广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初340号原告：余小萍，女，1978年10月8日出生，汉族，住江西省樟树市。原告：陈春林，男，1974年2月13日出生，汉族，住江西省樟树市。两原告共同委托诉讼代理人：刘清华，广东品杰律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李毅名，广东品杰律师事务所实习人员。被告：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广州市黄埔区桃菁街1号。法定代表人：钟慎强，董事长。委托诉讼代理人：钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊群芳，广东南国德赛律师事务所律师。原告余小萍、陈春林与被告广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序于2019年3月6日公开开庭进行审理，两原告的共同委托诉讼代理人刘清华、李毅名，被告御湖公司的委托诉讼代理人钟国才、熊群芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余小萍、陈春林向本院提出诉讼请求：1.判令御湖公司向余小萍、陈春林支付违约金128913.2元（以4958200元为本金，按每日万分之五的标准，从2016年1月1日计至2016年2月22日）及逾期利息(以128913.2元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率6%的标准，从2016年2月23日起计至支付之日止，暂计至2019年1月8日为22250.77元);2.判令御湖公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月15日，余小萍、陈春林与御湖公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售编号：201506176262），约定：甲方（卖方）御湖公司向乙方（买方）余小萍、陈春林出卖位于广州市黄埔区美湜街39号的（B区7期B083＃）101房(下称该商品房)，建筑面积为254.36平方米，单价为20382.31元每平方米，房价总金额为4958200元;第十三条“房屋交付”约定“甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书”。余小萍、陈春林按约定如期付款完毕后，2016年1月19日，御湖公司向余小萍、陈春林开具了发票。2015年12月31日前，御湖公司没有通知余小萍、陈春林收楼。2016年1月22日，御湖公司向余小萍、陈春林发出《御湖名邸二期房屋交付通知书》，说明该商品房己经具备交楼条件，要求余小萍、陈春林在2016年1月23日起30日内前往现场办理收楼手续。因御湖公司将通知书寄到了原告老家，又没有电话通知原告，故原告没有如期收楼，直到2016年8月12日才办理了收楼手续。买卖合同第十四条“延期交房的违约责任”约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：见《补充协议》第十一条及第十二条。《补充协议》第十一条规定：乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续，则自收楼通知书规定的最后验收交接日即视为甲方已正式移交给乙方，即视为收楼日。第十二条第1款第（1）项约定：“若甲方逾期交房在365日内的，买卖合同及本补充协议继续履行，乙方不得退房，但甲方应自买卖合同及本补充协议约定的最后交付期限之次日起，以乙方己支付房价款为基数，按日万分之五（0.05%)支付违约金，该违约金由甲方于实际交付日或视为交付日一并支付给乙方”。该商品房在2016年2月22日交付，已经逾期了52天，故向法院提出上述请求，恳请法院在查明事实的基础上作出公正的判决，以维护余小萍、陈春林的合法权益。御湖公司辩称，一、御湖公司依据《补充协议》第十一条第1款的约定于2016年1月22日履行了房屋交付义务。关于房屋交付方式，《补充协议》第十一条第1款约定，“在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。涉案房屋采用“向余小萍、陈春林发出书面收楼通知书”的交付方式，是符合合同约定以及法律规定的。因此，御湖公司依据《补充协议》第十一条第1款的约定，于2016年1月22日向余小萍、陈春林发出《房屋交付通知书》，应视为御湖公司已于2016年1月22日履行房屋交付义务。二、虽然案涉工程工期延误50天（房屋仅延迟22天交付），但该延误属于特殊的工期延误，根据《补充协议》第十一条第4款第（2）项、第二十七条第1款第（4）项的约定，御湖公司可据实延期交付商品房，且无需承担任何责任。《补充协议》第十一条第4款第（2）项、第二十七条第1款第（4）项约定，“发生下列任何情形之一，致使卖方不能按买卖合同第十三条的约定交付该商品房时，卖方在及时通知买方后，可据实延期交付该商品房，且无需承担任何责任”，前述免责情形即包括：1.政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令及施工片区停水、停电等）；2.六级以上大风或24小时内超过20mm的降水。在本案中，案涉工程因六级以上大风或24小时内超过20mm降水的影响，延误工期42天；受施工片区停电影响，导致工期延误5天；受黄埔区建设环保局停工通知影响，导致工期延误3天，以上情形合计延误50天。上述情形出现后，御湖公司一直不惜加大人力、物力、财力全力追赶工期，经御湖公司不懈的努力，大部分工期得以追加。御湖公司虽未能在《合同》约定的2015年12月31日前交房，但仍在2016年1月22日取得《竣工验收备案表》，使涉案商品房依法、依约符合房屋交付条件，并赶在2016年1月22日向余小萍、陈春林发出了《房屋交付通知书》，履行了《补充协议》第十一条第1款约定的房屋交付义务。虽然御湖公司是在2016年1月22日履行房屋交付义务，但依据《补充协议》第十一条第4款第（2）项、第二十七条第1款第（4）项的免责事由约定，御湖公司只要在2016年2月19日前（自约定的交房截止日期2015年12月31日起再加50天，为2016年2月19日）交房就无需承担任何责任。因此，御湖公司无需承担迟延交付房屋的违约责任。三、即便按照余小萍、陈春林主张的“商品房在2016年2月22日视为交付”，余小萍、陈春林未按照《补充协议》约定于2016年2月22日前返还物业专项维修资金，且实际于2016年7月8日才返还物业专项维修资金，根据《补充协议》第十一条第3款第（2）项的约定，御湖公司有权延期向乙方移交该商品房且无需承担任何延期交房责任。1.余小萍、陈春林未按约定支付全部房款。《合同》第八条第4款约定，余小萍、陈春林应当在2015年12月31日前支付完毕全部购房款，但余小萍、陈春林实际上于2016年1月15日才支付完毕全部购房款。依据《补充协议》第十一条第3款第（1）项的约定，“乙方未按买卖合同及本补充协议的约定，付清全部房价款、违约金和其他约定之应付税、费和费用”，御湖公司有权延期移交涉案商品房且无需承担任何延期交付责任。2.《补充协议》未按约定返还物业专项维修资金。《补充协议》第二十三条第2款约定，因甲方（御湖公司）已按政策规定完成了首期物业专项维修资金的代交存手续，乙方（余小萍、陈春林）同意在收楼日前，向甲方全额返还首期物业专项维修资金；第3款约定，乙方未按甲方明示和要求返还首期物业专项维修资金的，甲方有权延期向乙方移交该商品房且无需承担任何违约责任。《补充协议》第十一条第1款约定：“乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准；下同）……”《房屋交付通知书》第一条要求余小萍、陈春林在2016年1月23日起30日内办理收楼手续，则2016年2月22日为“视为收楼日”，而余小萍、陈春林实际于2016年3月12日收楼，以日期较前者为准，即2016年2月22日为“收楼日”。余小萍、陈春林应当于2016年2月22日前向御湖公司返还物业专项维修资金。但是余小萍、陈春林实际上于2016年7月8日才缴纳首期物业专项维修资金。依据《补充协议》第十一条第3款第（2）项的约定，“乙方（余小萍、陈春林）未按甲方明示和要求缴纳专项维修资金、物业管理服务费等各项收楼和办证税、费”，御湖公司有权延期移交涉案商品房且无需承担任何延期交付责任。依据上述分析，因余小萍、陈春林于2016年1月15日才支付完毕全部购房款、于2016年7月8日才缴纳首期物业专项维修资金，御湖公司有权延期移交涉案商品房至2016年7月8日且无需承担任何延期交付责任。御湖公司已按照《补充协议》的约定于2016年1月22日履行了房屋交付义务，即便按照另案业主余小萍所主张的“商品房在2016年2月22日视为交付”，御湖公司均无需承担任何逾期交付的违约责任。四、御湖公司履行房屋交付义务之时，涉案商品房已经依法、依约符合交付及使用条件，因余小萍、陈春林未能提供准确的通讯地址、未能按约定缴纳相关费用且未能及时接收房屋，应当自行承担迟延收楼的不利后果。（一）在御湖公司发出《房屋交付通知书》之前，涉案房屋已经已依法、依约符合交付及使用条件。御湖公司与余小萍、陈春林在《合同》中对案涉房屋的交付条件作了明确约定。根据《合同》第十二条、第十五条以及《补充协议》第十条、第十三条的规定，涉案房屋在交付予余小萍、陈春林时应具备的条件包括：1.商品房项目工程质量合格，通过竣工验收；2.商品房项目工程通过规划、公安消防、人防、环保部门的验收；3、房屋具备供水、供气、供电、通邮的居住条件。在本案中，御湖公司在发出《房屋交付通知书》前房屋已经取得相关的文件，涉案房屋具备了上述三个交付条件。此外，御湖公司亦将已经取得的相关文件放置在收楼处公示，以供房屋买受人查阅。因此，在御湖公司履行房屋交付义务之时，房屋已处于随时可交付、可使用的条件。（二）御湖公司已按余小萍、陈春林提供的通讯地址寄送《房屋交付通知书》，依据《补充协议》第二十五条第1款“双方的通讯地址以买卖合同起始部分的载明为准，任何一方以对方载明地址寄出的一切文件即为送达”及第4款“买卖合同及本补充协议所述送达均为邮寄方式送达，以寄出日之次日为送达日”的约定，《房屋交付通知书》的送达日为2016年1月23日。因余小萍、陈春林未能提供准确的通讯地址导致其未能及时收到《房屋交付通知书》，不能归咎于御湖公司。此外，因余小萍、陈春林未能按照约定支付全部购房款、缴纳首期物业专项维修资金，导致其不符合合同第二十六条约定的收楼条件，并于2016年8月12日才实际收楼，亦非御湖公司的过错。因此，在涉案商品房已符合交付及使用条件，且御湖公司已按照合同约定通知余小萍、陈春林收楼的情况下，因余小萍、陈春林未能预约收楼时间、未能按约定缴纳相关费用且未能及时接收房屋等非御湖公司的过错导致余小萍、陈春林于2016年8月12日才实际收楼的，应当由余小萍、陈春林自行承担迟延收楼的不利后果。五、如前所述，御湖公司无需向余小萍、陈春林承担迟延交付房屋的违约责任，更无需向余小萍、陈春林承担违约金的逾期利息。退一步而言，即便御湖公司需要向余小萍、陈春林承担部分迟延交付房屋的违约责任，御湖公司所主张的违约金也过高。对于余小萍、陈春林而言，迟延交付房屋仅能产生银行利息或租金方面的损失，如按照已支付房价款为基数，按日万分之五支付违约金，则该违约金明显高于余小萍、陈春林的损失，恳请法院调低计算标准。另外，余小萍、陈春林主张逾期利息于法无据，且中国人民银行同期贷款利率为4.35%，而非余小萍、陈春林所主张的6%。综上所述，御湖公司于2016年1月22日履行了房屋交付义务，但因存在合同约定的免责事由，案涉工程工期合理延误50天，且余小萍、陈春林未按照合同约定缴纳物业专项维修资金。因此，御湖公司无需就迟延22天交付房屋承担任何违约责任。以上意见，请法院审查核实，并在此基础上判令驳回余小萍、陈春林的全部诉讼请求，充分维护御湖公司的合法权益，实现法律的公平正义。经审理查明，2015年6月15日，余小萍、陈春林（乙方、买方）与御湖公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定：余小萍和陈春林的通讯地址均为江西省樟树市福城街道誉洲村杜家组124号。乙方所购商品房房屋地址为广州市黄埔区美湜街39号的（B区7期B083＃）101房(以下简称涉案房屋)，单价为20382.31元每平方米，总金额为4958200元。第八条，付款方式：甲方同意乙方按其他付款方式付款，首期款：在2015年12月31日前支付3470000元;除首期款外，剩余款分2期支付：第1期：在2015年6月15日前支付496560元;第2期在2015年11月2日前支付991640元。第十条，逾期付款的违约责任：3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金;经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：见附件七《补充协议》第十二条。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按附件七《补充协议》第十一条及第十二条处理。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十六条，物业专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。第二十九条，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。余小萍、陈春林和御湖公司当日签订《补充协议》（以下简称补充协议）作为买卖合同的附件七，该协议第七条，对买卖合同第八条“付款方式”的补充约定，4.乙方获得同贷书的，则乙方应确保最迟于2015年12月31日前付清房价款。上述期间届满，无论任何原因致使按揭银行未按批准的按揭贷款足额支付给甲方，均属乙方逾期支付房价款情形，乙方应按买卖合同及本补充协议规定承担逾期付款的违约责任。6.乙方选择买卖合同第八条第4项“其他付款方式”付款的，适用以下约定：（1）买卖合同第八条第4项中所述的“首期款”实际上是按揭贷款，乙方应按本条第1至第4项的约定及时履行付款义务;（2）买卖合同第八条第4项中所述的“除首期款外，剩余款（各期）”实际上是指除乙方向银行申请按揭贷款外的首付款。第八条，对买卖合同第十条“逾期付款的违约责任”的补充约定，4.乙方逾期支付房价款，逾期付款期间乙方每日应按逾期付款金额的0.05%向甲方支付违约金。第十条约定，买卖合同第十二条增加第二款约定：“该商品房项目已经由甲方与公共服务单位签署了供水、供气、供电、通邮协议的，或已经向公共服务单位提出办理永久供水、供气、供电、通邮申请的，并且甲方证明其提出上述申请的时间（即从甲方提出上述申请到买卖合同及本补充协议约定的房屋交付之日）已经超过公共服务单位对社会公众承诺的办理时限，及/或内部规定时限的，乙方同意视为该商品房达到交付条件。第十一条，对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务。乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所（以下简称“收楼处”）签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准，下同）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生的一切费用。3.乙方如有以下任何一种情形，甲方有权延期向乙方移交该商品房且无须承担任何延期交房责任：（1）乙方未按买卖合同及本补充协议的约定，付清全部房价款、违约金和其他约定之应付税、费和费用;（2）乙方未按甲方明示和要求缴纳专项维修资金、物业管理服务费等各项收楼和办证税、费；4.发生下列任何情形之一，致使甲方不能或可能不能按买卖合同第十三条的约定交付该商品房时，甲方在及时通知乙方后，可据实延期交付该商品房，且无需承担任何责任：（1）不可抗力;（2）六级以上大风或24小时内超过20mm的降水……；第十二条，对买卖合同第十四条“延期交房的违约责任”的补充约定：1.除买卖合同及本补充协议约定外，甲方如未在约定的期限内将该商品房交付乙方的，应当向乙方支付违约金，并按如下约定处理：（1）若甲方逾期交房在三百六十五日内的，买卖合同及本补充协议继续履行，乙方不得退房，但甲方应自买卖合同及本补充协议约定的最后交付期限之次日起，以乙方已支付房价款为基数，按日万分之五支付违约金，该笔违约金由甲方于实际交付日或视为交付日一并支付予乙方。2.发生本补充协议第十一条第3、第4项规定情形致使甲方不能按买卖合同第十三条约定向乙方交付商品房的，甲方无需承担任何责任。第十三条，对买卖合同第十五条“房屋交付时的有关资料”的补充约定：将买卖合同第十五条第一款修改为“甲乙双方进行商品房验收交接时，甲方应将其已经取得的批准、许可、协议、申请文件及其他证明文件的复印件或影印件加盖甲方公章在收楼处公示，同时应将盖有甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》交给乙方”。将买卖合同第十五条第四款修改为“在办理该商品房验收交接手续时，乙方应当向甲方提供首期物业专项维修资金收据复印件，并提供原件核对。第十四条，对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分作出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续。第二十三条，对买卖合同第二十六条“物业专项维修资金”的变更约定：1.首期物业专项维修资金由乙方全额交存，首期物业专项维修资金属于业主共有。2.乙方同意在收楼日前，向甲方全额返还首期物业专项维修资金；3.乙方未按甲方明示和要求返还首期物业专项维修资金的，甲方有权延期向乙方移交该商品房且无需承担任何延期交房责任。第二十五条，对买卖合同第二十九条“关于通知的约定”的补充约定：1.双方的通讯地址以买卖合同起始部分的载明为准，任何一方以对方载明地址寄出的一切文件即为送达。2.甲方双方确认，买卖合同中关于甲乙双方的通讯地址、电话，任何一方如有变更时，均应书面通知对方。因乙方未及时通知对方，而致送达不能的，则未通知方应承担由此产生的一切法律责任，且对方以买卖合同载明的地址寄出的文件均视为送达。第二十七条，对不可抗力的规定，1.不可抗力是指：（1）人力不可抗拒的自然灾害;（2）战争、类似战争行为;（3）意外事件;（4）政府行为：包括但不限于中国或广州市或萝岗区政府颁发的任何强制性文件、行政禁令、行政命令以及任何停工、交通封锁、施工限制等命令或拖延向甲方颁发任何批准文件（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令及施工片区停水、停电等，而导致工程被阻延或无法正常进行，或者导致工程竣工验收手续无法正常办理）……。另外，补充协议中还有多处条款涉及“收楼日”的表述，其中第五条约定“乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，相关约定见本补充协议第十一条）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理费押金。乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）缴纳水费预付金。乙方同意于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）缴纳水费预付金”，第十四条第3款约定“乙方应自收楼日（按本补充协议第十一条）起承担管理服务费等一切费用”，第十五条约定“……该商品房的风险责任均自收楼日（按本补充协议第十一条）起转由乙方承担”，第二十二条约定“房屋建筑工程保修期从收楼日（按本补充协议第十一条规定）之日起计算”。上述合同签订后，余小萍、陈春林于2015年12月31日前向御湖公司缴纳了购房款共计1488200元，2016年1月15日缴纳了购房款3470000元，余小萍、陈春林称其未按合同约定时间支付3470000元购房款是因为银行没有及时审批下来贷款。御湖公司于2016年1月19日向余小萍、陈春林开具4958200元的购房款发票。2016年1月22日，御湖公司向余小萍、陈春林发出《御湖名邸二期房屋交付通知书》，要求余小萍、陈春林于2016年1月23日起30日内前往御湖名邸现场办理收楼手续。办理收楼的程序为：1.按照《广州御湖名邸房屋业主入住应缴费用清单》支付全部款项;2.签署房屋交接单等文件;3.验收楼宇并接收房屋钥匙（详见附后的《广州御湖名邸二期入住指南》。通知书后所附的《广州御湖名邸房屋业主入住应缴费用清单》载明：首期物业专项维修资金为105元/平方米，应缴费用为26707.8元，办理入住手续时需足额缴纳上述应付款项。通知书后所附的《入住指南》的缴费说明部分载明房屋专项维修资金于办理入住手续的当天缴纳。该通知书于2016年1月22日邮寄至余小萍、××通讯地址江西省××福城街道××号，该邮件于2016年1月28日被退回。2016年2月3日，御湖公司再次向余小萍、陈春林的上述通讯地址寄出收楼通知，该邮件于2016年2月25日由他人签收。余小萍、陈春林称御湖公司将上述《交付通知书》寄到了老家，没有收到该通知书。2016年6月22日，御湖公司向余小萍、陈春林发出《收楼催告函》，载明：因阁下未在《收楼通知书》规定的期限内收楼，请务必尽快办理收楼手续。2016年7月8日，余小萍、陈春林向御湖公司缴纳物业专项维修基金26707.8元。2016年8月12日，余小萍、陈春林签署《御湖名邸二期房屋交接单》，确认接收涉案房屋。御湖公司主张涉案房屋所在工程受气象灾害及断电影响，致使工期迟延，其提交以下证据：1.2019年1月28日由广州市黄埔区气象局出具的《气象证明》（埔气证[2019]002号），该证明载明：经查阅，九龙镇金坑水库自动气象站2015年内日降雨量（08-08时）大于或等于20mm的日期：2月23日、4月7日、4月10日……12月9日（共计42天）。2015年内出现6级及6级以上大风的日期：5月23日、6月1日、6月9日、6月11日、6月21日。2.林汶荣发给徐少威的邮件7封（无原件），提示对方包括御湖项目在内的区域将于2014年6月26日上午9时至中午12时、2014年8月1日上午8时至9时及16时至18时、2014年8月5日上午9时至下午15时、2014年9月1日上午8时至9时及下午4时至6时、2014年12月3日上午9时30分至11时30分、2015年1月19日及1月20日下午5时至下午7时、2015年1月27日上午9时至下午5时停电。3.微信聊天截图（无原件），御湖公司称根据黄埔区建设环保局的通知停工3天。余小萍、陈春林对《气象证明》的真实性、合法性予以认可，但其主张上述情况不属于不可抗力，且合同签订的时间是2015年6月15日，而《气象证明》落款时间为2019年1月28日，证明御湖公司没有将此情况通知余小萍、陈春林，不发生据实延期交楼的效果，签订合同时御湖公司已经取得预售许可证，该天气不会影响施工。余小萍、陈春林对林汶荣发给徐少威的邮件、微信聊天记录均不予认可。还查明，2012年12月20日，涉案房屋的人防工程通过竣工验收备案，取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》。2015年4月25日，御湖名邸第二期AB区6-9期燃气管道分包工程取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》。2015年6月29日，广州市公安局萝岗分局对涉案房屋工程进行了竣工验收消防备案，并出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。2015年9月6日，涉案房屋的户内给水工程经广州开发区供水管理中心验收合格。2015年10月26日，涉案房屋的通邮申请获得增城区邮政局市场经营部的同意，确认该处符合通邮条件，可予通邮。2015年10月，涉案房屋取得广州萝岗供电局出具的《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》，经供电局验收合格，御湖公司与广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》。2015年11月18日，涉案房屋工程经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘查单位、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》。2015年12月28日，涉案房屋工程通过广州市开发区建设和环境保护局竣工环保预验收。2016年1月8日，涉案房屋工程经广州市规划局验收合格，取得《广州市建设工程规划验收合格证》。2016年1月22日，涉案房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。余小萍、陈春林确认涉案房屋在约定的交楼时间前已符合约定的交楼条件。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《建设工程规划验收合格证》《建筑工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《气象证明》《御湖名邸二期房屋交接单》、邮件、照片等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，余小萍、陈春林与御湖公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于御湖公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。双方在买卖合同第十二条、第十五条及附件七补充协议第十条、第十三条对房屋交付条件进行了约定，虽然御湖公司在2015年12月31日前已取得上述约定中需提供的文件，余小萍、陈春林也确认在约定的交楼时间前已符合约定的交楼条件，但御湖公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，取得竣工验收备案表为法定的交付条件，故涉案房屋于2016年1月22日才满足交楼条件。根据合同约定，御湖公司应当在2015年12月31日前向余小萍、陈春林交付房屋，因此，御湖公司存在逾期交房的行为。御湖公司提出根据补充协议第十一条第四款第（2）项“发生下列任何情形之一，致使甲方不能或可能不能按买卖合同第十三条的约定交付该商品房时，甲方在及时通知乙方后，可据实延期交付该商品房，且无需承担任何责任：（1）不可抗力;（2）六级以上大风或24小时内超过20mm的降水”的约定，其无需承担逾期交房的违约责任。本院认为，御湖公司未按照上述约定及时通知余小萍、陈春林涉案房屋工程建设过程中出现了影响房屋如期交付的阻碍事由，因此御湖公司不能依据上述条款免予承担逾期交房的违约责任，本院对其上述抗辩意见不予采纳。御湖公司还提出根据补充协议第十一条第三款第（2）项“乙方如有以下任何一种情形，甲方有权延期向乙方移交该商品房且无须承担任何延期交房责任：（2）乙方未按甲方明示和要求缴纳专项维修资金、物业管理服务费等各项收楼和办证税、费”的约定，其无需承担逾期交房的违约责任。本院认为，第一，补充协议第二十三条约定余小萍、陈春林应于收楼日前缴纳物业专项维修资金，关于该“收楼日”的理解，根据本院查明的事实，补充协议部分涉及“收楼日”表述为“收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）”或“收楼日（按本补充协议第十一条规定）”，即在括号内对收楼日的含义予以明确，而反观补充协议的第二十三条，并未对收楼日作出任何说明，故该收楼日不应按照第十一条中“收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）”进行理解，按照通俗理解，该收楼日应仅指实际收楼日。第二，根据《御湖名邸二期房屋交付通知书》以及所附的《广州御湖名邸房屋业主入住应缴费用清单》《入住指南》，均反映物业专项维修资金于办理入住手续时缴纳。因此，余小萍、陈春林于办理收楼手续前缴纳专项维修资金未违反合同约定及御湖公司的明示及要求，御湖公司主张余小萍、陈春林未按明示及要求缴纳专项维修资金缺乏事实依据，且退一步说，即使存在未如期支付的情形，因首期专项维修资金所涉金额与购房款金额完全不对等，专项维修资金未如期支付也不应作为出卖人延期交楼及不承担逾期交房违约责任或延期交楼的抗辩事由，故对于御湖公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。御湖公司主张余小萍、陈春林逾期支付部分购房款，根据补充协议第十一条第三款第（1）项“（1）乙方未按买卖合同及本补充协议的约定，付清全部房价款、违约金和其他约定之应付税、费和费用”的约定，其无需承担逾期交房的违约责任。本院认为，买卖合同和补充协议均约定余小萍、陈春林逾期支付购房款，御湖公司可主张逾期付款的违约责任，在此情况下，补充协议第十一条第三款第（1）项关于逾期付款无需承担违约责任的约定明显加重了余小萍、陈春林的责任，有违公平原则，该约定对双方不具有约束力，本院对御湖公司的该意见不予采纳。综上，御湖公司对其未依约交房的行为应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题。关于违约期间，买卖合同第八条约定购房款3470000元应在2015年12月31日前支付，但余小萍、陈春林的该笔购房款于2016年1月15日才转入御湖公司账户，按照补充协议第十一条第三款第（1）项约定，余小萍、陈春林未能在合同约定的时间付清全部购房款，御湖公司有权延期移交该商品房，故涉案房屋的交楼时间应顺延至2016年1月15日，御湖公司无需承担2016年1月1日至2016年1月15日期间的违约责任，违约期间应从2016年1月16日起算。涉案房屋于2016年1月22日才符合交楼条件，御湖公司于当天向余小萍、陈春林邮寄收楼通知，要求余小萍、陈春林在收到通知后应按通知的时间2016年1月23日起30日内前往办理收楼手续，余小萍、陈春林主张其未收到收楼通知书，但根据《补充协议》第二十五条的约定，御湖公司根据余小萍、陈春林在预售合同中预留的通讯地址邮寄收楼通知书，应视为御湖公司已履行了收楼通知义务，余小萍、陈春林应于通知的收楼日届满前即2016年2月22日办理收楼手续。对于御湖公司主张具备交楼条件后其发出收楼通知即履行了交房义务，但是买卖合同第十五条、第十六条明确约定双方进行房屋验收交接时，开发商应提供有关文件，文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，买方在接到收楼通知书之后对商品房进行验收，如有异议，应当以书面形式提出……，据此，在房屋交接时购房者对房屋进行检查验收是购房者的基本权利。补充协议第十一条第1款关于“甲方向乙方发出书面收楼通知书即为履行了交付商品房的义务”的约定实际上剥夺了购房者验房及提出异议的权利，该条款的内容有失公允且违反公平，也与御湖公司发出的通知书中所载明的30天内办理收楼手续的内容及补充协议第十一条第一款中“乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方”的约定不相符，故“甲方向乙方发出书面收楼通知书即为履行了交付商品房的义务”的约定对双方不具有约束力，御湖公司主张其于2016年1月22日已履行交房义务，本院不予采纳。逾期交楼违约金应从2016年1月16日起计至御湖公司通知余小萍、陈春林办理收楼手续的截止日即2016年2月22日止。关于违约金的标准，双方在补充协议第十二条已约定违约金每日按照已支付房款的0.05%计算，御湖公司主张违约金过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于余小萍、陈春林的损失，故本院对御湖公司的主张不予采纳。综上，御湖公司应向余小萍、陈春林支付自2016年1月16日起至2016年2月22日止共计38日的逾期交房违约金，合计94205.8元（4958200元×0.0005/日×38日）。关于违约金利息问题。本院支持的逾期交房违约金足以弥补逾期交房给余小萍、陈春林造成的损失，因此，余小萍、陈春林还要求违约金的利息于法无据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州御湖房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告余小萍、陈春林支付逾期交房违约金94205.8元;二、驳回原告余小萍、陈春林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3323.3元，由原告余小萍、陈春林负担1252.3元，由被告广州御湖房地产发展有限公司负担2071元。原告余小萍、陈春林已经预交本案受理费，本院不予退还，被告广州御湖房地产发展有限公司应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告余小萍、陈春林。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  林少畅人民陪审员  罗钰兰二〇一九年六月二十七日书 记 员  张 敏黄冠华