房款为由，请求确认两被告于2016年1月14日签订的关于案涉房产转让的《房地产买卖合同》无效及判令两被告恢复案涉房产的登记原状的诉讼请求，虽两被告均称被告沈俊豪支付房款的方式是向案外人借款、为沈镜湖支付了购买墓地的款项及其住院期间由病人自行承担20%的治疗费共计250,000元，但被告沈俊豪提供的支付上述款项的有关凭证，有部分凭证原告不予认可，且提供的所有凭证也未能反映出支付的款项已达到相应的购房款项，故两被告的上述抗辩意见本院不予采信。案涉房产原虽登记在被告李丽卿名下，但却系被告李丽卿与沈镜湖夫妻的共同财产，且当时案涉房产共有人沈镜湖尚未死亡，原告为支持其前述主张就必须举证证明案涉房产共有人沈镜湖对两被告转让案涉房产存在异议的相关证据，但其无法提供，则应承担举证不能的法律后果；两被告转让案涉房产行为已经由房地产管理部门确认并依法登记，被告沈俊豪现已取得案涉房产的《不动产权证书》，故原告的上述主张缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持；原告若认为其合法权益受到侵害，可另寻法律途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告沈俊华的诉讼请求。本案受理费100元减半收取为50元、评估费1300元均由原告沈俊华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  房奇二〇一九年六月二十九日法官助理谢戴珠书记员林海雄附相关法律法规条文：《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第一百零六条窗体顶端《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。