江西省宜春市袁州区人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣0902执异51号异议人（利害关系人）：宜春通利汽车服务有限公司，住所地：宜春市袁州区环城南路569号厂区，统一社会信用代码：91360902MA36Y04F1J。法定代表人：孟凡国。异议人（利害关系人）：宜春市景旺贸易有限公司，住所地：宜春市袁州区中山东路758号一号楼幢3层4-301号，统一社会信用代码：91360902MA35PBRM53。法定代表人：叶小华。异议人（利害关系人）：宜春东盛实业有限公司，住所地：宜春市袁州区东风大街106号，统一社会信用代码：91360902076886987E。法定代表人：谢康。异议人（利害关系人）：李国华，男，1974年12月7日，汉族，宜春市人，住宜春市袁州区。异议人（利害关系人）：袁州区城东杨晔贸易商行，经营场所：宜春市袁州区中山东路红星社区旁边，统一社会信用代码：92360902MA35Q0YF8P。经营者：杨晔。异议人（利害关系人）：江西省利阁高分子材料有限公司，住所地：宜春经济技术开发区环城南路569号南工业园，统一社会信用代码：91360900MA364QPBX8。申请执行人：何仁生，男，1961年9月21日出生，汉族，宜春市人，住宜春市袁州区。被执行人：江西山川生物有限公司，住所地：宜春市经济技术开发区。法定代表人：严士昌，该公司执行董事。被执行人：易南平，女，1970年4月19日出生，汉族，宜春市人，住宜春市袁州区。在本院执行申请执行人何仁生与被执行人江西山川生物有限公司、易南平民间借贷纠纷一案中，异议人宜春通利汽车服务有限公司、宜春市景旺贸易有限公司、宜春东盛实业有限公司、李国华、袁州区城东杨晔贸易商行、江西省利阁高分子材料有限公司对本院公告要求侵占厂房的租户迁出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。六异议人称，请求中止执行2019年5月27日（2015）袁执字第2060号袁州区人民法院公告：关于宜春市愈益茁网络科技有限公司享有江西山川生物有限公司名下位于宜春市经济技术开发区南区（证号：赣2017宜春不动产权第0024059号）的土地及土地上的建筑物，责令侵占上述厂房租户在2019年6月15日前自动迁出。事实和理由：2016年，江西山川生物有限公司因欠何仁生本金200万元，易南平本金740万元的债务问题上诉袁州区法院，法院执行拍卖。在2017年4月1日，由已拍下江西山川生物有限公司23亩土地的江西省利阁高分子材料有限公司受在债权人易南平委托，对还未拍卖的37亩土地上的厂房进行租赁以及管理，从而帮助江西山川生物有限公司盘活资产偿还债务。租赁厂房的商户都与江西省利阁高分子材料有限公司签订合同，根据法律规定：“买卖不破租赁”，所以上述合同都仍然处于合法有效期内。其中宜春东盛实业有限公司是在宜春市愈益茁网络科技有限公司交纳土地拍卖款之前签订的合同，该合同也经过买方代表同意。在2019年4月12日，买方他们要求交接租户从2018年12月27日起至2019年4月30日止的6位租户的租金和押金，同时办理了《移交工作说明》手续，出具了相关收条给利阁高分子材料有限公司，也就是说买方从土地拍卖前到拍卖后都清楚租户情况，异议人认为此公告认定事实错误，请法院维护租户的合法权益。六异议人为支持其主张，提供了厂房租赁合同、委托书、移交工作说明等证据材料。本院查明，何仁生与江西山川生物有限公司、易南平民间借贷纠纷一案，何仁生申请财产保全，本院于2015年5月13日依法查封了被告江西山川生物有限公司所有的产权证号为5-20070133号、5-20070134号房产。同年8月17日，本院作出（2015）袁民一初字第1021号民事判决书，判令：一、限被告江西山川生物有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告何仁生借款本金200万元，并按中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息（其中50万元借款部分自2014年5月1日开始计算，至付清时止，150万元借款部分自2014年5月6日开始计算，至付清时止）。二、被告易南平对上述债务及利息承担偿还责任，其就上述债务及利息承担偿还责任后，可向被告江西山川生物有限公司追偿。该判决生效后，何仁生于2015年11月18日向本院申请执行，本院于同日立案受理。在执行过程中，本院于2016年3月25日作出（2015）袁执字第2060号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨、扣留、提取被执行人江西山川生物有限公司、易南平在金融机构及有关单位的存款、股金等收入204.51495万元；查封、扣押其等值财产。”同年3月28日，本院查封了被执行人江西山川生物有限公司（原江西省绿地生物有限公司）位于宜春市经济技术开发区南区（窑前）的土地使用权【土地证号：宜春国用（2004）150009号】。2016年5月19日，宜春市首信房地产土地评估咨询有限责任公司受本院委托对异议人所有的位于宜春市经济技术开发区南区（窑前）的土地使用权【土地证号：宜春国用（2004）150009号，面积：24866.68㎡】、土地上的一栋办公楼【产权证号：5-20070133，面积：3482.25㎡】和未办证的两栋门卫室【面积分别为25.45㎡、26.33㎡】进行评估，评估后的市场价格总计为903.7428万元。同年6月3日，本院作出（2015）袁执字第2060-1号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人江西山川生物有限公司所有的位于宜春市经济开发区房产（产权证号：5-20070133号和5-20070134号）及土地〔土地证号：宜春国用（2004）150009号〕。”本院委托宜春市拍卖有限责任公司对该标的物进行公开拍卖，第一、二次拍卖因无人举牌而流拍。同年8月26日进行第三次公开拍卖，起拍价为580万元，被执行人易南平举牌以590万元成交，但易南平逾期未支付价款。同年10月25日，本院作出（2015）袁执字第2060-2号执行裁定书，裁定：“重新拍卖被执行人江西山川生物有限公司位于宜春市经济开发区房产（产权证号：5-20070133号和5-20070134号）及土地〔土地证号：宜春国用（2004）150009号〕，原买受人易南平不得参与竞买。”同年11月22日，本院委托宜春市拍卖有限责任公司重新拍卖，起拍价为580万元，申请执行人何仁生举牌以580万元成交，但申请执行人何仁生逾期未支付全部价款。2017年5月23日，宜春市首信房地产土地评估咨询有限责任公司受本院委托对异议人所有的位于宜春市经济技术开发区南区（窑前）土地上的未办证建筑物两栋厂房【面积分别为4273.66㎡、1584.93㎡】、一栋厕所【面积：63.08㎡】和一栋锅炉房【面积：63.89㎡】进行评估，评估后的市场价格总计为381.4442万元。同年6月22日，本院作出（2015）袁执字第2060-4号执行裁定书，裁定：“重新拍卖被执行人江西山川生物有限公司位于宜春市经济开发区房产（产权证号：5-20070133号和5-20070134号）及土地〔土地证号：宜春国用（2004）150009号〕，原买受人何仁生不得参与竞买。”同年10月18日，本院委托宜春市拍卖有限责任公司对异议人所有的位于宜春市经济技术开发区南区（窑前）的土地使用权【土地证号：宜春国用（2004）150009号】、土地上的一栋办公楼【产权证号：5-20070133】和未办证的两栋门卫室、两栋厂房、一栋厕所、一栋锅炉房进行整体拍卖，起拍价为962万元。因无人举牌而流拍。虽然本院查封了异议人所有的产权证号为××号房产，并且多次制作裁定书裁定拍卖该房产，但实际上本院并未对该房产进行过评估、拍卖。2017年8月29日，因奉新县人民法院对5-20070134号房产拍卖处置完毕，本院依法对5-20070134号房产解除查封。2018年3月，本院对被执行人江西山川生物有限公司的（宜春市城南老工业基地4层400室（不动产登记证号：5-20070133号）和宜春市经济技术开发区南区（窑前）（不动产权证号：2017宜春市不动产权第0024059号）房产、土地使用权进行了续查封，并委托江西居易房地产估价有限公司对上述财产进行重新评估，评估后市场价格为12933999元。2018年11月6日，本院启动网络司法买卖程序，同年12月12日，最终由宜春市愈益茁网络科技有限公司以11574000元的价格竞得。2019年4月25日，本院作出（2015）袁执字第2060号之三执行裁定书，裁定：一、将被执行人江西山川生物有限公司名下位于宜春市经济技术开发区南区（窑前）（不动产权证号：赣2017宜春市不动产权第0024059号）的土地及土地上的建筑物【宜春市城南老工业园基地1-4层（5-20070133）、门卫室1-2、1-2号厂房、锅炉房及厕所】房产过户至实际买受人宜春市愈益茁网络科技有限公司名下。上述房产所有权自本裁定送达买受人宜春市愈益茁网络科技有限公司时起转移。二、解除对被执行人江西山川生物有限公司名下位于宜春市经济技术开发区南区（窑前）（不动产权证号：赣2017宜春市不动产权第0024059号）的土地及土地上的建筑物【宜春市城南老工业园基地1-4层（5-20070133）、门卫室1-2、1-2号厂房、锅炉房及厕所】房产、土地的查封。三、买受人宜春市愈益茁网络科技有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2019年5月27日，本院发出（2015）袁执字第2060号公告（已在拍卖地张贴），因宜春市愈益茁网络科技有限公司享有江西山川生物有限公司名下位于宜春市经济技术开发区南区（窑前）（不动产权证号：赣2017宜春市不动产权第0024059号）的土地及土地上的建筑物【宜春市城南老工业园基地1-4层（5-20070133）、门卫室1-2、1-2号厂房、锅炉房及厕所】房产、土地，责令侵占上述厂房租户在2019年6月15日前自动迁出，到期仍不自行迁出，本院将依法强制执行。异议人宜春通利汽车服务有限公司、宜春市景旺贸易有限公司、宜春东盛实业有限公司、李国华、袁州区城东杨晔贸易商行作为上述厂房的承租人、异议人江西省利阁高分子材料有限公司作为出租人遂向本院提出执行异议。案外人向本院提供的厂房租赁合同、委托书等证据材料反映：上述厂房（宜春市环城南路569号厂区）均是江西山川生物有限公司委托江西省利阁高分子材料有限公司对外租赁，与租户签订厂房租赁合同也是以江西省利阁高分子材料有限公司名义作为出租方签订。异议人宜春通利汽车服务有限公司租赁期限为2017年4月1日至2022年10月30日止、异议人宜春市景旺贸易有限公司租赁期限为2018年7月1日至2020年6月30日止、异议人宜春东盛实业有限公司租赁期限为2019年1月1日至2021年12月3日止、异议人李国华（赣铭管业）租赁期限为2018年12月1日至2020年11月30日止、异议人袁州区城东杨晔贸易商行租赁期限为2018年7月12日至2020年6月12日止。本院认为，本案的争议焦点问题是：本院发出公告，责令涉案厂房租户限期迁出的执行行为是否符合法律规定。换言之，作为租户的异议人签订的厂房租赁合同，在宜春市愈益茁网络科技有限公司取得涉案厂房所有权后是否可继续履行，是否适用“买卖不破租赁”原则。首先，异议人江西省利阁高分子材料有限公司声称受江西山川生物有限公司委托，代理其将涉案厂房对外出租，但签订厂房租赁合同均是以江西省利阁高分子材料有限公司名义作为出租方签订。所谓代理，是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，江西省利阁高分子材料有限公司对外签订租赁合同行为不符合代理的实质要件，实质是江西省利阁高分子材料有限公司受让了江西山川生物有限公司的厂房租金收益权后对外发租，现涉案厂房已归宜春市愈益茁网络科技有限公司所有，江西省利阁高分子材料有限公司已丧失了对厂房的租金收益权，涉案厂房因所有权发生变动，签订的厂房租赁合同已无继续履行的法律依据。其次，涉案厂房从2015年5月13日（2018年3月续封）起一直处于法院查封状态，异议人签订厂房租赁合同发生在法院查封期间，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁合同具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。涉案厂房在出租前已被本院依法查封，故异议人对涉案厂房的租赁权不能对抗宜春市愈益茁网络科技有限公司对涉案厂房占有、使用、收益和处分的权利。本案并不能适用“买卖不破租赁”原则。综上，六异议人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持，本院发出公告责令涉案厂房租户限期迁出的执行行为符合法律规定。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人宜春通利汽车服务有限公司、宜春市景旺贸易有限公司、宜春东盛实业有限公司、李国华、袁州区城东杨晔贸易商行、江西省利阁高分子材料有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省宜春市中级人民法院申请复议。审 判 长 揭春龙审 判 员 殷京生审 判 员 袁 军二〇一九年六月十九日代书记员 汤 俊