浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初926号 原告：陆洪亮，男，1986年6月22日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：茹秋坤、陈牡芳，浙江苏杭律师事务所律师。 被告：姚阿国，男，1972年1月31日出生，汉族，住浙江省德清县。 被告：宣国飞，女，1972年3月5日出生，汉族，住浙江省德清县。 被告：姚彬，男，1996年12月17日出生，汉族，住浙江省德清县。 被告：沈梅香，女，1946年7月15日出生，汉族，住浙江省德清县。 上述四被告之共同委托诉讼代理人：沈水根，德清县武康法律服务所法律工作者。 原告陆洪亮与被告姚阿国、被告宣国飞、被告姚彬、被告沈梅香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告陆洪亮及其委托诉讼代理人茹秋坤、被告姚阿国及四被告共同委托诉讼代理人沈水根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，并判令四被告协助原告将德清县过户至原告名下；2.判令四被告向原告支付违约金10万元；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年9月11日签订房屋买卖协议书一份，约定被告将规划坐落在西侧的规划地块内90平方的拆迁安置小套房屋及附属储藏室、地下车位各一个以46万元的总价出售给原告，原告在房屋买卖协议签订后3日内向被告支付首付款35万元，剩余购房款11万元待办理房屋产权过户手续后7日内付清。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款35万元。2017年1月2日，被告要求原告选择安置房屋的具体位置，原告选择了涉案安置房欣宋嘉园小区8幢2单元903室，被告当即将安置房的钥匙交给了原告，双方按房屋买卖协议书的约定将房屋的具体地址、楼层补充至购房协议中，即被告将欣宋嘉园小区8幢2单元903室面积为98.3平方米及附带地下车位938号、储藏室71号出售并交付给了原告，首付款金额调整为40万元，余款6万元待办理过户手续后支付。原告当天向被告支付了购房款5万元。经查，案涉安置房已办理了不动产登记证书，原告多次要求被告办理该房屋的过户手续，但被告拒不配合办理，被告的行为已严重违反双方合同约定，侵犯了原告的合法权益，故纠纷成讼。 四被告共同辩称，1.案涉房屋为拆迁取得，系家庭共有财产；2.原告主张的两份房屋买卖协议均属无效，我国《物权法》规定处分共同共有的财产必须经全体共有人同意，否则该处分行为无效，同时《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”以及“未依法登记领取权属证书的”均不得转让，案涉两份协议书都没有被告沈梅香的签字，故合同无效，原告的诉讼请求应当全部驳回。 原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据： 1.2015年9月11日签订的《房屋买卖协议书》、首付款（定金）收条确认书、《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》（复印件）各一份，银行转账凭证2份，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告按约支付了购房首付款35万元的事实； 2.2017年1月3日签订的《房屋买卖协议书》、首付款（定金）收条确认书各一份，拟证明原、被告双方将购房信息进一步确认并重新签订合同，后被告按约交付房屋，原告按约支付购房款40万元的事实； 3.《通知函》及EMS快递邮寄面单、签收记录、通话录音记录各一份，拟证明四被告拒绝协助办理房屋过户手续的事实； 4.德清县不动产登记信息查询记录一份，拟证明案涉房屋已于2018年12月14日完成产权登记的事实。 四被告共同质证认为：证据1协议书不符合合法性，没有具体房屋位置且缺乏房屋所有人共同签字，首付款为被告姚阿国一人收取，其余三被告并不知情，安置协议书真实性无异议，内容明确说明安置人为四被告。证据2真实性无异议，合法性、关联性不予认可，协议书只有被告姚阿国一人签字，合同效力不能延及其他被告，且购房款均是被告姚阿国收取。证据3真实性无异议，关联性有异议，仅通知了被告姚阿国，其余三被告并不知情。 四被告未提交任何证据。 本院依法进行审核认为，原告提交的上述证据均符合有效证据要件，能够证明其待证事实，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下： 2011年7月27日，被告姚阿国与德清县武康镇宋村村村民委员会签订《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定由宋村村委会对被告姚阿国的房屋实施拆迁，被告姚阿国自愿选择产权调换方式作为房屋拆迁补偿安置形式，分得位于西侧的规划地块内安置房屋三套，安置人员为四被告。2015年9月11日，被告姚阿国与原告陆洪亮签订《房屋买卖协议书》一份，约定“甲方（即被告姚阿国）自愿将其中90平方米（具体房屋面积以卖方房屋拆迁安置协议中分得屋面积为准）出售给乙方（即原告陆洪亮）”，房屋总价46万元，由原告先支付首付款35万元，剩余购房款11万元待办理房屋产权过户手续后7日内付清等内容。双方还补充约定，“待甲方拆迁安置房屋交付后，重新签定购房协议，将房屋具体地址、楼层补至购房协议中”。被告宣国飞、被告姚彬作为房屋共有产权人在协议书上签字确认。 2017年1月3日，原告与被告姚阿国再行签订《房屋买卖协议书》，确定买卖房屋坐落于欣宋嘉园小区8幢2单元903室，建筑面积为98.3平方米，（附带地下车位938号和储藏室71号），房屋总价46万元，首付款40万元在签订协议后7日内支付给被告姚阿国，剩余购房款6万元待房屋产权过户至原告名下后30日内付清。双方另约定，案涉房屋产权证办出后，经原告请求，被告需在30日内无条件协助原告办理过户手续。若被告超过30天不协助原告办理过户手续的，视为被告违约，原告有权要求被告履行协议，并有权要求被告支付违约金30万元。被告姚阿国代被告宣国飞、被告姚彬在“房屋共有产权人”处签字确认。合同签订后，原告按约支付40万元首付款，并对房屋进行了装修，现已入住一年多。2018年12月14日，案涉房屋产权登记手续办理完毕，权利人登记为被告沈梅香、被告姚彬、被告姚阿国。2019年1月31日，原告通知四被告要求在30日内配合其办理过户手续，未果。原告诉至本院。 本院认为，原告主张的两份《房屋买卖协议书》虽缺乏四被告共同签字，但经本院查明，上述协议书签订时，案涉房屋未进行产权登记，而《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》系被告姚阿国与宋村村委会签订，原告有理由相信被告姚阿国有权代表其他安置成员签订合同并行使处分权。加之协议书签订后案涉房屋已经交付，并由原告装修完毕及使用至今，四被告现主张合同无效有违诚实信用原则。故两份《房屋买卖协议书》应属有效，四被告均应当受到协议书的约束。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”四被告关于被告沈梅香没有签字、购房款仅由被告姚阿国一人收取故合同无效的抗辩理由，不符合合同无效之法定情形，本院不予采信。原告与四被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，应予保护，双方当事人均应当按约履行合同义务，现原告已支付购房首付款，案涉房屋业已完成产权登记，四被告应当按约协助原告办理房屋过户手续。四被告未及时履行协助义务，引起本案讼争，应承担相应民事责任。故原告要求四被告协助过户的诉讼请求，本院予以支持。另《房屋买卖协议书》约定被告如不及时协助办理产权过户手续，原告有权要求支付违约金30万元，原告据此要求四被告按合同约定支付违约金10万元，本院认为，原告主张的违约金金额过分高于造成的损失，综合考虑案涉房屋完成产权登记时间、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本院将违约金数额酌定为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陆洪亮与被告姚阿国分别于2015年9月11日、2017年1月3日签订的两份《房屋买卖协议书》合法有效； 二、被告姚阿国、被告宣国飞、被告姚彬、被告沈梅香自本判决生效之日起十五日内协助原告陆洪亮办理坐落于德清县房屋的产权变更登记手续； 三、被告姚阿国、被告宣国飞、被告姚彬、被告沈梅香自本判决生效之日起十五日内支付原告陆洪亮违约金20000元； 四、驳回原告陆洪亮其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，财产保全费1020元，两项合计2170元，由原告陆洪亮负担1736元，被告姚阿国、被告宣国飞、被告姚彬、被告沈梅香负担434元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 杨 静 二〇一九年六月六日 法官助理严月辉 书记员 沈佳丽