江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初7733号原告（执行案外人）：姚官祥，男，1957年12月29日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：潘卫斌，江苏储君律师事务所律师。被告（申请执行人）：唐一，女，1987年1月1日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告（被执行人）：王书强，男，1960年8月30日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：胡焱，上海方本（无锡）律师事务所律师。第三人：无锡盈百佳贸易有限公司，住所地无锡市湖滨路1289-93四楼。法定代表人：余德成，该公司董事长。委托诉讼代理人：王雪峰、吴思语，江苏梁溪律师事务所律师。第三人：任佳，女，1964年8月30日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告姚官祥与被告唐一、王书强、第三人无锡盈百佳贸易有限公司（以下简称盈百佳公司）、任佳案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚官祥的委托代理人潘卫斌，被告王书强的委托代理人胡焱、第三人盈百佳公司的委托代理人吴思语到庭参加诉讼。被告唐一、第三人任佳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。现已审理终结。姚官祥向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行无锡市五爱路78号2004（以下称2004室）房屋；2.确定姚官祥为2004室房屋产所有人；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2008年3月17日，姚官祥与王书强、无锡龙世盈创投资发展有限公司（后更名为盈百佳公司）、江阴一建建设有限公司无锡分公司、无锡时代大酒店有限公司订立房产转让协议，姚官祥按约支付了无锡市五爱路78号2004室、2005室（以下称2005室）房屋转让款225万元，并实际占有使用该房屋至今。因王书强怠于配合办理过户手续，致使2004、2005室房产仍登记在王书强名下，但姚官祥为该房产实际所有权人。无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）曾因王书强另案债务查封了该房产，姚官祥提出异议后，无锡中院即解除了查封。现无锡市梁溪区人民法院（以下称梁溪法院）又因王书强对外负债查封了2004室、2005室房产，故姚官祥提出异议，请求解除对2004室、2005室房产的查封，停止对该房产的执行。2018年6月11日姚官祥对执行标的提出书面执行异议，2018年8月20日梁溪法院作出（2018)苏0213执异53号执行裁定书，驳回其执行异议。姚官祥认为，该裁定书认定事实、适用法律及司法解释均不正确，姚官祥依法是2004室、2005室房屋产所有人。理由有：1、上述两套房屋己由王书强和盈百佳公司于2008年3月17日出卖给姚官祥，双方签订了房屋转让《协议》，姚官祥己按《协议》约定支付了225万元价款。2、王书强已于2008年将二套房屋实际交付给姚官祥，姚官祥实际占用并使用至今。3、因姚官祥提出执行异议申请，无锡中院及梁溪法院先后出具(2016)苏02执287号之一执行裁定书、（2014)南执字第1927号之六执行裁定书，解除了对该两套房屋的执行措施。并经姚官祥申请，解除了（2014)南执字第1869号、（2015)南执字第861号案件对该二套房屋的查封，（2015)崇商初字第0086号案件解除了对2004室房屋的查封，疏漏了2005室房屋。4、姚官祥己就所有权办理过户一事，分别在2016年9月19日、2017年3月15日、2018年3月22向无锡市仲裁委员会仲裁、梁溪法院提起诉讼。唐一未作答辩。王书强辩称，（2018）苏0213执异53号执行裁定书认定从形式上涉案房屋判断为王书强、任佳所有，无锡中院的(2016)苏02执287号之一执行裁定仅发生解除查封的效力，不能作为不动产物权确认依据，请求驳回原告的诉请。盈百佳公司述称，姚官祥在诉状中陈述的案件过程与事实一致，姚官祥已经支付购房款并实际占有至今，房屋的所有权应确认为姚官祥所有，其同意姚官祥的诉请。任佳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院查明事实如下：王书强、任佳为夫妻关系。2005年12月31日，盈百佳公司与王书强、任佳（代表人张敏）签订《无锡市房产转让协议》2份，分别约定盈百佳公司将2004室、2005室房屋转让给王书强、任佳。2006年1月11日，2004室、2005室房屋分别转移登记至王书强、任佳二人名下。2008年3月17日，盈百佳公司（甲方）、王书强（乙方）、姚官祥（丙方）、江阴一建建设有限公司无锡分公司（丁方）、无锡时代大酒店有限公司（戊方）签订《协议》一份，约定：经五方友好协商，就2004室、2005室两套商品房转让事宜达成如下协议：该两套商品房甲、乙双方签定买卖合同,由甲方卖给乙方，但乙方房款未付。现甲、乙双方同意无条件解除原买卖合同，上述两套房归甲方所有，甲方现将上述两套房出售给丙方,总价为人民币225万元,房款归甲方所得，乙方无条件配合办理过户手续，过户发生的所有费用则由丙方承担。付款方式：①丙方于2008年2月2日付房款70万元。②丙方于2008年3月28日之前付清房款120万元。③余款35万元,丙方不再付款，甲、丙、丁、戊方同意由戊方应付丁方的时代假日花园工程款35万元代丙方抵冲支付甲方的上述房款，丁方于2008年3月20日之前开具工程款发票给戊方。丙方全部付清房款后，房屋直接交付丙方使用。甲方负责协助办理过户相关手续，并符合申领产权证条件。因履行本协议发生争执协商不成时，任何一方均可向无锡仲裁委员会提起仲裁解决。2008年9月10日，盈百佳公司（甲方）、姚官祥（乙方）、江阴一建建设有限公司无锡分公司（丙方）、无锡时代大酒店有限公司（丁方）签订《补充协议》，载明甲、乙、丙、丁四方己于2008年3月27日签定了关于2004室、2005室两套商品房转让事宜的《协议》，现就协议中的付款方式问题补充议如下：乙方已分两次支付甲方房款各70万元、110万元;另外经甲、乙、丙、丁四方同意由丁方应付丙方的时代假日花园工程款代乙方抵冲支付了甲方房款35万元。乙方通过上述方式已支付甲方房款共计215万元。余款10万元,经甲、乙、丙、丁四方协商同意，由丁方应付丙方的工程款64980元代乙方抵冲支付甲方房款64980元，丙方开具相应的工程款发票给丁方；剩余房款35020元乙方应在2008年9月15日之前支付给甲方。乙方付清全部房款后，房屋直接交付乙方使用。甲方负责协助办理过户相关手续，并符合申领产权证条件。因履行本协议发生争执协商不成时，任何一方均可向无锡仲裁委员会提起仲裁解决。2011年8月16日，无锡市崇安区人民法院（以下称崇安法院）立案受理了原告唐一诉被告叶辉、王书强、无锡戏江南餐娱有限公司（以下简称戏江南公司）民间借贷纠纷一案，并于2012年2月6日作出（2011）崇民初字第918号民事判决书，判决：一、叶辉于判决发生法律效力之日起十日内归还唐一借款本金350万元，并支付违约金110万元；二、王书强、戏江南公司对叶辉的上述债务共同承担连带清偿责任。王书强、戏江南公司承担保证责任后，有权向叶辉追偿。该民事判决生效后，根据唐一的申请，崇安法院于2014年8月8日立案执行，案号为（2014）崇执字第1326号。后因崇安法院撤销，该案由新成立的梁溪法院即本院继续执行。在该案执行过程中，本院作出（2014）崇执字第1326号之一执行裁定，并于2018年4月28日：一、查封王书强名下的2004室房产；二、轮候查封王书强名下的2005室房产。期间，2004室房屋于2014年7月8日被无锡市南长区人民法院（以下简称南长法院）查封，案号（2014）南诉保字第90号，并在随后于2015年1月12日被崇安法院（2015）崇商初字第0086号案件轮候查封，于2017年4月18日被本院（2014）南执字第1869号、（2015）南执字第861号两案同日轮候查封。2016年9月19日，姚官祥作为申请人，以王书强、龙盈百佳公司为被申请人，就房屋买卖合同纠纷向无锡市仲裁委员会申请仲裁，要求：被申请人协助办理过户手续，将2004室、2005室房屋过户到姚官祥名下；被申请人承担仲裁费用。无锡市仲裁委员会立案后，因无法向王书强送达相关案件材料，对其进行了公告送达，并于2017年2月20日开庭，姚官祥、盈百佳公司的代理人到庭。2017年3月30日，姚官祥申请撤回仲裁请求，无锡市仲裁委员会予以准许。2017年3月15日，本院立案受理原告姚官祥诉被告王书强、任佳、第三人盈百佳公司房屋买卖合同纠纷一案，即（2017）苏0213民初2466号案件，后姚官祥于2017年12月13日向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。2018年3月22日，本院立案受理了原告姚官祥诉被告王书强、任佳、第三人无锡盈佳贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，即（2018）苏0213民初2576号案件，后姚官祥于2018年9月3日向本院提出撤诉申请，本院裁定予以准许。期间，案外人姚官祥针对2004室、2005室房屋上的保全措施提出异议，无锡中院于2017年6月1日作出（2016）苏02执287号之一执行裁定书，认为姚官祥提供了《协议》及相关付款凭证，上述房屋由姚官祥实际使用至今，2004室房屋应属于姚官祥所有。无锡中院据此裁定，解除对2004室房产、2005室两套房屋的查封措施。随后，因姚官祥提出异议，2004室房屋上的在先查封及轮候查封先后解除，（2014）崇执字第1326号之一执行裁定于2018年4月28日取得对2004室房屋的首封；截至2018年6月11日，2005室房屋上首封为崇安法院（2015）商初字第0086号案件查封，（2014）崇执字第1326号之一执行裁定仍为轮候查封。随后，案外人姚官祥针对（2014）崇执字第1326号之一执行裁定提出异议，本院于2018年8月20日作出（2018）苏0213执异53号执行裁定书，驳回姚官祥的异议申请。姚官祥不服该裁定，遂提起本案诉讼。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。王书强为（2014）崇执字第1326号案件中的被执行人，姚官祥主张2004室房屋已通过买卖方式转让于其，其为该房屋的买受人，并主张其民事权利可以排除强制执行。故本案争议焦点在于：姚官祥对于2004室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。在执行过程中，案外人对法院执行的有登记的不动产主张权利的，应当遵循物权公示原则，按照不动产登记薄记载判断其是否系权利人。本案中，姚官祥主张其为2004室房屋的买受人，虽然盈百佳公司与姚官祥等人在2008年3月17日、9月10日分别签订有《协议》、《补充协议》，但2004室房屋在盈百佳公司与王书强、任佳签订《无锡市房产转让协议》后，已于2006年转移登记至王书强、任佳夫妻二人的名下。无锡中院在姚官祥提出执行异议后,未启动执行异议审查程序即作出（2016）苏02执287号之一执行裁定书并解除查封，该裁定仅发生解除查封的法律效力，不能作为不动产物权确认的依据。根据无锡市不动产登记薄证明记载，2004室房屋登记在王书强、任佳名下，从形式上即可判断该房屋为王书强、任佳所有，盈百佳公司、姚官祥对该房屋不享有所有权。即使将《协议》视为房屋买卖合同，2004室房屋系登记在个人名下，并非登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房。故本案应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行处理，本条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对姚官祥的诉请，本院分析后不予支持，理由如下：首先，虽然《协议》约定盈百佳公司、王书强双方同意无条件解除原买卖合同，2004、2005室两套房归盈百佳公司所有，盈百佳公司将上述两套房出售给姚官祥，但事后并未将2004、2005室房屋转移登记至盈百佳公司名下，仍登记在王书强、任佳名下。对《协议》中约定的王书强“无条件配合办理过户手续”如何履行，是直接过户至姚官祥名下，还是过户至盈百佳公司名下再转移至姚官祥名下，并未有明确约定。而《协议》签订后，王书强、任佳作为房屋所有权人，未按照《协议》所述解除原买卖合同并将2004、2005室房屋转移登记至盈百佳公司或姚官祥名下，也未直接与姚官祥另行签订房屋买卖合同，直至房屋被人民法院查封。因此，至法院查封时，2004室房屋的所有权人仍为王书强、任佳。其次，根据我国婚姻法的有关规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的；因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，但夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。《协议》中将2004室房屋解除合同后作为盈百佳公司所有的财产转让给姚官祥，虽然有王书强签字认可，但该协议上并无任佳的签字，姚官祥也未提供证据证明任佳对《协议》予以追认。根据物权法、婚姻法的规定，2004室房屋属于任佳、王书强的共有财产，王书强处置该房产显然不属于因日常生活需要而处理夫妻共同财产，不属于夫妻家事代理的范围，故应征得任佳同意。姚官祥所谓王书强签订《协议》构成表见代理的意见，本院不予采纳。因此，《协议》对2004室房屋共有人任佳不发生法律效力。再次，我国城市房地产管理法第四十一条中规定，房地产转让应当签订书面转让合同。国务院《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。根据《协议》约定的内容，该《协议》实际有两部分组成：一是盈百佳公司解除其与王书强之间的房屋买卖合同，收回2004室、2005室房屋所有权；二是盈百佳公司将收回的2004室、2005室房屋以225万元的价格转让给姚官祥，且房款中姚官祥支付一部分，其余以工程款抵扣的方式支付盈百佳公司。《补充协议》仅对《协议》中的付款方式进行了变更。因此，如果要将2004室房屋顺利转移登记到姚官祥名下，依《协议》约定可以两种方式：其一，2004室房屋直接从王书强、任佳名下变更登记至姚官祥名下，则姚官祥需要另行与王书强、任佳签订房屋买卖合同。其二，盈百佳公司先解除与王书强、任佳签订的房屋买卖合同，并将2004室、2005室房屋重新转移登记至盈百佳公司名下，再转移登记至姚官祥名下，此时亦要求盈百佳公司与姚官祥另行签订房屋买卖合同。而《协议》签字后，以上两种房屋买卖合同均未签订，该《协议》共涉及五方当事人，其中款项交付又涉及其他当事人之间的债务抵扣，并非简单的房屋买卖合同，且未有房屋共有人任佳的追认，故不符合在人民法院查封之前签订了合法有效的（不动产）书面买卖合同的形式要求。最后，就姚官祥所主张的案涉房屋的转让过户事宜，因房屋始终登记在王书强、任佳二人名下，该房屋权属情况在不动产登记部门可以查询，姚官祥作为买受人对此只要进行查询即可知晓，其应当知晓转移过户需要任佳的同意及配合，否则无法完成过户登记。现姚官祥既未有任佳对《协议》的追认，也未有其与房屋所有权人王书强、任佳签订合法有效的书面买卖合同，导致《协议》中约定的房屋过户实际无法履行，此情形可以视为系姚官祥自身原因未办理过户登记手续，其不符合的享有排除强制执行的民事权利的认定条件。对此，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，姚官祥可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、国务院《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，判决如下：驳回姚官祥的诉讼请求。案件受理费10710元，由姚官祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  方玉宝人民陪审员  徐惠玲人民陪审员  李 萍二〇一九年六月二十七日书 记 员  丁 薇本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》：第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。国务院《不动产登记暂行条例》：第十四条第一款因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》：第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。