中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18929号原告(案外人)：郑骊，女，1982年7月3日出生，汉族，住所地上海市徐汇区。原告(案外人)：柳晓春，男，1981年3月2日出生，汉族，住所地上海市闵行区。上列原告共同委托诉讼代理人：於飞、邢放，上海汇银律师事务所律师。被告(申请执行人)：庄博闻(JOHNNYALBINAA.BROWAEYS)，男，1969年3月1日出生，国籍比利时，住上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：叶文龙、龚玲，上海市汇业律师事务所律师。被告(被执行人)：王俊，男，1982年10月27日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。第三人：张丽霞，女，1983年7月26日出生，汉族，户籍地上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室。原告郑骊、柳晓春诉被告庄博闻、王俊及第三人张丽霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用普通程序,于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告郑骊、柳晓春的委托诉讼代理人於飞，被告庄博闻及其委托诉讼代理人龚玲，第三人张丽霞到庭参加诉讼。被告王俊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑骊、柳晓春向本院提出如下诉讼请求：1.请求停止对上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的执行；2.请求解除对系争房屋的司法查封。事实与理由：原告郑骊、柳晓春系夫妻关系。2016年7月5日，经上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)居间介绍，原告与张丽霞、王俊签订居间合同，约定将系争房屋作价230万元出售给原告。当月9日，双方签订房地产买卖合同，为减少税收支出，合同约定房款为180万元。同日，又签订协议约定，除合同价以外，买方应当向卖方支付装修补偿款47.5万元，房屋总价修正为227.5万元。买卖双方按合同约定办理银行贷款时，得知房屋被(2016)沪0112民初22807号(以下简称22807号)案查封，过户未能办理。合同签订后，原告共计向对方支付房款99万元(2016年7月5日支付定金2万元，2016年7月13日支付58万元，2016年8月26日支付39万元)，尾款2.5万元约定在房屋交接并过户完毕、户口迁出后支付。2017年2月18日，张丽霞向原告交付房屋，双方办理了房屋交接书。同年4月，系争房屋因本案被轮候查封。因22807号案执行终结并解除查封，本案转为正式查封。原告认为，系争房屋未能过户并非原告自身原因，在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同并合法占有房屋，按照合同规定支付了部分价款，由于贷款126万元已经无法办理，原告决定筹措资金作为购房款交付法院执行。因此，原告根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十八条的规定，对于系争房屋享有的民事权益能够排除执行，望判如所请。被告庄博闻辩称：对原告所称的在查封前已经签订合法有效的书面合同不予认可。庄博闻与王俊、张丽霞两人民间借贷纠纷案，于2016年4月8日就已申请房屋保全，因王俊承诺付款，撤销了对张丽霞的起诉及房屋查封；两人在卖房时就存在恶意。根据买卖合同补充条款记载，款项专项用于支付归还贷款、抵押及私人借款，结合民事调解书，原告当时明知王俊有外债，不排除双方串通财产转让。合同做低价款规避税费，不符合法律规定；2016年8月15日房屋已经被查封，房屋交接时间在后，也与合同的约定不符，且没有其他实际占有、居住的证据，对房屋交接单的真实性及其实际入住时间都不予认可；原告明知房屋被查封但仍向对方支付39万元房款，存在过错，王俊至今没有履行民事调解书，存在恶意。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告王俊未作答辩也未提供证据。第三人张丽霞述称：同意原告的诉讼请求，对原告陈述的内容及提供的证据均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告及第三人确认的《上海市房地产买卖合同》、郑骊与我爱我家公司的转账凭证、张丽霞的定金收据、郑骊向张丽霞转款凭证及收据、上海市不动产登记簿、房地产权利限制状况信息、(2019)沪0112执异64号执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房地产买卖居间合同。因该证据系复印件，原告称无法提供原件，但能证明双方达成购买系争房屋的意思表示。被告庄博闻认为，内容无法看清，对其真实性不予认可。经审查，合同部分字迹模糊不清，但基本能辨认内容，其中约定“成交价：人民币(大写)：贰佰贰拾捌万元整，(小写￥2,280,000元整)”，结合本合同与争议内容无紧密关联，本院可以认定该合同存在的客观性。2.协议。原告认为，双方约定将合同价款之外的购房款以装修补偿款的名义支付。被告庄博闻认为，协议的真实性无法认定，协议约定交房当日向转让方支付2.5万元，但实际未支付，合理性存疑。本院认为，结合居间合同和买卖合同，买卖合同中约定的180万元转让价格条款并非当事人的真实意思，存有规避国家税收监管、隐瞒真实交易价格之嫌，故该条款属无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。双方签订该协议，是为了交易系争房屋，除了房屋价格条款外均为有效，发生房屋买卖的法律拘束力。3.买卖物业交验单。原告认为，其占有使用房屋日期是2016年2月18日，早于本案轮候查封日期2016年4月20日。被告庄博闻认为交付房屋时，房屋处于查封状态，合同约定，房屋在收到银行贷款3个月内交付原告，而银行贷款无法办理，但仍交付房屋，因此不认可原告的证明目的。本院认为，原告未经法院准许占有查封的房屋，法院可以解除占有或者排除妨害，因此原告占有房屋不具有合法性。庭审中，原告陈述，自2017年2月18日之后系争房屋原告居住使用。为证明其主张，提供了其缴纳房屋中的水费、电费、天然气费、电信费、有线电视费等公用事业费发票。被告庄博闻则认为，相关发票的户名均为王俊，故不认可原告的证明目的。本院认为，该组证据并不能证明原告实际入住房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2009年12月16日，王俊、张丽霞被核准登记为系争房屋的权利人。2016年4月27日，本院作出(2016)沪0112民初10313号民事调解书确认，王俊对庄博闻负有金钱给付之债。执行程序中，本院作出(2017)沪0112执254号(以下简称254号)执行裁定，于2017年4月20日对系争房屋实施轮候查封。期间，第三人张丽霞以系争房屋依离婚协议约定属其个人财产为由向本院提出执行异议，请求停止对该房屋的执行及解除查封。该异议经法院依法审查、审判，由再审审查程序驳回。张宏斌与王俊、张丽霞合伙协议纠纷一案，本院于2016年8月15日以22807号案对系争房屋实施查封，于2017年5月15日解除对该房屋的查封，254号案对房屋轮候查封即自动生效。从房地产权利限制信息状况信息显示，王俊尚在其他执行案件中有未了的债务，系争房屋被本院(2017)沪0112执9415号、(2017)沪0112执8820号执行案件轮候查封。原告郑骊、柳晓春作为案外人就系争房屋上述执行措施向本院提起执行异议，要求解除系争房屋的查封，终止执行。本院于2019年4月26日作出(2019)沪0112执异64号执行裁定，驳回原告异议请求。原告不服裁定，遂提起本案诉讼。2016年7月9日，王俊、张丽霞(甲方)与郑骊、柳晓春(乙方)签订合同编号：XXXXXXX号《上海市房地产买卖合同》约定，乙方受让甲方系争房屋，转让价款180万元，其中《补充条款(一)》规定，甲方应于收到乙方合同约定的首付款7日内办理还贷申请手续且取得注销资料后3日内办理抵押登记注销申请手续归还甲方尚欠的私人借款，不足部分自行补足差额，签订合同后于2016年7月31日前到房地产交易中心办理相关审税手续，交房：甲方于收到乙方银行贷款后3个月内将房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)。另外，《附件三付款协议》规定，乙方于2016年7月9日支付甲方定金2万元整，乙方于2016年7月18日前将房款52万元直接交付甲方，余款126万元以银行贷款方式支付甲方。当日，双方又签订了《协议》约定，由乙方尚需支付甲方系争房屋装修补偿款47.5万元，于7月18日前支付4万元，8月31日支付41万元，于交房当日支付2.5万元。2016年7月6日，张丽霞收到我爱我家公司由郑骊支付的系争房屋定金2万元，7月13日，由郑骊中国工商银行账户汇至张丽霞该行账户52万元，用途为房款，由柳晓春通过中国农业银行帐户汇至张丽霞中国工商银行账户6万元，张丽霞分别出具收据予以确认收到房款52万元、6万元。2016年8月26日，通过郑骊中国工商银行账户汇至张丽霞该行账户39万元，摘要为房款，同年9月5日张丽霞出具收据确认。原告郑骊与第三人张丽霞另签署由我爱我家公司印制的《买卖物业交验单》，确认系争房屋钥匙已交给买方郑骊，物业已结清完成。尾部记载的日期为2017年2月18日。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于原告郑骊、柳晓春对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院参照《异议复议规定》第二十八条之规定，对本案进行实质性审查。本院认为，郑骊、柳晓春对系争房屋不享有阻却执行的权益，主要理由是：一、关于价款支付问题。价款是否全部支付或者是否已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题，现原告提供证据证明共支付购房款99万元，未能支付全部价款，其中45万元的付款方式明显与房地产买卖合同约定不符。二、关于房屋合法占有问题。现原告虽然提供了郑骊与张丽霞签字确认的《买卖物业交验单》，但买卖双方的另外两人王俊、柳晓春并没有办理房屋交接手续，更何况此时王俊与张丽霞已离婚。所以，不能认定双方已办理房屋交接手续。我爱我家公司印制的格式文本中，门店、业务员姓名、员工编号及系争房屋水费、煤气费、电费、有线电视等项内容均为空白，仅在“钥匙已交给买方”一栏处打钩，与房屋交接的习惯不符。因此，本院认为，在没有第三方见证的情况下，仅凭此交验单，不能证明原告已合法占有系争房屋。落款的日期为2017年2月18日，也在本院22807号案对系争房屋查封的期间之内。庭审中，原告提供的系争房屋的各种公用事业费发票的户主未作变更仍是王俊，所以，也并不能证明原告占有使用房屋具有合法性。综上所述，原告提供的证据不足以证明其对系争房屋享有物权期待权。此外，本院考量房屋另外存在多个轮候查封的现状，针对原告提出停止对系争房屋的执行并解除司法查封的请求，本院不予支持。被告王俊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告郑骊、柳晓春的诉讼请求。案件受理费25,200元，由原告郑骊、柳晓春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金联涌人民陪审员  卢 希人民陪审员  仇 萍二〇一九年六月二十七日书 记 员  李慧枫附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……