吉林省长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初680号 原告：长春市瑞家物业服务有限公司，住所地：长春市双阳区西双阳甲一路。 法定代表人：张艳玲，经理。 被告：刘伟华，女，1966年9月30日生，汉族，个体，住长春市双阳区。 原告长春市瑞家物业服务有限公司（以下简称瑞家物业公司）与被告刘伟华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞家物业公司的法定代表人张艳玲、被告刘伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞家物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即付给原告物业费1600.00元。2、案件受理费由被告承担。事实及理由：被告是北疆欣园小区业主，住房面积为61.67平方米，物业费收取标准为每月0.50元/㎡，每月应缴纳物业费30.80元，每年应缴纳物业费370.00元，另外每年需要交纳楼道灯电费30.00元，被告每年应缴纳物业费及电费为400.00元。2015年至2018年期间，被告应缴纳物业费及电费为1600.00元（400.00元×4年=1600.00元）。被告在领受房屋并入住后也就享受到原告对其的物业服务。原告于2015年初开始收取当年的物业费，大部分业主已经缴纳物业费。原告多次向被告催缴。被告至今未向原告缴纳2015年至2018年期间的物业费。被告的行为严重的阻碍了原告的物业管理工作，影响了小区管理工作资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此将被告起诉，请求法院依法判令被告立即给付拖欠的物业费，以维护原告的合法权益和小区物业管理正常的工作秩序和经营秩序。 被告刘伟华辩称，我不同意交纳原告的物业费，我只能交每年的50元卫生费。一、原告的诉讼主体不合格，它不具备法律诉讼的的主体资格。它是以10万元钱转让股权过来的，没有跟业主签订有效的书面物业服务合同，也没有贴告示通知全体业主。原告来的时候我们也不知道他们是哪家物业。二、根据2004年《吉林省物业服务收费管理实施细则》第十二条之规定及五级以下的物业管理企业服务登记基本要求，原告不具备本案的诉讼主体资格。三、原告进驻小区时未能与业主沟通。被告在2008年从开发商手里买的房子是顶楼，房顶一直漏雨。前期物业一直为被告维修，原告来到小区后一直没有维修，又不出协商解决方案。房屋楼顶应属于公共设施，属于物业维修范围。由于房屋漏雨，原告一直没有维修致室内棚顶已经脱落，给被告造成了经济损失。根据《中华人民共和国建筑法》规定，防水保质期为五年，保质期五年是指新建或维修后五年内质量没有出现问题。原告既然接管了前期物业公司的业务，不应只承受收费的权利，不承接维修的义务，原告应当负责把房屋漏水修好再协商物业费和因漏水补偿的事宜。四、物业财务从来不公开。五、物业私吞，侵占业主的财产利益，侵占公共财产。供热公司在小区挖供热管道时小区道路被破坏了，供热公司一次性给付了修复款35000.00元。原告没有维修破坏的道路，私吞了业主的共有财产，原告向小区宽带的施工单位索取费用，实属暴力敛财。六、物业暴力收费，骚扰业主，给业主拉闸断水断电经常发生，用胶水牙签堵门锁，同一白天11栋3单元被堵三家已经报案。12栋6单元同一天同一家就被堵了二次，全小区同一天知道门锁被堵的就有十多家（公安部门有记录）。七、物业对被告等业主进行骚扰威胁恐吓报复，去业主单位威胁恐吓暴力催缴物业费，进行文字侮辱诋毁人格，损坏他人名誉。在小区墙面、进户楼梯口、电表箱、水表箱进行文字侮辱谩骂。八、物业雇用社会人已暴力威胁恐吓等手段催缴物业费，经常与业主发生冲突，打骂现象司空见惯，业主与物业的工作人员打骂在小区内发生多起。原告没有经过全体业主同意就进驻本小区，实属强揽工程。原告雇用姓冷的为经理连续三四次打架讹人，后雇的赵经理也继续讹人，讹了业主祝师傅七千元，还雇了社会闲散人员强行收费，时有打骂现象。九、原告以业主默认原告的存在是没有法律依据的，实际情况是业主对原告的物业服务不满意，已在2016年的时候多次去物业管理委员会和社区反映过，还在2017年经大多数业主研究决定成立业主委员会，要求依法应聘全体业主满意的新物业来管理本小区。综上，被告认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告刘伟华系长春市双阳区北疆欣园小区11号楼3单元609室业主，房屋建筑面积为61.67平方米，且与长春市恒辉物业有限公司（以下简称恒辉物业公司）签订了《欣园小区恒辉物业有限公司物业服务手册》。双方约定物业费收取标准为每月0.5元/㎡。自签订物业服务手册至今，该房屋一直由被告刘伟华居住。被告未缴纳2015年至2018年的物业费。2015年1月5日，恒辉物业公司的法定代表人陈晓明（甲方）与原告瑞家物业公司法定代表人张艳玲的丈夫孙亮（乙方）签订《物业承包协议》一份。双方约定：一、经甲、乙双方共同协商，甲方将北疆欣园小区、北疆欣钥小区的经营权全部转交给乙方；二、甲方将所有的办公用品、设备、工具全部交给乙方。乙方付给甲方人民币拾万元整，一次性负清；三、甲方就此脱离物业管理，全部交给乙方经营，乙方所有经营与甲方不发生任何关系；四、乙方按照法律、法规去经营；五、此合同一式两份，双方各执一份，签字后生效。2015年1月6日，张艳玲及其丈夫孙亮共同投资成立瑞家物业公司，张艳玲任法定代表人，物业服务资质为三级，服务范围为公共设施的维修、保养、卫生和保安巡逻等。瑞家物业公司成立后从事长春市双阳区北疆欣园小区的物业服务至今，但至开庭审理前未与小区业主委员会签订物业服务合同或者取得该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主同意。 另查，长春市恒辉物业有限公司于2008年4月9日成立，法定代表人为陈晓明。2011年11月25日，该公司因逾期未年检被长春市工商行政管理局双阳分局吊销营业执照。 上记事实有原、被告当庭陈述、《欣园小区恒辉物业有限公司物业服务手册》等证据材料在卷为凭，足资认定事实属实。 本院认为，本案争议焦点问题为：1、原告是否具备北疆欣园小区的物业服务主体问题；2、原告能否收取北疆欣园小区业主服务费的问题。就第一个争议焦点问题。本院认为，案外人陈晓明与孙亮签订的《物业承包协议》侵犯了业主的合法权益，其在恒辉物业公司工商营业执照已经被吊销的情况下将北疆欣园小区的全部物业服务业务一并委托他人，该物业承包协议中涉及北疆欣园小区物业服务业务转让部分的条款无效。且原告至本案开庭前也未取得北疆欣园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告不具备北疆欣园小区的物业服务主体资格。就第二个争议焦点问题。本院认为，原告虽未与北疆欣园小区的业主委员会签订物业服务合同，也未取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就入驻该小区，但其已实际提供物业服务至今，被告作为小区的业主也已实际享受了原告提供的物业服务，原、被告双方间构成事实上的物业服务关系。鉴于被告物业服务企业资质为三级，依据《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》第一条“我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：1、普通住宅一级：每平方米1.00-1.50元；二级：每平方米0.70-1.00元；三级：每平方米0.50-0.70元；四级：每平方米0.30-0.50元；五级：每平方米0.30元。”之规定，原告要求被告参照先前恒辉物业公司与被告签订的物业服务手册按照每月0.5元/㎡交纳服务费1480.08元（0.5元/㎡×61.67㎡×12×4=1480.08元），诉求合理，应予支持。庭审中，被告辩称，在原告入驻该小区前，其与恒辉物业公司已就房屋漏雨维修及交纳物业费问题达成了一致意见，即由恒辉物业公司负责维修房屋，且不收取物业费，既然原告接管了小区物业享有了收费的权利，故原告也应当继续履行其与恒辉物业公司间的约定。因被告未提交相关证据，且原告不予认可，故尤其自行承担举证不能的法律后果，本院对该抗辩理由不予采纳。被告辩称原告物业服务不到位，小区卫生及治安不好，因其提供的证据不充分，且原告不予认可，本院对被告提出的该抗辩理由不予采纳。原告要求被告交纳楼道灯电费，因原告不能提供相关证据，故由其承担举证不能的法律后果，本院依法对该诉讼请求不予支持。被告提出的其他抗辩理由及事实，均不构成其不交或者少交服务费的理由，本院不予采纳。综上，依据《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条、第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘伟华于本判决生效后立即给付原告长春市瑞家物业服务有限公司服务费1480.08元； 二、驳回原告长春市瑞家物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.0元（已减半收取），由被告刘伟华承担25.00元，于本判决生效后立即给付原告长春市瑞家物业服务有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  刘晓丹 二〇一九年六月二十五日 书记员  祁 玉