大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初474号原告：冉芳，女，汉族，1974年11月21日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：陶明哲，系辽宁哲盛律师事务所律师。被告：肖兵，男，汉族，1971年4月21日出生，住大连市甘井子区。被告：刘惠杰，女，汉族，1970年7月23日出生，住大连市中山区。共同委托诉讼代理人：王立盛，系辽宁融都律师事务所律师。被告：宋美娜，女，汉族，1980年10月19日出生，住大连市中山区。被告：中山区风行房屋信息咨询服务部，住所地大连市中山区青云街道4号楼（亿达云集）1单元1层1号。经营者：丁峰，男，汉族，1990年1月11日出生，住大连市中山区。原告冉芳与被告肖兵、刘惠杰、宋美娜、中山区风行房屋信息咨询服务部（下称“风行服务部”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陶明哲，被告肖兵及被告肖兵、刘惠杰的共同委托诉讼代理人王立盛到庭参加了诉讼。被告宋美娜、风行服务部经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冉芳向本院提出诉讼请求，请求法院依法判令1、原告与肖兵签订的《房屋租赁合同》于2018年11月1日予以解除，肖兵支付履约保证金5500元原告按照合同约定不再返还；2、被告刘惠杰假冒原告身份于2018年7月3日与被告宋美娜签订的《房屋租赁合同》为无效合同；3、解除合同后，被告肖兵、刘惠杰、宋美娜将其占有使用的位于大连市中山区房屋以及2号和9号车库依法腾退给原告；4、被告肖兵向原告支付2018年5月1日至2018年11月1日的欠付租金23000元，迟延支付租金的违约金12012元，以及合同解除的违约金11000元，总计46012元，被告肖兵向原告支付2018年5月1日前欠付租金16000元；5、被告肖兵从2018年11月1日（含当日）以后非法占有原告的房屋至其实际将合同规定的所有房屋腾退给原告之日止，按原租赁合同约定的日租金183元的标准向原告支付占有使用费；6、被告宋美娜按其实际占有房屋面积（180平方米）结合每天130元的日租金的标准计算每天的占有使用费，截止至其实际腾退之日止，对第五项诉讼请求中其应承担的占有使用费部分承担连带赔偿责任；7、被告刘惠杰和风行服务部针对第六项诉讼请求承担连带赔偿责任。事实和理由：2016年4月29日，原告与被告肖兵签订《房屋租赁合同》，根据合同约定，原告将坐落位于大连市中山区房屋和2号、9号车库出租给被告肖兵使用，房屋建筑面积为252.81平方米。合同约定租金为每年6.6万元整，租金每年支付给原告，合同约定的租赁期限为2016年6月1日起至2021年5月31日起止。合同签订后被告肖兵按照合同的约定向原告支付租金，但2018年5月1日被告肖兵就未按照约定向原告支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金，截至原告起诉时止，被告肖兵仅向原告支付1万元租金。此后原告多次向被告肖兵索要租金，其始终以各种理由予以推托。2018年8月原告到房屋所在地再次索要租金时，无意发现被告肖兵将租赁房屋中的二层未经原告同意擅自转租给被告宋美娜，并且被告宋美娜向原告提交了被告刘惠杰以原告名义与被告宋美娜、风行服务部签订的《房屋租赁合同》。由于被告肖兵逾期交付租金，并且擅自转租房屋，因此原告于2018年10月10日通知其解除租赁合同，并要求其应按照租赁合同的规定承担相应的法律责任。被告刘惠杰假借原告名义与被告宋美娜签订的《房屋租赁合同》应属于无效合同，因此被告刘惠杰应对其非法租赁行为承担赔偿责任。被告宋美娜在明知租赁合同无效的情况下，拒绝向原告腾退房屋，应向原告承担赔偿责任。第四被告在未经严格审查作为该合同的居间方与第二被告、第三被告签订《房屋租赁合同》，应承担相应的过错责任。被告肖兵、刘惠杰（系夫妻关系）共同辩称：一、被告同意并已经与原告解除了房屋租赁合同，但解除租赁合同日期为2018年8月19日。原告为了提高房屋租金所得收益，违反诚实信用原则，将被告提前清退案涉房屋。原被告的租赁合同实际已经在2018年8月终止，原告主张合同于2018年11月1日没有事实依据；二、原、被告双方已经就房屋租金缓交事宜达成一致意见，被告不存在违约；三、被告从未接到原告关于解除租赁合同的通知；四、被告刘惠杰并未对房屋进行转租，而是一种经营性的分租行为，不违反合同规定；五、被告已经按约定足额支付2016年、2017年的租金，并且支付了2018年部分租金10000元（自2018年6月1日起至2018年年7月31日止）。被告宋美娜、风行服务部未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2016年4月29日，原告与被告肖兵、居间方瑞家装饰（大连）地产代理有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于大连市中山区高原街54号1单元1、2层1号房屋（证号：2007108546号，建筑面积252.81平方米）及大连市中山区高原街54号2、9号车库（证号：2007108545号、建筑面积47.83平方米）出租给被告肖兵使用，租赁用途为办公，租赁期限为五年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止，租金每月5500元，年租金为6.6万元整，租金以现金方式按年支付，具体为：2016年4月29日前支付2016年6月1日至2017年5月31日的租金；2017年5月1日前支付2017年6月1日至2018年5月31日的租金；2018年5月1日前支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金，以此类推。并约定被告肖兵签署本合同同时须向原告支付5500元作为履约保证金。该合同还约定，如被告逾期支付租金，每逾期一日，应按应付款的千分之一向原告支付违约赔偿金。被告无故拖延支付下一期租金（双方另行约定除外）超过柒日或逾期迁出该房屋时，原告有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予被告任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还等。该合同并对双方违约责任、居间报酬等做出约定。同日，原告与被告肖兵签署《租赁房屋交接清单》及《物品清单》（《房屋装修清单》），确认交接房屋的基本情况及对房屋装修的确认。2016年4月29日，原告与被告肖兵签署《房屋租赁付款协议》，约定：“今收到肖兵承租本人座落于中山区房屋租赁定金壹万元整。2016年6月1日—2017年5月31日租金合计人民币陆万陆仟元整，履约保证金人民币伍仟伍佰元整，以上共计人民币柒万壹仟伍佰元整。承租方于2016年5月10日前，将除已付定金外的人民币陆万壹仟伍佰元支付给出租方。出租方帐号……。出租方收到承租方给予的全部款项的，本协议自动废止。”。被告肖兵付款情况：（1）2016年4月29日支付定金1万元；（2）2016年5月11日支付租金5万元；（3）2017年6月4日支付5万元租金；6月7日支付1万元租金，合计6万元，应为2017年6月1日至2018年5月31日期间的部分租金。（4）2018年7月22日，支付租金1万元，应为2018年6月1日至2019年5月31日部分租金。查，2018年7月3日，被告刘惠杰未经原告授权以原告名义与被告宋美娜签订了《房屋租赁合同》，约定：将坐落位于大连市中山区房屋出租给被告宋美娜使用，房屋建筑面积为181平方米，租赁用途为居住，租赁期限为2018年7月15日起至2019年7月14日起止，租金为每年6万元整，租金按半年支付，2018年7月3日前支付2018年7月15日至2019年1月14日的租金3万元；2018年12月3日前支付2019年1月15日至2019年7月14日的租金3万元。同日，签署《租赁房屋交接清单》，确认交接房屋的基本情况。又查，2018年10月10日，原告在案涉房屋处张贴致被告肖兵的《函告》，内容为：1、自通知之日原告与被告肖兵签订的《房屋租赁合同》解除；2、被告肖兵应于2018年10月30日前解除转租协议，且搬离租赁房屋，将房屋全部交还给原告；3、被告肖兵须支付至搬离时依据《房屋租赁合同》约定的租金、违约赔偿金等。再查，案涉房屋及车库所有权人为原告。本案审理期间，被告肖兵、刘惠杰提起反诉，但在限定期间内未缴纳反诉费用。上述事实，有原告提供的两本《房产证》、《房屋租赁合同》两份、《房屋交接清单》、《房屋装修清单》、解除合同函告、银行转帐记录、照片，被告提供的微信帐单、录音及原、被告的陈述笔录在案为凭，上述证据业经当庭质证和本院审查，予以采信。本院认为，原告与被告肖兵签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。本案争议焦点有五：一是被告刘惠杰以原告名义与被告宋美娜签订的《房屋租赁合同》是否构成转租，该合同是否无效；二是原告与被告肖兵签订的《房屋租赁合同》的解除时间；三是被告肖兵是否欠付第一年和第三年租金及金额，是否应支付逾期违约金，以及履约保证金是否应返还被告肖兵；四是被告肖兵、宋美娜是否应向原告支付占有使用费；五是被告刘惠杰、宋美娜、风行服务部是否应承担连带赔偿责任。关于被告刘惠杰以原告名义与被告宋美娜签订的《房屋租赁合同》是否构成转租，该合同是否无效问题，本院认为，通常情况下，转租为承租人将其承租的房屋再租给他方；而分租应为房屋所有权人将一套房屋分割后分别出租给不同的承租人。显然，本案中被告刘惠杰以原告名义与被告宋美娜签订《房屋租赁合同》，将其丈夫被告肖兵承租的原告部分房屋（即中山区房屋）租赁给了被告宋美娜，该行为构成转租。被告辩称其行为非转租而是分租，本院不予采纳。《合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，原告与被告肖兵签订的《房屋租赁合同》第六条第四款约定：“如该房屋转租，必须征得甲方（原告）书面同意”，《民法总则》第一百七十一条第一款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，被告肖兵和刘惠杰均未提交证据证明原告同意其转租以及其有代理原告签订合同的权限，原告对被告刘惠杰的行为不予认可并拒绝追认，故被告刘惠杰以原告名义与被告宋美娜签订的《房屋租赁合同》无效。关于原告与被告肖兵签订的《房屋租赁合同》解除时间问题，原告主张合同解除时间为2018年11月1日，被告主张合同解除日期为2018年8月19日。本院认为，被告抗辩的合同解除时间无据证明，且被告未提供证据证明其已将房屋于该日腾退给原告，故被告抗辩的合同解除时间本院不予采纳。在合同未解除情况下，案涉房屋及车库仍在被告占有使用和控制之下，故原告在房屋外张贴《函告》通知解除合同，应认定为解除合同通知送达被告。根据《合同法》第九十六条第一款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告与被告肖兵签订的《房屋租赁合同》于《函告》之日即2018年10月10日解除，原告主张2018年11月1日为合同解除日亦无依据，本院不予支持。关于被告肖兵是否欠付第一年和第三年租金及金额，是否应支付逾期违约金及履约保证金是否应返还问题，本院认为，第一年（即自2016年6月1日至2017年5月31日）的租金，被告肖兵于2016年4月29日支付定金1万元，于2016年5月11日支付租金5万元，合计6万元。根据原告诉请不再返还5500元履约保证金、被告反诉要求返还该履约保证金一节以及双方签订的《房屋租赁合同》中并未约定定金的情况，可以认定被告肖兵已向原告支付履约保证金5500元，该款应含在前述已付款6万元中，前述已付款扣除5500元履约保证金后，被告肖兵尚欠原告第一年租金应为11500元。被告肖兵在庭审中称已通过中介足额支付2016年的房租，但并未提供证据予以证明，本院对此抗辩观点不予采纳。被告肖兵在“代理词”中主张“索要租金的诉讼时效为一年，原告无权向被告索要2016年租金”一节，根据《民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”的规定，应于2016年4月29日前支付的第一年租金诉讼时效应于2017年4月30日届满，原告最迟应于该期限前主张权利，现原告未提供证据证明诉讼时效中断，故该笔租金已过诉讼时效，本院不予支持，被告肖兵此点抗辩本院予以采纳。对于第二年（即自2017年6月1日至2018年5月31日）的租金6.6万元，被告肖兵应于2017年5月1日前支付，但其仅于2017年6月4日支付5万元租金，2017年6月7日支付1万元租金，尚欠缴6000元租金；对于第三年（即自2018年6月1日至2019年5月31日）的租金6.6万元，被告肖兵应于2018年5月1日前支付，但其仅于2018年7月22日支付租金1万元，逾期且未足额支付租金，应承担逾期付款违约责任。但该笔期租金应计算至合同解除日2018年10月10日，即自2018年6月1日起至2018年10月10日止，应付租金为23774元，被告肖兵已支付1万元租金，尚欠租金13774元。《房屋租赁合同》第六条第六款约定“每逾期一日，乙方应向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款的日千分之一”。因此被告肖兵应承担自2017年6月1日至2018年5月31日欠缴租金6000元，自2018年6月1日起至2018年10月10日止期间欠缴租金13774元以及该两笔欠缴租金之违约金5393元【6000元×1‰×527天+13774元×1‰×162天】。另，因被告肖兵、刘惠杰擅自转租及逾期支付租金导致原告解除合同，被告应承担合同解除的违约责任，根据《房屋租赁合同》第六条第六款“如乙方违反本合同第三条第3款的约定，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款的千分之一。乙方无故拖延支付下一期租金（甲乙双方另有约定除外）超过柒日或逾期迁出该房屋时，甲方有权采取相关措施收回房屋……，同时履约保证金不予返还……”，及第七款“因乙方（被告肖兵）原因导致本合同解除时，乙方须向甲方（原告）支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的贰个月租金”的约定，被告肖兵已支付的履约保证金5500元原告无需返还，且被告肖兵应向原告支付两个租金合计11000元的违约赔偿金，因此本院对原告该两项请求均予以支持。关于被告肖兵、宋美娜腾退房屋及是否应向原告支付占有使用费问题，本院认为：原告与被告肖兵签订的《房屋租赁合同》已解除，根据合同第六条第二款约定，被告肖兵应迁出案涉房屋及车库并交还原告。原告在房屋外张贴解除合同《函告》后，负有及时收回房屋，以避免扩大损失，而非放任房屋闲置。在被告肖兵已确认遗留在房屋内的物品为其遗弃物的情况下，其占用的房屋及车库无需判决再腾退，原告应收回该房屋。被告肖兵应承担实际占有大连市中山区高原街54号1单元1层1号房屋（71.81平方米）及大连市中山区高原街54号2、9号车库（47.83平方米），自合同解除之日的次日（2018年10月11日）至原告《函告》中限定的腾退日（2018年10月30日）期间的占有使用费。原告请求按照合同约定的日租金标准183元支付占有使用费，本院认为已超过被告肖兵实际占用房屋及车库面积之和119.64平方米，应予调整，即按日租金73元【5500元÷300.64平方米（房屋及车库总面积）×119.64平方米÷30天】计算，支付自2018年10月11日至2018年10月30日止的占有使用费合计人民币1460元【73元×20天=1460元】。对于被告宋美娜占有的大连市中山区房屋（181平方米），因其与被告刘惠杰签订的《房屋租赁合同》无效，其占有该房屋无依据，应予腾退。因被告肖兵应向原告支付其擅自转租期间至租赁合同解除之日止期间（即自2018年7月15日起至2018年10月10日）的租金，故被告宋美娜应自2018年10月11日起至实际腾退之日止向原告支付占有使用费。原告请求按照被告宋美娜实际占有房屋面积181平方米结合每天130元日租金标准计算占有使用费，已超过被告宋美娜实际占用面积，本院予以调整，即按照日租金110元【5500元÷300.64平方米（房屋及车库总面积）×181平方米÷30天】计算。关于被告刘惠杰、宋美娜、风行服务部是否应承担连带赔偿责任问题，本院认为：原告未提供证据证明被告刘惠杰、宋美娜、风行服务部恶意串通损害原告合法利益，原告该诉请没有法律及合同依据，本院不予支持。被告肖兵、刘惠杰虽提起反诉，但在限定时限内未能缴纳反诉费用，故对被告的反诉请求，本院不予处理，被告可另案主张。被告宋美娜、风行服务部经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面应诉答辩意见，应视为对自身举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃，本院依法缺席审判。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告冉芳与被告肖兵签订的《房屋租赁合同》于2018年10月10日解除，且被告肖兵支付的履约保证金5500元原告冉芳无需返还；二、确认被告刘惠杰以原告冉芳名义与被告宋美娜签订的《房屋租赁合同》无效；三、被告宋美娜应于本判决发生法律效力之日起十日内将大连市中山区房屋腾退给原告冉芳；四、被告肖兵向原告冉芳支付欠付租金人民币29774元及延期支付违约金（按照日千分之一的标准分段计算：自2017年5月2日至2018年5月1日，以6000元为基数计算；自2018年5月2日至实际给付之日止，以29774元为基数计算）、解除合同违约金11000元；五、被告肖兵向原告冉芳支付自2018年10月11日起至2018年10月30日止的房屋占有使用费1460元；六、被告宋美娜按每日110元的标准向原告冉芳支付自2018年10月11日起实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；上述四至六项被告肖兵、宋美娜应付之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内支付，若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告冉芳的其他诉讼请求。案件受理费5730元（原告已预交），由被告肖兵、刘惠杰承担4514元，被告宋美娜承担388元，原告冉芳承担828元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  牛小琦人民陪审员  韩 丽人民陪审员  杨 彦二〇一九年六月十八日书 记 员  周思雨