广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终1473号上诉人（原审原告）：陈沈培，男，1943年2月1日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：何岳，广东粤海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江市土地开发总公司，住所地广东省湛江市霞山区海昌路15号。法定代表人：徐迟，总经理。委托诉讼代理人：林国建，党委副书记。委托诉讼代理人：王燕媚，经营部科员。原审第三人：梁小军，女，1965年5月21日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：陈藩，广东观佑律师事务所律师。上诉人陈沈培因与被上诉人湛江市土地开发总公司（以下简称“土地总公司”）、原审第三人梁小军房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民再4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈沈培及其委托诉讼代理人何岳，被上诉人土地总公司的委托诉讼代理人林国建、王燕媚，原审第三人梁小军的委托诉讼代理人陈藩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈沈培上诉请求：1.撤销（2018）粤0803民再4号民事判决；2.维持（2015）湛霞法民二初字第261号民事判决；3.本案诉讼费由土地总公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，实体处理不当，依法应予撤销。一、一审判决在评述部分认为陈沈培将《侨汇商品房购销协议书》原件交给土地总公司，陈沈培实质已经与土地总公司解除房屋买卖合同关系，该认定明显错误。第一，陈沈培从未将《侨汇商品房购销协议书》原件交给土地总公司。土地总公司将涉案房屋交付给陈沈培后，因陈沈培将该房出租给梁小军，而梁小军提出需要购房合同原件办理居住事宜和应付治安检查，故陈沈培便将《侨汇商品房购销协议书》原件和付款收据原件交给梁小军保管。其后，梁小军为了霸占涉案房屋，将上述原件交给土地总公司，谎称房屋已经转让。土地总公司与梁小军在庭审中均一致陈述，《侨汇商品房购销协议书》原件和付款收据原件都是由梁小军交给土地总公司，陈沈培对该说法没有异议，且一审判决查明事实部分亦对此进行确定。但一审判决在评述部分却认为是陈沈培将《侨汇商品房购销协议书》原件和付款收据原件交给土地总公司，该认定不仅缺乏事实依据，也与客观事实不符，且与判决查明事实部分矛盾，明显错误。第二，陈沈培与土地总公司均从未作出解除合同的意思表示。陈沈培签订《侨汇商品房购销协议书》之后，付清了全部购房款，接收了涉案房屋并出租给梁小军居住，陈沈培没有任何理由也从未以任何方式作出解除协议书的意思表示。而土地总公司既没有作出解除协议的意思表示，也没有向陈沈培退还购房款。一审判决在协议双方均未提出解除协议，且均未作出任何解除协议的实质行为的情况下，推定协议书已经解除，明显缺乏事实和法律依据。二、一审判决撤销原审判决并驳回陈沈培的诉讼请求，明显实体处理不当。陈沈培于1992年11月26日向土地总公司购买涉案房屋后，因陈沈培在香港定居，涉案房屋暂时无人居住，梁小军便向陈沈培提出租赁涉案房屋。陈沈培同意后，其又提出由于其一家人均不是霞山区户口，为了方便办事和应付治安检查，需要使用涉案房屋的房产证。而由于涉案房屋未办理房产证，陈沈培便将购房合同和交款单据原件交给梁小军保管。梁小军及其家属在涉案房屋居住一段时间后，发现陈沈培年迈体弱，不宜长途奔波劳顿，几乎无暇顾及湛江的房产，便萌生了霸占涉案房屋的念头。为达到该目的，梁小军与土地总公司的实际负责人林国建恶意串通，伪造了一份内容为梁小军向土地总公司购买涉案房屋的《侨汇商品房购销协议书》，并将合同的日期倒签到1992年11月26日。为了将陈沈培蒙在鼓里，梁小军在逢年过节仍然假惺惺向申请人支付租金，不断迷惑申请人。直到陈沈培与土地总公司发生诉讼纠纷时，陈沈培才得知梁小军的企图。土地总公司与梁小军的行为，严重侵害了陈沈培的合法权益，请求二审法院依法支持陈沈培的上诉请求。被上诉人土地总公司答辩称：同意一审判决。原审第三人梁小军陈述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应驳回陈沈培的上诉请求。一、涉案房屋权属人是梁小军，陈沈培在与梁小军签订协议，并收到梁小军的对价款之后，将其持有的商品房购房合同原件交给梁小军持有，实际上已终止与土地总公司签订的协议。二、陈沈培的主张没有证据支持，陈沈培并未提供任何原件来支持其主张，其只提供了复印件，且一审经庭审核对，并不是合同原件盖了公章，而是整个公章是统一复印出来的。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，陈沈培应承担举证不能责任，请求二审法院驳回陈沈培全部上诉请求。陈沈培起诉请求：1.判令土地总公司为陈沈培办理湛江市霞山区海宁一横路41号7栋501房（以下简称“501房”）的产权证；2.由土地总公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：土地总公司系一家国有企业，同时具有土地总公司和湛江市华侨住宅建设开发公司两个名称。陈沈培及梁小军均系香港特别行政区居民，梁小军系陈沈培前妻大哥的女儿。1992年11月26日，土地总公司以湛江市华侨住宅建设开发公司的名义与陈沈培签订一份《侨汇商品房购销协议书》。协议书中主要约定，陈沈培向土地总公司购买501房；房屋建筑面积为68.91平方米，总房款108877.8元港币；协议书签订后即付总房款的50%，1992年12月26日前付清余款；房屋交付使用时间为1993年12月31日；房款付清后，双方同去办理房产证，办证所需费用按有关文件规定由双方各自负担。《侨汇商品房购销协议书》签订前，即1992年11月23日，陈沈培向土地总公司支付了100000元港币，土地总公司当日向陈沈培出具了一份专用发票。发票上注明，顾客名称为“陈沈培”。1993年12月30日，陈沈培向土地总公司支付了余款8877.8元港币。付款当日，土地总公司向陈沈培出具了第二份顾客名称为“陈沈培”的专用发票。1998年间，陈沈培将《侨汇商品房购销协议书》、购房发票等原件交付梁小军。2013年4月8日，梁小军等人持上述《侨汇商品房购销协议书》、金额为8877.8元港币的发票原件等资料到土地总公司处，要求办理房屋购买方变更的手续。土地总公司经审核，认为符合办理协议变更的条件，遂收回了其与陈沈培签订的《侨汇商品房购销协议书》原件，与梁小军签订了除房屋购买方不同，其余如落款日期、协议条款均与原《侨汇商品房购销协议书》内容相同的新的《侨汇商品房购销协议书》。同时，土地总公司对梁小军持有的8877.8元港币发票原件进行修改，将顾客姓名“陈沈培”划线，旁边书写“梁小军”的姓名，并加盖土地总公司财务专用章以示更正。土地总公司另复印了由自己保管的100000元港币购房款的发票存根联，同样校正了顾客姓名后交与梁小军保管。当日，土地总公司向梁小军收取了2000元的“变更费”。2014年7月16日，陈沈培要求土地总公司为其办理501房的产权证书。土地总公司以陈沈培没有《侨汇商品房购销协议书》原件，且认为501房已经属于梁小军所有为由，拒绝了陈沈培的请求。经陈沈培申请，土地总公司在一份原由陈沈培与土地总公司签订的《侨汇商品房购销协议书》复印件上加盖土地总公司经营部的印章，并注明“与原件相符”字样后，交给陈沈培持有。2015年12月25日，陈沈培持上述加盖有土地总公司经营部印章的《侨汇商品房购销协议书》复印件向一审法院提起了本案诉讼。另查明，《侨汇商品房购销协议书》上记载的涉案房屋地址，即霞山滨海居住区二小区华侨新村5栋501房为土地总公司自编地址。2001年5月16日，湛江市房产管理局根据土地总公司的申请对该房屋进行了确权登记，权属单位为土地总公司，房屋坐落地址为湛江市霞山区××路××楼××房。湛江市公安局海滨派出所加盖了单位印章的门牌号码变更资料显示，华侨新村5栋、海宁路7号、海宁一横路41号分别为合同销售号码、原确权门牌号码和新门牌号码。再查明，2017年7月11日，陈沈培另向一审法院提起诉讼，请求判令解除其与梁小军之间的租赁合同关系，并判令梁小军返还501房，支付自2016年7月1日起按每月1000元标准计付的房屋租金。一审法院于2018年5月4日作出（2017）粤0803民初1190号民事判决，判决驳回了陈沈培的全部诉讼请求。该案当事人接到判决后均未提起上诉，该判决已经发生法律效力。一审法院再审认为，陈沈培以向土地总公司购买了房屋为由，请求判令土地总公司协助办理房屋的产权证书，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的载体，是当事人享有民事权利、承担民事义务的依据。一方将应由自己保管的合同交给合同相对方，有与对方变更、解除合同关系的意思表示。从陈沈培将其保管的《侨汇商品房购销协议书》原件交给合同相对方即土地总公司，以及土地总公司之后与梁小军就501房签订新《侨汇商品房购销协议书》的事实上看，陈沈培实质已经与土地总公司解除了房屋买卖合同关系，放弃了对501房所享有的权利。合同解除后，陈沈培与土地总公司之间的权利义务已经终止，陈沈培再请求土地总公司协助办理501房的产权证，缺乏合同及法律依据，不予支持。土地总公司经营部在协议书复印件上加盖公章的行为，不能产生新的房屋买卖合同，或者恢复原房屋买卖合同的法律后果。陈沈培与梁小军之间的关系，与本案房屋买卖合同纠纷属不同的法律关系，当事人如有争议，可另案处理。原审判决在陈沈培与土地总公司之间的房屋买卖合同已经解除的情况下，认定陈沈培仍具有合同权利，适用法律不当，判决结果错误，依法应当予以撤销。本案经一审院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、第二百零七条、第二百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款、第五百三十八条、第五百五十一条的规定，判决：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2015）湛霞法民二初字第261号民事判决；二、驳回陈沈培的全部诉讼请求。本案受理费100元，由陈沈培负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人陈沈培上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人陈沈培的上诉请求和理由，被上诉人土地总公司的答辩意见，以及原审第三人梁小军的陈述意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是：陈沈培与土地总公司之间是否还存在房屋买卖合同关系。从本案查明的事实来看，首先，陈沈培已将其原持有的与土地总公司签订的《侨汇商品房购销协议书》原件及购房发票原件交给梁小军，再由梁小军等人在办理涉案房屋买方变更手续时交还给土地总公司持有。虽然陈沈培主张涉案房屋是其出租给梁小军使用，陈沈培将上述原件交给梁小军是为了帮助梁小军入户或应付治安检查，但陈沈培该主张明显违背常理，且已发生法律效力的（2017）粤0803民初1190号民事判决以陈沈培没有提供证据证明为由认定陈沈培与梁小军之间不存在房屋租赁关系。其次，土地总公司在收回原来与陈沈培签订的《侨汇商品房购销协议书》原件后，已与梁小军就涉案房屋的买卖重新签订了在内容上与原《侨汇商品房购销协议书》除房屋购买方不同，其余如落款日期、协议条款均相同的新《侨汇商品房购销协议书》，并将梁小军持有的购房发票原件上的顾客姓名“陈沈培”划去，重新书写为“梁小军”并加盖土地总公司财务专用章以示更正，且向梁小军收取了2000元房屋变更费。因此，上述行为已发生合同主体变更的法律效力，土地总公司与陈沈培签订的原《侨汇商品房购销协议书》的一方权利义务主体已变更为梁小军，原合同关系当事人即土地总公司与陈沈培之间的权利义务关系解除。因此，在土地总公司与梁小军重新签订的《侨汇商品房购销协议书》未被认定为无效或被撤销的情况下，由于原《侨汇商品房购销协议书》的合同主体已发生变更，陈沈培已不是就涉案房屋买卖所签订的《侨汇商品房购销协议书》的合同当事人，故陈沈培与土地总公司之间已不存在房屋买卖合同关系，陈沈培主张土地总公司为其办理涉案房屋的房产证，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈沈培的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈沈培负担。本判决为终审判决。审判长  陈小红审判员  郑玉莲审判员  林 竹二〇一九年六月二十五日法官助理莫晶莹书记员李欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。