长治市潞城区人民法院民事判决书（2019）晋0406民初41号原告：贾安明，男，1968年1月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：乔四红，山西天建律师事务所律师。被告：林州市兴业房地产开发有限公司，住所地河南省林州市太行路建筑业总部大厦509号。法定代表人：郭青吉，职务经理。委托诉讼代理人：李正，河南广亚律师事务所律师。原告贾安明诉被告林州市兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用普通程序于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告贾安明的委托诉讼代理人乔四红、被告兴业公司的委托诉讼代理人李正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾安明向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告之间的房屋买卖合同无效，同时判令被告返还原告支付给被告的购房款183144元及利息80468.90元(该利息暂计至2019年4月22日，直至购房款返还为止)、配套费12941元；共计276553.90元；2.判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿金183144元；3.判令被告赔偿原告为该房屋添附的装修装饰物部分现金价值(待评估鉴定后再确定具体金额)；4.诉讼费、评估鉴定费由被告承担。事实与理由：2010年1月23日，原告与被告下属潞城分公司签订《兴业花苑定购房屋协议》，购买了由被告开发的位于潞城市××区房屋，在该协议中，被告明确声称其所开发的系“出让”获得土地使用权而开发的“商品房”，且被告在其拟定的协议第十条明确约定：“交接后双方签署正式《商品房买卖合同》。”但原告在一次性支付全部购房款后，被告至今也未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，也未为原告办理房屋所有权证书。且原告所购房屋自从入住后一直有房屋顶部漏水情况的发生，原告在数年间多次找物业反映问题，物业一直推诿，现在该房屋漏水越来越严重，现在已经明显可见漏水形成的发毛的黑渍(在贴了壁布后仍然清晰可见)，因漏水导致原告家里漏电短路已数次，给原告生活带来严重不便，且严重威胁原告及原告家人的生命安全。因双方在《兴业花苑定购房屋协议》第十四条约定，双方在发生争议后“提交潞城市仲裁委员会仲裁”，原告向长治市中级人民法院申请确认该仲裁协议效力。长治市中级人民法院裁定：“确认申请人贾安明与被申请人林州市兴业房地产开发有限公司潞城分公司签订的《兴业花苑定购房屋协议》中约定的仲裁条款无效。”鉴于被告欺诈了原告的事实，且该房屋存在严重质量问题，无法正常居住使用。原告为维护其权益起诉至本院。被告辩称，1.被告兴业花苑项目是经政府立项的合法合规项目，有国有土地出让合同、建设工程规划许可证、施工许可证等相关手续。在原告购房时，房屋已经竣工验收，属于现房销售。根据建设部商品房销售管理办法第三条、第六条规定，商品房现售，预售证不是必要条件，不影响买卖合同效力。2.原被告已就房屋买卖达成合议，并实际履行，双方合同签订于2010年1月23日，该协议对房屋的基本信息、销售方式、价款等都做了具体明确的规定，并且原告也按照约定支付了房款。房屋交付后原告居住至今长达9年时间，根据最高院商品房买卖合同纠纷司法解释第五条规定，该订购合同应当被认定为房屋买卖合同。3.虽然我国不是判例法国家，但是对未办理房产所有权证书为由主张合同无效的诉求不予支持，也已逐渐形成共识，对此广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引第七条，予以了明确回答。4.原告所诉一倍赔偿金不应被支持，根据司法解释只有在故意隐瞒和欺诈的情形下，才适用惩罚性赔偿。在原告买房过程中，被告不存在欺诈行为。5.原告第三项诉讼请求是为自己享用而装修，不应由被告进行赔偿。相反如果原告要求解除合同，对占用期间的费用我们要求原告予以赔偿。6.被告所建房屋质量没有问题，原告房屋漏水是楼下用户安装太阳能破坏防水导致，被告将提供证据予以证实。经审理查明：原告（买受人）与被告兴业公司潞城分公司（出卖人）于2010年1月23日签订《兴业花苑定购房屋协议》一份，协议主要内容为：“一、出卖人以出让方式取得位于潞城大酒店北侧、编号为2007-011地块的土地使用权，该地块土地面积为8756.15平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2007年9月20日至2077年9月19日，出卖人经批准在上述地块建设商品房，暂定名兴业花苑。二、买受人购买的住宅商品房为1#B区楼6单元701号房。三、该商品房单价为1612.47元/平方米，总金额183144元整。四、该商品房建筑面积113.58平方米，面积最终确认以产权登记面积为准。五、签协议时买受人已一次性付清总房款”。协议同时对逾期交房等其他事项作出约定。原告在2010年1月17日交付房款30000元、2010年1月23日交纳153144元，合计交纳房款183144元。2010年8月20日，原告交纳配套费（煤气、暖气、公共维修基金）共计12941元。原告装修后入住至今。另查明，被告与潞城市国土资源局签订有《国有土地使用权出让合同》，对案涉宗地8756.15平方米土地进行出让，被告交纳了出让金并已依法缴纳了案涉宗地契税。被告对案涉小区项目办理有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，案涉房屋至今未办理商品房预售许可证明和产权证。以及事实由原告提供《兴业花苑定购房屋协议》、收据，被告提供的《国有土地使用权出让合同》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、契税完税证的复印件以及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，原被告签订的《兴业花苑定购房屋协议》是双方当事人真实的意思表示，合同签订后，原告履行了支付房款及配套费的义务，被告也按照合同约定将案涉房屋交付原告使用。原告在交纳配套费后装修入住至今已长达八年左右，虽然被告未取得商品房预售许可证明且至今未给原告办理产权证，但考虑原告已长期居住使用，且从合同签订至今房地产市场出现价格大幅上涨，原告主张合同无效退还购房款但不提及退还房屋违背诚实信用原则，从维护交易安全和社会稳定角度，对原告第一项的诉讼请求不予以支持。关于原告诉请被告承担已付购房款一倍的赔偿金问题：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的可请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。第九条规定出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明等情形，也可以请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告并未将案涉房屋抵押或出售他人的情形，原被告签订的《兴业花苑定购房屋协议》并没有条款载明被告已取得商品房预售许可，原告提供的证据并不能证明被告隐瞒或提供虚假商品房预售许可的事实，故原告请求承担已付房款一倍赔偿金的请求不予以支持。关于原告请求被告赔偿原告装修装饰部分的现金价值，因原告装修已实际使用多年，且本案不涉及退房，故本院对此请求不予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告贾安明的诉讼请求。案件受理费8195元，由原告贾安明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 安永亮审 判 员 赵雅慧人民陪审员 张永兴 二Ｏ一九年六月二十五日书 记 员 王慧珍附：本判决适用的主要法律条款：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。