江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0611民初3855号原告（反诉被告）：施健，男，1971年6月27日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：朱佳，江苏冠文（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张紫薇，江苏冠文（南通）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵静波，男，1957年8月2日出生，汉族，住南通市崇川区。第三人：南通市城镇房地产开发公司，住所地南通市城港路28号，统一社会信用代码91320611138529521Y。法定代表人：严曙峰，总经理。委托诉讼代理人：俞俊杰，男，该公司职员。委托诉讼代理人：朱卫，北京大成（南通）律师事务所律师。原告（反诉被告）施健与被告（反诉原告）赵静波及第三人南通市城镇房地产开发公司（以下简称城镇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施健及其委托诉讼代理人朱佳、张紫薇，被告赵静波及第三人城镇公司的委托诉讼代理人朱卫、俞俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施健向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房地产买卖合同》；2.判令被告立即办理南通市港闸区车库的权属登记手续，第三人予以协助，被告在取得上述房屋权属登记后立即协助原告将上述房产权属过户登记至原告名下；3.判令被告支付违约金140000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月22日签订了《房地产买卖合同》一份，约定被告将南通市港闸区房屋及同幢B327室车库出售给原告，房价总款700000元。合同还就付款时间、产权过户时间、交房时间等事项作出了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了定金20000元。2017年7月4日，原告又支付了房款330000元，被告于同日将房屋交付给了原告。此后，原告对该房屋进行了装修并已入住。因案涉房屋先后被海门市人民法院和南通市崇川区人民法院查封，原告在提出异议的同时，根据海门市人民法院的要求将剩余房款350000元汇入该院账户，两法院先后解除了对该房屋的查封。原告在合同签订后多次要求被告办理产权过户手续，被告以种种理由拒不履行该义务，故成讼。赵静波辩称，双方之间签订了《房地产买卖合同》及收到原告购房款350000元是事实，但原告在被告交付房屋后并未按约付清购房款，在被告数次催要后仍未支付；被告曾通知原告如其在2018年12月8日前未付清购房余款的则解除合同，原告至今未支付该款且未提出异议，《房地产买卖合同》应视为解除；合同签订后，被告将房屋和办理产权过户手续的资料交付给了原告，合同义务已经履行完毕；此外，原、被告签订的《房地产买卖合同》在海门市人民法院和南通市崇川区人民法院查封案涉房屋前，对被告办理产权登记没有影响，原告未能办理产权登记系其自身原因所致，与被告无关。综上，原告的诉请不能成立，应予驳回。第三人城镇公司述称，其与被告于2017年7月签订了《商品房买卖合同》一份，约定案涉房屋由被告购买，第三人已为被告办理了结算手续，亦将房屋和办理产权登记所需资料交付给了被告，已经履行了《商品房买卖合同》的全部义务；案涉房屋至今未能办理产权登记手续系被告本人原因所致，与第三人无涉；第三人非《房地产买卖合同》当事人，原告无权要求其协助被告办理产权登记手续。赵静波向本院提出反诉请求：1.确认反诉原、被告签订的《房屋买卖合同》已于2018年12月8日解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金110000元；3.判令反诉被告将位于南通市港闸区车库恢复原状后返还给反诉原告。事实和理由：反诉原、被告于2017年6月22日签订给了《房地产买卖合同》一份，约定反诉原告将位于南通市港闸区车库出售给反诉被告，合同价款700000元；反诉原告的交房时间为2017年6月30日前，交房时，反诉被告应付清购房余款。合同签订后，反诉被告支付了部分购房款，反诉原告即将上述房屋给交付了反诉被告，但反诉被告至今未付清购房余款。为此，反诉原告于2018年12月5日通知反诉被告，要求其在2018年12月8日前付清余款，逾期未付的将解除合同。此后，反诉被告仍未付清购房余款，已构成违约，故成讼。施健辩称，因反诉原告迟迟未将案涉房屋的产权过户给反诉被告，余款350000元暂未达到支付条件，反诉原告无权要求反诉被告提前支付购房款；案涉房屋曾被海门市人民法院查封，反诉被告根据该院的要求将余款350000元汇至该院账户，反诉被告已经履行了合同的全部义务；反诉被告与中介多次催促反诉原告办理产权过户手续，但反诉原告却迟迟不愿办理，并非反诉被告原因所致。综上，反诉原告无权解除合同，应驳回其反诉请求。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。施健提交了《房地产买卖合同》、委托书、购房款收条、转账凭证、承诺书、融悦华庭产权移交公告、南通日报（电子版打印）、证明、（2018）苏0684执911号之一执行裁定书、（2018）苏0602执异123号执行裁定书、不动产电子登记查询结果证明单、提存单、住宅工程质量分户验收合格证、住宅项目使用说明书、住宅质量保证书、公共维修基金发票、结算单、购房发票、燃气安装费收据、商品房买卖合同、证人陈某,4的证言等；赵静波提交了（2018）苏0684执911号之一执行裁定书、（2018）苏0602执异123号执行裁定书、不动产电子登记查询结果证书、收条、解除合同通知书、（2015）崇执字第1774-3号协助执行通知书、（2015）崇商初字00421号协助执行通知书、港公（永）立告字（2018）795号立案告知单、护照等；城镇公司提交了工商登记资料、融悦华庭产权移交公告等。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：位于南通市港闸区房屋（建筑面积84平方米）及同幢B327号车库（面积14.5平方米）系由南通市城镇房地产开发公司（于2018年1月16日变更为城镇公司）开发建设。赵静波因自有房屋被搬迁，选购了上述房屋。2017年7月3日，城镇公司发出了“融悦华庭”移交公告，告知购买“融悦华庭”拆迁安置房的购房户自2017年7月3日起携带产权人及经办人的相关资料至城镇公司房屋结算中心领取房屋产权手续等相关资料。2017年7月4日，城镇公司与赵静波补签了《商品房买卖合同》一份，约定由赵静波购买上述低价位商品房和车库，城镇公司于2015年9月30日前将上述房屋交付给赵静波，在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由城镇公司提供的资料报产权登记机关备案。同日，双方就该房屋办理了结算手续，城镇公司将房屋及办理产权登记所需资料交付给了赵静波。2017年6月22日，赵静波（甲方）委托案外人葛学平与施健（乙方）及案外人崇川区儒家房产中介服务部（丙方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定甲方将位于南通市港闸区房屋（建筑面积84平方米）及同幢B327号车库（面积14.5平方米）出售给乙方，成交总价款700000元（此价包括上述房屋和土地使用权外，还包括下列附属设施：水、电、煤、公共维修基金）；本合同签订时乙方支付20000元作为购房定金，由丙方转交与甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作售房保证；甲乙双方以开发商通知时间为准，在20个工作日内办理产权过户手续，同时乙方向甲方支付350000元；甲方的交房时间为2017年6月30日前，乙方付清余款330000元（此项约定如有一方逾期，则每逾期一天按总成交价的0.01%赔给对方，合同继续履行）；甲方违约需双倍赔偿定金并按总房价的20%赔偿给乙方，乙方违约定金不予退还，并按总房价的20%赔偿给甲方。同日，施健向赵静波支付了购房定金20000元，赵静波将办理房屋产权登记所需资料交付给了崇川区儒家房产中介服务部。2017年7月4日，赵静波将案涉房屋交付给了施健，葛学平代赵静波向施健收取了购房款330000元（该款后由葛学平转交给了赵静波，赵静波于2017年10月5日确认该款已由葛学平交给了其本人）。此后，施健对上述房屋进行了装修并已入住，并多次催促赵静波办理产权登记及过户手续，截止庭审结束前赵静波仍未办理案涉房屋的产权登记。另查明，2017年8月，案外人戴龙星因与赵静波等人存有民间借贷纠纷向海门市人民法院申请对案涉房屋进行查封，施健就此提出案外人执行异议，并按该院要求于2018年3月20日将剩余购房款350000元交付该院执行。海门市人民法院遂于此后作出了（2018）苏0684执911号之一执行裁定，中止了对案涉房屋及车库的执行，并解除了查封。此外，案外人周云霞因与赵静波等人民间借贷纠纷一案，南通市崇川区人民法院于2017年12月18日轮候查封了案涉房产，因施健就此提出了异议，该院遂于2018年8月15日作出了（2018）苏0602执异123号执行裁定，中止了对上述房产的执行。2018年12月，赵静波向施健发出了《解除房屋买卖合同通知》一份，告知施健：因本人没有收到房款，决定解除《房地产买卖合同》，对之前施健付给葛学平的房款不予认可，与赵静波无关，现决定解除合同；如不愿解除合同，请于2018年12月8日之前将房款全部付给赵静波，如未按期支付的，则视为自愿解除合同。本院认为，本案的争议焦点为：1.《房地产买卖合同》是否已经解除，进而判断赵静波应否继续履行或施健应否将房屋腾还给赵静波？2.施健和赵静波是否构成违约，进而判断二者应否承担违约责任？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，赵静波以施健未按约支付购房款为由，认为其于2018年12月向施健发出的《解除房屋买卖合同通知》已经发生法律效力，《房地产买卖合同》已经解除。判断《房地产买卖合同》是否已经解除的关键在于施健是否按约履行了付款义务或者赵静波是否享有解除权。根据合同约定施健应在订立合同时支付定金20000元，在办理产权过户手续时支付购房款350000元，在交房时付清余款330000元。从庭审查明的事实来看，施健在订立合同时即支付了定金20000元，在交房当日亦支付了购房款330000元，虽然该款非赵静波本人收取，但赵静波此后确认收到该款，可以认定施健已按约履行了该两笔款项的付款义务。对于余款350000元，赵静波在城镇公司发出了产权移交公告和将办理产权登记所需的资料移交给赵静波后迟迟未能办理产权登记，施健在房屋产权未过户前享有同时履行抗辩权，进而拒付购房余款。赵静波关于办理产权登记所需资料均交付给了施健即履行完了合同义务，施健不能办理产权过户手续应归咎于其本人的主张，显然与房屋买卖中出卖人应先自行办理产权登记再行配合买受人办理过户的交易惯例相悖。因此，赵静波并不享有合同解除权，其请求确认该合同已经解除，并据此要求施健将案涉房屋恢复原状后返还的主张缺乏依据，不予支持。案涉《房地产买卖合同》合法有效，在未依法解除前，双方均应按约履行，赵静波应秉着诚实信用原则，在施健支付了相应购房款后先行办理案涉房屋的产权登记，再将案涉房屋过户给施健。施健关于要求城镇公司协助赵静波办理产权登记的主张，一方面，因城镇公司非《房地产买卖合同》当事人，根据合同相对性原则，施健无权要求城镇公司履行上述义务。另一方面，城镇公司已将办理产权登记所需资料交付给了赵静波，案涉房屋至今未办理产权登记不可归责于城镇公司，故应驳回原告的该项主张。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉《房地产买卖合同》约定甲乙双方以开发商通知时间为准，在20个工作日内办理产权过户手续，城镇公司于2017年7月3日即告知了购房户可以办理产权过户手续，赵静波亦于次日办理了结算手续，并领取了办理产权登记所需的资料，但其此后却未能及时办理产权登记手续和将房屋过户给施健，构成违约，应承担违约责任。根据《房地产买卖合同》的约定，赵静波应向施健支付违约金140000元（700000×0.2）。赵静波关于施健迟延支付购房款的主张与施建已按约付款的事实不符，故对其反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、施健与赵静波签订的《房地产买卖合同》继续履行，赵静波于本判决生效之日起十日内办理南通市港闸区车库不动产权登记，于本判决生效之日起二十五日内将上述不动产过户至施健名下；二、赵静波于本判决生效之日起十日内向施健支付违约金140000元；三、驳回施健的其他诉讼请求；四、驳回赵静波的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10800元、保全费4020元、反诉案件受理费5400元，合计20220元，由赵静波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费16200元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松人民陪审员  陈 翔人民陪审员  李 莉二〇一九年六月十日法官 助理  邓述勇书 记 员  许媛媛拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。