浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终711号 上诉人：（原审被告、反诉原告）：台州弘润置业有限公司，住所地浙江省仙居县福应街道环城南路99号。 法定代表人：吴尚勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：丁凤珠，浙江汉凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：台州云城物业管理有限公司，住所地浙江省台州市椒江区金茂中心402室。 法定代表人：蒋莉芬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨军，浙江鼎格律师事务所律师。 上诉人台州弘润置业有限公司（以下简称弘润公司）因与被上诉人台州云城物业管理有限公司（以下简称云城公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2018）浙1024民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 弘润公司上诉请求：撤销浙江省仙居县人民法院（2018）浙1024民初2746号民事判决，依法改判驳回云城公司的诉讼请求，支持弘润公司的反诉请求；本案诉讼费均由云城公司承担。事实与理由：一、一审判决认定前期物业服务合同从2018年5月15日开始履行是不准确的，本案中，双方合同是有履行，但仅是部分履行，涉案争议的物业由于弘润公司未实际交付给云城公司，故该部分物业合同双方并未实际履行。二、一审判决认定并要求弘润公司支付前期参与服务产生的费用65613元，该认定是错误的，没有事实和法律依据。1.一审判决认定云城公司从2017年12月开始提供了部分前期服务，没有依据；2.一审判决以弘润公司在2018年3月8日、3月9日支付的78736元为依据来倒推物业服务费用，显然缺乏依据。三、一审判决认定并要求弘润公司支付商业用房部分、办公用房部分、车位保洁费等共计937855.08元，系错误。本案中，双方虽签订了前期物业服务合同，但由于诉争部分并未实际交付给云城公司，故该部分物业合同双方并未实际履行。1.商业用房部分并未交接，云城业公司亦未实际提供物业服务，故其无权主张该部分物业费；2.未出售的地下车位未交接，且已全部安装了智能管理系统，云城公司亦未实际提供物业服务，故其无权主张该部分物业费；3.写字楼部分，除部分出租外，剩余部分云城公司亦未提供物业服务；4.根据云城公司一审提供的证据，其在近9万平方米的物业区域内、仅安排了8名左右的工作人员，亦可以印证其对诉争的部分没有提供物业服务；5.在消防部门监督检查时，云城公司明确表示其物业服务的范围仅包括住宅部分，其余部分不提供物业服务，所以消防责任与其无关；6.云城公司至今未提供对诉争部分进行物业服务的相关证据，应承担举证不利的后果。四、一审判决未支持弘润公司关于公共耗能费的请求错误。根据前期物业服务合同第二十二条第5项的约定，公共耗能费应由云城公司承担，其在一审庭审答辩中亦认可公共耗能费的约定。五、一审判决认定云城公司的行为尚不构成根本性违约错误。云城公司并未按照前期物业服务合同提供合格的服务；根据对小区业主物业服务满意度的调查，小区业主对云城公司提供的物业服务极度不满。本案双方签订的前期物业服务合同应依法解除。 云城公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 云城公司向一审法院起诉请求：确认云城公司与弘润公司签订的前期物业服务合同合法有效，弘润公司立即支付交房前期管理人员进场工资262453.76元，未售车位物业服务费用364500元，商业部分物业服务费用380898.9元，写字楼、SOHO部分物业服务费用455112元，合计1462964.66元（具体详见清单）；本案诉讼费由弘润公司负担。 弘润公司向一审法院反诉请求：依法解除双方于2016年2月25日签订的前期物业服务合同；依法返还弘润公司已缴纳的公共能耗费163878.03元；本案诉讼费用由云城公司承担。 一审法院认定事实：2016年2月25日，以云城公司为乙方以弘润公司为甲方双方签订了前期物业服务合同，由云城公司为弘润公司的弘润中心商业用房面积20000平方米、住宅用房面积49910平方米、办公用房（包括写字楼、SOHO）面积18963平方米提供物业服务。合同中双方对各自的权利和义务作了约定，其中合同第三章委托服务期限第十八条约定：委托服务期限暂定为3年，自本首期房屋正式交付业主之日起至合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止。第六章物业服务费用第二十二条第3点约定：若甲方需乙方参与前期介入，则产生的费用由甲方支付；第5点约定：公共能耗费主要用于本物业部分运行发生的费用，各项记载内容产生的费用由乙方承担……；第6点约定：本物业服务费，自甲方书面通知业主交房之日起按年收取，高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.80元向乙方交纳，普通商业由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.0元向乙方交纳，地下室车位清洁服务费由业主按每月60元/个向乙方交纳；第7点约定：本物业服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为具体是每交费周期的第一个月；第8点约定：空置、空关房屋的物业服务费由业主按其拥有的建筑面积/间数与本小区同类物业收费标准向乙方交纳，未售出的空关房由甲方按其拥有的建筑面积/间数与本小区同类物业收费标准向乙方交纳费用的75%。第二十三条约定：车位清洁服务费不得高于有权核定部门规定的现行业标准，由业主按下列标准向乙方交纳，有关交纳时间、未出售、出租、转让、逾期交纳的等级按第二十二条有关规定执行。第七章第二十八条约定：乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的服务目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。另查明：弘润中心小区备案竣工验收合格的时间是2018年5月15日，但有部分高层住宅从2018年3月15日开始通过双方协商先行交房，也有部分办公用房在此前出租，目前商业全部未投入使用。上述办公用房出租给仙居县机关事务管理局的面积是4279.65平方米、仙居县西区开发有限公司的面积是1429.53平方米、浙江神仙居旅游集团有限公司的面积是1400.76平方米。云城公司已向仙居县机关事务管理局收取了2017年12月1日至2018年11月30日的物业管理费102700元。合同订立后至前期物业服务合同正式履行前，云城公司确参与了前期部分服务，但介入的时间、介入的人数双方有争议；云城公司诉称从2017年10月即开始介入；弘润公司辩称云城公司从2018你那1、2月份开始提供了部分保洁服务，经其核实云城公司所提供保洁服实际费用为21404元。2018年3月8日、3月9日弘润公司以前期物业管理费名义向云城公司分别打款50000元、28736元。 一审法院认为本案争议的焦点是：1.前期物业服务合同从何时开始履行；2.前期物业服务合同正式开始履行前云城公司参与前期介入服务的人数、介入的时间及产生的费用；3.如果合同继续履行弘润公司应支付多少物业服务费；4.弘润公司的反诉是否成立。 对争议的焦点1，云城公司认为，2018年3月15日开始弘润公司已陆续将物业交付给业主，故前期物业服务合同应当从2018年3月20日开始履行；弘润公司认为，虽然部分住宅从2018年3月15日开始协商先行交付，但本案不涉及住宅部分，故应从备案竣工验收合格（即2018年5月15日）开始。该院认为，依法工程未经竣工验收是不能交付使用的，因此本院确定本案的前期物业服务合同从2018年5月15日开始履行。 对争议的焦点2，云城公司认为，自己从2017年10月即开始介入，有工作联系单为证，从2017年10月至2018年3月20日产生费用262453.76元；弘润公司认为，从2018年1、2月份开始云城公司确实提供了部分保洁服务，但产生的费用只有21404元。该院认为，参与前期服务产生费用多少的举证责任在云城公司，现云城公司仅提供其自行制作的工资表，不足以证明自己的主张，但从弘润公司自认在前期云城公司提供了部分保洁服务和承租单位支付给云城公司的物业费情况以及弘润公司提供的支付前期物业费78736元的事实，可以证明云城公司从2017年12月开始确提供了部分前期服务，据此，该院根据弘润公司提供的证据结合双方的陈述确认前期参与关系到的费用为：2017年12月至2018年2月以弘润公司提供的支付票据为准（即78736元）；2018年3月至2018年5月15日的费用按上述标准先行支付，由弘润公司支付65613元（78736元÷3个月×2.5个月）。 对争议的焦点3，该院认为本案所涉及的商业用房部分，因该部分全部关门没有投入运营，按空置房计算物业费较为合理，经计算该部分年物业费为360000（20000平方米×2元/平方米×12个月×75%）；办公用房（包括写字楼、SOHO）部分总面积为18963平方米，出租部分面积为7109.94平方米，按照出租合同的约定出租部分的物业费由承租方承担，并且云城公司也已向部分承租人收取了租金，故未出租部分的物业费为213355.08元[（18963平方米-7109.94平方米）×2元/平方米×12个月×75%]；车位保洁费支持云城公司的请求，具体费用为364500元（675个×60元/个/月×12个月×75%）。 对争议的焦点4，弘润公司认为，云城公司违反合同第七章第二十八条的约定，弘润公司有权解除合同，并且依照合同第二十二条第5项的约定，公共耗能费用由云城公司承担。该院认为，现在处在双方交接阶段，尚需时间完善，并且根据合同的约定如果云城公司存在违反合同第五章的约定，尚需要经过整改阶段，故没有达到解除的条件；根据合同约定公共耗能费用应由物业服务企业（云城公司）承担，但弘润公司提供的证据不能证明该部分电费就是物业共用部分运行发生的费用，故对弘润公司要求支付公共消耗电费163878.03元，因证据不足该院不予支持。 一审法院认为，云城公司与弘润公司之间订立的《前期物业服务合同》，双方意思表示真实，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按照合同履行自己的义务。根据弘润公司提供的证据不能证明云城公司构成根本性违约，对其要求解除合同的反诉请求该院不予支持。对云城公司诉称的前期参与产生的费用，其要求按其自己制作的工资表计付依据不足，但可根据弘润公司自认的云城公司参与前期服务的情况予以确认，认定弘润公司尚应支付65613元，如云城公司有新的证据证明前期参与服务产生的费用超过该数额的，不足部分可由云城公司另行主张。该院确认本案合同继续履行，弘润公司应当按照合同的约定支付物业服务费，根据合同的约定及物业服务的现状，该院确定弘润公司应支付给云城公司的物业服务费为937855.08元。弘润公司反诉要求云城公司支付公共消耗电费163878.03元的请求，因其仅提供电费交纳发票，无法证明该费用是否是本案合同项下的公共耗能费用，故对弘润公司的该项反诉请求不予支持，如有新证据，可由其另行向云城公司主张权利。综上，对云城公司的合理诉讼请求，该院予以支持。对弘润公司的反诉请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）台州弘润置业有限公司在判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）台州云城物业管理有限公司前期参与服务产生的费用65613元；二、被告（反诉原告）台州弘润置业有限公司在判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）台州云城物业管理有限公司2018年5月15日至2019年5月14日的物业服务费937855.08元；三、驳回原告（反诉被告）台州云城物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）台州弘润置业有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17967元，由台州云城物业管理有限公司负担5661元，由台州弘润置业有限公司负担12306元；反诉案件受理费3577元，由台州弘润置业有限公司负担。 本院二审期间，弘润公司提交了以下证据：1.弘润公司与国网浙江仙居县供电有限公司签订的高压供用电合同前二页、国网浙江仙居县供电有限公司于2019年3月18日出具的书面情况说明，拟证明用电户号7220052108的电表系该公司物业用电，用于公共部分用电。相应的电费属于合同约定的公共能耗费，应由云城公司承担；2.仙居县公安消防大队2018年10月23日出具给该县综合行政执法局的函，拟证明云城公司提供的物业服务不符合合同约定；3.2018年11月1日，弘润公司员工张才根、李永生与云城公司员工吴凯琴就商业及办公楼的消防设施移交问题的现场对话录像，拟证明吴凯琴明确陈述商业及办公楼的消防设施不归物业公司管理，仅签收住宅部分。本院组织当事人进行了证据交换和质证。云城公司质证认为，供用电合同只有前二页，并不完整，弘润公司一方面主张其未将商业用房、部分办公用房、停车位移交给云城公司，另一方面又向云城公司主张包括商业用房、办公用房、停车位在内的整个弘润中心的公共能耗费，自相矛盾，并且，弘润公司主张的公共能耗费是从2018年3月开始计算的，但其又否定前期物业服务合同从2018年5月15日开始履行，也互相矛盾；云城公司花了大量的时间及成本来管理小区，但弘润公司不支付相应的物业服务费用，严重影响了物业管理的运行，如果造成不良的后果，也应当由弘润公司来承担；关于弘润公司提交的录像，录像时间是在云城公司起诉之后，录像中的吴凯琴也不是能代表云城公司的负责人，这份录像无法证明本案的客观事实。本院经审查认为，弘润公司提交的其与国网浙江仙居县供电有限公司签订的高压供用电合同部分内容与国网浙江仙居县供电有限公司出具的书面情况能相互印证，且云城公司也未能提交否定的证据，故本院予以采信，该组证据能证明用电户号7220052108系弘润公司的物业管理用电，用电设备为区域内公共照明等设施用电；仙居县公安消防大队出具的函，系其出具给仙居县综合行政执法局的工作联系函，客观记载了其在工作检查中发现的问题，本院予以采信；云城公司对弘润公司提交的录像的真实性未予否认，本院予以确认。 本院根据弘润公司二审提交的证据认定，用电户号7220052108系弘润公司的物业管理用电，该户名下的电费属于前期物业服务合同约定的公共能耗费。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，云城公司与弘润公司订立的前期物业服务合同合法有效。综合云城公司的陈述，2018年3月8日、3月9日弘润公司以前期物业管理费名义向云城公司打款的事实以及云城公司已经向承租办公用房的仙居县机关事务管理局收取了2017年12月1日到2018年11月30日止的物业服务费的事实，足以认定合同订立后弘润中心备案竣工验收合格前云城公司已经参与前期介入进驻弘润中心并提供物业服务的事实。因云城公司未与弘润公司确认其参与前期介入的确切时间，一审法院将云城公司开始向仙居县机关事务管理局收取物业服务费的时间认定为云城公司参与前期介入的时间，并将2018年5月15日弘润中心备案竣工验收合格的时间认定为前期物业服务合同开始履行的时间，理据充分。《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。云城公司与弘润公司也在订立的前期物业服务合同中作了相应的约定。一审法院据此判令弘润公司支付其尚未出售或空置、未投入运营的商业用房、办公用房、停车位的物业服务费合法有据。根据弘润公司提交的证据和云城公司一审时的自认，本案中，云城公司在提供物业服务过程中确实存在着一些需要改进的问题，比如保洁、车辆管理、装修管理等，一审法院认为云城公司尚未构成根本性违约，因此不支持弘润公司要求解除合同的反诉请求，本院予以维持。但通过本案，云城公司应加强与业主的沟通，虚心听取业主的意见，及时改进物业服务中存在的问题，提高物业服务水平。按照前期物业服务合同约定，公共耗能费应由云城公司承担，因此，对属于公共能耗费的2018年5月15日前期物业合同开始履行后的物业管理电费部分，云城公司应支付给弘润公司。因弘润公司未能提交用电明细，依其提交的电费发票并不能析分出2018年5月15日至5月31日期间的电费数额，本院对此期间的物业管理电费无法支持；对云城公司提交的2018年6月至10月的电费发票载明的物业管理电费110769.12元，依约应由云城公司承担，本院予以支持。 综上，弘润公司上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持浙江省仙居县人民法院（2018）浙1024民初2746号民事判决第一项、第二项； 二、撤销浙江省仙居县人民法院（2018）浙1024民初2746号民事判决第三项、第四项； 三、被上诉人台州云城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给上诉人台州弘润置业有限公司2018年6月至10月的公共能耗费110769.12元； 四、驳回被上诉人台州云城物业管理有限公司的一审其他诉讼请求； 五、驳回上诉人台州弘润置业有限公司的一审其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17967元，由上诉人台州弘润置业有限公司负担12306元，由被上诉人台州云城物业管理有限公司负担5661元；一审反诉案件受理费3577元，由上诉人台州弘润置业有限公司负担；二审案件受理费21544元，由上诉人台州弘润置业有限公司负担19029元，由被上诉人台州云城物业管理有限公司负担2515元。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 曹敏兵 审 判 员 陈 茜 二〇一九年六月十一日 代书记员 陈 晨 -12- -11-