河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0903民初1149号原告：季红，女，1971年3月24日出生，汉族，现住天津市静海县。原告：白宏健，男，1970年3月5日出生，回族，现住天津市静海县。二原告委托代理人：武林，河北衡泰律师事务所律师。被告：沧州荣盛房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区黄河西路阿尔卡迪亚国际大酒店103室。法定代表人：谢金永，该公司经理。统一社会信用代码：911309005809980482。委托代理人：徐跃民，河北海岳律师事务所律师。原告季红、白宏健与被告沧州荣盛房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告季红与原告白宏健的委托代理人武林、被告荣盛公司的委托代理人徐跃民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季红、白宏健向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除原、被告于2013年6月17日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款共计940228元及利息（利息自2013年6月17日起至判决履行完毕之日止。利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率130%计算）：3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年原告看到被告方宣传的关于荣盛国际购物广场商铺销售的相关事宜即前往其售房处进行咨询，当时被告方销售人员承诺相关商铺购买后由其公司进行托管，不需要购买方进行任何的经营即可实现盈利。故原告季红于2013年6月17日与被告签订《商品房买卖合同》，由原告季红向被告购买其开发的位于沧州市运河区荣盛国际购物广场2层2624号商铺，建筑面积共74.25平方米，其中套内建筑面积44.76平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积29.489平方米；商品房单价为每平方米12663元，总金额共计940228元整；该商品年方的共有人为原告白宏健。合同签订后，原告于2013年6月17日依约向被告支付了购房款共计940228元。上述合同签订时被告并没有向原告出具并说明合同的全部内容，仅就商铺的位置及价款等简单内容向原告出示后，就让原告在合同的尾页进行了签字确认。此后2014年3月14日，被告才将上述合同文本连同购房发票交付给原告。此后，因临近荣盛国际购物广场开业，被告方多次要求原告对所购商铺进行经营否则将承担相关违约责任并要求原告支付高昂的此前并未说明的相关物业费用，原告才了解到其所购商铺与被告宣传情况不服，且对房屋的使用进行了种种限制，原告多次要求被告予以解释并退房，但被告却以种种理由进行推诿至今。2019年1月4日，被告向原告出具《关于办理荣盛国际购物广场面积差相关事宜的函》，因原告所购商铺的面积增加了4.79平米而要求原告补缴房屋的面积差款28207元。综上，因被告所受售商铺宣传与实际不符，不能达到原告购房的目的，且商铺面积差超过了3%的法定标准，故依据相关法律规定，原告为维护其合法权益，特诉至贵院，望依法准如所请。沧州荣盛房地产开发有限公司辩称，一、原告之诉已经超出合同解除权行使期间。依照原告的起诉书，原告行使的并不是约定解除权，而且合同也确实没有在原告的主张事实的范围内合同应当解除的约定；从法定解除权的规定而言，其一商品房买卖合同司法解释第十五条规定了最长一年的除斥期间，至原告起诉时已经远远超过一年。而且最高人民法院在（2016）最高法民申2402号民事判决书中确定的法定解除权的行使期间最长也不要超过诉讼时效，原告自收房至起诉已经超过了四年。故原告之诉已经超过合同解除权的行使期间。二、原告诉请解除合同的理由不能成立。1、被告已经完成商品房交付义务，原告也已经实际占有使用。根据商盛物业公司账目记载，原告自2014年10月13日起即已经开始交纳物业费，并将铺位租赁给郭毅使用。2、原告的铺位没有托管并非被告欺诈原告，而是原告选择了自营方式购买商铺。在原告提交的沧州市中级人民法院群诉判决中部分商户是将商铺托管给商盛物业公司，部分自营，这完全是商户的自愿选择，与欺诈或重大误解无关，更不是自营便不能实现合同目的。而且，按照欺诈或重大误解的理由主张解除权，更已经超过一年的解除权行使期间，该期间最迟应当在其首次交纳物业费时及知道解除理由，故已经超出解除期间。3、是否超过3%不是合同解除权的行使理由，双方合同约定出现面积差时的解决方式并不包括解除合同，这一点在沧州市中级人民法院（2017）冀09民终4182号民事判决书及（2016）冀09民终1874号民事判决书中均有论证。三、根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自身的义务，不得擅自变更或者解除合同。四、未剥夺业主选择的权利。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按产权登记面积结算，房款多退少补：（2）…………。上述约定明确具体，文字内容无歧义，表明双方当事人签订合同时对合同约定面积与产权登记面积的差异处理方式已经进行了选择。且季红、白宏健为完全民事行为人，对于各自的行为性质和行为后果具有完全认知和判断能力，应认定《商品房买卖合同》第五条约定系双方作出的真是的意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该约定合法有效。五、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照合同约定处理。根据上述司法解释规定，在合同约定面积与实际面积存在差异时，应遵照约定优先的处理原则，即有约定的按照约定处理，没有约定的按照法定处理，鉴于涉案《商品房买卖合同》第五条对此进行了明确约定，故根据司法解释规定，本案双方当事人因房屋面积差异产生的纠纷应当按照合同约定处理。六、格式条款问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。依据上述规定，格式条款的构成包括三个要素：预先制定、重复使用和排除合意。双方签署的《商品房买卖合同》第五条属于选择性条款，虽然条款内容系我司预先拟定，但并未排除当事人合意。事实上，在合同内容具备选择性的情况下，双方当事人同意对房屋面积差异采取第1种处理方式而未选择第2种处理方式，并且双方也最终达成了商品房买卖协议，即表明该选择系双方合意的结果。至于在合同签订过程中，双方就合同第五条内容的选择问题是否发生争论，并不影响合同最终成立的事实。鉴于以上理由，请人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年6月17日，原、被告签订x字第1306170020号《商品房买卖合同》，约定：第三条“……原告购买被告开发的荣盛国际购物广场2层2624铺号房……该商品房合同约定建筑面积74.25平方米，其中套内建筑面积44.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.489平方米。”第四条“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12663元，总金额940228元”。第五条“根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异的处理……商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按产权登记面积结算，房价多退少补。2、双方同意按以下原则处理：（1）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……”。第六条“1、一次性付款买受人于2013年6月17日前支付首付款940228元”。2014年3月14日，被告出具销售不动产统一发票，载明原告向被告支付购房款940228元。2019年1月4日，被告向原告出具《关于办理荣盛国际购物广场面积差相关事宜的函》，载明季红于2013-6-18购买了荣盛国际购物广场2624铺，并与被告签订了《商品房买卖合同合同》……根据沧州市房产测绘队出具的荣盛购物广场实测《测绘成果认签表》核算，您的商铺面积增加了4.79平米，需补缴面积差款60656元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，我公司仅收取增加面积3%以内的面积差款，即28207元。双方因《商品房买卖合同》产生纠纷，原告于2019年4月2日诉至我院。以上事实，有《商品房买卖合同合同》、购房发票、打款凭证、《关于办理荣盛国际购物广场面积差相关事宜的函》以及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故本院予以认可。一、该合同第五条关于商品房面积差的处理方式“按产权登记面积计算，房价多退少补”的条款是否有效问题。该合同中第五条“根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异的处理……商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按产权登记面积结算，房价多退少补。2、双方同意按以下原则处理：（1）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……”。虽该条款中涉及两种方式，表面上赋予了原告选择权，实际上“双方同意按第1种方式进行处理”中的“1”系由被告打印至由其提供的《商品房买卖合同》空白处，并未体现双方进行过协商或被告已经向购房者对该条款内容进行过提示，该条款是由被告预先制定，可重复使用，并排除合意的，所以该条款为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，该条款排除了原告当面积误差比超过3%时的合同解除权，应认定为排除对方主要权利而无效。无效的合同或合同条款自始无效、当然无效。二、关于原告解除权是否超过行使期间的问题。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期间为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，被告于2019年1月4日出具《关于办理荣盛国际购物广场面积差相关事宜的函》，催告原告交付面积差款，原告于2019年4月2日诉至我院，没有超过三个月期限，故原告对案涉合同解除权的行使在法律规定的期限内。虽被告主张其于2015年3月12日向原告邮寄逾期通知，告知其商铺面积增加了4.79平方米，并提交了逾期通知和快递单据存根，但其并未提交相关证据证明原告已经签收，且原告对此不认可，故本院对被告该主张不予支持。三、关于《商品房买卖合同》的是否符合合同解除的情形问题。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”。本案中，《商品房买卖合同》约定的建筑面积为74.25平米，经测算商铺面积增加4.79平米，面积误差比为6.45%超出法律规定的3%，虽被告向原告收取增加面积3%以内的面积差款，但原告作为买受人有权在面积误差比超过3%时选择解除合同，故原告要求解除合同的事由符合法律规定合同解除的情形。综上所述，本院对原告要求解除《商品房买卖合同》、被告返还已付购房款及利息的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条的规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的x字第1306170020号《商品房买卖合同》。二、被告沧州荣盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告季红、白宏健购房款940228元及利息（利息自2013年6月17日起至判决履行完毕之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率130%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6601元，由被告沧州荣盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  王家琳二〇一九年六月二十七日书记员  孙海霞