宁夏回族自治区永宁县人民法院 民事判决书                           （2019）宁0121民初1869号 原告：高乐乐，男，1993年3月21日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：王苗苗，系原告之妻，特别授权代理。被告：银川旺元投资实业（集团）有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远工业园区。法定代表人：陈自茜，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋新萍，系宁夏宁银律师事务所律师。特别授权代理。第三人：中国农业银行股份有限公司永宁县支行，住所地宁夏回族自治区永宁县杨和镇杨和大街285号。负责人：王晖，该行行长。委托诉讼代理人：唐永利，该行员工。特别授权代理。原告高乐乐诉被告银川旺元投资实业（集团）有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高乐乐及其委托诉讼代理人王苗苗、被告银川旺元投资实业（集团）有限公司的委托诉讼代理人宋新萍、第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行的委托诉讼代理人唐永利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年9月25日签订的编号为兰花花国际公寓20162927号《商品房买卖合同》，并判令被告返还原告已支付的首付房款5470元；返还已向第三人支付的贷款本金及贷款利息29677.86元（贷款本金及利息暂计算至2019年3月），合计35147.86元；2、判令因被告违约向原告支付房款利息54479元，违约金6994.53元，共计61473.53元；3、判令解除原告与第三人签订的担保借款合同，由被告履行向第三人支付剩余按揭贷款本金及利息的义务（以银行计算为准）；4、判令被告向原告支付因未及时交付房屋导致原告在外租房产生费用26000元；5、判令被告办理永宁县望远镇兰花花国际公寓4栋26层43号房屋备案解除手续；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于XX县，交房日期为2017年12月31日前。合同签订后，原告向被告交付5470元首付款，并及时办理了银行按揭贷款手续，第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行按时将135000元贷款汇入被告指定账户，原告完成了合同约定的付款义务。因被告迟延交房超过90日，按照双方签订的《商品房买卖合同》，原告有权解除合同，并且被告应向原告支付付款的利息及违约金。原告多次找被告协商，被告给原告承诺该房屋于2018年年底竣工，2018年年底该房屋没有按时交工，被告又给原告承诺2019年底交工。原告依据该条多次向被告提出解除合同，退房退款的要求，但被告均以各种理由拒绝。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条规定“关于出卖人逾期交房的违约责任约定：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人付款之日起，按照0.001%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金”。原告认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告已经按照合同约定将全部房屋价款支付给被告，被告就应当按照合同约定及时向原告交付符合合同约定的房屋。然而被告没有按期交付房屋，其行为已是违约，应承担相应的违约责任。望人民法院判如所请。 被告辩称，1、原告购买的涉案房屋预计明年可以交工，如果原告坚持解除合同，法院判令解除；2、原告仅交纳房款5470元其余首付款是被告公司以借款形式垫付，合同中约定的逾期交房利息为0.001%，违约金为全部房款的0.1%，原告的已付款为5470元加上贷款135000元，合计140470元，按照合同中约定的条款，违约金应当是140.47元，原告第一项请求已主张利息，第二项请求属于重复请求，无事实及法律依据不应支持；3、原告已经主张逾期交房利息及违约金，且足以弥补其损失，其主张租房损失没有合同约定不是必然经济损失，被告不同意支付；4、如果法院判令解除商品房买卖合同应当同时解除该房屋的备案手续。第三人辩称，原告诉称的事实存在，请求人民法院依法驳回原告的第3项诉讼请求，如《担保借款合同》被解除，则不应免除原告对我行剩余贷款本息的还款责任而只要求被告旺元公司承担，应依法判令原告高乐乐与被告旺元公司共同偿还我行贷款本金120,887.42元、利息542.99及2019年4月21日至贷款还清日产生的利息。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同（预售）》、银行卡交易明细、收据、增值税发票、借款凭证、贷款抵押凭证保管证；被告围绕抗辩主张提交了《商品房买卖合同（预售）》、收据；第三人围绕主张提交了《个人购房担保借款合同》、还贷清单。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月25日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告建设的位于XX县（面积：86.02平方米），总价款为225630.00元；原告应于当日支付90630.00元，余款135000.00元按揭贷款支付。被告于2017年12月31日前交付该预售房屋，逾期90日交付房屋，原告有权解除合同，且被告退还原告全部房款，并按0.001%（不低于中国人民银行同期贷款利息基准利率）承担利息，同时按全部房款的0.1%承担违约金。合同签订后，原告于2016年9月25日支付了5470.00元。2016年11月3日，原告与被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，贷款135000.00支付给了被告。原告每月向第三人偿还贷款本息，截止2019年5月19日原告共计偿还贷款本息30994.62元（本金14668.77元，利息16325.85元）。交房期限届满超过90日后，经原告多次催促，被告仍不能交付房屋，原告遂提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应遵照执行。原告按约交付购房款后，被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，现逾期超过90日未能交房，已构成违约，原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告已付购房款5470.00元及已返还银行贷款本息30994.62元（暂计算至2019年5月19日），且被告应按合同约定承担原告已付房款的利息（以中国人民银行公布的同期贷款利率4.75%算至2019年6月13日）和违约金。原告与被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》亦属有效合同，但原、被告之间的购房合同解除，致使原、被告与第三人之间的担保借款合同失去继续履行的基础和必要，故该合同亦应解除，由于被告违约，致使原、被告及第三人签订的担保借款合同被解除，应由被告向第三人支付剩余贷款本息。原告主张的租房费用没有证据证实，且房款利息和违约金已是对原告损失的赔偿，故原告的这一主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：  一、解除原告高乐乐与被告银川旺元投资实业（集团）有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，并由被告办理涉案房屋的备案解除手续；二、解除原告高乐乐与第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行及被告银川旺元投资实业（集团）有限公司三方签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告银川旺元投资实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内返还原告高乐乐已付的购房款5470.00元、利息16680.81元（140470×4.75%×2.5年）、违约金140.47元（140470×0.1%）及已还的银行贷款本息30994.62元（暂计算至2019年5月19日），共计53285.90元；四、被告银川旺元投资实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行一次性返还剩余贷款本息；五、驳回原告的其他诉讼请求。  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2752.00元，减半收取计1376.00元，由被告银川旺元投资实业（集团）有限公司负担566.00元；由原告负担810.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                                                                                                                                  审   判  员     江新科    二〇一九年六月十三日                      书  记   员    朱丽娟 附：本判决书所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。    约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。    当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。