江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初713号 原告：秦政，男，1996年9月28日出生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。 被告：徐州国恒房地产开发有限公司。 法定代表人：王业林，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 原告秦政与被告徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月20日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦政的委托诉讼代理人张娜、被告国恒公司的委托诉讼代理人赵丽、叶文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦政向本院提出诉讼请求：被告给付原告2016年1月1日至2016年11月8日期间的逾期上房违约金28921.14元（923998元×1/10000×313天）。 事实与理由：2014年12月5日原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的徐州市泉山区建国西路金域华庭AX-X-XX01室商品房，被告应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告支付了购房款，但被告未能依约交付商品房，因此被告应承担违约责任。综上，原告故起诉至法院。 被告国恒公司辩称，一、由于徐州市人民政府令第114号《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》被徐州市人民政府令第141号废止，导致相关行政机关无权办理住宅项目交付使用手续，因此《商品房买卖合同》约定的“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”因不可抗力因素不能办理，与被告国恒公司无关。上述暂行办法自2015年11月1日废止以后，徐州市房管局印制的《商品房买卖合同》已删除“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，仅规定验收竣工备案为交付房屋的合法条件，被告国恒公司应交付房屋的日期为2015年12月31日，无需办理交付使用批准文件。二、所建房屋分别符合规划、排水、燃气、道路、绿化、物业服务、电力供应、安全防范等规定，均符合《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》第十二条规定的办理住宅项目交付使用手续时应当提交的材料要求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。被告国恒公司已于2015年12月21日取得所建房屋的竣工验收备案表，在无法取得商品住宅交付使用批准文件的情况下，并不影响买受人享有房屋实体权益，因此所建房屋具备交付条件，被告交付房屋合法有效。三、2015年12月29日被告国恒公司按照《商品房买卖合同》附件四第十二条规定，以公告形式通知金域华庭业主集中办理上房手续，并以挂号信的方式向买受人邮寄了上房通知书，被告已履行了通知义务。基于以上事实和理由，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 经审理查明，被告国恒公司系徐州市泉山区建国西路金域华庭的建设人。 2014年12月5日原告秦政（买受人）与被告国恒公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，所购商品房为金域华庭A1-X-XXX室，建筑面积103.78平方米，价款923642元。合同第八条之交付期限约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非因出卖人能力所及的情况。3、买受人应在付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则出卖人交房期可相应推迟，出卖人执行本条款时，须在交付时向买受人出具付款凭证。”合同第九条之出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”《商品房买卖合同》签订后，因金域华庭A1-X-XXX室商品房的实际建筑面积为103.82平方米，原告秦政实际交付购房款为923998元。 2015年12月17日徐州市规划局向被告国恒公司颁发了编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》，认定金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求。2015年12月29日被告国恒公司在报纸上刊登了《上房公告》，主要内容有：兹定于2015年12月30日至31日期间分批集中办理上房手续。《金域华庭上房通知书》将以挂号信的形式按照《商品房买卖合同》中载明的地址邮寄给各位业主。原告秦政以所建商品房尚不符合合同约定的交付条件为由未办理上房手续，至2016年3月19日方办理上房手续。2016年5月19日徐州市规划局向被告国恒公司颁发了编号为建字第320300201601110号的《建设工程规划许可证》（正本），认定金域华庭A1-A8住宅楼、商业、配电室、地下车库符合规划要求。 （2016）苏0311民初589号原告王飞与被告国恒公司商品房销售合同纠纷一案审理查明： 金域华庭小区业主向徐州市城乡建设局提出了“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的问题”。经该局调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了1#-7#号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。 本院认为，原告秦政与被告国恒公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。《商品房买卖合同》明确约定被告国恒公司所交付的商品房应“取得商品住宅交付使用批准文件”，被告国恒公司并非客观不具备履行条件，即便该批准文件客观取得不能，也应将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，而被告国恒公司以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了商品房交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了买受人的预期利益。 政策变动并不导致被告国恒公司的合同义务增加。被告国恒公司于2016年5月19日通过规划验收，取得《建设工程规划许可证》（正本），其于2015年12月31日前通知买受人上房时，商品房并不具备交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律效力。之后，被告国恒公司没有证据证实履行了通知上房义务，故被告国恒公司存在逾期交付行为，应承担赔偿责任。因原告秦政于2016年3月19日已实际办理了上房手续，故对2016年1月1日至2016年3月19日期间的逾期上房违约金依法予以支持。按照原告秦政交付的购房款923998元为基数，经计算逾期上房违约金为7299.58元（923998元×1/10000×79天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告秦政逾期上房违约金7299.58元。 二、驳回原告秦政的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费520元，由原告秦政负担470元，被告徐州国恒房地产开发有限公司负担50元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内交纳至本院或汇款至徐州市泉山区人民法院在中国农业银行徐州泉山支行的账户中，账号：10×××03，期满仍未交纳的，将移送执行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  关 林 审 判 员  刘现伟 人民陪审员  李 丽 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  刘 玲