江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初5306号原告：海威科技（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区蠡塘河路1048号。法定代表人：张迫启，董事长。委托诉讼代理人：王延侠、邱雨，江苏加得律师事务所律师。被告：苏州市相城区希普顿办公家具有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇东桥金龙村警民路。法定代表人：梁志刚，经理。委托诉讼代理人：梁志高，系该公司员工。原告海威科技（苏州）有限公司与被告苏州市相城区希普顿办公家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法由审判员魏丽玲独任审判并于2019年1月11日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法适用普通程序进行审理，组成由审判员黄伟丰担任审判长、审判员魏丽玲主审、人民陪审员王佩芬参加评议的合议庭，并于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告海威科技（苏州）有限公司的委托诉讼代理人邱雨、被告苏州市相城区希普顿办公家具有限公司的委托诉讼代理人梁志高两次开庭均到庭参加诉讼，原告海威科技（苏州）有限公司的委托诉讼代理人王延侠第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海威科技（苏州）有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《企业厂房租赁合同》于2018年3月28日解除；二、判令被告支付拖欠原告的厂房租金人民币987513.06元及房屋占有使用费(以人民币105190元/月为标准，自2018年3月29日起计算至实际返还房屋之日止)，并支付违约金人民币252396.34元；三、判令被告立即腾空苏州市相城经济开发区的承租厂房并返还给原告；四、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确被告除50000元保证金（该款在被告返还租赁房屋后予以退还）外已支付租金1463917.52元，按双方约定的1261681.72元/年的标准上述款项系自2016年4月20日起至2017年6月19日止的租金。自2017年6月20日起被告拖欠的租金按1261681.72元/年的标准计算至合同解除之日止2018年3月28日(280天)为967865元，故第二项诉请变更为被告支付拖欠的租金967865元及自2018年3月29日起按1261681.72元/年的标准计算至实际返还房屋之日止的占有使用费。根据合同第六条第10款的约定,违约一方应承担总租金20%的违约责任,原告现按一年租金1261681.72元/年的20%计算违约金为252336元，故第二项诉请中的违约金金额变更为252336元。事实和理由：原、被告于2016年1月27日签订租赁合同，被告租用原告坐落于苏州市相城经济开发区厂房。合同签订后，被告应按约支付租金，但却多次拖欠租金，被告的行为已严重违反合同约定。原告依据合同约定向被告发函解除合同并要求其支付拖欠的租金，但被告收到函件后至今仍无动于衷，分文未付，也未腾退厂房，故诉至法院。被告苏州市相城区希普顿办公家具有限公司辩称，被告租赁厂房用于办公家具生产和物流。不同意解除合同，因为政府把西门查封了，造成被告不能使用两年，要求房东把门打开让被告正常使用，只要房东把租赁的门正常使用，我方同意将拖欠的房租按实际租赁面积交付。被告的付款情况如下：2016年1月27日支付250000元，其中50000元为保证金，2016年4月22日支付317700元，同日支付了150000元，2017年1月10日支付398108.76元，2017年6月23日支付398108.76元，合计1463917.52元租金及保证金5万元，同原告陈述的付款情况。签订合同后被告实际于2016年10月1日才拿到大部分的租赁厂房，宿舍楼于2017年3、4月份才拿到。宿舍楼部分于2018年4月才开始使用，且只使用了一楼，二楼到现在还一直没有用。我方已支付的租金1463917.52元按1261681.72元/年的标准计算没有异议，但因为宿舍二楼一直没有使用要求扣除，查封前是自己没用，查封后就无法使用，故宿舍二楼部分1362.29平方米的费用（1362.29*10*12=163474.8元/年）自查封之日起即2016年12月起不应支付相关费用，其他部分同意按原告的计算方式。对于违约金我不同意支付，因为我方没有按约支付租金等费用系政府查封的行为导致的，并非我故意不付。政府的查封系原告过错造成，被告没有错。因为被告将家具营业执照税务登记证企业的环评合格证以及所做产品的工艺流程都交给原告，让他去政府报备，但他说可以做不用报备。就是因为没有报备导致政府于2016年12月查封了所有厂房，包括租赁的地方，留一个大门给我们3个月的时间处理，我方没有找到原告公司老板或员工，查封10个月后被告改变部分厂房为仓库才进行使用，所以这个原因都在原告。如果原告承租前就帮被告报备好，若不批被告就不会再签订租赁合同承租了，就不会造成损失。查封未使用部分被告要求原告公司赔偿，保留向原告主张赔偿损失的相关权利。本院经审理认定事实如下：被告苏州市相城区希普顿办公家具有限公司承租原告海威科技（苏州）有限公司厂房用于办公家具生产和物流。2016年1月27日，原告海威科技（苏州）有限公司作为出租方（甲方）与被告苏州市相城区希普顿办公家具有限公司作为承租方（乙方）签订《企业厂房租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于苏州市相城经济开发区建筑面积为7408.2平方米（一楼6046平方米，二楼1362.2平方米）厂房，闲置空地7.65亩。场地起付日期和租赁期限：自2016年4月20日起至2020年4月19日止。合同另约定租金支付方式为厂房六个月一交，在每次续付租金时乙方应提前一个月向甲方支付下一段（即6个月）租金，闲置空地一年一付，否则甲方有权终止租赁协议。为约束双方责任，经过双方商议设立设施保证金50000元，在给付租金时一并支付，并与租赁期满，双方查验完好后退还。甲乙双方任何一方违约的，除赔偿对方损失外，承担总租金的20%违约责任。合同另对维修责任、场地的用途和归还等内容进行了约定。该合同附件中明确约定最终测量总面积为：厂房出租总面积为7463.98平方米（一楼6101.69平方米、二楼1362.29平方米），厂区空地总面积：7631平方米。租金计算：一楼（14元*6101.69=85423.66元）、二楼（10元*1362.29=13622.90元）、空地合计73123元/年,每年租金为（85423.66元+13622.90元）*12月+73123元=1261681.72元。甲乙双方并在房租付款协议中约定：双方确认以上租赁面积，并根据以上面积计算租金，乙方于本协议签订之日支付半年期房租及全年空地租金合计人民币陆拾陆万柒仟肆佰零贰元三角六分整（RMB：667402.36元）。合同签订后，被告于2016年1月27日支付250000元（其中50000元为保证金）、2016年4月22日支付317700元及150000元、2017年1月10日支付398108.76元、2017年6月23日支付398108.76元，合计支付租金1463917.52元及保证金50000元。因被告未按约支付租金，原告于2018年3月26日委托江苏加得律师事务所向被告邮寄《律师函》，该函明确要求解除双方签订的《企业厂房租赁合同》，被告在收到函后3日内支付拖欠的租金978828.6元(暂计算至2018年3月26日)并结清水电费，被告在收到函后7日内搬离房屋并按合同约定办理房屋交接手续。经查，上述函于2018年3月28日送达。因被告至今仍未支付所欠费用，也未返还租赁房屋，原告诉至法院。另查，2016年12月起相城经济技术开发区对苏州市相城区希普顿办公家具有限公司承租厂房的澄月路路口的西大门予以查封至今。查封后苏州市相城区希普顿办公家具有限公司系通过厂房的南大门进出。再查，涉案厂房的登记所有权人为原告海威科技（苏州）有限公司。以上事实由原告提供的原告营业执照、被告企业信息表、《企业厂房租赁合同》、合同附件、房租付款协议、房屋所有权证、《律师函》及其邮寄凭证、回执各1份等证据以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。审理中，本院至苏州市相城区综合执法中心进行调查，该中心反映：因擅自改变厂房用途，不符合仓储标准，在安全检查中发现承租人苏州市相城区希普顿办公家具有限公司存在脏乱差情况，故自2016年12月起对其进行查封。具体措施为封闭澄月路的西门（门上贴封条及用彩钢板封闭大门出入口），没有查封二楼宿舍。另明确原告海威科技（苏州）有限公司未办理新入驻企业登记不会导致查封。经质证，原告对本院所作的调查笔录真实性合法性无异议，原告代理人于2018年12月28日到该单位核实,该单位工作人员沈队对澄月路的门查封是因为群众举报该承租方的大型货车频繁出入导致路段拥堵。后相城开发区澄阳管理办公室封闭该门,该信息原告代理人也通过12345得到了同样的回复,与笔录中所说的查封原因有不一致地方。对于查封时间由法院确定。该证据与本案的租赁事实没有关联。被告对调查笔录有异议，认为我方通过12345得到的回复是原告公司于2016年起不在自己经营,全部出租给物流和家具厂，改变了部分用地性质,存在较大安全隐患，卫生状况极差。根据开发区新入驻企业审批流程要求,原告应先到开发区办理新入驻企业登记，对产业类型符合开发区要求的由承租方办理相关证件，对不符合要求的不予受理。经与开发区相关部门核实，原告未到开发区办理新入驻企业登记，并且其承租单位都与开发区产业规划要求不符。因此于2016年底开发区对其澄月路大门进行查封和封闭,留蠡塘河路大门让其承租方搬离。本院认为，原、被告签订的《企业厂房租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，租金起付日期自2016年4月20日起至2020年4月19日止。厂房租金应六个月一交且提前一个月支付，闲置空地一年一付，否则原告有权终止协议。双方一致确认租金为1261681.72元/年，按此标准，原告认可被告已支付的1463917.52元系自2016年4月20日至2017年6月19日止的租金，本院对此予以认定。但被告自2017年6月20日起的租金至今未付，合同约定的原告可单方解除租赁合同的条件成就，原告据此以律师函的形式要求解除合同，被告于2018年3月28日收到该函，故租赁合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张自2018年3月28日起解除《企业厂房租赁合同》并要求被告立即腾空涉案厂房（苏州市相城经济开发区）并返还原告，有法有据，本院予以支持。被告辩称其未按约支付租金系政府查封行为所致，但根据本院调查情况并结合现场查看情况，因不符合仓储标准，在安全检查中发现承租人苏州市相城区希普顿办公家具有限公司存在脏乱差情况，涉案厂房澄月路的西侧门自2016年12月起被查封（门上贴封条及用彩钢板封闭大门出入口）。被告方通过厂房南大门进出，除西侧门封闭外并未采取其他查封措施，查封行为并未实际影响被告使用租赁厂房，被告亦未能在本院规定的举证期限内提供证据证实查封系原告未办理新入驻企业登记所致，对此应承担举证不能的不利后果。被告一直占有使用租赁物至今，理应按约支付租金，其辩称政府查封行为导致其可以未按约支付租金的理由没有事实和法律依据，本院不予采信。被告另辩称实际于2016年10月1日拿到大部分厂房、于2017年3、4月拿到宿舍且只使用一楼，但未提供相应的证据证实其主张，原告对此不予认可，故被告该主张本院不予采信。因合同解除后被告未及时腾空房屋且自2017年6月20日起未支付费用，故原告主张被告支付自2017年6月20日起被告拖欠的租金（按1261681.72元/年的标准计算至合同解除之日2018年3月28日止）及自2018年3月29日起按1261681.72元/年的标准计算至实际返还房屋之日止的占有使用费，合法有据，本院亦予以支持。根据合同约定，一方违约的，除赔偿对方损失外，应承担总租金20%的违约责任。违约金应根据原告的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，现原告认为该标准过高，自愿调整为以一年租金1261681.72元的20%即252336元主张违约金，可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告海威科技（苏州）有限公司与被告苏州市相城区希普顿办公家具有限公司于2016年1月27日签订的《企业厂房租赁合同》于2018年3月28日解除。二、被告苏州市相城区希普顿办公家具有限公司于本判决生效之日起三十日内自苏州市相城经济开发区的房屋迁出，将上述房屋返还原告海威科技（苏州）有限公司。三、被告苏州市相城区希普顿办公家具有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告海威科技（苏州）有限公司自2017年6月20日起按1261681.72元/年的标准计算至实际返还房屋之日止的租金和占有使用费（如采用转账支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。四、被告苏州市相城区希普顿办公家具有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告海威科技（苏州）有限公司违约金人民币252336元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为人民币15959元，由被告苏州市相城区希普顿办公家具有限公司负担（该款原告已自愿垫付，不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  黄伟丰审 判 员  魏丽玲人民陪审员  王佩芬二〇一九年六月十九日书 记 员  薛海燕