上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初1516号原告：上海鼎臣电梯配件有限公司(反诉被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐茂昌，总经理。委托诉讼代理人：徐俊，男。委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。被告：上海叙仁实业有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈百华，总经理。委托诉讼代理人：顾坚，男。被告：上海云灿企业投资管理咨询有限公司(第二被告)，住所地上海市松江区。法定代表人：陆云生，总经理。被告：上海圣临投资咨询服务中心(第三被告，住所地上海市青浦区。法定代表人：陆云生，总经理。委托诉讼代理人：李芳，女。第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇华新街XXX号。法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。原告上海鼎臣电梯配件有限公司与被告上海叙仁实业有限公司、上海云灿企业投资管理咨询有限公司、上海圣临投资咨询服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。原告申请财产保全，本院依法对被告采取财产保全措施。因案情需要，本院依法追加上海市青浦区华新镇人民政府为第三人参加诉讼。本案于2019年3月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐俊、王卫林、第一被告委托诉讼代理人顾坚、第二被告法定代表人陆云生(同时系第三被告法定代表人)、第三被告委托诉讼代理人李芳、第三人委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。审理中，第三被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2019年5月6日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐俊、王卫林、第三被告委托诉讼代理人李芳、第三人委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。第一被告、第二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案于2019年5月22日第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐俊、王卫林、第一被告委托诉讼代理人顾坚、第二被告法定代表人陆云生(同时系第三被告法定代表人)、第三被告委托诉讼代理人李芳、第三人委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鼎臣电梯配件有限公司诉称：第一被告系青浦区华新镇叙中村叙北266号的产权人;第二被告系叙北路XXX号厂房的承租人;第三被告系次承租人。2016年10月,原告(乙方)与第三被告(甲方)签订了厂房租赁合同,由甲方将位于上海市青浦区叙北路XXX号厂房出租给乙方做加工生产使用。合同约定：1、厂房、办公楼、附属房屋等面积约3,600平方米左右,每平方米人民币0.85元(以下币种均为人民币)每天计算。2、租赁期限自2016年10月9日起至2022年10月8日止,年租金109万元,以后每三年递增一次,每次递增10%。3、房屋押金100,000元。4、如遇国家政府政策和开发商等,如政府和开发商补偿给乙方的搬迁费都归乙方所有。合同签订后,原告于2017年3月24日收到叙中村委会告知书,才知晓被告早在2016年7月21日就知晓系争厂房已经被镇政府列入整治范围和被要求搬离的事实。2017年6月9日,第三被告法定代表人陆云生向原告出具承诺书一份,载明由于政府拆迁导致原厂房租赁合同提前终止,未到期房租合计440,640元,承诺2017年6月17日前支付全款,超期按10%年利率计算。关于该厂房(叙北路XXX号)基础设施、停产搬迁、职工遣散的综合补偿款根据政府政策进行补偿。现因被告原因,华新镇人民政府和叙中村已启动强制拆除厂房的行动,而原告依《华新镇工矿建设用地减量化结算办法》应享有的基础设施、停产搬迁和职工遣散补偿款,被告拒不支付原告。此外,原告已就要求被告返还租金并支付利息向贵院提起诉讼,2018年5月21日法院作出(2017)沪0118民初8043号判决,支持了原告的诉请。为维护原告合法权益，故诉诸法院请求：1、判令三被告支付原告建设用地减量化补偿款暂计900,000元(具体金额以减量化协议等材料为准);2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告支付建设用地减量化补偿款1,776,063元。被告上海叙仁实业有限公司辩称：原告陈述与事实不符。第一，第一被告系青浦区华新镇叙中村叙北路XXX号房屋和土地产权人，但并非原告所指的叙北路XXX号厂房的产权人。第二，在上海市房地产权证(产证号XXXXXXXXXX)也没有房屋登记。第三，上海市不动产登记上没有562号厂房的登记信息。第一被告从未与原告签订任何厂房租赁合同，双方也不认识。第四，第一被告与第二、三被告之间也没有发生562号厂房承租、转租的事实。被告上海云灿企业投资管理咨询有限公司辩称：同第三被告意见。第二被告不承担责任。被告上海圣临投资咨询服务中心辩称：根据区政府拆违通知，原告所陈述的房屋属于违章搭建，可以根据拆除违章的政策给予补偿，但要扣除三个月房租。同时，被告上海圣临投资咨询服务中心反诉称：原告与第三被告房屋租赁合同纠纷一案[(2017)沪0118民初8043号]于2018年5月21日由上海市青浦区人民法院依法判决执行,第三被告应退还原告剩余租金440,640元。现鉴于原告在本案中要求拆迁补偿,诉求远远超出(如政府和开发商补偿给乙方的搬迁费都归乙方所有)约定。第三被告无法承受原告要求,遂提出反诉请求。首先明确《厂房租赁合同》约定：第三被告出租给原告的厂房在租赁期内,国家政策和开发商等,不管合同剩余多少期限,甲方都不违约。其次,合同约定如政府和开发商补偿给乙方的搬迁费归乙方。再说,合同签订后至2017年3月,根据华新镇政府“减量化”办公室提出的要求,通知各业主搬迁。原告并没有根据政府要求在4月25日搬离,而是自行发电继续加工生产配件。为了不影响第三被告与政府签署搬迁协议获得补偿费用,第三被告6月9日在原告写好的承诺书中签字,无奈答应原告的借机要挟。但原告见承诺在手还是不搬。(2017)沪0118民初8043号案件已查明、原告也承认最终搬离时间为2017年8月12日。但期间三个月占有使用费并未支付,因此,第三被告要求在本案审理过程中一并处理。另外,原告擅自将第三被告的行车轨道约180米长×0.45米高拆除并出售,第三被告根据市场行情认定损失约18万元,同样请求本案中一并处置。综上,第三被告依法提出书面诉求,请求：1、判令反诉被告支付反诉原告三个月实际占有租金262,500元；2、判令反诉被告返还私自拆售反诉原告的行车轨道，包含安装费约计18万元；3、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。针对反诉，原告上海鼎臣电梯配件有限公司辩称：不同意反诉原告所有反诉请求。第一，关于占有期间租金，2017年4月25日房屋被停水停电并且拆除房屋屋顶，故原告无法继续进行生产。第二，被告2017年6月9日承诺书中未到期房租440,640元，被告对租金进行明确，表明未计算4月25日至6月9日期间的租金。对于诉请2，原告未拆除被告行车，故不清楚。第三人述称：原告与三被告之间的纠纷，与第三人无关。经开庭审理查明：2016年10月9日,原告(乙方)与第三被告(甲方)签订《厂房租赁合同》一份,合同约定甲方将位于上海市青浦区叙北路XXX号厂房出租给乙方加工生产使用。租赁的厂房、办公楼、附属房屋等面积约为3,600平方米,单价每天每平方米0.85元,商定年租金按照105万元计算,一年一付。厂房租赁期限自2016年10月9日起至2022年10月8日止(厂房租金每三年递增一次，每次递增10%计算)。乙方在同甲方签订合同时,乙方应交给甲方房屋押金10万元，合同租赁期满待乙方付清所有水电费后，经甲方验收原房屋没有任何损坏，甲乙双方办理交接手续后，押金甲方退给乙方，押金不计利息。乙方在租赁期内,如遇国家政府政策和开发商等,不管以任何政策形势动拆迁,不管合同期限剩余多少时间,甲方都不违约,乙方应无条件搬出该厂房。(如政府和开发商补偿给乙方的搬迁费都归乙方所有)。如果政府和开发商不补偿给乙方所有一切费用,甲方不承担赔偿补偿给乙方任何损失和费用。合同另对其他事项做了约定。2017年6月9日,第三被告法定代表人陆云生向原告出具《承诺书》一份,该承诺载明：由于政府拆迁导致原厂房租赁合同提前终止,未到期房租合计440,640元,承诺2017年6月17日前支付全款,超期按10%的年利率计息。关于该厂房(叙北路XXX号)基础设施、停产搬迁、职工遣散的综合补偿款根据政府政策进行补偿。系争厂房于2017年8月12日房屋拆除完毕。2017年6月20日，原告起诉第二、三被告要求判令被告归还未到期房租440,640元，支付利息(以440,640元为基数,按年利率10%为标准,从2017年6月18日起计付至还款之日止)。本院以(2017)沪0118民初8043号案件立案受理。该案审理中,原告撤回对第二被告的起诉，原告、第三被告双方均确认签订的《厂房租赁合同》已于2017年6月9日终止履行。第三被告在答辩及审理时确认承诺书真实性,但认为对于承诺书中载明的返还未到期的房租,虽作出承诺,但2017年8月原告还在系争房屋内从事加工生产,故应扣除2017年6、7、8月计三个月的租金262,500元。但仅是作为反驳意见,而不主张提起反诉,保留反诉的权利。该案中本院认为“……，被告以2017年8月原告还在系争房屋内从事加工生产为由,拒不履行承诺,被告该抗辩理由并无充分的依据,故本院对被告的抗辩意见不予采纳,对于被告认为应扣除的2017年6、7、8月计三个月租金,被告也不主张反诉,但要求保留诉权。对此,本院予以准许。……”。2018年5月21日，本院依法作出判决：一、上海圣临投资咨询服务中心应于判决生效之日起十日内返还上海鼎臣电梯配件有限公司租金440,640元;二、上海圣临投资咨询服务中心应于判决生效之日起十日内偿付上海鼎臣电梯配件有限公司利息(以440,640元为基数,按年利率10%为标准,从2017年6月18日起计付至还款之日止)。该判决已生效。另查明，2006年12月15日，坐落上海市青浦区华新镇叙中村叙北266号房屋核准登记于第一被告名下，建筑面积2,621.19平方米(1幢4层2,478.97平方米，2幢1层35.69平方米，3幢1层106.53平方米)，使用权来源集体土地批准使用，规划用途工业用地。2017年3月30日，第三人发出《关于印发〈华新镇工矿建设用地减量化结算办法〉的通知》[华府(2017)37号]，要求所属各村、各相关单位在“198”区域建设用地减量化工作中贯彻执行《华新镇工矿建设用地减量化结算办法》。同日，第三人发出《关于镇域内相关存量违法用地的处理意见》[华府(2017)38号]。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，上海市房地产权证、厂房租赁合同、承诺书、(2017)沪0118民初8043号民事判决书、上海市不动产登记信息等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告表示，租赁房屋地址系266号没有异议，但系争房屋在房产证的范围院子内，第三被告出租给原告时，就打印好的门牌号。不清楚门牌号是谁弄的，有两个门口。租赁的562号房屋系在266号范围内，但部分有证、部分无证，产权登记证之外的房屋系第二、第三被告搭建的。6月9日已经断电，无法使用租赁房屋，原告开始搬东西，全部搬离系8月3日，政府拆除房屋时间8月12日。没有到原告处进行评估，但根据政府某会议纪要，根据平方、单价估算的价格。4月25日停水停电、拆除屋顶没有异议，原告使用了自发电仅为了搬离、无法进行生产。2017年6月9日的承诺书在4月25日之后出具，表明双方确认不计算租金或使用费，不认同只有搬迁费，对于综合补偿数额，金额由法庭核实，所谓限期搬迁，没有约定，反而是约定了何时支付。原告租赁的系1幢1层、1幢2层、3幢，有证房屋面积1幢1层425平方米，1幢2层240平方米，3幢106.53平方米，总计771.53平方米；无证房屋面积2,828.47平方米，有证房屋1幢尚未拆除。有证土地、有证建筑根据评估报告进行补偿，无证部分与第三人陈述一致。但第三人有具体金额的陈述，应该按照该金额来计算。第一被告表示，产权证建筑面积系2,621.19平方米，登记的系叙中村叙北路XXX号，不是562号，所有房屋土地只有一个门牌号即266号，第一被告从未委托任何人申请562号门牌号。对产证登记之外的房屋第一被告未搭建过，不清楚第二、第三被告是否搭建过，第一被告未授权过。第三人陈述的金额没有异议，但该金额系属于有证面积房屋的土地减量化补偿。减量化通知、处理意见(37号、38号文件)，对减量化的处理。第一被告没有与原告或者委托第三被告与原告签订房屋租赁协议，第一被告出租给第二被告，第二被告如果转租需要征得第一被告同意。原告既不是土地减量化的房屋所有人，也不是原告指向的叙北路厂房的所有人。根据37、38号文件，以土地证、产权证为依据，对合法土地进行减量化补偿，对象应当系房产证权利人即第一被告。第一被告没有与原告或者授权他人同原告签订任何土地租赁或者买卖合同，因此原告与第一被告之间没有任何法律关系。原告合法有效土地上擅自搭建的建筑物，未经政府批准建造的，应该不受法律保护，不存在土地减量化范围内。37、38号文件规定，凡在2017年6月后强制拆除的不予补偿，原告的房屋拆除在2017年8月12日。第二被告表示，第二被告与第一被告签订合同地址系266号，之前其中一个承租人(广告公司)在266号内打广告，私自编了562号，为了送快递方便，原告租赁的房屋在266号房屋范围内。从第一被告处租赁后，共计搭建18,000多平方米。通知系4月25日，仅原告一家未撤离，还在生产。8月3日，政府采取强硬措施后，原告才搬离。政府拆除房屋时间系8月12日。对第三人陈述金额没有异议，第二被告还剩余200多万元没有发放到。承租人共七家，除原告外，其余均已经处理完毕了。原告租赁房屋确认，面积属实，除了有证的外，其余均系无证的。第三被告表示，承诺书系2017年6月9日出具的，出具前提系要求限期内搬离，但原告一直不搬离，直至8月12日搬离，村里也出具了情况说明。原告租赁的房屋面积系在266号范围内。从第一被告处租赁后，共计搭建18,000多平方米。通知系4月25日，仅原告一家未撤离，还在生产。8月3日，政府采取强硬措施后，原告才搬离。政府拆除房屋时间系8月12日。对第三人陈述的金额没有异议，第二被告还剩余200多万元没有发放到。承租人共七家，除原告外，其余均已经处理完毕了。即便如原告所述，但根据合同约定，不管合同剩余多少期限，遇到国家动迁等均系不违约的，搬迁费归乙方。补偿款不归原告所有。被告考虑到实际情况，愿意将搬迁费给予原告，但原告违反承诺，故涉及之后诉讼。原告拆除的系行车轨道，轨道有几百米长。原告系最后一家搬离的，轨道在原告租赁使用范围内，拆除房屋时已经没有该轨道了。原告租赁房屋确认，面积属实，除了有证的外，其余均系无证的。第三人表示，266号房屋有有证面积，也有无证面积。原告租赁房屋也在该范围之内，具体有证、无证面积暂不清楚，其中还包括部分拆违，不清楚是否涉及原告。土地补偿，有证(按照评估)、无证面积补偿，停产停业、搬迁、装修等综合补偿，共计29,680,508元，其中补偿给第二被告的系15,492,651元，剩余补偿给第一被告。第二被告的钱款大部分已经补偿，由于第一被告涉及股权纠纷，所以尚未发放。有证面积有相应评估，有证有附属设施评估。无证系按照面积乘以单价计算的，最高单价系250元。政府也系外包第三方拆除的。有证土地补偿：30.475亩，50万元/亩减去使用年限，故对于土地的补偿系10,359,800元。对于有证房屋：2,621.19平方米，评估价格2,828,057元。无证建筑面积18,471.96平方米，旧材料回购价值4,958,432元。综合补偿包含装修(有证)、附属设施、人工遣散、停产搬迁等，有证部分按照评估价格3,698,404元、无证部分4,489,627元。另外不足150元/平方米补足的金额为1,356,188元，奖励费200万元。以上为补偿总额。第三人与第一被告签订协议的，其中15,492,651元给予第二被告，现第一被告处尚未支付，第二被告处尚余一两百万未支付。根据庭审确认的事实，本院认为，原告与第三被告签订的《厂房租赁合同》，该合同虽系当事人真实意思表示，但根据双方对租赁物的描述，并与上海市房地产权证所载内容进行比照分析，可知双方约定的3,600平方米应属部分有证、部分无证，故对应的《厂房租赁合同》部分有效、部分无效。合同履行过程中，系争厂房因第三人建设用地减量化，致双方签订的租赁合同无法履行及原告搬离，原告、第三被告双方均确认签订的《厂房租赁合同》已于2017年6月9日终止履行；第三被告法定代表人陆云生也出具《承诺书》承诺停产搬迁等综合补偿款根据政府政策进行补偿，现原告要求被告支付补偿款，本院综合双方对合同无效部分的过错程度、合同的约定的面积、实际使用情况以及第三人对综合补偿款构成的陈述等因素，酌情确定由第三被告赔偿原告补偿款60万元。第一被告、第二被告非租赁合同相对方，原告要求第一被告、第二被告支付补偿款项无事实和法律依据，故本院对其要求第一被告、第二被告支付补偿款项的诉讼请求不予支持。关于第三被告反诉要求原告支付三个月占用费262,500元，在已生效的(2017)沪0118民初8043号案件中，第三被告已在答辩及审理时提出要求扣除相应的占用费，判决认定被告的抗辩无充分依据，不予采纳；现第三被告虽在本案中以反诉形式提出，但仍无新的事实和证据，故对该项请求，本院不予支持。关于第三被告反诉要求原告返还行车轨道(包含安装费)18万元，也无相应的事实和证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十二条、第九十七条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海圣临投资咨询服务中心应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鼎臣电梯配件有限公司补偿款人民币60万元；二、驳回反诉原告上海圣临投资咨询服务中心全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币20,784元，减半收取计人民币10,392元，由原告上海鼎臣电梯配件有限公司负担人民币5,492元，被告上海圣临投资咨询服务中心负担人民币4,900元。财产保全费5,000元，由被告上海圣临投资咨询服务中心负担。本案反诉费人民币3,968.75元，由反诉原告上海圣临投资咨询服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一九年六月十八日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。