江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏1322民初6262号 原告：何新雷，男，1987年10月25生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓婷，江苏天帆律师事务所律师。 被告：仲崇法，男，1963年2月17日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：吴新全，江苏德沛律师事务所律师。 被告：吴兆艳，女，1973年3月21日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 原告何新雷与被告仲崇法、吴兆艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，于2017年8月30日作出（2017）苏1322民初13036号民事判决书，原告何新雷不服该判决，提起上诉，江苏省宿迁市中级人民法院于2018年3月19日作出（2017）苏13民终4625号民事裁定书，裁定将该案发回本院重新审理。本院于2018年4月12日立案后，另行组成合议庭，于2018年7月4日、11月19日、2019年3月21日三次公开开庭进行了审理。原告何新雷的委托诉讼代理人宋华波、王晓婷、被告仲崇法的委托诉讼代理人吴某、被告吴兆艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何新雷向本院提出诉讼请求：二被告向原告双倍返还定金6000元并赔偿原告损失100000元。在本案的审理过程中，原告何新雷将诉讼请求变更为：1.解除原、被告签订的购房定房协议书；2.二被告共同向原告双倍返还定金6000元；3.二被告共同赔偿原告房屋差价损失51900元。事实和理由：2017年4月19日，原告与二被告签订购房订房协议书，约定二被告将坐落于沭阳县房屋以80000元价格出售给原告。当日，被告收取原告购房定金3000元，双方另约定2017年5月20日签订房屋买卖合同并办理过户手续。后，被告仲崇法以家庭矛盾为由拒绝继续履行合同。被告的行为构成根本违约，应双倍返还定金，并赔偿原告房屋差价损失。 被告仲崇法辩称：1.同意解除原、被告签订的购房定房协议书，并同意向原告双倍返还定金6000元；2.不同意赔偿原告房屋差价损失。原、被告签订的购房定房协议书属于预约合同，原告可以要求被告双倍返还定金并赔偿信赖利益。原告除了交付3000元定金损失外，没有其他损失。 被告吴兆艳辩称，原、被告签订的购房定房协议书是预约合同，其同意按照约定承担相应责任。 本院经审理认定事实如下：2017年4月19日，被告吴兆艳受被告仲崇法（甲方）委托，与原告何新雷（乙方）签订购房定房协议书，约定甲方将位于沭阳县房屋以80000元价格转让给乙方。合同第三条付款时间及付款方式约定：1.本协议签订后，甲乙双方在2017年5月20日前约定具体时间签订房屋买卖合同，同时到房管部门签订过户相关材料。2.在签订正式房屋买卖合同日，乙方采取银行按揭方式付款，在签订正式房屋买卖合同前还应提供真实、有效、齐全的银行按揭资料；第四条违约责任第2款约定，因甲方逾期或其他任何原因导致无法继续履行本协议书的，则视为甲方违约，甲方应在违约日后7日内双倍返还定金给乙方。如甲方违约甲方代理人签署定房合同同样承担违约责任。被告吴兆艳在甲方代理签章处签字。同日，原告向被告吴兆艳支付定金3000元。 另查明，涉案购房定房协议书约定的沭阳县房屋实际为沭阳县花都锦城小区15幢4单元608阁房屋，该房屋权利人为仲崇法、马某。 在本案的审理过程中，根据原告何新雷申请，本院依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对位于沭阳县花都锦城小区15幢4单元608阁房屋的价值进行评估，该公司于2019年1月10日作出苏信房地估字[2019]宿迁第010005号房地产估价报告，涉案房屋于2018年11月21日的房地产市场价值为131900元。为此，原告何新雷支付鉴定费1750元。 以上事实，有原告陈述、被告答辩、购房定房协议书、收条、房地产估价报告等证据予以证实。 本案争议焦点为：涉案购房定房协议书性质应如何认定，是预约合同还是本约合同。 本院认为，预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。而涉案购房定房协议书不属于预约合同，应认定为房屋买卖合同。预约合同是诺成性合同，不受要物约束，其目的是订立本约，是对未来事项的预先规划，所承担的民事责任属违约责任范畴。房屋买卖合同的特征是，合同约定的义务是直接具备履行内容的，是受要物约束的，交付房屋及付房款是双方当事人履行合同的重要内容。合同约定的是相互之间权利义务，双方承担的民事责任是履行合同义务。本案中，原、被告双方所签订的购房定房协议书，已具备了房屋买卖的主要条件，即约定房屋买卖双方、房屋地点、面积、房屋价格、付款方式、违约责任等。即涉案购房定房协议书不存在法律或者事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或者不确认情形，应当认定为房屋买卖合同。涉案房屋登记在被告仲崇法及其妻子马某名下，现被告仲崇法称由于马某不同意向原告出售涉案房屋，其现在也不同意继续出卖该房屋。据此，原告有权要求解除涉案购房定房协议书。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原、被告双方约定涉案房屋价格为80000元，而涉案房屋现在价值为131900元。根据该规定，原告有权要求被告仲崇法赔偿房屋差价损失51900元（131900元-80000元）。但是，由于原告未向原告支付全部购房款，原告因此而受益，该部分受益应从上述房屋差价中扣除。考虑到原告未付购房款数额、未付购房款时间等因素，本院酌定该受益金额为10000元。据此，被告仲崇法尚需赔偿原告损失41900元（51900元-10000元）。由于原告已主张房屋差价损失，本院亦予以支持，在原告未能提供证据证明，其尚存在其他损失情况下，本院对原告要求双倍返还定金的主张不予支持。当然，由于涉案购房定房协议书应予以解除，被告仲崇法应向原告返还定金3000元。 综上所述，原告与被告仲崇法、吴兆艳签订的购房定房协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告仲崇法不能向原告交付房屋，构成违约，原告有权要求解除涉案购房定房协议书，并要求被告仲崇法赔偿损失并返还定金。被告吴兆艳应按照约定对涉案债务承担共同还款责任。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告何新雷与被告仲崇法、吴兆艳于2017年4月19日签订的购房定房协议书； 二、被告仲崇法、吴兆艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何新雷返还定金3000元并赔偿原告何新雷损失41900元； 三、驳回原告何新雷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2420元（原告何新雷已预交1210元），保全费1020元，鉴定费1750元，合计5190元，由原告何新雷负担923元，由被告仲崇法、吴兆艳负担4267元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费2420元。 审 判 长  程家亮 人民陪审员  张复江 人民陪审员  凌海波 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  徐 静 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。