江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初7248号原告：苏州乾盛厚德物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区总官堂路288号。法定代表人：李龙，总经理。委托诉讼代理人：江瑶，江苏政谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌永锋，江苏政谊律师事务所实习律师。被告：张莉，女，1988年12月7日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。原告苏州乾盛厚德物业管理有限公司诉被告张莉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后。依法适用简易程序，由审判员周文明独任审判，于2018年12月18日公开开庭进行了审理，原告苏州乾盛厚德物业管理有限公司的委托诉讼代理人江瑶到庭参加诉讼，被告张莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员王佩芬、王振华参加评议，于2019年3月19日、2019年6月13日两次公开开庭进行审理。原告苏州乾盛厚德物业管理有限公司的委托诉讼代理人江瑶、凌永锋（参加2019年6月13日的庭审）、被告张莉（参加2019年6月13日的庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州乾盛厚德物业管理有限公司诉称，原告为尚景花苑小区的物业服务企业，为小区提供物业服务，被告系尚景花苑3幢1002室的业主。双方于2015年2月11日签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定了物业服务费的标准、缴纳方式及违约后果。合同签订后，原告按约履行了物业管理职责，但被告却拒绝按照合同约定缴纳物业管理费及相关费用，被告的行为对原告的正常经营造成了重大的影响。原告多次催讨未果，不得不诉至贵院，请求判令：1、被告支付自2016年1月15日至2018年6月30日物业管理费6551.81元，代收代缴费300元，合计6851.81元；2、被告支付延迟付款滞纳金5281.16元（从2016年2月15日起暂计算至2018年6月30日，最终计算至实际付款之日）；3、被告支付原告律师费2000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告张莉辩称，1、三年前的物业费已经过诉讼时效，拒绝支付。2、对物业费存在疑议，要求物业提供具体类目明细证据、计算数据证据，尤其是代收代缴的费用明细及计算数据证据。3、由于物业公司服务存在许多问题，不满足尚景花苑小区《物业管理服务协议》及《临时管理规约》，物业应当承担违约责任，业主依法行使先履行抗辩权，有权拒缴物业费。物业公司服务存在问题如下：针对原告主张的物业服务费6851.81元，是基于尚景花苑小区《苏州市前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》高层、小高层2.22元／月/平方米，来收取的，但是对照其签订的物业服务协议中承诺的服务标准及苏州市物价局、苏州市住房和城乡建设局《普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》，在物业服务实际过程中存在许多问题，多次与物业沟通无果，仍未在限期内做出整改；同时门岗形同虚设、保洁工作浮于表面，车辆管理混乱，装修管理失职，消防安全存在很大隐患。这显然是物业公司先违反了与答辩人签订的物业管理协议内容。对原告主张收取延期付款的滞纳金5281.16元这一诉请，对数额及计算方式存在疑议。前期物业管理服务协议中的确有此约定，业主逾期未缴纳物业管理服务费的，以月物业管理服务费总额为计费单位，按照每日千分之三向业主加收滞纳金，但此定价标准高于国家法定货款利率标准，缺乏法律依据。同时，在物业服务合同当中仅仅约定了业主延期付款的滞纳金，却没有约定物业公司服务不到位的违约金，这就造成了合同双方赔偿额度不平等，违反了《合同法》公平的基本原则。请求法庭依法驳回。原告自身存在过错，违约在先，律师费应由原告自行承担，请求依法驳回该项诉讼请求。针对本案诉讼费的主张，因原告在物业服务期内未及时与答辩人进行协商的情况下，直接向法院起诉，浪费司法资源，且原告本身存在过错，导致业主拒缴物业费，请求法庭依法驳回。自小区交房以来，因小区物业管理环境差，导致小区成为周边房价洼地。物业对业主投诉的问题爱理不理，消极对待，以至于业主和物业之间冲突不断，怨声载道。业主为了维权曾于2017年12月试图联名向法院起诉物业公司未果，并多人多次投诉12345、政风行风热线、寒山闻钟等反映情况。在物业管理问题多发导致业主拒交物业费成风后，原告为了诱导业主缴费，竟随意打折物业费，造成标准不一，区别对待，违反了公平的法律原则。尚景花苑业主共计有896户，因物业管理服务不达标而拒交物业费的接近半数，因拖欠物业费收到律师函的有数百户。希望法庭进一步核实答辩人呈供的证据，实地调查回访业主或实地查看取证，查明物业管理实际情况，维护业主群众利益。业主为维护自身正当合法权益，曾多次上访、投诉至辖区街道办事处，相城区物管科等相关部门。针对“331”专项行动，建元社区、元和街道负责人曾多次督促原告整改，但收效甚微。综上所述，原告藐视国家法律法规，不遵守行业条例和合同义务，失信于业主，答辩人处于弱势地位，只能以拒交物业费方式表示抗议，望法庭兼持公平正义，合理妥善处理此案，还答辩人及尚景花苑全体业主一个公道。经审理查明，201年2月11日，苏州市房地产开发有限公司、原告苏州乾盛厚德物业管理有限公司与被告张莉签订《苏州市前期物业管理服务协议》1份、《临时管理规约》1份，约定被告将其所有的位于苏州市相城区住宅房屋委托原告进行前期物业管理服务，前期物业管理服务费和其他应缴费用收费标准为：小高层、高层住宅2.22元/月/平方米,另行收取代交预付费500元/户。物业管理服务费按半年结算，在办理房屋交接手续时一次性向物业服务企业预交6个月的物业管理服务费，以后每6个月缴付一次，业主应于该期开始之日的15日之内一次付清；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金如因业主拒绝交纳物业服务费及相关费用，物业服务企业通过法律途径催收的，由此产生的律师费、诉讼费等相关费用由败诉方承担。此合同经双方签字后生效，至该物业业主委员会与其它物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效之日止。该协议另对双方义务、违约责任等相应事宜作了约定。现原告以被告未交纳自2016年1月15日至2018年6月30日止期间的物业管理服务费为由，诉讼来院。审理中，双方确认位于尚景花苑3幢1002室的收费面积按99.98平方米计费收取物业服务费。以上事实，由原告提供营业执照、身份证复印件、《苏州市前期物业管理服务协议》及附件、《临时管理规约》及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告主张原、被告签约后，至今仍由原告在进行物业管理服务。被告房屋为住宅，应按2.22元/月/平方米计算物业管理服务费,面积为99.98平方米，即每6个月物业管理服务费为1331.7336元，2016年1月15日前的已交,自2016年1月15日起至2018年6月30日共30个月的物业费为6547.69元。合同约定物业管理费按半年结算,缴费时间为每半年的该期开始之日的15日之内缴付。现被告至今未付，应承担第6个月一期，即以1331.7336元为基数，自约定应缴付日的第二天起按每天千分之三的标准支付滞纳金至实际支付之日止。提供：聘请律师合同1份，发票1份，证明原告为主张本案债权已支付律师费2000元，依合同约定该款应由被告承担；照片1张、律师函及邮寄凭证，证明原告在2017年曾上门张贴向被告催讨的物业费事实，2018年也发过律师函催讨。提供2018年一整年的巡逻记录和保洁记录，证明物业有巡逻和保洁。代收代缴分摊公示说明，证明自2017年起代收代缴费预300元。经质证，被告称贴的催讨函没有见过，律师函是否收到记不起了。对于律师合同和发票，这个责任不在被告，被告不应承担；巡逻记录和保洁记录只有2018年的此前没有，与原告主张物业费的期限不一致。被告提供：1、苏州相城住建局对物业的整改通知书，证明原告的消防存在安全隐患，消防器材存在缺失，消防泵房属于缺管状态，设备无法正常启动，电梯机房门敞开，三方通话无人接听、监控值班人员操作不熟练，堆积杂物，绿化养护不到位，外立面晒衣架管控不力。2、关于北门开放时间，合同上面规定通往小区的两个门是24小时开放的（前期物业合同附件二第三条第九项清洁管理），原告限制了北门的开放时间，限制了业主的出入，原告违反了没有24小时看守大门；3、保洁工作不力的照片2页，证明保洁工作不力，电梯上张贴了小广告，绿化带上也随处可见垃圾，观赏湖水已经发臭；4、车辆管理混乱照片，物业缺乏基本的管理链和管理手段，车辆到处乱停，消防通道经常被占用；5、小区内失窃情况，这属于物业监管失力，原告称该无法查清，小区的监控形同虚设，监控有漏洞，没有全面覆盖。6、业主联合签名，证明物业费不缴纳不是个别现象，多数业主觉得物业不作为；7、收据，原告对有些业主进行物业费随意打折，证明物业费含有水分，没有给所有人打折；8、通信记录及照片，证明物业存在多项的缺失，要求原告整改。9、照片2页，在绿化带及公共活动的区域有生锈的铁丝，对孩子的安全存在隐患，另外保洁记录应是3月31号的时间，却填写了4月的时间。另外还有照片未打印，有公共区域的窗户碎了，有1年迟迟没有处理。以上让明原告未做也其合同约定服务工作。经质证，原告意见：证据1真实性和关联性不予认可，且即便该份证据是真实的原告在接到住建局的整改通知后，已经积极整改；证据2前期物业合同附件二第三条第九项清洁管理中没有被告所称的规定，业主中有人将房屋作为群租房出租，导致小区有安全隐患，故原告才将北门的时间进行改动；证据3真实性关联性不予认可，该照片不能证明是本案所涉的小区，且物业服务具有时间持续性，即便被告拍摄的照片是本案所涉的小区，也是这个阶段有垃圾，但原告会在每天规定的时间安排保洁人员进行打扫，因此并不能证明原告保洁工作不力；证据4关于车辆管理混乱，原告对小区的车辆已经进行了管理，但由于小区业主将房屋群租给他人，由于承租人的素质不高，造成了原告很难对车辆进行管理；证据5真实性关联性不予认可，原告只是对小区安全问题进行协助，其不是万能的，不能制止小区内一切损害的发生；证据6不予认可，据原告所知，上面的联合签名有很多是代签的；证据7真实性和关联性不予认可，和本案无关；证据8真实性关联性不予认可，原告这边因为业主迟迟不缴纳物业费，导致原告的运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，是由小区业主自身导致的，不可归责于原告；证据9与本案无关联，而且该份证据只是将四月份的清洁记录表公示在上面，上面没有签字和打勾。关于生锈铁丝真实性关联性不予认可，不能证明是本案所涉的小区，原告这边因为业主迟迟不缴纳物业费，导致原告的运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，是由小区业主自身导致的，不可归责于原告。审理中，原、被告确认尚景花苑至今未选出业主委员会，前期物业服务合约到期后，未与签订其他物业合同，原告仍对尚景花苑进行物业管理服务。本院认为，房屋所有权人为业主。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业缴纳相关费用。本案中，因被告所在的尚景花苑沿未成立业主大会，故由原、被告签订的《苏州市前期物业管理服务协议》中约定了由原告对尚景花苑物业进行前期物业管理服务，内容不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，到期后原告仍继续为尚景花苑提供物业服务，故双方应按该合同的约定各自履行相关义务。依被告提供的证据，可以证明在本案中原告主张的物业服务费期间原告确有对公共设施等管理不到位的事实，且有相关机关的整改通知等证实，且原告就其提供保洁等服务只提代他2018年起的记录，未提供此前的相关记录，故综合双方的举证材料，本院认为原告在2016年115日至2018年6月30日期间，确有提供物业管理服务不到位之处，但此只占物业服务合同中约定小部分，故本院酌情认定原告已提供了合同约定的85%内容，据此，被告应向原告缴纳2016年115日至2018年6月30日期间以2.22元/月/平方米标准，99.98平方米的85%的物业费5565.54元;其中每6个月的物业费为1131.97元（已扣15%）。现被告水按约定按期向原告支付物业费，理应按约承担相应逾期付款的违约责任。原告主张每天千分之三支付滞纳金标准过高，本院酌情以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准计算滞纳金；另支付原告因主张本案所涉费用而支付的律师费中的1700元律师费。综上，被告应给付原告自2016年115日至2018年6月30日期间的物业费5565.54元，并偿付均以1131.97元为基数，分别自2016年1月15日起、2016年7月15日起、2017年1月15日起、2017年7月15日起、2018年1月15日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准计算至实际付款之日止的滞纳金，另支付原告律师费1700元。据此，依照《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条及相关法律规定，判决如下：被告张莉于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乾盛厚德物业管理有限公司自2016年115日至2018年6月30日期间的物业费5565.54元及律师费1700元，合计7265.54元，并偿付均以1131.97元为基数，分别自2016年1月15日起、2016年7月15日起、2017年1月15日起、2017年7月15日起、2018年1月15日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准计算至实际付款之日止的滞纳金（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币153元，由原告苏州乾盛厚德物业管理有限公司负担23元,被告张莉负担130元（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明人民陪审员  王佩芬人民陪审员  王振华二〇一九年六月二十八日书 记 员  庄婷婷