云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0328民初575号原告：赵月，女，1984年7月22日生，汉族，曲靖市麒麟区人，高中文化，无业，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：胡和，云南世博律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何萧，云南联亚律师事务所律师，特别授权代理。被告：雍春梅，女，1987年8月5日生，汉族，曲靖市麒麟区人，无业，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：王雄伟，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。第三人：韩彦，女，1977年1月8日生，汉族，曲靖市麒麟区人，个体户，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：温伯轶，云南慧滇律师事务所律师，特别授权代理。第三人：陈志国，男，1977年7月4日生，汉族，曲靖市沾益区人，曲靖开发区悦榕酒店管理有限公司董事长，住云南省曲靖市。委托诉讼代理人：陈飞，男，1973年3月15日生，汉族，玉溪市澄江县人，大专文化，曲靖开发区悦榕酒店管理有限公司经理，系第三人陈志国同事，住曲靖市麒麟区。推荐单位：曲靖开发区悦榕酒店管理有限公司。一般授权代理。原告赵月与被告雍春梅抵押合同纠纷一案，本院于2017年7月28日受理后，于2018年8月27日作出（2017）云0328民初1291号民事判决。被告雍春梅及第三人韩彦不服提出上诉。2018年12月27日，云南省曲靖市中级人民法院作出（2018）云03民终2134号民事裁定书，撤销了本院（2017）云0328民初1291号民事判决并发回重审。本院于2019年2月28日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2019年6月5日公开开庭进行了合并审理。原告赵月的委托诉讼代理人胡和、何萧，被告雍春梅的委托诉讼代理人王雄伟，第三人韩彦的委托诉讼代理人温伯轶，第三人陈志国的委托诉讼代理人陈飞到庭参加诉讼。现已审理终结。原告赵月向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2014年9月30日签订的合同编号为HTBH20140930022的《曲靖市二手房买卖合同》无效；2.判令被告雍春梅返还原告位于曲靖市麒麟区房屋，并赔偿自房屋过户登记之日（2015年7月23日）起至立案之日止的房屋租金损失448500元，以及到返还房屋之日止的其他房屋损失。事实和理由：2010年4月3日，原告以560万元向他人购买了位于曲靖市麒麟区的两套房产，共计1133.44平方米，并于2010年8月31日办理了房屋产权登记。2014年9月30日，原被告签订了2份《曲靖市二手房买卖合同》，合同编号：HTBH20140930022与HTBH20140930024。原告在为他人借款提供担保时，原以为签订的是担保合同，但在自己并无买卖房屋的意思表示下，与被告签订了《曲靖市二手房买卖合同》。在该份双方意思没有达成合意的情况下所签订的合同中，原被告从未履行过该份合同，原告仅是为他人的借款提供保证担保，并没有想将自己所有的房屋出卖给被告。2016年7月23日，原告发现自己的房屋已经过户到被告雍春梅名下，可是被告却从未支付任何购房款，被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。另外，对于第三人韩彦的诉请，被告雍春梅是第三人韩彦的丈夫宋某开设公司的员工，雍春梅与韩彦是恶意串通签订房屋买卖合同，损害了原告的合法权益，属于无效合同，请求人民法院对第三人韩彦的诉讼请求予以驳回。被告雍春梅辩称，原被告之间并不存在真实的房屋买卖交易关系，双方于2014年9月30日签订的合同编号为HTBH20140930022的《曲靖市二手房买卖合同》从形式上看属于买卖合同，但实际上属于廖某向祁星借款，原告赵月用其所有的房产为祁星提供抵押担保，因此，人民法院应当重点审理买卖合同背后隐藏的法律关系。在借款人祁星不能还款时，经过双方当事人协商一致，原告赵月同意以物抵债，虽然该担保方式我国法律没有作出规定，但根据意思自治原则，原被告双方以物抵债是当事人真实的意思表示，符合契约自由原则，没有违反法律规定，因此，双方签订的《曲靖市二手房买卖合同》合法有效，应受法律保护，原告请求人民法院确认该合同无效的理由不能成立，应当驳回其诉讼请求。其次，原告在发回重审后向法院提交的《变更诉讼请求申请书》的事实和理由部分与原告的民事起诉状之间相互矛盾，从头至尾变成与起诉状所列事实完全相反的另外一个事实以及另外一个法律关系，应认定为新案，故原告应撤诉，重新起诉。原告是完全民事行为能力人，所签的合同是担保合同还是房屋买卖合同，其心里应该是非常清楚和明白的。2014年9月30日，原告赵月来鑫誉联公司借钱，欲低价卖掉其名下的两套房产，廖某同意让被告借用作购房款，合同签订后，被告就将130万元现金交付给原告。双方于2015年7月24日来到二手房交易中心各自交纳了税款，被告领取了新的房产证，因此，原告在起诉前被告就已经取得了该诉争房屋的所有权。关于第三人韩彦的请求，被告雍春梅依法取得了案涉房屋所有权，被告与韩彦签订了买卖合同并履行了合同义务，进行了登记，本案的房产已经被第三人韩彦依法当然取得，故第三人韩彦的请求是成立的，人民法院应当支持其诉请。第三人韩彦申请参加诉讼并起诉称，原被告于2014年9月30日签订的合同编号为HTBH20140930022的《曲靖市二手房买卖合同》是合法有效的合同。因为被告雍春梅依法取得争议房屋的财产所有权，被告作为财产所有权人，将自己名下的位于曲靖市麒麟区房屋转让给第三人韩彦，系有权处分，故第三人韩彦与被告雍春梅于2017年10月20日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同成立并生效；且韩彦于合同签订当日向被告付清了房屋转让款120万元，交纳了办理房屋过户所需要的所有税款，办清了房屋过户的所有手续，只待房管部门颁发房屋所有权证即可。因此，应当驳回原告赵月的诉讼请求，同时向本院提出以下诉讼请求：1.确认本案中原被告争议的位于曲靖市麒麟区房屋为第三人韩彦所有；2、诉讼费由原告赵月承担。第三人陈志国述称，我仅仅是案涉房屋的租赁方，现在该租赁关系已经与出租人宋某解除，本案与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或者无实质性异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据材料和事实，本院分析认定如下：一、关于原告赵月提交的证据材料及事实分析认定1.收条复印件1份，被告雍春梅及第三人韩彦提出案涉房屋交易价款是120万元，收条却写为400万元，故收条与本案无关。本院认为，该收条的内容是“今收到赵月支付购买房屋交易款项肆佰万元正（4000000元），收款人：曾××，落款时间：2010年4月3日”，说明是原告赵月系向他人买房而支付房价400万元。2017年10月20日，被告雍春梅将案涉房屋转卖与第三人韩彦，韩彦向雍春梅支付的购房款才是120万元，显然，被告雍春梅以及第三人并没有弄清楚该证据材料的证明内容，所提出的质证意见不能成立，但是，原告主张以560万元价格购买案涉房屋，该收条是指原告购买何处的房屋不明，没有其他证据相互佐证，本院对该证据材料的真实性、关联性难以判断，对该收条不予采信。2.租金计算表复印件1份，被告雍春梅及第三人韩彦提出系原告赵月自己制作的表格，对合法性、真实性和关联性不予认可。本院认为，该租金计算表制作人没有签字确认，属于何人制作不明，来源不明，也不符合证据基本的法定形式要件，被告及第三人韩彦也不予认可，本院不予采信。3.曲靖市鑫誉联商务咨询有限公司及曲靖市鑫誉联商务咨询有限公司南片区分公司工商登记信息表复印件各1份，原告用以证明宋某在曲靖市鑫誉联商务咨询有限公司持股49%，被告雍春梅知道发生纠纷的事实，廖某、宋某、韩彦和雍春梅属于恶意串通。被告雍春梅及第三人韩彦对该证据材料的真实性、合法性不持异议，但提出与本案无关以及不能证明原告的证明目的。本院认为，该证据材料只能证明宋某属于曲靖市鑫誉联商务咨询有限公司南片区分公司负责人，廖某为曲靖市鑫誉联商务咨询有限公司的法定代表人，以及总公司和分公司的业务范围、登记设立日期，原告用该材料来证明“被告雍春梅知道发生纠纷的事实”表述不清，不知道原告要证明被告雍春梅具体知道发生了何种纠纷的事实，也不能证明廖某、宋某、韩彦和雍春梅存在恶意串通行为，并且，该证据材料与本案无关，本院不予采信。4.曲靖市仲裁委员会（2018）曲仲裁字第209号仲裁裁决书复印件1份，经质证，被告雍春梅及第三人韩彦对该证据材料的真实性不持异议，但不认可其合法性和关联性。本院认为，该仲裁裁决书审理裁判的对象是原被告双方于2014年9月30日签订的合同编号为HTBH20140930024的《曲靖市二手房买卖合同》，而本院审理裁判的对象是2014年9月30日原被告签订的合同编号为HTBH20140930022的《曲靖市二手房买卖合同》，故该仲裁裁决书与本案无关，另外，证据的合法性主要是指证据来源合法以及证据符合法定形式，而非其它所指，故被告雍春梅的质证意见部分成立，因不具有关联性，本院对曲靖市仲裁委员会（2018）曲仲裁字第209号仲裁裁决书不予采信。二、关于被告雍春梅提交的证据材料及事实分析认定1.廖某、祁星和原告赵月三人于2014年9月30日签订的《个人借款合同》复印件1份，原告赵月提出与本案不具有关联性。本院认为，关联性是指证据所证明的案件事实与本案具有某种联系性。该《个人借款合同》貌似与本案无关，但原被告双方当事人在法庭审理中一致认可赵月与雍春梅于2014年9月30日签订的房屋买卖合同系名为买卖，实为担保的事实。而担保，顾名思义是担保人（债务人或第三人）为债务的履行进行担保。在本案的房屋买卖合同中，被告雍春梅是房屋买卖的买受人、债务人，赵月是出卖人、债权人，为了实现债务的履行，赵月不可能作为债权人反而为债务人雍春梅应履行的债务进行担保，也就是债权人自己为自己进行担保，此不符合常理，因此，本案房屋买卖合同并不存在为房屋买卖合同的履行予以担保的事实。2014年9月30日，廖某、祁星和原告赵月签订了《个人借款合同》，在同一天，原告赵月与雍春梅签订了合同编号为HTBH20140930022的《曲靖市二手房买卖合同》，审理中原被告双方均一致认可名为买卖实为担保的事实，因此，该《曲靖市二手房买卖合同》实际上是为《个人借款合同》中债务的履行进行担保，具体而言，就是原告赵月为民间借贷合同中的债务人祁星应当履行的还款义务进行担保。故该《个人借款合同》与本案有关，原告赵月的质证意见不能成立，本院对被告提交的《个人借款合同》予以采信。另外，原被告双方实际上同时都向本院提交了该证据材料，原告出示时，被告提出不能实现证明目的，被告出示时，原告却提出不具有关联性，原被告双方为了达到胜诉的目的，已经不再顾及其基本的内在逻辑。从深层次原因看，原告之所以提出《个人借款合同》与本案无关，是认为《个人借款合同》中的担保属于信用担保，人的保证，房屋买卖合同中的担保也是信用担保，不存在抵押担保，而被告之所以提出与本案有关，则认为该担保属于物的担保，抵押担保，而且属于一种特殊类型担保。结合其他证据材料综合考量，原告赵月与雍春梅签订的合同编号为HTBH20140930022的《曲靖市二手房买卖合同》应认定为《个人借款合同》中债务的履行进行担保，也就是原告赵月为祁星应当归还廖某借款436.8万元而作的担保。关于该担保的合同性质，原告认为属于人保，被告则认为属于物保，而且属于特殊类型担保。从法理上而言，连带责任担保属于信用担保，即人保，抵押担保则属于物保。结合到本案，既然原被告双方一致认可该买卖合同实质属于担保，且原告赵月在《个人借款合同》中签字同意为祁星向廖某所借款项436.8万元进行连带责任保证方式予以担保，即人保，就完全没有必要画蛇添足而在同一天与雍春梅又签订买卖合同为该笔借款进行保证担保，这不符合常理，且原告赵月本人在向公安机关提交的控告书中也证实办理的是抵押担保公证，原告赵月于2016年6月3日在公安机关的询问笔录中也陈述“碍于情面，将我的两套房屋产权证及土地证借给祁星抵押担保借款”，足以说明原告赵月具有抵押担保的意思表示，另法律并不排斥当事人可以同时约定保证和抵押的担保方式，因此，原告赵月与雍春梅签订的合同编号为HTBH20140930022的《曲靖市二手房买卖合同》的合同性质，应当认定为抵押行为。2.云南省曲靖市珠江源公证处出具的《公证书》复印件1份，被告用来证明2014年9月30日，原被告签订了房屋买卖合同，经公证机关法定公证程序后出具了公证书。原告赵月对该证据材料的合法性、真实性和关联性均不予认可。本院认为，证据的合法性主要是指证据来源合法以及证据符合法定形式，经审查，该证据材料来源合法，且符合法定形式，具备证据的合法性、真实性和关联性要求，本院予以采信。但并不等于认可原被告双方存在真实的房屋买卖交易关系以及公证行为本身的合法性。3.原告赵月的控告书1份，被告用来证明原告于2014年9月30日到曲靖市珠江源公证处办理了相关公证手续以及原告知道办理公证手续时为借款人祁星提供担保。经质证，原告赵月提出与本案无关。本院认为，该证据材料是原告赵月认为被骗后要求公安机关立案查处，保护其案涉房屋财产权的书面申请，明显与本案有关，且能够证明原告赵月存在为祁星应当履行的还款义务提供抵押担保的事实，因属于言辞证据，需要结合其它证据材料综合认定，本院予以部分采信。4.2014年9月30日公证员对原告赵月的谈话笔录1份，被告用来证明原告知道自己办理的是房屋买卖过户公证，将房屋过户给被告以及原告知道办理完过户登记手续后，房屋所有权才发生转移。经质证，原告赵月对合法性不予认可，关联性存在相互矛盾情况。本院认为，该谈话笔录中没有公证员孙某记录人毛晓玲的签字，来源的合法性存疑且不符合公证笔录的一般形式要求，本院不予采信。5.赵月的询问笔录1份，被告用来证明2014年9月，原告和被告在房管局公证处办理担保事宜以及二手房买卖合同是原告亲自签署的。经质证，原告赵月对真实性、合法性和关联性无异议，但提出对证明目的不予认可，原告没有到公证处办理过任何担保事宜，公证机关也不具备办理担保的职责。本院认为，对证据的判断取舍标准为证据的真实性、合法性和关联性。原告所述的证明目的实质是指某种证据能否证明某待证事实的问题，本质上属于证明力问题，该证据材料能够证明原告赵月签订买卖合同的真实目的是为祁星向廖某借款提供抵押担保，本院对此事实予以确认。房管局和公证处属于不同的单位，原告赵月将公证处理解为房管局的一部分是认识错误，办理担保事宜也并不需要到公证处办理，在法庭审理中，原告也明确没有到国家有权机关办理抵押物登记手续，故该证据材料并不能证实原被告到房管局的公证处去办理担保事宜。因该证据材料属于言辞证据，本院对赵月的询问笔录予以部分采信。6.2017年10月20日招商银行转账汇款业务回单1份、及发票若干。经质证，原告赵月对真实性无异议，合法性不予认可，提出案涉房屋从赵月过户到雍春梅名下，基础关系不合法，从而导致雍春梅过户给韩彦也不合法；韩彦是宋某的妻子，廖某、雍春梅、韩彦恶意串通，损害原告的利益，对证明目的不予认可。本院认为，该证据来源于金融机构及有关国家机关，来源合法，韩彦在本案中是以第三人的身份申请参加进来并提起诉讼，被告的目的是用该证据材料证明韩彦已经履行了支付房价的合同义务，明显与本案有关，本院予以采信。7.麒麟区人民法院（2015）麒民初调确字第17号民事裁定书1份，经质证，原告提出与本案无关。本院认为，被告提出该证据的目的是证明原告赵月的丈夫张旭与祁星存在其他债务纠纷。原告赵月之夫张旭与祁星存在其他债务纠纷与本案无关，且原告提供的裁定书缺页，没有麒麟区人民法院的印章，也不能证实该证据来源于麒麟区人民法院，证据本身缺乏基本的形式要件，本院不予采信。8.宋某与陈志国签订的租赁合同1份（无签订日期），经质证，原告赵月对合法性、真实性和关联性均不予认可。本院认为，宋某租赁与陈志国的房屋即是案涉房屋，该证据材料与本案有关，本院予以采信。9.证人廖某的当庭证言（其认可在公安机关的陈述），主要内容是：我是鑫誉联商务咨询有限公司的大股东，在该公司持股51%，宋某持股49%，我和雍春梅是朋友关系。2014年，赵月的丈夫张旭来找我借钱，需借款400万元，因为我不放心，不借。张旭就找祁星来帮着借钱，我看到祁星有借款的条件，但因为数额太大，我提出必须要有担保。张旭说其有两套麒麟区西关街的房子作担保。我就去看了这两套房子，还去房管处查询，张旭说房子属于拆迁房，不能作担保。张旭还找了房管处的人问情况，确定房子不在拆迁范围内，且房屋产权人是张旭的妻子赵月。所以，后来签订的保证人是赵月，祁星是借款人。2014年9月30日，我就总的借了436.8万元给他们，从银行转账381.6万元，现金支付55.2万元，月利息约定三分，现金是张旭和祁星来拿的。对于赵月房屋过户的事情，当时我觉得担保对我们借钱的没有保障，之后我就提出做成二手房买卖的形式（庭审中陈述是赵月用其名下的房屋给祁星作担保）。如果到期还钱了，我们就到公证处去做个撤销就可以了；如果不还钱，到时我们就处理掉房子，算是赵月履行了担保责任。这个当时就向赵月和张旭说明白了的，他们都清楚。我自己名下的房产已经有好几套了，所以就过户在雍春梅的名下，我比较了解二手房的交易程序，我们在借款给祁星和张旭的时候，已经做到只需要缴纳税费就可以过户了。但是，我借给祁星和张旭的钱，他们没有按时还给我，一直拖着找不到人。后来我找到祁星、张旭和赵月，催他们还款，不还款就要处理掉房子。最后实在是没有办法了，我们才在2015年7月24日缴纳了税款，将房屋过户在雍春梅名下，我是口头委托雍春梅去办理的。雍春梅是宋某的妹妹，我和宋某是合作关系，所以房子才会落在雍春梅名下。在办理二手房买卖的过程中，前期是雍春梅和赵月去办，后期过户是宋某去办理的，我没有亲自到场去办。后来，借款合同到期后我就多次去找赵月和祁星，协商同意后将房屋于2016年7月23日过户过来，是经过赵月、祁星和张旭同意后才进行房屋买卖交易，我一分钱的利息也没有收到，所借的款项也没有还给我。赵月用自己的房屋进行抵押担保，但没有办理抵押登记手续，雍春梅应该支付的120万元购房款，是用我借给祁星的借款冲抵的，视为已经支付。我在2015年7月24日拿到了房产证，（算是）赵月履行了担保义务。经质证，第三人无异议，原告赵月提出其是为祁星向廖某借款提供担保的事实以及廖某做二手房生意的事实予以认可，其余事实不予认可。本院认为，廖某的陈述虽然存在一定矛盾，但基本陈述清楚了本案的前因后果，存在的矛盾极有可能由于法律认识上的偏差和遗忘等因素导致，本院对廖某的证言予以部分采信。10．证人宋某的当庭证言（其认可在公安机关的陈述），主要内容是：我在房管局租赁所上班，是曲靖市房地产管理局的工人。雍春梅是我表妹（庭审中陈述系朋友）。赵月名下的在西关街的两套房屋过户在雍春梅名下，是因为赵月的老公张旭找廖某借钱，但张旭没有经营主体，不符合借款条件，就叫张旭必须找一个人来借，所以，张旭就找了祁星和赵月来借钱。最后是以祁星为借款主体，赵月为连带担保人与廖某签订了借款合同，借了大约430多万元。借款合同上签的是祁星的名字，但听说这笔钱祁星用了一部分，赵月和张旭用了一部分。后来，因为赵月、祁星还不了钱，就多次进行商量，口头协议约定同意以物抵债将赵月名下的在西关街的两套房屋过户到了雍春梅名下。因为廖某房产较多，害怕以后（国家）征收房产税，廖某又比较信任我表妹，因此，就把赵月的房屋过户到了雍春梅名下。至于买卖合同上的价款只有130万元，是为了减少税收，而且那个价格是税务系统核定的。另外，廖某是个人向祁星借款，而不是公司的款项。案涉房屋的租金现在是我在收。我与韩彦已经离异，她是我前妻，具体是2017年离婚，我们有离婚证。经质证，第三人韩彦和陈志国无异议，原告赵月提出宋某与韩彦的关系不一般，属于夫妻关系，借款合同与房屋买卖合同的签订时间都是在2014年9月30日，不属于以物抵债；宋某陈述借款金额是400万，麒麟区法院判决的金额是381.6万元，也不能证实是以物抵债。另外，宋某陈述在房管局签订买卖合同时不在场，但是赵月肯定宋某在场，结婚证、离婚证请法庭核实，本案中的第三人韩彦应该属于知情人。本院认为，不论是借款合同签订时虚假约定了房屋买卖还是在借款不能偿还后虚假签订了房屋买卖合同，本质上均属于以物抵债，对于宋某证实是在借款到期不能偿还后才协商一致以物抵债的内容，对原告赵月是极其不利的，居于廖某与宋某存在利益关系，案涉房屋租金是宋某收取，廖某还证实办理房屋过户事宜是宋某办理，既然是雍春梅要买房，也没有必要由廖某替雍春梅向赵月支付购房款，且借款合同与买卖合同的签订日期一致，均为2014年9月30日，雍春梅还提供虚假材料申请办理案涉房屋转移登记，因此，没有充分证据证实系还款不能后当事人协商一致以物抵债。至于宋某与韩彦是否离婚，与本案关系不大，本院对宋某的证言予以部分采信。三、关于第三人韩彦提供的证据材料及事实分析认定第三人韩彦向本院提交了公证书、曲靖市二手房买卖合同、招商银行转帐汇款业务回单、税收缴款书、中国银联签购单、国有土地使用证、房屋交易和产权状况审核核准通知单，用以证实位于曲靖市的案涉房屋已经依法转让给第三人韩彦，交易价款120万元已经付清，依法缴纳了相关税费，韩彦是该房屋的所有权人，属于依法取得案涉房屋的财产所有权。经质证，被告雍春梅及第三人陈志国不持异议，原告赵月对公证书、曲靖市二手房买卖合同的合法性提出异议，对其余证据材料的关联性提出异议。本院认为，证据的合法性主要指证据的来源合法，原告对证据合法性的理解存在偏差；另外，关联性的判断主要看当事人用来证明何种目的，第三人韩彦提供的证据材料与其证明目的息息相关，具有紧密的逻辑关系，故原告的质证意见不能成立，本院对第三人韩彦的证据材料予以采信。经审理查明，原告赵月与祁星存在租赁关系。原告赵月单独是曲靖市麒麟区房屋（建筑面积366.64平方米，已作权属登记）和曲靖市麒麟区第1-5层房屋（建筑面积766.8平方米，已作权属登记，已裁定另行仲裁处理）的原房屋所有权人。2014年9月30日，因祁星资金周转困难向廖某借款，双方签订了《个人借款合同》，约定借款金额436.8万元，合同期限3个月，预先扣除利息后，廖某实际向祁星发放借款381.6万元。原告赵月以提供连带责任保证方式在该《个人借款合同》上签字捺印，同时原告赵月同意为该笔借款用其上述房产提供抵押担保，但没有办理抵押登记手续。2014年9月30日，被告雍春梅以自己的名义与原告赵月签订了2份《曲靖市二手房买卖合同》，合同约定将上述二幢房屋分别以50万元和80万元的价格进行买卖交易，并于同日到曲靖市珠江源公证处办理了公证手续，但被告雍春梅实际上并没有支付交易对价130万元。2015年7月24日，在未取得原告赵月同意案涉房屋转移登记的情况下，被告雍春梅提供了2014年10月1日签有原告“赵月”字样的“房屋转移登记询问笔录”（笔录中载明同意买受人雍春梅可以单独申请转移登记，询问人张海霞、王慧没有签字）的虚假材料，单独向曲靖市房地产管理局申请案涉房屋转移登记，曲靖市房地产管理局经审核后，于同日向被告雍春梅颁发了曲房权证曲靖市字第××号房屋所有权证，至此，案涉房屋转移过户登记在被告雍春梅名下，现被告雍春梅为案涉房屋的登记所有权人。2017年10月20日，被告雍春梅与第三人韩彦签订二手房买卖合同，双方约定将本案争议的房屋曲靖市麒麟区房屋（建筑面积366.64平方米）以60万元的价格再次进行买卖交易。但房屋在办理过户登记手续中，因原告赵月向本院申请财产保全而未能办理。2017年12月4日，本院驳回了原告赵月请求解除并终止其与被告签订的合同编号为HTBH20140930024的《曲靖市二手房买卖合同》和承担房屋租赁费及房屋损失的起诉（因该买卖合同中存在有效的仲裁条款）。另查明，原告赵月于2010年11月8日与郑慧瑶、祁星分别签订《租房合同》，将房屋出租给郑慧瑶、祁星使用，租期15年，实际使用人和交付租金的是祁星。2011年10月19日，祁星将该房屋转租给第三人陈志国使用，租期自2012年6月1日至2025年10月30日。第三人陈志国向祁星支付房租至2014年10月30日。后祁星又签署承诺书，同意将该房出租权转让给宋某（承诺书没有日期）。宋某于是和陈志国签订了房屋租赁合同（租赁合同也没有日期及签订地点），合同租赁期限为2015年6月20日起至2025年10月30日止。2016年5月，原告赵月以祁星、雍春梅涉嫌合伙诈骗为由向曲靖市公安局麒麟分局提出控告，经曲靖市公安司法鉴定中心进行鉴定，鉴定机构认定2014年10月1日的“房屋转移登记询问笔录”中“赵月”的签名并不是原告赵月本人所书写，属于虚假材料。公安机关经初查后，认为属于民事纠纷，没有立案侦查，告知原告到法院起诉。又查明：2017年11月10日，廖某以赵月、祁星和李静三人为被告向曲靖市麒麟区人民法院提起民间借贷诉讼，廖某请求祁星和李静归还借款本金436.8万元及相关罚息、利息，同时请求赵月对该债务承担连带保证责任，但并没有从中扣除房屋买卖合同中案涉房屋的交易价款。2018年3月19日，曲靖市麒麟区人民法院作出（2017）云0302民初6168号民事判决，判令祁星返还廖某实际借款本金381.6万元及相应罚息，原告赵月不再承担保证责任。本院认为，本案争议的焦点为案涉房屋买卖合同性质是保证还是抵押，该合同是否有效，被告雍春梅是否应当返还案涉房屋并赔偿原告经济损失，相关诉讼程序以及第三人韩彦是否已经当然取得案涉房屋的所有权，对此，本院分项评判如下：一、关于原被告签订的房屋买卖合同性质本院认为，确认合同的性质应当以当事人的意思表示为判断依据。原告赵月与被告雍春梅一致认可于2014年9月30日签订的《曲靖市二手房买卖合同》名为买卖合同，实为担保合同，对此案件事实，本院予以确认。原告赵月主张该担保合同也属于信用担保（保证）没有证据证实，其在签订借款合同中确认承担连带责任保证后，同时又在案涉房屋买卖合同中承担保证责任明显不符合常理，属于画蛇添足，且与其控告书、询问笔录中承认的欲提供财产抵押担保的意思表示明显不符，也与祁星证实的“赵月同意为祁星担保抵押借款”的内容相互矛盾，另关于原告赵月连带责任保证问题，在曲靖市麒麟区人民法院审理的廖某诉赵月等人民间借贷纠纷案件中，任何一方当事人也没有向法院提交了案涉房屋买卖合同的证据材料，足以认定关于原告赵月抵押担保问题司法机关尚未处理，仅仅处理了其保证责任问题，综合上述因素，本案房屋买卖合同实际上是为2014年9月30日祁星与廖某签订的《个人借款合同》中确认的债务提供抵押担保，故原被告双方签订的《曲靖市二手房买卖合同》性质属于抵押合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。在本案中，原被告隐藏的民事法律行为是抵押担保行为，而非被告雍春梅代理人所提的还存在民间借贷行为，人民法院应当向原告赵月释明，赵月应基于民间借贷法律关系起诉，不应以买卖合同法律关系起诉，拒绝变更诉讼请求的，应裁定驳回起诉，因出借人明显也不是原告赵月，而是廖某，原被告之间不存在民间借贷关系，赵月在法律上也不可能，也不准许基于民间借贷关系提起诉讼，故本院对此不需要向原告赵月进行释明，不需要按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定进行处理。关于在提供抵押担保的意思表示上，原被告双方此意思表示一致，审理中也一致认可存在担保的事实，故该房屋买卖合同（抵押担保合同）成立。由于《个人借款合同》中的债权人是廖某，而不是被告雍春梅，非债权人雍春梅当然不能成为抵押权人，买卖合同属于预先约定抵押财产转移给他人（被告雍春梅）所有，居于雍春梅与廖某的紧密关系，最终变相实现廖某的债权，因此，该买卖合同（抵押合同）的特殊性在于被告雍春梅是为了廖某的利益而与原告赵月签订设立的抵押合同，不是通常意义上债权人与债务人或者债权人与第三人签订的抵押合同，合同签订主体较为特殊，本案事实上并不是房屋买卖合同纠纷，案由应定性为抵押合同纠纷。本案是在借款合同签订的同时又签订了抵押合同，系预先约定抵押财产可以转移，因此，该抵押担保合同（房屋买卖合同）属于流押合同性质。在本案中，不论该抵押合同是否存在其特殊性，但被告没有提供证据证实是借款人祁星在事后无力还款的情况下，才由当事人协商一致以物抵债，且借款合同与买卖合同签订时间同一，均为2014年9月30日，因此，本案房屋买卖合同本质属抵押合同，该抵押合同又系流押合同性质应无疑义。二、关于案涉房屋买卖合同（抵押合同）的效力问题。本院认为，关于典型意义上的流押合同，从民法的公平原则、等价有偿原则以及担保的本质属性出发，为防止债权人实现暴利或者在抵押物变现过程中损害债权人或者债务人利益，我国法律是明文禁止的，我国担保法第四十条、物权法第一百八十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条对此均作了否定性评价，不认可其法律效力。虽然本案在合同签订主体上存在其特殊性，案件事实不能与法律规范一一对应，但是，我国担保法及相关司法解释确立的原则和蕴含的法理，人民法院在本案中也应当参照执行。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。该法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此，合同经过要约和承诺后成立，合同成立后也只有合法才能生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。在没有确定借款人祁星最终能否归还廖某的借款时，原被告就预先签订具有流押性质的买卖合同，被告的主要目的在于以低价买卖合同形式迫使担保人赵月履行担保义务，且在履行合同过程中，被告雍春梅在没有取得原告赵月同意转移登记的情况下，却擅自单方向登记机关提供虚假材料骗取行政登记，被告雍春梅虽然可能属于他人利用的工具，根据他人授意而提供虚假材料骗取行政登记，但其行为明显违反了国务院《不动产登记暂行条例》第十四条的强制性规定，即因买卖申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。同时，证据足以证明廖某与祁星的借款纠纷中，廖某在向人民法院提起民间借贷诉讼时，也没有据实相应扣除已经实现的抵押财产价值130万元，仍然以借款数额436.8万元的请求向人民法院提起诉讼，廖某证实用所借款项冲抵，但事实上却没有冲抵，已背离了社会公认的公平观念，违反了公平原则和等价有偿原则，如果认定案涉房屋买卖合同合法有效，无疑让债权人廖某可以从中实现暴利，故应当认定该房屋买卖合同（流押合同）违反了法律、行政法规的强制性规定。因此，被告雍春梅为了廖某的利益而与原告赵月签订的《曲靖市二手房买卖合同》没有法律效力，原告赵月请求确认该合同无效既有事实依据，又有法律依据，本院予以支持。至于被告代理人所提的“应视为当事人签订了买卖合同型担保合同，这是契约自由原则的体现，应当有效。这种担保方式既非担保物权，也非保证，而是当事人通过合意创设的担保法、物权法所明定的担保方式之外的担保”的代理意见，根据我国物权法第五条关于物权的种类和内容，由法律规定的物权法定原则，当事人不能自行创设担保物权，意思自治也不能突破法律强制性规定，因此，此代理意见不符合法律规定，本院不予采纳。三、关于原告赵月请求被告雍春梅承担返还位于曲靖市麒麟区房屋及赔偿损失的诉讼请求本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案案涉房屋买卖合同无效，合同当事人理应返还房屋；另涉案房屋已经登记在被告雍春梅名下，其属案涉房屋登记所有权人，按照现行法律规定，需要被告雍春梅的配合，才能顺利返还房屋，也只有起诉被告雍春梅，原告赵月才能实现其诉讼目的，故原告请求被告返还案涉房屋的理由成立，本院予以支持。关于原告赵月请求被告雍春梅赔偿自房屋过户登记之日（2015年7月23日）起至立案之日止的房屋租金损失448500元，以及到返还房屋之日止的其他房屋损失的诉讼请求，原告赵月作为完全民事行为能力人，明知被告雍春梅不是抵押权人廖某，仍然与雍春梅签订买卖合同（抵押合同），明显具有过错，另外，原告赵月应当提供证据证明其损失的数额，但没有提供充分有效的证据来证明其损失，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应当承担举证不能的不利后果，故该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。至于被告代理人所提的案涉房屋已由第三人韩彦当然取得，合法享有物权，不具备返还的条件的代理意见，一是从法律层面看，根据我国物权法第九条、第二十三条确立的不动产登记、动产交付之规定，第三人韩彦并没有取得案涉房屋的财产所有权，也就是尚未取得物权；二是从客观条件看，案涉标的物并没有毁损灭失，具备返还的客观条件，故该代理意见不能成立，本院不予采纳。四、关于第三人韩彦请求确认本案中原被告争议的标的物（曲靖市麒麟区房屋）为其所有的主张，属于所有权确认纠纷，系确认之诉，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因本案案涉房屋系不动产，并未进行房屋产权转移登记，且原被告签订的房屋买卖合同无效，原告赵月仍然系案涉房屋的实际所有权人，因此，第三人请求依据其与被告签订的买卖合同要求确认该房屋归自己所有的主张依法不能成立，本院不予支持。至于第三人韩彦认为因与被告雍春梅签订的房屋买卖合同给其造成损失的，应当依法另案处理。五、关于相关诉讼程序问题被告雍春梅代理人提出原告赵月在《变更诉讼请求申请》中变更了事实和理由，存在诸多程序问题，应当另案起诉以及可能涉及虚假诉讼的代理意见。本院认为，是否起诉是当事人的诉讼权利，任何人不得加以干涉；原告《变更诉讼请求申请》不能视为一种起诉行为。按照法律的规定，当事人在诉讼中可以补充事实和理由，补充的事实和理由本质上属于当事人陈述。如果当事人陈述前后矛盾的，只能证明当事人的陈述不稳定、不可靠，对自己的主张可能会带来不利后果，增加诉讼风险。人民法院审理案件，应当以事实为根据，以法律为准绳，严格按照法定程序进行，不能仅凭当事人陈述来认定案件事实，确定法律关系，随意启动诉讼程序。另法律关系的产生一是法律事实，二是法律规范，即便当事人违心作了不同的陈述，并不会改变事实本身，由此产生不同的法律关系，因此，被告代理人所提的“原告陈述新的事实和理由产生新的法律关系，应当另行起诉而非变更诉讼请求、事实和理由后继续同一诉讼”的代理意见不能成立，本院不予采纳。结合我国民事诉讼法第一百一十二条、第一百一十三条的立法原意，虚假诉讼应是指民事诉讼的双方当事人恶意串通，合谋编制虚假事实和证据向法院提起诉讼，利用法院的审判权或执行权，非法侵占或损害国家、集体、公民的财产或权益的诉讼行为。虚假诉讼的本质特征是当事人居于非法动机和目的无中生有提起诉讼。在本案中，原告的合法权益受到损害，动机是为了打赢官司，目的是维护其合法权益，追回房产，即使其违心作了不同的陈述，也尚不构成虚假诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款、第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条及《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决如下：一、原告赵月与被告雍春梅于2014年9月30日签订的《曲靖市二手房买卖合同》（合同编号：HTBH20140930022）无效。二、由被告雍春梅于本判决生效后30内将位于曲靖市麒麟区房屋（建筑面积366.64平方米）返还与原告赵月。三、驳回原告赵月其他的诉讼请求。四、驳回第三人韩彦的诉讼请求。案件受理费18185元（原告赵月预交13285元、韩彦预交4900元），由原告赵月负担8000元，被告雍春梅负担5285元，第三人韩彦负担4900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  杨 林人民陪审员  张建芹人民陪审员  徐 奎二〇一九年六月十二日书 记 员  刘 畅