重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初1347号原告：冉奉国，男，1978年10月16日生，住重庆市渝中区。原告：秦梅，女，1982年4月12日生，住重庆市南岸区。被告：赵江平，男，1990年4月22日生，住重庆市巫山县。原告冉奉国、秦梅与被告赵江平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冉奉国、秦梅到庭参加了诉讼。被告赵江平经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告冉奉国、秦梅向本院提出诉讼请求：1.判决与被告提前解除重庆市九龙坡区火炬大道9号X商铺租赁合同。2.判决被告按合同偿还商铺违约金滞纳金12250元及违约金22500元（含违约金和免租期费用）以及相应的资金占用费。3.判决被告支付合同期内欠缴的相应的水电气以及物业管理费。4.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求：滞纳金是按照月租金日百分之五计算合计45天，违约金是指因被告违约按照合同约定应支付3个月租金作为违约金15000元，以及支付免租期一个半月的租金7500元，资金占用费不再主张。第三项诉讼请求为电费383.36元（从2018年6月至2019年4月29日）；物管费1411.1元（2018年11月至2019年4月）；水费产生了45吨，未缴费，金额无法明确。事实与理由：2018年6月13日，原告与被告签订了重庆市九龙坡区火炬大道9号X商铺租赁合同。履约保证金5000元，租期5年，月租金5000元/月，免租期从2018年6月15日起计算一个半月。根据合同，租金按季度提前支付，即在本季度租金满前15天（10月15日）向甲方交清下期租金3个月15000元。截止10月29日，被告告知资金被借用，暂先交纳一个月租金4000元，后多次联系无果。被告赵江平未向本院提交答辩状或证据。原告冉奉国、秦梅围绕其诉讼请求提交了商铺租赁合同、微信转账截图、商品房买卖合同等证据，本院依法进行了审查。根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：2017年6月28日，原告冉奉国、秦梅作为乙方（买方）与作为甲方（卖方）的重庆鲁能开发（集团）有限公司就位于重庆市九龙坡区火炬大道9号X号签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-105-01006213）。2018年6月13日，原告秦梅作为出租方与作为承租方的被告赵江平签订了《商铺租赁合同》，该合同主要约定：一、商铺租赁基本情况，该商铺产权所有权人为冉奉国、秦梅，该商铺位置重庆市九龙坡区火炬大道9号附X商铺。二、商铺租赁为五年，从2018年6月15日到2023年6月15日，承租期包括装修免租期在内。2018年6月15日到2018年7月30日的装修免租期，免租期内免收该商铺租金，但物管及水电气费用乙方需按照相关单位规定缴纳，月租金5000元/月。三、租赁期内，该商铺产生的水电及物业管理费等相关费用由乙方负责缴纳。四、违约及违约责任：1.乙方逾期支付租金，乙方应当按照当时月租金的5%/日向甲方支付滞纳金，超过二十日还未支付的，甲方有权解除本合同并收回商铺，没收乙方所支付的保证金。租赁期内，乙方不得单方面提前解除本合同，若乙方单方面提前解除本合同，乙方应提前30天通知甲方，乙方所交履约保证金不退，并赔偿甲方相当于当时月租金三个月的租金作为违约金（免租期的费用正常收取），商铺装修归甲方所有。2018年10月29日，被告赵江平通过微信转账的方式向原告支付了4000元，2018年6月13日，被告赵江平通过电子汇入的方式向原告支付了20000元。二原告一致确认，案涉合同系原告秦梅与被告所签，但二原告均系出租人，被告支付租金系支付到原告秦梅的账户，被告向原告支付的24000元中，其中5000元为保证金，二原告认为被告违约，保证金不退还，且不要求在本案中处理，房屋钥匙被告还未交还给原告。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在《商铺租赁合同》中约定，乙方逾期支付租金，乙方应当按照当时月租金的5%/日向甲方支付滞纳金，超过二十日还未支付的，甲方有权解除本合同并收回商铺，没收乙方所支付的保证金。被告逾期支付原告租金，已经超出二十日，达到了原告解除合同的条件，对于原告解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。关于滞纳金，双方合同虽约定承租方迟延支付本合同约定的租金，应按“月租金的5%/日”的计算标准向出租方支付滞纳金。但双方约定的滞纳金标准过高，原告也未举证证明因被告违约造成了其他损失，考虑到被告迟延支付租金确实给原告带来了资金占用损失，故本院酌情将滞纳金标准调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍。依据双方合同约定，原告主张从2018年10月15日开始计算到起诉之日共计45天的滞纳金并无不当，本院依法予以尊重，故滞纳金以5000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算45天。关于违约金及免租期租金，双方约定，租赁期内，乙方不得单方面提前解除本合同，若乙方单方面提前解除本合同，乙方应提前30天通知甲方，乙方所交履约保证金不退，并赔偿甲方相当于当时月租金三个月的租金作为违约金（免租期的费用正常收取）。原告主张被告支付违约金也是基于此约定，本院认为，实现此项约定的前提是被告提前解除本合同，根据原告举示的证据，被告未向原告提出提前解除合同，根据原告陈述，被告亦未交还钥匙，故原告对于违约金的诉讼请求无事实与法律依据，本院依法不予支持。但考虑到被告虽未要求提前解除合同，但其欠付租金的违约行为系原告解除合同的主要原因，被告的该违约行为也确实对原告对于自身房屋的处分的自主权造成了影响，亦使原告的合法租金收益未得到实现，同时也确实造成了合同约定的免租期的租金损失，故本院酌情对该免租期租金7500元予以支持。原告放弃对滞纳金和违约金、免租期租金的资金占用利息的主张，系其对自身利益的合法处分，本院依法予以尊重。关于水电气费及物管费，因被告实际占有案涉房屋，合同亦约定租赁期内商铺产生的水电及物管费等相关费用由乙方承担，故该费用应当由被告承担，具体为：电费383.36元（2018年6月至2019年4月29日），物业管理费1411.1元（2018年11月至2019年4月），上述款项原告已经实际缴纳，本院依法予以支持。对于水费，因原告未实际缴纳，且无法明确具体金额，本院依法不予支持。被告赵江平经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告冉奉国、秦梅与被告赵江平于2018年6月13日就位于重庆市九龙坡区火炬大道9号X房屋签订的《商铺租赁合同》。二、被告赵江平于本判决生效之日起十日内向被告支付免租期租金7500元。三、被告赵江平于本判决生效之日起十日内向原告冉奉国、秦梅支付2018年6月至2019年4月29日的电费383.36元，2018年11月至2019年4月的物业管理费1411.1元。四、被告赵江平于本判决生效之日起十日内向原告冉奉国、秦梅支付滞纳金（滞纳金以5000元为基数，从2018年10月15日开始计算，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算45天）。五、驳回原告冉奉国、秦梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为6690元，由被告赵江平负担（此款原告已预交3345。被告赵江平应于本判决生效之日起十日内直接支付原告冉奉国、秦梅3345元，并于本判决生效之日起十日内向本院补交3345元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  倘军伟人民陪审员  陈明英人民陪审员  王 波二〇一九年六月二十七日法官 助理  舒建国书 记 员  许安娜