舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0902民初1261号 原告：姚飞龙，男，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：张卓伟，浙江越翰林律师事务所律师。 被告：周岳龙，男，汉族，住浙江省舟山市定海区。 被告：舟山金世界机械制造有限公司，住所地浙江省舟山市定海区金塘镇山潭村，统一社会信用代码91330901782938094B。 法定代表人：孔益飞，总经理。 上述两被告委托诉讼代理人：顾兆川，舟山市秉拯法律服务所法律工作者。 被告：姚龙安，男，汉族，住浙江省舟山市定海区。 被告：汤立争，男，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：徐盛军，浙江震舟律师事务所律师。 原告姚飞龙与被告周岳龙、舟山金世界机械制造有限公司（以下简称金世界公司）、姚龙安、汤立争合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张卓伟，两被告周岳龙、金世界公司委托诉讼代理人顾兆川、被告汤立争委托诉讼代理人徐盛军到庭参加了诉讼，被告姚龙安经本院开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告姚飞龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告周岳龙、金世界公司立即腾退坐落于的房屋并按《财产清单》记载的财产交付给原告；并且结清租赁期间产生的水电、煤气、电话、网络等费用。2.判令被告周岳龙支付拖欠的租金72万元；被告姚龙安对上述租金承担连带保证责任，被告汤立争对被告姚龙安的欠款清偿后不足部分承担一半责任。3.判令被告周岳龙支付拖欠的租金至搬迁之日，现暂计算至2018年2月15日为90万元（37个月租金为111万元，扣除已支付21万元），被告汤立争对上述租金承担连带保证责任。4.判令被告周岳龙、金世界公司承担律师费73200元，被告汤立争对上述费用承担连带保证责任。事实与理由：2010年3月8日，被告周岳龙向原告借款1000万元，约定月利率1.6%，借期24个月，被告金世界公司以自己的房屋及土地使用权抵押进行借款担保，并办理了公证。借款到期后，被告周岳龙未按约归还借款，为此原告根据《公证书》向定海区人民法院申请了强制执行，该院于2018年8月13日出具（2013）舟定执民字第1564号《执行裁定书》，裁定：被告金世界公司的房屋及相应的土地使用权以1309.87万元抵给原告，原告依法取得涉案房产所有权及土地使用权。2013年8月13日，原告与被告周岳龙签订了《租赁合同》，将涉案房屋租给被告周岳龙，并约定了双方的权利义务。因被告周岳龙未按约履行支付租金的义务，在被告周岳龙的减免租金要求下，双方又于2015年2月15日签订了《租赁协议》，将租金减免到3万/月，租期延长到2018年2月15日。因被告周岳龙又未按约履行支付租金的义务，为此原告与被告周岳龙、金世界公司、姚龙安、汤立争于2015年4月6日签订了《协议书》，约定：1.截止2015年2月15日，被告周岳龙拖欠租金72万元，从2018年2月16日开始每月归还3万元，如不能归还，被告姚龙安愿意承担连带保证责任，不足部分被告汤立争承担一半；2.2015年2月15日签订了《租赁协议》的应付租金（先付后用），如不能支付，被告汤立争愿意承担连带责任；3.上述两项中累计拖欠数额达到三个月应付数额，原告有权解除相关合同并将涉案房屋过户，由此产生的费用（包括律师费）由被告周岳龙、金世界公司承担，被告汤立争愿意承担连带保证责任。《协议书》签订后，被告周岳龙只支付了7期房租共21万元，也未支付原告拖欠的租金72万元，为此原告起诉。 两被告周岳龙、金世界公司辩称，一.本案基本事实。2010年3月8日，周岳龙向姚飞龙借款1000万元，由金世界公司以产权属已所有的坐落于的房屋和相应土地使用权提供连带责任担保。金世界公司在提供担保前的2008年12月15日，与舟山金世界大酒店有限公司（以下简称“大酒店”）签订《租房协议》，协议约定：金世界公司将位于房屋（面积3171.08平方米）出租给“大酒店”使用，租期15年（自2008年12月21日至2023年12月20日止），月租金26000元。2011年12月22日，案外人孔珠为设立“舟山市金塘金世界食品商场”（以下称“食品商场”）,双方签订《租房协议》，协议约定：租期15年（自2011年12月22日至2025年12月21日止），月租金4000元。2013年8月12日，金世界公司自愿将提供担保的房屋及相应的土地使用权以1309.87万元本息抵偿给原告所有，2013年8月13日舟山市定海区人民法院出具执行裁定。《执行裁定书》送达当日，原告与周岳龙签订《租赁合同》，合同约定：原告裁定取得的坐落于房屋（建筑面积3456.98平方米）出租给周岳龙使用，租期23个月，月租金8万元。2015年2月15日，原告与周岳龙重新签订了《租赁合同》一份，约定：租期由原来23个月变更为54个月（自2013年8月16日起至2018年2月15日止），租金由原来每月8万元变更为每月3万元。2015年4月6日，原告为租金支付事宜与周岳龙签订协议并要求金世界公司及汤立争、姚龙安签字提供连带责任担保。协议约定详见协议书。另，金世界公司的法定代表人孔益飞与周岳龙于2002年7月15日通过法院调解离婚；大酒店”已支付金世界公司租金至2018年12月21日；金世界公司在收取“大酒店”和“食品商场”经营者孔珠的租金后以“孔益飞”名义先后共支付原告租金93万元；姚龙安自2018年2月25日至4月15日分三次向原告代为支付租金9万元。二.原告未向周岳龙实际交付租赁物。早在2013年8月12日原告申请执行前几天，原告与周岳龙以及金世界公司协商决定：由原告申请执行，为减少评估费损失对抵押房产采取协商方式抵偿全部债务，法院作出执行裁定后不直接过户（由法院继续查封二年），若周岳龙能在23个月内支付1120万元，原告申请执行回转，将该房产返还给金世界公司，在执行回转期内由周岳龙支付原告利息损失每个月8万元，该款以租金方式给付。2013年8月13日原告与周岳龙、金世界公司共同到定海法院执行局，三方签字后定海法院将《执行裁定书》直接送达。周岳龙与原告从定海法院出来，到定海新桥路的“九天揽月”宾馆大堂，按事先约定的事项签订了《补充协议》和《租赁合同》。据此，原告与周岳龙先后二次《租赁合同》的签订，直至2015年4月6日《协议书》的签订，所谓的租金实则是原告向周岳龙索取执行回转期间的利息，原告始终没有向周岳龙交付过合同约定的租赁物。三.原告的诉讼请求应予驳回。1.关于腾退及支付租金请求。因原告未向周岳龙实际交付租赁物，故周岳龙无需返还租赁物，也无需履行租金交付义务，从而金世界公司及汤立争、姚龙安更无需履行担保义务。2.现有证据表明，《财产清单》记载的财产分别属于“大酒店”和“食品商场”所有，周岳龙无权作出处分。3.金世界公司与“大酒店”、“食品商场”的《租赁合同》分别于2008年12月15日、2011年12月22日生效并交付；双方约定的租赁期间分别在2008年12月21日至2013年12月20日、2011年12月22日至2015年12月21日，而原告取得涉案房产所有权的时间在2013年8月13日，即本案租赁物所有权变动发生在金世界公司与“大酒店”、“食品商场”租赁期间，作为出租人的金世界公司已将租赁物的所有权让与了原告。因此，涉案房产的所有权发生变动后，其设定在该涉案房产上的租赁合同仍然存在，在原告与“大酒店”、“食品商场”之间无需另行签订租赁合同，原告在受让合同时就与“大酒店”和“食品商场”产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人。如果金世界公司或者原告没有将所有权变动事项通知“大酒店”和“食品商场”，“大酒店”和“食品商场”向原出租人支付的租金效力及于原告。根据金世界公司与“大酒店”和“食品商场”《租赁合同》约定及履行情况看，“大酒店”已支付金世界公司自2013年8月15日至2018年6月15日期间58个月150.8万元租金，“食品商场”已支付金世界公司自2013年8月15日至2018年12月15日期间64个月租金25.6万元，合计176.4万元，原告实际已收取租金93万元（2015年2月15日之前收取72万元、2015年6月15日至10月15日收取21万元，不包括姚龙安支付的9万元），金世界公司还应支付原告83.4万元。所以拖欠原告租金的承担主体应该是金世界公司。由于2016年10月1日之前租金已超过诉讼时效，故金世界公司只需要承担自2016年10月1日起已收租金63.3万元（“食品商场”计算到2018年12月20日25个月10万元，“大酒店”计算到2018年6月15日20.5个月53.3万元）的支付义务。尽管原告在本案中未请求金世界公司支付，但金世界公司会在原告同意扣减另案交付的20万元及姚龙安支付的9万元后分期支付。4.关于律师费承担。鉴于周岳龙无需承担租金支付及租赁物返还义务，原告的诉讼请求应予驳回，由此造成的律师费损失周岳龙显然无需承担。即使法院认定周岳龙应承担拖欠租金63.3万元支付义务，但律师费的数额按收费标准也只能确定为38500元，而非73200元。 被告姚龙安未作答辩。 被告汤立争辩称，关于诉讼请求2，根据2015年4月6日签订的协议书第一条约定，原告要求现在支付72万元租金履行期限未到，所以要求汤立争承担保证责任不成立。对于诉讼请求3，周岳龙并未实际占有出租物，租赁物实际占有人是金世界公司，金世界公司也未将租赁物交付给周岳龙，所以保证人也无需承担保证责任。如果周岳龙有支付租金的义务，保证人的保证期间原告是6个月，向前推6个月应该是2017年9月15日开始至2018年2月15日，如果周岳龙要付租金，保证人也只承担这个期间的保证责任。 案经审理查明的事实与原告诉称的事实基本一致。另查明，一.（2013）舟定执民字第1564号执行裁定书裁定的内容如下：“一.将被执行人舟山金世界机械制造有限公司所有的坐落于舟山市定海区.98平方米及相应的土地使用权以1309.87万元本息抵偿给申请执行人姚飞龙所有。二、申请执行人姚飞龙可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户手续。”该裁定书出具后至今，原告并未办理上述房屋及土地的产权过户登记手续。二.2017年8月1日，原告（甲方）与周岳龙（乙方）共同出具财产清单一份，内记载：“1.夏普挂式空调1.5匹11只，2.格力立式空调2匹12只，3.格力挂式空调1.5匹38只，4.春兰立式空调3匹2只，5.格力立式空调3匹1只，6.商场格力吸顶空调4只。以上各式空调都安装在总台、房间、别墅、商场及金世界会所、总数是准确的。7、奥林匹亚锅炉2只，8.400KV变压器一组（根据实际KV为准）甲方租给乙方时：各房间及全部设施的电路、电线、照明都是完整的。空调、热水及冷水的供水系统都是可以正常使用的。外墙的广告牌及装饰品都是正常的。室内的各房间门、窗、床等一切配套设施都是完整的。乙方在租赁到期时必须保证所有财产及各种设备设施完整完好。此清单为2015年2月15日双方签订的《租赁合同》的附件，与《租赁合同》有同等法律效力，双方签字后生效。”三.2018年2月25日、3月15日、4月15日，被告姚龙安分别支付原告各3万元。四、金世界公司的股东为孔益飞、周云易月，营业期限为2005年12月9日至2025年12月8日，法定代表人为孔益飞；舟山金世界大酒店有限公司股东为孔益飞、周根娣，营业期限为2006年7月4日至2016年7月3日，法定代表人为孔益飞。舟山市金塘金世界食品商场成立日期为2011年12月31日，经营者为孔珠，经营期限为2011年12月31日至2021年12月22日。上述舟山金世界大酒店有限公司和舟山市金塘金世界食品商场的经营地址均在讼争租赁房屋内。周岳龙与孔益飞原系夫妻关系，于2002年7月在本院调解离婚，现均居住在本案讼争租赁房屋内。孔益飞与孔珠系姐妹关系。五.为本案诉讼，原告与浙江越翰林律师事务所签订了法律服务委托合同，并实际支付了73200元律师代理费。六.原、被告于2015年4月6日签订的《协议书》第1条有如下约定：如发生该房产提前过户的情况，戊方（姚龙安）愿意将该欠款直接从甲方（姚飞龙）应支付的房款中扣除；如不足以抵扣该欠款，不足部分由丁方（汤立争）承担一半款项。 上述事实，有原、被告陈述、公证书、执行裁定书、租赁合同、协议书、银行交易明细、律师委托合同、发票、汇款证明、财产清单、工商登记信息、证明书及附件等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，原告姚飞龙与被告周岳龙于2015年2月15日签订的《租赁合同》，以及原告与四被告于2015年4月6日签订的《协议书》，均无影响合同效力的情形，本院确认其合法有效，合同各方应按约履行。被告周岳龙抗辩认为原告实际并未将租赁物交付给其，其无需支付租金。原告认为原告与周岳龙之间存在租赁合同关系，双方签订了两次租赁协议，以及《协议书》，且签订《协议书》时，金世界公司的法定代表人孔益飞并未对周岳龙租赁事实予以否认，根据周岳龙签字的财产清单也能确认租赁关系确实存在。本院认为，分析整个租赁过程，原告与周岳龙在2013年就讼争租赁房屋签订租赁合同，就租赁的具体事项进行约定，然后在2015年2月15日又签订租赁合同，对租金以及租赁期限进行调整，并约定2013年8月16日签订的租赁合同作废。之后在2015年4月6日原告和所有被告又签订了协议书，对之前的租赁涉及事项又作了约定，明确2015年2月15日前周岳龙拖欠的租金由周岳龙和金世界公司支付。甚至在2017年8月1日，周岳龙还向原告出具了租赁财产清单，且在租赁合同期间，周岳龙以及金世界公司均向原告支付了部分租金。据此，被告周岳龙主张原告未向其交付租赁物明显违反常理。从金世界公司为周岳龙向原告进行借款提供抵押担保，以及上述的租赁合同签订和履行过程，结合被告付款情况，周岳龙与孔益飞之间原系夫妻关系，系调解离婚，现仍居住在讼争租赁房屋内等情况，本院认定周岳龙与金世界公司以及“大酒店”之间系人格混同。原告与周岳龙签订租赁合同时，租赁物事实上就在周岳龙的控制中，故本院对被告的相关抗辩不予采信，认定原告向被告周岳龙交付了讼争租赁物。 被告周岳龙和金世界公司主张讼争房屋分别在2008年12月15日和2011年12月22日出租给“大酒店”和“食品商场”，租期为15年，月租金分别为26000元和4000元，其中“大酒店”已支付给金世界公司150.8万元租金，“食品商场”已支付给金世界公司25.6万元租金。原告在取得讼争房屋所有权后，就与上述两承租人建立租赁关系。为证明该主张，被告周岳龙和金世界公司提供了租赁协议和收款收据。对此，原告认为大酒店的租赁协议是为应付诉讼造假的，被告没有在法院规定期限内提供账册予以佐证。至于食品商场与金世界公司的租赁协议，孔珠与孔益飞系亲姐妹，租赁时间是2011年11月2日，晚于金世界公司将租赁物抵押给原告的时间，根据相关法律规定，原告有权收回涉案房屋。事实上在长达8年的租赁合同履行期间，周岳龙从未提出有其他租赁情况，也有在支付租金。本院认为，关于金世界公司与“大酒店”之间的租赁关系，即使租赁关系属实，鉴于上述人格混同的认定，也受周岳龙与原告重新达成的租赁合同的约束。至于“食品商场”与金世界公司的租赁关系，因在讼争租赁房屋抵押给原告之后租赁，现在无证据证明原告同意该租赁行为，故依据相关法律规定，该租赁合同即使属实，也对原告不具有约束力。 关于原告的诉讼请求1。根据原告与周岳龙于2015年2月15日签订的《租赁合同》，双方的租期至2018年2月15日，被告未提供证据证明双方合意选择继续租赁，故租期已满，被告周岳龙应负腾退义务。鉴于被告金世界公司与周岳龙系人格混同，且亦实际占用讼争房屋、土地，故亦负有腾退义务。原告主张的按财产清单记载的财产交付，鉴于上述人格混同及周岳龙系合同相对人的事实，原告的该主张应予支持。腾退时，两被告周岳龙、金世界公司应承担并结清租赁期间产生的水、电、煤气、电话、网络等费用。据此原告的该诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告诉讼请求2。原告诉称的是2015年4月6日原、被告签订的《协议书》中第1条约定租金，该款由姚龙安支付9万元，但之后的租金至今未付。现原告要求被告周岳龙支付剩余租金，根据《协议书》第3条约定，已累计达到3个月未付，原告有权解除相关合同，故原告要求被告周岳龙支付剩余租金63万元有事实和法律依据，本院予以支持。根据上述《协议书》第1条约定，如不能按期归还，被告姚龙安愿意承担连带保证责任，故原告要求姚龙安对该款承担连带保证责任符合法律规定及合同约定，本院亦予以支持。同时，根据该第1条约定，如需被告汤立争承担一半款项的前提是发生讼争房产提前过户，因原告未在本案中主张提前过户，故该条件并未成就，本院对原告要求被告汤立争对姚龙安清偿后不足部分承担一半责任的诉讼请求不予支持。 关于原告提出的诉讼请求3。该条涉及的租金系《协议书》第2条约定的租金，计算至2018年2月15日，租金应为108万元，扣除被告已付的21万元，被告周岳龙仍应支付87万元。2018年2月15日之后的占用费，仍可按照双方约定的每月3万元租金计算，被告周岳龙应支付至实际腾退之日止。被告周岳龙抗辩2016年10月1日前的租金已超过诉讼时效，其无需支付，但鉴于原告与周岳龙在2017年8月1日仍就租赁事宜签订了财产清单，故本院认为周岳龙的该主张无事实依据，不予采信。原、被告对保证期间并未作出约定，保证期间应为债务到期后六个月，被告汤立争认为租金系按月支付，故2018年2月26日往前推六个月，即2017年8月26日前的租金已超过保证期间，其无需承担保证责任。原告认为租金系每年一付，先付后用，且租金应属整体债务，根据相关法律规定，应自整体债务到期后计算保证期间，故并未超过保证期间。本院认为，原、被告并未就租金系按年还是按月支付进行明确约定，但根据已付款情况，以及《协议书》第3条约定，可以确定租金系按月支付，故被告汤立争的抗辩成立，2017年8月26日前的租金其无需承担保证责任。2017年8月26日以后的租金及占用费，被告汤立争应承担连带担保责任。 关于原告诉讼请求4。原告发生律师费73200元属实，该费用并未超出律师收费规定范围，根据《协议书》第3条约定，原告的该请求有合同及法律依据，本院予以支持。 综上，原告的部分诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一．两被告周岳龙、舟山金世界机械制造有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退并交付给原告姚飞龙坐落于舟山市定海区.98平方米（包括相应的土地使用权），以及交付原告与被告周岳龙约定的财产清单中载明财产给予原告姚飞龙，并结清腾退之前产生的水、电、煤气、电话、网络等费用； 二．被告周岳龙于本判决生效之日起三日内支付原告姚飞龙2015年2月15日前的租金63万元，被告姚龙安对该款项承担连带清偿责任； 三．被告周岳龙于本判决生效之日起三日内支付原告姚飞龙2015年2月16日至2018年2月15日拖欠的租金87万元，以及2018年2月16日至实际腾退日止按3万元/元计算的占用费；被告汤立争对上述2017年8月26日以后的租金及占用费承担连带清偿责任； 四．两被告周岳龙、舟山金世界机械制造有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告律师费损失73200元，被告汤立争对该款项承担连带清偿责任。 如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17068元，由两被告周岳龙、舟山金世界机械制造有限公司共同负担10000元，被告姚龙安负担4000元，被告汤立争负担3068元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  袁龙 二〇一九年六月二十八日 书记员  金力