成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初2423号 原告：成都交大智能物业管理有限公司，住所地成都市金牛区九里堤交桂路99号。 法定代表人：李立新，执行董事。 委托诉讼代理人：黄小珊，四川达民律师事务所律师。 被告：郑某，男，汉族，1981年8月17日出生，住四川省中江县。 被告：张某，女，汉族，1982年9月3日出生，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：方宇，四川大凡律师事务所律师。 原告成都交大智能物业管理有限公司（以下简称交大智能公司）与被告郑某、张某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，被告就管辖权提出异议。本院作出（2019）川0106民初2423号民事裁定，驳回了被告提出的管辖权异议。并于2019年4月28日公开开庭进行了审理。原告交大智能公司的委托诉讼代理人黄小珊，被告张某及被告郑某、张某的委托诉讼代理人方宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告交大智能公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间欠缴的物业管理费3635.04元；2、判决被告向原告支付未及时支付物业管理费产生的违约金(违约金至2018年11月30日暂计算为828元，此后的违约金按照欠款金额的每月2%计收，直至被告结清之日止)；3、本案的诉讼费由被告承担，包括但不限于保全费、公告费、拍卖费等因本案产生的实现债权的一切费用由被告承担。事实与理由：原告与成都锦棣置业有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向交大·归谷建设派提供物业服务，该物业服务合同的第六条约定了高层住宅按照2.4元/月/平方米的标准收取。该物业服务合同的合同期限从2013年9月28日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。截止目前，原告依约履行《前期物业服务合同》，但被告却未按照约定支付物业管理费，原告多次催收无果。截止2018年12月31日，被告已经拖欠了物业服务费3635.04元。根据《前期物业服务合同》第十八条的规定，被告应按逾期缴纳物业费的次日起每月15%的标准，以逾期欠费本金为基数支付违约金。但鉴于原被告之间的长期服务关系，本着友好、公平原则，原告自愿将违约金调整为按每月2%进行计算。为维护合法利益，特诉至法院，请求判如所请。 被告郑某、张某辩称，原告在履行合同过程中服务质量存在严重瑕疵，并未达到合同中约定的《四川省住宅物业服务等级划分》中五级的标准。小区存在垃圾四处散落、清理不及时、消防通道被占用、排水系统堵塞、窨井盖未关闭、便民推车数量不达标且被损害、安全防范系统脆弱、服务人员不足、小区盗窃事件频发等问题。2016年9月3日原告单独收取被告及其他业主装修管理费、建渣清运费、拆墙清运费共计327.3元。而根据前期合同约定，原告无权再单独收取装修管理和垃圾清运费用。原告并未按照合同约定公开每年度的专项维修资金使用情况，业主无法监督，构成违约。原告本身存在严重违约，无权要求被告支付因未交物管费产生的违约金。2016年5月24日和2016年6月19日，业主与开发商、原告方在社区工作人员的协调下，召开调解会，三方就物业服务不合格问题协商调解，但最后调解无果。原告在未完全履行合同的情况下只应按照1.2元/平方米/月收取物管费，其对违约金的要求无法律依据。请求人民法院判令被告只承担半价物管费并驳回原告对违约金的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了举证质证。本院经审理认定事实如下： 成都锦棣置业有限责任公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定原告在案涉小区提供物业服务，合同期限自2013年9月28日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。高层住宅按2.4元/平方米/月的标准，从合同生效之日起按季交纳，甲方、业主于每个缴纳周期起始日起5日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、手机短信等形式催告甲方、业主，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。甲方、业主未按时足额交纳物业服务费，否则承担违约期间未付金额每日0.5%的违约金。物业服务标准按照《四川省住宅物业服务等级划分》五级标准中的五级物业服务标准，详见附件五。其中附件中对于公共区域的环境卫生维护中有如下约定：生活收集容器内的垃圾不超过其容量的三份之二，周边无散落垃圾。生活垃圾应清运至指定的垃圾中转站，清运频次不低于每日五次。对安全防范系统中有如下约定：保持消防通道畅通。其他服务事项综合服务中有如下约定：公示有物业服务企业营业执照、资质证书（复印件）或者其他管理人名录证书（复印件）、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息。……项目物业服务中心配备有客户经理，每人管理户数应不高于100户。物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告中约定：业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：……占用或者损坏楼梯、通道、走廊、……以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分。 另查明，位于成华区房屋登记在被告名下，房屋面积63.11平方米。被告欠费后，原告多次催收。 拍摄于2018年9月27日的照片显示，案涉小区内的垃圾容器塞满垃圾，周围亦散落有垃圾。拍摄于2019年3月12日的照片显示，案涉小区一栋楼内存在通道被各种物品占用的情况。拍摄于2019年3月22日的照片显示，案涉小区楼梯口的安全出口标识存在损坏待修理的情况。被告提交证据显示物管区域公示的物业服务人员为7人，其中有项目经理及副经理、客服主管、工程主管、秩序主管、保洁主管、装修监理。 2016年5月以来，案涉小区部分业主与开发商以及原告就小区相关问题多次召开协调会。 以上事实，有前期物业服务合同、催费单、欠费明细表、照片、入住手续、不动产登记信息摘要、受案回执、情况说明、庭审笔录等证据在案予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”成都锦棣置业有限责任公司与原告签订的《前期物业服务合同》，依法成立，合法有效，对业主具有约束力，双方应当诚实履行。原告在案涉小区提供了物业服务，业主应当支付相应的物业服务费用。本院认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告主张原告服务质量存在严重瑕疵、增设收费项目、未公示维修资金使用情况、安保义务不到位等问题，应循上述程序予以解决，直接拒交或者直接要求减少物管费无法律依据，其请求本院不予支持，被告可另案予以主张。关于违约金。根据审理查明的事实和本案的情况，基于公平因素考虑，本院酌情确定按照欠费金额的6%收取违约金，调整为218元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、郑某、张某应于本判决生效之日起十日内向成都交大智能物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费3635.04元； 二、郑某、张某应于本判决生效之日起十日内向成都交大智能物业管理有限公司支付因欠缴2017年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费产生的违约金218元； 三、驳回成都交大智能物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理并结案减半收取25元，由被告郑某、张某承担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨阳 二〇一九年六月四日 书记员  叶婧