广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤03执异1238号 案外人香铭玮，男，1979年3月19日出生，香港特别行政区居民。 委托诉讼代理人兰天，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 申请执行人江苏省建工集团有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路289号1201室，统一社会信用代码913200001347521875。 法定代表人陈迪安，董事长。 委托诉讼代理人吴上杰，广东时文律师事务所律师。 委托诉讼代理人陈樟宜，广东广信君达律师事务所律师。 被执行人深圳市国融房地产开发有限公司（原名为“港丰房地产开发（深圳）有限公司”），住所地深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码91440300708441100M。 法定代表人胡雯婷，执行董事。 被执行人深圳市名夏集团有限公司（原名为“深圳名厦商贸有限公司”），住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼，统一社会信用代码91440300279448928C。 法定代表人何哲，董事长。 本院在执行江苏省建工集团有限公司（以下简称“江苏建工集团”）与深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称“国融公司”）、深圳市名夏集团有限公司（以下简称“名夏集团”）一案过程中[执行案号为（2018）粤03执1182号]，查封了被执行人国融公司名下位于深圳市罗湖区深南东路××房产（以下简称“涉案房产”）。案外人香铭玮不服上述查封措施，向本院提出异议。本院依法受理，并另行组成合议庭进行审查。本案现已审查完毕。 案外人香铭玮提出异议称，一、案外人在涉案房产被查封之前已与国融公司签署合法有效的购房合同。二、案外人已经付清全部购房款。案外人分别于2013年2月15日、2013年3月20日、2013年4月21日支付购房款人民币100,000元、752,000元、682,648元，共计支付1,534,648元。2013年4月21日，国融公司向案外人出具了收款收据，确认已收到全部购房款。三、涉案房产被查封之前案外人已合法占有并使用，此后亦一直作为业主支付燃气费、水电费、垃圾费等费用。四、案外人已将涉案房产出租，依法行使业主对自由房产的收益权。五、异议人与国融公司签订的深圳市商品房买卖合同（预售）经深圳市规划和国土资源委员会公示,异议人已取得涉案房产产权的预告登记,足以对抗建筑工程款的优先受偿权。六、国融公司未在签订预售合同后30日内办理预售合同登记备案手续存在过错，案外人对此没有过错。综上，请求法院解除对涉案房产的查封措施并停止对涉案房产的强制执行。 案外人香铭玮提交了下列证据材料：深圳市房地产买卖合同（预售）及公证书、深圳市房地产认购书、深圳市房地产认购书补充协议、银行转账存根及回单、涉案房产收款收据、港丰大厦前期物业服务管理协议、房屋租赁合约、水电费、物业费收款收据等。 就案外人香铭玮的异议请求，申请执行人江苏建工集团提交的书面答辩意见如下：一、案外人香铭玮没有证据证明其在涉案房产被查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。案外人提交的置业确认单上无签署时间，房地产买卖合同（预售）附件载明的签署时间虽然是2013年5月17日，但公证处只确认其签名、印鉴真实，并未确认签署日期是否真实。二、案外人香铭玮没有证据证明其在涉案房产被查封之前已经实际占有涉案房产。案外人提交的深圳市房地产认购书载明的签署时间是2013年11月5日，证明其在涉案房产查封之后才确定认购。案外人提交的港丰大厦前期物业管理服务协议、收款收据、港丰大厦临时业主管理公约证明其于2013年11月5日才办理涉案房产入伙登记手续。案外人提交的管道燃气供用气合同、委托银行代收费合同书证明其于2013年11月5日开通管道燃气服务。案外人提交的委托银行收费协议书证明其于2013年11月5日向物业服务企业办理物业服务费等交款手续。案外人提交的部分电费通知单及发票证明其在2013年12月之前几乎没有使用过涉案房产电源。三、案外人香铭玮没有证据证明其已足额支付购房款。香铭玮提交的银行转账存根和回单显示，向开发商支付购房款的不是其本人也不是其公证代理人杨云好，而是郑荣辉。且银行转账存根和回单上没有房号，不能证明该款项为购房款。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。 本院查明，江苏建工集团与国融公司、名夏集团建设工程施工合同纠纷一案，广东省高级人民法院（2017）粤民终2467号民事判决书已经发生法律效力。根据上述判决，国融公司应于该判决生效之日起十日内向江苏建工集团支付工程欠款本金54,551,462元及至2015年7月1日的违约金24,839,649.71元，并以前述欠款本金为基数，按日万分之五的标准自2015年7月2日起计付违约金至该判决确定的前述支付期限内的实际支付之日；名夏集团对该判决上述判项中的欠款本金在4,877,720.16元的范围内承担连带清偿责任，对该判决上述判项中的违约金就4,877,720.16元在2015年9月4日至该判决上述判项确定的支付期限内的实际支付之日按日万分之五计算的数额范围内承担连带清偿责任。由于被执行人没有履行上述生效判决确定的内容，江苏建工集团向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2018）粤03执1182号。 在诉讼过程中，本院于2013年6月27日以（2013）深中法房初字第11号案号预查封了涉案房产；在执行过程中，2018年5月31日，本院以（2018）粤03执1182号案号继续预查封涉案房产。 2013年5月17日，案外人香铭玮与被执行人国融公司、名夏集团签订深圳市房地产买卖合同（预售），约定以1,534,648元购买涉案房产。案外人分别于2013年2月15日、2013年3月20日、2013年4月21日支付购房款100,000元、752,000元、682,648元，共计支付1,534,648元。2013年4月21日，国融公司向案外人出具了收款收据，确认已收到全部购房款。涉案房产于2013年5月13日交付案外人，案外人对其进行装修，并于2014年1月26日将其出租。 本院认为，本案的争议焦点在于案外人香铭玮对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权益。 根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，香铭玮于2013年5月17日与被执行人国融公司、名夏集团签订书面合同，约定以1,534,648元购买涉案房产，国融公司出具的付清款项收款收据证明香铭玮已于2013年4月21日支付完毕全部购房款。双方当事人签订的认购书和补充协议、被执行人国融公司开具的确认付清款项内容的收款收据、案外人关于购房款项的银行转账存根及回单以及其对涉案房产进行装修等证明案外人在人民法院查封之前已经购得并实际占有、使用涉案房产。另外，根据涉案房产的查封记录可知，涉案房产一直未办理初始登记且被多个法院不同案件（轮候）预查封，至今未能办理过户登记手续，案外人对此并不存在过错。 综上所述，案外人对涉案房产享有足以排除本次强制执行的权益，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对深圳市罗湖区××房产的执行。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇一九年六月二十五日 书记员 许 多