广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0802民初679号原告：方柳霞，女，1982年2月1日出生，汉族，住广东省雷州市，委托诉讼代理人：焦志兵，男，1973年2月19日出生，汉族，住湖南省南县，被告：湛江市加禾房地产开发有限公司，住所地：湛江经济技术开发区乐山西路3号2层202房。法定代表人：庞阳富，总经理。委托诉讼代理人：吴华鑫,职员。原告方柳霞与被告湛江市加禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人焦志兵、被告委托诉讼代理人吴华鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金15046.7元（暂计违约金从2017年2月1日开始计算至12月31日止）及2018年1月1日至被告实际交付房屋之日的逾期交房违约金。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年7月4日与被告湛江市加禾房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，购房金额为450450元，原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八至十二条规定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。2016年12月18日，部分原告收到帝景金岸短息称无法按期交房，推迟到2017年3月1日交房。2017年3月2日，原告与部分业主前往售楼部和公司总部要求交房时，现场工作人员同样表示无法按期交房，并且不能出具公告和书面说明。违约事实明显，具体表现为：1、该商品房没有经验收合格备案表；2、房屋符合交楼条件后没有按合同约定通知原告收房。被告严重违反合同约定，应按照每日万分之一的比例向原告支付违约金至实际交楼之日。被告辩称，一、双方在履行合同过程中发生不可抗力，致使合同不能按期履行，不属违约，根据实际情况应准予延期履行2个月，延期后的交房时间为2017年3月1日。双方签订《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”，但是，在履行合同过程中，2015年10月4日至2015年10月7日期间，湛江市遭受超强台风“彩虹”的袭击（该台风为1949年以来登陆广东最强的强风），各行各业损失惨重，又由于帝景金岸楼盘临近海岸，加剧了台风“彩虹”的破坏性，直接给当时正在施工的涉案工程带来不可估量的损失。塔吊、施工梯等严重损坏无法使用，需另外购置安装，严重影响在建工程施工进度。另外，工人工棚及项目办公室全部摧毁，以致大量的施工文件被淋湿而无法使用，包括办理竣工验收等资料，需要重新向政府有关部门进行申报，严重阻碍了整个项目的验收进度。基于实际情况，湛江市政府要求对台风“彩虹”前取得预售许可商品房项目竣工验收手续提出处理意见，湛江市房产管理局等相关部门召开会议研究，2016年5月31日就处理意见向市政府请示（湛房报[2016]55号文），其中，建议批淮延长交房时间二个月。其后，湛江市人民政府批准湛房报[2016]55号文的处理意见。故此，本案涉案房屋即批准延长交房时间二个月。根据相关法律规定，结合台风“彩虹”的特性及造成的损害程度，属于法律规定的不可抗力。由此，无论从法律规定，或是合同约定，发生了不可抗力，被告主张延期交房应予以支持。而对于台风“彩虹”造成的损害及影响，市政府专门就预售商品房竣工验收方面充分征求主管部门及相关部门的意见，相关部门会议研究后，确定为建议批准延长交房时间二个月，也属于合理期间。二、被告在合同约定交付之日届满前如实告知全体购房人无法按期交房，同时也释明无法交房的原因，交房时间需延长2个月，并致歉意。但因“彩虹”破坏力极大，修复重建工程量远远大于预期，考虑到市第八小学新校区建成，大部分业主为办理学位，强烈要求进场装修；为尊重业主的诉求，于3月4日通知全体购房者，被告免费提供水电，购房人可自愿提前进场装修。三、被告已于2017年9月28日完成涉案房屋的竣工验收，根据《商品房买卖合同》第八条约定：“具备下列第1种条件，1、商品房经验收合格。”涉案房屋已实际具备交付房屋的条件。四、被告于2017年10月12日通过邮政挂号信的方式向原告发出《收楼通知书》，通知原告到销售中心处办理涉案房屋的交付手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第七条第一款约定：“出卖人发出的通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳日期为准）计算第五天，无论买受人或其授权代理人是否实际收到该通知，均视为该通知已送达买受人。”因此即应视为原告已于2017年10月16日收到该《收楼通知书》。被告已按约履行书面通知义务，对于原告迟延收房的逾期收房责任，应由被答辩人自行承担。综上，虽然被告存在迟延履行情形，但是由于发生了不可抗力，被告迟延履行的合理期限应受法律保护，应当免责。目前，涉案房屋已实际具备交房条件，原告主张被告自2017年1月1日起承担违约责任，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年7月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：一、原告向被告购买位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，购房金额为450450元。二、商品房交付条件：该商品房经验收合格，并符合合同约定。三、被告应于2016年12月31日前将房屋交付原告使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起10日内告知原告的。四、逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件四合同补充协议第七条第一点约定：原告的通讯地址、联系电话等已记载于本合同中，被告发给原告的任何通知均按合同载明的地址，以邮政的形式发出。如原告的地址、电话等发生变化，应当在七个工作日内以书面的形式通知被告，否则由此造成的邮寄错误，由原告承担全部责任。被告发出的通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳日期为准）计算第五天（最后一日遇法定节假日的，顺延），无论原告或其授权代理人是否实际收到该通知，均视为该通知已送达原告。合同签订后，原告已向被告付清全部购房款。被告于2017年10月12日通过邮政挂号信邮寄收楼通知的方式通知原告收楼。涉案房屋的建设工程于2017年9月30日取得《竣工验收备案表》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告付清全部购房款，根据合同约定，被告应在2016年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。原告考虑到2015年10月超强台风“彩虹”的影响，认为被告可延期一个月交付商品房，为此主张被告应于2017年1月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付给原告使用，合法有理，本院予以支持。因此，被告最迟应于2017年1月31日前将房屋交付给原告使用。被告以湛江市房产管理局及湛江市人民政府办公室的相关文件意见为依据，主张房屋的交房时间应延长两个月，于法无据，本院不予采纳。被告于2017年10月12日通过邮政挂号信的方式邮寄收楼通知给原告，根据原、被告签订的《合同补充协议》（附件四）第七条第一款“买受人的通讯地址、联系电话等已记载于本合同中，出卖人发给买受人的任何通知均按合同载明的地址，以邮政的形式发出。如买受人的地址、电话等发生变化，应当在七日内以书面的形式通知出卖人，否则由此造成的邮寄错误，由买受人承担全部责任。出卖人发出的通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳为其为准）计算第五天（最后一日遇法定节假日的，顺延），无论买受人或其他授权代理人是否实际收到该通知，均视为该通知已送达买受人。”的约定，应视为原告于2017年10月16日已收到收楼通知书。鉴于原告到被告处办理房屋交接手续需要一定时间，故本院酌定办理房屋交接手续的合理期间为5天，因此，应认定被告于2017年10月21日已履行房屋交付义务，逾期交房违约金应计算至该日。因此，被告应向原告支付2017年2月1日至2017年10月21日（共263天）的逾期交房违约金11846.84元（450450元×0.1‰×263天）。对于原告请求违约金的超出部分，本院不予支持。原告主张2017年10月21日之后的违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湛江市加禾房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金11846.84给原告方柳霞。二、驳回原告方柳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取88.08元，由原告方柳霞负担39.08元，被告湛江市加禾房地产开发有限公司负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  莫凯程二〇一九年六月二十日书记员  莫雪晴附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。