海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初2453号原告:三亚爱家家园旅游地产有限公司，住所地：海南省三亚市天涯区外贸路海岸人家小区2单元14C房，统一社会信用代码：91460200MA5RC77J5D。法定代表人：孙伟玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王方维，海南言必信律师事务所律师。被告：三亚德祐房地产投资服务有限公司，住所地：海南省三亚市吉阳区迎宾路聚鑫源F栋F105号商铺。统一社会信用代码：91460200698942402B。法定代表人：吕超明，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明浩，海南邦威律师事务所律师。第三人：三亚南航房地产开发有限公司，住所地：海南省三亚市吉阳区迎宾路360-2号中信南航大厦14层，统一社会信用代码：91460200552777109D。法定代表人：庄勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭艳妹，该公司法务。委托诉讼代理人：朱兰英，该公司营销经理。原告三亚爱家家园旅游地产有限公司（以下简称爱家家园公司）与被告三亚德祐房地产投资服务有限公司（以下简称德祐房地产公司）、第三人三亚南航房地产开发有限公司（以下简称南航房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告爱家家园公司的法定代表人孙伟玲及其委托诉讼代理人王方维，被告德祐房地产公司的委托诉讼代理人陈明浩，第三人南航房地产公司的委托诉讼代理人谭艳妹、朱兰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱家家园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠付的销售佣金94600.23元以及违约金﹝自2017年6月25日起暂计至原告起诉之日，为17538.88元（94600.23元×0.3‰×618天），实际应计至被告付款之日﹞；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月10日，原告与被告签订《合作销售协议》（编号：0003611，以下简称《协议》），约定：1.由原告与被告合作销售相关房地产项目；2.合作期限无明确终止日期，双方合作的基础不存在时合作自动终止；3.原告将客户信息发送给被告报备，由原告带看成交，成交确认单给被告或合作项目开发方的客服人员确认，被告收到合作项目开发方支付的佣金后7日内支付给原告；4.《协议》的任何一方因不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失，如被告未按时支付原告按约应得费用，则逾期每一日，被告应支付逾期部分总金额万分之三的逾期违约金，被告须十日内支付原告全部违约金及尚未支付原告的销售佣金。除此之外，原、被告双方还就其他权利义务进行了详细约定。2017年6月13日，被告向原告等市场分销联盟成员发布《关于中信南航大厦项目政策的通知》，规定中信南航大厦项目可售产品为写字楼、商铺，销售政策（即销售佣金）为成交价的3%。《协议》签订后，原告分销中信南航大厦项目。原告于2017年6月17日6时57分将客户李洪学信息提交至被告的系统进行报备，经系统确认报备有效后，原告工作人员孙伟玲将客户李洪学、宋佳带至项目现场看房，现场置业顾问张跃利向原告工作人员分别就二客户签发了《德佑地产中信南航案场带看单（分销）》。2017年6月18日，客户李洪学及其女友宋佳共购买了4套房，其中李洪学购买了2415号房、2416号房、2417号房，成交总价分别为971352元、653476元、644863元，宋佳购买了2418号房，成交总价为883650元。房屋成交后，被告至今仍未按照《协议》约定向原告支付销售佣金94600.23元。基于上述事实，原告认为，《协议》经原、被告双方平等、自愿签订，系双方的真实意思表示，依法成立生效，对双方均具有法律约束力。原告已按照《协议》的约定，将客户信息录入被告的系统且经被告确认有效，客户李洪学、宋佳经原告的工作人员带至项目现场看房后，与开发商签订了商品房买卖合同并购买了4套房。被告应按照《协议》约定履行支付销售佣金的义务，在未依约支付佣金的情况下，还应按照《协议》约定支付相应违约金。然而，原告找被告催讨佣金等事宜时遭到被告与第三人相互推倭，无付款意思。为维护自身合法权益，原告诉至贵院，请求判如所请。被告德祐房地产公司答辩称：一、答辩人与被答辩人签署的合同约定，客户的归属应以第三人确认为准，第三人已认定涉案房源系自来访客户，并不属于被答辩人的分销客户，被答辩人无权向答辩人主张销售代理佣金。答辩人与被答辩人签署的《合作销售协议》第六条佣金结算及客户确认的约定，（1)客户的归属实际由第三人（三亚南航房地产开发有限公司）进行确认；（2)客户的实际确认以第三人出具的规定为准；（3)答辩人在收到被答辩人的全部销售佣金后，无争议的情况下将佣金支付给被答辩人。但本案中，涉案的4套房源均己被第三人认定为“应按自来访渠道成交房源计提代理佣金。”由于第三人认定，涉案的4套房源均属于自来访客户，并非分销公司的带看客户，所以被答辩人无权向答辩人主张销售代理佣金。且根据答辩人与第三人签署的《中信南航大厦全案独家销售代理委托合同》中约定自来访客户，第三人仅需向答辩人支付相当于房屋成交价2%的佣金，答辩人无法向被答辩人支付相当于房屋成交价3%的佣金。二、若贵院认定涉案房源系被答辩人销售，但第三人并未向答辩人支付全部涉案房源的销售代理佣金，被答辩人也无权向答辩人主张支付佣金。根据《合作销售协议》第六条第4款及第七条的约定，即使贵院认定涉案房源系被答辩人成功销售，答辩人亦不构成违约。因为在答辩人未收到第三人支付全部佣金的情况下，被答辩人无权按照《合作销售协议》向答辩人主张销售代理佣金。答辩人销售涉案房源后，第三人每套房源扣除10%的保证金未向答辩人支付全额销售代理佣金。综上所述，涉案房源既不属于被答辩人带看并成交的客户，且第三人未向答辩人支付全额佣金的情况下，被答辩人无权向答辩人主张销售代理佣金。恳请法院依法查明案件事实，驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人南航房地产公司辩称：我们已经按照合同约定和被告按2%的标准结了佣金，还有10%佣金没给，等到所有项目完了才可以付完。最后十三套房我们给被告自来访客户提2%佣金，给分销商提供客户的房源提5%的佣金，这两种方式都要提留10%的佣金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院根据当事人陈述及经审查确认的证据，认定的事实如下：2016年2月10日，原告与被告签订《合作销售协议》（编号：0003611，以下简称《协议》），约定由原告配合被告销售被告的合作项目，帮助被告完成合作项目的销售工作，被告须根据本合同的相关规定向原告支付房屋销售佣金。该协议第三条约定，合作项目的所有销售价格表、折扣率由合作项目的开发方最终确认。第五条约定，原告将客户信息第一时间发送给被告相关专员或客服报备，以带看成交，成交确认单给客服人员确认，在被告收到合作项目开发方支付的佣金后7日内支付给原告。第七条约定，任何一方因不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失，如被告未按时支付原告按约应得费用，则逾期每一日，被告应支付逾期部分总金额万分之三的逾期违约金，被告须十日内支付原告全部违约金及尚未支付原告的销售佣金。2017年6月13日，被告向原告等市场分销联盟成员发布《关于中信南航大厦项目政策的通知》，确定中信南航大厦项目可售产品为写字楼、商铺，销售政策（即销售佣金）为成交价的3%。至此，原告为被告分销中信南航大厦项目。客户李洪学、宋佳于2017年6月16日晚从外地到达三亚，原告于2017年6月17日6时57分将客户李洪学信息提交至被告的系统进行报备，原告工作人员孙伟玲于8时就将客户李洪学、宋佳带至项目现场看房，现场置业顾问张跃利向原告工作人员分别就二客户签发了《德佑地产中信南航案场带看单（分销）》，2017年6月18日，客户李洪学及其女友宋佳共购买了4套房，其中李洪学购买了2415号房、2416号房、2417号房，成交价分别为971352元、653476元、644863元，宋佳购买了2418号房，成交价为883650元，以上成交总价为3153341元。由于被告工作人员上班时间为上午8时30分，未能在原告向被告报备的第一时间及时向第三人报备，第三人无法得知该房源为原告提供的客户，而认定李洪学及其女友宋佳为自来房客户，并按自来访客户成交总价为的2%标准向被告支付佣金。由于原告与被告双方就原告对该4套房所得的佣金数额发生争议，被告一直未向原告支付该4套房的佣金。另查，2017年11月26日，原被告双方又签定《合作销售协议》，第六条第4项约定，在被告收到合作项目开发方支付的全部销售佣金（且无争议）后10个工作日内，按照约定将应支付给原告的销售佣金直接付至原告公司账户。第七条约定：1.如因开发方拖欠佣金，导致无法按时收到佣金的，则任何一方没有义务向对方垫付佣金；2.本合同签订后，双方此前签署的《销售合作协议》以及相关文件均自动终止，双方互不负违约责任，被告尚未结算的销售佣金、劳务费均按照本协议的约定的结算条件支付给原告，即无论是销售佣金还是劳务费，均按照第六条的相关约定进行结算，在合作项目开发方未结算给被告前，原告无权要求被告垫付。第八条约定，如被告未按时支付原告按约应得费用，则逾期每一日，被告应支付逾期部分总金额万分之一的逾期违约金。本院认为，本案的争议焦点是：一、关于原告主张佣金的四套房屋是属于原告提供的客户房源还是自来访客户房源的问题。2017年6月17日，原告将客户李洪学等人带至第三人销售项目前已向被告指定的销售系统报备，且客户李洪学、宋佳被原告工作人员带至第三人售房现场看房，现场置业顾问张跃利向原告工作人员分别就二客户签发了《德佑地产中信南航案场带看单（分销）》,据此应认定客户李洪学、宋佳为原告提供的客户，李洪学、宋佳购房的涉案四套房亦应认定为原告提供的客户房源。按原被告双方协议的约定，被告向原告指定销售系统供原告进行客户报备，未明确有效报备时间，作为原告有理由认为其可在任意时间段进行报备。故被告以原告报备时还未上班，被告与第三人的认定未能有效衔接为由,抗辩涉案四套房为自来访客户房源，没有事实根据，本院不予采信。第三人将涉案四套房定为自来访客户房源属定错误，不能作为计算原告所得佣金的标准。因此，被告应按约定以涉案四套房成交总价3153341元的3%向原告支付佣金94600元。被告根据其与原告于2017年11月26日又签定《合作销售协议》的第六条第4项和第七条第2项约定，抗辩其不应向原告给付该四套房的佣金，本院认为上述约定较为笼统，未就涉案四套房作出具体不支付佣金的约定，本院从公平合理及保护劳动合法权益考量，对被告的该项抗辩不予采纳。二、关于被告是否应向原告支付违约金的问题。原告与被告一直以涉案四套房佣金存在争议，且该争议系由于第三人错误认定涉案房源性质引起，不足以证明被告存在违约，故本院对原告关于被告应向其支付违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法(javascript:SLC(125300,0))总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：1被告三亚德祐房地产投资服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内一次性向原告三亚爱家家园旅游地产有限公司支付佣金94600元；2驳回原告三亚爱家家园旅游地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1271元（原告已预交），由原告三亚爱家家园旅游地产有限公司负担199元，由被告三亚德祐房地产投资服务有限公司负担1072元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吴雄文 二〇一九年六月三十日书记员 孙艳妮附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。