湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0124民初8191号原告：李斌，男，1970年1月2日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：喻小文，湖南河清律师事务所律师。被告：长沙明字饼业有限公司，住所地宁乡高新技术产业园区姚家坡路58号。法定代表人：周均明。被告：湖南精威包装印务有限公司，住所地宁乡市金洲新区姚家坡路058号。法定代表人：唐枚丽。原告李斌与被告长沙明字饼业有限公司（以下简称“明字饼业公司”）、湖南精威包装印务有限公司（以下简称“精威包装公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年12月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李斌及委托诉讼代理人喻小文、被告长沙明字饼业有限公司的法定代表人周均明、湖南精威包装印务有限公司的法定代表人唐枚丽到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告李斌向本院提出诉讼请求：一、确认被告明字饼业公司与精威包装公司于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令被告明字饼业公司腾退原告李斌所有的位于宁乡县金洲新区姚家坡58号房屋；三、判令被告明字饼业公司向原告支付房屋占用费148500元（房屋占用费自2018年1月15日计算至2018年11月12日，后段占用费顺延至实际腾退之日止；四、判令被告精威包装公司向原告交付位于宁乡县金洲新区姚家坡58号房屋；五、本案诉讼费用由两被告共同负担。事实与理由：2017年12月13日，长沙市芙蓉区人民法院依法通过网络拍卖的方式对被告精威包装公司所有的位于宁乡县金洲新区姚家坡58号权证号为712010061的101号房屋、权证号为721010060的201号房屋、权证号为712010058的101（综合）号房屋、201（综合）号房屋、权证号为712010059的301（综合）号房屋、401（综合）号房屋及精威包装公司名下位于宁乡县金洲新区权证号为宁（1）国用（2012）第305号的国有土地使用权进行拍卖。2017年12月29日，原告李斌以8345772.8元的最高应价竞买成功。同时，长沙市芙蓉区人民法院向原告出具成交确认书。2018年1月15日，长沙市芙蓉区人民法院作出（20170）湘0102执恢169号之一执行裁定书。裁定位于宁乡县金洲新区姚家坡58号原权证号为712010061的101号房屋、原权证号为721010060的201号房屋、原权证号为712010058的101（综合）号房屋、201（综合）号房屋、原权证号为712010059的301（综合）号房屋、401（综合）号房屋的所有权及相应的其他权利归买卖人李斌所有，所有权相应的其他权利自该裁定送达原告李斌时起转移；原权证号为宁（1）国用（2012）第305号位于宁乡县金洲新区的国有土地使用权及相应的其他权利归原告李斌，使用权及相应的其他权利自该裁定送达原告李斌时起转移；原告李斌可持该裁定到登记机构办理上述房屋和土地使用权的过户登记手续。后原告李斌依据该裁定向宁乡市国土资源局办理了上述不动产权变更登记。该局于2018年7月11日向原告李斌颁发了湘（2018）宁乡市不动产权第00××37号、湘（2018）宁乡市不动产权第00××38号、湘（2018）宁乡市不动产权第00××39号、湘（2018）宁乡市不动产第00××40号不动产权证书。原告李斌依法取得上述不动产及相应权利后，多次要求被告精威包装公司履行交付房屋义务，但被告精威包装公司和被告明字饼业公司以双方于2016年6月1日签订了为期十年的房屋租赁合同，双方存在房屋租赁关系以及租赁期限尚未到期为由拒绝履行腾退和交付义务。被告精威包装公司亦占有了部分房屋，且以人民法院拍卖价格过低为由拒绝向原告李斌履行交付义务。另，长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第4921号民事判决查明被告精威包装公司与兴业银行长沙分行于2012年9月24日签订了编号为362012200343的《最高额抵押合同》，被告精威包装公司以其所有的位于宁乡县金洲新区姚家坡58号，抵押总面积6454.03平方米的房地产为兴业银行长沙分行与被告精威包装公司在抵押额度有效期内自2012年9月24日至2015年9月23日发生的在抵押最高本金限额人民币1000万元项下的所有债权提供最高额抵押担保，并在宁乡县乡镇房屋产权管理服务中心办理了最高额抵押登记，取得了房屋他项权证。同时判决兴业银行股份有限公司长沙分行对被告精威包装公司名下的上述抵押财产享有抵押权，有权申请人民法院对上述抵押财产进行拍卖、变卖。长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102执恢169号之一执行裁定确认宁乡县人民法院于2015年7月27日以（2015）宁民初字第03237-1号、第03238-2号裁定书查封了上述房屋；长沙市芙蓉区人民法院于2017年6月8日进行了续封；长沙仲裁委员会于2015年8月3日以[2015]长仲函字第840号申请财产保全函，请长沙市雨花区人民法院于2015年8月10日以（2015）雨民保字第04356号民事裁定书查封了上述土地。执行过程中，经协商，宁乡县人民法院、长沙市望城区人民法院分别将上述房屋和土地的处置权移交长沙市芙蓉区人民法院。综上所述，原告李斌通过人民法院拍卖方式取得上述房屋所有权和国有土地使用权以及其他相应权利受法律保护。被告精威包装公司、明字饼业公司明知上述房屋已经设定抵押权且已被人民法院查封的情况下恶意串通签订房屋租赁合同。该租赁合同因违反法律行政法规强制性规定，属于无效合同，对原告李斌不具有约束力。故被告明字饼业公司对上述房屋负有腾退义务，被告精威包装公司对上述房屋负有交付义务。为维护原告李斌的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适应》的有关规定，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告李斌的诉讼请求。被告明字饼业公司辩称，一、答辩人同精威包装公司签定的房屋租赁合同合法有效。1、答辩人租赁该房屋是因为该房屋原产权人唐枚丽以借款抵租期十年的合法使用权限，且答辩人是宁乡高新区政府招商引资入园，租赁协议在园区政府已备案。答辩人同精威包装公司签订合同时间是2016年6月1日，所租用房屋被拍卖时间为2017年12月13日，时间相隔1年半，在签订租赁合同时无法预见该房屋会被拍卖，所以不存在和精威包装公司有串通的任何可能；2、答辩人租赁房屋的目的是拥有房屋的使用权，不是所有权。任何一个企业都是通过抵押不动产获得流动资金来维持正常生产经营。既如此，当然不能因为精威包装公司所有的房屋存在抵押而认为其出租房屋是非善意的无效行为；二、被答辩人无权要求答辩人交付房屋，被答辩人李斌的此种诉讼行为属于有意破坏市场经营秩序，恶意制造矛盾，更无权要求支付房屋占用费和承担本案诉讼费。2017年12月13日芙蓉区法院在淘宝网拍卖公告上明确告知答辩人与唐枚丽的租赁协议，并且声明只负责拍卖不负责腾退。答辩人因同精威包装公司的租赁合同取得房屋使用权，对该房屋系合法占有，即便被答辩人通过拍卖方式取得该房屋，因先租赁合同合法有效，答辩人仍然可以依据该租赁合同占有使用该房屋。答辩人对该房屋的占有为合法占有，被答辩人无权要求答辩人支付房屋占用费。又因答辩人在本案中不存在任何过错，因此也无需承担本案的诉讼费。综上意见，被答辩人的主张没有任何法律依据，请求法院驳回其对答辩人的全部诉讼请求。被告精威包装公司的答辩意见与被告明字饼业公司的意见一致。在庭审过程中，当事人围绕自己的主张进行了举证、质证，现分列如下：（一）原告提交的证据：证据1、身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；证据2、信用报告，拟证明被告明字饼业公司的诉讼主体资格；证据3、信用报告，拟证明被告精威包装公司的诉讼主体资格；证据4、长沙市芙蓉区人民法院《成交确认书》，拟证明原告李斌于2017年12月29日在长沙市芙蓉区人民法院于淘宝网开展的“宁乡县金洲新区姚家坡58号一宗工业用地使用权及宗地上部分建筑房”司法拍卖项目公开竞价中，以8345772.8元的最高应价胜出，取得涉案房屋和国有土地所有权以及相应的其它权利的事实；证据5、长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102执恢169号之一执行裁定书，拟证明涉案房屋于2015年7月27日被宁乡县人民法院查封，于2017年6月8日被长沙市芙蓉区人民法院续封。涉案国有土地使用权于2015年8月10日被告长沙市雨花区人民法院查封。2018年1月15日，长沙市芙蓉区人民法院作出裁定，裁定涉案的房屋所有权和国有土地使用权以及相应的其它权利归原告李斌所有；证据6、《不动产权证书》（产权证号：00××40），拟证明位于宁乡县金洲新区姚家坡58号101室房屋所有权人为原告李斌的事实；证据7、《不动产权证书》（产权证号：00××39），拟证明位于宁乡县金洲新区姚家坡58号201室房屋所有权人为原告李斌的事实；证据8、《不动产权证书》（产权证号：00××37），拟证明位于宁乡县金洲新区姚家坡58号401室房屋所有权人为原告李斌的事实；证据9、《不动产权证书》（产权证号：00××38），拟证明位于宁乡县金洲新区姚家坡58号301室房屋所有权人为原告李斌的事实；证据10、长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第4921号民事判决书，拟证明涉案房屋原产权人被告精威包装公司与案外人兴业银行长沙分行于2012年9月24日就涉案房屋签订最高额抵押合同，并办理了最高额抵押登记。2016年2月15日，法院判决案外人兴业银行长沙分行对原产权人被告精威包装公司所有的房屋享有优先受偿权；证据11、《房屋租赁合同》，拟证明被告精威包装公司与被告明字饼业公司明知涉案房屋已办理抵押登记且已被人民法院查封的情况下，于2016年6月1日签订房屋租赁合同。经开庭质证，被告明字饼业公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、10都无异议；对证据4有异议，法院在拍卖时已经提示了房屋已租赁10年，不负责腾退；对证据5有异议，法院查封涉案房屋并没有贴封条，我方认为房屋并没有被查封；对证据6、7、8、9有异议，房屋到底是不是应该所有，我方不知情；对证据11有异议，签订合同时，兴业银行告知了该房屋已被抵押，我方有优先拍卖权的事实，我方只知道房屋被抵押的事实，但并不知道房屋被查封的事实。被告精威包装公司对原告提交的证据发表如下质证意见：1、芙蓉区法院的评估价太低；2、在签订房屋租赁合同时，精威包装公司并不知道房屋被查封的事实。其它质证意见跟被告明字饼业公司一致。（二）被告明字饼业公司提交的证据：证据1、房屋租赁合同及补充协议，拟证明明字饼业公司与被告精威包装公司的为期10年的房屋租赁合同合法有效；证据2、借条、债权转让协议、收款收据，拟证明周均明是被告精威包装公司的债权人、明字饼业公司已向被告精威包装公司支付了房屋租赁费的事实。原告对被告明字饼业公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1的合法性、真实性有异议，第一、其内容不合法，合同法规定，房屋租赁合同是出租人交付房屋使用权，承租人定期支付租金，其双方缔约的目的是一方取得房屋使用权，另一方获得租金。本案从两被告提交的证据来看，完全是以债权抵租金的形式，名义上是房屋租赁合同，实际上是债权债务合同，故其内容不合法。至于真实性，两被告明知涉案房屋已设立抵押权，且经法院两次查封的形式下，还以以债抵租的形式签订合同，有恶意串通之嫌；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，并没有证据佐证双方进行了90万现金的交易。被告精威包装公司未提交证据。当事人提交的上列证据，本院综合认证如下：原告提交的证据1-10，本院认为其来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院依法予以采信。被告明字饼业公司提交的证据：证据1，本院对两被告于2016年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为十年的事实予以采信；证据2，系两被告房屋租赁合同的租金的履行情况，本院在本案中不予审查。根据采信的证据以及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2012年9月24日，案外人兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称“兴业银行长沙分行”）与被告精威包装公司签订《最高额抵押合同》，精威包装公司以其所有的位于宁乡县金洲新区姚家坡58号，权证号为71201058、721010059、712010060、712010061的房屋及土地使用权证号为宁（1）国用（2012）第305号的国有土地为精威包装公司向兴业银行长沙分行的贷款提供最高额抵押担保，并办理了最高额抵押登记。2015年8月19日，兴业银行长沙分行因与精威公司、唐枚丽金融借款合同纠纷诉至湖南省长沙市芙蓉区人民法院。2016年2月15日，湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出了（2015）芙民初字第4921号《民事判决书》，判决：一、精威包装公司在判决书生效之日起十日内向兴业银行长沙分行偿还贷款本金7999400元、截至2015年7月20日的逾期利息95846.56元，以后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至全部清偿之日止；二、兴业银行长沙分行对精威包装公司以其所有的位于宁乡县金洲新区姚家坡58号权证号为71201058、721010059、712010060、712010061的房屋及权证号为宁（1）国用（2012）第305号的国有土地享有抵押权，有权申请人民法院对上述抵押财产进行拍卖、变卖，并以变卖的价款在本判决第一项的债权范围内优先受偿。该判决书还对其他事项进行了判决。判决书生效后，兴业银行长沙银行申请芙蓉区人民法院强制执行。芙蓉区人民法院对上述判决书确定的抵押物进行拍卖，原告于2017年12月29日以8345772.8元的最高价竟得。2018年1月5日，芙蓉区人民法院作出了（2017）湘0102执恢169号之一《执行裁定书》，裁定：位于宁乡县金洲新区姚家坡58号原权证号为71201058、721010059、712010060、712010061的房屋所有权及相应其他的权利、权证号为宁（1）国用（2012）第305号的国有土地使用权及相应的其他权利归买受人李斌所有，所有权及相应的其他权利自裁定书送达买受人李斌时起转移；买受人李斌可持裁定书到登记机构办理上述房屋和土地使用权的过户登记手续。2018年7月11日，宁乡市国土资源局向原告发放了湘（2018）宁乡市不动产权第00××37号、湘（2018）宁乡市不动产权第00××38号、湘（2018）宁乡市不动产权第00××39号、湘（2018）宁乡市不动产第00××40号不动产权证书。另查明，1、2016年6月1日，被告明字饼业公司与精威包装公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定，精威包装公司将位于宁乡县金洲新区姚家坡58号建筑面积2500平方米的房屋出租给明字饼业公司，租赁期限自2016年6月1日至2026年6月1日，租金为每年180000元，第一期五年租金900000元一次性支付，合同签订当日支付200000元，余款以债权抵冲。被告明字饼业公司现占有涉案房屋中的厂房第二楼、办公楼第四层及第二层靠东面的一半。2018年3月，原告要求被告明字饼业公司腾退房屋未果；2、原告在庭审中明确，其要求被告明字饼业公司按照两被告签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准即180000元/年支付房屋占有使用费；3、明字饼业公司在庭审中表示，其与精威包装公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准低于市场租金标准；4、被告精威包装公司未向原告交付涉案房屋。本院认为,本案的争议焦点如下：一、被告明字饼业公司与被告精威包装公司签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、被告明字饼业公司是否应当将涉案房屋予以腾退；三、被告精威包装公司是否应当将涉案房屋交付给原告；四、被告明字饼业公司是否需向原告李斌支付房屋占用费。关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。两被告签订《房屋租赁合同》的时间虽在被告精威包装公司将涉案房产设立抵押权之后，但《房屋租赁合同》并没有上述法定的无效情形，故两被告签订的《房屋租赁合同》并非无效合同，本院对原告要求确认被告明字饼业公司与被告精威包装公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求依法不予支持。关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，设立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告在兴业银行长沙分行行使其对涉案房屋的抵押权时，通过司法拍卖方式取得涉案房产的所有权，即原告已依法取得涉案房屋的占有、使用、收益、处分的物权权利，排他性是物权的基本属性。被告明字饼业公司虽基于其与被告精威包装公司的《房屋租赁合同》占有该房屋，但两被告签订的《房屋租赁合同》的时间系该房屋设立抵押权之后，被告明字饼业公司不得以房屋租赁合同来对抗原告通过拍卖方式取得涉案房屋的所有权，本院对于原告要求被告明字饼业公司腾退房屋的诉讼请求依法予以支持。关于争议焦点三，本院认为，原告通过司法拍卖方式竞得涉案房屋后，被告精威包装公司对涉案房屋的所有权从湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102执恢169号《执行裁定书》送达之日起即转移至原告，被告精威包装公司不再为涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋不再具有占有权，依法应当将涉案房屋交付给原告，故本院对于原告要求被告精威包装公司将涉案房屋交付给原告的诉讼请求依法予以支持。关于争议焦点四，本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原告通过司法拍卖方式取得涉案房屋所有权后，被告明字饼业公司占有房屋的合同依据已经丧失。在原告要求被告明字饼业公司腾退房屋后，被告明字饼业公司拒绝腾退房屋的行为，损害了原告对涉案房屋的物权，原告因此遭受的损失可以要求被告明字饼业公司进行赔偿。原告的损失具体可体现为租金收益损失，租金损失可以按照被告明字饼业公司实际占有房屋的市场租金标准计算。现原告要求被告明字饼业公司按180000元/年的租金标准赔偿损失，该租金标准被告明字饼业公司认可低于市场价格，本院对于原告主张的损失标准依法予以支持。原告于2018年3月要求被告明字饼业公司腾退房屋，被告明字饼业公司侵害原告的物权的时间应当从原告向其主张权利之日起计算，故本院从2018年4月1日起计算原告的损失，计算至2018年11月30日为120000元。综上，本院对于原告要求被告明字饼业公司赔偿原告损失120000元及后段损失的诉讼请求依法予以支持，其余部分依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，判决如下：一、被告湖南精威包装印务有限公司于本判决书生效之日起十日内将位于宁乡市金洲新区姚家坡58号的房屋交付给原告李斌；二、被告长沙明字饼业有限公司于本判决书生效之日起十日内将其占有的位于宁乡市金洲新区姚家坡58号的房屋予以腾退；三、被告长沙明字饼业有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告损失120000元及后段损失（损失已计算至2018年11月30日，后段损失按照15000元/月继续计算至房屋腾退之日止）；四、驳回原告李斌的其他诉讼请求。案件受理费1635元，由被告长沙明字饼业有限公司负担。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  严 曦人民陪审员  万素平人民陪审员  叶雪辉二〇一九年六月二十五日书 记 员  蔡 勇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。