安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初1625号原告（反诉被告）：俞磊，男，1977年6月6日出生，汉族，住安徽省肥东县。被告（反诉原告）：马辉，男，1982年9月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告（反诉被告）俞磊与被告（反诉原告）马辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。俞磊、马辉均到庭参加诉讼。本案审理过程中，双方当事人申请了庭外和解期限，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。俞磊向本院提出诉讼请求：1、判令马辉支付2018年8月一2019年1月的房租10200元；2、判令马辉支付俞磊违约金5100元；3、本案诉讼费由马辉承担。事实和理由：2018年4月29日，俞磊与马辉签订《房屋租赁合同》一份，俞磊将位于安徽省合肥市瑶海区明皇路与史城路-X的房屋租赁给马辉，承诺用途为商用，马辉用于经营卖菜业务；租赁期限2018年5月1日至2019年5月1日，共1年。房租租金为每月1700元，押金3000元，按季度缴纳租金。合同第二条约定：每季度初7日内，承租方向租户支付下季度租金。合同签订后，马辉己支付5、6、7三个月的第一季度租金，现今第二、三季度已过，其仍未缴纳房租，故俞磊请求法院判决马辉支付租金并承担违约金。马辉辩称：我租俞磊房子的时候，合同约定俞磊需要提供房产证复印件，但是其并未提供，导致我开店用的租房目的无法实现。所以我在合同签订不到一个月就明确向俞磊表示解除合同，随即搬离了租房处，并全部清空。我当时支付了三个月租金5000元及押金3000元，共计8000元。我认为是俞磊违约在先，剩余的租金和押金其没有退给我，剩余的钱已经够补偿其因为解除合同的损失了。俞磊的诉请不应得到支持，我也不要追回多支出的租金和押金了。马辉向本院提出反诉请求：1、解除与俞磊的房屋租赁合同；2、本案诉讼费由俞磊承担。事实和理由：2018年4月29日，马辉的母亲租赁俞磊在合肥市瑶海区史城路125号房屋，准备用于经营冷冻熟食，由马辉代签合同。俞磊未能按合同中第七条约定提供正规的房产证并协助办理经营相关证件。马辉的母亲于2018年5月26日与俞磊当面表明解除房屋租赁合同，并于2018年5月26日腾空房屋，客观上已经解除了租赁关系。已经缴纳的5000元租金及3000元押金。马辉实际使用房屋不足1个月，并剩余2个月租金及押金共计6400元未退换，请求法院判决解除租赁合同。俞磊对马辉的反诉辩称：不同意解除合同，要求继续履行合同直至履行期限届满。因为合同明确约定了合同期限，签订合同也是自愿的，房子是2018年3月才交的房，市场开始试营业，马辉已经进行了考察，直到2018年4月29日才签订了合同，当时马辉要求签三年，我说让他先试试一年，所以签订了合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对俞磊提供的房屋租赁合同、房产证、（2018）皖0102民终9303号民事判决书的真实性，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月29日，俞磊（甲方）与马辉（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：1、甲方将位于明皇路与史城路-X的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2018年5月1日至2019年5月1日，共1年；2、本房屋月租金为人民币1700元/月，押金3000元，按季度结算，每季季初7日内，乙方向甲方支付全季租金；3、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费后甲方退还押金；4、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用；5、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，乙方享有优先租赁的权利；6、国家占用土地或动迁及自然灾害不可抗力因素影响无法继续租赁，乙方需无条件搬出，甲方退还余下的租金及押金，双方均不属违约；7、承租期内甲方保证出租房无任何抵押、债务或其他纠纷，不得干预乙方正常居住或经营，需提供合法的产权证复印件并协助办理经营相关证件及营业执照；8、合同若提前中止需要提前1个月通知，经双方协商并同意可提前中止，若一方强行中止，按季租金同等金额作为违约金赔付给对方；9、发生争议，甲、乙双方友好协商解决，协商不成时，提请当地人民法院仲裁；10、本合同一式两份，甲、乙双方各执1份，自双方签字之日起生效。合同签订后，马辉支付了3个月的房租5000元，押金3000元，共计8000元。2018年8月14日，案涉的位于合肥市瑶海区史城路与明皇路交口东南角史城商业中心地下车库及净菜农贸批发市场-125房屋登记至俞磊女儿名下。另查，马辉于2018年6月诉至本院，要求撤销上述房屋租赁合同，并要求俞磊退还房屋租金5000元、押金3000元，支付违约金5100元，赔偿损失5500元。后本院作出（2018）皖0102民初5638号民事判决，驳回了马辉的全部诉讼请求。马辉不服该判决，上诉至合肥市中级人民法院，该院于2018年12月14日作出（2018）皖0102民终9303号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，俞磊和马辉签订的房屋租赁合同系双方在协商一致的基础上达成，意思表示真实，且未违反相关法律和行政法规的规定，合法有效。双方均应全面履行合同义务。关于俞磊要求马辉支付2018年8月至2019年1月期间房屋租金的诉讼请求，因马辉实际仅支付2018年5月至2018年7月的租金5000元，且马辉所称的口头告知俞磊解除合同、腾空房屋、交还钥匙等事实，没有证据予以证实。故本院认为马辉应当按照合同约定继续支付租金，支持俞磊对2018年8月至2019年1月期间房屋租金10200元的主张。关于俞磊主张的违约金，马辉虽辩称案涉房屋没有房产证，导致其开店的合同目的无法实现，但其并未举证证明俞磊没有提供房产证而导致其无法办理经营证照等无法实现开店目的的后果，故本院对马辉的抗辩不予采信。案涉合同约定的违约金数额过高，且马辉已经明确表示不再要求俞磊退还押金，故马辉所支付的押金3000元可以对俞磊的损失进行弥补，本院不再另行支持违约金。关于马辉要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，因马辉通过诉讼等方式已经明确表示不履行房屋租赁合同义务，且马辉亦未实际使用案涉房屋经营店铺，故本院支持马辉要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马辉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）俞磊支付2018年8月至2019年1月期间的租金10200元；二、解除原告（反诉被告）俞磊与被告（反诉原告）马辉于2018年4月29日签订的房屋租赁合同；三、驳回原告（反诉被告）俞磊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费180元，减半收取90元，由马辉负担。反诉案件受理费50元，由俞磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王雅欣二〇一九年六月二十七日书记员  朱 敏附本案适用的法律条文第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。