北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初30538号原告(反诉被告)：北京东方悦稚艺术培训中心，住所地北京市海淀区双槐树电站392号。投资人：白云，董事长。委托诉讼代理人：赵永煊，北京市观远律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京八大处甲壹号餐饮管理有限公司，住所地北京市石景山区八大处路甲1号防化技术室楼三层楼房。法定代表人：桑雅珍，董事长。被告（反诉原告）：北京俄斯科餐饮管理有限公司，住所地北京市石景山区八角东街15号。法定代表人：尹一帆，总经理。被告（反诉原告）：尹新民，男，1961年5月4日出生，住黑龙江省哈尔滨市。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：葛红伟，北京市冠腾律师事务所律师。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吕伟，男，1982年12月7日出生，北京市冠腾律师事务所实习律师。原告(反诉被告)北京东方悦稚艺术培训中心（以下简称：悦稚培训中心）与被告（反诉原告）北京八大处甲壹号餐饮管理有限公司（以下简称：八大处餐饮公司）、北京俄斯科餐饮管理有限公司（以下简称：俄斯科餐饮公司）、尹新民合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)悦稚培训中心的委托诉讼代理人赵永煊，被告（反诉原告）八大处餐饮公司、俄斯科餐饮公司、尹新民的委托诉讼代理人葛红伟、吕伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）悦稚培训中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告一所签订的《合作协议》；2.判令三被告返还保证金480万元；3.判令三被告返还原告已付的利润分红240万元；4.判令三被告支付违约金96万元。事实与理由：2018年5月19日，原告悦稚培训中心与八大处餐饮公司签订了一份《合作协议》。主要约定：被告一与原告合作，被告一将其使用的坐落于北京市石景山区八大处甲一号防化实验楼三层楼房及东侧平房作为经办幼儿园用房，并占股5%，原告以现金出资，占股95%；被告一不实际参与经营，亦不能干涉原告合法经营；合同期限为十年，自2018年6月1日至2028年5月31日止；合作经营分红利润标准为每年480万元，每半年支付一次；经营保证金标准为一年的分红利润；原告享有四个月的免租期（装修期），即从2018年6月1日至9月30日；如甲方（被告）未能按约提供合作经营用房或者出现其他导致乙方（原告）无法继续使用房屋的情形，甲方应按照年租金的20%向乙方支付违约金。《合作协议》签订后，双方开始履约。原告自2018年5月21日至6月8日，分5笔以原告单位、白云和北京启智果果教育咨询有限公司的名义向被告一及被告一指定的收款人及被告二、被告三汇款共计720万元，其中被告一收款140万元、被告二收款300万、被告三收款280万。被告一于6月12日才向原告交付经营用房，同日原告开始进场装修。过了几天，被告一就来制止原告装修。先是称被告一与自己的出租方（某部队）还没有协调好租期及装修事项，后来又说被告一内部股东有不同意见，让原告暂缓装修。原告已支付了巨额款项，却因房屋无法使用而不断产生经济损失。原告非常焦急，多次与被告一商讨解决方案，但被告一至今不予明确答复。原告认为，因被告一的原因导致《合作协议》无法继续履行，已构成违约，应依合同约定承担违约责任；被告二及被告三作为收款人，也同样负有返还原告钱款的义务。为保护原告的合同权益，现在依法提起诉讼。请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）八大处餐饮公司、俄斯科餐饮公司、尹新民共同答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1、双方签订的合作协议无效。合作协议的内容是租赁协议，双方明知被告与部队签订的协议不能转租，是为了规避合同条款，才签订的合作协议。故合作协议无效。2、双方合同不能履行原因在于原告未按照合同约定进行装修报批，导致产权方对原告装修行为进行禁止，过错在于原告，不在于被告一。合同出现阻碍后，原告没有积极与被告一沟通，直接弃场造成了被告一的损失。3、被告二和被告三作为本案被告不适格。合作协议的主体是原告和被告一。4、本案是合同纠纷，原告让被告二和被告三返还款项属于不当得利，这与本案的案由有冲突。5、原告在诉状中认可被告二和被告三代被告一进行收款。代收行为后果是由委托人承担。被告（反诉原告）八大处餐饮公司、俄斯科餐饮公司、尹新民向本院提出反诉请求：1、确认2018年5月19日签订的《合作协议》无效；2、判令悦稚培训中心按照每年480万元的标准承担自2018年6月1日至2019年3月31日期间的占用费3550685元；3、判令悦稚培训中心赔偿装修损失689500元、管道损失89900元、设备损失2438500元；4、判令悦稚培训中心承担本案诉讼费用、评估费用。事实和理由：2018年5月19日，八大处餐饮公司与悦稚培训中心签订《合作协议》约定：八大处餐饮公司以其承租的八大处路甲1号防化实验楼三层楼房及东侧平房出资，与悦稚培训中心合作经营幼儿学前教育培训及开办幼儿园，其中八大处公司以经营用房占股百分之五。合作期限共十年，自2018年6月1日起至2018年5月31日止。《合作协议》签订后，八大处餐饮公司按照约定将房屋交付给原告。双方办理了交接手续。反诉被告接受房屋后，既未提交装修方案交由八大处餐饮公司报产权方审批，也未通知八大处餐饮公司就派驻大批工人进场进行装修，因此遭到产权方制止。事情发生后，原告未与被告沟通协商解决问题。2019年1月4日，房屋所在社区和产权方通知八大处餐饮公司房屋泡水。八大处餐饮公司发现房屋无人值守，反诉被告已经弃场离开，经过清点丢失大量物品，房屋装修已被破坏，设备设施损坏，房屋无法正常使用。反诉原告认为，反诉被告接收房屋后，未按照程序进行装修报批即进行大规模装修活动，因此遭到产权方制止，存在过错，属于违约行为。出现问题后，未积极与八大处餐饮公司协商解决，而采取弃场离开不负责任的方式，给反诉原告造成重大经济，应当承担赔偿责任。故为此特提出反诉。原告（反诉被告）悦稚培训中心针对三被告的反诉请求答辩称：1、《合作合同》合法有效。无论是以房屋作为出资还是租赁房屋，本身都不属于“非法目的”，也谈不上掩盖。合同的效力只能依据《合同法》第52条的规定判断。即便认定被告越权转租，也不能说转租合同无效。假设《合作合同》因军方不同意房屋转租、入股或改变用途而导致合同无效，那么被告也应当承担完全的过错责任。原告在签约后才看到被告签订的协议。原告在协议中应当知晓的内容包括：被告不是房主、被告正准备跟房主续签合同、新租赁合同的租金可能会有变化但不影响原、被告合作事宜、有可能被告与房主未能续签合同。事实上，被告与房主在2018年6月28日已经续签了租赁合同，因此该条约定的“双方均不承担任何违约责任”的情形也就不存在了。二、被告构成违约，原告的诉讼请求应该得到支持。被告在2018年6月12日才允许进场，比合同约定日期晚了11天。进场后不久就被叫停。原告于7月2日交了装修图。7月27日，被告又曝出股东之间意见不一致。到了8月底，双方开始商议解除合同之事。导致《合作合同》无法履行的原因在于被告没有跟军队沟通好房屋转型经营幼儿园一事。三、被告的反诉请求应该驳回。被告要求赔偿损失320多万元的依据是一份评估报告，该报告是被告单方聘请，不具有客观性、真实性。原告的拆除工作属于正常履行合同的一部分。装修停止的过错在于被告。法院应当驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月19日，八大处餐饮公司（甲方）与悦稚培训中心（乙方）签订《合作协议》。该协议载明：鉴于：1、甲方与出租方北京军区司令部防化技术室就座落于北京市石景山区八大处路甲1号防化实验室楼三层楼房及东侧平房的租赁事宜签署相关文件。2、现甲乙双方拟使用该配套用房，合作用于幼儿学前教育培训及开发幼儿园的经营；3、出租方同意甲方使用上述房产转型经营，将上述房产用于幼儿学前教育培训及开办幼儿园经营使用，并根据上述需要开具房屋租赁手续确认开办幼儿学前教育培训及开办幼儿园申请回复。（因目前甲方与出租方租赁期尚未达到续签日期，故下一周期租赁手续尚未签订，目前根据与出租方沟通的基本情况可以确定：租赁期限为10年。出租方与甲方租金会产生变化，但不影响甲乙双方合作事宜和条件，乙方对目前房屋签约状况及今后可能发生的变故完全知晓。双方约定，如甲方最终不能续签房屋租赁合同，双方均不承担任何违约责任。）4、甲方已如实告知乙方拟合作经营使用的房屋实际情况，关于房产文件甲方只需提供。A:甲方与出租方租赁许可证。B:甲方向出租方提交的办理幼儿学前教育培训及开办幼儿园申请同意回复文件……第一条合作经营使用租赁房屋的基本情况。合作使用房屋规划用途为餐饮办公;合作使用房屋的经营用途为:用于幼儿学前教育培训及开办幼儿园。合作期限共10年，自2018年6月1日起至2028年5月31日止(实际经营期限以甲方与出租方签订的租赁期为准，不得超出租赁期限经营)。其中甲方以经营用房占股5%，乙方以现金投入经营占股95%。因甲方没有经营幼儿学前教育培训及开办幼儿园的经验，为保证合作经营顺利进行特约定如下:甲方只负责经营用房的正常续租及办理相关登记注册手续时，提供约定的房产手续,并不实际参与经营亦不能干涉乙方的合法正常经营。包括但不限于甲方对乙方经营期间的股东、董事、经理层的变更事宜。同时，乙方亦不干涉甲方的上述事项变更。乙方因不愿甲方除提供经营用房外，更多的参与幼儿学前教育培训及开办幼儿园的经营投资等。乙方经营保证金的主要用途是:1)如果乙方拖欠应当由乙方缴纳的税费、人员工资、水、电、气等费用时，甲方可以从经营保证金中直接扣除。2）乙方有拖欠应付甲方的分红利润时，甲方可以直接从经营保证金扣除。3）如乙方违约，保证金不予退还。（二）甲方同意自2018年6月1日起至2018年9月30日止，为经营用房装修的合理期限，装修期间四个月内，乙方无需支付甲方分红利润。（四）甲方应在本协议生效且乙方交付分红保证金及第一期分红利润后十个工作日内，双方签订交接清单。甲方应按照约定的合作期限，将合作经营用房交付给乙方……合作经营分红利润标准（税后）为480万每年，每半年支付一次。经营保证金标准为一年的分红利润，即480万元。经营保证金和第一期利润分红支付，在本协议签订之日，由乙方支付给甲方。第一期2018年6月1日至2018年11月30日的利润分红240万元，经营保证金480万元……合作经营期满或本协议终止后10日内，双方进行交接、查验、结算。经营保证金除抵扣应由乙方承担的税费、甲方应当得到的分红利润，以及乙方应当承当的违约责任外，剩余部分应如数退还给乙方。利润分红和经营保证金的支付方式为银行汇款。甲方责任（一）甲方保证其作为合同签约人具备签订合同的主体资格，并保证按照与产权方签署的《租赁合同》等相关文件履行租金支付等义务，使甲、乙能够正常使用经营用房。（二）如因甲方原因而导致本协议无法继承履行的或者因甲方和出租方之间《租赁合同》因除不可抗力、政府行政行为、国家和军队政策变化及本协议另行约定之外的原因终止而使本协议不能继续履行，甲方应依法承担相应违约责任并赔偿乙方因此而遭受的全部损失，该等损失包括但不限于装修损失、乙方投入的宣传推广和运营费用、乙方因与员工终止劳动合同而支付的解除补偿金等。合作经营期限内，乙方不因租赁房屋所有权人及甲方主体自身发生变更受影响，变更后的主体将继续履行本合同中约定的权利和义务……乙方责任（一）乙方保证在本协议签订之前，对合作经营房屋的用途及相关手续已经向有关部门进行充分了解和咨询，保证房屋用途符合相关规定。如因行政部门规定，导致合作经营用房不能满足合作经营用途的，甲方已收取的利润分红和经营保证金不予退还。（五）如因乙方原因导致本协议不能正常履行除扣除全部经营保证金之外，乙方承担本协议第四条（二）同等违约赔偿责任。第六条甲乙双方议定的其他事项（二）由甲方和产权方沟通，全力配合申报幼儿学前教育培训及幼儿园办学许可文件，提供本协议中提及的房产文件证明。（本协议另行约定的除外）（三）乙方应在签订本协议之前向有关部门全面了解合作经营用房是否适用。如因该配套用房的规划用途等原因，导致合作双方无法取得幼儿园办学资质的，甲方有权按照双方约定解除本协议，已经收取的经营保证金及利润分红不予退还。如给甲方造成其他损失，不足以抵偿的，甲方有权向乙方追偿……有下列情形之一，乙方有权解除本协议：因第三人对合作经营房屋享有的权利影响，致使乙方不能对合作经营房屋使用的….违约责任（一）除本协议另有约定，甲方未能按约提供合作经营房屋或者出现其他导致乙方无法继续使用合作经营房屋的情形，以及甲方违反本合同第四条约定的情形，甲方因按当年度利润分红总额的20%向乙方支付违约金；如违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应承担全部赔偿责任，乙方损失包括但不限于装修损失，乙方投入的宣传推广和运营费用、乙方因与员工终止劳动合同而支付的解除补偿金等。合同签订后，悦稚培训中心向八大处餐饮公司支付保证金480元及利润分红240万元。2018年6月12日，八大处餐饮公司向东方培训公司向出具收据，收到悦稚培训中心前述两笔款项。2018年6月12日，八大处餐饮公司将涉案房屋交付给悦稚培训中心。悦稚培训中心开始装修施工。2018年6月14日，悦稚培训中心的装修施工被阻止。为了方便联系，八大处餐饮公司与悦稚培训中心建立了微信群“幼儿园筹备组”。2018年6月29日，八大处餐饮公司赵主任在微信群中发布：“昨天早上八点就去了军区，为了续签租赁合同的申请确定最后条款。中间出了点问题，应该是六月十二号吧，你们那边也没把装修方案和图纸报给我们，就开始把一楼大厅整个打通了，而且一开始你们跟尹总说的是简单装修一下，没想到动静那么大，结果军区领导都知道了，为这个连合同都不谈了，专门约谈我们谈装修的事情，一定要我们按照合同约定上报装修方案和图纸备案，装修完他们还要检查验收一下。我跟尹总答应他们了，因为按照咱们的合同你们也应该给我们报一份，我们再上报军区”。2018年7月21日，悦稚培训中心谭总在微信群中发布：“尹总，现在有什么进展，供应商等不了。怎么回复人家”。八大处餐饮公司赵主任答复：“现在还不能确定，跟他们说一声下周我们尽快给回复。2018年7月27日，谭总在微信群中发布：“赵主任你们看看就明确给我们结论吧。作为我们来说股东们不一致也是突发的情况。让他们内部慢慢消化。合同该继续还继续。这么等遥遥无期，损失加大，也没有结果”。2018年8月28日，赵主任：“三位老总，我明天上午会根据你们三位今天下午商量的条件，拟一份双方解除2018年5月19日签订的合作协议的解除合同。因今晚有约，实在出不来。双方是否都同意解除合作协议，请百忙之中给我一个确认，在这个微信群里说一声就行。”赵主任发出该微信后，没有人回复。2018年10月1日，谭总发出《解除协议合同》。2018年10月9日，喜龙（尹总）：“双方签署协议后，你方仅与我方沟通建筑物装修的测量事宜、亦未向我方及部队报备装修方案和图纸的情况下即展开了施工，致使部队叫停了你方施工。造成我方工作的极度被动。我方已多次表明了立场，希望你方尽快回复建筑物内部装修，拉回运走的物品，以彻底解决问题”。2018年11月12日，悦稚培训中心向八大处餐饮公司发出《解除合作协议通知》。该通知载明：自贵司与我司于2018年5月19日签署《合作协议》以来，贵司先是以房主方提出停工为由，提出停工合作；后说房主方没有障碍，可以继续履行。隔几日又以股东方不同意装修为由提出停止合作。虽提出停止合作，却又提出让我司等待其协调股东方。最终，贵司还是提出停止合作。双方就停止合作基本一致意见，但我司积极提供方案后，贵司仍然置之不理，无限期拖延。贵方在《合作协议》中提供的场地始终未能符合合作要求，致使合作落空。现我司再次致函贵司，贵我双方的《合作协议》已自2018年10月1日解除，双方终止合作。请贵司安排人员于2018年11月15日下午三时到贵方交场处清点物品并领取房屋钥匙。如贵司任然置之不理，则我方将邮寄钥匙与贵司，并视为《合作协议》彻底解除，我方交场完毕。八大处餐饮公司收到解除协议后，未在2018年11月15日与悦稚培训中心办理交接手续。悦稚培训中心也未将钥匙寄回给八大处餐饮公司。2019年1月4日，八大处餐饮公司发现涉案房屋的暖气管、自来水管漏水。八大处餐饮公司称因为原告弃管导致管道冻坏。另查明，2012年5月10日，八大处餐饮公司（承租方、乙方）与北京军区司令部防化技术室（出租方、甲方）签订《军队房地产租赁合同》。该合同载明：甲方自愿将位于石景山区八大处甲1号防化技术室楼（大厦）三层楼房的房屋建筑面积九百七十五平方米，场地面积三百平方米，出租给乙方使用。租赁用途：餐饮。乙方的义务：不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得以所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；不得擅自改变租赁用途。2018年6月28日，八大处餐饮公司（承租方乙方）与陆军参谋部核生化防护所签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》。该协议载明：原协议租赁期限18年，自2012年6月1日至2030年5月31日；经协商，整改后租赁期限调整为：租期10年，自2018年6月1日至2028年5月31日。诉讼中，本院向涉案房屋的出租单位核实，出租人明确表示涉案房屋系军产房，不得转租，不得改变经营目的，不能用于开办幼儿园。经释明，八大处餐饮公司不同意支付违约金，认为其没有违约行为，不申请法院对违约金进行酌减。另，八大处餐饮公司不主张悦稚培训中心支付水、电、燃气费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：八大处餐饮公司为证实其损失，自行委托北京中必达资产评估有限责任公司对其损失进行评估鉴定。2019年1月30日，北京中必达资产评估有限责任公司作出《资产评估报告》。该报告载明：装修损失情况主要为墙砖、立柱大理石贴面、软包及各个不同位置的实木门进行拆除和损坏。设备设施损失情况主要为空调机组的水管爆裂，导致厨房设备、中控设备、电梯及配餐电梯被淹，锈蚀较为严重，已无法正常使用。装修损失68.95万元；管道损失8.99万元；设备损失243.91万元。悦稚培训中心不予认可。该证据系八大处餐饮公司在诉讼中单方委托鉴定机构所做，鉴定的依据未经庭审质证，本院对该报告不予采信。上述事实，有当事人陈述、《合作协议》、交接清单、微信记录、转账记录、现场照片等证据在案佐证。本院认为，八大处餐饮公司与悦稚培训中心签订《合作协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。关于悦稚培训中心提出，判令解除原告与八大处餐饮公司所签订的《合作协议》的诉讼请求。《合作协议》约定，因第三人对合作经营房屋享有的权利影响，致使乙方不能对合作经营房屋使用的，乙方享有解除协议的权利。经查，第一，涉案房屋为军产房，出租人表示不得改变经营用途。而八大处承租时的经营用途为餐饮。《合作协议》约定房屋的经营用途为幼儿学前教育培训及开办幼儿园。第二，2018年6月14日，悦稚培训中心的装修施工被房屋出租人阻止。房屋出租人表示涉案房屋为军产房，不能用于开办幼儿园。悦稚培训中心的经营目的不能实现。故悦稚培训中心要求解除合同的诉求符合合同约定，本院对原告的该诉求予以支持。关于三被告提出，确认2018年5月19日签订的《合作协议》无效的反诉请求。根据相关法律规定，合同无效包括以下情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，本案不存在合同无效的情形，故本院对三被告提出的反诉请求不予支持。关于三被告提出，判令悦稚培训中心按照每年480万元的标准承担自2018年6月1日至2019年3月31日期间的占用费3550685元的反诉请求。经查，第一，根据合作协议，八大处餐饮公司以经营用房作为合作条件，其主要义务是“保证按照与产权方签署《租赁合同》履行租金支付等义务，使甲、乙能够正常使用经营用房”，不实际参与经营。第二，2018年6月12日，八大处餐饮公司将涉案房屋交付给悦稚培训中心。2018年6月14日，悦稚培训中心装修施工被叫停后，八大处餐饮公司让悦稚培训中心提交装修图纸并耐心等待。2018年7月27日，八大处餐饮公司又以其公司内部就合作事宜发生纠纷，让原告仍等待。2018年10月1日，悦稚培训中心在微信群里发出解除协议。2018年10月9日，八大处餐饮公司要求悦稚培训中心拉回运走物品，恢复装修，以彻底解决。据此，本院可以认定八大处餐饮公司于2018年10月9日以自己的行为明确表示合作协议无法履行，悦稚培训中心也向八大处餐饮公司发出解除合同的意思表示，故悦稚培训中心应当在合理期限内将房屋交付给八大处公司。本院认定该期限为10日。鉴此，2018年6月12日至2018年10月19日，系八大处餐饮公司与悦稚培训中心合作期间，八大处餐饮公司具有提供房屋的义务，其主张该时间段的房屋使用费无法律依据。第三，在2018年10月20日后，悦稚培训中心占用涉案房屋无法律依据。但根据2018年11月12日悦稚培训中心向八大处餐饮公司发出的书面《解除合作协议通知》可知，悦稚培训中心要求八大处餐饮公司于2018年11月15日下午三时到场清点物品并领取房屋钥匙。八大处餐饮公司未在该时间交接。此后，悦稚培训中心虽也未向八大处餐饮公司寄回钥匙，但结合八大处餐饮公司于2018年10月9日向悦稚培训中心发送的微信及悦稚培中心的书面解除通知看，八大处餐饮公司知道也应当知道悦稚培训中心会于11月15后离开涉案房屋。八大处餐饮公司应当采取积极措施防止损失扩大。鉴此，悦稚培训中心不应当再支付2018年11月16日以后的房屋使用费。综上，悦稚培训中心应当向八大处餐饮公司支付房屋使用费7.7万元。因俄斯科餐饮公司、尹新民不是合作协议的当事人，其提出该反诉请求无事实依据，本院不予支持。关于三被告提出，判令悦稚培训中心赔偿装修损失689500元、管道损失89900元、设备损失2438500元、合计3218500元的反诉请求。三被告称，装修损失是因原告拆除了原有柱子、软包、墙的大理石、门等；管道损失，是指自来水和暖气管道因原告弃场冻坏所致；设备损失是指锅炉、厨房的损失。关于装修损失，因涉案房屋原是八大处餐饮公司经营餐饮之用。现悦稚培训中心与八大处餐饮公司合作的项目是开办幼儿园。以前的餐饮装修不适合，故需要重新装修。悦稚培训中心也确实将房屋原有的部分装修进行了拆除。现涉案房屋不能用作开办幼儿园，这部分装修损失该如何承担。经查，合作协议约定八大处餐饮公司的主要义务是提供涉案房屋。八大处餐饮公司签订租赁协议明确约定不能转变经营用途。八大处餐饮公司在未取得出租人的事前同意和事后追认的情况下，仍提供涉案房屋用于开办幼儿园。故原、被告不能继续合作事宜的主要责任，应当由八大处餐饮公司承担。而悦稚培训中心作为合作方在签订合同之前也应当对场地进行慎重考察，包括查看八大处餐饮公司的租赁文件、了解房屋情况。但悦稚培训中心未尽到注意义务，应当对装修损失承担次要责任。根据被告提供的现场照片，本院咨询鉴定机构后，按照双方的过错责任程度，对悦稚培训中心应当赔偿装修损失酌定为13万元。关于管道损失，因三被告主张是原告弃场后，管道被冻坏所致。从八大处餐饮公司于2018年10月9日向悦稚培训中心发送的微信及悦稚培训中心书面解除通知看，八大处餐饮公司知道也应当知道悦稚培训中心会于11月15后离开涉案房屋，故应积极配合接管房屋。管道冻坏属于11月15日之后发生损失，该扩大损失不应由悦稚培训中心承担。关于设备损失，没有证据证实该损失系悦稚培训中心的行为造成，故本院对三被告的该反诉请求也不予支持。关于悦稚培训中心提出，判令三被告返还保证金480万元的诉讼请求。原告已经交付了480万元保证金。根据合作协议，合作经营期满或本协议终止后10日内，双方进行交接、查验、结算。经营保证金应抵扣由乙方承担的水、电、税费，甲方应当得到的分红利润，乙方应当承当的违约责任为，剩余部分应如数退还给乙方。经查，本合作协议应当解除。八大处餐饮公司不主张水电费。幼儿园未开业不涉及税费、利润问题，本判决已将悦稚培训中心应当承担的责任予以明确，故八大处餐饮公司应当将保证金480万元退还给悦稚培训中心。因俄斯科餐饮公司、尹新民不是合作协议的当事人，悦稚培训中心针对三被告提出的该诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于悦稚培训中心提出，判令三被告返还原告已付的利润分红240万元的诉讼请求。所谓利润分红是企业税后利润的一种内部再分配。现双方未能成功开办幼儿园，合作事宜仅在装修两天便被阻止，故合作项目没有利润。八大处餐饮公司收取的240万元利润分红无法律依据，应当返还给悦稚培训中心。关于悦稚培训中心提出，判令三被告支付违约金96万元的诉讼请求。根据合同约定，甲方未能按约提供合作经营房屋或者出现其他导致乙方无法继续使用合作经营房屋的情形，以及甲方违反本合同第四条约定的情形，甲方应按当年度利润分红总额的20%向乙方支付违约金。现八大处餐饮公司未提供适合的房屋，致使双方的合作协议不能实际履行。故八大处餐饮公司存在违约行为，应当向悦稚培训中心支付违约金。经释明，八大处餐饮公司认为其没有违约行为，不同意支付违约金，不申请违约金酌减。八大处餐饮公司应向悦稚培训中心支付违约金96万元。关于三被告提出，由悦稚培训中心承担评估费的反诉请求。因该鉴定系八大处餐饮公司单方委托鉴定机构所作，鉴定依据未经本院质证，悦稚培训中心不予认可，本院不予采信。故三被告要求原告承担评估费的反诉请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除北京东方悦稚艺术培训中心与北京八大处甲壹号餐饮管理有限公司签订的《合作协议》；二、北京八大处甲壹号餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内退还北京东方悦稚艺术培训中心保证金480万元；三、北京八大处甲壹号餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内退还北京东方悦稚艺术培训中心已付的利润分红240万元；四、北京八大处甲壹号餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京东方悦稚艺术培训中心支付违约金96万元；五、北京东方悦稚艺术培训中心于本判决生效后十五日内向北京八大处甲壹号餐饮管理有限公司支付房屋使用费7.7万元；六、北京东方悦稚艺术培训中心于本判决生效后十五日内赔偿北京八大处甲壹号餐饮管理有限公司房屋装修损失13万元；七、驳回北京八大处甲壹号餐饮管理有限公司、北京俄斯科餐饮管理有限公司、尹新民的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费68920元，由北京八大处甲壹号餐饮管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费29590元，由北京八大处甲壹号餐饮管理有限公司负担27388元（已交纳）,由北京东方悦稚艺术培训中心负担2202元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元由北京八大处甲壹号餐饮管理有限公司负担（北京东方悦稚艺术培训中心已垫付，北京八大处甲壹号餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付北京东方悦稚艺术培训中心）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  沈 霞人民陪审员  郭秀梅人民陪审员  崔 鑫二〇一九年六月二十七日法官 助理  孙紫淇书 记 员  陈 瑶