贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2322民初1009号 原告：张德美，女，1969年9月22日生，汉族，住贵州省兴仁市，现住贵州省兴仁市。 原告：朱渊宇，男，1968年7月13日生，汉族，住贵州省兴仁市，现住贵州省兴仁市。 二原告共同委托诉讼代理人：颜世曦、王妍婷（实习律师），贵州心达律师事务所律师。 被告：夏伯顺，男，1965年1月5日生，汉族，户籍地：贵州省，现住贵州省兴义市。 被告：翁梅，女，1983年4月15日生，汉族，户籍地：贵州省贞丰县，现服刑于贵州省。 第三人：中国农业银行股份有限公司兴仁市支行，统一社会信用代码：915223222153305849，住所地：贵州省兴仁市东湖街道办事处振兴大道。 负责人：金成涛，系该行副行长。 委托诉讼代理人：周兴富，系该行职工。 委托诉讼代理人：李俊男，系该行职工。 原告张德美、朱渊宇与被告夏伯顺、翁梅、第三人中国农业银行股份有限公司兴仁市支行（以下简称“农业银行”）买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月28日作出（2017）黔2322民初3660号民事判决书，原告张德美、朱渊宇不服该判决，向贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院提出上诉，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2018年11月16日作出（2018）黔23民终1701号民事裁定书，裁定撤销（2017）黔2322民初3660号民事判决并发回重审。本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张德美、朱渊宇的共同委托诉讼代理人颜世曦、王妍婷、被告翁梅、第三人农业银行的委托诉讼代理人周兴富、李俊男到庭参加了诉讼，被告夏伯顺经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告张德美、朱渊宇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋产权转让协议书》，判令被告返还原告所转让的房地产；2.依法判决将原、被告之间买卖的房屋恢复登记到原告名下。事实和理由：2014年8月20日，原、被告签订了《房屋产权转让协议书》约定：原告将自己位于兴仁市xx的房地产以2598000元转让给被告；转让款分两次支付，合同签订当日支付100万元，办理房产证两个月内付清全部余款。同时还约定若被告仅逾期半年，则按余款5%的标准支付违约金；逾期超过半年则被告此前所支付的一切资金作废，原告可解除合同，收回房屋。并且，在被告付清全部转让款之前，原告方无需交付房屋，房屋继续由原告占有、使用。此《房屋产权转让协议书》签署后，在被告支付第一笔100万元的情况下，原告配合将所转让房地产土地使用权（证号为仁国用［2005］第xx号）、房屋所有权（一、二楼商住部分房产证号为仁房权证城关镇字第××号，三、四、五、六楼为仁房权证城关镇字第××号）过户到被告名下。自此，被告开始出现违约，至今未将全部转让款支付给原告。原告也未将合同项下房地产交付给被告，一直根据合同约定合法地享有和行使对该房地产的占有、使用、收益的权利。原告除自住外，还将其中部分房屋出租给他人。因被告严重违约，根据双方合同约定，原告单方解除合同的条件已经成就，根据合同约定及《合同法》第九十七条之规定，此情况下所转让房地产应当由原告收回并恢复原状，故请求依法判决支持原告诉求。 被告翁梅辩称：我们购买原告房屋一幢，协议价款为2598000元，过户税款十多万元，该房屋多占多修建超出土地20多个平方，向国土局补交多占部分土地花去十多万元，上述合计三百零几万元。第一，我们拿钱给原告偿还银行60万元的贷款后，把房产证拿出来一起到房产局办理过户，双方签字生效；第二，未付清房款的原因是原告张德美看我们做生意，可以拿50万元借给我，并且每月按月利率5%计算利息（当时夏伯顺还不知道此事），付了10个月的利息后，生意不好，产生危机，又还了张德美几万元本金，有手机银行、柜台转账可查询，后40多万元的利息，有几个月跟不上就没有给张德美，我们在张德美追债的情况下，又叫我和夏伯顺打了一张欠条，为买房款五十万元整（实际上是所欠40多万元加几个月的利息为50万元整），张德美说是向他舅舅借来给我们用的。原告张德美这几年一直住在四楼、五楼，甚至在我出事至今还将一楼门面占为己有，不给我们出租和使用，欠钱归欠钱，张德美贪图被告每月两万多元的利息，还霸占被告房屋和门面，我们才是合法的房主，有相关权利证书，并且已用相关权利证书在银行贷款二百万元。差钱我出狱想办法还，且今年年底我就能出狱。原告的诉讼行为不合法，霸占我的房屋进行出租产生了巨大损失，我的损失我还会找原告赔偿，请法院公正判决。 被告夏伯顺经本院合法传唤未到庭应诉。 第三人农业银行辩称：我方不同意原告的诉讼请求，因为我们贷款200万元给徐祖朝的时候，是被告夏伯顺和翁梅用其名下的房产提供担保，并办理了抵押登记，取得了他项权利，这笔贷款的还款期限都还没有到，时间是2023年8月9日。 当事人围绕着诉讼请求及抗辩理由向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张德美、朱渊宇提交质证的证据有：1、朱渊宇、张德美身份证复印件，拟证明原告的基本情况及诉讼主体资格。2、仁国用（2005）第xx号土地使用证、仁房权证城关镇字第××号房产证、仁房权证城关镇字第××号房产证，拟证明原告在2005年以出让方式取得该土地，并在2008年修建6层房屋，房地产权属登记完备。3、房屋产权转让协议书，拟证明：（1）2014年8月20日被告向原告购买房屋，房屋总价款为2598000元；（2）根据合同约定被告超过半年未付清转让款，原告有权解除合同，收回房屋；（3）在转让款全部付清之前，原告有权持续占有、使用该房屋，将不办理房屋移交手续。4、原告与张光祥租赁合同、原告与贵州省金州创意空间装饰工程有限公司租赁合同、原告缴纳电费发票四张，拟证明所转让房地产从签署转让合同到现在，一直是原告合法占有、使用、并收取出租之收益。此事实同时也是原告根据合同享有的权利。5、欠条，拟证明被告支付原告2098000元购房款后，尚欠原告500000元至今未能支付。第三人农业银行提交质证的证据有：不动产他项权利证书、《农户贷款借款合同》，拟证明案涉房产第三人是抵押权人。本院依据被告翁梅的申请调取证据：1、向工商银行、建设银行、农业银行以及贵州省农村商业银行调取银行转账记录，拟证明被告翁梅向原告转账付款2064000元；2、不动产登记信息、本院（2017）黔2322民初3660号民事判决书，拟证明案涉房屋登记变更状态和被查封状态，同时证明案涉房屋抵押已经生效判决认定为合法有效。 本院对证据的分析认定为：对原告提交的朱渊宇、张德美身份证复印件、仁国用（2005）第xx号土地使用证、仁房权证城关镇字第××号房产证、仁房权证城关镇字第××号房产证、房屋产权转让协议书，被告均无异议，应予采信；对其提交的原告与张光祥租赁合同、原告与贵州省金州创意空间装饰工程有限公司租赁合同、原告缴纳电费发票，真实性予以认定，但对其证明目的不予采信；对其提交的欠条，能够与原、被告双方当事人的陈述相互佐证，应予采信；对第三人提交的不动产他项权利证书，系行政机关依法颁发的权利凭证，应予采信；对其提交的《农户贷款借款合同》，能够与不动产他项权利证书、当事人陈述相互佐证，应予采信；对银行转账记录，真实、关联、合法，应予采信。对不动产登记信息，能够与其他证据相互佐证，应予采信；对本院（2017）黔2322民初3660号民事判决书，该判决系生效法律文书，应予采信。 本院经审理认定事实如下：2014年8月20日，原告张德美、朱渊宇（甲方）与夏伯顺（乙方）签订《房屋产权转让协议书》约定：一、甲方将其位于兴仁县混合结构的六层房屋（房产证为：仁房权证城关镇字第××号、仁房权证城关镇字第××号，土地使用权证为：仁国用（2005）第xx号）产权及该房屋占用的土地使用权一次性有偿转让给乙方，转让方式为出售，出售金额为2598000元。付款方式为两次支付，第一次为2014年8月20日支付1000000元，第二次在办理房产证两个月内支付余款1598000元。乙方如不按期支付，半年内乙方按余款的5分利息给甲方，超过半年乙方之前所给甲方的一切资金作废，并解除合同，收回房屋。乙方余额未给清甲方之前，甲方将不办理房屋移交手续。二、转让房屋所产生的过户费等一切费用由乙方支付。注：土地证上平方不符合所产生的补贴费用由乙方承担，房产证上平方不符合所产生的补贴费用由甲方承担。三、甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，该转让房产产权无争议（包括不被抵押、查封、不被第三人追索），若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的责任，与乙方无关。该协议所涉及的房屋1-2层的面积为313.92平方米，3-6层的面积为642.12平方米。《房屋产权转让协议书》签订之后，被告以转账和现金支付方式陆续支付了二原告购房款共计2158000元，尚有440000元未支付。2014年11月，夏伯顺通过变更登记获得该房屋的所有权及房屋所占土地的使用权，但由于未完全支付购房款，该房屋至今仍由张德美、朱渊宇占有、使用和管理。2017年7月15日，原告朱渊宇将该房屋的四楼出租给张光祥（出租面积为160平方米），租期为二年即从2017年7月20日至2019年7月20日止，租金为5000元，于2017年7月30日之前支付。2017年8月1日，原告朱渊宇将该房屋的1-2层（出租面积为310平方米）出租给金州创意空间装饰工程有限公司作为住房及库房使用，租期为二年即从2017年8月1日起至2019年8月1日止，租金按每年每平方米50元计算，于2017年8月1日之前支付租金15500元。 另查明：2014年11月，原告已协助被告将案涉房屋变更登记在被告夏伯顺名下。2015年6月29日，被告夏伯顺、翁梅用该房屋为案外人徐祖朝向第三人农业银行贷款200万元提供抵押担保，2015年8月10日，双方一并到兴仁市住房和城乡建设局办理了抵押登记，土地他向权利证明书字号为：仁国土他项（2015）第0064号，抵押权利人为：中国农业银行股份有限公司兴仁市支行，抵押期限为：2015年8月10日至2023年8月9日。因被告夏伯顺涉及的其他案件，案涉房屋已于2017年11月21日被本院执行部门依法查封。 归纳各方当事人的诉辩理由，归纳本案争议的焦点为：案涉《房屋产权转让协议书》能否解除？ 本院认为，原告朱渊宇、张德美与被告夏伯顺签订的《房屋产权转让协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效。关于案涉《房屋产权转让协议书》能否解除的问题，第一，原告已协助被告办理了房屋的转移登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，案涉房屋已完成交付，被告夏伯顺、翁梅系该房屋的所有权人，而根据物权法定原则和公示原则，在被告夏伯顺、翁梅以该房产为案外人徐祖朝的200万元贷款提供抵押担保的过程中，第三人农业银行与其签订了抵押合同，并办理了抵押登记，第三人农业银行系善意第三人，系该案涉房产的合法他项权利人；第二，被告尚欠44万元购房款至今未支付给原告，虽违反了《房屋产权转让协议书》第一条“2014年8月20日支付1000000元，在办理房产证两个月内支付余款1598000元。乙方如不按期支付，半年内乙方按余款的5分利息支付甲方，超过半年乙方之前所给甲方的一切资金作废，并解除合同，收回房屋。乙方余额未给清甲方之前，甲方将不办理房屋移交手续。”的约定，但依照《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，双方明确约定在办理房屋产权变更后两个月付清，超过半年原告有权解除合同，案涉房产于2014年11月办理变更登记，按照双方约定，原告应自2015年6月1日起在合理期限内行使合同解除权，其于2017年10月13日向本院诉请解除案涉《房屋产权转让协议书》，已明显超过合理期限，该权利消灭；第三，双方虽“约定了余款未给付之前，原告不办理房屋移交手续”，但客观上其协助被告办理了房屋转移登记，完成了房屋交付，且依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”规定，案涉房产系不动产，不适用所有权保留；第四，被告已履行支付绝大部分购房款的主要义务，并未构成根本性违约，且该房屋已经变更登记在被告名下，依照物权法定和登记公示原则，被告依法在该房屋上设立了抵押，并因其他案件该房屋已被本院依法查封，该房屋的抵押与查封限制了房屋所有权的行使，直接影响债权人的债权实现，解除合同，势必损害善意第三人和债权人的合法权益，综上，为了维护交易稳定和交易秩序，依法保障善意第三人的合法权益，对二原告诉请解除《房屋产权转让协议书》、返还案涉房产并将房产权属恢复登记到原告名下的诉求，于法无据，不予支持，其可另案主张权利，请求被告继续履行合同和赔偿违约损失。被告夏伯顺经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，决定对本案缺席判决。 综上，原告朱渊宇、张德美的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告张德美、朱渊宇的诉讼请求。 案件受理费27580元，由原告张德美、朱渊宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  任** 人民陪审员  何光仁 人民陪审员  韦 伟 二〇一九年六月十八日 法官 助理  顾 巡 书 记 员  曾凡灵