湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1081民初561号原告：成和芝，男，汉族，1978年9月13日出生，石首市人，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：袁哲，湖北忠直律师事务所律师。被告：关正世，男，满族，1963年6月8日出生，石首市人，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：蔡修明，湖北子龙律师事务所律师。原告成和芝与被告关正世农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，因熊纯秋死亡，其与王广华继承人王家荣、关贤贵、关自琴及关自龙均表示放弃继承，本院依法通知继承人成和芝作为原告参加本案诉讼。本案依法转为普通程序，公开开庭进行审理。原告成和芝及其委托诉讼代理人袁哲、被告关正世及其委托诉讼代理人蔡修明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告父亲王广华生前于2006年12月29日与被告关正世签订的土地房屋转让协议无效；2、被告返还上述土地房屋给原告；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2006年12月29日，原告父亲王广华与被告签订土地房屋转让协议一份，将其位于石首市××镇××××村××宅基地、自留地及房屋（土地面积共一亩三分土地、平方三间、伙房一间，其中临公路北面宅基地一亩，自留地三分）以18000元的价格转让给了被告，从而导致原告权利受损。该转让协议因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定和要求，当然无效，自始无效。特诉至法院提出如上诉讼请求。被告辩称，1、原告之父王广华与被告签订的《土地房屋转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，且被告已经支付了合理对价，王广华也已实际交付了土地房屋，原告关于确认协议无效的请求依法不得成立。2、成和芝不是本案适格的原告，成和芝未提供有效证据证明其系王广华与熊纯秋之子。3、因涉案宅基地属于村集体所有的财产，原告对该土地不享有继承权。4、王广华将房屋转让给被告后，村委会已经将该房屋及土地确权给被告之妻苏丽名下，且苏丽在涉案土地上进行了房屋重建，故应依法追加苏丽为本案第三人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提供的被告身份证复印件、土地房屋转让协议、王广华及熊纯秋的火化证明，被告没有异议；被告提供的被告身份证复印件、王广华身份证复印件、土地房屋转让协议复印件，原告没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1、对原告提供的熊纯秋的身份证及户口薄、王广华户口薄、石首市南口镇××铺村民委员会亲属关系证明、王家荣身份证复印件及放弃继承声明原件、关贤贵、关自琴及关自龙身份证复印件及放弃继承声明复印件，拟证明原告父母已死亡、继承人情况及原告主体资格。被告异议认为，亲属关系出证机构不具备资格，原告身份证是补办的，不能证明原告居住地在石首市××镇××××村××组，且不能证明原告就是王广华和熊纯秋之子。本院认为，石首市南口镇××铺村民委员会亲属关系证明来源合法，符合证据形式要件，且与本院调取的人口普查底册相互印证，故能够证明王广华和熊纯秋死亡及其亲属情况，且原告成和芝是王广华和熊纯秋之子的事实。2、原告提供的视频，拟证明提起诉讼系熊纯秋真实意思表示。被告异议认为视频不具有合法性，且可能被剪辑等技术处理。本院认为，该视频与民事诉状能够相互印证，且被告没有相反证据反驳，故能够证明提起诉讼系熊纯秋真实意思表示。3、被告提供的苏丽身份证及户籍复印件、结婚证复印件，拟证明苏丽是被告妻子，并于2013年取得石首市南口镇××铺村村民资格。原告异议认为，上述证据与本案没有关联性，合同是与被告签订，当时被告并未与苏丽结婚，且苏丽户口是2013年由公安转入的。本院认为，上述证据均属国家机关出具的，原告没有提供相反证据反驳，故依法确定其证明力，能够证明苏丽于2012年与被告登记结婚，并于2013年将其户口由公安县迁入石首市南口镇××铺村的事实。4、被告提供的苏丽对土地确权和建房的申请书、确定土地权属及建设规划许可复印件，拟证明经苏丽申请，石首市南口镇××铺村委会对案涉土地确权给苏丽，石首市南口镇及××铺村批准重新建房。原告异议认为，申请书与本案没有关联性；该村委会确权意见因没有出证人签名，不具有合法性，且村委会没有权力对土地权属确权；规划许可是对苏丽房屋批准建设，与本案没有关联性。本院认为，因石首市南口镇××铺村委会不是土地确权机构，不能证明案涉土地使用权属于苏丽；原告诉讼中认可被告对案涉房屋进行了改建，故能够确认被告对案涉房屋改建的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月29日，原告父亲王广华作为甲方与被告（系城镇户口）作为乙方签订土地房屋转让协议一份，内容为“甲方将现有宅基地、自留地及房屋（南口镇××铺村五组）转让给乙方，经甲乙双方协商协议如下：1、转让土地面积共壹亩叁分地，平房三件，伙房一间，其中公石公路北面宅基地壹亩，自留地叁分。2、转让以上土地房屋总价壹万捌仟元整（￥18000元）。3、甲方将土地转让给乙方后，其土地所有权及使用权归乙方所有，该土地与村里的所属关系甲方也将其转让给乙方，甲方在具有劳动能力时，可在以上转让土地上种地和居住。4、该土地转让后，如土地发生地价上涨、征用补偿等各种因素地价升值，甲方均不再要求补偿，所有升值归乙方所有。”同日，被告将宅基地、自留地及房屋转让金壹万捌仟元交付给王广华，王广华亦出具了收据。后王广华将上述土地、房屋交付给被告。2012年5月3日，被告与案外人苏丽登记结婚。2013年9月18日，苏丽将户口由公安县迁入石首市××镇××××村××组31号。2015年1月29日，苏丽向石首市南口镇××铺村委会申请确认转让土地、房屋的权属。同年2月3日，南口镇××铺村委会作出《关于确定苏丽土地权属关系的意见》，同意将王广华转让给被告的房屋、土地权属确定给苏丽，后石首市南口镇及××铺村委会同意苏丽危房建设申请。原告诉讼中认可被告对案涉房屋进行了改建。另查明，原告父亲王广华与母亲熊纯秋分别于2012年6月29日、2018年12月9日死亡，二人的父母均在其之前死亡。王广华与熊纯秋生前育有子女王家荣、原告成和芝及王家玉（曾用名王桂芝，已死亡）共三人，王家玉生前与关贤贵在婚姻存续期间生育子女关自琴和关自龙。上述继承人中王家荣、关贤贵、关自琴和关自龙表示放弃继承。本院认为：本案的争议焦点：一是原告主体是否适格的问题；二是原告父亲与被告签订的土地房屋转让协议是否有效的问题；三是土地房屋转让协议所涉的土地、房屋是否应当返还的问题。关于原告主体是否适格的问题。《中华人民共和国继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。……”本案原告成和芝是王广华与熊纯秋之子，在王广华与熊纯秋死亡后，作为继承人可以依法参加本案诉讼，故原告成和芝主体适格。关于原告父亲与被告签订的土地房屋转让协议是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。而本案被告系城镇户口，且非石首市××铺村集体经济组织成员，其无权取得石首市南口镇××铺村宅基地使用权，故原告父亲王广华与被告所签订的土地房屋转让协议，违反了法律法规强制性规定，应属无效。关于土地房屋转让协议所涉的房屋、土地是否应当返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”本案中，原告父亲王广华与被告签订土地房屋转让协议后，均已按照协议约定履行了协议约定的义务，且案涉房屋已经交付给被告多年，现因被告对案涉房屋进行了改建，原物已不能返还，原告应另行主张折价补偿等，故对原告要求返还房屋的诉讼请求不予支持。农村宅基地及自留地不属于《中华人民共和国继承法》第三条规定的遗产。本案案涉宅基地及自留地属于石首市南口镇××铺村集体经济组织所有，原由原告父母享有使用权，与享有者特定的身份相联系。原告父母死亡后，在案涉房屋改建不能返还的情况下，原告依法不能对案涉宅基地及自留地予以继承，故对原告要求返还案涉宅基地及自留地的诉讼请求不予支持。综上所述，原告父亲王广华与被告所签订的土地房屋转让协议，因违反了法律法规强制性规定，应属无效。现因原告父母死亡，且案涉房屋已经改建不能返还，案涉宅基地及自留地亦不能作为遗产继承，故对原告要求被告返还土地房屋的诉讼请求不予支持。综上，本院对原告所主张的诉讼请求部分予以支持。被告辩称要求追加苏丽为本案当事人，因其没有提供案涉宅基地使用权属于苏丽等有效依据，证明苏丽与本案存在法律上利害关系，故本院不予准许。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国继承法》第三条、第十条之规定，判决如下：一、原告成和芝父亲王广华与被告关正世于2006年12月29日签订的土地房屋转让协议无效；二、驳回原告成和芝的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告关正世负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  聂国富审 判 员  徐晓鸣人民陪审员  秦德华二〇一九年六月十八日书 记 员  张 义