广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1029号上诉人（原审原告、反诉被告)：广东圣晖陶瓷有限公司，住所地广东省肇庆市高要区金利镇金陶工业园。法定代表人：罗智灿。委托诉讼代理人：罗敏，广东粤鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：唐万和，男，1972年11月3日出生，汉族，住广西藤县。委托诉讼代理人：梁胜德，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何汶婷，广东金桥百信（肇庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岑建华，男，1978年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：梁胜德，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何汶婷，广东金桥百信（肇庆）律师事务所律师。原审第三人：肇庆市高要区金利镇小洲社区上小洲经济合作社，住所地广东省肇庆市高要区金利镇小洲社区。上诉人广东圣晖陶瓷有限公司（以下简称圣晖公司）、唐万和因与被上诉人岑建华、原审第三人肇庆市高要区金利镇小洲社区上小洲经济合作社（以下简称金利小洲社）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2018）粤1204民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人圣晖公司的委托诉讼代理人罗敏、上诉人唐万和及被上诉人岑建华的共同委托诉讼代理人梁胜德、何汶婷到庭参加诉讼，金利小洲社经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣晖公司上诉请求：1.撤销一审判决予以改判，支持圣晖公司一审诉讼请求，驳回唐万和、岑建华一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费、反诉费用、鉴定费用、证人出庭误工费用由唐万和、岑建华承担。事实和理由:一、从程序上看，原一审在审理过程中多次严重违反法定程序，完全不按法律规定审理案件，发回重审后一审判决没有纠正，二审必须予以纠正。1.本案原一审通过摇珠选定了广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定案涉仓库受损情况，圣晖公司也同意法院指定广东汉邦工程设计有限公司进行场地设计，但并没有同意法院指定广东德骏工程项目管理公司对涉案仓库修复工程造价作出鉴定，对此，圣晖公司一无所知，在第二次开庭时收到法庭给出的《工程造价鉴定意见书》才知道已经作出了工程造价鉴定，作为当事人完全不知道该鉴定公司是如何选取、如何作出鉴定的。原一审法院完全是暗箱操作，公然违反法律规定。2.原一审第二次开庭是2018年1月5日，鉴定机构派出蒲龙柱当庭陈述鉴定相关情况及依据，蒲龙柱并不是报告上署名的鉴定人员，其没有专家证人出庭解释的资格，原一审没有审查该情况，圣晖公司得知涉案仓库可能是违法违章建筑，因出现了新情况，当庭提交了申请书，要求法院依职权调取档案，原一审仅于2018年1月16日作出不同意重新鉴定申请通知书，在2018年1月31日，圣晖公司同时收到《不予调取证据通知书》和《判决书》，原一审法院的行为严重违反了法定程序，造成了严重后果。3.广东汉邦工程设计有限公司出具的《设计图纸》、广东德骏工程项目管理有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》都没有经过当事人质证，没有鉴定人员出庭解释，圣晖公司完全不知道鉴定结果是如何得出的。原一审法庭严重违反法定程序而进行了错误判决，但发回重审后一审法庭根本没有就上述问题进行审查，没有纠正错误程序并直接使用了三个鉴定报告，从而得出错误的一审判决。二、从实体上看，一审判决认定事实不清，认定事实错误，二审应予以改判。1.圣晖公司与唐万和、岑建华签订的《租赁厂房合同》属无效合同。本案所争议标的物仓库属唐万和、岑建华未取得《建设工程规划许可证》及非正常报建的前提下搭建的仓库，属于违法建筑。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉合同应为无效合同。一审法院不能因为肇庆市金淘工业园开发建设有限公司和肇庆市国土资源局高要分局金利中心国土资源所出具了《证明》，可以补办土地手续二认为租赁合同有效，一审判决认定合同有效是完全错误的。2.因唐万和、岑建华出租的仓库系违法违章建筑仓库而导致租赁合同无效，圣晖公司有权要求唐万和、岑建华退还所缴纳的租金、押金、租赁保证金等合同约定的费用。唐万和、岑建华应退还所交租赁保证金、用电保证金共计387960元。2018年2月1日，圣晖公司在原一审判决后将被扣押的货物搬走，金利派出所出具的《证明》可证实货物被扣押的事实，货物被扣押对圣晖公司造成的损失，唐万和、岑建华应承担赔偿责任，请二审支持圣晖公司一审本诉部分的诉讼请求。3.圣晖公司无需支付唐万和、岑建华2017年7月-12月的租金和水费、电费、容量费。截止2017年6月30日，因仓库地面坍塌下沉积水围墙开裂等严重质量安全问题，圣晖公司被迫解除租赁合同并结清了所应付的租金，唐万和、岑建华无权在要求圣晖公司支付租金和水费、电费、容量费。4.唐万和、岑建华无权要求圣晖公司修复毁坏的仓库并支付修复费用。因案涉仓库属于违法违章建筑，按照法律规定理应拆除，不存在修复的情况，圣晖公司已经举报投诉了唐万和、岑建华，肇庆市城乡规划局高要分局也已经立案受理，正在处理中。违法违章建筑不存在房屋鉴定的前提及必要条件。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》、广东汉邦工程设计有限公司出具的《设计图纸》、广东德骏工程项目管理有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》没有任何事实和法律依据。唐万和、岑建华所建的仓库，未经相关部门报建许可，没有足够的质量保证及监督验收，违法违章建筑本身存在质量问题，这本身是唐万和、岑建华的自身责任。况且，《工程造价鉴定意见书》本身自相矛盾，总修复费用高达3321384.75元，完全与事实相悖。5.由于唐万和、岑建华非法扣押圣晖公司的货物，导致圣晖公司造成相关损失，且圣晖公司于2018年2月1日已将被扣押的瓷砖搬走，所以不需要以每月141735.33元的标准支付2018年一月的场地占用费用。唐万和答辩称，一、本案已经历一审、二审发回重审、重审一审程序，一审法院对广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的仓库场地受损情况鉴定报告、广东汉邦工程设计有限公司的设计图纸、广东德骏工程项目管理公司作出的工程造价鉴定意见书予以采纳，查明并认定了案涉场地受损情况、受损原因、修复损失等，是查明事实清楚、程序合法。本案鉴定机构的选定是原一审法院按照程序组织双方当事人选定的，是经双方确定及经法院依法委托的，上述鉴定人员具备相应的鉴定资格，鉴定机构作出所作结论合法有效，鉴定结论均进行了充分质证，并有相关专业人员到庭释疑。圣晖公司上诉所称“未经质证”的说辞不属实，其已经提交了书面的质证意见，且在庭审发表了相应的质证意见，从一审判决书及案件资料均可反映。一审法院采纳鉴定机构所作鉴定意见作为定案依据，并不存在程序违法。二、关于案涉土地、建筑物的情况，一审法院作出了相应的查明及认定。根据肇庆市高要区金淘工业园开发建设有限公司出具《证明》及肇庆市国土资源局高要分局金利中心国土资源所出具《证明》，案涉建筑物没有办理相关报建手续不能归责于岑建华，是历史遗留问题，即案涉建筑物未办理报建手续仅系暂时状态，日后完全可以通过合法途径完善报建手续，且相关报建手续正在办理中。且案涉厂房所在土地的情况在金淘工业园片区普遍存在，包括圣晖公司在金淘工业园内的厂房及建筑物也均未办理《建筑工程规划许可证》。三、一审法院对《租赁厂房合同》作出合法有效的认定有事实及法律依据。案涉厂房符合高要市金利镇土地利用总体规划，根据高要市金淘工业园办公室与高××市金利镇××村上小洲经济合作社于2007年2月7日签订的《返还留用地协议书》中明确约定：“留用地首次办理集体土地使用证和首次报建所需费用由甲方承担……”，即案涉建筑物没有办理相关报建手续不能归责于唐万和、岑建华，仅以建筑物是否有办理报建手续直接判断合同的效力，无法体现公平正义。四、一审法院认定圣晖公司需支付唐万和租金、逾期违约金、水费、电费、容量费以及场地占有使用费有相应的事实依据和法律依据。对此，唐万和提出相应的上诉请求及事实理由予以说明。五、一审法院认定圣晖公司需要支付唐万和案涉场地修复费用332138.75元，也是有相应的事实依据和法律依据。1.案涉仓库受损是由于圣晖公司使用不当导致，圣晖公司有法定的修复义务，修复的费用也有相关资质的机构作出了意见，且根据双方合同约定，厂房的维修费用由承租人支付。2.圣晖公司多次以案涉厂房是违法违章建筑为由，认为无需支付任何损坏赔偿费用，缺乏理据。认定案涉建筑物是否属于违法建筑的职权应当由当地国土行政部门行使，国土行政部门并未作出认定案涉建筑物为违法建筑的行政决定文书的情况下，圣晖公司认定案涉厂房为违法违章建筑没有相应依据，退一步说，即使案涉建筑物为违章违法建筑，但建筑物本身具有财产价值，不能因为案涉建筑物未办理报建手续而导致其价值灭失。至于案涉建筑物日后是否会被认定为违法建筑而被拆除，是建筑物权利人与行政部门之间法律关系，圣晖公司不可以将未来不确定发生的情况作为其拒绝支付修复费用的抗辩理由。六、对于唐万和是否应支付圣晖公司提出的所谓“违约损失”的问题，一审法院已作出了相应的认定，圣晖公司该诉求无事实和法律依据。岑建华答辩称，本案的涉案租赁合同双方是唐万和与圣晖公司，岑建华非合同当事人，根据合同相对性原则，岑建华对租赁厂房及债权债务方面不承担任何责任。其他同意唐万和的意见。唐万和上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判为：圣晖公司自2018年1月1日起至租赁厂房实际修复之日止，按141735.33元/月的标准支付唐万和仓库占用费；2.本案一、二审诉讼费由圣晖公司承担。事实和理由：鉴于案涉的厂房自2012年底由唐万和建好后，便租赁给圣晖公司使用至今。经广州仲恒房屋安全鉴定有限公司做出的鉴定报告以及一审法院认可的事实，案涉厂房的受损原因是圣晖公司使用，仓库时地面长期大量放置瓷砖，堆载过大所致。因此，唐万和因案涉厂房被圣晖公司占有使用，及致损的经济损失，均应当由圣晖公司承担。虽一审法院认定圣晖公司将瓷砖运出案涉仓库的时间为2018年2月1日，故判决圣晖公司支付仓库占用费至2018年2月1日，但即使圣晖公司搬离案涉厂房，所交付的厂房仍处于受损状态，且圣晖公司一直拒付场地修复款，致使唐万和无法对场地进行修复，无法对案涉厂房进行正常出租收益，因此而发生的经济损失与圣晖公司的行为有直接因果关系，应当由圣晖公司承担唐万和因此而发生的经济损失。且根据《租赁厂房合同》的约定，圣晖公司退场返还的租赁场地必须以修复完毕作为前提。因此，圣晖公司应当参照《租赁厂房合同》约定的租金标准141735.33元／月支付占用费至厂房修复完毕止。综上所述，为维护唐万和的合法权益，特提出上述上诉请求，请求二审法院予以支持。圣晖公司答辩称，唐万和的上诉主要是针对场地的问题，通过公安机关出具的证明可以确认我方的货物是被扣押在涉案的场地，并且在2018年2月1日高要区规划分局执法监查大队在涉案场地现场拍照取证并告知岑建华、唐万和等相关情况。我方是在所有人员在场的情况下撤场，并且出具了相关的公告。所以唐万和要求2018年2月1日以后的相关场地费用是没有事实依据和法律依据的。岑建华答辩称，对唐万和的上诉主张没有异议。金利小洲社未提供陈述意见。圣晖公司向一审法院起诉请求：1.判决确认圣晖公司与唐万和、岑建华2016年12月7日签署的《租赁厂房合同》已于2017年6月30日终止；2.判决唐万和、岑建华全额返还圣晖公司支付的租赁保证金、用电保证金本金共计387960元；3.判决唐万和、岑建华立即停止私自非法扣押圣晖公司货物行为（36204箱瓷砖），并将货物原样交还圣晖公司；4.判决唐万和、岑建华赔偿因其非法扣押圣晖公司货物行为而导致圣晖公司违约所产生的全部损失共计144800元；5.判决本案的诉讼费用全部由唐万和、岑建华承担。圣晖公司在本案重审时变更诉讼请求为：1.确定圣晖公司与唐万和、岑建华签署的《租赁厂房合同》无效；2.判决唐万和、岑建华全额返还圣晖公司交付的租赁保证金、用电保证金共387960元；3.判决唐万和、岑建华因其非法扣押圣晖公司货物行为而导致圣晖公司违约所产生的全部损失144800元；4.判决本案的所有诉讼费用和鉴定费用由唐万和、岑建华承担。唐万和向一审法院提出反诉请求：1.圣晖公司向唐万和支付2017年7月1日至2017年12月31日共两个季度的租金850412元及逾期违约金（其中第三季度租金的逾期违约金以425206元为本金，自2017年6月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日，第四季度租金的逾期违约金以425206元为本金，自2017年9月21日按照同等标准计算至实际清偿之日）；二、判令圣晖公司赔偿唐万和因仓库损坏造成损失930000元（具体金额根据鉴定结论进行调整）；三、判令圣晖公司自2018年1月1日起至实际交还涉案场地之日止，按照141735.33元/月的标准（参照《租赁厂房合同》约定的租金标准）支付唐万和仓库占用费；四、本案全部诉讼费用由圣晖公司承担。原一审诉讼中，唐万和变更反诉请求为：一、判令圣晖公司向唐万和支付2017年7月1日至2017年12月31日共两个季度的租金850412元及逾期违约金（其中第三季度租金的逾期违约金以425206元为本金，自2017年6月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日，第四季度租金的逾期违约金以425206元为本金，自2017年9月21日按照同等标准计算至实际清偿之日）；二、判令圣晖公司支付唐万和案涉场地修复费用3321384.75元；三、判令圣晖公司向唐万和支付2017年6月25日至2017年12月12日水费1467元、电费405.9元、容量费15276元，圣晖公司自2018年1月1日起至实际修复场地之日止，按照141735.33元/月的标准（参照《租赁厂房合同》约定的租金标准）支付唐万和仓库占用费。四、本案全部诉讼费用由圣晖公司承担。一审法院认定事实：高要市金陶工业园办公室征用高××市金利镇××村上小洲经济合作社的土地，并将实际已征用的土地的10%返还给高××市金利镇××村上小洲经济合作社作留用地。2008年12月6日，高××市金利镇××村上小洲经济合作社将留用地中的45654.45平方米出租给岑建华用作工业和商业用途，岑建华在租赁的土地上建筑了厂房。2012年12月28日，岑建华与唐万和签订《租赁合同》，岑建华将位于高××市金利镇××村上小洲金陶工业园内的厂房（面积15748.35平方米）出租给唐万和使用，租赁期限自2012年12月1日至2019年11月30日止。2012年12月13日，唐万和（出租人、甲方）与圣晖公司（承租人、乙方）签订《租赁厂房合同》，合同约定：甲方将位于高××市金利镇××村上小洲金陶工业园内的厂房以租赁形式予乙方作陶瓷仓库之用；厂房面积共15748.35平方米；租赁期限为3年，自2012年12月13日至2015年12月12日止；乙方在签订本合同的同时向甲方缴清租赁保证金377960.4元，用电保证金10000元，保证金交付，合同生效，期届满后，如乙方无任何违约行为，甲方在10日内无息退还保证金，乙方凭最后一个月应缴纳的费用收据及保证金收据原件收取。合同还对其他作了约定。《租赁厂房合同》签订后，圣晖公司于2012年12月14日向唐万和支付了租赁厂房保证金377960.4元、用电保证金10000元。唐万和将案涉厂房交给圣晖公司作陶瓷仓库。2016年1月8日，唐万和（出租人、甲方）与圣晖公司（承租人、乙方）签订《租赁厂房合同》，合同约定：甲方将位于高××市金利镇××村上小洲金陶工业园内的厂房以租赁形式予乙方作陶瓷仓库之用；厂房面积共15748.35平方米，每季租金377960.4元；租赁期限为12个月，自2016年1月1日至2016年12月31日止；乙方在签订本合同的同时向甲方缴清租赁保证金377960.4元，用电保证金10000元，所有保证金不计利息，保证金交付，合同生效，期届满后，如乙方无任何违约行为，甲方在10日内无息退还保证金，乙方凭最后一个月应缴纳的费用收据及保证金收据原件收取。合同还对其他作了约定。《租赁厂房合同》签订后，唐万和将案涉厂房继续交给圣晖公司作陶瓷仓库。2016年12月7日，唐万和（出租人、甲方）与圣晖公司（承租人、乙方）签订《租赁厂房合同》，合同约定：甲方将位于高××市金利镇××村上小洲金陶工业园内的厂房以租赁形式予乙方作陶瓷仓库之用；租赁期限为12个月，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；满3个月退租，可退回保证金，满3未退，必须下一个季度末才可退；甲方厂房面积共15748.35平方米，每季租金425206元；租金按季收取，先交租后使用，每季度租金必须在前一个季度末20号前支付给甲方；乙方在签订本合同的同时向甲方缴清租赁保证金377960元，用电保证金10000元，所有保证金不计利息，保证金交付，合同生效，期届满后，如乙方无任何违约行为，甲方在10日内无息退还保证金，乙方凭最后一个月应缴纳的费用收据及保证金收据原件收取；如乙方逾期支付租金及水电费，每逾期一天缴纳，按欠缴费用总额的10%加收违约金，逾期十天视作乙方违约，甲方有权关停乙方厂内水电表总阀及制止乙方转移厂内所有物品，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回出租厂房，所有保证金不予退还；电费每度1元，水费每吨3元，所有费用直接过户到乙方指定账户内；用电容量费2546元/月；每月电费必须在当月25日前或收到电费通知单三日内缴纳，逾期未缴的，甲方有权停乙方水电且有权终止合同，收回出租厂房，所有保证金不予退还；厂房交付使用后，在使用期间出现的任何维修费用，不管是人为或自然灾害都需由乙方全权承担支付，未经甲方书面同意，乙方不得变更该房屋的主体结构，如需进行装修、修缮，必须事先将装修、修缮方案报甲方书面同意；乙方负责该房屋的卷闸、门、窗、地板、墙体、星棚、下水管道的保养维修；甲、乙双方必须遵守本合同，否则按违约处理，并赔偿对方因此而引起的直接经济损失；双方对合同的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字盖章作为合同附件，附件与本合同具有同等的法律效力。合同还对其他作了约定。《租赁厂房合同》签订后，唐万和将案涉厂房继续交给圣晖公司作陶瓷仓库。圣晖公司继续使用案涉厂房，并按时交纳了2017年6月30日前的租金。圣晖公司在使用案涉厂房过程中，因仓库地面坍塌下沉、墙体开裂等原因，双方曾协商处理，但未达成协议。2017年9月8日，圣晖公司向一审法院提起诉讼。案涉仓库2017年6月25日至2017年12月12日的水费为1467元、电费为405.9元。圣晖公司向一审法院提供了现场照片，拟证明案涉厂房地基下沉等房屋质量问题，导致《租赁厂房合同》无法继续履行。圣晖公司向一审法院提供了现场照片、2017年7月12日的报警回执，拟证明圣晖公司解除合同后撤场时，唐万和以非法手段封堵道路，阻止圣晖公司撤场，并强行扣押圣晖公司原本储存在仓库的瓷砖，圣晖公司于事件发生后向公安机关报警处理。圣晖公司向一审法院提供了《圣晖2仓库存明细表》《产品购售合同》《违约扣款协议》，拟证明圣晖公司与佛山市豪威陶瓷有限公司签订了《产品销售合同》，合同中所列货物存放在圣晖公司向唐万和租赁的仓库中，因唐万和非法扣押圣晖公司的货物，导致圣晖公司无法履约，根据采购合同的约定，圣晖公司承担了144800元的违约赔偿责任。2017年10月19日，唐万和申请法院依法委托有资质的鉴定机构对案涉仓库受损成因、修复方案、修复费用进行鉴定、评估。一审法院依法委托了广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对案涉仓库进行鉴定。2017年11月28日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出了仲恒鉴字[2017]SW3087号仓库场地受损情况鉴定报告，内容包括：一、主要检查情况综述。目前仓库出现的反应主要表现为：1.玻璃窗口玻璃有破损现象；2.墙体与地面交接处有分离现象；3.地面有下沉、起鼓、不规则开裂现象；4.墙体有开裂、松动、开洞、脱落现象；5.钢筋混凝土柱周边地面有下沉现象；6.仓库场地地面下沉不均匀现象。二、鉴定结论：圣晖公司向唐万和租赁的4个仓库场地受损原因，是圣晖公司使用仓库时地面长期大量放置瓷砖，堆载过大所致；场地受损程度不同则是由于堆载大小差异和场地地质不均匀所致。三、处理建议：1.对破损窗口，进行更换处理；2.对松动、开洞、脱落墙体，重新砌筑处理；3.对开裂墙体，铲除裂缝两侧约200㎜的范围的抹灰层后挂钢丝网重新抹灰处理；4.对下沉受损地面及地梁按原状进行维修处理，具体维修方式委托有资质单位设计和施工。唐万和支付了鉴定费150000元。该院依法委托了广东汉邦工程设计有限公司对案涉仓库场地受损的具体维修方式进行设计。2017年12月，广东汉邦工程设计有限公司提供了相关《设计图纸》。唐万和支付了设计费35000元。本院依法委托了广东德骏工程项目管理有限公司对案涉厂房进行修复费用评估鉴定。2017年12月11日，广东德骏工程项目管理有限公司作出（2017）肇要法技鉴字第12号工造2017ADJ257（Z）工程造价鉴定意见书，内容包括：一、鉴定方法。1.工程内容依据工程图纸计算确定；2.工程相关费用按照广东省肇庆市规定的收费标准执行。二、鉴定意见。根据现有送鉴资料，厂房修复费用评估为3321384.75元。唐万和支付了造价咨询服务费35213.85元。2017年12月12日，圣晖公司向该院提交《质疑公估鉴定公司公正性专业性的报告》。2017年12月13日，该案第一次开庭，圣晖公司申请重新鉴定。2017年12月20日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对圣晖公司的《质疑公估鉴定公司公正性专业性的报告》作出《回复函》。2017年12月26日，圣晖公司向该院提交《不能认可广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的仲恒鉴字[2017]SW3087号鉴定报告及异议意见书》。2017年12月28日，在询问笔录中，圣晖公司认为广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的鉴定报告，不合法、不符合事实，申请重新鉴定，因此，广东汉邦工程设计有限公司出具的设计图纸和广东德骏工程项目管理有限公司出具的鉴定意见书，程序都不合法，数据都有错误。2018年1月5日，该案第二次开庭，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司派出其工作人员蒲龙柱（并非鉴定报告上署名的鉴定人员）到庭就广州仲恒房屋安全鉴定有限公司的鉴定结论接受质询。圣晖公司支出证人出庭费用3000元。2018年1月5日，圣晖公司继续申请重新鉴定，请求由肇庆市高要区住建局来主持房屋安全鉴定事项，申请该院去肇庆市高要区住建局依法调取案涉仓库的报建手续。2018年1月9日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对圣晖公司的《不能认可广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的仲恒鉴字[2017]SW3087号鉴定报告及异议意见书》作出《回复函》。2018年1月16日，原一审认为圣晖公司的申请不符合重新鉴定的条件，不同意重新鉴定。2018年1月26日，一审法院作出原一审判决。2018年2月1日，圣晖公司在案涉仓库贴出《告知书》，内容为：“仓库租主：兹广东圣晖陶瓷有限公司租用的其中一仓库（2号仓库），当时由于你们的阻拦不能把库内的砖转运走，此事件还在仲裁中，现经高要人民法院批准于2018年2月1日将剩余的瓷砖全部运走。特此告知！广东圣晖陶瓷有限公司（盖章），2018年2月1日”。2018年4月4日，肇庆市城乡规划局高要分局回复圣晖公司的《信访事项处理意见书》，内容包括：我局已于2018年2月6日受理并向你公司发出了《信访事项受理告知书》，目前该信访事项调处情况如下：2018年2月1日，我局执法人员会同贵公司及金利园区服务中心工作人员到投诉反映涉嫌违建的厂房现场了解情况。经现场初步调查，涉嫌违建方岑建华在2008年12月租赁金利镇金淘工业园上小洲村上小洲经济合作社地块后，在未取得《建设工程规划许可证》的情况下擅自建设涉案钢结构厂房。我局执法人员现场拍照取证、完成《现场检查记录》，并向建设方岑建华发出了《行政执法调查通知书》了解案件情况。截止目前岑建华仍未按照《行政执法调查通知书》有关要求到我局提交资料及接受调查。经核查我局报建档案资料和征询金利园区服务中心，岑建华租赁地块未取得集体土地证，也在未办理相关规划许可手续情况下擅自建设上述厂房，违法建设情况属实。2018年3月23日，我局执法人员再次会同金利园区服务中心工作人员到涉案违建现场向违建方岑建华发出了《责令（限期）改正通知书》，责令其立即改正违法建设行为。下一阶段我局将依照自身职能，按法定程序继续对上述违法建设行为进行查处。2018年6月12日，本院作出民事裁定，撤销一审法院原一审判决，发回该院重审。2018年8月17日，唐万和、岑建华书面陈述案涉厂房系由佛山市城匠建筑设计院有限公司进行设计并制作施工图纸，案涉厂房按照工业厂房用途进行设计施工，施工单位为高要市建安建筑工程有限公司，由于案涉厂房完工至今的时间较长，暂未能找到厂房相关的设计、施工图纸。根据圣晖公司的申请，2018年8月21日，一审法院向肇庆市城乡规划局高要分局调查以下问题：1.案涉厂房是否取得建设工程规划许可证、是否属于违章建筑；2.至今为止，案涉厂房是否已经你局批准建设。2018年8月29日，肇庆市城乡规划局高要分局复函，内容包括：该地块的建筑物未在我局办理《建设工程规划许可证》；根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。2018年10月11日，唐万和向一审法院提交《关于广东圣晖陶瓷有限公司与唐万和、岑建华租赁合同纠纷一案的情况说明》，内容包括：圣晖公司在2018年2月份陆续将货物从案涉厂房运走，本人至今仍未对案涉厂房进行修复，由于案涉厂房在圣晖公司搬离后处于空置状态，无人看管，因圣晖公司将存放仓库货物运走后，并未履行合同办理交接手续，很容易受外人破坏而造成更大损失，还有案涉厂房修复期间及修复完成后，直至新租户入租期间有一个真空期，为不希望在这期间造成损失，因此，本人将案涉厂房部分区域暂借给有意向租用完全修复的案涉厂房的案外人存放物品，由案外人负责看管案涉厂房，直至案涉厂房修复后，本人才与案处人正式签订租赁合同并计收租金。另查明，2012年1月11日，高要市金淘工业园开发建设有限公司回复高要市工商局的《关于土地性质问题的复函》，内容包括：兹有岑建华的经营场地地址位于高××市金利镇××村上小洲经济合作社金淘工业园内，权属人高××市金利镇××村上小洲经济合作社，面积约45654平方米，该用地符合高要市金利镇土地利用总体规划（2010-2020），请按有关程序给予办理有关手续。高要市工商行政管理局向高要市金利国土资源管理所/金利规划建设办公室的《关于土地性质问题咨询函》，内容包括：兹有岑建华到我单位办理工商营业执照，经营场地地址位于高××市金利镇××村上小洲经济合作社金淘工业园内，权属人高××市金利镇××村上小洲经济合作社，面积约45654平方米，由于经营场地没有办理土地证，现向贵单位咨询该土地性质是否属建设用地，望给予答复。2012年1月12日，高要市金利镇规划建设办公室在该咨询函上签署“是建设用地”并加盖公章。2018年6月7日，肇庆市高要区金淘工业园开发建设有限公司出具《证明》，内容包括：兹有高要区金利镇小洲社区上小洲经济合作社用地，位于金淘工业园金源大道东（土名：狮尾岗），属金淘留用地，面积69.2亩（见附图），批次为2011年第四十三、2015年第十五、2017年第二十一批次，由于高要区金淘工业园开发建设有限公司于当年征地后，未能及时申报用地指标，以致地上建筑物未能及时办理相关建设手续，上述建筑物在日后可以通过相关历史遗留问题解决及完善报建手续。2018年7月24日，肇庆市国土资源局高要分局金利中心国土资源所出具《证明》，内容包括：兹有高要区金利镇小洲社区上小洲经济合作社用地，位于金淘工业园金源大道东（土名：狮尾岗），属金淘留用地，面积69.2亩（见附图），批次为2011年第四十三、2015年第十五、2017年第二十一批次，由于高要区金淘工业园开发建设有限公司于当年征地后，未能及时申报用地指标，现该宗地用地手续正在办理中。一审法院认为，该案是租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，该案的主要争议焦点为：一、岑建华在该案中应否承担责任；二、案涉租赁厂房合同是否有效；三、唐万和应否退还租赁保证金和用电保证金；四、唐万和应否赔偿违约损失144800元；五、圣晖公司应否支付案涉仓库自2017年6月25日之后的费用；六、圣晖公司应否支付唐万和案涉场地修复费用。该院逐一评述如下：一、关于岑建华在本案中应否承担责任的问题唐万和、岑建华双方对“于2012年12月28日，岑建华与唐万和签订《租赁合同》，岑建华将位于高××市金利镇××村上小洲金陶工业园内的厂房（面积15748.35平方米）出租给唐万和使用，租赁期限自2012年12月1日至2019年11月30日止。”无异议。岑建华并非《租赁厂房合同》的当事人，根据合同相对性原则，岑建华对《租赁厂房合同》双方当事人之间的债权债务不承担责任。二、关于案涉租赁厂房合同是否有效的问题案涉厂房土地属金淘留用地，是建设用地，由于高要区金淘工业园开发建设有限公司于当年征地后，未能及时申报用地指标，以致岑建华未能及时办理案涉厂房相关建设手续，但案涉厂房符合高要市金利镇土地利用总体规划（2010-2020）。案涉租赁厂房合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，是有效合同。三、关于唐万和应否退还租赁保证金和用电保证金的问题案涉租赁厂房合同为有效合同，双方应按合同约定行使权利，履行义务。虽然圣晖公司主张合同自2017年6月30日终止，但未提供相关证据证实，因此，应认定合同履行至期满时止。因圣晖公司未支付2017年7月1日之后的租金及水电费，构成违约，因此，唐万和无需退还租赁保证金和用电保证金给圣晖公司。四、关于唐万和应否赔偿违约损失144800元的问题《圣晖2仓库存明细表》是圣晖公司制作的，库存陶瓷的规格和数量，未得到被告认可或其他证据的佐证证实；圣晖公司所举证据，未能证实《产品购售合同》约定交付的货物，存放于案涉仓库中；圣晖公司确认《产品购售合同》的需方未曾向供方提货；圣晖公司未举证证明已支付赔偿款144800元。因此，圣晖公司诉请被告赔偿144800元，无事实和法律依据。五、关于圣晖公司应否支付案涉仓库自2017年6月25日之后的费用的问题如上所述，应认定合同履行至期满时止，圣晖公司构成违约，因此，圣晖公司应当支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金850412元及逾期违约金（其中第三季度租金的逾期违约金以425206元为本金，自2017年6月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日，第四季度租金的逾期违约金以425206元为本金，自2017年9月21日按照同等标准计算至实际清偿之日），支付2017年6月25日至2017年12月12日的水费1467元、电费405.9元、容量费15276元。此外，圣晖公司将瓷砖运出案涉仓库的时间为2018年2月1日，因此，圣晖公司应按合同租金约定141735.33元/月的标准，支付案涉仓库占有使用费至2018年2月1日共141735.33元。六、关于圣晖公司应否支付唐万和案涉场地修复费用的问题经鉴定，案涉仓库场地受损原因，是圣晖公司使用仓库时地面长期大量放置瓷砖，堆载过大所致，修复费用评估为3321384.75元。圣晖公司虽提出异议，但未提出足以反驳的相反证据，因此，对广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的仓库场地受损情况鉴定报告、广东汉邦工程设计有限公司的设计图纸、广东德骏工程项目管理有限公司作出的工程造价鉴定意见书，本院予以采信，圣晖公司应支付唐万和案涉场地修复费用3321384.75元，并承担鉴定费150000元、设计费35000元、造价咨询服务费35213.85元、证人出庭费用3000元。综上所述，诉讼请求中符合规定的，该院予以支持；不符合规定的，该院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回圣晖公司的诉讼请求；二、圣晖公司自该判决发生法律效力之日起10日内支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金850412元及逾期违约金（其中第三季度租金的逾期违约金以425206元为本金，自2017年6月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日，第四季度租金的逾期违约金以425206元为本金，自2017年9月21日按照同等标准计算至实际清偿之日）给唐万和；三、圣晖公司自该判决发生法律效力之日起10日内支付2017年6月25日至2017年12月12日的水费1467元、电费405.9元、容量费15276元给唐万和；四、圣晖公司自该判决发生法律效力之日起10日内支付2018年1月1日至2018年2月1日的仓库占有使用费141735.33元给唐万和；五、圣晖公司自该判决发生法律效力之日起10日内支付案涉场地修复费用3321384.75元给唐万和；六、驳回唐万和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9128元，由圣晖公司负担；反诉案件受理费20155元，由圣晖公司负担。鉴定费150000元、设计费35000元、造价咨询服务费35213.85元、证人出庭费用3000元，由圣晖公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.案涉租赁合同的效力问题；2.圣晖公司应当支付的租金计算的起止时间及相关费用如何计付；3.案涉房屋修复的费用应当由谁承担；4.一审法院对案涉厂房的鉴定及评估结论予以采信是否适当；5.唐万和是否应当赔偿圣晖公司144800元损失；6.岑建华是否应当承担相应责任。一、关于案涉租赁合同的效力问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照检修工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；……”的规定，本案中，根据双方提交的证据以及一审法院向肇庆市城乡规划局高要分局核实的情况可以认定，案涉租赁房屋至今尚未取得建设工程规划许可证，在此情况下，案涉租赁合同应当认定无效，一审法院认定案涉租赁合同合法有效，适用法律错误，本院予以纠正。二、关于圣晖公司应当支付的租金计算的起止时间及相关费用如何计付。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案中，圣晖公司于2018年2月1日将其所有的剩余瓷砖全部运走腾空案涉仓库并粘贴告知书通知出租人，因此，圣晖公司应支付案涉房屋的占有使用费至2018年2月1日及该期间产生的水电费、容量费，一审法院支持唐万和的上述主张并无不当，本院予以维持。因案涉租赁合同无效，故一审法院判决支持的租金应相应变更为占有使用费。因圣晖公司逾期支付占用费而产生的资金占用费损失，也应一并给付唐万和。圣晖公司上诉主张其无需承担2017年7月-12月及2018年1月的占用费，理据不足，本院不予采纳。此外，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，各自承担相应的责任”的规定，因案涉租赁合同无效，唐万和收取的租赁厂房保证金377960.4元及用电保证金10000元，应当退还给圣晖公司。三、关于案涉房屋修复的费用应当由谁承担的问题。本案中，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仓库场地受损原因是堆载过大所致的结论，是根据现场的仓库场地受损情况（包括开裂、下沉）、相邻周边同时期承建的共墙厂房地面的受损情况、仓库的使用情况等进行检测数据分析、对比后得出的鉴定结论，唐万和、岑建华以案涉厂房完工至今的时间较长，暂未能找到厂房相关的设计、施工图纸为由，未向一审法院提供设计、施工图纸，鉴定机构也不知道案涉仓库设计的承载力。一般情况下，仓库场地受损的原因，除了堆载超过仓库现状的承载力之外，亦可能是设计未达到陶瓷仓库要求的承载力。圣晖公司与唐万和签订《租赁厂房合同》明确约定将案涉厂房作陶瓷仓库之用，唐万和出租给圣晖公司存放陶瓷的仓库，只有达到陶瓷仓库的特定标准，才是合格的陶瓷仓库。唐万和应当对出租给圣晖公司存放陶瓷的仓库是合格的陶瓷仓库承担举证责任，但唐万和未能举证证实。圣晖公司与唐万和签订《租赁厂房合同》约定将案涉厂房作陶瓷仓库之用，但双方对每平方米最多可堆放的重量未作出约定，对堆放的高度亦未作出约定，因此，造成案涉仓库受损，圣晖公司和唐万和均存在过错，应各自承担一半的修复费用，即圣晖公司应当支付案涉场地修复费用1660692.38元给唐万和。至于唐万和上诉主张圣晖公司应当支付至厂房实际修复之日止的租金的问题。因案涉租赁合同无效，合同约定由承租人承担全部修复费用的约定对双方不具有约束力，双方因案涉仓库的修复费用问题于2017年6月产生争议，如前所述，造成案涉仓库受损圣晖公司与唐万和均存在过错，在圣晖公司已经于2018年2月交回案涉仓库且具备一定使用条件的情形下，唐万和未能及时对外出租取得收益，属于其扩大的损失，唐万和上诉主张圣晖公司应当支付至厂房实际修复之日止的租金（即占用费），理据不足，本院不予采纳。至于圣晖公司上诉主张其无需支付修复费用的问题。虽然案涉房屋未取得合法建设手续，但目前并没有充分证据证明有关部门已经责令当事人将案涉房屋予以实际拆除，且根据肇庆市高要金淘工业园开发建设有限公司及肇庆市国土资源局高要分局金利中心国土资源所出具的两份《证明》，表明案涉房屋仍不排除有可能会取得政府部门的批准手续。因此，在相关行政部门未对案涉房屋其作出具体处罚措施并实施拆除之前，案涉房屋被损坏，应当由侵权人承担损害赔偿责任。圣晖公司上诉主张因案涉房屋为违章建筑不承担修复费用的主张，于法无据，本院不予采纳。因圣晖公司向本院申请调取的肇庆市城乡规划局高要分局的处理决定，不影响本案的实体处理，对于圣晖要求调查取证并中止本案处理的申请，缺乏理据，本院不予采纳。四、关于一审法院对案涉厂房的鉴定及评估结论予以采纳是否适当的问题。因案涉鉴定评估机构由一审法院经征询双方当事人意见后摇珠选定，双方当事人均表示同意，且案涉鉴定评估机构的鉴定人员具备鉴定评估资质，鉴定评估程序合法，鉴定评估结论经开庭质证认证，一审法院对案涉鉴定结论予以采信，并无不当，本院予以维持。圣晖公司上诉主张重新鉴定，缺乏理据，本院不予采纳。五、关于唐万和是否应当赔偿圣晖公司144800元损失问题。圣晖公司未能提供充分证据证明案涉仓库货物因确因唐万和的原因造成不能实际交付，且其提供的证据也不能充分证明其因此已经实际支付赔偿款144800元，根据谁主张谁举证的原则，圣晖公司应当承担举证不能的责任，一审法院对圣晖公司诉请唐万和、岑建华赔偿144800元不予支持，并无不当，本院予以维持。六、关于岑建华是否应当承担相应责任的问题。因案涉租赁合同的双方当事人为圣晖公司与唐万和，岑建华并非合同相对方，根据合同相对性原则，圣晖公司主张岑建华与唐万和共同承担相应责任，缺乏理据，一审法院不予采纳并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，圣晖公司的上诉请求合理部分，本院予以采纳，其余部分予以驳回，唐万和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省肇庆市高要区人民法院（2018）粤1204民初1610号民事判决第三项、第四项；二、撤销广东省肇庆市高要区人民法院（2018）粤1204民初1610号民事判决第一项、第六项；三、变更广东省肇庆市高要区人民法院（2018）粤1204民初1610号民事判决第二项为：广东圣晖陶瓷有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年7月1日至2017年12月31日的占有使用费850412元及资金占用费（其中第三季度的资金占用费以425206元为本金，自2017年6月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日，第四季度的资金占用费以425206元为本金，自2017年9月21日按照同等标准计算至实际清偿之日）给唐万和；四、变更广东省肇庆市高要区人民法院（2018）粤1204民初1610号民事判决第五项为：广东圣晖陶瓷有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付案涉场地修复费用1660692.38元给唐万和；五、广东圣晖陶瓷有限公司与唐万和签订的《租赁厂房合同》无效；六、唐万和应在本判决发生法律效力之日起十日内将租赁厂房保证金377960.4元及用电保证金10000元退还给广东圣晖陶瓷有限公司；七、驳回广东圣晖有限公司的其他诉讼请求；八、驳回唐万和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9128元，一审反诉案件受理费20155元，鉴定费150000元、设计费35000元、造价咨询服务费35213.85元、证人出庭费用3000元，小计252496.85元，二审诉讼费50666.03元，合计303162.88元，由广东圣晖陶瓷有限公司负担151581.44元，唐万和承担151581.44元。本判决为终审判决。审判长 何 桑审判员 任喜跃审判员 梁达明二〇一九年六月二十六日法官助理肖荣健书记员陈唐玲