文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2295号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区科润路10号5座首层01号。统一社会信用代码91440600398012342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦、王珺琪，均为广东广信君达律师事务所律师。被告：梁安琪，女，1996年4月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告梁安琪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年3月20日公开开庭进行第一次庭审，原告的委托诉讼代理人陈淦到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。2019年6月19日，公开开庭进行第二次庭审，原告的委托诉讼代理人陈淦及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告自2017年2月1日起所有物业服务费及违约金，计至2018年12月物业服务费为8222.72元，违约金则自2017年2月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2018年12月31日为人民币2964.30元；2.被告承担原告支出的律师费2400元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告为佛山涟岸花园四座11楼01室（具体地址：佛山市禅城区南庄镇科润路10号四座11层1101单元，下称涉案单元）业主，2016年4月30日原被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》；涉案单元合同面积为89.32平方米,实测面积为89.43平方米；经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方米肆元（4元）缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。自2017年2月份至2017年8月份，被告每月拖欠物业服务费为：合同面积：89.32平方米*4元=357.28元，自2017年9月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积：89.43平方米*4元=357.72元，计至12月份共拖欠物业服务费8222.72元。原被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年2月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2018年12月31日为2964.30元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事情，维护原告合法权益。被告辩称，一、被告对原告诉请的欠费收费标准、起计时间、金额等主张没有异议，但对逾期付款违约金和律师费损失赔偿请求有异议。被告认为引起本案物业服务费纠纷的根本原因是原告首先违约所造成的，并非被告恶意欠费，由此产生的损失被告不应承担法律责任。理由：1.依照双方签订的《涟岸花园前期物业服务协议》第一条第7、9项规定以及原告向小区全体业主公开书面作出的承诺，原告当从2017年1月1日起，于每年1月份采取公示的方式向广大业主公布2017年度《物业管理服务计划及财务年度计划》，并于每季度向业主公布《物业服务费用收支账目》。在2018年4月份之前，虽然被告和小区其他业主不断地要求原告履行约定的公示义务，但是，原告从来没有理会被告和其他业主的履约请求的，拒绝履行上述文件公示义务。2.如原告诉请二所述，被告拒缴物业服务费的时间起点是在2017年2月6日（被告已交2017年1月份物业服务费），而原告应当履行公示义务的时间为同年1月份。显然，原告履行公示义务在先，被告履行付费义务在后，本案存在被被告在先履行协议义务不能的问题。3.双方在服务协议中约定涉案服务费是采取“酬金制”模式管理财务收支的，因此，被告在每年年初第1个月公布《物业管理服务计划及财务年度计划》及每季度公布《物业服务费用收支账目》的行为是其非常重要的义务。如果原告没有履行该项义务，必然会引起被告及小区其他业主的不满和怀疑，自然产生拒缴物业服务费的对立情绪。因此，被告拒缴物业服务费的行为与原告不履行公示义务存在直接的因果关系。4.根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。这说明，原告履行公示义务不仅是服务协议约定，还是法规明确规定的法律义务。5.原告的违约行为至今没有得到纠正，还处在连续违约状态。原告从去年元月份开始存在重大违约，截止到今年4月24日才迫于业主的压力公布了《2017年度物业服务资金的收支情况》、今年5月26日才公布了《2018年第一季度物业服务资金的收支情况》，至今没有向被告公布2017-2018两年物业服务资金年度预决算。而原告公布的《2017年度物业服务资金的收支情况》、《2018年第一季度物业服务资金的收支情况》也只是公布了一些大数字，没有财务收支明细，是不合格的公示行为。原告这种“黑箱式”公示行为，无疑是企图剥夺被告依法享有的对涉案小区物业服务费收支情况的知情权、监督权和提出异议权。因此，原告不仅存在违约，还存在侵犯被告合法权益的侵权行为。6.由于原告存在违约过错在先，被告不付费违约在后，且两者之间存在因果关系，被告依法有权暂停支付物业服务费，等候先行补充履约。根据《中华人民共和国合同法》第67条、107条、111条、112条之规定，被告在其享有“酬金制”制度下的知情权、监督权和提出异议权受到原告连续侵犯时暂缓履行物业服务费的支付义务，是要求违约方【在先履行义务】的自我保护的措施，符合法律关于【不安抗辩权】的规定，不属于过错民事行为。综上，被告认为：要求原告先期履行服务协议义务是被告暂停付费的合法抗辩理由。原告拒绝了被告的合理要求，对其履行公示义务的约定视若罔闻、拒不履行，是其主观上存在过错的具体表现，原告应当对本案纠纷的产生承担主要过错责任。由于原告在本案纠纷中存在主要过错责任，因其过错所产生的涉案物业服务费逾期付款违约金和律师费损失应由其自行承担，被告不应对此承担赔偿责任。二、原告称“经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方肆元缴纳”，此说法违背事实。合同本应是双方意愿的体现，但是原告与被告签订的《涟岸花园前期物业服务协议》是典型的霸王合同，里面充斥着各种霸王条款，全是原告单方面意愿的体现，没有体现业主的意愿，没有保障业主的权益。实际上，原告利用自身作为物业公司的优势，凌驾于广大业主之上，协议的制订，原告从来没有和业主协商过，业主全程没有参与任何一款条约的制订，唯一的权利是签名，这是典型的霸王条约，违背公平公义原则，应视为无效合同。三、原告称被告签订协议必须于2017年1月1日开始缴纳物管费，此协议是2016年4月购房时签订的，是默认房子达到交楼标准而签订的协议。至于2016年12月21日所签“确认2017年1月1日开始收物管费”，是原告强迫广大业主签的，不签名就不准业主看房子。四、原告称被告签订协议，逾期不交物管费，每天收千分之一违约金，此乃霸王条款。银行定期两年利息才2.1%，即是说，一次性存款一万元到银行，两年后才得到420元利息，一次性存款13000元到银行两年，两年后才得546元利息，而被告每个月欠原告506元物管费，累积了两年才到达13000元，原告竟然要被告付5325元违约金，比银行利息高出九倍以上，比高利贷还高得多，不合理也不合法。五、被告一直有意和原告和解，但是双方无法取得一致，这也是造成拖至两年未解决问题的主因。原告强硬要求被告必须缴交2017年2月开始的物管费和违约金。最后一次与原告关于诉讼和解的沟通是在2019年1月，作为和解的条件，原告依然要求被告从2017年2月开始缴交物管费，违约金暂时“挂起”，再交一千元“调解费”给原告。被告不接受这个条件，依然不认同也不接受违约金“挂起”这个说法和内涵、不同意无端支出一千元“调解费”。因双方分歧太大，无法达成共识，所以被告不接受这种“和解”，宁愿让法律来裁决。五、原告称被告签订协议，要承担家利物业因物管费问题状告被告而产生的律师费、差旅费、诉讼费，这是又一条极不合理的霸王条款，应视为无效条款，理由：1.业主出费用请律师来告自己，十分荒谬，于理于法于情都不合。本诉讼案产生的直接原因，在于原告一方，而不在于被告一方。2.《涟岸花园前期物业服务协议》是格式化合同，业主全程没有参与制订，没有选择的余地，此条款明显增加了业主的责任，对业主极不公平。3.退一步说，就算被告被迫承认了此条款，但是条款中只是概括性地约定了由业主承担律师费，未明确律师费的标准，为了公平公义，聘请律师的费用，原告应和业主商量；对律师费的谈判，应有业主参与，但是物业从未邀请被告参与，被告完全不知情。4.《涟岸花园前期物业服务协议》第一条第11点“业主应承担诉讼费、律师费等为追讨欠费而发生的合理费用”，物业起诉被告的律师费为2400元，被告认为此费用过高，不在“合理”范围，因为被告前期和一律师事务所商谈，该律师事务所已书面答应以1300元的代理费做被告的诉讼代理人（后来经考虑，被告决定不请律师，亲自出庭应诉），同样一个小诉讼，2400元律师费明显高于1300元太多，不合理。如果物业可以不和业主商量、不经业主同意，随意聘请任何价位的律师，聘请了三万元、六万元的律师，业主岂不是也要无条件地支付物业公司的高额律师费？这对业主极不公平。5.本案属于普通的物业服务纠纷案件，案情简单，诉讼标的小，原告在同样的时间里、基于同样的事实和理由，起诉40位业主，加上以前起诉的业主几十人，起诉总人数已达100位，起诉所用的材料均一致，不需要过高的专业知识和更多的工作时间，根本没有聘请律师的必要，所以原告聘请律师起诉业主的费用，是“不合理”的费用，分明是故意滥用业主的律师费。有些业主只是欠几百块物管费，物业竟然也要用几千块的律师费来追讨，分明是故意滥用业主的律师费，居心恶劣。如此简单的一个案件，用的是重复的证据材料，出庭几天而已，按家利的霸王条款，40位业主就需要付九万六千块律师费了，律师几天的收入，就比很多人一年的工资还多了，费用极度不合理。6.原告是一个二级物业公司，收取的物业费却达到4元一方，全禅城区最贵，比一级物业还高得多，大大超过政府对一级物业的最高指导价2.47元，比同片区的其它小区都高得多。按优价优质原则，原告应该提供相对应的优质服务。但是，收着如此高昂的物管费，物业公司并没有拿出与之匹配的高端管理水平、服务水平，所作所为一直被广大业主诟病，严重违反《涟岸花园前期物业服务协议》、《承诺书》。列举事实如下：小区卫生差，连基本的日常卫生都没有搞好，楼梯口、消防通道、安全出口长期被杂物堵塞、占用，被告所在的6座24楼，垃圾桶里的垃圾多次一周不倒，夏天也是如此；负一楼、负二楼停车场常年不搞卫生，地面积满厚厚的灰尘，生活垃圾和建筑垃圾长期堆放，楼梯间的垃圾经常不倒。停车场车辆长期乱停乱放。物业人员未达到110人的配备标准，管理人员、服务人员素质差，物业工作人员上班玩手机，保安人员形同虚设，任何外来人员都可以随意进入小区，业主安全没有保障，财产被盗。协议服务内容包括“尊贵会所服务”，实际上会所2018年1月15日才首次开放，会所游泳池2018年6月才首次开放。协议第一条第9点规定原告每年不少于一次向业主公布物业服务费用收支帐目。按协议、《承诺书》和法律规定，作为酬金制物业公司，应该从2017年1月开始公示服务费用收支明细，但是物业直到2018年4月24日才对收支情况进行了第一次公示，且公示的内容简略，无财务收支明细，不符合要求，严重侵害了业主的知情权、监督权、异议权。协议服务内容包括“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”，对此条款，原告严重违约：没有每半年进行满意度调查，两年只是调查了一次，只是对个别业主进行满意度调查，并且调查表上竟然没有“不满意”的选项，毫无代表性。实际上，多数业主都对家利物业不满意，绝对达不到95%的满意度。交楼后两年多的时间里，原告多次和业主发生激烈冲突，导致南庄派出所多次出警到小区。2017年2月19日，因不满房屋质量问题、不满原告要业主必须先签名再允许验房的做法、不满小区管理等，业主和黄发展公司、原告进行了一次公开对话，表达自己的强烈意见。2017年3月12日，因不满和黄发展公司和家利物业所作所为，小区爆发业主大游行。以上事实说明，原告存在大范围的、长期的物业服务问题，至今仍未尽到妥善处理义务，造成包括被告在内的业主权益蒙受严重损失，原告收着高额物管费，提供着低质服务，违反《协议》规定，有也悖公平原则和诚实信用原则。六、“每平方每月肆元人民币”的物业管理费，是基于物业服务符合《涟岸花园前期物业服务协议》才应该给付的。既然家利物业管理存在如此多的问题，严重违反《协议》，就没有权利收到满额肆元的服务费，应视情况而酌减。至于违约金，原告更是没有资格收取。七、在物管费问题上，被告因无法与家利物业达成一致，所以暂时未缴交物业费，被告承认这是违约行为。但被告的违约行为，和家利物业的霸王条约息息相关、和家利物业的违约行为息息相关，主要责任在于原告。被告违约，要承担相应的责任。家利物业违约，也应承担相应的责任。如果家利物业违约之后，不用承担任何的责任，没有受到任何的处治，高额物管费照收，高额违约金照收，自己的律师费要业主出，试问公平公义何在？被告不是被原告起诉的第一人，也不会是最后一人。原告和涟岸花园广大业主的关系，日趋恶劣，依然有大量业主，用拒交物管费的无奈之举，作为抗议家利物业的方式，家利物业却没反省过问题出在哪儿，不思量改进自己的服务，只想着依仗霸王合同，强硬压制业主。原告依仗着“我告你，你出我的律师费”的霸王条约，肆无忌惮地滥用国家法律资源，不停上诉各位业主，此种恶意滥用业主律师费、加剧物业与业主矛盾的蛮横作风，此种无节制地浪费国家法律资源的行为，理应加以遏制。综上所述，被告不应承担2017年1至3月物管费，“每天千分之一违约金”和“承担原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费”均属极度不公平的霸王条款，理应取消。被告特此向贵院答辩，请求贵院查明事实，维护被告的合法权益，维护社会公平公义。诉讼中，原告举证如下：1.涟岸花园前期物业服务协议。证明原、被告的物业服务合同情况。2.收楼入伙手续进程确认表。证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。3.涟岸花园物业交楼通知书。证明原告已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费。4.专项法律服务合同、发票。证明原告委托律师代理的具体情况。原告须支付相应律师服务费用情况。5.欠费金额统计表。证明原告提供的关于被告拖欠物业服务费计算方式及明细。6.律师函及EMS快递单。证明原告向被告催收物业管理费及送达被告。7.交楼通知书EMS快递单（邮寄材料为证据3）、物业交楼邮寄文件清单回执。证明被告在收取了交楼通知书后在回执中签名。8.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明被告已办理房产证情况及房屋面积情况。9.（2018）粤0604民初15195号、（2018）粤0604民初15199号民事判决书。证明原告有权收缴物业管理费且已履行物业管理责任。诉讼中，被告举证如下：1.2019年5月银行利率表。证明原告的违约金畸高。2.聊天截图。证明原告的律师费过高、不合理。3.《涟岸花园前期物业服务方案》《承诺书》。证明展示服务协议、服务方案、承诺书的内容，原告违约。4.地下停车场照片。证明原告卫生、安保差，原告违反服务方案、承诺书里关于卫生和安保工作的要求。5.会所于2018年1月15日才开放的证明，证明原告违反服务方案、承诺书里的“尊贵会所服务”约定。6.财务报表。证明原告违反服务方案、承诺书里“每年不少于一次向乙方公布物业服务费用收支账目”。7.业主和发展商、物业的对话。证明原告没有达到服务方案、承诺书的“满意率95%以上”。8.业主游行抗议照片。证明原告没有达到服务方案、承诺书的“满意率95%以上”。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查，制作勘查笔录一份，拍摄照片33张。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1-4及6-9，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5，为原告单方制作的费用统计，原告的证明内容能否成立，本院将综合全案采信证据以及当事人的陈述待后论述认证。被告的证据1与本案事实无关联性，本院不予采纳；证据2，不能反映谈话对象，且即使真实，也仅反映业主之间对话，原告对证据有异议，本院不予采纳；证据3、6，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4，因本院于2018年受理了该小区相同系列案纠纷，前案承办人已在承办案件期间进行现场勘查，本院亦就本案前往涉案小区勘查，本院将综合勘查情况待后对该组证据进行论述及认证；证据5，能与2018年相同系列案中原告的陈述相印证，本院对真实性予以确认；证据7、8，未能反映被告的证明内容，本院不予采纳。原、被告对勘查笔录和照片真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋位于佛山市禅城区科润路10号佛山涟岸花园四座1101单元，为被告于2016年11月所购买，购房合同约定的房屋建筑面积为89.32平方米。被告于2017年12月6日取得该房屋产权证件，载明的房屋建筑面积为89.43平方米。开发商于2016年12月12日发出交楼通知书，并告知案涉房屋的物业服务费将由2017年1月1日起计收，被告于2016年12月23日在回执上签名确认。2016年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局出具《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”“尊贵会所服务”等。另根据相关联系列案查明事实，涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018月4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年1月11日向原告开具了本案律师费2400元的发票。本院同期受理原告诉涟岸花园住户物业服务合同纠纷系列案合共80件案。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据原、被告双方举证的证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。根据采信的《物业交楼邮寄文件清单回执》显示，被告已于2016年12月23日知悉且确认物业管理费从2017年1月1日开始计收，被告对原告诉请的计费时间段无异议，故本院对原告主张被告从2017年2月1日开始无支付物业管理费的事实予以确认。关于计算标准，依据《前期物业服务协议》约定物业管理费的计算标准以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。本案中，购房合同约定的房屋建筑面积为89.32平方米，被告于2017年12月6日取得房屋产权登记，房产证记载的建筑面积为89.43平方米。故2018年1月前物业管理费按照购房合同约定的建筑面积计算，此后的物业管理费按照房产证记载的建筑面积计算。经计算，被告应向原告支付2017年2月1日至2018年12月31日物业服务费8222.72元（4元/月/平方米×89.32平方米×11个月+4元/月/平方米×89.43平方米×12个月），原告诉请有合同依据，本院予以支持。关于违约金的诉请。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，本院认为：第一，除利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，被告抗辩认为违约金应当调整。因此，本院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%（4.35％×150%＝6.525％）的标准计算，对原告主张的违约金标准超出的部分本院不予支持。根据《前期物业服务协议》约定的支付物业服务费时间，被告每月欠付的物业服务费从当月6日起计算违约金，经核算，截至2018年12月31日，被告应付违约金为537.62元（详见附表）。之后的违约金按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费的诉请。原告支出律师费2400元的事实，有《专项法律服务合同》、付款凭证以及发票予以证实，本院予以确认。《前期物业服务协议》虽概括约定律师费由被告承担，但未明确费用标准，被告也未实际参与律师费的谈判，基于司法公平，应对费用的合理性进行审查。鉴于本案系普通的物业服务合同纠纷案件，讼争标的数额相对小，而涉案小区的物业服务收费标准在同地区中属于较高水平，而原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，也是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。因此，本院酌定被告负担原告所支出律师费中的1600元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告梁安琪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区科润路10号佛山涟岸花园四座1101单元自2017年2月1日至2018年12月31日的物业服务费8222.72元及违约金（违约金的计算方式：暂计至2018年12月31日为537.62元，之后按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算至物业服务费实际支付之日止）；二、被告梁安琪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付律师费1600元；三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取70元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担17元，被告梁安琪负担53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年六月二十五日书记员  黄帼文附表：            欠费时间              物业服务费金额（元）              违约金计算期间              逾期天数              按年利率6.525%计算滞纳金（元）                  2017年2月              357.28               2017/2/6              2018/12/31              694              44.94                   2017年3月              357.28               2017/3/6              2018/12/31              666              43.13                   2017年4月              357.28               2017/4/6              2018/12/31              635              41.12                   2017年5月              357.28               2017/5/6              2018/12/31              605              39.18                   2017年6月              357.28               2017/6/6              2018/12/31              574              37.17                   2017年7月              357.28               2017/7/6              2018/12/31              544              35.23                   2017年8月              357.28               2017/8/6              2018/12/31              513              33.22                   2017年9月              357.28               2017/9/6              2018/12/31              482              31.21                   2017年10月              357.28               2017/10/6              2018/12/31              452              29.27                   2017年11月              357.28               2017/11/6              2018/12/31              421              27.26                   2017年12月              357.28               2017/12/6              2018/12/31              391              25.32                   2018年1月              357.72               2018/1/6              2018/12/31              360              23.34                   2018年2月              357.72               2018/2/6              2018/12/31              329              21.33                   2018年3月              357.72               2018/3/6              2018/12/31              301              19.52                   2018年4月              357.72               2018/4/6              2018/12/31              270              17.51                   2018年5月              357.72               2018/5/6              2018/12/31              240              15.56                   2018年6月              357.72               2018/6/6              2018/12/31              209              13.55                   2018年7月              357.72               2018/7/6              2018/12/31              179              11.61                   2018年8月              357.72               2018/8/6              2018/12/31              148              9.60                   2018年9月              357.72               2018/9/6              2018/12/31              117              7.59                   2018年10月              357.72               2018/10/6              2018/12/31              87              5.64                   2018年11月              357.72               2018/11/6              2018/12/31              56              3.63                   2018年12月              357.72               2018/12/6              2018/12/31              26              1.69                   合计              537.62       附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。