广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初11513号原告：冯银娇，女，1956年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人:卢国亮，广东泛邦律师事务所律师。被告：佛山市顺德区大良街新滘社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区大良街新滘环新路8号。法定代表人：吴泽标，主任。委托诉讼代理人:陈宝文，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人:叶培琳，广东宝言律师事务所工作人员。原告冯银娇与被告佛山市顺德区大良街新滘社区居民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人卢国亮，被告的委托诉讼代理人陈宝文、叶培琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告补偿原告建筑物及附属设施价值220008.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告下设的资产办公室与吴添华于1998年3月26日订立《协议书》，吴添华租用被告××白地一块，面积745平方米，租期20年，自1998年4月1日至2018年3月31日止，约定了租金金额及租金支付时间等，并约定如国家或政府征用土地，土地补偿款归被告，地上建筑物补偿款归吴添华。后原告受让了吴添华《协议书》及地上建筑物等全部权益后共同与被告订立《补充租地协议》，三方确定前述《协议书》自2013年1月1日起改由原告履行，享有权益、承担义务，与吴添华无关。后因案涉土地由政府征用，佛山市顺德区大良街道土地发展中心于2018年12月1日委托广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司对位于佛山市顺德区××征地拆迁补偿项目范围内（××路）的建、构筑物及附属设施估价，即：对案涉土地的地上建、构筑物设施估价，估价结论为275011元。政府部门对被告进行了整体补偿，但被告未对原告进行补偿。被告辩称，一、原租赁合同到期后，双方成立不定期租赁合同。根据原告提交的证据显示，案涉租赁合同由被告与吴添华签订，租赁期限为1998年4月1日至2018年3月31日，后于2013年1月1日，承租方变更为原告，租赁合同期限不变，其余按原租赁合同履行。在合同期限届满后，原告继续占有使用该土地并没有将租赁土地交还给被告。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，合同期限届满后双方成立不定期租赁合同。二、案涉不定期租赁合同无效，原告应参照原租赁合同租金标准（2235元/月）支付占有使用费至2018年11月30日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，被告租赁白地给原告，原告在租赁土地上建设的地上建筑物无法取得建设工程规划许可证，案涉地上建筑物属于违章建筑，所以不定期租赁合同无效，原告应参照原租赁合同租金标准（2235元/月）支付占有使用费至2018年11月30日。三、补偿金额应按照案涉地上建筑物残值的40%计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，由于合同到期后双方成立不定期租赁合同关系，现在不定期租赁合同期间，因政府三旧改造行为导致解除，对于地上建筑物的残值损失，应当适用上述条款“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”被告认为补偿金额应按照案涉地上建筑物残值的40%计算，理由如下：1.被告租赁白地给原告使用，原告自主决定在案涉租赁物地块建设地上建筑物，且已使用长达二十年，相应风险应由原告自行承担。2.虽然双方签订的原合同约定租金计算方法“从第三年起，每三年按原来租金基数递增2%”，但在长达二十年的租赁期间内，被告没有实际增加过租金，原告一直享受着极其优惠的租金政策，其已经利用租赁土地及地上建筑物获得巨大的收益。3.原告从2016年1月1日起欠付租金，至2018年3月31日欠被告租金60345元，在合同期限届满后的2018年4月1日至同年11月30日也没有参照原租赁合同支付占有使用费17880元。即原告合计欠被告78225元，应当在补偿款中扣除。综上所述，被告请求将补偿金额改为按照案涉地上建筑物残值的40%再抵扣原告欠缴的租金及占用使用费计算，即补偿原告31779.4元。综上，请求法院驳回原告部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：双方提供的证据均真实合法，本院对真实性予以确认；至于原告是否拖欠占有使用费、租金的问题，不属于本案审查认定范围，本院在本案中不予认定。本院经审理认定事实如下：1998年3月26日，吴添华、被告签订《协议书》一份，约定：吴添华租用被告新滘工业区白地一块，面积745平方米，租期20年，自1998年4月1日起至2018年3月31日止；每月租金2235元，租金计算方法，从第三年起，每三年租金按原来租金基数递增2%；租金每年分两次交纳，每年6月底前交50%，12月底前付清；在租赁期内，如因国家及上级征用，被告可减除实际征用面积计租，土地补偿款归被告，厂房补偿款归吴添华；本协议有效期为20年，除国家征用外，被告不得中途收回，吴添华也不能中途退出。2013年1月1日，吴添华、原告、被告签订《补充租用土地协议》一份，约定上述《协议书》所约定的吴添华的权利义务自2013年1月1日起改由原告享有与承担，与吴添华无关（包括厂房投资建筑物一切各项费用与吴添华无关），其他事项按原合同条款。2018年8月30日，大良街道办事处三旧改造领导小组办公室作出通知，通知大良街道新滘股份经济合作社新滘工业区已纳入顺德区村级工业园升级改造重点项目，要求该社在2018年11月15日前，做好已出租物业租赁合同的解除和搬迁清退相关工作。其后，佛山市顺德区大良街道土地发展中心委托广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司对位于佛山市顺德区大良街道办事处新滘工业区征地拆迁补偿项目范围内（集42）的建、构筑物及附属设施估价，估价结论为275011元。估价师实地查勘时间为2018年12月1日，现场可见案涉厂房已清空。2019年4月19日，被告将估价报告移交给原告，原告对估价结果无异议。被告收到补偿款后，双方对于补偿款归谁所有问题发生争议，原告遂于2019年5月22日提起本案诉讼。本院认为，关于合同效力的争议。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。被告表示案涉土地为农民集体所有的土地，原告对土地性质表示不清楚，双方又未提供任何土地性质的证明文件，本院推定案涉土地为农民集体所有的土地。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。该司法解释第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该司法解释第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案双方签订《协议书》名义上是土地租赁，实质上是被告提供农民集体所有的土地给吴添华建厂房使用（因后来原告承接了吴添华案涉协议书的权利与义务，故下文表述为原告建厂房），被告获得租金获益，根据上述司法解释及合同法第五十二条的规定，案涉协议书依法应为无效合同。关于补偿款归属的争议，本院分析如下：一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。协议中只约定了租赁期内，如因国家及上级征用，厂房补偿款归原告，并没有约定租赁期满后地上建、构筑物的归属或补偿。既然双方没有约定租赁期满后地上建、构筑物的补偿或补偿问题，参照上述规定，在合同有效的前提下，合同期满后，原告应将案涉土地返还给被告，地上建、构筑物也不存在补偿问题。二、上述司法解释的第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。而《中华人民共和国合同法》亦规定了合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。据此，若不发生征收，原告所建厂房，在被告同意利用的前提下，可折价归被告所有；在被告不同意利用的前提下，由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。案涉土地上的厂房虽是原告出资所建，但该地上建、构筑物并没有领取建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故此原告并不合法享有该建筑物整体的权属。换言之，若不发生征收，原告所建厂房拆除，依法由双方按照各自过错合理分担损失。而原告明知案涉土地并非建设用地，仍租赁后投入资金建厂房用于工业用途，若因拆除厂房导致损失，其应负主要责任，承担主要损失。综上，考虑到双方所约定的租赁期是20年，租赁期满，原告当初订立合同的目的已实现，若是合同有效，原告的补偿请求将不被支持；若是合同无效，依法由双方按照各自过错合理分担损失，原告是主要过错方；而本案是合同无效，但是基于土地被征收，使没有领取建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的地上建、构筑物获得了补偿款，因此本院经综合考量后，酌定该部分补偿款应由双方平分，即被告应向原告支付137505.5元。被告认为应抵扣占用使用费、租金，鉴于原告没有明确同意抵扣，不宜在本案中一并抵扣处理，被告如认为自己合法权益受侵害，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区大良街新滘社区居民委员会应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯银娇支付补偿款137505.5元；二、驳回原告冯银娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2300.07元（原告已预交），由原告冯银娇负担1150.07元，被告佛山市顺德区大良街新滘社区居民委员会负担1150元（被告应连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇一九年六月二十七日书记员  范文