苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初8119号 原告（反诉被告）：程伦夫，男,1985年9月9日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：孙建荣，江苏金砖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁永霞，江苏金砖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谭亲，女,1985年5月13日出生，汉族，住江苏省苏州。 被告（反诉原告）：单灵阳，男,1983年1月17日出生，汉族，住江苏省苏州。 两被告共同委托诉讼代理人：朱佳，上海小城（苏州）律师事务所律师。 原告程伦夫与被告谭亲、单灵阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日受理后，适用简易程序审理，后因案情复杂，本院转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告谭亲、单灵阳提出反诉，本院依法予以一并受理。原告程伦夫及其委托诉讼代理人孙建荣、丁永霞，被告谭亲、单灵阳及两被告共同委托诉讼代理人朱佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程伦夫向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告返还购房定金50000元，并支付违约金638000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月10日，原告、两被告及居间方苏州工业园区好吉屋房产经纪有限公司（以下简称好吉屋公司）共同签署《苏州市存量房买卖合同》，约定两被告将位于苏州工业园区顺驰凤凰花园31幢2403室房屋出售给原告，并由好吉屋公司提供居间服务。当日，原告向两被告支付定金人民币50000元。合同约定：房屋总价款人民币3190000元，双方应于2018年7月15日共同办理资金托管手续。后因原告7月份的社保需每月28日即7月28日左右方可拉出。于是，原告立即与两被告及居间方进行协商，最终三方同意延长共同办理资金托管手续的期限：于2018年7月28日前原告拉出社保缴纳凭证，于2018年7月30日原告与两被告共同办理资金托管手续。2018年7月27日，原告拉出了完整的社保缴纳凭证，并通知了两被告及居间方明确2018年7月30日共同办理资金托管手续。2018年7月30日，原告携带全部材料按约前往办理资金托管手续，但两被告并未前来。后得知，两被告已要求居间方撤回了该房屋的挂牌。2018年7月30日当晚两被告又通过微信向原告及居问方发出解除函，明确解除合同不再将涉案房屋出售给原告。原告认为，两被告上述严重不守契约的行为性质恶劣，已构成对合同的根本违反，应按照合同约定承担违约责任。 被告谭亲、单灵阳辩称：原告违约在先，被告没有违约行为，原告主张返还购房定金人民币50000元并支付违约金人民币638000元，没有任何事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告谭亲、单灵阳向本院提出诉讼请求：1、反诉原告单灵阳、谭亲没收程伦夫支付的购房定金50000元；2、反诉被告程伦夫向反诉原告单灵阳、谭亲支付违约金638000元；3、反诉被告程伦夫承担反诉律师费损失25000元；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年6月10日，谭亲、单灵阳与程伦夫签订《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》各一份，对双方的权利义务等进行了明确约定。合同签订后，程伦夫没有按照合同中约定的日期办理资金托管手续以及银行按揭贷款，在反诉原告再三要求下其仍然没有办理。由于程伦夫的违约行为致使合同目的无法实现，单灵阳和谭亲于2018年7月30日向其发出《解除通知书》，通知解除双方之间的合同并且保留要求其支付违约金的权利。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院。 反诉被告程伦夫辩称，其在本案中不存在任何违约行为，没有办理资金托管手续系反诉原告自身违约行为导致。 本院经审理认定事实如下，2018年6月10日，程伦夫（买受人、乙方）与谭亲、单灵阳（出卖人、甲方）在好吉屋公司的居间下签订《苏州市存量房买卖合同》》，约定：谭亲、单灵阳将其名下苏州工业园区顺驰凤凰花园31幢2403室房屋(含车位)出售给程伦夫，该商品房建筑面积138.04平方米，合同约定房屋价款为319万元，房屋价款的支付方式为贷款支付，即买卖双方约定于2018年7月15日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起7日内办理银行贷款事宜，买受方最迟在约定资金托管时间的7个工作日内将首付款打入资金托管账户；贷款款项由买受人委托贷款银行于2018年8月25日前直接支付至资金托管指定账号。若因买受方原因造成的贷款不足，则任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日期内补齐，否则买受人按照合同约定承担违约责任。买卖双方需在上述的时间内配合买受人办理资金托管手续，若由于任何一方责任导致无法如期办理资金托管手续的则按照合同约定承担违约责任；买卖双方约定房屋交付日期为2018年9月1日；如因一方原因致使合同无法履行，责任方应按照本合约定房屋价款的20％向对方支付违约金。 在上述合同附件二，双方约定：1、甲方出售上述物业包含物业内部装修及家具家电（详见物品清单）／毛坯房；2、若因后期政府或者银行机构出台限购和限贷政策导致本次合同无法继续履行的，三方和平解约，互不追究违约责任；3、若乙方为非本市户籍居民家庭，则乙方保证自本合同签订之（35）（手写）日内，提供本人的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。 同日，谭亲、单灵阳（出卖方）与程伦夫（买方）签订《补充协议》，双方约定：1、房屋实际成交价为3190000，申报网签价为3120000；2、签约当日买方支付卖方定金50000，如购买方不履行合同，定金不退；3、卖方拿钱，买方拿证，卖方将房屋交付给买方，结清房屋的水、电、燃气、有线电视、物业费等费用后买方将尾款20000交予卖方；买方贷款没下来，则出卖方不履行交房。出卖方全款拿到，三周内腾空房屋，中介方免费提供租房服务，并保证租到市场价格的房屋，不收取中介费。 同日，程伦夫向谭亲、单灵阳支付定金50000元。 2018年7月27日，程伦夫从昆山市社会保险基金管理中心调取了“昆山市社会保险参保证明”,该参保证明载明：程伦夫基本养老以及基本医疗保险已累计缴纳15个月。 2018年7月30日，谭亲、单灵阳通过微信向程伦夫发送解除《苏州市存量房买卖合同》通知书，通知称案涉房屋买卖合同因程伦夫违约而解除。 2018年9月11日,程伦夫与案外人陈枝爱签订房屋买卖合同,约定购买陈枝爱名下位于苏州工业园区顺驰凤凰花园33幢801室的房屋,房屋面积为131.41平方米,合同价格320万元。同日，双方签订“房屋价格确认书”，载明：上述房屋实际成交价格为335万元（不含车位），程伦夫以定金形式已支付15万元，办理资金托管手续的合同价格为320万元。上述房屋买卖交易已于2018年9月18日办理资金托管手续。 另查明，谭亲、单灵阳、程伦夫以及中介杨东菊、中介戴祥共同组建的微信群部分聊天记录显示：7月27日,14时9分，单灵阳向程伦夫表示：“现在很明确，今天你们手续能齐全，社保拉出来，下周一过户，我还是卖你，如果再超过，要我再等时间，不可能了，不需要再商量了，希望小杨明确处理”；“全款必须保证9月10前到账，不然没有商量余地了”。同日,16时42分，单灵阳在微信中@杨东菊，并表示：“ 你确定社保没问题的话，拍照发到群里，下周一你要保证我流程，后面贷款周期等，你需要负责到位，不能再有影响了”。17时4分，单灵阳表示：“下周一不能按时走流程，没有任何商量余地了，提前跟各位说清”。17时6分，杨东菊将程伦夫的参保证明拍照截图传到了该微信群；后单灵阳表示：“我等小杨电话通知，安排周日回苏州时间”，17时43分，杨东菊回复：“嗯”。 再查明，谭亲、单灵阳与上海小城（苏州）律师事务所签订聘用律师合同，委托代理律师进行本案诉讼，现已支付律师费20000元。 诉讼中，原告程伦夫申请对诉争房屋的市场价值进行评估，本院依法委托苏州科大房地产估价咨询有限公司对诉争房屋及车位在基准日2018年9月11日的市场价值进行评估。该司于2019年2月15日出具了《房地产估价报告》，确定诉争房屋的市场价值为3563900元，车位价值为121000元。同日，该司对诉争房屋在2018年7月30日的市场价值出具了估价咨询函，确定诉争房屋的市场价值为3462500元，车位价值为121000元。程伦夫支付鉴定评估费23600元。 庭审中，程伦夫称：其非苏州户口，在购房时需要缴纳社保满一年的凭证，其缴纳社保的期限到2018年7月份满一年，这是原被告及中介方在签订该买卖合同时都清楚的，但其社保缴纳地昆山拉取社保凭证是有固定日期的，一般是在每月的28日左右，其第一时间与对方进行了协商，对方同意延期，所以根据协商其在7月27日拉出了社保凭证并传至微信群，可以办理资金托管手续。之所以建立微信群系因为其在7月15日前已经查过社保缴纳情况，没有7月的缴纳信息；后其将该情况反馈给了中介，中介要求其7月18日去尝试拉取；7月18日，其至社保中心，被告知7月的社保要在7月28日左右才能拉出；当日，五方（包括原、被告以及中介两人）就此事建立微信群开始协商。 上述事实由当事人提供的原被告之间的房屋买卖合同及补充协议、定金收据、参保证明、解除合同通知书、程伦夫与陈枝爱签订的房屋买卖合同、房屋价格确认书、收条、存量房交易资金托管协议、微信聊天记录、委托代理合同、律师费发票、估价报告及估价咨询函、评估费发票以及当事人庭审陈述等在卷佐证，本院予以确认。 诉讼中，谭亲、单灵阳另举示了谭亲与案外人就案涉房屋签订的存量房买卖合同，该合同系在2018年8月6日提交，但直到2018年9月14日才正式签署。证明谭亲、单灵阳后来将案涉房屋另行出售的到手价仅为320万元，不存在获利。 程伦夫质证认为，真实性有异议，因为涉案房屋系谭亲、单灵阳双方共同所有的房屋，但是其提交的该份证据却变成了谭亲个人所有的房屋，这不符合客观情况。1、即使备案合同是真实的，在谭亲、单灵阳发出解除合同通知函后不到一星期的时间即2018年8月6日，谭亲、单灵阳已经找到了新的买家，并且完成了签约、认购、提交相关材料予以备案的全部事宜，程伦夫有理由相信谭亲、单灵阳系因房价上涨故意违约；2、合同的成交价不能以备案网签约定的价格为准；3、即便谭亲、单灵阳在违约行为中没有获利，也并不代表原告没有损失，并且本案中原告确实在合理的时间内予以止损，购买了新的房屋，被告的违约行为给原告造成的损失是客观存在的。 综上，本院认为，程伦夫与谭亲、单灵阳之间的房屋买卖合同关系依法成立有效。因程伦夫在谭亲、单灵阳发函要求解除案涉房屋买卖合同后已在同一小区另行购房,案涉房屋买卖合同已无继续履行可能,且原被告双方对上述合同现已解除均无异议，本院对此予以确认。关于合同解除的违约责任，本院认为，虽程伦夫与谭亲、单灵阳在房屋买卖合同中对于办理资金托管的时间进行了明确约定，但根据微信聊天记录，可以看出在合同履行过程中程伦夫、谭亲、单灵阳共同协商将资金托管时间合意进行了变更，该变更后的约定对当事人亦有拘束力。谭亲、单灵阳无正当理由拒不履行变更后的约定并发函解除案涉房屋买卖合同，致使程伦夫购房合同目的无法实现，构成根本违约。程伦夫据此要求谭亲、单灵阳返还已付定金5万元以及承担违约责任于法有据，本院予以支持。谭亲、单灵阳辩称程伦夫在签订房屋买卖合同时隐瞒了其缴纳社保不满一年的事实才导致案涉房屋买卖合同被解除。本院认为，从双方以及中介的微信聊天记录来看，谭亲、单灵阳对程伦夫在签约时缴纳社保不满一年的事实是知情的；且在后续合同履行过程中，程伦夫也满足了单灵阳的要求，及时将参保证明调出并拍照上传至微信，故本院对谭亲、单灵阳辩称系程伦夫违约的意见不予采纳。 关于违约金的认定，程伦夫要求谭亲、单灵阳按照合同约定赔偿违约金638000元，并就实际损失申请鉴定，其认为鉴定基准日应以其另行购房的时间即2018年9月11日为准；谭亲、单灵阳认为应以其发函主张解除合同的时间点即2018年7月30日为基准。本院认为，因2018年7月30日系谭亲、单灵阳单方要求解约，程伦夫并未予以认可，而程伦夫在得知谭亲、单灵阳不愿继续出售房屋后另行在同小区购房，系合理止损，故本院对于损失的基准日以程伦夫申请的日期即2018年9月11日为准。虽谭亲、单灵阳对估价报告的意见提出异议，但未有证据显示该估价程序以及估价人员的资质存在问题，故本院对估价报告的意见予以采纳。根据估价报告的意见，案涉房屋（含车位）在2018年9月11日的市场价值为3563900元，相较于程伦夫与谭亲、单灵阳合同约定的购买价3190000元，解除合同对程伦夫造成房屋重置差价损失373900元。程伦夫主张的损失计算于法无据，本院不予支持。因双方约定的违约金金额过分高于原告的实际损失，故综合本案的相关情况，本院酌情判决由谭亲、单灵阳赔偿程伦夫违约金380000元。谭亲、单灵阳反诉主张系因程伦夫违约，要求没收程伦夫已付定金并给付其违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告谭亲、单灵阳于本判决生效之日起十日内返还本诉原告程伦夫定金50000元； 二、本诉被告谭亲、单灵阳于本判决生效之日起十日内支付本诉原告程伦夫违约金380000元； 三、驳回本诉原告程伦夫的其余诉讼请求。 四、驳回反诉原告谭亲、单灵阳的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10680元、鉴定费23600元，合计34280元，由本诉原告程伦夫负担4004元，本诉被告谭亲、单灵阳负担30276元。本诉被告负担之款，本诉原告已预交，本诉被告在履行本判决义务时一并支付本诉原告30276元。反诉案件受理费3076元，由反诉原告谭亲、单灵阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  赵美容 人民陪审员  许 颖 人民陪审员  马 俊 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  陈霞美 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。