广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终241号 上诉人（原审被告）：庞明，男，1962年4月16日出生，汉族，住广西壮族自治区博白县。 委托诉讼代理人：潘传业，广西立辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘登，广西立辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西恒祥物业管理有限公司。住所：广西壮族自治区钦州市扬帆大道二号恒祥豪苑小区9栋一楼。统一社会信用代码：91450702059525645C。 法定代表人：石磊，该公司总经理 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 上诉人庞明因与被上诉人广西恒祥物业管理有限公司（以下简称恒祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案受理后，依法组成合议庭于2019年4月2日公开开庭进行了审理。上诉人庞明的委托诉讼代理人潘登，被上诉人恒祥物业公司的委托诉讼代理人南瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人庞明上诉请求：1.撤销广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2699号民事判决，发回重审；2.驳回广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2699号民事判决第二项；3.变更广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2699号民事判决第一项为实际发生金额；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人在一审诉讼中请求的违约金计至2018年7月,但一审判决对被上诉人2018年8月28日前的违约金不予支持，且被上诉人请求按日万分之八主张违约金，但一审判决按照中国人民银行规定的同期流动贷款利率分段计算支持违约金，存在被上诉人的部分诉讼请求未得到支持，依法应驳回其相应的诉讼请求，但是一审判决对该项未作处理，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十六条的规定，双方在二审中调解不成的，本案应发回重审。2.被上诉人主张截止2018年7月止，上诉人尚欠二次加压电费8.5元，电费384.6元，但被上诉人只提供了一份自己制作的“欠费明细”，没有提供任何水表、电表行度等经双方确认的直接证据。被上诉人自己制作的“欠费明细”，性质上属于被上诉人的陈述，不是证明上诉人欠水费、电费的证据；被上诉人主张的水费、电费，属于代上诉人交纳的性质，但没有提供证据证明被上诉人已代上诉人交纳，未代上诉人交纳，则被上诉人无权要求上诉人向其支付。一审判决认定上诉人截止2018年7月止，尚欠二次加压电费8.5元、电费384.6元，证据不足，事实不清。对证据不足部分，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。3.一审判决认定上诉人截止2018年7月尚欠物业费2186.8元、电梯维护费980元、公摊电费462.5元、公摊水费13.6元，没有合同约定及法律上的根据。根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第六条第二款的规定，前期物业服务收费实行政府指导价。根据《中华人民共和国价格法》第十一条第（二）项及第十二条的规定，恒祥物业公司只能在政府指导价规定的幅度内制定价格。对政府指导价，可以“减”，但不能“增”，不得超过指导价，属于强制性规定。因此，一审判决认为“对于物业费用收费标准，政府采用的指导价的形式干预，并非实行强制性定价，物业管理企业可以此的基础上作一定幅度的增减确立价格与业主订立合同”不能成立。前期物业费用收费标准，不得超过政府指导价。被上诉人收费的根据是钦州市物价局2013年6月6日作出的桂价格（2013）30号批复，该批复是根据自治区物价局、建设厅《关于印发广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法的通知》（桂价格（2007）122号）作出的；2013年7月1日施行的《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第三十四条规定，废止了《关于印发广西壮族自治区物业服务管理暂行办法的通知》（桂价格（2007）122号）。钦州市物价局2013年6月6日作出的桂价格（2013）30号批复，由于其批复根据已废止，不能再作为被上诉人向上诉人收费的根据，一审判决引用该批复作为支持被上诉人的诉讼请求的依据，依法不能成立。4.2014年1月6日，钦州市物价局、钦州市住房和城乡建设委员会作出《关于钦州住宅小区物业服务收费标准项目及标准的通知》，规定三级服务等级住宅物业服务费的收费为每平方米0.75元，按建筑面积计算，且已包含了公摊水、电费；电梯维护费按每平方米0.16元计算。被上诉人提高了上诉人的电梯维护费收费标准，重复收取了上诉人的公摊水、电费。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第五十一条及《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第二十七条第一款的规定，上诉人有权拒绝交纳。上诉人依法行使法定的权利，不存在上诉人违约的问题。一审判决认定上诉人违约并支付违约金，没有事实和法律上的根据。5.前期物业管理合同是无效的，因为上诉人的主体不适格，前期物业管理合同是开发商与物业管理公司签订，不存在与业主直接签订前期物业管理合同。 上诉人庞明在二审庭审期间，当庭明确其上诉请求为：请求依法改判钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2699号民事判决第一项，对物业服务费2186.8元及二次加压电费8.5元无异议，但是请求依法变更电梯维护费为415.8元，驳回被上诉人电费、公摊电费、公摊水费以及违约金的诉讼请求，不再请求将本案发回重审，在事实与理由中关于发回重审的理由不再坚持。 被上诉人恒祥物业公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：关于电费的问题，合同约定有代缴的行为，是由上诉人支付的，被上诉人也为上诉人代缴了相关费用。公摊水费、公摊电费在合同和物价局的批文中是据实分摊，以上数据也是根据证据5有明确的计算方式和分摊明细。关于电梯维护费，2013年30号文件，根据被上诉人一审时提交的证据4物价局文件，对讼争小区作出的明确收费批复，按35元/月/户有计算依据，被上诉人的请求是合法有据的。上诉人要求按照之后的文件计算，物价局没有给出新的收费标准，而且每次新的文件中的条款中都有前期已经确认的按原标准执行的条款，上诉人要求按照其所主张的文件适用是没有依据的，属于断章取义。关于违约金的问题，根据合同约定违约金是按日万分之八计算，一审法院予以调整，被上诉人认为一审法院计算违约金过低，应该按照合同的日万分之八计算。上诉人是适格的合同主体，其主张合同无效不适用《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，上诉人的说法没有事实和法律依据。 被上诉人恒祥物业公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付房屋物业服务费2186.80元、电梯维护费980元、二次加压电费8.50元、电费384.60元、公摊电费462.50元、公摊水电费13.60元、违约金944.60元；并由被告负担本案的诉讼费用。 一审法院经审理查明，原告和被告于2013年7月13日签订《恒祥豪苑前期物业服务委托合同》，约定原告为被告的恒祥豪苑2幢1单元1601号房进行物业服务，房屋面积为102.68平方米，物业费按照建筑面积0.75元/月/㎡收取，电梯的日常保养费及维护在保修期满后，由业主筹集或者经业主代表大会同意在公共维修基金中开支，公共能源费用（含水、电、电梯电费、绿化用水、水泵电费）由本物业内所有使用人按户分摊，被告拖欠或者拒交物业费，除了按照规定补缴物业费外，还须按欠费总额日息万分之八利率向原告交付滞纳金，合同服务期限暂定二年，如果双方无异议可以自动延长，直到业主委员会与物业企业签订《物业服务委托合同》生效时止。2013年6月6日，钦州市物价局、钦州市住房和城乡建设委员会发布关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务收费的批复，恒祥豪苑住宅物业收费采用政府指导价，住宅物业费为0.75元/平米，住宅电梯费为每户每月35元，公有、公共设施和公共性服务中所发生的水、点等公共能耗可实行分摊。原、被告签订合同后，原告为被告的小区提供物业服务，但被告自2016年4月起一直未缴纳物业服务费、电梯维护费，于2018年1月起未交纳二次加压费，于2018年2月起未交纳电费，于2016年3月起未缴纳公摊电费、公摊水费，截止2018年7月，被告已拖欠原告房屋物业服务费2186.80元、电梯维护费980元、二次加压电费8.50元、电费384.60元、公摊电费462.50元、公摊水费13.60元，共计4036元，原告于2018年8月29日向被告催收，被告未能支付该欠款，原告将被告起诉至该院。 一审法院经审理认为，《物业管理条例》实施细则第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该合同是建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，合同涉及到建设单位与物业管理单位、业主的权利义务。在建设单位与物业服务企业存在前期物业服务关系的前提下，原告与被告签订了《恒祥豪苑前期物业服务委托合同》，该合同属于前期物业合同，该合同没有违反法律规定，原、被告应当按照约定去履行合同，合同虽然约定的期限为二年，但合同约定合同期届满后，如双方无异议可以延长，本案原、被告虽因物业费发生争议，但未经过法定程序解除合同，故该院认定《恒祥豪苑前期物业服务委托合同》期限自行延长至业主位会员与物业企业签订的物业服务合同为止，现一直由原告为被告进行物业服务，被告未向原告支付相关的物业管理费用，其行为构成违约，原告所主张的物业费，收费标准按照合同约定以建筑面积按0.75元/平方米计算于法有据，该院予以支持；电梯维护费在合同中约定由被告负担，虽然合同没有约定收费标准，但原告参照《钦州市物价局、钦州市住房和城乡建设委员会作出的钦市价（2013）30号关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务收费的批复》计算为35元/户/月，在合同没有约定的情况下，按照政府指导价收取于法有据，该院予以支持；电费是原告为被告所代交，被告应当返还原告；合同明确约定公摊水电费按实际分摊计算，原告每月均对公共部分水电费和二次加压电费作分摊，该项请求于法有据，该院予以支持。截止2018年7月，被告已拖欠原告房屋物业服务费2186.80元、电梯维护费980元、二次加压电费8.50元、电费384.60元、公摊电费462.50元、公摊水费13.60元，被告共拖欠原告各项费用共计4036元,被告应当向原告履行付款义务，至于原告所主张的违约金每天按照万分之八计算过高，该院予以调整，应以4036元为基数，从原告催收欠款之日起至还清欠款之日止，按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率分段计算。至于被告在辩称中主张原告未经过招投标而准入小区管理物业问题，属于行政管理的范畴，应当由相关的行政部门处理，本案主要处理原、被告在平等的民事主体之间所成立的物业服务关系，物业服务合同是双方自愿签订，出于双方真实意思表示，其没有违反法律强制性规定，被告就应当按照合同履行义务，被告以此抗辩拒绝缴费的理由不成立。另被告主张应当按照《钦州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）和《关于钦州市住宅小区物业服务收费项目及标准的通知》规定标准收费的问题，该院认为，对于物业费用收费标准，政府采用的指导价的形式干预，并非实行强制性定价，物业管理企业可以此的基础上作一定幅度的增减确立价格与业主订立合同，根据缔约自由的原则，只要合同未违反法律的强制性规定，该院应当按照合同来确认双方的权利和义务，不由得当事人随意变更，故被告的该项主张该院不予采信。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》实施细则第二十一条规定，判决：一、被告庞明支付给原告广西恒祥物业管理有限公司物业服务费2186.80元、电梯费维护费980元、二次加压电费8.50元、电费384.60元、公摊电费462.50元、公摊水费13.60元，共计4036元；二、被告庞明支付给原告广西恒祥物业管理有限公司违约金（违约金的计算方式：以4036元为基数，从2018年8月29日起至还清欠款之日止，按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率分段计算）。案件受理费减半收取25元，由被告庞明负担。 在二审庭审中，被上诉人恒祥物业公司向本院提交了以下新证据：《关于钦州市钦南区恒祥豪苑小区代收水电的说明》以及由供电局和被上诉人共同盖章移交电表时读数的表格，拟证明上诉人已经按照0.544元/度的标准为上诉人代缴了水电费。 上诉人庞明在二审期间没有向本院提交新证据。 本院当庭组织各方当事人对被上诉人提交的新证据进行质证。上诉人庞明质证认为，对这份证据的真实性、合法性和关联性均有异议，该份材料是由被上诉人自行制作，上面的读数并没有上诉人的确认，无法证明截止到2018年7月份上诉人尚欠多少费用没有交纳，无法证明被上诉人的证明目的。本院认为，被上诉人恒祥物业公司所提交的证据，加盖供电局公章，对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 一审查明的事实，与二审查明的一致，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本院确定本案的争议焦点为：1.双方所签订的《前期物业服务委托合同》是否有效；2.被上诉人请求上诉人所支付的电梯维护费980元、电费384.6元、公摊电费462.5元、公摊水费13.6元以及违约金是否有事实和法律依据。 本院综合评判如下： 关于双方所签订的《前期物业服务委托合同》是否有效的问题。根据《物业管理条例》第二十条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，该条文只明确规定了前期物业服务合同的形式，并非强制性地规定签订《前期物业服务合同》的主体，涉案的小区的建设单位广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司已与被上诉人广西钦州市恒祥物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，被上诉人恒祥物业公司据此为涉案的小区提供物业服务是符合法律规定的，上诉人庞明在购买恒祥豪园的小区物业时，也已与被上诉人恒祥物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同是双方自愿协商签订的，依法应认定为有效，且根据《前期物业服务委托合同》第十条的规定“本合同自生效之日起计算管理服务期限，期限暂定二年。如双方无异议可自动延长，直到业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止。”本案中，虽然上诉人庞明主张在履行合同的过程中其对被上诉人恒祥物业公司的物业服务存在异议，主张于2016年6月14日双方已经解除《前期物业服务合同》，但是双方所签订的合同并没有经过法定程序进行解除。综上所述，双方所签订的《前期物业服务合同》是合法有效的，双方应当按照合同的约定履行自己的权利和义务。 关于被上诉人请求上诉人所支付的电梯维护费980元、电费384.6元、公摊电费462.5元、公摊水费13.6元以及违约金问题。根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第六条第二款的规定，“依法成立业主委员会之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价；别墅和依法成立业主委员会之后的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行市场调节价。”对于涉案的小区，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会在2013年6月6日针对恒祥豪苑的物业收费标准进行批复后，未再作出其他的批复。虽然桂价格（2007）122号文件已经被2013年7月1日《广西壮族自治区住宅小区物业收费管理办法》（试行）废止，但原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会作出《关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务费的批复》时桂价格（2007）122号文件仍然在实施，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会依据有效的指导性文件作出的《关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务费的批复》是合法有效的，且在本案审理期间，本院就2013年7月1日《广西壮族自治区住宅小区物业收费管理办法》（试行）颁布后，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会颁布的《钦州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）（钦市价格[2013]51号）、《关于钦州市住宅小区物业服务收费项目及标准的通知》（钦市价格[2013]66号）文件的适用对象以及钦州市物业服务等级评定的相关情况等问题分别向钦州市发展和改革委员会、钦州市住房和城乡建设局发函咨询，相关管理部门已明确答复，该两份文件适用的对象是取得市房产行政主管部门评定的物业服务等级的物业服务企业及其管理的住宅小区，并报市价格主管部门核准备案后方可执行，在该两份文件发布后，钦州市住房和城乡建设委员会在2014年6月9日印发了《关于规范住宅小区物业管理服务等级备案（认定）工作的通知》，在市中心城区有普通住宅的小区中开始受理物业服务等级备案（认定）申请的工作。经核实，被上诉人恒祥物业公司在文件出台后，因其已获得收取物业服务费的相关批复，其并未申请物业服务等级备案（认定），在被上诉人恒祥物业公司没有向市价格主管部门申请核准备案时，其收费标准仍按照原钦市价格（2013）30号批复的规定执行。因此，上诉人庞明主张被上诉人恒祥物业公司存在重复收费、提高电梯维护费收费标准是没有事实和法律依据的，本院不予支持。 根据钦市价格（2013）30号批复第八点以及双方所签订的《前期物业服务委托合同》第七条第2点、第5点的约定，物业服务费与公摊水、电费的收费标准是分开列明的，可知公摊水、电费应该是独立于物业服务费之外单独收取的，被上诉人恒祥物业公司将物业管理服务费和公摊水、电费分开计算收取是有事实和法律依据的，本院予以支持，上诉人庞明主张被上诉人重复收取了公摊水、电费没有法律依据，本院不予支持。 对于上诉人庞明尚欠的电费的问题，对于涉案小区的电费，相关部门按照0.544元/度的标准向被上诉人恒祥物业公司进行收费，虽然被上诉人恒祥物业公司提供的相关电费的度数是其单方制作，但相关的数据加盖了供电局公章，上诉人庞明若对被上诉人恒祥物业公司所记载的数额存在异议，其应积极的对其已经使用电的度数进行核对，在被上诉人进行公示且上诉人没有提出异议的情况下，被上诉人恒祥物业公司按照该电表的度数收取费用，是有事实和法律依据的，且上诉人庞明在涉案小区居住的期间，其用电并未受到阻碍，由此也可以证实被上诉人恒祥物业公司代垫电费的事实是存在的，因此，一审法院根据现有的证据确认上诉人庞明尚欠被上诉人恒祥物业公司的电费384.6元是有事实和法律依据的，本院予以维持。 综上，被上诉人恒祥物业公司按照合同约定为恒祥豪苑小区提供了物业服务，并按照相关的文件规定收取物业服务费、电梯维护费、电费、公摊电费、公摊水费等项目是合理、合法的，上诉人庞明以不符合规定而拒交相关的费用没有法律依据，其拒交相关费用的行为也已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。一审法院经审查认为被上诉人主张以每日万分之八计算违约金过高，调整为按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计付违约金，并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人庞明的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人庞明负担。 审判长  赵斯婷 审判员  王英佑 审判员  李彦君 二〇一九年六月十日 书记员  韦光波