黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初4787号原告：于春红，女，1978年11月9日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：浦云峰，黑龙江洪峰律师事务所律师。被告：哈尔滨市祥业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路97号。法定代表人：张楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：周晨阳，黑龙江永拓律师事务所律师。原告于春红与被告哈尔滨市祥业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告于春红及委托诉讼代理人浦云峰、被告哈尔滨市祥业房地产开发有限公司委托诉讼代理人周晨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于春红向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即返还原告购买地下停车位款人民币26250元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求法院依法解除2018年11月16日签订的《哈尔滨恒大时代广场停车位使用协议》。事实及理由：2018年11月15日，原告在被告处购买其开发的位于哈尔滨时代广场楼13号楼2302室的一处楼房，原告交纳了首付款325809元。2018年11月16日，原告又购买了1000/0969号地下停车位，并交纳了首付款人民币26250元，被告给原告出具了收据，被告单位售楼员代原告签订了《哈尔滨恒大时代广场停车位使用协议》一份。购房时，被告承诺无理由退房。后原告找到被告退房及停车位，但被告无正当理由只给原告退还了购楼首付款325809元，拒绝退还停车位首付款，经原告多次找被告要求退款事宜未果。哈尔滨市祥业房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告对外宣传的是“无理由退房”而非“无理由退货”，被告对外销售的产品从法定权属性质上分为住宅、商业及车位，而“无理由退房”仅针对住宅。车位不论从产品的名词定义、权属性质、使用功能等与住宅为不同类产品。被告销售现场“公示牌”上，对“无理由退房”进行了显著的公示，商业、车位并非“无理由退房”产品，《无理由退房协议书》内容公示的非常明确；被告的销售人员在向客户介绍产品时，也已明确告知客户其预购买的产品是否享有“无理由退房”的权利。在客户选定产品、签订相关法律文书时，更有明确的区分，住宅签订的是《认购书》并同步签订《无理由退房协议书》，被告附随交付《无理由退房承诺书》，后续签订《商品房买卖合同》；而车位签订的是《车位使用协议》，后续转为《停车位合同》，并不存在《无理由退房协议书》及《无理由退房承诺书》；原告在被告处购买两种不同产品即住宅及车位。购房置地属于重大的商事行为，原告多次前往销售现场，进行过深入了解、比对，销售人员对其预购买的产品也进行过细致的分析与说明。所以，原告更能显著区分两种产品销售业态的不同，原告明知其购买的诉争车位不参与“无理由退房”。故其不享有对诉争车位“无理由”退货的权利，双方的合同关系中也不存在其他解除事由，故原告的诉讼请求不能成立。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1、哈尔滨恒大时代广场停车位使用协议2份及收据，拟证明：2018年11月16日，原告在被告处购买1000/0969号地下车位一处，交纳首付款26250元，该协议书并非原告本人签字，原告未到场，该协议也未经原告追认。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为原告与被告签订的停车位使用协议是经原告追认后签订的，有原告与被告销售现场的销售人员微信记录及原告给销售人员转款证明予以确认。证据2、被告单位的宣传彩页，拟证明：被告单位在对外进行销售楼房及车位时，在该彩页的右上角明确标明“无理由退房”，且该彩页中没有明确告知原告购楼房及车位后只能退楼房不含车位。被告此行为已构成违约，同时也存在欺骗行为，原告所购买的车位应予退还。经质证，被告对上述证据有异议。认为该份证据只是一张宣传页，并没有证明证据的来源，也不能证实是由被告方出具的。被告所说的无理由退房在被告的销售现场均有明确的公示及无理由退房的范围，被告在与购买人签订购买合同后如存在无理由退房的情况都会签订一份无理由退房协议，只有签订无理由退房协议的房屋才享有无理由退房的权利。原告与被告诉争的车位从未签订过无理由退房协议，故不符合法定的解除理由，也不存在约定的解除理由，故不应该解除车位使用合同。证据3、2019年3月3日的视频资料及照片4张，拟证明：被告承诺无理由退房。关于无理由退房政策的提示，放于被告单位售楼处极其不显眼处，使得原告及其他客户无法看到，且该政策提示在原告购买楼房及车位时根本就没有。被告用无理由退房来吸引客户的眼球，使原告及客户产生误解，正常人看到无理由退房时一致的反应就应该是退房包括相应的车位或者是车库。因此，被告关于无理由退房政策的提示对原告不产生任何法律效力。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但对关联性及证明问题均有异议，认为该份证据只是销售现场的情况，与本案没有关联性。被告在售楼现场对无理由退房协议书及无理由退房的政策均有公告，任何一个购买人在现场都可以清楚的看到，无理由退房的政策已明确说明售楼现场无理由退房的范围，并且宣传彩页上也写明退房与车位没有任何关联，从字面理解也不能把房子与车位联系到一起。证据4、2018年11月29日原告于春红与被告售后部工作人员的通话录音，拟证明：被告单位同意退还车位款，但需要收取费用，所收取的费用无任何法律依据。经质证，被告对该份证据的真实性及证明问题均有异议。认为录音中的对话人并没有出庭，无法证实录音中录音人员的身份及录音的内容是否真实，不应作为证据采信。恒大的无理由退房中不包括车位，其全国范围内均按此政策实施，原告购买的房屋已按无理由退房退还，车位的价格要远远低于房屋的价格，如果有无理由退车位的政策，被告不可能仅同意退还房屋而不退还车位。证据5、证人张某到庭，拟证明：原告在购楼时，被告单位销售人员没有向原告声明或告知购买车位不享受无理由退房的政策。在售楼中心没有关于无理由退房政策的提示。经质证，被告对证明问题有异议，证人表示仅能证明她与原告一起到售楼处购买房屋，具体的售楼员怎么跟原告承诺的，证人并不知情。证据6、证人徐某到庭，拟证明：原告在购楼时，被告单位销售人员没有向原告声明或告知购买车位不享受无理由退房的政策且售楼中心工作人员同意在2019年2月4日退还原告所交纳的车位款。经质证，被告认为证人对原告与被告诉争的车位、购买的事实并不知情，其证言真实性、关联性、证明问题均与本案无关。证据7、原告与被告售楼人员王某2019年2月1日录音，拟证明：王某知道被告单位同意在2019年2月4日前以现金方式退车位款的情况。经质证，被告对该份证据有异议，认为该证据未在举证期限内提交至法院，且录音中无法核实通话双方人员的身份，录音中已明确说明诉争车位不适用无理由退房，也没有证明原告所要证明的内容。被告围绕答辩意见依法提交了以下证据：证据1、销售人员签订的哈尔滨恒大时代广场停车位使用协议及收款收据，拟证明：1、2018年11月16日，原、被告双方建立车位使用合同关系；2、该协议内容与销售人员通过微信发给原告的协议照片内容相同，与销售人员向原告介绍诉争车位的内容相符；3、原告与被告现场销售人员通过微信确认购买诉争车位，并将购买车位使用价款的定金及首期款汇至被告现场销售人员王某帐户，由王某代为支付给被告。经质证，原告对该份证据的真实性无异议，对证明问题有异议,认为该份证据是由被告与被告单位的销售人员签订的，并非是原告本人亲自签订，也未经其本人追认，销售人员虽将该份合同照片发给了原告，但看不清具体详细内容，原告无法追认。原告将款项汇入销售人员招商银行帐户并不能证明双方成立车位使用合同关系。该合同当中，亦未载明不符合无理由退房的条件，故原告有权也有理由依据无理由退房的政策要求退还车位。证据2、销售人员王某与原告微信沟通的视频资料，拟证明：1、2018年11月16日，销售人员王某向原告详述原告所购买车位的价款、付款方式等信息；2、原告同意购买诉争车位；3、原告向销售人员汇款26250元用于购买诉争车位；4、销售人员将原告签订的诉争车位的使用协议发给原告，原告予以追认无异议；5、原、被告之间的合同关系合法有效。经质证，原告对该份证据的真实性无异议，对证明问题有异议,认为虽然销售人员将其代原告签订的诉争车位的停车位使用协议照片发给了原告，但原告仅答复“收到”，该答复不能视为追认，亦不能证明双方之间的合同关系合法有效，但该份证据可以证明被告销售人员未告知原告购买车位不享受“无理由退房”的政策。如果原告到场签订停车位使用协议时，其会要求与被告销售人员签订无理由退房协议，否则原告不会购买该车位。证据3、销售现场照片3份，拟证明：1、诉争车位销售现场对无理由退房适用的产品范围及适用条件均有显著公示；2、可无理由退房的产品需要签订无理由退房协议书；3、公示的无理由退房协议书内容中明确可无理由退房的产品仅为住宅，签订的法律文书为楼宇认购书、商品房买卖合同的产品才能使用。经质证，原告对该组证据有异议。认为首先该组证据来源不明确，无法证明“无理由退房协议书”的公示地点在被告的售楼部，也无法证明关于无理由退房政策的提示公示于被告的售楼处；并不能证明销售现场对无理由退房适用的产品范围、适用条件有显著公示，原告在购买该车位时没有看到关于无理由退房政策的提示，即使当时现场存在该提示，也未摆放在显著位置，更未在最明显的位置即销售部的大屏幕上公示，大屏幕上仅显示“无理由退房”。被告称需签订无理由退房协议，因原告未到现场签订车位使用协议书，系售楼员未完善相应手续。证据4、原告与被告签订的哈尔滨恒大时代广场商品房认购书、商品房买卖合同、无理由退房协议书及被告向原告做出的无理由退房承诺书，拟证明：1、原告在购买诉争车位前已在被告处购买过可无理由退房的产品；2、原告对适用无理由退房的产品需要签订的文书及对无理由退房的产品非常明确；3、原告明知住宅与车位系完全不同的两种产品销售业态。经质证，原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为该证据证明不了被告拟证明的内容，原告购买诉争车位时没有签订无理由退房协议书是因为被告未向原告告知，且被告销售人员代签车位使用协议书时原告并不在场。证据5、证人王某到庭，拟证明：1、原告于2018年11月10日到销售现场看房与证人互加微信；2、原告于2018年11月15日第二次到销售现场，对销售现场公示及提示内容已充分了解；3、原告于2018年11月15日交纳购房款，预购买车位，证人向原告详细介绍车位的具体信息，并告知原告车位没有无理由退房，原告于当日选定车位位置决定购买；4、因2018年11月15日销售现场工作繁忙，故未与原告就诉争车位签订书面协议，亦未收取原告任何款项。经质证，原告对该份证据有异议。认为首先，证人作为被告公司出售楼盘的销售员，与被告之间存在利害关系；其次，被告提交证人出庭申请书时已经超过了举证期限；再次，证人所述部分并非事实，证人并未向原告明确告知“无理由退房”中不包含车位，也并未领原告观看有关无理由退房政策的提示板。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月15日，原告自被告处购买了其开发的位于哈尔滨恒大时代广场楼盘13栋1单元2302室的一处楼房，并交纳了首付款325809元。在原告购买楼房时，被告向原告承诺“无理由退房”，原、被告就此一并签署了哈尔滨恒大时代广场商品房认购书、无理由退房协议书、哈尔滨市商品房买卖合同书。被告于2018年11月11日向原告出具了一份《无理由退房承诺书》。2018年11月16日，原告又自被告处购买了1000/0969号的一处停车位，该车位位于原告所购买13号楼的地下，销售人员代替原告与被告签订了停车位使用协议，原告通过向销售人员转账的方式支付车位首付款26250元，被告于同日向原告出具收款收据，收据上载明该笔款项为车位首期款（含定金）。2018年11月18日，原告向被告提交退房手续，被告主张无理由退房这一承诺不适用于原告所购买的车位。本院认为，根据原告陈述、被告答辩以及举证情况，可以认定本案的争议焦点在于被告所承诺的“无理由退房”是否适用于原、被告所签订的《哈尔滨恒大时代广场停车位使用协议》。对于该争议焦点应从“无理由退房”承诺对于原告购房意愿的影响、被告是否向原告释明“无理由退房”承诺不适用于车位以及原告购买车位的目的这三个方面进行考量。（一）、“无理由退房”承诺对于原告购房意愿的影响。被告所发放的彩页、售楼处内部大屏幕以及售楼处外部的围挡彩印广告上等各种宣传方式中均明确标有“无理由退房”这一承诺，可见被告系以该承诺作为一项卖点向公众告知的。而购买房屋对于任何人都是需要谨慎作出的决定，能够得到“无理由退房”这一承诺解除了购房人签订房屋买卖合同时的后顾之忧，对于房屋买卖合同的订立无疑具有重大影响。本案中，原告亦多次表明如未得到“无理由退房”的承诺其不会做出购买决定，证人亦对“无理由退房”印象深刻，可见该承诺对于促成原告购房意愿的影响是十分关键的。（二）、被告是否向原告释明“无理由退房”承诺不适用于车位。本案中，被告提供的所有证据中，仅有两份证据意图证明其对“无理由退房”承诺不适用于车位向原告做出了释明。第一份证据为一张“恒大时代广场关于无理由退房政策的提示”的照片，其中第一条明确“恒大地产集团有限公司关于‘无理由退房’的政策范围，仅限于认购我司住宅产品，商铺及车位等产品均无法享受。”首先，该张照片既无法体现这一提示的具体所在位置也无法确认摆放该提示的具体时间；其次，仅此一处的提示从字体、颜色、摆放范围、告知方式等各个宣传方面均与“无理由退房”的彩页、大屏幕及售楼处外部围挡彩印广告等形成鲜明反差。该份证据不足以证明原告在购买房屋及车位时能够阅读到“恒大时代广场关于无理由退房政策的提示”并充分了解提示中的内容。第二份证据为被告提供的证人证言，该证人为接待原告的售楼员。首先，证人作为售楼员与被告必然存在利害关系，其证言的效力较为薄弱；其次，证人主张其于2018年11月15日向原告说明了“无理由退房”不适用于车位，证人作为售楼人员，向原告告知清楚各项购房条款是其职责所在，即证人所作证的内容与其工作具有直接利害关系，这一因素进一步削弱了该名证人所表述证言的真实性；再次，该证人曾代替原告在《停车位使用协议》上签字，表明其在售卖车位的过程中即存在瑕疵，证人本人与车位售卖之间的关系密不可分，无法确定证人能够以中立的态度阐述其售卖车位的过程；最后，该证人证言为单一证据，被告所提交的《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》上均未载有“‘无理由退房’承诺不适用于车位”等字样，被告未有其他证据佐证其向原告告知了“无理由退房”承诺不适用于车位。综上，被告未能证明其已采取合理的方法向原告释明“无理由退房”承诺不适用于车位，故被告对“无理由退房”所做的各种限制性条款对于原告不具有约束力。（三）原告购买车位的目的。本案中，原告于2018年11月15日购买了位于13号楼的一处房屋，于2018年11月16日购买了位于13号楼地下的一处车位。其购买房屋及车位的过程即可表明原告购买车位的目的是为了更加便利于居住生活，在其与被告解除了商品房买卖合同后，其继续购买该车位已不存在实际意义，亦不能实现其购买停车位的目的。对于原告而言，购买房屋与车位这一系列的行为表明其将这两种产品合二为一，均是为了以后生活居住所服务的。而被告所主张“无理由退房”与“无理由退货”的不同，试图通过一字之差免除其因该承诺可能承担的合同义务，无视了原告在购买车位时将两种产品视为一体的可能性，故本院对该主张不予支持。综合考量被告所作“无理由退房”承诺对于原告购买房屋及车位意愿的影响、被告未能以合理的方式向原告释明“无理由退房”承诺的限制性条款以及原告购买车位系为以后生活居住所服务与其购买房屋行为的不可分割性这三个方面的因素，对于原告关于解除其于2018年11月16日与被告签订的《哈尔滨恒大时代广场停车位使用协议》这一诉讼请求，本院予以支持。被告也应返还原告购买地下停车位首付价款26250元。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告于春红与被告哈尔滨市祥业房地产开发有限公司于2018年11月16日签订的《哈尔滨恒大时代广场停车位使用协议》；二、被告哈尔滨市祥业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告于春红车位首期款26250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228.12元（已减半收取），由哈尔滨市祥业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇一九年六月四日法官助理徐久洋书记员柳琳相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第四十条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。