吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0502民初1088号 原告（申请执行人）：陆新春，女，1972年10月3日出生，汉族，住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：靳长军，吉林享和律师事务所律师。代理权限：一般代理，代为参加诉讼，代收法律文书。 被告（案外人）：毛微，女，1993年6月22日出生，汉族，住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：徐敬平，女，1967年5月27日出生，汉族，住通化市东昌区。 代理权限：代为参加庭审、进行辩论，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、签定调解协议，签收法律文书等一切事项。 委托诉讼代理人：管尚磊，通化市法律援助中心律师。代理权限：一般代理。 第三人：陈贺忠，男，1968年6月28日出生，汉族，住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：薛爱民，通化市法律工作者协会法律工作者。 代理权限：一般代理。 原告陆新春与被告毛微、第三人陈贺忠申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆新春及其委托诉讼代理人靳长军、被告毛微及其委托诉讼代理人徐敬平、管尚磊、第三人陈贺忠及其委托诉讼代理人薛爱民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陆新春向本院提出的诉讼请求：准许通化市东昌区人民法院（2017）吉0502执1517号执行裁定对位于通化市山水佳苑2号楼产籍号XXXXX，建筑面积69.21平方米的车库继续执行。事实和理由：被告毛微对执行标的提出执行异议，东昌区法院以（2019）吉0502执异9号执行裁定中止执行标的执行。因被告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，（2019）吉0502执异9号执行裁定认定事实错误适用法律错误裁定结果错误，故原告提起诉讼请求判决准许对执行标的继续执行。 毛微辩称：本案被查封的房屋应属于毛微所有，东昌区法院作出的（2019）吉0502执异9号执行裁定正确无误。涉案房屋自被史美英以拍卖形式购买后，始终登记在开得房地产公司名下，相应转让行为也应由开得公司完成，陈贺忠以自身转让房屋的买卖行为，不应视为当然有效的民事行为，陆新春基于陈贺忠转让所产生的占有，也不应视为合法占有。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，毛微符合提出执行异议的条件，原告诉求于法无据应予驳回。 陈贺忠述称：同意原告的诉讼请求和事实理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据事实本院认定如下：一、被告提供商品房买卖合同一份，原告和第三人均提出异议，本院针对商品房买卖合同是否成立认定如下：从商品房买卖合同的内容上看，合同日期是2014年12月5日、买卖的房屋是本案争议的标的车库、买卖价款是242235元，但未约定交付购房款的方式和期限，也未约定交付房屋的时间和期限，合同上除盖有通化开得房地产开发有限公司（以下简称开得公司）的大小印章与毛微的个人签名之外，无其他任何人签字或印章。毛微的证人李光华证言称，我不是开得公司的工作人员，我是史美英和徐胜（史美英时任丈夫）聘任的工作人员，是徐胜提供给我陈贺忠的证明，内容大概是同意陈贺忠欠毛微的帐从徐胜、史美英那转，是徐胜提供给我的合同书和开得公司的公章让我给毛微开合同，也是徐胜让我在合同上写的这户房屋，买卖价格是我和徐胜确定的。毛微在本案庭审时陈述，陈贺忠让我去签合同，具体哪户房屋没确定。再从原告提供的开得公司的企业信用公示信息上看，开得房地产公司于2012年8月17日已被吊销企业营业执照。（一）企业被吊销营业执照后，企业从事经营活动的行为已被法律所禁止，开得公司已丧失了销售商品房的法律资格，在开得公司与任何主体之间依法都不存在授权委托销售商品房的委托代理关系。再则，在商品房买卖合同的形成过程中也没有体现开得公司销售该房屋的意思表示。据此在毛微与开得公司之间商品房买卖合同不能成立；（二）虽然陈贺忠与毛微之间成立了以物抵债的意向，但双方没有确定以物抵债的具体标的房屋，虽然李光华以陈贺忠出具的证明为依据给毛微出具了商品房买卖合同，但合同的标的房屋与房屋的买卖价格都不是依据陈贺忠的真实意思所确定，并且陈贺忠对该合同不认可不追认。据此在陈贺忠与毛微之间房屋买卖合同不能成立；（三）在商品房买卖合同内容中，没有体现史美英和徐胜以及李光华对合同的订立作出意思表示，被告毛微除提供李光华证言外，没有提供充分有效的证据证明史美英与徐胜委托李光华订立房屋买卖合同的委托代理关系。据此在史美英和徐胜与毛微之间房屋买卖合同不能成立。二、本院针对被告毛微是否合法占有本案标的房屋的事实认定如下：（一）陈贺忠在本案庭审时陈述，我没有将本案房屋交给毛微，我交给了陆新春。毛微在本案庭审时陈述，我签完合同后，没有通过陈贺忠我去挂个锁头就走了。根据毛微所述，私自挂个锁头就走了，这种情形不具有客观性和真实性，如果情况真为如此，毛微对该房屋也不能成立控制占有事实。（二）基于陈贺忠自2012年以来在参与实现资产债权过程中，现实占有了开得公司折现房屋中的本案标的房屋，陈贺忠对房屋的持续占有，以及向陆新春的转移占有，及其二者间对房屋的占有连续，已经客观的否定了毛微对房屋领受占有，因本案被告毛微的委托诉讼代理人徐敬平侵占本案争议房屋，通化市中级人民法院作出的（2019）吉05民终132号民事判决，进一步证明毛微和案外人徐敬平实施强制手段对陆新春现实占有的本案标的房屋进行了侵夺占有，据此本案被告毛微没有合法占有本案标的房屋。（三）毛微依据物业费收据主张办理了房屋入住，物业费是物业服务企业为业主提供服务所收取的服务费，没有领受占有房屋不能成为物业业主，被告主张以物业费收据为依据已办理了房屋入住的事实于法无据，本院不予支持。本院针对被告毛薇提供的其它证据予以认定如下：（一）被告提供的购房款收据，由于收据上所载的购房款，开得公司没有收取，史美英和徐胜没有收取、陈贺忠与毛微以物抵债的合同没有最终履行，据此该购房款收据本院不予采纳；（二）被告提供的不动产登记预审单、房产分户图、土地分割转让证、房屋面积测绘成果报告、宗地图，这几份相关本案标的房屋的产籍资料，即不是被告毛微的物权凭证、也不是毛微的债权凭证，其不能构成排除本院对本案标的房屋强制执行的关联证据，这几份产籍资料本院不予采纳。三、第三人陈贺忠提供的证据1、执行异议听证笔录；2、拍卖成交确认书；3、合作协议；4、折现房屋明细；5、600万元合作款收据；6、吉林省高级法院（2004）吉民一终字第181号判决书；7、房屋抵转证明；8、9、通化市中级法院（2019）吉05民终132号案开庭笔录和132号判决书。原告和被告对该证据均无异议，本院予以采信。本院针对上述证据认定事实如下：（一）案外人史美英于2012年9月17日通过竟价拍卖取得华融资产公司受让其对开得房地产公司资产债权，截止于2012年12月20日本息合计23384084.25元，竟拍价格1420万元；（二）陈贺忠与史美英于2012年9月26日签定《合作协议》，约定陈贺忠向史美英出资600万元共同实现资产债权，由此陈贺忠成为该资产债权共有人；（三）陈贺忠与史美英在实现资产债权过程中，陈贺忠现实占有了开得公司的部分折现房屋包括本院查封的本案标的房屋；（四）由于毛微对陈贺忠享有到期债权，毛微于2014年3月9日向陈贺忠催要所欠借款，因陈贺忠无力还钱当场给毛微出具了一份房屋抵转证明，买房款为322500元，据此双方达成了以物抵债的意向。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（以下简称《规定》）。根据本院认定的事实已确定：被告毛微与第三人陈贺忠之间没有成立房屋买卖合同，不符合《规定》第（一）项条件；被告毛微没有合法占有执行标的，即没有领受占有执行标的房屋，不符合《规定》第（二）项条件；被告毛微与第三人陈贺忠之间以物抵债因陈贺忠没有实际履行，视为毛微没有支付购房价款，不符合《规定》第（三）项条件。《规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。该物权期待权是指现实付款买受人的权利情形，而不包括以物抵债受让人的权利情形，其隐含的理念是，买卖协议物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。据此本案被告毛微不具备上述《规定》第二十八条第（一）、（二）、（三）项必须具备的保护条件，从根本上不属于《规定》第二十八条物权期待权的保护范围。故被告毛微就本院查封执行的位于通化市山水佳苑2号楼产籍号XXXXX，建筑面积69.21平方米的车库，不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求本院予以支持。 综上所述，本案被告毛微就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告陆新春提出准许对执行标的继续执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决如下： 准许本院（2017）吉0502执1517号民事裁定对位于通化市山水佳苑2号楼产籍号XXXXX，建筑面积69.21平方米的车库继续执行。 案件受理费4300.00元由被告毛微负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 本院（2019）吉0502执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  费 跃 人民陪审员  徐丽君 人民陪审员  潘红霞 二〇一九年六月十九日 书 记 员  张力宸