河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终2983号上诉人（原审被告）：河南宏旺置业有限公司。法定代表人：卢明学,系公司执行董事。委托诉讼代理人：鲁红霞，邓州市花洲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李建清，男，1941年7月15日出生，汉族，住邓州市。上诉人河南宏旺置业有限公司（以下简称宏旺置业）与被上诉人李建清为租赁合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2019）豫1381民初597号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏旺置业的委托诉讼代理人鲁红霞，被上诉人李建清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宏旺置业上诉请求：撤销原判，确认租房合同无效，改判上诉人不承担支付租金15000元，返还上诉人多支付的租金65000元或发还重审；由被上诉人承担一二审诉讼费用。事实和理由：一审确认租赁合同有效事实不清。2015年租赁房屋不久，该房屋即被拆除，被上诉人与城中村改造项目办签订了拆迁补偿协议，领取了补偿和过渡费，租赁房屋已经灭失，双方应按拆迁协议执行，上诉人没有义务再支付租赁费用。上诉人向被上诉人支付租赁费是为了项目改造的顺利进行，但被上诉人以此进行无休止的纠缠。原租赁合同约定是三户，且已履行完毕，被上诉人以租赁合同原件丢失为由找到上诉人的有关人员将三户涂改成五户，混淆是非。请求依法改判或发还重审。李建清辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据充分。双方签订的三份合同可以看出，该房屋租赁合同是附终止条件的合同，终止条件是当拆迁门面房达到五家以上时，房屋租赁合同终止，而截至现在并未拆迁五家门面房，故租赁合同仍有效，被答辩人应当继续履行支付租金的合同义务。2、被答辩人租赁答辩人的房屋时，同时占有和使用了答辩人的宅基地使用权，其在拆除答辩人房屋后，继续占有和使用答辩人的宅基地使用权，故应按合同支付租金。3、城中村改造项目合作协议中也约定有拆迁进行到五家以上时租房合同终止的内容，被答辩人应当按约定支付租金。4、合同中约定的五户是双方在协商一致的基础上确定的，被答辩人称三户无依据。请求驳回上诉，维持原判。李建清向一审法院起诉请求：1、判令被告支付下半年租金15000元；2、要求确认原被告双方于2015年6月16日签订的房屋租赁合同有效；3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实，2015年6月16日被告与原告签订房屋租赁合同，租赁原告位于邓州市邓南公路南侧陈湾居委会前李湾村临公路门面（原告陈述称该房屋为一层五间、二层两间），用于建设前李湾西部城中村改造项目展示中心及办公场所，租赁期限为一年，未满一年该房屋即被拆除，被告方仍按一年支付租金，租赁期满，该房屋未被拆除，被告方应继续租赁；合同同时约定该房屋在旧城改造拆迁区域内，在原告与改造项目的公司签订了拆迁补偿合同后，门面房拆迁达到五户以上，该租赁合同自动废止；临时过渡费用，选择产权需要过渡的每户每年10000元支付过渡费，过渡期按28个月计算，自合同签订后协议生效，支付方式为一次性支付。如超过28个月（交付房屋钥匙为止），双倍支付过渡费。合同对其他事宜也进行了约定。2015年8月20日，原告李建清与被告宏旺置业签订城中村改造项目合作协议，合同对拆迁的相关事宜进行了约定，其中在合同备注条款的第四项中约定：拆迁进行到五家以上时，此前签订的租房合同终止。该协议签订后原告的房屋即被拆除，被告方在该房屋上建成售房部一直使用。2018年6月16日，原告与被告签订协议一份，合同内容为房屋租金为30000元，被告方先支付房租15000元，待门面房房屋拆除达到五户时，本协议即废除。拆除五户时间超过半年，至2018年12月16日，被告方向原告方支付下半年房租15000元，本协议一式两份，自签订之日起生效。另查明，被告方在合同签订后一直按照合同约定支付过渡费；租赁费支付至2018年6月16日，对2018年下半年的租赁费未支付。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：原告方主张的租赁合同有效及要求被告支付2018年下半年的租金15000元的请求能否成立?首先，2015年6月16日双方签订的租赁合同中明确载明“门面房拆迁达到五户以上，该租赁合同自动废止”，该约定是一种附条件的约定，诉讼中原告并未提供其已经拆除五家以上门面的证据，且被告方在拆除原告的房屋后，在原告房屋土地上建成售房部并使用，故被告方理应按照合同约定支付原告2018年下半年的房租15000元。其次，原告主张2015年6月16日双方签订的租赁合同的效力问题。一审法院认为，双方签订的合同是真实意思的表示，双方在2015年6月16日和2018年6月16日签订的合同中明确约定“租赁期满，该房屋未被拆除，被告方应继续租赁”、“门面房拆迁达到五户以上，该租赁合同自动废止”，故在门面房拆除未达到五户时，被告方应当信守合约，继续履行支付租赁费的合同义务。另，双方之间签订的租赁合同不违背法律的禁止性规定，故原被告双方在2015年签订的租赁合同应当继续有效。再次，被告辩称，双方在2015年8月20日签订的城中村改造项目合作协议备注内容第四条约定“拆迁进行到五家以上时，此前签订的租房合同终止”，被告对该条款的理解是五家包括所有的拆迁户（门面的拆迁户和非门面的拆迁户），原告方对此的理解是按照合同约定五家指的是门面房的拆迁户五家。一审法院认为，对合同内容出现不同的解释时，应当结合合同的内容、签订的目的等综合作出合理的解释。本案中结合双方签订的三份合同，2015年6月16日和2018年6月16日签订的两份协议均载明，拆迁五户指的是门面房拆迁达到五户以上，而非被告方理解的所有的拆迁户达到五户以上。另，被告方支付的过渡费用（过渡费用对其他拆迁户同样的标准）和租赁费，从合同约定的内容上看并不冲突，而原告的房屋是临公路门面，房屋被拆除后被告方已在原房屋上建成售房部并一直使用，且被告方在原告方房屋被拆除后也实际支付租赁费至2018年6月16日。故对被告方辩称的2015年8月20日双方签订城中村改造协议后，双方之前签订的房屋租赁合同就已经终止的说法一审法院不予采信。最后，被告反诉要求原告方返还多支付的93750元租金，因未缴纳反诉费，不符合反诉条件，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李建清与被告河南宏旺置业有限公司于2015年6月16日签订的租赁合同有效；二、被告河南宏旺置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李建清2018年下半年租金15000元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取87.5元，由被告河南宏旺置业有限公司负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，宏旺置业与李建清于2015年6月16日签订的《房屋租赁合同》、2018年6月16日签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该两份合同中均约定门面房拆迁房屋达到五户以上时，租赁合同终止，故该两份合同系附终止条件的合同，而截至二审诉讼时，宏旺置业并未提交证据证明门面房拆迁已经达到五户以上，故上述两份合同仍为有效，宏旺置业仍应当按照约定向李建清支付租金。李建清虽与宏旺置业签订有《城中村改造项目合作协议》并领取了过渡费等费用，但该协议中也约定拆迁五户以上时租房协议终止，证明双方对租赁合同的存续期间及租赁费用的支付达成了合意，宏旺置业支付的过渡费与租赁费并不冲突，宏旺置业上诉称支付了过渡费和补偿金故不应再支付租金的理由与合同约定相悖，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人河南宏旺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年六月五日法官助理同箫书记员宁亚楠