湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再250号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郴州市众意房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼526室。法定代表人：朱辉纪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：雷禧，男，1962年9月15日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孟翠莲，女，1959年11月6日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：许历斌，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文飞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。原审第三人：郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局），住所地湖南省郴州市文化路20号。法定代表人：陈剑，该管理局局长。委托诉讼代理人：蒋家强，该管理局调研员。委托诉讼代理人：李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。再审申请人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）因与被申请人雷禧、孟翠莲及原审第三人郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局，以下简称原市煤炭局）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市中级人民法院（2015）郴民一终字第889号民事判决，向本院申请再审。本院依法作出（2017）湘民申2403号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人众意公司的委托诉讼代理人李兴，被申请人雷禧、孟翠莲的委托诉讼代理人许历斌，原审第三人原市煤炭局的委托诉讼代理人蒋家强、李震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众意公司申请再审称：（一）原审判决认定雷禧、孟翠莲已向众意公司交纳了部分购房款48064元缺乏证据证明。雷禧、孟翠莲没有证据证明其交纳了购房款。（二）原审判决认定雷禧、孟翠莲履行了交纳首付款的义务、众意公司应该为其办理房屋所有权证缺乏证据证明。众意公司没有收到被申请人交付的购房款，原审判决众意公司为其办理所有权证错误。请求：1、撤销湖南省郴州市中级人民法院（2015）郴民一终字第889号民事判决和郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第311号民事判决；2、驳回被申请人在原审的诉讼请求。3、本案诉讼费用由被申请人承担。雷禧、孟翠莲答辩称：因本案是在单位职工团购商品房过程中产生的纠纷，原市煤炭局介于众意公司和购房职工之间，存在双向代理，既代理众意公司向职工收取购房款，也代理职工将收到的购房款交给众意公司，只是购房职工交纳房款的形式多样，有部分交存共管账户，有部分交原市煤炭局。众意公司和购房职工对原市煤炭局代收购房款行为的确认体现在众意公司向购房职工出具的收款收据上，表明了其认可购房者已交清了购房款。正因如此，双方的商品房买卖合同才约定了购房者当日交清房款，这符合房屋买卖交易习惯。至于众意公司和原市煤炭局如何结算，与购房者没有关系。请求驳回申请人的再审请求。原市煤炭局陈述称：本案房款的交付方式不同于一般的商品房买卖。原市煤炭局购房职工交付房款有两种方式，一种是交给原市煤炭局，由原市煤炭局转交众意公司；一种是购房人将购房款直接交存众意公司与原市煤炭局设立的双控账户。现有证据能证明原市煤炭局已向众意公司支付了2100多万元，远超114位购房户应支付给众意公司的购房款总额1600余万元。综上，请求驳回再审申请人的再审申请。雷禧、孟翠莲向一审法院起诉请求：1、判令众意公司为雷禧、孟翠莲办理郴州市107国道万花山庄4栋604号房的房屋所有权证。2、诉讼费用由众意公司负担。一审法院认定事实：（一）2003年2月19日，郴州市华新房地产开发有限公司（以下简称华新公司）与原市煤炭局因联合开发万花山庄签订《万花冲房地产联合开发合同》，合同第一条约定，第三人提供土地证给华新公司，转让约22亩的土地给华新公司，华新公司按548元/平方米造价向原市煤炭局的职工提供80套住宅楼及底层车库（300元/平方米）；第五条约定，原市煤炭局负责职工购房的报名统计工作，每户购房职工在双方签订合同一个月以内向华新公司交纳购房订金3万元，由原市煤炭局协助华新公司收取，办公用房和职工住宅房80套，由华新公司负责办理房产使用证，原市煤炭局承担办证费用。2003年12月26日，华新公司和原市煤炭局签订《“万花冲房地产联合开发合同”的补充协议》，协议中对82套住宅工程款的支付办法、工程期限等作了约定。（二）2007年11月12日，华新公司与众意公司当时的法定代表人朱辉纪签订一份《项目移交协议书》，约定华新公司与原市煤炭局联合开发的上述万花山庄项目转让给朱辉纪。2007年12月12日，众意公司（原宜章县众意房地产开发有限公司）和原市煤炭局签订《万花小区后续开发意向协议》，约定：原市煤炭局继续开发万花小区，众意公司有意参加万花小区土地竞拍并继续开发万花小区。该协议第三条约定：原市煤炭局的职工2003年订购且主体已完工的82套住房平均价格调增至800元/平方米向众意公司购买，新增加职工32户需购房4200平方米左右，按1200元/平方米的价格向众意公司购买。该协议第五条约定：按照郴州市诚信工程造价事务所出具的华新公司万花山庄前期工程结算咨询报告，原市煤炭局负责与华新公司终止原开发合同和有关协议，并协助众意公司与其办理开发项目移交手续；众意公司根据原市煤炭局提供的资料，办理好购房户银行按揭贷款事宜。同日，华新公司与原市煤炭局签订《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》，约定华新公司自愿放弃“万花山庄”开发项目的建设，其在合作开发期间所有合同资料、报建报批资料等应完整无缺地移交给原市煤炭局，或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商，由新开发商负责郴州市诚信工程造价事务所有限公司所作的《报告书》确定的债权债务，等等。2008年6月2日，众意公司通过竞拍竞得万花山庄地块的国有建设用地使用权。之后，众意公司按照上述《万花小区后续开发意向协议》承接并开发万花山庄项目。在开发过程中，众意公司在工商银行设立了账号为19×××40的账户，该账户是众意公司与原市煤炭局的双控账户。原市煤炭局将114户购房户的购房款陆续交存到该账户中。（三）在万花山庄项目开发建设过程中，雷禧、孟翠莲曾通过原市煤炭局报名购买该项目一期4栋604号房屋，雷禧作为买受人与众意公司签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同中未载明具体的签订日期），孟翠莲作为共有人在合同中签字。合同第三条、第四条约定，买受人购买万花山庄第4栋604号住房，面积共计131.72平方米，每平方米1200元，总金额158064元。合同第五条约定：买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计48064元，余款110000元向市公积金中心申请贷款；买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后60日付至出卖人，逾期按本合同第六条处理；买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起30日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交市公积金贷款中心，在接到通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起7日内，以自有资金支付，不承担本合同第六条约定的违约责任，逾期，出卖人在7日内有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还给买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人在30日内有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及利息，如在30日内买受人未行使合同解除权，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。合同第六条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，出卖人有权解除合同。合同第九条约定，出卖人应当在2010年10月15日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任；自本合同生效之日起30日内，出卖方应向郴州市房产管理局办理合同备案，在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后12日内，完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；有关办证的税、费由买受人承担，在签订合同时由原市煤炭局代收，在交付房产权证时以票据结算，多退少补。2011年1月16日，众意公司给雷禧、孟翠莲出具了收到雷禧、孟翠莲购房款48064元的收款收据。2013年1月18日，众意公司为涉案房屋办理了房屋所有权初始登记。众意公司已向雷禧、孟翠莲交付房屋（具体日期不详），但至今未到房产主管部门办理预告登记，该房现仍登记在众意公司名下。2014年12月，雷禧、孟翠莲曾发函催促众意公司限期于2015年1月5日前办理好属于众意公司应提供的按揭手续的材料，并通知雷禧、孟翠莲办理按揭贷款。雷禧、孟翠莲因要求众意公司协助办理按揭贷款手续、办理房产登记手续未果，为此诉至法院，请求判决众意公司立即为雷禧、孟翠莲办理郴州市107国道万花山庄4栋604号房的房屋所有权证。在本案诉讼过程中，雷禧、孟翠莲主张其愿意向众意公司付清房款，并请求法院或责令相关部门提存房款；众意公司表示暂不愿意收取雷禧、孟翠莲的房款，待湖南省高院对其申诉作出处理后，会另行起诉雷禧、孟翠莲。另查明，购房户向住房公积金中心申请一手房购房贷款的，需提供房产部门备案的合同、首付款发票、房屋预告登记证明等材料。一审法院判决：众意公司在判决生效后三十日内为雷禧、孟翠莲办理郴州市南岭大道（原107国道）万花山庄4栋604号房屋的房屋所有权证。案件受理费1800元，由众意公司负担。众意公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回雷禧、孟翠莲的诉讼请求；3、诉讼费用由雷禧、孟翠莲负担。二审法院认定事实：雷禧、孟翠莲在一审中提交证据5即郴州市福城公证处作出的（2014）湘郴福证字第3861号公证书一份，该公证书证明雷禧等八人曾向众意公司作出过《关于尽快办理购房按揭贷款手续的函》，主要内容为：“请贵公司于2015年1月5日前办理好属于贵公司按揭手续的材料，并通知我们办理按揭贷款，若贵公司逾期，相应的法律后果由贵公司自行承担”，并于2014年12月22日在公证处的参与下送达众意公司遭拒，公证处对上述函件的内容及送达过程进行保全。其他事实与原审法院查明的事实一致。二审法院认为：本案二审的争议焦点系众意公司是否应为雷禧、孟翠莲办理房屋所有权属登记。本案中，雷禧、孟翠莲与众意公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。现雷禧、孟翠莲已向众意公司交纳了部分购房款48064元，剩余购房款双方并未按合同约定的公积金贷款的方式履行，但双方合同并未因此解除，房屋也已经实际交付，《郴州市商品房买卖合同》对双方仍具有约束力，雷禧、孟翠莲应及时支付剩余购房款，众意公司应为雷禧、孟翠莲办理房屋所有权属登记。对剩余购房款，雷禧、孟翠莲曾以函件的形式催促众意公司办理贷款事宜，催促未果后还在诉讼过程中要求以现金支付的方式提存，由此可见，雷禧、孟翠莲并没有拒绝支付或消极对待，而是积极的履行着自己的付款义务。众意公司以其他案件申请再审为由拒绝受领剩余购房款，该理由并不属于拒绝受领的合理事由，其以此为由行使履行抗辩权与诚实信用原则不符，本院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由众意公司负担。本院再审期间，原市煤炭局提交了2011年8月10日众意公司向原市煤炭局出具的委托书和2011年8月15日中国农业银行交易回单，拟证明众意公司应支付给王华退房利息131600元，受众意公司委托，原市煤炭局代众意公司向王华支付了该款项。众意公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，审计报告对此已有说明，且是华新公司收了王华的房款，不应由众意公司或原市煤炭局支付退房利息。被申请人对该证据无异议。本院经审查认为，该证据不是新证据，无原件核对，且无证据证明交易回单中汇款人的身份，不足以达到原市煤炭局的证明目的，不予采信。本院再审查明：一、2007年10月16日，受原市煤炭局委托，郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具了郴诚基委[2007]77号《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》，审定华新公司开发的万花山庄前期工程总收入为5545867.50元，其中原市煤炭局拨款3203000元。原市煤炭局（甲方）与宜章众意公司（乙方）于2007年12月12日签订的《万花小区后续开发意向协议》第三条约定“甲方职工2003年订购且主体已完工的共82套住房，平均价格调增至800元每平方米向乙方购买……”；第五条约定“甲方职责……2、按照郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，甲方负责与郴州市华新房地产开发有限公司终止原开发合同和有关协议，并协助乙方与其办理开发工程项目移交手续……6、工程正式启动开工后，甲方按照双方签订的正式开发合同约定，按进度拨付购房款。乙方职责……5、根据郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，乙方负责支付郴州市华新房地产开发有限公司在该项目前期开发中垫付的投资款壹佰捌拾陆万元人民币……”二、2011年10月4日，郴州市审计局作出郴审【2011】74号《郴州市审计局关于郴州市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》，表明2008年至2009年期间，原市煤炭局原局长曾宪明批准拨付兴建办公楼资金给开发商10499200元；因办公楼未动工，2010年9月至2011年9月，原市煤炭局新任领导采取了一系列追回措施，其中包括扣留职工住户应付众意公司的购房尾款、杂房和车库款等4038400元。众意公司与原市煤炭局因万花山庄工程产生建设工程施工合同纠纷，该案生效判决即本院（2019）湘民再269号民事判决认定，原市煤炭局按《万花小区后续开发意向协议》以及该局与中南大学土木工程检测中心签订的《技术服务合同》，指令郴州市契税耕税征收管理局、郴州市国库集中支付核算局共计拨付给众意公司10339213元，认为该款应当由众意公司返还给原市煤炭局，并在计算返还款时核减了6838400元，其中包括原市煤炭局应付众意公司的4038400元购房尾款。三、一审庭审中，原市煤炭局提交了19×××40账户流水详单，拟证明该局职工共计交纳房款7520000元，其中部分汇款备注了购房人姓名或款项性质，部分没有备注。该共管账户详单显示2008年5月13日雷禧存入47000元。众意公司认为其没有掌控2140账户，没有收到该款。原市煤炭局还提交了该局集资房房款明细表，拟证明该局职工所购114套房屋应付房款为14251025.05元，众意公司对该证据的真实性无异议。再审期间，众意公司认可2140账户流水详单的真实性，但只认可备注了购房款或职工姓名的款项是购房职工交纳的房款。本院再审查明的其它事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案再审的争议焦点是雷禧、孟翠莲是否向众意公司支付了部分购房款，众意公司应否为雷禧、孟翠莲办理所有权证登记。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。本案中，《万花小区后续开发意向协议》明确原市煤炭局购买众意公司所开发房屋，但未约定风险承担等，符合上述规定情形，应认定该协议性质为房屋买卖合同，雷禧、孟翠莲作为煤炭局的职工通过原市煤炭局报名购买了万花小区4栋604号房屋，其与众意公司所签订商品房买卖合同具有商品房团购性质。按照原市煤炭局与华新公司签订的合同，该项目开发资金来源于职工交纳的购房款，故原市煤炭局为开发万花小区而支付的款项应视为团购房屋职工交纳的购房款。另，原市煤炭局与众意公司签订的《万花小区后续开发意向协议》第五条约定表明，该协议是以郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具的《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》为基础。从该咨询报告审定结论看，华新公司开发万花山庄前期工程总收入中有3203000元为原市煤炭局拨款，如前所述，该款应视为万花小区114户购房户所交的购房款。原市煤炭局与众意公司为促使万花小区项目顺利进行，实现专款专用，在工商银行设立了众意公司与原市煤炭局的双控账户。按照众意公司与原市煤炭局的协议，万花小区项目的开发建设资金来源于购房款，因此原市煤炭局主张各购房职工单独以个人名义或通过原市煤炭局向共管账户直接存入的7520000元系支付的购房款的理由成立。原市煤炭局根据《郴州市审计局关于郴州市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》扣留了应付众意公司的4038400元购房尾款，但本院已生效的（2019）湘民再269号民事判决在计算众意公司应返还原市煤炭局的款项时核减了4038400元，应视为原市煤炭局购房职工已向众意公司交纳了4038400元购房尾款，加上之前雷禧、孟翠莲等114户购房职工存入共管账户的款项，原市煤炭局向众意公司的付款总额为14761400元（3203000元+7520000元+4038400元），已超出了应付款总额14251025.05元。雷禧、孟翠莲与众意公司签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，雷禧、孟翠莲购买涉案房屋应支付众意公司首付款48064元，余款以贷款方式支付。从已查明的事实来看，雷禧于2008年5月13日向原市煤炭局与众意公司的共管账户存入了47000元，该款项应认定为是雷禧、孟翠莲支付的购房款。2011年1月16日，众意公司向被申请人出具了收到雷禧、孟翠莲48064元的收款收据。故此，应认定雷禧、孟翠莲已经履行支付首付款的义务。对于剩余款项，被申请人曾以函件的形式催促众意公司办理贷款事宜，催促未果后还在诉讼中要求以现金方式支付余款，众意公司以其他案件在申请再审为由拒绝受领剩余款项，但该理由不构成其行使抗辩权的正当理由。故此，众意公司主张雷禧、孟翠莲未交纳部分购房款与事实不符，其再审理由不能成立。原审法院根据众意公司与雷禧、孟翠莲签订的《郴州市商品房买卖合同》及众意公司与原市煤炭局签订的《万花小区后续开发意向协议》的约定，认定众意公司故意逾期办理的行为违约，判令众意公司为雷禧、孟翠莲所购房屋办理房屋所有权证并无不当。综上，众意公司的再审理由均不能成立。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持郴州市中级人民法院（2015）郴民一终字第889号民事判决。本判决为终审判决。审判长  涂晓辉审判员  王典良审判员  罗 斌审判员  刘前进审判员  欧阳卓二〇一九年六月十三日法官助理罗婷玉书记员陶止戈