北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初27150号原告：昌都市恒兴投资有限公司，住所地西藏昌都市西路嘎东街社区390号。法定代表人：王琛琛，总经理委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和律师事务所律师。被告：杨文婷，男，1986年4月5日出生，汉族，无业，住山西省洪洞县。委托诉讼代理人：庞硕，北京市北方（保定）律师事务所律师。第三人：北京金政房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区史家胡同24号9室。法定代表人：张玉国，董事长。委托诉讼代理人：曾赞新，北京市中伦律师事务所律师。原告昌都市恒兴投资有限公司（以下简称恒兴公司）与被告杨文婷、第三人北京金政房地产开发有限责任公司（以下简称金政公司）执行异议纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒兴公司的委托诉讼代理人邹峰，被告杨文婷的委托诉讼代理人庞硕及第三人金政公司的委托诉讼代理人曾赞新到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。恒兴公司向本院提出诉讼请求，要求判令：对位于北京市朝阳区青年沟路xxx号的房屋许可执行；诉讼费由杨文婷负担。事实和理由：兴业银行股份有限公司北京甘家口支行（以下简称兴业银行）因与北京高通投资有限公司（以下简称高通公司）、金政公司金融借款合同纠纷一案，经海淀法院审理于2015年8月24日作出（2015）海民（商）初字第10120号民事判决书，确认兴业银行就金政公司名下位于北京市朝阳区青年沟路xxx号房屋所有权及其分摊范围内的建设用地使用权（以下简称涉案房屋）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。2016年3月10日，兴业银行向海淀法院申请执行，同年，杨文婷作为案外人向海淀法院提出执行异议申请，请求停止、排除对涉案房屋的强制执行。同年7月12日，海淀法院执行局作出（2016）京0108执异108号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。恒兴公司认为，海淀法院的上述裁定有误，理由：我国民事诉讼法司法解释第四百六十五条第一款规定：“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。”本案中，恒兴公司申请针对涉案房屋的执行是为实现抵押权。根据上述法律规定，海淀法院执行局应当审查的是杨文婷是否具有足以排除恒兴公司对于涉案房屋享有的抵押权的民事权益。但是，海淀法院执行局在执行裁定中称“申请执行人兴业银行对涉案房屋主张抵押权，该权利与杨文婷对涉案房屋的物权期待权之间的冲突，宜在审判程序中界定解决。”海淀法院执行局实际上并未审查杨文婷是否具有足以排除恒兴公司通过执行实现抵押权的民事权益，其所作出的中止执行的裁定显然缺乏法律依据。故，恒兴公司向法院提起执行异议之诉。杨文婷答辩称：2006年4月至2007年8月，杨文婷与金政公司签订多个房屋买卖合同，约定金政公司将109套住宅、11套底商出售给杨文婷，且上述房屋已经交付杨文婷占有使用，109套住宅已经办理房产证，11套底商金政公司一直拖延办理房产证。依据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》交付大部分购房款的房屋买受人优先于承包人的工程价款优先权，承包人的工程价款优先权优先于抵押权，所以并非抵押权绝对优先于所有债权。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条，杨文婷有权提出执行异议，应当排除对杨文婷已经购买的11套底商的执行。综上，杨文婷认为应当驳回恒兴公司的诉讼请求，排除对杨文婷已购11套底商的执行。金政公司称：杨文婷与金政公司在2006年签订关于购买109套住宅和11套商铺的的购房补充协议，双方陆续就109套住宅分别签订了正式的房屋买卖合同，杨文婷支付了房款并办理了房屋产权证。但双方一直未就11套商铺签订购房协议，杨文婷亦未支付11套商铺的购房款。2007年双方就109套住宅及11套商铺进行了结算，但未提及商铺购房款及相关事宜。现双方关于11套商铺买卖纠纷在朝阳法院中止审理。本案涉及到的执行事宜系轮候查封，我方认为（2016）京0108执异108号执行裁定书认定事实有误。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月18日，兴业银行（贷款人）与金政公司（借款人）签订中（长）期借款合同，借款人民币1亿元，用于置换股东借款及支付工程款，期限96个月。同日，兴业银行（抵押权人）与金政公司（抵押人）签订抵押合同，约定由金政公司以其所有的位于北京市朝阳区青年沟路xxx楼底层商业部分房屋产权及其分摊土地使用权设定抵押担保，抵押担保范围为主合同项下的主债权本金、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现抵押权的费用等。经询，涉案的11套商铺在上述抵押房产中。同年2月21日，兴业银行与金政公司办理了抵押登记手续，房屋他项权证号为X京房朝其他字第xxx，附记载明此次抵押担保金额为人民币1亿元整，房屋坐落于朝阳区青年沟xxx，房屋所有权证号为X京房权证朝其字第xxxx号。X京房权证朝其字第xxxx号房屋所有权证附记栏中列明下列房屋：xxx、会所，并加盖有抵押字样的印章，时间为2008年1月18日。同年2月28日，兴业银行取得京朝国用他项（2001出）第0078号朝抵字xxx土地他项权证，该权利证书载明：土地他项权利人为兴业银行、义务人为金政公司、座落为朝阳区青年沟路x号楼、权属性质为国有、使用权类型为出让、抵押面积为932.01㎡、抵押部位为x京房权证朝其字第xxxx号房产证内商业及会所共计4941.35平方米房产所分摊的土地使用权、设定日期为2008年2月28日、权利顺序为第一。2008年3月19日，兴业银行甘家口支行出具借款借据。2013年3月1日，北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第11283号民事判决书，判决确认杨文婷与金政公司关于北京市朝阳区青年沟路xxx号商品房的买卖关系有效。同年10月18日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第07631号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年12月25日，杨文婷通过公证处发函告知兴业银行：杨文婷于2006年就已经购买了金政公司的11套商业房产，并已入住使用，要求兴业银行不得接受该房屋作为抵押物。2015年8月24日，本院作出（2015）海民（商）初字第10120号民事判决书，判决：一、被告北京金政房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还原告兴业银行股份有限公司北京甘家口支行借款本金三千万元及其利息、罚息、复利(截至二Ｏ一五年一月十二日合计十四万四千一百元，自二Ｏ一五年一月十三日起至本息还清之日止的利息、罚息、复利按《中（长）期借款合同》约定计算)；二、被告北京金政房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告兴业银行股份有限公司北京甘家口支行律师费十二万七千七百元；三、原告兴业银行股份有限公司北京甘家口支行对被告北京金政房地产开发有限责任公司抵押的位于北京市朝阳区青年沟路xxx、会所的房屋所有权及其分摊范围内的建设用地使用权折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。该案件于2016年2月1日生效。2016年5月16日，本院作出（2016）海民执字第2656、2657号强制执行裁定书，裁定：查封北京金政房地产开发有限责任公司名下的房屋的过户手续。2016年7月12日，本院作出（2016）京0108执异108号执行裁定书，裁定：中止对于位于北京市朝阳区青年沟路xxx号房屋的执行。2018年7月18日，本院作出（2018）京0108执异228号执行裁定书，裁定：本院（2015）海民（商）初字第10120号民事判决书所确定的申请执行人由兴业银行股份有限公司北京甘家口支行变更为昌都市恒兴投资有限公司。本院认为，本案的争议焦点在于杨文婷对涉案房屋是否享有足以对抗恒兴公司抵押权的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，金政公司以其所有的包括涉案房屋在内的不动产作为抵押物，与恒兴公司签订了抵押合同，并于2008年1月18日办理了抵押登记手续，故自办理抵押登记之日起，恒兴公司取得对涉案房屋合法有效的抵押权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）……（四）……”该条规定中要求买受人不仅要满足四项条件，且“其权利能够排除执行的”，本案中，杨文婷未就涉案11套房屋办理不动产登记和取得所有权，仅享有基于买卖合同取得的债权请求权，该请求权不足以排除执行，不能对抗恒兴公司依法对执行标的享有的抵押权。杨文婷的相关答辩意见，本院不予采纳。恒兴公司提出的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行位于北京市朝阳区青年沟路xxx的房屋。案件受理费70元(原告昌都市恒兴投资有限公司已预交)，由被告杨文婷负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 王 懿人民陪审员 袁 卫人民陪审员 陆友才二〇一九年六月十八日书 记 员 王俊淑