广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9103号原告：佛山市海鹏物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区兆祥路8号首层P1号，统一社会信用代码914406047470558190。法定代表人：徐春媚。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾粤君，广东品高律师事务所实习律师。被告：龚志强，男，1972年7月29日出生，汉族，住广东省佛山市原告佛山市海鹏物业管理有限公司诉被告龚志强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年5月14日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈学丰、曾粤君，被告龚志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的物业管理费13452.56元；二、被告向原告支付自2017年11月2日至实际清偿之日的违约金1651.13元（违约金以1681.57为基数，按照每日万分之三计算，暂计至2019年4月1日）；三、本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉请物业费期间是2017年11月至2018年6月。事实和理由：2018年2月8日，原告与栅下新村业主委员会签订了《栅下新村物业管理服务合同》（以下简称“物业服务合同”），栅下新村业主委员会将占地面积为50000平方米的物业委托原告负责管理。佛山市同济东路46号三座二楼之四（下称“该物业”）的所有权人是佛山市禅城区祖庙街道朝东栅下股份合作经济社（以下简称“栅下经济社”）。栅下经济社将该物业出租给被告，并约定由被告交纳每月物业管理费。根据《物业服务合同》与《租赁合同书》约定，原告为被告提供物业服务，被告以每月3.50元/平方米（建筑面积）的标准向原告支付物业管理服务费用。被告应自觉缴费，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。原告已依约提供物业服务，但被告自2017年11月起欠缴物业管理费。原告曾多次向被告催收，但被告仍拒不交纳。现原告特诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、被告租赁的房屋不在物业管理服务区域内，原告无权向被告收取物业管理费。被告承租的房屋位于禅城区同济东路46号F座三座二楼之四，出租方是栅下经济社，原告是与栅下新村业主委员会签订物业管理服务合同，该合同没有约定栅下股份合作经济社的不动产交由原告管理，因此，原告向被告主张收取物业管理费无合同依据。事实上，原告是将被告租赁的房屋排除在其物业服务区域外的，首先，原告将被告进出租赁房屋的主要通道电梯关闭，使被告无法从其服务区域内进出租赁房屋，只能在首层另行租赁场地作为进出通道，被告为此每月多支付1300元，此外，被告与栅下经济社签订的租赁合同包括3个停车位，按原告的物业管理服务合同每个路边停车位收取25元/日/辆，但原告在主张物业管理费的时候却不主张停车位的管理费即可证明被告租用的房屋不在原告的服务管理区域内。二、原告主张被告按每平方米3.50元交付物业管理费无依据。据原告提交的物业管理服务合同可知，商铺物业管理费是3.50元一平方米，原告按照审批后的使用功能收取管理费，本案中原告无提交证据证明被告租赁的房屋属于商铺。三、原告无权主张2017年11月至2018年2月的物业管理费。从原告提交的物业管理服务合同可知，该合同是在2018年2月28日签订，由此可见，原告履行合同必定在3月1日后，在无证据证明2017年11月起是由原告提供物业服务的情形下，仅通过合同约定而提出收费主张是无效的，人民法院不应支持。四、原告无提交已经按合同约定提供了物业服务的证据，人民法院不应支持其诉讼请求。根据原告提交的物业管理服务合同的第二章委托管理事项可知，对原告在管理、服务方面的具体工作范围和内容作了详细的约定，原告没有提交是否按照合同约定提供了服务的证据，因此，其收取物业管理费的诉讼请求依法不应支持。综上所述，原告的诉讼请求无证据支持，应予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。拟证明双方的主体资格。2、栅下新村物业管理服务合同。拟证明根据《栅下新村物业管理服务合同》约定，物业管理服务费标准为：商铺物业管理费为3.5元/平方米。即涉案物业每月物业管理费为1681.57元。业主或物业使用人应于每月按时缴纳上月的物业管理费，逾期交纳管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。3、集体土地所有证[佛禅集有（2012）第1200205号]、两份租赁合同书。拟证明涉诉物业所有权人为佛山市禅城区祖庙街道朝东栅下股份合作经济合作社，所有权人将涉诉物业出租给被告，并约定由承租人交纳每月的物业管理费。4、视频截图。拟证明原告曾于2018年6月份与村委一起向被告催告过物业管理费，当时是被告要私自撤场，但其没有结清租金和管理费。5、地图复印件。拟证明原告物业管理的范围。诉讼中，被告举证如下：1、照片4张。拟证明电梯是全封闭的，有锁锁着。二楼的入口就是在电梯那边，原告与村委会的合同内都有注明。2、解除合同协议书。拟证明被告和案外人经济社的租赁关系已经解除了，被告已经离场，之间的费用已经缴清。经质证，本院对双方的证据认定如下：对原告的证据，被告对真实性无异议，本院予以确认。对被告的证据1，本院对照片的真实性予以认可，对证明内容，待后论述；被告的证据2，因原告陈述其知道被告的确已与村委解除合同，本院对该证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2017年2月13日，被告（承租方、乙方）与案外人栅下经济社（出租方、甲方）签订《租赁合同书》两份，合同主要约定：甲方将佛山市禅城区同济东路46号F座三座二层之三、之四办公场地面积分别为100平方米、380.45平方米的铺位租赁给乙方经营使用，租赁期间为2017年2月15日至2025年10月22日。租赁人在经营过程中须依时缴纳物业管理费，物业管理费包括保洁费、垃圾清运费、综合管理费等，租赁场地的物业管理费按3.50元每月每平方，物管费由物管公司收取。2018年2月28日，原告（乙方）与案外人栅下新村业主委员会（甲方）签订了《栅下新村物业管理服务合同》（下称“物业服务合同”），合同主要约定：1、甲方将占地面积为50000平方米的物业委托乙方负责物业服务管理，物业四至为东至文华路，南至南沙街，西至河边街，北至同济东路。2、乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。3、委托管理期限为三年，自2017年11月1日零时起至2020年11月1日零时止，试用期为三个月，在此期间产生的物业费用，甲方有义务协助乙方收取。4、商铺物业管理费为每月3.50元/平方米，从租出之日起计算物业费用。5、每月业主和物业使用人交纳上月的物业管理费，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。另查明，佛山市禅城区同济东路46号F座三座二层之三、之四办公场地面积分别为100平方米、380.45平方米的铺位位于《栅下新村物业管理服务合同》约定的物业管理区域内。诉讼中，原告陈述：只要属于合同内书写的四至就属于原告的服务范围，没有区分一二楼，只要属于栅下新村的几栋建筑物都是；从原告入场后，被告就没有缴纳过物业费。被告陈述：确认承租的房屋位于栅下新村的三座二楼，租赁面积分别为100平方米和380.45平方米；物业费不属于合同范围内，所以没有缴纳过。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与涉案小区栅下新村业主委员会签订的《栅下新村物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”和第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，上述物业服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原告、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于物业管理费。原告在签订物业服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区物业使用人，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费。被告抗辩称原告将其承租的涉案商铺排除在物业服务管理范围之外，但其提供的证据不足以证明该事实，被告的抗辩不成立。涉案商铺每月物业管理费为1681.57元/月（3.50元/月·平方米×480.45平方米），被告应向原告支付2017年11月至2018年6月的物业管理费合计13452.56元（1681.57元/月×8个月）。原告该项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金。根据涉案物业服务合同约定，当月物业使用人交纳上月的物业管理费。但对具体的交纳期限没有约定，原告主张每月15日前交纳上月物业管理费，亦属合理，本院予以确认。被告未按合同约定标准按期足额缴纳物业服务费，该行为已构成违约，应向原告支付违约金。根据物业服务合同约定，逾期缴费按每日万分之三即年利率10.8%计付违约金，故违约金应以每月物业管理费1681.57元为本金，自欠费次月16日起按年利率10.8%分段累计至被告实际支付完毕上述物业管理费之日止。原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：被告龚志强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海鹏物业管理有限公司支付佛山市禅城区同济东路46号F座三座二层之三、之四商铺2017年11月至2018年6月的物业管理费13452.56元及违约金（违约金以每月物业管理费1681.57元为本金，自欠费次月16日起按年利率10.8%分段累计至实际支付完毕上述商铺物业管理费之日止）。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取89元，由被告龚志强负担。本判决为终审判决。审判员 陶 亮二〇一九年六月二十四日书记员 冯裕雯