福建省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽执复39号 复议申请人：黄木兴，男，1969年8月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被申请人：四川中南明大置业投资有限公司，住所地四川省南充市顺庆区杨家巷16号2幢3楼。 法定代表人：肖广瑜。 委托诉讼代理人：孙扬锋、张剑锋，福建天衡联合律师事务所律师。 复议申请人黄木兴不服厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）于2018年11月12日作出的（2018）闽02执异114号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 厦门中院在执行申请人黄木兴与被申请人四川中南明大置业投资有限公司（以下简称中南明大公司）民间借贷纠纷一案中，保全查封了中南明大公司名下位于南充市顺庆区胜利路口南侧粮食仓库的权证号为1／2／175、1／2／175／1的土地使用权（以下简称案涉地块）及地上926个车位及21套住宅，中南明大公司不服，提出执行异议。 厦门中院查明，原告黄木兴与被告林晓玲、黄宇轩、李育勤、杨剑波、中南明大公司、四川鑫顺达融资担保有限公司、厦门市今丰商贸有限公司、厦门水晶之约投资管理有限公司、厦门明大置业投资集团有限公司借款合同纠纷一案，经原告黄木兴申请，该院作出（2016）闽02民初585号民事裁定书，并于2016年7月27日保全查封了被告中南明大公司名下位于南充市顺庆区胜利路口南侧粮食仓库的权证号为1／2／175、1／2／175／1的土地使用权及地上926个车位及21套住宅，查封期限为三年。同时还查明，上述土地使用权所在地上建筑物中的448套房产及42个车位，已备案登记在他人名下。 厦门中院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属于被执行人与他人的除外。”因本案对案涉地块的土地使用权上的建筑物有部份已备案在他人名下,所以,本案对案涉地块的土地使用权上已备案登记在他人名下一并进行查封缺乏法律依据，应对查封地上建筑物其中448套房产及42个车位对应的土地使用权进行解封,异议人要求全部解除对中南明大公司名下位于南充市顺庆区胜利路口南侧粮食仓库的权证号为1／2／175、1／2／175／1的土地使用权查封无事实和法律依据,该院不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款，裁定解除中南明大公司名下位于南充市顺庆区胜利路口南侧粮食仓库的权证号为1／2／175、1／2／175／1地块上建筑物已备案登记在他人名下448套房产及42个车位对应的土地使用权的查封；驳回异议申请人中南明大公司的其他异议请求。 复议申请人黄木兴向本院申请复议称，一、根据被申请人提交的证据，案涉不动产目前仅是将预售合同进行了网上备案，预售合同的备案登记不产生物权变动效果。厦门中院将不动产合同备案登记人认定为不动产所有权人，属认定事实有误。二、对涉案房产实体权利排除执行的异议，应当由案外人（即合法的购房人）提起，被申请人提起异议主体不适格。因此，黄木兴认为厦门中院（2018）闽02执异114号执行裁定认定事实有误，适用法律不当，请求本院依法予以撤销。 被申请人中南明大公司辩称，一、根据最高人民法院关于查封司法解释规定：“查封土地使用权的效力及于地上建筑物……”厦门中院（2016）闽02民初585号民事裁定载明的保全金额是以人民币8658万元为限，而该院保全查封的案涉地块土地使用权涉及的地上建筑物包括住宅470套、车位1050个，财产总价值已超过8658万元，查封已明显超标的，厦门中院作出的（2018）闽02执异114号的执行裁定，解除对已预售房产、车位对应土地的查封是正确的。二、案涉地块上的448套住宅及42个车位已于2016年7月27日查封前售出并备案登记至购房业主名下，一并查封该448套住宅及42个车位缺少法律依据。中南明大公司作为财产保全的被申请人，在获悉法院依申请裁定的财产保全，保全对象、保全行为都发生错误时，完全有权提出撤销的异议。厦门中院在审查异议时，已发现错误并已主动撤销错误的裁定，正确作出了（2018）闽02执异114号执行裁定，避免了引发群体诉讼等难以预料的后果。三、本案所涉保全情况与（2018）闽执复82号案件（原保全案号为：（2015）厦民初字第1638号）保全情况完全相同，复议申请人就此提出复议的理由也显然不能成立，纯属恶意缠讼，请求法院裁定驳回其无理复议。 本院对厦门中院查明的事实予以确认。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，厦门中院仅以部分房产及车位备案登记在他人名下为由，即行解除对房产、车位及对应土地使用权的查封显然事实不清、依据不足。为此，厦门中院应在查清事实的基础上，再作出相应的裁定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 撤销厦门市中级人民法院于2018年11月12日作出的（2018）闽02执异114号执行裁定，发回厦门市中级人民法院重新审查作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  谢守庸 审判员  严增荣 审判员  陈生奇 二〇一九年六月十四日 书记员  陈小青 附相关法律条文： 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。