浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终3075号上诉人（原审原告）：沈志良，男，1963年1月14日出生，汉族，住嘉兴市。委托诉讼代理人：徐明福，浙江君度律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙兆胜，浙江君度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市新创房地产有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区建国北路福临新家园D5幢5号。统一社会信用代码：91330402738413266Q。诉讼代表人：浙江子城律师事务所，系破产管理人。委托诉讼代理人：钱益波，浙江子城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵全，浙江子城律师事务所律师。上诉人沈志良因与被上诉人嘉兴市新创房地产有限公司（以下简称新创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初4528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。沈志良上诉请求：撤销一审判决，改判支持沈志良的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决程序违法。1.沈志良在一审中申请调取10幢104室房屋的预告登记和注销等材料，一审法院亦开具了调查令。沈志良立即向相关部门调取了材料并提交给一审法院。上述材料完全可以证明该套房产于2011年11月27日由沈志良购买，于2014年3月25日因个人原因双方共同办理了网备撤销和预告登记注销手续。显然新创公司庭审中否认104室房屋由沈志良购买且撤销备案登记的陈述，与客观事实相悖，足以证明93万元是出售该房屋所得房款，并非利息。一审法院对上述证据材料没有通过质证或开庭程序，显属重大程序违法。后因破产管理人在审理过程中公布重整计划草案等新事实，沈志良提出增加诉讼请求，即“追加被拆迁人高建生等人为被告，确认6份拆迁协议无效”。但一审法院没有做出处理，径直判决，显属程序违法。2.一审法院判决认定本案系民间借贷关系，却未按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定向沈志良释明变更诉讼请求，存在明显的程序错误。二、一审认定事实不清。1.双方的房屋买卖合同关系明确。沈志良的目的在于取得房屋所有权或进行转卖取得投资收益，而新创公司的目的是获得价款用于长兴项目的投资。2.每平方3400元的均价符合当时嘉兴房产的行情。3.关于购房细节，沈志良2011年10月25日已开具好本票，应当是在27日下午交给新创公司财务，并非先付钱后签订合同。即便是先付钱后签合同，也符合一般购房的实际情况。关于合同原件，2012年6月办理预告登记时，新创公司的经办人未将公司留底的合同带到建设部门，故当时用沈志良的合同办理了预告登记，并言明事后再补。沈志良认为已取得预告登记，故未及时索要。关于发票，沈志良大多数房产系投资之用，需要转卖。应新创公司要求，如果转卖的新创公司无需开具发票，以方便其办理转卖交易手续。关于预告登记，上述房产取得预告登记的时间在2012年6月。新创公司明知房屋所有权进行了预告登记，但一直未向行政部门和沈志良提出异议。4.沈志良在购房并交付后，于2014年3月25日转卖了其中一套房产，即10幢104室。93万元属于转卖房款，不存在利息一说。5.2015年底2016年初，沈志良发现上述房产被非法侵入后向派出所报案，同时向嘉兴市政府信访办汇报了上述事宜。嘉兴市南湖区政府成立工作组进驻新创公司，发现新创公司存在擅自将已市场销售的房产更换钥匙后直接签给被拆迁户或他人的情况。后工作组全面进行了销控，新创公司被申请破产。第一次债权人会议报告显示部分受销售控制的拆迁房源剩余31套。6.关于沈志良购买的9套房产，破产管理人提供了六份拆迁协议，已被安置6套，剩余3套没有证据显示已被安置。新创公司于2006年取得拆迁许可证，2009年底10幢预测绘初步确定各套面积，2010年取得工程规划许可，2013年下半年实测发大产证。庭审中出示的涉及第10幢的拆迁协议大部分显示为2006年签署，但标明的面积数据应是2009年预测绘数据，应为事后倒签。其中，高建生的拆迁协议是2013年6月21日签订，明显在沈志良购买之后。而沈志良购房时上述房源系可销售房源，建设部门进行了预售公示，并经过网签和预告登记，具有物权效力。7.新创公司的房屋买卖情况分为几类，不能一刀切处理。类似的案件在一审法院也成批量按照买卖关系进行了判决和调解，包括谷文新、陈雪琴、倪烈等。三、本案中，沈志良已经完成了双方间存在房屋买卖法律关系的举证责任。新创公司根本没有证据证明双方系借贷担保关系。上述事实均说明双方之间的真实意思是房屋买卖而非借贷。虽然履行过程中，有些事实可能引发不同的认识和判断，但在没有任何直接证据的情况下认定双方之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。新创公司辩称，一、双方签订商品房买卖合同并网签，并非真实意思表示，实际上是新创公司向沈志良借款提供的担保。沈志良仅能证明于2011年10月25日通过本票支付了430万元，但未能举证证明支付款项针对的是涉案哪一套房产，且沈志良没有购房合同原件、发票，也从未办理过交房手续。可见，沈志良并不关注商品房买卖合同的签订情况。二、双方为民间借贷关系，沈志良的相关行为显然违背房屋买卖的常理。新创公司已向沈志良归还了相关款项。沈志良一审提供的九份买卖合同涉及9套房屋，每套总价均为43万元，价款合计387万元。但沈志良提供的本票为430万元，超出房价43万元，且在签订合同前支付。显然违背常理。三、涉案第10幢101、102、103、201、202、203、204、301、302室均系拆迁安置房源。沈志良认为拆迁协议是事后倒签没有证据证明，应当承担举证不能的责任。一审中，新创公司管理人已调查并提交了相关证据，证明案外人高金土、田永明、张泉根等人均系被拆迁户，签订了拆迁安置协议书。涉案房屋已经安置给了被拆迁户且已实际入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。至于沈志良上诉中所称剩余3套没有证据显示已被安置。经管理人查询并与被拆迁人联系，高金土、陈忠华、朱阿兴、田永明、张泉根、潘妹香、金忠明、杨爱宝均以申报债权或其他方式提交了拆迁安置协议书。综上，请求驳回上诉，维持原判。沈志良向一审法院起诉请求：1.新创公司就福临新家园10幢101、102、103、201、202、203、204、301、302室支付沈志良逾期办证违约金人民币48104元；2.沈志良享有无须再支付任何款项直接取得福临新家园后续房产开发新建房产（或已建成房产）与10幢101、102、103、201、202、203、204、301、302室相等面积的优先取得所有权的权利，即优先取得相等面积的房屋产权的权利。2018年10月7日，沈志良申请变更诉讼请求：1.撤回第二项诉讼请求；2.追加高建生、田永明、张泉根、潘妹香、金惠明、杨爱宝为共同被告，并请求法院确认新创公司与其所签订的6份拆迁协议无效。一审法院认定事实：沈志良与新创公司分别于2011年10月27日及28日签署商品房买卖合同9份，约定新创公司将9套房产（即福临新家园10幢101、102、103、201、202、203、204、301、302室）出卖给沈志良，并且办理备案手续。每份商品房买卖合同约定的房屋建筑面积均为124.79平方米，每套房屋总价均为430000元，付款方式均为一次性付款，交房时间均为2013年6月30日前，其他条款也均相同。上述房产均于2012年6月7日在嘉兴市住房保障局办理了预购商品房预告登记手续，但上述房产又被新创公司安置给了拆迁户，为此，沈志良与拆迁户均向辖区派出所报案并向有关部门反映。对于上述房产，沈志良与拆迁户均未能办理产权登记。2017年11月24日，一审法院裁定受理了新创公司破产清算一案，并指定浙江子城律师事务所担任管理人。沈志良于2018年3月28日对管理人制作的《债权表》中记载的涉及沈志良的债权审核结果提出了异议，认为管理人提出双方之间系民间借贷及所涉的9套房屋系拆迁安置房没有提供相应证据，要求新创公司对所涉的9套房屋办理不动产权证，并支付逾期违约金。新创公司管理人经再次审核后于2018年6月1日向沈志良出具了债权异议复核通知书，驳回了沈志良的异议申请，沈志良遂起诉。另查明，2011年10月25日，沈志良以银行本票的方式分别付款给新创公司4040000元和260000元，合计4300000元。2014年3月25日、7月14日、8月7日，新创公司分别汇款给沈志良430000元、260000元、240000元，合计930000元。一审法院认为，本案的争议焦点为双方的法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。首先，从沈志良提供证据的形式上看，双方之间似乎是房屋买卖合同关系，但本案涉及的九套房产，沈志良支付的款项并没有一一针对哪套房产，而是笼统的大额支付，并且是先付款后签订合同，合同内容除了房号不同，其他内容均一致，明显不符合房屋买卖的交易习惯，也不应该是双方的真实意思表示；而且沈志良提供的这些备案合同也是从房地产管理部门复印来的，其既未能提供合同原件，也未能提供购房发票，故沈志良关于双方系房屋买卖关系的主张依据不足。其次，本案所涉的九套房屋已被安置给了拆迁户，沈志良作为非真实的买受人也不能对抗被拆迁人。最后，从双方的陈述以及新创公司提供的证据来看，双方之间更符合名为房屋买卖、实为民间借贷的关系；双方签订房屋买卖合同的目的，就是为民间借贷提供担保，这才是双方当事人的真实意思；由于新创公司已进入破产程序，所以沈志良不愿意承认双方之间系借贷关系。综上所述，沈志良要求新创公司支付逾期办证违约金及其它相关诉请不予支持。沈志良庭后提出变更诉讼请求，因不符合民事诉讼法的有关规定，不予准许。另外，沈志良庭后又要求追加被拆迁人高建生等人为共同被告，要求确认新创公司与其所签订的6份拆迁协议无效。对此，一审法院认为，沈志良的该项请求目的就是要求履行其与新创公司签订的房屋买卖合同，而本案中没有认定其与新创公司之间系房屋买卖合同关系，故对其追加申请不予准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回沈志良的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取501元，由沈志良负担。沈志良二审中提供了以下证据：证据1、商品房买卖合同备案信息查询、房屋预告注销登记申请书、拆迁安置方案表、申请表、证明、委托书，证明沈志良购买了10套房产，包括10幢104室，2014年3月25日双方共同办理了104室房产的撤销备案和注销预告登记。同时，证明2002年该项目最初的拆迁户名单。证据2、拆迁许可证、拆迁委托合同、拆迁计划与拆迁方案、资金证明、安置房源清单，证明2006年拆迁许可证等基本情况。证据3、预售许可证、预售方案（2011年6月20日）、不动产登记查询，证明预售许可证基本情况，许可证下的房产属市场化商品房。证据4、谷文新、陈雪琴、倪烈、胡培玉判决书、调解书等诉讼材料，证明同一小区类似案件，新创公司调解确认是房屋买卖关系。证据5、建设工程规划许可证、建设规模一览表、预售方案（2013年10月11日），证明第10幢在2010年才有建设工程规划许可，2006年不可能存在每套房产的具体面积。证据6、企业信息查询资料，证明新创公司的资金应当是用于朱华对外投资，购买长兴的便宜土地进行开发。新创公司质证认为，证据1中的备案信息查询三性均有异议，不符合法律规定的单位提交证明材料的形式要求，该证据本身就载明无法核实福临新家园的准确房源信息，故载明的撤销备案时间可能是错误的。证据1的其他证据为复印件，不能作为定案依据。证据2、3、4、6为复印件，三性均有异议。证据5，对C8（10幢）在当初建造时属于拆迁安置房无异议，经查询，涉案房屋均已安置给被拆迁户并实际入住。本院认证认为，证据1中的备案信息查询为原件，真实性予以认定，其他证据均为复印件，亦与本案争议缺乏关联性，均不予认定。新创公司二审中未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、沈志良与新创公司之间法律关系的性质；二、一审审理程序问题。关于争议焦点一。沈志良主张双方间系商品房买卖合同关系，新创公司则认为签订商品房买卖合同系为借款提供的担保。经审查，沈志良就涉案房屋办理了合同网签和商品房预告登记手续，但是，第一，沈志良一次性付款签订多份商品房买卖合同，合同中仅约定了房屋总价，且每套房屋不论面积、楼层，总价均为43万元。第二，沈志良不能提供商品房买卖合同原件，也没有购房款发票。第三，在新创公司支付其93万元后，沈志良相应撤销了一套房屋的备案登记。上述情形明显与正常的房屋买卖关系不符，也与本院同期审理的以新创公司为被上诉人的系列案件类似。尽管新创公司没有提供证明双方之间以案涉商品房买卖合同为借贷提供担保的直接证据，但从上述几点来看，本案与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案登记的方式为借贷提供担保的做法相吻合。因此，双方之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以案涉房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系。沈志良关于其是投资买房，为方便转卖没有开发票，以及合同原件在登记时交给登记机关等辩解，本院不予采信。关于争议焦点二。针对沈志良上诉指出的程序问题，首先，从原审卷宗来看，一审法院在开庭后分别向沈志良出具两份调查令，调取福临新家园10幢104室商品房撤销备案登记的材料。通常情况下，法院同意调取的证据应与本案事实具有关联性，但此后一审法院并未开庭，而是直接作出判决，程序上确实存在不妥之处。但上述房屋撤销备案并不能证明双方就是真实的房屋买卖关系，故不影响本案处理结果。其次，沈志良变更诉讼请求是在一审开庭结束后，已超过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定的时间，一审不予准许并无不当。再次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，一审法院未按照上述规定向沈志良释明是否变更请求，程序上确有不当，应当予以指出。但未释明不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序需发回重审的情形。而且，沈志良在上诉中坚持认为双方是商品房买卖关系，从诉讼效率角度出发，本案也无发回重审以便其变更诉讼请求的必要。沈志良与新创公司之间的借贷关系可另案主张，不影响其实体权利。因此，沈志良以程序违法为由要求发回重审，本院不予支持。综上所述，沈志良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽存在程序瑕疵，但认定事实清楚，结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1002元，由上诉人沈志良负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年六月十一日书记员  胡玉婷