上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初37668号原告(反诉被告)：曲畅，女，1984年10月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：熊拓，男，1993年4月28日出生，汉族，住北京市。原告(反诉被告)曲畅诉被告(反诉原告)熊拓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)曲畅，被告(反诉原告)熊拓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲畅向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年10月28日解除；2.被告退还原告押金18,000元；3.被告赔偿原告违约金18,000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在起租日前未按合同约定将空调控制板修好，导致中间卧室的空调无法使用，原告多次催促，其仍未修理。且合同约定的微波炉和房卡三张被告也未配备齐。由于被告未结清起租日前的电费877.30元(不包括滞纳金)，电力公司的催款单明确告知2018年10月30日将停电，房屋产权人也告知原告被告欠付过一次燃气费，如果他再拖欠，产权人将收回房屋，基于上述原因，原告在房屋内居住没有安全感，故于2018年10月26日通过挂号信的方式通知被告解除合同，要求其退还押金，并于2018年10月28日搬离房屋。但是至今，被告仍拒不退还押金，甚至找到原告单位、查询原告的银行卡，以让原告丢掉工作、无法生存相威胁。故原告起诉至法院，恳请法院判如所请。熊拓辩称，被告没有违约，原告擅自解除合同，是原告违约。原告解除合同的理由不成立：1.原告所称空调损坏的事实不存在，被告当场向原告演示过房屋内的空调操作，可以正常使用；2.被告虽然拖欠电费，电力公司进行过催缴但并未采取停电等措施，被告知道后即补缴了电费，并未影响原告使用房屋；3.双方一致同意门卡由原告自行向物业办理，且双方口头约定过将微波炉更换成床垫，由原告自行购买并将价款在房租中抵扣。上述事实均不能构成合同解除的条件，不会导致合同无法履行，原告单方面解除合同构成违约，其将解约通知书留在房屋内的行为，导致被告未能及时获得通知，从而产生了实际损失。在租赁关系存续期间，原告还存在擅自转租、拖欠租金等违约行为。综上，请求驳回原告诉请。反诉原告熊拓向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿违约金18,000元(与反诉被告已支付的押金18,000元相抵扣)、中介费5,000元、2018年9月1日至9月30日的电费371元及10月1日至10月31日的电费238元、床垫费639元；2.诉讼费由反诉被告承担。反诉被告曲畅辩称，反诉被告搬离时没有搬走床垫，不同意支付该笔费用。不同意支付违约金，反诉被告没有违约，是反诉原告违约。不同意支付中介费，据了解，反诉原告没有支付过中介费，即便交了也与反诉被告无关。反诉原告主张的电费反诉被告愿意承担，可以在本案中一并处理，前提是反诉原告归还押金并承担违约责任，否则不同意支付电费。本院经审理查明：2018年9月3日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租上海市浦东新区松林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期为2018年9月10日至2020年9月9日；租金每月18,000元，首期付壹月，另付18,000元押金，以后按每壹月结算一次，提前壹天支付下次房租；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还乙方；甲方保证房屋设施正常使用，在租赁期间，若设备自然损坏，甲方负责修理；房屋内电器及家具若有需要维修则由甲方全权负责，若需乙方代为维修，维修费由甲方承担；甲方须在起租日前配微波炉一台、楼下房卡三张；甲方须在起租前将中间卧室的空调控制板更换为可以正常使用的。诉争合同第九条约定：“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金(人民币)____万____仟____佰____拾元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。”合同签订后，被告按约交付了系争房屋，原告支付了截止至2018年10月27日的租金及押金18,000元。起租日前，原告购买了价值639元的床垫一张，双方约定该笔费用由被告承担，并在首期租金中予以了抵扣。2018年9月12日，原告通过微信向被告发送了电费账单一份，告知其“正好有八月份电费单”“你结了吧”，被告：“ok”。该份账单显示，系争房屋2018年8月1日至8月31日的应付电费为877.32元，应于2018年9月31日前缴纳。2018年10月13日，国网上海市电力公司浦东供电公司出具了《欠费停电通知书》一份，载明：“经查贵户……共欠电费877.30元……我公司……将于2018年10月30日起，停止对贵户的供电……”。被告称其于2018年11月22日支付了该笔电费。原告称由于被告欠付电费，未按合同约定提供微波炉、维修空调及配置房卡三张等原因，原告于2018年10月26日通过挂号信的方式向被告寄送了《解除合同通知函》一份，告知被告合同于2018年10月28日解除，原告将于该日搬离。2018年10月27日，原告微信告知被告：“明天会搬走，你晚上自己去房子里拿钥匙吧”。2018年10月28日，原告向被告预留在诉争合同上的手机号(XXXXXXXXXXX)发送了短信：“我们今天已搬走，房间钥匙(管理卡)及楼下门卡已经归还放在客厅的桌子上……寄了一封解除合同通知函给你，已经寄到在客厅桌上……”，并于当天将房卡照片通过微信发送给了被告。被告称其于2018年11月5日至现场收回系争房屋，并于当日在房屋内看见了原告留下的钥匙及挂号信，系争房屋于2018年12月底出租给了案外人；双方曾口头约定，由被告支付床垫费，而空调维修、配置微波炉及房卡事宜则由原告自行解决。另查明，原告欠付2018年9月电费371.19元、10月电费238.30元。以上事实由原告递交的《房屋租赁合同》、《解除合同通知函》、微信聊天记录、短信聊天记录、电力公司存根联、欠费停电通知书及视频光盘，由被告递交的微信聊天记录、转账记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告欠付其应付的电费导致系争房屋面临停电风险，且被告未按合同约定配置微波炉、房卡及维修空调，上述原因致使原告无法正常使用系争房屋，原告据此要求解除合同并提前搬离，于法有据，予以支持。被告称其于2018年11月22日补缴了电费，且双方口头约定空调维修、配置微波炉及房卡事宜则由原告自行解决，却并未提供证据予以佐证，故本院难以采信。原告于2018年10月28日搬离系争房屋并于当日通过短信、微信的形式告知了被告，本院据此确认合同解除时间为2018年10月28日。合同解除后，被告理应将押金18,000元退还原告。因合同中对于违约金数额的约定为空白，且双方对于自己的损失均未提供证据加以佐证，故对原、被告要求对方支付违约金18,000元的诉请，本院均不予支持。因原告欠付2018年9-10月的电费，故对被告的该项诉请，本院予以支持。被告称收房时并未看到床垫，鉴于双方并未办理退房交接手续，原告提供的证据亦无法证明其将床垫留在系争房屋内，故对被告要求原告支付床垫费639元的反诉诉请，予以支持。至于中介费5,000元，与本案无关，故对被告的该部分诉请，难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)曲畅与被告(反诉原告)熊拓签订的《房屋租赁合同》于2018年10月28日解除；二、被告(反诉原告)熊拓于本判决生效之日起七日内退还原告(反诉被告)曲畅押金18,000元；三、原告(反诉被告)曲畅于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)熊拓2018年9-10月的电费合计609元；四、原告(反诉被告)曲畅于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)熊拓床垫费639元；五、驳回原告(反诉被告)曲畅的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)熊拓的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费700元，减半收取计350元，由原告曲畅与被告熊拓各半负担。反诉案件受理费192元，由反诉原告熊拓负担182元，反诉被告曲畅负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一九年六月二十七日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。