贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初877号原告：石云，女，1981年8月9日出生，汉族，现住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：吴学通，男，贵州省黎平县龙额镇法律服务所法律服务工作者。被告：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。统一社会信用代码：91522631780162712G。地址：贵州省黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。负责人：彭章龙，男，1953年11月8日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。该公司总经理。委托诉讼代理人：杨庆，男，1987年2月18日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。系该公司职工。委托诉讼代理人：彭陈，男，1983年3月19日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区，系该公司职工。原告石云诉被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法由审判员薛文银独任审判，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告石云委托诉讼代理人吴学通，被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司委托诉讼代理人杨庆、彭陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石云提出的诉讼请求：1、依法判决被告继续、全面履行与原告签订《商品房买卖合同》；2、判决被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房不动产权证；3、判决被告支付原告因逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金89713.51元(按已交房款419526元×6.18%/年÷365天×1263天=89713.51元,该违约金暂从2015年12月28日起算至2019年5月16日止合计1263天)；4、判决被告承担本案诉讼费。事实及事由：2014年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建造的位于黎平县××新区商住楼××单元××房，该套商品房套内面积为124.14㎡，房屋总价款为419526.00元。合同签订时原告于2014年10月15日支付首付款129256.00元，余款290000.00元按合同约定以办理按揭贷款所需全部资料交给被告，并于2014年11月7日办理按揭贷款支付给被告。根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2015年12月28日将原告所购买商品房所有权转移登记给原告。合同还约定了被告向原告交付房屋条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。原告购买房屋至今未具备办证条件，其被告行为已逾期构成违约。根据合同第二十三条第三款的约定，被告逾期交付办理商品房不动产权证书的，从逾期交房的次日起被告按日计算向原告支付全部已支付房款1%的违约金。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定特提起诉讼。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司辩称：1、被告与原告签订的《商品房买卖合同》没有约定办理房屋所有权证书或不动产权证书的条款，只约定了取得房屋出示登记的条款；2、根据国务院208年3月19日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理房屋使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明材料。”《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日其90日内申请转移登记。”《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。3、原告的不作为，给被告造成损失。2016年9月28日前，商品房办理的不动产所有权证书，由于原告没有向我公司或办证机构申请办证，导致2016年9月28日以后办证机构不再办理所有权证书。办理不动产权证书需要重新勘验土地，对土地进行分割，被告必须重新勘验土地换证，为此花费很大费用。同时合同中并没有约定办理不动产权证书，只是原告需要办理房屋产权证书的有关证件，原告应履行自己的义务提交申请书、委托书、契税及公共维修基金发票给我公司或者相关部门，原告未提交到我公司也未提交到相关部门。因此逾期办证的责任不是被告造成的。4、原告的办证义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋权属证书的办理需要业主的配合，若因业主原因并非开发商原因导致证书无法按期办理，开发商无需承担责任。被告早在2014年4月18日就完成房屋初始登记并具备办证条件。5、原告违约在先。原告在2014年10月15日购买我公司开发建设的港澳新区C-1栋商住楼1-10-1号房后，因自身原因尚欠被告购房款30000.00元整，并开具欠条。原告在合同签订并没有按照约定付清购房款。实际已造成不履行、不完全履行及延迟履行，原告早已违约。综上所述，请求法院依法驳回原告第二至第四项不合理诉求。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、身份证，证明原告诉讼主体适格。2、商品房合同，证明原告与被告的买卖合同关系，且原告已按照合同完成履行其各项权利义务，被告已违约。3、收据、税收发票，证明原告已交房款、契税、维修基金等费用的事实。经庭审质证，被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司对证据1、2无异议；对证据3交房款的事实没有异议，对于已交房款、契税、维修基金证据目的有异议，原告交契税时间是在2019年5月5日。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在举证期限内向本院提交5份证据复印件，当庭提交4份证据：1、C1商住楼备案表，证明C1商住楼竣工验收合格具备完成初始登记条件。2、C1商住楼房户总表，证明C1商住楼完成初始登记具备办证条件。3、住建局证明1，证明C1栋商住楼是在2014年4月完成初始登记具备办证条件。4、住建局证明2，证明C1栋商住楼在2014年4月18日完成初始登记，并于2016年9月26日不再受理产权登记。5、欠条，证明原告实际欠公司房款并早已违约证据。6、工商银行存款凭条，证明石云欠房款270元。7、手机银行截图，证明公司财务代交首付款129256元。8、工商银行存款凭条，证明公司财务代交首付款所在银行填单。9、工商银行对公流水，证明单日一笔交款。经庭审质证，原告认为证据1-4与本案无关；对证据5的三性均有异议，原告已经按照合同约定交付全部购房款，该欠条落款签名是两个人，且欠条时间在原告交付房款收据之后；对证据6、7、8、9的三性均有异议，被告其他证据来佐证是被告代原告交的房款，且原告已经全部交付购房款是事实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，经本院审查认定如下：1、对原告缴纳购房款的收据，被告亦对其真实性予以认可，合法有效，本院予以认定。2、对被告提供的证据1-4，真实合法，与本案有关联性，予以认可；对证据5，该欠条经庭审调查被告亦认可不是石云本人所写，本院不予认定；证据6-9，该银行存款并不能单独证明是由被告替代原告缴纳房款，且被告已经向原告出具盖有被告财务专用章的收款收据，从该组证据来看，原告已经足额缴纳了房款，故对被告提交的证据6-9真实性、关联性予以认可，对证明目的不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年10月15日，原告与被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司开发的位于黎平县××新区商住楼××单元××号商品房，合同约定房屋建筑面积155.38平方米，套内建筑面积为124.14平方米，按套内建筑面积计算，房屋总价款419526.00元，同时约定被告应在2014年11月28日前向原告交付该商品房。原告于2014年11月7日全部交清了购房款419526.00元。原告购房契税及房屋专项维修基金于2019年5月5日已缴纳。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司按约定及时向原告交付了该商品房。合同第二十条第三项约定：（一）出卖人承诺于2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.2%的违约金。至法庭辩论终结时止，被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现原告不要求退房，请求被告协助办理不动产权证，并承担违约责任。另查明，原告购买的楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司开发的位于黎平县××新区商住楼××单元××号房所在的C1幢楼已于2014年4月16日竣工验收备案完成，并已于2014年4月18日办理了该栋楼房屋的初始登记，房权证号为：黎平县字第××号。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，被告已向原告交付房屋使用，现原告不请求退房，要求继续履行合同，合同仅有部分义务未履行完毕。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的规定，故对原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》，将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书的诉求，本院予以支持。关于被告辩称公司早已经具备办证条件，原告未尽先履行义务和政府行政改革原因，被告不存在违约或应免除违约责任。本院认为，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。原告未委托被告办证，开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。本案被告虽已领取初始权属证书（即具备办证条件），但被告未及时将自身应出具的必要证明文件通知或交付给原告，未履行合同约定的义务，亦属违约。同时，先履行缴纳购房契税、专项维修基金与办理不动产权证和交房有关，与被告及时向原告交付办理不动产权证的必要证明文件无关。政府改革办理不动产权证的行政行为与被告初始权登记和向原告交付办理不动产权证的必要证明文件的协助行为无必然的联系。为此，本院对被告的辩称理由不予采信。合同约定，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金，合同约定明显过高，原告主动要求调整到按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，其计算方式符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院予以支持。原告请求逾期办证违约金为按已交房款419526.00元，按年利率6.18%计算，自2015年12月29日（合同约定2015年12月28日第二日）起算至2019年5月16日止合计1234天，违约金为：419526.00元×6.18%/年÷365天×1234天=87653.60元,超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告石云与被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司将出售给原告石云的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告石云办理不动产权证书；二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司、楚国城旅游开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告石云逾期办理商品房转移登记相关文书违约金87653.60元;三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2042元，减半收取1021元，由被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  薛文银二〇一九年六月十九日书记员  聂晓彬