海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初1986号 原告：黄森洪，男，1956年1月17日出生，汉族，现住海南省儋州市。 委托诉讼代理人：黄辰斌，系原告黄森洪儿子。 原告：黄辰斌，男，1988年4月7日出生，汉族，现住海南省儋州市。 被告：儋州晋发房地产开发有限公司。住所地:海南省儋州市那大镇东坡路丹阳小区B3栋。 法定代表人：陈铮，该公司总经理。 原告黄森洪、黄辰斌与被告儋州晋发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄森洪、黄辰斌到庭参加诉讼。被告儋州晋发房地产开发有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄森洪、黄辰斌向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付给原告逾期办理房屋产权登记证的违约金15867.44元（截止2019年2月28日）；2、判令被告30日内将办理儋州亚澜湾小区2栋1602号商品房不动产权证所需资料提交至不动产中心；3、判令被告退还原告违规收取天然气费、房产证登记费、他项权证登记费、办国土证费合计3470元。4、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中原告表示，撤回要求被告支付房产证登记费、他项权证登记费、办国土证费的诉讼请求；违约金从2017年8月20日起至2019年3月31日止(第1项诉请中截止日期有误，事实与理由部分已计算清楚），按合同约定款项570217元的日万分之一计付;第2项诉请要求被告提交资料的目的是为了办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。事实和理由：1、2014年5月2日,原告与被告签订《儋州市商品房买卖合同》（编号：DZL000008797），合同约定原告购买被告开发的××区商品房。合同签订后，原告合计支付购房款570217元。2014年12月21日，被告通知原告收房。但原告收房时，被告并未出具《海南省建设工程验收报告》《海南省建设工程竣工验收备案表》。2015年1月17日，原告签订《补充协议》，协议约定原告补缴房款173元。原告依协议支付购房款173元，合计支付总房款570390元。同日，原告应被告要求交纳了天然气费3100元，房产证登记费90元，他项权证登记费80元，办国土证200元，无房证明30元，以上费用合计3500元整。因被告逾期办理不动产权证，原告曾于2016年10月8日向法院起诉，请求被告办理不动产权证，但该诉请被驳回。被告至今未能协助原告办理不动产权证，被告应依照合同约定支付自2017年8月20日至2019年3月31日止的逾期办证违约金，被告逾期20个月，每月21.75个工作日，总房款为570217元，8937元为豁免不主张部分，违约金为15867.44元（21.75×20×570217×0.0001-8937）。2、依据国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》(国【2001】585号文件）、财政部《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》、国务院《城镇燃气管理条例》、海南省住建厅、物价局《关于完善管道燃气建设安装收费管理有关问题的通知》(琼价管【2017】197号）的规定，天然气费属于开发成本，不应由原告负担，被告应退还给原告天然气费3100元。 被告儋州晋发房地产开发有限公司书面答辩，一、涉案房屋未能办理房产证的责任不应由被告承担。海南省第二中级人民法院生效判决确认，亚澜湾项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续是因为在涉案项目相关许可手续办理过程中政府审计、相关审批部门的行政行为，并非被告的责任。《儋州市商品房买卖合同》明确约定，因被告的原因导致原告不能在约定的期限内取得房产证，被告才需要承担违约责任。故被告不应向原告支付逾期办证违约金。二、即使被告应支付逾期办证违约金，亦应从恢复手续办理后360个工作日的办证期限之次日计算违约金。2014年相关政府部门暂停亚澜湾项目用地规划相关许可手续，导致被告无法开展办证工作。之后虽恢复办证手续，但仍需经过面积测绘、工程竣工验收备案、业主面签等一系列复杂的手续，加上“两证合一”改革及办证流程的改变，均需要按照新规定重新提交办证材料。请求法院依据相关法律规定，综合项目实际情况、造成逾期办证的原因、恢复办证所需的合理时间、当事人的过错程度和预期利益等相关因素，合理酌情确定违约金的支付标准。即使应支付违约金，亦应当从2017年8月30日计算至2019年2月28日且扣除支付给原告的8937元，具体计算为570217元×372×0.0001-8937元=12275元。三、原告主张被告退还天然气费没有事实和法律依据。1、根据被告与海南中石油昆仑港华燃气有限公司儋州分公司签订的合同第五条约定,普通住宅用户每户3100元。该笔费用系原告支付给被告海南中石油昆仑港华燃气有限公司儋州分公司，被告仅是代扣代缴。2、根据涉案合同第四条、十五条及补充协议中的第六条可知，原告所支付的房款并不包含上述各项登记费。合同附件三约定，燃气管道安装至厨房同一位置，开通费用业主自理。依照《海南省物价局省住房和城乡建设厅关于完善管道燃气建设安装收费管理有关问题的通知》(琼价管【2017】197号)的规定，天然气安装费属于原告必须承担的费用。3、原告曾在（2018）琼9003民初11283号案件主张该项诉请，但被驳回，本案又提出属于重复起诉，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦依职权调取了海南省第二中级人民法院(2017）琼97民终431号民事判决书及两份送达回证。被告未出庭质证，视为放弃质证权利。原告提交的《儋州市商品房买卖合同》、首付款收据、贷款发票、交房通知书、补充协议、代收费收据、交房费用明细、（2016）琼9003民初3421号民事判决书内容真实，形式合法，且与本案有关，本院予以确认。本院依职权调取的证据系与本案有关的生效民事判决及送达回证，本院予以确认。 根据各方当事人的陈述及上述确认的证据，查明以下事实： (一）合同签订及履行情况 2014年5月2日，原告（买受人)与被告(出卖人）签订《儋州市商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的海南亚澜湾项目预售商品房第2栋1602号房，建筑面积131.98平方米。单价为4320.48元/平方米，总价款570217元。签订合同时买受人支付首期房款171217元，余款399000元申请办理银行按揭贷款支付;出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察、设计、监理、施工、建设等五方共同验收合格并符合合同约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。其中合同第十五条约定:出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位。合同附件三约定燃气管道安装至厨房同一位置，开通费业主自理。 合同签订后，原告支付购房款合计570390元(包括按实测面积补交的购房款173元）。被告亦向原告出具相应数额的发票。2015年1月17日，被告交付涉案房屋给原告使用。原告按照被告出具的《交房费用明细》载明的各项代收费用总额向被告缴纳了代收费用20262元，其中包括天然气开通费3100元。但被告至今未协助原告办理涉案房屋权属登记。 (二）诉讼情况 就原、被告之间的商品房预售纠纷，原告于2016年10月8日起诉，请求判令被告限期为其办理房地产权属证书并支付逾期办证违约金。本院于2016年12月20日作出（2016）琼9003民初3421号民事判决，该判决认为，根据案件查明事实，在海南亚澜湾项目相关许可手续办理过程中，由于政府审计及相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案等手续，更无法办理房屋权属登记，本案逾期办证并非被告的责任导致。原告主张逾期办证违约金，不予支持。关于限期办证问题，由于办证系行政主管部门的职权，被告的合同义务系在合同约定期限内将办证所需材料递交办证机关，被告没有能力确定办证时间。另外，办理产权登记手续条件尚未具备，故对原告的主张不予支持，判决驳回原告的诉讼请求。原、被告均未上诉，该判决已发生法律效力。 (三）其他情况 被告开发的海南亚澜湾项目因未能依约给买受人办理房地产权属登记手续，海南亚澜湾项目的多个买受人于2016年底向本院起诉，要求被告限期为其办理房地产权属证书并支付逾期办证违约金。在该批系列案件中，其中买受人黎加斌、陈洁霞不服本院一审判决向海南省第二中级人民法院提起上诉。该院于2017年6月8日作出（2017）琼97民终431号民事判决。该判决认为,根据儋州市人民政府及其相关行政主管部门的相关函件及专题会议纪要内容等可知，涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续是因为在涉案项目相关许可手续办理过程中政府审计、相关审批部门的行政行为，并非被告的责任。故黎加斌、陈洁霞请求被告支付违约金不符合双方合同的约定。......尽管产权登记权属证书的办理系行政机关的行政行为，最终核准颁证的是行政机关，被告无权决定权属证书的办理时间。但依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并“提供必要的证明文件”。《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款亦规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。故黎加斌、陈洁霞请求被告限期办理权属证书的实质内容包含请求被告协助办证并提供必要的证明文件的意思。根据法院查明，涉案房屋已经交付，虽因政府审计、相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续，但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除。故被告应当按照上述法律法规的规定，60日内将办证所需材料报房地产行政主管部门并协助黎加斌、陈洁霞办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。该二审判决撤销一审民事判决，判决被告自判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助黎加斌、陈洁霞办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，驳回黎加斌、陈洁霞关于支付违约金的诉讼请求。二审判决于2017年6月19日发生法律效力。 本院认为，原告与被告于2014年5月2日签订的《儋州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的合同义务。根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点为：被告应否限期为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，被告应否支付逾期办证违约金并退还天然气费。 关于被告应否限期为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的问题。本案被告开发的海南亚澜湾项目，在2016年12月前是因政府审计、相关审批部门的行政行为导致未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续。被告在该期间内未能为业主办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，不是被告的过错导致。但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除，而被告在阻却办证的事由已经消除后，未及时协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，责任在于被告。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明”及《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，原告主张被告将办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。 关于被告应否支付逾期办证违约金的问题。根据前述理由，海南亚澜湾项目阻却办证的事由于2016年12月消除后,逾期办证的责任在于被告，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《儋州市商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同；以上所有日期约定均以工作日为计算单位。原告根据上述法律规定及合同约定，要求被告按合同约定的房价款570217元的日万分之一计付自2017年8月20日起至2019年3月31日止的逾期办证违约金，有事实根据和法律依据,本院予以支持。扣除原、被告共同确认应予扣除的8937元，被告需支付原告的违约金应为13928.70元(570217元×401天×万分之一-8937元），原告诉请超过部分，本院不予支持。被告关于不应支付逾期办证违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于被告应否退回天然气费的问题。原告与被告签订的《儋州市商品房买卖合同》合同附件三明确约定，燃气管道安装至厨房统一位置，开通费业主自理。原告收房时支付了天然气开通费3100元。按照正常的天然气开通费价格不可能达到数千元，由此可推断所谓的“天然气开通费”实际上就是住房管道燃气建设安装费。合同明确约定原告负担住房管道燃气建设安装费，该约定对双方具有法律约束力。原告主张被告退回天然气费，没有事实与法律依据，本院不予支持。被告关于收取住房管道燃气建设安装费合理合法的抗辩，理由充分，本院予以采纳。被告未能提供证据证明原告要求退还天然气费系重复起诉，对其抗辩理由，本院不予采纳。 综上所述，原告诉请部分成立。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项，《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告黄森洪、黄辰斌办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续； 二、被告儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内向原告黄森洪、黄辰斌支付2017年8月20日至2019年3月31日的逾期办证违约金13928.70元； 三、驳回原告黄森洪、黄辰斌的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(183386,0))》第二百五十三条(javascript:SLC(183386,253))之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费142元，由被告儋州晋发房地产开发有限公司负担74元，原告黄森洪、黄辰斌负担68元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 员 许琼焕 二〇一九年六月二十一日 法官助理 翟嘉贤 书 记 员 李莉梅 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。