河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民初6号原告（反诉被告）：新乡市路威运输有限公司统一社会信用代码：9141070375227336XA住所：新乡市卫滨区李村（新汲路）法定代表人：冯瑞君委托代理人：嵇路威，男，汉族，1971年10月1日出生，住河南省，委托代理人：赵霞，女，汉族，1974年10月27日出生，住河南省，被告（反诉原告）：新乡市新运交通运输有限公司统一社会信用代码：91410700172911222N住所：新乡市新长线与新东大道交叉口西南角运输公司办公楼法定代表人：杨兴英委托代理人：赵兴闯，河南传德律师事务所律师第三人：新乡市众义汽车销售服务有限公司统一社会信用代码：914107006959626430住所：新乡市卫滨区南环路汽车南站西边法定代表人：魏园园委托代理人：于海，河南恒升律师事务所律师委托代理人：殷秀成，男，汉族，1959年7月18日出生，住河南省，原告新乡市路威运输有限公司诉被告新乡市新运交通运输有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，审理过程中，被告新乡市新运交通运输有限公司提起反诉，本院追加新乡市众义汽车销售服务有限公司为第三人参加诉讼，经审理于2018年5月10日作出（2017）豫0703民初171号民事判决书，被告新乡市新运交通运输有限公司不服判决，上诉至新乡市中级人民法院。该院于2018年10月16日作出（2018）豫07民终3418号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告新乡市路威运输有限公司的委托代理人嵇路威、赵霞，被告新乡市新运交通运输有限公司的委托代理人赵兴闯，第三人新乡市众义汽车销售服务有限公司的法定代表人魏园园、委托代理人于海、殷秀成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）新乡市路威运输有限公司提出诉讼请求：请求人民法院依法确认被告《关于解除的通知》无效。事实和理由：2009年1月8日，原告与被告签订《土地租赁协议书》一份，约定被告将位于南环路储运分公司院内土地及所属房产租赁给原告使用，土地面积16亩，租金为每亩6500元/年，合计每年104000元，租期20年，由2009年7月1日至2029年6月30日止。协议订立后，原告严格履行各项约定。2015年，卫滨区政府为打通劳动路南段，对原告租赁的土地和房产征用拆迁。原告租赁的土地征用拆迁后仅剩8亩。由于实际租赁的土地面积减少，原告与被告就2016年租金问题进行了多次协商，一直未能达成一致意见。2016年10月10日，被告向原告下达《关于解除的通知》，以原告未能缴纳2016年租金为由，从即日起解除双方于2009年1月8日所签署的《土地租赁协议书》。原告认为，依据双方签署的《土地租赁协议书》，原告租赁土地的计价依据是按每亩6500元乘以实际租赁面积，在租赁面积因故减少的情况下理应据实结算。被告未对征用拆迁后的租赁土地进行丈量，拒绝接受原告按实际面积乘以单价计算租金的合理要求，在双方协商洽谈期间单方解除合同，不符合双方签署的《土地租赁协议书》中解除协议的要求，依法应属无效。被告（反诉原告）新乡市新运交通运输有限公司辩称：一、原告提起本案诉讼已超过三个月的法定异议期间，应当依法驳回其诉讼请求。本案中，原告与被告没有约定合同解除异议期间，应当适用法定的三个月异议期间。原告在2016年10月10日收到被告送达的《关于解除土地租赁合同的通知书》之日起的三个月时间内，直至原告起诉时，对该通知书置之不理，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。二、被告解除案涉《土地租赁协议》的行为，具有事实与法律依据，程序合法有效：1、原告与被告签订的合同第五条第1款对被告享有的解除权作出了明确的约定。同时依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。根据合同第四条约定，原告应于每年6月30日一次缴纳当年租金，但原告时至今日仍未缴纳2016年租金，已达到并远远超过拖欠租金2个月的标准。因此，被告有权依法行使约定解除权；2、被告解除案涉《土地租赁协议》程序合法。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中被告已经于2016年10月10日书面直接送达通知原告解除双方的案涉合同，原告亦收到该解除通知，故案涉合同已经于2016年10月10日予以解除；3、原告以租赁土地面积发生变化作为拒缴租金的理由，不能成立，首先，合同有明确的约定，租赁土地由于政府征收的原因不影响合同租赁总价款，被告无责任进行调整价款，其次，原告拒不缴纳任何租金的事实清楚，完全符合合同第五条第1款（3）项被告依法解除的条件。再次，土地面积减少并不必然导致租赁物价值减少，也并不必然导致租金下调。本案中土地面积减少的原因系政府征收土地用于修路，该道路的修建使得案涉土地由原来的一面临街直接变成两面临街，案涉租赁土地价值势必不减且增。最后，原告以“面积减少”要求据实结算下调租金的辩解与其提起本案诉讼的诉请相互矛盾，因此其辩解不能成立。原告提起本案诉讼是要求确认解除无效，其实质目的系想要继续履行案涉合同。若原告认为案涉土地面积减少，在双方对租金下调协商未果的情况下，其正当诉请应当是要求解除案涉合同而非要求继续履行案涉合同。综上所述，被告解除案涉合同具有事实与法律依据，程序合法有效，双方的合同已于2016年10月10日依法解除。原告在2017年4月1日提起诉讼，请求确认解除合同的效力，明显超过法律规定三个月的异议期，依法应予驳回。第三人新乡市众义汽车销售服务有限公司辩称：一、本案被告新运公司解除与原告路威公司之间《租赁协议》符合合同法第九十三条第二款的规定，属于约定解除。按照原、被告之间的约定，原告拖欠租金二个月，解除合同的条件成就时，被告可以解除合同。路威公司在接到解除通知三个月内应提起仲裁或诉讼请求确认解除合同的效力。超过期限新运公司的解除成立。最后依据《合同法解释二》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定。路威公司提起诉讼超过了三个月法定异议期限，按照最高法的解释，人民法院不应当支持路威公司的请求。二、路威公司在新运公司的反诉中辩称“其未按照约定交纳租金，是因拆迁使用面积发生变化，应交纳租金发生争议，才没有按时交纳租金。”路威公司的理由不成立，即使因拆迁租用面积发生变化，对未拆迁部分，路威公司也应当按照协议交纳租金，未交纳应属违约。三、在本案纠纷中，新运公司是土地权利人，路威公司二包，众义公司是实际租赁人。路威公司在三方中只起到对租金的交纳和对下家的收租作用。在租赁场地两次的拆迁中，路威公司都寻找不到。路威公司既不按时交纳租金，又不积极配合政府拆迁。致新运公司直接照头众义公司并形成合意，才保证了政府拆迁计划正常实施。新运公司与众义公司已形成新的租赁关系。排除路威公司转包的事实。众义公司应按照拆迁剩余的实际面积承担租赁费用。尽管本案是确认之诉，但是众义公司属于有独立请求权的第三人，因为众义公司与新运公司已经存在实际上的租赁关系并实际履行。所以，基于三方纠纷皆是因同一块地的租赁行为发生，按照人民法院平息止讼的功能，应一并解决才利国利民，同时也为人民法院节省司法资源。综上，路威公司与新运公司所签《租赁协议》约定了解除条件，路威公司因违约而触发解除条件，致使新运公司依约、合法的发出《解除租赁》的通知。《解除租赁》的通知由于属于形成权的行使，故自通知到路威公司之日即发生效力。并且，路威公司没有在法律规定的三个月异议期内，通过合法途径提出异议。依据《合同法解释二》第二十四条之规定，贵院不应当支持路威公司的请求。根据新运公司与众义公司的合意，双方形成了新的租赁关系并实际履行至今，出于保护正常的经济秩序，也应当予以保护。被告（反诉原告）新乡市新运交通运输有限公司提出反诉请求：反诉被告新乡市路威运输有限公司向反诉原告新乡市新运交通运输有限公司支付租金84240元以及逾期缴纳租金滞纳金。（自2016年7月1日起计算至全部还清之日止，以84240元为基数，按照日1‰计算）。事实和理由：原、被告签订《土地租赁协议书》后，原告自2012年起开始拖欠租金，被告诉至法院，得以调解解决。但原告2016年再次违约，至今拖欠被告2016年度的租金不予支付。无奈之下，被告依据协议第四条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，于2016年10月10日向原告发出《关于解除《土地租赁协议书》的通知》，解除了双方之间的租赁协议。原告尚拖欠被告自2016年1月至10月的租金，应当予以支付，逾期缴纳应当承担违约责任。原告（反诉被告）新乡市路威运输有限公司辩称：被告的84240元的租金的计算标准是什么，是按照原来的亩数计算，还是按照现在的亩数计算的，原告要求按照合同约定的价款按照现在亩数计算。经审理查明，2009年1月8日，原告新乡市路威运输有限公司与被告新乡市新运交通运输有限公司签订《土地租赁协议书》一份，约定：被告将位于新乡市南环路储运分公司院内土地及所属房产租赁给被告，租期20年，自2009年7月1日至2029年6月30日，土地16亩，每亩每年6500元，租金每年104000元，原告应于每年6月30日前将当年租金一次性付清。逾期缴纳，按日加收1‰的滞纳金。租金按每四年8%递增。第五条第1款第（3）项约定，原告拖欠租金2个月以上的，被告有权解除本协议。第十一条约定，由于政府规划等行为造成原告所租赁土地及所属房产的损失，被告无责任，凡属原告所建房屋及附属设备的赔偿部分，由原告所得。2009年12月10日，原告与第三人新乡市众义汽车销售服务有限公司签订《使用协议》一份，将该租赁标的物转租给第三人，租期自2009年12月10日至2028年11月30日，租金每年20万元。第三人使用该租赁标的物至今。2015年12月29日，第三人与被告达成《租赁协议事实情况说明书》一份，载明：原告与被告签订租赁协议的实际使用方是第三人。按照租赁协议原告迟迟未能及时给予被告交付租赁欠款。原告和被告的合同直接由第三人缴纳租赁费用，并每年按该合同按时缴纳租金，如没有按时缴纳租金，被告可直接对第三人执行管理程序。2016年10月10日，被告向原告发出《关于解除的通知》:“贵公司与我公司在2009年1月8日签订了一份《土地租赁协议书》，该协议约定我公司将位于南环路储运分公司院内西部的16亩土地租赁给贵公司使用。双方所签协议第四条明确规定，贵公司应于每年的6月30日前将当年租金一次性付清，而时至今日贵公司仍未缴纳2016年租金，此举已严重违反了协议的约定，依据协议第五条第1款第（3）项之规定，贵方拖欠租金2个月以上的，我方有权解除本协议。因上述理由，我公司特通知贵公司，从即日起双方于2009年1月8日所签署的《土地租赁协议书》予以解除，同时保留向贵方追索每日1‰滞纳金的权利。”原告不同意被告解除《土地租赁协议书》，向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，审理过程中，被告新乡市新运交通运输有限公司提起反诉，本院追加新乡市众义汽车销售服务有限公司为第三人参加诉讼，经审理于2018年5月10日作出（2017）豫0703民初171号民事判决书，被告新乡市新运交通运输有限公司不服判决，上诉至新乡市中级人民法院。该院于2018年10月16日作出（2018）豫07民终3418号民事裁定书，将本案发回本院重审。本案庭审过程中，原告与第三人均确认并未向被告支付案涉土地2016年的租金，未缴纳租金的原因为因修路导致土地面积减少，原告和第三人均要求被告减少租金，但未能与被告协商一致。另经查明，原告向法院提交起诉状的日期未超过三个月的法定异议期限。认定上述事实的证据材料有土地租赁协议书、关于解除《土地租赁协议书》的通知、（2018）豫0703民初28号民事判决书、（2018）豫0703民初18号民事判决书、关于市政工程在南环扩路需要拆迁新乡市新运交通运输有限公司储运分公司综合办公楼前及车场前场地的有关情况说明、租赁协议事实情况说明书等以及当事人的庭审陈述。被告提交的租赁协议两份，因与本案所诉期间和案涉土地无关，本院不作为证据确认。第三人提交的收条5份、收据3份、银行转账2份、发票3份因不是缴纳本案诉争期间的案涉土地租金，与本案无关，本院不作为证据确认。本院认为：原告与被告签订的《土地租赁协议书》，是双方当事人真实的意思表示，合法有效。原告将租赁标的物转租给第三人，经过被告的认可，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的土地租赁协议书中约定有原告拖欠租金2个月以上的，被告有权解除本协议。原告与第三人均未向被告缴纳2016年租金，因租赁协议约定原告应于每年的6月30日前将当年租金一次性付清，故被告于2016年10月10日向原告发出解除《土地租赁协议书》的通知，符合法律规定和合同约定，该解除行为有效。原告认为土地面积减少应当减少租金时，应与被告协商，但不能构成不按时缴纳租金的理由。故原告要求确认被告《关于解除的通知》无效的诉讼请求，本院不予支持。本案本诉为确认被告的《关于解除的通知》是否无效，因反诉是基于同一法律关系而产生的目的对抗的不同诉讼请求，故被告的反诉请求，对原告的本诉不构成反诉，可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告新乡市路威运输有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告新乡市路威运输有限公司承担。被告新乡市新运交通运输有限公司预交反诉费1925元予以退回。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  邹 媛审 判 员  胡文兵人民陪审员  乔晓嵩二〇一九年六月五日书 记 员  张 洁