上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初36185号原告：上海市闵行区佳宝一村业主委员会。负责人：许某，主任。委托诉讼代理人：王兴华，上海道朋律师事务所律师。被告：上海虹梅物业管理有限公司。法定代表人：封某，董事长。委托诉讼代理人：王某甲。委托诉讼代理人：王彩明，上海市华亭律师事务所律师。原告上海市闵行区佳宝一村业主委员会与被告上海虹梅物业管理有限公司(以下分别简称佳宝一村业委会及虹梅物业公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告佳宝一村业委会的委托诉讼代理人王兴华，被告虹梅物业公司的委托诉讼代理人王某甲、王彩明到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告佳宝一村业委会向本院提出诉讼请求：判令被告虹梅物业公司赔偿位于上海市闵行区XX镇XX村XXX-XXX号底层6间商铺(即A06、A07、A28、A29等商铺)的使用费人民币(币种下同)1,224,000元(自2016年1月1日起暂算至2018年10月31日)，要求计算至非法占用人实际搬离时止。事实和理由：系争6间商铺属原告小区全体业主所有。被告原系原告小区的物业管理公司，系争6间商铺由被告进行管理。2015年12月31日，被告不再担任原告小区的物业管理公司。被告撤离后，原告发现系争6间商铺被案外人上海A投资咨询管理有限公司(以下简称A公司)占用并对外转租，但被告在撤离时未就系争6间商铺向原告或新接替的物业公司进行交接。后经诉讼，原告获悉被告在未经原告授权或追认的情况下，就系争6间商铺与A公司签订了为期19年的租赁合同，且双方约定租金19年不变。被告的行为存在明显过错，且侵害了原告的合法权益，导致原告对系争6间商铺的收益权无法正常行使或实现。原告为此多次与被告及A公司进行协商，但均未果。现原告为维护自身合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。诉讼中，原告佳宝一村业委会将上述诉请变更为：判令被告虹梅物业公司赔偿位于上海市闵行区XX镇XXX村XXX-XXX号底层6间商铺(即A06、A07、A28、A29等商铺)的使用费809,780元(自2016年1月1日起暂算至2018年12月31日)，要求计算至非法占用人实际搬离时止。被告虹梅物业公司辩称，被告自1994年起接受小区开发商的委托对原告所在小区实施物业管理。当时小区有24个出入口，对小区安全造成隐患，被告经与案外人上海XX商城协商后，决定将该24个楼道口统一进行改造管理。后因上海XX商城不愿意出资改造，遂找到案外人A公司出资进行改造，被告是出于对小区全体业主安全考虑而实施的上述行为。2004年，被告与A公司签订租赁合同及协议时，原告佳宝一村业委会并未成立，故被告的行为对原告不构成侵权。2016年1月1日起，被告不再担任原告所在小区的物业管理公司，被告将小区物业管理工作进行了移交，且未再向A公司收取租赁费。现原告基于侵权事实起诉，但并未有相关职能部门确定被告的行为已构成侵权。原告亦未有证据证明其为系争6间商铺的管理受益人，原告的起诉缺乏最基本的基础关系。即使相关诉请成立，原告自述自2016年8月明确系争6间商铺管理受益人为原告，但原告直到2018年11月才提起本案诉讼主张权利，原告的诉请已超过诉讼时效。综上，被告不同意原告的诉讼请求。原告佳宝一村业委会为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.《租赁付款补充协议》1份，旨在证明被告与A公司就系争6间商铺签订了一份为期19年且租金不变的协议。2.《谈话笔录》1份，旨在证明系争6间商铺的实际承租人告知原告，该实际承租人系通过A公司租赁得系争商铺。3.《关于XX村商铺(由XX村(XX号)小区楼道改建而成)归属协调会》会议记录1份，旨在证明就系争6间商铺的归属相关单位召开过协调会，参会各方均认可系争6间商铺属于全体业主所有，业主大会享有收益、使用、分配等权利。针对原告提供的上述证据，被告发表如下质证意见：对原告提供的1-3证据的真实性均表示无异议。但对证据1认为，被告与A公司及上海XX商城三方订立的《租赁付款补充协议》合法有效。因当时佳宝一村业委会尚未成立，被告作为小区的物业管理公司，对小区进行物业管理是合理合法的。被告对系争商铺的管理行为，也是对小区全体业主财产的保护行为。且约定的租期暂定19年也是在法律规定的范围之内，未违反相关法律规定。对于证据3，被告并未参加过协调会，且被告认为，对房屋权属的认定不是由参加协调会的单位及个人能够认定的，协调会的认定是一种无效的认定。故原告认为协调会上明确了业主大会享有收益、使用、分配的权利，是存在理解上错误的。被告虹梅物业公司未向本院提供证据。审理中，法院向双方当事人出示了如下证据：1.上海XX商城与A公司签订的《租赁合同》1份。2.《上海市不动产登记簿》(XX村XXX-XXX号XX层)1份。经庭审质证，原、被告对上述证据的真实性均表示无异议。但被告认为系争商铺产权属于上海XX商城，不属于原告。本院认为，原告提供的上述证据真实、合法，且能反映相关案件事实，具有证据效力，本院予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2002年8月4日，案外人上海XX商城(作为出租方，签约甲方)与案外人A公司(作为承租方，签约乙方)订立《租赁合同》1份。约定由甲方将拥有产权的位于XX商城西面沿XX路南路和西南面(中部)的底层商铺约3,700平方米及以后XX路上加建出来的临街商铺租予乙方自主招商转租经营使用，以后乙方转租给经营户的经营范围以工商局及有关部门批准的为准。本合同的租赁期限为20年，自2002年8月1日起至2022年7月31日止。合同另就经营范围、违约责任等进行了约定。2004年12月28日，被告虹梅物业公司(作为签约甲方)与案外人A公司(作为签约乙方)签订《租赁付款补充协议》1份。载明：经甲、乙双方友好协商，并经上海XX商城见证和同意，达成如下协议：一、甲方征得上海XX商城许可，同意将其管辖的XX路东侧原6个暂时不用的楼道长期租赁给乙方，并由甲方向乙方收取租赁费。二、租赁费用：每个楼道月租金为750元，先付后用(6*750元=4,500元/月)。租赁期内，租费不变。三、支付日期为每半年一次，在租赁期满最后一个月的25日予以支付，甲方开具相关收据。四、甲、乙双方一致同意，本协议将仍遵守2002年8月20日虹梅物业公司与上海XX商城签订的相关协议书的其它各条款。租期暂定为19年。五、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，见证方上海XX商城一份，经签字盖章后即生效。2016年8月22日，上海市闵行区XX镇社区办、上海XX商城、上海市XX区XX居委会、上海市XX区XX村业主大会、上海C物业管理有限公司(以下简称C物业公司)共同召开关于XX村商铺(由XX村(XX号)小区楼道改建而成)归属协调会，并形成如下会议纪要，载明：一、由居委会副书记姚某介绍佳宝一村商铺(XX村XXX-XXX号小区楼道改建而成的历史及基本情况：由于设计的原因，坐落在XX商城楼上的XX村(XX号)小区居民日常出入依靠散布在小区东西两边12处楼道主体，每只楼道主体左右各有一只出入口，共计24只，由于XX地区外来人员量多面广情况复杂，加上佳宝一村四通八达的出入口，任何人都可以随意进出。因此，小区居民的日常秩序、卫生环境、小区治安等等都是十分令人头疼的难题，很多居民纷纷要求居委向物业提出封闭掉过多的楼道出入口，使老百姓有一片宁静的生活环境，改变脏、乱、差的面貌。在2002年6月，XX镇政府召开由当地派出所、XX商城、佳宝居委会、虹梅物业公司参加的会议，重点解决XX村这个老大难问题。为配合XX镇创建国家卫生镇工作，改善XX商城投资环境，做好XX商城地区的环境卫生和市容市貌的改造，商定因XX商城负责对佳宝一村过多的主体楼道进行改建，改建后由XX商城负责，统一经营管理，原本12只楼道主体24只出入口经改进后现正常出入口有7只，经过协商因当时佳宝一村没有成立业主大会，由XX商城就改建后的楼道对当时的物业进行补偿。现佳宝一村已成立业主大会，故对改建后商铺的归属进行协商，作出会议决议。二、会议决议：1.与会各方均认可XX村的商铺由XX村全体业主所有，而不是XX商城和虹梅物业公司所有，业主大会享有收益、使用、分配等权利；2.现由XX商城使用中的商铺，XX商城与佳宝一村业委会和业主大会授权方C物业公司协商，在互利互惠的前提下，制定出方案。审理中，经原告申请，由上海市高级人民法院委托上海XX房地产估价有限公司(以下简称XX估价公司)对位于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号(原上海市闵行区XX镇XX村XXX-XXX号底层6间商铺)商业房地产租赁价格进行了询价。该公司于2019年3月6日出具沪XX房咨ZFSQXXXXXXXXXX号《商业房地产租赁价格咨询意见书》。载明：咨询对象基本情况：咨询对象为位于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号商业房地产，均为原公共楼道改建而成。其中34号为1-3层，铁质卷闸门、地面部分铺木地板、部分铺地砖，墙面部分为贴面砖、部分为刷涂料，现已对原楼梯进行了重新改建；36号为铁制卷闸门、铝复板外立面，未能进入其内部进行查勘；50号为1-3层，外立面为铝复板、双开玻璃门，其室内部分为铺木地板、墙面为刷涂料；52号为1-3层外立面为铝复板、双开玻璃门，其室内部分为铺木地板、墙面为刷涂料；64号为1-3层，外立面为铝复板、双开玻璃门；66号外立面为铝复板、铁制卷闸门，未能进入其内部进行查勘。价值时点：本次咨询价值时点根据咨询委托人的要求设定为2016年1月1日起至2018年12月31日止。价值类型：本次咨询价值类型为市场价值。市场价值是指咨询对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。咨询结果：根据对咨询对象及周边区域的调查了解，在满足全部假设和限制条件下，咨询对象房地产于价值时点的咨询结果为：XX路XXX弄XXX号租金：2016年1月1日至2016年12月31日止为63,130元，2017年1月1日至2017年12月31日止为66,290元，2018年1月1日至2018年12月31日止为69,600元，小计199,020元；XX路XXX弄XXX号租金：2016年1月1日至2016年12月31日止为43,540元，2017年1月1日至2017年12月31日止为45,710元，2018年1月1日至2018年12月31日止为48,000元，小计137,250元；XX路XXX弄XXX号租金：2016年1月1日至2016年12月31日止为34,830元，2017年1月1日至2017年12月31日止为36,570元，2018年1月1日至2018年12月31日止为38,400元，小计109,800元;XX路XXX弄XXX号租金：2016年1月1日至2016年12月31日止为34,830元，2017年1月1日至2017年12月31日止为36,570元，2018年1月1日至2018年12月31日止为38,400元，小计109,800元；XX路XXX弄XXX号租金：2016年1月1日至2016年12月31日止为41,360元，2017年1月1日至2017年12月31日止为43,430元，2018年1月1日至2018年12月31日止为45,600元，小计130,390元；XX路XXX弄XXX号租金：2016年1月1日至2016年12月31日止为39,180元，2017年1月1日至2017年12月31日止为41,140元，2018年1月1日至2018年12月31日止为43,200元，小计123,520元，上述汇总租赁价格总计809,780元。假设和限制条件及相关说明：本次咨询假定咨询对象于价值时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。本次咨询结果为咨询对象在价值时点假定能够合法使用状态下的房地产市场租赁价格。经庭审质证，原告对上述咨询意见书表示无异议。被告对上述咨询意见书提出如下异议：1.估价公司是否按照有产证的房屋进行估价？被告认为系争商铺不能参照正常房屋的价值来估算。2.原告诉请主张是使用费，估价报告写的却是租金，租金和使用费是有差别的。审理中，XX估价公司鉴定人员某某出庭接受咨询，针对被告方提出的异议，鉴定人员某某陈述称，系争商铺是按照市场上可以合法使用的房屋进行估价的，该公司是通过了解相关市场租金情况，并根据使用时间段，按照系争商铺现状进行评估的。因楼道不能出租，故公共部分是无法评估的。原告为上述估价已向评估单位支付了鉴定咨询服务、评估费5,000元。另查明，本案系争6间商铺当前实际门牌号为上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号、XX号-XX号，具体位置位于上海市闵行区XX镇XX村XXX-XXX号底层。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担债权责任。本案的争议焦点(一)，原告是否有权提起本案诉讼？争议焦点(二)，被告虹梅物业公司将涉案6个楼道出租给案外人A公司改造成系争6间商铺至今无法收回的行为是否需对原告造成的损失承担赔偿责任？争议焦点(三)，原告的损失如何计算？关于争议焦点(一)，首先，原告佳宝一村业委会系法律规定的其他组织，业主委员会依据共同或业主大会决议，在授权范围内，以业委会名义提起诉讼，具备诉讼主体资格。其次，从涉案6间商铺的来源看，原告提交的《关于XX村商铺(由XX村(XX号)小区楼道改建而成)归属协调会》显示，系争6间商铺由位于XX村XXX-XXX号底楼楼道24个出入口改建而成，当时改建的目的系为小区居民有宁静的生活环境，改变脏、乱、差的面貌。被告辩称当时小区有24个出入口，对小区安全造成隐患，被告在与上海XX商城协商后，决定将该24个楼道口统一进行改造管理。可见，当时将楼道改建成系争6间商铺是出于对佳宝一村小区全体业主的利益考虑。再次，根据上述协调会记录，证明了社区办、居委会、上海XX商城、佳宝一村业委会、C物业公司(XX村目前的物业管理单位)就系争6间商铺的归属进行过协商，并经上述单位盖章确认系争6间商铺由佳宝一村全体业主所有，而不是上海XX商城和虹梅物业公司所有，业主大会享有收益、使用、分配等权益。最后，根据上海市房地产登记簿显示，上海XX商城所有的位于XX村XXX-XXX号底层并未包括本案系争6间商铺。因此，被告主张系争6间商铺产权为上海XX商城所有的抗辩意见与在案证据不符，本院对此不予采信。系争6间商铺作为上海市闵行区XX村XXX-XXX号底层楼道改建而成，是小区的共有部位，属于佳宝一村业主共有。因此，原告有权作为权利主体代表系争6间商铺的共有人提起本案诉讼。关于争议焦点(二)，根据已查明的事实，被告虹梅物业公司在2004年与案外人A公司订立《租赁付款补充协议》时，系原告小区的物业管理单位，其应当审慎管理原告的财产。纵观被告虹梅物业公司与A公司订立的上述《租赁付款补充协议》，双方约定系争6间商铺租金每间750元/月，租赁期限19年，该19年间租金标准不变。正因为被告虹梅物业公司当时对佳宝一村业委会的成立时间没有一个相对准确的估算，客观上造成了系争6间商铺在佳宝一村业委会成立后无法收回的事实，被告虹梅物业公司对此确存在一定的责任，需承担相应的责任。另根据一般常理分析，长达19年的租期约定租金不发生变化亦与市场实际租赁状况严重不符，该约定亦损害了原告小区业主的利益，故对被告辩称其未损害原告利益之意见本院难以采纳。关于争议焦点(三)，根据XX估价公司出具的《商业房地产租赁价格咨询意见书》的咨询结果显示，系争6间商铺自2016年1月1日至2018年12月31日间的汇总租赁价格总计为809,780元。该咨询结果的前提是咨询对象在价值时点假定能够合法使用状态下的房地产市场租赁价格。而反观本案的实际情况，系争6间商铺系由楼道改建而成，该出资改建工作则由案外人A公司完成。另根据鉴定人员出庭陈述，该楼道不能出租，价值也无法评估之意见。本院对原告要求被告赔偿系争6间商铺使用费之主张，考虑到系争6间商铺的来源、原始状况、改建出资情况、被告已收取10余年的租赁费用以及历史遗留问题等综合因素，酌情由被告赔偿原告自2016年1月1日至2018年12月31日止无法收回系争6间商铺所造成的经济损失32万元。因上述咨询意见书的咨询截止日期为2018年12月31日，故自2019年1月1日起至原告实际收回商铺的经济损失，原告可另行主张。关于被告虹梅物业公司提出的诉讼时效问题。对此本院认为，被告虹梅物业公司自2016年1月1日起退出原告小区，但被告虹梅物业公司与A公司订立的《租赁付款补充协议》仍有效且继续在履行，可见原告之诉并未超过诉讼时效，被告所提关于时效之抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第(六)项之规定，判决如下：被告上海虹梅物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海市闵行区佳宝一村业主委员会经济损失32万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,948.90元，评估费5,000元，合计10,948.90元，由原告上海市闵行区佳宝一村业主委员会负担6,893.63元，被告上海虹梅物业管理有限公司负担4,055.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一九年六月十一日书记员  周 燕附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担债权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害（二）排除妨碍（三）消除危险（四）返还财产（五）恢复原状（六）赔偿损失（七）赔礼道歉（八）消除影响、恢复名誉以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。