辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1108号上诉人（原审被告）：庞忠顺，男，1979年11月17日出生，汉族，住辽阳市太子河区。委托诉讼代理人：张竹（庞忠顺妻子），1979年8月2日出生，汉族，住辽阳市太子河区。被上诉人（原审原告）：刘秀双，女，1973年4月5日出生，汉族，住辽阳市太子河区。上诉人庞忠顺因与被上诉人刘秀双确认合同无效纠纷一案，不服辽阳市太子河区人民法院（（2019）辽1011民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人庞忠顺委托诉讼代理人张竹、被上诉人刘秀双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞忠顺上诉请求：一、判决撤销辽阳市太子河区人民法院2019辽1011民初185号民事判决；二、改判上诉人与被上诉人之间的房产买卖合同有效。三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定案外人刘建伟是涉案房屋的实际购买者，实属认定事实错误。本案当中的案涉房屋真正购买者不是被上诉人刘秀双的弟弟刘建伟，而是被上诉人和与其以夫妻名义同居的韩明威，因为本案买卖协议当中房屋的购买方与付款方均是被上诉人刘秀双和韩明威，并由该二人签名和出具收条，并且也没有证据证明案涉房屋是由刘建伟签订购房协议和出资购买案涉房屋。二、原审判决确认上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效，属于适用法律错误。1、被上诉人与上诉人签订房屋买卖协议完全出于自愿，协议签订后被上诉人立即将购房款交付给上诉人。上诉人也于协议签订当日即时将出卖的房屋交付给被上诉人，并且由被上诉人与韩明威共同居住。2、被上诉人购买的房屋不是不能办理过户登记，而是被上诉人购买房屋后已经反悔，违背诚实信用原则不想再办理房屋过户登记。被上诉人完全可以通过与以夫妻名义共同生活的韩明威补办结婚登记手续后，将购买的房屋过户过二人名下，但是被上诉人却拒绝以该种方式办理房屋过户登记手续，并非是上诉人不配合过户。3、被上诉人在与韩明威以夫妻名义同居期间出资购买上诉人的房屋，依法属于该二人的共同财产。韩明威本人就是案涉房屋所在地的村民，被上诉人和韩明威向上诉人购买房屋，与上诉人签订房屋买卖协议并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。依法订立的合同受法律保护，原审法院确认被上诉人与上诉人签订的房屋买卖协议无效，实属适用法律错误。综上，请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。刘秀双二审辩称，买的时候不知道户口不在本村不能过户，如果房屋能过户可以继续履行合同。刘秀双向一审法院起诉请求：请求法院判令原告与被告签订的《房屋宅基地买卖协议》无效，被告返还购房款135000元及利息10000元，并赔偿原告房屋的装修费用2800元。事实与理由：2017年11月22日，被告与原告签订《房屋宅基地买卖协议》，被告将其坐落在辽阳市太子河区的100平方米的房屋以135000元的价格卖给原告。房屋买卖协议签订后，原告将购房款一次性全部交给了被告，被告也将该房屋交给了原告居住，但被告的房照一直没有交付给原告。2018年8月，原告经打听知道该房屋无法办理更名过户到原告名下，原告在不知情的情况下购买了该房屋，而被告明知该房屋出售给原告无法更名，便一拖再拖拒不提供房照给原告，使原告一直受欺骗无法维护自己的权益。庞忠顺一审辩称：原告与被告签订的《房屋宅基地买卖协议》是在双方平等、自愿的基础上签订的，有证人和邻居在场证明房屋买卖的过程。本案中诉争的房屋被告与原告签订买卖协议的当日就交付原告使用，原告已经在此房屋居住两年，期间原告刘秀双的母亲在本案争议的房屋中死亡。因此，被告不同意退还购房款，也不同意支付利息10000元，不同意给付装修费用2800元。现争议的房屋的房照已经丢失，被告正在补办，补办后立即给付原告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2017年11月22日，原告刘秀双与被告庞忠顺签订《房屋宅基地买卖协议》，被告将其坐落在辽阳市太子河区的100平方米的房屋及房屋所在的宅基地以135000元的价格卖给原告。当日，原告将购房款交给被告，被告将房屋交付给原告使用，但双方没有办理房屋所有权变更手续，双方转让房屋及宅基地的行为也没有经过有关部门审批。另查，原告刘秀双的户籍所在地为辽阳市太子河区，原告与辽阳市太子河区的村民韩明威以夫妻名义在辽阳市太子河区生活，但没有办理结婚登记手续。本案案涉房屋真正的购买者为原告刘秀双的弟弟刘建伟，由刘建伟居住。刘建伟的户籍所在地为沈阳市新民市。一审法院认为，根据2011年国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部四部门联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第6条规定：宅基地使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准，依法确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。根据该政策，宅基地使用权是本农民集体成员享有的权利，与特定的身份相联系，具有一定的福利性，非本农民集体成员的农民除满足特定条件下无权取得或变相取得。农村房屋与宅基地具有不可分割性，故其买卖是受限的。原告为辽阳市太子河区村民，被告为辽阳市太子河区村民，原告购买被告在太子河区的房屋必须符合国家规定的特定条件，否则无法购买。因原告购买被告房屋及宅基地的行为不符合国家规定的特定条件，也没有经过有权机关的批准，故原、被告双方签订的《房屋宅基地买卖协议》无效。协议无效后，因该协议取得的财产应当予以返还，被告应返还原告135000元购房款，原告应将房屋腾空后返还被告。原告在明知其弟弟刘建伟无法购买被告的房屋而已其名义购买，本身存在过错，故原告主张被告给付其利息10000元的请求本院不予支持。因被告坚持双方房屋买卖协议有效，且未提出反诉，房屋买卖协议无效后如给被告造成了损失，被告可以另行主张权利。本院在审理过程中，原告放弃主张2800元的装修费，故对此项本院不予审理。综上，依据《物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：被告庞忠顺于本判决生效后十日内返还原告刘秀双135000元购房款，原告刘秀双得到购房款后十日内将房屋腾空返还给被告庞忠顺。本院二审期间，上诉人提交房屋所有权证复印件，想证明争议房屋有产权证。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占用和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。此外，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及中共中央、国务院对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均系保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，这些应属于社会公共利益范畴。因此，因非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。本案中，《房屋宅基地买卖协议》的卖方是庞忠顺，买方是刘秀双，房屋坐落在王家镇王家村，而买方刘秀双的户籍地在，一审法院将刘建伟认定为房屋的真正购买者，但是因刘秀双、刘建伟均不是王家镇王家村集体经济组织成员，因此，案涉《房屋宅基地买卖协议》无效。故，庞忠顺上诉要求改判房屋宅基地买卖协议有效的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3256元，由上诉人庞忠顺负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇一九年六月三日法官助理侯是羽书记员任玥