内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民再129号再审申请人（案外人）：赤峰云城建筑工程有限公司，住所地赤峰市松山区穆家营子镇山西营子村。法定代表人：李云，经理。委托诉讼代理人：牛占民，男，1954年9月15日出生，汉族，赤峰云城建筑工程有限公司职工，住赤峰市红山区昭乌达小区土产4号楼3单元西户。被申请人（原审原告）：徐军，男，1963年9月2日出生，蒙古族，个体工商户，现住通辽市开鲁县。被申请人（原审原告）：贾庆东，男，1974年3月27日出生，蒙古族，个体工商户，现住赤峰市。二被申请人共同委托诉讼代理人：孙玉红，内蒙古大川律师事务所律师。被申请人（原审被告）：赤峰万利丰房地产开发有限责任公司。住所地赤峰市松山区木兰街中段4号。法定代表人：陈忠，经理。再审申请人赤峰云城建筑工程有限公司（以下简称云城公司）因与被申请人徐军、贾庆东、赤峰万利丰房地产开发有限责任公司（以下简称万利丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初5818号民事判决，向本院申请再审，本院于2018年11月9日作出（2018）内04民监272号民事裁定，由本院提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赤峰云城建筑工程有限公司的委托诉讼代理人牛占民，被申请人贾庆军及贾庆军、徐军共同委托诉讼代理人孙玉红到庭参加诉讼，被申请人赤峰万利丰房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。云城公司申请再审称，请求撤销松山区人民法院作出的(2016)内0404民初5818号民事判决。事实和理由：一、本案所涉及的位于赤峰市××区一层位于赤峰市××区的位于赤峰市××区房产（合同编号为2013-0010763），与申请人有直接的利害关系。万利丰公司没资金开发建筑位于赤峰市××区，与申请人签订工程协议约定以所建商住楼抵顶工程款，申请人因协议有商住楼抵顶工程款的承诺，就在银行借贷款，拖欠民工资的情况下将工程施工完工，而万利丰公司背信弃义不履行协议，自此以后，申请人要求万利丰公司履行协议向申请人交付相应面积的楼房或给付工程款，然而，万利丰公司拒不给付工程款，与万利丰公司发生诉讼。2015年9月17日，松山区法院作出(2015)松民保字第428号民事裁定，对松山区松秀园小区商业2#综合楼580.46平方米的商厅予以查封。2016年4月24日，松山区法院作出(2016)内0404民初1054民事判决，该判决对万利丰公司欠付申请人松山区松秀园小区商业2#综合楼工程款5123747元予以确认，后判决以申请人要求万利丰交付643平方米的房屋均以售出（实际未售出），申请人的主张无法实现并经法院释明，申请人仍坚持主张，法院未予支持，驳回了申请人的诉讼请求。2016年7月4日，申请人又向法院提起诉讼，要求万利丰公司给付工程款5123747元，万利丰公司反诉称，楼房没验收不能出售并要求赔偿损失550万元，松山区法院作出(2016)内0404民初5266号民事判决，被告万利丰公司给付原告工程款；原告腾退占用的商业楼，分别驳回原被告的其他诉讼请求。万利丰公司不服判决提起上诉，中级法院作出(2017)内04民终字1213号民事判决，驳回上诉，维持原判。申请人垫付资金为万利丰公司建了涉案的楼房，后围绕以所建商住楼抵顶工程款发生催要诉讼至今，申请人故与(2016)内0404民初5818号民事判决所涉及的，房屋有利害关系。二、松山区人民法院作出的(2016)内0404民初5818号民事判决错误的，该案双方当事人试图通过公权力，依据所谓的生效判决（错误的）达到执行目的，损害申请人的民事权益，从而殃及不能给付民工工资而民工频频闹事的严重后果。1、松秀园小区2号楼一层房产没售出，既然没售出那么松山区法院作出的(2016)内0404民初5818民事判决认定其双方买卖房屋的事实是错误的。松山区法院作出(2016)内0404民初5266号民事判决，万利丰公司提起反诉称，原告以其是施工人为由，强行占据该楼三年之久，致使该楼不能验收，不能出售。（1）、没验收，没出售，怎么就签订了合同。（2）、没验收，没出售，所谓合同、协议书其内容违反法律、行政法律法规强制性规定。2、松秀园小区2号楼不论涉案的一层楼房，还是二层、三层楼房，均未发生真实的买卖。2014年8月28日，万利丰公司向徐军、贾庆东借款1200万元，徐军通过中国工商银行向万利丰公司转账转款450万元，贾庆东通过农业银行向万利丰公司转账转款750万元。与此同时双方签订商品房买卖合同，合同编号分别为2013-0010763(面积为945.41平方米)、2013-0010764(面积为998.11平方米)、2013-0010765（面积为997.96平方米）并在房产部门网签登记，2015年11月4日，甲方万利丰公司、乙方徐军、丙方贾庆东签订协议，对原网签合同调整为2013-0010763，建筑面积为945.41平方米，以乙方名义继续保持原网签合同主体不变，其他编号的合同解除并退出网签，约定万利丰公司于2016年6月1日前交付房屋。从二原告陈述内容可知，二原告与万利丰公司之间不是买卖，不可能借给他上千万元的借款，再买他上千万的房产。从时间上，木兰街中段北侧松秀园小区2号楼于2013年8月份完工，二原告不可能冒险买别人上千万元的房产，且不是以转账方式及现金方式交付的房款。该楼一、二、三层面积计2941.48平方米，按15000元每平米，总房款应是4412万元，不是交付的14181150元。其所谓交付房款数字是1500元/平方米*945.41平方米（一层房产面积）=14181150元。2014年8月28日这天，二原告向万利丰公司出借1200万元，有工商银行、农业银行两枚业务回单核对，不可能在同一天又花1400多万元买房。万利丰公司在一天收到二原告的借款，又收到房款并为二原告出具收款专用收据，如此巨额房款却是打印的便条，可以肯定地说，这枚收据时间不是2014年8月28日，也不是2015年11月4日，因这天的协议书未提到房款数，“收款专用收据”是为了诉而出具的。总之，松山区法院作出的(2016)内0404民初5818号民事判决是错误的。被申请人徐军、贾庆东辩称，一、本案被答辩人不具备《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定中的案外人身份，其提起再审没有法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条中规定的案外人，应当是与申请执行标的有利害关系的人。本案申请执行标的与被答辩人云城公司没有利害关系。首先，申请再审前就答辩人申请执行的标的提起了执行异议，该执行异议被(2018)内0404执异132号民事裁定依法驳回，其申请理由已经查明云城公司对万利丰公司的债权不具备排他效力。且云城公司在申请理由中称以案涉标的作为被申请人万利丰公司之间约定抵顶工程款的协议内容，已经由(2016)内0404民初1054号民事判决驳回，且在随后的(2016)内0404民初5266号、(2017)内04民终1213号民事判决已对云城公司主张工程价款予以确定及支持，并判决要求云城公司就包括案涉房产在内的2号商业楼腾退占用，交付给万利丰公司。判决腾退、交付的房产中，答辩人仅购买了该楼房的一层部分房产，并非全部房产。故云城公司再审理由中所称的万利丰公司自称未销售的说法，对答辩人不产生事实认定的效力。云城公司以万利丰公司称2号楼未销售来主张执行异议并申请再审理由均不能成立。其所称的利害关系并非是案涉标的物的利害关系，其即非答辩人与万利丰公司诉讼案件的第三人、也非诉讼法中对案外人所界定的新生第三人范畴，故云城公司提出再审申请不具备法定身份。民事诉讼法虽然给予案外人申请再审的救济权利，但该案外人还是有身份界限，并非所有的与案件没有参与诉讼的都认定为可以提起再审的案外人。答辩人认为，云城公司的利害关系是与万利丰公司之间的债权债务关系，非与案涉标的物的有利害关系的利害关系人，请合议庭予以重视，并审查其是否具备能够提起再审的案外人的身份属性。二、(2016)内0404民初5818号民事判决，内容合法、查明事实清楚，证据充分，判决结果正确，被答辩人的再审请求应当依法驳回。1、对于被答辩人所称的2号楼非买卖形成的合同关系，与本案审查的案件无关联关系。本案中，答辩人与万利丰公司就债权债务进行了清算后将万利峰公司开发的案涉楼房，进行了买卖合同关系的确定，原债权债务关系进行了终止。新的法律关系形成，答辩人与万利公司之间为商品房买卖合同关系，合法有效。答辩人将持有万利丰公司的债权作为交付房款的支付方式，不违反法律规定，(2016)内0404民初5818号民事判决认定事实清楚，证据充分。2、答辩人已经就案涉房产的价款履行了完全交付义务，答辩人作为购房人，享有的是对案涉房产的物权期待权，而云城公司不具备阻碍答辩人行使物权的权利。云城公司主张再审撤销答辩人与万利丰公司的诉讼没有法律依据。3、关于再审理由中的万利丰公司没有出售2号楼房产的说法，不约束答辩人。答辩人无义务去承担云城公司与万利丰公司诉讼过程中对涉案房产的表述法律结果。答辩人与万利丰公司的买卖事实清楚、双方已经就案涉房屋达成买卖意思表示，且履行了全额付款义务。云城公司以借贷发生的担保为由主张买卖合同虚假不能成立。徐军、贾庆东向一审法院起诉请求：一、判令被告向二原告交付位于赤峰市××区1层位于赤峰市××区房产，合同编号为2013－0010763；二、请求法院判令被告协助二原告办理《商品房买卖合同》合同编号为2013－0010763的产权登记；三、请求法院判令被告自2016年6月1日起按照合同标的的月息2%利率计算至交付之日的违约金；事实与理由：2015年11月4日，二原告共同向被告购买赤峰市松山区木兰街中段北侧松秀园小区2号楼一层房产，双方约定于2016年6月1日交付该房产，二原告原出借给被告借款作为房款予以冲抵。双方同意后原告与被告于2014年8月28日签订了合同编号为2013－0010763《商品房买卖合同》中网签登记主体不变，二原告退还与被告签订的合同编号为2013－0010763、2013－0010765《商品房买卖合同》，并办理退签手续。双方另约定被告协助二原告办理产权登记手续。如不按时交付房产应按照自交付之日起2%利率承担违约责任。一审法院认定事实：2014年8月28日，原告（乙方）徐军与被告（甲方）赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订“商品房买卖合同”，乙方购买了甲方赤峰市松山区木兰街中段北侧松秀园小区2号商业楼合同编号为2013－0010763、2013－0010764、2013－0010765，单价为人民币15000元/平方米，总价款14181150元，合同签订后，原告按约定以转账及现金方式交付房款人民币14181150元。商品房买卖合同履行中原被告又达成一致意见，2015年11月4日，原告（乙方）徐军、丙方（贾庆军）与被告（甲方）赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订“协议书”，约定将原合同编号为2013－0010763、2013－0010764、2013－0010765，范围调整为：一层，建筑面积为945.41平米，合同编号为2013－0010763，原二层三层，合同编号为2013－0010764、2013－0010765解除，由二原告退出网签，并约定被告在2016年6月1日前将该房屋交付给二原告，但被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司至今仍未交付。协议中约定如逾期交付按2%利率计算违约金。一审法院判决：一、被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内将位于赤峰市××区一层位于赤峰市××区房产（合同编号为2013－0010763）交付给原告徐军、贾庆东；并以14181150.00元为基数，自2016年6月1日起按照月利率2%支付违约金至房屋交付之日止；二、被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司协助原告徐军、贾庆东办理《商品房买卖合同》合同编号为2013－0010763的产权登记。再审期间再审申请人云城公司向法庭提交如下证据：证据1：工程协议书一份。予以证明涉案楼房是申请人所建，因该协议有约定，发包方以所建的商住房抵顶工程款的承诺，申请人从银行借贷，欠农民工工资的情况下，于2007年至2013年完工。证据2：农民工工资表一份。予以证明万利丰公司不履行协议，又不给付工程款，致使拖欠众多农民工工资至今不能得到，农民工频频上访讨要工资。证据3：（2015）松民保字428号民事裁定书一份。予以证明为保证工程款的给付，申请法院对涉案楼房采取保全措施。证据4：（2016）内0404民初5266民事判决书、（2017）内04民终1213号民事判决书各一份。予以证明判决确认万利丰公司应给付涉案工程款512万多元，申请人腾退滞留所建的商业楼。证据5：申请执行书一份。予以证明申请人依据一、二审生效判决向法院申请执行，同时向法院提供万利丰公司有可供执行的财产，即涉案商住楼。以上证据证明松山区法院作出的（2016）内0404民初5818号民事判决，涉案标的与申请人有直接的利害关系。同时，因申请人拖欠民工工资，殃及民工切身利益，随时激化民工的极端情绪。被申请人徐军、贾庆东质证称，对再审申请人提交的全部证据的真实性无异议，但对其提交证据与本案提起再审理由及证明目的有异议。再审申请人所举全部证据，以其享有万利丰公司的一般债权进行证明（2016）内0404民初5818号民事判决违法的证明目的不能实现。其举证工程协议书中以案涉房产用于抵顶其工程价款的相关约定，已由（2016）内0404民初1054号民事判决进行审理查明，其无权主张涉案房屋。故其以该组证据来证实（2016）内0404民初5818号民事判决书内容违法不能成立。本院对再审申请人提交的证据认证如下：对证据的真实性、合法性予以确认，对其证明目的本院不予确认。被申请人徐军、贾庆东向法庭提交（2016）内0404民初1054号民事判决书一份、（2016）内0404民初5266号民事判决一份、（2017）内04民终1213号民事判决一份。予以证明再审申请人就涉案的房产没有权利主张，已经由生效判决予以确认，其对万利丰公司享有的仅是一般债权，且与涉案标的无关。涉案房产的工程交工日期及应结算工程价款的时间为2013年10月18日，其已不享有优先受偿权。再审申请人质证称，对被申请人提供的这组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。房子是云城公司盖的，认定了工程款是512万元，这个钱应该由万利丰公司偿还。在完工之时，就应由万利丰公司偿还，此后在未偿还工程款的情况下，万利丰公司不能再与徐军和贾庆东另外签订房屋买卖合同。本院对被申请人提交的证据认证如下：对证据的真实性、合法性予以确认，对其证明目的本院不予确认。本院再审查明，2014年8月28日，因万利丰公司向徐军、贾庆东借款，与徐军签订合同编号为2013－0010763、2013－0010764、2013－0010765“商品房买卖合同”三份，约定将赤峰市松山区木兰街中段北侧松秀园小区2号商业楼出售给徐军。同日在房屋产权登记部门办理了网签登记。2015年11月4日，原告（乙方）徐军、贾庆军（丙方）与被告（甲方）万利丰公司签订“协议书”，协议约定一、原《商品房买卖合同》（合同编号为2013－0010763、2013－0010764、2013－0010765）中甲方出售给乙、丙方的松山区木兰街中段北侧松秀园小区2号商业楼，经三方协商，出售给乙、丙方的面积及范围调整为：一层，建筑面积为945.41平米（详见《商品房买卖合同》）（合同编号为2013－0010763），原二层三层《商品房买卖合同》（合同编号为2013－0010764、2013－0010765）解除，由乙、丙方在本协议签订后退出网签，并将相关收据凭证等及时退还给甲方，与此相关所形成的文件，均作废，不再履行，均以本协议为准。二、甲方将以上所约定部分作价￥14181150.00元，出售给乙、丙方，此款已由乙、丙方以转账和现金方式付清。（该款项中包括合同编号为2013－0010764、2013－0010765中乙、丙方已交付甲方的房款）。丙方同意依旧以乙方名义继续保持原网签合同（合同编号为2013－0010763）主体不变。三、本协议签订后，甲方应在2016年6月1日前将该房屋交付给乙、丙方。四、本协议所约定的面积不包括室内通行楼梯，该部分属于一、二、三层业主所共有，乙、丙方不得以任何形式阻止二、三层业主的使用。五、上述房产用于抵顶甲方以陈忠、陈彦廷名义向乙、丙方的借款总额。本协议全部履行后，甲方与乙、丙方此前债权债务均归消灭。乙、丙方应在本协议签订后，将持有的甲方的债权凭证交回。六、甲方不能在约定的时间内交付房屋，承担违约责任，自交付期满之日起，按2%利率计算违约金。七、甲方协助乙、丙方办理本协议所涉及的出售部分的产权登记手续，所涉及的税费按法律规定执行。贾庆军在本次审理中称，2014年8月28日，徐军和贾庆军用现金和转账的形式借给万利丰公司1220万元，2015年11月4日与万利丰公司结算完毕，加上利息是1470多万元，经与万利丰公司协商确定了新买卖关系，用此笔借款购买涉案2号楼一层楼房，当时的房屋单价是15000元一平，这与当时对外销售价格基本一致。2016年7月4日，云城公司将万利丰公司诉至松山区人民法院，请求其给付工程款5123747元，2016年10月21日，松山区人民法院作出（2016）内0404民初5266号民事判决，判令：一、赤峰万利丰房地产开发有限公司于判决生效后15日内给付赤峰云城建设有限公司工程款5123747元；二、赤峰云城建筑工程有限公司于判决生效后15日内腾退其占用的松秀园小区2号商业楼交付给赤峰万利丰房地产开发有限公司；三、驳回赤峰云城建设工程有限公司的其他诉讼请求，四、驳回赤峰万利丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。万利丰公司不服该判决，上诉至本院。本院于2017年6月8日作出（2017）内04民终1213号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院再审认为，本案系因案外人申请再审案件，云城公司并非系本案必要共同诉讼当事人的案外人，其对松山区人民法院（2016）内0404民初5818号民事判决提出异议，主张判决内容侵害其权利，进而要求撤销一审判决。故本案再审应审理云城公司对原一审判决提出异议部分的合法性，即一审判决是否侵害了云城公司的合法权益。本案中，2014年8月28日，徐军、贾庆东因借款与万利丰公司签订房屋买卖合同，在房产部门办理了网签登记，双方当事人并没有买卖涉案房屋的真实意思表示，而是为保证借款能够偿还而进行的网签登记，并不是真实的买卖关系，其实质为“名为买卖，实为借款担保”。2015年11月4日，双方经过结息，取消了对二、三层楼房的网签保留了对一层房屋的网签，并签订涉案协议书。协议书中约定“上述房产用于抵顶甲方（万利丰公司）以陈忠、陈彦廷名义向乙（徐军）、丙方（贾庆东）的借款总额。本协议全部履行后，甲方与乙、丙方此前债权债务均归消灭。”从该协议内容来看，其协议的实质为以物抵债协议。协议中虽约定万利丰公司协助徐军、贾庆东办理本协议所涉及的出售部分的产权登记手续，但现涉案房屋的产权并未办理在徐军和贾庆东名下，未发生物权变动。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与万利丰公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利和救济途径，不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权，即物权本身，该合同的订立并不能阻却其他合法权利人主张自己的权利。一审法院依据徐军、贾庆东与万利丰公司签订的商品房买卖合同，直接判令万利丰公司交付涉案的房屋并办理《商品房买卖合同》合同编号为2013－0010763的产权登记，其可能损害云城公司作为债权人平等受偿的权利。云城公司的再审请求具有合法性，其要求撤销原一审判决的请求成立。徐军、贾庆东与万利丰公司之间的相关争议可通过提起新的诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十四条第二款规定，判决如下：一、撤销松山区人民法院（2016）内0404民初5818号民事判决。二、驳回徐军、贾庆东的诉讼请求。一审案件受理费50元由赤峰万利丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 霞审判员 徐景娥审判员 吕 岩 二〇一九年六月十七日书记员 马 铮