长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0194民初355号 原告:宋林，男，汉族，1978年12月1日出生，现住长春市。 被告:保利（长春）恒富房地产开发有限公司，住所地长春市南关区。 法定代表人:周涛，董事长。 委托代理人:刘海波，吉林吉翔律师事务所律师。 原告宋林诉被告保利（长春）恒富房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋林、被告保利地产公司的委托代理人刘海波到庭参加第一次庭审，原告宋林到庭参加第二次庭审，被告保利地产公司未到庭参加第二次庭审。现本案已缺席审理终结。 原告宋林诉称，2010年3月10日，经朋友介绍得知吉林省工业和信息化厅与被告保利地产公司拟签署商品房团购事宜，省工业和信息化厅为了增加购房屋套数，对外可以以自然人（非员工身份）参加进行购房团，出于对保利地产的信任，原告于当日应省工业和信息化厅要求将1万元定金汇入指定财务人员账号。2010年3月12日吉林省工业和信息化厅与被告保利地产公司签订了《团购房协议书》，约定房屋位置位于长春市净月区梧桐街以东，规划路以北，劲松路以西、甲一路以南，编号为02053-3/02054-1地块上的商品房。在《团购住房协议》中约定了双方的权利义务，且对于合同的价格条款进行了明确约定均价为3280元。2010年11月左右，被告保利地产公司告出具编号为223的“保利蔷薇购房凭证”，依约定确定了原告的购买人主体资格。《团购住房协议》履行过程中，被告单方提出由于成本控制原因需要调整价格，且不能按期交付房屋。被告从未与实际购买人原告提出过任何书面要求增加单价的请求。2015年11月9日，原告、被告及案外人吉林省工业和信息化厅在长春市名人饭店签署“净月蔷薇住宅分房办法”，进一步明确了原告与被告主体身份，且双方同意依照《团购住房协议》进行司法途径进行解决。从原告的主体身份看，原告并非案外人吉林省工业和信息化厅的员工，且本次团购并不具有任何单位的福利性质，只是单纯的以其为核心身份，代表不特定的人员与被告达成的多人次的商品房买卖行为，与普通的商品房买卖行为没有本质性区别。原告与被告之间是买卖合同主体的双方。从法律关系层面看，在2010年3月12日案外人吉林省工业和信息化厅签署《团购住房协议》时，案外人的主体身份也只是所有团购人的委托的代表人，并不具有实际的购房主体身份，也不是具有行政管理职能的单位，对于职工或者非职工身份购买团购住房均只是协助行为，不具有任何其他管理或者福利行为。原告经过2010年11月被告出具的“保利蔷薇购房凭证”，及2015年被告与原告签署的“净月蔷薇住宅分房办法”，已经实际取得了购房者主体资格，其权利义务的双方应当为原告与被告。由于被告单方面不履行《团购住房协议》，单方提高房屋均价达到4400元，比原告预算成本高出近14万元，原告对此价格无法接受。其他房者无其他办法只能接受被告不合理、不诚信之行为。现向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、判令原被告继续按照约定履行《团购住房协议书》；2、判令被告向原告交付保利蔷薇小区面积约为128.9平方米房屋一套。3、本案诉讼费用由被告承担。后原告要求变更诉讼请求，事实及理由：被告明确其开发的保利蔷薇小区已经全部销售完毕，客观上履行合同不能，原告也到房地产管理部门查阅，被明确告知保利蔷薇小区已销售完毕，原告要求被告履行合同，交付房屋已经在客观上的不能。原告自2010年签署团购房协议以来，一直等待着被告能够依约定交付房屋，并自行居住。2010年3月12日签署《团购房住房协议书》约定被告应当在政府交付项目土地180个工作日内交付钥匙。2015年11月9日因为被告单方涨价行为在房屋已经完工二年内仍未交付，时至今日被告违约行为已长达8年之久，被告在明知原告与被告存在法律诉讼风险的前提下，故意将其争议的房源全部对外出售，明显存在恶意违约行为。现被告保利蔷薇项目同等户型房屋价格已涨至每平方米12000元，且原告在同等地段无房可买，若《团购住房协议书》履行完毕，原告可获得利益在100万元以上增值（粗略估算12000元-3280元=8720元*129.8=1124008元）。现原告依据《合同法》第一百一十三条的规定，主张损失赔偿422792元，符合可以获得利益范围，并综合考虑被告的严重违约行为，恶意出售有诉讼争议房屋行为，请求依法判令：1、判令被告赔偿原告经济损失422792元（128.9米*3280元）；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告保利地产公司辩称，1、被告与案外人吉林省工信厅签订团购协议，基于合同的相对性原被告双方没有购房的法律关系。2、原告向案外自然人支付1万元款项且该自然人已经死亡，系原告利用团购房的机会来投资房产的个人行为，其应当承担法律风险。3、所谓的购房凭证是案外人吉林省工信厅单方印制，被告并未对此确认，所以原告不能因此向被告主张权利。4、分房办法，是本次团购房过程中为协调各方不同诉请而达成，三个解决方案分别为：1、选房2、退款3、通过司法途径解决。截止今日约805名团购客户，仅有本案一人对我公司起诉。原告作为资深的专业律师，应当尊重合同双方的约定，并按照法律规定主张诉讼权利。目前涉案楼盘没有在售房源，其本人也逾期行使诉讼权利，所以请求法庭驳回原告诉讼请求。被告保利地产公司未到庭参加第二次庭审，就原告变更的诉讼请求亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2010年3月12日，被告保利地产公司与案外人吉林省工业和信息化厅签订了《团购住房协议》一份，约定案外人吉林省工业和信息化厅团体预定被告开发建设的长春净月开发区梧桐街以东、规划路以北、劲松路以西、甲一路以南、宗地02053-3、02054-1地块项目中的住宅共805套，房屋均价为3280元平方米，案外人吉林省工业和信息化厅在协议签订后20日内按团购套数向被告支付定金（10000元套）。后2010年5月12日，被告与案外人吉林省工业和信息化厅签订《补充协议》一份，约定案外人吉林省工业和信息化厅在原地块再增加团购住房15套。2010年2月24日，案外人吉林省工业和信息化厅向原告下发了《关于团购住房有关事项的通知》，通知所有团购住房的人员包括原告交纳购房定金每套10000元，并将上述定金存入指定账户内。2010年3月7日，原告向案外人吉林省工业和信息化厅指定的账户内存入购房定金10000元，认购了被告开发建设的保利蔷薇小区128平方米房屋一套。2015年11月9日，原、被告及案外人吉林省工业和信息化厅签署了《净月蔷薇住宅分房办法》，办法中载明：1、团购房客户意见为同意以上方案（方案为房屋均价为4400元平方米，符合按时签约条件的客户给予95折优惠，折后均价为4180元平方米，逾期未签约的定金不退，房屋另售）、2、主张放弃选房选择退款按照同期贷款利息返还利息及本金、3、不同意以上分房价格的可以通过司法途径解决，原告选择了第三条不同意以上分房价格的可以通过司法途径解决并签字。庭审中被告表示其开发建设的保利蔷薇小区已无在售一手房源。 上述事实，有原告提供的《团购住房协议》、补充协议、通知、分房办法、存款凭证、原、被告庭审陈述等证据证明，足以认定。 本院认为，被告保利地产公司与案外人吉林省工业和信息化厅签订的《团购住房协议》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，虽合同一方当事人为案外人吉林省工业和信息化厅，但该协议系案外人吉林省工业和信息化厅代表原告宋林与被告签订的，合同效力应及于原告，故原、被告之间存在房屋买卖合同关系。同时，原、被告及案外人吉林省工业和信息化厅后签订的《净月蔷薇住宅分房办法》也并未就合同变更或解除达成合意，故原、被告仍应按照上述《团购住房协议》履行各自义务。现原告已按合同约定交纳了购房定金，被告就应按照合同约定组织原告抽取房号并向原告交付房屋，但被告未履行其义务，违反了合同约定，应承担违约责任并赔偿原告经济损失。上述《团购住房协议》于2010年签订时约定的房屋单价为每平米3280元，现保利蔷薇小区的房屋均价已涨至每平方米10000元以上，故原告主张按每平米3280元计算其经济损失并不违反法律规定，本院依法予以支持，但原告欲认购的房屋为128平方米，故被告应赔偿原告的经济损失为419840元（128平方米*3280元）。关于诉讼时效问题，经查实，原告确于2017年通过起诉向被告主张过权利，故原告的主张并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告保利（长春）恒富房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告宋林经济损失人民币419840元； 二、驳回原告宋林的其他诉讼请求。 案件受理费7642元减半收取3821元，由被告保利（长春）恒富房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 代理审判员  刘馨嵘 二〇一九年六月五日 书 记 员  冯泳龙