山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初111号 原告：牟思刚，男，1967年11月11日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 原告：牟宏防，男，1977年8月23日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：王建明，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 被告：潍坊亿丰置业有限公司，住所地潍坊高新区健康东街8888号。统一社会信用代码：91370700693116777C。 法定代表人：黄贤明，该公司董事长。 被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地潍坊高新区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。统一社会信用代码：913707005509413663。 法定代表人：于志敏，该公司总经理。 原告牟思刚、牟宏防与被告潍坊亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）、潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称亿丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王建明到庭参加了诉讼。被告亿丰置业公司、亿丰物业公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牟思刚、牟宏防向本院提出诉讼请求:1.判令二被告共同支付原告租金108308元；2.二被告共同支付违约金32492.4元；3.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告亿丰置业公司签订商品房买卖合同，约定原告购买亿丰置业公司开发的亿丰时代广场（A1-1202号）商铺。原告与被告亿丰物业公司签订委托经营管理合同，约定被告亿丰物业公司拥有对该商铺经营权，统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，第一至第三年商铺免费交由亿丰物业公司管理，经营收入归亿丰物业公司，第四至第十年亿丰物业公司每年按固定金额向原告支付租金。被告亿丰置业公司未将涉案房屋实际交付给原告，被告亿丰物业公司亦未依约支付租金。经本院在先判决查明，被告亿丰置业公司为商品房买卖合同和委托经营管理合同的实际履行者，被告亿丰物业公司为委托经营管理合同的签订者，二被告系共同经营关系，应共同承担还款责任。另，因被告并未履行其支付租金的义务，应依据买卖合同司法解释的相关规定按欠付租金数额的30%向原告支付违约金。故诉至法院，请求判如所请。 被告亿丰置业公司、亿丰物业公司未答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告亿丰置业公司签订商品房预售合同一份，约定：原告购买被告开发的亿丰时代广场（一期）A1座A1-1202号商铺，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋交付期限为2011年5月1日前，并约定上述商品房所在楼宇的房屋使用权归亿丰置业公司。合同签订、履行过程中，亿丰置业公司并未将上述房屋实际交付给原告。 原告与被告亿丰物业公司签订委托经营管理合同一份，就原告预定（购买）的亿丰时代广场A1座上述商铺，今后委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有对该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年1月1日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与亿丰物业公司管理，商铺经营收入归亿丰物业公司，第四至十年亿丰物业公司每年按固定数额26829元支付租金给原告，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由亿丰物业公司补足，第十一至二十年亿丰物业公司根据实际租赁收入与原告结算佣金，商铺实际租赁收入的90%归原告，其余10%作为委托佣金归亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费亿丰物业公司有权从原告收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；双方还约定了其他事项。原告在合同落款处签字按捺手印，亿丰物业公司在合同落款处盖章。该房产已经办理了房产证，亿丰物业公司出具说明载明因房屋登记面积增加，租金增加248元/年，即案涉房屋年租金为27077元。 签订委托经营管理合同后，被告仅支付了2014年1月1日至2014年12月31日的租金，自2015年1月1日至2018年12月31日的租金共计108308元至今未支付。 关于违约金，原告主张合同约定被告有权代扣代缴税金，虽然合同也约定了凭发票支付，但房屋的实际经营人为被告，原告无法出具发票，二被告至今未按约支付案涉租金，已经违约，故要求根据买卖合同司法解释的相关规定按本案欠付租金108308元的30%计算为32492.4元。 根据（2015）开民初字第1360号案件卷宗记载，本院曾到案外人山东银座家居有限公司对其进行了调查，查明的情况为：2009年12月，被告亿丰置业公司与山东银座家居有限公司签订合同书，约定被告亿丰置业公司在潍坊××新区××东街口兴建的大型商场（亿丰时代广场一期A1A2座），完工后交由山东银座家居有限公司承租并经营，待山东银座家居有限公司组建的潍坊银座家居有限公司成立后，山东银座家居有限公司在本合同中的所有权利义务由潍坊银座家居有限公司自然继受，租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算，亿丰置业公司应在2010年7月30日前交付房屋，租金的支付金额为第一到第五年0.4元/天/平方米、第六至第十年0.5元/天/平方米、第十至第十五年0.6元/天/平方米、第十六年至第二十年0.7元/天/平方米，亿丰置业公司交付之日起270天免租期，之后计算租金，租金按季度支付。山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订上述合同时，涉案楼房还未实际交付，后来山东银座家居有限公司入场后，租金一直交付给亿丰置业公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司与亿丰置业公司签订了租赁合同，约定由潍坊银座家居有限公司继续履行山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的合同，承租的地点、期限、租金支付金额及方式等不变，山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的原合同失效。潍坊银座家居有限公司也是将租金交付给了亿丰置业公司。该公司还称，山东银座家居有限公司与亿丰物业公司没有关系，山东银座家居有限公司对亿丰置业公司将山东银座家居有限公司承租涉案房屋出售给原告等小业主的事情不知情，直到2014年年中因亿丰公司欠小业主租金，有部分小业主到商场，才知道亿丰公司已将部分房屋出售，对于亿丰物业公司与原告等小业主之间的委托经营管理关系不知情，潍坊银座家居公司于2015年6月30日正式闭店摘牌。 另查明，原告同意被告按合同约定在代原告扣缴相应税费后向原告支付租金。 本院认为，原告与被告所签订的商品房买卖合同、委托经营管理合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务。亿丰置业公司与原告签订商品房预售合同将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给原告，原告将房款支付给了亿丰置业公司，且在《商品房预售合同》第十七条中明确约定原告购买的房屋使用权归亿丰置业公司所有，同时亿丰置业公司与山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》约定亿丰置业公司为出租方，且由亿丰置业公司收取包括涉案商铺在内的整个商场的租金，因此，亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。原告虽然与亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了原告将其购买的涉案房产在一定期限内委托亿丰物业公司经营管理，但原告并未实际取得其房产，亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，本案中，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的亿丰物业公司之间为共同经营关系，二被告应共同承担对原告的相关责任，即共同按合同约定履行向原告支付租金的义务。因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起即2014年至第十年租金每半年一付，但被告未按约支付自2015年1月1日至2018年12月31日期间租金的义务，原告要求二被告共同向其支付上述期间所欠租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对租金的支付方式，因本案所涉租赁费系原告委托被告统一对外租赁经营所得，合同中约定了被告有权代扣代缴税金，原告也同意由被告代扣代缴税金后支付，故由被告统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，因此，被告应在代原告扣缴相应税费后支付原告租金，具体税率以税务部门征收标准为准。关于原告主张的违约金，原告与亿丰物业公司签订的委托经营管理合同明确约定租金凭发票支付，原告未能提供发票要求被告支付，故原告主张被告违约并根据买卖合同司法解释规定主张违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告亿丰置业公司、亿丰物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对本案相应诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司共同支付原告牟思刚、牟宏防自2015年1月1日起至2018年12月31日期间的拖欠租金，数额为108308元中扣除代原告牟思刚、牟宏防所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3116元（缓交），财产保全费1224元，合计4340元，由原告牟思刚、牟宏防负担833元，被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司负担3507元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张培泉 人民陪审员  韩春兰 人民陪审员  谭英杰 二〇一九年六月十三日 法官助理曹玉玲 书记员于鹏飞