广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初33144号原告：深圳市福田区政府物业管理中心，住所地深圳市福田区新沙路国防大厦6楼，统一社会信用代码12440304G347885762。法定代表人：叶有励。委托代理人：唐伟，广东格威律师事务所律师。委托代理人：王征坚，广东格威律师事务所律师。被告：深圳市福田区新尊尚汇保健按摩城，住所地深圳市福田区福田街道福华路216号城市杰座2楼2A，统一社会信用代码92440300L90896295T。经营者：张甫。委托代理人：彭刚，广东卓建律师事务所律师。被告：周星辰，男，满族，1975年11月23日出生，住址广东省深圳市南山区，被告：吴创举，男，汉族，1966年7月22日出生，住址广东省深圳市福田区，被告：吴佩霞，女，汉族，1972年2月14日出生，住址广东省深圳市福田区，被告吴创举和吴佩霞共同委托代理人：池俊斌，广东中全律师事务所律师。上列原告深圳市福田区政府物业管理中心诉被告深圳市福田区新尊尚汇保健按摩城（以下简称“新尊尚汇按摩城”）、周星辰、吴创举、吴佩霞占有排除妨害纠纷一案，本院于2018年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐伟、王征坚，被告新尊尚汇按摩城的委托代理人彭刚，被告周星辰，被告吴创举和被告吴佩霞的委托代理人池俊斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告归还原告购买的房屋，停止侵占、立即搬离××房屋；2、被告新尊尚汇按摩城和被告周星辰向原告赔偿租金损失（租金按照120元/平方米计算），2017年3月27日至2018年5月7日租金应由被告周星辰支付，2018年5月7日至2019年1月22日租金应由被告新尊尚汇按摩城支付，被告吴创举和被告吴佩霞对被告新尊尚汇按摩城和被告周星辰的上述支付义务承担共同责任；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年3月28日，原告购置位于深圳市福田区××的房屋，不动产权证号：粤（××）深圳市不动产权第××号。被告未经原告同意，侵占使用原告上述物业，致使原告无法使用该商品房，原告多次要求被告返还房屋停止侵害行为，但被告拒绝搬离，持续占用房屋且从未向原告支付占用房屋的租金。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求人民法院判如所请。被告新尊尚汇按摩城答辩称，一、答辩人与被告周星辰于2018年4月16日签订《转让合同》，答辩人受让位于福田区××楼的新尊尚汇保健按摩城。被告周星辰没有告知答辩人占有原告房屋，也没有提供场地平面图。2018年5月1日，被告正式进驻，被告是按照按摩城现状接手，没有做任何场地拓展，对之前的占用情况完全不知情，没有过失。二、2018年6月原告到管理处投诉，要求停止占用其所有的××房屋。答辩人得知情况后和原告进行协商，因为答辩人不知道具体的分界点在哪里，就让原告自行砌墙，但原告自己不砌墙，后答辩人根据有利于方便自己出入的原则修葺了一道界墙，时间大概在2018年6月份。答辩人不存在妨害原告物权的行为，答辩人不应承担排除妨害的赔偿责任。被告周星辰辩称，一、新尊尚汇按摩城在我接手之前是“碧玉池”，经营十多年，经营者是黄某、蔡某和刘某，房东分别是吴创举和吴佩霞兄妹、刘××和张××，其中吴创举和吴佩霞出租面积700多平方米，刘××出租100多平方米、张××出租400平方米左右。2017年答辩人接手经营，答辩人当时考虑互联网冲击大、实体店生意难做、人工工资上涨、租金压力大，只租赁吴创举兄妹和刘××的物业880平方米，答辩人放弃了张××400多平方米的物业。答辩人接手运营一段时间后，房东吴创举陪同张××一起来店里找过我，说张××后面的茶艺馆空闲着，可以每平方米五六十元出租给答辩人，答辩人考虑生意难做直接拒绝了张××。二、2018年3月，深圳市福田区住建局薛某同物业管理处的杨工一起来到会所找答辩人，薛先生称他们住建局可能接手张××的物业，今天过来了解一下情况，具体过几天通知我，整个过程物业的杨工都在场，这时答辩人才知道张××把私人物业卖给了政府部门。三、2018年4月初，深圳市福田区物业管理中心刘科长告知答辩人，原张××的物业已由深圳市福田区物业管理中心接管，会所占用的10间房面积尽快清理后交给物业管理中心，深圳市福田区物业管理中心还向答辩人发送了律师函。四、2018年5月1日会所已转让给张×和彭老板，答辩人已告知彭总会所后面部门房间是后面房东的，有转让合同凭证。被告吴创举和被告吴佩霞辩称，一、答辩人不是本案的适格被告，应当作为第三人参与本案诉讼。从原告起诉状可知，本案是因××房屋新旧业主变更后与原租客就解除租赁合同事宜而引发的占用排除妨害纠纷案件。原告的诉讼请求中并未有涉及到答辩人的内容，答辩人不是案涉房屋的业主或租客，对案涉房产也没有占用、使用的侵权行为，因此答辩人并不是本案的适格被告，根据民事诉讼法的相关规定，答辩人应当作为第三人参与诉讼。二、答辩人合法使用自有房屋进行出租，未对原告造成侵权。答辩人是案涉房产相邻的××的业主。答辩人于2005年12月23日购入上述房产时，二楼的全部物业单位是全部打通并且带装修带租约出售的，彼时原告的房产与案涉房产之间没有物理隔离，答辩人及案涉房产的原业主均将房屋出租给同一租客。自2016年11月24日起上述房产的租客变更为周星辰，答辩人与周星辰签订有《租赁合同》，按月向周星辰收取80439元租金，答辩人上述出租行为是物权人的合法权利，答辩人没有对案涉房产实施占有、使用、出租的行为，没有妨害案涉房产的所有人行使权利，未对原告造成侵权。三、原告购入案涉房产后并未向答辩人提出排除妨害的请求，如本案处理结果需在双方房产之间增设墙体进行间隔，答辩人愿意配合。四、原告并未举证证明其所持有物业的租金标准，根据答辩人提供的租赁合同主张按照每月12000元标准计算租金没有证据支持。原告物业与答辩人物业位置不同，答辩人物业在电梯口，原告物业在边角，租赁价值不同，不能作为参照，法院应按照租赁部门的市场指导价格计算，但原告并未提交租赁部门公布的市场指导价格，原告应承担举证不能的法律后果。经审理查明，原告于2017年3月28日从张希怀、周航、张蕾处购买了位于深圳市福田区××房产（以下简称案涉房产），该房产建筑面积723.03平方米，用途为商业。原告购买的房产与被告吴创举和被告吴佩霞的房产相邻，该房产曾与被告吴创举和被告吴佩霞的房产以及案外人刘××的房产打通整体一起对外出租，经营项目为“碧玉池”。2016年11月24日，被告周星辰接手经营按摩城生意，但其仅向被告吴创举和吴佩霞以及刘××承租了800平方米的物业经营按摩城生意，其并未向当时案涉物业的登记所有权人张某甲、周某、张乙承租案涉物业。被告周星辰称在2017年4、5月份，张××即张××找到自己，将他们的部分物业出租给他使用，他向张××支付了租金，当时张××称物业要出售的话占用部分要让出来，但双方没有签订书面租赁合同。原告称购买物业时，卖方并未告知物业部分面积被他人使用，但案涉物业当时大部分是空置的，在设计施工时才发现案涉物业有108平方米的面积被侵占。2018年4月16日，被告周星辰将新尊尚汇按摩城的经营权转让给彭纶枚，2018年5月1日交接完毕，现被告新尊尚汇按摩城登记的经营者为张甫。2018年4月18日，原告向被告新尊尚汇按摩城发送律师函，要求被告新尊尚汇按摩城收到律师函后立即搬离违法侵占的××部分房屋。被告新尊尚汇按摩城称在接到律师函后于2018年6月26日自行修葺了隔离墙。原告称该隔离墙是被告未经原告同意的情况下自行修葺的，该隔离墙并非相邻界墙，被告新尊尚汇按摩城仍然占用了原告部分物业使用。2019年1月22日，被告又向后撤离部分空间并修葺了隔离墙，原告确认该隔离墙就系相邻双方的界墙。因为原告第1项诉讼请求已经实现，原告在庭审中明确撤回其第1项诉讼请求。原告与被告新尊尚汇按摩城在庭后共同测量在两次修葺的隔离墙之间的物业面积为34平方米。另查，被告周星辰与被告吴创举和吴佩霞签署的《租赁合同》中约定前两年租金为每月每平方米110元，从第三年起每年租金在上一年度基础上上浮6%。经本院查询，案涉物业所在片区2017年度月租金指导价为70元/平方米，2018年度月租金指导价仍未公布。上述事实，有原、被告各方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原告在向张××、周某、张乙购买案涉物业时，案涉物业处于与被告吴创举和吴佩霞的物业打通使用状态，案涉物业并没有界墙隔离。原告称在购买案涉物业后就通知被告搬离，但原告对此并未提交任何证据证明，原告对此应承担举证不能的法律后果。根据被告周星辰的陈述及被告周星辰提交的律师函，可以确认原告在2018年4月18日已通知被告搬离，被告新尊尚汇按摩城在2018年6月26日自行修葺了隔离墙，应视为对原告要求搬离的正面回应，这期间被告新尊尚汇按摩城应无需支付原告占有使用费用，但被告新尊尚汇按摩城自行修葺的隔墙仍然占用了原告物业的部分空间，在原告多次反映后，被告新尊尚汇按摩城于2019年1月22日才修葺经原告认可的相邻界墙，被告新尊尚汇按摩城自第一次修葺隔墙至2019年1月22日期间，系属于其为自身利益而不当行使权利，其应当对占有的两个隔墙之间的面积向原告支付占有使用费。原告主张按照每月120元/平方米标准支付占有使用费，没有事实依据。2017年深圳市公布的案涉商铺地段的指导租金价70元/平方米/月,根据该指导租金价计算占有使用费，具体金额为16660元（70元/平方米/月×34平方米÷30天/月×210天），原告主张的占有使用费过高，对原告过高的占有使用费请求，本院不予支持。被告周星辰在2018年5月1日之后已将按摩城转让给张某经营，而本院前述认定案涉物业使用人应向原告支付占有使用费的时间自2018年6月26日起计算，故被告周星辰无需向原告支付占有使用费。被告吴创举和被告吴佩霞并未实施任何侵害原告物业的行为，其二人无需向原告承担任何赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市福田区新尊尚汇保健按摩城应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福田区政府物业管理中心赔偿商铺占有使用费损失16660元；二、驳回原告深圳市福田区政府物业管理中心的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费3660元（已由原告预交），由原告负担3297元，被告深圳市福田区新尊尚汇保健按摩城负担363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵明升人民陪审员  杨海涛人民陪审员  叶钧如二〇一九年六月二十日书 记 员  茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。