巴彦淖尔市临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0802民初1843号 原告：贾志明，男，1957年10月08日出生，汉族，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码139XXXXXXXX。 委托诉讼代理人陈永强，内蒙古大法扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人王晓宇，内蒙古大法扬律师事务所律师。 被告：石维君，女，1963年5月18日出生，汉族，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码158XXXXXXXX。 被告：温丽萍，女，1978年3月21日出生，汉族，个体，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码132XXXXXXXX。 被告：吴信英，女，1975年3月19日出生，汉族，个体，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码132XXXXXXXX。 被告：温宝平，男，1983年3月25日出生，汉族，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码150XXXXXXXX。 被告：王继忠，男，1976年9月20日出生，汉族，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码135XXXXXXXX。 被告：郭峰，男，1964年1月16日出生，汉族，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码151XXXXXXXX。 被告：韩小风（被告郭峰的妻子），女，1962年8月15日出生，汉族，现住址同上。公民身份号码×××。电话号码158XXXXXXXX。 被告：李元，男，1985年2月26日出生，汉族，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码185XXXXXXXX。 被告：郄有先，男，1992年12月29日出生，蒙古族，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码139XXXXXXXX。 被告：杨玉麟，男，1975年12月2日出生，汉族，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。电话号码138XXXXXXXX。 第三人：巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司。 法定代表人：陈爱枝，公司总经理。 委托诉讼代理人高静，公司员工。 委托诉讼代理人李泽元，公司员工。 原告贾志明与被告石维君、温丽萍、吴信英、温宝平、王继忠、郭峰、杨玉麟、韩小风、李元、郄有先、第三人国瑞房地产公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾志明及其委托代理人王晓宁，被告温丽萍、吴信英、温宝平、王继忠、郭峰、第三人国瑞房地产公司及委托诉讼代理人李泽元到庭参加了诉讼，被告石维君、韩小风、李元、郄有先、杨玉麟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾志明向本院提出诉讼请求：1、请求贵院立即停止对位于巴彦淖尔市临河区国瑞瑞锦花苑8号楼2单元1302室房屋的执行，解除对该房屋的查封，房屋价值542125元。2、判决被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2011年4月10日，原告贾志明与第三人国瑞房地产公司签订了《瑞锦花苑认购协议》，购得国瑞瑞锦花苑8号楼2单元1302室商品房，建筑面积为154.01平方米；房款为542125元并给原告开具了房屋全款收据。同时约定了双方的其他权利、义务等。国瑞公司与2014年年初将房屋钥匙交付原告，待具备办理所有权登记手续时再办理。房屋交付后，原告作为房屋的所有人缴纳了该房屋所产生的所有水、电、暖等相关费用。对该房屋进行了装修；陆续办了了水、电暖、入网户名登记；同年12月又办理了天然气入网登记。装修完毕后与2015年年底入住，合法占有该房屋。 2018年贵院因被告石维军等十被告因商品房买卖合同纠纷申请执行国瑞公司，贵院与2018年8月8日作出（2018）内0802执1063、1093、1097、1099、1119、1121、1125、1127号民事裁定书，裁定查封了上述房屋。原告于2018年12月4日向贵院提起执行异议，贵院于2019年3月12日作出（2019）内0802执异33、35、36、37、38、39、40、41、42号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告与2019年3月20日收到上述裁定。为了保护自己的合法权益，现提起执行异议之诉，请求贵院依法查清事实，支持原告的上述诉讼请求。 原告提供了以下证据： 1、（2019）内0802执异33、35、36、37、38、39、40、41、42号执行裁定书。 举证意图：证明原告提起执行异议之诉程序合法。 2、2011年4月10日原告与国瑞公司签订的瑞锦花苑认购协议一份。 举证意图：证明原告已认购涉案房屋，该认购书已经明确该房屋的位置、楼层、房号、房款等内容。 3、2011年4月10日国瑞公司向原告出具的收条一份。 举证意图：证明原告已经履行了付房款的义务。 4、热费明细记录单一份，居民用户供用气合同一份，天然气明细一份，电费明细一份，水费明细一份。 举证意图：国瑞公司于2014年已经将涉案房屋交付原告，原告已经装修入住至今，并按时交纳了该房屋因使用产生的各项暖气、水电费用。 5、从第三人国瑞公司调取的收据存单。 举证意图：证明在2011年4月10日原告为购置房屋向第三人交纳房款。 被告（温丽萍、吴信英、温宝平、王继忠、郭峰）质证认为：对证据1执行裁定书是2019年3月13日法院作出的执行异议裁定书，我方认可。对证据2、3认购协议和收据都不认可，因为我们都进行了网签，所以协议和收据不可以作为证据。对证据4的热费票据用户名称不是原告，所以我不认可。证据5的收据存单，原告本就是国瑞房地产公司的股东，对房地产公司提供的收据存在虚假证明。 第三人质证认为：对以上证据均予以认可。 被告吴信英辩称：我与国瑞房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，该公司不履行法律生效的文书，申请临河区人民法院按照民事诉讼法第242条规定，申请查封国瑞房地产公司国瑞瑞锦花苑8号楼2单元1302室，许可证号2011-024-006，案外人贾志明提出执行异议，临河区人民法院于2019年3月13日作出异议裁决书，驳回异议请求，原告又以案外人的身份提起诉讼，原告于2011年4月10日购买涉案房屋，2014年年初领取钥匙做了装修，经法院查询巴彦淖尔市房地产交易中心信息，该房的房屋所有权归国瑞公司所有，所以查封此房。原告如果真实购买此房，交付使用长达4年之久，就应当按照《城市房地产法》、《城市房地产开发经营管理条例》第33条，《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第18条的规定，房屋交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权的登记，你应当按照法律双方预购协议的约定，要求国瑞公司办理房屋登记手续，以法律主张你合法的权利，但是你的诉讼请求违反诉讼法律程序；国瑞公司是你贾家弟兄的公司，原告原来是国瑞公司股东之一，本人认为原告虚假诉讼逃避执行，干扰执行逃避履行执行法律生效文书，应当承担法律责任。 被告王继忠辩称：1、临河区房地产交易中心信息：位于巴彦淖尔市临河区国瑞瑞锦花苑小区8号楼2单元1302室房屋，由国瑞房地产开发有限责任公司开发，属于该公司的财产，该房的所有权归国瑞房地产有限公司所有，所以查封此房。原告提交的证据的形式要件、证明内容和证明力都无法证明其享有诉争房产的物权。2、原告现住瑞锦花苑8号楼1单元401室，被查封的是8号楼2单元1302室。3、原告提供的支付价款证据是开发商所开的收条、收据，这些不是合法性要件。必须开具税务机关印刷的“销售不动产统一发票”。不能开具，也应该在2016年4月25日前后开具，而他直到2018年8月8日查封前都没有开具“销售不动产统一发票（自开）”，也没有缴纳大修基金。4、原告没有提供任何有关“非买受人自身原因未办理过户登记”的证明，应当及时网签有效的《商品房买卖合同》。5、原告与被执行人股东贾利民存在利害关系，故在本案中原告种种站不住脚的主张只能说明，本案是被执行人为了逃避法律制裁而使用的障眼法与拖延诉讼的策略。综上所述，原告诉讼主张不仅不符合客观事实，也不足以排除案涉房屋国瑞瑞锦花苑8号楼2单元1302室的强制执行。 被告温丽萍辩称：同王继忠的答辩意见一致。 被告温宝平辩称：同王继忠的答辩意见一致。 被告郭峰辩称：同王继忠的答辩意见一致。 被告提供了以下证据： 被吴：不动产发票一份和（2019）内0802执异33、35、36、37、38、39、40、41、42号执行裁定书及商品房买卖合同（2011-0004039）。 其他被告：不动产发票一份和2013年9月30日国瑞公司与其签订的商品房买卖合同一份。 原告质证认为：本案审理的是执行异议之诉，主要审理原告的房屋能否被法院强制执行，以上被告提供的商品房买卖合同和不动产发票与本案审理没有任何关系，不予认可。 第三人质证认为：对于以上被告提供的购房合同与税票，对真实性认可，举证意图不认可，被告提供的购房合同并非与原告相关的购房合同，与本案没有关联性。 第三人国瑞房地产公司辩称：该房产已由原告购买且已经交付，对于该诉求第三人表示同意。 经本院审理查明的事实：本院于2018年8月8日作出（2018）内0802执字第1125、1121、1119、1123、1127、1097、1099、1093、1063号执行裁定，裁定查封国瑞房地产公司所有的巴彦淖尔市临河区国瑞瑞锦花苑8号楼2单元1302室房屋（许可证号2011-024-006）。原告贾志明提出执行异议申请，本院于2019年3月13日作出（2019）内0802执异33、35、36、37、38、39、40、41、42号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。 另查明，2011年4月10日，原告贾志明与第三人国瑞房地产公司签订了关于“国瑞﹒瑞锦花苑”8栋2单元1304房号的瑞锦花苑认购协议，协议中暂定建筑面积为154.01平米，单价每平米3520元，总金额人民币542125元；同时附有瑞锦花苑财务交接单和2011年4月10日国瑞房地产公司出具的票号为NO.0623291号收据，收据内容“交款单位贾志明收款方式转账人民币伍拾肆万贰仟壹佰贰拾伍元整￥542125收款事由全额8#13042011年4月10日”盖有国瑞房地产公司财务专用章。原告自称：与第三人之间的实际购房款是抵顶并非转账形成。原告贾志明与第三人国瑞房地产公司未签订过正式的商品房买卖合同和办理过相关的不动产登记手续。原告贾志明对涉诉房屋天然气费从2015年12月1日、热费从2015年10月12日开始进行交纳。原告贾志明系国瑞房地产公司的股东。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案原告贾志明虽与国瑞房地产公司签订了认购协议，并称以抵顶的方式给付了购房款，但贾志明未能提供与国瑞房地产公司书面的抵顶协议等相关证据予以佐证，且贾志明系国瑞房地产公司的股东，所以该认购协议是否是双方真实意思表示存在疑问；另外，签订的认购协议不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此原告贾志明不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。贾志明与国瑞房地产公司在人民法院查封涉诉房屋之前没有签订正式的商品房买卖合同和办理相关的登记手续，因此涉案房屋未发生物权变动。原告提供的证据不足以排除执行的权利，故对其诉讼请求依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告贾志明的诉讼请求。 案件受理费9220元，由原告贾志明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  秦建勋 人民陪审员  曲 丹 人民陪审员  王海峰 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  宫雪峰 附本判决适用的法律条款 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求； 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。