浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终6341号上诉人（原审原告）：马燕玲，女，1985年2月16日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。委托诉讼代理人：叶永禄，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄威，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周玉丹，女，1982年11月16日出生，汉族，住浙江省磐安县。委托诉讼代理人：楼航良，浙江良济律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：金华市象征房地产营销策划有限公司，住所地浙江省金华市金东区大堰河街39号东方明珠花园南侧商业楼N1-36号，同意社会信用代码：91330703MA28QL891U。法定代表人：王华伦，董事长。委托诉讼代理人：蒋俊涛，男，1990年10月27日出生，汉族，住浙江省金华市金东区，系公司员工。上诉人马燕玲因与被上诉人周玉丹、金华市象征房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2018）浙0703民初4810号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马燕玲的上诉请求：撤销原审判决第二项，判令周玉丹继续履行合同，完成房屋交付，由周玉丹承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：周玉丹因房价上涨而企图单方毁约，对此，法院应主持公平正义，制止违约行为，判令其交付涉诉房产。一审判决认定认为案涉房产已经抵押于银行并尚未办理解除抵押手续，房产过户存在障碍，进而驳回上诉人的交房请求，于法无据，与情不符。本案中，周玉丹提出的解约事实不存在，且解除合同的法定事由也不存在，故没有理由驳回上诉人的交房请求。房产抵押于银行并不是房产交易的禁止性规定，不影响房产的正常交易。在银行设定的房产抵押完全可以通过转按揭或提前清偿银行债务的方式消除，以确保合同得到实现。如果银行不愿办理转按揭或者上诉人因经济困顿无法提前还贷，上诉人也可以房款垫付的方式提前还贷消除抵押，从而实现房产交付。上诉人了解到，周玉丹尚未归还的按揭款为四十余万元，且房产不存在案外查封的情形。据此，上诉人愿意以未付的六十二万元房款来消除银行抵押，实现涉诉房产的交付。被上诉人周玉丹答辩称，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人周玉丹在合同履行期限内已经明确告知上诉人终止合同，而且已实际向上诉人告知合同终止意向。周玉丹愿意承担相应的违约金，但是一审判决违约金过高，请求二审法院予以适当删减。被上诉人金华市象征房地产营销策划有限公司答辩称，尊重原审判决。马燕玲向一审法院起诉请求：1、判令周玉丹履行双方所签买卖合同（居间），将位于金东经济开发区建筑面积为128.55平方米约定价格为人民币720000元的房屋过户给马燕玲；2、判令周玉丹向马燕玲支付违约金人民币144000元；3、由周玉丹承担案件诉讼费。原审法院认定事实：2017年4月13日，马燕玲（乙方）与周玉丹（甲方）、第三人象征房产公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将坐落于金东经济开发区金港大道以南、法华街以西、天山路以北龙庭一品5-1-5a02的房屋出售给乙方，价格为720000元；房屋产权过户当日，乙方支付丙方13800元佣金；乙方在签订本合同后在2017年4月13日支付人民币100000元整作为该房屋的购房定金，该定金由丙方保管，收款方应向付款方出具收款凭证，乙方于房屋产权过户前支付甲方房款250000元（含定金）用于甲方还此房银行欠款，其中150000元待房屋产权证下来后乙方支付给甲方，余下470000元乙方于过户当日支付给甲方；甲、乙双方任何一方不履行合同义务或履行本合同义务不符合约定的，拒绝履行本合同或乙方擅自中途解除合同的均属违约，若甲方违约，赔偿乙方相当于总房款20%的违约金，同时返还乙方已付所有款项，且仍需向丙方支付本合同约定的服务费；甲乙双方约定房屋产权证下来后十个工作日内去过户；甲方前期已付交房的相关费用不再向乙方要求支付；甲乙双方初步约定在2017年7月底前过户，以浙江嘉伦房地产开发商出证时间为准，若此房产证做不下来，双方和平解约。当日，周玉丹与马燕玲出具收条，今收到马燕玲购买本人金东经济开发区的定金100000元，见证方：第三人象征房产公司。2017年4月至2018年7月，马燕玲多次联系第三人象征房产公司工作人员询问涉案房屋房产证是否做出，要求履行合同。2018年8月28日，周玉丹拿到涉案房产证。当日，曹文兵联系周玉丹，周玉丹表示房产证下来了，但合同已经作废了，曹文兵表示双方没有解约，马燕玲方要给周玉丹将按揭款还掉。庭审中，周玉丹表示不愿意继续履行该合同。另查明，龙庭一品5-1-5A02室房产系周玉丹从浙江嘉伦房地产开发商处购买，现抵押银行。原审法院认为，马燕玲、周玉丹及第三人象征房产公司三方经协商签订的《房产买卖合同（居间）》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按协议约定行使权利和履行义务。案涉房产权证已经做出，对周玉丹辩称合同成立未生效的意见，依法不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据马燕玲提交的收据、付款凭证、微信聊天记录、通话录音等证据，能够证明马燕玲愿意继续履行合同、支付首付款，但周玉丹表示合同已解除，不同意继续履行合同，周玉丹构成悔约，依法应当承担合同约定的违约责任。马燕玲要求周玉丹支付违约金144000元的诉讼请求于法有据，予以支持。对周玉丹辩称马燕玲未履行先合同义务违约的意见，不予采纳。但涉案房产抵押于银行，尚未能解除抵押手续，马燕玲要求周玉丹继续履行合同，办理房产过户登记手续存在事实和法律上的障碍，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决：一、周玉丹于判决生效后十日内支付马燕玲违约金人民币144000元。如周玉丹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回马燕玲的其他诉讼请求。案件受理费1590元（已减半收取，马燕玲已预交），由马燕玲负担590元，由周玉丹负担1000元；保全费4120元，由周玉丹负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。二审中，上诉人明确表示，如周玉丹不愿主动归还既有的按揭贷款，其愿意替周玉丹先行归还按揭贷款及超出部分费用。本院认为，根据案涉《房产买卖合同（居间）》第四条第3点的约定，只有因马燕玲主观原因导致周玉丹不能按期取得房款且逾期超过三十日的，周玉丹方有权解除合同，但根据现已查明的事实，本案的违约方系周玉丹而非马燕玲，故周玉丹并不享有约定的合同解除权。关于房产过户障碍问题，因在二审审理过程中，上诉人自愿以未付房款替周玉丹归还讼争房产的按揭贷款，且自愿对可能超出的费用先行垫付，从而消除对该房产所设置的抵押及过户障碍，以继续履行房屋买卖合同，因此，对于上诉人要求继续履行合同的诉请，本院予以支持。周玉丹未按照房屋买卖合同履行义务，其行为确已构成违约，应当承担违约责任。但鉴于本院已经支持上诉人要求继续履行合同的诉请，使得上诉人的合同目的得以实现，故对周玉丹应当支付的违约金，仍结合本案实际情况以及上诉人的损失予以调整，酌定违约金为70000元。综上，上诉人要求过户案涉房产的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市金东区人民法院（2018）浙0703民初4810号民事判决及诉讼费负担部分；二、周玉丹于本判决生效后十五日内配合马燕玲代其清偿金东经济开发区金港大道以南、法华街以西、天山路以北龙庭一品瑞园5-1-5A02房产[不动产证号：浙（2018）金华市不动产权第0040240号]项下贷款及相关费用（马燕玲代周玉丹清偿的款项在购房合同约定的应付购房款余款中抵扣，如代为清偿的款项超出应付购房款余款，超出部分应由周玉丹支付给马燕玲）；三、自本判决第二项贷款及相关费用结清后十日内，周玉丹应涤除金东经济开发区金港大道以南、法华街以西、天山路以北龙庭一品瑞园5-1-5A02房产[不动产证号：浙（2018）金华市不动产权第0040240号]设定的抵押登记；四、在本判决第三项履行完毕之日起五日内，周玉丹应配合马燕玲将金东经济开发区金港大道以南、法华街以西、天山路以北龙庭一品瑞园5-1-5A02房产[不动产证号：浙（2018）金华市不动产权第0040240号]过户至马燕玲名下（该房产的解除查封手续向原审法院申请一并办理）；五、周玉丹应在本判决生效后十五日内向马燕玲支付违约金70000元；六、驳回马燕玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1590元（已减半收取），由马燕玲负担320元，由周玉丹负担1270元，保全费4120元，由周玉丹负担；二审案件受理费100元，由周玉丹负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 周楚臣审 判 员 杜月婷二〇一九年六月四日代书记员 钟李钰