内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民事判决书（2019）内0302民初1768号原告(执行案外人)：李三，男，汉族，1953年3月12日生，公民身份证号码×××，乌海市文化局退休职工，住乌海市。委托诉讼代理人：段士军，内蒙古天晟律师事务所律师。被告(申请执行人)：穆德力，女，汉族，1966年9月11日生，公民身份证号码×××，无业，住乌海市。委托诉讼代理人：闫保国，乌海市海勃湾区海北法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：内蒙古天佑置业有限责任公司。法定代表人：张丽琼，董事长。住所地：乌海市。委托诉讼代理人：王娟，内蒙古天晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：武红梅，女，汉族，1970年9月14日生，公民身份号码×××，该公司职工，住乌海市。原告李三与被告穆德力、第三人内蒙古天佑置业有限责任公司（以下简称为“天佑置业”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李三及其委托诉讼代理人段士军、被告穆德力及其委托诉讼代理人闫保国、第三人天佑置业的委托诉讼代理人王娟、武红梅到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告李三向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令不得对位于乌海市海勃湾区陶然印象小区2号楼2单元301室强制执行，并解除对该房屋的查封等执行措施；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告李三系乌海市文化局职工，于2005年6月6日取得千里山东街北三街坊群艺馆1号住宅平房的产权。2016年第三人“天佑置业”将包含原告住房在内的平房拆迁建设陶然印象住宅小区，双方于2017年6月10日签订《拆迁补偿协议》一份，协议约定原告将属于自己的平房交由第三人拆除，第三人为原告李三回迁陶然印象小区2号楼2单元301室，面积87平方米；公寓一套，面积55平方米，位置待定，超出或不足面积按伍仟元长退短补。因陶然印象小区2号楼、8号楼至今尚未建设完工，所以双方未进行网签备案。被告穆德力与第三人民间借贷纠纷一案，乌海市海勃湾区人民法院作出（2017）内0302民初1518号民事判决书，执行过程中法院于2017年10月13日查封了位于乌海市海勃湾区陶然印象小区2号楼2单元301号房屋。原告得知后即刻向法院提出执行异议申请，法院于2019年4月2日作出（2019）内0302执异33号《执行裁定书》，驳回原告执行异议申请。原告是第三人的回迁户，双方在法院查封该房之前已经签订了书面的、合法有效的拆迁补偿协议，以置换方式取得房屋，由于该房尚未交工而未办理网签备案手续，原告在乌海市三区均无住房，该房是原告唯一住房。原告存在足以排除执行的实体权利，完全可以阻却对位于乌海市海勃湾区陶然印象小区2号楼2单元301号房屋的执行。综上，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，请求人民法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告穆德力辩称，请法庭驳回原告的诉讼请求。理由如下：该房屋并不因为没有交工而不能办理网签手续，被告与第三人“天佑置业”民间借贷一案法律文书生效并且申请海勃湾区法院执行，海勃湾区法院于2019年将房屋已确权给被告，依据是（2017）内0302执1780号之二执行裁定书，并且与第三人签订了买卖合同，在房管部门办理了网签手续，该案涉房屋已明确在被告名下。据此，请法庭驳回原告诉讼请求。第三人“天佑置业”述称：同意原告的诉讼请求，也认可原告陈述的事实理由。原告与第三人签订了拆迁补偿协议，因房屋尚未施工完毕，不符合交付条件，因此双方没能办理网签备案手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李三系文化局退休职工，2005年6月6日享受房改有关优惠政策购买了位于千里山东街北三街坊群艺馆1号住宅平房。2017年6月10日第三人与原告签订拆迁补偿协议，协议约定：“一、乙方（本案原告）同意将位于千里山东街北三街坊群艺馆1号住宅平房壹套交由甲方（本案第三人）拆除。二、补偿形式为产权调换。甲方为乙方调换陶然印象住宅小区2#-2-301，调换面积为87平米；公寓壹套，面积为55平米，位置待定，超出或不足面积按伍仟元整（5000元）长退短补。三、……”。因陶然印象小区2#、8#楼至今尚未建设完工，房屋不具备交付条件，双方未进行网签备案。被告穆德力诉第三人“天佑置业”民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理，2017年8月23日作出（2017）内0302民初1518号民事判决书，在执行过程中本院于2017年10月13日查封了第三人名下位于乌海市海勃湾区陶然印象小区2号楼2单元301号房屋一处。2019年3月4日本院作出（2017）内0302执1780号之二执行裁定书，裁定：“一、将被执行人（本案第三人）天佑置业所有位于乌海市海勃湾区陶然印象小区2号楼2单元301住宅以第二次流拍379280元交付申请执行人（本案被告）穆德力抵偿其欠款379280元。乌海市海勃湾区陶然印象小区2号楼2单元301室住宅所有权自本裁定送达申请执行人穆德力时起转移。二、申请人穆德力可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续（本项仅适用于需办理过户手续的财产）”。被告穆德力与第三人于2019年4月3日签订了商品房买卖合同，并于2019年4月29日在乌海市房屋产权交易中心网签备案。案外人（本案原告）李三于2019年3月27日对（2017）内0302执1780号之二执行乌海市海勃湾区陶然印象小区2号楼2单元301室房屋提出书面异议，本院于2019年4月2日作出（2019）内0302执异33号执行裁定书，裁定驳回案外人李三的异议。原告不服，致以诉讼。以上事实有原告举证的1、（2019）内0302执异33号、（2017）内0302执1780号之二乌海市海勃湾区人民法院执行裁定书各一份；2、乌海市文化局关于李三同志购买文化居住房享受房改优惠政策的请示、售房测算明细表、购房交款票据、房屋平面图、乌海市文化局给乌海市国土资源测绘院的函、交款明细；3、拆迁补偿协议；4、房屋查询证明。有被告举证的1、（2017）内0302民初1518号民事判决书、（2017）内0302执1780号之二乌海市海勃湾区人民法院执行裁定书各一份；2、商品房买卖合同；3、商品房买卖合同备案查询证明。有第三人举证的1、拆迁补偿协议；2、乌海市文化局关于李三同志购买文化居住房享受房改优惠政策的请示、售房测算明细表、购房交款票据、房屋平面图、乌海市文化局给乌海市国土资源测绘院的函、交款明细；3、图片两张。还有当事人当庭陈述予以佐证，上述证据已经当庭质证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同当事人应当严格按照约定诚信、善意履行。原告与第三人签订的拆迁补偿协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应予保护。纵观全案，2017年6月10日，原告原居住的平房被第三人拆迁，以产权调换方式给原告补偿陶然印象住宅小区2#-2-301，因房屋尚未施工完毕，不符合交付条件，因此双方没能办理网签备案手续，所置换的房屋还在第三人名下,原告不存在过错。2017年8月23日被告穆德力与第三人因民间借贷纠纷一案，在执行过程中本院于2017年10月13日查封了第三人名下位于乌海市海勃湾区陶然印象小区2号楼2单元301号房屋一处。2019年3月4日本院作出裁定：“一、将被执行人（本案第三人）天佑置业所有位于乌海市海勃湾区陶然印象小区2号楼2单元301住宅以第二次流拍379280元交付申请执行人（本案被告）穆德力抵偿其欠款379280元。乌海市海勃湾区陶然印象小区2号楼2单元301室住宅所有权自本裁定送达申请执行人穆德力时起转移。二、申请人穆德力可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续（本项仅适用于需办理过户手续的财产）”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中拆迁补偿安置房属“以房易房”的情形，可视为已支付的价款为全额支付，在查封之前已订立书面合同（拆迁补偿协议），原告所拆迁房屋为唯一住宅，综上，原告李三提出的执行异议符合法律规定，本院予以支持。被告与第三人虽然签订了商品房买卖合同，但实际上没有真正的商品房买卖关系，合同虚假，流于形式,被告与第三人是民间借贷关系。退一步讲，如果是拆迁人（本案第三人）将该补偿安置房另行出卖给他人，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人请求优先取得补偿安置房的，法院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”、第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果是拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房的，法院应予支持”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，判决如下：不得执行第三人名下位于乌海市海勃湾区陶然印象小区2号楼2单元301号房屋。案件受理费4450元，由被告承担（原告已预交，由被告在判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限为两年）在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长 白玉仙人民陪审员 杨绥生人民陪审员 李 芳 二0一九年六月二十日书 记 员 张旭栋