四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初550号 原告（反诉被告）：张丽，女，1985年6月13日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：罗以权，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄泽波，男，1982年3月27日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告（反诉原告）：苏云蒙，女，1989年3月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 共同委托诉讼代理人：陈兴，四川易通律师事务所律师。 第三人：成都万科物业服务有限公司新都区分公司，住所地成都市新都区毗河东路万科双水岸3栋109号。 负责人：李瑞军，经理。 委托诉讼代理人：王丹丹，女，1982年7月23日出生，汉族，系公司员工，住成都市新都区。 原告张丽与被告黄泽波、苏云蒙、第三人成都万科物业服务有限公司新都分公司（以下简称万科物业新都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，被告黄泽波、苏云蒙于2019年2月1日向本院提起反诉，本、反诉案件合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张丽的委托诉讼代理人罗以权，被告（反诉原告）黄泽波及被告（反诉原告）黄泽波、苏云蒙的共同委托诉讼代理人陈兴，第三人万科物业新都公司的委托诉讼代理人王丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽向本院提出本诉诉讼请求：1.解除张丽与黄泽波、苏云蒙签订的《房屋买卖合同》；2.黄泽波、苏云蒙向张丽返还双倍定金80万元；3.黄泽波、苏云蒙退还张丽支付的房款10万元；4.黄泽波、苏云蒙向张丽承担违约金42万元（总房款的20%减去双倍定金部分40万元，剩余的42万元）。事实和理由：2017年11月27日，张丽与黄泽波、苏云蒙在万科物业新都公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定黄泽波、苏云蒙将二人共同共有的位于新都区房屋出售给张丽，房屋总售价为410万元。合同中对付款方式、付款日期、付款条件、交易具体事宜、违约责任等条款进行了详细约定。合同签订之日，张丽即按约支付了10万元定金。后，张丽发现黄泽波、苏云蒙恶意隐瞒了案涉房屋存在违章搭建的情况，并因该情况案涉房屋已被城管执法部门查封，无法办理产权证，更无法过户给张丽。双方经协商后，于2018年1月16日达成了一份《补充协议》，黄泽波、苏云蒙承诺，截止买卖合同约定的标的出售的房屋产权转移取得产权证之日，不得存在任何因黄泽波、苏云蒙原因造成的未结清债务、产权纠纷、查封限制交易或影响办理产权登记、转移登记的情形，如现标的房屋存在前述任一情形，则黄泽波、苏云蒙负责消除。同时对付款方式进行了变更，变更为200万元内以按揭方式支付购房款。2018年7月1日，双方又达成了一份《补充协议》，对搭建费用、拆除并恢复搭建费用的承担进行了相关约定，并约定在2018年7月5日前或拆除合同签订后且张丽审核同意后2日内，张丽支付购房合同约定房屋定金30万元，黄泽波、苏云蒙必须在张丽支付定金30万元后一个月内拆除搭建，达到城管执法部门的要求，否则算黄泽波、苏云蒙违约。该补充协议签订后，张丽即通过银行转账向黄泽波、苏云蒙支付了40万元，其中30万元为增加支付的定金30万元，另10万元为房款。黄泽波、苏云蒙在违法搭建拆除后，却拒不按约向张丽提供拆除所支付的费用凭证以及拆除协议，拆除后又拒绝恢复原状，也拒不按主合同的约定向张丽交付银行卡以及产权人的身份证、户口本原件，原告无奈遂委托了第三方垫资机构协同成万科物业新都公司联系黄泽波、苏云蒙办理按揭还贷的相关事宜，但黄泽波、苏云蒙拒绝配合，要求张丽直接支付175万元到黄泽波、苏云蒙指定的账户，否则解除合同。之后，黄泽波、苏云蒙在没有与张丽解除合同的前提下，又将案涉房屋出售给他人，并在房产部门办理过户登记。综上，张丽在合同履行过程中未存在任何违约情形，为维护其合法权益，故诉至法院。 黄泽波、苏云蒙本诉辩称，一、黄泽波、苏云蒙与张丽之间的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》已于2018年11月21日解除。因《存量房屋买卖合同》约定张丽于2018年2月30日前或不动产登记证出证且贷款银行通知还款当日支付175万元。黄泽波、苏云蒙在取得房产证前，收到贷款银行多次要求还款的通知，黄泽波、苏云蒙在2018年11月6日取得房产证后，即通知张丽及其家人郑再兴，要求支付合同约定的购房款，但张丽却因资金短缺无钱支付而以黄泽波、苏云蒙未将房屋“恢复原状”为由拒绝支付购房款。故于2018年11月21日，黄泽波、苏云蒙短信告知，因张丽未按合同约定支付款项，根据合同约定解除合同并要求张丽支付违约金。据此，双方之间的《存量房屋买卖合同》因张丽的违约，黄泽波、苏云蒙通知予以解除。二、本案系因张丽违约，无权请求支付违约金及要求返还定金，且定金与违约金不能一并主张，以及张丽主张的违约金也过高。三、因搭建导致交易被冻结，黄泽波、苏云蒙并不知情，不存在恶意隐瞒的情形。四、张丽诉称的事实不存在，是黄泽波、苏云蒙已向张丽提供了拆除协议后，张丽才支付的款项，付款凭据也向张丽进行了提供。张丽未支付购房款的实际原因是因其资金短缺，而非黄泽波、苏云蒙不提供拆除协议及费用凭证，不交付银行卡及产权信息，以及所谓的不配合办理按揭。综上，请求驳回张丽的诉讼请求。 万科物业新都公司本诉述称，案涉《存量房屋买卖合同》及《补充协议》是在万科物业新都公司见证下签署，《存量房屋买卖合同》是基于双方意愿的真实意思表示。 黄泽波、苏云蒙向本院提起反诉诉讼请求：1.确认黄泽波、苏云蒙与张丽所签订的《存量房屋买卖合同》、《协议》、《补充协议》于2018年11月21日解除；2.判令张丽向黄泽波、苏云蒙支付违约金82万元及资金利息（自2018年11月24日起以82万元为基数，按月息2%计算至付清时止）。事实和理由：黄泽波、苏云蒙与张丽签订了《存量房屋买卖合同》，约定张丽购买黄泽波、苏云蒙位于新都区的房屋，购房总价为410万元。张丽应于2018年2月30日前或黄泽波、苏云蒙不动产登记证出证后且黄泽波、苏云蒙自贷款银行通知还款当日将175万元交于黄泽波、苏云蒙，张丽逾期超过15日的，黄泽波、苏云蒙有权单方解除合同。黄泽波、苏云蒙解除合同的，张丽应当自合同解除之日起3日内按照成交总价20%向黄泽波、苏云蒙支付违约金，每逾期一日按成交总价的0.05%支付违约金。合同签订后，案涉房屋于2018年11月5日取得房屋产权证，贷款银行并通知归还贷款，黄泽波、苏云蒙将以上事实告知了张丽，并要求张丽支付购房款。在张丽无钱支付并以各种理由拒付购房款的情况下，黄泽波、苏云蒙于2018年11月21日按合同的约定通知张丽解除合同及相关协议。黄泽波、苏云蒙认为，张丽未按《存量房屋买卖合同》的约定按时支付购房款的行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。 张丽反诉辩称，张丽不存在上述违约情形，系黄泽波、苏云蒙在交易中严重违约。故黄泽波、苏云蒙的反诉请求，张丽不予认可，请求依法予以驳回。 万科物业新都公司未有反诉陈述意见。 本院经审理认定事实如下：2017年11月27日，张丽（乙方、购买方或买受方）与黄泽波、苏云蒙（甲方、出售方）签订《存量房屋买卖合同》，约定张丽购买黄泽波、苏云蒙二人共同共有的位于成都市新都区房屋。该房屋已设定抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司四川省分行营业部，房屋成交总价为410万元，张丽于协议生效当日向黄泽波、苏云蒙支付定金10万元。协议生效后，张丽按一次性（分期）付款方式支付剩余房款，第一次于2018年2月30日前或黄泽波、苏云蒙不动产登记证出证后，且黄泽波、苏云蒙贷款银行通知还款当日，将（不含定金）175万元交付于黄泽波、苏云蒙；第二次于2018年4月15日前或黄泽波、苏云蒙注销抵押登记后，且上述房屋产权过户递件成功当日或前一天将（不含定金）225万元交付于房管局指定资金监管账户转付。第五条关于房屋交易具体事宜的约定其中载明“还款解押：甲方出售的房屋处于抵押状态，甲、乙双方协商同意，在房屋权属变更登记前，采取以下第Ｂ或Ｃ种方式处理房屋抵押情形：……Ｂ.通过商业银行“赎楼贷”方式结清甲方银行贷款余额。赎楼贷所产生费用由乙方承担。Ｃ.乙方根据本协议第二条第2款约定向甲方支付的首付款￥175000.00元用于结清甲方房屋的银行贷款余额，不足部分由甲方补足。（乙方该选项存在一定风险，乙方表示知晓并愿意承担该选项所产生的风险。）”黄泽波、苏云蒙应当于房屋产权过户登记办理完毕之日将交易房屋交付给张丽。第九条违约责任第1款逾期付款违约责任载明“乙方未按照约定时间付款的，分别按下列约定承担违约责任：……（2）逾期超过15日的，甲方有权单方书面解除合同。甲方解除合同的，乙方应自合同解除之日起3日内按照成交总价的20%向甲方支付违约金，并由甲方无息退还乙方已付剩余房价款。若乙方逾期支付本约定之款项的，乙方自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，乙方按照成交总价的0.5‰向甲方支付违约金。”关于其它违约责任载明“（1）本合同生效后，因甲方原因导致本合同无法履行、解除的，甲方应按□定金双倍支付；□成产价的20%支付乙方违约金，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。”合同第十二条其他约定手写载明“甲乙双方协商同意在甲方结清银行按揭贷款以前将还款银行卡和产权人身份证、户口本原件交由乙方指定人员保管，甲方取销银行卡的网上银行转账业务，乙方于银行扣款次日交还于甲方，甲方将上述房屋过户相关事宜全权委托给乙方指定人员。”合同签订之日，张丽即向黄泽波、苏云蒙支付了10万元定金，黄泽波、苏云蒙收款后出具了相应的收条。 在合同履行过程中，因案涉房屋搭建的附属物影响了办理产权登记，故张丽与黄泽波于2018年1月16日签订了一份《补充协议》，约定黄泽波同意将成都市新都区三河街道龙山路89号万科五龙山公园89栋-1至2层03号房屋及其附属设施设备、相关物品、装饰装修及其他增添附属物等一并出售给张丽，房屋成交总价共计410万元，如房屋存在因黄泽波原因造成的未结清债务、产权纠纷、查封限制交易或影响办理产权登记、转移登记的情形，由黄泽波负责消除。双方签署的买卖合同第四条房款交付由一次性变更为张丽向银行申请按揭贷款不超过200万元。双方于黄泽波、产权证出证后7日内准备好贷款资料，且双方共同签订张丽贷款审批所需资料，于黄泽波贷款注销后7个工作日内贷款审核通过办理上述房屋过户手续。若张丽贷款申请未能撤销导致张丽已将尾款支付给黄泽波后银行又放款给黄泽波的，则黄泽波在收到银行放款次日一次性将张丽贷款金额全额退还给张丽。后因案涉房屋的搭建问题，张丽与黄泽波又于2018年7月1日签订了一份《补充协议》，约定原搭建费用由黄泽波支付结清，现按城管执法部门要求拆除后并恢复搭建，所需费用双方各承担50%，该笔款项由黄泽波负责部分应在房屋产权过户前全部支付完毕，黄泽波须提供与第三方（负责撤除和搭建方）相关协议和支付凭证。在2018年7月5日前或拆除合同签订后且张丽已审核同意后2日内，张丽支付购买合同约定房屋定金30万元于黄泽波银行账户，黄泽波必须在张丽支付定金30万元后一个月内拆除搭建，达到城管执法部门的要求，否则算黄泽波违约。之后于2018年7月13日，张丽向黄泽波的个人银行账户转付了40万元。 另认定事实，1.黄泽波、苏云蒙与张丽签订《存量房屋买卖合同》之前，城管执法部门已通知黄泽波、苏云蒙去处理案涉房屋搭建的问题。2.黄泽波、苏云蒙在与张丽未就合同是否继续履行或解除达成一致意见的情况下，将案涉房屋另行转让给了案外人。 对于当事人没有争议的上述事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收条、成都银行转款凭证等证据在卷佐证。 对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.黄泽波、苏云蒙为证明案涉房屋贷款银行通知还款以及取得房产证之日或之前可以办理还款的事实，提交了交通银行（四川省分行）已还款明细表和银行工作人员与黄泽波之间的短信记录。张丽认为案涉房屋存在贷款无异议，但认为与本案无关。本院认为该组证据能证明案涉房屋系按揭贷款购买，黄泽波将提前结按的意思告知了按揭贷款银行，银行也一直在催促黄泽波还款的事实。2.黄泽波、苏云蒙为证明于2017年11月6日将取得房产证的事实以短信的方式告知了张丽，要求张丽按照合同约定履行付款义务，张丽以房屋未恢复原状为由拒绝支付购房款，张丽在黄泽波、苏云蒙催告后仍未履行支付义务，后黄泽波、苏云蒙告知张丽超过15日，双方的合同即已解除，提交了黄泽波与张丽之间的短信记录。张丽对其与黄泽波之间的短信记录的真实性无异议，认为该短信也是其真实意思的表示，但不认可黄泽波、苏云蒙的证明目的，对于合同中约定的一次性（分期）付款方式，在第一份补充协议中已作变更，补充协议还约定了需恢复房屋原状，在黄泽波、苏云蒙拒绝恢复原状的情况下，张丽不应付款，即使恢复原状，付款也需要黄泽波、苏云蒙的配合。本院认为，该组短信证据记载的主要内容有:（1）2018年11月6日，黄泽波通知张丽案涉房屋的房产证已办好，按揭银行通知其明天去还款，问张丽什么时候有时间。张丽回复表示案涉房屋没有达到交房标准，原求黄泽波恢复原状后，其该付款就付款。对此黄泽波认为房产证已拿到且银行通知还款当日，张丽付款结清银行按揭贷款是张丽的义务，而张丽一再以黄泽波未将房屋恢复原状为由，拒绝马上付款。（2）2018年11月15日，黄泽波短信告知张丽要求张丽将175万元打入其交通银行的账户，否则就解除合同，定金不退。张丽回复黄泽波将房屋恢复原状，其即按合同约定履行，并要求黄泽波在11月30日恢复原状，否则黄泽波则违约，应承担房屋款20%的违约金。对此黄泽波回复认为案涉房屋应是在办理过户手续后才恢复原状，现应是张丽先付款归还银行贷款，而张丽的行为已违约。（3）2018年11月21日，黄泽波短信通知张丽，按合同约定，张丽已违约，其已解除合同，定金不退，按合同约定张丽还应支付房屋总价20%的违约金。并要求张丽于11月24日前联系其办理解约手续，如张丽不配合，则视为张丽同意解约，其有权再次出售案涉房屋。（4）2018年11月22日，张丽向黄泽波、苏云蒙回复称二人破坏了案涉房屋的结构，房屋存在安全隐患，以至房屋无法通过正常房屋安全验收，要求二人在2018年11月30日前将房屋恢复原样，否则视二人违约，其有权退回定金并按合同约定追究二人的违约责任。本院认为，上述双方当事人的短信记录，能反映当事人对合同的实际履行情况，以及双方就合同的履行产生了分歧意见，在未达成一致解决意见的情况下，均认为是对方的行为已构成违约，且在黄泽波、苏云蒙单方提出合同已解除通知张丽时，张丽未予同意黄泽波、苏云蒙的主张，认为是二人存在违约的事实。3.黄泽波、苏云蒙为证明其于2018年11月5日和11月6日要求张丽履行购房款的支付义务，张丽表示其资金紧张要求延期支付款项的事实，提交了黄泽波和万科物业新都公司工作人员与微信名为Zzx的微信聊天记录和证人证言。张丽对提交的与微信名为Zzx的微信聊天记录的三性不认可，认为微信的当事人与其并非夫妻关系。本院认为，黄泽波、苏云蒙未提交证据证明该微信名为Zzx与张丽之间具有婚姻关系，或提交张丽委托微信名为Zzx的代为处理案涉房屋买卖的事宜。故微信名为Zzx在微信中的意思表示，不能认定为是张丽的真实意思表示。因此，对该组证据本院不予采信。4.张丽为证明其已委托了垫资方垫资支付175万元购房款和处理银行贷款的事宜，但因黄泽波、苏云蒙未提供相应资料，无法办理后续的手续，提交了证人证言并申请证人出庭作证。黄泽波、苏云蒙认为，上述证据恰能说明张丽因自身资金紧张的问题，以至于后期175万元也需要垫资才能支付。本院认为，从该组证据能反映张丽已支付给黄泽波、苏云蒙的50万元是由该垫资方垫资支付，后期175万元购房款的支付，张丽虽称委托了垫资方垫资支付，但其未提交委托垫资机构已垫资，或与垫资机构已达成了垫资协议的相关书面证据，不能证明张丽已做好了履行购房款支付义务的准备工作。故对该组证据本院不予采信。 本院认为，张丽与黄泽波、苏云蒙签订的《存量房屋买卖合同》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。张丽本诉要求解除上述合同，而黄泽波、苏云蒙反诉主张上述合同已于2018年11月21日解除。故双方对解除合同都作出了意思表示。本案中，双方当事人争议的焦点是在合同的履行过程中是谁违约造成合同的解除，以及对违约责任如何承担的问题。关于焦点本院评判如下： 本案中，双方当事人在对175万元购房款的支付问题上产生了分歧意见。黄泽波、苏云蒙认为，根据合同的约定，该175万元是在2018年2月20日前或案涉房屋不动产登记证出证后且黄泽波、苏云蒙贷款银行通知还款当日支付，不动产权证书拿到后，其于2018年11月6日即通知张丽支付175万元用于结清银行按揭贷款，但张丽怠于履行该付款义务。而张丽认为，根据2018年1月16日的补充协议，已将主合同约定的付款方式进行了变更，由一次性变更为张丽向银行申请按揭贷款不超过200万元。且补充协议也明确约定了不得存在因黄泽波、苏云蒙原因造成的未结清债务、产权纠纷、查封限制交易或影响办理产权证登记、转移登记的情形，如存在，由黄泽波、苏云蒙负责消除。本院认为，导致双方当事人对175万元的支付问题产生分歧的原因即是2018年1月16日签订的《补充协议》关于付款方式变更的约定。从该《补充协议》第四条的约定看，对合同第四条购房款交付由一次性变更为张丽向银行申请按揭贷款不超过200万元，此200万元按揭贷款的金额具有不确定性，是否对应上述175万元款项也不明确，以及张丽方按揭贷款银行将贷款发放至黄泽波、苏云蒙账户的时间是案涉房屋过户后20个工作日内，而对其余购房款200万元（410万元-10万元-200万元）的支付该补充协议未作任何约定。而主合同对于付款方式的约定明确是分期付款，第一笔175万元是在2018年2月20日前或案涉房屋不动产登记证出证后且黄泽波、苏云蒙贷款银行通知还款当日支付，且约定为该175万元首付款是用于结清案涉房屋的银行贷款余额；第二笔款项是张丽于2018年4月15日前或黄泽波、苏云蒙注销抵押登记后且案涉房屋产权过户递件成功当日或前一天。故从《补充协议》对付款的约定看，未明确约定关于全部购房款410万元如何支付，应视为对购房款的支付约定不明。而该《补充协议》签订的原因系案涉房屋存在违章搭建被城管执法部门查封，影响了案涉房屋的交易所致，双方为了继续履行合同而签订。审理中查明，对于案涉房屋存在违章搭建的情形，在出售案涉房屋前，黄泽波、苏云蒙对该情形是明知的，且在相关部门通知其去处理时而怠于处理，造成了《存量房屋买卖合同》不能按约定履行，以至后续为继续履行该合同而签订的补充协议对购房款的支付约定不明，导致合同不能顺利履行，故黄泽波、苏云蒙对此存在一定的过错责任。且在双方对合同的履行问题上未达成一致解决意见时，单方又将案涉房屋另行转让给他人，该行为进一步造成双方签订的合同无法继续履行，致使张丽不能实现合同目的。故当事人之间的合同不能履行，黄泽波、苏云蒙应承担主要责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同”，本案中，张丽现要求解除与黄泽波、苏云蒙之间签订的《存量房屋买卖合同》符合上述法律规定，本院予以支持。如前所述，黄泽波、苏云蒙反诉主张案涉合同于2018年11月21日已解除，并要求张丽承担违约金的诉讼请求，与本案查明的事实不符，本院不予支持。 合同解除后的处理，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，张丽向黄泽波、苏云蒙支付了40万元定金及10万元购房款，合同解除后，黄泽波、苏云蒙应向张丽返还上述款项。上述本院已认定黄泽波、苏云蒙在合同履行过程中存在一定过错，应承担合同履行不能的主要责任，而对于黄泽波、苏云蒙应承担的违约责任，合同中虽作了约定“因甲方原因导致本合同无法履行、解除的，甲方应按定金双倍支付，成交总价的20%支付乙方违约金，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。”但根据合同履行的实际情况，在合同签订前，张丽也明知案涉房屋存在搭建的情形，仍与黄泽波、苏云蒙签订了购房合同，以及补充协议虽变更了付款方式，但对于双方争议的首付款175万元，张丽没有充分的证据能证明其能按约履行支付义务。故本院综合考虑上述因素，以及对于合同不能履行给张丽造成的损失，张丽也无证据予以证明，酌情认定黄泽波、苏云蒙向张丽支付20万元的违约金为宜。 综上所述，张丽要求解除当事人之间签订的《存量房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；张丽要求黄泽波、苏云蒙双倍返还定金80万元、并支付购房款10万元和支付违约金42万元的诉讼请求，本院予以部分支持。黄泽波、苏云蒙的反诉诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除张丽与黄泽波、苏云蒙于2017年11月27日签订的《存量房屋买卖合同》； 二、黄泽波、苏云蒙于本判决生效之日起十日内向张丽返还定金40万元、购房款10万元和支付违约金20万元，合计70万元款项； 三、驳回张丽的其他诉讼请求； 四、驳回黄泽波、苏云蒙的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7225元（已减半收取），财产保全费5000元，合计12225元，由张丽负担4042元，黄泽波、苏云蒙负担8183元；反诉案件受理费6250元（已减半收取），由黄泽波、苏云蒙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一九年六月二十日 书记员  侯 毅