上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初5145号原告(反诉被告)：捷进(上海)信息科技有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：叶显豪，总经理。委托诉讼代理人：杨鑫涛，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：帅静滢，女，1989年8月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：帅某某(系帅静滢父亲)，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：邹国跃，上海市杰豪律师事务所律师。原告(反诉被告)捷进(上海)信息科技有限公司(以下简称捷进公司)与被告(反诉原告)帅静滢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，帅静滢于2019年3月6日提出反诉，本院予以一并审理,并依法适用简易程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)捷进公司的法定代表人叶显豪、委托诉讼代理人杨鑫涛、被告(反诉原告)帅静滢的委托诉讼代理人帅某某、邹国跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。捷进公司向本院提出诉讼请求：1、要求依法判决解除捷进公司与帅静滢于2016年11月13日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、要求帅静滢返还租赁保证金9000元及逾期付款利息(以9000元为本金，按银行同期贷款利率计算，自2019年1月2日起计算至实际支付之日)。后捷进公司当庭撤回第一项诉请。事实和理由：2012年12月，捷进公司承租帅静滢的上海市淮海西路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁合同由捷进公司法定代表人叶显豪与帅静滢之母彭某某签订，叶显豪支付押金9000元。后租赁合同两次续签，首签合同收取的押金作为新合同押金未予返还。2016年11月，第二次续签租赁合同，约定保证金于租赁关系终止时除抵充合同约定由承租人承担的费用外无息返还。合同签订后，房屋由捷进公司员工何某某居住使用。合同到期前，因双方对租金未达成一致，故捷进公司决定不再续租。何某某于2019年1月1日交还系争房屋，但帅静滢拒绝退还押金。故捷进公司诉至本院，要求依法判决。帅静滢辩称，不同意捷进公司的诉讼请求。合同约定2019年12月31日到期,不是笔误，但因捷进公司违约，故双方协商一致解除了合同。根据合同约定，捷进公司有损坏房屋设施等违约行为，应扣除保证金，且捷进公司未支付水电煤费用。此外，捷进公司在承租期间因漏水导致房屋地板、家具损坏，导致楼下邻居损失。即便应返还保证金，捷进公司主张保证金利息也无法律依据。帅静滢向本院提出反诉请求：1.要求捷进公司赔偿帅静滢古旧椅子损坏费2万元(1万元/把*2把)；2.要求捷进公司赔偿地板及墙面修缮费44,084元及修缮造成延租一个月的费用12,000元；3.要求捷进公司赔偿因租住期间漏水造成楼下1006室房屋墙面损坏的维修费800元；4.要求捷进公司支付租赁期间所欠水、电、煤气费用共计732.54元；5.要求捷进公司支付违约金24,000元。事实和理由：2016年，帅静滢与捷进公司签订上海市房屋租赁合同，将系争房屋出租给捷进公司。捷进公司租赁期间，曾因漏水造成房屋内地板及墙面受损、楼下邻居室内受损，捷进公司损坏古旧椅子两把。合同到期后，捷进公司未结清水电煤气费用。因捷进公司违约提前退租，故应按照2012年合同第9.1条约定支付违约金。捷进公司对帅静滢的反诉辩称，古旧椅子不在涉案房屋内，捷进公司从未见过，帅静滢也没有说过有这么贵重的椅子，且帅静滢主张价格是不具有资质的公司评估得出，故不同意支付该赔偿。修缮费是装修公司的报价，没有实际实施，且帅静滢将房屋重新装修后出租，与捷进公司无关；双方合同到期后，捷进公司立即返还了房屋，房屋空置损失不应由捷进公司承担。当时水管爆裂造成漏水，物业公司维修费由捷进公司垫付，后帅静滢以现金形式返还给捷进公司。根据合同约定，漏水赔偿应由帅静滢负担。捷进公司同意支付水电煤气费用732.54元，该款可在押金中抵扣。捷进公司不存在违约行为，不同意支付违约金。本院认定事实如下：系争房屋产权人系帅静滢。2012年12月1日，帅静滢之母彭某某(甲方)与捷进公司(乙方)法定代表人叶显豪就系争房屋签订上海市房屋租赁合同，约定：租期自2012年12月16日至2014年12月15日；每月租金9000元；甲方向乙方交付房屋时，乙方支付租房押金9000元，租赁关系终止时，甲方收取的租房押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金。合同所列附属设施清单中列明包括餐桌一张、椅子四把等家具、家电。(被告称，四把椅子即是古旧椅子，其中损坏了两把，故其提出第一项反诉请求。原告称房屋内是有四把椅子，但仅是普通的椅子，就是一般餐桌配套的椅子，且并无损坏。)合同签订后，叶显豪支付押金9000元。上述合同到期后，该押金未返还。后捷进公司继续承租系争房屋。2016年11月13日，帅静滢(出租方，甲方)与捷进公司(承租方，乙方)续签上海市房屋租赁合同，约定：租赁期为24个月，甲方从2017年1月1日起将房屋交付乙方使用，至2019年12月31日收回；月租金12,000元；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为9000元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气等费用由乙方承担；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后三日内返还该房屋；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按退租天数的租金的/倍向甲方支付违约金。帅静滢之父帅某某与捷进公司在合同落款处签字。合同尾部空白处写明“家具清单见附件”。续租后，捷进公司未另行支付合同约定的9000元保证金。捷进公司支付租金至2018年12月31日。2018年11月，帅某某与叶显豪联系，询问12月底合同到期后是否续租。因双方就租金金额未达成一致，捷进公司决定不再续租。2018年12月1日，帅某某通知叶显豪在合同到期后及时搬离。2018年12月31日，帅某某、叶显豪约定次日对房屋进行交接。2019年1月1日，捷进公司员工何某某与帅某某进行了系争房屋交接。同日，何某某将水、电、燃气表读数照片、有关费用发票照片、押金收据照片发送给帅某某，要求在扣除水电费用后将押金退还给叶显豪。帅某某回复：我会尽快处理，好的，放心吧。2019年1月2日，叶显豪微信联系帅某某，要求结算一下退还押金。帅某某回复：好的。叶显豪回复：谢谢。帅某某回复：应该的。2019年1月8日，叶显豪因与彭某某沟通不畅，再次与帅某某联系。帅某某回复微信并附照片三张：叶总，房屋确有损坏的地方，家具也有损坏，你考虑一下看怎么处理。叶显豪表示对人身攻击很生气。2019年1月15日，帅某某通过微信将房屋内有关照片发送给叶显豪，称：叶总，上面照片可以看出墙面损坏，阳台污迹等等，都无法恢复需要重新粉刷才可以。另查明，2018年2月底3月初，系争房屋内曾发生漏水，并渗漏至楼下，物业公司至系争房屋维修，后未再出现漏水现象。捷进公司垫付维修费用，后帅静滢将该款返还捷进公司。(捷进公司称是房屋设施自然老化，马桶进水的水阀从内部螺纹处断掉脱落，导致漏水，并非其使用问题。物业公司维修时更换了水阀。捷进公司及时将地板上的水吸干，并不影响居住。漏水之后被告来系争房屋看过，因为并不是捷进公司故意损坏，所以被告也并未表示需要赔偿。被告称漏水当时其不在场，听物业公司说是使用不当造成。漏水之后被告去房屋查看，地板、墙面均有损坏，捷进公司表示到时候再说，被告也没办法。)审理中，帅静滢称交接房屋时，帅某某即已向何某某指出了墙面、地面、椅子损坏，对方也是认可、同意赔偿，故当天未退押金，为此帅静滢另提供了邻居书面证词，拟证明捷进公司在使用期间漏水造成楼下损失800元；提供古旧椅子估价单，拟证明捷进公司损坏椅子的损失；提供了预算报价书，拟证明捷进公司使用期间造成房屋损坏的修缮费用；提供微信记录及照片数张，拟证明捷进公司使用期间造成的房屋内损坏情况；提供李桂英收条一张，拟证明因阳台发霉、脏污等保洁费1000元；提供紫梧桐公司的证明一份，拟证明房屋另行出租的日期，因修缮造成房屋空置。捷进公司质证认为，微信中2019年1月8日的三张照片在叶显豪手机里没有，其余微信内容真实性予以认可，对其余证据均不予认可，交接房屋时被告从未提及房屋损坏，也未提及需要赔偿。审理中，帅静滢表示系争房屋已重新装修，墙面、地板均重新更换，并另行出租。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有房地产权证、房屋租赁合同、户籍信息、押金收据、微信聊天记录、水电燃气费缴费记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，帅静滢与捷进公司之间的上海市房屋租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。按照合同约定，合同终止后，租赁保证金在抵充有关费用外，剩余部分无息归还。现租赁合同已经终止，捷进公司已经按约交还房屋，并同意支付水、电、燃气费用732.54元，故本院对捷进公司要求退还保证金的请求予以支持，对其主张逾期返还保证金利息的请求不予支持，对帅静滢反诉主张水、电、燃气费用732.54元的请求予以支持。对于帅静滢反诉主张的椅子损坏、地板及墙面修缮费、房屋空置损失，本院认为，捷进公司已经在2019年1月1日将系争房屋交还帅静滢，现有证据并不足以证明在交接时帅静滢方曾提出异议。相反，在交接完成后的当日及次日，对于捷进公司方叶显豪、何某某提出返还保证金的请求，帅静滢方均予以同意，并未提及有关房屋损害及赔偿，微信内容显示帅静滢方提出房屋及设备损坏等远在数日之后。故本院对帅静滢主张的上述损失、修缮费不予支持。对于帅静滢主张的漏水损失，虽然捷进公司使用期间存在漏水事实，但帅静滢并未举证证明漏水系捷进公司使用不当造成，且在漏水后查看房屋时、租期届满交接房屋时，帅静滢方均未提出过漏水损坏房屋或需要赔偿，且此前帅静滢返还了捷进公司垫付的修缮费用，故对帅静滢主张漏水造成相邻方的损失，本院不予支持。对于帅静滢主张的违约金，本院认为，结合租赁合同约定的租期24个月及2018年12月前后租赁双方关于续租及对租期届满时进行交接的协商情况，租赁合同到期日为2018年12月31日，故双方租赁合同系到期终止，帅静滢主张捷进公司提前退租并根据2012年的合同主张违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、帅静滢于本判决生效之日起十日内返还捷进(上海)信息科技有限公司保证金9000元；二、捷进(上海)信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付帅静滢水、电、燃气费用合计732.54元；三、驳回捷进(上海)信息科技有限公司的其余诉讼请求；四、驳回帅静滢的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计65元，由捷进(上海)信息科技有限公司负担40元，帅静滢负担25元。反诉案件受理费1166元，由捷进(上海)信息科技有限公司负担8.40元，帅静滢负担1157.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一九年六月十二日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。