中华人民共和国 广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民初139号 原告：陈·布莱特（BrightChen），男，1956年10月26日出生，美利坚合众国国籍，现住中华人民共和国北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：李德安，广东尚智和律师事务所律师。 被告：广西亿海房地产开发有限公司。住所：中华人民共和国广西壮族自治区北海市海城区广东路1号澜泊湾小区售楼部。统一社会信用代码：914505006998808488。 法定代表人：高书坦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。 被告：广西世华中鑫房地产代理有限公司。住所：中华人民共和国广西壮族自治区北海市海城区北部湾中路60号柒柒玖财富中心16层1602-1609号房。统一社会信用代码：91450500MA5KCHF36J。 法定代表人：李彦秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赖勇强，广西启迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢波锋，广西启迪律师事务所律师。 原告陈·布莱特与被告广西亿海房地产开发有限公司（以下简称亿海公司）、广西世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称世华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈·布莱特及其委托诉讼代理人李德安、被告亿海公司的委托诉讼代理人曾华、被告世华公司的委托诉讼代理人赖勇强及卢波锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈·布莱特向本院提出诉讼请求：1.解除陈·布莱特与亿海公司签订的《商品房买卖合同》；2.亿海公司返还陈·布莱特支付的房款人民币482436元，并支付利息人民币45831元（以人民币482436元为基数，以银行同期同档贷款利率为利率标准，从陈·布莱特支付之日2017年3月21日算起，一直到亿海公司实际清偿完毕为止。暂计算至2019年3月21日）；3.亿海公司支付相当于已付房款一倍的赔偿款人民币482436元；4.世华公司对第2、3项诉讼请求中亿海公司的责任承担连带赔偿责任；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：世华公司是亿海公司建设的位于中华人民共和国广西壮族自治区北海市海城区广东路1号的澜泊湾小区的代理销售商，双方约定：亿海公司给出房屋的底价，实际销售价格高于底价的部分作为支付给世华公司的代理费。2017年2月27日陈·布莱特在售楼部世华公司的介绍下决定购买亿海公司建设的位于中华人民共和国广西壮族自治区北海市海城区广东路1号的澜泊湾小区1幢1单元1503房，并于当日向亿海公司支付人民币20000元定金，当时世华公司口头保证该房屋没有抵押。2017年3月21日陈·布莱特与亿海公司签订《商品房买卖合同》，约定陈·布莱特向亿海公司购买位于中华人民共和国广西壮族自治区北海市海城区广东路1号的澜泊湾小区1幢1单元1503房，总价款为人民币482436元，付款方式为一次性付清。合同第五条承诺：该房屋没有限制转让的情况。陈·布莱特于签约当日向世华公司账户支付余款人民币462436元。但是亿海公司以各种理由一直没有交房给原告，也没有依照约定期限办理所有权转移登记手续。后来陈·布莱特到房产部门查询得知所购房屋早在2014年9月已经办理在建工程抵押给案外人，亿海公司和世华公司一直隐瞒了所售房产己经抵押的事实。亿海公司隐瞒抵押的事实，导致不能完成房屋所有权转移登记手续，致使陈·布莱特不能达到合同目的，既属于严重违约的行为，也属于欺诈行为，严重侵害了陈·布莱特的合法权益。世华公司作为亿海公司的代理销售商、该笔交易的中介人，在销售前对房源权利状况应负有审查的义务，在签订合同时对合同条款（承诺涉案房屋没有限制转让的情况）负有保证的义务，但是却在交易时同亿海公司一起恶意隐瞒房屋实际情况，导致陈·布莱特受到严重的损失，应负连带赔偿责任。因此，为维护陈·布莱特的合法权益，特向贵院提起诉讼。 亿海公司辩称，同意陈·布莱特的第一项、第二项诉讼请求，对于陈·布莱特的第三项诉讼请求有异议。在销售时，亿海公司已经明确告知陈·布莱特，涉案房屋已经办理在建工程抵押登记的事实，亿海公司同意退还购房款并依照中国人民银行同期贷款利率进行赔偿。 世华公司辩称，一、世华公司与陈·布莱特之间不存在商品房买卖合同关系，世华公司的被告诉讼主体不适格。案涉YS00047223号《商品房买卖合同》的合同当事人分别为陈·布莱特和亿海公司，合同的实际履行人亦是陈·布莱特和亿海公司，世华公司仅是亿海公司案涉商品房销售代理，具体负责代理亿海公司向客户介绍拟售商品房情况及洽谈与拟售商品房有关的各项事务，陈·布莱特称世华公司为“中介”与事实不符。由于亿海公司的POSE机未办好，亿海公司暂时借用世华公司的帐户收取了陈·布莱特2017年3月21日所付人民币462436元房款，次日2017年3月22日世华公司即将该代收款转付至商品房出卖人亿海公司，世华公司未收取陈·布莱特任何费用。本案是商品房买卖合同纠纷，世华公司与陈·布莱特之间不存在案涉商品房买卖合同关系，世华公司的被告诉讼主体不适格。二、世华公司依法不对陈·布莱特的诉讼请求承担连带赔偿责任。理由如下：1.作为亿海公司案涉商品房的销售代理人，世华公司只是根据自己所掌握的房源权利状况履行相应告知义务，没有权利也不可能“口头保证该房屋没有抵押”。2.如前所述，世华公司只是亿海公司案涉商品房销售代理，与陈·布莱特不存在商品房买卖合同关系，世华公司代理销售案涉商品房产生的法律后果依法应由被代理人亿海公司负责。世华公司与亿海公司的《销售代理合同》约定：因委托人亿海公司原因产生的问题概由委托人负责。故根据有关法律规定和合同约定，案涉《商品房买卖合同》项下出卖人的义务和责任只能由亿海公司承担，与世华公司无关。3.世华公司与亿海公司的《销售代理合同》约定：委托人亿海公司向世华公司提供销售所有有关的该项目的所有资料，并保证一切资料具有合法性和准确性。由亿海公司提供也是该公司与陈·布莱特签订的YS00047223号《商品房买卖合同》明确载明：“与该商品房有关的抵押情况为：未抵押”，“房屋权利状况承诺”“该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。”据此，世华公司有充分理由相信案涉商品房在销售时未被抵押，陈·布莱特主张世华公司对合同条款（承诺涉案房屋没有限制转让的情况）负有保证的义务和恶意隐瞒或同亿海公司一起恶意隐瞒案涉商品房已存在抵押的事实没有依据。综上所述，程序上，世华公司的被告诉讼主体不适格，依法应驳回陈·布莱特对世华公司的起诉；实体上，陈·布莱特请求世华公司承担连带赔偿责任没有依据，依法应驳回陈·布莱特对世华公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 布莱特向本院提交以下证据：证据1商品房买卖合同，拟证明陈·布莱特与亿海公司存在商品房买卖合同关系，买卖标的、价款、支付方式等内容；证据2国家安全事项审查意见书，拟证明陈·布莱特作为外国人购买中国房产经过安全审查；证据3收据、账户交易流水，拟证明陈·布莱特支付完全部房款，世华公司作为代理销售商代收房款；证据4房屋产权档案查询，拟证明案涉房屋早在2014年9月25日办理了在建工程抵押登记，被告却一直隐瞒该事实；证据5.解除合同通知、邮寄底单，拟证明陈·布莱特依法履行了解除合同的程序。 亿海公司无证据提交，对布莱特提交的证据的质证意见如下：对证据1至5无异议，但对证据4的证明目的有异议，陈·布莱特与亿海公司的法定代表人是朋友关系，布莱特对于涉案房屋已经办理在建工程抵押权登记是知晓的。 世华公司对陈·布莱特提交的证据的质证意见如下：对证据1及证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据3的证明目的有异议，两份收据的收款人均是亿海公司，世华公司仅是临时将银行账号借给世华公司，陈·布莱特并不是向世华公司付款；证据4有异议，不存在世华公司隐瞒了案涉房屋存在抵押的事实；证据5的证明内容有异议，《解除合同通知》未送达给亿海公司，案涉合同未解除。 世华公司向本院提交以下证据：证据1销售代理合同，拟证明世华公司是案涉商品房的销售代理商而非中介，与陈·布莱特存在商品房买卖合同关系的是亿海公司，世华公司是亿海公司的代理人，与陈·布莱特不存商品房买卖合同关系；证据2.商品房买卖合同，拟证明亿海公司在《商品房买卖合同》明确案涉房屋“未抵押”并承诺案涉房屋没有司法查封或其他限制转让的情况，据此，世华公司有理由相信案涉房屋在销售时未被抵押；证据3收据，拟证明陈·布莱特将案涉购房款全部支付给亿海公司，亿海公司的代理人世华公司未向陈·布莱特收取包括购房款在内的任何费用；证据4，转（退）款申请表、现金支出证明单、现金缴款单，拟证明世华公司己将代收案涉房款人民币462436元转付亿海公司。 陈·布莱特对世华公司提交的证据的质证意见如下：对证据1至4的真实性予以认可，关联性存在异议。证据1的内容不能达到世华公司欲证实的证明目的；证据2陈·布莱特有理由相信案涉房屋没有抵押，陈·布莱特与世华公司没有合同关系并不代表世华公司不是适合被告。 亿海公司对世华公司提交的证据质证意见如下：真实性、合法性、关联性予以认可。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因其与各方当事人的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据，本院确认以下法律事实：2017年2月16日，亿海公司与世华公司签订《销售代理合同》约定，亿海公司委托世华公司销售产权在其名下的亿海澜泊湾项目的48套房屋，因亿海公司原因导致银行放款推迟或不能按时交房及房产质量等问题，由亿海公司负责。2017年2月27日，陈·布莱特向亿海公司交付定金人民币20000元。2017年3月21日，陈·布莱特与亿海公司签订《商品房买卖合同》（合同标号：YS00047223,房屋代码：2133556）约定，陈·布莱特购买亿海公司开发的位于中华人民共和国广西壮族自治区北海市海城区广东路1号澜泊湾小区1幢1单元1503号商品房，建筑面积共89.34平方米，每平方米人民币5400元，总房价款为人民币482436元，陈·布莱特在2017年3月21日前一次性支付该商品房的全部价款；亿海公司对该商品房享有合法权利，没有抵押、出售给陈·布莱特以外的其他人，没有司法查封或其他限制转让的情况。亿海公司应当在2016年12月30日前向陈·布莱特交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，如亿海公司未在约定的时间内将商品房交付给陈·布莱特的则需要根据预期交房的时间的不同承担相应的违约责任：逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，亿海公司按日计算向陈·布莱特支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，陈·布莱特有权解除合同。陈·布莱特解除合同的，应当书面通知亿海公司，亿海公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款，并自陈·布莱特付款之日起，按照4.85%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，亿海公司按照全部房价款的0.01%向陈·布莱特支付违约金。同日，陈·布莱特将剩余房价款人民币462436元通过银行转账方式转入世华公司的银行账户。2017年年3月22日，世华公司将人民币462436元转入亿海公司的银行账户。2014年9月25日，上述房屋办理了在建工程抵押登记。合同签订后，亿海公司一直未将上述房屋交付给陈·布莱特。2019年3月1日，陈·布莱特通过全球邮政特快专递向亿海公司邮寄送达《解除合同通知》，决定解除案涉《商品房买卖合同》。 本院审理中，陈·布莱特和亿海公司同意解除案涉《商品房买卖合同》，亿海公司同意返还陈·布莱特支付的房款人民币482436元及相应的利息（利息以人民币482436元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年3月21日起计至实际清偿之日止）。 本院认为，本案陈·布莱特系美利坚合众国公民，本案系涉外商品房买卖合同纠纷，应当适用我国有关涉外民事诉讼的相关规定进行审理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案当事人没有协议选择合同适用的法律，而案涉《商品房买卖合同》发生地在中华人民共和国广西壮族自治区北海市，本案商品房之不动产所在地法律即中华人民共和国法律属与案涉合同有最密切联系的法律，故本案应适用中华人民共和国法律予以裁判。 综合各方诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：一、陈·布莱特主张亿海公司应向其支付赔偿金人民币482436元是否有事实和法律依据；二、世华公司应否对亿海公司本案债务承担连带赔偿。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。陈·布莱特提出解除《商品房买卖合同》并要求亿海公司退还已付购房款人民币482436元及支付利息（以人民币482436元为基数，以银行同期同类贷款利率为标准，从2017年3月21日起算至亿海公司实际清偿完毕之日止），亿海公司并无异议，本院予以支持。 一、关于陈·布莱特主张亿海公司应向其支付赔偿金482436元是否有事实和法律依据的问题。根据2017年3月21日陈·布莱特与亿海公司签订的《商品房买卖合同》第四条约定，与该商品房有关的抵押情况为未抵押。该约定为双方真实意思表示，亿海公司应严格履行合同义务。然而亿海公司在签订案涉《商品房买卖合同》时隐瞒案涉房屋已于2014年9月25日办理了在建工程抵押登记的事实，构成故意隐瞒涉案房屋已经抵押的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，陈·布莱特主张亿海公司应承担赔偿责任有法律依据。亿海公司辩称抵押的事实在签订合同时已经口头告知，但陈·布莱特予以否认，亿海公司不能进一步举证证实其答辩理由，本院不予采信。由于《商品房买卖合同》签订时（2017年3月21日）亿海公司就应交付涉案房屋及合同签订之日起30日内办理房屋备案登记手续，但亿海公司均未能依约履行合同，陈·布莱特应该及时行使救济权利避免损失进一步扩大，但陈·布莱特迟至2019年3月7日才起诉主张违约责任，对其扩大损失部分，本院不予支持。结合亿海公司违约情形及陈·布莱特应负的审慎义务，根据公平原则，本院酌定亿海公司赔偿损失为已付购房款人民币482436元的20％为宜，即人民币96487.2元。 二、关于世华公司应否对亿海公司本案债务承担连带赔偿的问题。陈·布莱特主张世华公司未能就房源的权利状况负有审查义务，与亿海公司一起恶意隐瞒房屋抵押情况，应承担相应的连带责任。本院认为，根据亿海公司与世华公司签订的《销售代理合同》约定，世华公司负有向客户介绍楼盘情况以及洽谈与楼盘销售有关的各项事务、亿海公司负有如实客观介绍楼盘及房屋的基本情况的义务。世华公司辩称亿海公司并未告知其楼盘设定抵押的事实，反证事实成立的陈·布莱特和亿海公司均负有举证事实成立的责任，但陈·布莱特和亿海公司均未能提供证据证实亿海公司已经履行了告知义务，对世华公司的抗辩，本院予以采信。故陈·布莱特提出世华公司应对亿海公司本案债务承担连带赔偿责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告陈·布莱的诉讼请求部分成立，成立的部分，应予支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告陈·布莱特与被告广西亿海房地产开发有限公司于2017年3月21日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告广西亿海房地产开发有限公司支付人民币482436元及相应的利息（利息以482436元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年3月21日起计至实际清偿之日止）给原告陈·布莱特； 三、被告广西亿海房地产开发有限公司支付赔偿金人民币96487.2元给原告陈·布莱特; 四、驳回原告陈·布莱特的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费人民币13896.33元，保全费人民币5000元，合计人民币18896.33元，由原告陈·布莱特负担人民币7559元，由被告广西亿海房地产开发有限公司负担人民币11337.33元（原告陈·布莱特已预交）。 如不服本判决，原告陈·布莱特可以在判决书送达之日起三十日内，被告广西亿海房地产开发有限公司、广西世华中鑫房地产代理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 汪海敏 审 判 员 杨雪云 审 判 员 叶 萍 二〇一九年六月三十日 法官助理 苏 珊 书 记 员 周 虎