福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初1472号 原告：福清融侨置业有限公司，住所地福清市阳下街道洪宽工业村，统一社会信用代码91350181058425079Q。 法定代表人：林宏修，董事长。 委托诉讼代理人：严淋、魏丽珠，福建谨而信律师事务所律师。 被告：张如清，男，1976年8月24日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：何英，女，1976年10月15日出生，汉族，住福建省福清市。 原告福清融侨置业有限公司（以下简称融侨置业）与被告张如清、何英商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融侨置业的委托诉讼代理人严淋，被告张如清、何英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融侨置业向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告于2017年5月20日签订的《商品房买卖合同》已于2018年2月5日解除；2.判令两被告立即配合原告到福清市不动产登记和交易中心办理上述《商品房买卖合同》项下商品房预告登记的注销手续；3.判令两被告支付逾期办理《商品房买卖合同》项下商品房预告登记注销手续的违约金（以1781528元为计算基数，按日万分之四自2018年2月9日起计至商品房预告登记注销手续办理完毕之日止，暂计至2019年3月20日为287894.92元）；4.判令两被告向原告支付因本案产生的律师代理费11000元。事实和理由：2017年5月20日，原告与两被告签订合同编号为20170260076的《商品房买卖合同》，两被告向原告购买位于福清市宏路街道宏路村融侨·锦江第1号楼22层2201单元，建筑面积140.66平方米，总价款1781528元，于2019年4月30日前交房。买卖合同第六条约定两被告应于合同签订当日支付购房款541528元，余下购房款124万元于2017年5月31日付清。合同签订之前，两被告分别于2017年4月29日支付购房款定金5万元，于2017年5月5日支付购房款491528元。2017年6月1日，原告办理了上述商品房预告登记。2017年7月11日，两被告向原告支付剩余购房款124万元。2018年1月30日，两被告以家庭原因向原告申请退房，并通过原告置业顾问陈恩杰进行提报。原告经过审批流程于2018年2月5日同意解除上述《商品房买卖合同》，除没收两被告购房定金5万元外，于2018年2月13日将剩余购房款1731528元退还两被告，但两被告至今未协助原告办理上述商品房预售登记的注销手续，导致原告至今无法收回房屋重新处置。原告认为，上述《商品房买卖合同》应为合法有效的合同，原告已于2018年2月5日同意两被告关于解除上述《商品房买卖合同》的申请，应认定上述《商品房买卖合同》当时即已解除。原告已向被告退还了剩余购房款，但被告却未配合原告办理商品房预告登记的注销手续，其行为已构成严重违约，据讼争《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十一条约定，应立即配合原告办理上述商品房预告登记的注销手续等，并按照商品房总价款的日万分之四向原告支付违约金，且承担原告因此所产生的律师费11000元及相应的诉讼费、执行费等费用。 被告张如清、何英辩称，一、原告诉状中陈述多处不实。两被告向原告购买涉案房屋，并在2017年7月11日付清全部购房款，后因经济困难于2018年1月18日前向原告提出书面申请要求解除合同。原告经研究同意两被告退房申请，并由其员工陈恩杰和饶衔经理负责办理相关退款手续，因系被告申请退房，故原告不予退还5万元定金，原告经审批于2018年2月13日将剩余购房款1731528元退还给被告。在双方解除合同后，原告从未向被告主张或提醒过还需办理注销预告登记这道手续，被告以为双方之间在退房退款后已了结。二、退房后，原告及其员工作为房地产开发销售专业人员，对于退房后需要办理的手续应当是很清楚的，但因自身疏忽等原因，未主动准备去房管部门办理注销登记的相关材料，也未善意提醒被告还有这一道程序需要办理，导致涉案房屋预告登记手续在退房后近三个月时间仍登记在被告名下，并于2018年5月份被查封冻结，等原告醒悟后想要办理手续但却无法办理，其过错在于原告。两被告作为普通百姓，不知晓房地产交易方面专业知识，根本不了解退房后还需办理注销登记这道手续，对此没有过错，原告主张已经通知被告配合办理注销手续，但无法提供证据证明，应承担举证不能的责任。原告为推卸责任故意隐瞒自身过错，明显有违诚信，被告愿意配合办理预告登记注销手续，但不代表被告存在过错，本案所产生的费用应由原告自行承担，依法应驳回其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对于原告提交的《商品房买卖合同》、《收款收据》3份、《房屋预告登记证明》、《退房审批单》、《国内支付业务付款回单》及《中国银行进账单（回单）》、《委托代理合同》及律师费发票，经庭审举证质证，被告对其真实性均无异议，本院予以确认，并确认原告所述双方交易过程及合同解除过程、款项往来等均属实。审理中，本院经核实确认涉案房屋于2018年5月3日被福鼎市公安局查封，随后续封至今。另查明，原告因本案诉讼支付律师费11000元。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行。合同履行过程中，当事人协商一致，可以解除合同，两被告于2018年1月份向原告申请解除买卖合同退还购房款，原告于2018年2月5日经内部审批同意解除合同，此时双方就解除合同达成一致意见，涉案合同在当时即已解除，故原告诉请确认讼争商品房买卖合同于2018年2月5日解除符合法律规定，本院予以支持。买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，鉴于涉案房屋尚未交付无需另行返还，故原告应退还被告相应购房款，两被告应协助原告办理商品房预告登记注销手续。另因涉案房屋已被福鼎市公安局查封冻结，暂不符合办理商品房预告登记的注销手续，待上述注销条件成就后，两被告应及时予以协助。如涉案房屋因两被告原因导致无法收回处置，原告可另行主张处理，本案不予涉及。 关于原告主张的违约金及律师费问题。涉案商品房买卖合同附件六第十一条约定，合同约定解除的，双方应在解除后三个工作日相互配合办理预告登记注销等手续，在各项手续办理完毕且买受人将房屋交还给出卖人后，出卖人在扣除相关费用后，剩余房款在预告登记注销后30个工作日将余额退还给买受人；买受人未按约配合办理注销手续的，每逾期一天按商品房总价款的日万分之四向出卖人支付违约金，且应承担出卖人向法院起诉所产生的律师费等费用。根据上述约定，两被告仅需承担拒不配合办理注销手续产生的违约责任，本案中双方协商解除涉案买卖合同后，现无证据证实两被告拒不配合原告办理相应手续构成违约，故原告诉请两被告承担违约责任及因本案诉讼产生的律师费缺乏依据，本院不予支持。 需要说明的是，商品房交易程序较为复杂，普通购房人对于房屋交易需要办理哪些手续实际上是并不清楚，不能苛求购房人在不懂得相关程序的情况下主动要求开发商办理或配合办理解除合同后的清理手续；相反，房地产开发商的工作人员作为该行业从业人员对相关手续办理应当是非常清楚的，在双方解除买卖合同符合办理预告登记注销手续后，应及时要求购房人协助办理预告登记注销手续。本案中，双方于2018年2月初即解除合同，至2018年5月份初房屋被查封，期间原告有充足时间通知两被告协助办理相关注销手续，但其怠于行使自身权利导致房屋被查封致暂无法注销预告登记，进而导致房屋无法出售，属于扩大的损失，应由其自行承担。此外，本案本无需经过法院诉讼处理，导致产生本案诉讼双方均有责任，故本案诉讼费应由原、被告各半承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原、被告于2017年5月20日签订的合同编号为20170260076的《商品房买卖合同》于2018年2月5日解除； 二、福清市宏路街道宏路村融侨·锦江第1号楼22层2201单元房屋符合办理商品房预告登记注销条件时，被告张如清、何英应及时协助原告福清融侨置业有限公司办理注销手续； 三、驳回原告福清融侨置业有限公司其他诉讼请求。 本案案件受理费20834元，由原告福清融侨置业有限公司负担10417元（已交纳），由被告张如清、何英负担10417元，限判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林远程 人民陪审员  许胜文 人民陪审员  刘忠霖 二〇一九年六月十日 书 记 员  陈明斌