安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初2903号原告：彭斌斌，男，1992年11月30日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：周松，安徽可为律师事务所律师。被告：林国梁，男，1962年8月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：郭雪礼，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：范梦梅，安徽睿正律师事务所律师。原告彭斌斌与被告林国梁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭斌斌的委托诉讼代理人周松、被告林国梁的委托诉讼代理人范梦梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭斌斌向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的存量房买卖合同；2、判令被告赔偿原告损失245000元，返还10000元定金，并承担10000元定金责任（以上合计265000元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年2月1日，原告作为买受人与被告的代理人张英辉签订《存量房买卖合同》，约定被告将恒大城7幢1401室出卖给原告，总价款755,000元。原告于当日向被告交付10,000元定金，被告向原告出具了收条。合肥宝慧房产销售代理有限公司系双方交易的居间人。合同签订后，原告多次催促被告履行，但被告拒绝履行。后原告发现被告于2016年6月19日已经与案外人陈斐签订《存量房买卖合同》，将系争房产以1000000元的价格出卖给陈斐，并已完成了房屋过户登记手续。至此，原告要求被告交付房屋，继续履行合同已无实际可能。为维护原告合法利益，特诉至贵院，望判如所请。被告林国梁辩称：原告要求被告赔偿245000元及定金10000元责任没有事实与法律依据。1、被告不存在违约行为。合同签订后原告仅交付10000元定金并未支付任何房款，被告一直催原告缴纳房款，但原告一直推诿不支付房款，因被告急需用钱才将房产卖给第三方。合同签订后原告只交付10000元定金，被告并未给原告造成任何金钱损失，原告要求赔偿245000元损失没有事实法律依据。因房屋交易时间不同，房产价格存在差异，原告不能以此差价确定其损失，并且原告也没有提供证据证明其损失。2、根据《合同法》第一百一十六条规定的“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，原告要被告承担赔偿责任和定金责任法律依据不应被支持。本院经审理认定事实如下：2016年2月1日，出卖人（甲方）林国梁与买受人（乙方）彭斌斌签订了一份《存量房买卖合同》，约定：甲方将坐落于合肥市瑶海区临泉东路与王岗路交口恒大城7幢1401室住宅出售给乙方，建筑面积111.4平方米。甲乙双方协商一致，同意上述存量房转让款为人民币755000元……乙方未在本合同规定期限内支付转让方价款的，甲乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过五日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；二、逾期超过五日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行……乙方首付同意偿还甲方原银行按揭，不足部分由甲方补足；甲方保证房屋无任何产权纠纷，且正常过户……甲乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。乙方同意在银行还款注销他项顺延三个工作日将人民币贰拾万伍仟元（含定金）存入托管账户，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为人民币伍拾伍万元。双方于当日另签订一份《补充协议》，约定经甲乙双方协商就签订合肥市瑶海区临泉东路与王岗路交口恒大城7幢1401室存量房买卖合同达成如下协议，付款方式为商贷。甲方确保该房无任何产权纠纷且能正常上市交易；甲方一次性从房产局资金托管中心拿清剩余房款；因甲方产权人本人未到场，由代理人代理签订本合同，若产权人未能履行本合同，则代理人承担相关责任；乙方确保无任何信用不良记录或逾期，且为首次购房；双方于过户前交清所有费用；因不可抗力因素或相关政策导致本合同无法履行，合同自行解除。上述合同签订当日，原告向被告支付定金10000元。此后，被告于2016年5月2日通知原告不出售案涉房屋。2016年5月13日，案涉房屋登记至被告名下。2016年6月17日被告与案外人陈斐签订《存量房买卖合同》，以1000000元的价格将案涉房屋出售给陈斐。同年6月21日，案涉房屋登记至陈斐名下。以上事实，有原、被告身份证明、原、被告签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、中介机构出具的《证明》、被告与第三人陈斐签订的《存量房买卖合同》及当事人当庭陈述等证据在卷为证。本院认为：原、被告双方于2016年2月1日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，是双方在平等协商的基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。案争房屋因被告已出售给第三人且已办理产权移转登记，双方订立的房屋买卖合同及补充协议客观上已不具备履行条件，现原告主张解除合同，被告亦无异议，本院予以确认。本案争议的主要焦点问题是造成双方合同解除的违约责任在于原告还是被告。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人双方在合同中约定，原告的付款方式为首付加按揭，其中首付款以银行还款注销他项顺延三个工作日将205000元存入托管账户，根据该约定可知，原告付款的前提是案涉房屋的他项权予以注销，而他项权的注销是被告的义务，被告未举证证明原告的付款条件何时成就，且案涉房屋于2016年5月13日才登记至被告名下，而5月17日被告即与第三人签订了房屋买卖合同将案涉房屋出卖给了第三人，表明系被告不再履行其与原告签订的合同，而非原告的责任，因此，被告抗辩因原告拖延支付购房款，违约在先，其不得已才将房屋转让给第三人，与事实显然不符，本院不予采信。被告在其与原告签订的房屋买卖合同及补充协议尚未依法解除的情况下，又将案涉房屋以高出本案合同的价款出售给第三人且办理了房屋产权移转登记，造成其与原告的合同不能继续履行，其单方解除合同的行为有违诚实信用原则，构成违约。故原告依据定金罚则主张被告双倍返还定金20000元，本院予以支持。关于原告主张的损失245000元。原、被告签订存量房买卖合同后，本市房地产市场价格恰处于快速上涨时期，结合被告将案涉房屋出售给第三人的价款与原、被告合同价款存在245000元差价的事实，原告因合同解除导致一定的经济损失应属客观存在的事实，且该经济损失仅依据定金罚责获得的10000元的赔偿显然不足以弥补，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，根据上述法律规定，综合考量原告支付的定金数额、被告的违约过错程度、被告因违约行为获得的差价利润、合同解除时的房地产市场交易平均价格、合同若继续履行原告可以获得的利益以及需支出的契税等履约成本等情况，本院酌定被告在双倍返还定金之外另赔偿原告损失100000元。原告主张被告获得的差价利润245000元应全部作为其损失予以赔偿，缺乏证据证明，亦无法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告彭斌斌与被告林国梁于2016年2月1日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、被告林国梁于本判决生效之日起十日内双倍返还原告彭斌斌定金共计20000元；三、被告林国梁于本判决生效之日起十日内赔偿原告彭斌斌损失100000元；四、驳回原告彭斌斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5280元，减半收取2640元，由原告彭斌斌负担1390元，被告林国梁负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 牛 蕾二〇一九年六月二十日书记员 陈晓薇