湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0102民初12300号原告：向远见，男，1963年4月13日出生，土家族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：高丽群，湖南裕生律师事务所律师。支持起诉机关：长沙市芙蓉区人民检察院。被告：湖南千江投资有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路233号富通大厦2502房。法定代表人：王春洁,执行董事。委托诉讼代理人：王雨生，湖南湘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇，湖南湘一律师事务所律师实习律师。原告向远见与被告湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向远见的委托诉讼代理人高丽群，被告千江公司的委托诉讼代理人王雨生、李潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向远见向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即按合同约定履行交房义务；2、判令被告支付逾期交房违约金，以已支付房款327800元为基数，按万分之一每天的标准支付从2016年12月19日起至实际交房日止，暂计算至2018年9月20日为20828元；3、判令被告支付逾期办理合同备案与预告登记违约金4200元（自2016年6月7日起至2018年8月2日止）；4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：向远见购买千江公司建设的千江锦园小区的房屋一套，并已交付给被告房款共计327800元。但至今千江公司未向向远见交房。长沙市芙蓉区人民检察院向本院提交了支持起诉书，认为生效的民事调解书的效力应予维持。购房户有权根据肖立与千江公司签订的《商品房买卖合同》第八、十一条的约定来要求千江公司承担延迟交房的违约责任，且购房户有权根据肖立与千江公司签订的《商品房买卖合同》第十九条的约定来要求千江公司承担延迟备案的违约责任，而千江公司还应承担继续履行交房的义务，因此支持起诉。被告千江公司辩称，1、依据原、被告及原告单位签订的协议约定，超出原有划拨用地成本费用外的溢价部分应予返还，原告违约在先，导致被告逾期交房；2、原告逾期缴纳契税，违约原因由原告导致，无权向千江公司主张违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2008年8月21日，为解决教职员工住房困难，案外人湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，双方就合作定向开发长沙市芙蓉区东岸乡新安村约30亩土地建设教职工住宅小区达成协议。2012年12月15日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订了《千江锦园小区项目团购协议》，双方就湖南司法警官职业学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成了协议，约定：湖南司法警官职业学院负责做好购房款的收取工作等；千江公司保证按约定的数量、面积向湖南司法警官职业学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元/平方米，千江公司确保在2014年10月1日前向湖南司法警官学院的购房户交房，千江公司在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。向远见作为湖南司法警官职业学院团购户先后四次交购房款共计327800元。2016年1月30日，向远见与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为坐落于芙蓉区合平路668号第4幢20层2102号房屋，建筑面积110平方米；单价2980元每平方米，房价327800元；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收通过（此处的竣工验收指建设房、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方联合验收）；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元/日的违约金。因千江公司拒绝与湖南司法警官职业学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，湖南司法警官职业学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出民事调解书，内容为：1、千江公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户交房（部分购房户已退订），但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；2、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由湖南司法警官职业学院协助千江公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻千江公司的亏损；3、千江公司确保项目后续资金；4、在本协议签订之日起三日内千江公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延，同时湖南司法警官职业学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。备案的合同以购房户肖立与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》为准，其中购房价格的约定不妨碍执行本协议第二条。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。另，该民事调解书所附附件载明向远见认购“千江?锦园小区”4栋2102号房屋，房屋面积109.05平方米。2017年6月2日，原被告双方签订的合同办理了商品房预售合同登记备案，2017年8月2日，向远见购买的千江锦园4栋2102号房屋办理了预售商品房买卖预告登记,编号为湘（2017）长沙市不动产证明第0190561号。本院认为，长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书目前系生效裁判文书，该调解书涉及向远见等第三人的权利义务，向远见以办理预告登记等行为表明其接受该调解书相关条款内容的约束。该调解书已确定了交房日期，但涉案房屋在本案庭审辩论终结前仍未通过竣工验收，故交房条件仍未具备，向远见要求千江公司交房的诉讼请求，本院不予支持，千江公司应为逾期交房承担违约责任。向远见与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且双方已经办理了商品房预售合同登记备案。但前述生效调解书已经确认，网签条款与调解书内容不符合的，以调解书确定的内容为准。因此，千江公司逾期交房、逾期办理预告登记等手续的时间以前述调解书确定的时间为准。前述调解书并未约定违约责任条款，可以依照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款计算违约金，本案中以实际交纳的购房款327800元为基准。逾期交房的违约金从2017年7月1日，按日利率万分之一的标准计算至实际交房之日止。逾期办理预告登记的违约金从2017年3月21日起计算至2017年8月2日，每日10元，合计1370元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湖南千江投资有限公司在本判决生效之日起五日内向原告向远见支付逾期交房违约金（以已付房款327800元为基数，按照每日万分之一标准自2017年7月1日起计算至实际交房之日止）；二、被告湖南千江投资有限公司在本判决生效之日起五日内向原告向远见支付逾期办理合同备案与预告登记违约金1370元；如被告湖南千江投资有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告向远见的其他诉讼请求。本案受理费426元，减半收取213元，由被告湖南千江投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖涌二〇一九年六月二十八日法官助理王洋书记员谭演