河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1526民初1547号原告（反诉被告）：潢川县新世界房地产开发有限公司。住所地：潢川县航空北道黄国商业广场。统一社会代码：91411526750707806W（1-1）。法定代表人：高峰，该公司董事长。委托代理人：吴真真，河南申威律师事务所律师。委托代理人：孔涛，河南申威律师事务所律师。被告：刘磊，男，1976年12月27日出生，汉族，住潢川县。被告（反诉原告）：黄守忠，男，1970年12月10日出生，汉族，住潢川县。委托代理人：易瑞，潢川县法律服务所法律工作者。第三人：杨明亮，男，1961年11月26日出生，汉族，住潢川县。委托代理人：曹以俊，男，1989年12月8日出生，汉族，住潢川县。原告潢川县新世界房地产开发有限公司（以下简称“新世界公司”）与被告刘磊、黄守忠、第三人杨明亮合同纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2015）潢民初字第01415号民事判决。宣判后，新世界公司不服，向信阳市中级人民法院提起上诉，信阳市中级人民法院于2018年4月2日作出（2018）豫15民终1305号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2015）潢民初字第01415号民事判决；二、发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新世界公司法定代表人高峰、委托代理人吴真真、孔涛，被告黄守忠、委托代理人易瑞，第三人杨明亮的委托代理人曹以俊到庭参加诉讼，被告刘磊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世界公司向本院提出诉讼请求：判令被告刘磊、黄守忠撤离位于潢川县航空北××西侧××“××商业广场”××楼的房屋，并且将房屋恢复原状，归还原告；2、判令刘磊、黄守忠支付逾期租赁费按9760元/月计算，自2015年7月1日起至实际交还房屋之日止；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年4月27日，刘磊与原告签订《黄国商业广场租赁合同》，租赁原告位于潢川县航空北××西侧××“××商业广场”××楼××营业房8间，与黄守忠合伙经营“钱柜”KTV。双方合同约定：房屋租赁期限共5年，自2010年7月1日起至2015年6月30日，租金共计44万元，即每年88000元，从第三年起每年增加10%。现合同已到期，而被告拒绝搬离房屋。为此，特提起诉讼。被告刘磊未提交书面答辩意见。被告黄守忠答辩并反诉称，一、房屋租赁合同于2015年6月30日到期，新世界公司若不再续租应提前3个月告知。2015年6月9日，新世界公司向刘磊发出的《告知》属于无效告知；二、黄守忠不是本案的适格被告。自2016年7月起，杨明亮是涉案房屋的实际使用人；2017年4月16日，杨明亮已向高峰交付35万元房屋租金。他二人之间已经形成不定期房屋租赁合同，根据合同的相对性，黄守忠不是合同的相对人，不应作为本案的被告；三、2010年，刘磊租赁新世界公司房屋后就已改变了房屋结构。2014年，黄守忠从刘磊手中转租后加盖上面一层。租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（6个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃提出异议的权利；四、2015年下半年，黄守忠与新世界公司法定代表人高峰达成房屋买卖口头协议，约定房屋总价款为400万元，且黄守忠于2015年12月、2016年1月份，分3次转给高峰购房款120万元。2016年6月份，新世界公司因不能办理该房屋的房产证，致使剩余房款未能交付，房屋未能买卖过错在新世界公司。为此，请求：1、判决新世界公司返还购房款120万元及押金10万元，共130万元；2、按年利率24%支付资金占有期间的利息至款清时止；3、加盖8间房屋花费60万元由新世界公司承担；4、本诉、反诉诉讼费用由新世界公司承担。第三人杨明亮述称，一、杨明亮已经向新世界公司交付租金35万元，新世界公司应当按照原租赁合同的租金价格收取租金，并继续履行合同；二、杨明亮已经对该房屋实际占有且继续租赁，双方房屋租赁合同关系成立，且合法有效，依法应当受到保护。杨明亮对该租赁房屋投入几百万用于经营，若解除租赁合同，极不利于保护合同双方的合法权益，故请求法院确认双方租赁合同有效并要求继续履行合同。经审理查明，2010年4月27日，新世界公司（出租方、甲方）与刘磊（承租方、乙方）签订《黄国商业广场租赁合同》，该《合同》约定：“一、甲方将其拥有合法产权的座落在潢川县航空北道西侧黄国商业广场5号楼8间营业房，出租给乙方使用；……；三、租赁期限：1、该房屋租赁期限共5年，租期自2010年7月1日至2015年6月30日止；……；四、租赁费用及支付方法：5年租金共计44万元；2、付款方法：合同签订之日乙方支付2年租金176000元；以后3年的租金每年增加10%，租金应提前60日付给甲方；3、合同签订日，乙方须向甲方交纳10万元押金。此款在本合同结束时，经确认房屋结构、墙体等设备无损坏的前提下，甲方如数归还乙方。……；六、乙方责任：……；5、乙方在接到甲方处置该房屋的通知时，在三十日内将该房屋腾空交于甲方，甲方不承担乙方装修及清理的任何费用；……；7、乙方确认合同期满后不续租的应提前贰个月书面通知甲方，在合同期满后须将房屋腾空，并清理废物后交还甲方。其中房屋内的一切固定设施及装潢不得擅自拆除，否则乙方完全承担因此引起的一切后果，甲方有权向乙方索赔因此造成的损失”。新世界公司、刘磊分别在合同上加盖单位公章、签名。该租赁房屋在出租前为单间3层结构。刘磊租赁后，对房屋结构进行了改造，用于开办茶座宾馆，房租交至2014年6月底。2014年7月，刘磊将租赁房屋转租给黄守忠，但没有重新签订租赁合同，没有约定租赁期限，黄守忠使用该房屋开办“钱柜”KTV，并在房屋顶上加盖8间钢结构房屋。2014年7月2日，黄守忠向新世界公司交纳2014年6月30日至2015年7月1日的房屋租赁费88000元，并由新世界公司的财务人员出具收到租金《收条》。2015年6月9日，新世界公司向刘磊、黄守忠发出《告知》，该《告知》内容为：新世界公司因业务需要，决定对8间营业房不再续租，此前已多次口头通知，请刘磊、黄守忠务必于2015年6月30日前腾空房屋，恢复原状，交给本公司，公司不承担任何装修费，交还房屋后，退还押金10万元。2015年6月30日后，黄守忠继续使用该房屋。此后，黄守忠与新世界公司协商购买租赁房屋事宜。2015年12月23日，2016年3月4日，2016年3月10日，黄守忠分3次分别向新世界公司转购房款100万元、10万元、10万元，共计120万元。后因故买卖房屋没有成交。2016年7月30日，黄守忠退出“钱柜”KTV的股份，由第三人杨明亮等人继续经营。2017年4月，杨明亮委托王XX与新世界公司达成口头协议，由杨明亮租赁新世界公司房屋。2017年4月16日，杨明亮向新世界公司法定代表人高峰转账35万元，用于交纳房屋租赁费。杨明亮租赁房屋后，按房屋现有结构进行使用，继续经营“钱柜”KTV。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物支付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案，新世界公司与刘磊签订的《黄国商业广场租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反国家法律、行政法规的规定，合法有效。从黄守忠直接向新世界公司交纳房屋租金及新世界公司向刘磊、黄守忠发出《告知》可以看出，新世界公司对刘磊将房屋转租给黄守忠是明知的，至此，新世界公司与刘磊间的房屋租赁关系已经解除，而新世界公司与黄守忠之间的房屋租赁关系仍在存续。后杨明亮向新世界公司交付房屋租金并继续使用涉案房屋，双方形成新的、事实上不定期的租赁关系。2015年7月1日至2016年7月30日期间，黄守忠一直在持续使用租赁房屋，故该租赁费应由黄守忠承担支付义务；因《黄国商业广场租赁合同》约定：5年租金共计44万元。黄守忠向新世界公司交纳2014年6月30日至2015年7月1日期间的房屋租赁费88000元，新世界公司出具收据，证实新世界公司对租赁房屋第5年的租金认可为88000元；故2015年7月1日至2016年7月30日期间房屋租赁费仍应按每年88000元的标准计算；新世界公司收取黄守忠购房款120万元、押金10万元应予退还。因新世界公司不能履行房屋买卖合同，应承担资金占用期间的利息损失。利息应自汇款之日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分别支付利息至款清之日止；2016年7月30日以后的房租及黄守忠添建的房屋，因新世界公司与杨明亮的租赁物是建立在现状基础上形成的，尚在正常履行；又因该添建的8间房屋是应当拆除或保留？既涉及当事人的重大民事权益，又存在行政管理的交叉，故本院对此事项不宜一并处理。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、限本诉被告黄守忠于本判决生效之日起三十日内，给付本诉原告潢川县新世界房地产开发有限公司2015年7月1日至2016年7月30日期间的房屋租赁费95333.33元（计算方式为：95333.33元=88000元/年÷12月/×13月）；二、限反诉被告潢川县新世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，返还反诉原告黄守忠购房款120万元及利息（其中100万元自2015年12月23日起，10万元自2016年3月4日起，10万元自2016年3月10日起，均按年利率6%计算利息至款清之日止）及押金10万元；三、驳回本诉原告潢川县新世界房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄守忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2183元，反诉受理费21900元，保全5000元，由潢川县新世界房地产开发有限公司负担26900元，黄守忠负担2183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  刘鸿钧人民陪审员  王道德人民陪审员  王道秀二〇一九年六月十八日书 记 员  付 静