湖北省宜昌市点军区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0504民初62号原告（反诉被告）：彭会农，男，1968年7月9日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：蔡光元，湖北瀛仓律师事务所律师。被告（反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市东山大道109号B栋1904号、1905号，统一社会信用代码91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。被告：湖北三峡职业技术学院工会委员会，住所地宜昌市体育场路31号，统一社会信用代码124205007391408883。法定代表人：吴建勋，该工会主席。委托诉讼代理人：张美婷，湖北瀛仓律师事务所律师。被告：湖北三峡职业技术学院，住所地宜昌市体育场路31号，统一社会信用代码124205007391408883。法定代表人：邓曦东，该学院院长。委托诉讼代理人：张美婷，湖北瀛仓律师事务所律师。原告（反诉被告）彭会农与被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日作出（2017）鄂0504民初241号民事判决。长楹公司不服该判决，向宜昌市中级人民法院提起上诉。宜昌市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）鄂05民终442号民事裁定，发回重审。本院于2019年1月10日立案后，另行组成合议庭，于2019年2月25日进行了公开开庭审理。为查明案件事实，本院依职权追加湖北三峡职业技术学院工会委员会（以下简称三峡职院工会）、湖北三峡职业技术学院（三峡职院）为本案共同被告，于2019年5月29日进行了第二次开庭审理。彭会农的委托诉讼代理人蔡光元，长楹公司的委托诉讼代理人邹金华，三峡职院工会及三峡职院的共同委托诉讼代理人张美婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭会农原审向本院提出诉讼请求：请求法院判令长楹公司退还购房款25万元，支付利息（其中20万元从2012年2月9日起、5万元从2013年4月9日起至法院文书生效之日止按银行同期贷款利率计算）。重审时变更诉讼请求为：判令长楹公司按银行同期贷款利率支付购房款利息（其中20万元自2012年2月9日起，5万元自2013年4月9日起，计算至2018年7月6日止）。事实和理由：2012年1月16日，三峡职院工会与长楹公司签订《团购意向协议》一份，三峡职院工会受职工委托，在长楹公司开发的位于宜昌市××××号长楹观邸楼盘意向购买住房350套。2012年2月8日、2013年4月8日，彭会农分两次通过三峡职院工会向长楹公司支付了购房款共计250000元。后因价格、户型等原因双方不能达成一致意见，彭会农要求退出团购，并要求长楹公司退还购房预付款并从交款时起按银行同期贷款利率支付利息损失。2014年9月16日，长楹公司同意彭会农退出团购。在二审期间，在宜昌市中级人民法院的主持下，双方就购房款本金的问题达成协议，但对于利息损失未能达成一致意见。彭会农认为，长楹公司理应支付利息损失。长楹公司辩称，三峡职院参与团购的职工与三峡职院工会是委托合同关系。团购职工在起诉长楹公司前未主动行使介入权，不具备诉讼主体资格，应予驳回起诉。如果法院不对彭会农作驳回起诉，则应将长楹公司起诉三峡职院及三峡职院工会的案件与四十二名购房人起诉长楹公司的案件合并审理。即使参与团购的人员取得了介入权因而具备本案诉讼主体资格，长楹公司也可根据《合同法》第四百零三条“委托人行使受托人对第三人权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩”的规定以及《团购意向协议》的约定对其提出抗辩，长楹公司不应承担责任。长楹公司同时向本院提出反诉请求：1．判令彭会农向长楹公司支付违约金（以未签订商品房买卖合同的77套房屋中未支付的购房款19276943元为基数分段计算贷款利息，分摊到77户，从2014年10月16日起至2017年5月10日止计算为49484.79元，从起诉之日起至本判决生效之日按每日53.15元计算）；2．本案反诉费用由彭会农承担。事实和理由：2012年1月16日，三峡职院工会与长楹公司签订《团购意向协议》。2014年8月30日在宜昌市××陵区公证处的监督下，三峡职院工会经摇号选取确认团购房屋348套，依《团购意向协议》的约定，三峡职院工会应于2014年10月15日之前办理银行按揭或直接向长楹公司交清购房余款。截止起诉前，三峡职院工会仍有77套房屋未向长楹公司支付购房余款。彭会农未向长楹公司支付购房余款已构成违约。故诉至法院，望判如所请。彭会农辩称，彭会农并不存在违约行为，请求法院驳回长楹公司的反诉请求。三峡职院工会与三峡职院共同辩称，三峡职院工会系受职工委托签订《团购意向协议》，但并不是真正意义的购房人，没有义务同长楹公司签订商品房买卖合同，交付房款。三峡职院工会、三峡职院及部分退房职工不存在任何违约行为；同时三峡职院工会、三峡职院均不存在任何侵权行为。故三峡职院工会与三峡职院在本案中不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合全案证据，综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月16日，三峡职院工会作为甲方，长楹公司作为乙方，签订一份《团购意向协议》。该协议主要约定：1、甲方意向购买的房屋位于宜昌市城东大道××（××以北地××）××区。2、甲方意向在A区购买房屋350套。3、甲方意向购买的房屋价格由土地出让金＋建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。房屋价款分三期支付，首期20万元于该地块成交后7天内交付；二期房屋价款在该地块成交后120天内交付；三期房屋价款在该地块项目办理预售许可证后45天内办理完银行按揭或交清余款。4、甲方有权了解施工单位、设计单位的资质，督促施工质量和施工进度；参与修订相关户型的调整，设备设施的品牌选择。5、双方约定，如该地块的实际成交价款，即最终确定每平方米土地出让金价格超过并且包括（）元，则甲方放弃本次团购，解除本协议，退回首期房屋交付款。如甲方单位职工未按时足额交付房屋价款，则乙方在7个工作日内退还其已交房款，协议解除。6、甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜等内容。2012年1月30日，长楹公司在宜昌市国土资源交易中心举行的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得挂牌编号为g（2011）46号地块（即拟建团购房地块）的国有建设用地使用权。2013年5月31日，长楹公司向彭会农出具收据，证明：彭会农（三峡职院）预交款250000元。长楹公司在该收据上盖章，三峡职院工会在该收据上盖章。2014年7月14日、15日，长楹公司分别取得《湖北省商品房预售许可证书》《中华人民共和国建设工程规划许可证书》。2014年8月18日，长楹公司发出《团购房选房公告》，就有关选房事项通知各团购房单位。2014年8月21日，三峡职院工会向长楹公司发出《关于团购房选房函的复函》，表示长楹公司定价4300元每平方米的价格过高，部分职工难以接受，但为了将此项目工作继续往前推进，决定把价格的协商与选房分开进行，即既参加单位集体选房又同时与长楹公司继续协商房价。2014年8月30日，三峡职院等四家单位派出代表参与选房摇号，其中三峡职院摇出348套房屋房号。宜昌市××陵区公证处出具了（2014）鄂西陵证字1351号《公证书》。2014年9月16日，长楹公司向三峡职院工会送达《关于履行团购意向协议的函件》，内容包括：1、三峡职院选取的房源销售均价约为4500元。2、长楹公司对于签订商品房买卖合同的价款约定拟采取两种方式。对于三峡职院职工退出团购的，按照其已经交纳的款项，将本金和其交款时的银行同期存款利率退至团购单位账户（按其缴款时间分段计算），或经团购单位和退出人同意，退至退出客户个人账户。3、对于既不签订书面约定也不退出团购的客户，长楹公司将依法行使合同解除权等。2014年10月29日，三峡职院工会向长楹公司送达《三峡学院团购房退房户名单》，并注明：原348个团购房户主中共109户因价格及户型面积退房。长楹公司在该退房户名单上盖公司财务专用章。2014年11月26日，长楹公司向三峡职院发出《确认函》，请求确认：截止2014年11月26日，三峡职院未签订商品房买卖合同的房屋为149套。同时查明：1、本案在原二审审理过程中，经宜昌市中级人民法院调解，双方于2018年7月6日达成部分调解协议，由长楹公司先退还彭会农等42名购房户的本金。目前本金已经退还到位。2、本案重审过程中，经本院释明，彭会农明确表示，其不要求三峡职院工会及三峡职院向其支付利息损失；如果法院经审理认为三峡职院工会及三峡职院在本案中应承担责任，其自愿放弃对该部分的诉讼请求。本院认为，三峡职院工会与长楹公司签订的《团购意向协议》，是当事人双方真实意思的表示，并不违反法律规定，依法成立，对双方当事人均具有法律约束力，本院予以确认。彭会农在交纳250000元购房款后，因房屋价格和房屋结构等原因，未与长楹公司签订购房合同，即双方未形成房屋买卖关系。根据《团购意向协议》第五条约定，彭会农在退回预选房屋后，长楹公司应依约退回250000元购房款，彭会农诉请长楹公司退还购房款并承担利息损失的诉请合法有据，本院予以支持。关于彭会农诉请的利息损失，考虑到当事人双方关于购房有较长的磋商时间，而到2014年11月26日长楹公司才最后明确彭会农为未签订购房合同人员，因此本院从2014年11月27日开始计算利息，以250000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息至2018年7月6日止。关于彭会农诉请长楹公司返还购房本金问题，因在二审时长楹公司已经返还，故本院不予处理。长楹公司有关本诉部分的答辩意见因缺乏事实依据，本院不予采纳。长楹公司反诉彭会农因未支付购房余款而要求其承担违约责任的请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于三峡职院工会和长楹公司责任分担问题。三峡职院工会作为团购意向协议签订的甲方，在组织团购活动过程中，应主动作好沟通协商工作，但三峡职院工会没有履行好义务，工作存在瑕疵，对彭会农的利息损失的产生也有一定责任，本院酌情考虑三峡职院工会承担彭会农利息损失的一半。同时，三峡职院工会在组织团购房屋时并未到相关机关登记，当时尚不具备法人资格，相关责任应由三峡职院承担。因彭会农在庭审时已明确表示不要求三峡职院工会及三峡职院承担赔偿责任，本院尊重彭会农对自己民事权利的处分。长楹公司在明确彭会农不购房后，本应及时返还彭会农购房款，但长楹公司怠于履行义务，依法应承担彭会农的利息损失的50%。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零二条的规定，判决如下：一、被告宜昌长楹置业有限公司自2014年11月27日起至2018年7月6日止，以250000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，向原告彭会农支付该利息的一半，上述款项于本判决生效后三十日内付清；二、驳回原告彭会农的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6072元，由被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司负担3036元，被告湖北三峡职业技术学院负担3036元。反诉受理费1037元，由被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审判长  杨忠山审判员  杨 茹审判员  鄢裴培二〇一九年六月二十六日书记员  望鹏飞