湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终2172号上诉人（原审被告）：郴州汇龙置业有限公司。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程绚，女，1983年9月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）因与被上诉人程绚商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回程绚的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由程绚合理负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。首先，一审判决认定汇龙公司存在违规建设，擅自将A1-A7、B2-B6（共12栋）每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改为房间的事实错误。上述违规建设并非汇龙公司所为，而是业主所为。其次，一审判决认定未在合同约定的期限内办证是汇龙公司的原因并非政策原因所致的事实错误。一是根据《郴州市人民政府办公室关于加快推进不动产统一登记工作的通知》[郴政办函（2016）60号]载明2016年5月20日，市、县（市）政府发布公告实施统一登记，暂停办理不动产登记业务。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通（2016）3号《关于实施不动产统一登记的通告》载明，2016年6月28日起依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。在此之前郴州市不动产登记中心并未正式成立或挂牌，办理不动产权属登记需提供资料清单未明确，办证程序未明确。二是不动产首次登记与房产初始登记在程序和资料要求上有明显不同，不动产首次登记相当于将之前的办理房产证和国土证的工作合二为一，在原办理房产初始登记的基础上，增加了办理原国有土地使用权证等工作流程。三是因不动产登记是将房产部门和国土部门的登记工作合二为一，就必然牵涉到两个部门的数据、人员、机构等各方面的整合，而在整合过程中必然会出现一些问题，汇龙公司在实际办证过程中，也因为数据等方面的问题耽误了大量时间。综上，之所以导致汇龙公司未在合同约定的期限内办证主要有两方面的原因：一方面是因为业主违规改建、扩建导致规划验收不能通过；另一方面是因为不动产统一登记制度的实施，比原初始登记增加了许多程序和资料，正是因为增加的工作，才导致办证迟延。因此，未在合同约定期限内办证并非汇龙公司的原因所致。2、一审判决适用法律错误。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决汇龙公司承担高额违约金明显不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是指在开发商逾期办证给买受人造成损失的情况下，为了弥补损失可以按照该条规定计算损失额。案涉房屋已经交付程绚，程绚没有损失，一审法院根据该条规定，按照贷款利率计算程绚的损失明显违反公平原则。程绚辩称，1、汇龙公司上诉提出违规建设是汇龙公司在商品房销售过程中承诺赠送给相关买受人的房屋，由汇龙公司付款，福建成森建设集团公司施工，规划部门因此对汇龙公司进行了行政处罚，汇龙公司对行政处罚没有提出异议，因此，违规建设系汇龙公司所为。2、程绚已按照合同约定支付了全部购房款，不存在没有付清购房款的事实。但是汇龙公司没有在合同约定期限内办理初始（首次）登记，完全是因为汇龙公司违规建设没有按时通过规划验收所致，不是因为不动产登记政策调整所致。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。程绚向一审法院起诉请求：1、汇龙公司立即向程绚提供办理不动产权证相关材料并协助程绚办妥产权登记；2、汇龙公司支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成程绚无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金35121.03元（违约511天，计算至2018年6月12日）；3、本案诉讼费由汇龙公司负担。一审法院认定事实：一、2015年5月22日，程绚（买受人）与汇龙公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（编号20120xx02），合同约定：1、买受人购买出卖人开发的位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”项目的第xx号房，建筑面积115.61平方米，每平方米4989.02元，总房款为576781元。2、出卖人在2015年6月22日前将经设计、质检、监理、出卖人验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。3、出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。4、如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按《合同补充协议》第五条中第一款处理，即双方同意以2015年6月22日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。合同签订后，程绚依约向汇龙公司支付了购房款和办证费用，汇龙公司也将涉案商品房交付程绚使用。二、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：1、自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书。……。2、自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。三、因汇龙公司存在违规建设行为，擅自将A1-A7、B2-B6（共计12栋）每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改为房间。郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字﹝2016﹞14号行政处罚决定书，在接受行政处罚后，直至2016年10月19日案涉建筑工程才通过规划验收，至此，案涉房屋已符合办理原房产初始登记的条件。四、“汇龙.万宝国际城”项目部分商品房不动产首次登记已经办理完毕，其中A2栋于2018年4月19日办理完毕，A3、B2栋于2018年5月24日办理完毕，A1、A5、A6、A7、B3、B4、B5、B6栋于2018年6月12日办理完毕，A4栋于2018年6月29日办理完毕。因汇龙公司至今未向程绚提供相关办证手续履行协助办证义务，致使程绚无法办理所购买房屋的不动产权证，双方协商无果，酿成本案纠纷。一审法院认为，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，应按合同约定全面履行义务。本案争议的焦点为：一、汇龙公司是否应协助程绚办理不动产转移登记；二、汇龙公司是否存在违约行为，应如何承担违约责任。关于焦点一。庭审中汇龙公司称因程绚未补交实测面积差额款，导致双方产生诉争，程绚对此不认可，认为是汇龙公司擅自改变了房屋原赠送面积的结构。一审法院认为，程绚依约支付了购房款，案涉房屋业已交付程绚，所签合同的主要目的已经实现，双方均未要求解除或变更合同，应依约履行合同条款，如汇龙公司认为双方有房屋面积的争议，可依法另行主张权利。依照双方的合同补充协议第五条“出卖人应当向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记”之约定，汇龙公司需协助程绚办理的不仅仅是不动产的首次登记，还应包括办理将涉案房产登记至程绚名下的不动产权登记，此为办妥。故程绚要求汇龙公司提供办理不动产权证相关材料并协助程绚办妥产权登记的诉请符合双方合同的约定和法律规定，予以支持。关于焦点二。汇龙公司称延误办证的原因在于有关政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，属于不可抗力，程绚对此不予认可。一审法院认为，第一，《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。第二，2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。第三，汇龙公司因违规建设，2016年9月12日被郴州市城乡规划局予以处罚。无论是之前的办理房产证，还是现在的办理不动产证，通过规划审核都是办证的必要条件。该事实可以证明在合同约定的办证期间内，汇龙公司所开发的案涉楼盘并不具备办证条件。第四，汇龙公司并没有提交任何证据证明其在合同约定办证期间内曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续，且汇龙公司于2018年6月12日将“汇龙.万宝国际城”项目B6栋不动产首次登记办理完毕，但至今未向程绚提供相关办证手续履行协助办证义务，致使程绚无法办理所购买房屋的不动产权证，因此，应当认定汇龙公司未如期办证是违约行为，汇龙公司未予办证的抗辩理由，不予采信。因汇龙公司存在逾期办证违约行为，程绚要求汇龙公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合相关法律规定，汇龙公司应当承担逾期办证违约责任，支付违约金。双方在合同中没有约定逾期办证违约金的计算方式或具体数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及不动产登记政策的改变给办证带来了困扰的实际情况，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准年利率4.35%计算本案违约金（即部分采信汇龙公司所称违约金过高的抗辩，未按逾期贷款利息标准计算）。因双方约定的2015年6月22日交房之次日之后540个工作日即至2017年8月17日内为办证时间，照此计算至程绚诉请的2018年6月12日，违约天数是298天，按已付房款576781元为基数，按年利率4.35%计算违约金为20484.42元（576781元×4.35%÷365天×298天），予以支持，程绚诉讼请求中超过的部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告程绚办理所购买的位于郴州市青年大道南侧“汇龙•万宝国际城”项目中的第B6栋2层202号商品房的不动产权属登记；二、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付逾期办证违约金20484.42元给原告程绚；三、驳回原告程绚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339元，由原告程绚负担139元，被告郴州汇龙置业有限公司负担200元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、违规建设的责任主体如何认定；二、汇龙公司没能在合同约定期限内办理不动产初始（首次）登记与不动产统一登记政策实施是否有关联，汇龙公司应否承担违约责任、违约金如何计算；三、汇龙公司是否应协助程绚办理房屋产权证。关于焦点一。案涉“汇龙．万宝国际城”项目A1-A7、B2-B6栋架空层无使用功能镂空部分被违规加建成住房是不争的事实，双方都认为对方才是违规建设的行为人。汇龙公司在一审提交的郴州市城乡规划局作出的责令改正通知书、行政处罚决定书、违法建设结案通知单等证据，证明了违规建设及被处罚主体是汇龙公司，汇龙公司因此被行政处罚而缴纳了罚款。根据上述行政处罚决定，结合汇龙公司承担支付改建费，本院认定违规建设的责任主体是汇龙公司，不是各购房业主。汇龙公司主张违规建设是购房业主，没有事实依据，本院不予支持。关于焦点二。双方合同约定在交房后90日内办理初始登记，交房后540个工作日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。根据该约定，汇龙公司应在2015年9月22日前为涉案房屋办妥初始登记，2017年8月17日前办妥产权登记。而郴州市不动产登记中心于2016年6月28日开始受理不动产登记，汇龙公司未提供证据证明在办证期限届满前向不动产登记中心提交了应当由出卖人提供的相关资料，因此汇龙公司主张是不动产统一登记政策实施导致其不能按期办证的理由不成立，对其诉请依法不予支持。对于涉案违约金如何计算的问题。关于违约金的计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方当事人在合同中虽然没有约定逾期办证违约金，由于汇龙公司存在逾期办证的违约行为，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务。具体到本案，涉案房屋已交付给程绚，合同的主要目的已经可以预期实现，一审法院按照中国人民银行贷款基准利率4.35%，不再予以上浮或下调来计算违约金，并无不当。关于违约金计算的起止时间。根据涉案合同及附件的约定，汇龙公司应在2017年8月17日前向产权登记机关提交应当由其提供的相关材料并协助程绚办妥产权登记，但汇龙公司直到2018年6月12日才完成涉案房屋首次登记（初始登记），一审法院认定汇龙公司逾期办证298天，逾期违约金为20484.42元（以已付购房款576781元为基数，按年利率4.35%计算）并无不当。关于焦点三。商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第五条约定，汇龙公司应当从2015年6月22日的次日起540个工作日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。现汇龙公司已经完成案涉房屋的初始登记，至于办理将房屋登记在程绚名下的不动产转移登记，根据上述补充协议约定，汇龙公司应协助程绚办理。故一审判决汇龙公司协助程绚办理涉案房屋不动产转移登记并无不当。本院予以维持。综上所述，汇龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由上诉人郴州汇龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 邓 群二〇一九年六月十二日法官助理 袁浩飞书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。