上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初23294号原告：上海市长宁区绿地公寓小区业主委员会，地址上海市长宁区。负责人：张权，主任。委托诉讼代理人：李美娣，女。委托诉讼代理人：王炎强，男。被告：上海中鑫物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈纪明，总经理。委托诉讼代理人：陆玮斌，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐佳瑜，上海市恒泰律师事务所律师。原告上海市长宁区绿地公寓小区业主委员会与被告上海中鑫物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序,公开开庭进行了审理。原告上海市长宁区绿地公寓小区业主委员会的委托诉讼代理人李美娣、王炎强，被告上海中鑫物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐佳瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市长宁区绿地公寓小区业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿因服务缺失导致的赔偿金191,220.95元。事实和理由：原、被告签订了《物业管理服务合同》，约定由被告自2014年10月13日至2016年10月12日期间为绿地公寓小区提供物业服务,多层物业管理费2.20元/月·平方米(其中业主自付1.80元/平方米·月；公共收益补贴0.40元/平方米·月),另代管同一规划红线区域内50户农民保障房,物业管理费标准按国家相关规定收取,设保安兼保洁1名。自2015年下半年起,被告管理逐渐出现滑坡，至2016年管理呈混乱状态,引起绝大部分业主不满。要求被告赔偿：1.水箱清洗缺少2次,共有两个水箱,按清洗价赔偿8,000元;2.人员编制：(1)区域经理0.5人,但实际上不足三分之一人;自2015年下半年至2016年年中,几乎没有经理到管理处上班;按照业内物业区域经理月薪不低于10,000元的水平计算(1/2-1/3)×10,000(月薪)×24(月)=40,000元；(2)保洁工4名，2016年4月前只有3名,小区商品房面积为39,552.27平方米，每月0.1元/平方米，为69,216元；以上两项合计109,216元。3.保安人员12名，专职保安55周岁以下占总数60％以上，有7名保安超过55岁以上，不能按全封闭要求实施管理，人员车辆进出不询问、不登记，技防系统弃之不用，不巡更，不监控，小区一度失窃频繁，对于小区内停车缺乏管理，导致发生火警时消防车辆无法到达火灾发生处，相对应的公共区域秩序维护费用为每月0.87元/平方米,被告对此项服务缺失应赔偿：0.87×10%×39,552.27(面积)×20(月)＝68,820.95元。4.中国电信公司一直租赁小区公共场地做机房,每年租金10,950元，被告管理期间不与承租方签订租赁协议，致两年租金流失，要求被告赔偿怠于履行相关义务造成公共收益的损失21,900元。业主欠缴物业管理费，主要因被告服务不到位所致。故原告为维护绿地公寓小区全体业主的合法权益，特诉至法院。被告上海中鑫物业管理有限公司辩称，被告在管理绿地公寓小区期间垫付工程款101,879.41元，垫付日常支出146,743.17元，小区业主欠付物业管理费382,176.64元，因原告不履行物业管理合同的主要义务，严重影响被告的物业管理工作。1.被告清洗过水箱4次，但时间较长资料不全，可以证明清洗1次的费用为3,000元，即使认可原告主张的2次未清洗，应为6,000元。2.小区经理约定0.5个人工，同时管理3个小区，原告提供的小区经理工作安排表真实性不认可，即使按此表的工作安排，也符合0.5个人工，被告区域经理月薪6,000元左右。3.保洁工作由被告外包给案外人，外包合同为包干制，打扫干净应视为完成保洁服务，4名保洁员管整个小区的保洁工作，而非针对330户商品房，被告支付了4人的费用。4.被告为小区配备13名保安，由街道派来，被告现无法提供身份信息，原告也无证据证明保安人员年龄不符合合同约定，被告已按合同标准提供安保服务。5.被告对与中国电信公司签订租赁合同之事完全不清楚，无论原告还是小区之前的物业公司均未告知被告要与中国电信公司签订租赁合同。现被告可以配合补签合同，但要按约支付被告25％的收益。综上，被告不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对物业管理服务合同、补充协议、要求与中鑫高层对话函及对话纪要、说明及补充说明、重要通知、情况说明、小区现场照片、民事判决书、庭审笔录、保洁、绿化养护外包合同及发票、水箱清洗合同及付款凭证、被告工资领取单、考勤表、派出所、居委会证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月13日，上海市长宁区绿地公寓小区业主大会(甲方)与被告(乙方)就绿地公寓小区的物业管理服务事宜签订《物业管理服务合同》，合同约定：物业名称为绿地公寓小区，物业类型为商品房住宅、售后公房，位置为长宁区新泾镇仙霞路1118弄1－48号。乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务事项。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。保障房住宅：1118弄1－6号，按照国家相关规定收取物业管理费。1118弄8－48号住宅：多层2.20元/月·平方米(其中业主1.80元/月·平方米；公益性收入补贴0.40元/月·平方米)……。上述物业服务收费分项标准(元/月·平方米)如下：住宅物业1.综合管理服务费：0.34元/月·平方米；2.共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用0.44元/月·平方米；3.公共区域的清洁卫生服务费用：0.4元/月·平方米；4.公共区域绿化养护费用：0.15元/月·平方米；5.公共区域秩序维护服务费用：0.87元/月·平方米。本合同约定按照规定的三级服务标准，人员配置定为：管理处人员2.5人(含区域经理0.5人)，维修工1人(享受1.5人服务)，保安12人，保洁4人，绿化外包。乙方违反本合同约定的义务,致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。本合同为期贰年，自2014年10月13日起至2016年10月12日止。附件五公共区域秩序的维护服务：其中人员要求专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60％以上，身体健康，工作认真负责……。附件七物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务：供水系统中普通水泵每年定期二次清晰(洗)水箱、蓄水池、二次供水水质符合国家生活用水标准……。同日，双方签订补充协议，约定1.8－48号商品房(330户)按照《物业服务合同》正本附件约定的服务标准开展物业服务工作。物业服务费的收缴率100％。2.1－6号(50户保障房，即农民动拆迁房)按照《会议纪要》相关内容延续我司入驻前的模式延续管理……。此后，被告按约为绿地公寓小区提供物业管理服务。被告与上海西林园艺有限公司(简称西林公司)签订保洁、绿化养护外包合同，委托西林公司开展绿地公寓内、外围绿化及植物养护、公共区域保洁的工作，期限自2014年10月13日至2016年10月12日，其中保洁人工费每年140,000元。西林公司出具情况说明，表示合同中保洁人工费每年140,000元为笼统概念，其中3个名额为8－48号330户商品房提供服务的保洁工，另1个名额为1－6号50户保障房的门卫，在2016年4月后，为商品房服务的保洁工调整为4名，加上保障房门卫，一共5名外包人员。2015年6、7月份，被告委托案外人对绿地公寓小区水箱进行清洗，支付清洗费3,000元。2016年上半年，因被告管理混乱，绿地公寓小区业主联名要求与被告高层对话，提出水箱清洗、公共场所消毒除虫、绿化地带的洒药除蚊、恢复大门口的全封闭管理，恢复监控信息收取和巡逻巡更，落实车辆管理的规定，同时要求对一年来缺失服务内容按合同规定予以补偿，并对相关问题作好妥善处理。2016年6月2日，房管部门、居委会同志共同参加了绿地公寓小区业主代表与被告代表的对话，被告承诺先对水箱进行清洗、维修防盗门、更换设备，就门卫松懈、机动车管理、除蚊消毒等问题做好工作规划，对于补偿问题再议。2016年7月，被告委托案外人对绿地公寓小区水箱进行清洗，支付清洗费2,250元。2014年10月至2016年10月期间，绿地公寓发生过5起入室盗窃及一起火灾。2019年5月，中国电信股份有限公司上海西区电信局虹桥分局(简称电信虹桥分局)出具情况说明，电信虹桥分局至今十几年来一直租用绿地公寓小区公共用房作为电信机房，被告从未与电信虹桥分局就房屋租赁事宜进行沟通，因为集团公司内财务规定两年追溯有效期，因此2014年10月至2016年10月的租金付款存在难度。另查，被告另案起诉原告两案，其中(2018)沪0105民初7274号案件，被告要求原告支付垫付的工程款101,879.41元，本院已作出的一审判决支持被告的诉请，原告不服判决提起上诉，目前案件尚在二审阶段；另一案(2018)沪0105民初7279号案件，被告要求原告支付垫付费用184,683.17元，双方在庭审中确认被告垫付的费用为146,743.17元。另因绿地公寓部分业主不缴纳物业管理费，截止2019年6月，被告向本院起诉业主欠费案件约有100件左右，部分案件已审结。审理中，原告另提供：1.金虹区域经理工作安排表及通讯录，旨证明被告安排的区域经理未达到合同约定的0.5人。被告对真实性、关联性及证明目的均有异议，认为0.5人仅指工资标准。2.春节慰问奖励领款清单，旨证明保安超一半以上年龄超过55岁，未达到合同约定保安55岁以下人员占60％以上的约定，保洁员也仅有3人。被告对该证据证明目的不予认可。3.管理处紧急通知及小区现场照片，证明被告未按通知要求实施全封闭管理，不做访客登记，外来车辆随意停放，堵塞通道，甚至占用绿化区域。被告对通知无异议，对照片证明目的不认可，认为没有拍摄时间、无法确认车辆是否为外来车辆。被告另提供：1.物业管理费欠费清单，旨证明商品房有130户、保障房有48户欠缴物业管理费，共计欠费382,176.64元。原告承认确有欠费情况，但被告提供的户数及金额不准确。2.公益性岗位合作协议书及考勤表，旨证明小区保安由长宁新泾公益服务社指派，保安及物业工作人员按约定履行物业服务职责。原告认为保安年龄应按合同的约定，且没有区域经理的考勤。本院认为，原、被告签订的物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。关于水箱的清洗，合同约定每半年清洗1次，原告主张二年中被告仅清洗过2次，被告也仅提供了2次清洗的凭证，故本院采信原告的诉称。关于保洁员，根据外包公司出具的情况说明，被告确有存在近一年半时间商品房区域保洁员未按合同约定人数配置的情况。原告虽未提供区域经理工作时间及保安年龄未达到合同要求的依据，但根据小区业主代表与被告对话的内容看，被告确有存在工作不到位的情形。关于电信虹桥分局租借小区公用房的租金问题，目前并无证据证明原告已实际损失了该部分租金，原告可以向该公司进行主张，故原告要求被告赔偿此租金损失，无事实及法律依据，本院不予采信。双方合同约定被告违反合同约定的义务,致使不能完成合同约定的服务内容和标准的,原告有权要求被告按其减少的服务支出予以赔偿，鉴于被告在管理绿地公寓小区过程中存在部分服务缺失的情况，本院酌定被告赔偿原告上述各类损失共计50,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决如下：一、被告上海中鑫物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市长宁区绿地公寓小区业主委员会赔偿损失50,000元；二、驳回原告上海市长宁区绿地公寓小区业主委员会的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,419.05元，由原告上海市长宁区绿地公寓小区业主委员会负担3,356.45元，被告上海中鑫物业管理有限公司负担1,062.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  史 捷人民陪审员  牟世荣二〇一九年六月二十一日书 记 员  陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。