四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初4307号 原告：史永真，女，1985年5月13日出生，汉族，住江苏省丰县。 委托诉讼代理人：陈池军，四川信诺达律师事务所律师。 被告：颜镜恒，男，1998年3月11日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被告：何忠璇，女，1973年7月13日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 二被告共同委托诉讼代理人：陈建伯，四川森焱律师事务所律师。 第三人：成都晟大房地产经纪有限公司，住所地成都市金牛区蜀跃路6号1-2幢1层3号。 法定代表人：陈晓涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗林，四川恒和信律师事务所律师。 原告史永真与被告颜镜恒、何忠璇，第三人成都晟大房地产经纪有限公司（以下简称晟大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。史永真及其委托诉讼代理人陈池军，颜镜恒，何忠璇的委托诉讼代理人陈建伯，晟大公司的委托诉讼代理人罗林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史永真向本院提出诉讼请求：1.判令确认史永真与颜镜恒、何忠璇签订的《成都市存量房买卖合同》已解除；2.判令颜镜恒、何忠璇返还定金100000元并支付资金占用利息（从2018年8月21日起以6%的标准计算至款项实际付清之日止）;3.本案的诉讼费用由颜镜恒、何忠璇承担。事实和理由：史永真生活工作均为新都区大丰镇，故其想在新都区购买一套住房。2018年3月初，史永真咨询晟大公司赵家寺路店工作人员，该工作人员表示史永真可以购买该房产并帮助办理按揭贷款、过户。后史永真与颜镜恒、何忠璇通过晟大公司居间于2018年3月25日签订了《成都市存量房买卖合同》，约定史永真向颜镜恒、何忠璇购买房屋。合同签订后，史永真向颜镜恒、何忠璇支付定金100000元。2018年5月，成都市人民政府出台新政，购房条件更加严苛，导致双方房屋买卖合同不能继续履行。颜镜恒、何忠璇得知后要求解除合同，史永真要求退还定金但二人不愿退还。史永真为维护自己的合法权益提起诉讼。 被告颜镜恒、何忠璇辩称，1.何忠璇是颜镜恒的代理人，所以不是本案适格被告；2.史永真没有购房资格导致合同解除属于根本违约，也给我方造成了相应损失，按照法律规定不应当退还其定金和支付利息；3.我方认为合同解除时间为2018年5月28日。因此法院应当驳回史永真的全部诉讼请求。 第三人晟大公司述称，对解除合同事实及时间无异议，根据补充协议第四条第4款约定，颜镜恒应当退还定金。 本院经审理认定事实如下：位于新都区大丰街道互惠大道X号X栋X单元X层X号房屋（以下简称案涉房屋）为颜镜恒单独所有。2018年3月23日，史永真与晟大公司签订《委托支付买卖定金协议书》。后何忠璇作为颜镜恒（甲方）的代理人与史永真（乙方）签订《成都市存量房屋买卖合同》。合同约定颜镜恒将案涉房屋出售给史永真，第三条约定“乙方拥有以下第①项购房资格。①乙方是通过户籍购房，乙方户籍所在地是成都市限购区域新都的户籍”。同时，双方与晟大公司（丙方）签订补充协议，约定房屋总价为1500000元。补充协议第二条约定“乙方应在签订本合同当日支付定金（含签订《房屋买卖定金协议》时乙方已支付的定金）100000元”；第四条约定：“2.（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。……4.在本协议履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决”。史永真将定金100000元支付给何忠璇，何忠璇向其出具《定金收条》。何忠璇分别于2018年5月24日、2018年5月28日通过微信向史永真、晟大公司发出《解除函》，解除其与史永真的买卖合同关系、与晟大公司的居间合同关系。该《解除函》载明“在签订合同时，你们均向本人隐瞒了史永真根据成都市限购政策实际上并无在成都市购买房屋的资格的实际情况，欺骗本人签订了上述合同。现在，即使本人已经按照合同约定履行了相关义务，该房屋仍然无法按照合同约定过户至史永真名下，因此，本人与史永真签订的《成都市存量房屋买卖合同》《补充协议》（合同编号：2022485）客观上根本无法履行”。 另查明，颜镜恒分别于2017年9月14日、2018年4月12日通过公证方式委托何忠璇为其代理人代办出售案涉房屋相关事宜。 再查明，2017年3月24日，《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成发办[2017]10号）出台，将二手住房纳入限购范围，在包括新都区在内的成都市11区的购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。2018年5月15日，《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》出台，该通知第二条第（二）款规定，在新都区等11区新购买商品住房或二手住房的应当同时符合以下条件，一是购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上；二是本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。史永真在签订合同时无成都市户籍，亦未购买成都市的社保。 庭审中，史永真陈述因其在签订合同时无购房资格，晟大公司告知其可以帮助办理积分落户，故与颜镜恒签订了合同，但合同履行到2018年5月出台了更加严格的限购政策导致落户也没办法取得购房资格。颜镜恒、何忠璇陈述，其不知道史永真无购房资格，史永真与晟大公司欺骗其签订了合同；晟大公司陈述，在签订合同时已告知双方史永真无新都区户籍，其让史永真提供居住证明、结婚证等欲通过积分落户的方式取得购房资格。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。何忠璇作为颜镜恒的代理人与史永真签订了房屋买卖合同，系在颜镜恒授权范围内实施的民事法律行为。故合同主体系史永真与颜镜恒，双方签订的合同系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款约定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，双方一致认可合同已解除，但解除时间应当为史永真收到《解除函》之日即2018年5月24日。故本案争议焦点为：颜镜恒是否应当退还定金100000元。本院将审理要点分述如下： 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍退还定金。故退还定金的要点在于审查史永真是否存在违约行为。本案中，颜镜恒主张史永真违反合同约定，提供的资料不完整，没有购房资格。本院认为，庭审中，晟大公司陈述其已将史永真无购房资格的情况告知了双方当事人，并欲帮助史永真通过积分落户的方式取得购房资格，故本院对颜镜恒、何忠璇抗辩其不知晓史永真无购房资格、史永真提供的资料不完整的主张不予支持。即使颜镜恒、何忠璇确不知晓，二人作为案涉房屋的出卖人、代理人出售房屋大宗交易的情况下应当尽到审慎义务，何忠璇在代颜镜恒签订合同时未审查史永真是否具有相应购房资格亦存在一定过错。另，从成都市人民政府2017年3月出台限购政策至史永真与颜镜恒签订买卖合同时，已长达一年有余，史永真作为买受人清楚自己在签订合同时无购房资格的事实。故案涉合同系在买卖双方均认可合同可以如约履行的情况下自愿签订，现合同因2018年5月15日新政出台确定无法实际履行而解除，史永真与颜镜恒在签订合同前均具有过失，而非史永真一方具有违约行为。综上颜镜恒应当向史永真退还定金100000元。关于利息问题。因史永真在无购房资格的情况下仍经晟大公司居间签订合同存在过失，故本院对其主张的利息损失不予支持。关于颜镜恒、何忠璇在庭审中主张二人遭受到损失的问题，因在本案中并未提起反诉故不予审理，若存在相应损失其可另行主张。 综上所述，本院对史永真的诉请合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告史永真与被告颜镜恒签订的《成都市存量房买卖合同》已于2018年5月24日解除； 二、被告颜镜恒于本判决生效之日起十五日内向原告史永真退还定金100000元； 三、驳回原告史永真的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1250元（已减半收取），由被告颜镜恒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇一九年六月二十四日 书记员  张娜