济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初2207号 原告：李继红，女，1972年1月9日出生，汉族，住济南市。 原告：李爱军，女，1967年2月26日，汉族，住济南市。 上列两原告共同委托诉讼代理人：刘德政，山东华剑律师事务所律师。 被告：张泽民，男，1959年11月25日出生，汉族，住济南市。 被告：张美菊，女，1961年11月15日出生，汉族，住济南市。 被告：张美芸，女，1964年2月8日出生，汉族，住济南市。 上列三被告共同委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。 原告李继红、李爱军与被告张泽民、张美菊、张美芸财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年3月27日立案受理后，由审判员高峰独任审判，分别于2018年5月2日、2018年9月25日公开开庭审理了本案。后本院裁定转为普通程序，于2019年6月3日公开开庭审理了本案。原告李继红、李爱军的共同委托诉讼代理人刘德政，被告张泽民、张美菊、张美芸的共同委托诉讼代理人侯俊顶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李继红、李爱军向本院提出诉讼请求：请求判令张泽民、张美菊、张美芸赔偿财产损失217134.75元。事实与理由：李继红、李爱军系亲姊妹关系，张泽民、张美菊、张美芸系亲兄妹关系。李德胜系李继红、李爱军的亲生父亲，王秀英系张泽民、张美菊、张美芸的亲生母亲。李德胜与王秀英于1998年8月10日再婚，两人再婚时李继红、李爱军、张泽民、张美菊、张美芸均已成年。王秀英的第一任丈夫（即张泽民、张美君、张美芸的父亲）张玉良于1974年12月10日去世。王秀英生前曾租赁槐荫区房管局直管公房一处，2003年10月7日因经十路建设项目，该房屋被拆迁，安置在闫千户小区9号楼*，该房产于2016年1月23日办理房屋产权证书，权利人登记为王秀英。2013年2月26日王秀英去世，王秀英的再婚丈夫李德胜于2016年8月8日去世。2016年5月21日，张泽民、张美菊、张美芸擅自通过继承公证的方式将原由王秀英与李德胜共有的房屋过户至张泽民名下。2016年10月17日，张泽民将该房屋出卖给第三人郑阳，第三人郑阳已于2016年10月19日取得房屋产权。张泽民与郑阳签订的济南市存量房屋买卖合同中房屋成交价款为人民币400000元。为维护自身合法权益，李继红、李爱军提起诉讼，望判如所请。 被告张泽民、张美菊、张美芸共同辩称：1.涉案房屋闫千户小区五区9号楼*室房屋系张泽民与其母亲王秀英原共同承租的位于南辛庄街15号楼1单元*室房屋拆迁置换产权而来，该房屋不属于王秀英与李德胜再婚后取得的财产。张泽民与其母亲王秀英对闫千户小区五区9号楼*室的房屋为共同共有，在王秀英去世且张美菊、张美芸放弃对该房屋的继承后，在张泽民继承原属于王秀英的房屋份额后，涉案房屋属于张泽民的全部个人财产，张泽民2016年10月17日转让涉案房屋的行为系对个人所有财产的合法处分，不构成对李继红、李爱军的侵权，其诉讼请求没有事实和法律依据。2.王秀英死亡于2013年2月26日，李德胜死亡于2016年8月8日，在王秀英死亡后的两年内李德胜并未要求继承涉案闫千户小区五区9号楼*室房屋中原属于王秀英的遗产份额，李德胜不主张继承的行为表明其已经放弃了对涉案房屋的继承权。并且李德胜在王秀英死亡后两年内不主张继承权的行为，也已经超出了继承法第八条规定的两年的诉讼时效。3.因李德胜生前并没有对涉案房屋中属于王秀英的遗产份额主张继承权，在李德胜与王秀英属于夫妻关系的前提下，本案两原告也不能主张只发生于被继承人子女的晚辈直系血亲才可主张的代位继承权，因此，李继红、李爱军对涉案的闫千户小区五区9号楼*室房屋并不具有任何权利。本案两原告主张权利均没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 李德胜对涉案房屋的继承问题。张泽民辩称其系槐荫区南辛庄街1号楼1单元*室房屋的登记户主即可证实该房屋系其与王秀英共同承租的公租房，两原告对此也不予认可，并提交《公房租赁证明》、《济南市公有住宅拆迁房屋安置协议》、《槐荫区闫千户小区五区拆迁安置房屋及地下室确认书》佐证，陈述上述证据材料可以印证上述公房租赁人、被拆迁人均为王秀人一人。经审查，该房屋系槐荫房管局直管公房，房屋承租人系王秀英，有济南市银地房产服务有限责任公司出具的《公房租赁证明》、《济南市公有住宅拆迁房屋安置协议》加以证实，张泽民提交的户口登记信息不足以证实其系公房承租人。对上述公房被拆迁后安置的涉案房屋闫千户小区五区9号楼2单元*室，张泽民认可系王秀英的个人财产〔在(2016)济天桥证民字第1277号《公证书》上有明确记载）〕也可以加以印证。另外，双方当事人均认可王秀英与其子女于2007年1月14日签订《协议书》中约定的涉案*室房屋共有人为王秀英与张泽民，系对自身权利的处置行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。至于《协议书》中约定的张泽民负责偿还6万元贷款、给付张美菊、张美芸各1万元，张美菊、张美芸自愿放弃该房屋继承权的相关内容也系对自身权利的处置行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院也予以确认。李德胜作为王秀英的配偶则享有继承权，另一继承人为张泽民。关于李德胜的继承权是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国继承法》第八条规定：继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼；第二十五条规定：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。本案中，王秀英于2013年2月26日死亡，李德胜于2016年8月8日去世，张泽民以公证继承的方式取得涉案房产的时间为2016年5月30日，当时李德胜尚未去世，张泽民未提交证据证实李德胜放弃对涉案*室房产的继承，也未提交证据证实李德胜主张*室继承权超过两年的诉讼时效，依照相关法律规定，应承担不利法律后果，故对张泽民的上述辩解意见，本院不予采信。综上，李德胜对涉案*室房屋享有合法的继承权。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王秀英与张玉良婚后生育有三个子女，分别系张泽民、张美菊、张美芸，张玉良于1974年12月10日去世。李德胜与王桂英婚后育有三个子女，分别系李爱军、李向东、李继红，李向东于1991年11月去世，生前未结婚无子女，王桂英于1997年7月2日去世。王秀英与李德胜于1998年8月10日登记结婚，分别于2013年2月26日、2016年8月8日去世。 王秀英原承租坐落于南辛庄15-1-*号槐荫房管局直管公房一处，建筑面积41.81平方米。2003年10月7日，王秀英（乙方）与济南城建投资公司（甲方）签订《济南市公有住宅拆迁房屋安置协议》，约定甲方为实施经十路建设项目，经济房开拆许字〔03〕13号文批准，拆除位于南辛庄路（街）15＃1-*，乙方按政府规定租金标准承租的公有住宅房屋建筑面积41.81平方米，甲方提供的安置房屋是闫千户小区9楼（号）*房，建筑面积105.94平方米，地下室19.38平方米。协议还约定了其他内容。后王秀英办理了闫千户小区五区9号楼*室房产及9号楼*地下室的产权登记手续，产权证号分别为：鲁（2016）济南市不动产权第*号、鲁（2016）济南市不动产权第*号。 2007年1月14日，王秀英、张泽民、张美菊、张美芸签订《协议书》一份，该协议书载明“本人，王秀英，女。1936年6月24日出生，原住济南市槐荫区南辛庄1号楼*室（约41平方米）生有一儿（张泽民）两女（张美菊、张美云）都已各自结婚成家，并有劳动能力，由于2003年10月经十路拓宽拆迁，原住房（南辛庄1号楼*室）得到搬迁费约10万元人民币，后由儿子张泽民自己贷款6万元人民币，共计16万元人民币购买了济南市槐荫区闫千户小区五区9号楼2单元*室（约105平方米）念于此房屋（闫千户五区9#*室）情况特殊，为防止为此事产生纠纷，特此协商内容如下：一、闫千户五区9号楼2单元*室的房屋贷款仍由儿子张泽民负责偿还，并在此房屋中居住。二、由儿子张泽民付给两个女儿张美菊、张美云各一万元人民币，得到补偿的两个女儿从即日起自愿放弃此房屋（闫千户五区9#*室的）继承权，此房屋归属本人和儿子张泽民所拥有。以上内容协商后没有异议，特此签字”，张泽民、张美菊、张美芸签字并按捺手印，王秀英由李德胜代为书写名字，本人按捺手印，见证人罗勇签字并捺印。张美芸认可上述《协议书》中“张美云”为其所写。 张泽民于2016年4月19日向山东省济南市天桥公证处申请公证继承权，山东省济南市天桥公证处于2016年5月16日作出（2016）济天桥证民字第1277号《公证书》，载明“……三、被继承人王秀英生前对坐落于济南市槐荫区闫千户小区五区9号楼*的房产（房屋所有权证号：鲁（2016）济南市不动产权第*号）及坐落于济南市槐荫区闫千户小区五区9号楼*的地下室（房屋所有权证号：鲁（2016）济南市不动产权第*号）拥有所有权，以上房屋属于被继承人王秀英的个人财产，是被继承人王秀英的遗产。……五、现张泽民表示要求继承被继承人王秀英的上述遗产，其他当事人张美菊、张美芸已于二○一六年四月十九日以公证方式表示放弃继承被继承人王秀英的上述遗产。……综上所述，兹证明坐落于济南市槐荫区闫千户小区五区9号楼*的房产（房屋所有权证号：鲁（2016）济南市不动产权第*号）及坐落于济南市槐荫区闫千户小区五区9号楼*的地下室（房屋所有权证号：鲁（2016）济南市不动产权第*号）由继承人张泽民一人继承。……”后张泽民持上述上述《公证书》办理了上述房屋所有权转移登记，房产证号变更为：济南*、济南*。 另查明，张泽民与郑阳于2016年10月17日签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定张泽民将上述房屋卖于郑阳，成交款为40万元。郑阳购买上述房屋后，房产号变更为：济南某某某某某某某某某某某、济南*。 审理过程中，李继红、李爱军请求对坐落于济南市槐荫区闫千户小区五区9号楼*房屋及9号楼*地下室在2016年10月19日的市场价格委托评估机构进行评估，山东明和房地产评估经纪有限公司接受委托后于2018年7月31日作出鲁明和房地产估字18-08208号《房地产估价报告》，估计结果：估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币868539元。 2018年9月5日，张泽民、张美菊、张美芸提交《关于对的异议》，提出如下异议：一、本《房地产估价报告》署名的估价师没有实地查勘评估对象，评估程序违法。在本《房地产估价报告》署名的两名估价师为刘吉亮、郑爱敏，2018年6月20日在人民法院组织的现场查勘涉案房产时，两名估价师均没有到现场查勘。《房地产估价报告》所附的《房地产现场查看表》“估价人员签字”栏空白的事实印证了估价师刘吉亮、郑爱敏均未到估价对象现场的事实。山东明和房地产评估经纪有限公司对涉案房产的估价，违背了《房地产估价规范》第4.0.1条、第4.0.5条规定的估价人员必须到估价对象现场的规定，涉案房地产评估程序违法。二、2016年10月19日涉案小区没有接通暖气，本《房地产估价报告》认定估价对象外部配套设施含有“暖气”与客观事实不符。涉案房产的估价基准日为2016年10月19日，当时涉案小区根本没有接通暖气，报告所附的《房地产现场查看表》也认定没有“暖气”，而《房地产估价报告》第5页、第6页均认定估价对象的外部配套设施包含“通暖”或“暖气”，涉案估价报告超范围认定了涉案房产的外部配套设施，过高的评估了涉案房产价值。三、涉案《房地产估价报告》没有估价技术报告及评估价值的计算推断过程，评估价值没有事实依据。1.《房地产估价规范》第8.0.2条明确规定估价报告应当包含“估价技术报告”，而涉案《房地产估价报告》没有估价技术报告，评估价值没有事实依据。根据《房地产估价规范》的规定，房地产估价技术报告应当包含“个别因素分析”、“区域因素分析”、“市场背景分析”、“最高最佳使用分析”、“估价方法选用”、“估价测算过程”、“估价结果确定”等评估价值确定的事实依据内容，涉案《房地产估价报告》因不具备涉案房产估价价值确定的事实依据，估价价值没有事实依据。2.涉案《房地产评估报告》选用比较法和收益法作为本次评估的基本方法，《房地产估价规范》所规定的该两种方法的估价程序和计算数据在估价报告中均没有体现。《房地产估价规范》第5.2条、5.3条详尽规定了市场比较法、收益法的评估步骤，其中均包括大量交易案例的收集以及评估价值的计算、推断和确定的过程。但涉案《房地产估价报告》因不具备评估价值的计算和推断的过程，评估价值没有事实依据。综上，涉案《房地产估价报告》不仅评估程序违法、超范围认定涉案房产的外部配套设施，过高的评估涉案房产价值，而且评估价值没有任何事实依据。 山东明和房地产评估经纪有限公司于2018年9月10日作出《关于“异议书”的回复》，内容：“济南市槐荫区人民法院：贵院转来的‘异议书’收悉，现就异议书提出的异议回复如下：异议书异议对象为我公司所做的‘鲁明和房地产估字18-08208号’房地产估价报告书（以下简称《估价报告》），《估价报告》对位于济南市槐荫区闫千户小区五区9号楼*室及9号楼*地下室的涉案房地产进行了估价。一、《异议书》第1条。我们认为，我公司估价人员对估价对象进行了认真详细的现场查勘，并由专业的估价人员根据委托方提供的房屋权属资料，经过周密测算，出具的《估价报告》。二、《异议书》第2条。我们认为，《估价报告》中第5页描述的是‘宗地开发程度已达到‘七通一平’（即宗地红线外供水、排水、通电、通气、通暖、通路、通讯及宗地内场地平整）’、第6页描述的是‘估价对象区域内供水、排水、供电、暖气、天然气、通讯、宽带、有线’，其中的通暖气是指在估价基准日估价对象所在的小区宗地红线外的外部配套设施已达到了通暖气的条件。三、《异议书》第3条。本次评估我们提供了‘估价结果报告’，未提供‘估价技术报告’，在‘估价报告’第2页‘估价假设和限制条件’第六项‘估价报告使用限制’第4条中进行了详细描说明，详见报告描述。我们声明，我们与《估价报告》中的评估对象没有任何利害关系，也与有关当事人没有任何利害关系或偏见，我们遵循的是独立、客观、公正的房地产估价原则，《估价报告》中的估价结果是估价师结合估价对象现状以及估价对象的房地产市场状况，通过周密的测算得出的。综上所述，《估价报告》的估价结论是客观、公平、合理的。 本院认为，《中华人民共和国继承法》第十条规定：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹；第十一条规定：被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。本案中，对李德生的遗产，李德胜的两个女儿即李继红、李爱军享有继承权，因李德胜的而儿子李向东先于其去世，生前李向东未结婚也无子女，故李向东不享有继承权。李德胜的父母早于其去世，故也无继承权。综上，李继红、李爱军为李德胜遗产合法继承人。 《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，双方当事人均认可张泽民与王秀英系涉案*室房屋共有权人，而张泽民将该房屋从王秀英名下过户至自己名下后又将该房屋卖于案外人郑阳，侵害了李德胜的财产权，李继红、李爱军作为李德胜遗产继承人有权主张张泽民承担相应的赔偿责任。因张美菊、张美芸放弃了对涉案*室房屋的继承权，未参与张泽民处置涉案房屋的行为，也未从中获益，故李继红、李爱军主张张美菊、张美芸承担侵权责任于法无据，本院不予支持。 山东明和房地产评估经纪有限公司依法接受委托，具备相应的评估鉴定资质，评估程序合法、评估意见明确得当、依据充分，对三被告提出的书面异议作出了相应的回复。经审查，回复就异议内容结合《房地产估价报告》作出了相应说明，说明内容有理有据。另外，三被告仅发表辩解意见，并未提交证据佐证其辩解意见，按照相关法律规定，应承担不利后果。综上，本院对上述评估机构作出的评估意见予以采信。 《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，本院已采信评估机构关于涉案*室房屋在侵权行为发生时的市场价格，结合李德胜应对涉案*室继承1/4份额的情况，李继红、李爱军主张财产损失217134.75元合法有据，本院予以支持，张泽民应予赔偿。 依照《中华人民共和国侵权法》第六条、第十九条规定，判决如下： 一、被告张泽民于本判决生效之日起十日内赔偿原告李继红、李爱军财产损失217134.75元； 二、驳回原告李继红、李爱军对被告张美菊、张美芸的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4557元，由被告张泽民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  高 峰 人民陪审员  姜丽丽 人民陪审员  刘 艳 二〇一九年六月三日 法官 助理  刘 佳 书 记 员  张芳谦