四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1028民初131号 原告（申请执行人）：赖成良，男，1963年2月13日出生，汉族，住四川省隆昌市金鹅镇。 委托诉讼代理人：李国斌，广东融关律师事务所律师，特别授权。 被告（案外人）：杨蓉，女，1985年10月16日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县宝林镇。 委托诉讼代理人：张昌银，四川及第律师事务所律师，特别授权。 被告（被执行人）：罗有威，男，1966年3月19日出生，汉族，住四川省仁寿县文林镇。 被告（被执行人）：叶华容，女，1968年4月19日出生，汉族，四川省仁寿县文林镇。 被告（被执行人）：仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司。住所：仁寿县文林镇建设路一段。 统一社会信用代码：91511421793974891G。 法定代表人：吴秀清，执行董事。 原告赖成良与被告杨蓉、罗有威、叶华容、仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司（以下简称景圣景公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖成良第四次开庭到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人李国斌第一、二、三次开庭到庭参加诉讼、被告杨蓉第四次开庭到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人张昌银到庭参加诉讼、被告罗有威、叶华容、景圣景公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赖成良向本院提出诉讼请求：准许执行坐落于仁寿县文林镇的房屋（房屋唯一号为79××9）。 事实和理由：2017年5月16日，隆昌市人民法院（2017）川1028民初577号对原告赖成良与被告罗有威、叶华容、仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案作出民事判决：被告罗有威、叶华容在本判决生效后五日内返还原告赖成良的借款1000万元及利息（利息自2015年1月27日起按年利率24%计付利息至付清为止）；被告仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带清偿责任。 后在执行过程中，被告杨蓉对执行标的提出异议。隆昌市人民法院于2018年12月10日作出（2018）川1083执异60号执行异议裁定：中止对坐落于仁寿县文林镇房屋的执行。 原告认为，被告杨蓉并没有实际支付购房款，商品房买卖的网络签约也并非物权法上的预告登记，且隆昌市人民法院在查封房屋时从仁寿县房管部门获悉本案的房屋并没有任何网络签约存在，因此，被告杨蓉的主张并不能阻止人民法院对涉案房屋的执行，隆昌市人民法院（2018）川1083执异60号执行异议裁定认定的事实不清，缺乏证据支撑，适用法律错误。被告杨蓉没有提供足以证明其合法取得房屋、合法支付全款、合法入住的相关证据。被告宣称交房多年，没有要求办理房产手续，没有向政府部门投诉，所以被告杨蓉的执行异议均不能成立。 被告杨蓉辩称：1、原告错列诉讼主体，罗有威、叶华容与申请执行人无关，不应该是本案的被告；景圣景公司在本案中，应该列为第三人而不是被告。2、涉案房屋查封前，被告已经支付购房全款，包括缴纳税收；签订书面合同并备案；被告已经合法占有涉案房屋；房屋未过户并非被告杨蓉的原因造成，系景圣景公司的原因即涉案的房屋所涉及的土地还有贷款；涉案的房屋，被告杨蓉占有多年，在此居住多年，花费了大量的人力物力，如果法院支持原告诉请，将影响社会正常的秩序；6、司法实践中的判例也不支持原告的诉讼请求，请求贵院驳回原告的诉讼请求。 被告罗有威未到庭，也未提交书面答辩意见。 被告叶华容未到庭，也未提交书面答辩意见。 被告景圣景公司未到庭，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 原告无证据向本院提供。 被告杨蓉向本院提供证据如下：1、商品房买卖合同，证明查封前杨蓉已经签订书面买卖合同并备案；2、买卖合同补充协议（该协议杨蓉、陈某某没有签字，但杨蓉已实际履行）、缴纳购房款、契税、维修基金收据复印件3份、银行转款凭证5份，证明查封前杨蓉支付全部购房款；3、物业费收据2份，证明查封前杨蓉占有涉案房屋；4、景圣景公司欠陈某某款项的证据：（1）、担保借款合同、转账凭证、收条；（2）、补充协议复印件1份、高某某的债权转让协议书复印件1份、承诺书复印件两份；（3）、李某某、高某某等6人作为原告的民事判决书复印件6份，第4组证据证明2014年4月1日景圣景公司借到钟某某1000万元，月利率2%。钟某某通过廖某某的账户于2014年4月3日转款1000万元给景圣景公司指定的收款人邓某某，后钟某某将上述债权分配给包括陈某某在内的18个债权人，其中有李某某、高某某、王某某等6人不同意债权转让，向成都市武侯区人民法院提起诉讼并判决被告景圣景公司归还借款。5、证人陈某某出庭证言，证实以房抵债事实存在，陈某某收到被告杨蓉购房款，抵扣被告景圣景公司借款。 原告对此质证意见：1、房屋买卖合同的真实性我们持有异议，网签是打印的。仁寿县房产登记中心于2016年10月成立，相应的系统同时才启动。因此所谓2014年买卖合同备案，按照正常操作不应该出现，是事后补办的，不具有客观性。2、被告景圣景公司2014年开的收据的单据号00×××41到00×××43号，收据的编号大于此后开给其他当事人的编号，收到房款的收据不具有真实性。3、物管收据也存在编号混乱的迹象，对收据的真实性不予确认。4、杨蓉与景圣景公司、陈某某签订的补充协议，约定各方签字盖章生效，但甲方杨蓉和丙方陈某某均未签字，不具备合同生效的要件。杨蓉与景圣景公司购房合同签订时间是2014年12月10日，有杨蓉签字，但同日签订的《补充协议》上没有杨蓉和陈某某的签字，说明《补充协议》形成时杨蓉、陈某某不在现场，该协议是事后伪造虚构的，并非购房时签订；杨蓉提交的廖国瑞之父廖某某的银行流水显示，廖某某、杨蓉、陈某某之间日常大额转款往来频繁。杨蓉持有景圣景公司出具的收到房款的收据是2014年12月10日，而杨蓉提交的向陈某某的汇款单却显示是2015年1月27日，结合《补充协议》上杨蓉、陈某某没有签字的事实，不能证明杨蓉支付了房款。杨蓉提交的转款凭证，其转款对账单不能证明实际转款，应当到招商银行去打印并盖章，该转款凭证不具有证明效力；景圣景公司向陈某某借钱与杨蓉买房子没有关联，对第4组证据不予认可，与本案无关。5、证人陈某某陈述在签订三方协议时即2014年12月10日已收到杨蓉支付的购房款等，而杨蓉实际转款在2015年1月27日，证人的证言不真实，不予采信。 被告罗有威、叶华容、景圣景公司均未向本院提供证据。 本院依职权调取的证据：1、仁寿县景圣景公司企业登记基本情况，载明法定代表人不是罗有威，现是吴秀清；2、不动产权利登记信息，载明的内容本案查封讼争房屋仍登记在被告景圣景公司名下；3、个人房屋信息查询单，表明被告杨蓉在仁寿县没有住房信息；4、国网四川省电力公司仁寿县供电分公司出具用电查询结果，显示本案讼争房屋截止2019年2月28日止用电未立户,也未更名至杨蓉名下，无用电记录；仁寿县供排水有限责任公司出具的查询结果，显示本案讼争住房没有其用户姓名和用水记录；5、2019年2月28日，本院到景观名都小区入户调查照片，显示本案讼争住房至今未装修、也未居住使用。 本院根据原告申请调取的证据：成都市不动产档案查询，显示被告杨蓉在成都市高新区有住宅1套。 原告赖成良对法院调取的证据发表质证意见如下：对法院调取证据均无异议。 被告杨蓉对法院调取的证据发表质证意见如下：不动产权利登记信息与本案无关联，房屋登记在谁名下不影响我们主张权利。对其余法院调取的证据的真实性予以认可。 本院认为，被告杨蓉提供的第1、第3组证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对被告杨蓉提供的其余证据结合本案其他证据予以综合认证。本院调取的上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。 结合各方当事人的庭审陈述及法庭所采信的有效证据，本院认定如下法律事实： 本院于2017年2月20日受理原告赖成良与被告罗有威、叶华容、景圣景公司民间借贷纠纷一案，2017年2月21日，本院依据原告的申请，作出（2017）川1028财保32号民事裁定书，对被告罗有威、叶华容、景圣景公司的存款、房产、车辆、股权以1500万元为限予以冻结或查封。2017年2月28日，本院依法对本案讼争房屋进行查封，期限为3年。2017年5月16日，本院作出（2016）川1028民初577号民事判决书，判决：被告罗有威、叶华容在本判决生效后五日内返还原告赖成良的借款1000万元及利息（利息自2015年1月27日起按年利率24%计付利息至付清为止）；被告仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带清偿责任；驳回原告赖成良的其他诉讼请求。 本院在执行申请执行人赖成良申请强制执行被执行人罗有威、叶华容、仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，被告杨蓉作为案外人对本院以（2017）川1028财保32号民事裁定，查封了案外人杨蓉所有的坐落于仁寿县文林镇的住房（房屋唯一号为79××9，合同签约备案号46××6）的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院于2018年12月10日作出（2018）川1083执异60号执行裁定书，裁定：中止对坐落于仁寿县文林镇（房屋唯一号：79××9）的住房的执行。原告赖成良不服此裁定，向本院提起了申请执行人执行异议之诉。 被告杨蓉于2014年12月10日与被告景圣景房公司签订了《商品房买卖合同》，以总价584640元购买本案讼争的住房，当日到房管部门办理了合同签约备案，备案号为46356。同日，杨蓉作为甲方、景圣景公司作为乙方、陈某某作为丙方，签订了《补充协议》，约定：甲方杨蓉购买讼争房屋总价584640元及契税、维修基金33130元，为一次性付款，杨蓉在2015年3月31日前付清全部房款；乙方景圣景公司指定由丙方陈某某收取上述款项617770元。2014年12月10日，被告景圣景公司向被告杨蓉出具收据3张，分别载明：收到杨蓉景观名都4-×-×-4房款584640元、购房维修基金9744元、代收契税23386元。2015年1月27日，杨蓉通过招商银行卡转款584640元、33130元给陈某某，分别注明是支付购房款、支付契税。2016年3月21日和2018年5月8日，仁寿建华物业管理有限公司向被告杨蓉分别出具收据各1张，载明：收到4-×-×-4杨蓉2015.1.1-2016.12.31物业费7015元、2017.1.1-2018.12.31的物管费7015元。被告杨蓉在成都市高新区有住宅1套。2019年2月28日，本院到景观名都小区入户调查，本案讼争住房未装修，也未入住。 廖某某自2014年2月24日起至2014年12月31日止的银行交易流水显示，被告杨蓉与廖某某之间有4笔交易、陈某某与廖某某之间有15笔交易。 另查明：2014年4月1日，出借人钟某某作为甲方、借款人景圣景公司作为乙方，担保人邓某某作为丙方，三方签订了《担保借款合同》，合同约定：景圣景公司向钟某某借款1000万元用于公司资金周转；借期2个月，从2014年4月2日起至2014年5月31日止；利息按月利率2%计付。2014年4月2日，景圣景公司出具《收条》，确认已收到钟某某1000万元。2014年4月3日，钟某某委托廖某某通过招商银行账户向景圣景公司指定的收款人邓某某的中国银行账户转款1000万元。借款期限届满后，景圣景公司未归还借款。2014年9月25日，出借人钟某某与借款人景圣景公司、保证人罗有威、杨蓉、邓某某、罗某某签订《补充协议》1份，借款人和保证人共同向钟某某承诺：2015年元月1日还款500万元、2015年3月1日还款500万元。2015年8月10日，钟某某与高某某、王某某、李某某等人以及景圣景公司分别签订《债权转让协议书》，约定了将钟某某对景圣景公司享有的债权1199万元予以转让;同时特别约定：钟某某、高某某、王某某等人均为成都百鼎富投资股份有限公司的股东，钟某某上述债权是代成都百鼎富投资股份有限公司持有的债权，相关权益和责任由公司承担，高某某等人承诺以持有成都百鼎富投资股份有限公司股权作为本合同项下债权转让对价。2016年4月15日，债务人景圣景公司和保证人邓某某向包括陈某某在内的19位债权人出具《承诺书》，承诺：保证从2016年5月起，在每月的月底前按月分期归还以上债权人的借款本金及利息，每月归还金额不少于人民币壹佰万元，并于2016年12月底以前还清全部的借款本息。2016年7月6日，景圣景公司和保证人罗有威又向包括陈某某在内的19位债权人出具《承诺书》，承诺：保证从2016年10月起，在每月的月底前按月分期归还以上债权人的借款本金及利息，每月归还金额不少于人民币壹佰万元，并于2017年3月底以前还清全部的借款本息。债权人高某某于2018年6月向成都市武侯区人民法院提起诉讼，债权人李某某、王某某、李某、郭某某、李某某于2018年8月向成都市武侯区人民法院提起诉讼，成都市武侯区人民法院已判决景圣景公司和保证人偿还债权人高某某等6人借款。成都市武侯区人民法院民事判决书认定如下事实：截止2015年8月10日，景圣景公司尚欠本息1199万元，钟某某决定转让债权。六名债权人除李某某于2015年7月28日与钟某某签订《债权转让协议》外，其余5名债权人与钟某某、景圣景公司均于2015年8月10日签订《债权转让协议》。 本院认为，本案的争议焦点：1、本案罗有威、叶华容是否是本案适格的被告；景圣景公司应列为第三人还是被告。2、被告杨蓉就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”的规定，罗有威、叶华容、景圣景公司作为被执行人，均反对申请执行人赖成良的主张，故本案罗有威、叶华容、景圣景公司系适格被告。 本案系申请执行人执行异议之诉，诉请能否成立的关键在于案外人杨蓉就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定、以及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，此第二十八条与第二十九条属法规竟合，符合任何一条规定的条件均能阻却法院的强制执行。故被告杨蓉举证证明其对案涉房屋所享有的权利同时符合前述要件时，才可能产生阻却人民法院执行的效果。 被告杨蓉向本院所举证据和本院调取证据证实：在查封前已签订有商品房买卖合同，并办理了备案登记，该合同合法有效。但该商品房买卖合同的订立系基于陈某某与景圣景公司之间存在债权债务关系的以房抵债。因被告杨蓉未向景圣景公司直接支付购房款，杨蓉主张自己已将全部购房款支付给陈某某，以抵偿景圣景公司欠陈某某的债务，自己已完成购房款的支付，那么，以房抵债的效力和法律后果便是审查的重点。本案中景圣景公司以房抵偿陈某某债务成立和生效，必须同时满足以下几个条件： 首先，在涉案房屋被查封前，债权人与债务人之间存在合法有效的到期债权债务关系。从被告杨蓉提交的钟某某与景圣景公司、邓某某签订的《担保借款合同》、钟某某与景圣景公司、罗有威、叶华容、邓某某、罗某某签订的《补充协议》、景圣景公司向陈某某等十九人出具的两份承诺书以及高某某等六人的民事判决书，能够认定景圣景公司与陈某某存在债权债务关系，但2014年9月25日钟某某与景圣景公司以及保证人罗有威、叶华容、邓某某、罗某某签订的《补充协议》中约定的还款截止日期是2015年3月1日。被告杨蓉提供的2016年7月6日景圣景公司向包括陈某某在内的十九位债权人出具的《承诺书》，承诺向十九位债权人最后的还款日期是2017年3月底。由此可见，景圣景公司与陈某某债权债务关系应在2017年3月31日到期届满，但被告杨蓉、景圣景公司与陈某某却早在2014年12月10日达成《商品房买卖合同补充协议》，指定杨蓉的购房款支付给陈某某。故被告杨蓉提供的证据不能证明在涉案房屋被查封前，债权人陈某某与债务人景圣景公司之间的债权债务关系已届满到期。 其次，在涉案房屋被查封前，债权人与债务人已签订合法有效的以房抵债协议。被告杨蓉未提供作为债权人的陈某某与作为债务人的景圣景公司已签订合法有效的以房抵债协议。仅有杨蓉、景圣景公司与陈某某达成的《商品房买卖合同补充协议》，该协议只载明景圣景公司指定陈某某收取杨蓉购房款，无以房抵债的任何约定。 再次，债务人用以抵债的不动产价值与原债务数额大致相当。景圣景公司用讼争房屋抵偿陈某某的债务，但景圣景公司欠陈某某债务金额仅有陈某某一人陈述，无其他证据予以佐证，无法确认陈某某已收取杨蓉和廖国瑞这两套房屋购房款、维修基金、契税共计1281188元与原债务数额大致相当。 本案中，被告杨蓉于2015年1月27日转款617770元给陈某某，但景圣景公司却在2014年12月10日就出具收到杨蓉上述款项的收据。陈某某作为证人，其出庭证言证实是签订《商品房买卖合同补充协议》时已经收到款项，而该补充协议签订时间是2014年12月10日即景圣景公司出具收款收据当日，证据之间相互矛盾。加之，被告杨蓉提供的廖某某银行交易流水显示，杨蓉与廖某某之间、陈某某与廖某某之间均有经济往来，金额较大，也较为频繁，故尽管杨蓉在向陈某某转款时予以备注是支付的购房款、契税、维修基金，但由于被告杨蓉、景圣景公司以及债权人陈某某所站立场一致，均反对原告的主张，杨蓉对此需进一步提供证据予以佐证。 综上，被告杨蓉主张通过以房抵债方式支付房款缺乏事实依据，其理由不成立。被告杨蓉向本院提供的证据不能证明对讼争住房已支付全部购房款。 本案讼争房屋至今水电未立户、未更名，无用水、用电记录，未装修、未居住，空闲至今，虽然在查封前缴纳了物管费，但未实际使用讼争房屋,合法占有不能简单以已经持有房屋钥匙、交纳物管费来判断，应包括水电气费收据、装修合同等证据予以综合认定。本案仅可以认定杨蓉在本院查封前已接收讼争房屋，但由于景圣景公司与陈某某的以房抵债不具备成立和生效要件，被告杨蓉未支付讼争房屋的房款对价，其主张合法占有缺乏事实依据；讼争房屋至今未办理过户登记手续，非买受人原因导致。由此可见，被告杨蓉对讼争房屋提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有要件；同时，被告杨蓉在成都市高新区有住宅1套，其异议也不符合该规定第二十九条规定的要件，不能够排除执行，故坐落于仁寿县文林镇的住房（房屋唯一号为79××9，合同签约备案号46××6）所有权不属于案外人杨蓉，仍属于本案被告景圣景公司，被告杨蓉主张讼争房屋归其所有的理由不成立，故原告赖成良主张准许执行讼争房屋的理由成立，本院依法予以支持。为此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款的规定，判决如下： 准许执行本院(2017)川1028财保32号民事裁定查封的登记在仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司名下的坐落于仁寿县文林镇的住房。 案件受理费9646元，由被告杨蓉、罗有威、叶华容、仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 本院（2018）川1083执异60号执行异议裁定自本判决生效时自动失效。 审 判 长  郑富莲 审 判 员  凌 翔 人民陪审员  李代蓉 二〇一九年六月十四日 书 记 员  姜 露 书 记 员  郭丽梅