宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初1715号原告：熊丽萍，女，1964年11月18日出生，汉族，无固定职业，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：余昌海，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市金凤区贸易巷166号。法定代表人：代建刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：田岳勇、李曰倩，北京大成（银川）律师事务所律师。原告熊丽萍与被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案，依法适用简易程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告熊丽萍的委托诉讼代理人余昌海，被告西夏苑房地产公司的委托诉讼代理人田岳勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊丽萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给原告办理位于西夏区文萃北街348号家林苑小区11-4-102室房屋所有权证书，将该房屋所有权转移登记至原告名下；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金55607元（其中违约金暂从2016年2月12日计算至2019年3月6日），后期迟延办理房屋所有权证书违约金持续计算至被告办理完毕房屋所有权证书之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月，原告购买了被告开发的位于宁夏银川市西夏区文萃北街348号富雅名居11-4-102室房屋，原告按照合同履行了合同义务，原、被告双方签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同对涉案房屋的办理所有权证书的时间及如迟延办证的违约责任情形均有明确约定。但被告并未在合同约定的将涉案房屋所有权证书办理之日办理完毕房屋所有权证书。故原告诉至法院，请求判如所请。被告西夏苑房地产公司辩称，原告计算违约金的起止时间不正确，逾期办证的时间应自交房时间2016年4月6日向后延迟90日开始计算，鉴于原告所在的11号楼已于2018年8月21日取得了不动产初始登记证书，已可以办理产权转移登记手续，故违约金截止时间应为2018年8月21日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）一份，约定，原告购买被告开发的位于宁夏银川市西夏区文萃北街348号家林苑11号楼4单元102室商品房房屋一套（现小区名称变更为富雅名居），面积为157.29平米，单价为每平米3165元，房屋总价款为497822.85元，付款方式为买受人支付首期房价款107822.85元，余款390000元向贷款银行申请贷款支付。合同第十一条交付时间和手续约定为，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。买卖合同第二十条房屋登记约定为，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理： 1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付购房款497822.85元，被告给原告出具了购房发票。2016年4月6日被告将涉案房屋交付给原告使用。涉案房屋因被告的原因于2018年8月21日方取得初始产权登记证书。上述事实有当事人陈述、原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、销售不动产统一发票，被告提交的不动产权登记证书、家林苑住房移交清单，在卷佐证，并经当庭举证、质证，足以认定。本院认为，原告与被告之间于2015年11月12日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。现由于被告的原因导致原告在2018年8月21日前，不能办理房屋产权转移登记手续，故对原告主张逾期办证违约金的部分诉讼请求予以支持。原告未能举证证实自2018年8月21日之后仍不能办理涉案房屋产权登记证书系被告原因造成的，故对其主张2018年8月21日之后逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。合同第二十条约定，因被告原因，原告未能在房屋交付后90日内取得房屋所有权证书的，被告应按照合同约定按日计算支付全部房款万分之一的违约金。本院认为，合同中二十条约定的 “交付”是指实际交付，即被告将涉案房屋移交给原告占有、使用的时间，而不是合同约定的交付时间。故按照合同约定逾期办证违约金计算时间应从2016年7月5日开始计算（2016年4月6日实际交付后扣除90日）至2018年8月21日，共计777天。被告应支付原告的逾期办证违约金金额为38680.84元（497822.85元×0.0001/天×777天）。另外，合同二十条还约定了双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故被告有义务在合理期限内协助原告办理涉案房屋转移登记手续。被告关于原告逾期办证违约金起算时间有误的答辩意见，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告熊丽萍办理位于宁夏银川市西夏区文萃北街348号家林苑（富雅名居）11号楼4单元102室房屋权属证书；二、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告熊丽萍逾期办理房屋所有权证书违约金38680.84元；三、驳回原告熊丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，减半收取595元（实收595元），由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担414元，原告熊丽萍负担181元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。  审 判 员   唐玉龙 二〇一九年六月三日 书 记 员   王霜娟 附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。