天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初589号原告（反诉被告）：高志寅，男，1974年11月20日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：王朋，天津津孚律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕晓杰，女，1971年4月29日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。被告（反诉原告）：刘振华，男，1970年9月27日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。二被告委托诉讼代理人：杨富刚，北京盈科（天津）律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：孙莹，北京盈科（天津）律师事务所律师第三人：李宗英，女，1950年8月29日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：高志翠，女，1986年5月15日出生，汉族，住天津市武清区。原告（反诉被告）高志寅与被告（反诉原告）吕晓杰、刘振华，第三人李宗英房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2018年6月5日作出（2018）津0114民初3982号民事判决书，后该判决被天津市第一中级人民法院裁定撤销，并发回本院重审。本院于2019年1月8日重审立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高志寅、被告吕晓杰、刘振华及二被告的委托诉讼代理人杨富刚、第三人李宗英委托诉讼代理人高志翠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令原告与二被告于2015年5月13日签订的《售房协议书》合法有效；2、请求判令二被告继续履行《售房协议书》，判决被告吕晓杰与原告办理“武清区武清城区泉发路西侧保利上河雅苑北里32号楼1门102”房产交易过户手续；3、判令原告给付被告购房款43万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人系母子关系，二被告系夫妻关系。因第三人没有房产，没有固定住所，原告为了解决母亲居住问题，于2015年5月13日经中介居间介绍，与二被告达成房屋买卖协议，二被告自愿将登记在被告吕晓杰名下的坐落于天津市“武清区武清城区泉发路西侧保利上河雅苑北里32号楼1门102号”房产出售给原告，房产交易价格为人民币67万元，双方当日签订了《售房协议书》,原告于当日给付被告购房定金20万元。协议书约定，该房原告采用贷款方式购买，双方均同意于2018年3月20日至2018年5月31日到武清区房管局及银行办理相关手续。在履行期间，二被告称在廊坊市居住地购买停车车库需要资金，与原告协商追加定金4万元。现双方约定的办理房产过户的时间已到期，但被告明确表示违约，不再继续履行合同。原告现已具备天津市购房资格，故要求二被告将涉案房屋变更至原告名下。被告（反诉原告）吕晓杰、刘振华提出反诉请求：1.请求判令解除二反诉原告与反诉被告于2015年5月13日签订的《售房协议书》，二反诉原告返还反诉被告房屋定金；2.判令反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。反诉依据的事实及理由：吕晓杰、刘振华与高志寅系房屋买卖合同关系。双方于2015年5月13日签订《售房协议书》，并约定双方于2018年3月19日办理委托公证手续，并将房屋过户至高志寅名下。2017年3月31日天津市政府颁发了《关于天津市人民政府办公厅进一步深化天津市房地产市场调控的实施意见》规定对拥有两套及以上住房的天津市户籍居民家庭，暂时停止在天津市次购买新建商品住房及二手住房。高志寅名下有多套房产，受上述限购政策影响，不具备购房资格，双方合同无法继续履行。截至开庭当日24日、25日，高志寅名下房产尚有两套以上，尚不具备购房资格。高志寅对吕晓杰、刘振华的反诉请求及依据的事实理由答辩称不同意反诉请求，双方是正常交易，且中间有正式的中介公司，协议条款应该是生效的，吕晓杰及刘振华对房屋变更到第三人名下有意见，现在本诉主张要求将房屋变更到高志寅名下。第三人述称，同意高志寅的诉讼请求，认可高志寅的事实理由。不同意吕晓杰、刘振华的诉讼请求与意见。本院经审理确定事实如下：高志寅与吕晓杰、刘振华于2015年5月13日签订《售房协议书》一份，吕晓杰、刘振华为甲方，高志寅为乙方，协议约定乙方购买甲方所有的位于武清区，面积为83.87平米，价格为67万元。《售房协议书》第三条约定，乙方于2015年5月13日交定金20万元，剩余房款47万元贷款交付，双方于2018年3月20日至2018年5月31日到武清区房管局及银行办理贷款手续，此期间甲方应无条件配合并出示各种有效手续，房款到位后甲方将钥匙交予乙方，并结清房屋以前一切费用。第四条约定，乙方有权指定该宗房产过户到指定人名下。第六条约定，房屋交易税费由乙方负责。第九条约定，双方同意被告此房屋先进行出租，到期后（2018年3月19日）双方办理委托公证手续，乙方将房款结清，甲方结清欠费，如乙方需用户口迁入甲方无条件迁出。第十条约定，本协议双方签字后，若乙方反悔，甲方不退定金，若甲方反悔，加倍返还乙方定金。签订合同后当日，高志寅交付吕晓杰定金20万元。2015年12月12日，高志寅与吕晓杰又签订《售房协议书》一份，内容为“甲方：吕晓杰，乙方：高志寅。由于甲方急需购买车位需要资金，经双方协商同意，乙方于2015年12月12日第二次支付购买保利32号楼1门102室房屋的购房定金肆万元整给甲方，与第一次2015年5月13日支付定金贰拾万元整，合计人民币共计贰拾肆万元整……”，高志寅当日将4万元交付吕晓杰。2017年3月31日，天津市政府发布房地产调控文件，原告当时名下有3套住房，不具备再购买涉案房屋的资格。2018年3月19日前，原告要求二被告履行合同，二被告表示不再履行2015年5月13日签订的《售房协议书》。故原告于2018年3月23日起诉表示该房屋系为第三人购买，同意全款购买涉讼房屋并承担所有税费，要求将房屋过户至第三人名下。本院出具（2018）津0114民初3982号民事判决书：1、认定双方签订的《售房协议书》有效；2、判令高志寅将剩余43万元购房款交付吕晓杰、刘振华；3、判令吕晓杰、刘振华于高志寅给付房款后十五日内协助高志寅及第三人李宗英办理房屋产权变更登记，将武清区武清城区泉发路西侧保利上河雅苑北里32号楼1门102号房屋变更登记至第三人李宗英名下，期间发生的一切税费由原告高志寅承担。后吕晓杰、刘振华不服上诉，天津市第一中级人民法院撤销（2018）津0114民初3982号民事判决书发回重审，重审过程中，高志寅提出“变更财产保全担保财产申请书”，重新提供“武清区新城翠通路东侧、光明道南侧熙和园4-4-101室”房产作为诉讼保全担保财产，并要求解封原“武清区新城富民道南侧天娇里3-1-1101室”担保房屋，本院依法制作（2019）津0114民初589号民事裁定书查封新的担保财产“武清区新城翠通路东侧、光明道南侧熙和园4-4-101室”房屋，另制作（2019）津0114民初589号之一民事裁定书解除对“武清区新城富民道南侧天娇里3-1-1101室”房屋的查封。开庭时，吕晓杰、刘振华表示未收到查封、解封的相关裁定书，本院于开庭当日下发后，吕晓杰、刘振华未向本院申请复议。另查明，高志寅名下“武清区新城富民道南侧天娇里3-1-1101室”房屋、“武清区新城建设路东侧紫泉庭苑17号楼-1-701室”房屋于2019年4月24日到武清区房管局办理房屋所有权变更登记手续，所有权人变更为高志寅家庭成员以外之人，至2019年4月26日开庭时新房主的房屋所有权登记证尚未下发。高志寅妻子周凤娟、儿子高天，全家三位成员，除“武清区新城翠通路东侧、光明道南侧熙和园4-4-101室”房屋及天娇里、紫泉庭苑正在办理过户手续的两处房屋外，无其他房产。本院认为，高志寅与吕晓杰、刘振华于2015年5月13日签订的《售房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，双方均应按照合同履行义务。2017因本市政府文件，原告当时不能购买第三套住宅，但在上诉案件发回重审过程中，原告将名下天娇里、紫泉庭院两处房屋过户他人，虽至开庭时新房产证尚未发放，但确实具备该两处房屋完成更名手续的时间条件，高志寅要求将涉案房屋过户至本人名下，本院应予支持。二被告主张至开庭时原告尚不具备购房资格，对此鉴于双方案件的诉讼周期较长，且综合房管局告知新房产证的发证时间在3-7个工作日的意见，二被告的抗辩意见已不足以影响双方《售房协议书》的继续履行。双方虽约定了定金条款，但此约定并未赋予当事人随意解除合同的权利，故二被告主张按照定金条款解除合同的主张，本院不予支持。原、被告约定本案涉讼房屋价款为67万元，扣除已经给付的24万元，尚有43万元未付，原告应当给付二被告，给付房款后二被告应当协助原告办理涉案房屋变更登记手续。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。被告的反诉主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、高志寅与吕晓杰、刘振华2015年5月13日签订的《售房协议书》有效；二、高志寅于本判决生效之日起十日内一次性给付吕晓杰、刘振华房款43万元（划至本院账户，户名天津市武清区人民法院；账号9072701010010000733039；行号402110015117；开户行天津农商银行武清中心支行）；三、吕晓杰、刘振华于高志寅给付房款后十五日内协助高志寅办理房屋产权变更登记，将武清区武清城区泉发路西侧保利上河雅苑北里32号楼1门102号房屋变更登记至高志寅名下，期间发生的一切税费由高志寅承担。四、驳回吕晓杰、刘振华全部反诉请求。案件受理费、保全申请费11520元、反诉费4900元，由吕晓杰、刘振华担负。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时向天津市第一中级人民法院预交上诉费，上诉于该院。审 判 长  吴玉刚审 判 员  王亚军人民陪审员  崔雪艳二〇一九年六月十一日书 记 员  石德梅附：判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。