湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终760号上诉人（原审被告）：熊刚，男，1979年5月11日出生，汉族，住湖北省孝昌县。被上诉人（原审原告）：王雪梅，女，1968年5月1日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。委托诉讼代理人：曹文萍，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为应诉，调查取证，参加庭审，辩论，参与调解，签收相关法律文书。上诉人熊刚因与被上诉人王雪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊刚上诉请求：1.依法撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初124号民事判决书第二项、第三项判决内容；2.改判熊刚不承担涉案房屋租金、房屋占用使用费及物业费；3.本案一审、二审案件受理费由王雪梅全部承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律不当。主要理由如下：（一）王雪梅与熊刚就商铺租金的减免和抵偿达成一致意见，王雪梅应履行双方之约定。虽然熊刚与王雪梅签订的租赁合同约定年租金为2万元，但事后因承租房屋隔壁的宠物店影响，导致熊刚无法正常经营，经王雪梅协调未果后，王雪梅承诺将年租金减少5000元，即年租金为15000元。其后，熊刚经王雪梅同意，在承租房屋内建设了钢构阁楼，经双方协商一致，王雪梅同意以阁楼建设费用冲抵2018年4月至10月期间的房租。因此，熊刚不应当承担2018年4月至10月期间的房屋租赁费用。（二）王雪梅的行为导致熊刚承租商铺无法正常使用，其无权要求2018年10月31日以后的租赁费用。一方面，因隔壁宠物店的影响，导致熊刚的店铺无法正常经营；另一方面，因2018年10月29日以后，王雪梅对出租房屋实施了停电停水行为，熊刚无法经营，且熊刚也没有进行经营活动，熊刚的租赁合同目的无法实现。因此，王雪梅无权要求熊刚承担此期间的租赁费用。（三）王雪梅向熊刚主张物业费，既无事实依据，也无法律依据。《商铺租赁合同》第五条，约定物业管理费由熊刚自行向物业公司交纳，物业公司也认可熊刚交纳物业费的行为。即物业公司与熊刚之间成立事实物业服务合同关系，故物业公司是物业费的收费主体。而一审判决熊刚向王雪梅支付物业费不符合法律规定，王雪梅不是物业服务的提供方，不是物业费收费的合法主体。即使要主张期间的物业费，也应当是在其承担相应的费用后，才可向熊刚追偿。而本案一审中王雪梅并未提交已经垫付物业费的证据，因此，一审法院判决熊刚向王雪梅支付物业费存在错误。另一方面，因物业公司的不作为，王雪梅要求熊刚不要给物业公司交纳物业费，并要求熊刚向物业公司追回已交的物业费。而本案中，王雪梅又向熊刚主张物业费不能成立。王雪梅辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，熊刚在上诉状中所陈述的所谓事实不存在。请求二审法院驳回熊刚的上诉请求，维持原判。王雪梅向一审法院起诉请求：1.请求判令解除王雪梅与熊刚于2017年4月7日签订的《商铺租赁合同》，熊刚立即腾退租赁王雪梅的房屋（包含6把钥匙、一张电卡），并支付逾期腾退期间的房屋占用使用费(以年2万元为标准，从租赁合同解除之日计算至实际腾退之日止)。2.请求判令熊刚立即向王雪梅支付拖欠的租金2万元及逾期违约金(以2万元为基数，按月息2％，自2018年3月4日起至实际支付之日止，暂至2018年12月3日违约金3603元)。3.请求判令熊刚承担租赁及占用期间的物业费、水费、卫生费及逾期支付滞纳金（暂为3676.4元，滞纳金标准0.3%/日）。4.请求判决熊刚承担本案的诉讼受理费、保全费用等。一审经审理查明，2011年3月18日,王雪梅与熊刚签订一份《商铺租赁合同》，合同约定，王雪梅将其所有的位于孝感市××路蔚蓝新都XXX号，建筑面积为54.8平方米的房屋出租给熊刚，租赁期限为三年，自2011年3月18日起至2014年4月1日止；租金和租金交纳期限为第一年及第二年分别为10000元整，第三年租金在上一年租金的基础上递增20%，租金为12000元整，承租方需一次付清两年房屋租金20000元整，第三年租金应在第二年租期满前一个月一次性支付租金12000元整。合同签订后，王雪梅将其上述房屋出租给熊刚经营，熊刚也按上述约定支付了房屋租金。合同期限届满后，王雪梅与熊刚就上述房屋于2014年3月28日又续签订了一份《商铺租赁合同》，约定合同租赁期限至2017年4月3日止，房屋租赁期间，王雪梅与熊刚均按合同约定履行了自己的义务。租赁合同再次届满后，王雪梅与熊刚又于2017年4月7日续签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定，租赁期限为两年，自2017年4月3日起至2019年4月3日止；租金和租金交纳期限为第一年及第二年分别为20000元整，第二年租金在第一年租期满前一个月一次性支付租金20000元整；各项费用的缴纳：每年物业管理费为640元，水电费、维修费及其他各项费用均由承租方（即熊刚）承担并由其向物业公司按期自行交纳；违约金和违约责任，租赁期间，若承租方违约，出租方有权终止合同，收回该房屋，承租方应按照合同总租金的50%支付违约金等均作了详细的约定。合同签订后，熊刚只向王雪梅支付了租赁期间的第一年，即2017年4月3日至2018年4月3日的房屋租金20000元，第二年，即2018年4月3日至2019年4月3日的房屋租金20000元和熊刚自2017年4月起拖欠物业公司的水电费以及同年7月起拖欠的物业费、卫生费一直未交纳。2018年11月8日，王雪梅向熊刚发出一份《催缴租金通知书》，通知熊刚在接到该通知书后3日内支付拖欠的房屋租金20000元，但熊刚至今未偿付下欠租金和拖欠的费用，王雪梅诉至一审法院。一审法院认为,王雪梅与熊刚于2017年4月7日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，熊刚理应按合同的约定全面履行自己的义务，但熊刚至今仍拖欠王雪梅的房屋租金未付，属违约行为，且租赁合同约定若熊刚违约，王雪梅有权终止合同，收回租赁房屋，因此，王雪梅要求解除王雪梅与熊刚于2017年4月7日签订的《商铺租赁合同》以及熊刚腾退租赁房屋的诉请依法予以支持。王雪梅要求熊刚支付20000元租金、房屋占用使用费以及违约金的诉讼请求，因熊刚拖欠的是租赁房屋第二年（2018年4月3日至2019年4月3日）的租金，在《商铺租赁合同》解除后，熊刚应支付合同约定的租金以及按照约定租金的标准支付自《商铺租赁合同》解除后至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费。对于王雪梅要求熊刚以年租金20000元为基数，按月息2%，支付自2018年3月4日起至实际支付之日止的逾期违约金的诉讼请求，基于熊刚的违约行为，熊刚应当承担赔偿损失的责任，但王雪梅要求按月息2%的标准赔偿违约金双方并无约定，熊刚可按照同期人民银行贷款利率向王雪梅赔偿自2018年4月3日起至房屋租金、占用使用费实际支付之日止的损失。对于王雪梅主张熊刚承担租赁及占用期间的物业费、水电费、卫生费以及其他费用的诉讼请求，因上述相关费用客观存在，且在合同项下双方均约定由熊刚承担，故王雪梅的该项诉讼请求依法予以支持。熊刚辩称其不存在违约以及王雪梅未提供好的环境导致熊刚无法经营、物业公司存在收费不办事等抗辩理由，无事实和法律依据，亦无相关证据证明，故依法未予采纳。综上所述，王雪梅的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：1.解除王雪梅与熊刚于2017年4月7日签订的《商铺租赁合同》；熊刚于判决生效之日起五日内腾退出租赁王雪梅位于孝感市××路蔚蓝新都503-101-2号的房屋。2.熊刚于判决生效之日起五日内向王雪梅支付房屋租金（按年租金20000元，自2018年4月3日起计算至合同解除之日止）、房屋占用使用费（按年租金20000元的标准，支付自《商铺租赁合同》解除后至房屋实际腾退之日止），并以上述租金、房屋占用使用费为基数，按同期人民银行贷款利率标准赔偿自2018年4月3日起至租金、房屋占用使用费实际付清之日止的损失。3.熊刚于判决生效之日起五日内向王雪梅支付房屋租金、占用使用期间的物业费、水电费、卫生费等费用4025.60元。4.驳回王雪梅的其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费482元，减半收取241元，由熊刚负担。本案二审期间，熊刚与王雪梅围绕着各自的诉讼主张均向本院提交了新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。熊刚向本院提交的证据如下：证据一：微信聊天截图。拟证明：1.考虑熊刚为长期租户和隔壁宠物店影响经营问题，王雪梅承诺将租金减少5000元的事实；2.熊刚与王雪梅达成一致用阁楼抵偿2018年4月至10月期间租金的事实。证据二：《委托书》复印件。拟证明：王雪梅自2018年10月29日起开始断电断水，熊刚未实际经营，王雪梅无权主张其后房租的事实。证据三：微信聊天截图。拟证明：1.王雪梅支持熊刚向物业公司不交物业费和退回物业费的事实；2.王雪梅未承担相关的物业费，其无权向熊刚主张物业费的事实。证据四：证明一份。证据五：王雪梅出具的委托书一份。证据六：商铺租赁合同两份。证据七：房东违规租品污染（隔壁房东）。证据八：光盘一张。证据九：照片一组。王雪梅向本院提交的证据：《付款凭证》（银联商务，￥4291.50元）、《收据》（￥4291.50元）、《物业费、卫生费、水费收费明细表》。拟证明：王雪梅交纳蔚蓝新都503-101-2房物业费、卫生费、水费的情况。对熊刚提交的证据，王雪梅质证意见为：对证据一、证据三的真实性、合法性及证明目的均不认可；且证据三不能证明已经停水停电；微信聊天记录与双方签订的合同不符。对证据二的真实性、合法性及证明目的均有异议，该委托书不能证明停水停电的实际发生，是否停水停电不会因委托书而导致，即或是停水停电也是熊刚与物业公司的关系，与本案无关。证据五与证据二一致，质证意见一致。证据六《商铺租赁合同》熊刚在一审中已提交；证据六商铺租赁合同三份，该证据证明每年租金2万元，且租赁合同第四条约定装修与出租方无关，租赁期满或合同解除，出租方对装修费不给任何补偿。证据七隔壁房东违规租房的证据，为复印件，没有原件，对真实性、合法性、关联性不认可；证据四、证据七是王雪梅与物业公司达成的协议出租时不能经营易燃易爆物品，与本案无关；宠物店的业主不是王雪梅，与王雪梅无关。证据八、九的光盘、照片就是证据一与证据三的微信截图记录，质证意见同证据一、证据三；对真实性、合法性、关联性不认可，案涉房屋至今仍未腾退。对王雪梅提交的证据，熊刚质证意见为：物业费是王雪梅不让熊刚交的，与熊刚无关。对于双方当事人提交的证据，本院认证认为：因王雪梅对熊刚提交证据一、三、八、九的真实性有异议，且上述证据均为微信聊天记录截图，熊刚亦未提交其他证据予以佐证，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第三项之规定，故本院对熊刚提交的上述证据不予采信。因王雪梅对熊刚提交的证据二、五的真实性有异议，且熊刚未提交证据的原件予以核对，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项之规定，故对熊刚提交的证据二、五本院不予采信。熊刚提交的证据四系《合同补充协议》，其合同内容未载明与案涉房屋有关，熊刚亦未提交证据证明该份合同与案涉房屋有关，故对熊刚提交的该份证据本院不予采信。熊刚提交的证据七系两份《商铺租赁合同》，其中2017年4月3日至2019年4月3日的合同承租方处为空白，对该份证据本院不予采信；另一份2011年4月1日至2014年4月1日的合同系王雪梅与熊刚签订，一审已作为证据提交，且经庭审质证，故本院不予审查。因王雪梅提交的证据与原件核对一致，故对王雪梅提交证据的真实性本院予以确认。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。另查明，1.二审中，熊刚自认案涉房屋钥匙仍在熊刚处，案涉房屋熊刚至今仍未腾退。2.二审中，双方当事人均认可，熊刚物业费、垃圾清运费交至2017年7月份，其后的物业费、垃圾清运费由王雪梅交纳（王雪梅交纳2017年7月1日至2019年4月30日物业费1757.80元，交纳2017年7月1日至2019年4月30日生活垃圾处理费1172.20元）；2017年4月1日至2019年3月31日水费王雪梅交纳1361.50元。本院认为，本案系因熊刚与王雪梅签订的2017年4月7日《商铺租赁合同》的履行而引起，故本案应定性为房屋租赁合同纠纷。上述租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未损害国家、集体或第三人的合法权益，依法成立并生效。双方当事人均应全面、正确的履行合同义务。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。本案二审讼争的焦点问题为：一、熊刚应否向王雪梅支付下欠租金、房屋占用使用费及损失；二、熊刚应否向王雪梅支付物业费、水电费及垃圾清运费。关于焦点问题一，本院认为，熊刚应向王雪梅支付下欠租金、房屋占用使用费及损失。理由如下：1.王雪梅已按照合同约定将房屋交付给熊刚使用；且熊刚自认案涉房屋钥匙仍未交还给王雪梅，其现未腾退案涉房屋；熊刚只按合同约定交纳了2017年4月3日至2018年4月3日的房租，2018年4月4日至2019年4月3日的房租未交纳，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，熊刚应向王雪梅支付下欠的租金、房屋占用使用费及损失。2.虽然熊刚主张王雪梅承诺减少年租金5000元、装修费抵扣租金及王雪梅实施了停水停电行为，但熊刚未提交有效证据予以证明，王雪梅对此亦不认可；双方合同约定“承租方（熊刚）的装修及修缮，出租方（王雪梅）概不负责”，熊刚的上述主张亦不符合双方合同约定，故对于熊刚的该项上诉主张本院不予支持。3.熊刚主张隔壁宠物店影响其正常经营其不应支付2018年10月31日以后的租赁费。因案涉房屋隔壁宠物店所有权人并非王雪梅，与本案无关，且双方之间的租赁合同对此亦无约定，故对于熊刚的该项上诉主张本院不予支持。关于焦点问题二，本院认为，因案涉合同约定租赁期内物业管理费、维修费、水电费等费用由熊刚承担。熊刚至今仍未从案涉房屋中腾退。王雪梅二审中已提交证据证明其交纳案涉房屋2017年7月至2019年4月的物业费、垃圾清运费，2017年4月至2019年3月水费，故熊刚应向王雪梅支付租赁及占用期内的物业管理费、维修费、水电费等费用，一审判决并无不当；熊刚的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，熊刚的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费901元，由熊刚负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇一九年六月二十六日书记员  潘 洁附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；