广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初815号 原告：张少东，男，1968年2月28日出生，汉族，住贺州市八步区。 原告：罗红，女，1969年2月4日出生，汉族，住贺州市八步区。 共同委托诉讼代理人：张可，系两原告之女。 被告：覃家华，男，1979年3月8日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：黄丽，女，1984年10月15日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：覃向云，男，1948年11月21日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：陈桂芬，女，1949年11月10日出生，汉族，住贺州市八步区。 共同委托诉讼代理人：朱媛，广西顺运律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张清荣，广西新鸣律师事务所律师。 原告张少东、罗红与被告覃家华、黄丽、覃向云、陈桂芬合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张少东，罗红共同委托诉讼代理人张可，被告覃家华，黄丽，覃向云，陈桂芬共同委托诉讼代理人朱媛、张清荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张少东、罗红向本院提出诉讼请求：1、判令覃家华、黄丽位于贺州市八步区贺州市交通运输局3栋202房含杂物间的所有权归原告所有；覃向云、陈桂芬位于贺州市八步区贺州市交通运输局3栋502房含杂物间的所有权归原告所有；2、判令被告覃家华、黄丽继续履行202房的《房产转让协议》和《协议书》，被告覃向云、陈桂芬继续履行502房的《房产转让协议》和《协议书》；覃家华、黄丽将位于贺州市八步区贺州市交通运输局房的所有权登记到原告名下，覃向云、陈桂芬将位于贺州市八步区贺州市交通运输局房屋的所有权登记到原告名下；3、如政策不允许上述房屋转让，判令被告按《房屋转让协议》和《协议书》的约定清偿借款和利息并承担违约责任；4、陈桂芬和覃向云赔偿其占用房屋期间给原告造成的租金损失39000元（从2017年1月1日-2019年2月28日止，按1500元/月计算）和利息（以39000元为基数，从起诉之日起至履行完毕之日止，按6%/年计）；5、本案诉讼费用由四被告负担。 事实与理由：一、生效判决已确认借款真实，《房屋转让协议》合法有效。2018年12月，经（2018)桂1102民初574号民事判决书、（2018)桂11民终845号民事判决书确认：覃家铭作为借款人，四被告作为担保人多次向原告借款。其中原告于2011年11月21日、2012年4月19日分别出借了50万元、60万元给覃家铭；覃家铭、覃家华、黄丽以全部家庭资产作为担保，本案诉请的两套房屋为借款的抵押物；经结算确认：截至2012年10月9日，覃家铭尚欠原告269万元本金。根据《借款合同》约定及双方协商结果，2013年1月29日原告与被告签订《协议书》和两份《房屋转让协议》，将贺州市交通运输局内职工住宅房和两套房屋转让给原告，作为债务人覃家铭和被告（担保人)偿还原告110万元本金的抵充。生效判决已确认《房屋转让协议》合法有效，两套房屋已自2013年交付原告，但免费由被告租赁至2016年7月6日。被告尚未履行房屋产权变更登记约定，因此四被告应继续履行《房屋转让协议》和《协议书》，将两套房屋所有权变更登记到原告名下。二、被告长期霸占房屋，严重损害原告合法权益。《房屋转让协议》签订后，被告以暂时没找好住处为由，请求租用暂住，原告出于好心同意，但被告竟霸占房屋六年，且未支付过租金。三栋202房屋原告从2013年1月起租给被告，被告至2016年7月13日搬出；原告随即对二楼房屋进行了重新装修，之后搬入居住。而五楼502房屋在2016年7月13日租赁到期后，被告覃向云和陈桂芳仍称无法搬离，请求给予半年时间，原告迫于无奈再次同意，与被告签订了《房屋租赁协议》；约定租期为六个月，租至2016年12月31日。之后被告多次哄骗原告在找地方住并以恶意诉讼来抵赖和拖时间；判决后直至2019年3月才将五楼的房屋腾退。虽然被告早已转让和交房给原告，但被告长期霸占的行为使原告既无法居住又无法出租，直至2019年3月被告搬出后，原告才得以将五楼出租给他人居住。三、被告应守约配合办证，并赔偿原告全部损失。《协议书》第三条对涉案房屋办理过户手续进行了约定，房屋转让合法有效，被告应遵守约定，原告有权要求被告无条件办理过户手续。2018年初贺州市交通运输局通知住户可交材料办证，2018年11月6日，交通局将通知张贴在三栋住宅大门处，原告发现被告早已偷偷将办证材料提交并通过了房改办审核，证明两套房屋早已具备办证条件，但被告一边用诉讼拖时间和赖账，一边将房屋办至自己名下，被告拒绝协助原告办证的行为已构成违约，违反诚实信用原则，损害原告的合法权益。如果政策不允许上述房屋转让，则被告也应当按《房屋转让协议》和《协议书》约定，向原告清偿所有借款和利息，并支付房价30%的违约金及延期交房期间按房价2‰/日的违约金。为此，原告诉至法院提出前述诉讼请求。 覃家华、黄丽、覃向云、陈桂芬辩称，1、借款人覃家铭与原告之间的借款已经结清，无需再履行《房屋转让协议》、《协议书》，原告张少东不是适格主体，张少东不是出借主体，我方另向高院申请再审。2、借款人覃家铭与原告之间确实存在有关系，但已经以其他方式结清。3、不能依据生效判决以此诉请房屋的转让，担保合同的成立并不一定会实现担保权，担保物权因主债权的消灭而消灭。综上，请求法院依法驳回原告诉请。 经审理查明：张少东与罗红系夫妻关系；覃向云与陈桂芬系夫妻关系；覃家华与黄丽系夫妻关系；覃家华、案外人覃家铭是覃向云与陈桂芬之子。 案外人覃家铭因资金周转困难，于2011年至2012年10月期间多次借款。2011年3月17日，案外人覃家铭与贺州市八步区鸿运小额贷款股份有限公司（以下简称鸿运公司）签订借款合同，借款500，000元用于资金周转，利息18‰，按季结息，利随本清。借款期限16个月，自2011年3月17日起至2012年7月16日止，还款方式为到期还本。担保方为四被告。同日，四被告写下保证担保承诺书，以全部家庭资产为该借款提供保证担保。案外人覃家铭与岑宛烨另行签订保证担保承诺书，以全部家庭资产为该借款提供保证担保。针对上述贷款，被告覃向云、陈桂芬、覃家华于2013年1月29日与借款人鸿运公司达成协议：在签订协议书当日上述三被告向鸿运公司汇入500，000元作为偿还2011年3月17日签订的借款合同的借款本金，借款利息及其他费用共计55，000元由覃家铭与鸿运公司协商后由覃家铭承担。钱到账当日解除上述三被告位于梧州的两个房产的查封并撤回本次贷款纠纷的诉讼，同时解除四被告的担保责任。双方签订协议书后，被告覃向云向鸿运公司账户转款500，000元，鸿运公司出具编号8034502的收据给原告收执：注明收到覃向云替覃家铭归还公司贷款伍拾万元整。 2011年11月18日，案外人覃家铭与屈春秀签订借款合同，借款300，000元用于生产经营，利息20‰，按月结息，利随本清。借款期限12个月，自2011年11月18日起至2012年11月18日止，还款方式为到期还本付息。担保方为覃家华、黄丽。同日，被告覃家华、黄丽写下保证担保承诺书，以全部家庭资产（位于梧州市商铺，面积367.98平方米和位于贺州市江北东路交通局的职工A型住宅楼5栋建筑面积130.33平方米的房屋等资产）为该借款提供保证担保。案外人覃家铭与岑宛烨另行签订保证担保承诺书，以全部家庭资产（广西贺州万邦节能燃料有限公司经营权及其位于贺州市平桂区沙子冲自用油库股权、经营权和位于梧州市新兴二路95-1号三层商业用户1号,面积333.53平方米和2号商铺，面积367.98平方米等资产）为该借款提供保证担保。屈春秀出具委托书委托鸿运公司员工罗红处理其放贷300，000元给覃家铭的事项，委托权限为全权委托，但不限于签订借贷合同、放出贷款本金、收回本息、协商补充协议、以物抵债、延期收回成本、诉讼、调解、和解等，委托权从签发委托书之日起至收回此笔贷款本息时止。双方在委托书签字后，罗红以其尾数为2018的农行账户向覃家铭尾数为2010的农行账户转款294，000元，覃家铭出具内容为“本人于2011年11月18日收到屈春秀借给本人人民币金额300,000元整”的借款收据。原告罗红以屈春秀名义就上述贷款向本院提起诉讼，本院作出（2013）贺八民一初字第274号民事调解书：覃家铭、岑婉华、覃家华、黄丽于2013年5月15日一次性归还借款300,000元，原告自愿放弃利息部分。2013年5月20日，覃家华在双方律师的见证下替覃家铭偿还了300，000元的贷款。 2011年11月20日，黄春茵出具委托书委托鸿运公司员工罗红处理其放贷500，000元给覃家铭的事项，委托权限为全权委托，但不限于签订借贷合同、放出贷款本金、收回本息、协商补充协议、以物抵债、延期收回成本、诉讼、调解、和解等，委托权从签发委托书之日起至收回此笔贷款本息时止。2011年11月21日，案外人覃家铭（借款方）与黄春茵（贷款方）签订借款合同，借款500，000元用于生产经营，利息20‰，按月结息，利随本清。借款期限12个月，自2011年11月21日起至2012年11月20日止，还款方式为到期还本付息。担保方为覃家华、黄丽。借款合同第七条第2款约定：担保人自愿提供位于贺州市江北东路交通局职工A型住宅楼5栋建筑面积130.33平方米的房屋和位于梧州市商铺（面积367.98平方米）抵押物及所有家庭财产为借款方担保。第3款约定：覃家铭自愿提供广西贺州万邦节能燃料有限公司经营权及其位于贺州市平桂区沙子冲自用油库股权、经营权和位于梧州市新兴二路95-1号三层商业用户1号（面积333.53平方米）和2号商铺（面积367.98平方米）抵押物为借款方担保。罗红在贷款方处签名捺印，覃家铭及覃家华。黄丽在分别在借款方、担保方处签名捺印。同日，罗红以其尾数为2018的农行账户向第三人覃家铭尾数为6763的桂林银行账户分别转款200，000元和300，000元。 2012年4月20日，案外人覃家铭与原告罗红签订借款合同，借款600，000元用于经营周转，利息20‰，按月结息，利随本清。借款期限6个月，自2012年4月19日起至2012年10月18日止，还款方式为到期还本付息。担保方为覃家华、黄丽、覃向云。借款合同第七条第1款约定：覃家铭自愿提供【宝圣·盛业大厦不动产项目编号（450405200907038310）、不动产楼牌号（梧州市新兴二路95-1号三层商业用房1#商铺）】作为抵（质）押物为借款方担保。第2款约定：覃家华、黄丽自愿提供【宝圣·盛业大厦不动产项目编号（450405200907038310）、不动产楼牌号（梧州市新兴二路95-1号三层商业用房2#商铺）】抵（质）押物为借款方担保。第3款约定：覃向云自愿提供【梧国用（2000）字第5474号、梧房权证万秀字第××号。梧国用（2004）第4933号、梧房权证字第××号】为借款方提供担保。同日，罗红以其尾数为2018的农行账户向案外人覃家铭尾数为5917的农行账户转入485，000元，以其尾数为7095的工行账户向案外人覃家铭尾数为5917的农行账户转入两次50，000元，三笔共计585，000元。综上，原告罗红于2011年11月21日和2012年4月20日，共计转入案外人覃家铭账户1，085，000元。 2012年5月1日，案外人黄春茵与原告罗红签订债权转让协议，将其对覃家铭的500，000元债权转让给罗红。 2012年10月9日，覃家铭向被告出具承诺书，内容如下：本人覃家铭因业务周转分别向曲春秀、黄春茵、罗红、张少东（出借方）借款269万元、借款期限（详见借款协议和借款收据），为保障出借方所借资金的安全，借款方自愿以其及其家属共有位于梧州市㎡，目前市值约350万元）向借款方作还款保证，并且在此郑重向借款方承诺：在2012年10月19日前归还1，000，000元，在2012年12月30日前归还1，690，000元……。被告覃家华、黄丽，案外人岑宛烨、覃家铭在此承诺书上签字确认。 2013年1月1日至1月4日，鸿运公司人员拿着原告罗红罗列的覃家铭所有借款的清单，向被告要求以房抵销上述两笔债务。2013年1月4日，被告陈桂芬（甲方）与原告张少东（乙方）签订《房产转让协议》，约定乙方以550，000元购买甲方位于贺州市职工住宅楼三幢五楼（含杂物间），房屋建筑面积130.33平方米，签订本协议的同时由乙方一次性付给甲方全部购房款。乙方同意甲方在此房居住至2016年7月6日止，甲方必须把此房的使用权交给乙方，交付使用前的水电、物业及停车等一切费用由甲方承担负责结清，并此房以后产生的一切利益和风险由乙方所得和承担。如甲方需继续租住，乙方在同等条件下优先租给甲方租住。甲方在2016年7月6日前可按原售房总金额550，000元购回此房。被告陈桂芬、覃向云及原告张少东、罗红在协议书上签字捺印。同日，被告覃家华（甲方）亦与原告张少东（乙方）签订《房产转让协议》，同样约定张少东以550，000元购买甲方位于贺州市职工住宅楼三幢201楼（含杂物间），房屋建筑面积130.33平方米，签订本协议的同时由乙方一次性付给甲方全部购房款。乙方同意甲方在此房居住至2016年7月6日止……如甲方需继续租住，乙方在同等条件下优先租给甲方租住。甲方在2016年7月6日前可按原售房总金额550，000元购回此房。被告覃家华、黄丽及原告张少东、罗红在协议书上签字捺印。签订协议当日，陈桂芬与覃家华分别出具“确认收到张少东550,000元购房款”的收条给原告收执。原告罗红亦于当日出具收条：今收到陈桂芬和覃家华替覃家铭归还借款人民币壹佰壹拾万元整。此据。罗红在收款人处签字捺印并注明此2笔借款无借条。同时，原告罗红在2012年10月9日覃家铭出具的承诺书上背书：陈桂芬、覃家华替覃家铭于2013年元月4日归还借款1,100,000元，还欠借款1,590,000元整。 2013年1月29日，被告覃向云、陈桂芬、覃家华与原告罗红、张少东签订《协议书》，确认覃家铭债务状况：1、2011年11月21日，覃家铭与罗红签订《借款合同》，借款500，000元，合同前言贷款方为黄春茵，最后黄春茵没有签名，代表人处签名为罗红，担保方为覃家华、黄丽。2、2012年4月19日，覃家铭与罗红签订《借款合同》，借款600,000元，担保方为覃家华、黄丽、覃向云。2013年1月4日双方签订的两份《房产转让协议》，将位于贺州市职工住宅楼三幢五楼、二楼（含杂物间）转让被告，原告分别收到被告两笔购房款合计1，100，000元，此款由张少东转交罗红，作为覃家铭偿还罗红1，100，000元本金。特别说明，事实上是以房抵债，虽有收条，实际没有现金交易。上述两套房屋自2013年1月5日交付，但免费由被告租赁至2016年7月6日。被告清偿了原告1，100，000元借款后，覃向云、陈桂芬在原告所作的所有担保责任解除，如果原告再出示任何关于覃向云、陈桂芬担保承诺的，则承诺担保书作无效处理。被告覃向云、陈桂芬、覃家华与原告罗红、张少东均在此协议书签字捺印，见证人苏某。 2015年，原告张少东向本院提起诉讼，诉称2012年7月26日起，覃家铭七次向其借款共计2，390，000元，由被告陈桂芬、覃家华代还1,100,000元后，仍欠1，290，000元未还。本院于2016年1月14日作出（2015）贺八民一初字第228号民事判决书，确认以下事实：2012年7月26日、8月2日、8月14日、9月20日，案外人覃家铭以经营周转向原告张绍东分别借款250,000元、520,000元、120,000元、400,000元，共计借款1,290,000元，判决案外人覃家铭偿还原告张少东借款1，290，000元及利息。 至2012年10月9日，案外人覃家铭签下承诺书前，尚欠借款有：2011年11月18日，以经营周转向屈春秀借款300,000元（该款于2013年5月20日由覃家华代为还清）；2011年11月21日，以经营周转向黄春茵借款500,000元、2012年4月19日，以经营周转向罗红借款600,000元（即本案两份《房产转让协议》对应的两笔借款）；2012年7月26日、8月2日、8月14日、9月20日，案外人覃家铭以经营周转向原告张绍东分别借款250,000元、520,000元、120,000元、400,000元，共计借款1,290,000元。上述七笔借款构成承诺书中的2,690,000元。 2016年7月13日，被告覃家华、黄丽将其所有的位于贺州市职工住宅楼三幢202楼（含杂物间）移交给原告张少东、罗红。《房产移交确认函》约定：房产移交后，上述房产的全部权利均有张少东、罗红承受，覃家华、黄丽对上述房产不再享有任何权利；鉴于该房产目前办理产权变更登记手续的条件尚未成熟，待条件成熟时，覃家华、黄丽应当不附任何条件的配合张少东、罗红办理产权给水、电、通讯等变更登记手续。覃向云在《房产移交确认函》上签名确认。 同日，原告张少东（甲方）东与覃向云（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于贺州市职工住宅楼三幢502楼（含杂物间），该房屋原系乙方出售给甲方，现乙方已将房产移交给甲方，鉴于乙方暂时没有合适的地方居住，乙方请求租赁该房屋；租期为6个月，自2016年7月13日起至2016年12月31日止；房屋租金为壹元/月…… 2018年3月2日，被告覃家华、黄丽、覃向云、陈桂芬向本院提起诉讼，诉称2011年11月21日覃家铭向黄春茵借款的500,000元及2012年4月19日向罗红借款的600,000元并未实际发生，两份《房产转让协议》实际受两原告逼迫所签订，请求确认两份《借款合同》无效，撤销两份《房产转让协议》及2013年1月29日签订的《协议书》。本院于2018年8月31日作出（2018）桂1102民初574号民事判决书，确认该案两笔借款已实际发生，出借人已履行了出借义务，上述两份《房产转让协议》及《协议书》不存在可撤销情形，判决驳回四被告的诉讼请求。四被告不服一审判决提起上诉，贺州市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）桂11民终845号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2018年11月6日，贺州市交通运输局张贴公告通知唐祖威等57户住户领取贺州市集资建房准购证，其中附件贺州市交通运输局集资建房材料审核通过人员名单中包括本案被告覃家华；陈桂芬与覃向云因未落实清房政策，审核材料未通过，陈桂芬购买的3栋502房暂无法办理不动产证。 2019年3月11日，原告张少东向供电公司申请办理贺州市职工住宅楼三幢502号房的电户更名过户。 2011年7月21日至2012年9月20日，原告罗红向案外人覃家铭转账共计2447650元；2011年7月21日至2012年11月14日，案外人覃家铭向原告罗红转账共计2415766元。 以上事实有原告提交的（2018）桂1102民初574号民事判决书、（2018）桂11民终845号民事判决书、生效证明、房产转让协议两份、收条两份、房屋移交确认函、协议书、房屋租赁协议、供电公司客户用电业务受理单、房屋租赁协议、照片3张，被告提交的桂林银行客户交易流水、农行客户交易流水、收条、（2013）贺八民一初字第274号民事调解书、民事诉状、罗红向覃家铭转款明细、覃家铭向罗红转款清单等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，本案诉争的《房产转让协议》及《协议书》是基于原告罗红与案外人覃家铭于2011年11月21日、2012年4月19日签订的《借款合同》，原告罗红是出借人，四被告是担保债务人。由于案外人覃家铭未清偿借款，四被告与原告罗红、张少东分别签订协议《房产转让协议》及《协议书》，以房抵债代案外人偿还借款。 涉案的两份《房产转让协议》是否合法有效？ 本案中，四被告主张《房产转让协议》无效的理由，是认为案外人覃家铭已还清与原告罗红签订的两份借款合同所对应的50万元、60万元借款，无需再以房抵债；但原、被告于2013年1月29日通过《协议书》确认债权的来源和债务的清偿，且生效的（2018）桂1102民初574号判决书也已认定上述50万元、60万元未清偿的情况下，诉辩双方签订有关202房、502房的《房产转让协议》，故四被告认为覃家铭已还清《房产转让协议》对应的50万元、60万元欠款，《房产转让协议》无效的抗辩不成立。综上，涉案的两份《房产转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规，应属合法有效。 关于原告张少东是否为本案的适格当事人？ 本案诉争的房产转让合同关系中，原告张少东是房产转让协议的合同当事人，原告张少东有权利要求被告履行合同的义务，被告主张张少东不是本案的适格当事人的辩称，本院不予采纳。 关于原告的诉请一：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该法条实质上是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，即有关物权变动的合同效力与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。据此，原告张少东、罗红主张分别享有位于贺州市职工住宅楼3栋202号房、3栋502号房所有权的诉请，与法律规定不相符；不予确认。 关于原告的诉请二和诉请三？本案中：一是诉争的房屋性质属于单位集资建房受一定的国家政策调整；二是在合同有效且被告覃家华、黄丽名下的3栋202号房现具备了不动产权证的办证条件之情形下，原告主张被告覃家华、黄丽继续履行202房的《房产转让协议》和《协议书》并将位于贺州市八步区贺州市交通运输局房的所有权登记到原告名下的诉请，应予支持；三是3栋502号房因陈桂芬、覃向云未落实清房政策，需补交清房款30多万元才能办理产权证书，故502房的《房产转让协议》存在履行不能；在此情形下，原告对被告覃向云、陈桂芬继续履行502房的《房产转让协议》和《协议书》将位于贺州市八步区贺州市交通运输局房屋的所有权登记到原告名下的诉请，应予驳回；按《协议书》的特别约定条款，在原告不能取得房屋的情形下，则存在借款和担保债务的回归，对此存在借款人、担保人的多方义务主体责任；原告认为在政策不允许上述房屋转让的情况下，被告覃向云、陈桂芬应按《房屋转让协议》和《协议书》的约定清偿借款和利息的诉请，应另行主张，不宜在本案处理。 关于租金损失？ 原告基于转让合同享有租赁权，但并未享有所有权。在原告既主张债权、担保权回归，继而主张被告覃向云、陈桂芬物权交付不能的债权后果（即原告的诉请三）的情形下，原告又主张“房屋租金”损失，该主张与原告的诉请三相悖，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下： 1、确认原告张少东、罗红与被告覃家华、黄丽签订的位于贺州市八步区贺州市交通运输局3栋202房的《房屋转让协议》合法有效，被告覃家华、黄丽应在取得不动产权证后十日内协助原告张少东、罗红办理产权变更登记过户手续； 二、驳回原告张少东、罗红要求被告覃向云、陈桂芬继续履行贺州市交通运输局3栋502房的《房屋转让协议》和《协议书》协助原告办理产权变更登记过户手续的诉请； 三、驳回原告张少东、罗红要求被告覃家华、黄丽、覃向云、陈桂芬给付租金损失的诉讼请求。 案件受理费15051元，减半收取7526元（原告已预交），由原告张少东、罗红负担7000元，由被告覃家华、黄丽、覃向云、陈桂芬负担526元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。 审 判 员 陈甫欢 二〇一九年六月二十六日 法官助理 杨 晓 书 记 员 蒋 妍