山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1091民初1537号 原告：李永威，男，1973年3月16日出生，汉族，住威海市环翠区。 被告：威海东新置业有限公司，住所地威海市世昌大道100号，统一社会信用代码91371000689454538K。 法定代表人：张美林，总经理。 被告：北京六合汇通投资有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区三区16号，统一社会信用代码91110116743347638B。 法定代表人：丛萍，总经理。 被告：丛萍，女，1963年4月7日出生，汉族，住威海市环翠区。 被告：张美林，女，1990年5月22日出生，汉族，住威海市环翠区。 被告：吴东升，男，1985年11月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。 上述五被告之共同委托诉讼代理人：孙华玉，山东东方未来律师事务所律师。 原告李永威与被告威海东新置业有限公司、北京六合汇通投资有限公司、丛萍、张美林、吴东升房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永威，被告威海东新置业有限公司、北京六合汇通投资有限公司、丛萍、张美林、吴东升之共同委托诉讼代理人孙华玉到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告庭外和解未达成一致意见。本案现已审理终结。 李永威向本院提出诉讼请求：1.判令被告威海东新置业有限公司因世昌大道100号-30号商铺面积差向原告返还35万元；2.判令被告北京六合汇通投资有限公司、丛萍、张美林、吴东升对上述债务承担连带责任。事实和理由：威海东新置业有限公司于2011年至今将建筑面积为59.01平方米的威海世昌大道100号-30号商铺虚构为建筑面积为66.67平方米商铺卖给原告，原告付总价款为1647013元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十四条，面积差中3%部分2平方米被告应返还房价款及利息，面积差超过3%部分即5.66平方米，被告应双倍返还房价款，以上合计35万余元。被告威海东新置业有限公司在未办理预售许可证时销售（预售）威海世昌大道100号商铺,违反房地产资质的规定，擅自开发其不具备投资能力的世昌大道100号项目；违反房地产项目资本制度，未缴25%资本金；收购房款不开具发票，购房款不入公司账，以非法占有购房资金（差额）等。其不能还清公司债务是威海东新置业有限公司不具备世昌大道100号投资能力证据之一，威海东新置业有限公司及北京六合汇通投资有限公司股东均滥用股东权利、滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务，严重损害公司债权人利益，违反《公司法》第二十条，所以应当对公司债务承担连带责任。威海东新置业有限公司有无偿转让财产向威海燕莎商业管理有限公司的违法行为。以上诉讼仅涉及被告违反刑法以外的法律事项。故成讼。 威海东新置业有限公司辩称，一、原告非本案适格主体。通过原告提交的商品房预售合同来看，该合同系谷韦儒与被告之间签订的，结合本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告非该合同相对方，故原告不应作为本案原告提起诉讼。二、涉案合同明确约定该房屋按套计价。谷韦儒与被告之间签订的商品房预售合同第三项，计价方式与价款双方约定该商品房房屋价款按第二种方式计算:按套计算，该商品房房屋计价为人民币1647013，说明涉案合同签订时双方约定按套购买，与房屋面积无关。且该合同签订时涉案房屋的面积未经房管局测绘，只是约数，与房价无关，无论房屋测绘面积是否发生变化，均不影响涉案合同项下房款的金额。另外，在该份合同中只载明涉案房屋及总价款，并无面积单价之约定，足以说明签订合同时双方均同意按套购买。三、即使最终法院审理认为，被告应当支付原告相应的差价款，原告起诉的差价款金额也是过高。根据合同法公平及对价支付原则，按套购买的房屋面积应允许存在一定范围的误差，超过误差部分，也应当按照购买价格实行多退少补。四、另外，根据涉案合同第五条之约定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的合同约定面积发生差异的，按产权登记面积，据实结算房价款，多退少补，不计利息。涉案合同约定系按套购买，但是此第五项关于面积差的处理约定，一定程度也反映出签订合同双方的意思表示，请求法院依法裁判。综上，被告认为原告非本案适格原告，且涉案房屋系按套购买，与房屋面积无关，被告请求法庭依法查明事实，驳回原告的起诉及诉讼请求。 北京六合汇通投资有限公司、丛萍、张美林、吴东升辩称，被告均非涉案合同相对方，与本案无任何关联性，非本案适格被告，亦不应当承担任何责任。其他答辩意见同被告威海东新置业有限公司。 本院经审理认定事实如下：原告妻子谷韦儒于2014年4月29日与威海东新置业有限公司签订《威海市商品房【预售】合同》，约定：谷韦儒向威海东新置业有限公司购买位于威海市高区商品房，用途为商业；建筑面积为66.67平方米，计价方式为按套计算，房屋计价为1647013元；威海东新置业有限公司应在2014年10月30日将单体竣工验收合格的商品房交付给谷韦儒；第五条约定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，按产权登记面积，据实结算房款，多退少补，不计利息。谷韦儒分别于2011年7月23日、2011年8月23日、2011年9月18日、2014年4月28日向威海东新置业有限公司支付房款250000元、1120000元、260030元、16983元。 原告主张，经测绘，案涉房屋的建筑面积仅为59.01平方米，与合同约定的66.67平方米存在7.66平方米的差异，并申请本院到测绘部门调取房屋的测绘报告。本院调取了威海市房地产测绘中心有限公司涉案房屋的分户最终测绘图，该图显示案涉房屋的建筑面积为59.01平方米，其中专有建筑面积57.12平方米，分摊建筑面积1.89平方米。 威海东新置业有限公司主张，双方签订的《威海市商品房【预售】合同》约定计价方式为按套计算，总价款1647013元，并非是按建筑面积进行计算，无论房屋测绘面积是否发生变化，均不影响案涉合同项下房款的数额；根据合同第五条的约定，面积存在差异影响房款只在按套内建筑面积计算或是按建筑面积计算房款时发生，谷韦儒主张的面积差价款与合同不符，没有合同及法律依据；因不存在房屋差价款，所以不应有利息的产生。 诉讼过程中，原告申请调查威海东新置业有限公司2009年至今的财务账册以及审计报告、世昌大道100号业主的购房收费单据及其它交费单据、申请本院通知其他业主到法院参加诉讼、到规划局、住建局等部门调取世昌大道100号专有部分套内面积、建筑面积、公摊面积、公摊系数、办证面积及相关的政府行政审批文件等，及申请本案应转至最高人民法院审理。庭审中，本院已告知原告所有的申请均不予调查和受理，与本案无关。另，原告撤回徐朝阳的起诉。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与谷韦儒系夫妻关系，涉案房产是夫妻二人的共同财产，原告有权提起诉讼并主张权利，原告主体适格。威海东新置业有限公司与谷韦儒签订的《威海市商品房【预售】合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 原中华人民共和国建设部制订的《商品房销售管理办法》第十九条规定，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。本案中，谷韦儒与威海东新置业有限公司签订的商品房预售合同明确约定，案涉房屋系按套计价，房款1647013元，但并未约定误差范围和建筑面积超出误差范围的处理方式。第五条约定的面积与产权登记面积发生差异的，按产权登记面积，据实结算房款，多退少补，不计利息，但该约定并不是对案涉房屋计价方式的变更，案涉合同未对按套计价时面积存在差异情况下房款如何退补作出明确约定，也未按照原中华人民共和国建设部制订的《商品房销售管理办法》约定误差范围。现原告并未要求退房，其购买的房屋在合同中约定建筑面积为66.67平方米，实测面积为59.01平方米，较合同约定面积增加了7.66平方米，误差比为11.49%。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在案涉房屋建筑面积误差比明显超出合理范围且合同对相应情况并未明确约定处理方式的情况下，参照上述规定处理对双方当事人均无不当。案涉房屋减少面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款49408元（1647013元/66.67㎡×2.00㎡），应由威海东新置业有限公司按照合同约定的价格（折合每平方米24704元）退还；面积减少误差比超过３％的部分，房屋价款由威海东新置业有限公司双倍返还，价款为279649元（1647013元/66.67㎡×5.66㎡），总计房款为329057元。因双方约定房款退补不计利息，故利息应自原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算。原告要求其他被告承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，本院对原告诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告威海东新置业有限公司于判决生效后十日内返还原告李永威购房款329057元及利息（利息以329057元为基数，自2018年7月23日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告威海东新置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3275元，由原告负担178元、被告威海东新置业有限公司负担3079元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  高爱华 二〇一九年六月二十八日 书记员  唐丽委