杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初741号 原告：杭州经济技术开发区云滨湾小区第二届业主委员会，住所地杭州经济技术开发区云滨湾10幢1单元101室。 主任：杨利平。 委托诉讼代理人：林维清，浙江坤顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林齐平，浙江坤顺律师事务所律师。 被告：上海宝龙物业管理有限公司，住所地上海市闵行区漕宝路3299弄15号309室。 法定代表人：许健康。 委托诉讼代理人：何骏霄，浙江浙杭律师事务所律师。 原告杭州经济技术开发区云滨湾小区第二届业主委员会（以下简称云滨湾业委会）与被告上海宝龙物业管理有限公司（以下简称宝龙物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告云滨湾业委会的委托诉讼代理人林维清、林齐平，被告宝龙物业公司的委托诉讼代理人何骏霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告立即赔偿原告租金损失273000元、电梯广告位使用费损失32400元、小区服务队租用场地费80000元，合计385400元，并支付利息（以385400元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款4.75%的年利率，暂从2018年3月11日起计算至2019年3月11日止为18306元，此后要求按此标准计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：云滨湾小区前期物业为泰安宝龙商业物业管理有限公司。小区交付使用之后，实际由前期物业分公司管理服务，该分公司将业主共有的位于五幢的经营性物业用房约215平方米，未经小区业主同意，于2014年10月20日，擅自将其出租，租期为2年，第一年租金为130000元，第二年租金为143000元，合计273000元。此后，该前期物业分公司分别于2015年8月27日、2018年5月21日，又两次与上海精视文化传播有限公司签订了小区电梯轿厢广告位使用合同，合同期限分别为2年、半年，共收取广告位使用费32400元。根据《物权法》第73条、《建筑物区分所有权司法解释》第14条规定，以上收益应当归业主共有，应当及时转交给业委会。前期物业分公司未及时转交，后经原告多次催讨仍拒不交付，依法应当赔偿。泰安宝龙商业物业管理有限公司于2014年7月8日变更名称为山东宝龙商业物业管理有限公司，于2017年1月16日变更为上海宝龙物业管理有限公司。泰安宝龙商业物业管理有限公司杭州分公司于2016年4月22日变更名称为山东宝龙商业物业管理有限公司杭州分公司，于2017年1月16日变更名称为上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司。根据法律相关规定，公司变更前的债权债务，由变更后的公司承继。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故原告为维护广大业主的合法权益，请求法院依法判决。 被告宝龙物业公司辩称：一、原告没有得到相关业主大会授权，并无权限提出相关诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，本案原告起诉应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《杭州市物业管理条例》第二十四条规定，业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定开展换届选举工作。原告仅能提交一份业主大会的表决统计表，统计表上载明的时间是2017年12月，表决事项为“授权云滨湾小区业主委员会代表全体业主提起诉讼和处理全体业主共同利益的决议”。该统计表有严重问题：原告既无法提供相关议案、决议原件，也无其他证据证明召开过业主大会，对于表决事项的具体内容，各方均无从知晓。统计表上载明的时间是2017年12月，而云滨湾小区2018年8月进行过业委会改选，杭州经济技术开发区云滨湾小区第二届业主委员会于2018年8月才选举产生。现已2019年5月，距离所谓授权时隔近两年，且全体业委会成员均进行了变更，甚至业委会名称也发生变化。因此，该项授权仅限于第一届业主委员会，第二届业主委员会选举产生后应重新进行表决。统计表上载明的表决事项，诉讼客体和诉讼对象都没有明确，更不用说相关选聘律师事务所的流程和律师费的分摊方式，应归于无效。二、原告的各项主张不具有法律依据。（一）案涉小区在2017年1月才成立业主委员会。经被告向杭州经济技术开发区建设局物业管理科调取材料所示，在《前期物业服务合同》第十条约定，本物业管理区域内路面临时停车位及其他物业共用部分、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入由乙方收取，用以弥补物业管理服务费用或专项维修基金的不足。同时，被告在每一个业主办理交付手续时，与每一个业主都签署了《前期物业管理服务协议》，其中也进行了同样的约定。据此，《前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》中已有明确约定，且不违反法律规定。在物业公司与业委会签署新的《物业服务合同》之前，相关经营性收益用于弥补物业管理费用不足，业委会无权提出主张。（二）退一步讲，原告的主张也有多处不妥。1.经营性用房租金273000元应扣减相关物业管理服务费用。经营性用房面积282.89平方米，按照底商3.5元/月.平方米的标准计算，五年（自2014年9月26日至2018年4月1日）共计拖欠物业管理服务费近6万元，相关物业管理服务费用应予以扣减。2.电梯广告位分为两个合同，第一个合同已约定物业管理服务费用，但是第二个合同未约定该费用，应参照扣减相关物业管理服务费用6300元。3.小区服务场地费8万元实际上应为管理配合费，根据相关合同内容，应为被告提供相关看管、指导、调配、通知等配合、协助森林吊装开展业务的对价，与本案所涉建筑物区分所有权没有必然关联，因此应将其认定为与本案无关的费用，业委会无权提出主张。综上，被告已经按照合同约定和法律规定完全履行自身义务，自退出云滨湾小区后根本没办法再进入小区催告、收费，新的物业公司已经按照业委会的命令拒绝被告工作人员进入。请求依法处理。 经审理，本院查明案件事实如下： 原告系云滨湾小区的第二届业委会，被告的分公司即上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司（以下简称宝龙物业分公司）系云滨湾小区的前期物业管理公司。 在宝龙物业分公司为云滨湾小区提供物业服务期间，2014年，宝龙物业分公司将云滨湾小区5幢物业经营用房（建筑面积215平方米）出租给案外人，收取租金收益共计273000元。 2014年1月2日，宝龙物业分公司（甲方）与案外人森林吊装有限公司（乙方）签订《项目便民服务合作协议》，为使云滨湾项目业主及装修施工单位享有方便、快捷的搬运服务及公开透明的黄沙、水泥、废品回收、铝合金门窗加工等建材供应服务，经双方友好协商，保障项目装修建材、垃圾回收、人力搬运服务的规范管理，双方同意达成如下协议条款，并愿共同遵守：1.甲方同意乙方在云滨湾小区提供搬运服务及建材销售，乙方必须保证自身营业执照上的经营范围包括销售建筑材料等经营项目，由此产生的责任由乙方自行承担。2.乙方于协议签订之日向甲方缴纳管理配合费80000元。甲方免费指定提供乙方堆放建材场地。……4.乙方搬运服务限45号地块项目首批单元物业交付日起2013年12月30日至45号地块2015年12月29日止。上述合同签订后，宝龙物业分公司收取管理配合费80000元。 2015年、2018年，宝龙物业分公司分两次将云滨湾小区电梯轿厢广告位出租给案外人使用，分别收取广告位使用费19800元、12600元，共计32400元。其中2015年的《上海精视文化传播有限公司合同书》中写明每部电梯每年场地使用费用平均为450元/部/年，每部电梯每年物业管理服务费用平均为450元/部/年，共为22部，合计场地使用费9900元/年；物业管理服务费9900元/年。2017年的《广告位使用合同》中写明广告位使用期限6个月，标准为12600元。 2016年9月12日，云滨湾业主委员会、宝龙物业公司、社区筹建站、业主代表共同召开座谈会，并签署了会议纪要。会议纪要中载明：社区、业主委员会和宝龙物业公司经过讨论和协商，达成如下共识：2.宝龙云滨湾小区经营性收入的范围及归属。已经讨论确认的云滨湾小区经营性收入范围包括经营性用房（5幢102，即原蜜特餐厅）的出租收益、电梯广告收入、小区服务队租用场地费。根据法律规定，云滨湾小区经营性收入属于全体业主，宝龙物业公司将在本小区开始提供物业服务以来至2016年9月30日期间的全部经营性收入的收益和使用情况于2016年10月15日前向业主公示，同时将结余的收入划转给业主委员会。对于小区今后的经营性收入，经营性用房（5幢102，即火宝网咖）的出租收益归全体业主所有；电梯广告因涉及日常管理与维护，该部分收入由业主委员会与宝龙物业公司协商收益分配比例。 另查明，2017年12月23日，云滨湾小区业主大会表决通过四项事项，其中一项为授权云滨湾小区业主委员会代表全体业主提起诉讼和处理全体业主共同利益的决议。杭州经济技术开发区云滨湾小区第二届业主委员会的任期为2018年9月1日至2021年8月31日。 以上事实认定，由原告提供的《经营物业用房租赁合同》《上海精视文化传播有限公司合同书》《广告位使用合同》、会议纪要、《便民服务合作协议》、业主委员会备案表、业主大会会议表决意见统计表，被告提交的现金进账单、银行客户回单，以及原、被告的当庭陈述加以证明。此外，原、被告提交的其他证据，与本案无直接关联，本院不予认定。 本院认为：关于原告是否有权提起本案诉讼。云滨湾小区业主大会表决通过“授权云滨湾小区业主委员会代表全体业主提起诉讼和处理全体业主共同利益的决议”，本案原告系云滨湾小区第二届业主委员会，属于云滨湾小区业主委员会，无需再经过业主大会另行授权，故原告有权提起本案诉讼。原、被告对被告收取了云滨湾小区经营性物业用房租金273000元、电梯广告位使用费32400元及小区服务场地管理配合费80000元的事实均无异议，双方的争议焦点为被告应否返还原告上述款项。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，云滨湾小区经营性物业用房、电梯广告位、小区场地均属于业主共有。关于被告收取的云滨湾小区经营性物业用房租金273000元，被告认为即使返还也应当扣除物业管理费，本院认为被告是否应当收取物业管理费以及物业管理费的收取标准，系被告与案外人的物业服务合同关系，与案涉经营性物业用房租金系不同的法律关系，不宜在经营性物业用房租金中扣除物业管理费，故被告应当返还原告经营性物业用房租金273000元。关于电梯广告位使用费，2015年的合同中约定场地使用费9900元/年，物业管理服务费9900元/年，故被告仅需将场地使用费9900元返还给原告。2017年的合同中虽未明确区分场地使用费和物业管理服务费，考虑到电梯广告需要日常管理与维护，原、被告亦在会议纪要中对此进行明确“由业主委员会与宝龙物业公司协商收益分配比例”，对于2017年的广告位使用费12600元，本院酌情确定由被告返还原告6300元。关于小区服务场地管理配合费80000元，考虑到宝龙物业分公司为案外人提供看管、指导、调配、通知等配合、协助义务，同时案外人需要使用云滨湾小区场地，本院酌情确定被告返还原告40000元。综上，被告应返还原告经营性物业用房租金273000元、电梯广告位使用费16200元及小区服务场地管理配合费40000元，共计329200元。关于利息损失，原告主张自2018年3月15日起按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计算至款清之日止，本院认为对于利息损失的起算时间酌情确定自起诉之日即2019年3月11日开始计算，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款清之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告上海宝龙物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州经济技术开发区云滨湾小区第二届业主委员会返还云滨湾小区经营性物业用房租金273000元、电梯广告位使用费16200元及小区服务场地管理配合费40000元，共计329200元； 二、被告上海宝龙物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州经济技术开发区云滨湾小区第二届业主委员会利息损失（以329200元为基数，自2019年3月11日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款清之日止）； 三、驳回原告杭州经济技术开发区云滨湾小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费7081元，减半收取3540.50元，财产保全申请费2539元，合计6079.50元，由原告杭州经济技术开发区云滨湾小区第二届业主委员会负担886.50元，被告上海宝龙物业管理有限公司负担5193元。原告杭州经济技术开发区云滨湾小区第二届业主委员会于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告上海宝龙物业管理有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  刘承娜 二〇一九年六月十一日 书记员  何晓宇