文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初4673号原告：李燕，女，汉族，1979年10月14日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：何超，重庆市江津维权法律服务所法律工作者，特别授权。委托诉讼代理人：周子又，重庆市江津维权法律服务所法律工作者，特别授权。被告：重庆到家了网络科技有限公司大西门分公司，住所地重庆市江津区几江街道长城路大西门转盘3号片区A栋8号，统一社会信用代码91500116MA5U777N3Q。负责人：周燕。委托诉讼代理人：胡金华，被告工作人员，特别授权。委托诉讼代理人：孙艳红，被告工作人员，特别授权。被告：王中良，男，汉族，1968年11月1日出生，住所地重庆市江津区。原告李燕与被告重庆到家了网络科技有限公司大西门分公司（以下简称“到家了大西门分公司”）、王中良房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴昌华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李燕及其委托诉讼代理人何超，被告到家了大西门分公司的委托诉讼代理人胡金华、孙艳红，被告王中良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告王中良双倍返还原告定金4万元；2、判决被告重庆到家了网络科技有限公司大西门分公司赔偿原告法律服务费3000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月，原告经到家了中介公司提供居间服务，拟购买被告王中良位于江津区......号房屋一套，总价为650000元，所有税费以及中介费用均由原告自行承担。同月6日，原告经到家了大西门分公司向王中良支付购房定金2万元，三方当场口头约定在2019年3月15日签订购房合同。约定期满当日三方到场，经到家了大西门分公司查询得知，王中良房屋已被法院查封无法交易。因此，王中良称房子不卖了，把钱退给原告，因原告当日没有带定金收条原件，故未退款。之后，原告要求王中良退还定金，并经到家了大西门分公司、几江派出所调解无果。因被告的行为导致无法签订合同，且不能实现合同目的，特诉至法院，望判如所请。被告王中良辩称：原告与我均在中介机构到家了大西门分公司登记买房和卖房的事宜，经中介机构沟通以后，就相关涉案房屋进行了解，原告确认该房屋适合自己购买的情况下，协议总价为650000元，所有税费以及中介费用均由原告自行承担。原告向王中良的委托人周思华缴纳了定金2万元，目的是待我回江津时签订二手房买卖合同。随后，我应中介要求将房屋的抵押信息前往渝中区农业银行查询。2019年3月15日，我方前往中介处准备签订购房合同，但中介提出需要配偶签字，此次签合同未果。之后，中介提出涉案房屋尚有查封事宜未处理，我即向江津区房地产机构电话查询，得到的答复是查封已经解除，五年前的另一个查封已经失效，为此我特别与中介以及原告方沟通，告知房屋交易没有任何问题，如果在合同签订后涉及房屋不能过户，我会按照合同承担违约责任。中介机构又通知我于2019年4月2日带齐所有手续前往江津签订合同，但当日原告及中介再次提出房屋存在查封不能签订合同，并要求五年前的查封也要解除，为此我向相关单位申请对五年前的查封予以处理，同月11日相关单位作出裁定，解除了上述查封。随即我再次通知中介，要求中介转告原告在同月25日前来签订合同，但原告与中介机构均未回应，原告反而起诉至法院。根据物权法第十五条规定，不动产买卖合同和不动产登记是两个不同的性质，有查封抵押不能过户，但是可以买卖。综上所述，原告的无知和固执导致了不履行签约的义务，系原告违约，所以原告的诉讼请求无事实与法律依据，应予驳回。被告到家了大西门分公司辩称：原告从未向到我司支付过任何钱款，原告与我司不存在任何法律关系，即使存在，也只是居间服务关系，现原告要求到我司承担法律服务费没有事实和法律依据。我司与被告王中良未签订过居间服务合同和委托代理合同，双方不存在居间服务关系，更不可能系买卖双方代理人。根据城市房地产管理法第三十八条、2011年房地产经纪管理办法第二十五条、第三十七条及拟签订的买卖合同第十条约定，查封房屋不能交易。因此，本案是王中良违约，违约责任应当由王中良承担。2019年3月6日，谈合同当天王中良表示还需要细看其他合同条款，通过其母亲告知我司与原告，要求原告先行支付定金2万元，待其本人回来之后签订合同，到我司提示原告未查询到产权信息前支付定金存在风险，但因王中良是律师，原告基于对王中良的信任，愿意先行支付定金，等待其看完合同后第二天来签订合同。但第二天王中良反悔，表示不愿意出售该房屋，不愿意签订合同，也不愿意退还原告所支付的定金2万元。因此，原告应要求王中良承担相应的违约责任，请求驳回对我司的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2019年3月6日，被告王中良的委托代理人周思华向原告出具《业主/客户收款证明》，载明：“本人王中良（周思华）现收到李燕交来江津区......号物业之（租金/押金/定金/楼款/诚意金/退款）人民币贰万零仟零佰零拾零元零角零分（￥20000.00）。业主/客户签署：王中良。代理人周思华。日期：2019年3月6日。”2019年3月11日，王中良向中国农业银行重庆市渝中支行申请办理提前还清案涉房屋贷款。2019年3月17日，被告王中良、原告之夫在到家了大西门分公司，各方就案涉房屋存在本院的查封登记对交易影响问题各持己见，王中良说“你听我讲，有查封、抵押是不影响交易的，我约定一定期限，到时候我会承担违约责任的”，到家了大西门分公司工作人员说“因为查封起的房子是不能买的，不是我们中介一家啊，而且客户也怕也，客户也担心啊”，王中良说“怕就算了哈，你作为中介机构你解决不到这个问题，我就只有这样做了，没有办法成交，你把我老太婆在这里填那个表，退给我们，他的收据不影响，他收据好久拿来，我好久退钱给他”……。同年4月2日，王中良短信通知到家了大西门分公司，要求与原告在一周内签订购房合同。经王中良申请，本院作出（2019）渝0116执保310号执行裁定书，于2019年4月11日解除了2013年10月30日作出的（2013）津法民保字第00003-1号民事裁定对案涉房屋的查封。同月12日，王中良通过顺丰速运向到家了大西门分公司邮寄《催促函》，载明：“致重庆到家了网络科技有限公司大西门分公司：贵公司（经办人杨女士，电话133......）中介我方房屋（位于江津区......）一套登记售卖事宜，并以我方净手650000元的价格与李燕达成买卖的意向，李燕于2019年3月6日缴纳定金2万元，事后我方将房屋腾空、并前往银行办理了提前归还按揭贷款手续，我方先后于2019年3月15日、2019年4月2日前往贵公司办理签署二手房买卖合同事宜，但终因李燕及家人提出异议而未果。我方认为房屋不存在交易的任何障碍，现应贵公司的要求已将房屋登记信息做了全面清理。由于在中介过程中处于客户信息的保密，我方无法了解李燕的联系方式，请贵公司通知李燕在4月25日前签订净手房价为650000元的二手房买卖合同，逾期，我方将不再为李燕保留房屋，所收取的定金也不再退还。特此通知。”到家了大西门分公司于2019年4月13日9时20分、14日8时29分两次拒收。庭审中，原告举示其丈夫对王中良在中介公司的谈话手机录音，证明2019年3月17日王中良表示解除合同退还定金；被告王中良质证认可录音是其在中介公司的谈话内容，但前提是原告认为案涉房屋有查封不签订合同违约，其有解除权，并不是原告陈述的其拒绝签订合同；被告到家了大西门分公司质证认为其公司一直强调不存在限制性交易才可以签订合同，截止2019年4月2日案涉房屋仍有查封。原告举示法律服务合同及发票，证明因被告到家了大西门分公司违约发生本案纠纷产生法律服务费3000元；被告到家了大西门分公司质证认为真实性无异议，但与本案无关，法律服务费非必要产生的费用，且双方对此也未约定。被告王中良出示2019年5月12日拍摄图片9张，证明原告知晓案涉房屋已腾空，无人居住；原告质证认为真实性与关联系不予认可；被告到家了大西门分公司质证认为真实性由法院核实，不认可关联性。被告王中良出示2019年3月6日交易各方及房屋留存信息表、房屋买卖合同照片一张，证明该部分内容是由到家了大西门分公司2019年3月6日向其发送；原告质证认为系两被告之间的关系，原告不清楚，未收到和查看该买卖合同；被告到家了大西门分公司质证认为真实性予以认可，从该合同第一页记载的信息显示，王中良和李燕双方均未签字，合同内容填好后落款页原告李燕签了字，但是被告王中良说看完合同后再签字，并要求中介公司提供担保，而中介公司不同意提供担保，王中良当即就不同意售卖房屋了。被告王中良认可收到原告支付的定金20000元，虽陈述被告到家了大西门分公司系其与原告的代理人，但未举示任何证据加以证明，原告与到家了大西门分公司不予认可系原、被告双方的代理人。原告与被告王中良一致认可案涉定金为订约定金，以及双方达成了以签订案涉房屋总价为650000元、所有税费以及中介费用均由原告自行承担为内容的买卖合同的预约合同，双方就案涉房屋至今未签订买卖合同。本院认为：本案中，原告作为案涉房屋的买受人，与出卖人王中良就买卖案涉房屋的价款、有关税费承担等事宜协商一致，且原告向王中良支付了定金20000元，双方认可该定金的性质是签订案涉房屋买卖合同的担保，因此，原告与王中良之间成立了将来签订案涉房屋买卖合同的预约合同。该预约合同及定金担保不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行预约合同的义务即签订案涉房屋买卖合同，否则应依法承担违约责任。根据本案事实虽无法确定签订案涉房屋买卖合同的具体时间，但各方当事人应本着诚实信用原则在合理期限内签订。然而，在缔约过程中，发现案涉房屋在登记机构显示存在法院查封登记，虽然相关法律、法规规定法院查封的房屋不得转让是指不得办理所有权转移登记（发生物权效力），而非不得签订买卖合同（设立债权债务），但是，被告到家了大西门分公司基于对相关法律、法规及行业规定的字面理解，认为在登记机构显示有法院查封登记的案涉房屋不能交易，遂要求王中良消除查封登记后再进行交易无可厚非；原告作为一个普通的买受人，对购买存在法院查封登记的案涉房屋是否合法及能否取得产权缺乏专业判断能力，出于自我保护本能，在查封登记消除前不与王中良签订买卖合同符合情理；王中良作为一名专职律师，其案涉房屋未及时消除法院查封登记即出卖似有不妥，但就案涉房屋可以签订买卖合同向原告及中介公司依法作了解释，意见未被采纳亦实属无奈。由此可见，案涉房屋买卖合同未能最终签订的原因，是各方当事人基于各自的正当理由所致，并非任何一方主观上故意拒绝履行预约合同之故。预约合同的性质属于依法不能要求强制履行的合同，同时，根据原告及王中良的意思表示，双方已不愿再继续履行预约合同的义务即签订案涉房屋买卖合同，预约合同应视为已依法解除。如前所述，因预约合同未能履行并非原告或王中良故意违约所致，则预约合同解除后，依法不适用定金罚则处理定金问题，否则无论对原告还是王中良都明显不公。因此，原告请求王中良双倍返还定金40000元，以及王中良抗辩不退还定金20000元的理由均不能成立，本院不予支持和采纳，仅支持由王中良返还原告定金20000元。原告请求被告到家了大西门分公司赔偿其支付的法律服务费3000元，既无合同约定，也无法律规定，本院不予支持；被告到家了大西门分公司相应的抗辩理由成立，本院予以采纳。王中良辩称被告到家了大西门分公司系原告和自己的代理人的观点缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，为了保护当事人的合法权益，维护公平诚信的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告王中良在本判决生效后三日内返还原告李燕定金20000元。二、驳回原告李燕的其他诉讼请求。如果被告王中良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876元，减半收取438元，由原告李燕负担219元（已向本院预交），被告王中良负担219元（限判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 吴昌华二〇一九年六月十日法官助理 陈予波书 记 员 朱 凤