中华人民共和国上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初14098号原告：YANSHIMAN(中文名：杨世满)，女，1987年6月15日生。委托诉讼代理人：王保红，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁玲，上海华勤基信律师事务所律师。被告：上海爱裳家房产经纪事务所，住所地上海市松江区。投资人：陈永花。被告：陈永花，女，1980年12月21日生，汉族，住上海市松江区。两被告共同委托诉讼代理人：顾俊辉，上海社平律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李飞，上海社平律师事务所律师。第三人：徐刚，男，1952年10月9日生，汉族，住上海市奉贤区。第三人：徐跃生，男，1959年1月29日生，汉族，住上海市杨浦区。第三人：徐跃峰，男，1964年6月4日生，汉族，住上海市杨浦区。原告YANSHIMAN与被告上海爱裳家房产经纪事务所(以下简称“爱裳家经纪事务所”)、陈永花居间合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序审理。审理中，本院根据原告的申请，依法追加徐刚、徐跃生、徐跃峰作为第三人参加本案诉讼。因第三人徐刚、徐跃生、徐跃峰下落不明，本院以公告方式向第三人徐刚、徐跃生、徐跃峰送达开庭传票。本案于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告YANSHIMAN的委托诉讼代理人丁玲，被告爱裳家经纪事务所、陈永花的共同委托诉讼代理人顾俊辉、李飞到庭参加诉讼。第三人徐刚、徐跃生、徐跃峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告YANSHIMAN向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告爱裳家经纪事务所签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令被告爱裳家经纪事务所向原告赔偿损失50万元；3、判令被告爱裳家经纪事务所赔偿原告利息损失(以50万元为本金，自2018年4月5日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；4、判令被告陈永花对被告爱裳家经纪事务所的上述债务承担无限清偿责任。事实与理由：2018年4月4日，原告经被告爱裳家经纪事务所居间向第三人购买坐落于上海市松江区北翠路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)，总房价款1,050万元，并于2018年4月4日签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，当日原告向第三人支付了定金50万元。因原告系外籍人士，在签约过程中，原告向被告爱裳家经纪事务所询问了有关购买资格及涉案房屋能否正常过户等情况，被告爱裳家经纪事务所称原告的购房资格没有问题，并一再保证原告所购买的涉案房屋可以正常过户，并于2018年4月4日向原告出具了《承诺书》，承诺如原告的购房资格问题不能正常交易，被告爱裳家经纪事务所承担由此产生的50万元定金赔偿责任。在被告爱裳家经纪事务所出具《承诺书》后，原告与第三人签订了上述《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，并向第三人支付了定金50万元。然而，在原告与第三人签订示范文本《上海市房地产买卖合同》过程中，被告爱裳家经纪事务所告知原告，原告不具有购房资格，属于限购人员，涉案房屋无法过户至原告名下。经原告、被告爱裳家经纪事务所到房地产交易中心确认，因原告在中国境内工作不超过一年，原告不具有购房资格，因此，原告无法与第三人签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，导致原告与第三人签订的《房屋买卖合同》解除，第三人明确表示已付的50万元定金不予返还，给原告造成了重大损失。原告认为，被告爱裳家经纪事务所作为一家专业的中介服务机构，应当知道原告是否具有购房资格，但被告爱裳家经纪事务所故意隐瞒、提供虚假情况，恶意促成原告与第三人之间的交易，最终导致原告无法实现合同目的。被告爱裳家经纪事务所是被告陈永花的个人独资企业，被告陈永花应当对被告爱裳家经纪事务所的债务承担无限清偿责任。请求法院判如诉请。被告爱裳家经纪事务所、陈永花辩称：同意解除原告与被告爱裳家经纪事务所签订的《房地产买卖居间协议》，但不同意原告的其他诉讼请求。《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》是案外人刘某代替原告签订的，原告是否在上海市具有购房资格，均是案外人刘某表述确认的。根据案外人刘某的表述，原告应当具有上海市购房资格，故被告爱裳家经纪事务所出具了《承诺书》。虽然原告是外籍人士但其应当对上海市的限购政策有所了解，若原告不具备购房资格，被告是不可能出具《承诺书》的。因此，被告爱裳家经纪事务所在提供居间服务合同中不存在任何过错，无需向原告承担赔偿责任，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：2018年4月4日，原告作为买受方(乙方)与第三人徐刚、徐跃生、徐跃峰作为出售方(甲方)及被告爱裳家经纪事务所作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款1,050万元，乙方应于甲方签署本协议后当日内补足定金50万元。协议第五条约定，丙方应当依法积极履行以下居间义务：1、撮合甲、乙双方买卖意向，促成甲、乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》；2、向甲、乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项，(详见《房屋买卖合同》第1条)。协议第六条约定，居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应同时分别按总房价款1%支付丙方佣金，迟延支付应按日5‰计付违约金，并承担由此给丙方造成的律师费等损失。协议另对其他有关事项作了相应的约定。上述《房地产买卖居间协议》的乙方由案外人刘某代替原告签署。同日，被告爱裳家经纪事务所向原告出具《承诺书》一份，载明：“如因乙方杨小满在上海购房资格问题不能正常交易，《购房人为外籍人士且上海内无房》，所产生的违约责任由居间方承担(定金50万元由居间方承担)”。另查明：2018年4月4日，原告作为买受方(乙方)与第三人徐刚、徐跃生、徐跃峰作为出售方(甲方)签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款1,050万元。付款方式为乙方应于签订示范合同后当日向甲方支付首期购房款650万元(包含已付定金)，于2018年6月6日前乙方向甲方支付400万元。甲、乙双方应于2018年6月6日前向房地产交易中心申请办理涉案房屋过户手续，并于当日对涉案房屋进行验看、清点、交接。合同第11条约定，定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收取的定金交居间方保管。若甲方将涉案房屋房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处收回保管的定金，在甲方收取乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双方返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同另对其他有关事项作了相应的约定。上述《房屋买卖合同》的乙方由案外人刘某代替原告签署。同日，案外人刘某代替原告向第三人徐跃峰转账支付50万元，第三人徐跃峰向原告出具《定金收据》一份，载明：今收到原告购买涉案房屋定金50万元。再查明：2018年4月18日，原告曾向本院提起(2018)沪0117民初6751号案件诉讼，请求判令：1、解除原告与第三人之间的《房屋买卖合同》；2、第三人向原告返还定金50万元。2018年6月6日，原告撤回了上述案件的起诉。又查明，被告爱裳家经纪事务所系个人独资企业，投资人为被告陈永花。本案审理中，原告为证明其主张另提供了如下证据：1、案外人刘某与被告爱裳家经纪事务所工作人员之间的微信聊天记录，证明第三人向原告发出了解除合同的通知书，并表明定金50万元不予退还；两被告对该证据的真实性无异议，但认为原告发的签证页上有在中国的工作时间，至其购房时已满一年；2、案外人刘某出具的《证明》，证明杨世满与杨小满为同一人；两被告对该证据的真实性无异议；3、被告爱裳家经纪事务所工作人员与第三人之间的微信聊天记录，证明在《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》正式签订之前，被告爱裳家经纪事务所对原告的购房资格进行了审核，明确原告不具备购房资格，但仍撮合原告与第三人之间签订了《房屋买卖合同》；两被告对该证据的真实性无异议，但认为被告爱裳家经纪事务所在为原告与第三人提供居间服务过程中，不存在任何过错。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、转账凭证、《定金收据》、《房屋买卖合同》、(2018)沪0117民初6751号民事裁定书及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告系境外个人，根据关于规范房地产市场外资准入和管理的意见【建房﹝2010﹞186号】第二条规定，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：1、有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；2、境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。被告爱裳家经纪事务所作为专业的中介服务机构应当知道上述规定，被告爱裳家经纪事务所在未看到有关部门出具的境外个人在境内工作超过一年的证明，以及在没有原告书面承诺其在境内无其他住房的情况下，仅凭案外人刘某对原告情况的陈述，促成原告与第三人于2018年4月4日签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。同时，被告爱裳家经纪事务所在同日向原告出具了《承诺书》，承诺如原告的购房资格问题不能正常交易，其承担由此产生的50万元定金赔偿责任。由此，被告爱裳家经纪事务所自愿承担因原告的购房资格问题导致《房屋买卖合同》不能履行的风险责任。事后，原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》未能继续履行，致使原告支付给第三人的50万元定金无法收回。被告爱裳家经纪事务所亦未举证证明并非因原告的购房资格问题致使《房屋买卖合同》不能继续履行，故被告爱裳家经纪事务所应当按《承诺书》载明的内容向原告承担赔偿责任。关于原告主张的利息损失，根据本案的实际情况，本院酌情确定自原告提起本案诉讼之日(即2018年8月13日)起，按中国人民银行同期贷款利率计算。被告陈永花是被告爱裳家经纪事务所的投资人，被告陈永花应以其个人财产对企业债务承担无限责任。关于原告主张要求解除其与被告爱裳家经纪事务所签订的《房地产买卖居间协议》，被告爱裳家经纪事务所表示同意，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告YANSHIMAN与被告上海爱裳家房产经纪事务所于2018年4月4日签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告上海爱裳家房产经纪事务所于本判决生效之日起十日内赔偿原告YANSHIMAN损失50万元；三、被告上海爱裳家房产经纪事务所于本判决生效之日起十日内赔偿原告YANSHIMAN利息损失(以50万元为本金，自2018年8月13日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；四、被告陈永花对上述第二、三两项债务承担无限清偿责任。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由被告上海爱裳家房产经纪事务所、陈永花负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，原告YANSHIMAN可以在判决书送达之日起三十日内，被告上海爱裳家房产经纪事务所、被告陈永花可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  庄 倩审 判 员  朱金彪人民陪审员  马蒙恩二〇一九年六月二十日书 记 员  杨亦珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……三、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。