山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0211民初13790号 原告：张文石，女，1968年12月6日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李从仁，山东瑞帆律师事务所律师。 被告：乔荣朋，男，1975年3月23日出生，汉族,住山东省济南市天桥区。 委托诉讼代理人：丁汝娜，山东海沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟，山东海沃律师事务所实习律师。 原告张文石与被告乔荣朋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李从仁、被告的委托诉讼代理人丁汝娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张文石向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同书》的法律效力并判令被告立即协助原告办理青岛市开发区漓江东路505号丙10栋1单元1802户房屋的房产过户手续；2、判令被告向原告支付违约金人民币89500（109500-20000＝89500)元。事实与理由:原被告于2015年8月11日签订一《房屋买卖合同书》(以下筒称合同书)。该合同书约定，甲方将自有的涉案房屋出售给乙方，合同价款为人民币七十三万元整;合同订立时甲方已收到房款人民币七十ー万元整;甲方协助乙方在2017年8月31日前办理房产过户手续。同时双方在第六条各方责任中约定:本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付房屋总价款15％的违约金。在本合同履行过程中，被告恶意违约。在收到原告的房款后不仅未归还其购房时的公积金贷款及工商银行购房的贷款，还在其将房产证交付原告的同时又补发一房产证，以涉案房屋为抵押再次向深圳平安普惠小额贷款有限公司贷款。更有甚者，被告的自有资金却用来进行民间借贷获利。被告违约后，经原告催告，被告对原告的催告置之不理。原告认为，被告恶意违约，已严重侵害了原告的合法权益，为此，今特此诉讼，望贵院依法判如所请。 被告乔荣朋辩称：被告未能进行撤押是因为经济确属困难，其中已经在市南区公安局对案外人李涛涉嫌诈骗罪已经立案，涉案金额一百余万元，现案外人李涛已经宣告死亡，被告愿意用尽所有的经济能力进行撤押，并配合原告过户。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2015年8月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产买卖合同书》（以下简称《合同》）一份，《合同》约定，甲方自愿将所拥有的青岛市经济技术开发区漓江东路505号海尔山海湾三期10号楼1802户（建筑面积83.54平方米）的房地产出售给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方；双方议定上述房地产总价款为人民币73万元整，甲方已收到乙方支付的房款71万元；乙方正常居住并使用本房屋，承担使用过程中产生的所有费用；甲方协助乙方在2017年8月31日前办理房产过户手续，在此过程中，产品的税费乙方承担，办理完过户手续时乙方支付剩余2万元房款给甲方；本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付房屋总价15%的违约金。 二、原告提交中国建设银行、中国农业银行转款凭证及被告乔荣鹏的收条，拟证明原告在签订涉案合同之前已向被告支付购房款71万元，仅差2万元就履行完全部付款义务。 被告对此予以认可。 三、被告于2015年5月21日取得了涉案房屋的房地产权证书，后于2016年6月21日将该证挂失，于2016年7月15日重新补发了新证。该涉案房屋的权利限制信息如下： 1、权利种类：房地产权抵押，债权金额：450000元，权证或证明号：市201544069，他项权利人：中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行，设定日期：2011年5月27日，结束日期：2031年5月26日； 2、权利种类：房地产权抵押，债权金额：619000元，权证或证明号：鲁（2017）青岛市黄岛区不动产证明第0083093号，他项权利人：深圳平安普惠小额贷款有限公司，设定日期：2017年11月3日，结束日期：2022年11月2日； 原告主张，两次抵押金额分别为：第一次45万元，第二次61.9万元，履行情况不清楚。 被告主张，抵押数额正确，具体履行情况为：第一次抵押剩余30万元未还清，第二次抵押剩余45万元未还清。 鉴于涉案房屋存在抵押，经本院释明，原告坚持不变更诉讼请求。 3、青岛市市南区人民法院以（2018）鲁0202民初919号-1民事裁定书查封了涉案房产，查封期限自2018年3月7日至2021年3月6日。 庭审中，原、被告均主张涉案房屋上无查封，但未提交证据佐证。 四、原告提交原被告微信交流信息，拟证明2017年7月23日，原告已催告被告过户，但被告以种种理由推脱。 被告对其真实性无异议，但主张被告确因经济困难无法完成撤押，继而无法完成过户。 五、原告已付房款71万元，剩余2万元未付。原告主张，违约金89500元是依据双方合同第六条的约定，由房屋总价款73万元的15%减去欠付的2万元计算所得。730000元×15%-20000元=89500元。被告主张违约金过高，与实际损失不相符。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点是：一、涉案《合同》是否有效？二、能否判令被告立即协助原告办理涉案房屋过户手续？三、被告应否承担相应的违约金？ 综合本案的案情及相关的法律规定，本院作出如下分析判定： 一、涉案《合同》合法有效。原被告签订的涉案合同，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，双方应按合同约定，行使权利，履行义务； 二、暂不能判令被告立即协助原告办理涉案房屋过户手续。理由如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”本案中，涉案房屋现存有两笔抵押，被告至今未能解除抵押，依据上述规定，目前涉案房屋不具备过户条件，属履行不能，经本院释明，原告仍坚持不变更诉讼请求，故原告的判令被告立即协助原告办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院暂不予支持； 三、被告应承担相应的违约金。理由如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，因被告违约，因承担相应的违约责任。合同约定了违约金，被告主张违约金过高，本院认为，依据相关规定，应按原告实际损失即利息损失的1.3倍来衡量违约金是否过高。原告已支付71万元，以该款为基数，自2017年9月1日（被告应办理过户的次日）至本院作出判决之日2019年6月20日，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍核算的利息为80134.35元，小于原告主张的违约金89500元，故违约金应以80134.35元为准。 综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持，被告的抗辩，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条第一项、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告张文石与被告乔荣朋于2015年8月11日签订的《房产买卖合同书》合法有效； 二、被告乔荣朋于判决生效之日起十日内支付原告违约金80134.35元； 三、驳回原告张文石的其他诉讼请求。 案件受理费12095元（原告已预交），由原告负担1284元，被告负担10811元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘 凯 人民陪审员  贾新婷 人民陪审员  马 玮 二〇一九年六月二十日 书 记 员  李卓玲