广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初715号原告：陈丽华，女，1978年7月15日出生，汉族，住广州市花都区，原告：张颜，男，1975年1月6日出生，汉族，住广州市花都区，两原告共同委托诉讼代理人：刘嘉雯，广东合誉律师事务所律师。被告：钟敏宜，女，1981年10月4日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：唐斌，广东卓明律师事务所律师。原告陈丽华、张颜诉被告钟敏宜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告陈丽华及原告陈丽华、张颜的共同委托诉讼代理人刘嘉雯，被告钟敏宜及其委托诉讼代理人唐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽华、张颜向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿两原告损失共484599.99元及利息（利息以损失484599.99元为计算基数，按年利率6%自2019年3月1日起计算至被告付清款项之日止），其中损失484599.99元包括两原告返还黄俭英的定金50000元、购房款310000元，赔偿黄俭英的交易税费16000元，支付黄俭英按揭费3000元，权属转移登记所产生的税费49599.99元。2.被告赔偿两原告承担（2018）粤0114民初8796号案件的一审案件受理费4780元、财产保全费2770元。3.被告赔偿两原告律师费损失共13000元。4.被告赔偿两原告房屋差价损失180000元。5.被告向两原告支付2017年5月至2019年2月欠缴的物业管理费785元，公摊路灯电费30元。6.本案诉讼费用由被告承担。7.解除原告陈丽华与被告于2017年5月22日签订的《物业买卖合同》中的买卖合同关系，原告应退还被告的380000元购房款请求从被告应赔偿原告的损失中抵扣。8.若法院认定《物业买卖合同》不符合解除条件，则请求依法判令撤销原告陈丽华与被告于2017年5月22日签订的《物业买卖合同》中的买卖合同关系，原告应退还被告的380000元购房款请求从被告应赔偿原告的损失中抵扣。事实与理由：两原告起诉被告房屋买卖合同纠纷一案业由贵院受理，案号：（2019）粤0114民初715号，因两原告依据生效的（2018）粤0114民初8796号民事判决确定的内容，两原告已于2019年3月1日向案外人黄俭英支付了款项共计442550元（包括定金50000元、购房款310000元、损失56000元、税费16000元、按揭费3000元，以及案件受理费4780元，财产保全费2770元），并已协助案外人黄俭英将位于广州市花都区云山大道23号18栋504房的权属转移登记至原告陈丽华名下，两原告因权属转移登记所产生的税费损失为49599.99元。因双方签订《物业买卖合同》时，被告不符合购房资格，因此双方在交房时明确约定由于未过户，每月产生的水、电、管理费由新买家在当月18号左右转给卖家，卖家代交。但被告一直未向原告支付上述费用。之后，原告向涉案房屋的物业管理公司广州市铁龙置业有限公司支付了2017年5月至2019年2月（23个月）的物业管理费共计785元，公摊路灯电费共计30元。依据上述生效判决以及双方于2017年5月22日签订的物业买卖合同的约定，两原告的上述损失都应当由被告承担。两原告出售涉案房屋的初衷是为了套取购房名额，但因被告不符合购房条件，因此要求将涉案房屋登记到被告表妹名下，并要求原告为被告办理公证委托手续。原告为约束被告尽快完成过户手续，在物业买卖合同中约定被告应当在2017年6月20日至2017年12月30日过户。虽然被告的确如期办理了涉案房屋的过户手续，但上述生效判决已认定被告在与黄俭英交易时未履行先合同义务，被告的行为构成欺诈，被告与黄俭英签订的合同因此而被判决撤销，法院亦认定两原告与被告的委托关系无效，目前涉案房屋亦已变更登记到原告陈丽华名下。从法律结果上看，被告并未履行物业买卖合同关于过户的约定。再者，两原告与被告的委托关系已无效，而且被告不符合购房资格，物业买卖合同已不具备继续履行的基础，被告的违约行为导致原告未能获得购房资格，违背了原告出售涉案房屋的初衷，物业买卖合同的主要合同目的已不能达到，即使强行继续履行合同，将产生新的费用支出，不符合经济效益，亦不利于交易安全，本合同已达到法定解除的条件。另外，被告订立合同之初已不具备购房资格，但欺骗原告要把涉案房屋登记到其表妹名下，原告基于对被告的信任，同意被告办理公证委托。但是从原告与被告的录音以及原告与中介邓潮炜的录音可知，被告由始至终都不是单纯地购买涉案房屋进行自住，完全是以炒房为目的。涉案的房屋曾发生过命案，原告在涉案房屋交易过程中最担心的也是涉案房屋承载的这段历史影响房屋的交易安全，造成原告损失。因此，原告在合同中明确告知了被告涉案房屋的真实情况并约定了相应责任，并且是以超低价卖给被告的。如果原告知道被告购买涉案房屋是企图通过隐瞒涉案房屋发生过命案的事实，从而向第三人高价倒卖以赚取差价为目的，原告是绝对不会将房子卖给被告，更不会同意办理公证委托，因为这将会大大增加原告的交易风险。故被告购房的目的对合同的订立产生重大影响，被告隐瞒真实情况，并欺骗原告要过户到其表妹名下的行为，构成了对原告的欺诈，造成了原告陷入错误而订立合同，因此该《物业买卖合同》应符合撤销条件。被告钟敏宜辩称，关于第1项诉讼请求，484599.99元应扣除被告所支付的380000元购房款；至于利息，双方没有约定利息，故没有依据，如果按照原告的主张，被告支付的购房款也应计算利息。关于第2项诉求，我方认为应该由两原告向黄俭英主张，不能在本案中要求被告支付。关于第3项诉求，根据相关的司法实践，律师费不是必然造成的损失，原告的主张不合理。关于第4项诉求，涉案房屋已经被法院撤销买卖关系，无论房屋的价值升降都与原告无关，原告要求差价损失没有依据。关于第5项诉求，我方认为应由新的业主承担，不应由被告承担，原告主张不合理。关于第6项诉求，由于是原、被告的共同过错造成，不应由被告全部承担，原告也应承担部分。第7项诉求根据双方签订的物业买卖合同第7条，被告在2017年5月26日已经依约支付了全部房款，已经履行了全部的合同义务，故原告不能依据该条款解除合同，原告主张不符合约定；对原告主张的撤销合同，根据补充协议第7条的约定，被告可以自住也可以指定过户给第三人，这是双方的真实意思表示。另案因没有告知涉案房屋发生过命案故被法院撤销合同，但仅限于陈丽华与黄俭英的买卖合同，原、被告之间的合同依法有效，原告没有理由撤销该合同。同时根据民法总则的相关规定应在知道或者应当知道撤销事由1年内行使撤销权，黄俭英案的首次开庭时间为2017年12月5日，则原告应于2018年12月5日之前提出撤销，但原告直到本案递交变更诉讼请求申请书时才提出，已经超过除斥期间，原告的主张不符合法律规定。综上，请求法院驳回原告的起诉。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区云山大道23号18栋504房。原权属人是陈丽华。2017年5月22日，陈丽华（卖方、甲方）与钟敏宜（买方、乙方）签订《物业买卖合同》，就涉案房屋的买卖事宜作出约定。约定该房屋成交价为38万元，双方同意该物业交付使用的时间为收齐楼款当天。甲方收取定金后不出售该物业的，视为违约，甲方应双倍退返定金并退还所有已收房款。乙方支付定金后悔约不买的，视为违约，甲方有权没收定金并有权另行出售该物业。甲方逾期交付房产或乙方逾期支付楼款的，均视为违约。逾期十天未能履行，守约方有权解除合同。违约方应向守约方支付等额于总楼价10%的违约金。如守约方同意继续履行合同，违约方应按逾期每日总楼价1%向守约方支付违约金直至实际履行之日止。合同以手写体载明，双方协议买方清楚并知道本次交易的房屋曾经发生过命案，卖方同意买方办理公证委托七个月时间，先不过户，买方有权转入第三方名下（2017年6月至2017年12月30日前过户），由于买方已签三方合约并未过户，公证委托后房屋发生的所有事情由新买家负责。合同并对其他事项进行了约定。2017年5月26日，陈丽华、张颜作为委托人出具《委托书》，载明：受托人为钟敏宜，委托人陈丽华、张颜是夫妻关系，是坐落在广州市花都区新华镇云山大道23号18栋504房的产权人，现委托钟敏宜作为其合法代理人，代理执行和处理以下事项：1、办理上述房产的出具房地产登记簿查册表、复印档案资料、测绘、错误更正手续；2、出售上述房屋并签订房屋买卖合同，前往房管部门办理交易的网签手续，代为收取售房款，办理上述房屋买卖的转移登记手续；3、如买受人需要办理银行按揭，受托人有权协助买受人办理与上述房屋买卖有关的按揭贷款手续，签署相关文件；4、如买家需要，有权协助买受人办理同担保公司签署为银行按揭放款提供担保的担保函手续；5、缴纳交易过程中必须支付的税收和费用；6、如交易不成，有权向房管、税务部门办理退案手续……受托人无转委托权。受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。此委托书有效期自签署之日起至2017年12月26日止。上述《委托书》经过广东省广州市花都公证处公证。2017年5月31日，涉案房屋交付给钟敏宜使用，但双方未办理过户手续。2017年7月4日，黄俭英（买方、乙方）与钟敏宜（陈丽华的委托代理人、卖方、甲方）以及永泽公司（经纪方、丙方）签订《房产买卖合同》，对涉案房屋的买卖事宜进行约定。合同约定成交价为560000元。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订当天，黄俭英向钟敏宜支付定金50000元，黄俭英向广州竞宇金融服务有限公司支付了按揭费3000元。2017年8月4日，黄俭英向钟敏宜的银行账户转账支付310000元。2017年8月11日，涉案房屋的权属转移登记至黄俭英名下。黄俭英为该次交易共支付了交易税费16000元。2017年8月29日，涉案房屋设定了抵押，抵押权人是中国农业银行股份有限公司广州琶洲支行。2017年8月中下旬，涉案房屋交付给黄俭英使用。之后，案外人黄俭英以钟敏宜代理签署的《房产买卖合同》未披露涉案房屋发生过命案这一事实，于2017年9月19日向本院提起诉讼，案号为（2017）粤0114民初7896号，要求撤销黄俭英与钟敏宜签订的房屋买卖合同，陈丽华、张颜协助其将涉案房屋产权过户登记至陈丽华、张颜名下，陈丽华、张颜、钟敏宜返还黄俭英定金50000元、购房款310000元，赔偿损失56000元及税费16000元等。本院于2017年1月19日做出（2017）粤0114民初7896号民事判决。陈丽华、张颜不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经过审理认为（2017）粤0114民初7896号案遗漏了必须参加诉讼当事人，裁定将（2017）粤0114民初7896号案发回重审，重审案号为（2018）粤0114民初8796号。本院经过审理后于2018年12月25日做出（2018）粤0114民初8796号民事判决，判决：“一、撤销原告黄俭英与被告陈丽华、张颜、广州市永泽房地产代理有限公司于2017年7月4日签订的《房产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、第三人中国农业银行股份有限公司广州琶洲支行与被告陈丽华于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告黄俭英办理位于广州市花都区云山大道23号18栋504房的涂销抵押登记手续；三、被告陈丽华在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕后的十五日内协助原告黄俭英将位于广州市花都区云山大道23号18栋504房的权属转移登记至被告陈丽华名下，权属转移登记所产生的费用均由被告陈丽华、张颜负担；四、被告陈丽华、张颜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄俭英返还定金50000元、返还购房款310000元；五、被告陈丽华、张颜于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告黄俭英损失56000元、赔偿交易税费16000元；六、被告陈丽华、张颜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄俭英支付按揭费3000元；七、驳回原告黄俭英的其他诉讼请求。……案件受理费4780元、财产保全费2770元，均由被告陈丽华、张颜负担。”（2018）粤0114民初8796号判决发生法律效力之后，陈丽华于2019年3月1日向黄俭英履行完毕了（2018）粤0114民初8796号民事判决确定的义务，共计442550元，包含退还黄俭英的定金50000元、购房款310000元，赔偿黄俭英的损失56000元、税费16000元、按揭费3000元及案件受理费4780元、财产保全费2770元，黄俭英出具了相应的收据。2019年3月13日，陈丽华将涉案房屋转移登记回其名下，陈丽华为办理房屋转移登记于2019年3月4日支付契税、个人所得税等各项税费合计49599.99元。诉讼中，陈丽华称黄俭英于2019年3月份将涉案房屋交还给其使用，陈丽华缴纳了涉案房屋2017年5月至2019年2月期间的物业管理费785元及公摊路灯电费30元，上述费用由陈丽华所在单位直接从工资中扣除，每月扣除物业管理费35.68元，公摊路灯电费1.36元。为此，陈丽华提交广州市铁龙置业有限公司出具的两份证明予以证明。诉讼中，钟敏宜明确截止至法庭辩论终结之日其不具备广州市购房资格。诉讼中，依照陈丽华的财产保全申请，本院作出（2019）粤0114民初715号民事裁定，裁定冻结钟敏宜的银行存款共450000元或查封等值的其他财产。后本院对被告钟敏宜的财产采取了保全措施。本院认为：陈丽华与钟敏宜签订的物业买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据物业买卖合同的约定，涉案房屋应在2017年12月30日前完成过户，虽然涉案房屋在2017年8月11日过户至黄俭英名下，但是由于陈丽华与黄俭英之间的房屋买卖合同关系已因钟敏宜的行为被撤销，涉案房屋亦已转移登记回陈丽华名下，因此过户给黄俭英的行为自始无效，且钟敏宜至本院法庭辩论终结前仍不具备本市购房资格，因此钟敏宜的行为构成违约，故陈丽华要求解除其与钟敏宜之间的物业买卖合同中的房屋买卖合同关系合法有据，本院予以支持。对于生效判决确认的事实，本院予以认定。生效的（2018）粤0114民初8796号民事判决认定陈丽华、张颜与钟敏宜于2017年5月26日签订委托书，委托钟敏宜作为其代理人出售涉案房屋的行为系“名为代理实为买卖”的行为，该委托书无效。钟敏宜作为陈丽华的代理人在与黄俭英签订房屋买卖合同时存在欺诈行为，故判决撤销黄俭英与陈丽华、张颜之间的房屋买卖合同关系，并判决陈丽华、张颜向黄俭英返还定金50000元、购房款310000元，及赔偿黄俭英损失56000元、交易税费16000元、按揭费3000元。案件受理费4780元、财产保全费2770元均由陈丽华、张颜承担。同时认为钟敏宜的行为给陈丽华、张颜造成的损失，陈丽华、张颜可以依法另行主张。上述判决生效之后，陈丽华、张颜依法履行了生效判决确定的义务并支付了房屋转移登记过户至陈丽华名下产生的税费49599.99元。陈丽华承担的（2018）粤0114民初8796号民事判决确定的上述义务均是由于钟敏宜在与黄俭英签订合同时存在欺诈行为导致的，陈丽华对此并不存在过错，而且黄俭英支付的购房款实际亦由钟敏宜收取，因此陈丽华、张颜因钟敏宜的行为遭受的损失均应由钟敏宜负担，该损失包括（2018）粤0114民初8796号民事判决中陈丽华、张颜应履行的全部判决义务（定金50000元、购房款310000元，赔偿损失56000元、交易税费16000元、按揭费3000元，案件受理费4780元、财产保全费2770元。）以及房屋转移登记过户至陈丽华名下产生的税费49599.99元。由于前述认定物业买卖合同应予解除，因此陈丽华应将收取的购房款380000元返还给钟敏宜。陈丽华、张颜提出与其第一项诉讼请求中的费用互相抵扣，钟敏宜亦表示同意，为了计算方便，本院将380000元与435000元退赔款（即定金50000元、购房款310000元，赔偿损失56000元、交易税费16000元、按揭费3000元）抵扣后，钟敏宜应赔偿陈丽华55000元。至于陈丽华主张的利息损失，由于陈丽华占有钟敏宜房款期间亦获得了相应兹息，从公平原则考虑，本院对陈丽华诉请的利息不予支持。关于物业管理费及公摊路灯电费，由于陈丽华于2017年5月31日已经将涉案房屋交付给钟敏宜使用，因此交付之后产生的物业管理费及公摊路灯电费应由钟敏宜承担。现涉案房屋每月产生的物业管理费为35.68元、公摊路灯电费为1.36元，陈丽华垫付了2017年5月至2019年2月份期间的费用，因此陈丽华有权向钟敏宜追偿钟敏宜使用期间产生的费用。经核算，2017年6月至2019年2月的物业管理费为749.28元、公摊路灯电费28.56元，钟敏宜应支付给陈丽华，对陈丽华诉讼请求中合理的部分予以支持，超出部分不予支持。由于张颜并非物业买卖合同的当事人，因此张颜并不具有主张该笔费用的诉讼主体资格。至于律师费，由于合同并未约定，且该项费用并非诉讼必然产生的费用，因此本院不予支持。至于差价损失，由于涉案房屋仍在陈丽华名下，陈丽华并未举证证明涉案房屋未能交易成功给其造成了差价损失，因此陈丽华的该项主张依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈丽华与被告钟敏宜于2017年5月22日签订的物业买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、被告钟敏宜于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈丽华、张颜赔偿55000元；三、被告钟敏宜于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈丽华、张颜赔偿案件受理费4780元；四、被告钟敏宜于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈丽华、张颜赔偿财产保全费2770元；五、被告钟敏宜于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈丽华、张颜赔偿权属转移登记税费49599.99元；六、被告钟敏宜于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈丽华支付2017年6月至2019年2月的物业管理费749.28元；七、被告钟敏宜于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈丽华支付2017年6月至2019年2月的公摊路灯电费28.56元；八、驳回原告陈丽华、张颜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10556元，由原告陈丽华、张颜负担3016元，被告钟敏宜负担7540元；诉讼保全费2770元，由被告钟敏宜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  何 丹人民陪审员  骆国贤人民陪审员  曾桂妹二〇一九年六月二十四日书 记 员  刘雄燕方琢华