广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初6785号原告：熊立君，女。委托诉讼代理人：欧绿瑶，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗思玲，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被告：黄玉莲。委托诉讼代理人：冯充，广东国锋律师事务所律师。被告：李乐胜，男。第三人：广东顺彰律师事务所。住所地：广东省东莞市厚街镇珊美村康乐南路五巷9号四至五楼。统一社会信用代码为314400005863921860。负责人：方淑贞。委托诉讼代理人：方秀兴，广东顺彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林悦敏，广东顺彰律师事务所律师。原告熊立君诉被告黄玉莲、李乐胜，第三人广东顺彰律师事务所（以下简称顺彰所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法由审判员杨粤欣独任审判，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告熊立君及其委托诉讼代理人欧绿遥、罗思玲，被告黄玉莲的委托诉讼代理人冯充，被告李乐胜，第三人顺彰所的委托诉讼代理人方秀兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告熊立君向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告黄玉莲签订的《房屋转让合同书》；2.两被告向原告支付违约金69000元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由:原告与被告黄玉莲于2018年6月4日签订《房屋转让合同书》，双方约定原告将位于东莞市××街××楼××号的房屋转让给被告黄玉莲，房屋总价为345000元，并由顺彰所的林悦敏律师作为见证人。在签订合同之前，被告黄玉莲在2018年6月2日向原告支付了第一期转让款10000元；第二期95000元由原、被告黄玉莲双方到房管部门签订标准化的《房地产买卖合同》时支付；余款240000元由被告黄玉莲通过银行按揭贷款方式支付，若银行放款不足转让款的，由被告黄玉莲到房管部门签订标准化的《房地产买卖合同》当天支付。签订合同当天，原告与被告黄玉莲在中介公司工作人员的带领下到中国光大银行东莞厚街支行咨询银行贷款事宜，原告在中国光大银行东莞厚街支行开立了银行帐户，并将被告黄玉莲将按揭所需的资料《房地产权证》、《居民身份证》、《婚姻状况证明》、《户口簿》、《银行收款账户》等相关资料提供给了担保公司。2018年6月10日，因被告黄玉莲不信任中介公司及担保公司，被告黄玉莲提出自己找银行申请贷款，原告同意了。2018年6月30日，原告微信通知被告黄玉莲按照约定在7月初支付首期款95000元，被告黄玉莲声称无法办理贷款，要一次性付款。7月23日，原告与被告黄玉莲一同到东莞市公安局厚街分局查询房屋的落户情况。之后，双方在协商付款方式过程中，两被告态度强硬，被告李乐胜单方出具《房屋转让合同书》，要求原告在《房屋转让合同书》上面签名，并不准原告对该合同进行修改或删除，原告拒绝签名。原告于2018年9月3日、11月16日分别向被告黄玉莲发出《通知函》、《催告函》，要求被告黄玉莲按合同约定履行付款义务，但被告黄玉莲拒绝履行。原告认为，被告没有按合同约定履行付款义务，已经构成了根本违约。为了维护原告的合法权益，特请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告黄玉莲答辩称：1.被告黄玉莲同意解除房屋买卖合同。2.被告黄玉莲不存在违约。被告黄玉莲三次向原告发出催告函等要求原告履行合同，被告黄玉莲同意配合原告，同时被告黄玉莲同意一次性支付原告房款，只是为了被告黄玉莲的安全考虑，在资金监管方面及付款条件方面与原告存在分歧，所以房屋买卖合同最终没有履行完成。2018年6月4日，原告与被告黄玉莲就位于广东省××街××楼××号房屋转让签订《房屋转让合同》，被告黄玉莲于2018年6月2日向原告支付转让金10000元。被告黄玉莲发现原告与房地产中介欺瞒原告，转让合同约定签订后10个工作日内原告应提供相关资料给被告黄玉莲申请按揭贷款，但原告不履行该义务，称要等被告黄玉莲找到银行后再提供。被告黄玉莲在各大银行咨询后得知案涉房屋属超25年楼梯旧房，银行不接收按揭贷款申请，原告及中介可能早就知晓该情况。2018年6月4日，地产中介把原告及被告黄玉莲带到厚街光大银行大厅内，并从外面带来一个可能在其他银行上班但代表某担保公司的人骗走了被告黄玉莲的一些签名资料，后被告黄玉莲要求寄回，但上述人员未寄回且称已经销毁。被告黄玉莲于2018年9月18日向原告发出催告函告知银行不发贷责任不在被告黄玉莲及向原告告知被骗签名事宜。原告在该期间一直催促被告黄玉莲办理贷款，后被告黄玉莲选择直接支付履行合同，但原告提出先支付全款后递件，被告黄玉莲要求补充协议明确流程及保障资金安全，原告又称已回湖南不配合。原告应按照合同约定履行义务，但原告在2018年9月3日、11月16日寄件通知必须采用资金由第三方监管的方式支付来拒绝履行被告黄玉莲催告的合同义务。被告李乐胜答辩称，被告李乐胜不是案涉合同的相对人，与原告没有买卖关系，不应当作为被告。第三人顺彰所陈述称，2018年6月4日原告与被告黄玉莲签订房屋转让合同，当时约定的是银行贷款，后来变更了付款方式，在协商变更的过程中没有达成一致意见，根据案涉合同第四条约定，被告黄玉莲如果没有做成银行贷款的话，是需要在一个月内做银行资金监管，该一个月的期限内被告黄玉莲没有做到资金托管。根据原、被告签订的合同的约定，被告黄玉莲构成迟延履行合同。经审理查明：被告黄玉莲与李乐胜为夫妻关系。2018年6月2日，原告向被告黄玉莲出具收据，确认收到被告黄玉莲交来第一期转让款10000元。2018年6月4日，被告（乙方）与原告（甲方）签订一份《房屋转让合同书》，并由第三人顺彰所进行见证，约定甲方将位于东莞市××街××楼××号，房产证号为粤房地权证莞字第××号的一套房屋转让给乙方，带装修、家具、电器及租约转让，转让款为345000元，付款方式为在签订合同之前，乙方已经付给甲方第一期转让款10000元，在甲乙双方到房管部门（不动产登记部门）签订标准化的《房地产买卖合同》之时，乙方支付甲方第二期转让款95000元，转让款余款240000元，由乙方通过申请个人住房按揭贷款的方式，由贷款银行放贷给甲方，若银行放贷款项与转让余款存在差额，不足部分由乙方到房管部门（不动产登记部门）签署标准化的《房地产买卖合同》之当天支付给甲方，如有结余，结余部分甲方在银行放贷当天退回给乙方。交易流程并约定，乙方在签订合同后20个工作日内，负责联系贷款银行及提供相关证件办理申请贷款手续，如乙方无法获得足额审批的，又不能在一个月内筹集差额资金存放在甲乙双方认可的银行作资金托管的，甲方有权拒绝为乙方办理房地产过户登记手续。乙方并保证有足够的付款能力能履行合同义务，经甲方催告30个工作日内，应当筹足资金将转让款支付给甲方，否则视为乙方违约处理。合同解除约定，守约方因违约方的行为致使合同目的无法实现的，守约方有权选择解除合同，造成经济损失有权获得赔偿，并有权要求违约方支付违约金。违约责任约定，合同签订后，任何一方无故迟延履行合同约定义务的，承担已收或应付转让款5%的迟缓履行违约金。违约方迟缓履行本合同约定义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务，视为根本性违约，守约方有权要求违约方承担总转让款20%的违约金，且有权选择继续履行合同或选择解除合同。合同签订当日，原、被告双方至光大银行办理案涉房屋贷款手续，原告并在光大银行开立了收款账户，在办理贷款过程中，被告黄玉莲因怀疑光大银行贷款办理人员的身份，并要求光大银行向被告黄玉莲出具收取所有材料的回单，与光大银行人员发生争吵，最后并未成功办理贷款手续。2018年9月3日，原告向被告黄玉莲发出通知函，称被告黄玉莲表示不想办理按揭贷款，会自行筹款，双方就房屋后续付款事宜进行协商但不能达成一致，故要求被告黄玉莲按照《房屋转让合同书》的约定履行付款义务，配合办理后续过户事宜。被告黄玉莲于2018年9月18日向原告发出通告函，称银行贷款不成功责任不在被告黄玉莲，可以等被告黄玉莲筹足尾款后至律师处补充尾款一次性支付的方式及流程，原告要求付款后递件其不同意，其要求递件后才付款，且称没有义务向原告证明支付能力，即使不托管资金付款前的流程原告有义务配合，被告黄玉莲并称不同意资金托管，可以同意原告的付款方案但要求在补充协议上明确付款后风险由原告承担，现给予一周时间原告签订尾款一次性支付补充协议，明确付款方式，过户打税后付款再递件。2018年11月16日，原告向被告黄玉莲发出催告函，称被告黄玉莲仅支付第一期转让款10000元，且于2018年7月份表示不想办理贷款，会自行筹集转让余款支付给原告，后续付款事宜双方协商但未能达成一致意见。要求被告黄玉莲按照合同的约定履行付款义务，之前已经发出通知函给被告黄玉莲，但被告黄玉莲拒绝履行义务，故要求被告黄玉莲在收到函件之日起30个工作日内按照合同约定履行，否则将追究原告的违约责任。2018年11月22日，被告黄玉莲向原告发出通知函，称原告发函要求被告黄玉莲到银行做资金托管，被告黄玉莲要求到厚街中国银行进行，要求原告承诺一个月过户，否则被告黄玉莲可以取回余款并要求原告支付20%的违约金，被告黄玉莲也称可以承诺出房产证后10个工作日内与原告办理托管账户解冻手续，逾期原告可以要求被告黄玉莲支付20%的赔偿金，故要求原告签订相关协议后进行托管。2018年11月29日，被告黄玉莲再次向原告发出催告函，称被告要求先付款后递件的方式完成交易，被告黄玉莲要求原告配合签署无法过户的风险及责任书原告不同意，直至9月份双方争论资金监管问题，原告要求托管资金，被告黄玉莲要求见面及签订一次性付款协议并协商资金监管问题，但由于原告坚持过户前付款，过错责任在于原告，故要求原告配合查册及签署资金监管协议并支付迟延履行违约金或过户后被告黄玉莲起诉支付，要求原告收到函件后30个工作日配合工作。根据原告提供的微信聊天记录显示，原告、两被告、第三人顺彰所的工作人员以及房屋中介共同建立了“东宝楼503售后群”。2018年10月17日，被告黄玉莲在催促尽快办理手续，不然要求退款，中介公司人员袁飚回复称原告不同意原告出具合同的条款，有权要求被告黄玉莲一次性付款，中介公司人员方燕珊向被告黄玉莲发送了律师草拟的补充协议，其中约定交易流程变更，双方至房管部门签订标准化《房地产买卖合同》当天，原告协助被告黄玉莲缴纳房屋过户税费时，被告黄玉莲应一次性支付转让款余款335000元。并称原告同意补充协议内容，但不同意被告黄玉莲对补充协议进行修改。被告黄玉莲表示不会同意补充协议内容，要求按照其提供的补充协议内容签订，否则要求10月底前退款，并一再和中介公司人员争论，要求约定原告保证过户及出证时间。中介表示原告不同意协议，要按原合同办理。被告李乐胜则称认为中介公司与原告串通诈骗，并多次要求原告退还已付的10000元。2018年11月7日，中介公司通知被告黄玉莲，原告给予两天期限要求按合同办事，去房管所签合同，打税后支付余款，被告黄玉莲表示不同意，要求做资金监管，费用由原告负责。2018年11月28日，原告称由于被告黄玉莲超出合同约定的时间做资金监管，故需按合同约定支付16750元迟延履行违约金，该款应于2018年11月29日前支付，资金监管办理流程为先办理余款的冻结手续，再至房管局过户、递件、交税，递件完后办理解冻监管款手续，如任何一方违约导致无法过户或逾期办理，支付总转让款20%的违约金。2018年12月17日，中介提出原告同意做资金监管，但要求过户打税递件后就必须解冻付款，被告黄玉莲称不同意，需等到出证后才解冻。中介表示业主不同意，若不能出证可全部退款，被告黄玉莲若同意过户当日放款，可不追究被告黄玉莲违约责任。之后中介一直在协调被告黄玉莲签订律所出具的补充协议，并要求确定具体的交易过程，但被告黄玉莲一直拒绝，并要求中介及律师不要介入，被告李乐胜亦称做银行资金监管不需要中介介入，后双方终于约好于2018年12月28日至银行做资金监管。2018年12月23日，被告黄玉莲发信息给原告，要求原告亲自与两被告沟通，不能让中介介入。原告并向被告黄玉莲发出补充协议书，内容约定了余款资金监管存入原告账户，银行冻结，在房管部门通知被告黄玉莲可以领取不动产权证书当日，被告黄玉莲应配合原告做解冻手续，并约定违约金为房屋总价的30%，并称由于被告黄玉莲的原因，导致一直无法成交，要求被告黄玉莲配合。被告黄玉莲回复称只同意按照银行的资金监管协议签署，不同意签署补充协议，并且不同意让中介及律师介入。2018年12月28日，原告配合被告黄玉莲至东莞市房产管理局对案涉交易房屋进行查询，显示原告为产权人，房屋并无查封及抵押问题。同日，原、被告双方至厚街中信银行共同商量办理资金托管事宜，银行要求双方就付款条件达成书面协议，协议过程中，原告称已经同意过户出证后被告黄玉莲再放款，但被告黄玉莲称需要时间核实所出房产证的真实性，且原告要求约定出证后被告黄玉莲不放款的违约责任，双方对此不能达成一致，故未顺利办理资金监管。被告黄玉莲确认无法办理资金监管的原因系在于原告除要求签订银行监管协议外还要求签订资金监管补充协议约定放款时间，双方对放款时间有争议，原告要求被告黄玉莲收到中介发出的出证通知后两天内放款，被告黄玉莲则要求出证后10天放款，且原告并要求在签订房屋标准化合同前支付95000元，被告黄玉莲不同意，故未办理成功。原告认为案涉《房屋转让合同书》系被告存在违约行为导致无法履行，故诉至本院请求解决。另，就与原告之间的房屋买卖合同纠纷，被告黄玉莲已于2019年2月以原告违约为由诉至本院，要求解除原告与被告黄玉莲于2018年6月4日签订的《房屋转让合同书》，并要求原告进行违约赔偿。本院于2019年5月16日作出(2019)粤1972民初4703号民事判决书，确认黄玉莲与熊立君于2018年6月4日签订的《房屋转让合同书》已解除，并限熊立君于本判决生效之日起五日内向黄玉莲退还已收取的房屋转让款10000元，但驳回了黄玉莲的其他诉讼请求。庭审时，原告主张要求李乐胜承担责任的原因系根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》，案涉债务为夫妻共同债务，故被告李乐胜应承担相应责任。以上事实，有《房屋转让合同书》、通告函两份、催告函两份、通知函、快递情况单、房地权证、离婚证、户口本、光大银行个人客户信息建立申请表、不动产登记信息查询结果、房屋转让合同书（复印件）、补充协议书（打印件）、微信群聊天记录（东宝楼503售后群）、被告与厚和中介公司员工袁飚的微信聊天记录、被告与原告的短信记录、原告与被告的微信聊天记录、(2019)粤1972民初4703号庭审笔录、(2019)粤1972民初4703号民事判决书及双方当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案为房屋合同纠纷，鉴于在(2019)粤1972民初4703号案件中，黄玉莲作为原告，已经提出了解除《房屋转让合同书》的诉讼请求，(2019)粤1972民初4703号民事判决书亦对此作出了处理，根据“一事不再理”的原则，本院对原告诉求解除《房屋转让合同书》不再重复进行处理。现时双方当事人争议的焦点为：1.被告黄玉莲在履行《房屋转让合同书》中是否存在违约行为，原告要求的违约金能否支持；2.被告李乐胜是否需要承担相应责任。对于争议焦点1，根据原、被告双方签订的《房屋转让合同书》，约定的转让价款支付方式为按揭贷款的具体支付方式及时间，并约定房屋的贷款事宜由被告黄玉莲负责，但从贷款过程来看，被告黄玉莲确认系由于怀疑光大银行贷款办理人员的身份，并要求光大银行向被告黄玉莲出具收取所有材料的回单，与光大银行人员发生争吵，其亦不想继续在光大银行贷款，导致未成功办理贷款手续。而后，被告黄玉莲亦未寻找别的银行办理贷款手续，故不能以贷款方式支付案涉房款的责任在于被告黄玉莲。根据《房屋转让合同书》第四条约定的交易流程“被告黄玉莲不能获得足额审批贷款，又不能在一个月内筹集资金存放在双方认可的银行做资金监管的，原告有权拒绝为原告办理房地产过户登记手续”的约定，被告黄玉莲不能申请贷款，则应按合同约定与原告共同协商进行资金监管，但根据原、被告双方当事人确认的函件可见，原告早于2018年9月3日发函通知被告黄玉莲按合同约定履行，但被告黄玉莲于2018年9月18日的通告函中明确拒绝资金托管的方式，而另行提出原告需按其要求的步骤进行交易，违反了合同的约定。再从原告提供的微信聊天记录可见，原告一直都积极寻求交易的解决方法，包括找《房屋转让合同书》的见证方出具《补充协议》，联系中介进行协商，亦对被告黄玉莲担心的过户问题进行了回复。2018年11月7日，在被告黄玉莲又改变主意要做资金监管后，原告亦就放款问题与被告黄玉莲积极进行协商，并表示可以出证后放款，并不追究被告黄玉莲逾期办理的违约责任，但被告黄玉莲一直称不愿意签署资金监管的补充协议。2018年12月28日，原、被告双方至厚街中信银行共同商量办理资金托管事宜时，原告已经同意过户出证后2日内被告黄玉莲再放款，被告黄玉莲一方面不同意签订资金监管补充协议约定放款时间，另一方面亦不同意中介通知出证后2日内放款，要求延迟至出证后10天放款，故导致资金监管未办理成功，双方最终无法成功交易。从整个交易流程来看，原告严格遵守合同规定，并不存在延迟履行问题，在交易过程中，即使被告黄玉莲存在违反合同约定，不同意做资金监管，后又反悔同意做资金监管等种种情况，原告一直同意协商并配合，提出的放款条件与《房屋转让合同书》相比，并未增加被告黄玉莲的义务及风险，且条件合理，系被告黄玉莲自身原因导致不能贷款，随后违约拒绝进行资金监管，在反悔同意资金监管后提出不合理的条件，拒绝原告提出的条件，并拒绝签署关于约定资金监管放款条件的补充协议，导致案涉《房屋转让合同书》无法履行。根据《房屋转让合同书》第九条违约责任第3点的约定，被告黄玉莲迟缓履行合同约定的义务，在原告催告后30个工作日内仍未履行义务，构成根本性违约，原告有权根据合同约定要求被告黄玉莲支付总转让款20%的违约金即69000元。被告黄玉莲称并不存在违约，仅系双方理解不一致，与事实不符，本院不予采纳。对于争议焦点2，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》的规定，虽案涉债务发生在两被告夫妻关系存续期间，但夫妻共同债务系指夫妻共同意思表示或事后追认所产生或为家庭日常生活必要而负的债务，本案中被告黄玉莲需要负担的违约金并未得到被告李乐胜的同意或追认，该债务亦非为家庭日常生活必要所负的债务，仅以被告李乐胜有参与被告黄玉莲与原告《房屋转让合同书》的过程不足以认定被告黄玉莲所需负担的违约金为夫妻共同债务，原告要求被告李乐胜负担没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告黄玉莲于本判决生效之日起五日内向原告熊立君支付违约金69000元；二、驳回原告熊立君的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取受理费为763元（原告预交），由被告黄玉莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨粤欣二〇一九年六月十九日书记员  徐 莉