河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0903民初1183号原告：孟大玲，女，汉族，1955年11月28日生，住河北省沧州市运河区。原告：刘金明，男，汉族，1955年8月30日出生，住河北省沧州市运河区。二原告委托代理人：杨振钢、马明，河北福鑫律师事务所律师。被告：沧州泰兴房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区黄河西路冀春大厦301铺。法定代表人：宋吉峰，该公司总经理。统一社会信用代码：911309006892990640。委托诉讼代理人：姚冬，该公司职员。原告孟大玲、刘金明与被告沧州泰兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟大玲及二原告的委托诉讼代理人杨振钢、马明，被告沧州泰兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金明、孟大玲向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告回购泰大国际家居博览中心X号楼X层XXX铺商品房并支付给原告回购款311629.82元。2、依法判令被告以311629.82元为基数，按照同期银行贷款利率的150%支付自2018年8月1日起至回购款全部支付给原告止的逾期回购违约金。3、判令被告退还面积差价款1876.16元并支付逾期违约金。4、本案诉讼费用、保全费用均由被告承担。事实与理由：2012年8月31日，被告沧州泰兴房地产开发有限公司与二原告签订了《商品房买卖合同》约定，被告将泰大国际家居博览中心X号楼X层XXX铺商品房出卖给原告、实际支付购房款283299.84元。同日，双方又签订《泰大国际家居博览中心集中商铺回购协议》，其中第二条第二款约定，自交房之日起，期满五年时，如原告出让该物业，则需于交房之日起满五年之日起30日之内办理出让手续;第三条第二款约定：回购价为甲（指二原告）、乙（指被告）双方签订的《商品房买卖合同》中房款总金额的110%。二原告已经按照约定要求出让物业，但被告借故拖延，未能被合同约定回购房屋，未能及时支付回购价款。沧州泰兴房地产开发有限公司辩称，原告诉求第一项、第二项诉求是基于回购协议，第三项是基于房屋买卖合同，即原告在本案中基于不同的法律关系起诉，基于一事一审原则，法院应依法要求原告分别起诉，分别开庭审理。第一、2012年8月31日原告与泰兴房地产公司签订房屋回购协议，该协议第二条第2款中明确约定“如甲方（即原告）出让该物业，则需提前30日书面通知乙方（即被告）并于交房之日起满五年之日起的30日内办理出让手续，甲方未能提前书面通知或逾期办理出让手续的，视为放弃出让”。第三条第3款中明确约定“乙方于产权证、土地使用权证过户之日（以两证齐全之日为准）后一个月内向甲方支付该物业房款”，而事实情况是，虽然原告向我方提交了回购申请书，但其在具备办证条件的情况下并未根据合同约定将房屋过户到我方名下，回购合同没有履行是原告方的原因与我方没有任何关系，是原告主动放弃了回购要求，退一步讲即便回购协议应该履行也因为原告没有办理房屋过户手续而导致没有达到付款节点，而不应支付违约金。第二、基于《商品房买卖合同》要求的退还价款之诉，《商品房买卖合同》第十九条中明确约定了争议管辖在沧州仲裁委员会，法院应驳回原告的起诉。另一方面，《商品房买卖合同》第五条中明确约定了关于房屋面积差价款的给付方式，并未约定房屋差价款退还需要另行支付利息，且在《商品房买卖合同》第十五条中关于产权证办理逾期的违约责任承担方式已经有了明确约定，原告基于产权证办理逾期要求支付退还面积差价款的利息，既不符合合同约定也不符合情理。基于上述事实，泰兴房地产严格履行了合同的相关约定，没有任何违约，请求依法驳回原告方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年8月31日，原告刘金明、孟大玲与被告沧州泰兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的泰大国际家居博览中心X层XXX铺商品房，总金额285176元，单价4937.25元，商品房价款根据合同计价方式多退少补，自房屋交付之日起720日办理不动产登记等内容。同日，双方又签订《泰大国际家居博览中心集中商铺回购协议》，其中第二条第二款约定，自交房之日起，期满五年时（即自2013年6月30日起至2018年6月29日止届满五年），如原告出让该物业，则需提前30日书面通知被告并于交房之日起满五年之日起30日之内办理出让手续；第三条第二款约定：回购价为原告、被告双方于2012年8月31日所签订的《商品房买卖合同》中房款总金额的110%。合同订立后，原告于同日依约向被告交付购房款285176元。2018年5月29日，原告向被告提交回购申请书。2018年12月28日，案涉商品房通过竣工验收备案。2019年1月19日，案涉商品房经实际测绘，被告应退还给原告1876.16元，案涉商品房实际价款为283299.84元。后因被告未能及时办理回购房屋，原告为此诉至本院。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原、被告双方签订《商品房买卖合同》和《泰大国际家居博览中心集中商铺回购协议》均系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，本院依法予以认定，原、被告双方均应当遵守并全面履行。原告于2018年5月8日提出回购申请，符合双方约定，被告应于2018年7月30日前履行办理产权证过户、2018年8月31日前支付回购款的义务，但案涉商品房于2018年12月28日才通过竣工验收备案，超过《商品房买卖合同》约定的办理不动产登记的时间近三年，导致2018年7月30日前原告、被告不能办理产权证过户，应由被告承担违约责任，按房屋实际面积款额283299.84元的110%计算，被告应依约支付原告房屋回购款311629.82元，并按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定支付罚息，本院酌定按同期银行贷款利率的130%支付违约金。被告辩称原告放弃出让案涉商品房、应于产权证、土地使用权证过户之日后一个月内向其支付回购房款、现不能达到支付房款的时间节点，不应支付逾期违约金，理据不足，依法不予支持。经庭审核实，原告因房屋实测面积小于合同约定面积，被告应退还多交购房款1876.16元，但该面积误差是在法律规定的3%面积误差率以内，属正常，被告不应再按上述罚息计付违约金，只从原告交款之日即2012年8月31日起按银行同期贷款利率支付利息即可。综上，原告诉求证据充分，于法有据，本院予以支持。被告辩称于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告沧州泰兴房地产开发有限公司支付原告刘金明、孟大玲泰大国际家居博览中心X层XXX铺商品房回购款人民币311629.82元，并以311629.82元为基数，按照同期银行贷款利率的130%支付自2018年9月1日起至实际支付之日止的违约金。限判决生效后十日内履行完毕。二、被告沧州泰兴房地产开发有限公司退还原告刘金明、孟大玲泰大国际家居博览中心X层XXX铺商品房面积差退款1876.16元，并自2012年7月19日起按银行同期贷款利率支付利息。限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3001元，由被告沧州泰兴房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  鞠法昌二〇一九年六月二十八日书记员  李艳娇