山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)鲁1302民初7393号 原告：戴某某，女，汉族,1977年11月5日生,住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：杜平生，山东上和律师事务所律师。 被告：临沂某某有限公司,住所地:临沂市兰山区。 法定代表人：任某某,总经理。 原告戴某某与被告临沂某某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴某某委托诉讼代理人杜平生到庭参加了诉讼，被告临沂某某有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付给原告逾期交房违约金35225.48元(自2015年10月31日起至实际交房之日2016年9月8日止)；2、判令被告支付给原告逾期办证违约金5210.87元；3、判令被告退还原告多缴纳的购房款25064元及利息。(1、2、3.项合计65500.35元)4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月29日，原、被告双方签订了商品房预售合同,约定原告购买被告开发的位于临沂市兰山区,建筑面积134.72平方米,单价7735.85元/平方米,总房款1042174元;合同第八条交付期限约定:交房时间为2015年10月30日前;合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,每日按已交总房款的万分之壹承担违约金;第十五条关于产权登记的约定:被告应当于商品房交付后365个工作日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后,原告于2015年7月29日支付首付款322174元,2015年11月15日办理完银行按揭贷款720000元,合计共缴纳房款1042174元。然而被告于2016年9月8日才交房,共计逾期338天,被告应按照约定支付原告逾期交房违约金35225.48元(每日违约金为104.2174元)。另外,该商品房至今未通过综合验收,被告未能在交房后365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,已构成违约,应按照约定支付原告逾期办证违约金5210.87元。再者,原告多缴纳的购房款25064元,被告至今未退还。为此,原告依法提起诉讼,请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告临沂某某有限公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对其提交的证据，因被告未到庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月29日，原、被告双方签订了商品房预售合同（合同编号：YS469031），约定原告向被告购买位于临沂市兰山区,建筑面积134.72平方米,单价7735.85元/平方米,总房款1042174元，该合同于2015年10月19日在临沂市房产和住房保障局登记备案。合同约定：“第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差处理。当事人选择按套计价的,不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理:1、双方自行约定:(1)合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准,房屋总价将按多退少补原则据实结算。……第八条交付期限出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格；……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金,合同继续履行;(2)逾期90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。(3)如果买受人有逾期付款行为的,逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。……第十五条关于产权登记的约定被告应当于商品房交付后365个工作日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后,原告于2015年7月29日支付首付款322174元,2015年10月22日办理完银行按揭贷款720000元,合计共缴纳房款1042174元。2015年11月12日，原告交纳房屋维修基金14463元。2016年4月29日，被告为原告开具该房屋《销售不动产统一发票》，付款方为戴莉萍，房款金额为1017110元。2016年9月8日，原告与前期物业公司山东澜泊湾物业管理有限公司签订《装饰装修管理协议》并交纳物业费。原告陈述被告交付房屋时间为2016年9月8日。原告主张逾期交房违约金从2015年10月31日开始至2016年9月7日,共338天,按照交付总房价1042174元每日万分之一即每天104.2174元计算；逾期办证违约金为原告已付房款的0.5%；返还购房款利息从2016年4月30日起,按照年息6%计算至实际交付之日。 对于被告是否应当向原告支付逾期交房违约金的诉求，本院认为，原告戴某某与被告临沂某某有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》第八条的约定，被告应当在2015年12月30日前将涉案房屋验收合格后交付买受人使用。现原告主张其已通过现金、银行贷款等方式付清全部购房款，但是被告未在规定期限之前交房，故原告应当承担逾期交房的违约责任，对于原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉求本院予以支持。原告陈述被告交房时间为2016年9月8日，并提交证据予以支持，被告未到庭，亦未提交相应证据予以推翻，本院予以认定。自2015年10月31日至2016年9月7日共计338天。违约金具体计算方法为：每日按合同约定的已付购房款的1042174元万分之壹即104.21元计算，乘以违约天数即338天，共计35223元。 关于被告是否应当对原告诉称的逾期办理房屋权属证书承担违约责任的问题，原告主张由于被告至今未通过综合验收导致原告不能办理房产证，因此要求被告承担逾期办证的违约责任。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原、被告在合同中约定“被告应当于商品房交付后365个工作日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”现原告要求被告承担逾期办理房屋权属证书违约责任的诉求符合合同约定，本院应予支持。 对于原告要求被告偿还房屋差价的诉讼，本院认为，原告已经缴纳房款1042174元，根据合同约定，“合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理:1、双方自行约定:(1)合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准,房屋总价将按多退少补原则据实结算”，虽然原告提交了销售不动产统一发票，但是由于该房屋尚未办理产权证书，无法确定房产登记面积，因此，本院暂不予处理。原告可待取得房屋产权证书后另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告临沂某某有限公司于本判决生效后十日内支付给原告戴某某逾期交房的违约金35223元； 二、被告临沂某某有限公司于本判决生效后十日内支付给原告戴某某逾期办理房屋权属证书违约金5210.87元； 三、驳回原告戴某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费719元，由原告戴某某负担275元，由被告临沂某某有限公司负担444元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张水红 二〇一九年六月十九日 书记员  张卓然