广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初927号原告：梁艳娟，女，汉族，1969年9月22日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：丁汝明，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨素敏，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：阳西沙扒月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳江市阳西沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：许锐波，该公司副总经理。原告梁艳娟诉被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁艳娟的委托诉讼代理人杨素敏、被告银河公司、被告月亮湾公司共同委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁艳娟向本院提出诉讼请求：一、判令被告阳江银河东方投资商贸有限公司向原告支付租金44450元，及逾期付款的损失2141.43元（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率50%的标准，从应付之日起计算至付清租金之日止，现暂计至2019年1月22日止）。二、判令被告阳江银河东方投资商贸有限公司支付原告为实现权利支出的律师费1000元。三、判令被告广东东方月亮湾有限公司对被告阳江银河东方投资商贸有限公司上述债务承担连带清偿责任。四、判令本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告于2016年5月26日向被告月亮湾公司购买位于阳西县沙××镇月亮××号房屋，并于当天就所购买的上述房屋与二被告签订《月亮湾公寓租赁协议书》，三方约定：1、原告将上述所购买房屋在被告月亮湾公司交付后，出租给被告东方投资公司经营使用，租期三年；2、被告东方投资公司按季度向原告支付租金；3、被告月亮湾公司对被告东方投资公司应支付给原告的租金承担担保责任。《月亮湾公寓租赁协议书》履行期间，原告已按约将案涉房屋出租、交付给被告东方投资公司经营使用，但被告东方投资公司却未按约向原告支付案涉房屋租金，从2017年11月1日开始拖欠租金，经原告的多次催要，被告仍拖而未付。被告东方投资公司前述逾期支付租金的行为，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，原告有权向被告主张赔偿逾期付款的损失。被告东方投资公司前述逾期支付租金的行为，被告月亮湾公司作为被告东方投资公司履约的担保人，应对被告东方投资公司逾期支付的租金承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判如所请。被告银河公司、被告月亮湾公司辩称：一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告阳江银河东方投资商贸有限公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求l中的租金金额有误，应予纠正；二、律师费是原告享受律师专业服务的费用而不是解决本案纠纷必然产生的费用，原告也没有证据证明本案实际产生或支付了律师费，原告关于律师费的诉讼请求没有事实、合同及法律依据，应当予以驳回；三、被告阳江银河东方投资商贸有限公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给答辩人带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，答辩人均无拒付或无故拖延支付的恶意。原告要求被告承担利息、违约金或者其他款项没有事实和合同、法律依据，应当予以驳回。四、银河公司在2019年5月底向本案业主支付过一部分的租金，该租金金额以原告实际收取的为准，对银河公司支付的该租金金额应当在诉讼请求中作相应的扣减。本院经审理认定事实如下：2016年5月26日，原告（买受人）以349162元的价格向被告月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××号房屋，并签订了《商品房买卖合同》。但因购买房屋的面积增大，原告实际支付的房款为355617元（建筑面积为49.37平方米）。原告购买上述房产后，委托被告阳江银河投资公司对上述房屋进行统一经营及管理。同日，原告梁艳娟（乙方）、被告阳江银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了《月亮湾公寓租赁协议书》，该租赁协议书载明：“一、委托事项第1条委托物业概述：（1）广东阳江市阳西县沙××镇月亮××号房屋；（2）因购买的房屋面积增加，房屋的建筑面积为48.55平方米，原告实际支付的房款为349162元；（3）委托期限：本委托协议期限为五年，自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2016年8月1日起至2021年7月31日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延。三、双方的权利义务：（一）甲方的权利义务第1项为委托期间甲方是唯一的经营管理者，对委托物业享有独立的经营及管理权（包括但不限于转租、分租权等），乙方不得干涉甲方委托经营；乙方的权利义务第5项为乙方在每个自然年度享有30天的免费入住天数，公历11月至4月免费入住22天，公历5月至10月免费入住8天，乙方需提前7天，在核实业主身份后，根据预定公寓的实际租赁情况安排乙方入住，如果业主未能提前预定或预定已经客满，业主应于谅解；担保的权利义务为担保方只对甲方应支付给乙方的租金承担担保责任，不承担其他责任，对甲方或乙方损害担保方合法权益的，担保方有权追究损害方的责任并追讨全部损失。四、租金及结算方式：1、在本协议有效期5年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，5年租金总金额为174580元，该款项由银河公司按照交付时间2016年8月1日起计，按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方，每季度总金额为8729元整；2、如该物业因实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款有调整的，租金据实调整。五、相关费用中的物业房产等政府税费及滞纳金、罚款由乙方承担；八、违约责任的第5条为甲方严重违反本协议导致不能实现本协议目的的，乙方有权单方解除本协议，甲方应承担相应责任。九、协议的终止、续签的第2项为若因不可抗力因素（台风、飓风、地震、火灾、泥石流、战争、暴乱等不可控制的原因）导致委托物业、设施设备和物品损毁或灭失的，任何一方不承担任何责任。不可抗力发生导致本协议不能继续履行的，任何一方均有权单方解除本协议。十一、担保方义务，在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。上述合同签订后,被告银河公司按约支付租金给原告，但自2017年11月1日起未能按约支付租金。原告经催收无果后，诉至法院，请求如诉请。2019年5月3日，月亮湾公司出具一份《致业主的一封信》，向全体业主告知，就部分业主投诉反映的房屋收益事宜，月亮湾公司作为担保方不推卸担保责任并予以解决，公司董事会经研究决定筹集500元资金根据各业主房屋收益比例先期分配支付部分租金，并承诺在2年内付清截至2019年6月止的全部租金，对2019年7月起的租金按协议约定执行。庭审中，原告明确表示因房屋的面积增加，购房款相应增加，相应的租金也增加至8890元，故原告请求的租金53340元为2017年11月1日起至2019年4月30日六个季度十八个月的租金。诉讼中，两被告向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》（纳税人：邹联宁，税款上所属时期：2018.7.1-2018.9.30）一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告。银河投资公司并向本院出具一份书面《声明》，同意其2019年5月支付给原告的租金在本案中不作抵减，可由其在后续支付的租金中另行扣除。本院认为，原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。合同签订后，原告已按照合同约定将相关房屋交付被告银河公司使用，被告银河公司理应按合同约定支付租金，但被告银河公司自2017年11月1日起没有按约支付每季度的租金，显然违约，理应承担违约责任。据双方签订的《月亮湾公寓租赁协议书》的约定，每年租金为原告购买该物业时房款总价的10%，但同时约定如该物业因实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款有调整的，租金据实调整。鉴于原告方购买的房屋面积增大，其实际支付的购房款为355617元，据上述约定,租金应按照实际支付的购房款予以计算每个季度租金为355617元×10%÷4个季度=8890.43元。原告请求每季度租金按照8890元予以计算，此系自行处分民事权利义务的行为，本院予以确认。因被告银河公司自2017年11月1日起未能按约支付租金，因此原告依据合同约定请求被告银河公司支付自2017年11月1日起至2019年4月30日止已到期的6个季度的租金53340元（8890元/季度×6季度），符合法律规定，本院予以支持。诉讼中，银河公司向本院作出声明，明确表示所支付的钱款不在本案应支付的租金中进行扣除，因此本院对被告方在2019年5月份支付给原告的该笔钱款在本案中不作扣减处理。2019年5月1日起的租金，原告可根据合同的实际履行情况另行主张。两被告主张按租金比例4%扣减房产税以及按租金比例3%扣减个人所得税，缺乏依据，本院不予支持。因双方签订的《月亮湾公寓租赁协议书》为格式合同，双方在第四条第一款中约定，租金由被告银河公司按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给原告。虽然每季度租金的支付时间并没有具体到当季的哪一天，但根据诚实信用原则，按照通常理解，每季度的租金应在每季度内完成支付，即每季度的租金的最后支付期限应是第三个月的最后一天。虽然原、被告双方没有约定逾期支付租金违约责任，但被告月亮湾逾期付款的行为给原告造成的损失主要体现为对利息的期待利益的丧失，因此本院酌定逾期违约金按年利率6%计算,以原告请求的每期租金8890元为计算基数，从各期租金逾期之日即分别从2018年2月1日、2018年5月1日、2018年8月1日、2018年11月1日、2019年2月1日、2019年5月1日起计至付清租金之日止。原告请求按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金，对其超出部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，守约方有权请求违约方赔偿其损失。而损失赔偿额依法应当相当于因违约所造成的损失或者按当事人约定的损失赔偿额的计算方法进行计算，本案中，房屋租赁合同双方出租房屋过程中均未对原告实现债权支出费用的负担或对损失赔偿额的计算作出约定，现原告主张其因追讨租金支出律师代理费1000元要求被告银河公司赔偿其上述损失，因其所主张的以上费用不属于原告为实现债权必然支出的合理费用，且其没有提供相应的票据予以证明具体律师费的支出，故原告请求被告银河公司支付上述费用，理据不足，本院不予支持。被告月亮湾有限公司作为保证人在《月亮湾公寓租赁协议书》保证人一栏上签名确认，为银河公司支付给原告的租金承担保证责任，双方成立合法有效的保证合同关系。上述协议书的担保条款没有明确约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，月亮湾公司应对银河投资公司尚欠原告的租金承担连带保证责任。因原、被告对保证期间没有约定，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债务人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，保证期间为主债务履行期届满之日起的六个月内。诉讼中，月亮湾公司向不特定的业主群体致函同意对银河投资公司欠付的全部租金承担保证责任并提出解决方案，据此可认定月亮湾公司与包括原告在内的业主成立新的保证合同关系，依月亮湾公司承诺的内容，本案租金应在保证范围和保证期间内。故原告请求判令月亮湾公司对银河投资公司欠付的租金承担连带清偿责任，本院予以支持。原告请求被告月亮湾公司对租金的逾期利息承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十六条规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付从2017年11月1日起至2019年4月30日止的租金合计53340元及逾期利息（以每期租金8890元为计算基数按年利率6%计算，分别从2018年2月1日、2018年5月1日、2018年8月1日、2018年11月1日、2019年2月1日、2019年5月1日起各计至付清租金时止）给原告梁艳娟；二、被告广东东方月亮湾有限公司对被告阳江银河东方投资商贸有限公司尚欠原告梁艳娟自2017年11月1日起至2019年4月30日止的租金53340元承担连带偿还责任；三、驳回原告梁艳娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1212元，由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判长  简晓华审判员  孙光志审判员  柯文婷二〇一九年六月二十六日书记员  陈玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。