上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初16816号原告：范杰，男，1987年5月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐晟捷，上海市恒业律师事务所律师。原告：倪姚，女，1989年12月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：范凤祥，男，1962年11月16日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告：潘小荣，男，1966年4月14日出生，汉族，户籍地浙江省绍兴市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：叶培维，上海市公民律师事务所律师。原告范杰与被告范凤祥、潘小荣确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告范杰的委托诉讼代理人徐晟捷、被告范凤祥、被告潘小荣及其委托诉讼代理人叶培维到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加倪姚为本案共同原告参加诉讼，并于2019年6月17日再次公开开庭进行了审理。原告范杰及其委托诉讼代理人徐晟捷、原告倪姚、被告范凤祥、被告潘小荣及其委托诉讼代理人叶培维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范杰向本院提出诉讼请求：1、确认二被告签订的房屋出售转让合同无效；2、被告潘小荣返还原告上海市浦东新区周泰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称周泰路201室房屋)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告范凤祥系原告父亲。2015年7月10日，原告范杰、倪姚作为被拆迁人与上海国际医学园区集团有限公司签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(以下至判决主文前简称拆迁补偿安置协议)，周泰路201室房屋作为安置房系原告范杰、倪姚共有。2015年11月3日，被告范凤祥与被告潘小荣签订房屋出售转让合同，约定被告范凤祥将周泰路201室房屋以人民币190万元的价格售予被告潘小荣，并已将房屋交付被告潘小荣使用。周泰路201室房屋系原告范杰、倪姚共有，被告范凤祥未经同意擅自将房屋售予被告潘小荣，损害了原告的合法权益，二被告签订的房屋出售转让合同应认定无效，被告潘小荣应当返还房屋。原告范杰为此提供如下证据材料：1、拆迁补偿安置协议、履约奖结算单、补偿结算清单，证明原告范杰系被拆迁人；2、协议书、动迁安置订房单、订房入户办理流转单、配套商品房供应单，其中协议书、动迁安置订房单、订房入户办理流转单均由被告范凤祥签字，证明原告范杰为周泰路201室房屋权利人；3、佣金确认书、周泰路201室房屋出售转让合同，证明被告范凤祥通过中介将房屋售予被告潘小荣。原告倪姚质证认为，对证据1-3均无异议。被告范凤祥质证认为，对证据1的真实性无异议，上述材料均由其与拆迁部门签订；对证据2的真实性无异议，协议书、动迁安置订房单、订房入户办理流转单都是其签字，原告范杰的名字亦系其所签，配套商品房供应单系原告范杰、倪姚自己所签；对证据3的真实性无异议，均由其签署。被告潘小荣质证认为，对证据1的真实性无异议，但其于诉讼时方知晓原告范杰、倪姚的拆迁补偿安置协议，被告范凤祥提供的是另一份拆迁补偿安置协议；对证据2的真实性无异议，配套商品房供应单系2018年8月签署，出售周泰路201室房屋时尚未确定该房屋具体权利人；对证据3的真实性无异议，系二被告真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效。原告倪姚诉称，周泰路201室房屋系其与原告范杰所有，二原告并未在周泰路201室房屋出售转让合同上签字，故该合同应属无效。原告倪姚未提供证据材料。被告范凤祥辩称，周泰路201室房屋系其同意售予被告潘小荣，当时其认为其亦是房屋产权人，家中所有房产处理都由其决定，现在方才得知周泰路201室房屋系原告范杰、倪姚所有。被告范凤祥未提供证据材料。被告潘小荣辩称，不同意原告的所有诉讼请求。周泰路201室房屋挂牌在小区门口的房产中介处，其通过中介联系到被告范凤祥。当时周泰路201室房屋居住人是被告范凤祥，有线电视登记在被告范凤祥名下。其询问被告范凤祥为何出售房屋，被告范凤祥表示其拆迁安置了八套房屋，出售周泰路201室房屋是为了帮原告范杰还债及小儿子结婚，出售房屋经过家人同意，且原告范杰也是同意出售的。双方于2015年11月3日在中介处签订房屋买卖合同，约定房屋价格190万元，2015年11月3日支付定金3万元，2015年11月8日支付97万元，合同约定办出产证当日支付52万元，办理过户手续支付尾款38万元。在其支付100万元房款后被告范凤祥交付房屋，其装修后一直居住至今。被告潘小荣为此提供如下证据材料：1、周泰路201室房屋出售转让合同、佣金确认书，证明二被告经中介居间签订合同，系二被告真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效；2、定金收据、收款收据、银行转账凭证，证明被告潘小荣向被告范凤祥支付房款100万元；3、移交清单，证明被告范凤祥向被告潘小荣移交房屋，被告潘小荣补偿物业费等费用；4、照片，证明被告潘小荣对周泰路201室房屋装修后入住；5、被告范凤祥提供的上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议；6、消防安全责任书、有线电视账单，证明被告潘小荣通过上述材料相信被告范凤祥可以处分周泰路201室房屋，及被告范凤祥入住该房屋；7、录像视频、原告范杰身份证复印件，证明被告范凤祥出售房屋经过家人和原告范杰同意，原告范杰将身份证交由被告范凤祥转交给被告潘小荣，被告范凤祥将所得房款用于为原告范杰还债70万元和小儿子结婚；8、配套商品房供应单4份，签署日期一致，证明直到2018年8月原告范杰与被告范凤祥方就安置房分配达成一致。原告范杰质证认为，对证据1的真实性无异议，该合同系被告范凤祥无权处分，侵犯了原告范杰的合法权益；对证据2的真实性无异议，但系二被告之间发生，应由被告范凤祥偿还；对证据3的真实性无异议，所有费用均由被告范凤祥收取，原告范杰不知情；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，但无法证明周泰路201室房屋系通过该拆迁补偿安置协议取得，若被告潘小荣仅审查该协议，则其未尽到买受人义务；对证据6，消防安全责任书的室号有修改，有线电视账单日期晚于房屋出售合同，不能证明被告潘小荣通过该账单知晓被告范凤祥是权利人；对证据7的真实性无异议，但被告范凤祥的说辞无证据佐证，原告范杰长期不与被告范凤祥共同居住，并未委托被告范凤祥售房，原告范杰对售房一事不知情；对证据8的真实性无异议，但周泰路201室房屋已于2015年7月22日分配至原告范杰名下。原告倪姚质证认为，对证据1-8的真实性均无异议。被告范凤祥质证认为，对证据1无异议；对证据2，确实收到房款100万元；对证据3-5的真实性无异议；对证据6，其并不清楚，账单均已交付被告潘小荣；对证据7，原告范杰的身份证一直在其处，售房款并未用于为原告范杰还债；对证据8的真实性无异议。审理中，本院于2019年5月23日至上海国际医学园区集团有限公司调查上海市浦东新区康桥镇新苗村XXX号房屋拆迁事宜。该公司工作人员陈述，范杰、倪姚系作为一户独立安置、单独签署协议、独立进行结算，与范凤祥户拆迁无关。周泰路201室房屋系安置给范杰、倪姚，范凤祥对此应当知情。因范杰出具委托书委托范凤祥办理拆迁事宜，故与范凤祥签署协议。周泰路201室房屋系现房，范杰在领取房屋后一直未处理办理产证所需手续，后因开发商催促，范杰和倪姚于2018年8月31日签署商品房供应单。本院同时调取了范杰于2015年7月7日出具的委托书和康桥镇农村住宅动迁核准明细表。原告范杰质证认为，对调查笔录的真实性无异议，能够证明二被告签订的房屋买卖合同系无权处分；对委托书和康桥镇农村住宅动迁核准明细表的真实性无异议，可以证明被告范凤祥系受原告范杰委托办理拆迁事宜，故在动迁安置订房单原告范杰名字后的括号中有被告范凤祥的名字。原告倪姚质证认为，对调查笔录，认为周泰路201室房屋的商品房供应单非其签字；对委托书和康桥镇农村住宅动迁核准明细表无异议。被告范凤祥质证认为，对调查笔录、委托书和康桥镇农村住宅动迁核准明细表均无异议。被告潘小荣质证认为，对调查笔录的真实性无异议，但其购房时被告范凤祥家庭内部未对安置房进行分割，从被告范凤祥出示的材料及拆迁部门调取的材料中均无法看出周泰路201室房屋系安置给二原告；对委托书和康桥镇农村住宅动迁核准明细表真实性无异议，但不能显示周泰路201室房屋属于二原告。本院经审理认定事实如下：原告范杰、倪姚原系夫妻，被告范凤祥系原告范杰父亲。2015年7月7日，原告范杰出具委托书，委托被告范凤祥处理动迁事宜。2015年7月10日，被告范凤祥代为签署拆迁补偿安置协议、履约奖结算单、补偿结算清单。根据拆迁补偿安置协议、履约奖结算单及补偿结算清单，被拆迁人(应安置奖励人员、应安置人员)为原告范杰、倪姚，被拆迁房屋坐落于康桥镇新苗村XXX号，应安置人口3人，核准面积180㎡；土地使用权基价和价格补贴306,000元、房屋置换补贴91,800元、协议动迁补贴90,000元、宅证奖30,000元、动迁协议将20,000元、搬家补助费3,600元、期房过渡费28,800元，合计570,200元；选择产权房屋调换的预约楼层价格594,000元，应收取补偿款与安置房屋价款差价23,800元；该户另有交钥匙履约奖36,000元。2015年7月22日，上海国际医学园区集团有限公司征地动迁部作为甲方、原告范杰作为乙方签署协议书，主要内容为：“乙方范杰系2015年园区提前动迁项目的动迁户，本户因大龄原因，申请在医学园区安置房基地内提前安置，经园区审核后，同意将颐谷南苑3-5-201作为安置房。对于范杰户的动迁补偿及安置，甲、乙双方达成如下协议：1、乙方核准面积为180㎡；2、乙方应安置面积为180㎡；3、乙方提前安置面积119.29㎡位于周泰路68弄颐谷南苑，该套房屋单价为2,950元/㎡计算，总金额为351,905.50元，该笔款项在乙方原预留的动迁补偿款中扣除，提前安置面积在乙方的应安置面积内扣除；4、发放过渡费应扣除66.27%；5、本次提前安置，乙方自愿提出申请，也自愿接受以上条约，双方之间无任何纠葛；6、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份；7、本协议从签订之日起生效。”同日，原告范杰领取动迁安置订房单及订房、入户办理流转单。协议书、动迁安置订房单及订房、入户办理流转单拆迁户签名处均为“范杰范凤祥”。2018年8月31日，原告范杰户签署配套商品房供应单，确认周泰路201室房屋购房人为原告范杰、倪姚。2015年11月3日，被告范凤祥作为出卖方(甲方)、被告潘小荣作为购买方(乙方)签订周泰路201室房屋出售转让合同，在该合同中甲方确定已完成与周泰路201室房屋开发商的交房手续，为该房屋合法且唯一的所有权人，甲方持有该房屋的动迁协议；约定乙方向甲方购买周泰路201室房屋，房屋转让价款190万元，乙方于2015年10月3日前支付定金3万元，2015年10月8日前支付首付款100万元(含定金3万元)，甲方取得房屋产权证当日支付52万元，交易中心出具受理甲乙双方过户手续单据当日支付尾款38万元；甲方于2016年3月1日前交房于乙方。上海杰尚房地产经纪有限公司作为见证方在该合同上盖章。同日，被告潘小荣与上海杰尚房地产经纪有限公司签署佣金确认书，确认成交房屋为周泰路201室房屋，由被告潘小荣支付佣金19,000元。2015年11月3日，被告范凤祥出具定金收据，确认收到被告潘小荣支付的定金3万元。2015年11月9日，被告潘小荣通过银行转账向被告范凤祥支付97万元。同日，被告范凤祥出具收款收据，确认共收到被告潘小荣支付的购房款100万元。2016年2月29日，被告范凤祥作为甲方、被告潘小荣作为乙方签署移交清单，主要内容为：“根据合同约定，甲乙双方约定于2016年3月1日办理周泰路XXX弄XXX号XXX室房屋交接手续，该房屋现状为毛坯房，经甲乙双方确认，乙方经过验收，符合交房标准，乙方收到该房屋大门钥匙2把，信箱钥匙2把，水电箱钥匙各一把，由于甲方物业管理费交至2016年7月21日，乙方应将2016年3月1日-2016年7月21日之间的物业费补给甲方，计人民币656元，另乙方补偿甲方所装防盗窗费用3,000元整(叁仟元整)，经甲乙双方签字后生效。”另查明，2015年7月10日，被告范凤祥作为乙方签署被拆迁人为范凤祥、赵琳、范超等九人的上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议，该协议上未列明该户被安置房屋所在。还查明，被告范凤祥曾作为责任人/代表人在周泰路201室房屋的消防安全责任书上签字，该责任书载明周泰路房屋201室业主为被告范凤祥。周泰路201室房屋的2017年下半年有线电视账单记载的客户为被告范凤祥。本院认为，根据本案查明的事实，周泰路201室房屋系拆迁部门安置给二原告。现并未有充分证据能够证明二原告知晓被告范凤祥将周泰路201室房屋售予被告潘小荣。被告范凤祥未征得房屋所有人即二原告同意，擅自出售房屋侵犯了二原告权利，构成无权处分。然而被告范凤祥与被告潘小荣签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力，故本院对二原告以被告范凤祥无权处分房屋、且对出售周泰路201室房屋不知情为由主张合同无效不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：驳回原告范杰、倪姚的诉讼请求。案件受理费21,900元(原告范杰已预交)，减半收取计10,950元，由原告范杰、倪姚各半负担，原告倪姚负担之款于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董琳琳二〇一九年六月二十八日书记员  叶菊盛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。