河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0482民初4号原告：吴旺，男，1936年12月16日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：谢东方，河南民天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨全旺，男，1941年11月14日出生，汉族，住河南省汝州市。被告：吴建松，男，1968年9月27日出生，汉族，住河南省汝州市。被告：郭清贤，女，1970年1月27日出生，汉族，住河南省汝州市。二被告共同委托诉讼代理人：毛根峰，河南科序律师事务所律师。被告：张延芳，女，1981年12月14日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：陈党辉，河南神鹰律师事务所律师。第三人：汝州市骑岭乡人民政府，住所地汝州市煤山办事处骑庄3号院，统一社会信用代码11410482005507337G。负责人：赵鹏飞，任乡长。委托诉讼代理人：谢景红，河南谢景红律师事务所律师。第三人：汝州市科教园区棚户区改造指挥部，住所地汝州市骑岭乡人民政府院内。委托诉讼代理人：谢景红，河南谢景红律师事务所律师。第三人：汝州市骑岭乡黄庄村民委员会，住所地汝州市骑岭乡黄庄村。主要负责人：张运有，任村主任。委托诉讼代理人：李胜利，男，1981年4月14日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：黄更来，男，1960年2月29日出生，汉族，住河南省汝州市。原告吴旺与被告吴建松、郭清贤、张延芳、第三人汝州市骑岭乡人民政府、汝州市科教园区棚户区改造指挥部、汝州市骑岭乡黄庄村民委员会合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴旺的委托诉讼代理人谢东方、杨全旺，被告吴建松、郭清贤及其共同委托诉讼代理人毛根峰，被告张延芳及其委托诉讼代理人陈党辉，第三人汝州市骑岭乡人民政府、汝州市科教园区棚户区改造指挥部的委托诉讼代理人谢景红，第三人汝州市骑岭乡黄庄村民委员会的委托诉讼代理人李胜利、黄更来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴旺向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告吴建松、郭清贤与张延芳签订的房地产买卖协议为无效合同；2.依法判令被告张延芳将登记权利人为吴同新集体土地使用证书（集体土地使用证号12-6-172）交给原告。3、判令第三人将位于汝州市骑岭乡黄庄村3组的宅院（登记权利人为吴同新）的拆迁补偿款570000元支付给原告。4、本案案件受理费及诉讼保全费由被告张延芳承担。事实和理由：原告吴旺之父吴同新（已故）生前在汝州市骑岭乡黄庄村三组拥有宅院一处，内有上房三间，厦房两间，土木结构，土地使用证号为：骑岭乡集建（1990）字第12-6-172号。吴同新与降妮（已故）夫妇生前共养育子女三人，长子吴旺，其妻杨莲（已故）；次子吴根旺（已故），未婚，亦未收养子女；长女吴香玲（已故），与其夫张改林（已故）生育一子张天明，张天明已表示放弃涉案宅院的继承。吴根旺下世前一直在上述宅院内居住，2010年前后，吴旺领着子女为吴根旺料理完后事后，即到四个子女处轮流居住。2018年春因政府对骑岭乡黄庄村三组进行拆迁改造，原告吴旺及其他女儿才得知，上述宅院被被告吴建松和郭清贤转让给被告张延芳。上述宅院现已被汝州市科教园区拆迁指挥部拆迁，根据第三人对该宅院的初步核算，涉案宅院的补偿款为570000元。现原告认为，原告的弟弟吴根旺已亡，祖上遗留的财产依法应由原告继承。因原告膝下还有其他女儿，吴建松更不能将其据为所有，不顾其他姊妹亲情瞒着原告将祖上所留房产转让给他人，吴建松的行为不但侵害了原告的合法权益，属于无权处分，同时也违反了法律规定。为此根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告吴建松、郭清贤辩称，二被告将涉案宅院出售给张延芳情况属实。吴建松在转让宅院前，没有取得父亲吴旺的同意，现在吴旺不同意该交易，且提起了诉讼，合同的效力请法院依法处理。若该合同被确认无效，吴建松愿意将收取的转让款退还给张延芳并支付相应的利息。吴建松、郭清贤对涉案登记在祖父吴同新名下的宅院尚没有取得继承权，该宅院实际应由父亲吴旺继承。被告张延芳辩称，原告要求确认张延芳与吴建松、郭清贤双方签订的房产买卖合同（行为）无效及其他的诉讼请求，依法不能成立。请求贵院查明事实，驳回原告的诉讼请求。张延芳的二叔吴银川很小的时候就过继给张延芳的姑奶奶吴太平家，吴银川一直在汝州市骑岭乡黄庄村居住生活，张延芳小时候经常在吴银川家生活，张延芳与前夫离婚后没有地方居住，后来听说吴建松、郭清贤出卖案涉的房产，售价5000元没人购买，过了一段时间，张延芳得知后，经黄庄村的孟占营说和，吴建松、郭清贤于2013年6月22日以21000元的价格将案涉的房产卖给了张延芳，张延芳将21000元交付给吴建松、郭清贤，吴建松、郭清贤将骑岭乡集建（1990）字第12-6-172号集体土地建设用地使用证原件及房屋交付给了张延芳，双方于同日签订了房地产买卖协议，协议签订后郭清贤给张延芳出具了21000元的收条，但协议签订的时间打印成了2014年2月9日，协议签订的实际时间与收到条出具的时间为同一日。张延芳对案涉的房屋进行了简单装修后入住案涉的房产至拆迁前夕，期间双方一直没有任何的纠纷和争议。买卖案涉的房产时，吴建松、郭清贤保证案涉的房产产权没有争议，称该房产系三叔吴根旺分家所得，因三叔膝下没有子女，由他们养老送终后，房屋归他们所有。2018年9月10日张延芳与黄庄村的时延武补办了结婚登记手续。张延芳与吴建松、郭清贤签订的房地产买卖协议应为有效协议。吴建松、郭清贤因履行了遗赠抚养义务取得案涉房屋的所有权，有权处分己有的合法的案涉房产，且自2013年6月22日集体土地建设用地使用证原件及房屋已有张延芳占有使用至拆迁时，期间没有任何的争议，原告既然是黄庄的村民，对张延芳长期占有使用案涉的房产不知情与客观事实不符；另外，张延芳长期在黄庄村居住生活，与黄庄村村民结婚并落户到黄庄村，也已取得黄庄村本集体经济组织成员的资格。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。吴建松、郭清贤与张延芳签订的协议是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性的规定，应为有效协议。为了维护合同的稳定性和交易的安全，保护合同相对人的权益，本案房屋买卖协议应认定有效协议。另外张延芳支付了合理的对价，占用使用了涉案房产，已经善意取得了涉案的房产。综上，原告要求确认答辩人与吴建松、郭清贤双方签订的房产买卖合同（行为）无效及其他的诉讼请求，依法不能成立。请求贵院查明事实，驳回原告的诉讼请求。根据原告当庭的陈述和被告吴建松、郭清贤当庭答辩，补充答辩意见如下：原告吴旺和被告吴建松、郭清贤当庭一唱一和，均表示吴建松、郭清贤在出卖涉案房产时吴旺不知情也未征得吴旺的同意及吴建松、郭清贤没有取得涉案房屋所有权的意见，其目的是为了获得570000元的拆迁款，被告张延芳自2013年6月22日取得涉案的房屋后，一直居住占有涉案房屋至拆迁时，长达5年之久，吴旺称对此不知情，与客观事实不符。第三人汝州市骑岭乡人民政府辩称，我单位系行政机关，对涉案涉及集体土地转让等法律问题不属于政府职权范围，政府对将来法院的生效判决予以认可。第三人汝州市科教园区棚户区改造指挥部辩称，我方系临时机构。在拆迁时，发现双方有纠纷，解决双方的纠纷不属于我方职责。因为双方有纠纷，我方未对涉案房屋的拆迁进行最终的核算。第三人汝州市骑岭乡黄庄村民委员会辩称，请法院依法判决。同意乡政府的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，本院经审理认定如下案件事实：原告吴旺系吴同新之子，吴同新生前在汝州市骑岭乡黄庄村3组有宅院一处，内有房屋若干，该宅院土地使用者为吴同新，集体土地建设用地使用证编号为骑岭乡集建（1990）字第12-6-172号。吴同新生前育有子女三人，分别为长子吴旺（即本案原告）、次子吴根旺（已亡故）、长女吴香玲（已亡故）。吴根旺生前一直在吴同新的上述宅院内居住，吴根旺生前未婚且未育有子女。吴香玲生前与张改林（已亡故）育有一子张天明。被告吴建松系原告吴旺之子，被告郭清贤系吴建松之妻。吴同新、原告吴旺、被告吴建松、郭清贤均系汝州市骑岭乡黄庄村3组村民，被告张延芳系汝州市尚庄乡郭营村8组村民。2013年6月22日，被告郭清贤作为甲方向被告张延芳（乙方）出具收条一份，收条内容为：“收条甲方收到乙方钱21000（贰万壹仟元正）甲方：郭清贤乙方：张延芳中间人：孟占营2013年6月22日。2014年2月9日，被告吴建松、郭清贤与被告张延芳签订一份《房地产买卖协议》，被告吴建松、郭清贤将上述吴同新遗留的位于汝州市骑岭乡黄庄村3组的宅院以21000元的价格卖给被告张延芳，并将编号为骑岭乡集建（1990）字第12-6-172号的集体土地建设用地使用证交给被告张延芳。庭审中，被告张延芳称该房地产买卖协议签订的实际时间与被告郭清贤出具收条的时间为同一日。2018年春，第三人汝州市骑岭乡人民政府设立汝州市科教园区棚户区改造指挥部对汝州市骑岭乡黄庄村3组进行拆迁改造，吴同新遗留的上述宅院被拆迁。因原告与被告张延芳就该宅院的拆迁补偿发生纠纷，拆迁部门最终未与任何一方签订拆迁安置补偿协议，也未对拆迁补偿款进行最终核算。现原被告为此发生纠纷，原告诉至本院。另查明，吴香玲之子张天明于2018年6月23日出具放弃继承权声明一份，声明对本案所涉的吴同新遗留的位于汝州市骑岭乡黄庄村3组的宅院的继承权予以放弃，2019年3月12日，张天明到庭明确表示自愿放弃继承吴同新遗留的位于汝州市骑岭乡黄庄村3组的房产及宅基，该房产及宅基的所有权归原告吴旺所有，并表示不参加本案的诉讼。本院认为，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，被告吴建松、郭清贤与被告张延芳签订《房地产买卖协议》，由被告吴建松、郭清贤将吴同新遗留的位于汝州市骑岭乡黄庄村3组的宅院卖给被告张延芳，根据“房地一体”的原则，该买卖行为在处分该宅院内房屋的同时，必然引起该宅院宅基地使用权权属的一并转让，而被告张延芳并非该宅院所处集体经济组织成员，无权取得该集体经济组织的宅基地使用权，被告吴建松、郭清贤与被告张延芳签订的《房地产买卖协议》已违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。同时，被告吴建松、郭清贤作为吴旺之子和吴旺儿媳，在吴旺在世的情况下，无权继承并取得吴旺之父吴同新遗留的房产，本案中，原被告也未提供确凿的证据证实被告吴建松、郭清贤对吴同新遗留的房产享有所有权。被告吴建松、郭清贤与被告张延芳的买卖行为已经侵犯原告吴旺的合法权益。故对于原告吴旺要求确认被告吴建松、郭清贤与被告张延芳签订的《房地产买卖协议》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被认定为无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告吴建松、郭清贤依法应当将因该合同收取被告张延芳的21000元返还被告张延芳。因原告吴旺系吴同新的合法继承人，被告张延芳依法应当将因该合同取得的编号为骑岭乡集建（1990）字第12-6-172号的集体土地建设用地使用证返还原告吴旺。故对于原告要求被告张延芳返还编号为骑岭乡集建（1990）字第12-6-172号的集体土地建设用地使用证的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求第三人支付位于汝州市骑岭乡黄庄村3组的宅院（登记权利人为吴同新）的拆迁补偿款570000元的诉讼请求，本院认为，因该宅院虽被拆迁，但因原被告之间的纠纷，本案第三人汝州市骑岭乡人民政府并未对该宅院的拆迁作出补偿，原告也未提供相应的证据证明该宅院的拆迁补偿款为570000元，同时汝州市科教园区棚户区改造指挥部作为临时机构，本身不具有诉讼主体资格，第三人汝州市骑岭乡黄庄村民委员会也不是该宅院的拆迁部门，故针对该宅院的拆迁补偿问题，原告可另行主张解决，故对于原告的该项诉讼请求，在本案中本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认被告吴建松、郭清贤与被告张延芳签订的日期为2014年2月9日的《房地产买卖协议》为无效合同。二、被告张延芳于本判决生效后五日内将编号为骑岭乡集建（1990）字第12-6-172号的集体土地建设用地使用证返还原告吴旺；三、被告吴建松、郭清贤于本判决生效后五日内返还被告张延芳21000元；四、驳回原告吴旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元，由被告吴建松、郭清贤、张延芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  常伊晓人民陪审员  张现国人民陪审员  王英浩二〇一九年六月二十九日书 记 员  冯小强附：本案裁判依据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。