天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初2051号原告：天津市北辰区农业生产资料服务总站，住所地天津市北辰区京津公路与延吉道交口处。法定代表人：张国龙，经理。委托诉讼代理人：李悦，天津昊哲（北辰）律师事务所律师。被告：天津市津府工程机械有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇王秦庄村南。法定代表人：陈树楼，总经理。委托诉讼代理人：史婉霞，天津秉钧律师事务所律师。原告天津市北辰区农业生产资料服务总站（以下简称北辰农业生产服务总站）与被告天津市津府工程机械有限公司（以下简称津府工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理后，于2018年11月29日作出（2018）津0113民初8510号民事判决书。后津府工程公司上诉至天津市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院于2019年2月12日作出（2019）津01民终241号民事裁定书，撤销原判决并将本案发回重审。本院于2019年3月13日立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北辰农业生产服务总站的委托诉讼代理人李悦、被告津府工程公司的法定代表人陈树楼及委托诉讼代理人史婉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北辰农业生产服务总站向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告双方于2010年11月29日所签《天津市房屋租赁合同》无效，被告腾空所租厂房；2．判令被告支付2012年11月10日至被告腾空所租厂房之日止的房屋占有使用费，暂计算至2018年10月19日共计713095元（按照每年12万元的标准）；3．本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第1项变更为：要求被告腾空所租厂房（四至为：东侧为东墙以西，南侧为水箱以北，西侧为公路以东，北侧为平房以南，其中建筑面积2163.95平方米，建筑占地面积2208.45平方米，用地面积7563.39平方米）。事实和理由：原、被告于2010年11月签订《天津市房屋租赁合同》，约定原告将坐落于一处厂房出租给被告使用，租期从2010年11月10日至2013年11月9日，每年租金12万元。因双方租赁合同已于2013年11月9日履行完毕，且原告于2013年11月25日向被告发送通知，告知被告双方不再续签租赁合同并要求被告限期搬离厂房，但被告至今仍正常经营，且自2012年11月10日起至今未付任何房屋占有使用费，故呈诉。津府工程公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方于2010年11月29日签订最后一份书面租赁合同，载明承租面积1600平方米，原告的第一项诉讼请求没有法律依据。对于第二项诉讼请求，2012年11月10日至2013年11月9日是在书面合同期内，2013年11月9日至今双方为不定期租赁合同关系，不定期租赁合同应继续履行，被告拒付租金有合理的抗辩事由。本院经审理认定事实如下：2010年11月29日，原告（出租人、甲方）北辰农业生产服务总站与被告（承租人、乙方）津府工程公司签订了《天津市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定被告租赁原告位于天津市北辰区北仓镇王秦庄村南房屋，面积为1600平方米，产别为单位产，结构为砖混、钢屋架，房屋类型为平房，设计用途仓储；用于工业；租赁期限自2010年11月10日至2013年11月9日止；租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还，乙方需继续承租该房屋时，应当提前2个月与甲方协商；甲方要求返还房屋，乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日600元向甲方支付违约金；年租金12万元；每年提前一个月（10月10日）付清下年度租金；乙方延期支付租金，累计达3个月及以上的，甲方可以解除合同，乙方除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日600元向甲方支付违约金；租赁期间，使用该房屋所发生（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）中所有费用由乙方承担。第六条“房屋使用和维修”部分约定，乙方装修房屋、增加设备的，应预先征得甲方的书面同意，并商定增加的装修、设备的归属及维修责任（见附件二），未经甲方书面同意，乙方装修房屋、增加设备或因使用不当使房屋和设备损坏的，乙方应当给予修复，并赔偿损失；房屋及原有附属设备因乙方正常使用，发生损坏的，乙方负责承租房屋及原有附属设备的维修并承担维修费用，甲方应予协助。第八条“提前解除合同”部分约定，如遇上级部门政策性调整需解除合同，双方应当解除合同，甲方一次性补助乙方搬迁费10万元整，上级及有关单位所补助的相应费用归甲方所有。该合同由原、被告分别盖章确认。该合同附件二“增加的装修、设备的归属及维修责任”部分约定，乙方在租期间所增加的装修设施等，在解除合同时乙方不得随意拆除，如需拆除应经甲方同意。附件三“补充条款”部分约定，1、乙方承租此院落界址：东侧为东墙以西，南侧为水箱以北，西侧为公路以东，北侧为平房以南的现有院落；2、北侧10间平房甲方不算计租面积，乙方有权使用，如果遇国家征用拆除，甲方应给予补充相应用地面积，乙方需建房（在有关部门允许情况下），甲方应将拆迁费用于乙方建房，并协助办理相应手续，乙方建房资金不足部分自行解决，其房屋产权属甲方所有等内容。同日，天津市北辰区房地产管理局（以下简称“北辰房管局”）出具《天津市房屋租赁登记备案证明》，载明：“出租人为原告，承租人为被告；房屋坐落：天津市北辰区北仓镇王秦庄村南；房屋面积：1600平方米；用途：非住宅；租赁期限：2010年11月10日至2013年11月9日”等。原告已将上述房屋及所属院落交付被告使用，被告实际交付租金至2012年11月9日。再查，2013年11月25日，原告向被告送达书面通知，载明“由于区政府将在2013年底，对原“五七干校”界内的土地进行统一规划……要求坐落在该范围内的有关单位抓紧做好搬迁工作。你公司与我站的租赁合同现已到期，我单位已于5月6日电话通知你公司立即做好搬迁工作，后又分别于6月3日、8月30日、10月12日、10月21日等多次电话或派人到你公司，通知不再与你公司续签合同（合同于2013年11月9日到期）尽快搬迁，但至今已超过合同租用期限，你公司仍未搬迁。现通知你公司于2013年12月10日前搬迁完毕，并补齐2012年10月10日到2013年11月9日一年租金，否则，你公司承担由此带来的一切后果，并承担由此额外增加的所有费用”等。被告认可收到过该份通知。2017年3月14日，原告向被告送达告知函，载明：双方于2010年11月29日签订的租赁合同已于2013年11月9日到期，后双方未再续签合同。“在合同履行中因你公司违反合同约定，未按时向我方支付租金，且在合同到期后拒绝迁出该厂房，已严重违反了双方的约定，给我方带来了严重的经济损失和不良影响。本着友好协商的态度，我方向贵公司发出告知函，通知贵公司自收到告知函之日起7日内，迁出该厂房，并支付拖欠的租金12万元人民币。根据租赁合同第三条第3-3款的约定，贵公司还应向我方支付自2013年11月10日至腾退房屋之日止的租金及违约金。贵公司收到告知函后，可与我方就相关事宜进行协商，否则我方将追究贵公司的法律责任，由此产生的一切法律后果，由贵公司承担”等。被告亦认可收到过该份通知。但是被告对于原告所称曾于2014年11月18日、2015年12月2日以及2016年11月25日向被告送达通知函、解除租赁合同通知函及2016年的通知函不予认可。又查，原告的主管部门和出资人原为天津市北辰区农林局。根据津辰党发［2010］25号《关于印发的通知》文件规定，“将畜牧水产局（兽医局）、农林局、农机局的行政职责整合划入农业经济委员会，在农业经济委员会挂畜牧兽医局牌子。不再保留畜牧水产局（兽医局）、农林局、农机局。保留养殖业发展服务中心，种植业发展服务中心、农业机械发展服务中心，为农业经济委员会管理的全额拨款事业单位”，后原告的出资人变更为天津市北辰区种植业发展服务中心。经调查，津辰党办发[2017]25号《关于印发的通知》，又将区种植业发展服务中心承担的有关行政职能划归区农业经济委员会，具体职责交由相关内设机构承担；撤销区种植业发展服务中心，组建区农业技术推广服务中心，承担有关公益服务职能。2003年9月12日，天津市北辰区人民政府出具证明，载明“坐落于，北辰区国有苗圃及院内现有建筑，包括新建办公用房520平方米、库房1080平方米，权属北辰区农林局所有，产权证现正在办理之中”。经询，原告在庭审中明确表示涉案房屋产权证现已无法办理。根据原告提交的《厂房出租授权委托书》载明，涉案房屋原系天津市北辰区种植业发展服务中心委托本案原告进行管理和出租。后本院依职权向天津市规划和自然资源局北辰分局调查涉案房屋及所占用土地性质及权利人，查询结果仅显示该地块的地类为“村庄”，权属显示“无权利人”。另查，本案原、被告曾在（2017）津0113民初3762号北辰农业生产服务总站诉津府工程公司租赁合同纠纷一案中，就涉案租赁合同所涉及的不动产申请进行测量鉴定。天津市勘察院于2018年3月19日作出《测量技术成果》，载明涉案租赁合同的所涉不动产的建筑面积为2163.95平方米，建筑占地面积为2208.45平方米，用地面积为7563.39平方米。庭审中，双方均认可被告从2005年实际租用涉案房屋后，在租赁场地上新建部分房屋，但从未办理相应的房屋建设规划审批手续。被告认可涉案房屋及所占用土地的现状与《测量技术成果》中所载的房地面积没有变化。对于有证据证实且当事人没有争议的事实，本院予以确认。关于当事人有争议的事实，本院根据双方证据和质证意见作出如下认定：对于原告提交的北辰区政府的证明，被告对真实性、合法性无异议，但不认可关于房屋产权情况的记载。关于该证明中对于建筑权属和产权证的证明内容，原告现无其他证据佐证，且与本院依职权调查的地类权属不一致，故本院对该证据关于权属和产权证的证明内容依法不予采信。对于原告提交的2014年11月18日的通知函、2015年12月2日的解除租赁合同通知函及2016年11月25日的通知函，被告表示没有收到，原告未能提交其他证据佐证，故对上述证据的真实性，本院依法不予采信。对于《测量技术成果》的真实性，被告无异议，但不认可关联性，本院认为，被告自认租用涉案房屋后曾加盖过部分房屋，故应以《测量技术成果》中确认的相关面积为准，本院对被告的抗辩依法不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告签订《天津市房屋租赁合同》的效力；2.被告是否应当给付原告占有使用费并向原告腾退涉案房屋院落。关于争议焦点1《天津市房屋租赁合同》的效力一节。虽然原、被告之间签订了《天津市房屋租赁合同》并办理了房屋租赁合同备案登记手续，但是一审辩论终结前，原告已明确表示不能办理涉案房屋产权证明。根据相关法律规定，原告就未取得建设工程规划许可证或其他建房权属证明等所建设的涉案房屋与被告所签订的《天津市房屋租赁合同》应属无效。关于争议焦点2，被告是否应当给付原告占有使用费及腾退涉案房屋及院落一节。根据现已查明的事实，被告自2012年11月10日起一直拖欠原告房屋占用使用费未付，且至今仍占用涉案房屋及院落未予腾空返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，关于合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，被告应将所占用的涉案房屋及院落腾空返还给原告。双方对于《测量技术成果》的真实性均无异议。被告在庭审中提出其在租用涉案房屋过程中自行加盖部分房屋设施。虽然双方在《租赁合同》中约定“北侧10间平房甲方不算计租面积，乙方有权使用”、“乙方需建房（在有关部门允许情况下），甲方应将拆迁费用于乙方建房，并协助办理相应手续，乙方建房资金不足部分自行解决，其房屋产权属甲方所有”，但是被告所加盖的房屋至今未取得合法建设工程规划许可或建房权属证明，而原告表示未予准许，也未协助被告办理相应建房审批手续，故在本案中对于被告自建房屋的权属本院不予认定。鉴于涉案租赁合同已被认定无效后，被告应将涉案房屋及院落整体一并腾退给原告，故被告应当按照《测量技术成果》的测量结果，将其所租赁及使用的涉案房屋院落等不动产一并整体返还原告。关于被告称系原告修缮导致房屋排水系统损坏和变压器增容问题导致被告设备不能使用产生经济损失从而拒付租金的抗辩，现无相关证据能够证实，其抗辩事实和法律依据不足，本院依法不予采信。对于被告抗辩称原告主张租金超过诉讼时效的意见，本院认为，租赁合同自始无效，被告自2012年11月10日起一直拖欠原告房屋占用使用费且持续占用涉案房屋至今，原告现主张房屋占有使用费并未超过诉讼时效，被告应当参照合同约定的年租金12万元标准，向原告支付自2012年11月10日起至被告实际腾空返还涉案房屋院落之日止的房屋占有使用费。自2012年11月10日至2018年10月19日期间，被告应当给付原告房屋占有使用费712767元，即（5年×12万元+12万元÷365天×343天）；自2018年10月20日起的房屋占有使用费，被告应按照每年12万元的标准向原告支付至实际腾空返还涉案房屋院落之日止。综上，本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津市津府工程机械有限公司于本判决生效后三十日内将坐落于天津市北辰区北仓镇王秦庄村南房屋院落腾空并返还原告天津市北辰区农业生产资料服务总站（四至为：东侧为东墙以西，南侧为水箱以北，西侧为公路以东，北侧为平房以南，其中建筑面积2163.95平方米，建筑占地面积2208.45平方米，用地面积7563.39平方米）；二、被告天津市津府工程机械有限公司于本判决生效后五日内支付原告天津市北辰区农业生产资料服务总站自2012年11月10日至2018年10月19日期间的房屋占有使用费共计712767元；自2018年10月20日起，被告按照每年12万元的标准向原告支付房屋占有使用费至实际腾空返还涉案房屋院落之日止。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10930元，由被告天津市津府工程机械有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘 婧审 判 员  赵志刚人民陪审员  季景艳二〇一九年六月六日书 记 员  聂琦琦附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。