广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终445号 上诉人(原审原告)：潘朝珍，女，1983年8月8日出生，布依族，个体户，住广西壮族自治区天等县。 委托诉讼代理人：许建功，广西和慧律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：许京华，广西和慧律师事务所执业律师。 被上诉人(原审被告)：陆如强，男，1966年4月21日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区天等县。 委托诉讼代理人：农汉庭，天等县法律服务中心法律工作者。 原审第三人：黄保田，男，1963年7月25日出生，壮族，职工，住广西壮族自治区天等县。 委托诉讼代理人：黄琳琳（黄保田的女儿），住广西壮族自治区天等县。 上诉人潘朝珍因与被上诉人陆如强、原审第三人黄保田房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区天等县人民法院（2018）桂1425民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘朝珍上诉请求：纠正一审法院错误判决，改判陆如强赔偿潘朝珍装修及设备损失133520元。事实和理由：一、一审法院判决认定案件重要事实错误。1.认定潘朝珍未经陆如强同意打通墙壁，与事实不符。新获取的视频，足以证明陆如强已经同意潘朝珍打通两屋之间的墙壁；2.认定由于潘朝珍未经陆如强同意而打通两屋之间的墙壁进而引发矛盾，完全错误。陆如强以为同一地段的房屋租金上涨较大，从2017年起，即多次要求潘朝珍提高租金和押金，因为合同已有约定，潘朝珍不同意，由此才产生矛盾；3.认定2018年7月，潘朝珍没有按照合同约定将下一年的租金交给陆如强，完全错误。潘朝珍丈夫与陆如强的通话记录，有力证明了潘朝珍主动叫陆如强过来收取租金的事实。二、一审法院判决没有认定陆如强到潘朝珍经营场所滋事、妨碍、干扰潘朝珍正常经营活动等违约行为，实属错误。事实证明，早在2017年上半年，陆如强及其妻子即多次到租房滋事、吵闹，以不提高租金即提前终止合同相威胁，企图以此迫使潘朝珍同意提高租金。潘朝珍最近获得了当时在场的朋友拍录的视频证据，足以为证。三、一审判决理由错误。1.哪怕潘朝珍未经陆如强同意而打通两屋之间的墙壁（一扇小门）情况属实，但是，这一行为并不损害房屋的结构安全，陆如强依法不能据此单方终止合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十三条规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。涉案房屋房屋租赁合同第十条约定，不符合法律规定，没有法律约束力。2.如果潘朝珍在2018年7月1日没有交付租金，陆如强也无权立即终止合同。《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。陆如强在2018年7月11日在大闹租房之后，根本不要求潘朝珍支付租金，随即封锁租房大门，张贴招租广告，强行关闭潘朝珍的经营场所。这样的行为，明显是损害潘朝珍权利的违约违法行为。3.一审判决认为，2018年7月，潘朝珍没有交付租金，陆如强也没有把房屋继续出租给潘朝珍，陆如强与潘朝珍的租赁合同已予解除。这是错误的。《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案不存在双方协商解除合同情况。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的(五）法律规定的其他情形。《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案不存在协商解除合同或法定解除合同情形。四、一审法院判决适用法律错误。由于认定事实错误和理解法律不当，导致一审法院判决错误适用《合同法》第九十三条和第二百一十九条规定。五、陆如强的违约违法行为确实给潘朝珍造成了巨大财产损失，依法应予赔偿。1.潘朝珍是根据租房期限十年来确定投资规模的。这是众所周知的投资常识。2.陆如强为提高租金目的，不惜制造各种借口，甚至采取粗暴的违法手段单方终止合同，在潘朝珍不同意终止合同的情况下强行封锁租房，确实给潘朝珍的装修及购买用于经营的设备造成重大损失。3.陆如强的违法行为与潘朝珍的财产损失之间存在法律上的因果关系。 陆如强辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.《房屋租赁合同》是潘朝珍、陆如强、黄保田三方自愿平等协商达成的，是三方真实的意思表示，经三方签字已生效，合同各方在履行过程中均不得违反。潘朝珍在未征得陆如强同意的情况下，擅自打通陆如强与黄保田房屋相邻的墙壁，违反了合同的约定，陆如强有权提前终止合同。潘朝珍未按合同约定支付下一年的租金，陆如强也没有将房屋交给潘朝珍使用。事实上双方的房屋租赁合同已经解除。2.对于潘朝珍要求陆如强赔偿装修费及购买设备的经济损失，陆如强认为这都属于潘朝珍的经营风险，理应由潘朝珍自行承担。 黄保田述称，黄保田对陆如强是否同意潘朝珍打通墙壁和陆如强是否要求提高房租不知情。 潘朝珍向一审法院起诉请求：1.判决陆如强赔偿提前解除合同给其造成的装修、设备损失133520元；2.判决陆如强退还押金5000元。 一审法院认定事实：陆如强、黄保田在天等镇会荣新区三十米大道各有一栋楼房，左右相邻，面向道路。经协商，陆如强、黄保田同意将房屋出租给潘朝珍经营养生馆，2016年7月1日，陆如强、黄保田与潘朝珍签订了《房屋租赁合同书》，合同第一条约定：陆如强和黄保田将天等镇会荣新区三十米大道整栋两间房屋租给潘朝珍使用；第二条约定：租期10年，即从2016年7月1日至2026年7月1日止，租金每年58000元，水电押金2000元，在租赁期内，如果承租方中途退房，出租方不退还租金和水电押金；第三条约定：在租赁期间，……如果自行维修房屋，要征得出租方同意，费用由承租方负责。第四条约定：承租方应负责好环境卫生，不得造成污染，……。第七条约定：终止合同，房屋内设施不得随意拆除，承租方的财产可搬回。第十条约定：违约责任：违反本合同与其他约定事项的各种都按违约处理，可按合同各条款规定处理外，又可以立即终止合同。对于租金的支付方式，双方均同意一年一交，于每年6月底交。合同签订后，潘朝珍将第一年租金58000元交给陆如强和黄保田，陆如强和黄保田将房屋交付给潘朝珍使用，随后潘朝珍投入资金进行吊顶、石膏线等装修，购买电视机、空调等相关设备，经营养生馆生意。2017年7月1日，潘朝珍将第二年租金58000元和押金8000元交给陆如强和黄保田。2018年6月底，潘朝珍欲将经营养生生意改变为经营餐饮，将陆如强和黄保田的房屋相邻的墙壁打通，陆如强不同意，双方发生矛盾，陆如强不同意继续将房屋出租给潘朝珍，潘朝珍也没按合同约定将第三年租金交给陆如强。2018年7月18日，潘朝珍与陆如强再次为房屋租赁的事情发生纠纷，潘朝珍的丈夫报警，城关派出所出警后以不属其管辖为由不予以进一步处理。陆如强换了房屋门锁，贴上招租广告。潘朝珍认为其与陆如强的租赁已提前解除，故起诉要求因提前解除造成的装备、购买设备的经济损失和退还押金。 另外，潘朝珍主张其打通墙壁是经过陆如强同意的，其无法经营养生馆生意是陆如强以及其家人再三到店里干扰、闹事，其不得不关门停止经营，但没有提供确实充分的证据予以证实。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。一、潘朝珍、陆如强在履行租赁合同过程中是谁违约，双方签订的租赁合同是否提前解除的问题。根据本案的证据和庭审查明的事实，潘朝珍因经营养生馆承租陆如强和黄保田的楼房，依据潘朝珍和陆如强、黄保田签订的房屋租赁合同，潘朝珍未经陆如强同意，不能改变房屋结构，搞好房屋的环境卫生，但潘朝珍在租用陆如强房屋过程中，欲改变经营模式，在未征得陆如强同意的情况下打通陆如强与黄保田房屋相邻的墙壁，违反了合同的约定，陆如强有权按照合同的约定行使提前终止合同的权利。实际上，在2018年7月，潘朝珍没有按合同约定将下一年的房屋租金交给陆如强，陆如强也没有将房屋继续出租给潘朝珍使用，因此，潘朝珍与陆如强之间的房屋租赁合同已予以解除。 %1、潘朝珍诉请因提前解除合同而要求陆如强赔偿装修费用和购买设备的经济损失、退还押金是否予以支持的问题。潘朝珍与陆如强的房屋租赁合同已予以解除，根据合同约定，潘朝珍承租陆如强的房屋经营养生馆，双方应按照合同的约定履行自己的权利义务，潘朝珍为了开办养生馆而投入资金对出租房屋进行吊顶、石膏线等装修，经营其养生馆，是其个人正常的投资、经营行为。本案中，潘朝珍没有提供证据证实，其在承租陆如强的房屋经营养生生意两年时间里，陆如强存在违反合同约定的情形，因此，潘朝珍要求陆如强赔偿装修费用，没有事实和法律依据，不予以支持。潘朝珍为了经营养生馆，购买了电视机、空调等相关设备，也是其正常的投资、经营行为，潘朝珍要求陆如强赔偿购买设备的经济损失，亦没有事实和法律依据。在庭审中，陆如强同意潘朝珍搬走其购买的可移动的电视机、空调等家具及其他物品，依据合同约定，一审法院依法准许。根据合同约定，潘朝珍两次交纳给陆如强的押金共计5000元，本案中，陆如强依据合同约定已经行使提前终止合同的权利，实际上双方签订的租赁合同已经解除，陆如强应将押金退还潘朝珍。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、由潘朝珍自行搬走其购买的在陆如强房屋内可移动的电视机、空调等家具及其他物品；二、由陆如强退还潘朝珍租赁房屋押金5000元；三、驳回潘朝珍的其他诉讼请求。案件受理费3070元，由潘朝珍负担。 本院二审期间，潘朝珍提交了5段视频资料，拟证明陆如强同意潘朝珍打通墙壁和陆如强为了提高房租多次到潘朝珍店面闹事的事实。本院组织当事人进行了质证。对于当事人二审争议的事实，本院分析认定如下：由于陆如强不认可该视频资料，该视频资料来源如何，无法认定，故该视频资料的真实性、合法性、关联性无法认定，本院不予采纳。 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，陆如强、黄保田与潘朝珍签订的《房屋租赁合同书》，是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、法规强制性规定，合同合法有效。各方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。按合同约定，未经陆如强同意，潘朝珍不能改变房屋结构。但潘朝珍在租用陆如强房屋过程中，欲改变经营模式，在未征得陆如强同意的情况下打通陆如强与黄保田房屋相邻的墙壁，违反了合同的约定，陆如强有权按照合同的约定行使提前终止合同的权利。事实上，潘朝珍没有交纳第三年租金，陆如强也没有继续将房屋交潘朝珍使用，双方的房屋租赁合同关系已实际解除。潘朝珍没有证据证实陆如强同意其打通墙壁和陆如强为了提高房租多次到潘朝珍店面闹事的事实，其主张陆如强违约，没有事实依据，不予采纳。因陆如强行使合同解除权有合同和法律依据，潘朝珍因违反合同约定导致合同被解除，其应自行承担违约后果，故其要求陆如强赔偿因提前解除合同造成其装修和购买设备损失，没有事实和法律依据，不予支持。潘朝珍放置于陆如强家中的电视机、空调等家具及其他物品，属于潘朝珍的财产且可搬迁，依据合同约定，潘朝珍可搬回。一审依据双方签订的合同判决潘朝珍自行搬回以上家电设备及其他物品，并判决陆如强退还房屋押金5000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，潘朝珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2970元，由潘朝珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇一九年六月十一日 法官助理 黄海健 书 记 员 李红霞