济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初1591号原告：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婧婧，山东豪才律师事务所实习律师。被告：王玉厚，男，1962年10月23日出生，汉族现住济南市***。原告济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业公司）与被告王玉厚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万怡物业公司的委托诉讼代理人魏燕、被告王玉厚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万怡物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决王玉厚向万怡物业公司支付物业服务费3813.3元；2、判决王玉厚向万怡物业公司支付违约金3000元；3、本案诉讼费由王玉厚承担。事实和理由：王玉厚系济南阳光100国际新城小区G5-2-1601室业主，房屋建筑面积141.23平方米。2007年11月29日起，王玉厚委托万怡物业公司提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》。其中，合同第三条约定，物业服务费按建筑面积1元/平方米/月计算，支付时间为每一季度第一个月前5日，逾期交纳按日承担未缴付款项0.5%的违约金。然而，自2016年1月1日至2018年3月31日王玉厚拖欠物业费共计3813.3元，万怡物业公司多次通过口头、电话、书面等形式通知王玉厚，要求尽快支付上述费用，但王玉厚均置之不理，已严重违约。为维护万怡物业公司合法权益，特提起诉讼，望判如所请。王玉厚辩称，1.被告单元的电梯经常坏，2019年5月20日又坏了，一停就是几天甚至十几天，打物业电话经常是无人接听，通了之后就说是等配件，来了第一次维修的听说嫌贵又等下一家维修的，根本不考虑业主的日常生活，只考虑原告利益的大小。更有甚者，被告夫人坐电梯被困电梯两次，其中一次电梯抖动不停，使其惊吓好几天才有所好转，本来心脏就不好，结果更加严重。2.有一次深更半夜17楼漏水倒灌十六层，发现时被告家里进水达几公分，物业迟迟未到。3.被告楼下前面，西边是市场，晚上是夜市，原告只顾创收盈利，不顾业主的正常生活。4.楼道大厅整年是电瓶车和自行车，报箱的报纸、信件等根本无法正常拿取。5.电梯内常年挂广告宣传用品创收。6.小区道路拥挤，原告放置半米宽度的水泥隔离墩，占用空间不说，经常有老人摔倒受伤，被告夫人就在G9东边摔倒过，把三千多元的手机摔坏，手臂受伤。7.2019年春节临近，物业公司不听业主的苦苦恳求，硬是把G区的东边南北两端封死不让车辆出入，并派保安把守，过年的年货等无法正常运回家，带来相当不便，本来想过祥和的春节，结果户户心情一团糟，最后经居委会协调才把大门拆除。8.被告家在两年前丢过一辆电瓶车，当时通过录像也看到偷车者，原告说只能报警。9.G5的消防通道在17楼、14楼，7楼通道的护栏90公分左右高，上面也不封死，小孩子来回走来走去非常危险，原告多年来不管。10.入住以来原告和开发商是一家，联合挤压业主的生活空间，倒逼业主买车位，采取了各种手段，逼得业主经常堵马路，砸隔离带。11.被告入住该小区10多年来，没有被邀请参加过一次业主大会，也从来不知道物业管理费的收支情况。12.阳光100物业和开发商是一家的关系，从被告买地下储藏室时就感觉被蒙骗了，当时一个储藏室花了5万多，并且开发商就说地下一层没有了，只有地下二层，被告就信以为真买了地下二的，结果十年过去了，开发商一直还在卖地下一层的储藏室，价格还便宜了很多。13.原告经常更换经理，使管理混乱无章法，现任公司经理就是去年下半年刚换上来的。望法院落实以上情况给予公平公正判罚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。万怡物业公司提交的证据：《前期物业服务合同》、律师函、快递回执、内保保洁员操作检查表、三期消防设备巡检记录、管家巡视记录、垃圾清运表等证据。被告提交的证据：涉案小区内原告服务存瑕疵的照片8张。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：王玉厚购买济南阳光100***房屋，建筑面积141.23平方米，并于2007年11月29日与万怡物业公司签订了《前期物业服务合同》。合同第三条约定，物业管理服务费用由乙方按下述标准向甲方交纳：一、住宅区按建筑面积每月每平方米1.00元。二、乙方交费时间：每一季度第一个月前5日内向甲方预交整个季度的管理费。首期管理费自房屋交付之日起预缴三个月的管理费。逾期交纳物业服务费，从应付之日起按日向甲方支付未缴付款项0.5%的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同生效后，万怡物业公司对王玉厚提供了物业服务。万怡物业公司主张，被告王玉厚共计拖欠自2016年1月1日起至2018年3月31日的物业费3813.3元，其已通过邮寄律师函的方式向王玉厚催交物业服务费，王玉厚至今仍未交纳物业服务费用。王玉厚对收到催交物业律师函无异议。但认为原告没有按照物业服务合同约定尽到服务之责，并提出了服务存在瑕疵的13个问题及在小区内拍摄的8张照片。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。王玉厚系济南阳光100国际新城小区业主，其于2007年11月29日与万怡物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。王玉厚作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，王玉厚未交纳自2016年1月1日起至2018年3月31日期间的物业费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。因此，王玉厚应向万怡物业公司支付物业费。万怡物业公司要求王玉厚交纳物业服务费3813.3元，经计算王玉厚实际拖欠万怡物业公司2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费为3813.21元，故对万怡物业公司主张的该部分物业服务费应以3813.21元为准，本院予以支持。关于万怡物业公司要求王玉厚支付违约金的请求，本院认为，虽万怡物业公司提交部分物业服务的证据，但提交的证据无法证明其完全履行了物业管理合同所约定的义务。且根据被告王玉厚提交的相关证据，经本院查明，万怡物业公司的物业服务确实存在一般的不周到、不及时的瑕疵问题；对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处，故其该违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王玉厚于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付2016年1月1日至2018年3月31日的物业服务费3813.21元；二、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告济南万怡物业服务有限公司负担12.5元;由被告王玉厚承担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  丁哲二〇一九年六月二十八日书记员  吴妍