江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0682民初12133号原告：南通市宝迪汽车配件制造有限公司，住所地如皋市江安镇镇南路3号。法定代表人：李向红，董事长。委托诉讼代理人：杭平，该公司员工。委托诉讼代理人：周拥，江苏金皋律师事务所律师。被告：江苏格林机械有限公司，住所地如皋市江安镇徐葛村三组。法定代表人：孙海洋，董事长。委托诉讼代理人：陈银江，江苏百川律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凌燕，江苏百川律师事务所实习律师。本院审理原告南通市宝迪汽车配件制造有限公司（以下简称宝迪公司）与被告江苏格林机械有限公司（以下简称格林公司）厂房租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，原告宝迪公司的委托诉讼代理人由姚勇华、黄爱泉变更为杭平、周拥。原告宝迪公司的委托诉讼代理人姚勇华、黄爱泉、杭平、周拥，被告格林公司的法定代表人孙海洋及其委托诉讼代理人陈银江、黄凌燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝迪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因违法终止租房合同所导致原告损失4559890.45元；2、判令被告返还租赁押金100000元、电费押金50000元、租金198050元、预交的电费40000元、电费税金38940.17元，多收的费用26650元，合计453640.17元。3、判令被告开具税率为17%的金额为268000元的增值税专用发票。4、诉讼保全保险费15000元以及诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月28日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将其公司的部分厂房设施出租给原告从事铸件生产，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止，租金为19万元/年。第一年度，除被告对原告使用的电费部分未开具发票及对原告预交的电费扣费偶有多扣现象外，其他履行状况基本正常。2017年9月13日，原告依约预交了第二合同年度即2017年10月至2018年9月的租金19万元，但被告无端刁难原告，于2017年10月8日、10月12日先后两次将原告电源切断，10月12日，被告作出终止租房合同通知，原告于10月13日收悉。被告的上述行为违约恶意明显并给原告造成了巨大的经济损失，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告格林公司辩称：原告在租赁房屋安装排气扇、在屋顶开口等行为，未经过被告书面同意，且原告在租赁房屋从事的翻砂铸造等经营活动明显属于违反环境保护法等法律的违法行为，故被告根据合同约定有权解除案涉合同。由于案涉合同系原告违约导致解除的，对本案中原告主张的损失，被告不应当赔偿。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换及质证。原告提交的2016年9月28日的房屋租赁合同，2017年10月8日及2017年10月12日的接处警记录、2017年10月12日的终止租房合同通知，2016年3月3日租赁押金收据100000元，2017年10月至2018年9月底房屋租金19万元的2017年9月13日转账支付电子回单，2017年10至2018年9月底场地租金8050元的2017年9月22日转账支付银行回单，预交2017年10月电费7万元的2017年9月22日转账支付银行回单及相应2017年9月宝迪用电统计表、电表示数照片，已交电费951000元的交电费明细表及相应银行回单、收据23张，2017年1月、2月、3月的宝迪用电统计表；被告提交的2017年1月及2017年9月至2018年6月的江苏省电力公司通用机打发票核查联，原告方王爱霞与被告法定代表人孙海洋在2017年9月19日、9月26日、10月13日的微信聊天记录及原告方杭平与被告法定代表人孙海洋在2017年10月12日的电话通话录音，2016年3月3日的厂房租赁合同，2011年1月12日、2012年8月1日的协议书、补充协议书，苏（2018）如皋市不动产权第0001967不动产权证书，2018年6月11日如皋市江安镇人民政府出具的证明；本院依原告申请委托南通新天资产评估有限公司作出的通新天评报字（2019）第011号资产评估报告及反馈意见答复；双方当事人对上述证据的真实性、合法性、关联性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的2016年2月27日电费押金收据50000元，被告认为该费用并非电费押金，而是支付的货款，本院认证认为对该证据加盖有被告的财务专用章，对该证据的真实性，本院予以确认，但该证据中确实存在涂改的部分，对于“电费押金”的字样系由谁涂改并添加的原告未能提供证据予以证明，故对该证据与本案的关联性，本院难以确认。对原告提交的南通天虹环境科学研究所有限公司出具的建设项目环境影响报告表，被告对该证据的真实性不持异议，但对该证据的关联性提出异议，本院认证认为该证据系原告为从事经营活动依法取得的环评报告，故对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对原告提交的被告法定代表人孙海洋与原告方杭平的微信聊天记录，被告对该证据的真实性不持异议，但不认可该证据的证明目的，本院认证认为该证据确系原、被告就排风扇安装事宜进行沟通形成的，故对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告提交的被告解除合同时房屋损坏状况的照片、被告法定代表人通过微信的方式发送给原告的通知、2017年10月8日原告法定代表人带人砸被告配电房的相关文件、2017年10月12日被告法定代表人和原告法定代表人亲戚杭平通话录音、原告非法生产产生的废气锈蚀厂房的影像资料、被告公司其他的建造房子与租给原告的厂房的对比照片、原被告之间租赁房屋过程的文件材料等证据，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，本院认证认为上述证据中的照片系被告自行拍摄的，无法显示拍摄的地点、时间，上述证据中的其他证据均属于电子数据证据，被告未能提供经过公证或相应证据的原始载体，故对该组证据的真实性、合法性、关联性，本院难以确认。对被告提交的被告法定代表人孙海洋和原告股东王爱霞的微信聊天记录，原告对该证据的真实性不持异议，但对该证据的完整性提出质疑，本院认证认为原告未能提供证据证明上述聊天记录中存在删改的情况，故对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告提交的靖江市江发建筑安装工程有限公司所制作的工程造价预算书，原告对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，本院认证认为该证据系被告单方委托形成的证据，对该证据的真实性、合法性、关联性，本院难以确认。对被告提交的2018年6月29日录制的原告从事生产经营的录像，原告对该证据不予认可，本院认证认为该证据中并无原告从事铸造生产经营的画面，再结合被告在庭审中陈述在断电后由原告在租赁的厂房之外进行非铸造活动的事实，故对该证据与本案的关联性，本院难以确认。对被告提交的2017年9月21日至2018年7月20日宝迪用电统计表，原告对该证据不予认可，本院认证认为该统计表系被告单方制作的，未经过原告的签字确认，对该证据的真实性、合法性、关联性，本院难以确认。对被告提交的如皋市环境保护局于2018年10月15日形成的现场检查勘查笔录复印件，如皋市环境保护局作出的皋环信答字（2018）54号信访事项答复意见书，原告对上述证据的关联性提出异议，本院认证认为该组证据系如皋市环境保护局履行职权过程中形成的材料，对该组证据的真实性、合法性，本院予以确认，对该组证据的关联性，本院将待后结合本案其他证据综合予以认定。经审理查明，2015年7月，原告宝迪公司拟向被告格林公司租赁厂房及辅助用房用于汽车配件、船舶配件、汽车用模具生产。2015年9月，原告宝迪公司根据相应主管部门的要求委托南通天虹环境科学研究所有限公司作出了建设项目环境影响报告表，该评价单位作出了按照本环评要求，建设单位在认真落实各项污染防治措施前提下，从生态和环境保护的角度而言，本项目在此申报地点建设是可行的结论。2016年2月27日，原告宝迪公司曾向被告格林公司支付过5万元，在被告格林公司出具的该5万元收据中收款事由由“货款”改写为“定金”，又备注“电费押金”。2016年3月3日，原告宝迪公司与被告格林公司签订了厂房租赁合同一份，由被告出租其公司内的钢结构厂房给原告，并约定了电力设施设备的租用条款、租赁厂房生产用途、租赁时限、租金、支付方式、双方的权利义务、违约责任等事项。同日，原告宝迪公司依约向被告格林公司支付了厂房租赁押金10万元。2016年9月28日，被告格林公司作为甲方（出租方）与原告宝迪公司作为乙方（承租方）再次签订厂房租赁合同一份，约定：第一条租赁厂房的情况1、甲方出租给乙方的厂房座落在江苏如皋市江安镇镇南路江苏格林机械有限公司内1号钢结构厂房四段共18跨（间），总长度108米，跨度24米，该厂房建筑面积2592平方米，双方中间均需做房屋隔断，甲方在厂房现状的基础上，提供行车两台、变压器一台给乙方使用，乙方如果使用约定外的其他区域堆放设备，钢结构厂房内按100元每平方米每年计算，厂房外使用面积按甲方与政府签订的租赁协议的价格支付给甲方。……第二条用电设备1、甲方现有一台630KVA变压器处于报停状态，因目前生产经营现状，双方协商合用一台变压器，乙方每周二、四为固定使用日，另每周调一天给乙方使用，双方各自承担一般的固定电价费9450元。……第三条租赁厂房生产用途乙方向甲方承诺，租赁该厂房仅限于从事机械配件的毛坯铸件的产品生产、存储。第四条费用标准、支付方式和限期1、租赁时限合同租赁期为2016年10月1日至2021年9月30日止。2、支付方式（1）乙方交给甲方的合同保证金10万元，租赁期内乙方无违约行为，甲方应在合同解除后10日内将该保证金全额无息退还乙方。（2）租金不含税每年19万元，第一年租金应在2016年10月1日前缴至甲方账户，一年一缴，乙方应在开始计算租金之日起提前30日内向甲方支付下一年的年度租金，到期未缴，甲方将要求乙方清场离开。……第六条解除本合同的条款……3、未经甲方书面同意，乙方拆、改房屋；变动房屋结构或损坏房屋（乙方已经甲方公司同意的正常装修、装饰除外）。4、乙方改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋从事违法活动。第七条违约责任本合同在执行期间，甲乙双方任何一方如有违反本合同之约定条款的，违约方应该向守约方按当年年租金的50%进行赔偿。……另注：自本合同签订之日起，甲乙双方前签的租赁合同作废无效。该合同签订后，原告依约向被告支付了第一年度即2016年10月至2017年9月的厂房租金，并实际租赁使用被告格林公司的厂房进行生产经营。在合同履行过程中，原告依约每月预缴下个月的电费至被告处，由被告根据用电情况出具相应的用电统计表进行结算，并开具了部分增值税专用发票。自2017年7月起至2017年10月13日之前，原告方的王爱霞、杭平等人与被告方的法定代表人孙海洋就安装排风扇、安装隔断等事宜通过微信聊天、电话通话等方式多次进行沟通。2017年9月19日，被告通过微信向原告发送通知一份，认为原告生产过中产生的有害腐蚀性气体已对租赁的厂房产生了严重的腐蚀和锈蚀，要求原告在11月15日前务必对租用的厂房及相邻的2号车间腐蚀的厂房钢构重新油漆，修复防锈油漆，逾期不修复将视为违约并终止合同，同时认为原告生产时产生的大量金属粉尘和灰尘弥漫于租赁车间和相邻车间，要求尽快完善金属粉尘和灰尘处理设施，并立即着手做隔断。2017年10月8日、10月12日，被告先后两次对原告的厂房采取了断电措施，阻止原告进行生产。2017年10月13日，被告向原告发出终止租房合同通知，认为原告没有遵守国家法律法规对有害腐蚀性气体、金属粉尘、灰尘、烟尘进行有效处理，是利用租赁的厂房进行违法的经营活动，导致租赁的厂房严重损坏和环境污染，通知解除房屋租赁合同，并终止生产经营供电，房屋租金按实际搬走所有设备并维修好厂房为止。2017年11月7日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告向本院明确其主张的实际损失包括专用设备损失929394元、房屋场地损失591195元、砂箱模具损失1191000元、投入材料损失37000元、值班员工工资支出243000元、解聘员工补偿支出73500元、参保员工社保支出97683.84元、铸件二次清理费用12300元、客户模具退回运费17200元、停止经营损失307550.87元、赔偿客户违约金支出707366.74元、设备等搬迁费用352700元，提供了相应的证据，并申请对上述损失启动司法鉴定程序予以评估确认。被告认为其无需赔偿原告损失，对上述相应证据亦无需质证，且即使需要赔偿损失，也仅应当赔偿搬迁设备的损失，没有必要一一质证。此后，经本院组织现场勘验并通过司法鉴定程序委托南通新天资产评估有限公司对原告主张的上述损失进行了评估，由原告预交了评估费用25000元，该评估机构经评估作出了新天评报字（2019）第011号资产评估报告，列明该次委托评估的专用设备、房屋、场地、砂箱及模具在评估基准日2019年3月29日的市场价值参考值为1204191.05元，包括房屋建筑物及场地净值549137.05元，机器设备净值438570元，砂箱净值211484元，模具净值5000元，同时，该评估机构在作出的反馈意见答复中表示委托评估之日与评估报告确定的基准日不是同一日，肯定有差值，如需计算，应该重新委托为宜，并表示模具、砂箱如能继续使用，模具评估参考值为131950元，砂箱评估参考值为464617元。上述评估报告作出后，原告根据评估的情况重新明确在本案中仅主张房屋建筑物及场地的净值损失，专用设备的净值损失，砂箱及模具的净值损失及差值损失，值班及留守人员的工资支出22.86万元、社保支出16957元，二次清砂费用13200元、客户模具退回费用17200元，并要求被告承担违约金9.5万元，对于其他的已投入不可回收的材料、停业营业损失、赔偿客户的违约金、搬迁损失等另行主张权利。审理中，2018年9月11日，被告格林公司的委托诉讼代理人陈银江向如皋市环境保护局去信举报，要求该局对原告宝迪公司的违法行为作出处罚决定。2018年10月15日，如皋市环境保护局对原告宝迪公司进行过现场检查，该局要求原告宝迪公司妥善处理好厂区的生产设备、涂料桶等，妥善处理好暂存厂房西北侧的翻砂固废，依法履行其他环保法律义务。2018年12月9日，如皋市环境保护局向被告格林公司的委托诉讼代理人陈银江作出信访事项答复意见书，认为原告宝迪公司新建汽车配件、船舶配件、汽车用模具制造加工项目于2015年9月29日经如皋市行政审批局审批，未经环保“三同时”竣工验收，要求该公司未经许可不得擅自恢复生产，及时妥善处理好暂存在厂区的翻砂废物。本院认为，本案中原、被告对双方签订2016年9月28日厂房租赁合同并由原告实际租赁被告的部分厂房及场地进行生产经营及该合同业已解除的事实均不持异议。本案的争议焦点在于：1、案涉厂房租赁合同解除的原因是什么？2、原告因案涉厂房租赁合同解除产生的损失是多少及如何分担？关于争议焦点1，本院认为案涉厂房租赁合同系在被告没有合同或法律依据的情况下以其行为表明不再继续履行该合同后由原告通过起诉的方式行使法定解除权而解除。理由如下：首先，在原告依约已向被告支付了2017年10月至2018年9月的厂房及场地租金的情况下，被告先后两次将原告厂房断电并向原告发送解除合同通知的行为，被告的上述单方停电导致原告无法正常经营的行为，足以表明被告不愿继续履行该合同。其次，被告所举证据尚不足以证明原告租赁被告的厂房及场地从事铸件生产经营活动存在违法情形。原告在开展上述经营活动前业已得到可行的环境影响评估，并在原、被告签订的厂房租赁合同中对租赁用途明确，被告对此应当是明知的，在相关有权部门并未对原告的生产经营活动作出违法认定的情况下，被告单方认为原告存在违法行为，没有事实依据，本院碍难认定。最后，被告所举证据尚不足以证明原告租赁被告的厂房及场地从事铸件生产经营活动存在违约情形。关于原告在租赁的厂房安装排风扇等行为，虽然原告并未取得被告的书面同意，但根据原、被告人员之间的微信聊天记录，被告对此是清楚并同意的，亦不构成违约行为；关于被告陈述的原告生产过程中产生的废弃物破坏了被告厂房的意见，被告并未提供证据证明厂房受到损坏的程度及发生损坏的原因，本院难以确认被告的厂房是否发生了损坏及发生的损坏与原告之间的关联性，也就难以确认原告的生产经营活动破坏被告厂房的事实存在。因此，在原告依约履行的厂房租赁合同中支付租金的主合同义务且并不存在违约行为的情况下，被告擅自采取断电措施导致原告无法正常生产，没有相应的合同或法律依据，业已构成根本违约行为，故原告有权通过诉讼的方式主张法定解除权，案涉厂房租赁合同自原告起诉之日2017年11月7日起解除。关于争议焦点2，本院认为案涉厂房租赁合同基于被告的根本违约行为而解除，对原告因案涉厂房租赁合同产生的损失应由被告承担。对本案中原告主张的各项损失，本院确认为896068.15元，具体如下：1、房屋建筑物及场地的净值损失。原告为租赁被告的厂房及场地进行生产经营，对租赁的厂房进行了必要的修葺并加盖了部分办公用房，随着案涉厂房租赁合同的解除，上述财产的剩余价值原告无法继续享有，相应的损失理应由被告承担。对该部分损失，经评估的市场价值参考值为549137.05元，本院予以确认。2、机器设备净值损失和砂箱、模具的净值损失、差值损失。原告为自己生产经营需要采购的生产设备，随着案涉厂房租赁合同的解除，对于上述设备能否搬迁、搬迁后是否可以继续使用以及对外处分所得的价值，在原告尚未将上述设备从租赁的厂房及场地中搬迁并处置的情况下，该部分损失尚未实际发生，相应损失的数额亦难以确定，原告应待上述损失确定后再行主张权利。3、值班及留守人员的工资支出及社保支出。无论案涉厂房租赁合同是否解除，原告为自身的生产经营都需要雇请值班人员并支出相应的工资、承担相应的社保，上述支出都属于原告生产经营的成本，因原告在本案中明确会另行向被告主张停业损失，且该部分损失属于停业损失的范围之内，故该部分损失不应在本案中提前进行处理。4、二次清砂费用及客户模具退回费用。上述费用根据原告提供的凭证均发生于被告将原告断电后，属于原告因停止生产发生的必要费用，相应的损失理应由被告承担。对该部分损失，根据原告提供的付款凭证，二次清砂费用为12300元、客户模具退回费用为17200元，本院予以确认。5、租赁押金。根据案涉厂房租赁合同的约定，该押金在案涉合同解除后十日内由被告返还给原告，现案涉厂房租赁合同业已解除，被告返还的期限已经届满，被告理应向原告返还该部分押金。对租赁押金的数额，原、被告当庭确认为10万元，本院予以确认。6、电费押金。在原告提供的相应凭证中，电费押金的名目系涂改而来，双方对此意见不一，且在原、被告签订的前后两份厂房租赁合同中对该部分均未进行约定，难以排除双方之间尚存在其他往来，对该笔款项是否在基于案涉厂房租赁合同产生的及该笔款项的性质，本院难以确认，原告应另行主张权利，本案中不再处理。7、过付的厂房及场地租金。原告为履行案涉厂房租赁合同已经预交了2017年10月至2018年9月的厂房租金19万元、场地租金8050元，随着案涉合同于2017年11月7日予以解除，此后的租金被告理应予以返还。关于被告抗辩的在起诉后至今实际使用厂房及场地产生的租金，由于案涉厂房租赁合同业已于2017年11月7日解除，对于解除之后实际产生的费用，并不属于原告支付的租金，被告理应另行向原告主张，在本案中不应直接抵扣。对过付的厂房及场地租金的数额，按已付的厂房及土地租金198050元扣除2017年10月1日至2017年11月7日期间的租金20618.9元后为177431.1元，本院予以确认。8、预付的电费。被告对原告预缴2017年10月的电费7万元的事实不持异议，且被告提供的2017年10月至2018年7月的电表电费并未超过原告自认的电费3万元，过付的部分电费被告理应返还。关于被告抗辩的原告应当承担的变压器使用费用，由于在2017年10月之后原告即已因被告断电而停止正常的生产，无法继续使用变压器，也就无需承担变压器相应的费用。对被告应当返还的电费，按照预付的7万元扣除原告自认后续使用的3万元后应为4万元，本院予以确认。9、已结算用电费用。该部分费用系原、被告业已完成结算的2017年1月、2月、3月期间发生的，原告未能提供证据证明被告在收取上述费用时存在多收的情况，且原告在庭审中业已明确2017年10月之前的电费已经结清，对该部分费用，本院难以确认。10、违约金。违约金作为原、被告在合同中约定的根据违约情况支付的数额，实际也是对于原告因被告的根本违约行为导致的实际损失的弥补，在原告主张并得到本院确认的实际损失远超过该约定的违约金的情况下，原告无权继续要求被告在实际损失之外另行承担违约金，对该部分违约金，本院难以支持。11、诉讼保全保险费用15000元。该部分费用双方在案涉厂房租赁合同中并未约定如何分担，且该部分费用不属于必然发生的费用，并不在双方当事人预期之内，对该部分费用应由原告自行承担。11、开具增值税专用发票。被告作为代收原告电费的一方，按照法律规定理应向原告开具相应数额的增值税专用发票，现根据原告提供的缴费清单、银行凭证及开票清单，且被告未能提供证据证明其原告开具的增值税发票超过原告自认的数额，被告理应向原告开具268000元电费相应的增值税专用发票。关于上述增值税专用发票的税率，在原告未能提供相关法律规定的情况下，被告应当按照法律规定的税率进行开具。综上所述，原告宝迪公司基于被告格林公司的根本违约行为于2017年11月7日通过起诉的方式解除案涉厂房租赁合同后，原告宝迪公司因上述解除导致的损失，本院确认为896068.15元，理应由被告格林公司承担。对于原告宝迪公司的其他损失，原告宝迪公司有权另行主张权利。对于被告格林公司抗辩的提到的损失，被告格林公司有权另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告江苏格林机械有限公司于本判决生效后十日内返还原告南通市宝迪汽车配件制造有限公司的租赁押金100000元、过付的厂房及场地租金177431.1元、预付的电费40000元，合计317431.1元。二、被告江苏格林机械有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告南通市宝迪汽车配件制造有限公司的房屋建筑物及场地的净值损失549137.05元、二次清砂费用为12300元、客户模具退回费用为17200元，合计578637.05元。三、被告江苏格林机械有限公司于本判决生效后三十日内依法向原告南通市宝迪汽车配件制造有限公司开具268000元电费相应的增值税专用发票。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23870元，保全费5000元，合计27200元，由原告南通市宝迪汽车配件制造有限公司负担9170元，由被告江苏格林机械有限公司负担19700元；评估费25000元，由江苏格林机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费23870元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  崔小兰人民陪审员  郝小林人民陪审员  许秀凤二〇一九年六月三日法官 助理  王智勇书 记 员  徐 翔