浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终909号 上诉人（原审原告）：三门县海游街道港溪村股份经济合作社，住所地：三门县海游街道港溪村梅村。 法定代表人：吴未星，该合作社主任。 委托诉讼代理人：王台敏，三门县海游法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王贤掌，男，1970年6月13日出生，汉族，住三门县。 上诉人三门县海游街道港溪村股份经济合作社因与被上诉人王贤掌房屋买卖合同纠纷一案，不服三门县人民法院（2018）浙1022民初4636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三门县海游街道港溪村股份经济合作社上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决错误认定“原、被告口头订立的房屋买卖合同是否有效，取决于原告能否取得上述房屋相应的不动产权属证书，导致本案房屋买卖合同的效力处于待定状态”。上诉人与被上诉人虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但上诉人发布建房公告后，被上诉人报名购买房屋并交纳房款170000元，且在2011年6月15日通过抓阄分得案涉房屋一套，上诉人已经履行了房屋交付义务。被上诉人一直在占有、使用案涉房屋，这充分说明双方之间的房屋买卖关系已经成立，口头订立的房屋买卖合同生效。（二）一审错误认定“原告也未提供不动产部门出具的有关测量结果的证据，导致本院无法确定被告所分得房屋的准确面积，从而也无法确定被告应当支付给原告房款的准确数额”。承建单位浙江省三门县永发建筑有限公司在案涉房屋抓阄前已委托三门县城建测量大队对房屋面积进行了测量，住房面积为125.48平方米、附房面积为5.87平方米、阁楼面积为65.06平方米，庭审时被上诉人对案涉房屋的面积没有异议，可以确定被上诉人所分得房屋的准确面积，从而也可以确定被上诉人应当支付给上诉人房款的准确数额。（三）一审判决错误认定“原告要求被告支付房款余额的条件尚未成就”。案涉房屋已经交付，被上诉人一直在占有使用该房屋，案涉房屋的准确面积也已经确定。除起诉到法院的报名购房户外，其他报名购房户均已付清房屋余款。因此上诉人要求被上诉人支付房屋余款的条件已然成就。二、一审判决适用法律错误。上诉人不是房地产开发公司，建房目的为安置社员居住，且建房地点在三门县海游街道港溪村梅村，并非《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定的城市规划区，故本案不能适用《中华人民共和国房地产管理法》。 王贤掌辩称：一、本案不是民事案件受案范围，双方不是平等主体之间的法律关系。从集资过程看，都是上诉人通过单方公告告知，双方没有签订书面的购房合同，本案不能定性为房屋买卖合同，如果是房屋买卖合同，上诉人至今没有交付房产证。二、被上诉人所付款项已经超过房款，上诉人应将结算后多余部分予以返还。根据2010年2月2日公告方案，预付的定金100000元从付款之日起到交房之日按月利率1.5%计算，这部分利息应直接折抵房款。被上诉人认为上诉人单方计算出来的利息9950元错误，因为上诉人至今未向被上诉人交付房屋。三、上诉人从未告知被上诉人阁楼需另行收费，被上诉人也是基于阁楼赠送的意思表示而与上诉人达成合同，现上诉人要求按照350元每平方支付阁楼费用，明显超过合同约定。四、若法院认定被上诉人欠款属实，如果上诉人的房屋具备交付条件并且已经实际交付，那么上诉人的主张也已经超过了诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。五、案涉房屋是否具备出售资格及交房条件尚不能确定。目前为止，上诉人未向被上诉人出示其房屋是可出售的证据，亦没有证据证明房屋已经竣工验收。六、若双方之间的房屋买卖合同有效，则上诉人应及时为被上诉人办理不动产权证书。上诉人在收取了被上诉人的房款七八年之后，始终未履行该合同义务，存在严重的违约行为。七、上诉人出售的房屋存在严重的质量问题。 三门县海游街道港溪村股份经济合作社向一审法院起诉请求：1.判令被告及时支付给原告房款人民币11371元及利息损失，利息损失自起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至履行完毕时止；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，三门县海游街道梅村村民委员会决定在村级留用地上建设村民住宅楼。2010年2月2日，梅村村民委员会发布公告一份，其内容为：本村集资房工程已全面启动，土地性质是国有划拨，本村村民房产证可以全部做到户，本工程到2010年8月可以交付给村民，本工程总共108套房屋，其中90平方左右12套、120平方左右96套。报名按先后程序，报完为止，分房时实行抓阄，经村两委成本核算后决定集资房价格为1层、6层1300元，2层、5层1350元，3层、4层1400元，附房6-10平方每户一附，价格1100元/平方米。本村村民优先报名，对少数村民的确住房困难者，经村两委认可后，给予适当照顾。报名带户口本，报名时间限一个月，如本村报名后有多余房屋全部对外出售，价格另定。报名时，带定金100000元，利息按一分半计算到交房时。定金全部自己去存入村账户，账号到出纳处提供，拿存入后票据到麻祥裸处办登记手续，到分房时，付清全部房款，再参加抓阄，如果交不清房款退回前期所交房款（不计息），作自己自动放弃买房。被告王贤掌作为梅村村民，决定报名购买房屋，并于2010年11月11日缴纳房款100000元。2011年5月17日，梅村村民委员会再次发布公告一份，其内容为：村集资房现已收尾，经村两委会研究决定于2011年6月15日实行抓阄，望各位村民把欠缺房款在2011年6月10日前到麻万爱处办好手续。90平方房款130000元，120平方房款170000元，140平方房款200000元，实际面积以房管处为标准，少补多还。没有按规定手续交齐房款的村民无资格参加抓阄，作自动放弃买房，退还前期房款（不计息）。2011年6月10日，被告再次缴纳房款70000元。2011年6月15日经抓阄，被告王贤掌分得了1号楼1单元602室的房屋。后经村两委会讨论决定，六楼房屋的阁楼按每平方500元的价格进行计算。由于部分村民反映阁楼价格太贵，村两委会于2017年8月22日再次进行讨论后，决定将六楼房屋阁楼的价格降为按每平方350元计算。后大部分村民陆续按照村里的决定支付了房款余额，被告王贤掌以及少量村民则以阁楼不应当计算房款、利息计算有误、房屋存在质量问题等理由，一直没有支付房款余额。2018年9月1日，针对被告王贤掌，梅村村民委员会制作了一份催缴通知书，该通知书载明，被告分得的1号楼1单元602室的主房面积为125.48平方米，单价1300元/平方米，附房面积5.87平方米，单价800元/平方米，阁楼面积65.06平方米，单价350元/平方米，加上水电开户费200元，总房款合计190791元，扣除利息9950元以及被告已经支付的房款170000元，被告尚欠房款10841元，要求被告在2018年9月6日前付清房款余额。但被告仍然没有支付，为此原告提起本案诉讼。庭审中，原告自认上述房屋至今未取得不动产权属证书。三门县海游街道梅村股份经济合作社成立后，村里的经济事务由合作社负责。现三门县海游街道梅村股份经济合作社已经与三门县海游街道南岙村股份经济合作社合并变更为三门县海游街道港溪村股份经济合作社。 一审法院认为，虽然原、被告之间没有签订书面的房屋买卖合同，但原告发布建房公告后，被告王贤掌报名购买房屋，并缴纳房款170000元以及抓阄分得房屋一套，可以认定原、被告之间的房屋买卖关系已经事实上成立，目前双方口头订立的房屋买卖合同尚处于履行过程中，因此，本案的诉讼时效并没有超过。但由于原告在庭审中自认，上述房屋至今未取得不动产权属证书，目前尚在协调办理中，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取房屋所有权证书的房地产不得转让，因此，原、被告口头订立的房屋买卖合同是否有效，取决于原告能否取得上述房屋相应的不动产权属证书，导致本案房屋买卖合同的效力处于待定状态。另外，原告于2011年5月17日发布第二次公告时，仅要求原告先缴纳房款170000元，并载明实际面积以房管处为标准，少补多还，而从司法实践看，房屋买卖的价款也往往以不动产权属证书登记的面积为准，由于上述房屋目前未取得相应的不动产权属证书，而原告也未提供不动产登记部门出具的有关测量结果的证据，导致该院无法确定被告所分得的房屋的准确面积，从而也无法确定被告应当支付给原告房款的准确数额。综上，该院认为，原告要求被告支付房款余额的条件尚未成就，故对原告的该诉讼请求，该院暂时不予支持，建议原告在取得房屋不动产权属证书后再行起诉。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社的诉讼请求。一审案件受理费70元，由原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据建房公告所载，“到分房时，付清全部房款，再参加抓阄，如果交不清房款退回前期所交房款（不计息），作自己自动放弃买房”，被上诉人现已通过抓阄方式分得涉案房屋，上诉人亦表示房屋已实际交付，故被上诉人是否尚有房屋余款未付清的举证责任在上诉人。本案双方当事人就房屋买卖事先未订立书面合同，事后亦未对房款予以结算，主房、附房单价虽在建房公告中作了明示，但因涉案房屋至今未取得不动产权属证书，该部分面积双方存有争议；阁楼面积部分是否有图纸设计、应否收费、应以何种标准计价，上诉人在发布建房公告时均未作明示，村两委会在房屋交付近6年后决定以350元每平方米计价，但未获被上诉人认可。上述有关房屋面积等内容的确定直接影响涉案房屋总价款，在未能明确前，上诉人三门县海游街道港溪村股份经济合作社要求被上诉人王贤掌支付购房余款的上诉请求，因缺乏证据证明，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人三门县海游街道港溪村股份经济合作社承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钱为民 审 判 员 叶 翔 审 判 员 柯星霞 二〇一九年六月十七日 代书记员 何金飞