宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初3109号 原告：中海宏洋地产（银川）有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：张贵清，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱亮，北京大成（银川）律师事务所律师。 被告：李金莲，女，1973年5月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 被告：焦民瑞，男，1991年3月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 原告中海宏洋地产（银川）有限公司诉被告李金莲、焦民瑞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海宏洋地产（银川）有限公司的委托诉讼代理人朱亮、被告焦民瑞到庭参加诉讼，被告李金莲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中海宏洋地产（银川）有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2013年6月26日签订的《银川市商品房买卖合同》，被告协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同》备案登记手续；2、判令被告将金凤区某室房屋立即返还原告；3、判令被告向原告支付违约金113945元、房屋使用费210798.25元（暂计算至2019年2月28日，并按每月5697.25元的标准继续支付至上述第二项诉请房屋实际返还之日止），以上已确定部分合计324743.25元；4、本案产生的全部诉讼费用、保全费用、公告费由被告承担。事实与理由：2013年6月26日，原、被告签订银川市商品房买卖合同及附件《补充协议》，协议约定：原告将其开发的位于金凤区某室房屋出售给被告，房屋总价款569725元，付款方式为首付款和商业贷款。合同附件六《银川市商品房买卖合同》补充协议第三条第四项约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本息导致银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金；第九条第五项约定，合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，被告还应当按月以房屋总价1%向原告支付房屋使用费。2013年7月15日，原告、被告与招商银行股份有限公司银川分行（下称“招行银川分行”）签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定，被告作为借款人，以上述所购房屋作为抵押物从招行银川分行贷款270000元；原告作为保证人对上述借款承担连带保证责任。2016年1月29日原告将涉案房屋交付被告。但自2016年10月起，因被告未按借款合同约定向银行偿还贷款本息，导致原告在银行开立的保证金账户被多次扣款，截至2018年10月累计5次扣款共计20276.03元，上述扣款导致原告产生了经济损失。原告多次向被告催要无果。综上事实，原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，双方均应切实履行，被告无视信用逾期还贷导致原告代偿的行为，已经构成违约，并符合合同约定解除条件，被告应就此承担全部法律责任。为此，原告特提起诉讼，请求法院依法判如所请。 被告焦民瑞辩称，原告起诉的事实属实，被告希望和被原告进行协商和调解。 被告李金莲未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，除原告提交的（2019）宁0106民初3110号民事判决书复印件外，其他证据本院予以确认并在卷佐证。但原告提交的（2019）宁0106民初3110号民事判决书复印件，被告虽表示认可，但经本院审核，该判决书尚未生效，故本院对该判决书不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月26日，原告与李金莲、焦民瑞签订《银川市商品房买卖合同》及附件《补充协议》，约定被告购买由原告开发的位于宁夏回族自治区银川市金凤区某室房屋，房屋建筑面积共105.91平方米，单价5379.33元/平方米，房屋总价569725元，被告应于2013年6月26日前付首付299725元，于2013年7月26日前付商业贷款270000元，原告应于2014年10月30日前将符合约定的商品房交付被告，合同附件六《银川市商品房买卖合同》补充协议第三条第三项约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按总楼价的20%向出卖人（即原告）支付违约金，原告承担保证责任后在担保范围内有追偿权；补充协议第九条第五项约定，合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，被告应按每月以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费，原告有权于退款时扣除上述费用。2016年1月29日，原告将案涉房屋交付被告，双方完成入住手续。2013年7月15日，案外人招商银行股份有限公司银川分行作为贷款人（抵押权人），被告李金莲作为借款人，被告李金莲、焦民瑞作为共同抵押人，原告中海宏洋地产（银川）有限公司作为保证人就案涉房屋签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告李金莲向案外人招商银行股份有限公司银川分行贷款270000元，借款期限240个月，从2013年7月15日至2033年7月15日；贷款利率以国家公布的贷款基准年利率进行浮动；如贷款逾期，罚息利率在《个人购房借款及担保合同》所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额还款；原告作为保证人为该债务提供连带责任担保，保证期间为《个人购房借款及担保合同》签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项证交由贷款人保管之日止；保证范围包括但不限于《个人购房借款及担保合同》项下贷款本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金、贷款人时限债券的费用等；贷款直接打入借款人的第一扣款账户（账号：6226099510165886）。《个人购房借款及担保合同》签订后，案外人招商银行股份有限公司银川分行将借款270000元发放至原告账户。贷款发放后，被告未按照约定还款。自2016年10月起，因被告未按借款合同约定向银行偿还贷款本息，导致原告在银行开立的保证金账户被多次扣款，截至2018年10月累计5次扣款共计20276.03元。故引起本诉。 本院认为，原告与被告李金莲、焦民瑞签订的《银川市商品房买卖合同（合同编号：201300018064）》及补充协议，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方商品房预售关系成立。合同成立后，被告依据该合同向案外人招商银行股份有限公司银川分行申请住房按揭贷款，并签订《个人购房借款及担保合同》，所贷270000元款项用于支付购房款。被告在偿还部分贷款后，剩余贷款未按借款合同约定如期偿还，案外人招商银行股份有限公司银川分行依据《招商银行股份有限公司银川分行》扣划原告保证金账户总计20276.03元保证金偿还被告贷款。原、被告签订的《银川市商品房买卖合同(合同编号:201300018064)》及补充协议约定：被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按总楼价的20%向出卖人（原告）支付违约金，原告承担保证责任后在担保范围内有追偿权；合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，被告应按每月以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费。故原告主张解除合同、返还房屋、协助办理撤销《银川市商品房买卖合同(合同编号:201300018064)》备案登记手续，并要求被告支付房屋总价20%的违约金105810.6元、房屋使用费210798.25元（房屋使用费暂从2016年1月29日计算至2019年2月28日，并按每月房屋总价1%的标准即每月5697.25元的标准继续支付至涉案房屋实际返还之日止）的主张，本院予以支持。原告主张的违约金113945元，本院认为该违约金过高，本院调整为以案外人招商银行股份有限公司银川分行扣划原告保证金账户的金额20276.03元为基数，以双方签订的《银川市商品房买卖合同(合同编号:201300018064)》中约定的20%为计算标准，经计算被告应向原告支付的违约金为4055元。对于被告已支付原告的房款，因被告在本案中未提出返还房款的主张，故本案中不予处理，被告可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中海宏洋地产（银川）有限公司与被告李金莲、焦民瑞于2013年6月26日签订的《银川市商品房买卖合同(合同编号:201300018064)》，被告李金莲、焦民瑞须协助原告中海宏洋地产（银川）有限公司办理撤销《银川市商品房买卖合同(合同编号:201300018064)》备案登记手续； 二、被告李金莲、焦民瑞立即将位于宁夏回族自治区银川市金凤区六盘山路北侧莲湖花园三区（二期）7号楼302室房屋返还原告中海宏洋地产（银川）有限公司； 三、被告李金莲、焦民瑞支付原告中海宏洋地产（银川）有限公司违约金4055元，房屋使用费210798.25元（房屋使用费暂计算至2019年2月28日，并按每月房屋总价1%的标准即每月5697.25元的标准继续支付至涉案房屋实际返还之日止），总计214853.25元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费3086元（已减半收取），由原告中海宏洋地产（银川）有限公司负担1049元，负担被告李金莲、焦民瑞负担2037元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 路 玮 二〇一九年六月二十日 书记员 胡彬雪