上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初85828号原告(反诉被告)：王啸，男，1986年8月23日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：顾燕华，女，1986年12月1日生，汉族，住上海市浦东新区。上列二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：王聪，上海市为平律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海新起点物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区，经营地上海市宝山区。法定代表人：孙文利，董事长。委托诉讼代理人：李林，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张占平，上海瀛东律师事务所律师。原告王啸、顾燕华诉被告上海新起点物业管理有限公司(以下简称新起点公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告新起点公司提起反诉，本院于2018年12月27日、2019年4月29日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)王啸、顾燕华的委托诉讼代理人王聪，被告(反诉原告)新起点公司的委托诉讼代理人张占平(仅参加第二次庭审)、李林到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意本案延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王啸、顾燕华向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《新起点租赁合同》于2018年10月31日解除；2.判令新起点公司支付王啸、顾燕华2018年2月18日至2018年10月31日的租金人民币(以下币种同)1,337,228元；3.判令新起点公司支付王啸、顾燕华滞纳金83,125元(计算至2018年10月31日)；4、判令新起点公司以1,337,228元为本金，按每天万分之五的标准支付王啸、顾燕华自2018年11月1日起至实际支付租金之日止的滞纳金。事实与理由：2017年5月6日，双方签订《新起点租赁合同》，约定王啸、顾燕华将上海市浦东新区周浦镇沪南路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层三处房屋出租给新起点公司，并约定了租金标准及租金支付方式等。后因新起点公司经营状况不佳及资金紧张原因，其与王啸、顾燕华协商延迟一个月支付2018年2月18日至2018年5月17日期间的租金，王啸、顾燕华表示同意，并于2018年3月5日向其开具租金发票，新起点公司于2018年3月8日收到发票后仍未按约支付租金。2018年7月27日，新起点公司致函王啸、顾燕华称，因其无法正常经营、无法实现租赁目的，故退回租金发票不再支付租金。2018年8月11日，王啸、顾燕华复函新起点公司，要求其立即支付上述欠付租金，之后新起点公司仍未支付租金，经多次协商无果，现王啸、顾燕华为维护自身合法权益，起诉来院，望判如所请。被告(反诉被告)上海新起点物业管理有限公司辩称：仅同意王啸、顾燕华的第1项诉讼请求，不同意其余诉讼请求。合同系双方协商解除，租赁房屋性质系小区会所用房，属小区配套用房，新起点公司承租后，不能实际使用，王啸、顾燕华违反了适租担保义务，尽管房屋有产权证，但由于历史原因，只能用作会所相关功能。王啸、顾燕华于2015年7月取得房屋并准备装修后对外经营时，曾遭小区业主阻拦，最后未投入使用，期间达两年多。王啸、顾燕华对上述情况知情，但签约时对新起点公司予以隐瞒，因其根本性违约，致新起点公司未实际使用房屋，新起点公司不应承担支付租金及滞纳金的责任，且违约金标准过高，若法院判决新起点公司支付，则请求调整为同期同类存款利率的标准。被告(反诉原告)新起点公司向本院提出反诉请求：1.判令王啸、顾燕华退还新起点公司租赁保证金158,333元及第一期租金475,000元；2.判令王啸、顾燕华支付新起点公司违约赔偿金3,042,676元〔按剩余租期租金30%计算出违约赔偿金取整为550万元，现根据装修及经营损失调整，包括装修损失3,024,076元、经营损失18,600元(因房屋不能使用和客户解除合同支付的违约金)〕。事实与理由：经居间人介绍，2017年5月6日，新起点公司与王啸、顾燕华签订《新起点租赁合同》，新起点公司支付了租赁保证金158,333元及2017年11月18日至2018年2月17日期间的租金475,000元。当新起点公司将租赁房屋装修结束准备对外经营时，遭小区居民阻挠和破坏。事后，新起点公司得知，该租赁房屋系小区会所用房，不得出租用于经营活动。王啸、顾燕华在签约时隐瞒该等事实，致新起点公司不能实现合同目的，并造成装修损失、违约损失等，故新起点公司提起反诉。针对反诉，原告(反诉被告)王啸、顾燕华辩称：不同意新起点公司的诉讼请求，租赁保证金应用于抵扣租金。新起点公司已实际使用系争房屋，第一期租金不予退还。对于违约赔偿金，系争房屋可以合法使用，王啸、顾燕华不存在违约，若法院认为王啸、顾燕华确有违约金行为，则认为违约金标准畸高，请求调整为已经履行租金的10%较为合理。本院经审理确认如下事实：上海市浦东新区周浦镇沪南路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层房屋权利人于2015年7月被核准登记至王啸、顾燕华名下，产权证上土地状况一栏记载用途为商业，房屋状况一栏记载用途为店铺。2017年5月6日，王啸、顾燕华(出租人)与新起点公司(承租人)签订《新起点租赁合同》，该合同第一部分专用条款第一条租赁房屋约定，1.1租赁房屋地址为沪南路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层。第二条租赁期限约定，2.1租赁期限为10年6个月，自2017年5月18日起至2027年11月17日，如果租赁房屋的实际交付日变更的，则租赁期限从租赁房屋的实际交付日开始计算，其中实际交付日后的180个日历日为免租期。第三条租金、保证金及支付约定，3.1租赁房屋的租金标准为2.052元/平方米/天，首年租金为190万元。自免租期届满次日起，每届满三年，则下一年度的租金应以届满前一年度的租金为计算基础递增6%。双方约定月租金按照年度租金除以12计取。3.2承租人应按季度向出租人预付租金，每三个月支付一次租金，先付后用。首期租金承租人应于房屋交付之日向出租人支付，以后每季度计租日之前15日(含当日)，承租人应向出租人预付下个季度的租金。3.3承租人在双方签订本合同之日支付相当于首年一个月房租金额的保证金，如承租人在租赁期内拖欠租金，欠缴水、电费等公共事业费，出租人可在该保证金中扣除，扣除后承租人需补足保证金至相当于一个月房租金额的标准；合同期满或解除后，双方结算完毕且承租人清空、退还房屋后3个工作日内，出租方将该保证金无息退还给承租人。根据该条所附租期、租金及支付时间表，保证金158,333元应于2017年5月7日支付;2017年11月18日至2020年11月17日期间租金标准均为475,000元/季度,其中2017年11月18日至2018年2月17日的租金支付时间为2017年5月18日，之后各季度的租金支付时间分别为2018年2月3日、2018年5月3日、2018年8月3日……(以此类推)该表备注“收到甲方发票后支付”。第二部分通用条款第一条租赁房屋及用途约定，1.2租赁房屋将被改造为企业员工公寓对外租赁经营使用。为避免疑义，承租人独立自主、依法经营，出租人不参与承租人的经营管理，不承担经营的盈亏风险，不参与分享承租人的经营收益。第二条租金及支付约定，2.1租金的支付以出租人先开具增值税专用发票为前提，即在各期租金应支付日前15日，出租人应开具相应的发票并交付给承租人。第四条对租赁房屋的改造装修约定，4.1承租人有权对租赁房屋进行装修与改造，出租人应对此予以认可和授权。第六条出租人的陈述和保证约定，6.1.2租赁房屋上不存在任何权利限制或者瑕疵，房屋主体结构不属于违章建筑，也未被法院、检察院、公安或者其他政府机关保全、查封或采取其他强制措施。第十一条租赁房屋的交还约定，11.1承租人应当在本合同终止或解除后10个工作日内，按届时租赁房屋的现状交还房屋。承租人有权拆除及取回承租人所有不属于出租人的设施或者设备，但承租人不得故意损害或拆除建筑物本身的构造(经出租人同意且通过合法手续予以改变的除外)。11.2对于承租人在上述期限内未拆除或者取回的物品，出租人应当书面催告承租人拆除或者取回，经出租人催告后的10个工作日内承租人仍未及时拆除或者取回的，则视为承租人放弃遗留物之所有权，悉归出租人所有任其处理。第十二条合同终止、解除及违约赔偿约定，12.2承租人的违约在租赁期限内，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除本合同，由于承租人原因导致本合同提前解除，出租人有权采取停水、停电等措施：(i)非因出租人原因或者不可抗力原因，承租人单次迟延支付租金三个月以上，经出租方催告一个月内仍未交纳，或者在租赁期内，承租方累计延迟支付租金三次……如果承租人违约但尚未达到上述出租人有权解除合同的情形或者出租人选择不解除合同的，则承租人应按下列约定向出租人承担违约责任：(a)因承租人自身原因导致承租人逾期支付租金每逾期一日，则承租人须按应付未付租金金额的每天万分之五的标准向出租人支付滞纳金。12.3在租赁期限内，出租人有下列行为之一的，承租人有权解除本合同……(iv)因出租人交付租赁房屋的产权、出租权、房屋用途、环境验收、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等瑕疵问题导致本合同无效的或致使承租人不能实现租赁目的的，或因第三方行使抵押权或其他权利致使本合同无法继续履行的。如果因出租人出现上述约定或法律规定之违约情形，致使承租人提前解除本合同的，则出租人应向承租人支付相当于本合同下租赁期限内剩余期间的租金总额的30%的违约金，如果支付的违约金不足弥补承租人损失的，出租人还应该承担赔偿责任。2017年5月17日，王啸、顾燕华将房屋交付新起点公司。新起点公司对租赁房屋进行了装修，又分别于2017年5月26日、2018年3月5日在租赁房屋处注册成立“上海新起点物业管理有限公司周浦分公司”“上海欣起点公寓管理有限公司”。2018年3月5日，新起点公司向王啸、顾燕华发出《函告》称，新起点公司已完成装修及建设工程验收消防备案，办理了营业执照，于2017年9月16日启动招租经营工作，但承租人的经营工作因租赁房屋所在小区居民的强烈阻挠而中断，承租人负责经营管理、销售的团队都无法进入现场工作：小区居民以拉横幅、破坏进出路面、设置铁网围栏、砌墙及堆放建筑垃圾封堵通道、至租赁房屋谩骂推搡工作人员等方式阻挠新起点公司经营。后经了解得知，出租人2015年7月20日取得房屋后因小区居民强烈阻挠而致使用房屋计划失败，但出租人签约时隐瞒此情况，已构成违约。现新起点公司函告如下：1.王啸、顾燕华于2018年3月31日之前予以协调，确保新起点公司顺利开业、经营；2.王啸、顾燕华赔付新起点公司未按期开业造成的相关经济损失；3.新起点公司不支付经营之前发生的租金；4.新起点公司保留向王啸、顾燕华追究违约责任的权利。收到上述《函告》后，王啸发送《复函》称，其交付的房屋无权利瑕疵，任何第三方的限制新起点公司使用的行为属侵权，新起点公司可通过法律途径解决，要求新起点公司按时支付租金。另，王啸又发送《催款函》称，新起点公司已于2018年3月6日收到租金发票，应按约于15日内支付租金，但新起点公司一直未支付，故要求收函之日起三日内支付。2018年4月8日，新起点公司向王啸发送《回复函》称，2018年4月1日有两批客户共计30人入住，但均于2018年4月4日晚因居民强烈阻挠而被清退。鉴于该项目的原始问题，新起点公司无法正常运营，无法支付2018年2月18日至2018年5月17日的租金，在项目不再受到居民干扰后，将按约支付租金。收函后，王啸向新起点公司发送《催款函》，催讨2018年2月18日至2018年5月17日期间的租金。2018年7月27日，新起点公司向王啸发送《回复函》称，在得到出租人保证后，新起点公司方与客户签订合作协议，但最后仍因函告所述原因而无法保证协议的执行，造成新起点公司向客户违约。因多次努力后，仍无法实现租赁目的，故将退还发票，请协调相关问题，保证公司顺利经营后，新起点公司愿意继续履行原《租赁合同》。之后，王啸再次向新起点公司发送《复函》称，鉴于新起点公司在函件中表示不支付租金，故现要求新起点公司先履行付款义务，支付2018年5月18日至2018年8月17日及2018年8月18日至2018年11月17日的租金，王啸、顾燕华将于收到租金后三个工作日内开具发票。2018年10月31日，王啸、顾燕华与新起点公司签订《合同解除协议书》，约定双方一致同意于2018年10月31日解除《新起点租赁合同》；涉及未付租金及违约责任、承租方装修损失及其他赔偿等事项通过诉讼解决；新起点公司于本协议签订之日起15日内将房屋腾退并迁出注册公司，否则按1万元/天赔付违约金。同日，双方签订《房屋交接书》，新起点公司向王啸、顾燕华返还了租赁房屋。2019年1月17日，王啸向新起点公司发送《催告函》称，双方签订的租赁合同已于2018年10月31日解除，新起点公司未按约在合同解除之日起十个工作日内拆除全部装修装饰物，因遗留物品对出租方无利用价值，故新起点公司不拆除或取回的，王啸一方将拆除，相关费用由新起点公司承担。根据从新起点公司前台处打印的《宾客住店表》以及浦东新区周浦镇华庭居委会出具的《证明》，2018年7月至2018年10月间，有宾客入住在租赁房屋内。另查，就涉案租赁房屋产权性质、用途，曾发生过新闻舆情。2015年8月，名为“美好的南郊花园”的博主在微博上数次发帖，内容有：“旧小区入住十年，会所非法变商铺，开发商私自售卖新‘业主’强行入驻，围墙电鱼填河道，住户无力阻挠，7月，浦东新区周浦镇南郊花园开发商未经与小区业主协商/告知便私自向第三方公司出售会所整体产权”“无良开发商未经业主们同意私自售卖了属于小区居民的会所”“今天(指8月16日)对我们来说意义重大，在难过绝望的时候听说电视台要来……居民们团结在业委会带领下讲述了公建会所无故改成商业地产，老人唯一的建设(健身)地方欲变在小区里对外营业的KTV”等。2015年8月16日，上海电视台新闻综合频道播出了“小区会所突遭改建，公建商用各执一词”的新闻片。2015年9月19日，《新闻晨报》A3版面刊登了“小区活动会所变商用房引居民不满(业主围起会所周边公共绿地大兴土木，城管令其限期恢复原貌，浦东建交委调查会所转性问题)”的文章。经双方当事人确认，新起点公司承租后装修了约四个月，2017年12月开始对外招租，2018年9月停止经营，最后一批租客于2018年10月离开小区。新起点公司搬离时，已将可移动的装修拆除。新起点公司向王啸、顾燕华支付了租赁保证金158,333元及第一期租金475,000元。审理中，本院根据新起点公司的申请，委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对租赁房屋装饰装修残值损失进行司法鉴定。鉴定意见为：房屋装修工程装饰项目工程造价1,870,314.57元(含规费236,439.55元)、房屋装修工程安装项目工程造价536,664.94元(含规费74,149.43元)，合计2,406,979.51元(含规费310,588.98元)；涉案合同租期3836天，以双方当事人确认的房屋交接时间2018年10月31日作为评估时点，剩余租期3304天，本工程残值率为86.13%(王啸、顾燕华主张折旧年限按五年计算并无规定，若按此计算，本工程残值率为70.87%)。鉴定费56,000元，由新起点公司预付。经质证，王啸、顾燕华对于鉴定意见无异议，但认为规费不应计取，因为新起点公司未按期向鉴定单位提供社保缴纳凭证，规费应以实际支付为依据；残值应适用五年折旧归零原则，对于按此计算出的残值率70.87%无异议。新起点公司对于鉴定意见无异议，对折旧率同意鉴定机构意见，另表示其与施工方之间的合同中含规费。对于王啸、顾燕华的异议，鉴定人员表示，规费系施工单位缴纳的施工人员社保及公积金，属工程造价的组成部分，通常情况下应列入审价范围。新起点公司提供了相关缴纳凭证，涉案工程属工程量小、施工时间短的小工程，无需复核缴纳情况。王啸、顾燕华主张按五年折旧没有依据。本院认为，对王啸、顾燕华的规费鉴定异议，鉴定机构的解释合理有据，本院予以采信。对折旧率，由本院依法认定。审理中王啸、顾燕华称，涉案租赁房屋产权系其通过拍卖取得。2015年，与小区业主产生纠纷的原因系改变会所用房功能，当初想开幼儿园，在填埋房屋前人工河道时遭遇小区业主抗议。相关纠纷通过搜索即可获得，王啸、顾燕华并未隐瞒。与新起点公司签约前，房屋一直空关着，根据产权证记载的房屋用途，可满足新起点公司经营所需，对于他人阻挠，新起点公司可通过合法途径解决，其自身疏于对房屋的审查评估才导致目前状态。新起点公司称，看到产证所记载房屋用途为商业、店铺，新起点公司才承租房屋，已尽到审查义务。新起点公司确实将租赁房屋投入过使用，客户入住后，业主就来吵闹和阻挠，致客户短期内就离开。后经王啸、顾燕华协调，新起点公司又开发新的客户，但业主仍来闹事。以上事实，有《新起点租赁合同》、往来函件、《合同解除协议书》《房屋交接书》《宾客住店表》《证明》、网页截图、报刊截图以及王啸顾燕华、新起点公司的当庭陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案《新起点租赁合同》系王啸、顾燕华与新起点公司的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。即出租人向承租人交付的租赁物必须符合合同约定的使用收益目的，且在租赁关系存续期间应当保持租赁物符合合同约定的使用收益状态，不但出租人不得妨害承租人使用收益，对于第三人的妨害，出租人亦应予以排除。根据查明事实，租赁房屋原为小区会所，王啸、顾燕华明知小区业主对之后房屋性质变更存在质疑，尤其对房屋改变使用用途更是强烈不满并抵制，并通过新闻媒体等途径主张权利，但王啸、顾燕华签约时就租赁房屋权利瑕疵未向承租人批露，致新起点公司开始经营后即遭小区业主阻挠，其无法按合同约定用途正常开展经营活动以实现租赁目的，虽经新起点公司多次催告，王啸、顾燕华仍未能排除妨碍，其已构成根本违约。承租人一般通过查看房屋现状及产证记载来审查租赁房屋的适租性，符合一般经验法则，新起点公司作为承租人已尽到审慎注意义务，其在租赁过程中并无过错。王啸、顾燕华认为新起点公司疏于对房屋的审查评估义务的意见，没有依据，本院不予采纳。在前述认定基础上，本院对于本案本诉、反诉请求作如下处理：本诉部分。一、关于王啸、顾燕华要求确认合同于2018年10月31日解除的诉讼请求。鉴于租赁双方已于该日签订了解除协议书并办理了房屋交接手续，庭审中，新起点公司对该项诉请亦表示认可，本院对王啸、顾燕华的该项诉请予以支持。二、关于王啸、顾燕华要求新起点公司支付2018年2月18日至2018年10月31日期间租金及滞纳金的诉讼请求。接收租赁房屋后，新起点公司虽有实际经营行为，但因小区业主的抵制，其装修后未能正常对租赁房屋使用、收益，新起点公司可依法减少支付租金。根据本案合同实际履行情况及违约责任，新起点公司支付的第一期租金与房屋返还前其应承担的租金大致相当，本院对王啸、顾燕华的该部分诉讼请求不予支持。反诉部分。一、关于新起点公司要求王啸、顾燕华退还租赁保证金158,333元及第一期租金475,000元的反诉请求。基于前述认定，新起点公司要求返还第一期租金，本院难以支持。合同解除后，王啸、顾燕华占有租赁保证金已无合同依据，新起点公司要求返还保证金的反诉请求，本院予以支持。二、关于新起点公司要求王啸、顾燕华支付违约赔偿金3,024,076元的反诉请求。涉案租赁合同因王啸、顾燕华根本违约而解除，王啸、顾燕华主张违约金具有合同依据。王啸、顾燕华认为违约金标准过高，请求调整为已付租金的10%。对此，本院认为，违约金是否过高应以实际损失基础，本院根据新起点公司的装修等损失，结合合同具体履行情况(约定租期以及剩余租期长短、新起点公司使用收益情况以及王啸、顾燕华的违约程度等)，酌情将该项违约金数额调整为248万元。根据法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。王啸、顾燕华要求按五年折旧计算装修残值损失，没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)王啸、顾燕华与被告(反诉原告)上海新起点物业管理有限公司于2017年5月6日签订的《新起点租赁合同》于2018年10月31日解除；二、原告(反诉被告)王啸、顾燕华于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海新起点物业管理有限公司保证金158,333元;三、原告(反诉被告)王啸、顾燕华于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海新起点物业管理有限公司违约金248万元；四、驳回原告(反诉被告)王啸、顾燕华的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海新起点物业管理有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,981元，减半收取计8,990.5元，由原告(反诉被告)王啸、顾燕华负担；反诉案件受理费减半收取计18,104元，鉴定费56,000元，共计74,104元，由原告(反诉被告)王啸、顾燕华负担69,953元，被告(反诉原告)上海新起点物业管理有限公司负担4,151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一九年六月二十六日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。