广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7738号原告：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城4号楼15卡之1商铺，统一社会信用代码9144200069473872XX。法定代表人：梁观武，总经理。委托诉讼代理人：于直雨，广东德疆律师事务所律师。被告：赵丽君，女，1984年7月26日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县，委托诉讼代理人：覃政华，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，广东万里海天律师事务所律师。原告中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称为华振公司）与被告赵丽君居间合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华振公司委托代理人于直雨，被告赵丽君委托诉讼代理人覃政华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华振公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付拖欠的中介服务费38000元、律师费3600元并向原告支付逾期付款利息损失（以41600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）。事实与理由：原告应被告（买方）及案外人张国亮（卖方）的要求，就其买卖二手房一事提供居间服务。原告忠实尽力地履行报告订约机会、信息的义务，并多次带买方察看房源、协助买卖双方磋商。几经努力，在买卖双方的请求下，2019年1月6日，被告与原告及张国亮就中山市西区××花园××区××房签订了房地产买卖合同。根据合同约定，由买方向经纪方支付中介服务佣金38000元，还需承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼费及律师费。被告在签订上述合同后违约表示不再继续履行合同，经多次催告后仍不履行，被告应支付上述中介服务费38000元及承担律师费、诉讼费。被告赵丽君答辩称，1.原告作为房产中介公司，不仅在合同签订时存在故意隐瞒、未如实告知的情形，并且，在三方签订合同之后，也完全没有尽心尽责履行其应当履行的中介义务。其中，包括原告公司的中介人员在一开始为了达到签单的目的，故意隐瞒，没有告知被告在属于外地户口的情形不可以银行按揭贷款的方式购买房子，原告作为专业从事房产中介的代理机构，应当履行最基本的审查和审慎义务，包括资格审查等，这是基本的义务，原告不仅没有做到，且是故意隐瞒或者重大过失没有审查或者告知。2.原告在合同签订后，也并没有尽心尽责履行合同义务均未告知，原告的中介人员自始至终只带被告看过一次房子，第二次就叫被告到中介公司签订涉案的合同。在此过程中，关于房子的具体情况以及双方的要求以及作为中介公司应当履行的义务，原告做的工作仅仅是与被告接触了两次，原告没有充分履行合同的义务。3.原告的中介人员在双方发生的居间合同过程中，所进行的行为以及所付出的成本不可能需要如此高的费用。其来回的路程以及看房子的路程都不够500米，其主张的中介费达到38000元，原告主张违约责任的损失应当具有公平合理性，原告的付出与其主张的违约责任明显不成正比，显失公平。4.根据合同第9条之约定，经纪方佣金的支付应为支付成交价的3%作为佣金，但是双方没有约定支付佣金的条件，但至少从该约定可以看出，是按成交价的3%，即只有在成交之后才存在成交价，原告起诉的本宗交易至今尚未实际成交，既然没有实际成交，即使按照合同第9条支付佣金的约定，被告仅支付了10000元定金给卖方，如果根据合同约定，按成交价的3%，那应当是1万元的3%。5、双方在合同补充协议第4条明确约定了，因国家政策或者其他原因导致买方无法贷款，卖方同意退回已收取的定金，解除合约，三方互不追究责任。根据该约定并结合中山市人民政府关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知第3条第1款的规定，“对于非本市户籍居民，家庭拥有一套住房，无法提供购房之日前两年内在本市连续缴纳两年以上个人所得税证明的非本市户籍居民暂停向其销售新建商品住房”。结合被告答辩意见第一条，作为中介公司的原告在本案中不仅没有履行基本的告知义务，也是因为政策原因无法贷款的情况下，无论是法定还是约定的情况下，原告无权提出本案的诉求。综上，被告请求法庭依法驳回原告的诉求。根据合同的约定，被告保留追究中介公司因为政策没有如实告知被告，要收回定金10000元的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交了证据原件由法院审查，经核对无异后本院予以确认并在卷佐证。华振公司提交的主要证据有：房地产买卖合同；不动产权证书；通话录音；中山市不动产登记资料查询结果；委托代理合同及律师费发票。赵丽君提交的主要证据有：微信聊天记录。根据华振公司提供的证据及陈述，本院查明以下事实：1.2019年1月6日，赵丽君（买方）、张国亮（卖方）在华振公司的居间服务下签订房地产买卖合同，约定赵丽君以1900000元成交价向张国亮购买位于中山市西区××花园××区××房，买方签署合同时向卖方支付10000元定金，并于卖方签署本合同之日起三日内向卖方补交定金370000元；买方需于2019年5月15日前申请按揭，卖方须提交申请按揭所需收款账户及银行所要求卖方应提供的资料，双方均不得借故拖延；买方应签订合同时支付成交价3%作为经纪方本次交易的佣金，若买方交纳定金后违约，应全额承担经纪方服务佣金并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。合同补充协议约定，若因国家政策原因改变导致买方无法贷款，卖方同意退还已收定金，解除合同，三方互不追究。合同签订后，赵丽君向张国亮支付了10000元定金。2.赵丽君提交的微信聊天记录显示，经华振公司工作人员的介绍、游说，赵丽君购入涉案房屋。2019年1月6日，华振公司工作人员告知赵丽君“128万贷30年，月供7800元，25年8400元，20年9300元，到时候办理贷款你再选择用哪一种……”；2019年1月12日，华振公司工作人员称“我在替你想办法你还这样！我和你说明一下吧！你们已经是签了合同的，如果明天你不能履行合同也就是单方面违约，那会面临业主没收定金，订金38万业主会起诉你们缴纳剩余的37万，我们公司也会遵照合同追缴38000的违约佣金，……”；2019年1月16日，在华振公司工作人员询问赵丽君“过来了没？”后，赵丽君回复称“还没有，我到了会打电话给庄主”“没钱了，还要一下”；2019年1月18日，赵丽君陈述“我们已经筹到钱了”，华振公司工作人员回复“中午签了，款项也付了”。3.华振公司称，因被告一直不按合同约定支付剩余购房定金，后面涉案房屋有其他人要买，卖方要求在被告违约的情况下解除合同，华振公司履行职责向赵丽君发出解除合同通知书，该通知书载明，因赵丽君没有按合同约定时间交付剩余定金，按合同约定由张国亮没收10000元定金并解除合同，继续出售该房屋。4.华振公司因本案诉讼支出3600元律师费。本院认为，本案系居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”张国亮与赵丽君系经华振公司居间服务正式出售与购入案涉房产。因此，华振公司在本案中主张中介服务费的条件成就。涉案合同约定，对于本次促成交易华振公司应获得的中介服务费为38000元，若因一方违约导致合同无法履行，则违约方应全额承担经纪方服务佣金和追讨佣金所产生的诉讼及律师费。华振公司认为赵丽君作为导致案涉房地产交易无法履行的根本违约方，应承担向华振公司支付中介服务费及律师费的责任。庭审中，赵丽君明确其因发现华振公司没有向其告知中山市限购政策，导致其在没有购房资格、就算可以购房也没有贷款资格的情况下购买了案涉房屋，因此没有在约定时间内交足剩余定金。同时赵丽君亦明确，因在购房时华振公司工作人员没有问及其名下是否有房产，因此其也没有向华振公司告知其名下已有一套房产的事实。本院认为，本案房产交易属于二手房交易，赵丽君购买二手房的购房资格，不受中山市关于楼市限购政策的约束。赵丽君主张未按约定支付剩余购房定金的原因在于其签订合同后知道其不享有购房资格、不符合购房贷款条件，但根据其与华振公司工作人员的聊天记录显示，其未能按约支付剩余购房定金的原因在于其未能及时筹足资金，微信聊天过程中未见关于购房资格及贷款条件的陈述。赵丽君在涉案房产交易中最终是否能办理按揭贷款，存在不确定性，但即使赵丽君未能获得按揭贷款资格，涉案合同补充协议已明确约定“若因国家政策原因改变导致买方无法贷款，卖方同意退还已收定金，解除合同，三方互不追究”，即涉案交易中若赵丽君因中山市房地产市场限购政策的影响而导致无法贷款，三方的处理方式为互不追究，合同三方已对涉案按揭贷款未能通过的处理方式进行约定，不存在故意隐瞒导致赵丽君交易损失的主观恶意。综上分析，本院认为，赵丽君未按合同约定及时支付购房定金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。华振公司依约诉请判令赵丽君支付居间服务费、律师费及逾期付款利息损失，理据充分，本院予以支持。但华振公司作为房产交易中介，其提供的中介服务除了促成双方签订合同外，还包括托管不动产权证、协助办理赎楼手续、协助办理按揭贷款手续、协助办理递件过户手续及收楼手续等，但本案交易在双方在支付部分定金后，剩余交易手续就没有再履行，即华振公司的中介服务亦没有完全服务完毕。且华振公司作为专业的房地产销售顾问公司，应主动、及时向购房双方告知购房限购政策，并主动查问交易双方与购房限购政策相关的信息，其未及时向赵丽君告知该情况，存在一定过错。而赵丽君作为已经有购房经验的完全民事行为能力人，在进行房产大宗交易前，有义务了解购房城市的购房限购政策，同时与购房限购政策相关的信息，也应及时告知交易方。综上，根据合同的履行情况、双方履约中的过错程度及华振公司提供的中介服务事项考量，本院酌情将华振公司应收中介服务费调整为按应收款60%即22800元收取。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告赵丽君于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市华振租售房地产顾问有限公司支付中介服务费22800元、律师费3600元及逾期付款利息损失（利息以26400元为基数，从2019年3月25日起至实际付清欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果被告赵丽君未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，减半收取为420元（该款原告已预付），由原告中山市华振租售房地产顾问有限公司负担153元，由被告赵丽君负担267元（该款被告赵丽君于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年六月二十三日书记员 梁敏霞杨丽燕