福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终928号 上诉人（一审原告、执行案外人）：王志，男，1985年1月2日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈明铭、赵菲，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：王彦武，男，1972年9月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：杨文兵、卢未禾，北京中银（福州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：宁乡新宏房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡县玉潭镇宁乡大道商业广场。 法定代表人：陈立标，该公司总经理。 上诉人王志因与被上诉人王彦武、第三人宁乡新宏房地产开发有限公司（以下简称新宏公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王志上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：（一）一审判决认定王志未在法院查封案涉房产之前实际占有、使用案涉房产，属于认定事实错误。王志在原审中提交的证据已经充分证明第三人新宏公司早于2015年8月1日即已将案涉房产交付给王志，并办理了交付手续。王志领取了案涉房产的钥匙，并开始占有、使用案涉房产。（二）一审判决认定王志因自身原因怠于办理案涉房产过户手续，明显错误。根据《宁乡县商品房买卖合同》第二十条约定，新宏公司应在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办证义务在于新宏公司。但一审法院却不顾合同约定，反而认定根据约定不能得出应由新宏公司办理产权登记手续的结论，明显本顾事实。真实情况是由于新宏公司欠税等各方面原因导致未能及时办证，且合同约定办证期限未到期，王志也无权要求提前办证。虽然后来新宏公司于2016年4月20日开具了购房发票，但仍然未及时为王志办理产权登记，其过错和责任在于新宏公司。一审法院已经查明王志在执行法院查封案涉房产之前，已经签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部购房款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，执行法院对案涉房产查封、拍卖是错误的，侵害了王志的合法权益。 王彦武辩称：（一）依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“案外人对已登记的不动产提出的异议，应按照不动产登记簿判断其是否系权利人”规定，案涉房产所有权仍登记在新宏公司名下，福州市中级人民法院查封案涉房产符合法律规定；（二）王志提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的四种情形，其异议不能够排除法院执行。首先，新宏公司普遍存在以房抵债情况，案涉购房合同不能排除新宏公司为担保债务履行而签订，双方并没有买卖房屋真实意思表示，为无效合同。其次，王志未能举证证明其在查封前已合法占有该不动产。根据本案查封经办法官2018年1月3日现场制作的《调查笔录》显示，王志声称没有收到新宏公司交房通知且没有入住。2018年5月16日现场制作的《执行现场笔录》显示涉案房屋无人居住使用，钥匙在物业处，无水电表读数，有充分证据证明王志并未合法占有该房屋。（三）王志提供的银行流水上显示的两个收款账户均不是双方签订的《商品房买卖合同》确定的尾号为4809的收款账户，故不能排除王志与新宏公司存在借款或其他债权债务关系。最后，案涉店面已经具备办理过户登记条件，王志因自身原因未办理过户登记，系怠于办理过户登记，自身行为存在过错。综上，请求驳回上诉，维持原判。 新宏公司未作答辩。 王志向一审法院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于湖南省宁乡县（铂金汉宫—2）第2栋1层114号的房产，并解除对该房屋的查封、冻结等执行措施；2.判令王彦武承担本案诉讼费用。 一审判决认定事实如下：2016年6月30日，福州市中级人民法院就王彦武与新宏公司、陈立标、陈敏、胡学昌借款合同纠纷一案作出（2015）榕民初字第643号民事判决，判令新宏公司应偿还王彦武借款本金人民币2600万元并支付利息，陈立标、陈敏、胡学昌承担连带清偿责任。该判决已发生法律效力。在执行过程中，本院于2017年4月24日依据（2016）闽01执1299号之三执行裁定书及协助执行通知书，查封了新宏公司名下位于宁乡县二环路铂金汉宫含案涉房产在内的房产，并于2018年5月7日作出（2016）闽01执1299号之七裁定，拍卖新宏公司名下前述含案涉房产在内的房产。王志提出执行异议，主张其已与新宏公司签订《宁乡县商品房买卖合同》，支付了案涉房产全部购房款642000元，新宏公司开具增值税购房发票。案涉房产至今未交付，但购房手续完备，证据齐全，故请求中止对案涉房产的执行。福州市中级人民法院于2018年6月22日作出（2018）闽01执异119号执行裁定，驳回王志的异议。王志于2018年7月17日提起本案诉讼。另查，王志所持《宁乡县商品房买卖合同》落款日期为2015年6月17日，案涉房产规划用途为商业，王志在庭审中确认案涉房产；关于产权登记，双方约定，“在商品房交付后365工作日内办妥买受人的房屋所有权证，365工作日内办妥买受人的土地使用权证”。王志分别于2015年7月17日、2015年7月21日向新宏公司银行账户转账共计642000元，其另持有铂金汉宫交付手续书、新宏公司2016年4月20日开具的增值税购房发票、装修押金及水费、物业费收据等。再查，福州市中级人民法院在执行过程中于2018年5月16日进行现场查验，确认案涉房产无人居住或使用，由物业保管案涉房产电动门钥匙，经物业人员现场核对，水电表底数暂无。 一审法院认为，本案系王志以案外人身份提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。虽然王志向提供了商品房买卖合同、银行转账流水、增值税购房发票等，以证明其系案涉房产所有人之主张，且《宁乡县商品房买卖合同》签订时间在法院查封案涉房产之前，王志亦向新宏公司转账支付了合同约定的全部购房价款，但应当注意：其一，王志主张其委托宁乡辉宏物业管理有限公司代为出租案涉房产，其在查封前其已合法占有案涉房产，但其未能举证证明收取了相关房租收益。且在执行过程中现场查验确认案涉房产无人居住或使用，由物业保管案涉房产电动门钥匙，经物业人员现场核对，水电表底数暂无。故在案证据不能证明王志在查封前实际占有、使用案涉房产。其二，案涉房产未按合同约定办理产权登记手续，王志主张系因新宏公司迟延开具发票所致，但新宏公司向其开具发票的时间为2016年4月20日，法院查封案涉房产的时间为2017年4月24日，时隔一年之久其仍未办理产权登记手续，而且王志委托诉讼代理人在本案庭审结束后提交代理意见确认，在合同约定的办证期限内，王志未催促新宏公司办理产权登记手续，王志本人也认为办证只是程序问题，可不急于一时，加之其比较忙，没有及时要求办理产权登记。据此，应认定王志系因自身原因怠于办理案涉房产过户手续。王志另主张按合同约定应由新宏公司办理产权登记手续，但根据双方关于产权登记的前述约定，不能得出该结论，故王志该主张与合同约定不符，不予采信。因此，王志对案涉房产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。另，王志确认案涉房产并非用于居住，属商业用途，故王志的异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。故原告王志对案涉房屋所享有的权益尚不足以排除法院对案涉房屋的强制执行，对其相关主张，不予采纳。 综上，王志的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。第三人新宏公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告王志的诉讼请求。 对一审法院认定的事实，除了王志对案涉房产至今未交付使用提出异议外，对其余事实双方没有异议，本院予以确认。 本院认为：（一）关于王志是否在执行法院查封之前已合法占有讼争房产的问题。王志向一审法院提供了商品房买卖合同、银行转账流水、增值税购房发票等证据，用以证明其系案涉房产所有人，且《宁乡县商品房买卖合同》签订时间在法院查封案涉房产之前，王志亦向新宏公司转账支付了合同约定的全部购房价款。但其所提交的《关于出租物业结算的通知》的真实性亦不能确认，对王志主张案涉房产系由其交由物业公司代为出租的事实不能认定。因此，王志提供的证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有讼争房产。 （二）关于讼争房产未办理过户登记是否因买受人自身原因的问题。王志负有举证证明讼争房产未办理过户登记非因买受人自身原因的责任。根据附件九《补充协议》第八条的约定，宁乡新宏房地产开发有限公司的办证义务仅为按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。故办理商品房分户产权证，属于王志的自身责任。湖南省宁乡县人民法院（2017）湘0124民初2488号张明、阳展与宁乡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决查明“2015年12月1日，张明、阳展本案所购房屋所在的宁乡县玉潭镇（铂金汉宫）2栋办理了大房产权证”，宁乡新宏房地产开发有限公司已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。然王志在没有缴纳物业专项基金、房屋契税、印花税情况下，讼争商品房无法办理分户产权证。另王志在转账给宁乡新宏房地产开发有限公司后，未及时主张权利，要求开具商品房销售发票，亦负有过错。现王志仅称“在2016年，开发商处于资金紧张的状态，公司人员少，没有经办人，也无法联系上，所以拖了很久”，未具体举证证明未办理过户登记非其自身原因，应当承担举证不能的不利后果。 综上，王志提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能够排除执行。王志上诉无理，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一二审案件受理费各100元，由王志负担。一审法院计算案件受理费为10220元错误，予以纠正。 本判决为终审判决。 审判长  林国新 审判员  程光毅 审判员  陈志辉 二〇一九年六月三十日 法官助理齐传楠 书记员宋瑜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。