广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6486号原告：周锦鸿，男，1976年12月15日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，被告：王火蓉，女，1976年12月16日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，现住广东省中山市东区，被告：吴华有，男，1985年1月6日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市广丰县，被告：贺娜娜，女，1989年12月26日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市广丰县，上列两被告共同委托诉讼代理人：黄倩敏，广东凯行律师事务所律师。原告周锦鸿与被告王火蓉、吴华有、贺娜娜确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周锦鸿，被告王火蓉、吴华有及其与吴娜娜共同委托诉讼代理人黄倩敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周锦鸿向本院提出诉讼请求：被告王火蓉与被告吴华有、贺娜娜签订的房屋转让合同无效。事实与理由：原告于2001年与被告王火蓉结婚，于2009年离婚。婚内共购有两套房子，双方签协议约定一人一套，其中约定位于中山市××××房的房屋归原告所有。离婚后，原告一直实际占有使用该房屋。但王火蓉签订协议后反悔，拒不履行协议，拒不去国土局将前述房屋过户到原告名下。2017年3月14日，王火蓉起诉要求位于中山市××××房的房屋归其所有。在该案中，承办法官确认涉案的中山市××××房应按照协议约定归原告所有，但需另案起诉。后经法院调解，原告同意将位于中山市××××房的房屋归王火蓉所有。王火蓉在收到304房案的民事调解书后，于2017年5月4日将存在争议的501房违法抵押给案外人李天水（系王火蓉的表姐夫）。2017年5月25日，原告起诉王火蓉[案号：（2017)粤2071民初9570号]要求王火蓉履行协议，将501房过户给原告。李天水明知原告与王火蓉离婚后就涉案的501房的房产分割问题存在争议的情况下，仍然在该房产上设定抵押，因此其并非善意抵押权人，原告请求判决此抵押无效。被告王火蓉在离婚后与第三人存在恶意串通，恶意抵押房产，制造虚假借贷的问题，以期变相损害本应属于原告所有的房产，属于恶意抵押人。法院在本案中的民事判决书中认定，离婚协议及财产分配补充协议合法有效,涉案501房归原告所有,该约定对双方具有法律约束力，王火蓉违反有争议的房产不得用于抵押的法律规定。法院以保障抵押权人的合法权益为由，做出暂不处理为宜，当事人可待501房产注销抵押登记后，另循法律途径解决。2018年4月18日，原告对该案判决不服，向中山市中级人民法院提起上诉[案号：（2018)粤20民终2194号]。二审法院判决以原告要求将501房归原告所有，将房产过户到原告名下，要求被告履行协议的诉讼，是属于“确权”之诉的理由，由此判定原告要求的诉讼请求不能成立。此外，原告主张李天水属于非善意抵押权人，对于涉案房产的抵押权无效。法院以一审诉讼中并未提出该项诉求，该项上诉请求超出本案二审审理范围为由，不予审查，维持一审判决。2019年2月22日，原告接到被告吴华有的电话，说王火蓉已经把房屋卖给他，要求原告搬出房屋。原告认为王火蓉与吴华有、贺娜娜签订的房屋转让合同无效，理由为:1.被告王火蓉违反了权属有争议的房地产不得买卖的法律规定，应当承担由此产生的所有法律责任，无处分权人将不动产转让给受让人的,所有权人有权追回。2.吴华有知道501房屋之前有诉讼纠纷的情况下，属于知情人。原告与吴华有第一次手机通话时，其承认知道501房屋之前有诉讼纠纷的情况，知道房子是原告在占有使用，知道在这之前房屋抵押给别人。3.被告吴华有、贺娜娜没有对买卖的房屋进行详细查看核实归属，就与转让人签订房屋转让合同，有违一般交易惯例，有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意程度，因此，吴华有、贺娜娜具有重大过失，不构成善意取得。4.吴华有是明知房屋有诉讼纠纷的情况下存心恶意取得，属于恶意买受人。5.没有证据表明吴华有、贺娜娜到501房实地查实了房产的实际占有人情况。根据物权法规定，第三人如未尽到审慎核查的义务,不能认定第三人主观善意无过错。6.出让人与受让人存在近亲属关系（吴华有是王火蓉的表弟），因此存在恶意串通，不能认定为善意取得。7.购房转让合同存在虚假交易，房屋实际未支付对价或对价不合理。8.王火蓉与吴华有、贺娜娜签订房屋转让合同存在欺诈，合同不能成立。吴华有在电话里说：“我们不是知道你有纠纷，而是王女士说了，法院已经把那个房子判给她了，所以我们才买的”。这说明王火蓉与吴华有、贺娜娜签订合同时，存在欺诈行为。王火蓉是与被告吴华有、贺娜娜恶意串通，以期变相取得本应属于原告所有的财产，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告王火蓉辩称，1.涉案房产是王火蓉购买的，王火蓉与周锦鸿已经离婚11年，房产一直登记在王火蓉的名下，属于王火蓉的房产。周锦鸿没有居住在501房，他用金属堵住所有锁的锁眼，王火蓉换锁后把钥匙给吴华有，让其带家中老人亲戚多次看房，觉得喜欢就买。2.吴华有并不知道涉案房产有纠纷，王火蓉在年后过户完才告知吴华有说法院两次是驳回周锦鸿的，法院没有把房产判给周锦鸿。3.王火蓉与吴华有不认识，吴华有也不是王火蓉的表弟，无任何亲属关系，通过中介朋友高志东介绍，将房产卖给吴华有一家人，吴华有的经济状况不是特别富有，所以以43万元的价格成交，吴华有承担所有的过户费、中介费及补土地价的费用，房屋买卖合同是在国土资源局签署的，有中介的工作人员在场，所以王火蓉与吴华有签订的合同是有效的。4.王火蓉与周锦鸿离婚11年，周锦鸿未尽抚养小孩的义务，欠抚养费及我母亲的钱没有还，拒不履行生效的法律文书，所以在经济困难还需抚养小孩的情况下，王火蓉就将涉案的房产卖了，王火蓉的母亲身体状态非常差，多次向周锦鸿追偿已经欠11年的费用，但周锦鸿一直没有给。5.2017年12月25日，一审法院判决驳回周锦鸿的诉请请求，并没有判定涉案的501房归周锦鸿所有，二审判决也是维持原判，周锦鸿没有确权501房归他所有，王火蓉有权处分该房产。被告吴华有、贺娜娜辩称，1.吴华有、贺娜娜与王火蓉签订的《广东省房地产买卖合同》是合法、真实、有效的。本次交易是通过朋友介绍，经过看房和磋商，最终以43万元达成交易，并签订房地产买卖合同，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定。2.吴华有、贺娜娜已经善意取得涉案房屋所有权。吴华有、贺娜娜受让涉案房产是善意的，其在购房时已经多次看房，房屋一直空置，无人实际居住；吴华有、贺娜娜在购买房屋时，并不知道房屋有纠纷，不知道王火蓉是无权处分人，更没有与王火蓉恶意串通。对于作为不动产的房屋来说，应以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善于取得的标准，在买房前为了核实清楚涉案房产的权属情况，吴华有、贺娜娜特意前往中山市国土局查询了涉案房产的权属证明，确认房屋登记在王火蓉一人名下才放心购买，两被告已经尽到了合理的审慎义务，两被告在本案中才是最大的受害者。吴华有、贺娜娜已支付了合理的对价。涉案房屋已办理国土登记在吴华有、贺娜娜名下。3.依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，原告以出卖人王火蓉在缔约时对房产没有处分权为由主张合同无效，依法应予驳回。而且，合同效力与物权效力应该是相区分的，善意取得与否并不影响合同效力，只影响物权效力。4.吴华有、贺娜娜有权向周锦鸿追偿占有房屋的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2001年8月23日，周锦鸿与王火蓉登记结婚，2002年11月23日生育女儿周钰晴。2009年3月10日，双方签订离婚协议并依法登记离婚，离婚协议约定：双方共同财产：①中山市××××房，房产证号：Ｃ2××92，国土使用证号：易2×6；②中山市××××房，房产证号：Ｃ1××21，国土使用证号：易21×71，房地产权C×04。双方约定两套房产归女方所有，该离婚协议还约定其他内容。2009年11月2日，双方签订财产分配补充协议，约定：延龄路12号501的房产权归周锦鸿所有，朗晴轩26幢2座304归王火蓉所有，小车、摩托车归王火蓉所有。两处房产不轻易变卖，以后遗留给小孩，如果双方再婚两处房产都写上小孩的名字。该补充协议还约定了其他内容。2017年5月25日，周锦鸿起诉至本院，请求判令位于中山市××××房归其所有。该案审理中本院查明：中山市土地房产产权档案馆于2017年8月1日出具的不动产登记资料证明表显示：涉案501房及车房登记在被告王火蓉名下，登记时间2015年1月19日，房产证号：01××30，土地证号：国（2015）2×60。2017年5月4日办理抵押登记，抵押权人为案外人李天水，被担保主债权数额200000元。本院于同年12月25日作出（2017）粤2071民初9570号民事判决，以涉案501房已依法办理抵押登记，设置了物上负担，双方当事人在法庭辩论终结前，尚未清偿债务消灭抵押权，亦未获得抵押权人同意转让的意思表示，为保障抵押权人的合法权益，暂不处理为宜，当事人可待501房注销抵押登记后，另循法律途径解决。本院还认为，双方签订的补充协议约定涉案501房归王火蓉所有，该约定对双方具有法律约束力。最终本院一审判令驳回周锦鸿的诉讼请求。后周锦鸿不服，提起上诉，中山市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018）粤20民终2194号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案中法院认为，王火蓉尚未按照财产分配补充协议的约定转移房屋的所有权，不属于真实权利状态与登记不符，而是合同义务没有履行。周锦鸿只能按照合同关系通过转移登记获取房屋所有权，而非直接申请确权。2.2018年11月24日，吴华有通过支付宝方式向王火蓉支付购房定金5万元。2019年1月2日，王火蓉（转让方）与吴华有、贺娜娜（受让方）签订《房地产买卖合同》，合同约定：王火蓉将位于中山市××××房的房地产转让给吴华有、贺娜娜，土地使用权面积为18.2平方米，土地使用权类型为出让，房屋建筑面积106.7平方米，成交金额为43万元；王火蓉于2019年1月2日向中山市人民政府申请产权登记，房地产权证证号为粤房地权证中府字第××号，土地使用证证号为中府国用（2015）第23×0号；吴华有、贺娜娜负责交税；由高志东领取房地产权属证书。合同还约定了其他内容。同日，吴华有通过银行转账方式（贷款受托）向王火蓉转账支付购房款60万元，王火蓉向吴华有转账退回25万元。庭审中，王火蓉述称2018年11月24日，吴华有以现金方式向其支付了购房款3万元，吴华有支付购房款合共43万元（5万元+35万元+3万元）。3.2019年2月22日，周锦鸿与吴华有通电话，部分内容如下：周锦鸿说：“那个房子，离婚协议写了是归我所有的”，吴华有说：“这个我们不清楚，我们咨询过律师，律师说这个房子可以买卖，这个房子是她名下的就没问题了”……周锦鸿说：“然后就没有判下来，然后要我重新起诉”，吴华有说：“嗯，她说，王女士她说法院已经判下来，她说是全部给她的，然后就”……周锦鸿说：“这个房子，法院有纠纷的情况，你也知道，是吧？”吴华有说：“啊，知道啊，但是她说那个法院是判给她的”……周锦鸿说：“我觉得这个法院，这个情况的话，你知道这个情况就不应该买这个房子”，吴华有说：“刚好我们呢，那边有个小学，刚好也是需要”，周锦鸿说：“没有没有，你这样买的话，就属于恶意购买，知道吧？你明知道这个纠纷的，然后你还买这个房子”，吴华有说：“不是不是，我们不是知道你有纠纷，而是王女士说了，法院已经把那个房子判给她了，所以我们才买的，知道吧”……周锦鸿说：“你那个有没有开门进去过？”吴华有说：“去看过”……4.吴华有、贺娜娜为证明交易前实地查看过涉案501房，提供了照片4张，述称手机照片信息显示于2018年11月8日拍摄。王火蓉为证明以市场价将涉案的501房出售，提供了周边房屋的出售价格。庭审中，周锦鸿对出售价格不认可，认为合理价格为80-100万左右，但拒绝就涉案房地产的市场交易价值委托专业评估机构评估。5.2019年1月8日，涉案501房及车房登记在吴华有、贺娜娜名下，不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第00×6号、粤（2019）中山市不动产权第0×7号。本院认为，本案争议的焦点为：王火蓉与吴华有、贺娜娜签订的房地产买卖合同是否合法有效。周锦鸿主张合同无效的主要观点为王火蓉无权处分以及王火蓉与吴华有、贺娜娜恶意串通。本院对其观点不予采纳，理由如下：第一，《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是无权归属和内容的依据。”在本案房产买卖并过户前，涉案房产登记为王火蓉名下，该登记具有物权公示的效力，而王火蓉与周锦鸿之间签订的离婚协议及补充协议发生在双方之间，对外不具有公示效力，王火蓉与周锦鸿之前只是一种合同义务关系，不能因此认定周锦鸿已经取得涉案房屋的所有权，王火蓉买卖登记在其名下的房产不属于需所有权人事后追认的情形。因此，其认为王火蓉对涉案房产无权处分的主张不能成立。第二，周锦鸿主张吴华有、贺娜娜非善意的主要证据之一为电话录音，但从录音内容上看吴华有一直都强调不动产登记簿上的主体是王火蓉，王火蓉亦明确告知吴华有该房产是法院判给她的，因此该录音内容不足以证明吴华有、贺娜娜知道不动产登记簿上登记的主体错误。其次，王火蓉提交了与涉案房屋相邻地段的网上二手买卖信息，证明交易金额43万合乎常理，周锦鸿虽有异议但拒绝就涉案房产的市场交易价格委托专业机构进行评估，本院采信43万为涉案房产合理的交易价格。再者，在交易前吴华有、贺娜娜已经现场查看过涉案房产，目前房产亦已经登记在两人名下。综上，周锦鸿认为吴华有、贺娜娜与王火蓉属恶意串通损害其合法权益的主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告周锦鸿的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元（原告已预交），由原告周锦鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谢 灏二〇一九年六月十二日书记员 梁楚英邱志婵