济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初1098号原告：山东汇阳置业有限责任公司，住所地济阳区济北开发区开元大街南、银河路西（原老炼油厂）。法定代表人：朱安曲，该公司董事长。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所执业律师。被告：张鹏志，男，1989年5月11日出生，汉族，住济南市济阳区，被告：张雪梅，女，1987年4月28日出生，汉族，住济南市济阳区，原告山东汇阳置业有限责任公司（以下简称汇阳置业公司）与被告张鹏志、张雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王琰到庭参加诉讼，被告张鹏志、张雪梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。汇阳置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与两被告签订的商品房买卖合同，并判令两被告配合原告办理上述房屋买卖合同的网签备案撤销手续；2.判令两被告腾退涉案房屋，并支付折旧费（以617963元为基数，按0.6%/月的标准，自2017年1月23日至两被告腾空并返还房屋之日止）；3.判令两被告向原告支付违约金人民币61796.3元及律师代理费32536元；4.判令两被告偿还截止2018年11月30日由贷款银行从原告账户中扣划的24034.58元及利息损失（利息损失自2018年11月30日起计算至判决生效之日，按同期银行贷款利率计算）；5.判令上述2、3、4、5项诉请的款型从原告应返还两被告的购房款中抵扣；6.被告承担诉讼费用。事实和理由：原被告于2013年1月23日签订了商品房买卖合同，约定两被告购买原告开发的西汇阳·幸福城7号楼3单元8层802房屋，总价款617963元。合同签订后，两被告向原告全额支付了购房款，其中30万元通过银行按揭贷款方式支付，原告也按约定交付了房屋。两被告偿还按揭贷款过程中，未能按约定履行还款义务，截至2018年12月21日，贷款银行累计从原告账户中扣划本息共计24034.58元，经原告多次向被告催要，被告拒不还款，两被告的行为构成了根本违约，给原告造成了严重的影响和经济损失，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。张鹏志、张雪梅未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行庭审举证，对商品房买卖合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月5日，汇阳置业公司与张鹏志、张雪梅签订了商品房买卖合同及补充协议，两被告购买位于济北开发区开元大街南、银河路西汇阳·幸福城7号楼3-802号房，房屋总价款617963元。双方约定：付款方式为商业贷款，两被告于2016年4月2日前支付首付款317963元，余款300000元向中国建设银行申请贷款支付。商品房买卖补充协议第八条第四项约定：“如买受人选择按揭贷款购买房屋，出卖人按照银行规定为买受人还款承担阶段性担保，担保期间，如果买受人未按期向银行偿还任何贷款本息或未履行借款合同其他业务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺，代买受人偿还银行借款的，买受人同意到出卖人要求还款通知15日内向出卖人支付全部代付款，并自出卖人带起还款之日起，按代付金额的日千分之五向出卖人支付违约金。逾期不支付的，出卖人有权解除本合同。买受人同意收到出卖人要求其退房的书面通知后10日内无条件将应退房交付出卖人，买受人应按每月总房款千分之六的标准向出卖人支付房屋折旧费，同时出卖人在买受人已付房款中扣除违约金（总房款的10%）、代付银行的逾期利息、罚息、赔偿款、追偿费用等出卖人的损失费用后无须退还买受人，已付款项不足以支付上述费用的，由买受人向出卖人另行支付（其他已交水费不予退还）。买受人并应配合出卖人在有关政府部门办理完结本合同解除备案登记手续。”2016年4月7日，张鹏志作为借款人与中国建设银行股份有限公司济阳支行（以下简称建设银行）签订了个人住房借款合同，对涉案房屋借款300000元，还款方法采用等额本息还款，每月本息金额为2281.2元，如借款期限内发生利率调整，借款人的还款金额也将随之变化。2012年1月17日，中国建设银行股份有限公司济阳支行（乙方）与汇阳置业公司（甲方）签订了合作协议，协议第四条约定“甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用……，保证期间自乙方与借款人签订的借款合同生效之日起至甲方为购房人办妥住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管为止。”第五条约定“甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。”汇阳置业公司自认，已经收到涉案房屋的首付款及商业贷款。2017年1月23日，张鹏志出具涉案房屋收楼确认书。因张鹏志拖欠偿还银行贷款，建设银行于2017年7月28日从汇阳置业公司37×××90账户中扣划2295.36元、3454.24元；2018年2月27日扣划2289.6元、2285.79元，2018年4月28日扣划2290元、2280.95元，2018年9月21日扣划2279.56元、2287.06元，2018年11月30日扣划2281.2元、2290.82元，以上共计24034.58元。2018年10月份汇阳置业公司曾向两被告发函，要求其偿还代付按揭贷款。另查明，汇阳置业因本案支付律师费32536元，保全担保保费1854元。本院认为，汇阳置业公司与张雪梅、张鹏志签订的商品房买卖合同及补充协议，合法有效，对双方均具有约束力。因两被告未按时偿还按揭贷款，导致建设银行从汇阳置业公司的账户中扣款24034.58元。汇阳置业公司据此，并依照双方签订的商品房补充协议第八条第四项的约定，起诉解除双方签订的商品房买卖合同，本院认为双方约定的合同解除条件成就，汇阳置业公司可以通过诉讼的方式主张解除，本院认定自民事诉状送达两被告之日起，视为解除之日。2019年1月30日两被告收到本院邮寄的民事诉状等材料，即双方签订的商品房买卖合同自2019年1月30日解除。合同解除后，两被告应当腾退涉案房屋，并按合同约定支付房屋折旧费（自2019年1月31日起至实际腾退房屋之日止，以617963元为基数，按月千分之六的标准计算），并支付违约金61796.3元（总房款的10%），同时两被告应当协助汇阳置业公司办理涉案房屋的网签备案撤销手续。对于汇阳置业公司主张的建设银行扣款24034.58元及利息，本院认为符合法律规定，予以支持，并认定自2018年11月30日起至本判决生效之日止，以24034.58元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。原告主张的律师费、保全保险费均是因本案支出的合理费用，两被告应当承担。上述折旧费、违约金、银行扣款及利息等，汇阳置业公司主张自两被告已经支付的617963元房款中抵扣，本院予以支持。剩余房款，汇阳置业公司应当返还两被告。张雪梅、张鹏志经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，放弃举证、质证等权利，应承担相应后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告山东汇阳置业有限责任公司与被告张雪梅、张鹏志签订的商品房买卖合同于2019年1月30日解除；被告张雪梅、张鹏志于本判决生效之日起十日内协助原告办理涉案房屋网签备案撤销登记；二、被告张雪梅、张鹏志于本判决生效之日起三十日内腾空位于济北开发区开元大街南、银河路西汇阳·幸福城7号楼3-802号房屋，并返还原告山东汇阳置业有限责任公司；三、被告张雪梅、张鹏志赔偿原告山东汇阳置业有限责任公司涉案房屋折旧费，（折旧费自2019年1月31日起至实际腾退房屋之日止，以617963元为基数，按月6‰的标准计算）；四、被告张雪梅、张鹏志给付原告山东汇阳置业有限责任公司违约金61796.3元；五、被告张雪梅、张鹏志赔偿原告山东汇阳置业有限责任公司律师费32536元；六、被告张雪梅、张鹏志赔偿原告山东汇阳置业有限责任公司保全保险费1854元；七、被告张雪梅、张鹏志赔偿原告山东汇阳置业有限责任公司代偿房款24034.58元及利息（利息自2018年11月30日起至本判决生效之日止，以24034.58元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）八、上述第三、四、五、六、七项款项自被告张雪梅、张鹏志支付的617963元总房款中抵扣，剩余房款原告应当返还被告张雪梅、张鹏志；九、驳回原告山东汇阳置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1330元，保全费3610元，共计4940元，由被告张雪梅、张鹏志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 莹二〇一九年六月十六日书记员 卢勤琪