浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终1568号 上诉人（原审原告）：永康市铖铭金属制品厂（个人独资企业），住所地浙江省永康市古山镇胡库工业基地青后叶村，统一社会信用代码：91330784730921143L（1/1）。 负责人：胡海鹏。 委托诉讼代理人：陈新敏，浙江同济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫巍，浙江婺星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：永康市朗鑫工贸有限公司，住所地浙江省永康市古山镇胡库工业区（永康市浙中衡器厂二楼）,统一社会信用代码：91330784085265277D。 法定代表人：池玲萍。 上诉人永康市铖铭金属制品厂（以下简称“铖铭厂”）因与被上诉人永康市朗鑫工贸有限公司（以下简称“朗鑫公司”）合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2018）浙0784民初5794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 铖铭厂的上诉请求：撤销一审判决，依法确认案涉合同无效。事实与理由：一、一审法院认定“双方按出资比例分配收益”完全违背事实。2016年8月12日，铖铭厂与朗鑫公司签订的《共同投资协议》约定由被上诉人一方提供资金并负责建设厂房。上诉人一方只提供土地使用权，不承担任何风险。对于上诉人来说，交易金额事实上与建筑物价值无关，因为交易价格对上诉人来说是固定的，无论建安成本是100万还是1000万，对上诉人的收益没有任何影响。签约时，对需要投入的资金多少是不明确的，至于投入建设资金是100万还是1000万，完全是被上诉人单方的事。因此，所谓的共同投资纯粹是一个幌子。二、一审法院知道“对于未经投资建设的土地使用权不得转让”，这里的投资建设主体限定为土地使用权受让人，这个投资显然不包括“土地使用权出让金”。如果是第三人全额投资建设，再转让给第三人，属以合法形式掩盖非法目的。本案被上诉人一方直接在上诉人一方的土地上建房，并受让该房产的行为系变相买卖土地之行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，凡房屋建设未完成开发投资总额的百分之二十五以上、成片开发土地未形成工业用地或者其他建设用地条件的，不得转让国有土地使用权，否则，所签订的国有土地使用权转让合同因违反法律的强制性规定而无效。铖铭厂和永康市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第二十条也专门进行了约定。案涉土地完成拆迁不久，上诉人自身除却出让金尚无分文投资，故不存在合法转让的前提条件，而是被上诉人一方相中了这块土地，提出受让意向，并签订了《共同投资协议》。最高人民法院在2005年开始实施的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《2005年司法解释》”）第14条对合作开发合同做出了规定,“本解释所称的合作开发合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，该条将合作开发房地产的必备条件限定为三个，即共同出资、共享利润、共担风险。根据该条规定，本案的投资协议，上诉人不承担经营风险，只收取固定利益，应当认定为土地使用权转让合同。一审法院认定“共同投资建设厂房，共同经营”违背事实。本案上诉人无需就建设厂房投资分文，双方不存在任何共同经营的事实。三、一审法院认为“双方对于单独转让国有土地使用权系违反法律禁止性规定均是明知的”，按其判决结论，双方是成功“规避”了法律的禁止性规定，这一观点根本经不起推敲。本案所谓的“投资”行为，事实上只是一方所为，规避不了法律的禁止性规定。当然，从客观讲，对于合同无效，双方均有过错。 被上诉人朗鑫公司书面答辩称，一、双方按出资比例分配收益并非一审法院的主观认定，而是双方《共同投资协议》约定的内容。二、未经投资建设的土地使用权不得转让，是《城市房地产管理法》的行政管理性规定，不是针对转让合同效力的强制性规定，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。上诉人认为其不承担经营风险，只收取固定利益，故根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本案应认定为土地使用权转让合同，但这是针对合作开发房地产合同纠纷而言的。本案不属于该性质的纠纷，即使属于土地使用权转让合同纠纷，也合法有效。该司法解释第七条规定，本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的协议。一审法院认为“单独转让国有土地使用权系违反法律禁止性规定”的观点欠妥。司法实践中及专家观点，均认为《城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条的规定是行政管理部门对不符合条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性规定，而非针对土地使用权转让合同效力的强制性规定，土地使用权转让方在收取占有受让方部分土地转让费后，不履行合同约定义务，违背诚实信用原则，以转让的土地不符合上述规定为由，主张合同无效，不应支持。何况本案实质上不是房地产转让合同纠纷。《共同投资协议》约定，由被上诉人垫付建房款，厂房建好后，如被上诉人有购房意愿，双方协议买卖条件。该协议进一步明确买卖意向及双方的权利义务，以免日后纠纷。现厂房已竣工，只是上诉人违约，不协助办理验收手续及办理产权证。 铖铭厂向一审法院起诉请求：确定双方于2016年8月12日签订的《共同投资协议》无效。 原审法院认定事实：2016年8月12日，铖铭厂与朗鑫公司签订《共同投资协议》一份，约定双方共同投资建设古山2期工业区厂房，铖铭厂以土地使用权证号为：永国用（2007）第3831号土地使用权作价8888000元出资，朗鑫公司以建造厂房出资，厂房建造完工后，双方按出资比例分配收益。由朗鑫公司向铖铭厂负责人胡海鹏支付4000000元（先支付3000000元，余款1000000元于2017年3月底前付清）作为保证金。任何一方反悔，均应支付对方2000000元罚款。铖铭厂在朗鑫公司配合下尽快办理动工许可证，工程完工后，由朗鑫公司提供正规建筑发票以便铖铭厂办理房产证，如朗鑫公司在取得动工许可证一年内造好厂房，朗鑫公司有购买厂房的意向，则朗鑫公司再支付铖铭厂4888000元即可优先购买厂房，如无法付清余款，则利息按8厘计算。铖铭厂无条件配合过户，厂房过户前费用由铖铭厂负责，过户费用由朗鑫公司承担。2017年5月12日，铖铭厂取得“永康市铖铭金属制品厂1号厂房工程”建设工程施工许可证。因铖铭厂厂房建设工程正上方杆导线安全距离严重不足，永康市供电公司要求整改。2017年9月5日，朗鑫公司与铖铭厂签订《协议》一份，约定铖铭厂将建好的坐落于古山二期工业区厂房（建筑面积为4882.8平方米，建筑工程施工许可证编号：330784201705120301）及全部土地（面积5946平方米，土地号为永国用（2007）第3831号）转让给朗鑫公司，转让价格为8888000元（不包含抵作转让价款的朗鑫公司建房资金约5000000余元），付款方式为保证金4000000元为第一期，办理房屋产权证当日付款4000000元，余款888000元在土地证、房产证办理过户手续后付清。过户的所有税费由朗鑫公司承担，铖铭厂应在2018年8月底前协助朗鑫公司办理土地房产过户手续，厂房应在2018年7月底交付朗鑫公司使用。违约责任按《共同投资协议》约定。2017年9月13日，朗鑫公司代铖铭厂缴纳支线改造费109987元。朗鑫公司已支付保证金4000000元。现朗鑫公司已使用厂房。 原审法院认为，铖铭厂认为双方签订的《共同投资协议》违反了法律的禁止性规定，损害了国家利益，应认定为无效。但从双方签订的《共同投资协议》及后续补充的《协议》内容来看，《共同投资协议》是约定共同投资建设厂房，共同经营，在朗鑫公司符合一定条件时方可优先购买厂房，并非单独的国有土地使用权的转让，双方对于单独转让国有土地使用权系违反法律禁止性规定均是明知的，明知故犯，为不可为之事既损害双方利益，也违反合同的诚信原则。铖铭厂在朗鑫公司对厂房建设投入大量资金，厂房建设已接近尾声，可投入使用之际先是要求解除合同，后又提出合同无效，本就有违契约精神，故对于铖铭厂变更后的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回永康市铖铭金属制品厂的诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由永康市铖铭金属制品厂负担。 二审中，上诉人提供如下证据：《浙江省企业投资工业项目“标准地”工作指引》，证明涉案房地产因为容积率、固定资产投资强度等指标不符合竣工验收条件。按照发改委和国土厅的规定不能办理不动产登记，涉案合同内容目前不能确认为有效，也根本无法履行。 被上诉人未提供质证意见。 对上诉人的证据，本院认证如下：对证据真实性予以认可，但对于案涉合同是否有效，应结合本案案情加以认定。 经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项虽就房地产转让做出了应完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定，但该规定并非效力性强制性规定，当事人以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不应支持。按照《共同投资协议》，本案双方当事人首先建立的系共同投资、并按相应比例分配收益的合作关系，而非单纯的土地转让协议。另外，被上诉人已经按照协议的约定，完成了部分厂房的建设，也即本案当事人已经对案涉国有出让土地进行了相应的投资开发，故即使有证据证明基于案涉国有出让土地的房地产开发未达到相应的投资比例或容积率等标准，在被上诉人有意愿受让该土地及房产的情况下，也不应当认定《共同投资协议》无效。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人铖铭厂的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人永康市铖铭金属制品厂（个人独资企业）负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱红彦 审 判 员 周楚臣 审 判 员 杜月婷 二〇一九年六月四日 代书记员 钟李钰