上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初23786号原告：汤蕾，女，1989年3月3日出生，汉族，住所地上海奉贤区南桥镇益民村红专1324号。委托诉讼代理人：陈志群，上海柏年律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立家，上海柏年律师事务所律师。被告：上海颐源餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：云文，职务：执行董事委托诉讼代理人：洪流，上海市山峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶徉，上海市山峰律师事务所律师。原告汤蕾与被告上海颐源餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤蕾及其委托诉讼代理人陈立家、陈志群，被告上海颐源餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人洪流、饶徉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汤蕾向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方的《租赁协议》于2018年9月3日解除;2.被告返还2018年9月2日至2018年9月15日的租金人民币11916元(以下币种均为人民币)、押金82500元，烟道改造费9000元，并支付违约金33000元(年租金的百分之十)及利息损失(利息损失以129250元为基数，按照银行同期贷款利率标准计算，自2018年9月9日起计算至实际清偿之日)3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为经营餐饮“拳骨面线”向被告租赁上海市长寿路XXX-XXX号豪浦广场壹楼A05-2商铺(以下简称系争房屋),并把经营“拳骨面线”用途写入双方于2017年6月1日签订的《租赁合同》。租赁合同签订后,原告依约向被告交付了相应的租金和押金。但被告未能配合原告办理餐饮证照时,让原告先办理“预包装食品销售”证照,然而系争房屋至今无法办理餐饮证照。经原告向工商管理部门了解,该商铺根本就不能经营餐饮。此外,该商铺的排水设施无法满足经营需要,严重影响该商铺的正常使用。被告未提供符合约定的房屋,构成根本性违约。而且,被告在长达一年多的时间里仍未纠正该种违约行为,已经致使原告的合同目的无法实现,原告有权依法行使单方解除合同的权利。被告应当返还租金、押金,并支付违约金及利息损失。租赁期间，原告曾支付给被告工作人员9000元用于修理烟道，但实际上并未维修，该笔费用也应该退还。原告于2018年9月3日向被告通过微信电子方式及纸质信函方式送达《律师函》,行使解除权并要求被告按期支付相应款项。被告干9月5日回函收到，却不支付相应费用，故诉至法院请求判如所请。被告上海颐源餐饮管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，办理相应的经营证照并不是被告的义务，根据原、被告合同约定，被告只需要提供相应的资料，未能办理相应的证照与被告无关。2015年工商局就取消了餐饮许可证的办理合并为食品流通许可证，原告如何办理餐饮许可证是原告自己的事情，在租赁合同履行期间，原告已经营了一年，外卖平台的销量也很多，如果无法办理餐饮执照，原告应该在合理期限内提出主张，关于该场地的排气问题，原告装修的时候为了达到施工要求，被告为帮助原告修缮还承担了大量的工程款，而这些设备的所有权都被原告占有。关于排水问题，原告也从未报修，且如果存在堵塞，疏通即可。关于烟道改造费用，因为本案原告与另案的店铺共用烟道和设备，排烟机和排风管之间的接口有缝隙，由于排油烟设备功率不够，需要进行全部的更换，原告都是参与并知情的，改造的费用大部分是由另外一家商铺和被告承担的，原告只承担了一小部分。因原告在合同履行期间内，单方违约，导致合同解除，故不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2017年6月1日，被告作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方)签订《租赁协议》，约定甲方同意将位于长寿路XXX-XXX号“豪浦广场”壹楼A05-2室商铺租赁给乙方经营(拳骨面线)使用，建筑面积为61.24平方米；租期为5年,即自2017年6月1日起至2023年5月30日止；第一年年租金人民币330000元(大写：叁拾叁万元整),第三年起每年递增8%；付款方式：租金每三个月一付,押金为三个月租金，本协议签订之日,乙方预付甲方人民币82500元作为预付押金；乙方应按照甲方的要求对所租赁的商铺进行二次装修,并遵守甲方关于商铺二次装修的管理规定。乙方自行安装排烟设施,并符合相关机构评测要求；乙方必须自觉、及时办理工商营业执照、税务登记证、前置审批项目(包括但不限于环境评估、场所卫生许可、食品卫生许可、特种行业许可等)有关经营证件,甲方提供乙方办证所需材料；租赁期间,任何一方不得无故违约。若有一方违约,则须支付对方违约金,违约金按年租赁费的10%计算,违约金需在壹个月内付清。若违约方未能按期补偿对方违约金,则除支付违约金外,另需按年租赁费的5%每日计算补偿对方。租赁期间,若乙方提前退租,需提前三个月向甲方提出书面申请,如甲方同意乙方退租,则甲方予以返还乙方押金,如甲方不予批准,则乙方所付租金及押金不予返还,且甲方保留进一步追索乙方违约责任的权利等。合同签订后，原告按照约定支付了2018年9月15日之前的租金以及押金82500元，并入住系争房屋。2017年7月18日，原告取得营业执照，经营者为原告，经营者名称为上海市普陀区智越煌食品商行；类型为个体工商户，经营场所为上海市普陀区长寿路892、898号1楼111-2，经营范围为食品流通。2017年8月3日，原告取得《食品经营许可证》，经营者名称上海市普陀区智越煌食品商行；法定代表人汤蕾；主体业态为食品销售经营者(小型食品店、零售)；经营项目为预包装食品销售(含冷藏冷冻食品)。原告从2017年8月开始实际经营拳骨面线至2018年8月。2017年11月17日，原告向被告方工作人员转账9000元。2018年9月3日，原告向被告发送了《律师函》，以无法办理餐饮证照、排水设施无法满足经营需要等理由要求解除双方的租赁合同，还要求被告返还租金和押金并承担违约金等。2018年9月4日，被告向原告复函，原告混淆餐饮证照办理义务，违反协议约定单方解除与原告之间的《租赁协议》，被告无任何违约行为，原告的行为构成对合同的违约，所付押金不予退还，原告应当于本律师函发出之后三日内，根据合同约定向原告支付违约金并将租赁房屋恢复原状等。2018年9月11日，被告收到原告寄回的房屋钥匙。审理中，关于相关餐饮证照能否办理，原告表示系长寿路市场监督管理所的员工直接口头告知系争房屋地址不能办理餐饮类别的营业执照等证照,因为环评不达标，现在应该也是在经营超市。被告表示，营业执照和食品流通经营许可证的办理是原告自身的义务，被告仅配合提供相应的材料，而且相邻商铺也办理出餐饮类别的证照，还提供了相邻商铺办理的餐饮执照，且表示系争房屋现已在经营牛排馆。关于烟道改造费用，原告表示由于进场时没有看过烟道就直接和被告签订了合同，后来因为隔壁租户油烟影响到其他商户，故原告要和租户商铺一同整改停业，原告只要支付9000元，并且被告承诺将小鼓风机和Y字型烟道进行改造，否则要和隔壁商铺一起停业，后2017年年底被告通知原告改造完成，因为没有看过原来的烟道所以无法辨认，因正好需要疏通烟道，疏通的工作人员跟原告说烟道根本没有换过。故又找被告联系，被告不同意退钱，表示可以抵扣保洁费和广告费。对此，被告表示因为油烟问题其他商铺投诉，需要进行烟道改造，由被告联系管理方豪浦广场指定的施工单位施工，原则上应当由两家商铺支付工程款，由于费用较高，被告也补贴了一部分，确实收取了原告9000元，三方费用汇总之后由被告员工统一支付给工程公司。工程已经完工，排烟管道是两家共用的，原告也是共用烟道改造的受益方，还加大了鼓风机功率等，不存在抵扣保洁费和广告费的说法。本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《租赁协议》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。在租赁期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，原告在租赁期限届满之前明确提出不再承租系争房屋并搬离了系争房屋，被告在审理中亦认可双方的租赁协议已经解除，故本院对解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》予以认定。至于双方租赁协议解除的责任应由谁承担，根据《租赁协议》中对原、被告办理工商营业执照等证照义务的约定，再结合双方提供的证据以及到庭陈述，均不能证明原告未能办理出经营范围为餐饮的营业执照以及经营项目为餐饮的食品流通经营许可证等的责任系被告未能提供原告办证所需材料导致，原告作为餐饮经营方，应当对系争房屋能否经营所需餐饮有一定预判或可进行相应约定，而原告在使用系争房屋实际经营一年左右之后，再将未能办理餐饮证照的责任完全归咎于被告，并以不能实现合同目的为由解除合同，缺乏合同与法律依据，故原告单方解除租赁协议构成违约。对于原告认为系争房屋存在排水问题严重影响房屋使用的意见，未能提供相应证据予以证明，本院难以支持。由于双方对合同解除的条件未能达成一致意见，故对于被告认为合同解除之日应为原告返还钥匙之日即2018年9月11日，本院对此予以采纳。根据双方协议对违约责任的约定，对原告要求被告退还2018年9月1日至2018年9月11日的租金、押金并支付违约金和利息损失的诉讼请求，本院不予支持。关于烟道改造费用，工程结束后，共用烟道部分确实已经改造，在原告就已经支付相应工程款并接收房屋继续经营的情况下，对于系争房屋内的烟道部分原告又无法判断，现要求返还该笔费用，缺乏依据，本院难以支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告汤蕾与被告上海颐源餐饮管理有限公司于2017年6月1日就上海市长寿路XXX-XXX号豪浦广场壹楼A05-2商铺签订的《租赁协议》于2018年9月11日解除；二、被告上海颐源餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告汤蕾自2018年9月12日起算至2018年9月15日的租金，按照年租金330000元计算;三、对原告汤蕾的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3028元，由原告汤蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬审 判 员  王 盈人民陪审员  葛秀宝二〇一九年六月二十四日书 记 员  计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。