河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀民终11号上诉人（原审被告、案外人）：李绍康，男，汉族，1943年7月19日出生，现住河北省邯郸市。委托诉讼代理人：李蓉，女，系李绍康女儿。被上诉人（原审原告、申请执行人）：袁平年，男，1956年8月2日出生，汉族，现住河北省邯郸市邯山区。原审第三人（被执行人）：邯郸市华信房地产开发有限公司。住所地河北省邯郸市华信路58号。法定代表人：袁静波，该公司董事长。上诉人李绍康与被上诉人袁平年、原审第三人邯郸市华信房地产开发有限公司（以下简称华信公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市中级人民法院（以下简称邯郸中院）（2018）冀04民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。李绍康的上诉请求：1、请求依法撤销邯郸中院作出的（2018）冀04民初34号民事判决书；2、请求依法判决“不准执行邯郸市华信房地产开发有限公司开发的山水文苑秀园1#-403号房屋。事实与理由：邯郸中院作出的（2018）冀04民初34号民事判决书是错误的，缺乏事实和法律依据。上诉人提出排除执行的异议申请，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。一、在袁平年申请人民法院查封房产前,上诉人和华信公司已签订合法有效的书面买卖合同；该购房协议书就商品房的基本情况、销售方式、价款、付款时间和方式、违约责任均作了约定，符合《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，该协议应认定为合法、有效的商品房买卖合同，而非被上诉人所述的意向书或预约合同。二、上诉人购买的房产确实用于居住，且上诉人在购买本案诉争房产时，名下无其他用于居住的房产；根据不动产登记中心出具的证明看，查封房产确系上诉人女儿李蓉一家购买，目的系女儿一家居住，且房产面积很小，只是因为客观原因未写在其女李蓉名下，上诉人也没有该房产的权属证件，购买本案诉争房产，确实除本案诉争房产外无其他房产可住，且本案诉争房产购买时没有其他房产。三、上诉人已经足额向华信公司缴纳了全部购房款；上诉人一审提交了转款凭证和收据，显示上诉人向华信公司缴纳了全部购房款，超出了“支付价款超过合同约定总价款百分之五十”的规定。四、在房产查封前，上诉人已经实际占有该不动产；上诉人已向一审法院提供了房产钥匙和告知书、华信公司证明、物业收费票据、业主资料、钥匙领取签收单、住宅室内装饰装修工程施工合同等等，充分证实上诉人对房产的实际占有情况。五、涉案房产尚不具备办理过户登记条件，上诉人无过错，属于善意第三人。可见，根据以上五点，李绍康提出的案外人异议申请完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的法律规定。综上所述，上诉人为了改善自己和家人的教育和生活居住环境，购买该房产作出巨大付出，希望二审法院能够维护法律的公平正义、维护业主们作为弱势群体的合法权益。被上诉人袁平年一审诉讼请求：1.依法判决继续执行华信公司开发的山水文苑秀园1#-403号房屋；2.本案全部诉讼费用由李绍康承担。一审法院查明：2013年6月5日，甲方华信公司与乙方李绍康签订《华信山水文苑房屋认购协议书》，主要约定：“一、标的：乙方自愿认购位于山水文苑秀园1#-403号房屋，该房屋的建筑面积为109.16平方米；二、计价方式及价款：双方同意计价方式以建筑面积为销售单价，该房屋的成交单价为4336元/㎡，总价款暂定为473318元；三、付款方式及期限：乙方承诺按以下第【1】种方式支付1.乙方承诺以一次交清全款方式支付房款。乙方于2013年6月5日一次性向甲方交纳房款280000元，欠款193318元；……。”双方在该协议中盖章、签字。2013年6月5日，华信公司出具补充说明，“业主李绍康，自愿购买华信山水文苑秀园1#-403号房屋，单价4336元/平方米，总价473318元，于2011年5月6日交首付款28万元整，收据编号0057696。剩余房款193318元，于具备交房条件或可签正式合同时交清。”因华信公司迟迟不能交房，经协商华信公司与各业主共同成立监管账户，由全体业主代表共同监督，所有补交款（含车位和小房款）全部打入该监管账户。2016年4月27日，甲方华信公司与乙方李绍康签订《华信国际广场·秀园补充协议书》，重新约定房屋价款为429654元。2011年5月6日，李绍康通过刷卡方式向华信公司转款280000元，2016年4月27日向华信房地产公司转款149654元，共计支付429654元，华信公司向李绍康出具两份收款收据。华信公司已将山水文苑秀园1#-403号房屋钥匙交付李绍康。华信公司于2014年12月9日取得本案诉争房屋商品房预售许可证，华信公司与李绍康未签订正式的商品房买卖合同，李绍康至今未办理产权登记手续。该院原审时依职权调取李绍康房产信息，查询结果证明上载明原邯郸县新城路39号世嘉名苑2号院1号楼1单元2602室为李绍康的房产。邯郸市不动产登记中心还于2017年3月7日出具《不动产登记资料查询结果证明》显示，李蓉提出不动产登记资料查询申请，经查询，结果如下：李蓉名下未查到住房登记信息。另查明，袁平年曾因民间借贷纠纷向该院起诉华信公司及邯郸市华信实业集团有限公司（以下简称华信实业集团）、王富信，该判决生效后袁平年向该院申请执行，在执行过程中案外人李绍康提出案外人执行异议，该院于2016年7月19日作出(2016)冀04执异93号执行裁定书，该裁定书查明“袁平年与华信公司、华信实业集团、王富信民间借贷纠纷一案，该院于2015年10月10日作出(2015)邯市民一初字第00071-1号民事裁定书，保全查封了争议房产。同年12月21日，该院作出(2015)邯市民一初字第00071号民事判决书，判决华信公司偿还袁平年借款本金60000000元及利息；华信实业集团和王富信分别在部分款项上承担连带责任等。后经河北省高级人民法院二审判决维持。该院于2016年4月5日立案执行。在执行过程中，案外人提出了书面异议。另查明，2013年6月5日案外人与华信公司达成购房协议，以473318元购买了该公司开发的山水文苑秀园1#-403号房屋，并付清房款。该院认为，在查封之前，案外人与被执行人华信公司签订了购房协议购买涉案房产用于居住，并支付房款的50%以上，其对房屋享有的权利可以排除执行，故对其异议理由予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定：中止对山水文苑秀园1#-403号房屋的执行。之后，该院向袁平年发出了《邯郸市中级人民法院查封情况告知书》，该告知书显示华信国际广场（山水文苑）秀园小区1-403号（即本案争议房屋）依法被查封，查封期限自2015年10月15日至2018年10月14日止。再查明，该院在查封期间，于2015年11月2日对案涉房屋所在的场地进行了现场勘验，现场情况为：一、1号楼3楼电井未穿电线，主电缆未安装；二、1号楼均为一梯四户，3楼靠东两户门未锁，共同空间部分消防设施未安装，未吊顶，电表箱内未安装，入户电表、楼道及公共空间未安装照明设备；三、1号楼3层楼东户水电未通，其他层房屋均相同，未通水电，工程部人员对此认可；四、1号楼电梯面板未安装，楼体内水、暖气、计量表未安装；五、1号楼西门焊接成铁防护网，不能出入，东门入口未装修；六、秀园路面未硬化及绿化，地下室未完工，小区园内水、暖、电等设施未接通，排水系统未施工完毕。一审法院认为，关于应否继续执行华信公司开发的山水文苑秀园1#-403号房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李绍康虽然提供了其与华信公司所签订的房屋认购协议书，该协议签订时间在法院查封之前，也提交了其足额交纳购房款的相关证据，华信公司予以认可，但原邯郸县新城路39号世嘉名苑2号院1号楼1单元2602室也是李绍康购买的商品房，因世嘉名苑和本案争议房产都属于原邯郸县，不能视为其均用于居住，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。李绍康辩称是其女儿李蓉夫妇出资购买了世嘉名苑房产，因李蓉户口不在当地，为了便利，购房合同书写为李绍康，但其未能向该院提交购买世嘉名苑房产系李蓉出资的证据，故不能证明世嘉名苑房产系李蓉夫妇出资购买。关于李绍康是否在该院查封之前实际占有该房屋。该院认为，该院于2015年10月10日作出（2015）邯市民一初字第00071－1号财产保全裁定，查封了上述争议房产，查封期限自2015年10月15日起至2018年10月14日止。李绍康为了证明实际占有案涉房屋，向该院提交了涉案房屋的钥匙、入住照片、2015年9月26日华信公司《告知书》（显示：1.2015年9月30日给业主交所购房屋钥匙一把；2.2016年1月30日前工程达到具备装修条件。）、2018年4月1日华信公司《证明》（主要证明华信公司于2015年6月将房屋钥匙交给李绍康，李绍康入户装修后居住至今）、物业费收据（2017年2月23日至2018年2月22日）、《收房通知书》（未注明具体日期）、《装修申请表》（2017年3月31日）、2017年2月23日《业主资料、钥匙领取签收》单（显示入户门钥匙一套）、2017年2月23日《业主入住情况登记表》（载明入住日期为2017年2月23日）、2017年6月19日《钥匙交接单》（载明2015年6月19日交接装修钥匙2把）、2015年7月2日《住宅室内装饰装修工程施工合同》及邯郸县东柳大街雅帝装修材料商行证明（主要证明该单位于2015年7月2日拿到房屋钥匙入户装修）等证据，结合该院查封时进行的现场勘验、认购协议书约定的交房日期（2015年12月31日），李绍康提交的证据不能有效证明在查封前李绍康已实际占有涉案房屋。关于领取钥匙的时间，李绍康提交的证据相互矛盾，且2017年2月23日《业主入住情况登记表》载明入住日期为2017年2月23日，因此，不能认定在该院查封之前李绍康已实际占有涉案房屋。故，袁平年诉称李绍康在该院查封之前未实际占有该房屋的理由成立，该院予以支持。关于袁平年诉称《华信山水文苑房屋认购协议书》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定不具有合法有效性的问题。该院认为，李绍康与华信公司签订的《华信山水文苑房屋认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、交房时间及违约责任等内容均进行了约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华信公司已经按照约定收受购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该房屋认购协议书应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效；且该房屋认购协议书的签订时间在该院于2015年10月10日查封该房屋之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。因此，袁平年该主张不成立，应不予支持。关于袁平年诉称李绍康提交的收款收据不能证明其购房的真实性问题。该院认为，虽然2011年5月6日收据载明20万元系借款，但2016年4月27日149654元收据载明系房款，华信公司也认可上述款项系购买房屋款，结合房屋认购协议书、补充协议书等相关证据，能够证实李绍康在签订补充协议书已实际足额交纳了本案争议房屋的全部房款，并超过“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。故袁平年该诉称主张不成立，不予支持。综上，袁平年请求应继续执行华信公司开发的山水文苑秀园1#-403号房屋的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，应予支持。综上所述，遂依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决准许执行华信公司开发的山水文苑秀园1#-403号房屋。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。根据一审卷宗材料另查明，李绍康向一审法院提交了下列证据：1、李绍康与北京雅帝装饰工程设计有限公司邯郸店于2015年7月2日签订的《住宅室内装饰装修施工合同》；2、2018年5月4日邯郸县东柳大街雅帝装饰材料商行为李绍康出具《证明》，证明2015年8月底装修工程验收合格后交付李绍康；3、2018年4月1日华信公司为李绍康出具《证明》，证明该房产自2015年6月李绍康占有和使用；4、2017年2月23日山水文苑秀园的《业主入住情况登记表》、《业主资料、钥匙领取签收》及邯郸市邯山区温森物业服务有限公司为李绍康开具物业费收据；5、2017年3月31日山水文苑秀园的《装修申请表》。本院认为，案外人李绍康对涉案房产享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行是本案的争议焦点。案外人对涉案房产主张实体权利，欲排除人民法院对涉案房产的强制执行，要么同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，要么同时符合该规定第二十九条规定的三个条件，才能够排除人民法院的强制执行。该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，涉案房产至今仍登记在被执行人华信公司名下，根据李绍康所提交的证据，即使能够认定在邯郸中院查封涉案房产之前，其与华信公司签订合法有效的书面买卖合同，且交付了全部购房款、交付涉案房屋的钥匙和没有办理过户登记手续非因李绍康自身原因等条件具备，但李绍康提交的2015年6月19日《钥匙交接单》、2015年7月2日《住宅室内装饰装修工程施工合同》及邯郸县东柳大街雅帝装修材料商行证明（主要证明李绍康于2015年7月2日拿到房屋钥匙入户装修）等证据，与李绍康交的山水文苑秀园2017年2月23日的《业主入住情况登记表》、《业主资料、钥匙领取签收》及《装修申请表》的证据相互矛盾，且李绍康提交的山水文苑秀园2017年2月23日的《业主入住情况登记表》、《业主资料、钥匙领取签收》及《装修申请表》的证据，均晚于邯郸中院查封涉案房产的时间（2015年10月15日）。结合邯郸中院查封时进行的现场勘验、认购协议书约定的交房日期（2015年12月31日），李绍康提交的证据不能有效证明在查封前李绍康已实际占有涉案的房屋。不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行条件。一审法院依职权调取李绍康房产信息，查询结果证明上载明原邯郸县新城路39号世嘉名苑2号院1号楼1单元2602室为李绍康的房产。故其主张排除对山水文苑秀园1#-403号房屋的上诉理由，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行条件。故，李绍康对涉案房产所享有的民事权益不足以排除强制执行。另，李蓉并非本案的案外人，李绍康主张代替其女李蓉主张权利属主体不适格，故本院对李绍康主张山水文苑秀园1#-403号房屋系其女借用其名义所购的上诉理由不予审查。综上所述，李绍康的上诉请求，不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7200元，由上诉人李绍康负担。本判决为终审判决。审判长  王振健审判员  解占林审判员  刘立斌二〇一九年六月二十八日书记员  张晓通