上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初2592号原告(反诉被告)：上海贵牛餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蔡维宝，总经理。委托诉讼代理人：李军，上海君拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海顺角轩餐饮有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：刘仁广，董事长。委托诉讼代理人：陈功，上海市立新律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。原告上海贵牛餐饮管理有限公司诉被告上海顺角轩餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，被告上海顺角轩餐饮有限公司于2019年4月10日提出反诉。2019年4月26日，本院公开开庭进行了审理，上海贵牛餐饮管理有限公司(以下简称“贵牛餐饮公司”)委托诉讼代理人李军、上海顺角轩餐饮有限公司(以下简称“顺角轩公司”)的委托诉讼代理人覃铁龙、陈功到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)贵牛餐饮公司向本院提出诉讼请求：1、判令顺角轩公司退还给贵牛餐饮公司保证金200,000元；2、案件受理费由顺角轩公司承担。事实和理由：顺角轩公司从上海百安居建材超市有限公司(以下简称“百安居公司”)租赁上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX号商铺经营餐饮。期间，顺角轩公司又将租赁面积中的部分约350平方租赁给贵牛餐饮公司使用，双方于2014年10月14日签订合作协议，期限五年，从2014年11月15日至2019年11月14日。为此，贵牛餐饮公司向顺角轩公司缴纳了保证金20万元。2017年4月经营期间开始出现停电，导致贵牛餐饮公司无法正常营业，客户流失严重。贵牛餐饮公司找顺角轩公司解决，顺角轩公司找物业也无法解决。贵牛餐饮公司找了物业之后被告知是顺角轩公司经常拖欠房租，所以断电，并且百安居公司是将房屋出租给顺角轩公司，且不允许转租。百安居公司要求顺角轩公司和贵牛餐饮公司分开租赁，否则不仅不供电，且不让继续经营。之后顺角轩公司希望贵牛餐饮公司分开，贵牛餐饮公司同意。后贵牛餐饮公司、顺角轩公司分别与百安居公司另行签订了租赁协议。但顺角轩公司迟迟未返还贵牛餐饮公司保证金。现至法院作如上诉请。被告(反诉原告)顺角轩公司答辩并提出反诉称：不同意贵牛餐饮公司的诉请。贵牛餐饮公司与顺角轩公司签订了协议，由顺角轩公司出场地、装修、厨房设备、水电煤等管理。贵牛餐饮公司要按季度支付管理费，前三年每季度支付165,000元管理费，后两年每季度174,900元，先付后用。贵牛餐饮公司在支付了管理费给顺角轩公司之后，顺角轩公司才有权向百安居公司支付相应的租金，且租金和管理费是两个概念。由于贵牛餐饮公司多次没有准时支付，导致顺角轩公司不能及时支付租金，被停电1次。2017年5月23日，贵牛餐饮公司绕开顺角轩公司单独与百安居公司签订房屋租赁合同，企图放弃与顺角轩公司的合作，并拒不支付2017年5月1日至2017年11月31日共计6个月管理费。同时，顺角轩公司原股东及法定代表人贝贵茂以股权转让方式将公司转让给现公司股东刘仁广和王荣，对于贵牛餐饮公司诉求的20万保证金，虽然合作协议有约定，但是经查公司账户没有看到该笔账户，故原告主张没有事实基础证明该笔钱款是由顺角轩公司收取。贵牛餐饮公司一系列违约与不诚信行为导致了顺角轩公司与百安居公司房屋租赁关系的解除，不但使得顺角轩公司126万元的装修投资无法收回，所购设备也被贵牛餐饮公司全部损坏灭失。2017年11月，顺角轩公司与百安居公司房屋租赁关系解除，顺角轩公司以百安居公司未退还的剩余租赁保证金81,000元代贵牛餐饮公司支付房屋租赁保证金，但贵牛餐饮公司拒不向顺角轩公司返还81,000元保证金也拒不出具欠条。综上，是贵牛公司违反诚实信用原则，拒付管理费及擅自解除合约，骗取房屋保证金，并致使顺角轩公司装修及采购设备损失惨重，构成根本性违约，现提出反诉要求：1、贵牛餐饮公司赔偿装修和设备损失200,000元；2、贵牛餐饮公司返还履约保证金81,160元；3、贵牛餐饮公司支付顺角轩公司违约金100,000元；4、贵牛餐饮公司支付2017年5月1日至2017年11月管理费100,000元；5、贵牛餐饮公司承担本案诉讼费。原告(反诉被告)贵牛餐饮公司反诉辩称：不同意反诉请求。顺角轩公司出于规避其与百安居公司禁止转租条款，而与贵牛餐饮公司签订了合作协议，实际上顺角轩公司仅仅提供一个场地，不存在经营管理，也不提供其他的帮助。双方属于租赁合同关系并非合作关系，贵牛餐饮公司作为承租方支付租金，且自主经营，独立核算。顺角轩公司开具给贵牛餐饮公司的房租收据上也清楚地注明了是租金而非管理费，就说明名为合作实为租赁的事实。顺角轩公司称提供装修购买设备均不是事实，其最初提供的房屋不适合经营火锅，系贵牛餐饮公司自行装修。因顺角轩公司违反禁止转租的规定以及多次拖欠百安居房租，导致百安居断电并要求收回房屋或者两公司分开承租，为此顺角轩公司与百安居公司达成补充协议。自2017年5月1日起顺角轩公司经将贵牛餐饮公司承租的面积归还百安居公司，故无权继续再收取租金，顺角轩公司要求贵牛餐饮公司支付2017年5月1日起至2017年11月管理费没有依据。同时贵牛餐饮公司与顺角轩公司之间租赁合同因顺角轩公司原因客观上解除，无权要求违约金。关于顺角轩所称帮贵牛餐饮公司垫付81,160元保证金问题，首先顺角轩公司未提供证据证明已经履行垫付的事实，其次顺角轩公司没有义务替贵牛餐饮公司垫付，不可能出于好心帮助垫付，唯一的解释就是顺角轩公司有义务退还贵牛餐饮公司保证金，由此印证了顺角轩公司收取贵牛餐饮公司200,000元保证金的事实。再次，贵牛餐饮公司从未授权顺角轩公司帮忙垫付保证金，其与百安居公司的协议仅在签约者之间有效，对贵牛餐饮公司无约束+力，贵牛餐饮公司也不认可该协议的内容。经审理查明：上海市黄兴路XXX号房屋权利人为百安居公司。2002年7月，顺角轩公司向百安居公司承租上述房屋部分，计1046.5平方米。2014年10月14日，顺角轩公司(甲方)与贵牛餐饮公司(乙方)签订《合作协议》，约定：甲方位于杨浦区黄兴路XXX号XXX号商铺，属于百安居建材超市有限公司黄兴路店。因经营需要，甲方将一部分分割出来350左右平方米，用于和乙方合作经营品牌火锅--阿宝牛气冲天火锅。甲乙双方经协商一致，就合作事宜达成如下协议：一、阿宝牛气冲天火锅--黄兴路店作为甲方公司的一部分独立经营。由甲方提供现有内部装修、厨房设备、水电气等等，并且安装到位。乙方提供正常经营所需要的其他所有设备设施入驻经营，由乙方负责日常管理和运营，实行独立核算。二、1、合作期限为前三年后两年，总计五年，即2014年11月15日至2017年11月14日，2017年11月15日至2019年11月14日。2、为了方便管理，经协商，甲方同意乙方独立核算，自负盈亏，同意乙方支付给甲方固定收益。即前三年，乙方每季度支付给甲方收益165,000元，后两年每季度收益在前三年的基础上增加百分之六，即每季度174,900元，实行先付后用。三、1、乙方入住需要向甲方缴纳保证金贰拾万元。此协议签字时付十万元，乙方营业后十日内再付十万元。……。四、1、合作期间，水电天然气等公用费用由甲方每月核算后，由乙方交给甲方，并由公司统一上交。2、合作期间乙方的债权债务与甲方无关。3、乙方免费使用百安居提供的中央空调和停车场。4、因为乙方面积有限，甲方愿意提供乙方客人如厕方便。……。该《合作协议》由甲方、乙方加盖公章，并由甲方代表贝贵茂、乙方代表蔡维宝签字。同日，顺角轩公司出具《收据》一份，写明交款单位蔡维宝，人民币拾万元整，收款事由保证金，收款人贝贵茂并加盖顺角轩公司公章。2014年11月25日，顺角轩公司出具《收据》一份，写明交款单位蔡维宝，人民币拾万元整，收款事由保证金，收款人贝贵茂并加盖顺角轩公司公章。贵牛餐饮公司提供其法定代表人蔡维宝中国邮政银行交易明细，证明2014年10月14日分别转账50,000元、20,000元，2014年10月29日分别转账40,000元、50,000元到顺角轩公司曾经法定代表人贝贵茂账户，还表明另外40,000元系现金支付。顺角轩公司对此认为银行转账和收据时间对不上，现金支付也没有看到收据，不认可该证据，没有关联。2014年10月23日，贵牛餐饮公司(甲方)与北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司上海分公司(乙方)签订《施工合同》，约定由乙方对阿宝牛气冲天火锅店进行装修，工程地址黄兴路XXX号，施工时间为2014年10月24日至2014年11月16日。……。2016年5月25日，贝贵茂(转让方、甲方)与刘仁广(受让方、乙方)签订《股权转让协议》，约定贝贵茂同意将其所持有公司100%股权转让给乙方，乙方愿意受让100%的股份；……。2017年5月23日，贵牛餐饮公司(承租方、乙方)与百安居公司(出租房、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方合法拥有位于上海市黄兴路XXX号的建筑物中的地上一层、二层、三层(以下简称“该房屋”)所有权。乙方希望向甲方承租该房屋中1F-09部位用于开设牛气冲天火锅。甲乙双方确认，租赁房屋的租赁面积为318平方米，作为本合同项下的租金、管理费及其他相关费用的计算依据。……。本合同项下的移交日暂定为2017年6月1日，移交日最终以《移交确认函》中确认的实际移交日期或依照本合同第4.3条确定的日期为准。……。2017年10月19日，顺角轩公司(乙方、承租方)与百安居公司(甲方、出租房)签订《房屋租赁合同》的补充协议(十二)，约定：甲方与乙方于2002年7月签署了《房屋租赁合同》，并后续签署了11份补充协议。乙方因经营需要调整租赁面积，甲乙双方于2017年4月10日就租赁面积和租金等的调整事宜签署了补充协议。甲乙双方现同意对履约保证金进行调整，并签订本补充协议，取代2017年4月10日签署的补充协议。甲、乙双方一致同意，自2017年5月1日起，租赁合同项下的面积由1046.5平米，调整为728.5平米。甲、乙双方一致同意，自2017年5月1日起至2019年7月31日止，日租金为4.35元/平米/天，月租金调整为RMB96,390。……。因租赁合同项下的租赁面积变更，甲乙双方一致同意将履约保证金由443,452元调整为362,292元。……。鉴于乙方与第三人上海贵牛餐饮管理有限公司(同时为甲方的租户，下称贵牛公司)之间存在债权债务关系，乙方应当向第三人贵牛公司支付款项人民币81,160元。乙方同意甲方将应当退还乙方的多余的履约保证金81,160元，直接支付给第三人贵牛公司或折抵第三人贵牛公司应当向甲方支付的款项，包括但不限于履约保证金、租金、管理费等。……。审理中，贵牛餐饮公司提供由顺角轩公司加盖发票专用章的2016年11月5日至2017年2月15日、2017年5月10日收款收据，写明交款单位为阿宝牛气冲天，交款事由为对应月份的租金，钱款均为55,000元。顺角轩公司对此认为不论落款备注为管理费还是租金，是属于笔误，仍属于管理范畴。贵牛餐饮公司还提供蔡维宝分别与顺角轩公司王荣、百安居公司龚小姐的电话录音，证明系因顺角轩公司拖欠百安居公司房租，导致经营场所被停电，且百安居公司要求贵牛餐饮公司与顺角轩公司分开。顺角轩公司质证表示录音真实性认可，但录音为片段性的，且偷录不合法。顺角轩公司提供其公司管理者王荣中国银行流水明细，证明贵牛餐饮公司有拖欠管理费情况。贵牛餐饮公司质证表示该银行流水可以看出是贵牛餐饮公司法定代表人蔡维宝转账给王荣账户，备注也为租金而非管理费。另查明，2019年3月4日，百安居(中国)家居有限公司向贵牛餐饮公司发出《牛气冲天解约通知函》，告知因贵牛餐饮公司长期逾期支付租金严重违约，双方租赁合同于2019年3月4日提前终止。贵牛餐饮公司对该通知函真实性认可，表明其与百安居公司之间租赁合同已经解除。百安居公司表示表明其与贵牛餐饮公司之间存在争议，已经根据双方合同约定将争议提交上海国际经济贸易仲裁委员会，且已经受理，并表示会对履约保证金一并提起仲裁。以上事实，由百安居公司提供的上海市不动产登记簿，贵牛餐饮公司提供的《合作协议》、收据、《房租租赁合同》、《施工合同》、《工程施工图》、收款收据，顺角轩公司提供的银行流水、《房屋租赁合同》的补充协议(十二)、《牛气冲天解约通知函》以及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。贵牛餐饮公司与百安居公司签订的《房屋租赁合同》、顺角轩公司与百安居公司签订的《房屋租赁合同》的补充协议(十二)均系各方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。本案中，顺角轩公司将其从百安居公司承租的房屋中部分面积与贵牛餐饮公司签订《合作协议》，用于经营阿宝牛气冲天火锅。该协议中约定阿宝牛气冲天火锅店由贵牛餐饮公司负责日常经营和运营，实行独立核算、自负盈亏，前三年贵牛餐饮公司每季度支付给顺角轩公司165,000元固定收益。再结合双方提供的银行转账、收据等情况可以看出，贵牛餐饮公司与顺角轩公司实际为房屋租赁关系。虽然双方协议约定的合作期限为2014年11月15日至2019年11月14日，但期限未届满，双方分别与房屋产权人百安居公司签订了房屋租赁协议，上述《合作协议》已经事实解除。现贵牛餐饮公司要求顺角轩公司退还其已经交付的200,000元保证金合法有据，应予以支持。顺角轩公司以贵牛餐饮公司违约以及未实际收到保证金作为抗辩，但未提供贵牛餐饮公司违约的证据予以证明，本院不予采信，对其要贵牛餐饮公司支付100,000元违约金，本院亦不予支持。另在审理中顺角轩公司也未提供其对火锅店装修和提供设备的证据，其要求贵牛餐饮公司赔偿装修和设备损失200,000元，无事实依据，本院不予支持。同时，顺角轩公司自2017年5月1日起租赁面积调整为728.5平方米，租金也对应调整，现其以其仍提供管理服务为由要求贵牛餐饮公司支付2017年5月1日至2017年11月管理费，但不能证明其提供了具体哪些管理服务，故对其该反诉诉请，不予支持。至于顺角轩公司称其代贵牛餐饮公司向百安居公司垫付81,160元履约保证金，虽百安居公司对此也表示认可，但双方签订的协议中未有贵牛餐饮公司的盖章确认，庭审中贵牛餐饮公司明确表明不予认可顺角轩公司的代付行为。同时百安居公司也表示会在与贵牛餐饮公司的仲裁案中处理履约保证金问题，故对顺角轩公司要求贵牛餐饮公司返还履约保证金的反诉诉请不予支持，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海顺角轩餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海贵牛餐饮管理有限公司保证金200,000元；二、被告(反诉原告)上海顺角轩餐饮有限公司的反诉诉讼请求均不予准许。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2150元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海顺角轩餐饮有限公司负担。本案反诉案件受理费3508元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海顺角轩餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 稷二〇一九年六月二十五日书记员 施政达附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……