江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初2321号原告：倪志华，男，1975年7月11日出生，汉族，公民身份号码320722197507117359，住东海县牛山街道钢铁路215号4栋三单元501室。原告：张自芳，女，1976年7月11日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：蔡正刚、戚文学，江苏华天人律师事务所律师。被告：江苏省禧徕乐房地产开发有限公司。住所地：东海县石榴街道车庄村北245省道西侧。统一社会信用代码:9132072258104094XF。法定代表人：王春文，董事长。委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。第三人：江苏帝都建设工程有限公司，住所地东海县东开发区黄河路97号，统一社会信用代码9132072213931061XM。法定代表人：唐金利，董事长；委托诉讼代理人：徐兴春，江苏恒旭律师事务所律师。第三人：李明放，男，1958年1月24日生，汉族，住东海县。第三人：辛文军，男，1972年6月9日出生，汉族，住东海县东开发区。委托诉讼代理人：张进，江苏恒旭律师事务所律师。原告倪志华、张自芳诉被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（下称：禧徕乐公司）、第三人江苏帝都建设工程有限公司（下称：帝都公司）、第三人李明放、第三人辛文军商品房买卖纠纷一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倪志华及委托代理人蔡正刚，被告禧徕乐公司委托代理人孙爱强，第三人帝都公司委托代理人徐兴春，第三人辛文军委托代理人张进到庭参加了诉讼，第三人李明放经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪志华、张自芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告2018年1月1日至2018年12月31日期间逾期交房违约金19527元及以后逾期交房违约金（以购房款总额267497元为计算基数，按每日万分之二标准计算，时间自2019年1月1日起算至被告交付房屋之日止）。2、判令被告支付给原告2018年3月2日至2018年12月31日期间逾期办证违约金12037元及以后逾期办证违约金（以购房款总额267497元为计算基数，按月率千分之5标准计算，时间自2018年3月3日起算至被告将办理权属登记资料提供给产权登记机构备案日。3、判令被告承担本案诉讼费及其他涉案费用。事实与理由：2015年6月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告将其在东海县商品房出售给二原告；该商品房的价款总额为人民币267497元。该合同同时约定，被告在2017年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给二原告，逾期超过30日，被告按日向买受人支付己交房价款万分之二的违约金；此外，该合同还约定，被告应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案，逾期，被告按照房价款的0.01%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，二原告将购房款267947元一次性支付给被告，但被告没有按照其与原告约定的时间交付商品房，也没有将办理权属登记需要的资料提供交产权登记机构备案。二原告认为，被告没有按照约定时间交付商品房和向产权登记机构提供办理产权资料的行为，违反了法律及其与二原告之间的约定，被告应支付给二原告逾期交付违约金和逾期办证违约金，但被告与二原告约定的逾期办证违约金为房价款的0.01%，明显过少且显示公平，逾期办证违约金应依法按照同期贷款利率计算而予以调整。据此，二原告提出以上诉讼请求，请予以支持。原告后申请追加帝都公司、李明放、辛文军为第三人参加诉讼。被告禧徕乐公司辩称：原告诉称的“《商品房买卖合同》签订后，原告将购房款267947元一次性支付给被告”与事实不符。因为，原告从未向我公司支付过一分钱购房款。事实是，在涉案《商品房买卖合同》签订之前，承建我公司万尚公寓部分工程的江苏帝都建设工程有限公司的施工现场负责之一，曾与我公司协商以涉案商品房的应付购房款充抵我公司应付帝都公司的工程款，但在我公司与原告签订《商品房买卖合同》之后，在2018年11月17日的另案庭审中，帝都公司却称该以房抵款系该施工现场负责人的个人行为，不予认可，更不向我公司出具收取工程款的发票。因此，原告并未向我公司支付过购房款。二、原告要求我公司支付违约金的诉讼请求不能成立。1、根据涉案《商品房买卖合同》的约定，原告支付购房款的义务在先，我公司交付房屋及提交办证资料的义务在后，而如上所述，原告并未履行支付购房款的义务，我公司当然不应向其交付商品房并提供办证资料协助原告办理房产证。2、虽然我公司曾向原告开具了《销售不动产统一发票（自开）》，但该发票仅是为了办理以房抵款手续而开具的，待帝都公司向我公司出具收取267947元工程款的发票之后，我公司才能将上述自开发票收回并向购房人开具名称为《江苏省增值税普通发票》的正式购房款发票，购房人持《江苏省增值税普通发票》方能办理房产证。由此可见，原告持有《销售不动产统一发票（自开）》并不能证明其已经向我公司支付了购房款。故原告要求我公司承担违约责任的诉求不能成立。鉴于原告至今未能支付购房款，而根据《商品房买卖合同》的约定，我公司有权解除《商品房买卖合同》。为此，我公司现向本案原告提出如下反诉请求：1、判决解除原、被告双方于2015年6月2日签订的《商品房买卖合同》2、反诉费用由反诉被告承担。庭审中，被告当庭撤回了反诉，本院口头裁定准许撤回反诉。第三人帝都公司述称：原告与帝都公司之间不存在房屋买卖合同关系。原被告之间是否存在房屋买卖合同关系帝都公司并不知晓。第三人辛文军述称：原被告之间是否存在房屋买卖合同关系辛文军并不知晓，辛文军是江苏文晖建设工程有限公司法定代表人，辛文军与原告之间没有任何债务关系，所以辛文军从未收取过原告任何款项，本案第三人李明放与文晖公司之间存在债务关系，李明放向文晖公司支付款项系还款行为，与本案没有关联性，原告将辛文军列为本案第三人没有任何事实依据，辛文军履行的是职务行为，如果原告想查明案件事实，应将江苏文晖建设集团有限公司列为第三人，否则达不到原告诉讼目的。本院经审理认定事实如下：2015年6月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告将其在东海县商品房出售给二原告；该商品房的价款总额为人民币267497元。合同第六条约定，买受人于2015年6月2日一次性付清房款267947元。合同第八条约定，被告应在2017年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给二原告。第九条约定，交房逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。第十五条约定，被告应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案，逾期，出卖人按照房价款的0.01%向买受人支付违约金。2015年5月30日原告倪志华向第三人辛文军转账273200元。2015年6月2日，原告张自芳与被告签订上述《商品房买卖合同》，2015年6月3日，被告向倪志华出具《销售不动产统一发票（自开）》，金额为267947元，单价为4700元。第三人辛文军称该款是第三人李明放欠其担任法定代表人的文晖公司的借款，用来还款的。李明放是帝都公司在万尚会部分工程的实际施工人。原告陈述是当时售楼处一个叫张丽梅（音）的人接待他们，受她指示将款打到辛文军账户，后来才知道张丽梅应该是辛文军公司的人，付款后按正常流程在售楼处签合同，开具发票。关于发票数额和合同不一致，原告陈述是写合同时按单价4700元整数写的，当时考虑可以省税就同意了。辛文军庭后确认张利梅是其公司员工，但没有去万尚会卖房。被告陈述这个单价是当时正常市场价格。被告还提交证据证明原告购买的同一号楼的其他房产已经交付。以上事实有原被告的当庭陈述、原告提交的商品房买卖合同、购房发票、转账凭证等，被告提交的原告另一套房产的交房手续等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点之一是原告是否履行房屋买卖合同的付款行为。原告在售楼处买房，虽将款项打入辛文军的账户，但被告禧徕乐公司随后与其签订商品房买卖合同，并出具了购房发票，应视为被告禧徕乐公司对原告付款行为的认可。对被告辩称的自开发票非增值税发票，本院认为发票形式不影响付款行为的认定。被告答辩状中陈述，在涉案《商品房买卖合同》签订之前，承建我公司万尚公寓部分工程的江苏帝都建设工程有限公司的施工现场负责人之一，曾与我公司协商以涉案商品房的应付购房款充抵我公司应付帝都公司的工程款。后因帝都公司不认可该抵工程款行为，被告才抗辩原告没有支付购房款。综上，可以认定第三人李明放作为实际施工人，承建了禧徕乐部分工程，双方约定用涉案房产冲抵工程款，因李明放欠辛文军担任法定代表人的文晖公司的款项，故在房屋出卖后由原告将款项打给辛文军。该事实被告禧徕乐公司、辛文军均无异议。第三人李明放未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院可以根据查明的事实予以认定。故该笔购房款267947元实际是冲抵了李明放作为实际施工人应得的工程款。帝都公司认可李明放作为实际施工人，应协助完成结算工程款义务。被告辩称没有收到帝都公司的工程款发票可与帝都公司或李明放另行结算。综上，被告辩称没有收到购房款的意见本院不予采纳。本案争议焦点之二是被告是否构成违约，本院认为，当事人一方因第三人原因造成违约的，应向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。原被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，原告已经履行全部付款义务，被告应按合同约定交付房产，办理过户手续。合同约定被告在2017年12月31日前交付房产，现已逾期，被告应承担合同约定的违约责任。合同约定的房屋价款为267947元，逾期交房违约金应自2018年1月1日起按每日以267947元的万分之二标准计算至实际交付之日止。关于原告主张的逾期办理产权证的违约金，合同约定在商品房交付后60日内办理权属登记手续，目前房产尚未交付，原告主张该违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百九十六条、第二百零六条、第二百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告倪志华、张自芳支付逾期交房违约金，违约金数额自2018年1月1日起，按每日267947元的万分之二标准计算至房屋实际交付之日止。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取295元，由被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司负担（原告已预付，待被告偿还上述款项时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费590元。连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员  李 梅二〇一九年六月二十四日法官助理  朱 琪书 记 员  宋紫阳上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。