江苏省南通经济技术开发区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）苏0691行初104号 原告刘慧珍，女，1965年12月14日生，××族，住江苏省无锡市南长区。 委托代理人孙亚君，江苏法舟律师事务所律师。 委托代理人严奇荣，江苏法舟律师事务所律师。 被告南通市自然资源局，住所地南通市工农南路101号。 法定代表人魏钦稳，职务局长。 委托代理人张卫东，南通市自然资源局通州分局副局长。 委托代理人张家楠，江苏金平川律师事务所律师。 第三人南通家纺城大酒店发展有限公司，住所地南通市通州区金川大道157号。 法定代表人毛伟健，职务董事长。 原告刘慧珍诉被告南通市自然资源局行政登记一案，原告于2019年1月17日向本院提起诉讼，本院于1月21日立案，并于1月24日向被告邮寄送达了起诉状副本和应诉通知书。因南通家纺城大酒店发展有限公司（以下简称南通家纺城大酒店）与本案有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2019年5月31日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告刘慧珍诉称，2013年10月10日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定购买第三人开发的位于南通市通州区××附属用房××、××、××、××室房屋。合同签订后，原告按约将购房款全部付清，并于2014年4月10日依法办理了案涉房屋的预告登记。其后，因案涉房屋一直未具备登记条件，原告未能办理产权登记。后案外人陈贤申请南通市通州区人民法院强制执行并准备拍卖案涉房屋，原告为此提起执行异议之诉。在南通市港闸区人民法院审理的（2018）苏0611行初99号案件中，被告在庭审和答辩中明确承认原告办理的预告登记合法有效，并在证据目录中提供了案涉房屋的预售许可证，但南通市中级人民法院在（2018）苏06民终1688号民事判决书判决理由中却认定因案涉房屋并未取得预售登记许可证，原告与第三人签订的房屋买卖合同无效。2019年1月11日，被告通知原告，要求原告和第三人在收到通知书之日起30个工作日向该局申请注销案涉房屋预告登记。既然案涉房屋根本没有预售许可证，而预售许可证是办理预告登记的必要条件，那么被告在2014年为原告办理的预告登记应属违法。原告花费巨资向第三人购买案涉房屋，正是基于对被告预告登记行为的信赖，且原告有充分理由相信案涉房屋不可能存在没有预售许可证的问题，否则不可能从2014年起都无人也无任何部门提起此事，甚至案外人陈贤申请执行时都并未主张合同无效。被告在诉讼过程中提供了案涉房屋的预售许可证，因此原告从2014年至今都认为案涉房屋是可以合法出售的。现在根据（2018）苏06民终1688号民事判决书，原告对案涉房屋的相关权利已完全丧失，而第三人负债累累无法对原告作出任何赔偿，被告即应对其错误登记行为而导致原告产生的损失依法进行国家赔偿。请求：1.确认被告于2014年4月10日为原告与第三人就南通市通州区××附属用房××、××、××、××室房屋办理的通州房预川姜字第142001YG号预告登记违法；2.判令被告赔偿原告1600万元，并从2014年4月10日起按照银行同期贷款利率赔偿原告的损失；3.本案诉讼费用由被告承担。 被告南通市自然资源局辩称，1.案涉行政行为对刘慧珍的合法权益明显不产生实际影响，应当裁定驳回起诉。被诉行政行为是2014年4月10原登记机构为原告刘慧珍与第三人就南通市通州区××附属用房××、××、××、××室房屋办理通州房预川姜字第142001YG号预购商品房预告登记的行为。预购商品房的预告登记旨在保护预购人的合法权益，防止预售人在将商品房预售后，又以之抵押或再次出售；预告登记的作用在于限制原权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其将来发生不动产物权变动的请求权。因此，从预告登记的目的看，预告登记本身不可能侵害预告登记权利人的合法权益。本案中，原登记机构将刘慧珍登记为案涉房屋的预告登记权利人，没有侵害其合法权益。2.原告的起诉超过了法定起诉期限，且无正当理由，应裁定驳回起诉。原告自2014年4月10日申领房屋预告登记证明之日起，应当在2015年4月10日前提起本案诉讼，原告于2019年1月17日向法院提起诉讼，明显超过了法定起诉期限，且无法定延长、不计算起诉期限的理由。起诉期限应从原告知道行政行为的内容之日起计算，原告认为应从其知道案涉房屋没有预售许可证时计算没有法律依据。况且原告在与第三人签订买卖合同时就应当明知案涉房屋没有商品房预售许可证，一是房地产开发企业预售商品房时应当向预购人出示商品房预售许可证明，二是原告与第三人签订的商品房买卖合同中虽填有“商品房预售许可证号为通房预售第（2008）034号”，但同时填写了“层高为5.3米，建筑层数地上21层，地下1层”，明显与原告预购的共计4层的816.14平方米房屋不相符。故原告在签订买卖合同时就应当明知填写的商品房预售许可证号不是案涉房屋的预售许可证号。原告认为从收到（2018）苏06民终1688号民事判决书时才知道，与事实不符。3.原告诉请确认案涉行政行为违法并请求赔偿的理由不能成立。原《房屋登记办法》并未将商品房预售许可证作为办理预购商品房预告登记的必备条件，是否具有商品房预售许可证是原告与第三人签订商品房买卖合同的前提，原登记机关的案涉行政行为符合《物权法》的规定。（2018）苏06民终1688号民事判决书认定原告与第三人签订的商品房买卖合同无效，原告基于该合同无效产生的损失请求国家赔偿不符合《国家赔偿法》的规定。根据（2018）苏06民终1688号民事判决书的认定，原告认为其已经将购房款全部付清无事实依据。案涉行政行为的效力因商品房买卖合同无效而归于消灭，被告通知原告与第三人申请注销案涉房屋预告登记，符合法律规定。综上，请求法院驳回原告的起诉。 经审理查明，2013年11月10日，原告与第三人签订商品房买卖合同，购买南通市通州区川姜镇志浩村南通家纺城大酒店附属用房101室、201室、301室、401室。2014年4月10日，原房屋登记机构南通市房产管理局向原告颁发了通州房预川姜字第142001YG号《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为原告刘慧珍，房屋坐落于南通市通州区××附属用房××室、××室、××室、××室，预告登记义务人为南通家纺城大酒店。2016年3月4日，南通市通州区人民法院（以下简称通州法院）受理陈贤诉南通家纺城大酒店等民间借贷纠纷一案，并于同年4月22日作出（2016）苏0612民初1412号民事判决书，判决南通家纺城大酒店偿还陈贤借款本金120万元等。同年3月8日，通州法院再次受理陈贤诉南通家纺城大酒店及毛伟建等民间借贷纠纷一案，并于6月16日作出（2016）苏0612民初1520号民事调解书，约定毛伟建于2016年7月15日前偿还陈贤借款本金545万元及利息，南通家纺城大酒店对上述借款本息承担连带还款责任等。因南通家纺城大酒店未履行上述还款责任，陈贤向通州法院申请强制执行。2016年8月17日，该院对案涉的房屋进行查封，后于2017年9月裁定拍卖该房产。刘慧珍以上述房产已办理预告登记为由提出执行异议，请求立即解除查封并立即停止拍卖。2018年1月23日，通州法院作出驳回刘慧珍异议请求的执行裁定。2018年2月5日，刘慧珍提起案外人执行异议之诉，要求停止对案涉房屋及国有土地使用权的执行，并确认案涉房屋及名下国有土地使用权归刘慧珍所有。通州法院于3月19日作出（2018）苏0612民初1204号民事判决书，判决驳回刘慧珍的诉讼请求。刘慧珍不服，向南通中院提起上诉，南通中院认为刘慧珍与南通家纺城大酒店签订的商品房买卖合同因房屋未经验收，不符合不动产登记条件，无预售许可证，故商品房买卖合同依法自始无效。该院于2018年7月20日作出（2018）苏06民终1688号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。可见，提起行政诉讼需要有诉的利益，公民、法人或者其他组织只有在合法权益存在被行政行为侵害的可能性时才有权通过提起行政诉讼予以救济。判断当事人是否具有诉的利益取决于当事人的请求是否足以具有利用国家审判制度加以解决的实际价值或者必要性，即诉的利益是否存在司法救济的客观需要，没有诉讼利益则不应受到保护。预告登记是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，为了保障将来实现物权，向登记机构申请的登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，预告登记是为了保障权利人的权利。本案中，原告作为权利人，预告登记并未损害原告的合法权益，原告主张的损失也并非预告登记所致，故原告的起诉不具有诉的利益，被诉行政行为对原告的合法权益明显不产生实际影响。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第八项之规定，裁定如下： 驳回原告刘慧珍的起诉。 案件受理费人民币50元，退还原告刘慧珍。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  管丽君 人民陪审员  王志芹 人民陪审员  周袁芳 二〇一九年六月十七日 书 记 员  施逸凡 附：本裁定适用的相关法律依据 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的。