广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1972民初17791号原告：车伟程，女，1983年12月23日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：黎娇燕，广东润广律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁，广东润广律师事务所律师。被告：麦锐光，男，1985年2月6日出生，汉族，住广东省东莞市。第三人：东莞市高原房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇港口路商住区G栋132号，统一社会信用代码为91441900696429090R。法定代表人：龚庆宏。原告车伟程与被告麦锐光、第三人东莞市高原房地产经纪有限公司（以下简称高原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，本案依法适用普通程序，由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员何淑贞、卢宇炜组成合议庭进行审判，于2019年5月29日公开开庭进行了审理，原告车伟程及其诉讼代理人黎娇燕到庭参加诉讼，被告麦锐光、第三人高原公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告车伟程向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告、第三人于2018年8月14日签订的编号GY0000016《房地产买卖合同》；2.被告麦锐光返还原告车伟程购房款定金300000元及利息（以300000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从《房地产买卖合同》解除之日起计至还清之日止）；3.被告麦锐光向原告车伟程支付违约金1078000元；4.被告麦锐光向原告车伟程赔偿居间费（即佣金）19000元；5.本案受理费、保全费由被告麦锐光承担。事实与理由：2018年8月9日，经过第三人高原公司居间促成，原告车伟程与被告麦锐光、第三人高原公司签订了编号GY0000024《房地产买卖合同》，合同约定被告麦锐光转让位于东莞市××镇××社区××号虎门万科城92号楼104号房屋（以下简称该房产）给原告车伟程，转让总价款为5390000元，其中定金900000元。原告车伟程于合同签订当日向第三人高原公司支付了佣金19000元。合同签订后，原告车伟程才得知该房产存在二次抵押，抵押金额为3000000元，原告车伟程觉得交易风险骤增。后经过第三人高原公司居间协调，2018年8月14日，原告车伟程与被告麦锐光、第三人高原公司签订了编号GY0000016《房地产买卖合同》及《补充协议》，合同约定被告麦锐光转让该房产给原告车伟程，转让总价款为5390000元，其中定金300000元。《房地产买卖合同》第二条约定“该房地产有二次抵押，抵押权人陈浩权，抵押金额人民币叁佰万元整，由卖方于2018年9月5日前还清，并在10个工作日内注销抵押；未能在规定时间内还清二次抵押欠款或注销抵押，都属卖方违约”。补充协议约定既有合同GY0000024作废,以GY0000016《房地产买卖合同》为准履行交易。合同签订后，原告车伟程于2018年8月14日按照合同约定向被告麦锐光支付了定金300000元。但被告麦锐光并没有依约在2018年9月5日前还清二次抵押欠款3000000元，也没有在10个工作日内注销抵押。被告麦锐光的上述行为，已构成违约，依据《房地产买卖合同》第二条、第十二条、第十四条的约定，原告车伟程有权解除合同，要求被告麦锐光支付该房屋总价款20%的违约金并赔偿原告车伟程支出的居间费。被告麦锐光从2018年9月3日起失联，案涉房屋被案外人查封，案涉《房地产买卖合同》已经无法继续履行。为维护自身的合法权益，原告车伟程特诉至法院，望判如诉请。被告麦锐光未向本院提供答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。第三人高原公司未向本院提出任何意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明，2018年8月9日，原告车伟程作为买方，被告麦锐光作为卖方，第三人高原公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》（合同编号为GY0000024）一份，合同约定：卖方拟转让位于东莞市××镇××社区××号虎门万科城92号楼104号房屋，商品房买卖合同（预售）编号为20150527CD6301628016，登记建筑面积为163.22平方米，套内建筑面积为154.3平方米（以房地产证为准）；该房地产转让总价款为5390000元，该转让价款不含税费，定金为900000元，本合同签订时，向卖方支付定金50000元，2018年8月13日支付定金500000元，2018年8月17日支付定金350000元；基于经纪方以为买卖提供居间服务，并促成双方签署合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。同日，原告车伟程与案外人龚福友向第三人高原公司支付了佣金19000元。另查明，原告车伟程主张案涉《房地产买卖合同》（合同编号为GY0000024）签订后，发现案涉房屋设有第二顺序抵押权，为降低交易风险，原、被告及第三人再次签订《房地产买卖合同》。2018年8月14日，原告车伟程作为买方，被告麦锐光作为卖方，第三人高原公司作为经纪方，又签订一份《房地产买卖合同》（编号为GY0000016），约定：卖方拟转让位于东莞市××镇××社区××号虎门万科城92号楼104号房屋，商品房买卖合同（预售）编号为20150527CD6301628016，不动产权证号粤（2018）东莞不动产权第0021857号；登记建筑面积为163.22平方米，套内建筑面积为154.3平方米；该房地产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，该房地产有二次抵押，抵押权人陈浩权，抵押金额3000000元，由卖方于2018年9月5日前还清，并在10个工作日内注销抵押，未能在规定时间内还清二次抵押欠款或注销抵押，都属卖方违约；该房地产转让总价款5390000元，定金共计300000元；买方按按揭付款的方式支付余款，首期款1080000元，买方须在银行批复同贷书之后的10个工作日内冻结于担保公司，剩余首付款约310000元在递件前支付，按揭余款3700000元；为本次交易而按目前规定、标准及交易需要向有关部门、担保公司等一切税、费由买方承担，本合同在履行过程中如因国家政策或政府部门原因发生税费种类及执行标准变化的，由买方承担；卖方应当于过户当天将该房地产交付买方；因买卖双方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；基于经纪方已为买卖提供居间服务，并促成双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，在合同履行中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已经支付的，经纪方不予退还该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方；备注1、交付物业为毛坯房，2、由于银行政策变动，买方可指定第三方过户，卖方须无条件支持配合所有交易，3、关于付款方式按揭付款，余额3700000元，由银行按揭贷款，由于银行申请贷款额不足，卖方同意使用房产装修按揭贷款，卖方全力配合签署相关文件。另查明，2018年8月14日，原、被告及第三人还签订《补充协议》一份，约定：买卖双方2018年8月9日在东莞市高原房地产经纪有限公司签署的《房地产买卖合同》，编号为GY0000024，既有合同GY0000024作废，三方同意重新签署合同，以2018年8月14日签订GY0000016为准履行交易。同日，原告车伟程通过银行账户向被告麦锐光分别转账50000元、250000元，共计300000元。同日，被告麦锐光向原告车伟程出具《定金收据》一份，记载：兹收车伟程交来购买位于东莞市××镇××社区××号虎门万科城92号楼104号房产定金300000元。另查明，案涉房屋位于东莞市××镇××社区××号虎门万科城92号楼104，产权人为被告麦锐光，房产证号为粤（2018）东莞不动产权第0021857号。截止至2018年10月29日，案涉房屋设有抵押权，第一顺序抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司东莞分行，抵押金额为2310000元，抵押期间为2015年5月30日至2045年5月30日，第二顺序抵押权人为陈浩权，抵押金额为3000000元，抵押期间为2018年5月8日至2019年5月7日。案涉房屋于2018年8月20日被本院查封，案号为（2018）粤1972民初11224号，查封期限至2021年8月19日，并于2018年9月6日被本院轮候查封，案号为（2018）粤1972民初12674号，查封期限为三年。原告车伟程主张被告麦锐光未按约定注销案涉房屋的第二顺序抵押权，构成违约，且案涉房产目前已被查封，案涉《房地产买卖合同》（编号为GY0000016）无法继续履行，原告车伟程有权解除合同并要求被告麦锐光承担违约责任。另查明，本院于2019年5月11日向被告麦锐光公告送达本案的起诉状及应诉材料。另查明，原告车伟程在诉讼期间向本院提出财产保全申请，请求查封被告麦锐光价值1397000元的财产，根据原告车伟程的申请，本院依法作出（2018）粤1972民初17791号民事裁定书，裁定：冻结被申请人麦锐光银行存款人民币1397000元或查封、扣押其相应价值的财产。原告车伟程为此支付保全费5000元。以上事实，有原告车伟程提交的《房地产买卖合同》（编号为GY0000024）（复印件）、《房地产买卖合同》（编号为GY0000016）、《补充协议》、《定金收据》（复印件）、中国工商银行转账凭证两张、《佣金收据》、不动产（房产）登记信息查询结果、微信聊天记录以及当事人陈述等附卷为据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，被告麦锐光、第三人高原公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，对原告车伟程提供的证据，本院依法予以认定。案涉《房地产买卖合同》（编号为GY0000016）系原告车伟程、被告麦锐光及第三人高原公司真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。案涉《房地产买卖合同》（编号为GY0000016）约定被告麦锐光应于2018年9月5日前清偿案涉房屋第二顺序抵押权所担保的债权，并在10个工作日内注销抵押，否则构成违约，但被告麦锐光未在前述期限内注销案涉房屋第二顺序抵押权登记，已构成违约，根据案涉《房地产买卖合同》（编号为GY0000016）关于“因买卖双方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金”的约定，原告车伟程有权解除案涉案涉《房地产买卖合同》（编号为GY0000016）。至于合同解除的时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方”的规定，本院于2019年5月11日向被告麦锐光公告送达本案应诉材料及证据副本，故案涉案涉《房地产买卖合同》（编号为GY0000016）已于2019年5月11日解除。对于定金300000元，案涉《房地产买卖合同》（编号为GY0000016）已经解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告车伟程诉请被告麦锐光向其返还定金300000元，本院依法予以支持。利息属于孳息，应当一并返还，原告车伟程诉请利息以300000元为本金，自合同解除之日，即2019年5月11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止有理，本院依法予以支持。对于违约金1078000元，被告麦锐光未按案涉《房地产买卖合同》（编号为GY0000016）约定的期限注销第二顺序抵押权，已构成违约，根据案涉《房地产买卖合同》（编号为GY0000016）合同关于“因买卖双方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金”的约定，原告车伟程有权要求被告麦锐光承担案涉房屋总价款百分之二十的违约金，案涉房屋总价款为5390000元，即违约金为1078000元，原告车伟程诉请被告麦锐光向其支付违约金1078000元有理，本院依法予以支持。对于居间费19000元，被告麦锐光违约，根据案涉《房地产买卖合同》（编号为GY0000016）关于“在合同履行中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已经支付的，经纪方不予退还该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方”的约定，原告车伟程已向第三人高原公司支付了居间费19000元，该居间费应由被告麦锐光直接赔偿给原告车伟程，故原告车伟程诉请被告麦锐光向其支付居间费19000元有理，本院依法予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告车伟程、被告麦锐光及第三人东莞市高原房地产经纪有限公司于2018年8月14日签订的《房地产买卖合同》（编号为GY0000016）已经于2019年5月11日解除；二、限被告麦锐光于本判决发生法律效力之日起三日内向原告车伟程返还定金300000元，并支付利息（以300000元为本金，自2019年5月11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止）；三、限被告麦锐光于本判决发生法律效力之日起三日内向原告车伟程支付违约金1078000元；四、限被告麦锐光于本判决发生法律效力之日起三日内向原告车伟程支付居间费19000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费49530元、保全费5000元（原告均已预交），由被告麦锐光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  何淑贞人民陪审员  卢宇炜二〇一九年六月二十一日法官助理丁紫茵书记员曾乐怡