内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初50号原告：刘文茹，女，1970年10月2日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。原告：邢小春，男，1970年1月2日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。二原告共同委托诉讼代理人：毕春峰，内蒙古松川律师事务所律师。被告：陆克勤，男，1968年3月18日出生，汉族，赤峰市第十中学教师，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：刘新哲，内蒙古善正律师事务所律师。第三人：赤峰市我爱我家房地产销售第七连锁门店，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区玉龙家园小区C-8号楼01012厅。经营者：纪沣洋，男，1981年5月12日出生，汉族，赤峰市我爱我家房地产销售第七连锁门店经营者，住内蒙古自治区赤峰市红山区铁南中段外贸家属院24号楼。委托诉讼代理人：裴福军，赤峰市我爱我家房地产销售第七连锁门店员工。委托诉讼代理人：高小力，内蒙古善正律师事务所律师。原告刘文茹、邢小春与被告陆克勤、第三人赤峰市我爱我家房地产销售第七连锁门店（以下简称第七连锁店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘文茹及其与邢小春共同委托的诉讼代理人毕春峰，被告陆克勤及其诉讼代理人刘新哲，第三人第七连锁门店的诉讼代理人裴福军、高小力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文茹、邢小春向本院提出诉讼请求：一、确认双方于2018年5月27日签定的房屋买卖（转让）合同有效并判令被告立即交付案涉房屋并承担自2018年8月29日始日违约金500元（至实际交付房屋之日止），暂定60000元；二、被告承担因逾期交付房屋所产生的房屋日租金66.67元，至实际交付房屋之日止。暂定8000元，总计68000元；三、被告承担本案诉讼费。诉讼中二原告增加诉讼请求，请求判令被告给付原告因其违约未交纳取暖费（应承担部分）1464.15元及违约金234.76元，以及维修恢复暖气使用等支出费用500元，以上计2198.91元。庭审中，原告撤回确认合同有效及交付房屋的诉讼请求，明确请求被告支付违约金数额97500元，房屋租金数额13000.65元。事实和理由：原、被告于2018年5月27日签订的房屋买卖（转让）合同，约定被告将涉案房屋出售给原告，同时约定包括取暖费在内的各项费用已经交清。在履行合同过程中原告发现被告室内虽然有供暖设备，但无任何供暖手续，才知其没有办理过供暖及相应缴费，故通知被告解除合同，后被告称可以补办相关手续，在此情形下双方继续履行合同，被告终于在2018年8月办理完正规取暖手续，原告交付其房款及办理完毕贷款及房屋所有权证书的转移工作。但在2018年9月2日要求被告交付房屋之时，其再次要求原告交付其办理取暖的费用及其所谓的损失，原告面对被告再次的无理及违法的要求断然拒绝，同时要求其交房，告知如有其他问题可以诉讼另行解决，被告明确不予交房，无奈诉至法院。陆克勤辩称，原告诉讼请求及索赔的理由皆不成立，具体答辩如下：一、原、被告双方经第三人居间介绍签订了《房屋买卖合同》，双方所签协议真实、合法有效，我方不存在违约情形。作为房屋的购买方也就是本案的原告，在签约之后针对所购房屋反反复复，一会儿买一会儿不买，是原告违约在先。原告违约主要表现：在因办理二手房贷款原告取得房产证之后，不到银行办理房屋他项权，导致银行贷款推迟发放大约一个月左右。因在第三方签订合同之时，房屋贷款三方约定贷款应当在2018年7月10日至7月15日之前发放。而本案贷款最终的发放时间为8月28日，推迟了约44天。第二点、本案原告始终纠结于关于被告所售房屋供暖问题，而关于供暖，被告所居住的房屋有主管道从其家中通过。被告居住了二十多年，的确没有房屋的供热合同，被告家中是有供热的主管道从被告家通过，没有另外的供热设施，但是并不影响居住。因此说被告针对所售房屋并不存在原告所述的存在巨大瑕疵。如果原告所述房屋存在巨大瑕疵的话，应该是涉案房屋可能处于查封、保全状态，房屋不能够转卖给原告。或者说我们居住的房屋有重大的安全隐患，存在着结构不安全，质量存在巨大的问题。而事实上，本案原告所述房屋均不存在上述情形，被告并未违约。第三点就是被告并未逾期交房，因为所谓采暖问题的争议，原告方拒绝受领房屋，并且曾于2018年9月1日就向贵院提起了解除合同的诉讼，要求退还相应房款。本案原告一再反复拒绝受领房屋，导致相应的损失，应当由本案原告自己承担。综上所述，本案原告拖延交付房款，被告没有违约情形，因此对本案原告的诉求，应当予以驳回。被告交付房屋的前提是原告交清房款后15至30天。第七连锁店述称，我连锁店与原、被告之间系居间合同关系。在我连锁店的居间服务下，原、被告于2018年5月27日签订《房屋买卖（转让）合同》，双方系房屋买卖合同关系。因合同具有相对性，是原、被告在履行合同过程中产生的纠纷，与我店无关。原、被告签订的买卖合同中对违约金条款的约定也是在他们之间发生法律效力，同我店无关。综上，请求人民法院依法查明案情，驳回原告对我连锁店的起诉以及诉讼请求，以维护我店的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定：甲方将其自有的坐落在赤峰市××区办事处房产出卖于乙方，建筑面积83.90平方米。上列房产的交易总价款为人民币550000元。甲乙双方协商甲方同意乙方以银行按揭方式付款，乙方应当在该房屋过户当日支付首付款人民币70000元，剩余房款470000元申请银行按揭支付，待银行批复此款项到达甲方在银行的账户。如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在过户当日或接到通知当日将差额款一并支付给甲方。房屋交付：1、按现状交付；2、甲方应在收到全额房款于2018年8月1日（约定日期或约定条件）内将该房屋交付给乙方。该房屋交付时应当履行下列（1）（2）（3）项手续。（1）甲方、乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品。（2）甲乙双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；（3）移交该房屋房门钥匙。3、在转让房屋交付之前，甲方应负责并积极主动的清理该房屋相关的全部欠费（欠费包括该房屋的前任房屋所有人和使用人在所有或使用该房屋期间发生的各项欠费）。4、房屋交付时如室内装饰装修、家具家电不按照合同约定交付或与签订合同时约定交付的有损坏或不符，甲方将按照合同继续履行交付义务或照价赔偿。房屋产权及具体状况的承诺：甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物品清单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿购买该房产。甲方应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装修装饰保持良好的状况。甲方负责结清该房产交接给乙方前发生的，与该房产相关的所有费用包括但不限于物业管理费、供暖费、水、电、燃气、有线电视、电信、以及该房屋的前任房屋所有人及使用人在所有或使用该房屋期间发生的各项欠费，该房产交接给乙方后（含当天）所发生的费用由乙方承担。甲方预留清理上述费用的房屋交验及欠费清理的准备金，具体数额双方另行商定，甲乙双方可选择委托第三方托管上述房屋交验及欠费清理的准备金。违约责任：1、乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同约定付款，每逾期一日，按照每日500元支付违约金，逾期达15日以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同要求乙方归还该房产，乙方承担此次交易中双方的全部税费，并向甲方支付该房产交易总价款10%的违约金。2、甲方逾期过户的违约责任：甲方未按本合同约定办理过户，每逾期一日，按照每日500元支付违约金，逾期达15日以上的，即视为甲方不履行本合同，甲方应向乙方退还全部购房款，同时支付乙方因该房产产生的过户税费、装修等相关费用，并向乙方支付该房产交易总价款10%的违约金。3、逾期交房的违约责任：甲方未按照约定交付房屋给乙方，每逾期一日，按照每日500元支付违约金。如拒绝交房达到15日以上的，即视为甲方不履行本合同，甲方应向乙方退还全部购房款，同时支付乙方因该房产产生的过户税费、装修等相关费用，并向乙方支付该房产交易总价款10%的违约金。合同签订后，原告于2018年5月27日如约向被告交付定金10000元，被告为原告出具等额定金收据一枚。2018年7月2日原告向被告交付房屋首付款70000元，被告为原告出具等额收据一枚，双方预办理房屋转移登记手续。当日原告得知涉案房屋的供暖没有入网，双方暂停了转移登记事宜。后经原、被告及第三人数次协商后于2018年7月6日，双方办理了涉案房屋的转移登记。2018年7月16日，原告向被告发出《解除合同通知》，写明：“2018年5月27日购买方通过中介方与出售方就赤峰市红山区西屯办事处三中住宅楼5幢172房签订房屋合同。在履行合同过程中购买方发现该房尚未开通余热，没有余热票据，中介方及出售方出面解决此事，中介方承诺在2018年7月9日前将问题解决并开通余热，但时至今日中介方未履行承诺，虽经购买方多次催促，仍无果。故此购买方根据买卖合同提出书面解除合同通知，自本通知送达之日起中介方所居间的买卖合同解除。”，该通知送达被告后，被告不同意解除。原告因此要求被告完善该供暖入网手续后，再行办理贷款给付购买涉案房屋的尾款。2018年8月10日左右被告办理了涉案房屋的供暖入户手续。2018年8月28日原告以贷款的方式给付了被告尾款。2018年8月29日，原告要求被告交付涉案房屋，被告以原告未按约于2018年8月1日交清购房款给其造成重大损失为由，拒绝交付房屋。庭审中主张与原告口头约定一个月的宽限期，原告当庭予以否认。2018年9月17日二原告以被告未按期交付房屋为由，向本院提起诉讼，请求判令：1、被告返还全部购房款550000元，赔偿过户费2340.80元、登记费80元、服务费11500元、支付违约金55000元，暂计618920.80元；2、被告因不履行合同给原告造成的损失（该损失待暂定后另行追加）；3、被告承担本案全部诉讼费用。2018年12月24日二原告向本院申请撤诉，经本院作出的（2018）内0402民初5881号之一裁定书裁定准予撤诉。2019年1月3日二原告再次提起本案诉讼，诉讼中被告于2019年3月11日将涉案房屋交付二原告，二原告于2019年3月12日向赤峰富龙热力有限责任公司交纳了2018年10月15日至2019年4月15日的热费1812.76元及热力热费违约金234.76元，合计2071元。另查明，原告主张的房屋租金损失，庭审中明确表示不申请司法鉴定。又查明，诉讼中被告请求降低约定的违约金数额。上述事实，有原告提交的《房屋买卖（转让）合同》、定金收据及首付款收据各一枚、物业交接单一份、《城市居民用户供用热合同》及发票、录音整理资料；被告提供的起诉状、民事裁定书、解除合同通知书复印件一份、《房屋买卖转让合同》及附件、付款凭证、《不动产权证书》，符合证据的真实性、合法性特征，且与本案具有关联，可以作为本案的定案依据予以采信。二原告提供的房屋租赁协议及租赁费收据因缺少证据的客观性特征，被告提供的照片因缺少拍摄的日期，短信息截屏不能与原始载体核对，因此原、被告的上述证据不能确定为本案的定案依据，不予采信。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖（转让）合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。该合同虽然未对涉案房屋的供暖入户进行特别的约定，但根据我国北方冬季需要取暖的特点，本地区房屋的交易习惯及人们通常对房屋买卖的理解，供暖入户及供暖设施应为房屋买卖的必备条件，随房屋一并转让给买受人。本案中被告居住期间未办理房屋采暖的入户手续，在二原告买受后要求其协助办理合情合理，应为被告履行合同义务的内容，二原告的主张并无过错。被告怠于履行该项义务，且在二原告交付全部购房款后，未及时交付房屋实属违约，从而导致后续二原告的诉讼行为，扩大了损失数额，被告对此应予承担相应的责任。但双方签订的合同对逾期交房的违约金约定日500元明显过高，在本院依法释明后，被告请求依法降低。本院认为本案在合同继续履行的前提下，双方约定的违约金应该是具有补偿性质的，本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方的损失。在约定的违约金过高违约方请求降低的情形下，依据民法“损失填补”的原则，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（年利率4.35%上浮50%）的标准计算，足以弥补二原告的损失，故本院据此标准对原告的违约金数额予以保护。对于二原告主张的租金损失，因双方在合同中未约定且二原告不申请鉴定，损失数额也无法确定，本院依法不予支持。二原告主张被告给付其2018年10月15日至2019年3月10日的热费及热力热费违约金234.76元，因该笔费用系被告交付房屋之前产生的费用，理应被告负担。但主张维修恢复暖气使用等支出费用500元，因未举证证明，本院依法不予支持。第三人第七连锁店因不是房屋买卖合同的双方，根据合同具有相对性的原则，第三人在本案中依法不予承担合同责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”、《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，判决如下：一、被告陆克勤向原告刘文茹、邢小春支付逾期交房违约金19074.45元[550000元(房屋总价款)×（年利率4.35%÷365天×50%）×194天×150%（2018.8.29-2019.3.10）];二、被告陆克勤给付原告刘文茹、邢小春垫付2018年10月15日至2019年3月10日的热费1455.30元及热力热费违约金234.76元，合计1690.06元;上述两项款项被告陆克勤于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告刘文茹、邢小春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2527元（刘文茹、邢小春已预交），由刘文茹、邢小春负担2208元，陆克勤负担319元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 孔 宪 华人民陪审员 李 艳 萍人民陪审员 于 和 永 二〇一九年六月二十七日书 记 员 宝多音乐