广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初2466号原告：高永凤，女，1972年8月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：陈文新，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙欣欣，国信信扬律师事务所实习律师。被告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道文锋东路2号三水恒福广场四座701（仅作办公场所使用），统一社会信用代码9144060766988301XE。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓江，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。原告高永凤与被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案，依法适用简易程序于同年6月17日公开开庭进行了审理。原告高永凤的委托诉讼代理人陈文新、龙欣欣及被告恒福公司的委托诉讼代理人邓江、邓健洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付返租租金21600元（自2016年9月起计至2017年8月止，每月以1800元计算返租租金）；2．案件诉讼费由被告负担。事实与理由：原告通过被告的广告宣传和被告聘请的房产中介电话及微信聊天介绍，得知被告出售的恒福丽铂公馆交楼后包租返租一年以上，于是原告前往被告的售楼处进行咨询，被告的销售人员均表示确实如被告的广告和被告聘请的房产中介电话及微信聊天介绍所声称的，该公寓包返租一年以上，并且口头约定包租返租合同将于2017年3月通知原告过来签约。原告由于看中该公寓包返租的条件，便决定购买涉案房屋，遂与被告签订《商品房买卖合同》，并对价款及付款方式进行约定，原告依约已经支付房款。合同签订后，原告从2017年3月开始就多次问及被告何时签订返租合同，被告均以交楼后再统一签订返租合同为由多次推诿。后，丽铂公馆几百户业主多次找被告及政府有关部门沟通、协调均无果。原告认为被告言而无信，在收取原告的款项后，不履行双方的返租约定，属于严重违约，为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及其他证据材料，无法证明双方就涉案房屋的租赁问题达成一致约定并签订了书面的租赁合同。另根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，原告请求返还租金，根据“即买即收租”条款，从原告签订认购书起计算至今，已超过法律规定的诉讼时效。故请求驳回原告的全部诉讼请求。原告在诉讼中提交以下证据：1．认购书、不动产权证书各一份，拟证明原告为涉案房屋的不动产权人；2．广告宣传单二份，拟证明被告承诺精装拎包入住，即签即收租金，每月租金从1500元到2300元不等；3．售楼现场照片三张，拟证明被告售楼部多处张贴即签即收租金的标语；4．（2017）粤广广州第218005号公证书一份，拟证明被告承诺即买即收租，每月1800元，签约后12个月按月收租，即签即收租；5．（2017）粤广广州第187111号公证书、（2017）粤广广州第187110号公证书、（2017）粤广广州第187112号公证书各一份，拟证明被告的广告视频也承诺精装交楼，品牌洁具也一应俱全，交楼即入住或放租；6．公寓委托经营管理协议书一份（一页），拟证明被告已与个别业主签订返租协议，约定返租6年，被告每月支付租金1800元；7．户名为周训逵的佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社账户明细查询一份、户名为李艳均的中国工商银行借记卡账户历史明细清单一份、户名为王红军的借记卡账户历史明细清单一份，拟证明被告已每月向王红军、李艳均、周训逵等人返还租金，返还期限为几个月不等。但被告不仅没有向其他大部分业主返还租金，而对于已返还的小部分业主也未达到约定期限；8．（三）市监处告字［2017］9-50号佛山市三水区市场监督管理局行政处理告知书一份，拟证明被告存在虚假广告宣传的违法行为，在宣传涉案房屋过程中宣称包返租等，经行政部门调查后处罚；9．广告宣传扇面一份，拟证明被告对外发送广告扇面，声称涉案房屋“拎包入住、交楼即收租”等虚假广告；10．相关支付凭证一组，拟证明原告支付有关房款、税收等款项；11．（2018）粤06民终7179号民事判决书一份，拟证明佛山市中级人民法院认定被告的广告允诺构成要约，并支持了原告的返租请求。被告恒福公司在诉讼中提交《公寓委托经营管理协议》一份，拟证明部分业主已与案外人签订了书面的房屋租赁协议。本院经审理认定如下：原告提交的证据1、8、10、11以及被告提交的证据，对方当事人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定；证据2、3、4、5、7、9，系原件或者与原件内容无异的复印件，被告对上述证据虽有异议但没有提供反证，本院对上述证据的真实性予以认定，对上述证据的关联性将在本院认为部分予以综合论述；证据6，虽为原件，但仅一页并不完整，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述及本院采信确认的证据，本院认定以下事实：2016年8月，原告作为认购方与作为出售方的被告签订《恒福丽铂公馆认购书》一份，约定原告购买被告位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆2座1912号房屋。2018年6月20日，原告取得上述房屋的不动产权证书，该证书上显示房屋建筑面积为56.06㎡。庭审中，被告确认原告已付清购房款。另查明，原告向本院提供了两张恒福丽铂公馆宣传广告单，载有“签约即收租1800元/月，区域投资销冠，回报率超200%”、“广佛投资收租王超8.8%回报率”、“购房零压力，日供仅需38元”、“精装拎包入住，交楼即收租”等内容，还配以表格形式展示不同户型的总价款、首付款、即签即收月租金等，其中单间（30㎡）对应即签即收月租金为1100元、一房一厅（35㎡）对应即签即收月租金为1300元、两房一厅（56㎡）对应即签即收月租金为1800元。而宣传广告单亦均载明“本广告内容仅作形象宣传，宣传内容以政府最终批复方案及商品房买卖合同为准，一切解释权归开发商所有”等内容。原告提供申请人为陈金玲的（2017）粤广广州第218005号公证书，公证事项为对陈金玲号码为131××××8484手机中相关微信内容进行证据保全，该内容为微信收藏中恒福丽铂公馆的广告宣传，宣传中包含“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”、“0元月供月租抵月供”、“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”并配以表格展示不同户型即收租金、年收益等内容，其中表格明确显示户型为单间（约30㎡）即收租金（元/月）为1100元、户型为一房一厅（约35㎡）即收租金（元/月）为1300元、户型为两房一厅（约56㎡）即收租金（元/月）为1800元。再查明，佛山市三水区市场监督管理局于2017年12月22日作出（三）市监处告字［2017］9-50号行政处理告知书一份，对投诉人卢荫等投诉的被告涉嫌违法广告、虚假宣传及合同欺诈等问题处理后进行告知，即关于投诉所反映的“恒福公司作虚假宣传、恶意误导、精装变毛坯、返租变空话，诱使大量购房者落入陷阱”的问题经查明：恒福公司为配合所开发的“恒福丽铂公馆”楼盘销售，自2014年6月9日起开展了以下违规的宣传推广业务。包括：1.于2014年6月9日与深圳新锐影视数码有限公司（以下简称新锐公司）签订了一份服务期限为期一年的《恒福丽铂公馆微网站设计开发合同》，委托新锐公司制作建立了名为“恒福丽铂公馆”的微网站。该微网站由恒福公司提供建网所有资料后委托新锐公司进行制作，并经恒福公司指定项目负责人签字确认栏目架构、微网站风格、上线验收后于2015年1月开始使用并上传了包含有“恒福丽铂公馆是全城唯一纯公寓项目”、“双公园纯公寓”等内容的微信推送信息。截止至2015年12月底，恒福公司没有在该微网站上传更新过推送信息。由于恒福公司没有与新锐公司续约，该微网站已于2016年3月9日停止使用。恒福公司发布上述微信推送信息中涉及下列费用：该微信网站的制作费用21500元、服务器费用1000元；上述费用合共22500元。2.于2016年4月28日与广州邦盈置业有限公司（以下简称邦盈公司）签订了一份《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，经恒福公司同意由邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商，在双方约定的合同期内（即2016年5月1日至2016年8月30日期间）以联动方式进行销售推广，并向参与团购的客户收取团购服务费。期间，邦盈公司提供广告意念请外包的广告公司制作了包含“恒福丽铂公馆，原始价发售！28万/套带精装修，月租金1700元起，国际酒店管理公司强势进驻，超高回报8.8%”内容的宣传单张及包含“城央CBD龙头，地标‘丽铂傲视北江’，曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”、“3大商业巨鳄引爆100万人气”内容的广告展板。上述广告展板摆放在楼盘销售现场对外进行宣传，宣传单张由邦盈公司及其联合的二手中介渠道销售人员楼盘销售现场派发给消费者。由于邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商期间所包含的商业推广活动费用未将制作上述广告费用进行单列核算支出，故该项广告设计制作费用无法核清。经查实恒福公司所开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘由1座、2座组成，项目性质为商业公寓及少量商铺。其中1座地下1层，地上32层，共682套；2座33层，共682套。上述合共1364套的商品房并非全部精装发售，只有1座的261套带精装修发售，其余均为毛坯发售。其宣传的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等内容无合法有效的证明材料且与实际不符，为虚假内容；“28万/套带精装修”、“精装发售”等宣传内容与实际情况部分不符，表示不准确。2、恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘占地面积1.19万㎡，配套有艺术庭院、社交公园、休闲公园等多个园林区，园林面积为10864.17㎡，绿化率为38.27%。且恒福公司确与佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）签订了1份委托管理经营期为6年的《曼思顿与恒福丽铂公馆》合作协议，由恒福公司引进曼思顿公司作为“恒福丽铂公馆”（公寓项目）的酒店管理方，在业主方购房后，业主与曼思顿公司签署《物业委托管理经营合同》，由曼思顿公司作为受托方对业主托管物业以酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式运营。其宣传的“双公园”、“1万㎡园林面积，高达33%绿化率搭配艺术庭院，社交园林，羽毛球场等多种休闲社交设施”、“曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”等内容真实。综合查明的事实，由于邦盈公司是以“恒福丽铂公馆”项目联动团购房产推广商身份在恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘销售现场代理发布了“28万/套带精装修”、“精装发售”等内容的广告，而恒福公司在推广期间未对该宣传内容提出异议、要求撤销，应视为恒福公司对该发布行为和广告内容予以默认。但鉴于恒福公司在销售过程中对两种装修标准进行了公示、告知，且在备案的正式合同中买卖双方均予以签字确认、内附装修标准明确、合同完整，推定上述关于带装修的宣传内容虽与实际情况部分不符，但未对购买行为造成实质性影响，不认定为虚假广告。恒福公司在微网站上发布的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等虚假信息的行为，根据《中华人民共和国广告法》第四条第一款、第二十八条第一款和第二款第（五）项的规定，构成发布虚假广告的行为，核定广告费用为22500元。依照《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，我局决定责令恒福公司立即停止发布虚假广告违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款85000元。恒福公司通过邦盈公司、在楼盘销售现场以展板、宣传单张形式发布“28万/套带精装修”与实际情况部分不符、用语表示不准确的信息的行为，违反《中华人民共和国广告法》第八条第一款的规定，该广告费用无法核定。依照《中华人民共和国广告法》第五十九条第一款第（一）项的规定，我局决定责令恒福公司立即停止发布广告表示不准确的信息违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款50000元。本院认为，本案争议焦点在于：1.本案是否已过诉讼时效;2.被告对原告是否负有返租义务。关于诉讼时效问题。因原告提交的被告广告语有“精装拎包入住，交楼即收租”、“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”、“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”等内容，对租金的履行期限约定不明，且在认购书和房屋买卖合同中亦未明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。现双方都没有提供证据证明原告已经主张过该租金且被拒绝，故原告通过起诉方式向被告主张返还租金，没有超过诉讼时效。关于第二个争议问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。商品房的销售广告和宣传资料在同时具备以下三个条件时才视为要约，可作为合同内容：第一，该说明和允诺是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，涉案的广告宣传单、微信公众号及视频宣传等资料内容指向涉案楼盘，且经过佛山市三水区市场监督管理局的调查，被告曾经委托相关主体制作和发布上述广告宣传资料。被告作为涉案楼盘的开发商，在销售、推广过程中未对相关主体发布宣传资料的内容提出过异议，也未能及时撤销失效的广告宣传，亦未能举证证明在购房者购买房屋时对上述广告内容的效力作出特别的明示说明，故被告应对发布上述广告的行为及相关的效力承担相应的法律责任。根据涉案楼盘对外发布的广告宣传资料，广告语中“精装拎包入住，交楼即收租”“即签即收租”“高投资回报率”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”等内容均涉及租金收益，广告中也配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，如户型为单间（约30㎡）即收租金为1100元/月、户型为一房一厅（约35㎡）即收租金为1300元/月、户型为两房一厅（约56㎡）即收租金为1800元/月。该等广告中，租金回报收益内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确，该说明和允诺在广告宣传单上多次出现，相关租金标准亦一致。被告在销售广告中所作的租金收益说明，足以让原告在内的购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，原告就此内容与被告订立合同的行为已使被告销售广告对象特定化，应视为符合法律关于要约的规定。综上，原告主张被告在对外销售房屋时所作的“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”的允诺构成要约，合法有据，本院予以支持。鉴于被告已经逾期履行，故其应按照原告购买房屋面积相对应的租金1800元/月的标准，以12个月为限向原告履行返租义务，原告诉请被告支付返租租金21600元（1800元/月×12个月），合法合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条、第六十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告高永凤支付返租租金21600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，减半收取计170元，由被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 敏二〇一九年六月二十五日书记员 程秋燕