云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初2106号原告张丽，女，汉族，1971年1月27日生麒麟区人。住麒麟区。委托代理人王应春、张红英（实习律师），云南锦利泰律师事务所律师。(特别授权)被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司。法定代表人陈密飞，总经理。统一社会信用码：91530300713457246T地址：云南省曲靖市麒麟区文昌街95-97号。委托代理人李俊，云南精茂律师事务所律师。(特别授权)原告张丽诉被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司（以下简称台侨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告张丽及其委托代理人王应春、张红英，被告台侨公司委托代理人李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年11月29日，原被告双方签订了合同编号为QJ2006113001600的《商品房购销合同》。合同约定：原告向被告购买位于房屋，合同记载该商品房面积为156.21平方米，购房总价款为243688元人民币。因该房屋实际建筑面积为149.42平方米，故原告于2007年9月18日向被告支付了全部购房款233095,2元人民币、还向被告交纳了维修基金、配套费及办理产权的相关税费。随后，被告向原告交房。但交房后被告并未在合同约定的时间内为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，经原告多方催促，被告才于2011年12月1日为原告办理了房屋所有权证，而该房屋的土地使用权证直至2015年《不动产登记暂行条例》施行时都未能办理。从2015年至今，原告又曾多次找到被告协商办理该房屋的不动产权属证书事宜，特别是该商品房所在的小区成立业主委员会以来，还多次发函给被告要求办理不动产权属证书，但被告均以各种理由拒绝办理。因该房屋在2015年《不动产登记暂行条例》施行之前没能办理土地使用证，自上述条例施行后，二手房的交易因只有房屋所有权证没有土地使用权证就办不了不动产登记的变更手续。另经向曲靖市不动产管理中心咨询，结合2015年施行的《不动产登记暂行条例》的规定，只有房屋所有权证书没有土地使用权证的申请人向不动产登记管理中心申请办理不动产权属证书必须要开发商提交该房屋的地籍调查表及宗地图等相关材料才能办理，原告多次找被告协商，被告均拒绝协助原告办理上述房屋的不动产权属证书，被告的违约行为严重损害了原告的权益。诉请判令：1、被告协助原告办理位于房屋的不动产权属证书；2、被告支付原告违约金人民币69928元（按购房总价款233095.2元的30%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。被告台侨公司口头答辩称，原告要求被告承担违约责任的主张已经经过诉讼时效，且没有终止中断事由；逾期不能办理土地权证不是被告导致，原告主张违约责任没有事实及法律依据，被告不承担违约责任。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组：原告身份证复印件，用以证明原告的基本情况及诉讼主体资格。第二组：《商品房购销合同》复印件，用以证明原、被告双方于2006年11月29日签订的《商品房购销合同》是合法有效的，合同约定双方的权利义务，合同第十二条还约定被告在交房后180天应该为原告办理房屋产权登记，被告未全部履行义务构成违约。第三组：收据复印件三份、发票复印件一份、税收单复印件一份，用以证明原告已经按照《商品房购销合同》约定履行了付款义务，包括购房总价款及维修基金、配套设施费及办理产权的相关税费。第四组：房屋所有权证书，用以证明被告于2011年12月1日才为原告办理房屋所有权证，至2015年《不动产登记暂行条例》施行时未办理土地使用权证，至今未办理不动产权属证书。按《商品房购销合同》的约定，被告已构成违约。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能证明原告主张，合同仅约定办理房产证，并不包含办理土地使用权证。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：第一组：1、建设项目选址意见书，2、投资项目备案证，3、工程建设项目报建表，4、建设用地规划设计条件，5、建设用地规划许可证，6、建设工程规划许可证，7、新开工统计登记表，8、国有土地使用证，9、商品房预售许可证明：用以证明被告合法取得土地，按照相关法律法规之规定向曲靖市发改委、规划局、建设局、土地局、房管局等相关部门申请并获得批准开发建设、对外预售金穗花园四期项目的事实。第二组：1、2008年市长办公会议纪要，2、被告向市长、市政府请求办理土地性质变更和土地证的部分请示报告，3、2019年政府专题会议纪要（节录），4、国土资源局同意变更土地用途缴纳土地出让金办理协议出让的批复，5、国土资源局关于金穗花园二期、四期建设项目完善用地有关手续的说明：用以证明被告自金穗花园四期项目建设完工后，积极履行协助办理房屋产权证书和土地使用权证的义务，按照相关政策一直向市政府等相关部门申请“变更土地用途缴纳土地出让金”，但一直未获批准，后于2019年2月21日方获得批准缴纳土地出让金的事实。第三组：曲靖市不动产统一登记工作实施方案的通知，用以证明因政策原因，曲靖市于2016年11月24日起实施不动产统一登记，“颁新停旧”导致无法单独办理土地使用证，原有的各类不动产权证书继续有效。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性没有意见，关联性及证明目的不认可。第一组证据的证明内容部分不认可，本案房屋属于商品房，房屋在开发前被告没有将土地用途变更为商住用地，在金穗四期开发时被告没有合法取得商住用地的批准，由此才导致至今不能为原告办理土地证进而不能办理不动产权证。第二组证据与被告的质证意见相矛盾，产权证书是包括土地证；同时能证明被告一直处于违约状态，原告主张违约责任是有事实依据的。被告的违约行为不是政策原因导致，而是被告主客观原因所致，被告在开发金穗四期没有合法变更土地性质，被告未积极缴纳土地出让金，是被告的原因导致不能办理产权证。本院认为，原、被告所举证据经质证无异议，证据来源合法真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2006年11月29日，原告张丽与被告台侨公司签订《商品房购销合同》，约定：甲方（被告台侨公司）以买卖方式取得位于地块的土地使用权，土地规划用途为小区住宅，土地使用权证号为曲市国用2004第5543号；甲方经批准在上述地块建设商品房金穗花园四期，建设工程规划许可证号I2005-078；批准预售商品房的机关为曲靖市房地产管理处，商品房预售许可证号曲房字××号；乙方（原告张丽）购买金穗花园四期第2幢第2单元第4层2号房屋，商品房总价款为人民币243688元；付款方式为首付73688元，剩余款项按揭贷款支付；套内参考建筑面积为156.21平方米，合同约定的套内面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，超过3%时，按房管处实测面积计算；甲方应于2007年1月31日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方；甲方在交房后180天为乙方办理产权登记，乙方须在甲方通知的时间内提供相关证据资料，且承担相关税费，否则责任方承担逾期登记费；其他约定。2007年9月18日，原告向被告交纳了所购买房屋的维修基金、配套费、契税、测绘费、登记费等相关费用，同时被告向原告开具该房屋不动产发票。原告购买的上述商品房于2007年12月交房，并于2011年12月1日办理了房屋所有权证，至今尚未办理该房屋土地使用权证。原告诉至本院，提出前述诉请。另查明，被告开发销售的金穗花园四期项目用地原用途为工业用地。2019年2月21日，经曲靖市国土资源局曲国土资用[2019]19号文件确认同意被告开发的金穗花园四期在交纳出让金完善手续后变更为出让商住用地；曲靖市国土资源局土地利用科于2019年3月1日出具情况说明，市国土部门已按程序办理了金穗花园四期有关土地手续，待补缴清有关费用后再办理不动产权证。至本案庭审结束前，被告尚未缴清相关费用。曲靖市人民政府于2016年11月15日发出《曲靖市人民政府关于曲靖实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年11月24日，曲靖市实施不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。本院认为，依法成立的合同，受法律的保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，未违法法律强制性规定，对双方具有约束力，原告已按合同约定履行支付购房款、相关费用及交付办证材料的义务，被告应按约履行交付房屋、代为办理产权登记等义务。本案争议焦点为：1、被告是否有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书；2、被告的行为是否构成违约，原告主张违约责任是否已过诉讼时效及违约金的计算。一、关于被告是否有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。1、根据双方签订的《商品房购销合同》约定，原告在按合同约定履行完支付购房款及相关费用的情况下，即可取得购买房屋的所有权及该房屋占用范围内的建设用地使用权，同时合同明确约定被告应在交房后180天为原告办理“产权登记”而非“所有权登记”，故被告为原告办理产权登记的合同义务内容应包含办理“房屋所有权登记和土地使用权登记”。涉案房屋已于2007年12月交付给原告，被告按约应于2008年7月1日前为原告办理房屋所有权登记和土地使用权登记，但被告仅在2011年12月1日为原告办理房屋所有权证（2011122325号），一直未为原告办理土地使用权登记。2、自2016年11月24日起，我市统一办理不动产登记，即不再办理房屋所有权证及土地使用权证，而是两证合一为办理不动产登记证，但由于被告在此之前未按合同约定为原告办理房屋土地使用权证，致使原告不能依照变更后的不动产登记政策办理不动产权证书，因此被告的合同义务尚未履行完毕。3、根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，自2016年11月24日后，《商品房购销合同》约定的“产权登记”所指示的内容从原来的“房屋所有权登记和土地使用权登记”变更为“不动产权登记”。综上，原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权证书，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。二、关于被告是否构成违约，原告要求被告承担违约责任是否已过诉讼时效及违约金的计算。根据《商品房购销合同》之约定，被告有义务在合同约定的时间内为原告办理房屋产权登记，现约定时间已届满，被告未按约完全履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告的行为已构成违约，应依照合同约定或法律规定承担违约责任。原、被告签订的《商品房购销合同》对双方权利义务内容及履行期限约定明确。截止2008年7月1日，被告仍未为原告办理涉案房屋的产权登记，原告便应知晓其合同权益受到侵害，其应该在法律规定的诉讼时效内主张权利；同时由于被告的违约行为持续至今，原告的合同权益持续受损，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年…诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算…”之规定，原告仍有权主张要求被告承担至起诉之日近三年的违约责任。由于原、被告双方签订的《商品房购销合同》对逾期办理产权登记的违约责任未进行约定，且本案系由于被告原因（其开发销售的房屋土地用途不合法）致使原告在合同约定期限内未取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，故原告诉请的违约金，本院支持以购房款总额233095.2元为本金，按年利率7.125%计算三年为49824.10元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内协助原告张丽办理坐落于曲靖市房屋的不动产权证书。二、被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内赔偿原告张丽违约金人民币49824.10元。案件受理费1548元（已预交），由原告张丽承担445元，被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司承担1103元。（于本判决确定的履行期限内支付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  高 飞人民陪审员  赵云富人民陪审员  许祥英二〇一九年六月十四日书 记 员  晏梅芳