江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏08执异62号案外人：曹启琰,男,1966年6月7日出生,汉族,住江苏省无锡市新区。委托诉讼代理人：王名海，江苏引航律师事务所律师。申请执行人：淮安市第五建筑工程有限公司，住所地江苏省淮安市淮安区。法定代表人：史定国，该公司董事长。被执行人：淮安实烨房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区（现梁红玉路东侧）。法定代表人：周海荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛玉斌，男，该公司办公室主任。本院在执行淮安市第五建筑工程有限公司（以下简称五建公司）与淮安实烨房地产开发有限公司（以下简称实烨公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年10月16日查封被执行人实烨公司名下位于淮安市淮安区世纪佳苑76号楼104室房屋，案外人曹启琰提出异议。本院于2019年5月27日受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人曹启琰提出异议称：请求贵院依法停止对淮安市淮安区关天培路168号世纪佳苑76号楼104室房产的执行行为，依法解除对该房屋的查封措施。事实和理由：2014年11月2日，异议人与实烨公司签订一份《商品房买卖合同》，约定异议人购买实烨公司开发的淮安区关天培路168号世纪佳苑76号楼104室房屋，异议人已经按照约定给付了全部的购房款，并且实际占有涉案房屋至今，自《商品房买卖合同》签订至今，异议人多次要求实烨公司配合办理房产过户手续，但实烨公司总以各种理由拖延，导致至今尚没有办理该房屋的过户手续。现异议人了解到，因实烨公司与五建公司之间存在经济纠纷，五建公司向贵院申请执行，在执行过程中，贵院查封了上述涉案房屋，并且委托鉴定机构对该房屋进行价格评估。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，异议人于2014年便与实烨公司签订《商品房买卖合同》，并且实际给付了全部购房款并占有房屋至今，异议人已经是房屋的实际产权人，享有足以排除强制执行的民事权益，恳请贵院停止对涉案房屋的执行，并依法解除对涉案房屋的查封。综上，为维护异议人的合法权益，现依法向贵院提出以上申请，恳请贵院支持为感。申请执行人五建公司答辩称，请求驳回异议人曹启琰的异议请求。事实及理由：1.异议人提供的证据并不能证明异议人与实烨公司签订买卖合同并依约交付了房款。异议人提供的《商品房买卖合同》签订时间均在异议人提供的销售不动产统一发票及江苏省地方税务局通用电子发票日期之后，不符合日常购买不动产的流程，存在与实烨公司串通，隐匿公司财产的可能性。曹启琰提供的销售不动产统一发票及江苏省地方税务局通用电子发票，不能证明曹启琰是否如实交付房款。实烨公司应当到庭参加听证，曹启琰应当提供其向实烨公司汇款的银行流水。2.涉案房屋并未办理不动产买卖合同备案手续。据答辩人了解，涉案房屋尚未在不动产登记部门进行不动产买卖合同登记备案。3.涉案房屋目前实际状态为长期空置，曹启琰并没有实际占有该财产。涉案房屋长期空置，一直处于毛坯状态，无人占有。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。异议人曹启琰称自己已经实际占有该房产无事实依据。异议人在法院查封伊始不提执行异议申请，恰恰在淮安中院启动拍卖评估程序后提出异议申请，其行为使人产生异议人与实烨公司串通对抗执行的联想。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据异议人提供的商品房买卖合同载明的信息，异议人极有可能至少在无锡市享有两套以上住宅。结合异议人送达地址，异议人提供的涉案房屋商品买卖合同恰恰证明了其是用于商业性投资而非自住，其行为不是为了满足生存权的合理消费，更不是为了对居住环境进行必要的改善。而答辩人所享有的权利产生于建筑工程价款，答辩人单位的农民工有部分至今未能领到涉案工程的工资。退一步从社会效果上来讲，保护农民工的权益更有利于和谐社会的构建。5.《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。目前涉案房屋产权依然为实烨公司所有，并不是异议人曹启琰实际所有。综上，为维护答辩人的合法权益，恳请贵院依法驳回曹启琰的执行异议申请。本院查明，五建公司与实烨公司建设工程施工合同纠纷一案，淮安仲裁委员会于2014年5月4日作出（2011）淮仲裁字第180号裁决书，裁决：一、实烨公司向五建公司支付工程款1243068.48元，以及质保金343841.14元；二、实烨公司向五建公司支付逾期付款违约金122886元；三、驳回五建公司的其他仲裁请求。本案仲裁请求费用30230元，由五建公司承担18130元，实烨公司承担12100元（五建公司已垫付，实烨公司迳付给五建公司）。鉴定费用55000元，由五建公司承担28000元，实烨公司承担27000元。以上实烨公司应付给五建公司的款项，实烨公司于本裁决送达之日起十日内付清，逾期支付，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。因义务人未按裁决书规定的期限履行，五建公司申请强制执行，本院于2015年8月19日立案执行，案号为（2015）淮中执字第00369号。因双方当事人达成执行和解协议，该案于2015年9月8日报结。2018年10月16日，本院作出（2015）淮中执字第00369号执行裁定书，查封登记在被执行人实烨公司名下位于淮安市淮安区关天培路168号世纪佳苑76号楼104室房屋，并于同日向淮安区不动产登记中心送达了执行裁定书、协助执行通知书，要求协助办理上述房屋的查封登记手续，查封期限为三年。后五建公司申请恢复执行，本院于2018年11月8日立案执行，案号为（2018）苏08执恢74号。2019年4月份，执行局将上述房屋移送司法鉴定处办理价格评估手续。案外人曹启琰于2019年5月27日提出异议。另查明，2014年11月2日，异议人曹启琰与实烨公司签订《商品房买卖合同》一份，曹启琰购买实烨公司开发的世纪佳苑76号楼104室住宅，该房屋建筑面积为355.84平方米，总房价为2196208元，约定买受人于签约当日支付全部房款。同日，实烨公司在淮安区住建局办理了涉案房屋的备案证明。合同签订后，实烨公司将房屋交付给异议人。再查明，2011年11月18日，曹启琰以其妹妹曹进名义向实烨公司中国农业银行淮安大厦分理处账户汇款20万元。同年12月9日，曹启琰向实烨公司中国工商银行淮安楚州支行账户汇款40万元。2011年12月10日，实烨公司向异议人出具发票两张，发票显示收到曹启琰购买涉案房屋及另一套房屋预售定金各30万元。2013年1月17日，曹启琰通过中国工商银行无锡分行业务处理中心向实烨公司账户汇款1596208元。同年1月23日，实烨公司向异议人出具发票一张，发票显示收到曹启琰购买涉案房屋的预收购房款1596208元。后因曹启琰只购买案涉房屋，用所退房屋的30万元定金抵案涉房屋的购房款，实烨公司于2013年4月10日向异议人出具发票一张，发票显示收到曹启琰购买涉案房屋的预收购房款30万元。以上房款合计2196208元。2019年5月23日，实烨公司出具《情况说明》，内容为：“曹启琰（身份证号码：），于2014年11月2日与我公司签订一份《商品房买卖合同》，购买我公司开发的淮安市淮安区的世纪佳苑76号楼104室房屋一幢，曹启琰已经向我公司给付了全部的购房款。自《商品房买卖合同》签订至今，曹启琰多次要求我公司配合其办理房产过户手续，但由于我公司售楼服务人员更换频繁以及其他业务繁忙、过户资料准备不足等原因，拖延了办理过户时间，致使该房屋至今尚没有办理过户手续。特此证明！”本院认为，本案争议焦点为：案外人曹启琰所提异议能否排除本案执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，曹启琰在本院查封案涉房屋前与被执行人签订了合法有效的买卖合同，支付了全部价款，并实际占有案涉房屋。因被执行人实烨公司未提供过户所需资料，故异议人对案涉房屋未办理过户登记并无过错。综上所述，异议人曹启琰对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对淮安市淮安区关天培路168号世纪佳苑76号楼104室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  董国华审判员  孙亚平审判员  庞海涛二〇一九年六月十一日书记员  程 莹