上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初878号原告：上海东湖物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：成向明，执行董事。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海西南明园实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：李松坚，董事长。委托诉讼代理人：王坤，上海市申元律师事务所律师。原告上海东湖物业管理有限公司（以下简称“东湖物业”）与被告上海西南明园实业发展有限公司（以下简称“西南明园”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。被告西南明园在提交答辩状期间提出管辖权异议，经本院依法裁定，驳回被告西南明园的异议。被告西南明园不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年4月8日依法裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告东湖物业的委托诉讼代理人刘一品及被告西南明园的委托诉讼代理人王坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上海东湖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令上海西南明园实业发展有限公司支付拖欠的2016年10月至2018年12月的物业费72,389.70元；2.诉讼费由上海西南明园实业发展有限公司负担。事实和理由：原告与案外人上海市徐汇区明园世纪城业主大会签订《明园世纪城物业服务合同》一份，约定由原告对该小区进行物业管理。被告系上海市徐汇区复兴中路1199号A、B幢301室（以下简称“系争房屋”）业主。被告拖欠2016年10月至2018年12月的物业费，按照合同约定，被告理应支付相应的违约金。现原告为维护自身的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。上海西南明园实业发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张按照生效的法律文书确定系争房屋的物业费缺乏事实和法律依据，被告已经就该案申请再审。原告并未提供相应的物业管理服务，被告有权拒绝支付物业费。本院经审理认定事实如下：被告系上海市徐汇区复兴中路路1199号A、B幢301室（建筑面积297.90平方米）的产权人，房屋类型为店铺。2009年2月27日，明园世纪城业主委员会与上海复欣物业管理发展有限公司签订《上海明园世纪城物业服务合同》，约定，上海复欣物业管理发展有限公司为明园世纪城的业主、物业使用人提供物业管理服务，物业名称明园世纪城，坐落位置复兴中路1199弄，委托服务范围为住宅67567平方米、商务楼26000平方米（约）、地下车库5000平方米（约）；按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅每月每平方米2元，商务楼每月每平方米2元，服务期限2009年4月1日至2012年3月31日。2009年12月，因被告未按约缴纳物业管理费，上海复欣物业管理发展有限公司起诉至法院。法院经审理后认为，上海西南明园实业发展有限公司的商务楼与小区是不可分割的，其作为该小区的一部分，应按照物业管理服务合同的约定予以履行。由于上海复欣物业管理发展有限公司在物业管理服务中存在瑕疵，法院遂判决被告按照住宅楼的标准2元/月/平方米支付2009年4月起的物业管理费。该判决于2010年11月22日生效。2011年，被告（甲方）与锦能物业、上海锦翌企业管理有限公司（乙方）签订《委托管理协议》，载明：甲方委托乙方负责房屋的策划、改造、招商、出租、市场推广、商业经营管理、物业管理等，合同所涉房屋范围为复兴中路1199号、1217号裙房商务楼、复兴中路1199号、嘉善路98号、118号裙房商务楼及地下两层车库等，合作期限为2011年7月11日至2026年7月10日；物业管理费由乙方收取并全部享有，物业管理费单价将在现收费标准逐步统一并达到22元/月/平方米；乙方应按照1元/月/平方米的标准向明园世纪城的物业管理单位（现为上海复欣物业发展有限公司）缴纳物业管理费。2016年9月28日，上海市徐汇区明园世纪城业主大会与原告签订《明园世纪城物业服务合同》，其中主要约定：物业名称明园世纪城，坐落于上海市徐汇区复兴中路1199号、永康路8号，东至嘉善路、南至永康路、西至襄阳南路、北至复兴中路，包括住宅67068平方米，商业26731.99平方米，其他13009.77平方米。原告按业主拥有房屋的建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为4元/月·平方米，商业和办公14元/月·平方米（该项费用中包括公用设施设备运行维护费2元/月·平方米）。原告按酬金制形式收取服务酬金，按每月20,000元固定额度提取酬金。合同期限自2016年10月1日起至2018年12月31日止。物业服务费用按季度缴纳，业主应在每季度首月15日前履行缴纳义务。逾期缴纳的，每逾期一天按应缴纳物业服务费的0.05%支付违约滞纳金，直至付清全部欠费之日为止。合同并就其他内容进行了约定。又查明，2017年8月，原告起诉被告要求其支付上海市徐汇区复兴中路1199号A、B幢204室2016年10月至2017年7月拖欠的物业费7,303.80元（14元/平/月*52.17平方米*10个月）、违约金854.54元。审理中，被告称，2000年小区建成后，由开发商（即被告）委托的前期物业单位统一管理住宅楼、商务楼。2009年明园世纪城业主委员会成立后，另行委托了上海复欣物业管理发展有限公司，此时，住宅楼由上海复欣物业管理发展有限公司管理，商务楼由被告自行管理，2011年被告委托了锦能物业、上海锦翌企业管理有限公司管理。法院审理后认为涉讼小区商务楼部分由被告自行委托管理，承担了部分物业管理义务；另一方面，涉讼商务楼与小区其他物业仍属于同一小区，难以割裂。因此，被告关于无需支付物业管理费的意见，无事实依据。法院考虑到被告自行承担部分物业管理服务之事实，对于物业管理费的标准由14元/平/月调整为9元/平/月。该判决已于2018年6月29日生效。审理中，双方均确认，系争房屋与生效判决所涉的上海市徐汇区复兴中路1199号A、B幢204室系位于同一幢楼、不同楼层的房屋。2018年6月30日之后系争房屋的房屋情况、物业服务情况并无变化。以上事实，除当事人一致陈述外，另有原告提供的明园世纪城物业服务合同、（2018）沪01民终53号民事判决书、不动产登记簿，被告提供的再审申请书等证据证明，本院予以确认。就被告提供的照片、视频，因原告不予确认，被告亦未提供其他证据予以佐证，本院对此不予确认。本院认为，原告经与上海市徐汇区明园世纪城业主大会签订物业服务合同而被委托作为被告所在明园世纪城小区的物业服务单位。目前并无充分证据可否定该合同的效力,故该合同对包括被告在内的小区全体业主具有法律约束力。物业服务合同中约定包含系争房屋在内的商业和办公面积的物业服务费标准为14元/月/平方米，此系双方当事人的意思自治，并未违反法律法规的相关规定，被告要求对物业费金额进行司法评估，依据不足，该辩称意见本院不予采信。被告本应依14元/月/平方米的标准履行支付物业费的义务，但原告自认系争房屋所在的商务楼内部确由被告自行委托案外人管理，被告自行承担了部分物业管理义务。前述案件审理过程中，法院对小区的物业服务情况进行了现场勘查，考虑到商务楼内部自行进行物业管理的事实，对商务楼房屋权利人应支付的物业管理费标准调低为9元/月/平方米。本案中，原、被告均确认系争房屋与生效判决所涉的上海市徐汇区复兴中路1199号A、B幢204室房屋位于同一幢楼、不同楼层，故物业管理服务情况亦应相同。双方也称2018年6月30日之后系争房屋的房屋情况、物业服务情况并无变化。故原告自愿仅按9元/月/平方米为标准主张2016年10月至2018年12月物业管理费并无不妥，本院予以支持。被告辩称其已经对（2018）沪01民终53号案件申请再审，故本案应中止审理。但依据法律规定，“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”则本案应中止诉讼，但（2018）沪01民终53号案件已经审结并生效，被告要求中止本案诉讼，依据不足，该意见本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：上海西南明园实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向上海东湖物业管理有限公司支付2016年10月至2018年12月的物业管理费72,389.70元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,610元，减半收取计805元，由上海西南明园实业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇一九年六月二十五日书记员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。