山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1082民初7817号原告(反诉被告）：山东庆隆木塑环保材料科技有限公司，住所地：荣成市俚岛镇东庄村北。法定代表人：耿庆涛，总经理。委托诉讼代理人：何立民，山东荣顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何建阳，山东荣顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：威海市迈高置业有限公司，住所地：荣成市成山镇马家疃村。法定代表人：李旭清，总经理。委托诉讼代理人：王敏，女，汉族，1990年8月23日出生，住山东省沂水县，系被告公司职工。委托诉讼代理人：唐跃峰，山东合度律师事务所律师。第三人：邹大广，男，汉族，1955年10月10日出生，住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人：徐晓荣，山东荣顺律师事务所律师。原告（反诉被告）山东庆隆木塑环保材料科技有限公司与被告（反诉原告）威海市迈高置业有限公司、第三人邹大广房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东庆隆木塑环保材料科技有限公司委托诉讼代理人何立民、何建阳，被告威海市迈高置业有限公司委托诉讼代理人王敏、唐跃峰、第三人委托诉讼代理人徐晓荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东庆隆木塑环保材料科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金（2017年5月2日至2018年11月14日期间违约金为2810000元，自2018年11月15日始，按照5000元/日计算至实际交房止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月6日，淄博庆隆木塑环保材料科技有限公司（以下简称淄博庆隆公司）与被告签订协议书，淄博庆隆公司购买被告位于荣成市好运角度假区的好运角国宾海景酒店二至三层的十套双拼别墅，每套价格75万元，交房时间为2017年5月1日，如被告不按时交房，每拖延一日，赔偿5000元经济损失。2017年5月19日，淄博庆隆公司在荣成市市场监督管理局更名为山东庆隆木塑环保材料科技有限公司。合同签订后，被告未履行合同义务，至今未交房，且逾期交房时间超过一年，严重违反合同约定，现原告诉至法院，要求被告支付违约金。被告威海市迈高置业有限公司辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据双方合同约定，原告应先履行合同付款义务，否则被告有权拒绝交付房屋。根据《协议书》第六条约定：原告应于2016年8月9日前支付定金225万元、于2016年12月31日前付款300万元、于2017年5月1日前付款150万元。截至目前，原告仅付款117万元。合同虽约定原告提供的家具款可以抵顶部分购房款，但家具存有严重质量问题，合同目的无法实现。根据《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方不履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告应承担先履行义务，被告在原告不履行合同义务的情况下，有权拒绝交付房屋。另我方已于2016年10月5日将其中四套房屋交付原告使用，原告一直居住其中，有水电费单据及收条为证，根据协议约定，我方将房屋交付原告使用，视为交房。本案原告主体不适格，涉案六套房屋，被告后出卖给原告及邹大广，原、被告及第三人邹大广签订了三方协议书，法院应当通知邹大广作为第三人参与诉讼。第三人邹大广述称，从未与原、被告签订过三方协议，涉案合同当事人为本案原、被告，与第三人无关。我与我妻子韩文向被告支付购房款系应原告要求进行的代付。反诉原告威海市迈高置业有限公司反诉向本院提起诉讼请求：1、请求法院依法判令原告支付逾期付款违约金（2016年12月31日至2019年1月11日期间违约金3655000元，自2019年1月11日始，按照5000元/日计算至实际付款止）；2、反诉费由原告承担。事实与理由：2016年8月6日，原、被告签订《协议书》，约定原告购买被告别墅10套，合同明确约定了付款期限，但目前原告仅付款117万元，未按约定支付购房款，且被告已将涉案房屋交付原告居住使用，原告已构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。反诉被告山东庆隆木塑环保材料科技有限公司辩称，被告的反诉请求不能成立。被告在反诉中仅提及2016年8月6日签订的10套别墅合同，事实上该合同在2016年11月2日及2017年3月15日先后进行了两次变更，2016年8月6日签订的合同，后期因发生变更而致其不能实际履行。根据2016年8月6日的合同内容，原告需于2016年8月9日前支付定金225万元，我方已按照合同约定支付了全部定金，并无违约行为。相反，根据合同约定，被告应当在2017年5月1日前交付房产，被告违约至今。2016年11月2日双方签订变更合同书，合同变更为我方购买别墅4套，其余6套由被告收回。2017年3月15日，双方再次签订合同，约定原告继续购买别墅6套，该协议要求原告于2017年5月1日前付款162万元，我方于2017年4月7日付款62万元、4月19日付款50万元、4月20日付款50万元，共计162万元，我方不存在违约行为。综上，我方在履行合同过程中不存在违约行为，相反，被告一直处于违约状态，被告主张无事实及法律依据，请求法院依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对原告提交的双方分别于2016年8月6日、2016年11月2日签订的两份协议书、规划图复印件、被告制作的《财产保全复议申请书》、第三人签署的声明函真实性无异议，本院予以确认并在案佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交汇款凭证三张，证实原告于2016年8月8日分五笔向被告支付购房定金225万元。被告称该225万元定金并非全部由原告支付，五笔款项中仅有三笔即117万元为原告支付，余款108万元系第三人邹大广之妻韩文支付。经查，被告所述属实，对此，原告亦予认可，并称韩文支付款项的行为系应原告要求进行。2、原告提交银行转账凭证四张，证实原告于2017年4月7日支付被告购房款62万元、于2017年4月19日支付被告购房款50万元、于2017年4月20日支付被告购房款50万元，共计162万元。被告对该证据质证意见同上证据质证意见，即该162万元购房款并非原告支付，全部款项均由第三人邹大广及其妻韩文支付。经查，被告所述属实，对此，原告亦予认可，并称邹大广、韩文支付款项的行为系应原告要求进行。3、原告提交《工程量清单结算书》两份及《家具对账单明细》一份，证实原告为被告提供的家具总价值为4115491.49元。被告称该结算书与对账明细系原告自行制作，对该证据，被告不予认可。经查，上述两份证据系由原告单方制作，未经被告签字确认，该证据所载明的金额不能作为本案定案依据。4、原告提交双方于2017年3月15日签订的协议书，证实双方就别墅的购买作出进一步约定，除原告购买的四套别墅外，原告再行购买别墅六套，每套价值75万元。对该协议书的真实性被告没有异议，但对证明内容有异议，被告称合同签订当日，原、被告及第三人重新签订了三方协议，原告所提交的该份协议书实际并未履行。为证明自己主张，被告提交三方协议书扫描件，该协议书签订者为本案原、被告及第三人，协议书约定原告购买别墅6套，每套90万元。对被告提交的扫描件，原告及第三人对其真实性不予认可，第三人称从未与原、被告签订过三方协议书。经查，被告提交的三方协议书为扫描件，原告及第三人对其真实性不予认可，被告未能提供协议书原件。另被告在其提请的财产保全复议申请书中载明：“被申请人（本案原告）共购买申请人6栋房产累计16357741元……”，经查，其中一栋房产为俱乐部，根据本院在另一案件查明的事实，俱乐部价值8857741元，扣除该款后，剩余五栋房屋价值为750万元（16357741元-8857741元），计每套75万元，与原告提交的合同内容相符，与被告所述的三方协议书单价内容相互矛盾，本院不予采信。5、被告提交2018年10月4日和2018年12月5日水电费单据、水电费明细一份，证实原告已接收四套别墅并已发生实际费用。对该证据真实性，原告无异议，称耿庆涛实际入住两套别墅，但原告认为涉案四套房屋虽已交付，但未进行单体验收，不具备房屋交付条件。原告认可该证据真实性，本院予以确认。经审理查明，2016年8月6日，淄博庆隆公司与被告签订《协议书》，约定淄博庆隆公司购买被告好运角国宾海景酒店别墅10套，每套137㎡。购房总价为750万元，每套75万元，付款方式为：协议签订之三日内淄博庆隆公司支付被告定金225万元；2016年12月31日前支付被告购房款300万元；2017年5月1日前支付被告购房款150万元；余款待被告综合验收完成后，办理产权证的实际确权面积一次结清。淄博庆隆公司所购别墅均为137㎡/套，具体位置在一期，二期由双方另行协商，标准为精装修标配，家具家电按样板间标准（被告提供空调电视，家具由淄博庆隆公司自行解决）。双方约定交房时间为2017年5月1日。综合验收时间为2017年12月31日，被告如将房屋交给淄博庆隆公司使用，即视为交房。交房后一年内被告按照淄博庆隆公司提供的名单为其办理好房屋产权手续，费用按国家规定双方各自承担。如被告不按时交房，每拖延一日，赔偿淄博庆隆公司5000元损失，如淄博庆隆公司不按时付款，每拖延一日赔偿被告5000元损失。合同签订后，原告于2016年8月8日-8月9日支付被告购房定金117万元，韩文于2016年8月8日（第三人之妻）支付被告购房定金108万元、购房款100万元。2016年11月2日，原告法定代表人耿庆涛与被告签订《协议书》，双方就购买俱乐部一事进行约定，约定耿庆涛购买的俱乐部价值为8857741元。合同同时约定2016年8月6日签订的三方协议书作废。原所售10套别墅，被告收回6套，耿庆涛和丙方可减付6套别墅的应付款，剩余四套别墅按原合同付款方式付款。综合验收的时间预计为2017年12月31日前，前期被告将房屋交给耿庆涛就视为交房。如被告不按时交房，每拖延一日，赔偿耿庆涛和丙方3000元损失，如耿庆涛不按时付款或不按时供货，每拖延一日赔偿被告3000元损失，延误一个月以上，定金不退，已交房屋须全部收回。合同签字处有甲乙两方，分别为甲方即本案被告威海市迈高置业有限公司，乙方耿庆涛。2016年间，被告向原告交付四套别墅。2017年3月15日，淄博庆隆公司与被告再次签订《协议书》，约定淄博庆隆公司购买被告好运角国宾海景酒店别墅6套，每套137㎡。购房总价为450万元，每套75万元，付款方式为：淄博庆隆公司于2017年3月30日前付给被告定金162万元；2017年5月1日前，付给被告购房款162万元；2017年8月30日前，付给被告购房款81万元；余款待被告综合验收完成后，办理产权证的实际确权面积一次结清。其中总房款的30%被告可考虑淄博庆隆公司用家具款抵顶，但淄博庆隆公司所供产品必须符合国家质量标准，并达到被告要求的规格型号和价格，具体供货明细和数量双方另行签订补充协议。如被告所需家具不足以抵顶房款，淄博庆隆公司用现金补齐。淄博庆隆公司所购别墅均为137㎡/套，具体位置在一期，标准为精装修标配（被告只提供空调和电视，家具淄博庆隆公司自行解决。）所有别墅的地面及楼梯被告只负责水泥找平（扶手被告自行解决）。双方约定交房时间为2017年8月30日。综合验收时间预计为2018年12月31日，被告如将房屋交给淄博庆隆公司使用，即视为交房。交房后一年内被告按照淄博庆隆公司提供的名单为其办理好房屋产权手续，费用按国家规定双方各自承担。如被告不按时交房，每拖延一日，赔偿淄博庆隆公司5000元损失，如淄博庆隆公司不按时付款，每拖延一日赔偿被告5000元损失。合同签订后，第三人邹大广于2017年4月7日支付被告房款12万元；韩文于2017年4月7日-4月20日分三笔支付被告房款150万元。涉案六套别墅至今未予交付。关于原告及第三人在本案中支付的总购房款，庭审中，原、被告达成一致：耿庆涛支付购房款117万元，第三人邹大广及其妻韩文支付购房款370万元，共计487万元。合同签订期间，原告为被告提供家具并负责上门安装。2018年12月4日，原告诉至法院，要求被告支付家具款4115491.49元及利息。2017年5月19日，淄博庆隆公司在荣成市市场监督管理局更名为山东庆隆木塑环保材料科技有限公司。2018年11月14日，原告法定代表人耿庆涛向本院申请对威海市迈高置业有限公司九处房产采取保全措施，并提供担保。2018年11月14日，我院作出（2018）鲁1082财保205号民事裁定，查封被告威海市迈高置业有限公司九处房产。2018年11月27日，被告向本院提交财产保全复议申请书，事实与理由部分载明：“被申请人（原告）共购买申请人（被告）6栋房产累计16357741元，大写：壹仟陆佰叁拾伍万柒仟柒佰肆拾壹元整，实际付款壹仟壹佰余万元……”为查明涉案别墅现已完工状态，本院于2019年2月18日组织原、被告依法到别墅现场进行勘验，勘验情况如下：6套尚未交付别墅现场由施工铁板遮挡，楼外建筑垃圾成堆，且垃圾堆放部分施工材料。上述别墅门窗阳台护栏未安装，周边道路未整修，未绿化，屋内除主建外未有其他安装痕迹。外墙为水泥墙面。未完工的其中一栋2户外墙保温板铺设基本完工；另一栋别墅仅仅在墙的一面铺设保温板，其他部分未施工；另外一栋未进行任何外墙保温施工，现场还可见外墙造型保温板在工地堆放。其他两栋原告已接手的别墅外部可见楼门窗已安装完毕，外墙涂有黄色、浅褐色涂料，室外铺有理石地面，周边有草坪，室外有铺设专门塑料通路通往室内。阳台围栏已安装，室内进行了精装修。现场查看其中一户水电已通，有居住生活痕迹，其他3户因无钥匙无法进屋查看。涉案十套房屋至今未经验收。2019年1月14日，第三人邹大广及其妻韩文出具声明函一份，载明：“我是邹大广，韩文是我妻子，我们都是耿庆涛先生的朋友。以我邹大广及我妻子韩文的银行卡汇给威海市迈高置业有限公司所有的购房款全部都是为耿庆涛先生所购买的俱乐部和山东庆隆木塑环保材料科技有限公司购买的10套别墅所支付的购房款。至于我夫妻二人与耿庆涛先生及山东庆隆木塑环保材料科技有限公司的款项往来由我们自行解决，与威海市迈高置业有限公司无关。以上声明内容我们保证是客观真实的，并保证声明人处是我们本人的签名，由我们本人签字并加盖手印，如有错误，我们夫妻二人自愿承担所有法律后果。”本院认为，原、被告先后签订的三份《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规等强制性规定，为有效合同。被告要求按照原、被告及第三人签订的三方协议履行合同，根据庭审查明的事实，该“三方协议”为扫描件，原告及第三人不认可该扫描件的真实性，被告未能提交原件。另从被告向法院提交的保全复议申请书看，被告自认的价格与原告提交的《协议书》内容一致，与所谓“三方协议”内容不符，并且在耿庆涛与被告于2016年11月2日所签协议书中已明确约定2016年8月6日三方协议作废，故被告要求按照三方协议履行合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于第三人邹大广及其妻韩文的付款性质，根据第三人陈述，其付款行为系应原告要求进行，视为原告付款。故此，结合双方确认的数额，原告共支付购房款487万元，其中325万元于2016年8月8日支付；62万元于2017年4月7日支付；100万元于2017年4月19-20日支付。关于被告的合同履约情况，根据庭审查明的事实，涉案六套别墅未予交付，且根据本院现场勘验，涉案六套别墅尚不具备交付条件。双方约定的交房时间为2017年8月30日。被告未按合同约定交房，构成违约，关于原告要求的违约金，依据法律相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案合同中明确约定如被告不按时交房，每拖延一日，赔偿淄博庆隆公司5000元损失。被告主张违约金约定过高，要求调整。现双方约定每日5000元的违约金，远超出法律保护的24%年利率，对超出部分，本院不予支持。本院认为，原、被告就违约内容约定明确，考虑建设工程领域融资成本较高、原告受损严重等情形，在不违反法律、法规等强制性规定的情形下应尊重当事人意思自治。据此，本院酌情按照20%的年利率计算被告应支付违约金。被告自违约之日起即2017年9月1日，以原告已支付的六套别墅购房款352万元为本金，按照年利率20%支付原告违约金。关于原告应付款金额，2016年8月6日合同涉及十套别墅总价值750万元，约定：“协议签订三日内原告支付被告定金225万元；2016年12月31日前支付被告购房款300万元；2017年5月1日前支付被告购房款150万元，余款待被告综合验收完成后，办理产权证的实际确权面积一次结清。交房时间为2017年5月1日。被告如将房屋交给原告使用，即视为交房。”。该合同后经双方确认作废，并于2016年11月2日重新签订合同：“2016年8月6日合同作废，原所售10套别墅，被告收回6套，耿庆涛和丙方可减付6套别墅的应付款，剩余四套别墅按原合同付款方式付款。”合同签订后，原告接收别墅四套，价值300万元。关于原告应支付的四套别墅购房款，本院参照双方于2016年8月6日签订的合同确认的付款节点计算原告应支付款项。根据该合同，原告应在接收别墅时支付至总房款的90%，剩余10%待被告综合验收完成后，办理产权证的实际确权面积一次结清。涉案四套别墅至今未经综合验收，原告应于2017年5月1日前支付至总房款的90%即270万元（300万元×90%）。关于剩余六套房屋的应付款金额。根据2017年3月15日协议内容：“原告于2017年3月30日前付给被告定金162万元；2017年5月1日前，付给被告购房款162万元；2017年8月30日前，付给被告购房款81万元；余款待被告综合验收完成后，办理产权证的实际确权面积一次结清。其中总房款的30%被告可考虑原告用家具款抵顶，但原告所供产品必须符合国家质量标准，并达到被告要求的规格型号和价格，具体供货明细和数量双方另行签订补充协议。如被告所需家具不足以抵顶房款，原告现金补齐。”根据合同要求，原告需于2017年8月30日前支付被告六套别墅款405万元。合同同时约定总房款的30%即135万元（450万元×30%）被告用家具抵顶，根据本院在另一案件中查明的事实以及被告在保全复印申请书中自认的原告已支付购房款，可以确认原告提供的家具价值远超出135万元。扣除该部分款项，原告目前尚欠被告购房款53万元（405万元＋270万元－487万元－135万元）。原告未合同约定支付购房款，其行为构成违约，应承担相应违约责任。关于原告应支付的违约金，合同规定如淄博庆隆公司不按时付款，每拖延一日赔偿被告5000元损失。现原告主张违约金约定过高，要求调整。在不违反法律、法规等强制性规定并尊重当事人意思自治的情形下，本院酌情按照20%的年利率计算原告应支付违约金，即原告应自违约之日起2017年9月1日，以未付款53万元为本金，按照年利率20%支付被告违约金。原、被告签订的六套别墅买卖合同明确约定了交款及交房时间，前几期付款原告完全按照合同约定支付，最后一笔付款时间为2017年8月30日，原告欠付53万元，但该日期也是双方约定的交房日期，不存在先后履行的问题，被告以后履行抗辩，没有事实依据，并且根据涉案房屋的现状，被告的违约已成为事实，故被告的后履行抗辩主张本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效后十日内支付原告逾期交房违约金（自2017年9月1日起至实际履行之日止，以352万元为本金，按照20%年利率计算）。二、原告于本判决生效后十日内支付被告逾期付款违约金（自2017年9月1日起至实际履行之日止，以53万元为本金，按照20%年利率计算）。如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回被告其他反诉请求。案件受理费29280元，由原告负担18280元，由被告负担11000元。反诉费18020元，由原告负担1000元，由被告负担17020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 孙    本    明人民陪审员 胡秀郁人民陪审员吕世华二〇一九年六月四日书 记 员 龙    思    雨