江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏05执异32号异议人（被申请人）：华谊影城（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州。法定代表人：王忠军。委托诉讼代理人：王强，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：武惠忠，北京市时代九和律师事务所律师。申请人：北京建工集团有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：樊军，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵鸿祥，浙江天册（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，浙江天册（北京）律师事务所律师。在本院审理北京建工集团有限责任公司（以下简称北京建工公司）与华谊影城（苏州）有限公司（以下简称华谊苏州公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人华谊苏州公司对本院财产保全行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。北京建工公司与华谊苏州公司建设工程施工合同纠纷一案，北京建工公司向本院提出诉讼请求：1.判令华谊苏州公司向北京建工公司支付所欠付的工程款86843606.8元；2.判令华谊苏州公司向北京建工公司支付欠付工程款利息四项合计为3905360.20元；3.判令华谊苏州公司向北京建工公司支付工程延期费用34941471.03元；4.确认北京建工公司在第1-3项诉讼请求范围内，对4#地块、7#地块的工程享有建设工程的价款优先受偿权；5.诉讼费用由华谊苏州公司承担。在该案审理过程中，北京建工公司向本院提出财产保全申请，本院于2019年4月4日作出（2019）苏05民初309号民事裁定，冻结华谊苏州公司银行存款125690438.06元或查封相应价值的其他财产。该裁定发生法律效力后，本院立案执行，案号为（2019）苏05执保93号。在该案财产保全过程中，本院依法冻结了华谊苏州公司名下的银行账户并查封了华谊苏州公司名下坐落于苏州工业园区慈云路99号共计118套房屋。异议人华谊苏州公司针对上述财产保全行为提出异议称，请求：1.解除异议人纳税账户冻结措施(农业银行苏州金鸡湖支行账号：55×××71)以及申请人的工资支付账户（招行苏州分行营业部账号51×××02）；2.解除异议人已售共计27套(4#9套，7#18套)房产查封手续；3.确认超额查封，解除异议人4#地块(苏房预园区2016289号)全部26套房产已查封手续；4.确认超额查封，解除异议人7#地块(苏房预园区2018102号)和(苏房预园区2019020号)76套(继续查封15套)房产查封手续；或解除39套房产查封手续(继续查封15+37套)。事实和理由：1.法院查封异议人财产价值总额为852633990.19元，4#地块无抵押，7#地块房地产抵押担保金额为31485万元。4#地块房产总套数114套，可售为111套，已网签合同套数为82套。已认购和工抵房且未签合同的套数共计8套，未签订合同及未认购的房产共21套。7#地块房产总套数为90套，已认购19套，未签订合同及未认购的房产共71套。异议人已售且被查封房产共计27套，其中4#地块9套、7#地块18套。异议人被查封财产总价值852633990.19元扣减抵押金额31485万元后剩余537783990.19元，再扣减北京建工公司申请金额125690438.06元后剩余412093552.13元。4#地块和7#地块房地产均已经取得预售许可证，处于正常销售状态，法院已经查封售房款收款签约账户。售房款可以陆续进入该账户，不会损害北京建工公司的利益，也符合法院执行便于实现原则。如4#地块可以全部解封，则异议人可以继续销售并收款至签约账户，也可以为已购房人办理房屋登记等手续，既维持了异议人正常经营状态，也保护了大量购房人的合法权益。法院已经查封的房地产中存在购房人已网签或认购的情况，其中4#地块9套、7#地块18套。异议人提交的15套房产扣减处置房产费用20%后的价值共计127360192.46元，足以覆盖北京建工公司申请保全金额125690438.06元。同时，提交的37套房产总价值为313370940元，足以覆盖抵押金额314850万元。综上，异议人正常销售并回款，有助于本案的审理及将来的执行，有助于社会稳定。异议人资产体量巨大，完全可以保障将来生效判决能够得到执行，恳请法院支持异议人的请求。申请人北京建工公司称，对于异议人的请求全部都不予认可。异议人的纳税账户和工资账户不是解除财产保全的法定情形，而是其自身的商业风险。异议人主张被查封的不动产总价值为8亿多元是建立在参考的估价为42000元/㎡的基础上，这个价值是不真实也不客观。因为根据异议人提供的认购书，每平方米的单价并不相同，有的只有2万左右。异议人确定价值的方式没有考虑到司法拍卖中要以80%的价格作为保留价，而且还考虑到假定流拍后的降价作为一个标的物价值的依据。所以在这种情况下，本案的这些房产的查封并不存在明显的超标的查封的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查查明，苏州工业园区国土环保局于2017年7月31日出具的证号为苏（2017）苏州工业园区不动产证明第0000150号不动产登记证明载明：抵押权权利人（申请人）为大业信托有限责任公司、抵押人（义务人）为华谊苏州公司、坐落为苏州工业园区阳澄半岛慈云路东、不动产权证号为苏工园国用（2013）第00119号（以下称为6#地块）、抵押方式为一般抵押、被担保主债权数额为33300万元、抵押国有建设用地使用权面积为83195.96平方米及地上在建工程；债务履行期限为2017年8月1日起2021年1月31日止。证号为苏（2017）苏州工业园区不动产证明第0000151号不动产登记证明载明：抵押权权利人（申请人）为大业信托有限责任公司、抵押人（义务人）为华谊苏州公司、坐落为苏州工业园区阳澄半岛慈云路东、不动产权证号为苏工园国用（2013）第00120号（以下称为7#地块）、抵押方式为一般抵押、被担保主债权数额为31485万元、抵押国有建设用地使用权面积为38111.35平方米及地上在建工程；债务履行期限为2017年8月1日起2021年1月31日止。2018年12月6日，华谊苏州公司（甲方）与招商银行苏州分行方洲路支行（乙方）签订了一份代发业务协议约定，甲方在招商银行开户账号51×××02的账户用于代发劳务费。2019年4月4日，华谊苏州公司从开户行为中国农业银行苏州金鸡湖支行账号10×××71的账户向国家金库苏州工业园区支库缴纳2019年3月的增值税437602元，征收机关为苏州工业园区税务局第一税务所。华谊苏州公司（卖方）分别与爱新觉罗·祉伊·高放（买方）等人就苏州工业园区慈云路99号3幢102室、3幢104室、3幢105室、3幢107室、3幢108室、11幢106室、13幢103室、13幢104室、13幢105室、14幢101室、14幢102室、14幢103室、15幢101室、15幢105室、15幢106室、16幢102室、16幢103室、16幢104室、20幢302室、21幢306室、22幢304室、22幢305室、24幢306室、25幢301室等24套房屋签订了认购书并出具定金收款收据，上述房屋约定的单价为22000元/㎡到33036.84/㎡不等。华谊苏州公司（卖方）与李任、徐丽娜（买方）就苏州工业园区慈云路99号23幢301室房屋签订了一份落款日期为2019年4月7日的《苏州市商品房买卖合同》，约定的单价为33914.73/㎡。华谊苏州公司（甲方）与中科建设开发总公司（乙方）、周祝安（丙方）就苏州工业园区慈云路99号25幢303室房屋签订了一份三方协议书，约定甲、乙方签订了华谊悦榕庄艺术家村项目建筑安装总承包工程施工合同，乙方指定丙方以丙方名义购买该房屋，乙方愿意代丙方支付工抵房总价款3745741元。华谊苏州公司（甲方）分别与中科建设开发总公司（乙方）、柯长春（丙方）就苏州工业园区慈云路99号25幢304室房屋签订了三方协议书，约定甲、乙方签订了华谊悦榕庄艺术家村项目建筑安装总承包工程施工合同，乙方指定丙方以丙方名义购买该房屋，乙方愿意代丙方支付工抵房总价款3730186元。华谊苏州公司向本院提交的商品房销售网上管理系统截图显示：截至2019年4月29日，涉案项目已备案合同信息统计，共计房屋207套，其中已售82套，平均成交单价为35481.39元/㎡。苏州工业园区慈云路99号光影艺创中心1幢至18幢7#地块未售90套房源政府批准参考单价为45000元/㎡，苏州工业园区慈云路99号光影艺创中心20幢至26幢4#地块未售30套房源政府批准参考单价为42000元/㎡。北京建工公司对该证据真实性表示认可。华谊苏州公司在异议审查过程中向本院陈述，现查封的涉案118套房屋，涉案房屋总面积是42730.03㎡，已经被查封的4#地块涉案房屋总面积是11748.63㎡，请求全部解除查封。同时，请求法院予以解封的7#地块涉案房屋总面积是25601.65㎡，或者是13527.68㎡。华谊苏州公司于2019年4月29日向本院表示，愿意提供不动产权证号为苏工园国用（2013）第00119号的国有建设用地使用权面积为83195.96平方米及地上在建工程（6#地块）作为担保，申请法院解除对4#地块和7#地块涉案房屋的全部查封。华谊苏州公司提交了一份深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司于2017年7月21日就江苏省苏州工业园区华谊影城电影文化体验园、艺术家村及五星级精品度假酒店在建工程房地产的房地产出具的估价报告，价值时点为2017年6月30日，其市场价值为25亿元，折合市场价值楼面单价为9979元/㎡，其中国有出让土地使用权价值为87500万元、建筑物价值为162500万元，该报告有效使用期为2017年7月21日至2018年7月20日。本院认为，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。财产保全措施的目的在于限制当事人转移财产，避免将来的判决难以执行。人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。本案中，北京建工公司的诉讼请求系要求华谊苏州公司支付所欠付的工程款、工程款利息、工程延期费用，总和暂计为125690438.06元，确认其对4#地块、7#地块的工程享有建设工程的价款优先受偿权等内容。本院根据北京建工公司的申请，采取相应的财产保全措施，限制了华谊苏州公司转移财产，实现了北京建工公司申请财产保全的诉讼目的。现本院对华谊苏州公司名下坐落于苏州工业园区慈云路99号4#、7#地块的118套房屋进行了预查封，结合在商品房销售网上管理系统公示的平均成交单价、政府批准参考单价等情况，其总价值明显高于保全裁定载明的金额125690438.06元，应当解除对超标的额部分财产的预查封。为有利于执行、提高司法效率，对超标的额部分财产的解封，应首先解除可能存在案外人异议的财产。结合涉案不动产设立抵押的情况，本院对华谊苏州公司要求解除上述4#地块、7#地块已签署认购书、商品房买卖合同及工抵房协议的房屋以及上述4#地块其余房屋预查封的申请予以准许。上述7#地块被担保主债权数额达31485万元，该债权的履行情况影响对其余房屋剩余价值的评判，故就当事人目前提供的证据来看，对于上述7#地块其余房屋应继续采取查封措施。而华谊苏州公司开户在中国农业银行苏州金鸡湖支行的账户系用于缴纳税款，其开户在招商银行苏州分行营业部的账户系用于发放劳务费，北京建工公司并未提供足够的证据证实华谊苏州公司使用上述账户转移财产，且该账户涉及企业的正常运营，而企业正常运营也有利于本案纠纷的顺利解决，在本案申请人财产保全目的已经实现的情况下，本院对于华谊苏州公司要求解除该两个账户冻结的申请予以准许。另，华谊苏州公司提出以苏工园国用（2013）第00119号的国有建设用地使用权面积为83195.96平方米及地上在建工程（6#地块）作为担保，申请法院解除对7#地块全部房屋的查封，系要求变更保全标的物，不属于执行异议的审查范围，可以另行依照相关程序处理。综上所述，异议人的请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项规定，裁定如下：一、解除对华谊影城(苏州)有限公司开户在中国农业银行苏州金鸡湖支行10×××71账户和招商银行苏州分行营业部51×××02账户的冻结。二、解除华谊影城(苏州)有限公司名下坐落于苏州工业园区慈云路99号3幢102室、3幢104室、3幢105室、3幢107室、3幢108室、11幢106室、13幢103室、13幢104室、13幢105室、14幢101室、14幢102室、14幢103室、15幢101室、15幢105室、15幢106室、16幢102室、16幢103室、16幢104室、20幢302室、20幢303室、21幢106室、21幢303室、21幢304室、21幢305室、21幢306室、22幢201室、22幢204室、22幢302室、22幢304室、22幢305室、23幢301室、23幢302室、23幢303室、24幢301室、24幢305室、24幢306室、25幢204室、25幢301室、25幢302室、25幢303室、25幢304室、26幢203室、26幢303室、26幢304室、26幢305室房屋的预查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  王蔚珏审判员  水天庆审判员  丁 兵二〇一九年六月五日书记员  邹 娜附法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。第一百零二条保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十六条裁定采取保全措施后，有下列情形之一的，人民法院应当作出解除保全裁定：（一）保全错误的；（二）申请人撤回保全申请的；（三）申请人的起诉或者诉讼请求被生效裁判驳回的；（四）人民法院认为应当解除保全的其他情形。解除以登记方式实施的保全措施的，应当向登记机关发出协助执行通知书。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。对银行账户内资金采取冻结措施的，人民法院应当明确具体的冻结数额。第二十六条申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。