四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初161号 原告：宋全武，男，1963年7月24日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：游磊，四川创新律师事务所律师。 原告：王学伦，女，1951年4月19日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：游磊，四川创新律师事务所律师。 被告：四川武田房地产开发有限公司，住所地：四川省崇州市崇阳街道汇蜀路278号。 法定代表人：黄亚惠，总经理。 委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 第三人：李昌戊，男，1987年10月26日出生，汉族，住四川省崇州市。 第三人：刘晏丽，女，1987年11月11日出生，汉族，住四川省崇州市。 原告宋全武、王学伦与被告四川武田房地产开发有限公司（以下简称武田公司）、第三人李昌戊、刘晏丽申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋全武、王学伦的委托诉讼代理人游磊、被告武田公司的委托诉讼代理人雷蕾到庭参加诉讼，第三人刘晏丽经本院传票传唤未到庭参加诉讼，第三人李昌戊参加了2019年6月26日的庭审。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 宋全武、王学伦向本院提出诉讼请求：确认位于崇州市崇阳镇1号房屋（以下简称：案涉房屋）为李昌戊、刘晏丽共同所有，继续对该房屋进行查封并执行（2017）川0184执825号执行裁定书。 事实和理由：2012年7月19日，武田公司与李昌戊、刘晏丽签订《商品房买卖合同》，约定武田公司将案涉房屋出售给李昌戊、刘晏丽。房屋总价753,650元，李昌戊、刘晏丽支付购房首付款226,650元后，其余购房款527,000元由李昌戊、刘晏丽在中国银行崇州支行通过按揭贷款的方式一次性支付给了武田公司，武田公司作为此笔贷款的连带责任保证人。根据上述事实，李昌戊、刘晏丽已按合同约定足额支付了全部购房款，《商品房买卖合同》已履行完毕，案涉房屋已实际属于李昌戊、刘晏丽所有并登记备案，案涉房屋已经交付了李昌戊、刘晏丽，并且李昌戊、刘晏丽对该房屋进行了初步装修，添附了二十多万元装修价值。在李昌戊、刘晏丽取得该房屋后，其市场价值发生了巨大的变化，目前该房屋的市场价格远远超过签订合同时的价格。武田公司承担担保责任后，武田公司对李昌戊、刘晏丽的追偿权属于普通债权，不能对抗物权登记效力。原《商品房买卖合同》附件五第二条第二款第五项的约定系武田公司单方制定的格式条款且不符合法律规定，系无效条款。刘晏丽、李昌戊在购买案涉房屋时购房合同上约定武田公司应于2016年6月28日之前办理案涉房屋房产证及其土地使用证即现在的不动产登记证。但是2016年6月28号之前武田公司并未为刘晏丽、李昌戊办理案涉房屋的房产证，武田公司已经违约，如若武田公司按合同时间为李昌戊、刘晏丽办理了房产证，2018年6月即使刘晏丽因为资金困难难以继续偿还贷款，法院拍卖案涉房屋，拍卖款首先偿还银行，剩余部分应该归刘晏丽与李昌戊所有，并且两人不需要向武田公司支付任何违约费用，因武田公司的违约导致了案涉房屋在查封之前未能有房产证而无法出售，导致后续的所有问题发生，所以是武田公司首先违约。武田公司与刘晏丽与李昌武两人的仲裁协议实属无效。2017年7月20日，本院在执行程序中作出（2017）川0184执825号执行裁定，对案涉房屋予以查封。2018年11月2日，武田公司与李昌戊、刘晏丽在成都仲裁委通过调解方式撤销案涉房屋的备案登记，致使案涉房屋所有权转移至武田公司，已违反了执行、查封相关的法律规定，属于拒不履行人民法院生效裁定，严重影响了执行程序的正常进行，侵犯了宋全武、王学伦的合法权益。武田公司与李昌戊、刘晏丽调解时，在李昌戊、刘晏丽交付二十多万元购房款及二十多万元装修款，且房屋增值数十万元的前提下，仅补偿李昌戊、刘晏丽几万元就收回了案涉房屋，故意隐瞒了增值部分，人为降低了执行查封财产的价值，涉嫌虚假诉讼。崇州市人民法院对宋全武、王学伦申请执行查封的案涉房屋进行解除查封时，未按民事诉讼法相关规定向宋全武、王学伦发放相关法律文书，也未以其他方式通知，使其未能及时行使抗辩权，程序违法。为维护合法权益，根据相关法律，特提起诉讼。 武田公司辩称，一、案涉房屋是依法登记在武田公司名下，该房屋是武田公司的房产，根据物权法第九条、第十四条的规定，该房屋只是备案在李昌戊、刘晏丽名下，并未发生转移，案涉房屋仍然登记在武田公司名下。因物权效力高于一般债权，武田公司享有该房屋的物权，不应当继续对该房屋的执行。二、因李昌戊、刘晏丽逾期归还银行按揭贷款，导致贷款银行要求武田公司承担担保责任，根据武田公司与李昌戊、刘晏丽签订的商品房买卖合同附件5第二条个人住房贷款第五项的规定，武田公司有权解除买卖合同。同时，武田公司承担了担保责任向银行还款，导致武田公司出售房屋取得购房款的合同目的已经不能实现，依法享有合同解除权。武田公司向李昌戊、刘晏丽发出了解除合同通知并且提起仲裁，解除了双方签定的买卖合同。合同解除的法律效果是李昌戊、刘晏丽对该房屋不再享有任何权力，查封的基础已经不存在，人民法院可以对武田公司退还给买受人李昌戊、刘晏丽的购房款进行查封。三、关于未办理产权变更的问题。根据买卖合同补充协议第三条4规定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修基金并办理完毕房屋面积补差手续和房屋验收交付手续后的540日内，为买受人办理房屋产权证。但因李昌戊、刘晏丽收房后未按期交清委托办理产权的相关资料，经武田公司多次催促，李昌戊、刘晏丽于2017年3月27日将办理产权的资料交齐，武田公司随后将办理产权资料提交至房管局，房管局2017年7月14受理申请，但办理过程中，案涉房屋被法院查封（2017年7月31日查封），导致该房屋无法办理产权变更登记。根据补充协议约定，武田公司应在2019年10月27日之前为其办理产权，武田公司按照约定期限办理，但因李昌戊、刘晏丽自身债务导致无法办理，武田公司不存在违约行为。且买卖合同解除的原因并非未办理产权变更，而是李昌戊、刘晏丽未按期归还按揭贷款导致，因此，武田公司对此不应承担责任。四、关于房屋增值问题。根据合同法的规定，解除合同的法律后果之一即是恢复原状，李昌戊、刘晏丽返还房屋。而房屋增值部分是基于房屋本身，而非基于购买行为，且房屋物权一直登记在武田公司名下，现合同依法解除，不动产的增值收益与不动产一起，应当属于武田公司所有，法院继续执行武田公司的合法财产没有事实和法律依据，应立即停止对案涉房屋的执行措施。 综上，武田公司与李昌戊、刘晏丽之间的房屋买卖合同己经解除，李昌戊、刘晏丽不享有该房屋任何权利；而物权登记薄载明的权利人为武田公司，武田公司应当为该房屋的唯一合法所有权人。且物权效力高于一般债权，宋全武、王学伦无权对登记在武田公司名下的合法财产予以执行，请求人民法院依法驳回宋全武、王学伦的诉讼请求。 李昌戊述称，同意人民法院执行案涉房屋，支持宋全武、王学伦的诉讼请求 刘晏丽未到庭，但口头陈述本案是武田公司与宋全武、王学伦的纠纷，与其无关。 宋全武、王学伦为支持其诉讼请求，提交以下证据： 证据一：宋全武、王学伦身份信息；武田公司工商信息； 拟证明：双方主体适格。 证据二：本院（2018）川0184执异50号执行裁定书。 拟证明：该裁定书是在未查明真实的情况下作出的错误裁定，该裁定只是对案涉房屋现登记的情况进行的认定，未对变更登记时的情况进行查清后作出认定。 武田公司质证后对证据一的“三性”无异议。对证据二的真实性、合法性均无异议，但不能达到宋全武、王学伦的证明目的，武田公司认为该裁定书是经本院依法审查并作出裁定，其内容和结果均没有问题。 本院对上述证据的“三性”予以确认。 武田公司为支持其辩解理由，提交如下证据： 证据一、武田公司的身份信息； 拟证明：武田公司的诉讼主体资格。 宋全武、王学伦质证后对该证据的“三性”无异议。 证据二、《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）《商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称补充协议）； 拟证明：武田公司与李昌戊、刘晏丽之间存在商品房买卖合同关系。合同中明确约定了解除条件和违约责任的承担方式。 宋全武、王学伦质证后对该证据的真实性没有异议，但是根据该合同的第十九条的显示，在2016年6月28日之前武田公司应该向李昌戊、刘晏丽办理产权登记书。补充协议约定的在未按时还清贷款时，武田公司与李昌戊、刘晏丽解除合同的约定是不符合规定的，所以对合法性存在异议。 证据三、案涉房屋信息查询记录； 拟证明：案涉房屋物权登记在武田公司名下，为武田公司单独所有。李昌戊、刘晏丽不是该房屋的所有人。 宋全武、王学伦质证后对该证据的“三性”无异议，上面显示在2017年的时候已经被本院查封。 证据四、担保人履行担保责任通知书、贷款合同以及贷款结清凭证； 拟证明：因李昌戊、刘晏丽逾期归还贷款，导致武田公司向银行承担了担保责任，按照《买卖合同》的约定，解除条件已经满足。 宋全武、王学伦质证后对该证据的“三性”无异议。但只能证明武田公司对案涉房屋进行了担保。 证据五、律师函、快递单及送达回证； 拟证明：武田公司向李昌戊、刘晏丽发出了律师函通知解除合同。李昌戊、刘晏丽在2018年9月30日收到该通知。合同已经解除。 宋全武、王学伦质证后对该证据的“三性”无异议。 证据六、委托代理合同、发票及付款凭证； 拟证明：因李昌戊、刘晏丽的违约行为导致武田公司因此支付的律师服务费，按照《买卖合同》的约定，应由李昌戊、刘晏丽承担。 宋全武、王学伦质证后对该证据的真实性和合法性无异议。 证据七、成都市仲裁委员会调解书【（2018）成仲案字1219号】以及仲裁调解笔录、送达回证。 拟证明：经成都市仲裁委员会调解，武田公司与李昌戊、刘晏丽解除了《买卖合同》。并就剩余购房款归还问题和违约责任的承担达成一致。合同已经解除。 宋全武、王学伦质证后对该证据的真实性和关联性无异议。但是合法性有异议，该仲裁裁定是不符合法律规定的。 证据八、1.房屋所有权转移登记申请书；2.询问笔录以及专项维修基金交款凭证；3.税收缴款书；4.3份税务发票；5.委托书；6.不动产登记与房屋交易受理凭证，该组证据拟证明，因李昌戊、刘晏丽在2017年3月份才向武田公司提交办证的相关资料。武田公司收到该份文件后，及时提交到房管局，房管局受理后因房屋被查封无法办理产权，武田公司对此并无过错，不存在违约行为。 宋全武、王学伦质证后对证据的真实性、合法性无异议，但是对其关联性存在异议，因为这些证据是不能够达到证明武田公司在购房者完成所有交付手续之后未及时办理相关登记转移，没有过错的依据。因为购房者和武田公司有一定在购房者交付完所有购房款之后在180天（合同约定的时间为准）之内就应该积极地主动办理相关的产权登记，这些都是在武田公司违反约定之后才办理的相关产权登记。并且，从该组证据可以看出在当时在2017年3月份的时候房屋就已经查封了，后面李昌戊和刘晏丽与武田公司解除合同，违反相关法律法规，解除合同的行为应认定无效。 本院对以上证据的真实性、合法性予以确认，证明力在其后予以说明。 李昌戊出示如下证据：销售不动产统一发票、物业管理专用收据、两张武田公司的收据，一份是交了维修基金的收据，一份是办了房屋登记缴纳房屋契税收据、中国银行POS刷卡的凭证。拟证明在2015年10月12日收房。 宋全武、王学伦质证后对上述证据的“三性”无异议，认为能够证明关于涉案房屋的买卖行为早于2015年11月已经实际完成，故武田公司与李昌戊与刘晏丽解除《买卖合同》的约定不合理也不合法。 武田公司质证后认为，对不动产统一发票“三性”无异议。对物业公司的专用收据因为不是武田公司出具，武田公司对其“三性”无法确认。两张收据真实性没有异议。对POS单看不出交易的双方，真实性有异议。 本院对上述证据的“三性”予以确认。 根据当事人的陈述及本院认定的有效证据，本院认定事实如下： 李昌戊、刘晏丽未按生效裁判文书履行给付义务，宋全武、王学伦、陈革、张建华等人分别向本院申请强制执行。本院立案受理后，于2017年7月20日作出（2017）川0184执825号执行裁定书，于2017年7月31日对案涉房屋进行了查封。 2018年12月10日武田公司对本院执行案涉房屋提出书面异议，本院于同日受理，于2018年12月14日作出裁定，该裁定主要载明：武田公司异议称，虽然案涉房屋备案登记在李昌戊、刘晏丽名下，但该登记行为属于行政管理行为，并未发生物权变动的效力，备案登记仅作为房屋买受人的一项债权请求权。现案涉房屋登记在武田公司名下，武田公司依法享有该房屋的所有权，法院不能处分武田公司名下的合法财产；因李昌戊、刘晏丽逾期支付银行的房屋按揭贷款，武田公司作为担保人向银行代偿了该款，李昌戊、刘晏丽未按合同约定承担武田公司的担保损失，武田公司向李昌戊、刘晏丽发出了解除合同的通知，李昌戊、刘晏丽收到通知后未提出任何异议，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均已解除，李昌戊、刘晏丽对案涉房屋不再享有任何权利。请求停止对案涉房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。本院经审查查明，2012年7月19日，武田公司与李昌戊、刘晏丽签订《买卖合同》及补充协议，约定武田公司将案涉房屋出售给李昌戊、刘晏丽,房屋总价款为753,650元，李昌戊、刘晏丽在支付了购房首付款226,650元后，其余购房款527,000元由李昌戊、刘晏丽在中国银行崇州支行通过按揭贷款的方式一次性支付给了武田公司，武田公司系该笔贷款的连带责任保证人。合同签订后，武田公司在房产管理部门对案涉房屋进行了备案登记。因李昌戊、刘晏丽自2018年6月10日开始未再偿还银行贷款本息，2018年9月18中国银行崇州支行向武田公司发出《担保人履行责任通知书》，要求武田公司承担连带保证责任。武田公司于2018年9月29日代李昌戊、刘晏丽清偿了案涉房屋的全部贷款本息共计494,504.18元。同日，武田公司委托北京炜衡（成都）律师事务所向李昌戊、刘晏丽发出了律师函，要求李昌戊、刘晏丽按《买卖合同》约定在2018年10月14日之前支付其代偿款，若未按约支付则解除合同，并在合同解除后的5日内配合武田公司办理案涉房屋备案登记的撤销手续。李昌戊、刘晏丽收到该函后并未向武田公司支付代偿款。2018年10月23日，武田公司委托北京炜衡（成都）律师事务所向李昌戊、刘晏丽发出了律师函，通知其解除前述合同。2018年11月2日，武田公司以李昌戊、刘晏丽为被申请人向成都仲裁委员会申请仲裁，李昌戊、刘晏丽在仲裁调解笔录中确认《商品房买卖合同》解除，经成都仲裁委调解，双方达成调解协议，协议约定李昌戊、刘晏丽协助武田公司办理案涉房屋的备案登记撤销手续、预告登记撤销手续及抵押预告登记撤销手续。武田公司与李昌戊、刘晏丽签订的《买卖合同》附件五第二条第二款第五项载明：在买受人获准了房屋抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用，出卖人有权向买受人追偿。买受人在出卖人承担了保证责任十五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除双方签订的《买卖合同》。案涉房屋在房管部门登记的所有权人为武田公司，现该房屋无合同备案的登记信息。本院认为，案涉房屋在房管部门登记的所有权人为武田公司，虽然李昌戊、刘晏丽与武田公司在签订《买卖合同》后办理了商品房预售合同登记备案，但该登记备案属我国住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》规定的行政管理范畴的制度，该登记行为并不产生物权变动效力。现武田公司对李昌戊、刘晏丽的逾期贷款本息进行了清偿，双方已协商解除了《买卖合同》及补充协议，并办理了案涉房屋的备案登记撤销手续。故武田公司作为案涉房屋的所有权人享有阻却对案涉房屋执行的权利，其提出的执行异议成立。本院于2018年11月8日裁定中止对案涉房屋的执行。 本院认为，本案争议的焦点是执行法院对被执行人购买案外人武田公司的不动产进行预查封后，被执行人已通过银行按揭贷款支付购房款，武田公司以其就按揭贷款向银行提供了反担保并承担了还款责任，通过另案诉讼或仲裁解除了《买卖合同》，而主张解除预查封或排除执行的，能否得到支持的问题。本院评判如下： 李昌戊、刘晏丽未按生效裁判文书履行给付义务，宋全武、王学伦、陈革、张建华等人分别向本院申请强制执行，本院于2017年7月31日对案涉房屋进行了查封。而武田公司以李昌戊、刘晏丽为被申请人向成都仲裁委员会申请仲裁发生在2018年11月2日，达成仲裁调解是在2018年12月5日。该仲裁调解的直接后果是致使李昌戊、刘晏丽丧失取得房屋所有权，其实质是在未经执行法院审查同意的情形下，借由仲裁调解形式达到解除《买卖合同》，从而处分被预查封财产的目的，客观上导致了执行法院采取的预查封措施因失去查封对象而落空，使预查封措施形同虚设，执行该财产不再成为可能。故该仲裁调解妨碍了执行法院的执行行为，其效力不应得到人民法院的认可。开发商因承担连带保证责任而清偿了银行贷款，《买卖合同》解除后，开发商所享有的也是普通债权，不应该直接排除对案涉房屋的执行措施，而应该在执行程序中主张自己对案涉房屋的债权。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 准许执行位于崇州市崇阳镇1号房屋。 案件受理费10,697元，由四川武田房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李健 人民陪审员  何英 人民陪审员  任勇 二〇一九年六月二十八日 法官助理陈小雪 书记员宛悦 庭审书记员李霜