重庆市江津区人民法院民 事 裁 定 书(2019)渝0116民初474号原告：重庆市江津区洛维房地产开发有限公司,住所地重庆市江津区江津滨江路西段10-4滨江怡苑,统一社会信用代码915001167093226642。法定代表人：刁新友，董事长。委托诉讼代理人：刘年坤，重庆君策律师事务所律师，一般代理。被告：重庆市荣德房地产开发有限公司,住所地重庆市江津区油溪镇新街,统一社会信用代码915001167688629355。法定代表人：朱跃庆，执行董事。委托诉讼代理人：曹承晋，重庆渝津律师事务所律师，一般代理。被告：黄昌志，女，汉族，1962年10月17日出生，住所地重庆市江津区。被告：叶昌维，男，汉族，1966年5月4日出生，住所地重庆市江津区。被告：涂景维，男，汉族，1966年1月23日出生，住所地重庆市江津区。被告：伍春跃，男，汉族，1970年3月7日出生，住所地重庆市江津区。上述四被告共同委托诉讼代理人：刘安祥，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。上述四被告共同委托诉讼代理人：甘婷菊，重庆宇广律师事务所律师，一般代理。被告：重庆市江津区吴滩镇人民政府，住所地重庆市江津区吴滩镇宝塔社区居民阜街88号，统一社会信用代码11500381736556597C。法定代表人：刘胜，镇长。委托诉讼代理人：张宇星，重庆百君律师事务所律师，一般代理。原告重庆市江津区洛维房地产开发有限公司（以下简称“洛维公司”）与被重庆市荣德房地产开发有限公司（以下简称“荣德公司”）、黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃、重庆市江津区吴滩镇人民政府（以下简称“吴滩镇政府”）合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为普通程序组成合议庭进行了审理。原告洛维公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付位于重庆市江津区吴滩滨河路工程B栋面积7185平方米的房屋折价款共计人民币1000万元（暂定，最终以评估结论为准）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年12月18日，被告吴滩镇政府因实施吴滩镇集镇规划和学校建设，与重庆市江津区四面山建筑工程有限责任公司（以下简称“四面山建司”）签订《联合修建吴滩滨河小区农民新村协议》，以房屋基地面积390元/平方米供给四面山建司建设（实际由原告与四面山建司共同投资建设）。为此，四面山建司和原告投入资金共计约1150万元进行项目建设，因土地征收手续未完善、补偿安置等费用未落实，导致村民群访、阻工而于2003年7月起被迫全面停工（原告仅将A栋建成，B栋共计7185㎡只修建到2977.38㎡而未能全部完成），给原告造成了巨大的经济损失。2012年11月13日，江津区委为解决上述问题，召集重庆市江津区国土资源和房屋管理局（以下简称“国土房管局”）、区城乡建委、区规划局、吴滩镇政府等职能部门及原告负责人进行研究讨论，从而作出《关于解决吴滩镇“滨河新村”项目建设历史遗留问题的会议纪要（2012第33号）》，要求该项目的引进企业（即土地中标企业）补交已建的A栋（农民建房已办证）、B栋（原告修建的在建停工十年）、C栋（农民建房已办证）的房屋共计23800㎡的土地出让金。2012年11月29日，吴滩镇政府与原告签订了《吴滩镇滨河新村项目投资协议书》，确认了原告和四面山建司对该项目前期的大量投入，明确由吴滩镇政府与原告共同完善相关遗留事宜并按程序由原告对该项目实施开发。协议书签订后，原告委托有资质设计单位设计了项目总平面及施工图，并与吴滩镇郎家村场口村民小组签订了《交地备忘录》，取得了该地块的实际使用权。2014年8月14日，重庆市江津区工程建设与公共资源交易中心向社会公布津交易公告字（2014）62号《重庆市江津区（吴滩镇）国有建设用地使用权公开出让公告》及《江津区国有建设用地使用权公开出让竞买须知（地块编号：吴滩滨河）》，决定对吴滩滨河地块国有建设用地使用权进行公开出让，该公告在公开出让条件处明确要求受让方负责办理出让红线内保留建筑19067.9㎡房屋（其中包括原告修建的B栋房屋面积7185㎡）的产权证并承担办理产权证的相关费用。同年9月3日，被告荣德公司以各种不正当的方式取得了该宗地的《成交确认书》。9月19日，荣德公司就项目地块与国土房管局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同明确约定荣德公司开发案涉地块的相关条件：建筑总面积67176.42㎡；建筑容积率不高于2.5不低于1；建筑限高不高于60米；建筑密度不高于40%；绿地率不低于30%；其他土地利用要求：受让方按区国土房管局签订的拆迁安置补偿和协议还房1548.77平方米，负责办理出让红线内保留建筑19067.9㎡房屋的产权证（包括负责办理产权证的相关费用）。但是，被告荣德公司取得土地使用权后，将上述B栋房屋全部修建完工，却拒绝将上述房屋中的7185㎡交付给原告并为原告办理产权证，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。遂后，原告向法院提起诉讼，要求该项目的实际承包人被告黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃等人承担占有物损害赔偿责任，该案经法院审理后，认为吴滩镇政府已对案涉B栋建筑物进行评估且已通知原告领取补偿款，从而认定黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃四人对原告九该B栋房屋不构成侵权，驳回了原告的诉讼请求。原告认为，案涉B栋房屋系原告经合法手续修建，并承担了相应费用，理应享有相应的权利，且该事实已经重庆市江津区工程建设和公共资源交易中心、国土房管局、江津区规划局等职能部门的认定并纳入土地出让条件，而被告吴滩镇政府在未经原告同意和知晓的情况下，利用土地出让之机，擅自评估，并授权或同意被告荣德公司及被告黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃等人在原告不知情的情况下将原告修建的B栋房屋拆除，给原告造成了巨大的经济损失，应赔偿原告相应的损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。本院经审查查明，2012年11月29日，原告（乙方）与被告吴滩镇政府签订《吴滩镇滨河新村项目投资协议书》载明：“根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国合同法》等法律规定以及江津区委办公室《关于解决吴滩镇“滨河新村”项目建设历史遗留问题的会议纪要》（专题会议纪要[2012]第33号）精神，甲乙双方本着诚实信用、平等互利的原则，经协商一致，现就乙方在甲方所在地集镇规划区投资建设吴滩镇滨河新村项目达成如下协议：第一条2001年12月28日，吴滩镇政府与吴滩镇郎家村场口经济合作社签订了《农民置换建房用地协议》，采用置换方式占用该社集体土地74.0186亩。2002年12月18日，吴滩镇政府与四面山建司签订了《联合修建滨河新村协议》后进行建设，由于未办理土地征收法定手续，集体土地补偿安置等费用每落实到位，群众上访，致使四面山建司B栋在建项目被迫停工（A栋已建成）。2005年，经渝府地（2005）421号文件批准征收滨河新区土地55.753亩为国有土地，除已建的外，余下可出让土地32.6亩，解决了当地农民的补偿安置问题。2007年8月，江津国土房管纪（2007）9号《关于吴滩滨河路土地遗留问题座谈纪要》，但没有得到有效落实，成为历史遗留问题。为了妥善处理该遗留问题，甲方重新启动“滨河新村”项目建设。第二条甲方实施吴滩镇集镇规划建设，同意乙方在吴滩镇集镇规划区内的滨河路地块投资建设吴滩镇滨河新村项目，该项目地址位于吴滩镇滨河路，其用地面积计具体位置、四至范围以勘测定界为准。该宗地为商住用地性质。乙方应通过合法方式取得该宗土地使用权，土地使用权出让价格通过招拍挂确定。乙方承诺将按照土地使用要求对该地块进行开发利用。第三条乙方保证该项目的规划设计和建设应符合吴滩镇滨河新村修建性详细规划要求，开工建设前须将经有资质设计单位设计的项目总平面图及施工图纸报有权机构审核批准，同时将施工建设单位相关资质证明报甲方备案。第四条该项目范围内已竣工的房屋，并办理了《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用权证》的，甲方协助乙方办理国有土地上的《房地产权证》，需补交的费用由乙方垫支，乙方垫支费用，从区政府返还给甲方的出让金来支付。第五条甲方协助乙方办理项目的规划、用地、建设等手续，相关费用由乙方负责。乙方在施工中，如遇当地群众干扰，甲方协助乙方及时处理。第六条项目在建设和经营过程中，乙方必须依法经营，并负责项目区内排水、排污设施的建设，按工程需要，做好有关的照明、看守、围栏和警示等施工防护，确保施工安全。同时做好施工现场地下管线和邻近建筑物、构筑物的保护工作和施工现场的清洁卫生工作。第七条该项目征收范围内未拆迁补偿安置房屋及其它构（建）筑物和附着物由甲方负责按江津府发[2018]56号《重庆市江津区人民政府关于印发重庆市江津区征地拆迁补偿安置实施细则的通知》标准进行拆迁补偿安置，所需要费用由乙方垫支。乙方垫支费用，从区政府返还给甲方的出让金来支付。第八条该项目宗地出让前甲方已投入的基础设施费、征地拆迁成本费和乙方因历史原因造成的相关费用计入土地出让成本。第九条乙方进入土地成本的费用，应从江津区政府返还给甲方的土地出让金中支付给乙方。第十条违约责任：在履行本协议过程中，如以防违约，违约方应赔偿另一方因违约造成的直接经济损失。第十一条因履行本协议发生争议，由双方协商解决。甲乙双方均不得将本《协议》作为2002年12月18日签订的《联合修建吴滩滨河小区农民新村协议》相关赔偿的依据，不得作为相关诉讼时效中断、延长、放弃诉讼时效抗辩的依据。第十二条本协议未尽事宜，甲乙双方可另行协商签订补偿协议。所有经甲、方双方协商后签订的补充协议均属本协议不可分割的一部分。若补充协议与本协议有冲突的，以补充协议为准。第十三条本协议自签订之日起生效。第十四条本协议一式六份，甲、乙双方各执三份，自甲乙双方签字盖章后生效。”2014年9月19日，国土房管局（出让人）与荣德公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：渝地（2014）江津第121号），约定受让人依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施，出让宗地坐落于吴滩镇滨河路地块，出让人同意在2014年9月30日前将出让宗地交付给受让人等内容。其中第十三条约定：“受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：主体建筑物性质民用建筑；建筑总面积67176.42㎡；建筑容积率不高于2.5不低于1；建筑限高不高于60米；建筑密度不高于40%；绿地率不低于30%；其他土地利用要求：1、受让方按区国土房管局签订的拆迁安置补偿协议还房1548.77平方米。2、受让方负责办理出让红线内保留建筑19067.9㎡房屋的产权证（包括负责办理产权证的相关费用）。”2014年9月26日，被告黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃向本院起诉洛维公司、四面山建司，要求确认与洛维公司、四面山建司于2013年8月22日签订的《项目内部承包合同》及补充协议无效，退还其四人730万，并赔偿四人从2013年8月19日起以实际占有资金为基数按同期银行贷款利率计算的利息损失至付清时止。2015年2月27日，本院作出(2014)津法民初字第08372号民事判决，判决黄昌志与洛维公司、四面山建司于2013年8月22日签订的《项目内部承包合同》以及《补充协议》无效，洛维公司、四面山建司在本判决生效后十日内返还黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃730万元，并赔偿利息损失（利息损失从2013年8月19日起至2013年11月13日止以2030万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算；从2013年11月14日起至2014年1月21日止以1030万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算；从2014年1月21日起至付清时止以730万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）。洛维公司、四面山建司不服上述判决，在法定期限内上诉至重庆市第五中级人民法院。2015年7月23日，该院作出（2015）渝五中法民终字第03514号民事裁定:一、撤销重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第08372号民事判决；二、发回重庆市江津区人民法院重审。重审期间，洛维公司向本院提起反诉，要求黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃赔偿损失100万元并返还洛维公司在吴滩滨河小区前期投入费用（1、场地平整约250万元；2、部分房屋拆迁约100万元；3、三通一平的施工约40万元；4、施工围墙约20万元；5、基础设施建设约150万元；6、驾设专门变压器约50万元；7、供水系统约100万元，8、吴滩滨河小区原B栋在建房屋约300万元；9、完善相关手续和资料等10万元，10、拨付给江津国土资源和房屋管理局征地补偿费130万元；11、拨付吴滩镇人民政府开发综合费50万元)，均以最终鉴定的结论为准。该案经本院审理认为“黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃四人与洛维公司、四面山建司签订《项目内部承包合同》及补充协议，因该四人并非二公司职工，故上述合同实为房地产项目转让合同，且违反了法律法规强制性规定，属于无效合同。……洛维公司反诉请求折价补偿吴滩滨河小区原B栋在建房屋，经委托重庆嘉川建设工程咨询有限公司对洛维公司在原吴滩滨河小区B栋在建房屋的工程造价进行鉴定，因洛维公司、四面山建司提供的《吴滩滨河路B栋建筑平面施工图》，系现滨河小区新建B栋建筑房屋平面图纸，与提供鉴定对象图片不一致，也不是原已拆除的B栋建筑房屋图纸，故重庆嘉川建设工程咨询有限公司无法对洛维公司投入的原B栋在建房屋工程造价进行鉴定，责任在洛维公司，由洛维公司承担举证不能的后果。故洛维公司反诉请求对B栋在建房屋折价补偿约300万元，不予支持。……”，于2016年4月26日作出(2015)津法民初字第07691号民事判决：1.黄昌志与洛维公司于2013年8月22日签订的《项目内部承包合同》以及《补充协议》无效；2.洛维公司、四面山建司于本判决生效后10日内返还黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃730万元；3.洛维公司、四面山建司于本判决生效后10日内赔偿黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃返还款的资金占用损失费的60%（2013年8月19日至2013年11月13日，以2030万元为基数计算资金占用损失费；2013年11月14日至2014年1月21日，以1030万元为基数计算资金占用损失费；2014年1月22日起至实际付清之日止，以730万元为基数计算资金占用损失费，以上资金占用损失费按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决指定的履行期限届满为止）；4.黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃于本判决生效后10日内返还洛维公司在吴滩滨河小区的投入土石方量及项目所修建的围墙折价款90，736.09元；5.驳回黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃的其他诉讼请求；6.驳回洛维公司的其他诉讼请求。黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃与洛维公司、四面山建司均不服重审判决而上诉至重庆市第五中级人民法院，该院于2016年11月25日作出（2016）渝05民终4422号民事判决驳回上诉，维持原判。洛维公司、四面山建司不服二审判决，向重庆市高级人民法院申请再审，该院经审查后于2018年5月10日作出（2017）渝民申1411号民事裁定书，裁定驳回洛维公司、四面山建司的再审申请。2019年3月3日，原告向本院出具《情况说明》，其中载明“本案中说明人系基于与被告之间的合同关系起诉”。本院经询问原告是基于什么合同起诉，其表明：1.基于原告与被告重庆市江津区吴滩镇人民政府签订的《吴滩镇滨河新村项目投资协议书》，该协议属于合作开发性质，原告向该项目投资并取得了B栋建筑，吴滩镇政府承认并同意原告对B栋建筑的投资，吴滩镇政府有义务保护原告的B栋建筑物不受侵害，因此吴滩镇政府应承担受损害的赔偿责任；同时由于该建筑是被告黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃4人所最终实际占有，应承担赔偿责任；另外该建筑物的项目对外系被告荣德公司名义所取得，荣德公司也应承担赔偿责任。2.基于荣德公司与重庆市江津区国土资源和房屋管理局签订的《国有土地建设用地使用权出让合同》，该合同注明为原告保留B栋建筑物7185平方米，荣德公司有义务保障原告的相应权利，应承担相应赔偿责任；同时，该合同中的B栋建筑物保留义务人吴滩镇政府也应承担相应责任；对该B栋建筑物享有实际权利的黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃4人也应承担相应的责任。3.基于原告与黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃签订的《项目内部承包合同》及补充协议，因《项目内部承包合同》及补充协议无效，该B栋建筑物的权利人仍然是原告，黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃应对原告的B栋建筑物承担赔偿责任；荣德公司作为B栋建筑物的名义开发人，也应承担相应责任；另外黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃陈述对B栋建筑物的处置是吴滩镇政府要求的，如属实吴滩镇政府也应承担责任。因此，要求所有被告承担共同责任。本院认为，本案中，原告明确表示本案系基于案涉三个合同提起诉讼。对此，评析如下：一、原告对所有被告的起诉而言。原告基于案涉三个合同要求所有被告承担共同赔偿责任，但三个合同的缔约主体、权利义务内容、标的等并不相同，显然，原告基于案涉三个合同起诉要求所有被告承担共同赔偿责任的事实、理由混乱不清，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项“有具体的诉讼请求和事实、理由”规定的起诉条件，应裁定不予受理，已经受理的应裁定驳回。二、原告对各被告的起诉而言。1.原告对被告黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃的起诉。根据本案事实可知，原告与被告黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃基于《项目内部承包合同》及补充协议的合同纠纷一案，已经本院及重庆市第五中级人民法院两审终审，原告向重庆市高级人民法院的再审申请也被裁定驳回，原告请求被告黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃对案涉B栋房屋折价补偿的诉讼请求已被生效判决驳回，故原告在本案中基于《项目内部承包合同》及补充协议起诉请求被告黄昌志、叶昌维、涂景维、伍春跃赔偿案涉B栋房屋折价款，依法构成重复起诉，应裁定不予受理，已经受理的应裁定驳回。2.原告对被告吴滩镇政府的起诉。由于原告与被告吴滩镇政府签订的《吴滩镇滨河新村项目投资协议》，其主要内容是就原告投资开发建设案涉项目享受相关政策进行明确，并无具体的民事权利义务内容，属招商引资合同性质，因此而发生的纠纷依法不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故原告基于《吴滩镇滨河新村项目投资协议》对被告吴滩镇政府的起诉，依法应裁定不予受理，已经受理的应裁定驳回。3.原告对被告荣德公司的起诉。由于《国有土地建设用地使用权出让合同》的签约主体双方分别为重庆市江津区国土资源和房屋管理局和荣德公司，原告并非该合同的签约主体，依法不能享有和承担该合同的权利义务，因而原告与该合同没有法律上的直接利害关系。故原告基于《国有土地建设用地使用权出让合同》对被告荣德公司的起诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”规定的起诉条件，应裁定不予受理，已经受理的应裁定驳回。综上所述，无论从哪个角度进行分析，原告的起诉均不符合法定的受理条件，依法应裁定不予受理，已经受理的应裁定驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第二百四十七条的规定，裁定如下：驳回原告重庆市江津区洛维房地产开发有限公司的起诉。原告预交的案件受理费40900元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  吴昌华人民陪审员  罗永芳人民陪审员  马恩平二〇一九年六月二十八日法官 助理  陈予波书 记 员  朱 凤