广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7549号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇侨兴花园侨兴路68号,统一社会信用代码91442000707879557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，1994年5月13日出生，汉族，住广东省廉江市，系原告员工。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。被告：杜香聪，男，1969年9月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：朱湘莲，系被告杜香聪的配偶。被告：朱湘莲，女，1969年7月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）与被告杜香聪、朱湘莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，本院依法适用小额诉讼程序，由审判员唐群独任审理。原告侨兴公司的委托诉讼代理人陈富辉、欧阳明，被告杜香聪的委托诉讼代理人暨被告朱湘莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付2016年10月1日至2018年12月31日拖欠的物业管理费4827.6元；2.判令两被告向原告支付滞纳金3717.25元[4827.6元×(27个月-40天)×1‰]。事实和理由：两被告入住原告从事物业管理的侨兴花园别墅A1栋后。双方于2014年3月5日签订了物业管理服务协议。其主要内容是:两被告的住房面积为223.5平方米，每平方米按每月0.8元支付物业管理费，逾期不交，按每日欠费总额的千分之一承担违约责任，向原告支付滞纳金。自2016年10月1日起至2018年12月31日止，两被告故意拖欠这段时间的物业管理费。经多次催讨仍不交纳。为维护原告合法权益，现向贵院起诉，并盼依法判如所请。原告侨兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、委托书、工作证明书、受委托人身份证;2.物业服务协议、收费专用收据、催交通知单、催收照片;3.中山市住建局批复、（2018）粤2071民初4598号民事判决书、（2016）粤20民终5008号民事判决书、（2016）粤20民终5010号民事判决书。被告杜香聪、朱湘莲辩称：一、被告2014年3月5日购买案涉小区房屋时与侨兴公司存在前期服务合同关系，但小区成立业主委员会与侨兴公司2015年7月26日签订《协议书》后，双方的前期物业合同关系已被该协议书建立的物业服务关系取代。业主委员会与侨兴公司签订的《协议书》约定物业服务试用期半年，即2015年8月1日起至2016年1月31日止，但侨兴公司在合同到期未续约的情况下，无理拒绝业主委员会三番几次要求其离场的要求，强买强卖占据小区收取物业管理费。根据最高人民法院司法解释的规定，在物业服务合同终止或解除后，物业公司经通知撤离后，拒绝撤离的，无权收取物业服务费用。二、即使依据侨兴公司引用与被告签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》，提供了物业服务，但依据该协议第一条：“双方的权利和义务”的约定，一、甲方的权利：1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维修、养护、管理。配合协助当地公安机关进行安全防范的保安工作。”侨兴公司对小区进行物业管理服务未尽职责履行合同义务，小区存在严重脏、乱、差及安全隐患等问题，管理服务存在重大瑕疵，侨兴公司的保安黄锦川、魏庆新甚至多次光天化日之下殴打被告，且伙同被告的原邻居非法拆除被告空调和防盗网，这些行为都充分证明侨兴公司非但没有履行合同义务，还给被告造成和大的人身安全和财产安全的伤害，故即使侨兴公司强行为小区提供了物业服务，也存在着不当及过错，这也是导致被告拒绝为其强行提供的服务支付对价的主要原因，侨兴公司应自担相应损失，侨兴公司向被告索取物业费，没有合同依据，也是违背公序良俗的社会道德准则，请求法院对侨兴公司主张的物业费和滞纳金不予支持，况且滞纳金约定显属过高，滞纳金的标准最多为中国人民银行同期同类贷款利率标准。三、《侨兴花园前期物业管理服务协议》第六条约定：“未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”侨兴公司从2016年底起把小区规划建设的被告住所旁边的网球场变成了生活垃圾堆放场，小区几千人的生活垃圾每天都露天堆放在这里，臭气熏天，特别是环卫部门上门清理垃圾的时候，给被告的生活带来很大不便，给被告身体带来危害健康的安全隐患。侨兴公司还将被告门口仅一条马路之隔的康乐中心游泳池围墙拆除，把原有的游泳池填满建筑垃圾，现在被告的家门口也变成了停车场的出入口，严重影响被告的生活，而且给小区球场活动业主也带来了很大的安全隐患，这些都是侨兴公司管理不当的违约责任，被告有权要求侨兴公司恢复游泳池围墙。综上所述，恳请法院作出公平公正的判决，维护被告的合法权益。被告杜香聪、朱湘莲为其辩解依法提交了如下证据：1.协议书；2.证明；3.侨兴业委会通知原告离场的通知书；4.住建局回复；5.侨兴小区建设规划图建筑物名称一览表；6.照片；7.原游泳池位置照片；8.处罚通知书；9.民事判决书；10.绿化现场图片。被告杜香聪、朱湘莲于2019年5月5日向本院提出反诉，因被告杜香聪、朱湘莲提出的反诉内容与本诉非同一法律关系，本院已另作出民事裁定书不予受理被告杜香聪、朱湘莲的反诉。被告可另寻其他合法途径主张权利。经审理查明：被告杜香聪、朱湘莲系中山市三乡镇侨兴花园别墅A1的业主，该物业于2014年2月19日办理由杜香聪、朱湘莲作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2014）易3100830，房产证号：02××90、02××91]，建筑面积223.5平方米。2014年3月5日，原告侨兴公司为甲方与被告杜香聪、朱湘莲为乙方签订一份《侨兴花园前期物业管理服务协议》，约定：乙方将中山市三乡镇侨兴花园别墅A1的物业，委托甲方提供物业管理服务，乙方每月10日之前交当月的管理费和上月水电费，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月0.4元/平方米，别墅0.8元/平方米，商铺1.2元/平方米；乙方在约定的期限内未交清费用时，应承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至交纳之日止，按每日欠费总额的1‰计算。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告依约对涉案物业进行管理服务并收取物业管理费。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。2018年12月10日，原告侨兴公司通过现场张贴及拍照的方式向被告杜香聪、朱湘莲发出《欠费催缴通知单》，要求被告缴清所欠的从2016年10月份至2018年12月份，共27个月物业管理费4827.6元（178.8×27个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。原告侨兴公司主张被告杜香聪、朱湘莲尚欠2016年10月1日至2018年12月31日期间物业费4827.6元及滞纳金3717.25元[4827.6元×（27个月-40天）×1‰]，原告侨兴公司经多次追讨未果，于2019年3月21日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查明，2019年6月13日，本院工作人员在未通知原、被告的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对被告反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了了解并现场拍照。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《侨兴花园前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告主张争议期间，侨兴花园物业服务由原告提供，被告对此无异议，本院予以确认。原告提供了涉案小区的物业服务，被告作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向原告支付对应的物业服务费。本案争议的主要焦点为：原告是否履行了前期物业管理服务协议，被告是否有权拒付物业管理费及滞纳金？对此，原告主张其物业服务确实存在可以改进的地方，经过近年来的改进，小区的物业管理有了好转，并不存在原告所称的严重失职；被告认为原告侨兴公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，并提交了小区现状的照片予以佐证。对此，本院就被告所反映的问题，于2019年6月13日上午未通知原、被告情况下，对涉案小区的卫生、交通通道状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：涉案小区公共区域设有垃圾箱，亦有保洁人员工作，垃圾箱未有垃圾严重堆积的情况，但部分区域存在业主乱扔垃圾的情况，部分绿化带（如多层住宅区与别墅区之间的绿化带）存在杂草丛生、垃圾未清理的问题；小区主要通行路段畅通，大部分车辆能够按照停车线停放，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，车上未见禁止提示；未见到小区公共场所存在放养犬只的情况；存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建的问题；勘查期间，亦有保安人员进行巡逻。本院认为，从现场勘查的情况来看，原告履行了保安、保洁等主要的物业服务，相对于被告提交的2016年期间的照片所显示的情形，有较大改进。但部分项目如卫生服务、车辆停放管理导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，虽然上述瑕疵部分原因是小区个别业主缺乏公共道德意识所致，但原告作为物业服务机构，亦应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如合理规划垃圾收纳区域，加强绿化带清洁工作，规划增加停车区域，给违规停放车辆张贴温馨提示等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，不乱扔垃圾，不乱停乱放车辆。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。综上，本院认为，被告关于物业服务公司的管理服务存在重大瑕疵为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予支持。关于物业服务费的计算标准，涉案物业的建筑面积为223.5平方米，根据前期物业管理服务协议之约定，物业服务费按建筑面积0.8元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业服务费为178.8元，被告对于物业费收费标准予以确认，故被告应向原告支付2016年10月1日至2018年12月31日共27个月的物业服务费4827.6元（178.8元/月×27个月）。关于滞纳金，根据《前期物业管理服务协议》第六条第三项的约定：“乙方在约定的期限内未交清费用时，应承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至交纳之日止，按每日欠费总额的1‰计算。”被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，其应向原告支付拖欠物业管理费的滞纳金。原告主张按每日1‰计算滞纳金，被告对此不予确认的情况下，原告又未举证证明约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，显然过高，本院根据被告的抗辩意见及结合本案具体情况，将滞纳金调整为中国人民银行同期同类贷款利率。故本院核定滞纳金计算方式为：以每月178.8元为基数，从应缴之日即当月10日起，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杜香聪、朱湘莲于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2016年10月1日至2018年12月31日期间物业费4827.6元及滞纳金（滞纳金计算方式：以每月178.8元为基数，从应缴之日即当月10日起，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计至清偿之日止）；二、驳回原告中山市侨兴物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告杜香聪、朱湘莲负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员 唐 群二〇一九年六月二十日书记员 洪艺华冯莹