贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初2704号原告（反诉被告）：贵州康琦药械有限公司（以下简称贵州康琦公司），住所贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县蒙江街道长田村。法定代表人：张高红，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡祥均，贵州黔鹰律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：苏定平，贵州黔鹰律师事务所律师，特别代理。被告（反诉原告）：李芙蓉，女，1979年2月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：赵刚，系被告丈夫，特别代理。原告（反诉被告）贵州康琦公司与被告（反诉原告）李芙蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，李芙蓉于4月23日提出反诉，本院审查后予以受理，并于5月14日依法适用简易程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。贵州康琦公司委托诉讼代理人胡祥均，被告（反诉原告）李芙蓉委托诉讼代理人赵刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贵州康琦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬出原告承租的位于小孟工业园区××号的公租房；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年、2018年与贵阳住建成城物业管理公司签订《物业管理协议》，原告享有位于小河翁岩14套面积为827.02㎡公租房的租赁使用权。由于被告系原告公司的职工，原告于2017年3月17日与被告签订了《贵州康琦药械有限公司关于员工公租房协议》，将其中的楼层/门牌号××公租房给被告使用，后被告于2018年2月28日向原告辞职，被告辞职后已经不是原告公司的职工，无权继续使用该公租房，理应将其使用的公租房退回原告并搬出，但被告置原告的多次催促搬出该公租房的要求不顾，以其对该公租房进行装修而拒绝搬出。为此，原告特依法诉至法院，诉请如前。被告李芙蓉辩称，原、被告签订的租赁合同真实有效、合法，受法律保护，应该继续履行，被告不应该搬离租赁房。第一，合同签订后，被告一直认真、完整履行合同约定和自己应尽的义务，从未拖欠任何相关费用，且合同中明确约定合同签订后“乙方获得公租房五年内，乙方只有使用权，甲方拥有所有权”，故原、被告之间租赁合同的期限应该到2022年3月17日，现租赁期未满，原告单方面要求收回房屋，是不合理、不合法的；第二，合同中并没有“只要离开公司的员工，就无权继续使用公租房”的条款，且在李芙蓉离职前和办理离职手续期间，公司从未有相关制度，也未告知过被告；且在合同中第四项规定“如甲方工作满五年后离职的员工，还需要继续使用该公租房，则需要提前一个季度将公租房费用汇自甲方指定的账号，逾期未打，甲方才有权收回”，该条款意思即为只要离职员工有继续租赁房屋的要求，仍然可以租用房屋，并非原告主张的“只要离司，就无权继续使用”；第三，原告不履行劳动合同法的规定，让被告不得已离职，而在被告离开公司（2018年2月-2018年9月）长达7个月的时间内，原告都未曾告知原告要求退房，等到被告装修好并购买家具、家电入住后，才要求退房，这明显不合理；第四，被告父母已年过70岁，无收入来源，哥哥自幼患病，无生活自理能力，为照顾父母及兄长，不得已将他们三人从安顺老家接回贵阳，便于照顾，这也是被告不愿意放弃公租房最主要的原因。另外，为改善住房条件，被告在租赁公租房后，到处借钱，东拼西凑，对房屋进行了装修，购买了家具、家电，花费了近8万元。尽管如此，被告在接到搬离通知之后还是主动的与原告联系，但原告却置之不理，还威胁要停水断电，致使被告不得已搬离，产生重大损失，应当由原告承担赔偿责任，已在本案提出反诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求，判令继续履行租赁合同。反诉原告李芙蓉向本院提出诉讼请求：1.请求判令继续履行《租赁合同》；2.如若不能继续履行租赁合同，请求判令反诉被告赔偿经济损失71,536元；3.请求判令反诉被告赔偿经济损失15,200元；4.判令反诉被告承担全部诉讼费。事实及理由：反诉原告与反诉被告签订的《租房合同》合法、有效，应该继续履行（理由详见答辩状）。如果反诉被告坚持解除合同，应当赔偿反诉原告各项装修及家具家电损失71,536元。同时，反诉原告一直按约定履行合同，按期交纳公租房租金及物管费至2019年4月，由于反诉被告告知其要采取停水断电的措施，考虑到父母年迈、哥哥有病不能自理，无奈之下反诉原告只有另行租赁房屋，因此产生了额外的房租费用，上述费用都是由于反诉被告的违约行为造成的，应当由其进行赔偿。综上，请求法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告贵州康琦公司辩称，反诉原告离职之后就不具有使用公租房的权利，其要求继续履行租赁合同，不应当得到支持。对于赔偿损失，反诉原告应当知道公租房的使用政策，应当是公司员工才能使用，其在离职后进行的房屋装修、购置家具家电等，相应损失应当自行承担，故请求驳回起反诉请求。本院经审理认定事实如下：贵州康琦公司（乙方）与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司（甲方）签订《公共租赁住房租赁合同》，将其拥有可依法出租的位于翁岩青年公寓2号地的14套房屋出租给贵州康琦公司，建筑面积为827.02㎡（其中案涉房屋2-1-24-1建筑面积为59.85㎡），租赁期限为壹年，自2018年3月1日至2019年2月28日，贵州康琦公司承诺，承租该房屋仅供给其住房困难职工居住使用，租金按建筑面积缴纳，标准为5元/㎡/月。同时，贵州康琦公司还与贵阳市住建成城物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，约定由贵阳市住建成城物业管理有限公司为上述14套房屋提供物业服务，物业管理费按建筑面积1.4元/㎡/月。李芙蓉于2015年入职贵州康琦公司，于2016年5月1日与该公司签订《劳动合同书》，约定的工作期限至2019年4月30日，在研发部门产品研发经理岗位工作。2017年3月17日，贵州康琦公司作为甲方与李芙蓉作为乙方签订《贵州康琦药械有限公司关于员工公租房协议》，主要内容为：根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》等相关法律规定，甲乙双方本着平等、自愿、互利的原则，为保障公司及员工的权益，获得公租房的员工与企业签订以下协议：一、公租房地点：小孟工业园区（翁岩公租房二块地楼层/门牌号：××。二、乙方获得公租房五年内，乙方只有使用权，甲方拥有所有权。三、乙方在使用公租房期间所产生的一切费用由本人承担（包括：水费、电费、网费、燃气费等其他费用）。四、如在甲方工作满五年后离职的员工，还需使用该套公租房，则需提前一个季度将公租房费用汇至甲方指定账号，如逾期未打，甲方有权收回该套公租房。五、公租房使用期间的房屋租赁费用由乙方按时汇入甲方指定账号，由甲方统一缴纳，在规定期限未打者，甲方将收回该套公租房的使用权。乙方如不再租赁该套公租房需提前三个月通知甲方。六、乙方不得擅自改变房屋结构，如需改造房屋须经甲方同意。七、乙方如违反以上条款，须赔偿甲方一切损失，如有泄露公司商业、技术秘密，在承担经济损失的同时，愿承担法律责任。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议未尽事宜，双方协商解决。九、如在协议期间，乙方自愿放弃公租房的使用权，房屋的装修费用由乙方自己承担。十、乙方在使用公租房期间，要严格遵守公租房相关制度及规定，如因乙方个人原因给公租房中心及企业带来损失，由乙方自行承担后果。合同签订后，李芙蓉开始使用案涉房屋，并直接向贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司支付房租及物业费至2019年3月，每月的房租299元、物业费85.76元。期间，李芙蓉对该房屋进行了装修并购置实木床、衣柜、电视柜、鞋柜、沙发、电视、冰箱、抽油烟机、消毒柜等家具家电，其提交了《室内装修工程施工承包协议》、《室内装修工程承包协议》、收据、收条、《产品销售清单》、京东购物清单、订单详情等，证实其支付了装修费（含基础装修和室内装饰装修）48,600元及家电家具费用22,936元。贵州康琦公司对李芙蓉装修案涉房屋及购置家具家电不持异议，对票据的真实性亦无异议，只是主张上述费用不应由其承担。2018年2月8日，李芙蓉向贵州康琦公司递交了《离职申请》，以自身能力不足及公司离家太远为由向公司提出辞职，公司于2月28日同意其申请。8月13日，贵州康琦公司向包括李芙蓉在内的四户人员发出《通知》，载明：“本公司与以下人员签订的公租房合同已到期，该合同期满后，公司未与以下住户续签合同，故公司与以下人员不存在租赁关系，根据有关法律法规，本公司有权随时收回该房屋，请以下人员自接到通知后于2018年8月31日前搬离所住公租房，具体人员名单如下：。李芙蓉：翁岩公租房2号地9栋24楼1楼。请以上人员接到通知后于规定时间内完成搬迁，否则，后果自负。”8月27日，贵州康琦公司再次向李芙蓉等四户发出《通知》，主要内容为：“。以上住户请于2018年8月31日前搬离所住公租房并交出钥匙，否则，从2018年9月1日起公司将停水停电，9月份以后产生的费用及一切后果由个人自行承担”。9月5日，贵州康琦公司向李芙蓉发出《房屋租赁协议终止通知书》，载明：“您2015年5月4日入职本公司任研发部经理一职，于2017年3月17日申请到本公司位于贵阳市花溪区××小区××楼××单元××楼××号××套，于2018年2月28日因个人原因向公司申请解除劳动关系，并提交终止劳动合同的书面申请,办理完相关离职手续。根据本公司公租房管理办法规定：享受公司公租房福利的员工，须在离职当月搬离公租房，将公租房退回公司。而您至今仍未退回公租房，本公司公租房管理人员多次给你打电话甚至两次书面通知您退回公司公租房均遭您拒绝，现本公司再次通知您：一、自本通知函发之日起，您与本公司之间的房屋租赁关系终止，请您在收到本通知后5日内（最迟在2018年9月10日前）搬出贵阳市花溪区翁岩小区2号楼1单元24楼1-24-1号房屋，并到本公司办理公租房退还手续。二、您在上述期限内不将贵阳市花溪区翁岩小区2号楼1单元24楼1-24-1号房屋退回公司，本公司将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失”。李芙蓉在接到上述通知后于2018年11月搬离案涉房屋，并在外重新租赁房屋，提交了收据三张，证明其产生的租金为12,000元（2018年9月至2019年4月共8个月，每月1,500元），李芙蓉主张系因贵州康琦公司威胁要停水停电其才搬离，故该损失应当由贵州康琦公司承担，同时包括其已支付的案涉公租房2018年9月至2019年4月共8个月的房租和物管费共计3,064元，以及重新租房时更换防盗门锁芯的费用136元，以上共计15,200元，即为其第三项诉讼请求。庭审中，经本院核实，在李芙蓉搬离之前，贵州康琦公司并未对案涉房屋进行停水停电。贵州康琦公司向本院提交了一份《情况说明》，内容为：“我公司承租贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司位于翁岩青年公寓作为公司员工宿舍自2017年3月至今，合同每年签订一次，2019年年度因公司人员变动，需要重新审核办理入住人员相关信息，现我公司与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司的租赁合同签订事宜正在办理当中”，该说明上加盖了翁岩幸福小区服务中心的章，并书写：“情况属实”字样。贵州康琦公司以此证实其与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司关于2019的租赁合同虽然尚未签订，但已经在洽谈中，其有权利作为原告要求李芙蓉搬离案涉房屋，对此李芙蓉表示贵州康琦公司与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司的合同一年期限已到。后贵州康琦公司又向本院提交了一份其与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司签订的《公共租赁住房租赁合同》以及与贵阳市住建成城物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》，载明公共租赁住宅房租赁及委托物业管理的时间是2019年3月1日至2019年4月30日其余内容与上述合同一致，证明其与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司关于公租房的租赁已经达成新的租赁合同，其有权作为原告要求李芙蓉搬离，李芙蓉对该两份合同的真实性持有异议，不予认可。诉讼中，本院组织了贵州康琦公司与李芙蓉对案涉房屋的装修情况进行了现场勘验，经双方确认，李芙蓉进行的基础装修及室内装饰装修，包括橱柜、洗手池、蹲便器、墙纸、吊顶灯均保存良好，且不能拆除；李芙蓉购置的实木床、实木高低床、实木衣柜、大理石电视柜、鞋柜、电视机、挂机、沙发、冰箱、热水器、消毒柜、抽油烟机、燃气灶及烤火茶几都还在案涉房屋内。同时，本院与贵州康琦公司及李芙蓉还一同前往翁岩幸福小区服务中心，该中心表示其系贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司的下属单位，负责包括案涉房屋在内的公租房的管理和服务，并向本院提交了一份李芙蓉户填写的《保障性住房装修申请表》，显示：承租人李圣波（李芙蓉哥哥），申请装修内容为：客厅、卧室等水电暗装、刷乳胶漆、铺强化地板、定制橱柜、安装洗手池、更换便池水箱、封阳台、更换门、吊顶等。翁岩幸福小区服务中心作为管理中心注明意见：“水电管线改装后不保修、封阳台不能外挂、建筑垃圾袋装运一楼。”，并加盖公章。同时该表在备注中注明：“《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》（筑府发[2011]32号）第二十六条：承租人享有在合同约定租赁期限内使用公共租赁住房的权利，但不得改变房屋结构和用途。承租人基于对房屋的合理利用进行的二次装修需征得出租人的同意，所形成的附属物在退租时不予补偿。承租人应按时缴纳房屋租金和房屋使用过程中发生的水、电、通讯、电视、物业服务管理等费用”。贵州康琦公司与李芙蓉对该申请表的真实性均无异议，但李芙蓉表示其与贵州康琦公司的租期并未到期，故不适用上述规定。同时，该中心负责人向本院介绍，公共租赁住房只针对辖区范围内的人员，因贵州康琦公司的营业地已经搬离经开区，故依照政策该公司之前租赁的公租房都需清退，只是涉及人员过多，需要一段缓和期。上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证、《公共租赁住房租赁合同》、《物业管理服务协议》、《劳动合同书》、《贵州康琦药械有限公司关于员工公租房协议》、《室内装修工程施工承包协议》、收据、收条、《产品销售清单》、京东购物清单、订单详情、《离职申请》、《通知》、《房屋租赁协议终止通知书》、《情况说明》及现场勘验笔录等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，贵州康琦公司与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司签订《公共租赁住房租赁合同》、贵州康琦公司与李芙蓉签订的《贵州康琦药械有限公司关于员工公租房协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。综合双方的诉辩称，本案的争议焦点为：贵州康琦公司与李芙蓉的租房协议是否应该继续履行？李芙蓉是否应当搬离案涉房屋？贵州康琦公司主张李芙蓉已经离职，不属于其职工，故应当搬离，李芙蓉则主张合同中并未约定只有员工才能租赁，且对于租赁期限约定的为五年，故其不应当搬离，合同应当继续履行。本院认为，双方的争议实际是对合同条款的理解有争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。纵观本案《贵州康琦药械有限公司关于员工公租房协议》，该协议的名称为“员工公租房”、正文中写到：“为保障公司及员工的权益”，内容中多次出现“员工”字眼，且在贵州康琦公司与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司签订《公共租赁住房租赁合同》中也约定：“。承租该房屋仅供给其住房困难职工居住使用。”，故本院认定该合同中涉及的公租房应当仅限于贵州康琦公司员工使用，现李芙蓉已自动离职，不符合继续租用公租房的条件，故贵州康琦公司要求其搬离，应当予以支持，对于李芙蓉要求继续履行合同的请求，不予支持。李芙蓉辩称其系因贵州康琦公司调整其工作地点而被迫离职，但并未能提交证据证明，本院对此不予采信。同时，李芙蓉主张其与贵州康琦公司约定的租期为五年，系依据的协议第二条：“乙方获得公租房五年内，乙方只有使用权，甲方拥有所有权”，从该条款的字面解释，五年是对所有权和使用权的划分，并非对双方租期的约定，其主张与约定不符，本院不予支持；另，李芙蓉主张依据协议第四条：“如在甲方工作满五年后离职的员工，还需使用该套公租房，则需提前一个季度将公租房费用汇至甲方指定账号，如逾期未打，甲方有权收回该套公租房”之约定，其虽然已经离职，但是仍然可以租用房屋，但其在贵州康琦公司工作时间并未满五年，并不属于上述条款约定的范围，故对其该主张亦不予支持。关于李芙蓉要求贵州康琦公司赔偿其装修、家具家电的损失71,536元及房租损失15,200元的请求。本院认为，双方在租房协议中对装修的约定为：“如在协议期间，乙方自愿放弃公租房的使用权，房屋的装修费由乙方自行承担”，但本案并不适用该情形，故可以参照该协议第十条：“在使用公租房期间，要严格遵守公租房相关制度及规定。”，并结合李芙蓉在装修时填写的《保障性住房装修申请表》中注明的：“《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》（筑府发[2011]32号）第二十六条：。承租人基于对房屋的合理利用进行的二次装修需征得出租人的同意，所形成的附属物在退租时不予补偿。”，李芙蓉户也在该表上签名确认，应当视为其在装修时已知晓该规定，故对其要求的基础装修及室内装修装饰，经现场勘验，已形成附属，不能拆除，该部分赔偿不予支持；对于其要求的家具家电的损失，经现场勘验，均保留在案涉房屋内，即实木床、实木高低床、实木衣柜、大理石电视柜、鞋柜、电视机、挂机、沙发、冰箱、热水器、消毒柜、抽油烟机、燃气灶及烤火茶几等，李芙蓉可以自行搬走继续使用，并未实际产生损失，其要求贵州康琦公司进行赔偿，无事实及法律依据，本院不予支持；关于李芙蓉要求的房租损失，其主张系贵州康琦公司断水断电导致其另行租房，但经庭审中双方确认，截至李芙蓉搬离时，贵州康琦公司并未对其实施断水断电的行为，故其搬离案涉房屋另行租房系个人行为，由此产生的相应费用，不应由贵州康琦公司承担；而对其已经支付的2018年9月至2019年3月公租房的房租和物管费，因房屋一直由其占有，经贵州康琦公司多次催收，仍未返还，故该费用亦应当由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李芙蓉于本判决生效之日起十日内搬离位于贵阳经济技术开发区小孟工业园翁岩青年公寓2号地门牌号为2-1-24-1号的房屋；二、驳回原告贵州康琦药械有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李芙蓉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币100元（已减半收取），反诉案件受理费人民币1,084元（已减半收取），由被告（反诉原告）李芙蓉负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇一九年六月十七日书记员  肖红