安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初246号 原告：沈冬芹，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：徐志峰，安徽青华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程聪，安徽青华律师事务所律师。 被告:章春华，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：袁峰，贵池区殷汇镇法律服务所法律工作者。 原告沈冬芹诉被告章春华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告沈冬芹及其委托诉讼代理人徐志峰、被告章春华及其委托诉讼代理人袁峰到庭参加诉讼。后本院依法裁定适用普通程序，于2019年6月4日继续公开开庭进行了审理。原告沈冬芹及其委托诉讼代理人程聪、被告章春华及其委托诉讼代理人袁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈冬芹向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方订立的《商铺租赁合同》；2、判令章春华支付租金13500元（从2018年10月1日计至2019年4月30日）并承担本案诉讼费用。在本案庭审中，沈冬芹当庭变更诉讼请求为：1、判令双方订立的《商铺租赁合同》从2018年10月1日起解除；2、判令章春华支付租金自2018年10月1日起按照每月2700元标准支付至房屋实际交付给沈冬芹之日止，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月1日，厦门旭展投资管理有限公司（以下简称旭展公司）受青阳县祥明房地产开发有限公司（以下简称祥明公司）授权委托，与章春华订立一份《商铺租赁合同》，该合同明确约定将青阳县蓉城镇祥明城上城14幢101号商铺租赁给章春华使用，租期为5年，自2015年10月1日至2020年9月30日。其中给予章春华免租期3年，即自2015年10月1日至2018年9月30日，扣除免租期后，租金支付采取先支付后使用的方式，免租期后沿街铺最低月租金标准为每平方米30元。免租期后次月五日内支付免租期后第一个年度租金，租金按年支付，之后租金支付方式以此类推。合同还约定如章春华逾期支付租金或相关费用达15日以上的，出租方有权解除合同。合同还约定了其他事项。2017年10月，祥明公司将青阳县蓉城镇祥明城上城14幢101铺号网点房屋出卖给沈冬芹，沈冬芹于2017年11月6日办理不动产权登记手续。章春华自2018年10月拒不支付租金，2018年11月19日，沈冬芹再次通知章春华在5日内缴纳租金，否则将解除双方之间的合同。时至今日，章春华租金仍分文未付，故特具状贵院，请求人民法院依法支持沈冬芹的诉讼请求。 章春华辩称，一、沈冬芹要求章春华支付租金主体不适格。理由：1、章春华在2015年9月与祥明公司授权的运营商旭展公司签订了商铺租赁合同，明确了租赁合同的权利和义务。根据合同相对性原则，沈冬芹不是出租方，旭展公司是出租方，该公司有权利收取租金。2、即使沈冬芹作为商铺的购买方，关于章春华承租的商铺租金支付的变更情况，章春华并没有接到任何书面通知。商铺租赁行为在先，租金利益的收益权已经存在，何时转让，转让份额多少，没有任何证据表明。章春华至今也不清楚承租商铺权利变动情况。沈冬芹向章春华直接主张支付租金没有法律依据。二、沈冬芹要求解除《商铺租赁合同》，请求不合法。理由：1、《商铺租赁合同》签订在先，商铺买卖行为在后，根据买卖不破租赁原则，《商铺租赁合同》合同继续有效，承租方依法拥有租赁物使用的权利。2、章春华对租赁的商铺享有优先购买权，沈冬芹在章春华优先购买权未明确放弃的前提下，购买此商铺，是否依法取得了该商铺的所有权，值得商榷，章春华暂时保留优先购买权。3、沈冬芹作为提出解除合同的主体不适格、程序不合法。4、沈冬芹要求每月支付2700元租金的标准过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对沈冬芹提交的证据二商铺租赁合同，章春华对其真实性无异议，但认为合同中月租金标准有30元/平方米的，还有20元/平方米的，沈冬芹要求按照30元/平方米计算租金无依据。经审查，商铺租赁合同中明确约定沿街商铺最低月租金标准为30元/平方米，精品建材街商铺最低月租金标准为20元/平方米，经当庭询问章春华，章春华认可其租赁的商铺为沿街商铺，故双方约定的租金标准应为30元/平方米。2、对沈冬芹提交的证据三微信通知，章春华认为沈冬芹无权向其催收房租，因章春华对其真实性无异议，经审查对其真实性予以确认，能证实沈冬芹通过微信向章春华出示了涉案商铺的所有权证书，并通知章春华缴纳租金。3、对沈冬芹提交的证据四祥明公司的证明一份，章春华对其真实性有异议，经审查认为，章春华未能提交相反证据证明祥明公司的证明不具有真实性，故对该证明的真实性予以确认。4、对章春华提交的祥明公司收据一份，沈冬芹对其真实性无异议，经审查对其真实性予以确认，但不能证明沈冬芹无权向章春华催要租金，故对其证明目的不予确认。根据上述认定的证据和双方当事人陈述一致的事实，本院对沈冬芹诉请的事实予以确认。 本院认为，旭展公司受祥明公司委托，以自己的名义与章春华订立一份《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。租赁合同中明确载明旭展公司系受祥明公司委托订立合同，且祥明公司收取了章春华的履约保证金，故章春华在签订合同的时候就知道旭展公司系受祥明公司委托订立合同的事实，故该租赁合同直接约束祥明公司和章春华。租赁期间，祥明公司将涉案商铺出卖给沈冬芹，沈冬芹依法办理了涉案房屋的所有权登记；租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故沈冬芹从依法取得涉案房屋所有权即2017年11月6日起就继受了原租赁合同的出租人的相关权利义务。租赁合同约定“2015年10月1日至2017年9月30日共三年为免租期，免租期后次月五日内支付免租期后第一年度租金，租金按年支付，之后租金支付方式以此类推”，故章春华应于2018年10月5日前缴纳免租期后第一年度的租金，沈冬芹在受让涉案房屋所有权后，微信通知章春华其已取得涉案商铺的房屋所有权并要求缴纳房租，而章春华一直未能缴纳欠付的房租，根据租赁合同约定“承租人逾期支付租金或者相关费用达十五日（含十五日）以上的，出租人有权行使单方的合同解除权…”，故对沈冬芹要求解除与章春华的商铺租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，沈冬芹未书面通知章春华解除租赁合同，故对沈冬芹要求确认《商铺租赁合同》从2018年10月1日起解除不予支持，双方的房屋租赁合同应从本判决生效之日起解除。涉案商铺面积为90.03平方米，根据合同约定的沿街商铺30元/平方米的标准，对沈冬芹要求章春华自2018年10月1日起按照每月2700元标准支付房租至实际交付给沈冬芹之日止的诉讼请求，本院予以支持。章春华辩称沈冬芹要求解除合同并支付房屋主体不适格、请求不合法，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除沈冬芹和章春华之间就坐落在青阳县木镇路南、平岗路北侧的祥明城上城14幢101铺号网点的《商铺租赁合同》。 二、章春华于本判决生效后十日内向沈冬芹支付祥明城上城14幢101铺号网点房屋租金（租金自2018年10月1日起按照每月2700元支付至上述房屋实际返还沈冬芹之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费138元，由章春华负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审 判 长  徐 峰 人民陪审员  向义和 人民陪审员  胡有仙 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  曹生艳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）…… （二）…… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。