广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初75号原告：珠海市康诚物业管理有限公司，住所地：珠海市人民西路833号701号办公-02。统一社会信用代码：914404005779402839。法定代表人：吴大银，总经理。委托诉讼代理人：王萍华，公司员工。被告：黎启娇，女，1983年3月20日，汉族，身份证住址：广东省珠海市斗门区，原告珠海市康诚物业管理有限公司与被告黎启娇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海市康诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人王萍华到庭参加诉讼，被告黎启娇经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告珠海市康诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2016年8月至2018年1月物业管理费及分摊电费、代收水费共4955.67元（其中管理费3703.86元，分摊电费及代收水费等其他费用1251.81元）；2.判令被告截止2018年1月31日应给付物业管理费及分摊电费、代收水费的违约金共计8445.26元。以上合计为13400.93元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告黎启娇与原告于2015年2月8日签订《前期物业管理服务协议》，全面委托原告即珠海市康诚物业管理有限公司对其所购物业“诚丰水晶座”2栋2511房（建筑面积73.49平方米）进行物业管理。根据物业管理服务协议，建筑面积2.8元/平方米的标准向原告缴纳物业管理费，逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付违约金。被告所欠物业管理费应按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年1月31日应支付违约金为6258.29元；被告所欠分摊电费及代收水费应按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部分摊电费及代收水费之日止，截止2018年1月31日应支付违约金为2186.97元。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告因转移产权，并未及时告知原告，且未依约向原告缴纳物业管理费，自2016年8月1日至2018年1月31日，被告共欠物业费及分摊电费、代收水费等其他费用4955.67元，违约金8445.26元，合计金额13400.93元。原告曾多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。原告提交了如下证据：1.业主使用人资料登记表、商品房买卖合同；2.诚丰水晶座物业管理服务合同；3.前期物业管理服务协议、业主临时管理规约；4.物业管理费催缴通知书、诚丰水晶座2-2511房欠费明细表；5.邮政快递催费函；6.中华人民共和国电力供应与使用条例；7.珠海市物业服务收费管理办法；8.珠海市供水用水管理条例.；9.2016.7月-2017.12月水费发票、2016.7月-2017.12月电费发票；10.诚丰水晶座收费公告现场照片；11.二次供水设施管理权移交协议、前山供水所说明；12.诚丰水晶座2016年-2018年水表抄表明细表；13.诚丰水晶座2016年-2018年公共用电抄表明细表。被告黎启娇未答辩，也未提交任何证据。本院经审理查明：被告黎启娇于2014年向珠海市财信投资有限公司购买位于珠海市××前山明珠××路××房，并于2016年2月办理了房产证，该房屋建筑面积为73.49平方米。2018年1月被告将该房出售给了案外人刘海检，案外人于2018年2月11日办理了不动产权登记。原告珠海市康诚物业管理有限公司（以下简称“康诚物业公司”）于2011年7月11日登记成立，并领取了营业执照。2013年6月28日，原告康诚物业公司与开发商珠海市财信投资有限公司签订了《物业管理服务合同》，并于2013年7月1日开始对诚丰?水晶座小区进行物业管理。2015年2月8日原告康诚物业公司与被告黎启娇签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告康诚物业公司对被告黎启娇所有的物业提供前期物业管理服务，物业管理服务费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米2.8元收取，商铺按建筑面积每月每平方米4.2元收取，小区供水、供电设施移交给供水、供电公司之前水电费由原告代收、代缴，公用水电费按实际发生额由被告按产权登记面积公摊。交纳费用时间为：每月10日前缴清当月费用，业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费的，按逾期每日加收欠缴金额的3‰的滞纳金。合同期限为自开发商通知业主交楼之日起至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业管理服务合同生效时止。2015年2月8日，被告黎启娇与开发商签订了《业主临时管理规约》及承诺书，被告承诺遵守《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，并办理了房屋入伙手续。被告入住后按约定向原告交纳了物业管理费及其他费用。自2016年8月开始，被告停止交纳原告的物业管理费等费用。根据原告提供的欠费明细，被告自2016年8月至2018年1月共拖欠原告物业管理费3703.86元、代收水费766.50元、公摊费485.31元，共计4955.67元，违约金8445.26元。原告经多次催缴，被告仍未缴纳，遂诉至法院。另查明，2018年11月20日，原告与珠海市水务集团有限公司前山供水所签订了《二次供水设施管理权移交协议》，协议约定：原告将诚丰水晶座小区的生活用水二次供水设施的管理权移交给前山供水所，即从2018年10月29日起前山供水所对该小区实施抄表工作，并于2018年11月5日正式抄表，2018年11月份的水费由前山供水所收取。对于被告拖欠的水费及公摊费用，原告提交了供电局、珠海市水务集团有限公司的发票、水表抄表明细及计算方式。被告未到庭对上述证据进行质证。本院认为，原告康诚物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且无违反法律及行政法规规定，对双方均具有法律约束力。原告康诚物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，也实际享受了原告公司提供的物业管理服务，被告应该按照双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业管理费等费用。关于物业管理费的标准，原、被告双方约定的物业管理费是按照产权登记建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取，被告的房屋产权登记面积73.49平方米，被告应每月向原告缴纳物业管理费205.77元，被告自2016年8月开始拖欠，截止2018年1月被告拖欠原告的物业管理费为3703.86元，被告应向原告支付。关于水费和公摊电费的问题，双方合同对水费的约定是原告代收代缴，2018年11月之前的水费均由原告代收。原告提供了向供水公司支付水费的相关发票，并提交了水表抄表明细，被告未到庭进行质证，也未提交证据推翻原告的结论，故本院对原告主张水费的诉讼请求，本院予以支持。合同对于公摊电费约定是按产权登记面积进行公摊，原告已提交支付电费的发票，并提交了公摊电费的计算方式，被告未到庭进行质证，也未提交证据推翻原告的结论，故原告的该项诉讼请求，本院也予以支持。关于滞纳金，《前期物业管理服务协议》约定，业主逾期交纳物业管理费的，应当支付滞纳金。被告自2016年8月起拖欠物业管理费，依约应承担支付滞纳金的义务。原告主张计收滞纳金的标准为：从欠交物业管理费的次月1日起，计算至2018年1月31日，每日按应交物业管理费的千分之三计算，该标准计算结果已经超出被告拖欠的物业管理费及其他费用的总额，本院不予采纳，本院以被告拖欠的物业管理费及其他费用的本金总和4955.67元为违约金限额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黎启娇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市康诚物业管理有限公司支付2016年8月至2018年1月期间的物业管理费3703.86元、代收水费766.50元、公摊费485.31元，合计人民币4955.67元；二、被告黎启娇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市康诚物业管理有限公司支付2016年8月至2018年1月期间逾期缴纳物业管理费的滞纳金4955.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费136元，由被告黎启娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杜满秀人民陪审员  吴惠萍人民陪审员  赖纯红二〇一九年六月六日书 记 员  温晓兰李洁仪