贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初3514号原告：黄维军，男，汉族，1977年1月4日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告暨黄维军委托诉讼代理人：刘红碧，女，1976年5月6日出生，住贵州省毕节市七星关区，系原告黄维军之妻。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告黄维军、刘红碧与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告暨黄维军委托诉讼代理人刘红碧康、被告委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；2、判令被告支付原告逾期交房违约金，违约金计算方式为:以购房款386961.00元为基数，从2014年12月31日至2016年5月31日，按日万分之一计算为20005.00元；从2016年6月1日至2017年3月28日（实际交房之日）违约金为34710.00元，减去已付的2300.00元，应为52415.00元；3、判令被告向原告赔偿逾期未达到燃气使用条件的违约金4080.00元；4、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（暂计至2019年3月31日），从2016年1月1日起计算至2016年5月31日按日万分之一计算违约金为5882.00元，从2016年6月1日起计算至2019年3月31日的违约金按照日万分之三计算为119919.00元；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年10月10日，原告向被告交付博泰·水韵天颐住宅认筹金20000.00元，同年11月3日交付了96961.00元，合计116961.00元作为首付款购买被告开发建设的水韵天颐1栋1104号房。2013年12月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，确定购买博泰·水韵天颐第1幢11层4号房屋。二原告于2014年1月2日按揭贷款方式向贵州省农村信用社住房抵押借款270000.00元向博泰公司支付了全额房款386961.00元及相关税费16778.00元，共计403739.00元。合同履行过程中，被告博泰公司未按约定交付房屋，没有按约定将燃气安装到位，没有按约定进行房屋登记，给原告造成极大损失。合同约定：出卖人应当于2014年12月30日前交付商品房，逾期按照日万分之一利息计算违约金；应当于2014年12月30日前开通燃气，逾期则按照每天5元计算违约金；但被告却在2017年3月28日才交付燃气和房屋；应当于2015年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；若不能按期交付办理商品房转移登记的有关文书的，则约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。2017年2月17日，被告向原告出具了违约金计算明细，对之前的部分违约金进行计算，并承诺2016年6月1日后的违约金按照日万分之三计算违约金。至今为止，被告仍未交付办理商品房转移登记的有关文书，应按约向二原告支付违约金。暂计至2019年3月31日，被告因起违约金行为应当赔偿二原告的违约金合计182296.00元。为维护自身合法权益，原告根据相关法律规定，提起诉讼，恳请判如所诉。庭审中，原告请求撤回第一项诉讼请求。被告博泰房开公司答辩称：1、原告诉请的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，应以同地段的标准评估计算为准。就逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，原告主张日万分之三的标准过高，双方合同约定仅仅为日万分之一，同时双方合同约定的履行期限内发生了不动产统一登记的不可抗力事件，就变更后的不动产统一登记有关文书何时提交并没有约定，被告不应当承担违约责任，原告诉请的有关文书指代不明，不具备履行的必要性和可期待性。2、原告的主张已经超过诉讼时效。3、合同并未约定天然气未达到使用条件的违约责任，合同约定需原告自行开通燃气，原告的主张于法无据。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年12月1日，原告黄维军、刘红碧作为买受人与被告博泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××南部新区东部博泰·水韵天颐第1幢11层4号商品房，建筑面积为120.11平方米；总价款为386961.00元，付款方式为贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款116961.00元，余款270000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人不退房，要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；燃气2014年12月30日达到使用条件，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标注收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了购房款386961.00元，但被告并未如期向原告交付涉案房屋并交付办理商品房转移登记的有关文书。2017年2月17日，被告向原告出具一份《违约金计算明细》，载明：“黄维军、刘红碧购买博泰水韵天颐一期房号1-1104。合同中购房金额为386961.00元，根据合同违约金按每天万分之一计算共计517天，违约金金额为20005.00元。根据公司与业主后期协商中达成2016年6月1日起每天按万分之三计算，共计212天，违约金金额为24611.00元，合计违约金金额为44616.00元。我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按编号排队领取。注：2017年4月14日借出2300.00元，剩余42316.00元。”因被告一直未按约定将违约金支付给原告并为原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，原告诉至法院，请求判决被告支付其逾期交房及逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金等。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年12月30日前向原告交付该商品房，但被告并未如期交付，构成违约，应当承担相应的违约责任。2017年2月17日，被告向原告出具《违约金计算明细》，明确了违约金的计算标准、时间节点以及具体金额，该《违约金计算明细》系原、被告双方对逾期交房违约金达成的新的合意，对《商品房买卖合同》中逾期交房违约金的标准进行了变更，确定了被告因逾期交房应支付原告的违约金数额，故对原告主张的逾期交房违约金，本院以《违约金计算明细》载明的金额42316.00元予以支持。《违约金计算明细》系被告已经处于逾期交房基础上再次对违约金进行的重新约定，并明确计算出应支付原告违约金的具体金额，现被告又以该违约金的标准过高为由，要求进行调整明显悖于当事人意思自治原则，故对被告主张违约金过高要求调整的抗辩理由，本院不予采纳。《商品房买卖合同》中约定被告应当在2015年12月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据被告出具的《违约金计算明细》上载明的违约天数可知，日万分之三仅是针对逾期交房违约金作出的计算标准，故对原告要求按《违约金计算明细》约定的日万分之三标准计算逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之一承担违约责任，故对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，本院以日万分之一的标准予以支持。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告承诺2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年3月26日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年3月26日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。综上，对原告主张的2016年1月1日至2019年3月31日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，本院对2016年3月26日至2019年3月31日期间（共计1100天）的违约金予以支持，该期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金按合同约定日万分之一的标准计算为386961.00元×0.01%×1100天=42565.71元。《商品房买卖合同》中并未约定燃气未达使用条件的违约责任，原告也未提供证据证明因燃气未达使用条件给其造成的实际损失，故对原告主张的燃气逾期达到使用条件的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄维军、刘红碧支付逾期交付涉案商品房的违约金42316.00元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄维军、刘红碧逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金42565.71元；三、驳回原告黄维军、刘红碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1973.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担918.00元，原告黄维军、刘红碧负担1055.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一九年六月十四日书记员  申开旭