广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1138号原告：郭永亨，男，汉族，1999年3月4日出生，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：梁建星，广东怡法律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳佩欣，广东怡法律师事务所实习律师。被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：阳西沙扒月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳江市阳西沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：许锐波，该公司副总经理。原告郭永亨诉被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭永亨的委托诉讼代理人梁建星、欧阳佩欣、被告银河公司、被告月亮湾公司的共同委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭永亨向本院提出诉讼请求：1、判令被告一及被告二继续履行与原告于2014年11月28日签订的《月亮湾公寓租赁协议书》。2、判令被告一立即向原告支付案涉两处房屋的租金36754元（租金按照每季度18377元（案涉两处房屋的季度租金总和）标准、从2018年6月1日起至法院判决确定支付之日止，暂计至2019年1月31日被告一共欠两个季度的租金36754元）以及租金逾期利息470.76元（以尚欠的租金为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，从逾期支付租金之日（即2018年9月1日）起分季计算，至被告一实际付清租金之日止，暂计至2019年1月31日，租金逾期利息为470.76元）。3、判令被告二对上述第二项债务与被告一承担连带清偿责任。4、判令本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：原告是位于广东省阳江市××县沙××镇月亮××楼××、××号房屋的所有权人。原告与被告一、被告二于2014年11月28日共同签订《月亮湾公寓租赁协议书》两份（编号分别为：0007809、0007811），约定原告将座落于广东省阳江市××县沙××镇月亮××楼××、××号房屋出租给被告一经营及管理，7号楼2004、2305号房屋的租赁期各为5年，即从2016年3月1日起至2021年2月28日止，租金按照每个季度结算的方式支付给原告，2004、2305号房屋五年租金分别为183646元、183894元整，被告二作为担保人，在被告一无故拖欠或拒付原告应得收益时，被告二将向原告代付其应得收益。案涉两份的《月亮湾公寓租赁协议书》签订后，原告按期将案涉两处房屋交付给被告l经营及管理，合同初期，被告一尚能按约定支付租金给原告，但自2018年9月l日起，被告一没有按约定向原告支付案涉两处房屋2018年6月1日、8月31日的季度租金，被告二作为担保人也未能按约定代付租金给原告，经原告多次向两被告催收未果。原告认为，被告一至今仍未按约定向原告支付租金，被告一已构成违约，被告一应按约定立即向原告支付案涉两处房屋的租金36754元（租金按照每季度18377元（案涉两处房屋的季度租金总和）标准、从2018年6月1日起至法院判决确定支付之日止，暂计至2019年1月31日被告一共欠两个季度的租金36754元）以及租金逾期利息470.76元（以尚欠的租金为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，从逾期支付租金之日（即2018年9月1日）起分季计算，至被告一实际付清租金之日止，暂计至2019年1月31日，租金逾期利息为470.76元），按照约定，被告二应对被告一上述的债务承担连带清偿责任。被告银河公司、被告月亮湾公司辩称：一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告阳江银河东方投资商贸有限公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求l中的租金金额有误，应予纠正。二、被告阳江银河东方投资商贸有限公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给答辩人带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，答辩人均无拒付或无故拖延支付的恶意。三、被告银河公司已在2019年5月底向本案业主支付过一部分的租金，对被告银河公司支付的该租金金额应在诉讼请求中作相应的扣减。对于合同约定未到期的租金原告不能要求被告支付，只有在被告没有按约定支付后原告有权另寻法律途径解决，对于原告请求后续租金所涉及的诉讼费用应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2014年11月28日，原告（买受人）向被告月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县沙扒镇金兰湾7栋2004号和2305号房屋，并签订了《商品房买卖合同》。原告购买上述房产后，委托被告阳江银河公司对上述房屋进行统一经营及管理。在签订商品房买卖合同的同一天，原告郭永亨（乙方）、被告阳江银河公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了一份《月亮湾公寓租赁协议书》，协议书均载明：“一、委托事项第1条委托物业概述：（1）广东阳江市阳西县沙扒镇金兰湾7栋2004号和2305号房屋；（2）两套房屋的房款总价分别为367291元和367787元；（3）委托期限：本委托协议期限为五年，自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2016年3月1日起至2021年2月28日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延；甲方在委托期内有权对该物业委托专业管理公司进行统一的租赁经营管理。委托期间甲方是唯一的经营管理者，对委托物业享有独立的经营及管理权（包括但不限于转租、分租权等），乙方不得干涉甲方委托经营。有关该物业的经营后租赁收益归甲方所有，甲方享有独立支配权；租金及结算方式为1、在本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，该套房屋5年租金总金额分别为183646元和183894元，该款项由担保方月亮湾公司按照交付时间2016年3月1日起计，按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方；相关费用中的物业房产等政府税费及滞纳金、罚款由乙方承担；甲方严重违反本协议导致不能实现本协议目的的，乙方有权单方解除本协议，甲方应承担相应责任。若因不可抗力因素（台风、飓风、地震、火灾、泥石流、战争、暴乱等不可控制的原因）导致委托物业、设施设备和物品损毁或灭失的，任何一方不承担任何责任。不可抗力发生导致本协议不能继续履行的，任何一方均有权单方解除本协议。在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。上述合同签订后,被告银河公司按约支付租金给原告，但被告银河公司自2018年6月1日起未能按约支付租金，原告经催收无果后，诉至法院，请求如诉请。2019年5月3日，月亮湾公司出具一份《致业主的一封信》，向全体业主告知，就部分业主投诉反映的房屋收益事宜，月亮湾公司作为担保方不推卸担保责任并予以解决，公司董事会经研究决定筹集500万元资金根据各业主房屋收益比例先期分配支付部分租金，并承诺在2年内付清截至2019年6月止的全部租金，对2019年6月起的租金按协议约定执行。庭审中，原告明确请求被告银河公司支付2019年6月1日起至2019年5月31日共四个季度的租金，租金总额为73508元，扣减其在2019年5月31日收到被告银河公司支付的4091.17元，最终的诉请租金金额为69416.83元。诉讼中，原告撤回起诉状的第一项诉讼请求。诉讼中，两被告向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》（纳税人：邹联宁，税款上所属时期：2018.7.1-2018.9.30）一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告。本院认为：原、被告签订的《月亮湾公寓租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。协议书签订后，原告已按照合同约定将相关房屋交由银河公司进行经营管理，但银河公司未能依约按期履行租金的支付义务，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。基于合同约定按季度结算、支付租金，而银河公司、月亮湾公司对原告主张的欠付租金时间从2018年6月1日起算不持异议，故本院对此予以确认。截至本案法庭辩论终结日（2019年6月11日）止，2018年6月1日至2019年5月31日的租金支付时间已届满，银河公司理应支付该期间的租金给原告。双方在《月亮湾公寓租赁协议书》中约定甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，该两套房屋5年租金总金额分别为183646元和183894元,每季度租金分别为9182.23元和9194.7元，则原告两套房从2018年6月1日计至2019年5月31日（4个季度）的租金为183646元÷5＋183894÷5=73508元,扣减银河公司已向原告支付的4091.17元，被告银河公司应支付给原告租金共69416.83元。此后产生的租金，原告可根据合同的实际履行情况另行主张。银河公司主张按租金比例4%扣减房产税以及按租金比例3%扣减个人所得税，缺乏合理依据，本院不予支持。因双方签订的《月亮湾公寓租赁协议书》为格式合同，双方在第四条第一款中约定，租金由被告银河公司按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给原告。虽然每季度租金的支付时间并没有具体到当季的哪一天，但根据诚实信用原则，按照通常理解，每季度的租金应在每季度内完成支付，即每季度的租金的最后支付期限应是第三个月的最后一天。虽然原、被告双方没有约定逾期支付租金违约责任，但被告月亮湾逾期付款的行为给原告造成的损失主要体现为对利息的期待利益的丧失，故原告请求逾期利息按照中国人民银行同期同类贷款利率从各期租金逾期之日即分别从2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日起计至付清租金之日止，符合法律规定，本院予以支持。鉴于被告银河公司已支付4091.17元未能清偿全部的债务，因此按照法律规定应清偿先到期的2018年6月1日至2018年8月31日的租金。据此，2018年6月1日至2018年8月31日的季度租金的逾期利息从2018年9月1日以18376.93元(两套房屋每季度租金之和为9182.23元+9194.7元)为计算基数计算至2019年5月30日止，2019年5月31日起以14285.76元(两套房屋每季度租金之和18376.93元扣减被告银河公司已支付的4091.17元)为计算基数予以计算。2018年9月1日至2019年5月31日三个季度的租金逾期利息，以两套房产每期租金之和18376.93元为计算基数，从各期租金逾期之日即分别从2018年12月1日、2018年3月1日、2019年6月1日起计至付清租金之日止。被告月亮湾有限公司作为保证人在《月亮湾公寓租赁协议书》保证人一栏上签名确认，为银河公司支付给原告的租金承担保证责任，双方成立合法有效的保证合同关系。上述协议书的担保条款没有明确约定保证方式和保证范围，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”和第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”的规定，月亮湾公司应对银河公司尚欠原告的租金及逾期利息承担连带保证责任。因原、被告对保证期间没有约定，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债务人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，保证期间为主债务履行期届满之日起的六个月内。诉讼中，月亮湾公司向不特定的业主群体致函同意对银河公司欠付的全部租金承担保证责任并提出解决方案，据此可认定月亮湾公司与包括原告在内的业主成立新的保证合同关系，依月亮湾公司承诺的内容，本案租金应在保证范围和保证期间内。故原告请求判令月亮湾公司对银河公司欠付的租金及逾期利息承担连带清偿责任，本院予以支持。原告向本院撤回第一项诉讼请求，此系其自行处理民事权利的行为，没有违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年6月1日起至2019年5月31日止的租金合计69416.83及逾期利息（2018年6月1日至2018年8月31日的季度租金的逾期利息从2018年9月1日以18376.93元为计算基数，2019年5月31日起以14285.76元为计算基数予以计算。2018年9月1日至2019年5月31日三个季度的租金逾期利息，以每期租金18376.93元为计算基数，从各期租金逾期之日即分别从2018年12月1日、2018年3月1日、2019年6月1日起计至付清租金之日止）给原告郭永亨；二、被告广东东方月亮湾有限公司对被告阳江银河东方投资商贸有限公司尚欠原告郭永亨租金及逾期利息承担连带偿还责任；三、驳回原告郭永亨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1547元，由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  简晓华审 判 员  柯文婷人民陪审员  邹秀华二〇一九年六月二十八日书 记 员  陈玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。