广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初7318号原告：范柯，男，汉族，1965年11月29日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：刘国涛，广东邦翰律师事务所律师。第一被告：陈东京，男，汉族，1963年5月18日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：王瑞科，广东卓凡律师事务所律师。委托代理人：罗家和，广东卓凡律师事务所实习律师。第二被告：惠州市家华置业发展有限公司，住所地：广东省惠州市科肚路1号。法定代表人：梁见水。委托代理人：林兰香，系该公司职工。原告范柯诉被告陈东京、惠州市家华置业发展有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告范柯及其委托代理人刘国涛、第一被告的委托代理人王瑞科和罗家和、第二被告的委托代理人林兰香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告范柯诉称，因原告购买的位于惠州市科××路××东××单元××房产被查封并强制执行，原告向法院提起执行异议，2018年6月6日原告收到惠州市惠城区人民法院的（2018）粤1302执异103号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告于2017年3月28日与被告2惠州市家华置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，房款总价547960元，已经支付547960元。现在原告已经办理了入伙装修并实际占有该套房产。现在因为惠州市家华置业发展有限公司的原因，房屋不能解押，因此不能到房管局办理网签登记手续。原告认为，原告是上述房产的合法所有人原告的合法权利应该予以维护,不能因其他第三人的债权债务关系而受到限制和侵犯。原告因为以上原因诉至贵院，要求立刻中止房屋拍卖行为并将房产解封，确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，请贵院依法判令：一、立即停止对被执行人惠州市家华置业发展有限公司名下、原告购买的位于惠州市科肚路1号东信新苑2单元18层06号商品房的强制执行，撤销（2018）粤1302执异103号执行裁定书并解除对东信新苑2单元18层06号商品房的查封；二、确认原告与被告2签订《商品房买卖合同》合法有效，被告2应继续履行合同义务，为原告办理惠州市科肚路1号东信新苑2单元18层06号商品房备案登记并将上述房屋的产权证办理至原告名下；三、本案诉讼费由被告承担。第一被告陈东京答辩称，被答辩人不符合对涉诉房产提出排除执行、解除查封的条件。理由如下：根据《最尚人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被答辩人并不完全符合上述情形。一、在人民法院查封之前被答辩人并未签订合法有效的书面买卖合同。答辩人因与本案另一被告惠州市家华置业发展有限公司（以下称家华置业公司）追偿权纠纷向法院申请并于2017年6月28日查封了家华置业公司名下的涉案房产。事实上，该涉案房产在2014年12月18日己被抵押给广发银行，在未经抵押权人同意的情况下，根据《物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”及《城市房地产抵押管理办法》第四十九条“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或其他方式处分抵押房地产的，其行为无效”的规定，被答辩人与家华置业公司签订认购书的行为无效。因此，在人民法院查封之前被答辩人并未签订合法有效的书面买卖合同。且因涉案房屋抵押先，其双方签订的认购书也是无效的。二、被答辩人在人民法院查封前并未合法占有涉案房产。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。答辩人经向惠州市住房和城乡规划建设局、惠州市城建档案馆查询，并未查询到涉案房产所在楼盘惠州市家华置业有限公司东信新苑己经竣工验收，因此涉诉房产并未达到合法的交付条件。被答辩人即使装修入住，也不符合合法占有的条件。三、根据上述司法解释规定，所购商品房应系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，被答辩人所购买的涉案房产是否为其购买的唯一一套用于居住的房屋，因被答辩人的调查权限的限制，未能予以调查取证，恳请法院予以查明。四、被答辩人实际付款并未达到所购商品房“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。本案中，根据《认购书》的约定，被答辩人购买的涉案房产合同总价为547960元人民币，但仅有两张合计547960元的房款收据，没有银行转账凭证。对于不动产的大额买卖，547960元的购房款通过现金方式交付开发商，不符合一般交易习惯亦不符合房产交易部门对商品房销售款的监管要求。因此，答辩人认为，被答辩人实际付款并未达到法律所规定的“超过合同约定总价款的50%”。综上，本答辩人认为，涉案房产登记在房地产开发企业家华置业公司名下，法院依答辩人申请查封涉案房产具有充分的事实及法律依据。被答辩人请求解除查封涉案房产撤销保全裁定，没有事实及法律依据，依法应驳回其诉讼请求。第二被告惠州市家华置业发展有限公司在庭审时答辩称，该案的房产购房款已经全额付清。查明的案件事实经审理查明，惠州市花园水东路1号东信新苑由第二被告开发建设。2017年3月28日，原告与第二被告签订了《广东省商品房买卖合同》，双方约定原告向第二被告惠州市花园水东路1号东信新苑2单元18层06号房（下称涉案房产）；商品房总价款为人民币547960元；买受人于2017年3月28日前付清人民币547960元整；出卖人应当在2018年12月31日前交付房屋。2017年3月28日，第二被告出具《收款收据》两张，票据号：877850的《收款收据》载明：今收到范柯交来东信新苑2单元1806房款金额（大写）壹拾捌万元，票据号：623416的《收款收据》载明：今收到范柯交来东信新苑2单元1806房款金额（大写）叁拾陆万柒仟玖佰陆拾元。在庭审中，原告称本案购房款已经付清，通过转账方式转给第二被告指定账户，第二被告称7318号案件的房产购房款转到我公司指定账户。根据原告提交的中国建设银行个人网上银行转账凭证显示，原告分别于2017年3月28日向刘伟杰转账100000元，2017年3月31日向刘伟杰转账80000元，2017年12月4日向刘伟杰转账200000元，2017年12月7日向刘伟杰转账220000元。2017年4月10日，原告与第二被告办理了收楼手续，并签订了《收楼满意书》。2017年6月8日，第一被告陈东京作为申请人向本院提出诉前财产保全的申请，本院于2017年6月28日作出（2017）粤1302财保505号《民事裁定书》，裁定查封东信新苑1层26个商铺及东信新苑41套住宅，本案涉案房产在查封的范围内。原告以其购买涉案房产、已装修入住实际占有该套房产等为由，提出执行异议，本院于2018年5月16日作出（2018）粤1302执异103号《执行裁定书》，裁定驳回异议人范柯的执行异议请求。原告遂向本院提起本案执行异议之诉，请求判如上诉所请。另查，2014年10月10日，第二被告将惠州市花园水东路1号东信新苑4-10层在惠州市房产管理局办理了粤房地建抵登惠州字第××号在建工程抵押权证，抵押物包含了涉案房产，抵押权人为广发银行股份有限公司惠州分行，债权数额为880万元。原告广发银行股份有限公司惠州分行诉被告或者说家华置业发展有限公司、惠州市佳家福购物有限公司、陈东京金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤1302民初1183号]，本院于2018年7月10日作出《民事判决书》，判决：惠州市家华置业发展有限公司应于判决书生效之日起十日内一次性向广发银行股份有限公司惠州分行偿还贷款本金11445450.91元及其利息4641.68元、罚息1871242.24元、复利155643.34元；广发银行股份有限公司惠州分行对惠州市家华置业发展有限公司名下位于惠州市花园水东路1号“东新新苑”的2单元1806号房等未解除抵押登记手续的房产享有优先受偿权；惠州市佳家福购物有限公司、陈东京对惠州市家华置业发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任。再查，原告在庭审中称涉案房产不是其唯一住房，原告已装修入住涉案房屋。以上事实，有原告身份证、被告身份证、广东省商品房买卖合同、在建工程抵押登记证、收款收据、转账凭证、（2017）粤1302财保505号《民事裁定书》、（2018）粤1302执异103号《执行裁定书》等证据及本院庭审笔录、当事人陈述在卷为据，可以认定。裁决理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为原告对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定，抵押权可以对抗物权。本案中，原告与被告家华公司的《商品房买卖合同》签订于涉案房产被查封之前，由于在签订合同前家华公司就已将涉案房产抵押给广发银行股份有限公司惠州分行，根据上述规定，在涉案房产抵押期间，家华公司未经抵押权人同意，不得转让涉案房产。现原告和家华公司均未举证证明家华公司出售涉案房产时已经得抵押权人的同意，故原告与家华公司签订的《商品房买卖合同》在效力上无法认定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款百分之五十。”本案涉案房产虽然在法院查封之前已经签订了《商品房买卖合同》，但原告在庭审时自认涉案房产并不是其唯一住房，且合同效力待定，故本案不符合上述规定的情形。最后，广发银行股份有限公司惠州分行对涉案房产依法享有抵押权，并且生效判决（2018）粤1302民初1183号《民事判决书》确认了广发银行股份有限公司惠州分行对涉案房产享有优先受偿权。基于上述理由，原告请求停止对涉案房产的执行、解除查封、确认《商品房买卖合同》有效、办理涉案房产的产权证，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告范柯的全部诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告范柯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  杨兆强审 判 员  黄 艳人民陪审员  杨玉彪二〇一九年六月二十日法官助理张耀书记员陈淑花