江苏省南通市崇川区人民法院民 民 事 判 决 书(2018)苏0602民初1252号原告（反诉被告）：南通三德大酒店有限公司，住所地江苏省崇川区段家坝路1号。法定代表人：高铨志，董事长。委托诉讼代理人：蔡克东，男，该公司职员。委托诉讼代理人：胡秀斌，江苏洲际英杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海益雅投资管理有限公司，住所地上海市金山区朱枫公路9135号枫泾商城4号楼1-1184室。法定代表人：贾可心，总经理。被告（反诉原告）：南通弘同酒店管理有限公司，住所地江苏省南通市崇川区段家坝路1号。法定代表人：贾可心，总经理。上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：朱晓将，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：包静悄，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。原告（反诉被告）南通三德大酒店有限公司（以下简称三德公司）因与被告（反诉原告）上海益雅投资管理有限公司（以下简称益雅公司）、南通弘同酒店管理有限公司（以下简称弘同公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。益雅公司、弘同公司在答辩期内提起管辖异议，本院依法作出民事裁定书，驳回益雅公司、弘同公司的管辖异议。益雅公司、弘同公司不服向南通市中级人民法院提起上诉，该院已作出裁定书，驳回上诉维持原裁定。益雅公司、弘同公司应诉后，向本院提起反诉。因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。三德公司的委托代理人胡秀斌到庭参加诉讼，益雅公司、弘同公司的共同委托代理人包静悄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三德公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带赔偿原告经济损失8954000元（即2016年的房屋租金660万元及2017年1月1日至2017年5月2日租金2354000元）；2、本案的诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告基于双方就房屋租赁合同的租金事宜已约定仲裁且已提起仲裁，故将诉请变更为：确认双方的合作意向性协议不再履行，并恢复履行房屋租赁合同，按房屋租赁合同确认双方权利义务。事实和理由：2014年9月18日，三德公司与益雅公司签订《房屋租赁合同》，由益雅公司承租三德公司所有的位于南通市崇川区的三德大酒店6-24层客房、底层部分共用面积及相关的附属设施进行经营酒店，租期12年，月租金从55万元起，每两年递增7%。《合同》签订后，益雅公司开始经营，但由于益雅公司经营不善而停业。后按照被告益雅公司的提议，三德公司与益雅公司、弘同公司于2016年3月17日签订《合作意向性协议》，《协议》约定：由三德公司以涉案的房屋使用权作为投资，益雅公司、弘同公司投资不低于1000万元的装修，双方成立合资公司，共同经营。益雅公司、弘同公司必须于2016年8月30日装修完毕，并确保2016年9月1日正式开业。如不能履行装修和按时开业，益雅公司、弘同公司按照《房屋租赁合同》约定支付自2016年1月1日起的所有房屋租金，并按照该合同约定承担违约责任。《协议》签订后，益雅公司、弘同公司并没有严格按照《协议》履行自己的义务，在《协议》约定的开业期限内，没有进行装修，三德公司在发现益雅公司、弘同公司拒不履行《协议》的情况下，于2016年7月7日向其发出《关于解除的通知》，益雅公司、弘同公司接到通知后，要求继续履行，但直至现在，除签订“加盟协议”和装修了两间所谓样板房外，没有履行《合作意向性协议》约定的义务，在三德公司向品牌授予方雅高公司发出征询函后，益雅公司、弘同公司知道事情无法隐瞒，于2016年12月13日书面提出，双方自2016年12月15日起解除合作意向性协议。此后，三德公司要求益雅公司、弘同公司按照房屋租赁合同约定支付租金，益雅公司不予理睬，三德公司于2017年4月16日书面向益雅公司提出解除房屋租赁合同，遭到拒绝。三德公司就房屋租赁合同纠纷按照约定提起仲裁，益雅公司在仲裁过程中以三德公司与益雅公司、弘同公司存在合作意向性协议纠纷为由，拒不交还房屋，导致三德公司无法使用，损失巨大。益雅公司、弘同公司共同辩称：一、三德公司基于和本案相同的事实和理由，已经另案提起了仲裁，本案为重复起诉；二、双方关于合作协议直至2017年12月仍在履行，益雅公司、弘同公司已履行引进美居品牌的义务并和雅高公司订立了相关合同，相关改造设计和预算方案已经提交给三德公司备案，双方对合作协议的一些重大事项无法达成一致意见，协议约定的装修开业时间也已实际变更，三德公司在项目推进的过程中存在审批流程冗长、无人负责等问题；三、案涉协议终止的时间为2017年12月15日，系因原告存在违约行为，并非因被告原因而终止。益雅公司、弘同公司同时提出如下反诉请求：要求反诉被告赔偿两反诉原告损失3036254.15元。事实和理由：2016年3月17日，益雅公司、弘同公司与三德公司签订合作意向性协议，约定合资成立酒店管理公司，合作经营的标的为三德公司位于南通的原南通三德大酒店的6-24层客房部分、25、26层锅炉及交换设备及一层大堂客梯左下位置100平方米，共计建筑面积约15997.76平方米；三德公司以上述酒店所在房屋8年使用权作为投资，益雅公司、弘同公司以酒店装饰改造费用作为投资；协议签订后，由益雅公司、弘同公司负责与雅高美居协商合作事宜，引进雅高集团旗下“美居”品牌。2016年4月21日，益雅公司、弘同公司与雅高美华酒店管理有限公司（以下简称雅高公司）签署协议，引进美居品牌与管理团队。此后，益雅公司、弘同公司就酒店的装修事宜一直与三德公司以及雅高公司保持沟通与磋商，合作项目取得了一定进展，但由于三德公司不合作、不配合以及背信和推卸责任，上述合作项目难以有效推进，虽经益雅公司、弘同公司多次发函，三德公司仍未妥善处理相关问题，致使合同目的不能实现，故益雅公司、弘同公司于2016年12月13日发函终止双方合作。此外，三德公司于南通市中级人民法院审理本案所涉仲裁协议的效力的纠纷中，认可合作意向性协议已于2016年12月15日终止。因三德公司未能诚信履行合同致使合同目的不能实现，以致案涉合同解除，三德公司应赔偿由此给益雅公司、弘同公司造成的相应损失。三德公司针对反诉答辩称，230万元左右属于房屋租赁合同期间发生的费用，该费用发生时双方的合作协议尚未签订，所以与本案无关。后续的合作协议以后的费用没有任何实质性的证据予以佐证，反诉原告提供的有关合同实际均是以反诉原告与反诉原告关联企业之间的合同，所以对该部分损失我方不予认可，请求驳回。以此前的陈述为准，除样板房工程以外，其余所谓损失均为房屋租赁合同期间产生，因为损失发生时，双方合作意向性协议尚未签订。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人庭审陈述以及双方无争议的证据，本院确认如下事实：2014年9月18日，三德公司作为出租方（甲方）与益雅公司作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定：房屋租赁期限为12年，自2015年1月1日起至2026年12月31日止。同时还约定，本合同解除或终止后，除因甲方过错外，甲方有权选择以下权利中的一种：1、依附于房屋的装修及不可移动的设施设备（不可与租赁物业分离，或虽分离但将严重贬损其价值和效用的资产、设备，下同）无偿归甲方所有；2、要求乙方在指定期限内对全部或部分恢复原状，部分恢复原状的，其他装修及不可移动设施、设备无偿归甲方所有；3、由甲方自行恢复，但恢复工程实际发生的费用由乙方承担。同时对于甲方选择保留的依附于房屋的装修及不可移动的设施设备部分无偿归甲方所有。房屋租赁合同还就其他事项作出了约定。2016年3月17日，三德公司作为甲方与益雅公司、弘同公司作为乙方签订合作意向性协议，鉴于乙方租赁甲方酒店客房后经营困难，因乙方提议，甲乙双方经友好协商，就合作经营甲方所有的酒店事宜，达成如下意向性协议：1、甲乙双方合资成立酒店管理公司（名称双方协商确定，以下称：合资公司），具体经营管理模式由公司章程约定,公司注册资本100万元，甲方出资70%，乙方出资30%，该注册资本由乙方在甲方处的合同保证金及租赁期限内的经营利润投入，合作公司的具体经营模式按照《公司法》由公司章程约定。2、合作经营的标的为乙方承租的甲方位于南通的原南通三德大酒店的6-24层客房部分、25、26层锅炉及交换设备及一层大堂客梯左下位置100平方米（含公摊面积），共计建筑面积约15997.76平方米，地址：南通市崇川区，甲方以该部分酒店房产的8年使用权作为投资，乙方以不低于1000万元的酒店装饰改造费用作为投资。3、乙方承诺在双方合作期间，由乙方引进雅高集团旗下的“美居”品牌，故本协议签订后，乙方必须按照雅高美居的要求并经其确认后对承租的房屋进行装修，所有装修费用由乙方承担并报甲方审核，合资公司不承担该装修费用及该部分装修的折旧。4、合资公司的分配：合资公司每月支付甲方房屋固定租金18万元，用于甲方投入使用权部分房产的房产税等，合资公司经营收入不足支付固定租金的，由乙方予以补足，其余部分利润甲乙双方的分红比例为60：40。5、乙方的装修期限不得超过2016年8月30日，并确保2016年9月1日正式开业。6、本协议签订后，乙方负责与雅高美居协商合作事宜，并代合作公司与雅高美居签订相关加盟协议，加盟期限为8年，加盟期限内合计技术服务费及品牌许可费不得超过伍拾万元，该费用由乙方承担，不列入合作公司成本中，该费用在加盟协议签订及装修方案和装修预算通过雅高审批通过后报甲方备案，甲方在收到乙方备案资料后3日内，在乙方缴纳的租赁保证金中一次性支付给雅髙公司。在合作公司成立后，乙方及雅高公司必须将相关加盟协议的权利义务无条件转入合作公司；7、如果乙方能够按照本协议引进雅高美居品牌并确保本协议约定时间开业，甲乙双方的原《房屋租赁合同》的承租方转为合作公司，相关的权利义务由合作公司享有和承担。8、如乙方不能在本协议约定时间内引进雅高美居品牌、进行装修并按时开业，本协议自动作废，乙方仍按照双方《房屋租赁合同》约定支付自2016年1月1日起的所有房屋租金，并按照该合同约定承担违约责任。9、本协议签订后，乙方在等待装修期间及装饰装修期间，必须按照甲方要求做好甲方酒店设备、设施的维护保养工作及客房的通风工作，确保甲方的设施、设备、客房的正常运转，否则，由此造成的损失由乙方承担。10、本协议签订后一个月内，乙方未能够引进雅高美居品牌、未动工装修的，视为乙方拒不履行本协议，甲方有权按照《房屋租赁合同》约定要求乙方缴纳房屋租金并承担违约责任。11、本协议签订后，甲乙双方应信守协议，如乙方严格按照本协议履行，乙方租赁合同保证金及在租赁经营期间的利润结余（扣除应由乙方缴纳的雅高美居的加盟费、合作公司的注册资本后的余额）在新酒店装修达到工程量50%时返还其中的一半，其余待合作酒店正式开业之日起三日内全部返还乙方，返还所涉及的所有税费全部由乙方承担。如乙方不能按照本协议履行约定履行义务，甲方有权将该利润作为乙方解除《房屋租赁合同》后弥补甲方损失。12、双方因执行本协议发生纠纷，应协商解决，协商不成，任何一方有权向租赁房产所在地人民法院起诉。2016年6月9日，三德公司向益雅公司、弘同公司发出最后通知，认为双方合作的前提是将其承租客房全部加盟雅高美居品牌，但益雅公司、弘同公司却将其中五分之二的客房擅自改作低档公寓，彻底背离了双方的合作意向，要求益雅公司、弘同公司于2016年6月20日前解除与第三方签订的《特许经营合同》和《管理合同》，将该部分客房纳入《合作意向性协议》约定的雅高美居酒店范围经营并签订加盟协议；益雅公司、弘同公司至今仍未能提供雅高公司审批通过的装修方案及装修预算，所谓的加盟雅高美居也单方面改变为雅高美居委托经营，彻底违背了双方签订的《合作意向性协议》的规定精神，限贵司于2016年6月30日前向三德公司提供全部客房加盟雅高美居的协议及经雅高美居审批通过的装修方案及装修预算。否则，视为益雅公司、弘同公司单方面解除《合作意向性协议》，三德公司将按照《房屋租赁合同》约定向主张结欠的租金。2016年6月14日，益雅公司、弘同公司向三德公司发出《关于南通三德合作经营项目的沟通函及开工申请函》，主要内容如下：其将南通项目进行了拆分，7-12楼的客房加盟城家公寓，主要满足年轻消费者的常住需求，13-24楼的客房加盟美居酒店，主打中高端市场，且此事在签订《合作意向性协议》时已和三德公司进行过沟通；根据5月30日的会议纪要，美居管理团队、益雅公司、弘同公司项目团队及三德公司代表达成一致的南通三德美居项目的规划和行动计划如下：确定将24楼全部改为美居酒店的公共区域，正式的公共区域施工图和效果图预计在拆除完成后15-20天提交审核，装修预算在确认整体施工方案后5-7个工作日提交；现打造两件美居的样板间，样板间装修完成后经过美居管理团队、三德公司的确认或调整后，再进行整体方案的确认和大面积施工，正式的客房区域施工图纸预计在样板间完成后7-10天提交审核，装修预算在确认整体施工方案后5-7个工作日提交。特发函申请正式进场，如仍未能配合进场的，因此产生的工期延误和项目开业时间延误，益雅公司、弘同公司概不承担责任。2016年6月16日，三德公司回函，坚持认为益雅公司、弘同公司构成严重违约：首先，双方合作的前提是所有客房加盟雅高美居品牌开设酒店，在三德公司《最后通知》明确反对的情况下，益雅公司、弘同公司仍不顾《协议》约定，单方面将其中近一半变更低档公寓，违反了《合作意向性协议》第3、4条的规定，严重动摇了合作的基础；其次，按照《合作意向性协议》约定，益雅公司、弘同公司必须在相关装修方案和装修预算报雅高审批通过并报三德公司备案后才能施工，益雅公司、弘同公司至今未能提供经雅高审批的装修方案和装修预算，违反了《合作意向性协议》第6、10条的规定，有违诚实信用原则；……第四、针对5月30日会议，益雅公司、弘同公司未提供完整的设计方案及装修效果图,至今未能提供装修方案，益雅公司、弘同公司来函所为5月30日会议纪要通过一致规划和行动计划，并无依据，三德公司不予认可。2016年7月7日，三德公司向益雅公司、弘同公司发出关于解除《合作意向性协议》的通知，主张益雅公司、弘同公司经催促在限定期限内仍未提供装修方案和装修预算，视为其单方面解除合作意向性协议，故通知解除合作意向性协议，益雅公司、弘同公司仍应按房屋租赁合同约定支付自2016年1月1日起算的租金。2016年10月12日，益雅公司、弘同公司向三德公司发出函，称三德美居酒店即将进场施工，需要三德公司配合完成13-24层部分物品转移和拆除工作，并称空调将采用多联机系统，热泵选用空气源热泵，要求三德公司拆除原空调和热水系统。2016年10月28日，三德公司回函，称拆除原设施及转移设备，属于装修施工范围，理应由益雅公司、弘同公司，三德公司对于拆除的设施、设备及废料，无偿提供堆放场所；原空调和热水系统改造时间不长，能够正常使用，双方协议并未约定拆除报废，若益雅公司、弘同公司要求改造能源系统，理应整体改造，费用由益雅公司、弘同公司承担。2016年11月8日，益雅公司、弘同公司向三德公司发函，认为三德公司审批流程冗长、沟通方式低效、管理状态无人负责，益雅公司、弘同公司人员虽几次进场、前后耗时两三个月仍不能正常开工，故决定暂时撤离工程及管理人员，清点投入资产，并要求三德公司返还代收的酒店营业款和房屋租赁保证金。2016年11月11日，三德公司向益雅公司、弘同公司发出《敦促函》，称协议约定的开业期限已过，益雅公司、弘同公司只进行了所谓的样板房装修，且该样板房的装修效果与雅高美居在国内其他城市装修的标准存在天壤之别，远达不到协议约定的装修标准，整体装修方案及装修预算至今仍未提供，构成严重违约；为体现合作诚意，三德公司要求益雅公司、弘同公司务必于2016年11月20日前将雅高美居确认的整体装修和预算方案提供三德公司，2016年11月21日开始全面装修，确保2017年2月1日正式开业，如不能履行上述事项中任何一项，视为拒绝履行合作意向性协议约定的义务，该协议自动作废，三德公司将仍按照《房屋租赁合同》要求益雅公司、弘同公司缴纳租金并承担违约责任。此后双方又相互发函就有关事项进行沟通。2016年11月28日，益雅公司、弘同公司向三德公司发函，明确其已做好全面进场施工的准备，但仍需三德公司就部分事项进行确认，包括南通三德大酒店13-24层原有物品处置方案中的拆除与保留清单等内容，并向三德公司提交了改造方案、施工图纸、改造预算。2016年12月2日，三德公司回函，表示益雅公司、弘同公司直至2016年11月29日才提供雅高公司审核通过的装修方案，且仅为13-24层的装修方案，至今未能提供协议约定范围的6-12层的装修改造方案，已构成违约，故要求益雅公司、弘同公司在正式拆除前，提供装修及开业完整的时间表并提供有效的担保，并于2016年12月10日前提交时间表及担保方案，若不能按期提交，则视为益雅公司、弘同公司不履行协议。同日，三德公司向雅高公司发出征询函，针对2016年11月29日收到益雅公司转交的雅高公司出具的《关于南通三德美居改造装修设计方案的确认函》，提出征询意见，并要求其重启对南通三德美居酒店样板房装修效果及对装修改造方案的视觉效果、材料品质、环保、档次进行全面审核，提出完整的审核意见。2016年12月13日，益雅公司、弘同公司向三德公司发函，认为三德公司单方向雅高公司致函，指责品牌方团队并破坏益雅公司、弘同公司与美居品牌方的合作关系，给其造成声誉与间接经济损失，故益雅公司、弘同公司决定将于2016年12月15日将所有前期投入人员、物品全部清点撤回，终止双方合作，2016年12月15日后的责任、费用、纠纷其不予承担。2016年12月26日，雅高公司向三德公司回函，针对三德公司的问题，作出如下答复：1、雅高公司对南通三德美居项目第一个版本的样板间开展了验收检查，事后告知管理合同签约方弘同公司第一次样板间验收不合格，需要根据雅高公司提出的整改建议重新提交更新的客房设计方案；2、第一次样板间验收后，雅高公司与负责项目装修的益雅公司的设计部门就酒店更新的客房设计方案进行数次沟通指导，随函附上雅高公司对样板房改造提出的意见；3、关于第二次样板间的验收时间，益雅公司告知由于该项目股东之间出现了一些内部问题需要协调，其会暂缓推进第二次样板间的工作进度，在未来确定第二次样板间的验收时间后再告知；4、目前尚未发现弘同公司方面出具拒绝根据美居产品标准对酒店进行装修改造的情况。2017年4月16日，三德公司向益雅公司发出关于解除《房屋租赁合同》的通知，称因合作意向性协议经协商一致已经解除，双方应恢复房屋租赁合同关系，益雅公司理应按照房屋租赁合同支付租金。2017年5月2日益雅公司回函，对三德公司上述解除合同的行为提出异议。另查明，2016年3月17日《合作意向性协议》签订后，双方实际并未设立协议第1条所约定的酒店管理公司。关于酒店装修事宜，益雅公司、弘同公司已完成了两间样板房的装修，但实际尚未就酒店装修进行进场施工。诉讼过程中，益雅公司、弘同公司曾就其所主张的损失向本院申请司法鉴定，本院委托江苏中房建设投资管理咨询有限公司进行鉴定，后鉴定机构因缺少基本鉴定材料无法完成本案工程造价鉴定，已退回鉴定。本案双方之间主要争议在于益雅公司、弘同公司未能在合同约定期限内完成装修，三德公司对此是否具有过错，三德公司是否存在违约行为。益雅公司、弘同公司主张其至今未完成装修是由于三德公司的原因，三德公司构成违约，具体违约行为体现在以下几个方面：1、关于引进的酒店品牌，合作协议约定为雅高美居品牌，但实际合同履行过程中，双方口头达成一致将城家品牌与美居品牌同时引进，2016年4月份已将引进两个品牌的协议发送给三德公司，三德公司未提出异议，后三德公司于2016年6月9日发出的最后通知中指责其行为背离双方合作意向；2、对于合作意向性协议没有具体约定的事由双方无法达成一致意见，且原告表现出不合作、不配合、推卸责任的态度，甚至去雅高公司恶意诋毁益雅公司、弘同公司，导致益雅公司、弘同公司在水电、空调等设备设施的整体改造和拆除无法进行；3、三德公司不认可雅高公司2016年11月25日出具的确认函，以不认可的理由不允许益雅公司、弘同公司全面进场施工。三德公司对此均不予认可。认为三德公司在合同履行过程中并无过错，未有违约行为，其向雅高公司发函是为了确认益雅公司、弘同公司提供的样板房符合雅高公司的要求。对此本院认为，根据双方合同约定，益雅公司、弘同公司，负有与雅高公司签订加盟协议，并按照协议约定进行装修的义务。结合现有证据及各方庭审陈述，益雅公司、弘同公司，虽已与雅高公司签订加盟协议并完成了两间样板房的装修，但该两间样板房的装修，未能通过雅高公司的第一次验收，虽然益雅公司、弘同公司承诺进行整改，但此后实际并未再进行第二次验收；关于装修方案也直至2016年11月25日才经过雅高公司的确认，并于2016年11月28日将施工图纸等向三德公司进行提交。由此可见，益雅公司、弘同公司在履行合作协议过程中存在逾期行为，未按照合同约定期限完成装修方案，且其所装修的样板房未能通过验收，显然已经构成违约。益雅公司、弘同公司所提出的三德公司的违约行为并无依据，三德公司履行过程中并无过错，具体理由如下：1、关于引进的酒店品牌，合作协议明确约定为雅高美居品牌，益雅公司、弘同公司主张双方就引进酒店的品牌合意进行变更，三德公司不予认可，益雅公司、弘同公司未能提供相应证据予以证明，本院对其抗辩意见难以采信，益雅公司、弘同公司仍应当按照协议约定引进雅高美居品牌；2、益雅公司、弘同公司主张三德公司表现出不合作、不配合、推卸责任的态度，甚至去雅高公司恶意诋毁，导致益雅公司、弘同公司整体改造和拆除无法进行，对此本院认为其未能够明确陈述三德公司应当履行何种配合义务，以及经催告后三德公司仍拒不履行该配合义务，合作协议并未约定三德公司所负有的义务，即使三德公司确实存在不合作、不配合、推卸责任的态度，也不足以构成益雅公司、弘同公司逾期提供装修方案以及至今未完成样板房的验收的合理抗辩事由；3、合作协议明确约定，必须按照雅高公司的要求并经其确认后对承租的房屋进行装修，三德公司向雅高公司发函确认样板房是否通过验收，并不构成益雅公司、弘同公司所述的诋毁事由，益雅公司、弘同公司以此为由主张三德公司违约，并无依据；4、虽然三德公司与益雅公司、弘同公司之间曾发函就装修过程中空调等设备的更换事宜进行沟通并存在分歧，但鉴于益雅公司、弘同公司经多次催告仍未按期提供装修方案，样板房装修直至双方解除合作协议亦未通过验收，尚未进入实质性装修阶段，双方就有关装修细节具体事项虽然暂未达成一致，不足以构成益雅公司、弘同公司逾期履行合同义务的正当事由，三德公司对此亦不具有过错。综上，本院认为，根据《合作意向性协议》的约定，益雅公司、弘同公司未能在约定期限内完成施工，后在三德公司给予的宽限期限内，其装修的样板房亦未通过雅高公司的确认，已构成违约，根据合同约定，该《合作意向性协议》作废，对双方不再具有法律约束力，双方之间的权利义务人按照原房屋租赁合同的约定来确定。关于主体问题，合作协议系三德公司与益雅公司、弘同公司签订，而租赁合同系三德公司与益雅公司签订，考虑到合作协议已不具有法律效力，因此仍应按照房屋租赁合同来确定合同主体，即合同主体为三德公司与益雅公司。鉴于房屋租赁合同已明确约定双方如有纠纷应提交仲裁，故本院对租赁合同本身不具有管辖权，双方之间的租赁合同纠纷目前仍在仲裁过程中，故本院仅确认三德公司与益雅公司之间的权利义务仍按双方签订的房屋租赁合同予以确认，对具体合同履行情况不予评判。关于益雅公司、弘同公司提出的反诉请求，其主张三德公司违约给其造成的损失。根据损失明细来看，损失包括四部分，分别是租赁期间的投入、酒店品牌加盟费、样板间设计装修费用、合作期间的采购费用，其中租赁期间的投入系发生在双方签订《合作意向性协议》之前，应属于房屋租赁合同履行过程中的事项，与本案合作协议履行过程中产生纠纷并无关系，本案对该部分损失不予理涉。至于双方合作协议签订之后发生的损失，因三德公司并不存在违约行为，亦无过错，益雅公司、弘同公司要求三德公司承担酒店品牌加盟费、样板间设计装修费用、合作期间的采购费用，并无法律依据，本院对益雅公司、弘同公司的上述主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）南通三德大酒店有限公司与被告（反诉原告）上海益雅投资管理有限公司、南通弘同酒店管理有限公司签订的合作意向性协议不再具有法律效力，各方不再履行该协议。二、确认原告（反诉被告）南通三德大酒店有限公司与被告（反诉原告）上海益雅投资管理有限公司自签订合作意向性协议之日起的权利义务仍应按双方签订的房屋租赁合同予以确认。三、驳回被告（反诉原告）上海益雅投资管理有限公司、南通弘同酒店管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费74478元，由被告（反诉原告）上海益雅投资管理有限公司、南通弘同酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费15545元，由被告（反诉原告）上海益雅投资管理有限公司、南通弘同酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币90023元（开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审 判 长  丁睿智人民陪审员  黄 海人民陪审员  曹爱琴二〇一九年六月二十八日书 记 员  周 超