云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初9785号原告：周菊，女，汉族，1989年12月15日出生，住云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：王丽媛，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁红，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：张加勇，男，汉族，1992年11月22日出生，住云南省大理白族自治州南涧彝族自治县。第三人：中国工商银行股份有限公司昆明护国支行。营业场所：云南省昆明市护国路8、10、12、14、16号。负责人：刘勇。委托诉讼代理人：高贺军，男，汉族，1970年11月15日出生，住云南省昆明市官渡区，系第三人员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵妍，女，汉族，1986年9月20日出生，住云南省昆明市五华区，系第三人员工，特别授权代理。原告周菊诉被告张加勇、第三人中国工商银行股份有限公司昆明护国支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理后，依法组成合议庭，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告周菊的委托诉讼代理人王丽媛、袁红，第三人中国工商银行股份有限公司昆明护国支行的委托诉讼代理人高贺军、赵妍到庭参加了诉讼。被告张加勇下落不明，本院于2018年11月7日在昆明市盘龙区人民法院官网公告栏依法向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，其无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告双方于2017年9月21日签订的《房屋买卖经纪合同》，将位于昆明市金沙小区金秋苑21幢5单元202号房屋过户至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年9月21日通过昆明市七彩新家园房地产经纪有限公司居间介绍，向被告张加勇购买位于金沙小区金秋苑21栋5单元202房屋一套。三方于2017年9月21日签订了《房屋买卖经纪合同》，约定房屋总价款为658666元，原告先支付25.59％的首付款，剩余部分采用银行按揭方式。并约定在首付款付清后，被告应于2017年9月30日前交房给原告，且于2018年3月26日前办理过户手续。原告随后支付了首付款，并办理了接房手续，并对该房屋进行了装修。但此后，原告联系被告办理过户手续，被告均以各种理由推脱，最后甚至不接电话。且被告并未按照合同约定及时清偿在中国工商银行股份有限公司昆明护国支行的抵押贷款，导致原告无法过户。原告特起诉。被告张加勇未到庭答辩，也未向法庭提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。第三人中国工商银行股份有限公司昆明护国支行答辩称其系房屋的抵押权人，需要原告代为清偿被告的贷款，第三人才能解除抵押。故提出诉讼请求：1、由原告代被告偿还涉案房屋抵押贷款剩余的全部款项，包括本金以及还清款项之日止的利息、罚息，暂计算至2019年1月21日为人民币本金482589.95元、利息及罚息合计人民币26858.58元；2、我方同意给予原告30日的还款期限。待原告还清上述款项后，我方同意解除涉案房屋抵押。原告对第三人的诉讼请求予以认可，同意代为清偿被告的抵押贷款。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：原告身份证复印件，证明原告主体适格；第二组证据：被告身份证复印件、第三人工商登记信息，证明被告及第三人主体资格；第三组证据：房屋买卖经纪合同，证明原、被告于2017年9月21日签订《房屋买卖经纪合同》，约定原告支付以银行按揭方式买房，首付款为168666元，被告在收到首付款后，应于2018年3月26日前为原告过户，否则须承担一倍房款的违约金；第四组证据：中国工商银行汇款单及收条，证明原告已按合同约定将首付款支付完毕；第五组证据：租售物业移交清单，证明原告已办理接房手续，实际入住；第六组证据：房屋信息查询摘抄表，证明该房屋现被抵押给第三人。经质证，第三人对原告提交的证据均认可。第三人向法庭提交下列证据：第一组证据：借款人身份证明，证明借款人身份；第二组证据：借款合同及公证书，证明与借款人签订了借款合同并进行了公证；第三组证据：个人借款凭证，证明我方按照借款合同约定发放了贷款；第四组证据：房屋他项权证，证明贷款用金沙小区金秋苑21幢5单元202号房作抵押，对该房屋进行了抵押登记；第五组证据：贷款历史明细，证明贷款从2016年3月7日至2019年1月21日借款人的还款明细及至2019年1月21日贷款余额、积欠本金、积欠利息。经质证，原告对第三人提交的证据均认可。本院认为：原告和第三人提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信。综合上述证据及原告和第三人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2017年9月21日，原告周菊和被告张加勇及居间方签订《房屋买卖经纪合同》，约定原告购买被告位于房屋一套，建筑面积为104.9平方米，成交价为658666元。原告于收到产权管理部门开具的《收件收据》时，支付不低于总房款25.59%的首付款给被告，即人民币168666元，其余款项向银行贷款按揭支付。因该房屋处于银行按揭抵押中，被告于2018年1月6日前自筹资金还贷赎证。首付款付清后2017年9月30日前交房。被告须于2018年3月26日前与原告办理过户手续。于过户当日起三个月，原告所贷款项必须到被告账户，如不到账，由原告在三日内付清贷款给被告，待该笔贷款到达被告账户当日再由被告退还给原告。签订合同当日，原告向被告支付购房首付款人民币168666元，被告向原告出具收条予以确认。原被告双方于2017年9月28日办理接房手续，原告对涉案房屋进行装修并入住。但被告至今未协助原告办理房屋过户手续，故诉至法院主张其诉请中的权利。另查明，2016年3月7日，被告以涉案房屋作抵押向第三人中国工商银行股份有限公司昆明护国支行申请贷款人民币500000元。被告于2018年1月7日开始逾期还贷。诉讼中，原告提出财产保全申请，涉案房屋于2018年4月4日被本院依法查封。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中，原告周菊与被告张加勇于2017年9月21日签订的《房屋买卖经纪合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。双方均应按照合同约定内容履行各自的义务，现原告已经按照合同约定履行支付首付款义务，被告应当按照合同约定协助原告办理涉案房屋过户手续，将涉案房屋变更登记至原告名下。但现因涉案房屋存在第三人的抵押权，第三人提出要求原告代为清偿被告的抵押贷款后可解除抵押具有法律依据，原告予以同意。本院予以确认。待原告清偿被告的抵押贷款后，第三人解除抵押，被告继续履行合同协助原告办理过户手续将涉案房屋变更登记至原告名下。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、原告周菊于本判决生效之日起十日内代被告张加勇向第三人中国工商银行股份有限公司昆明护国支行清偿被告张加勇就涉案房屋所欠的剩余抵押贷款本金、利息、罚息（具体金额以第三人在原告还款当天出具的账单为准）；二、第三人中国工商银行股份有限公司昆明护国支行在原告周菊清偿完毕被告张加勇就涉案房屋剩余的抵押贷款后的五日内解除昆明市金沙小区金秋苑21幢5单元202号房屋的抵押登记；三、被告张加勇于昆明市金沙小区金秋苑21幢5单元202号房屋的抵押权解除后五日内协助原告周菊到房管部门办理产权过户手续，将该房屋变更登记至原告名下。原告周菊预交的诉讼费人民币10387元、第三人中国工商银行股份有限公司昆明护国支行预交的诉讼费人民币9163元由被告张加勇承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  陈 芳人民陪审员  杨德生人民陪审员  杨君秋二〇一九年六月二十五日书 记 员  魏豪军