浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终1772号 上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：浙江省金华市劳动路248号，统一社会信用代码：9133070272008058X5。 法定代表人：杜玮草，总经理。 委托诉讼代理人：杜曙光，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：金华市城建开发有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区东市北街227号。 法定代表人：徐亮亮，执行董事。 委托诉讼代理人：季驰青，浙江金元律师事务所律师。 原审第三人：浙江恒兴房地产有限公司，住所地：浙江省金华市劳动路248号，统一社会信用代码：330702000006741。 法定代表人：杜曙光。 上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）因与被上诉人金华市城建开发有限公司（以下简称城建开发公司）、原审第三人浙江恒兴房地产有限公司（以下简称恒兴房产公司）合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初15350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒定物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判；本案一审、二审诉讼费用由城建开发公司负担。事实与理由：一、关于事实认定。1.恒兴房产公司是适格的第三人。本案系物业服务合同纠纷，其合同基础是恒兴房产公司与城建开发公司的协议书，且本案争讼标的物物业启动经费系恒兴房产公司转让给恒定物业公司。2.一审事实认定错误。恒定物业公司服务质量低劣没有事实和法律依据，恒定物业公司作为前期物业，与业委会没有达成服务合同是撤离柳湖花园小区的原因。二、恒定物业公司提供的法规和文件明确规定，业主（房屋产权人）是享受空置房缴费的主体，开发商应当全额缴纳物业费，城建开发公司是开发商。三、原判以金价价管［2010］65号文件为依据，以恒定物业公司未参加考核、评定为由，认定恒定物业公司不能享受该文件对三级收费标准的调整。事实上，该文件的评定考核仅是对新定企业的要求，恒定物业公司已经具有三级收费资格，文件没有要求重新考核，而且本市没有任何一家企业重新考核。四、恒定物业公司起诉主张140万元，一审判决支持14万，却没有计算方式。五、关于启动性经费。该费用虽系城建开发公司与恒兴房产公司签订，但恒定物业公司是该协议书中物业服务的实际承担者，也是该权利的受让人，有权取得启动性经费。六、关于时效。本案作为物业服务合同纠纷，诉讼时效确认应当按照合同纠纷的时效认定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，合同纠纷诉讼时效起算以合同履行时间确认，本案城建开发公司与恒兴房产公司关于柳湖花园小区前期物业履行没有确定履行期限，也没有确定城建开发公司付款期限，而恒定物业公司实际物业服务履行期限为2015年7月1日，并不存在诉讼时效届满的情况。 城建开发公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。一、本案系物业服务合同纠纷，恒兴房产公司不是物业服务合同的当事人，不是适格第三人。二、一审并没有认定恒定物业公司服务质量低劣，而是认定其在物业管理期间，由于物业管理不到位等原因引起业主不满。依据金价价管［2010］64号第十三条的规定，对空置房应按收费标准的70%计收，且制定该文件的依据就包括《浙江省物业管理条例》。金华市柳湖花园小区分东区、西区开发，由恒兴房产公司与金华市金发房地产开发有限公司施工建造，完工后由城建开发公司回购了上述两公司建造的金华市柳湖花园小区所有房屋，城建开发公司购买上述房屋后应认定为业主，并不能认定为开发商。四、关于物业收费标准问题。金华市柳湖花园小区自2010年6月25日成立业主委员会，物业费需要实行市场调节价，但恒定物业公司未与业主委员会重新签订物业服务合同，其继续在金华市柳湖花园小区从事物业服务，只能视为原合同条款的延续，应按原收费标准收费。现恒定物业公司主张按金价价管［2010］65号提高收费标准属于变更合同重要事项，未经协商程序；且上述文件规定的是前期物业收费标准，该通知下发前，金华市柳湖花园小区已成立业委会，不属于前期物业；同时该文件规定了浮动收费，具体按什么标准是不确定的。五、关于物业费数额问题。恒定物业公司主张的物业费计算标准错误，应予以核减，且部分物业费已超过诉讼时效，一审判决正确。六、关于启动性经费问题。启动性经费是2003年6月18日城建开发公司与恒兴房产公司签订的《协议书》中约定的内容，恒定物业公司并非《协议书》的签订主体，无权向城建开发公司主张该笔费用。七、关于诉讼时效。恒定物业公司主张从2009年1月开始计收物业费，但依据物业收费惯例以及城建开发公司提交的相关民事判决书，可以说明物业费按年度收取，属于定期给付债务。恒定物业公司提交的（2018）浙07民终812号民事判决书只能证明其于2015年9月25日向城建开发公司提出过主张，但之前的部分物业费已超诉讼时效。 恒兴房产公司二审陈述称，同意恒定物业公司的上诉理由。一、关于恒兴房产公司是否是合格的第三人问题。本案物业合同纠纷是恒兴房产公司与城建开发公司2003年6月18日签订的《协议书》引起的，因此与本案具有关联性。二、关于物业启动性经费问题。原判认为物业启动性经费是恒兴房产公司与城建开发公司签订的合同约定的内容，恒定物业公司不是合同主体，因此不能取得物业启动性经费；又认为恒兴房产公司不是物业服务主体，与物业合同纠纷无关。按照原判的逻辑合同主体不是物业服务主体，城建开发公司不需要支付这笔钱。三、（2018）浙07民终812号民事判决书中恒兴房产公司曾经主张物业启动性经费的诉讼请求，但法院不予支持。 恒定物业公司向一审法院起诉请求：1.判令城建开发公司立即支付柳湖花园2009年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费1413817.78元；2.判令城建开发公司全面履行2003年6月18日其与恒兴房产公司《协议书》第三条第二项内容；3.逾期利息损失（从2015年9月25日至实际支付之日，按银行同期贷款基准利率计算）；4.由城建开发公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2003年6月18日，城建开发公司与恒兴房产公司签订《协议书》一份，约定，城建开发公司确认由恒兴房产公司选聘接管金华市柳湖花园小区前期物业管理的单位，同时恒兴房产公司享有金华市柳湖花园小区城建开发公司所属物业的监管权。此后，恒兴房产公司选聘金华市辛迪物业管理有限公司成为金华市柳湖花园小区前期物业管理公司。金华市辛迪物业管理有限公司在物业管理期间，由于物业管理不到位等原因，引起业主不满。业主要求解除物业服务合同，重新选聘物业服务企业。2015年7月1日，金华市辛迪物业管理有限公司退出了金华市柳湖花园小区的物业管理。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确金华市辛迪物业管理有限公司服务的金华市柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.45元/平方米/月，别墅三级收费中准价最高不超过0.54元/平方米/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］64号“关于印发金华市物业服务收费管理实施办法的通知”，在《金华市物业服务收费管理实施办法》中规定，物业服务收费可采取包干制或酬金制计费方式，前期物业管理期间的物业服务收费实行包干制，业主委员会成立以后的计费方式由业主委员会与物业服务企业约定。该办法中也明确已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业，经物业服务企业核实后，物业服务收费按应收标准的70%交纳，房屋装修期间不属于房屋空置，其物业服务费用应按规定标准全额缴纳等内容。同日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，通知要求等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由价格主管部门会同物业主管部门并邀请相关部门和单位组成的考评组认定，对“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，不满意率30%及以上的降低等级，通知自2010年8月1日起执行，同时在附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.75元/平方米/月，上浮幅度不超过20%等内容。另查明，金华市柳湖花园小区第一届业主委员会于2010年6月25日经选举产生。该届业主委员会和金华市辛迪物业管理有限公司因故一直未签订物业服务合同。2015年3月16日，金华市柳湖花园小区第二届业主委员会经选举产生。该届业主委员会与金华市辛迪物业管理有限公司仍未签订物业服务合同。2016年1月27日，金华市辛迪物业管理有限公司名称变更为恒定物业公司。另，本案涉案的房屋均为金华市柳湖花园小区空置房。 一审法院认为，关于恒定物业公司主张的第一项诉讼请求，恒定物业公司的前身金华市辛迪物业管理有限公司作为金华市柳湖花园小区前期物业管理公司，已对金华市柳湖花园小区实际从事物业服务工作，其虽未与各业主或业主委员会签订物业服务协议，但其仍有权要求该小区的业主根据政府主管部门审核确定的三级服务企业标准向其交纳相关物业费。由于物业服务费按惯例是按年度收缴，属于定期给付债务。恒定物业公司主张物业服务费应当在每年度履行完毕物业服务内容后的两年内向城建开发公司主张，现有证据仅能证明恒定物业公司在2015年9月份，在（2015）金婺民初字第2962号关于城建开发公司与恒兴房产公司之间房屋租赁合同中提出。此时，2013年9月至2015年9月期间的物业服务费用在诉讼时效保护期内，对该期间内发生的物业服务费用，予以支持。此前物业服务费用恒定物业公司未提供证据证明曾经催讨的相关证据，诉讼时效已经届满，城建开发公司抗辩理由部分成立。金华市柳湖花园小区自2010年6月25日起已成立业主委员会，物业服务收费需要实行市场调节价管理，而恒定物业公司未经协商、结果公示等程序，也未在小区业主中开展满意度测评工作，而直接要求按政府新的指导价交纳物业服务费，缺乏事实和法律依据，不予支持。本案属于金华市柳湖花园小区空置房，涉案房屋的物业服务收费按应收标准的70%计算。关于恒定物业公司主张的第二项诉讼请求，因协议书系城建开发公司与恒兴房产公司签订，与恒定物业公司无直接利害关系，根据合同相对性原则，恒定物业公司无权要求城建开发公司全面履行城建开发公司与恒兴房产公司之间的协议，对该项诉讼请求依法不予支持。关于恒定物业公司主张的第三项诉讼请求，鉴于恒定物业公司系因多数业主对其服务不满，且未能及时整改后被柳湖花园业主委员会强行要求其撤离的，其所提供的物业服务水平可见一斑，业主拒绝交纳物业服务费也是一种自我救济手段，情有可原，故对其主张的逾期付款利息损失的诉请不予支持。综上，对于恒定物业公司诉请合法有据部分，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，国务院《物业管理条例》第二十六条、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条之规定，判决：一、金华市城建开发有限公司于判决生效之日起十日内给付金华市恒定物业管理有限公司物业服务费148936.5元；二、驳回金华市恒定物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8762元，由金华市恒定物业管理有限公司负担7762元，金华市城建开发有限公司负担1000元。 二审期间，恒定物业公司、城建开发公司与恒兴房产公司均未向本院提交新的证据。 经审理，原判查明的事实清楚，本院予以确认。另查明：金华市柳湖花园业主委员会曾因物业服务合同纠纷以恒定物业公司、金华骏仕物业服务有限公司为被告，以恒兴房产公司、城建开发公司为第三人，于2015年11月9日向浙江省金华市婺城区人民法院提起诉讼。该院依法于2016年6月15日作出（2015）金婺民初字第3300号民事判决，认定城建开发公司系金华市柳湖花园小区的开发建设单位，该判决已生效。 本院认为，一、关于物业服务费收费标准的问题。金华市柳湖花园小区自2010年6月25日起成立业主委员会，物业服务费需要实行市场调节价管理，而柳湖花园业主委员会因故一直未与恒定物业公司的前身金华市辛迪物业管理有限公司签订物业服务合同。恒定物业公司主张按现行政府指导价提高物业服务费收费标准，但就提高物业服务费收费标准，其既未与业主重新签订合同，也未经正当程序取得业主同意，因此恒定物业公司的该主张缺乏依据，一审对此未予支持，并无不当。另，关于案涉房屋的物业服务费是否应全额缴纳的问题。根据《浙江省物业管理条例》第三十三条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额缴纳。在（2015）金婺民初字第3300号案件中，城建开发公司向浙江省婺城区人民法院提交了《金华市柳湖花园经济适用房回购合同》以证明金华市柳湖花园小区系其开发出资，该法院结合其他证据认定城建开发公司系实际的建设单位。现城建开发公司在本案中又主张其并非建设单位，与其在他案中的陈述不一致，故本院不予采信。作为金华市柳湖花园小区实际的建设单位，城建开发公司应当全额缴纳案涉房屋的物业服务费。二、关于诉讼时效问题。依据物业服务费一年一缴的行业通常惯例，恒定物业公司应当在城建开发公司每年度应缴纳而未缴纳物业服务费的期限届满后两年内主张权利，然恒定物业公司并未提交证据证明其除了于2015年9月份在（2015）金婺民初字第2962号案件中主张过物业服务费外有过其他催讨行为，因此一审认定2015年9月份之前的物业服务费已过诉讼时效并无不当。三、关于启动性经费问题。启动性经费系城建开发公司与恒兴房产公司于2003年6月18日签订的《协议书》所约定的内容，恒定物业公司并非合同主体，根据合同相对性原则，在本案中其无权依据该《协议书》向城建开发公司主张启动性经费。 综上所述，恒定物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原判认定部分事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初15350号民事判决； 二、金华市城建开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付金华市恒定物业管理有限公司物业服务费212766.4元； 三、驳回金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8762元，由金华市恒定物业管理有限公司负担6516元，由金华市城建开发有限公司负担2246元；二审案件受理费17524元，由金华市恒定物业管理有限公司负担13032元，由金华市城建开发有限公司负担4492元。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡玲玲 审 判 员 钱 萍 审 判 员 叶金龙 二〇一九年六月三日 代书记员 施金金