安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1532号上诉人（原审被告）：肥西县商友经贸商行，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇三河路245号，统一社会信用代码92340123MA2P92XT5J。经营者：胡其华。上诉人（原审被告）：肥西县小孔烟酒商行，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇杨桂塘市场振兴门旁门面房，统一社会信用代码92340123MA2P9QEF51。经营者：孔祥林。以上两位上诉人共同委托诉讼代理人：王忠明，安徽禾森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司肥西支行，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇巢湖路中段，统一社会信用代码91340123849341314Y。负责人：胡剑明，行长。委托诉讼代理人：何宗友，国浩律师（合肥）事务所律师。委托诉讼代理人：柯照华，国浩律师（合肥）事务所律师。上诉人肥西县商友经贸商行（以下简称商友商行）、上诉人肥西县小孔烟酒商行（以下简称小孔商行）因与被上诉人中国银行股份有限公司肥西支行（以下简称中行肥西支行）房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省肥西县人民法院（2018）皖0123民初4310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。商友商行、小孔商行共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中行肥西支行的一审全部诉请或将本案发回重审。事实与理由：1.一审判决认定2005年8月签订的《租房协议》于判决生效之日予以解除，适用法律错误。依据《合同法》第六十一条及第二百三十二条规定及涉案《租房协议》第三条、第四条、第六条约定，中行肥西支行并未举证证明其因特殊情况，需自用此门面房，因此中行肥西支行无合同解除权。现商友商行和小孔商行继续承租，中行肥西支行应履行上述《租房协议》第三条、第六条约定，双方协商重新签约，否则中行肥西支行构成违约解除合同。另外，依据双方交易习惯，中行肥西支行亦有与商友商行缔约的义务。双方租赁关系至今已逾二十年，二十年来双方仅签订两份内容基本一致的《租房协议》。其中2005年8月7日的《租房协议》是基于中国银行股份有限公司整体上市而签订。尽管二十多年中大部分年份未签订《租房协议》，但双方一直履行该协议，此为双方交易习惯。结合《租房协议》第三条、第六条约定，中行肥西支行应履行缔约义务。2.一审判决认定2018年4月30日后的租金按照年租金147900元标准计算，明显错误。一审法院错误采信皖中房估字（2018）B2605号房地产估价报告。估价是专业性事项，而本案评估机构安徽中建世纪兴房地产土地评估有限公司的经营范围无房屋租金评估业务。估价报告中列举了三个可比实例，但没有提供三个可比实例的租赁合同等材料，不具客观真实性。商友商行提供的7份房屋租赁合同与案涉房屋租金具有可比性，证明房租标准为0.674元/天/平米—3.48元/天/平米。评估报告确定的房屋租金标准为7.08元/天/平米，即212.4元/月/平米，是肥西上派镇房屋租金市场价的4倍，严重背离市场价格。假如法院适用本案评估报告，应自判决生效、案涉《租房协议》解除之日起按评估结果计算后期租金，一审判决确定2018年4月30日后租金按评估结果计算，明显错误。3.因中行肥西支行无合同解除权，商友商行和小孔商行无需返还涉案房屋。综上，一审法院适用法律和采信证据明显错误，请求二审法院查明事实，判如所请。中行肥西支行辩称，1.双方合同于2010年到期，之后形成不定期租赁，出租人有权随时收回房屋。一审期间提交的会议纪要可证明中行肥西支行已给予对方相应合理期限要求收回房屋。2.中行肥西支行委托鉴定机构评估了房屋占用费的标准。根据会议纪要，中行肥西支行要求商友商行和小孔商行于2018年4月30日前腾房。此前的租金按10000元/年计算，之后的租金应按评估的价格计算。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。中行肥西支行向一审法院起诉请求：一、判令解除中行肥西支行与商友商行于2005年8月7日签订的《租房协议》；二、判令商友商行支付拖欠中行肥西支行房屋租金67367元（自2011年8月8日计算至2018年4月30日，按照年租金10000元计算），并承担违约金10000元以及房屋占用费4579.2元【暂按照40元/㎡/月（以法院委托的评估机构评估结果为准），自2018年5月1日起暂计算至2018年6月30日，后期房屋占用费用以此标准计算至被告实际交还房屋之日止】，以上合计81946.2元；三、判令小孔商行立即返还中行肥西支行租赁房屋，并对商友商行应承担的上述房屋占用费用承担连带责任；四、本案诉讼费由商友商行和小孔商行承担。一审法院认定事实：1997年起，中行肥西支行将名下位于肥西县上派镇杨桂塘市场自有房产（权证字号：房地权上派字第××号）门面房出租给商友商行经营使用，双方最后一次签订《租房协议》时间为2005年8月7日。该协议约定：租用期为六年，自2005年8月8日至2011年8月7日，房屋租金一年一定，随行就市，首年租金一万元整，于合同签订之日一次性付清。第二年甲方（中行肥西支行）提前半个月通知乙方（商友商行）互商房屋租金，并修订房租协议，付款方式同前。甲方因特殊情况，需自用此门面房，应提前一个月通知乙方中止合同，乙方应配合甲方工作，不得以任何理由拒绝，租赁期间，乙方不得转租他人使用此门面房。任何一方违约都必须赔偿一方经济损失（违约金一万元）。2011年8月7日合同到期后，商友商行继续租用该房屋，并支付租金至2016年8月7日。2018年3月1日，商友商行与小孔商行签订合作协议，案涉房屋由商友商行与小孔商行实际占有使用。2018年3月23日，中行肥西支行召开会议，商友商行委托诉讼代理人陶晓春参加会议，会议向其通知了中行肥西支行将收回案涉房屋，并向其出示房屋回收通知函，该会议《会议纪要》由陶晓春签字确认。2018年9月26日，本案第一次开庭，双方均同意由一审法院委托鉴定机构对案涉房屋市场租赁单价进行评估。该院委托安徽中建世纪兴房产土地评估有限公司对案涉房屋2017年5月1日至2018年4月30日可实现的市场租赁价值进行评估，评估结果为：单价￥7.08元/㎡/天，年租金为￥147920元。一审法院认为，中行肥西支行与商友商行之间签订的《租房协议》合法有效，双方应按照合同约定履行权利义务。中行肥西支行依约将房屋租赁给商友商行，商友商行理应按照合同约定支付租金。案涉《租房协议》租赁期间届满，商友商行继续使用租赁物，租赁期限为不定期，对于不定期租赁中行肥西支行可以在合理期限内通知商友商行后解除合同。中行肥西支行已经通知商友商行并提起诉讼，关于中行肥西支行要求解除与商友商行于2015年8月7日签订的《租房协议》的诉讼请求，该院予以支持。关于中行肥西支行要求商友商行支付2011年8月8日至2018年4月30日房屋租金及期后占有使用费的诉讼请求，由于商友商行已经支付租金至2016年8月7日，商友商行应自2016年8月8日至2018年4月30日按照年租金10000元支付租金（17296.84元），2018年5月1日至实际搬离之日的房租应按照本案委托评估的租赁价值（单价￥7.08元/㎡/天，年租金为￥147920元）进行支付。由于中行肥西支行没有充足的证据证明商友商行存在违约及转租行为，中行肥西支行要求商友商行支付10000元违约金及要求小孔商行承担连带支付房屋租金的诉讼请求，该院不予支持。由于商友商行及小孔商行实际占有使用涉案房屋，关于中行肥西支行要求商友商行及小孔商行立即返还中行肥西支行房屋的诉讼请求，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、中国银行股份有限公司肥西支行与肥西县商友经贸商行于2005年8月7日签订的《租房协议》，于判决发生法律效力之日予以解除；二、肥西县商友经贸商行于判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司肥西支行支付租金17296.84元（暂计算至2018年4月30日，期后租金按照年租金147920元标准计算至实际返还房屋之日止）；三、肥西县商友经贸商行、肥西县小孔烟酒商行于判决生效之日起十日内返还中国银行股份有限公司肥西支行房屋（权证字号：房地权上派字第××号）；四、驳回中国银行股份有限公司肥西支行其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取924.5元，评估费1000元，共计1924.5元，由肥西县商友经贸商行负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案中，双方最后一份书面租赁协议于2005年8月7日签订，租期为六年，自2005年8月8日至2011年8月7日。此后商友商行继续使用案涉房屋，但双方未再订立书面协议，因此双方建立不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁的当事人可随时解除合同，出租人解除租赁合同应当在合理期限内通知承租人。2018年3月23日会议纪要可以反映，作为出租人的中行肥西支行已经通知承租人商友商行解除租赁合同，并给予承租人一定期限搬离腾房。因此，本院对中行肥西支行要求解除双方租赁合同的诉请予以支持。商友商行未按会议纪要精神于2018年4月30日前搬离，其应当支付相应的占有使用费。一审法院依据双方当事人均同意由法院委托的评估机构就涉案房屋市场租赁单价作出的评估结果，确认2018年4月30日之后的租金（占有使用费）标准并无不当。商友商行主张评估结果不应被采信，缺乏依据。综上所述，商友商行及小孔商行的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2618元，由肥西县商友经贸商行、肥西县小孔烟酒商行负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  余海兰审判员  方玮韡二〇一九年六月十七日书记员  陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。