福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初3323号 原告：黄伟聪，男，1968年12月29日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄峥嵘、黄晓琪，北京中银（泉州）律师事务所律师。 被告：林俊德，男，1971年8月4日出生，汉族，住福建省南安市。 原告黄伟聪与被告林俊德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法由审判员余善根适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄伟聪的委托诉讼代理人黄峥嵘、黄晓琪，被告林俊德均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄伟聪向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄伟聪与林俊德于2016年3月18日签订的关于新一佳商场洪濑店三楼部分位置的《房屋租赁合同》；2.判令林俊德立即腾退租赁房屋；3.判令林俊德支付拖欠房屋租金人民币320000元（暂计至2019年4月17日）及违约金96000元（以所拖欠的租金的30%计算），之后的租金计算到实际腾空之日（租金以493.15/天计算标准）；4.判令林俊德承担本案全部诉讼费用。事实和理由：黄伟聪与林俊德于2016年3月18日签订《房屋租赁合同》，黄伟聪将坐落于新一佳商场洪濑店二楼部分位置出租给林俊德，根据该合同约定，免租期为2016年3月18日至2016年4月17日止；租期：自2016年4月18日至2019年4月17日止，年租金为人民币18万元。租金支付方式，每半年支付一次，首次半年租金必须在签订合同时一次性支付，后期应在支付租金日（每年4月18日与10月18日）提前10天支付，租金超期超过7天，属于林俊德违约，黄伟聪有权终止合同并取消押金，林俊德应支付双倍的年租金作为赔偿黄伟聪的经济损失。上述合同签订后，黄伟聪依约将租赁房屋交付林俊德使用，然而林俊德仅依约支付的前一年的租金，之后2017年4月18日至2017年10月18日期间的租金仅支付4万元，之后未再支付任何租金，林俊德至今拖欠黄伟聪租金共计人民币32万元。黄伟聪针对上述租金多次找林俊德催讨，要求林俊德支付及搬离租赁房屋，但林俊德均不予理会。 林俊德辩称，当时要去租跟黄伟聪协商说好是两家公司，答辩人是合伙的，当时公司委托答辩人去讲订合同的事情，讲好之后就答辩人代签。答辩人的公司叫厦门中弘兴资产管理公司，当时答辩人是代这个公司去签的合同，公司的另外一个大股东将诉争标的的一半拿去使用做艺术品，答辩人另外一半做经纪业务，答辩人在厦门中弘兴资产管理公司的证券经纪业务公司占15%的股份。 本院经审理认定事实如下：2016年3月18日，黄伟聪与林俊德签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：黄伟聪同意将坐落于新一佳商场洪濑店三楼部分位置出租给林俊德作为证券公司经营使用；免租期自2016年3月18日至2016年4月17日止；租期自2016年4月18日至2019年8月1日止；年租金为人民币180000元；租金采取先付后租的方式，每半年支付一次，首次半年租金必须在签订合同时一次性支付，后期应在支付租金日（每年4月18日与10月18日）提前10天支付，租金逾期超过7天，属林俊德违约，黄伟聪有权终止合同并取消合同押金，同时支付双倍的年租金作为赔偿黄伟聪的损失；合同签订日，林俊杰应一次性支付合同押金50000元给予黄伟聪，待合同终止时，所有费用结算完毕后，黄伟聪应将押金不计收利息如数归还给林俊德。合同签订后，林俊德依约支付50000元押金给黄伟聪。讼争房屋系由林俊德用于经营证券及艺术品，面积为800至1000平方米。黄伟聪的办公场所亦在本案讼争房屋所在楼层。后林俊德未能按时支付租金，截止2019年4月17日，尚欠租金320000元未付。 另查明，讼争房屋系黄伟聪向案外人所租，双方明确约定黄伟聪有对外转租的权利。 上述事实，有黄伟聪提供的公民身份证、《房屋租赁合同》、律师函，本院制作的询问笔录及双方当事人的庭审陈述等为证，可以认定。 本案争议焦点：林俊德是否是本案适格被告？黄伟聪的诉讼请求是否可得到支持？ 关于第一个争议焦点，林俊德辩称其代厦门中弘兴资产管理公司与黄伟聪签订本案《房屋租赁合同》，讼争房屋实际使用者为公司，不是林俊德本人。对此，黄伟聪称与其签订合同的相对方是林俊德，至于林俊德与别人做什么项目与本案没有关联，林俊德作为合同履行方应履行合同的相关义务。本院认为，黄伟聪与林俊德在《房屋租赁合同》的第一条中约定黄伟聪将讼争房屋出租给林俊德作为证券公司经营使用，且林俊德依约向黄伟聪交付了50000元的押金，根据“合同相对性”原则，本案租金的支付义务在于林俊德，至于其所辩称的实际使用者是公司，应由公司支付租金，缺乏法律依据，本院不予采纳。故林俊德是本案的适格被告，依法应履行《房屋租赁合同》约定的相关义务。 关于第二个争议焦点，《房屋租赁合同》中约定合同租期自2016年4月18日起至2019年8月1日止，林俊德应在支付租金日（每年4月18日与10月18日）提前10天支付。但合同签订后，林俊德未能依约按时支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故黄伟聪要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。租赁关系解除后，林俊德继续使用讼争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，将讼争房屋返还给黄伟聪。《房屋租赁合同》中约定讼争房屋的年租金为180000元，黄伟聪已履行交房的义务，林俊德理应按约按时交付房屋租金。双方在庭审中一致确认截止2019年4月17日，林俊德尚欠黄伟聪租金320000元，但讼争房屋现仍由林俊德占有使用，故黄伟聪诉请林俊德支付租金至实际腾空房屋之日，本院予以支持。关于黄伟聪要求林俊德支付违约金的诉请，双方在《房屋租赁合同》中约定，租金逾期超过7天，属林俊德违约，黄伟聪有权终止合同并取消合同押金，同时支付双倍的年租金作为赔偿黄伟聪的损失。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，双方在合同中约定如林俊德违约则取消合同押金50000元并支付双倍的年租金，该约定已明显高于其所受到的损失，故黄伟聪要求按照尚欠租金的30%计算违约金，本院予以认可，但林俊德已支付的50000元押金应在违约金中予以扣除，故林俊德应支付的违约金为320000元×30%-50000元=46000元。 综上，本院认为，黄伟聪与林俊德签订的《房屋租赁合同》主体合格，双方当事人意思表示真实，内容合法且没有违反法律强制性规定，应确认为合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行义务。合同签订后，林俊德未能依约履行支付租金的义务，故黄伟聪要求解除合同、腾退房屋、支付尚欠租金及违约金等诉请，对合法的部分本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告黄伟聪与被告林俊德于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告林俊德立即将址在南安市新一佳商场洪濑店三楼部分房屋腾空、交付给原告黄伟聪； 三、被告林俊德应于本判决生效之日后十日内，支付原告黄伟聪租金（截止2019年4月17日的租金为人民币320000元，自2019年4月18日起至实际腾空房屋之日止的租金按493.15元/日计算）及违约金人民币46000元； 四、驳回原告黄伟聪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币7540元，减半收取为人民币3770元，由黄伟聪负担375元，由林俊德负担3395元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  余善根 二〇一九年六月十二日 法官助理王美丽 速录员洪玉玲 附：本案引用的主要法律条文和执行申请提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。