福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初1040号 原告（反诉被告）：厦门市鑫泥金商务管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区泥金北路1号101室。 法定代表人：梅富桃，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王瑜芳、朱伟伟，福建重宇合众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建回头客电子商务有限公司，住所地福建省惠安县惠东工业园区（涂寨）。 法定代表人：陈春明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李明德、郭铮坤，该公司员工。 原告厦门市鑫泥金商务管理有限公司（以下简称“鑫泥金公司”）与被告福建回头客电子商务有限公司（以下简称“回头客公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，被告回头客公司在法定期限内向本院提出反诉，本院依法受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫泥金公司的法定代表人梅富桃及其委托诉讼代理人王瑜芳，被告回头客公司的委托诉讼代理人李明德、郭铮坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫泥金公司向本院提出诉讼请求：1.判令回头客公司支付租金750000元（按每月50元/平方米计算，其中：自2018年9月26日至2019年3月25日期间租金375000元；自2019年3月26日至2019年9月25日期间租金375000元）和物业费26250元（按每月3元/平方米计算，自2018年9月26日计至2019年4月30日）及水电费12297.56元（按实际发生金额计收，自2018年9月26日计至2019年3月26日）；2.判令回头客公司支付鑫泥金公司违约金315000元（以押金抵扣）；3.判令回头客公司赔偿鑫泥金公司房屋装修损失1200000元；4、判令回头客公司向鑫泥金公司支付逾期缴纳租金违约金（拖欠租金375000元自2018年9月25日起计算至实际还款日止，按合同约定的日千分之三标准计算）。诉讼过程中，鑫泥金公司撤回了第3项诉讼请求，即请求判令回头客公司赔偿鑫泥金公司房屋装修损失1200000元。事实和理由：2015年7月10日，鑫泥金公司（甲方）与回头客公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于厦门市湖里区金泥街道泥金北路1号五通大厦5楼（面积1250平方米，含2个露台）出租给乙方使用。租赁用途为办公，租赁期限5年，即自2015年8月8日起至2020年8月14日止。租金计算及支付方式为：2015年8月15日至2016年8月14日每月每平方米42元，每月租金52500元；2016年8月15日至2017年8月14日期间每月每平方米42元，每月租金52500元；2017年8月15日至2018年8月14日每月每平方米45元，每月租金56250元；2018年8月15日至2019年8月14日每月每平方米50元，每月租金62500元；2019年8月15日至2020年8月14日期间每月每平方米53元，每月租金66250元。租金支付时间为：租赁期间，第一年度租金630000元一次性支付，于合同签订后7日内完成支付。第二年至第五年度租金乙方每六个月支付一次，分别于每缴费周期结束前7个工作日内支付半年度租金。甲方应在收到租金后5日内提供税票。押金约定：合同签订后，乙方于收到甲方押金收据之日起3日内向甲方支付6个月租金人民币315000元作为合同押金。租赁期限结束后，若房屋及相关设施无损坏且乙方无任何违约行为并结清所有费用后，甲方将押金在5个工作日内无息退还给乙方；若房屋出现损坏或乙方有违约行为，则甲方有权从押金中扣除相关赔偿和违约款项，余款在10个工作日内返还。租赁合同第十五条特别约定：上述租赁房屋首次装修施工及费用由甲方负责，设计图纸由乙方提供，甲方须严格依据该设计图纸进行施工，实际施工中图纸不合理必须变动时，须双方协商并书面确认。装修用料用材规格要求见双方确认的施工说明函件（该函件作为合同附件，与本合同具有同等法律效力）。合同附件另对物业费、水电费的收取进行了约定。上述《房屋租赁合同》签订后，鑫泥金公司按照回头客公司提供的装修方案、设计图纸和要求，为回头客公司量身定做进行装修，共计支付装修费用约120万元。然而，回头客公司支付租金至2018年9月25日后，就未按照合同要求继续支付2018年9月26日至2019年3月25日期间6个月租金375000元，并拖欠自2018年9月26日暂计至至2019年4月30日期间物业费26250元；拖欠2018年9月26日至2019年3月26日期间实际发生的水电费12297.56元，以上合计395385.02元。双方在《房屋租赁合同》第十三条违约责任第2款约定：乙方应按时足额缴交租金，否则每拖延一天，应按应付未付总金额的日千分之三向甲方支付逾期违约金。由于回头客公司拖欠租金等费用，鑫泥金公司多次进行催讨，回头客公司不守信用，一直拖欠不付，给鑫泥金公司造成重大经济损失。 回头客公司辩称，一、《房屋租赁合同》签订后，房屋周边情况即发生严重不利于回头客公司的重大变更，与回头客公司承租房屋的预期需求严重不符。回头客公司系基于五通大厦周边道路通畅、交通便利、无施工吵杂情形，符合公司日常经营办公之需求，而承租了房屋。房屋移交使用后不久，五通大厦周边道路即陷入无休止的施工建设，周边地区多处开始拆迁建设，导致不断出现道路封堵、交通堵塞、施工吵杂等情形，该情形一度持续2年多无任何改善，导致回头客公司员工出行、员工招聘、客户接洽等出现极大的困难，严重影响了公司经营，与承租房屋的预期需求严重不符。与此同时，《房屋租赁合同》项下的3个地面停车位亦因周边地区施工而长期被封堵，导致回头客公司无法使用停车位，合同权益受到严重侵害。二、回头客公司基于鑫泥金公司违法、违规情形及合同情势变更解除《房屋租赁合同》合法。根据相关法律规定，房屋装修完毕移交使用前，鑫泥金公司作为出租方须办理消防验收并经消防验收合格后，否则禁止移交使用。鑫泥金公司未办理消防验收，房屋亦未经消防验收合格，严重违反法律规定，致使回头客公司经营办公存在重大安全隐患，完全不符合房屋最基本的质量要求。此外，鑫泥金公司作为出租方却未依照厦门市相关法规办理租赁登记备案手续，存在违规情形。对此，回头客公司作为承租人享有法定的合同解除权，解除《房屋租赁合同》之行为合法。三、《房屋租赁合同》解除后，回头客公司未再占有使用房屋，不应再承担房屋解除后的费用及损失。2018年9月20日房屋租赁合同解除后，回头客公司于9月22日完成腾房义务，且自9月23日起即未再占有或使用涉诉房屋。同时，回头客公司前后三次通知鑫泥金公司合同已解除并要求办理租赁房屋检查、移交及费用结算等工作，然而鑫泥金公司均拒不执行，回头客公司自2018年9月23日起即不应再承担支付所谓的租金、物业费、水电费、违约金、损失等。四、即使回头客公司没有法定解除权，根据合同第十三条第一款，虽然双方约定不得提前解除租赁合同，任何一方在支付押金或违约金的条件下是可以解除合同的。五、即使回头客公司存在违约，但鑫泥金公司主张的违约金明显过高，且支付押金作为违约金和支付逾期缴纳租金违约金二者无法同时适用，依法应取消一项违约金并适当减少数额。鑫泥金公司主张按日千分之三计算逾期支付租金违约金明显过高，大幅度超过鑫泥金公司因逾期支付租金所可能遭受的损失（即银行利息损失），请求法院予以适当调低违约金标准。六、合同终止履行至今已超7个月，不具备继续履行的条件，继续履行对双方的损失过大，不应继续履行。 回头客公司向本院提出反诉诉讼请求：判令双方之间2015年7月10日签署的《房屋租赁合同》已于2018年9月20日解除。事实与理由：2015年7月10日，回头客公司基于五通大厦周边道路通畅、交通便利、无施工吵杂情形，符合公司日常经营办公之需求，而与鑫泥金公司签署了一份《房屋租赁合同》，承租厦门市湖里区，承租面积1250平方米，并于《房屋租赁合同》签署后按照合同约定支付押金315000元。其后，租赁房屋移交回头客公司使用后不久，五通大厦周边道路即陷入无休止的施工建设，周边地区多处开始拆迁建设，导致不断出现道路封堵、交通堵塞、施工吵杂等恶劣情形，且恶劣情形一度持续2年多无任何改善，间接导致回头客公司员工出行、员工招聘、客户接洽等出现极大的困难，可得利益损失严重，与原先承租五通大厦的预期需求严重不符。与此同时，房屋租赁合同项下的3个地面停车位亦因周边地区施工而长期被封堵，导致反诉人无法使用停车位，合同权益受到严重侵害。根据相关法律规定，租赁房屋装修完毕后，鑫泥金公司须办理消防验收并经消防验收合格后，否则禁止投入使用。然而鑫泥金公司却未办理消防验收，租赁房屋装修亦未经消防验收合格，严重违反法律规定，致使回头客公司经营办公存在重大安全隐患，完全不符合最基本的质量要求，且面临被行政机关处罚的危险。对此，回头客公司基于上述情势变更及鑫泥金公司违法违规情形，于2018年9月20日发函通知鑫泥金公司解除双方之间签订的房屋租赁合同，并于9月22日腾空租赁房屋。其后，回头客公司三次通知鑫泥金公司合同已解除并要求办理租赁房屋检查、移交及费用结算等工作，然而鑫泥金公司均拒不执行。综上所述，回头客公司解除《房屋租赁合同》合法，且于2018年9月22日腾空租赁房屋后，即未再占用租赁房屋，而鑫泥金公司拒不办理房屋移交及费用结算等工作，应自行承担由此产生的相关不利后果及损失。 鑫泥金公司辩称，一、回头客公司以“周边道路施工、影响员工出行”、“租赁房屋未办理消防验收、存在重大安全隐患”为由，要求解除合同，依法不能成立。首先，回头客公司诉请理由与事实不符。周边道路施工并不影响员工正常出行；租赁房屋根本不存在所谓“重大安全隐患”。其次，根据合同相对性原则，出租方在租赁合同中的义务是提供租赁房屋给承租人使用，满足承租人租房需求。而政府在租赁房屋周边进行工程建设，符合社会公共利益需要，其并违法。鑫泥金公司并不能因此而阻止市政规划、道路、地铁建设，这也不是鑫泥金公司在租赁合同中的义务。第三，周边地铁建设、道路施工，虽然对行人或车辆通行，会带来些许不便，但并不影响行人正常出行或车辆进出。租赁房屋的五通大厦有近五十家租户，迄今为止没有一家以此为由而要求解除合同；而且从长远来看，地铁建设、道路施工、基础设施的改善，不仅不影响员工的出行，而且还方便员工出行，有利于周边环境的改善。第四，回头客公司是在签订合同前，已对租赁房屋现状及房屋周边配套等情况，进行详细查看，已作充分了解。该租赁合同是在回头客公司愿意接受租赁房屋周边环境的情况下而签订的（详见合同第一条第3款）。现在，回头客公司又以周边道路施工为由，要求解除合同，理由显然不能成立。第五，所谓“租赁房屋存在重大安全隐患”完全没有任何事实依据，没有证据支持。迄今为止，没有任何消防部门对租赁房屋下达存在重大安全隐患通知书；且根据租赁合同第八条第四款约定：房屋二次装修的消防手续系由乙方（即回头客公司）办理，鑫泥金公司只是配合其装修，提供文件、证明等手续而已；回头客公司在2016年3月6日向鑫泥金公司管出具《声明书》亦承诺愿对该走廊设置玻璃隔断的消防安全负责。由此可见，回头客公司以所谓“存在重大安全隐患”为由，要求解除租赁合同，缺乏正当性，依法不能成立。二、回头客公司要求办理房屋移交及押金结算的诉讼请求，同样不能成立。首先，该租赁合同未依法解除，回头客公司迄今为止未将案涉租赁房屋移交给鑫泥金公司；其次，由于回头客公司无故提前解除租赁合同，构成根本性违约，鑫泥金公司有权没收回头客公司支付的315000押金作为违约金，同时有权要求回头客公司赔偿鑫泥金公司全部装修损失。该装修损失，系鑫泥金公司根据回头客公司提供的设计图纸，按照其要求，为其量身定做的房屋装修，鑫泥金公司为此而支付装修款120万元。综上所述，租赁合同系经双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应当得到继续履行。回头客公司以“周边道路施工”、“存在重大安全隐患”为由，要求解除租赁合同的理由不能成立，请求法院驳回回头客公司的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人人有争议的证据，本院认定如下： 2013年9月25日，鑫泥金公司向厦门市湖里区五通社区居民委员会租赁厦门市湖里区泥金北路1号五通大厦房屋，租赁期限20年（自2013年10月9日至2033年10月8日），合同还约定鑫泥金公司经厦门市湖里区五通社区居民委员会同意可以将租赁房屋自用以外部分进行转租或分割转租，转租合同必须有厦门市湖里区五通社区居民委员会见证方为有效。 2015年7月10日，鑫泥金公司（甲方、出租方）与回头客公司（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方向甲方承租位于厦门市湖里区，面积1250平方米，租赁用途为办公；租赁期限为5年，即自2015年8月8日至2020年8月14日；甲方应于本合同签订之后于2015年8月8日将装修完毕的出租房屋及相关附属设施交付给乙方；2015年8月15日至2017年8月14日的房屋租金为52500元／月，2017年8月15日至2018年8月14日的房屋租金为56250元／月，2018年8月15日至2019年8月14日的房屋租金为62500元／月，2019年8月15日至2020年8月14日的房屋租金为66250元／月；第一年度租金630000元于合同签订后7日内支付，第二年至第五年度的租金每六个月支付一次，分别于每缴费周期结束前7个工作日内支付半年度租金；合同签订生效后，乙方向甲方支付6个月租金315000元作为合同押金，若房屋出现损坏或乙方有违约行为，则甲方有权从押金中扣除相关赔偿和违约款项。合同还约定，甲方对房屋进行装修并提供供暖、供水、供电、电话、网络、消防设施，对自然损坏应及时进行修理；乙方应按约定足额缴纳房租，若超过约定时间15天未缴，甲方有权解除合同并追回所欠租金及违约金；乙方自行承担水、电、网、电话费用、卫生、物业管理等能源费用和公摊费用。合同第十三条违约责任约定：“在租赁期间，任何一方不得无故提前解除本合同，否则应向对方支付合同押金为违约金，造成对方的损失超过违约金，还应补足其差额；乙方应按时足额缴交租金，否则每拖延一天，则应按应付未付总额的日千分之三向甲方支付逾期违约金；除本合同另有约定的外，任何一方违反本合同之全部或部分约定即视为违约，守约方有权解除本合同并要求违约方支付合同总租金20%违约金。”合同第十四条合同终止条件约定：“如因不可抗力致使本合同无法履行时，本合同提前终止履行，双方互不承担违约责任。在该种情形下，乙方应按日结清应付租金，并将其投入租赁房屋中非固定、可移动的物品、设备于15日内自行搬移，将房屋及不可移动物交还、移交甲方。乙方的搬移应不得损害房屋的正常功能和使用。甲方应于乙方无损害搬移后15个工作日将押金结算给乙方。”合同第十五条特别约定：“上述租赁房屋首次装修施工及费用由甲方负责，设计图纸由乙方提供；装修用料用材规格简要要求见双方确认的施工说明函件（该函件作为合同附件，与本合同具有同等法律效力）。”合同附件第一条还约定“物业费3元／平方米，水费按自来水公司收费标准收取，电费按照电力公司收费标准收取，甲方向乙方提供上述费用增值税票据；甲方指定5个停车位共供乙方免费使用。” 上述《房屋租赁合同》签订后，鑫泥金公司与回头客公司还签订一份《装修工程交接书》，载明：经双方确认五通大厦五楼已按照合同内容完成设计图纸内的施工项目，根据合同条款及相关规范之规定，单位工程于2015年9月25日装修完毕（会议室隔断施工需待消防验收后由出租方处理），租期由原2015年8月8日至2020年8月7日变更为2015年9月25日至2020年9月24日。 2016年3月6日，回头客公司向鑫泥金公司出具一份《声明》，载明：因工程需要，回头客公司在五通大厦五楼回头客厦门分公司会议室走廊设置玻璃隔断，回头客公司愿对安装隔断后该部分走廊的消防安全承担全部责任。 2018年9月20日，回头客公司向鑫泥金公司邮寄一份《通知函》，载明：鉴于鑫泥金公司在双方签订《房屋租赁合同》前并未明确告知回头客公司租赁房屋周边后期将进行地铁线路建设，可能导致周边道路出现封堵、交通堵塞等情况，致使回头客公司对于房屋租赁事宜及房屋租赁合同的签署作出错误判断，且自2016年以来，租赁房屋周边道路封堵、交通堵塞等现象持续恶化，严重影响了回头客公司租赁合同项下合同目的的实现。同时，房屋租赁合同项下地面停车位更是经常被征用，导致回头客公司房屋租赁合同项下权益受损。为了避免遭受进一步损失，回头客公司通知鑫泥金公司：1.自2018年9月20日起，解除双方之间于2015年7月10日签署的《房屋租赁合同》；2.请鑫泥金公司于2018年9月24日前与回头客公司办理《房屋租赁合同》解除后的房屋、相关设施检查及费用结算工作，并将《房屋租赁合同》项下的315000元押金全额退还给回头客公司。 2018年9月25日，回头客公司通过EMS向鑫泥金公司邮寄一份《通知函》，通知鑫泥金公司于收到《通知函》之日起7日内安排与回头客公司办理租赁房屋及相关附属设施的移交工作和《房屋租赁合同》项下费用结算工作；鉴于鑫泥金公司收到回头客第一封《通知函》后无理由拒绝与回头客公司办理租赁房屋、相关设施的检查、接收及费用结算等工作，故自2018年9月23日起，如租赁房屋或其附属设施等出现问题或者费用的，回头客公司不承担任何责任。邮件投递结果显示为拒收退回。 2018年9月27日，回头客公司又通过EMS向鑫泥金公司邮寄一份《通知函》，通知鑫泥金公司：1.自2018年9月20日起，解除双方之间的《房屋租赁合同》，回头客公司自2018年9月21日起无需再支付与租赁房屋相关的租金，鑫泥金公司可自2018年9月21日起自行安排租赁房屋的再次出租事宜；2.鑫泥金公司于收到《通知函》之日起7日内安排与回头客公司办理租赁房屋及相关附属设施的移交工作和《房屋租赁合同》项下费用结算工作；3.自2018年9月23日起，如租赁房屋或其附属设施等出现问题或者费用的，回头客公司不承担任何责任。邮件投递结果显示为拒收退回。 2018年7月27日、9月20日，回头客公司委托案外人厦门新居发家政服务有限公司进行租赁房屋内物资拆卸、搬运。 2018年12月26日14时，鑫泥金公司的法定代表人梅富桃报警称在湖里五通大厦内因经济纠纷，对方要强行拿走物品。 2019年1月9日，回头客公司再次向鑫泥金公司邮寄一份《通知函》，通知鑫泥金公司：1.回头客公司随函将租赁房屋的备份钥匙一并移交给鑫泥金公司；2.自2018年9月20日起，《房屋租赁合同》已经解除，回头客公司自2018年9月21日起无需再支付与租赁房屋相关的租金，鑫泥金公司可自2018年9月21日起自行安排租赁房屋的再次出租事宜；3.自2018年9月23日起，如租赁房屋或其附属设施等出现问题或者费用的，回头客公司不承担任何责任。邮件投递结果显示为拒收退回。 在本案审理过程中，鑫泥金公司向本院申请财产保全并提供相应的担保，本院于2019年4月30日作出（2019）闽0206民初1040号民事裁定书，裁定：冻结回头客公司银行存款1350000元或查封、扣押其等值财产。本院于2019年5月7日冻结了回头客公司在兴业银行的账户（账号15×××64）存款880918.75元。 本院认为，鑫泥金公司与回头客公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房屋租赁合同》第十四条约定“如因不可抗力致使本合同无法继续履行时，本合同提前终止履行，双方互不承担违约责任。”回头客公司于2018年9月20日单方面向鑫泥金公司提出解除合同的理由不符合双方签订的《房屋租赁合同》第十四条约定的合同提前终止履行情形，且鑫泥金公司也不同意提前解除合同，回头客公司不继续履行合同义务的行为已构成违约，回头客公司应承担相应的违约责任。因此，回头客公司主张双方签署的《房屋租赁合同》已于2018年9月20日解除的理由不能成立，不予支持。鑫泥金公司要求继续履行合同的理由成立，应予支持。根据《房屋租赁合同》约定，鑫泥金公司要求回头客公司支付2018年9月26日至2019年9月25日的租金共计750000元及逾期支付租金违约金的理由成立，应予支持。由于双方当事人在合同中约定的逾期支付租金的违约金按应付未付总额的日千分之三计算过分高于给出租方造成的损失，承租人回头客公司请求法院予以适当减少的理由成立，应予支持。鑫泥金公司要求回头客公司支付逾期支付租金违约金应以拖欠租金375000元为基数，按月利率2%计算，自2018年9月25日起计至实际还款之日止。鑫泥金公司依据《房屋租赁合同》要求回头客公司支付2018年9月26日至2019年4月30日的物业管理费共计26250元（1250平方米×3元/平方米×7个月）的理由成立，应予支持。 由于鑫泥金公司在本案诉讼中明确表示要求继续双方签订的《房屋租赁合同》，鑫泥金公司要求没收回头客公司支付的押金315000元没有事实和法律依据，不予支持。 鑫泥金公司提交的五通大厦季度缴费通知单、五通大厦月缴费通知单等不足以证明本案租赁房屋实际发生的水电费数额，鑫泥金公司要求回头客公司支付水电费12297.56元的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福建回头客电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市鑫泥金商务管理有限公司支付租金750000元； 二、福建回头客电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市鑫泥金商务管理有限公司支付物业管理费26250元； 三、福建回头客电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市鑫泥金商务管理有限公司支付逾期支付租金违约金（违约金以拖欠租金375000元为基数，按月利率2%计算，自2018年9月25日起计至实际付款之日止）； 四、驳回厦门市鑫泥金商务管理有限公司的其他本诉诉讼请求； 五、驳回福建回头客电子商务有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8455元，由厦门市鑫泥金商务管理有限公司负担2674元、由福建回头客电子商务有限公司负担5781元；反诉案件受理费4603元，由福建回头客电子商务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  蔡守业 二〇一九年六月十八日 法官助理陈盛鑫 书记员林绿宜 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。