海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9003民初546号 原告：赫艳，女，1960年2月7日出生，汉族，现住海南省儋州市。 委托诉讼代理人：梁盛伟，男，1960年10月27日出生，汉族，现住海南省儋州市。 被告：黄遂茂，男，1965年4月15日出生，汉族，现住广东省遂溪县。 委托诉讼代理人：陈亮，海南林源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符丽娜，海南林源律师事务所律师。 原告赫艳与被告黄遂茂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁盛伟，被告委托诉讼代理人陈亮、符丽娜到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告共同向本院申请给予60日的庭外调解期限,但未达成调解协议。本案现已审理终结。 原告赫艳向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判决被告协助原告办理网签备案手续；3、判决被告支付违约金144000元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告于2017年12月2日与原告签订《房屋买卖合同》(以下简称涉案合同），将自己名下位于儋州市××区房产作价48万元卖给原告。合同第二条约定：上述房产的交易总价48万元；首付款40万元，先支付定金5万元，剩余35万元于签订本合同且被告交给原告所有房屋相关手续后再支付；办理完过户手续后再付尾款8万元。原告支付48万元至被告指定的账户(邮政银行，黄遂茂，账号×××）。此外合同对违约责任、其他事项部分及双方的权利义务等作出约定。合同签订后，原告已履行合同约定的相应义务。被告怠于履行合同义务，在其取得涉案房屋不动产权证后却不肯协助原告办理网签备案登记，原告已向被告催告，但被告置之不理。综上所述，涉案合同真实合法有效，被告不履行合同义务已构成违约，应承担违约责任，请法院依法判如诉请。 被告黄遂茂辩称，一、原告主张被告怠于履行合同义务，不协助原告办理网签登记事实不成立。理由：1、《关于进一步稳定房地产市场的通知》(琼办发【2018】29号）规定，非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。除了五指山、保亭、琼中、白沙、海口、三亚、琼海外，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。涉案合同虽于2017年12月2日签订，但被告于2018年11月6日才领取到《不动产权证书》，涉案房屋的买卖应受上述限购政策的约束。本案原告系黑龙江××县人，属于非本省户籍居民，其无法提供在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，因此不具有购房资格，涉案合同应解除。2、根据《海南省关于限购购买多套商品住宅的通知》(琼建房（2017）96号）第一条、第二条的规定，原告不具备办理网签备案的条件，原告发函要求被告办理网签，被告亦告知原告其不具备网签备案的资格，无法办理网签备案手续。二、原告要求被告承担违约金144000元不合法。理由:1、该违约金过高。2、根据《关于进一步稳定房地产市场的通知》(琼办发【2018】29号）第四条、第五条和《海南省关于限购购买多套商品住宅的通知》(琼建房（2017）96号）第一条、第二条的规定，涉案合同因政府政策原因不能履行，并非被告原因，被告不存在违约的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的一本通/绿卡通交易明细及刘磊、刘乐出具的2017年12月1日收条，经核对与原件一致，证据内容真实，形式合法且与本案有关，本院予以确认。被告提交的陈莹莹证言，原告不予认可，证人陈莹莹又未能出庭接受各方当事人质询，本院对该证据不予确认。被告未能提交2017年12月1日收条原件，原告不予认可，被告又未能提交其他证据予以佐证，本院对该证据不予认可。儋州市住房和城乡建设局的回函系房地产交易主管部门针对涉案合同能否办理网签备案手续的回函，本院予以确认。 根据各方当事人的陈述及上述确认的证据，查明以下事实： 2015年1月31日，被告与海南洋浦天立实业有限公司签订《儋州市商品房买卖合同》，合同约定海南洋浦天立实业有限公司将其开发的盛世皇冠一期3A-604号房屋预售给被告。 2017年12月2日，原告与被告签订涉案合同。合同约定，1、被告同意原告购买其拥有的盛世皇冠房产3A-604房屋，建筑面积70.11平方米。2、房屋总价48万元，原告于合同签订之日支付40万元（先支付定金5万元，剩余35万元于签订完合同且被告交给原告所有房屋相关手续后再支付），办理完过户手续后原告再付尾款8万元。48万元应支付至邮政黄遂茂×××。3、被告收到原告首付款之日将交易房产全部材料及房屋钥匙交付给原告，并结清之前的所有物业管理费、水电费等所有费用。4、原告按规定缴纳办理房地产过户手续所需的一切税费。5、被告取得房产证后及时通知原告，将房产证交给原告，并协助原告办理过户手续。……6、若原告违约，应向被告支付违约金50万元，若被告违约，除了退还原告已支付的款项外，还应向原告支付违约金50万元。合同签订当日，原告将35万元转账至被告银行账户。2017年12月1日原告支付5万元定金给盛世皇冠售楼处员工刘磊、刘乐。被告表示，其仅收到定金2万元。之后，被告将涉案房屋钥匙、《儋州市商品房买卖合同》及相关购房资料交付给原告。原告则以被告名义继续缴纳物业费。 2018年4月期间，海南省出台房地产调控政策，实施全域限购，明确在儋州区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。原告表示，原告及其家庭成员均非海南省户籍且无法提供在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。 2018年11月，被告领取涉案房屋不动产权证书，并短信通知原告办理房屋过户手续。原告则要求被告协助办理网签备案手续，被告表示涉案合同因不符合限购政策，无法办理网签备案手续。2019年1月，被告委托海南林源律师所向原告发送律师函，要求原告与被告协商解除涉案合同。 就涉案房屋买卖是否符合限购政策及能否办理网签备案问题，本院致函儋州市住房和城乡建设局，该局回函称:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让。根据《关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发【2018】29号）第四条实施全域限购中：“非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。”及第五条严格限贷、限制转让和价格备案管理“非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让”的规定，购房人需满足以上条件方具有购房资格。因此，赫艳与黄遂茂签订的《房屋买卖合同》不能办理二手房网签备案手续。 本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，对照已查明的事实，本案被告将其购买的预售商品房转让给原告，双方形成的是房屋买卖合同关系，因此案由宜定为房屋买卖合同纠纷。原告、被告于2017年12月2日签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告请求确认涉案合同合法有效于法有据，本院予以支持。本案原、被告虽然在限购政策出台前签订了涉案合同，并各自履行了部分合同义务。但2018年4月海南省政府相关限购政策出台后，因受限购等房地产调控政策的直接影响，原告不具有购房资格，双方签订的涉案合同亦不能办理二手房网签备案手续，且这属于不可归责于双方当事人的情形。故原告主张被告协助原告办理网签备案手续并支付违约金144000元没有事实根据与法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告诉请部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告赫艳与被告黄遂茂于2017年12月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、驳回原告赫艳的其他诉讼请求。 案件受理费2796元（原告赫艳已预交），由原告赫艳、被告黄遂茂各负担1398元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  许琼焕 二〇一九年六月十日 书记员  翟嘉贤 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。