四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初1033号 原告：南充家吾家物业服务有限公司，住所地南充市顺庆区宁安巷35号农贸综合市场1号楼2单元6层2号。 法定代表人：李晓娟，总经理。 委托诉讼代理人：熊佳，四川辽原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳文泓，四川辽原律师事务所律师。 被告：赵泽明，男，汉族，1972年11月8日出生，住四川省南充市高坪区。 原告南充家吾家物业服务有限公司（以下简称家吾家公司）与被告赵泽明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告家吾家公司的委托诉讼代理人熊佳、欧阳文泓及被告赵泽明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家吾家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费747元、代收生活垃圾处置费60元，合计807元；2.判令被告支付逾期交纳物业费的违约金560元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告变更违约金起算时间从2017年9月9日起。事实和理由：2013年9月8日，原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，物业位置在高坪区清溪街道办祖师庙社区翰林尚城小区。被告在该小区房屋的建筑面积为88.94㎡，合同约定住宅用房物管费0.70元/月/㎡，即被告每年应交纳的物业费为747元（88.94/㎡×0.70元×12个月）。关于违约责任，合同约定：被告必须于期满前3个月交纳下年度的物业服务费，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应自逾期之日起按每日5‰的标准向物业公司支付违约金560元（747元×150天×5‰）。原告按照合同约定履行了全部义务，但被告无理拒交物业费用。原告多次通过电话等方式向其催收，被告一直置之不理。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告赵泽明辩称，1.原被告之间无物业服务合同，不应交纳物业服务费。2.翰林尚城业主委员会成立后，依法召开业主大会，选聘了新的物业服务企业，并于2018年7月8日与新选聘的南充智荣物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，根据《前期物业管理服务合同》约定，《前期物业管理服务合同》自业主委大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时自然终止，其不应交纳前期物业服务协议终止后的物业服务费。3.原告家吾家公司物业服务不到位，造成小区多次失窃、乱搭乱建、环境杂乱无章。 经审理查明：被告赵泽明系南充市高坪区翰林尚城6幢2单元602号房屋的所有权人，其房屋建筑面积为88.94㎡。2011年12月26日，原告家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定将位于南充市高坪区建设路翰林尚城小区委托给原告家吾家公司实行物业管理，委托管理期限暂定为三年。自2013年12月26日起至2016年12月25日时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.80元交纳，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.60元交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为交房之日起计算，以后类推。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天5‰元交纳滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定为翰林尚城小区提供物业服务至今。被告赵泽明于2013年9月8日接房后，交纳了2013年9月8日至2017年8月31日的物业服务费，未交纳从2017年9月1日起至2018年8月31日止的物业服务费747元（88.94/㎡×0.70元×12个月）、代收生活垃圾处置费60元（5元/户/月）共计807元。2019年2月20日，原告家吾家公司委托四川君合律师事务所致函被告赵泽明，向其催收拖欠的物业服务费、生活垃圾处置费、违约金等费用。原告家吾家公司经催收未果，遂起诉来院。 另查明：2017年11月13日，南充市高坪区翰林尚城小区召开全体业主代表大会，选举产生了翰林尚城业主委员会，并于2017年11月22日报社区、街道办、房管部门备案。被告赵泽明系业主委员会主任。翰林尚城小区业主委员会以原告家吾家公司物业服务管理不到位为由，向街道办、社区、房管部门请示解聘原告家吾家公司。2018年5月11日，翰林尚城小区业主委员会发出选聘物业服务公司招标公告。2018年6月27日，南充市高坪区清溪街道办事处关于对家吾家紧急报告的答复意见如下：翰林尚城6月14日通过公开招标的方式选聘物管公司，房管局邀请的专家来评标，但专家在拆出投标物业公司的标书后，没人发表意见就不评标走了。经过小区业委会和业主代表组成的评标小组评标，最终决定智荣物业中标。办事处和社区代表未发现有人安排暗箱操作。2018年7月8日，翰林尚城业主委员会与南充智荣物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定服务期限为三年，自2018年8月2日起至2021年8月1日止。合同签订后，南充智荣物业未实际在翰林尚城小区提供物业服务。2018年8月27日，翰林尚城业主委员会承诺：经清溪街道办、祖师庙社区、房管部门协调，定于2018年9月2日在翰林尚城小区召开业主大会，表决现物业原告家吾家公司的去留问题，如过半业主以上现物业继续为小区服务，由物业公司与翰林尚城业委会商议相应服务方案，否则，现物业必须无条件退场，并办理清相关手续和账务。2018年8月27日当天，翰林尚城业主委员会发出2018年9月2日召开业主大会的公告。2018年9月2日，经过全体业主过半数同意由原告家吾家公司继续在翰林尚城小区提供物业服务至今。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主赵泽明具有约束力。原、被告应按照该合同约定履行各自的义务。被告赵泽明以其未与原告家吾家公司签订合同为由拒交物业服务费不能成立，本院不予支持。该合同签订后，原告家吾家公司对翰林尚城小区提供了基本的物业管理服务，被告赵泽明依约应交纳物业管理服务费。经原告书面催收后，被告拒不支付，故对原告家吾家公司要求被告赵泽明支付2017年9月1日起至2018年8月31日止拖欠的物业服务费747元及垃圾清运费60元共计807元，本院予以支持。 关于被告赵泽明提出翰林尚城业主委员会与新选聘的南充智荣物业服务有限公司签订了《物业管理服务合同》，其不应交纳前期物业服务协议终止后的物业服务费。经查，翰林尚城小区在没有第三方物业公司进场提供物业服务的情况下，被告赵泽明应当提供充分的证据证明翰林尚城小区与原告家吾家公司的物业服务合同关系已经终止的待证事实，现被告赵泽明提交的请示解聘原告家吾家公司、选聘物业服务公司招标公告、南充市高坪区清溪街道办事处关于对家吾家紧急报告的答复意见以及翰林尚城业主委员会与南充智荣物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》尚不足以证明翰林尚城小区业主委员会已经按照法律规定的程序和要求取得翰林尚城小区业主相应授权与南充智荣物业服务有限公司签订新的物业管理合同，从而证明原告家吾家公司的物业服务合同关系已经终止的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第五条第一款“在合同纠纷案件中。主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，本院对被告赵泽明的抗辩主张不予采纳。同时翰林尚城业主委员会虽在2018年7月8日与南充智荣物业服务有限公司签订了《物业管理服务合同》，但是该合同签订后，南充智荣物业服务有限公司并未实际接管案涉小区，该小区从入住以来一直由原告家吾家公司提供物业服务，且在2018年9月2日经过全体业主过半数同意由原告家吾家公司继续在翰林尚城小区提供物业服务，故原告家吾家公司请求业主按照《前期物业管理服务合同》的约定支付物业费，本院予以支持。 关于被告赵泽明辩称原告服务不到位，其不应交纳物业服务费的问题。被告赵泽明提供了小区照片，证明原告家吾家公司在物业服务中存在一些瑕疵，但不构成被告赵泽明不交纳物业服务费的抗辩理由。且原告家吾家公司已经在合同约定每月每平方米0.80元交纳的基础上自愿降低收费标准，主张被告按照每月每平方米0.70元交纳，本院予以支持。 被告赵泽明未按合同的约定缴纳物业服务费，确已构成违约，原告家吾家公司要求被告支付违约金，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原告主张按照合同约定的按日以欠费金额千分之五标准计算违约金的标准过高，故应予减少，结合本案实际情况，本院确定以所欠的物业服务费747元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。根据合同约定，被告交纳费用的时间为交房之日起计算，以后类推，故被告应在每年的9月8日前交纳下一年度的物业服务费，被告应从2017年9月9日起支付违约金至款清之日止。 需要指出的是，物业公司与小区业主之间的关系既是服务与被服务的关系，又是相互依存的关系。创造良好、祥和的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽责提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，只有在业主按约缴纳物业管理费的情况下，物业公司才可能提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务既是一种带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，又是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务内容约定较为概括笼统，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒缴物业管理费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有根本性违约，业主均应支付相应的物业费。当然，物业公司在服务的过程中，应当加强与业主的沟通，努力在现有条件下提高自己的服务质量和水平，改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。对业主提出的建议和意见，物业公司要依法依约做好收集、解释、答复和处理。否则，将造成拒缴物业费和降低服务质量的恶性循环，不仅不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴物业费业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，为维护社会正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告赵泽明于本判决生效之日起十日内向原告南充家吾家物业服务有限公司支付物业服务费747元及垃圾清运费60元共计807元； 二、被告赵泽明于本判决生效之日起十日内向原告南充家吾家物业服务有限公司支付违约金（以所欠的物业服务费747元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2017年9月9日起计算至款清之日止）； 三、驳回原告南充家吾家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告赵泽明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  顾永燕 人民陪审员  王天强 人民陪审员  刘 琳 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  王茹静