海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初983号 原告：杨柳妍，女，1964年2月6日出生，汉族，住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：肖纪峰，海南肖德明律师事务所律师。 被告：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：董克民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。 原告杨柳妍与被告海南信伟实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理，依法适用简易程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告杨柳妍的诉讼代理人肖纪峰，被告海南信伟实业有限公司的诉讼代理人贺飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨柳妍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金60820元（计算时间：2015年10月30日至2019年4月1日，利率日万分之一，实际计算至被告将房屋权属证书办至原告名下止）；2、判令被告办理海南省××县房不动产权证书至原告名下；3、诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2013年8月17日原告与被告签署了《澄迈商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于海南省××县房。合同约定：1、房屋总价为486954元；2、房屋交付时间为2013年10月30日前，逾期交付超过90天每日按照已付房款的万分之三支付逾期交付违约金；3、房屋产权证书办证时间为房屋交付之日起730日内，逾期办证每日按照已付房款的万分之一支付逾期办证违约金。合同签订后，原告根据合同约定支付了购房款，但被告却至今未为原告办理房屋产权证书，已经根本违约，原告多次协商无果，为了维护自身的合法权益，无奈提起诉讼，恳请法院判如所请。 被告海南信伟实业有限公司辩称，一、涉案房屋办理权属证书的期限应当自涉案房屋实际交付之日起计算。根据《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，买受人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”故涉案房屋办理权属证书的期限应当自涉案房屋实际交付之日起计算；二、根据国家不动产登记政策的变化以及合同约定，本案办理不动产登记证书约定期限应当为910天（730天＋180天）。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，现因国家不动产登记政策的变化，已经将房产所有权证和土地使用权证合二为一，变成不动产登记证。办理不动产登记证就相当于要同时为原告办理房产所有权证和土地使用权证，因此，本案办理不动产登记证约定期限应当为910天（730天＋180天）；三、退一步讲，即便计算违约金，合同约定的违约金明显高于实际损失，请求法院依法调低。根据《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，虽然存在逾期办证，但原告早已入住，房屋权属证书马上就办理完成，并未给原告造成实际损失，合同约定的违约金明显高于实际损失，请求法院依法调低。四、原告关于逾期办证违约金的诉求已超过诉讼时效，不应得到法律支持。综上所述，原告主张缺乏事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。 原告杨柳妍向法庭提交了如下证据材料：1、《澄迈商品房买卖合同》、《合同备案信息》复印件各1份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；2、《销售不动产统一发票》复印件1份；3、税收完税证明复印件1份，以上二份证据共同证明原告已依约付清了购房款；4、《室内装修委托协议》复印件1份，证明2013年8月17日原告收房并开始着手装修的事实。 被告海南信伟实业有限公司向法庭提交了如下证据材料：1、领取房屋钥匙登记表、入住消防安全责任书复印件各1份，证明被告于2014年7月7日已将涉案房屋实际交付给原告使用的事实；2、后海温泉小镇C1栋不动产权证书复印件1份，证明涉案房屋所在的后海温泉小镇C1栋已经取得不动产权证书，目前涉案房屋分户产权证书正在办理。 经庭审质证，原、被告对对方提交的证据材料的“三性”均无异议，对原、被告提交的上述证据材料的证明效力，本院予以确认。 经审理查明，2013年8月17日原告杨柳妍与被告海南信伟实业有限公司签订一份《澄迈商品房买卖合同》，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于海南省××县房，建筑面积84.77㎡，套内建筑面积68.57㎡，按套内建筑面积计价，每平方米7101.57元，总金额486954元。《买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”该《合同》第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。”《买卖合同》签订后，原告已经将全部房价款486954元交付给被告，被告也于2014年7月7日将房屋交付给原告使用。2019年1月22日被告已办理了原告所在的后海温泉小镇C1栋楼房的整体不动产权证书，但至今尚未办理买受人个人分户不动产权证给原告。为此，原告以被告逾期办证违约为由向本院提起诉讼，请求被告支付从2015年10月30日至2019年4月1日期间的违约金60820元。 本院认为，本案是商品预售合同纠纷，原、被告双方订立的《澄迈商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且合同内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应当严格按照合同约定履行。本案的主要争议问题：一、被告是否存在逾期办证的违约行为，应否承担违约责任的问题；二、原告主张的违约金计算是否合理的问题；三、原告主张被告支付逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效。 关于被告是否存在逾期办证的违约行为及应否承担违约责任的问题。双方的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”本案中，被告已于2014年7月7日将涉案房屋交付给原告使用，按照合同的730天办理房屋权属证书约定，被告应在2016年7月6日前为原告办理房屋权属证书，在2017年1月2日前为原告办理土地使用权证，虽然国家不动产登记政策发生变化，将房屋所有权证和土地使用权证合二为一，变为不动产登记，发放不动产权证书，被告最迟也应在2017年1月2日前为原告办理不动产权证书，但至今被告尚未为原告办理不动产权证，被告的行为明显已构成违约，依法应当承担违约责任。 关于原告主张的违约金计算是否合理的问题。因不动产登记制度实施后，将房屋所有权证和土地使用权证，两证合一办理不动产权证，因此，违约金起算时间，应从实际交付房屋之日（即2014年7月7日）扣减办理房屋所有权证730日和办理土地使用权证180日共计910天后的次日即2017年1月3日起算，至2019年4月1日止共计819天。对于合同约定的违约金是否高于实际损失的问题，双方在合同第十五条中约定“如因出卖人的责任，买受人不能再约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。这是双方当事人的自治意思表示，违约金数额与实际损失是否存在及损失大小无关，只要一方违约，即使没有给对方造成损失，违约方也要按照约定支付违约金，而且被告也不能提供证据证明原告没有损失或者损失小于违约金数额，故被告的有关合同约定违约金高于实际损失，请求调低的抗辩主张，其理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，被告逾期办证的违约时间应自2017年1月3日起算至2019年4月1日止共计819天，被告应向原告支付逾期违约金39881.53元（486954元×0.0001×819天）。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。按照双方的商品房买卖合同约定，被告应自房屋交付给原告使用之日起在910日内为原告办理房屋权属证书和土地使用权证书。被告于2014年7月7日将房屋交付给原告使用，扣减约定的办证期间910天后，被告应于2017年1月2日前为原告办理不动产权证，从2017年1月3日开始起计被告违约时间至原告2019年4月1日向本院提起诉讼，并未超过法定的三年诉讼时效期间，被告的抗辩主张，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 1被告海南信伟实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨柳妍支付逾期办理不动产权证的违约金39881.53元； 2被告海南信伟实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起三十日内将位于海南省××县房的不动产权证办理至原告杨柳妍的名下。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1320元，减半收取660元，由原告杨柳妍负担270元，被告海南信伟实业有限公司负担390元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  张锋 二〇一九年六月二十七日 书记员黄英鹏 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条窗体顶端