江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0111民初2640号原告（反诉被告）：陈艳群，女，1977年11月6日生，汉族，住南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：李小平，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何军兵，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会，住所地南昌市解放东路889号。法定代表人：李典，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：万剑龙，江西皆诚律师事务所律师。原告陈艳群与被告南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会（以下简称李巷村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。2018年11月13日，李巷村委会提起反诉，本院予以受理。2019年6月11日，本院对本案公开开庭进行了审理。陈艳群的委托诉讼代理人李小平、何军兵，李巷村委会的委托诉讼代理人万剑龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈艳群向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年7月26日签订的集贸市场场地《租赁合同》无效；2、判令被告返还原告保证金1000000元和1000元投标费用；3、判令被告赔偿原告各项损失为2160100.21元（包括管理费用309547.35元、工程造价及装修1647802.86元、鉴定漏项电梯费用128000元、鉴定漏项冷风机73750元）；4、判令被告承担本案全部诉讼费及鉴定费用。事实和理由：2017年6月，原告报名参与被告集贸市场租赁招标，向被告缴纳了1000元投标报名费和1000000元投标保证金。原告（乙方）中标后于2017年7月26日与被告（甲方）签订了集贸市场租赁合同，约定乙方租赁甲方集贸市场全部场地，包括一栋二层建筑物，土地建筑面积约为3000㎡—甲方产权图纸为准。新建筑面积为3989.4㎡，其中市场内两层，一层为菜市场，二层暂不限制用途。租赁期自2017年8月1日始，期限五年，即到2022年10月30日止；每月租金13元/㎡，租金第一年622346元，第二年670219元，第三年718092元，每年一付。市场内的装修由乙方负责全部投资，甲方给予乙方三个月的装修期，装修期不收取租金等。租赁合同签订后，原告投入大量的资金及人力对集贸市场装修和管理，等装修结束后要求被告提供租赁物的产权证及消防验收合格手续资料申报二次消防验收时，被告迟迟不予提供并拖延至今。经查被告出租的菜市场涉及的建筑物既无报批报建手续，也无消防验收合格手续；而原告对租赁物装修后因产权及消防手续无法通过二次消防验收，不能正常经营。原告认为诉争的租赁物既无报批报建于续，又无消防验收合格手续，系依法不能对外出租使用的建筑物，被告对外招标出租违反了法律的规定，双方签订的租赁合同依法无效。而被告作为出租人明知租赁物不符合出租的条件仍招标对外租赁，致使原告投入大量的人力物力进行装修与管理，给原告带来了巨大的经济损失。基于上述的事实与理由，故向贵院提起诉讼，望法院查明事实后，判如所请。李巷村委会辩称：一、合同的效力问题由法院依法认定。二、1000000元的投标保证金已转为第一年的场地占用费，1000元投标费与本案无关。三、原告一直在占用使用农贸市场至今，应该支付占用使用费到原告将农贸市场交还给李巷村委会之日止。四、原告在投标时就已明知涉案建筑物没有办理任何手续，因为原告在装修过程中要办理装修手续时必须要用到涉案建筑物的手续，故原告对于建筑物没有手续的情况是完全清楚的。但原告仍然继续装修，并将市场内的摊位及店铺出租给其他的经营户经营至今，原告自愿承担该租赁行为所带来的全部责任和风险。李巷村委会在招标时已履行了告知建筑物没有手续的义务，不存在任何过错，没有任何责任，故请求驳回原告的诉请。李巷村委会反诉请求：1、判令陈艳群立即支付李巷村委会第二年的场地占用费670219元整；2、本、反诉费用均由陈艳群负担。事实和理由：根据陈艳群与我村签订的租赁合同约定，陈艳群应于2018年10月16日一次性缴纳第二年租金给我村委会，但陈艳群至今未付，故提起反诉，请求贵院支持我方反诉请求。陈艳群针对李巷村委会的反诉，答辩称：一、李巷村委会主张第二年度的租金无事实和法律依据。诉争租赁物至今仍系“三无”建筑，属非法建筑，其租赁行为违法，不应受法律保护。二、李巷村委会举证中诉称收取了第一年622346元租金不公平、也不合法，依法应予调整。本人实际使用的面积约400㎡，未使用租赁物面积部分无合理理由要本人承担租金。三、如本人承担了未使用租赁物部分的租金，对本人而言，构成了本人的经济损失，该损失形成了新的诉争，而本人认为基于李巷村委会对外租赁的建筑系违章建筑，依据过错原则应由李巷村委会承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对陈艳群提交了证据1、身份材料，2、租赁合同，3、招标报名费收据、保证金收据，本院予以确认；对证据4、装修合同、装修公司装修预算书、装修费用支付明细表及凭证、装修公司营业执照，9、装修图纸和装修主材的品牌，10、李巷菜市场增加项报价，12、银行交易记录，以江西众诚投资咨询有限公司出具的鉴定报告为准；对证据5、工资明细表、工人工资支付凭证，6、水电费明细表、缴纳水电费凭据，7、日常支出明细表、日常支出凭据，8、缴纳水电费凭据若干份，11、入库单4张，对其中有正规发票的予以确认；对证据13、工人身份证复印件5份，真实性予以确认。对陈艳群提交的补充证据1、冷风机照片、销售安装合同书、收款收据，2、电梯照片、收据，3、鉴定费发票2张，真实性予以确认。对李巷村委会提交的第一组证据中1的湖坊镇资源资产公开招标项目情况告知书，3、李巷村农贸综合市场招租项目招标公告，4、李巷村农贸综合市场招租项目招标文件，6、第二次招标公告，7、第二次招标文件，13、***的投标承诺书，14、李珍的投标承诺书，15、陈艳群的投标承诺书，16、中标结果公示，17、陈艳群的中标通知书，18、***的未中标通知书，19、李珍的未中标通知书，20、江西省建筑工程建设监理有限公司出具的证明，21、租赁合同，真实性予以确认；对证据2、资源资产公开发包合同签订申请表，5、流标公告，8、建设工程招标代理合同，9、第二次招标投标人报名表，10、第二次招标开标会投标人签到表，11、第二次招标开标会工作人员签到表，12、第二次招标开标记录表，因均系复印件，本院不予确认，对该组证据的证明目的认定李巷村委会对涉案场地进行了两次招标，陈艳群在第二次招标中经过公开竞价中标，并和李巷村委会签订了租赁合同。对李巷村委会提交的第二组证据中的证据22、租金和押金收据若干份，23、李巷村农贸市场经营场地租赁合同十份，24、2019.4.24和2019.6.10李巷村农贸市场照片各一张，真实性予以确认，证明目的认定陈艳群对李巷村农贸市场装修后，将其中的部分摊位及店铺出租给他人。对李巷村委会提交的第三组证据中的证据25、租金缴纳通知，26、微信聊天记录，本院予以确认。对江西赣审会计师事务所有限责任公司出具的赣审法鉴字（2019）第001号司法会计鉴定报告书，因该报告书中仅对鉴定材料进行原始分类和统计金额，并未就其是否符合财务管理制度进行审核，且鉴定人员当庭亦未就鉴定结论中所依据的大量白条是否符合财务管理制度进行合理说明，故本院对该鉴定报告不予采信。对江西众诚投资咨询有限公司出具的（2019）赣众咨鉴字第0515号司法技术鉴定书，因电梯费用在鉴定情况中已有说明，但鉴定结论中未添加，明显属于漏项，应予添加。本院经审核，认定涉案农贸市场装修工程造价应为1775802.86元（1647802.86元+128000元）。本院经审理认定事实如下：2017年4月24日，李巷村委会就李巷村农贸综合市场招租项目对外招标，由于未满足三家单位投标，此次招标流标。2017年6月，陈艳群通过朋友得知李巷村农贸市场对外招标事宜，就到现场查看了租赁物的位置和基本情况。2017年6月19日，李巷村委会就李巷村农贸综合市场招租项目进行第二次招标，陈艳群、李珍和***三人报名参加了第二次招标。2017年6月27日，陈艳群向李巷村委会交纳了1000000元投标保证金和1000元投标报名费。经过公开招标竞价，陈艳群以第一年按13元/㎡/月计算，每年增加1元/㎡/月的方案中标。2017年7月26日，陈艳群（乙方）与李巷村委会（甲方）签订了租赁合同，约定：一、乙方租赁甲方集贸市场全部产地，包括一栋二层建筑物，土地平面面积约为3000㎡，以甲方产权图纸为准。如遇今后土地、建筑物所有权、使用权纠纷，由甲方负责解决。新市场总建筑面积为3989.4㎡，其中市场内两层，其中一层只能为菜市场，二层暂不限制用途。乙方可经甲方同意后，转租给第三方，再转租无效。二、租赁期自2017年8月1日起开始，期限五年，即到2022年10月30日止。三、每月租金13元/㎡，乙方在甲方处报名招租同时，需缴纳1000000元押金，其中，待乙方中标后，租金第一年622346元，第二年670219元，第三年718092元，每壹年一付。首年租金从押金中扣除，剩余金额由甲方保管，待合同解除后，甲方再退还给乙方（不计利息），且以后每年租金在前一年租金基础上递增1元/㎡。四、每年到期前15天一次性缴纳租金。……八、本合同订立后，甲方同意给予乙方三个月的装修期，装修期间暂不收取租金。且乙方应尽快动工装修并办理好新集贸市场的全部手续，甲方有义务协助乙方协调处理相关事宜。合同签订后，陈艳群对涉案农贸市场进行了装修，期间聘请李巷村村民***代为管理。装修完后陈艳群开始对外招租。招租期间，部分租户要求陈艳群提交一级消防证，陈艳群找到李巷村委会，但李巷村委会一直未向其提供。2018年1月1日，涉案农贸市场开业经营，陈艳群将农贸市场中的部分摊位转租给经营户，并与31户经营户签订了李巷农贸市场经营场地租赁合同，租赁期自2018年1月1日至2019年12月31日止，陈艳群收取了该31户经营户的押金和租金。后陈艳群认为涉案农贸市场无报建报批手续，无法通过消防验收，不能正常经营，故于2018年10月9日诉至本院。截至2019年6月12日，涉案农贸市场中仅剩两户商户在店铺内继续经营，该两户商户的租金一直由陈艳群收取。2018年11月2日，陈艳群针对涉案农贸市场装修费用及租赁期间市场管理费用申请司法鉴定。本院经过依法抽签，分别委托江西赣审会计师事务所有限责任公司和江西众诚投资咨询有限公司针对陈艳群的鉴定请求进行司法鉴定。2019年1月22日，江西赣审会计师事务所有限责任公司针对涉案农贸市场租赁期间管理费用出具司法会计鉴定报告书，认定管理费用为309547.35元，其中工资183355.6元、水电费暂定41832.25元、其他费用84359.5元。陈艳群为此交纳鉴定费5000元。2019年5月15日，江西众诚投资咨询有限公司针对涉案农贸市场装修费用出具司法技术鉴定书，认定李巷村集贸市场装修工程造价为1647802.86元。本院认为，陈艳群与李巷村委会于2017年7月26日签订的《租赁合同》，因合同约定的租赁物未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效，李巷村委会收取陈艳群的保证金1000000元和投标报名费1000元应予以返还。关于因合同无效导致损失的责任承担问题。首先，陈艳群作为承租人，对于租赁物的合法性应负有审查注意义务，但其未尽到该义务，与李巷村委会签订了租赁合同，且在开业前已向李巷村委会反映该建筑物未取得消防许可证等手续，但其在未得到李巷村委会明确答复时，仍然继续使用租赁物，造成了损失的扩大，对于合同无效导致的损失应承担主要责任。其次，李巷村委会在明知案涉租赁物未取得规划许可证，也无报建手续的情况下，仍与陈艳群签订租赁合同，其对因合同无效导致的损失应承担次要责任。综合考虑双方的过错程度，认定陈艳群应对合同无效承担65%的责任，李巷村委会承担35%的责任。关于陈艳群因合同无效所产生的损失认定。其主张的损失包括管理费用和租赁物装饰装修的费用，就管理费用而言，因陈艳群已实际使用了案涉租赁物，并将案涉租赁物部分转租给了承租户，陈艳群主张的该部分费用系其在使用案涉租赁物期间的正常经营开支，并非实际损失。针对案涉租赁物装饰装修的费用，已经鉴定机构评估，即李巷村集贸市场装修工程司法技术鉴定工程造价为1775802.86元，对该损失李巷村委会应承担35%即621531元。关于冷风机的问题，因陈艳群未在本院指定的期限内对鉴定意见初稿就冷风机费用要求补充鉴定，故本院对其就工程造价鉴定结论中要求增加冷风机费用的请求不予支持，陈艳群可另案诉讼。针对陈艳群称其只使用了部分租赁物，不应按全部面积收取场地占用费的意见，本院认为：该租赁场地系整体交付给陈艳群使用，至于陈艳群使用全部或部分，均系其自行处置的结果，并不能因为其没有使用全部场地而减免其相应占用费用。陈艳群至今仍在使用涉案农贸市场，李巷村委会要求其支付使用案涉租赁物期间的房屋占有使用费的请求，符合法律规定，应予以支持。陈艳群自2017年8月1日开始实际使用案涉租赁物，至今仍未将租赁物交还给李巷村委会，故其应向李巷村委会支付2017年8月1日至2019年6月15日止的房屋占有使用费，并应及时将案涉租赁物交还给李巷村委会。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条规定，判决如下：一、确认陈艳群与南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会于2017年7月26日签订的《租赁合同》无效；二、限南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会在本判决生效后十日内向陈艳群返还保证金1000000元和投标报名费1000元；三、限南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会在本判决生效后十日内向陈艳群赔偿经济损失621531元；四、限陈艳群在本判决生效后十日内向南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会支付房屋占有使用费1208787.62元（自2017年8月1日至2019年6月15日）；上述二、三、四项款项相抵后，南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会应在本判决生效后十日内支付陈艳群413743.38元；五、驳回陈艳群的其他诉讼请求；六、驳回南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费32089元，反诉费5252元，合计43978元，由陈艳群负担31041元，南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会负担12937元。鉴定费65000元，由陈艳群负担43000元，南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会负担22000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄 丹人民陪审员  沈文丽人民陪审员  褚月英二〇一九年六月十七日书 记 员  金 未