云南省富宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2628民初1407号原告（反诉被告）：杨成彬，男，汉族，1971年1月1日出生，原住重庆市永川市宝峰镇杨大口村新房子村民小组，现住云南省富宁县。委托诉讼代理人：杨秀宇，富洲法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：姜兴海（系杨成彬表弟），男，1980年2月24日出生，住重庆市永川市。被告（反诉原告）：黄胜针，男，壮族，1971年8月1日，原住富宁县洞波乡洞波街5号1幢1单元6室，现住富宁县。委托诉讼代理人：黄一健，云南恒沁律师事务所执业律师。原告（反诉被告）杨成彬与被告（反诉原告）黄胜针承揽合同纠纷一案，本院2018年9月12日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理,同年12月7日，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨成彬及其委托诉讼代理人杨秀宇、姜兴海，被告（反诉原告）黄胜针及其委托诉讼代理人黄一健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨成彬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决黄胜针支付杨成彬建房款100000元；2、本案诉讼费由黄胜针承担。事实与理由：杨成彬承建黄胜针家的房屋一幢，工程款为450000元，房屋建成后，黄胜针支付了杨成彬300000元工程款，尚欠150000元未支付，当时双方约定由杨成彬将黄胜针的两格门面出租，收回的租金折抵150000元，但杨成彬仅将门面出租一年的时候，黄胜针就要求收回门面，故出租的一年房租50000元已经折抵。2015年7月28日双方针对剩余100000元工程款重新签订了一份《房屋结算协议书》，约定杨成彬于2016年1月将四格门面隔开成两格门面的房屋收尾工程做好，经黄胜针验收后支付100000元工程款给杨成彬，杨成彬按照约定做好房屋收尾工程并交付给黄胜针，但黄胜针验收并入住房屋后至今，未支付工程款100000元工程款。为此，特向法院提起诉讼。黄胜针辩称，黄胜针拒绝支付工程款的理由是杨成彬延迟交房给黄胜针造成重大损失，其损失程度超出黄胜针尚欠杨成彬的工程款。黄胜针向本院提出反诉请求：1.判决杨成彬赔偿黄胜针2016年2月至2017年2月的房屋租金损失60000元；2.判决杨成彬赔偿因延迟交房导致黄胜针履行与富宁同心生态种养殖专业合作社（以下简称合作社）签订的《房屋租赁协议书》时承担的违约金100000元；3.本、反诉诉讼费由杨成彬承担。事实与理由：2013年黄胜针前妻陆美艳与杨成彬协商，将宅基地分给杨成彬90多平米给其建房，杨成彬以包工包料的形式给陆美艳建房。2014年10月黄胜针与陆美艳离婚，《离婚协议书》中约定该房屋归黄胜针所有，但房屋尚未竣工。2015年7月28日黄胜针与杨成彬签订《房屋结算协议书》，协议约定于2016年1月杨成彬包工包料完成房屋的收尾工程并交房给黄胜针，黄胜针支付给杨成彬工程款100000元。2015年12月6日，黄胜针与合作社签订《房屋租赁协议书》，协议约定黄胜针将房屋1-6楼出租给合作社使用，年租金为60000元，黄胜针收取头两年的租金120000元，违约金为已支付租金金额。黄胜针本以为杨成彬会按约定完成收尾工程并交房给黄胜针，但杨成彬没有按约定履行，还把黄胜针的门面出租给他人，导致黄胜针无法履行黄胜针与合作社签订《房屋租赁协议书》，黄胜针与合作社协商，退还租金120000元，承担违约金100000元。2017年3月28日,黄胜针强行将门面租给合作社使用。本案杨成彬以承揽合同纠纷为案由起诉，但黄胜针与杨成彬之间的纠纷实为建设工程施工合同纠纷，黄胜针与杨成彬签订《房屋结算协议书》系无效合同，杨成彬不按期交房造成黄胜针重大损失，按照《合同法》的规定，应当承担黄胜针的损失。为此，特向法院提起反诉。杨成彬辩称，杨成彬于2015年7月前已经交房，并未延迟交房，不存在违约行为。2015年7月前，杨成彬已经将房屋工作做完，黄胜针已经搬进房屋居住，但当时黄胜针无钱支付100000元建房款，黄胜针同意由杨成彬将门面出租五年（每年20000元租金）来折抵100000元建房款，但2016年1月黄胜针就要求退还出租门面，也没有支付杨成彬建房款。故杨成彬不同意赔偿黄胜针房屋租金损失60000元及违约金100000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据和质证。杨成彬向本院提交下列证据：1.《房屋结算协议书》原件，用以证明2015年7月28日杨成彬已经交房给黄胜针，黄胜针应支付杨成彬工程款100000元，但至今黄胜针未支付;2.《调查笔录》原件，用以证明2015年罗越与王永面（杨成彬妻子）签订租房协议,罗越租用门面4格做纺绣用房，2016年1月，罗越将属于黄胜针的两格门面腾空退给黄胜针；3.《租房协议书》、《租房协议》原件，用以证明2015年2月1日王永面（杨成彬妻子）出租四格门面给罗越使用，2016年1月，罗越将属于黄胜针的两格门面退还黄胜针使用，2016年2月1日以后罗越只租归属于杨成彬门面两格，杨成彬不存在拖延退还黄胜针两格门面的事实。4.图片四张，用以证明图一、二分别为两家的门面，图三为两家隔墙，图四为两家房屋全景。黄胜针向本院提交1.《离婚协议书》，用以证明黄胜针2014年10月离婚，本案房屋归属黄胜针所有；2.《房屋结算协议书》，用以证明2015年7月28日签订协议，由杨成彬于2016年1月前包工包料完成黄胜针房屋的收尾工程，工程款为100000元；3.《房屋租赁协议书》，用以证明2015年12月6日，黄胜针与合作社签订协议，黄胜针将房屋租赁给合作社使用，年租金为60000元，违约金为已收取的租金金额；4.合作社账户交易明细，用以证明黄胜针与合作社签订《房屋租赁协议书》后，2016年1月21日合作社开具了120000元的支票给黄胜针，黄胜针到合作社在富滇银行账户取了120000元；5黄胜针给合作社出具的租金收据，用以证明黄胜针收取合作社两年的租金120000元；6.中国农业银行存款凭条，用以证明2015年12月6日黄胜针房屋租给合作社租金为60000元，两年合计120000元；7.2016年2月黄胜针拍摄的房子照片6张，用以证明交房期限已满，杨成彬无法履行收尾工程，还将黄胜针的门面连同自己的门面出租给子越绣纺使用；8.合作社给黄胜针出具的退还和给付违约金收据，用以证明杨成彬拖欠交房，导致黄胜针无法履行与合作社签订的《房屋租赁协议书》经协商，黄胜针退还合作社两年的租金120000元，并支付100000元违约金，两项共计220000元；9.中国农业银行取款凭证，用以证明杨成彬拖欠交房，导致黄胜针无法履行与合作社签订的《房屋租赁协议书》，黄胜针凑够220000元支付给合作社；10.《房屋租赁合同书》，用以证明杨成彬拖欠交房，黄胜针于2017年3月强行将门面出租给合作社使用，合作社以黄艳珍的名义与黄胜针签订租赁合同；黄胜针证人杨某出庭作证其证言是：2016年1月底，合作社与黄胜针签订了租房合同，约定租金为每年60000元，一次性付清两年租金120000元，黄胜针一直未按时提供出租房屋给合作社建造冷库，导致合作社造成损失，后黄胜针按合同约定退回合作社房屋租金120000元并支付合作社违约金100000元。经质证，黄胜针对杨成彬提交的证据1号证据的三性无异议，但对待证事实不认可，因为签订合同当时杨成彬未交房给黄胜针，但黄胜针确实已经入住该房屋顶上两层，其他楼层未装修也未交付，所以该合同涉及工程范围是收尾工程；对2号证据三性不认可，因为该证据属于证人证言，根据法律规定证人应当出庭作证并接受双方质证；对3号证据三性不认可，因为没有合同相对人出庭证实合同真实性；对4号证据无异议。杨成彬对黄胜针提交的1、3、4、5、6、7、8、9、10号证据的证据来源及真实性无异议，但是认为与本案无关；对2号证据的待证事实不认可，认为杨成彬已于2015年7月28日前完工并交房给黄胜针，由于黄胜针尚欠杨成彬100000元建房款才签订的协议。本院认为，杨成彬提交的1号证据，用以证明黄胜针应支付杨成彬工程款100000元，本院予以采信，但用以证明2015年7月28日杨成彬已经交房给黄胜针，本院不予采信。2、3号证据，用以证明2015年2月罗越租用四格门面（属于黄胜针的两格门面在内）做绣纺用房及2016年2月1日以后罗越只租归属于杨成彬两格门面的事实，本院予以采信，但用以证明2016年1月罗越将属于黄胜针的两格门面腾空退还给黄胜针的事实，本院不予采信。4号证据能证明所待证事实，本院予以采信。黄胜针提交的1、2、3、4、5、6、8、9、10号证据虽能够证明待证事实，但不能作为本案定案依据；7号证据，黄胜针拍摄的房子照片3张拍有日期，用以证明2016年1月底杨成彬没有按双方约定的时间将属于黄胜针的两格门面隔好交付给黄胜针，本院予以采信；但用以证明2016年2月杨成彬还将黄胜针的门面连同自己的门面出租给子越绣纺使用，本院不予采信；黄胜针证人杨某的证言，能够证明所待证事实，但不能作为本案定案依据。本院经审理认定事实如下：2013年陆美艳（黄胜针前妻）与杨成彬协商约定，由杨成彬以包工包料的形式承建位于富宁县新华镇文华社区渭社新村富里公路旁陆美艳家房屋，同时约定用陆美艳家90多平方米的宅基地折抵部分工程款，2014年10月房屋主体工程完工，陆美艳先后向杨成彬支付工程款300000元，经双方结算，陆美艳尚欠杨成彬工程款15000元。2014年10月30日，陆美艳与黄胜针离婚，离婚时双方约定该房屋归黄胜针所有，尚欠该房的建房工程款由黄胜针负责偿还。同年12月底黄胜针入住该房第六、七楼，后黄胜针与杨成彬口头约定，由杨成彬自行出租黄胜针房屋第一至五楼（第一、二楼为地下室，第三楼为两格门面，与杨成彬的两格门面相连未隔开），出租三年折抵150000元工程款。2015年2月1日，王永面（杨成彬之妻）将房屋出租给罗越做纺绣用房（2016年2月1日至今杨成彬只出租属于其的房屋给罗越使用）。2015年7月28日，黄胜针与杨成彬协商约定2015年1月至2016年1月杨成彬租用黄胜针的房屋折抵工程款50000元，黄胜针尚欠工程款100000元，同日黄胜针与杨成彬签订《房屋结算协议书》，协议约定杨成彬于2016年1月将位于渭社新村富里公路旁的房屋交付给黄胜针（实际是将属于黄胜针的两个门面隔好），同时黄胜针付给杨成彬100000元工程款尾款；杨成彬自行负责2016年1月前的水、电网络、税等相关费用。2015年12月6日，黄胜针与合作社签订《房屋租赁协议书》，协议约定黄胜针将其房屋第一至六楼出租给合作社作为蔬菜产品配送和仓储使用，租期自2016年2月1日至2021年2月1日（共5年），前两年的房租为60000元/年，在2016年1月22日前一次付清，此后三年的房租为68000元/年，每年1月30日前支付当年房租。双方还约定了违约责任，若合作社违约，黄胜针不退回已收的房屋租金；若黄胜针违约未按时将房屋交给合作社使用，或中途收回房屋的，黄胜针除退还房屋租金外，还应当支付对方已付租金金额的违约金。2016年1月底，杨成彬没有按双方约定的时间将属于黄胜针的两格门面隔好交付给黄胜针，导致黄胜针未按时将房屋交给合作社使用。2017年3月28日，黄胜针将其房屋门面出租给合作社，但黄胜针至今未支付工程款100000元给杨成彬。为此，杨成彬向本院提起诉讼，请求法院判决黄胜针向杨成彬支付工程款100000元。在本案审理过程中，黄胜针以杨成彬没有按协议约定履行义务，造成其房屋租金损失60000元，并承担合作社违约金100000元为由提出反诉，请求判决杨成彬赔偿黄胜针2016年2月至2017年2月的房屋租金损失60000元；2.判决杨成彬赔偿因延迟交房导致黄胜针履行与合作社签订的《房屋租赁协议书》时承担的违约金100000元。本院认为，承揽合同是指承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同，承揽合同包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作，故本案立案案由为承揽合同纠纷不恰当。本案事实是杨成彬承建黄胜针的房屋(七层)，黄胜针按约定支付工程款，故案由应定为建设工程施工合同纠纷，应受《中华人民共和国建筑法》调整，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的……”，第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”。本案中杨成彬并未具有相关建筑资质，因此陆美艳与杨成彬约定的建房协议及黄胜针与杨成彬签订《房屋结算协议书》属无效合同；但2014年12月底黄胜针已入住该房屋第六、七层，视为房屋已经验收合格，故杨成彬主张黄胜针向杨成彬支付工程款100000元的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案杨成彬与黄胜针签订《房屋结算协议书》后，杨成彬没有按协议约定时间将属于黄胜针的两格门面隔好交给交给黄胜针，黄胜针至今也未支付工程款100000元给杨成彬，双方均违约，黄胜针提出杨成彬赔偿黄胜针2016年2月至2017年2月的房屋租金损失60000元的反诉请求，本院部分支持，即黄胜针的房屋租金损失为60000元，由黄胜针承担30000元，杨成彬承担30000元，实际由杨成彬赔偿黄胜针的房屋租金损失为30000元。黄胜针提出杨成彬赔偿因延迟交房导致黄胜针履行与合作社签订的《房屋租赁协议书》时承担的违约金100000元的反诉请求，因杨成彬与黄胜针签订《房屋结算协议书》时未约定违约金，且黄胜针与合作社签订《房屋租赁协议书》约定的违约金及履行《房屋租赁协议书》赔偿的违约金，超出《中华人民共和国合同法》相关规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条规定，判决如下：一、黄胜针向杨成彬支付工程款100000元；二、杨成彬赔偿黄胜针2016年2月至2017年2月的房屋租金损失30000元；以上一、二项互相折抵，实际应由黄胜针向杨成彬支付工程款70000元，限本判决生效之日起十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由黄胜针负担；反诉费3500元，由杨成彬负担656元，黄胜针负担2844元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。本判决书生效后，若负有义务的当事人不履行本判决书规定的义务，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  胡彦忠审判员  赖锦芗审判员  卢绍荣二〇一九年六月六日书记员  冉佩玉