上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初6117号原告：李征，女，汉族，住上海市宝山区。被告：郑贤君，男，汉族，住安徽省安庆市。第三人：刘梅，女，汉族，住江苏省宝应县泾河镇泾安东路XXX-XXX号。原告李征诉被告郑贤君房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院经原告申请追加第三人刘梅参加诉讼。所有当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《租房协议》；2、判令被告和第三人将上海市嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告；3、判令被告已经支付的500元定金不予返还(另1,700元押金同意返还)；4、判令被告按照月租金2,800元的标准支付原告2017年7月21日至2017年8月19日的房屋使用费；5、判令被告赔偿可得利益损失19,200元(被告转租给第三人的租金与支付给原告租金的差额，从2017年8月20日计算至2019年8月19日，800元/月)；6、判令被告赔偿燃气表工料费155元。审理中，原告撤回了第2项诉请。事实和理由：2017年7月21日，经物业经理郑莺的介绍，原、被告双方签订了《租房协议》，约定原告将上海市嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2017年8月20日至2019年12月20日，租金2,200元/月，2018年1月20日起涨100元，付一押一，第二个月起付三个月。签约当天，郑经理代被告向原告支付了500元定金，原告也签了收条。后被告支付了剩余押金和租金。2017年9月18日，原告得知被告将系争房屋转租给第三人刘梅开店后，向被告提出异议。被告称是与他人合租。后被告同意提高租金价格，但并未履行。2018年7月24日，原告通知被告解除租房协议，并要求被告于8月19日返还房屋，但被告始终未返还。因双方约定2017年7月22日应当支付第一个月租金和押金，被告直至2017年8月3日才支付，存在迟延支付租金的行为；其次，被告为了谋取利益未经原告同意将系争房屋转租他人开店，且违反双方约定的房屋用途，明显违约，故原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任，故原告诉至法院。被告辩称，双方合同尚未解除，但同意解除合同。被告已按照合同支付房租至2019年8月19日，并未违约；同意返还房屋，返还后的租金应当退还被告；押金2,200元应当返还；关于原告主张的租金的期间是约定的免租期，无需支付租金；不同意支付可得利益损失，双方在签约的时候，原告就知道并同意被告合租和转租，被告承租系争房屋后与其朋友案外人季某某合租，租金一人一半，被告后于2017年8月4日搬离系争房屋后，所有租金由季某某向其支付，其再支付原告。季某某将系争房屋又以2,800元/月的租金转租给第三人，租金仍由季某某按照2,200元/月的标准(2018年1月20日开始按照2,300元/月)的标准现金支付被告，被告再支付给原告。被告于2018年8月19日的时候同意解除合同并返还房屋，但因原告要求扣除押金并赔偿租金差，被告不同意，且因已经支付了房租，故未返还房屋。被告以及实际使用人没有要求原告安装煤气，至今也没有使用过煤气，所以不同意赔偿燃气表工料费。第三人陈述，同意返还房屋。其是从季某某处按照2,800元/月的租金价格承租的，租金付给了季某某，已经付至2019年7月30日，其没有使用过燃气。其他诉请与其无关。本院经审理认定事实如下：2017年7月21日，李征与郑贤君签订了《租房协议》一份，约定李征将系争房屋出租给郑贤君，租赁期限2年4个月，自2017年8月20日至2019年12月20日，租金2,200元/月，2018年1月20日起增加100元，第一个月付一押一，第二个月开始每三个月支付一次，月头支付。上述合同签订当日，李征将系争房屋交付郑贤君，后郑贤君支付了相应的租金和2,200元押金。后郑贤君与其朋友案外人季某某一起使用系争房屋，租金由郑贤君统一支付李征。2017年8月2日，季某某与刘梅签订了《租赁合同》一份，将系争房屋全部转租给刘梅，租赁期限为2017年8月1日至2018年7月30日，租金2,800元/月。后郑贤君搬离了系争房屋，由刘梅一直使用系争房屋，租金由刘梅支付给季某某，季某某支付给郑贤君，再由郑贤君支付给李征。2017年9月18日，李征因转租事宜通过微信向郑贤君提出异议，称如果转租，要求马上收回房屋。郑贤君回复称自己无法承担租金，故与他人合租。2018年7月24日，李征以未经其同意转租为由通过微信向郑贤君提出解除租赁协议，并要求赔偿损失，押金不退。后又通知郑贤君和刘梅于同年8月19日前搬离并返还系争房屋。后双方因解除后果未能协商一致，郑贤君并未返还房屋。2018年6月25日，李征的母亲陆爱娣就系争房屋与刘梅签订了《房屋租赁协议》一份，约定将系争房屋出租给刘梅，租赁期限2018年8月1日至2019年12月31日，租金2,700元/月，6个月一付，押金2,700元。李征知晓该协议但并未提出异议。但该合同并未实际履行，刘梅仍向季某某支付租金，未向李征支付。房屋仍一直由刘梅实际使用。后李征诉至本院。另查，郑贤君已向李征支付租金至2019年8月19日，其中自2017年8月20日至2018年1月19日按照2,200元/月支付，自2018年1月20日开始按照2,300元/月支付。审理中，经三方协商，刘梅搬离了系争房屋并于2019年6月20日当庭将系争房屋钥匙返还李征。李征撤回了要求返还房屋的诉请。郑贤君要求李征返还该日之后的已付租金。对上述事实，各方并无争议，本院予以确认。但对租赁合同是否已经解除以及解除的后果，各方意见不一。李征为证明其主张，向本院提交了双方租房协议、其母亲与刘梅的租赁协议、其与郑贤君以及刘梅的微信聊天记录、转账记录、通话记录、商品房出售合同、燃气安装工料费。郑贤君提交了其与李征的微信聊天记录，并申请物业经理郑莺出庭作证。刘梅提交了其与案外人季某某的租赁合同。本院认为，李征与郑贤君签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。郑贤君在承租系争房屋后不久即同意与其共同使用系争房屋的案外人季某某将全部系争房屋转租给刘梅，自己亦搬离了系争房屋。但郑贤君并未提供充分证据证明上述转租行为已经征得李征同意，且李征亦在知晓后及时向郑贤君提出了异议。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因李征已于2018年7月24日通过微信向郑贤君单方提出了解除合同，故双方租赁合同已于该日解除。因在本案审理中，刘梅于2019年6月20日将系争房屋返还了李征，故不存在房屋返还问题。关于租金和使用费，合同解除后，作为合同相对方，郑贤君应及时返还房屋，但房屋直至2019年6月20日才予以返还，故其应支付使用费直至该日。因其已支付租金至2019年8月19日，故李征应将多支付的使用费返还郑贤君。使用费参照双方约定的租金标准。关于双方是否约定2019年1月20日租金涨至2,400元，双方意见不一，虽合同未明确，但通过双方签约后第二天的微信记录，李征在就涨租事宜向郑贤君求证时，郑贤君明确表示每年涨100元，表明双方已就2019年1月20日开始租金涨至2,400元达成合意。经核算，李征应返还的使用费金额为4,020元。至于李征要求郑贤君支付2017年8月20日之前的租金，因合同明确租金起算时间是2017年8月20日，且在签约当日交付的房屋，表明双方并无自交付之日起计租的合意。故对李征该请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于其主张500元定金不予返还的请求，从双方租房协议可知，该500元应属于押金的一部分，双方并无没收押金的相关约定，故对李征该请求，本院亦不予支持，其应将全部押金2,200元返还郑贤君。关于李征主张的可得利益损失，因郑贤君违约导致合同解除，解除后未及时返还房屋，确实给李征造成了一定损失，本院根据本案实际情况酌定该项损失为3,000元。至于李征主张的燃气表工料费，系其为了出租对自有房屋进行的安装，其要求郑贤君赔偿缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李征与被告郑贤君于2017年7月21日签订的关于上海市嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室房屋的《租房协议》于2018年7月24日解除；二、被告郑贤君应于本判决生效之日起十日内偿付原告李征违约损失3,000元;三、原告李征应于本判决生效之日起十日内返还被告郑贤君房屋使用费4,020元；四、原告李征应于本判决生效之日起十日内返还被告郑贤君押金2,200元；五、驳回原告李征的其他诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费90元，减半收取45元，由原告李征负担33元，被告郑贤君负担12元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年六月二十八日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。