广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初2000号原告：广州市浩今职业高级中学，住所地广东省广州市南沙区黄阁麒龙东路47号,统一社会信用代码52440100C150406277。法定代表人：姚岗，职务校长。委托诉讼代理人：廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅芳，广东理恒律师事务所律师。被告：李新江，男，1974年8月1日出生，汉族，住湖南省临澧县，被告：广州市黄埔高技培训中心,住所地广东省广州市黄埔区塘头广深路202号,统一社会信用代码52440112793460700N。法定代表人：潘海燕。两被告共同委托诉讼代理人：梁芳萍，广东恒博律师事务所律师。原告广州市浩今职业高级中学（以下简称浩今中学）诉被告李新江、广州市黄埔高技培训中心（以下简称高技中心）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告浩今中学的委托诉讼代理人廖伟龙、张梅芳，被告李新江及其与被告高技中心的共同委托诉讼代理人梁芳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩今中学向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告的租赁合同关系；2.两被告向原告返还位于广州市南沙区黄阁麒龙东路47号学校场地；3.两被告向原告支付拖欠的2016年12月3日至2018年8月31日的租金478638元及自2018年4月9日至款项全部付清之日止的逾期支付利息（利息计算方法：以391638元为基数，按照中国人民银行同类同期贷款基准利率）；4.由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年1月22日，高技中心与原告签订《学校场地租赁合同》，向原告租赁位于广州市南沙区黄阁麒龙东路47号的学校作教学使用。租赁期限自2011年3月1日起至2021年3月31日止，第一年租金12万，第二年至第四年每年各18万，第五年至第七年每年各24万，第八年至第十年每年各30万。租金按月结算，由乙方在每月的10日前按现金一次性方式缴付给原告。合同签订后，原告依约将学校场地交付高技中心使用，李新江用其名义和个人银行账户向原告支付租金，而且李新江在诉姚勇租赁合同纠纷（2018）粤0115民初62号案中的起诉状亦承认系其向原告租赁案涉物业，故两被告是案涉物业的共同承租人。但随后两被告却没有按期并足额向原告支付租金。截至起诉之日，经原告多次追讨未果。而且两被告在没有经原告同意的情况下将案涉物业转租给多个案外人使用，严重损害了原告的合法权益。两被告上述的种种行为已构成根本违约，合同目的已不能实现。被告李新江、高技中心共同辩称：案涉租赁合同真实有效，双方应当继续履行至合同期满；两被告不存在拖欠租金及擅自转租的情况，原告诉请没有事实依据。理由如下：—、双方签订租赁合同后，原告并未按照合同约定，将租赁场地完整交付给两被告。原告一家三口继续在租赁场地内居住，且将部分场地租给第三方中国移动公司，所占用的面积占整个租赁场地约六分之一。经双方多次协商，最后原告同意扣减1/6比例的租金。二、租赁期间，原告法定代表人家庭以及第三方中国移动公司一直产生水电费用，该水电费用一直由两被告垫付。经双方多次协商，原告同意该水电费用在租金当中扣减。三、两被告进场不久就收到当地派出所发出的整改通知书，要求对场地进行整改，两被告为此支出了维修费用。根据法律的规定，该费用应由产权人也即原告承担，原告也同意承担，但一直没有承担。四、两被告并不存在擅自分租的情况。原告出租案涉场地时，隐瞒了该场地曾经发生过的一起命案。该命案直接导致两被告在南沙当地教育管理部门无法成功申办办学资格，无奈之下，原告同意两被告将租赁场地进行分租。原告所称的两被告擅自转租给案外人姚勇，实际情况是姚勇是原告介绍给两被告，再由两被告出面分租，并且姚勇的租金也是直接交给原告。原告常年居住在租赁场地内，对分租情况知情并同意，从未提出异议。综上所述，两被告和原告自愿签订案涉租赁合同，并在合同履行过程中，就租金的标准口头上达成变更协议。两被告遵守双方约定，并无出现原告所指的拖欠租金或者擅自转租的情况，相反原告应按约定向两被告返还水电费用、维修费用及第三方租金，也即在两被告的应付租金里作出相应抵扣。原告无权单方解除租赁合同，双方应继续履行租赁合同的各项约定。综上，请求驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明：浩今中学持有编号为026014的《建设用地规划许可证》和编号为014874的《建设工程规划许可证》，地址均位于广州市南沙区黄阁镇东里村，发证日期均为1994年12月22日，《建设用地规划许可证》显示用地项目名称为办公用地，用地面积为381.6平方米，《建设工程规划许可证》显示建设项目名称为教学大楼，建设规模为框架六层、2389.6平方米。2011年1月22日，浩今中学（甲方、出租方）、高技中心（乙方、承租方）签订《学校场地租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市南沙区黄阁麒龙东路47号的学校出租给乙方作教学使用。自2011年3月1日起至2021年3月31日止,共计壹拾年。第一年租金12万，第二年至第四年租金每年各18万，第五年至第七年租金每年各24万，第八年至第十年租金每年各30万。租金按月结算，由乙方在每月的10日前按现金一次性方式缴付给甲方。押金在本协议签定时支付。乙方向甲方交纳12万元作为押金。甲方应在租赁期满或解除合同之日将押金退还给乙方。第四条甲方权利义务。1、按约定为乙方提供场地及水电。2、甲方应负责处理由场地引起的相应问题。3、甲方应负责协调周边关系。第五条乙方权利义务。1、服从甲方的监督管理。2、应按期支付租金。3、应爱护并合理使用场内的各项设施。4、按时缴纳全校水、电费。第六条免责条款。因不可抗力的原因，如道路不能驶入或政府行为场地不能使用或租用时，本合同自动解除，甲方不承担违约责任，全额退还场地押金给乙方等。原告与两被告在庭审中确认案涉租赁合同的承租人为两被告;原告在2019年6月21日的质证中确认直接收取两被告租金1166362元，两被告主张除上述金额外另行向原告现金支付12000元租金，但两被告未提供相应证据予以佐证，且原告对此不予确认。原告主张两被告缴纳80000元押金，两被告主张缴纳120000元押金，但两被告未提供相应证据证实。双方在庭审中确认双方未办理任何书面交接手续。浩今中学主张租赁范围为广州市南沙区黄阁麒龙东路47号围墙范围内、浩今中学使用范围外的地方；两被告主张租赁范围为广州市南沙区黄阁麒龙东路47号内全部建筑物及场地，浩今中学起初仅交付教学楼一栋的部分区域，教学楼六楼西半部分两间房由浩今中学出租给移动公司使用，经过多次催告后，浩今中学至今仍占用使用租赁范围内的三栋建筑物，双方口头协商由浩今中学继续占用使用上述三栋建筑物，但扣除六分之一的租金，且两被告代原告垫付该三栋建筑物电费和原告出租给移动公司的房产所产生电费均应当在租金中予以扣除，同时次承租人姚勇向原告直接缴纳的租金89500元应当予以扣除。2018年12月13日，本院组织各方对案涉现场进行勘验，制作《勘验笔录》一份。双方确认案涉场地存在A、B、C、D、E、F、G、H、I九处上盖物，其中在建筑物C教学楼后面有李新江搭建一排砖混结构的宿舍楼，B楼建筑门口已经上锁，室内堆放鱼缸、办公台、杂物等；C栋教学楼6楼西半部分有2间房，一间锁着，另一间堆放着旧桌椅、柜子等杂物；A栋占地面积为175平方米，A栋和B栋及其之间的面积约为1020平方米，G栋占地面积为52.5平方米,C栋六楼最西边的房间建筑面积为61.65平方米，西边第二间房面积为141.75平方米。两被告主张A、B、G及C的教学楼的6楼的朝西的一半部分两间房由原告使用，其余上盖物由两被告使用或出租。原告认为原告仅使用A、G部分以及C教学楼6楼其中最西边的一间教室，且现在已将这间教室交付给两被告使用。原告陈述B栋和C栋教学楼6楼西半部分房间内上述物品不是原告存放的，且不属于原告。C栋电房内两个电表读数为148659度和248504度。2019年6月21日，本院组织各方当事人对案涉现场进行勘验，在涉案教学楼C栋一楼电房内有两个电表，其中一个电表读数是158008度，该电表的输出线路连接至A栋和B栋；另一个电表读数是248504度，该电表的输出线路在电表处已被剪断，在C栋六楼移动公司曾经使用的房间处于空置状态，室内没有任何物品。在I栋姚勇洗车店旁的电表读数是37220度。电表读数158008度以及37220度的电表都处于运行状态，电表读数248504度的电表已经停止运行。在H栋二楼走廊下方有一排工程水管支撑着该走廊。两被告主张次承租人姚勇洗车店电表产生的电费应予以抵扣租金；电表读数248504度的电表在两被告租赁案涉租赁物时移动公司已使用的读数是117893度，应以248504度减去117893度的读数计算需抵销的电费，涉案租赁物每度电费是0.6291元。原告主张读数158008度的电表输出线路分别至A栋和B栋，并不能证明该电表的全部读数均由原告使用，同时也不排除在诉讼过程中，两被告有对电线进行剪除，对连接到C栋的电线进行剪除。电表房一直由两被告控制管理，包括专门电表的加装也是没有经过原告同意的，不能排除该读数显示的用电量是由其他地方嫁接或修改读数，不能证明两被告的主张。两被告主张的移动公司所用的专门电表：首先，两被告也当庭确认该电表并不是完全专门独立用于移动公司的电表，该电表读数包含了之前其自身使用的用电，而且根据现场情况看，电线早已剪除，更无法证明该电表显示的读数的具体和唯一的连接情况，不能证明两被告所主张的待证事实。两被告主张的洗车店的电表：原告在姚勇与被告案件处理完毕后，姚勇就没有支付过任何租赁费用给原告，而且根据合同的相对性，姚勇是从被告处转租使用的，其使用过程中产生的水电费，若两被告认为有需要可另案向姚勇主张，与原告无关。而且目前的读数也无法辨别究竟有多少是在他们争议前存在并且缴清的，有哪些是在姚勇曾经支付过部分款项给原告后产生的，其读数根据公平原则也不应当由原告承担。同时，合同也有约定被告要负责全校的用电，在未发生本案争议诉讼前，两被告均没有提出过任何有关电费的异议、主张，视为认可和履行了双方明确的合同约定。关于房梁问题：两被告从未告知原告对于涉案租赁房屋需要施工加固，原告也没有同意过两被告进行该工程，而且两被告只是声称为了防止楼房倒塌而加固建设的，说明涉案房屋当时并没有出现问题，两被告也没有提供任何关于房屋质量属于危房急需修复的有效鉴定报告，完全是两被告为了自身转租经营行为而自行决定产生的相关费用，该费用依法也不是必要的费用，应当由被告方自行承担。该费用两被告在本案的有效期内也没有提出反诉，可另行主张。六楼西半部分室内：由于两被告并没有打开房门，两被告只是破坏了部分窗户，可以看到是一个完全空置的情况。根据现场情况可知，对于六楼的使用，原告并没有加建门锁等限制使用的措施，两被告可自行进出，并且在同一层旁的教室，有画室使用的状态，所以两被告主张要减去该使用面积以及单独计算该层的或该隔间的电费是没有事实依据的。2018年12月13日，本院对案外人姚勇进行询问，制作《询问笔录》一份。姚勇陈述其经原告介绍与李新江签订租赁合同，租赁涉案租赁物的一部分场地，租期从2015年7月1日至2020年6月30日，从2016年7月份开始直接向原告交租。经质证，原告确认收取姚勇2016年7月至2018年6月租金合计89500元。两被告对上述笔录真实性、合法性和关联性确认，在笔录中姚勇确认其经过原告法定代表人姚岗的介绍认识被告，从而和被告签订转租合同，原告主张两被告未经其同意擅自转租与事实不符，两被告不存在违约情形。两被告为证明2009年原告违法违规举办训练营，因发生虐人事件引起社会和教育部门高度重视，导致两被告承租案涉租赁物后申请办学被教育部门拒绝，在庭审中向本院提交2009年8月13日大洋网信息时报和南方都市报网络版、2009年8月12日新快报、2009年8月9日浙江在线钱江晚报、2009年8月11日广州日报的新闻报道网络截图。经质证，原告对上述证据真实性、合法性和关联性均有异议，从合法性来看，该证据是网站截图，被告应当提供原始载体，否则不符合证据形式；从内容来看，是相关媒体报道编写，不符合事实；关联性来说，与本案租赁合同关系无关，并不能反映被告不能在租赁物办理非原告名义办学。两被告提供租赁合同证明其于2012年4月14日将案涉租赁物的部分出租给龙文教育，于2015年6月29日将案涉租赁物部分转租给洗车店姚勇，于2017年3月2日将案涉租赁物部分转租给美术店，于2018年2月9日将案涉租赁物部分转租给幼儿体育。原告确认洗车店姚勇、美术店和幼儿体育的租赁合同时间，但不清楚实际转租时间。原告不确认姚勇向原告交纳过电费，两被告未提供证据证实姚勇向原告交纳过电费。两被告为证明电费标准，在庭审中向本院提交了广州供电局有限公司于2016年1月15日向案涉租赁物地址出具的发票号码为06509631的电费发票，显示电价单价为0.647元。经质证，原告确认发票显示单价为0.647元，但不能证明原告所使用电量的电费单价。两被告为证明其为防止楼房倒塌，经原告同意维修H栋二楼走廊横梁工程水管费用30000元，该费用应当予以抵扣租金，在庭审中向本院提交了H栋二楼走廊横梁工程水管照片及广州千宇玻璃装饰工程有限公司于2019年5月9日出具的《报价单》，显示南沙学校宿舍走道加固工程报价34000元。经质证，原告对照片真实性确认，关联性不予确认，原告认为其无法辨别H栋二楼走廊的原来状态，现状是有类似工程水管的横梁安装在二楼走廊底下，H栋二楼走廊有铺设瓷砖，但不清楚具体的结构。事实上，两被告从未告知原告对于涉案租赁房屋需要施工加固，原告也没有同意过两被告进行该工程，而且两被告只是声称为了防止楼房倒塌而加固建设的，说明涉案房屋当时并没有出现问题，两被告也没有提供任何关于房屋质量属于危房急需修复的有效鉴定报告，完全是两被告为了自身转租经营行为而自行决定产生的相关费用，该费用依法也不是必要的费用，应当由被告方自行承担。而且，该费用两被告在本案的有效期内也没有提出反诉，可另行主张。对《报价单》真实性、合法性和关联性均有异议，两被告声称该证据为同类工程的报价单，即说明该报价单中涉及的材料根本没有用于该水管工程，也无法得知该工程实际材料的用量，该工程费用的支持也没有提供任何实际支付凭证，以及相关的合同和发票等有效证据。结合租赁场地实景图片的质证意见，原告认为与本案无关。被告主张认为属于损失，但并未就此提出反诉，依法不能作为扣减租金的依据。原告在庭审中陈述案涉租赁物交付给两被告后，其未交纳过电费，C栋六楼移动公司由原告出租至2016年9月份，双方确认移动公司退场前年租金为25000元，确认G栋由原告出租至今，每月租金300元。原告主张移动公司退场后将场地交给两被告，两被告对此不予确认，原告未提供证据予以佐证，但认为根据现场环境来看，该楼层处于开放状态，可以自由进出，有一间教室明显作为画室使用，摆放有黑板、课桌椅。原告在庭审中陈述案涉租赁物面积所占土地面积为6994.1平方米。两被告为证明原告法定代表人姚岗向李新江民间借贷20000元，李新江主张抵销租金，在庭审中向本院提交了《借条》一张，载明：“兹借到李新江同志人民币贰万元整。借款人：姚岗2012.6.9”。经质证，原告认为两被告是当庭提供的，已远超举证期限，原告不发表质证意见，而且本案是租赁关系，即使双方存在借贷关系，也应另行主张，并且借贷主体也不一致。本院认为：原告与两被告确认案涉租赁合同的承租方为两被告，两被告承租案涉租赁物用于教学，教学楼具有《建设工程规划许可证》，故原告与两被告建立租赁合同关系是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行自己的义务。关于案涉租赁合同的租赁范围，案涉合同约定租赁范围为广州市南沙区黄阁麒龙东路47号的学校，但双方并未明确租赁四至范围，根据学校概念的通常理解以及学校现状分析，租赁四至范围应当为学校围墙范围内全部场地和建筑物，原告主张租赁范围为围墙范围内，原告使用范围外的地方，没有依据，本院不予采信。关于合同解除权。租赁双方未办理书面交接手续，而原告至今尚未按照合同约定将全部案涉租赁物交付给两被告，两被告据此享有先履行抗辩权，有权要求原告交付完整租赁物并减免相应租金，在两被告享有先履行抗辩权的前提下，原告主张两被告未按时支付合同约定租金构成违约、达到合同解除条件，依据不足，本院不予支持。根据次承租人姚勇的陈述，姚勇经原告介绍向两被告承租其中部分租赁物，且原告自2016年7月份起直接向收取姚勇部分租金，以及原告法定代表人一直在部分案涉租赁物内居住，两被告存在长达数年转租情况，原告应该知道两被告转租事实，但并未在六个月内提出异议，故原告以两被告未经原告同意转租为由要求解除案涉合同的主张，于法无据，本院不予支持。综上，原告主张解除其与两被告的租赁合同关系，并要求两被告返还租赁物的诉请，理据不足，本院不予支持。关于租金问题。原告确认其占用A栋、G栋，并曾出租C栋六楼最西边房间给移动公司使用，因原告未提供证据证实其向两被告交付B栋及在移动公司撤场后交付C栋六楼西半部分，故两被告关于原告占用租赁物范围内A栋、B栋、G栋及C栋六楼西半部分房间应减免租金的抗辩，于法有据，本院予以支持。关于减免租金的金额，根据现场勘验原告占用案涉租赁物面积占整个租赁物面积的比例，结合原告至今未交付给两被告的情况，两被告认为双方口头协商减免合同约定的六分之一租金，本院酌情予以确认。根据案涉合同约定租金标准，截至2018年8月31日，两被告应当向原告支付租金1505000元，故两被告实际应当向原告支付2018年8月31日前的租金为1254166.67元，而两被告直接向原告支付租金1166362元，原告直接向次承租人姚勇收取租金89500元，应当视为次承租人代两被告向原告缴纳的租金予以抵销，故两被告已经缴清2018年8月31日前的租金，故原告诉请两被告支付2016年12月3日至2018年8月31日的租金及逾期利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市浩今职业高级中学的全部诉讼请求。本案受理费7174.6元，由原告广州市浩今职业高级中学负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  杜美月人民陪审员  吴树永二〇一九年六月二十七日法官助理李叶豪书记员陈洁莹