浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终1884号 上诉人（原审第三人、反诉被告）：陈诺，男，1996年8月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：虞鹏翔，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：许伟伟，男，1991年7月7日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：朱建文，浙江纵伸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱军，浙江纵伸律师事务所律师。 原审原告（反诉被告）：陈庆斌，男，1969年4月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原审原告（反诉被告）：盛利娟，女，1973年2月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上列两原审原告共同委托诉讼代理人：虞景勇，义乌市天地法律服务所法律工作者。 上列两原审原告共同委托诉讼代理人：曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。 原审第三人：义乌市鸿途房地产营销策划有限公司，住所地浙江省义乌市北苑街道望道路49号，统一社会信用代码：91330782MA28DDJX5B。 法定代表人：夏丽萍，总经理。 上诉人陈诺因与被上诉人许伟伟、原审原告陈庆斌、盛利娟、原审第三人义乌市鸿途房地产营销策划有限公司（以下简称鸿途公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初23822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈诺上诉请求：撤销原判并依法改判驳回许伟伟对陈诺的反诉请求。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误，应予以改判。陈诺对陈庆斌、盛利娟将涉案房屋出卖给许伟伟的事实毫不知情，也没有同意出卖，其没有义务协助许伟伟办理过户登记手续。一、陈庆斌、盛利娟系陈诺的父母，但两人早已离婚并各自成家。陈诺早已独立生活，未与父母住在一起，由于家庭矛盾比较多，平时少有联系。因此，陈庆斌、盛利娟转让涉案房屋时，没有告知陈诺，更没有征求陈诺的同意。二、虽然陈诺与陈庆斌、盛利娟一起还清了涉案房屋的贷款，但归还银行贷款天经地义，与转让涉案房屋没有任何关联。陈诺并不知道其父母系为了转让涉案房屋而归还贷款。三、许伟伟与鸿途公司均明知涉案房屋由陈诺、陈庆斌、盛利娟共同共有，在签订协议时，却从未征求陈诺的意见，更未要求陈诺在转让协议上签名，故陈诺与许伟伟之间并无转让涉案房屋的意思表示。转让共有房屋必须经过全体共有人一致同意，这是法律规定的必备要件。陈诺没有在《房屋买卖合同（居间）》上签字，基于合同的相对性原则，该合同对陈诺没有任何约束力，陈诺没有义务协助许伟伟办理涉案房屋的过户登记手续。一审法院判决强制过户，没有事实和法律依据。 许伟伟答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当维持原判。二、陈诺上诉称陈庆斌与盛利娟离婚各自成家，家庭矛盾较多，不属实。据了解，陈诺与盛利娟住在茂盛家园，刚才盛利娟确认的地址也是茂盛家园的地址，且在一审第一次开庭时陈诺与盛利娟有说有笑走到法庭，说明母子关系比较融洽，双方对转让房屋这么大的事情不可能不沟通。三、本案讼争的房屋在交易时有抵押贷款，许伟伟支付第二笔购房款给陈庆斌、盛利娟是为了归还银行贷款，且当时中介、许伟伟夫妻、陈庆斌、盛利娟、陈诺均在场。如果不是因为转让房屋而归还贷款，中介和买方没有必要在场，陈诺等三人去归还贷款就可，且涉案房屋的不动产权证从银行拿回后现一直由中介保管，陈诺对此也没有异议。如果陈诺不同意卖房，其不可能同意将涉案房屋的不动产权证放在中介处。四、涉案房屋买卖过程中，中介的操作可能有些瑕疵，但不因此影响合同的效力。陈庆斌、盛利娟作为陈诺的父母将涉案房屋挂在中介卖，在归还房屋贷款时陈诺又在场，在签订合同之后长达2年之久，陈诺、盛利娟又住在茂盛家园，陈诺一直都没有提出异议，这可以充分地说明其认可该转让行为，陈庆斌、盛利娟的行为构成表见代理，合同效力及于陈诺。五、陈诺一审期间对陈庆斌、盛利娟解除合同的诉讼请求及相关事实理由没有意见，这也可以说明陈诺当时认可涉案合同的效力。六、涉案《房屋买卖合同（居间）》合法，涉案房屋登记在陈庆斌、盛利娟、陈诺的名下，故陈诺作为本案的反诉被告适格，且系基于同一房屋买卖合同法律关系。综上，陈诺的上诉理由不能成立，应当予以驳回，维持原判。 陈庆斌、盛利娟陈述称：陈诺的上诉请求正确，一审判决错误。理由如下：一、陈庆斌、盛利娟早在10年前已离婚，各自都有家庭并都生了小孩。因此，陈诺对父母意见非常大，双方关系非常紧张，平时也不太来往，实际上陈庆斌、盛利娟平常也不来往，因本案纠纷才共同委托。二、涉案房屋买卖合同必须书面形式，根据相关法律规定，共同共有的财产转让必须经过全部共有人的同意，涉案房屋转让时房产证上明确写了三个人的名字，由三人共有，许伟伟、鸿途公司对此均清楚。故涉案房屋转让没有陈诺的同意，不能要求办理过户，法院不能判决强制过户。三、一审判决引用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，存在错误。陈诺不是合同当事人，根本不存在依约履行的问题，故一审法院适用法律错误。许伟伟主张陈庆斌、盛利娟的行为构成表见代理，缺乏依据，一审法院也不适用表见代理而是适用默认原则作出判决。根据物权法和民法总则的相关规定，房屋买卖合同形式要件为书面形式，没有法律规定口头协议可以作为房屋买卖的有效形式要件，故一审判决适用法律错误。许伟伟自始至终没有提供任何证据证明陈诺同意卖房。虽然陈诺、盛利娟都住在茂盛家园，但茂盛家园有好几栋房屋，且他们有好几套房屋，并不住在一起，盛利娟住在2-1-1201室，陈诺住在4-3-2201室，陈庆斌住在4-3-1401室。综上，一审判决强制过户，缺乏依据，请求二审依法判决。 鸿途公司未作陈述。 陈庆斌、盛利娟向一审法院起诉请求：1、解除陈庆斌、盛利娟与许伟伟于2017年1月3日签订的《房屋买卖合同（居间）》。2、许伟伟腾退占用陈庆斌、盛利娟和陈诺共同所有的义乌市房屋并赔偿损失（按租金每年3万元从2017年1月25日起计算到实际腾退房屋之日止）。3、许伟伟承担违约金16万元。 许伟伟反诉请求：1、确认许伟伟与陈庆斌于2017年1月3日签订的《房屋买卖合同（居间）》有效。2、陈庆斌、盛利娟及陈诺继续履行与许伟伟签订的《房屋买卖合同（居间）》，协助许伟伟办理将义乌市房屋不动产权过户至许伟伟名下的转移登记手续。3、陈庆斌、盛利娟、陈诺支付违约金（从2017年12月31日起以80万元为基数按日万分之三计算至不动产权证过户至许伟伟名下时止）。4、陈庆斌、盛利娟、陈诺支付许伟伟追究违约责任所支付的律师代理费15000元。 一审法院认定事实：2017年1月3日，陈庆斌、盛利娟（甲方）与许伟伟（乙方）、义乌市鸿途房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同（居间）》一份，约定甲方将坐落于义乌市的房屋作价80万元转让给乙方，房屋产权及配套设施过户所产生的土地出让金、增值税等税费由乙方承担，合同签订后，如遇政府及相关部门调整税费，甲乙双方应按新规定执行；甲乙双方同意于2017年12月30日前到相应房产部门办理房屋产权过户手续，将房屋产权过户至乙方名下；由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋所有权证的，每逾期一日，甲方应按总房款的万分之三向乙方支付违约金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同，追究违约责任；由于乙方原因导致甲方逾期取得房款的，每逾期一日，乙方应按总房款的万分之三向乙方支付违约金，逾期超过三十日，甲方有权解除合同，追究违约责任；2016年12月30日前的物业费由甲方承担，之后由乙方承担；甲方承诺乙方支付首付款当日腾空交付房屋；乙方在签订本合同时向甲方支付定金1万元，于2017年1月25日前支付购房款24万元，剩余尾款55万元乙方将于取得不动产权证后十个工作日内通过银行按揭方式支付给甲方，贷款金额不足部分，由乙方补齐，如有逾期，逾期每日按剩余房款的万分之三补偿甲方，逾期超过三十日甲方有权解除合同，追究违约责任；2017年1月25日前甲方将涉案房屋原银行贷款还清及注销；甲方承诺该房屋甲方有权处分，相关纠纷或债权债务由甲方负责清理，由此各乙方造成的损失由甲方赔偿，甲方应把房屋现状如实告诉乙方，不得隐瞒重大瑕疵；如甲方违约，双倍返还定金，同时返还购房款，支付总房款20%的违约金，如乙方违约，没收定金，支付总房款20%的违约金，双方仍需向丙方支付总房款各1%的服务费；乙方在取得钥匙后若对房屋进行装修，则甲方违约装修费由甲方赔偿。合同签订后，陈庆斌、盛利娟将贷款还清，并将涉案房屋交付给许伟伟，还款时陈诺在场。许伟伟支付了包括定金在内的购房款共计28万元。陈庆斌、盛利娟也交付了涉案房屋。2017年12月28日，盛利娟委托对涉案房屋房地产抵押价值进行评估。2018年9月，涉案房屋等田畈村安置房屋的出让金标准确定，出让金区分不同交款标准。2018年10月、11月，陈庆斌催促许伟伟尽快支付出让金等款项，办理过户手续，许伟伟则表示可随时过户，但村里的缴费标准太高。涉案房屋为陈庆斌、盛利娟、陈诺共有。许伟伟为本案支出代理费15000元。 一审法院认为，涉案房屋属陈庆斌、盛利娟、陈诺共有，陈诺提出涉案房屋转让给许伟伟未经其同意，但涉案房屋由其父母出让给许伟伟，属于家庭重大事项，陈诺称未经其同意，其完全不知情，不符合常理，且陈诺与父母同许伟伟、中介机构工作人员一同办理了涉案房屋的还贷手续，其也居住在茂盛家园，故应当认定陈诺对涉案房屋的转让知情且同意，涉案房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且已实际部分履行，不违反法律强制性规定，应认定合法有效。涉案房屋已实际交付使用，许伟伟支付了部分购房款，应当继续履行。陈庆斌、盛利娟、陈诺应协助配合将涉案房屋过户登记至许伟伟名下。至于相关的出让金、税费的缴纳标准，应由行政主管部门确定。涉案房屋直至2018年9月才有具体的出让金缴纳政策，买卖双方对政策的理解不同，无法达成一致意见，暂时未办理涉案房屋的过户手续，不应认定为双方违约。故双方当事人要求对方承担违约责任的诉请，不予支持。综上，陈庆斌、盛利娟的诉请依据不足，不予支持。许伟伟的反诉请求合理的部分，予以支持。陈诺第二次开庭经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认陈庆斌、盛利娟与许伟伟于2017年1月3日签订的《房屋买卖合同（居间）》有效。二、陈庆斌、盛利娟、陈诺于判决生效之日起十五日内协助许伟伟办理将义乌市的房屋过户登记至许伟伟名下的手续。三、驳回陈庆斌、盛利娟的诉讼请求。四、驳回许伟伟的其他诉讼请求。案件受理费2263元（已减半），由陈庆斌、盛利娟负担。反诉案件受理费6400元（已减半），由许伟伟负担500元，由陈庆斌、盛利娟负担5900元。 二审期间，陈庆斌、盛利娟向本院提供了离婚证一份，证明2008年9月2日，陈庆斌和盛利娟离婚，已各自组建家庭和生育小孩。陈诺与其父母关系非常不好，平常也不联系，故陈诺对涉案房屋的转让不知情。 针对上述证据，陈诺质证后认为，对真实性、合法性、关联性均无异议。许伟伟质证后认为，原件请法院庭后核实，如果有原件，形式真实性无异议，但对证明目的有异议。离婚证上备注“复婚”，双方于2008年7月10日离婚，不到一个月又复婚，不到一个月又离婚，有理由怀疑双方不是真正意义上的离婚，有可能还生活在一起，且离婚目的不是真正的感情破裂，据了解陈庆斌在外欠有大量债务，已被法院列为失信人员。该证据只能证明双方离婚的事实，不能证明双方各自组成家庭、生育子女等事实。鸿途公司未对上述证据发表质证意见。本院认证认为，对该证据的真实性及陈庆斌、盛利娟于2008年9月2日离婚的事实予以确认，对其他证明目的，本院不予采信。 其余当事人均未向本院提供证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审主要争议焦点为陈诺对陈庆斌、盛利娟将涉案房屋出卖给许伟伟的事实是否知情并同意。首先，虽然陈诺未在涉案《房屋买卖合同（居间）》中签名，但陈诺系陈庆斌、盛利娟的儿子，陈庆斌、盛利娟将涉案房屋出让给许伟伟，属于家庭重大事项，理应告知。其次，陈诺与陈庆斌、盛利娟、鸿途公司一起去银行办理了涉案房屋的还贷手续，陈诺主张其并不知道为了出卖涉案房屋而归还贷款，不符合常理。第三，虽然陈庆斌、盛利娟二审期间提供了离婚证，证明双方已于2008年7月10日离婚，但不能据此证明陈诺与陈庆斌、盛利娟关系不好，对转让涉案房屋不知情等事实。第四，涉案《房屋买卖合同（居间）》于2017年1月3日签订后，许伟伟已支付部分购房款，陈庆斌、盛利娟已将涉案房屋交付给许伟伟，许伟伟已将涉案房屋装修入住至今，且根据各方陈述陈庆斌、盛利娟、陈诺等人都居住在涉案房屋所在小区茂盛家园，陈诺对涉案房屋的转让一直不知情也未提出异议，也不符合常理。综上，一审法院认定陈诺对涉案房屋的转让知情且同意，并判决陈诺也要履行涉案房屋的协助过户义务，并无不当。 综上所述，陈诺的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由陈诺负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  金 桦 审 判 员  杜月婷 审 判 员  盛 伟 二〇一九年六月十四日 代书记员  吕倩茜