海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9003民初535号 原告（反诉被告）：卜玉春，1972年5月6日出生，汉族，现住海南省儋州市。 委托诉讼代理人：黎玉石，儋州市和盛法律事务所法律工作者。 被告（反诉原告）：陈宣伯，男，1986年9月18日出生，汉族，现住海南省儋州市。 委托诉讼代理人：陈，海南林源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，海南林源律师事务所律师。 原告卜玉春与被告陈宣伯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，陈宣伯于2019年2月27日提起反诉，本院合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。卜玉春委托诉讼代理人黎玉石，陈宣伯委托诉讼代理人陈、王波到庭参加诉讼。诉讼过程中，卜玉春、陈宣伯共同向本院申请给予60日的庭外调解期限,但未达成调解协议。本案现已审理终结。 卜玉春向本院提出诉讼请求：1、判令解除卜玉春、陈宣伯于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同书》，陈宣伯在本判决生效之日起十五日内自行处理租赁期间的物品，将租赁标的物交还给卜玉春使用；2、判令陈宣伯支付拖欠租金暂计50000元并支付利息暂计1000元（利息从2018年1月1日起至付清款项止，按中国人民银行发布同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付）；3、判令陈宣伯支付滞纳金暂计4000元；4、案件受理费由陈宣伯承担。诉讼过程中，卜玉春明确表示:1、撤回要求“陈宣伯自行处理租赁期间的物品”的诉讼请求；2、第2项诉请中的租金系自2018年1月1日起至2019年1月16日止的租金；3、第3项诉请中的滞纳金系逾期付款违约金，自2018年1月30日起至起诉之日按每日0.3%计付，但本案仅主张4000元；4、原告所主张的利息及违约金,优先主张违约金。事实和理由：卜玉春、陈宣伯于2017年5月15日签订《房屋租赁合同书》(以下简称涉案合同）。合同约定，卜玉春将位于儋州市××镇出租给陈宣伯经营鼎和茶庄；使用年限为5年（自2017年7月1日起至2022年7月1日止）；每月租金5000元，当月30日前支付，5年共计300000元；如拖欠租金，陈宣伯按拖欠租金额收取0.5%滞纳金。合同签订后，卜玉春依约履行合同义务，将租赁物交付陈宣伯使用。但陈宣伯从2018年1月开始拒缴租金，经卜玉春多次追讨无果。陈宣伯已构成根本违约，合同目的无法实现，故请法院支持卜玉春的诉讼请求。 陈宣伯辩称，1、涉案合同无效。陈宣伯未经原房东的同意擅自转租，属于无权处分，转租行为无效。2、卜玉春主张陈宣伯支付拖欠的租金及利息事实不清。2018年1月，涉案房屋开始漏水，但卜玉春没有及时维修。直至2018年5月，因涉案房屋漏水严重陈宣伯无法继续使用，且卜玉春已将涉案房屋上锁，不允许陈宣伯使用。卜玉春主张陈宣伯支付2018年之后的租金、利息及违约金没有事实根据。3、合同无效，卜玉春主张的违约金无事实依据。假如合同有效，卜玉春主张的违约金标准过高，亦应予调低。 陈宣伯向本院提出反诉请求：1、判令卜玉春和陈宣伯签订的涉案合同无效；2、判令卜玉春返还陈宣伯已交付的房屋租金共计30000元，并且返还陈宣伯租赁房屋期间使用的经营物品；3、案件受理费由卜玉春承担。事实与理由：涉案合同于2017年5月15日签订，陈宣伯已依约一次性支付6个月租金30000元给卜玉春，并使用涉案房屋经营“鼎和茶庄”。2018年1月，陈宣伯发现涉案房屋渗水后，多次与卜玉春协商解决，但是卜玉春并未积极参与协调。2018年5月，由于房屋渗水严重，且陈宣伯经营的系茶叶类商品，进水极易导致茶叶腐坏，严重影响陈宣伯的经营。陈宣伯为避免损失扩大，再次与卜玉春协商，但是卜玉春不仅不配合，还于2018年5月底擅自关闭“鼎和茶庄”大门，不让陈宣伯继续经营使用涉案房屋。陈宣伯认为，卜玉春未经原房东许可擅自将其承租的涉案房屋另行转租给给陈宣伯系无权处分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《中华人民共和国物权法》的相关规定，涉案合同为无效合同，且涉案房屋渗水严重，存在严重的质量问题，卜玉春怠于与陈宣伯协商解决，损害了陈宣伯的经营使用权。 卜玉春对陈宣伯的反诉辩称，陈宣伯主张涉案合同无效并由卜玉春返还租金没有法律依据。1、陈宣伯明知涉案房屋是卜玉春转租，但陈宣伯愿意承租且已实际使用。2、房东王有灵亦知道卜玉春转租的事实，没有提出异议，视为默认卜玉春与陈宣伯的租赁行为。3、涉案合同已实际履行，由于台风影响陈宣伯于2018年6月8日公示茶庄停业整治是事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对涉案合同的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，是否能够证明当事人的主张，将结合在案证据在说理部分一并予以认定。卜玉春提交的录音光碟可证实卜玉春向陈宣伯追讨租金的事实。陈宣伯提交的通话记录及短信聊天记录可证实陈宣伯于2018年6月7日、8日就租赁物漏水问题与卜玉春进行沟通的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 房屋登记在王有灵名下，王有灵于2016年1月26日与卜玉春签订《房屋租赁合同》。合同约定，王有灵同意将全铺面、房屋出租给卜玉春经营百货超市等其它所有业务，二、三楼张瑞兰套房由王有灵自用；租赁期限5年，自2017年1月1日起至2021年12月30日止。 2017年5月15日，卜玉春（甲方）与陈宣伯（乙方）签订涉案合同。合同约定：1、甲方将拥有经营管理及转租权房屋出租给乙方，房屋套内面积为296平方米（一楼出口处宽3米、长6米，面积18平方米；二楼宽16米、长15.5米，面积266平方米；一楼与二楼的楼梯，含楼梯的右侧空间；三楼两个房间为30平方米），乙方将租赁房屋作为售茶、娱乐等服务性经营场所。2、租金、押金交纳方式。租用期限为5年，自2017年7月1日至2022年7月1日。每月租金5000元，5年共300000元。合同签订当日，乙方当月30日前支付月租金5000元。3、保洁费、电话费、宽带费、由乙方自行向有关部门缴纳，水电费由乙方向甲方缴纳。5、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的0.5%收取。 合同签订后，卜玉春将涉案房屋第一、二层交付陈宣伯。陈宣伯装修时封住二楼通过三楼的楼梯间，使用第一、二层用于经营“鼎和茶庄”。2018年1月14日，陈宣伯支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金30000元。2018年6月7日，受台风天气影响，雨水通过二楼玻璃窗向房屋渗漏。当日陈宣伯将漏水情况向卜玉春反映，卜玉春未进行处理。2018年6月8日，陈宣伯在茶庄门口张贴告示，内容为:受2018年艾云尼影响，茶庄二楼漏水停业整顿。2018年7月，卜玉春关闭一楼卷闸门，陈宣伯须经卜玉春许可才可进入茶庄。陈宣伯锁住茶庄的玻璃门，卜玉春亦无法进入茶庄。2018年7、8月期间，陈宣伯及其工作人员经卜玉春许可后进入茶庄将茶叶等部分物品搬走。卜玉春曾要求陈宣伯支付租金，但陈宣伯以房屋漏水为由拒不支付。 2019年6月5日，本院主持卜玉春及陈宣伯委托诉讼代理人进行现场勘察，确认:2019年6月以来每天都在下大雨。现场勘查时，“鼎和茶庄”没有渗水漏水情况，但二楼墙面、天花板（靠窗的地方）都存在渗、漏水后发黄或发霉的痕迹，地毯上没有水迹且地毯干燥。此外双方签名确认的茶庄物品清单:1、麻将桌六张；2、麻将椅二十四张；3、二楼茶桌六张、茶椅三十张；4、一楼大茶桌一张、小凳子五张（圆凳）5、茶架四个；6、冰箱一台、消毒碗柜一台；7、真空包装机一台、多功能分装机一台；8、储物柜二个（简单塑料）；9、空调七台；10、电视七台；11、餐巾纸四箱；12、小方桌一张，小方椅四张；13、一楼茶桌靠椅一张。诉讼期间，陈宣伯欲将茶庄物品搬走，但卜玉春以陈宣伯尚欠其租金为由不同意。 庭审中王有灵通过微信视频表示，清楚转租事宜且认可。 诉讼期间，本院建议双方当事人及时清点物品，陈宣伯返还涉案房屋以避免损失扩大。双方当事人已对“鼎和茶庄”的物品进行清点，但卜玉春以陈宣伯尚欠其租金为由不同意其将茶庄物品搬走。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1、涉案合同效力及卜玉春应否返还租金；如合同有效，合同应否解除；卜玉春应否返还“鼎和茶庄”物品；2、陈宣伯应否支付租金、利息及滞纳金。 关于争议焦点一。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案卜玉春将涉案房屋转租给陈宣伯时，转租期限虽超过卜玉春剩余租赁期限，存在着权利瑕疵，但是由于卜玉春嗣后取得了房主王有灵的同意，已经补正了该瑕疵，此种情况下，应当视为本条规定的但书情形。因此，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。陈宣伯以卜玉春转租未经房主王有灵许可为由主张合同无效无事实根据，本院不予支持。同理，陈宣伯反诉请求卜玉春返还租金30000元于法无据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中卜玉春依约将租赁物交付陈宣伯使用，已履行合同义务。陈宣伯仅于2018年1月14日支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金30000元，未能依照合同约定于当月30日前支付2018年1月至6月的租金30000元。经卜玉春催告后，陈宣伯仍拒不支付租金。卜玉春主张解除涉案合同于法有据，本院予以支持。合同既已解除，卜玉春要求陈宣伯返还涉案房屋于法有据，本院予以支持。“鼎和茶庄”物品属陈宣伯所有，其要求卜玉春返还“鼎和茶庄”物品于法有据，本院予以支持。卜玉春以陈宣伯未支付租金为由拒不返茶庄物品的辩解无理，本院不予支持。 关于争议焦点二。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案陈宣伯使用涉案房屋，应支付租金。因陈宣伯逾期支付租金，卜玉春自2018年7月关闭一楼卷闸门，不同意陈宣伯继续经营茶庄，表明其不同意继续履行合同，但其未积极采取措施收回房屋，直至2019年1月才向本院起诉，诉讼期间又不同意陈宣伯搬走物品，归还房屋，导致损失扩大。故本院仅就2018年1月至6月租金30000元(5000元/月×6月），支持卜玉春的诉讼请求，就2018年7月至2019年1月的租金，本院不予支持。综合本案证据及现场勘察的情况，因受台风天气影响涉案房屋在2018年6月7日确实存在雨水通过二楼玻璃窗向房屋渗漏的情况，但不足以认定租赁物自2018年1月开始漏水，陈宣伯以租赁物自2018年1月漏水且卜玉春不采取处理措施的辩解理由不成立。 本案陈宣伯未依约支付2018年1月至6月租金构成违约，应承担违约责任。涉案合同虽约定按实欠租金的每日0.5%支付违约金，但本案卜玉春仅主张4000元，该违约金数额未超过以实欠租金为基数，从逾期付款次日至起诉之日按年利率24%计付的违约金数额,故该主张既有合同根据又有法律依据，本院予以支持。陈宣伯主张调低违约金的辩解无理，本院不予采纳。 因卜玉春未能提供证据证明陈宣伯违约造成其损失的数额已超过本院判决给付的违约金4000元，故对其主张的租金利息，本院不予支持。 综上所述，涉案合同应予解除，陈宣伯应返还租赁物并支付租金及违约金，卜玉春亦应返还茶庄物品。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、卜玉春与陈宣伯于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同书》解除； 二、陈宣伯应于本判决生效之日起十五日内将房屋返还卜玉春； 三、陈宣伯应于本判决生效之日起十日支付卜玉春租金30000元及违约金4000元； 四、卜玉春应于本判决生效之日起十五日将茶庄物品(详见茶庄物品清单）返还陈宣伯； 五、驳回卜玉春的其他诉讼请求； 六、驳回陈宣伯的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2900元，由卜玉春负担200元，由陈宣伯负担2700元；反诉案件受理费2375元，由陈宣伯负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 员 许琼焕 二〇一九年六月二十六日 法官助理 翟嘉贤 书 记 员 李莉梅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。