广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3543号上诉人（原审被告）：黄丽恒，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：沈庆，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹德秋，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许文健，男，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子杰，广东泽康（顺德）律师事务所实习律师。上诉人黄丽恒因与被上诉人许文健房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2018)粤0604民初28717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄丽恒上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回许文健的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由许文健承担。事实和理由:一、一审判决将黄丽恒未支付定金9万元的行为认定为违约有误。根据《中华人民共和国担保法》第九十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条，定金合同的变更无需双方对定金金额变更达成一致，黄丽恒已经用实际行为（仅支付定金10000元）表明其对定金金额的变更。定金合同仅部分生效，故即使要追究黄丽恒未足额支付定金的责任，也应为缔约过失责任，而非违约责任。二、退一步而言，即使黄丽恒存在违约行为，一审判决的违约金数额也过高，有失公允。许文健与佛山市裕XXXX房地产代理有限公司（以下简称裕X公司）串通以租赁为名义诱导黄丽恒签订涉案合同，许文健未举证证明在此次交易中所遭受的损失，应结合损失、合同履行的实际情况、当事人的过错程度等因素，综合确定违约金数额。许文健履行本合同所获的可得利益低、合同实际履行程度较小，同时许文健对本案纠纷存在更大的过错。三、涉案合同实际上为中介提供的格式合同，对双方权利义务的约定明显不对等。综合上述情况，本案违约金过高，应予调低。许文健辩称，第一，涉案合同合法有效，黄丽恒逾期支付合同款项的行为不应视为对合同条款的变更，其未依约履行合同义务，已构成违约。定金为涉案房屋购房款的组成部分，黄丽恒负有在2018年10月15日前支付9万元款项的义务。第二，黄丽恒对其违约行为毫无悔意，存在较大恶意，且二手房销售价格存在下降的情况，故黄丽恒的违约行为已经造成许文健的经济损失，一审判决的违约金数额不存在过高的情况。许文健向一审法院起诉请求：1.黄丽恒立即向许文健支付违约金60000元；2.本案的诉讼费用由黄丽恒承担。一审法院认定事实：2018年10月8日，许文健（甲方）、黄丽恒（乙方）及裕X公司（丙方，中介方）签订《存量房买卖合同》（编号：FSXXXX），合同约定：第一条权属情况。1.房地产地址：佛山市禅城区***************；2.建筑面积40.23平方米（套内建筑面积35.48平方米，实际面积以《房地产权证》或《不动产权证》为准）；3.该房地产不存在银行抵押；4.若该房地产存在私人抵押（即非银行机构抵押），甲方应在办理产权转移登记前自行偿还并办理涂销手续；5.该房地产带家私家电，本合同签订后甲乙双方另行签订家私家电清单；6.该房地产不带租赁合同；7.该房地产若有户口，甲方应在收齐楼款后1个月内迁出。第二条成交价款。甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为600000元。第三条付款方式及产权转移。签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，并按照下列第2种方式付款及办理产权转移手续：2.按揭付款及产权转移。（1）甲乙双方应于本合同签订后7日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料。乙方应于本合同签订后7日内委托按揭服务机构协助向银行提出按揭申请，按揭的方式为商业贷款。（2）甲乙双方应于本合同签订后30日内签订网签系统的《佛山市房地产中介服务合同》和《佛山市存量房买卖合同》。（3）甲乙双方应于银行书面或口头同意乙方的按揭申请后五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。（4）乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期房款（含定金）300000元。（5）剩余房款300000元待办妥全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户。……第四条交楼时间。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐首付款5天内。第八条违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。守约方行使单方面解除合同权利时，应书面通知违约方，合同自通知送达对方时解除。……第十二条补充约定。乙方签订合同当天支付10000元作为购房定金，余下90000元于2018年10月15日前支付给甲方，逾期当作违约处理。同日，许文健出具《收款证明》，确认收到黄丽恒承购涉案物业支付的购房定金10000元。2018年10月20日，裕X公司向黄丽恒邮寄《催告函》，催告黄丽恒支付余下的购房定金90000元及剩余中介费10000元。该函件于2018年10月21日投递并签收。2018年11月7日，许文健通过广东泽康律师事务所向黄丽恒邮寄《律师函》（邮单号：1XXXXXXXX9），以黄丽恒逾期支付剩余定金90000元构成根本违约为由，书面通知黄丽恒解除购房合同。该函件于2018年11月8日投递并签收。2018年12月2日，佛山市邮政速递物流公司禅城分公司季华营业部出具《关于邮件1XXXXX9投递情况说明》，载明：“邮件1XXXX9于2018年11月7日由佛山市禅城区寄出，寄往广东省佛山市禅城区***************，收件人：黄丽恒。此邮件我部11月8日接收，并于当日安排投递员吴XX派送。投递员联系客户电话无法接通并处于关机状态，投递员按址送到小区丰巢快递柜代收。后因邮件逾期未取，我部投递员11月11日于丰巢当天在取出后，又曾致电，电话显示无法接通并处于关机状态，后存放于我部邮件逾期暂存处。11月29号接到收件人核查，11月29日重新安排投递员派送给收件人，11月29日15:46:06取件成功。上述投递情况属实，邮政跟踪信息未更新的缘故，特此证明。”2018年10月15日，裕X公司的中介人员通过微信提醒黄丽恒补齐余下定金90000元，黄丽恒以需要与业主面谈为由拒绝与中介人员洽谈此事，且黄丽恒认为其交付的并非定金，而是诚意金。涉案物业位于佛山市禅城区***************，权属人为许文健，规划用途为办公用房。庭审中，许文健确认其签约后未有进一步履约行为，黄丽恒亦确认其签约后除向许文健支付定金1万元外，无其他履约行为。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。许文健、黄丽恒签订的《存量房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。根据《存量房买卖合同》的约定，黄丽恒购买涉案房屋应向许文健支付的定金总额为10万元，黄丽恒于签约当日支付定金1万元，根据约定，就剩余定金9万元，黄丽恒应于2018年10月15日前支付。黄丽恒逾期支付，构成违约，根据约定，许文健有权解除合同。本案中，许文健已于庭前向黄丽恒送达解除合同的书面通知，一审法院确认许文健、黄丽恒签订的《存量房买卖合同》项下许文健、黄丽恒之间的房屋买卖合同关系于2018年11月29日解除。如前文所述，黄丽恒未按合同约定向许文健支付剩余定金，构成违约，许文健主张黄丽恒承担违约责任，合法有据，一审法院予以支持。至于违约金的具体金额，合同约定为成交价款的10%，也即6万元。本案中，许文健未举证证明其因黄丽恒违约所产生的实际损失，又因许文健、黄丽恒签约后各方均未有进一步的履约行为，许文健、黄丽恒签订合同的履行程度较低，一审法院综合审查后酌定违约金为5万元，许文健主张超出部分，一审法院不予支持。因黄丽恒已向许文健支付定金1万元，且该1万元尚未退还给黄丽恒，为减轻当事人的诉讼负担，节约司法资源，一审法院确认黄丽恒已付的定金1万元用于抵扣其应向许文健支付的违约金，抵扣后，黄丽恒尚应向许文健支付违约金4万元。关于黄丽恒的抗辩意见，一审法院回应如下：1.黄丽恒主张因其实际支付的定金是10000元，据此认为双方已经变更定金合同的定金金额为10000元。一审法院认为，许文健、黄丽恒签订的《存量房买卖合同》明确约定购房定金为10万元，并已经约定定金的支付时间。黄丽恒未按合同约定足额向许文健支付定金余款，且许文健及裕X公司均就此对其进行催告，许文健、黄丽恒并未就定金金额的变更达成一致意思表示，黄丽恒的该项抗辩意见与事实不符，一审法院不予采纳。2.黄丽恒抗辩其签约时并不知道与许文健签订的是购房合同，并主张其在裕X公司及许文健的诱导、串通下遭遇“租房”变“买房”。一审法院经审查认为，黄丽恒签订的合同已经明确载明为《存量房买卖合同》，且合同的全部条款均与房屋买卖相关联，并未出现任何“租赁”字眼，合同落款黄丽恒签名处亦明确载明为“买方”而非“承租方”，签约当日许文健向黄丽恒出具的《收款证明》亦载明为“购房定金”，黄丽恒所述受裕X公司及许文健诱导亦缺乏证据佐证。黄丽恒作为一个完全民事行为能力人，应该有足够的能力理解和认识合同及相关文件的含义，应对其自身的法律行为承担相应法律后果，一审法院对黄丽恒的该项抗辩意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、黄丽恒于判决生效之日起十日内，向许文健支付违约金40000元；二、驳回许文健的其他诉讼请求。如果黄丽恒未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，案件受理费减半收取650元。由许文健负担150元，黄丽恒负担500元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审的争议焦点为：黄丽恒是否违约以及一审判决的违约金数额是否合理。黄丽恒上诉主张其以仅支付10000元定金的实际行为变更了定金数额，并未违约，即使应承担违约责任，一审判决的违约金数额也过高，有失公允。对此，本院认为，首先，涉案《存量房买卖合同》第三条及第十二条约定，黄丽恒向许文健支付100000元作为购房定金，其中10000元应于签订合同当天支付，余下90000元于2018年10月15日前支付给许文健，逾期当作违约处理；黄丽恒应向许文健支付首期房款（含定金）共300000元。由此，100000元款项的支付既是合同后续义务履行的重要条件，也是合同中明确约定的黄丽恒应当承担的付款义务。其次，许文健在收到黄丽恒支付的10000元款项后，通过《催告函》要求黄丽恒继续支付剩余款项，其并未同意黄丽恒对付款义务的单方变更。故，黄丽恒未按约定支付剩余90000元款项，已经构成违约，且逾期超过十五日，许文健有权解除合同并要求黄丽恒承担违约责任。一审判决对此认定正确，本院予以维持。再次，就违约金的数额问题，黄丽恒上诉主张涉案合同为许文健与裕X公司串通以“租赁”名义诱导其签订且涉案合同为中介单方提供的格式合同，双方权利义务的约定明显不对等，但对上述主张，其均未提供证据予以证明。综合考虑许文健未举证证明其实际损失的情况、合同的履行程度以及违约方过错程度，一审法院将合同约定的违约金降低至50000元，并扣减黄丽恒已经支付的10000元款项后，认定黄丽恒实际应支付违约金40000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，黄丽恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人黄丽恒负担。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月六日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡