云南省丘北县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2626民初812号原告：张圣钢，男，1978年6月6日生，壮族，住丘北县，现住丘北县。委托诉讼代理人：王艳华，云南晨羿律师事务所执业律师。特别授权。被告：李惠琼，女，1955年8月10日生，汉族，住丘北县，现住丘北县。委托诉讼代理人：缪希林，男，1953年3月6日生，汉族，住丘北县，现住丘北县，系李惠琼丈夫。特别授权。被告：王长云，男，1956年7月7日生，汉族，住丘北县，现住丘北县。被告：彭徐惠，女，1962年5月20日生，汉族，住丘北县，现住丘北县。原告张圣钢与被告李惠琼、王长云、彭徐惠案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张圣钢及其委托诉讼代理人王艳华、被告李惠琼及其委托诉讼代理人缪希林、被告王长云、被告彭徐惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张圣钢向本院提出诉讼请求：一、请求判决停止执行位于丘北县的房屋产权，并解除查封扣押；二、请求判决确认位于丘北县的房屋产权属于原告张圣钢所有，并由被告王长云、彭徐惠协助原告张圣钢办理过户手续；三、本案案件受理费由被告李惠琼、王长云、彭徐惠共同负担。事实和理由：丘北县人民法院于2019年1月14日作出（2018）云2626民初98号民事调解书，确认由被告王长云、彭徐惠（被执行人）支付给被告（申请执行人）李惠琼借款270,747元。裁判文书生效后，被告李惠琼依法申请执行，在执行过程中丘北县人民法院于2019年2月25日作出（2019）云2626执106号之六执行裁定书，裁定：“查封被执行人彭徐惠、王长云所有的位于丘北县【丘国用（2012）第9328号、丘北房权证（2012）字第00019720号】的房产，期限三年。”原告张圣钢在办理该房屋产权过户手续过程中知道该房产已被查封，后于2019年3月19日向丘北县人民法院申请执行异议，贵院于2019年3月22日作出（2019）云2626执异三号执行裁定书，裁定：驳回张圣钢的异议请求。原告张圣钢与被告王长云、彭徐惠于2017年7月10日经协商一致签订了房屋买卖合同，约定：“1、两被告自愿将坐落于丘北县共同共有的房屋产权出售给原告张圣钢（该房产证载建筑面积为三层共计206.04平方米）；2、该房产出售总价为106万元；3、付款方式为：签订本合同时支付定金10万元，其中该房产在银行抵押的50万元借款由原告张圣钢负责偿还（该房产在银行抵押的借款实际为70万元）；3尾款46万元由原告张圣钢于2017年9月10日前付清。”双方签订合同后，原告分别于2017年7月11日支付给两被告房款定金10万元，于2017年9月8日支付给两被告房屋尾款46万元，后两被告将该房屋实际交房给原告使用，原告对该房进行装饰装修并入住管理至今。期间，原告张圣钢按合同约定每月将自己应负责向银行偿还借款50万元份额的款项用微信转账给被告方。2018年3月29日原、被告双方针对该房产在银行抵押的70万元借款签订了《共同赔款合同》约定：该房产向银行抵押的借款70万元，由原告张圣钢继续按照双方签订的房屋买卖合同约定承担50万元银行借款的债务份额；由被告王长云、彭徐惠承担20万元银行借款的债务份额。同时约定双方应当在2018年7月20日前将该70万元的银行借款进行清偿。该共同赔款合同约定向银行清偿借款期限到期后，因被告王长云、彭徐惠没有能力凑足其应当向银行偿还的借款份额20万元，故导致该房产一直未能进行过户登记。原告为保障自身合法权益。于2019年3月4日向被告方转账50万元，用于自己应当负担向银行偿还50万元的债务份额。但被告方仍没有负担其应当向银行偿还20万元债务份额，经双方于2019年3月4日协商由原告借款219,400元给被告王长云、彭徐惠用于偿还该房产向银行抵押的借款本息，并签订了《借款合同》，后向银行结清了该房产的所有抵押借款。综上，原告张圣钢与被告王长云、彭徐惠签订的《房屋买卖协议》合法有效，另依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，本案中涉案房屋虽然没有办理产权过户登记手续，但是原告已依协议约定向两被告支付价款，并实际占有标的物至今，原告在购买该房产的过程中并没有过错，故人民法院不得查封该财产。为维护原告合法权益，特诉诸贵院。李惠琼辩称：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的内容看，人民法院不得执行查封被执行人已经出卖给买受人的不动产必须同时满足和具备以下四个条件：一是被执行人与买受人已就不动产买卖达成协议，签订了合法有效的书面买卖合同；二是买受人已经实际合法占有所买受的不动产；三是买受人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；四是买受人对未办理不动产产权过户手续没有过错。从时间上分析，以上四个条件应发生在人民法院查封之前，从内容上分析，以上条件必须同时具备和满足，缺一不可。即买受人购买不动产但未办理过户手续登记情况下，必须要满足支付全部价款、实际占有、没有过错等条件，才能对抗法院的执行查封行为。本案是否符合该法律规定的情形，客观上看王长云、彭徐惠与被答辩人张圣钢双方就本案争议不动产虽然已达成买卖协议，但购房款未付清。贵院于2019年2月25日查封该争议的房屋，但被答辩人张圣钢在2019年3月14日才付清购房款，已违反了上述法律规定。所以被答辩人张圣钢必须以合法占有为基础前提，但其实际是非法占有该不动产，因其未到不动产登记部门办理过户手续，有严重的过错责任，贵院不能采信和支持，应依法驳回其诉讼请求。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一十七条规定，贵院依照该法律规定查封该房屋是正确的没有过错存在，所查封该房的房屋权属依然隶属于王长云、彭徐惠所有，被答辩人张圣钢的请求无法律依据，贵院同样不予采信及支持，应予驳回其诉讼请求。三、根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，答辩人李惠琼对查封该房未申请保全，没有义务支付被答辩人的诉讼费，若属于答辩人向法院申请对该房实施保全，给保全财产造成损失的，不但有义务承担诉讼费，还要支付所保全的损失费。所以被答辩人提出要求支付诉讼费一事无法律依据，贵院亦不能采信，应予驳回其诉讼请求。综上所述，1、根据《物权法》第九条之规定：“不动产权物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未办理登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不可登记。”王长云、彭徐惠出卖给被告答辩人张圣钢的房屋未依法到不动产登记部门办理变更、转让、登记手续，双方买卖行为结果不发生法律效力，物权未发生转移，被答辩人未享有该物权，法院查封正确，没有过错。2、根据《城市房地产管理办法》第六十条之规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”当事人签订土地、房屋权利转让的协议书后，可以按照约定持转让协议向不动产登记部门申请预告登记备案手续，对符合预告登记条件的，不动产登记部门应当将相关事项记载于不动产登记薄，并向申请人颁发预告登记证明。但被答辩人张圣钢与王长云、彭徐惠未依法到不动产登记部门办理预告登记手续，导致该房屋被法院查封，其有严重的过错责任。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定：“已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的规定交付执行。”被答辩人张圣钢与王长云、彭徐惠为对抗法院的查封于2019年3月4日由被答辩人张圣钢支付购房款人民币伍拾万元（￥500,000元）整，被王长云、彭徐惠用于赔还银行抵押贷款，取出该房屋权利证书，此行为是错上加错。上述条款明确规定，剩余价款必须交由人民法院作为执行款，所以被答辩人提出的诉讼请求贵院无法律依据采信，应当驳回其诉讼请求。4、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第五条之规定：“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准，权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院发生的法律文书所确定的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”上述条款已明确规定以权属证明为准，被答辩人张圣钢认为该房已被实际占有，请其出示该房的权利证书。若出示不了就说明被答辩人是非法占有，其行为不受法律保护，贵院不能支持和采信，应予驳回其诉讼请求。5、根据上述被答辩人多次的过错责任，贵院是绝对不能对该房解除查封的，若要获得该房的解封，被答辩人所作出的补救措施只有一条，将答辩人（申请执行人）申请的执行款交由法院执行，其才能依法获得该房的解封，该案的发生和发展最终是执行款要有结果。所以，根据相关法律规定，这一结果是被答辩人张圣钢及王长云、彭徐惠的最佳选择结果。为维护法律的尊严和答辩人的合法权益，望贵院依法公正审理判决，请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求，该案诉讼费由被答辩人承担。王长云、彭徐惠辩称：房子是2017年7月10日就卖给原告了。我们2016年建厂借用石场，搬迁过去后本应该换证但是石场没有盖章，后面石场停了被人逼债，我们把房子卖给张圣钢。原告先支付10万元，后支付46万元，最后支付50万元。我们卖给原告的是毛坯房。我们和李惠琼借这笔钱之前就已经把房子卖给原告了，既然在借款之前就已经把房子卖给了原告，我们请求得到李惠琼的原谅，不要再申请查封这栋房屋，不要再找原告的麻烦。现在政府已经允许我们继续经营石场，我会尽快赔款欠李惠琼的20万元。张圣钢向本院提交下列证据：一、身份证复印件，证明原告的身份信息及具有适格的诉讼主体资格。二、1.《房屋买卖合同》、2.收据及银行交易流水,证明：1.原、被告签订《房屋买卖合同》被告将其房屋出售给原告；2.原告于2017年7月11日交付定金100,000元；3.原告于2017年9月8日银行转账及现金支付分别向被告转账400,000元、现金60,000元，共计460,000元。三、1.《共同赔款合同》、2.《还款流水》及存款凭证、3.《收据》、《借款合同》，证明：1.原告与被告2018年3月29日签订《共同还款合同》约定房屋贷款700,000元，原、被告分别承担500,000元、200,000元，于2018年7月20日共同向银行赔还；2.该合同签订后，原告将500,000元贷款利息，按每月3,600元支付至王长云账户内，由王长云向银行赔还，共支付19,400元；3.被告无力偿还银行贷款，原告为办理过户手续，于2019年3月4日与被告协商一致后，由原告一次性向被告支付尾款，并由原告借款200,000元给被告后，由被告一次性偿还剩余贷款后将《他项权证》解除抵押。四、1.电费缴纳记录、2.水费缴纳记录、3.装修费支出、4.照片、5.国有土地使用证、房屋所有权证，证明：1.原告于2018年4月起按月以王长云的名义缴纳新城区新农贸市场户号为2101282790号电费至今；2.原告缴纳王长云名下317129号水表的水费部分记录；3.原告购买房屋后装修房屋，至2018年9月8日止支出相应工费及材料款的事实；；4.原告购买房屋后，将一楼铺面租给张丽萍，租期为2017年9月18日至2018年9月17日止；5.原告装修在涉案房屋内居住至今；6.涉案房屋的权属证书。五、1.丘北县人民法院（2019）云2626执106号之六执行裁定书、2.丘北县人民法院（2019）云2626执异3号执行裁定书，证明本案涉案房屋被查封，执行异议被驳回。经质证，被告李惠琼对第一组证据无异议；对第二组证据认为应该根据合同到相关部门办理预告登记手续；对第三组证据中的《还款流水》无异议，但认为未按合同约定的时间支付；对第四组证据无异议；对第五组证据无异议，但认为房屋是王长云、彭徐惠的，而不是张圣钢的，因双方没有办理过户手续，法院查封无过错。被告王长云、彭徐惠对原告所举证据无异议。李惠琼向本院提交下列证据：一、民事起诉状，证明李惠琼与王长云、彭徐惠民间借贷纠纷一案，李惠琼向人民法院提起诉讼；二、民事调解书，证明王长云、彭徐惠自愿偿还李惠琼借款270,747元；三、申请执行书，证明因王长云、彭徐惠不履行还款义务，李惠琼向人民法院申请执行；四、情况说明，证明王长云、彭徐惠自愿用拥有的法院执行款100余万元作为履行李惠琼的本息。经质证，原告张圣钢对第一、二、三组证据的证据三性无异议，但认为原告提起本诉是因原告对执行不服，不能用于反驳原告的证据使用；对第四组证据，认为不清楚该情况说明如何形成，显然属于李惠琼和杨艳单方制作的，不能对抗和反驳原告的诉请。被告王长云、彭徐惠对张圣钢所举证据未提出异议。被告王长云、彭徐惠未提交证据。对当事人各方无异议的证据本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院确认如下：原告所举第二组证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，能证明原告拟证事实；原告所举第三组证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，能证明原告拟证的1、3点事实及原告分别于2018年4、5、6月份每月向彭徐惠银行账户内转款3,600元、10月19日向彭徐惠银行账户内转款5,000元。被告李惠琼所举第一、二、三组证据均来源合法、客观真实、与本案具有关联性，能证明李惠琼拟证的事实，第四组证据是李惠琼及杨艳自行陈述不具有客观真实性，且与本案不具有关联性，不能证明本案事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：原告张圣钢与被告王长云、彭徐惠于2017年7月10日签订房屋买卖合同，约定：王长云、彭徐惠将其坐落于丘北县锦屏镇新城区农贸市场5幢83B号房屋出卖给张圣钢，价款为1,060,000元，签订合同时支付定金100,000元，该房屋有50万元贷款转由张圣钢偿还，尾款460,000元于2017年9月10日前付清，并承担138,000元利息，在8月20日前付清则不收取利息。合同签订后，张圣钢于2017年7月11日支付王长云、彭徐惠10万元，2017年9月8日支付王长云、彭徐惠460,000元。王长云、彭徐惠将还是毛坯房的83B号房屋交付张圣钢，张圣钢将该房装修好后，于2018年7月20日入住。2018年3月29日彭徐惠与张圣钢签订《共同赔款合同》，约定张圣钢所购买的新城区农贸市场内83B号房屋抵押农村信用社的贷款700,000元彭徐惠承担200,000元、张圣钢承担500,000元，双方同意于2018年7月20日赔款，违约一方将承担700,000贷款所产生的利息及一切费用。该合同签订后，张圣钢于2018年4、5、6月份每月转账给彭徐惠3,600元，2018年10月份转账给彭徐惠5,000元，共计15,800元。2019年1月7日李惠琼向法院起诉王长云、彭徐惠民间借贷纠纷，经本院主持调解，双方达成协议由王长云、彭徐惠于2019年1月15日前偿还李惠琼借款本息270,747元。本院向双方送达了调解书。因王长云、彭徐惠逾期未按协议偿还借款，李惠琼于2019年1月16日申请执行，本院于2019年2月25日作出（2019）云2626执106号之六执行裁定书，裁定“查封被执行人彭徐惠、王长云所有的位于丘北县[丘国用（2012）第9328号、丘北房权证（2012）字第00019720号]的房产，期限三年”。2019年3月4日彭徐惠、王长云与张圣钢签订借款合同，约定张圣钢贷给王长云、彭徐惠219,400元，于2019年3月4日交付。同日，张圣钢代王长云、彭徐惠偿还了本案房屋的抵押贷款700,000元。双方在办理该房屋的过户手续时，发现该房屋已被法院查封。2019年3月19日张圣钢向本院提出执行异议，本院于2019年3月22日裁定驳回张圣钢的异议请求。故张圣钢提起本诉。本院认为，对案外人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该执行标的，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决驳回诉讼请求。本案中，张圣钢与王长云、彭徐惠签订的房屋买卖合同对涉案房屋的贷款未约定偿还时间，张圣钢虽按合同约定支付了560,000元房款，并装修入住了该涉案房屋，但双方签订的共同赔款合同，对涉案房屋贷款约定了偿还时间，即2018年7月20日，张圣钢未按约定的时间偿还其应承担的500,000元贷款，直至本院于2019年2月25日对该房屋采取了查封的强制措施后的2019年3月4日才偿还了该笔贷款，即张圣钢既未按合同约定的时间履行完付款义务，也未在本院采取强制措施前付清房屋价款，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，该涉案房屋尚未办理产权过户登记手续，可以对该涉案房屋采取查封的强制措施。故张圣钢在涉案房屋被本院采取查封的强制措施后才付清该房屋的价款，且不能举证证明是在不知晓该房屋已查封的情况下支付的，有对抗本院执行措施之嫌，不应认定为对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其第一项诉讼请求本院不予支持。不动产物权尚未登记的，当事人可以请求人民法院确权，不动产物权已经登记，需要变动物权人的，应当申请不动产登记管理部门变更登记，不能通过司法确权。司法权干涉行政权只有通过行政诉讼程序实现。本案中涉案房屋登记的权利人为王长云、彭徐惠，且已被本院裁定查封，故不能确认为张圣钢所有，王长云、彭徐惠是因本院查封了该房屋客观上不能协助张圣钢办理产权过户手续，而非拒绝协助张圣钢办理，因此，张圣钢的第二项诉讼请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下：驳回张圣钢的诉讼请求。案件受理费100元，由张圣钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  刘 伟审 判 员  黄全苹人民陪审员  郭文芳二〇一九年六月十八日书 记 员  陈思思