广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初327号原告：韶关市住建物业服务有限公司，住所地：乳源瑶族自治县乳城镇*，统一社会信用代码：9144023230394*****。法定代表人：孙志宁，总经理。委托诉讼代理人：吴锐，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珍，广东众同信律师事务所实习律师。被告：马智龄，女，1986年3月19日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县，原告韶关市住建物业服务有限公司（以下简称住建物业公司）诉被告马智龄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告住建物业公司的委托诉讼代理人吴锐到庭参加了诉讼，被告马智龄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住建物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2017年7月至2018年12月的物业管理费3284.04元及物业违约金837.44元；2、判令被告立即向原告支付2017年4月至2019年1月8日原告代垫付水费合计632.13元；3、判令被告立即向原告支付2017年4月至2018年4月8日（电表移交前）原告代垫付电费合计1650.29元；4、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为源水居住宅小区A栋2002号房业主，该物业面积为130.32㎡。根据原、被告达成物业合同的约定，原告对小区实施物业管理，被告按物业拥有的建筑面积每月每平方米1.4元向原告缴纳物业管理费，被告违反协议未能按时缴纳费用的，原告有权从逾期之日起按1‰收取违约金。合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告从2017年7月至2018年12月拖欠物业管理费共计3284.04元，另外，原告代被告垫付了2017年4月至2019年1月8日水费合计632.13元、2017年4月至2018年4月8日（电表移交前）电费合计1650.29元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费及代垫付水电费但被告未予理睬，至今拖欠不交。根据双方签订的《源水居物业服务合同》第二十条、第二十九条之规定及《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，特向法院提起诉讼，请求法院予以支持。被告马智龄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交相关证据，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由此产生的不利后果由其承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交的证据有：1、原告《营业执照》复印件，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3、原、被告签订的《源水居物业服务合同》复印件，证明原、被告之间签订了合同，合同约定了双方的权利义务；4、交楼验收表复印件，证明原告已经交付涉案房屋给被告;5、《物业费、水电费明细单》《抄表单》及水电费发票复印件，证明原告代为缴交了被告应缴交的水电费以及被告应缴交的物业费、水电费具体金额；6、《催款通知书》，证明原告曾向被告催收相关物业费及水电费，但被告未予理睬；7、乳发改联﹝2014﹞71号《关于“源水居”小区前期物业服务收费问题的通知》文件，证明原告收取物业费的标准经过县发展改革和物价局的批准。原告提交的证据因无相反证据反驳，也无影响证明效力的因素，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是一间具有物业服务三级资历的物业服务公司。2014年7月18日，乳源瑶族自治县发展改革和物价局联合乳源瑶族自治县建设局发布了乳发改联﹝2014﹞71号《关于“源水居”小区前期物业服务收费问题的通知》的文件，内容如下：“韶关市住建物业服务公司：你公司关于核定‘源水居’小区物业收费的申请悉。根据《广东省物业服务收费管理办法》（粤价﹝2010﹞1号），经成本预测算，现就你公司‘源水居’小区前期物业服务收费事项通知如下：一、你公司对‘源水居’小区进行前期物业服务时，达到附表规定要求后（附表见后），可收取住宅（含自有产权车位、车库）前期物业服务费1.40元/月/平方米（法定产权面积）。以上住宅前期物业服务收费实行政府指导价，具体标准由你公司与业主根据服务要求协商确定。二、以上住宅物业服务已涵盖物业公用部位、公用设施设备的日常管理、维护等一切费用，即如电梯、绿化、卫生、公共照明及其它机电设备的运行发生的水电费用等不得另行分摊收费……”被告购买了位于广东省××自治县××城镇鹰峰××水××住宅小区××房，并于2016年9月4日收楼。同日，以被告为甲方、原告为乙方签订了《源水居物业服务合同》，合同载明了原告的主要职责为物业服务、秩序维护、环境卫生和工程维修以及涉案房屋的建筑面积为130.32平方米，并约定：“……第十六条委托管理期限为自2016年6月1日00:00时起至2018年12月31日00:00时止，本合同期限期满30日内移交业主委员会聘任的物业服务企业……第十七条甲方权利义务……15、须履行本合同，每季度按时交纳物业费，否则造成违约或乙方进一步的催缴措施（不排除暂停供水），而承担损失及恢复的费用……第十八条乙方权利义务……13、对于欠缴物业服务费超过六个月的业主，乙方有权向全体业主公示欠费名单，逾期不缴，经乙方催缴仍不缴纳的乙方可向人民法院提起诉讼……第二十条物业管理服务费。1、甲方应按开发单位（物业出售方）通知的交楼日期前来物业服务部办理收楼手续，物业服务费由物业服务公司从开发商（物业出售方）通知甲方收楼之日起计收……4、本物业管理公共服务费用每季托收一次，每次托收费用时间为每季度第一个月的1-10日，因故托收不成功的可到物业部交纳现金……5、本物业管理公共服务费，按‘乳发改联﹝2014﹞71号’批复指导价，住宅、车位按物业拥有的建筑面积每月每平方米1.4元向乙方交纳……9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金……”被告自2017年7月起开始拖欠物业管理费。2018年4月8日，原告将被告的电表移交给了供电部门，之后所产生的电费由被告自行向供电部门缴纳。2018年12月31日合同期满后，原告退出源水居住宅小区，并于2019年1月8日与源水居新物业公司、自来水公司交接水表。根据原告提交的《物业费、水电费明细》《抄表单》及源水居小区的水电费发票查明，被告尚欠原告2017年4月至2019年1月8日水费632.09元、2017年4月至2018年4月8日电费1650.29元。庭审时，原告陈述被告并未授权其代为缴交水电费，其是基于源水居住宅小区全体业主的公共利益即无因管理代为缴交。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，本案中原告并未得到被告或是业委会委托其代为业主缴交水电费的授权，其代缴水电费的行为未取得被告的认可，属无因管理，为了减少诉累和节约司法资源，且原告系源水居住宅小区水电表的管理者，其缴纳源水居住宅小区总表的水电费属其管理义务范畴，原告要求被告返还其代为垫付水电费的诉讼请求本案一并处理。原、被告签订的《源水居物业服务合同》是在双方自愿平等的基础上签订的，内容不违反法律、行政法规且原告对物业管理费用收取标准向县发展改革和物价局进行了备案，合同合法有效，本院予以确认，该合同已于2018年12月31日期满终止。根据《源水居物业服务合同》第十七条、第二十条的约定和《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，被告购买了源水居住宅小区A栋2002号房与原告签订了《源水居物业服务合同》，原告依约向被告和源水居住宅小区的其他业主提供了物业服务，被告应履行支付相应的物业管理费的义务。因被告拖欠物业管理费，原告通过短信和在被告门外张贴《催款通知书》方式向其追缴，但被告仍拒绝支付，被告的行为构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，现被告拖欠原告物业管理费3284.06元（1.4元/月/平方米×130.32平方米×18个月），原告请求被告支付物业管理费3284.04元，是其自行处分民事诉讼权利，符合事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金是否符合法律规定的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，原、被告双方签订的《源水居物业服务合同》第二十条就物业管理费交纳时间及违约金事宜进行了约定，故原告可请求被告支付逾期交纳物业管理费的违约金；至于违约金的数额，原告请求被告支付837.44元违约金明显过分高于造成的损失，对超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的部分本院不予支持，结合本案实际，本院酌定被告应交纳的违约金数额为70元。关于被告是否应当返还原告代为垫付的水电费的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”的规定，被告于2016年9月4日收楼后确实使用了水电并返还了原告为其垫付2017年4月前的水电费，经原告催缴后被告怠于对其水电表进行核对，诉讼中被告对水电费数额未提出异议也未提交相反证据予以反驳，原告请求被告返还2017年4月至2018年4月8日垫付的电费1650.29元，符合事实和法律依据，本院予以支持。原告请求被告返还2017年4月至2019年1月8日垫付的水费632.13元，经本院查明原告只为被告垫付了水费632.09元该款应予以返还，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十一条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告马智龄于本判决生效之日起十日内一次性支付原告韶关市住建物业服务有限公司物业管理费3284.04元和违约金70元，合计3354.04元；二、限被告马智龄于本判决生效之日起十日内一次性返还原告韶关市住建物业服务有限公司代为垫付2017年4月至2019年1月8日的水费632.09元和2017年4月至2018年4月8日的电费1650.29元，上述水电费合计2282.38元；三、驳回原告韶关市住建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取计25元，由被告马智龄负担。本判决为终审判决。审判员  陈茂娣二〇一九年六月二十一日法官助理蔡仁娉书记员丘世通