贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初4738号原告：游燕，女，1970年3月19日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，委托诉讼代理人：江琛，贵州合协律师事务所律师。委托诉讼代理人：王光萍，贵州合协律师事务所律师。被告：严禁，女，1979年3月6日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，被告：贵州雄骏房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区头桥珍珠巷4号，统一社会信用代码：91520000709670001D。法定代表人：陈本意，系该公司总经理。第三人：贵州乌当农村商业银行股份有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区新添大道北段164号附9号臣功新天地15幢，统一社会信用代码：9152010021459000XG。法定代表人：韩迪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龙彬，系公司员工。委托诉讼代理人：廖远玲，系公司员工。原告游燕与被告严禁、贵州雄骏房地产开发有限公司（以下简称“雄骏公司”）、第三人贵州乌当农村商业银行股份有限公司（以下简称乌当农商行）抵押权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游燕委托诉讼代理人江琛、王光萍，被告雄骏公司，第三人乌当农商行委托诉讼代理人龙彬均到庭参加诉讼，被告严禁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告严禁、雄骏公司配合为原告办理位于贵阳市××路××楼××单元××、××、××、××号房屋的抵押权登记手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月27日，原告与第三人签订《债权转让协议》一份，约定第三人将其享有的“乌当农信按字2012第010号《个人商业用房抵押借款合同》”中确认的债权及从属权利转让给原告，包括第三人在借款合同中享有的全部合同权利，即第三人对合同相对方严禁、马杰、雄骏公司享有的债权、担保权等，转让完成后，原告可依转让文件向债务人严禁、马杰、雄骏公司主张行使债权及预告抵押权。双方约定转让价款包括债权本息1836638.34元，及第三人在另诉中为实现债权而产生的诉讼费21577元、保全费5000元、律师代理费59149元，上述转让费用共计1922364.34元。《债权转让协议》签订后，原告于次日即2018年8月27日，向第三人支付了全部转让款1,922,364.34元。《债权转让协议》签订于第三人诉严禁、马杰、雄骏公司借款合同纠纷一案诉讼过程中，该案经法院审理，已作出生效判决，判令严禁归还第三人全部借款本息，并承担诉讼费、保全费、律师代理费共计1922364.34元，利随本清。马杰、雄骏公司对上述债务承担连带偿还责任。原告受让第三人对被告严禁的债权时，一并受让了第三人对被告严禁按揭贷款购买贵阳市××路××楼××单元××、××、××、××号房屋的预告抵押权。经原告了解，被告雄骏公司在对威清路商办楼办理大产权证时，因严禁购买的1单元17层1、2、3、4号房屋在为第三人办理抵押权预告登记后，又被严禁的其他债权人申请法院查封，故雄骏公司未将上述房屋办理至大产权证内。基于上述原因，严禁也一直未办理小产权证，致使第三人一直未能办理上述房屋的正式抵押权登记手续。原告认为，原告因受让债权而附属受让对预抵押房屋的预抵押登记权利，该权利属于物权，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条之规定，原告享有的预告抵押登记权利有效，该权利具有排他效力，能排斥利益冲突的不动产处分，不因预抵押房屋被严禁的其他债权人申请法院查封而消灭。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告严禁无辩称意见。被告雄骏公司辩称，原告所述属实，愿意协助配合原告办理相关手续。第三人乌当农商行述称，原告与第三人签订的协议真实有效，原告已代严禁偿还所有款项，第三人愿意在不支付任何费用的情况下配合原告办理所有手续。本院经审理认定事实如下：案外人马杰与被告严禁系夫妻，2012年12月11日，马杰与被告严禁向乌当农商行申请个人商业用房按揭贷款，借款金额188.9万元，期限为10年，用于购买雄骏公司开发的“威清路商办楼”1－17－1、1－17－2、1－17－3、1－17－4号房屋，并用所购商业用房作抵押担保。同日，乌当农商行与被告严禁及雄骏公司签订了《个人商业用房抵押借款合同》，被告严禁向乌当农商行借款人民币188.9万元，借款期限120个月（自2012年12月11日至2022年12月10日），借款利率为每月7.095‰，利率执行“一年一定”。合同约定，若被告严禁未按约定还款，罚息利率按照在本合同约定的贷款利率基础上加收50％；如被告不能按期付息，则乌当农商行有权计收复利。同时，被告严禁以其购买的威清路商办楼1单元17层1号、2号、3号、4号商业用房作抵押担保，担保范围包括：本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的一切费用，因被告违约而给乌当农商行造成的损失和其他所有应付费用。雄骏公司对被告严禁前述贷款提供连带责任保证担保，担保范围包括：本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的一切费用，因被告违约而给乌当农商行造成的损失和其他所有应付费用。之后，双方就前述抵押办理了抵押预告登记，抵押权利人为乌当农商行。上述合同签订后，乌当农商行依约向被告严禁发放了贷款188.9万元，还款方式为等额本息，贷款利率是7.095‰/月。之后，被告与乌当农商行办理了上述房屋的抵押预告登记。合同履行过程中，被告严禁未按合同约定还本付息，2018年，乌当农商行将被告严禁起诉至法院，要求：1.判令被告严禁立即偿还乌当农商行贷款本金1507341.46元及至清偿之日止的利息、罚息、复利（截止2018年5月29日，利息、罚息、复利为297625.48元，之后的利息、罚息、复利利随本清），本息合计1804966.94元；2.判令被告严禁承担乌当农商行实现债权费用59149元；3.判令马杰、雄骏公司对被告严禁的前述债务承担连带偿还责任；4.判令被告严禁、雄骏公司立即就贵阳市云岩区下威清路商办楼1单元17层1号、2号、3号、4号抵押房产为乌当农商行办理抵押登记手续，同时确认原告对该抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.本案的受理费、保全费、查询费、公告费、执行费等相关费用由被告承担。贵阳市乌当区人民法院遂作出（2018）黔0112民初1670号民事判决书，判决：一、被告严禁于本判决生效之日起十日内返还乌当农商行借款本金1507341.46元，并支付利息、罚息、复利（其中截止2018年5月29日所欠利息、罚息、复利297625.48元，从2018年5月30日起至付清之日止期间的利息、罚息，以本金1507341.46元为基数，按月利率7.095‰计算，并加收50％罚息，同时计收复利）；二、被告严禁于本判决生效之日起十日向乌当农商行支付实现债权费用59149元；三、马杰、雄骏公司对上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回乌当农商行其他诉讼请求。案件受理费21577元由被告严禁负担。乌当农商行不服判决并提起上诉，贵阳市中级人民法院遂作出（2019）黔01民终526号民事判决，判决维持原判决，上述判决已发生法律效力。另查明，于2018年8月27日，原告游燕与乌当农商行签订《债权转让协议》一份，约定乌当农商行将其享有对债务人严禁、马杰、雄骏公司的（2019）黔01民终526号民事判决书所确认的债权转让给原告游燕。同日，乌当农商行向被告发出《债权转让通知》，并在被告房屋上张贴了该《债权转让通知》，同时亦通过电话告知了被告债权转让事宜。次日，原告通过其所属建设银行账户向乌当农商行支付（2019）黔01民终526号民事判决书中确认的被告应给付乌当农商行的借款本息1,836,638.34元、诉讼费21577元、保全费5000元、律师费59149元共计1922364.34元。同时查明，乌当农商行在（2019）黔01民终526号民事案件审理中向贵阳市中级人民法院提交了《债权转让通知书》、《债权转让协议》，并与原告共同向法院申请变更诉讼主体，但被告严禁不同意变更，贵阳市中级人民法院未予准许。（2019）黔01民终526号民事判决书“本院认为”部分载明：“抵押预告登记目的系为保障将来实现物权，虽然具有排他效力，但债权人因此而享有的是在条件成就时办理正式抵押登记的请求权，而非直接享有优先受偿权。本案中，案涉房产并未完成正式抵押登记，故乌当农商行尚未获得优先受偿权利。未办理正式抵押登记的原因之一系案涉房屋尚未办理产权证，故预告登记并未失效，乌当农商行有权在条件成就时要求严禁、雄骏公司履行协助办理抵押登记的义务。因乌当农商行对案涉房产的优先受偿权需以抵押登记为前提，而其协助办理抵押登记的诉请与其在本案中主张归还借款的诉请非同一法律关系，不宜在同案中进行处理，故一审法院判决驳回乌当农商行的该项诉讼请求并无不当。鉴于乌当农商行该项权利虽尚未获得但亦未失效，故保留其另行提起诉讼的权利。”再查明，贵阳市云岩区下威清路商办楼1单元17层1号、2号、3号、4号房屋现处于法院查封状态，法院查封时间在办理抵押预告登记之后。该房屋所在楼栋已办理不动产权属登记大产权证书。本院认为，合法的抵押权利依法受法律保护。本案争议焦点在于以下几个方面：一是乌当农商行对案涉房屋是否享有要求被告协助办理抵押权登记手续的权利；二是原告与乌当农商行之间的债权转让是否成立；三是原告对案涉房屋是否享有要求被告协助办理抵押权登记手续的权利。首先，关于乌当农商行对案涉房屋是否享有要求被告协助办理抵押权登记手续的权利方面。其一，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，条件成就时，可办理正式登记，效力理应自预告登记之日起计算，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”之规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分；其二，不办理抵押权登记手续，将损害乌当农商行及雄骏公司的合法权益，商品房按揭涉及贷款银行、开发商、购房人的三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房主人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，本案被告严禁（购房人）有义务协助乌当农商行（贷款银行）办理上述商品房抵押登记，雄骏公司亦应督促被告严禁（购房人）办理抵押登记手续；其三，（2019）黔01民终526号民事判决驳回了乌当农商行关于对上述房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款享有优先受偿权的诉请，该判决书已发生法律效力，同时，该判决书明确乌当农商行要求被告严禁协助其办理上述商品房抵押登记权利虽尚未获得但亦未失效，乌当农商行有可另行提起诉讼的权利；其四，案涉房屋已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人即本案被告严禁名下以及办理抵押登记等物权登记的条件，但被告严禁怠于履行办理将案涉房屋登记于其名下并协助乌当农商行办理抵押登记的义务，致抵押登记未完成，因此，被告严禁负有协助乌当农商行办理抵押登记的义务。虽案涉房屋尚未将权属转移登记至被告严禁名下，房屋权属登记于被告严禁名下系办理抵押登记的前置条件，但由于被告严禁怠于办理案涉房屋权属登记，严重侵害了乌当农商行的合法权益，被告严禁履行办理案涉房屋权属转移登记于其名下系协助乌当农商行办理抵押权登记的义务之一，故乌当农商行有权要求被告严禁、雄骏公司协助办理案涉房屋抵押权登记手续。其次，关于原告与乌当农商行之间的债权转让是否成立方面，其一，法律规定债权人可将合同权利全部或部分转让给第三人，原告与乌当农商行签订了《债权转让协议》，原告亦按该协议履行了其义务，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”之规定，乌当农商行对被告严禁享有的权利可依法转让给原告；其二，乌当农商行将权利转让给原告的情况已通知被告严禁，乌当农商行向被告发出《债权转让通知》，并在被告房屋上张贴了该《债权转让通知》，同时亦通过电话告知了被告债权转让事宜，且在（2019）黔01民终526号民事案件审理中，乌当农商行向贵阳市中级人民法院提交了《债权转让通知书》、《债权转让协议》，并与原告共同向法院申请变更诉讼主体，但被告严禁未同意变更，由此亦可知被告严禁知晓乌当农商行将对其权利转让给原告的事实，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，乌当农商行将权利转让给原告的情况已通知被告严禁，该转让行为对被告严禁发生法律效力，因此，原告与乌当农商行之间的债权转让成立。最后，关于原告对案涉房屋是否享有要求被告协助办理抵押权登记手续的权利方面。其一，乌当农商行已将其对被告严禁的权利转让给原告，并已对被告严禁发生法律效力，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，原告理应享有《债权转让协议》中约定的其对被告严禁享有的权利；其二，抵押预告登记权系主债权中的从权利，应依法属原告享有，根据第一百九十二条：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”及《中华人民共和国合同法》第八十一条：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”之规定，该抵押预告登记权系为主债权的实现而设定的担保，该权利应系主债权的从权利，且亦非乌当农商行自身专属，理应由原告享有；其三，根据前述“关于乌当农商行对案涉房屋是否享有要求被告协助办理抵押权登记手续的权利方面”的论述可知，原告已受让乌当农商行对被告严禁、雄骏公司的权利；其四，被告严禁无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院表达其意见，应视其放弃对本案抗辩的权利；其五，原告享有的基于抵押预告登记之上形成的抵押权应优先于因法院查封而形成的优先执行的权利，虽案涉房屋处于法院查封状态，但法院查封时间在办理抵押预告登记之后，根据《中华人民共和国物权法》》第二十条第一款及第一百七十条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”之规定，基于抵押预告登记之上的抵押权应在法院查封形成的优先执行权利之前，原告依法享有优先的权利，该权利的行使并不影响法院查封形成的优先执行权；其六，被告雄骏公司表示愿意协助办理案涉房屋抵押登记手续，因此原告理应享有要求被告严禁、雄骏公司协助对案涉房屋办理抵押权登记手续的权利，被告严禁、雄骏公司有协助原告办理涉案房屋抵押权登记手续的义务。因办理房屋权属转移登记至被告严禁名下需要一定时间，之后方能办理抵押登记手续，亦需要一定时间，本院酌情给被告严禁、雄骏公司三十日的义务履行期限。另，因案涉房屋抵押预告登记仍在乌当农商行名下，乌当农商行亦应协助原告办理抵押登记手续。综上所述，对原告要求判令被告严禁、雄骏公司配合为原告办理位于贵阳市××路××楼××单元××、××、××、××号房屋的抵押权登记手续的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第八十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告严禁、贵州雄骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告游燕办理位于贵阳市××路××楼××单元××、××、××、××号房屋的抵押权登记手续。案件受理费60元，减半收取30元，由被告严禁、贵州雄骏房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，二被告于履行上述判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年六月六日书记员 林小庆