江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0111民初1123号原告：江西恩图实业有限公司，住所地南昌市青山湖区×××路×××号。法定代表人：胡志超，经理。委托诉讼代理人：戴京京，江西博太律师事务所律师。被告：毛欢，男，1984年1月16日生，汉族，住丰城市。委托诉讼代理人：夏军，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辉，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。原告江西恩图实业有限公司（以下简称恩图公司）与被告毛欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恩图公司的法定代表人胡志超及其委托诉讼代理人戴京京，被告毛欢及其委托诉讼代理人夏军、陈辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恩图公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《外滩1号租赁合同》，被告将店面腾空、返还给原告；2.判令被告依据合同约定支付拖欠的租金、管理费、公摊电费及水电费共计124107.23元，以及产生的滞纳金83657.4元（滞纳金以各拖欠款项为基数，按每日5‰计算至清偿全部拖欠款项之日止，暂计算至2019年5月13日）；3.判令55800元履约保证金及涉案房屋内的装修归原告所有；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月20日，双方签订《外滩1号租赁合同》，约定将南昌市上海北路203号“外滩1号”时尚广场二楼310㎡商铺租给被告使用，租赁时间为2017年10月20日至2020年10月20日，租金为60元/㎡，支付方式为押三付六，即缴纳六个月租金111600元和履约保证金55800元，管理费2700元/季，并给予被告2个月装修免租期。合同还约定，乙方拖欠租金、管理费、水电费等所有费用，甲方将按每天5‰收取滞纳金，拖欠时间达到15天的则合同终止解除，并不予退还乙方缴纳的综合服务费、管理费等杂费及履约保证金。自2018年12月20日起至起诉之日期间，被告应缴的租金、管理费以及水电费、公摊电费共计124107.23元均未按时支付。被告拖欠行为已违反了合同约定，应承担违约责任。故提起诉讼，请求支持原告诉请。毛欢辩称，一、双方早已不存在合同关系。根据合同第七条第二款第3项“乙方拖欠租金、管理费、水电费等所有费用的，甲方将按照每天5%收取滞纳金，拖欠费用达到十五日将视为乙方无意继续履行本合同，本合同终止”规定，本人已经支付了两期租金，租期截止2018年12月20日。又根据合同第二条“租金应当提前三个月一次性交清”的规定，本人需在2018年9月20日前支付租金，本人未支付下一期租金超过15天合同即解除，也就是2018年10月5日租赁合同终止，又因本人租金缴纳至2018年12月20日，双方的合同期限延长至2018年12月20日。且在2018年12月，本人委托朋友罗朋与原告商谈过转让事宜，本人又通过微信告知原告确认不在继续承租，要求原告转让。双方自2018年12月20日之后不存在租赁关系，本人也按约定撤离租赁场地。故原告主张无事实和法律依据。二、原告违约在先，致使合同目的无法实现。原告未按合同约定保证本人正常使用相应铺面，以及维护公共场所各项设施正常使用。2018年4月，铺面空调故障，以及严重漏水，直接影响餐厅的正常经营，多次与原告沟通，漏水问题直至撤场都未解决。原告不履行修缮义务，本人有理由暂不支付后期租金。三、案涉铺面存在其他纠纷，本人有权行使不安抗辩权。2018年11月下旬，铺面开发商春晖公司以及湖坊镇永人村委会向各经营户发出通告，告知原告拖欠租金及物业费等，希望各经营户提前做好准备。并在2018年11月底实行了锁门行为，导致本人不能正常营业。即便本人在2018年12月之后想继续承租，受其纠纷影响，本人有权行使不安抗辩权，暂时不支付租金，待纠纷解决后再支付租金。而本案中，本人没有续租，更没有理由支付后期租金及滞纳金等费用。四、保留向原告追偿的权利。原告提供不能正常经营的铺面，导致后期3个月亏损100多万元。按合同约定，不含公摊，实际面积为217㎡，每月租金应当为13020元，原告对此多收了66960元。由于原告的原因，导致本人于2018年12月20日前撤出，多收的3个月房租55800元原告负有返还的义务。综上所述，本人与原告早已终止租赁合同，不存在租赁合同关系，不需要再支付租金等费用，且保留向原告主张返还多支付租金等权利。本院经审理认定事实如下：2017年10月20日，恩图公司（出租方，甲方）与毛欢（承租方，乙方）签订《外滩1号租赁合同》1份。合同约定：租赁经营地为南昌市上海北路203号“外滩1号”时尚广场内，即二楼靠马路边面积为310㎡（含公摊面积30%）；租赁期限从2017年10月20日起至2022年10月20日止，甲方给乙方装修免租期为两个月；租金按60元/㎡（不含公摊面积），管理费按2700元/季收取，租金从第3年起每年递增8%；付款方式，押三付六，即111600元，乙方店铺产生的电费自理，公用电费（含空调费）按乙方店铺使用面积全额公摊，根据甲方每月付款通知单准时缴纳，年租赁费与管理费提前3个月一次性交清；乙方向甲方交纳55800元履约保证金；乙方拖欠租金、管理费、水电费等所有费用的，甲方将按照每天5%收取滞纳金，拖欠费用达到15天将视为乙方无意继续履行本合同，本合同终止，甲方有权收回店铺，乙方交纳的承包期综合服务费、管理费等年杂费、履约保证金不予退还；合同到期终止，甲方按第四条退还履约金，乙方在1天内清场，双方办理交接手续，逾期场内物品视为乙方放弃所有物，甲方有权处置；本合同终止（或解除）后，乙方对商铺的装修无偿归甲方所有等。后毛欢对租赁店铺进行了装修，并营业。至2018年12月20日，双方对之前所有费用已予清结，即毛欢按合同约定每6个月111600元的标准交纳了租金，以及管理费等。期间因店铺漏水问题，恩图公司派人予以了维修。2018年12月19日，毛欢撤离租赁店铺，但双方未办理交接手续。此后，恩图公司通过微信向毛欢催收公摊电费时，毛欢回复对“歇业以后”的公摊电费拒绝缴纳。2019年4月2日，恩图公司向毛欢发出《外滩1号商户违约通知》，通知毛欢3天内缴纳2018年12月20日至2019年6月20日的租金112320元，管理费5400元，以及2018年10月20日至2019年4月1日的公摊电费4734.6元，合计122454.6元，逾期未交，则有权单方面终止合同收回店铺，并限期5日内将物品搬出等。毛欢未缴纳相关费用，也未将店铺内的物品清场。2019年4月22日，毛欢发送微信信息给恩图公司的法定代表人胡志超，商谈重新启动和押金抵租金后再补交拖欠的1个月房租及有关费用等。因商谈未果，毛欢遂于2019年5月5日向恩图公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，该通知在同年月9日到达恩图公司。2019年5月20日，恩图公司诉至本院，并提出上述诉讼请求。庭审中，毛欢明确表示，店铺内装饰装修归恩图公司，并放弃其他设施设备。因恩图公司拒绝调解而未果。本院认为，恩图公司与毛欢签订的《外滩1号租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。本案争议的主要焦点为双方签订的租赁合同是否在2018年12月20日终止。根据相关法律规定，提前终止合同应履行通知义务。而毛欢在上述时间之前发送的微信信息也仅仅显示是转让，如何转让以及转让费用并未涉及，在撤出时也未按合同约定及时办理交接手续；之后在恩图公司微信催收公摊电费时，毛欢回复在歇业，后期还通过微信与恩图公司商谈重新启动等事宜，故毛欢在答辩时提出，依据租赁合同第七条第二款第3项“乙方拖欠租金、管理费、水电费等所有费用的，甲方将按照每天5%收取滞纳金，拖欠费用达到15天将视为乙方无意继续履行本合同，本合同终止，甲方有权收回店铺，乙方交纳的承包期综合服务费、管理费等年杂费、履约保证金不予退还”的约定，租赁合同已在2018年12月20日终止的意见不成立，本院不予采信。当事人协商一致，可以解除合同。鉴于毛欢的违约行为，恩图公司于2019年4月向毛欢发出通知，逾期未缴纳相关费用合同则解除，而毛欢随后也向恩图公司发出了解除合同通知书，双方均有解除合同的意愿，租赁合同在恩图公司最后收到通知之日即2019年5月9日解除。在此期间的租金、公摊电费以及管理费，毛欢应按合同约定支付。由于毛欢未与恩图公司办理店铺交还的交接手续，且留有物品在租赁店铺内，毛欢对此应参照租金标准支付恩图公司房屋占有使用费，鉴于毛欢在庭审时即2019年6月10日明确表示店铺装修归恩图公司所有，并放弃店铺内留有的物品，依据合同约定，该日应视为交接之日，恩图公司对涉案店铺内留有的物品有权予以处置。对于履约保证金55800元，毛欢系合同违约方，恩图公司依据合同约定可不予退还。对于恩图公司主张按日5‰计算的滞纳金83657.4元，毛欢对此已提出异议，该计算比例也确属过高，应调整至不超过造成损失的30%，即在未提供相应损失证据情况下，应按人民银行同期同类贷款利率的130%计算，但同时考虑恩图公司未予退还毛欢的履约保证金等情况，故根据公平原则，本院对恩图公司的上述主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告江西恩图实业有限公司与被告毛欢于2017年10月20日签订的《外滩1号租赁合同》在2019年5月9日解除；二、被告毛欢应在本判决生效之日起十五日内支付原告江西恩图实业有限公司店铺租金及占有使用费105400元、管理费5100元、公摊电费2446元、水电费471元，共计113417元；三、被告毛欢交纳的履约保证金55800元以及对涉案店铺的装修归原告江西恩图实业有限公司所有；四、驳回原告江西恩图实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2627元（已减半收取），由原告江西恩图实业有限公司负担940元，被告毛欢负担1687元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  成利群二〇一九年六月十七日书记员  胡依萍