广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初5485、5486号原告：深圳市之平物业发展有限公司。法定代表人：余绍元，董事、执行总裁。委托诉讼代理人：余金桥，广东国晖（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余馥含，广东国晖（广州）律师事务所实习律师。被告：陈奥袁。委托诉讼代理人：王征坚，广东格威律师事务所律师。原告深圳市之平物业发展有限公司诉被告陈奥袁物业服务合同纠纷二案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余金桥，被告的委托诉讼代理人王征坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、被告支付原告2017年8月至2018年11月的物业管理费、公共维修基金费、水费、排污费、垃圾清理费等共计4246.4元（人民币，下同）和4973.2元；2、被告按照每日万分之五支付逾期付款的违约金至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年12月1日应支付违约金为951.17元和1108.6元；3、被告承担两案全部诉讼费用。庭审中，原告明确其要求的各项费用为2017年8月至2018年11月的（5485号案件）物业管理费3963.2元、公共维修基金283.2元；（5486号案件）物业管理费4619.2元、公共维修基金329.6元、水费8元、排污费2.4元、垃圾清理费14元。事实与理由：被告系原告所管理的某房和某房的业主（产权人），建筑面积分别为70.76平方米、82.48平方米。原告与深圳市某第一届业主委员会签订《物业管理服务委托合同》合同约定全面委托原告对“某花园”商住小区进行物业管理，委托管理期限自2017年7月1日至2020年6月30日止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积3.5元/平米的标准向原告缴纳物业管理服务费，如被告逾期付款应根据欠款金额×逾期天数×万分之五的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依照协议约定向原告缴纳物业管理费。原告多次口头及书面催缴，均无效果。被告以种种理由拒交纳物业管理服务费的行为，已违反了《物业管理条例》第7条和第41条第1款条例，且侵害了已交物业费的其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，现特向人民法院提起诉讼，请求依法裁决。被告辩称：1、被告非恶意拖欠物业服务费，原告未按照合同约定提供物业服务，存在违规收取停车服务费，未召开业主大会情形下，擅自进行维修改造，涉案小区业主普遍存在对物业服务企业服务不满意，并向职能部门多次反映，现正筹备换届选举工作，更换物业服务企业。小区业主拒交物业服务费多达100多人，此次仅对五被告提起诉讼，是原告的打击报复。2、被告收取的2018年11月份原告发出的收费通知单，项目违约金处金额为0，直至起诉之日，被告才得知存在违约金以及违约金的计算方式，违约金依法应不予支持。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区某花园某房和某房（涉案房产），建筑面积分别为70.76平方米和82.48平方米，分别于2014年7月7日和6月26日核准登记至被告名下。2007年，某第一届业主委员会(甲方)与原告（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定：小区实行“酬金制”的物业服务方式；住宅每月每平方米3.5元收取、商业每月每平方米5元收取；物业服务费于每月5日前收取本月物业服务费；甲方业主应自觉按时交纳物业服务费，逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算违约金；本合同期限起止时间为2017年7月1日至2020年6月30日止；及其他内容。被告提交收款收据、《关于将解聘之平物业和炒掉业委会的议题提交业主大会表决的申请书》、《关于近期小区内多起事件的问责函》（打印件）、《某小区监控改造施工合同》以证明如下事实：原告在没有停车许可证的情况下违规收取车位服务费；因原告管理混乱并存在多项违法违规情形导致涉案小区100多名业主实名提议更换物业服务企业；被告在未经业主大会表决同意的情况下擅自进行改造侵犯业主利益。原告对问责函的真实性不予认可，对其他证据的真实性予以认可，但表示与本案无关，不能作为被告拒交物业费的理由。被告另提交一份收费通知单，以证明直至2018年11月，原告出具的收款通知单上载明的违约金金额为零，原告从未向被告主张过违约金。原告提交其与深圳市水务（集团）有限公司签订的《委托银行代收款协议》及水务集团出具的发票，以证明其有权收取水费、排污费、垃圾处理费。庭审中，被告确认原告主张的物业服务费和本体维修基金的金额，但表示无法核实水费的读数及费用金额。本院认为，原告根据与涉诉小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》的约定，对涉诉小区进行物业管理符合法律、行政法规的规定，被告系涉诉小区的业主，受上述物业服务合同的约束。对于被告提出的原告物业管理不到位的抗辩理由，本院认为，被告提交的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在严重的违约行为，且即使原告提供的物业管理服务存在瑕疵，被告也不应因此拒绝交纳全部的物业管理费用；因物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他业主利益的侵害，故对于被告的上述抗辩，本院不予采纳。同时，原告作为物业管理服务的提供者，亦应当不断提高服务质量，以维护包括被告在内的全体小区业主的合法权利。被告确认收费通知书中物业管理费和公共维修基金的金额，故对于原告要求被告支付2017年8月至2018年11月期间某房的物业管理费3963.2元（3.5元/平方米/月×70.76平方米×16个月）、公共维修基金283.2元（0.25元/平方米/月×70.76平方米×17个月）以及4栋901房的物业管理费4619.2元（3.5元/平方米/月×82.48平方米×16个月）、公共维修基金329.6元（0.25元/平方米/月×82.48平方米×16个月）的诉讼请求予以支持。对于原告主张的某房的水费8元、排污费2.4元、垃圾清理费14元，原告已提交《委托银行代收款协议》及发票证明其已代全体小区业主缴纳了相关费用，被告对于原告主张的金额虽不予认可，但并未提供证据予以反驳，且从被告提交的收费通知单可以看出原告已将相关费用的计费数量和金额每月以通知单的形式告知被告，故本院采信原告的相关证据，被告应向原告支付相应的水费、排污费和垃圾清理费。对于原告主张的违约金，《物业服务委托合同》约定业主逾期缴纳物业管理费的应按照每日万分之五的标准计算违约金。被告逾期支付物业管理费，应按前述约定支付违约金，故本院确认被告分别以每月247.7元（3.5元/月/平方米×70.76平方米）及288.7元（3.5元/平方米/月×82.48平方米）为计算基数，以每日万分之五为计算标准，自当月6日起向原告支付欠缴物业管理费的滞纳金，计至本判决确定的付款之日止。原告诉请欠缴公共维修基金、水费、排污费、垃圾清理费的滞纳金，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈奥袁于本判决生效之日起十日内向原告深圳市之平物业发展有限公司支付2017年8月至2018年11月期间4栋902房的物业管理费3963.2元、公共维修基金283.2元，共计4246.4元；二、被告陈奥袁于本判决生效之日起十日内向原告深圳市之平物业发展有限公司支付2017年8月至2018年11月期间4栋901房的4619.2元、公共维修基金329.6元、水费8元、排污费2.4元、垃圾清理费14元，共计4973.2元；三、被告陈奥袁于本判决生效之日起十日内向原告深圳市之平物业发展有限公司支付2017年8月至2018年11月期间4栋902房和901房的物业管理费的违约金（滞纳金分别以每月247.7元和288.7元为计算基数，以每日万分之五为计算标准，自当月6日起依次计算至本判决确定的付款之日止）；四、驳回深圳市之平物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案案件受理费各25元，均由被告负担。本判决为终审判决。审判员  庞海婷二〇一九年六月十日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。