福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽民再246号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：隆泰（泉州）房地产发展有限公司，住所地福建省南安市柳城办事处成功街“宏发花苑”2808号。 法定代表人：林松江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡红，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨嘉文，福建伟盛律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈晓真，女，1981年5月20日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：魏慧杰，福建正成功律师事务所律师。 再审申请人隆泰（泉州）房地产发展有限公司（以下简称隆泰公司）因与被申请人陈晓真商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2017）闽05民终6913号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月29日作出（2018）闽民申4167号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 隆泰公司向本院申请再审称：(一)隆泰公司有新证据足以推翻一、二审判决认定的事实。隆泰公司提供的《关于“宏发花苑”项目暂缓办理土地使用证分割的原因的证明》可以证明，按照南安市土地管理部门制定的办证流程和条件，2016年7月16日之前办理土地使用权证的，需要商品房项目销售且办理房屋产权证的业主均达到楼盘80%以上，根据房管部门加盖印章的办证业主花名册才能予以办理分户土地使用权证，而隆泰公司至2018年7月15日才符合办理土地使用权证的上述条件，该情形明显属于政府主管部门原因导致无法办证。2016年7月16日，南安市启动不动产统一登记，南安市国土资源局决定对“宏发花苑”项目暂缓办理不动产登记，隆泰公司为履行办证义务，积极与当地政府及相关部门协调。2017年8月23日，南安市政府召开用地联席会议，同意解决历史遗留问题，继续办理“宏发花苑”项目不动产权证书。上述过程说明在实行不动产统一登记之后，也是由于政府部门的原因导致办证迟延。南安市国土资源局于2018年7月26日出具《工作说明》，进一步确认隆泰公司陈述属实，证明本案未能在合同约定期限内办理土地使用权证并非隆泰公司原因导致。(二)一、二审判决认定隆泰公司逾期办证构成违约错误。一审法院向南安市国土资源局发函调查关于“宏发花苑”项目办证情况，南安市国土资源局的两份回函中有关“宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致涉及规划等原因”、“宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致，无法落宗落幢，暂缓办理不动产登记，需要报南安市政府研究解决方案”等内容，说明暂时不能办理土地使用权证的原因在于当地政府及主管部门，隆泰公司不存在过错。同时，隆泰公司向一审法院提交的南地联[2017]7号《2017年第七次用地联席会议纪要》也可以证明“宏发花苑”项目用地系历史遗留问题，隆泰公司的各项手续完整、齐全，联席会议没有认定隆泰公司未能办理土地使用权证存在过错。即使认定隆泰公司应承担违约责任，则自2016年7月16日南安市国土资源局决定暂缓办理不动产登记之日，至2017年8月23日作出[2017]7号《2017年第七次用地联席会议纪要》，属于不可归责于隆泰公司的期间，隆泰公司不需承担违约责任。（三）陈晓真始终未依隆泰公司通知缴纳所购商品房的专项维修基金，其因此导致未能办理房屋权属证书，不应由隆泰公司承担违约责任。综上，请求依法撤销一、二审判决，改判驳回陈晓真的全部诉讼请求。 陈晓真答辩称，一、二审判决认定隆泰公司应当承担逾期办理权属证书违约责任，认定事实清楚、适用法律正确，隆泰公司的再审请求缺乏事实与法律依据，请求依法维持一、二审正确判决。 陈晓真向一审法院起诉请求判令：1.隆泰公司立即为陈晓真办理址在南安市商品房权属证书（不动产登记证书或房屋所有权证书、土地使用权证书）并交付证书给陈晓真；2.隆泰公司支付陈晓真逾期办理权属证书的违约金，违约金以陈晓真所交房款166180元为基数，自2015年5月9日起至隆泰公司实际为陈晓真办理全部的房屋权属证书之日止按每日万分之一的标准计算。审理中，陈晓真自愿变更第二项诉讼请求为：隆泰公司支付陈晓真逾期办理权属证书的违约金，违约金以陈晓真所交房款166180元为基数，自2015年5月9日起至2017年8月25日止按每日万分之一的标准计算，2017年8月26日起的违约金，陈晓真保留另行主张的权利。 一审法院认定事实：隆泰公司系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司。2002年6月8日，隆泰公司取得座落于南安市，地号为300002土地的土地使用权，使用权面积为2754平方米。隆泰公司于2009年取得南安市柳城街道办事处东区宏发花苑的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2009］第4号。 2009年12月23日，陈晓真与隆泰公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。合同约定，陈晓真购买隆泰公司开发的址在南安市，建筑面积共53.99平方米，单价为每平方米3078元，总金额166181元。合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。3、买受人应在接到出卖人通知之日起十五天内与出卖人结算房款，配合出卖人办理产权登记，逾期买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。 合同签订后，陈晓真于合同约定的交房日期之前支付了全部购房款166181元。隆泰公司于2012年3月3日将本案商品房交付给陈晓真使用。2012年9月29日，隆泰公司完成柳城街道办事处成功街宏发花苑的房屋产权初始登记，证号为南房权证房管处字第××号。 2017年5月8日，陈晓真提起本案诉讼。审理中，隆泰公司于2017年8月25日提供了南地联［2017］7号《2017年第七次用地联席会议纪要》，陈晓真于当日知悉该纪要，但表示在2017年8月25日前未接到隆泰公司关于办证的通知，且隆泰公司至今未交付办理权属登记需由其提供的资料，故陈晓真至今未取得本案商品房的房屋权属证书。 经一审法院二次发函调查，南安市国土资源局先后出具南国土资函【2017】349号复函和南国土资函【2017】463号复函答复称：南安市于2016年7月16日正式启动不动产统一登记，符合登记条件的土地使用权、房屋所有权等不动产权利可申请办理不动产登记，核发不动产权证书，停止办理土地使用权证、房屋所有权证。在“宏发花苑”项目申请办理不动产登记时，发现该项目实际用地界线与原土地使用证（证号为：00020093）红线不一致，无法落宗落幢，故暂缓办理不动产登记。在实施不动产登记前，不要求对申请登记的业务进行权籍调查成果入库，鉴于当时技术条件有限，没有图形数据库可供比对，未能发现界线问题，故为“宏发花苑”办理了1-4层的土地变更登记。启动不动产登记后，须核查登记申请人提交的权籍调查成果，在将“宏发花苑”项目实测图纸导入系统时发现了用地界线不一致的情况。 一审法院判决：一、隆泰公司应于判决生效后三十日内履行协助陈晓真办理南安市柳城街道办事处区“宏发花苑”8层806号房屋权属证书（包括房屋所有权登记和土地使用权属登记）的义务；二、隆泰公司应于判决生效后三十日内支付陈晓真自2015年5月9日起至2017年8月25日止，每日按陈晓真已付购房款166180元的万分之一计算的逾期协助办证违约金；三、驳回陈晓真的其他诉讼请求。 隆泰公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈晓真的诉讼请求。 二审审理期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。隆泰公司提交以下证据：证据一，落款时间为2017年9月21日并加盖有南安市城乡规划局、南安市住房和城乡规划局、南安市房屋交易管理中心印章的《关于“宏发花苑”项目暂缓办理土地使用权证分割的原因的证明》及落款为2017年12月18日并加盖有南安市房屋交易管理中心印章的《证明》各1份，以证明未能办理土地使用权证的原因在于政府部门而非隆泰公司；证据二，个别业主于2017年9月办理的《不动产登记受理凭证》，以证明办理权属证书所需材料仅有《不动产登记申请表》需由隆泰公司协助盖章，但陈晓真自身未履行相关办理权属证书的主要义务，导致隆泰公司协助在该申请表上盖章的义务无法履行，故不应由隆泰公司承担违约责任。证据三，落款为2013年7月4日、业主为林清凉的《办理房产证通知》及邮戳时间为2013年7月8日、收件人为林清凉的信封各1份，以证明隆泰公司通知业主办理权属证书。证据四，时间为2016年7月15日的《邮件揽收交寄单》1份，以证明隆泰公司对截至2016年7月15日未办理权属证书的业主履行通知义务。 二审法院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，二审法院认定如下：经一审法院二次发函调查，南安市国土资源局先后出具的南国土资函【2017】349号复函和南国土资函【2017】463号复函，真实、合法且与本案有关联，予以采信，可作为认定本案事实的依据。根据上述复函，因宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致导致无法落宗落幢的事实清楚，应予认定，隆泰公司二审提交的证据一与上述事实相悖的有关内容，不予采信，隆泰公司据之主张未能办理土地权属登记的原因在于政府部门，不予采纳。隆泰公司提供的《不动产登记受理凭证》虽真实、合法，但经查另案蔡萍萍、黄进财等业主的不动产权证书体现，证内所附宗地图、房产分户图的制图日期均为2017年9月，隆泰公司亦未能举证证明其于2017年8月25日前已将办理土地权属登记所需的分户图等资料交付给陈晓真，故隆泰公司据《不动产登记受理凭证》主张其除在《不动产登记申请表》盖章外已履行完其余办理土地使用权属登记的协助义务的证明目的，不予采纳。隆泰公司提供的信封及《办理房产证通知》的对象均是林清凉，并非本案当事人陈晓真，与本案不具有关联性，不予采纳。隆泰公司提供的《邮件揽收交寄单》，无法体现邮寄的内容，亦无法体现陈晓真有签收该邮件，故不予采纳。二审中，隆泰公司申请证人陈某到庭作证，陈某作证称，其于2011年4月入职隆泰公司，曾任销售主管，隆泰公司于2011年底便已陆续通知业主办证。经审查，隆泰公司提供的陈某月工资表系单方制作，且陈晓真不予认可，故无法证明陈某的真正入职时间及身份，且陈某亦无法明确是否有通知陈晓真，故对证人陈某的证言不予采信。经审查，一审判决认定的事实清楚，二审法院予以确认。 二审法院认为，本案商品房为预售商品房，故本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。因案涉“宏发花苑”项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致，导致无法落宗落幢，隆泰公司就此存在违约。隆泰公司主张上述事项应归责于政府部门，与查明的事实不符，不予采纳。同时，经查隆泰公司在2017年8月25日前并未将办理本案商品房权属登记所需分户图等资料交付给陈晓真。隆泰公司虽主张陈晓真未缴纳房屋专项维修基金导致无法办证，但未能举证证明陈晓真系因未缴纳专项维修基金而未能按期办证。因此，本案确实存在因隆泰公司的上述原因导致陈晓真不能在合同约定的期间取得房屋权属证书的事实，一审法院据此判决隆泰公司承担逾期办证违约责任，并无不当。隆泰公司主张其有通过电话或邮件通知陈晓真办证，依据不足，不予采纳。隆泰公司的其余上诉事实及理由，显属无据，不予采纳。综上所述，隆泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审期间，隆泰公司提供以下证据：1.《关于“宏发花苑”项目暂缓办理土地使用证分割的原因的证明》一份，证明的主要内容系隆泰公司所写，主要涉及“1996年用地批复情况”、“2002年转让登记情况”、“项目规划批准情况”、“2012年项目竣工验收情况”、“2012年房屋所有权证办证情况”等案涉项目具体开发、销售、办证过程，并写明“综上，宏发花苑楼盘开发商在不动产统一实施前无法配合各业主办理分割土地使用证不是开发商的原因”。该证明落款由南安市城乡规划局、南安市国土资源局、南安市住房和城乡建设局、南安市房屋交易管理中心分别写明“情况属实”并加盖印章。与隆泰公司二审提交的该份证据相较，再审时，该证明增加加盖了南安市国土局印章。2.南安市国土资源局于2018年7月26日出具的《工作说明》一份，确认于2018年5月11日在前述证明落款处加盖印章。3.南安市城乡规划局于2018年12月18日出具的《工作说明》，确认该局确于2017年10月20日于前述证明落款处加盖印章，并写明“宏发花苑项目实际用地面积红线没有超出规划用地的红线范围”。隆泰公司主张上述证据共同证明，在2016年7月16日前行政机关要求整个楼盘销售80%以上且办理房屋产权证的业主也要达到整个楼盘的80%以上，再根据房管处加盖印章的办证业主花名册才能予以办理分户土地使用权证。因此，无法配合各业主办理分户土地使用权证，系历史遗留问题及政府原因所致，构成不可抗力，不应由隆泰公司承担违约责任；2016年7月16日，不动产统一登记启动后，南安市国土资源局对案涉项目暂缓办理不动产登记，在隆泰公司积极与市政府及相关部门协调沟通的情况下，南安市政府本着尊重历史，为住户解决历史遗留问题的原则，于2017年8月23日召开用地联席会议，同意继续为业主办理不动产权证书。因此，在不动产登记统一之后，政府部门决定暂缓或继续办证，亦非隆泰公司原因造成。4.落款时间分别为2017年11月25日、2019年5月5日的《关于办理不动产权证书的再次通知》两份、EMS快递底单签收查询，证明政府部门决定继续办证后，隆泰公司多次通知陈晓真配合办理不动产权证，陈晓真至今未配合办理。 陈晓真质证称，1.上述证据均不属于再审新证据，且均无经办人员签名，证据形式不符合法定要求，不能作为认定事实依据的证据。2.《关于“宏发花苑”项目暂缓办理土地使用证分割的原因的证明》的内容与隆泰公司二审提交的内容一致，即使南安市国土资源局在落款处加盖印章，也不足以推翻其向一审法院先后两次所作复函的内容。南安市国土资源局第一次复函时表明暂缓办理不动产登记的原因是“项目实际用地界线与原土地使用证红线与批准的规划红线图不符，无法落宗落幢”；第二次复函时明确“在将宏发花苑项目实测图纸导入系统时发现了用地界线不一致的情况”，均说明无法办理分户土地使用证系隆泰公司原因造成。3.根据一、二审查明的事实，宏发花苑1－4层于2012年即办理了土地变更登记，隆泰公司于一审诉讼中主张其于2013年7月4日就已通知业主办证，与其申请再审主张于2018年7月15日才符合办理土地使用权证的“双80%”条件，自相矛盾。即使存在所谓“双80%”的办证条件，也不属于不可抗力，不能成为隆泰公司免于承担违约责任的理由。4.根据已查明的事实及现有证据，陈晓真即使已经缴纳专项维修基金亦无法办证，在政府部门同意继续办证后，陈晓真亦已依通知缴纳了专项维修基金。 本院再审另查明，1.南安市国土资源局于2017年7月12日向一审法院作出的南国土资函【2017】463号复函明确“宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致，由于涉及规划等原因，现我局正积极整理相关材料上报市用地联席会议审定，在用地联席会议未研究确定前，暂无法判断是由什么原因造成用地界线不一致问题”；2.2017年8月16日南地联[2017]7号《2017年第七次用地联席会议纪要》载明，就“宏发花苑”项目用地存在问题，会议认为“该宗地改变用途，已签订出让合同按规定补交土地出让金并认定为商住用地；鉴于2012年国土部门、规划部门在进行项目规划核实时，已认同该项目在2754平方米的用地范围内计容建筑面积35447.31平方米的事实，国土部门对超容积率建设部分进行处理，规划部门予以通过规划设计条件核实，市住建局等各相关部门办理了竣工验收备案，本着尊重历史，为住户解决历史遗留问题，会议同意在不超过用地红线及规划红线情况下，为购房业主继续办理相关的不动产权证书”。3.存于一审卷内的主审法官记录的《工作说明》记载，经向南安市不动产登记中心核实，至2017年8月29日，南安市不动产登记中心尚未收到南地联[2017]7号《2017年第七次用地联席会议纪要》，即使依该纪要同意继续办证的意见，隆泰公司仍需提供分户图等办证所需资料，否则业主仍无法办理不动产权证。 本院再审认为，隆泰公司与陈晓真签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。陈晓真已依约支付全额购房款，本案争议的主要问题在于陈晓真未能依合同约定的时间取得权属证书，是否隆泰公司原因造成，隆泰公司应否承担逾期办证之违约责任。隆泰公司主张陈晓真逾期取得权属证书非其原因造成，应当承担举证责任，然其于一、二审及再审过程中提供的证据并不足以证明该主张。首先，隆泰公司主张根据南安市办理权属证书的实践，购房者办理分户土地使用证的前提是楼盘销售完成80%以上并且办理房屋产权证的业主也已达到整个楼盘的80%，该所谓办证条件即使属实，隆泰公司作为开发商当属明知，却仍在《商品房买卖合同》中明确约定以交付商品房作为办证期限的起算时间，故销售未能完成80%以及房屋权属证书办理未能达到80%并不能认定为顺延办理权属证书之事由。其次，本案《商品房买卖合同》签订于2009年12月23日，至陈晓真起诉要求隆泰公司承担逾期办理分户土地使用证违约金的起算点2015年5月9日，已历经数年，在隆泰公司并未提供证据证明办理房屋产权证的业主未能达到80%系业主自身原因造成的情况下，隆泰公司主张销售不足80%、业主办证不足80%非其原因造成，依据也不充分。第三，在本案一审诉讼期间，南安市国土资源局先后两次针对一审法院有关逾期办证原因的函询作出答复，明确说明暂缓办理不动产登记的原因系实际用地界线与原土地使用证红线不一致，且在用地联席会议未研究确定前，暂无法判断是什么原因造成用地界线不一致的问题。但《2017年第七次用地联席会议纪要》的内容体现，用地联席会议并未明确认定“宏发花苑”项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致的原因，且联系上下文用地联席会议所谓“本着尊重历史”系指隆泰公司在开发过程中改变宗地用途，超容积率建设的行为，已经通过签订出让合同、补交出让金等予以处理，故而同意本着为住户解决历史遗留问题的原则，在不超过用地红线及规划红线的情况下，为购房业主继续办理相关不动产权证书。因此，该用地联席会议纪要内容并不能证明实际用地界线与原土地使用证红线不一致而致暂缓办理不动产权证书非因隆泰公司原因造成。《关于“宏发花苑”项目暂缓办理土地使用证分割的原因的证明》系隆泰公司自行制作，其中内容主要述及案涉项目的开发、预售及办证过程，上述过程并不能得出有关“宏发花苑楼盘开发商在不动产统一实施前无法配合各业主办理分割土地使用证不是开发商的原因”之结论，南安市城乡规划局、南安市国土资源局、南安市住房和城乡建设局、南安市房屋交易管理中心虽然该证明落款处加盖印章，但在用地联席会议都未能明确用地界线与土地使用证红线不一致是何原因造成的情况下，二审法院认定该证明不足以证明隆泰公司有关逾期办理权属证书系因行政机关原因造成的主张，并无不当。最后，隆泰公司于一、二审及再审过程中并未举证证明其已在合同约定的办证期限内提供办证所需分户图等资料，二审判决因此认定隆泰公司未尽协助办证之义务，亦无不当。陈晓真虽未缴纳专项维修基金，但基于前述查明的事实，未缴纳专项维修基金并非无法办理分户土地使用证的根本原因，一、二审法院认定确实存在因隆泰公司的上述原因导致陈晓真不能在合同约定的期间取得房屋权属证书的事实，隆泰公司应当承担逾期办证违约责任，也无不当。本案陈晓真起诉请求隆泰公司支付自2015年5月9日起至2017年8月25日止的逾期办证违约金，隆泰公司于再审时提供的2017年11月25日、2019年5月5日《关于办理不动产权证书的再次通知》等证据，所涉及的是其应否承担通知之后的违约责任问题，不属本案审理范围。 综上所述，隆泰公司提供的证据不足以证明购房者逾期取得不动产权证非其原因造成，隆泰公司的再审主张不能成立，一、二审法院判令其依约承担逾期办证之违约责任，认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持福建省泉州市中级人民法院（2017）闽05民终6913号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  黄卉靓 审判员  俞裕铨 审判员  林 琳 二〇一九年六月二十八日 法官助理宫静 书记员王世伟