大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0204民初3660号 原告：大连龙湖东港房地产有限公司，住所地大连市中山区职工街兴盛里9号，统一社会信用代码91210200051106112T。 法定代表人：李军利，董事长。 委托诉讼代理人：李升斌，上海市协力（大连）律师事务所律师。 被告：李延红，女，汉族，1978年8月6日出生，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：滕洋（被告丈夫），唐鼎耀华资产管理有限公司职员，住大连市甘井子区。 原告大连龙湖东港房地产有限公司与被告李延红商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李升斌，被告的委托诉讼代理人滕洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的***号房屋的《商品房买卖合同》及补充协议；2.被告向原告支付合同解除违约金83500元，并从已付房款中直接扣除；3.被告协助原告办理***号房屋《商品房买卖合同》登记备案注销手续。事实和理由：2013年11月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买了原告开发的“水晶郦湾”项目***号房屋（***号房屋，以下简称案涉房屋）。房屋价款2398871元。《商品房买卖合同》第六条约定“买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：首付款728871元于本合同签订的同时支付，剩余房款1670000元已以按揭贷款方式支付，买受人自合同签订之日起45日内将贷款划入出卖人指定账户。”同时补充协议第十七条第9款约定“买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除合同或以行为表示拒绝履行合同的，出卖人拒绝解除合同的，合同应继续履行；出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款20%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除”。合同签订后，被告未按约定履行付款义务，虽经原告多次催要，被告累计仅支付了购房款728871元，被告仍欠付房款1670000元，虽经原告多次催要，但被告至今未支付剩余房款，以实际行为表示拒绝履行合同，且合同已具备解除条件。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法判如所请。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋尾款拖延是由于销售过程中，原告为我们提供相应办理贷款的银行，前后共提供三家，我方也与这三家银行打过交道，由于补充材料等原因，都是由于贷款未如期发放而导致的。购买房屋时，我方已将自身的情况与销售人员沟通了，销售人员也称与银行有合作关系，但最终没有使贷款如期发放。如果按照销售人员的承诺，贷款可以发放的话，以贷款方式就可以支付余下贷款。在这期间也与原告沟通过，也包括更名或其他方式，但都没有沟通好。 经审理查明，2013年11月21日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号为***）,该合同首页记载“该合同已备案2013年11月21日”，合同约定：出卖人将其开发建设的***号房，行政街号***号住宅出售给买受人，建筑面积126.18平方米，房屋价款2398871元，付款方式为首付款728871元于本合同签订的同时支付，剩余房款1670000元以按揭方式支付，买受人自本合同签订之日起45日内将贷款划入出卖人指定账户中，具体约定详见补充协议。买受人逾期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全科支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。买受人逾期付款的，买受人除承担合同约定的违约责任外，出卖人有权延迟房屋的交付期限，延迟交付的期限按照买受人逾期付款的累计天数计算。无论何种原因导致买受人未付清全部房款或其他应付款项的，出卖人均有权拒绝交付房屋。在该合同的附件四补充协议第四条中（2）约定：买受人应在本合同签订后60日将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应在五日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。双方还约定了其他权利义务。 当日，被告向原告出具《承诺函》，内容：本人李延红，2013年11月21日，本人购买了***号房屋，与贵司签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）（编号***）及补充协议，本人签订《合同》时付清首付款，剩余房款采用按揭贷款方式支付，且保证该剩余房款按《合同》约定期限、足额向贵司支付。现承诺，本人承诺签订《合同》前本人已向金融机构确认按揭贷款方式的可行性，本人已具备按揭贷款条件，并保证能取得全部额度的按揭贷款。自《合同》签订之日起10日内，向贷款银行提供全部办理住房按揭贷款应提交的全部资料并签署贷款合同等相关文件，并在银行通知缴纳所需费用（包括但不限于契税、维修基金等）后的7日内缴齐所有费用。无论何种原因，若本人在《合同》签署后90日内未向银行提交有效贷款资料或缴费凭证或未向贵司足额支付房款的，贵公司有权单方面解除《合同》，且本人同意承担应付款5%的违约金，首付款在扣除相应违约金和费用后，剩余部分由贵司无息退回本人。 上述协议签订后，因被告原因至今未向原告交纳剩余房款1670000元。2016年9月22日，原告向被告在《商品房买卖合同》中填写的地址“大连市集贤南二街***”地址邮寄《通知函》，内容：限您务必在2017年9月30日之前，向我公司足额支付您所欠付的房款1670000元。否则，我公司有权解除《合同》，将该房屋另行出售，并追究您的违约责任。 上述事实，有原告提交的起诉状、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同之补充协议》、《承诺函》、《通知函》、邮寄记录及双方当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。 本院认为，原告与被告于2013年11月21日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，合同有效。双方当日签订的《商品房买卖合同之补充协议》系对《商品房买卖合同》内容的补充约定，效力与《商品房买卖合同》一致。合同及《承诺函》签订后，由于被告原因导致未足额向原告交纳案涉房屋剩余购房款1670000元，被告的行为构成违约，应当依约承担违约责任。根据《商品房买卖合同》及《承诺函》约定，原告有权解除合同，因该《商品房买卖合同》已办理了登记备案，故原告主张解除原告与被告签订的大连市中山区港兴路***号房屋的《商品房买卖合同》及补充协议及被告协助原告办理大连市中山区港兴路***号房屋《商品房买卖合同》登记备案注销手续，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告向原告支付合同解除违约金83500元，根据《承诺函》约定“本人同意承担应付款5%的违约金”，案涉房屋的总房款为2398871元，违约金为欠付款项1670000元×5%=83500元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、之规定，判决如下： 一、解除原告大连龙湖东港房地产有限公司与被告李延红于2013年11月21日签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 二、被告李延红于本判决生效之日起十日内支付原告大连龙湖东港房地产有限公司违约金83500元； 三、被告李延红于本判决生效之日起三十日协助原告大连龙湖东港房地产有限公司办理上述《商品房买卖合同》登记备案注销手续。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费1888元（原告已预付），由被告负担，给付原告时间同上。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  付雯楠 二〇一九年六月二十七日 书记员  王 璐 附： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。