黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终197号上诉人（一审原告）：卢宏艳，女，1972年4月6日出生，汉族，住绥芬河市。委托诉讼代理人：欧阳建胜，黑龙江李哲律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：朱艳，女，1968年6月30日出生，汉族，住鸡西市鸡东县。被上诉人（一审被告）：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡东县前进街六委。法定代表人：王文俊，该公司经理。被上诉人(一审被告)：黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡冠区东风办兴旺1-1-2。法定代表人：李德军，该公司经理。上诉人卢宏艳因与被上诉人朱艳、鸡西市福缘房地产开发有限公司（以下简称福缘公司）、黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司（以下简称鼎利丰公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）于2018年12月24日作出的（2018）黑03民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢宏艳及其委托诉讼代理人欧阳建胜，被上诉人朱艳到庭参加诉讼，被上诉人福缘公司、鼎利丰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。卢宏艳向本院上诉请求：一、撤销鸡西中院（2018）黑03民初99号民事判决，改判许可对鸡东县福缘家居小区11号楼2单元502室的执行；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、朱艳不服诉前保全裁定，而非在执行程序中针对执行行为或执行标的提出异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用朱艳辩称，2013年3月28日，朱艳与福缘公司签订《置业计划书》，约定朱艳以126,000元购买案涉房屋，建筑面积63.13平方米，一次性付款，该计划书上有福缘公司公章，福缘公司负责人王文俊、王永才、王颖签字及余定刚印章。福缘公司为朱艳出具现金收款收据一份。双方签订的《置业计划书》是真实意思表示，不违反国家政策和法律法规，案涉房屋虽未取得商品房预售许可证，但该项目是黑龙江省非煤炭城市棚户区改造推进办公室批准确立的棚户区改造项目，并由鸡东县人民政府批准开发建设，该项目现因开发建设单位资金及工程项目税费问题造成工程未竣工及取得相关证照，但该项目所在辖区政府已经成立工作组，推进该项目后续工作。朱艳在案涉房屋查封前便与福缘公司签订协议，且其名下无其他用于居住的房屋。朱艳至今未入户，案涉房屋虽未竣工，但已经具备交付条件，未交付原因在福缘公司。朱艳对未办理产权登记无过错。卢宏艳向一审法院起诉请求：一、许可对鸡东县福缘家居小区11号楼2单元502室的执行；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月8日，经鸡东县人民政府县长办公会议批准，福缘公司开发建设鸡东县福缘家居棚户区改造项目，属经济适用住房项目。2013年8月6日，经黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室确定为棚户区改造项目。2014年6月9日，经鸡东县人民政府专题会议研究确定为，整个项目分一期、二期两期进行施工。因福缘公司在开发过程中资金出现问题，2015年5月20日，福缘公司自愿放弃该项目的开发权、施工权等一切权利。2017年4月21日，福缘公司与鼎利丰公司签订“鸡东县福缘家居项目开发建设转让协议书”，约定鼎利丰公司整体受让鸡东县福缘家居项目，由鼎利丰公司继续承接该项目，项目评估价值约70,000,000元，以实际评估为准。经福缘公司向鸡东县人民政府申请，经批准该项目变更后开发企业为鼎利丰公司。2013年3月28日，朱艳与福缘公司签订置业计划书，约定：“朱艳以126,000元认购福缘家居小区11号楼2单元502室，房屋建筑面积63.13平方米，单价2000元/平方米。付款方式为全额一次性付款（含违约金2万元）。认购书一式三份，与付款收据一起方为有效；交房前，双方签订由工商和建设部门监制的正本商品房买卖合同”。置业计划书中加盖福缘公司公章，公司负责人王文俊及认购人朱艳签名。同时，福缘公司为朱艳出具收据，载明：“交款单位朱艳，收款方式现金，人民币126,000元，收款事由购房款11号楼2单元502室”。收据加盖福缘公司福缘家居项目部财务专用章。鸡东县福缘家居小区工程尚未竣工，至今未交付使用，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证。卢宏艳因与福缘公司、鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案，于2017年11月28日向鸡西中院申请诉前财产保全，鸡西中院经审查，于2017年11月29日作出（2018）黑03财保2号民事裁定，查封：“鼎利丰公司、福缘公司开发的位于鸡东县，福缘家居售楼处一至三层，建筑面积18876.13平方米、保全金额25,000,000元、共计266套房屋，其中住宅236套、车库门市30套”，其中包括案涉房屋即福缘家居小区11号楼2单元502室。朱艳不服，向鸡西中院提起案外人执行异议，要求中止执行，鸡西中院作出（2018）黑03执异73号执行裁定，中止对鸡西中院（2018）黑03财保2号民事裁定保全查封的鸡东县福缘家居小区11号楼2单元502室的执行卢宏艳不服，以申请执行人身份提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点为：是否应对鸡东县福缘家居小区11号楼2单元502室许可执行。鸡东县福缘家居小区虽未取得商品房预售许可证，但该项目系由黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室批准确定的棚户区改造项目，并由鸡东县人民政府批准开发建设，该项目现因开发建设单位资金及工程项目税费问题，造成工程未竣工和取得相关证照。但项目所在辖区的人民政府已针对该项目烂尾问题成立工作组，推进该项目竣工、交付及证照的后续工作，保护动迁户顺利回迁及相关业户的合法权益，维护辖区内的社会稳定。本案中，朱艳在本院查封之前与福缘公司就案涉房屋签订置业计划书，双方达成买卖房屋的真实意思表示，福缘公司为朱艳出具收据，应认定朱艳已交付房屋全部价款。鸡东县福缘家居小区虽未竣工，但案涉房屋已具备交付使用条件，至今未交付系福缘公司原因，且朱艳对未办理产权登记无过错。综上所述，卢宏艳的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回卢宏艳的诉讼请求。案件受理费2820元，由卢宏艳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱艳向本院举示如下证据：证据一：《置业计划书》1份，意在证明：朱艳与福缘公司之间存在房屋买卖关系。证据二：收据1份，意在证明：朱艳购买房屋系现金交款，并一次性付清。证据三：预售房到期未交付使用的处理意见书1份，意在证明：朱艳和福缘公司买房意思表示真实。证据四：鸡东县人民政府烂尾楼推进组调查笔录声明复印件1份，意在证明：朱艳与福缘公司的买房在调查笔录中有体现。证据五：证明1份，意在证明：案涉房屋为朱艳唯一住房。证据六：工资流水清单1份，意在证明：朱艳系用现金购买房屋。卢宏艳质证称，对证据一、二、三、四的真实性无法核实，对证据五、六的真实性无异议，证明问题有异议。证据一只是置业计划书，并非房屋买卖合同，且相同的合同已经被生效判决确认无效；证据二结合证据六，无法证明是现金购买房屋，证据六没有体现是现金流水；证据三福缘公司与朱艳无论买房意思是否真实，由于案涉房屋未取得预售许可，签订的房屋买卖合同应为无效；证据四系朱艳代理人姜俊书写，并非推进组的声明；证据五的合法性有异议，该份证明没有经办人签字，且内容只是朱艳未在我中心住房登记，不能排除其房屋登记在配偶及子女名下，且该证明明确不包括本辖区之外的地区。本院认证认为，对朱艳举示的证据一《置业计划书》和证据二收据，因形式要件无明显瑕疵，本院对该两份证据予以采信；对证据三处理意见书，虽然其形式要件无明显瑕疵，但不能证明待证问题，本院对该份证据不予采信；对于证据四声明，因系复印件，无法确认其真实性，本院不予采信；对于证据五证明，因不符合证明材料的形式要件，本院不予采信；对证据六银行流水，因金额数与房款相差较大，无法证明待证问题，本院对该证据不予采信。二审审理期间，本院向鸡东县政府现阶段负责协调该小区善后事宜的鸡东县烂尾楼整治领导小组办公室（以下简称烂尾楼整治办）进行了解问询，烂尾楼整治办于2019年4月3日向本院作出书面情况说明，主要内容为：“鸡东县福缘家居建设项目、棚户区改造项目，于2011年开工建设，为加快保障性安居工程建设，确保居民早日回迁，按照省政府要求，保障性安居工程项目审批实行绿色通道制度，对具备基本开工条件的项目，可以边开工边办手续。为加快解决福缘家居小区项目回迁户、购房户早日入住，依据省委〔2017〕35号文件精神，经县政府协调相关部门，福缘家居小区供热、供水、供电配套工程已完工。关于福缘家居小区建设手续问题，目前已完成土地挂牌，现正在办理规划用地手续，相关部门也积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题”。本院二审查明，2017年7月8日，中共黑龙江省委办公厅、黑龙江省人民政府办公厅印发《关于进一步做好回迁安置和不动产权办理工作的意见》（厅字〔2017〕35号），其中载明“力争到2018年年底基本完成逾期未回迁安置和历史遗留项目不动产权证办理工作”。2018年9月14日，中共黑龙江省委办公厅、黑龙江省人民政府办公厅又印发《关于进一步完善防范化解全省房地产领域信访问题的政策措施的意见》（厅字〔2018〕48号），其中载明“对企业没有能力履行法定主体责任的，由政府暂代其履行主体责任，后向企业进行追偿”“民生为主，担当免责”“坚持从实际出发，以维护人民群众合法权益为根本，对依据国家法律和本〈意见〉规定，积极化解群众信访积案，维护群众所作出的合理决策和文件规定，特别是对补办土地、规划、和消防验收项目相关审批手续的予以免责”“对棚改回迁居民办理不动产权证的，不动产登记部门可依据居民持有的征收款收据和征收拆迁补偿安置补偿协议办理不动产权证”。卢宏艳诉鼎利丰公司、福缘公司债权人代位权纠纷一案，鸡西中院作出（2017）黑03民初126号民事判决，判决：一、鼎利丰公司于判决生效之日起十日内代福缘公司给付卢宏艳欠款2074万元及利息；二、驳回卢宏艳的其他诉讼请求。鼎利丰公司不服鸡西中院判决，向本院上诉，本院已作出（2018）黑民终504号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。除上述事实外，本院确认一审判决认定的其他事实。本院认为，卢宏艳上诉提出案涉小区至今尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地证及商品房销售(预售)许可证、房屋尚未竣工验收不具备居住条件等事实客观存在。但纵观本案各方当事人举示的证据及案涉各项事实，依据有关法律及司法解释规定，卢宏艳的上诉请求本院不予支持。具体理由如下：一、本案纠纷系在特殊时期、特殊条件下所形成。通常的房地产项目开发是应先取得建设工程规划许可证和国有土地使用证，开发企业招标，与施工企业签订建设工程施工合同，报批取得建设工程开工证，施工企业进场施工，报批取得商品房销售(预售)许可证，此后，方可对外销售建成或在建房屋。而本案所涉福缘家居小区项目系棚户区改造项目，鸡东县政府同意该案涉项目可边开工边办手续，但事实上，福缘公司和鼎利丰公司作为开发建设单位，对案涉项目一直没有办理任何行政审批手续，包括补办开发建设手续、预售手续等，对此，鸡东县政府各有关职能部门未作任何监督监管，保持默许态度。也就是在此期间，福缘公司和鼎利丰公司采取与购房人签订《置业计划书》等形式违规售房，导致产生本案纠纷。二、对购房人朱艳的权益保护应当优先于一般金钱债权人卢宏艳。如前述，案涉协议购房并非通常的商品房销售、商品房买卖。同时，案涉福缘家居小区房地产开发建设也不同于通常依法进行的房地产开发建设。无论朱艳等购房人直接与开发公司签订购房协议、认购房屋，抑或以房抵债，均应认定购房人与开发公司关于案涉房屋买卖的意思表示真实，购房协议已经成立。但在协议效力上，本院观点与卢宏艳主张基本一致，即在案涉小区没有取得“五证”的情形下，不能认定购房协议已经生效。但还需指出，与购房人购买尚未取得“五证”的房屋情形相似，卢宏艳作为普通债权人，在与鼎利丰公司和福缘公司债权人代位权纠纷一案中并未取得优先受偿权，其享有的债权所申请强制执行的房屋，同样存在尚未取得建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证等行政审批手续的情形，不完全符合法律意义上的登记在被执行人名下的房屋。本院认为，对于执行异议之诉案件之裁判，在相关权利人的权利均具有一定合法基础及受保护理由的情形下，其所需解决的重要问题是依法衡平何种权利更为优先、何种权利更为迫切需要依法予以维护。朱艳签订协议购买房屋，作为购房人其请求排除强制执行之行为直接关系其生存权益保障，而卢宏艳请求强制执行案涉房屋之行为则系关系其债权权益维护。在二者出现冲突之时，基于本案纠纷产生及演变的具体实际，在朱艳签订协议、支付房屋价款均先于案涉房屋被查封保全的情形下，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所规定之精神，即建设工程价款、抵押权、其他债权和消费者权利的比较原则，应当依法裁判朱艳对所购房屋所享有的权益优先于卢宏艳申请执行开发公司之普通债权。三、现有证据不能证明朱艳等购房人存在协助福缘公司和鼎利丰公司逃避其与卢宏艳债务的恶意。2017年11月29日，鸡西中院作出（2018）黑03财保2号民事裁定，查封了包含案涉房屋在内的福缘家居小区部分房屋，而朱艳等购房人与福缘公司之间形成房屋买卖合同关系的时间均在上述查封之前。福缘公司以房抵偿债或直接出售案涉房屋的行为，无论是否存在由此降低其企业清偿债务的责任能力，导致无力履行支付卢宏艳工程款的情形，现有证据均不能证明朱艳等购房人对此明知。且如前述，在政府有关部门对案涉小区开发、销售持默许态度下，应当认定朱艳等购房人购买房屋不存在过错。此外，从本院审理的多起涉煤城的保障性住房房地产纠纷实际情况及相关政府行为可以看出，只进行了部分前期审批手续即开发建设保障性住房的并非本案一例，一些“开设绿色通道”建设项目，因政府有关部门管理缺失，导致购房人签订购房协议时，忽视了对所购房屋是否已经核发商品房预售许可证的审查。对此，购房人虽有一定过失，但基于特定的房地产市场管理实际，不应据此否定购房人所享有的物权期待权。本案中，鸡东县政府已经多次协调，为案涉小区进行了通水、通电、供暖等相关施工，还明确回复积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。而与执行程序中的执行异议审查所持的重点审查外观要素、判断标准较低的相比较，审理执行异议之诉案件则需对权利有无及其实质作出甄别、判断、认定，并更倾向于保护无过错房屋买受人的包括消费者物权期待权和物权期待权在内的生存权益。因此，基于本案纠纷的客观实际及特定状况，在朱艳先于法院查封购买案涉房屋的情形下，鸡西中院裁定中止案涉房屋执行及判决驳回卢宏艳诉讼请求应予维持。四、依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”之规定，一审法院适用程序正确。综合以上分析论述，针对本案发生实际及具体情况，本院对卢宏艳上诉请求不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由卢宏艳负担。本判决为终审判决。审判长 曹 茗审判员 王晓兵审判员 胡乃峰二〇一九年六月二十八日书记员 孙思宇