包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初1110号原告：李小强，男，1992年2月26日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：沈萍，内蒙古融兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志华，内蒙古融兴律师事务所律师。被告：包头一机置业有限公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵香珍，董事长。委托诉讼代理人：毕海萍，内蒙古圣凯达律师事务所律师。原告李小强与被告包头一机置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小强及其委托诉讼代理人沈萍、张志华，被告包头一机置业有限公司的委托诉讼代理人毕海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小强向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给原告办理房屋权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，从每笔款项支付之日开始，按年利率6%计算，至房屋权属证书办理完毕之日止（附违约金计算表）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月10日，原告认购了被告开发的位于北新苑XX栋XX房屋一套，面积110.03㎡，房屋单价4180元/㎡，总价459925元。约定2015年4月10日，付定金10000元；2015年4月25日，支付房屋首付款259925元，剩余200000元办理按揭贷款，并签订《认购书》。后因被告手续不全，无法办理商业贷款，2015年5月22日，双方签订了《还款协议》，约定原告在支付309925元后，余款150000元可分期付款。并约定余款在三年内还清，每月还款本金为4167元、利息为379元。原告按照合同约定分三次付清了房屋首付款309925元，于2015年4月16日付了10000元，于2015年4月23日付了90000元，于2015年7月15日付了209925元。2015年7月16日，被告把房屋交付给原告后，原告开始按月归还按揭贷款，从2015年7月起原告一共还了19期，共计还款本金79173元。截至2017年1月26日，原告已付购房款共计389098元，占了房款总价的85%。在房屋交付使用后，原告多次要求被告给其办理房屋所有权证书，但被告一直找各种理由拒绝办理。因此原告于2017年2月份告知被告开始停止还剩余房款，待房屋权属证书办理完毕后，剩余房款将一次性还清。原告与被告虽然只签署了《认购书》和《还款协议》，但《认购书》和《还款协议》的内容完全符合商品房买卖合同内容。其被告已经按照约定收取购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此原、被告之间存在商品房买卖合同关系。再根据第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2015年7月16日，被告已经把房屋交付给原告，那么被告就应该在2015年10月15日之前给原告办理房屋权属证书。现被告一直未能给原告办理房屋权属证书构成违约。综上所述，被告的行为已严重违反了我国《合同法》、《物权法》及双方所签订的《商品房买卖合同》的相关约定，严重侵害了原告的合法权益。故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。包头一机置业有限公司辩称，一、答辩人没有任何违约行为及过错行为，原告要求答辩人承担违约责任没有事实及法律依据。答辩人至今为止一直都在积极为原告办理产权证书，目前正在办理过程中，由于受政府政策调整以及规划变更等原因影响，产权登记尚不能办理完成，此事非答辩人的意志所能够左右，不是答辩人的原因而至，答辩人没有任何过错行为。答辩人与原告之间签订的《认购书》中并没有约定产权证书的办理期限，答辩人不存在逾期，即没有违约行为。因此答辩人不应承担任何违约责任。二、本案产权登记不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。答辩人开发的房屋是划拨土地，根据规定，划拨土地在办理权属登记时，房屋登记部门要注明划拨土地。住房满5年后，可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。严禁取得划拨土地后以补交土地出让金的方式，变相进行商品房开发。因此，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。综上所述，双方没有约定履行期限，本案不适用最高院商品房买卖合同司法解释关于取得房屋权属证书期限的规定。受政府政策变化及规划变更等影响，非答辩人的原因，因此，答辩人不应承担违约责任，答辩人正在积极办理产权证书，请求依法驳回原告的诉讼请求。李小强为证明其主张提供证据一、《认购书》原件一份、《购房协议》原件一份、《还款协议》原件一份、购房款的收据及银行还款凭证原件若干张，证明双方存在商品房买卖合同关系，被告应该给原告办理房屋权属证书，截止到开庭之日，被告仍未将办理房本需提供的资料报产权登记机关备案，已超过法律规定的时间，其行为已构成违约，应当承担违约责任。证据二、交房时原告所交的各种费用收据原件、居住期间缴纳的水电暖气及物业费收据原件若干张、《装修协议书》原件一份、《物业服务合同书》原件一份，证明房屋已经交付使用，逾期办理房产证导致原告的实际损额无法估量，难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；…。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。证据三、照片打印件七张，证明涉案房屋宣传是商品房，个人独立大产权，且被告与部分业主签订的补充协议对该事实予以认可。包头一机置业有限公司对证据一的真实性认可，证明目的不认可。其认可双方存在房屋买卖关系，但双方没有约定被告办理产权登记的期限，且根据房屋土地使用性质，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定。没有办理完产权证是政府的原因所致，其没有违约。对证据二真实性认可，证明目的不认可，被告没有过错，不存在由于出卖人的原因造成买受人未能取得房屋权属证书的情形；物业合同及装修协议与本案无关。对证据三，真实性不认可，因为是复印件，关联性也不认可，不能证明双方之间的民事法律关系。即便有关联性，被告所做的承诺都是真实的，本案房屋是独立产权，只是因为并非被告的原因导致产权证还没有办理。同时提交证据一、土地使用权证原件一份、建设用地规划许可证复印件一份，证明1、被告取得土地是划拨方式，根据《经济适用住房管理办法》第十二条、二十九条、三十条、三十三条规定，以划拨土地办理房屋产权登记的，五年以后才能取得完全产权证，不适用商品房买卖司法解释中关于取得产权证书期限的规定。2、被告所开发的房屋土地取得了建设用地规划许可，被告没有过错行为。证据二、包头市政府包府发（2016）34号文件复印件一份、包头市房管局通知复印件一份，证明1、产权证书已由政府集中治理，未办理完毕不是被告的原因，被告不存在过错，被告在改善居民居住条件及城市建设等方面的贡献得到了政府的肯定。2、被告按照包头市房管局的通知，填报了信息并报送完毕，其余事项并非其所能左右，根据《合同法》规定，不可抗力的影响，应当免除责任。李小强对上述证据的真实性均没有异议，但认为是否系划拨土地，不影响房屋系商品房的性质。建设用地规划许可证明确用地为XX小区商住楼，非经济适用房，面积也相符。通知和文件，只是说由于房地产项目未批先建，造成群众未能办理产权证的情形，但没有将本案所涉小区纳入治理范围，且通知和文件不是具体行政行为，是解决方案概括性指导意见，只是说今后加快办理房产登记的进程，并不针对本案涉及的具体项目，与本案无关。本院经审理认定事实如下：2015年4月10日，李小强与包头一机置业有限公司签订《认购书》一份，约定李小强购买包头一机置业有限公司开发的××房屋一套，建筑面积110.03平米、当日支付定金10000元、单价每平方米为4180元，房屋总价459925元。认购书还约定，2015年4月25日前支付剩余房款259925元，剩余200000元办理商业贷款。李小强于2015年4月16日交款10000元、于2015年4月23日交款90000元、于2015年7月15日交款209925元，合计309925元。2015年7月24日，双方签订了《购房协议》。2015年5月22日，李小强与包头一机置业有限公司签订《还款协议》一份，约定李小强购买包头一机置业有限公司开发的XX苑XX栋XX号住房，房款总计459925元，已付房款309925元，尚欠房款150000元实行分期付款，李小强按同期银行贷款利率向包头一机置业有限公司支付利息（利率是5.75%，利息总计为13668.6元）。还款期限为36个月，每个月还款4546.35元。后李小强按照还款协议的约定从2015年7月开始每月向包头一机置业有限公司账户还款，至2017年1月，共计还款本金79173元。另查明，该房屋已于2015年7月16日向李小强交付。涉案房屋使用的土地为划拨土地，包头一机置业有限公司至今未取得商品房预售许可证。本院认为，李小强要求包头一机置业有限公司立即为其办理房屋权属证书，因该房产使用的土地是划拨土地，包头一机置业有限公司至今未取得商品房预售许可证，不具备办理房屋所有权证的条件。因此，其该项诉讼请求，本院不予支持。李小强要求被告支付其逾期办理房屋权属证书的违约金，从每笔款项支付之日开始，按年利率6%计算，至房屋权属证书办理完毕之日止。本院认为，双方在签订的《认购书》和《购房协议》中并未约定房屋权属证书的办理期限以及相应的违约责任；其次，涉案房产使用土地系划拨土地，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。因此，其该项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李小强的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，判决如下：驳回李小强的诉讼请求。案件受理费1730元，减半收取计865元，由李小强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 周 爱 萍 二〇一九年六月十八日书记员 布图格其附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。