贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初476号原告（反诉被告）：贵阳药用植物园（以下简称药用植物园），住所地贵阳市南明区沙冲南路93号。负责人：朱虹。委托代理人：马涛，贵州辅正律师事务所律师（一般代理）。委托代理人：陈险峰，该植物园员工（一般代理）。被告（反诉原告）：贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司（以下简称金太阳公司），住所地贵阳市南明区沙冲南路贵阳药用植物园内。法定代表人：刘亚风，该公司执行董事。原告药用植物园诉被告金太阳公司及金太阳公司反诉药用植物园租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告药用植物园的委托代理人马涛、陈险峰，被告金太阳公司的法定代表人刘亚风均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告药用植物园向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾空原告的兰花精品园精品温室（含围墙范围内的房屋及附属设施）以及2号温室大棚（种植大棚）的8跨。并交还原告，且支付交还原告之前的占用费30000元（按每日1000元计算，暂计至2019年元月31日，最终以评估为准）；二、判令被告将上述承租范围内私搭乱建的违法建筑予以拆除，并恢复至租赁前原状；三、判令被告立即向原告支付所欠2013年12月26日至2014年12月25日的租金5万元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2007年12月26日签订了一份《贵阳药用植物园兰花精品园租赁合同》，约定原告将位于贵阳市南明区沙冲南路93号园内的兰花精品园温室（含围墙范围内的房屋及附属设施）以及2号温室大棚（种植大棚）的8跨出租给被告使用，租赁期限至2012年12月26日，每年租金为5万元。上述租赁期限到期之后，原告药用植物园并未再与被告金太阳公司签订过书面租赁合同，双方系不定期租赁。之后，被告仍然使用，但2013年12月26日至2014年12月25日的租金5万元经原告催收后，却至今未付。2018年8月29日，原告根据《中华人民共和国合同法》第232条的规定，发出通知书，明确原被告双方的不定期的租赁关系自2018年12月26日即告解除，并通知其在2018年12月26日前将租赁房屋、温室大棚及设施设备等以良好的状态交还原告，且应当将其承租范围内私搭乱建的违法建筑物予以拆除，并恢复至租赁前原状，但被告以种种理由拒绝腾空，并交还原告。被告的行为已经严重损害了原告合法财产权利，导致原告不能依法履行对国有资产的保值增值职责。被告金太阳公司辩称：一、关于原告第一、二项诉讼请求，应当予以驳回；二、关于原告提出的第三项诉讼请求，也应当予以驳回；三、如果原告所认为的租赁合同关系成立的话，其诉讼请求仍然应当予以驳回；四、原告的主要负责人朱虹并不知晓本次诉讼，原告的代理人属于无权代理，其无权提起本案诉讼。鉴于原告起诉不符合法定的立案条件，应当裁定予以驳回；即使原告的代理人事后提供证据证明其有权提起诉讼，其诉讼请求均不能成立，请求法院判决驳回。被告金太阳公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：一、确认反诉原告与反诉被告之间系联营合同关系；二、判令反诉被告继续履行联营合同；并交还其占有的兰花种植大棚和展示大棚；三、判令反诉被告承担反诉原告因本案诉讼而产生的律师费、交通费、误工费等经济损失；三、本案诉讼费和反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2003年4月21日，贵阳市人民政府作出筑府专议（2003）69号专题会议纪要《常务副市长许郎到市科技局现场办公会议纪要》(以下简称69号纪要)，载明：“一、市科技局要深化改革，盘活植物园土地资源存量，……，把植物园作为一个景点推向市场；六、建设植物园兰花精品园，并以此为切入点，以兰花为主建花卉培育基地，盘活植物园的土地存量。市交通局负责花卉培育基地800米道路建设，工程要按规定招投标，……其余围墙和其他基础设施费、建设费用的测算……对由三项经费预安排的150万元资金使用提出方案，按程序报批后实施。市科技局要尽快理顺现花卉培育园的管理体制，以便在花卉培育基地建成后明晰产权，进行市场化运作；七、关于植物园转换体制，保留事业单位编制问题，……，待市编委会会议研究后报市委常委会审定”。米溪平时任贵阳市科技局副局长，同时兼任反诉被告药用植物园主要负责人，参与了本次专题会议，并具体负责落实上述会议纪要中载明的市政府建设兰花精品园项目工程。市政府下发了69号纪要后，反诉原告作为贵阳市唯一一家专业的兰花公司受反诉被告的邀请共建兰花精品园。在建设过程中，反诉被告仅提供了部分资金建成了温室大棚和种植大棚，其余的如，雨水回收系统、管理用房、活动中心、车库、厕所、食堂、值班室及精品园内的道路硬化等设施均系反诉原告投资修建。由于反诉原告的不断投入和精心经营并引进了贵阳市兰花协议36位会员入驻兰花精品园，把兰花精品园建成贵阳规模最大、品种最全的贵阳兰花培植基地，科普基地和展示基地。在整个兰花精品园的经营过程中，反诉原告投入了大量的金钱和精力，并提供全部的技术支持。在反诉原告的努力下，在植物园内成功举办了三届贵阳市兰花展览。2013年第七届中国花卉博览会后，贵阳生态文明的良好形象在全国得到了广泛宣传，知名度得以提高。来自四川、云南、江西、湖南等地兰友川流不息，到贵阳兰花精品园交流借鉴，兰花精品园的科普功能、展示功能得到最大限度的发挥。兰花精品园的贵阳市生态文明建设示范作用得到了社会的广泛认同，而反诉被告因为系事业编制单位的原因，提出只分红不参与具体的经营。为此，反诉原告也表示认可。反诉被告为了方便管理，于2007年12月25日自己拟定了租赁合同，要求反诉原告签署。反诉原告考虑到双方系联营合同关系。无论合同怎么写，其实质都是将联营兰花精品园的分红按固定的金额支付给反诉被告，因此同意签署反诉被告拟定的所谓的“租赁合同”。在签订该“租赁合同”以后，双方仍然按照联营合同的关系来处理分红问题，反诉被告每年均以收取管理费的形式收取分红（详见反诉被告于2016年2月2日向反诉原告出具收款收据，载明反诉原告交来2014年12月26日-2016年12月27日管理费款10万元整），以这种形式一致持续至今。兰花精品园经过反诉原告16年的运作和苦心经营，目前已培育有各类珍稀兰花十余万株，培育的珍稀兰花有金太阳、惠风荷、水晶大王、太满园、阳明素等铭兰在国内外享有极高声誉。兰花精品园客观上已经成为贵阳市兰花-兰花的大本营、大基地，它不仅为贵阳兰花的种植示范、科普宣传、品种交流发挥着积极的枢纽功能，在贵阳各类珍稀兰花的保护、扩繁方面也发挥着不可替代的重要作用。双方联营的兰花精品园取得预期的社会效果，实现了市委市政府设立兰花精品园的预期目标，提升了贵阳生态文明建设的整体形象，同时也极大地提升了反诉被告的知名度和影响力。现在的反诉被告已经经过改制，名义上是一个国有企业，实际上已经成为一群人获利的工具。反诉被告作为贵阳市科技局的下属事业单位，没有投入一分钱资金，反而因为贵阳市政府最初投入的150万元而坐享利益，不仅每年按固定的金额收取红利，同时也是兰花精品园品牌效益及社会效益的受益者。2016年12月20日反诉被告向反诉原告发出通知，要求增加所谓的“租金”。对此，我公司向36户入驻的兰花协会会员按照农用土地的实际使用面积收取费用除了向反诉被告支付红利以外，剩余部分仅勉强维持兰花精品园水电费、安保费、管理人员工资、棚区和道路及门窗的维护等。因此，反诉被告的无理由要求，反诉原告予以拒绝。此外，反诉原告已经按照约定将2019年的分红提前支付给了反诉被告。反诉被告自己拟定的所谓“租赁合同”，其实质是以“租赁”的形式收取联营红利，反诉原告与反诉被告构成实质上的联营合同关系。反诉原告已经按照联营合同的约定全面履行了合同义务，每年均将联营分红支付给了反诉被告。现反诉被告单方解除合同，既不符合法律的规定，也不符合合同约定，已经构成违约。反诉被告为了侵吞国家资产实现个人利益最大化，以通知方式或增加“租金”或解除合同，其最终的目标无非是将反诉原告苦心经营16年的兰花精品园据为己有。鉴于兰花精品园内的土地使用性质为农业用地，且园内存在反诉原告和36位兰花协会会员种植的大量贵重兰花，如果解除联营合同，搬动将会给大量贵重兰花造成无法估量的损失，反诉原告坚决不同意解除合同。原告药用植物园（反诉被告）辩称：一、反诉人的反诉请求及事实理由均不能成立，双方的法律关系就是租赁合同关系，并不是联营关系。反诉人不能提交证据予以证明是联营关系，双方在履行过程中都是按照租赁合同关系履行。因此，双方的关系是租赁合同关系；二、代理人的行为是单位委托的，并不是朱虹个人进行委托的，是有效的委托。请求驳回反诉人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2004年，金太阳公司在药用植物园建成的兰花精品园内的温室大棚和种植大棚，培育和经营各类兰花，并先后投资修建智能化温室及管理用房等附属建筑设施。2007年12月26日，药用植物园（甲方）与金太阳公司（乙方）签订《贵阳药用植物园兰花精品园租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市南明区沙冲南路93号园内的兰花精品园精品温室（含围墙范围内的房屋及附属设施）以及2号温室大棚（种植大棚）的8跨出租给乙方，作为野生兰花的保护、种植、研发基地使用。租赁期限从2007年12月26日至2012年12月26日止，共计伍年。租赁费用：第一年租赁费为30000.00元,第二年40000.00元，从第三年起，每年租赁费为50000.00元直至合同结束。租赁费一年一付，先付后用；乙方在租赁期间自主经营、独立核算、自负盈亏。此外，双方还对其他事项进行了约定。药用植物园负责人朱虹在“法定代表人”处签字，并加盖单位印章。同时，金太阳公司的法定代表人刘亚风签字后加盖公司印章。合同签订后，金太阳公司在上述兰花精品园内经营期间，陆续向药用植物园交纳租赁费和管理费。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同。其间，金太阳公司在兰花精品园内继续进行经营。2016年2月2日，金太阳公司向药用植物园交纳2014年12月26日至2016年12月27日的管理费100000元。2016年11月25日，药用植物园向金太阳公司发出《通知》，载明：“……现贵公司尚欠我园2013年12月26日至2014年12月25日的租赁费共计人民币伍万元（50000元）。……特通知贵公司于2016年11月5日前来我园商洽贵公司租用我园有关资产的事宜，如贵我双方能就相关资产的租赁事宜协商一致，达成共识，双方将按新的协商事宜签定新的租赁合同，新的租赁合同原则上应在2016年12月20日前完成签约，否则双方租赁合同关系至2016年12月25日终止。”此《通知》送达时，由他人代收。同年12月20日，药用植物园向金太阳公司再次发出《通知》，载明：“……现租赁合同即将于2016年12月25日到期届满，届时，因贵我双方仍就重新签定新的租赁合同不能达成一致意见，我园将视同你公司自愿放弃优先续租上述土地及房屋资产，……请你公司在合同到期之日搬离我园。否则，我园有权采取法律措施收回上述土地及房屋资产”。当日，金太阳公司的法定代表人刘亚风收到该通知后，在《通知》右下角签字，并载明：“要求继续承租”。同年12月26日，药用植物园又再次向金太阳公司发出《通知》，载明：“……现原租赁合同已于2016年12月25日到期届满，我园与贵公司之间已无租赁合同关系。因此，特正式通知贵公司解约，请贵公司于2017年1月15日前搬离我园，并将土地、房屋等相关资产交还我园……”。当日，金太阳公司收到该份《通知》后书面回复药用植物园，载明：“……在我公司与贵园进行协商期间，如贵园停止相关的物业管理服务，造成的一切损失，我公司也将追究赔偿责任。……我们也诚挚希望和贵园友好协商，共同建设好植物园。”其后，金太阳公司拒绝搬离药用植物园，药用植物园遂诉至本院，提出诉请如前。同时，金太阳公司亦提出如前反诉。审理中，药用植物园向本院提出要求对金太阳公司租赁的兰花精品温室及温室大棚（种植大棚）的占用费进行评估鉴定。金太阳公司亦提出鉴定申请，要求联营合同成立的前提下对其建设在兰花精品园内的系列固定资产及附属设施进行重置价值评估，并对十余万株兰花的搬迁造成的损害程度及损失进行评估。2019年4月19日，药用植物园向本院提出撤回占用费鉴定申请，要求占用费仍按之前收取的每年50000元租金标准计算。另外，药用植物园称2018年8月29日，其最后一次向金太阳公司发出《通知》，载明双方的不定期的租赁关系自2018年12月26日即告解除，并通知金太阳公司在2018年12月26日前将租赁房屋、温室大棚及设施设备等以良好的状态交还原告，且应当将其承租范围内私搭乱建的违法建筑物予以拆除，并恢复至租赁前原状；租赁场地的占用费30000元，从2018年12月27日起，每天暂按1000元计算。金太阳公司表示当时其与药用植物园负责人朱虹协商后用公司种植的300株珙桐树抵扣了尚欠的50000元租金，双方是联营合同关系，要求继续履行合同。药用植物园对金太阳公司用珙桐树抵扣尚欠租金一事，不予认可。上述事实，有双方当事人的陈述及《贵阳药用植物园兰花精品园租赁合同》、《通知》等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方争议的焦点在于：1、药用植物园与金太阳公司之间系租赁合同或是联营合同关系，涉案合同是否继续履行；2、金太阳公司是否立即腾空药用植物园的兰花精品园精品温室（含围墙范围内的房屋、附属设施）及2号温室大棚（种植大棚）的8跨，并返还药用植物园；3、金太阳公司是否将上述承租范围内私搭乱建的违法建筑予以拆除，并恢复至租赁前原状；4、金太阳公司是否支付交还药用植物园之前的占用费30000元（按每日1000元计算，暂计至2019年元月31日）；5、金太阳公司是否支付尚欠2013年12月26日至2014年12月25日的租金50000元。本诉部分，关于药用植物园的主体及其委托代理人的代理权问题，药用植物园的负责人朱虹是否知晓本次诉讼，不影响药用植物园单独行使诉权，其委托代理人系合法授权，有权代理；药用植物园的起诉符合法定的立案条件，主体适格。关于本案的法律关系及涉案合同是否继续履行的问题，从双方提供的证据来看，金太阳公司在药用植物园建成的兰花精品园内的温室大棚和种植大棚，培育和经营各类兰花，并先后投资修建智能化温室及管理用房等附属建筑设施。双方签订的《贵阳药用植物园兰花精品园租赁合同》意思表示真实，内容合法，系有效合同。药用植物园将租赁场地出租给金太阳公司，作为野生兰花的保护、种植、研发基地使用，双方还对租赁期限、租金支付方式、经营模式等内容进行了约定。合同签订后，金太阳公司在经营期间陆续向药用植物园交纳租赁费和管理费。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同。由此表明，双方之间系租赁合同关系。而双方存续的租赁合同关系，属于不定期租赁；按《合同法》第232条的规定，药用植物园可随时主张解除合同，且已给金太阳公司合理的期限。租赁合同能否继续履行，取决于金太阳公司。药用植物园向金太阳公司发出《通知》要求其续签合同无果后，并多次发出《通知》要求解除合同。而药用植物园虽称其于2018年8月29日最后一次向金太阳公司发出《通知》，载明双方的不定期的租赁关系自2018年12月26日即告解除；但金太阳公司并未对此提出异议。显然，金太阳公司已收到该《通知》。根据《合同法》第96条的规定，则租赁合同自《通知》到达金太阳公司时解除。金太阳公司对此有异议，但未依法请求确认解除合同的效力。故双方签订的《贵阳药用植物园兰花精品园租赁合同》已于2018年12月26日解除，该合同不能继续履行。关于租赁场地是否返还的问题，租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行。药用植物园主张返还租赁场地，于法有据，本院予以支持。结合本案案情，返还租赁场地的合理期限为60日。至于涉案租赁场地中的附属设施和兰花的搬迁费用及经济损失的问题，因金太阳公司并未就此提起反诉赔偿请求，其可另案诉讼解决。关于违法建筑是否拆除并恢复的问题，而金太阳公司修建的智能化温室及管理用房等附属建筑设施，是否属于违章建筑以及拆除的问题，应当由行政机关进行认定处理，该主张不属于民事案件的审理认定范围，本院对此不予审查。关于租赁场地的占用费问题，租赁合同解除后，金太阳公司拒绝腾还并继续占用租赁场地，已给药用植物园造成了租金预期的经济损失，其有权主张按年租金标准50000元要求金太阳公司支付占用费。药用植物园主张返还之前的租赁场地的占用费30000元，从2018年12月27日起，每日按1000元计算，暂计至2019年1月31日。每日按1000元计付，明显超过年租金标准。该占用费，按年租金标准50000元计算为宜，从合同解除次日2018年12月27日起开始计付。关于尚欠租金50000元的问题，药用植物园否认租金抵扣，而金太阳公司未提供证据证明其已实际支付，尚欠租金50000元的事实成立。对药用植物园该主张，予以支持。关于反诉部分，金太阳公司主张双方之间系联营合同并继续履行合同，由于联营合同与本案租赁合同不是同一法律关系，不在本案处理范围，其可另行诉讼解决。同时，金太阳公司提出的鉴定，完全基于联营合同关系而申请，本案对此无需鉴定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司于本判决生效后60日内，将原告（反诉被告）贵阳药用植物园的兰花精品园精品温室（含围墙范围内的房屋、附属设施）及2号温室大棚（种植大棚）的8跨腾空后，并返还原告（反诉被告）贵阳药用植物园。二、被告（反诉原告）贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司于上项同时，支付原告（反诉被告）贵阳药用植物园占用费（从2018年12月27日起，按年租金50000元计算，直至返还租赁场地为止。）三、被告（反诉原告）贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司于本判决生效后十日内，支付原告（反诉被告）贵阳药用植物园2013年12月26日至2014年12月25日的租金50000元。四、驳回原告（反诉被告）贵阳药用植物园的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费900元、反诉费30元，由被告（反诉原告）贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  朱邦黔二〇一九年六月二十六日书记员  肖 凯