广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7142号上诉人（原审被告）：卢小丽，女，1981年9月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区兴文路99号远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914420006650282439。法定代表人：武文勇，该司董事长。委托诉讼代理人：梁文英，女，该司员工。委托诉讼代理人：朱霞，女，该司员工。上诉人卢小丽因与被上诉人中山远洋物业服务有限公司（以下简称为远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人卢小丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回远洋物业公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决关于涉案物业的实际交付认定事实错误。1.远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋地产公司）没有与卢小丽办理涉案物业的交接手续，未将涉案物业实际交付给卢小丽使用。本案未能办理涉案物业交付手续的过错在于远洋地产公司及远洋地产公司的委托人（即远洋物业公司），并非卢小丽。卢小丽发现涉案物业存在工程质量问题，并书面要求远洋地产公司及远洋物业公司整改。远洋地产公司及远洋物业公司未能完成整改。2.涉案商品房买卖合同补充协议中关于“商品房交付、交接”的条款属于格式条款，该条款内容免除或者限制出卖人的责任，排除买受人权利加重买受人责任，该条款对买受人不发生法律效力。二、一审判决在卢小丽提交房屋验收表的情况下，以卢小丽未能提供照片为由不支持卢小丽的辩解，缺乏依据。被上诉人远洋物业公司辩称，远洋地产公司已于2015年6月24日向卢小丽发出收楼通知书，且卢小丽在一审庭审过程中也确认其曾于2015年6月28日收到通知前往收楼，卢小丽于当天收楼并签署验收表，卢小丽提交的证据一验收表中业主签名处注明：“本人已经验收单位一切设备，全部设施已验收合格，符合约定的标准，本人已明白及掌握室内设施的使用方法，同意收楼。”业主签名是卢小丽。涉案房屋已按约定交付，卢小丽应按照合同约定交纳物管费。远洋物业公司向一审法院起诉请求：卢小丽向远洋物业公司支付物业服务费5571.93元及违约金5014.7元（物业服务费按每月265.33元从2015年7月暂计至2017年3月；违约金按每日千分之三的标准从2015年7月暂计至2017年3月；以实际执行时所欠物业服务费及违约金为准），以上费用合计10586.63元。一审诉讼中，远洋物业公司明确诉讼请求：涉案物业的建筑面积为94.76平方米，物业服务费按每月每平方米2.8元，即每月物业服务费265.33元，从2015年7月计算至2017年9月共27个月为7163.91元；违约金按每日万分之八的标准计算。一审法院认定事实：2013年6月5日，涉案物业的开发商远洋地产公司（出卖人）与卢小丽（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定卢小丽购买中山市东区兴文路100号远洋城天曜花园25幢803房，建筑面积为94.76平方米，建筑层数地上13层，地下1层，为高层住宅。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。补充协议中约定：本合同载明的交付期限是该商品房交付的最迟日期，出卖人可选择在此时间前（含当日）的任一时间内交付该商品房，具体的交付日期以出卖人发出中山远洋城商品房交付通知书的规定的时间为准。若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，该商品房的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的耗损、破损及灭失等均与出卖人无关，由买受人自行负责。后远洋地产公司与远洋物业公司签订前期物业服务合同，约定由远洋物业公司对远洋地产公司开发建设的天曜花园物业进行前期物业管理。2013年6月5日，远洋物业公司与卢小丽签订《前期物业服务协议书》，约定由远洋物业公司对涉案物业提供前期物业管理服务；高层住宅（11层以上）的物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取；物业服务费的缴纳时间为每月5日；业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金；服务内容包括：房屋建筑共用部位、公共区域建筑的维修养护和管理，共用设施设备和相关场地的维修养护、运行及管理，生活服务设施的维修养护和管理，绿化与建筑小区的维修养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，安全防范工作，资料管理。按照《前期物业服务协议书》的约定，涉案物业每月的物业服务费应为265.33元（94.76平方米×2.8元/平方米/月），远洋物业公司主张卢小丽拖欠2015年7月至2017年9月共27个月的物业服务费7163.91元（265.33元/月×27个月）。远洋物业公司经多次催讨无果，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，远洋物业公司远洋地产公司曾于2015年6月24日向卢小丽寄发中山远洋城商品房交付通知书，该通知书载明涉案物业的收楼时间为2015年6月26日至2015年6月28日，若卢小丽未按上述期限办理入住手续，即视为房屋已如期交付使用，从收费清单上注明的起计日期开始计算物业服务费等相关费用及房屋保修期。庭审中，卢小丽否认签收该通知书，但确认远洋物业公司曾于2015年6月28日打电话通知其前往收楼，卢小丽于当天前往远洋物业公司处验楼并签署房屋验收表。因卢小丽向远洋物业公司提出涉案物业存在质量问题，其分别于2015年7月29日、2016年4月10日、2017年1月21日再次前往远洋物业公司处验楼并签署房屋验收表。又查，涉案物业所在的天曜花园于2015年6月23日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。卢小丽与远洋地产公司签订的《中山市商品房买卖合同》、补充协议以及远洋物业公司与卢小丽签订的《前期物业服务协议书》均是各方当事人真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制行规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，全面履行各自的义务。关于本案涉及的交付问题。《中山市商品房买卖合同》以及补充协议已对交付有明确的约定，根据合同约定，远洋地产公司应当在2015年6月30日前将符合合同约定的物业交付给卢小丽。涉案物业所在的天曜花园在2015年6月23日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。远洋地产公司在2015年6月24日向卢小丽寄发交付通知书，此时涉案物业已具备交付的条件。事实上，卢小丽知晓可以接收涉案物业，并已到场验楼，签署房屋验收表，其辩称涉案物业存在房屋质量问题，亦未能提供照片等相关证据予以证明，对于卢小丽的辩解，一审法院不予支持。综上，一审法院认为，涉案物业已视为交付给卢小丽，物业服务费应自2015年7月1日起开始计算。涉案物业的建筑面积为94.76平方米，根据《前期物业服务协议书》之约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元计算，即每月物业服务费为265.33元。卢小丽在上述期间不按时缴纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。卢小丽应向远洋物业公司支付2015年7月至2017年9月的物业服务费7163.91元。关于违约金问题，《前期物业服务协议书》约定业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳违约金。远洋物业公司自愿将违约金调整为按每日万分之八的标准计算，卢小丽认为该违约金过高，申请法院予以调整，一审法院认为违约金从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算为宜。综上所述，远洋物业公司诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、卢小丽于一审判决发生法律效力之日起七日内向远洋物业公司支付2015年7月至2017年9月期间的物业服务费7163.91元；二、驳回远洋物业公司的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费140元（远洋物业公司已预交），由远洋物业公司负担40元，卢小丽负担100元（卢小丽负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付远洋物业公司）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：2015年6月28日，卢小丽对涉案天曜花园A区25-803房进行验收。房屋验收表记载：客厅地面凹凸需处理（有一块）；洗手间天花漏水（渗水）迹象；墙面太松；阳台地空鼓；（儿童房）玻璃窗关不上，窗内支架坏了；阳台栏杆两端需加玻璃胶（加固）；燃气管管码松。处理后电话通知业主。卢小丽及验收人员谷国华在该验收表上签字。2015年7月29日房屋验收表记载：主阳台门中间处锁不上；业主要求903沉箱防水。卢小丽及验收人员马帅在该验收表上签字。2016年4月10日，卢小丽在房屋验收表填写称：1.收楼员不确定楼上及楼下洗手间是否漏水，无法测试是否漏水；2.墙面白色批灰不坚实，达不到验收标准；3.客厅地面凹陷，未说明凹陷原因，是否存在开裂问题一直未回复业主。2017年1月21日房屋验收表记载：1.洗手间试水。25幢903房已试水，业主没现场看过。（现在物业确定25幢903房已装修好。）（之前物业汤君力跟进沉箱试水问题，25幢903房2016年4月份已受理，没有托管钥匙。）2.墙面白色批灰达不到收楼标准（我司用双飞粉白色，交付经过综合验收通过）。以上问题是对2016年4月10日业主提出问题的部分回复。以上问题回复是黄子明代表公司的意见，业主不负责进行确认。验收人员黄子明在该验收表上签字。二审诉讼中，卢小丽向本院述称涉案房屋存在的主要问题是房屋漏水。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点为：涉案房屋物业管理费起算时间。对此，本院作如下分析:涉案房屋虽已取得竣工验收备案登记，形式上符合交付的约定及法定条件，涉案房屋开发商远洋地产公司亦在涉案房屋取得竣工验收备案登记证之后向卢小丽送达了收楼通知。根据卢小丽与远洋地产公司签订的商品房买卖合同约定，在卢小丽收到收楼通知后，未在指定期间内收楼的，应当视为房屋已交付。根据涉案前期物业服务合同的约定，卢小丽应当自此时起负担涉案房屋的物业服务费。但物业公司向业主计收物业费，涉案物业应具备可实际居住、使用的条件。根据涉案房屋的验收记录记载，卢小丽虽于2015年6月28日验收涉案房屋，但其认为涉案房屋存在质量问题，不具备居住、使用条件。对于卢小丽陈述的房屋抹灰不均匀、地面凹凸等问题，远洋地产公司不予确认，卢小丽亦未提供证据证明涉案房屋确存在上述问题且严重影响居住、使用，故本院对卢小丽陈述的上述质量问题不予确认。关于卢小丽述称的房屋渗水问题，根据2015年6月28日验收记录记载，涉案房屋存在“洗手间天花漏水（渗水）迹象”，远洋地产公司的验收人员谷国华亦在该验收记录上签字确认。而且，在随后的验收记录中持续予以跟进，上述事实证明涉案房屋当时存在影响业主正常居住、使用的渗水质量问题。对该情形进行维修是涉案房屋开发商远洋地产公司应当履行的合同义务。维修施工期间卢小丽必然不能正常使用该物业，远洋物业公司在卢小丽不能正常使用该物业的情况下向其计收物业费缺乏合同依据。一审判决认定卢小丽应当自2015年7月1日起支付涉案房屋的物业服务费，缺乏依据，本院予以纠正。卢小丽向远洋物业支付物业费的条件，应当是上述影响居住、使用的质量渗水已维修完毕，卢小丽可使用涉案物业之时。根据涉案房屋的验收，上述影响居住、使用的质量漏水问题已维修完毕，并于2017年1月21日完成放水测试。在涉案房屋已取得竣工验收备案登记，且远洋地产公司验收人员亦认为涉案房屋经测试已不存在质量问题的情形下，卢小丽仍认为涉案房屋存在严重质量问题，影响其居住、使用，应当提供相应的反证。在卢小丽不能提供反证的情形下，本院认定涉案房屋已于2017年1月21日具备了居住、使用条件，卢小丽应当向远洋物业公司支付2017年2月至2017年9月物业服务费2122.64元（265.33元/月×8月）及逾期付款违约金。关于违约金标准，在无相反证据的情形下，远洋物业公司于本案中的损失，应当是卢小丽迟延付款的利息损失。涉案合同约定从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一计算违约金，远洋物业公司起诉请求将违约金调整为按每日万分之八的标准计算，均明显高于其损失。据此，本院调整违约金标准为卢小丽从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向远洋物业公司支付违约金。综上所述，上诉人卢小丽的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14417号民事判决；二、上诉人卢小丽于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山远洋物业服务有限公司支付2017年2月至2017年9月期间的物业服务费2122.64元及违约金(违约金计算方法：以上述期间的每月物业服务费265.33元为本金，从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别计算至清偿之日止）；三、驳回被上诉人中山远洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费140元（中山远洋物业服务有限公司已预交），由中山远洋物业服务有限公司负担100元，由卢小丽负担40元；二审案件受理费50元（卢小丽已预交），由中山远洋物业服务有限公司负担100元，由卢小丽负担10元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  刘 通二〇一九年六月四日书记员  胡银芳