山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2018）晋1102民初2635号原告：李某李某李某，男，山西省方山县人，山西省方山县人，山西省方山县人，住方山县，住方山县，住方山县。委托代理人：张某张某张某，山西晋凯律师事务所律师。委托代理人：赵某赵某赵某，山西晋凯律师事务所实习律师。被告：山西泰和丰房地产开发有限公司法定代表人：候某候某候某：董事长地址：吕梁市高石区龙凤北大街（龙江大酒店）委托代理人：冯某冯某冯某，女，汉族，1980年1月21日生，山西省吕梁市离石区人，居民身份证号码：×××××××××，系公司员工。委托代理人：刘某刘某刘某，男，汉族，1983年9月26日生，山西省临县大禹乡刘家圪垯人，居民身份证号码：×××××××××，系公司员工。原告李某李某李某诉被告山西泰和丰房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某李某李某及委托代理人张某张某张某、赵某赵某赵某，被告山西泰和丰房地产开发有限公司委托代理人冯某冯某冯某、刘某刘某刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告泰和丰房地产公司于2012年开始在离石区滨河北西路69号开发泰和新天地商住楼，在其大力宣传下，原告决定购买一套房屋。双方于2013年9月17日正式签订《内部认购协议》，协议约定：认购的商品房为期房，第1幢19单元7号房，面积138．85平米，単价5880元，总价816438元。首付50％（416438元）。协议第八条约定“出卖人应当在动工时日起，两年之内依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本协议约定的商品房交付认购人使用”。履行合同过程中，原告发现被告超规划建筑的行为严重违约，原告的房屋面积比合同约定面积大三十多平米，直到现在被告没有把符合约定条件的商品房向原告交付，办理产权登记的相关手续更无法备案。根据《内部认购协议》第九条出卖人逾期交房的违约责任规定“逾期超过90日后，认购人有权解除合同”。以上事实有证据证实。综上所述，原告认为双方所签订的《内部认购协议》受法律保护，被告违约给原告造成严重的损失。请求：1、解除原告与被告签订的TH－003号商品房买卖《内部认购协议》；2、判令被告返还原告已交纳的首付购房款416438元及至从2015年9月17日至实际返还款之日前的违约损失（按已付款部分月利率15‰计算）至2018年10月17日为231123元，合计647561元；3．诉讼费由被告负担；被告山西泰和丰房地产开发有限公司辩称：被告手续齐全，不存在产权无法办理情况。原告主张解除合同和违约金，已过法定期限。关于逾期交房的问题，本案中，原告与被告签订的《内部认购协议》中第九条出卖人逾期交房的违约责任第（2）项“逾期超过90天后，认购人有权解除合同。”该项约定只是对原告行使合同解权的条件做出了约定，并没有对行使解除权的期限作出约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟廷交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条款是对开发商迟延交付房屋或买房人迟廷支付房款的情形下解除合同期限作出的特别规定。再，协议第五条2项对于面积差异处理情形也作出了约定，“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。”该约定双方都有解除权的权利，但原告知道面积发生变化之后，在法律规定的期限内并没有主张其的权利。事至在被告收到起诉书之前，原告从未向被告主张解除合同。根据《合同法》中对解除权的规定，因解除权是形成权，主张行使解除权的期限是一年的除斥期间，不存在中止、中断情形。所以原告行使合同解除期限已过。根据市场交易习惯和保障交易安全稳定性，被告在原告延期交房款期间一直催促其履行付款义务的时候，被答辩人均没有提出解除合同的要求。因此，被告有充分合理的理由相信，原告人是同意继续履行合同。2016年6月5日通知原告到被告办事处办理交房、交房款等手续，被告已完全尽到了通知的义务。在被告多次通知后，原告不是不接电话，就是直接挂断。原告逾期不收房的损失是自己的原因造成的，与原告无关。退一万步讲，即使有被告的原因造成逾期交房，按协议第八条约定，原告主张违约金已过诉讼时效，而且违约金的计算方法也没有任何依据。综上，被告履行了交房、催款、通知的义务，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失。依据法律和双方《协议》的约定，被告不应承担任何违约责任。请求法院驳回原告的诉讼请求，以推护被告的合法权益。经审理查明：2012年4月16日，吕梁市国土资源局与被告山西泰和丰房地产开发有限公司签订编号为14230020121003的《国有建设用地使用权出让合同》，将住××区住××区住××区号的6918平方米的宗地面积以61000000元转让给被告。2013年8月13日，吕梁市人民政府颁发吕国用（2013）第009号国有土地使用证，确认被告为上述土地使用权人。2012年5月11日，吕梁市住房保障和城乡建设管理局给被告核发《建设用地规划许可证》。2013年8月9日，吕梁市住房保障和城乡建设管理局给被告核发《建设工程规划许可证》。2013年12月9日核发《建筑工程施工许可证》。2013年12月31日，吕梁市房地产管理局给被告核发（2013）晋商房预售吕字X005号《山西省商品房预售许可证》。原告李某李某李某与被告山西泰和丰房地产开发有限公司签订编号TH-71的《泰和新天地排号单》，原告李某李某李某意向层数15/16层B3，意向面积130-150㎡，付款意向为按揭。2013年9月17日，原告李某李某李某与被告山西泰和丰房地产开发有限公司签订《内部认购合同》，原告购买被告位于离石区滨河北西路69号泰和新天地期房第1座19层07号房，建筑面积138.85平方米每平米5880元，共计816438元。2013年9月17日，原告交付被告首付款50%计416438元。《内部认购合同》第五条约定：面积确认及面积差异处理，面积误差比绝对值在3%以内（包括3%）的，（根据当地房地产局测绘为准）据实结算房价款，多退少补。因设计变更造成面积差异的，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条约定，付款方式为分期付款：首付50%?416438元于2013年9月17日到位，二期20%?16000元于正负零时付；三期20%?160000于主体封顶日时付清；四期10%?80000于交房时付清。第八条约定：出卖人应当在动工时日起，两年之内依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（该商品房经验收合格）条件，并符合协议约定的商品房交付认购人使用。第九条约定：出卖人未按合同规定的期限将商品房交付认购人使用，按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本协议第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向认购人支付已交付房价款万分之二的违约金，协议继续履行；（2）逾期超过90日，认购人有权解除合同。认购人解除合同的，出卖人应当自认购人解除协议通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按认购人累计已付款的0.3%向认购人支付违约金。认购人要求继续履行合同的，协议继续履行，自本协议第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向认购人支付已交付房价款万分之三的违约金。吕梁市房地产测绘评估中心2013年12月1日进行测绘，并出具吕房测字房屋预测绘委托书认定：B3户型（原告所购户型）建筑面积150.31平方米。被告山西泰和丰房地产开发有限公司开发的泰和新天地于2013年11月21日进行封顶。后被告通知原告交清剩余房款，原告以被告违约拒绝接收，也未缴剩余房款。以上事实，有原、被告举证、质证的证据和双方的陈述予以佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《内部认购合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵约履行。被告山西泰和丰房地产开发有限公司未按协议约定修建138.85㎡，实际建筑面积变更为150.31㎡，违反了协议；原告在排号单中付款意向为按揭，后因被告手续不全导致原告无法按揭，应承担相应的责任。原告未按协议按期付款，原、被告均有过错，承担各自的过错责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《内部认购协议》；二、在本判决生效之日起三十日内，被告山西泰和丰房地产开发有限公司返还原告李某李某李某购房款416438元及利息（利息从2015年9月17日起至实际归还之日止，按人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如未按本判决规定期间支付金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费10276元，减半收取，由被告山西泰和丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，应在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判员 薛宁柱 二0一九年六月二十五日书记员 武 力