江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0722民初4355号 原告：李德高，男，1983年6月19日生，汉族，住南通市崇川区。 原告：杨淑军，女，1986年4月26日，汉族，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：李彩，江苏东帝律师事务所律师。 被告：东海县远洲城市广场经营管理有限公司，住所地连云港市东海县牛山街道远洲城市广场西侧。 法定代表人：陈本道，执行董事。 被告：连云港新时代房地产开发有限公司，住所地连云港市东海县牛山街道远洲城市广场西侧。 法定代表人：陈庚远，董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。 原告李德高、杨淑军与被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司（以下简称“远洲公司”）、连云港新时代房地产开发有限公司（以下简称“新时代公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李德高、杨淑军及其委托诉讼代理人李彩，被告远洲公司、新时代公司共同委托诉讼代理人孙爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李德高、杨淑军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋2017年1月1日至2018年12月31日期间租金84225元（包括2019年度租金）及违约金(违约金分段计算，其中2017年度租金24664元自2017年7月1日起、2018年度租金27405元自2018年7月1日起，均按年利率6%计算至实际付清之日止),诉前利息暂定3000元；2、解除双方于2013年3月23日签订的《产权商铺委托租赁管理合同》，并支付原告违约金63000元（210000元*30%)；3、诉讼等费用由被告承担。事实和理由：2013年3月23日，原告购买被告新时代公司开发的远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）3层45号商铺，建筑面积为15.73平方米，委托给被告远洲公司统一租赁运营管理，并于2013年3月23日和被告远洲公司签订《产权商铺委托租赁管理合同》，合同约定双方的权利和义务关系，被告远洲公司应于2017年1月1日至2017年12月31日止，支付原告商铺租金收益24664元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日止，应支付原告商铺租金收益27405元，支付时间为2018年6月30日之前（详见合同第四条）。并在合同第六条违约责任第四款约定：若逾期超过六个月，则甲方有权终止合同，并不视为甲方单方面终止合同。被告新时代公司自愿在该合同签名、盖章承担担保责任。原告按合同约定将上述房产交付给被告远洲公司经营管理，但被告远洲公司并没有按合同约定支付原告租金收益，属于违约行为，应承担合同约定的违约责任。原告认为，被告远洲公司严重违约，应支付租金及违约金，被告新时代公司应承担连带担保责任。 被告远洲公司辩称：一、2013年3月23日，原告从被告新时代公司处购买了东海县远洲城市广场3层45号建筑面积为15.73平方米的铺位。同日，原告又与我公司签订了《产权商铺委托租赁管理合同》，将上述商铺位委托我公司统一招商租赁并运营管理。委托管理期限为10年即自2014年1月1日起至2023年12月31日止。合同签订后，我公司已将包括涉案商铺在内的数千平米商场铺位统一对外出租，目前正由案外人承租经营之中。二、原告诉称2017年年度租金的支付时间为2017年6月30日前与事实不符。根据《产权商铺委托租赁管理合同》第二.1条之约定，涉案铺位的租金应从远洲城市广场整体正式开业之日起算，而远洲城市广场于2014年1月18日开业，故2017年度租金的支付时间应当顺延至2017年7月18日，2018年度租金的支付时间应顺延至2018年7月18日。三、原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。原告要求我公司支付其2017年1月1日至2018年12月31日租金84225元的诉讼请求不能成立。因为《产权商铺委托租赁管理合同》第四.1条约定，2017、2018年度的固定租金总额为52069元，而非原告请求支付的84225元，原告对超额部分明显无权主张。原告要求解除其与我公司签订的《产权商铺委托租赁管理合同》的请求不能成立。我公司已将商场各铺位不分界线的统一对外出租，租期十年，目前我公司与承租人的租赁合同正在依约履行中。原告的铺位只是其中一小部分，无法单独经营使用，应以保障连续经营及实现物的效用最大化作为价值导向，原告不能单独收回商场铺位，该原则在涉案合同中也有明确约定。我公司与案外承租人的房屋租赁合同对原告有约束力，如果原告执意要求解除合同，应当通知次承租人参加诉讼。原告要求我公司支付违约金63000元违约金系对同一违约行为的重复诉求，该诉求因没有事实和法律依据而不能成立。综上，涉案委托租赁管理合同不应被解除，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告新时代公司辩称：同远洲公司的答辩意见。 经审理查明：2013年3月23日，原告李德高、杨淑军与被告新时代公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买远洲城市广场第1幢1单元45室房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑面积为15.73平方米，总价210000元。 同日，原告李德高（甲方）与被告远洲公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁管理合同》，被告新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认。合同第一条约定，甲方于2013年3月23日签约购买了新时代公司开发的远洲城市广场3层45号商铺；甲方同意将该商铺委托乙方进行统一经营管理。第二条约定，本合同委托管理期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。分为二个阶段，其中前5年为第一阶段（固定租金回报），后5年为第二阶段（非固定租金回报）。本合同约定的第一阶段（固定租金回报）从远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）整体正式开业之日起算，满5年为止。乙方暂定于2014年1月1日整体开业（具体时间以届时正式确定的时间为准，但最多迟延不超过3个月。第四条约定，关于第一阶段固定租金回报，自2017年1月1日至2017年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）24664元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）27405元，支付时间为2018年6月30日之前。关于第二阶段非规定租金回报，自2019年1月1日至2023年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺的租金收益（税前）为届时实际租租金的90%（乙方10%），商铺租金收益=商铺总房款/总委托商铺总房款*90%总租金，支付时间为一个经营年结束后60天内。甲方承担根据政府政策法规应缴纳的各项税费，并委托乙方代扣代缴，同时向支付租金乙方提供税务发票，乙方须向甲方提供相应的完税凭证。第六条约定，若乙方拖欠甲方委托经营管理收益，乙方应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过6个月，则甲方有权终止合同，并不视为甲方单方面终止合同。本合同相关条款中约定有“视作违约、按违约处理等内容”，但未对具体违约数额或损失计算方法作具体约定的，则统一按照本合同所涉商铺与开发商买卖合同约定总房价30%的比例承担违约金，造成其他损失的，一并赔偿。 上述两份合同签订后，原告向新时代公司支付购房款210000元，被告未向原告支付过租金。另查明，远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）于2014年1月18日整体正式开业。 以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《产权商铺委托租赁管理合同》、（2019）苏0722民初2037号判决书等证据予以证实。 本院认为，原被告签订的《产权商铺委托租赁管理合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。 关于租金收益支付时间，原告主张为2017年6月30日前，被告远洲公司抗辩称因租远洲城市广场于2014年1月18日开业，故2017年度租金的支付时间应顺延至2018年7月18日，2018年度租金的支付时间应顺延至2018年7月18日。本院认为，原告与远洲公司“租金支付时间为2017年6月30日之前”的约定系建立在远洲城市广场于2014年1月1日整体开业的前提之下，因远洲城市广场实际上于2014年1月18日开业，故双方约定的租金支付时间应当顺延，本院对被告远洲公司的该抗辩理由予以采纳。2017年租金收益的支付时间顺延为2017年7月18日之前，2018年租金收益的支付时间顺延为2018年7月18日之前。 关于2019年度租金收益，根据《产权商铺委托租赁管理合同》第四条约定，支付时间为一个经营年结束后60天内。因2019年度（自2019年1月18日至2020年1月17日止）经营尚未结束，对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。 关于租金、违约金数额，《产权商铺委托租赁管理合同》第二条约定，被告远洲公司应支付给原告的2017年租金收益为24664元、2018年租金收益为27405元。《产权商铺委托租赁管理合同》第六条约定，若被告拖欠原告委托经营管理收益，被告应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向原告支付违约金，合同继续履行。现原告要求被告远洲公司支付2017年度、2018年度商铺租金收益及逾期违约金，符合双方约定，本院予以支持。原告要求被告按照年利率6%计算违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金63000元，根据合同约定，合同相关条款中约定有“视作违约、按违约处理等内容”，但未对具体违约数额或损失计算方法作具体约定的，则统一按照本合同所涉商铺与开发商买卖合同约定总房价30%的比例承担违约金，因原被告双方已对拖欠经营管理收益的违约责任作出具体约定，原告的此项主张无合同依据和法律依据，本院不予支持。 原告购买涉案商铺后，即交由被告远洲公司统一进行出租、经营和管理，原告按约收取租金，该种经营模式属于产权式商铺的经营模式，因涉案商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，若允许某一单一的商户单独解除合同，势必影响整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成资源的浪费，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。 被告新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认，因未约定保证方式和保证范围，依法应当在租金收益、利息范围内承担连带清偿责任。 根据合同相对性，涉案《产权商铺委托租赁管理合同》仅有原告李德高一人签字，故本院对原告杨淑军要求被告支付租金及违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下： 一、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李德高支付租金收益52069元及逾期违约金（违约金分段计算：以24664元为基数自2017年7月19日起至实际给付之日止、以27405元为基数自2018年7月19日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）； 二、被告连云港新时代房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告李德高的其他诉讼请求； 四、驳回原告杨淑军的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3304元，减半收取1652元（原告李德高已交纳），由原告李德高、杨淑军负担1050元，由被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司、连云港新时代房地产开发有限公司负担602元（二被告应负担部分待支付上述款项时一并付给原告李德高）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向二审法院预交上诉案件受理费（上诉费数额按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳，收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94），交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报请江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员  刘 刚 二〇一九年六月十五日 法官助理  马 跃 书 记 员  赵方会 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 （二）《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 （三）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。