上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初4785号原告：朱雪征，女，1984年1月1日生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：苏中波，男，1981年5月13日生，汉族，住湖北省。被告：上海泓誉房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蔡风佳，执行董事。委托诉讼代理人：蒋晓飞。委托诉讼代理人：张艳松。原告朱雪征与被告上海泓誉房地产开发有限公司(以下简称“泓誉公司”)间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依次委托上海源正科技有限责任公司和上海沪港建设咨询有限公司对涉案房屋存在的质量问题及修复费用分别进行鉴定。本案于2018年5月11日、2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告朱雪征的委托诉讼代理人苏中波、被告泓誉公司的委托诉讼代理人蒋晓飞、张艳松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿房屋维修费用共计人民币84,310元(以下币种同)，包括：1、墙面重新粉刷并整体刷墙面漆42,810元；2、主、次卧飘窗内外重做防水处理，并对损坏的墙体进行维修费用10,000元；3、卫生间重做防水，并对损坏的墙体进行维修费用10,000元；4、对客、餐厅吊顶重新粉刷费用9,000元；5、更换交房时就破裂的马桶费用3,500元；6、更换书房起泡的门框费用4,000元；7、更换主卧地板费用2,000元；8、赔偿误工费、交通费及装修期间外出住宿费用3,000元；二、判令被告必须找出房屋内、外墙体渗漏水的真实原因并加以解决；三、判令对原告书面道歉并进行公示。事实和理由：原告为上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的产权人。自2014年5月入住房屋后陆续发现客、餐厅，主、次卧墙纸鼓泡、吊顶裂缝、马桶裂缝、飘窗渗水等多处质量问题涉案房屋存在多处质量问题，原告多次向被告报修，被告只做零星修补，未能根本解决问题。被告在质保期内不断推诿、敷衍了事，后以已过质保期为由，对原告的投诉不了了之，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，室内墙面重新粉刷，被告上门查看后确属因防水问题引起的质量问题，愿意维修，但不同意用墙面漆，合同约定为墙纸；主、次卧飘窗防水重做及维修损坏的墙体，被告上门查看后确属质量问题的，愿意维修；客厅、餐厅吊顶重新粉刷、书房门框、主卧地板，被告上门查看后确属因防水问题引起的质量问题，愿意维修；破裂的马桶，交房时原告并未提出异议，且质保期和诉讼时效均已过，被告不予认可，不同意赔偿或维修；误工费、交通费、在外住宿费，维修不影响居住，且本案不是损害赔偿纠纷，无法律依据，被告不予认可。买卖合同第二十二条约定“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿”。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月10日，朱雪征(乙方、买方)和泓誉公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积90.54平方米，总房价款1,345,578元；乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；合同第十一条约定，甲方定于2013年5月30日前交付房屋；第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿；双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定；合同另对其他权利义务进行了约定。2013年12月14日，泓誉公司将涉案房屋(精装修房)交付给朱雪征，双方签订了《叠翠峰苑房屋交接表》，朱雪征对涉案房屋存在的问题提出了异议。朱雪征自2014年5月入住涉案房屋后，陆续发现房屋存在多处质量问题，并就相关质量问题于2015年8月9日以情况说明的方式向涉案小区物业服务企业宁骏物业反映，包括更换的墙纸与原有墙纸色差很大、卫生间马桶底座整体破裂、客厅及卫生间吊顶出现大量裂缝、色差、杂物间门框大面积起泡等，宁骏物业的工作人于当日签收该情况说明。朱雪征认为泓誉公司对于涉案房屋存在的质量问题一直未予修复，遂于2017年12月起诉来院。审理中，泓誉公司经现场勘查后，出具了相应的维修方案。因朱雪征不认可泓誉公司的方案，根据朱雪征申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司(下称“源正公司”)对涉案房屋是否存在质量问题进行司法鉴定，并要求如存在质量问题一并出具修复方案。源正公司于2018年10月31日出具了源正司鉴〔2018〕建鉴字第101号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为经现场鉴定，涉案房屋存在下述质量问题：1、主卧、次卧飘窗窗框四周渗漏水；2、主卧、次卧、客厅踢脚板松动，主卧进门处木地板漆面剥落；3、厅、餐厅、过道墙纸收边粗糙，墙纸可见修补痕迹(色差)；4、厅、餐厅、过道吊顶拼缝处开裂；5、卫生间座便器开裂、渗水；6、书房门条筒子板起泡；7、北阳台门玻璃自爆，南阳台西侧栏杆玻璃破损；8、厨房、卫生间墙砖、门槛石空鼓。建议修复方案为：1、主卧、次卧渗漏水窗框周边填嵌密封材料及抹灰层整体凿除，按原设计要求重新填嵌密封材料并恢复至饰面层；2、室内渗漏水受损(涂料及墙纸)铲除至基面，按原设计要求恢复至饰面层，色差墙纸拆换；3、主卧、次卧、客厅松动踢脚板拆换；主卧进门处漆面剥落木地板拆换；4、厅、餐厅、过道墙纸收边粗糙处重新收边。色差墙纸拆换；5、厅、餐厅、过道吊顶拼缝开裂处采用弹性腻子填嵌后面漆2度；6、卫生间坐便器拆换；7、书房起泡门套简子板拆换；8、北阳台门损坏玻璃拆换；南阳台破损栏杆玻璃拆换；9、厨房、卫生间空鼓墙砖、门石拆换；10、窗栏杆、冷凝水管与墙体锚固部位节点位置重做。审理中，源正公司出具《补充说明》，明确修复方案中第1款、第2款、第6款、第10款为渗漏水相关条目，其余为装饰装修相关条目。经质证，朱雪征对《司法鉴定意见书》无异议，认为装饰装修项目的受损也是因渗漏水导致；泓誉公司则认为主次卧飘窗没有强制性的防水要求，且已过质保期，不应由被告进行维修；关于装饰部分均已过质保期，且鉴定意见书未说明上述质量问题是房屋本身的质量或者原告的原因导致，故不应当由被告来承担质量责任。审理中，因朱雪征不同意由泓誉公司根据《司法鉴定意见书》载明的修复方案进行维修，本院根据朱雪征的申请，依法委托上海沪港建设咨询有限公司对《司法鉴定意见书》中载明的修复方案的修复费用进行司法审价。该鉴定单位于2019年4月4日出具了《司法审价报告》，结论为非争议项62,928.35元，争议项(即装修期间租房费用)6,000元，总计68,928.35元。经质证，朱雪征对审价报告中只体现各项拆装费用，未体现材料费有异议；根据修复方案，审价报告遗漏了卫生间坐便器拆换的材料费；泓誉公司认为审价所涉项目均已超过质保期，不应由被告承担相关费用。鉴定人员出庭就双方提出的异议逐一进行回复和说明。审理中，上海沪港建设咨询有限公司出具补充说明，增加了“坐式大便器安装”的费用，并明确修复方案中第1项的费用为10,242.23元；第2项的费用为8,568.61元；第3项的费用为1,934.92元；第4项的费用为3,317.55元；第5项的费用为2,656.34元；第6项的费用为1,561.11元；第7项的费用为521.93元；第8项的费用为2,484.26元；第9项的费用为22,904.72元；第10项的费用为576.26元；报警系统费用为6,342.53元；成品保护费用为3,270元。经质证，朱雪征认为虽增加了遗漏项，但价格偏低；泓誉公司则对增加项不予认可。庭审中，朱雪征变更要求被告赔偿租金损失的金额为6,000元，并表示若审价报告的金额高于其诉讼请求的，则以审价报告为准。考虑到第1项修复方案实际作业的危险性，朱雪征同意该项由泓誉公司进行维修，其余项目由泓誉公司赔偿修复费用后由其自行维修。本院认为，朱雪征与泓誉公司间签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应严格履行。根据合同约定，自涉案房屋验收交接之日起，泓誉公司对房屋负责保修，故本院认定泓誉公司的保修期限从2013年12月14日开始起算。根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；装修工程保修期为2年。《司法鉴定意见书》中关于修复方案的第1、2、6、10项均涉及渗漏水问题，适用5年保修期，朱雪征起诉时尚在保修期内，泓誉公司理应承担相应的保修责任。现朱雪征要求泓誉公司按照修复方案的第1项对涉案房屋承担维修责任，其余三项由泓誉公司支付相应的修复费用后由其自行维修的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。《司法鉴定意见书》中除上述渗漏水项目外，均属于装修工程质量问题，适用2年保修期。其中修复方案第5项、第7项及第4项中的“色差墙纸拆换”，朱雪征曾在保修期内予以报修，但该质量问题仍然存在，泓誉公司理应承担赔偿责任，除此以外的项目因朱雪征提供的证据不足以证明其在保修期内曾向泓誉公司主张该质量问题，属泓誉公司应修复而未修复的质量问题，现该部分质量问题已过保修期，朱雪征仍要求泓誉公司赔偿维修费用，于法无据，本院不予支持。双方虽对《司法审价报告》有较大异议，但该报告由具备专业资质的单位出具，且该单位也派相关人员出庭接受询问并对双方的异议逐一回复和说明，故本院对《司法审价报告》予以采纳，但争议项装修期间租房费用不属于修复费用，本院予以剔除。第4项中的“色差墙纸拆换”，本院根据审价结论，酌定为2,654元。经核算，泓誉公司应赔偿朱雪征维修费19,808.25元。考虑到房屋修复期间必然影响朱雪征正常使用涉案房屋，故朱雪征要求泓誉公司赔偿租金损失的诉请，于法有据，本院予以支持。关于租金的具体数额，本院认为根据租赁市场行情并结合本案具体案情，朱雪征主张的金额尚属合理，本院予以支持。本案系合同纠纷，朱雪征主张误工费、交通费及要求被告书面道歉的诉请，缺乏依据，本院不予支持。另，朱雪征已预付本案司法鉴定费18,000元和司法审价费6,200元，该费用系因涉案房屋存在质量问题而产生，故该费用应由泓誉公司负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内根据上海源正科技有限责任公司出具的源正司鉴〔2018〕建鉴字第101号《司法鉴定意见书》中建议修复方案第1项对原告朱雪征名下位于上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋承担修复义务；二、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱雪征修复费用人民币19,808.25元；三、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱雪征租金损失人民币6,000元；四、驳回原告朱雪征的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,907元，减半收取953.50元，由原告负担661.62元，被告负担291.88元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。本案司法鉴定费24,200元(原告已预付)，由被告负担，该款被告应于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一九年六月二十八日书记员  康雅莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……