江西省弋阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1126民初531号 原告：周富庭，男，1955年11月8日出生，汉族，江西省弋阳县人，中专文化，经商，住江西省弋阳县。 委托诉讼代理人：李霞，江西华箭律师事务所律师，特别授权代理。 被告：张长明，男，1978年11月11日出生，汉族，江西省弋阳县人，大专文化，弋阳县普仁医院工作人员，住江西省弋阳县。 委托诉讼代理人：徐鑫，江西碧落律师事务所律师，特别授权代理。 原告周富庭与被告张长明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告周富庭及其委托诉讼代理人李霞、被告张长明及其委托诉讼代理人徐鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周富庭向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的购房款551360元；二、判令被告按月利率2%支付逾期付款违约金343076,91元，以上两项合计894436,91元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月6日，原告将自己位于弋阳县弋江镇漆工大道348号1-201号、1-202号两套房产转让给被告，双方签订了《房产买卖合同》。合同约定，两套房屋总价款551360元，合同签订时付100000元，2016年4月20日付清尾款551360元，同时约定若被告逾期付款，则按未付款项为基数从合同签订之日起按月3%支付违约金。合同签订后，原告依约将房产交付并配合将房产过户至被告名下，但被告却未按约付清尾款，已构成违约，应按约定支付违约金。后在原告再三催促下，被告陆续支付违约金80000元，余款经原告多次催收未果。考虑到被告的履约能力，原告仅要求被告按月利率2%支付从合同签订之日起逾期违约金，截至2019年3月1日被告仍欠违约金343076.91元，故原告提起诉讼。 原告围绕诉讼请求依法提交下列证据： 1、原告身份证复印件1份，被告户籍信息1份，证明原、被告诉讼主体资格适格等； 2、房产买卖合同1份，证明2016年1月6日原、被告签订了房产买卖合同，原告将房屋卖给被告的事实； 3、房屋产权证复印件2份、他项权证1份，证明原告已经履行了合同义务，将两处房产过户至被告名下。原告将房产交付给被告，被告占有、享受房产权益，且被告已将该房产设立了80万元的担保债权等； 4、土地证（弋国用第01A-100号）1份，不动产档案查询2份，证明原告所出售给被告的房产有合法的土地手续，且能够办理分割。该本大土地证也因其他客户办理分割收回注销。另证明原告已将房产过户至被告名下等； 5、原告申请法院调取的（2018）赣1126执恢147号之一的执行裁定书1份，证明案涉房产已于2019年3月25日因本案被告未履行生效法律文书确定的义务，被弋阳法院强制拍卖等。 被告张长明辩称，原告起诉的内容与事实及《购房协议》约定不符，对于原告要求被告支付拖欠购房款及支付违约金的要求与购房协议及相关事实不符，其向被告销售房地产时有欺诈消费、故意隐瞒事实真相的行为，被告坚决不予接受。1、原告向被告推销房产是称房产时两证齐全的，并可以分期付款。原告称自己与银行关系，可帮被告申请抵押贷款。事实上原告房产是违法建设的，弋阳县国土局不予办理土地相关手续；2、原告未按协议约定提供该房地产现状验收情况，也没有办理水、电、气等设施设备手续。更未提供房和地的交接情况，只让被告查看了其名下房的情况；3、原告在购房前说明其地产没有问题，两证齐全，当提及何时办理地产过户时含糊其辞。事后一直未能办成地产过户；4、因无法完成房地产交接手续，被告停止了向原告支付剩余房地产价款。原告曾以被告诈骗向公安机关报案，之后，公安机关调查后不予立案；5、原告只转移了房产，并未转移地产，导致被告无法完成不动产登记，因此对被告造成巨大经济损失；6、原告的行为违反了《侵害消费者权益处罚办法》等相关法律，属于非法欺诈行为。综上所述，原告的诉求于法无据，且触犯相关法律，被告要求原告履行购房协议中的相关内容，并按相关法律向被告赔偿，另外被告支付给原告的8万元是购房款，并非违约金，被告同意在原告协助办理案涉房产的土地证过户手续的条件下支付购房款471360元，不同意支付违约金等。 被告围绕辩称意见依法提交了下列证据： 1、原告粘贴广告1份，证明原告在出售案涉房产时挂牌表明两证齐全等； 2、微信聊天记录4份，证明原告承诺帮被告办理抵押贷款，可以办理案涉房产的土地证，但至今未能办成等。 对原告提交的证据1、2，被告均无异议，对此，本院予以采信；对原告提交的证据3，被告无异议，但被告认为双方签订的房屋买卖合同，只是过户了房产，未过户地产。对他项权证被告不予承认。本院认为，他项权证系有关部门依法颁发，其来源合法，内容客观，应予采信；对原告提交的证据4，被告对土地使用权证复印件真实性无异议，对此证明目的有异议，该份证据证明2016年原告转让房产时不符合转让条件，不动产中心只是说明收回土地证，并未说明能够分割土地过户等。对不动产档案查询无异议。本院认为，证据4来源合法，内容客观，与本案有关联性，应予采信，但土地使用权证是包含案涉房屋的大土地证，转让时未分割等；对原告申请法院调查的证据5，被告对其真实性无异议，对其关联性有异议，认为案涉房产已过户至被告名下，被告有物权，如何处分原告无权干涉，房屋由法院拍卖，是被告意志之外因素导致的。认为执行裁定书和房屋买卖合同关系不具有关联性。本院认为，该执行裁定书系法院依法作出，内容客观，与本案有关联性，应予采信。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实： 2016年1月6日，原、被告签订房产买卖合同，原告将其所有的坐落于弋阳县弋江镇漆工大道348号1-201号、1-202号两套房产转让给被告，其中土地使用权证号为弋国用（2015）第01A-7-1002号，该土地范围内有17套房产（转让给被告的两套房产包含在内，土地证原件在弋阳县房管局）。房产权证号为弋房权证弋阳县字第××号，弋房权证弋阳县字第××号。登记建筑面积为136.82㎡和95.81㎡。套内建筑面积为122.3㎡和85.64㎡。合同约定转让价款651360元，约定了买方在合同签订时支付100000元，在2016年4月20日前付清余款（如有特殊情况，付款期限可延长15日）。如买方逾期付款，卖方有权要求买方以未付款为基数，从签订合同之日起按月利率百分之三支付违约金，合同继续履行，如卖方未按约定交房，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，卖方以转让总价款为基数按日10‰向买方支付违约金，合同继续履行。合同约定了买卖双方须在签订合同3日内办理产权转移登记手续，卖方必须积极协助，土地证应在2016年12月前完成过户。合同还约定了其他事项。合同签订当日，被告向原告支付购房首付款100000元。2016年1月12日，原告协助被告办理了案涉两套房产的房产权转移过户手续，房产权证号分别变更为弋房权证弋阳县字第××、Ｓ2××14号。因包括案涉房产在内的土地使用权证原件全部抵押，土地证过户手续未能办理。 2016年4月20日，被告未按约向原告支付购房余款551360元。之后，原告多次催要，被告陆续向原告支付了80000元。后被告以案涉房屋不能办理土地权属过户手续，致其无法办理抵押贷款等为由拒绝支付剩余购房款471360元。2016年10月28日，被告将案涉房产抵押给叶佳，被担保主债权数额为80万元，并办理了不动产抵押登记，不动产登记证明编号为赣（2016）弋阳县不动产证明第0001260号。2017年1月24日，本院在执行另案申请人江名峰与被告、刘海英民间借贷纠纷一案中，依法作出执行裁定，查封了被告、刘海英名下所有的案涉两套房产，于2019年3月25日，依法作出（2018）赣1126执恢147号之一执行裁定书，拍卖了案涉两套房产，买受人黄海波分别以306476.80元和214614.40元的最高应价竞得上述案涉两套房产。 合同约定的办理土地证过户手续期限届满后，案涉两套房产的土地证过户手续一直至今未能理。后原、被告多次协商剩余购房款的支付等事宜，均未果。原告于是提起诉讼，要求判如诉请。 本院认为，原、被告签订的房产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，该房产买卖合同合法、有效，应受法律保护，对此，双方均应当按合同约定全面履行各自的义务。合同依法成立后，原告按照约定履行了交房、协助被告办理了案涉两套房产的房产证过户手续，履行了出卖人的主要义务。虽然原告未按约定协助被告办理案涉房产的土地使用权过户手续，履约中存在瑕疵，但被告依法占有、使用案涉两套房产，被告将案涉两套房产为自己设立了抵押担保，同时被告因涉及另案执行，该案涉两套房产已被本院依法查封，并强制拍卖。所以，案涉两套房屋未办理土地使用权过户手续，并未对被告所享有案涉两套房屋的占有、使用，收益、处分等权利的影响。被告未按合同约定的期限付款，且经原告多次催要，仅支付了部分购房款，剩余购房款一直拖欠至今，已构成违约，对此，被告应当承担清偿剩余购房款的责任。 关于被告陆续向原告支付了80000元是否为购房款或违约金的问题。根据原、被告的当庭陈述意见，双方未约定该已付的80000元的款项性质，原告主张该80000元系违约金，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。按照合同约定，被告逾期付款的，原告有权要求被告以未付款项为基数，从签订合同之日起按月利率3%支付违约金，合同继续履行等，该约定有效，现原告主张要求以未付款项为基数从合同签订之日起按月利率2%支付违约金。本院认为，违约金的起付日期应从双方约定办理土地证过户手续的次日起算较为合理。被告辩称原告有欺诈消费、隐瞒事实真相的行为，该房产系违法建设的，其证据不足，理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，对原告要求被告支付拖欠的购房款及支付自合同签订之日起按月利率2%计算逾期付款的利息的诉讼请求，本院予以部分支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告张长明于本判决生效后十日内偿付原告周富庭剩余购房款471360元； 二、由被告张长明于本判决生效后十日内向原告周富庭支付自2017年1月1日起以未付购房款为基数按月利率2%计算至本案实际清偿之日止的利息； 三、驳回原告周富庭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12744元，减半收取6372元，财产保全费4992元，合计11364元，由原告负担925元，由被告负担10439元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  杨萃江 二〇一九年六月四日 书记员  熊 凯