上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初4792号原告：史晓萍，女，1971年9月1日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：上海泓誉房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蔡风佳，执行董事。委托诉讼代理人：蒋晓飞。委托诉讼代理人：张艳松。原告史晓萍与被告上海泓誉房地产开发有限公司(以下简称“泓誉公司”)间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依次委托上海源正科技有限责任公司和上海沪港建设咨询有限公司对涉案房屋存在的质量问题及修复费用分别进行鉴定。本案于2018年5月11日、2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告史晓萍、被告泓誉公司的委托诉讼代理人蒋晓飞、张艳松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告维修主卧飘窗渗水、次卧飘窗边框与外墙面开裂、厨房瓷砖严重破损、脱落部位；若被告无法修复则赔偿原告：1、主、次卧内墙渗水维修费用人民币2,000元(以下币种同)；2、次卧飘窗与墙体裂缝维修费用20,000元；3、厨房80%的瓷砖维修费用20,000元；4、阳台和厨房3块钢化玻璃自爆后自行维修费用1,500元；5、误工费和精神损失费10,000元。事实和理由：原告为上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的产权人。自2015年入住以来，涉案房屋存在多处质量问题，主要包括厨房瓷砖掉落、空鼓现象严重；靠近浴室的墙壁墙纸大面积脱落；2017年8月，3块钢化玻璃自爆，原告自行予以维修；北房间的窗框与外墙间有裂缝；主次卧飘窗渗水等。因被告就上述质量问题一直未予修复，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，飘窗渗水导致主、次卧内墙渗水、次卧飘窗与墙体裂缝，被告上门查看后确属质量问题的，愿意维修。瓷砖破损、阳台和厨房玻璃，均已过质保期，且赔偿金额无依据，被告不同意赔偿或维修；误工费和精神损失费，本案不是损害赔偿纠纷，无法律依据，被告不予认可。买卖合同第二十二条约定“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿”。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月16日，史晓萍、陆亮(乙方、买方)和泓誉公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积90.73平方米，总房价款1,294,278元；乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；合同第十一条约定，甲方定于2013年5月30日前交付房屋；第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿；双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定；合同另对其他权利义务进行了约定。2014年3月16日，泓誉公司将涉案房屋(精装修房)交付给史晓萍，双方签订了《叠翠峰苑房屋交接表》。2015年7月14日，涉案房屋的产权登记在史晓萍名下。史晓萍认为自2015年入住涉案房屋后，陆续发现房屋存在质量问题，也曾予以报修，但泓誉公司一直未予修复，遂于2017年12月起诉来院。审理中，泓誉公司经现场勘查后，出具了相应的维修方案。因史晓萍不认可泓誉公司的方案，根据史晓萍申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司(下称“源正公司”)对涉案房屋是否存在质量问题进行司法鉴定，并要求如存在质量问题一并出具修复方案。源正公司于2018年10月31日出具了源正司鉴〔2018〕建鉴字第106号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为经现场鉴定，涉案房屋存在下述质量问题：1、主卧、次卧飘窗窗框四周渗漏水；次卧窗扇与窗框间不严密，有空隙；2、卫生间渗漏水；3、厨房、卫生间墙砖空鼓、脱落；厨房、卫生间门槛石空鼓；卫生间挡水条空鼓。建议修复方案为：1、主卧、次卧渗漏水窗框周边填嵌密封材料及抹灰层整体凿除，按原设计要求重新填嵌密封材料并恢复至饰面层；次卧不严密窗扇更换；2、卫生间墙、地面铲除至基面，基面清理后防水涂膜2度(非淋浴房区域上翻高度100mm，淋浴房区域上翻高度1800mm)，并按原设计要求恢复至饰面层；3、室内渗漏水受损(涂料及墙纸)铲除至基面，按原设计要求恢复至饰面层；4、厨房与北阳台门门扇重新安装；5、厨房、卫生间空鼓、脱落墙砖拆换；空鼓门槛石拆换；空鼓挡水条更换。审理中，源正公司出具《补充说明》，明确修复方案中第2款、第3款、第1款中主卧、次卧渗漏水窗框周边填嵌密封材料及抹灰层整体凿除，按原设计要求重新填嵌密封材料并恢复至饰面层为渗漏水相关条目，其余为装饰装修相关条目。经质证，史晓萍对《司法鉴定意见书》无异议，但第1款中次卧不严密窗扇更换也是渗漏水造成的；瓷砖于2017年春节爆裂，其自行予以维修。泓誉公司则认为除卫生间渗漏水外，其余事项均已过质保期，不应由被告进行维修；同意承担卫生间渗漏水的维修责任。审理中，因史晓萍不同意由泓誉公司根据《司法鉴定意见书》载明的修复方案进行维修，本院根据史晓萍的申请，依法委托上海沪港建设咨询有限公司对《司法鉴定意见书》中载明的修复方案的修复费用进行司法审价。该鉴定单位于2019年4月4日出具了《司法审价报告》，结论为59,720.74元，并出具《补充说明》明确修复方案中第1项的费用为11,142.02元；第2项的费用为15,661.17元；第3项的费用为4,662.49元；第4项的费用为2,618.33元；第5项的费用为9,478.68元；第6项的费用为6,888.05元；装修期间房屋租赁费用为6,000元；成品保护费用为3,270元。经质证，史晓萍对增值税费率由10%下调至9%有异议；认为《补充说明》分项金额与审价报告不一致。泓誉公司认为除卫生间渗漏水外，其余项目均已超过质保期，不应由被告承担相关费用。鉴定人员出庭就双方提出的异议逐一进行回复和说明。庭审中，史晓萍增加要求被告赔偿租金损失6,000元的诉讼请求，并表示若审价报告的金额高于其诉讼请求的，则以审价报告为准。考虑到第1项修复方案实际作业的危险性，史晓萍同意该项由泓誉公司进行维修，其余项目由泓誉公司赔偿修复费用后由其自行维修。本院认为，史晓萍与泓誉公司间签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应严格履行。根据合同约定，自涉案房屋验收交接之日起，泓誉公司对房屋负责保修，故本院认定泓誉公司的保修期限从2014年3月16日开始起算。根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；装修工程保修期为2年。《司法鉴定意见书》中关于修复方案的第2、3项及第1项中主卧、次卧渗漏水窗框周边填嵌密封材料及抹灰层整体凿除，按原设计要求重新填嵌密封材料并恢复至饰面层涉及渗漏水问题，适用5年保修期，史晓萍起诉时尚在保修期内，泓誉公司理应承担相应的保修责任。现史晓萍要求泓誉公司按照修复方案的第1项对涉案房屋承担维修责任，修复方案第2、3项由泓誉公司支付相应的修复费用后由其自行维修的诉讼请求，除第1项中“次卧不严密窗扇更换”不属于渗漏水项目，本院不予支持外，其余请求合法有据，本院予以支持。至于《司法鉴定意见书》中除上述渗漏水项目外，均属于装修工程质量问题，适用2年保修期。因史晓萍未能举证证明其在保修期内曾向泓誉公司主张该质量问题，属泓誉公司应修复而未修复的质量问题，现该部分质量问题已过保修期，史晓萍仍要求泓誉公司赔偿维修费用，于法无据，本院不予支持。双方虽对《司法审价报告》有较大异议，但该报告由具备专业资质的单位出具，且该单位也派相关人员出庭接受询问并对双方的异议逐一回复和说明，故本院对《司法审价报告》予以采纳，但装修期间租房费用不属于修复费用，本院予以剔除。经核算，泓誉公司应赔偿史晓萍维修费23,593.66元。考虑到房屋修复期间必然影响史晓萍正常使用涉案房屋，故史晓萍要求泓誉公司赔偿租金损失的诉请，于法有据，本院予以支持。关于租金的具体数额，本院认为根据租赁市场行情并结合本案具体案情，史晓萍主张的金额尚属合理，本院予以支持。至于史晓萍主张的钢化玻璃自爆后自行维修的费用，因泓誉公司不予认可，且根据史晓萍的陈述自爆时间为2017年8月，已过质保期，史晓萍提供的证据亦不足以证明其主张，本院不予支持。本案系合同纠纷，史晓萍主张误工费和精神损失费缺乏依据，本院亦不予支持。另，史晓萍已预付本案司法鉴定费18,000元和司法审价费7,500元，该费用系因涉案房屋存在质量问题而产生，故该费用应由泓誉公司负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内根据上海源正科技有限责任公司出具的源正司鉴〔2018〕建鉴字第106号《司法鉴定意见书》中建议修复方案第1项中“主卧、次卧渗漏水窗框周边填嵌密封材料及抹灰层整体凿除，按原设计要求重新填嵌密封材料并恢复至饰面层”对原告史晓萍名下位于上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋承担修复义务；二、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告史晓萍修复费用人民币23,593.66元；三、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告史晓萍租金损失人民币6,000元；四、驳回原告史晓萍的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,137元，减半收取568.50元，由原告负担254.03元，被告负担314.47元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。本案司法鉴定费25,500元(原告已预付)，由被告负担，该款被告应于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一九年六月二十八日书记员  康雅莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……