黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0803民初301号原告（申请执行人）：王晓春，男，1957年2月18日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托代理人：唐亮，黑龙江君德律师事务所律师。被告（案外人）：贾大胜，男，1960年8月16日出生，汉族，同江市立达新型建筑材料厂业主，住黑龙江省同江市。委托诉讼代理人：孙元海，黑龙江繁兴律师事务所律师。被告（被执行人）：黑龙江程盟房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳区同福社区。法定代表人：孙淑琴，该公司执行董事。委托代理人：陶孟明，该公司副经理。原告王晓春与被告贾大胜、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司（以下简称程盟房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓春的委托诉讼代理人唐亮，被告贾大胜委托诉讼代理人孙元海，被告程盟房地产公司委托诉讼代理人陶孟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓春向本院提出诉讼请求：1.请求许可执行黑龙江省××市××小区××楼××号车库，建筑面积25.08平方米房屋（产籍号：1-0103-309-000114）;2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告贾大胜在法院查封前未实际占有诉争房屋，法院查封时，诉争房屋处于空置状态，对此被告贾大胜在执行笔录中明确自认。被告贾大胜在没有入住诉争房屋的情况下，其缴纳物业费、供暖费票据不具有真实性。被告贾大胜签订的《房屋认购协议书》并非在法院查封前签订，据原告了解，被告系在2018年初倒签该《房屋认购协议书》。被告贾大胜主张系从案外人王魁处购买诉争房屋，应向法院提交其在2016年1月向案外人王魁交付房款的证据。综上，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告贾大胜提出的案外人执行异议没有法律依据，原告对本院作出的（2018）黑0803执异81号裁定书不服。故诉至本院。被告贾大胜辩称，2014年，被告程盟房地产公司在被告贾大胜处赊购的建筑材料约80万元，无资金给付，经协商一致，2015年8月28日，被告程盟房地产公司用开发建筑的20号楼14号车库、15号车库抵砖款50万元，住宅一套，程盟公司出具了购房收据，被告贾大胜交纳了物业费、供热费、装修保证金和差价款，贾大胜实际占有使用车库至今。2015年被告程盟房地产公司就已经对涉案的车库进行了处分，交付给了贾大胜，其合法入住，因为程盟公司的原因没有办理产权证，法院查封车库时间是2016年，查封在被告贾大胜购买诉争车库后。诉争车库系贾大胜所有，贾大胜享有排除强制执行的实体权利，请求法院依法裁决。被告程盟房地产公司辩称，1.本案被告贾大胜在法院查封前办理了争议房屋的入户手续，取得了房产进户钥匙，对诉争房产实际占有。被告贾大胜办理了入户手续，就应当缴纳物业费及供暖费，属于行业惯例。原告主张诉争房屋处于空置状态，被告并未实际占有使用是不成立的。2.被告贾大胜在法院查封前与被告程盟房地产公司签订《房屋认购协议书》，原告认为该协议系二被告在法院查封后补签，没有事实依据。3.被告程盟房地产公司用本案诉争房屋抵顶案外人王魁债务，就已经完成了《房屋认购协议书》购买方的付款义务。至于买受人是否向案外人王魁缴纳购房款，是另外的法律关系，不影响案外人执行异议的成立。综上，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个条件，即房屋买卖合同合法有效；按合同约定缴纳房款；买受人已经合法占有不动产；非因买受人自身原因未办理过户登记。被告贾大胜作为买受人对诉争房产提出的执行异议，能够排除执行。故请求法院依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告王晓春提供的佳木斯市向阳区人民法院（2018）黑0803执异81号执行裁定书一份，二被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告贾大胜提供的收据七张。证明：2015年8月28日，被告程盟房地产公司给贾大胜出具20号楼14号车库、15号车库、18号楼1单元301住宅的交款收据及交纳了14号车库、15号车库供热费、物业费、垃圾清运费、装修保证金，301住宅供热费、物业费、垃圾清运费、电梯费、装修保证金等。补交了楼房差价款3万元，补交了14号车库的尾款及物业费31269元。经庭审质证，原告对该组证据有异议，认为该组证据不能证实被告贾大胜与被告程盟公司已达成以物抵债协议，物业费、供热费仅为2015年，被告未提供2016年至今的费用票据，不能证明被告实际占用使用房屋至今。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：原告王晓春诉被告程盟房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院审理作出（2017）黑0803民初637号民事判决书，判令被告程盟房地产公司给付原告工程款3994870.40元。现该判决已生效，原告申请执行被告程盟房地产公司名下，位于黑龙江省××市××小区××楼××号，建筑面积25.08平方米车库（产籍号：1-0103-309-000114）。在执行过程中，被告贾大胜向本院提出案外人执行异议。本院作出（2018）黑0803执异81号执行裁定，中止执行诉争车库。原告王晓春不服该裁定，提起本案诉讼。再查明，2015年8月28日，被告程盟房地产公司给被告贾大胜出具20号楼114号车库、115号车库及18号楼1单元301室购房收据，标准“抵立达新型建筑材料厂砖款”。同日，原告缴纳了114号车库、115号车库供热费、物业费、垃圾清运费、装修保证金及18号楼1单元301室住宅供热费、物业费、垃圾清运费、电梯费、装修保证金等；并补交了楼房差价款3万元，补交了14号车库的尾款及物业费31269元。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的”。本案中，被告贾大胜购买本案诉争房屋，需同时满足上述四项条件，方可排除执行。被告程盟房地产公司以诉争房屋抵偿对被告贾大胜的欠款，为被告贾大胜出具购房收据，但被告贾大胜未与被告程盟房地产公司签订《商品房买卖合同》，该购房收据不能视为合法有效的书面买卖合同，单凭该购房收据不能在产权部门办理过户登记，被告贾大胜对诉争车库在法院查封前未能办理过户具有过错。综上，被告贾大胜购买本案诉争车库的行为，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条四项规定，被告贾大胜对诉争车库不享有足以排除强制执行的民事权益，应对诉争车库继续执行。故对原告要求继续执行诉争车库的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国关于适用的解释》第三百零六条、三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行同江市东都新城小区20号楼114号，建筑面积25.08平方米车库（产籍号：1-0103-309-000114）。案件受理费1050元，由被告贾大胜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院作出（2018）黑0803执异81号执行异议裁定于本判决生效时自动失效审 判 长  姜环宇人民陪审员  韩 晶人民陪审员  刘 艳二〇一九年六月二十四日书 记 员  赵 宇