广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1889号原告：吴意崧，女，汉族，1960年9月4日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：钟伟生，男，汉族，1962年8月29日出生，住广东省佛山市南海区，被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：阳西沙扒月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳江市阳西沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：许锐波，该公司副总经理。原告吴意崧诉被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴意崧的委托诉讼代理人钟伟生、被告银河公司、被告月亮湾公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴意崧向本院提出诉讼请求：一、判令被告阳江银河东方投资商贸有限公司向原告支付租金33734.2元（从2018年6月1日起暂计至2019年5月31日共四个季度整，从2019年6月1日起的租金另计算），并正常支付后续期限内的租金；判令被告广东东方月亮湾有限公司对被告阳江银河东方投资商贸有限公司上述债务承担连带清偿责任。二、判令本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告于2014年8月2日向被告一广东东方月亮湾有限公司购买位于广东省阳江市××县沙××镇月亮××房的商品房（下称“该商品房”），并于2014年9月23日同一现场签订了两个文件：(1)原告与被告广东东方月亮湾有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号：2014091439)。(2)原告与被告广东东方月亮湾有限公司、被告阳江银河东方投资商贸有限公司签订了《月亮湾公寓租赁协议书》的三方协议书。按照2014年9月23日，原告与被告月亮湾公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》的“第五条面积确认及面积差异处理”中约定“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为正负0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为正负0.6%以上（不含本数）至正负3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补……，面积差异百分比=[（产权登记面积一合同约定计价面积）／合同约定计价面积]X100%，2015年9月30日被告一交房时，以“产权登记面积增大”超过0.5%为由多收了原告2288元。原告让被告月亮湾公司提供“产权登记面积”增大的证据，被告月亮湾公司提供不了。若原告不交2288元，被告月亮湾公司不交该商品房给原告使用（原告交了2288元后，被告一才交该商品房给原告使用）。2019年4月18日，原告从被告月亮湾公司领到该商品房的不动产权证书后，发现产权登记面积（即该商品房的不动产权证书上的专有建筑面积）为35.5平方米，并非被告月亮湾公司在交虏时所提供的35.62平方米。实际的面积差异百分比=[（产权登记面积-合同约定计价面积）／合同约定计价面积]X100%=[(35.50-35.38)／35.38]X100%=0.34%，小于0.6%，符合《广东省商品房买卖合同》第五条1条的规定。故被告月亮湾公司应该将交房时多收的面积差异款2288.00元退还给原告。因此，原告请求贵院判令被告月亮湾公司退还多收的面积差异款人民币2288元给原告。按照2014年9月23日，原告就所购买的该商品房与被告月亮湾公司、被告银河公司签订的《月亮湾公寓租赁协议书》（下称“该协议书”），三方约定：1、原告将该商品房委托给被告银河公司进行统一的租赁经营管理，租期五年，起租时间为2015年12月1日起至2020年11月30日止；2、在该协议书有效期5年内，被告银河公司向原告每年支付租金为购房款的10%，五年租金总金额为168671元整，按照季度结算的方式支付给原告；3、在被告银河公司拖欠或拒付原告应得收益时，作为担保方的被告月亮湾公司有担保责任和义务代被告银河公司向原告支付原告应得的收益。2015年12月1日起至2018年5月31日期间的租金，被告银河公司都有保持向原告支付。但是，从2018年6月1日开始该商品房的租金被告银河公司至今未向原告支付。经原告向被告月亮湾公司和被告银河公司的多次催要，仍拖而未付。对于被告银河公司逾期支付租金的行为，被告月亮湾公司作为被告银河公司的债务共同体，应对被告银河公司逾期支付的租金承担连带责任、担保代付责任。因此，原告请求法院判如所请。综上，原告为维护自身的合法权益，特具诉状至法院，请求法院依法判决。被告银河公司、被告月亮湾公司辩称：一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告阳江银河东方投资商贸有限公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求l中的租金金额有误，应予纠正。二、被告阳江银河东方投资商贸有限公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给答辩人带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，答辩人均无拒付或无故拖延支付的恶意。原告要求被告承担利息、违约金或者其他款项没有事实和合同、法律依据，应当予以驳回。三、被告银河公司在2019年5月底向原告支付了租金1838.65元，该租金应当在诉讼请求中作相应的扣减。本院经审理认定事实如下：2014年9月23日，原告（买受人）以337342的价格向被告月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××房房屋，并签订了《商品房买卖合同》。因原告购买的房屋实测面积增大，因此原告实际支付的房款为339630元（建筑面积为47.26平方米）。原告购买上述房产后，委托被告阳江银河公司对上述房屋进行统一经营及管理。在签订商品房买卖合同的同一天，原告吴意崧（乙方）、被告阳江银河公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了《月亮湾公寓租赁协议书》，协议书载明：“委托物业概述：广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾月亮湾金兰湾l栋1514房；房屋的建筑面积为47.16平方米，房款总价均为337342元。委托期限：本委托协议期限为五年，自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2015年12月1日起至2020年11月30日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延；甲方在委托期内有权对该物业委托专业管理公司进行统一的租赁经营管理。租金及结算方式：在本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，五年租金总金额为168671元整，该款项由担保方广东东方月亮湾有限公司按照交付时间2015年12月1日起计，每个季度计算的方式以现金银行转账方式支付给乙方；如该物业因实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款有调整的，租金据实调整。相关费用中的物业房产等政府税费及滞纳金、罚款由乙方负担；甲方严重违反本协议导致不能实现本协议目的的，乙方有权单方解除本协议，甲方应承担相应责任；若因不可抗力因素（台风、飓风、地震、火灾、泥石流、战争、暴乱等不可控制的原因）导致委托物业、设施设备和物品损毁或灭失的，任何一方不承担任何责任。不可抗力发生导致本协议不能继续履行的，任何一方均有权单方解除本协议；担保方义务，在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。上述合同签订后,被告银河公司自2018年6月1日起未能按约支付租金给原告，原告经催收无果后，诉至法院，请求如诉请。2019年5月3日，月亮湾公司出具一份《致业主的一封信》，向全体业主告知，就部分业主投诉反映的房屋收益事宜，月亮湾公司作为担保方不推卸担保责任并予以解决，公司董事会经研究决定筹集500万元资金根据各业主房屋收益比例先期分配支付部分租金，并承诺在2年内付清截至2019年6月止的全部租金，对2019年7月起的租金按协议约定执行。庭审中，原告明确请求的租金从2018年6月1起计算至2019年5月31日止，共计33734.2元，2019年6月1日起的租金另行请求。诉讼中，两被告向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》（纳税人：邹联宁，税款上所属时期：2018.7.1-2018.9.30）一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告。银河公司在2019年5月底向原告支付了1838.65元。庭后，银河公司并向本院出具一份书面《声明》，同意其2019年5月支付给原告的租金在本案中不作抵减，可由其在后续支付的租金中另行扣除。本院认为，原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。合同签订后，原告已按照合同约定将相关房屋交付被告银河公司使用，被告银河公司理应按合同约定支付租金，但被告银河公司没有按约支付每季度的租金，显然违约，理应承担违约责任。根据合同约定，租金按季度结算并以现金或银行转账方式支付，而银河公司、月亮湾公司对原告主张的欠付租金时间从2018年6月1日起算不持异议，故本院对此予以确认。截至本案法庭辩论终结日（2019年6月21日）止，2018年6月1日至2019年5月31日的租金支付时间已届满，银河公司理应支付该期间的租金给原告。根据双方签订的《月亮湾公寓租赁协议书》的约定，每年租金为购买物业房款总价的10%，但同时双方在协议中约定该物业因实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款有调整的，租金据实调整。鉴于原告购买房屋的实测面积与合同约定面积不同，且原告实际支付的购房款为339630元，故原告根据《月亮湾公寓租赁协议书》中约定购房款337342元请求被告银河公司支付租金，此系其自行处分民事权利的行为，没有违反法律规定，本院予以准许。因此被告银河公司应支付给原告的2018年6月1日至2019年5月31日的租金为337342元×10%=33734.2元。诉讼中，银河公司向本院声明，同意其于2019年5月支付给原告的1838.65元在本案中不作抵减，因此本院在本案中对该款不作扣减处理。2019年5月1日后产生的租金，原告可待该部分租金的支付时间届满时再行主张。两被告主张按租金比例4%扣减房产税以及按租金比例3%扣减个人所得税，缺乏依据，本院不予支持。因双方签订的《月亮湾公寓租赁协议书》为格式合同，双方在第四条第一款中约定，租金由被告银河公司按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给原告。虽然每季度租金的支付时间并没有具体到当季的哪一天，但根据诚实信用原则，按照通常理解，每季度的租金应在每季度内完成支付，即每季度的租金的最后支付期限应是第三个月的最后一天。虽然原、被告双方没有约定逾期支付租金的违约责任，但被告月亮湾逾期付款的行为给原告造成的损失主要体现为对利息的期待利益的丧失，因此本院酌定逾期利息按年利率6%计算，以每期租金=8433.55元（33734.2元÷4）为计算基数，从各期租金逾期之日即分别从2018年9月1日、2018年12月1日、2018年3月1日、2019年6月1日起计至付清租金之日止。原告请求按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，对其超出部分，本院不予支持。被告月亮湾有限公司作为保证人在《月亮湾公寓租赁协议书》保证人一栏上签名确认，为银河公司支付给原告应得的收益承担保证责任，双方成立合法有效的保证合同关系。上述协议书的担保条款没有明确约定保证方式以及保证范围，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”和第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”规定，的规定，月亮湾公司应对银河公司尚欠原告的租金及逾期利息承担连带保证责任。因原、被告对保证期间没有约定，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债务人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，保证期间为主债务履行期届满之日起的六个月内。诉讼中，月亮湾公司向不特定的业主群体致函同意对银河公司欠付的全部租金承担保证责任并提出解决方案，据此可认定月亮湾公司与包括原告在内的业主成立新的保证合同关系，依月亮湾公司承诺的内容，本案债务应在保证范围和保证期间内。故原告请求判令月亮湾公司对银河公司欠付的租金及逾期利息承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十六条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月1日起至2019年5月31日止的租金合计33734.2元给原告吴意崧及逾期利息（以每期租金8433.55元为计算基数按年利率6%计算，分别2018年9月1日、2018年12月1日、2018年3月1日、2019年6月1日起各计至付清租金时止）；二、被告广东东方月亮湾有限公司对被告阳江银河东方投资商贸有限公司尚欠原告吴意崧上述租金及逾期利息承担连带偿还责任；三、驳回原告吴意崧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费701元，由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  简晓华人民陪审员  叶果妹人民陪审员  江海洋二〇一九年六月二十八日书 记 员  陈玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。