杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)浙0105民初4814号 原告：杭州市上塘镇八丈井村经济合作社，住所地杭州市拱墅区。 法定代表人：桑国庆，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：汪涛、杨永华，浙江华盛律师事务所律师。 被告：浙江建华集团有限公司，住所地杭州市拱墅区。 法定代表人：许荣根。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：方文军，浙江凯麦律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：许泽俊，男，系公司员工。 被告：浙江钱江服装小商品市场，市场地址杭州市拱墅区。 市场负责人：许荣根。 委托代理人（特别授权代理）：许泽俊，男，系市场工作人员。 原告杭州市上塘镇八丈井村经济合作社（以下简称八丈井经合社）诉被告浙江建华集团有限公司（以下简称建华公司）、浙江钱江服装小商品市场（以下简称钱江市场）合同纠纷一案，于2016年5月10日向本院提起诉讼，经诉前调解，本院于同年7月13日立案受理。本院依法受理后，组成合议庭于2016年10月12日、2018年10月8日、2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告八丈井经合社的委托诉讼代理人汪涛，建华集团的委托诉讼代理人方文军、许泽俊，钱江市场的委托诉讼代理人许泽俊到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 原告八丈井经合社的诉讼请求：1.建华公司向原告八丈井经合社通报合作期间1997年至2007年的经营情况；2.建华公司、钱江市场共同返还原告投入的资金657万元，并赔偿原告八丈井经合社资金占用损失5913000元（以657万元为基数按年息10%计算，暂从2007年10月1日计算至2016年9月30日），此后发生的资金占用损失按此标准计算至实际返还之日止；3.钱江市场返还9亩土地，并支付从2007年10月起计算至2019年5月止的土地占用费28140480元；4.建华市场、钱江市场赔偿原告八丈井经合社41间营业房拆除时的补偿费用1641000元，并从2009年1月1日起按年利率6%计算利息损失至款项付清之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：1997年7月15日，原告八丈井经合社与建华公司就合作开设浙江钱江服饰小商品市场的事宜签订协议书，根据协议书约定，原告八丈井经合社以土地、资金的方式向浙江钱江服饰小商品市场进行投资，并按约定的方式获得回报收益，合作期间为10年，从1997年10月1日至2007年9月30日。协议签订后，原告八丈井经合社按照协议第二条约定支付了投资款657万元，并根据协议第四条向市场方移交了41间营业房，双方合作正式开始。2007年9月30日，协议约定的合作期限终止后，双方再无达成新的合作协议，也不再有过共同合作的行为，建华公司从2007年9月30日开始停止向原告八丈井经合社支付年回报率资金，钱江市场停止支付营业房租金，双方合作关系至2007年9月30日已经终止。合作终止后，存在以下争议双方未清算。第一，根据协议书第三条确立的合作原则，建华公司需向原告八丈井经合社通报市场经营情况，但自从市场成立后，被告建华公司就以原告不参与管理等理由拒绝向原告八丈井经合社通报，尤其拒绝通报公司成立以来的历年财务经营状况，导致董事会等公司治理组织长期处于失灵状态，明显违反了协议的约定及双方合作确立的原则。第二，根据协议书第二条、第三条的约定，原告八丈井经合社投入657万元资金，每年按固定回报率18%向被告建华公司收取年回报率资金，2007年合作关系终止后，两被告继续占用原告的资金并无事实和法律依据，应当予以返还并承担资金占用损失。第三，根据协议约定，原告八丈井经合社在市场成立时投入9亩土地。土地移交后，钱江市场在该土地上开设运作市场。2007年9月30日合作关系终止后，钱江市场继续占用该土地用于市场经营，从未支付土地使用费，应向原告八丈井经合社支付土地占用费。第四，根据协议书第四条约定，原告八丈井经合社将香积寺路和大关小区苑中路的营业房共计41间，作价每年总计53.3万元，由被告钱江市场向原告八丈井经合社租赁。2007年9月30日合作关系终止后，钱江市场未将涉案房屋腾退返还给原告八丈井经合社，后41间营业用房被拆除，二被告应赔偿原告补偿款1641000元及利息损失。 被告建华公司答辩称：1.被告钱江市场由被告建华公司托管。2.第一，原告诉请返还1997年投资款及利息并通报经营情况超过法定诉讼时效，根据协议书第三条约定，每年10月31日支付资金回报，期限是十年，2007年之前合同期内被告按期足额支付，已经形成交易习惯，原告在十年后主张支付返还投资款及利息和通报经营情况，超过两年的时效。通报经营情况是从义务，不存在没有履行的情况。第二，原告诉请返还9亩土地不具有可行性。2009年起，被告按照政府要求对市场进行整体提升改造，2010年3月15日改造期间，原、被告对商铺进行实际测量，并盖章确认，确认后即对商铺拆除翻建，因此原告对被告的翻建行为是知晓且同意，原被告最初投入的58亩土地上的建筑重新建设已经整合，经过会计事务所审计，被告共支出工程费用1.9亿元，返还土地涉及地上建筑物，地上建筑物已经整合，无论是共建配套或者是房屋结构无法分割，地上涉及众多次承租人，只有市场具有经营主体，市场商铺没有经营许可证，原告要求返还土地不具有切实可行性。第三，原告诉请支付土地占用费没有依据，且存在诉讼时效问题。根据协议，原、被告双方一致按照市场当时的占地面积比例为基础分配各自的投资额度，协商确定18%的回报率是综合考量的基础上确定的，协议中没有对7.5亩土地的使用价值进行重复支付费用，所以原告主张7.5亩土地的使用价值加上投资款合计的回报率不应超过原投资资金的18%，且原告主张每年每亩40万的标准没有合法有效的依据。同时由于原告诉请土地使用费是债权请求权，应适用诉讼时效，原告主张2010年10月1日起的资金占用费存在诉讼时效问题，参照支付回报的交易习惯，每年一付，原告应当在没有支付时进行主张，而非十年后才主张，若原告不能证明存在时效中断情形，只能主张近两年的费用，此前的费用均超过诉讼时效。第四，原告要求赔偿41间营业房补偿费用1641000元没有依据。营业房拆除时并无任何补偿费用，1641000元是双方协商再合作时确定的金额，最终因无法合作并未签订协议书。 钱江市场答辩称：案涉合同关系在2007年9月30日到期，2007年的债权超过十年时间来主张，已超过诉讼时效。41间营业用房经原告同意，已经法定程序拆除，不复存在。其他意见与被告建华公司一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.对于原告提交的协议书，被告无异议，本院予以确认；2.对于原告提交的转账凭证，被告认可收到657万元，本院予以确认；3.对于原告提交的八丈井村撤村建居土地利用现状图，被告认为现状图并无制作机关不予认可。鉴于双方对现状图所示的案涉地块位置确认一致，本院予以采信；4.对被告提交的杭州市拱墅区人民政府文件杭拱发【2008】31号文件、杭州市人民政府公文处理简复单第B20091396号文件，原告无异议，本院予以确认；5.对被告提交的现场实地看察证明，原告对真实性、关联性和合法性无异议，但市场改造在2008年立项，2009年才开工，原告仅是同意就营业用房进行测量，但如何翻建及翻建成本预算，都需要经过同意。后续是否继续合作一直处于不确定状态，原告主张并未超出诉讼时效。本院对证明内容予以确认；6.对被告提交的浙江钱江服装小商品市场改造提升项目竣工财务决算之专项审计报告，原告对真实性合法性无异议，但与本案无关。该份证据与原告诉请无关，不予采信。7.对浙坤房咨（2019）2号房地产估价报告，原告提出适用52%的土地还原利率偏低。被告认为以哪块区域地块作为核算依据不明确，土地还原利率应为45%。本院认为房地产估价报告明确以多年的土地交易作为分年测算的依据，所使用的还原利率亦有明确的适用依据，原、被告双方分别提出按商业用地和划拨土地适用还原利率，依据不足，本院不予采纳。 经审理，认定本案事实如下： 1997年7月15日，原告八丈井经合社（乙方）与被告建华公司（甲方）签订《协议书》一份，约定：双方就市场拓展的需求，就八丈井村所属土地及沿街营业用房等事宜，达成如下协议：一、甲乙双方一致同意按钱江市场现占地面积比例为基础进行配股，所配股份以现金投入的方式实现；二、浙江钱江服装小商品市场占地58.7亩，其中甲方占49.7亩，乙方占9亩。所占比例为85:15。甲方投入浙江钱江服装小商品市场的总资金为4380万元。按比例乙方投入657万元资金。乙方的投入资金应在协议签订之日起的一个月内全部到位。三、甲乙双方一致同意在利益同享，风险共担的前提下，乙方不参与管理，甲方向乙方通报市场经营情况。双方一致同意，乙方投入资金的年回报率为18%。若市场租房率低于80%，则乙方的资金回报率相应同步下降。甲方应在每年的十月三十一日前将乙方当年应得的年回报率资金支付给乙方。四、乙方在浙江钱江服装小商品市场周边即市检察院东香积寺路和大关小区苑中路的营业用房共计41间，每间年租金1.3万元计，共计53.3万元，由浙江钱江服装小商品市场向乙方租赁。其土地和房屋不作入股，其产权仍归乙方。使用权和管理权归浙江小商品服装市场统一运营管理。乙方已出租的部分营业房在租赁期满后有责任协助甲方做好清理工作。五、双方议定，本协议的股份回报率与营业房租赁费原则上五年不变。五年后根据实际情况由甲乙双方另行商议。本协议期限为十年，分二期实施，第一期自一九九七年十月一日起至二○○二年九月三十日止。 《协议书》签订后，原告支付合同约定的投资款657万元，并由钱江市场出具收据。在协议履行过程中，原告向被告建华公司交付了案涉9亩土地及41间营业用房，被告建华公司向原告支付十年合作期间的收益。 2008年，钱江市场列入2008整合改造提升计划。2010年3月15日，原告八丈井经合社和被告钱江市场盖章确认《现场实地看察证明》，载明：关于钱江市场南侧香积寺巷旁路（原八丈井村）钱江市场商铺由八丈井代表、建华集团基建科、钱江市场代表实地丈量，房子深度为7.5米，宽度为3.6米，房屋共四十一间整（其中南16号为21.7平方米，南18号为19.2平方米），房屋实际总面积合计为1094平方米。 在本案审理过程中，本院依原告八丈井经合社申请，委托浙江坤元房地产土地估价有限公司对案涉的上塘路456号的集体土地使用权的租赁价格进行评估。评估公司于2019年5月24日出具浙坤房咨（2019）2号房地产评估报告，估价结果为：经过实地查勘与市场调查，通过对不同价值时点当时影响房产地估价的市场背景进行综合分析后，运用收益法，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值为：2007年10月-12月0.749万元/亩/月，2008年1月-12月11.83万元/亩/年；2009年1月-12月14.66万元/亩/年；2010年1月-12月20.61万元/亩/年；2011年1月-12月26.55万元/亩/年；2012年1月-12月21.86万元/亩/年；2013年1月-12月23.52万元/亩/年；2014年1月-12月25.17万元/亩/年；2015年1月-12月15.66万元/亩/年；2016年1月-12月33.27万元/亩/年；2017年1月-12月50.88万元/亩/年；2018年1月-12月52.35万元/亩/年；2019年1至5月2.813万元/亩/月。 根据原、被告方提供的有效证据，结合双方的诉辩意见，本院对本案讼争焦点作如下评析： 一、被告钱江市场是否承担责任及本案诉讼时效问题。案涉协议书的合同双方是原告八丈井经合社和被告建华公司，依据合同相对性原则，协议书对合同双方具有拘束力。被告钱江市场并非合同主体，且其作为市场主体，举办者为被告建华公司，故原告要求其承担合同义务的诉请，本院不予支持。根据双方的陈述，在案涉协议书期限届满后，双方就案涉协议合作结束后的遗留问题及升级改造后双方的合作模式进行多次协商，后协商不成，原告遂诉至法院。被告建华公司主张本案诉请已过诉讼时效，依据不足。 二、关于要求被告通报合作期间经营情况的问题。本院认为，根据《协议书》及庭审中各方的陈述，《协议书》第一款虽然表述为“以占地面积进行配股，股份以现金形式投入”，但协议书其他约定内容更加明确了双方合作的模式，即原告提供657万元资金、9亩土地和41间营业用房，以此获取资金的年利率18%的收益，在此基础上再根据市场租房率下调回报率。对于合作过程中利益同享、风险共担的权利义务并无其他实质性的约定。原告在合同项下最具核心的权利为根据市场租房率收取前述回报收益。协议书第三条虽有约定被告建华集团需向原告通报市场经营情况，但对原告合同权利具有实质性影响的是市场租房率，各方一致认可被告建华公司已向原告支付了十年合作期间的收益，原告对支付的收益金额不持异议，视为认可回报资金的计算基础即市场租房率，且被告建华公司已按约定的最高利率标准年息18%进行支付，现原告又要求被告向其报告经营情况，显然已无意义，对其诉请本院不予支持。 三、关于返还案涉9亩土地及支付土地占用费的问题。《协议书》约定双方合作期限为十年，合作期限届满后，被告建华公司不再向原告支付收益，也不存在营业用房继续租赁的事实。合作期限届满后，原告和被告建华公司未以任何行为表示继续履行协议书，合作关系在期限届满后已终止。如前所述，原告八丈井经合社并非以现金657万元和9亩地块作为出资方式来分配股份，而仅以此来获取收益，收益的多少与被告钱江市场经营盈亏无涉，仅依据市场租房率来加以调整。因此，在协议书所涉权利义务终止后，被告建华公司仍负有返还案涉地块、款项的义务。 根据本案现有证据，原告提供的八丈井村撤村建居土地利用现状图示，对案涉9亩土地有标注为“八丈井村所有”，双方均认可图标位置，本院对此予以确认。2008年钱江市场因整合改造提升，在案涉9亩土地上由被告建华集团进行新建商铺，商铺界址不明确，并由被告建华公司统一经营管理。钱江市场尚在正常经营期内，若将土地及地上附着物进行拆分返还，必然会破坏整个钱江市场的结构，导致市场无法正常经营。目前，只有对市场进行整体利用，才能最大限度地发挥市场的功能和作用。如前所述，现阶段不宜判决被告建华公司返还案涉9亩土地，故对原告的该项诉请，本院不予支持。但被告建华公司在合作期限届满后，继续使用案涉地块亦无合同依据，应向原告八丈井经合社支付相应的使用费用，使用费用参照该地块租金标准进行支付，本院确定以浙坤房咨（2019）2号房地产评估报告确定的市场价值作为计价依据，根据评估报告确定的市场价值计算，被告建华公司应向原告八丈井经合社支付2007年10月至2019年5月的土地占用费28140480元。 四、关于返还投资款657万元及赔偿41间营业用房拆除损失的问题。如前所述，鉴于原告与被告建华公司之间的合作模式，在双方合作结束后，并不涉及合作事宜的盈亏结算问题，因此被告建华公司在合作结束后对原告投入的657万元，同样负有返还义务，并应承担资金占用期间对原告造成的利息损失。原告主张按年息10%计算利息损失，本院认认为合作期间年息18%的资金回报率是综合地块使用等因素，并非单独现金投入的回报率。故合作期满后的资金占用损失，本院确定参照民间借贷的相关利率规定来计算，综合考量以年利率6%从2007年10月1日起算至实际返还之日止。 原告八丈井经合社交付给被告建华公司使用的41间营业用房在升级改造中被拆除，原告主张被告建华公司赔偿41间营业房拆除时的补偿费用1641000元。对此，本院注意到以下事实：1.合作期限届满后，双方就改造提升后的市场改造项目合作事宜进行协商并草拟协议书，在拟定的协议书中载明对需被拆除的营业用房41间，根据集体土地有关补偿原则，“市场改造项目”给予原告经济补偿164.1万元；2.两方盖章确认的《现场实地看察证明》明确41间营业用房的面积为1094平方米；3.被告建华公司在营业用房原址上重建商铺进行商业性营运。原告主张被告建华公司赔偿1641000元，并未过分高于其实际损失，但其同时又主张赔偿款的利息，本院对利息请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告浙江建华集团有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告杭州市上塘镇八丈井村经济合作社657万元及利息损失（以年利率6%从2007年10月1起日算至实际返还之日止）。 二、被告浙江建华集团有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告杭州市上塘镇八丈井村经济合作社2007年10月至2019年5月的土地使用费28140480元。 三、被告浙江建华集团有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告杭州市上塘镇八丈井村经济合作社营业用房损失1641000元。 四、驳回原告杭州市上塘镇八丈井村经济合作社的其他诉请 如被告浙江建华集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费256795元，由原告杭州市上塘镇八丈井村经济合作社承担18513元，被告浙江建华集团有限公司承担238282元。评估费45000元，由被告浙江建华集团有限公司承担。 原告杭州市上塘镇八丈井村经济合作社于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告浙江建华集团有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  郭丁观 人民陪审员  金利民 人民陪审员  罗 云 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  沈 琳