上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7369号原告：钱峰，男，汉族，1980年1月20日出生，住上海市嘉定区。原告：蔡燕青，男，汉族，1985年6月16日出生，住上海市徐汇区。原告：华形转，男，汉族，1962年10月15日出生，住上海市嘉定区。上述原告共同委托诉讼代理人：刘华健，北京市中闻(上海)律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：吴多翠，北京市中闻(上海)律师事务所律师。被告：上海乃钦商业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张林青，总经理。委托诉讼代理人：张红云，上海兰盾律师事务所律师。原告钱峰、蔡燕青、华形转诉被告上海乃钦商业管理有限公司(下称“乃钦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告华形转及三原告的共同委托诉讼代理人刘华健、吴多翠、被告乃钦公司的委托诉讼代理人张红云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年6月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告按每月481,231元的标准支付至合同解除日的租金，暂计算至2019年1月份为人民币1,956,610元(以下币种同，其中8月份531,686元、11月份462,462元、12月份481,231元、1月份481,231元)；判令被告支付10个月免租期租金4,812,310元；判令被告按每月50,455元的标准支付从2018年10月份起至合同解除日的物业管理费，暂计至2018年12月份为151,365元；以上三项合计6,920,285元，抵扣租赁保证金1,040,172元，被告还应支付5,880,113元；3、判令被告支付逾期付款违约金，按日千分之五的标准计算至实际清偿日止，暂计至起诉时为399,177.30元；4、判令被告腾空租赁房屋、恢复原状后交还给原告；5、判令被告按每月531,686元(含物业管理费)的标准支付原告从合同解除日至实际返还房屋之日止的占有使用费；6、判令被告承担前期律师费20,000元。事实和理由：2018年6月29日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告实际享有权益的上海市嘉定区嘉罗公路XXX号“一、二层上投”部分(建筑面积约为8455.9平方米)的房屋，租赁期从2018年7月1日起至2032年7月31日止，月租金为531,686元，每月30日前支付下一月的租金，先付后用；如承租方延期支付租金，应当向出租方承担每日千分之五的逾期付款违约金，承租方延期支付租金达20日以上的，出租方有权解除租赁合同。合同签订前，原告已将租赁房屋交由被告使用，被告实际享有了10个月的免租期权益。在合同实际履行过程中，2018年8月、9月物业费由被告直接支付给了物业公司，月租金调整为481,231元、物业费每月50,455元。后被告未能严格按照合同约定支付租金，原告于2018年10月8日、11月13日、12月5日三次发函催讨未果，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称：一、不同意解除合同，被告并非恶意拖欠租金，因被告不仅仅是承租涉案房屋，还负担着整个市场的经营，若现在解约，不但原告利益受损，各商户利益也会受损严重；二、对于原告诉请的租金及物业管理费，除对8月份的租金有异议外，其余均无异议。因8月份的物业管理费被告已经向物业公司缴纳，故8月份的租金扣除物业管理费后应为481,231元；三、被告确实存在逾期支付租金的违约行为，但合同约定的违约金标准过高，请求法院依法处理；四、因不同意解除合同，故不同意返还房屋；五、被告既然不同意解除合同，那么不管是租金还是房屋占有使用费，被告理应支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：律嵘企业管理(上海)有限公司(下称“律嵘公司”)系为便于统一出租管理嘉定区嘉罗公路XXX号科创大厦部分商铺而专门成立的公司。律嵘公司接受上海嘉华房地产发展有限公司、上海恒基鑫富商贸有限公司及个人商铺一、二楼业主的共同委托，对嘉定区嘉罗公路XXX号“一、二层上投”部分、合计建筑面积约为8,455.9平方米的商铺(下称“系争商铺”)统一代为对外出租事宜，其同意并确认由钱峰、蔡燕青、华形转(下称“钱峰一方”)三人名义与乃钦公司签订《房屋租赁合同》并提起诉讼。2018年6月29日，钱峰一方(出租方、甲方)和乃钦公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争商铺出租给乙方；上述房屋甲方已于签订本合同之前向乙方交付，免租期乙方实际享用了10个月，2017年8月1日至2018年6月30日；租赁期限为2018年7月1日起至2032年7月31日止(未包括实际使用的免租期10个月)；双方确认在签订合同前，乙方已实际占用使用该房屋10个月，享受了10个月的免租期；给予上海峻铭餐饮管理有限公司(下称“峻铭公司”)的免租期9个月，实际为乙方享有了，且甲方又另外给予了乙方一个月的免租期，如遇合同违约终止，免租期转为有租期；双方约定，系争商铺的月租金(含物业管理费)为531,686元，租金递增期限为3年，递增率5%；现双方确认租金起算点从2018年7月1日起计算，承租方应当按时支付租金，每月30日前支付下一期的租金(先付后用)；考虑到承租方的资金困难，出租方同意8月份的租金可以暂缓支付，平均摊入到2019年的12个月的租金中，届时与当期租金一同支付；后续如承租方延期支付租金，应当向出租方承担每日千分之五的逾期付款违约金，承租方延期支付租金达20日以上的，出租方有权解除租赁合同，在此情形下承租方自愿放弃任何向出租方主张赔偿的权利，并应当赔偿出租方10个月免租期的租金损失，即支付出租方10个月租金，后续如拒绝搬离租赁房屋的，还应当按日计算占有使用费(具体以租金核算)；本合同签订之日乙方应向甲方一次性支付租赁保证金，保证金为二个月租金，即1,040,172元(原峻铭交付的押金变更为乙方支付)，甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；如因承租方的违约行为给出租方造成损失，出租方决定提起诉讼的，承租方应当承担出租方为此支付的律师费、诉讼费、鉴定费等。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，乃钦公司按约支付了2018年7月份的租金(含物业管理费)531,686元。2018年8月份开始，双方把合同约定的月租金(含物业管理费)拆分为月租金481,231元和物业管理费50,455元，其中物业管理费由乃钦公司直接支付给物业公司。后乃钦公司仅向钱峰一方支付了9、10月份的租金及11月份的部分租金，向物业公司支付了8、9月份的物业管理费。因乃钦公司未能按约支付后续租金及物业管理费，钱峰一方多次发函催讨未果，遂涉讼。为本次诉讼，钱峰一方支付律师费20,000元。另查明，系争商铺原由律嵘公司出租给峻铭公司，本案合同签订后，峻铭公司和乃钦公司签署《情况说明》一份，载明峻铭公司同意将其已支付给律嵘公司的押金1,040,172元的权利转给乃钦公司，算作乃钦公司的押金，最终如需退换，退给乃钦公司。审理中，钱峰一方表示要求乃钦公司恢复原状的部位是乃钦公司在系争商铺外的违章搭建，不在租赁面积内。乃钦公司则表示并不存在钱峰一方所称的违章搭建。本院认为，钱峰一方与乃钦公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。租赁期间，乃钦公司理应按约支付租金和物业管理费，现其未按约支付租金，钱峰一方根据合同约定要求解除合同合法有据，本院予以支持。合同解除后，乃钦公司应将系争商铺返还钱峰一方，并向钱峰一方支付拖欠的租金及占有使用费。合同约定的租金包含物业管理费，虽在合同实际履行过程中，乃钦公司将2018年8、9月份的物业管理费直接支付给了物业公司，但其未支付后续物业管理费，现钱峰一方按照合同约定向乃钦公司主张物业管理费，于法有据，本院予以支持。经核算，乃钦公司应支付钱峰一方2018年8月份的租金481,231元、11月份租金462,462元，10月份物业管理费50,455元、11月份物业管理费50,455元，并按17,480.09元/日的标准支付钱峰一方自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的租金及占有使用费(含物业管理费)。因乃钦公司拖欠租金的行为已构成违约，按照合同约定应向钱峰一方支付逾期付款违约金。钱峰一方根据合同的约定及乃钦公司支付租金的时间和数额计算违约金，合法有据，本院予以支持。但日千分之五的违约金标准明显过高，乃钦公司在庭审中亦要求予以调整，故本院将违约金的标准酌情调整为日万分之五。经核算，乃钦公司应支付钱峰一方截至2019年1月14日的逾期付款违约金为39,917.73元，并应以1,424,924元为基数，按照日万分之五的标准支付自2019年1月15日起计算至实际付款之日止的逾期付款违约金。钱峰一方主张免租期租金损失的诉请，本院认为免租期系出租方对于承租方完整履行合同的一种优惠条件，本案合同约定的租赁期限长达15年，现乃钦公司承租未满一年即违约导致合同解除，理应按照合同约定补交免租期租金，现钱峰一方主张的金额符合合同约定，本院予以支持。钱峰一方诉请的律师费，符合合同约定，且收费尚属合理，本院亦予支持。至于钱峰一方主张恢复原状的诉请，因乃钦公司否认违章搭建的存在，钱峰一方亦未举证证明，且该部位不在租赁面积内，故本院不予支持。合同解除后，钱峰一方收取的租赁保证金应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告钱峰、蔡燕青、华形转与被告上海乃钦商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海乃钦商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区嘉罗公路XXX号“一、二层上投”部分、合计建筑面积约为8455.9平方米的商铺返还给原告钱峰、蔡燕青、华形转；三、被告上海乃钦商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钱峰、蔡燕青、华形转2018年8月份和11月份的租金人民币943,693元；四、被告上海乃钦商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钱峰、蔡燕青、华形转2018年10月份和11月份的物业管理费人民币100,910元；五、被告上海乃钦商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按17,480.09元/日为标准支付原告钱峰、蔡燕青、华形转自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止租金及占有使用费(含物业管理费)；六、被告上海乃钦商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钱峰、蔡燕青、华形转截至2019年1月14日的逾期付款违约金人民币39,917.73元，并以1,424,924元为基数、按照日万分之五的标准支付自2019年1月15日起计算至实际付款之日止的逾期付款违约金；七、被告上海乃钦商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告钱峰、蔡燕青、华形转免租期租金损失人民币4,812,310元；八、被告上海乃钦商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告钱峰、蔡燕青、华形转律师费人民币20,000元；九、原告钱峰、蔡燕青、华形转应于本判决生效之日起十日内返还被告上海乃钦商业管理有限公司租赁保证金人民币1,040,172元；十、驳回原告钱峰、蔡燕青、华形转的其他诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费55,895元，减半收取27,947.50元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一九年六月十九日书记员  康雅莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……