江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0581民初12957号 原告：朱鹏，男，1968年12月10日生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：陈伟，江苏汇展律师事务所律师。 原告：苏州格林堡门窗科技有限公司，住所地江苏省常熟市谢桥毛桥村1幢，统一社会信用代码91320581MA1QF1DQ2F。 法定代表人：朱鹏，总经理。 委托诉讼代理人：陈伟，江苏汇展律师事务所律师。 被告：常熟市信诚彩色印刷有限公司，住所地江苏省常熟市虞山镇毛桥村，统一社会信用代码91320581727253164W。 法定代表人：陈国华，总经理。 委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。 原告朱鹏、苏州格林堡门窗科技有限公司（以下简称“格林堡公司”）与被告常熟市信诚彩色印刷有限公司（以下简称“信诚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱鹏及其与格林堡公司的共同委托诉讼代理人陈伟、被告信诚公司的委托诉讼代理人俞健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱鹏、格林堡公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告双倍返还定金100万元；3、判令被告赔偿中介费用1万元，围墙建造费用75108元，财物损失13123元，房屋差价损失300万元（暂计，实际以评估价格为准）；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告赔偿中介费用1万元，围墙建造费用75108元，财物损失13123元，房屋差价损失645000元。事实和理由：2017年7月8日，原告朱鹏在设立格林堡公司过程中与被告信诚公司签订《房屋买卖居间合同》购买被告位于常熟谢桥毛桥村1幢厂房土地及房屋，合同签订当日原告依约向被告支付定金50万元。2017年10月19日原告为进一步敦促被告履行义务签订《补充协议》。《补充协议》签订后原告花费75108元用于建造围墙。2017年12月4日因被告拒不履行合同原告诉至常熟市人民法院（案号：2017苏0581民初13198号），2018年9月29日常熟市人民法院作出判决认定原被告双方买卖合同合法有效，但涉案房屋因被告与他人存在经济纠纷已被查封，导致履行障碍无法过户。鉴于因被告原因导致本案中原被告之间的房屋买卖合同目的无法实现，被告人的行为已经构成根本违约，现原告为维护自己的合法权益提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告信诚公司辩称，本案中原告在购买被告厂房时，知晓房屋存在抵押贷款以及被法院查封的相关情况导致合同无法履行，现由于上述原因致使房屋无法过户，原告方也应当承担一定过错责任。原告要求双倍返还定金100万元及房屋差价645000元缺乏法律依据，被告收取的定金50万元同意退还，评估机构已经确定了房屋差价损失，该差价损失足以弥补原告的相关损失。原告同时要求主张双倍返还定金无异于加重了被告的责任。围墙建造费用是原告方个人支付给案外人的，在围墙翻造完毕后，被告方以82000元总价支付给了包工头朱国强，如果原告存在重复支付的问题应当向朱国强主张，而非被告。同意解除居间合同。 原告朱鹏、格林堡公司围绕诉讼请求提交了如下证据： 1.（2017）苏0581民初13198号民事判决书，以证明原被告之间房屋买卖合同无法履行的原因是被告的房产存在其他经济纠纷被查封，导致无法过户；双方签订的补充协议中明确围墙款由原告垫付。 2.收条和票据，以证明原告在围墙建造过程中向朱国强支付了79108元。 3.钢材销售合同复印件，以证明原告在房屋买卖居间合同履行过程中将部分货物堆放在被告处，后由被告处理，造成损失13123元。 4.审理中原告另申请对涉案房屋市场价值及围墙建造费用进行估价，2018年11月26日，苏州科大房地产估价咨询有限公司出具估价报告，结果为涉案房屋在估值时点的市场价值为10225000元，其中围墙部分的估价值为74700元。 5.李爱红转账1万元给程秀芳的银行转账记录，以证明原告支付中介费用1万元。 被告信诚公司对证据1、2、4的真实性无异议，同时认为涉案房屋系因第三人诉讼被告过程中查封导致无法过户，并非被告单方责任，原告向朱国强重复支付围墙建造费用应直接向案外人主张；对证据3不予认可，因其为复印件故对真实性无法确认，原告认为被告擅自处理上述财物未提供相应证据证明。对证据5，认为李爱红与程秀芳之间的1万元转账即便属实，也不能证明原告是向中介机构交付中介费。 被告信诚公司围绕抗辩主张提供了如下证据：结账单、转账凭证及朱国强的居民身份证复印件，以证明被告为打造围墙花费82000元。原告朱鹏、格林堡公司对此证据认为双方所说的朱国强是同一人，补充协议中已表明围墙款由原告支付，被告明知此一约定仍重复付款，损失由其自身承担。 审理中本院调取了（2017）苏0581民初13198号一案的卷宗材料，双方当事人对真实性均无异议。 上述证据经庭审审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告格林堡公司于2017年9月4日设立，法定代表人是原告朱鹏。原告朱鹏与被告信诚公司及居间方常熟市瑞丰房产信息咨询服务部于2017年7月8日签订房屋买卖居间合同，双方约定被告将坐落于常熟市虞山镇谢桥毛桥村1幢的厂房（土地使用权证号为常国用2014第××号，房产证号为熟房权证虞山字第××号）以958万元的价格出售给原告朱鹏，原告朱鹏于合同签订当日支付定金50万元，余款以银行组合贷款支付450万元、过户当日支付438万元、交房当日支付尾款20万元，合同中另约定2017年8月30日办理房屋权属登记手续、2017年9月30日腾房交钥匙。合同签订当日原告以银行转账方式将定金50万元汇付被告。其后原告朱鹏与被告信诚公司于2017年10月19日签订补充协议，约定被告自行筹资还清毛桥村1幢厂房的抵押贷款，原告朱鹏承担不超过9万元的筹资财务费用，于被告还清贷款、撤销抵押当日给付被告，购房款中的首付款428万元于过户完毕、原告取得不动产证当日支付，尾款20万元于围墙砌好、水电交接完毕及中介费用付清后支付。根据原告朱鹏取得的贷款授信，460万元须于贷款办妥后交付被告，该贷款手续需要原告朱鹏以其购得的房产办理抵押手续。2017年10月25日双方又在补充协议中增加了第四款，约定围墙建造费用59000元由原告朱鹏垫付，该款计入购房订金中，围墙加固的其余费用由原告朱鹏自行承担。在此期间，双方另共同提交申请，言明被告将常熟市虞山镇谢桥毛桥村1幢的厂房（土地使用权证号为常国用2014第××号，房产证号为熟房权证虞山字第××号，以下简称涉案房产）出售给原告格林堡公司。后双方未能办结合同约定的其他事项，原告于2017年12月4日诉讼来院。 该案审理中还查明：被告于2016年5月26日就涉案厂房、土地在开发区支行分别办理了最高额抵押合同，被担保的主债权本金最高限额分别为800万元（厂房）、105万元（土地），被担保主债权发生的期限均自2016年5月26日至2024年5月25日，并分别办理了抵押登记，其后被告于2016年5月30日取得抵押担保项下的贷款455万元，贷款期限自2016年5月30日至2019年5月24日。被告至今未归还该笔贷款。 2017年11月8日，第三人钱建新、王海英以被告拖欠借款为由诉讼来院，并申请了财产保全，本院于2017年11月13日以（2017）苏0581民初12409号民事裁定书办理了常熟市虞山镇谢桥毛桥村1幢的厂房的查封手续，该案经审理，于2017年12月12日达成调解协议，约定被告于2018年3月12日前归还钱建新、王海英借款100万元，两人收到100万元后，向法院申请解除诉讼保全措施，陈国华个人对此承担连带担保责任。被告及担保人陈国华至今未归还上述借款，钱建新、王海英也未向法院申请解除对常熟市虞山镇谢桥毛桥村1幢的厂房的查封手续。 本院于2018年9月29日作出（2017）苏0581民初13198号民事判决书，驳回朱鹏、格林堡公司的全部诉讼请求，驳回信诚公司的全部反诉请求。被告信诚公司不服一审判决，提起上诉，苏州市中级人民法院于2019年3月7日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。 另查明：2017年10月至11月间，在建造围墙期间，原告朱鹏陆续支付朱国强79108元。2017年12月7日，朱国强出具结账单载明朱国强所建围墙总造价为82000元，该款由被告信诚公司法定代表人陈国华于同日支付给朱国强。涉案房产的抵押、查封至今未解除。审查中涉案房产经评估，市场价值为10225000元，其中围墙建造费用74700元。审理过程中双方当事人均同意围墙建造费用计算为74700元。 本院认为，信诚公司、朱鹏、常熟市瑞丰房产信息咨询服务部签订的《房屋买卖居间合同》及信诚公司法定代表人陈国华代表信诚公司与朱鹏签订的《补充协议》均系签约当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，当事人均应依约履行各自的合同义务。被告至今未履行补充协议约定的撤销抵押担保义务，且涉案房产因其他案件被查封，而被告未能积极作为消除履行障碍，应视为以自己的行为表明不履行主要债务。现原告主张解除合同，被告亦表示同意，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行，根据履行情况和合同性质，原告要求被告双倍返还定金，符合法律规定，本院予以支持，原告要求被告支持中介费用10000元、财产损失13132元，但未提供相应证据证明，本院不予支持，原告在合同履行期间出资建造围墙，按《补充协议》约定，相应费用由原告承担，双方至今未就此事项达成变更协议，则被告所称向朱国强支付建造费用不符合双方约定，现双方解除合同，则被告应向原告支持相应建造费用。根据估价报告，涉案房产的市场价值已超过双方约定的交易价格，原告主张超出部分系其损失，被告应予赔偿，鉴于原告已主张双倍返还定金，则被告在赔偿时须扣除50万元。 综上所述，原告朱鹏、格林堡公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下： 一、解除原告朱鹏与被告常熟市信诚彩色印刷有限公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。 二、被告常熟市信诚彩色印刷有限公司双倍返还原告朱鹏、苏州格林堡门窗科技有限公司定金100万元、给付围墙建造费74700元、赔偿损失70300元，合计给付1145000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采取转账方式支付，请汇入原告朱鹏、苏州格林堡门窗科技有限公司指定账号，或汇至常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××67）。 三、驳回原告朱鹏、苏州格林堡门窗科技有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费89737元，诉讼保全费5000元，评估费55850元，合计150587元，由原告朱鹏、苏州格林堡门窗科技有限公司负担4738元，被告常熟市信诚彩色印刷有限公司负担145849元。原告预交案件受理费中的剩余部分84999元由本院退回；被告应负担案件受理费84999元在本判决生效之日起十日内向本院交纳，被告应负担诉讼保全费5000元、评估费55850元在本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××67）。 审 判 长  徐晓东 人民陪审员  张建康 人民陪审员  张国珍 二〇一九年六月二十日 书 记 员  李 阳