天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初6400号原告：招商局物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市南开区卫津南路奥体中心东侧招商钻石山四号楼二楼。负责人：昝军，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙敬宇，男，该公司法务经理。被告：韩琳，女，1984年11月22日出生，汉族，天津市天乐设计有限公司设计师，住天津市南开区。委托诉讼代理人：韩文起（被告之父），男，1956年11月17日出生，汉族，天津市河东区春华街退休职工，住天津市南开区。原告招商局物业管理有限公司天津分公司（以下简称招商局物业公司）与被告韩琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招商局物业公司的委托诉讼代理人孙敬宇、被告韩琳的委托诉讼代理人韩文起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。招商局物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交自2015年9月1日至2018年12月31日期间所欠的物业费19832.40元；2.自欠费之日起，依据合同约定按欠费额的每日万分之一支付原告滞纳金至欠费付清之日起；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告接受天津招胜房地产开发有限公司委托于2008年5月15日签订前期物业管理服务合同，备案号为津物备〔2008〕第81号、〔2009〕第13号、〔2008〕第38号、〔2010〕第191号、〔2011〕第402号、〔2013〕第428号。被告在享受到物业管理服务后，自2015年9月1日至2018年12月31日未交纳物业服务费，原告对被告访谈多次无效。被告所有权的物业建筑面积为141.66平方米，物业费标准为每月每平方米3.5元，每月应交费495.81元，合计欠费19832.40元。韩琳辩称，我方多次找物业对我不予理睬，小区至今没有成立业主委员会；关于催缴问题，多次收到过催缴短信，具体时间记不住了，其他催缴方式没有收到过，原告的诉讼请求超过了诉讼时效；原告进驻小区是否竞标我不清楚，刚进驻小区应收一半物业费，但物业收了整年的；物业办公楼应该在小区里边，但该公司一直在小区外边，近两年才搬进小区里；小区规定，不交物业费不给充电梯卡；小区内的卫生和绿化、小区南门的保安都外包，工作的都是六七十岁的人员，没有检查、没有培训；严重缺人，经常换人、缺岗，卫生质量不达标准；电梯经常坏，最长达到一至两个月；地下停车场负一层的地面经常维修、小区路灯不达标；负一层的排风设备没用过、20号楼负一层门禁拆了；没启用自行车存车场，现自行车随便乱放；物业服务态度不好；喷泉没有了、大型犬太多；物业电梯内广告问题，物业收支问题；电梯对面的照明灯一直不亮；我们反映的问题从不记录。本院认为，2008年5月13日，原告与案外人天津招胜房地产有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。2013年6月被告购买该小区20号楼1门1102号房屋时签署确认书，对上述《天津市前期物业管理服务合同》予以确认。该前期物业服务合同对原告及该小区全体业主具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。被告所有的房屋建筑面积为141.66平方米，物业管理服务费用标准为高层住宅为按建筑面积每月每平方米4.71元（含机电维护费每月每平方米1.01元）由业主于每月10日前交纳。现原告按每月每平方米3.5元收取物业管理服务费（含机电维护费），系原告自行处分诉讼权利的行为，本院予以准许。被告拖欠自2015年9月1日至2018年12月31日的物业管理服务费（含机电维护费）19832.40元（3.5元/月/平方米×141.66平方米×40月），事实清楚，本院予以确认。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。关于被告提出的原告的诉讼请求超过诉讼时效一节，原告所主张业主给付物业费的诉讼时效，从每一期物业费的履行期限届满之日起计算，合同中约定业主于每月10日前交纳物业费，每一期物业费的诉讼时效自每月的11日起算，虽原告部分诉讼请求的诉讼时效期间已经届满民法通则适用时的两年，但被告庭审过程中承认多次收到过原告催交物业费的短信，且于2015和2016年期间主动找过原告协商，上述事实足以证明原告在诉讼时效期间内向被告进行过主张，发生过诉讼时效中断的情节，故对于被告的抗辩理由，本院不予采纳。关于被告提出的其他抗辩理由，因其未提供相关证据予以佐证，其以此为由拒交物业管理服务费，本院不允。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，对此前期物业服务合同虽有约定，但物业服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼方式追讨物业服务费不利于改善与业主的关系。同时，虽被告的抗辩理由本院未以支持，但因物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，物业服务并非尽善尽美，仍存在瑕疵尚需改善。故对原告该项诉讼请求，本院难以支持。综合考量被告的当庭陈述、物业服务标准与等级和实地调查情况等因素，原被告双方因为长达近四年之久的物业费收取问题形成诉讼，客观上反映出原告在物业管理相关问题上没有做到与业主充分沟通、协调，以求积极、适时解决物业服务者与业主之间的误解与矛盾，故酌情核减被告欠费5%为宜，即18840.78元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告韩琳给付原告招商局物业管理有限公司天津分公司自2015年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费（含机电维护费）18840.78元；二、驳回原告招商局物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元，由被告韩琳负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告招商局物业管理有限公司天津分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  于钟亮二〇一九年六月二十六日法官助理金红双书记员马晓雯附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。