上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初4023号原告(反诉被告)：上海永晔商业投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱明，执行董事。委托诉讼代理人：雷达，男。被告(反诉原告)：上海三清堂投资有限公司第一分公司，营业场所上海市闵行区。负责人：陈丽莉。委托诉讼代理人：叶刚，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔天送，上海正策律师事务所实习律师。原告上海永晔商业投资管理有限公司(以下简称永晔投资公司)与被告上海三清堂投资有限公司第一分公司(以下简称三清堂一分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，被告三清堂一分公司提起反诉，本院作并案处理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。永晔投资公司的委托诉讼代理人雷达，三清堂一分公司的负责人陈丽莉及其委托诉讼代理人叶刚、崔天送到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永晔投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令三清堂一分公司支付永晔投资公司欠付租金，自2017年4月24日起至实际付清之日止，按每月37,447.80元标准计算;2、判令三清堂一分公司支付迟延支付欠付租金的违约金1,649,950.07元(自2017年4月28至2019年3月13日按每日千分之五标准计算)；3.判令永晔投资公司没收三清堂一分公司履约保证金74,895.60元。事实和理由：永晔投资公司与三清堂一分公司于2016年9月9日签订了一份《阳光星期八商铺出租合同》，合同约定：由三清堂一分公司承租永晔投资公司位于上海市闵行区古美路XXX号一、二层商铺房屋，租赁期限从2016年8月25日起至2019年8月24日止；先付后用，月租金为37,447.8元，每3个月为一期支付，租金支付时间为租金到期前7日内三清堂一分公司向永晔投资公司支付下一期租金，履约保证金为74,895.6元：三清堂一分公司逾期支付租金等费用的，每日按未付租金的5%。向永晔投资公司支付违约金。合同签订后，永晔投资公司依约履行合同，向三清堂一分公司提供符合要求的房屋供三清堂一分公司使用，但三清堂一分公司并未能依约履行付款义务，自2017年4月25日至2018年12月24日，三清堂一分公司共拖欠永晔投资公司租金748,956元，违约金1,317,039.126元。永晔投资公司曾多次向其催收欠款，但均无效果。永晔投资公司认为，双方签订的《阳光星期八商铺出租合同》系双方真实意思表示，合法有效，三清堂一分公司拒不支付租金及违约金的行为严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了永晔投资公司的合法权益，故永晔投资公司为了维护自身的合法权益,将此事诉至法院，请求法院依法判决。案件审理过程中，永晔投资公司变更诉讼请求如下：1.判令三清堂一分公司支付永晔投资公司自2017年4月25日起至2019年6月25日止的欠付租金973,642.80元，要求计算至实际付清之日；2.判令三清堂一分公司支付自2017年4月25日至2019年1月4日止的应付未付租金的利息，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；3.判令三清堂一分公司支付自2019年1月5日至2019年4月8日止应付未付租金，按每日千分之五标准计算的违约金，要求计算至实际付清之日；4.判令永晔投资公司没收三清堂一分公司履约保证金74,895.6元。三清堂一分公司辩称：1、自合同签订以来，一直按照约定，定期支付房租，从未拖欠，商誉良好。2、当承租所在的房产因为永晔投资公司与北京美瑞泰富投资管理有限公司出现纷争，并在北京市第四中级人民法院贴出查封公告后，三清堂一分公司还充分信任永晔投资公司，按照其指定的关联公司账户，支付了2017年4月和2017年5月的租金，充分信守合同约定。3、在三清堂一分公司继续按约支付时，北京市第四中级人民法院贴出拍卖公告，明确表示自本公告张贴之日起，各承租人不得向被执行人给付房屋租金，如擅自给付，自行承担不利后果。基于对法院公告的公正性、权威性、严肃性的遵从，按照公告要求，暂停支付租金。以等待法院的进一步公告通知。4、永晔投资公司2018年12月10日发来的催款函，与法院公告内容相违背，对其要求的合法性、合理性持怀疑态度，在没有法院新的权威的要求租户支付房租的指令性公告之前，没有付款的信心。5、永晔投资公司于2019年1月份连续发来两份函，其一，随函附送的法院通知书，只有复印件，而且很不清晰，原来法院都是加盖红印的公告，这次变成单独的复印件，在没有原件确认的前提下，其真实性不能认同；其二内容相互冲突，刚告知款项支付到其债权人北京美瑞泰富投资管理有限公司，马上又说要支付到其关联公司上海宏昱投资管理有限公司的账户，就是没有说支付到双方合同约定的账户上，让三清堂一分公司百思不得其解。综上，三清堂一分公司严格按照双方约定的合同履行相关的义务，并基于对法律文书的信赖，才暂缓支付租金，根本不存在违约行为。永晔投资公司提出的诉讼请求二、三、四是没有事实和法律的依据，请求法院予以驳回。租金问题，三清堂一分公司愿意按照合同约定来正常履行，前提条件是：一是永晔投资公司与北京美瑞泰富投资管理有限公司的诉讼问题先解决，不再影响到三清堂一分公司的正常经营；二是由法院来告知明确的收租方。三清堂一分公司向本院提起反诉诉讼请求：1.判令永晔投资公司退回三清堂一分公司指令关联公司上海宏昱投资管理有限公司收取的两个月租金共74,423.6元；2.判令永晔投资公司赔偿三清堂一分公司损失400,000元；3.判令永晔投资公司自2017年2月15日起至今的租金按原租金50%分期支付。案件审理过程中，三清堂一分公司撤回第2项反诉诉讼请求。事实和理由：三清堂一分公司自2008年8月25日起承租该房产，并分别于2012年8月25日、2016年9月9日两次与永晔投资公司续签租赁合同。自承租以来，三清堂一分公司一直按时支付租金，从未拖欠。永晔投资公司在2016年9月9日与三清堂一分公司签订《阳光星期八商铺出租合同》时，该房产已经被北京市第四中级人民法院查封，查封期间，任何人不得对被查封的财产有买卖、抵押、出租、续租、转租等设定权利负担、进行权利处分或者其他有碍执行的行为。永晔投资公司明知已被查封，却故意隐瞒真相，与三清堂一分公司续签，导致了三清堂一分公司在经营过程中面临着法院查封公告、拍卖公告，给来店消费的顾客心里蒙上阴影，导致三清堂一分公司的客流明显下降，老顾客的退卡率大幅提升。永晔投资公司在2017年2月22日出具的《告知函》中承认：上述查封事项给您带来一定的困扰和不便，我司深表歉意，目前我司及上级集团正在就执行事项进行积极磋商，争取在短时间内处理完毕，使商铺租赁及经营都能恢复常态。永晔投资公司在《告知函》说：查封阶段并不影响已生效所有租赁合同的履行，承租户可按租赁合同约定向我司指定账户缴付租金，我司将开出相应的发票予以证明。三清堂一分公司与永晔投资公司指定的上海宏昱投资管理有限公司没有业务往来，没有给付义务，这个指令支付与法院生效文书相违背，理应退回给三清堂一分公司。根据双方约定的合同之违约责任：甲乙双方同意，按本合同约定，当任何一方发生违约行为而导致本合同解除的，违约方应向守约方按第一年月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，而支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应赔偿对方损失与违约金之间的差额部分。如违约方还有其他违约行为给合同相对方造成损失的，违约方还须另行赔偿合同相对方的损失。三清堂一分公司认为，双方签订合同时均有真实告诉对方事实真相的义务，永晔投资公司签订合同时故意隐瞒真相，违反诚信原则，其行为己经严重损害了三清堂一分公司的合法权益，故三清堂一分公司为了维护自身的合法权益，将此反诉至法院，请求法院依法判决。经审理查明：2016年8月25日，永晔投资公司(合同甲方)与三清堂一分公司(合同乙方)签订《阳光星期八商铺出租合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的座落上海市闵行区古美路XXX号一、二层商铺房屋出租给乙方使用，租赁用途为足部保养店,租赁期共36个月，自2016年8月25日起至2019年8月24日止;甲、乙双方约定,该房屋第一年租金单价为一层：3.16元/平方米/天;二层：2.12元/平方米/天(不包含物业管理费)。全年按365天计算,月租金为人民币37447.80元;租金先付后用,按照本合同第4-4条约定租金逐年进行调整;乙方于签约时应支付首期从2016年9月25日至2016年12月24日止的租金,合计人民币112,343.40元，除首期租金外,乙方选择每期支付3个月租金的付租方式。乙方应于租金到期前7日内向甲方支付下一期租金。甲方在收到租金后应向乙方开具合法发票。逾期支付的,则每逾期一日,乙方需按逾期未付租金的千分之五另行支付滞纳金。如乙方逾期支付租金超过7个工作日的,甲方有权解除本合同,并由乙方承担违约责任。该房屋自租赁期起第一年租金不变,第二年开始逐年递增,租金明细如下：2016年8月25日至2017年8月24日，月租金为37447.80元，2017年8月25日至2018年8月24日，月租金为37447.80元，2018年8月25日至2019年8月24日，月租金为37447.80元;甲、乙双方约定,乙方于签约时应向甲方支付房屋租赁履约保证金,履约保证金为2个月的租金,即74895.60元;甲、乙双方同意,按本合同约定,当任何一方发生违约行为而导致本合同解除的,违约方应向守约方按第一年月租金的2倍支付违约金;给对方造成损失的,而支付的违约金不足抵付对方损失的,违约方还应赔偿对方损失与违约金之间的差额部分。如违约方还有其他违约行为给合同相对方造成损失的,违约方还须另行赔偿合同相对方的损失。乙方违约应当支付违约金或赔偿的,先从乙方缴纳的履约保证金里扣除,不足部分继续承担赔偿责任。乙方违约造成甲方损失大于违约金的,继续承担赔偿责任。合同对其他事项也作了相应约定。合同签订后，三清堂一分公司按约向永晔投资公司交纳了履约保证金74,895.60元及首期租金。2016年9月9日，双方签订《房屋移交确认书》，永晔投资公司将上海市古美路XXX号(单号)一、二层租赁房屋移交给三清堂一分公司。2017年2月15日，北京市第四中级人民法院(以下简称北京四中院)在租房房屋延处张贴查封公告，主要内容为：该院受理的北京美瑞泰富投资管理有限公司申请执行永晔投资公司等金融借款合同纠纷一案，查封了本市古美路XXX号(单号)一、二层商铺等房屋，查封期自2016年4月19日起至2019年4月18日止，期间，未经该院允许，任何人不得对被查封的财产有买卖、抵押、出租、续租、转租等设定权利负担、进行权利处分或者其他有碍执行的行为，否则，该院将依法追究其法律责任。为保护各承租人的利益，通知承租人(单位)于该公告张贴后二十日内携租赁合同、租金支付证明原件和复印件以及身份证明等到该院进行登记。逾期未登记的，不予保护。2017年2月22日，永晔投资公司向三清堂一分公司发出告知函一份，载明主要内容：永晔投资公司，因涉及与上海卓信商业投资管理有限公司、上海阳光投资(集团)有限公司与北京美瑞泰富投资管理有限公司金融借款纠纷一案，于2017年2月15日被北京四中院查封，永晔投资公司名下位于本市闵行区古美路XXX号1-2层等的商铺。上述查封事项带来一定的困扰和不便，永晔投资公司深表歉意，目前正在就执行事项进行积极磋商，争取在短时间内处理完毕，使商铺租赁及经营都能恢复常态。查封阶段并不影响已生效所有租赁合同的履行，承租户可按租赁合同约定向永晔投资公司指定账户缴付租金，永晔投资公司将开出相应的发票予以证明。上海宏昱投资管理有限公司，账号XXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行农行闵行区南方商城支行。2017年4月7日、5月6日，三清堂一分公司向上海宏昱投资管理有限公司账号为XXXXXXXXXXXXXXXXX的银行账户内汇款37,683.50元、36,740.10元。永晔投资公司于2017年4月10日向三清堂一分公司开具发票一张,载明收款金额为37447.80元,备注：古美路XXX号1-2层17.2.25-17.3.24。永晔投资公司确认2017年3月25日起至2017年4月24日的租金已收到，但发票未开，2017年4月25日之后的租金未收到。三清堂一分公司主张2017年5月6日向上海宏昱投资管理有限公司汇款36,740.10元为2017年4月25日起至2017年5月24日的租金，为此提供了2017年5月6日的汇款凭证外，未提供其他证据。2017年5月23日，北京四中院张贴拍卖公告，主要内容：该院在执行北京美瑞泰富投资管理有限公司与永晔投资公司等公司金融借款合同纠纷一案中，拟对被执行人永晔投资公司等所有的坐落于上海市闵行区古美路XXX号1-2层等的房屋及相应的国有土地使用权进行评估、拍卖，现将有关事宜公告如下：上述房屋已于2014年7月28日设定抵押权，抵押权人为该案申请执行人北京美瑞泰富投资管理有限公司，该院于2016年4月19日对上述房屋依法采取查封措施。自本公告张贴之日起，各承租人不得向被执行人给付房屋租金，如擅自给付，自行承担不利后果。嗣后，三清堂一分公司未再支付租金。2019年1月4日，北京四中院出具通知书一份，主要内容如下：该院受理的申请执行人北京美瑞泰富投资管理有限公司与被执行人永晔投资公司等金融借款合同纠纷一案，2019年1月3日，该院收到申请执行人和被执行人的共同申请，要求各未付租金的承租人将未付租金支付到申请执行人的银行账户，作为案件的清偿款项。未付租金支付到以下账户：户名：北京美瑞泰富投资管理有限公司，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户银行：中信银行北京观湖国际支行。2019年1月8日，永晔投资公司向三清堂一分公司发催款函一份，主要内容是要求三清堂一分公司将截止到2019年1月24日的拖欠租金786403.80元，于收函后15个工作日内，付到北京美瑞泰富投资管理有限公司账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行账户内。该函附北京四中院于2019年1月4日出具的通知书。2019年1月18日，永晔投资公司向三清堂一分公司发告知函一份，主要内容如下：2019年1月8日，永晔投资公司向三清堂一分公司送达《催款函》，要求将欠付租金等款项支付给该司债权人北京美瑞泰富投资管理有限公司，但因永晔投资公司正与北京美瑞泰富投资管理有限公司积极达成和解，且承租房屋之查封期限即于近期到期，因此，要求请将欠付款项付至永晔投资公司关联公司上海宏昱投资管理有限公司银行账户内。上述事实，由永晔投资公司提供的《阳光星期八商铺出租合同》、催款函、告知函、顺丰网上查询信息打印件、北京四中院通知书、发票，三清堂一分公司提供的查封公告、拍卖公告、告知函、付款凭证以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：双方签订的《阳光星期八商铺出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。支付租金是三清堂一分公司的义务，永晔投资公司要求三清堂一分公司支付自2017年4月25日起至2019年6月24日止的租金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。三清堂一分公司主张其租金已支付至2017年5月24日，应承担举证责任。现永晔投资公司否认三清堂一分公司的上述主张，仅承认三清堂一分公司租金已支付至2017年4月24日，鉴于三清堂一分公司未能提供充分有效的证据加以证明，本院对三清堂一分公司的主张难以认定。北京四中院于2017年2月15日张贴的查封公告，并未禁止承租户向出租人永晔投资公司支付租金，故三清堂一分公司要求其返还公司于2017年4月7日、5月6日汇付给永晔投资公司指定收款单位收取的租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。永晔投资公司将租金转至其关联公司，属于转移财产、抽逃资金，逃避债务的行为，三清堂一分公司因此享有不安履行抗辩权。2017年5月23日，北京四中院张贴的拍卖公告，明确禁止承租人向永晔投资公司支付租金，故三清堂一分公司停止向永晔投资公司支付租金，并无不妥，不构成违约。落款日期为2019年1月4日的北京四中院的通知书，要求各未付租金的承租人将未付租金支付到北京美瑞泰富投资管理有限公司的银行账户内，但北京四中院未予以张贴公示，也未向三清堂一分公司送达，三清堂一分公司对此并不知晓。永晔投资公司于2019年1月8日向三清堂一分公司发催款函，上述通知书复印件作为附件，要求将租金支付至北京美瑞泰富投资管理有限公司账户内，但未向三清堂一分公司出示通知书原件，且永晔投资公司于当月18日发给三清堂一分公司的告知函，又要求将租金支付至其指定另外关联公司，对此，本院认为，北京四中院的查封公告、拍卖公告都张贴公示，落款2019年1月4日的通知书，北京四中院未张贴公示，也未向三清堂一分公司送达，永晔投资公司也未向三清堂一分公司出示过原件，故三清堂一分公司对其真实性有疑，也属合理，加之，永晔投资公司于当月18日，又要求将租金支付至其他公司，故三清堂一分公司在不能准确判断北京四中院的真实的指令之前，暂缓支付租金，并无不妥，不构成违约，故永晔投资公司要求三清堂一分公司偿付违约金及没收履约保证金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。三清堂一分公司占用租金，应当支付占用资金的利息，故永晔投资公司要求三清堂一分公司支付租金利息，本院予以支持。具体计算方式，以合同约定的支付时间为起算点，以合同约定的租金为基数，支付到永晔投资公司起诉要求的截止时间2019年1月4日，对于2019年3月25日至2019年6月24日期间租金的按贷款利率计算的利息，永晔投资公司未主张，不属于本案处理范围。三清堂一分公司应付未付租金及对应利息，在北京四中院没有新的指令之前，鉴于查封期已过，故三清堂一分公司应直接支付给永晔投资公司。但在未履行付款义务之前，若北京四中院有了新指令或要求的，则根据北京四中院新指令或要求进行给付。三清堂一分公司，要求自2017年2月15日起至今的租金按原租金50%分期支付，鉴于三清堂一分公司未提供经营严重受损等相关的证据，故对其诉请，本院难以支持。三清堂一分公司撤回要求永晔投资公司赔偿其损失400,000元的诉讼请求，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款第(二)项、第一百一十条第一款第(一)项、第二百二十六条之规定，判决如下：一、上海三清堂投资有限公司第一分公司于本判决生效之日起十日内给付上海永晔商业投资管理有限公司自2017年4月25日起至2019年6月24日止的租金973,642.80元(在未履行之前，若北京市第四中级人民法院有了新指令或要求,则根据北京市第四中级人民法院新指令或要求进行给付);二、上海三清堂投资有限公司第一分公司于本判决生效之日起十日内支付上海永晔商业投资管理有限公司以74,895.60元为基数自2017年4月25日起、以112,343.40元为基数自2017年6月25日起、以112,343.40元为基数自2017年9月25日起、以112,343.40元为基数自2017年12月25日起、以112,343.40元为基数自2018年3月25日起、以112,343.40元为基数自2018年6月25日起、以112,343.40元为基数自2018年9月25日起、以112,343.40元为基数自2018年12月25日起至2019年1月4日止，按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算的利息(在未履行之前，若北京市第四中级人民法院有了新指令或要求,则根据北京市第四中级人民法院新指令或要求进行给付);三、驳回上海永晔商业投资管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回上海三清堂投资有限公司第一分公司的全部诉讼请求(除撤回部分)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计14,643.32元，由上海永晔商业投资限公司负担5,268.32元，由上海三清堂投资有限公司第一分公司负担9,375元。反诉案件受理费4,208.18元，由上海三清堂投资有限公司第一分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马爱军二〇一九年六月十八日书记员  杨川川附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。