广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1658号原告：陈明，男，1996年3月15日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托代理人：吴煜辉，广东致亮律师事务所律师。委托代理人：赵俊，广东致亮律师事务所实习律师。被告：骆文深，男，1965年8月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：潘家慧，广东绿儒律师事务所律师。第三人：洪秋妮，女，1983年4月19日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告陈明诉被告骆文深、第三人洪秋妮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈明及其委托代理人吴煜辉，被告骆文深的委托代理人潘家慧，第三人洪秋妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明向本院提出诉讼请求：一、骆文深向陈明退回购房款410000元及利息（利息自2018年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日止）；二、本案诉讼费由骆文深承担。事实与理由：骆文深原先将其位于增城区××城街××开发区（××区××）楼房501房转让给第三方，由于第三方个人原因不想购买，经洪秋妮介绍陈明与骆文深、第三方洽谈，最后陈明与骆文深、第三方达成一致，转由陈明向骆文深购买该房屋，成交价1025000元。即骆文深与第三方解除双方签订的房屋买卖合同，由陈明与骆文深签订房屋买卖合同，第三方已支付给骆文深的房款转化为陈明支付给骆文深的首期房款，陈明另向第三方付款，由骆文深向陈明出具收据确认收到陈明的首期房款。之后，陈明向第三方支付了购房款。2018年4月4日，陈明与骆文深签订《房屋买卖合同》，同日骆文深向陈明出具《收据》确认陈明已支付首期（含定金）41万元。因洪秋妮作为介绍人，其也称熟悉办理房产证的事宜，可协助陈明办理产权证。陈明不熟悉办证流程，为了能快点办理过户手续，陈明就相信洪秋妮，将《房屋买卖合同》、《收据》交由洪秋妮代为办理房产证。但产权证拖了很久仍未办理出来，陈明及陈明父母便找到骆文深了解情况，骆文深却称洪秋妮在此前自行拿着陈明的《房屋买卖合同》、《收据》向骆文深声称陈明要求解除合同并要求骆文深将陈明支付的首期款41万元退给洪秋妮，因此，骆文深便与洪秋妮办理了解除合同并将款项退给了洪秋妮。陈明从未委托过洪秋妮与骆文深解除合同并办理退款手续，也从未向骆文深作出过任何的通知或指示洪秋妮与骆文深解约及退款。陈明作为涉案房屋的买受人，就合同相对性而言，只有陈明本人才具有与骆文深达成解除合同的权利，骆文深在未取得陈明授权的情况下无权与洪秋妮解除房屋买卖合同将房款退回。骆文深仅以洪秋妮持有《房屋买卖合同》、《收据》与其解除合同并向其退款是未尽合理审慎义务，存在过错。综上，骆文深未尽到合理的审慎义务，对于其自行与洪秋妮解除合同并退款的行为与陈明无关，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上所述，为维护陈明的合法权益，请求法院支持陈明的全部诉讼请求。被告骆文深辩称：陈明与骆文深在2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》在2018年7月10日解除，骆文深已退回购房款。洪秋妮提出解除房屋买卖合同，收取退回购房款的行为已经构成表见代理，直接对陈明产生法律效力。陈明起诉要求骆文深退回购房款缺乏事实与法律依据。骆文深有充分理由相信洪秋妮有代理权，理由如下：第一，陈明与洪秋妮有亲属关系，陈明是洪秋妮的姨甥。第二，从整个交易过程来看，从找房、看房到洽谈都是洪秋妮全权代理的，购房款都是由洪秋妮的银行账户直接支出，陈明只是在2018年4月4日当天才出现在合同上签名。陈明对洪秋妮代理上述一切事宜都是认可的，没有任何异议，使骆文深有理由相信洪秋妮有代理权。第三，洪秋妮向骆文深提出陈明及其家人要求与骆文深解除合同并退回购房款，而且洪秋妮持有陈明与骆文深签订的房屋买卖合同的原件及首期款收据原件，所以骆文深才退回款项给洪秋妮。骆文深完全有理由相信洪秋妮提出解除合同并由其收取购房款是陈明的真实意思表示。第三人洪秋妮陈述：我开设广州市美营房地产公司，但我没有以中介方的角色介入涉案房屋买卖合同，我只是作为陈明母亲的妹妹，以房地产人员的专业性给予陈明建议。涉案房屋之前是经我手在王某手上购买的，成交价为110万元。涉案房屋是吴某介绍给我购买的，王某与骆文深签订的合同在不改变合同原意的情况下，我与王某重新签订了买卖合同，价格是110万元，我支付了吴某中介费15000元，我转账给王某46万元首付款，并非收据和合同体现的41万元。吴某在房价中另外赚取了15000元的差价。这笔钱我一共分三次转账给王某，定金21万元，首付475000元（含定金）。当时我与王某签订房屋买卖合同时，王某口头承诺涉案房屋在2018年6月份交付使用。因为我之前与骆文深曾经有一处位于西城的房屋买卖，骆文深没有履行其义务，所以导致涉案房屋的交付使用存在很大疑问。在陈明父母再三要求的情况下，我与骆文深协商关于房屋交付和办理产权证的问题都没有得到满意答复。据了解涉案房屋的产权人不是骆文深，我当时要求原产权人签合同，要求出示四证，要求确定交付时间，要求约定时间交付使用。但骆文深回复称办理房产证是政府行为，其不能确定何时能办出房产证，不能出示四证，不能让原产权人签订合同，不能确定何时交付使用。本案涉及四份买卖合同，第一份是骆文深与王某的买卖合同，第二份是我与王某的买卖合同，第三份是我与骆文深签订的买卖合同，后来考虑到真实买房人是陈明，所以陈明与骆文深重新签署了第四份合同。本院经审理认定事实如下：2017年8月3日，吴某、王某（买方、乙方）与骆文深（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》（合同中有两处注明“作会”），约定：乙方于2017年8月3日参照图纸及按实地选择后，向甲方购买位于增××城街××开发区（××区××）501房的房屋（以下简称涉案房屋），合计房款1025000元；乙方按银行按揭贷款方式付款；合同还约定了办证、交付房屋、违约责任等其他事项。2017年8月3日，吴某、王某分别向骆文深转账200000元。2017年12月26日以及2018年1月10日，陈柳春（陈明称系其父亲）分别向洪秋妮转账50000元、310000元。2017年12月26日至2018年4月3日期间，洪秋妮多次向吴某、王某转账，合计转账475000元。2018年4月4日，陈明（买方、乙方）与骆文深（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方于2018年4月4日参照图纸及按实地选择后，向甲方购买位于增××城街××开发区（××区××）501房的房屋（以下简称涉案房屋），合计房款1025000元；乙方按银行按揭贷款方式付款，首期（含定金）410000元，余款615000元以商业贷款方式支付；合同还约定了办证、交付房屋、违约责任等其他事项。该合同两件原件均由骆文深持有，其中一份合同原件注明“作会”。2018年4月4日，骆文深出具《收据》证明收到陈明购买涉案房屋的首期（含定金）款410000元。该收据原件由骆文深持有，收据中注明“作会”。2018年7月10日，骆文深转账475000元给洪秋妮。陈柳春与洪秋妮的微信聊天记录如下：2018年11月9日，洪秋妮：“姐夫，请你把从你卖8楼来到买5楼给我转钱的你的记录发给我，让我清楚笔数目好心里有底……请你抽时间去银行把你的流水打一下，发过来给我，对一下数。另外，小敏今天问我叫你们给中介费了！公司她也有份的。”陈柳春：“我明天去打出来”。2018年11月11日，洪秋妮：“你买房的支出如下：之前买西城压着8万，买5楼：首期48.5万，水电报装费1.6万，预收办证9万，给吴姨中介费0.8万，给洪房胜利息7500元，合计686500……另小敏今天又追我中介费”。另查明，洪秋妮为广州市美盈房地产代理有限公司的法定代表人。洪华香于2018年11月21日在广州市公安局增城区分局富鹏派出所的询问笔录中称：我被洪秋妮诈骗了61.1万元，她是我的亲妹妹。2017年10月23日，我将我位于荔城街××房××了102万元，准备换一间低楼层的房子。整个过程我都是委托我亲妹妹洪秋妮办理，因为她就是做房屋中介的。这102万元还是银行贷款57万元后剩下的45万元就进了我的银行卡。后来我看中了一间荔城街富鹏周园小区的一间房屋，总价102.5万元，首付是41万元。后来我将首付41万元于2018年2月转账给洪秋妮。后来我儿子陈明与骆文深签订房屋买卖合同，支付首期款41万元。合同签订后，洪秋妮又以房屋办证费、水电安装费、铁门费等费用向我要了约20万元。2018年7月，洪秋妮骗我们说开发商财政出了问题，还说房屋可能办不了房产证，所以要拿我们的购房合同和开发商谈判。于是我儿子就将购房合同给了洪秋妮。一直到2018年11月18日，我见到开发商才发现洪秋妮利用房屋买卖合同私自将该房屋退了。但是她没有将退的钱给我们，连这件事我都不知道。而且开发商骆文深还说他的财政根本没有问题，也没有和洪秋妮说要9万元房屋办证费，这些都是洪秋妮骗我们的。今天我找到洪秋妮，她也承认私自将房屋退了，全部退款都由她拿了，但她说要过段时间才还给我。洪秋妮于2018年11月23日在广州市公安局增城区分局富鹏派出所的询问笔录中称：洪华香是我亲姐姐。因为她脚不好，上下楼很困难，对之前居住的房子健生西路42号804房不满意，想换一间低楼层的房子。2017年开始我就开始帮她找性价比高的房子，我们没有签订合同，也没有约定服务费。自从她购买房子后，她分多次转账给我53.15万元给我帮她购买房子用，具体数额我要查看转账记录才确定。后来我带她看周园小区的房子（地址是荔城街城丰开发区E区20幢501房）。这次与开发商骆文深签订了合同，总房款是109万元，支付了首期款47.5万元，剩余房款银行按揭支付。办证费大约13万元由买方支付（还没有支付），水电1.6万元也是买方支付（还没有支付）。该房子是王某购买了，我们是从她手上购买该房子的，她收到首期款后约骆文深将合同转经我。后来我考虑到该房是买给洪华香家居住的，且陈明是外地户口，可方便陈明日后孩子读书问题，所以我要求骆文深转合同给陈明。我通过转账支付47.5万元给王某和吴某，不是支付给骆文深。由于该房子没有办房产证，骆文深也没有明确何时可以办出房产证，后来我了解到该房子还没有交土地出让金，洪华香知道该情况后觉得不安心，所以她要求我帮她办理退款手续。洪华香将该房子的合同交给我，经我的协调后，2018年7月退还了47.5万元房款，当时是退到我账号的。办理退房手续是得到洪华香的同意，我在电话中与洪华香老公（陈柳春）沟通关于此房有可能存在的风险问题，他同意如果确定不了产权和交楼时间的话就先退钱。因为这些钱是我支付的，所以也是退到我的账号。李王贱于2018年11月23日在广州市公安局增城区分局富鹏派出所的询问笔录中称：我因为我女儿洪华香与洪秋妮的经济纠纷来协助调查。洪秋妮帮洪华香购买房子，我知道洪华香购买周园小区的房子，因为我有去看这个房子。我知道她是支付了购房款，因为她不够钱，我也帮她支付了1万元，我给了洪华香老公陈柳春。因为这个房子的房产证没有出，而且迟迟不能交楼，所以洪华香要求退款，洪秋妮帮她办了退款手续。庭审期间，陈明陈述：一、我于2018年7月初将合同及收据原件给洪秋妮是基于当时洪秋妮协助我办理产权证的事宜，才将原件给她办理产权证的，并非用于向骆文深解除合同之用，我从来没有指示洪秋妮去解除合同。洪秋妮说要出大证再分每一层的房产证，要拿合同原件去办。二、我卖了一套房屋才购买涉案房屋的，把卖房收款的那张银行卡给洪秋妮，我支付的部分首期款是这张银行卡收到的售房款，其余是我通过银行转账支付给洪秋妮的，再由洪秋妮把首期款支付给吴某、王某。三、我母亲在2018年11月20日到涉案房屋，涉案房屋楼下住户是骆文深的侄子，他告诉我母亲涉案房屋已经转给其他人，这样我才知道合同解除了，款项已经退了。四、洪秋妮与骆文深退款的事情没有陈明或陈明父母授权处理，这是洪秋妮的个人行为。骆文深陈述：涉案房屋在合同解除后已经卖给他人，也已经办理过户。洪秋妮陈述：一、骆文深于2018年7月10日转账475000元给我。二、我没有收取陈明中介费，陈明给的是8000元中介费，但是吴某收的中介费是15000元。三、我要求骆文深将475000元转账到我账户有告知陈明的父亲。我带陈明去看另一套房屋，有准备买那套房屋。我收到骆文深退回的475000元后未返还给陈明，陈明可能要买另一套房屋，如果购买另一套房屋的话这笔款项就要转移，如果骆文深很快办理好产权证的话，就把房款给骆文深，我们是两手准备。陈明父亲跟我说只要骆文深承诺产权证何时出具、何时交付房屋，那么继续履行合同，如果骆文深不能承诺的情况下就退款。四、陈明只是给了10000元，另外200000元定金是我垫付的。陈明凑不足首付475000元，是我拿我的车辆去抵押拿钱去凑齐的。陈明出售的房屋是我帮他处理的，售房款都是直接到陈明父母账户的，他只给了一张银行卡给我，里面只有10000元，我帮他垫付了房款。四、退款是事实，但是没有解除合同，我是跟骆文深说等他办好手续我再把款项转账给他，他让我加价70000元。证人吴某在庭审期间陈述：涉案房屋是我与王某在2017年8月一起购买的，共支付410000元，其中通过银行转账400000元，微信转账支付10000元。洪秋妮之前是做中介的，开了一家中介公司，她的员工曾卖房子给我。洪秋妮打电话问我有无房子卖，我说我和骆文深签订了合同购买了一套房子，于是我带洪秋妮去看房，她说她帮她姐姐看房。我与骆文深、洪秋妮商量好转合同，洪秋妮把买房的首期款共4750000元给我与王某，我就叫骆文深过来转合同。陈明与骆文深签订合同当天，合同内容和收据都是洪秋妮写的，陈明只是签名，什么都没有说。洪秋妮经常打电话来骚扰我叫我退钱，说他姐夫说一定要退钱。我约了骆文深一起到工商银行退钱，把合同、收据原件都给了骆文深，骆文深直接退钱给洪秋妮。洪秋妮支付了首期款410000元，差价65000元是我和王某赚的。证人王某在庭审期间陈述：洪秋妮共支付475000元给我和吴某，收齐款项后才签订合同，写合同和看房都是洪秋妮经办的，签名是陈明签的。洪秋妮说她姐姐和姐夫买给陈明的。洪秋妮当着我们的面打电话给她姐姐和姐夫说要退房子，说她姐姐和姐夫都不喜欢涉案房屋，洪秋妮恐吓我们说一定要退钱，我们说没有钱退，洪秋妮就打电话给骆文深，骆文深同意退。本院认为：陈明与骆文深于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于陈明请求骆文深退还410000元购房款的问题。本院分析如下：第一，根据本案查明事实可知，骆文深与吴某、王某均知晓洪秋妮帮其姐姐和姐夫买房，而陈明与洪秋妮确实是亲属关系；在本案整个房屋交易过程中洪秋妮均有参与，且支付给吴某、王某的首期房款475000元系由洪秋妮转账给吴某、王某，此后骆文深才与陈明签订《房屋买卖合同》并出具收据。因此，对于骆文深辩称其有理由相信洪秋妮持《房屋买卖合同》及收据原件要求解除合同是陈明的真实意思表示，理由充分，本院予以采纳。第二，从洪秋妮、李王贱、洪华香的陈述可知，洪秋妮要求骆文深退款是在陈明及其父母对涉案房屋能否办房产证存在怀疑的情况下进行的，因此，对于陈明称其从未指示或委托洪秋妮办理退款手续，与事实不符，本院不予采纳。综上，本院认为陈明请求骆文深退还购房款410000元及利息，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈明的全部诉讼请求。本案受理费7013元，由原告陈明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年六月二十六日书记员  阮柳静