上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初13884号原告(反诉被告)：吴庆祝，女，1954年11月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告(反诉被告)：刘昊康，男，1983年6月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：黄桂林，上海市永怡律师事务所律师。被告(反诉原告)：殷欣，男，1984年11月4日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：徐志慧，上海浩荡律师事务所律师。原告吴庆祝、刘昊康与被告殷欣房屋买卖合同纠纷一案，以及反诉原告殷欣与反诉被告吴庆祝、刘昊康房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)吴庆祝、刘昊康及其共同委托诉讼代理人黄桂林，被告(反诉原告)殷欣的委托诉讼代理人徐志慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴庆祝、刘昊康向本院提出诉讼请求：1、判令被告殷欣返还房款人民币XXXXXXX元(以下币种均为人民币)；2、判令被告殷欣赔偿原告吴庆祝、刘昊康经济损失30万元(自2016年11月30日起至2019年4月25日止，按中国人民银行同期存款利率计算)；3、本案诉讼费由被告殷欣承担。事实和理由：上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)所有权原为两原告共有，因刘昊康在与他人做生意期间欠案外人夏全备钱款，夏全备委托被告殷欣要求刘昊康出售涉案房屋还款。两原告被迫欲将涉案房屋出售后还款，被告殷欣得知后主动提出为两原告垫付涉案房屋剩余银行贷款等费用，两原告无奈接受。双方约定涉案房屋以380万元价格交易，殷欣出具给两原告一份委托书并承诺交易完成后的一些书面材料，两原告按照殷欣的要求于2016年9月与殷欣在房地产交易中心办理了房屋交易手续，完成过户登记。交易过程中，殷欣提出为了少缴纳税费，双方网签合同价格按照280万元填写，两原告基于对殷欣的信任表示同意。嗣后，殷欣将涉案房屋出售，但其并未履行承诺，否认380万元的真实交易金额，至今未支付两原告应得到的房款。被告殷欣的行为侵犯了两原告的合法权益，两原告遂起诉来院。被告殷欣辩称，双方签订的房屋买卖合同约定价款为280万元，被告殷欣已履行了付款义务，不同意两原告的诉请。反诉原告殷欣向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告吴庆祝、刘昊康支付反诉原告殷欣违约金56万元；2、反诉诉讼费由反诉被告吴庆祝、刘昊康承担。事实和理由：2016年7月1日，反诉原告殷欣与反诉被告吴庆祝、刘昊康就涉案房屋签订房地产买卖居间协议，约定双方在签订协议后30日内共同签订上海市房地产买卖合同，如反诉被告违约在先则由其向反诉原告赔付房价款20%为违约金。双方实际于2016年9月1日签订上海市房地产买卖合同，反诉被告已明显违约，应支付违约金。反诉被告吴庆祝、刘昊康辩称，反诉原告将反诉被告的房屋出售，至今未将房款支付反诉被告，居间方也没有收到反诉原告支付的定金及意向金，居间协议并不成立，现不同意反诉原告的诉请。经本反诉审理查明，涉案房屋原产权人是吴庆祝、刘昊康。2016年7月1日，吴庆祝、刘昊康(出卖方、甲方)与殷欣(买受方、乙方)签订房地产买卖居间协议一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，房价款为280万元。协议第3.2.6条其他为手工填写：“甲方承诺，收到首付款后所有相关税收由甲方承担，并于办理过户登记手续前迁出该房产。”。协议第六条约定甲乙双方同意在甲方签署本协议后30天内共同签订《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方定金不予返还；甲乙双方签订买卖合同当日，甲乙双方应当分别按照本协议第3.1款约定的房价款的1%支付居间方上海佳域房地产经纪事务所佣金；且甲方同意居间方上海佳域房地产经纪事务所从转付的任何款项中扣除甲方应付的佣金。协议第十四条其他约定为手工填写：“甲、乙双方约定，如甲方违约在先则由甲方向乙方赔付房价款的20%为违约金，如乙方违约在先则由乙方向甲方赔付房价款的20%为违约金。”上述居间协议落款处未有吴庆祝签名。2016年9月1日吴庆祝、刘昊康(卖售人、甲方)与殷欣(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方同意涉案房屋转让价款共计280万元。合同第八条约定：本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。合同附件三约定：本合同签定后，乙方于2016年6月28日前支付全部房价款的2%计人民币56000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；本合同签定后，乙方于2016年7月5日前支付全部房价款的10.714286%计人民币300000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2016年10月31日前支付人民币XXXXXXX元。上述买卖合同网上签订时间为2016年8月31日。2016年9月1日，殷欣出具委托书一份，载明：“本人殷欣委托吴庆祝为嘉定区芳林路XXX弄XXX号XXX室出售所得贷款XXXXXXX元(大写：贰佰陆拾伍万圆整)的收款人。……本人承诺吴庆祝为唯一收款人，不更改、不撤消。”。同日，殷欣出具便条一张，载明：“当殷欣收到买家(周杰、张元)首付款人民币115万元后，需向吴庆祝、刘昊康出具收据(金额人民币115万元)，证明刘昊康的还款证明。”。2016年12月7日，殷欣出具收据一份，载明：“本人已收到刘昊康的还款人民币115万，用于归还夏全备的欠款及部分垫付资金。本人已获得夏全备授权，代为收取钱款。”。嗣后，刘昊康因财物被诈骗向公安机关报案，上海市公安局嘉定分局受理了刘昊康财物被诈骗案，2018年5月21日上海市公安局嘉定分局出具嘉公(刑八)撤案字[2018]100133号撤销案件决定书，因根据刑法规定不负刑事责任，决定撤销此案。审理中，吴庆祝、刘昊康提供《支付承诺协议》照片打印件一份，载明：“本人殷欣代夏全备收取刘昊康还款并与刘昊康达成还款方式。刘昊康名下房产：嘉定区芳林路XXX弄XXX号XXX室，已过户给殷欣(标的价人民币380万)，用于偿还夏全备的债务后剩余房款全部返还刘昊康。殷欣再出售上述该房产(芳林路XXX弄XXX号XXX室)，所得房款为380万元，其中得到的首付款人民币115万元，视为刘昊康的还款(包括还夏全备的欠款和部分殷欣代刘昊康垫付的资金)。剩余人民币265万的尾款(以房产买家的贷款金额为准)，本人放弃收款资格，本人已出具收款委托书指定唯一收款人及收款账户(见放款委托书)。但如果贷款受理银行不予受理委托收款人收款或贷款出现其他变化，本人承诺在收到该笔贷款人民币265万后当日内，将全部钱款转账给吴庆祝(收款银行：……，收款账号：……，户名：吴庆祝)，或(收款银行：……，收款账号：……，户名：刘昊康)，吴庆祝书面确认同意。如本人未能履行上述内容，愿意承担一切法律责任及经济损失。”。《支付承诺协议》落款“承诺人：(签章)”处载明为“殷欣”并按有指印，落款日期载明为“2016年12月7日”。经质证，殷欣表示《支付承诺协议》非原件，不具有证据效力，不能作为认定事实的证据，对真实性不予认可。经吴庆祝、刘昊康申请，本院委托司法鉴定科学研究院就《支付承诺协议》落款“承诺人(签章)”处“殷欣”签名是否出自殷欣的笔迹、指印是否出自殷欣的手指进行鉴定。2019年3月29日司法鉴定科学研究院出具司鉴院[2019]技鉴字第378号鉴定意见书，鉴定意见为：检材《支付承诺协议》上的需检“殷欣”签名是出自殷欣的笔迹。同日，司法鉴定科学研究院出具司鉴院[2019]技鉴字第380号鉴定意见书，鉴定意见为：检材《支付承诺协议》上的需检指印是出自殷欣的右手食指。经质证，吴庆祝、刘昊康以及殷欣对上述鉴定意见均无异议，殷欣表示《支付承诺协议》系照片打印件，其实质是复印件，不能作为定案依据。另外，吴庆祝、刘昊康向本院提供了公安机关对上海佳域房地产经纪事务所工作人员张静所做的询问笔录两份。2018年1月23日询问笔录中载明：“问：殷欣你认识吗？答：我认识的，他是我一个朋友介绍过来的，是我在佳域房产的一个客户……。”；“问：殷欣、刘昊康在与你房产事务所签订居间协议期间，有无就对房产交易的相关情况与你解释说明？答：殷欣曾打电话告诉我，他要买一个朋友的房子(也就后来房产交易过户的刘昊康)，让我到时做低合同价(当时他发过微信给我，具体价格要看他们双方手中的居间合同价)。”；“问：殷欣告诉你做低合同价是什么意思？答：他告诉我这样可以少交税。”；“问：殷欣让你做低合同价，具体做低多少？答：没有讲具体数额。”；“问：该居间协议中涉及的填写文字、数字是面签时填写的还是事后填写的？答：居间协议是我们事务所盖章后，他们自己拿走后签订的，具体细节内容我不知道。”。2018年3月28日询问笔录中，张静陈述：我认识(殷欣和刘昊康)；2016年夏天的时候，殷欣到我中介来找我，办理嘉定区芳林路XXX弄XXX号XXX室房产交易，过了一段时间，殷欣带着刘昊康到我门店，拿了一份空白的居间协议，由于上述房产产权人是刘昊康和其母亲共同产权，所以他们拿了一份空白居间合同说是回去签订，这份合同也就是他们双方委托我办理过户手续的依据，后来他们签订与否我不知道，因为后面他们就没拿过来；又过了些日子，殷欣手机微信托我帮他办理上述房产网签，同时殷欣把这套房子房产证的产权编号和双方的身份证照片发给了我，我就给他们在上海市二手房合同网上备案系统办理了备案手续，备案的时间是2016年7月1日，价格是380万元。又过了一段时间，殷欣将上述房产的房产证照片用微信发给了我，我把照片上传到网签系统，并打印出正式合同，这份合同是空白没有双方签字的，后殷欣来我门店拿走了；又过了一段时间，殷欣打电话给我预约上述房产交易时间，然后双方在指定时间到嘉定区不动产交易中心办理产权过户，具体时间我记不清了。该询问笔录中另载明：“问：当时办理过户时，那份合同的价格是多少？答：具体价格我不记得了，但我知道上面的价格是为了避税而做低了的价格。问：你怎么知道这是做低了的价格？答：殷欣曾告诉我，他咨询过房产交易中心，这是可以使上述房产过户能够做到官方最低的价格。问：做低房价前他们商定的真正价格是多少？答：我不清，但我可以肯定合同上的价格不是真实交易价格，而是殷欣为避税做低了的价格。”。经质证，殷欣对上述询问笔录真实性无异议。此外，对于涉案房屋的房款支付情况，殷欣表示：支付定金58000元，归还涉案房屋银行贷款281500元，银行转账支付刘昊康50000元，银行转账给刘昊康指定的收款人赵国通10万元，微信转账刘昊康75000元，委托案外人李某某向刘昊康转账55万元，为刘昊康归还案外人夏全备债务90万元，银行转账给案外人杨洋10万元，共计支付房款XXXXXXX元。吴庆祝、刘昊康对于银行转账给案外人赵国通10万元、以及案外人李某某向刘昊康转账55万元的款项不认可，表示其未要求殷欣将房款转账给赵国通，李某某分多次转账给刘昊康共计55万元是借款，刘昊康分多次提款30万元给了李某某，实际刘昊康向李某某借款数额是25万元，故上述款项并非殷欣所付房款，对殷欣所述其他付款情况无异议，确认收到房款XXXXXXX元。殷欣提供了税收缴款书证明其缴纳了税费210033.82元，吴庆祝、刘昊康对税收缴款书真实性无异议，但表示税费应由殷欣承担。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，吴庆祝、刘昊康与殷欣就涉案房屋的价格存在争议，吴庆祝、刘昊康主张涉案房屋交易价格为380万元，而殷欣主张涉案房屋交易价格为280万元，双方为证明各自主张提供了一系列证据。对此本院认为，吴庆祝、刘昊康提供的《支付承诺协议》照片打印件内容可以显示，殷欣确认涉案房屋价格为380万元，殷欣《支付承诺协议》真实性不予认可，但该协议落款承诺人处殷欣签名及指印经鉴定均为殷欣所为，殷欣对此未提供其他证据予以反驳；结合上海佳域房地产经纪事务所工作人员张静在公安机关陈述其曾于2016年7月1日在殷欣的要求下就涉案房屋在上海市二手房合同网上备案系统办理了价格为380万元的备案手续，并表示房屋买卖合同中的交易价格并非真实价格，故本院采信吴庆祝、刘昊康的主张，确认涉案房屋的交易价格是380万元。吴庆祝、刘昊康确认收到涉案房屋房款XXXXXXX元，本院对此予以确认。殷欣主张其转账给案外人赵国通10万元、以及案外人李某某向刘昊康转账55万元的款项系涉案房屋房款，吴庆祝、刘昊康对此不予认可，殷欣就此亦未提供相应证据予以证明，故本院对殷欣的主张不予采信。至于殷欣所支付的税费210033.82元，房屋买卖合同约定税费由双方按国家及本市有关规定缴纳，现税收缴款书明确载明缴款人为吴庆祝，故上述税费应由吴庆祝、刘昊康承担，该笔款项应在房款中一并抵扣。综上，殷欣还应支付吴庆祝、刘昊康房款XXXXXXX.18元。对于吴庆祝、刘昊康要求殷欣赔偿经济损失的诉请，根据房屋买卖合同附件三付款协议约定，最后一笔房款XXXXXXX元应于2016年10月31日前支付，现殷欣未按约定支付房款，故吴庆祝、刘昊康要求殷欣按银行同期存款利率计算支付2016年11月30日至2019年4月25日期间的利息损失，与法无悖，本院予以支持。至于殷欣要求吴庆祝、刘昊康依据居间合同第十四条约定支付违约金，因殷欣未按约定支付房款违反了合同的约定，其上述诉请缺乏法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告殷欣应于本判决生效之日起十日内支付原告吴庆祝、刘昊康房款人民币XXXXXXX.18元；二、被告殷欣应于本判决生效之日起十日内支付原告吴庆祝、刘昊康经济损失(以上述房款人民币XXXXXXX.18元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2016年11月30日起至2019年4月25日止)；三、驳回反诉原告殷欣的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币22540元，由被告殷欣承担(原告吴庆祝、刘昊康预付)。本案本诉受理费人民币28684元，由原告吴庆祝、刘昊康承担人民币5950元，被告殷欣承担人民币22734元。本案反诉受理费人民币4700元，由反诉原告殷欣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  邵云娟人民陪审员  成 建二〇一九年六月二十一日书 记 员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。