江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初2580号原告：宜春市金嘉物业有限公司，住所地：宜春市袁州区袁山西路206号，统一社会信用代码：91360900MA35T89C2A。法定代表人：蒋亮，总经理。法定代表人：张斌，公司员工。被告：夏传茂，男，1972年9月10日出生，汉族，住宜春市。被告：彭桂平，女，1978年8月8日出生，汉族，住宜春市。原告宜春市金嘉物业有限公司（以下简称原告）与被告夏传茂、彭桂平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜春市金嘉物业有限公司的委托代理人张斌、被告彭桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告支付拖欠的物业服务费7285元、滞纳金2556元，合计9841元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月，宜春市锦和物业管理有限公司竞得金地嘉园小区的物业服务管理权3年，时间为2016年1月1日至2018年12月31日。2017年3月，为方便管理和明确责任，投资人特注册了宜春市金嘉物业有限公司，并与金地嘉园业委签订了三方协议，明确了在物业管理期间所产生的债权债务由宜春市锦和物业管理有限公司转归原告享有继承，服务期间，原告全面履行职责。二被告在该小区的商铺2-1-01和2-2-01面积都为137.97㎡，根据合同，商铺物业费按1.2元/㎡/月收取。作为业主，其拖欠自2016年1月1日至2017年10月31日物业服务费7285元，经原告多次催缴无果。根据《金地嘉园小区物业管理合同》，没按时交纳物业服务费的，每日按物业服务费干分之三收取滞纳金。考虑业主承受能力，滞纳金按年收益24%收取。至2018年12月1日，应收滞纳金2556元。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告诉请。被告彭桂平辩称：不同意支付物业费，理由如下：1、原告未提供竞标书，无法证明其有权收取物业费。2、原告无任何理由将物业服务费涨价为1.2元/㎡/月。3、原告所说与业主委员会签订协议，但我们不知道该业主委员会的存在，签协议的业主我也不认识。4、原告对被告的店铺并未提供任何物业服务。5、原告提前撤出物业服务也构成了违约，需要承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年2月6日，宜春市锦和物业管理有限公司（以下简称锦和公司）与二被告所在的金地嘉园小区的业主委员会签订了一份《金地嘉园小区物业管理合同》，双方约定由锦和公司对金地嘉园小区实施物业管理服务，物业服务费收取标准：1、收费标准：A多层房、车库、杂物间：0.7元/平方米/月，B电梯房一层0.9元/平方米/月，二层以上1.2元/平方米/月，商铺1.2元/平方米/月，原售楼部同商铺/1.2元/平方米。所收物业费用由房屋产权人支付。2、车辆秩序管理费：小车、三轮小货车30元/车/月，二轮摩托车、电动车5元/车/月（提供电源、充电30元/车/月）。3、锦和公司按月向业主和物业所用人收取物业管理服务费，有权对欠缴的业主主张本金及滞纳金收取，滞纳金按相关法律规定每日千分之三计算。合同同时对物业服务管理质量及标准等其它事项一并进行了约定。该合同期限为2016年1月1日零时起至2018年12月31日24时止。2017年3月21日，原告注册成立，其经营范围为物业管理服务。2017年3月25日，以锦和公司为甲方、原告为乙方、宜春市袁州区化成街道新苑社区金地嘉园业主委员会为丙方，三方签订一份《金地嘉园物业管理服务债权债务三方协议书》，协议主要内容为：丙方在公开招聘2016年1月1日到2018年12月31日止三年物业管理服务公司的时候，乙方经理罗仁持甲方资质和甲方委托书参与竞得丙方的物业服务管理权三年。实则该小区的物业服务管理投资经营出资股东是罗仁和蒋亮。现为了明确甲、乙、丙三方的债权债务关系，乙方股东罗仁、蒋亮注册成立了“宜春市金嘉物业有限公司”。甲、乙、丙三方经协商一致同意：金地嘉园小区物业管理服务自2016年1月1日到2018年12月31日止，所产生的所有债权债务归乙方享有并负责。甲方不再享有和负责金地嘉园物业管理服务的债权债务。之后，金地嘉园小区的物业管理服务便以原告公司的名义进行，但金地嘉园小区业主委员会与锦和公司和原告公司签订该三方协议时，并未召开业主大会由业主大会决定。2017年10月31日，原告撤离金地嘉园小区。二被告购买了该小区2-1-01和2-2-01号商铺（该商铺为临街商铺，一楼正发租用于经营饭店、二楼正发租用于经营超市），面积均为137.97㎡，2016年1月至2017年10月间未缴纳物业管理服务费，原告因此诉至法院。另查明，锦和公司及原告在2016年1月1日至2017年10月31日期间，为小区提供了安保、保洁、电梯保养等物业服务，并做了加压水泵房巡查、电梯设备巡查、车辆进出、保安巡逻、保洁等相关记录。2017年10月17日，袁州区化成街道新苑社区向金地嘉园全体业主发布公告，载明新苑社区聘请相关人员对物业公司2016年1月1日至2017年9月底的财务收支账目进行了详细核查，业主欠缴物业费总计1106143元。本院认为，锦和公司通过公开招标，与金地嘉园业主委员会签订《金地嘉园小区物业管理合同》，入住金地嘉园从事物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，《金地嘉园小区物业管理合同》对小区全体业主具有约束力。《宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》第十一条规定“业主委员会成立后，物业公共性服务费具体收费标准，由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业双方协商定价，在物业服务合同中约定”，案涉《金地嘉园小区物业管理合同》约定收费标准为商铺1.2元/平方米/月，故二被告应按其商铺面积137.97*2=275.94㎡，按1.2元/平方米/月交纳物业管理费。《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，亦规定业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，即分别规定了内部事务的决定权与对外的代表权，两者所指向的权利义务主体不同，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权，如果业主委员会不正当执行业主大会的决定而造成业主损失的，业主可向业主委员会追偿。基于业主委员会对外代表权，其就物业管理问题所作的承诺对外仍然有效。故此，依据《金地嘉园物业管理服务债权债务三方协议书》的约定，原告后期亦实际提供了物业管理服务，金地嘉园小区的业主应向原告支付物业管理费。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，二被告所有的物业为临街商铺，被告在庭审中称原告并未对其商铺提供任何物业服务，而原告亦未提供充分证据证实其已按物业管理合同的约定对被告所有的商铺完全履行了提供物业服务的合同义务，综上，原告诉请要求二被告支付尚欠物业费7285元（1.2元/㎡/月×275.94㎡×22个月），本院酌情认定由二被告向原告支付2500元。原告诉请要求二被告支付滞纳金2556元，因二被告并非无故拖欠物业费，本院对其不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告夏传茂、彭桂平于本判决生效后五日内向原告宜春市金嘉物业有限公司支付物业服务费计人民币2500元；二、驳回原告宜春市金嘉物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宜春市金嘉物业有限公司负担15元、由被告夏传茂、彭桂平负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 张圣来二〇一九年六月十一日代书记员 颜志群