广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初894号原告：曹业娥，女，1979年6月26日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。被告：佛冈县昌川房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县龙山镇龙山新城商业中心南区龙昌大街1号商铺，统一社会信用代码：914418216730992952。法定代表人：李志全，总经理。委托诉讼代理人：郑邦伟，男，该公司法务。委托诉讼代理人：郑广强，广东易之堃律师事务所律师。原告曹业娥与被告佛冈县昌川房地产开发有限公司（以下简称：昌川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告曹业娥的委托诉讼代理人谢玉良、被告昌川公司的委托诉讼代理人郑邦伟、郑广强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹业娥向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号201601315943253），按法定交房条件交付房屋（广东省清远市佛冈县龙山镇龙山××街××房）；2.判令被告自2017年4月30日起至实际向原告交付符合交房条件的房屋之日止，向原告支付逾期交房违约金[暂计算至2019年4月19日（719天）为人民币54068.80元]，若判决生效后被告仍无法交付符合交房条件房屋的，被告先行向原告支付直至执行之日为止产生的违约金；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年1月31日，原告与被告签订了编号为201601315943253的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），约定：被告以总价人民币376000元将预售商品房（广东省清远市佛冈县龙山镇龙山××街××房，以下简称“案涉房屋”）出售给原告。根据《买卖合同》第十一条约定，被告应在2017年4月30日前向原告交付案涉房屋。广东省高级人民法院于2017年9月12日颁布实施的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”《买卖合同》未约定更高的交付条件，遂案涉房屋的交付条件应为“办理工程竣工验收备案”。另根据《买卖合同》附件十一《补充协议》第3条第（4）项约定：“……逾期仍未取得《工程竣工验收登记备案表》超过60日，自期限届满之日起至实际取得《工程竣工验收登记备案表》及实际交付之日止，甲方（被告）每日按乙方（原告）已交付房价款的万分之贰给付延期交付违约金。”《买卖合同》签订后，原告已如约支付全额房款并缴清所有税费。然而，截至起诉之日，案涉房屋仍未能达成合同约定的交房条件交付原告使用，被告迟延交房的行为已构成违约。综上所述，原告认为被告违约事实明确，迟延交房损害了原告的合法利益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照《买卖合同》的约定承担违约责任。为维护自身合法权益，原告现根据我国相关法律法规的规定向法院提起诉讼，望法院判如诉请。被告昌川公司辩称，一、本案的交楼时间应当认定为2018年4月30日。根据答辩人与被答辩人共同签订的《商品房买卖合同补充协议》第3关于房屋交付标准、期限约定，涉案的房屋有2种交付条件，其一为涉案商品房取得《建设工程竣工验收报告》，该条件的交楼时间为2017年4月30日。其二为涉案商品房取得《工程竣工验收登记备案表》，该条件的交楼时间需顺延1年，即交楼时间为2018年4月30日。现被答辩人在诉状中明确要求涉案商品房需取得《工程竣工验收登记备案表》才视为交楼条件，故本案的交楼时间应当为2018年4月30日。被答辩人要求从2017年4月30日开始计算逾期交楼违约金没有合同依据。二、答辩人未能按照合同约定将涉案房屋交付给被答辩人的实际原因是涉案楼盘的实际施工人麦亮忠无理停工并一直霸占工地不移交给答辩人，以建设工程施工合同纠纷为由，多次制造事端，导致诉讼从2016年4月20日立案至今尚未完成鉴定确定工程量，长达37个月无法作出判决，滥用诉权，造成涉案楼盘被法院查封和无法完工。答辩人请求法院考虑本案的客观违约原因，依法减轻答辩人的违约责任。答辩人是“龙山新城”商品楼建设项目的开发商，涉案工程由实际施工人麦亮忠以垫资方式挂靠施工企业承包建设。但是，在涉案楼盘的施工过程中，实际施工人麦亮忠以建设工程施工合同纠纷为由，2016年9月22日向清远市中级人民法院起诉并申请查封涉案楼盘，导致了涉案楼盘被迫停工。在诉讼中，麦亮忠多次制造事端，引致当地政府介入调停，一直霸占工地不作移交，从而导致答辩人无法恢复施工建设按时交楼。目前，答辩人与实际施工人麦亮忠的建设施工合同纠纷仍然在清远市中级人民法院依法审理当中，案号：(2016)粤18民初28号。因此，答辩人请求法院在认定事实和适用法律时慎重考虑答辩人的客观违约原因，依法减轻答辩人的违约责任。三、答辩人与被答辩人约定的违约金过分高于被答辩人的实际损失，答辩人请求法院参照涉案房屋同地段同类型房屋租金予以减少违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少”。据本案的实际情况，被答辩人不能按期收楼的实际损失仅为租房租金损失，而被答辩人主张每日按已交付房款的万分之贰计算违约金明显过分高于被答辩人的实际损失，答辩人请求法院参照同地段同类型房屋租金予以减少违约金。综上所述，虽然答辩人在本案中存在逾期交房的违约行为，但是答辩人请求法院根据本案的客观违约原因以及原告的实际损失予以减轻答辩人的违约责任和适当减少违约金。本案在审理过程中，针对争议的焦点，原告向本院提交了如下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》，用以证明：1、原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买被告位于佛冈县龙山新城的预售商品房；2、被告未在2017年4月30日前向原告交付符合条件的房屋，应向原告支付迟延交房违约金；二、购房发票，用以证明原告已如约履行合同义务；三、契税完税证明，用以证明原告已如约履行合同义务。对原告提供的证据，被告的质证意见是：对原告提供的证据原件庭后再审查，但根据《商品房买卖合同补充协议》第3条房屋交付标准、期限约定修改为：……相应顺延一年，也就是2018年4月30日为房屋的交付期限。对原告提交的证据，本院依法认定如下：原告提供的上述三份证据形式合法，客观真实，与本案具有关联性，证据之间相互印证，本院予以确认并采信作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：2016年1月31日，原告（乙方）曹业娥与被告（甲方）昌川公司签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买由被告开发建设的位于佛冈县龙山镇龙山××街××房，总房价为376000元，建筑面积109.13平方米，房屋交付时间为2017年4月30日前。合同第九条交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条对房屋相关设施设备的交付条件进行了约定。逾期交付责任约定按《商品房买卖合同补充协议》处理。同日，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第3条对房屋交付标准、期限约定进行了修改，3.1乙方同意将《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条的交房条件修改为：甲方在该商品房/商铺项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》即可办理交楼，乙方同意以此条件收楼后不追究甲方的任何交楼责任。若乙方要求交房条件为“该商品房/商铺项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房/商铺建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电的证明文件”，则乙方同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年，此并不构成甲方逾期交付的违约行为，视为乙方给予甲方履约的宽限期。3.4如乙方同意该商品房/商铺在取得工程竣工验收报告后即可办理提前收楼手续，并同意甲方发出收楼通知之日起1个月内安排乙方收楼。乙方办理收楼手续后即视为甲方已按本合同约定履行交付房屋的义务。若乙方要求在取得该房屋所在项目的工程竣工验收登记备案表后收楼的，乙方确认同意将本合同约定的收楼时间顺延至建设行政主管部门出具《工程竣工验收登记备案表》之日，甲方承诺在取得工程验收报告之日起十二个月内办妥《工程竣工验收登记备案表》，逾期仍未取得《工程竣工验收登记备案表》超过60日，自期限届满之日起至实际取得《工程竣工验收登记备案表》及实际交付之日止，甲方每日按乙方已交付房价款的万分之二计付延期交付违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》签订后，原告交付了全部购房款376000元（其中260000元为贷款）及契税5640元。案涉房屋的工程项目至今未取得《工程竣工验收报告》及《工程竣工验收登记备案表》。原告认为被告存在逾期交房的违约行为，请求被告承担逾期交房的违约责任。本院认为，当事人应当按照协议的约定全面履行义务。原告曹业娥与被告昌川公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行义务。原告已支付了购房款给被告，被告应当在约定的期限内将符合交付条件的房屋交给原告。根据本案双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、涉案商品房的交付时间应如何确定；二、涉案商品房的逾期交楼违约金是否过高，应否调整。一、关于涉案商品房的交付时间应如何确定问题。由于在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条已经明确约定，出卖人应当在2017年4月30日前，向买受人交付已取得房屋测绘报告及建设工程竣工验收备案证明文件的商品房。因此，本案中，买受人要求出卖人昌川公司于2017年4月30日交付涉案房屋，依据充分，本院予以支持。对于昌川公司提出，依据双方当事人签订的《补充协议》，已经将交楼条件变更为：按《建设工程竣工验收报告》标准交楼的，交付时间为2017年4月30日；按《工程竣工验收登记备案表》条件交楼的，交楼时间顺延一年至2018年4月30日问题。因在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中，对于交楼的时间及交付条件有非常明确的约定，而非约定不明，并不存在需要通过签订《商品房买卖合同补充协议》予以进一步明确或补充的情形。而按照补充协议的相关约定，是明显减轻了出卖人的交楼责任，且未对买受人进行提示，未就相关文字提醒买受人注意。据此，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条关于“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，对相关内容，仍应以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的相关约定为准。即应认定，涉案商品房的交付时间为2017年4月30日前。昌川公司的该项答辩请求及事实理由依据不足，本院依法不予采纳。二、关于涉案商品房的逾期交楼违约金是否过高，应否调整的问题。被告应该在2017年4月30日前将房屋交付给原告，逾期交房的应该承担支付违约金的违约责任，对于违约金的计算标准，《商品房买卖合同补充协议》第3条第4款中有约定，根据该款的约定，计算违约金的起始时间为建设行政主管部门出具《工程竣工验收登记备案表》之日的60日，但涉案的商品房的工程项目至今未取得《建设工程竣工验收报告》及《工程竣工验收备案登记表》，涉案房屋的工程项目何时能够取得《建设工程竣工验收报告》及《工程竣工验收备案登记表》尚未能确定，若以《补充协议》约定的起始时间计算违约金的，显然是减轻了被告的违约责任，对守约方不公平。因此，本院认为违约金的计算起始时间应为《商品房买卖合同（预售）》约定的交付期限的次日，即2017年5月1日。昌川公司认为补充协议中约定的违约金标准过高，要求法院调整为按涉案商品房同地段同类房屋的租赁标准支付逾期交楼违约金，但昌川公司并未提供涉案商品房同地段同类房屋的租金标准予以佐证，对其该答辩意见，本院不予采纳。另外，昌川公司主张涉案房屋未能按时交付的原因是实际施工人的造成的，请求减轻被告的逾期交房的违约责任，被告与实际施工人之间因工程款发生纠纷与原告无关，不能成为被告减轻逾期交房的违约责任的理由，对被告的该答辩意见，本院也不予采纳。综上所述，原告要求被告昌川公司每日按已交付房款的万分之二，支付自2017年5月1日起至交付房屋之日止的违约金给原告［暂计算至2019年4月19日为54068.80元（376000元×0.02%×719天］，合同继续履行，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告曹业娥与被告佛冈县昌川房地产开发有限公司于2016年1月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行；二、被告佛冈县昌川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金54068.80元（暂计算至2019年4月19日，后续违约金每日按已付房款376000元的万分之贰计算至交房之日止）给原告曹业娥。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1152元，减半收取计576元，由被告佛冈县昌川房地产开发有限公司负担。原告预交的受理费576元，可以在本判决生效后向本院申请退回576元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  李海华二〇一九年六月二十四日书记员  吴丽华附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。