吉林省长春市绿园区人民法院   民事判决书   （2019）吉0106民初1381号   原告（申请执行人）：长春市轻工建筑工程有限责任公司，住所地：长春市宽城区长江路经济开发区长江路57号五层094段。   法定代表人：韩树东，总经理。   委托诉讼代理人：赵清华，吉林铭靖成律师事务所律师。   被告（执行案外人）:崔立岑，男，1954年10月25日生，汉族，住长春市绿园区。   委托诉讼代理人：王志宇，吉林宇中人律师事务所律师。   被告（被执行人）：长春江诚房地产开发有限公司，住所地：长春市南关区二道街二三小区16栋。   法定代表人：孙聪，总经理。   委托诉讼代理人：杨立业，吉林宇中人律师事务所律师。   原告长春市轻工建筑工程有限责任公司（以下简称轻工建筑公司）与被告崔立岑、长春江诚房地产开发有限公司（以下简称江诚房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告轻工建筑公司的委托诉讼代理人赵清华，被告崔立岑的委托诉讼代理人王志宇，被告江诚房地产公司的法定代表人孙聪及委托诉讼代理人杨立业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告轻工建筑公司向本院提出诉讼请求：1.请求准许执行长春市绿园区同心路9号参业小区3栋20号、21号车库；2.诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告和江诚房地产公司因建设施工合同纠纷，由长春市中级人民法院作出(2018)吉01吉民终2307号民事判决，判决江诚房地产公司给付原告工程款6630993元及利息。原告在诉讼过程中于2015年11月16日查封案涉车库，2018年11月6日再次续封三年，执行案号为（2018）吉0106执908号。2019年3月28日原告收到长春市绿园区人民法院（2019）吉0106执异62号执行裁定书，中止对长春市绿园区同心路参业小区3栋20号、21号车库的执行。中止执行裁定适用法律依据错误，该依据适用前提应是合法有效销售。查明江诚房地产公司未取得预售许可证，属于违法销售，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效,这是强制性规定。《城市商品房预售管理办法》第六条也明确规定不允许销售。   被告崔立岑辩称：1.绿园区人民法院2019吉0106执异62号裁定书认定事实清楚，终止执行被告相关房产是正确的，具体到本案该房屋为答辩人出资购买，双方签订了房屋认购协议书，答辩人向本案被告二全额支付房款，且被告二也向答辩人开具收据，后将该房屋移交答辩人占有使用。该房屋买卖是真实有效的，涉案房屋应归答辩人所有，原告申请执行是错误的，且答辩人与被告二签订正式商品房买卖合同，在房产部门已经备案，原告与被告二之间诉讼及纠纷与答辩人无关。原告主张权利不能侵害答辩人合法权益，现我方有协议书、购房收据、房屋使用照片等证据证明本案争议房屋不应执行。2.关于本案法律适用，原告在诉状中引用商品房买卖司法解释第2条，答辩人认为商品房买卖司法解释是调整出卖人和买受人之间的权利义务，本案合同双方当事人均认可认购协议，双方已经签订正式商品房买卖合同，说明合同双方系真实意思表示，现原告主张被告一与被告二之间合同无效，于法无据。比较商品房买卖合同司法解释与最高院执行案件司法解释的生效时间可以看出，执行案件司法解释生效时间是2015年5月5日，商品房买卖合同司法解释生效时间是2013年6月1日，两部司法解释均属于同位法，新法应优于旧法适用，本案是因执行异议引发的执行异议之诉，适用最高院关于执行的司法解释第28条更为准确。     被告江诚房地产公司辩称：1.被答辩人与答辩人签订的房屋买卖合同真实合法有效，应予支持本案所涉房屋，系崔立岑在答辩人处购买，双方当时签订了房屋认购协议书，崔立岑向答辩人支付了购房款，答辩人开具了收据，后该房屋移交崔立岑占有使用，该房屋的买卖是真实、合法、有效的，合同的效力法院应予支持。因此，案涉房屋应归属于崔立岑所有，被答辩人申请执行错误。2.被答辩人申请执行依据存在明显错误，不应支持因答辩人与被答辩人就涉案房屋所在小区在施工过程中存在工程质量、工程款结算纠纷，被答辩人于2015年11月16日申请法院查封了案涉房屋并于2018年11月6日再次续查封三年，但答辩人认为，原审判决在明知被答辩人未能按照合同约定的日期完成全部竣工义务，而且判决依据的鉴定报告第二条明确了实施的工程未全部竣工，第四条明确了实施的地沟管道保温未按涉及要求全部安装到位以及施工存在质量问题，第五条明确了答辩人提供的施工材料包含在鉴定造价内，尚需双方进行财务结算处理等前提下做出的判决存在明显的错误。因此，被答辩人申请执行的事实及法律依据也是错误的。3.崔立岑对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，崔立岑已经与答辩人签订了《认购协议书》，后期签署了《商品房买卖合同》，支付了全部价款并实际占有了该不动产，不能办理过户的原因非崔立岑自身的原因。因此，被答辩人的请求不能得到支持。综上，答辩人认为，崔立岑与答辩人签署的合同合法有效，其合同利益应当获得法律的保护，崔立岑对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利，请求法院在查明事实的基础上，做出公正判决，终止案涉房屋的执行。   经审理查明：轻工建筑公司与江诚房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，长春市中级人民法院作出(2018）吉01民终2307号民事判决书，判决江诚房地产公司给付轻工建筑公司工程款6630993元。江诚房地产公司未履行民事判决确定的义务，轻工建筑公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）吉0106执908号。2015年11月16日，本院查封江诚房地产公司坐落于长春市绿园区同心路9号参业小区4号楼5-9号五个门市房,1-12号,14-17号十六个车库,3号楼19-46号二十八个车库。2018年11月6日续查封三年。2018年12月4日，案外人崔立岑提出执行异议，请求撤销（2018）吉0106执908号执行裁定中3号楼20号、21号车库的查封。本院于2019年3月21日作出（2019）吉0106执异65号、74号执行裁定书，裁定中止对长春市绿园区同心路9号参业小区3栋20号、21号车库的执行。执行裁定查明，参业小区认购协议书中确定的房屋、车库号与现实标注不一致，经向江诚房地产公司确认，江诚房地产公司提供“车库客户明细表”一份，证明4号楼1-18号库号原始房号为4号楼110-127号，3号楼19-30号库号原始房号为3号楼112-101号，3号楼31-46号库号原始房号为3号楼113-128号。轻工建筑公司不服，提出本案诉讼。   另查明，2015年8月11日，被告崔立岑与江诚房地产公司签订《参业小区认购协议书》两份，江诚房地产公司将当时尚未取得预售许可证的参业小区3栋20号、21号，建筑面积分别为36.4平方米、20.43平方米车库，以306340元、173655元的价格出售给崔立岑。崔立岑于2018年8月11日分别给付江诚房地产公司购房款306340元、173655元。嗣后，江诚房地产公司将车库交付崔立岑使用至今。案涉车库办理备案时间为2019年4月份，并于2019年5月22日，被告崔立岑与被告江诚公司就3栋20号、21号车库签订正式《商品房买卖合同》。   本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定结合本案，案外人崔立岑针对此两套车库提出异议，其提供了与被执行人江诚房地产公司签订的《参业小区认购协议书》，又证明其已经支付全部价款并合法占有该不动产,不能办理过户登记又系被执行人江诚房地产公司未办理预售许可、登记备案等原因所致，因此崔立岑的异议请求成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。具体到本案，本院的查封行为发生在2015年11月16日，而原告崔立岑购买查封标的物的行为发生在2014年8月11日，并于当日完成付款，因此崔立岑在查封之前已合法取得对查封标的物的准物权，其权利足以对抗人民法院的查封，原告诉讼主张不成立。   综上所述，崔立岑的异议请求成立，原告诉讼主张不成立。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   驳回原告长春市轻工建筑工程有限责任公司的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告长春市轻工建筑工程有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。                                                                                                                                                                                                                                         审 判长  张  季                                                                                                              人民陪审员  杨 淑 清                                                                                                              人民陪审员  方 有 华                                                                                                                    二○一九年六月二十八日                                                                                                                   书记员  郝  娜