贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2628民初368号 原告：刘开发，男，1975年08月19日出生，侗族，住锦屏县。 原告：雷满女，女，1977年07月09日出生，汉族，住锦屏县。 委托诉讼代理人：刘开燃，男，1969年8月16日出生，侗族，住锦屏县。与刘开发系兄弟关系。 被告：贵州新胜置业开发有限公司。组织机构代码：91522628MA6DMPURX7。住所地：锦屏县三江镇风雨桥社区570号。 法定代表人：陈柯，执行董事。 原告刘开发、雷满女与被告贵州新胜置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年04月03日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘开发、雷满女（未到庭）及其委托诉讼代理人刘开燃，被告贵州新胜置业开发有限公司法定代表人陈柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘开发、雷满女向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付认筹金利息303182元；2.判令被告向原告支付违约金32474元；3.判令被告将符合要求的商品房屋交给原告；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月19日，原告与被告达成协议签订了1份《天马广场认筹协议书》，被告认可原告拟购买74号商铺，建筑面积62.16平方米，签订协议当日，原告向被告交纳认筹金30万元。2017年9月18日，以被告为甲方（卖方），以原告为乙方（买方）双方签订了1份《购买天马广场地下商场认筹补充协议》，当日原告向被告支付认筹金60万元；该协议第3条，第4条约定，“在乙方支付甲方认筹金30万元的基础上，乙方再向甲方支付认筹金60万元，合计支付认筹金90万元；认筹金不退回，甲方最迟在2018年2月28日前将验收合格的商铺交给乙方，乙方不再退回认筹金，若甲方未能在约定时间将商铺及赠送面积交给乙方，则甲方按照中国人民银行同期贷款利息四倍向乙方支付利息，计算利息时间以分别两次支付认筹金起至交付商铺之日止。”2018年01月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并将以上内容载入《商品房买卖合同》第二十四条5-6款，合同签订后，原告全部交清了购房款，履行了合同义务。至今被告未将商铺按照合同约定时间交付给原告，也未向原告支付利息，已构成违约。为此，被告应向原告支付利息，支付利息公式为：应支付利息=认筹金金额*3.958‰（2018年中国人民银行同期贷款1～5年期月基准利率）*4倍*违约天数/30。被告违约应向原告支付违约金，按已缴纳房屋价款1%的违约金。被告未按期办理产权证的违约金为已缴纳房屋价款1%的违约金。 被告贵州新胜置业开发有限公司辩称，对原告的第一项诉讼请求被告认可；第二项诉讼请求的违约金只能选择一个赔偿标准，不可能同时按照多个标准支付违约金；被告已于2018年8月30日向原告支付违约金5万元；第三项被告的商业用房质量是完全符合要求的，但是相关部门没有给我们备案，“五大主体”验收工程质量合格，完全可以交房，备案只是形式要件，不是实质要求。 经本院审理对事实认定如下：2017年1月19日，以被告为甲方，以原告为乙方，双方签订了1份《天马广场认筹协议书》，被告认可原告认筹购买74号商铺，建筑面积62.16平方米，当日，原告向被告交纳认筹金30万元。原告在协议书上签名；被告在协议书上盖章。 2017年9月18日，以被告为甲方（卖方），以原告为乙方（买方）双方签订了1份《购买天马广场地下商场认筹补充协议》，该补充协议第三条，“在乙方支付甲方认筹金30万元的基础上，乙方再向甲方支付认筹金60万元，合计支付认筹金90万元；认筹金不退回。第四条，“甲方最迟在2018年2月28日前将验收合格的商铺交给乙方，乙方不再退回认筹金，若甲方未能在约定时间将商铺及赠送面积交给乙方，则甲方按照中国人民银行同期贷款利息四倍向乙方支付利息，计算利息时间以分别两次支付认筹金起至交付商铺之日止。”同时，原告向被告支付认筹金60万元。原告在补充协议上签名，被告在补充协议上盖章。 2018年01月10日，原告与被告签订了1份《商品房买卖合同》，第一条，“出卖人以出让方式取得位于三江镇飞山社区天马广场地下、总土地面积为3255.24平方米、编号为522628100006GB00113的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是地字第52000020174506号，合同编号是：522628-2017-CR-00018。建筑工程施工合同约定的开工日期为：2017-03-05，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2017-12-30。”第二条，买受人购买的商品为预售商品房。预售商品房批准机关为：锦屏县住房和城乡建设局，预售许可证号为：17014。第三条，买受人购买的商品房（其房屋平面图见附件一）为本合同第一条和第二条约定项目中的：第一幢-1层-1-74号房，该商品房的规划用途为商业用房，属框架结构。楼层高为5.3米，建筑面积为62.45平方米，套内建筑面积34.34平方米。该商品房的使用年限自2017年04月17日起至2057年04年17日止。第七条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（代币单位为人民币），按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米47283.05元；总价款1623700元。第八条，付款方式及期限：一次付款，买受人应当在2018年01月10日前支付全部房价款。第十一条，交付时间和条件。（一）出卖人应当在2018年01月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施：1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.电话通讯、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户；（二）公共服务设施：1.公共服务设施、市政公用设施及绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。第十三条，（1）逾期交房不超过60日，出卖人不承担违约责任；（2）逾期交房超过60日，出卖人按买受人累计已缴纳房款的1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任。第十四条，交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方在交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。第二十二条，房屋登记。一、预告登记。（一）本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日起300日内，出卖人交付办理商品房屋转移登记有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起300日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付价款，并按银行同期存款活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理房屋转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款1%的违约金。第二十四条，5.甲方赠与乙方认筹购买74号商铺旁边（风机房）平商铺地面套内面积不低于25平方米（与74号商铺地面相通，中间无墙壁隔断）并且层高不低于2米，乙方无偿永久享有土地使用年限内的赠送面积的使用权。6.甲方最迟在2018年2月28日前将验收合格的商铺交给乙方，乙方不再退回认筹金，若甲方未能在约定时间将商铺及赠送面积交给乙方，则甲方按照中国人民银行同期贷款利息的四倍支付利息，计算利息时间分别以各次支付认认筹金之日起至交付商铺之日止。同时，还约定了争议解决方式等内容的合同。原告在合同上签名摁手印，被告合同上盖章。 在合同履行过程中，原告于2017年01月19日和2017年09月18日先后向被告支付认筹金合计90万元。2017年10月19日，被告收到原告支付的首付款130万元；2017年12月28日，被告收到原告的商铺购房款23万元；2018年01月30日，被告收到原告的商铺购房款93700元。2018年08月30日，被告通过业主委员会向原告支付违约金5万元。 原告向本院申请财产保全，本院于2019年05月05日作出财产保全裁定书，查封被告价值33万元的财产或冻结银行存款33万元为限；并对原告提供财产保全担保的财产进行了查封。2019年05月13日，本院作出（2019）黔2628执保14号执行裁定书，以申请保全标的33万元为限，查封被告位于锦屏县××江镇天马广场地下人行通道的-1-73号门面一间，面积73.79平方米，查封期限三年。 被告向本院提交以下证据证明商品房达到交付条件：1.贵州省建设工程竣工验收备案表，记载勘察、设计、施工、监理、建设“五大主体”认定工程质量合格。2.黔东南州公安消防支队《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》，验收备案情况：备案号52005000NY180036，确定为抽查对象，抽查合格；备案审批日期为2018年10月29日。3.《锦屏县天马广场地下过街人行通道及地下停车场项目工程竣工验收备忘录》《工程竣工验收备忘录回复单》；4.2019年5月28日被告取得的《建设工程竣工规划认可证》。原告对以上的证据没有异议，提出锦屏县杉乡房产测绘有限公司于2019年6月5日向被告提供实测报告原件2份，应以该时间为认筹金计算利息的截止时间。 本院认为：一、关于房屋买卖合同效力的认定。《中华人民共和国合同法》第四十四条，“依法成立的合同，自成立时生效。”原被告签订的《天马广场认筹协议书》《购买天马广场地下商场认筹补充协议》和《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，对当事人具有约束力。 二、关于违约责任的认定。当事人在合同中约定“出卖人应当在2018年01月30日前向买受人交付商品房”，经查，被告未能在约定的期限内交房，构成违约，应当承担不能按期交房的违约责任。同时约定，“出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记有关文件，交给买受人。”经查，被告在合同约定的期限内并未将商品房所有权初始登记有关文件，交给买受人，构成违约，应当承担违约责任。被告在2018年2月28日前将验收合格的商铺交付给原告，被告在约定的期限内未能交付，同样构成违约。原告主张被告承担违约的请求，应予以支持，但对于“两个1%”的违约责任，被告已向原告给付违约5万元，鉴于当事人已自愿处理，由当事人自行结算，对该请求本院不予支持。 三、关于商品房可否交付使用的认定。被告建设的房屋于2018年6月25日经勘察、设计、施工、监理、建设“五大主体”验收合格，2018年10月29日消防验收合格，可以交付使用。但当事人约定“有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告”作为房屋交付条件，应当尊重当事人的约定。且合同第十四条约定，双方在交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件；否则，买受人有权拒绝接收。本案，锦屏县杉乡房产测绘有限公司于2019年6月5日正式形成房屋实测报告，并向被告送达，可以认定房屋实测报告形成的时间，该商铺至2019年6月5日符合交付条件。 四、关于对合同内容的理解及被告责任的承担问题。（一）关于对合同内容的理解问题。当事人在合同中约定，“甲方最迟在2018年2月28日前将验收合格的商铺交给乙方，乙方不再退回认筹金，若甲方未能在约定时间将商铺及赠送面积交给乙方，则甲方按照中国人民银行同期贷款利息的四倍支付利息，计算利息时间分别以各次支付认筹金之日起至交付商铺之日止”，本案，当事人在签订《购买天马广场地下商铺认筹补充协议》中表述“将验收合格的商铺交给乙方”，在《商品房买卖合同》中第十一条约定商品房的交付条件，在第二十四条中表述“将验收合格的商铺交给乙方”和“认筹金之日起至交付商铺之日止”，对商品房的交付出现两个表述内容，如何理解合同的原意。一是以提供的合同是否为格式合同来判断，《商品房买卖合同》是由被告提供的格式合同，应当作出对被告不利的解释；二是按合同条文的结构顺序来判断，合同第十一条在前，明确商品的交付条件，第二十四条在后，“将验收合格的商铺交给乙方”和“认筹金之日起至交付商铺之日止”明确商品的交付条件和利息计算时间，应当适用在前的第十一条；三是宣判前，被告并未向法庭提交证据证明商铺已交付。（二）被告责任的承担问题。当事人合同约定的商铺至2019年6月5日符合交付条件，应以商铺符合交付条件之日作为认筹金计算利息的截止日期。因被告违约，应按违约损失计算方法执行。其中计算认筹金30万元的利息，计算方法为=（本金）300000元*（利率）4.75%（日利息）/12/30*（天数）856=135533元，计算利息起止时间（从2017年1月20日至2019年6月5日止）；另计算认筹金60万元的利息，计算方法为=（本金）600000元*（利率）4.75%（日利息）/12/30*（天数）619=196017元，计算利息起止时间（从2017年9月19日至2019年6月5日止）；该请求符合合同的约定，本院予以支持。原告主张被告按要求交房的请求，经查，截止2019年6月5日止被告建设的锦屏县××江镇天马广场地下商场已符合交付的条件，即勘察、设计、施工、监理、建设“五大主体”验收合格，消防验收合格，测绘完成符合当事人约定的交房条件。在交房的同时，被告应按合同约定将商品房所有权初始登记有关文书，交付给原告刘开发、雷满女。该项请求符合当事人约定的交付条件，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：原告主张被告支付认筹金90万元的利息，并按同期银行贷款利率四倍计算的请求，经查， 一、被告贵州新胜置业开发有限公司于本判决生效后十日向原告刘开发、雷满女支付认筹金90万元的利息（人民币）331550元； 二、限被告贵州新胜置业开发有限公司将位于锦屏县××江镇××广场××商铺（面积62.45平方米）交给原告刘开发、雷满女所有； 三、驳回原告刘开发、雷满女的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6334元，减半收取计3167元，财产保全申请费2170元，由贵州新胜置业开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 义务人若不履行上述义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行，逾期申请，本院不再执行。 审判员  杨启德 二〇一九年六月十四日 法官助理刘开怀 书记员吴兰 书记员闵辉