江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初486号 原告（反诉被告）：邹超，男，1993年3月10日出生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：曹中伟，江苏斯维斯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京品硕商业管理有限公司，住所地在南京市玄武区友谊路100号。 法定代表人：王家美，南京品硕商业管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢利萍，江苏共盈律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）邹超与被告（反诉原告）南京品硕商业管理有限公司（以下简称品硕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹超及其委托诉讼代理人曹中伟，被告品硕公司的法定代表人及委托诉讼代理人孙金清、谢莉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹超向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年1月3日签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令被告返还原告租金434597元、合同保证金50000元、装修押金10000元、卫生费15403元，合计510000元；3.判令被告赔偿原告装修装饰损失784836元；4.判令被告赔偿原告投资损失112650元（按原告支付的租金与装修投入为基础，以同期银行年贷款基准利率4.35%计算，自2016年1月3日计算至起诉之日）。事实和理由：被告在位于南京市玄武区友谊路100号商场发布招商广告,经原、被告洽商，被告提供位于友谊路100号N××与E××号房产给原告经营网吧使用。双方于2015年12月12日签订了初步合同，约定了房屋租金为每年797890元，租赁期限为6年，装修期三个月免租金等内容。双方同时约定，由被告代原告申请消防验收，原告向被告支付代办费5万元。2016年1月3日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，对前述内容进行了确认。被告法定代表人王家美的儿子李某代表被告向原告出具承诺书，对代办消防验收一事承诺确认。原告于签订初步合同时向被告支付签约订金10万元，2016年1月3日签订正式合同时又支付41万元（包括1万元装修押金）。2016年1月4日，经被告同意，原告对租赁房屋进行装修，并为此投入各项费用78万余元。装修完毕后，原告等待被告代办消防验收手续开业，被告称正在办理中，要原告耐心等待，并同意等待期的租金免收，但是消防验收迟迟未办理通过。原告后经查询得知，原告租赁的房屋系违法建筑，被告无法通过正常程序办理消防验收，但被告欺瞒原告。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。 被告品硕公司辩称：1.双方签订的房屋租赁合同一直在正常履行，原告享受了三个月的免租期，合同约定的餐饮及小吃经营均正常开业。截至2018年12月13日，原告尚拖欠房屋租金1718613元、垃圾费26164元；2.原告所称的无法领取证照不是事实，原告早在2016年1月27日就已经取得了名称为南京××网络服务中心的营业执照，消防检查合格证已经能够领取，但原告一直拒绝去办理，后原告迫于无奈，替原告在2018年1月29日领取了消防合格证。之后原告仍然拒绝开展网络服务营业，并要求解除合同；3.被告已经提交了四份2016年8月10日办理完成的消防合格证，说明是能够办理消防合格证的，根据租赁合同第五条明确约定，原告要取得相应的营业执照及行政审批手续。综上，原告的行为已经构成了严重的违约，原告的诉讼请求没有事实依据，应当予以驳回。 反诉原告品硕公司提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，反诉被告将租赁房屋恢复原状后还给反诉原告；2.判令反诉被告支付拖欠的房屋租金1718613元（2016年4月3日-2018年12月13日）、垃圾费26164元（2017年4月3日-2018年12月13日）；3.判令反诉被告支付违约金199472.5元；4.判令反诉被告缴纳的50000元保证金赔偿给反诉原告。事实和理由：2016年1月3日，品硕公司与邹超签订《物业租赁合同》一份。合同签订后，品硕公司将租赁房屋交付给邹超，邹超开始一直使用房屋。但邹超除了签订合同时支付了510000元（其中租金434597元、卫生费15403元、保证金5万元，装修押金1万元），截至2018年12月13日，尚拖欠房屋租金1718613元、垃圾费26164元。双方签订租赁合同时所有商家的营业执照、消防合格证、卫生许可证、特许许可证等行政审批文件都能领取，邹超系个人原因要求解除合同，已构成严重违约。即使法院认定双方签订的租赁合同无效，邹超也应按照合同约定的房屋租金标准支付房屋占有使用费及垃圾费，合同无效的法律后果也应按照过错程度承担实际损失。品硕公司为维护自身合法权益，故提起反诉。 邹超针对反诉辩称：1.双方签订的租赁合同系无效合同，解除合同的请求不能成立，租赁合同解除的前提是存在有效合同；2.因为品硕公司承诺帮助邹超办理消防验收手续且承诺在消防验收通过之前和邹超实际营业之前不收取租金，而邹超也确实因开业手续不全未实际使用房产，故不存在相应的租金、垃圾费用的请求。因合同无效，也不存在违约金请求；3.双方发生争议后，因品硕公司对邹超主张的损失不予认可才进行鉴定，而且案涉房屋在2018年3月13日开始已交由品硕公司进行控制，反诉原告主张鉴定期间的空置租金无事实及法律依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定： 2016年1月3日，邹超（合同乙方）与品硕公司（合同甲方）签订了《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于南京市友谊路100号N××（一楼76平方米）、E××（二楼692平方米）号商铺出租给乙方从事经营活动，经营范围为互联网上网、简餐、烟、零食、饮料；乙方负责自行办理相关的行业资质符合相关法律法规与相关政策，否则造成的法律后果和经济损失由乙方自行承担，与甲方无关；租赁期限自2016年4月3日至2022年4月2日；甲方出租给乙方的商铺及设施使用费年计797890元，此费用在乙方签订合同时，一次性向甲方交纳，年租金从2018年4月3日开始每两年按7%递增；甲方在乙方租赁期内收取垃圾处理费15403元，此费用在乙方签订合同时，一次性向甲方交纳；签订本合同时，乙方须向甲方交纳保证金5万元，乙方在签订合同时，一次性向甲方交纳；乙方在合同期满不再续签或提前终止合同的，在合同期内未出现违反本合同第五条第2款和第七条规定的，并从本合同终止之日起六个月未出现出售商品质量投诉或其他遗留问题的，甲方将保证金无息退还给乙方；装修前应向甲方提出书面申请并附平面图、效果图、施工图，经甲方同意并办理相关手续后方可实施。 合同签订后，邹超向品硕公司交纳半年租金434597元、合同保证金50000元、装修押金10000元及卫生费15403元。经品硕公司同意后，邹超对承租的房屋进行装修。案涉房屋共分为楼上楼下两层，根据租赁合同约定，楼下的面积为76平方米，系沿街门面房。案涉房屋装修完成后，邹超将一楼门面房出租给案外人经营餐饮。 2016年1月27日，邹超注册了名称为“南京××网络服务中心”的个人独资企业，登记的住所位于“南京市友谊路100号N××、E××号商铺”。 自2016年年底开始，邹超多次与品硕公司的法定代表人王家美就案涉房屋办理消防验收一事进行电话沟通，王家美在电话中表示：品硕公司正在积极代办案涉房屋的消防手续，让邹超耐心等待，等网吧开业后再收取租金。 2018年1月29日，品硕公司代为领取了“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”。 2018年2月1日，邹超向品硕公司发送“终止合同与交接房产的通知”，通知称，经查询得知，双方合同所涉房产系违法建筑，系无效合同，请品硕公司尽快与其交接房产，同时协商损失赔偿事宜。2018年3月13日，邹超将案涉房屋（包括一楼和二楼）钥匙交于品硕公司。2018年5月左右，品硕公司将案涉房屋一楼出租给案外人进行经营。 本案审理中，依据邹超的申请，本院依法委托江苏建元恒信资产评估有限公司对位于南京市玄武区友谊路100号N××及E××房屋的装饰装修价值进行评估。2018年5月29日、2018年12月13日，本院分别组织双方当事人及鉴定人员对案涉房屋二楼装饰装修进行现场勘验。因一楼承租户不予配合，故未对案涉房屋一楼装饰装修进行勘验和评估。2018年12月26日，江苏建元恒信资产评估有限公司出具苏建恒评报字（2018）0××号《评估报告》。评估意见为：南京市玄武区友谊路100号N××及E××房屋的装饰装修价值为593200元（其中包含企业管理费64127.04元、利润22370.81元、安全文明施工措施费为7332.42元、规费12369.97元、税金49612.35元）；可拆除的沙发及电脑桌（含191张电脑桌、9张沙发）价值为73400元。 邹超对评估报告的质证意见：评估程序及方式方法及结论符合法定要求，对评估报告的真实性、合法性、关联性予以认可，评估意见可以作为案涉赔偿事项的参考依据。 品硕公司对评估报告的质证意见：对评估报告不予认可，案涉房屋装饰装修评估价值为593200元，其中有155811元的非装修工程款，即企业管理费、利润、措施项目费用、规费及税金不属于装修损失。邹超系自行找人装修，不会产生这些费用，不应当计入总费用，扣除上述费用后，案涉房屋装饰装修的价值只有437389元。而且品硕公司自行聘请评估公司评估的价值是396765元，所以案涉房屋装饰装修的价值应在400000元左右。 另查明：涉案房屋所在建筑未取得建设工程规划许可证，未办理房屋产权证。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，品硕公司所出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故品硕公司与邹超订立的关于友谊路100号N××、E××号商铺的租赁合同无效。合同无效的，双方根据各自过错承担相应的责任。品硕公司将无建设工程规划许可证的房屋出租，过错较大，邹超在签订租赁合同时未谨慎审查承租房屋权属证书及相关建设手续就签订合同并投入装修，亦存在一定的过错，本院根据本案实际情况酌定由品硕公司对合同无效所造成的损失承担60%的责任，邹超承担40%的责任。品硕公司要求解除合同，并要求邹超支付违约金的反诉请求于法无据，本院不予支持。 合同无效后，邹超应返还房屋，品硕公司亦应返还保证金，故对邹超要求品硕公司返还保证金50000元、装修押金10000元的主张，本院予以支持。因邹超已于2018年3月13日将房屋交付给品硕公司，故对品硕公司要求返还房屋并将房屋恢复原状的反诉请求，本院不予支持。 关于因合同无效导致的损失范围问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，邹超经品硕公司同意对承租房屋进行了装饰装修，故对案涉房屋的装修现值损失应由双方根据各自的过错进行分担。本案系对案涉房屋二楼装饰装修的现值进行评估，并非对邹超进行装饰装修的工程造价进行鉴定，故品硕公司关于评估报告中包含的企业管理费64127.04元、利润22370.81元、安全文明施工措施费7332.42元、规费12369.97元、税金49612.35元等费用应从损失中应予扣除的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 评估报告中关于不可移动的高低床方管支架评定的价值为4000元，而在2018年12月13日的现场勘验中，双方协商确定的价值为2000元，故案涉高低床方管支架价值应按照2000元计算。根据江苏建元恒信资产评估有限公司出具的评估报告意见，案涉房屋二楼装饰装修价值应为591200元（已扣减多计算的高低床方管支架2000元）。按照品硕公司承担60%的责任比例，品硕公司应赔偿邹超装饰装修损失354720元。 案涉房屋一楼的装饰装修现值未进行评估，双方亦一致同意由法院进行酌定。根据装修情况，参照案涉房屋二楼装饰装修评估报告，本院酌定案涉房屋一楼（76平方米）的装饰装修损失为50000元。按照品硕公司承担60%的责任比例，品硕公司应赔偿邹超装饰装修损失30000元。 关于沙发及电脑桌（含191张电脑桌、9张沙发）等物品虽系邹超根据房屋结构进行定制，但上述物品是可拆除、可移动的，且拆除后并不丧失其使用价值，故邹超关于沙发及电脑桌应纳入损失范围的主张，本院不予支持。 关于案涉房屋空置损失的问题。双方签订租赁合同后，被告承诺代办的消防安全检查合格手续一直未能成功办理，直至2018年1月29日，南京市公安消防支队玄武大队才颁发消防安全检查合格证，导致案涉房屋（二楼）一直未能投入经营。又因品硕公司的法定代表人及相关负责人多次在通话录音中表示：品硕公司正在积极代办案涉房屋的消防手续，等案涉房屋二楼网吧开业后再收取租金。故2016年4月3日至2018年1月20日期间案涉房屋的空置损失由品硕公司自行承担。 此外，因双方未能就合同无效及赔偿事宜达成一致意见，案涉房屋的装饰装修价值需要进行评估，故自2018年1月30日至2018年12月13日评估结束期间，案涉房屋二楼仍处于空置状态，此期间的空置损失应纳入损失范围，由双方根据各自的过错程度分担。参照双方签订的租赁合同的约定，案涉房屋二楼（692平方米）2018年1月30日至2018年12月13日期间的空置损失为624388元。根据责任比例，该期间的房屋空置的租金损失由邹超承担40%，品硕公司承担60%，即邹超应赔偿品硕公司房屋空置损失249755元。 此外，因案涉房屋中一楼（面积为76平方米）系沿街门面房，是否办理消防安全检查合格手续均不影响其正常使用，且自2016年4月至2018年12月期间，该部分房屋大部分时间处于经营使用状态，并由邹超对外出租，故该一楼的房屋使用费不应纳入房屋空置损失范围。邹超应参照合同约定的标准向品硕公司交纳2016年4月3日至2018年3月13日期间案涉房屋一楼的使用费153373元。 综合上述分析，邹超应向品硕公司交纳2016年4月3日至2018年3月13日期间案涉房屋一楼的使用费153373元，并赔偿品硕公司案涉房屋二楼（692平方米）2018年1月30日至2018年12月13日期间的空置损失249755元。品硕公司应赔偿邹超装饰装修损失384720元。双方所负的上述债务各自抵销，并扣减邹超已支付的租金434597元、保证金50000元、押金10000元后，品硕公司还应向邹超退还476189元。 关于邹超主张的投资损失112650元于法无据，本院不予支持。 关于品硕公司要求邹超支付违约金199472.5元的主张，因合同无效，品硕公司的该项主张于法无据，本院不予支持。 关于品硕公司要求邹超支付2017年4月3日至2018年12月13日期间垃圾费26164元的主张，因邹超在签订租赁合同时已预交卫生费15403元、且邹超对案涉房屋进行装饰装修之后并未实际经营，故对品硕公司的该项主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）南京品硕商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）邹超共计476189元。 二、驳回原告（反诉被告）邹超的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）南京品硕商业管理有限公司其他的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17467元，由邹超负担11557元，由南京品硕商业管理有限公司负担5910元（此款邹超已预交，南京品硕商业管理有限公司在履行本判决确定的给付义务时加付此款项给原告）。反诉案件受理费8442元，由南京品硕商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  陈 依 人民陪审员  徐莹莹 人民陪审员  唐晓妹 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  周 灿