上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初11784号原告(反诉被告)：上海巴蜀味园餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周家彬，执行董事。委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡孝云，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李兴珍，执行董事。委托诉讼代理人：谷源玲，上海市申华律师事务所律师。原告上海巴蜀味园餐饮管理有限公司(反诉被告，以下简称原告)诉被告上海亚和投资管理有限公司(反诉原告，以下简称亚和公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年7月17日，原、被告双方申请本院给予双方两个月调解期限。后因发现不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法公开开庭进行了审理。2018年7月19日，被告上海亚和投资管理有限公司向本院提出反诉，本院依法予以受理。2018年11月1日，原告上海巴蜀味园餐饮管理有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX号C1别墅装修造价向本院提出评估申请，后于2019年4月28日撤回鉴定申请。原告上海巴蜀味园餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人张宓玲、被告上海亚和投资管理有限公司的委托诉讼代理人谷源玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海巴蜀味园餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》及其《补充条款》无效；2.判令被告返还原告已经支付的租金保证金300,000元、物业管理费保证金36,750元、公共事业费保证金20,000元，总计356,750元；3.判令被告返还原告支付首期三个月租金总计300,000元；4.判令被告赔偿原告装修费用等损失合计2,796,808元；5.判令被告赔偿原告因无法办理营业执照、食品经营许可证而被罚款的损失60,000元。如果法庭认为合同有效，原告变更原第一项诉讼请求为判令原、被告签订的《租赁合同》及其《补充条款》解除，其余的诉讼请求不变。事实与理由：2016年8月25日，原、被告签订租赁合同及补充条款，约定原告承租被告改建后的上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心C1别墅(以下简称涉案房屋)，租期为8年。签约后，原告按约支付租金保证金、物业管理费保证金、公共事业费保证金，共356,750元；首期三个月租金300,000元。但原告自承租涉案房屋之日起，始终未能办理《食品经营许可证》、《营业执照》等证照，理由均为办证材料不齐全，被告没有提供有效的《军队房地产租赁许可证》等房产证明。后，原告因此被上海市长宁区市场监督管理局罚款60,000元。原告经过调查，发现被告根本不具有合法转租涉案房屋的权利，涉案房屋也为违章建筑。原告认为，被告自行建造涉案房屋未取得《建设工程规划许可证》属于违章建筑，隐瞒未获得《军队房地产租赁许可证》而转租的合法依据，双方签订的租赁合同及补充条款应属无效，被告应该承担相应的民事责任。被告上海亚和投资管理有限公司本诉辩称及反诉诉称，涉案房屋取得建设规划许可证，合同应为有效，并且原告已经实际使用涉案房屋并产生相应费用，但原告拖欠租金属于违约，故不同意返还租金及各项保证金等；由于原告违约，故不同意赔偿装修等损失；目前涉案房屋已经可以办理营业执照，原告无法办理营业执照、食品经营许可证原因在于部队机构改革及相应政策的出台，并不是被告的主观过错，属于不可抗力，故也不同意赔偿。故被告不同意原告的全部诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：1.请求确认双方签订的《租赁合同》及其《补充条款》于2017年7月31日解除；2.判令原告向被告支付租金900,000元、物业管理费147,000元、煤气费3,991.60元、水费439.30元、电费16,649.60元，合计1,068,080.50元；3.判令原告向被告支付逾期付款违约金，从欠费之日起每逾期一日，按每项欠款额的千分之三计算至2017年11月30日止，金额为755,008元；4.判令原告支付违约损失赔偿金600,000元；5.判令原告已经支付的合同保证金包括租赁保证金300,000元和物业管理费保证金36,750元归被告所有；6.判令原告支付装修期内免除的租金30万元。原告上海巴蜀味园餐饮管理有限公司反诉辩称，租赁合同是无效，不同意解除；原告正式经营的时间为2017年3月15日，支付了三个月的使用费至2017年6月14日，所以仅同意支付2017年6月15日至2017年7月27日的，但是使用费的标准应该是租金的50%，因为未取得营业执照，导致经营受影响，水电煤气费的金额认可，但认为应该支付至2017年7月27日；合同无效，原告并未违约，不存在违约金的支付，水电煤气费不应计算违约金，故不同意支付全部违约金，且违约金标准过高，并应该计算到2017年7月27日；由于合同无效，故不存在违约损失，故不同意支付违约损失赔偿金，装修期间的所有租金，保证金也应该归还原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的《租赁合同》、《补充协议》、《房屋交接确认书》、军队房地产租赁许可证、房地产登记簿、中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局证明、授权委托书、情况说明、《军队房地产建设、租赁协议书》、建设工程规划许可证、军队工程建设项目施工许可证、行政处罚决定书等证据以及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：本市长宁区虹桥路XXX号房屋于1989年2月登记，产权人系中国人民解放军总后勤部，建筑面积合计15,003平方米。2011年11月25日，上海警备区第一招待所与被告签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由被告投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，被告对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局就本市虹桥路XXX号房屋颁发军队房地产租赁许可证。该许可证记载，出租人为上海警备区生产处，承租人为被告，租赁用途为商业，租赁建筑面积为6万平方米，有效期为2012年3月1日至2015年2月28日。2015年1月29日，被告(乙方)与上海警备区第一招待所(甲方)签订军队房地产租赁合同，约定甲方将本市虹桥路XXX号云峰花苑10栋房屋(建筑面积2,604平方米，场地面积1,440平方米)出租给乙方使用，租赁用途商用，租期自2011年12月1日起至2029年11月30日止。附加条款载明双方已经于2011年11月25日签订军队房地产建设、租赁协议书，该合同约定项目的改扩建属于乙方出租，先建设楼宇后再以租赁的方式承租使用。若该合同与原合同不一致的，除租赁期限、租金金额及支付方式以本合同为准外，其余内容以原合同为准。2016年2月，中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。2016年8月24日，原告(乙方)与被告(甲方)签订租赁合同，约定：租赁物业单元为涉案房屋；租赁建筑面积350平方米；租赁物业仅供乙方自我经营江月蚝庭品牌餐饮；租金先付后租，乙方应于本合同签署之日起五日内向甲方支付起租日后第一期的租金，本合同第一期租金金额相当于三个月之首年保底租金；第二期租金如遇非完整月的情形，则计租至非完整月份的月底；自第二期起，甲方于每个公历月15日向乙方发放下个公历月之付费账单，乙方于每个公历月25日之前支付下个公历月之租金；日租金为月租金*12/365；预计交付日2016年8月1日；装修期自实际交付日开始起计91天，装修期内无须缴付保底租金及物业管理费，但应缴纳应由乙方缴交的其他费用包括但不限于公共事业费、装修管理费等；起租日为免租装修期结束次日起；租赁期自起租日起乙方承租甲方租赁物业满8年止；保底租金自起租日起计的第一、二年每月保底租金为人民币100,000元，第三、四年每月保底租金为人民币105,000元，第五、六年每月保底租金为人民币110,250元，第七、八年保底租金为人民币115,763元；第一期租金金额相当于三个月之首年保底租金为人民币300,000元；承租建筑面积为350平方米；物业管理费每月人民币12,250元，第一期物业管理费相当于三个月之物业管理费计人民币36,750元；合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金计人民币300,000元和三个月物业管理费之金额计人民币36,750元，共计336,750元；公共事业费保证金计人民币20,000元。电费的收费标准为每度1.10元，水费的收费标准为每立方米5.23元；煤气费的收费标准按煤气公司出账单按实结算；甲方有义务保证在合同期内对涉案房屋拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明文件，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。甲方有义务确保租赁物业建设手续合法，取得了政府主管部门颁发的竣工验收备案表。乙方有权要求甲方保证在合同期内对涉案房屋拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明档，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。乙方有权要求甲方确保租赁物业系合法建设。乙方有权要求甲方配合乙方办理工商、税务等部门的注册登记手续，并提供租赁物业的权属证明文件。乙方未按本合同约定的方式和时间，向甲方支付租金、物业管理费、合同保证金及其补足额等所有本合同内约定的应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方或其委托方支付违约金，逾期超过三十个工作日甲方有权解除本合同并按第25.5款约定处理；本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面没收乙方的合同保证金并要求乙方补足合同保证金的差额；本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失折算租金为6个月；任何一方按本合同约定解除合同的，本合同应于违约方收到解约方发出的解约通知之日解除。在租赁期限届满且在乙方无违约行为及甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任并按本协议约定退还租赁物业的三十日内，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方。2016年8月25日，原告向被告支付租赁保证金300,000元、物业管理费保证金36,750元、公共事业费保证金20,000元以及首期三个月租金300,000元，共计656,750元。2016年9月1日，原告将涉案房屋交付给原告并签署房屋交接确认书，确认房屋交接日期为2016年9月1日，水表的抄见数为0，电表抄见数为651.42。2017年5月5日，被告向上海市规划和国土资源管理局要求获取虹桥路XXX号云峰花苑别墅(14幢独立建筑物)的建设工程规划许可证，该局于同年5月24日回复原告，该建设工程规划许可证原件已经核发给建设单位，其仅留有底稿，并要求原告至上海市城建档案馆查询。后原告取得前述底稿的复印件，该建设工程规划许可证(底稿)载明建设单位为“上海云峰宾馆”，建设项目名称为“云峰花苑别墅”，建设位置“长宁区虹桥路XXX号”，建设规模“总建筑面积4059平方米”，签发日期为“94.10.26”。2017年5月15日，上海市长宁区市场监督管理局出具行政处罚决定书，查明：当事人为沈勇，当事人在未依法取得营业执照和食品经营许可证的情况下，擅自于2017年2月20日起在涉案房屋以“江月蚝庭”的名义对外从事餐饮服务的经营活动，决定处罚罚款人民币60,000元。2017年5月16日，上海市长宁区公安消防支队受理被告申请就涉案房屋投入使用、营业前消防安全检查。2017年5月25日，上海市长宁区公安消防支队出具公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证：场所名称为上海进浩餐饮管理有限公司(江月耗庭)；地址为涉案房屋；场所所在建筑名称为第一招待所第C1座；场所建筑面积为295平方米。2017年6月19日、2017年6月22日，被告向原告发函，催交欠款。2017年7月13日，被告向原告寄送房屋归还告知书称，截止至2017年7月31日扣除原告实际已支付的费用共计656,750元，原告还拖欠场地占用费500,000元、物业管理费98,000元、公共事业水电煤费6,828.70元及支付给第三方中介公司的招商金100,000元，共计704,828.70元未支付，被告为了停止损失日益扩大迫于无奈解除双方关系，要求原告于2017年7月31日前归还被告位于上海虹桥路XXX号星空广场C1别墅单元并恢复至交付时毛坯状态。原告确认收到。2017年7月27日，原告向被告发送要求立即恢复供电的函称，2017年7月27日，被告违反我国法律和双方租赁合同的约定，擅自切断原告承租的涉案房屋的电源供应，严重影响了原告人员进行相关准备工作和生活，并要求被告立即恢复对涉案房屋的供电并立即提供涉案房屋的所有权权属证明等。同时，原告提供了寄送函件的寄件凭证。被告对此不予认可。2017年8月7日，上海警备区第一招待所致函上海市长宁区停止有偿服务办公室，称据上海市房屋质量检测站速报，拟定委托管理项目云峰花苑主要的承重墙体因亚和公司擅自违规装修被拆除，房屋结构遭到严重破坏，房屋处于危险状态，为防止事故发生，拟责令亚和公司立即停止云峰花苑别墅招租、经营等一切对外运营活动；责令亚和公司立即对云峰花苑别墅进行加固维修，达到安全要求。上海房屋质量监测站房屋安全性检测速报的附件显示：2016年5-9月，亚和公司对云峰别墅C1-C10(无C4)进行了装修改造，上海警备区第一招待所为确定上述房屋的安全性，对上述房屋进行了检测，经检测，被检测房屋主要承重墙体均被拆除，结构仅剩构造柱和圈梁承重，未采取任何结构加固措施，房屋承重体系遭到破坏。房屋处于危险状态，有坍塌的可能性，建议立即停止使用。被告对该组举证不认可，认为是原告二次装修导致的，被告是房东所以是发给被告的。2017年11月8日，上海警备区全面停止有偿服务工作领导小组办公室向长宁区停偿办以及长宁区环保局、长宁区公安消防支队分别发函，称该部在长宁区3个停偿租赁项目(其中一个为涉案房屋所在地)经初审同意采取委托管理方式处置，请地方政府给予大力支持，与任务单位进行对接，并给予上述3个项目入驻商户办理相关证照。同年12月27日，长宁区停偿办公室向长宁区市场监督管理局致函，称根据12月21日，驻沪部队全面停止有偿服务工作例会会议精神，对于驻沪军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室原则同意的委托管理项目，可借鉴宝山区经验做法，予以办理临时证照，减少委托管理工作矛盾。2017年11月30日，被告自行进入并收回涉案房屋。原告认为被告已于2017年7月27日对涉案房屋上锁已经收回涉案房屋，被告对此不认可。2018年6月6日，原告提起本案诉讼。2018年7月19日，中央军委后勤保障部及国家市场监督管理总局印发通知，纳入委托管理和生活保障社会化使用的房地产项目，须申请办理军队房地产使用许可证，有效期限不超过5年。经批准使用部队委托管理和生活保障社会化房地产作为住所(经营场所)的运营方，应提交许可证复印件及工商登记相关资料，向有管辖权的工商登记部门申请办理工商登记。并确认该通知自2018年9月1日起实施。另查明，被告向原告多次发送收款通知单，其中2017年8月的收款通知单，显示水费439.30元和电费16,649.60元，费用周期均为2017年6月26日至2017年7月25日；煤气费2,677.90元，费用周期为2017年5月26日至2017年6月25日；2017年9月至10月的收款通知单，水费、电费、煤气费的金额及周期未再发生变化；2017年11月的收款通知单，显示水费、电费的金额及周期未再发生变化，但煤气费的金额为3,991.60元，欠费周期为2017年5月26日至2017年9月25日。庭审中，原告对该水费、电费、煤气费的金额认可，但认为应该支付至2017年7月27日，并确认从2017年3月1日开始未再支付租金。再查明，2017年5月26日，案外人上海子享餐饮管理有限公司以C2别墅为地址取得消防安全检查合格证，并于2018年1月17日以C2别墅为注册地取得营业执照，于2018年4月24日以C2别墅为地址取得食品经营许可证；2017年6月16日，案外人上海鼎和餐饮管理有限公司以C3别墅为地址取得消防安全检查合格证并于2018年2月23日以C3别墅为注册地取得餐饮营业执照；2018年3月2日，案外人上海和将餐饮管理有限公司以涉案房屋为注册地取得餐饮营业执照；庭审中，双方一致确认涉案房屋中原告的装修已经不存在，目前已经出租给案外人。被告自述于2017年11月30日自行进入收回涉案房屋，于2017年9、10月开始与涉案房屋的新租户协商，于2017年12月将涉案房屋出租给案外人。原告认为被告已于2017年7月27日对涉案房屋停电并上锁已经收回涉案房屋，为此提供了一份2018年8月18日原告方与被告方名叫孙伟的工作人员的微信聊天记录，内容为：“孙总你好，我们员工撤走的时候门都是上锁的，今天去拿东西时发现锁全都不见了，请你和你们的员工说一下看好我的物品，到时候少了大家就都不好过，之前你们说你们上锁我们也上锁，说白了就是不管谁要进去都要双方有人，你们这是不遵守承诺的行为”。对此，被告认可孙伟系被告方之前的员工，但对微信聊天记录的内容不认可。审理中，原告申请就装修进行评估，本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉讼房屋的装修造价及现值进行鉴定，后原告认为涉案房屋全部装修已拆除和破坏且由新的租户承租，进行鉴定已经不再可能，故申请撤回鉴定。关于装修费用及相应损失，原告提供如下证据：1.2016年10月20日，原告与案外人上海海卫装饰设计工程有限公司签订的建筑装饰施工合同，合同中约定：承包方式为包工包料；工程价款为1,610,000元；工程地址为涉案房屋；工期自2016年10月5日起至2016年12月10日竣工；合同签订之日支付合同总价30%的预付款；工程主体框架结构结束之日，支付合同总价的40%的工程款；工程竣工验收合格后7日内，支付工程结算总价25%的工程款；质量保证金，金额为合同总价的5%，竣工验收合格后一年内无息退还。生蚝吧星空广场项目装饰工程清单报价表，表中列明了具体的装修项目。招商银行电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司分别于2016年10月20日、2016年11月23日、2017年1月3日、2017年1月23日、2017年2月27日通过招商银行向案外人上海海卫装饰设计工程有限公司转账183,000元、244,000元、230,000、152,500元、230,000元,其中2017年1月3日、2017年2月27日两笔分别备注八佰伴工程款和八佰伴工程款35%；民生银行电子回单，上海浦江荟餐饮集团有限公司于2017年11月14日向案外人上海海卫装饰设计工程有限公司转账163,800元，备注工程款。对于建筑装饰施工合同，被告不认可真实性，认为合同没有代表签字，缺少必要要件；对于电子回单及转账凭证，被告对于转账的金额没有异议，但是对于付款的金额与本案的施工合同的关联性有异议，认为付款单位并非本案原告，代付的情况不认可，缺少证明代付的证据，付款方上海浦江荟餐饮集团有限公司与案外人上海海卫装饰设计工程有限公司可某某在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项。2.2016年8月22日，原告与案外人上海亚纳柯建筑装饰工程有限公司签订的装饰工程设计合同，合同中约定：项目名称为江月蚝庭虹桥店；设计工作范围包括方案设计、深化设计、施工图设计、材料表、现场交底、与其他专业进行协调工作、软装设计建议、不含灯光设计，配合灯光设计协调灯具点位、不含消防设计；设计费总价为77,200元，税金为11%即85,692元，协议合同价为85,600元；签订合同后3日内支付50%为42,800元，施工图提交后一周内支付30%为25,680元，工程竣工后一周内支付20%为17,120元。招商银行电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司于2017年1月19日通过招商银行向案外人上海亚纳柯建筑装饰工程有限公司转账17,120元。建设银行电子回单，上海复米投资管理有限公司分别于2016年8月29日、2016年11月9日通过建设银行向案外人上海亚纳柯建筑装饰工程有限公司转账42,800元和25,680元，分别备注工程款和装饰费。对于装饰工程设计合同，被告不认可真实性，认为合同没有代表签字，缺少必要要件；对于招商银行电子回单及转账凭证和建设银行的电子回单，被告对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人上海亚纳柯建筑装饰工程有限公司可某某在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项。3.2016年10月22日，原告与案外人上海希讯商贸有限公司签订的工程项目承包合同，合同中约定：工程名称为虹桥路水城南路星空广场1号别墅空调设备安装合同；工程地址为涉案房屋；施工范围为1号别墅空调设备采购安装；承包价格为以清单为计价依据。大金中央空调安装工程预算单及外机基础安装报价单，总价为236,777元及外机基础安装价最终为9,000元。招商银行电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司分别于2016年11月17日、2016年12月1日、2017年1月19日通过招商银行向案外人上海希讯商贸有限公司签转账88,000元、99,000元、37,000元。对于工程项目承包合同、大金中央空调安装工程预算单及外机基础安装报价单，被告不认可真实性，认为合同没有代表签字，缺少必要要件；对于招商银行电子回单及转账凭证，被告对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人上海希讯商贸有限公司可某某在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项，对于现金支付的，不认可。4.2016年11月30日，原告与上海华晖消防机电工程有限公司签订的消防工程施工合同，合同中约定：工程名称为江月蚝庭(虹桥店)内装修消防工程；工程地址为涉案房屋；承包方式为包工包料；施工时间自2016年11月30日至2016年12月20日；本工程包干价为人民币35,000元；合同签订后一周内支付工程总价的50%即17,500元；现场设备施工完毕，调试开通后一周内支付工程总价的30%为10,500元；经专业消防检测公司检测合格后，一周内付清工程尾款工程总价的20%为7,000元。招商银行电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司分别于2016年12月1日、2016年12月29日、2017年5月3日通过招商银行向案外人上海希讯商贸有限公司签转账17,500元、10,500元、7,000元。对于消防工程施工合同，被告不认可真实性，缺少必要要件；对于招商银行电子回单及转账凭证，被告对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可某某在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项，对于现金支付的、超出合同金额部分的支付不认可。5.上海进浩餐饮管理有限公司(甲方)与案外人上海尊御装饰设计有限公司(乙方)签订的室内软装施工合同，合同中约定：甲方公司地址为涉案房屋；工程期限为30天，开工日期为2016年12月；总价为105,403元，不含税价；合同签订后五个工作日内，甲方即向乙方支付合同总金额的50%预付款即52,701元；待甲方现场硬装施工完成保洁后，乙方进场5个工作日内付双方合同总价金额50%即52,702元；尊御设计江月蚝庭虹桥店清单三份，其中一份项目名称为江月蚝庭虹桥店，面积为348，项目户型为别墅餐厅，项目日期为12月9日，开户行为中国银行刘宇婷公司对私帐户，总价为123,322元(含税)；一份总价为1,258元(含税)；一份总价为1,425元(含税)。招商银行电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司通过招商银行分别于2016年12月16日、2016年12月22日向刘宇婷转账52,701元和53,777元。对于室内软装施工合同及清单，被告不认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，被告对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可某某在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项，对于现金支付的、超出合同金额部分的支付不认可。同时，被告认为，室内软装可以拆除不应该计算在装修损失内。6.2017年3月7日，王总(甲方，落款处盖有上海进浩餐饮管理有限公司公章)与案外人上海涛思建筑装潢服务中心(乙方)签订的折叠门及隔断合同，合同中约定：项目地址为星空广场江月蚝庭；定制仿古门窗；总价33,000元(此合同价为合同总价，甲方不再支付任何其他费用)；2017年3月30日前完成安装。星空广场江月蚝庭门窗报价单，合计为33,000元。招商银行电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司通过招商银行分别于2017年3月10日、2017年4月6日向上海涛思建筑装潢服务中心转账9,900元和23,100元。对于折叠门及隔断合同及报价单，被告不认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，被告对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可某某在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项。7.2016年10月14日，虹桥生蚝吧(甲方，落款处盖有上海浦贰餐饮管理有限公司第一分公司的公章)与上海盈佑贸易有限公司(乙方)签订的购销合同，合同中约定：项目名称为厨房设备；送货地址为涉案房屋；所有设备价格以及名称、数量、规格等设备参数及设备布置详见厨房设备清单；厨房设备总价为388,000元；合同签订后，甲方应即预付定金货款总金额的30%为116,400元，乙方送货前三个工作日内甲方支付货款总金额的60%为232,800元，乙方将甲方订购的厨房设备安装调试完毕，经甲方验收合格，甲方应即三天内支付货款总金额的5%为19,400元，货款总金额的5%为19,400元在一年内甲方应即一次性付清。商用厨房设备报价清单，客户名称为虹桥会所，联系地址为虹桥路水城路路口，合计总金额为447,161元，最终折实价为388,000元。招商银行电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司通过招商银行分别于2016年10月17日、2016年12月16日向上海盈佑贸易有限公司转账116,400元和232,800元。对于购销合同及清单，被告不认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，被告对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可某某在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项，对于现金支付的、超出合同金额部分的支付不认可。8.2016年11月20日，原告(甲方)与案外人上海熠瑜实业有限公司(乙方)签订非标酒柜销售安装协议书及附件，约定：地址为涉案房屋；供货内容为非标不锈钢恒温酒柜(6500mm*2790mm*500mm)1个，本协议总价为包干价，已包含材料、制作、安装、系统调试、与其他专业或工种的接口联合调试、产品检验检测、操作人员培训；本协议签订之日起甲方支付本协议总价的30%即33,000元作为预付款，乙方收到款项后开始制作，工期35天/安装3天；酒柜生产完毕后，乙方提前三天通知甲方做好付款准备，发货至甲乙双方确认交货的地点，甲方需再支付本协议总价的50%即55,000元，乙方收到货款后开始安装；酒柜安装调试完毕运作15天甲方支付本协议总价的20%即22,000元，乙方收到款项把质量保修卡提供给甲方；附件中明确不锈钢酒柜要求：制冷分体方式为压缩机风冷方式(压缩机安装在后厨吊顶处)；酒柜灯光采用LED灯带照明；电压为220V/50Hz。招商银行电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司通过招商银行分别于2016年11月23日、2017年1月4日和2017年1月19日向上海盈佑贸易有限公司转账33,000元、55,000元和22,000元。对于非标酒柜销售安装协议书，被告不认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，被告对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可某某在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项。9.2016年12月1日，原告(甲方)与案外人上海斯聚实业有限公司(乙方)签订的订购合同，合同中约定：广告牌总金额为20,000元；付款方式为甲方先支付乙方10,000元作为订金，安装结束10天内付余款10,000元；交货方式为涉案房屋。招商银行电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司通过招商银行分别于2016年12月2日、2017年1月3日向上海斯聚实业有限公司转账10,000元和10,000元。对于订购合同，被告不认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，被告对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且付款方与案外人可某某在其他转账往来，应该提供支付款项的发票证明支付相应款项。同时广告牌的费用不应计算在损失的范围内。10.名燈国际的灯具销售合同，客户名称为王姐，送货地址为涉案房屋，订货时间为2016年12月13日，合计金额为30,000元，付款方式为刷卡款清，客户确认处有“王海云”的签名。招商银行电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司通过招商银行于2016年12月20日向王海云转账30,000元。对于销售合同，被告不认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，被告对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且转账是转给个人的，没有证据证明是支付给工人的费用。同时，灯具可以拆除，不应计算在损失的范围内。11.被告(甲方)、案外人上海辉和节能科技服务中心(乙方)、上海进浩餐饮管理有限公司(丙方，地址为涉案房屋)签订网络综合信息服务协议，协议中约定：网络使用费7,200元/年、接入安装费310元，总计7,510元；设备押金为200元；安装地址为涉案房屋；接入期自2017年1月1日至2018年12月31日。收款收据两张，一张为案外人上海辉和节能科技服务中心开具给上海进浩餐饮管理有限公司的，名称为设备押金，金额为200元；一张为案外人上海辉和节能科技服务中心开具给上海进浩餐饮管理有限公司的，名称为网络信息服务费和安装费，金额为7,510元。招商银行电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司通过招商银行于2017年1月24日向上海辉和节能科技服务中心转账7,710元。对于网络综合信息服务协议，被告认可真实性；对于招商银行电子回单及转账凭证，被告对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据。同时，原告自身使用网络是提高服务质量所需，与装修损失无关，且网络服务是可以转移的，不存在损失。12.推广费，原告提供招商银行的电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司通过招商银行分别于2017年2月23日、2017年3月20日及2017年3月21日向互诚信息技术(上海)有限公司转账50,000元、2,000元及50,000元，分别备注代付虹桥生蚝吧上半年推广费、代虹桥生蚝吧付霸王餐费用以及技术服务费充值。招商银行的电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司通过招商银行于2017年3月10日向昆山订餐小秘书信息技术有限公司转账10,000元，备注为代虹桥生蚝吧付款。对于招商银行电子回单及转账凭证，被告对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据。同时，对于推广不认可，原告一直经营且享有该收益，与本案的损失无关。13.2016年11月，上海浦江荟餐饮集团有限公司(甲方)与上海羿石软件科技有限公司(乙方)签订的Yumstone易石软件餐饮管理系统销售、实施及服务合同，合同中约定：项目名称为江悦蚝庭水城路店《易石餐饮管理软件V4.0》系统；本合同款为27,020元。招商银行电子回单及转账凭证，上海浦江荟餐饮集团有限公司通过招商银行分别于2016年12月12日、2017年3月20日向上海羿石软件科技有限公司转账25,000元和2,020元。对于招商银行电子回单及转账凭证，被告对于转账的金额没有异议，对于代付的情况不认可，缺少证明代付事实的证据，且该证据与本案无关。对于上述十三组证据中涉及案外人上海复米投资管理有限公司、上海浦江荟餐饮有限公司、王海云的委托付款事实，原告方均提供了上述案外人的委托付款证明。庭审中，原、被告双方一致确认装修、厨房设备等折旧期限按照5年计算，但原告认为实际使用期限为2017年3月15日至2017年7月27日，共4.5个月，被告认为实际使用期限为2016年9月1日至2017年11月30日，共15个月。本院认为，本案的争议焦点在于：一、关于租赁合同的效力。原告认为涉案房屋未取得建设规划许可证，且被告对涉案房屋进行了改扩建，应该重新申请建设规划许可证，租赁合同及补充条款应为无效，被告则认为涉案房屋已经取得了建设规划许可证，租赁合同及补充条款应属有效。本院认为，当事人对自己的主张应该提供相应的证据加以证明，原告主张被告对涉案房屋进行了改扩建，但并未提供有效的证据加以证明，上海房屋质量监测站检测速报显示，涉案房屋曾有违规装饰改造，并非改扩建，故对原告的此项主张本院不予支持，而涉案房屋已于1994年10月26日取得了建设规划许可证，故双方的租赁合同及补充条款应属有效，原告基于合同无效要求被告返还首期三个月租金的诉请本院亦不予支持。二、关于租赁合同的解除及违约责任。原告认为如果合同有效，被告提供的涉案房屋存在瑕疵，导致原告无法办理营业执照等，影响了原告正常使用房屋，被告应属违约，被告于2017年7月27日对涉案房屋上锁，已经实际收回涉案房屋，故租赁合同及补充条款应于2017年7月27日解除，被告则认为原告迟延支付租金，应属违约，被告于2017年7月13日向原告寄送了房屋归还告知书，明确解除双方的租赁合同并于2017年7月31日前收回房屋，故租赁合同及补充条款应于2017年7月31日解除。本院认为，根据双方合同约定，被告应该配合原告办理工商、税务等部门的注册登记手续，并提供涉案房屋的权属证明文件，而被告持有的租赁许可证已于2015年2月28日就到期，后续亦未有新的租赁许可证，应当认为被告未能提供合同约定的权属证明文件并导致原告无法办理营业执照，被告构成根本违约，在履行合同过程中，原告因此原因而迟延支付相应的租金及物业管理费具有一定抗辩依据，但根据双方合同约定原告应于2016年8月24日签订合同之日起五日内向被告支付首期三个月的物业管理费，原告并未按时支付，对于首期三个月的物业管理费存在一定欠付的违约行为，但从双方履行合同的具体情况来看，虽然原告存在欠付首期三个月物业管理费的违约行为，但相较被告的未能提供合同约定的权属证明文件，且自合同成立后该违约一直处于持续状态，被告的该项行为才是造成双方租赁合同无法继续履行的主要原因，同时，涉案房屋已经由被告自行收回并另行出租于案外人，原、被告双方的租赁合同已经没有继续履行的可能，被告也提出解除双方的租赁合同，原告在合同有效的情况下也同意解除，故双方的租赁合同及补充条款应该解除，并且被告应该对合同的解除负主要责任；关于解除的时间，本院认为，被告曾于2017年7月13日发送告知书表示要求原告于2017年7月31日前归还房屋，原告于2017年7月27日向被告发出要求恢复供电的函，同时，被告自述其于2017年9、10月已经与新的租户开始协商租赁的事宜并于2017年12月将涉案房屋正式出租给新租户，且根据被告提供的催款通知单显示，涉案房屋的水电费自2017年7月25日之后未再有变化，据此本院认定，被告于2017年7月31日实际收回涉案房屋，双方的租赁合同自此解除。综上，合同解除后，被告应该向原告返还租金保证金300,000元、物业管理费保证金36,750元、公共事业费保证金20,000元，总计356,750元，对于原告的此项诉请本院予以支持。在合同履行过程中，原告无理由欠付首期三个月物业管理费，应该向被告支付逾期支付首期物业管理费的违约金，对于被告的此项反诉请求本院予以支持，原告应该向被告支付逾期付款的违约金(以36,750元为基数，按照日千分之三的标准，自2016年8月29日欠付之日起计算至2017年7月31日房屋实际收回之日止)；对于被告反诉请求的赔偿违约损失、没收保证金及支付免租期的租金，其依据均为解除时对方应承担的违约责任，双方的租赁合同由于被告的根本违约导致解除，故本院对于被告的此项反诉请求不予支持。三、关于租金(使用费)、物业管理费及水电煤费。原告认为其正式经营的时间为2017年3月15日，应从2017年3月15日计算租金，原告已经支付了三个月的使用费，故仅同意支付2017年6月15日至2017年7月27日的使用费、物业管理费及水电煤费，被告则认为涉案房屋已于2016年9月1日交付给原告，免租期为三个月，应从2016年12月1日计算租金，原告已经支付了三个月的租金，故原告应该支付自2017年3月1日至2017年11月30日的租金、物业管理费及水电煤费。本院认为，涉案房屋已于2016年9月1日交付给原告，免租期三个月，故租金、物业管理费及水电煤费的起算点应为2016年12月1日，且如前所述，被告已经于2017年7月31日实际收回房屋，故原告应该支付自2016年12月1日至2017年7月31日期间的租金、物业管理费及水电煤费，原告已经支付了首期三个月的租金，故原告应支付租金500,000元，物业管理费98,000元，水费439.30元，电费16,649.60元，煤气费2,677.90元。四、关于装修及相应损失。本院认为，由于被告的违约行为导致合同解除，合同解除后，被告应该赔偿原告的装修及相应损失。因涉案房屋的装修已经不复存在，无法再通过司法审价程序确定。被告对原告提供的装修项目合同、支付凭证均不予认可，本院认为，根据现有证据对装修及相应损失酌情予以认定。根据原告提供的合同、电子回单及转账凭证的三者能够印证的，本院予以认可，案外人上海复米投资管理有限公司、上海浦江荟餐饮有限公司、王海云的代付款项、时间、余额与合同能够印证上海浦江荟餐饮有限公司等多次为原告代付，故本院对代付的款项予以认可，其余原告主张的现金付款，因无证据提供，本院难以认可，考虑到被告收回房屋时，原告尚未搬离，装修被拆除系被告原因导致，且合同解除违约方系被告，故对于原告已经支付的装修及设备款项，本院予以确认。据此被告实际支付建筑装饰施工款项为743,300元、装饰工程设计款项为85,600元、空调设备安装的款项为224,000元、消防工程的款项为35,000元、室内软装的款项为106,478元、定制仿古门窗的款项为33,000元、厨房设备的款项为349,200元、非标酒柜安装的款项为110,000元，广告牌安装的款项为20,000元以及灯具款项30,000元，共计1,736,578元。因原告已经实际使用过装修及经营设备设施，故原告主张的装修、设施设备等损失应以折旧后的残值为准，关于原告实际使用装修的时间，本院认为，上述装修项目合同记载的时间基本在2017年10月至12月期间，被告实际使用装修的时间应从2017年1月开始计算，被告实际收回房屋的时间为2017年7月31日，折旧期限，双方一致确认按照5年进行折旧，但如前所述，虽然双方租赁合同解除的主要责任在于被告未能提供租赁许可证的根本违约行为，因此导致原告无法办理营业执照，但原告作为承租方对此也存在一定的过错，故对于原告主张的装修、设施设备等损失本院酌情认定为1,073,784.06元；对于原告主张的网络服务损失、推广费损失及软件系统损失，本院认为该损失均属于原告的经营性支出，本院不予支持。原告诉请要求被告赔偿罚款损失，本院认为，原告由于未办理出营业执照等而被罚款，未办理执照而经营是原告的自主行为，故对于原告的此项诉请本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海巴蜀味园餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心C1别墅签订的房屋租赁合同及补充条款于2017年7月31日解除；二、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海巴蜀味园餐饮管理有限公司返还租金保证金300,000元、物业管理费保证金36,750元、公共事业费保证金20,000元，总计356,750元；三、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海巴蜀味园餐饮管理有限公司装修及设施设备损失1,073,784.06元。四、原告(反诉被告)上海巴蜀味园餐饮管理有限公司应向被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司支付上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心C1别墅的租金500,000元，物业管理费98,000元，水费439.30元，电费16,649.60元，煤气费2,677.90元；五、原告(反诉被告)上海巴蜀味园餐饮管理有限公司应向被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司支付逾期支付首期三个月物业管理费的违约金37,044元；六、驳回原告(反诉被告)上海巴蜀味园餐饮管理有限公司的其余本诉诉讼请求。七、驳回被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5,000元，原告(反诉被告)上海巴蜀味园餐饮管理有限公司负担2,199.40元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担2,800.60元。本诉案件受理费36,747.40元，原告(反诉被告)上海巴蜀味园餐饮管理有限公司负担16,164.50元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担20,582.90元。反诉案件受理费15,639.35元，原告(反诉被告)上海巴蜀味园餐饮管理有限公司负担6,300.74元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担9,338.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁人民陪审员  赵扬扣人民陪审员  李 红二〇一九年六月二十七日书 记 员  陶艾敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。