石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0102民初4231号 原告：石家庄市新华区金泽文化艺术培训学校，住所地：石家庄市联盟路268号6楼。 法定代表人：李增，该学校校长。 委托诉讼代理人：王朝鹏、刘维维，该学校员工。 被告：石家庄川悦春天餐饮管理有限公司，住所地：石家庄市长安区长征街64号。 法定代表人：关英男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨好宽，河北冀人律师事务所律师。 被告：神邦企业管理河北有限公司，住所地石家庄市长安区谈固南大街56号。 法定代表人：王晓辰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：康军辉，该公司员工。 委托诉讼代理人：王海霞，河北双烨律师事务所律师。 原告石家庄市新华区金泽文化艺术培训学校（以下简称金泽学校）与被告石家庄川悦春天餐饮管理有限公司（以下简称川悦公司）、神邦企业管理河北有限公司（以下简称神邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金泽学校的委托诉讼代理人王朝鹏、刘维维，被告川悦公司的委托诉讼代理人杨好宽，被告神邦公司委托诉讼代理人王海霞、康军辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告川悦公司房屋租赁合同解除并退还原告已缴纳的长征街64号7楼房租1万元（2018年4月10日至2018年4月30日），租赁押金3万元，共计4万元；2、判令二被告赔偿原告装修损失78500元；3、判令二被告赔偿原告经营损失151692.89元；4、判令二被告赔偿原告固定资产闲置损失12924.65元（固定资产总价值的10%），并协助原告将原告租赁房屋固定资产搬离。事实与理由：原告与被告川悦公司签订房屋租赁合同，约定承租其所有的长征街64号3楼，租期自2017年7月10日至2022年7月9日，月租金15000元，按季缴纳；长征街64号7楼，租期自2015年5月1日至2020年4月30日，月租金1万元按季缴纳。原告租赁上述房屋用作办学使用。被告神邦公司通过法院拍卖取得上述房屋所有权，在被告神邦公司未向原告告知的情况下，2018年3月6日被告神邦公司私自拆除原告办学场所电表，纠集人员围堵原告教学场所，引起了学生及家长恐慌，造成了较为恶劣的社会影响，导致原告无法正常办学，且被告神邦公司组织人员阻止原告将上述房屋中原告所有的合法财产搬离，致使原告固定资产闲置。该事件发生后，被告川悦公司未能及时保障原告房屋正常使用，致使租赁协议无法履行，且该事件因房屋所有权变动导致，被告神邦公司未向原告履行通知义务且侵害了原告优先购买上述房屋的权利，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉。 被告川悦公司辩称：一、不同意解除该租赁合同及退还房租。本案不存在合同约定的解除条件，租赁合同约定出现下列情况可以解除合同：1、出租方迟延交付房屋给承租方使用一个月以上；2、出租方不承担维修房屋责任达半个月。根据买卖不破租赁原则，该租赁合同可以继续履行。合同约定七楼房租2015年5月1日至2018年4月30日，每年为10万元整，折合每月约为8333元。原告诉求退还房租为2018年4月10日至2018年4月30日，为20天，20日房租约为5555元；二、被告川悦公司不应赔偿原告装修损失。合同约定，租赁期满房屋装修、改善增设物归出租方所有。无论何时什么情况，合同没有约定被告川悦公司赔偿装修损失。装修投入是原告根据自己风格需要自愿投入的，所以不赔偿；三、被告川悦公司不应赔偿原告的经营损失。1、合同没有约定，如出现经营损失如何赔偿条款。实践中，任何一份房屋租赁合同不会约定出租方给承租方赔偿经营损失。再说经营损失与被告川悦公司无关，不是川悦公司造成的。2、151692.89元经营损失数额没有合法的事实依据，一项损失数额需要合法的鉴定机关出具；四、被告川悦公司不应赔偿原告固定资产闲置损失。1、该租赁合同没有约定关于固定资产闲置损失的赔偿条款。资产闲置与川悦公司无关，不是川悦公司造成的。2、12924.65元固定资产闲置损失数额没有合法的事实依据，该损失数额需要合法的鉴定机关出具。综上所述，被告川悦公司已经按照租赁合同约定的条款履行合同义务，不存在违反合同义务行为，因此不同意解除该租赁合同及退还租金，更不应赔偿原告所谓的损失，建议法庭依法驳回原告对被告川悦公司的诉求。 被告神邦公司辩称：1、原告诉讼主体不适格，根据原告提交的租赁合同签订主体为石家庄市新华区金泽文化艺术培训学校，而起诉的原告为石家庄市金泽文化艺术培训学校，同时经查询，石家庄市金泽文化艺术培训学校在工商登记中无法显示，为未登记主体，故本案原告诉讼主体不适格，应依法驳回原告起诉；2、本案被告神邦公司无需对原告承担装修损失、经营损失及资产闲置损失的赔偿责任，根据合同相对性原则，二者间无任何权利义务关系，再者两租赁合同的签订均是在涉案房产抵押期间签订，根据担保法司法解释66条之规定；3、在租赁合同签订时涉案房屋所有权人为石家庄霓裳广告文化传播有限公司，故被告川悦公司与原告签订的租赁合同效力待定。 经审理查明：2015年4月10日，原告（承租人）与被告川悦公司（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定被告川悦公司将长征街64号七楼300平方米的房屋出租给原告，租赁期间2015年5月1日至2018年4月30日；租金每年10万元，2018年5月1日至2019年4月30日，每年租金11万元，2019年5月1日至2020年4月30日，每年租金12万元，按季支付，押金15000元。原告租金付至2018年4月30日。原告（承租人）与被告川悦公司（出租人）于2017年6月3日签订《房屋租赁合同》，约定被告川悦公司将长征街64号三楼出租给原告，2017年7月10日至2019年7月9日，年租金155000元，2019年7月10日至2022年7月9日，年租金17万元，按季支付，押金15000元。原告于2017年6月5日交纳了租赁三楼房屋的押金15000元。原告租金付至2018年4月9日。合同约定承租人有权解除合同的情形：1、出租人迟延交付出租房屋一个月以上；2、出租人违反本合同约定，不承担维修责任，是承租人无法继续使用出租房屋半个月。 原告提交《学员退费单》共计52张，载明的退费总金额为152025.5元。其中学员秦子腾（载明退费金额为3581.82元）的退费原因为和别的课上课时间冲突，王鹏宇（载明退费金额为1536.47元）的退费原因为因人数少学校不能正常开课。另有学员张国祥的《学员退费单》（载明退费金额4351.64元）无与之相对应的银行凭证。 2017年6月10日，原告与河北元恒装饰工程有限责任公司签订《校区装修装饰施工合同》，由河北元恒装饰工程有限责任公司对涉案房屋中的三层进行装修改造，工程造价78500元。 2014年9月19日，由抵押人石家庄霓裳广告文化传播有限公司将涉案房屋抵押给中国农业银行股份有限公司石家庄自强支行。 被告神邦公司于2017年11月24日通过法院拍卖取得了石家庄霓裳广告文化传播有限公司名下涉案房屋的所有权。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，被告川悦公司系涉案房屋的转租人，原告系涉案房屋的次租人，原告主张解除原告与被告川悦公司的房屋租赁合同，应予支持。对于原告交纳的押金和租金，因租赁合同解除后，被告川悦公司应当将押金和多支付的租金予以退还。原告未能提供证据证明经出租人同意装修，租赁合同解除后，装修费用由承租人负担，原告主张赔偿装修损失，不应支持。 原告主张的经营损失和固定资产闲置损失属于间接损失，且签订租赁合同双方均存在过错，不应支持。 原告提出被告川悦公司应本配合将尚存于涉案房屋内的原告所有的物品取出，系合法的请求。但是因原告提交的证据仅为单方证据，且被告不予认可。故因原告诉讼请求中所涉物品无法确定，本院不予支持。亦因上述所涉物品无法确定，故原告主张由被告赔偿固定资产闲置的损失亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第二十条的规定，判决如下： 一、原告石家庄市新华区金泽文化艺术培训学校与被告石家庄川悦春天餐饮管理有限公司签订的两份房屋租赁合同解除；原告在搬离租赁房屋中的原告的物品时，被告石家庄川悦春天餐饮管理有限公司、神邦企业管理河北有限公司应予协助。 二、被告石家庄川悦春天餐饮管理有限公司退还原告石家庄市新华区金泽文化艺术培训学校押金15000元及租金10000元； 三、驳回原告石家庄市新华区金泽文化艺术培训学校的其他诉讼请求。 案件受理费5547元，由被告石家庄川悦春天餐饮管理有限公司、神邦企业管理河北有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日前预交上诉费5547元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李建中 人民陪审员  张胜爱 人民陪审员  刘丽雪 二〇一九年四月二十二日 书 记 员  王 策