广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终561号 上诉人（原审原告）：刘凯，男，1971年12月11日出生，汉族，住广西博白县。公民身份号码码：452528197112118777。 上诉人（原审原告）：李英，女，1972年3月10日出生，汉族，住广西博白县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄富荣，广西桂盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西富迪嘉房地产开发有限公司。住所地：博白县人民中路089号。统一社会信用代码：91450923695359924J。 法定代表人：朱俊桦，总经理。 委托诉讼代理人：黄端双，博白县法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：周敬文，男，1981年1月28日出生，汉族，该公司工作人员，住博白县。 上诉人刘凯、李英因与被上诉人广西富迪嘉房地产开发有限公司（以下简称富迪嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2018）桂0923民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 刘凯、李英上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认为被上诉人已经履行交房通知义务，因上诉人自身原因未及时办理交接手续，被上诉人不构成逾期交房属于事实认定错误，按照合同规定，应当采取“书面通知”，而不是张贴公告、电话通知，且被上诉人通知交房时间在向博白县住建部门提交规划验收申请之前，不符合逻辑；二、根据相关法律规定，商品房必须经过验收合格方可交付，被上诉人向上诉人交付验收合格的商品房是法定义务，违反法定义务，被上诉人应当承担支付违约金的违约责任；三、被上诉人应当承担逾期办证的违约责任，对于商品房的交付时间，无论是合同约定的时间还是实际交付的时间，都是明确的，一审判决认定办证履行期限约定不明属于认定事实错误。在约定的期限内向博白县房地产管理所备案以及为上诉人办理取得房地产权属证书均是被上诉人的义务，被上诉人并没有履行合同约定的义务；四、根据被上诉人一审提交的证据《关于协调解决规划验收存在问题的请示》以及博白县住房与城乡建设局博住建报【2017】99号《关于博白镇城区两违建筑处理意见和建议》第三点和博白县人民政府常务会议纪要十六届第19期第五点，均可证实被上诉人的房地产建设项目因违法建设以致不能通过验收合格。一审判决认为不是被上诉人的原因造成无法办理房产权属证书错误；五、关于交房、办证与诉讼时效，司法实践中，房屋尚不具备法定交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件（经验收合格）之日起计算。上诉人主张逾期交房的违约金和逾期办证的违约金，没有超过诉讼时效。 富迪嘉公司辩称，一、被上诉人没有逾期交房，造成逾期领房是上诉人的自身原因，被上诉人不应当承担逾期交房的违约责任，上诉人以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，没有事实和法律依据；二、被上诉人并没有逾期办理涉案房屋权属证书，不应当支付逾期办理涉案房屋权属证书的违约金；三、颁发房屋权属证书的权力在于县政府及其职能部门，非被上诉人的原因致使房屋权属证书未能及时办理，上诉人请求在判决生效后六个月内办理取得房屋权属证书，不符合实际，是无理要求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘凯、李英向一审法院起诉请求：1、判决富迪嘉公司支付逾期交房的违约金9648元给刘凯、李英（违约金的计算：以已交房款342160元为基数，从2013年10月1日起至2014年2月19日止共141天，按每日万分之二计付，共9648元）；2、判决富迪嘉公司因富迪嘉公司的责任刘凯、李英不能在规定的期限内取得房地产权属证书而支付违约金34695元给刘凯、李英，合同继续履行（违约金的计算：以已交房款342160元为基数，从2015年11月3日起至2018年8月13日止共1014天，按每日万分之一计付，共34695元；2018年8月14日以后的违约金另行计算）；3、判决富迪嘉公司为刘凯、李英在判决生效后六个月内办理取得房地产权属证书（不动产登记证书）。 一审法院认定事实：2012年9月20日，富迪嘉公司（出卖人）与刘凯、李英（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘凯、李英购买富迪嘉公司出售的坐落于博白县城B小区“银龙富迪嘉园”的商品房一套，合同总价款为342160元。《商品房买卖合同》约定：第八条“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格…5、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并签署《建设工程质量竣工验收意见书》”；第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累计）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金…”；第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”；第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金；逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之三支付违约金。因买受人原因（包括但不限于买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、不及时提交相关资料并付清相关费用，由于政府职能部门的原因致使不能如期办理），造成该商品房权属登记备案手续不能在规定时间内完成的，出卖人不承担上述责任”。补充协议约定：第三条“《合同》第十一条所述由于买受人原因未能按期交付的情况至少包括：1、买受人所留电话、地址错误、不详或变更后不通知出卖人，导致通知无法送达买受人的，或买受人未注意到交房通告的；2、买受人未按交房通知、通告指定时间前来办理交接手续的…。上述情况出现，视为出卖人已将买受人所购商品房交付买受人，与买受人所购商品房相关的权利义务及风险随之转移给买受人，并开始计算买受人的房屋保修期及相关物业管理费用”。上述《商品房买卖合同》订立后，刘凯、李英向富迪嘉公司支付首付款103160元，并通过银行发放贷款的方式向富迪嘉公司支付剩余房款239000元。富迪嘉公司于2013年7月22日发出“交房通知”通知富迪嘉园一期业主该小区于2013年7月22日起开始交房。2014年2月19日，刘凯、李英与富迪嘉公司委托的美景物业富迪嘉园服务中心签订《楼宇提前交接协议》并办理房屋交接手续。 另查明，富迪嘉公司开发建设的B小区“银龙富迪嘉园”一期工程于2011年取得建设工程规划许可证，于2013年竣工。富迪嘉公司于2014年3月20日向博白县住建部门提交规划验收申请，并分别于2014年6月19日、2015年6月11日、2016年10月18日、2018年5月8日发函向县政府请示要求解决案涉房屋验收及办理房地产权属证书。2018年7月16日，案涉工程经博白县公安消防大队验收合格。再查，富迪嘉公司已将案涉商品房项目的资料递交至博白县房地产管理所进行备案，但案涉工程未经建设工程竣工验收合格，案涉房屋未办理房地产权属证书。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。 关于富迪嘉公司是否逾期交房，是否应承担逾期交房违约金的问题。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，富迪嘉公司应当在2013年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付给刘凯、李英使用。刘凯、李英提出，富迪嘉公司交房的时间为2014年2月19日，且涉案房屋未经验收合格，不符合交付条件，富迪嘉公司行为应构成逾期交房。富迪嘉公司抗辩其已于2013年7月22日履行通知义务，并有“交房通知”、“领房须知”及二位证人证言在案为凭，且刘凯、李英在收房时并未对房屋质量提出书面异议，富迪嘉公司不存在违约。一审法院认为，富迪嘉公司提供的证据足以证明其于2013年9月30日前已履行交房通知义务，刘凯、李英因其自身原因未及时办理交接手续，责任不应由富迪嘉公司承担，即富迪嘉公司不构成逾期交房。刘凯、李英提供的《楼宇交接协议书》载明“…但未能符合交付使用条件。因乙方有特殊情况，乙方要求提前交付使用其购买的物业…”，该协议内容明确了案涉房屋尚未具备交付条件，刘凯、李英在知晓房屋不具备交付条件的情况下仍同意接收房屋，可推定其认可并接受案涉房屋的质量，刘凯、李英以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不应予以支持。 关于富迪嘉公司是否逾期办证，是否应该承担逾期办理房地产权属证书的违约金的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金；逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之三支付违约金。因买受人原因（包括但不限于买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、不及时提交相关资料并付清相关费用，由于政府职能部门的原因致使不能如期办理），造成该商品房权属登记备案手续不能在规定时间内完成的，出卖人不承担上述责任”。该条款前半部分对富迪嘉公司作为房屋出卖人的备案义务进行了约定，后半部分约定了富迪嘉公司在出现因出卖人的责任，造成迟延办证的情况下承担责任，也可以说，如“非出卖人的责任，造成迟延办证”情况下富迪嘉公司就不承担责任，即这是一个免责条款。现富迪嘉公司以县政府及相关职能部门适用新规定造成案涉房屋无法验收及办证属于免责条款中约定的“非出卖人的责任”予以抗辩，并提供相应的请示函件为凭。对此，一审法院认为，其一，上述条款对办证履行期限约定不明，无法据此计算违约期间；其二，在办证问题上，作为出卖人的富迪嘉公司，已在约定的期限内向博白县房地产管理所备案，履行了该义务。本案中，案涉小区建设工程已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证及商品房预告登记证，并于2013年竣工。富迪嘉公司已向政府相关职能部门提交验收申请，但没收到明确答复。目前，没有证据证明是富迪嘉公司的原因造成案涉房屋无法办理房产权属证明书，合同亦约定为非出卖人的原因。虽然2013年出台了《建设工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），但案涉房屋仍应按照2011年适用的《建设工程建筑面积计算规范》进行测量验收。刘凯、李英主张富迪嘉公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金，一审法院不予支持。关于富迪嘉公司以本案已超过诉讼时效，其不应承担逾期交房的违约金和逾期办证的违约金作为抗辩事由，鉴于前文已就本案的逾期交房和办证行为进行了论述，在此，一审法院不再赘述。如前所述，因为非富迪嘉公司原因致使房地产权属证书未能及时办理，所以刘凯、李英诉请富迪嘉公司在本案判决生效后六个月内办理取得房地产权属证书缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，但是富迪嘉公司仍应按照合同约定，继续履行协助办理房地产权属证书的义务。 本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、驳回刘凯、李英要求广西富迪嘉房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金的诉讼请求；二、驳回刘凯、李英要求广西富迪嘉房地产开发有限公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求；三、驳回刘凯、李英要求广西富迪嘉房地产开发有限公司于判决生效后六个月内办理取得房地产权属证书的诉讼请求。案件受理费908元，减半收取计454元，由刘凯、李英承担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院依职权调查，取得以下证据：一、博白县住房和城乡建设局回复本院咨询关于“银龙富迪嘉园”小区建设及测量、竣工验收情况的工作函，称该小区2011年取得《建设规划许可证》，按2011年出台的《建筑工程建筑面积计算规范》进行测量验收，但该小区部分构筑物未按规划建设。该局未收到该项目建设单位关于竣工验收的通知。二、本院对博白县住房和城乡建设局规划办负责人的调查笔录，内容为该小区超规划面积建造，未提供测量报告申请规划验收。通过规划验收为五方竣工验收的前提。经组织质证，上诉人对两份证据的真实性与证明内容均无异议。被上诉人对该两份证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，没有证据证明该小区超出规划建造，测量验收是按照2013年的标准进行导致该小区未通过。本院认为，该两份证据为法院依职权向有关行政部门取证，来源真实，被上诉人对其主张没有提供反证证明，依法不予采信，该两份证据可作为本案认定事实的依据。被上诉人主张其已经向住建局有关人员口头提出规划验收，但是否已经提供完整的材料、是否已经通过规划验收，没有提供充分证据，本院认为被上诉人未向博白住建局提起规划验收及竣工验收申请。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，富迪嘉公司在2011年取得建设规划许可证之后，超出规划范围建设，未通过规划验收，未通过建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收。“银龙富迪嘉园”小区按2011年出台的《建筑工程建筑面积计算规范》进行测量验收。 本院认为，涉案的《玉林市商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。 关于被上诉人富迪嘉公司是否逾期交房，应否承担逾期交房违约金的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”的规定，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用。按照合同约定，被上诉人应当在2013年9月30日前将符合交付条件的商品房交付给上诉人，交付条件为房屋应符合“验收合格”、“经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并签署《建设工程质量竣工验收意见书》”。结合法律规定和合同约定，双方对于商品房交付条件有两层意思，一、2013年9月30日前交付。二、商品房不仅需通过建设单位组织的五方验收合格，还应该通过建设行政主管部门的审查和监督，办理工程竣工验收备案。在本案中，被上诉人所交付使用的房屋未经验收合格，交付不符合合同的约定，交付使用行为违约。被上诉人通知交付与上诉人实际接收房屋，都不能视为被上诉人已经有效交付，被上诉人仍然需要承担逾期交房的违约责任。被上诉人抗辩其已经履行了交房义务，没有违约，不应当承担违约责任，本院对该抗辩不予采信。一审判决认为被上诉人交付商品房无违约行为不当，依法予以变更。 关于被上诉人富迪嘉公司是否逾期办证，是否应该承担逾期办理房地产权属证书的违约金的问题。根据合同约定被上诉人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。该处的交付使用是指合同约定交房日期、或是实际接收房屋日期，或是上文论述的竣工验收合格日期，需要对合同条款进行解释，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议时，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，结合合同的词句理解、双方当事人签订合同时的意思表示，以及办理产权证件需要双方共同提交材料来看，该处交付使用应为实际交付时间，即办理权属登记需要由出卖人提供资料备案在实际交付时间后720日内，如超过该期限，因出卖人原因不能提供资料进行备案导致办证不能的，应当由被上诉人承担逾期办证的违约责任。在本案中，建设工程竣工验收备案材料为产权登记必需要件，因被上诉人之原因商品房未通过竣工验收，因而未将该材料交与产权登记机关备案，行为违约，被上诉人应当承担违约责任，支付违约金。一审法院驳回该诉讼请求不当，依法予以变更。 关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。本案逾期交房违约金和逾期办证违约金为“按日计算”，均为继续性债权，每天都产生一个违约金给付之债，这些违约金给付之债相互独立，对每一个违约金给付之债都单独计算诉讼时效。每一笔违约金产生后，数额即固定，上诉人请求被上诉人给付违约金并不存在障碍，因此每一笔债务诉讼时效都是自其产生之日就开始计算，在没有时效中断、中止事由的情况下，以债权人起诉之日倒推三年为计付违约金的起算时间，既可以促使债权人尽快行使权利，又可实现守约方与违约方的时效利益平衡。上诉人2018年10月18日起诉被上诉人支付违约金，主张自己的债权。最初产生的部分违约金给付之债已罹诉讼时效，仅从三年前即2015年10月19日之后的给付之债仍在诉讼时效期间内，可以得到支持。 关于违约金是否过高，应否予以调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，从本案来看，违约金的止算点并不确定，导致最后违约金的数额是不确定的，而被上诉人也没有举证证明上诉人的实际损失，本院认为，在没有实际损失参考的情况下，双方仍然按照合同约定的利率计算违约金，但应该设置违约金的止算点以免过高，对于逾期交房违约金，被上诉人应当支付至商品房竣工验收备案之日止，因上诉人的诉讼请求为具体的期间，法院仅支持诉讼时效保护范围部分，该部分违约金按照合同约定利率计算，并未过高，本院不予调整。对于逾期办证违约金，被上诉人应当支付至其将办理房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案之日止，因商品房竣工验收备案之日不可预期，违约金数额不定，不能确定是否过高，结合本案合同履行情况来看，该部分违约金按合同约定利率计算至起诉之日止为宜，之后的违约金当事人可另行起诉或寻其他途径解决。 综上，上诉人请求被上诉人支付2013年10月1日起至2014年2月19日止的逾期交房违约金，超过诉讼时效，依法不予保护。上诉人请求被上诉人支付2015年11月3日起的逾期办证违约金，被上诉人应自2014年2月19日收房之日起720日内即2016年2月8日内将相关材料备案，超过该期限，被上诉人应当向上诉人支付逾期办证违约金，计算方式：以342160元为基数，自2016年2月9日起至2018年10月18日止共983天，按每日万分之一计算为342160元×983天×0.0001=33634.33元。 关于被上诉人应否在判决生效后六个月内办理取得房地产权属证书的问题。在没有特别约定的情况下，根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。此过程中，开发商和买受人互有协助履行的义务，同时再加上房管部门，即通过三者的共同行为完成权属登记的。在本案中，因被上诉人未履行将房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案的义务，导致上诉人未取得房屋权属证书，应承担逾期办证的违约责任。但是双方并没有在合同中约定被上诉人为上诉人办理取得房地产权属证书，上诉人该请求无事实与法律依据，依法不予支持，一审判决驳回该项诉讼请求正确，本院依法予以维持。虽然上诉人该项诉讼请求不能得到支持，但被上诉人应该履行合同约定，尽快将所需材料报登记部门备案，积极协助上诉人办理房地产权属证书。 综上所述，上诉人上诉请求部分有理，依法予以支持。部分无理，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 1、维持博白县人民法院（2018）桂0923民初2328号民事判决第一、三项； 2、撤销博白县人民法院（2018）桂0923民初2328号民事判决第二项； 三、被上诉人广西富迪嘉房地产开发有限公司向上诉人刘凯、李英支付逾期办证违约金33634.33元。 一审案件受理费454元，由上诉人负担136元，由被上诉人负担318元；二审案件受理费908元，由上诉人负担272元，由被上诉人负担636元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 张业忠 审 判 员 梁 冰 审 判 员 李小莉 二〇一九年六月二十八日 法官助理 钟 平 书 记 员 陈 楚