湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0506民初1736号原告（反诉被告）：宜昌市夷陵区体育管理与指导中心，统一社会信用代码：12420521420200674F，住所地宜昌市夷陵区小溪塔夷兴大道91号。法定代表人：秦代江，该中心负责人。委托诉讼代理人：熊佳，湖北百思特律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：宜昌市夷陵区阑泉红酒庄，统一社会信用代码92420506MA48FEKX9K，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（体育馆门面）。登记经营者：白亚莉，女，汉族，1973年9月29日出生住宜昌市夷陵区。被告（反诉原告）：白亚莉，女，汉族，1973年9月29日出生住宜昌市夷陵区。二被告共同委托代理人：冉彦国，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权。二被告共同委托代理人：陈智雄（系白亚莉丈夫），男，汉族，1966年12月30日出生住宜昌市夷陵区。特别授权。原告宜昌市夷陵区体育管理与指导中心（以下简称体育中心）与被告宜昌市夷陵区阑泉红酒庄（以下简称阑泉红酒庄）、白亚莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理立案后，依法由审判员王婴适用简易程序于2018年9月25日、2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告体育中心的委托诉讼代理人熊佳，被告阑泉红酒庄、白亚莉共同委托的诉讼代理人冉彦国、陈智雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告体育中心向本院提起以下诉讼请求：1、依法判令被告限期腾退其所占房屋，并归还钥匙。2、依法判令二被告向原告支付截止到2018年7月5日的房屋占用费13108.33元，并自2018年7月6日起至腾退房屋之日止按日41.67元的标准支付后期房屋占用费。3、依法判令二被告自2018年1月3日起至房屋腾退之日止每日以日租金的20%（8.33元）为标准向原告支付违约金，截止到2018年7月5日的违约金为人民币1524.39元（8.33元/天×183天）。截止到2018年7月5日2、3项合计14632.72元。4、由被告承担全部诉讼费用。事实及理由：被告于2017年1月1日与原告签订租赁《宜昌市夷陵区国有资产租赁合同》，约定被告租赁体育中心管理的房屋，租期一年，即自2017年01月01日至2017年12月31日止。合同约定租金为每平米21元/月，面积70平方米，月租金人民币1250元，年租金人民币15000元。租赁合同到期后，原告不再对外出租该房屋，并多次致函被告阑泉红酒庄不再续签《房屋租赁合同》并要求被告限期腾退房屋，但被告夷陵区阑泉红酒庄拒不腾退房屋。被告阑泉红酒庄辩称，原告基于政策原因要求阑泉红酒庄退房，可以将房屋退还给原告，但是应当按照合同约定向阑泉红酒庄支付房屋装饰装修补偿、停产停业损失等共计565600.2元。故提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付违约金3000元；2、反诉被告向反诉原告支付房屋装饰装修补偿、停产停业损失共计565600.2元；3、鉴定费、本案诉讼费用由反诉被告承担。被告白亚莉辩称，租赁合同上乙方是阑泉红酒庄，不是白亚莉个人，白亚莉不是本案适格被告。经审理查明，原告宜昌市夷陵区体育开发与指导中心，原为宜昌市夷陵区体育开发中心。被告阑泉红酒庄，为个体工商户，经营者为白亚莉，组成形式为个人经营。2009年，原告将夷陵区体育馆后侧部分房屋对外招租，被告白亚莉因经营红酒庄需要长期租赁房屋，在得到原告时任负责人口头承诺可长期使用房屋后（20至30年），白亚莉从拖欠租金的前期经营台球室的租户卢建波手中接手夷陵区体育馆后侧部分房屋，并支付转让费48000元。原、被告双方于2009年12月18日签订租赁合同一份，原告将其部分房屋租赁给被告白亚莉开办阑泉红酒庄，租赁期限为5年。合同签订后，白亚莉投入资金对房屋进行了装修改造。2014年3月9日，宜昌市夷陵区体育开发中心与被告阑泉红酒庄签订房屋租赁合同，被告白亚莉在法定代表人、经办人处签字，由被告宜阑泉红酒庄承租原告门面，租期从2014年12月18日至2015年12月18日止（租赁期限1年，可以续签，但最高租赁年限不得超过5年，5年以上的报政府批准），租金一年11000元，合同第六条第（一）款第2项约定“违反本合同约定提前收回房屋的或因拆迁等外在因素，需终止合同的，应按照本合同年度租金的20%向乙方支付违约金。并对一方装修部分按有资质的评估机构的评估价予以补偿”第六条第（二）款第5项约定“租赁期满，乙方可以申请续约，双方重新确定租金和合同内容，若甲方对资产另有他用，乙方应无条件撤出，且甲方对乙方无任何补偿。乙方逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”第七条第6款约定“租赁期满合同自然终止”第六条第3款约定“租赁期满，本合同自然终止，甲方无条件收回租赁房屋，重新对外招租，乙方不得要求继续租赁。”第七条第3款约定“租赁期满，乙方逾期归还房屋的，甲方已收取的押金不予退还，且由乙方按日向甲方支付原日租金5倍的逾期违约金。”合同到期后，双方没有签订新的合同，被告继续使用房屋，但是从2017年起，租金调整为每年15000元，2017年租金被告已实际缴纳。2018年1月10日，原告向被告发出关于体育馆门面不再续租的函，限期各租户于2018年3月30日前自行对门面进行清理、退出，此期间不收门面租金，只收取水电费。2018年5月29日，湖北百思特律师事务所向被告发出律师函，告知被告在收到本函后十个工作日内清空房屋并归还钥匙，逾期履行，将向人民法院提起诉讼。被告收到相关函件后，没有交还房屋。2018年7月5日，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，原告体育中心提供的2017年1月1日与被告阑泉红酒庄签订的合同，第二条约定“租赁期限：壹年，从2017年1月1日至2017年12月31日止。”第三条约定“面积70㎡，每平方租金21元/月，月租金1250元，年租金为人民币15000元。”第四条第4款约定“租赁期满或提前终止本合同后，乙方将租赁房屋完整退还给甲方。”第五条第4款约定“租赁期间，乙方不得改变房屋的结构，否则甲方可要求乙方恢复原状或赔偿损失；乙方因经营需要对房屋进行的装修、装璜，费用自行负责，租赁期满或提前终止合同，乙方应保持装修、装璜完好，不得拆除，甲方不予补偿。”第八条第2款约定“因国家政策、政府建设需要拆除或出售租赁房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。因政府对体育馆维修改造，造成不便及损失甲方概不承担责任。”该合同未加盖被告阑泉红酒庄印章，被告白亚莉认为合同上“白亚莉”签名非其本人签字，并向本院提出笔迹鉴定申请，本院予以准许，并选定中南财经政法大学司法鉴定中心对合同签名“白亚莉”是否为白亚莉本人书写进行鉴定，中南财经政法大学司法鉴定中心于2018年12月10日出具编号为“中南大司法鉴定中心[2018]文鉴字第24号”文书司法鉴定意见书，该意见书显示合同上白亚莉签名与白亚莉本人书写签名不一致。同时查明，诉讼期间，被告阑泉红酒庄委托宜昌红峡资产评估有限公司对被告阑泉红酒庄的装饰装修、家具家电及停产停业的损失进行评估，该公司出具的编号为：宜峡评报字[2018]第123号评估报告显示：被告阑泉红酒庄装饰装修的价值为297258.55元、家具家电170841.65元、停产停业损失49500元。被告阑泉红酒庄支付鉴定费8000元。上述事实，有原告提供的组织机构代码证，身份证，工商登记信息，房屋租赁合同，律师函及邮递快递单，财政局批复，关于体育馆门面不再续租的函，中南财经法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书，宜昌红峡资产评估有限公司评估报告书，证人证言以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、本案两份租赁合同是否对双方具有约束力？二、原告体育中心是否有权利解除与被告阑泉红酒庄的合同关系？三、原、被告双方解除租赁合同关系后，原告应否对被告阑泉红酒庄的损失予以补偿？针对上述问题，本院分别评述如下：一、本案两份合同是否对双方具有约束力问题。本院认为2014年签订的租赁合同及2017年的租赁合同现今对双方均不具有约束力。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采取书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，2017年的租赁无被告阑泉红酒庄的印章，合同经办人处白亚莉的签名亦不是白亚莉的本人签字，因此该合同对于被告阑泉红酒庄并未成立，故对其不产生约束力。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定“负终止期限的合同，自期限届满时失效。”2014年的租赁合同约定的租赁期限为2014年12月18日至2015年12月18日止，显然该合同于2015年12月18日即告终止。二、原告体育中心是否有权利解除与被告阑泉酒庄的租赁关系问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定人仍不能确定，是为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，在2014年、2017年两份租赁合同均不能适用于本案的情况下，原告体育中心与被告阑泉红酒庄之间的房屋租赁应当认定为不定期租赁，原告体育中心可随时解除合同，故原告体育中心有权利解除与被告阑泉红酒庄之间的租赁合同关系。原告请求被告腾退所占房屋，归还钥匙是其行使解除权的表现，因此对于原告体育中心要求被告腾退房屋返还钥匙的诉讼请求，本院予以支持。原告体育中心与被告阑泉红酒庄虽构成的是不定期租赁合同关系，但通过庭审查明被告阑泉红酒庄2017年度支付的租金为15000元即每日41.10元，因此原告体育中心要求被告支付房屋占用费至房屋腾退之日止的诉讼请求，理由亦能够成立，本院予以支持。三、原、被告双方解除租赁合同关系后，原告应否对被告阑泉红酒庄的损失予以补偿的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附属装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，原、被告双方签订的最后一份合同为2014年3月9日的合同，合同到期后，双方虽没有续签合同，但双方的租赁关系一直存在，前已述及，双方构成不定期租赁关系。后期的租赁关系中，除租金涨到每年15000元外，其他租赁条款均未变更，故双方于2014年签订的合同，相关条款仍可视为后期租赁期间的约定，该合同第六条第（一）款第2项约定“违反本合同约定提前收回房屋的或因拆迁等外在因素，需终止合同的，应按照本合同年度租金的20%向乙方支付违约金。并对一方装修部分按有资质的评估机构的评估价予以补偿”，该条款应视为双方当事人的特别约定，合同中虽然也有不予补偿的条款，但约定与本条冲突，应作出对被告有利的解释，且本案中，被告阑泉红酒庄因经营红酒庄投入的装修资金比较巨大，原告方门面招租时的负责人也承诺过被告方可以长期经营，故被告方的装修损失，原告方应该予以适当补偿。被告方的装修损失经鉴定为297258.55元，本院根据本案的实际情况，酌情确定由原告方补偿50%即148629.28元；对于被告阑泉红酒庄主张的家具家电的损失170841.56元，本院认为家具家电属于可移动财产，被告阑泉红酒庄可将财产进行安全转移利用，而且原告体育中心已经提前通知被告解除合同收回房屋，被告阑泉红酒庄有充足的时间进行处置。原告体育中心收回房屋不必然导致该部分财产的损失，因此对于被告要求原告体育中心支付家具家电损失的反诉讼请求本院不予支持。对于被告阑泉红酒庄要求原告补偿其停产停业的损失49500元及违约金3000元，本院认为原告体育中心有权利行使解除权，其行使权利也符合法律规定，因此原告体育中心解除合同是其行使权利的表现，并非违约，而且已经提前充分告知被告阑泉红酒庄不再续租事宜，被告阑泉红酒庄有充足时间转换经营场所。故对于被告阑泉红酒庄要求原告体育中心支付违约金及停产停业损失的反诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告要求被告限期腾退其所占房屋，并归还钥匙、支付截止到2018年7月5日的房屋占用费并自2018年7月6日起至腾退房屋之日止按日41.67元的标准支付后期房屋占用费的诉讼请求，理由成立，本院予以支持，但原告计算有误，本院据实调整为每日41.10元。对其他诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告补偿装修损失565600.2元的反诉请求，本院酌情支持148629.28元。经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉于本判决生效后立即向原告宜昌市夷陵区体育管理与指导中心返还承租的房屋。二、被告宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉于本判决生效后十日内向原告宜昌市夷陵区体育管理与指导中心支付房屋占用费7603.50元（截止到2018年7月5日），并自2018年7月6日起至返还房屋之日止按日41.10元的标准支付房屋占用费。三、原告宜昌市夷陵区体育管理与指导中心于本判决生效后十日内补偿被告宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉房屋装修损失148629.28元。四、驳回原告宜昌市夷陵区体育管理与指导中心的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费83元（已减半），由被告宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉负担，该费用原告已预交，由被告在履行本判决时一并支付给原告。反诉案件受理费4728元（已减半），由反诉原告宜昌市夷陵区阑泉红酒庄、白亚莉负担3000元、反诉被告宜昌市夷陵区体育管理与指导中心负担1728元，该费用反诉原告已预交，应由反诉被告负担而已由反诉原告预交的部分，由反诉被告在履行本判决时一并支付给反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  王婴二〇一九年六月四日书记员  姜静