广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1712号原告：陈志铭，男，汉族，1967年7月26日出生，住广州市越秀区.被告：广州市盈燊置业有限公司，住所地广州市从化区江埔街河东南路73号，统一社会信用代码：91440184550581591P。法定代表人：郑强弟，职务：董事长。委托诉讼代理人：陆晖、余名赢，均系广东卓信律师事务所律师。原告陈志铭与被告广州市盈燊置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志铭、被告广州市盈燊置业有限公司的委托诉讼代理人余名赢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告退回2014年6月11日至2017年6月l1日，3年租金的一半即人民币：148672元；二、被告退回多收电费（现被告收取为1.49元每度，而工业用电的实际收取不超过l元每度）即人民币90699.5元；三、被告退回续租承诺金人民币50000元；四、被告承担本案全部诉讼费用。以上金额合计：289371.5元。事实和理由：一、本人于2014年6月11日承租广州市盈燊置业有限公司位于从化区××内××、××、××、Ａ8（被告自编）的物业。承租时约定该物业用于经营羽毛球馆，但本人多次要求甲方提供场地使用证明，但甲方都不给予，所以办理不了经营许可证，无法正常营业导至亏本无法经营；二、按电力法有关规定，房东不能多收租客电费；三、承租时，由广州市盈燊置业有限公司业务员蔡展宏联系并承诺租期满后，可以续租，并收取伍万元的承诺金，我当时包括一个半月的租金一起给他。现不能续租，要求退回承诺金。综上，请求判如所请。庭审中，原告增加诉讼请求，请求确认租赁合同无效。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。事实与理由：一、2014年6月13日原告、被告签订租赁合同及补充协议，约定由原告承租涉案物业，租赁期限为2014年6月12日至2019年6月11日，合同明确约定了租金的金额及支付方式，原告也一直经营涉案场地至今，其要求退回租金没有任何事实理由；二、根据城镇房屋租赁合同的司法解释第五条，房屋租赁合同无效当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因此，原告向被告缴纳的租金应当为使用涉案场地的占有使用费;三、2014年6月16日双方签订物业服务协议，约定原告将涉案场地委托被告实行物业服务管理，委托管理事项中包括负责收取涉案场地的电费及公摊费用等。被告依据物业服务管理协议向原告收取电费，而非本案租赁合同协议书，因此，原告关于电费的主张与补充协议书隶属于不同的法律关系，应当予以驳回；再者，该电费的计价方式为双方协商一致，原告从2014年6月承租之日起至今一直按照双方约定的计价方式缴纳电费，说明原告对该计价方式没有任何异议；四、原告对第三项诉讼请求应当提供相关的证据证明，否则应当承担举证不能的法律后果；另，被告从未收取原告所称的承诺金。经审理查明：原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《创意园租赁合同补充协议》载明：甲、乙双方经友好协商，就位于从化区××、××、××、Ａ8（自编）房地产签订了《广州市房屋租赁合同》，现就主合同未尽事宜达成补充协议如下：一、租赁标的：甲方将该物业按现状租赁给乙方使用，建筑面积为1302.99平方米，乙方签约前己清楚了解并接受该物业及其使用性质和权属的现状，且乙方同意按此现状承租。二、租赁期限：租赁期限共5年，自2014年6月12日起至2019年6月11日止。甲方同意提供4个月给乙方对租赁物业进行装修，即2014年6月12日至2014年10月11日为该物业的装修期；在此装修期间乙方无须向甲方缴付租金，但需要由乙方自行承担水电费用及物业管理费。三、租金及保证金：甲、乙双方约定，乙方租赁该物业的月租金为7元/平方米，合计9121元/月，租金每年递增方式按主合同执行：2014年6月12日至2014年10月11日，月租0元；2014年10月12日至2016年6月11日，月租9121元；2016年6月12日至2017年6月11日，月租9577元；2017年6月12日至2018年6月11日，月租10056元；2018年6月12日至2019年6月11日，月租10559元。乙方在每月第30日前将次月租金总额选择现金支票方式缴付或划入甲方银行账户。收款单位：广州市盈燊置业有限公司，开户银行：华夏银行越秀支行，账号：5038200001810200065756。如乙方将款项交给甲方指定收款员以外的任何人员，均视为甲方未收到款项；甲方指定收款员如有变更，将以书面形式通知乙方。甲乙双方签订本补充协议之日，乙方除向甲方交纳18242元租赁保证金外，还须缴纳水电费押金13030元。四、交付及确认：按现状交付。七、双方权利和义务：7.1甲方权利和义务：甲方负责提供水电到物业户门；甲方协助乙方办理房屋租赁登记备案。7.2乙方权利和义务：乙方同意由甲方指定的物业管理公司对租赁物业进行统一管理，乙方必须积极配合物业管理公司工作；乙方自行办理营业执照；乙方经营自负盈亏，政府行为及命令、政策变化、市场变化等不得构成乙方减免租金、水电费等费用的理由。十、其他条款：10.3第三.3.1点所述租金已含管理费。该补充协议乙方由陈志铭签名摁印，落款日期留白，甲方由签约代表蔡展宏签名并盖有广州市盈燊置业有限公司印章，落款时间为2014年6月13日。原告提交的银行流水显示：2014年5月28日，陈志铭在中国农业银行用银行卡现金取款63680元。2014年6月11日，陈志铭通过中国建设银行向广州市盈燊置业有限公司华夏银行账号5038200001810200065756汇款40393元。2014年6月16日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《物业管理服务协议》，该协议第一条约定：甲方将从化市河东南路73号自编A4、A5、A6、A8号委托于乙方实行物业服务管理。第十四条约定：各类水电费、公摊费用，按照有关规定计收。乙方负责向供水电部门代付，甲方应按/元每平方的标准向乙方缴纳水电周转金，合计人民币/元。乙方开具收据作为水电周转金的凭证，租赁期满后且已缴清所有费用的情况下，甲方必须凭乙方开具的水电周转金收据办理退款手续，乙方需如数无息退还。第十八条约定：委托管理期限为5年，自2014年6月12日至2019年6月11日止。第十九条约定：6.甲方必须按约定的时间每月向乙方缴纳《租赁合同》确定的租金及《物业管理服务协议》约定的物业管理服务费用，甲方每月所产生的水电费、水电公摊费、有偿服务费及卫生清洁费用。该协议落款处甲方由陈志铭签名摁印，乙方由广州市盈燊置业有限公司盖章确认。庭审中，被告承认涉案物业没有相关报建证明，只有国有土地使用权证。另，原、被告双方确认协议有主合同，但该合同是备案的格式版本，没有具体内容，且原告没有该主合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。主要存在以下几个问题：一、关于涉案《创意园租赁合同补充协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。庭审中，被告广州市盈燊置业有限公司明确涉案物业未取得建设工程规划许可证，现原告起诉要求确认租赁合同无效于法有据，本院予以支持，故本院确认原、被告所签订的《创意园租赁合同补充协议》无效。二、关于被告是否应向原告退回所收取的2014年6月11日至2017年6月11日三年租金一半的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支特。据此，原告起诉要求被告返还已支付的三年租金的一半不符合法律的规定，本院不予支持。三、关于被告是否应向原告退回多收电费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告收取原告电费是依据原、被告双方所签订的《物业管理服务协议》中原告的授权而收取，收取之后向供电部门代付，并非是依据合同所取得的财产，且原告对涉案用电度数没有争议，仅对公摊电费有异议，但原告并未提交证据证明公摊电费不合理。故原告起诉要求被告返还电费于法无据，本院不予支持。四、关于被告是否应向原告返还承诺金50000元的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告提交的中国农业银行的银行卡取款业务回单仅证明原告提取了现金63680元，但原告并未提交被告已收取50000元承诺金的证据。另，原告称13680元是支付给被告的免租期一个半月的租金，亦与《创意园租赁合同补充协议》中约定的2014年6月12日至2014年10月11日月租金0元的约定不符。据此，原告未提交证据证明自己的该项主张，依法应承担举证不能的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告陈志铭与被告广州市盈燊置业有限公司2014年6月13日签订的《创意园租赁合同补充协议》无效；二、驳回原告陈志铭的全部诉讼请求。本案受理费2820元（原告已预交），由原告陈志铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴建二〇一九年六月二十八日书记员  谢妍