上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0151民初8958号原告：李康，男，1972年5月30日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莹，上海大度律师事务所律师。被告：凌正明，男，1956年2月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：凌海斌(系被告儿子)，1984年3月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张盈东，上海市沪南律师事务所律师。原告李康诉被告凌正明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案，同日，原告向本院提出财产保全申请，要求查封被告凌正明名下位于上海市崇明区东风农场利民新村XXX号楼208室的房屋一套，本院依法准许。后本院依法适用简易程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理，原告李康及其委托诉讼代理人陈莹、被告凌正明的委托诉讼代理人凌海斌、张盈东到庭参加诉讼。经审理发现本案案情较为复杂，故裁定转为普通程序，于2019年4月25日再次公开开庭进行了审理。原告李康及其委托诉讼代理人陈莹、被告凌正明的委托诉讼代理人凌海斌、张盈东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李康向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行购房协议,办理房屋过户登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于1995年9月24日签订了购房协议，由被告将位于东风农场利民新村XXX号楼208室的房屋以7,000元的价格出售给原告。同日，被告出具委托书一份，委托黄晓玲全权代表其处理该房屋的房产权交接事宜。原告支付全部房款后，被告将房屋交付给原告，原告于1996年1月入住该房屋并占有使用至今。期间,原告多次催促被告办理房屋过户手续，均未果，故请求依法支持原告的诉请。原告对其主张的事实，向本院提交如下证据：1、《关于购房协议》一份，证明被告已将涉案房屋出售给原告；2、《委托书》一份，证明被告委托黄晓玲代为办理房产权交接事宜；3、房产证、《关于鼓励职工购买现已租住公房的协议》、上海东风实业总公司出具的收款凭证等，证明被告取得购房补贴4,000多元后，以7,635元买下了涉案房屋；4、照片若干，证明原告为结婚而购买涉案房屋并进行了装修；5、户籍信息，证明原告的儿子张李杰1998年出生后的户口即登记在涉案房屋地址内；6、上海农工商集团东风总公司出具的收据联、催款通知、住院医疗互助基金收款凭证、上海雅苑物业管理有限公司出具的收据、上海自来水厂出具的证明、上海市崇明区自来水公司专用缴费账单等，证明原告一直在实际使用涉案房屋；7、证人袁某、虞某某的书面证词各一份，由杨国艺、徐志祥、张士泉、施慧共同署名出具的书面证明一份，证明被告将涉案房屋卖给原告，原告支付了购房款并长期居住在涉案房屋内。被告凌正明辩称，其夫妻出资购买涉案房屋后就病退回上海，因此没有拿到过购房发票和房产证。1993年离开崇明后该房屋就委托厂里领导龚理德照看打理，实际上是无偿借给龚理德居住，其从未出卖过涉案房屋。原告提供的《关于购房协议》系复印件，且协议和委托书上的“凌振明”均不是被告亲笔所签，原告没有证据证明双方之间存在系争房屋的买卖合同关系。原告可能在未经被告同意的情况下于2002年及之前一段时间不合法的占有涉案房屋，但其并不拥有房屋的物权，被告对房屋疏于管理不等于放弃了房屋权利。且即使1995年原、被告曾经发生过房屋买卖关系，原告本次提起诉讼已经超过了法律规定的权利保护期限。故请求法院驳回原告的诉请。被告凌正明对其辩称的事实，向本院提交了上海市不动产登记信息一份，证明被告曾在2011年调取过涉案房屋的产权信息，此时才知悉该房屋可办理房产证。同时说明其当时还去过涉案房屋，因房门被锁无法进入。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，被告对原告提供的证据发表以下质证意见：对证据1、2的真实性不予认可，认为均不是原件；对证据3、5的真实性予以认可，但不认可其关联性和证明目的；对证据4不予认可，不能证明原告购买了涉案房屋；对证据6真实性无异议，但不认可其证明目的，认为原告即便支付了物业费、水电费也不能证明其一直居住在涉案房屋内，且物业费是补缴的；对证据7，表示属证人证言，在证人没有到庭的情况下其不予质证。原告李康对被告凌正明提供的证据的真实性予以认可，但不认可其关联性和证明目的。审理中，本院依职权对证人秦志香、吕玉香、张士泉、施慧作了调查，其中证人秦志香证明，其与凌正明夫妇系同事关系，凌正明原来居住在其同一幢楼的208室。大约在20年之前，凌正明夫妇回川沙就将房屋卖给了龚理德，后龚理德又将房屋卖给了李康，龚理德在前几年已经去世。房屋买卖具体时间及金额不清楚，因为是联建房，当时产权证是没有的，也不能过户。后该房屋一直由李康居住，凌正明没有回来过。同时证明原告提供的书面证明上“徐志祥”的签名系其丈夫徐志祥本人所签；证人吕玉香、张士泉证明，凌正明和黄晓玲是夫妻，他们原居住在其隔壁的101室，后搬到了208室。当时李康为了结婚而买下了凌正明该房屋，据其所知房屋是由龚理德先买下的，后龚理德又将房屋卖给了李康，具体经过不太清楚。现在龚理德已经去世，当时因为联建房不能过户。之后李康在该房屋内结婚、生子，现在李康儿子已经20多岁。凌正明将房屋卖掉后没有回来过。张士泉同时表示李康提交法院的书面证明上的“张士泉”系其本人签名；证人施慧证明，其原居住在东风农场老8队，与李康是前后邻居关系，20多年前李康母亲购买了东风农场利民新村XXX号楼208室的房屋作为李康的婚房，具体买何人、价格多少不清楚，后李康在该房屋内结婚、生子。同时证实原告提交法院的书面证明上的“施慧”系其本人签名。经原告申请，本院通知证人袁某到庭作证，袁某证实李康提交法院的署名为“袁某”的书面证明是其亲笔所写。其系李康的表嫂，1995年9月李康母亲因李康结婚需要购买涉案房屋时向其借款2,000元，该款于1997年12月左右已还清。后其丈夫还帮李康装修该结婚用房。原告对证人袁某所作的证言没有异议，对本院所作的证人施慧的调查笔录亦无异议，对证人秦志香、吕玉香、张士泉的调查笔录，表示对其中被告将房屋先卖给龚理德、龚理德再卖给原告这一事实不认可，其余没有异议。被告对证人袁某所作的证言持有异议，认为证人与原告是亲属关系，证明效力低，证人证言与原告是否买房缺乏关联性。对本院所作的证人秦志香、吕玉香、张士泉、施慧的调查笔录，认为《民事证据规则》第20至22条规定的法院调查证据类型的相关要求中没有向证人调查的规定。法庭应通知证人出庭作证，而不应接受原告申请向原告的证人庭外进行调查。经开庭审理，本院确认事实如下：位于上海市崇明区东风农场利民新村XXX号楼208室的房屋原系上海市东风农场公有住房，后由被告凌正明于1993年3月21日以房改售房的形式购买取得该房屋所有权，1994年12月14日填发的房屋产权证上明确写有：“完全产权，五年以后可以进入房地产市场”。1995年9月24日，原告李康(乙方)与被告凌正明(甲方)签订《关于购房协议书》一份，载明：“因甲方夫妻俩都病退回浦东老家，不准备返回农场，愿把东风农场原利民新村XXX号楼208室住房出售。乙方因结婚需要购买甲方凌正明利民新村XXX号楼208室住房。甲、乙双方都同意买、卖、转买中所产生事宜决无后悔。房(屋)买卖金额柒仟元，以后产生事宜由乙方负责。本协议一式四份”。上述协议由甲、乙双方及证人龚理德签名，其中甲方签名为“凌振明”。同日，被告凌正明出具委托书一份，委托黄晓玲(系被告妻子)全权处理上述房屋产权的交接事宜，委托书上签名仍为“凌振明”，并盖有“凌正明”印章，龚理德亦在该委托书上签名并盖章。后原告李康支付了房款，被告凌正明也将该房屋及房产证等相关资料交付给原告，因当时该房屋尚不具备交易过户条件，故双方未能办理房屋产权过户相关手续。嗣后，涉案房屋由原告居住使用至今。审理中，被告凌正明向本院提交书面意见，表示其偶尔会使用“凌振明”签名，但原告出具的《关于购房协议书》及《委托书》中的“凌振明”非其本人所签。同时，被告承认其于1993年离开崇明后除2011年至房地产交易中心咨询房产证事宜、2018年9月28日因办理旧房改造手续与原告发生争议，期间的确未对涉案房屋进行其他管理。2019年1月15日，根据被告的申请，本院委托司法鉴定科学研究院对本案所涉的《关于购房协议书》和《委托书》上的“凌振明”签名是否凌振(正)明所写进行司法鉴定。同年4月1日，该院将送鉴卷宗退回本院，同时附上情况说明：“需检的《关于购房协议书》和《委托书》两份材料均无原件提供，根据现有条件无法进一步进行检验，故作退卷处理”。本院认为，原、被告之间是否存在房屋买卖关系是本案的争议焦点。本案中，原告李康自与被告凌正明签订购房协议后，居住使用涉案房屋至今已超过20年，期间被告凌正明从未提出过异议，也从未主张过房屋的所有权。房屋作为家庭生活的重要财产，被告20多年时间对该房屋不闻不问，显然有违生活常理。而原告自签订购房协议后即实际居住使用涉案房屋，并持有房屋产权证及其他与该房屋有关的所有原始资料，符合本地区当时转让房屋的交易习惯，故本院综合分析双方当事人的陈述及相关证据，认定原告李康与被告凌正明之间的房屋买卖关系成立，双方签订的购房协议除产权变更登记手续之外已履行完毕。现原告要求被告协助办理涉案房屋的产权过户手续，系为解决该房屋登记的权利人与实际权利人不相统一的矛盾，原告之诉请并无不当，本院依法予以支持。被告辩称其将涉案房屋交与龚理德打理并由其无偿使用，与查明的事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：被告凌正明于本判决生效之日起十日内协助原告李康将位于上海市崇明区东风农场利民新村XXX号208室房屋的产权过户至李康名下(过户产生的费用由原告李康承担)。本案案件受理费50元、保全费5,000元，合计5,050元，由被告凌正明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅玲玲审 判 员  陈 洁人民陪审员  秦 燕二〇一九年六月二十七日书 记 员  卞佳纯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。