江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初2458号原告：东海县商业国有资产管理公司，住所地东海县牛山街道和平西路15号。法定代表人：王加余，总经理。委托诉讼代理人：周恒高、戴兆凤，江苏华天人律师事务所律师。被告：李立宜，男，1974年6月6日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：周雪森、张伟，江苏润鑫律师事务所律师。第三人：张道明，男，1978年2月21日生，汉族，住东海县。原告东海县商业国有资产管理公司（以下简称：商业资产公司）与被告李立宜、第三人张道明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商业资产公司的代理人周恒高、被告李立宜的代理人张伟、第三人张道明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商业资产公司向本院提出诉讼请求：1.被告及第三人腾退位于东海县间门面房屋并交付给原告；2.被告赔偿给原告造成的损失25000元（起诉后的损失按照12500元/月计算至实际返还日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月20日，原告将涉案门面房通过商校出租给被告李立宜使用，约定租金2.35万元，租期至2018年12月31日届满。租赁期届满后，李立宜未再来办理续租手续，也未向商校及原告交还房屋。在原告调查过程中，第三人称被告在租赁期间，已将涉案房屋以15万元/年的价格转租给其从事餐饮店，约定租期至2021年9月截止，经商校书面通知第三人退还房屋、赔偿损失，但第三人一直拖延并坚持占用。原告认为，被告在租赁期间未经原告同意，擅自超过租赁期限转租房屋的行为，不仅违反双方的约定，还违反法律规定，也损害了原告的合法权益，被告对涉案房屋应予返还，对原告的损失应予赔偿。笫三人作为房屋实际占有人，继续占用房屋无法律依据，应予退还。为维护原告的合法权益，特诉，请依法判准如上请求。被告李立宜辩称，原告所诉没有事实和法律依据，涉案房屋为两间，总共45平方米，原来每年的租金是5万元左右，2018年租期到期后，原告没有与被告协商，单方大幅度增加租金至7万元，当时被告在外地，但原告于2019年1月17日索要租金后，被告立即回家，于2019年2月2日交纳2019年全年租金66700元，已经履行了超过95%的合同义务，根据合同法的相关规定，租赁合同应当继续履行，且原告与被告之间的租赁交易习惯是先交钱后签订合同，但后来被告要求原告签订合同，原告却以领导及会计被换掉了，百般阻挠，所以剩余的租金尾款我们没有支付。原告在没有任何通知的情况下于2019年2月28日直接起诉。据被告李立宜所述，其与张道明是合伙关系，后来因为经营产生矛盾，亏损分配产生纠纷，但双方不存在转租的事实，李立宜也没有收到过一分钱的租金。第三人张道明辩称，我是从朱永纯（实际为朱某）手中承租房屋的，不是从李立宜手中租的，2018年7月26日至2019年9月8日期间的租金已交纳。经审理查明：2017年7月20日，东海县商业职工学校（甲方）与李立宜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于商校一楼西起第一、二间门面房出租给乙方经营使用；房屋租赁期限2017年7月20日起至2018年7月19日止；租金53000元，合同签订时一次交清，甲方账户（账户名称：东海县商业国有资产管理公司账号：32×××17）；租赁期间水电及其他规费由乙方缴纳，合同终止时，属乙方财物由乙方自行处置和带走，不能处置和带走的无偿归甲方所有（包括装潢），甲方不负任何责任；租赁期间，乙方不得私自转租转包他人，否则视同违反合同，甲方有权无偿收回房屋。该合同到期后，双方又续签至2018年12月31日，其他内容同原合同。另查明，2018年12月27日，原告方短信通知李立宜合同已到期，2019年度租金7万元经催要未到账，要求李立宜接到通知后，于2019年1月18日下午16时前交到指定的账户，并到福如东海集团资产管理部签订租赁合同，逾期视为放弃承租。2019年1月20日，东海县商业职工学校向第三人张道明送达《告知书》，内容如下：“张道明：我公司于2018年7月20日将位于东海县间门面房及橱窗一处出租给李立宜使用，于2018年12月31日就己租赁期满，但李立宜一直未向我公司交还房屋。后经我公司了解，你在未与我公司签订租赁合同，也未经我公司同意的情况下，擅自占用我公司上述房屋从事经营活动，你的行为己侵犯了我公司的合法权益。现我公司郑重告知如下：1.请你在接到本通知后5日内主动与我公司联系，协商解决占用房屋事宜，并支付占用期间的费用。2.如果你未在上述时间内与我公司取得联系，并就擅自占用房屋事宜进行妥善协商，我公司将通过法律途径追宄你的责任。”2019年2月2日，李立宜通过现金存款方式，向商业资产公司银行账户（账号：32×××17）存入66700元。审理中，第三人张道明提交一份《房屋租赁合同》及支付租金的凭证，李立宜将涉案房屋转租朱某，转租期限2018年9月9日至2021年9月8日，第一年租金12.5万元，之后每年递增5%，后朱某将该房屋转租给第三人。涉案房屋系商业资产公司（原东海县商业局）所有，由原告委托东海县商业职工学校对外出租，签订租赁合同，收取租金，并进行日常管理。以上事实，有当事人陈述、原告提交的《房屋租赁合同》、关于成立商业资产公司的通知、房产证、短信通知截屏、《告知书》、现金缴款单、第三人张道明提交的《房屋租赁合同》等证据予以证实。本院认为，东海县商业职工学校和李立宜签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，并不违反法律规定，合法有效，对当事人具有约束力。东海县商业职工学校受原告商业资产公司，出租房屋及处理相关委托事项，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，原告作为委托人可以向被告主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。房屋租赁合同约定的期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期。本案中，原告方在租赁合同到期后向被告发出通知，要求交纳租金并续签租赁合同，被告未能按期交纳租金并签订合同，现原告方也不愿意继续出租涉案房屋，要求被告向原告腾退出租的房屋，符合上述法律规定，同时租赁房屋被转租的，占有使用房屋的次承租人负有腾房义务。合同届满后，2019年1月1日起至实际向原告返还房屋期间的房屋占有损失，原告有权请求被告赔偿支付，关于损失计算标准，原告主张按照12500元/月计算，依据不足，参照原被告之间的租赁合同，根据原被告提交的短信内容关于2019年度租金的预定数额，本院确定损失标准按照年租金7万元予以计算。被告在原告指定期限内未交纳租金，且未前往福如东海集团资产管理部签订租赁合同，根据原告的通知视为放弃继续承租房屋。被告虽然在于2019年2月2日交纳66700元，但原告已经不同意继续租赁案涉房屋，且未签订租赁合同，故被告要求继续履行租赁合同，依法不能成立，被告交纳的66700元，扣除应负担逾期返还房屋的损失，如有多余部分可以要求原告返还。第三人主张其已向案外人交纳了2018年7月26日至2019年9月8日期间的租金，超出实际租赁期间的租金，当事人可以另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十二条、第十五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告李立宜、第三人张道明于本判决生效后十日向原告东海县商业国有资产管理公司返还腾退东海县牛山街道利民东路6号西起第一、二间门面房屋；二、被告李立宜于本判决生效后十日向原告东海县商业国有资产管理公司赔偿逾期返还房屋的损失，自2019年1月1日起按年租金7万元计算至实际返还之日为止；三、驳回原告东海县商业国有资产管理公司其他的诉讼请求。案件受理费925元（简易程序），由被告李立宜负担（已由原告垫付，待被告给付上述款项时一并支付）如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1850元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号10×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 吴鹏二〇一九年六月十三日法官助理 马跃书 记 员 王玥法律条文及上诉须知附录一、法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。