重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初11341号原告：重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会，住所地重庆市九龙坡区科城路89号银海方舟小区。负责人：刘泽凤，主任。委托诉讼代理人：杨治，重庆联纵律所事务所律师。被告：重庆澄海物业管理有限公司，重庆市江北区小苑三村41号4-2，统一社会信用代码91500105771793002A。法定代表人：叶青，董事长。委托诉讼代理人：王薇蕾，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王正福，男，系该公司工作人员。原告重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会（以下简称银海方舟业委会）诉被告重庆澄海物业管理有限公司（以下简称澄海公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银海方舟业委会的负责人刘泽凤及其委托诉讼代理人杨治，被告澄海公司的委托诉讼代理人王薇蕾、王正福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银海方舟业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告将代收但未实际代缴的水费196085.5元支付给原告；2、判令被告将代收但未实际代缴的电费25760.55元支付给原告；3、判令被告将其所欠的电梯年检费12200元支付给原告；4、判令被告将其预收的物业管理费23964.1元支付给原告；5、判令被告将其收取的装修保证金40660元支付给原告；6、判令被告将其收取的2008年12月-2015年12月期间的小区停车费216000元支付给原告；7、判令被告将小区广告费28800元支付给原告。事实和理由：被告于2008年12月9日入场重庆市九龙坡区银海方舟小区（以下简称银海方舟小区）提供物业服务，于2017年出场终止对银海方舟小区提供物业服务。被告为银海方舟小区提供物业服务期间，代收代交业主的水费、电费，但被告并没有将代收的费用全部代交到自来水公司和供电公司，导致银海方舟小区多家业主被自来水公司、供电公司停水、停电。被告退出银海方舟小区时，仍欠交水费和电费，原告为了小区业主的利益，将被告欠交的水费和电费交纳给了自来水公司和供电公司。被告每年应支付电梯年检费，但2015年的电梯年检费被告未交纳，原告为了小区业主安全，代交了电梯年检费。被告退场前预收部分业主的物业管理费和装修保证金、停车费，应予退还给业主。被告每年收取的停车费及小区广告费，属于小区公共收益，应由业主共同享有和管理，应支付给原告。为维护小区全体业主的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告澄海公司辩称，被告2009年10月1日进入银海方舟小区进行前期物业服务，于2015年7月31日退场。原告要求的所有费用均已过诉讼时效，不应得到支持。具体理由如下：1、部分业主欠交水费，被告没有代收到196085.50元水费，因此没有代交该部分水费的义务。业主将欠交水费支付给原告，原告应交纳相应水费。2、被告已经全额向供电公司支付了代收的电费，原告认为被告未交纳已代收电费应举示证据证明。3、2015年电梯年检费12200元不应全部由被告承担，被告如果要承担，也只承担被告管理小区期间的费用。4、原告无权要求被告退还物业管理费和装修保证金，有权要求退还物业管理费和装修保证金的是实际交纳了物业管理费和装修保证金的业主。被告和业主之间享有抵销权和诉讼时效抗辩权，原告不得擅自代表业主退还费用剥夺被告应享有的权利。5、原告所称小区停车费实际是被告收取的小区露天停车场的清扫费及修缮费，被告对小区公共停车位进行了管理和服务，根据被告和车位使用人的合同约定，所收取的停车费均属被告所有。2010年11月，被告才开始收取费用，按协议2012年7月前是60元/月/辆，2012年7月至离场期间是100元/月/辆。6、被告没有收取广告费，故无向原告支付该费用的义务。经审理查明，原告系银海方舟小区的业主委员会，被告曾系银海方舟小区物业服务企业。银海方舟小区第二届业主委员会选举结果公示材料显示：银海方舟小区总户数692户，总面积63471平方米。其中同意提起本次诉讼的业主户数和面积均过半数。2000年5月20日，重庆路泰房地产开发有限公司与被告签订《前期物业服务合同》，约定由被告为银海方舟小区提供物业服务，服务内容为：物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。共用场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通。交通与车辆停放秩序的管理。公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。物业档案资料管理、物业专项维修资金的管理。装修管理。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费及本合同规定的其他费用的收取。法律政策规定由物业企业管理服务的其他服务事项。物业服务收费采取包干制，住宅1.2元/月/平方米，写字楼2元/月/平方米，商业物业3元/月/平方米。停车场属于全体业主的，使用人应按露天停车位150元/个/月、车库停车位300元/个/月的标准向被告交纳停车费，其中80元/个/月停车管理服务费归被告所有，其余停车费归全体业主所有。业主自行购置车位的，应按露天停车位50元/个/月、车库停车位80元/个/月标准向被告交纳停车管理服务费。合同期限3年，自2008年12月9日起至2011年12月8日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。本合同期限届满前1个月，业主大会尚未成立的，合同签订双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，应在本合同届满后3个月内继续履行本合同。被告为银海方舟小区提供物业服务至2015年7月31日。2010年，被告与部分业主签订停车协议，约定银海方舟小区露天停车卫生清扫和停车场修缮费为60元/月/辆。2012年，被告与部分业主签订停车协议，约定银海方舟小区露天停车卫生清扫和停车场修缮费为100元/月/辆。2014年1月14日，重庆市特种设备检测研究院出具的《电梯定期检验报告》载明：银海方舟小区有机房电梯检验日期为2014年1月10日，下次检验日期为2015年1月10日。2015年2月27日，被告给原告的《关于银海方舟小区公共收益的回复函》载明：被告实际收到电梯广告费28800元，停车位按37个的数量收取费用，但收益也有用于日常小区的维修，绿化补栽，员工工资、保险、加班等。2016年12月29日，重庆市九龙坡区二郎街道迎宾路社区居民委员会及原告共同出具《关于澄海物业拖欠银海方舟小区水电费的情况说明》，该情况说明载明：被告在对银海方舟小区服务期间（2008年12月9日—2015年7月31日），拖欠小区2015年7月15日—2015年7月31日期间电费25760.55元，拖欠水费196085.15元。被告的上述行为导致小区被停水、停电。在被告拒不交纳的情况下，原告代收了部分小区业主未交与被告的物管费、公摊费等费用，并代交给自来水公司和电力公司，并发函告知了被告。被告拖欠的水、电费已由原告交清。2018年6月7日，重庆市九龙坡区人民政府二郎街道办事处出具的《业主委员会备案证明》载明：原告备案资料齐备，予以备案，业委会成员为刘泽凤（主任）、欧建英（副主任）、陈澄（委员）、罗洋瑜（委员）、蒋静（委员），任期5年。2018年8月8日，重庆市九龙坡区二郎街道办事处物业管理指导科出具《证明》，证明载明：在2016年1月18日原告向被告追讨欠费的协调会上，原告就向被告追偿的费用（水费、电费、电梯年检费、预收的物业管理费、装修保证金、小区停车费、小区广告费等）要求街道进行协调，并明确要求被告支付上述费用。因对上述费用有争议，原、被告未达成一致解决意见。2018年8月8日，重庆市九龙坡区二郎街道办事处物业管理指导科出具《情况说明》，说明主要内容为：被告存在收取银海方舟小区水费、电费但未向自来水公司和电力公司交纳的情形，自来水公司和电力公司因此对小区停水停电。被告的上述欠费及装修保证金与预收物管费退还工作由原告代交及退还。原告举示水费发票、水费明细、电费发票、电梯检验缴款书、物业费收据及情况证明、装修保证金收据及情况说明、停车费收据及明细、广告费合同等，拟证明：被告欠交水费（业主个人水费和公共用水水费）金额为196085.50元、欠交电费（公摊电费和个人商铺电费）25760.55元、欠交2015年电梯检验费12200元，以上费用原告已经交纳。预收部分业主物业服务费23964.1元，收取部分业主装修保证金40660元，收取部分业主停车费216000元，收取银海方舟小区广告费28800元。被告质证称：水费、水费明细、电费发票真实性认可，但无法证明被告代收了业主的水费和电费。电梯检验缴款书真实性认可，电梯检验时间为2015年1月10日，2014年1月10日—2015年1月9日期间的费用被告已经交纳，缴款书中12200元是交纳的2015年1月10日—2016年1月9日的费用，而被告2015年7月就退场了，即使承担费用，也只应承担管理期间的费用。物业费收据及保证金收据有原件的真实性认可，但物业服务费系业主个人交纳，应由业主起诉，而不应由原告起诉主张；交纳装修保证金的很多业主欠交被告的物业服务费，被告有权抵销，而且原告无权代业主起诉要求退还装修保证金。有原件的停车费收据真实性认可，明细真实性不认可，停车费系停车位的清洁费和修缮费用，而非车辆场地租赁费，原告无权要求被告支付。广告费合同真实性不认可。原告还举示2015年3月28日的《关于银海方舟小区有关问题的会议纪要》｛原、被告达成如下共识：“……涉及小区公共创收的合同签订，由业委会和物管公司与第三方共同签订为准，其产生的收益费用（水电费除外）比例，业委会占70%，物管公司占30%”，签字落款处有叶青的署名｝、2015年7月31日的会议记录｛……6、老物业欠外债由物业公司交清（水费）电费7、电梯年检费用由新、老物业协调……8、业委会协助老物业收取各项费用。9、欠水费由业委会、老物业和新物业一起10、欠电费由老物业欠的费用交新物业｝及会议签到表，借以证明：银海方舟小区公共收益应由原告收取70%，物业公司收取30%。会议记录第6条记载被告欠外债，水电费等由被告交清，且会议记录也对费用收取提了意见，故原告诉讼请求未过诉讼时效。被告质证认为：会议纪要中叶青签字无法核实系其本人签字，即使真实，会议纪要也未说到停车费的分配问题，停车费系被告专有部分的收益，不是公共收益部分。广告合同系原告与第三方签订，款项也是业委会收取。对会议记录及签到表真实性认可，但不认可其证明目的，被告对水费和电费只是代收代交，业主没有向被告交纳，被告也没有向有关部门交纳的义务。原告应协助被告收取各项费用，但实际不仅不协助，反而阻挠收取。原告的诉讼请求在2017年10月1日民法总则施行前就已经过了2年的诉讼时效，故不应适用3年新的时效规定。被告举示代收取银海方舟小区水费的证明及发票、水费统计表及欠费表、预交物业服务费明细及收据、装修保证金未退及冲抵物管费明细等，借以证明：被告已经交纳了代收的水费，而银海方舟小区业主还欠交110838.8元水费。被告收取业主预交的物业管理费及公摊费20392.72元、装修保证金40660元，该部分费用已过诉讼时效，而且原告无权要求被告退还，起诉主体应为业主，装修保证金应冲抵业主所欠被告债务。原告质证称：认可发票真实性，其余真实性不认可，也不认可证明内容。另，2018年12月20日，原告向本院提出财产保全申请，申请对被告价值8423.81元的财产采取保全措施。当日，本院作出（2018）渝0105民初11341号民事裁定书，准许了原告的保全申请；保全申请费104元，由原告负担。以上事实，有《前期物业服务合同》、发票、征求意见表、《业主委员会备案证明》、《关于澄海物业拖欠银海方舟小区水电费的情况说明》、《证明》、《情况说明》、《关于银海方舟小区公共收益的回复函》、《关于银海方舟小区有关问题的会议纪要》、《电梯定期检验报告》、协议、民事裁定书及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：银海方舟业委会的诉讼主体资格问题及其要求的各项费用能否得到支持的问题。对上述问题，一一评述如下。关于银海方舟业委会提起诉讼的问题。经审理查明，银海方舟业委会作为原告提起此次诉讼，取得银海方舟小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，获得了业主授权。故银海方舟业委会代表全体业主提起本次诉讼符合诉讼程序要件，银海方舟业委会作为本案原告主体适格。关于诉讼时效的问题。2016年1月18日，在二郎社区居委会、街道、原告、被告参与的协调会中，就原告诉请的费用进行了协调，因原被告对费用有争议，双方未达成一致解决意见。重庆市九龙坡区二郎街道办事处物业管理指导科出具证明予以证实。上述事实及证据能证明原告提出过请求，诉讼时效存在中断的情形，本案未过诉讼时效。对被告的辩解意见，本院不予采纳。关于被告是否应向原告支付水费196085.5元及电费25760.55元的问题。按照原告的陈述上述水费和电费均包含银海方舟小区的公摊水、电费和业主个体应交的水、电费两部分，关于公摊水、电费部分，在被告为小区提供服务期间，被告应交纳相应的公摊水、电费，但原告举示的证据仅能证明被告在提供物业服务期间未交纳相应公摊水、电费，而无法确认被告未交纳费用的具体金额，因此对原告要求被告支付公摊水、电费的部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付的业主个体应交的水、电费部分，原告举示的证据无法证明被告代收了业主个体应交的水、电费，而且《前期物业服务合同》没有约定被告负有交纳银海方舟小区业主个体水费及电费的义务，被告也未确认收到该部分费用，即使存在该部分费用，要求退还已收水费电费的主体也应当是交费的业主个体，而非原告，因此原告主张被告支付业主个体应交的水、电费部分，本院亦不予支持。综上，对原告要求被告支付水费196085.50元及电费25760.55元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应向原告支付电梯年检费12200元的问题。根据查明的事实，被告未交纳其管理期间（2015年1月10日—2015年7月31日）的电梯年检费，该部分费用为6845.6元=12200元÷12月÷30日×22日+12200元÷12月×6月。现原告已将该6845.6元费用交纳，而此费用应由被告交纳，故对原告要求被告将原告代交的6845.6元电梯年检费返还与原告的诉讼请求，本院予以支持；超过6845.6元部分，本院不予支持。关于被告是否应向原告支付物业管理费23964.1元及装修保证金40660元的问题。被告预收的物业管理费及装修保证金系银海方舟小区个体业主交纳，不属于小区公共事务范围，不在本案处理的范畴之内，如需主张，可由交纳了相关费用的业主另案主张，本案不做处理，因此对原告要求被告支付预收物业管理费23964.1元及装修保证金40660元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应向原告支付银海方舟小区停车费216000元的问题。原告举示的证据无法证明被告收取了216000元的公共区域停车费，被告举示的证据显示被告曾向在露天停车的业主收取了相应物业服务费用（清洁费及修缮费），而该费用并非小区的公共收益部分，故对原告要求被告支付停车费216000元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应向原告支付银海方舟小区广告费28800元的问题。被告在给原告的《关于银海方舟小区公共收益的回复函》中载明被告实际收到电梯广告费28800元，该28800元系银海方舟小区公共收益部分，根据《关于银海方舟小区有关问题的会议纪要》内容，小区公共收益原告占70%、被告占30%，则被告应将20160元=28800元×70%支付给原告。故对原告要求被告支付20160元广告费的诉讼请求，本院予以支持；超过20160元部分的广告费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆澄海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会2015年1月10日—2015年7月31日期间的电梯年检费6845.6元；二、被告重庆澄海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会关于重庆市九龙坡区银海方舟小区的广告费收益20160元；三、驳回原告重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9234.70元，保全申请费104元，合计9338.70元，由原告重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会负担8776.23元，由被告重庆澄海物业管理有限公司负担562.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 黄 静人民陪审员 郭 敏人民陪审员 李 蓉二〇一九年六月十三日法官 助理 张成勇书 记 员 卢俊玲