山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初6992号 原告：陈某某,男,1975年3月1日生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：张广，山东衡正源律师事务所律师。 被告：山东某某有限公司，住所地临沂市河东区。 法定代表人：姚某某，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘启金，山东创序律师事务所律师。 原告陈某某诉被告山东某某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人张广，被告山东某某有限公司的委托诉讼代理人刘启金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告协助原告对位于临沂市北城新区的某某47号楼2单元401室(房屋代码为.和第47号楼一111号储藏室(房屋代码为..)办理产权登记手续，房屋价值992229元；2、请求依法判令被告山东某某有限公司向原告陈某某支付逾期协助办理产权登记证的违约金188375元；3、请求依法判令诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年12月2日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定被告将某某47号楼2单元401室出售给原告。合同第八条约定了交房时间为2015年5月30日前，第十五条约定了被告向原告交付房屋后的365日内办理房屋证,但时至今日被告仍然未能履行该项义务。原告和其他业主多次与被告交涉未果，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，特诉至贵院，望判如所请。 山东某某有限公司辩称，原告所诉与本案事实不符，被告开发的某某小区47号楼于2016年4月29日通过综合验收，竣工验收备案文件齐全，但因本案原告与小区其他业主擅自围护庭院，扩建致使与规划审批内容不符，被临沂市规划局及临沂市城市管理局责令整改，由于上述原因致使无法办理产权登记，并且在房地产销售过程中，进行不动产登记是原告主动申请的行政审批事项，被告只能进行辅助性的配合工作，被告已开发的楼盘通过了综合验收，并进行了备案，至于原告是否能成功申请不动产登记，不以被告的意志为转移，原告计算违约金方式以及数额均过高，请求法庭驳回原告诉讼请求。另外根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定第3款，买受人与出卖人关于办理产权登记的约定为双方协商执行，该约定是双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行，原告从未与被告协商过处理产权登记事宜，现起诉要求被告支付违约金的诉求应不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、被告提交备案工程基本情况表复印件，证明涉案房屋即47号楼已经于2016年4月29日进行了综合验收，并且竣工验收设备齐全，具备办理条件，原告质证称，三性均有异议，系复印件，无法保证被告所述与客观事实是否相符。本院认为，该证据虽系复印件，但与被告提交的47号楼不动产权证相互印证，本院予以认定；2、被告提交临沂市规划局关于查处违法建设的函临规法函字（2015）.号复印件，证明因原告及小区其他业主在一楼围护庭院，擅自改扩建，与规划审批内容不符，导致相关单位责令其改正，最终导致无法办理产权登记，系因原告自身违法行为。原告质证称，对该证据三性均有异议，所涉违法建筑与原告无关，原告不应对其他业主的私搭乱建行为承担任何责任。本院认为该证据为复印件，且未加盖临沂市规划局公章，本院不予认定；3、被告提交违法围护庭院以及擅自改扩建现场照片三页，证明原告的违法行为。被告质证称对该证据三性均不予认可。本院认为，该组证据无法证实被告主张，本院不予认定；4、被告提临沂市兰山区人民法院作出的（2018）鲁1302民初*号判决书复印件一份，证明若我方存在违约行为，其计算标准应当按照发票载明的数额为基数，并按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照4.35%计算。原告质证称，该证据系复印件，三性均不予认可，并且与本案无关，关于利息的标准计算应当按照逾期贷款利率计算，而非被告提供证据的4.35%计算，根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知第三条规定，应当按照6.525%计算。本院认为，因该证据系复印件，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月2日，原告（买受人）陈某某与被告（出卖人）山东某某有限公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号为**。合同约定，由原告购买被告开发的位于临沂市北城新区三和五街与沂蒙十八路交汇某某第47号楼2单元401号房屋一套及第47号楼-111号储藏室一间，房屋面积为124.52平方米，储藏室面积为25.77平方米，每平方米价格为6602.1元，总房价款为992229元。合同第六条付款方式为按揭付款，合同签订时付首付款298229元，余款694000元办理按揭付清。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人、出卖人双方协商执行。双方还对其他事项进行了约定。 2015年6月19日，被告向原告交付了涉案房屋。2019年3月29日，2016年12月20日，被告向原告出具了涉案房屋的山东增值税普通发票一份，金额为991731元。后原、被告因逾期办理房产证的违约问题发生争议，原告诉至本院。原告陈述违约金计算方式为:992229元*6.525%/365*1062天=188375元,6.525%根据银行同期贷款利率4.35%上浮50%计算得出,1062天是自2016年6月1日暂时计算至2019年4月30日。现要求以实际发票载明的金额计算违约金。 本案认为，原告陈某某与被告山东某某有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容与形式均不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。 关于原告主张的被告应按约定协助其办理房屋产权证书的主张，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据上述法律规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，出卖人对买受人的申请负有协助义务。本案中，原告主张被告应协助其办理房屋所有权证，被告亦同意在一定期限内完成产权登记备案手续并协助原告办理房屋所有权证。本院认为，原告的此项诉求，符合法律规定，被告应在涉案房屋具备办理产权登记的条件后协助原告办理房屋产权证书。 关于被告山东某某有限公司应否承担逾期办理产权登记违约责任的问题。原、被告双方签订的《商品房预售合同》的第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人、出卖人双方协商执行。对于逾期办证违约金的计算方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，涉案房屋于2015年6月19日交付，被告应在2016年6月19日前将应由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，但被告至今未按照合同约定协助原告办理房屋权属登记的行为已构成违约，被告虽抗辩系原告与小区其他业主原因，无法办理产权证，但其未提交证据系原告陈某某的原因，故被告该抗辩不成立，本院不予采信，被告应向原告支付违约金。结合本案房屋交付及涉案47号楼于2019年3月13日具备产权登记条件情况，逾期办证违约金应当自2016年6月19日开始计算至符合办证条件之日止即2019年3月13日。被告应支付原告违约金为107201元（以991731元为基数，自2016年6月19日起至2019年3月13日止，即991731元×4.35%÷365天×907天）。原告关于违约金的主张符合法律规定的部分予以支持，其余部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告山东某某有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告陈某某办理位于临沂市兰山区城新区“某某”第47号楼2单元401号房屋及第47号楼-111号储藏室各一套的产权登记手续（房屋代码分别为*和**）； 二、被告山东某某有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告陈某某逾期协助办理产权登记的违约金107201元； 三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2034元（已减半），由原告陈某某负担877元，由被告山东某某有限公司负担1157元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张水红 二〇一九年六月十六日 书记员  许宇翔