广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1535号上诉人（原审被告）：中山市亿力贸易有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码9144200006851848XW。法定代表人：罗卫锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王小芳，女，1981年9月7日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：庄娘友，广东广瀚律师事务所律师。上诉人中山市亿力贸易有限公司（以下简称亿力公司）因与被上诉人王小芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初6491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亿力公司上诉请求：撤销一审判决，改判亿力公司向王小芳支付逾期交房违约金37380元（943690元×3%=28310.7元）。事实和理由：一、涉案中山市商品房买卖合同及其补充协议合法有效，是上诉人与被上诉人真实的意思表示，更非格式条款，涉案逾期交房违约金的计算标准以及上限应按有关条款严格履行。1.涉案合同系由中山市国土资源局等行政部门提供，补充协议作为该合同的附件一并由相关部门予以备案，形式及内容合法有效，有关权利义务是双方当事人真实有效的意思表示，因此上诉人应交付房产的期限以及应承担的逾期交付商品房违约金的计算标准及计算上限应当严格按照涉案合同第八、九条及补充协议第四条等约定严格履行。2.经查，被上诉人于2016年7月1日才付清银行按揭款，其逾期天数达51天，故上诉人有权按照涉案合同第八条约定顺延51天交付商品房，即逾期交付违约金起算时点应顺延51天，为2017年2月21日。3.因自2017年2月21日起至被上诉人起诉之日（2018年5月31日），以943690元为基数，按涉案商品房买卖合同第九条第二款约定的“按日支付房价款的万分之一”标准计算的逾期交房违约金达43881.59元，已明显超过补充协议第四条约定的最高限额，上诉人仅应按该约定的最高限额标准向被上诉人支付逾期交房违约金28310.7元。二、一审法院在被上诉人未对其损失进行充分举证等情况下仍突破涉案合同及补充协议而作出对上诉人不合理的判决实属欠妥。理由如下：1.一审期间被上诉人未对因上诉人逾期交房所造成的损失进行充分举证，且有关楼价走向、租赁水平等情况更从未调查考证。2.上诉人已于2018年9月17日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且已于2018年11月18日向被上诉人发出通知要求办理收楼手续，故不存在一审法院认为的商品房交付时间不确定之情况。被上诉人王小芳辩称，《补充协议》关于违约金最高限额的条款违反公平原则，减轻并免除了亿力公司责任，亿力公司也没有采取合理方式提请王小芳注意，该条款属无效的格式条款。双方约定的违约金标准过低，理应予以调整。王小芳于2018年5月31日向一审法院起诉请求：亿力公司向王小芳支付逾期交房违约金（按5745元/月，从2017年1月1日计至房屋实际交付之日止）。一审法院认定事实：2016年4月11日，王小芳与亿力公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定王小芳向亿力公司购买中山市顺兴南路沿江街7号万品中心2幢1层36卡。该商品房的用途为商业，建筑面积41.03平方米，总房价为943690元。买受人按银行按揭方式付款，首期款483690元应于2016年4月11日支付，贷款460000元应于2016年5月11日支付。如逾期付款在30日内，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期支付超过30日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示上述证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。除合同规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，买受人有权解除合同。附件六《合同补充协议》第四条约定，出卖人按合同第九条（即出卖人逾期交房的违约责任）所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。2016年4月18日，上述《中山市商品房买卖合同》进行了登记备案。王小芳已付清了该商品房的购房款。涉案房产至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年7月7日，亿力公司作出了《关于万品中心部分相关业主诉求的回复函》（以下简称《回复函》）。《回复函》对于业主提出的“延误交楼时间必须作出赔偿”的答复是“我司确定收楼日期时，会根据我司与业主签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及其他相关文件条款执行”。对于业主提出的“必须履行与我们签订的租赁协议”的答复是“我司会督促及监督招商代理公司履行合同条款，全面落实合同约定”。一审庭审中，亿力公司确认上述“招商代理公司”是指众茂公司。一审诉讼过程中，王小芳提供了其与众茂公司于2017年1月6日签订的《委托代理租赁合同》。该合同约定王小芳委托众茂公司代理管理出租位于中山市西冲“万品名店城”2幢1层36卡的商铺，每月租金5745元由众茂公司代收，众茂公司应于每月15日前将当月租金转交给王小芳。委托招租时间从2017年1月6日至2017年5月31日。委托管理出租时间从2017年6月1日至2020年8月31日。其中，从2017年6月1日至2017年8月31日为免租期，计租起止日期从2017年9月1日至2020年8月31日。王小芳称该《委托代理租赁合同》是亿力公司组织王小芳与众茂公司签订的，但由于亿力公司未将涉案商铺交付给王小芳，该商铺无法出租出去。亿力公司对《委托代理租赁合同》的真实性、合法性、关联性不予确认，又认为该《委托代理租赁合同》可证明王小芳已经收楼了。一审法院认为，亿力公司的第1点答辩意见实际上确认了《委托代理租赁合同》的真实性。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。首先，关于王小芳是否已经收楼的问题，亿力公司未提供证据证明已和王小芳办理了房屋交付手续，且涉案商品房至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，不符合合同约定的交付条件，故对亿力公司称王小芳已经收楼，逾期交房违约金应计算至2017年5月31日止的答辩意见，一审法院不予采纳。涉案商品房买卖合同约定亿力公司应当在2016年12月31日前，将该商品房交付买受人使用，而亿力公司至今未交房，构成违约，应当支付逾期交房违约金。其次，关于亿力公司应当承担多少逾期交房违约金，分析如下。首先，涉案商品房买卖合同的补充协议约定，逾期交房违约金最高不超过总房款的3%。该条款是亿力公司提供的格式条款，不适当地限制了亿力公司的违约责任，变相排除了购房者要求亿力公司交付房屋的主要合同权利，故该条款无效。其次，涉案商品房买卖合同约定如出卖人逾期交房的，应自逾期交房之日起，每日按已付房款的万分之一支付违约金至实际交付之日止。而王小芳主张亿力公司按5745元/月的标准支付违约金，理由是涉案商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准过低，王小芳与众茂公司签订的《委托代理租赁合同》约定的租金标准是5745元/月，并以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定为依据。对此，一审法院认为，其一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”即该规定适用于商品房买卖合同未约定逾期交房违约金计算方法的情形，而本案王小芳、亿力公司已约定了逾期交房违约金的计算方法，故不属于该条款规定的情形。其二，王小芳委托众茂公司按5745元/月的租金标准进行招租，众茂公司只是代理人，而非承租人，不足以证明该租金标准的合理性。考虑到王小芳的损失和亿力公司目前仍无法确定涉案商品房交付时间的情况，一审法院酌定亿力公司应支付的逾期交房违约金为以943690元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率即在中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮30%，从2017年1月1日起计算至房屋实际交付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、亿力公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向王小芳支付逾期交房违约金（以943690元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2017年1月1日起计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回王小芳的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1121元（王小芳已预交），由王小芳负担173元，亿力公司负担948元，亿力公司负担的部分于支付上述款项时迳付王小芳。二审期间，亿力公司向本院提交如下证据:1.《中山市建设工程竣工验收备案登记证》一份，拟证明涉案工程已于2018年9月17日竣工验收，具备房屋交付条件；2.收楼通知书、快递单及物流记录，拟证明收楼通知书已发给业主，业主应按收楼通知书确定的时间收楼，违约金也应计至该日。王小芳对上述证据的质证意见为：对于证据一的真实性、合法性、关联性均予以确认；对于证据二的真实性予以确认，但不确认其关联性。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：一、涉案房屋已于2018年9月17日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。二、涉案商品房买卖合同第十一条约定，如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续的，则在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付给商品房给买受人使用。三、收楼通知书载明，业主应在2018年11月21日前办理收楼手续并缴交相关费用，逾期15日未办理收楼手续的，则视为自动收楼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是双方约定的逾期交房违约金3%的上限标准是否应予调整。双方签订的涉案商品房买卖合同及补充协议约定，亿力公司逾期交房的，则按已付房价款每日万分之一且最高额不超过商品房总价款的3%支付违约金。该补充协议中虽约定违约金累计最高不超过总房款的3%，但该约定对逾期交房违约金的累计金额进行了限制，客观上不合理地减轻了涉案商品房买卖合同中约定的应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于涉案商品房买卖合同享有的违约金权利，一审认定该上限条款无效并无不当，本院予以维持。关于计算逾期交房违约金的截止时间的问题。涉案房屋已于2018年9月17日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，亿力公司向王小芳的位于中山市远洋启辰31栋401房地址邮寄收楼通知书，通知王小芳于2018年11月21日前去办理收楼手续，该邮件于2018年11月19日被他人签收。本院认为，前述地址系涉案商品房买卖合同中王小芳留存的地址，该送达地址准确、有效，且被实际签收，视为亿力公司已把收楼通知书依法有效送达王小芳。根据双方合同约定，如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续的，则在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用，本案中，王小芳未按收楼通知书载明的时间办理收楼手续，逾期15天视为已自动收楼，则逾期交房违约金按照合同约定应计至2018年12月6日，即亿力公司应向王小芳支付以943690元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率即在中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮30%的标准从2017年1月1日起计算至2018年12月6日止的逾期交房违约金113955.81元（943690元×4.75%÷360×704天×1.3）。王小芳提出的抗辩意见并非法定的拒绝收楼事由，本院对其辩解不予支持。对当事人未提起上诉的其他部分，本院不作审查。综上所述，亿力公司的上诉请求有理部分，本院予以支持，上诉请求不成立部分，本院予以驳回。因本案二审期间出现新的证据，本院对一审判决依法作出调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初6491号民事判决；二、中山市亿力贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向王小芳支付逾期交楼违约金113955.81元；三、驳回王小芳其他诉讼请求。如果中山市亿力贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1121元（王小芳已预交），由王小芳负担173元，中山市亿力贸易有限公司负担948元(中山市亿力贸易有限公司在支付上述款项时迳付王小芳)。二审案件受理费2242元（中山市亿力贸易有限公司已预交），由中山市亿力贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年六月六日书记员  杨婉婷