贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1094号原告：贵州中天创新物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区长宁街2号阳光花园1栋7单元1层1号，统一社会信用代码915201137143734318。法定代表人：罗辉，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：魏玉明，该公司法律顾问。委托诉讼代理人（特别授权代理）：马振宇，该公司员工。被告：楼金珠，女，1964年9月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王建州，男，1960年1月22日出生，住址同上，（系楼金珠丈夫）。委托诉讼代理人（特别授权代理）：吴如新，贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律服务工作者，执业证号32401011100302。原告贵州中天创新物业管理有限公司（以下简称中创物业公司）与被告楼金珠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中创物业公司的委托诉讼代理人魏玉明、马振宇，被告楼金珠的委托诉讼代理人王建州、吴如新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中创物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费4391.76元，滞纳金2162.56元，合计6554.32元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月29日，原告与乌当区绿湾国际业主委员会签订了《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，合同约定，乌当区绿湾国际业主委员会将乌当区绿湾国际委托与原告进行物业管理，物业类型：住宅，坐落位置乌当区××号，管理区域：绿湾国际小区。建筑面积：住宅121834平方米，地下车库31130平方米，总面积合计152936平方米，乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主及物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。双方约定物业管理费用：本物业的住宅管理服务费按1.25元/平方米标准收取（不包含公用水、电费），商业用房管理服务费按1.5元/平方米收取。乙方按产权面积向房屋所有人（或使用人）按季度在15日前收取物业管理费。合同签订后，原告按照约定入驻，对该物业进行管理，被告的房产面积为121.15平方米，每月物管费为151.44元，而被告自2016年5月1日开始就没有向原告缴纳物业费，截止2018年9月已经29个月未缴纳费用，经原告多次催讨，被告拒绝支付。为此请求法院依法判决。被告楼金珠辩称，1、原告的注册地在贵阳市，其应在该区域从事物业服务，而绿湾国际小区属乌当区，原告属无照经营。2、虽然原告与乌当区绿湾国际业主委员会签订了《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，但业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同应经业主大会同意，原告没有举证证明其签订的合同经过了业主同意，应当认定无效。3、即便合同有效，但原告自进驻小区以来服务不作为、乱作为，未履行物业服务职责，以敛财为目的，侵害业主利益，破坏公共设施，导致小区环境卫生脏乱差，并造成安全隐患。比如：未对小区电梯进行维修、养护和管理，也未选聘专业企业对电梯进行专项管理，造成电梯故障频繁；未对小区消防设施维修、养护和管理，造成消防设施缺失；破坏辖区公用设施，擅自拆卸铁质安全防护单元门、防盗门，至今未恢复，损失近百万元，造成业主被盗时有发生；原告拒绝缴纳小区公共区域的电费，致供电局停电，造成小区停电停水，严重影响业主的生活；破坏小区绿化，景观树，垃圾堆积如山，长期不运走，对他人占道建设不予阻止，造成交通堵塞，有人存放易燃易爆物品不予阻止，监控设施长期失效，擅自让外来人员进小区进行推销等等。即便合同有效，因原告的上述违约行为，被告也有权拒绝支付物业费。4、对于拖欠的物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告请求被告支付物业费，应当充分举证证明其已经向被告送达了书面催交的相关证据；对于滞纳金，合同没有约定，原告的诉请没有依据。综上，由于原告起诉被告不合理，其诉请无道理和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年3月18日，位于乌当区××号的绿湾国际小区成立了“乌当区绿湾国际业主委员会”（以下简称业委会），2016年4月29日，该业委会与原告签订了《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，约定业委会将绿湾国际小区委托给原告进行物业管理。该合同约定，原告提供服务的面积为住宅121834平方米，以下车库31130平方米，总面积为152936平方米；受益人为小区全体业主及物业使用人。对于物业管理服务费用的收取标准，合同约定为住宅管理服务费按1.25元/平方米收取（不含公用水、电费），商业用房管理服务费按1.5元/平方米收取，原告按产权面积向房屋所有人（或使用人）按季度在15日前收取物业管理费。对于违约责任，合同约定，任意一方违反合同约定，另一方有权要求违约方限期整改，逾期未整改，有权要求违约方承担相应的违约责任并赔偿违约损失，直至合同解除。合同还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等有关内容进行了明确约定。业委会与原告签订《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》后，原告从2016年5月1日起为小区提供物业服务至2018年9月30日。另查明，被告楼金珠购买的绿湾国际小区D2栋3单元5层3号房屋，建筑面积为121.15平方米，其从2016年5月1日起至今未向原告交纳物业服务费。根据《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》约定的收费标准，2016年5月1日至2018年9月30日期间被告应交纳的物业服务费为121.15平方米×1.25元/平方米·月×29个月=4391.68元（四舍五入）。还查明，2017年3月25日，业委会就小区更换单元门事宜在小区各个单元门口及大门等显著位置向小区全体业主公示七天，征询全体业主的意见。2018年5月18日，贵阳市乌当区龙广居委会向绿湾国际小区全体业主张贴告知书，明确告知业主，小区业委会成立于2016年3月18日，任期两年，由于任期届满，原业委会未按规定改选，且顺新社区和龙广居委会多次联系业委会成员协商改选事宜未果，小区任何人均不得再以业委会名义行使权利。再查明，在原告为小区提供物业服务过程中，原告存在电梯维修不及时、2018年度电梯年审费未缴纳、公共区域电费欠费等情况。本院认为，案涉小区业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与物业公司签订服务合同，原告与业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，该合同除对物业服务企业及业委会有约束力外，对小区业主同样具有法律约束力，各方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据前述合同约定，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定及《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为绿湾国际小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据，因被告未交纳的物业费为4391.68元，故本院按4391.68元金额予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，该请求实质是被告拒绝缴纳物业管理费产生的违约金。本案中，虽然原告已经履行了主要的物业服务义务，但其与业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中对业主逾期缴纳物业费是否应当支付违约金及支付违约金的标准没有约定，故原告该项诉请，本院不予支持。对于被告楼金珠在庭审中的抗辩意见。本案中，原告提供了主要的物业服务，但被告拒绝支付物业服务费影响了物业管理公司的正常运转和小区的公共卫生秩序，加之被告事实上已经享受了原告提供的物业服务，而对于原告的服务是否需要整改，被告并未提交证据证实其已向原告提出了整改要求，因此，被告仍应根据《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》的约定向原告支付物业服务费，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告楼金珠于本判决生效之日起十日内支付原告贵州中天创新物业管理有限公司2016年5月1日至2018年9月30日期间的物业服务费4391.68元；二、驳回原告贵州中天创新物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告楼金珠负担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 陶 红二〇一九年六月三日书记员 赵伶俐