山西省高级人民法院   民事裁定书   （2019）晋民申1199号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）刘某，男，1962年9月24日出生，汉族，现住山西省河津市山西铝厂九号路南端津辉花园小区九号楼2单元6层东门。   委托诉讼代理人：董某，山西聪锐律师事务所律师。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山西津辉建筑实业有限公司。住所地：山西省河津市新耿北街世纪家园5号楼。   法定代表人：李某，该公司执行董事兼总经理。   再审申请人刘某因与被申请人山西津辉建筑实业有限公司（以下简称津辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省运城市中级人民法院（2018）晋08民终1918号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   刘某申请再审称：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.一审判决认为，刘某与津辉公司签订的房屋买卖合同土地性质明确载明为划拨，应当认定刘某对房屋性质知悉。这一事实认定缺乏证据证明。理由是：首先，虽然案涉合同中土地性质为划拨，但是刘某作为普通群众，缺乏房地产专业知识，在签订案涉合同时并不明白划拨二字的含义，不能仅以土地性质为划拨就认定刘某知悉案涉房屋属于经济适用房。另外，并非在划拨土地上建造的房屋全都是经济适用房，有的地方因开发商认为利润太低不愿承建经济适用房，所以政府允许在划拨土地上建造部分商品房销售，以弥补开发商利润，这种情形就是划拨土地上的商品房。还有就是划拨土地没有使用年限，而案涉合同中的土地使用年限为2003年4月11日至2073年4月11日共70年，只有商品房的土地使用年限为70年，加之津辉公司售房时大张旗鼓宣传案涉房屋为高档商品房，并且在售楼处展示了商品房预售许可证，与刘某签订了商品房买卖合同，因此刘某有充分理由相信案涉房屋的性质属于商品房，巳经对房屋性质尽到了合理注意义务。其次，刘某与津辉公司在2005年3月18日签订的是商品房买卖合同，从头到尾使用的全是商品房字眼，而无一处经济适用房字眼。津辉公司提出，签订商品房买卖合同是政府主管部门干预调整房地产市场的手段。但是津辉公司的这一说法与早在2001年建设部、国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行制定的《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号）等相关规定明显不符。退一步讲，即便津辉公司不得不在出售案涉房屋时使用商品房买卖制式合同，其也应当在签订案涉合同时对刘某作出书面提示和说明。第三，《经济适用住房管理办法》第二十条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（四）市、县人民政府规定的其他条件。第二十二条规定，申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明以及市、县人民政府规定的其他证明材料，向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出申请。但是，刘某与津辉公司签订案涉合同时，刘某并没有向有关部门申请购买经济适用房，津辉公司也没有按照上述经济适用房管理规定来销售案涉房屋，而完全是按照商品房的买卖流程来操作，足以表明津辉公司在明知案涉房屋属于经济适用房的情况下，恶意欺诈刘某，把经济适用房当作商品房来卖，以此牟取暴利。2.一审法院认为，刘某主张津辉公司以欺诈手段使刘某在违背真实意思表示的情况下订立合同的主张，不符合交易习惯。这一事实认定缺乏证据证明，理由是：刘某在2005年签订案涉合同时以及此后十几年，津辉公司从没有告知刘某案涉房屋属于经济适用房，刘某一直以为案涉房屋属于商品房。从2006年7月开始，案涉房屋的地下室多次在下雨后进水，不仅给刘某造成重大财产损失，而且多次修复均不能彻底解决问题，严重影响刘某对案涉房屋的正常使用（因为案涉房屋位于六楼，没有电梯，上下搬运物品很不方便，为了减少搬运，很多物品需要放在地下室，而地下室进水问题得不到解决，刘某根本不敢在地下室放东西)。刘某在2017年1月15日委托律师向津辉公司寄发律师函，要求津辉公司解决地下室进水问题并赔偿损失，但是津辉公司不予理会。无奈之下，刘某只得卖房，在向住建局和不动产登记中心咨询房屋过户费用时，才得知案涉房屋属于经济适用房，不能过户。由此可见，津辉公司在签订案涉合同时对刘某实施了严重欺诈，使得刘某想买商品房却买到了经济适用房。刘某如果当初知道案涉房屋属于经济适用房，肯定不会与津辉公司签订案涉合同，何况刘某并不符合购买经济适用房条件。因此，刘某是在受到严重欺诈的情况下才与津辉公司签订案涉合同，是在房屋无法正常使用的情况下才无奈卖房，是在向住建局和不动产登记中心咨询过户费用时才得知案涉房屋属于经济适用房。3.二审法院认为刘某提交的证据不足以证实被申请人出售房屋时对刘某构成了欺诈。这一事实认定不能成立。理由是：本案一、二审中，津辉公司始终认可案涉房屋属于经济适用房，刘某也在2017年从住建局得知案涉房屋属于经济适用房，双方对案涉房屋属于经济适用房这一事实无争议。但是本案的关键之处，在于津辉公司是否在出售案涉房屋时告知刘某案涉房屋属于经济适用房。为证明津辉公司对刘某隐瞒了案涉房屋属于经济适用房的真相对刘某实施了欺诈，刘某一是提交了与津辉公司签订的《商品房买卖合同》，合同中全部使用的是商品房字眼，而无一处经济适用房字眼；二是提交了津辉公司出售案涉房屋时向刘某展示的《商品房预售许可证》，表明津辉公司出售案涉房屋时对外宣称的是商品房而非经济适用房，该两份证据足以证明津辉公司是以商品房将案涉房屋出售给刘某的。津辉公司虽然一再声称当时出售的就是经济适用房，但其并未按照经济适用房的管理规定出售案涉房屋，从未对案涉房屋属于经济适用房作出任何提示和说明，刘某也没有按照经济适用房的管理规定购买案涉房屋，进一步证明津辉公司对刘某隐瞒了真相，实施了欺诈。（二）原判决适用法律确有错误。本案中，津辉公司在签订案涉合同时对刘某实施了欺诈，使得刘某在违背真实意思的情况下订立案涉合同，案涉合同属于可撤销合同，刘某有权要求撤销合同，并有权要求津辉公司返还购房款以及赔偿损失。因此，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条的规定判决撤销案涉合同，并由津辉公司向刘某返还购房款以及赔偿损失。但是，本案一审中，河津市人民法院错误地依照《中华人民共和国民法总则》第十条“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗”、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，判决驳回了刘某的诉讼请求。本案二审判决驳回上诉，维持原判，使得刘某的合法权益得不到有效维护。因此，本案一、二审判决均存在适用法律确有错误的问题。   综上所述，刘某的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定，请求省高级人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护刘某的合法权益。   本院经审查认为，刘某认为津辉公司在出售涉案房屋时未告知其房屋是经济适用房，有欺诈行为。津辉公司开发涉案房屋的相关手续均显示是经济适用房，津辉公司销售该房屋时依法取得了晋商房预售河建字第200501号“山西省商品房预售许可证”等相关证件，并在售楼处予以公示。涉案房屋的价格津辉公司是按经济适用房向河津市物价局申报，河津市物价局亦是按经济适用房的标准核准的。津辉公司与刘某签订的合同是政府主管部门报备的统一格式的合同文本。河津市房屋权属登记管理中心按相关规定给刘某办理了房权证。刘某提交的证据不能证明津辉公司出售房屋有欺诈行为。一、二审法院认定津辉公司未有欺诈行为并无不当。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回刘某的再审申请。   审判长 许文杰   审判员 刘慧慧   审判员 邓高原     二○一九年六月二十八日   书记员 王婷婷