广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终289号 上诉人（原审原告）：苏桂花，女，汉族，1963年5月10日出生，住广西壮族自治区钦州市钦南区。 上诉人（原审原告）：邱晓静，女，汉族，1984年10月20日出生，住广西壮族自治区钦州市钦南区。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：莫征雨，广西同望（钦州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：何风，男，汉族，1961年3月1日出生，住广西壮族自治区钦州市钦南区。 上诉人（原审被告）：何东，男，汉族，1963年6月1日出生，住广西壮族自治区钦州市钦南区。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：张锦盛，广西金万律师事务所律师。 上诉人苏桂花、邱晓静因与上诉人何风、何东房屋租赁合同纠纷一案，均不服钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2513号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案受理后，依法组成合议庭于2019年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人苏桂花、邱晓静的共同委托诉讼代理人莫征雨，上诉人何风及上诉人何风、何东的共同委托诉讼代理人张锦盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人苏桂花、邱晓静上诉请求：1.撤销钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2513号民事判决第二项，改判何东、何风向苏桂花、邱晓静支付违约金2850元；2.撤销钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2513号民事判决第三项，改判何东、何风向苏桂花、邱晓静返还押金6000元；3.撤销钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2513号民事判决第四项，改判何东、何风向苏桂花、邱晓静返还预交的租金11400元及利息；4.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.苏桂花、邱晓静与何东、何风关于交付2018年7月6日至10月5日租金事宜一直协商不成。何东、何风要求上诉人苏桂花、邱晓静除按季度一次性交纳11400元租金外，另需按每逾期交付租金一日按一个季度租金11400元的5%支付违约金（即每日570元）以及所交付的6000元押金将不予退回等不合理要求才肯予以接受上诉人苏桂花、邱晓静交付的租金。何东、何风拒收租金，上诉人苏桂花、邱晓静已将2018年7月6日至10月5日的租金通过公证提存方式向何东、何风支付，已经完成支付租金的义务。上诉人苏桂花、邱晓静亦通过邮寄方式、在何东、何风住处楼下，也即所承租铺面门口张贴等方式向其告知租金提存事宜。对于提存的租金，依照法律法规只能由何东、何风领取，苏桂花、邱晓静无法领回已经提存的租金。合同解除后，应当由何东、何风将提存的租金退还苏桂花、邱晓静或协助苏桂花、邱晓静处理租金退还事宜。2.本案中，上诉人苏桂花、邱晓静已经在合同约定的时间内支付租金，在2017年7月6日至2018年7月5日期间，一共分四季度，每季度向被上诉人支付11400元，时间分别为：2017年7月7日（支付2017年7月6日至2017年10月5日租金）、2017年10月8日（支付2017年10月6日至2018年1月5日租金）、2018年1月17日（支付2018年1月6日至2018年4月5日租金）和2018年4月13日（支付2018年4月6日至2018年7月5日租金）。本案中上诉人苏桂花、邱晓静不存在逾期支付租金问题。上诉人何东、何风自2018年7月6日起便擅自更换店铺的锁头，致使上诉人苏桂花、邱晓静的大部分货物仍被扣押于铺面之中，且自2018年7月6日起也无法使用铺面。上诉人何东、何风的行为构成根本违约。3.由于何风、何东私自更换门锁，苏桂花、邱晓静自2018年7月6日起无法使用涉案的商铺，合同目的无法实现，应解除合同。按照合同约定，解除合同后何风、何东应当履行退还租金、押金的义务，同时根据双方签订的合同第六条第二点的约定，何风、何东提前收回店铺，应按苏桂花、邱晓静所支付租金的总额的5%支付违约金。 对于上诉人苏桂花、邱晓静提出的上诉请求，上诉人何风、何东答辩称，一审判决不支持上诉人苏桂花、邱晓静要求返还租金11400元及违约金的诉求，是正确的。本案是上诉人苏桂花、邱晓静不履行合同构成违约，上诉人何风、何东不存在违约情况。且在一审时，上诉人苏桂花、邱晓静的最初请求是要求返还租金11400元及利息，后苏桂花、邱晓静变更成请求判令返还的租金11400元及违约金，已经没有利息了。 上诉人何风、何东上诉请求：1.撤销钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2513号民事判决，依法改判驳回苏桂花、邱晓静一审的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人何东、何风与苏桂花、邱晓静签订的《铺面租赁合同》未履行届满，既无约定解除事由，也无法定解除事由，一审法院判决解除租赁合同没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人在2017年7月6日签订了《铺面租赁合同》，约定上诉人将钦州市民福路38号房屋一楼和二楼租给被上诉人使用，双方约定租赁期限为三年，从2017年7月6日起至2020年7月5日止，该租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致的，可以解除合同。苏桂花、邱晓静在合同未到期之前，多次以生意不好为由向何东、何风单方提出解除合同，何东、何风不同意，希望能够继续履行租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”苏桂花、邱晓静要求提前解除合同构成违约，降低了何东、何风享有的合同权利的价值，给何东、何风造成了一定的权利损害。合同解除权属于何东、何风，而不属于苏桂花、邱晓静。2.2018年6月25日，苏桂花、邱晓静口头向上诉人要求解除合同，并于2018年7月6日拒绝支付已经发生的水电费和下期租金，并表示不再租用合同约定的铺面，要将店内的物品搬走。上诉人何东、何风担心苏桂花、邱晓静搬走店内物品后不按合同的约定履行付清水电费和租金的义务，因此就在当天晚上换锁，并通知被上诉人付清水电费和租金后才能继续开门经营。2018年7月16日苏桂花、邱晓静再次发通知函给上诉人何东、何风要求解除合同，并于2018年7月17日下午带着一帮人来恐吓上诉人，要求开门搬走铺面留存的货物。2018年7月23日苏桂花、邱晓静再次向上诉人发送《解除房屋租赁合同通知书》，表示要解除合同，并且不愿意支付解除合同的违约金。苏桂花、邱晓静单方提出要求并以实际行为表明不再履行《铺面租赁合同》，并且没有按时交纳租金，应承担全部的违约责任，一审法院判决上诉人何东、何风和苏桂花、邱晓静各承担50%的违约责任，没有事实和法律依据。一审法院认定上诉人何东、何风换锁留置物品会致使苏桂花、邱晓静不能正常使用店面、不能实现合同目的，是错误的。上诉人何东、何风的换锁行为是私力救济，并非是故意妨碍苏桂花、邱晓静的经营，不应承担违约责任。上诉人何东、何风也表明并通知苏桂花、邱晓静，付清水电费和租金后开门让其继续经营，但苏桂花、邱晓静并未如约支付租金及水电费，而是强行撬门搬走物品。3.根据《铺面租赁合同》明确约定：乙方（苏桂花、邱晓静）如需提前解除合同，应提前60日通知甲方（何东、何风），取得甲方同意，否则按违约处理，并且赔偿损失；若乙方违约，甲方有权收取欠款总额的5%作为违约金，如果乙方不在10日内交纳违约金，则甲方有权扣押乙方财物、设备等；乙方因违约解除合同时，甲方收取乙方的押金不予退回。综上，苏桂花、邱晓静单方解除合同构成了违约，上诉人何东、何风不存在违约情形，一审法院判决被上诉人支付违约金和返还押金没有事实和法律依据。 对于上诉人何东、何风提出的上诉请求，上诉人苏桂花、邱晓静答辩称，一审法院认定双方2018年7月6日解除合同认定事实清楚，适用法律正确。苏桂花、邱晓静不存在违约行为，一审法院认定双方各承担50%违约金没有事实和法律依据，何风、何东违约在先，应当向苏桂花、邱晓静支付违约金2850元。 上诉人苏桂花、邱晓静向一审法院起诉请求:1.判令解除原告与被告签订的《铺面租赁合同》；2.判令被告返还原告预交的租金11400元及利息（利息自2018年7月15日计至被告还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告返还房屋租赁押金6000元；4.判令被告向原告支付违约金2850元；5.本案的全部诉讼费用由两被告承担。 一审法院经审理查明，2017年7月6日，原告与被告何东签订了《铺面租赁合同》，约定被告将位于钦州市民福路38号5层楼房中的第一、第二层面积约为250平方米房屋租赁给原告经营使用，租赁期限为三年，即从2017年7月6日至2020年7月5日。前两年租金为3800元/每月，第三年为4200元/每月，按每季度支付，同时，按合同约定，原告交纳了6000元作为押金，在租赁期满后退回。合同签订后，原、被告均按合同履约。2017年7月6日，原告苏桂花口头告知被告何风，不想继续租房子了，因当日要回老家喝喜酒，待从老家回来后才交租金及搬走店内的产品。2017年7月8日，原告来搬物品时，发现出租铺面的锁头已被更换，被告何风提出原告要补交一个季度的租金，并每日按一个季度的租金11400元的5%来计算违约金，即每日违约金为570元，原告不同意，双方发生争执。2018年7月14日，原告到店内取物品时，与被告何风再次发生争执。2018年7月17日，原告将2018年7月6日至2018年10月5日的租金共计人民币11400元提存于广西壮族自治区钦州市公证处的账户内。2018年7月27日，广西壮族自治区钦州市公证处出具《公正书》[（2018）桂钦证民字第2818号]。另查明，由于原、被告双方的争执，钦州市公安局接110报警中心，于2018年7月14日、24日两到场处理。从2018年7月6日至今，原告没有再进入钦州市民福路38号的铺面经营。 一审法院经审理认为，2017年7月6日，原、被告签订的《铺面租赁合同》基本符合我国合同法的规定，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同是合法有效的，原、被告双方均应自觉履行合同的约定。2018年7月6日，原告在交纳租金的期限内，虽与被告何风有沟通，但被告没有明确表示同意原告迟延交租金的意愿，故原告没有依时交缴租金有过错，应承担50%的违约责任。而被告在原告尚未正式退租的情况下，擅自采取更换门锁，置留出租房内的物品，致使原告不能正常使用房屋经营，不能实现合同的目的，被告的行为也违约，现原告请求解除双方签订的《铺面租赁合同》、按合同约定第六条第2点约定支付违约金、返还押金6000元的请求，于法有据，该院予以支持，但违约金按责任承担应为1140元（违约金的计算办法：已交租金45600元×5%×50%＝1140元）、押金3000元（押金的计算：6000元×50%＝3000元）。原告请求该院判令被告返还原告预交的租金11400元及利息的请求，因原告已将上述租金提存于广西壮族自治区钦州市公证处的账户内，被告并未办理领取租金的手续，也无事实证明原告有任何经济损失，故原告该项请求无理，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第一百一十四条的规定，判决：一、原告苏桂花、邱晓静与被告何风、何东于2017年7月6日签订的《铺面租赁合同》，予以解除；二、被告何风、何东支付给原告苏桂花、邱晓静违约金人民币1140元；三、被告何风、何东返还给原告苏桂花、邱晓静押金人民币3000元；四、驳回原告苏桂花、邱晓静的其他诉讼请求。案件受理费人民币406元，减半收取203元，由原告苏桂花、邱晓静承担101.50元，被告何风、何东承担101.50元。 二审期间，上诉人苏桂花、邱晓静向本院提交了以下新证据：《中国邮政特快专递回执单》两份及《通知》，拟证明上诉人苏桂花、邱晓静将房屋租金提存后，钦州市公证处已经履行通知义务。 上诉人何东、何风在二审期间没有向本院提交新证据。 本院当庭组织各方当事人对上诉人苏桂花、邱晓静提交的新证据进行质证。上诉人何东、何风质证认为，对证据的合法性没有异议，但是对证据内容的真实性有异议。 对于上诉人苏桂花、邱晓静提交的新证据，本院认为，该证据由钦州市公证处提供，并加盖钦州市公证处的公章，对证据的真实性、合法性和关联性予以确认。 上诉人苏桂花、邱晓静对一审查明事实无异议。 上诉人何东、何风对一审查明事实提出以下异议：1.一审认定苏桂花于2017年7月6日口头告知何风，不想继续租房子，因当天要回老家喝喜酒，待从老家回来后才交租金及搬走店内的产品，与事实不符。实际上，苏桂花是明确表示不再租赁，没有提及回来交租金的事情，只是说回来搬东西，且日期有误，应当是2018年7月6日；2.一审认定何东、何风要求苏桂花、邱晓静交纳每日570元违约金，与事实不符。实际上，何东、何风要求苏桂花、邱晓静交纳下个季度的租金和水电费。 对于上诉人何东、何风提出的事实异议，本院认为：1.关于日期问题，经查实，应当为2018年7月6日苏桂花口头向何风提出不再租赁，及2018年7月8日何风将铺面锁头更换，一审认定的日期有误，应予纠正。另外，上诉人何东、何风提出苏桂花明确表示不再租赁，并没有提及交租事宜，对该事实异议，何东、何风没有提供相应证据予以证实，本院不予采纳。2.本案中苏桂花、邱晓静没有向本院提交其已经交纳2018年4月份之后的水电费的证据，故，对上诉人何东、何风该事实异议，本院予以采纳。 经二审审理查明，一审除认定2017年7月6日苏桂花口头向何风提出不再租赁，2017年7月8日何风将铺面锁头更换与事实不符，应当纠正为2018年7月6日苏桂花口头向何风提出不再租赁，2018年7月8日何风将铺面锁头更换，以及认定何东、何风要求苏桂花、邱晓静交纳每日570元违约金缺乏证据证实外，其余认定事实清楚，应予确认。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.本案的涉案合同是否符合解除的法定条件；2.本案中是否存在违约情形，若存在，违约责任由谁承担；3.苏桂花、邱晓静请求何风、何东返还租金11400元和支付违约金2850元及返还押金6000元是否有事实和法律依据。 本院综合评判如下： 关于合同解除问题。上诉人苏桂花、邱晓静与上诉人何东、何风于2017年7月6日签订的《铺面租赁合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。在合同履行过程中，各方产生纠纷，均采取不理智的行为，矛盾激化，各方再无继续履行合同的基础，一审法院判决解除上诉人苏桂花、邱晓静与上诉人何东、何风于2017年7月6日签订的《铺面租赁合同》，并无不当。 关于违约问题。本院认为，本案中，上诉人苏桂花、邱晓静与上诉人何东、何风均存在违约，理由如下：第一，尽管合同中约定租金交付时间为每月25日之前，但根据上诉人苏桂花、邱晓静一审时提交的收据，其支付租金的时间分别为：2017年7月7日、2017年10月8日、2018年1月17日、2018年4月13日，即均为当季度第一个月的25日前，且双方的合同约定租金是按季交付，故不存在每月25日前均需交纳租金的情形。从本案当事人实际交付租金的时间，结合双方合同的约定，合同约定租金交付时间应为当季度第一个月的25日之前，因此，上诉人苏桂花、邱晓静于2018年7月17日将租金提存，符合双方之前交付租金的习惯及约定，不存在违约。上诉人何东、何风主张上诉人苏桂花、邱晓静欠交2018年4月份之后的水电费，构成违约。尽管上诉人苏桂花、邱晓静对此予以否认，但没有提供相应证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。故上诉人苏桂花、邱晓静欠交2018年4月份之后的水电费，构成违约。第二，根据合同约定，承租人需要提前解除合同时，应当在解除合同60天提前通知出租人，并取得出租人同意，否则按违约处理并赔偿损失。本案中，上诉人苏桂花、邱晓静于2018年7月6日向上诉人何东、何风提出不再租赁铺面，实际上是提出了提前解除合同的要求。此后，上诉人何东、何风当天就采取换锁的方式扣押出租房内物品，且在上诉人苏桂花、邱晓静提出愿意交纳下一季度租金，并向钦州市公证处提存租金的情况下，依然留置出租房内的物品，致使上诉人苏桂花、邱晓静自2018年7月6日起不能使用出租房屋。上诉人何东、何风的行为构成违约。综上，基于在合同履行过程中，各方当事人均存在违约行为的情况，一审法院判决上诉人何东、何风承担一半的违约金1140元，并返还一半押金3000元，并无不当。 至于返还租金11400元及相应违约金问题。本院认为，上诉人苏桂花、邱晓静于2018年7月17日到公证机关提存2018年7月6日至2018年9月5日期间的租金11400元，上诉人何东、何风未到提存机构领取该提存款，故应由苏桂花、邱晓静自行与提存机构协商解决。对于上诉人苏桂花、邱晓静请求上诉人何东、何风返还租金11400元及相应租金的请求，本院不予支持。 综上，上诉人苏桂花、邱晓静、何东、何风的上诉请求均不能成立，应不予支持。一审适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费406元，由上诉人苏桂花、邱晓静负担203元，由上诉人何东、何风负担203元。 本判决为终审判决。 审判长  叶枝仁 审判员  何 海 审判员  李彦君 二〇一九年六月二十日 书记员  韦光波