山西省高级人民法院   民事判决书   （2019）晋民终378号   上诉人（原审被告）：太原银建房屋开发有限公司，住所地：太原市迎泽区迎泽南街鼎元时代中心A座205室。   法定代表人：郝宇龙，该公司总经理。   委托代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。   上诉人（原审第三人）：山西超世纪商贸广场有限公司，住所地：太原市迎泽区桥东街M区1号。   诉讼代表人:山西国华律师事务所管理人。   负责人：闫四清，该事务所主任。   委托代理人:罗娟娟，山西国华律师事务所律师。   委托代理人:檀新玉，山西国华律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：刘志斌，男，1973年2月14日出生，汉族，中国工商银行山西省分行太原市府西街支行职工，住太原市万柏林区漪汾苑。   上诉人太原银建房屋开发有限公司（以下简称银建开发公司）、山西超世纪商贸广场有限公司（以下简称商贸广场有限公司）因与被上诉人刘志斌房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院（2019）晋01民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人太原银建房屋开发有限公司委托代理人马洪涛、山西超世纪商贸广场有限公司委托代理人罗娟娟、檀新玉、被上诉人刘志斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   银建开发公司的上诉请求：1、请求贵院撤销一审判决，驳回被上诉人刘志斌的诉讼请求；2、被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。   事实与理由：   一审法院认定的事实存在重大错误。   （一）一审法院认定上诉人银建开发公司与被上诉人商贸广场有限公司系委托关系，与事实不符，并且与己生效的判决认定的事实存在矛盾，也与正在进行的超世纪公司破产财产认定的事实相违背。   首先，超世纪项目系商贸广场有限公司所有，该项目是由银建开发公司转让于商贸广场有限公司，这一事实由商贸广场有限公司予以确认又有生效判决予以认定。从银建开发公司提交的（2015）并民终字第1095号民事判决书中第6页认定的事实，“银建开发公司与商贸广场有限公司签订的《商品房购销合同》及商贸广场有限公司对外招商、销售广告等证据，可以认定涉案的超世纪商贸广场项目的实际投资人、所有人和销售人。虽然目前涉案商品楼的所有权登记为银建开发公司名下，但并不改变该楼归商贸广场有限公司实际所有，以及该项目自建成后，一直由商贸广场有限公司占有、使用，并对外招商销售的事实，故对涉案商品楼实际享有权益和承担义务的主体系商贸广场有限公司，而非形式上的银建开发公司”。（2015）并民终字第1095号第14页认定的事实，“原判根据本案的实际情况并根据当事人意思自治原则认定银建开发公司作为名义所有权人及保证不承担担保责任的处理是正确的”。上述生效判决已明确的认定，涉案商品楼归商贸广场有限公司实际所有，也即是说整个超世纪商贸广场项目系商贸广场有限公司所有，因此项目产生的权利和义务均由商贸广场有限公司自行承担，而银建开发公司仅仅为名义开发商。银建开发公司早在2001年已将此项目转让于商贸广场有限公司，但因商贸广场有限公司迟迟不办理产权过户转移手续，才导致此项目一直在银建开发公司名下，才造成产权实际所有人与产权登记不一致的后果，但这并不影响超世纪项目为商贸广场有限公司实际所有的事实。因此，银建开发公司与商贸广场有限公司并非一审法院认定的委托关系，而是买卖合同关系。正因为该项目已转让于商贸广场有限公司，商贸广场有限公司才一直都是以自己的名义对外销售、收取房款、招商等。商贸广场有限公司至始至终都自认超世纪项目系自己的财产，在破产程序中也以此项目的产权作为破产财产进行清算。   其次，刘志斌明知其购买的房产系商贸广场有限公司所有，而非是银建公司所有，而且其也是与商贸广场有限公司实际履行的购房合同的相关权利义务，银建开发公司并未参与，故该购房合同应约束刘志斌与商贸广场有限公司。从刘志斌将购房款支付至商贸广场有限公司到商贸广场有限公司向刘志斌交付涉诉房屋再到商贸广场有限公司破产程序中刘志斌向商贸广场有限公司管理人申请债权，均可看出：涉诉房屋的买卖合同是由是刘志斌作为买受人商贸广场有限公司作为开发商而履行的，银建开发公司仅仅是名义开发商。作为买受人的刘志斌深知其购买的涉诉房屋为商贸广场有限公司所有，否则他不会在商贸广场有限公司破产清算程序中向其申请债权！进一步印证了刘志斌从始至终明知超世纪项目实际归商贸广场有限公司所有，而购房合同的主体也为商贸广场有限公司。   （二）一审法院认定《商品房买卖合同》系被上诉人刘志斌与上诉人银建开发公司双方真实意思表示，与事实不符，被上诉人刘志斌明知其购买的房产系商贸广场有限公司所有而非银建开发公司所有，所以《商品房买卖合同》并非银建公司与刘志斌的真实意思表示。   从刘志斌向法院提交的证据：2004年10月9日、11日刘志斌分三笔支付购房款，由超世纪公司向刘志斌出具三张收据，及2005年4月13日商贸广场有限公司向刘志斌出具涉诉房屋的《房屋产权移交合同书》，不难看出刘志斌明知商贸广场有限公司是涉诉房产的实际开发商及销售商，而银建开发公司只是名义开发商，否则刘志斌不会将购房款交付至商贸广场有限公司，也不会对商贸广场有限公司出具的购房款收据及房屋产权移交通知书未提出任何异议；如前所述，两者之间也不存在委托关系，商贸广场有限公司收取购房款不能视为银建开发公司收取购房款，两者是独立的法人。由此可证明刘志斌明知商贸广场有限公司是涉诉房屋实际开发人和销售人，其真实意思表示是与商贸广场有限公司签订的《商品房买卖合同》，而非是与银建开发公司！并且银建开发公司并未参与该合同的签订和实际履行，不存在与刘志斌签订《商品房买卖合同》的意思表示。   且根据银建开发公司、商贸广场有限公司及工行城建支行所签订的《委托监管协议》，约定商贸广场有限公司超世纪公司以银建开发公司的名义向工行城建支行申请办理销售按揭贷款，工行城建支行对涉诉商品楼为商贸广场有限公司实际所有系明知的，实际贷款公司为商贸广场有限公司也是明知的，正是因为商贸广场有限公司因资金短缺无力偿还工行城建支行的贷款利息，工行城建支行故组织单位员工以低廉的价格购买涉诉商品楼，所得款用于偿还工行贷款利息。而刘志斌系工行的员工，当庭也自述《商品房买卖合同》是工行工作人员拿到行里由他们这些买受人进行签订，也是由于这次机会才以低于当时市场价几倍的价格购买了涉诉房产。   不论从本案的历史背景、己生效的判决认定的事实及刘志斌提交的证据均可以看出，刘志斌明知其所购的涉诉房产系商贸广场有限公司实际所有，银建开发公司仅是名义上的开发商，而不承担任何实体的权利义务，刘志斌的本意是与商贸广场有限公司达成购房合同的意思表示，而非是与银建开发公司达成，一审法院错误的认定《商品房买卖合同》系银建开发公司与刘志斌的真实意思表示，显然与事实不符！   综上所述，一审法院认定事实存在重大错误，请求贵院在查清事实的基础上依法驳回被上诉人的诉讼请求。   商贸广场有限公司口头答辩如下：1、就银建开发公司陈述的第一点，即超世纪项目系商贸广场有限公司所有，答辩人予以认可。2、银建开发公司所称的一审法院认定商品房买卖合同系双方真实意思表示，与事实不符。就该事实，与商贸广场有限公司无关，答辩人不予答辩。   商贸广场有限公司的上诉请求：一审法院认定事实错误，请求依法予以纠正。   上诉理由：   一审法院认定事实错误。   一审法院在经审理查明部分中查明：“银建开发公司开发了位于太原市桥东街小区M区地块的“超世纪商贸广场”项目，银建开发公司委托商贸广场有限公司代为销售房屋、收取房款、交付房屋。”属于事实认定错误。   事实是超世纪商贸广场项目实际开发人为商贸广场有限公司，银建开发公司为名义开发人，商贸广场有限公司委托银建开发公司代为销售房屋、收取房款。上诉人商贸广场有限公司及被上诉人银建开发公司在庭审中均认可，双方对上述事实不存在争议，且该事实已多次在生效的终审判决书中予以认定。   综上所述，一审法院认定事实错误，恳请贵院依法予以纠正。   银建开发公司答辩称，银建开发公司对商贸广场有限公司上诉状的内容予以认可，恰恰印证了银建公司上诉状中关于超世纪项目实际开发方是商贸广场有限公司所有，并对外销售的事实。   刘志斌针对两上诉人上诉答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人银建开发公司与商贸广场有限公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回。   1、2004年答辩人与被答辩人银建开发公司签订了房屋买卖合同，真实有效，第15条约定，房屋交付的180日内，银建开发公司应将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但是时至今日，银建开发公司也没有为答辩人办理手续。2、被答辩人商贸广场有限公司收取房款并向答辩人交付房屋，合同相对方、房屋开发商、销售商应为答辩人协助办理房屋登记手续。银建开发公司与商贸广场有限公司之间是转让还是委托关系，答辩人根本不知情。其上诉理由不能成立，答辩人已经按照合同约定付清了全部房款，该房屋具备过户的条件，二被答辩人有义务协助答辩人办理所有权转移登记手续。3、合同是与银建开发公司签订的，房产证现在也在银建开发公司名义下，房产交付以及首付款都是听从银建开发公司的安排交付的。   刘志斌原审的诉讼请求：请求判决银建开发公司协助原告刘志斌办理位于太原市桥东街桥东小区M区1幢8-9层41号房屋的所有权证。   原审法院经审理查明，银建开发公司开发了位于太原市桥东街桥东小区M区地块的“超世纪商贸广场”项目，银建开发公司委托商贸广场有限公司代为销售房屋、收取房款、交付房屋。2004年9月28日刘志斌与银建开发公司签订商品房买卖合同，合同编号为GF-2000-0171，银建开发公司将位于太原市桥东街桥东小区M区1幢8-9层41号建筑面积为304.02平方米的房屋，作价人民币401550元出售给刘志斌。刘志斌于2004年10月10日（收据号0000536）、10月11日（收据号0000539、0000542）分三笔将购房款支付至银建开发公司及商贸广场有限公司，并由第三人商贸广场有限公司出具收据。第三人商贸广场有限公司于2005年4月13日将上述房屋交付给刘志斌。   刘志斌与银建开发公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房交付使用的180日内，银建开发公司应将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但时至今日，银建开发公司也没有为刘志斌办理房屋产权登记手续。该房屋现已登记在银建开发公司名下。庭审中，刘志斌变更诉讼请求为：请求判决银建开发公司及商贸广场有限公司共同协助刘志斌办理位于太原市桥东街桥东小区M区1幢8-9层41号房屋的所有权证。   另查明，商贸广场有限公司已经进入破产程序，由破产管理人山西国华律师事务所出庭参加诉讼。   原审法院认为，刘志斌与银建开发公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定严格履行义务。在履行合同的过程中，第三人商贸广场有限公司收取房款并向购房人刘志斌交付了房屋。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。刘志斌已按合同约定付清全部房款，涉案房屋现已登记在银建开发公司名下，该房屋已具备过户的条件。故银建开发公司及商贸广场有限公司应协助原告刘志斌办理产权过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：银建开发公司与商贸广场有限公司共同协助刘志斌于本判决生效后三十日内办理位于太原市桥东街桥东小区M区1幢8-9层41号房屋的所有权转移登记手续。案件受理费100元，银建开发公司负担50元，商贸广场有限公司负担50元。   本院对原审查明的事实予以确认。   另查明，依据其他生效判决，银建开发公司将本案涉案的商品楼项目整体转让给商贸广场有限公司，现产权仍登记在银建开发公司名下。两上诉人对上述事实均认可，被上诉人表示不知情。   本院认为，本案争议的焦点是，上诉人是否应该协助被上诉人刘志斌办理产权过户手续。银建开发公司认可《商品房买卖合同》的文本是其盖好公章提供给商贸广场有限公司，且项目产权现在其名下，故原审法院判决其协助被上诉人办理产权过户手续并无不当；虽该项目产权不在商贸广场有限公司名下，但其认可其是真正的产权人，并实际收取了被上诉人的房款，向被上诉人交付了房屋，故原审法院判决其与银建开发公司共同协助被上诉人办理产权过户手续并无不当。综上，上诉人关于双方之间是名义开发商和实际产权人的上诉理由成立，上诉人之间的关系并不影响两上诉人共同协助被上诉人办理产权过户手续。故原审虽认定部分事实有误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费200元，由上诉人太原银建房屋开发有限公司负担100元、山西超世纪商贸广场有限公司负担100元。   本判决为终审判决。   审判长 樊文霞   审判员 卞俊梅   审判员 谢红雯     二〇一九年六月二十七日   书记员 智 慧