江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终1674号上诉人（原审被告、反诉原告）：张艺林，男，1982年8月28日出生，汉族，户籍所在地福建省南靖县，现住扬州市江都区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏江都吉银村镇银行股份有限公司，住所在扬州市江都区龙川南路299号。法定代表人：尹志鸿，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈斌，江苏旭昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：时爱萍，江苏旭昊律师事务所律师。上诉人张艺林因与江苏江都吉银村镇银行股份有限公司（以下简称吉银村镇银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2018)苏1012民初7288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张艺林上诉请求：1.撤销江都区人民法院（2018)苏1012民初7288号民事判决，查清事实，依法改判。2.本案诉讼费用由吉银村镇银行承担。事实与理由：1.一审以我逾期未交租金为由，判定我腾空花费20多万元、才使用一年多的冷库（案涉库房），但对我腾空冷库造成的损失只字未提。2018年8月10号一早吉银村镇银行对我冷库进行停电，我电话联系吉银村镇银行请求供电，等下午交付租金，吉银村镇银行不予理会，我下午要求交租金时，吉银村镇银行又以人不在为由推托，第二天又逢周末双休，吉银村镇银行人员不上班，等到周一吉银村镇银行给我恢复供电后，已造成冷库香蕉大面积损失，我要求吉银村镇银行计算冷库损失，或者从租金中扣除，吉银村镇银行不予理睬，协商未果。我之前由于资金困难，一直与吉银村镇银行进行沟通，并无意恶意拖欠租金。2.一审以我在冷库断电后未能及时采取相应措施，导致损失扩大，需承担40%的责任不当。事实上冷库是电动门，因停电根本不好进入，何来采取措施。我也一再通知吉银村镇银行，说明厉害关系，但其一直不予理睬。一审法院没有查清事实，判决有误，损害了我的合法权益，违反了法律的公平原则，请二审法院依法改判。吉银村镇银行答辩意见：张艺林长期拖欠电费又拒交房租，明显违背诚信原则，应对本案纠纷承担全部责任。一审对其香蕉损失仅凭视频进行认定，事实上也夸大了张艺林的损失，判决我方承担估算值的60%的责任，明显违背公平。一审判决开了一个不好的示例，即失信人的权益也能受到法院的保护。请求二审法院依法判决。原审本诉原告吉银村镇银行一审诉讼请求：1.判令张艺林将租赁房屋腾空并交付原告；2.判令张艺林支付租金（自2018年2月1日起至实际交付之日止，按25000元/年计算）；3.判令张艺林给付律师费2万元；4.判令张艺林承担诉讼费。原审反诉原告张艺林一审诉讼请求：要求吉银村镇银行赔偿因断电导致的香蕉腐烂的经济损失43900元、误工费8000元，合计51900元。事实及理由：2018年8月10日上午，吉银村镇银行驻邵伯办事处人员强行将反诉我租用的仓库断电四天，直至8月13日恢复供电，造成仓库内香蕉腐烂，其中进口香蕉320箱，每箱120元，国产香蕉110箱，每箱50元，合计43900元。此外，我误工四天的误工费8000元，合计51900元。故请求法院支持我的反诉请求。一审认定事实：张艺林自2017年起从他人处租赁位于扬州市江都区原闽江钢材城仓库即涉案仓库进行使用，因涉案仓库产权归吉银村镇银行所有，吉银村镇银行（甲方）与张艺林（乙方）于2018年4月份左右就涉案仓库签订《房屋租赁合同》一份，约定：“……二、房屋租金及期限1.肆佰平方米仓库租金25000元整。2.房屋租赁期自2018年2月1日起至2019年1月31止，租前一次性付清。……八、1.合同期满后，甲方有权收回房屋自用，若甲方继续出租该房，乙方享有优先承租权。甲方收回房屋自用，乙方应予配合，若乙方不配合，15天后甲方有权采取法律途径或强制措施进行搬离，所需费用由乙方承担……。”合同签订后，张艺林未给付租金。2018年8月6日，吉银村镇银行在张艺林处张贴通告，载明：“张艺林：由于你拖欠我单位房租，经我单位多次催缴仍置之不理。现再次通知：请在2018年8月10日前缴清所欠房租，逾期我单位将采取断电措施。”嗣后，张艺林仍未缴纳租金。2018年8月10日上午吉银村镇银行将涉案仓库断电，于2018年8月13日恢复供电。8月13日，张艺林妻子黄跃玲出具书面承诺书，载明：“乙方租赁甲方仓库及商铺，欠人民币肆万壹仟元整（其中卫生费1000元），乙方承诺于2018年9月5日17时前一次性付给甲方。如果不交清，所产生的一切后果，有承租人承担。”因断电导致张艺林承租的仓库内的香蕉腐烂。至今，张艺林仍未给付租金。一审认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予保护，应按合同约定全面履行自己的义务。关于吉银村镇银行的具体诉求，审理中，吉银村镇银行主张解除租赁合同，后因租赁合同到期，吉银村镇银行放弃主张解除租赁合同，一审予以准许。因租赁合同已到期，吉银村镇银行主张要求张艺林腾空并交付租赁房屋的诉讼请求，不违反法律规定，一审依法予以支持。对于租金，张艺林理应按照合同约定支付。吉银村镇银行主张自2018年2月1日起至实际交付房屋之日止，租金和滞纳金按2500元/月计算，后放弃主张滞纳金，主张租金按25000元/年计算，张艺林认可租金25000元/年。故一审依法认定，自2018年2月1日起至2019年1月31日，租金25000元/年，自2019年2月1日起至实际交付房屋之日止，占有使用费参照租金标准给付。至于律师费，因双方约定合同期满后，吉银村镇银行收回房屋，若张艺林不配合，吉银村镇银行采取法律途径所需费用由张艺林承担。故对吉银村镇银行主张律师费，一审予以支持，但数额偏高，一审酌定为10000元。关于张艺林的反诉主张，一审认为，张艺林虽未能按时支付租金，但吉银村镇银行未通过正当渠道解决纠纷，反而对涉案仓库进行拉闸断电，致使张艺林仓库内香蕉腐烂，吉银村镇银行对该损失负有责任；至于张艺林，未按约给付租金，且在断电后，未能及时采取相应措施，导致损失扩大，其自身亦需承担一定责任，故一审酌定吉银村镇银行承担60%的责任，剩余损失由张艺林自行承担。对其具体损失，张艺林主张因断电导致香蕉腐烂，数额为进口香蕉320箱，每箱120元，国产香蕉110箱，每箱50元，合计43900元，有公安机关接处警记录、现场清点视频、进价单、证人证言等证据。吉银村镇银行虽对腐烂的香蕉损失有异议，但未提供证据予以反驳或推翻。对此一审依法确认张艺林的香蕉损失为43900元。至于张艺林主张的误工费，其未提供充分证据证明，一审不予支持。综上，一审认定张艺林的损失为43900元，吉银村镇银行应承担43900元×60%=26340元。一审依照《中华人民共和国民法通则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条的规定，判决：一、张艺林于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于扬州市江都区镇银行；二、张艺林于本判决生效之日起十五日内给付吉银村镇银行租赁仓库的租金25000元及占有使用费（占有使用费的计算期间：自2019年2月1日起至张艺林交付吉银村镇银行仓库之日止，计算标准：参照年租金25000元）；三、张艺林于本判决生效之日起十五日内向吉银村镇银行支付律师费10000元；四、驳回吉银村镇银行的其他诉讼请求；五、吉银村镇银行于本判决生效之日起十五日内赔偿张艺林经济损失26340元；六、驳回张艺林的其他诉讼请求。本诉案件受理费880元，由吉银村镇银行负担300元，张艺林负担580元。反诉案件受理费549元，由吉银村镇银行负担279元，张艺林负担270元。本院经审理查明，一审查明的基本事实清楚，二审予以确认。另查明，双方当事人在《房屋租赁合同》第四条3.约定：合同期满若双方不再达成租赁关系，承租方装饰装潢部分不得拆除，装饰、装潢归出租方所有。张艺林述称其损失包括：1.其对冷库库房投资20余万元，含做室内地坪、墙体保温以及购置制冷设备等。2.吉银村镇银行断电导致库房存放的香蕉损失4万余元等。张艺林对其投入冷库的具体投入部分，仅有事实主张，但未能提供相应证据加以证明。经当事各方确认，本案二审的争议焦点为：张艺林主张吉银村镇银行赔偿其全部香蕉损失以及冷库库房投入损失，有无事实和法律依据。本院认为，（一）张艺林与吉银村镇银行签订的房屋租赁合同，是其双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，各自应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，出租人请求承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。（二）关于张艺林主张的香蕉损失部分。吉银村镇银行面对本案纠纷，不能通过正当渠道、寻求合法途径解决矛盾，缺乏克制和冷静，2018年8月10日对涉案房屋采取实施拉闸断电的过激行为，致使张艺林存放于库房内的香蕉腐烂变质，无法进行正常销售处理，造成张艺林财产损失，对此吉银村镇银行应当承担相应的赔偿责任。张艺林没有按照合同约定支付房屋租金等费用，经吉银村镇银行多次催告，及至租赁期满之后，其仍怠于履行合同主要义务，显属违约。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在吉银村镇银行对库房实施断电行为后，张艺林未能积极主动地采取合理应对措施，导致库存香蕉损失扩大，其自身亦当承担一定责任。一审法院根据全案事实和证据，认定张艺林的香蕉损失价值43900元，酌定吉银村镇银行承担其中六成部分的责任，赔偿张艺林损失26340元，符合本案的实际，并无不当，本院予以确认。（三）关于张艺林主张的冷库库房投入损失部分。法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。张艺林与吉银村镇银行在房屋租赁合同中约定，合同期满若双方不再达成租赁关系，承租方装饰装潢部分不得拆除，装饰、装潢归出租方所有。现张艺林请求赔偿冷库库房投入损失，未能举证证明其事实主张，即便张艺林在租赁期间实际存在对库房的装饰装修、添置相关设备等投入，双方可在办理租赁物交接时，依据合同的约定自行进行善后处理。故张艺林主张吉银村镇银行赔偿其对冷库库房投入损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张艺林的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由张艺林负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 邱世国审判员 叶 露二〇一九年六月二十七日书记员 陈 诚