安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初408号原告：张远红，女，1971年11月14日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：刘丽，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚冠冠，安徽华人律师事务所实习律师。被告：王勃，男，1989年5月7日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。第三人：兴业银行股份有限公司合肥寿春路支行，住所地安徽省合肥市寿春路365号，统一社会信用代码91340100662941328K。法定代表人：张宝瑜，该行行长。委托诉讼代理人：胡凯，兴业银行股份有限公司合肥分行员工。委托诉讼代理人：刘志琦，兴业银行股份有限公司合肥分行员工。原告张远红诉被告王勃、第三人兴业银行股份有限公司合肥寿春路支行（以下简称兴业银行合肥寿春路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张远红及委托诉讼代理人刘丽，第三人兴业银行合肥寿春路支行到庭参加诉讼，被告王勃经本院公告送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张远红向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告王勃于原告张远红行使涤除权、注销坐落于合肥市滨湖新区云谷路1943号“东方蓝海”D2幢2702室房产抵押权登记后，协助原告张远红办理该房所有权转移登记至原告张远红名下之手续，第三人配合原告办理注销抵押权登记；2、判令被告王勃向原告张远红支付违约金181163.84元（按年24%，自2018年4月21日暂计算至2018年11月30日，以后顺延至产权过户之日止）；3、判令被告王勃承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2017年10月29日，张远红（乙方，买受人）与王勃（甲方，出卖人）通过合肥奇点房地产咨询有限公司（以下简称奇点公司）居间介绍，签订了《存量房买卖合同》，合同约定甲方将坐落于合肥市滨湖新区东方蓝海D2幢2702室住宅房（建面81.15平方米，不动产权证号：合产字第8110463310号）一套出卖给乙方，价款123万元，甲方办理一手新证的费用甲方自理等。同日，二人另签订《合冋补充协议》，约定乙方用首付款替甲方偿还银行按揭款，不足部分甲方自行补齐，乙方应向甲方支付定金3万元，定金冲抵房款，若甲方违约，双倍返还乙方定金，另追加单方违约，违约金为总房款的20%，乙方同意在一周内支付部分房款37万元，于2017年11月30日前再支付10万元给甲方，甲方新证下来后，乙方再替甲方提前偿还银行按揭贷款，2018年1月15日前所有房款到位，甲方拿到银行他项权注销后10个工作日内办理过户手续。合同订立当日，张远红向王勃支付定金3万元，后于2017年11月3日支付37万元，2017年11月26日支付10万元，2018年1月16日支付53万元（其中50万元用于提前还贷），2018年2月14日支付7万元，合计110万元。2017年11月21日，王勃将诉争房屋交予张远红装修入住。次月，王勃领取房产证并交予奇点公司。2018年4月3日，张远红（乙方）与王勃（甲方）以及孟礼（见证人）签订《承诺书》，确认乙方购买诉争房屋，甲方挪用了乙方支付的用于提前还贷的资金，导致银行无法正常扣款，过户时间无法于原约定时间内正常过户，为此甲方承诺在2018年4月30口前“把挪用资金补回让银行扣款，如果本月20号银行未能如期扣款，甲方愿按原合同的违约条款中的违约责任（加大到总房款的每日千分之三计算），赔付给乙方，另甲方愿遵守今天以前给乙方总房款再少15000元，作为补偿乙方的损失承诺。”承诺书签署后，张远红和奇点公司中介人员多次催促王勃偿还贷款并办理过户，王勃却以各种理由回避、拖延。2018年7月2日，奇点公司为案涉《存量房买卖合同》代办了网签备案手续。当日王勃向张远红发送短信称：“之前您也给了我一百万多，还剩十几万您也不用给了……剩下的就是我想办法把我的贷款还上，过户，我们就两清，我只能做到这样，银行的贷款我也在正常还着，只是我现在确实混得很差，一直在亏钱，我对不住您，希望您能谅解”。之后张远红与王勃失去联系，诉争房屋至今未过户。原告认为，原被告双方的房屋买卖合同关系合法有效，被告拖延履行过户手续的行为已经违约。王勃未答辩，亦未提交证据。兴业银行合肥寿春路支行辩称：涉案房屋是被告在我行办理的抵押贷款，贷款全额结清后，我行配合办理抵押解除手续。经审理查明：2017年10月29日，王勃（出卖人、甲方）与张远红（买受人、乙方）在合肥奇点房地产咨询有限公司的居间服务下签订一份《存量房买卖合同》及补充协议，约定：甲方将位于合肥市滨湖区东方蓝海D2幢2702室房屋，合同备案号1510010910，建筑面积81.68平方米的成套住宅，以123万元的价格转让给乙方；乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。合同补充协议约定：双方一致同意乙方以一次性付款方式支付甲方房款，用首付款替甲方偿还银行按揭款，不足部分甲方自行补齐；协议签订后乙方应向甲方支付定金3万元，定金冲抵房款；甲方应将相关权属证书原件交予居间方用于办理核价等相关前期手续，若甲方违约，双倍返还乙方定金，若乙方违约，甲方收取的定金不予退还，另追加甲方违约金，违约金为总房款的20%，该违约责任以乙方支付甲方37万元后生效；第九条约定：乙方同意甲方在一周内支付给甲方部分房款37万元，于2017年11月30日前再支付10万元给甲方；甲方新证下来后，乙方再替甲方提前偿还银行按揭款；过户时间从甲方拿到银行他项权注销后十个工作日内办理过户手续；乙方承诺2018年1月15日前所有房款到位。合同签订当日，张远红向王勃支付购房定金3万元，王勃出具了收条。2017年11月3日，张远红委托案外人王家仪分两次向王勃转款合计37万元，王勃出具了收条。2017年11月21日，王勃出具10万元收条，张远红委托案外人王家仪于2017年11月26分两次向王勃转款合计10万元。2017年12月14日、12月18日，张远红委托案外人王家仪分两次向王勃转款合计2.5万元，张远红出具金额为3万元的借条，借条载明：今借到张远红购买淮矿东方蓝海D2幢2702室部分房款3万元，此款仅供此套房提前还贷，专款专用。2018年1月16日，张远红委托案外人王家仪向王勃转款50万元，王勃出具了借条，借条载明：今借到张远红购买淮矿东方蓝海D2幢2702室部分房款50万元，此款仅供此套房提前还贷，专款专用。2018年2月14日，张远红委托案外人王家仪向王勃转款7万元。张远红给付王勃购房款合计109.5万元。2017年11月21日，王勃将案涉房屋交予张远红居住至今。另查明，王勃于2017年12月5日取得案涉房屋不动产权证书。2018年4月5日，王勃（甲方）向张远红（乙方）出具《承诺书》，内容为：关于乙方购买甲方淮矿东方蓝海D2栋2702室，甲方把乙方给的提前还款的资金挪用了，导致银行无法正常扣款，过户时间无法于原约定的时间内正常过户，现甲方承诺想一切办法都在于2018年4月30日之前把挪用的资金补回让银行扣款，如果本月20号银行未能如期扣款，甲方愿按原始合同的违约条款中的违约责任赔付给乙方（注：原始合同违约条款中的违约责任加大到总房款的千分之三每日计算逾期的天数）。承诺书左下方注有：甲方愿遵守今天以前给乙方房款再少1.5万元作为补偿乙方的损失承诺。再查明，2016年2月29日，王勃以案涉房屋作为抵押，从兴业银行合肥寿春路支行贷款51.7万元，贷款期限30年，截至2019年5月31日，王勃尚欠贷款余额495415.6元，逾期利息13995.99元。庭审中，兴业银行合肥寿春路支行同意张远红代为偿还王勃欠付的银行按揭贷款、利息及罚息。上述事实，除张远红、兴业银行合肥寿春路支行的当庭陈述外，还有张远红提供的房地产经纪合同、存量房买卖合同及补充协议、承诺书、收条、借条、转账凭证、装修记录、入住证明、物业费及水电费缴费凭证、微信截图，兴业银行合肥寿春路支行提供的王勃贷款账户信息查询等证据予以佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为：张远红与王勃签订的存量房买卖合同及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应按约履行义务。张远红与王勃签订的补充协议约定，张远红应于2018年1月15日前将所有的购房款到位，根据张远红提供收条、借条、转款凭证能够证明，截至2018年2月14日，张远红实际支付王勃购房款合计为109.5万元，尚欠13.5万元未支付。2018年4月5日，王勃向张远红出具《承诺书》，愿意继续履行案涉合同且同意减少房款、承担违约责任，因该承诺书是王勃真实意思表示，应予确认。由于承诺书承诺的违约责任高于法律规定且计算违约时间不明确，故本院酌定王勃以张远红支付购房款总额的20%承担违约责任。王勃以案涉房屋抵押向兴业银行合肥寿春路支行借款51.7万元，并办理了抵押登记，庭审中，兴业银行合肥寿春路支行同意张远红代偿借款本金495415.6元及利息、罚息等，并在张远红代偿后办理抵押登记涤除手续，不违反法律规定，应予准许。王勃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃行使答辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张远红于本判决生效之日起十日内直接向第三人兴业银行股份有限公司合肥寿春路支行清偿被告王勃欠付的抵押贷款本金495415.6元及利息、罚息等费用；二、原告张远红在清偿本判决第一项债务后五日内，第三人兴业银行股份有限公司合肥寿春路支行与被告王勃协助原告张远红办理位于合肥市滨湖区东方蓝海D2幢2702室房屋抵押登记涤除手续；三、被告王勃在合肥市滨湖区东方蓝海D2幢2702室房屋抵押登记涤除后五日内，协助原告张远红办理该房屋不动产权属转移登记手续，因办证产生的税费由原告张远红负担；四、被告王勃于本判决生效之日起十日内支付原告张远红违约金219000元；五、驳回原告张远红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费3924元，公告费800元，合计4724元，由被告王勃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  丁文华人民陪审员  李丽华人民陪审员  张 俊二〇一九年六月五日书 记 员  汪 觅附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。