新疆维吾尔自治区新和县人民法院民 事 判 决 书（2018）新2925民初298号原告：岳文林，男，1978年10月13日出生，汉族，个体工商户，现住新和县。委托诉讼代理人：张新立，新疆迪那河律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：岳之新，男，1950年4月20日出生，汉族，住址同上，系原告岳文林之父，特别授权代理。被告：新疆正联房地产开发有限责任公司，住所地：新疆新和县解放路8院。法定代表人：李正联，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯茂权，新疆胜天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李琪，男，1993年4月9日出生，汉族，系新疆正联房地产开发有限责任公司股东之一，法定代表人李正联之子，特别授权代理。原告岳文林与被告新疆正联房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案。因被告新疆正联房地产开发有限责任公司法定代表人李正联与岳之新、原告岳文林之间不当得利纠纷一案尚未审理结案，故在审理过程中，被告新疆正联房地产开发有限责任公司于2018年5月20日向本院提出中止审理申请，本案中止诉讼。现不当得利纠纷一案已审理终结，本案恢复审理。于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告岳文林及其委托代理人张新立、岳之新、被告新疆正联房地产开发有限责任公司（下称正联房产公司）的委托代理人冯茂权、李琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳文林向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还已付房款1733307元；2、判令被告承担利息及违约金100000元；3、判令被告赔偿经济损失1733307元。以上合计3566614元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买其开发的房屋5套，房号为5号楼2单元501室、5号楼2单元502室、5号楼2单元601室、5号楼1单元802室、5号楼1单元602室，并于当日交付全部购房款1733307元。2017年11月，被告又将上述房屋出卖给第三人（第三人已装修入住）。被告一房二卖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。现原告诉至法院请求公正判决。原告当庭增加诉讼请求，要求判令解除原告与被告之间五套房屋的商品房买卖合同。被告正联房产公司辩称，原告岳文林并未交付该五套房屋的购房款，而是以其父亲岳之新的借款及利息抵债取得，且利息计算过高、是复利，已超过年利率24%的规定，侵害了公司股东的权利。关于最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的赔偿损失，是“可以”而非“应当”。我公司不同意退还及赔付原告损失，但同意原告解除合同的诉讼请求。原告为证明自己的主张向本院提交证据：1、商品房买卖合同及交款收据，证实原告已取得20套住宅及5套商铺，本案涉案的5套商铺按合同约定价格计算总价为1733307元；2、被告正联公司证明、股东决议各一份，证实该涉案房屋抵债给原告已经被告公司同意；3、阿克苏地区中级人民法院（2019）新29民终64号民事判决书；4、阿克苏地区中级人民法院（2019）新29执异9号民事裁定书，以上2份证据证实法院已认定原告与被告达成了以房抵债的合意，该五套房屋被第三人申请冻结，但阿克苏地区中级人民法院已解除保全，即原告虽未备案但阿克苏地区中级人民法院也认定是原告的；5、商品房买卖合同四份及收据一份，证实被告将抵给原告的五套房屋擅自出售给案外人，存在一房二卖的事实；6、证明，证实被告认可给原告的房屋产权正在办理中，但一直未予办理；7、新和县人民法院（2018）新2925民初221号民事裁定书，证实原告曾起诉过，但案件受理费未按裁定书确定数额收取；8、水电卡及复印件，证实20套住宅及5套门面全部已交付原告，并原告也已经进行了管理。被告的质证意见是：对原告提交的证据的真实性均无异议，但对合法性及与本案的关联性均有异议。认为所有房屋原告均未实际交付房款，而是以原告父亲岳之新给李正联的借款及利滚利、高额利息计算后抵的。原告对以上房屋也并非用于居住，而是以二手房对外予以出售，但却以正联房产公司名义出售，损害了国家税收利益。双方的商品房买卖合同签订后未进行备案，物权尚未实际转移，故以房抵债不能成立。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2009年10月至2011年2月，被告正联房产公司法定代表人李正联在原告岳文林之父岳之新处陆续借款四次，总计783万元。双方对每次借款的期限及借款利息按2%月息计算均有明确约定，且每次借款到期未归还后均对借款本金及利息进行重新计算并重新出具借条。之后，李正联陆续以银行转账汇款、应收取土地转让费折抵借款及其他形式向岳之新偿还借款705万元。至2015年12月20日，李正联与岳之新就双方之间的四次借款及借款利息进行计算后，协商一致签订了六份《商品房买卖合同》，约定被告正联房产公司将其开发的联盛嘉苑小区的20套住宅、5套商铺出售给原告岳文林即岳之新之子，并给原告岳文林出具两份收据，载明岳文林交来房款8030064元、4270041元，此房款抵借款。商品房买卖合同签订后，被告依约向原告交付了20套住宅、5套商铺的水电卡及钥匙。2017年11月，李正联以不当得利为由将岳之新诉至法院，请求判令岳之新返还多偿还的借款利息723万余元及利息82万余元。一审判决驳回其诉讼请求，上诉后，阿克苏地区中级人民法院驳回上诉维持原判。后，正联房产公司将已抵债形式交给岳文林的房屋中的5套住宅予以出售，故原告诉至本院。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。2017年李正联与岳之新因不当得利纠纷诉至法院，经新和县人民法院一审判决、阿克苏地区中级人民法院二审判决，已明确李正联及妻李雪兰抵给岳之新用于偿还借款的5套商铺、20套住宅，用以抵偿其欠岳之新的借款及利息1230.0105万元双方无异议，但李正联虽与岳文林签订有六份《商品房买卖合同》并出具了收到购房款的收款收据，但上述房屋至今未到房屋登记主管部门进行备案登记并办理过户。故案涉以房抵债房屋的价值不能作为李正联已偿还岳之新借款的部分。即本案系因借款到期后借款人李正联不能还款而签订商品房买卖合同，以案涉商品房抵偿借款，故原告岳文林要求被告正联房产公司返还已付房款，实际是双方之间的借款。现除涉案的五套住宅外，对其他抵债房屋双方暂无争议，故关于原告岳文林要求以商品房买卖合同中的价格确定涉案五套住宅的价款1733307元并由被告退还的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告承担利息及违约金100000元的诉请，本院认为，岳之新与李正联之间的借贷本金及利息已在新和县人民法院（2017）新2925民初788号一审判决及阿克苏地区中级人民法院（2019）新29民终64号二审判决明确，即双方达成商品房买卖合同时已将借款本金及利息进行了计算，现被告违反约定将已经抵偿借款的5套住宅又出售给第三人，其行为构成违约，故其应承担给付违约金的责任。关于原告岳文林要求判令被告赔偿经济损失1733307元的诉请，本院认为，岳文林与正联房产公司之间系民间借贷而非买卖合同，双方在借款到期未能还清的情况下签订《商品房买卖合同》，而双方虽签订了《商品房买卖合同》并出具了收到购房款的收款收据，但上述房屋至今未到房屋登记主管部门进行备案登记并办理过户，即双方虽达成了以房抵债的合意，但未实际完全履行，阿克苏地区中级人民法院二审判决亦明确该以房抵债房屋价值不能作为李正联、李雪兰已偿还岳之新借款的还款部分，故不应认定被告一房二卖，原告要求被告赔偿房屋价值一倍的损失的请求本院不予支持。关于原告要求判令解除双方之间5套住宅的《商品房买卖合同》的诉请，被告正联房产公司表示同意，本院予以支持。被告委托代理人认为原告占有并出售抵偿房屋的行为侵害了公司其他股东的权益，且损害国家税收利益，请求解除全部合同的主张，不符合诚信原则，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告岳文林与被告新疆正联房地产开发有限责任公司对涉案5套房屋的商品房买卖合同；二、被告新疆正联房地产开发有限公司于判决书生效后十日内退还原告岳文林1733307元；三、被告新疆正联房地产开发有限公司于判决书生效后十日内给付原告岳文林违约金100000元；四、驳回原告岳文林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17666.46元（已减半收取，原告已预交），由被告新疆正联房地产开发有限责任公司负担9080.56元，由原告岳文林负担8585.9元。（注：本判决生效后，若一方当事人在判决书确定的履行期限内未履行判决义务，另一方当事人在判决书确定的履行期限届满之日起两年内享有申请法院强制执行的权利；逾期申请，没有法定情形，法院将不予执行。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。审判员  贾新晖二〇一九年六月三十日书记员  程国旗