福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0922民初1073号 原告：宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司，住所地古田县城东街道建设路21号702室。 负责人：吴道娟，总经理。 委托诉讼代理人：程巧平，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏永姜，男，1985年2月3日出生，汉族，住古田县，该公司经理。 被告：张振，男，1985年10月22日出生，汉族，住古田县。 原告宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司（以下简称东兴物业公司）与被告张振物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东兴物业公司的委托诉讼代理人魏永姜到庭参加诉讼，被告张振经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张振支付物业服务费895元及利息39元（按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算）；2.判令张振支付违约金246元；3.判令张振承担本案诉讼费。事实与理由：2018年2月1日，其与张振签订物业代管协议，约定由其提供相应的物业管理服务，约定代管合同期限至2018年3月31日，物业费按1元每月每平方米包干计算。2018年4月18日，其与古田县盛丰星城二区业主委员会签订了《古田县盛丰星城二区物业管理合同》（下称“合同”），双方约定由其承接盛丰星城二区物业管理工作，其提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，物业管理和服务期限自2018年4月1日至2019年3月31日止。合同约定：“物业服务期限为一年，物业费预交半年，住宅物业管理费（包干）：1.3元每月每平方米。物业管理费包含公共水电费、电梯维保费、电梯年检费、公共卫生费、管理人员费、门禁卡管理等以及单项500元以内的材料费”。合同还约定：“逾期不支付物业服务费的，物业有权要求业主补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用万分之八的违约金。”张振系上述物业16号楼3单元1705室业主，物业面积91.33平方米，按照合同约定，应自2018年2月1日至2018年3月31日，按每月每平方米1元，自2018年4月1日起，按每月每平方米1.3元，向其预交半年的物业服务费。然而，张振自合同签订后至今拒绝缴纳物业费，该行为严重阻碍了其物业管理服务工作，造成其垫资超额过大，无法继续运营。2018年9月30日，其与盛丰星城二区业主委员会签订了合同终止协议，同意于2018年9月30日终止物业合同。其于2018年9月30日退出小区服务，退出后，按规定在盛丰星城二区张贴公告，办理了退场手续，并且依照规定向所辖部门履行了报备手续。至2018年9月30日，张振至今仍拖欠物业费895元（1元/月/平方米×91.33平方米×2个月+1.3元/月/平方米×91.33平方米×6个月），共产生逾期违约金246元（2018年2月1日暂计至2019年1月10日：895元×343天×0.08%）。张振享受了其提供的物业服务，但却违反合同约定，拒绝向其交纳物业服务费，严重阻碍了其物业管理服务工作，违背了诚实信用原则，故诉至法院。 张振书面答辩称，一、古田县盛丰星城二区16号楼三单元全体业主没有聘请东兴物业公司作为物业管理。1、东兴物业公司在2018年2月至3月两个月的试用期间，服务质量极差，无管理经验。在正式签订合同时，三单元业主坚决反对聘请东兴物业公司，在物业管理合同上亦未签字。2、东兴物业公司入驻管理期间，盛丰星城二区16号楼三单元全体业主自己筹钱自行管理，用于电梯的维护、垃圾卫生的清理、下水管道的疏通、公用电灯的维护、绿化带花草的管护。二、东兴物业公司作为物业服务企业强行进入盛丰星城二区，违反《福建省物业管理条例》。1、所聘用的管理人员多数没有取得资格证书，违反《福建省物业管理条例》第六十一条。2、东兴物业公司进驻时没有履行验收手续，违反《福建省物业管理条例》第三十七条。3、东兴物业公司离开时没有履行移交手续，违反《福建省物业管理条例》第三十九条。4、物业公司收取物业管理费时使用的是收款收据，没有正式税务发票，是违法的。5、东兴物业公司以维修电梯、发电机、公共监控等为名，申请维修基金高达二十多万元。业主不同意后，物业公司即强行关闭电梯4天之久，造成许多业主无法正常入住，只能住旅社。三、物业公司在进驻管理期间没有履行所谓的“合同”义务。1、A区后门从未有保安执勤；未能做到封闭式管理，外来车辆进出随意；露天停车位未划线，车辆随意停放，影响业主通行；未做公告牌、意见箱；2.未做好消防设备检查、记录和消防通道的畅通；未及时维修损坏的设备设施；3.公共区域卫生基本无人打扫，脏乱差；花草树木维护不力，存在枯死现象。四、物业公司监守自盗，将价值几十万元的消防设备占为己有，已触犯刑法。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：清理楼道杂物的通知、关于要求履行好物业合同的函、物业费收款收据、会议记录，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 东兴物业公司提交的《古田县盛丰星城二区物业管理合同》、合同终止证明、催缴通知及退场报告等证据材料，客观真实，证实了东兴物业公司于2018年4月1日至2018年9月30日为盛丰星城二区提供物业服务以及物业公司向未缴交物业费的业主进行催讨的事实，予以采信；收据非正式发票，不予采信，相关维修费用清单亦不予采信。张振提供的两张照片无法体现是在东兴物业公司管理期间，不予采信；业主群微信聊天记录和关于要求履行好物业合同的函证实了业主对物业管理工作的意见以及业委会的督促情况；2019年5月8日和5月18日的发票开具时间并非在东兴物业公司管理期间，无证据佐证关联性，不予采信；发电机收款收据、倪桂飞住宿费发票无证据佐证关联性，不予采信；报价单无证据佐证相关费用已实际全部产生，真实性亦无法核实，不予采信；2018年8月27日的发票、业主群微信聊天记录、告示、告业主电梯运行说明可证实东兴物业公司管理期间案涉小区有几部电梯存在问题，但无法证明系因物业公司怠于履职迟延维修；举报信真实性无法核实，不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2018年4月18日，东兴物业公司与古田县盛丰星城二区业主委员会签订了《古田县盛丰星城二区物业管理合同》，双方约定由东兴物业公司承接该小区的物业管理工作，物业服务期限为一年，即自2018年4月1日起至2019年3月31日止，物业费预交半年，住宅物业管理费1.3元每月每平方米，别墅1.5元每月每平方米。物业管理费包含公共水电费、电梯维保费、电梯年检费、公共卫生费、管理人员费、门禁卡管理等以及单项500元以内的材料费。逾期不支付物业服务费的，从逾期之日起按日加收应交费用万分之八的违约金。2018年9月30日，东兴物业公司与古田县盛丰星城二区业主委员会签订合同终止协议，东兴物业公司退出小区服务。 2.张振系古田县盛丰星城二区l6号楼3单元1705室业主，房屋建筑面积为90.34平方米，张振未缴纳自2018年4月1日起至2018年9月30日止的物业费。 本院认为，东兴物业公司与古田县盛丰星城二区业主委员会签订的《古田县盛丰星城二区物业管理合同》，系合同双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。东兴物业公司依据上述合同为张振所有的案涉房屋所在小区提供物业服务，张振作为小区业主接受物业服务，理应及时向东兴物业公司缴纳物业费，部分业主不缴纳物业费的行为，不利于已缴费业主的权益和小区整体利益的维护。张振未缴纳自2018年4月1日起至2018年9月30日止的物业费，故东兴物业公司要求张振缴纳该部分物业费的诉请合理，予以支持，但应按建筑面积90.34平方米计算物业费为705元（1.3元/月/平方米×90.34平方米×6个月）。关于东兴物业公司要求张振支付2018年2月1日至3月31日两个月的物业费，虽然张振承认东兴物业公司有两个月管理试用期，但东兴物业公司并无证据证明双方对此所作的约定即每月每平方米1元，故该部分物业费的主张依据不足，不予支持。东兴物业公司要求张振支付物业费利息，缺乏依据，不予支持；关于违约金，由于部分业主未按合同约定预交物业费，造成业主与物业公司在缴纳物业费与提高物业服务质量之间进行扯皮，导致物业公司提前撤出小区服务，双方都存在过错，故对违约金部分不予支持。关于张振认为其与东兴物业公司未签订物业管理合同，但依照《最高人民法院》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，张振该抗辩不成立，不予支持。关于张振认为东兴物业公司未履行合同义务的辩解，现因该公司已不在该小区进行管理，张振提供依据不充分，不予采纳。张振经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、张振应于本判决生效之日起十日内支付宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司物业费705元； 二、驳回宁德市东兴物业管理服务有限公司古田分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由张振负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  黄文熹 二〇一九年六月十八日 法官助理姚雅莺 书记员周柳敏 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 -2-