山西省吕梁市××区人民法院民事判决书（2019）晋1102民初977号原告：温还荣，男，汉族，吕梁市人。委托代理人：王亚峰，山西翰儒律师事务所律师。委托代理人：刘腊梅，山西翰儒律师事务所实习律师。被告：吕梁锦绣物业服务有限公司法定代表人：白建林职务：总经理住所地：离石区七里滩村锦绣苑小区委托代理人：张发武，离石区滨河街道办法律服务所法律工作者。委托代理人：范彩云，女，汉族，1965年6月6日生，山西省吕梁市××区人，居民身份证号码：×××，系公司员工。原告温还荣诉被告吕梁锦绣物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温还荣及委托代理人王亚峰、刘腊梅被告法定代表人白建林及委托代理人张发武、范彩云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年签订的《门面房租赁协议》，被告统一租赁原告所有的三处门面房，按年支付租金。被告承租的原告所有的××里面房97.2平方米，租赁时间为2011年9月1日至2021年8月31日共计10年，租赁费为第1-3年为每平方米每天0.85元，第4-6年为每平方米每天0.95元，每年9月10日前支付下一年度租金。但被告向原告支付了前三年年的租金90468元，自2014年9月1日开始再未支付租金，原告2016年7月22日依法向被告发出了《解除租赁合同通知书》，同日被告签收，但一直未向原告交还房屋也未支付拖欠租金。截至2019年4月1日共拖欠租金160093.26元。被告分别承租的原告所有的4号门面房47.7平方米和155.9平方米，租赁时间为2011年9月1日至2021年8月31日共计10年。租赁费为第1-3年为每平方米每天0.67元，第4-6年为每平方米每天0.77元，每年9月10日前支付下一年度租金。被告自2015年9月1日开始拖欠租金，2016年9月被告单方解除租赁合同，将商铺钥匙交付给原告。截止到被告2016年9月1日交付房屋之日，共欠租金57221.78元。以上三处商铺共欠租金217315.04元。被告无故拖欠租赁合同的行为已严重违约，为此原告要求被告在支付拖欠租金的同时承担违约金46444.29元（违约金以银行同期贷款利率计算，从欠付租金之日暂计至2019年4月1日）及至实际履行完毕之日止的违约金。请求：一、判令被告支付房屋租金217315.04元，并承担违约金46444.29元（违约金以银行同期贷款利率计算，从欠付租金之日暂计至2019年4月1日）及至实际履行完毕之日止的违约金，共计263759.33元；二、本案诉讼费由被告承担。被告吕梁锦绣物业服务有限公司辩称：原告温还荣与我方签订的97.2的这一处房子的合同是无效的，不应当受到法律保护。原、被告的协议是2011年9月1日签订的8号门面房，但是原告并没有交付过钥匙，没有交付的原因是该房内放置本村冯龙的活动房，而且门是冯龙锁着了。合同已经签了但是原告一直没有把房屋交付被告。所以说原告与被告关于该房子的租赁协议是无效的；原告要求被告支付房租承担违约金的理由不能成立，该房一直没有履行交付房屋的程序，而且控制方也不是原告，原告所说的单方解除合同不是事实。我们给了原告2011年第一年的房租。2016年7月20日原告已经向被告物业公司发出了解除租赁合同通知书，发出后物业公司也签收也认可，这要说明在原告发出的时间也就等于双方已经把原来的协议解除了。原告现在索要以前的租金和利息理由更不能成立；原告解除合同以后又和第三人郝瑞生签订了合同。原告温还荣所说的4号门面房47.7平方米和155.9平方米房子，2015年至2016年租赁费的计算方式不认可。2016年9月1日，被告与原告温还荣解除合同，2015年9月1日至2016年原告直接把债权转移给了第三人郝瑞生，原告请求的租赁费第三人郝瑞生已给付了原告。经审理查明：2011年原告温还荣与被告吕梁锦绣物业服务有限公司签订《门面房租赁协议》：协议约定，一、原告温还荣将其所有的面积为47.7㎡的2700元/㎡、面积为155.9㎡的2700元/㎡的4号门面房和面积为97.2㎡的4000元/㎡的8号门面房出租给被告吕梁锦绣物业服务有限公司。二、门面房按照第一年至第三年、第四年至第六年、第七年至第十年、三个年度等级计算，原告出租门面房按照购房价格确定每平方米每年租赁费，购房价4000元/㎡--0.85元/日，购房价2700元/㎡--0.67元/日，每个等级年度上浮0.1元。第一次支付第一年的租金分别为11665元、38125.3元、30156.3元。三、原告将门面房交被告统一出租后，第二年度不再向被告缴纳物业管理费用。四、门面房出租期自2011年9月1日到2021年8月31日（2011年5月8日至2011年8月31日）为装修期，装修期间原告不收取租赁费。五、门面房租金被告按年度支付，每年9月份10号前由被告支付原告。合同签订后，面积为97.2㎡的4000元/㎡的8号门面房内堆放着施工方的活动房等物品，因房屋实际被施工队占领，未能实际交付被告，该合同实际未履行。2016年7月22日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，被告法定代表人白建林在该通知上签名。2011年9月1日，被告吕梁锦绣物业服务有限公司与吕梁市博思商业贸易经营有限公司（以下简称博思公司）签订《门面房整体租赁合同》，被告将坐落于七里滩村共计5564.27㎡租赁给博思公司，租期从2011年9月1日起至2021年8月31日止，年租金1430290元，博思公司于每年9月份一次性向被告交清当年的租金。合同期限内，博思公司每3年租金在原有基础上0.1元/平米向被告递增。2016年9月1日起，原、被告解除了面积为47.7㎡的2700元/㎡、面积为155.9㎡的2700元/㎡的4号门面房租赁合同。被告称2015年9月1日至2016年9月1日的租赁费转移给了第三人郝瑞生，第三人郝瑞生已给付了原告，但原告不予认可，称租赁费已给付至2015年9月1日。被告吕梁锦绣物业服务有限公司向本院提供“2015锦绣物业门面租赁费发放表”和“锦绣物业业主租金发放明细表”。其中“2015锦绣物业门面租赁费发放表”载明，还欠温还荣4#门面租赁费13406（面积47.7）元、43816（面积155.9）元。“锦绣物业业主租金发放明细表”载明，温还荣开元灯饰应领房租总额13406元，贷款13406元。温还荣如鱼得水应领房租总额43816元，贷款13406元，但未有具体时间，原告对此不予认可。以上事实，有原、被告举证、质证的证据和原、被告的陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案为租赁合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告辩称把债权转移给了第三人郝瑞生，但依被告现提供的证据无法予以证实被告的主张，也无法证实2015.9.1-2016.9.1期间的租赁费已给付原告，被告应承担举证不利的后果，故被告应支付的租赁费为0.77元/日×（47.7㎡+155.9㎡）×365天=57221.78元。原告主张的8号97.2㎡的门面房，原告应当按照约定将租赁物交付被告，但因该房内堆放施工方的物品，租赁物未实际交付被告，导致该合同未实际履行，故原告的该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吕梁锦绣物业服务有限公司在本判决生效之日起三十日内给付原告温还荣租赁费57221.78元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决规定期间支付金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5256元，减半收取，由被告吕梁锦绣物业服务有限公司负担657元，由原告负担1971元。如不服本判决，应在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判员 薛宁柱 二0一九年六月十三日书记员 武 力