云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2681号原告：张嫣岚，女，汉族，1979年1月17日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：吴春妍，系云南千和律师事务所律师，特别授权代理。被告:云南寓小七房地产经纪有限公司。住所:云南省昆明市盘龙区白龙路金平果大厦25楼2501、2508室。法定代表人:淡小斌，系公司总经理。委托诉讼代理人：成娟，系云南北上律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：向琴，系云南北上律师事务所实习律师，特别授权代理。原告张嫣岚诉被告云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告张嫣岚的委托诉讼代理人吴春妍，被告云南寓小七房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人成娟、向琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告之间签订的《云南寓小七房屋经纪有限公司房屋租赁合同》(NO:KMYXQ2017101901)；2、判决被告立即搬离该房屋，并保证返还的房屋符合按照约定或租赁物的性质使用的状态(该房屋租金为18000元/年)；3、判决被告向原告支付自2019年3月19日起至实际搬离之日止的房屋占用费(按照合同约定的租金标准即18000元/年计算)；4、判决被告支付自2019年1月1日起至实际搬离之日止的物业管理费(暂计算至2019年3月6日，物管费为551元)；5、判决被告结清自2019年3月7日起至实际搬离之日止的水电费、煤气费、有线电视使用费、网费；5、判决被告向原告支付违约金60000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月19日，原被告签订《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于昆明市盘龙区溪畔丽景小区9栋2305号，建筑面积为135.02平方米的房屋出租给被告使用，双方对租赁期限、租金支付时间、违约责任等作了明确约定。租赁期限自2017年10月19日至2022年10月18日止，租金每壹年支付一次房租，每次支付租金需在本年到期时提前壹天支付下一年的租金，逾期三日视为违约，原告有权解除合同并收回房屋。租赁期间原被告必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需向对方支付违约金每套人民币60000元，若被告违约，对被告装修部分，原告不做任何赔偿，并有权终止合同，收回房屋。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，但被告并未按照合同约定向原告支付租金，致使租赁合同不能正常履行，已构成根本性违约。2019年1月11日，原告通过短信向被告发送了解除合同的通知，于2019年1月31日通过EMS特快专递向被告送达了书面的解除合同通知及限期搬离通知。现被告既不搬离租赁房屋，也不支付租金、违约金，严重损害了原告合法权益，原告特起诉。被告云南寓小七房地产经纪有限公司答辩称：1、同意解除涉案合同；2、同意搬离涉案房屋并支付至搬离之日的租金；3、解除合同后，被告会结清水电费、煤气费、有线电视使用费、网费；4、违约金过高，我方装修涉案房屋支出30000元多。原告张嫣岚为证明其诉讼请求向法庭提交如下证据：第一组证据：《回迁房买卖协议书》，证明原告对昆明市盘龙区溪畔丽景小区9栋2305号房享有所有权，系合法出租；第二组证据：《云南寓小七房屋经纪有限公司房屋租赁合同》(NO：KMYXQ2017101901)，证明:1.2017年10月19日，原被告签订《云南寓小七房屋经纪有限公司房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于昆明市盘龙区溪畔丽景小区9栋2305号房出租给被告使用，双方建立合法有效的租赁合同关系，合同详细约定了租赁期限、租金支付时间、违约责任等内容；2.租金每壹年支付一次房租，每次支付租金需在本年到期时提前壹天支付下一年的租金，逾期三日视为违约，原告有权解除合同并收回房屋。租赁期间原被告必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需向对方支付违约金每套人民币60000元整，若被告违约，对被告装修部分，原告不做任何赔偿，并有权终止合同，收回房屋；第三组证据：短信截图打印件一份，证明2019年1月11日，原告方通过短信向被告发送了解除《云南寓小七房屋经纪有限公司房屋租赁合同》的通知；第四组证据：解除《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》(NO:KMYXQ2017101901)通知书、中国邮政速递物流快递单(快递单号为1013078487432)复印件各1份、中国邮政速递物流物流信息打印件1份，证明：1.被告未按合同约定缴纳房屋租金，被告的行为已构成根本违约，导致原告作为出租方收取租金的合同目的不能实现，符合双方约定解除合同情形，故原告有权要求解除双方签订的《云南寓小七房屋经纪有限公司房屋租赁合同》，并有权要求被告支付拖欠的房租(截至被告返还房屋之日止)、违约金；2.原告已通过中国邮政速递物流的方式向被告送达解除《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》(NO:KMYXQ2017101901)通知书。经质证，被告对原告提交的所有证据均认可。被告云南寓小七房地产经纪有限公司未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，且被告亦认可，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2017年10月19日，原告张嫣岚与被告云南寓小七房地产经纪有限公司签订《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于昆明市盘龙区溪畔丽景小区9栋2305号、建筑面积为135.02平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年10月19日至2022年10月18日，共计五年。该房屋第一、二、三年为每月租金人民币1500元，年租金为人民币18000元，第四年为每月租金人民币1600元，年租金为人民币19200元，第五年为每月租金人民币1700元，年租金为人民币20400元。在租赁期内被告每一年支付一次房租，每次支付租金需在本年到期时提前一天支付下一年的租金，逾期三日视为违约，原告有权解除合同并收回房屋。水电费、煤气费、有线电视使用费、网费、物业管理费以及被告在整个经营过程中所产生的所有税费等各项费用均由被告承担。合同第10条约定租赁期间任何一方违反本合同的规定，需向对方支付违约金人民币60000元。若被告违约，对被告装修部分，原告不做任何赔偿，并有权终止合同，收回房屋。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。被告应于2018年12月17日支付下一年租金人民币18000元，但被告未履行支付义务，原告遂于2019年1月11日向被告发送短信称其不愿再将房屋租给被告，要求被告在本月内搬离并将房屋交还原告。被告于2019年1月16日仅向原告支付了三个月的租金。2019年1月29日原告向被告发出《解除云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同(NO:KMYXQ2017101901)通知书》，要求被告在收到通知书之日起三日内腾空房屋并交还原告。但截至原告起诉之日被告仍未腾房。故原告诉至法院主张其诉请中的权利。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告双方于2017年10月19日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，该合同受法律保护，对原、被告双方具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。签订合同后，原告按照合同的约定履行了交付房屋的义务，但被告未按照合同约定按时足额向原告支付租金，构成违约，故原告要求解除涉案合同并要求被告向其支付租金的诉请于法有据，本院予以支持。本院确认涉案合同于2019年1月29日解除。涉案合同解除后，被告应腾空涉案房屋并返还给原告。关于原告要求被告向其支付自2019年3月19日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，本院认为，房屋租赁合同期限届满，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，系出租人当然之权利，承租人负有返还租赁物的义务，逾期返还的，承租人应支付租赁物占有使用费。故被告应向原告支付自2019年3月19日起至实际腾退房屋之日止按照月租金人民币1500元的标准计算的房屋占用费。关于原告要求被告向其支付自2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止的物业管理费以及自2019年3月7日起至实际腾退房屋之日止的水电费、煤气费、有线电视使用费、网费的诉讼请求，本院认为，涉案合同中明确约定水电费、煤气费、有线电视使用费、网费、物业管理费以及被告在整个经营过程中所产生的所有税费等各项费用均由被告承担。本院予以支持。关于原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求，双方于2017年10月19日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同约定了违约金的计算方式。本案中，被告确有逾期支付租金的违约行为，应向原告承担违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。本院认为，我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。本院综合被告的过错程度、以及原告的损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定由被告向原告支付违约金人民币10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、原告张嫣岚与被告云南寓小七房地产经纪有限公司于2017年10月19日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》(NO:KMYXQ2017101901)已于2019年1月29日解除；二、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将座落于昆明市盘龙区溪畔丽景小区9栋2305号房屋腾空并返还原告张嫣岚；三、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张嫣岚支付自2019年3月19日起至腾空上述房屋之日止按照月租金人民币1500元的标准计算的房屋占用费；四、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张嫣岚支付自2019年1月1日起至腾空上述房屋之日止的物业管理费；五、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张嫣岚支付自2019年3月7日起至腾空上述房屋之日止的水电费、煤气费、有线电视使用费、网费；六、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张嫣岚支付违约金人民币10000元；七、驳回原告张嫣岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币1764元由被告云南寓小七房地产经纪有限公司承担800元，原告张嫣岚承担964元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  左东晖人民陪审员  刘 红二〇一九年六月二十七日书 记 员  赵路娟