安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初6654号原告：段义武，男，汉族，1967年6月11日出生，住临泉路与王岗路交口。委托诉讼代理人：郭闪闪、茆蓉，安徽正申律师事务所律师。被告：李胜忠，男，汉族，1981年2月28日出生，住黑龙江省双鸭山市宝山区。原告段义武诉被告李胜忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告段义武及其委托诉讼代理人郭闪闪到庭参加了诉讼，被告李胜忠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告段义武向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间的《门面房租赁合同》；2、判决被告立即归还原告房屋并恢复原状；3、判决被告支付原告拖欠的房租24750元（暂计算至2019年1月8日，实际计算至归还房屋止〉、并支付原告违约金7425元（暂计算至2019年1月8日违约金为7425元，之后的违约金按欠付租金总额的30%计算至款清之日止）；4、判决被告支付原告垫付的物业费1334元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月8日，原告与被告签订《门面房租赁合同》，合同约定租赁期限为2015年6月8日至2025年6月7日止，每月租金5000元，按年支付，先付后用。被告李忠胜在2015年6月8日支付第一笔租金，以后每年付款一次，应在付款期末前30天支付。合同约定被告拖欠租金2个月的，原告可以终止合同收回房屋。合同还约定被告逾期交付租金，除应补交欠租外，以天数计算按租金的3%交付违约金。被告按时缴纳水、电气、收视、电话及物管等费用。按照合同约定，被告应当于2016年5月8日前支付原告第二年的租金60000元，被告没有如约支付租金。2016年6月3日，被告在原告的催要下仅支付了3万元租金给原告，此后原告每月都要向被告催要租金。现经原告核算，被告尚欠原告2016年6月8日至2017年6月8日租金10000元（2016年12月、2017年1月原告未催要到租金）、2017年6月8日至2018年6月8日上浮房屋租金3000元（第三年开始租金上浮5%）2018年6月8日截止到2019年1月8日尚欠租金10000元未支付及上浮房屋租金1750元，被告逾期支付租金的行为已经构成严重违约，给原告带来严重的损失。另外，原告于2018年12月11日为被告垫付欠缴的物业费1334元。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。被告李胜忠未做答辩。本院经审理认定事实如下：2015年6月8日段义武与李胜忠经协商签订了一份《门面房租赁合同》，合同约定：段义武将其所有的位于合肥市临泉路与王岗路交口圣地雅阁门面房104室出租给李胜忠经营美食，租期为120个月，自2015年6月8日至2025年6月7日止，月租金为每月5000元，交纳方式为按年支付，2015年6月8日交付第一年租金，以后应在付款期末前30天支付，租金前两年不变动，自第三年开始租金上浮5%，另结合合肥市市场行情调上浮度，租赁期间产生的水、电、气费、卫生及物业管理费等用由承租方李胜忠承担。双方还约定段义武收取李胜忠押金5000元，在李胜忠退房时，结清水、电、气费并交还钥匙后予以退还。合同签订后，段义武将案涉房屋交付李胜忠，李胜忠支付了第一年的房租和交纳了5000元押金，并在案涉房屋开业经营“羔考状元碳烤羊腿”生意。2018年1月1日合肥龙岗综合经济开发区环境保护办公室向李胜忠经营的“羔考状元碳烤羊腿”门店下发《告知书》，告知李胜忠因其在居民住宅楼违规开办餐饮，违反法律规定，要求其在2018年1月31日前停止营业、自行关闭。2018年8月9日有关部门强行将李胜忠经营的“羔考状元碳烤羊腿”强行关闭停业，后李胜忠电话通知段义武要求解除房屋租赁合同。2018年11月15日李胜忠搬离案涉房屋，但房屋钥匙未交还段义武。为此，李胜忠要求段义武退还已交但未使用房屋期间的租金及押金，段义武不予同意，故李胜忠诉至来院。本院于2018年12月25日做出（2018）皖0102民初11280号民事判决书，驳回了李胜忠的诉讼请求，判决后，双方均为上诉，该判决书已发生法律效力。之后，被告李胜忠虽搬离了案涉房屋，但一直没有将房屋钥匙交还原告段义武，也没有交付房屋租金。为此，段义武诉至来院，请求判如所请。被告李胜忠搬离案涉房屋时尚欠房屋水费和物业管理费，2018年12月20日原告段义武向物业公司交纳了2018年7月1日至2018年12月31日的物业费及水费1334元。以上事实，由原告双方提供的身份证复印件、《门面房租赁合同》、手机短信、银行流水、收据及物业费和水费交费凭证以及原告的当庭陈述等证据在卷作证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方经协商签订的案涉房屋《门面房租赁合同》系双方的真实意思表示且不违反法律规定，本院予以确认。双方合同约定，被告李胜忠租赁房屋用于经营美食，其合同约定的经营内容本身并无违反法律规定，但由于被告自身经营的碳烤生意不符合行政部门对于环境保护的规定，导致被行政部门要求停业，过错责任在于被告而非原告，被告以此拒不支付房屋租金，不符合合同约定和法律规定，故本院对于原告诉请要求解除与被告之间的租赁合同和要求被告支付拖欠的租金，本院予以支持。对于欠付的租金数额，虽然被告李胜忠于2018年11月15日搬离案涉房屋，但房屋仍由李胜忠加锁且钥匙并未交还原告段义武，不符合房屋交还的交易习惯，故原告诉请房屋租金计算至房屋实际交还之日止并无不当。但在本院审理李胜忠诉段义武案件中，段义武应当明知被告李胜忠已经在2018年11月15日办理了案涉房屋，虽然本院驳回了李胜忠在上一案件中的诉请，但在判决生效后李胜忠并没有继续使用案涉房屋也没有向段义武支付房屋租金，此时段义武应当知道双方的租赁合同已无法实际履行，作为房屋出租方应当负有即时止损的义务，但段义武未能即时提起诉讼解除合同，故对损失的扩大负有一定的责任，结合本案及上一案件的情况和房屋出租的需要的延展期，本院酌定房屋租金的计算截止至原告本次诉讼时止即2019年5月9日。因被告李胜忠未到庭参加诉讼亦未向本院提交答辩状及提供证据，故本院对于原告主张的欠付房屋租金的起始时间予以确认。对于原告主张的拖欠房租违约金的主张，本院认为，被告未能按约支付租金，造成了原告的资金占用损失，同时双方在租赁合同中对于延迟支付房屋租金约定了违约金，故本院对此项请求予以支持，但由于双方合同约定的违约金明显高于法律规定，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算。对于原告主张依照合同约定，要求被告支付上浮的房屋租金，符合合同规定，本院予以支持。对于原告主张的物业费及水费，符合合同约定，应当由被告予以支付，原告在垫付后有权要求被告予以返还。另关于被告李胜忠在房屋租赁时交纳的房屋押金，基于双方合同中约定在李胜忠退房时结清水、电、气费交还钥匙后段义武退还李胜忠。由于本院对于原告诉请要求解除房屋租赁合同予以支持，对于原告主张的返还房屋及支付房屋租金和物业费等予以支持，故李胜忠缴纳的房屋租金应予以退还，基于李胜忠负有支付房屋租金的义务，故本院酌定5000元房屋押金予以抵扣房屋租金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告段义武与被告李胜忠签订的位于合肥市临泉路与王岗路交口圣地雅阁门面房104室《门面房租赁合同》于2019年5月9日解除；二、被告李胜忠于本判决生效之日起五日内将位于合肥市临泉路与王岗路交口圣地雅阁门面房104室返还给原告段义武；三、被告李胜忠于本判决生效之日起十日内支付原告段义武房屋租金45750元及违约金（违约金计算为：自2016年6月8日起以10000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率予以计算至款清之日止、自2017年6月8日起以3000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率予以计算至款清之日止、自2018年6月8日起以11750元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率予以计算至款清之日止、自2019年1月9日起以21000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率予以计算至款清之日止）四、被告李胜忠于本判决生效之日起十日内支付原告段义武物业费及水费1334元；五、驳回原告段义武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币640元，减半收取320元，由被告李胜忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴 扬二〇一九六月二十五日书记员 丁海恩附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。