广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初2150号 原告：余济华，女，1955年9月13日生，汉族，住柳州市。 委托诉讼代理人：韦良敏，广西至和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃杰，广西至和律师事务所实习律师。 被告：李凯雷，男，1983年5月1日生，汉族，住柳州市鱼峰区。 原告余济华与被告李凯雷民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余济华的委托诉讼代理人韦良敏到庭参加诉讼，被告李凯雷经本院依法送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余济华向本院提出诉讼请求：1.依法确认解除原告与被告于2018年12月24日签订的《房地产抵押借款合同》；2.依法判决被告李凯雷偿还原告余济华借款本金450000元并支付利息（利息计算：以本金450000元为基数，按月利率1.5%计算，从2018年12月25日起暂计至2019年3月24日止为20250元，2019年3月25日之后利息继续计算至被告李凯雷还清借款为止）；3.依法判决被告李凯雷支付原告余济华违约金（违约金计算：以本金450000元为基数，按月利率0.5%计算，从2018年12月25日起暂计至2019年3月24日为6750元，2019年3月25日之后违约金继续计算至被告李凯雷还清借款之日止）；4.依法判决被告李凯雷支付原告余济华的律师代理费12000元，以上2、3项合计489000元；5.依法判决原告余济华享有以被告李凯雷抵押的坐落于柳州市╳╳房屋折价或以拍卖、变卖该房屋后所得价款优先受偿的权利。庭审中，原告补正其第一项诉讼请求为：请求解除原告与被告于2018年12月24日签订的《房地产抵押借款合同》。事实及理由:原告余济华经朋友介绍认识被告李凯雷，2018年12月24日被告以生意急需资金周转为由，向原告借款450000元，被告向原告立下借条壹份，同时签订《房地产抵押借款合同》，《房地产抵押借款合同》对抵押财产、借款金额、借款利率、借款期限、违约责任等进行约定，并到柳州市不动产登记管理中心办理抵押登记，原告取得不动产登记证明。被告得到借款后，并没有按照《房地产抵押借款合同》的约定支付原告借款利息，至2019年3月24日被告已拖欠原告三个月利息，为此，原告依据《房地产抵押借款合同》第四条第一款的约定，解除与被告于2018年12月24日签订的《房地产抵押借款合同》，要求被告偿还借款及支付利息，并承担违约责任。原告认为民事活动应当遵循诚实信用、等价有偿原则，被告多次拒绝归还原告借款及利息的行为，已给原告造成一定的经济损失，为维护法律尊严及自身合法权利，原告特依法向人民法院起诉，请求判如所请。 被告李凯雷未到庭，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2018年12月24日，余济华作为抵押权人与李凯雷作为抵押人、借款人签订一份《房地产抵押借款合同》，主要约定：李凯雷急需资金周转向余济华借款，其自愿将座落于柳州市××房地产全部抵押给余济华，为自己借款提供担保；李凯雷向余济华借款人民币肆拾伍万元整(¥450000.00元）；借款期限为24个月，即从2018年12月24日起至2020年12月23日止；借款月利率为1.5%，即李凯雷每月付给余济华利息为人民币陆仟柒佰伍拾元整(¥6750.00元）。李凯雷应在每月24日前付清当月利息给余济华；如李凯雷不按协议约定日支付利息给余济华，李凯雷即属违约，李凯雷除按原定利息计付给余济华之外还必须按未按约定交纳的利息总额每天千分之五向余济华支付违约金，如李凯雷超过期限时间10天以上（含10天），余济华有权终止合同，并向余济华或李凯雷所在地人民法院提起诉讼拍卖李凯雷所抵押的房产，清还李凯雷应付给余济华的本金、利息和违约金；由李凯雷违约造成产生法院的律师费、诉讼费、执行费、诉讼代理人费用、代理人的误工费（每天人民币壹佰元整）、交通费、抵押物处置费、过户费等余济华实现债权的一切相关费用，全部由李凯雷承担；李凯雷的实际借款期限与计息的起始日均按李凯雷足额收到该笔借款当天的日期起计；等等。 同日，李凯雷出具《借据》一份交予余济华收执，该《借据》载明：今借到余济华人民币肆拾伍万元整（¥450000.00元），以李凯雷名下位于柳州市××〔不动产权证号：桂（2018）柳州市不动产权第0116866号〕的房地产作为借款抵押，具体事项按2018年12月24日签署的《房地产抵押借款合同》内容执行。在《借据》下方附有备注：“应李凯雷要求，同意将该笔借款人民币肆拾伍万元整（¥450000.00）转账至户名为：李凯雷、账号为62×××44的建设银行账户。以款项进账为准。该笔借款已足额收到。”李凯雷在备注下方签名，落款日期为“2018年12月24日”。 据中国建设银行股份有限公司南宁翡翠园支行出具的余济华名下账户的《客户回单》、中国建设银行股份有限公司柳州白沙路支行出具的余济华名下账户的《中国建设银行个人活期账户交易明细》显示，2018年12月25日余济华通过银行转账450000元至李凯雷名下账户。 据柳州市国土资源局于2018年12月24日颁发的桂（2018）柳州市不动产证明第0095220号不动产登记证明显示，坐落于柳州市××房屋，抵押权利人为余济华，义务人为李凯雷，担保债权数额为450000元，债权起止时间为2018年12月24日起2020年12月23日止。据柳州市自然资源和规划局出具的《柳州市不动产查档结果证明书》显示，坐落于柳州市××不动产权利人李凯雷，抵押权利人为余济华，权利价值450000元，抵押期限为2018年12月24日至2020年12月23日，该房产2019年1月14日已被柳州市柳南区人民法院查封。 诉讼中，据原告陈述，李凯雷经朋友介绍认识余济华并向余济华借款，得款后李凯雷没有支付过本金和利息，遂酿成本案纠纷。 另查明，余济华于2019年4月11日与广西至和律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托该所律师作为其在本案的诉讼代理人，并支付律师代理费12000元。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李凯雷向余济华借款的事实，有《房地产抵押借款合同》、《借据》、《客户回单》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》予以证实，双方借贷关系明确、有效，本院对此予以认定。 关于解除《房地产抵押借款合同》，原、被告在前述合同中约定，李凯雷应在每月24日前付清当月利息给余济华，如李凯雷不按协议约定日支付利息给余济华，李凯雷即属违约，如李凯雷超过期限时间10天以上（含10天），余济华有权终止合同。本案中，虽然原、被告双方约定的借款期限未届满，但李凯雷借款后未按约定向余济华支付利息，且目前无法取得直接联系，可视为其以自己的行为表明不履行合同义务，属于预期违约。因此余济华主张解除《房地产抵押借款合同》，有事实和法律依据，本院对此予以支持。 关于本金，余济华已按《房地产抵押借款合同》、《借据》约定足额交付450000元借款款项至李凯雷账户，现李凯雷违约导致合同解除，余济华主张李凯雷归还借款本金450000元，合理合法，本院对此予以支持。 关于利息，原、被告在《房地产抵押借款合同》中约定借款月利率为1.5％，未超过法律规定上限，本院对此予以支持；至于利息起算点，根据前述合同约定，李凯雷的实际借款期限与计息的起始日均按李凯雷足额收到该笔借款当天的日期起计，虽然李凯雷在2018年12月24日的《借据》备注中注明“该笔借款已足额收到”，但从《客户回单》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》显示，本案借款款项到账时间为2018年12月25日，故利息起算点应从2018年12月25日起算。因此，李凯雷应支付余济华从2018年12月25日起至2019年3月25日止期间的利息20250元（450000元×1.5%×3个月），以及后续利息（利息计算：以450000元为基数，按月利率1.5%，从2019年3月25日起计至实际清偿之日止）。至于原告诉请中对利息日期表述不当，本院依职权予以调整。 关于违约金，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。本案中，原、被告在《房地产抵押借款合同》中约定，未按约定时间清偿利息的，被告须按未按约定交纳的利息总额每天千分之五向原告支付违约金。现原告主张按0.5%计算违约金，系对自身权利的处分，且符合法律规定，本院对此予以准予。故李凯雷应支付余济华从2018年12月25日起至2019年3月25日止期间的违约金6750元（450000元×0.5%×3个月），以及后续违约金（违约金计算：以450000元为基数，按月利率0.5%，从2019年3月25日起计至实际清偿之日止）。至于原告诉请中对违约金日期表述不当，本院依职权予以调整。 关于律师代理费，因《房地产抵押借款合同》中明确约定由被告承担原告支出的律师费，现被告的违约行为导致原告支出律师代理费12000元，且该项费用收取标准符合《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，故原告的此项主张，本院予以支持。 关于优先受偿权，因余济华与李凯雷约定以登记在李凯雷的坐落于柳州市××的不动产作为借款的抵押担保，且已在不动产登记管理机关办理了抵押登记，本院认为，该抵押约定合法有效，亦符合抵押权设立要件，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，余济华在借款范围内有权以李凯雷提供的抵押物折价或拍卖、变卖的价款按照抵押登记的位序优先受偿。李凯雷经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告余济华与被告李凯雷于2018年12月24日签订的《房地产抵押借款合同》； 二、被告李凯雷偿付原告余济华借款本金450000元及利息20250元（合计470250元），以及后续利息（利息计算：以450000元为基数，按月利率1.5%，从2019年3月25日起计至实际清偿之日止）； 三、被告李凯雷支付原告余济华违约金6750元及后续违约金（违约金计算：以450000元为基数，按月利率0.5%，从2019年3月25日起计至实际清偿之日止）； 四、被告李凯雷支付原告余济华律师代理费12000元; 五、原告余济华在上述债权范围内对登记在被告李凯雷名下的坐落于柳州市××不动产享有优先受偿权，有权以该不动产折价或拍卖、变卖所得的价款按照抵押登记的先后顺序优先受偿。 案件受理费8635元（原告已预交），减半收取4317.5元，由被告李凯雷负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  李旎 二〇一九年六月四日 书记员  陈丹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第九十条合法的借贷关系受法律保护。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。