广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初2900号 原告：陆兴干，男，1971年2月4日出生，壮族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：蒙铁军，男1965年2月10日出生，壮族，住南宁市江南区。 被告：南宁市壹昊街物业服务有限公司，住所地南宁市江南区。 法定代表人：韦佳佳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丘少兵，该公司职员。 被告：广西全盛投资有限公司，住所地南宁市江南区。 法定代表人：周家胜，该公司总经理。 原告陆兴干诉被告南宁市壹昊街物业服务有限公司（以下简称：壹昊街公司）、被告广西全盛投资有限公司（以下简称：全盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒙铁军，被告壹昊街公司的委托诉讼代理人丘少兵到庭参加诉讼。被告全盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陆兴干向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与二被告签订的《合同书》、《商铺承包合同书》，退回租赁费303451.70元；2.判令被告二支付原告店铺使用费欠款85126.90元及延期支付的银行利息；3.逾期支付租金的违约金1975元；4.由二被告相互承担连带责任和诉讼费。本案在审理过程中，经本院释明，原告当庭撤回了在本案中对被告壹昊街公司的起诉，本院当庭予以准许。原告将其全部诉讼请求变更为：1.请求法院确认原告与被告全盛公司签订的两份《合同书》总租期超过20年的部分无效，请求解除该两份合同中总租期未超过20年的合同部分；被告全盛公司向原告退还租赁费303451.70元；2.由被告全盛公司承担诉讼费。事实和理由：2012年11月13日，原告与被告全盛公司和壹昊街公司就《江南水街》XXXX商铺租赁事项达成共识，并签订了两份《合同书》和一份《铺面承包合同书》，两份《合同书》将租赁期分为两部分，一份租期自2012年11月13日至2023年11月12日止，第二份租期自2023年11月13日至2042年10月8日，约定原告共需向全盛公司交纳租赁费303451.70元。合同成立后商铺由壹昊街公司经营管理，壹昊街公司需支付店铺使用费，并约定的前十年的使用费数额及支付时间。合同成立后，原告于2012年11月13日支付给全盛公司303451.70元租赁费和保证金。此后，壹昊街公司也支付给原告部分商铺使用费，2017年度之后的租金至今没有支付。根据合同约定，逾期支付租金超过90天的，原告有权终止合同。原告特提起本案诉讼。 被告全盛公司没有提交书面答辩意见，亦没有到庭参加诉讼。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告全盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据为书证原件，各证据互相印证，足以形成证据链，本院对原告提交的证据予以认定。 经审理查明：2012年11月13日，原告与全盛公司签订了两份《合同书》，主要约定：全盛公司将其投资经营的位于南宁市全盛商业广场建筑面积为10.524平方米的B009号店铺提供给原告经营；其中一份合同约定经营期限为11年，自2012年11月13日至2023年11月12日止，店铺使用费按79.5675元每平方米每月标准计收，11年总合计应付的店铺使用费为110532.60元，原告应在签订本合同当日一次性交付11年的店铺使用费共计110532.60元；原告于本合同签订当天，一次性支付全盛公司3004元作为履约保证金；另一份合同约定经营期限为226个月零24天，自2023年11月13日至2042年10月8日止，店铺使用费按79.5675元每平方米每月标准计收，19年总合计应付的店铺使用费为189915.10元，原告应在签订本合同当日一次性交付2023年11月13日至2042年10月8日止的全部店铺使用费共计189915.10元；原告于本合同签订当天，一次性支付全盛公司3004元作为履约保证金。上述合同签订当日，原告向全盛公司支付了合同约定的三笔款项，分别为189915.10元、110532.60元和3004元。 2012年11月13日，原告与全盛公司、壹昊街公司签订了一份《铺面承包合同书》，主要约定：原告将XXXX号铺面的承包经营权承包给壹昊街公司，全盛公司对此同意；本合同承包经营期限为10年，承包期从2012年11月13日起至2022年11月12日止；壹昊街公司应按约定的时间足额支付承包金给原告，否则每逾期一日壹昊街公司按未付款的万分之二支付赔偿违约金给原告，逾期90日的，原告有权终止本合同，收回店铺自行经营或出租或同时终止原告与全盛公司的《合同书》并收回履约保证金及原告剩余租赁期已交的店铺使用费；另外，原告与壹昊街公司就承包金的数额及支付期限进行了明确约定。 上述合同履行过程中，壹昊街公司逾期90日未向原告支付承包金给原告，原告遂提起本案诉讼。 另查明：涉案租赁物已取得建设工程规划许可证。 本院认为：本案的调查重点是原告的各项诉讼请求是否合法有据。 根据相关法律规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。原、被告就同一铺面同时签订了两份租期合计超过20年的合同，本院认定涉案两份《合同书》合计租期超过20年的合同部分无效，未超过20年的合同部分合法有效。案外人壹昊街公司未按合同约定按时足额向原告支付承包金，符合合同解除条件，原告有权解除与被告全盛公司签订的《合同书》（租期未超过20年的合同部分）。原告主张原告与被告全盛公司签订的两份《合同书》（租期合计未超过20年的合同部分）于本案起诉之日即2019年4月24日解除，本院予以确认。 根据我国合同法第九十七条规定的合同解除的法律后果，2019年4月24日前合同已经履行的部分，原告应向被告支付承包金，合同解除后以及无效的合同部分，被告应退还原告预交的店铺使用费和履约保证金。按合同约定的店铺使用费计算标准，自承租之日即2012年11月13日至2019年4月24日，共计77个月11天，店铺使用费为64783元。原告预交的店铺使用费110532.60元、189915.10元及履约保证金3004元，合计303451.70元，扣除店铺使用费64783元，被告应退还原告店铺使用费238668.70元。对原告主张返还的店铺使用费，本院依法支持238668.70元，对原告主张的店铺使用费超过238668.70元的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陆兴干与被告广西全盛投资有限公司于2012年11月13日签订的两份《合同书》（XXXX号铺面）中租期未超过20年的合同部分于2019年4月24日解除；确认原告陆兴干与被告广西全盛投资有限公司于2012年11月13日签订的两份《合同书》（XXXX号铺面）中租期超过20年的合同部分无效； 二、被告广西全盛投资有限公司向原告陆兴干返还店铺使用费238668.70元。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3579元，由被告广西全盛投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  燕纪飞 二〇一九年六月二十七日 书记员  李梦君 附相关法律文书： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——