上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初68281号原告：胡向明，男，1954年1月27日出生，汉族，住浙江省杭州市。原告：阚慧芬，女，1952年9月23日出生，汉族，住浙江省杭州市。上列两原告共同的委托诉讼代理人：吴华平，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：聚外(上海)投资咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特东三路XXX号XXX幢四层A20室。法定代表人：YINYUE，董事长。委托诉讼代理人：云敬欢，上海市金石律师事务所律师。原告胡向明、阚慧芬与被告聚外(上海)投资咨询有限公司(以下至判决主文前简称聚外投资咨询公司)房屋买卖合同纠纷(原案由：居间合同纠纷)一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，后于2019年2月27日、2019年3月28日两次公开开庭进行了审理。原告胡向明及两名原告共同的委托诉讼代理人吴华平，被告聚外投资咨询公司的委托诉讼代理人云敬欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡向明、阚慧芬共同向本院提出诉讼请求：判令被告返还两原告定金人民币232，850元。事实和理由：两原告系夫妻关系。被告为投资咨询公司，主要经营房地产买卖中介服务。域名waiguofang.com为被告注册所有，该网站及被告声称其能在中国境内经营销售国外的房产。2016年5月3日，两原告通过被告经营的业务宣传和咨询，在被告公司签订一份《房屋买卖合同》，购买了AmericanCitygroupRealEstateInc.(被告声称的美国房地产开发公司)的房屋—休斯顿“威尼斯人奢华别墅”住宅区A1和A7两套新建“别墅”。被告在签订合同当天就持“AmericanCitygroupRealEstateInc.”的公章在该合同上加盖了公章。两原告当日通过被告提供的POS机支付了购房定金人民币232,850元(美元35,900元)，支付存根显示的收款商户名称为被告，同时被告给原告出具了加盖被告公章的收款收据，显示为收到了原告的A1和A7两套房屋的定金人民币232,850元。同日，被告为原告出具了一份《付款流程确认函》，将房款支付方式进行了重新确认。合同签订后，被告始终不告知原告该房屋的建造情况。2017年6月份至今，迟迟不能交房。迫于无奈，原告只得于2017年10月18日亲赴美国实地考察该项目情况，经过8天的了解，原告发现该项目几乎没有进行建设，被告及其网站宣称该项目的诸多情况均与事实不符：把该项目宣传为坐落在“富人区”的“高端住宅”，虚构该学区学校全部是10分，距离所谓的中国城只有5分钟步行路程等。而事实上，该区域却是个衰败的区域，周边公立学校都是2分、3分的，私立学校最高5分，距离最近的“中国城”(实际上是一个华人购物中心)需要15分钟的车程。经原告在美国了解，AmericanCitygroupRealEstateInc.同被告根本无任何关联，亦未授权被告代理其进行任何房产销售行为。两原告认为，被告属于无权代理的销售行为。被告聚外投资咨询公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不适格，被告是代理开发商进行房屋买卖，只是代为收取定金。被告没有受原告委托进行居间服务，原、被告之间不存在居间关系，被告没有收取原告的居间费。被告是一家海外房屋服务商，推广海外房屋信息，本案中被告在涉案房屋项目、周边商业环境、地理位置、周边学校等信息上没有不实宣传，所有数据真实可靠，来源于美国政府和美国开发商。两原告也是在核实过上述信息后才决定购买房屋的，而且两原告一次性购买了两套别墅。2016年5月，两原告在核实被告为开发商的代理人后签订了房屋买卖合同，并由被告代开发商收取定金，同时被告也告知了后续付款事宜。被告在收取定金后，将该资金转入开发商指定的收款账户中，但原告在后续的付款中一直拖延且一分未付。2017年上半年，原告跟被告的员工联系，想要将一批红木家具运到房子里，但因房款支付问题未能成行。原告称2017年10月其至美国考察时，工程几乎没有进行建设不是事实，2017年10月房屋已经完工，只需装潢就能入住。如果房屋没有建好，原告早已经在美国起诉了。被告认为原、被告之间不存在任何法律关系。根据原、被告双方没有争议的证据材料：房屋买卖合同、付款流程确认函、收据、中国建设银行股份有限公司交易明细，本院予以确认。对原、被告有争议的证据材料：对被告提供的美国德克萨斯州公证、认证材料，因该证据有中华人民共和国驻休斯顿总领事馆的认证，故对其真实性本院予以确认；对被告提供的美国摩根大通银行出具的信用证明，因无法核实该材料是银行出具，无法核实中英文的一致性，无法核实公证员的签名，公证员仅对翻译人员在其面前签字予以公证，且上述材料没有认证，故本院不予认可；对被告提供的ACHOME公司决议，因无法核实签名人员的身份，无法核实翻译人员的身份，无法核实公证员的签名，公证员仅对翻译人员在其面前签字予以公证，且上述材料没有认证，故本院不予认可；对被告提供的服务提供商授权函，因无法核实公证人员的签名，且上述材料没有认证，故本院不予认可；对被告提供的地契证明、财务清算、通知函，因无法核实翻译人员的身份，无法核实公证员的签名，公证员仅对翻译人员在其面前签字予以公证，且上述材料没有认证，故本院不予认可。对被告庭后提交的证据材料，因无法核实翻译人员的身份，无法核实公证员的签名，且上述材料均没有履行认证手续，故本院均不予认可。基于上述证据材料及原、被告的陈述，本院确认如下事实：2016年5月3日，AmericanCitigroupRealEstateInc.作为卖方，与原告胡向明、阚慧芬作为购房人签订《房屋买卖合同》，约定由两原告购买S.Gessner﹠WestBellfort，Houston，TX77071的LOT/UNITA1(H1)﹠A7(H2)；购买标的价格为359,000美元；定金：购买标的总价的10%，即35,900美元，付定金时间：签订本合同当天需付讫购买标的的定金，是否可退：不可退；标的二期款：购买标的总价的40%，即143,600美元，付尾款时间：签订本合同后30天需付讫，是否可退：不可退；标的三期款：购买标的总价的40%，即143,600美元，付尾款时间：签订本合同后90天需付讫，是否可退：不可退；标的尾款：购买标的总价的10%，即35,900美元，付尾款时间：交房前3天需付讫，是否可退：不可退等内容。英文版《房屋买卖合同》上有两原告的签名，以及AmericanCitigroupRealEstateInc.的签章。《付款流程确认函》，开发商：ACHome；付款人：胡向明夫妇；项目名称：VenetianLuxuryHomes(威尼斯人)；项目地址：S.Gessner﹠WestBellfort,Houston,TX77071;项目描述：独栋别墅；项目订单：独栋别墅A1，A7；项目金额：独栋别墅A1(177,500$)，A7(181,500$)；双方确认付款流程：1、别墅的主体结构造好，付第二期款4成143,600$；2、别墅进入内装修时付第三期4成143,600$；3、交房前一个月付最后的1成35,900$；4、交房时间为一年，起止时间为2016年6月-2017年6月。2016年5月3日，原告胡向明通过其建设银行账户向被告转账人民币232,850元。同日，被告聚外投资咨询公司出具收据，兹收到胡向明人民币232,850元，缴付A1﹠A7(10%定金)。2017年10月，原告与被告员工的聊天记录显示，原告至美国看了房屋，原告表示房屋没有真正造好，已经逾期4个多月了；原告表示休斯顿威尼斯人的房子，原告不能要了；原告要求被告将两套房屋转让等内容。2019年2月8日，美国德克萨斯州州务卿DavidWhitley确认，SHUHUIYUEN是德克萨斯州公证员，期限从2016年12月8日至2020年12月8日。2019年2月12日，中华人民共和国驻休斯顿总领事馆认证，美国德克萨斯州政府的印章和该州州务卿DavidWhitley的签字均属实。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的案由应为房屋买卖合同纠纷，系原告在购买房屋时产生的纠纷，被告并未提供居间服务，原、被告之间不存在居间合同的法律关系。本院认为无论AmericanCitygroupRealEstateInc.公司是否存在，被告代销房屋必须取得相应的授权。现被告提供的证据材料不能证明被告取得了销售威尼斯房屋的代理权，亦未能证明系争房屋的开发商对被告的销售行为予以追认。而两原告于2016年5月3日向被告转账支付了人民币232,850元，且被告出具了收据，故在被告无权代理销售的情况下理应返还原告支付的定金。两原告的诉请，符合本案的事实和法律规定，本院予以支持。被告认为其主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十一条的规定，判决如下：被告聚外(上海)投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡向明、阚慧芬人民币232,850元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,793元，公告费560元，共计5,353元，由被告聚外(上海)投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  钱燕人民陪审员  董鹏人民陪审员  朱萍二〇一九年六月二十七日书 记 员  曾乐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第十一条当事人向人民法院提供的证据系在中华人民共和国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。