上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初12225号之一原告(反诉被告)：赵玉文，男，1975年6月2日出生，汉族，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：刘安峰，上海先诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海米策企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：汤李养，执行董事。委托诉讼代理人：李德权，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：时丹，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告赵玉文与被告上海米策企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案以及反诉原告上海米策企业管理有限公司与反诉被告赵玉文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)赵玉文的委托诉讼代理人刘安峰，被告(反诉原告)上海米策企业管理有限公司(以下简称米策公司)的委托诉讼代理人李德权、时丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵玉文向本院提出诉讼请求：1、确认原告赵玉文与被告米策公司签订的《商铺租赁合同》于2018年4月30日解除；2、判令被告米策公司返还原告赵玉文押金人民币100000元(以下币种均为人民币)、租金190000元、营业执照撤销押金5000元、装修押金10000元、装修服务费4693元、代办证照服务费8000元；3、判令被告米策公司赔偿原告赵玉文厨房设施损失8250元、装修损失158000元、加盟费49800元、加盟设备费88000元、加盟管理费12800元、桌椅组合费用21700元、宽带年费4000元、路由器费用200元、电话初装费310元、宽带管理费300元。事实和理由：2017年9月25日，赵玉文与米策公司签订《商铺租赁合同》，约定米策公司将上海市普陀区中山北路XXX号长城大厦地下一层A02、A03商铺(以下简称涉案商铺)出租给赵玉文经营品辣忆年(麻辣烫)品牌，建筑面积约为167.6平方米，租赁期限为三年，自2017年12月1日起至2010年11月30日止，其中2017年10月15日至2017年11月30日为装修免租期，每月租金为50000元，押金为100000元。合同约定商户申请装修前每户交纳装修押金5000元，装修后经查验合格且未损坏出租方固有设施的将无息退还商户。合同签订后，赵玉文向米策公司支付租金190000元、押金100000元。合同履行中，涉案商铺所在房屋发生火警，防火卷帘门将租赁区域封闭，顾客因无逃生通道异常恐慌，存在重大安全隐患，被行政处罚。2018年4月16日，消防部门责令停业整顿。赵玉文认为，由于米策公司违反诚信原则，隐瞒涉案商铺所在房屋未经消防验收合格、未取得消防合格证等真实情况，导致赵玉文无法正常合法经营，不能实现合同目的，遭受重大损失，故起诉来院。被告米策公司辩称，根据双方合同约定，赵玉文应于2018年2月28日向米策公司支付租金150000元，但赵玉文迟迟未付，仅于2018年3月15日支付了租金40000元，赵玉文违约在先，米策公司有权终止租赁合同，现不同意赵玉文的诉请。反诉原告米策公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉原告米策公司与反诉被告赵玉文签订的《商铺租赁合同》于2018年3月1日终止；2、判令反诉被告赵玉文支付反诉原告米策公司2018年3月1日至5月21日期间租金95000元；3、判令反诉被告赵玉文支付反诉原告米策公司滞纳金10550元；4、判令反诉被告赵玉文支付反诉原告米策公司2017年10月15日至2017年11月30日装修免租期的租金75000元及逾期支付的滞纳金(以75000元为本金，按照每日千分之一标准计算，自2018年5月25日至实际付清之日止)；5、本案诉讼费由反诉被告赵玉文承担。事实和理由：反诉原告米策公司与反诉被告赵玉文就涉案商铺签订有租赁合同，约定租金采取付三押一方式，每月租金50000元，反诉被告赵玉文应在租金到期日提前15天足额支付应付下期租金，逾期15天未能足额支付的，反诉原告米策公司有权终止租赁合同，无须通知反诉被告赵玉文。租赁期间，如反诉被告赵玉文未按时缴纳租金，每拖欠一天，需按实欠租金5%向反诉原告米策公司支付滞纳金。反诉被告赵玉文仅在2018年3月15日支付了租金40000元，未按合同约定足额支付租金，其实际使用涉案商铺至2018年5月21日，反诉被告赵玉文存在违约，反诉原告米策公司有权终止租赁合同，故现起诉来院。反诉被告赵玉文辩称，米策公司提供的房屋消防不合格，不具备合法经营条件，不能实现合同目的，米策公司应承担违约责任，赵玉文不应向米策公司支付租金，且米策公司应当将赵玉文已支付的费用予以返还并赔偿赵玉文损失，现不同意米策公司诉请。经本反诉审理查明，2017年9月25日，赵玉文(乙方、承租方)与米策公司(甲方、出租方)签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方同意乙方以品辣忆年(麻辣烫)品牌承租涉案商铺，建筑面积约167.6平方米，以甲方提供的图纸面积为准；乙方声明，其在签署本合同前已经现场视察过涉案商铺，并了解涉案商铺的权属情况、法律状态，确定和认可甲方提供的涉案商铺符合合同约定及法律规定的交付标准且符合乙方所经营业态的需求；乙方自行办理完成经营相关的证照，消防开业检查等手续后方可正式经营；租赁期限为三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止，免物业管理费，租金递增：第三年递增5%；2017年10月15日起至2017年11月30日为乙方筹备装修免租期为45天；乙方装修时需自行办理消防二次验收，乙方需办理环评二次申报，费用由乙方支付；商户申请装修前每户交纳装修押金5000元，装修后甲方验查合格且未损坏甲方固有设施后，将无息退还商户；装修期间内，每商户缴纳28元/平方米(按商铺建筑面积)为装修期间服务费，装修期间服务费包含以下各项工作开支：1、施工现场监察及管理，竣工验收；2、装修垃圾及废料统一清运；3、保安及公共清洁费用；4、商户装修管理费；租金根据先付后用原则，采用付三个月押两个月的方法，月租金为50000元，乙方应于合同签订当日支付首期租金150000元，乙方应于合同签订当日支付押金100000元；乙方必须在租金到期日前提前15日足额支付应付下期租金，逾期15天未能足额支付应付下期租金的，甲方有权终止租赁合同，无须通知乙方，甲方有权没收押金，换掉锁具，场地收回另作它用；租赁期间内，如乙方未按时缴纳租金，每拖欠一天，需向甲方支付按实欠租金的5%滞纳金；押金在合同期满后，经甲方验收场地后，全额或余额退还给乙方。乙方承诺如因其违约导致提前解除合同，包括提前退租、超过15天不交房租或其他违约行为，将不要求退还押金或租金，放弃商铺内的一切物品；甲方将没收押金及租金。乙方不能按本租赁合同规定支付房租及其他费用超过10天，甲方有权单方面终止合同；若因乙方违约致使租赁商铺自交付日起至本租赁合同提前终止日期间不足2年的，乙方不再享有装修免租期，为此，乙方应在本租赁合同提前终止后的3日内向甲方补缴原定的免租期租金，补缴的租金参照当年租金标准计算，逾期支付的，每逾期一天，则乙方应按逾期款项的5%支付滞纳金。合同签订后，赵玉文支付米策公司2017年12月1日至2018年2月28日的租金150000元、押金100000元、营业执照撤销押金5000元、装修押金10000元、装修服务费4693元、代办证照服务费8000元。2018年3月15日，赵玉文向米策公司支付租金40000元。合同履行中，消防部门曾多次收到有关涉案商铺所在场地的举报，消防部门曾短信回复举报人，表示已于2018年4月16日对涉案商铺所在场地开展核查，举报情况属实，责令米策公司立即停止营业。2018年4月26日，赵玉文向米策公司发出通知，载明：由于你方未能履行合同义务，你方房屋消防不合格未取得消防合格证，期间，租赁区域发生火警，防火卷帘门将租赁区域封闭，室内人员因无逃生通道异常恐慌，存在危及人员生命的重大安全隐患，至今现场还在施工逃生通道；政府部门已查实后予以行政处罚，消防部门已责令停业整顿；你方出租给我方的商铺至今不具备开展正常合法安全经营条件；我方房屋装修、经营设施等投入巨大，但不能实现租赁合同经营目的，遭受重大损失，应由你方承担违约赔偿责任；我方将通过法律途径追究你方责任；因无法正常履约，为维护我方正当合法权益，现我方通知你方于2018年4月30日解除租赁合同，你方可自该日起接管该房屋；在此之前，你方可至现场查看确认房屋状况，办理交接手续；逾期我方视为你方默认接受该房屋。赵玉文确认于2018年4月30日将涉案房屋内可移动设施、设备搬离。米策公司确认，涉案商铺所在出租场地于2018年5月21日停业整顿。另查明，2017年7月21日，案外人上海长城建设开发有限公司(出租方、甲方)与上海曼雪尔贸易有限公司(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将上海市普陀区中山北路XXX号B1楼A区(建筑面积为3600平方米)出租给乙方，租赁期自2018年1月1日至2028年12月31日，共10年，免租装修期为5个月(自2017年8月1日起至2017年12月31日止)，收费起始日为2018年1月1日；甲乙双方于2017年8月1日办理交房手续；乙方有权对该房屋分隔后向第三方转租；甲方承诺租赁房屋已取得符合法律法规规定的消防验收合格证明，但乙方因自行申报二次装修消防竣工验收备案。2017年8月1日，上海曼雪尔贸易有限公司与米策公司签订转租协议书，约定上海曼雪尔贸易有限公司经出租人上海长城建设开发有限公司同意，于2017年8月1日就上海市普陀区中山北路XXX号B1楼A区转租给米策公司，米策公司享有上海曼雪尔贸易有限公司在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。同日，上海长城建设开发有限公司向上海市市场监督局普陀分局出具情况说明，载明：兹有上海长城建设开发有限公司，位于普陀区中山北路XXX号地下一层，产权证号：沪房地普字(2010)第016448号地下一层的A区区域3600平方米，授权由上海曼雪尔贸易有限公司负责区域签协成立上海米策管理有限公司第一分公司经营美食小吃广场，同意由该公司对外招商招租运营，负责该区域的消防、水电等安全管理。审理中，赵玉文向本院提供了：1、建设工程消防设计审核公告网页截屏，载明：“项目名称：上海米策企业管理有限公司第一分公司内装修工程，单位名称：上海米策企业管理有限公司第一分公司，工程地址：普陀区中山北路XXX号长城大厦B1楼A区，文书编号：沪普公消审字(2017)第0183号，办结时间：2017-10-2，结果：不合格”。2、公众聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查公告网页截屏，载明：“项目名称：上海米策企业管理有限公司第一分公司，单位名称：上海米策企业管理有限公司第一分公司，工程地址：普陀区中山北路XXX号长城大厦地下一层，文书编号：沪普公消安不字(2018)第0088号，办结时间：2018-9-18，结果：不合格”。证明米策公司提供的租赁标的物消防不合格，存在重大安全缺陷，不符合法定使用条件。经质证，米策公司对上述网页截屏真实性无异议，认为与本案无关，地址与涉案房屋不符。另外，赵玉文提供了收款收据一张，载明：加盟费49800、设备费88000元、管理费12800元、桌椅组合21700元，表示其已将桌椅组合搬离涉案商铺，故不再向米策公司主张桌椅组合费用21700元，但要求米策公司赔偿加盟费49800、设备费88000元、管理费12800元；米策公司对上述收款收据真实性不予认可，赵玉文表示无法提供实际付款凭证。赵玉文提供收据复印件，其中载明：宽带年费4000元、路由200元、电话初装310元、管理费300元，据此要求米策公司赔偿上述费用；米策公司对上述收据复印件真实性不予认可，赵玉文表示无法提供原件。赵玉文为证明厨房设施损失提供收据一张，载明收款事由：一体机4000分量4000元、油烟风机3300元、油水分离器950元；赵玉文为证明装修损失提供收据一张，载明收款事由：曹杨路麻辣烫装修款158000元；米策公司对上述收据真实性均不予认可；赵玉文表示对于装修不要求评估，同意由法院进行酌定。此外，赵玉文表示米策公司收取代办证照服务费8000元，承诺为其代为办理消防、环评、卫生许可证、营业执照，但之后仅为其代为办理了卫生许可证及营业执照，未办理出其他证照，故要求米策公司返还上述费用。赵玉文确认目前尚未注销营业执照。本院认为，赵玉文与米策公司签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。现赵玉文与米策公司对于解除租赁合同均无异议，故赵玉文、米策公司关于解除《商铺租赁合同》的本反诉请求本院予以支持。但双方当事人均认为合同解除是对方原因所致，并要求对方承担相应的解除合同后果及违约责任。对此本院认为，根据赵玉文提供的建设工程消防设计审核公告网页截屏、公众聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查公告网页截屏内容显示，涉案商铺所在楼层消防安全不合格，赵玉文提供的短信也反映了公安消防部门于2018年4月责令停止营业，米策公司作为涉案商铺的出租人，应对赵玉文负有提供消防合格、能正常使用的租赁标的物之合同义务，现米策公司提供的涉案商铺所在楼层消防并未合格，被消防部门责令停业，赵玉文无法实现合同目的，赵玉文据此要求解除租赁合同，并未违反法律规定。赵玉文称其于2018年4月26日向米策公司发出通知要求于2018年4月30日解除合同，其为此提供了照片及视频，米策公司对上述证据真实性不予认可，但未提供相应证据予以反驳，故本院采信赵玉文主张，确认双方合同于2018年4月30日解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现涉案商铺租赁合同关系因米策公司违约行为解除，米策公司应将赵玉文已付的押金100000元、装修押金10000元予以返还，故赵玉文要求米策公司返还上述费用的诉请于法有据，本院予以支持。对于赵玉文主张的营业执照撤销押金5000元，因赵玉文自认目前尚未注销营业执照，故本院对此不予处理。对于赵玉文主张的代办证照服务费8000元，赵玉文确认米策公司为其代为办理了部分证照，提供了相关办理证照的服务，故本院酌情确定米策公司应返还代办证照服务费4000元。对于赵玉文要求米策公司返还租金的诉请，赵玉文占有使用涉案商铺，理应支付相应的费用，赵玉文自认于2018年4月30日将涉案商铺返还米策公司，故赵玉文应向米策公司支付租金至该日。现赵玉文已支付米策公司首期租金150000元，2018年3月15日支付第二期租金40000元，本院经核算确认赵玉文应向米策公司支付租金60000元，对赵玉文要求米策公司返还租金的诉请不予支持，对米策公司要求赵玉文支付2018年5月1日至2018年5月21日期间租金的诉请不予支持。赵玉文称米策公司延迟交房，第二期租金起算日期应为2018年3月11日，米策公司对此不予认可，赵玉文就此未提供相应证据予以证明，故本院对赵玉文的主张不予采信。赵玉文要求米策公司返还装修服务费4693元的诉请，从赵玉文提供的证据可以显示其已进行了装修，且赵玉文亦主张装修损失，故本院对上述诉请不予支持。赵玉文要求米策公司赔偿加盟费、加盟设备费以及加盟费管理费，因加盟行为并非履行租赁合同的必须，且赵玉文对此亦未提供相应的支付凭证，故本院对上述诉请不予支持。赵玉文主张的厨房设施及装修损失，赵玉文作为承租人，对于租赁物的状况未尽全面审查义务，其对合同的解除应当承担一定的责任。现赵玉文为证明上述损失提供了收据，米策公司对收据真实性不予认可，赵玉文亦未提供相应证据予以印证，而从本案证据可以确认赵玉文对涉案商铺已进行了装修且添置了相关厨房设施，故应按照双方导致合同解除的过错分担损失。鉴于赵玉文同意该部分损失由法院酌定，故本院综合考虑场地面积、租赁用途、租赁期限及实际损失等因素确定应负担的厨房设施及装修损失。至于赵玉文要求米策公司赔偿宽带年费4000元、路由器费用200元、电话初装费310元、宽带管理费300元的诉请，赵玉文为此提供了收据复印件，米策公司对此不予认可，赵玉文对此未提供相应证据予以印证，本院难以确认上述收据真实性，难以确认赵玉文存在上述支出费用，故本院对赵玉文上述诉请不予支持。赵玉文撤回要求米策公司赔偿桌椅组合费用的诉请，并无不当，本院予以准许，不再予以处理。对于米策公司主张的滞纳金，虽然合同约定赵玉文必须在租金到期日提前15日足额支付下期租金，然从租金支付时间节点分析，当时包括赵玉文在内的众多商铺租赁户已经发现涉案商铺没有消防合格证并向相关部门进行举报，且尽管如此，赵玉文还是向米策公司支付了部分租金，故米策公司以赵玉文逾期支付租金为由要求其支付滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。至于米策公司要求赵玉文支付装修免租期的租金及逾期支付滞纳金，因米策公司存在违约行为导致合同解除，米策公司上述诉请缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告赵玉文与被告上海米策企业管理有限公司就上海市普陀区中山北路XXX号长城大厦地下一层A02、A03商铺签订的《商铺租赁合同》于2018年4月30日解除；二、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告赵玉文押金人民币100000元、装修押金人民币10000元、代办证照服务费人民币4000元；三、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵玉文厨房设施及装修损失人民币100000元；四、对原告赵玉文的其余诉讼请求不予支持；五、反诉被告赵玉文应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海米策企业管理有限公司租金人民币60000元；六、对反诉原告上海米策企业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币10420元，由原告赵玉文承担人民币5775元，被告上海米策企业管理有限公司承担人民币4645元。本案反诉受理费人民币1310.50元，由反诉原告上海米策企业管理有限公司承担人民币660.50元，反诉被告赵玉文承担人民币650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  邵云娟人民陪审员  沈荣生二〇一九年六月二十八日书 记 员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。