洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初361号原告：井治会，男，1969年4月30日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：王彩红（原告井治会之妻），1972年1月11日出生，汉族，住河南省宜阳县。被告：王会晓，女，1975年6月12日出生，汉族，住河南省宜阳县。被告：王艺植，男，1999年7月5日出生，汉族，住河南省宜阳县。被告：王艺琦，男，2007年8月19日出生，汉族，住河南省宜阳县。被告：王连柱，男，1948年5月4日出生，汉族，住河南省宜阳县。四被告共同委托诉讼代理人：张治国，河南金晖律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：张炳阳，河南金晖律师事务所实习律师。原告井治会与被告王会晓、王艺植、王艺琦、王连柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告井治会及其委托诉讼代理人王彩红，被告王会晓，被告王连柱，四被告的共同委托诉讼代理人张治国、张炳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告井治会向本院提出诉讼请求：1.要求四被告继续履行合同，将位于洛阳市老城区西关环城北路铁路龙城嘉园4号1单元903房的房产归原告井治会所有；2.本案诉讼费用由四被告承担。诉讼过程中，原告井治会将第1项诉讼请求明确为：要求四被告按照原告井治会与王作锐之间房屋买卖协议的约定，偿还位于洛阳市××西××环城北路铁路××单元××号房屋的银行贷款，确认上述房屋归原告井治会所有。事实和理由：2013年9月22日，原告井治会与王作锐签订房屋出售协议书、售房协议及声明各一份，约定原告井治会购买王作锐位于洛阳市××西××环城北路铁路××楼××单元××号房××套（该房产为期房），建筑面积94.39平方米，总价款26万元，合同签订当日原告井治会支付了10万元，余款待交钥匙时一次性付清。协议生效后，王作锐称急需用钱，原告井治会于2013年10月25日、2013年11月15日，分别向其支付50000元和46800元，两次共计96800元，并完善了房屋出售协议书，将日期签到与第一份协议同日。2014年4月，王作锐找到原告井治会称涉案房屋需要补交房款，但其没钱，原告井治会此时才知道王作锐并未将原告井治会之前支付的房款全部交到住房交易中心，而是办理了按揭贷款。原告井治会无奈，于2014年4月9日缴纳了补房款、维修基金、暖气费等，共计34745元。2014年4月13日，王作锐出具收条一份。2014年4月22日，王作锐书写声明一份，称独自承担按揭贷款。之后王作锐按期付款，双方并无纠纷。2014年4月13日，王作锐将涉案房屋交付给原告井治会，原告井治会装修后居住至今。2014年下半年，王作锐去世。因涉案房产一直未办理房产证，至今尚未过户，直到担保公司催缴房款，原告井治会才得知王作锐已去世，与其继承人多次协商无果，因此起诉。四被告共同辩称，涉案房屋系郑州铁路局为解决洛阳铁路无房职工问题而集资建设的保障性住房，属经济适用房范围。根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《郑州铁路局关于做好洛阳地区职工保障性住房配售相关工作的通知》的规定，职工在对该房屋取得完全产权之前只能用于自住，不能出租、转让或擅自改变用途。王作锐生前系洛阳铁路系统职工，其无权将单位分配的保障性住房转让给原告井治会，各被告也从未听王作锐说过将涉案房屋转让给原告井治会之事。从诉状可以看出，原告井治会在签订房屋出售协议和售房协议时，明知涉案房屋系洛阳铁路职工的保障性用房、王作锐对该房屋并不拥有完全产权、涉案房屋并未进行不动产权登记以及王作锐在该房屋上设立抵押用于进行公积金贷款的事实。原告井治会以非法占有房屋为目的，与王作锐恶意串通，编造房屋买卖协议，虚构付款事实及协议签订时间，擅自占有房屋，严重侵害了房屋产权人郑州铁路局及公积金贷款担保人郑州住房置业担保有限公司的利益。依据《合同法》第五十二条规定，原告井治会与王作锐签订的房屋出售协议自始无效，不产生法律约束力。即使该协议有效，但因王作锐至今未依法取得涉案房屋的完全所有权，没有进行不动产权属登记，原告井治会亦未进行不动产登记，因此原告井治会主张涉案房屋归其所有的条件不成就。郑州铁路局不是本案当事人，案件处理结果又不能涉及案外人的利益，因此原告井治会的诉讼请求不应得到支持。各被告不知道涉案房屋买卖协议，也未与原告井治会签订过协议，未见到或收取任何购房款，各被告不是涉案房屋买卖合同的相对人，不应承担合同责任。王作锐系被告王连柱的长子，自1996年工作后就一直独立生活，被告王连柱无其任何财产。王作锐生前以患病为由，经常不上班且喝酒、赌博，欠债多达数十万，被告王会晓一直带着两个孩子在娘家居住。王作锐死亡时并未留下任何遗产，各被告并未继承丝毫遗产，不应承担其生前债务，请求驳回原告井治会的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人诉辨意见和举证、质证情况，本院对本案事实认定如下：王作锐系郑州铁路局洛阳机务段职工，其于2013年购买郑州铁路局位于洛阳市老城区龙城嘉园4号楼东1单元9层3号的集资建房。2013年9月22日，王作锐作为卖方，井治会作为买方，双方签订《售房协议》一份，载明“今有王作锐集资房一套，自愿卖给井治会，总房价26万元，分2次付清，首付10万元，交钥匙时一次性付清，过户时王作锐应积极配合，将来房价高低双方不得反悔”。此后，井治会共向王作锐支付购房款197300元，并代王作锐支付了维修基金等费用共34745元。因王作锐未将全部款项交于郑州铁路局，而是为上述房屋申请了个人住房公积金贷款，2014年4月22日，王作锐出具《声明》一份，载明“2013年9月22日，王作锐与井治会签订卖房协议，将郑州铁路局职工集资洛阳市龙城嘉园房屋一套卖给井治会，协议明确规定王作锐不得将房屋抵押办理按揭贷款，后因王作锐家庭困难，将井治会交来的部分房款用于其他地方，没有全部交予铁路住房交易中心，办理了房产按揭贷款。王作锐在此作出声明，洛阳市××西××环城北路铁路××楼××单元××房的按揭贷款由王作锐独自承担责任，与买房人井治会无关”。同日，王作锐与井治会签订《房屋出售协议书》一份，但合同中显示的签署日期为2013年9月22日，约定王作锐将郑州铁路局职工集资房一套售卖给井治会，该房屋位于洛阳市××西××环城北路铁路××楼××单元××房，建筑面积94.39平方米；房屋价款为26万元，分两期支付，双方签订合同之日付19.73万元，交付房屋、房产证过户到井治会名下后支付剩余的6.27万元；合同签订后，王作锐应及时将款项交于开发公司，不能将房屋抵押办理按揭贷款手续，否则贷款及产生的费用由王作锐负责；在交房前，龙城嘉园指挥部收取的补交房款4762元、维修基金8544元、办证1000元、有线240元、燃气2900元、暖气13860元、装修保证金2000元、垃圾300元、物业费1139元等共计34745元，由井治会代王作锐交付，交付凭证由井治会保管等内容。此后，王作锐将上述房屋交于井治会，井治会装修后入住至今。另查明，王作锐于2014年9月去世。涉案房屋至今尚未办理不动产权属登记。本院认为，王作锐与原告井治会签订了《售房协议》及《房屋出售协议书》，将洛阳市老城区环城北路铁路龙城嘉园4号楼1单元903号房屋卖于原告井治会，该转让行为是在双方平等自愿、协商一致的基础上达成的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。四被告提出涉案协议无效的抗辩意见，但提交的证据不能证明原告井治会与王作锐系恶意串通，故对该抗辩意见本院不予采信。原告井治会要求确认涉案房屋归其所有，因该房屋尚未办理不动产权属登记亦未办理过户手续，不产生物权变更的效力，故对该诉讼请求本院不予支持。原告井治会要求四被告偿还贷款，因原告井治会并非涉案贷款合同的直接利害关系人，无权提出该诉求，故对该项起诉本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告井治会要求确认洛阳市老城区环城北路铁路龙城嘉园4号1单元903号房屋归其所有的诉讼请求；二、驳回原告井治会要求被告王会晓、王艺植、王艺琦、王连柱偿还上述房屋贷款的起诉。案件受理费5500元，由原告井治会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 张 琼人民陪审员 王 君人民陪审员 张宗喜二〇一九年六月四日书 记 员 李可可