云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3465号原告吴寿方，男，1990年6月10日出生，汉族，身份证住址云南省曲靖市马龙县。委托代理人兰天茂、赵晏瑩，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。被告云南大都企业管理有限公司，住所云南省昆明市官渡区彩云北路3567号大都摩天购物中心四楼。法定代表人刘迅，执行董事兼总经理。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）。法定代表人王旺，执行董事兼总经理。二被告共同委托代理人张海涛、张会芳，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告吴寿方诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称大都公司）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称鼎杰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法由审判员崔光远适用简易程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵晏瑩，二被告共同委托代理人张会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年3月18日，原告吴寿方与被告鼎杰公司签订《商品房购销合同》，购买位于昆明市彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期商铺×××商铺，合同签订后，原告已履行完付款义务，并于2016年3月21日对该商铺进行了房屋备案登记。后原告吴寿方与被告大都公司、鼎杰公司三方签订《商铺委托经营管理合同书》，约定将该商铺委托给大都公司经营管理，合同约定委托期限为12年，自2015年12月1日起至2027年11月30日止。合同还约定委托经营期间的收益，由被告大都公司分年限分阶段向原告支付固定收益（租金），支付方式为每6个月为一个支付周期，自合同约定的委托经营期开始，被告大都公司应于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的固定回报支付给原告（详见合同书第五条）。合同签订后，原告依约将商铺交给了被告大都公司经营管理，但时至今日，大都公司仅按期支付收益至2017年5月31日，此后大都公司就再没有支付过已到期的收益（已有4期）。大都公司的行为严重违约，期间，虽经原告及整个市场众多业主多次催要，甚至于2018年出现部分业主因催要该欠款上门堵路尚涉嫌构成妨害社会管理秩序罪的情况下，两被告仍拒绝支付包括原告在内的业主早已到期的商铺托管收益，且也不是未将商铺出租给第三人，而是在已收到第三人租金的情况下仍拒不支付原告托管费（租金），被告的行为致使原告的合法利益受到严重损害，已根本无法实现原告收取租金以偿还因购买该商铺的银行贷款的合同目的，故依法应予解除《托管协议》，返还原告商铺。被告鼎杰公司作为该《商铺委托经营管理合同书》的连带责任保证人，对大都公司的违约后果及拖欠的托管收益应承担连带保证责任。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令解除原告吴寿方与被告大都公司、鼎杰公司签订的《商铺委托经营管理合同书》，并判令大都公司立即将位于昆明市彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期商铺×××商铺返还原告；二、判令被告大都公司立即向原告支付自2017年6月1日起至实际返还商铺之日止的租金（暂计算至2019年5月31日为52,826元）；三、判令被告大都公司立即向原告支付自2015年12月15日起至实际返还商铺之日止的各期逾期利息（暂计算至2019年3月11日为4250.25元）；四、判令被告鼎杰公司对上述债务承担连带清偿责任；五、本案律师费、诉讼费、保全费等费用全部由二被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告大都公司立即向原告支付欠付的租金54,976.8元。被告大都公司、鼎杰公司辩称：一、原告无权解除商铺委托经营管理合同书。1、原告主张解除合同没有合同依据，原告购买鼎杰兴都汇物业后自愿交由被告大都公司统一进行管理和运营，双方签署了《商铺委托经营管理合同书》，《商铺委托经营管理合同书》中没有约定原、被告双方对于支付租金产生争议后可以解除合同，所以原告主张解除合同没有合同的依据。2、原告主张解除合同没有法律依据，本案不属于合同法第94条第四款规定的情形，被告一直在履行合同义务，只是自2017年下半年开始，由于房地产市场经济低迷，被告回收资金过少，暂时很难在短期内向原告支付返租款，被告一直尽力回收资金，以期能够尽快向原告支付返租款。原、被告双方之间的合同并未达到法定的解除条件，原告主张解除合同没有法律依据。3、合同在客观上无法解除，本案托管合同若要解除，还牵扯到承租户的法律关系。原、被告双方签订托管合同后，被告按照统一管理规划的原则，将原告商铺租给了另外的承租户，租期按照托管年限来进行计算。同时，承租户是按照和被告签署的12年承租期限对商铺进行规划、装修的。原告购买的商铺仅有几十平方米，但整个项目是作为一个大开间，将很多业主的商铺连在一起统一出租给承租户，客观上无法进行分割。基于客观原因，而且牵扯到承租户的原因，无法解除合同。对于承租户来说，签署的是长达12年的承租期限，只认可被告统一规划的品牌效应，若法院判令解除合同，尚未起诉要求解除合同的业主势必也纷纷起诉要求解除合同，上千家承租户的利益势必受损，又将引起承租户到法院进行起诉，给法院及各方当事人增加不必要的诉累。如果法院判决解除合同，必然会引起社会不稳定，牵扯面比较广，会影响承租方、小业主及公司的正常经营管理工作等，承租方和公司无法正常经营就会影响到租金收益，形成恶性循环，所以托管合同客观上无法解除。二、被告大都公司现应向原告支付的商铺固定收益总金额为39,619.5元，自2017年6月1日计算至2018年11月30日止。第一个支付周期为2017年6月1日至2017年11月30日，应付日期为2017年12月15日。第二个支付周期为2017年12月1日至2018年5月31日，应付租金的日期为2018年6月15日。第三个支付周期为2018年6月1日至2018年11月30日，应付租金的日期为2018年12月15日。以上三个支付周期每一期的租金为13206.5元，三期的租金总和是39619.50元。2018年12月1日至2019年5月31日的租金，应付日期为2019年6月15日，现未到支付日期，原告无权主张。对于实际欠付的固定收益被告大都公司愿意支付，但是由于被告大都公司存在入不敷出的客观情况，请求法院给予合理的时间，以便被告分批、分期地向原告支付固定收益。三、被告不应当承担利息。欠付租金是由于经济低迷所造成的，原告购买鼎杰兴都汇物业以后自愿交由被告大都公司统一的进行管理和运营，双方也签署商铺委托经营管理合同书。后被告一直着力提升项目的商业价值，花费大量的成本，对整个项目进行招商，为炒热整个商圈，被告招租时的价格很低，导致回收资金少，支付给业主的租金高，出现了入不敷出的情况，再加上现在经济不景气，导致资金周转困难，才拖欠了原告的租金，并非是被告恶意拖欠，因此，被告不应当承担原告所主张的利息，即便承担也应当是按照同期银行贷款年利率4.35%来计算。四、合同约定被告大都公司向原告支付固定收益的方式为先用后付，原、被告双方签署的商铺委托经营管理合同书第五条第一款约定的乙方于每六个月后的十个工作日内将该六个月的固定回报支付至产权人，应理解为被告大都公司应于每六个月即支付周期期满以后的十个工作日内支付租金，即付款方式为先用后付，被告也一直是根据合同约定即先用后付的原则来支付租金，因此，应当根据先用后付的原则来计算被告欠付租金的起始日期以及应付租金的日期。原告计算的租金期限及租金金额有误，应当以被告所计算的为准，按每六个月的周期各自计算。五、原告所主张的律师费、保全费等费用于法无据。首先，对于原告与其委托的律师事务所签署的委托协议及相应的律师费发票的真实性被告无法核实。其次，原告所主张的律师费无法与本案相对应，原告主张律师费既无事实依据也无法律依据。对于保全费、担保费等费用，原告未提交财产保全裁定，无法证明本案已产生了保全费、担保费等相应的费用。因此，原告所主张的律师费、保全费等费用于法无据，不应由被告承担。六、被告鼎杰公司不承担连带保证责任，《商铺委托经营管理合同书》是原告与大都公司所签署的，合同第11条也约定鼎杰公司对限定的责任提供保证，限定的责任是指仅负责协同原告办理大都二期商铺租金专管账户监督，大都二期商铺的租金收益优先用于向原告支付收益，鼎杰公司仅对监督责任提供保证，并不对大都公司支付租金的行为承担保证责任。另外，合同并未约定鼎杰公司对大都公司监督责任的担保期限，根据担保法第25条、第26条的规定，担保期限为应付租金之日起的六个月，而鼎杰公司对大都公司责任为每案按每个独立的支付周期即六个月进行担保，现鼎杰公司对大都公司的监督责任的担保期限已经经过。原告针对其主张，向本院提交如下证据：第一组：《商品房购销合同》一份、购房收款收据四张，欲证明原告向被告鼎杰公司购买房屋并完成买卖合同登记备案，合法拥有该房屋的所有权，原告已全面履行己方义务；第二组：《商铺委托经营管理合同书》一份、账户明细一份、微信聊天记录一份、发票四张、招商银行信用卡对账单一份、熊风身份证复印件一份、情况说明一份、租金计算表一份，欲证明原告与两被告签订《商铺委托经营管理合同书》，约定原告将商铺租给被告大都公司经营管理，委托期为2015年12月1日至2027年11月30日。大都公司向原告支付固定回报的方式为：每6个月向原告支付一次固定回报，大都公司于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的固定回报支付至原告账户；大都公司未能按时向原告支付回报的，应当自应付而未付之日起按照银行同期贷款利率向原告支付未付款项的利息，鼎杰公司为大都公司提供保证，在大都公司不按约向原告支付收益的情况下，有代为履行责任的义务并承担连带责任；任何一方违约致使另一方采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担另一方为此支付的律师费、差旅费、公证费、评估费等一切为实现债权而发生的费用。但大都公司未能按时向原告支付租金，至今尚欠租金及利息59,227.05元。另证明第一、二期租金税款已由原告自己缴纳，大都公司不应再从应付租金中扣除税费；第三组：诉讼费发票一张、律师代理费发票一张、《民事委托合同》一份，欲证明因两被告的违约行为，原告支出了诉讼费和律师费；第四组：光盘一张、新闻截屏一份、判决书一份、执行案件受理通知书一份，欲证明因被告拖欠租金的人数众多、金额巨大，已经造成了一定的社会影响，导致众多业主采取了协调、催要、提起诉讼、申请强制执行等手段均无法收回租金。经质证，二被告对原告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可；对第二组证据中商铺委托经营管理合同书、账户明细、发票的真实性、合法性、关联性予以认可。对微信聊天记录、招商银行信用卡对账单、熊风身份证复印件、情况说明、租金计算表的真实性、合法性、关联性不予认可，认为原告当庭增加的诉请中共2150.8元的税款，被告已于2018年6月6日支付给原告，这部分金额应当在原告诉请金额中扣除。对第二组证据的证明内容均不予认可；对第三组证据中诉讼费发票的真实性、合法性、关联性予以认可，诉讼费由法院依法裁判，对律师代理费发票、民事委托合同的真实性、合法性、关联性及证明内容不予认可；对第四组证据中判决书、执行案件受理通知书的真实性、合法性予以认可，关联性不认可，对光盘、新闻截屏的真实性、合法性、关联性均不予认可。对第四组证据的证明内容均不予认可，认为与本案没有任何关联性。二被告针对其辩解主张未向本院提交证据。本院认为，原告提交的第一组证据、第二组证据中的商铺委托经营管理合同书、账户明细、发票及第三组证据中的诉讼费发票形式、来源合法，与本案具有关联性，被告对其真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以采信；原告提交的第二组证据中的租金计算表系原告单方制作，未经被告确认，本院不予采信；第二组证据中的微信聊天记录情况说明涉及案外人，未经案外人确认，且无法确认内容的真实性，本院不予采信。招商银行信用卡对账单、熊风身份证复印件形式、来源合法，本院对其真实性予以确认；原告提交的第三组证据中的律师费发票及民事委托合同、第四组证据中的判决书及执行立案通知书形式、来源合法，本院对其真实性予以确认，原告提交的第四组证据中的光盘及新闻截屏不能反映出与本案存在直接关联性，本院不予采信。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2016年3月18日，原告与被告鼎杰公司签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告向被告鼎杰公司购买位于官渡区小板桥街道办事处小板桥社区居委会鼎杰兴都汇商务中心×××号房，房屋套内建筑面积12.51平方米，单价为每平方米30,161.95元，合同总金额为377,326元。2016年3月21日，前述《商品房购销合同》经登记备案，合同登记号为：×××。原告（委托方、甲方）与被告大都公司（受托方、乙方）、鼎杰公司（保证人、丙方）签订《商铺委托经营管理合同书》，约定原告将涉案房屋委托给被告大都公司经营管理；委托期限为12年，自2015年12月1日交房之日起计算至2027年11月30日止。被告大都公司应支付原告收益，其中第一年应支付收益22,640元，第二年至第四年每年应支付收益26,413元；收益每6个月为一个支付周期，被告大都公司每6个月向原告支付一次固定回报（收益），自本合同约定的委托经营期开始，即被告大都公司于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告。被告鼎杰公司同意为被告大都公司履行本合同提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行责任的义务并承担连带责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司未能按时支付回报的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付款项的利息。任何一方违约致使另一方采取诉讼或仲裁方式实现债权的，违约方应承担对方支出的律师费等费用。原告确认2015年12月1日起至2016年11月30日止的税费被告已向其付清，现被告尚欠原告自2017年6月1日起的租金收益。庭审中，被告大都公司对其尚欠原告自2017年6月1日起至2018年11月30日止的租金收益39,619.5元无异议。原告为进行本案诉讼产生律师代理费3000元。现原告诉至本院，主张前述诉请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。现原告要求解除《商铺委托经营管理合同书》，而原、被告并未在合同中约定若未按约支付租金可解除合同。根据本案查明的事实，被告存在迟延支付租金的事实，但被告拖延支付租金的行为并未必然导致双方合同目的不能实现，原告亦未举证证实双方所签合同符合法定解除的条件，故对于原告主张解除《商铺委托经营管理合同书》的诉请，本院不予支持。对于原告主张的租金问题。原、被告对2017年6月1日至2018年11月30日期间被告欠原告的租金39,619.5元均无异议，对于该期间的租金本院予以支持。对于2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金，按照双方所作约定，该期间的租金已符合租金交纳的条件，即该期间的租金应于2018年12月15日前支付，而至今被告尚未履行支付义务，故本院对原告主张的该期间的租金亦予以支持。被告大都公司关于“2018年12月1日以后的租金尚未到支付时间”的辩解意见缺乏事实依据，本院不予采纳。对于原告主张的租金利息问题，被告大都公司未按照约定的时间向原告支付租金，构成违约，被告应按约承担违约责任。双方在合同中约定被告未能按时支付回报的，被告应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向原告支付应付而未付款项的利息，根据原告所举证据显示，被告至今未支付2017年6月1日之后的租金，双方约定的租金支付方式为每6个月开始后的10个工作日内支付该6个月的收益，故第一阶段的利息起算日应为2017年6月15日，第二阶段的利息起算日应为2017年12月15日，第三阶段的利息起算日应为2018年6月15日，第四阶段的利息起算日应为2018年12月15日。对于2017年5月31日之前的租金利息。因被告未按约定时间对租金（收益）进行支付，故应支付逾期付款的利息，本院对原告该部分的主张予以支持。对于原告诉请的律师费，双方作出了约定，且原告提交了证据证实，故本院予以支持。对于原告要求被告鼎杰公司对被告大都公司所负债务承担连带清偿责任的请求，《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条规定：连带保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债权履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，原、被告在委托经营管理合同中约定被告鼎杰公司对本案收益支付承担连带责任保证，双方未约定保证期间，原告自主债务履行期届满之日起六个月内向本院起诉主张由被告鼎杰公司承担保证责任，故原告的相应诉请有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告鼎杰公司关于其不应承担本案连带担保责任的辩解意见与本院查明的事实不符，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴寿方以11320元为基数自2015年12月15日至2016年8月7日期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息，以1358.4元为基数自2016年8月9日至2018年6月5日期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息，以11320元为基数自2016年6月15日至2017年3月15日期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息，以792.4元为基数自2017年3月17日至2018年6月5日期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息，以13206.5元为基数自2016年12月15日至2018年5月24日期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；二、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴寿方2017年6月1日起至2017年11月30日期间的租金13,206.5元及该租金自2017年6月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；三、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴寿方2017年12月1日起至2018年5月31日期间的租金13,206.5元及该租金自2017年12月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；四、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴寿方2018年6月1日起至2018年11月30日期间的租金13,206.5元及该租金自2018年6月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；五、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴寿方2018年12月1日起至2019年5月31日期间的租金13,206.5元及该租金自2018年12月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；六、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴寿方律师费3000元；七、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；八、驳回原告吴寿方的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1227元，减半收取613.5元，由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司负担；余额613.5元退还原告吴寿方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  崔光远二〇一九年六月十日书记员  邓义缤