1贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初2649号原告：徐浩峰，男，1986年06月09日出生，汉族，住贵阳市息烽县，委托诉讼代理人：李鸿，系贵州民族律师事务所律师。执业证号：15201201810059707。代理权限：特别代理。被告：深圳市住宅物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼。法定代表人：李东升，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵腾飞，系该公司员工。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：郑国帆，系该公司员工。代理权限：特别代理。第三人：绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司。住所地：贵阳市白云区育才路99-10栋2层15号。法定代表人：钱伟华，系该公司总经理。第三人：上海绿地物业服务有限公司贵阳分公司。住所地：贵阳市云岩区中华中路168号谷阳饭店8层6号。法定代表人：祁际。原告徐浩峰与被告深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称“深圳物业公司”）、第三人绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司（以下简称“绿地房开”）、第三人上海绿地物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称“绿地物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告徐浩峰的委托诉讼代理人李鸿，被告深圳物业公司的委托诉讼代理人赵腾飞、郑国帆到庭参加诉讼。第三人绿地房开、第三人绿地物业公司经本院依法送达起诉状及传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告徐浩峰向本院提出诉讼请求：1.确认被告与第三人绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签署的《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》为无效合同；2.判令原告不向被告履行交纳物业管理费义务；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系贵阳市白云区绿地伊顿公馆业主，2018年被告通过白云区人民法院起诉原告所在小区的许多业主，要求小区的业主支付数额不等的物业管理费。因被告在向原告所在小区提供物业服务期间存在诸多法律与事实问题，故原告所在小区业主均拒绝交纳物业管理费。被告称2013年9月26日被告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》，因绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司在原告购买房屋时并未向原告告知从事前期物业管理的物业公司，此行为原告并不知情。原告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的物业公司是上海科瑞物业管理发展有限公司。根据《物业管理条例》的规定，物业公司进入小区提供物业管理服务需要经过招投标程序，因此被告在没有进行任何招投标的前提下强行进入小区提供服务的行为没有合法依据；第二，被告虽然为原告提供了物业服务，但其提供的服务远远达不到收取物业服务的标准，原告生活的小区在被告提供物业服务期间长期存在脏乱差的问题，并且因为被告劣质的服务，业主多次向被告提出改正，但被告置之不理；第三，被告在小区提供物业服务以来，从来没有向业主公示过其具有从事物业管理的资质文件原件，且从来没有向小区业主公布过广告收入，至今小区业主不知道小区的广告收入的使用情况，因小区的广告收入属于小区业主共同所有，被告撤出小区时也没有发现其向业主或现在的物业公司移交该笔款项。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，诉请如前。被告深圳物业公司辩称：一、被告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签署的《绿地伊顿公馆前期物业管理合同》为生效合同。绿地伊顿公馆2013年7月31日前的物业公司为上海科瑞物业管理发展有限公司，后因科瑞物业公司发展战略问题退出该项目小区。2013年7月23日，绿地房开在《贵阳日报》登报刊登了《关于与科瑞终止前期物业管理服务合同的公告》。2013年9月10日，被告经过绿地房开的“贵阳绿地伊顿公馆”的招投标程序，以综合评分第一名中标，同日取得《中标通知书》。2013年9月26日，被告与绿地房开签订了《绿地伊顿公馆前期物业管理合同》，该合同是双方意思的真实表示，合法有效，不存在《合同法》第五十二条合同无效的情形。二、本案原告应承担向被告缴纳物业费的义务。物业服务是一项连续性工作，是一项不断发现问题解决问题的过程，需要不断的投入人力和资金，而物业费是维护小区正常运作的资金，也是物业公司能够进行正常运作的根本保证，原告拒交物业费却同样享受着小区的物业服务，显然侵占了按时交费业主的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”被告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司于2013年9月26日签订的《绿地伊顿公馆前期物业服务合同》系双方意思的真实表示、合法有效，对业主具有约束力。原告作为涉案物业的业主，应积极配合物业管理公司的工作，按时交纳物业管理费。第三人上海绿地物业公司未到庭参加诉讼，也未向本院提供答辩状及主要证据。第三人绿地房开公司未到庭但向本院提交书面答辩状：1、原告并非《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》合同相对方，无权就该合同无效提起确认之诉；2、我司与深圳住宅物业签订的《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》合法有效。结合原被告庭审陈述及提交的书面证据，本院经审理查明事实如下：原告系贵阳市白云区××坡路绿地伊顿公馆小区业主。2013年1月17日，原告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,该合同第二十三条第一款约定出卖人依法选聘的物业服务企业为上海科瑞物业管理发展有限公司。2013年7月23日，第三人绿地白云公司在《贵阳日报》刊登了《关于与科瑞终止前期物业管理服务合同的公告》，于2013年7月31日终止与上海科瑞物业管理发展有限公司签订的《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》。2013年9月10日，绿地白云公司出具“中标通知书”，通知深圳市住宅物业管理有限公司中标“贵阳绿地伊顿公馆”物业管理服务工作。2013年9月26日绿地白云公司与被告深圳市住宅物业管理有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》，物业类型为综合楼宇（商业、别墅、高层住宅），位于白云区××坡路，地上建筑面积941157平方米（包括别墅24017平方米、商业28235平方米、高层住宅861940平方米），地下建筑面积218123平方米，双方就委托服务事项、权利义务、质量服务费、维修费、交付管理时间、违约责任、争议解决等做了约定。同日，深圳市住宅物业管理有限公司发布公告，接管绿地伊顿公馆小区的物业管理服务。2018年5月31日，绿地白云公司与被告深圳市住宅物业管理有限公司终止《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》。另查明，1、绿地伊顿公馆小区至今未成立业委会。2、原告所在小区部分业主在被告深圳物业公司提供物业服务期间向有关部门反映被告服务不好。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述及其提供的原告身份证与被告、第三人工商公示信息报告、《商品房买卖合同》、《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》、照片、《关于拒缴深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司绿地伊顿公馆物业管理费用告知书》、《关于绿地伊顿居委会成立业主委员会意见采集表》、本院民事判决书、公告、绿地房开中标通知书等证据在卷佐证，并经庭审一一质证，其证据来源合法，内容真实，可作为本案定案的依据，本院予以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《物业管理条例》的相关规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业合同。本案原告购买的房屋属于新建房屋，该小区业主尚未召开业主大会或成立业主委员会，被告作为建设单位选聘的物业服务企业，负责小区的前期物业管理,第三人绿地房开公司与被告深圳物业公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及相关法律法规的规定，故对原告诉请确认《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》无效，本院不予支持；对于原告主张不向被告交纳物业管理费用的诉请，本院认为，原告虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务一方实际享有者和承担者，被告深圳物业公司经第三人招标程序进驻案涉物业为小区提供物业服务，原告事实上已接受了被告深圳物业公司的管理服务，理应及时支付相应的物业管理费，至于被告深圳物业公司在提供物业服务过程中，原告等小区业主认为服务差不满意且收费过高系双方协商交纳多少的问题，并不是其主张的不交纳物管费的法定理由，同时，深圳物业公司曾向本院提起多个诉讼，要求绿地伊顿公馆小区业主履行《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》的缴费义务，支付物业管理费。该缴费义务已为生效判决所确认，该生效判决确认的事实不仅对判决书中的当事人有约束力，对受该合同约束的原告同样具有约束力。因此，对原告请求不支付物业服务费的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐浩峰的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币60元，由原告徐浩峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  肖建忠二〇一九年六月十三日法官助理杨帆书记员赵芮岑贵州省贵阳市白云区人民法院民事判决书（2019）黔0113民初2649号原告：徐浩峰，男，1986年06月09日出生，汉族，住贵阳市息烽县养龙司镇龙门村长门组，居民身份证520122198606092619。委托诉讼代理人：李鸿，系贵州民族律师事务所律师。执业证号：15201201810059707。代理权限：特别代理。被告：深圳市住宅物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼。法定代表人：李东升，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵腾飞，系该公司员工。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：郑国帆，系该公司员工。代理权限：特别代理。第三人：绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司。住所地：贵阳市白云区育才路99-10栋2层15号。统一社会信用代码：9152011356921111XY。法定代表人：钱伟华，系该公司总经理。第三人：上海绿地物业服务有限公司贵阳分公司。住所地：贵阳市云岩区中华中路168号谷阳饭店8层6号。统一社会信用代码：91520103MA6GX7UN0J。法定代表人：祁际。原告肖明与被告深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称“深圳物业公司”）、第三人绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司（以下简称“绿地房开”）、第三人上海绿地物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称“绿地物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告肖明的委托诉讼代理人李鸿，被告深圳物业公司的委托诉讼代理人赵腾飞、郑国帆到庭参加诉讼。第三人绿地房开、第三人绿地物业公司经本院依法送达起诉状及传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告肖明向本院提出诉讼请求：1.确认被告与第三人绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签署的《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》为无效合同；2.判令原告不向被告履行交纳物业管理费义务；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系贵阳市白云区绿地伊顿公馆业主，2018年被告通过白云区人民法院起诉原告所在小区的许多业主，要求小区的业主支付数额不等的物业管理费。因被告在向原告所在小区提供物业服务期间存在诸多法律与事实问题，故原告所在小区业主均拒绝交纳物业管理费。被告称2013年9月26日被告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》，因绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司在原告购买房屋时并未向原告告知从事前期物业管理的物业公司，此行为原告并不知情。原告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的物业公司是上海科瑞物业管理发展有限公司。根据《物业管理条例》的规定，物业公司进入小区提供物业管理服务需要经过招投标程序，因此被告在没有进行任何招投标的前提下强行进入小区提供服务的行为没有合法依据；第二，被告虽然为原告提供了物业服务，但其提供的服务远远达不到收取物业服务的标准，原告生活的小区在被告提供物业服务期间长期存在脏乱差的问题，并且因为被告劣质的服务，业主多次向被告提出改正，但被告置之不理；第三，被告在小区提供物业服务以来，从来没有向业主公示过其具有从事物业管理的资质文件原件，且从来没有向小区业主公布过广告收入，至今小区业主不知道小区的广告收入的使用情况，因小区的广告收入属于小区业主共同所有，被告撤出小区时也没有发现其向业主或现在的物业公司移交该笔款项。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，诉请如前。被告深圳物业公司辩称：一、被告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签署的《绿地伊顿公馆前期物业管理合同》为生效合同。绿地伊顿公馆2013年7月31日前的物业公司为上海科瑞物业管理发展有限公司，后因科瑞物业公司发展战略问题退出该项目小区。2013年7月23日，绿地房开在《贵阳日报》登报刊登了《关于与科瑞终止前期物业管理服务合同的公告》。2013年9月10日，被告经过绿地房开的“贵阳绿地伊顿公馆”的招投标程序，以综合评分第一名中标，同日取得《中标通知书》。2013年9月26日，被告与绿地房开签订了《绿地伊顿公馆前期物业管理合同》，该合同是双方意思的真实表示，合法有效，不存在《合同法》第五十二条合同无效的情形。二、本案原告应承担向被告缴纳物业费的义务。物业服务是一项连续性工作，是一项不断发现问题解决问题的过程，需要不断的投入人力和资金，而物业费是维护小区正常运作的资金，也是物业公司能够进行正常运作的根本保证，原告拒交物业费却同样享受着小区的物业服务，显然侵占了按时交费业主的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”被告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司于2013年9月26日签订的《绿地伊顿公馆前期物业服务合同》系双方意思的真实表示、合法有效，对业主具有约束力。原告作为涉案物业的业主，应积极配合物业管理公司的工作，按时交纳物业管理费。第三人上海绿地物业公司未到庭参加诉讼，也未向本院提供答辩状及主要证据。第三人绿地房开公司未到庭但向本院提交书面答辩状：1、原告并非《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》合同相对方，无权就该合同无效提起确认之诉；2、我司与深圳住宅物业签订的《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》合法有效。结合原被告庭审陈述及提交的书面证据，本院经审理查明事实如下：原告系贵阳市白云区马掌坡路绿地伊顿公馆小区业主。2012年4月12日，原告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,该合同第二十三条第一款约定出卖人依法选聘的物业服务企业为上海科瑞物业管理发展有限公司。2013年7月23日，第三人绿地白云公司在《贵阳日报》刊登了《关于与科瑞终止前期物业管理服务合同的公告》，于2013年7月31日终止与上海科瑞物业管理发展有限公司签订的《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》。2013年9月10日，绿地白云公司出具“中标通知书”，通知深圳市住宅物业管理有限公司中标“贵阳绿地伊顿公馆”物业管理服务工作。2013年9月26日绿地白云公司与被告深圳市住宅物业管理有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》，物业类型为综合楼宇（商业、别墅、高层住宅），位于白云区马掌坡路，地上建筑面积941157平方米（包括别墅24017平方米、商业28235平方米、高层住宅861940平方米），地下建筑面积218123平方米，双方就委托服务事项、权利义务、质量服务费、维修费、交付管理时间、违约责任、争议解决等做了约定。同日，深圳市住宅物业管理有限公司发布公告，接管绿地伊顿公馆小区的物业管理服务。2018年5月31日，绿地白云公司与被告深圳市住宅物业管理有限公司终止《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》。另查明，1、绿地伊顿公馆小区至今未成立业委会。2、原告所在小区部分业主在被告深圳物业公司提供物业服务期间向有关部门反映被告服务不好。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述及其提供的原告身份证与被告、第三人工商公示信息报告、《商品房买卖合同》、《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》、照片、《关于拒缴深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司绿地伊顿公馆物业管理费用告知书》、《关于绿地伊顿居委会成立业主委员会意见采集表》、本院民事判决书、公告、绿地房开中标通知书等证据在卷佐证，并经庭审一一质证，其证据来源合法，内容真实，可作为本案定案的依据，本院予以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《物业管理条例》的相关规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业合同。本案原告购买的房屋属于新建房屋，该小区业主尚未召开业主大会或成立业主委员会，被告作为建设单位选聘的物业服务企业，负责小区的前期物业管理,第三人绿地房开公司与被告深圳物业公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及相关法律法规的规定，故对原告诉请确认《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》无效，本院不予支持；对于原告主张不向被告交纳物业管理费用的诉请，本院认为，原告虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务一方实际享有者和承担者，被告深圳物业公司经第三人招标程序进驻案涉物业为小区提供物业服务，原告事实上已接受了被告深圳物业公司的管理服务，理应及时支付相应的物业管理费，至于被告深圳物业公司在提供物业服务过程中，原告等小区业主认为服务差不满意且收费过高系双方协商交纳多少的问题，并不是其主张的不交纳物管费的法定理由，同时，深圳物业公司曾向本院提起多个诉讼，要求绿地伊顿公馆小区业主履行《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》的缴费义务，支付物业管理费。该缴费义务已为生效判决所确认，该生效判决确认的事实不仅对判决书中的当事人有约束力，对受该合同约束的原告同样具有约束力。因此，对原告请求不支付物业服务费的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告肖明的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币60元，由原告肖明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员肖建忠二○一九年六月十三日法官助理杨帆书记员赵芮岑