广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3707号上诉人（原审被告）：邹晓为，男，汉族，住广东省揭阳县。委托诉讼代理人：温育明，广东昊法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈家和，男，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：柯逸恩，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：张飚，广东国道律师事务所律师。原审原告：佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：李莉萍，总经理。委托诉讼代理人：陈正，男,公司员工。上诉人邹晓为因与被上诉人陈家和及原审原告佛山市合富置业房地产顾问有限公司（以下简称合富公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹晓为上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.陈家和向合富公司支付中介费45000元及以此为本金从2018年9月18日起至实际清偿日止按中国人民银行贷款利率计算的利息予合富公司；3.一、二审诉讼费由陈家和承担。事实与理由：一审判决认定虽然陈家和存在违约行为，但邹晓为已在另案追究其违约责任，故中介费应由邹晓为承担，且陈家和的违约行为仅为履行瑕疵、未根本违约，其无需承担支付中介服务费的违约责任，一审判决的该认定是错误的。（一）若邹晓为与陈家和签订的《房屋买卖合约》（合同号：F1005259）（以下简称涉案合同）正常履行，则应由邹晓为承担中介服务费。但涉案合同属于强制履行。（二）涉案合同是双方意思自治，并无违反法律法规，合同约定中介服务费应由违约方承担，且并无约定以合同解除作为违约方承担中介服务费的前提，所以陈家和应当承担本案中介服务费。（三）邹晓为是通过诉讼、申请强制执行生效判决实现购房目的的，与陈家和的意志无关。陈家和已在另案明确表示不履行涉案合同，构成违约。（四）一审判决混淆自愿履行和强制履行的区别，以规避陈家和承担支付中介服务费的违约责任。（五）邹晓为在另案追究陈家和的违约责任的依据是合同其他条款约定的违约责任，并非涉案合同第六条第2项约定的违约责任，一审判决对此混为一谈。被上诉人陈家和辩称，驳回邹晓为的上诉请求，维持原判，邹晓为要求陈家和承担中介服务费无法律依据。根据涉案合同的约定，只有在合同解除的情况下，守约方才可向违约方主张中介服务费损失。现邹晓为的购房目的已实现，应支付中介服务费。原审原告合富公司述称，在涉案合同履行过程中，合富公司已履行居间义务，并积极促使房屋买卖交易完成。合富公司有权向涉案合同的买卖双方收取中介代理费。至于由谁支付，合富公司尊重法院判决。合富公司向一审法院提出诉讼请求：1.邹晓为、陈家和向合富公司支付中介费45000元及滞纳金45000元（滞纳金自2017年3月19日起，按每日1%计算直到清偿之日止，以本金为限）；2.邹晓为、陈家和承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月19日，陈家和（卖方）、邹晓为（买方）与合富公司（经纪方）共同签订涉案合同，约定：卖方同意将位于佛山市南海区501房出售予买方；成交价2480000元，物业建筑面积为174.45平方米；税费由买卖双方按规定各自承担；买方应在签订本合约时支付定金10000元，于2017年3月21日前支付定金余款90000元予卖方；卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约；卖方需承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用，并承诺不得另行出售物业或不出售该物业；买卖双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后7个工作日内配合完成本次交易的递件手续。卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并向银行申请20年170万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买方需在银行通知预约扣账前3日内将首期款（不含定金）680000元直接支付予卖方或存进卖方账户，尾款1700000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；卖方收齐楼款后一个月内交付物业予买方；基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在合约签订之日买方按《服务收费确认书》（F6018177）及卖方按《服务收费确认书》（F6018176）向经纪方支付中介代理费，买卖双方解除或终止本合约，不影响中介代理费支付，买卖双方或其中任何一方逾期支付中介代理费的，每逾期一天按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止；本合约签订后，若一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的或一方拒绝出售或购买该物业的，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按相当于成交价10%作出赔偿；若买卖双方一方出现违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；等等。当日，邹晓为签署一份《服务收费确认书》，同意向合富公司支付45000元作为中介代理费，该费用缴交日期为签订涉案合同当日，逾期按日向合富公司支付相当于费用百分之一的滞纳金，直至清偿之日为止。合同签订后，邹晓为、陈家和在履行房屋买卖合约过程中产生纠纷。2017年4月17日，邹晓为起诉陈家和，要求确认位于佛山市南海区501房归邹晓为所有、陈家和交付该房屋并协助办理房屋过户至邹晓为名下、陈家和支付违约金248000元。法院经审理后作出（2017）粤0605民初5179号民事判决，认定陈家和不具有单方面解除合同权利，判决陈家和协助办理房屋过户到邹晓为名下手续并支付利息。邹晓为不服提起上诉，一审法院经审查后认定陈家和怠于履行义务已构成违约，将支付利息改判为支付损失14100元，维持一审其他判项。该判决生效后，经法院强制执行涉案房产已过户到邹晓为名下。2018年9月18日，合富公司提起本案诉讼。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。合富公司与邹晓为、陈家和签订的涉案合同中有关合富公司与邹晓为、陈家和权利义务的约定及邹晓为出具的《服务收费确认书》为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对当事人具有法律约束力。合富公司作为居间人，其法定义务为向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，现合富公司作为居间人已促成邹晓为、陈家和签订了涉案合同，其中介服务已完成，合富公司有权依照合同约定及邹晓为、陈家和的承诺向双方主张中介服务费。邹晓为作为买方，其签署涉案合同的目的是购买涉案房产，其向合富公司出具《服务收费确认书》同意支付45000元中介服务费是其购房成本之一，现涉案房产已过户到邹晓为名下，其购房目的已得以实现，合富公司请求邹晓为支付中介服务费45000元合情合理，一审法院依法予以支持。陈家和在履行涉案合同中存在违约行为，邹晓为已另案追究了其违约责任，合富公司在本案中要求被告陈家和支付中介服务费45000元没有事实与法律依据，一审法院依法不予支持。至于合富公司和邹晓为主张陈家和在履行涉案合同中存在违约行为，故陈家和应向合富公司支付尚欠中介费的问题，一审法院分析如下：首先，如前所述，中介费属于买方购房成本，现邹晓为作为买方的购房目的已实现，中介费作为购房成本应由其承担；其次，涉案合同中约定中介费由违约方承担理应是指违约方的根本违约行为导致房屋买卖合约解除的情况，买方购房目的不能得到实现，中介费属于履行合同产生的损失，应由违约方承担的根本违约的违约责任，而本案中陈家和虽在履行过程中存在违约行为，但该行为并未能导致双方房屋买卖合约被解除，故其违约行为属于履行瑕疵，并非根本违约行为，无须承担支付中介服务费的违约责任。合富公司主张邹晓为支付的滞纳金实为邹晓为逾期支付中介费的违约金，合富公司作为中介方，协助邹晓为、陈家和办理房产过户等手续属于其附随义务，现邹晓为、陈家和之间房屋过户手续经法院强制执行办理，减少了合富公司提供的中介服务，况且合富公司也未提供证据证明曾向邹晓为追讨过中介服务费，再考虑邹晓为迟延支付中介费造成合富公司损失为利息损失，综合本案实际情况，一审法院酌情确定邹晓为从合富公司提起本案诉讼时即2018年9月18日起开始支付利息，合富公司主张违约金超出部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、邹晓为应于判决发生法律效力之日起十日内支付中介费45000元及以此为本金从2018年9月18日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予合富公司；二、驳回合富公司其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取1025元（合富公司已预交），由合富公司负担562.5元，邹晓为负担462.5元。邹晓为负担部分应于上述付款同期迳付还予合富公司，一审法院不另收退。二审期间，各方当事人均未提出新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：涉案合同第六条违约责任约定：“1.本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按相当于成交价10%作出赔偿。（1）……（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）其他不履约或不完全履约之情形。2.若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费。守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。”本院认为，本案为居间合同纠纷。邹晓为、陈家和与合富公司签订的涉案合同、《服务收费确认书》（NO.F6018177）均为各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依约全面履行义务。综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：合富公司主张的中介服务费45000元应由邹晓为支付还是陈家和支付。该问题的关键在于认定本案能否适用涉案合同第六条第2款之约定。对于该条款，各方存在不同理解。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，本院分析如下：首先，从涉案合同第六条第1款、第2款的词句文义和上下文来理解，因涉案合同第六条第1款约定的违约责任是以合同解除为前提，第六条第2款援引第1款约定的违约行为，亦应当理解为该条款亦只有在合同解除时才适用。其次，从合同目的来看，该条款系为了保障经纪方的权益，同时保障守约方不因违约方的违约行为遭受损失。如合同解除，邹晓为承诺支付的中介服务费即成为其在履行合同时产生的损失，约定该损失由违约方陈家和来承担合情合理。但是，如合同继续履行，无论是双方自愿继续履行还是通过申请执行生效判决强制继续履行，中介服务费均属于邹晓为已经预见并早已承诺支付的购房成本而非其所受损失，应由邹晓为承担。并且，对于陈家和在履行房屋买卖合同中存在的违约行为，邹晓为已另案追究了其违约责任。因此，邹晓为的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审法院判令邹晓为向合富公司支付中介费45000元，并以此为本金从至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予合富公司，处理正确，本院予以维持。综上所述，邹晓为的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人邹晓为负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月十四日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡