广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初428号原告：中山市金基汽车贸易有限公司，住所地中山市东区长江北路白沙湾工业园，统一社会信用代码9144200072438699XB。法定代表人：钟柏洪。委托诉讼代理人：罗圣安，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽望，广东凯行律师事务所律师助理。被告：中山市海成汽车贸易有限公司，住所地中山市东区长江北路白沙湾工业园8座，统一社会信用代码91442000574520056U。法定代表人：盛春山。原告中山市金基汽车贸易有限公司（以下简称金基公司）与被告中山市海成汽车贸易有限公司（以下简称海成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金基公司委托诉讼代理人罗圣安到庭参加诉讼。被告海成公司经本院公告送达，期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金基公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的编号为A2012002号租赁合同自2018年8月27日起已经解除；2.被告立即将中山市东区长江北路白沙湾物业***座(即***座)腾房，清空该物业内的所有物品，将该物业交还给原告；3.被告立即向原告支付拖欠的2018年6月至同年8月租金373137.5元及逾期腾房期间的占有使用费（参照租金标准计算自2018年9月1日起计算至实际交还租赁物之日止，暂计至起诉之日为338510元）；4.被告立即向原告支付迟延支付租金的滞纳金37313.75元(租金373137.5元×10%)；5.被告立即向原告支付拖欠的2018年5月至同年8月期间的水费1165.50元、电费61688.44元；6.被告交纳的物业保证金40万元归原告所有，原告无须退还被告；以上合计1211815.19元。事实与理由：原告与被告于2012年3月23日签订租赁合同，租赁合同约定由原告将位于中山市东区长江北路白沙湾工业园***座(即***座)的物业出租给被告用于汽车营销等经营。合同约定租赁期限为10年，自2012年4月1日起至2022年3月31日止，第一至第二年的月租金为116968元，第三年度月租金为131589元，此后每年递增，至2018年4月份起月租金应递增至169255元。合同还约定了物业保证金为40万元，如被告违约，导致解除租赁合同的，物业保证金归原告（即甲方）所有。合同还约定了违约责任，如被告连续拖欠租金的，须按10%支付滞纳金，拖欠租金达两个月的，出租方有权解除租赁合同。合同签订后，双方一直按照合同履行。被告交纳物业保证金40万元，原告也按期将租赁物业交付被告使用。被告在履行合同的前几年也一直有按期交纳租金和水电费用等。双方在前期履行租赁合同的过程中关系一直融洽。但是，从2018年5月份起，被告一直拖欠租金、水电费用等，截止至2018年8月27日，共计拖欠原告租金水电费用435991.44元。经原告多次催缴，被告仍然不理睬，不缴纳。迫不得已，原告根据合同约定行使解除合同的权利，书面通知被告解除双方之间的租赁合同，并要求被告立即搬迁，将租赁物业交还原告，并结清所欠的租金水电费用435991.44元，没收被告保证金（押金）归原告所有。被告接到解除租赁合同的通知书后，拒不搬迁并结清拖欠的费用。且因其遗留在租赁物内的设备被法院查封，原告也无法自行收回再出租。被告海成公司未作答辩，亦未提交证据。原告金基公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下:1.2012年3月23日,金基公司作为甲方与作为乙方的海成公司签订租赁合同，约定：甲方拟将位于中山市××沙××物业××座租赁给乙方作为东风标致汽车4S店使用；租赁期限10年，从2012年4月1日起至2022年3月31日止；第1、2年租金为116968元/月，第3年租金为131589元/月，第4年租金为146210元/月，从第5年起以后每年租金在前一年租金基础上递增一次，增幅为5%；租金按月支付，每月15日前支付当月租金；甲方向乙方交付该物业后给予免租期到2012年3月31日至，免租期结束日为租金起算时间；签订本合同后3个工作日内，乙方须一次性交付物业保证金400000元，合同期满，在乙方不存在有任何违约行为，且经甲方对该物业进行检查、验收，确认无损坏和无拖欠其他费用的情况下，甲方将保证金无息全额退还给乙方；乙方入场启动装修须先交付150000元作为押金，甲方收到此押金及该物业保证金后，应在3个工作日交付该物业给乙方；乙方必须依时足额交付租金，如延付租金在2个月以内的，甲方可按当月租金额的10%计收滞纳金；拖付租金超过2个月时，甲方有权自行采取停水停电措施，收回该物业，没收物业保证金，甲方有权留置乙方的机器设备、设施等所有财产并自行处理，由此引发的相关责任及后果均由乙方自行承担，甲方不负任何责任；乙方在合同期内，经营所产生的一切费用及发生的税金、水费、电费、员工工资劳保等以及工商管理、卫生、环保、治安、消防等费用均由乙方全额负责支付；甲方无正当理由提前解除合同或违反上述条款的，视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方需赔偿乙方由此造成的一切损失，并退还双倍保证金；乙方拖欠租金两个月或无正当理由提前解除合同或违反上述任一条款约定的，均视为乙方违约，甲方有权收回该物业，物业保证金无偿归甲方所有，乙方除需支付所拖欠的全部租金及费用外，由此给甲方造成损失的，需赔偿给甲方。合同签订后，海成公司如约向金基公司交纳物业保证金400000元，海成公司亦如约将物业交付给海成公司使用。2.海成公司自2018年6月开始拖欠租金，其中6月拖欠租金119255元，7月拖欠租金84627.5元，自8月起未再支付租金。2018年8月24日，金基公司在租赁物（海成公司住所地）张贴通知，称海成公司拒不交纳2018年6月至8月期间的租金、水电等费用，通知海成公司自2018年8月27日起解除双方之间的租赁合同，要求海成公司在2018年9月1日前搬迁，交还租赁物，并于2018年9月1日交纳拖欠的租金水电费用476218.34元。该通知由海成公司的工作人员在当天签收一份。2018年11月28日，金基公司在中山日报刊登声明，声明解除与海成公司签订的房屋租赁合同，收回案涉物业的使用权。3.金基公司提供的土地使用权证、中山市建设工程规划许可证（附件）记载：案涉租赁物用地（登记地址中山市东区长江北路北段白沙湾工业园）的使用权人是中山市东区经济发展总公司；该用地于2011年6月1日经中山市城乡规划局审批，同意办理九幢单层商业楼规划报建。4.诉讼中，经本院释明，金基公司表示若支付滞纳金和没收物业保证金不能同时主张，其优先选择没收保证金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同系金基公司与海成公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。海成公司逾期支付租金，构成违约，理应承担相应的违约责任，继续向金基公司支付租金。海成公司逾期交纳租金超过2个月，符合合同约定金基公司单方解除合同的条件。金基公司于2018年8月24日向海成公司发出书面通知，通知于2018年8月27日解除双方的租赁合同，解除的形式符合法律规定，故案涉合同于2018年8月27日解除。合同被依法解除，前述租金应计至2018年8月27日租赁合同解除之日，经核算，欠付2018年6月1至2018年8月27日期间的租金总额为356212.72元（119255元+84627.5元+153520元/月×105%×105%÷30天/月×27天）。案涉合同解除后，海成公司应将租赁物腾退金基公司，逾期腾退，还应自2018年8月28日起参照合同约定的租金标准（截至2019年3月31日的租金标准16255.8元/月，自2019年4月1日起每月租金标准在上一年租金标准的基础上按年递增5%，以此类推）向金基公司计付占有使用费至租赁物实际腾退之日止。海成公司逾期支付租金，按照合同的约定，金基公司还有权请求没收物业保证金及支付迟延支付租金的滞纳金，但在法律性质上前者属定金，后者属违约金，两者不应并用，金基公司优先选择前者，不违反法律的规定，本院予以支持。至于水电费的请求，合同虽然约定由海成公司负担，但负担方式并非直接向金基公司支付，按正常理解应是海成公司向相关部门交纳，金基公司只有在代为垫付的情况下才有权向海成公司主张，金基公司未能提供代为垫付的相关证据，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告中山市金基汽车贸易有限公司与被告中山市海成汽车贸易有限公司于2012年3月23日签订的租赁合同于2018年8月27日解除；二、被告中山市海成汽车贸易有限公司于本判决生效之日起七日内将位于中山市长江北路白沙湾物业***座腾空，并返还给原告中山市金基汽车贸易有限公司；三、被告中山市海成汽车贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市金基汽车贸易有限公司支付租金356212.72元；四、被告中山市海成汽车贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市金基汽车贸易有限公司支付自2018年8月28日起参照合同约定的租金标准（截至2019年3月31日的租金标准16255.8元/月，自2019年4月1日起每月租金标准在上一年租金标准的基础上按年递增5%，以此类推）计算至被告中山市海成汽车贸易有限公司实际履行完毕本判决第二判项义务之日止的占有使用费；五、被告中山市海成汽车贸易有限公司向原告中山市金基汽车贸易有限公司交纳的物业保证金400000元归原告中山市金基汽车贸易有限公司所有；六、驳回原告中山市金基汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15706元（原告已预付），由原告中山市金基汽车贸易有限公司负担1298元，被告中山市海成汽车贸易有限公司负担14408元（被告中山市海成汽车贸易有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市金基汽车贸易有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  余楚云人民陪审员  吴妙玲二〇一九年六月十四日书 记 员  张梦如冯冰冰