上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初15727号原告(反诉被告)：上海雪杨电子有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：易雪映，总经理。原告(反诉被告)：上海研杨电子有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨大志，总经理。上列两原告共同委托诉讼代理人：张弛，上海大度律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：王慧娟，上海大度律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海诺薇兰日化有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王军明，总经理。委托诉讼代理人：乔雨，上海市江华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟峰，上海市江华律师事务所律师。第三人：上海金虹房地产估价有限公司，住所地上海市徐汇区龙华西路XXX号XXX室。法定代表人：王宇，董事长。委托诉讼代理人：王秀暾，男。原告上海雪杨电子有限公司、上海研杨电子有限公司诉被告上海诺薇兰日化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年11月13日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人张弛、王慧娟、被告委托诉讼代理人陈伟峰到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉。本案于2019年1月8日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人张弛、王慧娟、被告委托诉讼代理人陈伟峰到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法追加上海金虹房地产估价有限公司为第三人参加诉讼。本案于2019年5月22日第三次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人张弛、王慧娟、被告委托诉讼代理人乔雨、陈伟峰、第三人委托诉讼代理人王秀暾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海雪杨电子有限公司、上海研杨电子有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因2016年租赁涉案房屋被动迁所产生的停产停业损失、装修损失、设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备损失、员工遣散费、租金差额等，共计人民币4,046,160元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第1项诉讼请求为判令被告支付停产停业损失50万元、设备搬迁损失22万元、房屋装修损失136万元、搬迁费用233,000元、员工遣散费用482,500元、搬迁奖励费1万元、租金差额1,125,660元、公证费15,000元，共计3,946,160元。事实与理由：2016年两原告与被告签订租赁合同，两原告承租位于青浦区重固镇赵重公路XXX号，二号楼8楼9楼(一半)10楼另加一号楼5层6层(办公楼)二幢面积共计1,500平方米。约定租赁期限自2016年1月15日起至2022年1月14日止。后青浦区下达房屋征收方案公告，两原告所租赁房屋也在房屋征收范围内，被告要求两原告在合同未到期的情况下搬迁。两原告在租赁房屋室内外花费了大量的装修费用、安装了设备，一旦搬迁会导致停产停业、固定设备不可再使用、非固定设备受到破坏价值贬值等，且搬迁会产生设备搬迁和安装费用、员工遣散等费用。被告房屋的征收造成租赁合同无法继续履行，因此造成原告巨大损失。故原告诉至法院，作如上诉请。被告上海诺薇兰日化有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。根据租赁合同约定，遇到动迁造成合同无法履行的，双方互不承担责任，被告不需要向原告承担任何形式的损失。相反，原告自2018年2月15日起，违反合同约定，拖欠被告租金及部分水电费。被告上海诺薇兰日化有限公司表示，原告拖欠被告自2018年2月15日起的租金及同年4月、5月的水电费，虽经被告多次催讨，但原告至今未付。故提起反诉请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》；2、反诉被告支付租金203,775元(按每平方米每天0.55元计算，自2018年2月15日起暂计至2018年10月20日直至实际交付之日止)；3、反诉被告支付滞纳金暂计10,188.75元(按实际发生租金的5%计算)；4、反诉被告支付水电费13,139.59元；5、反诉受理费由反诉被告承担。审理中，反诉原告明确反诉请求为1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》于2018年11月13日解除；2、判令反诉被告支付租金222,750元；3、判令反诉被告支付滞纳金暂计11,137.50元(按实际发生租金的5%计算)；4、判令反诉被告支付水电费13,139.59元；5、反诉受理费由反诉被告承担。原告针对被告的反诉辩称：同意解除租赁合同，应当以签订征收补偿协议日期为解除合同日。租金支付起算日认可，结束日期应当以签订征收补偿协议的日期，被告签订征收补偿协议后，其已无权再向原告收取租金。原告实际于2018年6月15日已经搬离房屋，当时也告知被告，水电费可以从支付的押金中扣除，不同意支付滞纳金及水电费。第三人上海金虹房地产估价有限公司述称：安置对象是房东，第三人只对房东的现状进行勘察，不与承租人接触，只要房东认可就可以。原告与被告的请求与第三人无关。经开庭审理查明：2016年1月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于青浦区重固镇赵重公路XXX号，二号楼8楼9楼(一半)10楼另加一号楼5层6层(办公楼)二幢面积共计1,500平方米房屋出租给给乙方使用。第二条约定，房屋租赁期为六年，自2016年1月15日起至2022年1月14日止，房屋租金每隔三年提增一次提增幅度增加10%；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订合同。第三条约定，租金按每平方米每天0.55元计算，年租金301,125元；双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金2万元，租金(半年)一付先付后用，租金支付日为支付月的5日前；如乙方按合同履约，保证金在合同终止时归还。第七条约定，租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用租房进行非法活动，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作；房屋因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；乙方可根据自己经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再续租，甲方也不作任何补偿；乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，原告将系争厂房交付给被告，被告对系争厂房进行装修。另查明：第三人受案外人青浦区重固镇房屋土地征收补偿办公室(以下简称重固征收办)委托对位于青浦区重固镇上海诺薇兰日化有限公司的房屋、附属物及相关资产进行估价，于2017年12月19日出具估价报告，载明：价值时点为2017年7月11日，评估对象为上海市青浦区重固镇赵重公路XXX号，上海诺薇兰日化有限公司房屋的建安重置价(包含装修附属物及设备资产价值)。其中涉及原告资产设备库存物资评估明细为：电子加工设备117,780元、立式空调(移机费)3,600元、监控设备(不可搬迁)6,360元、灯带(不可搬迁)26,400元、检验设备12,000元、门禁系统4,740元、办公室、车间装修工程288,000元、库存物资、货架、操作台灯12万元，合计578,880元。又查明：2018年1月4日，案外人重固征收办与被告签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，约定：被告的非居住房屋坐落重固镇赵重公路XXX号，房屋用途工业，房屋结构框架，权证登记建筑面积12,383.18平方米，无证面积1,269.67平方米，权证登记用地面积7.41亩；经上海金虹房地产估价有限公司评估，被告房屋建安重置价为39,217,764元，被告房屋相应土地使用权费用2,223,000元，被告设备搬迁和安装费用计2,322,960元，被告无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用为4,974,135元，被告停产、停业损失补偿为3,095,795元，被告一次性速迁奖励费976万元。被告在签订本协议后90天，即2018年4月3日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。如乙方不能如期搬迁的，取消本协议的一次性速迁奖励费。双方约定的其他事项为：附属物(装修、构筑物、绿化)4,313,740元，职工遣散费3,095,795元，土地前期整理费741,000元，库存物资搬迁费221,800元。本协议总价69,965,989元。协议另对其他事项作出约定。还查明：原告向被告支付租赁保证金2万元，支付租金至2018年2月14日。2018年6月14日，原告向被告发出搬离房屋通知，内容为“因我公司承租的你方厂房在政府征收范围内，我方于2018年6月15日搬离你方厂房，租金自2018年2月15日计算至2018年6月15日，支付方式按照我们双方协商好的在我方拆迁补偿款中扣除。另外，从2018年4月份起电费在我方押金中扣除，剩余押金请贵司于6月20日前退还给我司”。被告在落款处加盖公司印章。以上查明的事实，由原告与被告及第三人的陈述，租赁合同、估价报告、补偿协议、搬离房屋通知等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应恪守。因建设需要，系争厂房坐落的土地被列入规划范围而被动迁，被告依据补偿协议已经取得补偿款，原告作为系争厂房承租人，在合同租赁期届满之前提前搬离租赁场所，产生了一定损失，故原告有权向出租人主张因动迁产生的合理补偿款。审理中，第三人对估价报告作了明确说明，被告以此估价报告为依据签订了补偿协议，明确了涉及原告的装修补偿、设备搬迁等补偿，本院予以确认。原告未能提供充分证据证明其产生所主张的损失金额，然系争厂房被动迁，原、被告及其他承租人均产生了相应损失，故本院结合动迁事实、房屋权属、双方损失、补偿标准、租赁房屋面积、合同履行程度、合同的预期利益、租赁现状等酌情认定为原告应获得停产停业损失375,000元、员工遣散费375,000元、装修及设备搬迁等补偿款578,880元。合同因被面临动迁客观无法履行而解除，原告知晓动迁情况后已向被告发出搬离房屋通知，故本院认定案涉合同系因客观不能履行应予以解除，案涉合同于2018年6月14日解除。因原、被告一直就腾退问题、补偿问题进行协商，且原告向被告表示租金在其补偿款中扣除，故对被告向原告主张逾期付款滞纳金，本院不予支持。针对房屋租金，原告向被告表示愿意支付自2018年2月15日计算至2018年6月15日的租金，而被告与案外人重固征收办已于2018年1月4日签订补偿协议，因此，被告向原告主张2018年6月15日之后的房屋租金，缺乏依据，本院认定原告应向被告支付租金100,375元。针对水电费，原告已经向被告明确表示在其支付的租赁保证金中扣除，该款足够抵扣水电费，故对被告向原告主张水电费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海诺薇兰日化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海雪杨电子有限公司、上海研杨电子有限公司停产停业损失人民币375,000元；二、被告上海诺薇兰日化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海雪杨电子有限公司、上海研杨电子有限公司员工遣散费人民币375,000元；三、被告上海诺薇兰日化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海雪杨电子有限公司、上海研杨电子有限公司装修及设备搬迁等补偿款人民币578,880元;四、原告上海雪杨电子有限公司、上海研杨电子有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、反诉原告上海诺薇兰日化有限公司与反诉被告上海雪杨电子有限公司、上海研杨电子有限公司于2016年1月1日签订的《租赁合同》于2018年6月14日解除；六、反诉被告上海雪杨电子有限公司、上海研杨电子有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海诺薇兰日化有限公司租金人民币100,375元；七、反诉原告上海诺薇兰日化有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币39,169.20元，减半收取计人民币19,584.60元，由原告上海雪杨电子有限公司、上海研杨电子有限公司负担人民币11,204.64元，被告上海诺薇兰日化有限公司负担人民币8,379.96元；本案反诉受理费人民币2,353.28元，由反诉原告上海诺薇兰日化有限公司负担人民币1,199.53元，反诉被告上海雪杨电子有限公司、上海研杨电子有限公司负担人民币1,153.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙佑正二〇一九年六月二十八日书记员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。