广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0681民初569号 原告：韦国服，男，1980年2月16日出生，壮族，住广西南宁市良庆区。 原告：韦国经，男，1973年11月24日生，壮族，住广西南宁市良庆区。 特别授权委托诉讼代理人，韦文西，广西桂三力律师事务所律师，执业证号14501200510970032。 被告：广西东兴市源振达实业有限责任公司，住所地东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103-1#地块（金滩民族大道中段），统一社会信用代码91450681791315809H。 法定代表人：陈海，执行董事。 特别授权委托诉讼代理人，蔡始军，广西北仑律师事务所律师，执业证号14506201010336191。 被告：娄国强，男，1962年6月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 一般授权委托诉讼代理人，姚文宇，广西南港律师事务所律师，执业证号14506201110673546。 原告韦国服、韦国经诉被告广西东兴市源振达实业有限责任公司（以下简称“源振达公司”）、娄国强案外人执行异议之诉一案。本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告韦国服、韦国经及其委托诉讼代理人韦文西，被告源振达公司的委托诉讼代理人蔡始军，被告娄国强的委托诉讼代理人姚文宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦国服、韦国经向本院提出的诉讼请求：1.请求确认东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103-1地块金滩华府度假村2号楼309号房所有权权属为俩原告所有；2.请求停止对东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103-1地块金滩华府度假村2号楼309房强制执行并解除对该房的查封。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告源振达公司与被告娄国强建设工程施工合同纠纷一案，东兴市人民法院依据娄国强的申请，作出了（2017）桂0681财保26号民事裁定书，查封了源振达公司位于东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103-1地块金滩华府度假村2#楼（含该楼309号房），但该楼309号房系原告于2017年8月11日以全款从被告源振达公司购买并签有购房合同（系法院查封该房之前），但被告源振达公司未办理备案登记手续。之后，原告于2019年2月13日对东兴市人民法院查封该房产行为提出了执行异议申请，该院立案受理后经审理作出了（2019）桂0681执异7号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。原告认为案涉房屋系原告全款从被告源振达公司购买，虽未经备案登记，但备案登记仅是一种部门规章要求，相关的法律未有此规定和要求，因而按相关的法律规定，该房权属应为原告所有，东兴市人民法院依法不能对该房进行查封及执行，且按最高院相关解释规定，原告以全款购买309号房，所以被告娄国强的工程价款优先权不能对抗已支付全部购房款的原告。 被告娄国强辩称，虽然原告与源振达公司签订了商品房买卖合同（预售），但原告实际并未支付房屋价款，案涉房屋没有办理预售登记，也没有办理相关的所有权转移登记手续，更没有实际交付，而娄国强提出的诉前保全，经法院审查符合法律规定进行了查封，所以原告的主张没有事实与法律依据，应予以驳回。 被告源振达公司表示与被告娄国强辩论意见一致。 经审理查明，2017年8月11日，原告韦国服、韦国经与被告源振达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买源振达公司开发建设的位于东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103#-1地块金滩华府度假村2#楼309号房屋，合同载明该商品房已由东兴市房产管理局批准预售，预售许可证号为2015-04；合同载明该商品房的抵押情况为未抵押，源振达公司对该商品房享有合法权利，该商品房未出售给原告以外的其他人，亦没有司法查封或其他限制转让的情况；该商品房总价为893228元。当日，被告源振达公司向二原告出具收款单，该收款单“其他附注”栏里注明“此款由黄贵体收”，开票人罗有春，收款人黄凤珍；并在收款单上收款单位处加盖了该公司财务专用章。黄贵体与黄凤珍是亲兄妹姐弟关系，与二原告是老乡关系，罗有春是源振达公司员工。原、被告并未在上述合同约定的期限内办理商品房预售合同登记备案手续，双方至今未能办理该商品房的房屋所有权转移登记，也未进行交房手续。 2017年12月12日，娄国强向本院提出其与源振达公司非诉财产保全申请一案，本院据此申请于次日依法作出（2017）桂0681财保26号民事裁定书，裁定查封源振达公司前述金滩华府度假村2#楼，查封价值1500万元，查封期限三年。东兴市房产管理局协助查封了上述2#楼，其中包括涉案房屋309号房。本院于2018年1月18日立案受理娄国强诉源振达公司建设工程施工合同纠纷一案，并于2018年4月26日依法作出（2018）桂0681民初132号民事判决书，判决：（一）源振达公司支付娄国强工程款10711480.27元及利息；（二）源振达公司向娄国强返还保证金200万元；（三）驳回娄国强的其他诉讼请求。后娄国强不服，向防城港市中级人民法院提起上诉，该中院于2018年9月12日作出（2018）桂06民终488号民事判决书，判决：（一）维持东兴市人民法院（2018）桂0681民初132号民事判决；（二）娄国强在10711480.27元工程款范围内对金滩华府度假村2#楼折价或拍卖的价款享有建设工程价款优先受偿权。次日，源振达公司向本院起诉请求解除与韦国服、韦国经之间的商品房买卖合同，向韦国服、韦国经返还购房款893535元并支付违约金89353元，本院经审查认为源振达公司作为违约方，请求解除与守约方韦国服、韦国经之间签订的商品房买卖合同，没有事实与理由，遂于2018年12月12日依法作出（2018）桂0681民初1359号民事裁定书，裁定驳回源振达公司的起诉。因源振达公司未履行生效判决书确定的义务，娄国强于2018年12月13日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行。2019年2月13日，原告对本院查封涉案房屋提出书面异议，当月26日，本院经审查后依法作出（2019）桂0681执异7号执行裁定书，裁定驳回原告韦国服、韦国经的异议请求。次月13日，原告向本院提出案外人执行异议之诉。 上述事实有身份证复印件、源振达公司的营业执照复印件、《商品房买卖合同（预售）》、收款单、（2017）桂0681财保26号民事裁定书、（2018）桂0681民初132号民事判决书、（2018）桂06民终488号民事判决书、（2018）桂0681民初1359号民事裁定书、（2019）桂0681执异7号民事裁定书及当事人庭审陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原告韦国服、韦国经与被告源振达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，但因原告与源振达未能办理所有权登记转移手续，遂原告未能取得案涉房屋的所有权。原告诉请本院确认原告对涉案房屋享有所有权，该诉请没有法律依据，本院不予支持。原告此项诉请是属于确权法律关系，与本案审查（2017）桂0681财保26号民事裁定书有无存在违法情形是不同的法律关系，原告可通过其他合法途径解决。原告无证据证实（2017）桂0681财保26号民事查封裁定有违法情形，该裁定合法有效。 在申请执行人娄国强与被执行人源振达公司建设工程施工合同纠纷一案执行中，娄国强申请执行法院查封了登记在被执行人源振达公司名下的涉案房产，案外人韦国服、韦国经以涉案房产已由其购买为由提出执行异议，被驳回后提起本案案外人执行异议之诉。对于案外人执行异议之诉，应根据案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除强制执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议规定”）第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。在本案中，根据防城港市中级人民法院作出的已生效的（2018）桂06民终488号民事判决书，娄国强对源振达公司应付的10711480.27元在折价或拍卖金滩华府2#楼所得价款中享有优先受偿权。韦国服、韦国经主张与源振达公司存在合法有效的合同关系，其系支付全部购房款的消费者，能够排除娄国强工程价款优先权对涉案房产的强制执行。但二原告无相关证据来证实其在旅游度假区购买的涉案房屋是其唯一用于基本生活居住所需的商品住房，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条及《最高人民法院关于中消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》“……，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释”的规定，二原告并非系《批复》第二条所规定的消费者，故二原告的主张不能对抗娄国强已经生效判决确定享有的优先受偿权。庭审中，被告源振达公司辩称二原告未实际缴纳购房款，但其并未对原告提供的有源振达公司财务专用章确认收款的购房收款单提出合理解释和证据予以反驳，且源振达公司在本院受理的（2018）桂0681民初1359号案中，其作为原告向本院诉请解除与韦国服、韦国经之间的《商品房买卖合同（预售）》，并向韦国服、韦国经返还购房款893535元及支付违约金89353元，其主张前后矛盾，本院不予采纳源振达公司的辩解。 2017年8月11日，韦国服、韦国经与源振达公司签订了涉案商品房买卖合同（预售），但未办理备案登记，未办理受让物权预告登记，韦国服、韦国经尚不是预告登记权利人，其不符合《执行异议规定》第三十条规定的情形，不能排除娄国强的强制执行。其次，韦国服、韦国经在本院查封前未合法占有涉案房产，根据《执行异议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，韦国服、韦国经诉请排除娄国强工程价款优先权对涉案房产强制执行的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告源振达公司的违约行为与本案属不同法律关系，不在本案审理范围，二原告可另案起诉予以解决。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于中消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》的规定，判决如下： 驳回原告韦国服、韦国经的诉讼请求。 案件受理费12735（原告已预交），由原告韦国服、韦国经负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费12735元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：农行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦少华 人民陪审员  骆幼良 人民陪审员  李石明 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  傅邦瑜