海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终2411号上诉人（原审原告、反诉被告）：海南海成投资管理有限公司。住所地海口市美兰区滨江西路6号豪城公寓一单元801房。统一社会信用代码：91460000552785459J。法定代表人：马英华，总经理。委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冉隆江，男，1984年2月13日出生，土家族，住海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：夏余杨，海南瑞来律师事务所律师。上诉人海南海成投资管理有限公司（以下简称海成公司）因与被上诉人冉隆江房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初9149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海成公司上诉请求：1、请求判令撤销（2018）琼0108民初9149号民事判决，改判为支持海成公司的诉讼请求；2、判令本案一审、二审诉讼费由冉隆江承担。事实和理由：1、一审判决对（房屋租赁合同）为有效合同已作了认定，双方也对此一直没有异议，由此可见双方已签订的有效合同确为事实。2、根据合同约定，海成公司应该在合同签订（2017年9月1日）后7日内将涉案房屋交付给冉隆江开始装修，装修期间免除租金6个月，从2018年3月1日开始计算租金。另据冉隆江《民事反诉状》其自认曾进场装修，从其自认事实看，海成公司确已将房屋交付给了冉隆江。3、据双方合同，冉隆江承租涉案房屋的用途为：教育教学培训用，如开办幼儿园、培训班等。涉案小区“豪城公寓”为单体建筑总计有四个铺面，涉案房屋为1号铺面。但1、2、3、4号铺面所有外部空地（包括涉案1号铺面门前外部场地）一直都被冉隆江占用作为其开办幼儿园的活动场地，也即，双方合同签订后冉隆江具有天然的优势地位即可进场装修、使用，不需要办理任何交换手续。一审判决认定没有“交付”与事实情况不符。4、冉隆江从没有告知海成公司要解除合同，海成公司一直认为合同签订后，冉隆江已经开始装修使用该房屋，并且6个月后的2018年3月10日，海成公司还曾经发函要求冉隆江支付租金等相关费用，但冉隆江从无解除或终止合同的告知。一审认为房屋没有交付没有事实依据。5、冉隆江无直接证据证明涉案房屋存在争议。冉隆江仅仅凭一份“录音”认为房屋不能装修使用、存在争议证据不足。一审判决认定《房屋租赁合同》为有效合同，可直接说明海成公司房屋具有所有权。但冉隆江一无产权争议依据，二无第三人直接出庭异议的证据，且一直占有房屋不交租金，应属严重违约。二、一审判决超出冉隆江反诉请求判决，违反法定程序。冉隆江2018年8月20日提请反诉，其反诉请求要求解除双方于2017年9月1日的《房屋租赁合同》，并无不支付租金的反诉。故按照其反诉请求，最起码被反诉人应支付其反诉请求前（2018年8月20日）的租金。但一审判决却超出其反诉请求进行事实认定、判决，显然与程序相背。综上所述，冉隆江一审法院认定事实错误，应予以撤销。故为了维护海成公司的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，特提起上诉，请上级人民法院明查事实，作出公正判决。被上诉人冉隆江辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予以维持。海成公司主张已将涉案铺面交付冉隆江使用，但均未提供证据证明自己的主张，从一审冉隆江提供的证据以及法官庭后的现场查勘来看将涉案铺面仍然由海成公司掌控并放满了冉隆江的物品，涉案铺面实际未交付冉隆江使用。因此，一审判决认定事实确实清楚，理由确实充分。1、海成公司称冉隆江在《民事反诉状》中自认曾进场装修就应当认定已将涉案铺面交付冉隆江说法是错误的，没有事实依据。首先，按照双方签订的合同约定海成公司应当在合同签订后七日内交付租赁房产开始装修，但海成公司并未按合同约定将租赁房产交付给冉隆江开始装修；且在冉隆江带人查看为在海成公司交付后的装修进行准备时，被案外人祝某等人阻拦并称涉案铺面是归祝某所有，冉隆江因此也未能进入租赁房产进行查看为装修做准备。其次，因海成公司在与冉隆江签订《房屋租赁合同》之前就隐瞒涉案铺面存在权属纠纷的情形，根据冉隆江与祝某以及冉隆江与马英华的录音资料亦可知，海成公司与祝某等人之间关于涉案铺面存在产权纠纷。由于涉案铺面因海成公司的原因产生产权纠纷，且海成公司并未按照合同约定履行解决纠纷；冉隆江为了能够继续履行合同，多次要求海成公司解决产权纠纷矛盾，但海成公司至今仍然未解决产权纠纷问题。海成公司未履行合同约定，且也未实际交付租赁房产，将存在产权纠纷的租赁房产矛盾的解决推给冉隆江明显不符合合同约定。再次，在一审过程中，海成公司向法院提供了（2017）琼0108民初4360号案件件的《民事裁定书》以及庭审笔录，在该案的审理过程中，海成公司承认在本案涉及的豪城公寓1号铺面内的物品是属于海成公司所有；再结合本案的一审过程中，海成公司的答辩内容，可以确认本案涉及租赁铺面仍然掌控在海成公司手中，并且在租赁房产内仍然存放有海成公司的物品。足以说明海成公司并未将涉案的租赁房产交付给冉隆江。2、海成公司上诉状中称认“豪城公寓1、2、3、4号铺面所有外部空地一直是由冉隆江在圈占使用即具有天然的优势地位即可对涉案铺面（即皓豪城公寓1号铺面）进场装修、使用，不需要办理任何交接手续”该主张没有任何事实依据，属于海成公司的主观臆断。按照合同约定，对于涉案的铺面专门约定了交付条款，明确了海成公司有交付租赁房产的义务，所以海成公司称涉案的铺面不用交付明显与合同约定相违背。另外，海成公司在上诉状中称豪城公寓1、2、3、4号铺面外的空地海成公司圈占使用的说法不正确，冉隆江能够使用铺面外的空余场地，是基于与物业公司签订的租赁合同而来，并非是擅自圈占。综上所述，海成公司实际至今未向冉隆江交付租赁房产，且因本案涉及的租赁房产存在产权争议，海成公司未能按合同履行交付房产的义务，也未按照协议履行解决产权争议纠纷的问题。另，冉隆江在多次要求海成公司解决争议纠纷并按协议交付房产进行装修的情况下还一直占有使用涉案租赁铺面，存在明显不愿意履行租赁合同的意思。一审判决认定海成公司未向冉隆江交付房产存在租赁合同目的无法实现的情形，依法予以判决解除租赁合同是有事实依据和法律依据的。二、一审判决适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。1、一审判决适用法律正确。因海成公司原因产生产权纠纷未解决且海成公司未能举证证明已将涉案铺面交付冉隆江使用，致使双方签订的《房屋租赁合同》的目的不能实现，冉隆江向一审法院提起诉讼，请求一审法院解除双方签订的《房屋租赁合同》，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条以及第九十四条第（四）项的规定，判决解除冉隆江与海成公司之间签订的《房屋租赁合同》，适用法律是正确的。2、一审判决并不存在超出诉讼请求进行判决的情形。一审案件中，海成公司诉请冉隆江要求支付租金、滞纳金、垫付物业费。而在本案审理过程中，冉隆江答辩称因涉案铺面并未实际交付给冉隆江使用且还有其他的根本性违约行为，冉隆江不应当支付租金。在一审判决中，针对海成公司的诉求，采用的是判决驳回海成公司的一审诉求。故此，一审判决不支持海成公司的一审诉讼请求并未超出一审的诉求范围。综上所述，海成公司的上诉请求无事实和法律依据，恳请贵院查明案件事实，驳回海成公司的上诉请求，维持原判。海成公司向一审法院起诉请求：1.判令冉隆江支付海成公司2018年3月份、4月份、5月份、6月份共计72800元租金及滞纳金10000元（滞纳金按每个月租金拖欠的天数，暂计至2018年6月18日，应计至付清全部租金为止）；2.判令冉隆江支付海成公司为其垫付的物业费共计20237.5元，以上诉求共计103037.5元；3.本案诉讼费用由冉隆江承担。冉隆江向一审法院反诉请求：1.依法判令解除海成公司、冉隆江于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2.本案的诉讼费由海成公司承担。一审法院确认的事实：2017年9月1日，海成公司（出租方、甲方）与冉隆江（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，确认甲方已明确告知乙方所出租的房屋目前未办理产权证，但甲方出资拥有支配权，乙方已完全知晓，并约定甲方将位于海口市××区#商铺（编号自北向南），上下二层，建筑面积455平方米出租给乙方，房屋用途为教育教学培训，租赁期限自2017年9月1日至2026年8月1日止；该房屋一楼的租金为50元每平方米，二楼的租金为30元每平方米，平均40元每平方米，以后租金每两年调整一次，递增百分之五；由于该房屋是毛坯房，装修需要大量的资金和时间，甲方同意为乙方免除租金六个月，即正式开始计算租金的时间为2018年3月1日；乙方负责补交壹万元该房屋自2015年11月1日以来所欠部分物业费，不足部分由甲方负责结清2017年9月1日前的物业费；乙方按月支付租金18200元给甲方，租金支付到甲方指定账号，每月5日前交纳租金，每延迟一天交纳滞纳金3‰；甲方保证拥有房屋支配权和使用权，并承诺该房屋没有产权纠纷或其他债务纠纷；乙方负责水、电费、煤气费、物业管理费等一切费用；甲、乙双方自本合同签订之日起七日内，由乙方支付甲方人民币贰万元作为押金，租赁期满后，如不再继续续约，甲方把押金退还乙方（不计利息）;在合同履行期间，若发生与甲方有关或与该房屋有关的产权纠纷、债务纠纷，概由甲方负责解决并承担全部责任；如果甲方不履行合同或擅自解除合同，造成乙方损失的，除全额赔偿乙方装修费用和预期收入损失外，还要支付违约金；乙方每月5号如未按期向甲方支付租金，按3‰向甲方缴纳滞纳金，如超过一个月合同失效，由此给甲方造成预期收入损失外，还要支付违约金。甲方同意出面为乙方向物业和业主协调。承诺乙方能利用房屋前的空地做户外活动场地的事宜，甲方承诺在一周内协调下来并在合同期内能够继续使用，如协调不成，没法使用该房屋，乙方有权解除合同。2018年7月2日，海成公司向本院提起诉讼。另查，豪城公寓1、2、3、4号铺面，其中1号铺面即本案涉案铺面未被使用，2、3、4号铺面被冉隆江用于经营幼儿园。一审法院认为，海成公司、冉隆江签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。海成公司主张已将涉案铺面交付冉隆江使用，没有证据证明，不予采信。海成公司要求冉隆江承担违约责任，没有事实依据，不予支持。海成公司据此提出的诉求，不予支持。至今冉隆江未能使用涉案铺面，其与海成公司签订《房屋租赁合同》的目的不能实现，冉隆江请求解除该合同，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除海成公司与冉隆江于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回海成公司的诉讼请求。案件受理费2360.76元、反诉案件受理费50元，均由海成公司负担。二审期间，海成公司提交两份新证据：两份票据。证明：一审审理期间到目前海成公司持续缴纳涉案铺面的管理费，海成公司一直在占有和使用该铺面，并无任何的争议。冉隆江质证意见为：1、应根据当事人所收到的《举证通知书》确定举证期限。2、海成公司当庭提交该证据是否超过了举证期限由法庭来核查，冉隆江不清楚海成公司何时收到《举证通知书》。海成公司未提交证据的原件，真实性无法核实。3、即使该票据存在真实、合法有效的情况，与本案所涉及的房产是否交付、应否解除问题也没有直接的关联性。4、根据海成公司对该证据证明的描述可以确认至二审庭审之日，海成公司仍然对本案涉及的豪城公寓1号铺面存在实际占有、控制、使用的事实，更反证了海成公司并未按照双方约定合同履行交付铺面的约定义务，存在根本性违约。本院认证如下：该证据无原件核对，冉隆江对其真实性不予认可，海成公司亦无正当理由不提供原件，本院对该证据不予采信。二审另查明，截至二审法庭辩论终结前，海成公司仍将其自有物品放置在涉案房屋内。二审经审理对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为:双方签订的《房屋租赁合同》应否解除。海成公司与冉隆江签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是真实有效的合同，双方当事人均应依约履行。《房屋租赁合同》第五条约定：“甲方应于本合同生效之日起七天内，将该房屋交付给乙方开始装修。”海成公司至本案二审法庭辩论终结前，仍将其自有物品放置在涉案房屋内，占用使用涉案房屋。海成公司在二审中自认在《房屋租赁合同》前就有物品在涉案房屋中，只要在装修时把物品搬出来即可。本院认为，海成公司作为出租方，在合同约定的交付期限内将涉案房屋内的自有物品提前搬出，向承租方交付可以随时进场的房屋是其应履行的义务，而非在承租方要进场时再行处理涉案房屋内的物品。且冉隆江曾进入涉案房屋，但海成公司并未在冉隆江进入涉案房屋时搬出其自有物品，反而占用至今。此外，海成公司未提供证据证明其已将涉案房屋交付给冉隆江，冉隆江至今未能使用涉案铺面，故本院认定海成公司并未依约向冉隆江交付涉案房屋，签订《房屋租赁合同》的目的不能实现，冉隆江请求解除合同于法有据，本院予以支持。海成公司主张冉隆江自认曾进场装修，故认为涉案房屋已交付给冉隆江。本院认为，冉隆江自认其进场准备装修时被案外人以涉案房屋权属问题阻挠进场，至今再未进入涉案房屋进行装修，故海成公司对冉隆江的自认内容断章取义而主张涉案房屋已交付没有事实依据，本院不予支持。海成公司主张“豪城公寓”1、2、3、4号铺面所有外部空地一直被冉隆江圈占作为开办幼儿园的活动场地，故冉隆江具有天然优势地位可以进入1号铺面即涉案房屋进行装修、使用。本院认为，使用涉案房屋的外部空地与使用涉案房屋不能等同，在海成公司没有依约交付涉案房屋的情况下，冉隆江无权擅自进入涉案房屋占有并使用，故海成公司的上述意见无理，本院不予支持。综上，海成公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2410.76元，由海南海成投资管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 范 晨审 判 员 廖端明审 判 员 苏 慧 二〇一九年六月十九日法官助理 任 琳速 录 员 吴虹瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。