云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0381民初238号 原告：高明辉，男，1978年7月16日生，农民，小学文化，宣威市人，现住宣威市（宣威市峰润酒店）。 托诉讼代理人：毛胜芬，云南昌迪律师事务所律师，特别授权代理。 被告：崔同泰，男，1979年4月3日生，汉族，居民，大专文化，宣威市人，现住宣威市，（未出庭）。 被告：柴冬华，女，1980年4月12日生，汉族，居民，小学文化，宣威市人，住址同上，系崔同泰之妻。 二被告委托诉讼代理人：王祥波，云南辰铭律师事务所律师，特别授权代理。 原告高明辉与被告崔同泰、柴冬华租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高明辉及其委托诉讼代理人毛胜芬、被告柴冬华及其委托诉讼代理人王祥波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与被告于2014年9月19日签订的《租赁合同》；2、判决二被告向原赔偿损失1930000元（人民币，下同）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年9月19日原告与被告签订《租赁合同》，合同约定被告将位于宣威市房屋（共六层七间）租给原告用于经营酒店，租赁期限10年，自2014年9月19日至2024年9月18日止。原告承租该房屋后，将原经营的凯悦酒店更名为宣威市峰润酒店，并对酒店加层、装修装饰，配备电器、酒店用品和设备等共计花费1930000元。因合同期限长达10年，且原告基于对被告的信任对租赁物进行了全面装修，为此支付了高昂的费用。原告在经营中，于2016年5月4日收到中国农业银行宣威支行发来的《告知书》：该租赁房屋被告于2014年5月4日抵押给农行借款1000万元，并办理了抵押登记，后因被告到期不能清偿贷款，中国农业银行宣威支行已起诉被告，该租赁房屋已进入法院执行阶段。2019年1月4日，被告还将原告经营的酒店门锁统统换掉，导致原告不能正常经营酒店，现已停业。综上，被告在签订合同前没有尽到明确的告知义务，使原告陷入错误认知，签订了10年的租赁合同，并对房屋进行加层、装修支出了高昂的费用。现因被告的违约行为，导致原告不能再经营酒店，产生了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，依法提起诉讼。 被告辩称：该房屋确实是抵押于宣威市农行，但是该酒店被告一直在经营，原告要求解除合同没有事实依据和法律依据，请求依法驳回原告高明辉的诉请。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对对方当事人提供的证据材料无异议，本院予以确认并在卷佐证。此外，被告对原告高明辉提交的第三组、第四组和第五组、第六组和第七组证据材料被告持有异议： 第三组《告知书》1份，原告用以证明两被告在原告不知情的情况下将租赁物抵押给中国农业银行贷款1000万元，后因不能清偿贷款，导致酒店被宣威法院查封，同时导致原告不能正常经营；第四组录音1份、照片5张，原告用以证明被告将酒店锁换掉，导致原告彻底停业；第五组《装修合同》复印件1份、购销合同复印件6份、收据复印件29份，原告用以证明原告在租赁房屋后，因加层、装修及配备相关设备共花费2065837元；第六组《宣威市人民法院裁定书》1份，原告用以证明租赁房屋被宣威市人民法院查封的事实。第七组《情况说明》1份，用以证明银行委托的评估机构对酒店已经进行了评估，农行、执行局一直在找高明辉进行谈话。 经过庭审质证，被告对第三组证据材料《告知书》的真实性无异议，但认为不能证实其所要证实的主张，不能证实造成原告经营困难的事实；对第四组证据材料，认为是因原告欠租金，1月4日确实锁过酒店，但是原告到1月6日原告就将锁打开，并正常经营，不能证实原告主张的酒店停业。对第五组，认为该组证据材料从形式上是原告和第三方形成，无法确定客观真实性，对该组证据材料不予认可。对第六组证据材料的客观真实性无异议，但作出说明：法院查封是软查封，并没有封门，原告可以正常经营。对第七组证据的真实性合法性没有异议，但认为不影响原告的正常经营，不能证明原告的主张。 本院认为，原告高明辉提交的上述第三组、第六组和第七组证据材料，只能证明该租赁房屋在出租前进行了贷款抵押，并被本院软查封的情况，但不能证明原告不能正常经营的主张；对第四组证据材料，能证明被告将酒店关闭原告又打开使用的情况，不能证明原告主张的“导致酒店彻底停业”的主张。第五组证据材料，原告高明辉未提供相应证据印证该组证据的客观性和关联性，本院不予认可。 根据当庭质证和辩论，本院确认如下法律事实：2014年9月19日被告崔同泰、柴冬华将登记在崔同泰名下位于宣威市美奂酒店旁证号为宣房权证市区字第××号房屋出租原告高明辉经营酒店，双方签订《租赁合同》，合同约定：房屋租赁期限10年，自2014年9月19日至2024年9月18日止，10年内租金不变；租金每年268,000元，每年9月19日前支付，逾期则按日千分之三支付违约金；双方在合同中特别备注：“十年内租金不变”。出租时，被告柴冬华、崔同泰未将该房屋在中国农业银行股份有限公司宣威市支行进行抵押贷款的情况告知原告高明辉。租赁后，原告高明辉对酒店进行了装修、加层，进行酒店经营。2016年5月4日，中国农业银行宣威支行向高明辉发出《告知书》，告知高明辉租赁房屋的贷款抵押情况以及房屋租赁合同是在该租赁房屋抵押之后签订。高明辉支付了2017年9月19日以前的房租后，未按照合同约定在2017年9月19日前支付2017年9月19日至2018年9月18日的房租，并以生意不好为由向被告提出降低租金。2018年1月13日，经双方协商一致，将合同约定的租金每年268,000元变更为每年250,000元，并约定从2018年9月19日后每半年付一次，至2024年租金不变。对前述变更内容，双方在原《租赁合同》的尾部作了明确记录。 在合同履行过程中，因该房屋抵押贷款未清偿，经中国农业银行股份有限公司宣威市支行起诉和申请执行，本院2018年9月26日作出（2017）云0381执1307号执行裁定书，裁定对该房屋和土地使用权进行查封，查封期间为裁定生效之日起三年。在查封期间不得办理该房产的过户、抵押等手续。因该查封是不转移占有方式的软查封，故房屋一直由原告高明辉进行酒店经营，但高明辉向被告支付租金100，000元后，对剩余150,000元租金一直未支付，双方为此发生矛盾。2019年1月4日，原告方将房屋换锁关闭，不让被告高明辉经营；高明辉于1月7日将门打开，继续经营至今。 本案在审理过程中，因双方当事人各持己见，调解未能达成协议。 本院认为，我国《合同法》、《担保法》和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释并未禁止房屋所有权人将设定抵押权的房屋进行出租，双方当事人自愿订立房屋租赁合同，合同合法有效，并已经部分履行。对原告的第一项诉讼请求即要求本院判决解除合同，我国《合同法》第九十四条合同可以解除（法定解除）的五种情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。显然，高明辉要求解除合同的第一个理由即“租赁房屋已抵押但未告知”的主张不能成立。高明辉的第二个理由即“被告关闭酒店致使彻底停业”，但这与经庭审查明的法律事实不相符：被告关闭酒店四日，后原告高明辉就打开酒店继续经营至今，并非高明辉所称“致使彻底停业”。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，租赁房屋的抵押权并未实现，故双方当事人仍然受《租赁合同》的约束。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条作了进一步明确：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……”由这一规定可以看出，房屋因查封导致无法使用是承租人的合同解除获得人民法院支持的要件，但本案中，所查明的法律事实只符合“依法查封”的小前提，并不符合“不能使用”的大前提。基于前述理由，对高明辉的第一项诉讼请求即请求判决解除租赁合同的主张，本院不予支持。对高明辉的第二项诉讼请求即请求判决被告赔偿损失共计1930000元的主张，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第二款作了明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”本案中，庭审查明的法律事实是：被告崔同泰、柴冬华确实未将抵押情况告知高明辉，但抵押房屋一直由高明辉按照合同约定进行经营。高明辉所主张的对房屋进行加层、装修和增添设备，是经营投资，是投资成本性质，该条款已经明确是未书面通知而因抵押权实现造成承租人的损失，而高明辉所主张的损失显然不属于抵押权实现所导致的损失。因此，高明辉的第二项诉讼主张不能成立，本院不予支持。还需要指出的是，被告方因原告高明辉未支付租金，将酒店上锁关闭而不寻求合法途径解决，其行为违法，但高明辉并未主张该行为所造成的具体损失赔偿，亦未提供所造成损失的相关证据材料，故不属于本案的审理范围，原告高明辉可另行寻求法律途径解决。 综上所述，原告高明辉的诉讼主张缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 驳回原告高明辉的所有诉讼请求。 案件受理费人民币22270元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长 朱 泽 人民陪审员 陶 毅 人民陪审员 蒋丽萍 二〇一九年六月四日 书 记 员 黄志超