海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终419号上诉人（原审被告）：三亚凤凰水韵房地产开发有限公司，住所地三亚市金鸡岭路185号凤凰水城南岸E2栋负一楼。法定代表人：范文燚，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁峰，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：代娇娜，女，1974年12月9日出生，汉族，住黑龙江省绥化市。委托诉讼代理人：谭思思，北京岳成（三亚）律师事务所律师。上诉人三亚凤凰水韵房地产开发有限公司（以下简称水韵公司）因与被上诉人代娇娜定金合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初11056号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。水韵公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回代娇娜诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费由代娇娜承担。事实和理由：一、《定购书》约定在代娇娜存在违约的情况下水韵公司有权合法选择单方解约并没收定金。双方于2017年10月18日签订购买三亚凤凰水城E区一组团4栋5层505房的《定购书》，约定乙方（代娇娜）应在2017年10月26日前支付定购该物业的全部房款(含已付定金)；乙方应于2017年10月25日前与甲方（水韵公司）签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权解除本协议，乙方所支付的定金不予退还，并有权另行处置该物业。《定购书》签订后，代娇娜并未按约定签订合同及付清全款，造成违约。虽然定购书没有约定解除定购书需要进行通知程序，代娇娜违约后水韵公司享有单方解除权，但水韵公司分别于2017年10月31日、2017年11月7日2次发函催告代娇娜置之不理后，水韵公司依据上述约定向代娇娜发函解除定购书。二、代娇娜对水韵公司发出的2封《催款通知书》、2018年11月15日邮寄的《终止协议通知书》都没有提出异议，在2018年11月23日方向人民法院提起诉讼。根据合同法解释第二十四条，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。定购合同已被合法解除，代娇娜并没有在合同解除及没收定金提出异议期，现无权在定购合同被依法解除后主张返还定金。三、第三方链家房产中介在分销过程中已经向代娇娜披露了该房屋是售后返租的模式下，代娇娜明确知悉的情况下选择了与水韵公司签订《定购书》后未按《定购书》履行签约及付款，属于违约，应当承担没收定金的责任。综上，请求二审法院査明事实，改判驳回代娇娜的全部诉求。代娇娜辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方未能签订商品房买卖合同的根本原因在于代娇娜要求在签订合同时，必须签订一份《委托管理合同》及其附件。《委托管理合同》约定将代娇娜购买的房屋委托给第三方管理，管理期限至2021年12月31日，而且管理期间第三方不支付任何费用，即代娇娜购买的房屋让第三方免费使用4年。代娇娜无法接受托管合同的要求而拒绝签订托管合同，但代娇娜作出回复不签订《委托管理合同》就不能签订《商品房买卖合同》，双方就此多次协商为达成一致意见。而后，水韵公司向代娇娜发函通知解除《定购书》，代娇娜也同意解除。但解除的原因是双方就合同预定内容未能达成一致。综上，代娇娜不存在违法行为，水韵公司应当依法退还10万元定金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。代娇娜向一审法院提起诉讼请求：1.判令水韵公司向代娇娜返还定金10万元；2.本案诉讼费用由水韵公司承担。一审法院认定事实：2017年10月18日，代娇娜和朋友温楠在水韵公司销售人员钟怡的介绍下购买水韵公司开发的三亚市××区团的两套房屋。代娇娜购买一组团4栋5层505房，总价款2034268元，并与水韵公司签订《三亚风凰水城E区定购书》。《三亚风凰水城E区定购书》第四条约定，代娇娜在签署本协议时应向水韵公司支付定金10万元，该定金作为双方签订《商品房买卖合同》的担保。第五条约定，代娇娜应于2017年10月25日与水韵公司签订《商品房买卖合同》，否则，水韵公司有权解除本协议，代娇娜所支付的定金不予退还，并有权另行处置该物业。第七条约定，代娇娜逾期付款或逾期提供按揭资料的，应按照逾期房款万分之五每日的标准向水韵公司承担违约金；逾期15日的，代娇娜购买该物业不再享受优惠价，水韵公司有权推迟合同备案时间；逾期达到30日的，水韵公司有权解除本协议，罚没代娇娜已付定金并有权另行处置该物业。第十一条约定，在签订《商品房买卖合同》前，水韵公司若提前解除本协议应向代娇娜双倍返还定金并退还剩余房款；代娇娜若提前解除本协议则无权要求返还定金，水韵公司在代娇娜退还本协议及收据原件后60日内向代娇娜无息退还剩余房款。定购书签订后，代娇娜依约向水韵公司交付了10万元的定金。后代娇娜离开三亚，委托一起购房的温楠代办签约事宜。2017年10月20日，水韵公司的工作人员钟怡通过微信发给代娇娜一份《委托管理合同》及附件，该合同约定代娇娜需要将购买的房屋委托给三亚欢朋酒店管理有限公司管理直至2021年12月31日，且在此期间不向该管理公司收取任何费用，代娇娜拒绝签订。双方在同年10月20日至11月1日就上述问题交涉未果。水韵公司分别于同年10月31日、11月7日向代娇娜邮寄催款通知书，要求代娇娜与其签订《房屋买卖合同》并缴清房款，否则定金不予返还。同年11月15日，水韵公司向代娇娜邮寄终止协议通知书，告知代娇娜因代娇娜未能在规定时限内前来签约、付款，根据定购书第七条的有关规定，定购书自动终止，已交纳的定金不予退还，房屋由水韵公司另行出售。同年11月3日，代娇娜向水韵公司邮寄书面说明，陈述水韵公司设置定金陷阱，强迫代娇娜签订《委托管理合同》的事实，并要求水韵公司退还购房定金。一审庭审中，代娇娜表示对水韵公司于2017年11月15日邮寄终止协议通知书要求解除《三亚凤凰水城E区定购书》没有任何异议，也给水韵公司发了书面的说明，只是对解除的事实和理由有争议，不认可水韵公司在终止协议通知书中陈述的事实和理由。一审法院认为，双方签订的《三亚凤凰水城E区定购书》，系当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。水韵公司在收到代娇娜交付的10万元房屋买卖定金后，双方至今未签订《房屋买卖合同》，代娇娜、水韵公司均表示根据水韵公司邮寄的终止协议通知书，《三亚凤凰水城E区定购书》已经解除，一审法院对该事实予以确认。双方在《三亚凤凰水城E区定购书》中均未对所购房屋的返租委托管理问题做出约定，虽水韵公司主张在签订定购书前已向代娇娜披露房屋需要返租委托管理的事实，但定购书并未载明该事项，也无证据表明代娇娜已经在定购书签订时同意返租委托管理，通过双方多次在2017年10月25日前后就此事交涉也可以看出，代娇娜始终是不同意返租委托管理的。故双方未签订《房屋买卖合同》系因双方就返租委托管理事项没有达成一致意见导致，属于不可归责于当事人双方的事由，代娇娜并未构成违约。因代娇娜不构成违约，《三亚凤凰水城E区定购书》既已解除，水韵公司收取的定金10万元理应退还给代娇娜，代娇娜请求水韵公司退还定金10万元，应予支持。水韵公司在2017年11月15日的终止协议通知书中明确表明定金10万元不予退还，代娇娜于2018年12月4日起诉要求退还，并未超过法律规定的3年诉讼期间，水韵公司的该项主张，不予采信。一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决水韵公司应于判决生效之日起十日内向代娇娜退还购买三亚市风凰水城E区一组团4栋5层505房的定金10万元。一审案件诉讼费按简易程序收取为1150元（代娇娜已预交），由水韵公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。经查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为水韵公司是否应当退还代娇娜定金10万元。本案双方签订的定购书中未约定涉案房屋需要返租，委托管理。在签订正式的购房合同中，水韵公司要求就涉案房屋必须签订委托管理合同，无偿将涉案房屋交付第三方使用，否则不能签订正式的购房合同。水韵公司该要求并不符合双方的订购书约定，增加了代娇娜的责任，损害了代娇娜的利益，代娇娜以此为由拒绝签订合同，并无过错。水韵公司主张代娇娜已通过中介第三方知晓售后返租，但未提供证据证明，应承担举证不利的后果。现双方均认可合同解除，代娇娜不存在过错，水韵公司应当返还代娇娜定金10万元。水韵公司另主张，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据该条规定，代娇娜并未在上述规定的期限内对水韵公司发出的《终止协议通知书》提出异议，代娇娜的诉求应不予支持。水韵公司该主张不成立，该条规定的是当事人对合同解除或者债务抵销有异议的，应当在规定的期限内提出，未按规定提出的，不予支持。现双方对解除合同均无异议，且代娇娜本案的诉求是返还定金，并不反对水韵公司解除合同，因此本案不适用该条规定。综上，水韵公司上诉理由不成立，其诉求不予支持；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://148.0.9.212:8080/FullText/fulltext_form.aspxdb=pfnl&gid=1970324848341290&ix=3&w=H4sIAAAAAAAEAAA2Acn+AAEAAAD/////AQAAAAAAAAAMAgAAADxDbGlWNSwgVmVyc2lvbj0xLjAuMC4wLCBDdWx0dXJlPW5ldXRyYWwsIFB1YmxpY0tleVRva2VuPW51bGwFAQAAACtDbGlWNS5Db21tb25DbGFzcy5TZXJpYWxQYXJhbStTZWFyY2hfU3RydWN0BgAAAAhEYXRhYmFzZQVXaGVyZQRTb3J0B0tleXdvcmQHSXNHcm91cAlJc1N1bW1hcnkBAQEBAAABAQIAAAAGAwAAAARwZm5sBgQAAAA257G75YirPTAwMiBhbmQgICjmoYjkvovmoIfpopg9JyXmiafooYzlvILorq7kuYvor4klJykgBgUAAAANLee7iOWuoeaXpeacnwYGAAAAEuaJp+ihjOW8guiuruS5i+iviQAACwEAAP//javascript:SLC(297379,0))》第一百七十条(http://148.0.9.212:8080/FullText/fulltext_form.aspxdb=pfnl&gid=1970324848341290&ix=3&w=H4sIAAAAAAAEAAA2Acn+AAEAAAD/////AQAAAAAAAAAMAgAAADxDbGlWNSwgVmVyc2lvbj0xLjAuMC4wLCBDdWx0dXJlPW5ldXRyYWwsIFB1YmxpY0tleVRva2VuPW51bGwFAQAAACtDbGlWNS5Db21tb25DbGFzcy5TZXJpYWxQYXJhbStTZWFyY2hfU3RydWN0BgAAAAhEYXRhYmFzZQVXaGVyZQRTb3J0B0tleXdvcmQHSXNHcm91cAlJc1N1bW1hcnkBAQEBAAABAQIAAAAGAwAAAARwZm5sBgQAAAA257G75YirPTAwMiBhbmQgICjmoYjkvovmoIfpopg9JyXmiafooYzlvILorq7kuYvor4klJykgBgUAAAANLee7iOWuoeaXpeacnwYGAAAAEuaJp+ihjOW8guiuruS5i+iviQAACwEAAP//javascript:SLC(297379,170))第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（水韵公司已预交），由水韵公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 范启鹏审 判 员 扆成塘审 判 员 李 宁 二〇一九年六月十九日法官助理 沈子佳书 记 员 罗少卿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。