上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初4787号原告：肖爱春，女，1987年10月10日生，土家族，住湖北省。原告：吕建，男，1982年10月4日生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：肖爱春。被告：上海泓誉房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蔡风佳，执行董事。委托诉讼代理人：蒋晓飞。委托诉讼代理人：张艳松。原告肖爱春、吕建(以下简称“肖爱春一方”)与被告上海泓誉房地产开发有限公司(以下简称“泓誉公司”)间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依次委托上海源正科技有限责任公司和上海沪港建设咨询有限公司对涉案房屋存在的质量问题及修复费用分别进行鉴定。本案于2018年5月11日、2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告肖爱春暨原告吕建的委托诉讼代理人、被告泓誉公司的委托诉讼代理人蒋晓飞、张艳松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告一次性赔偿因房屋质量问题导致的各项损失共计人民币125,000元，具体包括：1、墙纸脱落发霉维修及外墙防水费用28,000元；2、客厅靠卫生间一面墙体维修及防水处理费用15,000元；3、防盗报警系统费用40,000元及因开槽布线导致更换墙纸的费用20,000元；4、精神损失费10,000元；5、误工费12,000元；二、判令被告疏通更换18号楼从18楼到地下1楼的排水管。事实和理由：原告为上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的产权人。自2013年12月底入住涉案房屋以来，房屋存在主、次卧飘窗严重渗水，客厅靠卫生间一面渗水导致墙纸发霉，南阳台通风口内排水管道堵塞导致漏水，书房电话线不通，整个弱电防盗报警系统不能通电等质量问题。原告自2014年1月至2017年5月就上述质量问题陆续多次报修。物业仅于2016年把脱落发霉的墙纸更换，并未对渗水问题作出根本性处理。原告多次与被告协商，至今无果，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，飘窗渗水、墙纸脱落发霉、卫生间防水问题及因防水问题导致的墙体维修、防盗报警系统、更换排水管问题，被告上门查看后确属质量问题的，愿意维修；精神损失费及误工费，不是损害赔偿纠纷且无法律依据，不同意支付。买卖合同第二十二条约定“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿”。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月8日，肖爱春一方(乙方、买方)和泓誉公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积90.54平方米，总房价款1,212,885元；乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；合同第十一条约定，甲方定于2013年5月30日前交付房屋；第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿；双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定；合同另对其他权利义务进行了约定。2013年12月13日，泓誉公司将涉案房屋(精装修房)交付给肖爱春一方，双方签订了《叠翠峰苑房屋交接表》，肖爱春一方对涉案房屋存在的问题提出了异议，包括红外帘幕、紧急按钮未装、吊顶有裂缝、色差等。肖爱春一方认为入住涉案房屋后，因飘窗渗水、卫生间防水等问题，泓誉公司一直未予修复，遂于2017年12月起诉来院。审理中，泓誉公司经现场勘查后，出具了相应的维修方案。因肖爱春一方不认可泓誉公司的方案，根据肖爱春一方申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司(下称“源正公司”)对涉案房屋是否存在质量问题进行司法鉴定，并要求如存在质量问题一并出具修复方案。源正公司于2018年10月31日出具了源正司鉴〔2018〕建鉴字第103号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为经现场鉴定，涉案房屋存在下述质量问题：1、次卧飘窗外侧管道井渗漏水；2、主卧、次卧飘窗及书房窗窗框四周渗漏水；3、卫生间渗漏水；4、餐厅踢脚板松动，不符合上述规范要求；5、书房电话线盒未连接；6、客厅、餐厅吊顶拼缝处开裂；7、安防系统无效；8、厨房、卫生间墙砖、门槛石空鼓。建议修复方案为：1、次卧飘窗外侧管道井(含管道)整体拆除重置；2、主卧、次卧、书房渗漏水窗框周边填嵌密封材料及抹灰层整体凿除，按原设计要求重新填嵌密封材料并恢复至饰面层；3、卫生间墙、地面铲除至基面,基面清理后防水涂膜2度(非淋浴房区域上翻高度100mm,淋浴房区域上翻高度1800mm)，并按原设计要求恢复至饰面层；4、室内渗漏水受损(涂料及墙纸)铲除至基面，按原设计要求恢复至饰面层；5、餐厅动踢脚板拆换；6、书房电话线盒整改；7、客厅、餐厅吊顶拼缝弹性腻子填嵌；8、安防系统整改；9、厨房、卫生间空鼓墙砖、门槛石拆换。审理中，源正公司出具《补充说明》，明确修复方案中第1款、第2款、第3款、第4款为渗漏水相关条目，其余为装饰装修相关条目。经质证，肖爱春一方对《司法鉴定意见书》无异议，认为北窗周边墙纸起翘、剥落受损系渗水造成；泓誉公司则认为除卫生间渗漏水外，其余事项均已过质保期，不应由被告进行维修；同意承担卫生间渗漏水的维修责任。鉴定报告并未说明发生上述质量问题是因房屋质量问题还是原告原因导致，不应由被告承担相应的质量责任。管道井及排水管道为公共管道，没有防水要求，且已过质保期，不应由被告进行维修；次卧飘窗也没有强制性的防水要求，且已过质保期，不应由被告进行维修。审理中，因肖爱春一方不同意由泓誉公司根据《司法鉴定意见书》载明的修复方案进行维修，本院根据肖爱春一方的申请，依法委托上海沪港建设咨询有限公司对《司法鉴定意见书》中载明的修复方案的修复费用进行司法审价。该鉴定单位于2019年4月4日出具了《司法审价报告》，结论为非争议项57,832.46元，争议项(即装修期间租房费用)6,000元，总计63,832.46元。经质证，肖爱春一方对审价报告存有异议，主要体现在：费用单价整体低于市场价，且对各项所需材料、人工等费用没有具体明细比较笼统；未体现对各项维修方案的拆除、防水处理、重置所需材料人工等其他相关费用；未考虑到修复必然导致水管、电路、马桶等损坏的金额；审价报告遗漏了书房窗框渗漏水修复、书房电话线盒整改的费用；报告仅局限于质量问题本身，未考虑误工费等损失。泓誉公司认为除卫生间渗漏水外，其余项目均已超过质保期，不应由被告承担相关费用；次卧飘窗外侧管道井及排水管道均为公共管道，应动用维修基金予以维修。鉴定人员出庭就双方提出的异议逐一进行回复和说明。审理中，上海沪港建设咨询有限公司出具补充说明，装饰工程中增加“书房增加内容”分部、安装工程中，增加“增加书房电话”分部的费用，并明确修复方案中第1、2项的费用为14,527.75元；第3项的费用为15,661.05元；第4项的费用为6,660.97元；第5项的费用为1,352.42元；第6项的费用为1,234.89元；第7项的费用为2,970.98元；第8项的费用为6,904.98元；第9项的费用为7,003.85元；成品保护费用为3,270元，争议项为6,000元。经质证，肖爱春一方对增加项的金额不予认可，认为低于市场价；泓誉公司则对增加项不予认可。庭审中，肖爱春一方增加要求被告赔偿租金损失6,000元的诉讼请求，并表示若审价报告的金额高于其诉讼请求的，则以审价报告为准。考虑到第1、2项修复方案实际作业的危险性，肖爱春一方同意该两项由泓誉公司进行维修，其余项目由泓誉公司赔偿修复费用后由其自行维修。本院认为，肖爱春一方与泓誉公司间签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应严格履行。根据合同约定，自涉案房屋验收交接之日起，泓誉公司对房屋负责保修，故本院认定泓誉公司的保修期限从2013年12月13日开始起算。根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；装修工程保修期为2年。《司法鉴定意见书》中关于修复方案的第1、2、3、4项均涉及渗漏水问题，适用5年保修期，肖爱春一方起诉时尚在保修期内，泓誉公司理应承担相应的保修责任。现肖爱春一方要求泓誉公司按照修复方案的第1、2项对涉案房屋承担维修责任，其余两项由泓誉公司支付相应的修复费用后由其自行维修的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。《司法鉴定意见书》中除上述渗漏水项目外，均属于装修工程质量问题，适用2年保修期。其中第7、8项两项肖爱春一方在交房时即提出异议，但该质量问题仍然存在，泓誉公司理应承担赔偿责任，除此以外的项目因肖爱春一方提供的证据不足以证明其在保修期内曾向泓誉公司主张该质量问题，属泓誉公司应修复而未修复的质量问题，现该部分质量问题已过保修期，肖爱春一方仍要求泓誉公司赔偿维修费用，于法无据，本院不予支持。双方虽对《司法审价报告》有较大异议，但该报告由具备专业资质的单位出具，且该单位也派相关人员出庭接受询问并对双方的异议逐一回复和说明，故本院对《司法审价报告》予以采纳，但争议项装修期间租房费用不属于修复费用，本院予以剔除。经核算，泓誉公司应赔偿肖爱春一方维修费35,467.98元。考虑到房屋修复期间必然影响肖爱春一方正常使用涉案房屋，故肖爱春一方要求泓誉公司赔偿租金损失的诉请，于法有据，本院予以支持。关于租金的具体数额，本院认为根据租赁市场行情并结合本案具体案情，肖爱春一方主张的金额尚属合理，本院予以支持。至于肖爱春一方诉请的维修费用高于审价结论的部分缺乏依据，本院不予支持。本案系合同纠纷，肖爱春一方主张误工费和精神损失费缺乏依据，本院亦不予支持。另，肖爱春一方已预付本案司法鉴定费18,000元和司法审价费11,250元，该费用系因涉案房屋存在质量问题而产生，故该费用应由泓誉公司负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内根据上海源正科技有限责任公司出具的源正司鉴〔2018〕建鉴字第103号《司法鉴定意见书》中建议修复方案第1、2项对原告肖爱春、吕建名下位于上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋承担修复义务；二、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖爱春、吕建修复费用人民币35,467.98元；三、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖爱春、吕建租金损失人民币6,000元；四、驳回原告肖爱春、吕建的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,800元，减半收取1,400元，由原告负担935.56元，被告负担464.44元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。本案司法鉴定费29,250元(原告已预付)，由被告负担，该款被告应于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一九年六月二十八日书记员  康雅莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……