江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1253号上诉人（原审被告）：吉安市恒源泰房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区古南大道附16号18幢101室，统一社会信用代码913608006129307355。法定代表人：肖强武，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺文君，江西向群律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘贤剑，男，1995年4月2日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：刘裕铨，男，1968年4月4日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县，系刘贤剑父亲。上诉人吉安市恒源泰房地产开发有限公司（以下简称恒源泰公司）因与被上诉人刘贤剑商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒源泰公司的委托诉讼代理人贺文君、被上诉人刘贤剑的委托诉讼代理人刘裕铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒源泰公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回刘贤剑的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定逾期交房违约金为零，一审法院将已明确不计算违约金的条款视为无约定不当，上诉人无需支付刘贤剑逾期交房违约金。刘贤剑辩称，双方约定逾期交房违约金为零有失公平，可视为对违约金未作约定，故请驳回上诉，维持原判。刘贤剑向一审法院起诉请求：判令恒源泰公司赔偿其逾期交房违约金31398元（暂计算至2019年4月1日，实际以房款为基数，从2018年4月1日起按总房款615651元的同期贷款月利率5%计算至实际交房日止）并负担案件受理费。一审法院认定事实：2016年4月，刘贤剑与恒源泰公司签订商品房买卖合同约定购买恒源泰公司开发的位于吉安市吉州区吉州大道以西、红桂路以东、文忠路以北、文体路以南恒源泰·锦绣香江房产，合同第八条交付期限约定，恒源泰公司应依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付刘贤剑使用。刘贤剑与恒源泰公司签订商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，恒源泰公司逾期交房不超过290日，按日向刘贤剑支付已交付房价款万分之0的违约金。合同第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，恒源泰公司应书面通知刘贤剑办理交付手续，双方进行验收交接时，恒源泰公司还要出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，恒源泰公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘贤剑有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒源泰公司承担。合同签订后，刘贤剑按合同约定付清了全部购房款。2017年5月4日，涉案小区施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰·锦绣香江4-10#楼及地下室进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2019年1月28日，涉案小区施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰·锦绣香江1-3#楼进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。刘贤剑于2019年2月15日收到交房通知。参照一审法院之前对锦绣香江小区进行评估鉴定，该小区每月租金为8.22元/㎡/月。一审法院认为，刘贤剑与恒源泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。邓宏为二期1-3栋业主，约定的交房时间均为2018年3月30日前。1-3栋商品房于2019年1月28日竣工验收，恒源泰公司在竣工验收后邮寄了交房通知，刘贤剑于2019年2月1日收到交房通知，逾期交房的截止时间应计算至2019年1月31日。关于逾期交房违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。刘贤剑与恒源泰公司约定的逾期交房违约金为零，可视为对逾期交房违约金没有约定。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间房屋租金标准确定较为客观，故将双方约定的逾期交房违约金调整为8.22元/㎡/月计算。恒源泰公司逾期交房，构成违约，应支付逾期交房违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：吉安市恒源泰房地产开发有限公司偿付刘贤剑逾期交房违约金11081元，限判决生效后七日内履行完毕；案件受理费292元，由刘贤剑负担189元，恒源泰公司负担103元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明，双方签订的商品房买卖合同第九条约定：出卖人逾期交房的，逾期时间不超过290日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零的违约金，合同继续履行。逾期超过290日后，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同通知到达之日起15日内退还全部购房款，按0%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按本合同第八条约定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零的违约金。另查明，商品房买卖合同附件四即合同补充协议第一条关于按揭付款期限（补充合同第七条）第一款约定：买受人采取按揭贷款方式付款的，买受人须在接到银行或我司通知之日起7日内携带好按揭材料到指定地方办理按揭合同签订手续，逾期30天未办理，出卖人将按贷款额每日万分之三的比例向买受人收取违约金，逾期30天以上仍未办理，买受人应在30天内付清全部房款，否则，视为买受人不履行合同，出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房款20%的违约金。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷案件，对出卖人恒源泰公司而言，按期交付验收合格的商品房是其主要合同义务；对买受人刘贤剑而言，及时办理按揭手续按期交付房款是其主要合同义务。本案中恒源泰公司逾期交房307天，恒源泰公司主张依据商品房买卖合同第九条关于逾期交房违约金为零之约定，其无需支付逾期交房违约金。本院认为商品房买卖合同第九条对违约金虽有约定，但该条款属典型的格式条款，该条款免除了出卖人的责任、排除买受人的主要权利，依据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应认定无效；退一步讲，该合同补充协议约定买受人逾期30天未办理，出卖人将按贷款额每日万分之三的比例向买受人收取违约金，逾期30天以上仍未办理，出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房款20%的违约金。同为不履行主要合同义务，该合同第九条关于出卖人逾期交房的，按已付房价款万分之零支付违约金的约定不合理、不对等且对买受人显失公平，从合法性、合理性角度出发，应认定该约定无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照一审法院之前对锦绣香江小区所作月租金为8.22元/㎡/月的评估鉴定，一审判恒源泰公司按8.22元/㎡/月支付刘贤剑307天逾期交房违约金为11081元并无不当。综上所述，上诉人恒源泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77元，由上诉人吉安市恒源泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇一九年六月十一日法官助理王拯书记员纪慧