天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初2374号原告：朱威，男，1978年1月23日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：潘杰，天津得安律师事务所律师。被告：天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司，住所天津市红桥区湘潭道11号（意库创意产业园A3号楼三层306-1室），统一社会信用代码911201065961195030。法定代表人：梁栓立，该公司总经理。委托诉讼代理人：张周斌，天津津联律师事务所律师。被告：刘宇，男，1982年8月29日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张周斌，天津津联律师事务所律师。被告：穆跃文，女，1982年1月18日出生，回族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张周斌，天津津联律师事务所律师。原告朱威与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司、刘宇、穆跃文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘杰，三被告的委托诉讼代理人张周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱威向本院提出如下诉讼请求：1.请求确认原告与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限公司之间的租赁合同于2019年1月10日解除；2.判令三被告连带支付欠付租金22800元；3.判令三被告连带支付拖欠的2018年3月至2018年10月22日的水费599.4元、2018年5月至2018年11月的电费1038.36元、2018-2019年度采暖费5422元及2018年6月至2018年12月的物业管理费6926.64元；4.判令三被告连带向原告支付违约金5700元；5.判令被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司腾空并交还房屋；6.判令三被告连带赔偿原告恢复原状费用122537元；7.判令三被告连带支付原告自2019年1月11日至实际腾空之日止的房屋占有使用费，按照223元／日的标准计算；8.本案诉讼费由三被告负担。事实及理由：原告与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司系租赁合同关系，被告刘宇、穆跃文系被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司股东。原告与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司于2018年6月11日签订《租房协议》及《租房补充协议》。合同约定：被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司承租原告所有的坐落于天津市河西区的房屋，面积为135.55平方米，租赁期限一年，自2018年6月11日至2019年6月10日，租赁费为5700元／月，租赁费交付形式为上交租并按季度支付。被告负责交纳水费、电费、电话费等费用。被告存在恶意拖欠房租行为时，原告有权解除合同收回房屋。并且被告应按照月租金的100%向原告支付违约金。补充协议约定，被告应将房屋恢复原状，并在解除日或之前交付原告。合同签订后，原告向被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司交付了商铺，并且在租赁期间被告刘宇、穆跃文多次代被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司交纳租赁费。被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司自2018年9月起拖欠原告租金，并且拖欠水、电、煤气等费用超过三个月。依据合同约定，原告有权解除双方房屋租赁合同，并且被告有义务补齐相关费用并恢复房屋原状后交付原告。综上，被告欠付租金并且拖延恢复房屋原状的行为系严重违约行为，给原告造成了严重经济损失。被告刘宇、穆跃文作为被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限公司的股东，其出借账户用于与原告结算租赁费用，依据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》，其应当承担连带责任。原告为维护自身利益，故诉至贵院，望判如所请。庭审期间，原告提交如下证据：1.租赁合同，证明双方之间的租赁合同关系及权利义务约定；2.产权证明，证明涉诉房屋产权情况；3.天津金马物业管理有限公司欠费证明，证明拖欠水费、电费、取暖费、物业费的数额；4.照片，证明房屋拆改情况；5.房型图，证明房屋初始布局情况；6.企业信用信息，2017年年度报告，证明被告刘宇、穆跃文为公司股东；7.朱威、刘书森转款明细，证明被告刘宇、穆跃文通过个人账户向原告支付租金，股东有出借账户的情况；8.建设工程造价鉴定意见书，证明恢复原状所需费用。天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司辩称，对原告的第一、二、四项诉讼请求没有意见。采暖费只应负担2019年1月10日前的取暖费。第五项诉讼请求不认可，被告已经于2018年10月22日将房屋交还原告，现在只有物品，按照租金标准日租金应为190元/日，原告主张的使用费包括了物业费，被告不认可。恢复原状的范围以合同中约定的为准，具体金额以评估报告为准。房屋使用费不认可，被告已经于2018年10月22日将房屋交还原告。庭审期间，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司未提交任何证据。刘宇、穆跃文辩称，不同意原告的全部诉讼请求。签合同时二被告确实为天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限公司的股东，公司设立之初公司注册资本为10万元，二被告已经缴足，后来增资为500万元，该增资部分为认缴部分，认缴期限至2032年，因此不存在出资不实的情况。2019年3月6日，天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限公司的股东发生变更，二被告不再是天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限公司的股东，本案也不存在财产混同的情况，二被告确实通过个人账户向原告支付过租金，但不能据此认定公司与股东财产混同。庭审期间，二被告提交公司章程一份，证明2019年3月6日，二被告已经将股权转让给案外人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3符合证据的相关规定，且与待证事实之间存在关联性，本院予以确认，证据7的真实性，本院予以确认；二被告提交公司章程的真实性，本院予以确认。经审理查明，2018年6月11日，原告与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司签订《租赁协议》及《租房补充协议》，协议约定，原告将其名下坐落于天津市河西区房屋出租给被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司，租赁期限为一年，自2018年6月11日至2019年6月10日，月租金5700元，按每季度交款，租赁期间被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司负担物业费、水费、电费、电话费等费用，租赁期满，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司应将房屋恢复原状，并在解除日或之前交付原告，协议对相关违约责任亦进行了明确约定。合同签订后，原告将诉争房屋交付被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司使用，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司对涉诉房屋整体进行装修改造。后因拖欠房屋租金，原告通知被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司解除租赁协议，2019年1月10日，该协议解除。合同解除后，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司虽未继续在涉诉房屋内经营，但相关物品并未搬出。2019年4月22日，原告就涉诉房屋恢复原状所需费用申请鉴定，2019年6月14日，天津创源工程造价咨询有限公司出具津创源鉴字（2019）第006号鉴定意见书，结论为：涉诉房屋恢复费用122537元。庭审期间，原告与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司均同意将被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司交纳的保证金5500元用于冲抵欠付的房屋租金。另查，被告刘宇、穆跃文原系被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司的股东，认缴出资额各为275万元，认缴出资时间为2032年5月15日，被告刘宇实际出资5.5万元，被告穆跃文实际出资4.5万元，租赁合同履行期间被告刘宇、穆跃文曾使用个人账户支付原告房屋租金。本院认为，原告与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有责任限公司签订的《租赁协议》及《租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。协议签订后，原告依约履行了约定义务，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司因拖欠房屋租金，原告已于2019年1月10日解除租赁协议，庭审期间，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有责任限公司对原告的第一、二、四项诉讼请求均无异议，且双方均同意将被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司支付的保证金5500元用于抵扣欠付房屋租金，对此本院照准。关于原告主张的水费、电费及物业管理费，符合双方的合同约定且原告对相应数额亦提供相关证据予以证实，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司辩称，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司已经于2018年10月22日将房屋交还原告，对此被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司并未提交证据予以证实，且与庭审查明的事实不符，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。协议解除后，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司虽未在涉诉房屋内经营，但相关物品并未搬出亦未与原告办理房屋交接手续，故原告请求被告腾空诉争房屋并支付房屋使用费及2018年至2019年房屋采暖费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，但关于房屋使用费的标准原告计算有误，本院予以调整为每日190元。关于原告主张的涉诉房屋恢复原状的费用，对此双方在补充协议中已经进行了明确约定且被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有责任限公司同意按鉴定意见书确定的数额予以支付，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告刘宇、穆跃文承担连带责任的诉讼请求，被告刘宇、穆跃文在租赁合同履行期间曾使用个人账户支付房屋租金，但该事实不足以认定二被告与天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司存在财产混同，原告亦未提交其他证据证实被告刘宇、穆跃文存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人利益的情形，故原告针对被告刘宇、穆跃文的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告朱威与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司之间签订的《租赁协议》及《租房补充协议》于2019年1月10日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司支付原告朱威房屋租金17300元；三、自本判决生效之日起十日内，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司支付原告朱威2018年3月至2018年10月22日的水费599.4元、2018年5月至2018年11月的电费1038.36元、2018年至2019年的采暖费5422元、2018年6月至2018年12月的物业管理费6926.64元；四、自本判决生效之日起十日内，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司支付原告朱威违约金5700元；五、自本判决生效之日起十日内，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司支付原告朱威恢复房屋原状的费用122537元；六、自本判决生效之日起十日内，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司将坐落于天津市河西区房屋腾交原告朱威；七、自本判决生效之日起十日内，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司按每日190元的标准支付原告朱威自2019年1月11日至实际腾空诉争房屋之日止的房屋使用费；八、驳回原告朱威的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4102元，保全费1500元，鉴定费6000元，均由被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  肖宝清审 判 员  张 铮人民陪审员  毕 磊二〇一九年六月二十八日书 记 员  陈君怡本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。