安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0103民初4812号原告：孙玲玲，女，1981年12月15日出生，汉族，住安徽省合肥市高新区。委托诉讼代理人：张会，安徽同胜律师事务所律师。被告：骆蓓蓓，女，1989年1月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告孙玲玲诉被告骆蓓蓓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法由审判员许欣竹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙玲玲及其委托诉讼代理人张会，被告骆蓓蓓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙玲玲向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金478000元；2.判决被告向原告支付律师费损失20000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年6月24日，原被告签订一份房屋买卖合同，约定被告出资2390000元购买原告所有的位于安徽省合肥市庐阳区某房屋一套，付款方式为按揭付款，即被告于2018年8月13日前向原告支付730000元，于2019年2月9日前向原告支付1670000元。合同签订后，原告按照合同约定将上述房屋过户至被告名下，用于被告办理房屋按揭贷款使用。原被告在合同中约定，如被告未在合同约定期限内支付房屋价款超过10日的，原告有权解除合同，并追究被告违约责任，如被告愿意继续履行合同，经原告同意，合同继续履行。同时原被告在合同中补充约定“双方约定任何一方违约，需承担本合同标的物总价款的20%作为违约金”，“如有违约，违约方承担包括但不限于评估费、代理费、律师费等守约方为实现债权而实际产生的费用”。2019年4月2日，被告才办理完毕房屋按揭贷款手续，将合同约定的2390000元房款全部支付给原告，严重超了合同约定的支付房款的时间，存在明显的违约。2019年4月17日，被告在未同原告办理交接手续的情况下将案涉房屋门锁破坏，强行进入房屋。被告构成严重违约，故原告诉至法院。被告骆蓓蓓辩称：一、合同履行实际过程。2018年6月24日，原被告签订存量房买卖合同，同时与安徽捌零房地产网络营销有限公司（下称捌零地产公司）签订房地产经纪委买合同、委托贷款确认书各一份，并向原告支付定金10万元，又于7月26日前另向原告支付首付款86万元，前后共计向原告支付首付款96万元，同时与原告签订存量房资金托管协议。8月6日，被告在杭州银行股份有限公司合肥瑶海支行签署办理按揭贷款手续，按照银行要求提交贷款材料。被告于12月26日应银行通知，在合肥市存量房资金托管中心庐阳分行办理了抵押手续，2018年8月至2019年3月期间，被告一直积极与银行、中介跟进贷款进度。2019年3月14日杭州银行发放贷款，被告在第一时间告知原告贷款已发放，并再三表示随时愿意陪同原告领取尾款，但原告迟迟不愿意领取尾款。4月2日原告通知愿意领取尾款，被告第一时间积极配合原告领取尾款。5月5日，被告接到法院传票遭原告起诉。整个合同履行过程，被告积极配合，主动协商,在合同履行中不存在违约行为。二、合同履行客观情况。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平的原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据上述规定，结合签订的存量房买卖合同第二条第3项明确表明被告是以按揭付款形式向原告支付房屋尾款，而按揭贷款的审批流程、放款时间无法预见，并且银行年底资金紧张未能及时放款，这两个客观情况造成原告未能按时收到购房尾款，并非因被告个人信用或上交材料等原因导致，并且在办理贷款过程中被告一直积极配合履行合同，积极主动办理贷款手续，在合同履行过程中没有故意延迟履行或怠于履行办理按揭贷款手续的行为,故应以“不可归责于当事人双方的事由”来确定。因此,被告在合同履行中不存在违约行为。三、补偿协商过程。合同履行期间，被告考虑因贷款发放延迟对原告可能造成的一定损失，再三向原告表示愿意按银行同期存款利率作为补偿，积极进行协商解决双方存在的意见分歧，原告不同意此赔偿方案，并多次索要赔付高额违约金654863元，被告认为原告以银行放款延迟为由要求赔付高额违约金不符合客观实际。四、高额赔偿金。2019年4月2日原告通知被告配合领取尾款，在领取尾款前被告与原告协商按银行同期存款利率进行赔偿，原告同意后，双方还约定取款后进行房屋交接，被告遂陪同原告领取了尾款。可领取尾款后，原告又反悔要求赔偿478000元，拒绝进行房屋交接，并且在领取尾款前十日原告也多次通过中介和银行相关负责人向被告传达补偿金由12万元到7万元再到3万元的想法过程，被告认为原告出尔反尔，屡次变化要求赔偿高额赔偿金，存在恶意敲诈，恶意诉讼的嫌疑。五、依法使用不动产情况。根据《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。2019年3月14日银行贷款发放，按照存量房买卖合同，原告应在款清前腾空该房屋并办理房屋交接手续，但原告在尾款到达资金托管中心后一直迟迟不与被告办理房屋交接手续，甚至原告在取清尾款后仍反复变化拒不交接房屋，被告再三主动与原告积极沟通无果后，被告迫于原告故意不办理房屋交接，于4月17日带上房产证在中介陪同下更换房屋门锁，属于依法使用自己不动产的行为。六、权利保留声明。2019年3月14日按揭款到达资金托管中心，被告第一时间通知原告领取尾款，原告迟迟不取尾款，4月2日原告领取尾款，又变卦不办理房产交接，被告认为原告这两种行为属于逾期交房，原告存在违约行为。被告保留对原告违约责任的追偿。综上，被告及时履行了义务，并积极配合按揭银行以及原告办理有关手续，主观和客观上均不存在过错。依据《合同法》和双方《存量房买卖合同》的约定，被告不应承担违约责任，原告的三项诉讼请求为不符合客观实际的无理要求。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：2018年6月24日，孙玲玲（甲方）与骆蓓蓓（乙方）签订《存量房买卖合同》，将其名下的位于安徽省合肥市庐阳区某房屋出卖给骆蓓蓓。双方约定：房屋转让价款为2390000元，付款方式为按揭付款：乙方于2018年8月13日向甲方支付房屋价款720000元，乙方于2019年2月9日前向甲方支付房屋价款1670000元；甲方于款清交房前腾空该房屋，并通知乙方进行验收交接……并将房屋钥匙交给乙方即为房屋交付。同时双方对违约责任作出了明确约定。同日，2018年7月26日前，骆蓓蓓共计向孙玲玲支付首付款96万元。2018年7月26日，孙玲玲与骆蓓蓓签订《资金托管协议》，并开通账户。2018年12月26日，骆蓓蓓办理了抵押登记。2019年3月14日，杭州银行合肥瑶海支行放款1430000元进入合肥市存量房资金托管中心庐阳分中心。2019年4月2日，孙玲玲领取尾款1430000元，在此之前，双方就逾期付款的违约金数额进行了多次协商，未达成一致。2019年4月17日，骆蓓蓓在多次催促孙玲玲办理交接未果的情况下，撬锁开门进入房屋。以上事实由双方当事人的陈述及原告提交的《存量房买卖合同》、中国工商银行进账单、微信截屏、视频资料、委托代理合同、律师费发票、手机银行转账凭证，被告提交的《房地产经纪合同》、委托贷款确认书、收据（中介费）、《存量房资金托管协议》、合肥市不动产登记信息查询结果、微信聊天记录、放款单、协商赔偿照片等证据予以佐证。被告提交的捌零地产公司情况说明，因原告对其三性有异议，该公司员工未能在庭审中出庭陈述，其真实性无法核实，故本院不予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。合同中明确约定了乙方于2019年2月9日前支付房屋价款1670000元，并约定了逾期付款的违约责任：“逾期超过10日后，乙方未支付转让房屋价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付本合同第二条约定转让房屋价款百分之五的违约金。如乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行”。双方在合同第十一条补充协议中约定：任何一方违约，需承担本合同标的物总价款的20%作为违约金，包括但不限于评估费、代理费、律师费等守约方为实现债权而实际产生的费用。本案中，骆蓓蓓逾期支付剩余房屋价款超过10日，属于违约，理应承担相应的违约责任。但违约责任是以补偿性为主，惩罚性为辅的基本性质，其本质是对因违约而遭受损失的当事人进行补偿。且骆蓓蓓违约的原因并非主观过错，其积极主动办理贷款手续，并无故意延迟或怠于履行合同义务的行为，结合本案的实际情况，兼顾公平原则和诚实信用原则，本院依法调整违约金为30000元。孙玲玲为实现债权实际支出律师费20000元，根据合同的约定，本院对孙玲玲关于律师费的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告骆蓓蓓于本判决生效之日起十日内一次性支付原告孙玲玲违约金30000元；二、被告骆蓓蓓于本判决生效之日起十日内一次性支付原告孙玲玲律师费20000元；三、驳回原告孙玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4385元，由原告孙玲玲负担3000元，由被告骆蓓蓓负担1385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  许欣竹二〇一九年六月二十日书记员  丁淑娟附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。