广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1044号原告：周跃珍,女,1970年3月5日出生,汉族,住广州市越秀区,委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓静，广东广瀚律师事务所辅助人员。被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：广东省阳江市阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。两位被告共同的委托诉讼代理人：许锐波，广东东方月亮湾有限公司副总经理。两位被告共同的委托诉讼代理人：陈思，广东东方月亮湾有限公司职员。原告周跃珍诉被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河投资公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周跃珍的委托诉讼代理人陆燕妮,被告银河投资公司、月亮湾公司共同的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周跃珍向本院提出诉讼请求：一、要求被告银河投资公司支付拖欠的租金17538.4元（租金从2018年7月1日计至2021年2月28日止，每季度支付8769.2元，暂计至2018年12月30日止为17538.4元）；二、被告月亮湾公司对上述拖欠的债务承担连带清偿责任；三、诉讼所产生的全部诉讼费由两被告承担。事实与理由：原、被告于2014年9月30日签订《月亮湾公寓租赁协议书》，约定原告将其所有的位于阳西县沙扒镇月亮湾6号楼2112单元的房产出租给银河投资公司，租赁期限为2016年3月1日至2021年2月28日止，每年租金为原告购房款总价的10%，即35076.9元，五年租金总额17538.4元，被告以每季度即每三个月结算一次的方式向原告支付租金。合同签订后，原告按照合同约定提供案涉房屋给银河投资公司使用，但银河投资公司尚有17538.4元租金至今未予支付。此外，《月亮湾公寓租赁协议书》第五条第2款约定，银河投资公司应向原告支付经营收益，但目前从未向原告支付过任何收益。月亮湾公司作为银河投资公司的担保方，根据协议书的约定，在银河投资公司无故拖欠或拒付原告应得收益时，月亮湾公司将向原告代付其应得收益。因此，月亮湾公司应对银河投资公司拖欠原告的上述债务承担连带清偿责任。为维护合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告变更第一项诉请，请求被告支付从2018年6月1日至2019年2月28日的租金，租金数额为26307.6元。被告银河投资公司、月亮湾公司共同辩称，一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告银河投资公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求l中的租金金额有误，应予纠正。二、被告银河投资公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给被告带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，被告均无拒付或无故拖延支付的恶意。原告诉请被告支付违约金或利息或其他款项没有事实、合同及法律依据，应予驳回。三、银河投资公司于2019年5月底向原告支付了部分租金，该金额应从原告诉请的租金中予以扣减。本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，周跃珍（买受人）向月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，并签订了《商品房买卖合同》。原告购买上述房产后，委托银河投资公司对上述房屋进行统一经营及管理。同日，周跃珍（乙方）、银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了《月亮湾公寓租赁协议书》，约定：委托物业概述：广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾6号楼2112单元；房款总价为350769元；委托期限：甲乙双方约定，本委托协议期限为五年；自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2016年3月1日起至2021年2月28日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延；甲方在委托期内有权对该物业委托专业管理公司进行统一的租赁经营管理;自本协议签定之日起至委托期限结束前,乙方不得将该物业转租、分租给其他人；租金及结算方式：1.本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，5年租金总金额为175384元；该款项由银河投资公司按照交付时间2016年3月1日起计，按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方。2、如该物业因实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款有调整的，租金据实调整；违约责任：1、乙方应按照合同约定负担委托物业的修复、设施设备更换所需的费用，否则甲方有权将该费用自乙方应得收益中扣除。乙方拒绝修复、更换委托物业或委托物业内实施设备、物品导致安全事故发生的，乙方应承担相应责任。乙方拒绝履行上述义务，影响甲方正常经营的，甲方有权终止本协议，同时乙方应赔偿甲方损失。2、如因乙方无权处分委托物业、按揭断供，或其他可归责于乙方的原因致使委托物业遭查封、拍卖、抵押或其他影响甲方正常经营的情况发生，甲方有权单方终止本协议。由此而造成的损失由乙方承担；协议的终止、续签：2、若因不可抗力因素（台风、飓风、地震、火灾、泥石流、战争、暴乱等不可控制的原因）导致委托物业、设施设备和物品毁损或灭失的，任何一方不负担任何责任。不可抗力发生时导致本协议不能继续履行的，任何一方均有权单方解除本协议；担保方义务：在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。签订上述协议书后，原告、于2016年1月1日将涉案房屋交由银河投资公司进行经营管理，因银河投资公司自2018年6月开始没有依约支付租金，原告诉至本院。本案起诉后，月亮湾公司于2019年5月3日向遭拖欠租金的业主群体发出《致业主的一封信》，告知就部分业主投诉反映的房屋收益事宜，月亮湾公司作为担保方同意担责并予以解决，公司董事会经研究决定筹集500万元资金根据各业主房屋收益比例先期分配支付部分租金，并承诺在2年内付清截至2019年6月止的全部租金，对2019年7月起的租金按协议约定执行；银河投资公司则于2019年5月向原告支付了部分租金。诉讼中，两被告向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》（纳税人：邹联宁，税款上所属时期：2018.7.1-2018.9.30）一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告；银河投资公司并向本院出具一份书面《声明》，同意其2019年5月支付给原告的租金在本案中不作抵减，可由其在后续支付的租金中另行扣除。本院认为：原、被告签订的《月亮湾公寓租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。协议书签订后，原告已按照合同约定将租赁房屋交由银河投资公司进行经营管理，但银河投资公司未能依约按期履行租金的支付义务，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。基于合同约定按季度结算、支付租金，而银河投资公司、月亮湾公司对原告主张的欠付租金时间从2018年6月1日起算不持异议，故本院对此予以确认。截至本案法庭辩论终结日（2019年6月13日）止，2018年6月1日至2019年5月31日的租金支付时间已届满，银河投资公司理应支付该期间的租金给原告。现原告请求截至2019年2月28日止的租金，本院应予支持。双方在《月亮湾公寓租赁协议书》中约定每年的租金为房款总价的10%，五年租金为175384元，即每季度租金为8769.2元，从2018年6月1日计至2019年2月28日（3个季度），即8769.2元×3=26307.6元。此后产生的租金，原告可待该部分租金的支付时间届满时再行主张。诉讼中，银河投资公司向本院声明，同意其于2019年5月支付给原告的租金在本案中不作抵减，本院遵其意愿予以准许，该款可由其在后续支付的租金中进行抵扣。但银河投资公司主张应按7%扣减其代原告支付的房产税及个人所得税税费再支付租金给原告，缺乏依据，本院不予采纳。因此，银河投资公司应支付租金26307.6元给原告。月亮湾公司在《月亮湾公寓租赁协议书》上签为担保方，自愿为银河投资公司负有的合同给付义务承担保证责任，其与原告之间成立保证合同关系，属合法有效。上述协议书的担保条款没有明确约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，月亮湾公司应对银河投资公司上述债务承担连带保证责任。因原、被告对保证期间没有约定，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债务人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，保证期间为主债务履行期届满之日起的六个月内。诉讼中，月亮湾公司向不特定的业主群体致函同意对银河投资公司欠付的全部租金承担保证责任并提出解决方案，据此可认定月亮湾公司与包括原告在内的业主成立新的保证合同关系，依月亮湾公司承诺的内容，本案租金应在保证范围和保证期间内。故原告请求判令月亮湾公司对银河投资公司欠付的租金承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金26307.6元（自2018年6月1日计至2019年2月28日止）给原告周跃珍；二、被告广东东方月亮湾有限公司对本判决第一项主文的租金承担连带清偿责任；三、驳回原告周跃珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458元，由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  程美然人民陪审员  林美娟人民陪审员  徐加佑二〇一九年六月二十五日法官助理施春丽书记员许慧中附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。