广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初6162号原告：苏伯恒，男，1978年11月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈绮乔，广东理恒律师事务所律师。被告：广州市联越置业有限公司，住所地广州市南沙区番中公路31号北100米102房，统一社会信用代码9144010134741574X4。法定代表人：卢培钊，职务总经理。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁靖宇，国信信扬（南沙）律师事务所实习人员。原告苏伯恒与被告广州市联越置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖伟龙、屈绮乔，被告委托诉讼代理人林闻娥、梁靖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏伯恒向本院提出诉讼请求：1、解除其与被告的租赁合同关系；2、被告向其双倍返还定金40000元；3、被告向其返还租赁款170000元；4、被告向其返还签约律师费用400元；5、被告向其支付利息（利息以定金、租赁款、签约律师费共计210400元为基数，按照中国人民银行同期半年期贷款基准利率计算，从房屋应当交付之日起即2018年3月1日计算至款项返还之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告向被告承租位于广州市南沙区进港大道北侧东湾村路段“联越半山广场”项目AXX栋XX号房建筑面积47.57平方米，套内面积37.5平方米，涉案物业的租赁期限自2018年3月1日至2037年11月10日止，租赁期满后，租赁合同免租并自动延期5年，租金总额为380000元，被告承诺于2018年3月1日向原告交付涉案物业。原告于2017年11月30日向被告支付20000元的租赁定金，并于2017年12月7日支付律师签约费400元，于2017年12月7日、2017年12月24日分别向被告支付租赁款30000元以及140000元共计170000元，被告确认收到上述款项并向原告出具相应的收据。由于案涉物业无法办理房产登记，被告迟迟不将《租赁合同》交付原告，也不配合原告办理《租赁合同》备案等相关手续，被告无法保障原告长达20年的租赁期限，无法保障原告的合同权利。而且，案涉物业未经有关验收，被告既没提供消防验收合格证明，被告也没依约于2018年3月1日向原告交付涉案物业。被告迟延履行合同义务，经原告多次催告仍不履行，被告的行为已构成严重违约，原告长期租赁的目的无法实现，原告有权要求解除与被告的租赁合同关系并要求被告返还双倍定金、租赁款以及签约费用，并支付相应的利息。被告广州市联越置业有限公司辩称，不同意解除合同，请求驳回原告的全部诉讼请求，事实和理由如下：1、2018年3月1日前，案涉房屋已达到《房屋租赁合同》和法律规定的交付条件，原告却没有配合办理收楼验收手续违约在先，所以被告不存在迟延交付行为。案涉房屋所在AXX大楼属于合法建造的建筑，并于2018年2月8日竣工验收合格，可交付使用。同时案涉房屋的交付条件是完全符合《房屋租赁合同》附件“AXX栋交楼标准”。同时，《房屋租赁合同》并未约定以办理房屋产权证明和办理登记备案手续作为交付条件。案涉房屋已办理消防验收手续。因此，案涉房屋完全达到合同和法律规定的交付条件。2、原告至今仍拖欠支付租金，并且未与物业公司签订物业服务协议并交纳相关费用等先履行义务，根据《房屋租赁合同》第四条第2款约定和《合同法》第六十七条规定，其具备顺序履行抗辩权，有权拒绝交付案涉房屋，所以其不存在迟延交付，原告无权解除合同。3、根据双方合同的第七条约定，除了合同约定的解除权以外，原告不能以任何理由提出解除合同。因此，原告不能再依据其他理由解除合同。本案中，没有达到合同解除的条件，原告没有解除权利。本院经审理认定事实如下：涉案建设项目的建设单位为东湾联合社，项目名称为“东湾村商务楼AXX栋、AXX栋建设项目”（也即“联越半山广场”项目），于2014年10月24日取得《建设用地规划许可证》（编号：穗规南地证〔2014〕XX号），于2016年5月3日取得《建设用地批准书》（编号：穗南国土建用字[2016]第XX号），其中记载土地所有权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为商务金融用地。涉案建设项目于2016年7月14日取得《建设工程规划许可证》（编号：穗规南建证〔2016〕XX号），于2017年1月10日取得《建筑工程施工许可证》，于2018年2月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2018年7月4日取得《建设工程消防验收意见书》（编号：穗公南消验字〔2018〕第XX号），于2018年9月6日取得《建设工程规划验收合格证》（编号：穗国土规划验证〔2018〕XX号）。2017年6月20日，广州市南沙区黄阁镇东湾经济联合社出具《证明》，证明其将涉案建设项目出租给广州市畅力物业管理有限公司、联越公司作为商业用途使用，上述两公司在租赁合同期内有权自主经营涉案建设项目的所有物业。2017年11月30日，原告与被告签订了《联越半山广场认租书》，并支付定金20000元给被告。2017年12月7日，被告（甲方）与原告（乙方）就涉案房屋正式签订了《房屋租赁合同》（含联越公司、苏伯恒分别于当天作出的《承诺函》、《声明书》以及《联越半山广场AXX栋交楼标准》，共8页），约定：“第一条、物业概况。甲方同意将座落在广州市南沙区进港大道北侧东湾村路段“联越半山广场”项目AXX栋XX层XX号出租给乙方。第二条、租赁期限自2018年3月1日起至2037年11月10日止。租赁期满并在乙方无违约的前提下，本合同免租金自动延期5年。第三条、乙方选择按照分期支付租赁款项：此种方式下该物业租赁款为乙方享受折扣优惠后的各月租赁费用之和，共计380000元，此价格不含税价。乙方应在签订本合同之日支付租赁款50000元（含定金），剩余款项分两期支付；第一期：在2017年12月20日前支付租赁款140000元。第二期:在2018年1月15日前支付租赁款190000元。如逾期支付一天则以剩余租赁款的万分之二向甲方支付违约金。如逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同，并没收已交租赁款百分之三十作为违约金。第四条、物业交付。1、甲方同意于2018年3月1日前将该物业交付乙方使用。因不可抗力、施工过程中遭遇严重影响施工进度的突发性事件，或因政府相关部门采取临时性措施导致甲方不能如期交付，乙方同意甲方可适当延期交付该物业。2、甲方向乙方交付该物业前，乙方须付清该物业所有应付租赁款项，与甲方委托的物业管理公司签订物业管理服务协议并缴纳相关费用。否则，甲方有权不交付该物业，租赁期限不予顺延。……第八条、责任条款（争议解决条款）1、乙方逾期支付租赁款，每逾期一天须按未付款总额的万分之二向甲方支付违约金。如乙方逾期支付租赁款达到15天，甲方有权解除本合同，乙方已付的所有租赁款作为违约金，甲方不予退还，同时甲方有权另行出租该物业。……2、如甲方逾期交付租赁物业，每逾期一天须按已收款总额的万分之二向乙方支付违约金。如甲方逾期交付租赁物业超过6个月，乙方有权解除本合同，甲方除应当退还乙方已付租赁款外，还应以乙方已付租赁款为本金、按照年利率10%的标准向乙方支付赔偿金（适用赔偿金情况下乙方不得重复主张违约金）……”。《承诺函》中载明“我司承诺，若阁下租赁‘联越半山广场’物业，阁下可使用该物业至2042年11月10日止”等内容。《声明书》中载明“本人已实地查勘租赁房屋所在物业及所属区域的环境、经营现状，并已充分了解该租赁房屋及其用地的权属等状况，本人希望了解的与租赁房屋有关的信息，出租方均已充分告知和说明，没有误导本人或隐瞒重要信息，本人愿意承租该租赁房屋并承担相应的风险。……签署租赁合同是本人的真实意思表示，本人对租赁合同条款及价款无异议。”等内容。《联越半山广场AXX栋交楼标准》记载的交楼标准共14项，具体为：1、外墙：高级玻璃幕墙；2、电梯：日立电梯；3、公共通道：地面、墙面为抛光砖，天花为硅钙板；4、入户门：防火实木门；5、户内天花：原结构面找平；6、户内地面：原结构面找平；7、户内墙面：水泥砂浆抹平；8、排水、排污：排水管道、排污管道安装到户；9、供水：设独立水表；10、供电：设独立电表；11、电视线：到户；12、电话线：到户；13、宽带线：到户；14、空调机位：预留空调机位。原告对交楼标准不予认可。签约当天，原告向被告支付租赁款30000元，向广东银德律师事务所支付签约律师费400元，并于同月24日向被告支付租赁款140000元。2018年11月11日，被告向原告发出《租赁房屋交付使用通知书》，要求原告于2018年3月1日至2018年11月20日期间办理房屋交接手续。原告确认于2018年11月16日收到该通知，至今没有办理收楼手续。庭审中，被告提交了涉案房屋大楼现场图，以证明涉案房屋在合同约定的交付期限之前已可以交付使用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原被告就期房的长期租赁事宜签订合同。虽然期房租赁有别于现房租赁，但结合原告签订合同时作出的《声明书》可知，其是在经过充分了解情况下慎重作出的行为。涉案的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，当事人应当切实履行。本案中，原告是以“被告未在2018年3月1日前交付满足交付条件的涉案房屋”为由主张解除合同，并据此提出其他相应的诉求；而被告既不认可解除合同的事由，又不同意解除合同。因此，本案的争议焦点在于原告是否享有合同解除权。对此，本院作评判如下：合同解除会导致合同的权利义务终止，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，我国法律确认了约定解除权和法定解除权两种合同解除权情形。根据原告的主张，本院仅需对其是否享有约定解除权进行审查，也即本院对是否存在联越公司逾期交付涉案房屋超过六个月的情形进行审查。本院认为，原告不享有约定解除权，理由如下：1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中《联越半山广场A2栋交楼标准》中已经明确了14项交楼标准，而原告主张不符合交付条件，故依据上述规定，原告应当对此承担举证证明责任。因原告未举证证明涉案房屋存在不符合上述14项标准的情形，应由原告承担不利法律后果。2、本案为房屋租赁合同，原告承租房屋在于获得房屋的使用收益权而非所有权，交付的标准不同于商品房交付条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第二款之规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。涉案建设项目于2016年7月14日取得《建设工程规划许可证》、2018年2月8日已经取得《建筑工程竣工验收报告》，并于2018年7月4日取得《建设工程消防验收意见书》，故涉案房屋在2018年9月1日之前已经具备了交付条件。3、根据《房屋租赁合同》约定，原告应于2018年1月15日前支付最后一笔租赁款190000元，被告应于2018年3月1日前交房，双方对付款及交付房屋的先后履行顺序有明确约定；结合双方在合同中约定“甲方向乙方交付该物业前，乙方须付清该物业所有应付租赁款项，……。否则，甲方有权不交付该物业。”在原告拒绝先履行付款义务的情况下，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋。故涉案房屋在2018年11月15日之前未能交付并非被告原因所致。相反，被告已在2018年11月16日通知原告收楼，原告仍拒绝办理交付手续，其后果应由其自行承担。综上所述，本院认为，双方合同约定解除权条件尚不成就，亦不存在双方合同目的无法实现的情形，故对原告主张合同解除以及依此提出的本案诉求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告苏伯恒的全部诉讼请求。案件受理费4544.4元，由原告苏伯恒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春审 判 员  老善涵人民陪审员  王莉莉二〇一九年六月二十七日书 记 员  梁凤茵