江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初501号原告：于悬悬，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：方勇，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告：张玲，住南京市雨花台区。原告于悬悬与被告张玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于悬悬及其委托代诉讼理人方勇，被告张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于悬悬向本院提出诉讼请求：1、被告张玲继续履行合同，向原告于悬悬交付位于南京市雨花台区房屋；2、被告张玲向原告于悬悬赔偿迟延交付房屋产生的违约金133600元；3、被告张玲承担本案诉讼费用。事实与理由：李庆兵、王小英与于悬悬系公婆与儿媳之间的关系。李庆兵、王小英不具备在南京买房的资格，而于悬悬因为工作原因没时间看房买房。因此，于悬悬曾委托李庆兵在2018年9月23日与张玲签署了《存量房买卖中介合同》和《房地产交易约定》，房屋中介南京市雨花台区朝阳房地产中介服务中心（以下简称朝阳中介中心）对相关购房资格和委托关系都是明知的。因此，《房地产交易约定》的实际购房人应当是于悬悬，该合同约定张玲以1336000元的价款出售位于南京市雨花台区的房屋。现于悬悬已依约支付张玲购房款共计1320000元，因张玲未按照合同约定交付该房屋，于悬悬依约扣留了尾款16000元。于悬悬依据合同中的约定履行了自己作为买房人应尽的义务，根据《房地产交易约定》第四条约定，张玲应于银行贷款下款后10个工作日内进行房屋交付。而1000000元银行贷款已于2018年11月23日转账至张玲的账户，但张玲至今未交付房屋。按照《存量房买卖中介合同》第九条第2款约定，张玲逾期交付房屋超过30天的，于悬悬有权要求张玲按照房屋总价款的10%支付赔偿金。综上，于悬悬认为双方之间签订的1336000元房屋买卖合同系真实意思表示，合法有效，张玲未按合同约定按时交付房屋已构成违约。于悬悬为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告张玲辩称，2018年9月23日，张玲与于悬悬的公婆李庆兵、王小英签订《存量房买卖中介合同》时，无论是朝阳中介中心还是李庆兵、王小英都没有告知张玲真正的买房人是于悬悬。如果李庆兵、王小英和于悬悬之间是委托关系，朝阳中介中心不可能让李庆兵、王小英作为买房人签订合同。也正因此，张玲有理由认为李庆兵和于悬悬的委托书是事后伪造的。因为李庆兵不具备购房资格，其不能履行合同约定，按约定其应当承担因不具备购房资格造成不能买房的违约责任。此时李庆兵、王小英向张玲提出由其儿媳于悬悬买房，并且办理贷款业务的中介公司南京标点置业顾问有限公司（以下简称标点公司）提出以1450000元签订网签合同。张玲出于经济利益的考虑同意变更买房人，并认为将1450000元约定在网签的《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》中也是买卖双方对合同价款的变更达成了合意。签订价格虚高的房屋买卖合同骗取银行贷款是违法的，张玲不可能同意实施违法行为。正是因为张玲认为1450000元系房屋真实交易价格而非帮助于悬悬骗取银行贷款的虚假价格，张玲对标点公司提出出具80000元定价收条明确予以拒绝，80000元定金收条系标点公司伪造的。综上，是李庆兵、王小英作出符合购房条件的虚假承诺导致以该两人名义签订的合同不能履行，房屋中介为了牟利减少损失，安排于悬悬作为买房人。但是，既然包括买房人在内的合同发生了根本上的变更，张玲就要求于悬悬按照变更后的合同价款履行付款义务。现在于悬悬不能按约付款，于悬悬自身存在违约行为，张玲因此拒绝向其交付房屋，更不应该向其赔偿违约金。据此，请求法院驳回于悬悬的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，认定以下事实：2018年9月23日，张玲作为合同甲方，李庆兵、王小英作为乙方，朝阳中介中心作为丙方，共同签订了一份《存量房买卖中介合同》和《房地产交易约定》。在《房地产交易约定》中甲乙双方约定，张玲将位于南京市雨花台区房屋出售给李庆兵、王小英，房价1336000元，其中李庆兵、王小英于签约当日支付定金20000元，张玲同意李庆兵、王小英向贷款银行申请住房抵押贷款用于支付房屋转让价款的余额，贷款总额1000000元，双方于贷款审批通过7日内共同向不动产登记机构申请办理不动产权属转移登记，李庆兵、王小英于贷款申请当日向张玲支付300000元首付款，剩余16000元尾款于房屋交付当日支付。甲乙双方约定银行贷款下款后10个工作日内进行房屋交付。双方约定空调、电视、窗帘、衣柜等家用电器、家居家具等设施随房屋一并转让。在《存量房买卖中介合同》第三条中约定，李庆兵、王小英向朝阳中介中心支付佣金26000元。在合同第九条中约定，张玲逾期交付房屋超过30天的，李庆兵、王小英有权要求张玲按照房屋总价款的10%的支付赔偿金。合同签订当日，李庆兵、王小英向张玲支付20000元定金，张玲出具一张定金收条写明今收到王小英购房定金20000元。在签订过《存量房买卖中介合同》和《房地产交易约定》后的当日，于悬悬作为委托人，李庆兵作为受托人签订委托书一份，约定于悬悬委托李庆兵看房、与卖方和中介签订涉案房屋有关的合同。2018年11月5日，于悬悬与中国建设银行股份有限公司南京新街口支行（以下简称建行新街口支行）签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》，约定于悬悬向建行新街口支行申请购房抵押贷款，用于购买南京市雨花台区房屋，总房价为1450000元，于悬悬向建行新街口支行贷款1000000元。为了证明涉案房屋价款为1450000元，张玲已经收到于悬悬支付的80000元定金，标点公司以张玲的名义伪造了一份80000元收条。同日，于悬悬与建行新街口支行签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定于悬悬将南京市雨花台区房屋抵押给建行新街口支行，作为1000000元主债权的担保。于悬悬与建行新街口支行确认，南京市雨花台区房屋总价值1450000元。在于悬悬办理贷款的过程中，张玲曾向李庆兵提出希望其多出3000元钱加快贷款办理速度，被李庆兵拒绝后张玲自己支付了3000元，以提高贷款办理速度。2018年11月7日，张玲作为甲方、于悬悬作为乙方、标点公司作为丙方，共同签订《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》一份，约定张玲将位于南京市雨花台区房屋出售给于悬悬，房价1450000元，其中定金80000元，尾款70000元在房屋交付时交割，首付款300000元于过户前支付，张玲同意于悬悬向贷款银行申请个人住房抵押贷款1000000元。该合同中对房屋交付约定为银行下款后七天内正式交付房屋，对张玲逾期交房的责任没有做出明确约定。合同约定房屋内的附属家电、家具等设施都不随房屋一并转让。当日，于悬悬向张玲转账300000元，张玲将房屋过户至于悬悬名下。2018年11月23日，张玲收到了银行发放给于悬悬用于买房的贷款1000000元。2018年12月13日，朝阳中介中心出具证明一份，证明涉案房屋买卖的真实交易价格是1336000元，因为贷款原因提交网签合同价为1450000元。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，于悬悬、张玲分别在签订《存量房买卖中介合同》和《房地产交易约定》委托手续的办理，购房款的约定、购房抵押贷款的申请等行为中，都应遵循诚实信用原则。关于张玲是否应当向于悬悬交付南京市雨花台区房屋的问题。张玲已将涉案房屋过户至于悬悬名下，即该房屋的所有权人已经登记为于悬悬，暂且不论双方对本案合同价款的争议，至少于悬悬已经支付大部分购房款，履行了合同的主要义务，对于少部分没有支付的合同尾款，张玲可以向于悬悬主张相应的债权，但不应以此对抗于悬悬对房屋享有的物权。据此，于悬悬要求张玲交付涉案房屋的请求，本院依法予以支持。关于张玲是否需要向于悬悬赔偿违约金的问题。于悬悬主张违约金的依据是《存量房买卖中介合同》中违约责任的约定，且认为《存量房买卖中介合同》中约定的1336000元是本案真实交易价格，《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》约定1450000元是为了多获取银行贷款。张玲主张本案存在两份独立的合同，《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》并没有逾期交房违约责任的约定，且该合同中约定的1450000元为房屋买卖真实的交易价格。本院认为，虽然《存量房买卖中介合同》和《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》在签订主体、合同价款、违约责任、附属设施转让等合同主要条款上都有不同，但是于悬悬与李庆兵、王小英具有亲密的人身关系；张玲认为其与两个独立的主体签订了两份独立的合同，但是在张玲与于悬悬签订网签合同时却没有对已经与李庆兵、王小英签订的《存量房买卖中介合同》和《房地产交易约定》做任何处理，二手房房屋买卖过程中仅有一份网签合同而不签订其他书面买卖合同及中介合同的情况与通常的交易习惯不符；张玲现依据《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》的约定主张房款，但张玲在过户时并没有按该合同约定的定金条款向于悬悬主张80000元；张玲称签订网签合同时主要是中介工作人员与其沟通联系，与于悬悬未作过多交流，而朝阳中介中心也证明涉案房屋买卖的真实交易价格是1336000元，因为贷款原因提交网签合同价为1450000元。综合以上因素，本院认为，《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》是对《存量房买卖中介合同》的延续，两份合同并非相互独立，《存量房买卖中介合同》中约定的1336000元应当作为本案房屋买卖的真实交易价格，《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》中约定的1450000元系于悬悬为了多获得银行贷款的价格。违约金系对合同无过错方遭受损失的一种保护。虽然《存量房买卖中介合同》中约定张玲逾期交付房屋超过30天的，应按房屋总价款的10%的支付赔偿金，但是于悬悬在履行合同付款义务的过程中，没有向银行申报真实的房款交易价格，向银行确认的抵押物价值虚高，明知标点公司有伪造定金收条的违法行并从中受益，从而获得了部分本不应获得的银行贷款，否则于悬悬将存在付款违约的可能。也正因于悬悬为了获得更多的银行贷款，虚报的房屋交易价格使张玲与其就房款问题产生了争议。故本院认为于悬悬在履行合同约定的先付款义务中存在明显过错。同时，于悬悬也承认李庆兵在与张玲签订《存量房买卖中介合同》和《房地产交易约定》之后，其才与李庆兵签订委托书，无论于悬悬和李庆兵是否将委托事项、购房资格等事先告知中介，对于张玲来说其在签订《存量房买卖中介合同》和《房地产交易约定》时对委托行为并不知情。因此，于悬悬在签订《存量房买卖中介合同》和《房地产交易约定》以及委托手续的办理上也有过错。据此，于悬悬主张的违约金不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张玲于本判决发生法律效力之日起五日内向原告于悬悬交付南京市雨花台区房屋；二、驳回原告于悬悬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18026元，由原告于悬悬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  薛 鹏人民陪审员  赵全美人民陪审员  张雪春二〇一九年六月六日书 记 员  吕珊珊