贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4921号原告：胡勇，男，1978年3月9日出生汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：王涛、沈先迪，均系贵州本芳律师事务所律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：李承锦、孟天明，均系贵州威迪律师事务所律师。原告胡勇与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡勇的委托诉讼代理人沈先迪、王涛，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡勇向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金暂计350.000元（以上违约金计算从2017年5月1日起以人民币2,425,676元为基数，按日万分之二计算向原告支付违约金至实际交付符合交房条件的商品房给原告之日止）；二、判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币383,000.00元(以上违约金计算从2017年1月30日起以2,425,676.00元为基数按日万分之二向原告支付违约金至实际将办理商品房转移登记的有关文书提交不动产登记中心为原告办理不动产权属证书之日止)；三、判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。事实和理由：原被告于2016年11月5日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告碧桂园房开公司开发建设的位于节市七星关区××南山碧××街××房，合同约定房屋总价款为2,425,676.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当于2017年4月30日前向原告交付符合交房条件的商品房。”、第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定：“(一)出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款2,425,676.00元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而至原告起诉之日，被告仍然没有将符合交房条件的商品房交付原告并将涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，并要求被告交付购买的商品房并提供涉商品房的转移登记的有关文书，被告总以种种理由推脱。原告认为,被告未在合同约定的期限内交付符合交付条件的商品房并向原告交付商品房的转移登记的有关文书，显属违约，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据以法律为准绳，依法公判。被告碧桂园房开公司辩称，1.原告主张被告逾期交付办理转移登记的有关文书无事实依据，双方在签订的商品房买卖合同第22条第3款第5项约定买受人向出卖人签署委托办权属登记协议书后，出卖人才履行办证义务。现被答辩人未要求与答辩人签订该协议，故答辩人履行该义务的条件暂不具备，被答辩人的该项诉请应予驳回；2.答辩人逾期交房是事实，双方在签订的合同中第11条约定了交付房屋的日期为2017年4月30日前，交付房屋出卖人需取得该工程的竣工合格证明文件以及房屋的面积实测技术报告书，答辩人于2016年10月取得面积实测技术报告书，于2018年7月10日取得案涉房屋的工程竣工合格证明文件，及从2018年7月10日起，该房屋已经具备交付的条件，但答辩人在通知被答辩人收房后，被答辩人在没有正当理由的情况下拒收房屋，因此被答辩人主张逾期交房的违约金应当自2017年5月1日计算至2018年7月10日，其主张的超过该期间的部分应当不予支持。本院经审理查明：2016年11月5日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20152224），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××办事处六合村××楼××房（××街××）；建筑面积342.55平方米，套内建筑面积326.28平方米，该商品房总价款为2,425,676.00元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款735,676.00元，余款1,690,000.00元以银行按揭支付。出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付符合交房条件的商品房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了房屋总价款2,425,676.00元。2017年9月13日，被告就涉案商品房作出《关于南山碧桂园一期凤凰郡一街25号别墅裂缝整改专项措施》。原告认为，至今被告仍未交付符合交付条件的涉案商品房并办理房屋交接手续，也未将转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。另查明，被告开发建设的涉案商品房未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的原告的身份证复印件、商品房买卖合同、贵州增值税普通发票、照片、关于南山碧桂园一期凤凰郡一街25号别墅裂缝整改专项措施，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、商品房买卖合同、竣工验收备案表、房屋面积实测测绘书。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应在2017年4月30日前向原告交付涉案房屋，并于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定期限履行上述义务，构成违约。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，因《商品房买卖合同》约定：被告应在2017年4月30日前交付涉案房屋，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。根据该约定，被告向原告支付违约金的时间是实际交房后的一个月之内，但本案被告并未实际向原告交付涉案的商品房，被告向原告支付逾期交房违约金的条件尚未成就，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待条件成就后，再行主张。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，双方合同中约定了2017年1月29日前，被告应向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记，尚不能履行向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约。原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，于法有据，本院予以支持。逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应以原告已支付房价款为基数从约定日期之次日即2017年1月30日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金按照日万分之二的标准，以2,425,676.00元为基数从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡勇支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以2,425,676.00元为基数，按照日万分之二的标准，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告胡勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,565.00元（已减半收取），由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇一九年六月二十六日书记员  袁 月