四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初2052号 原告：成都美馨居物业服务有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道华阳大道四段双兴名居。 法定代表人：侯家明，董事长。 委托诉讼代理人：曹元胤，四川舟楫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨越，四川舟楫律师事务所律师。 被告：罗琴，女，1974年9月3日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：段伟杰，四川君合律师事务所律师。 原告成都美馨居物业服务有限公司（以下简称美馨居公司）诉被告罗琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美馨居公司的委托诉讼代理人曹元胤、杨越，被告罗琴及其委托诉讼代理人段伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美馨居公司向本院提出诉讼请求：判令罗琴支付2015年1月1日起（暂计至2019年2月28日）拖欠的物业服务费9136.13元、生活垃圾处置费328元、违约金7094元。事实和理由：美馨居公司是“蓝岸丽景”小区的物业公司，自2013年9月5日起为该小区提供物业服务。罗琴是该小区2幢1单元1101号业主，住宅建筑面积135.35平方米。双方具有物业服务合同关系。罗琴应按照《蓝岸丽景小区业主大会会议决议》第1条约定标准向美馨居公司缴纳物业费，但罗琴自2015年1月1日起至2019年2月28日期间拖欠物业服务费未付，计9136.13元，产生违约金7094元，另罗琴未缴纳期间产生的居民生活垃圾处置费328元。罗琴享受了物业服务，应当履行物业服务合同约定支付物业费，美馨居公司为维护自身合法权益，遂起诉至法院。 罗琴辩称：一、美馨居公司没有完全履行合同，因此其不应足额收取物业费：1.在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则，没有达到合同约定，就应当承担违约责任；2.美馨居公司负有小区公共部分的管理、清理垃圾、维修维护等义务，同时蓝岸丽景物业服务合同第7条约定，少于1000元的公共部分维修费用均由美馨居公司自行承担；3.小区环境脏乱差，公共设施设备毁损，美馨居公司未尽维护维修义务、管理工作不到位、人员配备不足、安全事故频发，门卫制度形同虚设；4.根据合同19条第5款的约定，美馨居公司从来没有公布过物业服务费资金情况，资金流向不清楚；5.美馨居公司还存在同一小区不同价位收取物业费、地面停车位人为操作、虚报价格等行为，2018年9月18日召开的案涉小区业主大会中，过半的业主反对原告继续为小区提供物业服务；二、美馨居公司的主张支付2015年1月1日起至2019年2月28日的物业费已经超过诉讼时效；三、美馨居公司以1.35元每月每平方收取物业费没有依据。首先美馨居公司与原蓝岸丽景业委会虽然签订了物业服务合同，但该合同系无效合同；美馨居公司作为调高物业费的依据是蓝岸丽景小区业主大会决议，我方认为该决议无效；四、美馨居公司收取违约金没有事实和法律依据：1.假设蓝岸丽景物业服务合同有效，但该合同只约定了滞纳金，但美馨居公司不属于有权收取滞纳金的单位范围；2、假设上调物业费的依据合法，那么2015年1月1日物业费收费标准上调，合同基本内容发生变更，该条款的效力不能及于合同内容变更后的行为，故对美馨居公司主张的逾期缴费违约金不应得到支持；五、罗琴不存在恶意拖欠行为，案涉小区一直存在物业管理问题，多次反映无果，在物业公司一直不改善服务质量的情况下才拒缴物业费；六、因美馨居公司不作为造成家中两次被水泡。综上，请求法院依法判令美馨居公司承担不完全履行合同的责任。 本院经审理认定事实如下：罗琴系蓝岸丽景小区2幢1单元1101号业主，房屋建筑面积为135.35平方米。2013年9月5日，双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会和双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会与美馨居公司签定《蓝岸丽景物业服务合同》（以下简称合同），约定美馨居公司自2013年9月5日起至2017年4月27日止为蓝岸丽景小区提供物业服务。合同第七条约定，美馨居公司根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。住宅建筑区划内：住宅用户配备电梯的1.1元/㎡月；第十一条约定，物业服务费用按1.1元/（㎡）月缴纳，业主可以与美馨居公司协商自愿预交物管费等。业主应在期满前15日履行缴纳义务。业主违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，美馨居公司有权要求业主依法补交并从逾期之日起按每天千分之一缴纳滞纳金。合同还对其他权利义务内容进行了约定。 另查明，2014年12月1日，双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会和双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会发布《蓝岸丽景小区业主大会会议决议》，载明“根据《成都市物业管理条例》、《蓝岸丽景小区业主大会议事规则》、蓝岸丽景小区于2014年11月14-18日24时止，召开业主大会开展对小区重大事件业主表决工作，并于2014年11月19日完成业主意见统计工作，2014年11月28日完成统计纠正。其中：1.物业服务费上调表决事项，业主大会表决同意物业服务费上调表决项目投票权数和投票面积均超过二分之一。自2015年1月1日起执行，蓝岸丽景小区物业服务费将上调至：住宅：1.35元/㎡月商业：2.00元/㎡月……”。合同到期后至起诉之日止，美馨居公司仍在为罗琴所居住的蓝岸丽景小区实施物业服务。罗琴自2015年1月1日起未缴纳物业服务费、居民垃圾处置费。 以上事实，有当事人身份信息、蓝岸丽景物业服务合同、蓝岸丽景小区业主大会会议决议以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为,依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。美馨居公司与双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会和双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会签订的《蓝岸丽景物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。物业服务合同签订后，美馨居公司依约提供服务，罗琴作为蓝岸丽景小区业主，应当按照法律规定和合同约定向美馨居公司缴纳相关费用。美馨居公司主张收取居民垃圾处置费328元，罗琴对此无异议，本院予以确认。庭审中罗琴辩称美馨居公司没有完全履行合同，因此不应足额收取物业费，并提交了2019年5月14日当天蓝岸丽景小区现状保全的公证书、蓝岸丽景业委会关于小区用水高峰时段高层供水不足施工的报告、反映房屋下水管道堵塞情形的照片等证据材料。本院认为，结合物业服务履行的实际情况，物业服务是一个持续性、阶段性的长期过程，公证书反映了当天小区的客观状况，但该公证书的内容未能完全反映长期存在的连续的物业服务状况，即仅凭该公证书中记载的一个特定时间的状况，不能判断该小区物业服务的常态、不能因此就认定小区物业服务存在重大瑕疵继而需要减免物业费。罗琴提交的小区供水不足的报告反映了美馨居公司在解决前述供水问题的不足，但并未导致直接损失产生，房屋下水管道堵塞的责任归属亦需要由罗琴证明应当归责于美馨居公司，且不是物业费缴纳的法定阻却事由。根据《最高人民法院》第三条之规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故对于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同义务，业主的救济方式应当为请求物业服务企业承担违约责任，并非当然产生减免物业费的情形。即便如此，美馨居公司作为物业服务提供者，应当为业主提供合格、优质的物业服务，在提供服务的工作中，做好业主的沟通协调工作，切实解决问题发现问题，使其服务品质与服务价格能够匹配。 关于物业服务费收费标准的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，2014年12月1日双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会和双流县华阳蓝岸丽景建筑区划第一届业主委员会发布《蓝岸丽景小区业主大会会议决议》，小区物业费缴纳费用标准自2015年1月1日起上调至1.35元/㎡月对罗琴产生拘束力。罗琴主张其中部分诉讼请求超过了法律规定的3年诉讼时效，因罗琴欠缴物业服务费的事实一直处于持续不间断的状态，属于同一债务的分期履行情形，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算，故对罗琴的该抗辩主张，本院不予支持。 关于违约金，美馨居公司作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，接受业主的监督，业主提出相关物业服务中的瑕疵后，应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极整改，避免类似纠纷的发生。因罗琴对物业服务费上涨提出异议，且认为美馨居公司提供的物业服务存在瑕疵而未缴物业服务费，并非恶意拖欠，鉴于该小区此前物业服务合同纠纷中，关于逾期付款违约金的诉讼请求，已有生效判决予以驳回，故美馨居公司要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第一款第（三）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下： 一、罗琴于本判决生效之日起十日内支付成都美馨居物业服务有限公司从2015年1月1日起至2019年2月28日止的物业服务费9136.13元、垃圾处置费328元； 二、驳回成都美馨居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费108元，由罗琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  罗秦瑶 二〇一九年六月二十一日 书记员  李玉婕