浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1039号 上诉人（原审原告）：三门县海游街道港溪村股份经济合作社，住所地三门县海游街道港溪村梅村。 法定代表人：吴未星，系该合作社主任。 委托诉讼代理人：王台敏，三门县海游法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：梅其选，男，1980年8月4日出生，汉族，住三门县。 上诉人三门县海游街道港溪村股份经济合作社因与被上诉人梅其选房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院(2018)浙1022民初4635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。(一)一审判决认定“原、被告口头订立的房屋买卖合同是否有效，取决于原告能否取得上述房屋相应的不动产权属证书，导致本案房屋买卖合同的效力处于待定状态”。上诉人认为一审判决对此认定是错误的。上诉人与被上诉人之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但上诉人发布建房公告后，被上诉人报名购买房屋，并缴纳房款130000元，且在2011年6月15日通过抓阄分得涉案9号店面房一间，上诉人已经履行了房屋交付义务，自2011年6月15日通过抓阄分房屋至今，被上诉人一直在占有、使用涉案店面房，这应充分说明上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系已经成立，口头订立的房屋买卖合同是已生效。故一审判决认定本案房屋买卖合同的效力处于待定状态是错误的。(二）被上诉人通过抓阄分得涉案房屋，房屋面积在抓阄前已由承建单位浙江省三门县永发建筑有限公司委托三门县城建测量大队进行了测量，面积为48.03平方米，被上诉人在一审庭审中对涉案店面房的面积有异议，经双方同意，一审法院委托三门县城建测量大队对涉案房屋面积进行了测量，可以确定涉案店面房的准确面积，且单价为3500元每平方米，故可确定被上诉人应当支付给上诉人房款的准确数额。一审判决以无法确定被上诉人所分得的房屋准确面积，从而无法确定被上诉人应当支付给上诉人房款的准确数额的论断显然是错误的。（三）一审判决认定“原告要求被告支付房款余额的条件尚未成就”。上诉人认为一审判决对此认定是错误的。涉案房屋上诉人已经履行了房屋交付义务，2011年6月15日通过抓阄分房屋交付涉案房屋，且被上诉人一直在占有、使用涉案房屋。涉案房屋在抓阄前承建单位浙江省三门县永发建筑有限公司已委托三门城建测量大队对房屋面积进行了测量，庭审时被上诉人对涉案房屋面积没有异议，可以确定被上诉人所分得涉案房屋的准确面积，从而也可以确定被上诉人应当支付给上诉人涉案房屋房款的准确数额，除起诉到法院的报名购房户外，其余报名购房户均已付清房屋尾款，因此上诉人要求被上诉人支付房款余额的条件已成就。一审判决认定“原告要求被告支付房款余额的条件尚未成就”显然是错误的。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，上诉人认为一审判决适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理，应当遵守本法。上诉人是三门县海游街道港溪村股份经济合作社，不是房地产开发公司，建房目的为安置社员居住用房，属“立改套”项目，且建房地点在三门县海游街道港溪村梅村，是乡下，不是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定的中华人民共和国城市规划区，不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》。一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》显然在适用法律上是错误的。 被上诉人梅其选答辩称，被上诉人坚持一审时的答辩意见，并作如下补充：1.涉案店面房从未实际交付。2.被上诉人对涉案房屋的面积一直持有异议，虽然上诉人在一审期间曾委托三门县建设测量大队对房屋面积进行测量，但对测量结果上诉人并不认可，因上诉人至今无法提供有权机关的面积测绘表，被上诉人不认可其单方陈述的面积。3被上诉人已向上诉人支付房款130000元属实，但并不存在拖欠房款的事实，实际上被上诉人所付款项已超过房款，上诉人结算后应将多收的房款返还给被上诉人。根据建房公告，预付的130000元从付款之日起到交房之日止按月利率1.5%计算利息，该利息应直接折抵房款，现上诉人一直未与被上诉人结算利息。4.如果涉案房屋具备交付条件且已经实际交付，上诉人的主张亦超过了诉讼时效。根据建房公告，分房时应付清全部房款，上诉人已于2011年交房，被上诉人应于2011年收房时付清房款，现已过去整整七年多，即使被上诉人拖欠房款，上诉人的主张也超过了诉讼时效。更何况，在上诉人起诉前，就房款问题，其从未向被上诉人主张。5.上诉人的房屋是否具备出售资格及交房条件尚不确定，亦没有证据证明房屋已经竣工验收具备交付资格，故双方之间的房屋买卖合同关系是否有效有待考量。6.若房屋买卖合同依法有效，上诉人应及时为被上诉人办理不动产权属证书，逾期不办构成违约，且上诉人出售的房屋存在严重质量问题，这些被上诉人均保留追溯的权利。综上，上诉人三门县海游街道港溪村股份经济合作社的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉、维持原判。 三门县海游街道港溪村股份经济合作社向一审法院起诉请求：1.判令被告及时支付给原告房款人民币38105元及利息损失，利息损失自起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至履行完毕时止；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：三门县海游街道梅村村民委员会决定在村级留用地上建设村民住宅楼，于2008年9月26日取得建设项目选址意见书，三门县海游镇人民政府（现为三门县海游街道办事处）于2010年8月26日向三门县人民政府呈报了一份《关于要求办理海游镇梅村村民住宅项目施工许可证的请求》。2010年2月2日，梅村村民委员会发布公告一份，其内容为：本村集资房工程已全面启动，土地性质是国有划拨，本村村民房产证可以全部做到户，本工程到2010年8月可以交付给村民，本工程总共108套房屋，其中90平方左右12套、120平方左右96套。报名按先后程序，报完为止，分房时实行抓阄，经村两委成本核算后决定集资房价格为，1层6层1300元，2层5层1350元，3层4层1400元，附房6-10平方每户一附，价格1100元每平方。本村村民优先报名，对少数村民的确住房困难者，经村两委认可后，给予适当照顾。报名带户口本，报名时间限一个月，如本村报名后有多余房屋全部对外出售，价格另定。报名时，带定金100000元，利息按一分半计算到交房时。定金全部自己去存入村账户，账号到出纳处提供，拿存入后票据到麻祥裸处办登记手续，到分房时，付清全部房款，再参加抓阄，如果交不清房款退回前期所交房款（不计息），作自己自动放弃买房。被告梅其选报名购买店面房，截止2011年1月25日，被告梅其选共缴纳了房款130000元。2011年5月17日，梅村村民委员会再次发布公告一份，其内容为：村集资房现已收尾，经村两委会研究决定于2011年6月15日实行抓阄，望各位村民把欠缺房款在2011年6月10日前到麻万爱处办好手续。90平方房款130000元，120平方房款170000元，140平方房款200000元，实际面积以房管处为标准，少补多还。没有按规定手续交齐房款的村民无资格参加抓阄，作自动放弃买房，退还前期房款（不计息）。2011年下半年，被告梅其选经抓阄分得了梅村村小区东9号店面房，于同年年底开始装修使用。后来，原、被告为店面房的面积、价格计算等发生争议。2018年9月1日，梅村村民委员会制作了一份催缴通知书，该通知书载明，被告梅其选分得的东9号店面房面积为48.03平方米，单价3500元每平方米，总金额168105元，尚欠房款38105元，要求被告梅其选在2018年9月6日前付清房款余额，并将该通知书送到被告家在购买的店面房开办的小卖部，被告梅其选认为不欠原告购房款而未支付。另查明，三门县海游街道梅村村股份经济合作社成立后，村里的经济事务由合作社负责。现三门县海游街道梅村村股份经济合作社已经与三门县海游街道南岙村股份经济合作社合并变更为三门县海游街道港溪村股份经济合作社。原告港溪村经济合作社自认涉案房屋至今未取得不动产权属证书。 一审法院认为，虽然原、被告之间没有签订书面的房屋买卖合同，但原告发布建房公告后，被告报名购买房屋，并通过缴纳房款以及抓阄分得店面房一套，可以认定原、被告之间的房屋买卖关系已经事实上成立，目前双方口头形成的房屋买卖合同尚处于履行过程中，因此，本案的诉讼时效并没有超过。但由于原告在庭审中自认，上述房屋至今未取得不动产权属证书，目前尚在协调办理中，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此，原、被告口头订立的房屋买卖合同是否有效，取决原告所建的房屋是否合法，最终能否取得相应的不动产权属证书，原、被告之间的房屋买卖合同效力尚处于不确定状态。即使原、被告之间形成的房屋买卖合同有效，原告在公告中承诺“本村村民房产证可以全面做到户”、“实际面积以房管处为标准”，但原告至今没有取得初始的房屋不动产权属证书，合同尚处于履行阶段，房屋面积也未最终确定，原、被告之间也没有就房款支付数额及时间达成合意，也没有证据证明原告是完全按照建造成本核算向被告等购房户出售房屋，原告要求被告先按原告主张的房屋价款付清全部购房款，也欠缺合同依据及法律依据。综上，该院认为，原告要求被告支付房款余额的条件尚未成就，故对原告的诉讼请求，该院暂不予支持，建议原告在取得房屋不动产权属证书后再行起诉。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据建房公告所载，“没有按规定手续交齐房款的村民无资格参加抓阄，作自动放弃买房，退还前期房款（不计息）。”，被上诉人现已通过抓阄方式分得涉案店面房，并装修投入使用，故被上诉人是否尚有房屋余款未付清的举证责任在上诉人。本案双方当事人就房屋买卖事先未订立书面合同，事后亦未对房款予以结算，房屋面积依建房公告，“实际面积以房管处为标准”，但上诉人至今未取得涉案店面房初始的不动产权属证书，房屋面积无法确定，故无法确定房屋总价款；根据建房公告，定金100000元，利息按一分半计算到交房时，该利息在交房时双方未作结算。上述有关房屋面积、定金利息折抵房款等内容的确定直接影响涉案房屋总价款，在未能明确前，上诉人三门县海游街道港溪村股份经济合作社要求被上诉人梅其选支付购房余款的上诉请求，因缺乏证据证明，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人三门县海游街道港溪村股份经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮丹军 审判员  王安安 审判员  胡精华 二〇一九年六月三日 书记员  应一娇 -8- -7-