广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7550号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇侨兴花园侨兴路68号,统一社会信用代码91442000707879557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，1994年5月13日出生，汉族，住广东省廉江市，系原告员工。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。被告：曹树德，男，1959年8月4日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）与被告全宏虎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，本院依法适用小额诉讼程序，由审判员唐群独任审理。原告侨兴公司的委托诉讼代理人陈富辉、欧阳明，被告曹树德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付2015年11月1日至2018年12月31日拖欠的物业管理费6555.76元；2.判令被告向原告支付滞纳金7211.34元[6555.76元×(38个月-40天)×1‰]。事实和理由：被告入住原告从事物业管理的侨兴花园别墅A31栋后，前段时间能按时向原告支付物业管理费，与原告已形成事实上的物业管理服务合同关系。但自2015年11月起，被告就拖欠物业管理费至今不交。经原告多次口头和上门催告，均不理睬。原告遂于2018年12月28日在其门口张贴催交通知单，但仍无结果。为维护原告合法权益，现向贵院起诉，并盼依法判如所请。原告侨兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、委托书、工作证明书、受委托人身份证;2.物业服务协议、收费专用收据、催交通知单、催收照片;3.中山市住建局批复、（2018）粤2071民初4598号民事判决书、（2016）粤20民终5008号民事判决书、（2016）粤20民终5010号民事判决书；4.照片。被告曹树德辩称：一、原告诉讼被告拖欠物管费6555.76元是毫无根据的，更没有法律依据的。原告从2015年7月26日与侨兴花园业主委员会签订了协议，协议中各项条款约定服务项目，原告未做到约定中的各项服务承诺。二、根据我国合同法的有关规定，未按照合同协议约束的条款完善各项服务工作的，属于违约，必须承担相应的法律经济责任，无条件终止合同，双方没有合同服务关系存在，原告不能收取任何费用。三、根据我国合同法的相关规定，合同到期，没有续签有效的合同，也没有办理任何其他合法的手续，是没有资格再继续服务的，双方不存在任何关系，应该依法立即撤离侨兴花园。四、侨兴花园养狗成群，有开地下黑工厂，有外来人员出入不知身份，垃圾成堆，盗窃时有发生，时时有拉猪拉牛的大卡车进入过夜，车乱停乱放堵塞交通，杂草丛生等恶劣情况发生。五、在这种恶劣的环境下，没有任何管理服务的状态下，让业主产生心念，没有任何办法应付原告，只能拒付物管费。六、合同期满没有办理任何续签手续，对业委会也没有任何交代和承诺，跟西山社区管理部门也没有办理人任何继续服务的相关合法手续及承诺，更没有合法有效的收据和票据，也没有任何通信方式通知业主缴费。七、原告严重脱离了服务行业的标准，没有做好本职服务工作，造成侨兴花园的业主无法接受的现实，就产生了抵制的后果。八、原告提起交滞纳金是没有法律依据的，如今是文明的法制社会，强买强卖的行为是侨兴花园全部业主坚决不答应的，还业主物业自治权，望驳回原告诉讼将承担一切费用。被告曹树德为其辩解依法提交了如下证据：1.照片若干；2.协议书；3.西山社区居委会证明；4.解聘通知书照片；5.群相册截图；6.照片。经审理查明：被告曹树德系中山市三乡镇侨兴花园A31幢的业主，该物业于2015年11月13日办理由曹树德作为权利人的房地产权属证书[不动产权证号：粤（2015）中山市不动产权第0026154号]，建筑面积215.65平方米。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。2018年12月28日，原告侨兴公司通过现场张贴及拍照的方式向被告曹树德发出《欠费催缴通知单》，要求被告缴清所欠的从2015年11月份至2018年12月份，共38个月物业管理费6555.76元（172.52×38个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。原告侨兴公司主张被告曹树德尚欠2015年11月1日至2018年12月31日期间物业费6555.76元及滞纳金7211.34元[6555.76元×（38个月-40天）×1‰]，原告侨兴公司经多次追讨未果，于2019年3月21日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查明，2019年6月13日，本院工作人员在未通知原、被告的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对被告反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了了解并现场拍照。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张争议期间，侨兴花园物业服务由原告提供，被告对此无异议，本院予以确认。原告提供了涉案小区的物业服务，被告作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向原告支付对应的物业服务费。本案争议的主要焦点为：被告是否有权拒付物业管理费及滞纳金？对此，原告主张其物业服务确实存在可以改进的地方，经过近年来的改进，小区的物业管理有了好转，并不存在原告所称的严重失职；被告认为原告侨兴公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，并提交了小区现状的照片予以佐证。对此，本院就被告所反映的问题，于2019年6月13日上午未通知原、被告情况下，对涉案小区的卫生、交通通道状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：涉案小区公共区域设有垃圾箱，亦有保洁人员工作，垃圾箱未有垃圾严重堆积的情况，但部分区域存在业主乱扔垃圾的情况，部分绿化带（如多层住宅区与别墅区之间的绿化带）存在杂草丛生、垃圾未清理的问题；小区主要通行路段畅通，大部分车辆能够按照停车线停放，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，车上未见禁止提示；未见到小区公共场所存在放养犬只的情况；存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建的问题；勘查期间，亦有保安人员进行巡逻。本院认为，从现场勘查的情况来看，原告履行了保安、保洁等主要的物业服务，相对于被告提交的2016年期间的照片所显示的情形，有较大改进。但部分项目如卫生服务、车辆停放管理导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，虽然上述瑕疵部分原因是小区个别业主缺乏公共道德意识所致，但原告作为物业服务机构，亦应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如合理规划垃圾收纳区域，加强绿化带清洁工作，规划增加停车区域，给违规停放车辆张贴温馨提示等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，不乱扔垃圾，不乱停乱放车辆。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。综上，本院认为，被告关于物业服务公司的管理服务存在重大瑕疵为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予支持。关于物业服务费的计算标准，涉案物业的建筑面积为215.65平方米，原告主张物业服务费按建筑面积0.8元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业服务费为172.52元，故被告应向原告支付2015年11月1日至2018年12月31日共38个月的物业服务费6555.76元（172.52元/月×38个月）。关于滞纳金，被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，其应向原告支付拖欠物业管理费的滞纳金。原告主张按每日1‰计算滞纳金，被告对此不予确认的情况下，原告又未举证证明约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，显然过高，本院根据被告的抗辩意见及结合本案具体情况，将滞纳金调整为中国人民银行同期同类贷款利率。故本院核定滞纳金计算方式为：以每月172.52元为基数，从应缴之日即当月10日起，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曹树德于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2015年11月1日至2018年12月31日期间物业费6555.76元及滞纳金（滞纳金计算方式：以每月172.52元为基数，从应缴之日即当月10日起，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计至清偿之日止）；二、驳回原告中山市侨兴物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，减半收取72元（原告已预交），由被告曹树德负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员 唐 群二〇一九年六月二十日书记员 洪艺华