山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终2036号上诉人（原审第三人）：肖利光，男，1974年11月19日出生，汉族，住山东省兰陵县。被上诉人（原审被告）：马会飞，男，1965年5月1日出生，汉族，住山东省兰陵县。被上诉人（原审原告）：朱慧，女，1965年1月6日出生，汉族，住山东省兰陵县。上诉人肖利光因与被上诉人朱慧、马会飞所有权纠纷一案，不服山东省兰陵县人民法院（2018）鲁1324民初7138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖利光上诉请求：1.请求法院撤销原审判决，依法发回重审或者直接改判；2.请求本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案中，一审法院未对二被上诉人恶意串通损害第三人利益的行为进行确认。首先，一审法院关于认定“被上诉人马会飞未向朱慧支付房屋对价5万元”，认定事实错误。事实是上诉人肖利光在签订买卖合同时，已经确认了5万元收到条的存在，合同签订时被上诉人马会飞和现在的妻子一起携带房产证，土地使用证，离婚协议及离婚协议中关于五万元约定的收到条，到上诉人的门店签订房屋买卖合同，并且再三保证，被上诉人马会飞与前妻朱慧的房产问题已经处理好。根据上诉人提供的与被上诉人马会飞的录音证据，可以明确在房屋买卖合同签订时，被上诉人马会飞已经支付了二被上诉人在离婚协议中约定的应该支付的5万元现金，根据录音内容和当时的情境及实际情况，一审法院完全可以确认已经支付五万元的事实。其次，在一审庭审中，被上诉人马会飞承认已经向朱慧支付了约3万元，说是生活费，但离婚协议中约定子女生活费由朱慧负担，马会飞支付所谓生活费与事实存在矛盾。再次，根据本案事实来看，在两次以朱慧为原告的诉讼中，上诉人接到应诉通知书后的反应以及与被上诉人马会飞、朱慧的多次通话录音，都能清晰的看到上诉人对法律的理解和后果一无所知。上诉人除了确信自己是受害者外，对诉讼风险毫无觉知，反而是被上诉人马会飞、朱慧在通话中隐瞒回避事实真相，充满警觉。但是被上诉人马会飞在良知的短暂驱动下，先认可存在五万元的收到条，然后又含混的回避。再结合被上诉人马会飞打电话给上诉人的事实来看，被上诉人马会飞已经违背了作为合同当事人应该遵守的诚实信用的法律原则，当知道该处房屋面临倍增的拆迁补偿价格的时候，与被上诉人朱慧恶意串通，侵害第三方利益。二、上诉人对该房屋已经构成善意取得。上诉人与被上诉人马会飞签订房屋买卖合同并支付价款，实际交付了房屋。被上诉人马会飞具有处分权。只是因为该处房屋面临拆迁，二被上诉人恶意串通并提起恶意诉讼。三、关于一审被上诉人提供的马会飞的保证书，不具有真实性，且上诉人毫不知情。该保证书是在被起诉以后由被上诉人朱慧提供，而且第一次起诉和第二次起诉提供同一份证据，无论在形式上和内容上均不一致，这份证据依法不能采信。被上诉人朱慧、马会飞请求维持一审判决。朱慧向一审法院起诉请求：1.确认位于兰陵（苍山）县卞庄街道办事处塔山路面粉厂宿舍房产一处（房产证号为：房权证苍房字第××号）系原告朱慧与被告马会飞的共同财产；2.确认被告马会飞与第三人肖利光于2017年8月27日签订的房屋买卖协议无效。一审法院认定事实：1989年9月9日原告朱慧与被告马会飞经政府登记结婚，婚后分得位于兰陵（苍山）县卞庄街道办事处塔山路面粉厂宿舍房产一处：主房两间及院落一座，双方又在院内建了2间附房。1996年2月8日兰陵县人民政府为其颁发了苍房字第××号“苍山县村镇私房所有权证书”，登记所有权为马会飞。2010年11月19日双方因感情不和在兰陵县民政局协议离婚，离婚协议约定：“有住房一套，由男方付给女方5万元后，房产归男方所有”。协议离婚后，因马会飞没有按协议约定向原告支付房屋对价5万元，被告于2010年12月21日给原告出具保证书一份，内容：“马会飞因无钱偿还5万元钱（离婚协议赔偿款），现以两人共同房产（马会飞、朱慧面粉厂宿舍两间）作抵押，协议如下：房产留给两人共同的女儿马玉群（马会飞、朱慧任何一方只有居住权，没有转让、买卖权，其任何一方再婚所生子女，没有继承权）保证人马会飞2010.12.21”。保证书签订后，该赠与的行为没有得到马玉群的追认，也没有到有关部门办理备案或登记变更所有权手续。原、被告各自组建了新的家庭，涉案住宅由马会飞出租使用。2017年8月27日被告马会飞在原告不知情的情况下与第三人肖利光签订房屋买卖协议，将涉案房屋以20万元的价格转让给肖利光。协议签订前，马会飞将涉案住宅的土地使用证、房屋所有权证、离婚协议书出示给肖利光，肖利光知晓了离婚协议的内容，没有向原告落实是否收到马会飞的5万元。协议签订后，肖利光支付给马会飞房款10万元，马会飞将该住宅交付给肖利光作仓库使用。2018年肖利光与马会飞到房管部门办理过户手续时，房管部门要求房屋共用人朱慧到场签字给予办理过户手续。肖利光遂与朱慧电话联系签字过户事宜，遭朱慧拒绝，涉案房产过户手续未能办成。此后肖利光又支付给马会飞房款5万元，马会飞将房产证、土地使用证交给肖利光。另查，2018年10月18日兰陵县面粉厂、农业局片区改造指挥部向各居民户发出“关于兰陵县面粉厂、农业局片区房屋征收补偿安置方案（征询意见稿）征询意见的通知”，涉案房屋面临拆迁补偿。朱慧在落实马会飞与肖利光的房屋买卖真实后，于2018年10月30日向本院提起撤销之诉，本诉庭审调查后，朱慧撤回起诉，另案提起本案确认之诉。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、马会飞在将涉案房产出售给肖利光前所有权的归属问题，马会飞是否有权处分；2、肖利光是否属于善意取得，涉案房屋买卖合同是否有效。关于焦点1，原、被告因感情不和于2010年11月19日协议离婚并签订离婚协议，离婚时涉案房屋的归属做了约定：“有住房一套，由男方付给女方5万元后，房产归男方所有”。据此应当认定“给付5万元”为涉案房屋所有权转移的前提条件，如该条件没有满足，涉案房屋的产权归属不发生变更，仍属原、被告的共同财产。本案中，肖利光虽提出“与被告签订房屋买卖合同前，离婚协议约定的5万元已给付”，但原、被告对此均不认可，肖利光仅提供了其与原、被告的通话录音佐证，但该录音内容并没有涉及5万元是否给付的问题，结合原告提供的马会飞出具的保证书，足以证明马会飞未按照离婚协议的约定向原告支付5万元款项。故肖利光的该抗辩主张不能成立，依法不予采信。原、被告协议离婚后，虽对涉案房产归属问题重新进行了约定，双方共同约定将该房产赠与其女儿马玉群，但在该赠与行为未经公证处公证、未到房产登记机关办理房屋所有权变更手续，亦未将房产交付给马玉群，在此情况下，马会飞又将涉案房产变卖给肖利光，不再履行赠与，应视为马会飞对赠与行为的撤销，赠与行为撤销后，涉案房产归原、被告共同共有，故朱慧对本案享有诉权，马会飞未经房产共有人朱慧同意擅自处分共有财产的行为构成无权处分。肖利光抗辩“房产归马会飞所有，其有权处分，应驳回朱慧起诉”的观点不能成立，依法不予采信。关于焦点2，《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。本案中，第三人肖利光在与被告马会飞签订涉案合同时，已知晓原、被告离婚协议的内容，明知离婚协议中有“有住房一套，由男方付给女方5万元后，房产归男方所有”约定的情况下，没有向原告落实涉案的5万元是否兑现，在没有充足的理由认为房屋共有人原告不反对的情况下，便与被告一个人签订房屋买卖合同。事后在办理涉案房产变更登记手续遭到拒绝，权利人朱慧亦不追认的情况下，仍与马会飞继续发生交易，再次向马会飞支付房款5万元，其行为不符合物权法规定的善意取得的构成要件。马会飞与肖利光所签订的房屋买卖合同因马会飞的无权处分和肖利光不构成善意取得而归于无效。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持，第三人的抗辩主张不能成立，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条第一款第五项、第一百三十条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条规定，判决一、确认位于兰陵（苍山）县卞庄街道办事处塔山路面粉厂宿舍房产一处（房产证号为：房权证苍房字第××号）系原告朱慧与被告马会飞的共同财产。二、确认2017年8月27日被告马会飞与第三人肖利光签订的房屋买卖合同无效。案件受理费200元，由被告马会飞负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。二审中，上诉人肖利光请求对保证书的形成时间进行鉴定。因其在一审中未提出鉴定申请，且保证书不影响涉案房屋的权属认定，上诉人的鉴定申请本院不予准许。本院认为，本案争议的焦点是肖利光与马会飞签订的涉案房屋买卖合同是否有效。本院认为，上诉人肖利光主张其签订合同时马会飞已向朱慧支付5万元房款，取得了涉案房产的所有权，对此朱慧、马会飞均不予认可，上诉人一审提交的录音证据中没有朱慧、马会飞认可的陈述，即上诉人没有证据予以证实，上诉人称其签订合同时马会飞已取得涉案房屋权属的主张不能成立。上诉人在签订合同时明知涉案房屋为朱慧、马会飞共同财产，又不能提交证据证明朱慧同意出售，上诉主张其系善意取得不能成立。综上所述，上诉人肖利光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定涉案房屋买卖合同无效应予维持。对于上诉人的损失，上诉人可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人肖利光负担。本判决为终审判决。审判长  杨华雁审判员  陈 芳审判员  范宗芳二〇一九年六月四日书记员  吴淑艳