淮安市清江浦区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0812执异71号异议人（案外人）：夏万里，男，汉族，1970年7月12日出生，住淮安市清江浦区。申请执行人：曙光控股集团有限公司，住所地浙江省温岭市。法定代表人：江友夫。被执行人：徐闯，男，汉族，1979年7月25日出生，住淮安市。在本院执行曙光控股集团有限公司（以下简称曙光公司）与徐闯房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2018年11月10日作出（2018）苏0812执3944-2号、（2018）苏0812执3944-3号执行裁定书、协助执行通知书，查封徐闯名下位于淮安经济技术开发区明远东路16号B1幢401、402、403、404、405、406、407、419、420、421、501、502、503、504、505、506、519、520、521、522室不动产。2018年11月14日，本院实际查封了上述20套房屋，查封期限三年，2018年11月14日至2021年11月13日。案外人夏万里认为涉案房屋系其所有，对本院的保全行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人夏万里向本院提出异议请求：1、解除对淮安××技术开发区明远东路16号B1幢401、402、403、404、405、406、407、419、420、421、501、502、503、504、505、506、519、520、521、522室不动产的查封保全；2、将涉案房屋以及明远东路16号B1幢507室房屋判令归我所有。后夏万里明确异议请求为：中止对徐闯名下位于淮安××技术开发区明远东路16号B1幢401、402、403、404、405、406、407、419、420、421、501、502、503、504、505、506、519、520、521、522室不动产的执行。事实和理由：法院查封保全的徐闯名下的房屋随同徐闯名下的股权已于2016年9月1日卖给异议人夏万里。夏万里于2016年9月2日付清款项。2016年9月2日至2018年期间，夏万里与徐闯多次去行政审批中心住建局窗口办理过户手续，先因准备的资料不全，双方家庭事情较多，没有办理成功，后因淮安市房屋限购，故只办理登记手续，过户手续没有办理成功。后来想走法律程序，担心给徐闯造成名誉损失。于是双方协商等限购政策解除后再办理过户手续。被执行人徐闯称，我购买了淮安××技术开发区明远东路16号B1幢21套房屋出资淮安爱尚商务宾馆，成为股东，我的出资额就是按21套房屋买卖合同价款算的。这21套房屋我确实于2016年9月卖给了夏万里，随之股权也转让给夏万里了，夏万里也把钱付清了。2016年年底，我、我妻子沈涛以及夏万里去淮安市行政审批中心准备办理过户，夏万里让我把房子过户到他儿子夏之南名下，由于房屋在淮安××技术开发区，故淮安市行政审批中心告知要到淮安××技术开发区行政审批中心办理。后来，我、沈涛、夏万里到淮安××技术开发区行政审批中心住建局窗口办理，大厅人员和夏万里熟悉，由于夏之南在国外没有回国，我和沈涛先在合同上签好名字，等夏之南回来再签名字。又过了一段时间，夏万里打电话告诉我夏之南回国了，我和沈涛又去淮安××技术开发区行政审批中心住建局窗口，当时夏之南也在，我和沈涛签完字就走了。申请执行人曙光控股集团有限公司未到庭陈述意见。本院查明，2017年9月25日，本诉原告（反诉被告）徐闯与本诉被告（反诉原告曙光公司）房屋租赁合同纠纷一案立案，案号（2017）苏0812民初8236号案件。2018年3月23日，本院作出（2017）苏0812民初8236号民事判决，判令：反诉被告徐闯向反诉原告曙光公司支付2015年6月1日至2017年5月31日期间的房屋占有使用费1060076元（2017年6月1日起按1487元/天支付至实际交房之日止）等判决内容。2018年8月23日，淮安市中级人民法院法院维持了（2017）苏0812民初8236号民事判决。2018年10月19日，曙光公司申请对徐闯强制执行案件立案。本院于2018年11月10日作出（2018）苏0812执3944-2号、（2018）苏0812执3944-3号执行裁定书、协助执行通知书，查封徐闯名下位于淮安××技术开发区明远东路16号B1幢401、402、403、404、405、406、407、419、420、421、501、502、503、504、505、506、519、520、521、522室不动产。2018年11月14日，本院实际查封了上述20套房屋，查封期限三年，2018年11月14日至2021年11月13日。还查明：2016年8月27日，徐闯与夏万里签订《房屋买卖及股权转让合同》，约定：徐闯将位于淮安经济技术开发区明××路××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室、××室房屋以及徐闯持有的淮安爱尚商务酒店32.2%股权转让给夏万里，转让价格为380万元，扣除徐闯应付夏万里的借款1014779元，夏万里需实付2785221元给徐闯；双方约定于合同生效之日起即2016年8月27日内，将上述房屋交付给夏万里，徐闯完成房屋交付，上述房屋以及股权的占有、使用、收益、处分权归夏万里；夏万里付款后，徐闯应立即办理转让手续，将房屋以及股权过户到夏万里名下；合同第七条进一步明确，徐闯应在2016年9月1日将房产交付给夏万里，在2016年9月2日办理房地产、股权转让、淮安爱尚商务酒店法人变更登记手续。2016年9月1日，徐闯向夏万里出具收条，明确收到夏万里转让房款及股权费用共计380万元，还注明实际支付现金280万元（扣除夏总江南印象大酒店100万元整），以银行转账280万元为准。2015年9月18日，徐闯、淮安市江南印象大酒店向周援越借款106万元，借期10天，夏万里提供担保。徐闯称夏万里代徐闯向周援越偿还了借款，故而从房屋和股权转让款中扣除。2016年9月1日，江苏银行个人业务回单反映夏万里向徐闯转账93万元。2016年9月2日，江苏淮安农村商业银行的结算业务申请书反映夏万里向徐闯转账159.522万元。夏万里提供的淮安市房屋交易中心出具的淮安市房产交易综合管理平台电脑打印件反映，徐闯、沈涛曾于2018年9月14日去办理过将涉案房屋过户至淮安市淮宣传媒有限公司的手续，但涉案房屋目前仍在徐闯名下。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，夏万里自己陈述：徐闯、沈涛、夏万里第一次到淮安××技术开发区行政审批中心住建局窗口办理时间大概是2017年六七月份，想把房子过户到夏万里儿子夏之南名下，但夏之南那是在国外。第二次去淮安××技术开发区行政审批中心住建局窗口办理时间大概是2018年初，夏之南回国后，夏之南回来后，徐闯、沈涛、夏之南签完合同，工作人员发现不能办理过户，因为限购政策。2018年上半年，徐闯、徐涛、夏万里又去淮安××技术开发区行政审批中心住建局窗口，打算将房屋过户到淮安市淮宣传媒有限公司公司（法定代表人为夏万里）名下，签好字后，窗口工作人员打了两次让夏万里去办理过户，夏万里由于工作忙就没有去办理。到2019年4月底，徐闯通知夏万里21套房屋被法院查封了，无法办理过户。从夏万里自己陈述看，夏万里对于房屋未能过户存在过错。故而，本院对于夏万里的异议请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回夏万里的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  苗 艳审 判 员  陈 斌人民陪审员  张桂珍二〇一九年六月四日书 记 员  戴淑珺附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。