福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初1368号 原告：童碧瑜，女，1973年1月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：沈格致，福建天衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：瞿燕飞，福建天衡律师事务所实习律师。 被告：厦门市杏林建设开发有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林杏东路43号。 法定代表人：王智，董事长。 委托诉讼代理人：谢燕，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈清华，福建旭丰律师事务所律师。 第三人：厦门市安吉利家物业有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林文达路八号之一2楼。 法定代表人：王志强，执行董事。 委托诉讼代理人：杨建辉，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简淑宁，福建明鼎律师事务所实习律师。 原告童碧瑜与被告厦门市杏林建设开发有限公司（以下简称杏林建发公司）、第三人厦门市安吉利家物业有限公司（以下简称安吉利家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。童碧瑜及其委托诉讼代理人沈格致，杏林建发公司委托诉讼代理人谢燕、陈清华，安吉利家公司委托诉讼代理人杨建辉、简淑宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 童碧瑜向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金285994.07元（违约金以1008797.43元为基数，按万分之三/天自2016年7月1日计算至实际交房之日止，现暂计至2019年1月31日共945天）；2.被告承担本案诉讼费。原告当庭变更诉讼请求为：1.被告向原告支付逾期交房违约金309297元（违约金以1008797.43元为基数，按万分之三/天自2016年7月1日计算至2019年4月18日止）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年8月14日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于2010JP06地块（新城际广场）8号子地块11#楼A梯18层1803室的商品房（以下简称案涉房屋），建筑面积88.56平方米，总价款1008797.43元。被告应在2016年6月30日前将符合约定的商品房交付原告使用。逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之三的违约金。同时《商品房买卖合同》的附件四《前期物业服务合同》载明：被告选聘厦门杏林兴发物业有限公司（后更名为安吉利家公司）对案涉房屋提供前期物业管理服务。2016年6月，被告向原告发出《交房通知单》，告知原告到第三人管理的新城际广场物业管理处办理交房手续，并在通知单中确认原告已按合同规定办理相关手续及缴清购房款，要求第三人给予办理交房手续。原告依约到达交房现场后，发现案涉房屋存在较严重的质量问题，第三人将相关问题进行登记，并告知事后会统一安排处理，并未安排交房。案涉房屋修缮完毕后，第三人通知原告交房，但要求原告先行缴付物业费（包括房屋修缮期间的物业费）才予办理交房手续，交付案涉房屋钥匙。由于原告对第三人要求缴交的物业费持有异议，且交房与物业费缴交并非同一法律关系，故原告要求根据合同的约定先行交房，具体有异议的物业费金额双方再行协商。但第三人仍以原告尚未缴清物业费为由拒绝向原告交房。此后，原告多次与被告及第三人交涉，被告与第三人均答复未缴付物业费即不予交房。案涉房屋至2019年4月18日才实际交付原告使用。原告已完全履行买卖合同项下的己方义务，被告以原告未缴清物业费为由拒绝交房，没有法定及约定的依据，其行为已严重违反《商品房买卖合同》的约定，应承担逾期交房的违约责任。故为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 杏林建发公司辩称，一、其已履行了交房义务，原告主张逾期交房违约金无事实和法律依据。被告提交的证据充分证明:1.案涉房屋所在项目于2015年5月30日通过五方验收，于2016年1月28日通过消防验收，于2016年6月6日取得竣工验收备案证明书，已满足合同约定的交房条件。童碧瑜在其录音证据中也予以确认。2.被告于2016年6月19日向童碧瑜寄送《交房通知书》，已经履行了通知义务。童碧瑜收到通知后于2016年6月26日到现场验房，但却以所谓的“多媒体盒破损”、“小阳台门卡死”等瑕疵问题为由拒不办理交房手续，在交接现场，被告并未要求童碧瑜先支付物业费，再办理交房。3.讼争合同附件六补充协议第四条第二款约定“任何商品房均须经验收程序合格后方可办理交房手续，故在交房过程中发现所交房屋存在的任何瑕疵缺陷均属于保修责任范围，由出卖人承担保修责任，买受人不得以该等瑕疵或缺陷属于房屋质量问题为由拒绝办理交房手续，若买受人交房以质量问题为拒绝办理交房手续的，则以办理交房手续通知规定的交房手续日期的截止日为交房完成日。”童碧瑜以房屋瑕疵为由拒不办理交房手续，导致案涉房屋已产生了交付的法律后果，童碧瑜向被告主张逾期交房违约金，没有事实与合同根据。二、案涉纠纷系房屋交付后，童碧瑜作为业主就物业费缴交事宜与物业公司之间的纠纷，与被告无关。1、无论从童碧瑜的起诉状，还是依据其所提供的录音证据，均可看出被告履行交房后的保修责任后，童碧瑜才与物业公司之间就物业费起算时间产生争议，此时房屋已依合同约定产生了视为交付的法律后果。2、因案涉房屋已视为交付，被告无权继续持有该房屋钥匙，也没有义务为其保管。而物业公司系童碧瑜认可的物业服务提供方，为全面履行前期物业服务合同，物业公司依据《前期物业服务合同》为童碧瑜保管钥匙。即就钥匙保管所产生的法律关系的双方主体是童碧瑜与物业公司。3、此时被告既非物业费的收缴主体，又非案涉房屋钥匙的权利人或保管方，就原告与第三人基于钥匙、物业费事宜所产生的纠纷，被告无权利义务对此进行处理或承担责任。童碧瑜提供的录音证据中所谓被告的客服，也表明被告仅能起到沟通和协调的作用。综合上述，本案系房屋交付完成后童碧瑜与第三人之间的纠纷，童碧瑜向被告主张逾期交房违约金无事实与法律依据，应依法予以驳回。 安吉利家公司述称，1、本案不存在逾期交房的事实，也不存在需要向原告支付逾期交房违约金的情形。2、被告在约定的交房之日已具备交房的条件，并通知原告办理交房的手续，案涉房屋虽然在交房当日存在轻微瑕疵，但符合合同约定的交付条件，并不影响交房。该瑕疵属于保修范围，不能据此认定交付的房屋不符合约定，原告无权就此拒绝接收房屋，故根据《合同补充协议》第四条2、3、4项约定，应认定在2016年6月22日，原告已经接收案涉房屋。3、第三人要求原告缴纳物业服务费具有合同依据。根据《商品房买卖合同》第十九条约定，买方同意按照附件四《前期物业服务合同》物约定的价格和方式缴纳物业服务费用，《前期物业服务合同》第三章第六条第二款约定，交房时预交六个月物业费，合同补充协议第四条第4项约定自办理交房手续期限届满之日次日起，买受人应开始承担商品房的物业费，故第三人向原告主张收取物业费具有合同根据。4、第三人从未向原告提出要交完物业费方可交付钥匙的主张，综合上述，原告主张逾期交房及要求支付逾期交房违约金没有事实依据和合同根据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月14日，童碧瑜（买受人）与杏林建发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为2010JP06地块（新城际广场）8号子地块11#楼A梯18层1803室，建筑面积为88.56平方米，总价款为1008797.43元。其中第八条“交付条件与期限”中载明：“出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施”等，第九条“出卖人逾期交房的违约责任”载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”，第十一条“交接”中载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六合同补充协议第四条2、3、4点”，第十八条“前期物业服务约定”载明“本商品房项目由出卖人依法以【招标】方式选聘厦门市杏林兴发物业有限公司（后更名为安吉利家公司）提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四”。附件六《合同补充协议》第四条“交付期限及交接”载明“……2.任何商品房均须经验收程序且在验收合格后方可办理交房手续，故在交房过程中发现所交房屋存在的任何瑕疵缺陷均属于保修责任范围，由出卖人承担保修责任，买受人不得以该等瑕疵或缺陷属于房屋质量问题为由拒绝办理交房手续；若买受人交房中以质量问题拒绝办理交房手续的，则以办理交房手续通知规定的交房手续期限的届满日为交房完成日。3.商品房具备《商品房买卖合同》第八条约定交付条件时，不论买受人是以何种方式（含电话、短信、报纸公告、信函）通知买受人办理交房手续的，买受人均应按交房通知要求时间办理房屋交接手续而不得以任何理由拒绝交房。因买受人原因不按时办理交房手续的，自出卖人在通知记载的办理交房手续期限届满起，视为交房完毕且逾期交房责任及其全部后果均由买受人自行承担，且若因此导致出卖人损失的，买受人应赔偿出卖人损失……” 2015年5月30日，上述房屋质量经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方验收合格。2016年1月28日，新城际广场8#地块7-11#楼及地下室、幼儿园建设工程通过消防验收。2016年6月6日，新城际广场8#地块7-11#楼及地下室、幼儿园通过厦门市集美区建设局备案，取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》。2016年6月16日，杏林建发公司通过厦门日报发布交房通知，通知新城际广场项目7-11#楼业主于2016年6月22日起办理房屋交接手续。2016年6月21日，童碧瑜收到杏林建发公司发出的《交房通知单》。2016年6月26日，童碧瑜与杏林建发公司工作人员一同前往讼争房屋现场验房，杏林建发公司工作人员在《业主入住房屋验收单》上登记童碧瑜所反映的问题：“1.多媒体盒破损”、“2.小阳台门卡死”、“3.空鼓多处(粉笔画)”，后童碧瑜留下继续看房，其看完房后直接回家，当天未办理交房手续。2016年6月26日至30日期间，童碧瑜未再与杏林建发公司办理交房手续。2016年12月31日，童碧瑜在《业主入住房屋验收单》上签名确认：“以上①②问题之前已处理，第③问题2016年12月31日确认已处理。”2019年4月18日，童碧瑜接收了讼争房屋钥匙并在《业主入住房屋验收单》上签名同意入住。 2017年5月至2019年1月期间，童碧瑜配偶陈曙东多次通过电话联系杏林建发公司客服人员协商交房事宜，双方因交房、交纳保修至实际收房期间的物业费等问题产生分歧。2017年5月14日，陈曙东至安吉利家公司处就先取得房屋钥匙、物业费缴纳等问题进行交涉，双方分歧较大。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。关于本案的争议焦点，本院分述如下： 一、2016年6月26日杏林建发公司欲交付给童碧瑜的房屋是否符合合同约定的交付条件？ 杏林建发公司提交的《厦门市建设工程竣工验收报告》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《建设工程消防验收意见书》足以证明讼争房屋在2016年6月26日已达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。童碧瑜于2016年6月26日在《业主入住房屋验收单》中反映的问题应当属于保修范畴，其可以在交房后要求杏林建发公司予以整改，不得据此认为房屋存在质量问题、不符合交付条件。故本院确认2016年6月26日讼争房屋符合合同约定的交付条件。 二、杏林建发公司是否存在逾期交房？ 杏林建发公司于2016年6月16日通过厦门日报发布交房通知，童碧瑜于2016年6月21日收到杏林建发公司发出的交房通知单，如前所述，本院确认2016年6月26日讼争房屋已达到合同约定的交付条件，根据《商品房买卖合同》第八条及附件六合同补充协议第四条第2点约定，童碧瑜不得以保修范围内的质量问题拒绝接收房屋，本案应以2016年6月30日为交房完成日，即杏林建发公司不存在逾期交房。2016年6月26日，童碧瑜在验房后径直离开现场，未与杏林建发公司办理交房手续，其当庭称持有杏林建发公司当日向其提供的书面交房流程，后又陈述不清楚交房流程才在看房后回家，前后矛盾，也与常理不符，本院不予采信；童碧瑜当庭提出杏林建发公司未向其出示相关证明文件，本院认为，童碧瑜看房后直接离开现场，致杏林建发公司无法向其出示相关证明文件，故杏林建发公司对此不存在过错。至于童碧瑜与杏林建发公司或第三人之间交涉关于接收房屋、缴纳物业费的问题，发生于视为交房后，且涉及童碧瑜与第三人之间的另一法律关系，与本案无关，故童碧瑜主张杏林建发公司以童碧瑜未交纳物业费为由拒绝交房，存在逾期交房行为，本院不予采信。 综上所述，童碧瑜与杏林建发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行各自义务。杏林建发公司不存在逾期交房，故童碧瑜主张杏林建发公司赔付其2016年7月1日至2019年4月18日的逾期交房违约金309297元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告童碧瑜的诉讼请求。 案件受理费5940元，减半收取2970元，由原告童碧瑜负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 邱淑贞 二〇一九年六月四日 代书记员 林雅玲 附：相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。