广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7992号上诉人（原审被告）：杜坚全，男，1981年11月7日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇东堤路68号上水湾11座12卡。法定代表人：陈鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志元，该公司法务代表。上诉人杜坚全因与被上诉人中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初4563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。杜坚全上诉请求：撤销一审判决，驳回益泰公司的诉讼请求。1.益泰公司主张其曾在2017年3月22日和6月13日向杜坚全发出解除合同通知书，但杜坚全并未收到上述通知书。益泰公司在持有杜坚全常用电话的情况下，故意把通知书邮寄到杜坚全已灭失的地址，故意使杜坚全未能签收通知书。故一审认定杜坚全收到上述通知书属认定事实有误。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，益泰公司解除合同的权利已消灭。一审法院在没有证据的情况下，认定益泰公司、杜坚全签订的合同及补充协议解除，属适用法律错误。综上，请求二审法院支持杜坚全的上诉请求。益泰公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杜坚全的上诉事实不成立，应驳回杜坚全的上诉请求。益泰公司于2017年4月21日向一审法院起诉请求：1.请求确认益泰公司、杜坚全于2014年12月23日签订的商品房买卖合同及补充协议已解除；2.请求判令杜坚全立即协助益泰公司办理坐落于中山市××××号商品房的备案登记注销手续；3.请求判令杜坚全向益泰公司支付违约金56517.10元。一审诉讼期间，益泰公司变更诉讼请求：请求判令杜坚全立即归还代付款385198.18元及利息（自2016年4月1日起至清付之日止，按每日万分之五计算）给益泰公司。后益泰公司再次变更诉讼请求：1.请求确认益泰公司、杜坚全于2014年12月23日签订的商品房买卖合同及补充协议已解除；2.请求判令杜坚全立即协助益泰公司办理坐落于中山市××××号商品房的备案登记注销手续；3.请求判令杜坚全向益泰公司支付违约金56517.10元。一审法院认定事实：益泰公司系坐落于中山市××××号上水湾的开发商，并取得商品房预售许可证，证号为中建房（预）字第××号。2014年12月23日，益泰公司、杜坚全签订中山市商品房买卖合同（合同条码为1401089527）及补充协议各一份。商品房买卖合同主要约定：杜坚全向益泰公司购买其位于中山市××××房，建筑面积为116.53平方米；购房款为565171元，杜坚全以首期款170171元及按揭贷款395000元的方式向益泰公司付款；益泰公司于2015年3月20日前向杜坚全交付上述商品房，于商品房交付之日起720日内持办权属登记需要其提供的资料到产权登记机关备案；等等。补充协议主要约定：本协议作为上述商品房买卖合同的补充协议，若买卖合同约定与本协议约定不一致的，以本协议为准；杜坚全选择按揭方式支付房价款的，若因杜坚全违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与益泰公司、杜坚全双方签订的个人购房借款抵押合同（或其他名称同类合同）的约定要求益泰公司承担保证责任的，益泰公司有权选择下列方式之一处理：1.益泰公司承担担保责任在代被告清偿欠款本息后，有权向杜坚全追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2.益泰公司有权解除与杜坚全签订的商品房买卖合同，解除商品房买卖合同的效力自益泰公司向邮递单位交寄解约通知之日起生效，杜坚全应自收到益泰公司解约通知之日起30日内按房价款总价的10%向益泰公司支付违约金（益泰公司有权在杜坚全已支付部分房价款中扣除该违约金和上述代偿欠款本息）并协助益泰公司办理解除合同、注销备案和抵押的手续及承担相关费用，杜坚全逾期未协助益泰公司办理解除合同、注销备案和抵押手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向益泰公司支付违约金；本合同及补充协议解除之日起，益泰公司拥有对该商品房完全的所有权；等等。后，益泰公司、杜坚全就上述商品房买卖事宜向中山市房地产交易登记管理所申请办理了销售登记备案。2015年1月29日，杜坚全（借款人、抵押人）、中国农业银行股份有限公司中山东凤支行（贷款人，以下简称为农业银行东凤支行）与益泰公司（保证人）在广东邦仁律师事务所律师见证下签订个人购房担保借款合同一份，主要约定：杜坚全向农业银行东凤支行贷款395000元用于购买上述商品房，贷款期限为240个月，还款方式为等本递减还款法，还款周期为按月；杜坚全自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十四条所述房屋满足益泰公司、杜坚全约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；益泰公司为杜坚全上述贷款提供阶段性担保，对杜坚全上述债务承担连带保证责任至杜坚全办妥上述房地产权属证书及为农业银行东凤支行办妥抵押登记手续为止；等等。2016年3月29日，农业银行东凤支行向益泰公司发出履行担保责任通知书，主要载明：杜坚全上述向农业银行东凤支行借款395000元用于购买中山市××××房，由益泰公司提供连带保证担保，现由于杜坚全至2016年3月29日止逾期归还贷款本金4937.49元和利息5130.93元，故农业银行东凤支行将于2016年3月30日从益泰公司在农业银行东凤支行存款账户（账号：44×××39）中直接扣收款项。等等。2016年4月1日，农业银行东凤支行分三笔在益泰公司上述账户内扣款3171.38元（账单号为00014期的本息）、371958.38元和10068.42元（还款明细载明为00011、00012、00013期的本息），共计385198.18元，以代杜坚全偿还上述贷款本息。2017年3月22日，益泰公司向杜坚全（邮寄地址为商品房买卖合同中注明的买受人地址“中山市小榄镇北秀居一期D栋202号”）邮寄解除合同通知书一份，主要载明：杜坚全为购买涉案商品房而向银行贷款395000元，并由益泰公司对该笔借款提供阶段性担保，但由于杜坚全未按时向银行还款付息（逾期供款），银行根据双方签订的个人购房借款抵押合同约定要求益泰公司承担担保责任，于2016年3月29日向益泰公司发出履行担保责任通知书并于2016年4月1日划扣了原告账户存款371958.38元。杜坚全的行为违背了民事活动之诚实信用原则，已经构成了严重违约，故益泰公司根据商品房买卖合同及补充协议的约定，正式书面通知解除其与杜坚全于2014年12月23日签订的商品房买卖合同及补充协议，杜坚全应于收到本通知后立即协助办理商品房的注销备案和抵押等手续并向原告支付违约金56571.10元。等等。EMS快递单号为1039181988122。2017年4月21日，益泰公司以杜坚全违约等为由诉至一审法院，提出上述请求。一审庭审过程中，益泰公司表示其分别于2017年3月22日和6月13日两次向杜坚全发出解除双方于2014年12月23日签订的商品房买卖合同通知书，两份文件发出去后均没有被退还，足见杜坚全已经收到该快递；此外，杜坚全已付的购房款另行如实与杜坚全进行结算，如有余款其另行返还给杜坚全。益泰公司保证其所陈述的内容及提供的证据真实，若有虚假导致法院误判或损害他人利益的，其愿承担相应的法律责任，并同意本案诉讼费用由败诉方直接迳付给预交费用的胜诉方。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。益泰公司、杜坚全双方签订的商品房买卖合同，合法有效，双方之间形成商品房买卖合同法律关系，双方均应按约履行各自义务；益泰公司、杜坚全与农业银行东凤支行之间为购房贷款签订担保借款合同，合法有效，益泰公司为杜坚全向农业银行东凤支行所借的购房贷款提供了担保，形成了担保合同关系，双方均应按约履行各自义务。益泰公司、杜坚全双方签订的补充协议，属双方真实意思表示，内容并无违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现杜坚全以该补充协议约定显失公平，合同授予合同相对方任意的合同解除权，有损另一方的利益，不符合法律要求构成根本违约方能行使解除权的规定等为由进行抗辩，认为该协议无效。对此，一审法院认为，该协议是益泰公司、杜坚全双方自愿签订，内容并无违反法律规定，该约定中有关解除合同的权利对应的是益泰公司为杜坚全提供贷款担保的担保义务，权利义务并无明显失衡，故杜坚全该抗辩主张，理据不足，一审法院不予采纳，相反采信益泰公司的主张，认定该补充协议也合法有效，双方均应按约履行各自义务。现益泰公司诉讼主张杜坚全未按约向银行履行还款付息的义务而导致银行要求其代偿贷款等费用，并提供了商品房买卖合同、补充协议、个人购房担保借款合同、通知书等证据为证。杜坚全表示其仅拖欠了一期供楼款等，但未提供相关证据证明，故杜坚全依法应承担举证证明之责任。相反的，根据益泰公司提供的证据可见银行是在杜坚全拖欠了三期（11、12、13期）供房款的情况下要求益泰公司代偿余下贷款本息等，故一审法院经审查后采信益泰公司的主张，据此认定杜坚全未按约履行还款付息，构成违约。如上查明事实可见，益泰公司已按担保借款合同约定承担了担保责任，为杜坚全代偿了贷款本息等，故其有权按商品房买卖合同约定选择继续履行合同及向杜坚全追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算利息或选择解除与杜坚全签订的商品房买卖合同并要求杜坚全赔偿违约金及协助益泰公司办理解除合同、注销备案和抵押的手续、承担相关费用等。本案中，益泰公司于履行了担保责任后向杜坚全发出了解除合同和赔偿违约金的通知，符合双方的约定，于法不悖，故应认定自杜坚全收到该通知之日起涉案的商品房买卖合同及补充协议解除。益泰公司诉讼主张杜坚全已经收到该解除合同和赔偿违约金的通知，合同及补充协议已经解除，杜坚全亦无提出异议，故一审法院采信益泰公司的主张，认定合同及补充协议已经解除，且杜坚全应按约履行赔偿益泰公司违约金56517.10元（购房总价565171元×10%＝56517.10元）及协助益泰公司办理注销备案登记的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认益泰公司与杜坚全于2014年12月23日签订的商品房买卖合同及补充协议已经解除；二、杜坚全于一审判决生效之日起七日内协助益泰公司办理中山市××××号商品房的备案登记注销手续；三、杜坚全于一审判决生效之日起七日内向益泰公司支付违约金56517.10元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1212元，由杜坚全负担。该款已由益泰公司预付，杜坚全于一审判决发生法律效力之日起七日内返还给益泰公司，一审法院不另行收退。益泰公司、杜坚全二审期间均未向本院提交新证据。二审诉讼期间，杜坚全表示：其希望继续履行合同，涉案房屋因另案纠纷被法院多轮查封；因其前妻欠债，杜坚全需承担连带责任，故其目前没有能力支付购房款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。益泰公司、杜坚全于2014年12月23日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现本案二审争议焦点在于合同是否已解除。首先，根据益泰公司提交的农业银行东凤支行发出的履行担保责任通知书及银行划款凭证反映，因杜坚全逾期归还贷款本息，故农业银行东凤支行依据三方签订的个人购房担保借款合同中的约定要求益泰公司承担连带保证责任，于2016年4月1日分三笔在益泰公司银行账户内扣款3171.38元（账单号为00014期的本息）、371958.38元和10068.42元（还款明细载明为00011、00012、00013期的本息），共计385198.18元，以代杜坚全偿还上述贷款本息。杜坚全虽对上述证据所载农业银行东凤支行已从益泰公司银行账户中划扣超期还款的三期按揭贷款本息事实提出异议，但未提供任何证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果，本院对杜坚全相关抗辩意见不予采纳。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”规定，当事人可协商约定合同单方解除权的行使期限。对此，益泰公司、杜坚全在涉案合同及补充协议中的约定：若因杜坚全违约未能按时向银行支付约定的本息，银行根据与益泰公司、杜坚全签订的个人购房借款抵押合同的约定要求益泰公司承担保证责任的，益泰公司有权解除与杜坚全签订的商品房买卖合同，解除商品房买卖合同的效力自益泰公司向邮递单位交寄解约通知之日起生效，杜坚全应按房价款总价的10%向益泰公司支付违约金，并协助益泰公司办理解除合同、注销备案和抵押的手续。故根据本院前面论述，在杜坚全逾期向银行清偿按揭贷款且银行已要求益泰公司承带保证责任、清偿剩余全部按揭贷款的情况下，益泰公司依据合同约定有权单方解除其与杜坚全之间签订的涉案中山市商品房买卖合同及补充协议，并要求杜坚全协助其办理涉案合同备案登记注销手续及支付合同约定房价款总价10%的违约金。一审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。再次，益泰公司在提起本案诉讼前以及本案诉讼中，已按双方所签订的中山市商品房买卖合同中所载杜坚全联系地址向杜坚全邮寄发出解除合同通知书，根据双方合同约定，解除商品房买卖合同的效力自益泰公司向邮递单位交寄解约通知之日起生效。杜坚全对此虽辩称该联系地址已失效，但在杜坚全未举证证明其已及时通知益泰公司变更联系地址而益泰公司仍按原地址邮寄解除合同通知的情况下，应承担举证不能的法律后果，本院对该主张亦不予采信。故一审法院确认涉案中山市商品房买卖合同及补充协议已解除并无不妥，本院亦予以维持。综上所述，上诉人杜坚全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1212元（上诉人杜坚全已预交），由上诉人杜坚全负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年六月五日书记员  郑 蕙