安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0503民初2275号 原告：李功庆，男，1993年10月1日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：李允飞，男，1967年2月4日出生，汉族,系李功庆父亲。 委托诉讼代理人：余七子，安徽致臻律师事务所律师。 被告：马鞍山市圳秀置业发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区景山大道300号2栋，统一社会信用代码913405005717568809。 法定代表人：唐友良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王东晖，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱卫华，安徽明博律师事务所律师。 原告李功庆与被告马鞍山市圳秀置业发展有限公司（以下简称圳秀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李功庆的诉讼代理人李允飞、余七子、被告圳秀公司的诉讼代理人王东晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李功庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2014年9月30日起至2019年2月28日止的违约金220.4万元；2.判令被告自2019年2月28日起至实际交付之日以房款292万元为基数按照日万分之五的标准继续支付违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年8月27日签订《马鞍山市商品房预售合同》一份，合同编号为Ｗ201314380，合同约定被告将位于马鞍山市花山区建筑面积为275.14平方米、套内建筑面积为248.46平方米的房屋出售给原告，房屋价款292万元，房屋交付时间为2014年9月30日，合同还约定了逾期交付房屋责任等条款。合同签订后，原告依合同约定向被告交付了房屋价款，由于房屋存在严重质量问题，被告未能履行房屋交付义务，导致原告至今没有拿到房屋。被告违反合同约定至今未能交付房屋，属于严重违约行为，原告要求追究被告违约责任，要求被告继续履行合同并承担违约金责任。现原告诉至法院，望判如所请。 圳秀公司辩称，1.原告没有按时付款，迟延付款454天，至今欠被告违约金317800元。2.案涉房屋于2014年12月5日竣工验收，完全符合双方合同约定的交付条件，至今没有办理交接手续系原告的原因导致。3.涉案房屋，原告于2015年1月5日就办理了权利登记，于1月7日办理抵押登记，即案涉房屋于2015年1月份就办理了权利的交付。4.原告诉状中所陈述的案涉房屋质量瑕疵大部分原因是原告迟迟不领取房屋导致的。根据双方合同约定，即使案涉房屋存在质量瑕疵，并不影响房屋交付，房屋交付之后如果存在质量瑕疵，也仅是被告履行保修责任的问题，在保修过程中如果给原告造成损失，属于赔偿问题，原告不能据此迟迟不办理房屋交付手续，而追究被告的违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 李功庆针对其诉请及主张的事实递交了下列证据并予以说明：1.原告身份证复印件1份、被告企业信息打印件1份，证明原、被告的诉讼主体资格；2.马鞍山市商品房预售合同1份，证明双方的合同关系及约定的权利义务；3.发票1份，证明原告依合同约定向被告交付了房屋价款的事实；4.延期交房通知，证明被告未能按期交付房屋的事实；5.房屋现状图片9份，证明由于房屋存在质量问题，被告未能履行房屋交付义务，导致原告至今没有拿到房屋的事实；6.房屋验收登记表2份、交房验收单1份，证明案涉房屋存在质量问题，截至2019年3月15日案涉房屋仍未能交付给原告；7.个人住房（商业用房）借款合同1份，证明原告按约定办理贷款手续；8、银联缴费存根，证明李功庆于2014年6月4日向圳秀公司转账6万元。圳秀公司针对其辩称递交了下列证据并予以说明：1.商品房预售合同、合同补充协议，证明双方存在案涉房屋买卖合同关系，原告应支付全部购房款的时间，原告付清全部购房款和全部费用前被告有权拒绝交房，以及双方约定的案涉房屋出现质量问题的处理办法；2.竣工验收备案表、新建住宅小区符合交付使用条件证明书、门楼牌号编制（变更）证明，证明案涉房屋于2014年12月3日竣工验收合格，于同年12月5日备案，符合合同约定的交房条件；3.个人贷款凭证、银行单位客户专用回单，证明原告于2015年2月15日付清全部房款；4.不动产权利及其他事项登记信息、房地产产权证存根页、房地产他项权利存根页，证明案涉房屋于2015年1月5日办理产权登记，于2015年1月7日向银行办理抵押登记，案涉房屋于2015年1月5日产权已经转移；5.房屋验收记录表，证明原告于2019年提出案涉房屋有质量问题，被告于2019年3月15日已经全部维修完毕。 李功庆所举证据1、2、3、4、5、7、8以及证据6中2019年2月25日的《房屋验收记录表》具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定；证据6中2016年11月1日的《房屋验收记录表》以及《交房验收单》真实性无法查明，不予认定。圳秀公司所举证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 根据上述证据的认定及当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年8月27日，李功庆（买受人）与圳秀公司（出卖人）签订《马鞍山市商品房预售合同》一份，约定李功庆购买圳秀公司位于本市花山区全部房屋，总价款为292万元；李功庆于2013年8月27日前支付房款146万元，剩余房款146万元于2013年9月3日前办理银行按揭；买受人未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；圳秀公司于2014年9月30日前交付房屋，逾期交房在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期交房超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向买受人支付违约金；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，查验商品房时发现质量或其他问题的，双方同意按照以下方式处理，即由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任；商品房达到约定的交付条件后，出卖人至少应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照补充协议第五条相关约定执行；商品房地基基础和主体结构质量不合格的，买受人有权退房，商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责整改、实质达到双方约定标准；出卖人承诺在2015年3月30日前取得商品房所在楼栋的初始登记，双方共同在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，圳秀公司（甲方）与李功庆（乙方）签订《合同补充协议》一份，其中第四条约定，乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于合同签订之日付清首付款，剩余购房款向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户，乙方应及时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及交清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》，乙方未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，或因其他任何原因导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方按补充协议约定承担违约责任；第五条约定，房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，在符合条件下，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任；甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式，乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用，在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约；乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，且视为甲方在《入伙通知书》载明的交房时间已经将该房屋交付乙方；如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位同意办理，乙方承担代办费用；本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律效力，如本补充协议的约定与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。同日，李功庆向圳秀公司交付购房款146万元。2014年6月4日，李功庆向圳秀公司转账6万元。2014年8月11日，李功庆与中国建设银行股份有限公司马鞍山市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款用途为购买圳秀公司出售的上述房屋，借款金额为140万元，借款期限为120个月，借款期限的起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际发放日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，担保方式为以上述房屋作抵押。2014年8月12日，圳秀公司向李功庆开具售房款292万元的发票。2014年8月26日，圳秀公司向李功庆送达《延期交房通知》一份，称在房屋建设施工期间，政府相关部门出台新的政策，致使整体工程工期顺延，公司争取在2014年11月30日前交房，具体交房时间以公司发出的交房通知书为准，同时承诺将按合同约定承担相应的责任。2014年12月3日，上述房屋办理竣工验收备案。2014年12月25日，上述房屋取得《新建住宅小区符合交付使用条件证明书》。2015年1月5日，李功庆就上述房屋办理不动产权利登记。2015年2月15日，中国建设银行将贷款140万元转入圳秀公司名下银行账户。2019年2月25日，圳秀公司的工作人员与李功庆在案涉房屋办理验收手续，验收情况中记载房屋中存在渗水、墙体开裂、墙面脱落。2019年3月15日，李功庆在验收情况备注栏中填写“已处理”并签名。 本院认为,依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。一、案涉房屋何时交付。首先，诉讼中，李功庆诉讼代理人（系李功庆父亲）称2015年3月其前往销售部，该公司工作人员带其去看房子，但房子质量有问题，其要求修复，案涉房屋于2019年3月15日才实际交付，根据该陈述，李功庆于2015年3月时已知交房事宜；其次，圳秀公司于2014年8月26日向李功庆送达《延期交房通知》一份，称其争取在2014年11月30日前交房；再次，案涉房屋于2014年12月3日办理竣工验收备案，于2014年12月25日取得《新建住宅小区符合交付使用条件证明书》；最后，李功庆于2015年1月5日就案涉房屋办理不动产权利登记。综合上述事实，可以认定圳秀公司通知李功庆办理交房手续的时间应在2014年12月25日至2015年1月5日期间。按照合同约定，商品房达到约定的交付条件后，圳秀公司至少应当在交付日的7日前，书面通知李功庆办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，而圳秀公司未能提供充分证据证明其向李功庆送达书面交房通知的时间，应承担对其不利的法律后果，故本院认定圳秀公司通知李功庆交房的时间为2015年1月5日。李功庆称其2015年前往案涉房屋时发现房屋质量有问题，一方面，其未能提供证据证明案涉房屋在2015年时即有质量问题，另一方面，即使案涉房屋当时存在质量问题，如非主体工程质量问题，按照合同约定，其可以要求圳秀公司予以修复、赔偿损失，不影响案涉房屋实际交付的时间。二、圳秀公司关于因李功庆未按约定交付房款，其可拒绝交付房屋的辩称。圳秀公司该辩称的依据系《合同补充协议》中约定的在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。但首先，按照双方签订的《马鞍山市商品房预售合同》，李功庆于2013年8月27日前支付房款146万元，剩余房款146万元于2013年9月3日前办理银行按揭，圳秀公司于2014年9月30日前交付房屋，合同中并未约定圳秀公司交付房屋系以全部购房款付清为条件。其次，按照双方签订的《合同补充协议》，如李功庆以按揭贷款方式购买房屋，则房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托圳秀公司或圳秀公司指定代办单位同意办理，根据该约定，可以认定李功庆负责提供材料，具体贷款手续系由圳秀公司办理。在此情形下，如仍以李功庆的贷款款项未能付清作为圳秀公司拒绝交房的理由，则显然对李功庆不合理。再次，《马鞍山市商品房预售合同》中明确，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《马鞍山市商品房预售合同》系登记备案合同，为防止开发商利用补充协议的格式条款加重买受人责任、排除买受人主要权利内容而作出此约定，该条款的效力应高于补充协议中与此约定不符的条款。综上，本院认定《合同补充协议》中关于“在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约”的约定系与《马鞍山市商品房预售合同》不符，且加重李功庆责任、排除李功庆主要权利内容，仍应按照《马鞍山市商品房预售合同》的约定。同时，圳秀公司于2014年8月12日向李功庆开具售房款292万元发票，可见此时（在合同约定的交付房屋期限之前）李功庆已完成房款中现金部分的交付和贷款手续的办理，而圳秀公司未能按照合同约定于2014年9月30日前交付房屋，属于延期交付房屋，构成违约，对其上述辩称不予采纳。至于李功庆与银行签订的借款合同中载明的借款期限自2015年2月15日至2025年2月15日，该部分为手写部分，按照借款合同的约定，该期限起点的确定系以首次划款时的贷款支付凭证所载实际发放日期为准，案涉贷款实际发放日期即为2015年2月15日，故圳秀公司以此辩称李功庆故意拖延贷款导致贷款迟延发放，其可拒绝交房，无事实依据，不予采纳。三、圳秀公司应支付给李功庆的延期交房违约金。按照《马鞍山市商品房预售合同》的约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，故圳秀公司应支付李功庆自2014年10月1日起已支付房款152万元按日万分之五计算的至2015年1月5日止的违约金72960元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告马鞍山市圳秀置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李功庆逾期交房违约金72960元； 二、驳回原告李功庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24432元，减半收取计12216元，由原告李功庆负担11404元，由被告马鞍山市圳秀置业发展有限公司负担812元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇一九年六月十八日 书记员  张 玲 附：本案适用的法律条款 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。