福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0626民初329号 原告：王思华，男，1987年12月23日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁伟玲，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴姗，女，该公司员工。 原告王思华与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王思华的委托诉讼代理人徐传远、被告新新房地产公司的委托诉讼代理人吴姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王思华向本院提出诉讼请求：判令新新房地产公司支付逾期交房违约金64905.58元。诉讼过程中，王思华变更诉讼请求为：1.判令新新房地产公司支付逾期交房违约金52735.78元；2.判令新新房地产公司支付自2018年2月8日起至王思华取得房屋权属证书之日止以已付购房款355842元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金，暂计至2019年1月31日为12703.56元。事实与理由：2014年2月21日，王思华与新新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定王思华向新新房地产公司购买位于福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城****号商品房，总价款355842元，交房期限为2016年6月30日前，并约定逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，新新房地产公司以已付购房款为基数按日万分之三向买受人支付违约金。合同还约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金。合同签订后，王思华支付了全部购房款，但新新房地产公司逾期至2017年11月7日才履行交房义务，应按合同约定支付逾期交房违约金。新新房地产公司履行交房义务后，又未在约定期限内办理房屋权属登记并使买受人取得房屋权属证书，也应按合同约定支付逾期办证违约金。故诉至法院请求支持其诉讼请求。 新新房地产公司辩称，1.根据案涉商品房买卖合同第八条第二款约定：遇到不可抗力等特殊原因的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，答辩人可据实顺延交房。合同附件六《补充协议》第五条第三款约定：遇到昼夜降雨超过18mm及六级或六级以上的大风天气；政府部门作出暂停施工作业等原因，双方同意顺延交房时间。现根据东山县气象局提供的气象报告，在合同签订之日至合同约定的交房日期间，发生昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上的大风天气共492天，政府通知高考停工2天，且工程施工单位为保障施工安全或服从政府指令在前述期间实际停工。因此，本案依前述约定可顺延交房494天。2.王思华没有按照合同约定办理按揭贷款，相较讼争项目90日的通常按揭贷款进度，王思华逾期476天支付按揭贷款，该行为直接影响工程进度，继而影响如期交房，基于公平的原则，答辩人的交房期限可顺延476天。综上，答辩人可顺延交房970天，即可顺延至2019年2月25日才交房，答辩人于2017年10月31日通知王思华交房，答辩人并未构成逾期交房。3.逾期交房给买方造成的损失是房产的使用收益，与房产租金年收益率5%相比，约定每日违约金为购房款的万分之三（年化率10.08%）过高，应酌情降低。4.本案逾期办证违约金应计至答辩人登报通知之日（2018年11月15日），而非王思华取得房屋权属证书之日。并且逾期办证系因东山经济技术开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接所致，在交房之后直至2018年10月22日东山县国土资源局出具用地验收受理通知之前未能办证系属于法律上或事实上履行不能。故逾期办证并非答辩人的原因，答辩人无需承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：王思华于2014年2月21日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定王思华购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城****号商品房，总价款355842元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同附件六合同补充协议第五条第3项约定出现昼夜降雨超过18㎜及六级或六级以上大风天气、遇政府部门作出暂停施工作业或者实施交通管制等决定时间达到8小时以上等原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人应提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第五条第6项中约定，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起15天内未接收商品房的，自第8天起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。合同附件六合同补充协议第十二条第2项中约定，以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日。合同签订后，王思华支付了全部购房款。 另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：一、新新房地产公司是否构成逾期交房；二、新新房地产公司是否构成逾期办证。本院对此分析认证如下： 一、关于新新房地产公司是否构成逾期交房的问题。 王思华认为，《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年6月30日前，但新新房地产公司逾期至2017年11月7日才履行交房义务，应按合同约定支付逾期交房违约金，并提供以下证据：1.《商品房买卖合同》，以证明双方在合同中对商品房价款、交房期限及逾期交房的违约责任进行了约定；2.延期交房通知，以证明新新房地产公司通知王思华逾期交房；3.交房顺延公告，以证明新新房地产公司向所有购房户发布逾期交房公告。 新新房地产公司认为，本案因遇降雨、大风、高考等不可抗力因素，交房期限可顺延494天；因王思华逾期476天支付按揭贷款，交房期限可顺延476天，共计可顺延970天，并提供以下证据：1.《商品房买卖合同》、《气象报告》和气象报告说明及可顺延日期明细，以证明根据合同附件六第五条第三款约定，2014年2月21日至2016年6月30日出现昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气的共计492天，可以顺延交房；2.《高处作业分级（GB/T3608－2008）》、《建筑施工塔式起重机安装、使用、拆卸安全技术规程》、《建筑施工升降机安装、使用、拆卸安全技术规程》和《混凝土结构工程施工规范》，以证明双方约定遇到降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气可以顺延交房，是依据国家多项强制性规范作出的合法、合理的约定；3.收楼通知书、EMS邮寄单及投递记录，以证明新新房地产公司于2017年10月29日向王思华发出收楼通知书，要求后者于2017年10月23日前配合办理交房手续；4.监理日记、施工日记、监理机构主要监理人员配备表、项目监理机构印章使用授权书、施工机构主要施工人员配备表、项目施工机构印章使用授权书，以证明因昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气，导致停工492天；5.东山县招生委员会发布的《关于高考期间严禁环境噪声污染有关事项的通知》，以证明因高考停工2天；6.个人消费贷款借款借据、林惜清等人的《商品房买卖合同》及其个人消费贷款借款借据，以证明王思华的按揭贷款比本项目90天合理的放款进度迟延476天，交房时间据此可以顺延。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条第3项约定遇到昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气，遇政府部门作出暂停施工或者实施交通管制等决定，造成停工等情形，双方同意顺延交房。该项约定系双方真实意思表示，符合建设工程施工有关施工、操作规范的要求，也符合商品房建设开发的实际情况，并没有免除出卖人逾期交房责任，也没有排除买受人的主要权利，其内容公平合理，合法有效。气象报告系福建省东山县气象局出具的，所采用的数据均来自东山县国家基本气象观测站观测资料，故对该证据的真实性予以确认。监理日记和施工日记系工程监理单位广东粤能工程管理有限公司和施工单位长春建工集团有限公司提供，其内容由监理单位和施工单位的工作人员记录，二者可以互相印证，本院对前述证据的真实性予以确认。经核对监理日记、施工日记和气象报告，自合同签订之日（2014年2月21日）起至约定的交房之日（2016年6月30日）止，昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气导致停工的天数共计480天，新新房地产公司据此可顺延交房480天，即合同约定的交房时间2016年6月30日可往后顺延至2017年10月23日。涉案商品房所在的建设项目不在高考考点500米范围内，且根据监理日记和施工日记记载，施工单位并未因为高考停工，新新房地产公司主张高考停工2天，不予确认。鉴于双方在合同中没有约定按揭贷款的到位期限，而且新新房地产公司也没有提供证据证明按揭贷款迟延到位系因王思华的原因所导致，新新房地产提出因按揭贷款迟延可顺延交房476天的主张，理由不能成立，不予采纳。新新房地产公司于2017年10月29日向王思华发出收楼通知书，则依前述约定，从通知之日起第8天即2017年11月7日视为新新房地产公司履行了交付商品房的义务。综上，顺延后交房时间为2017年10月23日，但新新房地产公司于2017年11月7日才履行交房义务，新新房地产公司已逾期交房15天。 二、关于新新房地产公司是否构成逾期办证的问题。 王思华认为，新新房地产公司未在合同约定的期限内办理房屋权属登记并使其取得房屋权属证书，故应自2018年2月8日起至取得房屋权属证书之日止按合同约定支付逾期办证违约金。 新新房地产公司认为，逾期办证并非其原因导致，其无需承担逾期办证违约责任，并提供以下证据：1.《关于要求尽快办理新新·帝景国际星城用地验收的请示》、快递签收单，以证明东山经济技术开发区管理委员会以用地管理权限调整为由退回用地复验材料，新新房地产公司随后向东山县国土资源局申请用地复验，并于2018年2月再次请示东山县国土资源局，要求尽快办理用地复验、权属初始登记；2.《东山县国土资源局关于核实福建新新房地产开发有限公司履行〈国有土地使用权出让合同〉约定情况的函》和《东山县土地管理委员会专题会议纪要》，以证明东山县土地管理委员会于2018年9月19日专题研究新新房地产公司帝景星城项目与东山经济技术开发区管理委员会互不追究责任事项，同意新新房地产公司与东山经济技术开发区管理委员会互不追究违约责任，并根据东山县政府东政综（2018）19号文件指定东山县国土资源局与新新房地产公司签订互不追究违约责任的协议书；3.受理通知书、不动产登记受理回执和办理产权登记公告，以证明东山县国土资源局于2018年10月22日正式出具用地复核受理通知书，东山县不动产登记中心于2018年11月9日受理权属初始登记，新新房地产公司于2018年11月15日登报通知业主办理房屋权属证书。 本院认为，新新房地产公司于2017年11月7日履行了交房义务，按合同约定应于2018年1月6日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司未能按时办理房屋所有权初始预登记，致使王思华不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，新新房地产公司已构成逾期办证，故新新房地产公司应当按照合同约定承担违约责任，逾期协助办证的计算期间应自2018年2月6日起算（现王思华主张从2018年2月8日起算）。因合同约定新新房地产公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成土地使用权和房屋所有权的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截至日期，也即新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。因此，新新房地产公司办证逾期281天。新新房地产公司提交的证据可以证实新新房地产公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错。虽然东山经济技术开发区管理委员会也存在违约颁发《国有土地使用证》及受政府有关土地和规划建设管理权限调整的影响，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，属新新房地产公司与相关行政机关之间另外的法律关系，不影响新新房地产公司依据《商品房买卖合同》的约定向买受人承担违约责任。故新新房地产公司提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的抗辩主张，缺乏法律依据，不予采纳。 综上所述，本院认为，王思华与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》有关交付期限、逾期交房违约责任、商品房交付、产权登记等约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。经核对，新新房地产公司根据合同约定可以顺延交房480天，即合同约定的交房时间2016年6月30日可顺延至2017年10月23日，而新新房地产公司于2017年11月7日履行交房义务则已逾期交房15天。王思华要求新新房地产公司以已付购房款为基数按日万分之三支付逾期交房违约金，具有事实与法律依据，予以支持，但逾期交房天数应调整为15天，即逾期交房违约金为355842元×0.0003/天×15天=1601.29元。经核对，新新房地产公司办证共逾期281天，应当按合同第十四条的约定承担相应的违约责任，即逾期办证违约金为355842元×0.0001/天×281天=9999.16元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王思华支付逾期交房违约金1601.29元、逾期办证违约金9999.16元，两款合计11600.45元；二、驳回王思华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1436元，减半收取计718元，由王思华负担590元，福建新新房地产开发有限公司负担128元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  徐旭曦 二〇一九年六月二十八日 书记员  张坤松 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。