广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初2728号原告：佛山市南海区西樵镇大岸村第七股份合作经济社，地址：广东省佛山市南海区西樵镇大岸村，组织机构代码79460540-6。负责人：潘文珠，系原告社长。委托诉讼代理人：刘金财，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：招洁华，广东品高律师事务所律师。被告：罗贵树，男，1971年11月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：郭斌，广东连通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉辉，广东连通律师事务所律师。原告佛山市南海区西樵镇大岸村第七股份合作经济社（以下简称第七经济社）与被告罗贵树土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案。本院依法适用简易程序进行审理。于2018年5月30日作出民事裁定，驳回原告第七经济社起诉。原告不服提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年10月30日作出（2018）粤06民终7298号民事裁定，撤销本院（2018）粤0605民初2728号民事裁定，指令本院继续审理本案。本院于2019年1月16日再次开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人招洁华、被告的委托诉讼代理人李嘉辉到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限应在审限中扣减。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告拆除佛山市南海区西樵镇大岸村面积为206平方米土地上的建筑物及其他附属物，并将土地返还予原告；2.被告自2017年1月1日起至实际返还土地之日止按25000元/亩/年的标准向原告支付占用费(暂计至2018年12月20日占用费为14753.42元)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：佛山市南海区西樵镇大岸村面积为206平方米的土地为原告所有，后原告将涉讼土地租赁予被告，并由佛山市南海区西樵镇大岸村集体资产管理委员会（以下简称“大岸村资管委”）以其名义与被告于2010年1月1日签订《土地承包合同》，约定被告的承包期限为2010年1月1日起至2016年12月31日，现合同期已届满，但被告至今仍拒绝向原告返还土地。原告主张的25000元/亩/年的租金标准是参照周边同地段的租金标准得出的。因此，原告为维护自身权益，提起本案诉讼。被告辩称，原告并非承包合同的主体，原告没有提起诉讼并要求被告返还土地的主体资格。被告与大岸村资管委签订合同，承包了涉讼土地，出租方是大岸村资管委，原告并非适格主体。2006年签订的合同期满后，被告与大岸村资管委在协商续租的过程中，已按照2006年签订的合同约定租金标准交纳了2017年的承包费，出租人已经收取，出租人收取承包费的行为确认了合同双方愿意继续履行租赁合同的意思表示。故被告认为，原告并非适格诉讼主体，且合同的出租方已经通过收取被告租金的形式确认了双方合同继续履行的意愿。被告认为应参照涉讼土地周边的东坊股份合作社9元/年/平方米的年租金标准、十三股份社6元/年/平方米的租金标准计算涉讼土地租金，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告在诉讼中举证如下：1.原告组织机构代码证复印件、被告人口信息查询打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.中华人民共和国集体土地所有证原件[佛南府集有（2012）第0400236号）]1份，用以证明涉讼土地所有权人为原告，原告有权提起本案诉讼；3.土地承包合同复印件各1份，用以证明原、被告就涉讼合同承包期限至2016年12月31日已届满，被告应向原告返还涉讼土地；4.说明原件1份，收据复印件1组，用以证明大岸村资管委仅是名义上的出租方，涉讼合同权利义务均由原告享有或承担。被告在诉讼中举证如下：1.中国农业银行转账凭证原件2份，用以证明被告何自佩已将2017年度的承包费交付给出租方；2.广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司评估报告书原件1份，用以证明比涉讼土地条件更为优越的大岸开发区的土地经西樵镇大岸村集体资产管理委员会委托的第三方机构评估所得租金为20292元/亩，远低于原告主张的25000元/亩标准，原告要求的租金远高于市场的价值，违背了价值规律和市场规律，显失公平，不利于当地经济发展的稳定。3.南海区西樵镇集体组织收据（电子）复印件4份，用以证明涉讼土地周边地块已收取2018年的租金，其中大岸东坊股份合作社收取的年租金标准为9元/平方米，十三股份社的年租金标准为6元/平方米，涉讼土地的租金标准应与周边地块持平。经质证、辩证，被告证据1，结合原告陈述，被告向大岸村资管委支付租金情况属实，原告对上述证据虽有异议，但未举证推翻，本院对该组证据真实性予以采信；被告证据2-3均与本案所涉土地无关，本院对该证据关联性不予认定。原告出示的证据，被告无异议或对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。结合本案事实及采信的证据，本院认定事实如下：涉讼土地位于佛山市南海区西樵镇大岸村委会，土地所有权人为佛山市南海区西樵镇大岸××第七股份合作经济社农民集体，土地地号为440605004002JA00114，已取得集体土地所有权证。2010年1月1日，被告（乙方、承包方）与案外人佛山市南海区西樵镇大岸村集体资产管理委员会（甲方、发包方）签订《土地承包合同》，约定乙方承包大岸××第七股份经济合作社里沙地面积206平方米土地，承包期限7年，从2010年1月1日起至2016年12月31日止；承包款分两个阶段，第一阶段从2010年1月1日起至2012年12月31日止，按占地面积每年每亩4800元，每年承包款为1483元，第二阶段从2013年1月1日至2016年12月31日止，按占地面积每年每亩5280元，每年承包款为1632元，承包款须在每年12月10日前一次性缴清当年承包款；甲方提供给乙方承包经营的土地，乙方必须按合同规定开办厂企、仓储等政府允许经营的工业、商业范围。2018年3月29日，佛山市南海区国土城建和水务局向本院出具《佛山市南海区国土城建和水务局关于（2018）粤0605民初2726-2733号调查函的复函》，载明：涉讼土地及地上建筑物未办理相关产权登记，无法确认土地具体用途，该地块的土地利用规划为城镇建设用地区。2018年4月9日，大岸村资管委出具《说明》，载明为规范统一农村合同管理，佛山市南海区西樵镇大岸村属下各经济组织出租土地的，均以资产管理委员会的名义与租户签订合同，涉讼土地所有权人为原告，大岸村资管委为名义上出租方，涉讼合同权利义务均由原告享有或承担，如发生纠纷的，原告有权以自己的名义通过法律途径主张权利。2018年2月11日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告均确认涉讼土地没有办理建设用地使用权证；被告分别于2018年1月18日、2019年1月3日向大岸村资管委各支付1632元。被告陈述已支付2017年度、2018年度土地承包款。原、被告均确认涉讼土地及地上建筑物用于生产经营用途。本院认为，关于原告是否适格主体问题。被告与大岸村资管委签订《土地承包合同》，约定被告承包涉讼土地位于大岸××第七股份经济合作社里沙地，结合诉讼中大岸村资管委确认其与被告签订的涉讼合同权利义务均由原告承受，本案涉讼合同实际上是原告通过大岸村资管委的名义与被告签订涉讼合同，原告才是涉讼合同中实际出租方，原告是本案适格主体。本案为土地租赁合同纠纷。涉讼土地为原告集体所有，当事人均确认未办理建设用地手续，即本案涉讼土地目前仍为农民集体所有的农业用地。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”、第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，可见法律对农民集体所有的农业用地作非农业建设性使用实行严格限制。根据上述同一法律第四十四条第一款“规定建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审判手续。”及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”，农民集体所有的土地用于非农业建设使用，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中，原、被告签订涉讼合同约定将农民集体所有的农业用地用于开办企业经营使用，但并没有依法取得将农业用地作建设用地使用的用地手续，其行为违反法律强制性规定，故原告与被告罗贵树签订的涉讼合同为无效合同。涉讼土地没有办理建设用地审批手续，涉讼土地的性质为农业用地，被告作为承租人，未经规划报建在该农业用地上兴建构筑物，该构筑物是否属于违章建筑、应否予以拆除，应先由行政主管部门进行处理。本案诉讼中，本院已向相关行政主管部门发函反映涉讼土地建设情况，在涉讼土地上盖构筑物未经行政主管部门处理完毕的情况下，涉讼土地目前尚不适宜返还，故本院在本案中对于原告请求被告返还土地及地上构筑物、支付占有使用费的请求暂不予支持，但不影响原告在行政主管部门处理完毕后重新起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认佛山市南海区西樵镇大岸村第七股份合作经济社与罗贵树于2010年1月1日签订的《土地承包合同》无效；二、驳回佛山市南海区西樵镇大岸村第七股份合作经济社其他诉讼请求。本案适用简易程序审理，案件受理费168.84元，减半收取计84.42元（佛山市南海区西樵镇大岸村第七股份合作经济社已预交），由佛山市南海区西樵镇大岸村第七股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一九年六月二十八日书记员  李 慧