安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1129号上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥创景财务管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路659号西环商贸中心9幢2608室。法定代表人：李玲玉，董事。委托诉讼代理人：李景龙，北京京师（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：康立，女，1972年2月29日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭彬，男，1971年5月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：王亭，安徽瀛鼎律师事务所律师。上诉人合肥创景财务管理有限公司（以下简称“创景公司”）因与被上诉人康立、郭彬房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初4174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创景公司上诉请求：撤销（2018）皖0104民初4174号民事判决第二项、第三项，改判康立、郭彬向创景公司返还房屋租金43398元、退还押金18698元，并赔偿创景公司经济损失83000元，或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用全部由康立、郭彬承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认为，“在合同履行期内创景公司于3月9日单方提出解除合同，康立、郭彬于3月15日将房屋转租他人，已同意解除合同”，若按此意思，双方属于协议解除合同，而协议解除合同是双方对以前的合同重新达成共识，是“另外”的一个合同。既然如此，就不存在合同双方违约的情形。但一审法院认定创景公司违约，并以此判决创景公司因违约而无权要求返还押金，前后矛盾。2、创景公司已向一审法院提交房屋装修合同、装修收款收据、装修公司开具的发票、装修清单等证据证明存在经济损失，但一审法院却认定创景公司并未进行实质装修。一审法院也认同了创景公司对案涉房屋进行了装修，但不是实质性的，不知怎样才算是实质性装修。事实上，双方当事人在出租房屋事项上对于房屋的装修事宜已经做了约定，康立、郭彬也给了创景公司近两个月的装修时间，且装修期内免租。根据现在装修市场行情，8万余元的装修费用也仅能体现在装修清单中的“对入口区域背景墙钢结构框架修整、会议室门楣拆除、会议室门楣制作、钢化玻璃隔墙”等装修项目中。二、一审判决适用法律错误。1、一审期间，康立、郭彬提供了案涉房屋所在地的物业公司出具的《证明》，创景公司对于该证据有多处疑问，向一审法院请求相关证人出庭接受询问。但康立、郭彬未能申请相关人员出庭，而一审法院直接援用该证据对本案做出了裁判，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定即“与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定即“经人民法院通知，证人应当出庭作证”。故该份证据不应作为定案依据。2、创景公司按照合同向康立、郭彬履行了给付房屋租金的义务，不存在违约情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。康立、郭彬存在违约行为，应向创景公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的责任。康立、郭彬辩称，1、通过双方聊天记录及物业证明，能够证明是创景公司提前退租，创景公司违约导致合同解除，康立、郭彬在创景公司退租后才把房屋租给他人，故根据合同约定，押金不应退还。2、康立、郭彬共收到创景公司交纳的费用62096元，其中押金为28932元，剩余33164元为租金。创景公司向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的《出租合同》，康立、郭彬向创景公司返还房屋租金及押金共计62096元（租金43398元、押金18698元）；判令康立、郭彬向创景公司赔偿前期装修损失83000元；判令康立、郭彬向创景公司支付资金占用利息损失（自起诉之日起，以上述请求总额为基数，按照6%年利率标准计算）。康立、郭彬一审法院提出反诉请求：确认双方签订的《出租合同》已于2018年3月9日解除，创景公司已付的两个月押金不予退还；判令创景公司支付违约金14466元。一审法院认定事实：康立、郭彬（甲方、出租方）与创景公司（乙方、承租方）签订《出租合同》，合同约定甲方同意将位于合肥市黄山路665号汇丰大厦616、617、618写字楼出租给乙方作为办公使用，甲方房屋以现状交付，乙方充分知悉和认可；承租区域建筑面积为352.82平方米，承租区域作为办公用途；免租期（含装修期）自2018年2月1日起至2018年3月20日止，免租期内免付租金；租赁期五年，自2018年2月1日起至2023年1月31日止，租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应在租期满日或之前保持房屋设备及交房时附属设备的完好状态交还甲方；月租金为14466元，从第三年开始即2020年2月1日起，每年租金按每平方米7%上浮；租金支付方式为押二付三，乙方直接汇至甲方指定银行账户（62×××75，户名康立）；合同签订当日，乙方需支付首期押金和租金，以后租金按季度每个月支付一次，于每个支付月的15号前支付下一期租金；乙方所交押金是乙方作为诚信履行本合同条款的约束，如有违约，所交押金即作为乙方向甲方交付的违约金,合同租赁期满，乙方费用结清并与甲方达成一致后，甲方应退还押金，如乙方发生物业、水电拖欠或房屋设备损坏等，甲方有权从押金中扣除，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔偿，乙方如违约提前中止合同，押金不予退还，且乙方需要支付当月的物业费用；乙方向甲方预先支付定金14466元，签订租房合同并支付租金后，甲方退还定金；甲方在对该房屋设施进行维修时，乙方应予以配合；本合同终止后，乙方应将物品及时搬出本房屋，逾期十日不搬，视为乙方放弃物品所属权，甲方有权自行处理；租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如物业费、水、电、电话费、有线收视费、停车费等）后十日内，甲方应将全额押金退还给乙方；乙方按照本合同的约定条款，按时支付押金和租金后有权使用本房屋，乙方在承租区域内的装修费用及协调工作由乙方自行负责，乙方在装修和使用过程中对承租区域的主要结构及装置进行任何改动、改变或调整应先征得甲方同意，正常使用磨损除外，乙方在装修工程开工之前将装修方案提交甲方物业管理机构，获得批准后方可施工，乙方应按时缴纳房屋租金及本房屋所产生的各项费用，乙方在合同期满或其他原因搬离前有义务将房屋构造返还原状，费用由乙方承担或与甲方协商另行约定；本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应按月租金100％向对方支付违约金。2018年2月1日，创景公司通过雷路路尾号0219账户向康立尾号6752账户转款47630元、14466元。2018年3月11日，康立、郭彬委托合肥汇拓资产管理有限公司进行招租。合肥中天物业告理有限责任公司汇峰管理处出具证明：2018年2月1日，业主康立及郭彬将两人名下位于合肥市黄山路665号汇丰大厦616、617、618房间出租给创景公司。2018年2月3日，创景公司负责人李玲玉办理进场装修手续。2018年3月9日下午，创景公司负责人称不再承租上述房屋，根据业主的指示将钥匙归还至物业，我公司客服人员通过电话与业主确认后，接收了钥匙。2018年3月16日，创景公司负责人来大厦物业管理处办理撤场手续。对装修押金一事，创景公司负责人称装修只进行了一部分，正在寻找将新的承租方，待新的承租方介入后再与之结算装修费用。2018年3月10日上午，创景公司负责人来我管理处取钥匙，称要拍房屋现状的图片供其寻找新的租户，因其已不再承租上述房屋，大厦管理处客服人员未允许其取走钥匙，后经业主电话联系确认，将钥匙交给创景公司负责人，拍完图片后，归还至管理处客服中心。特此证明。2018年3月15日，创景公司员工发送短信：大家都是出来做事的，也都是文化人，我的原则是尽量不让你们受损失，在同等的条件下，也让我们的损失降到最低，我从始至终站在你们的角度考虑，也叮嘱我老婆处理这个事不能让你们亏了。您换位思考一下，我们也不容易，你也尽量为我们考虑一下。公司和家里都出了一些状况，损失很大。首先，你们经济不受损失，时间和精力上影响了，我请你们吃饭赔罪，如果你们刻意揪住合同，想在这上面赚一笔的话，我们只能破罐子破摔，也按合同执行，我们房租付到6月20号，逾期10日不交租金，合同自动解除，房屋你们收回。康立、郭彬回复：我们几个房东商量了一下，首先押金这块我们就不谈了，因为你们提出终止合同的，所以违约责任在你们，这部分是不退的；第二，因为你们违约，所以我们另外找了一家，但是在找这家的时候是通过中介找的，我们也支付了一个月的中介费，这个有支付凭证，也是我们的损失，应该由你们承担。另外从3月20号到月底这十天的房租，应由你们承担，然后另外装修收尾的那部分估算大概是多少，这部分费用也是由你们承担。其他剩余的部分退还给你。这个方案你们若同意的话请回复，若不同意再商量。康立、郭彬微信询问“你们对这个方案什么意见，有结果吗，我们约在周日上午十点钟当面把这个事情谈清楚，我觉得既然你们不打算再租了，就尽快把后续事情了结，这么拖着毫无意义”。2018年3月10日，创景公司李会计发送短信：康姐，今天我们公司小伙去帮我拍照，物业先不给钥匙，然后给的钥匙是错的，麻烦你和物业说一下。创景公司使用155××××8822电话于2018年3月9日11时07分致电康立、郭彬。创景公司与案外人签订《建筑装饰工程施工合同》，约定合同价款83000元，工程自2018年2月8日开工，2018年4月8日竣工，合同签订后三日内付合同价65%即53950元，第二次工程进度至油漆工进场付合同价款30%即24900元，余下5%合同价款等合同结束验收合格结清。创景公司并未进行实质装修。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案证据综合认定，在合同履行期内，创景公司于2018年3月9日单方向康立、郭彬提出解除合同，双方未办理书面清算手续，创景公司将钥匙交予物业，不再使用案涉房屋，康立、郭彬于2018年3月15日将房屋转租他人，已同意其解除合同，但创景公司仍应承担提前解除合同的违约责任。创景公司要求解除与康立、郭彬签订的合同，予以支持。创景公司要求康立、郭彬返还房屋租金及押金62096元，双方约定押金为两个月租金，创景公司主张双方对押金予以变更，未提供证据证明，不予支持。双方合同约定若创景公司违约，押金不退。故对创景公司要求退还押金不予支持。双方约定免租期为2018年2月1日至2018年3月20日，创景公司在免租期内不再使用房屋，租金可以退还。创景公司已缴纳的款项扣除押金后尚余33164元应予以退还。创景公司单方违约，未进行实质装修且单方解除合同，其主张的经济损失83000元不予支持。创景公司要求康立、郭彬支付资金占用损失，一审法院支持自起诉之日以33164元为基数按年利率6%计算至判决确定的履行期限内实际履行之日止。康立、郭彬反诉要求确认双方合同于2018年3月9日解除予以支持，要求不予退还两个月押金予以支持。康立、郭彬要求支付违约金14466元，因双方在合同中约定如创景公司违约押金作为对方的违约金，故康立、郭彬再另行主张违约金不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、创景公司与康立、郭彬签订的合同于2018年3月9日解除；二、康立、郭彬于判决生效之日起十日内向创景公司返还房屋租金33164元，并支付自2018年5月8日起以33164元为基数按照年利率6%计算的利息至判决确定的履行期限内实际履行之日止；三、郭彬、康立不向创景公司退还押金28932元；四、驳回康立、郭彬的其他反诉请求；五、驳回创景公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费3491元减半收取1745.50元，康立、郭彬负担315元，创景公司负担1430.50元；反诉费用279元，由创景公司负担81元，康立、郭彬负担198元。二审中，当事人均未提交证据。二审查明，创景公司（乙方）与康立、郭彬（甲方）签订的《出租合同》第7.12条约定“甲方每次收到乙方支付的费用后，应于15个工作日内向乙方交付相应金额的收据”。2018年1月26日，创景公司通过雷路路账号向康立转款14466元，转款时备住“汇峰大厦616、617、618租房订金”。2018年2月1日，创景公司通过雷路路账号向康立转款47630元，转款时备注“汇峰大厦616、617、618房租”。二审中，康立、郭彬陈述其在收到创景公司的上述两笔款后未出具收据，其中“14466元”系定金，后期转为押金，因合同约定需“押二付三”，故扣除两个月的押金后剩余的才是租金。创景公司陈述“47630元”中实际只有三个月的租金43398元，剩余的18698元为押金。除本院二审认定的上述事实外，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，关于创景公司是否存在单方提前解约的行为，创景公司上诉对康立、郭彬提供的物业公司出具的证明持有异议，但通过康立、郭彬提供的双方微信聊天记录内容，能够印证创景公司在合同约定的免租期内已经有提前解除合同的意思表示。故一审法院认定虽然康立、郭彬同意创景公司单方提前解约，但并不能因此免除创景公司的违约责任，并无不当，本院予以确认。故创景公司上诉主张康立、郭彬应退还押金以及赔偿装修损失的请求不能成立，本院不予支持。关于解除合同后的租金、押金处理问题，虽然合同约定创景公司在签订合同时需支付两个月押金及三个月租金，但从创景公司实际支付的两笔款项来看，其在转款时仅将47630元款项作为租金支付，另一笔款项14466元系订金，而康立、郭彬在收款后也未按合同约定向创景公司出具收据，应视为创景公司与康立、郭彬没有对实际收取的押金数额达成一致意思表示。鉴于创景公司认可押金数额为18698元，故对康立、郭彬主张基于创景公司的单方违约行为不应退还创景公司已支付的押金数额，本院确认为18698元。康立、郭彬应当退还创景公司已支付的租金数额，本院确认为43398元。综上，创景公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初4174号民事判决第一项即：合肥创景财务管理有限公司与康立、郭彬签订的合同于2018年3月9日解除；二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初4174号民事判决第四项、第五项；三、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初4174号民事判决第二项为：康立、郭彬于本判决生效之日起十日内向合肥创景财务管理有限公司返还房屋租金43398元，并支付自2018年5月8日起以43398元为基数按照年利率6%计算的利息至本判决确定的履行期限内实际履行之日止；四、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初4174号民事判决第三项为：郭彬、康立不向合肥创景财务管理有限公司退还押金18698元；五、驳回合肥创景财务管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回康立、郭彬的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3491元，减半收取1745.50元，由合肥创景财务管理有限公司负担1270.50元，康立、郭彬负担475元；一审反诉案件受理费279元，由合肥创景财务管理有限公司负担120元，康立、郭彬负担159元。二审案件受理费3202元，由合肥创景财务管理有限公司负担2082元，康立、郭彬负担1120元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一九年六月十一日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。