上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初4789号原告：叶峰，男，1977年3月16日生，汉族，住湖北省黄冈市。原告：南晓霞，女，1980年12月24日生，汉族，住湖北省。委托诉讼代理人：叶峰。被告：上海泓誉房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蔡风佳，执行董事。委托诉讼代理人：蒋晓飞。委托诉讼代理人：张艳松。原告叶峰、南晓霞(以下简称“叶峰一方”)与被告上海泓誉房地产开发有限公司(以下简称“泓誉公司”)间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依次委托上海源正科技有限责任公司和上海沪港建设咨询有限公司对涉案房屋存在的质量问题及修复费用分别进行鉴定。本案于2018年5月11日、2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告叶峰暨原告南晓霞的委托诉讼代理人、被告泓誉公司的委托诉讼代理人蒋晓飞、张艳松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告承担洗手间重做防水费用人民币10,000元(以下币种同)、墙面维修费用16,000元、住宿费用3,600元；二、判令被告维修好厨房间烟道反烟问题，否则赔偿原告经济健康损失20,000元；三、判令被告承担玻璃碎裂维修费用800元及瓷砖脱落维修费用600元。事实和理由：原告为上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的产权人。自2014年12月份入住以来，靠洗手间三面墙发霉已报请被告附属的物业公司维修四次，至今问题依然存在。另因厨房烟道设计不合理导致反烟问题，亦已报修过三次，问题依然存在，对原告及其家人的身心健康造成极大伤害，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，卫生间防水重做及渗水问题导致的墙面发霉、烟道反烟问题，被告上门查看后确属质量问题的，愿意维修；玻璃破碎及瓷砖脱落维修均已过质保期，被告不同意赔偿或维修；因维修不影响居住，对于原告主张的在外住宿费，被告不予认可。买卖合同第二十二条约定“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿”。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月20日，叶峰一方(乙方、买方)和泓誉公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积90.73平方米，总房价款1,298,000元；乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；合同第十一条约定，甲方定于2013年5月30日前交付房屋；第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿；双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定；合同另对其他权利义务进行了约定。2014年1月4日，泓誉公司将涉案房屋(精装修房)交付给叶峰一方，双方签订了《叠翠峰苑房屋交接表》，叶峰一方对涉案房屋存在的问题提出了异议。叶峰一方认为入住涉案房屋后，因洗手间渗水、厨房间烟道反烟等问题，泓誉公司一直未予修复，遂于2017年12月起诉来院。审理中，泓誉公司经现场勘查后，出具了相应的维修方案。因叶峰一方不认可泓誉公司的方案，根据叶峰一方申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司(下称“源正公司”)对涉案房屋是否存在质量问题进行司法鉴定，并要求如存在质量问题一并出具修复方案。源正公司于2018年10月31日出具了源正司鉴〔2018〕建鉴字第104号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为经现场鉴定，涉案房屋存在下述质量问题：1、次卧飘窗外侧管道井渗漏水；2、主卧、次卧飘窗窗框四周渗漏水；3、卫生间渗漏水；4、厅、餐厅吊顶拼缝处开裂；5、南阳台栏杆玻璃破裂；6、主卧、次卧报警系统未通电；7、厨房、卫生间墙砖空鼓、脱落；厨房、卫生间门槛石空鼓；门厅拼花地砖空鼓。建议修复方案为：1、次卧飘窗外侧管道井(含管道)整体拆除重置；2、主卧、次卧渗漏水窗框周边填嵌密封材料及抹灰层整体凿除，按原设计要求重新填嵌密封材料并恢复至饰面层；3、卫生间墙、地面铲除至基面，基面清理后防水涂膜2度(非淋浴房区域上翻高度100mm,淋浴房区域上翻高度1800mm)，并按原设计要求恢复至饰面层；4、室内渗漏水受损(涂料及墙纸)铲除至基面,按原设计要求恢复至饰面层；渗漏水受损木地板、踢脚板拆换;脏污墙纸清污；5、厅、餐厅吊顶拼缝处开裂采用弹性腻子填嵌；6、过道、餐厅松动踢脚板拆换；7、南阳台栏杆破裂玻璃拆换；8、主卧、次卧报警系统整改；9、厨房、卫生间空鼓、脱落墙砖拆换；厨房、卫生间空鼓门槛石拆换；门厅空鼓拼花地砖拆换。审理中，源正公司出具《补充说明》，明确修复方案中第1款、第2款、第3款、第4款中室内渗漏水受损(涂料及墙纸)铲除至基面，按原设计要求恢复至饰面层；渗漏水受损木地板、踢脚板拆换为渗漏水相关条目，其余为装饰装修相关条目。经质证，叶峰一方对《司法鉴定意见书》无异议，认为第4款中“脏污墙纸清污”及第6款都是渗漏水造成的受损；第5款和第9款系交房后一直存在的问题，也向物业报修过，未过质保期。泓誉公司则认为除卫生间渗漏水外，其余事项均已过质保期，不应由被告进行维修；同意承担卫生间渗漏水的维修责任。管道井及排水管道为公共管道，没有防水要求，且已过质保期，不应由被告进行维修；次卧飘窗也没有强制性的防水要求，且已过质保期，不应由被告进行维修。审理中，因叶峰一方不同意由泓誉公司根据《司法鉴定意见书》载明的修复方案进行维修，本院根据叶峰一方的申请，依法委托上海沪港建设咨询有限公司对《司法鉴定意见书》中载明的修复方案的修复费用进行司法审价。该鉴定单位于2019年4月4日出具了《司法审价报告》，结论为66,191.79元。经质证，叶峰一方对审价报告存有异议，主要体现在：审价笼统，没有具体的明细；未体现重置所需材料、人工等费用；只体现针对卫生间墙体表面瓷砖凿除修复的费用，未提及有关墙体的相关内容；审价报告未考虑到修复必然导致水管、电路、马桶等损坏的金额；门厅空鼓拼花地砖拆换在报告中未予体现等；泓誉公司认为除卫生间渗漏水外，其余项目均已超过质保期，不应由被告承担相关费用；次卧飘窗外侧管道井及排水管道均为公共管道，应动用维修基金予以维修。鉴定人员出庭就双方提出的异议逐一进行回复和说明。审理中，上海沪港建设咨询有限公司出具补充说明，装饰工程中增加“门厅增加部分”的费用，并明确修复方案中第1、2项的费用为11,732.65元；第3项的费用为15,661.05元；第4项的费用为5,159.71元；第5项的费用为1,126.41元；第6项的费用为4,795.18元；第7项的费用为753.66元；第8项的费用为6,888.09元；第9项的费用为12,178.80元；成品保护费用为3,270元；装修期间租房费用为6,000元。经质证，叶峰一方对增加项予以认可；泓誉公司则对增加项不予认可。庭审中，叶峰一方变更要求被告赔偿租金损失的金额为6,000元，并表示若审价报告的金额高于其诉讼请求的，则以审价报告为准。考虑到第1、2项修复方案实际作业的危险性，叶峰一方同意该两项由泓誉公司进行维修，其余项目由泓誉公司赔偿修复费用后由其自行维修。审理中，叶峰一方为证明其向物业公司报修的事实，向本院提交了(2016)沪0114民初884号案件庭审笔录，经质证，泓誉公司认为庭审笔录中仅为叶峰一方的个人陈述，即便其陈述属实，庭审时间为2016年2月份，亦超过质保期。本院认为，叶峰一方与泓誉公司间签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应严格履行。根据合同约定，自涉案房屋验收交接之日起，泓誉公司对房屋负责保修，故本院认定泓誉公司的保修期限从2014年1月4日开始起算。根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；装修工程保修期为2年。《司法鉴定意见书》中关于修复方案的第1款、第2款、第3款、第4款中“室内渗漏水受损(涂料及墙纸)铲除至基面，按原设计要求恢复至饰面层；渗漏水受损木地板、踢脚板拆换”均涉及渗漏水问题，适用5年保修期，叶峰一方起诉时尚在保修期内，泓誉公司理应承担相应的保修责任。现叶峰一方要求泓誉公司按照修复方案的第1、2项对涉案房屋承担维修责任，其余两项由泓誉公司支付相应的修复费用后由其自行维修的诉讼请求，除第4项中“脏污墙纸清污”不属于渗漏水项目，应予剔除外，其余请求合法有据，本院予以支持。本院根据审价结论，酌定“脏污墙纸清污”为516元，予以剔除。《司法鉴定意见书》中除上述渗漏水项目外，均属于装修工程质量问题，适用2年保修期。因叶峰一方提供的证据不足以证明其在保修期内曾向泓誉公司主张该质量问题，属泓誉公司应修复而未修复的质量问题，现该部分质量问题已过保修期，叶峰一方仍要求泓誉公司赔偿维修费用，于法无据，本院不予支持。双方虽对《司法审价报告》有较大异议，但该报告由具备专业资质的单位出具，且该单位也派相关人员出庭接受询问并对双方的异议逐一回复和说明，故本院对《司法审价报告》予以采纳，但装修期间租房费用不属于修复费用，本院予以剔除。经核算，泓誉公司应赔偿叶峰一方维修费23,574.76元。考虑到房屋修复期间必然影响叶峰一方正常使用涉案房屋，故叶峰一方要求泓誉公司赔偿租金损失的诉请，于法有据，本院予以支持。关于租金的具体数额，本院认为根据租赁市场行情并结合本案具体案情，叶峰一方主张的金额尚属合理，本院予以支持。至于叶峰一方主张因烟道反烟导致其经济健康损失20,000元的诉请，因泓誉公司不予认可，叶峰一方亦未提供证据予以证明，本院不予支持。另，叶峰一方已预付本案司法鉴定费18,000元和司法审价费7,500元，该费用系因涉案房屋存在质量问题而产生，故该费用应由泓誉公司负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内根据上海源正科技有限责任公司出具的源正司鉴〔2018〕建鉴字第104号《司法鉴定意见书》中建议修复方案第1、2项对原告叶峰、南晓霞名下位于上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋承担修复义务；二、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶峰、南晓霞修复费用人民币23,574.76元；三、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶峰、南晓霞租金损失人民币6,000元；四、驳回原告叶峰、南晓霞的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,075元，减半收取537.50元，由原告负担225.81元，被告负担311.69元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。本案司法鉴定费25,500元(原告已预付)，由被告负担，该款被告应于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一九年六月二十八日书记员  康雅莉附：相关法律条文第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……