【民事判决书】?案号?贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终3037号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓林源，男，1964年9月30日出生，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：聂程，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201411334981。委托诉讼代理人：郭倩，贵州宏贯律师事务所实习律师，实习证号：2301181121667。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州黎明之光酒店有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区见龙洞路118号。法定代表人：李旺。委托诉讼代理人：张旭，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201210573897。委托诉讼代理人：柴元盛，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：1520120171D011552。上诉人（原审被告、反诉原告）：李程武，男，1979年11月28日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：张旭，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201210573897。委托诉讼代理人：柴元盛，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：1520120171D011552。被上诉人（原审第三人）：陈正林，男，1958年1月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人邓林源因与上诉人李程武、贵州黎明之光酒店有限公司（以下简称黎明之光酒店）、被上诉人陈正林房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初12099号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人邓林源向本院提出上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判被上诉人李程武、黎明之光酒店向上诉人邓林源支付违约金至房租、物业费、水电费实际还清之日止，驳回被上诉人李程武、黎明之光酒店在原审中提出的第一项、第三项的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人李程武、贵州黎明之光酒店有限公司承担。事实及理由：案涉《房屋租赁合同》第十七条约定“租赁期间，如有政府或经正常合法程序审批的拆迀行为，双方协商解决”系对租赁期间出现政府拆迁行为的特别约定。原审判决仅依据案第十六条“租赁期间，如甲方却需收回房屋自用或其他原因影响到乙方不能正常经营时，必须提前6个月书面通知乙方，双方协商一致后解除合同，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算，同时甲方应支付乙方房屋装修等所产生的一切费用”的约定认定邓林源有书面通知李程武的义务属于认定事实严重错误。案涉租赁合同因政府拆迁无法履行，邓林源、被上诉人也早就政府拆迁事由进行了协商，邓林源没有书面通知的义务。邓林源与黎明之光酒店负责人陈春颖之间的邮件及黎明之光酒店与贵州双龙航空港置业有限公司签订的《搬迁补偿协议书》可知邓林源早已将政府拆迁事宜告知被上诉人黎明之光酒店、李程武，无需多此一举的给黎明之光酒店发送正式的书面通知。其次，李程武、黎明之光酒店搬出案涉房屋前已8月余未缴纳租金，邓林源有权解除合同并要求其承担违约责任，李程武、黎明之光酒店对应当支付占用期间的占用费、水电费、物管费的事实也无异议。其三，案涉一楼一次性补贴远远低于十五年的租金，原审判决认定一楼一次性补贴涵盖了15年的房租，属于事实认定错误。签订《房屋租赁合同》时，李程武、黎明之光酒店租赁的房屋需从整栋楼的后面楼梯上楼，能从正面坐电梯上楼将更有利于黎明之光酒店经营和宣传。邓林源为给黎明之光酒店提供便利，将自己使用的门面给予黎明之光酒店使用，黎明之光酒店为感谢邓林源而一次性向其补贴了20万，不应当退还剩余期间的一次性补贴。李程武、黎明之光酒店针对邓林源的上诉提交如下答辩意见：《房屋租赁合同》约定一旦出现影响李程武、黎明之光酒店正常经营的原因，邓林源均需要履行告知义务，该约定的初衷是李程武为了降低经营风险。邓林源在2016年9月8日即知晓案涉房屋可能被征收，但是邓林源并未按照约定履行告知义务。邓林源未履行告知义务，则需要承担违约责任。其次，李程武支付一楼门面一次性补贴20万元对价获得该门面15年的使用权，现案涉房屋被征收，导致李程武、黎明之光酒店不能继续使用案涉门面，理应退还对应期限的一次性补贴。上诉人李程武、黎明之光酒店向本院提出上诉请求：1、依法撤销贵阳市南明区人民法院（2018)黔0102民初12099号民事判决关于判令李程武、黎明之光酒店支付邓林源违约金27397.69元的认定，并依法驳回邓林源的该项诉讼请求。2、依法撤销贵阳市南明区人民法院（2018)黔0102民初12099号民事判决关于邓林源支付李程武、黎明之光酒店违约金26万元的认定，判令邓林源支付李程武、黎明之光酒店违约金人民币652163元；3、依法撤销贵阳市南明区人民法院（2018)黔0102民初12099号民事判决关于邓林源与李程武、黎明之光酒店在抵扣相关费用后邓林源向李程武支付人民币78217.05元认定，改判邓林源在与抵扣相关费用后向李程武、黎明之光酒店支付人民币497777.74元。4、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实与理由一、李程武不应支付邓林源逾期缴纳房租、物业费、水电费的产生的违约金27397.69元。邓林源举示的证据可以看出邓林源在得知案涉房屋面临拆迁后，就未向贵州有色金属和核工业地质勘查局七总队缴纳房屋租金，邓林源在收到贵州有色金属和核工业地质勘查局七总队的《律师函》后才将房屋租金支付给贵州有色金属和核工业地质勘查局七总队，且七总队并未要求被上诉人支付违约金。李程武、黎明之光酒店逾期缴纳房租、物业费、水电费并未给邓林源造成任何损失。一审判决不应当判决李程武、黎明之光酒店承担违约金27397.69元。二、《房屋租赁合同》约定因其他原因造成李程武不能正常经营时，邓林源须提前6个月书面通知上诉人，但到2017年8月25日该租赁场所被强制停水电造成李程武、黎明之光酒店停业，李程武、黎明之光酒店都没有收到邓林源的书面通知，邓林源应承担违约责任。按照约定邓林源应支付的违约金共计为1036000元，扣除被上诉人邓林源的房租、物管费、水电费392163元以及上诉人自愿放弃部分请求，李程武、黎明之光酒店仅请求邓林源再支付违约金26万元。因此，李程武、黎明之光酒店实际主张的违约金为652163元，扣除被上诉人起诉金额392163元后邓林源应再行支付违约金26万元。邓林源针对李程武、黎明之光酒店的上诉提交如下答辩意见：1、李程武、黎明之光酒店自2017年1月1日起已未向邓林源支付房租，从2017年1月1日开始至2017年8月20日李程武、黎明之光酒店拖欠房租、水电费、物管费共计392163元，《房屋租赁合同》约定每季度最后一个月的月底前付清下一季度的租金，李程武、黎明之光酒店未按照合同约定按时支付房租费、水电费、物管费等共计392163元属于严重违约行为，应当承担相应的违约责任。2、本案系政府拆迁行为导致李程武、黎明之光酒店不能正常经营，邓林源不存在违约行为，李程武、黎明之光酒店无权要求邓林源承担任何违约责任。3、李程武、黎明之光酒店当庭认可其与邓林源、陈正林己协商决定由三方各自与政府签订协议，且黎明之光酒店与贵州双龙航空港置业有限公司签订了《搬迁补偿协议书》，贵州双龙航空港置业有限公司已经对黎明之光进行赔偿，并且黎明之光对此予以确认，已不存在损失。四、邓林源为给黎明之光酒店提供便利，将自己的一楼门面提供给黎明之光酒店使用，收取20万元作为补贴，该补贴远远低于案涉一楼年的租金，原审判决认定一楼一次性补贴涵盖了15年的房租，属于事实认定错误，政府行为导致合同目的不能实现，邓林源不应承担返还补贴的义务。综上所述，邓林源依据合同的约定履行了自己的义务，李程武、黎明之光酒店严重违约，应当承担违约责任，本案中解除合同的根本原因不是邓林源的违约导致，而是因政府拆迁原因造成合同事实上无法履行，李程武、黎明之光酒店的诉讼请求无事实及法律依据。被上诉人陈正林未到庭，也没有提交书面答辩意见。邓林源向一审法院起诉请求：1、判令被告李程武向原告支付2017年1月1日至2017年8月20日期间的房租345000元，物业费32867元，水电费14296元，共计392163元；2、判令被告李程武向原告支付违约金23529元（以392163元为计算基数按年利率6%为计算标准，从2017年8月21日起计算至上述费用实际还清之日止，现暂计算至2018年8月21日）；3、判令被告贵州黎明之光酒店有限公司对以上债务承担连带责任；4、诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实，2012年9月3日，本诉原告以贵州鸿申建材有限公司名义与贵州省有色金属和核工业地质勘查局七总队签订租赁南明区见龙洞路120号(后变更为118号)综合楼1-6及附属地面的《房屋租赁合同》，租期为15年，租金每年70万元等进行了明确约定，其后本诉邓林源在本诉李程武、陈正林的参与下于2012年9月5日签订《房屋租赁合同》，邓林源（甲方）将其承租的南明区龙洞路118号综合楼3-6层及附属场地面租赁给李程武（乙方）用于经营使用，租期为15年从2013年1月1日至2027年12月31日止，租金每年48万元，每五年增长5%，租金按季支付，每季度12万元，根据合同约定李程武需要向邓林源支付10万元作为押金，在合同结束后需要退还，同时合同第十六条约定了“租赁期间，如甲方却需收回房屋自用或其他原因影响到乙方不能正常经营时，必须提前6个月书面通知乙方，双方协商一致后解除合同，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算，同时甲方应支付乙方房屋装修等所产生的一切费用。在乙方没有认同或没有得到赔偿时，乙方有权不搬出本址，因为本址物业持有人允许甲方与第三人合作。视为本址物业持有人认同乙方与甲方的合作”该合同涉及的转租行为也经过了贵州省有色金属和核工业地质勘查局七总队的同意。根据该合同约定李程武于2012年9月6日向邓林源支付了10万元押金，邓林源并向李程武出具了押金的收条。在2012年10月16日邓林源又与李程武签订《房屋租赁合同》根据合同约定邓林源将其承租的南明区龙洞路118号综合楼2楼和一楼一通间门面出租给李程武，租期为15年，2楼的年租金为6万元，一楼门面由李程武一次性向邓林源支付20万元的费用获得15年的租赁使用权。合同同样约定了具体的权利及义务。本案在审理中查明，涉案房屋因贵州双龙新区建设需要，在2017年8月25日之后已被实际拆除，在房屋将被拆除之前贵州省有色金属和核工业地质勘查局七总队于2016年9月8日向邓林源即（贵州鸿申建材有限公司）告知因涉案房屋需要依法拆除，书面告知邓林源（贵州鸿申建材有限公司）解除双方于2012年9月3日签订的《房屋租赁合同》并对有关涉及的补偿问题向邓林源告知具体情况，但是直至房屋被实际拆迁前邓林源均未按照与李程武的合同约定向李程武发出过书面的通知，现双方就合同的履行过程中的权利义务问题发生争议遂诉至法院，本诉李程武、贵州黎明之光酒店有限公司在本案审理过程中依法提出了反诉。对于上述事实有贵州鸿申建材有限公司贵州省有色金属和核工业地质勘查局七总队签订的《房屋租赁合同》、邓林源与李程武签订的两份《房屋租赁合同》、邓林源向李程武出具的《收条》、贵州省有色金属和核工业地质勘查局七总队向贵州鸿申建材有限公司发出的《通知》及当事人各方的陈述等证据在卷佐证一审法院依法予以确认。一审法院认为，民事主体在民事活动中应当遵循诚实信用原则，恪守承诺，秉持诚实。本案中，本诉原告（反诉被告）邓林源与本诉被告（反诉原告）李程武签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此在该协议真实有效的情况下，双方均应当恪守承诺，妥善处理和履行相应的权利义务。在本案中对于本诉邓林源所主张的本诉李程武向其支付2017年1月1日至2017年8月20日期间的房租345000元，物业费32867元，水电费14296元，共计392163元的问题，虽然本诉被告（反诉原告）李程武及贵州黎明之光酒店有限公司对于本诉原告所主张的金额皆表示认可，一审法院亦予以确认。但是对于两本诉被告是否还应当向本诉原告支付上述金额的问题，因两本诉被告已经依法提出相应的反诉，因此对于是否还应当向本诉原告支付相应费用及费用的多少的问题需要对本诉与反诉进行综合认定方能确认。对于本诉部分除两本诉李程武及贵州黎明之光酒店有限公司认可的房租、物业费、水电费外对于本诉原告的主张一审法院分述如下：对于本诉原告（反诉被告）邓林源主张的由本诉两被告承担违约金的问题。对于本诉李程武、贵州黎明之光酒店有限公司表示对邓林源所主张其尚欠房租、物管费、水电费共计392163元没有异议，但是对于本诉李程武、贵州黎明之光酒店有限公司是否应当承担违约金的问题，从合同签订的主体来看仅为李程武及邓林源，虽然本诉被告（反诉原告）贵州黎明之光酒店有限公司实际上也使用了租赁房屋，但是并不能直接代替李程武介入或参与到李程武及邓林源之间的房屋租赁合同中来，因此，即使要承担违约金也只能基于合同的相对性由李程武承担。本案中邓林源虽然存在违反合同约定的过错责任，但是因为李程武在双方诉讼前并没有向其提出过权利主张或对尚欠邓林源的费用进行抵消的请求，亦未支付相应的房租、水电、物业费，因此，应承担未支付邓林源相关费用的损失。且李程武未对邓林源所主张的年利率6%提出异议，因此李程武宜从涉案房屋实际不能使用的2017年8月21日开始至反诉人李程武提供反诉的时间即2018年10月10日共计425天，金额总计392163元×6%÷365天×425天=27397.69元的损失，这样既符合法律规定，更符合原被告双方基于合同约定所产生的契约精神，亦符合公平原则。对于反诉部分一审法院分述如下：第一、对于两反诉原告所主张的依法判令被反诉人邓林源支付26万元违约金的诉讼请求。因为邓林源与李程武分别于2012年9月5日、2012年10月16日签订的《房屋租赁合同》且合同的第十六条均规定了：“租赁期间，如甲方却需收回房屋自用或其他原因影响到乙方不能正常经营时，必须提前6个月书面通知乙方，双方协商一致后解除合同，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算，同时甲方应支付乙方房屋装修等所产生的一切费用。在乙方没有认同或没有得到赔偿时，乙方有权不搬出本址，因为本址物业持有人允许甲方与第三人合作。视为本址物业持有人认同乙方与甲方的合作”因此，按照合同约定本诉原告（反诉被告）邓林源应当在得知涉案房屋不能继续使用后计时的将具体情况以书面形式告知本诉被告（反诉原告）李程武，最迟不能晚于房屋不能使用的6个月，而根据贵州省有色金属和核工业地质勘查局七总队于2016年9月8日向贵州鸿申建材有限公司发出的《通知》可以看出，本诉邓林源知晓涉案房屋不能继续使用的时间是在2016年9月，因此，基于诚实信用原则本诉原告（反诉被告）邓林源本应当将涉案房屋不能继续租赁使用的情况及时以书面的形式告知本诉被告（反诉原告）李程武，最迟不能晚于2017年3月，但是根据本案庭审和质证过程中本诉原告（反诉被告）邓林源均未提供相应证据予以证明其已经在2016年9月至2017年3月间的6个月期间通过书面的形式向本诉被告（反诉原告）李程武告知涉案房屋不能使用，并与之协商一致解除合同，因此，在本诉原告（反诉被告）邓林源在没有秉持契约精神履行相应的告知义务时应当根据双方的约定承担违约责任，同时，因为双方在合同中约定违约金为剩余租期租金总额的20%，而对于剩余租期的确定，根据贵州省有色金属和核工业地质勘查局七总队于2017年8月14日向贵州鸿申建材有限公司发出的《通知》可以看出涉案房屋不能实际使用的时间为2017年8月20日，因此对于剩余的租期可以确定为在2017年8月份之后就不能使用，那么截止到双方约定的租期15年届满之日即2027年12月31日共计10年零4个月，根据邓林源与李程武双方签订的两份《房屋租赁合同》载明的房屋年租金分别为48万元、6万元，则两份合同共计的年租金54万元，月租金为540000元÷12月=45000元，因此，根据双方合同约定本诉原告（反诉被告）邓林源向本诉被告（反诉原告）李程武支付的费用为（540000元×10年＋45000元×4个月）×20%=1036000元，而因反诉原告（本诉被告）李程武仅主张26万元的违约金属于自愿放弃多出部分，一审法院从其志愿，故对于反诉原告（本诉被告）李程武的26万元违约金一审法院依法予以支持。第二、对于反诉原告主张判令被反诉人退还反诉人房屋押金10万的问题。根据邓林源于2012年9月6日向李程武出具的押金收条，显示邓林源已经确认收到李程武所支付的押金10万元，符合2012年9月5日李程武与邓林源签订的《房屋租赁合同》第四条的约定即：“租金按季支付：自本合同生效之日起五日内，乙方应支付给甲方押金10万元（在本合同结束后，乙方交清各项经营费用后，甲方要归还给乙方）…”现如今涉案房屋因征收已经被实际拆除，邓林源与李程武双方合同的标的即涉案房屋已经实际灭失，双方合同也不具有继续履行的可能性，而邓林源在知晓涉案房屋即将被拆迁后并没有根据合同约定向李程武发出书面通知，而邓林源在双方合同履行过程中存在重大过错，因此邓林源应当依法向李程武退还所收取的押金10万元。第三、对于反诉原告主张的判令被反诉人退还反诉人一楼一次性补偿金14万元的问题。根据邓林源与李程武于2012年10月16日所签订的《房屋租赁合同》第三条之规定：“租金每年人民币6万元（大写：陆万元整）一楼门面（十五年无房屋）一次性补贴甲方人民币20万元（大写：贰拾万元整）”从该合同条款所表述的意思来看，对于一楼的房屋租金李程武只需要一次性支付20万元就可以连续使用十五年，也就是说这20万元涵盖了一楼门面15年的房租金即李程武向邓林源所支付的20万元也即是一楼15年的房屋租金。而根据涉案房屋李程武实际承租经营的时间来看即2013年1月1日至2017年8月实际使用共计4年零八个月，尚有10年零4个月没有能使用涉案房屋的一楼门面，因此对于未实际得到使用的10年零4月的房租邓林源应当退还李程武，而对于反诉被告邓林源所主张的该“一次性补贴”不应退还的辩称，因该种辩称与合同约定及所指向的内在含义不符，且亦不符合一般交易习惯，因此对于邓林源的该种辩称一审法院依法不予采信。故跟合同约定及合同履行情况得出以下内容：每年租金为200000÷15年＝13333.33元/年，每月租金为13333.33元÷12月=1111.11元/月，即邓林源应当返还李程武的一楼门面租金为10年×13333.33元/年+4个月×1111.11元/月=137777.74元，对于反诉人李程武所主张的140000元多出邓林源应退还租金数额的部分一审法院依法不予支持。综上，本诉原告（反诉被告）邓林源应当向反诉原告（本诉被告）李程武支付的费用为违约金26万元+押金10万元+应退一楼房租137777.74元=497777.74元，而本诉被告（反诉原告）李程武向本诉原告（反诉被告）邓林源支付的费用为房租费、物业费、水电费共计392163元+损失27397.69元=419560.69元，因为上述两个当事人互为债务因此在抵消后本诉原告（反诉被告）邓林源还应当向反诉原告（本诉被告）李程武支付78217.05元的费用。故，根据《民法通则》第三条、第四条、第八条、《中华人民共和国合同》第六十条、第九十九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第八条、第五十一条、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条、第二百四十条之规定，判决：本诉原告（反诉被告）邓林源在本判决生效之日起十日内向反诉原告（本诉被告）李程武支付人民币七万八千二百一十七元五分的费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7536元由本诉被告（反诉原告）李程武承担，反诉费4400元反诉被告（本诉原告）邓林源承担4380元，由反诉原告（本诉被告）李程武承担20元。二审审理过程中，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邓林源提交照片一张，拟证明邓林源同意让渡一楼门面的使用权供黎明之光酒店，对酒店的宣传和经营有积极作用。李程武、黎明之光酒店对照片的真实性无异议，但是该证据不影响邓林源应当将未使用期限内的补贴返还李程武。邓林源提交了QQ邮箱截图若干张，上述QQ邮箱截图显示昵称为chunying-1210（邮箱号码866×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）2016年7月19日发送了《黎明之光酒店设施设备清单》，拟证明李程武、黎明之光酒店早在2016年7月19日即已经知晓案涉房屋拟被拆迁的事实，不需要再履行告知义务。李程武、黎明之光酒店对上述邮件的真实性、合法性、关联性均不予认可，也不认可证明目的。本院对邓林源二审中提交的证据做如下评议：1、双方对照片均无异议，该照片反映的是黎明之光酒店经营场所，与诉争法律关系无关。2、邓林源以昵称为chunying-1210（邮箱号码866×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）于2016年7月19日发送的《黎明之光酒店设施设备清单》为据，主张李程武、黎明之光酒店早在2016年7月19日即已经知晓案涉房屋拟被拆迁的事实，不需要再履行告知义务。李程武、黎明之光酒店对邮件的真实性、合法性、关联性均不予认可，经审查QQ邮箱截图显示866×××＠ｑｑ.ｃｏｍ邮箱的昵称与黎明之光酒店工作人员的微信昵称相同，但仅凭QQ邮箱截图显示邮箱用户的昵称与黎明之光酒店工作人员的微信昵称相同，本院难以认定866×××＠ｑｑ.ｃｏｍ邮箱的使用人为黎明之光酒店的工作人员。其次，即便邮件真实，邮件接收方为贵州省核工业地质勘查局七总队，邮件内容为对黎明之光酒店、天虎网吧（邓林源经营）、洁楠网吧（邓林源经营）设备、设施的价值进行盘点，不单单针对黎明之光酒店设备、设施的价值进行盘点。黎明之光酒店的工作人员不可能、也没有义务越过承租人邓林源向邓林源的出租人贵州省核工业地质勘查局七总队汇报邓林源经营天虎网吧、洁楠网吧的设施设备的价值，邓林源提交的QQ邮箱截图不能实现其已经履行告知义务的证明目的，本院对QQ邮箱的截图的证明力不予采纳。经二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的其余事实依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点有三个：第一、李程武是否应当承担逾期支付房租、水电费、物管费的产生的违约金；第二、邓林源是否已经履行告知义务，应否因未履行告知义务支付26万元违约金；第三、邓林源是否应将一楼门面尚未实际使用的10年零4个月的租金退还李程武。关于李程武是否应当承担逾期支付房租、水电费、物管费产生违约金的问题。一审判决依据合同的相对性原则认定《房屋租赁合同》的承租人为李程武，并判令李程武承担承租人义务并无不当。李程武对邓林源所欠付2017年1月1日至2017年8月20日期间的房租345000元，物业费32867元，水电费14296元，共计392163元的事实并无异议。邓林源主张违约金应从未实际使用房屋之日（2017年8月21日计算至上述费用实际付清之日，李程武、黎明之光酒店则认为不应当支付违约金。本院认为，李程武、邓林源2012年9月5日签订的《房屋租赁合同》约定每季度最后一个月的月底前付清下一季度的租金，李程武、黎明之光酒店未按照合同约定按时支付房租费、水电费、物管费等共计392163元属于违约行为，应当支付违约金。一审判决将违约金的截止日期确定为2018年10月10日于法无据，李程武应当按照年利率6%的标准自2017年8月21日计算违约金至实际付清上述费用之日。关于邓林源是否已经履行告知义务，应否因未履行告知义务支付26万元违约金的问题。《房屋租赁合同》第十六条约定租赁期间，如邓林源需收回房屋自用或其他原因影响到李程武不能正常经营时，必须提前6个月书面通知邓林源，双方协商一致后解除合同，邓林源应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。上述约定系当事人的真实意思表示，各方理应恪守约定，诚实信用的履行义务，邓林源提出的不需要再履行告知义务的上诉理由明显不能成立。此外，一审判决以邓林源2016年9月即知晓涉案房屋不能继续使用，邓林源并未按照《房屋租赁合同》的约定履行告知义务及李程武仅主张违约金26万元为由，判令邓林源支付违约金26万元合法、有据，本院予以维持。关于邓林源是否应将一楼门面尚未实际使用的10年零4个月的补贴退还李程武的问题。本院认为，邓林源、李程武2012年10月16日签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“租金每年人民币6万元（大写：陆万元整）一楼门面（十五年无房屋）一次性补贴甲方人民币20万元（大写：贰拾万元整），”可见李程武向邓林源所支付的20万元是一楼15年的房屋租金。李程武仅实际使用2013年1月1日至2017年8月共计4年零八个月的时间，尚有10年零4个月没有能使用涉案房屋的一楼门面，原审判决判令邓林源将剩余未使用一楼门面10年零4个月的房租137777.74元并无不当，本院予以维持。此外，双方对邓林源退还李程武押金10万元均无异议，本院依法予以维持。综上，邓林源关于违约金应计算至逾期支付的房租、物管费、水电费实际付清之日的上诉理由成立，本院对该项上诉请求依法予以支持。邓林源的其余部分上诉请求不能成立，本院不予支持。李程武的上诉理由均不能成立，本院李程武的上诉请求予以驳回。综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当。本院予以纠正。根据《民法通则》第三条、第四条、第八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初12099号民事判决；二、李程武于本判决生效之日起十日内支付邓林源2017年1月1日至2017年8月20日的房租345000元、物管费32867元、水电费14296元，共计392163元及违约金（违约金以392163元为基数，从2017年8月21日计算至上述费用实际还清之日）；三、邓林源于本判决生效之日起十日内一次性退还李程武押金100000元；四、邓林源于本判决生效之日起十日内一次性退还李程武违约金260000元；五、邓林源于本判决生效之日起十日内一次性退还李程武一楼门面租金137777.74元；六、驳回邓林源的其余诉讼请求；七、驳回李程武、贵州黎明之光酒店有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7536元由李程武承担，反诉费4400元邓林源承担4380元，由李程武承担20元。邓林源缴纳的二审案件受理费3650元，由邓林源负担。李程武、贵州黎明之光酒店有限公司缴纳的二审案件受理费485元，由李程武、贵州黎明之光酒店有限公司负担本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇一九年六月六日书记员 余琼敏