山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初2012号原告：太原百瑞顺广告有限公司，住所地山西省太原市迎泽区柳巷北路22号2幢204室，统一社会信用代码×××。法定代表人：史状鸽，总经理。委托诉讼代理人：李慧青，山西世锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：安利冬，山西世锦律师事务所律师。被告：山西中泰开源房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区劲松路3号中泰广场写字楼，统一社会信用代码×××。法定代表人：左立平，总经理。委托诉讼代理人：曹海贝，山西杏梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪栋，山西杏梅律师事务所实习律师。原告太原百瑞顺广告有限公司与被告山西中泰开源房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原百瑞顺广告有限公司委托诉讼代理人李慧青、安利冬、被告山西中泰开源房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹海贝、赵雪栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原百瑞顺广告有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年12月所签订的《合同书》；2、判令被告返还租赁费226712.3元、履约保证金50000元，两项合计276712.3元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月，原被告签订《合同书》一份，合同就太原市迎泽区滨河东路与迎泽大街交汇处南约100米中泰广场楼体灯饰亮化屏租赁一事作出明确约定，租赁期限为三年，从2018年2月1日起至2021年1月31日止，每年租赁费为350000元，合同签订后，原告按约向被告支付第一笔租赁费500000元，履约保证金50000元。2018年11月6日，原告收到太原市城乡规划局并规（迎）改字（2018）第007号责令改正通知书，要求停止在合同约定位置设置商业广告，原告于2018年11月14日向被告发出书面解除合同函，并就返还剩余租赁费及履约保证金一事与被告多次协商，但被告均拒绝返还，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告山西中泰开源房地产开发有限公司辩称，1、被答辩人要求答辩人返还租赁费226712.3元、履约保证金50000元没有事实和法律依据，太原市城乡规划局下达了责令改正通知书，要求被答辩人于2018年11月8日前将本案所涉广告屏内容更换为市委统一规范的迎接“二青会”宣传标语，系临时公共利益需要，被答辩人应当按照《太原市户外广告设施设置管理办法》第十九条的规定与太原市城乡规划局约定发布。其次，双方签订的《合同书》中并没有约定承租灯饰亮化屏的使用目的，即未明确约定该亮化屏必须用于商业广告。再者被答辩人至今仍在使用该亮化屏发布广告。合同约定：租赁期满后，乙方保证屏幕正常使用，如有损坏，答辩人有权扣除被答辩人保证金，故该履约保证金的目的是广告屏的正常使用。根据《合同法》的相关规定，本案中被答辩人请求解除合同，应将租赁物恢复原状，将广告屏移交给答辩人并保证广告屏的正常使用，答辩人才应返还履约保证金，但被答辩人至今未移交；2、即便答辩人应向被答辩人返还租赁费，被答辩人主张的租赁费金额不正确，答辩人应返还的租赁费金额为500000元扣减实际发生的租赁费（自2018年2月1日计算至被答辩人向答辩人实际移交广告屏之日），目前尚无从计算。太原市城乡规划局于2019年1月16日向被答辩人送达并执规拆字（2019）第B19001号《拆除违法建设广告牌、构筑物决定通知书》，要求被答辩人三日内自行拆除广告屏，被答辩人并未按照通知拆除。故双方签订的《合同书》并未因市政建设、城市规划的因素而不能履行，实际上被答辩人至今在管理使用该广告屏，并未移交。根据合同约定，合同解除后租赁费应按实际使用天数核算，因此若贵院判令解除该合同，答辩人应返还的租赁费金额为500000元扣减实际发生的租赁费（自2018年2月1日计算至被答辩人向答辩人实际移交广告屏之日）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据上述证据及其当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年12月，原告太原百瑞顺广告有限公司（乙方）与被告山西中泰开源房地产开发有限公司（甲方）签订《合同书》，约定：1、甲乙双方就乙方租用甲方位于太原市滨河东路与迎泽大街交汇处往南约100米中泰广场楼体灯饰亮化屏发布广告一事达成一致，位置：太原市迎泽区滨河东路与迎泽大街交汇处南约100米中泰广场楼体，租赁期：共三年，起算时间：待甲方显示屏制作安装完成，具备乙方播放条件，双方正式移交并签订确认函后开始起算租赁时间。年租赁费：35万元/年，三年总租赁费105万元。履约保证金5万元；2、广告发布内容工商手续办理由乙方负责。合同期内，乙方保证每天在19：00-24：00期间，在亮化屏上插播中泰广场及相关楼体宣传不少于1个小时。租赁期满后，乙方保证屏幕正常使用，如有损坏甲方有权扣除乙方保证金；3、由于市政建设、城市规划等政策因素的影响，致使本合同不能履行或未完全履行，甲乙双方均不承担违约责任，双方按实际使用时间核算。合同签订后，原告向被告缴纳履约保证金5万元、租赁费50万元，被告出具了收款收据。2018年2月1日，被告向原告出具《中泰广场项目工作联系单》，内容是：1、我项目现场亮化显示屏系统目前已调试完成，符合使用要求，于2018年2月1日交于原告进行使用；2、移交之后显示屏的维修、电费均由原告承担，电表读数双方一同认定为准（按合同条款执行）。至此，原告开始使用该显示屏。2018年11月6日，太原市城乡规划局下达并规（迎）改字（2018）第007号《责令改正通知书》，内容为：太原百瑞顺广告有限公司：经查，你单位在迎泽桥东进行的中泰广场楼体LED屏行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定。依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，现责令你单位：1、立即停止违法行为、停止设置商业广告行为；2、于2018年11月8日前将你单位楼体的商业广告更换为市委统一规范的迎接“二青会”宣传标语。逾期不按要求进行改正的，我局将根据有关法律、法规的规定对你单位实施行政处罚，或采取行政强制措施。2019年1月16日，太原市城乡规划局下达并执规拆字（2019）第B19001号《太原市城乡规划局拆除违法建设广告牌、构筑物决定通知书》，内容为：太原百瑞顺广告有限公司：经查实，你单位在迎泽桥东中泰大厦建设或正在建设的楼体LED显示屏，未取得规划许可证件或违反许可证件的规定，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定和《太原市户外广告设施设置管理办法》第二十二条之规定，根据上述规定，现通知你单位于三日内自行拆除，逾期将强制拆除。2018年11月13日，原告向被告发出《关于解除合同书的函》，要求解除双方租赁合同，并返还未使用的租赁费及项目押金。被告予以拒绝。原告表示：2018年11月12日以后其再未使用过争议广告屏。被告表示：原告未将争议广告屏移交被告，而且原告仍在使用上述广告屏。双方对上述陈述均未提供相关证据。本院认为，本案争议的广告屏建设方系被告山西中泰开源房地产开发有限公司，但其在建设广告屏时并未取得建设规划许可证，该广告屏系违章建筑，原告对其并不享有合法的处分权，被告将未取得建设规划许可证的违章建筑租赁给原告使用，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的合同系无效合同，无效合同自始无效，不存在解除合同的事实和法律基础，原告相应诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告于2018年2月1日开始使用涉案广告屏发布广告，双方对具体停用争议广告屏的时间均未提供相关证据，结合太原市城乡规划局下发的两份通知的时间，应认定原告停用广告屏时间为2018年11月12日。故被告应当返还原告租赁费（扣除2018年2月1日至2018年11月12日期间的租赁费）226712.3元及履约保证金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决如下：一、被告山西中泰开源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告太原百瑞顺广告有限公司租赁费226712.3元及履约保证金50000元；二、驳回原告太原百瑞顺广告有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2725元，由被告山西中泰开源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  李晋涛二〇一九年六月二十四日书记员  程志民相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。