甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0725民初3083号 原告：吴某，男，汉族，山丹县居民，现住山丹县。公民身份号码：62222619xxxxxxxxxx。联系电话：151xxxxxxxx。 委托诉讼代理人：张某某，山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。 被告：甘肃鑫铭物资商贸有限公司。 住所：张掖市。 统一社会信用代码：91620725585930xxxx。 法定代表人：张某某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘某某，甘肃锦舒律师事务所律师。 被告：山丹县房地产开发公司。 住所：甘肃省张掖市。 统一社会信用代码：91620725225383xxxx。 法定代表人：梁某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周某，山丹县房地产开发公司法律顾问。 委托诉讼代理人：毛某某，山丹县房地产开发公司项目经理。 第三人：山丹县清泉镇东街村村民委员会。 地址：山丹县清泉镇。 法定代表人：陈某，系该村委会主任。 原告吴某与被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司、第三人山丹县清泉镇东街村村民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托诉讼代理人张某某，被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司的委托诉讼代理人刘某某，被告山丹县房地产开发公司的委托诉讼代理人周某、毛某某，第三人山丹县清泉镇东街村村民委员会的法定代表人陈某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴某提出诉讼请求：一、要求被告按合同约定向原告交付位于山丹县金脉朝阳A区6号楼拆迁原告房屋原位置临街商铺，商铺价值约为500000元；二、要求被告承担违约责任并偿付违约金100000元；三、要求被告承担本案涉诉费用。事实和理由：被告甘肃鑫铭物资商贸有限责任公司挂靠被告山丹县房地产开发公司于2014年开始拆迁开发位于山丹县东大街东街村居民住宅区即金脉朝阳小区。在此期间被告与原告协商拆迁事宜并由第三人山丹县东街村村民委员会出面协调，后达成协议并于2014年9月26日签订房屋拆迁补偿协议书一份。双方约定了交房时间为2016年10月下旬，拆迁后置换房屋的价款及面积，违约责任为违约方承担拆迁补偿安置费用及置换后总额35%的违约金。因当时没有提供图纸无法确定工程完工后交付房屋的位置，故双方在协议第八条附加条款中约定交付的铺面为原告所拆迁房屋的原址。后被告未能按期向原告交付房屋，直至2017年5月，才向原告交付住宅，但协议约定置换的原告所拆迁房屋原址50平方米铺面则至今未向原告交付。为此，原告多次与被告协商无果。原告认为与被告在协议中约定了违约责任，故被告应该承担违约责任，向原告履行交付铺面的义务并偿付违约金。原告为维护自身合法权益，故向本院提出上述诉讼请求。在审理过程中，经本院征询原告的意见，原告要求被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司承担交付铺面并承担违约金的责任；要求被告山丹县房地产开发公司在房屋交付后协助办理相关权属登记手续，不要求第三人山丹县清泉镇东街村村民委员会承担责任。 被告山丹县房地产开发公司辩称，首先要明确原告要求我公司承担什么责任；其次原告起诉的是山丹县鑫铭物资商贸有限公司还是甘肃鑫铭物资商贸有限公司；第三，原告的诉请及理由与我公司没有法律关系，原告与我公司没有形成房屋拆迁合同，所以我公司和原告不产生任何拆迁协议的法律关系；原告与甘肃鑫铭物资商贸有限公司及第三人在法律没有禁止的情况下达成的协议是合法有效的，并具有相对性；拆迁及履行合同的主体均是甘肃鑫铭物资商贸有限公司及第三人。同时我公司是依法在山丹县国土资源局向社会公开挂牌出让时取得的2014-090号国有土地的建设用地使用权，以受让人的身份竞得该地的建设用地使用权，不存在由原告的土地转让或拆迁让与我公司，若原告认为其个人拥有使有权的集体土地让土管部门非法转让给我公司，其权益受到侵害，原告可以提起行政诉讼；在开发修建过程中，甘肃鑫铭物资商贸有限公司与我公司也不存在挂靠关系，综上所述，原告所诉我公司的诉请及理由依法不能成立，请求法庭驳回原告要求我司承担责任的诉讼请求。 被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司辩称，2014年9月，原山丹县鑫铭物资商贸有限公司与原告签订了《房屋搬迁补偿协议书》是客观事实，现在被告公司名称变更为甘肃鑫铭物资商贸有限公司，对《房屋搬迁补偿协议书》我公司是认可的，也愿意承担相应的责任。但由于在拆迁之后进行了城市规划，在原告拆迁位置没法修建商铺及住宅，原告要求在原址进行补偿无法实现，可以通过其他方式进行置换或补偿。 第三人山丹县清泉镇东街村村民委员会述称，东街村村民委员会组织开发是因为对村环境进一步改善，对棚户区的改造。东街村村民委员会没有直接参与村民与开发商签署合同的具体内容，合同是村民与开发商签订的，东街村村民委员会只起到协调作用，对拆迁协议的具体内容并不知情；只要双方自愿达成协议，东街村村民委员会即不会干涉；对于吴某商铺的兑付情况东街村村民委员会也不知详情，但是东街村村民委员会愿意配合处理此事。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，举证、质证情况如下： 原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.2014年9月26原告与被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司、第三人签订的《房屋搬迁补偿协议书》一份，证明原告与被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司具有签订合同的民事行为能力，该合同合法有效，协议约定了拆迁补偿的相关事宜及位置；2.照片8张，证明吴某房屋原址拆迁之前的情况及位置；3.录像光盘一张，证明吴某房屋拆迁前原房屋的情况；4.子女宅基地纠纷协议一份，证明拆迁铺面的位置及铺面的权属情况。 被告山丹县房地产开发公司质证认为：对《房屋搬迁补偿协议书》的真实性、合法性不发表意见，对关联性提出异议，该协议与我公司没有任何关系；需要说明，协议签订的主体是甘肃鑫铭物资商贸有限公司与吴某及村委会，并非以我公司的名义所签，我公司也没有对该协议的效力进行追认；对照片及录像与我公司也没有任何法律关系；对子女宅基地纠纷协议真实性合法性不发表意见，无法考证其真实性、合法性，且与我公司没有关联性。 被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司质证意见：对原告提交的《房屋搬迁补偿协议书》的真实性、合法性、关联性均无异议，需要对协议中的约定进行说明，拆迁原告铺面25平方米，住宅10平方米，合同约定25平方米的铺面置换修好的50平方米的铺面，剩余10平方米，由吴某交纳50000元，甘肃鑫铭物资商贸有限公司向原告置换一套房屋。协议中约定了铺面位置在原住宅基础上，即在拆迁之后给原告补偿的铺面在原铺面的基础上，但是根据城市规划，在原告房屋的原址上没有修建铺面，故现在不能实际履行；对原告提交的照片及录像均没有异议，与现状对比很明显在原告房屋原址上没有修建房屋；对子女宅基地纠纷协议无异议。 第三人山丹县清泉镇东街村村民委员会对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 被告山丹县房地产开发公司针对其反驳原告主张或理由，向本院提交了以下证据：1.山政国土建字（2014）xx号山丹县人民政府土地征拨文件，证明山丹县房地产开发公司以挂牌出让方式竞得东大街2014-xx号国有土地之前，在该土地上之前的一切行为与其公司没有关系，通俗讲挂牌出让的是裸地，不存在拆迁，所以也不存在山丹县房地产开发公司履行拆迁合同的义务，在此之前原告与甘肃鑫铭物资商贸有限公司及第三人签订的合同与山丹县房地产开发公司没有关系；2.土地出让权使用合同一份，证明山丹县国土资源局代表山丹县人民政府与山丹县房地产开发公司签订了土地使用权的价款为1013.23万元，证明了山丹县房地产开发公司不是在原告处购买的土地；3.缴款书一份，证明山丹县房地产开发公司向财政部门交纳土地出让金的情况，故原告的拆迁与山丹县房地产开发公司没有任何关系。 原告吴某的质证意见为：对被告山丹县房地产开发公司提交的上述证据均无异议。但是对被告需要证明的目的有异议，不能证明被告公司与原告的拆迁行为没有任何关系。 被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性均无异议，需要说明的是该土地在拆迁完成之后确实以山丹县房产公司的名义取得土地的土地使用权。 第三人山丹县清泉镇东街村村民委员会对上述证据均无异议。 为了查明本案的基本事实，本院就原告吴某拆迁之前的房屋位置及现在已建成房屋的位置进行了现场勘查并制作了现场勘验笔录一份，拍摄现场照片五张，经原、被告当庭质证，质证意见如下： 原告吴某：对勘验笔录及照片真实性、合法性、关联性均无异议。但是按照城市规划建筑物向后退了，甘肃鑫铭物资商贸有限公司应该与原告进行协商变更位置，但是被告未与原告进行协商变更，故应该继续按照原合同履行。 被告山丹县房地产开发公司：对勘验笔录及照片真实性、合法性、关联性均无异议。但是与我公司没有关系。 被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司：对勘验笔录及照片的真实性、合法性、关联性均无异议。 第三人山丹县清泉镇东街村村民委员会：对勘验笔录及照片的真实性、合法性、关联性均无异议。 同时，本院依职权对山丹县金脉朝阳居住组团A区6号楼的产权登记情况及抵押情况向山丹县自然资源局进行查询，山丹县自然资源局向本院进行了书面回复，回复函内容为：山丹县金脉朝阳居住组团A区6号楼，截止2019年6月10日未在山丹县自然资源局办理任何不动产相关登记。经当庭质证，原、被告及第三人对该回复函均无异议。 本院经审理认定事实如下：2014年9月26日，原告与被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司（原山丹县鑫铭物资商贸有限公司）、第三人山丹县清泉镇东街村村民委员会签订《房屋搬迁补偿协议书》一份，根据协议约定，原告将面积为35平方米的自建住宅交由被告统一开发建设，被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司以产权置换的方式给原告置换100平方米住宅楼1套、50平方米的铺面一间，铺面位置在原告原住宅基础上。约定的交房时间为2016年10月下旬。若有违约，违约方承担本协议拆迁补偿安置费用及置换后总额35%的违约金。协议签订后，原告将房屋交付于被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司拆除。2014年11月10日，被告山丹县房地产开发公司从山丹县人民政府向社会公开挂牌出让活动中竞得该宗土地的国有建设用地使用权，以山丹县房地产开发公司的名义对该宗土地进行开发建设。根据原告提交的房屋拆除前的视频资料及照片，结合本院现场勘验情况，原告房屋原址在山丹县胜利街与文化街交叉路口的东北拐角处（即山丹县金脉朝阳居住组团A区6号楼的西南角处）。在建设过程中，因城市整体规划的原因，山丹县金脉朝阳居住组团A区6号楼在规划设计时，在原拆除房屋基础上向后退移进行修建。现山丹县金脉朝阳居住组团A区一期已建设完成。被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司于2018年4月将协议约定的住宅楼一套交付原告。但被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司未按约定向原告交付置换的50平方米的铺面。原告认为，被告未按约向其交付铺面，应承担违约责任，故原告起诉要求被告向原告履行交付铺面的义务并承担违约金。 另查明，山丹县金脉朝阳居住组团A区6号楼，截止2019年6月10日未在山丹县自然资源局办理任何不动产相关登记。原山丹县鑫铭物资商贸有限公司于2014年6月24日经工商变更登记为甘肃鑫铭物资商贸有限公司。 本院认为，民事活动应遵循“诚实信用”、“等价有偿”的原则。原告与被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司（原山丹县鑫铭物资商贸有限公司）及第三人在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋搬迁补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家有关法律的强制性规定，属合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司未按照约定向原告交付产权置换的铺面，应承担继续履行合同的法律责任。被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司在庭审中抗辩认为，在开发过程中，根据城市规划需要，在原告房屋原址的位置上后退了10米进行修建，原告的房屋原址并没有修建商铺，合同无法实际履行。庭审中查明，原告房屋原址在山丹县胜利街与文化街交叉口的东北拐角处（即山丹县金脉朝阳居住组团A区6号楼的西南角处）。原告在案件审理过程中，就其所主张的铺面位置进行说明。其认为，被告对原告所有的房屋进行拆迁是建成山丹县金脉朝阳A区6号楼所实施的必要行为，即使所建成的建筑物是在被拆迁房屋基础上后移修建，也是因整体规划设计需要而发生的行为，被告不应以此为理由而拒绝向原告交付铺面。通过原告向法庭提交的照片等证据可证实，被拆迁房屋在拆迁前的坐落、朝向所对应的位置为山丹县金脉朝阳A区6号楼西南朝向的铺面。因此，虽存在山丹县金脉朝阳居住组团A区6号楼在规划设计时，因城市整体规划的需要整体向后退移的客观事实，但是对原告房屋的拆迁是完成山丹县金脉朝阳居住组团A区6号楼规划修建的前提条件。建成后与原告原房屋坐落、朝向所对应位置即山丹县金脉朝阳居住组团A区6号楼西南角的铺面即为被告应向原告交付铺面的位置。故被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司抗辩认为在原告的房屋原址并没有修建商铺，合同无法实际履行的理由不能成立。同时，被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司、山丹县房地产开发公司亦未向本院提交山丹县金脉朝阳居住组团A区6号楼铺面已全部实际交付其他被拆迁人，再无铺面向原告交付的相关证据。被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司应按约履行交付义务。对于原告主张的违约金100000元，因被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司未能按照约定交付铺面，亦未与原告协商变更协议，对此甘肃鑫铭物资商贸有限公司应承担违约责任。对于违约金的计算方式，原告与被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司签订《房屋搬迁补偿协议书》时约定的违约金为置换后总额的35%。对于铺面的价值，原告按照10000元每平方米计算，根据山丹县房地产开发公司关于办理山丹县金脉朝阳居住组团A区7号楼《商品房预售许可证》的申请报告中记载，商铺预售价平均每平方米11500元计算。原告按照铺面面积每平方米10000元的20%计算违约金共计100000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 鉴于本案所涉房屋均以被告山丹县房地产开发公司的名义进行开发建设并预售，对房屋拥有实际处分权。被告山丹县房地产开发公司也愿意在被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司向原告交付铺面后协助办理相关产权登记手续。原告在庭审过程中只要求被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司按照协议约定交付铺面并承担违约责任，被告山丹县房地产开发公司在铺面交付过程中配合办理产权手续。不要求被告山丹县房地产开发公司、第三人承担连带交付责任。该意思表示符合当事人意思自治原则，本院不予干涉。 综上所述，为保护权益人的合法权益，维护正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司向原告吴某交付位于山丹县金脉朝阳居住组团A区6号楼西南角商铺一间（面积为50平方米）； 二、被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司支付原告吴某违约金100000元； 三、被告山丹县房地产开发公司在被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司向原告吴某交付商铺后六十日内，协助办理所交付商铺的相关权属登记手续； 四、被告山丹县清泉镇东街村村民委员会在本案中不承担责任； 以上一、二项均限于本判决生效后三十日内履行。 案件受理费9800元，由被告甘肃鑫铭物资商贸有限公司负担，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  卢殿宏 审 判 员  孟儒海 人民陪审员  王春香 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  周洪昌 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行事项告知： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。