河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初3372号原告河南万正物业管理有限公司,住址：宛城区范蠡路万政商务大厦二楼。法定代表人：邹辉国，任总经理。委托代理人余翔，系该单位员工，特别授权。委托代理人马勇，系该单位法律顾问，一般代理。被告余建，男，1964年3月17日出生，汉族，住南阳市。原告河南万正物业管理有限公司（以下简称“万正公司”）诉被告余建物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法向当事人送达应诉法律手续，公开开庭进行了审理。原告万正公司的委托代理人余翔、马勇及被告余建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万正公司诉称，原告系万正小区物业服务企业，承担该小区秩序管理、卫生清洁、绿化、建筑物及附属设施维护、维修等服务工作。被告系该小区2号楼3单元4楼东户业主，房屋建筑面积215.25平方米。被告自2018年1月1日起无故拒交物业费，经原告书面催缴后仍不缴纳。万正小区虽一直未依法设立业主委员会，也未与原告签订物业服务协议。但原告在该小区已提供20多年物业服务，原被告双方已形成物业服务合同关系，原告已尽相应服务职责，被告却未按期缴纳物业费。现原告诉至法院，请求：被告支付自2018年1月1日起至2019年3月31日止拖欠的物业服务费1771.2元，本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院出示证据如下：1、原告营业执照、法定代表人证明书、法人身份证复印件，证明原告的经营范围及诉讼主体资格。2、被告2017年度物业缴费发票，证明被告系该小区业主，与原告形成物业服务合同关系，已向原告缴纳2017年度物业费1110元。3、万正小区物业服务中心的2016年度、2017年度财务收支明细表，证明万正小区物业服务中心2016年度、2017年度财务严重亏损。4、万正小区业主大修基金收取明细表，万正小区2000年至2018年维修明细表及公示照片，证明万正小区大修基金已严重超支，并予以公示。5、告知书张贴照片，证明原告于2017年12月20日在万正小区公示栏张贴告知书，告知业主自2018年1月1日起将物业费由0.43元/平方调至0.55元/平方，该告知书已公示。6、万正小区部分业主2018年物业费交费发票，证明该小区大部分业主已知晓物业费上调通知，同意原告按照0.55元/平方收取物业费，并已交纳2018年度物业费。7、南阳市宛城区汉冶街道办净土庵社区领导莅临万正小区检查指导照片，证明原告服务的万正小区被推荐为创建文明示范小区。8、万正小区2018年物业费台账，证明万正小区共有业主385户，2018年缴纳物业费的业主为305户，同意调价的业主及专有部分占建筑物总面积的业主均已过半。9、催缴物业费通知单张贴照片，证明原告于2019年4月17日向被告送达催费通知，被告据交。10、被告欠交2018年1月1日至2019年3月31日物业费1771.2元的计算方法。对原告出示的证据，被告质证认为，1、对原告营业执照、法人证明书、法人身份证复印件、被告2017年物业费交费发票、被告欠交物业费计算方法均无异议。2、原告2016年度、2017年度财务收支明细表与被告无关。3、对原告大修基金的用处有异议，且原告动用大修基金没有经业主同意，原告应提供动用大修基金的证明。4、原告上调物业费没有经业主同意，且原告一月份调整，四月份才张贴告知书。5、原告物业收费票据没有明确写明物业收费单价，台账中显示的已经交费的业主很多都不明真相，被骗交费。6、原告应出示证据证明其催交物业费的方法。被告余建辩称，1、万正小区业委会是经过法定程序产生的，在相关政府机关备案，手续齐全，并持有经审批的业委会公章。虽然业委会任期届满，没有完成换届选举，但业委会一直有效运转，合法有效。2、原告没有与业主委员会签订有效物业服务协议。3、原告擅自上调物业费，没有召开业主大会协商，也没有经业主委员会同意。4、原告没有提供相应的物业服务，小区有很多屋顶漏水、卫生不合格、公共部分占地设营业摊点、物业私自动用维修基金等问题。5、如果物业费按照调整前的0.43元/平方的标准收取，被告同意交。如果按照0.55元/平方的标准收取，被告不同意交。被告为支持其主张，向本院出示证据如下：1、物业收费票据6份，证明原告收取物业费没有写明单价，且存在同一小区物业收费标准不一致问题。2、南阳市公安局仲景分局出具的受案回执一份，证明原告没有尽到管理维护责任，导致业主电动车被损坏。3、2011年万正小区业委会与原告签订的物业服务合同，以证明万正小区业委会真实、合法存在。对被告出示的证据，原告质证认为，1、对周振芳及薛绍义的物业费票据无异议。乔学艳的票据上边显示的单价0.43元系工作人员失误打错，原告实际按照0.55元标准收取的物业费。张玺的票据是2017年度的物业费。王乐的收费票据证明原告是按照0.55元的标准收取的物业费。2、对受案回执真实性无异议，但该证据不能证明原告有责任。3、原告于2011年与业委会签订的物业服务合同是被业委会蒙蔽欺骗签订的，原告在协议签订后才知道万正小区业委会不是经合法选举备案产生的。即使2011年的业委会合法，但距今已八年，早已超出业委会每届任期不得超出五年的法律规定。该届业委会任期过后一直没有进行换届选举，故物业服务合同是无效的。且该合同也没有约定物业服务的标准及期限，与本案没有关联。对原、被告出示的证据，结合对方质证及庭审查明情况，各方仅对证明方向有异议，对真实性并未提出异议。因此，原、被告出示的证据，本院均予以采信。经审理查明，原告系万正小区物业服务企业，为万正小区提供秩序管理、卫生清洁、绿化、建筑物及附属设施维护、维修等物业服务。万正小区现无有效开展工作的业主委员会，小区业主未与原告签订有效物业服务协议。被告系该小区2号楼3单元4楼东户业主，房屋建筑面积215.25平方米。原告自2018年1月1日起，将物业费收费标准由0.34元/平方上调至0.55元/平方。被告自2018年1月1日起至今未交纳物业费。另查明，该小区共有业主385户，大多数业主已交纳2018年度物业费。本院认为，万正小区业委会任期届满后，未进行换届选举，业委会未有效运转。原告虽未与小区业主签订有效物业服务协议，但原告一直为该小区提供物业管理服务，被告在2018年1月1日前也一直交纳物业费，原、被告之间已形成事实物业服务关系，按照权利义务相一致的法律原则，被告在接受物业服务的同时，应当向原告支付相应物业费。原告提供的2018年度物业收费台账显示，原告于2018年1月1日单方上调物业费后，已有大多数业主按照0.55元/平方标准交纳2018年度物业费，该部分业主的交费行为可视为默认原告上调物业费至0.55元/平方。参照《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，原告上调物业费行为已得到双重过半数业主，即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对被告辩称原告提供的物业管理服务存在问题，未能达到业主的要求，因被告未提供足够证据予以证实，对被告的该辩解理由，本院不予采信。因此，对原告要求被告自2018年1月1日起至2019年3月31日止，按照0.55元/平方标准向被告支付物业费的请求，本院予以支持。对万正小区物业费收费标准问题，双方可另行协商解决。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第二条、第七条、第十一条、第十二条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告余建向原告河南万正物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业费1771.2元。如果被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告余建承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  马彦彬二〇一九年六月五日书记员  周佳欣