福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终1626号 上诉人（原审被告）：裕泰发展公司（英文名称：YUETAIDEVELOPMENTCOMPANY），住所地香港特别行政区医院道18号荣华阁18楼A室。 代表人：张景源。 委托诉讼代理人：缪颖南，福建厦信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门东芳物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区金鸡亭东芳山庄。 法定代表人：许文悌，董事长。 委托诉讼代理人：钱毅容，福建远大联盟律师事务所律师。 上诉人裕泰发展公司（以下简称裕泰公司）因与被上诉人厦门东芳物业管理有限公司（以下简称东芳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2017）闽0205民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕泰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回东芳物业公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由东芳物业公司承担。事实和理由：《物业服务合同》虽没有明确约定物业费的缴交时间，但按照物业行规及东芳物业公司提交的第二项诉求，可知案涉物业管理费属于按月缴纳。裕泰公司从2012年至今未交付物业管理费，东芳物业公司在裕泰公司未缴纳物业管理费次月时就知道自己权利受到侵害而从未向裕泰公司主张，应视为放弃权利。东芳物业公司从未向裕泰公司催讨过案涉物业费，东芳物业公司寄送律师函的对象不是裕泰公司。东芳物业公司提出的诉讼请求已经超过诉讼时效。二审中，裕泰公司表示同意缴纳公共维修金（人民币，下同）25,605.3元、垃圾处理费969元，请求改判其支付2015年2月1日起至2016年12月期间的物业服务管理费71656.6元。 东芳物业公司答辩称：《物业服务合同》未明确约定物业费的缴交时间，诉讼时效至其催收的宽限期届满之日起算，其诉讼请求未超过诉讼时效，请求驳回上诉，维持原判。 东芳物业公司向一审法院起诉请求：1.裕泰公司向东芳物业公司支付2012年10月至2016年12月期间尚欠的物业服务管理费222,032.2元、公共维修金25,605.3元、公摊电费3,733.2元、垃圾处理费969元，共计252,339.7元；2.裕泰公司向东芳物业公司支付逾期付款违约金（以欠费总额252,339.7元为基数，按日0.3%，自2016年9月8日起计算至实际全部付清之日止）。 一审法院认定事实：一、裕泰公司系东芳山庄小区24、26、27、35、37、70、76号共计七套别墅（即案涉别墅）的登记产权人。该七套别墅的建筑面积分别为409.94平方米、409.94平方米、434.75平方米、416.84平方米、383.76平方米、402.9平方米、340.18平方米。 二、2009年12月31日，东芳物业公司与厦门东芳山庄业主委员会就委托东芳物业公司实行厦门东芳山庄住宅区物业服务管理事宜签订《物业服务管理合同》，约定：1.东芳物业公司代收代缴小区公共、公用的水电费和政府规定代收缴的项目费；2.东芳物业公司按建筑面积和以下标准向业主或物业使用人收取物业服务管理费和房屋维修金，其中物业服务管理费的收费标准为别墅每月每平方米1.50元，房屋公共维修金为每月每平方米0.20元；3.住宅区公摊电费按住户的建筑面积分摊，住宅楼道公摊电费按梯位的住户数分摊楼道灯和防盗门用电；4.房屋公共维修金由东芳物业公司负责代收代存；5.业主或物业使用人不按规定时间交纳物业管理服务费、水电费、房屋公共维修金等费用的，物业管理处再次通知其缴纳，若再逾期不缴纳，可按政府规定按日加收0.3%的滞纳违约金；6.委托管理期限暂定为二年，自2010年1月1日零时起至2011年12月31日24时止。合同到期后，延续执行至2014年12月31日。 2013年7月25日，业主委员会与东芳物业公司向东芳山庄全体业主公示《东芳山庄第四届第三次业主大会关于上调东芳山庄物业管理费表决结果公示》，主要内容有：“根据《厦门市物业管理若干规定》第十五条规定，此次《关于上调东芳山庄物业管理费表决》经业主大会表决通过。从2013年8月1日起东芳山庄物业管理费标准按新标准（别墅：1.8元/㎡.月……）执行”。 2014年12月31日，东芳物业公司与业主委员会就续聘东芳物业公司为东芳山庄物业管理企业事宜签订《东芳山庄物业服务合同》，约定委托管理期限自2015年1月1日零时起至2015年12月31日24时止，若双方没有利益冲突或业主大会没有改聘意愿，本合同主体可延续执行至第五届业主委员会任期满为止。 三、东芳物业公司提交《律师函》两份，拟证明其分别于2016年8月30日、2016年9月5日向裕泰公司催讨拖欠的2012年10月至2016年7月期间的物业管理费、公共维修金、公摊电费、垃圾处理费等。裕泰公司质证称，上述《律师函》的收件人分别为张杏元及厦门裕泰房地产开发有限公司，并非裕泰公司；且上述函件的寄送地址均非裕泰公司的地址。庭审时，裕泰公司陈述从未收到相关的催缴通知。 四、东芳物业公司提交案件受理通知书、调查令等，拟证明其直至2017年1月18日通过法院调查令向房管局查询后方知令其权利受损的义务人系裕泰公司。裕泰公司质证称该组证据真实性无异议，可以证明东芳物业公司存在管理失职，亦可以证明东芳物业公司从未向裕泰公司告知或催讨案涉别墅的相关费用。 五、2014年5月6日，裕泰公司发函东芳物业公司，称其系案涉别墅的所有权人，要求后者就案涉别墅切断供水事宜的事由及处理意见进行反馈。该函件右下方有手书“收悉，及时转呈东芳山庄业委会”的字样，并盖有东芳物业公司的公章。东芳物业公司对该证据真实性无异议，但质证称因裕泰公司未缴纳公维金，小区业委会在进行小区管网改造时未给其接入水管，此事与东芳物业公司无关。 六、裕泰公司提交照片，拟证明东方山庄小区道路地面垃圾成堆，车辆到处停放，东芳物业公司未尽合同约定的服务标准和质量。东芳物业公司对该组证据真实性不予认可，无法看出裕泰公司主张的管理问题。 七、东芳物业公司提交裕泰公司欠费清单、公摊电费计算表、公摊电费缴交凭证等证据，拟证明裕泰公司的欠费明细及总额。其中，裕泰公司欠费清单列明了案涉别墅于2012年10月至2016年12月期间拖欠的物业管理费、公维金、垃圾费、公摊电费等四项费用的计算标准及具体数额。根据案涉别墅的面积及收费标准，裕泰公司共拖欠物业管理费222,032.2元、公维金25605.3元、垃圾费969元、公摊电费3,733.2元，总计252,339.7元。 一审法院认为：本案中，东芳物业公司与东方山庄业主委员会签订的《物业服务管理合同》及《东芳山庄物业服务合同》系合同当事人的真实意思表示，内容和形式均不违反法律强制性规定，合法有效。东方山庄业主委员会与东芳物业公司签订的物业服务合同适用于东芳山庄小区的全体业主，包括案涉别墅的业主裕泰公司。东芳物业公司履行了管理服务职责，裕泰公司是物业管理服务的直接受益人，且其所举证据并不足以证明东芳物业公司提供的物业服务未达到合同约定的服务质量和服务标准，故裕泰公司应按合同约定交纳物业服务管理费等相关费用。裕泰公司对东芳物业公司主张的物业管理费计算标准无异议，故东芳物业公司主张裕泰公司支付2012年10月至2016年12月期间物业费222,032.2元于法有据，应予支持。裕泰公司关于其并未入住案涉别墅及东芳物业公司未尽管理义务的抗辩理由，并无事实与法律依据，不予采纳。 讼争物业服务合同并未就物业管理费的缴交时间进行约定，东芳物业公司有权随时要求裕泰公司履行，相应债权的诉讼时效应自东芳物业公司要求裕泰公司履行债务的宽限期届满之日起算。现有证据表明东芳物业公司在本案起诉前并未向裕泰公司催讨物业管理费，裕泰公司亦否认此前有收到东芳物业公司关于物业管理费的催讨通知。故东芳物业公司的相应诉讼请求并未超过诉讼时效。 关于垃圾处理费，根据《厦门市城市生活垃圾处理费征收使用暂行办法》规定，垃圾处理费由物业管理公司代征，常住人口每户每月征收3元，裕泰公司对该项费用的亦无异议；故东芳物业公司要求裕泰公司缴交2012年10月至2016年12月期间的垃圾处理费969元应予支持。 关于公维金，东芳物业公司收取的公共维修金属于代收性质，裕泰公司未缴交该部分费用造成其他业主损失，故东芳物业公司要求裕泰公司缴交2012年10月至2014年8月期间的公共维修金25,605.3元应予支持。 关于公摊电费，东芳物业公司提交的公摊电费计算表系其单方制作，其中的每月照明数据系东芳物业公司自行抄录，并无业主或业主委员会的确认。故东芳物业公司据此主张裕泰公司承担公摊电费3,733.2元，证据不足，不予采信，相应诉讼请求不予支持。 关于逾期付款违约金，东芳物业公司依据讼争物业服务合同约定的“……物业管理处再次通知其缴纳，若再逾期不缴纳，可按政府规定按日加收0.3%的滞纳违约金”主张裕泰公司支付自2016年9月8日起的逾期付款违约金，但东芳物业公司前后两次催缴讼争债权的对象均非裕泰公司，其直至起诉才第一次向裕泰公司催收讼争债权，故该违约金条款的适用条件并未成就，东芳物业公司的该项请求于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，判决：一、裕泰发展公司于判决生效之日起十日内支付厦门东芳物业管理有限公司物业服务管理222,032.2元、公共维修金25,605.3元、垃圾处理费969元，共计248,606.5元。二、驳回厦门东芳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5,085元，适用简易程序减半收取2,542.5元，由厦门东芳物业管理有限公司负担42.5元，由裕泰发展公司负担2500元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，一审认定东芳山庄小区26号别墅的建筑面积409.94平方米有误，建筑面积应为393.23平方米。双方当事人对一审认定的其余事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，东方山庄业主委员会与被上诉人东芳物业公司签订的《物业服务管理合同》、《东芳山庄物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对全体业主、物业使用人具有拘束力。东芳物业公司依约进行物业管理服务，上诉人裕泰公司拖欠物业服务管理费已构成违约。《物业服务管理合同》、《东芳山庄物业服务合同》未就物业管理费的缴交时间进行约定，东芳物业公司有权随时要求裕泰公司履行，诉讼时效自东芳物业公司要求裕泰公司履行债务的宽限期满之日起算。东芳物业公司提起本案诉讼前未向裕泰公司催讨物业管理费，裕泰公司主张2012年10月至2015年1月物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效缺乏依据，不予采纳。一审认定裕泰公司应支付2012年10月至2016年12月期间物业管理费222,032.2元并无不当。综上，裕泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3307元，由裕泰发展公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  龙 辉 二〇一九年六月二十八日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。