安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖0603执异28号 案外人：赵其荣，女，1952年12月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 案外人：周树根，男，1951年12月29日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上两案外人共同的委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。 以上两案外人共同的委托诉讼代理人：时宾宾，安徽北方之光律师事务所律师。 申请执行人：刘琛琛，女，1974年2月15日出生，汉族，户籍住所地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区鹰山路95号1栋0503室。 委托诉讼代理人：徐继斌，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周春燕，安徽亚星律师事务所律师。 被执行人：王金柱，男，1958年11月23日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 本院在执行刘琛琛与王金柱民间借贷纠纷一案中，案外人赵其荣、周树根对查封预告登记在被执行人王金柱与共有人郭银萍名下位于淮北市相山区××路××＃（淮北市房地产开发公司）401室的房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵其荣、周树根称，2015年6月，其得知王金柱、郭银萍夫妻欲出售位于淮北市相山区××路××＃（淮北市房地产开发公司）401室的房屋。经双方协商，赵其荣、周树根欲以130万元价款向王金柱、郭银萍购买涉案房屋。2015年6月15日，赵其荣、周树根支付了60万元购房款，次日，双方签订了二手房买卖合同，赵其荣、周树根支付了65万元购房款，剩余5万元办理产权登记时付清。双方随即办理了房屋交接手续，王金柱、郭银萍将原始购房手续移交给了赵其荣、周树根。2015年6月23日，双方签订了授权委托书并公证。房屋交付后，赵其荣、周树根到物业公司办理了户主变更登记，对涉案房屋进行装修、居住至今。法院执行涉案房屋损害了赵其荣、周树根的合法权益，现请求中止对淮北市相山区××路××＃（淮北市房地产开发公司）401室房屋的执行，并解除查封。 案外人赵其荣、周树根为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、二手房买卖合同书；2、中国建设银行转账凭条、中国工商银行转账凭证、赵其荣、周树根出具的收条；3、交接清单；4、商品房买卖合同、收据、发票；5、（2015）皖淮国公证字第2466号公证书；6、合肥居安物业管理有限公司淮北分公司汇景花园物业服务中心出具的证明、欧室地板保修单、发票、物业费收据、水电费发票；7、淮北市房地产开发公司出具的情况说明、赵其荣出具的情况说明；8、中国建设银行客户回单。 申请执行人刘琛琛答辩称，不动产物权的设立、变更，经依法登记发生效力。赵其荣、周树根虽与王金柱、郭银萍签订了房屋买卖合同，但未办理过户登记，对涉案房屋不享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，赵其荣、周树根未能支付全部房屋价款，尚有5万元未支付；赵其荣、周树根未办理房屋交接手续，物业费收据产生于该房屋被查封后，电费发票无户主姓名，无缴费记录佐证，亦产生于该房屋被查封后，赵其荣、周树根未能在2015年6月25日法院查封之前合法占有该房屋；赵其荣、周树根一直未变更产权登记，不合常理，不排除与王金柱、郭银萍恶意串通逃避执行的可能。综上所述，赵其荣、周树根的异议请求不能排除执行，请求依法驳回。 申请执行人刘琛琛为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：刘建辉出具的证明。 被执行人王金柱未答辩，亦未提供证据。 本院查明，刘琛琛与王金柱民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月25日应申请人刘琛琛诉讼保全的申请，作出（2015）相民保字第00182号民事裁定书，裁定查封被申请人王金柱名下位于淮北市相山区××路××＃（淮北市房地产开发公司）401室房产。次日，本院查封涉案房屋。2016年4月5日，本院作出（2015）相民一初字第03048号民事判决书，该判决书判决：被告王金柱于本判决生效后十五日内偿还原告刘琛琛借款本金60万元以及利息（按照年利率6%从2015年7月23日起计算至付清借款之日）。判决生效后，因王金柱未履行判决书确定的义务，刘琛琛遂向本院申请强制执行。 2017年11月7日，本院作出（2016）皖0603执1794号执行裁定书，裁定拍卖被执行人王金柱名下位于淮北市相山区××路××＃（淮北市房地产开发公司）401室房产（预告登记号：11007921）。2019年3月12日，本院作出（2016）皖0603执1794号之三执行裁定书，裁定查封被执行人王金柱名下位于淮北市相山区××路××＃（淮北市房地产开发公司）401室房产。2019年3月18日，本院轮候查封涉案房屋。（2017）皖0603执1717号执行案件首轮查封涉案房屋，并于2019年3月28日向本案移交执行权。现赵其荣、周树根向本院提出执行异议，请求解除对淮北市相山区××路××＃（淮北市房地产开发公司）401室房屋的查封，并中止执行。 另查明，2015年6月15日，赵其荣向王金柱银行账户转账支付60万元。2015年6月15日，赵其荣、周树根与王金柱、郭银萍签订了二手房买卖合同，约定赵其荣、周树根以130万元价款向王金柱、郭银萍购买涉案房屋，赵其荣、周树根应在合同生效后八个工作日内付清125万元购房款，剩余5万元在产权过户完毕当日付清。当日，赵其荣向郭银萍银行账户转账支付15万元，向王金柱银行账户转账支付50万元，共计65万元。王金柱、郭银萍分别出具了收到购房款50万元、15万元、60万元的收据。双方签署了交接清单，王金柱、郭银萍将原始购房合同、付款凭证等移交给赵其荣、周树根。2015年6月23日，王金柱、郭银萍与赵其荣签订授权委托书，授权赵其荣办理涉案房屋产权登记手续，该委托书经安徽省淮北市国信公证处公证。合肥居安物业管理有限公司淮北分公司汇景花园物业服务中心出具证明，证明涉案房屋于2015年6月更改户名为赵其荣，并交纳物业费，赵其荣至今仍居住于此，如期交纳物业费、水费。2019年6月20日，赵其荣、周树根将剩余房款及利息54246.6元交付本院执行。 另，位于淮北市相山区××路××＃（淮北市房地产开发公司）401室的房屋（预告登记号：11007921）于2011年12月9日预告登记在王金柱、郭银萍名下。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案涉案房屋预告登记权利人为王金柱、郭银萍。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，赵其荣、周树根与王金柱于涉案房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。赵其荣、周树根于涉案房屋查封之前已实际占有该房屋，已支付购房款125万元，且将剩余价款按照本院的要求交付执行。涉案房屋亦非因买受人赵其荣、周树根自身原因未能办理过户登记手续。赵其荣、周树根异议理由成立，其权利足以排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于淮北市相山区××路××＃（淮北市房地产开发公司）401室房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 胡 剑 审判员 崔景瑞 审判员 张方娴 二〇一九年六月二十一日 法官助理张翌 书记员杨冰洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。