广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2522号原告（反诉被告）：蓝国维，男，1984年11月8日出生，汉族，住广州市增城区。委托代理人：罗明生、王振彪，广东合众之源律师事务所律师。被告：邝郑宏，男，1941年2月23日出生，汉族，住广州市增城区。被告：胡群娣，女，1948年5月12日出生，汉族，住广州市增城区。被告：陈冬慧，女，1970年4月20日出生，汉族，住广州市增城区。被告（反诉原告）：邝思怡，女，1995年6月26日出生，汉族，住广州市增城区。上述被告的共同委托代理人：聂婉彬、田博，广东金日律师事务所律师、实习律师。第三人：广州市裕兴房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街岗前西路45号之一、之二106商铺。法定代表人：龙素苗。原告（反诉被告）蓝国维诉被告邝郑宏、胡群娣、陈冬慧、邝思怡（反诉原告），第三人广州市裕兴房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蓝国维的委托代理人罗明生、王振彪，被告邝郑宏、胡群娣、陈冬慧、邝思怡（反诉原告）的共同委托代理人聂婉彬、田博到庭参加诉讼。第三人广州市裕兴房地产代理有限公司（以下简称裕兴房地产公司）经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告蓝国维向本院提出诉讼请求：一、解除蓝国维与邝思怡于2018年9月12日签订的《房地产买卖合同》；二、邝郑宏、胡群娣、陈冬慧、邝思怡退回定金10万元及支付违约金20万元（违约金按总房价200万元的10%计算）给蓝国维；三、邝郑宏、胡群娣、陈冬慧、邝思怡赔偿蓝国维各项损失98000元（包括中介服务费50000元、按揭费48000元）；四、邝郑宏、胡群娣、陈冬慧、邝思怡承担本案律师费79940元；五、本案所有诉讼费由邝郑宏、胡群娣、陈冬慧、邝思怡承担。事实与理由：2018年9月12日，邝思怡持一份同日作出的《公证书》（委托时间为2018年6月22日），声称其得到其父亲邝志勇的授权，有权出售其父亲邝志勇所有的位于广州市增城区荔城街金竹一路32号2幢704房的房屋。同日，蓝国维与邝思怡签订一份《房地产买卖合同》，合同约定：由蓝国维购买邝志勇所有的上述房屋，购房款为200万元，邝思怡承诺在交易过程中提供的所有资料都是真实（包括委托人夫妻所有资料，产权人邝志勇出国等事实），若是有隐瞒造成的一切后果由邝思怡承担。合同签订当天，蓝国维支付定金10万元。在签订合同后不久，蓝国维听说邝志勇早在2018年7月已经去世。邝思怡隐瞒产权人已经去世的重大事实，在邝志勇去世的情况下仍欺骗蓝国维签订合同并收取定金，最终导致涉案房屋不能过户至蓝国维名下，致使蓝国维的合同目的不能实现，故邝思怡已构成根本违约。被告邝郑宏、胡群娣、陈冬慧、邝思怡均辩称：不同意蓝国维的诉讼请求。2018年6、7月份邝思怡委托裕兴房地产公司对涉案房屋放盘销售，9月初蓝国维通过裕兴房地产公司与邝思怡进行协商，在协商过程中邝思怡曾向蓝国维和裕兴房地产公司披露涉案房屋的实际情况，包括但不限于产权人邝志勇去世，去世前去公证处办理委托公证，产权人去世后，到公证处办理继承声明的公证等事实。当时裕兴房地产公司的业务员提出邝思怡取得全部继承权并且办理了委托公证，其实就一份委托公证就可以办理过户手续，如果出示继承公证书会导致买卖合同的复杂化，同时可能增加蓝国维的税费负担，所以当时裕兴房地产公司建议在买卖合同中把邝志勇去世写成出国，蓝国维为了减少税费负担，也要求在买卖合同中写邝志勇出国以隐瞒去世的事实。邝思怡听从裕兴房地产公司的建议也勉强同意了。签订合同后邝思怡立即向银行申请提前还款，在2018年9月26日的还款日一次性还清了银行的贷款余额，办理了涉案房屋的抵押涂销手续。请求法院驳回蓝国维的诉讼请求。反诉原告邝思怡向本院提出反诉请求：一、解除邝思怡与蓝国维于2018年9月12日签订的《房地产买卖合同》；二、蓝国维立即向邝思怡支付违约金20万元；三、蓝国维向邝思怡支付因处理本案产生的律师费7.8万元；四、本案诉讼费全部由蓝国维承担。事实与理由：2018年6月22日，邝思怡接受父亲邝志勇与母亲陈冬慧的委托代为处理登记在邝志勇名下的位于广州市增城区荔城街金竹一路32号2幢704房的房屋，并对委托行为进行公证。2018年9月12日，邝思怡持公证书与蓝国维签订《房地产买卖合同》。合同签订后，邝思怡已经按照合同约定于2018年9月13日向银行提交了提前还款申请，并按银行要求在2018年9月26日提前归还了剩余房款，后办理了抵押涂销登记手续。2018年11月22日，邝思怡收到裕兴房地产公司出示的蓝国维提供的由龙小配申请银行贷款的同贷书，邝思怡通过裕兴房地产公司通知蓝国维及其指定的龙小配前往办理房屋产权登记手续，但蓝国维却以邝志勇去世为由拖延办理，经邝思怡多次催告仍不履行。2018年12月16日，邝思怡发函给蓝国维、龙小配及裕兴房地产公司催促办理过户手续，但一直未得到配合。2018年12月21日，蓝国维却向邝思怡发函要求解除合同并要求邝思怡退回定金并支付违约金。后邝思怡仍多次要求按合同继续履行合同，但均遭到蓝国维拒绝。在龙小配取得银行同贷书时正值增城区二手房房价下跌时候，蓝国维就以此以邝思怡隐瞒邝志勇去世情况为借口要求解除合同，这是蓝国维与裕兴房地产公司给邝思怡设定的陷阱。据了解，蓝国维与裕兴房地产公司的法定代表人龙素苗系夫妻关系，龙小配与龙素苗系亲戚。蓝国维与裕兴房地产公司恶意串通，严重损害邝思怡的合法权益。反诉被告蓝国维辩称：蓝国维与邝思怡签订房屋买卖合同时邝思怡隐瞒了邝志勇去世的事实。房屋买卖合同中表述邝志勇出国，邝思怡虚构邝志勇出国来不了签字，这是导致涉案房屋不能过户的原因，房管部门不接受以全项委托公证书来过户，必须要求邝志勇签名。蓝国维后来也查到了邝志勇去世的事实，邝思怡也不得不承认了。蓝国维在2018年12月20日向邝思怡发出催告书，邝思怡什么行动也没有做，涉案合同已经没有继续履行的需要，邝思怡应承担违约责任。第三人裕兴房地产公司未提交任何意见。本院经审理认定事实如下：2018年6月22日，邝志勇与陈冬慧在广东省广州市增城公证处签署《委托书》，记载：“邝志勇、陈冬慧是夫妻。坐落在增××××房【《广东省房地产权证》编号：00156640（粤房地权证穗字第××号）】是邝志勇、陈冬慧的夫妻共有财产。现邝志勇、陈冬慧共同委托女儿邝思怡为合法代理人，办理如下事项：一、向广州农村商业银行股份有限公司增城支行办理上述房产按揭贷款的提前还款手续，取回《广东省房地产权证》、他项权证、结清证明、涂销资料、发票、保单等有关文件。二、到广州市增城区国土房管部门办理上述房产的注销抵押备案登记手续及调档、查册等一切相关手续，取回《广东省房地产权证》等有关文件。三、出售上述房产，到广州市增城区国土房管部门办理上述房产的交易、过户手续（包括填写申请书、查册、查档、递件、退件、退税、测绘、更正资料、取件等），签订（含网签）房地产买卖合同及相关文件。四、收取上述房产的买卖价款。五、到有关部门缴纳上述房产转让的有关税费。……十、如果上述房产的买受人是以银行按揭方式购买，有关银行需要权属人签订同意用该房产办理二手楼按揭的文件时，受托人有权代表委托人签订相关文件，但委托人不作为借款人、抵押人或保证人。……委托期限自本委托书签署之日起五年内有效。受托人无转委托权。”广东省广州市增城公证处于2018年9月12日出具（2018）粤广增城第6477号《公证书》，证明邝志勇、陈冬慧签署上述《委托书》的情况。2018年7月20日，广东省广州市增城公证处作出（2018）粤广增城第5248号《公证书》，证明邝郑宏、胡群娣（系邝志勇父母）于2018年7月19日签署《放弃继承权声明书》，邝郑宏、胡群娣声明放弃邝志勇名下全部遗产。同日，广东省广州市增城公证处作出（2018）粤广增城第5249号《公证书》，证明陈冬慧（系邝志勇妻子）于2018年7月19日签署《放弃继承权声明书》，陈冬慧声明放弃位于增××××房房屋50%份额的继承权。2018年9月12日，邝思怡以邝志勇代理人身份（卖方）与蓝国维（买方）、裕兴房地产公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：“买卖双方就买卖位于增××××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业建筑面积90.55平方米（以《房地产证》为准）。……3、买方知悉该物业产权人邝志勇，现业权人委托邝思怡作为代理人代为出售该物业，签订本合同。二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币贰佰万元（￥2000000元）。……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……备注：……2、代理方邝思怡承诺在交易过程中提供的所有资料都是真实（包括委托人夫妻所有资料，产权人邝志勇出国等事实），若是有隐瞒造成的一切后果由代理方邝思怡承担。付款方式……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币壹拾万元（￥100000元）作为定金。……”2018年9月12日，邝思怡出具《定金收据》证明收到蓝国维支付的定金10万元。2018年9月12日，裕兴房地产公司出具《收款收据》证明收到蓝国维支付购买增××××房的中介费现金5万元。该《收款收据》中备注“特别提示：￥5万元或以上的款项仅能以POS机的方式支付，否则支付无效，本收据不发生法律效力。”2019年1月26日，裕兴房地产公司开具增××××房中介费50000元的发票给蓝国维。2018年10月6日，广州市优泰按揭代理有限公司出具《收据》证明收到锦绣国际一期2栋704房按揭费48000元。2019年1月29日，广州市优泰按揭代理有限公司出具五份付款方蓝国维的增××××房按揭费发票，五份发票合计金额为48000元。2018年9月26日，邝思怡提前还清了增××××房的银行贷款。广州市农村商业银行股份有限公司增城支行于2018年10月22日出具《注销证明》，证明借款人邝志勇的增××××房的贷款已经还清，委托邝志勇办理涂销手续。2018年11月21日，中国建设银行股份有限公司广州增城支行出具《个人住房贷款意向书》给邝志勇，记载：借款申请人龙小配愿以所购房产（增××××房）抵押向该行申请个人住房再交易贷款，经审批，同意发放贷款。2018年12月16日，邝思怡出具《催告函》给蓝国维、龙小配及裕兴房地产公司，称邝思怡系依法接受邝志勇委托代为处理房产，要求各方于2018年12月25日前联系邝思怡，与邝思怡前往房管部门办理产权转移登记手续。2018年12月20日，蓝国维向邝思怡、陈冬慧出具《催告通知书》，称：蓝国维已知晓邝志勇于2018年7月病故，邝思怡隐瞒事实，违反《房地产买卖合同》第一条第二款约定，蓝国维有权解除合同，并要求退回支付的中介费、按揭费共198000元以及要求按购房总价的10%支付违约金20万元，请收到通知书之日起七日内与蓝国维协商解决上述问题，逾期将依法提起诉讼。2019年2月27日，蓝国维与广东合众之源律师事务所签订《委托代理合同》，约定蓝国维委托广东合众之源律师事务所指派罗明生、王振彪律师为本案诉讼代理人，一审阶段律师代理费79940元。2019年3月1日，广东合众之源律师事务所开具律师服务费79940元的发票给蓝国维。2019年4月15日，邝郑宏、胡群娣、陈冬慧、邝思怡与广东金日律师事务所签订《委托代理合同》，约定邝郑宏、胡群娣、陈冬慧、邝思怡委托广东金日律师事务所指派聂婉彬律师为本案诉讼代理人，律师代理费78000元。另查明，广州市增城区国土资源和规划局于2019年6月17日出具的《产权情况表》记载位于增××××房的房屋建筑面积90.55平方米，产权人邝志勇，协执状态正常，抵押状态系未抵押。邝志勇于2018年7月10日死亡。再查明，裕兴房地产公司的法定代表人是龙素苗，龙素苗是裕兴房地产公司的股东，成立日期2017年12月29日。蓝国维与龙素苗于2017年1月5日登记结婚。庭审期间，蓝国维陈述：一、蓝国维支付的5万元中介费是以现金方式支付，因为蓝国维经营生意有现金。蓝国维向裕兴房地产公司出具过一份《居间服务费支付承诺书》，5万元中介费符合总房价2.5%的行业标准。蓝国维支付的按揭费48000元是通过现金支付。二、龙小配与蓝国维是亲属关系。三、2018年11月蓝国维听涉案房屋所在的小区物业管理人员说邝志勇已经去世。四、蓝国维与龙素苗虽然是夫妻关系，但蓝国维购买的房屋是二人购买的第二套房屋，不是炒房。邝郑宏、胡群娣、陈冬慧、邝思怡陈述：一、蓝国维与裕兴房地产公司唯一股东龙素苗是夫妻关系，中介费收据和发票都是虚开的，没有实际发生或支付。中介费收据特别提示上载明5万元或以上款项仅能以POS机方式支付，原告主张支付了中介费5万元，但没有提供相应的POS机刷卡凭证。蓝国维当时和邝思怡说是其中介公司自己买的，不用中介费。裕兴房地产公司没有要求我方支付中介费，也没有签署承诺书。二、按揭费的收据和发票开具的时间不一致，蓝国维没有提交相应的转账凭证，且按揭费用过高，据我方了解按揭费用一般是二千多元左右，故存在虚开收据和发票的嫌疑。三、签订合同前，我方与蓝国维及裕兴房地产公司洽谈时我方就已经将邝志勇去世的情况告知蓝国维及裕兴房地产公司，裕兴房地产公司的业务员建议把邝志勇去世写成出国，减轻税费，拿委托公证书就可以过户，于是我方就听信了。本院认为：蓝国维与邝思怡、裕兴房地产公司于2018年9月12日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。《房地产经纪管理办法》第三条规定：“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；……”本案中，蓝国维与裕兴房地产公司的法定代表人龙素苗是夫妻关系，蓝国维作为买方与邝思怡进行房屋买卖交易违反上述规定，存在过错。而邝思怡明知邝志勇已死亡的情况下在签订《房地产买卖合同》时承诺邝志勇出国明显与事实不符，亦存在过错。由于蓝国维、邝思怡在本次房屋买卖交易过程中均存在过错，因此，应由其承担各自的过错责任。由于蓝国维、邝思怡均主张解除《房地产买卖合同》，而该合同涉及裕兴房地产公司，故本院准予解除《房地产买卖合同》中蓝国维与邝思怡的房屋买卖合同关系，故邝思怡应返还10万元定金给蓝国维。至于蓝国维请求邝思怡承担的违约金、中介服务费、按揭费、律师费，邝思怡反诉请求蓝国维承担的违约金、律师费，本院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告蓝国维与被告邝思怡、第三人广州市裕兴房地产代理有限公司于2018年9月12日签订的《房地产买卖合同》中原告蓝国维与被告邝思怡的房屋买卖合同关系。二、被告邝思怡在本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝国维返还定金10万元。三、驳回原告蓝国维的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告邝思怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费11400元，由原告蓝国维负担5700元，由被告邝思怡负担5700元。反诉受理费3250元，由反诉原告邝思怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年六月二十四日书记员  阮柳静