江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0621民初7353号 原告:江惠庆，男，1955年10月31日出生，汉族，住海安市。 原告:王成，男，1982年03月10日出生，汉族，住海安市。 原告:祁大明，男，1947年10月05日出生，汉族，住海安市。 原告:崔鹏，男，1983年08月10日出生，汉族，住海安市。 原告:董兴美，女，1964年09月28日出生，汉族，住海安市。 原告:张冬冬，男，1983年03月27日出生，汉族，住海安市。 原告:孙忠兰，女，1959年04月02日出生，汉族，住海安市。 原告:邰俊红，女，1978年04月16日出生，汉族，住海安市。 原告:李玉琴，女，1935年01月28日出生，汉族，住海安市。 原告:范君，男，1980年01月01日出生，汉族，住海安市。 原告:吴建华，男，1957年03月14日出生，汉族，住海安市。 原告:陆晓燕，女，1974年10月19日出生，汉族，住海安市。 原告:王则芳，女，1953年10月05日出生，汉族，住海安市。 原告:卢爱梅，女，1973年12月23日出生，汉族，住海安市。 原告:朱友峰，男，1980年6月12日出生，汉族，住海安市。 原告:孙婷婷，女，1987年11月23日出生，汉族，住海安市。 原告:印玉成，男，1968年10月31日出生，汉族，住海安市。 原告:王爱卫，男，1980年07月25日出生，汉族，住海安市。 原告:徐桂林，男，1963年02月15日出生，汉族，住海安市。 原告:张松，男，1979年01月31日出生，汉族，住海安市。 原告:卜国法，男，1947年01月13日出生，汉族，住海安市。 原告:仲继平，男，1957年01月05日出生，汉族，住海安市。 原告:许美玲，女，1971年12月30日出生，汉族，住海安市。 原告:吉义林，男，1957年08月24日出生，汉族，住海安市。 原告:张可新，女，1980年08月10日出生，汉族，住海安市。 原告:鲁亚萍，女，1956年04月29日出生，汉族，住海安市。 原告:阙峰，男，1981年10月16日出生，汉族，住海安市。 原告:许真荣，男，1974年12月01日出生，汉族，住海安市。 原告:李惠，女，1973年03月12日出生，汉族，住海安市。 原告:李秀英，女，1974年02月02日出生，汉族，住海安市。 原告:张青，男，1976年07月29日出生，汉族，住海安市。 原告:吕建伟，男，1971年04月09日出生，汉族，住海安市。 原告:杨文芳，女，1964年04月04日出生，汉族，住海安市。 原告:周益鹏，男，1983年01月25日出生，汉族，住海安市。 原告:祁建华，男，1987年3月25日出生，汉族，住海安市。 诉讼代表人：江惠庆，男，1955年10月31日出生，汉族，住。 诉讼代表人：祁大明，男，1947年10月05日出生，汉族，住海安市。 诉讼代表人：吴文宽，男，1974年10月19日出生，汉族，住海安市。 35名原告共同委托诉讼代理人：李颖，江苏山水律师事务所律师特。 被告：南通恒天房地产开发有限公司，住所地海安市中城街道宁海中路19号。统一社会信用代码913206217945592787。 法定代表人：周国兰，公司执行董事。 委托诉讼代理人：常奎，江苏海陵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范舒钰，江苏海陵律师事务所律师。 被告：顾华，男，1987年9月24日出生，汉族，住海安市。 原告江惠庆、王成、祁大明等35人与被告南通恒天房地产开发有限公司（以下简称恒天公司）、顾华业主共有权纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告范君、吴建华、陆晓燕、王则芳、卢爱梅、朱友峰，35名原告的诉讼代表人江惠庆、祁大明、吴文宽及其委托诉讼代理人李颖，被告恒天公司的委托诉讼代理人常奎、范舒钰，被告顾华的委托诉讼代理人顾永庆到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序并组成合议庭于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告王成、李秀英，35名原告的诉讼代表人江惠庆、吴文宽及其委托诉讼代理人李颖，被告恒天公司的委托诉讼代理人常奎、范舒钰到庭参加诉讼,被告顾华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江惠庆、王成、祁大明等35人向本院提出诉讼请求：1、确认被告南通恒天公司将位于户前公共区域（空中花园）违规销售给被告顾华的处分行为无效；2、判令被告顾华停止侵占位于该十层楼楼内公共区域（空中花园），责令限期拆除安装在原公用防火门位置的905室入户普通防盗门、拆除空中花园北侧加装窗户及外墙立面加装的防盗窗，限期安装被其擅自拆卸的公用防火门，恢复原状，排除妨害；3、判令两被告赔偿损失21600元（损失待评估后确定）；4、本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，请求判令两被告赔偿损失12100元（照明、空调使用费2700元，空中花园使用费5400元，精神损失费4000元），其他诉讼请求不变。事实与理由：原告系“恒天新世界”小区19号2幢1单元内的35户住宅房屋业主，被告南通恒天公司系“恒天新世界”小区开发商，被告顾华系19号2幢1单元905室业主。恒天新世界住宅楼系10年前由被告恒天公司开发建设的23层高层住宅，在2幢1单元全体业主的房产证上均已标明电梯间西首南北通向的约22平方面积的通道为公用的空中花园，具有通风、采光功能，更是作为消防救援的生命通道而存在。然而，自2010年起，随着各层05室业主陆续入住，2幢1单元共22层楼层内的公共区域（空中花园）相继被05户业主侵占，其将05室户前公共通道与“空中花园”之间原设计和设置的防火门拆卸、将05室原入户门移至防火门位置，更换为普通防盗门，同时将“空中花园”北侧加装窗户、甚至外墙立面加装了防盗窗，人为封闭、占用，作为其私用房。本案所涉及该十层楼（连同自行车库算第1层，共22层；如果按有住房算楼层，则为第9层）楼内公共区域（空中花园）是被告恒天公司违规销售给被告顾华，被告顾华侵占、使用至今，侵害了原告的共有权，且已持续侵权七八年，严重侵害了社会公共利益和生命安全。 被告恒天公司辩称：一、原告不具有诉讼主体资格。空中花园没有纳入公摊面积进行分摊，即原告的产权证中不包含空中花园，由此原告不享有空中花园部位的物权，也就不能成为有直接利害关系的当事人。二、空中花园不属于公共部位，被告恒天公司有权处置。1.空中花园在设计图纸上包括05室门前走道4.84平方米及北侧14.868平方米，合计19.708平方米，因北侧是未封闭的阳台，按当时的测量规范计算一半建筑面积，为9.854平方米。空中花园是规划审批的合法建筑，在构造和使用上具有独立性，可排他使用，设计在空中花园南边的门是普通门，空中花园不具有消防功能。2.空中花园完全符合物权法专有部分的法律特征。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。3.预销售时空中花园是作为专有部分归属于05室进行销售的，未作为公共部位进行公摊。4.空中花园区域不属于按照房产测量规范不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备，因为空中花园区域具有围护结构、有上盖、层高2.2米以上，属于永久性建筑，故属于房屋范畴，不是房屋附属设施、设备。5.空中花园区域应属于计容面积。房屋主管部门在对实测报告进行审核时将空中花园区域中未计入规划计容面积，并将此部分单列，是违反相关规定的，这也是05室业主未能按商品房买卖合同确定的面积领取产权证的直接原因，应予以纠正。空中花园区域的产权应归属于05室。6.虽然05室业主未能依法登记取得空中花园区域的产权，但并不意味着该部分产权就属于业主共有。综上，原告不能证明其享有空中花园的共有权，更不能证明被告恒天公司构成侵权，故其诉讼请求不能成立。 被告顾华辩称：同意被告恒天公司的上述意见。另外1.按恒天公司售房宣传单，空中花园属于05室单独所有。空中花园案涉单元共有4个户型，其中D户型就是现在的05室，当时恒天公司对外销售宣传“超宽大面积景观客厅，通扬运河无数水景一家独享”，就是说05室的套内有一个空中花园，形成一个超大面积的景观客厅，这是其他户型没有的，这从恒天公司放在售楼处的05室户型宣传单上可以看出。各个户型图的宣传单就放在售楼处的吧台上，任何人都可以看到，销售人员同时也向到售楼处看房的人进行发放。2.购买05室包括空中花园是合法的，因为案涉商品房买卖合同是经过住建局审批备案的，合同所载面积也是经过住建局审核批准后录入系统的。3.空中花园是05室单独出资购买，其他住户并未出资，不应当认定属所有住户共同所有，如果空中花园是消防通道也应当是05室的消防通道，因为最初的门是向南开的，05室的样板房包含了空中花园，且开发商的样板房都装修好了。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：海安市中城街道曙光东一路19号2幢由恒天公司开发建设，共25层，从下至上分别为地下负一层（汽车库）、地上一层（自行车库）、地上第二层至第二十三层（住宅）、地上第二十四层（阁楼）。 江惠庆、王成、祁大明等35名原告系海安市中城街道曙光东一路19号2幢楼房一单元第1层至第21层（指地面以上，且不包括自行车库）01、02、03室的部分业主。除503室由房屋的实际使用人李玉琴作为原告参加诉讼外，其余原告均为相关房屋的所有权人（存在单独所有、共同共有、按份共有等级情形）。代表503室作为原告提起诉讼的李玉琴，系该房屋所有权人谢进的祖母，为该房屋目前的实际使用人。35位原告作为集团诉讼的原告，分别对案涉楼宇的开发商恒天公司及每层05室业主提起诉讼，形成21件案件。被告顾华系该幢楼房一单元第10层05室业主。 从该幢楼的竣工图可见，1单元系四户两电梯，01室位于该幢楼最东侧，02室和03室并排于南侧，05室在该幢楼西侧（实为04户，但未设置该号码）。本案争议的空中花园区域位于03室对面，在规划设计的05室入户门北侧，空中花园区域与05室入户门紧邻。05室门前过道大约4.84平方米，朝南设置有防火门，防火门上方张贴有“安全出口”标牌。空中花园建筑面积大约9.854平方米，北侧为非封闭状态。从原告所提供的房屋产权证中所附的房屋分户平面图中可见空中花园设置于电梯西侧，并未纳入四户平面图中。 根据恒天公司的售房宣传单，对外宣传05室时所用广告语为“全明房型设计，超宽大面积景观客厅，通扬运河无敌水景一家独享，客卧、书房在休憩之余，观水景，品人生，人生一大快事，房间设计私密性强，有效区隔喧闹，尽享宁静空间”。宣传单上已将空中花园区域划入了05室的售房面积中，装修设计图中将空中花园改造为休闲区，05室的入户门显示在防火门的位置。该单元1305室为恒天公司设计装修的样板间，样板间按上述设计进行了改造。 2009年，恒天公司与顾华签订了商品房买卖合同，顾华向恒天公司购买了905室，商品房买卖合同中载明建筑面积155.54平方米，套内面积126.73平方米。商品房买卖合同后附的房屋平面图中将空中花园一并纳入了905室内，并在905室范围内用颜色加以标注。此后，以顾华名义办理了房屋所有权证，但是所有权证载明建筑面积为143.45平方米，套内建筑面积116.88平方米，所有权证后附的房屋分户平面图并未将空中花园纳入05室。恒天公司针对所有权证载明的建筑面积的购房款出具了正式的税票，对于空中花园区域的价款另行出具了收款收据。顾华购得该房后拆除了空中花园朝南的防火门，改为普通防盗门作为其入户门，并连同空中花园区域一并进行了装修（含在空中花园北侧安装窗户），实质上将空中花园区域纳入了其房屋内。 在恒天公司与01室、02室、03室业主签订的商品房买卖合同后所附的房屋平面图中，并未将空中花园纳入05室之内，而是圈注在05室之外，并载明“空中花园”。 此后，原告江惠庆、王成、祁大明等业主与恒天公司为空中花园区域的性质、归属等问题发生争议，被告恒天公司曾制作了一份《空中花园使用、管理规定》，内容为：1.购买了空中花园一半面积的05室业主，可就自己购买部分进行装饰、装修，不得超出、侵占公共面积；2.空中花园所配置的安全门不得私自改动、变更其功能；3.若05室业主欲对整个空中花园部分进行装饰、装修，必须提交方案，征得同楼层所有业主的书面同意，并将同楼层所有业主就此方案所签署的同意书交予恒天新世界物业服务中心留存；4.若05室业主未能征得同楼层所有业主同意，包括未能提供同楼层业主所签署的同意书，而私自进行装饰、装修，物业公司将按违章装修处理，包括但不限于劝阻、制止、发整改通知书、报告政府主管部门、司法诉讼等。该规定除加盖了恒天公司的公章之外，还加盖了江苏沿海商业运营管理有限公司恒天新世界物业服务中心的公章。 2010年期间，江苏沿海商业运营管理有限公司恒天新世界物业服务中心发出多份违章装修整改通知，认为相关05室业主在装修过程中，擅自变更、更改原设计功能，拆、封空中花园消防安全门，要求各住户立即停止违规装修施工，并限期恢复原状。 2008年3月，海安县海陵测绘有限公司对该幢楼进行了预测绘，并出具了房产预测绘成果报告。结果为2幢23704.12平方米，其中地下层车库为2057.57平方米，地下层设备间为89.31平方米，一层汽车库为998.06平方米，一层自行车库为537.26平方米，二至二十四层住宅用房为20021.92平方米。明细表中显示05室面积均为155.53平方米。2008年4月，海安县建设局向恒天公司发放了商品房预（销）售许可证，载明建筑面积为24572.73平方米，共184套。 2010年5月，海安县海陵测绘有限公司对该幢楼进行测绘，结果为：2幢23859.97平方米，其中负一层车库为1914.31平方米，负一层设备间为212.71平方米，一层汽车库为992.45平方米，一层自行车库为512.90平方米，一层仓库为54.78平方米，二至二十三层住宅用房为19157.38平方米，二十四层阁楼为696.55平方米，顶层机房为102.10平方米。明细表中显示05室套内面积均为116.88平方米，建筑面积均为143.45平方米，二至二十三层空中花园单列为216.79平方米。同时，海安县海陵测绘有限公司还另行出具说明一份，其中有一项明确“19号2幢二至二十三层增加房号：空中花园”。 此后，业主与恒天公司对于空中花园区域的性质、归属等争议问题仍未得到解决，原告江惠庆等人陆续向各级、各个职能部门信访、投诉，反映存在问题。 2018年5月31日，海安县住房和城乡建设局针对江惠庆、祁大明等29人要求公开“恒天大世界小区19号楼2幢1单元是否改变原房屋设计”的《政府信息公开申请书》（[2018]海建信公复字第13号）答复如下：经查，本机关未收到恒天新世界19幢变更规划的申请材料，因此你们所咨询的信息本机关没有制作。 2018年6月1日，海安县城市管理局答复如下：一、擅自将防火门进行拆卸更换的行为。检查中发现，曙光东一路19号2幢1单元内公共通道与空中花园之间原设计和设置的为符合国家建筑设计消防技术规范的防火门，其特点是遇有火灾时，具有可供逃生和防烟、自闭、信号反馈和应能在其内外两侧手动开户等防火规范要求的功能，而目前防火门均被拆卸和更换，违反了《中华人民共和国消防法》和相关技术规范要求，我局认为该幢楼空中花园南侧与通道之间原规划和要求设置有防火门，进行更换显然不属于违法建设行为，若要求我局拆除该“违建”，并不能从根本上解决“防火”与“安全”问题。根据“特别规定优于一般规定”原则，建议由消防主管部门依法责令恢复原状、排除妨害。此建议于法有据，更是解决该处“安全隐患”的根本。二、空中花园北侧加装窗户的行为。根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主对建筑专用部分以外的共有部分有共有和共同管理的权利。该处朝北空中花园除具有消防救助逃生功能外还有通风、采光等功能。同时，非经合法程序，任何人都无权改变该建筑的结构、功能及外立面。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主有共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。我局将报经和征询城乡规划主管部门意见后，安排执法人员会同小区业委会、街道社区，共同走访每层每户，宣传法律法规，根据“有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理原则，对共同和共有管理权的业主同意保留，且不严重影响安全救援的暂予保留，对不符合安全规定和意见不一致未达成共识的将依法责令整改，直至拆除，以便于生活便利，邻里和睦，最大程度保护和减少个人财产的损失。三、05户前公共区域（空中花园）被开发公司违规销售。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故建议相关权利人可通过司法诉讼途径维护自身权益。 2018年6月11日，海安县公安消防大队向江苏沿海商业运营管理有限公司（恒天新世界）出具海公消限字（2018）第0735号责令限期改正通知书，认为在消防监督检查中发现有两项消防安全违法行为：1.擅自拆除消防设计、器材；2.消防登高场地未设置标识。具体问题是恒天新世界小区19幢2单元1-23层部分入户甲级防火门被拆除。海安县公安消防大队责令江苏沿海商业运营管理有限公司（恒天亲世界）分别于2018年6月15日前、12月10日前改正。 2018年6月12日，南通市公安消防支队作出“关于海安恒天新世界小区消防安全隐患举报投诉的调查处理情况答复”。1.经现场检查，发现19-2幢东单元04户型部分开向走道的甲级防火门被改为普通防盗门，部分02、03户型在走道隔墙上开设普通窗户。针对上述隐患，海安县消防大队向物业管理单位江苏沿海商业运营管理有限公司制发了《责令限期改正通知书》（海公消限字[2018]第0735号），要求物业管理单位在2018年12月10日前整改完毕。同时，海安县消防大队对江苏沿海商业运营管理有限公司消防安全管理不到位的情况进行了受案处罚（海公消受案字[2018]0232号）。2.经现场检查，19-2幢消防登高作业场地位于建筑北侧，消防登高作业场地设置符合国家消防技术规范要求。针对消防登高作业场地未设置提示标识的情况，海安县消防大队制发了《责令限期改正通知书》（海公消限字[2018]第0735号），要求物业单位在2018年6月15日前设置登记场地提示标识。3.针对部分04户型业主违规占用门前公共区域、公摊面积的情况，海安县消防大队前期已将该情况抄送了海安县高新区管委会、海安县住建局、海安县城管局等属地政府及主管部门，并将积极协助相关主管部门做好隐患督改工作。 2018年7月20日，海安市住房和城乡建设局针对江惠庆、祁大明等人“关于海安县住房和城乡建设局（2018）海建公复字第13号申请答复书的情况再控告”出具海建信复字[2018]30号关于恒天新世界19-2#楼空中花园信访答复意见，答复如下：1.竣工图中标注为空中花园的实际建筑面积为19.708平方米（含05室门前走道面积4.84平方米），测绘计算建筑面积为9.854平方米，未纳入公摊。2.空中花园是楼层内业主共同使用的公共区域，同时具备一定的通风、采光功能。根据《江苏省城市房地产交易条例》第十一条“建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让，配套使用的房屋附属设施、设备及共用部位不得单独分割转让”，第十五条第4款“按照房产测量规范不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备，属于全体购房人共有”。《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专用部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”等规定，开发商销售公共区域是违规行为，建议相关权利人通过司法诉讼途径维护自身权益。3.根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主对建筑专有部分以外的共有部分有共有和共同管理的权利，非经合法程序，任何人都无权改变该建筑的结构、功能及外立面。05室入户门移到公用防火门位置、改变空中花园的用途，未经规划部门审批，无合法依据。4.该栋房屋在初始登记前，房屋交易所对南通海陵测绘公司报送的实测数据进行了审核，因该空中花园部分未计入规划计容面积，故审批时将此部分单列，不计入公摊面积，楼盘表建立时未包含该面积，产权亦未登记。 2018年12月20日，海安市公安消防大队向“恒天新世界”19-2幢05室22户业主发布答复公告：一、根据《江苏省住宅设计标准》（DGJ32/J26-2006）第8.4.5和8.4.6条之规定，入户门应为甲级防火门；二、经查阅南通市公安消防支队《建筑工程消防设计审核意见书》（通公消审[2007]第0525）号及《建筑工程消防验收意见书》（通公消验[2010]第0024号）相关消防审批资料，19-2幢05室户型入户门均设计为甲级防火门。 本院立案受理后，承办人对现场进行了察看。从楼下北侧看，争议区域除住宅第一层朝北为非封闭状态，其余均加装了窗户，其中第二层和第九层还加装了不锈钢防盗栅栏。从楼内看，除住宅第一层住宅的防火门被拆下，放置在走廓里，其余各层的防火门均被拆换成每层05室的入户防盗门；第一个层空中花园部位仍呈开放式，且放置有杂物，其余各层的空中花园都被每层05室住户装修、占用。 另查明：2011年3月，案涉单元05室12位业主曾共同诉至本院，要求恒天公司立即按照商品房买卖合同约定的面积为他们办理房屋所有权证。该案审理中，恒天公司称：“按照商品房买卖合同第15条的约定，办理权属证明不在被告职权范围内，开发商只能提供相关符合规定的权属登记资料，至于原告要求按照合同面积办理房产证我们没有意见，但并不是我们能做到的。之所以出现双方争执的空中花园，政府部门不同意发放产权证，是由于开发商委托海安县海陵测绘有限公司，于2008年3月28日出具的房产预测绘成果报告中确定的案涉房屋面积进行预售，当时预测面积是155.53平方米。2010年5月25日，测绘公司就案涉房屋实测为143.45平方米。空中花园216.79平方米既没有作为公摊面积，也未作为可出售的面积，这块面积仍然是开发商的面积。作为开发商也与有关部门进行协商，想将这部分面积登记到各人名下，但由于相关房屋登记规定，在2011年1月1日后进行了变更，相关面积不得记入房屋产权证内。需要说明的是，空中花园这块面积按现有测绘结果结合当时房屋购买情况，仅计算了一半的面积。”；05室业主认为：“当时购买时没有按一半面积计算的说法，都是按照合同总面积计算房价的，一房一价合同写得很明确。到目前为止被告没有以正规形式通知原告这房子不算面积，至于有没有备案我们不清楚，不开庭我们也不知道两次测绘的面积不一致”。此后，05室12位业主向本院申请撤回起诉，本院已裁定准许。 本案审理中，原告江惠庆等人陈述该幢楼从入住至今已发生过4次火灾，2016年春节，该单元某03室一户住户发生火灾，本可以跑到空中花园躲避，但空中花园的门被封堵，两位老人表示没有能力迅速从楼梯撤离，希望空中花园尽快恢复原状，避免悲剧发生。 上述案件事实，有原告提供的房屋所有权证、竣工图、[2018]海建信公复字第13号政府信息公开申请答复书、海安县城市管理局“对19号信访呈阅批办单的答复”、海安县公安消防大队海公消限字[2018]第0735号责令限期改正通知书、南通市公安消防支队“关于海安恒天新世界小区消防安全隐患举报投诉的调查处理情况答复”、海建信复字[2018]30号“关于恒天新世界19-2#楼空中花园信访答复意见”、恒天公司“空中花园使用、管理规定”、装修整改通知、售房宣传单，被告恒天公司提供的第6层4户商品房买卖合同（含每户住宅在每层楼房中位置的平面图）、商品房预（销）售许可证、海陵预测字（200803056）房产预测绘成果报告、海陵测字（201005033）房产测绘成果报告、海安县海陵测绘有限公司说明、海安市公安消防大队答复公告等以及当事人当庭陈述等在卷佐证。 本院认为：一、江惠庆等35名原告主体适格。江惠庆等35名原告均系该幢楼1单元的房屋所有权人（其中李玉琴作为503室的实际使用人），依法取得专有部分所有权（或者准所有权，即李玉琴是代表该住宅业主依法主张权利），均系该幢楼业主。根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主共有权不是传统民法学上单一的所有权形式，而是一种特殊的所有权，即建筑物区分所有权项下的内容。由此可见，业主作为特定权利主体，并非只对专有部分享有权利，对专有部分以外的共有部分依法享有共有和共同管理的权利。故被告恒天公司以35名原告的产权证中不包含空中花园而认为原告不享有空中花园部位的物权，从而进一步推论出35名原告主体不适格的理由不成立，本院不予采信。 二、案涉空中花园应当认定为该幢楼业主的共有部分。具体分析如下： 1．从位置上来看，空中花园位于03室对面，与05室入户门紧邻。空中花园南侧是05室的门前过道，过道南侧设置有两扇对开的防火门，防火门上方张贴有“安全出口”标牌，空中花园北侧为非封闭状态。且该幢楼的竣工图载明空中花园并未纳入四户房屋平面图中，即规划设计时空中花园即为独立存在的，而非计算在任一户的房屋面积内。 2．根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。空中花园规划设计在四户面积之外，并不具体上述三个条件，明显不具备构造上和利用上的独立性，且客观上并不能登记取得房屋所有权证，故空中花园并非任一户的专有部分。 3．恒天公司在售房时，针对四种户型已进行了一定的区别处理。在01、02、03户业主的房屋平面图中“空中花园”为单列，显示为共有部分。而在05室业主的房屋平面图中却明确显示为住宅内面积。可见恒天公司明知空中花园的性质而销售给05户业主，且在之后的开具发票过程中针对空中花园单独出具了收款收据，而其他规划内的面积则开具了正式的税票。 4．江惠庆等业主与恒天公司为空中花园区域的性质、归属等发生争议后，恒天公司制作了《空中花园使用、管理规定》，要求不得私自改动、变更空中花园的安全门，如需装修须征得所有业主的书面同意等，此外还向相关05室业主发放违章装修整改通知书，立即停止违规装修施工，并限期恢复原状，进一步明确了其明知空中花园区域为共有部分。 5．2008年3月，海安县海陵测绘有限公司预测绘2幢面积为23704.12平方米，而次月恒天公司获得的商品房预（销）售许可证中载明建筑面积却为24572.73平方米，多了868.61平方米。与2010年5月的实测绘报告中的23859.97平方米相比，商品房预（销）售许可证中载明建筑面积多了712.76平方米。虽然此时，海安县海陵测绘有限公司另行出具说明一份，说明“19号2幢二至二十三层增加房号：空中花园”，但该空中花园区域并未纳入05室的专有部分，仍系配套使用的房屋附属设施、设备及共用部位，不得单独分割转让。 6．恒天公司抗辩称“房屋主管部门对实测报告进行审核时未将空中花园区域中计入规划计容面积，并将此部分单列，是违反相关规定的，这也是05室业主未能按商品房买卖合同确定的面积领取产权证的直接原因，应予以纠正”，但未能提供任何证据加以证明，本院不予采信。 综上，被告恒天公司以案涉楼宇一单元01、02、03室业主的分摊面积中不包含空中花园，进而认为01、02、03室业主对空中花园不享有共有和共同管理的权利，该主张缺乏法律依据，本院不予采信。被告顾华主张1-505室户前的空中花园由其出资购买、应单独属其所有、要求维持现状，缺少事实依据，且明显违反现行法律规定，其主张本院亦不予采信。 三、恒天公司将顾华户前“空中花园”区域销售给顾华的处分行为无效。侵害业主共有权具体表现为占有、处分共有部分，改变其使用功能或者利用共有部分从事经营性活动。如确需要实施该行为，应当经过业主共同决定。未经业主等同意即改变共有部分的使用用途，构成侵权，其处分行为违反了法律规定，应为无效，侵权人应当承担排除妨害、恢复原状等责任。海安城管部门在答复案涉楼房一单元05室以外其他业主反映问题时指出，公共通道与空中花园之间原先设计和设置的是防火门，该设计和设置的特点是在遇有火灾时，具有可供逃生、防烟、自闭、信号反馈等功能；北侧加装窗户，如能取得具有共同和共有管理权的业主同意，且不严重影响安全救援，可暂予保留，但对不符合安全规定和对暂予保留不能达成一致意见的，应予整改，直至拆除。而事实上该幢楼宇的消防登高位就设在整幢大楼北侧，可见，空中花园北侧加装窗户、将防火门改为05室住户入户防盗门，必然会严重影响消防安全。对此，消防部门也发出通知，责令限期改正；海安房屋登记部门也始终未同意将空中花园部分登记05室住户的房屋所有权证中。由此可见，多个职能部门经过实地调查，均确认公共通道与空中花园之间原设计和设置的为符合国家建筑设计消防技术规范的防火门，拆除防火门的行为是违法的，防火门被拆除存在安全隐患，应当恢复原状、排除妨害；空中花园除具有消防救助逃生功能外还有通风、采光等功能，空中花园北侧加装窗户的行为，亦存在安全隐患。安全大于天，为避免悲剧发生，顾华应立即停止侵占户前空中花园区域，拆除安装在原公用防火门位置的1-905室入户防盗门、拆除空中花园北侧加装的窗户及外墙立面加装的防盗窗，安装被其擅自拆卸的公用防火门，使其恢复原状。 四、关于原告主张的各项损失，本院经依法审查均不予支持。具体理由如下： 1.因多开灯和多开空调而多支付的电费。首先，原告主张多开灯和多开空调，未提供充分有效的证据加以证明；其次，多开灯和多开空调与原告主张的具体损失数额之间缺乏关联性；再次，即便多开灯或多开空调的事实客观存在，多开灯或多开空调与防火门改为防盗门之间并无必然联系，原告主张是因防火门改变为防盗门造成的，亦缺乏事实依据，且与常情不符。按照防火门设计设置规范，防火门在正常情况下必须保持常闭状态，案涉防火门是两扇对开门，仅在每扇门的中上部装有一块玻璃可以透光，该透光因素的改变对同层其他住户室内光线、空气流通以及温湿度的影响较小。故原告主张拆除被告违法安装的防盗门、重新安装原先设计规格的防火门，符合相关总体设计要求，本院依法予以采信，但原告因此主张多支付电费，缺乏事实依据，本院难以支持。 2.就空中花园占用费问题。根据本案查明的事实，“空中花园”应当属于本楼宇全体业主共同享有、受益，但并没有享用空中花园需要支付费用的规定或约定，恒天公司将其单独处分给每层05室住户，其行为违法，应当予以纠正，但根据空中花园与每层各住户的相对位置、面积大小，尤其是空中花园南侧设置防火门、北侧预留消防登高面等实际情况，任何住户都不应当固定、长期占用空中花园，故原告要求被告赔偿空中花园占用费，缺乏法律依据，至于原告主张每层空中花园每年占用费按2000元计算，由同层4家住户均分，更是缺乏事实依据，本院均不予采信。 3.就精神损失费问题。根据现行法律规定，自然人因人格权利遭受非法侵害或具有人格象征意义的特定纪念物品因侵权行为而永久性灭失或者毁损，可以要求侵权人赔偿精神损失。本案中，被告恒天公司将空中花园非法处分给被告顾华，顾华为了达到单独占用空中花园的不法目的，拆卸防火门另行安装防盗门、将北侧安装窗户等，确实对包括35位原告在内的其他业主构成了侵权，但侵害的对象并不属于人格权利，也不具有人格象征意义，故原告主张构成精神损害，本院不予采信。 被告顾华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了对其他当事人提供的证据质证、对事实抗辩和陈述的权利，由此引起的不利后果依法由其自行承担。 依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款第（七）项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南通恒天房地产开发有限公司将海安市中城街道曙光东一路19号2幢一单元1-905室户前空中花园区域销售给被告顾华的处分行为无效; 二、被告顾华安装被拆卸的公用防火门，拆除空中花园北侧加装的窗户及外墙立面加装的防盗窗等，使其恢复原状，于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。 三、驳回江惠庆等35名原告的其他诉讼请求。 案件受理费263元，由原告江惠庆等三十五人共同承担103元，由被告恒天公司、顾华共同承担160元，被告负担部分于本判决发生法律效力后十日内缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费263元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。 审 判 长  史友军 审 判 员  杨云霞 人民陪审员  钱德凤 二〇一九年六月十八日 书 记 员  杨 智 附适用法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十六条第一款第（七）项下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。