浙江省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)浙民终326号上诉人（原审原告）：张慈青，男，1968年11月20日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：王健，浙江博翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊锋，男，住浙江省青田县，系张慈青的儿子。被上诉人（原审被告）：黄永杰，男，1978年3月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：朱淑苹，广东国晖律师事务所律师。原审第三人：杭州联庄实业投资有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区创业路298号。法定代表人：王闯，该公司执行董事。上诉人张慈青因与被上诉人黄永杰、原审第三人杭州联庄实业投资有限公司（以下简称联庄公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张慈青的委托诉讼代理人王健、张俊锋，被上诉人黄永杰的委托诉讼代理人朱淑苹到庭参加诉讼。联庄公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张慈青上诉请求：一、撤销原判；二、依法中止对杭州市滨江区浦沿街道江南大道4278号知本大厦401室房产中406跃511室（以下简称案涉房屋）的执行。事实和理由：1．案涉房屋已为其购买并占有使用。2．包括案涉房屋在内，联庄公司销售的56套房屋均未能办理过户登记，其原因是2015年1月28日产权证附记所载“不得按间或套转让，分割登记”的政策限制，并非其自身原因所致。3．其购买案涉房屋时与联庄公司签有按份共有协议，联庄公司转让同层其余房屋时亦与其他买受人签有按份共有协议，约定按份共有份额按各按份共有人所购房屋建筑面积占该层物业总建筑面积的比例确定，亦即其可以依据合法有效的房屋转让合同取得涉案知本大厦A1幢4–5层房产的按份共有权。产权证附记虽然明确不可按间或套转让，但并未禁止按份共有，且按份共有协议约定，在一户一证产权证办理条件成就前，同层房屋买受人以按份共有方式享有共同所有权，其亦依约按所购房屋建筑面积占同层物业建筑面积的比例分担了产权证办理费用。因此，原审认为其对案涉房屋不具有物权期待权及合同目的不能实现，不当。4．涉案《房屋转让合同》于2010年签订，杭州银行股份有限公司钱江支行的抵押权于2015年取得，黄永杰的债权发生于2015年，代为取得抵押优先权更是在2017年，且杭州银行股份有限公司钱江支行对联庄公司对外销售涉案房产明知并同意，涉案房产上抵押权是否善意取得存疑。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条属于该规定第二十七中“法律、司法解释另有规定的除外”情形，张慈青对案涉房屋只要符合执行异议和复议规定第二十八条规定的要件即可排除执行，原审适用第二十七条排除张慈青的物权期待权不当。5．与本案类似的案外人任妤、宋长兴执行异议之诉一案，法院已判决驳回申请执行人的诉讼请求，原审判决未能同案同判，处理不公。黄永杰答辩称，1．原审查明案涉房屋由张慈青占有使用不是事实。2．知本大厦401房产的土地证和产权证明确载明不能分割转让，即涉案房产系因产权本身有政策限制而不能办理变更登记，对此，张慈青在签订合同当时即已明知，故原审认定案涉房屋转让合同目的不能实现，张慈青不能获得物权期待权，并无不当。张慈青有关按份共有的主张实际上是规避法律强制性规定，不应支持。3．黄永杰提供的贷款包含在杭州银行股份有限公司钱江支行最高额抵押贷款合同项下，对应土地和在建工程抵押时间是2008年，2015年才又转为存量房抵押，黄永杰对案涉房屋出售毫不知情。4．原审适用执行异议和复议规定第二十七条正确。5．张慈青提及的案外人任妤、宋长兴执行异议之诉一案已经二审改判支持申请执行人的诉讼请求。请求驳回张慈青的上诉。张慈青向一审法院起诉请求：1、确认张慈青与联庄公司签订的（2009）联转字第041号《房屋转让合同》及附件《知本大厦按份共有协议》有效，并确认编号为047《地下车位认购协议书》有效；2、中止对位于杭州市滨江区浦沿街道江南大道4278号知本大厦401室房产中的406跃511室的执行；3、诉讼费用由黄永杰承担。一审法院查明：2010年9月26日，张慈青与联庄公司签订（2009）联转字第041号《房屋转让合同》及附件《知本大厦按份共有协议》，编号为047《地下车位认购协议书》，约定：联庄公司转让的房产位于杭州市高新区之江科技工业园，编号为07-03-(001)-0012的地块【土地使用证编号为：杭滨国用（2003）字第000022号，国有土地出让合同编号为：杭高新土合字（2002）029号】，项目暂定“知本大厦”，张慈青以11200元/平方米购买该大厦A1幢4-5层的406跃511室房屋，房屋总价款为1679104元。购买编号为C-70的地下车位一个，售价12万元。双方还就付款方式、房屋交付、违约责任等作了约定，其中第十七条：转让物业的分割、过户和产权登记：1.出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得该房屋《房屋所有权证》，本合同转让物业的土地证、房产证、契证按一层一户一证办理。2.对于按套购买的业主，买受人付清全部物业转让款后，必须与出卖人签订委托办理一层一户一证的《委托书》，在该层买受人按份共有协议签订后，出卖人负责将产权证做到一层一户一证，产权证做到一层一户一证的相关税费和费用按政府有关规定由出卖人和买受人各自承担，买受人按共有协议分担。3.对于整屋购买符合转让过户条件的业主……4.如政策许可产权证做到一户一证，买受人可以提出委托出卖人办理，也可以自行办理，所涉及增加的相关税费和费用由买受人自理，按份共有人按按份共有协议分担。《房屋转让合同》的附件八—《知本大厦按份共有协议》中约定：买受人张慈青系知本大厦A1幢4-5层按份共有人，在该层享有149.92平方米建筑物面积，占该层物业总建筑面积10.539%，同时对按份共有人的权利义务及办证费用等作了约定。其中第五条：有关办理一层一户一证、一户一证产权证的约定：6.一层一户一证分割至一户一证产权证需要根据有关部门核准方可办理。合同签订后，张慈青按约付清全部购房款项。联庄公司开具浙江省统一收款收据并在2010年11月6日交付房屋。2010年9月26日，张慈青与杭州四海物业管理有限公司签订《物业服务协议》，张慈青已占有使用房屋并缴纳物业管理费。2017年1月4日，该院作出（2016）浙01民初92号判决书，判决：一、联庄公司于判决生效之日起十日内向黄永杰归还贷款本金50000000元；二、联庄公司于判决生效之日起十日内向黄永杰支付利息3600000元、罚息及复息合计20689897.78元（暂计算至2015年12月29日止，自2015年12月30日起罚息及复息以53600000元为基数、按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算至实际清偿日止）；三、联庄公司于判决生效之日起十日内向黄永杰支付律师代理费50000元；四、如联庄公司不能按时履行上述第一至三项付款义务，黄永杰有权以联庄公司抵押于第三人杭州银行股份有限公司钱江支行名下的位于杭州市滨江区屋（他项权证号分别为杭房他证字第××号、杭房他证字第××号、杭房他证字第××号、杭房他证字第××号）以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、驳回黄永杰的其他诉讼请求。该判决生效后，黄永杰向该院申请执行。该院于2017年5月5日向杭州市滨江区人民法院发出（2017）浙01执178号函，要求该院在收到函件后的15日内出具移送执行函，将该院首先查封的联庄公司名下位于杭州市滨江区浦沿街道江南大道4278号知本大厦401室、1001室、1201室、3001室的四套房产的处置权移送给杭州市中级人民法院。在该院移送处置权后，该院公告告知将对上述房产进行评估拍卖。后案外人即张慈青向该院提出书面异议，认为对该房屋401室中406跃511室享有所有权，请求中止对该房屋的执行。该院2018年7月5日作出（2018）浙01执异353号执行裁定，驳回了张慈青的执行异议申请。联庄公司转让的房屋性质为单位自建房。杭州市滨江区浦沿街道江南大道4278号知本大厦1幢401室于2015年1月28日办理了产权证，所有权人为联庄公司，附记规划批建为商业、办公，土地用途为商服、综合（办公）用地，不得按间或套转让、分割登记。张慈青购买了该房屋401室中406跃511室。一审法院认为：张慈青与联庄公司签订的（2009）联转字第041号《房屋转让合同》及附件《知本大厦按份共有协议》，编号为047《地下车位认购协议书》系双方当事人真实意思表示，也未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效。因本案系案外人异议之诉，根据执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”案涉知本大厦1幢401室目前仍登记在联庄公司名下，该院生效判决确认了黄永杰对该房屋享有优先受偿权，故该院对案涉房屋采取执行措施并无不当。现张慈青依据执行异议和复议规定第二十八条主张其对案涉房屋享有物权期待权，期待权是对未来完整权利的一种期望，物权期待权的目的为物权的实现。张慈青与联庄公司签订的房屋转让合同中已明确一层一户一证分割至一户一证产权证需要根据有关部门核准方可办理，结合案涉房屋产权证及土地使用证附记中明确的记载“不得按间或套转让，不得办理分割登记”，也就是说，在合同成立之初，按间或套来实现房屋的所有权就存在障碍，故买受人所签的为了取得房屋所有权的购房合同目的无法实现，买受人在签订合同时应当预测物权不能实现之风险，作为购房者的张慈青主观上对可能不能按套或间来实现所购房屋之所有权是有一定认知的，其权益不符合物权期待权之构成。综上，张慈青对案涉房屋不享有物权期待权，且即使该物权期待权成立，也不足以对抗申请执行人的优先受偿权。该院依照执行异议和复议规定第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项的规定，判决：一、确认张慈青与联庄公司签订的（2009）联转字第041号《房屋转让合同》、附件《知本大厦按份共有协议》及编号为047《地下车位认购协议书》有效；二、驳回张慈青要求中止对位于杭州市滨江区浦沿街道江南大道4278号知本大厦401室房产中的406跃511室执行的诉讼请求。案件受理费人民币21712元，由张慈青负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张慈青提交杭州市规划和自然资源局滨江分局于2019年3月29日作出的《信访事项答复意见书》，用以证明涉案房产并非绝对禁止转让，而是允许按层转让，张慈青可与购买同层房产的其他买受人共同办理按份共有该层房产的产权登记，即涉案《房屋转让合同》目的能够实现，张慈青对案涉房屋具有物权期待权。被上诉人黄永杰质证认为，该证据材料的真实性、合法性无法确认，且不能证明张慈青的证明目的。本院经审查认为，上述《信访事项答复意见书》的真实性、合法性可予确认，但其内容只是记载知本大厦为拆复建项目，不能按间或套转让，根据物权法第九十三条规定，在交易真实合同有效的前提下，可以多人共同办理一套不动产权证等，并不足以证明张慈青的上述主张，故对该证据材料的证明力不予确认。被上诉人黄永杰未提交新的证据材料。张慈青对黄永杰享有涉案房产的优先受偿权提出异议，但生效判决已确认黄永杰有权以联庄公司抵押于杭州银行股份有限公司钱江支行名下的涉案房产以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，故对上述异议不予审查。本案二审争议焦点为：涉案知本大厦1幢401室房产中406跃511室房屋是否非因张慈青自身原因未办理过户登记，以及一审根据执行异议和复议规定第二十七条规定作出实体判决，适用法律是否正确。本院认为，首先，张慈青与联庄公司2010年9月26日签订的《房屋转让合同》约定，案涉房屋产权证按一层一户一证办理，分割至一户一证需要根据有关部门核准方可办理。事实上，联庄公司2015年1月28日取得的知本大厦1幢401室房产产权证附记亦记载“规划批建为商业、办公，土地用途为商服、综合（办公）用地，不得按间或套转让、分割登记”。据此，张慈青在签订涉案《房屋转让合同》当时即明知所购房屋可能因“不得按间或套转让、分割登记”的政策，存在不能办理过户登记的障碍和风险，故其对案涉房屋因该政策限制而至今未办理过户登记难谓没有过错。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据该规定，张慈青虽然在人民法院查封之前已签订合法有效的房屋转让合同，支付全部购房款并合法占有案涉房屋，但该房屋并非“非因张慈青自身原因未办理过户登记”，故一审对张慈青请求排除对案涉房屋的强制执行不予支持，并无不当。其次，执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，除非法律、司法解释另有规定，申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权可以对抗案外人。执行异议和复议规定第二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权，而现行法律、司法解释并未规定此种物权期待权可以对抗申请执行人就执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权，故执行异议和复议规定第二十七条但书条款的规定应不包括第二十八条的规定。据此，一审依据执行异议和复议规定第二十七条规定，认为张慈青即使符合该司法解释第二十八规定的条件，就案涉房屋的物权期待权成立，也不足以对抗黄永杰就涉案房产的优先受偿权，适用法律亦无不当。最后，至于张慈青提及的任妤、宋长兴与傅吾根、联庄公司等案外人执行异议之诉一案，该案案情与本案不同，张慈青以该案主张一审未同案同判，不能成立。综上所述，张慈青的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21712元，由上诉人张慈青负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  刘国华审判员  沈 伟审判员  赵恩勰二〇一九年六月十三日书记员  来益芸