广西壮族自治区田阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1021民初504号 原告：苏继强，男，1977年6月8日出生，壮族，住广西壮族自治区田阳县。 委托诉讼代理人：凌广权，广西中名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦嘉，广西中名律师事务所律师。 被告：田阳瑞田房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区田阳县田州镇布洛陀大道瑞田花园二期1号商铺（国税局对面），统一社会信用代码：9145102166212220XF。 法定代表人：王化明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：廖骞，广西通阳律师事务所律师。 原告苏继强与被告田阳瑞田房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏继强及其委托诉讼代理人凌广权、韦嘉、被告田阳瑞田房地产开发有限公司的委托诉讼代理人廖骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付违约金 43524.2元（以325780元为基数，按0.2‰计算，从2017年2月1日起暂计至2018年11月30日止）；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月29日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），约定原告订购被告位于田阳县，总价款325780元，原告通过支付首付款和向银行申请按揭贷款方式付清房款；被告于2017年1月31日前向原告交房。合同第九条约定交付房屋的条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告和经验收合格；第十条约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电纳入城市供电网络并正式供电；第十一条约定交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，被告向原告交付房屋，供水供电未按约定并入城市公共供水、供电网络，导致原告使用过程中经常出现电线短路、供水不足的情形。被告至今未进行建设工程竣工验收备案，未取得相关备案证明文件。被告违反合同约定，应当承担违约责任。为维护合法权益，原告向法院起诉，请求判如所请。 被告辩称，1、原告要求被告支付违约金无事实和法律依据。合同第十一条第二款约定出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。被告按约定向原告交房，原告接收房屋并入住至今，未对房屋质量问题提出异议，被告不存在逾期交房行为，不应承担逾期交付责任。2、合同第九条约定商品房交付条件之一是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。该约定是田阳县房管局当时商品房买卖合同备案增加的要求，后因该要求违法，不符合房屋交房惯例，目前田阳县房管局已将该约定修改为“该商品房已取得建设工程竣工验收证明文件”。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程、监理等有关单位进行竣工验收；第三款规定建设工程经验收合格的，方可交付使用。根据上述规定，目前国家实行竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得工程竣工验收报告，应视为符合国家规定交付条件，可以交付使用。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非过程的验收主体。综上，交房条件要依法律规定，也要按交房的日常惯例，被告在本案不存在违约交房行为，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年11月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定由原告向被告购买位于田阳县屋，建筑面积为122.87平方米，总价款人民币325780元，原告以支付首付款和向银行申请按揭贷款方式支付购房款。合同第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；3．该商品房经验收合格。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定商品房基础设施设备交付条件：1．交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，水费标准按当地供水部门收费标准执行，所产生水费用户自理；2．交付时纳入城市供电网络并正式供电，电费标准按当地供电部门收费标准执行，所产生电费用户自理。3．供暖……，以上第1、2、3项由被告负责办理开通手续并承担相关费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，被告按照合同第十二条约定承担交付责任。合同第十一条约定交付时间和手续，被告定于2017年1月31日前向原告交付商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，被告不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。合同签订后，原告按约支付了首期购房款，并通过办理银行按揭贷款方式支付余款。2016年12月27日，被告组织勘察、设计、施工、监理等单位对原告购买商品房所在的整栋楼进行竣工验收，整栋楼的工程质量验收合格。2017年2月8日，被告向原告交付商品房，原告接收房屋并办理物业手续，该商品房水电正式供应。2018年5月29日，被告对其开发建设的瑞田花园二期B1号、B2号、B3号、B4号等几栋楼一起向田阳县住房和城乡规划建设局申请备案登记，当日取得备案登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。原告主张被告交付商品房时，未取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房的供电供水没有与市政管网连接，导致其使用房屋过程中经常出现电线短路、供水不足的情形，被告存在房屋交付违约，要求被告承担逾期交付责任。虽双方合同第九条、第十条约定商品房交付时，要求被告取得建设工程竣工验收备案证明文件，供水供电并入市政管网连接。被告交房时没有取得该证明文件，但依照合同第十一条约定，交付商品房时，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收商品房。合同第十条对水电供应约定的目的是交付商品房时水电供应正常，不影响居住使用。原告已接收商品房，且商品房通水通电，双方签订商品房买卖合同目的已经实现，被告不存在本案双方争议的违约行为，故原告要求被告承担逾期交付责任违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告苏继强的诉讼请求。 案件受理费888元，减半收取444元，由原告苏继强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  潘少勇 二〇一九年六月二十五日 书记员  周楚楚 法规标题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 制定机关最高人民法院效力等级司法解释 公布日期2003.04.28时效性现行有效