海南省东方市人民法院民事判决书（2019）琼9007民初1887号原告：柳殷，男，1983年5月5出生，汉族，四川省重庆市人，住东方市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：胡必武，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李二娣，广东一粤律师事务所律师。被告：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。统一社会信用代码：91469007676081760N。法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：符良忠，海南鳞洲律师事务所律师。原告柳殷与被告东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告柳殷的委托诉讼代理人李二娣，被告广华公司的委托诉讼代理人符良忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳殷向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付延期交房的违约金466.89元；2、判令被告立即为原告办理东方市八所镇琼西路西侧碧海云天F11-507房的不动产登记证；3、判令被告立即向原告支付延期办理不动产登记证的违约金6610.24元（按照已付款总额每日万分之一的标准，从2018年7月20日起计算至2019年4月15日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2017年5月11日与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告以245734元购买由被告开发建设位于东方市××镇的F11-507房。原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款。按照合同约定，被告本应在2017年6月30日前将经相关政府部门验收合格的房屋交付买受人原告使用，但被告并未能按约向原告交付验收合格的房屋，直到2017年7月19日才将至今尚未通过验收的房屋交付给原告使用。购房合同第十一条明确约定，如被告延期交房，应按照已付购房款的每日万分之一向原告支付违约金，故被告应当向原告支付延期交房违约金为466.89元（19天×0.0001每天×245734元）。另外，购房合同第十五条还约定，被告必须在将房屋交付给原告使用后365日内完成房屋的权属登记办证备案，即将房屋权属登记办理过户登记至原告名下，否则被告按已付房款总额的每日万分之一向原告支付违约金。被告2017年7月19日已将房屋交付给原告使用，按约定被告应该在2018年7月19日前为原告办理房产证，但至今未将房产过户登记至原告名下（即为原告办理不动产登记证），被告的行为已经违约，依法应当承担违约责任，向原告支付违约金人民币6610.24元，违约金计算方式为“按已付房款总额的每日万分之一，从2018年7月20日计算至2019年4月15日止”。被告已构成违约，为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告广华公司辩称，一、由于海南省新政策的改变及实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证除了被告需具备的条件及材料外，还需要原告配合并提供相应的材料，目前原告也未向法院提交其已经交纳各项应交纳的契税等材料，故原告主张被告立即为其办理不动产登记证，依法应不予支持。二、关于逾期交房的违约责任，从原、被告双方签订的《东方市商品房买卖合同》第十一条约定的内容可以知道，原、被告双方以勾画的方式约定了按照合同第十一条第3项进行处理，并不是按照合同第十一条第1项或第2项进行处理。而根据合同第十一条第3项的约定，出卖人逾期交房不超过365日的，买受人不得解除合同。逾期交房超过365日，买受人解除合同的，出卖人除应退还买受人已付的购房款外，还应按累计已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。但是，对于出卖人逾期交房超过365日，买受人选择继续履行合同的情况下并没有约定出卖人的违约责任。被告认为，既然合同并没有约定“在买受人选择继续履行合同的情况下出卖人承担违约责任”，那么出卖人就无需承担违约责任。本案中，既然原告不主张解除合同，那么根据合同的约定，原告就无权主张逾期交房的违约金。因此，原告主张被告按照“已付购房款的日万分之一的标准”向其支付逾期交房的违约金，不符合双方合同的约定，应不予支持。三、由于原告没有充分的证据证明因被告逾期办证导致其受到了损失，故原告主张被告向其支付逾期办证的违约金，没有事实根据和法律依据，应不予支持。另外，原告主张被告按照“已付购房款的日万分之一的标准”向其支付逾期办证的违约金明显过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，依法应予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2017年5月11日签订《东方市商品房买卖合同》（合同编号：DFL000027028）。该合同第三、四条约定原告购买由被告开发建设位于东方市××镇的F11-507房，建筑面积为51.01平方米，房屋总价款为237809元；第五条约定付款方式为一次性付款；第八条约定广华公司应在2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用；第十一条第2款约定如逾期交房超过30日而原告要求合同继续履行的，广华公司按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。但双方勾画选择适用的是该条第3款，而第3款对广华公司逾期交房而业主未解除合同的情形下是否承担违约责任和违约金如何计算没有约定；第十五条第一款约定广华公司应当在商品房交付之日起365日内为原告办理房屋权属证书。如因广华公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，广华公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。商品房买卖合同签订后，原告已按照约定向广华公司支付了全部购房款。2017年7月19日，原、被告双方在分户验收交房流程表上签名，确认涉案房产为52.71平方米，总房款为245734元，广华公司也当日将涉案房屋交付给原告使用。至今涉案房屋尚未通过相关部门的验收，广华公司也未将涉案房屋的资料向相关部门报产权登记备案。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告要求被告办理不动产登记证书是否有事实根据和法律依据；2、原告要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据。一、原告要求广华公司办理涉案房屋的不动产登记证是否有事实根据和法律依据。广华公司未依约在房屋交付之日起365日内为原告办理房屋权属证书，构成违约。原告未行使约定的合同解除权，而是要求广华公司继续履行合同，故广华公司应遵守诚实信用原则继续履行合同，待广华公司具备办证的条件后，应在合理的期限内将办理房屋产权证所需的材料提交给不动产登记机关以便办理产权登记证书。但办理不动产权属证除了广华公司需要具备相应的条件及材料外，还需要原告配合并提供相应的材料，原告未提交证据证实其已将需要由其提供的办理不动产权属证所需的材料提交给广华公司。故原告的该项主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。二、关于原告要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。首先，广华公司逾期交房是否构成违约。根据原告与广华公司签订的商品房买卖合同约定，广华公司应于2017年6月30日前交房，而广华公司至2017年7月19日才交房，其逾期交房的行为构成违约。其次，关于逾期交房违约金计算标准如何确定问题。广华公司与原告签订的商品房买卖合同第十一条关于出卖人逾期交房而买受人要求继续履行合同的违约责任有两种计算方式。第一种方式为逾期超过30日后，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第二种方式为逾期未超过365日的，不得解除合同；逾期超过365日的买受人选择继续履行合同的情况下没有约定出卖人的违约责任。双方在预先打印的格式文本条款中，在不醒目之处将本应由当事人协商选择的二种方式以勾画的方式勾选了第二种方式，买受人在签订合同时并不能自由选择和约定，同时该种格式条款还会误导买受人认为第一种方式亦是双方的共同约定。对比第一种约定明确的责任，第二种方式明显减轻甚至免除了出卖人应承担的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案在涉案商品房买卖合同第十一条第二种方式没有约定广华公司逾期交房违约金计算标准的情况下，应参照有利于买受人的第一种方式即按已付房款的日万分之一的标准计算违约金。广华公司逾期交房影响了原告对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，但原告的损失如何认定，双方均未提交证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从该条规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。本院根据双方合同的履行情况及被告的过错程度，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，原告请求被告广华公司逾期交房的违约金按日万分之一标准计算并未超过合理范畴，本院予以支持，逾期天数应从合同约定的交房之日的第二天起计算至实际交房之日的前一天止，共19天。因原告在合同约定的交房之日前已付购房款245734元，故被告应承担的违约金为466.89元（245734元×0.0001×19天）。最后，关于原告要求广华公司支付逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。原告与广华公司在商品房买卖合同中约定，广华公司应于商品房交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。广华公司在约定时间内未履行该义务，致使原告至今未取得房地产权属证书，已构成违约。根据双方合同的约定，广华公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期天数从2018年7月20日起计算至2019年4月15日，共269天，即被告应向原告支付逾期办证的违约金数额为6610.24元（245734元×0.0001×269天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柳殷支付逾期交房的违约金466.89元。二、被告东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柳殷支付逾期办证的违约金6610.24元。三、驳回原告柳殷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告东方市广华实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 高筱妤审判员 马忠诚审判员 刘智莉 二○一九年六月二十六日书记员 周雪原附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。（共印13份）