阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初2611号原告：关天明，男，1979年4月出生，汉族，住阳江高新区。委托诉讼代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭建华，广东宏晖律师事务所律师。被告：敖创，男，1977年9月出生，汉族，住阳江高新区。委托诉讼代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯欣漫，广东尚思律师事务所实习律师。原告关天明与被告敖创房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关天明及其委托诉讼代理人谭建华，被告敖创及其委托诉讼代理人何燕君、冯欣漫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告关天明向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2005年11月24日签订的《房屋转让合同》；2、本案诉讼费由被告承担。本案在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：解除原被告双方于2005年11月24日签订的《房屋转让合同》，被告将位于阳江市体育路湖湾华庭5栋304房返还给原告使用。事实和理由：2005年11月24日，原告将位于阳江市湖湾华庭五幢304房屋出售给被告，并签订《房屋转让同》。双方在合同中第一条约定，商品房总面积为154平方米，转让成交价为99000元，在银行按揭142051.43元，月供813元，供期30年,自转让之日起，银行供期由被告负责，与原告无关。合同第二条约定，2005年11月20日前的银行按揭、水费、电费、物业管理费及该房的相关费用由原告负责，2005年11月20日后的银行按揭、水费、电费、物业管理费及该房的相关费用等由被告负责。合同第五条约定，因转户费用高被告未能接受，继续以原告的名义使用。合同第七条约定，合同生效后，被告要履行银行还贷义务。如果违约，与银行产生纠纷均与原告无关。原告将阳江市湖湾华庭五幢304房屋移交给被告使用后，但是被告没有按照双方签订的合同履行，目前该房屋产权人仍是原告，被告不按约定支付银行按揭，长期拖欠物业管理费用、水电费等与房屋相关产生的费用，导致物业管理公司对原告起诉到法院，判决生效后，申请法院强制执行，法院将原告列入被执行人失信名单，对原告个人征信和名誉造成严重的影响。被告的违约行为，导致原被告双方签订合同的目的无法实现，被告的行为是严重的违约行为，根据《合同法》第九十四条第四款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，原告解除合同，合法有据。涉案房屋于2005年4月15日在建行阳江分行办理供楼按揭抵押手续，原被告双方签订房屋转让合同的时间为2005年4月11日，即原被告双方转让房屋时，该房已办理抵押。另外，该房也于2011年8月5日被江城法院作出（2009）城法执第470-1号执行裁定查封。根据物权法及合同法规定，已被抵押查封的房产不得转让，已抵押查封的房产转让是没有办法进行履行的，所以应该解除原被告双方签订的房屋转让合同，被告将该房返还给原告使用。被告敖创辩称，被告没有对原告构成根本违约，原告主张解除案涉房屋买卖合同没有事实依据和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。一、房屋买卖合同签订之后，被告一直按照约定履行合同义务支付供房款，原告主张解除合同没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的房屋买卖合同是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。被告已按照合同约定支付了转让成交价99000元，并且在合同签订之后一直按约定负责偿还银行按揭，已积极履行了合同义务，原告诉请解除合同，违反了合同法的规定以及双方的约定。二、原告对其被列入被执行人失信名单存在过错，被告此前不知道物业管理公司起诉原告的有关事宜。原告早已更换联系方式却未通知被告，被告虽一直积极尝试与原告取得联系，均未果。原告一直未将被阳江市愉景物业服务有限公司起诉并被执行一事通知被告，被告对此事并不知情。原告在起诉之前一直未与被告协商解决此事，原告主张解除合同实则不怀好意，只是因楼价节节攀升，想要取回房屋，该行为有违诚实信用原则。原告因拖欠物业费被列入被执行人失信名单不影响房屋买卖合同根本目的的实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因此，原告以此为由主张解除合同没有法律依据。三、被告部分供房款逾期及物业费、水电费欠费有其客观原因，该客观原因不能导致原告不能实现合同根本目的。在双方签订房屋买卖合同时，因实际购房人张建华未带身份证，故借被告的名义签订房屋买卖合同，房屋的装修、供房款都是由张建华负责，张建华是案涉房屋的实际购买人和使用人。后来，张建华因犯容留他人吸毒罪被阳江市阳东区人民法院判决拘役5个月，刑期从2014年11月11日起至2015年4月10日止。同年，张建华又因犯非法采矿罪被阳江市阳东区人民法院判处有期徒刑8个月，刑期从2015年6月6日起至2016年2月5日止。在此期间，张建华因客观原因无法履行合同义务，但是仍有部分押金押在旧的物业公司，只是因为新的物业公司在接管时产生移交纠纷，管理混乱，所以未将这部分押金用于抵扣物业费，张建华对此事并不知情。在2019年4月，张建华已经全部清偿银行逾期贷款部分和尚欠的物业管理费和公共电费分摊。综上所述，原告起初签订房屋买卖合同的目的在于转移该房屋，收取转让款，转移银行债务。被告已积极付清了有关欠费，虽有违约行为，但不能导致合同根本目的不能实现，且原告本身对征信问题也存在严重过错。原告主张解除合同没有事实依据和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年11月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋转让合同》，合同主要约定：原告将位于阳江市体育路湖湾华庭5栋304房出售给被告，该商品房总面积为154平方米，成交价为99000元，银行按揭还有142051.43元，月供813元，供期为30年,自转让起，余下部分供期由被告负责，与原告无关；原告应交清2005年11月20日前的银行按揭、水费、电费、物业管理费及该房的相关费用，2005年11月20日以后的银行按揭、水费、电费、物业管理费及该房的相关费用由被告负责；2005年11月20日之前原告所欠的装修债务与被告无关；原告收取转让金额后，待被告需要办理转户手续时应协助办理，所产生费用全部由被告负责；原告现可协助被告办理房屋转让手续,但鉴于转户费用较高被告未能接受，继续以原告名义使用，如果以后遇到政策问题不能转户更改户主姓名，与原告无关；被告在以原告名义使用房屋期间，应遵守湖湾华庭业主合约，不能进行违纪乱法活动；如果在政策允许的前提下，无论被告何时办理房产证业务手续，原告都应无条件协助办理，在被告尚未办理房产证转户情况下，原告不能以任何理由收回房屋；合同生成后，被告要履行银行还贷义务，如果违约，与银行产生纠纷均与原告无关。合同签订当日，被告付清了99000元房款给原告，原告也在当日交房给被告使用。涉案房屋的银行按揭贷款也按合同约定，由被告以原告的名义负责偿还。被告在以原告的名义向银行还贷过程中，存在不按期偿还的情况，至2019年3月12日止，尚欠银行贷款本金4669.79元、利息4382.36元未还。涉案房屋因拖欠2011年4月1日至2013年5月31日的物业管理费，该房所在小区的物业公司于2015年5月28日向本院提起诉讼，请求原告支付涉案房屋的物业管理费2405元及滞纳金，本院于同年8月5日作出（2015）阳城法民二初字第552号民事判决，支持了物业公司的请求。判决生效后，原告没有履行该判决义务，物业公司向本院申请强制执行。在执行过程中，原告也没有履行判决义务，本院将原告列入失信人员。原告提起本案诉讼后，被告已还清所欠银行贷款，并代原告履行了（2015）阳城法民二初字第552号民事判决所确定的义务。另查明，涉案商品房在转让前已设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司阳江市分行，抵押期限为2005年4月15日至2035年4月14日。原告因涉其他债务，涉案商品房在2011年8月5日已被本院另案查封。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《房屋转让合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，原被告签订《房屋转让合同》当日，原告已将涉案房屋交付被告使用，被告也付清了房屋转让款给原告，双方的主要义务已按合同约定履行。此后，在合同的履行过程中，被告存在有不按期向银行偿还按揭贷款以及拖欠物业管理费的行为，但被告的行为不是根本违约，并不会导致原告的合同目的不能实现的情形，原告认为被告的违约行为造成财产或名誉上的损失，可另行向被告主张赔偿。因此，原告请求解除合同，返还房屋，本院不予支持。涉案房屋在转让时存在抵押以及转让后被法院查封，有可能不能实现合同目的的风险是买受人而不是出卖人，作为买受人的被告明知受让房屋存在上述情形，不主张解除合同，作为出卖人的原告以此为由请求解除合同，于法无据，本院亦不予支持。原被告双方是合同相对人，对于案外人张建华是否是实际购房人，本案不作审查。依照《中华人民共和国合同法》第八条和第九十四条之规定，判决如下：驳回原告关天明诉讼请求。本案受理费减半收取1137元（该款原告已预交），由原告关天明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇一九年六月五日书记员  苏壁映附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。