云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初2107号原告高红波，男，汉族，1971年2月13日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告温绍梅，女，汉族，1972年9月10日生，麒麟区人，住址同上。共同委托代理人王应春、张红英，云南锦利泰律师事务所律师，特别授权代理。被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530300713457246T。法定代表人陈密飞，系公司总经理。地址：曲靖市麒麟区文昌街95-97号。委托代理人李俊，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。原告高红波、温绍梅诉被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年3月20日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高红波、温绍梅的委托代理人王应春、张红英，被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司的委托代理入李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2007年4月2日，原被告双方签订了合同编号为QJ2007041302150《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告位于房屋，合同记载房屋面积为156.21平方米，购房总价款为226505元。因房屋实际面积为149.42平方米，故原告于2007年8月2日向被告支付了全部购房款216659元及办理产权的相关税费。随后，被告向原告交房，但交房后被告并未在合同约定的时间为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，经原告多方催促，被告才于2009年12月25日为原告办理了房屋所有权证，而该房屋的土地使用权证直至2015年《不动产登记暂行条例》施行时都未能办理。2015年至今，原告又多次找到被告协商办理房屋的不动产权属证书事宜，特别是该商品房所在的小区成立业主委员会以来，还多次发函要求被告办理不动产权证书，但被告均以各种理由拒绝办理。因该房屋在2015年《不动产登记暂行条例》施行之前没能办理土地使用证，自上述条例施行后，二手房的交易因只有房屋所有权证没有土地使用权证就办不了不动产登记的变更手续。另经向曲靖市不动产管理中心咨询，结合2015年施行的《不动产登记暂行条例》的规定，只有房屋所有权证书没有土地使用权证的申请人向不动产登记管理中心申请办理不动产权属证书必须要开发商提交该房屋的地籍调查表及宗地图等相关材料才能办理，原告多次找被告协商，被告均拒绝协助原告办理上述房屋的不动产权属证书，被告的违约行为严重损害了原告的权益。综上，为维护原告的合法权益，依法向人民法院起诉，请求判令：1、被告协助原告办理位于房屋的土地使用权证；2、被告支付原告违约金64997元（按购房总价款216659元的30%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第一项为：被告协助原告办理位于房屋的不动产权证。被告辩称，首先原被告签订的《商品房购销合同》中未约定逾期办理土地使用权证变更登记手续的违约责任，法律对此亦无明文规定，故被告不应承担违约责任。其次逾期不能办理土地使用权证不是由被告的原因导致，被告不应承担违约责任。再者原告诉请要求被告承担违约责任的请求已过诉讼时效，且不具有中止、中断事由。综上，应驳回原告的全部诉讼请求，并由原告承担诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：1、身份证复印件、结婚证复印件各一份，用于证明原告的诉讼主体资格；2、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、出售房屋证明书复印件各一份，用于证明原被告双方于2007年4月2日签订的商品房购销合同是合法有效的，合同约定了双方的权利义务，同时约定了被告在交房后180天应为原告办理房屋的产权登记，被告未全部履行义务构成违约；3、发票复印件一份、税收单复印件一份，用于证明原告已按商品房购销合同的约定履行了购房款及办理产权的相关税费的支付义务；4、房屋所有权证书复印件一份，用于证明被告于2009年12月25日才为原告办理了房屋所有权证，至2015年《不动产登记暂行条例》施行时未办理土地使用权证，至今未办理不动产权属证书，依照商品房购销合同的约定，被告已违约。经质证，被告对原告提交的四组证据三性无异议，但对证明目的不予认可。原告提交的证据中约定的是办理产权登记且已提交了房产证，而未约定土地证的办理，也未约定违约责任。本院认为，原告提交的四组证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩，依法向本院提交了以下证据：1、建设项目选址意见书、投资项目备案证、工程建设项目报建表、建设用地规划设计条件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、新开工统计登记表、国有土地使用证、商品房预售许可证明各一份，用于证明被告合法取得土地，按照房地产开发建设的相关法律法规向曲靖市发改委、曲靖市规划局、曲靖市建设局、曲靖市土地局、曲靖市房管局等相关政府部门申请并获得批准开发建设、对外预售金穗花园四期项目的事实；2、2008年市长办公会议纪要、被告向市长市政府请求办理土地性质变更和土地证的部分请示报告、2019年政府专题会议纪要（节录）、国土资源局同意变更土地用途交纳土地出让金办理协议出让的批复、国土资源局关于金穗花园二期、四期建设项目完善用地有关手续的说明，用于证明被告自金穗花园四期项目建设完工后，积极履行协助办理房屋产权证书和土地证书的义务，按照相关政策一直向曲靖市市长、市政府等相关部门申请办理变更土地用途交纳土地出让金一直未获得批准，后于2019年2月21日方获得批准交纳土地出让金的事实；3、曲靖市不动产统一登记工作实施方案的通知，用于证明因政策原因，曲靖市于2016年11月24日起实施不动产统一登记，“颁新停旧”导致无法单独办理土地使用证，原有的各类不动产权证书继续有效。经质证，原告对被告提交的证据1的合法性、真实性无异议，但不认可该组证据的关联性和证明内容，该组证据不能证明被告合法取得土地，被告在开发金穗花园四期时未合法取得商住用地的批准，由此才导致至今不能为原告办理土地证，进而不能办理不动产权证。对证据2真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可且证明内容不完整，该组证据的证明内容与被告在对原告证据质证时辩称的合同约定只是房产证，不包括土地证书相矛盾，同时该组证据证明被告一直处于违约。对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明内容不认可，被告的违约行为非政策原因所致，系被告在开发金穗花园四期时没有合法变更土地性质，且至今未缴纳土地出让金原因才导致未能办理产权证。本院认为，被告提交的三组证据客观真实，来源合法，但并不能证实其欲证实的目的，本院不予认可。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2007年4月2日，原告高红波、温绍梅与被告台侨公司签订《商品房购销合同》，约定甲方（被告台侨公司）以买卖方式取得位于的地块的土地使用权，土地规划用途为小区住宅，土地使用权证号为曲市国用2004第5543号；甲方经批准在上述地块建设商品房金穗花园四期，建设工程规划许可证号I2005-078；批准预售商品房的机关为曲靖市房地产管理处，商品房预售许可证号曲房字××号；乙方（原告高红波、温绍梅）购买金穗花园四期第2幢第2单元第3层2号房屋，商品房总价款为人民币226505元；付款方式为首付110000元，剩余款项于断水断电交116505元；套内参考建筑面积为156.21平方米，合同约定的套内面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，超过3%时，按房管处实测面积计算；甲方应于2007年1月31日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方；甲方在交房后180天为乙方办理产权登记，乙方须在甲方通知的时间内提供相关证件资料，且承担相关税费，否则责任方承担逾期登记费；其他约定。2007年8月2日，原告向被告交纳了所购买房屋的维修基金、配套费、契税、测绘费、登记费等相关费用，同时被告向原告开具该房屋不动产发票。原告购买的上述商品房于2007年12月交房，并于2009年12月25日办理了房屋所有权证，至今尚未办理该房屋土地使用权证。原告诉至本院，提出前述诉请。另查明，被告开发销售的金穗花园四期项目用地原用途为工业用地。2019年2月21日，经曲靖市国土资源局曲国土资用[2019]19号文件确认同意被告开发的金穗花园四期在交纳出让金完善手续后变更为出让商住用地；曲靖市国土资源局土地利用科于2019年3月1日出具情况说明，市国土部门已按程序办理了金穗花园四期有关土地手续，待补缴清有关费用后再办理不动产权证。致本案庭审结束前，被告尚未缴清相关费用。曲靖市人民政府于2016年11月15日发出《曲靖市人民政府关于曲靖实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年11月24日，曲靖市实施不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。本院认为，依法成立的合同，受法律的保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，未违法法律强制性规定，对双方具有约束力，原告已按合同约定履行支付购房款、相关费用及交付办证材料的义务，被告应按约履行交付房屋、代为办理产权登记等义务。本案争议焦点为：1、被告是否有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书；2、被告的行为是否构成违约，原告主张违约责任是否已过诉讼时效及违约金的计算。一、关于被告是否有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。1、根据双方签订的《商品房购销合同》约定，原告在按合同约定履行完支付购房款及相关费用的情况下，即可取得购买房屋的所有权及该房屋占用范围内的建设用地使用权，同时合同明确约定被告应在交房后180天为原告办理“产权登记”而非“所有权登记”，故被告为原告办理产权登记的合同义务内容应包含办理“房屋所有权登记和土地使用权登记”。涉案房屋已于2007年12月交付给原告，被告按约应于2008年7月1日前为原告办理房屋所有权登记和土地使用权登记，但被告仅在2009年12月25日为原告办理房屋所有权证（200919711），一直未为原告办理土地使用权登记。2、自2016年11月24日起，我市统一办理不动产登记，即不再办理房屋所有权证及土地使用权证，而是两证合一为办理不动产登记证，但由于被告在此之前未按合同约定为原告办理房屋土地使用权证，致使原告不能依照变更后的不动产登记政策办理不动产权证书，因此被告的合同义务尚未履行完毕。3、根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，自2016年11月24日后，《商品房购销合同》约定的“产权登记”所指示的内容从原来的“房屋所有权登记和土地使用权登记”变更为“不动产权登记”。综上，原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权证书，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。二、关于被告是否构成违约，原告要求被告承担违约责任是否已过诉讼时效及违约金的计算。根据《商品房购销合同》之约定，被告有义务在合同约定的时间内为原告办理房屋产权登记，现约定时间已届满，被告未按约完全履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告的行为已构成违约，应依照合同约定或法律规定承担违约责任。原、被告签订的《商品房购销合同》对双方权利义务内容及履行期限约定明确。截止2008年7月1日，被告仍未为原告办理涉案房屋的产权登记，原告便应知晓其合同权益受到侵害，其应该在法律规定的诉讼时效内主张权利；同时由于被告的违约行为持续至今，原告的合同权益持续受损，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年…诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算…”之规定，原告仍有权主张要求被告承担至起诉之日近三年的违约责任。由于原、被告双方签订的《商品房购销合同》对逾期办理产权登记的违约责任未进行约定，且本案系由于被告原因（其开发销售的房屋土地用途不合法）致使原告在合同约定期限内未取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，故原告诉请的违约金，本院支持以购房款总额216659元为本金，按年利率7.125%计算三年为46310.86元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内协助原告高红波、温绍梅办理坐落于曲靖市房屋的不动产权证书。二、被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内赔偿原告高红波、温绍梅违约金人民币46310.86元。案件受理费1425元（已预交），由原告高红波、温绍梅承担425元，被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司承担1000元。（于本判决确定的履行期限内支付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张朝波人民陪审员  罗琼芳人民陪审员  张锡花二〇一九年六月二十六日书 记 员  崔 弘