广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终226号上诉人（原审原告）：赖桂兴，男，汉族，1976年10月12日出生，住云浮市云城区。上诉人（原审原告）：黄友爱，女，汉族，1975年1月25日出生，住云浮市云城区。委托诉讼代理人：赖桂兴，本案上诉人之一，系上诉人黄友爱之丈夫。上诉人（原审被告）：云浮深商投商用置业有限公司。住所地：云浮市环市西路东侧井岗围村19号XXXX营销中心。法定代表人：姚武斌。委托诉讼代理人：旷良稳，广东石国律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵岩，男，1984年3月26日出生，汉族，系云浮深商投商用置业有限公司的副总经理。上诉人赖桂兴、黄友爱与上诉人云浮深商投商用置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，双方当事人均不服云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赖桂兴、黄友爱以一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决明显不当为由，上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判；2.本案一审，二审诉讼费由云浮深商投商用置业有限公司承担。事实与理由:一、我方收到云浮深商投商用置业有限公司向一审法院提交的《不动产测量报告》后，认为该报告存在涉嫌云浮深商投商用置业有限公司联同测绘公司篡改、造假情况，遂于次日（2018年9月29日）向一审法院提交了延期递交《质证答辩状》申请书、申请书，10月8日提交了申请书（补充），向一审法院提出下列申请事项:（1）请求法院出具相关证明文书协助我方向云浮市住房和城乡建设局、云浮市房地产测绘所，请求调取云浮深商投商用置业有限公司向上述单位备案时提交的涉案《不动产测量报告》与云浮深商投商用置业有限公司提交给法院的《不动产测量报告》进行核对、鉴定；（2）要求云浮深商投商用置业有限公司出示《不动产测量报告》原件，并要求对该原件中的XX幢XXX号房《房屋分户图》日期栏、审核栏、审核日期栏、建筑面积栏、分摊面积栏内容选项进行司法鉴定；（3）因我方需当庭围绕《不动产测量报告》原件内容提问云浮深商投商用置业有限公司，故此我方向一审法院申请择日再开庭审理本案。上述申请提出的意见及请求均没有得到一审法院任何回复，也没有在民事判决书中陈述审理查明意见。因该报告是本案重要证据，但一审法院却采信未经庭上质证且将我方提交了书面答辩认为该报告存在涉嫌篡改、造假情况的《不动产测量报告》作为认定事实的依据，明显不当。二、一审法院将涉案工程竣工验收备案日期2017年8月31日，认定为涉案房屋的收楼时间，该事实认定明显不当，应依法予以纠正。（一）《房屋建筑工程竣工验收备案表》的同意备案日期为2017年8月31日，但不能证明云浮深商投商用置业有限公司该日期能够签收到该备案表并出示给我方查看。2017年8月30日收讫备案文件，2017年8月31日同意备案，证明不能现场即办即取得。依照政府部门办证、审核流程，应当另有签收交接表填有签收人、日期(政府部门交接重要文件资料必须有签收手续)，云浮深商投商用置业有限公司对此负有举证责任。《商品房买卖合同》第十一条第(二)点约定，“……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的文件不齐全，不能满足第九条约定的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”至今，云浮深商投商用置业有限公司都没有向我方出示合法、真实有效的《不动产测量报告》。如前所述，我方走访云浮市住房和城乡建设局申请调查取证并得到回复(证据12)，证明云浮深商投商用置业有限公司一审庭审后提交的《不动产测量报告》存在弄虚作假情况。而我方走访云浮市住房和城乡建设局申请调查取证时，只申请复印了《不动产测量报告》中的少部分内容资料，并且对该复印资料内容中建筑面积、分摊面积栏数据是否准确有异议，对该复印资料内容中测绘人、计算人、审核人、日期栏填写内容真实性无异议，但没有查看到完整的、真实有效的《不动产测量报告》。云浮深商投商用置业有限公司应当依照《商品房买卖合同》第十一条(二)约定，向我方出示满足第九条约定的证明文件。如前，云浮深商投商用置业有限公司一审庭审后提交的《不动产测量报告》中，测绘人、计算人、审核人签名日期分别为2017年6月20日、2017年6月25日及2017年6月28日，而云浮市住房和城乡建设局提供的《不动产测量报告》部分内容复印资料中，测绘人、计算人、审核人签名日期分别为2017年6月20日、2017年9月1日及2017年9月3日，还盖有“房产测绘成果应用审核专用章”，审核日期为2017年9月29日。这足以证明云浮深商投商用置业有限公司一审庭审后提交的《不动产测量报告》存在弄虚作假的情况。有关当事人违反了《房产测绘管理办法》第二十一条之规定。（二）2017年6月15日，涉案房屋在未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的情况下，云浮深商投商用置业有限公司向我方邮寄办理房屋交接手续的《入伙通知书》。我方在2017年6月28日，依照云浮深商投商用置业有限公司的《入伙通知书》前往指定地点验房。因为云浮深商投商用置业有限公司在交付商品房时，未获得云浮市公安消防局消防验收合格的验收证明文件，不符合相关法律法规定的商品房交付条件，即涉案商品房未达到《商品房买卖合同》第九条、第十条约定的交付条件，因此，我方当场拒绝办理收房手续，并在2017年7月13日邮寄《关于在目前情况下拒绝收房的函》给云浮深商投商用置业有限公司。2017年8月24日，我方接到云浮深商投商用置业有限公司电话通知称涉案房屋消防验收合格，8月26日，我方再次到指定地点验房，因为云浮深商投商用置业有限公司在交付涉案商品房时，该商品房小区内绿地率及小区内非市政道路未达到建设工程规划设计要求，未达到《商品房买卖合同》第十条约定的商品房相关设施设备的交付条件，且涉案商品房也未达到《商品房买卖合同》第九条、第十条约定的交付条件，未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。因此我方当场拒绝办理收房手续，并表示以后不接受、不认可短信、电话通知收房，并在2017年8月28日再次邮寄《关于在目前情况下拒绝收房的函》给云浮深商投商用置业有限公司。该函并明确表示涉案商品房达到《商品房买卖合同》第九条、第十条约定的交付条件后，云浮深商投商用置业有限公司应当将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的书面邮寄送达我方。至此，上述《入伙通知书》约定的时间已经过期失效，该通知书也随即失效作废。涉案商品房达到《商品房买卖合同》第九条、第十条约定的交付条件后，云浮深商投商用置业有限公司应当重新依合同约定书面通知我方。况且，涉案房屋在未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的情况下，云浮深商投商用置业有限公司向我方邮寄办理房屋交接手续的《入伙通知书》，并不符合《商品房买卖合同》的约定；云浮深商投商用置业有限公司应当清楚知道涉案房屋在达到取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，以及达到合同第十条约定的交付条件后才具有交付条件。但云浮深商投商用置业有限公司并没有按《商品房买卖合同》第十一条第（二）点之约定，将有关收楼的书面通知送达给我方，我方不知道涉案商品房何时才达到合同第九条、第十条约定的交付条件，不知道应当何时再次前往指定地点验房，不知道办理交付手续的地点以及应当携带的证件材料是否有改变，况且，根据《商品房买卖合同》第二十五条所作约定，任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，并以邮政快递方式送达对方。我方不接受、不认可短信、电话通知，直至我方提起上诉之日，我方均没有收到云浮深商投商用置业有限公司以邮寄方式送达的有关交楼的书面通知。因此，云浮深商投商用置业有限公司应当承担逾期交付商品房的责任，依照《商品房买卖合同》第十二条约定:买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。三、一审法院以云浮深商投商用置业有限公司于2017年9月25日通过邮政快递向我方邮寄了《办理〈不动产权证〉通知书》，邮寄时填写的地址、电话号码均是双方签订合同时填写的地址、电话号码，双方亦约定以邮政快递作为送达相关资料的方式为理据，认定云浮深商投商用置业有限公司已于2017年9月25日履行了通知我方交纳办理不动产权证的义务。我方认为该事实认定明显不当，依法应予以纠正。如上，根据《商品房买卖合同》第二十五条所作约定，任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，并以邮政快递方式送达对方。邮政快递方式即属《中华人民共和国邮政法》第八十四条所指的给据邮件方式而非平常邮件方式。云浮深商投商用置业有限公司聘请委托云浮市邮政速递局以给据邮件方式寄送《办理〈不动产权证〉通知书》给我方，云浮深商投商用置业有限公司是委托人，云浮市邮政速递局是受委托人。受委托人云浮市邮政速递局没有按规定妥善把《办理〈不动产权证〉通知书》送达给我方，云浮深商投商用置业有限公司作为委托人应当承担相应的违约责任，应当视作云浮深商投商用置业有限公司不完全履行通知我方交纳资料办理不动产权证的义务。一审法院认定我方以没有委托他人代收邮件、未收到《办理〈不动产权证〉通知书》为由进行抗辩的理据不足，不予采信，该认定明显不当。一审法院把云浮深商投商用置业有限公司主张已于2017年9月25日履行了通知我方交纳资料办理不动产权证的义务的举证责任强加给我方。况且，我方的抗辩理据已经能充分证明我方没有委托他人代收邮件，亦未收到《办理〈不动产权证〉通知书》。从打印到的快递邮寄底单(二审证据9)证明“收件人签收栏”没有我方或我方委托他人的签名、证件号码及签收日期。我方没有接到投递员的电话取件通知，亦没有要求改寄到市区豪贤西路12号，邮件全程跟踪查询结果登记是他人收。我方认为，我方至今正常使用的联系电话与《商品房买卖合同》记载的一致，投递员没有依照给据邮件的规定拨打收件人电话/手机号码通知取件，云浮市邮政速递局没有查询到投递员拨打我方手机号码的通话记录。投递员是否有按规定拨打我方手机号码通知取件，云浮深商投商用置业有限公司负有举证责任（云浮深商投商用置业有限公司主张其已于2017年9月25日履行了通知我方提交资料办理不动产权证的义务。云浮深商投商用置业有限公司有责任提供证据加以证明其已于2017年9月25日完全履行了通知我方提交资料办理不动产权证的义务。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利后果)，而且，给据邮件详情单内填写地址云浮市云城区河口街道朗卓村29号与云浮市云城区豪贤西路12号都是我方有效的常住地址，在投递员有拨打我方手机号码通知取件情况下都可以签收的，况且，“收件人签收栏”没有我方或我方委托他人的签名、证件号码及签收日期。投递员没有依照给据邮件的投递规定投递，而按照信封贴个1.2元邮票的平常邮件这种投递方式，不电话通知、不要求收件人签收，按地址摆放在门口或随便投放到邻近交给他人收。因此，云浮深商投商用置业有限公司未能妥善把《办理〈不动产权证〉通知书》邮寄送达给我方，致使我方未能向云浮深商投商用置业有限公司提交不动产登记申请书及所需资料并协助云浮深商投商用置业有限公司办理《不动产权证》。云浮深商投商用置业有限公司应当承担延误办理《不动产权证》的责任，依照《商品房买卖合同》第二十条向我方支付违约金。四、一审法院错误认定商品房实际交付之日并认定从该日期起90日后开始计算逾期办理房屋所有权证书的违约金，以及将错误认定云浮深商投商用置业有限公司已经履行了通知我方交纳资料办理不动产权证的义务的日期为取得涉案商品房的房屋所有权证书的日期，明显不当，应依法予以纠正。一审中，云浮深商投商用置业有限公司提供的《办理〈不动产权证〉通知书》、《办理房屋所有权转移登记资料清单》所需提供资料，足以证明是否实际交付商品房、办理交房手续不影响办理《不动产权证》。在一审时，云浮深商投商用置业有限公司也主张造成涉案房屋直至开庭时还未办理产权转移手续，是因为我方没有依照《办理〈不动产权证〉通知书》(我方直至提起诉讼前都没有收该通知书)提交《不动产登记申请书》等资料配合办理房屋所有权转移登记。云浮深商投商用置业有限公司在涉案商品房小区告示栏公示的《关于房屋不动产权证登记面积差异多退少补的公示》(邻居业主在微信以照片发给我方)，约定办理时间为2018年6月9日—11日。一审法院审理查明云浮市国土资源和城乡规划管理局已于2018年4月颁发了涉案XX幢其他业主的《不动产权证》。证明双方是否签订《房屋不动产权证登记面积差异协议》不影响办理《不动产权证》。也就是说，合同约定的交付涉案房屋日期为2017年6月30日前，已经符合国家法律规定办理《不动产权证》的条件。是云浮深商投商用置业有限公司没有严格遵守、积极履行合同约定，不完全履行《商品房买卖合同》第二十条、第二十五条约定，致使我方未能向云浮深商投商用置业有限公司提交《不动产登记申请书》及所需资料，协助云浮深商投商用置业有限公司办理《不动产权证》。因此云浮深商投商用置业有限公司承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任的期限，应从合同约定的交房之日即2017年6月30日起满90日之次日即2017年9月29日开始计算。直至我方提起诉讼之日，我方没有收到云浮深商投商用置业有限公司以邮寄方式送达的已取得涉案房屋《不动产权证》的书面通知。是云浮深商投商用置业有限公司没有严格遵守、积极履行合同约定，不完全履行《商品房买卖合同》第二十条、第二十五条约定所致。因此云浮深商投商用置业有限公司应当承担我方未能在合同约定日期内取得该商品房的房屋所有权证书的责任。依照《商品房买卖合同》第二十条约定：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。我方认为，本案焦点可归纳为:1.云浮深商投商用置业有限公司一审庭审后提交的《不动产测量报告》是否真实、合法有效。2.云浮深商投商用置业有限公司是否完全履行《商品房买卖合同》第十一条第(二)点、第二十五条的约定，通知我方收房。3.云浮深商投商用置业有限公司是否完全履行《商品房买卖合同》第二十条、第二十五条的约定，通知我方交纳资料办理《不动产权证》。综上所述，一审法院认定事实不清。适用法律错误，判决明显不当，损害了我方的合法权益。请求二审法院依法撤销一审判决。支持我方的上诉请求。云浮深商投商用置业有限公司针对赖桂兴、黄友爱的上诉答辩称：1.我司所提交的《不动产测量报告》不存在弄虚作假或伪造证据的情形，因为本案有两份《不动产测量报告》，我司提交给法院的《不动产测量报告》，是云浮市安邦房产测绘有限公司受我司的委托而出具的报告，该份报告主要用于向业主证明我司所出售的房产已经经过测绘，另一份《不动产测量报告》是对方从云浮市住建局调取的，该份《不动产测量报告》与我司所提交的《不动产测量报告》是两份不同的报告，不但形式不同，在作用上也是不同的，形式上区别于对方所调取的报告上面有云浮市测绘所的审核印章，该份报告的用途是用于办理涉案房产的房产证时使用的，我司提交的报告的内容与对方调取的报告内容是一致的，有我司的真实签章，因此并不存在造假的情形。2.关于对方是否收到我司寄出的收楼通知的问题，一审庭审笔录中已有明确记录且对方所出具相关的函件里也明确显示已收到我司的收楼通知，因此不存在对方所称没有收到我司的收楼通知的问题。3.关于消防验收是否合格的问题，这并不是本案商品房交付的条件，而本案商品房交付的条件在双方签订的合同第九条已约定得非常清晰，因此对方以我司所交付的房屋未经消防验收合格为由而拒绝接收房屋，属对方违约的行为。4.关于如何认定商品房实际交付之日的问题，除一审判决所认定的起算时间我司不予认之外，对一审判决认定的其他事实我司予以认可。5.结合以上事实，我司不存在逾期60天以上才交楼的事实，因此一审判决认定的违约责任不应由我司承担。云浮深商投商用置业有限公司也以一审判决部分事实认定不清，判决有失公平为由，向本院上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，并依法改判；2.一、二审诉讼费由赖桂兴、黄友爱承担。事实与理由：我司未能在合同约定的房屋交付期限内取得建设工程竣工验收备案证明文件，并非自身原因所致，而是因为政府行为所造成：一是政府回迁工作没有按时做好，导致消防设计变更;二是根据2017年5月17日云浮市住房和城乡建设局下发的《云浮市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，增加了光纤到户通信设施建设工程竣工审核意见书、民用建筑室内环境检测报告等申请竣工验收备案所需的资料，增加了我司办理竣工备案的准备时间。但一审判决却忽略了这两个重要事实，简单地将我司在2017年4月10日向云浮市公安消防局提出变更消防设计申请的行为，认定为我司怠于履行义务、不属于因政府行为造成的延期、不应扣减延期交楼的时间，明显属于认定事实不清，依法应予纠正。为维护我司合法权益，特提出上诉，请二审法院能判如我司所请，并驳回赖桂兴、黄友爱的全部诉讼请求。赖桂兴、黄友爱针对云浮深商投商用置业有限公司的上诉答辩称：一、一审庭审中，云浮深商投商用置业有限公司提交了《关于云浮XXXX小区拆迁安置情况的说明》，但其没有提交该说明提及的该公司与政府于2011年签订的《印象新城商业综合体项目框架协议书》、《合同书》及《补充合同书》。提供上述合同，约定政府完成“印象新城”(十幢楼)的房屋征收工作期限等详情，以证明云浮深商投商用置业有限公司于2015年2月4日与我方签订《商品房买卖合同》时，政府是否已经存在违约行为，是否已经超过约定政府完成“印象新城”(十幢楼)的房屋征收工作的期限。如果本案当事人双方签订《商品房买卖合同》时，政府已经存在违约行为，未能依约定日期完成“印象新城”(十幢楼)的房屋征收工作，确定了将会致使涉案小区3#5#6#楼处于待建状态，需要变更小区的消防设计。涉案小区3、5、6号楼未能如期完成建设，云浮深商投商用置业有限公司认为属于政府行为导致其延期，但云浮深商投商用置业有限公司不能提交能够证明确实属于政府行为导致其延期的相关证明文件，即不能证实是政府行为导致其延期。况且拆迁安置事项明显属于可预料的不确定性风险因素，旧城区改造工程工作需旷日持久、难度大、难以完成这些情况连很多普通人都知道的，云浮深商投商用置业有限公司应当清楚知道这些情况，导致政府存在违约行为的风险因素。涉案小区3、5、6号楼是否能如期完成建设存在重大不确定性，云浮深商投商用置业有限公司应当把这些不确定性风险因素考虑在内，及早制定应对措施方案，确保涉案21号楼的验收及交楼不受影响。再说，涉案小区承担拆迁安置事项在《商品房买卖合同》中没有相关内容条款约定，我方在与云浮深商投商用置业有限公司签订《商品房买卖合同》时对此毫不知情。云浮深商投商用置业有限公司没有在《商品房买卖合同》中约定涉案小区存在承担拆迁安置事项，存在过错。如果涉案小区承担拆迁安置事项在《商品房买卖合同》中有相关内容条款约定，我方会根据该内容条款考虑是否购买涉案房屋。依据《关于云浮XXXX小区拆迁安置情况的说明》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》，云浮深商投商用置业有限公司与政府于2011年签订涉案小区项目合同，2013年11月1日涉案21号楼项目开工，2015年2月4日我方与云浮深商投商用置业有限公司签订《商品房买卖合同》，涉案21号楼2017年5月18日竣工，《商品房买卖合同》约定2017年6月30日前交付房屋。从涉案21号楼项目开工至竣工、交付涉案房屋需历时3年8个月。从本案当事人双方签订《商品房买卖合同》至交付涉案房屋只有2年4个月。即便政府在2015年2月4日完成“印象新城”(十幢楼)的房屋征收工作，3#5#6#楼立即开工，在2年4个月内也不能完成建设，同样影响涉案小区整体的消防验收合格。从涉案小区立项至本案当事人双方签订《商品房买卖合同》已经历时4年。也就是说，《商品房买卖合同》约定的交付日期，是在已经存在或可预料存在政府违约行为，可预料需要变更涉案小区整体的消防设计的情况下约定的。云浮深商投商用置业有限公司不应当以政府行为、需要变更涉案小区整体的消防设计为由推卸责任。一审法院认定云浮深商投商用置业有限公司于2017年4月10日，才向云浮市公安消防局提出变更消防设计申请，属于怠于履行义务，上述情形不属于因政府行为造成的延期，因消防设计变更所需的期间不应扣减延期交楼的时间，该事实认定正确，应依法予以维持。二、云浮深商投商用置业有限公司主张，2017年5月17日，云浮市住建局下发的《云浮市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，增加了光纤到户通信设施建设工程竣工审核意见书、民用建筑室内环境检测报告等申请竣工验收备案所需的资料，增加了该公司办理竣工备案的准备时间。我方抗辩认为：《商品房买卖合同》第十一条约定涉案房屋交付时间为2017年6月30日前。该公司应当在2017年6月30日前10日即6月21日前取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。该管理办法施行日期为2017年7月1日，不影响该公司是否能够在2017年6月21日前取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。云浮深商投商用置业有限公司辩称增加了备案资料，致使增加了其办理竣工备案的准备时间，但云浮深商投商用置业有限公司并未提供充分证据予以佐证，我方亦不予认可。综上所述，云浮深商投商用置业有限公司提出的上诉请求没有事实及法律依据，依法应不予支持。赖桂兴、黄友爱向一审法院起诉请求：1.判令云浮深商投商用置业有限公司向赖桂兴、黄友爱支付自2017年7月1日起至2018年6月30日逾期交付商品房违约金28270.64元（387269元/日×0.0002×365日）；2.判令云浮深商投商用置业有限公司向赖桂兴、黄友爱支付自2017年9月29日起至2018年6月30日因云浮深商投商用置业有限公司的原因，赖桂兴、黄友爱未能取得房屋所有权证书的逾期违约金10649.9元(387269元/日×0.0001×275日）；3.本案诉讼费由云浮深商投商用置业有限公司承担。一审法院认定事实：2015年2月4日，赖桂兴、黄友爱（买受人）与云浮深商投商用置业有限公司（出卖人）签订了编号为2015020171的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议等，合同约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得坐落于云浮市××路东侧井岗××村××号地块的建设用地使用权，……在上述地块建设商品房项目核准名称为XXXX。……第三条：商品房的基本情况。……3、该商品房为第一条规定项目中的XX幢X层XXX房，……。4、该商品房的房产机构为云浮市房地产测绘所，其预测建筑面积共95.51平方米，其中套内建筑面积77.64平方米，分摊共有建筑面积17.87平方米。……第六条：计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款。2、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4054.75元，总价款为387269元。第七条：付款方式及期限。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：[商业贷款]。买受人应当于2015年2月4日前支付首期房价款117269元，占全部房价款的30%，余款270000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。……第九条、商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。……第十条、商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。1、供水、排水……（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。1、小区内绿化率：2017年6月30日达到设计要求；2、小区内非市政道路：2017年6月30日达到设计要求；……以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1、小区内绿化率未达到上述约定条件的，按相关部门要求整改并最终满足约定条件。2、小区内非市政道路未达到上述约定条件的，按相关部门要求整改并最终满足约定条件。……第十一条、交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。（1）在施工过程中遇到预先或无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决的；出卖人无过错，非出卖人所能控制的事件或因政府行为延期的，出卖人可据实予以延期。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……第十二条：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在60日之内[（该期限应当不低于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之1的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]。（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项的期限相同]后，买受人有权解除买卖合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2[该比率应当不低于本条第1（1）项的比率]的违约金。……第二十条、房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之1的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……。第二十五条、送达。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。……。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。当事人双方分别在合同上盖章签名确认。合同签订后，赖桂兴、黄友爱已按合同约定交纳了购房款给云浮深商投商用置业有限公司，云浮深商投商用置业有限公司亦分别于2015年2月10日、4月18日出具了金额为117269元、270000元的购房发票给赖桂兴、黄友爱收执。另外，赖桂兴、黄友爱于2015年4月7日向云浮市云城区地方税务局缴交了住房买卖契税5809.04元；于2015年4月9日向云浮市住房和城乡建设局交纳了住宅专项维修资金2865.3元；于2015年3月18日向云浮深商投商用置业有限公司缴交了合同备案费160元。2017年4月10日，云浮深商投商用置业有限公司向云浮市公安消防局提交《关于云浮XXXX项目设计变更的说明》，载明：“由于云浮市XXXX小区工程3、5、6号楼处于待建阶段，为了不影响其他楼房的验收和交楼，同时满足消防和设计要求，我司申请把原设计于6号楼首层的消防控制中心调整到20号楼首层大堂处；原设计于5、6号楼负二层的消防水池及水泵房调整于13、15号楼负一层；原设计于6号楼顶层的消防补水箱调整于9号楼顶层，同时相关系统做相应的调整。”2017年4月25日，深圳市联合创艺建筑设计有限公司向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交《关于云浮XXXX项目消防补水箱位置调整情况说明》，表明由于涉案小区6号楼处于待建状态，为了不影响其他楼房的验收及交楼，云浮深商投商用置业有限公司对小区6号楼及9号楼的消防补水箱进行了消防设计上的调整，联合创艺建筑公司对此出具了专业的变更修改通知单，该楼的基础和结构设计承载力能满足增加补水箱的要求。2017年5月19日，云浮市公安消防局向云浮深商投商用置业有限公司发出《建设工程消防设计审核意见书》（云公消审[2017]第0043号），载明：云浮市公安消防局收到云浮深商投商用置业有限公司报送的由深圳市联合创艺建筑设计有限公司的云浮XXXX居住小区（9、20栋及地下室）建设工程消防设计变更，此次申请设计变更的是9和20栋及全部地下部分。……经按照国家工程建设消防技术标准审核，该工程消防设计合格。2017年7月25日，云浮市公安消防局向云浮深商投商用置业有限公司发出《建设工程消防验收意见书》（云公消验字[2017]第0043号），载明云浮市公安消防局对云浮深商投商用置业有限公司报送的云浮XXXX居住小区建设工程进行了验收，工程包括涉案21楼在内的共20栋楼及地下室，经审核，评定该工程消防验收合格。2018年8月30日，云城区国有土地上房屋征收办公室向云浮市住房和城乡建设局出具了《关于云浮XXXX小区拆迁安置情况的说明》，载明：云浮深商投商用置业有限公司与我区于2011年签订了《印象新城商业综合体项目框架协议书》、《合同书》及《补充合同书》，约定该公司投资建设作为市2011年招商引资的“印象新城”城市综合体项目，并配合对十幢楼片区进行拆迁。为落实十幢楼片区原有住房的异地安置，云浮深商投商用置业有限公司在环市××路新建“XXXX”项目，包括6栋高层和17栋多层住宅，其中，5#、6#楼用于“印象新城”项目十栋大楼拆迁户的异地安置（置换），XXXX5#、6#楼外的其他楼栋不涉及任何拆迁安置，目前，“印象新城”十幢楼的房屋的征收工作还未开始，5#、6#楼异地安置未建设，“XXXX”项目除涉及拆迁安置的3#、5#、6#号楼外，整个小区已于2017年11月30日前全面交付。对此，云浮深商投商用置业有限公司认为十幢楼的房屋征收工作尚未开始，XXXX小区5、6号楼尚未建设，但XXXX小区3号楼已经交付，因为3号楼和5、6号楼是相连，原来涉及整个小区在5号楼建设消防控制室，现在因5、6号楼尚未建设，需要修改方案，导致涉案的21号楼的消防验收延迟。2017年5月18日，云浮深商投商用置业有限公司出具了云浮XXXX居住小区工程（21#楼）的《建筑工程竣工验收报告》，在该报告的工程验收结论及备注载明：“已按设计图纸、国家规范要求完成施工内容，验收程序合法，本项目工程综合评定合格。”当天，勘察单位、设计单位、建设单位、监理单位、总承包施工单位均在该表上盖章确认。2017年8月31日，云浮市住房和城乡建筑局出具了《房屋建筑工程竣工验收备案表》，备案意见为：云浮市XXXX小区16#-23#楼工程备案文件已于2017年8月30日收讫，同意备案。云浮深商投商用置业有限公司提供了由云浮市安邦房产测绘有限公司于2017年6月20日出具的XXXX小区XX幢《不动产测量报告》，该报告载明测量的内容为宗地测量、房产测绘、房屋面积测绘。一审法院又查明，2017年6月15日，云浮深商投商用置业有限公司发出《入伙通知书》，通知赖桂兴、黄友爱于2017年6月28日至6月30日在云浮幸福时里小区二栋一楼为业主集中办理交房手续。其后，赖桂兴、黄友爱到云浮深商投商用置业有限公司处进行验房，2017年7月13日，赖桂兴、黄友爱向云浮深商投商用置业有限公司出具了《关于在目前情况下拒绝收房的函》，载明：“……买受人已于2017年6月28日依贵司的《入伙通知书》前往指定地点验房，由于贵公司在交付房屋时，未获得云浮市公安消防局验收合格验收证明；不符合相关法律法规规定交付房屋条件，因此买受人拒绝办理收房手续，由此产生的逾期交房的违约责任由贵公司承担。”2017年8月28日，赖桂兴、黄友爱向云浮深商投商用置业有限公司出具了《关于在目前情况下拒绝收房的函》，载明：“……2017年7月13日邮寄《关于在目前情况下拒绝收房的函》给贵公司。8月24日接到贵公司电话通知称该商品房消防验收合格，买受人在8月26日再次到指定的地点验房，由于贵公司在交付房屋时，该商品房小区内绿地率及小区内非市政道路未达到建设规划要求（见附件图片4），未达到《商品房买卖合同》第十条商品房相关设施设备交付条件，因此买受人拒绝办理接收房屋手续。由此产生的逾期交房的违约责任由贵公司承担。该商品房达到《商品房买卖合同》第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当将查验房屋的时间，办理交付手续的通知书面送达买受人。（邮寄地址：云浮市云城区豪贤西路12号）。”2017年9月25日，云浮深商投商用置业有限公司通过邮政快递的方式邮寄《办理通知书》给赖桂兴，邮寄快递单上填写的邮寄地址为赖桂兴的户籍地址，亦是《商品房买卖合同（预售）》记载的地址，填写的电话号码亦是《商品房买卖合同（预售）》注明的电话号码。该通知载明：赖桂兴、黄友爱于2017年9月1日起，到云浮市XXXX营销中心××楼综合××办公室（需要业主本人到场）提交相关办证的资料，具体有商品房买卖合同原件、全款购房发票复印件、业主身份证等。根据邮政部门的邮件全程跟踪查询结果显示，上述邮件是由他人代收。据此，赖桂兴称并没有收到邮政部门的通知，亦没有要求他人代收，赖桂兴、黄友爱不确认收到该通知书，是云浮深商投商用置业有限公司的原因导致未能妥善把《办理通知书》邮寄给赖桂兴、黄友爱，应由云浮深商投商用置业有限公司承担相关责任，故赖桂兴、黄友爱并未提供资料给云浮深商投商用置业有限公司办理房屋的不动产权属证书。涉案房屋的产权证书至今仍未办理，对此，云浮深商投商用置业有限公司认为已按合同约定邮寄书面通知给赖桂兴、黄友爱，是赖桂兴、黄友爱没有提供相关办证资料给云浮深商投商用置业有限公司导致至今未办理不动产权属证书，故不应由云浮深商投商用置业有限公司承担违约责任。云浮市国土资源和城乡规划管理局已于2018年4月颁发了XXXX小区XX幢的其他部分业主的不动产权证书。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。赖桂兴、黄友爱与云浮深商投商用置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其相关附件、补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规规定，也没有损害国家、集体和他人的合法利益，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。云浮深商投商用置业有限公司出具了《入伙通知书》，通知赖桂兴、黄友爱在2017年6月28日办理收楼手续，赖桂兴、黄友爱出具的《关于在目前情况下拒绝收房的函》，亦确认赖桂兴、黄友爱已于2017年6月28日依云浮深商投商用置业有限公司的《入伙通知书》前往指定地点验房，可证实赖桂兴、黄友爱已收到该通知。《商品房买卖合同（预售）》约定，云浮深商投商用置业有限公司应当在2017年6月30日前向赖桂兴、黄友爱交付符合合同第九条、第十条约定的房屋，其中第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条约定，商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。1、供水、排水……（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。1、小区内绿化率：2017年6月30日达到设计要求；2、小区内非市政道路：2017年6月30日达到设计要求等。2017年8月31日，云浮市XXXX小区16#-23#楼工程由云浮市住房和城乡建筑局出具了《房屋建筑工程竣工验收备案表》，同意备案。云浮深商投商用置业有限公司提供了由云浮市安邦房产测绘有限公司于2017年6月20日出具的XXXX小区XX幢《不动产测量报告》。为此，至2017年8月31日，涉案的房屋才符合合同第九条的交付条件。云浮深商投商用置业有限公司在出具《入伙通知书》时，涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未达到合同第九条的交付条件，赖桂兴、黄友爱有权拒绝收楼。赖桂兴、黄友爱在诉状中确认在消防设施验收合格后，赖桂兴、黄友爱在接到云浮深商投商用置业有限公司的通知后，已于2017年8月26日再次到达现场验房，因涉案工程于2017年8月31日才经竣工验收备案，故一审法院认定商品房的收楼时间为2017年8月31日，约定的交楼时间为2017年6月30日，从2017年7月1日起属于逾期交楼，计至2017年8月30日，延期交楼的时间为61天。因《商品房买卖合同（预售）》第十条约定，小区内绿化率、小区内非市政道路在2017年6月30日达到设计要求，以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：小区内绿化率、小区内非市政道路未达到上述约定条件的，按相关部门要求整改并最终满足约定条件。可见，即使小区内绿化率、小区内非市政道路未达到设计要求，赖桂兴、黄友爱亦只能要求按相关部门要求整改并最终满足约定条件，赖桂兴、黄友爱据此拒绝收楼，不符合双方的约定，理据不足，一审法院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，因政府行为延期的，出卖人可据实予以延期交楼。云浮深商投商用置业有限公司以因XXXX小区目前还有三栋楼3号、5号及6号楼没有建设，这三栋楼是为政府安置拆迁居民准备的，但政府目前还没有完成拆迁签约工作，导致三栋楼未能如期建设，为了不影响其他楼房的消防验收，需要变更小区整体的消防设计。为此，2017年4月10日，云浮深商投商用置业有限公司向云浮市公安消防局提出变更消防设计申请，2017年5月19日获得批准，批准后云浮深商投商用置业有限公司按新方案施工，消防验收合格至2017年7月25日才办妥。据此，云浮深商投商用置业有限公司认为是因为政府的行为导致需要变更消防设计，延期交楼。一审法院认为，根据云城区国有土地上房屋征收办公室出具的《关于云浮XXXX小区拆迁安置情况的说明》，云浮深商投商用置业有限公司已于2011年已经与云城区国有土地上房屋征收办公室签订了《印象新城商业综合体项目框架协议书》、《合同书》及《补充合同书》，清楚知道涉案房屋所在的XXXX小区有部分楼房是涉案拆迁安置，3号、5号、6号楼至今没有建设，处于一种长期存在的状态，楼房不可能在未建的情形下，在短时间就能完工达到竣工验收备案条件，故云浮深商投商用置业有限公司应当预见到3号、5号、6号楼未能建设对其他栋楼整体消防设计导致的影响，为此，云浮深商投商用置业有限公司于2017年4月10日，才向云浮市公安消防局提出变更消防设计申请，属于怠于履行义务，上述情形不属于因政府行为造成的延期，故因消防设计变更所需的期间不应扣减延期交楼的时间。云浮深商投商用置业有限公司的上述辩解理据不足，一审法院不予采信。按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过60日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。因云浮深商投商用置业有限公司已逾期61日交楼，赖桂兴、黄友爱支付的购房款为387269元，按照上述约定，计得逾期交楼违约金为：387269元×0.0002/日×61日=4724.68元。涉案的房屋至今未办理不动产权属证书，根据合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之1的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。一审法院认为，因一审法院确认涉案房屋于2017年8月31日交楼，云浮深商投商用置业有限公司于2017年9月25日通过邮政快递向赖桂兴、黄友爱邮寄了《办理通知书》，邮寄时填写的地址、电话号码均是原、云浮深商投商用置业有限公司在签订合同时填写的地址、电话号码，双方亦约定以邮政快递作为送达相关资料的方式，为此，一审法院认定云浮深商投商用置业有限公司已于2017年9月25日履行了通知赖桂兴、黄友爱交纳资料办理不动产权证的义务，赖桂兴、黄友爱以没有委托他人代收邮件、未收到《办理通知书》为由进行抗辩的理据不足，一审法院不予采信。从2017年8月31日至2017年9月25日，并未超过合同约定的办证时间，赖桂兴、黄友爱主张云浮深商投商用置业有限公司逾期办证并承担逾期办证的违约责任的理据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年1月2日作出判决：一、云浮深商投商用置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付从2017年7月1日起至2018年8月30日止的逾期交房违约金4724.68元给赖桂兴、黄友爱；二、驳回赖桂兴、黄友爱的其他诉讼请求。如果云浮深商投商用置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费774元，适用简易程序审理，减半收取387元（该款赖桂兴、黄友爱已预交），由赖桂兴、黄友爱负担340元，云浮深商投商用置业有限公司负担47元。赖桂兴在二审期间向本院提交了以下新证据：1.《关于房屋不动产权证登记面积差异多退少补的公示》，拟证明双方是否签订《面积差异补充协议》并不影响涉案房屋办理《不动产权证》。2.《信访事项受理告知书》、《关于赖先生你要求查询XXXX小区XX幢XXX号房不动产登记相关资料的信访回复》、《不动产测量报告》编号ABCH012部分内容的复印材料，拟证明云浮深商投商用置业有限公司一审庭后提交的《不动产测量报告》存在虚假的情况。以上2组证据均是复印件。云浮深商投商用置业有限公司在二审期间向本院提交了以下新证据：1.《云浮市住宅区及商住楼宇光纤到户通信设施建设工程竣工审核意见书》，拟证明该份意见书出具的时间是2017年7月12日，也就是在此日期之前我司已经在准备该项工作。2.云浮市人民防空办公室出具的云人防验[2017]01号《防空地下室竣工验收备案意见书》，拟证明（1）我司在2017年8月18日前已经申请验收备案，人防办在2017年8月18日组织验收，在2017年8月29日出具了该份意见书；（2）该份意见书的编号是云人防验[2017]01号，即说明人防办出具给我司的意见书是在新的办法实施后，该意见书是云浮市人防办2017年出具的第一份意见书。3.《民用建筑工程室内环境质量检测报告》，拟证明我司委托检测的时间是2017年7月24日，检测单位出具报告的时间是2017年8月11日。综上3组证据，足以证实我司在2017年5月18日取得竣工验收后，按照云浮市住建局的要求完成以上大量的工作，而该项工作若按照以前的要求是不需要做的，因此是因为工作量的增加而造成我司在2017年8月31日才取得竣工验收备案表，而这种情况，并不是我司所能预见的，亦不是因为我司怠于履行义务而造成的，因此我司不存在逾期交楼的违约行为，由此产生的违约责任亦不应由我司承担。以上3组证据均是复印件。本院二审期间已组织双方当事人进行证据交换和质证。经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：就赖桂兴关于案涉商品房的信访事宜，云浮市住房和城乡建设局于2019年2月3日向赖桂兴作出的《关于赖先生你要求查询XXXX小区XX幢XXX号房不动产登记相关资料的信访回复》中称：云浮市XXXX小区XX幢《不动产测量报告》编号：ABCH012，已按查询要求完成报告内容复印；云浮市XXXX小区XX幢的预售数据是房屋在建时按建筑蓝图计算而来。XX幢已完成房屋实测成果审核，并出具不动产权证书，属商品房现房，房屋测绘数据均以实测报告数据为准。该回复函附件为云浮市XXXX小区XX幢《不动产测量报告》（编号：ABCH—012）部分复印资料。据该附件，编号为ABCH—012的云浮市XXXX小区XX幢《不动产测量报告》所载的测绘单位为云浮市安邦房产测绘有限公司，测绘日期为2017年6月20日；而该《不动产测量报告》所附的测量成果附件（包括房屋分户图）中，载明XXXX小区XX幢XXX房的套内面积为77.64平方米、分摊面积为18.00平方米、建筑面积为95.64平方米，但该《不动产测量报告》所附的测量成果附件中，尽管云浮市安邦房产测绘有限公司的测绘人签名落款日期仍为2017年6月20日，但计算人和审核人签名落款日期则分别为2017年的9月1日和2017年9月3日，且该报告附件中的《房屋分户图》“四至及墙权”盖章栏由云浮深商投商用置业有限公司盖章；另外，在XXXX小区XX幢测量成果附件中的分层测量成果平面图等附件上，云浮深商投商用置业有限公司于2017年9月4日落款盖章并签注“认可以上尺寸、面积、墙权、四至、编号及地址”的内容，当地房地产行政主管部门负责人则于2017年9月29日签注“符合规范规定”字样并盖上“房产测绘成果应用审核专用章”。而云浮深商投商用置业有限公司在一审程序中提供的、由云浮市安邦房产测绘有限公司接受其不动产测量委托后出具的XXXX小区XX幢《不动产测量报告》（编号：ABCH—012），该报告载明的测绘日期以及报告所附的测量成果附件（包括房屋分户图）中对XXXX小区XX幢X层XXX房所载明该房的套内面积、分摊面积、建筑面积与上述信访函附件《不动产测量报告》（编号：ABCH—012）相应内容一致，但云浮市安邦房产测绘有限公司计算人和审核人签名落款日期则分别为2017年的6月25日和6月28日，该报告附件中的《房屋分户图》“四至及墙权”盖章栏也没有云浮深商投商用置业有限公司或者当地房地产行政主管部门的签章。再查明：云浮深商投商用置业有限公司在一审庭审中举示的云浮市住房和城乡建设局于2017年5月17日颁布的《云浮市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，自同年7月1日起施行。又查明：2017年9月20日，上诉人云浮深商投商用置业有限公司通过XXXX小区物业管理服务中心向上诉人赖桂兴和黄友爱在案涉编号为2015020171的《商品房买卖合同（预售）》中预留的电话号码189××××6128（赖桂兴）、133××××1708（黄友爱）发送了短信通知，要求后者尽快对合同所涉房屋予以验收。2017年10月16日，云浮深商投商用置业有限公司再次以短信的方式向上诉人赖桂兴和黄友爱的上述手机号码发送了要求尽快办理收楼手续的通知。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因本案属依照第二审程序审理的民事纠纷案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院仅对上诉人赖桂兴、黄友爱与上诉人云浮深商投商用置业有限公司各自提出的上诉请求及有关事实和法律适用问题进行审查。对商品房的交付条件，我国法律和行政法规先后作了相应的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从上述法律、行政法规的相关规定，可以认为，商品房交付的法定条件是经过商品房建设行政主管部门组织有关方面的验收，并形成了验收合格的确认文件。具有验收合格的确认文件是现行法律法规中对房屋交付使用的强制性规定，是商品房交付的最基本的质量条件。上诉人赖桂兴、黄友爱与上诉人云浮深商投商用置业有限公司在双方签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。从上述约定的内容看，本案当事人双方约定的商品房交付条件是高于上述法律和行政法规规定的标准的，应以当事人合同约定的条件为准。对包括案涉商品房在内的XXXX小区21#楼，尽管上诉人云浮深商投商用置业有限公司在2017年5月18日已经取得了涉案房屋的《建筑工程竣工验收报告》，但其直至2017年8月31日才取得住房和城乡建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，具备了上述合同第九条所约定的第1项交付条件。关于上诉人云浮深商投商用置业有限公司根据当事人在案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条之约定，提出的其未能在合同约定的房屋交付期限内取得建设工程竣工验收备案证明文件，并非自身原因所致，而是因为该条所指的“政府行为”所造成，应该依约延长其商品房交付期限的上诉意见，本院认为：1.上诉人云浮深商投商用置业有限公司所述政府回迁工作，是指其于2011年订立相关协议涉及的位于城区十幢楼片区的“印象新城”城市综合体旧改项目，而案涉“XXXX小区”项目属于该公司的另一新建项目，只是该公司为推进“印象新城”城市综合体旧改项目的拆迁工作，而将“XXXX小区”项目中的5#、6#楼安排用于城区十幢楼片区原有住户的异地安置。“XXXX小区”项目作为商品房向购买人销售时，在无合同明确约定的情形下，不能将“印象新城”城市综合体旧改项目所谓的“政府行为”延期原因作为“XXXX小区”项目的因“政府行为”延期交付的原因。2.对于云浮深商投商用置业有限公司据2017年5月17日颁布的《云浮市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，属当地行政主管部门据上位法制定的文件，其要求建设单位办理工程竣工验收备案时应提交的文件，均属于法律、法规和规章制度规定必须提供的文件；住房和城乡建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条也明确要求建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内依法向工程当地主管部门备案。上诉人云浮深商投商用置业有限公司认为属行政主管部门新增申请工程竣工验收备案所需资料的“政府行为”导致其延期交楼，依据不足，本院不予采纳。因此，上诉人云浮深商投商用置业有限公司的上诉理由并不成立，本院对其据此提出的相关上诉请求，依法应予驳回。关于上诉人赖桂兴、黄友爱就案涉商品房交付时云浮深商投商用置业有限公司所应提供的《不动产测绘报告》方面的争议。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第一款之规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。案涉商品房买卖合同第九条所约定的商品房交付时，商品房销售单位应当提供的房屋测绘报告，也应符合上述行政规章的规定。本案中，上诉人云浮深商投商用置业有限公司在一审程序中提供的《不动产测量报告》（编号：ABCH—012）并不符合该行政规章的要求，不能据此认定其已取得合同约定的案涉商品房的测绘报告，因此也不能据此认定其已取得案涉商品房的测绘报告的日期为2017年6月20日。而上诉人赖桂兴、黄友爱在二审程序中举示的云浮市住房和城乡建设局作出的《关于赖先生你要求查询XXXX小区XX幢XXX号房不动产登记相关资料的信访回复》附件中的编号为ABCH—012的云浮市XXXX小区XX幢《不动产测量报告》，已由当地房地产行政主管部门于2017年9月29日签注“符合规范规定”字样并盖上“房产测绘成果应用审核专用章”，据此，应认定云浮深商投商用置业有限公司对案涉商品房测绘成果报房地产行政主管部门审核通过之日即2017年9月29日，为其取得合同约定的取得房屋测绘报告之日。至于上诉人赖桂兴、黄友爱在二审程序中提出的申请调取房地产行政主管部门备案存档的案涉《不动产测量报告》，并据此对上诉人云浮深商投商用置业有限公司于一审程序中提供的《不动产测量报告》予以核对并鉴定的申请，因房地产行政主管部门在回复赖桂兴的信访函中已复制于附件中，且据此能够认定案涉商品房测绘报告的取得时间，其提出的鉴定申请已无必要，故本院对其该申请，依法不予准许。因此，根据当事人双方在案涉《商品房买卖合同（预售）》第九条所约定的商品房交付条件，云浮深商投商用置业有限公司达到案涉商品房交付条件的日期应认定为2017年9月29日。一审法院仅以案涉商品房的工程竣工验收备案之日，认定为案涉商品房符合合同约定的交付条件之日，与当事人双方所作约定条件不符，本院依法应予以纠正。至于上诉人赖桂兴、黄友爱在与云浮深商投商用置业有限公司就商品房交付争议过程中提出的小区内绿地率及小区内非市政道路未达建设规划要求的问题，属案涉《商品房买卖合同（预售）》第十条第（二）项所涉公共服务及其他配套设施是否符合约定的争议，该争议事项并不属于合同第九条所约定的商品房交付条件的争议，不能据此作为拒绝接收商品房的理由，当事人应依照该合同第十条第（二）项的约定处理。关于案涉商品房交付通知方面的争议。在案涉商品房未达到《商品房买卖合同（预售）》第九条所约定的交付条件的情形下，上诉人云浮深商投商用置业有限公司向上诉人赖桂兴、黄友爱于2017年6月15日发出的《入伙通知书》以及8月24日、9月20日的电话通知和短信，并不产生已通知黄友爱收楼的合同约束力，黄友爱据此拒绝收楼也符合合同的约定。尽管当事人在《商品房买卖合同（预售）》第二十五条约定“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方”，但是，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定的合同履行的附随义务规定精神，且鉴于在合同履行过程中，上诉人赖桂兴、黄友爱在云浮深商投商用置业有限公司于2017年8月24日电话通知其收楼时，也曾于8月26日到现场验房，且云浮深商投商用置业有限公司曾在2017年9月25日通过邮政快递的方式邮寄《办理通知书》给赖桂兴，上诉人赖桂兴、黄友爱在该通知书明确要求其提交办理不动产所需相关资料的情形下，理应关注案涉商品房是否已符合交付条件。至于上诉人赖桂兴、黄友爱认为该通知书的发出不符合合同约定的形式的上诉意见，本院认为，该通知书系以邮政EMS专递形式寄出，并不违反当事人双方的约定。鉴于上述情况，在上诉人云浮深商投商用置业有限公司已于2017年9月29日符合案涉商品房交付条件的情况下，其于2017年10月16日以短信的方式向上诉人赖桂兴和黄友爱的合同留存的手机号码发送了要求尽快办理收楼手续的通知，应认定为已履行了通知交楼的合同义务。因案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定出卖人应提前10日将房屋交付时间等事项通知买受人，故本院确定上诉人赖桂兴和黄友爱应当于2017年10月26日与上诉人云浮深商投商用置业有限公司办理案涉商品房的交付手续。综上，上诉人云浮深商投商用置业有限公司依约应于2017年6月30日向上诉人赖桂兴和黄友爱交付案涉商品房，但其在商品房交付条件成就后，于2017年10月16日才向黄友爱发出交付通知，已构成逾期交房的违约责任，应当依约向黄友爱给付2017年7月1日起至2017年10月26日止共118天的逾期交房违约金，该项违约金金额按照合同约定计得为9139.55元。一审法院对此违约金的计算期间确定不当，本院依法予以纠正。上诉人赖桂兴和黄友爱的其他上诉理由，依据不足，本院对其据此提出的其他上诉请求，依法不予支持；上诉人云浮深商投商用置业有限公司的上诉理由并不成立，本院对其据此提出的上诉请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、驳回上诉人云浮深商投商用置业有限公司的上诉请求；二、维持云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初1251号民事判决的第二项；三、变更云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初1251号民事判决的第一项判决为：上诉人云浮深商投商用置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付从2017年7月1日起至2017年10月26日止的逾期交房违约金9139.55元给赖桂兴、黄友爱。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费387元，由上诉人赖桂兴、黄友爱负担297元，由上诉人云浮深商投商用置业有限公司负担90元；本案二审受理费774元，由上诉人赖桂兴、黄友爱负担594元，由上诉人云浮深商投商用置业有限公司负担180元。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  邓建勇审判员  尹 蕾二〇一九年六月四日书记员  冯家玲