内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终8号上诉人（原审原告）：赤峰天德通建筑工程有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区福润园小区25号楼02032商厅。法定代表人：许耀林，该公司总经理。委托诉讼代理人：侴素梅，内蒙古奥星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤玉阁，女，1960年12月12日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：赵恒波，内蒙古红城律师事务所律师。委托诉讼代理人：于松波，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰宝石房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区桥西大街中段路南。法定代表人：王桂琴，该公司经理。委托诉讼代理人：程铭杰，男，该公司职工。上诉人赤峰天德通建筑工程有限公司（以下简称天德通公司）与被上诉人汤玉阁、赤峰宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2018）内04民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天德通公司的委托诉讼代理人侴素梅，被上诉人汤玉阁的委托诉讼代理人赵恒波、于松波，被上诉人宝石公司的委托诉讼代理人程铭杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天德通公司上诉请求：撤销一审判决，改判继续查封并执行克什克腾旗旅游商贸广场1号楼宾馆，驳回被上诉人汤玉阁的异议请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。1.二被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，用以证明支付房款的证据与事实不符，是虚假的。无论从房屋价格还是款项支付等是二被上诉人串通。2.本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第三十条的规定。汤玉阁仅将涉案房屋进行网签，而网签合同并不等于物权预告登记。3.本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定情形，该规定是第三人已经支付部分或者全部价格并实际占有该财产，汤玉阁并未实际占有涉案房屋，涉案房屋目前仍未交工，还在上诉人施工管理期间。综上，本案二被上诉人之间是虚假买卖，双方利用合作关系，利用本案无关人员及与房屋买卖无关的银行转账，汤玉阁利用其系中龙公司股东、实际控制人的便利条件，捏造事实，通过低于房屋成本的价格向外转移财产，企图损害施工企业的合法利益。请求二审法院查明事实，作出公正判决，支持天德通公司的上诉请求。汤玉阁辩称，1.汤玉阁与宝石公司是真实的房屋买卖，不存在虚假恶意串通情形。汤玉阁按约定支付了全部购房款，购买的价格为2800元/平方米并不低于交易时交易地的指导价或市场价的70%。2.在2016年7月25日查封争议房产之前，汤玉阁已经在2014年7月1日与宝石公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并交清全款，办理了网签登记。因该工程未竣工验收，未办理该房产的相关手续，故汤玉阁对争议房屋享有合理的物权期待权。3.汤玉阁2016年10月18日在赤峰市克什克腾旗人民法院依法诉宝石公司合同纠纷一案，经审理确认汤玉阁与宝石公司的房屋买卖合同有效。4.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第17条的规定，汤玉阁已经支付了争议房屋的全部价款，作为争议房屋的受让人，与宝石公司签订的以物权所有权为目的的合同，虽然物权没有变更登记，但原因不可归责于汤玉阁，且汤玉阁无过错。5.天德通公司与宝石公司之间的债权债务是否合法，并未最终确定，因案件仍在诉讼过程中。6.根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，据此涉案宾馆已经备案登记，所有权发生转移，已经是汤玉阁的合法财产。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。宝石公司辩称，1.汤玉阁在宝石公司购买的宾馆已经按照双方买卖合同的约定支付了全部购房款，宝石公司已经出具收据。2.2016年10月18日汤玉阁诉宝石公司房屋买卖合同纠纷一案，经赤峰市克什克腾旗人民法院依法判决，确认双方签订的房屋买卖合同合法有效。3.宝石公司与天德通公司因建筑工程施工合同纠纷一案正在审理中，天德通公司与宝石公司的债权债务是否真实合法，并未最终确定，天德通公司是否系真正的权利人有待进一步明确。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。天德通公司向一审法院起诉请求：准许保全查封克什克腾旗旅游商贸广场1号楼宾馆。一审法院认定事实：天德通公司于2016年7月25日向一审法院提出诉前财产保全申请称：2011年3月宝石公司开发建设乌丹金色港湾项目，天德通公司中标了Ｋ区Ａ段、Ｂ段、DZ-２、DS-2、BZ-3、BS-4、FS-1、CS-1、CZ-1、ES-1、EZ-1、ES-2、HZ-1、CZ-2号楼工程，双方签订《建设工程施工合同》，对施工范围、价款等进行约定。现该工程已于2012年4月起相继交付使用，宝石公司一直拖欠工程款，尚欠工程款及利息约人民币1亿元。要求对宝石公司名下的财产予以保全。保全金额为人民币1亿元。天德通公司提供诉前财产保全保险担保。该院作出（2016）内04财保13号民事裁定，查封宝石公司名下财产。查封财产金额为人民币1亿元。2016年7月25日该院作出（2016）内04执保16号协助执行通知书，查封宝石公司位于克什克腾旗经棚镇克什克腾旗旅游商贸广场的房屋如下：1号写字楼部分房屋，2号写字楼部分房屋，D区10号楼部分房屋，1号宾馆部分房屋，包含本案异议房屋在内。查封后，汤玉阁提出执行异议，该院作出（2018）内04执异47号执行裁定：中止对克什克腾旗旅游商贸广场1号楼宾馆（合同编号2014-0003823）的执行。一审法院另查明：2014年7月1日，汤玉阁与宝石公司签订的商品房买卖合同，约定汤玉阁购买克什克腾旗商贸旅游广场1号宾馆，面积13301.91平米，每平米价格2800元，总计价款37245348元，合同加盖宝石公司印章。在2013年5月10日，宝石公司与汤玉阁签订克什克腾旗商贸旅游广场1#宾馆地下停车场协议书，约定汤玉阁购买克什克腾旗商贸旅游广场1#宾馆地下停车场，面积为2601平米，总价款为4754628元。中龙公司因欠该公司股东汤玉阁款项，由中龙公司借给宝石公司的款项抵付汤玉阁购房款，中龙公司通过转账方式给付宝石公司41283470元，给付现金71万元，宝石公司为汤玉阁出具两枚收款收据，时间为2013年5月10日，交款单位为中龙房地产开发公司汤玉阁，金额分别为2790万元及1410万元。2016年11月28日克什克腾旗人民法院作出的（2016）内0425民初4581号民事判决，系汤玉阁诉宝石公司合同纠纷一案，该案判决汤玉阁与宝石公司于2014年7月1日签订的商品房买卖合同有效。一审法院再查明，包括涉案克什克腾旗商贸旅游广场1号宾馆在内的克什克腾旗旅游商贸广场项目依法办理了建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，涉案克什克腾旗商贸旅游广场1号宾馆在2014年6月26日办理了商品房销售许可证，汤玉阁就争议房产办理了网签手续。该工程尚未办理竣工验收手续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第五项规定，案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人。……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断，无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断；第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。结合本案具体案情，对天德通公司提出排除保全查封的异议，争议的房产在进行查封措施之前，已经由汤玉阁与宝石公司签订了合法有效的房屋买卖合同，并交清全款，办理了网签登记，因该工程未竣工验收，未能办理该房产相关手续，故汤玉阁对于争议房产享有合理的物权期待权。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，汤玉阁系争议房产的受让人，与执行标的的登记人也就是宝石公司签订以物权所有权为目的的合同，缴纳支付大部分或者全部对价日前，物权未能变更登记的原因不可归责于汤玉阁，且汤玉阁无过错。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。结合本案，天德通公司作为案外人，其与宝石公司的诉讼尚未结束，其权利的合法性与真实性并未经生效判决确认。综上，本案汤玉阁与宝石公司的商品房买卖合同被生效判决确认合法有效，且办理了网签登记。享有合理的物权期待权，故不宜对克什克腾旗旅游商贸广场1号宾馆予以查封执行。天德通公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条、第三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第（二）款之规定，判决：驳回天德通公司的诉讼请求。案件受理费100元，由天德通公司承担。二审期间，汤玉阁提交了四组新证据：第一组证据为赤峰市克什克腾旗旅游商贸广场项目建设管理办公室出具的证明，欲证明汤玉阁购买的克什克腾旗旅游商贸广场1号宾馆已施工完毕，并于2014年7月1日在房产部门办理网签手续后将涉案宾馆交付汤玉阁；第二组证据为赤峰市克什克腾旗明珠花园服务中心出具的证明，欲证明汤玉阁购买涉案宾馆已由施工单位交付给宝石公司，且在2014年汤玉阁与宝石公司签订网签手续后，涉案宾馆就已经交由汤玉阁占有使用，汤玉阁进行了装修；第三组证据为赤峰市中级人民法院（2017）内04民终1274号民事判决书、（2018）内04民再174号民事判决书，欲证明中龙公司与宝石公司存在债权债务关系；第四组证据为赤峰市中级人民法院案件受理通知书，欲证明宝石公司、王振华与中龙公司因借贷纠纷，中龙公司已在该院提起诉讼，该案正在审理中。天德通公司对上述证据的质证意见为：对证据一真实性、合法性及证明目的有异议，该证据仅能证明涉案房屋现仍处于施工未完工且由天德通公司管理和控制，汤玉阁未实际占有；对证据二的真实性、合法性和证明目的有异议，该证据不能证明房屋已由施工单位交付给宝石公司，后宝石公司交付给汤玉阁。因现涉案房屋并未完工，施工单位未向宝石公司交付，不存在向汤玉阁交付之说；对证据三真实性无异议，证明目的有异议，该证据与本案无关。即使中龙公司与宝石公司存在债权债务关系，也不等同于汤玉阁缴纳房款享有物权期待权，不能对抗天德通公司的查封；对证据四的真实性、合法性、关联性有异议，与本案无关。宝石公司的质证意见为对第一、二组证据的真实性、关联性及证明目的均认可，对第三、四组证据的真实性认可。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致，予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为涉案房屋应否继续执行。本案被上诉人汤玉阁认为上诉人天德通公司申请人民法院查封涉案房屋的行为侵害其作为涉案房屋权利人的利益，涉案房屋应停止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本案已经查明的事实，争议的房产在进行案涉查封措施之前，汤玉阁与宝石公司已经签订了商品房买卖合同，该商品房买卖合同也已被生效判决确认为合法有效，汤玉阁按商品房买卖合同的约定交清了购房款，并办理了网签登记，根据赤峰市克什克腾旗旅游商贸广场项目建设管理办公室及赤峰市克什克腾旗明珠花园服务中心出具的证明，可以证实汤玉阁购买的克什克腾旗旅游商贸广场1号宾馆的建设已基本完工，并由施工单位交付给宝石公司，后汤玉阁于2014年7月1日在房产部门办理网签手续并由其进行装修并实际占有使用。此外，因该工程未竣工验收，案涉房产未办理物权变更登记手续的原因不能归责于汤玉阁，对此汤玉阁不存在过错，据此，原审法院判决驳回天德通公司准许保全查封克什克腾旗旅游商贸广场1号楼宾馆的诉讼请求，具有事实及法律依据。综上，天德通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赤峰天德通建筑工程有限公司负担。审判长  王彦凯审判员  张志宏审判员  牛瞳哲二〇一九年六月十日书记员  郭 娟