福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初615号 原告（反诉被告）：于斌，女，1970年2月11日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：于昕玲，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗文城，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴苏飞，男，1986年8月30日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：孙春茹，福建讴斯森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽真，福建讴斯森律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）于斌与被告（反诉原告）吴苏飞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人于昕玲、罗文城律师，被告（反诉原告）吴苏飞及其委托诉讼代理人孙春茹、周丽真律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）于斌向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告签订的编号为“ＹＢ201807”的《房产买卖合同》于2018年11月1日解除；2.请求判令确认被告向原告支付的130000元购房款及10000元借款（购房款）抵作向原告支付的部分违约金；3.请求判令被告立即向原告支付剩余违约金60000元；4.请求判令被告承担本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）。事实与理由：2018年7月10日，被告与原告签订《房产买卖合同》（合同编号：ＹＢ201807）购买原告名下坐落于福建省厦门市集美区的房产。合同约定：房产总价3020000元，除被告已于2017年11月20日支付的80000元外，被告还应于合同签订当日向原告支付50000元，于合同签订后的10个自然日内向原告指定账户支付828000元；被告未按期足额支付款项的，原告有权要求被告支付违约金人民币200000元。合同签订后，被告于2018年7月11日向原告付款50000元。自2018年7月17日起，原告多次向被告催告要求按期足额支付第三期的购房款828000元。然而，被告仅于2018年9月23日向原告支付10000元，双方约定该借款抵作购房。因被告经多次催告仍不按期足额履行购房款支付义务，原告委托律师于2018年10月31日向被告发出《律师函》，声明解除原告、被告签订的《房产买卖合同》，并要求被告支付违约金。2018年11月1日，上述声明解除合同的《律师函》已向被告送达。截至今日，被告仍未完全履行违约金支付义务，为维护自身合法利益，原告特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律、法规之规定，向贵院提起本案诉讼，请求贵院依法判如所请。 被告（反诉原告）辩称：1.鉴于诉争房屋已被原告出卖，合同已无法履行，被告同意解除《房屋买卖合同》，解除时间不是2018年11月1日，以法院判决或者双方协议时间为准。《房屋买卖合同》签订后，被告积极履行支付购房款的义务，并且为了如期向原告支付购房款，向案外人许传熙出卖了自己的房屋。但由于许传熙没能如约向被告支付购房款，导致被告无法如期向原告支付购房款。被告与原告协商推迟交款时间，也得到了原告的认可，就在被告积极筹集资金时，原告却在没有书面通知被告的情况下将房屋挂在网上出卖，并已过户给案外人，使得本案中的《房屋买卖合同》无法履行。原告构成违约。2.原告应当返还被告已经支付的购房款及借款。本案中由于原告已经构成违约，因此，应当返还被告已经支付的购房款及其借款共计人民币140000元，并向被告支付违约金（被告本着友好的态度，愿意于原告协商确定违约金的具体数额）3.本案诉讼费用应由原告承担。 被告（反诉原告）吴苏飞向本院提出诉讼请求：1.依法判令反诉被告返还反诉原告购房款130000元和借款10000元；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金200000元；3.本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年11月5日签订了一份《房产买卖协议书》，反诉原告已于2017年11月20日向反诉被告支付购房款80000元，后因反诉被告违约协议无法履行。2018年7月10日，双方又签订了《房产买卖合同》，反诉原告如约向反诉被告支付了购房款50000元。期间，反诉原告与他人签订了一份购房合同，将自己的房子卖给他人，购房款用于向反诉被告支付。后因对方办理房屋贷款没有按时审批下来，不能按时向反诉原告交购房款，导致使反诉原告没能如期按约定履行支付义务。就在反诉原告积极努力筹集资金时，反诉被告违反合同约定，将诉争的房屋卖给了案外人，并办理了过户手续。现反诉原告根据相关法律规定向贵院提出反诉，要求反诉被告承担违约责任。希望法院依法判决，以维护反诉原告的合法权益。 原告（反诉被告）辩称：1.双方从未就购房款支付时间进行重新约定，于斌亦从未同意吴苏飞推迟支付购房款。根据于斌提交的微信聊天记录，双方从未就购房款支付时间进行重新约定，于斌亦从未同意吴苏飞推迟支付购房款。首先，双方从未就是否允许推迟支付购房款进行商议，无论是于斌还是吴苏飞提供的证据，都只显示了于斌催告吴苏飞付款，吴苏飞以各种理由拖延付款，不能据此认为双方就购房款付款时间进行了重新约定。其次，于斌自吴苏飞逾期之日起，就开始计算违约的天数，并在催告时告知吴苏飞其违约的具体天数，并称吴苏飞“已然超过违约期”。这也证明于斌未同意过推迟支付购房款。2.于斌已于2018年11月1日向吴苏飞送达书面通知，解除了双方的《房产买卖合同》，此后于斌如何处置房产，均不构成违约，更无需向吴苏飞支付任何违约金。根据双方《房产买卖合同》第三条约定，吴苏飞最迟应于2018年7月20日足额支付第三期的购房款828000元。吴苏飞未按期足额支付购房款，已构成迟延履行支付主要债务。吴苏飞经催告后三个多月仍未履行购房款支付义务，在此情况下，于斌可根据《合同法》第九十四条规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定解除合同。于斌已于2018年11月1日向吴苏飞送达书面通知，解除了双方的《房产买卖合同》，此后于斌如何处置房产，均不构成违约，更无需向吴苏飞支付任何违约金。3.合同解除的原因系吴苏飞违约，吴苏飞仍应承担违约责任，向于斌支付200000元违约金。本案中，吴苏飞未按照《房产买卖合同》第三条约定按期足额支付款项，于斌有权要求吴苏飞支付违约金200,000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有于斌提供的《房产买卖合同》、《微信记录》、《律师函》、《快递记录》等证据，被告提供的《房产居间买卖协议》、《查询汇款明细》、《借条》、《房产销售信息》、《存量房买卖合同》、《电话录音》、《聊天记录》、《律师函》等证据。双方均作了当庭陈述。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再赘述。 本院经审理认定事实如下：于斌（甲方）与吴苏飞（乙方）签订1份《房产买卖合同》，甲方签署日期为2018年7月10日，乙方签署日期为2018年7月18日。合同约定甲方同意将坐落于福建省厦门市集美区的房产出售给乙方；转让价款为3020000元，乙方已于2017年11月16日向甲方支付80000元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付50000元，乙方或其指定第三方应于本合同签订后的10个自然日内向甲方指定的账户支付828000元，应于该房产解除查封状态后的3个工作日内向甲方支付第四期470000元，应于房产过户至乙方名下当日向甲方支付第五期购房款170000元，应于房产过户至乙方名下后45个工作日内向甲方支付第六期购房款1422000元；若发生甲方反悔不出卖该房产，则乙方有权要求甲方支付违约金200000元；乙方未按照本合同第三条约定按期足额支付款项的，甲方有权要求乙方支付违约金200000元；甲乙双方曾签订过的《房产买卖协议书》（编号0000644）于本合同签订之日解除，且任何一方均不追究对方在《房产买卖协议书》（编号0000644）项下的违约责任；双方所填写的通讯地址即为送达地址。 双方庭审时确认，被告共计向原告支付了14万元购房款，分别为吴苏飞于2017年11月20日向于斌转账80000元，于2018年7月11日向于斌转账50000元，于2018年9月23日通过微信向于斌转账10000元。 2018年8月8日，于斌通过微信联系吴苏飞，于斌：“小吴：首付款可以支付了吗？你已经超过合同18天了！若有，请尽快联系我们。”吴苏飞：“那个人通过审核了，应该就这两周要开始走流程，这边差不多了，我会通知你一起走流程，双管齐下。”于斌回答：“好”。2018年8月19日，于斌在微信上向吴苏飞说：“你已经违约40天了！”，吴苏飞没有回应。2018年9月19日，于斌在微信上联系吴苏飞：“小吴，首付款什么时间支付呢？上午我没听明白。”吴苏飞：“首付款在银行那边放款的第二天，最快这两周，最晚国庆后一周，这是银行给我的答复。”于斌回答：“好。” 2018年10月31日，原告通过EMS向被告的两处地址（厦门市集美区乐海北里132号和泉州市鲤城区崇仁街202号新城旺角5幢5单元203室）寄送律师函，主张被告支付违约金且解除案涉合同；其中后者地址为双方合同约定的送达地址。上述邮件于2018年11月1日分别被拒收退回和要求退回。2018年11月5日，于斌通过微信向吴苏飞发送电子版律师函。2018年11月17日，于斌与案外人曾辉就涉案房屋签订了《存量房买卖合同》，约定于斌将案涉房屋出售给曾辉。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原被告之间案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，未发现违反法律强制性规定情形，合法有效，对双方具有约束力。案涉合同约定，被告或其指定第三方应于本合同签订后的10个自然日内向甲方指定的账户支付第三期房款828000元，现被告未依约支付该款，如无法定或约定事由，则构成违约。首先，被告称原告同意变更履行期限的理由不能成立。从双方提供的微信记录来看，自被告迟延支付第三笔购房款以来，原告多次催促，明确主张被告已经超期违约，表明其并未同意推迟付款的时间。在催告过程中，原告对被告作出的支付方案回复“好”，应结合原告的上述主张理解，不能理解为原告同意变更履行期限。除此之外，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。依照该规定，亦应认定原告未同意变更付款期限。其次，被告称原告将房屋另售曾辉构成先违约不能成立。讼争合同的甲方签署日期为2018年7月10日，乙方签署日期为2018年7月18日，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，订立时间应为在后时间，即2018年7月18日，故第三期款项支付的时间为2018年7月28日之前。被告仅于2018年9月23日支付了828000元中的10000元，而原告将房屋另售的时间为2018年11月17日，被告提供的录音也表明曾辉确认在2018年11月份购买房屋。故被告显然违约在先，且违约时间一直持续，至2018年10月31日已经迟延付款80余万元超过3个月，原告可依法解除合同。原告于2018年10月31日通过EMS向合同约定的送达地址寄送律师函主张解除合同，该邮件于2018年11月1日被要求退回，故上述《律师函》于2018年11月1日退回时视为送达，案涉合同自2018年11月1日起解除。被告长期违约，原告在有权解除合同之时将房屋另售即不构成违约，何况本案合同实际解除时间在另售之前，故被告称原告先违约，其不构成违约不能成立。被告抗辩称其积极履约，因出售自己房屋不畅，未能及时支付原告款项，即便该陈述属实，亦不构成阻却违约事由。综上，原告主张确认案涉合同于2018年11月1日起解除，于法有据，本院予以支持。案涉合同约定被告未依约支付第三期购房款应支付违约金200000元，被告至今尚未依约支付房款，故原告主张被告支付违约金200000元，有事实和法律依据。被告已经支付原告购房款140000元，原告主张确定该款抵作部分违约金，被告再支付违约金60000元，于法有据，本院予以支持。反诉原告主张反诉被告返还购房款140000元支付违约金200000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。吴苏飞申请调取于斌与曾辉之间的购房合同，因根据其提供的录音、《存量房买卖合同》和其答辩意见等证据已经能确定本案违约责任，本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）于斌与被告（反诉原告）吴苏飞签订的编号为“YB201807”的《房产买卖合同》于2018年11月1日起解除； 二、确认被告（反诉原告）吴苏飞已向原告（反诉被告）于斌支付的130000元购房款及10000元（借款转购房款）抵作向原告（反诉被告）于斌支付的部分违约金； 三、被告（反诉原告）吴苏飞应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）于斌支付剩余违约金60000元； 四、驳回反诉原告（被告）吴苏飞全部诉讼请求。 本诉案件受理费1300元，减半收取计650元，反诉案件受理费6400元，减半收取计3200元，均由被告（反诉原告）吴苏飞负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员  余 巍 二〇一九年六月十五日 法官助理罗玉洁 代书记员  李玉珊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”