甘肃省成县人民法院民事判决书（2019）甘1221民初585号原告：詹某，男，汉族，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王某，陇南朝阳律师事务所律师。特别代理。被告：刘某，男，汉族，现住甘肃省成县。委托诉讼代理人：包某，甘肃阶州律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：贾某，甘肃阶州律师事务所实习律师，一般代理。原告詹某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，我院于2019年5月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人出庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告詹某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退商铺；2.判令被告向原告支付2017年1月19日起至2019年1月17日止两年度商铺剩余未支付租金25292元；3.判令被告按照每月2250元标准向原告支付2019年4月18日起至被告实际腾退房屋之日止的商铺租金；4.判令被告向原告支付逾期腾退房屋违约金6750元；5.判令被告向原告支付逾期支付租金违约金573750；6.判令被告向原告支付所拖欠物业费2137.33元；7.判令被告按照每月458元的标准向原告支付2019年4月21日起至被告实际腾退房屋之日止的物业费；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2017年初，原、被告达成口头协议，原告将位于××县建筑面积为45.82平方米的商铺出租给被告使用，并于2017年1月19日将商铺实际交付被告。同年8月11日，原、被告双方补充签订了书面的《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为一年，即2017年1月19日至2018年1月18日；首年度租金为27492元，如下一年度续租租金的缴纳当在当年度租赁期限届满前60日内缴纳；如被告逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按年租金总额的5%向原告支付滞纳金。首年合同期限届满后，被告继续占用商铺，2018年5月12日，在被告的一再请求下，原、被告双方补充续签了《商铺租赁合同》，合同约定商铺租赁期限为一年，即2018年1月18日至2019年1月17日，年租金27000元，承租期间被告应及时缴纳物业费等费用，租赁期限届满，如被告逾期三日未归还房屋，应按原一个季度租金标准向原告交纳违约金，并承担因逾期归还房屋给原告造成的损失。同时，合同还约定，原告免费对被告延长三个月租赁期，即至2019年4月17日。但合同期满后，被告除首年度合同签订时向万商公司交纳了24200元外，此后仅在2018年6月12日向原告缴纳了房屋租金5000元，剩余租金25292元以及2018年12月1日起的物业费未支付，并在租赁合同期满后拒不撤离。无奈，为维护原告的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告刘某答辩称，一、答辩人已经向原房东甘肃万商实业有限公司交清了2017年1月13日至2018年1月12日的全部租金，以及10000元保证金，作为继任房东的被答辩人应当承受。二、本案原、被告之间租赁合同实际建立日期为2018年5月11日，合同租期自2018年1月17日至2019年4月17日止，实际履行日期至2019年1月17日。三、扣除原告已缴纳的房租5000元、向前任房东甘肃万商实业有限公司交纳的押金10000元、被告提前终止合同减少租期的租金5400元，以及被告单方违约终止租赁合同，并隐瞒房屋未经消防验收、房屋存在渗水未经修缮义务造成原告营业损失等事项，答辩人不应当再支付原告房屋租赁费。四、原告应当将答辩人的装修折价或让答辩人拆除，因租赁合同系原告单方提前终止，原告应当赔偿答辩人装修贬值损失。五、原告物业服务费计算错误。2019年1月26日原告单方私自封门致使答辩人再无营业，物业公司故没有提供物业服务，故此后计算的物业服务费没有依据，之前的物业服务费应当扣除物业公司不履行义务的部分。同时，物业收费标准也明显太高，应当减低。六、原、被告签订的租赁合同是格式合同，合同中约定的违约责任没有原告方的，仅有被告方的，所以，约定给答辩人的违约责任条款属于无效条款。由此，租赁合同本身也是无效合同，物业合同也属于无效合同，故租赁费、物业费、违约金均于法无据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的身份证复印件、甘肃省高级人民法院（2017）甘民初75号民事调解书、（2017）甘执38号财产移交清单均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提供的分别于2017年8月11日、2018年5月12日签署的两份《商铺租赁合同》，用以证明原、被告双方两次签订合同，将东新街121号商铺由原告出租给被告使用，租赁期限自2017年1月19日至2019年4月17日，租金合计54492元，原、被告约定，被告逾期3日未交还房屋的，应按一个季度租金标准向原告缴纳违约金，被告逾期支付租金，每逾期一日，则须按年租金总额的5%向原告支付滞纳金，被告在承租期间应及时向商场统一管理方缴纳物业费等费用的事实。被告认为法院对原告和原业主调解日期是2017年7月12日，实际执行移交日期是8月9日，第一份合同的签订日期与移交日期不符，该合同没有实际发生效力，对第二份合同的真实性认可，但合同条款属于格式条款，应依法认定无效。经核对，原、被告签订合同的日期在原业主向原告移交被租赁房屋的日期之后，且系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予以认定。2.对原告提供的原告与甘肃佳和商业管理有限公司签署的《物业管理服务协议》，用以证明原告将商铺物业服务委托给甘肃佳和商业管理有限公司。被告认为该组证据与合同相违背，该协议是乙方向商场缴纳，不是原告向商场缴纳，与合同内容相矛盾，该协议与本案没有关系，不予认可。本院认为，该协议真实有效，可以证明甘肃佳和商业管理有限公司对涉案的121号商铺提供物业服务，物业服务费缴纳标准为每平方米每月10元。3.对原告提供的原告于2019年4月19日向甘肃佳和商业管理有限公司缴纳物业费的现金收款收据4张，用以证明被告2018年12月1日起一直未按与原告的合同约定按时缴纳物业费，导致物业公司向原告收缴，原告垫缴物业费合计2137元的事实。被告对该组证据的真实性、证明目的均不认可。经核对，该4张收据载明所缴物业费的起止时间是2018年12月1日至2019年4月20日，原告所缴金额与原、被告合同约定金额不符，且被告2019年1月28日已搬离商铺，此后并未接受物业服务,对该4张收据依法不予采信。4.对原告提供的甘肃佳和商业管理有限公司2019年5月29日出具的证明，用以证明原、被告租赁合同到期后，被告一直未腾退房屋交还钥匙，原告于2019年5月14日强行撬开门锁后将被告遗留在商铺内的货架搬离的事实。被告认为甘肃佳和商业管理有限公司就是原告设立的，因此该组证据真实性不予认可，2019年1月28日被告全部搬离，剩余物品被告要求搬离，但原告及公司拒绝搬离，强行留置在商铺，关于装修的约定是恢复原状，不得要求原价赔偿。该证据证明121号商铺已由他人租赁。5.对原告提供的商铺交付暨经营权买断合同，用以证明原告对涉案商铺的合法权属来源。被告认为与2017年甘民初75号调解书不一致，这是因为债务关系转移到原告方的，该合同要么不真实，要么没有履行。结合原告提供的（2017）甘执38号财产移交清单,可以证明甘肃万商实业有限公司于2017年8月9日将121号商铺的使用权和经营权移交给了本案原告。6.对原告提供的2019年1月30日物业公司工作人员王雪雪与被告的短信聊天记录、甘肃万商实业有限公司2019年1月30日对与被告相同情况步行街同谷北路18-20号租户任文斌出具的欠条，用以证明原开发商甘肃万商公司与房东、物业公司协商由甘肃万商公司负责偿还之前收取租户的押金，且由物业公司负责通知被告前去处理，但被告放弃权利拒不前往，而参加处理的租户由甘肃万商公司出具了欠条，承诺由甘肃万商公司2019年6月30日之前偿还，逾期愿承担20%违约金的事实。被告认为该证据证明了原告在被告封锁房门后第二天就退租了，不存在一直侵占商铺的事实，对王雪雪是物业工作人员及任文斌的欠条不予认可。该证据与本案不具有关联性，不予认定。原告对被告提供的下列证据认为超过举证期限，均不予质证。1.对被告提供的被告与原房东甘肃万商实业有限公司签订的租赁合同、被告付给甘肃万商实业有限公司租金的收据4张、押金条1张，用以证明被告自2015年起就和原房东甘肃万商实业有限公司签订了租用成县东新街地下人防工程121号商铺的合同，且付清了2018年1月17日之前的房租，并支付押金10000元。经核实，租赁合同、租金收据客观真实，依法予以采信，押金条证明被告于2015年12月27日向甘肃万商实业有限公司成县分公司缴纳押金10000元。2.对被告提供的原告和被告签订的《商铺租赁合同》、原告起诉状第三页、佳和公司的声明，用以证明房屋权利人变更后原告和被告签订了租赁合同，被告支付了房租5000元，租赁期限至2019年4月17日，同时，原告隐瞒房屋未经消防验收，并同意承受原合同押金条款内容。该组证据证明原、被告约定租赁期限至2019年1月17日，1月17日至4月17日三个月为免租期，被告于2018年6月12日交121号商铺租金5000元，甘肃佳和商业管理有限公司于2018年6月20日发布声明：“押金问题由万商公司出面协商，在与万商公司无纠纷的情况下，移交给商铺所属房东，押金转至房东名下，詹某等人已同意该解决方案，并委托我公司总经理陈杰办理相关手续，从2018年1月18日至3月31日期间的物业费按百分之五十收取。”3.被告提供的原告于2019年1月26日封锁被告经营店铺的照片3张，用以证明原告在合同租赁期内违约锁了被告的店铺，停了被告店铺的电，致使被告错过了一年中最旺的营业期，自此停止营业，故应当扣除未营业期间房租及减少全年房租。该证据可以证明原告于2019年1月26日封锁了被告尚在合同租赁期内的店铺，但并不能证明被告的经营损失。4.被告提供的原告楼道内不明物品于2018年10月17日起火视频3段、通知栏贴出的温馨提示：“本商场未通过消防验收，工程建筑未完工，请顾客朋友逛街购物要注意安全，消防安全，人人有责！”、房屋浸水照片2张、原告的委托人承认浸水、消防未验收的视频两段，用以证明原告楼道内于2018年10月17日起火，起火后不明人员贴出了“温馨提示”，造成了顾客及店主的大面积恐慌，自此商场顾客锐减，生意惨淡，原告隐瞒租赁物未经消防验收，被告租赁的房屋经常出现渗水，原告提供的租赁标的物不符合合同目的，应当减少租金（房屋占用费）的事实。该组证据证明121号商铺所在楼道曾经起火，后贴出了“温馨提示”，但不能证明商场顾客自起火后锐减，亦不能证明租赁标的物不符合合同目的应减少租金的事实。5.对被告提供的商铺过道内随意摆摊，阻挡通行的照片3张、甘肃佳和商业管理有限公司答复商户物业服务（修电梯）的聊天记录，用以证明原告的物业公司没有尽到物业服务义务，致使商户利益受损，应当减少物业费。该组证据系孤证，不能证明商户利益受损。6.被告提供的被告室内装修照片3张、被告购买货柜淘宝交易记录截图2张，用以证明被告装修情况，但该装修及货柜均被原告扣留，原告应该赔偿或折价租金。该组证据证明被告承租商铺的装修现状，但被告的请求与合同约定内容相抵触，不予认可。7.被告提供的原告房屋涉及工程项目规划许可证、项目选址意见书、建设用地规划许可证复印件、人民网成县住建局答复网民信、被告调查取证申请书，用以证明被告的房屋未经消防验收，且该房屋属于必经消防验收的房屋，未经验收租赁的无效即原告和被告签订的《商铺租赁合同》（2018年5月12日）无效，原告不能按合同约定收取房屋租赁费。该组证据客观真实，但涉案商铺是否经过消防验收与原、被告签订的《商铺租赁合同》的效力无关，对该组证据依法不予采信。8.对被告提供的甘肃佳和商业管理有限公司公示报告、原告和被告签订的《商铺租赁合同》（2018年5月12日陈杰代原告签订）、陈杰收取租金的收据、原告在本案中的委托书，用以证明甘肃佳和商业管理有限公司原任经理兼监事是陈杰，现实际经理为赵长辉，即本案原告的代理人，两任经理均代理原告处理房屋租赁合同事项，原告是甘肃佳和商业管理有限公司实际控制人，原告和甘肃佳和商业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》属于双方代理，应为无效，原告代替被告缴纳的物业费不属实，属于未发生的事项。该组证据客观真实，但待证事实不能成立，原、被告均认可物业费标准为每平方米每月10元，被告亦未缴纳2018年12月1日起至其搬离商铺之日止的物业费，拖欠物业费应当缴纳。9.对被告提供的原、被告签订的《商铺租赁合同》，用以证明双方签订的《商铺租赁合同》第六条约定乙方可拆除拉回乙方的装修材料，包括货柜，第七条属无效格式条款，因甲方无违约责任，只有乙方有责任。该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：甘肃万商实业有限公司成县分公司作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）于2015年起建立租赁合同关系，将位于××县商铺租赁于被告由其经营，同年12月27日被告向甘肃万商实业有限公司成县分公司交纳押金10000元，甘肃万商实业有限公司成县分公司出具了收据。2017年1月19日被告与甘肃万商实业有限公司成县分公司签订商铺租赁合同，当日，被告向甘肃万商实业有限公司成县分公司支付年租金24200元，后双方于2017年3月6日补充签订书面《商铺租赁合同》，双方约定：一、甲方商铺位于甘肃省××县，商铺位于东新街121号，建筑面积为45.82平方米；二、商铺租赁期为1年，自2017年1月18日起至2018年1月17日止；三、首年度租金共计24200元，首年度租金根据甲方通知时间缴纳，后续年度租金的缴纳在当年度租期结束前60天缴纳，依此类推；四、为保证成县人防地下商业步行街的市场规范与稳定经营，甲方对商场环境，商品售后进行管理，在成县人防地下商业步行街经营品牌的乙方必须交纳信誉保证金，信誉保证金是对乙方合法经营的监督与保证，乙方在121号商铺自营“强胜电子”品牌。合同备注：合约期满后，店内装修不可人为破坏，如有破损，则信誉保证金不予退还。2017年7月12日，原告与甘肃万商实业有限公司因合同纠纷发生诉讼，经甘肃省高级人民法院调解并于2017年7月12日作出（2017）甘民初75号民事调解书，2017年8月9日，甘肃万商实业有限公司将位于甘肃省××县商铺在内的共计41间商铺的使用权和经营权移交给原告。2018年5月12日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方约定：一、甲方商铺位于甘肃省××县，建筑面积合计为45.8平方米；二、商铺租赁期自2018年1月18日起至2019年1月17日止；三、租金为27000元/年，甲方给予乙方三个月的房租优惠，优惠期自2019年1月17日起至2019年4月17日止，此期间不计收房屋租金；六、租赁期满合同自然终止。七、如乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按年租金总额的5%向甲方支付滞纳金，如超过30日则视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，并扣除房屋押金作为补偿。2018年6月12日，被告向原告缴纳商铺租金5000元；2018年11月16日，被告向甘肃佳和商业管理有限公司商管部交121号商铺电费130元，缴纳2018年1月18日至2018年11月30日的物业费2958元、电费、水费、垃圾清理费1268元。2018年6月20日，甘肃佳和商业管理有限公司发布声明：押金问题由万商公司出面协商，在与万商公司无纠纷的情况下，移交给商铺所属现房东，押金转至现房东名下，原告及相关方同意该解决方案，并委托公司总经理陈杰办理相关手续，从2018年1月18日至3月31日期间的物业费按百分之五十收取。2019年1月26日，因被告拖欠房屋租赁费、物业费等费用，原告将被告所租121号商铺锁门，同年1月28日，被告搬离121号商铺。现121号商铺已由他人承租。另查明，甘肃佳和商业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订的《成州地下商业步行街物业管理服务协议》约定成州地下商业步行街东新街121号商铺套内建筑面积45.82平方米，乙方按套内建筑面积（以租赁合同确定为准）缴纳物业服务费，缴纳标准为每平方米每月10元。本院认为，甘肃万商实业有限公司与被告以及原告与被告签订的《商铺租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告辩称合同无效所依据的《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已于2013年4月8日废止。参照租赁物在租赁期间发生使用权和经营权变动的，不影响租赁合同的效力的规定，被告与甘肃万商实业有限公司于2017年3月6日签订《商铺租赁合同》，约定租赁期自2017年1月18日至2018年1月17日，年租金24200元，乙方（刘某）应缴纳保证金。被告于2017年1月19日支付租金24200元，于2015年12月27日向甘肃万商实业有限公司成县分公司缴纳的押金10000元虽未在合同约定的时间内，但该10000元押金实际就是合同约定的保证金。甘肃万商实业有限公司于2017年8月9日将121号商铺的使用权和经营权移交给原告，此时121号商铺尚在甘肃万商实业有限公司与被告约定的租赁期间，原告虽与被告于2017年8月11日签订《商铺租赁合同》，但该合同并不能影响甘肃万商实业有限公司与被告之间所签订租赁合同的效力，原告作为121号商铺使用权和经营权的继受方应继续履行甘肃万商实业有限公司与被告之间所签订的租赁合同。原告于2019年1月26日将商铺锁门后，被告于同月28日搬离商铺，双方之间的合同已实际解除，被告应向原告支付2018年12月1日至2019年1月27日的物业费，因2019年1月17日至2019年4月17日为合同约定的免租期，故被告应支付租金期限为2018年1月18日至2019年1月17日，被告于2018年6月12日向原告交纳租金5000元，被告于2015年12月27日向甘肃万商实业有限公司交押金10000元，作为涉案商铺使用权和经营权继受方的原告应当承受，现租赁合同已解除，被告要求将该押金抵扣租金的辩解成立，故被告应付租金为27000元-5000元-10000元=12000元。被告应付物业费为（45.82平方米×10元×1个月+45.82平方米×10元÷30天×27天=458.2元+412.38元=870.58元。合同解除后，被告应将装修物拆除，但其与甘肃万商实业有限公司关于“合约期满后，店内装修不可人为破坏，如有破损，则信誉保证金不予退还”的约定视为对合同期满后的租赁物已作出处置约定，本案不再处理。双方当事人都违约的应各自承担相应的责任，被告未按期支付租金存在违约，原告于2019年1月26日将租赁商铺锁门，被告未能按合同约定享受三个月免租期亦有损失，故双方均存在违约行为，双方违约责任相抵符合公平原则和案件状况。原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、限判决生效后15日内由被告刘某支付原告詹某租赁费12000元、物业费870.58元；二、驳回原告詹某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9879元，减半收取4940元，由原告詹某负担4818元，被告刘某负担122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审 判 员 王帆棣 二〇一九年六月二十四日法官助理 唐 莹书 记 员 刘国义