天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初26281号原告：张兴福，男，1962年9月19日出生，汉族，自由职业，住天津市静海区。被告：任怀君，男，1978年3月25日出生，汉族，天津鑫诺通树脂制品技术开发有限公司总经理，户籍地山东省商河县，现住天津市滨海新区。原告张兴福与被告任怀君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告张兴福与被告任怀君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张兴福向本院提出诉讼请求：1、判令终止合同，被告立即返还原告所有的滨海新区房屋；2、判令被告给付原告自2017年10月15日至今的房屋租金177000元；3、判令被告给付原告违约金50000元、滞纳金10000元；4、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求中的“终止合同”是指解除双方签订的房屋租赁合同，明确第2项诉讼请求要求被告支付租金的起止时间为自2017年10月15日至实际腾房之日止，按年租金96000元计算。事实与理由：2015年10月15日，原告和被告在滨海新区签订房屋租赁合同，合同文本内容由被告拟定，双方自愿签订，具有法律效力。约定租期5年，自2015年10月15日至2020年10月15日止。租金为上打租，每月租金人民币8000元，每半年一付。被告必须提前15天将下半年租金48000元给付原告，逾期未付下半年房屋时，原告每月加收500元滞纳金。逾期30日内仍未付清下半年房屋租赁费时，被告必须无条件搬出并把房屋交予原告。自合同生效起，被告只付给原告两年租金。自2017年10月15日至今，未能按合同约定给付租金。原告多次讨要，被告总以各种理由搪塞，既不给付租金，又不交还房屋。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。被告任怀君辩称，因合同尚未到期，不同意解除合同的诉讼请求。认可原告的第2项诉讼请求，被告同意支付欠付的租金，因被告去年一年没有营业，经营的工厂因环保原因受影响，导致被告拖欠租金。被告不是恶意拖欠，只是没有能力支付。不完全同意原告的第3项诉讼请求，被告只同意支付一半的违约金和滞纳金，希望原告减免一半。被告同意承担本案诉讼费。原告所述合同签订过程及约定内容均属实，被告补充一个事实，2017年10月15日后，被告妻子向原告支付过大约10000元的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供证据的真实性均无异议，被告未向法庭提交证据，本院经审查对原告提交证据的真实性予以确认并在卷佐证。依据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系天津市滨海新区房屋的所有权人，房屋建筑面积166.19平方米。2015年10月15日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《租房合同》，约定甲方将塘沽领先商务公寓3-1-01号门市房和二楼全部出租给乙方使用，乙方用于从事办公、仓储、机加工、饭店、住宿等用途。约定租期5年，自2015年10月15日起至2020年10月15日止。约定租金支付方式为上打租，乙方必须提前15天将下半年房租付清，逾期未付清下半年房租每月加收滞纳金500元，逾期30日内仍未付清下半年房租的，乙方必须无条件搬出。约定租金为每年96000元整，包括该房屋所有室内及室外建筑设施费用。约定在乙方承租期间，甲方必须保证乙方的水、电、暖正常使用，所产生的物业费、水电费、煤气费、电话宽带费、取暖费、维护费等相关费用由乙方自行支付。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，前期被告按约向原告支付房租租金，自2017年7月15日起至今，被告仅向原告支付租金15000元。因被告未按约支付房租，被告曾多次向原告出具还款协议（承诺）。2018年8月14日，被告向原告出具“还款协议”，载明“任怀君保证在2018年8月30日前还张兴福房租50000元，其余50000元在2018年10月30日前还清。如果到期不还，房主张兴福有权收回房屋，乙方任怀君自愿给付甲方张兴福违约金500000元”。2018年10月1日，被告向原告出具“证明”，载明“本人任怀君将于10月20日前付张兴福房租50000元整，如在10月20日前不付，房东张兴福将房子无条件收回，本人任怀君将无条件遵守”。2018年11月8日前，被告再次向原告出具“协议”，载明“今任怀君务必在本月11月8日前把房费50000元交齐，另外的房费50000元整在11月30日前付清。如果在规定时间内不能兑现，任怀君本人必须无条件把房子交出来，如果不交房，本人任怀君将负一切法律责任。任怀君本人也是最后一次对房主张兴福的承诺，必须履行”。自2017年7月15日起至今，除陆续支付的15000元外，被告未再向原告支付其余房租。现原告认为被告违约要求解除合同并赔偿违约金、滞纳金，被告同意支付租金但不同意解除合同，双方经协商未果，故成诉。本院认为，一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人有权要求解除合同。本案中，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，对于合同双方均有法律约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。双方系房屋租赁合同关系，被告作为承租人的主要合同义务就是交纳租金。合同明确约定“乙方必须提前15天将下半年房租付清，逾期未付清下半年房屋每月加收滞纳金500元，逾期30日内仍未付清下半年房租的，乙方必须无条件搬出”，按照该约定被告应于2017年7月底前支付半年租金48000元，应于2018年1月底前支付半年租金48000元，应于2018年7月底支付半年租金48000元，应于2019年1月底支付半年租金48000元，合计应付款数额为192000元。但时至今日，被告均未能按照上述时间支付房租，仅合计向原告支付了房租15000元。显然被告逾期支付租金的行为已经严重违反了合同约定并超出合理期限，构成根本违约。故原告要求解除合同的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告不再享有占有房屋的合法依据，故被告应在合理期限内将房屋腾空并交还原告。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，被告不持异议，本院经对被告已经支付的租金15000元予以折算后确定起算日予以支持。关于原告要求被告支付违约金50000元及滞纳金10000元的诉讼请求，本院认为在自然人之间日常的民事交易活动中，违约金制度的主要功能应当是弥补守约方因对方违约而造成的损失，惩罚违约行为并非其主要目的。在约定的违约金过分高于造成的损失或有失公平的情况下，人民法院可以结合案件实际情况予以适当减少。合同约定“逾期未付清下半年房租每月加收滞纳金500元”，被告向原告出具的“还款协议”载明“任怀君保证在2018年8月30日前还张兴福房租50000元，其余50000元在2018年10月30日前还清。如果到期不还，房主张兴福有权收回房屋，乙方任怀君自愿给付甲方张兴福违约金500000元”。上述对违约金和滞纳金的约定，实质上都是对给守约方造成损失后如何计算赔偿数额的约定。现原告主张被告合计赔偿违约损失60000元，被告同意支付30000元。本院综合考虑合同的履行情况、违约方的恶意程度及原告的实际损失情况，根据公平原则和诚实信用原则酌情支持被告赔偿原告违约金45000元，对于原告主张的其他违约金和滞纳金均不予支持。综上所述，关于原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告腾还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金和滞纳金的诉讼请求，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张兴福与被告任怀君于2015年10月15日针对天津市滨海新区房屋签订的《租房合同》；二、被告任怀君于本判决生效后三十日内将天津市滨海新区房屋腾空并交还原告张兴福；三、被告任怀君于本判决生效后十日内给付原告张兴福房屋租金（自2017年9月10日起至实际腾空房屋之日止，按照年租金96000元标准计算）；四、被告任怀君于本判决生效后十日内给付原告张兴福违约金45000元；五、驳回原告张兴福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2428元，由原告负担203元（已交纳），由被告负担2225元（原告已交纳，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。上诉人应直接向天津市第三中级人民法院交纳上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  高铭延二〇一九年六月五日书记员  陈 荔附：法律释明《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。