文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0153民初44号原告：张小川，男，1982年9月13日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：刘显仲，重庆山语律师事务所律师。被告：唐建，男，1983年8月17日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：冷雪晖，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱纯莉，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。被告：古小俊，男，1985年3月16日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：冷雪晖，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱纯莉，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。被告：张勤，女，1990年4月5日，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：林雪梅（张勤之姐），女，汉族，1985年2月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告张小川与被告唐建、古小俊、张勤合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，因本案案情复杂，裁定转为普通程序，于2019年6月11日公开开庭审理了本案。原告张小川及其委托诉讼代理人刘显仲，被告唐建、古小俊及二被告的委托诉讼代理人冷雪晖、朱纯莉，被告张勤委托诉讼代理人林雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小川向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张勤的房屋租赁合同关系，解除原告与唐建、古小俊的餐厅转让协议；2.三被告共同返还原告转让费70000元，并向原告支付违约金40000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告唐建、古小俊原在荣昌区昌元街道荣滨南路中段经营“高桌火锅店”。原告了解到二被告准备转让该餐厅时，与二被告协商，以76666元转让费接手该店。原告按二被告要求，分3次向二被告转款共计70000元。期间，原告到现场进行勘察，并以其父亲名义到工商局办理营业执照，准备继续经营该火锅店。原告在勘察期间听该火锅店旁边的经营者陈述：“高桌火锅店”所占的两个门面中，有一个是占用消防通道后修建的违法建筑物。原告找到物业公司查看户型图后，确认“高桌火锅店”门面中标明为28号门面本身不存在，实际上是一个消防通道，不能用于经营餐厅。原告随即找到二被告要求给个说法，二被告以各种理由推诿，原告只能选择报警，但问题未得到解决。原告至今未接手该门面，门面已被被告锁了起来。本次租赁合同纠纷的标的物房屋系张勤所有，唐建、古小俊的转租行为建立在张勤所拥有的标的物上形成的转租，转让费中包含有租金、押金，林雪梅证实了张勤与原告建立了租赁关系，三被告是相互交叉、相互包容的关系，是一个整体，不能分割，转租关系包含了租赁关系，租赁过程是以转租的财产添附为条件，张勤对退还张小川的转让费承担共同返还的责任和违约责任。原告为承接该门面经营火锅店去重庆渝北区学习花费28000多元，并产生交通费、误工费若干，同时因转让款和经营款是向他人借来，产生了资金利息，故双方书面约定如果出现单方违约时违约方将承担违约金40000元。现被告准备交付的租赁物中有违法建筑，除去违法建筑部分的面积无法正常经营，且出租人不同意二被告转让门面，转租的合同目的不能实现。被告故意隐瞒与转租房屋相关的重大事项，形成民事欺诈，损害了原告的合法权益。唐建、古小俊辩称，原告与唐建、古小俊所签订的转让合同与原告是否与张勤建立租赁合同关系系两个不同的法律关系，不应在本案合并审理，原告与唐建、古小俊签订的转让合同系双方真实意思表示，双方应按照该合同履行义务，享受权利，原告处于违约状态，唐建、古小俊无过错，该转让协议没有无效或可撤销的情形。法院应当驳回原告关于唐建、古小俊的诉讼请求。张勤辩称，原告和唐建、古小俊、张勤多次给林雪梅打电话，整个转租过程中原告和唐建、古小俊、张勤都是清楚且认可的。转租后，张勤向原告收取房屋租金，但张勤至今未收到房屋租金。本院经审理认定事实如下：张勤购买位于重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段12幢附2X号房屋和重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段12幢附2#-6号房屋，均于2011年7月19日办理了产权登记。重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段12幢附2X号房屋和重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段12幢附2#-6号房屋分别属于同一幢建筑物的第一层、第二层，后者位于前者的正上方，楼幢性质均为商业楼，层用途均为商服用房。取得上述房屋产权后，张勤委托代理人林雪梅办理房屋出租事宜，并认可林雪梅办理两套房屋出租的所有事宜。2017年1月8日，林雪梅以张勤代理人的名义将重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段12幢附2X号、2#-6号房屋出租给杨敬财，双方签订《房屋租赁合同》，林雪梅在代理人处签字。《房屋租赁合同》载明：出租方（以下简称甲方）姓名：张勤，代理人姓名：林雪梅；承租方（以下简称乙方方）姓名：杨敬财。一、租赁房屋位置及用途：甲方同意将坐落于重庆市荣昌县昌元街道荣滨南路中段门面（其中：荣滨南路中段2X号为第一层，2#-6号为第二层）出租给乙方，建筑面积79.08平方米（其中：第一层荣滨南路中段2X号建筑面积为39.54平方米，第二层荣滨南路中段2#-6号建筑面积为39.54平方米）。二、租赁期：伍年，从2017年1月8日起至2022年7月1日止。三、租金标准：第一期租金应于签订本合同后当日支付，以后每期租金应在上期租金到期前15天交付甲方。第四年开始租金递增8%，租金标准如下：租赁房屋租金明细表，第一阶段2017年1月8日至2017年7月1日年租金19770.00元，第二阶段2017年7月1日至2018年7月1日年租金47448.00元，第三阶段2018年1月8日至2019年7月1日年租金47488.00元，第四阶段2019年7月1日至2020年7月1日年租金51243.00元，第五阶段2020年7月1日至2021年7月1日年租金55342.00元。四、押金：乙方须于签订本合同后当日向甲方支付押金人民币叁仟元整（小写：¥3000.00）。五、甲、乙双方的权利义务：租赁期间，乙方若将该物业分租或转租，必须事先得到甲方的书面认可。杨敬财支付了3000元押金，林雪梅在《房屋租赁合同》末页出具收条一张。收条载明：今收到杨敬财交来房屋押金叁仟元整。特此作为收条。收款人：林雪梅。签订合同后，经代理人林雪梅同意，杨敬财将该房屋转租给姜杭，并在《房屋租赁合同》空白处载明：该合同经双方协商，转租给予姜杭，原其他不变（租金），附见餐厅转让。林雪梅、杨敬财、姜杭分别签字捺印。2018年10月9日，经代理人林雪梅同意，姜杭将该房屋转租给唐建，并在《房屋租赁合同》空白处载明：该合同经双方协商，转租给予原本是姜杭，因姜杭个人原因，现将此房屋转给唐建，双方有转让协议，其他都不变，附见餐厅转让协议。姜杭、林雪梅、唐建分别签字捺印。唐建于2018年10月15日在重庆市工商行政管理局荣昌分局注册了荣昌区昌元街道高桌火锅店，类型为个体工商户，经营场所为重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段2X号，于2018年12月18日注销了荣昌区昌元街道高桌火锅。2018年12月15日，张小川委托其父亲张良彬与唐建签订《餐厅转让协议》。该协议约定：甲方为唐建，乙方为张良彬，1.甲方将位于荣昌区昌元街道荣滨南路中段2X号（高桌火锅）转让给乙方使用。2.该饭店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用。3.乙方在2018年12月30日前一次性向甲方交付顶手费（转让费）共计人民币76666元，上述费用已包括甲方交给房东的押金、第2条所述的装修装饰设备及其他相关费用。4.本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方签字：唐建，日期:2018.12.15。乙方签字：张良彬,2018.12.15。当日，唐建、古小俊收到了10000元，并出具收条一张。收条载明：今收到高桌火锅店转让定金人民币10000.00（壹万圆整），整体转让金额76666.00（柒万陆仟陆佰陆拾陆元整）。古小俊，2018年12月15日。附：甲乙两方不得单方面撕毁合同，不得单方违约。如出现单方面违约，违约方应赔偿对方肆万元整人民币。此协议于2018年12月31日24:00之前完成交接。甲方：唐建，古小俊。乙方：张小川。张小川于2018年12月18日向唐建、古小俊支付转让费30000元，唐建、古小俊出具一张收条。收条载明：今收到张小川转接高桌火锅转让费30000.00（叁万圆整），加上前期订金10000.00（壹万元整），合计40000.00（肆万圆整）。现还欠转让费36666.00（叁万陆仟陆佰陆拾陆圆整）。以此条为准，前期订金收条作废。收款人，古小俊，2018.12.18，唐建。唐建、古小俊于2018年12月19日收到转让费30000元，并出具收条一张。收条载明：今收到张小川转高桌火锅荣滨南路中段2X号转让费¥30000.00（叁万圆正），加上前期肆万元正（¥40000.00），合计¥70000.00（柒万圆正）现金。现还欠转让费¥6666.00（陆仟陆佰陆拾陆圆整）。以此条为准，前期订金收条和其他收条作废。收款人，唐建，2018.12.19，510231198308174675，古小俊，2018.12.19。张勤同意《餐厅转让协议》，以后由张小川向张勤支付房屋租赁费。原、被告至今未对高桌火锅店进行交接。原、被告均称转让费包括除合同约定的内容外，还有剩余约一个月房屋租金。张良彬于2018年12月18日在重庆市工商行政管理局荣昌分局注册了荣昌区昌元街道串香连串串香店，类型为个体工商户，经营场所为重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段2X号。张小川于2018年12月22日因与唐建、古小俊发生合同纠纷而拨打110报警，重庆市荣昌区昌元派出所出警，并出具《重庆市公安局案（事）接报回执》。《重庆市公安局案（事）接报回执》中的简要报警信息载明：2018年12月22日17时10分，荣昌区公安局昌元派出所接110转警，张小川报警人报称：在昌元街道昌州故里高桌火锅，发生合同纠纷。接警后，民警立即赶往现场，经了解得知：张小川刚承租了昌州故里高桌火锅，并将租金支付给了转让方，现高桌火锅旁边的燃燃小黄鱼老板通过其他人告知张小川，现高桌火锅的大门位置是燃燃小黄鱼和高桌火锅共占的消防通道，燃燃小黄鱼要将其占有的一半收回，张小川因转租方古小俊等人未告知此情况，现张小川要求转账方退还其租金，转账方不同意。后民警将双方带回派出所调解无果，建议双方通过司法途径解决。张小川向重庆市荣昌区规划和自然资源局反映昌元街道昌州故里荣滨南路2&号与荣滨南路2X号间公共过道内违法建设，重庆市荣昌区规划和自然资源局于2019年3月18日向张小川出具《关于张小川信访事项的回复》。该回复载明：“张小川：您反映的昌元街道昌州故里荣滨南路2&号与荣滨南路2X号间公共过道内违法建设的问题属实。因目前无法确定违法建设当事人，现我局将按照《重庆市城乡规划条例》相关规定发布公告。公告期满后，若仍然无法确定违法建设当事人的，我局将按程序依法处理。”重庆市荣昌区规划和自然资源局于2019年3月20日作出渝规资限拆荣昌字〔2019〕第010号《关于确定违法建筑当事人的公告》，并进行了张贴公告。该公告载明：“经查，位于重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路2&号与荣滨南路中段2X号间公共过道内利用建筑墙体围合修建的简易结构的建筑物（现荣滨南路中段2#号），未进入规划审批程序，属于《重庆市城乡规划条例》第七十四条规定的违法建设。因本机关无法确定该违法建筑当事人，现发布公告，公告时间为十日。该违法建筑当事人在2019年3月30日前，到本机关进行登记确认并接受处理；逾期未登记确认并接受处理的，将由重庆市荣昌区人民政府根据《重庆市城乡规划条例》第九十四条第三款的规定，对违法建筑实施强制拆除。2019年3月20日。”重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段12幢附2X号房屋与荣滨南路中段2#号（即违法建筑）系相邻关系，2X号房屋与及其正上方的2#-6号房屋的出入必须经过荣滨南路中段2#号，且荣滨南路中段2#号内有收银台和经营的桌椅等，“高桌火锅”店的招牌也在荣滨南路中段2#号正上方。另查明，张小川向渝北区郭哥火锅店学习郭哥火锅串串使用技术，双方于2018年12月17日签订《火锅串串培训协议》。《火锅串串培训协议》约定：张小川自合同生效之日起7天内，在重庆（地点），以学习的方式，向渝北区郭哥火锅店学习郭哥火锅串串使用技术，签约当日一次向渝北区郭哥火锅店支付人民币贰万捌仟捌佰元整。张小川于签订合同当日向渝北区郭哥火锅店支付28000元，渝北区郭哥火锅店向张小川出具收据一份。古小俊系受雇于唐建，担任高桌火锅店的店长。庭审中，林雪梅称2018年冬季，唐建、古小俊、张小川同其商量房屋转租事宜，张小川当时就知道“消防通道”的情况，林雪梅称如果有其他人阻挠，其会出面解决。张小川与唐建签订《餐厅转让协议》后，同林雪梅商量房屋转租事宜，林雪梅口头同意。后唐建、古小俊、张小川发生纠纷，林雪梅与隔壁的燃燃小黄鱼的老板协商过该问题。林雪梅还称认可转让协议及并认为其与唐建之后就不存在法律关系，其向张小川收取租赁费，唐建也认为其与张勤之后不存在法律关系。本院认为，本案有两个争议焦点。焦点一：原、被告在《餐厅转让协议》中形成什么法律关系。张小川与唐建签订《餐厅转让协议》，张勤认可该协议及并认为其与唐建之后不存在法律关系，其向张小川收取租赁费，唐建也认为其与张勤之后不存在法律关系，而张小川现要求解除其与张勤之间的租赁合同关系，故唐建系将其与张勤之间的租赁合同中的权利义务一并转让给张小川，唐建与张勤的租赁合同关系终止，张小川与张勤之间形成租赁合同关系。另外，从《餐厅转让协议》约定的内容、房屋原状及原、被告陈述来看，唐建还将房屋中附带的装修、装饰、设备、剩余房屋租金转让给张小川，双方之间存在转让合同关系。张小川与唐建约定转让荣昌区昌元街道荣滨南路中段2X号（高桌火锅），双方协议的范围包括重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段2#-6号房屋无异议，但对是否包括荣滨南路中段2#号有严重分歧。本院认为，双方协议的范围是经营性商服用房，从重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段12幢附2X号房屋及其正上方的2#-6号房屋与荣滨南路中段2#号的位置关系、利用关系、外观、现状和当事人陈述，高桌火锅应包括了荣滨南路中段2#号，双方协议的范围包括了荣滨南路中段2#号。焦点二：是否应解除张小川与张勤之间的房屋租赁合同及张小川与唐建、古小俊的餐厅转让协议。位于重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路2&号与荣滨南路中段2X号间公共过道内利用建筑墙体围合修建的简易结构的建筑物（现荣滨南路中段28号），已被相关职能部门确定为违法建筑，至今未拆除。张小川与唐建明知荣滨南路中段2#号系违法建筑物还签订相应协议，张勤也明知张小川与唐建的协议，双方签订合同后不久就发生争议，至今房屋未交付经营，当事人合同目的已不能实现，现原告要求解除原告与张勤的房屋租赁合同，解除原告与唐建在餐厅转让协议中有关转让房屋中的装修、装饰、设备、剩余房屋租金约定的内容，符合法律规定，本院予以支持。原告要求解除唐建系将其与张勤之间的租赁合同中的权利义务一并转让给张小川的合同内容，因已解除原告与张勤之间的租赁合同，无再解除之必要，对该诉讼请求，本院不予支持。原告要求与唐建解除餐厅转让协议中有关荣滨南路中段2#号内容，因涉及非法建筑，该约定无效，原告要求解除，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等补救措施。唐建应向张小川返还已经支付的70000元。原告要求唐建支付违约金40000元，但原告未举证证明唐建存在违约行为，对该诉讼请求，本院不予支持。原告未举证证明张勤存在过错应承担相应责任，张勤也未收取转让费，故原告要求张勤承担返还转让费70000元，并向原告支付违约金40000元，无法律依据，本院不予支持。古小俊受雇于唐建，与原告无相应合同关系，原告要求其解除与其之间的转让协议，要求其承担返还转让费70000元，并向原告支付违约金40000元，无法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第八十八条、第八十九条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日解除张小川与张勤之间的房屋租赁合同；二、于本判决生效之日解除唐建与张小川就餐厅转让协议中有关转让房屋中的装修、装饰、设备、剩余房屋租金的内容；三、唐建于本判决书生效后十五日内向张小川返还70000元；四、驳回张小川的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2500元，由唐建承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 李 婧人民陪审员 邓 婕人民陪审员 陈 科二〇一九年六月二十八日法官 助理 兰国彭书 记 员 何 倩