河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初4942号原告：董娟娟，女，汉族，1982年9月22日生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：赵楠，河南闻禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佳，河南闻禹律师事务所实习律师。被告：河南财信置业有限公司，住所地：郑州市郑东新区商都路31号四楼。法定代表人：薛刚，公司经理。委托诉讼代理人：陈飞，河南天荣律师事务所律师。原告董娟娟与被告河南财信置业有限公司（以下简称财信置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董娟娟的委托诉讼代理人赵楠,被告财信置业公司的委托诉讼代理人陈飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董娟娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告其未按合同约定办理房屋权属初始登记的违约金92138.88元（以1042295元为基数，按日万分之一的标准计算，自2016年8月31日至2019年1月31日暂计92138.8元），以后按此标准继续计算至办理权属初始登记之日；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年6月9日签订一份商品房买卖合同，约定：被告将位于郑东新区黄河南路西、商都路南15幢2单元18层1802号的房屋出售给原告，建筑面积为90.15㎡，房屋总价为1042295元。合同约定：被告需于2016年6月30日前将竣工验收合格并取得建设行政主管部门竣工备案表的涉案房屋交付给原告；被告应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，逾期的应当承担违约责任。合同签订后，原告依约缴纳了全部购房款。后来被告在没有取得建设行政主管部门竣工备案表的情况下将涉案房屋交付给原告，由于被告至今没有取得竣工备案表，造成无法按合同约定于2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房和房地产管理局，至今被告仍未取得房屋权属初始登记，根据双方签订的商品房买卖合同附件四补充协议：六、产权登记的约定：××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之一违约金。违约金从2016年8月31日计算到房地产行政主管部门受理初始登记之日。基于被告以上违约行为，为维护原告合法权益，特提起诉讼。财信置业公司辩称：一、依据《合同法》的相关规定及立法精神，合同双方约定违约金的目的在于弥补守约方的损失，而绝非是守约方通过违约条款从中获得巨额经济收益。原告诉请的违约金过高，贵院应当依法降低违约金数额。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。即违约金的作用主要在于弥补合同守约方的损失，其支付数额是“根据违约情况”确定，若违约金的支付数额远远高于守约方的损失的话，违约方可请求法院降低违约金。依据《合同法解释（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故贵院应在查清事实的基础上，依法降低原告诉请的违约金数额，驳回其不合理的请求。二、本案纠纷产生的根本原因系郑州市房地产政策大幅调整以及相关行政主管部门的变更所导致，逾期办理房屋初始登记的违约责任不应由答辩人承担。依据答辩人与原告签订《商品房买卖合同》一份，答辩人应当于2016年6月30日前将该房屋交付原告，在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由答辩人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房管局。合同签订后，答辩人始终按照合同约定积极履行合同义务，2016年6月20日涉案房屋通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五大主体验收通过，五大主体在《工程竣工验收意见表》上盖章确认；2016年7月7日，郑州市公安消防支队出具郑公消验字[2016]第0309号《建设工程消防验收意见书》，综合评定涉案房屋消防验收内容合格；并且答辩人已向郑州市郑东新区管委会建设环保局递交了办理涉案房屋竣工备案表以及房屋初始登记的相关资料，积极尽早为原告办理房屋初始登记。然而，由于郑州市2014年被国土资源部确定为全国不动产登记试点城市，2015年11月9日，郑州市人民政府印发《关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》，要在全市加快建立不动产统一登记制度,有序推进全市不动产统一登记工作，在2016年12月底前完成全市资料移交、系统对接等工作。2016年8月19日郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》一份，其中明确指出自2016年8月20日起房管局不再办理房屋所有权初始登记业务、不再发放《房屋所有权证》，改为由国土部门进行登记并发放《不动产权证书》。本案即处于郑州市由以前的房管局办理房屋初始登记、发放房产证到国土资源部门统一发放不动产证的政策调整期间，由于政府部门间的协调问题导致办其办理房屋初始登记的工作全面停滞，而且由于此次调整涉及全市的在建房、存量房、二手房的等全部类型，故办理进度十分缓慢，答辩人已向有关部门递交了办理涉案房屋办理竣工备案表以及房屋初始登记的相关资料，但至今其依然未能给答辩人办理完毕相关手续，才导致本案的产生。综上，答辩人始终积极履行合同义务，为原告尽早办理房屋产权初始登记，然而由于客观原因导致的违约责任不应当由答辩人承担，望贵院全面、客观的审查答辩人所提交的证据，依法采纳答辩人的答辩意见。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院应当在依法查明客观事实的基础上，驳回原告不合理的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月12日，被告（××）与原告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.××购买位于郑东新区××、商都××单元××号房××套，总金额为1042295元。其中，现金支付322295元，付款时间为2015年6月9日，商业贷款720000元，付款时间为2015年7月9日。2.××应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。3.××应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之一的违约金。上述合同签订后，朱春花向财信置业公司支付房屋价款1042295元。另查明，涉案房屋于2016年6月20日经五大主体验收合格，后又经消防部门验收合格，但未取得建设行政主管部门竣工备案表，亦未向房屋登记机关办理房屋权属初始登记。本院认为，《商品房买卖合同》经原、被告双方签字盖章，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。原告向被告支付了购房款，履行了合同义务，被告作为××应按合同约定及时办理房屋权属初始登记。《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年8月30日前报送办理房屋权属初始登记的资料，但被告至今未办理房屋权属初始登记，应承担违约责任。《商品房买卖合同》约定，被告在约定时限内未报送申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，应按日向原告支付总房款的万分之一的违约金，故原告诉请被告以1042295元为基数，自2016年8月31日起至实际办理房屋权属初始登记之日止按日万分之一的标准计付违约金，证据充分，理由正当，本院予以支持。被告辩称原告诉请的违约金过高，没有法律依据，本院不予采信；被告辩称本案纠纷产生的根本原因是郑州市房地产政策大幅调整以及相关行政主管部门的变更，逾期办理房屋权属初始登记的违约责任不应由其承担，与本院查明的其未办理工程验收备案登记的事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告河南财信置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董娟娟逾期办理房屋权属初始登记违约金，违约金以1042295元为基数，自2016年8月31日起至实际办理房屋权属初始登记之日止，按日万分之一的标准计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2103元，由被告河南财信置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵翌闻人民陪审员  任天才人民陪审员  袁凤巧二〇一九年六月十八日书 记 员  赵浩源