上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初15700号原告：夏水英，女，1965年9月16日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：李良清，上海清辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐秋月，上海清辰律师事务所律师。被告：浦军明，男，1972年11月14日出生，汉族，户籍地上海市松江区，现住上海市松江区。原告夏水英与被告浦军明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏水英及其委托诉讼代理人唐秋月，被告浦军明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏水英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告2018年9月至11月租赁费用人民币(以下币种同)138,000元；3、判令被告支付原告解除合同违约金165,600元；4、判令被告支付原告2018年7月至8月的电费25,679.5元、水费6,600元、煤气费300元、垃圾清理费2,000元；5.诉讼费由被告承担。事实理由：2018年3月1日，原被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将位于水清路XXX号XXX室房屋出租给被告作为商业使用，租赁期自2018年3月1日起至2021年2月28日止，每月租金46,000元，被告应于每3个月提前五天向原告支付租金，逾期一日被告应按月租金的5%支付迟纳金，同时原告有权收回房屋，并按违约处理。租赁期间内，由被告支付该房屋的水、电、煤、物业管理费等费用。租赁期间任何一方违约，违约方须支付对方年租金30%的违约金。合同签订后，被告仅支付2018年3月至8月的租赁费用，2018年9月至11月的租赁费用至今未支付。同时该房屋2018年7月至8月的水、电、煤气以及垃圾清理费等费用，被告也未支付，原告无奈先行垫付。被告的行为已违反合同约定和法律规定，故原告起诉至法院。浦军明辩称，不同意原告诉请。本案实际承租人为案外人戴某某，被告系受戴某某委托与原告签订《房屋租赁合同》，实际由戴某某出资并负责经营吕四海鲜，故申请追加戴某某作为第三人参加诉讼。因前租客非法集资故经常有人上门讨债、滋扰，严重影响经营，戴某某告知原告并要求其解决其与前租客之间的遗留问题。原告承诺不会再有滋扰发生，但情况并没有任何好转。另戴某某的孩子为外地户籍须回原籍上学，戴某某欲将吕四海鲜转让，但遭到原告拒绝。无奈戴某某在支付了2018年6月到8月的租金后，于2018年8月31日解除了与原告的租赁合同，并将前期投入的设备等拆除搬走。合同解除后，即2019年9月初，原告将涉案房屋租赁给其他人经营“尾尾鲜无刺酸菜鱼”，故被告无须支付2019年9月起的租金。原告存在一房二租的情形，2018年3月1日签订《房屋租赁合同》时，原告与前租客鲍泽海的租赁合同并没有解除，直至2018年7月25日，法院判决原告与鲍泽海的《房屋租赁合同》解除。原告隐瞒了房屋已经存在租赁合同且没有解除、以及涉及非法集资的事实，违反了诚实信用原则，存在严重违约，要求被告支付违约金没有事实和法律依据。关于原告主张的电费、水费、煤气费和垃圾清理费，原告并没有提供证据证明存在费用拖欠的情形，且供水、供电、供气合同属于其他法律关系，与本案没有关系。由于原告存在违约，其没有理由没收被告的租赁押金46,000元，前述费用即便真实存在，也足以清偿。本院经审理认定如下事实：2018年3月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告座落在水清路XXX号XXX室房屋，租赁期自2018年3月1日起至2021年2月28日止；每月租金46,000元，年租金552,000元，房租每年递增5%，被告应于每3个月提前五天向被告支付租金，逾期支付的，逾期一日则被告须按月租金的5%支付迟纳金，原告在收取迟纳金的同时有权收回房屋，并按违约处理；合同签订时，被告应向原告支付房屋租赁保证金46000元，租赁关系终止时，被告无违约行为，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息退还；租赁期间，被告支付所使用的水、电、通讯、闭路电视、税费、物业管理费等费用；在租赁期内，任何一方提出终止或修改合同，应提前三个月通知对方协商解决，如协商无效，合同所有条款继续有效；租赁期间任何一方违约，违约方须支付对方年租金30%的违约金。合同签订后，被告在涉案房屋经营“吕四海鲜”，租金支付至2018年8月。2018年8月底，原告短信被告：您签约的闵行区水清路XXX号承租的商业用房房租到期未续缴，现已关门近十天，打您电话无人接听，见短信速与我们联系商议后续事宜……原告后于2018年9月1再次短信被告：小浦，下礼拜没收到房租我只好走法律程序了，电费近3万，我不知道你们是真的不懂法，还是有其他想法，合同没有终止，关三年也是你们的……2018年9月15日，水清二村垃圾清理工李玉出具收条一份：今收到水清路XXX号XXX室垃圾清理费共计人民币贰仟元整。2018年12月20日，上海申联物业管理有限公司出具收条一份：今收到夏水英缴纳2018年7-9月份水费6,600元(水清路XXX号XXX室)。审理中，原告欲证明其已为被告垫付的2018年7月和8月的电费，向本院提供了交款单位为“吕四海鲜”的收据6张，合计25,679.5元。被告对收据的真实性不予认可，认为收取电费应该有正规的账单和发票。原告称涉案房屋是商业用电，电表由物业公司安装，亦由物业公司开具收据，之前的电费也是这样结算的。被告欲证明涉案房屋2018年10月已由他人承租经营，向本院提供了招聘启事和大众点评评论截图一份。原告该两份证据的真实性均不予认可，然在庭审中陈述其于2018年9月中旬对涉案房屋进行了清理。另查明，原告就涉案房屋曾与鲍泽海于2017年12月20日签订《房屋租赁合同》，后因纠纷原告提起诉讼。原告在该案审理中陈述于2018年2月25日收回租赁房屋。2018年7月25日，上海市闵行区人民法院出具(2018)沪0112民初2969号民事判决书，判决双方的租赁合同解除，鲍泽海支付2017年12月20日至2018年2月19日期间的租金90,400元。以上事实，由房屋租赁合同、收据、收条、民事判决书、短信截图及当事人在庭审中的陈述等证据所证实。本院认为，原告夏水英与被告浦军明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。被告申请追加戴某某为第三人，然未提供证据证明戴某某为合同相对方，故本院不予准许。被告称租赁合同已于2018年8月31日解除，但被告未提供证据证明双方已达成解约合意，被告亦未提供证据证明其已向原告返还房屋，故本院对此不予采纳。被告逾期支付租金，已经构成违约，原告有权解除合同并要求被告支付租金和违约金。关于租金支付时间，原告在庭审中陈述其于2018年9月中旬对涉案房屋进行了清理，结合垃圾清理费收条和下家经营状况，本院认定被告向原告支付2018年9月1日至2018年9月15日期间的租金23,000元。关于水费、电费、煤气费和垃圾清理费，合同约定租赁期间该等费用由被告支付，现原告提供了电费收据和水费、垃圾清理费收条，本院予以采纳，煤气费因没有依据故本院不予支持。关于被告支付的租赁保证金，参照合同约定，用以抵充被告须向原告支付的租金、水电等费用，可在执行阶段予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告夏水英与被告浦军明于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告浦军明于本判决生效之日起十日内支付原告夏水英租金23,000元；三、被告浦军明于本判决生效之日起十日内支付原告夏水英电费25,679.5元、水费6,600元、垃圾清理费2,000元；四、被告浦军明于本判决生效之日起十日内支付原告夏水英违约金165,600元；五、驳回原告夏水英其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,187.03元，由原告夏水英负担1,087.03元，被告浦军明负担2,100元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健二〇一九年六月十一日书记员  高 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。