广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终209号上诉人（原审被告）：郁南县飞达房地产开发有限公司。住所地：郁南县。法定代表人：潘伟胜。委托诉讼代理人：傅炜成，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶妙丽，女，汉族，1986年12月29日出生，住郁南县。上诉人郁南县飞达房地产开发有限（以下简称飞达公司）因与被上诉人叶妙丽房屋买卖合同纠纷一案，不服郁南县人民法院（2018）粤5322民初1428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。飞达公司上诉请求：一、依法撤销郁南县人民法院（2018）粤5322民初1428号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，认定事实不清。被上诉人以与上诉人签订的房屋买卖合同纠纷为由提起本案诉讼，该合同的签订方为上诉人与被上诉人，在合同第六条付款方式及期限内约定被上诉人在2017年3月10日一次性将指定购房款存入该商品房项目预售款专用账号，开户银行为：云浮市云城区农村信用合作联社，专用账户为：80×××ＸＸ。但实际上被上诉人未履行该合同义务，已违反合同约定逾期付款。一审判决将上诉人汇至案外人潘春龙账户的25万元视为对该购房合同义务的履行，认定事实错误。被上诉人与上诉人签订的是房屋买卖合同，且明确约定了付款方式及付款账号。案外人潘春龙并非上诉人委托收款人也不是公司的法定代表人，其与被上诉人的该笔转账是否双方之间的其他纠纷，均与本案的房屋买卖合同纠纷无关，被上诉人也没有任何证据证明上诉人要求其将该笔购房款转入潘春龙的账户。因此，请二审法院查明本案事实，维护当事人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。被上诉人叶妙丽辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分，应予维持。上诉人与被上诉人于2017年3月10日签订商品房买卖合同，被上诉人于2017年3月10日将约定的购房款25万元汇至潘春龙账户，已履行买受人的合同义务。被上诉人购房时与上诉人的总经理蔡青商谈，签约时，蔡青让被上诉人将购房款转到上诉人的大股东潘伟雄的儿子，即法定代表人潘伟胜的侄子潘春龙的账户。蔡青为上诉人的总经理，其此行为是职务行为，可使一般人相信其具有职务权利的外观，变更付款账号是对合同内容的变更，被上诉人将购房款汇入与上诉人的经理约定的账户并未违反合同义务，相反，被上诉人已完全履行合同义务。被上诉人与上诉人签订合同并完成汇款转账时，被上诉人与潘春龙并不认识，且没有借贷合同，不会借款给潘春龙，不存在上诉人所称的借贷纠纷，此举亦有违习俗和交易习惯。若上诉人不认可涉案款项为购房款，则潘春龙、蔡青两人涉嫌构成刑事案件的诈骗犯罪，被上诉人只有履行买卖合同义务即转账完成购房款支付的内心真实意思表示，并无借款意向，故应追究两人的刑事责任，并将骗取的赃款退回给被上诉人。基于上述事实和理由，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院依法审理，驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。叶妙丽向一审法院起诉请求：1.判令飞达公司履行《房屋买卖合同》，将房屋过户给叶妙丽；2.本案诉讼费用由飞达公司承担。一审法院认定事实：2017年3月10日，叶妙丽（买受人）与飞达公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：出卖人将位于郁南县XX镇XXX路XXX号X幢XXX房（建筑面积161.23平方米）出售给叶妙丽。该商品房属预售，单价为每平方米1550.58元，总金额为25万元。买受人应于2017年3月10日一次性支付购房款25万元给出卖人。出卖人应于2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本合同自双方签订之日起生效，生效之日起30天内，由出卖人向郁南县房地产管理局申请登记备案。同日，叶妙丽将25万元汇至潘春龙账户。另查明，叶妙丽与飞达公司就该房屋于2017年3月10日到郁南县房地产管理局申请登记备案。庭审中，飞达公司确认收到叶妙丽汇至潘春龙账户中的25万元，但认为该款不是购房款，而是属于借款。一审法院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。叶妙丽与飞达公司自愿签订《广东省商品房买卖合同》，该合同没有违反法律的强制性规定,合法有效,应受法律保护。合同签订后，叶妙丽已依照合同的约定履行了交付购房款的义务。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》，飞达公司应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要的由飞达公司提供的资料报产权登记机关备案。但飞达公司未按照合同的约定履行义务，已构成违约。叶妙丽请求飞达公司协助叶妙丽办理房屋过户手续，合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决如下：飞达公司应在判决发生法律效力之日起十日内按《广东省商品房买卖合同》约定，协助叶妙丽办理位于郁南县XX镇XXX路XXX号X幢XXX房的房屋过户手续。案件受理费2525元，由飞达公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人于2017年3月10日签订的《商品房买卖合同》第六条载明：买受人于2017年3月10日一次性支付购房款人民币25万元，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为云浮市云城区农村信用合作联社，专用帐户为80×××ＸＸ。二审诉讼期间，本院委托郁南县人民法院调查飞达公司是否为位于郁南县XX镇XXX路XXX号（XXX）X幢楼房办理了初始登记。郁南县不动产登记局于2019年5月15日回复称：飞达公司的郁南县XX镇XXX路XXX号（XXX）X幢到目前为止，没有办理初始登记。基于飞达公司未对本案涉案房屋办理初始登记，本院征询被上诉人是否变更诉讼请求，被上诉人明确表示不变更诉讼请求。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点一是被上诉人是否已履行了支付购房款的义务；焦点二是上诉人是否需协助被上诉人办理房屋转移登记手续。关于被上诉人是否已履行了支付购房款的义务的问题。上诉人与被上诉人于2017年3月10日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。上诉人上诉认为，双方在合同中约定，被上诉人需将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，一审判决认定被上诉人转款25万元到潘春龙帐户视为履行支付购房款义务，认定事实错误。一审诉讼中，上诉人确认收到被上诉人转到潘春龙账户的25万元，本院对该事实予以确认。上诉人抗辩认为该款为借款而不是购房款，因未能提供证据证实其主张的事实，且被上诉人提供了购房合同拟证实该款为购房款，故本院对上诉人该主张不予确认。虽然被上诉人未按合同约定将购房款划入指定账户，但因上诉人在一审诉讼中确认收到25万元，且上诉人提供了证据证实双方存在房屋买卖合同关系，现上诉人未能提供证据证实该笔款项不属于购房款，故本院确认被上诉人已履行了支付25万元购房款的义务。上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。关于上诉人是否需协助被上诉人办理房屋转移登记手续的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因本案涉案房屋尚未办理初始登记，根据上述法律规定，上诉人对本案涉案房屋所有权的设立未发生法律效力，故被上诉人要求上诉人协助其办理涉案房屋转移登记，缺乏事实依据，本院不予采纳。一审判决判令上诉人协助被上诉人办理过户手续，实体处理错误，应予纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销郁南县人民法院（2018）粤5322民初1428号民事判决；二、驳回叶妙丽的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人叶妙丽负担。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年六月四日书记员  徐俊贤