广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终4809号上诉人（原审原告）：代贵平，男，1979年10月24日出生，汉族，住湖北省天门市，委托诉讼代理人：刘扬军，广东岭山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭艳娥，女，1980年5月20日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼诉讼代理人：李树明，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼诉讼代理人：郑锐雄，广东佑德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周艳玲，女，1968年12月3日出生，汉族，住广西平南县，上诉人代贵平因与被上诉人彭艳娥、周艳玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤197２民初16144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人代贵平上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判彭艳娥向代贵平返还人民币71000元，周艳玲向代贵平返还人民币3000元；2.彭艳娥、周艳玲承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院程序违法，对于诉讼请求没有必要的释明。一审认定案涉楼房承包合同书无效，认定的法律关系与案件认定的事实不一致，没有进行必要的释明，程序违法。二、一审认定案涉楼房承包合同书无效，根据相关法律规定，合同无效应当互相返还。代贵平与彭艳娥达成口头协议，代贵平能与周艳玲重新签订3年的租赁合同且租金保证为3000元/月。但事实上，代贵平与周艳玲签的案涉楼房承包合同书为无效合同，权利义务并无合法转让，代贵平的合同目的并未实现，代贵平未占有使用案涉房屋。因此，彭艳娥、周艳玲没有完成约定的义务，占有代贵平的资金依法无据，理应返还。被上诉人周艳玲答辩称：本案与其无关。被上诉人彭艳娥答辩称：一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。代贵平以租赁合同纠纷起诉彭艳娥、周艳玲，在一审庭审时，法官已向其释明案涉的法律关系，并且要求其明确起诉彭艳娥的法律关系，当时代贵平主张其与彭艳娥存在转租关系，并且要求彭艳娥返还转租费71000元。经一审法院查明认定代贵平与彭艳娥不存在租赁合同关系，而是债权债务概括转移合同关系，属于认定事实清楚、适用法律正确。二、代贵平与周艳玲签订的《楼房承包合同书》无效，不能作为代贵平要求彭艳娥返还71000元的依据。首先，彭艳娥不是案涉楼房承包合同书的签订主体，即使该合同无效，代贵平无权据此向合同以外的第三人主张权利。其次，经一审法院审查，代贵平与彭艳娥对“转让费145000元，代贵平累计只支付了71000元，剩余74000元没有支付”的事实没有异议。对于代贵平主张彭艳娥承诺促成代贵平与周艳玲重新签订3年租赁合同且保证租金3000元/月并未提供证据予以证明。相反，根据彭艳娥提交的微信记录显示，彭艳娥已明确告知租期至2019年9月、租金上涨至4000元/月的情况下，代贵平没有向彭艳娥提出异议，且其与周艳玲重新签订合同并支付一个月租金，向彭艳娥支付部分转让费。上述充分表明代贵平是同意并接受彭艳娥主张的转让条件。最后，代贵平与周艳玲已重新签订楼房承包合同，代贵平也已向案涉出租屋租户发出更换房东的通知，并要求租户将房租交给代贵平，可见，代贵平已经实施了接管案涉房屋的行为。由于代贵平未按时支付彭艳娥剩余转让费74000元以及不履行案涉楼房承包合同书义务才导致合同无法继续履行，代贵平的行为已构成根本性违约。另外，代贵平支付给彭艳娥约定的转让费145000元包含彭艳娥支付给周艳玲的押金、合同转让改名手续费以及房屋内装饰装修物等物品费用，代贵平支付的71000元不足以弥补彭艳娥的经济损失，因此，代贵平无权要求彭艳娥返还71000元。代贵平向一审法院起诉请求：1.确认代贵平和周艳玲于2018年8月8日签订的《楼房承包合同书》无效,合同标的金额为108000元；2.彭艳娥向代贵平返还转租费71000元；3.周艳玲向代贵平返还代贵平缴纳的租金3000元；4.彭艳娥、周艳玲承担本案的全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认代贵平与周艳玲于2018年8月8日签订的《楼房承包合同书》无效；二、驳回代贵平的其他诉讼请求。本案一审受理费825元，代贵平已预交1,230元，予以退回405元，由代贵平负担825元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤197２民初16144号民事判决书。对一审法院所查明的事实，本院予以确认。另二审补充查明：1.一审庭审时，代贵平明确其起诉请求与起诉状一致，且请求确认案涉合同无效。在一审庭审时，代贵平确认其与彭艳娥没有签订书面合同。2.周艳玲在一审庭审时称，案涉房屋没有办理房产证，但有土地证，对于建设工程规划许可证表示与其无关。周艳玲在一、二审期间均没有提交上述相关的产权证明。3.在一审庭审中，在代贵平称，其支付给彭艳娥的款项是转租的费用，为了获得案涉房屋的承租权，费用包括了承租金及彭艳娥经营的装饰装修、床等物品。4.在一审庭审时，周艳玲表示其并不清楚代贵平有没有接手案涉房屋；代贵平表示在其未支付余款74000元情况下，彭艳娥不同意代贵平接手案涉房屋；彭艳娥表示因代贵平未将余款74000元支付，故未办理案涉房屋交接手续。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本案二审程序中仅针对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。针对代贵平的上诉意见，本案二审分析如下：首先，代贵平起诉确认合同无效，且双方对于一审判决认定案涉合同无效均无异议。在代贵平起诉明确请求确认合同无效的情况下，其应当明知其诉请的内容，一审在庭审时有要求其予以明确。一审对此在程序上处理并无不当，代贵平主张一审程序违法依据不足，本院不予采纳。其次，代贵平在案涉《楼房承包合同书》上乙方即承租方处签字各方均无异议。而该案涉合同书上甲方出租方显示为周艳玲，代贵平又确认其与彭艳娥没有签订书面合同，再结合周艳玲向代贵平出具收取3000元房租的收据来看足以证明代贵平与周艳玲之间成立租赁合同关系。而周艳玲作为出租人，未能提供证据佐证案涉房屋已经办理房地产权证或已经取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《楼房承包合同书》应认定为无效。因周艳玲未能提供充分的证据证明其已向代贵平提供案涉房屋并由代贵平占有使用，其应承担举证不能的不利后果，因此，一审认定代贵平向周艳玲支付占有使用费缺乏依据。因案涉合同无效且代贵平未能占有使用案涉房屋，故周艳玲已收取代贵平的3000元应予以返还。代贵平请求周艳玲返还3000元合法有据，本院予以支持。一审对此处理不当，本院依法予以纠正。最后，代贵平为获得承租权而向彭艳娥支付转让费用，该转让费用包含承租权转让的对价，也可能包含装饰装修物等物品的对价，其所涉及的是彭艳娥在案涉《楼房承包合同书》中作为承租人的权利义务，即转让的是案涉《楼房承包合同书》中承租人的权利义务，故代贵平与彭艳娥之间形成的是债权债务概括转移合同关系。彭艳娥将合同权利义务转移给代贵平后，代贵平与周艳玲签订案涉《楼房承包合同书》，双方之间形成直接的租赁合同关系。因此，代贵平主张其与彭艳娥是转租关系理据不足，本院不予采信。因代贵平与彭艳娥之间的债权债务概括转移合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，代贵平要求彭艳娥返还71000元本院在本案中不予处理，代贵平可另循法律途径解决。综上所述，代贵平的上诉理由部分成立，成立部分予以本院支持。一审认定事实部分有误导致实体处理有误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初16144号民事判决第二项；二、限周艳玲在自本判决发生法律效力之日起五日内返还3000元给代贵平；三、驳回代贵平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费825元，由代贵平负担791.6元，周艳玲负担33.4元；二审受理费1650元，由代贵平负担1583.1元；周艳玲负担66.9元。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  何 飞审判员  伍小冰二〇一九年六月二十六日书记员  彭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。