广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初1870号原告：刘晓佳，男，1988年1月28日出生，汉族，住所地广州市天河区，委托代理人：付舒仁，广东卓明律师事务所律师。委托代理人：朱瑞昌，广东卓明律师事务所律师。被告：广州市江城地产有限公司，住所地广州市天河区体育西路111—115单元10楼G。法定代表人：李四平，总经理。委托代理人：李小龙，广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人：王俊宇，广东东方昆仑律师事务所实习律师。被告：广东粤安投资有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路100号大院8号楼904房。委托代理人：姚登群，广东普罗米修(前海)律师事务所律师。委托代理人：黄梁英，广东普罗米修(前海)律师事务所实习律师。被告：李树德，男，1974年3月5日出生，汉族，住所地广州市天河区。委托代理人：姚登群，广东普罗米修(前海)律师事务所律师。委托代理人：黄梁英，广东普罗米修(前海)律师事务所实习律师。原告刘晓佳被告广州市江城地产有限公司（下称江城公司）、广东粤安投资有限公司(下称粤安公司)、李树德房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘晓佳及其委托代理人付舒仁，被告江城公司的委托代理人李小龙、王俊宇，被告粤安公司及李树德的共同委托代理人姚登群均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告粤安公司、李树德是被告江城公司的委托代理人。2016年7月21日，原告与粤安公司、李树德签订《广州市存量房买卖合同》，约定原告购买江城公司所有位于广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号1908房，交易价为219.8万元等。签约后，原告向江城公司的代理人李树德支付了定金30万元，但江城公司没有任何履约行为。后李树德告知原告，房屋不能办理按揭，要求一次性付清余款，并承诺收齐房款后会开具发票。在李树德反复要求和承诺下，原告于2018年2月5日向李树德又支付了余下的房款189.8万元。之后，江城公司仍没有履行合同，李树德也没有提供发票。原告至今未能占有涉案房屋，也未成为房屋的产权人，合法权益受到严重损害。为此，现起诉要求：1、三被告继续履行与原告于2016年7月21日签订的《广州市存量房买卖合同》，将位于广州大道南蕙兰路1-11号1908房过户登记至原告名下，并向原告交付该房屋；2、被告江城公司向原告支付延期交房违约金，每日违约金为1099元(房屋总价的0.05%)，违约金自2016年11月1日起计算至实际交付之日止；3、被告江城公司、粤安公司支付涉案房屋过户应由出让方承担的税费(包括增值税、土地增值税、营业税及附加、印花税等，具体以实际过户时税务部门核算为准)；4、三被告负担本案诉讼费用。被告江城公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、《广州市存量房买卖合同》尚未成立，不存在违约的情形。江城公司并未在涉案买卖合同上签章，故合同并未成立。该合同虽然有李树德签名，粤安公司盖章，但江城公司并未在上确认。粤安公司既不是涉案房产的产权人，也不是委托销售人，其盖章不产生法律效力。既然合同尚未成立，原告要求继续履行合同的可能性根本不存在。二、原告在明知李树德没有代理权的情况下，仍然与其签订购房合同，支付房款的行为具有重大过错。合同签订于2016年7月21日，合同上虽记载李树德为江城公司的委托代理人，但根据《丰盈居项目权益转让合同》第三3项约定，江城公司收到粤安公司支付的1500万元后，才向粤安公司出具授权书。该转让合同签订时间是2016年11月8日，在涉案买卖合同之后。而李树德提交的证据授权书显示的出具时间在上述转让合同之后。即涉案买卖合同签订时，李并未取得江城公司向其出具的《委托书》，李此时并不具备代理江城公司销售涉案房屋的任何权限。因此，李与原告签约并收取房款的行为为无权代理。原告在明知李树德无权代理的情况下，仍然与李签约，且在将购房定金转入李名下后，对于江城公司或李树德在将近2年的时间内从未通知其支付尾款及未在约定期限内履行房屋买卖合同中办理转让登记、交付使用义务的行为，原告也从未向江城公司提出质疑或催告其履行合同。然而，原告在将近2年后却突然向李树德支付了高过189.8万元的尾款，其行为不符合常理，并导致江城公司对涉案交易不知情，该支付行为不具备正常履行合同的善意。因此，原告自身行为具有重大过错，且原告在明知李树德不具有收款权限的情况下向其付款的行为不产生向江城公司支付购房款的法律效果，江城公司实际上也从未收受涉案房款。涉案买卖合同对江城公司不具有法律效力，江城公司更不存在对李树德的代理行为进行追认的可能性。三、江城公司从未收过涉案房款。原告只是将房款交给李树德，李树德并没有将房款转入江城公司指定的账户，故江城公司从未收到房款。被告粤安公司、李树德共同辩称：涉案房屋卖方是江城公司，粤安公司是代理销售方，李树德是粤安公司的委托代理人，并以江城公司委托的代理人身份，代理粤安公司和江城公司具体办理与原告接洽及具体商谈签约、代收房款及转付给江城公司。一、江城公司与粤安公司签订书面协议，江城公司将名下丰盈居共66套房产委托粤安公司代理销售。至2017年12月1日，粤安公司已完成代理销售并办理完毕过户手续的有42套房屋，尚未完成代理销售流程(包括办理过户手续)的24套。粤安公司取得代理销售权后，具体委托李树德作为代理人，具体办理代理销售事务，包括签约，收取房款并向江城公司指定账户转账购房款等。而涉案的合同也是基于上述的授权，由李树德与原告签约，并收取房款，同时，亦已将房款转账给了江城公司。据此，李树德涉案所作的一切行为均在代理权限内实施，所产生的法律后果应由江城公司承担。江城公司已收取原告的全部购房款219.8万元，理应履行协助过户手续及承担合同其他义务。而作为代理人的粤安公司、李树德则不应该承担责任。经审理查明：据2019年6月3日的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号1908房的权属人为被告广州市江城地产有限公司，登记时间2017年2月22日。2016年7月21日，原告刘晓佳(乙方、买方)与被告李树德(甲方、卖方)签订《广州市存量房买卖合同》，约定：江城公司将位于广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号1908房出卖给原告；商品房交易总价为219.8万元，于签约时支付30万元作为定金；银行资金监管的105万元由甲方出具购房发票后2个工作日内，自行到银行办理，转入由甲方提供的账户，剩余房款84.8万元办理按揭贷款，如银行不批准贷款，余款由乙方在递件前向甲方支付；原告和江城公司应于2016年8月30日前共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；原告与江城公司按政府规定各付各税；江城公司应当在2016年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；如未按合同规定的期限交房，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过100日的，乙方有权解除合同，如乙方要求继续履行的，继续每日按总房款0.05%的标准计付违约金；逾期办证的，按成交价10%计付违约金。该合同抬头甲方(卖方)手写“广州市江城地产有限公司”(字样)，委托代理人手写“李树德”(字样)，落款甲方(卖方)（签章）、委托代理人(签章)处有李树德本人签名；乙方(买方)（签章）处有“刘晓佳”签名字样。原告提供一份《委托书》，载明委托人为江城公司，清算组负责人为向卫雄，受委托人为黄志刚和李树德；江城公司为坐落在广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号的66套房屋的产权人，现委托受委托人任一人为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋之下列事项：对外出售上述房屋……；上述任一代理人均可行使上述事项代理权，其依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予承认；代理人无转委托权；此委托书有效期从签署之日至委托事项完成为止。该《委托书》上有“广州市江城地产有限公司清算小组”字样印章，签署时间处为空白。(庭审中，江城公司确认此份委托书真实，但是在2016年11月8日签订《丰盈居项目权益转让合同》后出具，且根据2016年11月4日的工商登记材料显示江城公司此后才成立清算组并备案，故委托书上才有可能出现清算组的印章。李树德与粤安公司认为此委托书是2016年5月30日出具的。)2016年11月8日，被告江城公司（甲方1）、案外人向卫雄（甲方2）、广州卓润投资顾问有限公司（甲方3）与被告粤安公司（乙方）签订《丰盈居项目权益转让合同》，约定：甲方向乙方转让的房产系甲方1名下位于广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号的66套房产；本合同期限自本合同签订之日起4个月；(第三条)1、乙方受让本合同项目对价总值为1.1亿元，由乙方承担给付；3、收到乙方支付的转让款后，甲方向乙方出具委托书，授权乙方行使有关丰盈居房产销售的相关权利(包括但不限于对外销售房产、办理抵押、按揭贷款等)；4、乙方应根据不同情况按下列方式向甲方支付其获得丰盈居房产权益的对价（1）自本合同签订之日起4个月内，乙方应向甲方一次性付清剩余3851万元转让款；（2）在本条约定的期限内，乙方向甲方支付转让款的方式为乙方每销售一套丰盈居房产，买受人所付的购房款（包括通过按揭贷款所支付的购房款），直接支付至甲乙双方共同指定的账户（户名：向卫雄，账号：62×××00，开户行：广东南粤银行广州石牌东路小微支行），支付至该账户的购房款总额在达到3851万元之前，全部购房款均归由甲方收取并归甲方所有；当甲方从该账户收取的购房款达到3851万元后，剩余丰盈居房产对外销售所获得的全部款项均归乙方所有；（3）如超过本条约定的付款期限，则无论届时丰盈居房产销售状况如何，乙方均应付清3851万元剩余转让款给甲方；等。2016年11月4日，原广州市工商行政管理局向江城公司出具《清算组备案通知书》，记载江城公司清算组负责人为向卫雄。2016年11月10日，粤安公司出具《委托书》，载明“现我司委托李树德代理销售广州市江城地产有限公司所属广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号“丰盈居”66套不动产，期限至66套销售完为止”。2016年7月25日、2017年7月1日、2018年2月5日，原告分别通过银行转账方式向李树德账上支付了20万元、10万元、1898000元。李树德表示其收取了包括本案原告刘晓佳在内的多位购房者所支付的房款后，在2017年6月20日至2017年7月17日期间先后通过银行转账的方式，向约定的被告向卫雄账号62×××00上共支付了项目转让款1480万元。向卫雄确认收到项目转让款1480万元，但否认1480万元中包含了刘晓佳所付的219.8万元。此外，原告还提交了广州市海珠区不动产登记中心出具的《购房资格证明》，显示原告刘晓佳具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点2019年3月15日。本案诉讼中，江城公司表示涉案房屋现空置。李树德表示粤安公司受让江城公司的丰盈居66套房产的销售权益后，已先后向江城公司支付了99407050元；其中，已有42套房产成功出售并取得房产证。江城公司确认委托粤安公司销售的66套房产中，已有42套取得了房产证，具体程序是李树德或粤安公司带购房人及相关资料到江城公司，由江城公司直接与购房人签订《广州市商品房买卖合同》(不需要李树德签字)，并以该合同作为递件而最终领取房产证；但现刘晓佳不能提供与江城公司签订的《广州市商品房买卖合同》，江城公司既没有刘晓佳的购房信息，也未收取刘晓佳的房款，故刘晓佳的诉求不能成立。江城公司为此还提供了海珠区广州大道南蕙兰路1-11号403房的《广州市商品房买卖合同》作证据，该合同载明签订人甲方（卖方）江城公司，委托代理人向卫雄；乙方（买方）张璐。合同上没有李树德的签字。李树德确认江城公司所说的上述流程，但表示上述江城公司参与签订《广州市商品房买卖合同》仅为递件所需的一个环节，但真正履行的是李树德作为销售方代理人，与购房人签订的《房屋买卖合同》，而且，前后两份购房合同的房款会存在差异。并提供了其与购房人张璐于2017年8月14日直接签订的《广州市商品房买卖合同》。另本院根据原告申请，于2019年1月16日作出诉前财产保全裁定，并查封了涉案房屋。本院认为：被告江城公司作为广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号其中66套房屋的原权属人，向被告李树德等出具《委托书》，授权其对外出售该66套房屋。现江城公司主张该委托书出具的时间在2016年11月8日签订《丰盈居项目权益转让合同》之后，理由是委托书上所盖的江城公司清算组印章，在2016年11月4日到工商部门登记备案时才有，而且，《丰盈居项目权益转让合同》也约定在签订转让合同4个月内收到转让款后才会出具。李树德对此提出异议，认为委托书早己于2016年5月30日出具，故与原告签订房屋买卖合同时已出示，房屋买卖合同有效。审查该《委托书》，授权内容主要有委托李树德等对外销售该66套房屋及签署相关文件；同时，《委托书》虽然注明有效期从签署之日起至委托事项完成之日，但并未明确签署时间。因此，该《委托书》的授权起算时间不明确。但是，由于李树德与原告签订的房屋买卖合同所涉房屋在上述66套房屋范围之内，现没有证据证明李树德签订该房屋买卖合同的行为损害了委托人的利益，因此，本院采信原告与李树德的主张，确认李树德是在江城公司的授权范围内与原告签订《广州市存量房买卖合同》，合法有效，当事人应当严格履行合同。原告作为买受人，应按照合同约定履行支付房款义务。涉案房屋交易总价为219.8万元，现原告提交转账记录，证明其分别于2016年7月25日、2017年7月1日、2018年2月5日通过银行转账方式向李树德支付了20万元、10万元、1898000元，因而主张其已付清了房款。李树德确认收取了原告的房款219.8万元，但表示已转交给了江城公司，江城公司对此予以否认。对于李树德收取该房款后是否有交付给江城公司的问题，根据2016年11月8日的《丰盈居项目权益转让合同》约定，被告粤安公司应向被告向卫雄的账户支付转让款，或“每销售一套丰盈居房产，买受人所付的购房款（包括通过按揭贷款所支付的购房款），直接支付至指定的向伟雄账户”。现李树德提交了2017年6月20日至2017年7月17日期间的多份银行转账单，证明其在该期间向向伟雄的账户转付了1480万元，其中就包含了原告的购房款219.8万元。向伟雄确认收款的事实，但指出并不包含原告的购房款，因为原告最后一次付款的时间是2018年2月5日，而李树德在2017年7月17日前已付完了该1480万元。对此，李树德解释为是先行为原告向江城公司垫付房款。该解释虽有违常理，但在双方未明确每一笔付款用途的情况下，李树德及粤安公司有权将其支付给向伟雄账户上的款项划定具体性质和分配相关的用途。而且，原告作为买受人，在签订房屋买卖合同时，已清楚知道李树德是江城公司的代理人，其将房款支付给李树德属于善意履行合同，其也有理由相信李树德有权代江城公司收取房款。另一方面，即使李树德未将收取原告的房款转交给江城公司，这也是江城公司与粤安公司因履行《丰盈居项目权益转让合同》而产生的纠纷，江城公司可以另循途径解决。据此，本院认定原告已向江城公司付清了涉案房款。《广州市存量房买卖合同》约定“原告和江城公司应于2016年8月30日前共同向房地产登记机构申请办理产转移登记；江城公司应当在2016年10月31日前将房屋交付原告使用”，现早已届满，故原告要求江城公司交付房屋及办理房屋过户登记手续，有理，可予支持。过户中产生的依法由出卖人承担的税费，应由江城公司承担。原告要求江城公司交付涉案房屋，有理，可予支持。原告要求按照合同中“如未按合同规定的期限交房，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金”的约定，主张自2016年11月1日起计付逾期交房违约金，对此，因原告直到2018年2月5日才付清房款，故违约金的起算时间宜从2018年2月6日起计算，该违约金以不超过房款为限。被告粤安公司是包括涉案房屋在内的广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号其中66套房屋(丰盈居项目)权益的受让人和实际销售人，理应与江城公司一起承担共同责任。因李树德是受委托处理涉案交易事务，依法其法律责任应当由委托人承担，故原告要求李树德承担责任，理据不足，不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司在本判决生效之日起30日内，协同原告到广州市房地产交易所办理广州大道南蕙兰路1-11号1908房的交易过户登记手续，将房屋登记在原告名下；过户中依法由出卖人承担的税费，由被告广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司承担。二、被告广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司在本判决生效之日起30日内，将广州大道南蕙兰路1-11号1908房房屋交付给原告。三、被告广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司在本判决生效后以已付房款219.8万元为本金，按照每日万分之五的标准，支付从2018年2月6日起至被告将广州大道南蕙兰路1-11号1908房交付给原告之日止的逾期交房违约金给原告（其中在本判决发生法律效力之日前的违约金，在本判决生效之日起10日内支付；在本判决发生法律效力之后的，在每个月的10日前支付该已到期部分；违约金总额以不超过本金为限）。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费29384元(受理费24384元、财产保全费5000元)，由被告广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  区伟斌人民陪审员  李绯虹人民陪审员  林佩霞二〇一九年六月二十七日书 记 员  徐 萍李科慧