重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初9639号原告：重庆中复文化创意有限公司，住所地重庆市江北区塔坪55号1楼，统一社会信用代码91500105345995058T。法定代表人：李传波，总经理。委托诉讼代理人：赖思奇，重庆百君律师事务所律师.被告：徐文福，男，1973年12月9日出生，汉族，住重庆市开县。被告：江北区霁月酒馆，经营场所重庆市江北区塔坪X号北仓文创园X-X。经营者：徐文福，身份信息同上。被告：重庆时尚大咖演出经纪有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖东路51号4幢3层，组织机构代码证34603931-6。法定代表人：徐梦含，总经理。上列被告共同委托诉讼代理人：曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：周道敏，重庆道润律师事务所律师。原告重庆中复文化创意有限公司（以下简称中复公司）与被告徐文福、江北区霁月酒馆（以下简称霁月酒馆）、重庆时尚大咖演出经纪有限公司（以下简称大咖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2017年7月17日第一次开庭时，原告中复公司的原委托诉讼代理人张浩、胡雪梅，被告徐文福、霁月酒馆、大咖公司的共同委托诉讼代理人曾玉龙、周道敏到庭参加诉讼。2017年8月9日第二次开庭时，原告中复公司的原委托诉讼代理人张浩、胡雪梅，被告徐文福、霁月酒馆、大咖公司的共同委托诉讼代理人曾玉龙、周道敏到庭参加诉讼。后被告霁月酒馆以其与徐文福要求确认案涉《商业物业租赁合同》无效的起诉已被受理为由，向本院申请中止审理，本院审查后予以同意。中止事由消失后，本院于2019年4月8日组织双方第三次开庭，原告中复公司的委托诉讼代理人赖思奇，被告徐文福、霁月酒馆、大咖公司的共同委托诉讼代理人曾玉龙、周道敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中复公司向本院提出诉讼请求：一、判令徐文福、霁月酒馆立即向中复公司支付拖欠的房屋租金330436.13元、综合管理费用65080.65元、水电费12798.6元，总计408315.38元（扣除大咖公司已支付的10万履约保证金后共计308315.38元）；二、判令徐文福、霁月酒馆立即向中复公司支付自收到《解除通知书》后3日开始至实际清偿上述全部款项之日止的滞纳金；三、判令徐文福、霁月酒馆立即向中复公司支付自收到《解除通知书》之日起至实际腾空租赁标的物业之日止的物业占用费；四、判令徐文福、霁月酒馆向中复公司支付因主张权利所产生的律师费、公证费、鉴定费、评估费等；五、判令大咖公司对上述第一、二、三、四项诉讼请求承担无限连带清偿责任；六、本案诉讼费用由徐文福、霁月酒馆和大咖公司负担。审理过程中，中复公司申请变更诉讼请求为：一、确认中复公司与徐文福、霁月酒馆于2016年10月8日签订的《商业物业租赁合同》于2016年12月26日解除；二、判令徐文福、霁月酒馆立即向中复公司支付拖欠的2016年9月1日至2016年12月26日的房屋租金330436.13元，并以258240元为基数，按每日0.5%的标准向原告支付2016年8月21日至实际付清前述款项之日止的违约金，另以72196.13元为基数，按每日0.5%的标准向中复公司支付2016年11月20日至实际付清前述款项之日止的违约金；三、判令徐文福、霁月酒馆立即向中复公司支付拖欠的综合管理费用65080.65元，并以26900元为基数，按每日0.5%的标准向中复公司支付2016年6月20日至实际付清前述款项之日止的违约金，另以38180.65元为基数，按每日0.5%的标准向中复公司支付2016年9月20日至实际付清前述款项之日止的违约金；四、判令徐文福、霁月酒馆立即向中复公司支付欠付的2016年9月1日至2017年3月31日的水电费16191.4元；五、判令徐文福、霁月酒馆立即腾退位于重庆市江北区塔坪X号北仓文创园X-X号房屋（以下简称涉讼房屋），并以5738.67元/日的标准向中复公司支付2016年12月27日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，另以448.33元/日的标准向中复公司支付2016年12月27日至实际腾退房屋之日止的综合管理费用；六、判令徐文福、霁月酒馆立即注销以涉讼房屋为注册登记地址的工商登记，并按照5738.67元/日的标准向中复公司支付2016年12月27日至注销工商登记之日止的违约金；七、判令徐文福、霁月酒馆支付中复公司因本案诉讼而支付的基础律师费1万元，并以上述第二、三、四、五、六项载明的总金额为基数，按照30%比例支付中复公司因本案诉讼而支付的风险部分律师费；八、判令大咖公司对徐文福、霁月酒馆负担的上述第二、三、四、五、六、七项债务承担无限连带责任。事实及理由：2016年3月25日，中复公司与大咖公司签订《重庆塔坪文创艺术园区合作协议》，将涉讼房屋出租给了大咖公司。2016年10月8日，中复公司与大咖公司、徐文福、霁月酒馆签订《重庆北仓文创艺术园区三方合作协议》（以下简称《三方合作协议》），约定：大咖公司、徐文福和霁月酒馆共同向中复公司申请将大咖公司承租人的地位转移变更为徐文福和霁月酒馆，由中复公司与徐文福、霁月酒馆在《三方合作协议》的基础上重新协商签订新的《商业物业租赁合同》；大咖公司在承租人更改后，仍对徐文福、霁月酒馆履行《商业物业租赁合同》约定的义务承担无限连带责任，同时大咖公司应保证租赁标的物业的正常合法经营使用。2016年10月8日，中复公司与徐文福、霁月酒馆签订《商业物业租赁合同》，合同对双方权利义务进行了详细约定。合同签订后，中复公司积极履行合同义务，将涉案房屋交付给了徐文福、霁月酒馆使用。但徐文福、霁月酒馆却未按约定支付租金、综合管理费用、水电费等。在多次催促无果的情况下，为减少损失，中复公司于2016年12月23日通过EMS方式向徐文福发出解除合同通知书，解除了《商业物业租赁合同》，并要求其支付拖欠费用、腾退房屋等，但其至今不履行相应义务，给中复公司造成了巨大损失。被告徐文福、霁月酒馆、大咖公司共同辩称，一、合同约定中复公司应当交付的租赁物为商铺，但涉讼房屋的规划用途为仓库，故三被告有权拒付租金及违约金。二、涉讼房屋因存在消防问题不能用于经营商铺，免租期应当顺延。三被告有权拒付租金及违约金。双方合同约定，因园区消防问题导致徐文福及霁月酒馆不能正常营业的，免租期顺延。根据三被告举示的证据，由于中复公司无法提供主体大楼的消防验收意见书，故霁月酒馆不能申报消防验收，无法营业。四、涉讼房屋因存在规划及消防问题不能用于经营商铺，中复公司收取综合管理费无事实和法律依据，三被告有权拒绝支付综合管理费及违约金。五、中复公司对涉讼房屋不能用于经营商铺存在重大过错，其违法解除租赁合同的行为不应当产生合同解除的法律效果。在涉讼房屋未取得且至今不能取得规划、消防手续，不能用于商铺使用的情况下，中复公司仍然将不符合商业用途的房屋予以出租，导致被告承租涉讼房屋后不能开业经营，中复公司存在欺诈行为和违约行为，对合同不能履行存在重大过错。三被告因此也具有先履行抗辩权或同时履行抗辩权。六、如果法院认定中复公司解除合同的行为有效，其主张的违约金也过高，应当予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性没有争议的《重庆塔坪文创艺术园区合作协议》《三方合作协议》《商业物业租赁合同》及附件、《房屋租赁合同》、同意书、解除合同通知书、EMS快递详情单、邮件送达查询记录、重庆市工商行政管理局江北区分局个体工商户管理登记卡、《法律事务委托合同》及重庆增值税普通发票、重庆市江北区霁月酒馆装饰工程施工设计图、重庆市江北区霁月酒馆装饰消防改造工程施工设计图、兴业银行收款回单、兴业银行汇入回单（来账）、（2018）渝01民终8582号民事判决书、重庆市江北区消防支队（建设工程装修设计审核）、江北区公安消防支队建设工程消防设计审核申请不予受理凭证，本院结合查明事实对上述证据真实性予以认可。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一、中复公司举示的《租金、管理费催缴通知书》《租金、管理费催缴函》系中复公司单方制作，没有被催收人的签字确认，本院不予采信；二、中复公司用以证明三被告拖欠水电费的《通知函》、中复北仓商家水电费登记表、重庆市国家税务局通用机打发票发票联、重庆增值税普通发票发票联，其中水电费登记表系中复公司自行制作，没有相应义务人的签字确认，且水电费登记表载明的拖欠金额与中复公司相对应月份的缴费金额明显存在差异，另因徐文福在拖欠水电费的《通知函》上签字确认，本院仅对前述证据中的《通知函》予以确认；三、中复公司举示的酒馆装修及开业照片、股权质押协议、股权出质设立登记通知书均为复印件，无法确定其真实性，在没有其他证据佐证的情况下，本院不予采信；四、中复公司举示的视频内容与本案双方争议事实并无关联，且生效判决已经确认双方合同解除时间，故本院不予采信；五、三被告举示的关于“关于北仓文创街区成立运营”的请示，因在生效判决中已得到确认，本院予以采信；六、三被告举示的营业执照、安全生产许可证、建筑业企业资质证书虽为原件，但合同相对方并非本案被告，合同内容也未对工程地址进行明确，本院不予采信；七、三被告举示的重庆市公安局江北区分局观音桥派出所出具的询问笔录及照片系复印件，且从证据内容上来看，与本案并不具备直接关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆市江北区塔坪55号为重庆市长江水运有限责任公司所有，该坐落共有三幢房屋，其中自编幢号为第1幢的房屋共2层，用途为仓库，涉讼房屋位于第1幢内。徐文福系大咖公司的自然人股东，任监事一职。2016年3月25日，中复公司与大咖公司签订《重庆塔坪文创艺术园区合作协议》，约定中复公司将涉讼房屋出租给大咖公司使用，租赁面积为538平方米，租赁期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止。2016年10月8日，中复公司（甲方）、大咖公司（乙方）与徐文福、江北区霁月酒吧（丙方）签订《三方合作协议》，约定：鉴于2016年3月25日，甲方乙方签署了《重庆塔坪文创艺术园区合作协议》，为调整投资主体，经乙方和丙方充分协商，乙方和丙方共同向甲方申请将乙方承租人的地位转移变更为丙方，由甲方和丙方在《重庆塔坪文创艺术园区合作协议》的基础上重新协商签订新的商业物业租赁合同，甲方在本协议约定的条件下同意乙方和丙方的申请，三方充分协商一致达成下列协议。第一条约定，甲方和乙方不再履行双方于2016年3月25日签订的《重庆塔坪文创艺术园区合作协议》，乙方根据该协议向甲方支付的保证金等款项（10万元）转为丙方向甲方应支付的保证金等款项，甲方不对乙方作退回，乙方在租赁期间欠付的所有费用23288元包括但不限于水费、电费等全部由丙方和乙方无限连带承担支付，甲方可以向乙方和丙方任何一方主张。第三条约定，签署本协议时，徐文福投资成立的江北区霁月酒吧正在申请注册。乙方和徐文福保证，在本协议签署后30个工作日内江北区霁月酒吧完成注册，拿到营业执照和相应许可证，待拿到新的营业执照后7个工作日内，江北区霁月酒吧在甲方和徐文福签署的《商业物业租赁合同》以及本协议上签署印章，同时，乙方承诺在承租人更改为丙方后，乙方仍应对丙方履行《商业物业租赁合同》约定的义务承担无限连带责任，同时乙方应保证租赁标的物业正常合法经营使用。2016年10月8日，中复公司（甲方）与徐文福、江北区霁月酒吧（乙方）签订《商业物业租赁合同》，合同主要内容为：第1.1条，租赁物业的平面位置为北仓楼号商铺（以下简称“商铺”），租赁物业面积：538平方米（以下简称“租赁面积”）。该面积为计算租金及北仓综合管理费等费用的面积，不因其他任何原因做调整。第1.2条，乙方已到现场勘察并充分了解该物业具体情况，自愿承租该物业。第1.3条，租赁物业的平面位置、公用或合用部位的适用范围、条件和要求，现有装修、附属设施和设备状况，由甲、乙双方在本合同附件三、附件四中予以明确。甲、乙双方同意附件四作为甲方向乙方交付租赁物业的标准和本合同终止时乙方向甲方返还租赁物业的验收标准。第2条，该商铺只限用于根据乙方经营范围提供的商品经营和商业服务，并且乙方必须以自身名义经营前述业务。如乙方需要改变该商铺的租赁用途，除须取得有关政府部门许可外，还必须得到甲方书面确认，否则甲方有权没收乙方交纳的履约保证金并提前终止本合同。第3.1.1条，租赁物业交付日定为2016年4月1日前。具体的交付日期（下称“实际交付日”）以双方签订的《租赁物业交接书》（附件五）上载明的日期为准。甲方应于实际交付日前15日以书面形式通知乙方接房，乙方未在甲方通知的时间内接房的，视为甲方已按《租赁物业交付标准》（附件四）的标准交付租赁物业，甲方书面通知的交付日为实际交付日。第3.2.1条，租赁期为5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止，其中装修免租期为5个月，自2016年4月1日起至2016年8月31日，计租日自2016年9月1日起计算。第4.1.1条，乙方按如下方式缴纳租金：前三年租金年增长率为15%。待三年租期满后，双方重新商定租金增长比例。第一年月租金为86080元；第二年月租金为98992元；第三年月租金为113840.8元。第4.1.2条，合同约定开业日为计租起始日，首期租金为开业之日起一个季度的租金。乙方应于本期租金届满前10日支付下一期（3个月）的租金，先付后用。乙方应当通过银行转账的方式将相应租金、综合管理费支付至甲方账户（开户名：重庆中复文化创意有限公司；开户行：兴业银行江北支行）。第4.2.2条，本合同签订之日起10日内，乙方应以银行转账方式向甲方支付履约保证金10万元，甲方收取履约保证金后，向乙方开具收据。第4.2.3条，合同终止或双方协商一致解除后，且乙方满足下列条款，甲方应在3个月内不计利息将履约保证金返还给乙方：（1）乙方按照合同约定，缴清所有租金、北仓综合管理费等其他费用。（2）完成各种证照的变更手续，撤场、返还物业。（3）没有第三方向乙方或甲方要求因乙方原因的赔偿、补偿。（4）乙方未违反法律、法规相关规定，未因其他不当行为被新闻媒体报道给甲方名誉、信誉造成损失。（5）乙方完全履行合同约定义务，没有任何违约行为。第7.1条，除甲方书面同意续租外，乙方应于本合同解除或终止后向甲方返还租赁物业。除双方另有约定外，乙方返还租赁物业应当符合附件四的标准，如乙方未达上述标准返还租赁物业时，甲方可采取措施自行或委托第三方实施该项工作，由此产生的费用由乙方承担，甲方有权以乙方交纳的履约保证金进行抵扣，不足部分由乙方另行支付。第7.2条，乙方返还租赁物业，应经甲方验收认可，并结清各项费用。乙方应于本合同解除或终止后15日内完成以租赁物业为注册地址或营业地址的有关工商登记及经营中相关证照的变更或注销。第7.3条，乙方返还租赁物业后，未拆除或遗留在租赁物业内的装修、设施、设备视为乙方自动放弃其权利，乙方不得以任何理由向甲方提出补偿要求，不得要求甲方收购租赁物业内的装修和各种设施设备，亦不得要求甲方支付搬运费或拆除费。租赁物业内一切软装可移走，在涉及硬装拆除时必须经甲方书面同意，若因拆除行为造成房屋毁损的，乙方应当承担相应赔偿责任。第7.4条，乙方应按合同约定及时撤离并腾空物业，在解除合同并催告返还物业的通知到达乙方后15日内未撤离并腾空租赁物业的，甲方可自行采取措施腾空该物业，乙方同意甲方将租赁物业内的物品从租赁物业移至他处（具体地点由甲方确定），由此造成乙方损失的，由乙方自行承担，甲方对此不承担任何责任，乙方还应支付甲方因此产生的保管费、人工费、运输费等各项费用。第9.2条，每延迟一日，乙方还须向甲方支付2倍日租金、2倍日综合管理费的违约金，直至乙方开业为止；若乙方于装修免租期满后20日仍未开业的，甲方有权没收乙方交纳的履约保证金，可收回商铺、提前解除本合同并追究乙方的违约责任；若甲方因此原因解除本合同的，乙方应保证不在合同解除时向甲方要求支付任何装修费用及与装修有关的费用，也不得就相关商铺内的装修、设施向甲方提出任何要求、主张、索赔。第9.3条，乙方逾期支付本合同约定的任何一笔应付款项或逾期补足履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠款项的0.5%承担滞纳金。第9.4条，本合同解除或终止后，乙方未按本合同第7.2条约定办妥以租赁物业为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续的，每逾期一日，乙方应按解除或终止合同前一个月的日租金2倍向甲方支付违约金，直至相关手续办理完毕之日止，若乙方因该行为造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。第9.5条，合同解除或终止后，乙方未按本合同约定或甲方要求返还而继续占用租赁物业的，自占用之日起，每占用一天，乙方应按解除或终止合同前一个月的日租金的2倍向甲方支付物业占用费，且乙方还应向甲方支付综合管理费等本合同约定的其他费用。第9.6条，乙方违约单方面提前终止本合同的，甲方可没收乙方交纳的履约保证金。第9.7条，乙方违反合同约定，造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。第9.8条，滞纳金、违约金与履约保证金互不冲抵。上述损失、损害和费用（合称“损失”）包括但不限于财产损失、人身损害、剩余租期的预期租金损失以及甲方因主张自己的权利所产生的律师费、诉讼费、保全费、公证费、鉴定费、评估费等甲方为维护合法权利而支持等费用。第9.9条，因甲方园区消防问题导致乙方不能正常营业，免租期顺延。第10.1.3条，一个租赁年内乙方逾期支付应付租金、综合管理费、共用事业费等款项连续达15日或累计超过30日的，甲方有权解除合同。第11.2条，乙方在此明确同意及声明，除非下列事故及损失是由于甲方的故意或严重疏忽引起，甲方在下列任何情形下不必对乙方负责，如果以下损失是由于第三方引起的，甲方将协助乙方向第三方索赔。第11.2.1条，因该北仓防火、保安设备、空调设备或其他设备的自身缺陷或故障，对乙方造成的任何经济上的损失，破坏。第12.1条，所有与本合同有关的通知应当采取书面形式向对方送达，送达地址为本合同首部双方的联系地址。邮件在发送后即生效。快递在寄出后3日内生效，挂号信在寄出后5日内生效。第12.2条，任何一方的地址如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担。第14.4条，本合同经甲方和徐文福签署后生效，江北区霁月酒吧是否补盖印章不影响本合同的效力。因徐文福为江北区霁月酒吧的实际经营者和唯一投资者，即使江北区霁月酒吧不在本合同上加盖印章，本合同也对江北区霁月酒吧产生法律效力。合同附件七约定，综合管理费计算标准为25元/月/平方米，每月为13450元，乙方应于合同签订后5个工作日内支付首期综合管理费，首期综合管理费为开业之日起一季度的管理费，乙方应于本期管理费届满前10日支付下一期（3个月）的管理费，先付后用；乙方须在支付首期租金的同时支付首期管理费；租赁期间内，乙方应在支付租金的同时向甲方支付综合管理费。同日，双方办理了房屋交接，并签字确认。2016年10月9日，大咖公司向中复公司支付了2016年7月至8月的水电费及2016年4月至6月的综合管理费。2016年11月4日，霁月酒馆注册成立，注册经营场所为重庆市江北区塔坪X号北仓文创园X-X。因徐文福、霁月酒馆未交纳相应费用，中复公司于2016年12月23日向徐文福发出解除合同通知书，通知书载明：根据双方合同约定，你方应按约支付房屋租金、管理费等，但至今你方仅向我方支付了履行保证金及部分管理费、水电费，尚拖欠2016年9月1日至2017年2月28日的房屋租金516480元、2016年7月1日至2017年2月28日综合管理费94150元及2016年9月至11月的水电费12798.6元。鉴于此，我方正式通知立即解除双方于2016年10月8日签订的《商业物业租赁合同》，合同自解除通知到达你方即解除；自你方拖欠租金、综合管理费、水电费的违约行为发生之日起，因你方自身原因所引起的一切经济损失或法律责任均自行承担；请你方在收到本通知书后15日内搬离并腾空租赁房屋，若你方不按期撤离并腾空租赁标的物业的，我司有权以租赁标的物业的现状出租。该通知向徐文福在《商业物业租赁合同》上写明的联系地址进行了EMS国内标准快递投递，根据EMS邮寄单号查询送达记录，该快递在2016年12月28日被退回，改退批条上载明退还原因为“用户拒收”。2016年12月30日，徐文福在中复公司送达的《通知函》上签字，该函载明徐文福自2016年8月起至2016年12月产生水费595元，电费14510.6元，至今一直未缴纳。同日，中复公司在涉讼房屋上加锁。2017年3月7日，中复公司登报进行通告，通告内容为：徐文福先生，鉴于你严重违反与我司签订的《商业物业租赁合同》相关约定，我司已于2016年12月23日向你方发出解除合同通知书，请见公告之日起10日内到我公司来办理相关手续，清空房屋内物品，若你仍置之不理，我司将依法收回房屋，并自行处置房屋内物品。2017年4月，中复公司将涉讼房屋另行对外出租。2017年6月5日，徐文福、霁月酒馆向本院提起诉讼，对《商业物业租赁合同》的效力提出异议，后生效判决认定前述合同合法有效，另确认《商业物业租赁合同》经中复公司行使合同解除权后，于2016年12月28日解除。2017年8月21日，重庆市江北区公安消防支队出具江公消审凭字（2017）第0056号建设工程消防设计审核申请不予受理凭证，内容为：江北区霁月酒馆，你单位2017年8月21日申请的江北区霁月酒馆装修工程（地址为江北区塔坪55号北仓文创园）消防设计审核，未提供下列材料1.建设工程消防设计审核申报表；2.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件；3.主体大楼消防验收意见书；4.所提供的房产证明用途为仓库，不能做酒吧使用，需调整主体使用性质。另查明，霁月酒馆的工商登记地址仍为涉讼房屋。双方当事人因租金支付等问题产生纠纷，中复公司于2017年4月27日起诉至本院。为追索本案主张的债权，中复公司与国浩律师（重庆）事务所签订《法律事务委托合同》，约定律师费基本部分为1万元，风险部分为本案收回金额的30%。合同签订后，中复公司支付了基本部分律师费1万元。本院认为，《重庆塔坪文创艺术园区合作协议》《重庆北仓文创艺术园区三方合作协议》《商业物业租赁合同》及附件均为签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。房屋租赁法律关系中，出租人的主要义务为提供符合合同约定使用条件的房屋，承租人的主要义务则为按约使用房屋、缴纳租金。提供符合合同约定使用条件是指出租人应当保证租赁期间，房屋具备双方合同约定的用途，也是出租人所负有的租赁物瑕疵担保义务。本案中，《商业物业租赁合同》虽未明确约定涉讼房屋的用途，但合同中多处出现“商铺”字眼，且均有明显大咖公司、徐文福、霁月酒馆从业范围的内容，再结合霁月酒馆的注册成立时间、合同中关于徐文福及霁月酒馆负有的变更或注销以涉讼房屋为注册地址或营业地址的工商登记及经营中相关证照之义务，本院认定中复公司知晓徐文福、霁月酒馆签订《商业物业租赁合同》的目的系以涉讼房屋作为即将成立的霁月酒馆的经营地址。因此，中复公司就负有保证涉讼房屋符合用于经营酒吧或酒馆的义务。从徐文福、霁月酒馆举示的证据来看，重庆市江北区公安消防支队于2017年8月21日出具的江公消审凭字（2017）第0056号建设工程消防设计审核申请不予受理凭证载明，“江北区霁月酒馆，你单位2017年8月21日申请的江北区霁月酒馆装修工程消防设计审核所提供的房产证明用途为仓库，不能做酒吧使用，需调整主体使用性质”。前述情况是相关职能部门所作出的权威答复，故可以认定涉讼房屋缺乏用于酒吧经营的使用条件，无法作为酒吧经营场地使用，徐文福、霁月酒馆依法享有合同解除权。但因徐文福、霁月酒馆未按约定支付相应费用，故中复公司2016年12月23日向徐文福、霁月酒馆寄送解除合同通知时是具备合同解除权的，该通知书于2016年12月28日因用户拒收被退回，根据合同约定应当视为送达，因中复公司率先行使解除权，故该《商业物业租赁合同》已于2016年12月28日解除。本案中，徐文福、霁月酒馆、大咖公司用以对抗中复公司相关费用请求权的合同依据为合同第9.9条，但本院认为，该条款并不适用，理由如下：一、前述条款约定的是“因甲方园区消防问题导致乙方不能正常营业，免租期顺延”，但根据现有证据，徐文福、霁月酒馆于2017年8月21日才向重庆市江北区公安消防支队申请消防设计审核，该时间点远晚于双方产生纠纷、解除合同甚至搬离涉讼房屋之日。换言之，三被告未举示证明园区消防问题已经产生了导致酒吧的正常营业的情况。二、在中复公司主张的拖欠租金期间，徐文福、霁月酒馆对涉讼房屋仍享有占有控制的权利，三被告亦没有举示证据证明在前述日期前，涉讼房屋的使用受到了消防等相关部门的阻碍。因此，前述条文并不能作为三被告对抗中复公司主张相应费用的理由，本院不予采纳，徐文福、霁月酒馆应向中复公司支付拖欠的租金及综合管理费，并应承担相应的违约责任。现三被告请求对违约金标准进行调低，考虑到中复公司提供的涉讼房屋存在不符合合同约定使用条件的情况，本院将中复公司主张的违约金标准调整为每日万分之五。关于中复公司主张的2016年9月1日至2017年3月31日水电费及违约金的问题。本院认为，现有证据并不能证明徐文福、霁月酒馆拖欠的2017年1月1日至2017年3月31日期间的具体水电费数额，也无证据证明中复公司代为缴纳了前述费用，故本院按徐文福本人在2016年12月30日签字确认的《通知函》载明金额15105.6元予以支持。关于违约金问题，双方合同并未约定该费用应由徐文福、霁月酒馆向中复公司支付，本院对前述相关费用予以支持的理由系中复公司进行了代付，故中复公司依据合同第9.3条主张徐文福、霁月酒馆的违约责任没有事实依据，本院不予支持。关于中复公司主张腾退房屋及房屋占用使用费的问题。根据查明事实，涉讼房屋已于2016年12月30日被中复公司上锁，并于2017年4月另行出租他人使用，故其主张腾退房屋缺乏事实依据，本院不予支持。对于房屋占有使用费计算的截止时间问题，本院认为，首先，合同解除或终止后，履行返还房屋义务的是承租人，租赁关系中房屋返还的方式主要为交还房屋钥匙，但徐文福、霁月酒馆并未返还涉讼房屋钥匙，并在诉讼中多次陈述在合同解除后，其保留在涉讼房屋中的物品出现遗失、损坏等问题。其次，中复公司于2017年3月7日登报通告要求徐文福、霁月酒馆于通知之日起10日内搬离涉讼房屋中的物品，虽双方均未举示证据证明具体收回房屋的时间，但本院认为通告中载明的搬离物品期限应视为中复公司收回涉讼房屋的最后时间。因此，徐文福、霁月酒馆在合同解除后未返还涉讼房屋应向中复公司承担相应责任，中复公司现依据房屋租金的双倍标准主张房屋占有使用费没有依据，本院按合同约定的月租金标准86080元予以支持，房屋占有使用费截止时间按2017年3月18日予以支持，中复公司自愿将已收取的10万元履约保证金予以抵扣，本院予以确认。另对于中复公司主张的腾退房屋期间的综合管理费问题，因双方合同已解除，且在中复公司主张期间，其并未举示证据证明对涉讼房屋存在管理行为，故本院对此该诉讼请求不予支持。关于中复公司请求徐文福、霁月酒馆注销以涉讼房屋为注册登记地址的工商登记的问题，前述请求符合双方合同约定，本院予以支持。对于中复公司主张徐文福、霁月酒馆未履行前述行为的违约责任问题，因缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于中复公司请求徐文福、霁月酒馆支付律师费的问题。本院认为，根据双方合同约定，违约方应承担守约方追索债权产生的律师费，中复公司的诉求有合同依据，但其主张的风险部分律师费用在本案判决前并不明确，且并非实际已经产生或支付的费用，再者，中复公司对此亦有其他救济途径，故本院对中复公司主张的律师费按基础部分1万元予以支持。关于中复公司请求大咖公司承担相应连带责任的问题。大咖公司在签订《三方合作协议》时自愿对徐文福、霁月酒馆的相应义务承担连带责任，现徐文福、霁月酒馆未履行相应义务，大咖公司理应对此承担连带责任，但双方合同中并未约定大咖公司的保证期间，根据法律规定，大咖公司承担的保证期间应系徐文福、霁月酒馆的主债务履行期届满之日起六个月，结合中复公司起诉的时间，大咖公司应对徐文福、霁月酒馆的部分债务承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告重庆中复文化创意有限公司与被告徐文福、江北区霁月酒馆于2016年10月8日签订的《商业物业租赁合同》于2016年12月28日解除；二、被告徐文福、江北区霁月酒馆于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆中复文化创意有限公司2016年9月1日至2016年12月28日的房屋租金330436.13元，并以258240元为基数，按每日万分之五的标准支付2016年8月21日至实际付清前述款项之日止的违约金，另以72196.13元为基数，按每日万分之五的标准支付2016年11月20日至实际付清前述款项之日止的违约金；三、被告徐文福、江北区霁月酒馆于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆中复文化创意有限公司2016年9月1日至2016年12月28日的综合管理费52498.39元，并以40350为基数，按每日万分之一的标准支付2016年10月15日起至实际付清前述款项之日止的违约金，另以12148.39元为基数，按每日万分之五的标准支付2016年11月20日起至实际付清前述款项之日止的违约金；四、被告徐文福、江北区霁月酒馆于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆中复文化创意有限公司2016年9月1日至2016年12月30日的水电费15105.6元；五、被告徐文福、江北区霁月酒馆于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆中复文化创意有限公司2016年12月29日至2017年3月18日的房屋占有使用费，按每月86080元标准计算，被告徐文福、江北区霁月酒馆已支付的10万元履约保证金可用以抵扣；六、被告徐文福、江北区霁月酒馆于本判决生效之日起十五日内办理以重庆市江北区塔坪X号北仓文创园X-X号房屋为江北区霁月酒馆工商登记注册地址的注销手续；七、被告徐文福、江北区霁月酒馆于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆中复文化创意有限公司因本案诉讼产生的基础律师费1万元；八、被告重庆时尚大咖演出经纪有限公司对被告徐文福、江北区霁月酒馆的前述第二项的72196.13元租金及其违约金、第三项12148.39元的综合管理费及其违约金、第四项、第五项、第六项、第七项的义务承担连带责任；九、驳回原告重庆中复文化创意有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7506.67元，由被告徐文福、江北区霁月酒馆、重庆时尚大咖演出经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄涛二〇一九年六月十八日书记员  杨露