福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初16042号 原告（反诉被告）：刘淑兰，女，1957年9月19日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施国民，福建泉中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吕玲玲，女，1982年5月16日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：叶兴宁，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖英英，福建均融律师事务所律师。 被告：尤凌芳，男，1987年12月11日出生，汉族，住厦门市同安区。 第三人：厦门麦田人房地产代理有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路25号1701-1708室。 法定代表人：张力军，执行董事。 原告（反诉被告）刘淑兰与被告（反诉原告）吕玲玲、尤凌芳、第三人厦门麦田人房地产代理有限公司（以下简称麦田人公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序公开审理。刘淑兰的委托诉讼代理人张建华，吕玲玲的委托诉讼代理人叶兴宁，尤凌芳到庭参加诉讼。麦田人公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘淑兰向本院提出诉讼请求：1.吕玲玲、尤凌芳共同向刘淑兰支付购房款80万元及违约金（以购房总价620万元为基数，按日万分之五计算，自2017年3月28日计至实际付款之日）；2.吕玲玲、尤凌芳向刘淑兰支付律师费3万元。事实和理由：2016年8月17日，二被告共同向原告购买房屋，并由吕玲玲与刘淑兰签订了《房屋买卖合同》，约定刘淑兰将登记在其名下，址于厦门市思明区的房产出售给吕玲玲，成交总价为620万元。吕玲玲应于合同签订当日向刘淑兰支付定金50万元，于办理过户当日支付230万元，于过户送件受理当日向银行申请商业按揭贷款338万元，另2万元于刘淑兰向吕玲玲支付房屋及配套设施并结清水电管道燃气等费用后当日付清。合同还约定，若吕玲玲未按约支付购房款、办理按揭贷款等，视为违约，应按成交价每日万分之五承担违约金。2017年2月13日，刘淑兰将讼争房产过户并交付给尤凌芳，吕玲玲于2017年3月28日向原告支付490万元，剩余80万元购房款至今未支付。 吕玲玲辩称，2016年8月17日的《房屋买卖合同》是吕玲玲个人签订并支付定金50万元。但刘淑兰未将讼争房屋交付吕玲玲，因此吕玲玲未支付尾款。吕玲玲即便存在违约金，也应该以未付款为基数，且计算起点应为起诉之日。 尤凌芳辩称，其原本在吕玲玲公司上班，因为吕玲玲买了两套房屋，存在贷款额度上限，所以麦田人公司通知尤凌芳将其中一套房屋过户到尤凌芳名下。这家中介长期帮吕玲玲打理事务，但吕玲玲本人没和尤凌芳说过要把房屋过户到尤凌芳名下。 麦田人公司未作陈述。 吕玲玲向本院提出反诉请求：1.解除吕玲玲与刘淑兰签订的《房屋买卖合同》；2.刘淑兰立即向吕玲玲返还已付定金50万元并按成交价620万元的20%支付违约金124万元。事实与理由：2016年8月17日，吕玲玲与刘淑兰签订《房屋买卖合同》，吕玲玲向刘淑兰购买位于厦门市思明区的房产，成交价620万元。合同签订后，吕玲玲依约向刘淑兰支付了定金50万元，然刘淑兰却于2017年2月14日擅自将讼争房屋出售给其他人并办理过户手续。刘淑兰的行为已经构成根本违约，为此提出如上反诉请求。 刘淑兰对吕玲玲的反诉请求辩称，《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，且已经履行完毕，不存在解除事由；刘淑兰已经按照吕玲玲指令将房屋过户到尤凌芳名下，不存在违约事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月17日，刘淑兰（甲方，出售方）与吕玲玲（乙方，买受方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于厦门市思明区的房产，成交价620万元；乙方于合同签订之日支付定金50万元，交房保证金2万元在甲方交付房屋及赔偿附属设备设施并结清房屋项下的水电煤气等费用后当日付清，于过户送件受理当日支付购房款230万元，于过户送件受理当日向银行申请商业按揭贷款338万元作为支付给甲方的购房款；甲、乙双方应于2016年12月31日前办理送件过户手续；甲方未按合同约定履行相应义务包括但不限于未按约交房、办理过户手续等，视为违约，应按成交价每日万分之五承担违约金；乙方未按合同约定履行相应义务包括但不限于未按约支付购房款、办理按揭贷款等，视为违约，应按成交价每日万分之五承担违约金；违约金不足以弥补守约方损失的，守约方可另外要求赔偿；因违约导致诉讼的，守约方支付的差旅费、律师费等必要费用由违约方承担；房屋需过户至第三人名下的，乙方应出具书面的指定函件；甲方不履行本合同规定的义务违约超过二十日，将该房屋出售给第三方等行为致使合同目的不能实现的，视为根本违约。乙方有权单方面书面通知解除合同，且有权要求甲方承担成交价20%的违约金，或要求甲方双倍返还定金。合同解除后甲方应立即退还购房款并支付违约金。 另查明，刘淑兰与尤凌芳于2017年2月14日签订一份《存量房买卖合同》，约定刘淑兰将讼争房屋以150万元的价格出售给尤凌芳。尤凌芳取得讼争房屋的权属后，于2017年6月29日与杨智勇签订《存量房买卖合同》，将讼争房屋以188万元的价格过户给杨智勇。 还查明，上述《房屋买卖合同》签订后，吕玲玲于2016年8月17日向刘淑兰支付定金50万元；《存量房买卖合同》签订后，尤凌芳于2017年3月28日向刘淑兰支付购房款490万元；通过尤凌芳账户分别于2017年4月28日和2017年6月13日各偿还银行贷款24633.95元和24566.24元；于2017年6月29日将讼争房屋过户给杨智勇。 再查明，吕玲玲于2016年8月17日与案外人刘兰萍签订《房屋买卖合同》，约定吕玲玲以620万元的价格向刘兰萍购买址于厦门市思明区洪莲里108号901室的房屋，双方因此发生纠纷，刘兰萍于2018年9月13日诉至本院。本院以（2018）闽0203民初16041号判决书判决吕玲玲于该判决生效后十日内支付刘兰萍购房款150万元及违约金等。刘淑兰因本案诉讼支付律师费3万元。 审理中，吕玲玲陈述，尤凌芳以前帮吕玲玲做过事，吕玲玲与翁俊峰曾是男女朋友关系；买卖讼争房屋时吕玲玲没有和尤凌芳联系过，中介也是尤凌芳的亲戚介绍的；《房屋买卖合同》是翁俊峰交给吕玲玲签字的，吕玲玲与刘淑兰并未见过面；吕玲玲因向刘淑兰的亲戚刘兰萍购买上述901室房产尚未支付完毕刘兰萍的购房款，而刘淑兰又不肯将讼争房屋过户给吕玲玲，吕玲玲就和中介商量把本案所涉及的50万元定金和首付款退还给吕玲玲后，吕玲玲才能向刘兰萍支付购房尾款。嗣后，吕玲玲又陈述由于其不了解定金与首付款的概念，认为上述50万元就是首付款，关于讼争房屋其仅支付过50万元定金。 尤凌芳陈述，其之前曾在吕玲玲公司上班，翁俊峰是尤凌芳表哥，吕玲玲与翁俊峰曾是男女朋友等密切关系；翁俊峰告知尤凌芳，吕玲玲买了两套房因为贷款名额不够，需要以尤凌芳名义帮忙向银行贷款，该银行贷款由翁俊峰偿还；尤凌芳因此配合和刘淑兰、中介人员张孟与翁俊峰一起到房管局办理过户手续，随后尤凌芳和刘淑兰、张孟又去农行办理贷款，共贷了490万元，出款后直接划拨到刘淑兰的账户；以尤凌芳名义偿还的两笔共4万余元的贷款，均系翁俊峰通过杨智勇的账户转给尤凌芳，此后尤凌芳由根据翁俊峰的指示将讼争房屋过户给杨智勇；吕玲玲还通过翁俊峰委托尤凌芳和张孟办理过其他店面的出租事宜，吕玲玲家的有线电视等设施至今仍挂在尤凌芳名下；基于吕玲玲和翁俊峰的上述亲密关系，翁俊峰又是尤凌芳的亲戚，而且吕玲玲也经常在外地忙，出于对吕玲玲和翁俊峰的信任，尤凌芳就没有向吕玲玲确认过上述借名买房事宜；讼争房屋系翁俊峰和吕玲玲一起购买的，否则吕玲玲也不会在房屋过户给别人一、两后才在本案中提起反诉。 张孟陈述，2016年间，翁俊峰找到张孟说要买房，张孟就介绍了厦门市思明区、901室的房产；因为房东在兰州，张孟就拟好合同范本后交给翁俊峰让翁俊峰先签字后再由张孟带去兰州给房东签；翁俊峰将买房人为吕玲玲的合同交还给张孟后，张孟就拿着该合同去兰州找房东签字；后来翁俊峰又说要将讼争房屋过户到尤凌芳名下，张孟和尤凌芳、翁俊峰、刘淑兰、刘淑兰的儿子等去房管局办理了过户手续。 本院认为，刘淑兰与吕玲玲签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，属有效合同。本案审理中刘淑兰虽然没有提供吕玲玲要求将讼争房屋过户至尤凌芳名下的书面证据，但从上述查明事实及当事人陈述可以认定，吕玲玲作为合同一方当事人对讼争房屋过户至尤凌芳名下的事实是知悉而且同意的，上述《存量房买卖合同》以及过户行为仅系吕玲玲、翁俊峰为取得银行贷款而为。首先，吕玲玲陈述其在讼争房屋交易过程中并未与刘淑兰见面，《房屋买卖合同》系由翁俊峰交给吕玲玲签字，而尤凌芳与刘淑兰之间也并未按市场房产交易习惯签订《房屋买卖合同》，该双方当事人仅为过户签订格式的《存量房买卖合同》，该合同中约定的购房价款150万元也明显低于当时的市场价格，前述的交易方式明显不符合市场交易习惯。其次，结合尤凌芳陈述的上述内容分析可以认定，因吕玲玲同时购买了两套房屋，为规避房贷政策，尤凌芳接受翁俊峰的指示将讼争房屋办理至尤凌芳名下以便向银行办理贷款手续。尤凌芳在取得讼争房屋的银行贷款后亦将该贷款汇入刘淑兰账户，以尤凌芳名义偿还的两期贷款的资金来源也非尤凌芳个人资金。尤凌芳还帮吕玲玲办理过其他店面的出租事宜，吕玲玲家的有线电视等设施至今仍挂在尤凌芳名下，尤凌芳基于其与翁俊峰的亲戚关系以及吕玲玲和翁俊峰的上述亲密关系未向吕玲玲确认过上述借名买房事宜亦不违反生活常理。再次，结合吕玲玲在审理中陈述的，其因欠刘兰萍901室的购房款，而刘淑兰又不肯将讼争房屋过户给吕玲玲，吕玲玲就和中介商量把本案所涉及的50万元定金和首付款退还给吕玲玲后，其才能向刘兰萍支付购房尾款。从该陈述中可以认定，吕玲玲在交易中除其支付的50万元定金外还存在首付款。虽然吕玲玲嗣后又做出如上辩解，但考虑到吕玲玲已存在多次购房的经验，对定金及首付款应有明显的认知，其上述辩解不能成立。结合本案查明的相关事实，可以认定该首付款即是以尤凌芳名义办理的490万元银行贷款。最后，如吕玲玲所述，其在2016年8月17日向刘淑兰支付50万元定金后未取得讼争房屋，而吕玲玲在此后并未向刘淑兰主张过权利，直至2018年9月13日刘淑兰、刘兰萍分别提起诉讼后吕玲玲才提出前述抗辩亦有违生活常理。综上所述，刘淑兰要求吕玲玲支付购房尾款80万元及违约金、律师费的请求可以成立，本院予以支持。违约金酌情以未付款金额为基数，按日万分之五自刘淑兰起诉之日起计至实际还款之日止，超过部分不予支持。尤凌芳并非《房屋买卖合同》相对方，刘淑兰要求其承担还款责任缺乏依据，本院不予支持。同上分析，吕玲玲提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、吕玲玲于本判决生效之日起十日内向刘淑兰支付购房款80万元及违约金（违约金以80万元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年9月13日起计算至实际支付之日止）； 二、吕玲玲于本判决生效之日起十日内向刘淑兰赔偿律师费3万元； 三、驳回刘淑兰的其他诉讼请求； 四、驳回吕玲玲的反诉请求。 本诉案件受理费25040元，刘淑兰负担12520元，吕玲玲负担12520元。反诉案件受理费10230元，由吕玲玲负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 吕云平 人民陪审员 叶茂林 人民陪审员 曾赣华 二〇一九年六月二十四日 书 记 员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。