广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终337号上诉人（原审被告）：新兴县新城镇南外社区居民委员会。住所地：云浮市。负责人：陈仲垣。委托诉讼代理人：张国星，广东修善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎海华，男，汉族，1987年3月20日出生，住云浮市。委托诉讼代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。上诉人新兴县新城镇南外社区居民委员会（以下简称“南外居委会”）因与被上诉人黎海华房屋租赁合同纠纷一案，不服新兴县人民法院（2018）粤5321民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南外居委会上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人双方于2015年4月29日签订的《XX路XX号商铺转租赁合同》不得解除，双方继续履行该《XX路XX号商铺转租赁合同》，上诉人无需退还押金113000元给被上诉人；二、本案二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决对本案事实认定错误，判决缺乏法律依据。一审判决判令准予上诉人与被上诉人签订的《XX路XX号商铺转租赁合同》于2018年11月2日起解除，上诉人不同意解除双方于2015年4月29日签订的《XX路XX号商铺转租赁合同》。上诉人对《房屋安全鉴定报告书》结果的合法性、合理性均有异议，这仅是被上诉人单方委托房屋鉴定机构出具的检测报告，没有经过由双方确认的具有合法资质的鉴定机构进行鉴定，上诉人需向二审法院提出重新鉴定的申请，请求法院委托合法的房屋鉴定部门重新对涉案房屋进行鉴定，鉴定内容为该房屋是否属于严重危房，不能再出租供日常正常使用，如果通过房屋合理维修是否具备继续出租使用的条件。对于涉案《房屋安全鉴定报告书》鉴定“评定房屋危险等级均为C级和建议与处理意见为该房屋结构欠安全、减少结构使用荷载与加固维修”，上诉人对房屋评定为C级的合法性、合理性深表怀疑。上诉人多次派人到现场勘查发现该房屋并非属于危楼，现在仍可正常使用。签订合同时，房屋一切正常，双方也到现场对房屋进行查看，被上诉人对房屋的结构状况均进行过了解，双方是知情并深思熟虑后才签订合同，且从2015年4月29日起被上诉人一直正常使用至今。二、一审判决没有审查清楚事实就判决解除双方签订的合同，并判决上诉人退还押金给被上诉人不公平、不合理。上诉人坚决不同意解除双方于2015年4月29日签订的《XX路XX号商铺转租赁合同》，被上诉人私自违约退场，私自解除合同，《XX路XX号商铺转租赁合同》的第五条违约责任明确约定：“签订合同时，乙方先交押金人民币壹拾壹万叁仟元整（￥113000元）给甲方，如乙方无违约，甲方将押金不计利息如数退还给乙方，如乙方违约的，则全部押金归甲方所有。”故被上诉人依法不能取回113000元押金，现上诉人请求双方继续履行该《XX路XX号商铺转租赁合同》。上诉人不同意解除《XX路XX号商铺转租赁合同》，如被上诉人违法解除本合同,应向上诉人承担违约责任。上诉人与被上诉人于2015年4月29日签订《XX路XX号商铺转租赁合同》时,房屋一切正常，双方也到现场对房屋进行查看，被上诉人对房屋的结构状况均了解、知情,且被上诉人一直正常使用房屋至今，根据双方签订的合同第六条第6款约定：“在租赁期间，被上诉人必须维护好上诉人的房屋，日常维修及费用由被上诉人负责”,被上诉人负有合同约定的房屋维修义务。被上诉人没有按照合同约定积极履行维修义务，现鉴定的意见是减少荷载、加固维修，并不等同于涉案房屋不能使用，并非涉案房屋属于通过维修也不能使用的严重情况，即被上诉人可以通过维修继续履行合同，不存在不可抗力的因素导致必须解除双方签订的合同。被上诉人由于自身经营不善、急于逃脱缴纳租金的责任，违法解除合同，已构成违约，依法不能退回涉案的押金。合同押金的意义是保证双方签订的合同能履行完毕，按照合同第五条约定，合同期满后，被上诉人没有违约行为的，上诉人才退还押金给被上诉人。因此，上诉人认为合同尚在履行期内，还没有到达解除合同的法定条件,不存在任何不可抗力因素，被上诉人理应继续履行合同。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人双方于2015年4月29日签订的《XX路XX号商铺转租赁合同》不得解除，双方继续履行该合同，上诉人无需退还押金113000元给被上诉人。因《房屋安全鉴定报告书》的意见是减少荷载、加固维修，并不等同于涉案房屋不能使用，并非涉案房屋属于通过维修也不能使用的严重情况，被上诉人可通过维修继续履行合同，不存在不可抗力的因素导致必须解除双方签订的合同，涉案房屋可以正常使用，不存在不可抗力的因素。被上诉人黎海华辩称：一、一审判决采信新兴县新城镇鉴匠房屋安全鉴定咨询服务部出具的《房屋安全鉴定报告书》正确，请二审法院予以维持。双方就涉案房屋的安全问题产生争议后，上诉人主动要求新兴县新城镇鉴匠房屋安全鉴定咨询服务部进行鉴定，选择该服务部进行鉴定是上诉人委托、被上诉人同意委托的结果。上诉人称是被上诉人单方委托明显与事实不符。且该服务部也取得了县房产主管部门的备案，具有鉴定的能力和资质。根据其出具的《房屋安全鉴定报告书》，涉案房屋评定为C级，对照国家《危险房屋鉴定标准JGJ125-2016》6.1.4的规定，C级是指：部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。该结论正确，上诉人在一审中对该鉴定报告也未提出异议，只是强调合同中的维修义务，请二审法院维持一审的认定，采信该《房屋安全鉴定报告书》。二、一审判决以《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，判决解除租赁合同正确。由于本案涉案房屋构成局部危房，且被上诉人是从事餐饮服务行业，人来人往，房屋出现局部危险，已经危及被上诉人及消费客人的人身安全和健康。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”法院判处解除合同正确。至于上诉人强调的维修义务问题，根据租赁合同第六条第6点的约定，维修义务仅限于日常性的维修，即第七条第2点所述的门窗、地上装修物品等，不应包括房屋出现局部危房后的大修，被上诉人作为短期承租人，无该方面的合同义务。综上所述，一审判决合法合理，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。黎海华向一审法院起诉请求：1.判令黎海华与南外居委会于2015年4月29日签订的《XX路XX号商铺转租赁合同》从2018年11月1日起解除，黎海华停止支付租金给南外居委会；2.判令南外居委会退还押金113000元给黎海华；3.判令南外居委会支付5000元房屋安全鉴定费给黎海华；4.案件诉讼费用由南外居委会承担。一审法院认定事实：2015年4月27日，南外居委会将座落于新兴县XX镇XX路XX号商铺[集体土地使用证：新府集用（2003）第000XXX号，地号：303XXX，用地面积：151.7平方米，建筑面积：300平方米，四至：东至南外新街，南至简锦炽，西至粤兽药，北至南外牌坊]出租给案外人李德胜进行使用并签订了《商铺租赁合同》，约定租期从2015年5月15日至2020年5月14日止。2015年4月29日，黎海华作为丙方，南外居委会作为甲方，案外人李德胜作为乙方，共同签订了《XX路XX号商铺转租赁合同》。合同主要约定：“一、出租的商铺座落于新兴县××路××号商铺[集体土地使用证：新府集用（2003）第000XXX号，地号：303XXX号，用地面积：151.7平方米，建筑面积：300平方米，四至：东至南外新街，南至简锦炽，西至粤兽药，北至南外牌坊]。二、租赁年限：从2015年5月15日至2020年5月14日止，共5周年，到合同期满时公开招租承包，价高者得。三、租金：从2015年5月15日起至2020年5月14日止，每年租金为人民币113000元；五年租金合共人民币565000元。四、交租办法：签订合同后要先一次性交付半年的租金。以后租金每半年交一次，实行先交租后使用，在每年的1月1日前交上半年的租金，在每年7月1日前交下半年租金，丙方交租金时需开地税发票的所有费用由丙方负责，与甲方、乙方无关。逾期不交租金的，按欠款总额每天5%计收滞纳金，逾期不交租金超20天的按丙方违约处理，视同丙方同意解除合同，甲方亦有权终止合同并收回丙方的承包权，丙方在租赁期间所投资的一切不动产无偿归甲方所有，甲方同时向丙方追收欠交租金。五、在签订合同时，原乙方已经按中标价一次性缴清一年合同押金人民币113000元（此款已经由乙方交付给了甲方，签订本合同时由丙方迳付给乙方，如丙方到合同期满时，丙方无违约，甲方将押金不计利息如数退还给丙方，如丙方违约的，则全部押金归甲方所有。”等等。黎海华在签订合同时交纳了押金113000元给南外居委会。合同签订后，南外居委会及案外人李德胜将上述商铺交付给黎海华使用，黎海华在上述商铺经营香香大排档。2018年6月间，黎海华在经营过程中发现商铺房屋有裂缝，便向南外居委会提出，南外居委会以其无依据为由拒绝处理。黎海华于2018年9月13日委托新兴县新城镇鉴匠房屋安全鉴定咨询服务部对涉案商铺进行安全性鉴定，该部于同年9月14日出具了编号为鉴匠2018-021号的《房屋安全鉴定报告书》，鉴定意见为该房屋的危险性等级均为C级、房屋结构欠安全、减少结构使用荷载和加固维修。黎海华要求与南外居委会解除上述合同无果，遂于2018年11月2日向一审法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。另查明，黎海华向南外居委会交纳了2018年10月份前的租金，之后的租金尚未支付。再查明，涉案房屋为二层砖混结构，建造年份为1983年，于完工时使用至今。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。黎海华、南外居委会与案外人李德胜于2015年4月29日在平等自愿协商上共同签订《XX路XX号商铺转租赁合同》，内容为合同当事人真实意思表示且无违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对合同当事人具有约束力。综合全案分析，本案的争议焦点为：1.《XX路XX号商铺转租赁合同》解除条件是否成就？2.黎海华的押金如何处理？3.房屋安全鉴定费由谁负担？对此，一审法院研判如下：针对第一个争议焦点：南外居委会将其所有的房屋出租给黎海华使用，虽然双方约定的租赁期限尚未届满，但该房屋经鉴定机构鉴定为“危险等级C级”，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，存在一定的危险性。由于涉案建筑物已使用多年部分构件腐蚀、老化，建议对该房屋采取措施，即该房屋应当进行修缮或者拆除重建后才能继续使用，属于因不可抗力致使合同无法继续履行；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”和第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”的规定，因讼争房屋存在严重安全隐患，故黎海华提出要求解除租赁合同的诉求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，由于黎海华未提交证据证明其通知南外居委会解除合同的确切时间，故解除合同的通知到达时间应为主张权利之日（即2018年11月2日）。因此，一审法院认定《XX路XX号商铺转租赁合同》于2018年11月2日已解除。合同解除后，黎海华依法应将租赁的新兴县××路××号商铺腾退给南外居委会。针对第二个争议焦点：对于黎海华请求返还押金113000的问题。本案的押金实际是履约保证金。涉案合同对该履约保证金约定为黎海华逾期交纳租金的，履约保证金归南外居委会所有；合同期满依约解除合同的，履约保证金返还黎海华。即涉案履约保证金实际上相当于以特定化的金钱为标的物的担保。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”的规定，涉案履约保证金应在黎海华不履行债务时，用于优先支付债务，而非归南外居委会所有；且现涉案租赁合同已解除；故黎海华要求返还押金的主张，理据充分，一审法院予以支持。针对第三个争议焦点：对于黎海华请求南外居委会支付房屋安全鉴定费问题。涉案合同因不可抗力致使无法继续履行，南外居委会在合同履行过程中不存在过错和违约，故该请求，于法无据，一审法院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条、第二百三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决如下：一、黎海华与南外居委会在2015年4月29日签订的《XX路XX号商铺转租赁合同》于2018年11月2日起解除。黎海华应于判决生效之日起十五日内腾退新兴县××路××号商铺给南外居委会；二、南外居委会应于判决发生法律效力之日起十日内返还押金113000元给黎海华；三、驳回黎海华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元、房屋安全鉴定费5000元，由黎海华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人黎海华提交了新兴县新城镇鉴匠房屋安全鉴定咨询服务部出具的《关于委托房屋安全鉴定的情况说明》，该情况说明载明：2018年9月13日，南外居委会相关干部因与我服务部负责人是相互熟识，故该居委干部当天要求我服务部到XX路XX号房屋进行安全鉴定，当时谈好鉴定价格为每平方米30元，由居委会和承租方各承担50%。鉴定后，因居委会未付款，由承租方主动支付了5000元费用后，我服务部才将房屋安全鉴定报告交付给承租人黎海华手中。拟证明涉案房屋鉴定是由上诉人委托，该服务部的负责人麦兴文与南外居委会干部认识，鉴定后上诉人没有支付鉴定费用，由被上诉人支付了5000元的鉴定费用。上诉人南外居委会没有提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，新兴县新城镇鉴匠房屋安全鉴定咨询服务部于2010年7月22日注册成立，经营范围为房屋安全鉴定和房屋测绘技术咨询服务，并于2017年11月1日于新兴县房产管理局备案，备案证明上载明：准许在我县范围内从事房屋安全鉴定工作，有效期一年（二〇一七年十一月一日至二〇一八年十月三十一日止）。再查明，《危险房屋鉴定标准》第6.1.4.3条载明：C级：部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。二审诉讼中，南外居委会认为其当时向新兴县新城镇鉴匠房屋安全鉴定咨询服务部免费咨询，并没有委托其对涉案房屋进行鉴定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，一审判决驳回黎海华请求南外居委会支付5000元房屋安全鉴定费的诉讼请求，南外居委会没有异议，黎海华在法定期限内没有提起上诉，视为服判，本院予以维持。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：一、黎海华请求解除涉案租赁合同的理由是否成立；二、南外居委会是否应退还租赁押金给黎海华。关于黎海华请求解除涉案租赁合同的理由是否成立的问题。南外居委会上诉认为，黎海华提交的《房屋安全鉴定报告》是由黎海华单方委托鉴定，没有经由双方确认的具有合法资质的机构鉴定，其对鉴定结论不予认可。因新兴县房产管理局已为新兴县新城镇鉴匠房屋安全鉴定咨询服务部备案，并准许其在新兴县范围内从事房屋安全鉴定工作，且南外居委会亦承认曾向新兴县新城镇鉴匠房屋安全鉴定咨询服务部咨询，故南外居委会该上诉理由没有依据，本院不予采纳。新兴县新城镇鉴匠房屋安全鉴定咨询服务部出具的《房屋安全鉴定报告书》载明：综合评定，该房屋的危险性等级均为C级，而《危险房屋鉴定标准》第6.1.4.3条载明：C级：部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。即本案涉案房屋为局部危房。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”根据上述法律规定，黎海华提出要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。南外居委会认为，双方在签订合同时已共同到现场对租赁房屋进行查看，黎海华对房屋结构状况清楚了解，并一直使用涉案房屋至今，故双方应继续履行合同。根据上述法律规定，即使黎海华在签订租赁合同前对涉案房屋的结构状况知情，黎海华亦可行使解除权，南外居委会认为合同不应解除的理由不成立，本院不予支持。南外居委会还认为，根据目前的鉴定意见，房屋可通过维修加固后进行使用，且根据合同约定黎海华负有房屋的维修义务，故双方应继续履行合同。因双方约定黎海华负有日常的维修义务，而本案涉案房屋被定性为局部危房，已超出了黎海华应承担的日常维修义务，故南外居委会该上诉理由亦不成立，本院不予采纳。黎海华于2018年11月2日向一审法院提起诉讼请求解除双方签订的租赁合同，一审判决判令涉案租赁合同于2018年11月2日解除正确，本院予以维持。关于南外居委会是否应退还租赁押金给黎海华的问题。南外居委会认为，因其不同意解除涉案租赁合同，若黎海华解除涉案租赁合同，则需向南外居委会承担违约责任，租赁押金不应退还给黎海华。双方签订的合同约定：“如丙方到合同期满，丙方无违约，甲方将押金不计利息如数退还给丙方，如丙方违约的，则全部押金归甲方所有。”因本院认定涉案租赁合同是因租赁物出现危及承租人的安全的情形，符合法律规定的解除条件而解除，并不是因黎海华存在违约行为而解除，故根据合同的约定，南外居委会应将租赁押金退还给黎海华，南外居委会上诉认为不应当退还租赁押金给黎海华的理由没有事实依据，本院不予采信。一审判决判令南外居委会退还租赁押金113000元给黎海华正确，本院予以维持。综上所述，新兴县新城镇南外社区居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2560元，由上诉人新兴县新城镇南外社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年六月二十四日书记员  徐俊贤