福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初7058号 原告：马艳春，女，1977年6月11日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：丁明森，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李在耀，福建重宇合众律师事务所实习律师。 被告：明发集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区前埔中路327号明发集团大厦30层，统一社会信用代码91350200612044362J。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑敏婷，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：吕美华，该公司工作人员。 原告马艳春与被告明发集团有限公司（以下简称明发集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马艳春的委托诉讼代理人丁明森到庭参加诉讼。被告明发集团经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马艳春向本院提出诉讼请求：1.解除马艳春与明发集团签订的0323329号《商品房买卖合同》；2.明发集团向马艳春返还购房款228090元；3.明发集团向马艳春支付因明发集团逾期交房产生的损失215785.69元（马艳春向银行已支付的本息及马艳春支付的财产保险费）；4.明发集团向马艳春支付因明发集团逾期交房产生的预期损失93773.03元[具体以（2015）湖民初字第2739号判决书确定的马艳春应当支付明发集团的数额为准]；5.明发集团向马艳春支付逾期交房违约金8850元（以马艳春支付的首付款及银行贷款本息之和442512.69元乘以2%）；6.明发集团向马艳春支付逾期未协助办理产权登记违约金4425元（以马艳春支付的首付款及银行贷款本息之和442512.69元乘以1%计算）。 事实和理由：马艳春与明发集团于2005年2月26日签订0323329号《商品房买卖合同》，约定马艳春向明发集团购买明发商业广场地下一层506号房屋（即本案讼争房屋），建筑面积25.77平方米，单价17000元；马艳春已依约按期支付首付款228090元，并向银行办理抵押贷款，至今共向银行支付贷款本金及利息214422.69元，马艳春购买财产保险花费1363元。明发集团于2006年1月23日通知马艳春办理交房，并向马艳春指明讼争房屋实际建筑面积只有23.1平方米，原来销售时明发集团所描述的双门面变成了单门面，另一门面被用于装配公用配电箱，室内还有承重柱。马艳春遂拒绝接收讼争房屋，并要求明发集团适当履行合同交付义务，明发集团至今仍未向马艳春适当交付讼争房屋。同时，明发集团至今仍未完成合同约定的将资料报产权登记机关备案义务，应按照约定向马艳春承担违约金。 明发集团书面辩称，一、马艳春主张的解除《商品房买卖合同》之诉讼请求无事实及法律依据，应当依法予以驳回。依约讼争房屋建筑面积应为25.77平方米，而实际建筑面积为23.11平方米，双方依约应按照实际面积调整总房价款。并且，明发集团从未向马艳春承诺讼争房屋具备双门面，合同中亦未对此进行约定。故，马艳春不应据此拒收讼争房屋，明发集团亦无需就此承担责任。相反，上述情况恰恰证明了讼争房屋未交付的真正原因系马艳春自身导致，其违反合同约定，致使合同无法继续履行，已构成根本违约。 二、马艳春主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求均已超过诉讼时效，依法应予驳回。即便假设明发集团确有马艳春所述的违约行为，马艳春于2019年4月1日方才向法院提起诉讼要求明发集团向其支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，此时距其知道其交房权利受侵害的截止日期已超过三年，距其知道其办证权利受侵害的开始日期已超过两年，故其主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金之诉讼请求均已超过法定的诉讼时效期间，应依法予以驳回。退一步讲，根据合同约定，即便明发集团向马艳春支付逾期办证违约金，其前提应是“马艳春不退房”，本案中马艳春的诉讼请求明显自相矛盾，若选择了解除合同，即选择了退房，便更不存在逾期办证违约金一说。 三、马艳春主张的因明发集团逾期交房产生的损失及预期损失无任何事实及法律依据，依法应当予以驳回。马艳春主张的“损失及预期损失”之诉讼请求，实际系变相要求明发集团代马艳春向银行还款本息并向保险公司支付保险费用。然而，该还款实际系基于马艳春与银行之间签订的《个人住房借款合同》项下之债务而产生的行为，属于马艳春与银行之间的金融借款合同法律关系，与明发集团无关。马艳春决定向保险公司进行保险，亦系马艳春自愿行为。故，本案根本不存在马艳春所谓的“损失及预期损失”，无论合同是否解除，明发集团均无需对此承担任何责任，马艳春无权要求明发集团赔偿。 综上，马艳春的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下： 2005年2月26日，马艳春（买受人）与明发集团（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（编号0323329），约定如下：出卖人将本案讼争的明发商业广场地下一层506号房屋出售给买受人，该房屋用途为办公，建筑面积共25.77平方米，单价为17000元，总价为438090元；以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在1%（含1%）内时，上述房价保持不变；（2）面积误差比绝对值超过1%时，每平方米单价保持不变，总房价款按实际面积调整；（3）买受人应在出卖人发出、刊登办理权属登记书面通知、公告后的60天内与出卖人结算面积差价款，买受人未补足面积差价款之前，无权要求出卖人协办产权，且仍须按应补交面积差价款的日万分之三承担违约责任；买受人于2005年2月24日前支付228090元，余款21万元办理银行按揭；出卖人应当在2006年1月31日前将讼争房屋交付买受人使用；除本合同约定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将讼争房屋交付买受人使用，逾期不超过120日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人应在出卖人发出、刊登办理房屋权属登记书面通知、公告后的60天内，将办理权属登记需由买受人提供的资料及相关费用送交出卖人；出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。 2005年2月26日，明发集团向马艳春开具一张金额为228090元的发票，确认收到讼争房屋购房款228090元。 2005年，马艳春投保一份个人贷款抵押房屋综合保险，保险金额为21万元，保险费为1363元。 2005年11月8日，马艳春与中国建设银行股份有限公司厦门江头支行（以下简称建行江头支行）、明发集团签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定马艳春向建行江头支行借款21万元用于购买讼争房屋，借款期限10年，本合同项下的抵押物为讼争房屋，明发集团为马艳春偿还借款本息提供连带责任保证担保。上述借款合同签订后，建行江头支行向马艳春发放了贷款，马艳春亦向建行江头支行偿还了部分贷款本息。 2006年，讼争房屋所在项目经竣工验收合格，讼争房屋取得商品房使用说明书和商品房质量保证书。明发集团先后于2006年8月和2007年6月两次登报通知明发商业广场业主办理交房手续，但马艳春未予办理。明发集团于2008年1月登报通知明发商业广场业主办理房屋权属证书，但马艳春亦未予办理。 2009年3月20日，因马艳春未依约偿付贷款本息，建行江头支行提起诉讼，厦门市湖里区人民法院（以下简称湖里法院）经审理作出（2009）湖民初字第1346号民事判决，判决马艳春返还建行江头支行借款本金170955.28元、支付利息和罚息，明发集团对借款、利息和罚息承担连带清偿责任。上述判决生效后，马艳春未完全履行判决确定的义务，明发公司于2014年4月14日代马艳春向建行江头支行偿付借款本息共计91549.03元。 2015年4月28日，明发集团提起追偿权诉讼，湖里法院经审理作出（2015）湖民初字第2739号民事判决，判决马艳春支付明发集团代偿款91549.03元并赔偿利息损失，该案案件受理费2224元，由马艳春负担。 本院认为，马艳春与明发集团签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定出卖人应当在2006年1月31日前将讼争房屋交付买受人使用，而马艳春亦在诉状中自称明发集团于2006年1月23日通知马艳春办理交房，故明发集团并不存在逾期交房的违约行为，马艳春请求的逾期交房违约金、逾期交房损失及逾期交房预期损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽然明发集团交付的房屋建筑面积小于合同约定的建筑面积，但双方并未约定马艳春据此享有合同解除权。马艳春主张明发集团交付的房屋由双门面变成单门面，另一门面被用于装配公用配电箱，室内还有承重柱，但马艳春并未举证证明双方针对讼争房屋的门面、承重柱进行了特别约定，马艳春据此要求解除合同不能成立。明发集团已于2008年1月登报通知明发商业广场业主办理房屋权属证书，马艳春因其自身原因未予办理，距今已逾10年，即便明发集团存在逾期办证的违约行为，马艳春请求的逾期办证违约金也已超过诉讼时效，本院不予支持。基于以上分析，马艳春请求解除合同及返还购房款，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告马艳春的诉讼请求。 案件受理费减半收取为4655元，由原告马艳春负担，该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员朱 晨 二〇一九年六月二十六日 代书记员楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。