福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初3315号 原告：徐欣，女，1984年3月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王子龙，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许炜，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭，总经理。 委托诉讼代理人：郑陈然，男，系公司员工。 原告徐欣与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐欣委托诉讼代理人王子龙，被告恒大公司委托诉讼代理人郑陈然到庭参加开庭诉讼。本案现已审理终结。 徐欣向本院提出诉讼请求：1.判令恒大公司向徐欣支付自2018年7月1日起暂计至2019年5月17日止的违约金约107190元（应计至恒大公司将符合《厦门市商品房买卖合同》约定条件的商品房交付之日止，以房屋总价款作为基数，按日万分之一的标准计算违约金）；2.判令本案全部诉讼费用由恒大公司承担。事实与理由：2016年7月19日，恒大公司作为出卖方，徐欣作为买方，就购买厦门恒大帝景项目首期地块商品房预售事宜达成合意，并签订《厦门市商品房买卖合同》（下称“案涉合同”），并对案涉合同中交房日期、违约责任等条款作出详细约定。本案案涉合同第八条交付条件与期限部分约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任部分约定：“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行”、“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）款和第七条中的比率）的违约金”。根据案涉合同之约定，徐欣均依合同约定时间及时、足额支付3349674元购房全款，恒大公司本应当于2018年6月30日向徐欣交付符合合同约定的房屋，但截至本案起诉之日，恒大公司仍未能依约履行交付义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”徐欣有权诉请恒大公司交付房屋并支付违约金。案涉合同系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”徐欣已如约履行案涉合同的付款义务，恒大公司逾期交房，显然已违反《中华人民共和国合同法》及双方所签订的合同之义务。另经徐欣多次与恒大公司沟通此事，均无效果，现查明恒大公司住所地位于厦门市集美区，根据“原告就被告”之原则，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。 恒大公司辩称，一、厦门帝景项目已于2019年2月1日取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同出具的竣工验收报告、2017年9月1日取得电梯安全检验合格证、2019年3月18日取得《建筑工程消防验收意见书》，至此，厦门恒大帝景项目首期已符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。二、恒大公司系因不可抗力因素和政府对验收及市政配套、安装延误导致逾期交房，因此在计算逾期天数时，对于上述因素导致的交房延误天数请求人民法院依法予以扣减，恒大公司无需承担违约责任。1、恒大公司提供的建筑工程施工许可证可以证实，厦门恒大帝景首期1-3号楼开工时间是2015年12月，在施工过程中由于台风莫兰蒂、鲢鱼等不可抗力影响，导致延误26天。相应天数应于扣减。2、2017年9月3日至9月5日2017年金砖国家峰会在厦门举行，该期间应与扣减。3、根据厦门市环境保护局、厦门市城市管理行政执法局关于高考中考期间关于严格控制噪声污染的通知、通告要求，恒大公司在2016年6月7日、8日，高考期间2016年5月21日、6月25日、26日中考期间，停工5天。2017年6月7日和6月8日高考期间，2017年6月23日、6月24日、6月25日三天为中考期间，停工五天。2018年6月23日、6月24日、6月25日为中考期间，2018年6月7日、8日为高考期间停工五天。4、集美新城开发建设指挥部专题【2018】24《关于现场调研白石片区项目相关问题的纪要》可以证实，涉及恒大公司恒大帝景项目交楼关键因素的白石片区市政道路及供水供电管线、软件学院东西南路工程、支一路、文竹路等白石片区市政三期道路的建设，至少是2018年10月底前是处于未完工的状态。因此2018年6月30日约定交房之日起至2018年10月31日期间的延误天数123天应予以扣除。三、商品房买卖合同附件第六条约定，根据该约定，恒大公司逾期交房违约金支付的上限为房屋总价的2%，该条款系双方真实意思表示，符合法律规定，也符合违约金“以补偿为主、处罚为辅”的原则，属于合法有效条款。双方签字确认，均受该条款的约束。四、从徐欣签字的房屋钥匙签收确认书、收楼物品领用登记表等材料可以看出，买受人自签收钥匙当日接受案涉房屋，依据《商品房买卖合同》第八条的约定，徐欣已经接收房屋，根据合同约定，恒大公司无须承担违约金。五、2019年6月1日，业主已经接收房屋，并对房屋进行装修，依据《商品房买卖合同》第八条的约定，徐欣已经接收房屋，根据合同约定，恒大公司无须承担违约金。综上，厦门恒大帝景首期项目目前已达到合同约定的交房条件，对于不可抗力和政府部门市政配套延误导致逾期交房天数，应据实予以扣减。恒大公司逾期交房违约金支付的上限为房屋总价2%。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月19日，恒大公司（出卖方）与徐欣（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由徐欣向恒大公司购买厦门恒大帝景项目首期地块二5-2＃楼24层2404室,总价款3349674元。合同第八条约定恒大公司应于2018年6月30日前交付符合合同约定的商品房。合同第九条约定恒大公司如果逾期交房，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）款和第七条中的比率）的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同补充协议第五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。合同补充协议第六条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。 2019年6月1日，恒大公司向徐欣交付厦门恒大帝景项目首期地块二5-2＃楼24层2404室所有钥匙。 2018年10月7日，恒大公司总经理出具一份承诺函，载明：本人胡永旭，系恒大集团福建公司厦门公司总经理，由于厦门恒大帝景首期本应于2018年6月30日交房，但由于不可归责于业主方的原因，导致本函出具之日房屋仍未交付，兹向各位业主做出如下承诺：一、厦门恒大帝景首期房屋内水、电、气、园林园建、车库配套工程将于2018年11月30日前完成，并向各位业主发送正式交房通知书；二、红线范围外市政工程具体根据政府工程进展，厦门恒大帝景开发建设单位拟积极协调政府部门加快施工进度；三、现实际入住的部分业主，不属于实际交房，仍按实际签收交房通知等手续之日为期间计算违约金。 2019年2月1日，厦门恒大帝景项目首期工程通过建设单位厦门恒大公司、勘察单位福建省建筑设计研究院有限公司、设计单位厦门合立道工程设计集团股份有限公司、监理单位福建宏业建设监理有限公司、施工单位福建九鼎建设集团有限公司、准信智慧消防股份有限公司五方单位验收合格；2019年3月18日通过厦门市公安消防支队消防验收合格；尚未办理竣工验收备案。 法庭审理过程中，恒大公司确认徐欣已按合同约定支付全额购房款3349674元，确认截至庭审之日，恒大公司尚未向徐欣发出收房通知，确认案涉楼盘周围无中高考考点。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于： 一、合同补充条款第六条关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”约定条款的效力问题。恒大公司主张该该约定系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。徐欣主张该条款属于格式条款，未经协商且未向买受人做出提示说明，限制减轻了出卖方责任，不符合公平合理原则与诚实信用原则，应属无效条款。本院认为，该条款不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且不具有法律规定的无效情况，该条款为双方当事人真实意思表示，应为有效。 二、恒大公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应否扣除。1、关于莫兰蒂、鲇鱼等台风延误的时间。恒大公司主张因莫兰蒂等台风原因延误26天，属于不可抗力，应予扣减。本院认为，恒大公司虽未提供在莫兰蒂等台风天气实际停工以及停工天数的证明，亦未书面通知停工事宜，但莫兰蒂、鲇鱼等台风天气确实会对恒大公司的施工造成实际影响，基于此，本院酌定予以扣减15天。2、厦门金砖会议。恒大公司主张2017年9月3日至9月5日金砖国家峰会在厦门举行，在此期间项目暂停施工，相应天数应予以扣减。本院认为，恒大公司并未提供金砖会议期限项目实际停工的证明，对其主张，本院不予采纳。3、中高考期间。恒大公司主张在2016年至2018年中高考期间停工，相应天数应予扣减。本院认为，恒大公司在庭审中确认案涉楼盘周围并无中高考考点学校，恒大公司亦未提供在中高考期间实际停工的证明，对其主张，本院不予采纳。4、厦门集美白石片区改造。恒大公司主张案涉楼盘位于集美白石片区改造范围，因该片区市政道路、供水供电等项目施工影响，应扣除2018年7月1日至2018年10月31日期间延误天数。本院认为，恒大公司按约定应于2018年6月30日前交房，恒大公司并未举证证明白石片区改造导致其延期交房之间的关联性，亦未举证证明在该期间实际停工的事实，对其主张，本院不予采纳。 三、恒大公司是否已经履行交房义务。恒大公司主张徐欣已经签收房屋钥匙，恒大公司已经交房，徐欣已经收房，并进行装修。徐欣主张虽徐欣已经领取房屋钥匙，但房屋仍不符合案涉合同第八条约定的交房标准，领取钥匙也不得被视为实际交房，恒大公司尚未履行完毕合同约定的交房义务。本院认为，首先，根据案涉合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但恒大公司确认截止至庭审之日，尚未向徐欣发出收房通知。其次，徐欣虽然已经领取房屋钥匙，但恒大公司总经理胡永旭同时向业主出具一份承诺函，表明实际入住的部分业主，不属于实际交房，应以实际签收收房通知为准。综上，恒大公司尚未履行交房义务。 综上所述，截至庭审之日，扣除莫兰蒂等原因造成施工延误的15天后，按合同约定的已付款万分之一计算逾期交房违约金，恒大公司应支付给徐欣的违约金总额已超过合同总价款的2%，故根据合同约定，恒大公司应支付给徐欣的逾期交房违约金以合同总价款的2%计算为66993.48元（3349674元×2%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付徐欣逾期交房违约金共计66993.48元； 二、驳回徐欣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2444元，减半收取1222元，由徐欣负担458元，由厦门恒大置业有限公司负担764元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 钟乾华 二〇一九年六月二十七日 法官助理马标志 代书记员 谢颖萍 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”