河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民再128号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河北计经鸿翔房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区御河路天厨大饭店东侧五楼。统一社会信用代码：911309036799023846。法定代表人：魏永强，该公司董事长。委托诉讼代理人：张亚兰，河北福鑫律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：赵海东，男，汉族，1983年1月20日出生，住沧州市运河区。委托诉讼代理人：孙占栋、张宁，河北宁昌律师事务所律师。再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）与被申请人赵海东房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，运河区人民法院于2017年3月28日作出（2017）冀0903民初508号民事判决。赵海东不服，向本院提出上诉。本院于2017年9月25日作出（2017）冀09民终4927号民事判决，已经发生法律效力。鸿翔房地产公司不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年10月8日作出（2017）冀民申5089号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人鸿翔房地产公司委托诉讼代理人张亚兰，被申请人赵海东委托诉讼代理人、孙占栋张宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告赵海东诉讼请求:一、依法判令被告支付原告因阳台缺失给原告造成的经济损失29141元及违约金2914元，共计32055元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年原告所在的沧州市许官屯村进行城中村改造，2008年12月14日原被告签订《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了6号楼3单元1401（阳台面积9.72平米）一套房产，原告入住后发现该套房产的阳台全部变成了飘窗。阳台在原告的日常生活中发挥着不可替代的作用，但被告却在未征得原告同意的情况下，擅自将户型图中注明的阳台变更成了飘窗，被告的该行为已经构成严重违约，为此原告多次请求被告赔偿原告由此造成的损失以及违约金，但被告却迟迟不予履行，现诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。运河区人民法院（2017）冀0903民初508号民事判决查明，2008年12月14日，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城6号楼3单元1401室，户型图中注明了涉案房屋设计有阳台。被告于2014年3月17日向原告交付了上述房屋。交房后原告发现上述房屋中均没有户型图中约定的阳台，只有飘窗。原、被告就阳台问题发生争议，原告于2016年9月5日诉至我院，我院经诉前调解未果后于2017年2月9日立案受理了此案。运河区人民法院（2017）冀0903民初508号民事判决认为，原告与被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。之后，原告按照被告提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。本院对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。被告主张原告起诉已超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中原、被告于2014年3月17日办理了房屋交付手续，虽然原告提交了沧州市运河区西环街道钟楼街社区居委会及沧州市运河区许官屯小区管委会的证明，但社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，鉴于其与原告的关系，且其书面证言并无具体事实予以佐证，故其书面证言的证明效力不足以作为诉讼时效中断的依据。原告提交的维权活动照片，只能证明部分群众在聚集维权，不能证明与本案具体法律诉求的关联性，且照片也无法证明原告也参与其中，故该证据也不足以证明存在诉讼时效中断的情形。原告于2016年9月5日诉至我院，因此原告起诉已经超过两年的诉讼时效，故对原告请求赔偿的主张，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回原告赵海东的诉讼请求。案件受理费301元，由原告赵海东承担。一审判决后，赵海东不服，向本院提起上诉，赵海东上诉请求：1、请求贵院依法改判本案没有超过诉讼时效，改判被上诉人承担赔偿贵任。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与埋由：一审法院审理事实不清，适用法律错误，请求贵院依法改判。一、本案并没有超过诉讼时效。1、为了证实本案没有超过诉讼时效，上诉人向一审法院提交了沧州市运河区西环街道办事处钟楼街社区居委会及沧州市运河区许官屯小区管委会的证明，证实上诉人己经向上述部门主张了自己的权利，上述部门也一直在帮上诉人维权，可以认定为时效中断。但一审法院却认定上述部门为“自治组织，鉴于其自治性，其证明效力不足以作为诉讼时效中断的依据”，但是依据最高院关于诉讼时效司法解释第十四条明确规定“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”居委会本身就具有调解的职能，因此上诉人提交的证据足够达到诉讼时效中断的效果，但一审法院却否认了居委会、管委会的性质，属于认定事实错误。2、同时，上诉人也提供了近几年向被上诉人维权的照片，证实维权行为一直持续。但一审法院却认定“照片中没有时间显示，亦无法证明原告参与其中”，进而否认该组证据的效力。以上照片是记者在媒体上发布，时间跨度从2013年至2015年，互联网上都可以查询，能够体现出上诉人等一直向被上诉人、市政府等部门主张维权，且维权行为为全体业主的代表，一审法院如此认定于法无据。3、本次开庭为八九个类似案件的合并审理，审理过程中该八九个当事人也都可以相互印证向被上诉人的维权事实，因此通过当事人的陈述也可以证实案件没有超过诉讼时效。二、上诉人主张的诉求合法有效。通过上诉人提交的户型图、安置楼价格表、照片等证据可以证实被上诉人在房屋施工过程中变更了协议签订时的户型设计，在未与上诉人协商一致的情况下也未尽到通知义务，其应当赔偿上诉人经济损失。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。鸿翔房地产公司答辩称，一审判决认定事实和适用法律正确，程序合法，应当予以维持。本院（2017）冀09民终4927号民事判决查明，二审庭审中，上诉人为证实其请求未超过诉讼时效，除原审提交的证据外，又提交如下新证据：1、许官屯小区管委会以及西环街道办事处钟楼街社区居委会出具的补充证明，证实之前出具的证明经办人为张某、王凤君。2、运河区联席会议办公室出具的信访情况红头文件一份，证实2013年11月份许官屯小区21余代表到市政府反映房屋安置等问题。3、许官屯居委会于2013年12月4日上午在居委会召开的村民代表大会的会议纪要、管委会出具的证明一份，证实村民代表针对户型不一致等问题向居委会反映问题，居委会针对该问题选出代表与开发商协调维权；会议纪要中最后一段内容明确载明了“楼房阳台、取暖、改变设计等问题，由代表征求意见组织材料与开发商协商”，基于该会议纪要，2014年1月份以上代表到开发商处进行了商议；该证据组以后阻却诉讼时效。4、沧州市信访局出具证明，证明2014年3月份信访局有电子登记的内容显示，御河新城任铁成、张敏、董强等75人作为御河新城代表在三月份分两次到沧州市信访局反映阳台缺失、户型不一致问题，该证据可以反映出诉讼时效中断诉讼时效中断。5、运河区联席办公室出具的情况通报，证实2014年3月12日、19日，御河新城业主代表分为20人、30人到市政府反映本案问题。6、张某、任铁成、张伶敏等证言，证实2014年3月份御河新城代表因阳台问题到信访局去信访维权，同时可以证实任铁成与张伶敏系维权代表，与证据四、五相印证。张伶敏、任铁成已经在上一批案件中出庭作证，本次申请张某、王凤君出庭作证。7、许官屯小区管委会、钟楼社区居委会出具的证明一份，证实2015年3月份，小区主任张某、副书记赵某、赵英民三人因小区阳台缺失问题到被上诉人处商谈赔偿解决事宜，当时就找到了徐洪伟主任，但无功而返，该证据可以证实诉讼时效中断。8、购房发票，证实被上诉人2016年才向上诉人出具正式发票，确定虽然对涉案房产具有期待权，上诉人在未取得发票之前一直认为所居住房产系临时过度安置住所，系被上诉人不想再给付原告过渡安置费的方案，因此本案不存在超过诉讼时效的事由。9、御河新城业主代表与开发商以及政府部门、信访部门维权问题汇总表，交给居委会、管委会、维权中心，该证据与证据三中居委会的会议纪要相印证，以上问题汇总为会议纪要中代表列明的问题，也是当时与开发商沟通的问题，包含了本案中的阳台问题。10、西环街道办事处出的证明一份，证明2013、2014、2015、2016年居民代表都会向街道办事处、管委会、居委会反映阳台缺失问题，并且也印证了2015.3小区的主任张某等人代表老百姓向开发商协调过该问题。11.证人张某的证言，证实从2008年拆迁，拆迁户都在外居住，老百姓回迁的心里迫切，2012年8月份前后回迁交房，2013年发现阳台缺失，至今回迁业主就没有间断的向各级政府、各级信访局反映该问题，2015年3月份证人与赵某、赵英民找过计经鸿翔的刘经理洽谈过此事，当时刘经理不在，找到了办公室主任徐宏伟反映。另查明：6号楼3单元1401室南阳台面积为8.1㎡，单价为2998元/㎡。其余事实与一审查明事实一致。本院（2017）冀09民终4927民事判决认为，本案争议焦点为该案是否超过诉讼时效；被上诉人是否违约以及因违约给上诉人造成的损失数额。关于该案是否超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案中，根据上诉人一、二审提供的证据，能够相互印证，形成完整的证据链条，证实其对阳台问题曾多次向有关机关及社会团体提出过保护相应民事权利的请求，依据以上法律规定，应认定本案诉讼时效中断，上诉人的上诉请求依法应予支持。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。关于被上诉人是否构成违约以及因违约给上诉人造成的损失数额问题。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中，在双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，上诉人提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有一个南阳台，一个北阳台，而上诉人在向被上诉人交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的南阳台；同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义与人们的普遍认识视角出发，阳台与飘窗不是同一类型建筑空间，被上诉人在未征得上诉人同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为飘窗，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，由于诉争楼房阳台的缺失，被上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿上诉人因此而造成的损失。关于因阳台缺失造成的经济损失数额，本院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价进行计算，被上诉人应赔偿上诉人的此项损失为24284元（8.1㎡×2998元/㎡）。关于被上诉人主张的违约金问题，因上诉人与被上诉人之间的拆迁协议未约定违约金，且本院已就阳台缺失问题进行了处理，故对被上诉人要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审认定事实有误，应予纠正。上诉人的上诉请求理据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初508号民事判决；二、被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在判决书生效后十日内赔偿上诉人因阳台缺失造成的经济损失24284元；三、驳回上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费301元，二审案件受理费602元，共计903元，上诉人负担90元，被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担813元。河北计经鸿翔房地产开发有限公司申请再审称，一、二审认定涉案房屋缺失阳台，属认定事实和适用法律错误。1、申请人向被申请人交付的房屋阳台的建筑形式、位置、面积等与户型图、施工图均是一致的，涉案房屋不存在所谓的缺失阳台的问题。2、涉案房屋的施工图经过了房屋主管部门的批准，取得了合法的建设施工行政许可，且已竣工验收合格，并交付使用多年，根本不存在阳台缺失的问题。如果被申请人认为涉案房屋缺失阳台，应通过行政程序或行政诉讼来解决，未经行政程序，原审法院直接认定缺失阳台，没有法律依据。3、被申请人主张阳台缺失并要求赔偿损失应由其承担举证责任，原审被申请人并未提供合法有效的证据，亦未申请司法鉴定，法院未将举证责任分配给被申请人，也未告知其申请司法鉴定，属于适用法律错误。二、二审判决按照所谓的阳台缺失面积计算损失没有法律依据。1、申请人没有违法、违约行为，《商品房预售管理办法》第二十四条在本案中不应适用。2、房屋交付时，双方对房屋面积进行了据实结算，面积并未减少，被申请人没有直接的物质性损失，其要求按照阳台面积计算损失不符合客观事实，也没有合同和法律依据，不符合等价有偿的基本原则。原审按照阳台面积计算损失实际支持了被申请人的不当得利行为，属于适用法律错误。三、原审判决违反法定程序。被申请人主张涉案房屋缺失阳台并要求赔偿损失，应由被申请人承担举证责任或申请司法鉴定，被申请人没有申请，法院应当依职权委托司法鉴定以确定涉案房屋是否缺失阳台的专业性问题，二审法院未履行上述程序，违反法律规定。四、二审判决认定被申请人起诉不超过诉讼时效是认定事实和适用法律错误。本院再审查明，2008年12月14日，再审申请人与被申请人签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后被申请人根据再审申请人提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城6号楼3单元1401室，户型图中注明了涉案房屋设计有阳台。再审申请人于2014年3月17日向原告交付了上述房屋。另查明，被申请人赵海东主张其名下房屋与约定设计严重不符，缺失阳台。并提交了其选房时的户型图，该户型图标注的16号楼3单元1401室（B2户型，户型图面积111.44㎡）作为证据。本院再审的过程中，申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司提交了B2户型施工图，经过对比施工图与户型图，未发现两者在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面存在差异，也未发现阳台缺失情形，只是户型图中体现的阳台在施工图中未做空间上的合理划分，没有使阳台形成较为独立的室内空间。部分房间平窗改为飘窗。其他事实与本院（2017）冀09民终字第4927号民事判决认定一致。本院再审认为，综合本案全部证据，被申请人赵海东诉求并未超过诉讼时效。被申请人房屋阳台面积缺失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。平窗改为飘窗也未减损涉案房屋的价值及使用功能。申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在施工的过程中，未对涉案房屋阳台空间进行合理的区分，虽未严重影响阳台的使用功能，但已影响到被申请人的主观感受，也给被申请人生活带来不便，基于以上理由，本院酌定由申请人对被申请人进行部分补偿。综合本案案情，本院酌定该套住房以补偿10000元较为适宜。综上，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）冀09民终4927号民事判决及沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初508民事判决；二、再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司补偿被申请人赵海东人民币10000元,限判决书生效之日起十五日内履行完毕。三、驳回被申请人赵海东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费301元，二审案件受理费602元，共计903元，由再审申请人承担282元，由被申请人承担621元。本判决为终审判决。审判长  张凤梅审判员  张兆阳审判员  冷树青二〇一九年六月二十七日书记员  王 新