福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初1023号 原告（反诉被告）：福建逢源房产代理有限公司宁德逢源分公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区坪塔西路富华嘉园A栋103室，统一社会信用代码91350901MA2Y66U44R。 法定代表人：吴思胜，总经理。 委托诉讼代理人：蔡起冬，福建中美律师事务所律师。 被告（反诉原告）：缪裕铭，男，1961年10月1日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 委托诉讼代理人：彭凯德，福建衡兴明律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建逢源房产代理有限公司宁德逢源分公司（以下简称宁德逢源分公司）与被告（反诉原告）缪裕铭居间合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宁德逢源分公司的委托诉讼代理人蔡起冬，被告（反诉原告）缪裕铭及其委托诉讼代理人彭凯德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁德逢源分公司向本院提出诉讼请求：1.判令缪裕铭支付佣金13300元及逾期付款利息（按年利率6%计算，从2018年1月15日起计算至实际还款之日止）；2.判令缪裕铭承担宁德逢源分公司主张权利支付的律师代理费5000元。事实和理由:2018年1月14日，宁德逢源分公司与缪裕铭签订居间合同，合同约定：缪裕铭、案外人包小玲委托宁德逢源分公司作为居间人签订关于宁德市东侨开发区的房屋买卖合同。缪裕铭在合同签订时应向宁德逢源分公司支付中介费13300元，包含后期服务费500元。居间合同第七条约定：缪裕铭承诺按本案合同第四条约定按时支付全额佣金。否则，未支付方除向宁德逢源分公司承担支付佣金的义务外，还须向宁德逢源分公司承担为实现佣金权利所产生的诉讼费、律师代理费、差旅费等其他费用。合同签订后，缪裕铭以各种理由拒不支付中介佣金，宁德逢源分公司多次与缪裕铭协商，均未果。 缪裕铭辩称，1.宁德逢源分公司作为居间人并未促成房屋买卖合同成立，无权要求其支付中介费。宁德逢源分公司在提供居间服务时，未告知出售房屋需争得房屋共有人吕碧梅的同意和签字，导致房屋买卖合同未成立。2.宁德逢源分公司对房屋买卖合同存在重大过错应自行承担损失。宁德逢源分公司作为专业的中介机构，明知涉案房屋为他人共有却不告知，导致房屋买卖合同不成立，理应对自己的过错承担相应的损失。3.宁德逢源分公司诉请不能成立，缺乏依据。居间合同第四条第一款虽提到签订合同后支付13300元，但在合同第六条中的约定是促成合同成立的情况下才能要求其支付佣金。因此，宁德逢源分公司无权要求支付佣金，利息及律师费的诉请亦不能成立，请求驳回宁德逢源分公司的诉讼请求。 缪裕铭向本院提出反诉诉讼请求：1.判令宁德逢源分公司向缪裕铭赔偿损失8万元。事实和理由：宁德逢源分公司作为专业的房产中介，明知案涉房产系缪裕铭与案外人共有的房产，在提供居间服务时竟不作任何提示，也不征求共有人的意见，房屋买卖合同没有共有产权人签字，无法正常过户，存在重大过错，直接导致房屋买卖合同不成立被购买人索赔，缪裕铭因此损失了8万元。缪裕铭认为，宁德逢源分公司在提供居间服务过程中存在明显过错，未尽到提示及通知义务，是导致房屋买卖合同未成立的根本原因。根据相关法律规定，宁德逢源分公司应赔偿给缪裕铭造成的损失。 宁德逢源分公司针对反诉诉讼请求辩称，1.双方签订的居间合同为有效合同，缪裕铭应按合同约定支付居间服务费。2018年1月14日，双方签订居间合同。根据合同约定，双方在签订合同的当天，缪裕铭就应当支付中介服务费。2.缪裕铭与案外人包小玲签订的房屋买卖合同是否有效不影响居间合同的效力。其已按合同约定提供了居间服务，缪裕铭与案外人包小玲签订的房屋买卖合同是否有效都不能免除缪裕铭支付中介服务费的义务,其要求缪裕铭支付中介服务费符合法律规定；3.房屋买卖合同未成立的根本原因是缪裕铭违约造成的。签订合同的当天缪裕铭的配偶吕碧梅未到场，缪裕铭保证后面其配偶吕碧梅会来补签合同，后因房屋价格大涨，缪裕铭在办理产权证书收取定金后拒不履行义务。缪裕铭作为完全民事能力人出售共有房屋需要共有人签字，但缪裕铭以共有人不同意签字为由拒绝履行，且缪裕铭系自愿与案外人达成和解协议。综上，请求法庭驳回缪裕铭的反诉诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对宁德逢源分公司提交的宁德逢源分公司营业执照、缪裕铭身份证复印件、居间合同、房屋买卖合同，经缪裕铭质证对证据三性均无异议，上述证据来源形式合法，内容真实可信，与本案具有关联性，予以采信。宁德逢源分公司提交的中国农业银行银行卡交易明细清单、福建增值税普通发票，经缪裕铭质证对证据三性均有异议，但其未提供相应的反驳证据，本院认为上述证据符合证据三性要求，具有证明力，可以证明宁德逢源分公司为本案诉讼支付律师代理费5000元的事实，予以采信。缪裕铭提交的（2018）闽0902民初4811号民事调解书、中国建设银行个人活期账户交易明细，经宁德逢源分公司质证对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2018年1月14日，宁德逢源分公司（丙方）与缪裕铭（甲方）签订居间合同，约定：甲方委托丙方居间促成订立宁德市东侨开发区的房屋买卖合同；丙方提供的居间服务范围为向甲方、乙方（案外人包小玲）报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务；丙方提供的居间服务自接受甲乙双方委托时起，到甲乙双方签订房屋买卖合同并办理房屋所有权证、土地使用权过户完毕合同终止；签订合同时卖方承担中介费13300元，包含后期服务费500元整（后期服务费为丙方为甲方提供成交后代理服务手续费用），丙方在促成买卖合同成立时有权向甲方要求支付佣金，签订合同时现付一半佣金待正式办理手续时再付另一半；因买卖双方个人原因导致合同无法正常履行，买卖双方中介费由违约方支付给丙方；甲乙双方承诺按本合同第四条约定按时支付全额佣金，否则，未支付方除向丙方承担支付佣金的义务外，还须向丙方承担为实现佣金权利所产生的诉讼费、律师代理费、差旅费等其他费用。 2.居间合同签订后，缪裕铭与案外人包小玲签订房屋买卖合同，约定包小玲向缪裕铭购买位于宁德市东侨开发区的房屋，房产转让价款为1238000元。包小玲支付缪裕铭购房定金10万元。案涉房屋系缪裕铭与吕碧梅共同所有。 3.案外人包小玲因前述房屋买卖合同未能实际过户，诉至本院，请求判令缪裕铭双倍返还定金20万元。本院于2018年11月20日作出（2018）闽0902民初4811号民事调解书，由缪裕铭退还包小玲定金10万元并补偿包小玲8万元。2018年11月20日，包小玲收到缪裕铭转账存入的18万元。 4.缪裕铭至今未向宁德逢源分公司支付中介费。 5.宁德逢源分公司委托福建中美律师事务所代理本案，并支付律师代理费5000元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”宁德逢源分公司与缪裕铭签订的居间合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。 案涉居间合同签订后，居间人宁德逢源分公司向委托人缪裕铭报告订立合同的机会，并提供媒介服务，促成缪裕铭与案外人包小玲签订了案涉房屋买卖合同，故宁德逢源分公司有权依据居间合同约定向缪裕铭收取相应的居间服务费及为实现权利支付的律师费。缪裕铭在未征得其他共有权人的同意下，擅自委托居间、出卖共有房屋，存在过错。宁德逢源分公司作为居间服务方，在明知案涉房屋存在共有权人，而共有权人未到场签约可能会导致房屋买卖合同无法实际履行的情况下仍居间促成交易，亦存在过错。另根据居间合同约定，宁德逢源分公司不仅应向买卖双方提供求售、求购的房源信息，还应包括审查报告居间标的情况、告知交易流程和风险、协助办理贷款、交易过户等手续，现宁德逢源分公司尚未完成全部居间服务义务，无权要求缪裕铭支付全额佣金。综上，本院兼顾宁德逢源分公司已提供的居间服务情况、宁德逢源公司、缪裕铭在居间案涉房屋交易过程中存在的过错程度及预期利益等综合因素，结合居间合同约定“宁德逢源分公司在促成买卖合同成立时有权向缪裕铭要求支付佣金，签订合同时先付一半佣金待正式办理手续时再支付另一半佣金”，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判令缪裕铭向宁德逢源分公司支付居间服务费6650元、律师代理费2500元。宁德逢源分公司诉请缪裕铭自2018年1月15日起至实际还款之日止按年利率6%支付逾期付款利息，因双方居间合同未就逾期付款利息进行约定，该项诉请缺乏合同和法律依据，本院不予支持。缪裕铭辩称案涉房屋买卖合同未成立，宁德逢源分公司无权要求支付佣金、利息及律师费。本院审查认为，案涉房屋买卖合同虽未经房屋共有权人吕碧梅签字确认，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，案涉房屋买卖合同已经依法成立并生效，仅对吕碧梅不发生法律效力，故缪裕铭的辩称主张，本院不予采纳。 缪裕铭反诉要求宁德逢源分公司赔偿其损失80000元。缪裕铭在未征得其他共有权人的同意下，擅自处分共有房屋，导致案涉房屋买卖合同无法实际履行，造成案外人包小玲损失，构成违约。缪裕铭自愿与包小玲达成和解协议补偿包小玲80000元，系缪裕铭就其违约行为向包小玲承担违约责任之方式。案涉居间合同并未就案涉房屋买卖合同若未能实际履行导致的违约责任由谁承担进行约定，故缪裕铭的反诉诉请，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告缪裕铭应于本判决生效之日向原告福建逢源房产代理有限公司宁德逢源分公司支付居间服务费6650元、律师代理费2500元，以上合计9150元； 二、驳回原告福建逢源房产代理有限公司宁德逢源分公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告缪裕铭的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费608元，减半收取计304元，由原告福建逢源房产代理有限公司宁德逢源分公司负担244元，被告缪裕铭负担60元；反诉案件受理费900元，由反诉原告缪裕铭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  黄锦芳 二〇一九年六月二十五日 法官助理林芳苓 书记员林秋 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -13-