广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初1689号原告（反诉被告）：石彩云,女,1985年12月21日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东飞来湖律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：潘杏怡，女，1993年10月16日出生，汉族，住清远市清城区，被告（反诉原告）：袁绍堂，男，1992年11月17日出生，汉族，住清远市清城区，上述被告的共同委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。原告石彩云与被告潘杏怡、袁绍堂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石彩云的委托诉讼代理人梁杰，两被告的共同委托诉讼代理人胡清锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石彩云向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告在2019年1月28日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还定金100000元给原告；3.判令被告支付违约金80000元给原告；4.判令被告支付中介服务费16000元给原告；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月28日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定：1、被告将位于的清远市××楼××号房屋以成交价款400000元出售给原告；2、签订本合同时原告向被告支付100000元定金；3、原被告任何一方逾期履行合同要求的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五作为违约金，逾期超过二十日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款20%的违约金；4、原告有权指定过户或公证到第三人名下，被告必须无条件配合。在签署合同第二天被告应交付房屋给原告……等事项。签订合同后，原告已按合同约定支付定金100000元给被告，后经原告的催告，被告没有将上述房屋交付给原告使用，被告至今未申请提前还贷，现在房屋仍抵押给银行。被告的行为已明显构成违约，原告有权解除合同，并要求返还定金和产生的居间费用，以及承担相应的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉诸法院，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告潘杏怡、袁绍堂辩称，1.申请提前还贷与解押是两回事，在答辩人没有任何违约行为的情况下原告以诉讼的理由解除原被告签订的《房屋买卖合同》，应视为原告违约。答辩人在2019年2月26日向广东清远农村商业银行股份有限公司龙塘支行电话申请提前还款，因为答辩人与该支行签订的借款合同是个人自住循环借款合同，随时可以还的。2.2019年1月28日，答辩人与原告签订《房屋买卖合同》，合同约定物业地址为:清远市清城区北门街富利豪苑一号楼606房屋，物业成交价为400000元，签订合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，剩余房款由原告办理银行按揭，待办妥全部手续后由银行直接划至答辩人账户。如果银行不批准原告的按揭申请后，原告必须于七个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记，且原告应于在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执后以现金方式向答辩人支付剩余房款，否则解除合同，定金不再返回。双方约定同意该房地产交易使用的时间为答辩人收齐房款当天。违约责任:任何一方逾期履行合同要求的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五作为违约金，逾期超过二十日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款20%的违约金。双方行使本合同约定的单方面解除合同的权利，应当书面通知达到对方时解除。目前，原告以诉讼的方式解除签订的《房屋买卖合同》，答辩人已经收到了原告关于解除《房屋买卖合同》的起诉书，说明，原告以其行为表示不再继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，原告已经构成了根本违约，不再履行合同约定支付剩余房款的义务，其应承担《房屋买卖合同》约定的被没收定金以及支付房屋价款20%作为违约金的违约责任。被告潘杏怡、袁绍堂向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉人没收被反诉人不继续履行合同而支付的定金100000元;2.请求判定被反诉人支付80000元违约金给反诉人;3.判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年1月28日，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》，合同约定物业地址为:清远市清城区北门街富利豪苑一号楼606房屋，物业成交价为400000元，签订合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，剩余房款由被反诉人办理银行按揭，待办妥全部手续后由银行直接划至反诉人账户。如果银行不批准被反诉人的按揭申请后，被反诉人必须于七个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记，且被反诉人应于在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执后以现金方式向反诉人支付剩余房款，否则解除合同，定金不再返回。反诉人与被反诉人约定同意该房地产交易使用的时间为反诉人收齐房款当天。违约责任:反诉人与被反诉人任何一方逾期履行合同要求的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五作为违约金，逾期超过二十日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款20%的违约金。反诉人与被反诉人行使本合同约定的单方面解除合同的权利，应当书面通知达到对方时解除。目前，被反诉人以诉讼的方式解除签订的《房屋买卖合同》，反诉人已经收到了被反诉人关于解除《房屋买卖合同》的起诉书，说明，被反诉人以其行为表示不再继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，被反诉人已经构成了根本违约，不再履行合同约定支付剩余房款的义务，其应承担《房屋买卖合同》约定的被没收定金以及支付房屋价款20%作为违约金的违约责任。原告石彩云对被告潘杏怡、袁绍堂提出的反诉辩称，反诉人在签订合同后没有申请提前还贷，也没有按照约定将房屋交付给被反诉人，已经逾期超过20天，被反诉人有权解除合同并要求反诉人承担违约责任。现在被反诉人提起诉讼的形式，是被反诉人行使诉讼的权利，反诉人反诉的请求和事实理由不符合双方的约定和法律规定，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1.原告石彩云陈述被告潘杏怡、袁绍堂没有按照合同约定时间向其交付房屋，导致其无法占有涉案房屋。被告潘杏怡、袁绍堂对此抗辩称原告石彩云没有取得涉案房屋的原因并不在于被告拒绝向原告石彩云交付房屋，事实是被告已在合同签订第二天清空涉案房屋并电话通知了原告石彩云过来办理房屋交接手续，但是原告石彩云自己不过来收房。被告对此无提供证据予以证实。原告对于该争议事实，提供了由居间方清远市盛泰房地产中介服务有限公司于2019年5月23日出具的《事情经过的说明》，该公司称其工作人员多次打电话给两被告以及袁绍堂的父亲催促其尽快交房，但是被告始终没有履行交房义务。由于被告未能提供任何证据证明其主张的事实，原告对其主张的事实能够提供证据予以证明，因此本院采信原告的陈述，认定原告石彩云目前尚未能收房的原因在于两被告怠于履行合同约定的房屋交付义务而非原告自身原因。2.原告石彩云陈述两被告没有向银行提出提前还款申请以涂销交易房屋之上的抵押权，导致原告不能取得涉案房屋所有权。对于还款问题，两被告表示其已在2019年2月26日（未超出合同约定的60天期限）向贷款银行电话申请了提前还款，得到的答复是因两被告与贷款银行签订的是《个人自助循环借款合同》以及《个人自助循环借款合同》，两被告可以随时提前还款。两被告对此提供了一份由潘龙出具的证明以及其工牌、身份证并加盖贷款银行印章。此后，被告通知原告将钱存入其还款账户，但原告不存钱至还款账户，所以其目前尚未还款，房屋仍存在抵押权。原告陈述被告从来没有告知过其要提前还款，也没有要求原告存钱到其还款账户，更没有告知过其还款账户，事实是中介多次催促被告申请提前还款，但是被告表示没有时间。对于提前还款涂销房屋抵押权的问题，合同虽然明确约定买方出资赎契，但是原告履行该出资义务的前提应是被告应告知原告还款账户并明确告知其何时提前还款，而被告没有任何证据可以证明其已将还款账户告知了原告并催促原告尽快汇钱至其还款账户以提前还款涂销房屋抵押权，因此，被告应承担举证不能的不利后果，本院认定被告没有告知原告其还款账户，也没有催告原告尽快汇钱至还款账户以提前还款涂销房屋抵押权，房屋抵押权尚未涂销的原因及过错不在原告。3.原告陈述其向居间方支付了16000元的中介服务费，为此提供了一份收据以及佣金确认书，佣金确认书由原告及房屋交易的居间方—清远市盛泰房地产中介服务有限公司于2019年1月28日签订，双方确定原告应支付的佣金为16000元；收据由清远市盛泰房地产中介服务有限公司于2019年1月28日出具，写明收到了原告支付的16000元中介费。被告对此不予认可，认为原告未提供中介服务费的发票，仅凭收据不能证明支付的事实。对该争议事实，本院认为原告提供了由收款方确认的收据以及佣金确认书，可以证明原告实际支付了16000元的中介服务费。因此，本院认定原告已在2019年1月28日向居间方实际支付了16000元的中介服务费。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同约定的义务。原告已按合同约定向被告支付了定金100000元，被告应按合同约定在合同签订第二天即向原告交付涉案房屋，但是两被告迟至原告起诉之日仍未履行该交付义务，超出履行期限20日以上，已违反了合同的约定。而被告在本案中无任何证据可以证明原告违反了合同约定的义务，原告在履行合同过程中并无违约行为，被告提出反诉请求没收原告100000元定金并支付80000元违约金事实依据不足，本院不予支持。由于被告逾期未履行交付房屋的主要义务，根据合同第八条的约定，原告有权解除双方的《房屋买卖合同》并请求被告支付成交价款20%的违约金80000元（400000元×20%）。合同解除后，被告因该次房屋交易所收取的100000元定金应予退还。对于原告支出的中介服务费16000元，根据合同第六条第2点的约定，原告有权要求两被告赔偿该损失。因此，原告提出的诉讼请求依据充足，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告石彩云与被告潘杏怡、袁绍堂于2019年1月28日所签订的《房屋买卖合同》；二、被告潘杏怡、袁绍堂于本判决生效之日起10日内向原告石彩云退还购房定金100000元；三、被告潘杏怡、袁绍堂于本判决生效之日起10日内向原告石彩云支付违约金80000元；四、被告潘杏怡、袁绍堂于本判决生效之日起10日内向原告石彩云赔偿中介服务费损失16000元；五、驳回被告潘杏怡、袁绍堂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3650元、保全费1500元，共计5150元，由被告潘杏怡、袁绍堂负担。反诉案件受理费1950元，由被告潘杏怡、袁绍堂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一九年六月十四日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。