江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初7076号原告：无锡市梁溪区清扬御庭业主委员会，住所地无锡市清扬御庭。负责人：王玉林，无锡市清扬御庭业主委员会主任。委托诉讼代理人:王建平、陶昕，江苏倍思特(无锡)律师事务所律师。被告：无锡常发置业有限公司，住所地无锡市新欧风花园。法定代表人：潘国平，无锡常发置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：张振铉，江苏品川律师事务所律师。委托诉讼代理人：章瑷，无锡常发置业有限公司员工。原告无锡市梁溪区清扬御庭业主委员会（以下简称业委会）与被告无锡常发置业有限公司（以下简称常发公司）车位纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序审理，后因案件不宜适用简易程序，本院依法裁定转为适用普通程序公开开庭进行了审理，原告业委会的委托诉讼代理人陶昕、被告常发公司的委托诉讼代理人张振铉、章瑷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业委会向本院提出诉讼请求：要求常发公司停止对无锡市清扬御庭小区（以下简称小区）地下车库机械车位的销售和租赁行为；要求常发公司赔偿因出售和租赁机械车位所造成的损失××0000元，并承担本案诉讼费用。诉讼中，业委会增加诉讼请求：要求确认小区地下车库机械车位为小区全体业主所有。事实和理由:小区为常发公司建设，小区前期物业公司原为常发公司下属物业公司，201××年××月，小区前期物业公司将小区物业与其进行移交，其发现小区机械车位建设款项被纳入小区基础设施费中，并最终分摊到房屋销售价格中，该机械车位系小区业主出资共有，常发公司明知该事实故意将上述车位出售、出租给他人，严重损害了业主权利，为维护业主合法权益，依法提起本案诉讼。被告常发公司辩称，小区地下车库机械车位没有纳入小区建设成本，土地增值税清算鉴证报告正确意思是机械车库的成本在基础设施费用中扣除，不是业委会所理解的计入商品房成本的事实；小区44××组机械车库车位为其规划投资建造，物价局关于小区一期商品房销售价格的批复中就载明地下车库泊位建造费用未纳入住宅商品房成本，小区地下车库平面车位已备案销售，机械车位因面积分摊问题未作销售备案，但仍属于其所有，同样小区二期的机械车位，虽自200××年12月起物价局不再对商品房销售前的价格审批，其事实上也并没有将建造费用分摊入商品房成本之中，业委会的诉请意见并无事实和法律依据，请求法院依法驳回业委会的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实：业委会为诉争机械车库所在小区的依法登记备案的业委会。常发公司为小区开发建设单位。2007年3月，常发公司经无锡市规划局锡规地（2007）第037号建设用地规划许可证准予办理了征用划拨土地手续，用地位置XDG-2006-3××号地块（清扬路与金城路交叉口）。该建设用地规划许可证所附建设项目规划设计要点中停车场地要求：住宅为机动车停车泊位按1.0个车位∕百平方米建筑面积设置。2007年××月，无锡市建设局以锡建总﹝2007﹞60号关于XDG-2006-3××号地块公建配套项目立项的批复，该批复公建配套项目一览表中，机动车停车库建筑面积不小于4××000平方米，住宅按1.0个车位∕户配置，室内配置不得低于××0%，验收按实际户数计车位数及面积。2010年6月、2011年12月、2012年10月，无锡市住房和城乡建设局分别在三份小区公建配套单项验收表上签署了“同意参加综合验收备案，确保居民的正常生活”意见，其中，2010年6月单项验收表载明，清扬御庭一期机动车停车库××57个(地下室371个、地面1××6个)，不足部分待二期补足；2011年12月单项验收表载明，清扬御庭一期12﹟楼（公安门牌号××﹟、9﹟）机动车停车库1××4个（其中地下室126个、地面2××个）；2012年10月单项验收表载明，清扬御庭二期1～6﹟、6﹟商业、××﹟房、1××-A、1××-B(公安门牌号××﹟、6﹟、7﹟、13﹟、14﹟、1××﹟、17﹟、1××﹟、19﹟、20﹟及商业楼)机动车停车库1033个（其中地下室9××3个、地面××0个），以上公建配套单项验收表载明的车位总计1744个，其中地下室总车位14××0个、地面总车位264个，其中清扬御庭小区一期总计车位711个，地下室车位497个、地面车位214个，清扬御庭小区二期为总车位1033个，地下室车位9××3个、地面车位××0个。无锡市住房和城乡建设局单项验收资料中车位统计一览表载明，地下室总车位14××0个，由机械车位××32组1064个车位，平面车位416个组成，××32组机械车位分布在A区170组、B区77组、D区124组、F区161组，设备形式均为二层简易升降。无锡市住房和城乡建设局单项验收资料图表另载明小区一期机械车位为D区，即有124组机械车位。200××年××月23日，无锡市物价局向常发公司下发了锡价服﹝200××﹞9××号市物价局关于清扬御庭一期商品房销售价格的批复，该批复载明，地下汽车泊位××29××平方米建造费用未纳入住宅商品房成本。2010年4月、2011年12月、2012年9月，无锡市曦晨测绘有限公司分别关于清扬御庭1等房屋、××等房屋、××等房屋提交测量报告的函载明，清扬御庭1、1-1、1-2、1-3、1-4、2、3、4、××、6、7、××、9、10、11、12、13、14、1××、17、1××、19、20幢，共有建筑面积为本幢公用楼梯、电梯、机房、外半墙，住宅共有面积、非住宅共有面积组成。2012年10月，无锡市曦晨测绘有限公司关于清扬御庭16（变更）房屋提交测量报告的函载明，清扬御庭16（变更）幢，共有建筑面积为本幢公用楼梯、外半墙，非住宅共有面积组成。2010年6月、2014年10月，无锡市曦晨测绘有限公司分别关于清扬御庭地下室等房屋、地下室一（××、9、17、17、1××、19地下室）（变更）等房屋提交测量报告的函载明，地下室分摊面积均为0。2012年9月，小区建设工程经无锡市规划局核实符合规划要求，颁发了建设工程规划核实合格证。201××年1月29日，无锡市住房保障房管局向常发公司下发了锡房车库备(201××)003号无锡市商品房配套车库（位）销售备案回复表，该备案表载明，常发公司提供锡建开﹝2010﹞4××号、锡建开﹝2012﹞××号、锡建开﹝2012﹞××8号、锡建开﹝2012﹞7号、锡建开﹝2013﹞44号通知，曦晨实测2014（0202）号测绘报告，锡房防办审建字﹝2007﹞第037号人防批复等文件资料，对清扬御庭地下一（××,9,16,17,1××,19地下室）、地下室二（6,7地下室）、地下室五等地下车库共计367个销售车位申请备案，无锡市住房保障房管局签署“已在我局备案”意见。201××年7月，小区前期物业公司、常发公司与业委会经相关部门协调进行小区物业交接。移交中，双方对于小区机械车位权益发生争议。201××年××月27日，业委会以无锡宝光税务师事务所有限公司锡宝税二(201××)鉴第700××号土地增值税清算鉴证报告中载明小区机械车位成本193××11××元转入商品房基础设施费、常发公司出售、出租机械车位给他人，严重损害了业主权利为由向本院提出本案诉讼。诉讼中，业委会申请至本院对常发公司土地增值税清算鉴证报告、清扬御庭车位租赁协议、江苏增值税普通发票NO13××5××79××、常发清扬御庭车库（位）使用协议、江苏增值税普通发票NO07942××19相应保全证据，本院依法采取了相应保全措施。另查明，201××年7月31日,无锡宝光税务师事务所有限公司接受常发公司委托,对小区土地增值税清算事项进行审核,出具了锡宝税二(201××)鉴第700××号土地增值税清算鉴证报告,该报告载明,房地产开发成本的审核:前期工程费中另扣除非人防地下车位成本491××727.70元,前期工程费审定金额为××1140900.3××元;经审核,建筑安装工程费中包含机械车位成本193××11××元,调整转入基础设施费,调整减少建筑安装工程费193××11××元;经审核,清扬御庭项目非人防车位未能移交全体业主,面积232××6.××3平方米,相应成本不得扣除,按单位建造成本194××.49元／平方米计算,非人防地下车位成本4××30419××.34元,调整减少建筑安装工程费;基础设施费:该项目申报基础设施费为146××0371××.74元,经审核,建筑安装工程费中地下机械车库成本193××11××元转入基础设施费,同时将归集在基础设施费的样板房成本××2××4××6.29元予以剔除,调整增加基础实施费193××11××元,另扣除非人防地下车位成本××774321.××1元,调整减少基础设施费9609××07.××0元,基础设施费审定金额为13912902××.94元;开发间接费:将审核暂估成本6××06××362.17元予以剔除,企业财务处理不应计入成本1031117××9.70元予以剔除,应计入期间费用的支出4476414.××4元予以剔除,不符票据40000元予以剔除,非人防地下车位成本7××17××1.69元予以剔除,调整减少开发间接费17647××2××8.10元。2016年12月27日，案外人江苏常发物业服务有限公司无锡分公司、小区7单元703室张某与常发公司分别作为甲、乙、丙三方就乙方租赁丙方车位，甲方提供停车管理服务事宜订立车位租赁协议，三方约定：乙方租用清扬御庭B区74号车位1个的使用权，甲方为此提供停车管理服务，使用协议有效期1年，自2017年1月1日至2017年12月31日，，协议期间如因丙方车位出售，乙方同意此协议无条件终止。甲方向乙方收取停车服务费：××0元∕车位*月停车位租赁费2××0元∕车位*月，总计300元∕月，停车位使用费标准按政府政策执行，随着政府政策的调整而调整。次日，常发公司出具了张某金额为2400元车位租金的江苏增值税普通发票。201××年7月12日，常发公司与无锡市清扬御庭4号××04室陈某某订立了车库使用协议，常发公司将小区D区机械车位171号（上下为一组，两个）使用权有偿转让给陈某某，使用费××万元。同日，常发公司出具了陈某某金额为××万元车位费的江苏增值税普通发票。201××年××月2××日，无锡市物价局向案外人王某某发出政府信息部分公开告知书，该告知书载明，王某某，你提出的清扬御庭一期、二期进行核价时高层住宅商品房销售价格是否包含地下车库的建筑成本有关信息，经审查，《市物价局锡价服关于清扬御庭一期商品房销售价格的批复》（锡价服﹝200××﹞9××号）载明，清扬御庭一期地下汽车泊位××29××平方米建造费用未纳入住宅商品房成本。有关清扬御庭二期的核价信息不存在。诉讼中,本院依常发公司的申请调取了无锡市曦晨测绘有限公司小区房屋建筑面积测绘报告，无锡市曦晨测绘有限公司并向本院出具情况说明：清扬御庭1至16号房（施工幢号）地上户室的建筑面积均不含地下共有建筑面积分摊。诉讼中，本院依法向无锡宝光税务师事务所有限公司就机械车库成本核算进行调查，无锡宝光税务师事务所有限公司陈述，其当初接受常发公司委托对小区土地增值税清算审核,该土地增值税与其他税种并无相同之处，其出具的锡宝税(201××)鉴第700××号土地增值税清算鉴证报告中明确：经审核，前期工程费中非人防地下车位成本491××727.70元、建筑安装费中的清扬御庭项目面积为232××6.××3平方米，按单位建造成本194××.49元／平方米计算的非人防地下车位成本4××30419××.34元、已从建筑安装工程费中调整转入基础设施费的机械车位成本193××11××元、另有基础实施费中的非人防地下车位成本××774321.××1元、开发间接费中非人防地下车位成本7××17××1.69元,因清扬御庭项目非人防车位（含机械车位）未能移交全体业主，按照当初土地增值税申报的相关税务政策规定，从房地产开发成本中予以扣除。诉讼中，本院依法对机械车位勘验、清点，小区一期车库区域D区机械车位124组、小区二期车库区域F区机械车位160组、小区二期车库区域B区机械车位79组、小区人防车库A区机械车位164组，合计××27组，均分布于小区地下车库内。诉讼中，双方当事人一致确认常发公司与商品房购买者在购买商品房时对机械车位的归属没有明确的约定。业委会另主张该机械车位不属于规划车位，属于小区基础设施，为小区公共配套设施。再查明，常发公司出售小区商品房与商品房购买者订立的商品房买卖合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用所直接关联的下列基础实施、公共配套按以下日期达到使用条件：水电与房屋同步交付使用；电话线路、宽带线路、有线电视线路具备开通条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因出卖人原因导致上述配套事实延期交付的，由出卖人承担责任；因国家法律法规或政府原因导致上述配套事实延期交付的，买受人同意予以适当延期。小区业主临时公约第七条载明：由开发单位投资并经物价局核定不计入房价成本部分归建设单位所有。以上事实，由无锡市物业管理区域业主委员会备案回执、建设用地规划许可证、公建配套项目立项的批复、无锡市房屋建筑面积测绘报告、无锡市新建住宅小区公建配套单项验收表、无锡市住房和城乡建设局公建配套单项验收图表、土地增值税清算鉴证报告、市物价局关于清扬御庭一期商品房销售价格的批复、无锡市商品房配套车库(位)销售备案回复表、无锡市物价局政府信息部分公开告知书、本院依法向无锡宝光税务师事务所有限公司就机械车库成本核算进行调查笔录、无锡市曦晨测绘有限公司出具的情况说明、业主临时公约、商品房买卖合同、常发*清扬御庭车库（车位）使用协议、清扬御庭车位租赁协议、江苏增值税普通发票，以及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。业委会要求确认小区地下车库的机械车位为小区全体业主所有，其提交的证据不足以证明其主张，业委会要求常发公司停止对小区地下车库机械车位销售和租赁行为、赔偿损失××万元的诉讼主张，也不符合法律，本院不予支持。理由如下：涉案小区地下车库机械车位为开发建设单位常发公司在建筑区划内经规划审批按照小区房屋套数配置比例投资建设，无锡市曦晨测绘有限公司关于清扬御庭房屋、地下室所提交测量报告的函载明了小区业主的商品房建筑面积均未分摊单独计算的地下室建筑面积，常发公司在小区土地增值税清算时并未将小区地下车库机械车位建设成本计入房地产开发成本之中，物价局对小区一期商品房销售价格批复载明了包含小区一期地下车库的124组机械车位在内的地下汽车泊位建造费用未纳入住宅商品房成本，开发商与小区业主在商品房买卖合同中也并未就小区地下车库机械车位权属进行明确约定，故本案所涉建筑区划内，规划用于停放汽车的地下车库机械车位，应当属于常发公司所有，常发公司将配置比例投资建设的车位、机械车位以出售、出租的方式处分给小区业主，其行为符合“应当首先满足业主需要”的法律规定，并不违反法律和行政法规强制性规定。业委会以无锡宝光税务师事务所有限公司的土地增值税清算鉴证报告认为小区机械车位建造成本计入商品房开发成本中的基础设施费用，系断章取义的理解，其据此为依据不能证明其主张的机械车位费用计入商品房成本的事实，其主张地下车库内机械车位为常发公司在商品房买卖合同中承诺的商品房基础实施与事实不符，公建配套建设的车库车位、机械车位，公建配套只是建设物的性质与功能，对公建配套设施的所有权应当按照法律规定和合同约定加以明确，业委会以机械车位为基础设施、公建配套设施为由径行主张小区业主所有，并无法律依据，本院不予采信。常发公司抗辩主张，具有事实依据，且符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条第一款、第二款的规定，判决如下：驳回无锡市梁溪区清扬御庭业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费23265元、保全费30元，两项合计诉讼费用23295元，由无锡市清扬御庭业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆锡平人民陪审员  杨士烟人民陪审员  徐惠玲二〇一九年六月二十五日书 记 员  朱 音附：本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。