广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初918号原告：广州市播源饮料机械有限公司，住所地广州市花都区炭步镇炭南路南街工业区自编3号，统一社会信用代码：914401147889045062。法定代表人：伍一波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州广能科技企业孵化器有限公司，住所地广州市花都区炭步镇炭南路南街工业区，统一社会信用代码：9144011457601478X8。法定代表人：植伯均，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤国坚，广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢婉雯，广东金科律师事务所律师。原告广州市播源饮料机械有限公司（以下简称播源公司）与被告广州广能科技企业孵化器有限公司（以下简称广能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理广能公司的起诉后，播源公司提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭适用普通程序于2019年3月18日公开开庭进行了审理。播源公司的法定代表人伍一波及其委托诉讼代理人李琦，广能公司的委托诉讼代理人汤国坚到庭参加诉讼。因广能公司未按期足额补交诉讼费用，本院依法作出（2019）粤0114民初918号之一民事裁定，裁定本案本诉部分按撤诉处理。本案反诉部分继续审理，现已审理终结。原告播源公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还科技服务费212075元（5元/平方米*2495平方米*17个月）；2.被告告向原告赔偿装修损失103656.54元；3.被告向原告支付违约金291915元（半年租金、费用的损失）；4.被告赔偿原告律师代理费15000元；5.被告赔偿原告行政罚款损失5000元；6.本案本、反诉全部费用均由被告承担。事实和理由：原告进入被告孵化园区，除租赁场地外，主要目的是享受被告提供的高新技术企业培育等孵化综合服务以及原告提供的资金扶持。故此，被告与原告签订《孵化场地租赁合同》，双方合同除约定由被告提供孵化园场地给原告使用外，还明确约定被告需要给原告提供孵化综合服务、资金扶持等，被告也收取了原告的科技服务费等费用。但原告入园后，被告一直未履行孵化综合服务，也没有提供资金扶持，致使原告高新技术企业认定、资金扶持、资源共享等目的落空，原告已严重违反合同约定。其次，被告为追求更高私利收益，恶意通过调整园区租户承租场地位置、达到提升租金费用的目的。在逼迫升价不成的情况下，又逼迫原告离开。被告的行为，已严重违反诚信原则，严重违反合同约定。被告未提供孵化综合服务等行为，已经违反合同约定，造成原告合同目的无法实现，被告应当承担违约责任。根据《合同法》以及相关司法解释，被告已收取的科技服务费，应当予以返还；原告投入资金对租赁场地进行了装修，装修费为103656.54元。由于被告怠于履行电箱维修保养义务致使原告被责令整改并处罚，双方孵化场地租赁合同第六条第三点明确约定被告负有对场地内设备设施维修的义务。被告没有履行合同义务，造成原告损失，应当予以赔偿。综上，请求贵院依法公正裁决，维护原告合法权益。诉讼中，原告播源公司将第一项诉讼请求中的科技服务费变更为237025元，将第二项诉讼请求中的装修损失变更为78929.04元。被告广能公司辩称：我方不同意原告的反诉请求。理由如下：1.对于第一项反诉请求，该费用本质都是租金，并且原告在入驻以后也接受了一般的科技服务，该项费用无论是租金还是服务费都已经履行完毕。2.原告在入驻以后没有进行装修，即使有装修也没有按照合同要求向我方提出装修备案，其加装的铁架子或阁楼可以自行清理，不存在装修损失。3.关于违约金、律师费，本案起因于原告长期拖欠租金、水电费，擅自转租，在我方要求其按合同补缴押金的情况下拒不补缴，原告存在违约行为。被告依法依约解除合同，不存在任何违约情形。4.关于当庭增加的诉请，该处罚的原因是行政机关根据原告的行为作出，与我方无关。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区炭步镇炭南路南街工业区广能孵化园区内，场地编号为自编3号厂房。播源公司原名称为广州市清清水处理设备有限公司，于2017年9月14日变更为现名称。2017年8月30日，广能公司（甲方、出租人）与广州市清清水处理设备有限公司（乙方、承租人）签订孵化场地租赁合同，约定：一、甲方提供的孵化场地位于广州市花都区炭步镇炭南路南街工业区广能孵化园区内，场地编号为自编3号厂房，面积2495平方米（含10%公摊）。上述场地仅限于乙方办公使用，乙方在承租期内不得擅自改变场地用途。二、租赁期限为36个月，自2017年9月1日至2020年8月31日止。三、甲方所提供服务详见《企业孵化与综合服务协议》。四、租金及其他应收费用收费标准及收取办法：1.收费标准主要包括：场地租金11元/㎡/月，科技服务费5元/㎡/月，管理费2元/㎡/月及税费等合计19.5元/㎡/月，即乙方应付合计48652.5元/月。电费1.3元/度，水费5元/立方米，其他增值服务均以园区公示收费标准为准。2.费用收取办法:2.1“押二付一”，为支持乙方发展，甲方同意在乙方按时足额缴纳场地产生的费用（含租金、水电费等）的前提下，免收押金97305元，如乙方出现迟交、欠款情况，则在下月必须足额缴纳押金。2.2乙方应按时足额缴纳租金和水电费等费用，上月28日前缴纳下月租金，即8月28日前缴纳9月租金；水、电费每月15日前足额缴纳。逾期未付，乙方应向甲方支付违约金，逾期30天以上，本协议自动终止，乙方即刻撤出并缴清所欠费用。2.5甲乙双方协商一致变更合同内容涉及租金、押金变化的，应按照新合同要求执行，且由提出变更的一方承担新合同产生的印花税。六、场地装修及维修：1.如乙方需对租赁场地进行装修，需主动到甲方有关部门备案并签订《装修施工协议》，具体条款参照协议内容，未经备案私自装修的，甲方有权叫停工程，由此带来的一切损失由乙方自行承担。2.乙方退驻时，须按承租时的原状将场地交回给甲方，其所做装修或改造形成的附着物必须全部拆除（甲方同意保留的除外）。3.甲方负责出租场地的日常维修工作，确保乙方租赁场地正常可使用。租赁期间，场地内相关设施如出现损坏，原则上由甲方安排人员维修，材料费用由乙方支付。若乙方需自行对租赁场地内水管、电线等进行维修，应通知甲方并确保安装维修人员具备相应资质，如因处理不当造成停水、停电，影响园区其他企业生产或造成损失的，由乙方自行承担责任。八、合同的变更、解除和终止：1.任何一方在解除或更改本合同前，应至少提前1个月通知对方并取得对方书面同意，否则视为违约。乙方转租应经甲方同意，否则甲方有权解除合同。乙方应提前1个月告知甲方转租事宜。九、违约责任：2.乙方逾期支付租金、水电费的，租金每逾期一日按年租金总额的千分之一支付违约金，水电费每逾期一日按应交金额的千分之三支付违约金。逾期超过30天的，甲方有权单方终止协议并视情况采取限制乙方财产或设备等措施。4.任何一方无故违约的，违约方须赔偿守约方半年租金的损失。甲方给予资金扶持的，应全额退回。6.因本合同履行引起的纠纷而须提起诉讼或仲裁时，由败诉方承担诉讼或仲裁所产生的费用（包括但不限于律师费、财产保全费、鉴定费等费用）。合同还对其他事项进行了约定。双方均确认未签订《孵化企业与综合服务协议书》。合同签订后，广能公司依约将涉案厂房交付给播源公司使用，播源公司于2018年6月22日将部分场地转租给案外人广州市财龙机械设备有限公司使用。广能公司于2018年10月12日向播源公司发出关于补缴押金和缴纳欠款的通知，称播源公司自2018年5月以来，多次出现不同程度欠租、欠费情形，至今尚有欠款未付清，要求播源公司于2018年10月12日前按合同约定，补缴合同押金97305元。播源公司未予补缴。2018年10月30日，广能公司又向播源公司发出关于解除合同、催缴欠款及腾空交还场地的通知，要求自即日起解除与播源公司的孵化场地租赁合同，限播源公司在2018年11月4日前付清一切欠款，并腾空交还场地给广能公司，逾期不腾空交还场地的，将视为播源公司放弃场内物品所有权，其将按合同违约条款严格处理。播源公司于2018年10月31日向广能公司回复称：1.4月底，我司已告知贵司厂房打算空置一半，提醒收回，或由贵司安排分租，并于5月下旬将左边场地腾出，但直到6月中旬没有明确答复，随即我司启动自行分租计划，投入数千元广告，在7月初，招入财龙公司。2.8月31日政府部门过来查环保及安监，将我司车间电闸关闭，后咨询环保办及安监局，他们只是对部分设备进行关停，并没有针对连照明、装配等普通作业停电……3.入驻时租金为19.5元/方，今年初已经另发通知续租涨至23元/方，但在9月份再次发出涨价通知至28元/方，此举有违常理及物价上涨规律。4.入驻时我司已经和贵司达成免收押金约定，我司才决定入驻并投入12多万元搭建阁楼资产，现在贵司提出收取押金，有违合同约定。……关于场地的交付情况，广能公司称其在2017年9月1日交付厂房给播源公司使用，播源公司称广能公司在2017年4月份将场地交付给其使用，其搭建了一个钢结构的阁楼、对办公室进行了扇灰和玻璃隔墙、加装了展柜，共计产生103656.54元装修费，由于此时案外人宝德凯公司、广能公司、播源公司正在洽谈三方合作事宜，所以装修费均由宝德凯公司支付，同时宝德凯公司还支付了涉案场地2017年6月至8月份的租金，之后由于三方合作未能达成，播源公司在2017年3月14日、3月30日分别通过转账的方式向宝德凯公司支付了3个月租金、服务费及装修费约25万元。为此，播源公司提供了若干送货单、收款收据、建行的付款凭证、宝德凯/清清/广能公司合作经营备忘录、照片、网上银行电子回单予以证明。广能公司对送货单、收款收据、建行的付款凭证、合作经营备忘录的真实性、合法性、关联性均不予确认，其认为播源公司并未对涉案厂房进行装修，且根据合同约定，播源公司若需要装修应到广能公司处备案，未经备案私自装修的损失由播源公司承担，播源公司也从未向广能公司提出装修的备案申请，故即使播源公司存在损失也应由其自行承担。确认照片的真实性，但认为与本案无关。而且铁架子可以由播源公司自行拆除。另外，广能公司提交的证据八（租赁合同）只是为了配合播源公司办理工商登记而签订，至于播源公司陈述的合作事宜与本案无关。诉讼中，播源公司表示不需要对涉案场地的装修残值进行鉴定，同意自行拆除铁架，与广能公司进行交接。2019年4月9日，播源公司与广能公司进行了场地交接，双方并签订了场地（厂房）交接确认书。播源公司称虽然场地（厂房）交接确认书签订的时间是2019年4月9日，实际上播源公司在2019年4月4日已经将场地交回了广能公司。广能公司不确认播源公司的陈述，称实际交还场地的时间就是场地（厂房）交接确认书签订的时间。播源公司按照每月19.5元/㎡/月的标准向广能公司支付租金、科技服务费、管理费至2019年4月9日之日止。播源公司认为每个月的科技服务费为12475元，播源公司并未提供企业孵化综合服务、资金扶持等科技服务，要求广能公司退还19个月的科技服务费。广能公司称由于双方并未签订《孵化企业与综合服务协议书》，所以播源公司仅可以享受到一般的科技服务，比如培训、会议、提供咨询、资质认证、会议室、报告厅场地资源等。19.5元/㎡/月本质上都是租金，之所以细分为科技服务费、管理费、税费，是由广能公司作为科技企业孵化器的企业性质决定的。因为根据有关政策，广能公司的经营收入中必须体现科技服务，才可以享受到税收优惠，而这项优惠包括播源公司在内的所有企业都是间接受益者，所以才单列了科技服务费，播源公司在诉讼前也从未提出异议。广能公司为处理本案纠纷聘请律师，支付律师费28000元。播源公司为处理本案纠纷聘请律师，支付律师费15000元。诉讼中，播源公司提交了行政处罚告知书、责令限期整改指令书拟证明由于广能公司怠于履行电箱电表的保养义务，导致其被责令整改及处罚5000元，广能公司确认该证据的真实性，但对证明内容不予确认。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局调查涉案房屋是否取得了《建设工程规划许可证》，该局回函称未查询到涉案房屋办理《建设工程规划许可证》的相关记录。经本院释明，播源公司表示假如涉案合同无效，不需要变更诉讼请求。本院认为：广能公司与播源公司于2017年8月30日签订的孵化场地租赁合同因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述合同为无效合同。合同无效，因此播源公司要求广能公司支付违约金及律师代理费，缺乏法律依据，本院不予支持。至于科技服务费，涉案租赁合同中关于收费标准的约定为“场地租金11元/㎡/月，科技服务费5元/㎡/月，管理费2元/㎡/月及税费等合计19.5元/㎡/月，即乙方应付合计48652.5元/月。”但场地租金、科技服务费、管理费三者的单价总和为18元/㎡/月，与后面的合计单价19.5元/㎡/月的单价不一致，而播源公司一直以19.5元/㎡/月的单价向广能公司支付相关费用，直到本案诉讼才提出异议。另外，双方亦未签署《孵化企业与综合服务协议书》，未对具体的科技服务内容做出约定。由此可见，广能公司的陈述更符合双方订立合同时的意思表示，科技服务费、管理费实质上都是租金，故播源公司要求广能公司返还科技服务费的依据不足，本院不予支持。至于装修损失费，虽然根据广能公司提供的租赁合同，播源公司为了办理工商营业执照与广能公司签订了租赁合同，即使如播源公司所述，广能公司在2017年4月份已经交付场地。但播源公司提供的送货单、收款收据、建行的付款凭证、合作经营备忘录等只能证明案外人宝德凯公司支付了相应费用，上述款项均发生在2017年4月份之后，播源公司称其将2017年6月至8月份的租金及装修费用在2017年3月份即转账支付给了宝德凯公司。对此，本院认为在装修及租赁行为尚未发生的情况下，播源公司便向宝德凯公司支付相应费用，显然与常理不符。因此，播源公司提交的上述证据不能证明其装修损失，播源公司的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。至于播源公司反诉主张的行政罚款损失5000元，根据处罚告知书及责令限期整改指令书，播源公司系因生产车间安全设备（电箱电表）未进行经常性维护保养而被安监部门处罚。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。同时，租赁合同第六条第3款亦约定，由广能公司负责对出租场地的日常维修工作，而维修义务包括对租赁物的正常保养和维护，现广能公司未履行该项义务导致播源公司被行政处罚，广能公司应予以赔偿，故播源公司要求广能公司赔偿罚款损失5000元，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州广能科技企业孵化器有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市播源饮料机械有限公司赔偿行政罚款损失5000元；二、驳回被告广州市播源饮料机械有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10078.7元，由原告广州市播源饮料机械有限公司负担9998.4元，被告广州广能科技企业孵化器有限公司负担80.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何 丹审 判 员  吴海萍人民陪审员  朱小玲二〇一九年六月二十七日书 记 员  刘雄燕