甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0105民初688号原告：罗霞，女，1980年10月3日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：姚刚，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：巨倩，甘肃合睿律师事务所律师。被告：兰州幸福家园房地产开发有限公司，住所地兰州市安宁区莫高大道9之24号,统一社会信用代码：91620100070414516N。法定代表人：唐家斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊明，甘肃博龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英彬，甘肃博龙律师事务所律师。原告罗霞诉被告兰州幸福家园房地产开发有限公司（以下简称幸福家园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告罗霞委托诉讼代理人姚刚、巨倩、被告幸福家园公司委托诉讼代理人李俊明、张英彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告罗霞向本院提出诉讼请求：1、被告幸福家园公司按照其与幸福家园9、10、11幢楼业主代表于2018年1月7日签订的双方约定向原告罗霞支付2018年4月29日之前的延期交房违约金及补偿金共计1.6万元，并支付自2018年4月29日之后至交房时止每月继续按照双方约定承担违约金2000元及补偿金2000元；2、被告幸福家园公司承担自2018年2月5日起至起诉之日止以欠付违约金及补偿金合计8000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息348元，之后的违约金及补偿金计算至付清为止；3、由被告幸福家园公司承担原告罗霞因维权支付的律师费1000元；上述三项共计17348元。4、本案诉讼费用由被告幸福家园公司承担。事由与理由：罗霞与幸福家园公司于2016年4月15日签订了商品房买卖合同，约定罗霞购买幸福家园公司开发的幸福家园·黄河明珠9幢2单元701号房屋一套，总价款896171元，幸福家园公司应于2017年12月28日交付房屋。合同签订后，罗霞依约交付了房款，但幸福家园公司直至2017年12月房屋施工仍未完成，已明显不能按期交房。此后，罗霞与其他购买了幸福家园公司房屋的业主共同委托代表与幸福家园公司谈判，协商相关事宜。2017年12月21日，幸福家园公司出具“关于幸福家园·黄河明珠9幢、10幢、11幢房屋交付问题的相关答复”，明确在2018年4月30日之前不能交房。2018年1月7日，在安宁区人民政府的协调之下，业主代表与幸福家园公司签订“关于幸福家园·黄河明珠9幢、10幢、11幢房屋交付问题的双方约定”（以下简称双方约定），主要内容为：幸福家园公司按月给每户违约金2000元，另在合同之外再每月支付补偿金2000元，前4个月的补偿1.6万元在2018年2月5日支付8000元，另8000元在2018年5月29日支付。房屋交付时间于2018年5月29日再另行商定。双方约定经业主代表签名捺指印和幸福家园公司签字盖章之后生效。不料临近2月5日，幸福家园公司违反约定未与罗霞签订最终的补充协议，2月5日之后也未按照上述约定履约，且已明确告知罗霞，于2018年5月29日之前不可能交付罗霞购买的房屋。原告罗霞提起诉讼，要求判如所请。被告幸福家园公司答辩称，经过两级法院审理确认，幸福家园公司与17名业主签订的双方约定合法有效，该协议约定一户一签、保密义务均为有效条款，维权登记表中存在大量业主代签情形，该表中所有业主签字的真实性存疑，故业主在未与幸福家园公司签订最终补充协议的情况下，不能依据双方约定主张相应的权利。幸福家园公司承认迟延交房并存在违约，但权利的主张、放弃不能以默示方式推定，即不能推定17名业主签订的双方约定必然对所有业主生效。在本次诉讼的181户案件中，有33名原告不是维权登记表上登记的业主，却依据双方约定起诉，说明本案原告已违反双方约定中的保密条款，属于违约行为，幸福家园有权取消补偿，并要求其承担违约责任。本案双方约定中按每月4000元计算违约金及补偿金超出了原告的实际损失，据查，涉案房产所在地区房屋面积90-100㎡的租金均价为2072元，120-140㎡的租金均价为2360元，原告主张金额已达实际损失的2倍。幸福家园公司请求依据原售房合同约定的按总价款日万分之一的标准计算违约金。另，原告对违约金及补偿金按同期贷款利率计算利息及要求幸福家园公司承担每户律师费1000元，双方未作约定，不能成立，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，认定事实如下：2016年4月15日,罗霞与幸福家园公司签订了一份商品房买卖合同，约定：罗霞购买幸福家园公司开发的幸福家园·黄河明珠9幢2单元701号房屋一套，建筑面积144.20㎡，总价款896171元，幸福家园公司应于2017年12月28日前交付房屋，逾期交房，应按已付房价款日万分之一承担违约金。合同签订后，罗霞依约向幸福家园公司支付了全部房款，但幸福家园公司并未在合同约定的2017年12月28日前交付房屋。2017年12月31日，幸福家园公司向业主发出书面的“关于幸福家园·黄河明珠9幢、10幢、11幢交付问题的相关回复”，内容为：关于合同约定的违约金问题，双方约定于2018年1月7日早晨10:00再行回复等。2017年1月7日，幸福家园公司与17名业主代表达成“关于幸福家园·黄河明珠9幢、10幢、11幢房屋交付问题的双方约定（以下简称双方约定）”,内容为:自2017年12月29日起至实际交房之日止，幸福家园公司给每户每月支付违约金2000元及补偿金2000元，业主不得再依据商品房买卖合同主张违约金，支付时间为：2018年2月5日支付自2017年12月29日至2018年4月29日止4个月期间的一半违约金4000元及补偿金4000元；2018年5月29日再支付另一半违约金4000元及补偿金4000元；如2018年5月29日未能交房，5月29日支付自2018年4月30日起到实际交房之日止各一半的违约金及补偿金，剩余违约金及补偿金于实际交房之日付清。业主同意对房屋最终交付时间于2018年5月29日双方再行商定。在保密条款中双方约定，本约定生效后，视为业主同意上述约定内容进行保密，业主不得以任何形式、任何理由对外泄露，若业主泄露，幸福家园公司有权取消补偿，并要求业主承担违约责任。还约定，购房者与幸福家园公司根据本约定主要条款签订最终的补充协议。上述约定内容经由业主签字（捺手印）确认后正式生效，业主签字视为业主对上述约定内容完全同意。协议达成后，幸福家园公司加盖单位印章，业主代表由17人签字。双方约定签订后，幸福家园公司未按双方约定于2018年2月5日向相关业主支付自2017年12月29日至2018年4月29日止4个月期间一半的违约金4000元及补偿金4000元，因此罗霞提起诉讼，请求判如所请。经查，幸福家园公司在诉讼期间亦未按双方约定于2018年5月29日支付自2017年12月29日至2018年4月29日止4个月期间另一半违约金4000元及补偿金4000元。另，本案诉讼期间，2018年9月7日，幸福家园公司向二期9、10、11幢业主发出收（验）楼通知书，交房时间为：1、9幢1单元业主于2018年9月10日至12日前办理；2、9幢2单元业主于2018年9月13至15日前来办理；3、10幢业主于2018年9月16日至18日前来办理；4、11幢业主于2018年9月19日至21日前来办理。幸福家园公司于2018年9月15前日向罗霞交房，罗霞于2018年10月3日收房。另查明，兰州市公安局安宁分局刘家堡派出所于2018年1月7日12时37分，接到幸福家园公司物业主管人员刘先生报警称，因开发商交房推迟，现有300余人拉横幅将售楼中心的门堵了，派出所民警于当日12时42分迅速到达事发现场兰州市安宁区莫高大道幸福家园小区售楼部,据警情库-接处警详细信息显示的简要警情及处理结果记载：经了解，幸福家园小区业主与幸福家园工地开发商因延迟交房补偿费发生纠纷，现业主代表和幸福家园开发商领导在会议室内商谈，并未发生堵门行为，也未发生业主与开发商之间有过激行为。处警反馈时间为2018年1月7日16时20分。又查明，本案在审理期间，幸福家园公司认为2018年1月7日双方约定违背其真实意思表示，于2018年4月11日将双方约定中签字的业主代表起诉至兰州市安宁区人民法院，要求撤销双方约定，本院认为无证据证明幸福家园公司存在重大误解及胁迫等违背其真实意思表示的情形，于2018年8月30日以（2018）甘0105民初1146号民事判决驳回了原告幸福家园公司的诉讼请求。幸福家园公司不服提起上诉，兰州市中级人民法院于2019年3月21日以（2018）甘01民终3892号民事判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有原告罗霞举证的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、幸福家园·黄河明珠9幢、10幢、11幢交付问题的相关回复及双方约定、警情库-接处警详细信息等，被告幸福家园公司举证的本院（2018）甘0105民初1146号民事判决、兰州市中级人民法院（2018）甘01民终3892号民事判决、幸福家园·黄河明珠二期（9、10、11号楼）1月7日业主集体收房维权登记表、建设规划许可证、建设方案核定通知书、钥匙/资料签收表、收（验）楼通知书、被告网上搜集的同地段招租资料等，经双方当事人质证、本院认证后认为，以上证据真实合法，与本案有关联性，可以作为本案证据使用。本院认为，罗霞与幸福家园公司签订商品房买卖合同后，罗霞如约交纳了购房款，幸福家园公司未按合同约定的期限2017年12月28日前交房。2017年12月31日，幸福家园公司针对幸福家园·黄河明珠9、10、11幢房屋交付问题向业主作出书面回复，就未按时交房的违约金问题，双方约定于2018年1月7日早晨10:00再行回复。2018年1月7日业主300余人到达幸福家园小区售楼部，幸福家园公司与业主代表针对迟延交房的违约金及补偿金达成一致意见，并签订了“关于幸福家园·黄河明珠9幢、10幢、11幢房屋交付问题的双方约定”。上述商品房买卖合同及双方约定，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方约定重点内容是针对幸福家园·黄河明珠9、10、11幢房屋迟延交付产生的违约金及补偿金标准与支付时间的约定，是对原商品房买卖合同的变更和补充，幸福家园公司未按双方约定履行其承诺负担的义务，应当承担全部违约责任，并应按双方约定向属于该3幢楼之一的业主罗霞支付相应的违约金及补偿金。关于原告罗霞第二项诉讼请求是以违约金及补偿金总和为基数按照人民银行同期贷款利率计算利息，无合同及法律依据，不能成立，本院不予支持。原告罗霞第三项诉讼请求要求支付律师费的主张无合同依据，不能成立，本院不予支持。关于被告幸福家园公司主张未一户一签不能适用双方约定的问题，经本院审查，幸福家园公司与涉案3幢楼的业主代表签订的双方约定，对涉案业主在本案诉讼中主张的违约金及补偿金标准与支付时间均有明确的约定，且涉案业主主张亦未超出双方约定的范畴，因此双方约定签订后，虽未一户一签，但不影响业主依据双方约定主张权利，幸福家园公司该项主张不能成立，本院不予支持。关于被告幸福家园公司以违背保密条款为由主张取消补偿的问题，经本院审查认为，双方约定中的保密条款，未对负有保密义务的业主范围进行明确约定，幸福家园公司也未就涉案3幢楼以外的业主以双方约定的违约金及补偿金标准为依据主张过任何权利问题进行举证，因此该项主张不能成立，本院不予支持。关于被告幸福家园公司以双方约定的违约金及补偿金过高要求调整的问题，幸福家园公司举证的网上搜集同地段房屋出租价格用以证明原告主张的违约金及补偿金过分高于实际损失，经本院审查认为，被告幸福家园公司该项主张有法律依据，应予支持。关于实际损失的认定，在本案诉讼期间，幸福家园公司向本院申请向有关主管部门调取逾期交房期间同地段同类房屋租金标准，经本院调查，本地相关部门无此方面统计。经本院对幸福家园公司举证的同地段房屋租金情况相关证据进行审查，该证据来源于赶集网和58同城网同地段招租价格，经幸福家园公司取样后计算得出房屋面积90-100㎡的租金均价为2072元、120-140㎡的租金均价为2360元，本院认为，幸福家园公司数据来源于公共网站招租价格，通过对一定数量的价格取样后计算得出，可以作为本案实际损失的计算标准，本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”对幸福家园公司与业主代表2018年1月7日约定的违约金及补偿费按照不超过实际损失的30%予以调整，经核算如下:房屋面积90～100㎡为2072元×130%=2694元，120～140㎡为2360元×130%=3068元。关于违约期限，商品房买卖合同及双方约定对违约责任起算时间为2017年12月29日至交房通知限定的截止日期为止，原告对迟延收房及未收房原因是否向幸福家园公司提出过未进行举证，本院不予支持。综上，原告罗霞部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告兰州幸福家园房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告罗霞自2017年12月29日至2018年4月29日止因延期交房产生的违约金及补偿金共计12272元，并支付自2018年4月30日至2018年9月15日止按每月3068元计算的违约金及补偿金；二、驳回原告罗霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元减半收取117元，已由原告罗霞预交，由被告兰州幸福家园房地产开发有限公司负担，并于本判决生效后十五日内与上述判决第一项一并支付给原告罗霞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  景化冰二〇一九年六月二十一日书记员  马云霞