广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1836号上诉人（原审被告）：中山市黄圃镇工业开发有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇兴圃大道西13号，统一社会信用代码914420002821303395。法定代表人：黄宇鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：何嘉殷，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黎国枢，广东中元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐伟文，男，1966年6月15日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈晓雯，广东威格信律师事务所律师。原审被告：中山市马新工业开发有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇马新工业区，统一社会信用代码91442000774041711G。法定代表人：韩小红，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎国枢，广东中元律师事务所律师。原审第三人：梁健文，男，1965年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人中山市黄圃镇工业开发有限公司（以下简称黄圃工业公司）因与被上诉人徐伟文、原审被告中山市马新工业开发有限公司（以下简称马新开发公司）、原审第三人梁健文建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初12356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄圃工业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判黄圃工业公司只需要退还土地转让款1592535元和经评估的厂房建造投入2980688元。事实和理由：一、一审法院的审理超过了徐伟文的诉讼请求，违反了不告不理的中立审判原则，导致对案件的事实认定错误。黄圃工业公司的一审答辩系围绕徐伟文的诉讼请求及其所主张的相对应的案件事实提出的。徐伟文原以土地拍卖款作为其诉讼请求内容，但变更诉讼请求后是以其损失作为赔偿的事实基础。且在案件审理中双方争议的主要事实也包括了徐伟文主张的地上建筑物价款7582935元是否有依据（包括涉及是否进一步评估问题）。根据变更后的诉求，徐伟文对其所主张的地上建筑物价款7582935元根本没有证据证明，一审法院予以支持有误。二、一审判决法律适用错误。1.一审判决对双方争议的合同效力没有做出回应，但在判决中又引用合同中的违约责任条款。只有合同有效徐伟文才能取得土地权利，才能要求以土地拍卖款作为其损失进行主张。但因本案的《土地转让合同书》中转让的标的就是农村集体建设土地使用权，故合同应当无效，合同无效的法律后果是对徐伟文的损失进行补偿的问题，而不可能由徐伟文获得土地公开拍卖价款。2.一审判决将土地使用权公开拍卖价款作为徐伟文损失没有法律依据。影响土地使用权公开拍卖价款的因素很多，包括交易方式的公开性、交易结果法律后果的确定性、土地使用权交易的时间和周边配套设施的完善等。这些都与徐伟文购买土地使用权时的情形不同。3.一审判决从2014年5月30日以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息没有事实和法律依据。黄圃工业公司为平衡各方利益，曾答辩同意返还土地转让价款和经评估的建筑物投入价款，并计算银行贷款利息。但并不同意返还土地使用权拍卖款并从2014年5月30日起计付利息，一审处理缺乏依据。4.徐伟文在事实和法律情况下是不可能获得本案土地使用权，一审判决有误。综上，因本案争议合同无效，徐伟文对涉案土地使用权不享有法律上的权利，其诉讼请求不应支持。请求二审法院依法改判驳回徐伟文的诉讼请求，支持黄圃工业公司的上诉请求。徐伟文二审辩称，1.徐伟文在一审中已明确第3项诉讼请求的金额是涉案土地及地上建筑物的拍卖成交价9375470元减去第一项土地转让款1592535元及办证时的金额，从该计算过程中可知徐伟文主张的不单指地上建筑物价款，徐伟文主张的金额是土地拍卖成交价及利息，故一审判决不存在超过判决的情况。2.本案合同合法有效，根据土地管理法第43条规定，建设用地需要使用土地的程序要求并非是效力性强制规定。徐伟文购买的所属地块是在2009年2月1日就已办理了合同地块的工业用途的建设用地使用权证，且在2012年6月8日将徐伟文所属的地块分割办理了建设用地使用权证，两个证的办理说明该建设用地已获依法申请批准。参照粤高法的[2001]42号第十三条规定，不影响合同效力。本案所涉土地已拍卖转让给他人，从建设用地的性质看不存在无效的情况。涉案土地已交付使用且地上建筑物已办理报建，不存在无效的情形。3.黄圃工业公司拍卖的土地及地上建筑物徐伟文均已付清所有款项，并投资建厂，黄圃工业公司将地块与地上建筑物拍卖，给徐伟文造成的损失应予以赔偿。4.黄圃工业公司称徐伟文不可能取得土地使用权，但土地拍卖价款9375470元有证据证明已转入黄圃工业公司账户内，故其应当予以返还。马新开发公司二审述称：同意黄圃工业公司的上诉意见。梁健文二审期间未发表陈述意见。徐伟文于2017年10月23日向一审法院起诉请求：黄圃工业公司将转让徐伟文位于中山市××××村的工业用地［土地证号：中府集用（2012）第0100410号］及地上建筑物所得价款人民币9475470元支付给徐伟文，并以9475470元为基数，从2014年5月30日起按年利率8%计付利息给徐伟文，利息计至全部款项付清之日止；马新开发公司对本案债务承担连带责任。一审诉讼期间，徐伟文变更诉讼请求为：1.解除2003年10月9日徐伟文与黄圃工业公司签订的《土地转让合同书》；2.判令黄圃工业公司返还土地转让款人民币1592535元及办证费300000元给徐伟文，并以1892535元为基数，按徐伟文缴付土地转让款时间分笔按年利率8%计付利息损失至土地转让款全部付清之日止；3.判令黄圃工业公司赔偿地上建筑物价款人民币7582935元给徐伟文，并以7582935元为基数，从2014年5月30日起按年利率8%计付利息给徐伟文，计至全部款项付清之日止；4.判令黄圃工业公司支付违约金人民币100000元给徐伟文；5.马新开发公司对上述2、3、4项承担连带责任。一审法院认定事实：2003年10月9日，黄圃工业公司作为甲方与徐伟文、梁健文作为乙方签订《土地转让合同书》［合同编号：（2003）马字第26号］，由甲方将位于本市黄圃镇马新工业区土地一幅转让给乙方作工业用地，土地面积为40亩（具体面积位置以附中山市国土测绘图纸为准），土地转让款为75000元/亩，总额300万元。付款方法：签订合同后10天内，乙方支付120万元。甲方填土完工交地之日起15日内乙方支付80万元，甲方交地日起45天内乙方支付80万元。其余土地款，在土地证出证交证时结清（20万元）。上述款项由乙方付至甲方指定账号。当甲方交付土地后，乙方必须在一年内按照开发区总体规划使用土地，如乙方在一年内不建设利用或不按时付款，甲方有权终止合同收回土地转让给他人，乙方要承担未付款项的利息（利率以商业银行贷款利率）并支付违约金10万元。如甲方违约，乙方有权终止合同，并要求甲方返还乙方已支付的全部款项本息，并支付违约金10万元。乙方如不投资建厂而将土地转让给他人，则乙方必须将增值部分的50%付给甲方，且每亩不得少于3000元。合同签订后，徐伟文、梁健文支付土地转让款共3184155元，其中徐伟文支付1592535元，具体如下：2003年10月28日付600172.41元、2004年8月5日付125035.92元、8月9日付125035.92元、2005年1月17日付50014.37元、2006年7月12日付250071.84元、8月25日付150043.10元、9月15日付100028.74元、2010年8月20日192132.70元。另外，徐伟文在2007年1月12日支付办证费300000元。徐伟文与梁健文在签订上述合同后即分割使用土地，其中徐伟文于2004年12月经报建在地块上投资建设了工业厂房。2012年6月8日，黄圃工业公司将徐伟文及梁健文分别使用的地块以自己的名义分割办理了两本集体建设用地使用权证，其中徐伟文所购用地涉及的土地证号为中府集用（2012）第0100411号，用地面积为13901.7平方米（折合20.8526亩）。2012年7月13日，徐伟文向马新开发公司提出申请，为完善合法手续，要求将涉案地块转让至其名下。三方经协商按集体建设用地使用权流转规定将涉案地块及建筑物进行公开挂牌转让。2013年6月，中山市中展房地产土地估价有限公司受黄圃工业公司为房产挂牌出让提供价格的委托，对涉案地块上建筑物进行估价，评估价值为2980688元。同年11月12日，黄圃工业公司委托中山市土地与矿业权公开交易管理办公室将中府集用（2012）第0100411号土地及地上建筑物进行公开招标挂牌转让，竞投起始价为9375470元，每次最小竞价增幅为10万元。2014年1月17日，中山市黄圃镇振壹机械设备厂（简称振壹机械厂）以成交总价9475470元竞得该房地产，并于同年4月14日取得该地块的土地证，又于5月29日向黄圃工业公司付清全部成交款，涉案地块及地上建筑物已办理移交手续。一审法院认为：当事人签订《土地转让合同书》后，黄圃工业公司已移交涉案土地，徐伟文已付清价款并在该地块上兴建厂房等设施。因本市集体建设用地使用权流转在2003年11月5日之后属于公开交易的情形，采取公开招标、拍卖、挂牌或网上竞价方式。涉案地块及地上建筑物按规定经公开招标挂牌转让，由案外人以9475470元竞得，该款于2014年5月29日转账至黄圃工业公司。因本案及徐伟文的合同权利义务已终止，徐伟文再要求解除合同确无必要，一审法院不予支持。对于徐伟文要求返还土地转让款1592535元及办证费300000元和地上建筑物价款7582935元共9475470元及利息的诉求，实质上是要求黄圃工业公司返还所收取的涉案地块及地上建筑物转让款9475470元，对此一审法院予以支持。关于徐伟文要求黄圃工业公司支付土地转让款1592535元及办证费300000元利息问题，因徐伟文交付了上述款项后，涉案土地在拍卖中已经开发，即价款包括徐伟文已交付的费用在内，且合同没有约定占用资金期间的利息，故，徐伟文主张该两笔款于2014年5月29日前的利息，一审法院不予支持。由于黄圃工业公司收取拍卖款后，没有交付给徐伟文，应从2014年5月30日计付利息给徐伟文。徐伟文要求按年利率8%计算，没有依据，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。徐伟文要求黄圃工业公司支付违约金10万元的诉求，不符合合同约定应当支付违约金的情形，一审法院不予支持。徐伟文要求马新开发公司对黄圃工业公司的债务承担连带清偿的诉求，理据不充分，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、黄圃工业公司于一审判决生效之日起三日内向徐伟文支付拍卖款9475470元及利息（从2014年5月30日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）；二、驳回徐伟文其他的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92297元，由黄圃工业公司负担（该款徐伟文已预交，黄圃工业公司于一审判决生效之日起三日内迳付给徐伟文）。本院二审期间，徐伟文向本院提交关于徐伟文工业用地办证挂牌转让手续的申请复印件一份，主要内容是马新开发公司向中山市黄圃镇人民政府提交申请，并确认：“2003年经黄圃镇政府同意，徐伟文购得涉案地块，地块款项已全部缴清，产权实际上已属徐伟文所有。由于当年我镇（黄圃镇）的办证指标紧张，该用地的土地使用权暂时办到黄圃工业公司名下（集体流转证），该用地于2004年12月通过办理特事特办的手续建设厂房，并投入使用，为我镇创造工业产值及税收……多年以来，因该土地使用权证未能办到徐伟文名下，对其企业经营运作带来极大不便。为更好地解决该历史问题，现只能通过招拍挂完善相关手续……”，拟证明政府及黄圃工业公司确认不参与土地价款拍卖分成，并配合办理将成交返还款从黄圃工业公司退回给徐伟文。黄圃工业公司、马新开发公司确认上述证据的真实性，但不确认其关联性，主张：1.该文件主要是马新开发公司与政府的内部申请和审批的手续，依法对外不产生法律效力，对本案黄圃工业公司也不产生约束力；2.文件内容涉及到政策是否允许，一审时双方已将矛盾明确，是由于政策和法律的限制，导致涉案土地不能返还给徐伟文。梁健文未发表质证意见。黄圃工业公司、马新开发公司、梁健文二审期间未向本院提交新证据。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。围绕黄圃工业公司的上诉，现本案二审争议焦点在于合同效力问题及责任负担问题。首先，关于合同效力问题。黄圃工业公司与徐伟文、梁健文于2003年10月9日签订的涉案《土地转让合同书》中约定，黄圃工业公司将位于本市黄圃镇马新工业区土地一幅转让给徐伟文、梁健文作工业用地。现黄圃工业公司以上述合同中约定转让的系农村集体建设土地使用权为由主张合同无效。但根据徐伟文于一审提交、黄圃工业公司已当庭确认的建设用地使用权公开转让申请表、建设用地使用权招标拍卖挂牌审批表、中山市集体建设用地使用权挂牌转让公告等证据反映，中山市黄圃镇政府、中山市国土资源局黄圃分局已于2013年作出书面批复同意涉案土地通过公开招标挂牌的方式进行对外转让，且其后经中山市土地与矿业权公开交易管理办公室发出《中山市集体建设用地使用权挂牌转让公告》，涉案土地也已通过对外挂牌方式进行了流转。故在政府及土地主管部门均已明确允许、同意涉案土地对外流转的情况下，黄圃工业公司关于合同无效的主张不能成立，本院对该主张不予支持。其次，关于责任负担问题。涉案《土地转让合同》签订后，买受人徐伟文已依约付清土地转让价款。而出卖人黄圃工业公司虽已将涉案土地交付徐伟文使用多年，徐伟文也已在涉案地块上自行投资建筑了厂房等设施，但黄圃工业公司至今未为徐伟文办妥国有土地所有权证，该行为违反了双方合同约定，已构成违约。另经查，黄圃工业公司于2013年11月12日委托中山市土地与矿业权公开交易管理办公室将涉案土地及地上建筑物进行公开招标挂牌转让，涉案土地及地上建筑物现已经公开招标挂牌由案外人以9475470元竞得，黄圃工业公司也已于2014年5月29日全额收取了拍卖所得款9475470元。在此情况下，黄圃工业公司已不能继续履行合同协助徐伟文取得相关土地使用权证的约定，故徐伟文有权要求黄圃工业公司承担相应违约损失赔偿责任。黄圃工业公司称其仅需向徐伟文返还《土地转让合同》约定的转让价款1592535元及经评估认定的建筑投入价款2980688元，本院认为，综合考虑合同签订起至拍卖成交近十年期间政府政策、市场价格波动、涉案土地周边配套设施发展等客观因素，黄圃工业公司主张的上述金额并不足以弥补徐伟文本案实际损失，且若按黄圃工业公司其上述主张计付赔偿金额，在黄圃工业公司已构成违约的情况下该公司仍可从涉案土地拍卖中获取数百万元利益，亦明显不符合合同履行原则。故徐伟文参照黄圃工业公司已收取涉案土地及厂房的拍卖所得款金额主张黄圃工业公司承担相应违约责任，即要求黄圃工业公司向其返还土地转让款及办证费、赔偿地上建筑物损失共计9475470元，并支付以9475470元为基数、自2014年5月30日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的相应利息，公平合理，一审法院予以支持并无不妥，本院可予维持。对于当事人未上诉部分，本院不作审查。综上所述，上诉人黄圃工业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92297元（上诉人中山市黄圃镇工业开发有限公司已预交），由上诉人中山市黄圃镇工业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年六月三日书记员  严贝贝