湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终1366号上诉人（原审被告）：胡亚荣，女，1956年5月29日出生，汉族，湖南省东安县人，居民。上诉人（原审被告）：莫凤春，女，1968年8月15日出生，汉族，湖南省东安县人，居民。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐锦昌，湖南中郡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙洪涛，男，1976年7月5日出生，汉族，湖南省东安县人，居民。委托诉讼代理人：曹志明，湖南新星律师事务所律师。上诉人胡亚荣、莫凤春与被上诉人孙洪涛共有纠纷一案，湖南省东安县人民法院于2017年9月3日以（2016）湘1122民初1037号民事判决书判决胡亚荣、莫凤春共同赔偿孙洪涛低价出售房屋的经济损失851,000元。胡亚荣、莫凤春不服，向本院提起上诉，本院于2018年9月13日以（2017）湘11民终2630号民事裁定书裁定发回重审，湖南省东安县人民法院于2019年3月6日作出（2018）湘1122民初1464号民事判决。胡亚荣、莫凤春不服，再次向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案受理后，依法组成合议庭于2019年6月6日在本院第十一审判庭公开开庭进行了审理。上诉人胡亚荣、莫凤春及其委托诉讼代理人唐锦昌、被上诉人孙洪涛及其委托诉讼代理人曹志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡亚荣、莫凤春上诉请求：1、撤销东安县人民法院（2018）湘1122民初1464号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、由被上诉人承担全部诉讼费。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，两上诉人与被上诉人系合伙关系，案涉房屋系三人按份共有，被上诉人孙洪涛对案涉房屋的出售过程是知情并认可的。2、一审判决适用法律错误，胡亚荣有权处置案涉房屋，没有损害孙洪涛的合法权益，房屋价格公正合理，符合市场价值。（1）根据《合伙协议》第三条第5款和《贷款协议》第四条约定，三位合伙人没有约定对案涉房屋共同共有，明确划分了三人的合伙份额，且约定了一方违约，另一方有权处置违约方的合伙份额，即“本项目下的产权”或“股权”。因此，三位合伙人按照各自出资的比例承担和享有合伙资产经营的债务和利润，不符合共同共有的法律特征，实质是按份共有的法律关系。（2）孙洪涛拖欠贷款22个月的违约事实证据确凿，上诉人依据《合伙购房协议书》和《贷款协议书》的约定处置房屋不存在过错，处置案涉房屋不需要经得孙洪涛同意，但是上诉人基于情理通知了孙洪涛并征得其同意。另外，根据合同相对性原则，120万元贷款是以胡亚荣的名义与银行签订贷款合同的，孙洪涛、莫凤春与胡亚荣之间关于还款的约定是内部合同关系。孙洪涛的违约不必然导致胡亚荣银行信用受损，胡亚荣以自有资金补充偿还银行贷款是人之常情，但不代表胡亚荣就默认允许了孙洪涛可以逾期还款，变更协议约定。（3）案涉房屋的出售价格符合当时特殊的市场背景，且经东安县房产局和地税局的联合评估确定，其价格公正合理。3、衡阳市佳圣房地产评估有限公司作出的《衡佳房评估字（2018）第0008号房地产评估报告》（以下简称衡佳评估报告）系违法违规的无效评估报告，不应作为证据采信。该份报告经专家辅助人质证，发现其为根据评估对象自身情况设定、估价适用的相关文件依据错误、估价方法选用片面、选用的唯一比较法的可比实例选用及技术存在错误等多处问题。该公司人员在现场查看案涉房屋状况时，当事人莫凤春不在场，与本案鉴定评估没有任何关联的房产中介协会秘书长卿国鸿反而全程参与。据反映，卿国鸿系孙洪涛好友。该份报告不能作为证据采信。孙洪涛辩称，1、被上诉人对上诉人处分三当事人共同购买的房产是否同意的问题。对被上诉人不同意上诉人卖房的事实及上诉人明知被上诉人不同意，仍将三人共同购买的房产出卖这一事实应当认定。2、关于被上诉人逾期归还贷款利息，是否构成违约进而导致上诉人是否有权出卖三人共同购买的房产问题。（1）上诉人是否违约，不是本案审理范围，本案只应审查上诉人是否构成违约并承担违约责任的问题。（2）即使被上诉人逾期归还贷款利息，并没构成违约。（3）假设被上诉人逾期归还贷款利息构成违约，上诉人有处分权，也不能擅自低价处分。（4）假设被上诉人逾期归还贷款利息构成违约，上诉人也不具有收回股权继而处置房产的权利。3、案涉房屋的市场价格应当以第三方的最终鉴定为准。孙洪涛向一审法院起诉请求：1．判决二被告赔偿原告因违法出卖共同房产而造成的经济损失1,153,537.33元；2．本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2009年6月28日，原告与二被告经协商一致签订了《合伙购房协议书》，协议书约定原告与二被告共同出资、并以被告胡亚荣个人名义购买位于东安县白牙市镇龙泊湾商业城xxx、xxx商铺，所购商铺由三人共同共有，并共同行使管理、使用、收益、处分的权力。同日，原、被告用位于东安县白牙市镇龙泊湾商业城xxx、xxx商铺作抵押，以被告胡亚荣个人名义向中国银行东安县支行贷款120万元，贷款由原、被告三人平均分摊使用，贷款本息原、被告三人共同偿还。2016年4月18日，二被告未经原告同意，擅自将三人共同所有的商铺以190万元的低价出卖给了蒋快乐，并办理了产权过户手续。原告得知情况后，向二被告提出异议，要求二被告按照市场价值赔偿原告经济损失，但二被告未予赔偿。本案在审理过程中，原告在一审向法院提出对案涉房产进行价值评估鉴定，一审法院委托湖南永一资产评估有限公司对案涉房产进行了价值评估，经湖南永一资产评估有限公司出具的湘永长评报字（2017）第0005号评估报告证实，本案案涉房产在评估基准日2016年4月18日持续使用状况下的市场价值为人民币4,453,000元，一审法院判决后，二被告不服，提起上诉，在二审审理过程中，二被告向法院提出对案涉房产进行重新评估鉴定，二审法院委托衡阳市佳圣房地产评估有限公司对案涉房产进行了价值评估，经衡阳市佳圣房地产评估有限公司出具的衡佳房评估字（2018）第0008号房地产评估报告，确认本案案涉房地产在价值时点2016年4月18日公开市场价值为人民币5,360,612元。一审法院认为，原告孙洪涛与被告胡亚荣、莫凤春签订的合伙购房协议书是在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，没有违反我国现行法律的强制性规定或禁止性规定，协议合法有效，应受法律保护。依据该协议，本案诉争房产系原、被告三人共同占有，产权收益由全体合伙人平均分配，合伙人应共同维护集体利益，不得有损害其他合伙人利益的行为，合伙项目改造、装修、出租等，应经全体合伙人集体研究，所需费用平均分摊，所得收益共同分配。本案中，二被告违反了上述协议的内容，在出售三人合伙购买的房产时，未经原告同意，且以低于市场价值出售，由此给原告造成的损失，二被告应予赔偿。二被告提出原告违反2009年6月28日原、被告双方签订的贷款协议书中的第四条“当合伙人不能按时支付贷款本息时，合伙人胡亚荣有权收回不能按时支付银行贷款本息的合伙人在《合伙购房协议书》中的股权”的规定，原告自借款后有22次没有在每月9日前将贷款本息汇至被告胡亚荣的中国银行账户归还银行贷款，故二被告有权处置合伙人的共有房产的抗辩主张。因原告在贷款后，虽存在未按时将贷款本息汇至被告胡亚荣中国银行账户归还贷款的情形，但被告胡亚荣从未向原告提出，也未主张自己的权利，说明原告有时晚几天将贷款本息汇至被告胡亚荣中国银行账户归还贷款，被告胡亚荣是默认允许的，同时银行也没有不良记录，且该理由不能证明二被告有权不经原告同意，擅自低价处置共有财产，损害其他合伙人的利益，故一审法院对该抗辩主张不予支持。案涉房产经衡阳市佳圣房地产评估有限公司出具的衡佳房评估字（2018）第0008号房地产评估报告，确认本案案涉房地产在价值时点2016年4月18日公开市场价值为人民币5,360,612元，而二被告出售价格为1,900,000元，为此，二被告应赔偿原告的经济损失为1,153,537元［（5,360,612－1,900,000）÷3］。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第八项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告胡亚荣、莫凤春共同赔偿原告孙洪涛低价出售房屋的经济损失1,153,537元。上述款项应在本判决生效之日起一个月内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,181元，由被告胡亚荣、莫凤春负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交证据一：购房协议及产权证，拟证明孙洪涛系案涉商铺出售方——东安金康泰房地产开发公司的法定代表人，2009年购买案涉商铺实际是孙洪涛一手策划操作的。证据二：借款合同，拟证明胡亚荣名义向银行借款120万元，贷款期限120月，月利率5.445‰，每月10日归还贷款本息；120万元贷款由银行直接划入东安金康泰房地产开发有限公司的账户，然后由胡亚荣分配给莫凤春、孙洪涛，孙洪涛对于银行还贷日是知情的。证据三：对文爱玉的询问笔录及文爱玉的工作证，拟证明胡亚荣在2009年以龙泊湾商铺贷款120万元，指定还款账户系中国银行xxxxxxxxxxx，还款日是每月10日，胡亚荣有多次逾期；文爱玉系中国银行永州分行的工作人员。证据四：两份借据，拟证明被上诉人孙洪涛与上诉人胡亚荣之间还有其他借款。证据五：2011-2014年还款账户银行流水，拟证明被上诉人在此期间5次逾期。证据六：证人陈玉纯出庭证言，拟证明陈玉纯购买了龙泊湾二楼2015、2016号门面，购买的时候3000多元一个平方，购买后返租给龙泊湾物业，由龙泊湾物业租给通程电器2018年11月24日到期。证据七：蒋金芽购买龙泊湾xxxx号商铺，价格是3000多元一平米，购买商铺后返租给永州市志胜商业有限公司，再由永州市志胜商业有限公司租给通程电器，收了7年租金，永州市志胜商业有限公司还差蒋金芽一年租金。被上诉人质证提出：对于证据一，真实性无异议，证明目的有异议；购房合同是一次性付款，不是按揭，贷款与被上诉人公司没有任何关系，两上诉人享受了内部股东按建筑成本价购买并且也收益了，不是被上诉人一手操办；证据二，真实性无异议，证明目的有异议；借款合同是胡亚荣发生的借贷关系，与被上诉人没有直接关联；三方当事人的贷款协议没有约定被上诉人每月10之前还款。证据三不是证据的法定形式，证人没有出庭作证，不能证明胡亚荣信用受损，信用是否受损需要银行认证，不能依照个人证明确定。证据四与本案无关。证据五无法证明胡亚荣信用受损的问题。对证据六、证据七涉及证人本身部分的真实性无异议。本院认证认为，上诉人提交的证据一、证据二，因被上诉人对其真实性无异议，予以采信；证据三，因为文爱玉未出庭作证，其所证实的内容没有其他证据予以佐证，不予采信；证据四，只说明孙洪涛与胡亚荣之间有经济往来关系，与本案没有关联性，不予采信。证据五，还款账户银行流水，能够真实地反映还款情况，予以采信；证据六、证据七，因被上诉人对其涉及证人本身部分无异议，对该部分内容予以采信。庭后本院为了进一步查明事实，对案涉商铺的购买人蒋快乐进行了询问，蒋快乐证实，她是向银行贷款购买案涉商铺的，成交价是190万元，胡亚荣出的过户费。购买案涉商铺时不知道是三人合伙的，因为房产证上写的是胡亚荣的名字。现在案涉商铺二楼租给别人开美时慕美容店，三楼是健身房，她自己在做生意。案涉商铺她愿意出售的最低价为400万，但过户费她不管，由购买方承担。本院对蒋快乐的询问笔录组织当事人进行了质证，胡亚荣、莫凤春的代理人质证提出，对蒋快乐证明内容的真实性、合法性无异议。被上诉人的委托诉讼代理人提出蒋快乐的证言不能对抗司法鉴定质证意见，本院对蒋快乐的证言予以采信。在本次质证过程中，通过上诉人胡亚荣的委托诉讼代理人电话向胡亚荣核实，胡亚荣于2016年4月18日将案涉商铺以190万元出售给蒋快乐时，产权过户的税费40万元是由胡亚荣承担的。本院在查看现场时发现，案涉二、三楼商铺正在营业，二楼租给他人开美容店，三楼由房主自己经营健身俱乐部；相邻的二、三楼现在闲置中。另外，对上诉人胡亚荣、莫凤春提交的相邻二、三层商铺销售价格表和被上诉人孙洪涛提交的部分相邻二、三层商铺销售合同组织当事人进行了质证。双方对上述证据均无异议，本院予以采信。本院除确认一审查明的事实外，补充认定事实如下：2009年1月14日，上诉人胡亚荣、莫凤春与被上诉人孙洪涛三人合伙出资以胡亚荣个人名义购买位于东安县白牙市镇龙泊湾商业城xxx、xxx商铺，面积为每层669.24m2，两层共1338.48m2。2009年6月28日上诉人胡亚荣、莫凤春就合伙购房事宜签订《合伙购房协议书》，该协议书第三条第5款项约定：“向银行贷款以‘胡亚荣’名义承借，实际由全体合伙共同使用，并平均分摊贷款本金利息。若因某一合伙人延期还款而造成‘胡亚荣’信用受损，第一次拖欠，按所欠本息每天处以百分之十罚款，第二次拖欠，另外两位合伙人有权处置违约人本项目的产权，拖欠款从合伙资金中扣减。”同日，三人又签订了《贷款协议书》，该协议第三、四条约定：“三、合伙购房人孙洪涛、莫凤春应按时向银行贷款承借人胡亚荣交付货款本金和利息，不得使实际借款人胡亚荣在银行留下不良记录，若造成罚息，由责任人自负。四、合伙人孙洪涛、莫凤春以合伙所购房产股权（每人股权叁拾万元人民币）抵押，当合伙人孙洪涛、莫凤春不能按时支付贷款本息时，合伙人胡亚荣有权收回不能按时支付银行贷款本息的合伙人在《合伙购房协议书》中的股权；当贷款承借人胡亚荣不能按时归还所借贷款本息，则应自行将合伙购房的股权转让给两位合伙人，并将房产及土地办理过户手续，贷款由另两位合伙人偿还。”第五条还约定：“本协议是《合伙购房协议》的补充合同。”2016年4月18日将案涉商铺以190万元出售给蒋快乐时，产权过户的40万元税费是由胡亚荣承担的。蒋快乐向法庭表示，如果出售其购买的商铺，最低价为400万元，且不承担任何税费。目前，案涉二、三楼商铺正在营业，二楼租给他人开美容店，三楼由房主自己经营健身俱乐部；相邻的二、三楼现在闲置中。经统计，相邻二、三楼商铺在2008年的出售价，二楼商铺117户，平均售价2940元/m2。三楼相邻商铺121户，平均售价2017元/m2，但三楼至今还有8个商铺没有出售。本院认为，本案争执的焦点是：1、胡亚荣、莫凤春是否有权处置孙洪涛在合伙项目下的房屋产权；2、胡亚荣、莫凤春以190万元出售共有房产能否认定为以不合理低价出售；3、如果需要赔偿，应当如何确定赔偿数额。关于焦点一，根据《合伙购房协议书》第三条第5款约定，若因某一合伙人延期还款而造成胡亚荣信用受损，第一次拖欠，按所欠本息每天处以百分之十罚款，第二次拖欠，另外两位合伙人有权处置违约人本项目的产权，拖欠款从合伙资金中扣减。根据上述约定，处置违约人合伙项目房屋产权必须同时具备两个条件：一是延期付款达两次以上；二是因违约人的违约行为导致胡亚荣信用受损。本案中上诉人胡亚荣、莫凤春提供的证据证明被上诉人孙洪涛延期付款达22次，已经满足第一个条件，但是上诉人胡亚荣未提供证据证明因孙洪涛的延期付款行为导致胡亚荣信用受损的事实。或许胡亚荣在孙洪涛未按时归还贷款本息时自行填补孙洪涛拖欠的部分，从而阻止了不良信用记录的发生，但由于第二个条件终究未能成就，胡亚荣处分孙洪涛合伙项目房屋产权仍然没有合同上的依据。当然，处置违约人合伙项目房屋产权是对违约人最严厉的惩罚，在孙洪涛延期付款达22次的情况下，胡亚荣依然在阻止第二个条件的成就，可见，胡亚荣对孙洪涛是宽容的，在一定程度上默许了孙洪涛的违约。现在双方选择诉讼程序解决纷争的时候，胡亚荣再回过头来对孙洪涛适用处置其合伙项目房屋产权的最严厉的惩罚措施，有违常理。另外，《贷款协议书》第四条“当合伙人不能按时支付贷款本息时，合伙人胡亚荣有权收回不能按时支付银行贷款本息的合伙人在《合伙购房协议书》中的股权”的约定，不能适用于本案，因为，第一，股权不等于房屋产权处置权；第二，收回股权必须先履行通知行为，但本案没有证据证明上诉人胡亚荣向被上诉人下达了收回股权的通知。综上，上诉人胡亚荣、莫凤春对被上诉人孙洪涛在合伙项目的房屋产权没有处置权。关于焦点二，首先，胡亚荣、莫凤春以190万的价格出售三合伙人共同购买的房产，没有征得孙洪涛的同意。虽然孙洪涛同意出售三合伙人共同购买的房产，但不同意以190万元的低价出售。其次，根据合同法解释（二）第十九条第二款规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。无论是以鉴定结论为参照，还是以相邻商铺2008年平均销售价为参照，以190万元的总价出售案涉商铺，明显达不到交易时交易地的市场交易价70%，应当认定胡亚荣、莫凤春以明显不合理的低价出售三合伙人共同购买的房产，由此对合伙人孙洪涛造成的损失，应当由售房人胡亚荣、莫凤春予以赔偿。关于焦点三，东安县人民法院在第一次审理时委托湖南永一资产评估有限公司对案涉房产进行了价值评估，湖南永一资产评估有限公司以2016年4月18日评估基准日，评估案涉房产的市场价值为人民币4,453,000元。后本院委托衡阳市佳圣房地产评估有限公司对案涉房产进行了价值评估，衡阳市佳圣房地产评估有限公司确认本案案涉房地产在价值时点2016年4月18日公开市场价值为人民币5,360,612元。比较两次评估确认的案涉房产价值，再参考房屋购买人蒋快乐现在能够出售的最低价格400万元（不含税费）。第一次评估确认的案涉房产价值更接近客观真实，以4,453,000元为案涉房产价值较为合理。但是，合同法解释（二）第十九条第二款规定也意味着转让价格达到场交易价百分之七十的，可不视为明显不合理低价，不视为明显不合理低价转让财产的，则无须进行赔偿。据此，对孙洪涛损失的赔偿，可先除去不视为明显不合理低价的30%部分，然后再计算赔偿数额。具体计算公式如下：（4,453,000元－4,453,000元×30%）÷3=405,700元。综上所述，上诉人胡亚荣、莫凤春的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、变更湖南省东安县人民法院（2018）湘1122民初1464号民事判决为：上诉人胡亚荣、莫凤春共同赔偿被上诉人孙洪涛低价出售房屋的经济损失405,700元。上述款项在本判决书送达之日起一个月内付清；二、驳回被上诉人孙洪涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,181元，二审案件受理费12,310元，共计27,491元，由上诉人胡亚荣、莫凤春负担13,745.5元，被上诉人孙洪涛负担13,745.5元。审判长 龚 建审判员 魏 蓉审判员 杨世清二〇一九年六月二十日书记员 陈红华附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。