山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1725民初1940号原告：杜长思，男，1989年8月25日出生，汉族，农民，住郓城县。委托诉讼代理人：张心部（特别授权代理），男，1954年1月4日出生，汉族，居民，住郓城县。被告：宋宗军，男，1958年1月13日出生，汉族，居民，住郓城县。被告：梁邦华，男，1970年9月8日出生，汉族，农民，住郓城县。被告梁邦华委托诉讼代理人：梁洪飞（特别授权代理），男，1996年11月4日出生，汉族，农民，住郓城县，系被告梁邦华之子。委托诉讼代理人：王慧（特别授权代理），山东郓州律师事务所律师。原告杜长思与被告宋宗军、梁邦华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张心部，被告梁邦华委托诉讼代理人王慧、梁洪飞到庭参加诉讼，被告宋宗军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告杜长思向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的房屋买卖协议，并收回涉案00××31楼房归原告。诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月，在法院执行（2016）鲁1725民特1号民事裁定书期间，对宋宗军抵押给原告的涉案房屋变卖时，原、被告之间签订了一份房产买卖协议，由被告梁邦华支付购房款145万元代被告宋宗军偿还债务，但被告梁邦华至今未实际履行该协议，且不愿再履行，该协议未成交。根据原、被告2017年4月5日签订的付款协议约定，原告有权将该房产收回。被告宋宗军未作答辩。被告梁邦华辩称，原告诉称不属实，其诉讼请求无事实根据及法律依据，协议签订后，答辩人分三次向原告转账共计145万元，转款时间为2017年6月27日，答辩人已按照协议约定支付清房款，现已不存在原告诉称的未履行情形，故请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1、提交郓城县人民法院（2016）鲁1725民特1号民事裁定书，证明原告借给被告宋宗军款本金130万元，宋宗军以涉案房产（房产证号00××31）作为担保抵押且办理了房他证自003686号抵押登记。原告为实现担保物权向法院提出申请，法院以（2016）鲁1725民特1号民事裁定书准许以抵押物变卖的方式偿还。2、原、被告签订的协议及付款协议，证明协议约定变卖款经法院交付原告，并以法院交款时成交。被告至今未向法院交款，该协议未成交，被告至今未履行协议。另外还约定被告梁邦华保证三个月内向原告交款145万元代宋宗军偿还债务，一月内加付5%，超过一月加付20%，超过两个月原告有权向被告收回房产。协议签订日期为2017年4月5日，至今已两年余，解除协议的时机早已成就。上述证据经被告梁邦华质证，对裁定书及协议真实性无异议，对证明目的有异议，协议虽约定将房款经法院交付杜长思，协议的目的系约束被告将款项交付杜长思，被告梁邦华与杜长思经协商后，杜长思同意被告梁邦华将房款交付于指定账号，原告不能仅凭协议中约定，经法院才视为交付来否认被告梁邦华已履行实际付款的义务。对付款协议真实性及证明目的均有异议，该付款协议系复印件，且也未加盖法院档案章，无法核实付款协议的真实性，同时因被告梁邦华已实际履行付款义务，不能实现原告的证明目的。被告梁邦华提供如下证据：1、提交山东省农村信用社转账详单三份，证明被告梁邦华于2017年6月27日向原告账户汇款共计145万元，被告已履行协议的内容。2、收据及补充协议各一份，证明杜长思收到被告交付的房款145万元并出具收条，该行为视为原告同意被告直接向其本人交付房款，补充协议也能印证被告已实际履行交付房款的义务，对于直接打入原告本人账户各方均无异议。上述证据经原告质证，对被告提供的三份汇款单的真实性无异议，但此笔款又退回给被告。对被告提供的收据，收据是一个书面证明，是否履行要以银行转账交易记录相印证才能确定其效力。对补充协议，因原告杜长思不是该补充约定协议中的当事人，原告不予质证。针对被告提供的证据，原告又提交如下证据：1、原告杜长思的中国工商银行郓城支行交易记录明细表，证明被告向原告汇款145万元属实，原告也向被告出具收条，但原告发现这种汇款方式违反了双方签订的交款协议流程，故将此款同日内退还被告。因双方协议约定通过法院交接，所以原告把款退还，经与被告联系将款退给被告所借款的人程某。2、程某的工商银行交易记录，证明被告梁邦华至今没有实际履行合同，杜长思也未得到房款。梁邦华提供程某的账号，梁邦华说刚向程某借款不到一小时，让原告把款退到程某的卡里。经被告梁邦华质证，对借记卡明细清单真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，从明细清单内容显示被告梁邦华通过自己账户直接向原告账户转账汇款145万元，但原告并未退回到被告账户，而是退给案外第三人程某，因程某不是本案当事人，原告可另行向其主张，不能因此认定被告未实际履行付款义务，更不能实现原告辩称的已退回给被告的证明目的。对活期查询单真实性、关联性、证明目的均有异议，活期查询单为复印件，不能证明系被告梁邦华向原告提供，且程某与本案无关联性，至于被告的资金来源，也与本案无关联性，不能实现原告的证明目的。本院依法对程某及刘某进行了调查，证人程某证明其与刘某是朋友关系，2017年6月27日，刘某让其转款145万元给梁邦华，说用一个多小时就给，他只有100万元，就按刘某说的转给了梁邦华，一个多小时后，又转回其卡上145万元，又按刘某的安排转给了梁尔才。证人刘某系被告梁邦华的姑父，与宋宗军同村，与杜长思没关系。其证明2017年6月27日，梁邦华让刘某筹集145万元，说用一个多小时周转，刘某就让程某转款145万元，因程某说只有100万元，就让程某转给梁邦华100万元，刘某又让梁尔才转款给梁邦华45万元，一个小时后，就催促梁邦华还款，让梁邦华把钱转给程某，梁邦华说催杜长思转款，让杜长思直接转给程某，程某收到145万元后，刘某就让程某转给梁尔才45万元。原告对二证人证言质证无异议。被告梁邦华对二证人证言质证，认为刘某说的不真实，并称刘某欠梁邦华钱，从买这个案涉房子时就给他要钱，他说没钱，到2017年6月27日才转款，后就转给杜长思买房子了。梁尔才的儿子也欠钱。梁邦华从来没说过“说用一个多小时”，更不存在刘某陈述的“一小时后就催促梁邦华还款，让把钱打给程某”的情形，这一部分是刘某做的虚假陈述。对证人程某的证言有异议，认为刘某让程某将100万元转给的梁邦华，并非原告诉称的梁邦华向程某直接借款，梁邦华不可能向原告提供程某的账号。程某接受刘某的要求将款项转给梁邦华，事实上转款性质是刘某偿还之前欠梁邦华的款项，梁邦华不可能收到款项后再退还，至于杜长思为何将145万元转给程某与本案无关联性。涉案款项系梁邦华用于支付给杜长思的购房款，收款人是杜长思，梁邦华不可能提前得知涉案款项就用一个多小时，程某陈述的刘某说用一个多小时后就还不符合常理。通过转账记录及程某的陈述，可以得知通过程某的账户仅向梁邦华转款了100万元，期间梁邦华也从未给程某联系过，原告杜长思将145万元转给程某后是受刘某的指示，将其中45万元转给梁尔才，并非接受梁邦华的指示，145万元的退回与梁邦华无任何关联性。被告质证二证人证言后又提交如下证据：1、（2018）鲁17民终3795号民事判决书一份，证明梁邦华的妻子王凤娥与刘某的妻子梁秀田因房产纠纷向郓城县人民法院、菏泽市中级人民法院提起诉讼，刘某与梁邦华之间存在利害关系，刘某的证言不客观、不真实。因双方存在矛盾，刘某不会主动向梁邦华借款，能印证涉案款项系刘某偿还给梁邦华的钱。2、梁邦华与程某之间的电话录音光盘一份。证明1、梁邦华并未向程某借款，整个转款过程梁邦华均未参与，更不知道程某的账户信息，原告陈述涉案款项系梁邦华借款、梁邦华向原告提供程某账号不属实。刘某让程某转给梁邦华后，不存在涉案款项退回给梁邦华的事实。刘某向法庭作出的陈述系虚假陈述，原告将145万元转给程某的行为与本案无关联性。经原告质证,对判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，刘某之妻梁秀田与梁邦华之妻王凤娥没有利害关系，都是买的金旭凯旋城的房子，都是要求确认各自的房屋买卖合同有效。刘某系被告梁邦华的亲姑父，刘某与杜长思没关系。对通话录音中的汇款过程无异议，与本案无关的内容，原告不予质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2015年12月17日，被告宋宗军与原告杜长思借款130万元，双方签订了抵押借款合同一份，约定借款期限至2016年6月17日，以宋宗军名下的郓房权证郓城字第××号房产作抵押，并在郓城县房产管理局办理了抵押登记。因被告宋宗军未按约定还款，2016年12月10日，原告向法院起诉，法院依法适用特别程序进行了审查，于2017年1月4日作出（2016）鲁1725民特1号民事裁定书，裁定对宋宗军用于抵押的郓房权证郓城字第××号的房产，准许采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人杜长思对变价后所得价款在借款本金130万元、利息、违约金及实现债权的费用等抵押债权范围内优先受偿。裁定书生效后，原告申请强制执行，在执行期间，原告与被告宋宗军、梁邦华签订了协议一份，约定：一、宋宗军欠杜长思130万元及利息，现无能力偿还，双方一致同意变卖床宗军抵押给杜长思的郓房权证郓城字第××号房产，变卖房款经法院交付杜长思，抵还借款本息及费用166万元。不足清偿部分，杜长思自愿放弃。二、抵押房产变卖给梁邦华，变卖价格145万元，以梁邦华向法院交款时成交，如有更高价格买家，以交款在先者为变卖成交。三、双方交付梁邦华变卖房产相关的全部手续、证书，并配合办理后续产权手续。2017年2月15日，被告宋宗军与梁邦华签订补充约定一份，约定：郓城县火车站站前派出所东侧产权证号00143三层楼房，宋宗军已变卖给梁邦华，房屋所有权归梁邦华所有。其中房屋一层大门北侧2间户政大厅，按以前归定使用终生，梁邦华不得擅自变动，所有权归梁邦华。2017年4月5日,原告杜长思与被告梁邦华签订付款协议一份，内容为：关于三方协议的执行，梁邦华已收到宋宗军的房屋后，保证三个月内向抵押权人杜长思交房款145万元，等于代宋宗军偿还债务。如超期愿承担责任，一月内加付5%，超过一个月加付20%，超过2个月有权向梁邦华收回房产。2017年6月27日，梁邦华让其姑父刘某筹集145万元，说用一个多小时周转，刘某就让程某转给梁邦华100万元，让梁尔才转给梁邦华45万元，梁邦华收到145万元后转给原告，原告为梁邦华出具了收条。后刘某就催促梁邦华还款，并让梁邦华把钱转给程某，梁邦华给刘某说催杜长思转款。同日，原告杜长思就转给程某145万元，刘某又让程某转给梁尔才45万元。本院认为，原告杜长思与被告宋宗军、梁邦华签订的房屋买卖协议后，原告与被告梁邦华又签订了付款协议书，虽然被告在签订协议后转款145万元给原告，但在被告转款的当日，原告又将145万元转给程某，根据证人刘某的证言，能够认定原告转款给程某是按照被告梁邦华的指意，不能认定被告梁邦华已支付原告购房款，被告辩称已付清房款的理由不能成立。虽然被告对证人刘某的证言提出异议，并称其与刘某曾因购房合同问题产生过矛盾，但根据被告提供的证据，刘某之妻起诉郓城金旭房地产有限公司确认合同有效纠纷案时，被告之妻仅是作为第三人参加诉讼，并未提出独立的诉讼请求，也未判决被告之妻承担责任，且被告让刘某筹集145万元时，刘某之妻还未起诉合同纠纷案，鉴于证人与被告的关系，综合分析其证言可信度较大，可以作为有效证据。对于二被告签订的房权归属补充协议，因未有原告的签字，对原告无约束力。原、被告自签订付款协议至原告起诉之日已近二年，被告梁邦华未支付购房款，不履行付款协议中约定的义务，故原告要求解除与二被告签订房屋买卖协议的诉请，符合法律规定，应予支持。对于原告要求的收回涉案楼房归原告所有的诉请，与本案不是同一法律关系，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杜长思与被告宋宗军、梁邦华签订的房屋买卖协议。二、驳回原告杜长思的其他诉讼请求。案件受理费17850元，减半收取8925元，由被告宋宗军、梁邦华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于菏泽市中级人民法院。审判员  王瑞菊二〇一九年六月二十八日书记员  刘守磊