云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初70、386号原告（反诉被告）：邵建海，男，汉族，1989年6月19日出生，身份证住址广东省电白县。委托诉讼代理人：赵多琦，云南欣艺律师事务所律师，执业证号，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：肖从江，男，汉族，1981年4月5日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。原告邵建海与被告肖从江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理，因案情复杂，本院于2019年2月25日裁定将本案转为普通程序；2019年2月26日，本院立案受理了反诉原告肖从江与反诉被告邵建海房屋租赁合同纠纷一案，本院依法将本诉与反诉合并审理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邵建海及其委托诉讼代理人赵多琦，被告（反诉原告）肖从江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告邵建海向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告立即退还原告未使用租赁期限的租金100000元，并以100000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算逾期支付利息至实际付清之日止；3.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月14日，原、被告双方签订了《厂房租赁合同》，合同约定被告将自有的位于320国道旁的厂房出租给原告，租期自2018年4月1日开始至2024年3月30日终止，厂房年租金为120000元。签订合同后原告于当日支付了一年的租金120000元。原告4月1日入住厂房，按合同约定合法合规的使用厂房，但在2018年4月15日瑞丽市环保局通知原告因附近居民的投诉，原告放置于厂房的咸鱼影响附近居民的生活，下达通知必须搬离，如不按时搬离将给予罚款的处罚。接到通知后，原、被告商议，因非基于原被告双方的原因造成合同无法继续履行，无法实现合同目的，双方协商后同意解除合同，被告退回原告剩余10个月的租金共计100000元，被告可将厂房另行出租。遂原告开始迁厂，于5月初清厂完毕。并且被告已将厂房重新出租，所以双方已于2018年5月初解除了《厂房租赁合同》。但被告未按照约定将剩余租金予以退还，而是找各种理由推诿。原告认为，合同中明确约定了“如因国家政策或其他不可抗力导致合同不能履行或合同目的不能实现的，双方均可解除合同”环保局下达的搬迁通知，是双方签订合同时无法预见的偶然发生的政府行为，非原被告双方的原因．并且此事发生后原被告双方已经过协商，达成一致意见解除合同，退还100000元租金。原告在起诉前也到环保局要求开具当时做出通知的证明，环保局回复因没有作出具体处罚，所以书面的材料不能开具，如起诉到法院，法院依法需要环保局作证或开具相关证明材料，环保局愿意配合。综上所述，被告的以上行为，严重损害了原告的合法权益，为了维护自身权益，起诉到人民法院，望判如所请。本诉被告肖从江辩称：一、双方签订过合同，租金是12万一年；二、环保局不是让原告搬走，而让原告处理咸鱼味道，不要影响到周边居民的生活，原告搬走是原告自行搬走的；三、原告没有来找被告协商或者解除合同，原告当时是提出来解除合同，使用多长时间就支付多少时间的租金，被告向原告说可以商量，但是一直没有等到原告，只等来了法院的传票。后来被告又去找人来租仓库，原告对新的租户说之前的租赁合同有效，所以新的租户就没有再租，一直到现在都没有租出去，被告同意原告解除合同，但是要支付期间占用厂房的租金。反诉原告肖从江向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令反诉被告支付反诉原告租金116666元及支付违约金28399.92元；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年3月14日，反诉被告与反诉原告商定，由反诉被告租赁反诉原告位于320国道边的厂房，租期为5年，每年租金120000元，协议达成后反诉被告交付了一年的租金120000元，于2018年3月18日入住，即从3月18日开始租用。后反诉被告向反诉原告提出要求，现租的厂房系老厂房，其使用起来倒车困难，要求反诉原告按照其规格要求另建新厂房让反诉被告租用，年租金140000元，反诉原告同意后开始建盖新厂房，反诉被告于2018年4月23日搬入新厂房，但老厂房由反诉被告堆放实物到2018年7月23日，但反诉被告在老厂房挖了两道门至今未修复原状。据此，反诉被告反复使用原告的老厂房4个月之多，新厂房由反诉被告使用到6月18日，3个月之多。对于新厂房，反诉被告没有与反诉原告解除合同。2018年10月15日，一名客户张培东来向反诉原告租赁新厂房，反诉原告征求反诉被告意见时，反诉被告不同意，称其不解除合同，该厂房要留用，所以到庭审时新厂房的钥匙都还在反诉被告手上。所以反诉被告从2018年4月至今10个月的房租、水电费未付。而反诉被告搬离原因并非政府性征地，而是反诉被告堆放的咸鱼臭味污染了周围的空气，影响周围居民生活，市环保局让其处理，这与反诉原告无关。为维护反诉原告的合法权益，特向人民法院提出反诉请求。反诉被告邵建海针对肖从江的反诉于庭审中辩称：一、被答辩人要求答辩人支付房租及违约金共计145056.92元没有事实与法律依据。双方始终只于2018年3月14日签订了一份《厂房租赁合同》，合同明确约定被答辩人将自有的位于320国道旁的厂房出租给答辩人，租期自2018年4月1日开始至2014年3月30日终止，厂房年租金为120000元。签订合同后答辩人于当日支付了一年的租金120000元，并未出现重新以年租金14万元租赁新厂房之说。且答辩人在接到瑞丽市环保局的搬离通知后就于2018年5月14日之前全部搬离清场，环保局才未作出处罚的决定。在答辩人起诉之前曾到瑞丽市环保局申请一份书面搬离通知作为证据，环保局明确答复，因答辩人在限期内搬离，未作出处罚，所有环保局未给出书面通知，被答辩人反诉称答辩人一直使用至2018年7月23日与客观事实不符。双方的微信聊天记录中明确提到退回100000元租金的事，这也印证了被答辩人只使用了两个月的厂房。二、本案中被答辩人主张答辩人应承担支付租金的义务，又未能提供相应证据，应承担举证不能的不利后果，应驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人均无异议的证据：原告（反诉被告）邵建海提供的邵建海的身份证复印件一份、《厂房租赁合同》原件一份、中国农业银行手机银行转账记录截图打印件两份及微信转账记录截图打印件两份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）邵建海提交的证据为：原、被告双方实名登记的微信聊天记录打印件两份（当庭提交手机核实后退还），欲证明原被告双方已就退回10万元的租金达成一致意见，被告同意退回10万元租金，但是找借口没有钱，让原告一起想办法，将厂房出租就有钱退还原告10万元的租金。经质证，被告（反诉原告）肖从江对该组证据的对真实性认可，认为聊天记录的10万元怎么算出来的，原告用了厂房其不可能退原告10万元，其没有答应退10万元，实际是租了多长时间按多长时间来算，可以按实际租赁的期间来算，但是原告没有同意，其找了租户来，原告又进行阻挠导致厂房没有租出去。结合被告（反诉原告）肖从江的质证意见，本院对该组证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）肖从江提交的证据：一、照片打印件4张，欲证明老厂房的墙被原告挖了一道门，至今没有修复，新厂房是按原告要求建的，还有原告没有支付电费的情况。经质证，原告（反诉被告）针对反诉原告提供的证据第一张和第二张老厂房的照片，反诉被告确实承租了反诉原告的老厂房，也确实因为进车的方便挖了一道大门，对该组证据是认可的；针对第三张照片，对该组证据三性不予认可，反诉被告从未要求反诉原告建盖过新的厂房，也没有针对这个新厂房签订过任何新的合同，第四张照片电表三性都不认可，与本案没有关联性。结合原告（反诉被告）的质证意见，本院认为原被告虽未就新建仓库签订书面租赁合同，庭审中反诉被告邵建海确认蓝色铁搭建的仓库为其租赁的仓库，故本院对该组证据真实性予以确认。二、证人吴某当庭证言，欲证明反诉被告使用了反诉原告的两个厂房，邵建海是2018年7月份搬走的。经质证，原告（反诉被告）邵建海对证明目的不予认可。如果反诉原告所说反诉被告租赁了两个仓库，又怎么会出现重新出租给证人。针对证人陈述的原告如何搬入与搬出多次使用到大概可能不太记得，且证人现在是被告的租客，双方之间存在利害关系，证人所陈述的证言不能完全采信。结合原告（反诉被告）邵建海的质证意见及第一组证据的质证情况，本院对证人吴某的当庭证言予以采信。三、证人俸红联的当庭证言，欲证明新的厂房是以原告的要求建盖的。经质证，原告（反诉被告）邵建海针对该组证据的证明目的不予认可，纵观证人发表的证言并不能证实该厂房是原告要求建盖的，只能证明证人是应被告的要求为其建盖的厂房。二、针对证人陈述的原告是于2018年6月搬离厂房事实予以认可。结合原告（反诉被告）邵建海的质证意见及原告（反诉被告）对老仓库使用过程中拆了墙修了一道门的实际情况，本院对证人俸红联的当庭证言予以采信。为查明本案案件事实，本院依职权向德宏州生态环境局瑞丽分局核实邵建海办理租赁厂房的相关情况。经质证，原告（反诉被告）邵建海对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，回函中所载明的内容与第一次庭审当中原告陈述的事实是相符的，由于原告存放的鱼干遭到居民的投诉，环保局曾下达过命令要求搬离，因为原告按照环保局的要求搬离了被告的厂房，所以德宏州生态环境局瑞丽分局确实未对邵建海作出过行政处罚，对于搬离的时间也予以认可；被告（反诉原告）肖从江认为，环保局要求原告于2018年6月21日前搬完存储在仓库内的鱼干，但实际上是7月底才搬完鱼干的，环保局是叫原告处理未下达命令叫原告搬走。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2018年3月14日，原告邵建海（乙方）与被告肖从江（甲方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方自愿将位于320国道旁厂房（具体面积以使用面积为准）出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2018年4月1日至2024年3月30日止，租金每年12万元。2018年3月14日，邵建海向肖从江支付租金12万元。肖从江于2018年4月1日将砖混结构的仓库交付邵建海使用，在使用该仓库过程中，由于该仓库的门较窄影响其使用，双方商定由肖从江新建仓库交付邵建海使用，肖从江遂将新厂房发包给证人俸红联施工，仓库建好后，邵建海于2018年4月22日搬入新建仓库。在使用仓库过程中，因邵建海存放在仓库的鱼干产生恶臭气体造附近居民投诉，德宏州生态环境局瑞丽分局要求邵建海于2018年6月21日前将剩余鱼干全部搬离仓库，邵建海于2018年7月底将剩余鱼干全部搬离。后双方因租金事宜发生争议，遂诉至本院要求解决。另查明，案涉仓库（新建厂房）于2019年3月17日拆除。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：1、原告（反诉被告）邵建海与被告（反诉原告）肖从江于2018年3月14日签订的《厂房租赁合同》效力如何，应否解除。2、被告（反诉原告）肖从江应否退还原告（反诉被告）邵建海租金以及支付逾期利息，金额如何确定。3、被告（反诉原告）的反诉请求应否得到支持。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、关于原告（反诉被告）邵建海与被告（反诉原告）肖从江于2018年3月14日签订的《厂房租赁合同》效力如何，应否解除问题。双方签订的《厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，并不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）邵建海在租赁合同过程中，因存放鱼干产生臭味导致投诉，环保部门要求其搬离，其于2018年7月底将鱼干搬离；而从其提交的证据来看，其与被告（反诉原告）肖从江于2018年9月中旬通过微信协商处理剩余租金未果，于2019年1月7日向本院提起诉讼要求解除合同，被告（反诉原告）肖从江于2019年1月11日收到民事起诉状，视为解除合同的通知到达对方，故双方签订的《厂房租赁合同》于2019年1月11日解除。二、关于被告（反诉原告）肖从江应否退还原告（反诉被告）邵建海租金以及支付逾期利息，金额如何确定问题。本院已确定双方签订的《厂房租赁合同》于2019年1月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张退还剩余房租的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。原告（反诉被告）邵建海已支付2018年4月1日至2019年3月30日的租金12万元，2018年4月1日至2019年1月11日共计285天，期间租金为93698元；2019年1月12日至2019年3月30日期间的租金为26302元，应退还原告（反诉被告）邵建海。三、关于被告（反诉原告）的反诉请求应否支持问题。双方于2018年3月14日签订《厂房租赁合同》，反诉原告肖从江于2018年4月1日将砖混结构的仓库交付反诉被告邵建海使用；2018年4月22日，反诉被告邵建海搬入新修建的仓库。反诉原告主张双方对于新仓库租金达成口头协议，将年租金调整为14万元，但未举证证实，故其反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）邵建海与被告（反诉原告）肖从江于2018年3月14日签订的《厂房租赁合同》于2019年1月11日解除。二、被告（反诉原告）肖从江于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）邵建海租金人民币26302元。三、驳回原告（反诉被告）邵建海的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）肖从江的反诉请求。案件受理费2377元，由原告（反诉被告）邵建海负担1783元，由被告（反诉原告）肖从江负担594元；反诉案件受理费1060元，由被告（反诉原告）肖从江负担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  石 飞人民陪审员  王培全人民陪审员  高金晓二〇一九年六月十八日法官助理吞咩书记员段娜