江西省吉水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0822民初1232号原告：周小明，男，汉族，1964年10月10日出生，住址：吉水县。委托诉讼代理人：孙火平，刘德有，江西荟萃律师事务所律师。被告：刘春生，男，汉族，1972年3月20日出生，住址：吉水县。被告：易宗海，男，汉族，1975年2月14日出生，住址：吉安市青原区。第三人：胡庆云，男，汉族，1960年11月9日出生，住址：吉水县。原告周小明与被告刘春生、易宗海、第三人胡庆云执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告周小明及其委托诉讼代理人孙火平、刘德有到庭参加诉讼，被告刘春生、易宗海经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，第三人胡庆云到庭后因患病经本院准许中途退庭。本案现已审理终结。原告周小明向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对位于吉水县城明月湾住宅小区B栋2-602室房屋（产权证号：房权证吉字第××）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认位于吉水县城明月湾住宅小区B栋2-602室房屋（产权证号：房权证吉字第××）系原告出资购买并归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经第三人介绍认识被告易宗海，并由第三人居间撮合，2014年7月11日原告与被告易宗海之间签订房屋买卖合同书，且以43.8万元整购买了位于吉水县城明月湾住宅小区B栋2-602室房屋（产权证号：房权证吉字第××）。被告易宗海在签订合同当日收到27万元房款并向原告交付该房屋钥匙，2014年12月份原告装修完工后开始与家人共同居住至今。2015年5月，原告准备把余款付清并要求被告立即配合其办理过户手续时，才从被告易宗海口中得知其已将该房屋在吉水县文峰农商银行办理了22万元的抵押贷款，不能办理过户登记。此后，原告一直催促被告解决房屋抵押事宜，尽快配合其办理过户手续，但被告一拖再拖。被告刘春生与被告易宗海民间借贷纠纷一案，刘春生依据吉水县人民法院作出的（2018）赣0822民初1561号生效民事判决向吉水县人民法院申请强制执行，要求易宗海履行判决义务。在判决书未生效之前，2018年8月6日刘春生申请法院查封“该房屋”的财产保全措施。后原告向法院提出执行异议书被法院驳回其执行异议请求，原告认为法院“驳回其执行异议请求”的裁定事项，缺乏事实和法律依据。原告与被告易宗海双方签订房屋买卖合同合法有效，系原告出资购买的唯一住房，原告自2014年7月始出资十余万元装修和家人共同居住近5年，已合法实际占有该房屋，原告已出资27万元近占总购房款的三分之二，因被告易宗海的原因导致未办理过户登记和未支付剩余房款，原告愿意代易宗海向“该房屋”抵押权人清偿债务消灭抵押权，再将该部分款项在未付房款中扣除，剩余部分款由易宗海返还给原告。综上，“该房屋”系原告出资购买并归原告所有，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告刘春生、易宗海未答辩。第三人胡庆云述称：原告所购被告易宗海的商品房位于吉水县城明月湾小区B栋，是刘晓璘，被告易宗海两个人合伙开发的，共24套，实际已卖出16套并办了产权证，余下8套分别登记办证在易宗海名下4套，周小花名下4套，第三人担任明月湾小区的出纳，负责卖房、收房款及办理按揭等事情。2014年7月11日，原告购买了该小区B栋2-602室（产权证号：房权证吉字第××），总房价为43.8万元，明月湾项目部收了原告27万元，余款16.8万元在过户时一次性付清。由于被告易宗海拿该房产权证在吉水农商银行贷款22万元，易宗海承诺贷款到期后还清贷款为原告办理产权过户手续。易宗海名下的另三套商品房也是由明月湾项目部出售给他人并办理了过户手续。原告周小明提供证据如下：1、吉水县人民法院（2019）赣0822执异7号执行裁定书，证明原告的异议请求被驳回；2、房屋买卖合同书、房产证、收条及取款凭证，证明原告于2014年7月11日与被告易宗海签订房屋买卖合同书，购买易宗海所有的位于吉水县城明月湾小区B栋2-602室，总房价43.8万元，已交纳27万元；3、居住证明、装修房屋的相关凭证及照片，证明原告于2014年7月29日已领取涉案房屋钥匙，并开始装修入住至今；4、不动产转让申请书，证明2018年4月7日，被告易宗海同意为原告过户，后又不配合后续相关手续；5、保证书、申请书，证明原告愿意代被告易宗海偿还该房屋抵押权人债务消灭抵押权，保证将剩余购房款足额支付法院账户。对于上述证据，本院认证如下：证据来源合法，客观真实，与本案争议事实具有一定的关联性，故本院依法确认为合法有效证据，并在卷佐证。被告刘春生、易宗海和第三人胡庆云均未提交证据。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定本案法律事实如下：2014年7月11日，原告与被告易宗海签订房屋买卖合同书，约定原告购买易宗海所有的位于吉水县城明月湾住宅小区B栋2-602室商品房（产权证号：房权证吉字第××号），总房价为43.8万元，并于当日支付房款3.8万元，于2014年7月29日支付房款23.2万元给易宗海，由第三人胡庆云出具了两张收条，易宗海在收条上签字确认，且领取了钥匙，原告支付房款合计27万元。此后原告装修了房屋并与家人共同居住至今。2015年4月原告准备付清剩余房款并要求被告易宗海办理产权过户手续时，才从邻居口中了解到被告易宗海在2014年5月将该房屋抵押给吉水文峰农村信用贷款22万元。此后原告每年都会找被告易宗海办理过户事宜，但每次见面，易宗海总找各种借口推拖。2018年4月7日，原告与易宗海到吉水县房地产交易管理所签署了《吉水县房地产买卖书》一式三份，原告、易宗海各执一份，房产局存档一份，最终因被告易宗海未配合办理解除房屋抵押手续而无法过户。案涉房屋至今登记在易宗海名下并为易宗海在吉水县文峰信用社的贷款设定了抵押。被告易宗海与被告刘春生因民间借贷纠纷一案[（2018）赣0822民初1561号]，刘春生向本院申请了保全易宗海名下四处房产，本院依（2018）赣0822财保88号民事裁定于2018年8月6日查封了涉案房产，该判决发生法律效力后，被告刘春生向本院申请强制执行。原告于2019年4月6日对本案涉案房屋提出执行异议，本院于2019年4月26日裁定驳回原告的异议请求。原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是：周小明是否就案涉房屋享有足以排除刘春生因案涉债权而强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，在案涉房屋被查封前，原告与易宗海签订了《房屋买卖合同书》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，原告购房后进行了装修并与家人共同居住，在案涉房屋被查封前已实际管理、使用和控制该房屋即已合法占有案涉房屋，原告在案涉房屋被查封之前已按合同约定支付了大部分房款且同意将剩余房款按照人民法院的要求交付执行。对于涉案房屋未办理过户登记的问题，被告（出让人）易宗海为自己贷款将涉案房屋设定抵押，且在出售房屋给原告时隐瞒这一事实，又不将原告（买受人）支付的购房款向抵押权人支付，未尽涂销抵押登记的义务，经原告一再催促，至今仍未办理过户，原告对此并无过错，案涉房屋未能办理过户登记并非周小明的原因，现周小明愿意代为清偿债务以消灭抵押权。故应当认定原告对案涉房屋享有的物权期待权，足以排除刘春生的强制执行。原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。综上所述，原告主张停止对案涉房屋采取的强制执行措施及确认原告对案涉房屋享有所有权的请求，依法有据，本院应予支持。被告刘春生、易宗海经本案传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果，本案依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、对执行标的物（位于吉水县城明月湾住宅小区B栋2-602室商品房（产权证号：房权证吉字第××号）停止执行；二、位于吉水县城明月湾住宅小区B栋2-602室商品房（产权证号：房权证吉字第××号）归原告周小明所有。案件受理费3935元，由被告易宗海承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  曾志学人民陪审员  曾丽萍人民陪审员  王国权二〇一九年六月二十七日书 记 员  曾小花