山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初445号 原告:日照简朴寨贸易有限公司文登路分公司，住所地山东省日照市东港区秦楼街道文登路维多利亚步行街，统一社会信用代码91371102MA3M6XY21。 法定代表人：李洁，总经理。 委托诉讼代理人：徐辉，山东德与法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔阳阳，男，1991年3月9日出生，汉族，居民，住山东省武城县城区，系原告职工。 被告:日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会，住所地日照市东港区秦楼街道文登路社区，组织机构代码05093659-5。 负责人：张传久，村主任。 委托诉讼代理人：殷月霞，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张子文，山东海洋律师事务所律师。 原告日照简朴寨贸易有限公司文登路分公司与被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告日照简朴寨贸易有限公司文登路分公司的委托诉讼代理人徐辉、孔阳阳，被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会的委托诉讼代理人殷月霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告日照简朴寨贸易有限公司文登路分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还剩余房租、租房押金、装修押金、水电物业费共计22748.3元；2、判令被告赔偿原告停业损失、装修费、拍卖佣金、加盟保证金共计75000元；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2018年8月3日，原告工作人员卜凡晖代表原告与被告达成租赁合同，原告承租被告位于日照市东港区用于德州扒鸡零售经营，租赁期间为2018年7月20日至2021年7月19日，原告按约预付了第一年租金21619.5元，并完成店面装修，2018年11月1日，被告向原告下达限期搬离通知，单方解除了租赁合同，致使我单位无法经营，造成装修损失、停业损失，现双方无法就赔偿达成一致，特诉至贵院，请依法裁判。 被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会辩称，租赁合同属实，解除租赁亦属实，具体赔偿数额由原告举证证明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交如下证据： 证据一、商铺租赁合同原件一份，证明原、被告于2018年8月3日签订商铺租赁合同，租赁的商铺位于日照市东港区，租赁期限为2018年7月20日-2021年7月19日，前三年度每年租金为21619.5元，合同约定免租期为30日，为保证原告在租赁期限内无违约行为，合同约定原告交付被告2000履约保证金（租房押金），同时该合同也约定守约方因违约方所支出的一切费用包括律师费、诉讼费、拍卖费等一切费用均由违约方承担。 证据二、日照拍卖行有限责任公司成交拍卖凭证原件一份，证明原告的承租权系由原告公司职工卜凡晖代表公司通过拍卖取得。 证据三、日照简朴寨贸易有限公司文登路分公司员工证明一份、员工身份证复印件一份，证明卜凡晖系原告公司职工，其拍卖取得承租权系代表公司的职务行为。 证据四、解除租赁合同通知书一份，证明被告于2018年11月1日单方解除了双方之间的租赁合同，被告解除合同的行为系违约行为。 证据五、招商银行付款回单原件两份，证明原告于2018年7月11日在拍卖前支付拍租保证金2万元，该款项在原告拍卖取得承租权后用于支付被告第一年的租金，2018年7月19日原告将商铺租赁合同中约定的租房履约保证金2000元以及拍卖公司收取的拍卖佣金865元，支付给拍卖公司，拍卖公司在扣除拍卖佣金后已经将剩余23620元作为第一年房租和租房履约保证金支付给被告。 证据六、富和二区收款收据原件两份，证明原告在装修店铺时经被告要求并指定原告向日照富和物业有限公司支付装修押金3000元、2018年8月7日-2019年8月6日物业服务费395元，日照富和物业有限公司所属于被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员由社区居委出资成立。 证据七、店面装修合同一份、发票一张、收据三张，证明原告为装修店铺而支出的装修费用为28000元。 证据八、原告于山东德与法签订的委托代理合同原件一份、律师费发票原件一份，证明本案中原告为自身合法权益，因被告违约行为而支出的律师费为6000元，根据商铺租赁合同的约定律师费应当由被告承担。 证据九、德州扒鸡特许加盟连锁合同书原件一份、加盟保证金收据一份，证明原告经营德州扒鸡零售业务系加盟经营，向山东德州扒鸡股份有限公司支付的加盟保证金10000元。 证据十、日照简朴寨贸易有限公司文登路分公司企业信息一份，证明原告与日照简朴寨贸易有限公司是总公司与分公司的关系。 证据十一、日照简朴寨贸易有限公司出具的证明一份，证明原告在参与竞拍前后通过总公司日照简朴寨贸易有限公司账户向被告支付租房保证金、拍卖佣金、履约保证金共计24485元。 被告经质证称，1、对证据一租赁合同的真实性无异议，对关联性有异议，该合同中首部和尾部乙方均为卜凡晖，本案原告在合同中没有体现，也没有盖章，不是本案的适格原告，同时合同第十条约定经双方签字盖章后生效，在合同尾部仅有卜凡晖个人签名，没有原告盖章，因此合同尚未生效。2、对证据二成交拍卖凭证的真实性无异议，关联性有异议，该成交凭证只列明标的物编号，并不能证明与原告有直接关联，另外，该成交买受人是卜凡晖，与本案没有关联性。3、对证据三员工证明、员工身份证的真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议，该证明是原告为合同签订人及拍卖受买人出具，原告需要提供正规劳动合同及缴纳社保及发放工资予以补证。4、对证据四解除租赁合同通知书的真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告所称的内容。5、对证据五招商银行付款回单真实性无异议，该付款回单显示付款人为日照简朴寨贸易有限公司并非原告。6、对证据六富和二区收款收据真实性无异议，该收款收据业主名为卜凡晖，与本案无关联性，收款方为日照富和物业服务有限公司，与被告无关联性。7、对证据七店面装修合同、发票、收据的真实性均无异议，原告还需要提交打款记录进一步证实。8、对证据八委托代理合同及律师费收费发票的真实性均无异议，对其关联性和证明目的有异议，该证据不能完全证明委托人实际交付了所约定的代理费用，该需要提供银行凭证予以补充。9、对证据九德州扒鸡特许加盟连锁合同书的真实性有异议，被特许人为日照简朴寨贸易有限公司不是本案原告，同时加盟合同保证金为收款收据不是正规发票，且出具方为青岛德州扒鸡有限公司并非特许加盟连锁合同书的特许人。10、对证据十、证据十一的真实性均无异议，但从出具的证明中无法证实拍卖佣金的具体数额以及拍卖佣金是由拍卖公司收取的，不应要求被告返还。 被告对原告提交的证据的真实性均无异议，只是对证据的关联性以及证明效力有异议，因此，对原告提交的上述证据的真实性本院予以确认。庭审中，被告未向法庭提交证据。 2019年4月8日，本院对案外人卜凡晖调查并制作调查笔录一份，卜凡晖承认曾在原告处工作，其在成交拍卖凭证上的签字，以及与被告签订租赁合同均系代表公司的职务行为，向富和二区交纳的费用亦是代表公司交纳。双方经质证，对该调查笔录的内容均无异议。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月12日，原告工作人员卜凡晖代表原告在日照拍卖行有限责任公司通过公开竞价，以1450元竞得C10-1-12（约15平方米）房屋的租赁权。2018年8月3日，被告作为出租方（甲方），卜凡晖作为承租方（乙方）签订商铺租赁合同，合同约定，乙方自愿租用甲方位于日照市东港区维多利亚大街商铺C10-1-12使用，建筑面积约14.91平方米，租赁期限为三年，自2018年7月20日至2021年7月19日，房屋用途为商用，经营业态不得影响周边居民的正常生活及违反有关法律规定。该商铺为乙方通过竞拍方式获得承租权，竞拍时按照建筑面积每平方米1450元，但由于最终测算面积与现图纸面积会有差异，现双方认可签合同按照14.91平方米、每平方米1450元计算租金。前三年度租金为21619.50元，乙方须向甲方交付0.2万元作为履约保证金，在合同期内如乙方违反合同条款行为，合同期满，甲方无息退还乙方。因该商铺内部尚需装修，甲方自交房日给付乙方30天装修期，该装修期内免租金，合同到期日根据交房日及装修期顺延。任何一方违约须向守约方支付违约金0.2元，违约方需赔偿给守约方造成的全部损失，包括直接损失和间接损失，守约方因对方违约行为所支出的一切费用包括律师费、诉讼费、保全费、拍卖费、评估费、鉴定费、快递费等一切费用均由违约方承担。2018年7月11日、19日，日照简朴寨贸易有限公司为原告向日照拍卖行有限责任公司共计支付23620元，该款项被日照拍卖行有限责任公司扣除拍卖佣金865元后，剩余23620元已给付被告，作为涉案租赁合同中约定的租房履约保证金0.2万元及第一年的租金21619.50元。 2018年8月15日，原告与日照聚力消防装饰工程有限公司签订装修合同，为涉案房屋进行装修，装修工程结束后，原告于2018年9月15日将装修款共计28000元结清，2019年4月4日，日照聚力消防装饰工程有限公司为原告开具金额为28000元的增值税发票。2018年11月1日，被告下达通知，要求原告在涉案承租房内经营的德州扒鸡专卖店于当日停止营业，并撤除广告牌。2019年3月27日，原告因本案支出律师代理费6000元。庭审中，原告就停业损失未向法庭提交证据，同时也未申请评估。 本院认为，原告工作人员卜凡晖代表原告参加公开拍卖，竞拍获得涉案商铺的承租权，虽然办理拍卖各项手续是由卜凡晖个人名义签字办理，且在后续的签订商铺租赁合同也是由卜凡晖作为承租方签字，但通过原告提交的证据可以看出，拍卖公司收取的拍卖佣金以及被告收取的商铺租金、履约保证金均是由原告的总公司日照简朴寨贸易有限公司代原告支付，因此可以认定，卜凡晖与被告签订的商铺租赁合同，是其作为原告工作人员对自身职务的履行，系职务行为，涉案商铺租赁合同承租方的全部权利与义务应由原告履行，故原、被告之间成立合同关系且合法有效，对此本院予以确认。依法成立且生效的合同，合同当事人双方协商一致，或符合法定的解除标准，可以解除合同，本案原告与被告在租赁合同签订后，因被告单方的违约行为而导致合同无法继续履行，已符合解除条件，因此双方的合同于2018年11月1日由被告发出通知之日已解除。合同解除后，对于已经履行的部分，当事人可以根据履行情况和合同性质要求返还财产并赔偿损失。本案中，原告已按合同约定给付被告租赁费及履约保证金，被告亦应按约保证原告能够正常使用租赁商铺，然而被告却在合同履行期间要求原告停止使用，显属违约，故在合同解除后，原告有权要求返还租赁费及履约保证金，因此，对原告要求被告返还291天59.23元/天=17236.4元的房租、履约保证金2000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的装修费28000元及拍卖佣金865元，系原告因租用涉案商铺用于经营而产生的必要合理支出，该支出因被告违约而导致该费用损失，因此对于原告要求被告赔偿装修费及拍卖佣金的请求，本院予以支持。对于原告要求返还水电物业费及装修押金的主张，因该两项费用的收取并非本案被告，因此，本院不予支持，原告可另行起诉。对于原告要求赔偿停业损失的主张，原告并未提交证据证明停业损失情况，且未申请评估，同时被告不予认可，因此对该项主张，本院不予支持。对于原告要求赔偿加盟保证金的主张，原告未提交证据证明涉案合同的提前解除对原告加盟事项的影响，也未证明该加盟保证金已被实际扣除，因此对该项主张，本院不予支持。对于原告要求赔偿律师费6000元的主张，因涉案合同第八条违约责任部分对此有明确约定，被告作为违约方应按约承担原告的该项支出，且收费数额不超出法律规定，因此对于该项主张，本院予以支持。据此，按《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会于本判决生效之日起七日内返还原告日照简朴寨贸易有限公司文登路分公司租赁费17236.4元、履约保证金2000元，共计18236.4元； 二、被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会于本判决生效之日起七日内赔偿原告日照简朴寨贸易有限公司文登路分公司拍卖佣金865元、装修费28000元、律师费6000元，共计34865元； 三、驳回原告在本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2244元，由被告负担1127元，由原告负担1117元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  李良杰 人民陪审员  王玉慧 人民陪审员  潘光妮 二〇一九年六月十二日 书 记 员  王宝晨