南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初2368号原告：龙湖物业服务集团有限公司南京分公司,住所地南京市鼓楼区建宁路277号、299号。代表人：杨光，总经理。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：陈恒祥，男，1942年1月21日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：徐远凤，女，1950年9月16日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈恒祥（系被告丈夫），男，1942年1月21日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告龙湖物业服务集团有限公司南京分公司（以下简称龙湖物业南京分公司）与被告陈恒祥、徐远凤物业服务合同纠纷一案,本院于2019年2月22日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业南京分公司的委托诉讼代理人应志华、被告徐远凤的委托诉讼代理人暨被告陈恒祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙湖物业南京分公司向本院提出诉讼请求：1.陈恒祥、徐远凤支付龙湖物业南京分公司2017年10月至2018年12月的物业服务费3443.37元[其中，2017年10月1日至2018年3月31日物业服务费1377.35元（1.9元／月•平方米×120.82平方米×6个月），自2017年11月1日起按照每日万分之五的标准支付违约金至实际付清之日止；2018年4月1日至2018年9月30日物业服务费1377.35元（1.9元／月•平方米×120.82平方米×6个月），自2018年4月1日起按照每日万分之五的标准支付违约金至实际付清之日止，2018年10月1日至2018年12月31日物业服务费688.67元（1.9元／月•平方米×120.82平方米×3个月），自2018年10月1日起按照每日万分之五的标准支付违约金至实际付清之日止]；2.陈恒祥、徐远凤支付2017年10月至2018年12月的分摊能耗费235.65元。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：龙湖物业南京分公司自2017年10月起为月牙湖花园小区提供物业服务。陈恒祥、徐远凤为该小区13幢1单元X室业主，二人未能按时缴纳相应的物业服务费及分摊能耗费。龙湖物业南京分公司多次催要未果，故诉至本院。陈恒祥、徐远凤辩称，1.龙湖物业南京分公司称催缴相关费用，但陈恒祥、徐远凤没有收到过催收函。2.龙湖物业南京分公司提供了网站上业主大会公开招标新物业服务企业的公告，该公告不能代表物业合同签订。3.龙湖物业南京分公司提供的物业合同非法无效，该合同未经小区业主大会审议和批准，该合同收取物业费1.90元/平方米和公共收益分配、水电公摊也不符合小区2017年3月21日业主大会表决的价格结果，未达到双过半的要求，业主委员会集体研究不同意签订该合同，不同意加盖公章.4.建议召开业主大会，审议该物业合同。综上，陈恒祥、徐远凤仅同意按照1.1元/平方米的价格交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。其中有原告龙湖物业南京分公司提交的《南京市月牙湖花园小区委托物业服务合同》、不动产登记资料查询结果证明、《秦淮区月牙湖花园业主大会公开招标新物业服务企业》、证明、《月牙湖花园2017年10月至2018年9月公摊费用公示》、《2017年10月至2018年9月公摊费用使用情况表》、律师函、邮寄凭证、邮寄查询记录、《月牙湖花园物业服务招标文件》等证据为证。有被告陈恒祥、徐远凤提交的单张测算表格复印件、《“月牙湖花园物业服务”项目投标文件》、《南京市秦淮区月牙湖花园住宅小区业主大会议事规则》、2017年3月21日《月牙湖花园住宅小区业主大会临时会议表决结果公告》、2017年9月10日业委会会议纪要、《请示报告》、证人张某,4证言等证据为证，另有本院依职权调取的《月牙湖花园住宅小区物业服务第三方评估报告》、《南京市月牙湖花园住宅小区业主大会临时会议书面征求意见表》、2017年4月24日业委会《申请报告》、2017年5月22日《关于征集参加南京市物业管理招投标平台选聘小组业主成员的公告》、2017年6月3日月牙湖花园小区业委会和月牙湖社区居民委员会关于选聘小组的联合通告、《选聘小组活动规则及业主成员守则》，等等。根据以上证据，结合原、被告的陈述，本院经审理查明如下事实：坐落于南京市秦淮区的月牙湖花园小区，原先由江苏爱涛物业管理有限公司负责提供临时物业服务，因期限届满，该小区准备选聘新的物业服务公司。在选聘物业服务公司前，南京市月牙湖花园住宅小区业主委员会（以下简称业委会）向区、市两级物业管理机关提出申请，申请委托第三方专家对该小区进行评估。评估小组于2017年2月对该小区目前物业服务现状进行了评估，为业委会重新选择物业服务企业出具了意见和建议，并对物业费收费标准进行了预计作为参考，其中，公寓收费标准参考意见为1.78元。2017年3月16日-19日，该小区业主就选聘物业服务企业的两种方法，以及物业服务费收费标准三种价格区间进行投票。选票加黑字体特别注明：选聘物业服务企业的方法表决项以达到法定人数和建筑面积为通过。物业服务费收费标准三种价格区间表决项以参加投票人数、面积双过半，以多数人意见为最终意见。多选、不选均视为弃权。同年3月21日，业委会公示了《月牙湖花园住宅小区业主大会临时会议表决结果公告》。该小区共703户，业委会共收回选票595张，其中558张选票（7.762万平方米）绝对多数同意授权业委会作为招标人代表，通过南京市物业管理招投标平台选聘物业服务企业。而同意直接由业委会组织召开业主大会选聘物业服务企业的仅有30张选票（0.438万平方米）。有关物业服务费收费标准区间，其中选择公寓1.5元-2元／平方米的选票共334张，选择公寓1元-1.5元／平方米的选票仅有247张。同年4月24日，业委会向所在街道物业办提出《申请报告》，主要内容：业委会既无专业人员，也没有经验可借鉴，为确保招投标工作顺利进行，恳请社区居委会、月牙湖街道直接组织业委会和业主进行选聘工作；承诺：服从街道统一指挥，全力配合做好具体工作并接受平台选聘结果。同年5月22日，月牙湖街道物业办与社区居委会联合发出《关于征集参加南京市物业管理招投标平台选聘小组业主成员的公告》。同年6月3日，选聘小组成立，组长为月牙湖社区党委书记陈海量（没有投票权），副组长为业主喻捷、殷文俊，正式成员有郑琪、徐安芳等九人。共计十一人。其中，徐安芳同时是业委会成员。另外还有三个候补成员。同时制订有《选聘小组活动规则及业主成员守则》，对相关事项的表决进行了规定。在通过南京市物业管理招投标平台选聘物业服务企业时，江苏益诚建设工程咨询有限公司为该小区制作了《月牙湖花园物业服务招标文件》，该文件载明了报价区间，其中多层住宅为1.5元-2元／月•平方米。与业主大会多数业主选择的区间一致。业委会对该招标文件盖章予以确认。同年7月31日，选聘小组对报名参加竞聘的10家物业服务企业进行投票表决，完成第一轮遴选，深圳莲花物业管理有限公司等5家公司进入南京市政府招投标平台第二轮。江苏爱涛物业管理有限公司未能入围。同年8月22日，在南京市物业管理招标中心，选聘小组成员王平（经选聘小组推荐产生）与四名专家组成员，对第一轮遴选产生的五家物业服务公司的投标文件进行评审、评分，按得分高低选择了龙湖物业服务集团有限公司。选聘小组向龙湖物业服务集团有限公司送达了《中标通知书》，龙湖物业服务集团有限公司也同意接标。有关结果在被告所在小区进行了公示。业主表示欢迎，并希望龙湖物业尽快入驻。同年8月28日，南京市住房保障和房产局网站对此也进行了报道。随后选聘小组对《物业服务合同》的具体内容进行了商议和细化。因业委会成员张某,4、陈恒祥、于荣不同意该合同草案，同年9月12日起，张某,4、于荣先后辞去业委会委员职务。同年9月13日，选聘小组签字通过与龙湖物业服务集团有限公司的《物业服务合同》。同年9月15日，选聘小组将《物业服务合同》送到原业委会成员张某,4、于荣以及仍在任的业委会成员陈恒祥处，但三人均未接收。同年9月16日，选聘小组就《物业服务合同》中业主存在的疑问以公告的形式进行了解释。同年9月18日，街道物业办召开协调会，业委会成员陈恒祥、徐安芳、刘京凯以及原业委会主任张某,4参会。会上，张某,4移交了业委会公章及相关资料。业委会其他成员徐安芳、刘京凯等人则在《物业服务合同》上盖章。业委会副主任陈恒祥表示欢迎龙湖物业服务集团有限公司进驻，但就合同签字问题弃权。之后，在街道物业办的指导下，业委会成员徐安芳、刘京凯等人完成了后续工作，完成与江苏爱涛物业管理有限公司的交接工作。有关第三方专家评估小组关于该小区公寓物业费标准测算问题，陈恒祥、徐远凤辩称评估小组测算公寓物业费标准应当是1.65元，不是1.78元。陈恒祥、徐远凤提供单张测算表格复印件为证。该表格复印件没有任何签名或盖章。载明“2月14日，小区业委会第二次提供数据，要求评估组进行测算，情形如下。公寓1.65元”。龙湖物业南京分公司对该证据的真实性不予认可。另，陈恒祥、徐远凤认为龙湖物业服务集团有限公司《“月牙湖花园物业服务”项目投标文件》存在很多不合理甚至错误的地方,服务水平也没有达到五级三类标准。比如文件中项目坐落地写成鼓楼区幕府东路55号。比如文件中列有项目经理赵基、综合主管王博、秩序主管肖金廷、环境主管严伟，但前三个人从来没有来过小区，就严伟来了个把月。比如文件载明合计67个人，实际没有这么多人。比如文件载明保洁员12人，要求50岁以内，但据了解保洁员实际就9人，且都在55岁以上。比如文件载明门岗出入口值守要求6点-20点14小时立岗，双人立岗，但龙湖物业实际上每天只有14秒，就是每天去拍个照片。比如文件规定外来探亲访友人员，要通过对讲系统联系客户，并指引客人到达地点，实际上小区没有对讲设备。比如文件规定车辆疏导，但龙湖物业只是有时疏导，不勤快。比如文件规定监控岗24小时三人值班，实际没有监控设备。比如文件规定屋面检查，实际业主不需要这项服务。等等。另查明，龙湖物业服务集团有限公司（乙方）与该小区业委会（甲方）于2017年9月18日签订的《南京市月牙湖花园小区委托物业服务合同》约定龙湖物业服务集团有限公司为该小区提供物业服务，实际服务人即为本案原告龙湖物业南京分公司，物业服务等级标准五级三类，期限自2017年10月1日至2020年9月30日。其中第二章约定委托服务事项，第四章约定物业服务相关事项、服务要求和质量标准，第五章约定双方权利义务。第六章约定物业管理服务费用。其中第二条约定物业管理公共服务费及机动车辆服务费，其中多层收费标准为每月每平方米1.9元。物业共用部分运行发生的费用，按实际产生分摊，公共能耗费用从2017年10月1日起计算，每半年公示一次，每户预收200元。物业服务费从2017年10月1日起计算，首次物业服务费缴纳期间为2017年10月1日至2018年3月31日。后期物业服务费按每半年一次缴纳，缴费期为上周期的最后一个月。业主或物业使用人应于缴费期当月的最后一天前向乙方缴纳物业服务费。在应交当期首月1日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。第七章约定违约责任，其中第二条约定，乙方违反合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，如造成损失的，按实际损失赔偿甲方，甲方有权终止合同。乙方提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标。对达标理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。2018年10月10日，龙湖物业南京分公司月牙湖花园客户服务中心在该小区公示了《月牙湖花园2017年10月至2018年9月公摊费用公示》、《2017年10月至2018年9月公摊费用使用情况表》。陈恒祥、徐远凤均为该小区13幢X室登记所有权人。该房建筑面积120.82平方米。陈恒祥、徐远凤自2017年10月1日起未向原告缴纳物业服务费等费用，截止2018年12月31日共欠物业服务费3443.37元。龙湖物业南京分公司委托江苏法德永衡律师事务所于2018年10月23日向陈恒祥、徐远凤发送律师函催收，该邮件显示为他人收。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人不得擅自变更或解除。根据法律、法规及司法解释的规定，选聘、解聘物业服务企业属小区重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同决定。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会分定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业委会仅仅是业主大会的执行机构。业委会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业委会的决定，对业主具有法律约束力。物业服务企业按照合同的约定为业主所在小区提供物业服务后，按时向物业服务企业支付物业管理费等费用是业主的基本义务。业主如果认为业主大会或业委会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序的，有权依据《物权法》规定向人民法院申请撤销该决定，但应当在知道或者应当知道业主大会或业委会作出决定之日起一年内行使。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。具体到本案，第一，授权业委会作为招标人代表，通过南京市物业管理招投标平台选聘物业服务企业，并经陈恒祥、徐远凤所在小区558张选票（7.762万平方米）绝对多数业主同意，符合法律、法规的规定。第二，在通过南京市物业管理招投标平台选聘物业服务企业过程中，业委会主动向所在社区居委会、街道物业办申请由业委会和业主共同进行招投标，即成立选聘小组从事招投标工作。所在社区居委会、街道物业办为该小区组建了包括业委会成员徐安芳、部分业主在内的十一人选聘小组从事招投标工作。选聘小组根据法律、法规及《选聘小组活动规则及业主成员守则》的规定，最终选出了龙湖物业服务集团有限公司为该小区新的物业服务公司。业委会也承诺服从街道办统一指挥，全力配合做好具体工作，接受平台选聘结果。以上程序，不违反法律、法规的规定。第三，有关公寓物业服务费标准，该小区业委会所委托的第三方评估小组参考意见中准价格为1.78元。被告辩称中准价格1.65元，被告仅提供单页测算表复印件为证，本院无法确认其真实性。且该测算表明确载明仅仅是业委会第二次提供数据时要求第三方评估小组作如此测算，并不是第三方评估小组的最终测算意见。该小区业主大会就三种价格区间投票决议，其中选择公寓1.5元-2元／平方米的选票共334张，系多数票。《月牙湖花园物业服务招标文件》也载明多层住宅为1.5元-2元／月•平方米，且得到业委会盖章确认。以上，不违反法律、法规的规定。第四、招投标工作完成后，该小区业委会成员张某,4、于荣、陈恒祥虽然不赞成公寓1.9元／月•平方米的标准，并拒绝与龙湖物业服务集团有限公司签订《物业服务合同》，但选聘小组签字通过了与龙湖物业服务集团有限公司的《南京市月牙湖花园小区委托物业服务合同》，业委会其他成员徐安芳、刘京凯等人对《南京市月牙湖花园小区委托物业服务合同》进行盖章确认，并完成了后续工作，完成与江苏爱涛物业管理有限公司的交接工作。纵观整个过程，未发现该小区在选聘物业服务公司及与龙湖物业服务集团有限公司签订《南京市月牙湖花园小区委托物业服务合同》过程中有违法、违规之处。且陈恒祥、徐远凤如果认为该小区业主大会或业委会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序的，应当在知道或者应当知道业主大会或业委会作出决定之日起一年内向人民法院申请撤销该决定。在业主大会或业委会作出的决定被撤销前，应确其认合法有效。《南京市月牙湖花园小区委托物业服务合同》对陈恒祥、徐远凤具有法律约束力。龙湖物业南京分公司按照合同的约定为该小区提供物业服务后，按时向龙湖物业南京分公司支付物业管理费等费用是业主的基本义务。陈恒祥、徐远凤未按约定向龙湖物业南京分公司支付物业服务费，是违约行为，应承担相应的法律责任。当然，因陈恒祥、徐远凤对《物业服务合同》的效力有异议而导致其拒绝缴纳物业服务费，并非主观恶意拖欠物业服务费，故对龙湖物业南京分公司违约金的主张本院不予支持。有关龙湖物业南京分公司所主张的公共能耗费用，因其未提交票据以证明实际发生的公共能耗费用明细，故本院对其有关分摊能耗费的主张不予支持。有关陈恒祥、徐远凤所辩称的龙湖物业南京分公司人员配置问题，门岗值守问题，监控设施问题，等等，经查，相关问题与其并不直接相关，应由业委会代表业主向法院主张权利；如业委会怠于行使权利，业主可在征得过半数业主同意且超半数建筑面积的情况下，向法院主张权利，陈恒祥、徐远凤未获授权，故本案不予理涉，应另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈恒祥、徐远凤于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告龙湖物业服务集团有限公司南京分公司支付2017年10月1日至2018年12月31日的物业服务费3443.37元；二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司南京分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告陈恒祥、徐远凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  裴玫二〇一九年六月十七日见习书记员  李蕊