福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终1458号 上诉人（原审原告、反诉被告）:林黎钦,男，1979年11月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人:余泉水，福建中美律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郑燕娟，福建中美律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈兰,女，1982年1月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：黄建峰，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈谢斌，福建名仕律师事务所律师。 原审第三人：福州公元房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路66号财富天下5层19公寓式办公。统一社会信用代码91350102550992235T。 法定代表人：孙远达，总经理。 委托诉讼代理人：鞠小艳，公司职员。 上诉人林黎钦因与被上诉人陈兰、原审第三人福州公元房产经纪服务有限公司（以下简称“公元房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初8997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日立案后,依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 林黎钦上诉请求：1.撤销福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初8997号民事判决第二项、第三项内容，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认为本案争议焦点在于“陈兰是否向抵押贷款银行申办提前还贷”及“2017年3月份是否能办理提前还贷”错误。根据《房产买卖合同》之约定，案涉房产根本上具备交易条件。《房产买卖合同》第十六条补充条款没有限定解押还款的时间，只要案涉房产能够提前解押，房产买卖即可顺利履行。根据《房产买卖合同》约定，解除合同、双方免责的前提条件是案涉房产不能提前解押，而不是案涉房产是否能在2017年3月份提前解押。一审法院错误认定本案争议焦点，属对合同条款的误读。根据陈兰提供的抵押贷款合同正式，案涉房产具备交易条件：只要能够提前解押，房产买卖即可顺利履行，即使陈兰拒不配合提前解押手续的办理，林黎钦仍愿意等待12个月的提前解押条件成就，继续履行房产交易。且2017年3月经林黎钦及第三人的协调沟通，案涉房产已经具备在12个月内提前解押的情形，而陈兰拒不配合办理解押。2.鼓楼法院于2017年8月10日到工商银行福州五一支行所做的《调查追记》与2018年11月9日到工商银行福州五一支行所做的《询问笔录》对于贷款银行何时可以提前解押的调查内容前后不一致。根据金融机构法律法规，银行内部政策、决策应当有成文性规定，且申请提前解押应当提交书面申请。工商银行多次表示是因为银行内部政策方面的原因导致，而一审法院始终未调取当时银行相关监管政策作为银行工作人员口述内容的佐证，调查笔录内容缺乏真实性及合法性。陈兰及其委托律师曾多次独自前往贷款银行并制作《录音笔录》、《调查笔录》，问话均采用诱导性语言，不能排除人为因素干扰，属于合同法第四十五条第二款规定的“为自己利益不正当促成条件成就”的情形。一审法院《询问笔录》的内容缺乏真实性、合法性，与本案争议焦点无关联，不应作为本案定案依据。3.陈兰提交的《提前还款申请书》与《不能提前还款说明》两份证据造假。陈兰未能提供其曾依据合同约定于2017年3月15日申请贷款银行提前解押的有效证据。依据《房产买卖合同》约定，陈兰是否依约申请提前解押，是陈兰是否存在违约的关键。陈兰提供的此二份证据均是单方制作，且根据2018年11月9日《询问笔录》尤志强陈述“当时陈兰只是来我行找我口头进行咨询，并未提交书面的提前解押申请”。林黎钦曾拨打中国工商银行95588客服电话询问提前解押还款事宜，工商银行以短信方式书面告知申请提前解押需填写并提交书面申请。陈兰未能提交真实有力证据证明其在2017年3月15日前有口头、书面向银行申请提前解押，其拒不履行合同的行为已构成违约，林黎钦要求其承担自2017年3月16日起的违约金并无不当。4.陈兰在合同具备履行条件的情况下多次表示要求解除合同、拒不履行合同义务，应属违约，应承担合同项下的违约责任。 陈兰辩称：1.一审法院认定事实清楚、适用法律正确。《房产买卖合同》约定的解除条件已成就，合同已解除且双方免责。一审法院前往工商银行五一支行就该行是否同意案涉房屋提前解押还款问题进行查询，被上诉人确向该行申请提前解押还款，而银行明确表示不同意从而导致合同无法履行，满足合同解除条件，多方协商未果后，被上诉人向上诉人发出解除《房产买卖合同》告知函，且上诉人收悉，案涉房屋买卖合同已于2017年5月4日解除且双方免责，无论之后是否能够办理提前还贷手续都不影响合同已解除的状态。被上诉人已尽到申请办理提前解押的义务，系因为银行不同意而导致无法办理相关手续，被上诉人不存在违约行为，上诉人无权要求被上诉人承担违约金及律师费。上诉人主张其已处理好关系，12个月内能够提前解押，但并未提供任何证据予以证实，且该行为并无合同依据，仅属双方的协商行为，上诉人要求被上诉人等待12个月也明显不符合双方真实意图和公平原则，上诉人无权以此主张合同能够继续履行。2.鼓楼法院所做《询问笔录》合法有效，应作为认定事实的依据。被上诉人向法院提交的与抵押银行行长的录音中行长明确表示被上诉人已向该行申请提前解押还款，且银行不予同意。鼓楼法院所做的《调查追记》并无被调查人员的签名或盖章，无法证明《调查追记》内容系工商银行工作人员真实陈述。鼓楼法院所做《询问笔录》无论形式还是内容都是真实有效，应当作为认定事实的依据。本案焦点在于被上诉人是否向抵押银行申请提前解押，以及银行是否同意，上诉人要求调取银行内部政策明显不合理。3.被上诉人提供的《提前还款申请书》与《不能提前还款说明》是真实的，上诉人主张次二份证据系伪造，又未在一审中申请鉴定，明显与其主张不服。 公元房产公司述称：银行实际上有提前解押的事例，公元房产公司也有办理过类似的业务案例。当时签订《房屋买卖合同》时是有提前还贷的可能性。公元房产公司也咨询过银行以推动合同的进行。 林黎钦向一审法院起诉请求：1.确认林黎钦与陈兰签订的《居间合同》及《房屋买卖合同》合法有效，判令陈兰依照上述合同约定内容继续履行合同义务；2.判令陈兰向林黎钦支付违约金56160元（暂计至2017年5月8日，应自2017年3月16日起，以成交价格208万元为基数，按每日万分之五标准计至陈兰履行合同义务之日止）；3.判令陈兰向林黎钦支付一审律师费59000元及二审律师费30000元；4.本案所有诉讼费用全部由陈兰承担。 陈兰向一审法院提出反诉请求：1.确认林黎钦、陈兰及公元房产公司三方签订的《房产买卖合同》已解除，各方均不承担违约责任；2.本案反诉诉讼费用由林黎钦承担。 一审法院认定事实：案涉房屋位于福州市鼓楼区附属间［权证号：闽（2017）福州市不动产权第9006698号］，其产权登记人为陈兰。陈兰于2017年2月10日以案涉房屋作为抵押向中国工商银行福州五一支行申请贷款。2017年3月7日，林黎钦、陈兰签订《房产买卖合同》，约定：陈兰将案涉房屋出售给林黎钦，成交价为208万元，由于案涉房层现抵押于工商银行福州五一支行，陈兰须于2017年3月15日前办理申请注销该房产抵押之他项的手续，以取得该房产完全所有权。若陈兰不能严格按时按照银行解押流程办理，故意拖延手续办理时间，除双方另有约定外按本合同之规定承担违约责任；自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五个工作日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过十个工作日仍未回复并未履约的，守约方可解除合同。合同补充条款约定：若陈兰抵押银行不同意提前解押还款，则林黎钦、陈兰双方另行协商，协商不成则双方免责；因提前解押产生的银行罚息，由陈兰承担肆仟元，超出肆仟元的部分，由林黎钦与交易服务方均担。同日，林黎钦、陈兰及公元房产公司签订《交易服务合同》、《居间合同》，约定签订本合同时林黎钦支付履约保证金20万元。合同履行中，由于就陈兰是否向中国工商银行福州市五一支行申办提前还贷，及是否能办理提前还贷等问题，林黎钦与陈兰产生争执，双方经多次协商，甚至经福州市鼓楼区市场监督管理局现场调解均未能达成一致意见。其间，林黎钦于2017年4月8日向陈兰发出《催告函》，函件内容主要为告知陈兰其已办理贷款已为银行审批通过，因陈兰未于2017年3月15日申请办理案涉房屋的抵押注销手续，且至今仍未办理，系属违约，故催告陈兰应于收到函件之日起十日内办理好案涉房产解押手续等。陈兰确认收到该份《催告函》。2017年5月4日，陈兰向林黎钦发出解除《房产买卖合同》告知函，告知林黎钦收到此告知函之日起合同解除，双方免责。另，根据合同约定的履行程序，林黎钦交纳了定金20万元并将首付款75万元冻结至福建海峡银行供解押使用，现75万元首付款已退林黎钦。又，林黎钦为本起纠纷委托福建中美律师事务所律师代为进行诉讼，支付原一审律师代理费59000元。 本案一审审理中，陈兰陈述其于2017年3月13日向工商银行福州五一支行申请提前还款，联系的是银行叫尤志强的业务员，亦填写相关的申请表格，前后还去三次，由于不符合提前还贷的条件，银行不同意其申请，但也未给其出具相关证明。对此，林黎钦陈述其自行跟银行沟通协调过，可以做到提前还贷，要求陈兰配合一同前往银行办理解押手续，但陈兰拒绝前往。 为查明案件事实，根据当事人申请，原一审过程中，一审法院前往中国工商银行福州五一支行了解诉争房能否提前还贷事宜，银行的工作人员陈述，2017年年初仍存在贷款发放满12个月后提前60天向贷款人提出提前还款，但2017年3月、4月后该行同意违约金或罚息的方式可以提前还款。在此次审理过程中，一审法院再次前往中国工商银行福州五一支行就该行是否同意案涉房屋提前还款解押问题向该行进行查询，银行工作人员陈述，当时陈兰确到该行向工作人员询问并提出办理提前解押事宜，但银行严格按照合同约定办理，当时陈兰不符合提前办理解押的条件，即合同未满一年，故银行告知陈兰不能办理提前解押事宜；但银行也表示在2017年5、6月份之后，考虑到客户资金需要，在客户提交书面材料并上报核实审批后，并由客户交纳六个月违约金的情况下，也可以在贷款六个月时即办理提前解押的情况。 一审法院认为，林黎钦与陈兰签订的《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议履行。依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，《合同法》第九十三条中规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，林黎钦与陈兰在合同的补充条款中明确约定，如案涉房屋抵押银行不同意提前解押还款，双方另行协商，协商不成则双方免责。根据本院查证事实，在案涉合同履行过程中，陈兰确向案涉房屋抵押银行申请提前解押还款，而银行明确表示不同意，从而导致合同无法继续履行下去，在双方多次协商未果后，陈兰于2017年5月4日向林黎钦发出解除《房产买卖合同》告知函，且为林黎钦所收悉，故案涉房屋买卖合同已于2017年5月4日解除；根据双方约定，此种情况下双方免责，故林黎钦主张陈兰应承担违约金及律师费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。林黎钦陈述其已为陈兰处理好银行关系可以办理提前解押还款的事实，但并未提供银行方面同意可提前办理的证据予以证实，且林黎钦此种行为并无合同依据，仅是双方的一种协商行为，故林黎钦以此主张陈兰不配合而违约的陈述一审法院不予采纳。综上，判决：一、林黎钦与陈兰签订的坐落于福州市鼓楼区附属间《房产买卖合同》合法有效；二、林黎钦与陈兰就上述第一项房屋所签订的《房产买卖合同》已解除，双方免责；三、驳回林黎钦的其他诉讼请求。本诉一审案件受理费24361元，反诉案件费23440元，诉讼保全费5000元，均由林黎钦负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定事实正确。 本院认为，陈兰与林黎钦在签订《房产买卖合同》之时均知晓案涉房产抵押于工商银行福州五一支行，且依据陈兰与工商银行福州五一支行2017年2月10日签订的《个人购房借款/担保合同》关于借款人提前还款应在“贷款发放满12个月后提前60天向贷款人提出提前还款申请”的约定，案涉房产在2017年3月15日之前尚不具备抵押合同约定的提前还款解押条件。在此情况下，陈兰与林黎钦仍然订立了案涉合同，并约定“若因为甲方抵押银行不同意提前解押还款，则甲乙双方另行协商，协商不成则双方免责”的条款，可见双方对于案涉合同不能如期履行的风险是有预见的，并对相应后果达成了合意。双方均知晓为使合同能尽快履行，陈兰应另寻途径与工商银行福州五一支行沟通以争取银行同意为案涉房产提前解押，此亦系陈兰应尽之合同义务。本着诚实信用的原则，陈兰在2017年3月与工商银行福州五一支行初步沟通提前解押事宜未果的情况下，陈兰应合理提示林黎钦共同寻求解决方式。即便确实存在无法提前解押的情况，陈兰亦应通知林黎钦共同至抵押银行就无法提前解押事宜进行确认，以示陈兰已善意地穷尽了所有方法仍无法征得工商银行福州五一支行同意为案涉房产提前解押。然而在本案中，陈兰单方口头向工商银行福州五一支行咨询是否可以提前还款解押。在林黎钦提出已联系了相关银行工作人员需要陈兰一同前往办理提前解押手续的情况下，陈兰亦未积极配合。陈兰单方提供的《提前还款申请书》和《不能提前还款情况说明》两份证据，无工商银行福州五一支行的盖章确认，故陈兰主张曾向工商银行福州五一支行提交了提前还款书面申请且被拒绝，本院不予采信。案涉《房产买卖合同》既缺乏法定解除的情形亦无约定解除条件成就的情况，故陈兰单方提出解除合同缺乏依据，不予支持；林黎钦要求继续履行《房产买卖合同》的诉讼请求合法合理，应予支持。因案涉《房产买卖合同》后续履行涉及购房首付款支付、办理解押、产权过户、购房余款支付等诸多环节，为推进合同顺利履行，本院酌定给予每个履行环节十五日的履行期限。 关于是否存在违约责任，案涉《房产买卖合同》约定“若因为甲方抵押银行不同意提前解押还款，则甲乙双方另行协商，协商不成则双方免责。”该免责约定是对存在贷款发放满12个月后才能办理提前解押风险的预期，且约定了对因贷款发放未满12个月而不能办理提前解押的情况双方免责，不认为在此种情形下未办理提前解押是违约行为，但案涉《房产买卖合同》对于此后何时办理提前解押手续未有约定。而且，在案涉房产抵押合同约定的可以提前还款解押的期限届至前，陈兰与林黎钦对于合同能否继续履行存在争议并引发本案诉讼。在纠纷尚未被生效裁判文书确认的情况下，案涉《房产买卖合同》是否可以继续履行处于待定状态，陈兰在抵押银行贷款发放满12个月后未积极办理还款解押手续，并未有不当。另外，案涉房产注销抵押权的实现有待于抵押银行综合考虑借款人还款情况等因素审查决定，何时能办理完成解押的期限尚无法确定，陈兰对于案涉房产办理完成解押手续的期限不可控。因本案纠纷尚未解决，陈兰未申请办理提前解押并不当然认定为违约行为，亦取得对违约责任的豁免。综上，林黎钦主张陈兰应承担违约责任支付违约金以及为本案所付律师费缺乏依据，本院不予支持。 一审法院对于陈兰提出的反诉请求合并审理，但未按照《诉讼费用交纳办法》第十八条规定对陈兰的反诉请求减半收取案件受理费。一审法院对案件受理费的决定有误，本院予以纠正。 综上，林黎钦的上诉请求部分成立，予以支持；本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初8997号民事判决第一项； 二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初8997号民事判决第二项、第三项； 三、林黎钦与陈兰签订的关于福州市鼓楼区附属间的《房产买卖合同》按以下顺序继续履行：1.林黎钦在本判决生效后十五日内向陈兰支付购房首付款750000元；2.陈兰在收到首付款后十五日日内向上述房产抵押银行申请办理解押手续；3.在福州市鼓楼区附属间抵押权注销后十五日内，陈兰协助林黎钦办理上述房产产权过户手续；4.林黎钦在产权过户手续完成后十五日内向陈兰支付购房余款1130000元； 三、驳回林黎钦的其他诉讼请求； 四、驳回陈兰的一审反诉请求。 一审本诉案件受理费24361元，由林黎钦负担2603元，由陈兰负担21758元；一审反诉案件受理费减半收取为11720元，由陈兰负担；诉讼保全费5000元，由陈兰负担；二审案件受理费36081元，由林黎钦负担2603元，由陈兰负担33478元。 本判决为终审判决。 审判长 甘 力 审判员 林 辉 审判员 官永琪 二〇一九年六月十七日 法官助理刘晓庄 书记员陈丽萍