浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终737号 上诉人（原审原告）：王以国，男，1964年1月19日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：滕佳曦，浙江鑫湖律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王素君，女，1969年7月17日出生，汉族，住台州市路桥区。 被上诉人（原审被告）：戴连五，男，1968年6月28日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：徐俊、范奔奔，浙江天城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张玉君，男，1963年4月22日出生，汉族，住台州市路桥区。 被上诉人（原审被告）：徐丽君，女，1965年9月8日出生，汉族，住台州市路桥区。 上诉人王以国、王素君因与被上诉人戴连五、张玉君、徐丽君案外人执行异议之诉一案，不服浙江省天台县人民法院(2018)浙1023民初6825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王素君上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。1、一审法院认定：“本案原告王以国、王素君在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，也在人民法院查封之前已合法占有涉案不动产，已按约定支付了绝大部分的价款。但原告因自身原因未办理过户登记。故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条的规定。”该认定的部分事实错误。首先，本案涉案房屋的未办理过户手续的非上诉人的自身原因。涉案房屋过户办理，多年来上诉人已反复要求被上诉人进行转户手续，其已尽相关义务。关于这点上诉人已提供录音资料及证人证言证明这一事实。本案上诉人不懂适用法律程序办理变更登记，只有一味被动要求被上诉人协助办理。这种主观认识的局限性不应当认定其在本案中存在着过错。上诉人作为涉案房屋的买受人，不可能买了房子而基本付清房款却不想过户，其为诚实守信的善意第三人。其次，未办理过错在于被上诉人张玉君，其存在着恶意拖延办理过户的行为。涉案房屋买卖合同明确约定出卖方负有无条件协助办理房产过户的义务。被上诉人张玉君未履行转户义务，存在着明显的过错。涉案房屋的产权证原件现仍在，未领取并不是因为该房屋存在着限制性规定，而是因为张玉君本人从未前去领取。卖方不去领取房产证如何办理过户，这足以证明未办理过户的原因在于被上诉人张玉君。根据实际市场情况，房屋买卖交易较早房价便宜，在市场价格大幅度上升的情况下，卖方张玉君恶意拖延过户，要求增加房款已司马昭之心昭然若揭。2、一审法院认定：“原告自认在四五年前与被告徐丽君一起到工商银行路桥支行拿过产权证书，没有拿到；这就说明原告知晓已办理好产权登记手续，且被告张玉君、徐丽君也能予以协助。同时也未提供非因自身原因未办理产权过户登记的相关证据。故依法应认由于原告自身的原因未办理过户登记手续。”此为认定事实不清，适用证据不足。一审法院认为，房产未过户系因上诉人原因，依据的证据仅是被上诉人的妻子陪同去领过房产证。这明显是认定事实不清，证据不足。上诉人自始至终对房产证是否已办理的情况根本不清楚，作为买方只要求卖方提供房产证进行转户。而作为集资单位的员工，张玉君在上诉人的反复催促下，仍不前往单位领取，只是敷衍式的派其妻子前往，上诉人称此次根本未见到相关人员，更无从了解房产证的真实情况。一审法院凭这些证据就片面认定被上诉人也能予以协助这个事实，实在是牵强附会。原房屋买卖合同明确约定，出卖方负有无条件协助办理房产过户的义务。在此次房屋转户中，实际是被上诉人张玉君未履行合同进行转户，一审过程中被上诉人亦未提出任何证据证明其有履行相关义务。本案事实是上诉人一直主张、被上诉人不予配合，判决却认定涉案应当是上诉人履行过户义务，而被上诉人给予协助。这与合同约定的义务显然不符。本案的客观事实是上诉人一直在催、被上诉人借故拖延，造成房产未过户的主要责任在于被上诉人，而非上诉人。二、一审判决与立法目的相悖。执行异议制度旨在保护当事人及案外人合法权益，确保司法判决公平公正。执行异议之诉不能由法院执行部门依据《物权法》第十四条规定的不动产物权变动公示原则对权利的表面特征进行形式审查。而更应当针对异议之诉，对第三人权利是否真实存在，是否实际占有及过错情况做出更为严格的判断。本案一审判决不符合天理、人情、国法、更不符合法院倡导的“谦抑、审慎、善意”的司法原则。综上，请求二审法院判如所请。 戴连五答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 张玉君答辩称，没有意见。 徐丽君未作答辩。 王以国、王素君向一审法院起诉请求：1.判令停止对台州市路桥区的房屋强制执行，并解除查封；2.确认上述房屋归两原告共同共有；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2000年被告张玉君付清了中国工商银行股份有限公司台州路桥支行建房款，2002年1月17日支付了契税，2002年7月张玉君取得路国用（2002）字第25-1860号国有土地使用权证，2002年9月张玉君取得合房权证路字第××号房屋所有权证，不动产登记资料查询结果证明中的权利人陈桂芳是系统升级导致的错误，实际登记的权利人为张玉君。2000年8月24日原告王以国与被告张玉君、徐丽君通过台州市路桥区鸿源经纪事务所签订套房买卖契约，约定被告张玉君、徐丽君将坐落于集资房及附属设施出卖给原告王以国，房屋总价款为208000元，分别在签订契约时付40000元，在交付钥匙时付160000元，余款8000元在过户到原告王以国时付清。原告王以国于2000年8月24日支付房款40000元，于2000年9月11日支付房款50000元，于2000年11月7日支付房款110000元，共计付款人民币20万元，尚欠房款人民币8000元。原告于2001年入住上述房屋至今，2007年原告办理了水表的分户手续，2017年办理了供用气手续。早四、五年前原告王以国与被告徐丽君曾到中国工商银行股份有限公司台州路桥支行拿过房产证，但没有拿来。被告戴连五与被告张玉君、徐丽君及戴初华、徐道根、叶诗哈、叶仁富、包兆健民间借贷纠纷一案，该院于2018年8月8日作出的（2018）浙1023民初3773号民事判决并已经发生法律效力。该院于2018年6月20日作出（2018）浙1023民初3773号民事裁定书，查封了被告张玉君、徐丽君等人的房地产及车辆。2018年11月15日作出（2018）浙1023执3803号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人张玉君名下坐落在台州市路桥区的房地产等、对此原告不服向该院提起了执行异议，该院于2018年12月13日作出（2018）浙1023执异73号执行裁定书，裁定驳回异议人王以国、王素君的异议。原告王以国和王素君系夫妻关系，被告张玉君和徐丽君亦系夫妻关系。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。坐落于台州市路桥区房屋登记所有权人和土地使用权人均为被告张玉君，应认定张玉君、徐丽君对该房屋享有所有权，故该院仍可继续执行坐落于台州市路桥区房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。原告王以国、王素君虽在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同、也在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已按约定支付了绝大部分的价款，但是该房屋于2002年即已取得房产权利证书，至今已逾16年，有充足的时间办理房地产过户登记手续。并且原告自认也是在早四五年前与被告徐丽君一起到中国工商银行股份有限公司台州路桥支行去拿过产权证书，但没有拿到；这就说明原告王以国、王素君知晓已办理好产权登记手续。且被告张玉君、徐丽君也能予以协助。同时原告也未提供非因自身原因未办理产权过户登记的相关证据，依法应认定是由于原告自身的原因未办理过户登记手续。此案的裁判结果对于原告来说无论是实际利益和心理都有点难以接受，但法律的规定是无情的，大家都应当遵照执行。也说明大宗财物的实际所有权人与登记所有权人不相符时，应尽早变更登记使其相符，这也是国家设立财产登记制度的初衷和目的，也是有利于保护各方当事人合法权益。上述房产拍卖后，原告的损失可以另行向被告张玉君和徐丽君追索。综上，原告的诉讼请求不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对原告的要求停止执行和确认诉争房产归其所有的诉讼请求依法予以驳回，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回原告王以国、王素君的诉讼请求。一审案件受理费9600元。由原告王以国、王素君负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院认为，基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意相当长时间，而在此段间隙内，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有。如果仅把买受人作为普通债权人，基于债权的相对性，其对不动产登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将面临丧失该不动产的风险。鉴于此，最高人民法院先后出台了相关司法解释对不动产买受人的物权期待权进行保护，其中以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》最为典型。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案情形符合了上述法条规定的前三项条件，即在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已按约定支付了绝大部分的价款，各方对此亦无异议。本案各方争议的焦点为上诉人王以国、王素君是否因其自身原因未办理该讼争房屋的过户登记手续。对此，本院认为，虽然涉争房屋在2002年9月份已更名至被上诉人张玉君名下，且相关产权证书保留在中国工商银行股份有限公司台州路桥支行，但由于被上诉人张玉君出卖该房屋时已从其工作单位中国工商银行股份有限公司台州路桥支行离职，对于该房屋产权证办理情况缺乏了解，导致上诉人催促其办理过户手续时无法积极配合，从而致使涉争房屋产权一直未予变更。虽然上诉人王以国、王素君自购房始至房屋查封时已十余年，一直未办妥过户手续，似有疏忽大意之过失，但上诉人作为一般的普通公民，对其具备的法律常识及法律能力，不应以法律专业水平加以衡量，不应苛求其通过提起民事诉讼之方式行使物权登记请求权并通过法律强制执行来完成物权变动，更不应以上诉人未采取上述救济措施而认定其具有过错。何况在此期间，上诉人与被上诉人张玉君及徐丽君对该房屋过户事宜有过磋商，并到过中国工商银行股份有限公司台州路桥支行了解产权办理情况，基于种种原因最后无法了解房屋产权的真实情况而未能顺利办理过户手续，对此应不能认定为上诉人存在过错。因此，本院认为未办理该讼争房屋的过户登记手续的原因在于被上诉人张玉君与徐丽君。一审判决认定未办理过户登记手续在于上诉人自身原因不当，本院依法予以纠正。关于讼争房屋的所有权问题。根据物权法之规定,不动产物权采取登记生效的原则,即不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此,当事人以房地产买卖合同方式转移物权,应当在权属转移登记手续完成后,受让人才能取得讼争不动产的物权。本案中,在房地产买卖合同履行过程中,受让人与出让人之间尚未完成执行标的物的权属转移登记手续,此时上诉人作为受让人迳行主张确认其对讼争房屋享有所有权,没有法律依据,故对上诉人请求确认讼争房屋归其所有的主张本院不予支持。因此，两上诉人要求停止对讼争房屋的执行行为有理有据，本院予以支持，但其要求确认讼争房屋归其共同所有的诉请，本院不予支持。 综上所述，王以国、王素君的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条的规定，判决如下： 一、撤销浙江省天台县人民法院(2018)浙1023民初6825号民事判决； 二、停止对台州市路桥区路桥新安居新安小区29幢二单元401室房屋及储藏室的强制执行并解除查封； 三、驳回上诉人王以国、王素君其他一审诉讼请求。 一审案件受理费9600元，由被上诉人戴连五、张玉君、徐丽君负担；二审案件受理费9600元，由被上诉人戴连五、张玉君、徐丽君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 梅矫健 审 判 员 陈 茜 二〇一九年六月三日 代书记员 陈 晨