江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初6335号原告:祁昌义,男,1958年1月29日生，汉族,住东海县。委托诉讼代理人：周恒高、孙会利，江苏华天人律师事务所律师。原告:张胜翠,女,1955年2月20日生，汉族,住东海县。委托诉讼代理人：周恒高、孙会利，江苏华天人律师事务所律师。被告:沈凤,女,1983年9月19日生，汉族,住东海县。委托诉讼代理人：孙习将，江苏连政律师事务所律师。被告:潘根生,男,1982年9月12日生,汉族,住东海县。委托诉讼代理人：孙习将，江苏连政律师事务所律师。第三人:颜郑,男,1981年3月27日生，汉族,住东海县。原告祁昌义、张胜翠与被告沈凤、潘根生、第三人颜郑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告祁昌义及原告祁昌义、张胜翠的共同委托代理人孙会利、被告沈凤、潘根生及其委托代理人孙习某第三人颜郑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁昌义、张胜翠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行与原告之间关于盛邦·上海名邸小区1-2-502室房屋买卖合同；2、依法判令被告向原告支付购房款20万元并赔偿原告损失35万元（损失以评估结果为准）；3、依法判令被告向原告支付原告代被告垫付的房屋贷款143360.02元及利息，利息从2015年1月29日起以143360.02元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至上述款项本息全部付清之日止，其中2015年1月29日至起诉日的利息为29975元；4、依法判令被告赔偿原告代其支付的2015年2月份至2016年4月份期间的水费639元及2016年3月份电费674.64元，2016年3月份之后的电费和2016年4月份之后的水费由被告承担；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2009年7月份，原告向连云港市盛邦房地产开发有限公司（以下简称：盛邦公司）购买盛邦·上海名邸小区室房屋，因开发商的原因，该房屋直至2015年1月22日才办理了房产证。2010年10月份左右，被告购买原告所有的上述房屋，且双方达成了口头协议，约定：被告支付给原告购房款22万元（当天先支付2万元，剩余20万元于半个月内付清），该房屋剩余房贷由被告偿还，过户费用亦由被告承担；同时约定，待被告向原告付清购房款且开发商为原告办理房产证后，原告再配合被告将房屋过户至被告名下。原被告双方达成涉案房屋买卖合同后，被告于当天向原告支付了2万元，后原告将上述房屋交付给了被告，但被告一直不支付剩余20万元购房款。因被告一直未将剩余房款支付给原告，同时原告又被其他债权人起诉并判决支付债务，原告担心该房屋被保全，届时无法顺利将房屋过户至被告名下，所以原告将剩余按揭款全部还清后，于2015年1月29日将该房屋过户至第三人名下，并与第三人约定如须另行过户，第三人予以配合。此外，被告于2015年1月29日后继续向原告名下还房贷的银行卡中存款至2016年2月份，累计存款共计36968.45元。另，涉案房屋的水费和电费被告并未按时缴纳，原告代被告垫付了2015年2月份至2016年4月份期间的水费639元及2016年3月份电费674.64元。原告认为，原告依约将上述房屋交付给被告居住至今，己履行合同义务，但被告未按约将房款支付给原告并偿还房贷，构成违约，依法应向原告支付房款和偿还原告为其垫付的房贷，并赔偿原告相关损失；被告一直居住在涉案房屋中，但未按时缴纳电费和水费，原告代其支付的水费和电费，被告应当向原告支付。综上，特此诉讼，请依法判决。被告沈凤、潘根生辩称，被告同意继续履行房屋买卖合同，要求原告及第三人协助被告办理涉案房屋的产权过户。原告要求被告支付购房款二十万元及赔偿损失没有依据，被告已将购房款支付完毕。第三人颜郑辩称，原告当时因为债务纠纷找我帮忙，把房子过户到我的名下，房子的名字是我，但是实际所有人不是我。经审理查明，2009年7月24日，原告祁昌义与盛邦公司签订《商品房买卖合同》，购买盛邦·上海名邸1-2-502室房产，房屋面积130.38㎡，单价2328元/㎡，总价303525元。原告首付61525元，余款242000元办理银行按揭贷款，合同约定盛邦公司于2010年8月31日前向原告交付房屋。被告沈凤、潘根生系夫妻，原告祁昌义系案外人殷某的舅舅，殷某的妻子孟海平与被告沈凤原系同事（朋友）。2010年夏天，经殷某夫妇二人介绍，被告沈凤、潘根生从原告祁昌义手中购买案涉房屋，双方口头约定被告先行支付部分款项，因房屋暂时不能过户，房屋剩下的按揭房贷由被告偿还，双方未签订书面的协议书，原告后来将商品房买卖合同原件及首付款收据以及用于还贷的银行卡交与被告。2010年11月前后，盛邦公司交付房屋，被告领取房屋钥匙后装修入住至今，并每月偿还原告名下的银行按揭贷款。2014年6月，案涉房屋办理产权登记至祁昌义名下。2015年1月28日，原告祁昌义提前偿还剩余按揭贷款180328.47元，之后被告仍陆续向原告名下偿还房贷的银行卡中存款至2016年2月份，累计存款共计36968.45元。2015年1月29日，原告通过二手房买卖的形式，将案涉房屋过户登记至第三人颜郑名下,同时在中国邮政储蓄银行东海支行办理二手房抵押贷款，并办理房产抵押登记，目前上述二手房抵押贷款尚未结清，截止2019年4月30日尚欠银行抵押贷款372620.44元。2016年4月，颜郑持房产证复印件来到案涉房屋，要求被告搬出，声称祁昌义将房子转让给他。被告后来向公安机关报案，控告祁昌义合同诈骗，公安机关后进行调查，询问相关当事人，东海县公安局经审查认为没有犯罪事实，出具不予立案通知书。在公安机关的调查询问及本次庭审过程中，原告祁昌义及第三人颜郑均表示双方就案涉房屋并不存在真实的买卖关系，为避免祁昌义的债权人保全查封上述房屋，将房屋通过买卖方式过户至第三人名下，并办理二手房抵押贷款。原告代被告垫付了2015年2月份至2016年4月份期间案涉房屋的水费639元及2016年3月份电费674.64元。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、公安机关询问笔录、水电费票据、银行流水明细、中国邮政储蓄银行东海支行调取的他项权证及涉案房屋抵押贷款明细等证据予以证实。审理中，原被告双方主要对房屋总价款及已付房款存在争议，原告主张房屋总价为先付22万元，另外后续房屋按揭贷款由被告负担，被告不予认可，声称房屋总价为先付12.5万元，并承担后续银行按揭贷款。原告申请对案涉房屋当时的市场价格进行鉴定，经鉴定机构鉴定，2010年10月案涉房屋市场价格32.7万元，单价2511元/㎡。原告支付本次鉴定费8000元。经质证，原告对该鉴定结论不服，申请重新鉴定。关于已付款项，原告自认被告已付现金2万元，被告主张已付12.2万元，其中5万元支付给祁昌义的女婿柴国庆，7.2万元支付给祁昌义，但未提交证据予以证实。另外，原告自认被告自2010年12月起累计向祁昌义名下偿还房贷的银行卡存入119277.73元，被告反驳其从2010年10月4日起累计存款123177.73元，双方争议的还贷部分是2010年10月4日存款2000元及11月8日存款1900元。审理中，本院向原告及第三人释明，原告请求继续履行原被告之间的房屋买卖合同，但是案涉房屋在银行有二手房抵押贷款尚未结清，房屋出卖人暂不能履行为买受人办理房屋所有权转移登记的义务。本院限原告及第三人在指定的期限内结清贷款消灭抵押权，截止判决前原告及第三人未能清偿抵押贷款。本院认为，2010年原告将案涉房屋出售给被告，被告已实际接收房屋，装修入住多年，被告按约定偿还原告名下的部分银行按揭贷款，双方虽未签订书面协议，但双方实际形成房屋买卖合同法律关系。本案中，根据当事人的口头约定，在被告代为还清原告名下的一手房银行按揭贷款后，办理房屋产权转移登记。在合同履行过程中，原告未通知被告的情况下，提前自行还清抵押贷款，通过二手房买卖形式，将房屋转移过户至第三人名下，并办理二手房抵押贷款。案涉房屋已抵押给银行，未经善意抵押权人同意，房屋不能办理过户转移登记手续，经本院释明，原告及第三人也未能结清剩余抵押贷款，消灭抵押权。原告在将房屋出售给被告的情形下，又将房屋过户给第三人并办理抵押贷款，自身存在违约行为，现原告请求继续履行房屋买卖合同，要求被告支付剩余尾款及赔偿损失，暂且不论关于房屋总价款及已付款项的争议，原告的上述请求，依法不能成立。被告居住使用案涉房屋，在此期间产生的水电费应由其负担，原告代被告垫付了2015年2月份至2016年4月份期间的水费639元及2016年3月份电费674.64元，对于上述费用，被告应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈凤、潘根生于本判决生效后十日内返还原告祁昌义、张胜翠代为垫付的水费639元和电费674.64元；二、驳回原告祁昌义、张胜翠其他的诉讼请求。案件受理费11046元,由二原告负担10900元，二被告共同负担146元（已由原告垫付，被告于本判决生效后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币11046元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94。0100依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条、第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  吴 鹏人民陪审员  马长宜人民陪审员  魏忠田二〇一九年六月二十一日法官 助理  朱 琪书 记 员  王 玥法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。