浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终3020号上诉人（原审原告）：浙江苏嘉医疗器械股份有限公司，住所地：浙江省嘉兴市经济开发区振兴路168号，统一社会信用代码：913304001465081226。法定代表人：鲍忆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘昕，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜嘉男，上海德尚（嘉兴）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市新创房地产有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区建国北路福临新家园D5幢5号，统一社会信用代码：91330402738413266Q。诉讼代表人：浙江子城律师事务所，系破产管理人。委托诉讼代理人：钱益波，浙江子城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵全，浙江子城律师事务所律师。上诉人浙江苏嘉医疗器械股份有限公司（以下简称苏嘉公司）因与被上诉人嘉兴市新创房地产有限公司（以下简称新创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初4569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案因案情疑难复杂，报本院院长审批延长审限三个月。本案现已审理终结。苏嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持苏嘉公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由新创公司负担。事实和理由：一、一审判决认定的事实和理由错误。1、一审认定苏嘉公司并非以取得房产作为签订合同的目的，认定错误。只有合同约定不明确时，才会通过探求合同目的来分析和解决纠纷。本案中双方补充协议明确清楚，不存在争议。而且，双方签订合同的目的和真实情况是复杂的。苏嘉公司当时有安置员工住房和吸引特殊人才的需要，有能力购买新创公司的房产，但如果能获取更大利益也可以选择更大的利益。同时考虑到2014年房地产市场不景气，如果更大的利益不能实现，苏嘉公司也可以选择继续履行商品房买卖合同。苏嘉公司考量了可能出现的商业风险和收益情况，权衡利弊之后才与新创公司签订了合同和补充协议，一审法院简单以双方约定了回购条款就认为苏嘉公司没有购买房产的目的，不符合商业活动的特点。2、双方都是法人，房产交易的数量和金额大于普通自然人购房，所以关于房款支付在补充协议中进行了特别约定。由于房产没有全部竣工，苏嘉公司为保障自己的权益不可能一次性支付全部价款，且后续苏嘉公司得知新创公司因为规划许可的问题无法办理房产证，苏嘉公司更不可能在无法取得产权证的情况下冒全额付购房款的风险。一审认为苏嘉公司支付的款项是笼统的大额支付，与一般房屋买卖不符，缺乏依据。3、新创公司的房产有部分拆迁房，且是在房产市场不景气且房产还未竣工的情况下出卖，双方交易价格并未远低于市场价。而且双方通过补充协议具有了选择权，对新创公司来说，在房价上升时，可以行使回购权，在房价下跌时，可以放弃回购权。对于苏嘉公司来说，在可以获利时，可选择放弃房屋，否则可以选择拥有房屋所有权，将其作为员工奖励和分红，而且可合理避税。一审认为苏嘉公司支付的房屋价款远低于合同价，且是为了取得资金占用利息，与事实不符。二、一审判决适用法律错误。双方签订的商品房买卖合同和补充协议是真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害第三方利益，应为有效。双方进行了网签备案，具备公示和公信力。现由于新创公司一房两卖而否决双方买卖合同的有效性是错误的。且即使双方是基于民间借贷目的签订合同，但通过补充协议和解除部分商品房买卖合同，将借贷的本金及利息转化为购房款，即双方达成了新的合意，于法不悖，商品房买卖合同依然有效，新创公司理应按合同约定交付房产并支付逾期违约金。新创公司辩称，一、双方签订的商品房买卖合同并非真实意思表示，苏嘉公司支付的款项未针对具体房产，也不明确款项是何种性质，真实目的并非房屋买卖。二、双方签订的补充协议符合民间借贷关系中关于借款期限、借款利息支付、借款本金归还、保证人保证责任等特征，双方并非以购房为目的，否则不可能在商品房买卖合同的基础上再约定回购及还款、利息等事宜。补充协议具体内容与苏嘉公司相关行为违背房屋买卖常理。1、2014年9月签约的22套房屋总价款两千多万，但苏嘉公司仅支付了1000万，差额巨大，违背市场规律，同理2014年12月签约的7套亦是如此。2、若苏嘉公司明确需要购买房产，应当及时办理购房手续并要求开具相应的发票，但苏嘉公司明确表示可暂不办理房产证且从未要求开具发票。3、正常的房屋买卖根本无需新创公司的法定代表人承担连带保证责任，实际是以房屋作为借款担保，新创公司还款后，苏嘉公司才会以此撤销房屋备案。三、新创公司在向苏嘉公司借款后，已经通过关联企业归还借款本息共计438万元，付款进度与付款数额基本能够与双方补充协议中支付利息等约定匹配。2016年10月18日，新创公司通过关联企业一家乐公司向苏嘉公司支付款项的结算业务申请书上，“附加信息及用途”明确标注“代新创归还借款”内容，此也反映双方系民间借贷关系，根据《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，本案应按民间借贷关系审理。苏嘉公司向一审法院起诉请求：1.新创公司支付逾期交房违约金1431064.84元；2.本案诉讼费用由新创公司承担。一审法院认定事实：苏嘉公司与新创公司分别于2014年9月8日、9月9日、9月10日签署商品房买卖合同22份，同年9月11日双方签订商品房买卖合同补充协议，约定新创公司将22套总价值为2011.7592万元的房产出卖给苏嘉公司，双方签订商品房买卖合同，并且办理备案手续（暂不办理房产证），苏嘉公司在2014年9月11日向新创公司支付购房款1000万元，新创公司承诺在12个月内向苏嘉公司回购上述房产（回购款以苏嘉公司已付购房款1000万元为基准每月增加2%，回购款增加部分分4次支付，其中2014年9月12日、12月12日、2015年3月12日、6月12日每次一次性支付给乙方600000元，2015年9月10日归还已付购房款10000000元。）自然人朱华对本协议约定中新创公司应履行的义务承担连带责任保证。若新创公司依约定履行了上述回购的承诺，全额支付了苏嘉公司的全部回购款和增加部分，则双方均有权单方解除已签订的商品房买卖合同，苏嘉公司应于新创公司一次性退还购房款后的7日内协助新创公司办理备案登记撤销手续。若新创公司在约定时间内未一次性全额退还已付购房款或支付回购款增加部分的，苏嘉公司有权选择以下任意一种方式解决：（1）上述情形产生视为新创公司放弃回购上述房产权利，新创公司同意放弃上述房产合同总价款与苏嘉公司已支付房款的差额，即新创公司同意视作苏嘉公司已付清全额房款，且苏嘉公司已收取的回购款增加部分也不再返还；（2）苏嘉公司亦可单独要求自然人朱华履行回购的承诺，向苏嘉公司支付购房款、回购款增加部分并承担由此产生的律师费、诉讼费等相关费用，自然人朱华履行完毕后，则双方签署的商品房买卖合同解除，苏嘉公司协助新创公司办理备案登记撤销手续等内容。双方在协议上盖章确认，朱华在担保方处签字确认。同日，苏嘉公司向新创公司转账10000000元。同年12月17日双方签署《商品房买卖合同》补充协议一份，协议约定新创公司将7套总价值为6716093元的房产出卖给苏嘉公司，双方签订商品房买卖合同，并且办理备案手续（暂不办理房产证），苏嘉公司在2014年12月18日向新创公司支付购房款600万元，新创公司承诺在6个月内向苏嘉公司回购上述房产（回购款以苏嘉公司已付购房款600万元为基准每月增加2%，回购款增加部分分2次支付，其中2014年12月20日、2015年3月18日每次一次性支付给乙方360000元，2015年6月17日归还已付购房款6000000元。）其他内容同上一份补充协议。苏嘉公司于同年12月19日向新创公司转账600万元。同年12月26日，双方签订7套商品房买卖合同。2014年12月16日至2016年10月18日，新创公司通过其关联公司向苏嘉公司支付了4380000元。双方确认解除6套房屋买卖合同。现涉案的23套房产的网签权利人为苏嘉公司。现新创公司已进入破产程序，苏嘉公司申报的债权未予确认。一审法院认为，本案的争议焦点为双方的法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。从双方提供的证据来看，更符合民间借贷的特征，理由如下：一、在补充协议中，双方约定新创公司享有回赎权，这说明苏嘉公司作为购房者在签订合同时即明知可能无法取得房产，因为在新创公司行使回赎权的时候，苏嘉公司必须同意新创公司的回购而无法保留房产，所以苏嘉公司并非以取得房产为签订合同的目的。二、本案涉及二十多套房产，苏嘉公司支付的款项并没有一一针对哪套房产，而是笼统的大额支付，这也与一般的房屋买卖不符。三、苏嘉公司支付的房屋价款远低于合同价，尤其是2014年9月份的房产，房产总价值两千多万，而苏嘉公司仅支付1000万元，说明新创公司并不以出卖房产为目的，而是为了取得资金，只要资金状况改善，新创公司就可以有权回购房产。四、双方还约定由新创公司的法定代表人朱华为新创公司的回购房产作担保，这明显与房屋买卖不符。五、从本案的回购协议中约定资金占用损失来看，苏嘉公司也是以取得资金利息作为目的，而将房屋作为资金安全的担保而已。综上，一审法院认为双方属于民间借贷关系，而非房屋买卖关系。故苏嘉公司要求新创公司支付逾期交房违约金的诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回苏嘉公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取8835元，由苏嘉公司负担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为苏嘉公司与新创公司之间法律关系的性质。苏嘉公司主张双方间系商品房买卖合同关系，新创公司则认为签订商品房买卖合同系为借款提供的担保。经审查，双方先后两次签订多份商品房买卖合同，随即又分别签订补充协议，约定新创公司对房产进行回购。从协议内容来看，第一，如新创公司回购房产，苏嘉公司不得拒绝，可见其并无保留房产的主动选择权，有别于一般房产交易获取房产之目的。且新创公司在回购时需加付一定资金利息，即回购价高于购房价。苏嘉公司明知可能无法取得房产，仍签订补充协议同意对方支付资金利息来回购房产，说明其并非以取得房产为目的，而是为了获取资金利息。第二，在新创公司无法履行回购承诺时，苏嘉公司仅需以其已支付的部分款项作为对价来获取房产，无需付清剩余房款，显然与正常房屋交易不符。苏嘉公司也可要求新创公司法定代表人对支付回购款承担保证责任，此种情形下，苏嘉公司同样无法取得房产，反而更凸显其为了获取资金利息，将房屋作为资金安全的担保。从上述情况来看，本案与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案登记的方式为借贷提供担保的做法相吻合。因此，双方之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以案涉房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系。苏嘉公司关于其是投资买房，因房屋未竣工而仅支付部分房款，签订补充协议规避商业风险等辩解，本院难以采信。综上所述，苏嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17680元，由上诉人浙江苏嘉医疗器械股份有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年六月十一日法官助理沈文潇书记员陈丽琼