福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初4779号 原告：中国建设银行股份有限公司南安水头支行，住所地福建省南安市水头镇荷楼片区首期星鞍桥安置区（东星荷景园）3#C段101-108号店面，统一社会信用代码91350583856318112X。 负责人：郑炎林，该支行行长。 委托诉讼代理人：王志刚，男，1970年11月10日出生，汉族，住福建省南安市。该支行员工。 被告：廖斌，男，1993年7月25日出生，汉族，住福建省宁化县。 被告：福建省英良投资有限公司，住所地福建省南安市水头镇海联开发区，统一社会信用代码91350583570972717Y。 法定代表人：刘良，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗国文，福建福兴律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行（以下简称“建设银行南安水头支行”）与被告廖斌、福建省英良投资有限公司（以下简称“英良公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法由审判员陈志斌适用简易程序公开进行审理。原告建设银行南安水头支行的委托诉讼代理人王志刚、被告英良公司到庭参加诉讼，被告廖斌经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行南安水头支行向本院提出诉讼请求：1、请求解除350655209-2032-20150711377号《个人住房借款合同》；2、请求依法判令廖斌归还借款本金116250元及相应利息（含复利及罚息）9796.12元（暂计至2019年5月5日，其后按合同约定及人行有关规定以实际欠款本息为基数计至实际还款日止）；3、原告对被告廖斌提供的抵押物拍卖、买卖所得价款享有优先受偿权；4、被告福建省英良投资有限公司对上诉债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费由及原告为实现债务而支出的其他费用被告承担。 事实与理由：2015年7月，被告廖斌因购买南安市水头镇海联创业园印象五号石材文化创意园3号楼10层1016单元的房产资金不足向原告申请个人商业用房贷款150000元，期限10年，自2015年8月6日起至2025年8月6日止，以其所购买房产提供抵押担保。借款年利率为基准利率上上浮10%，借款逾期的，罚息利率为在基准利率水平上浮50%，本息的归还方式采用等额本金还款方式，每月归还本金金额为1250元，利息逐期结算还清。经审查认可，双方于2015年8月7日签订了350655209-2032-20150711377号《个人住房借款合同》，合同签订后借款双方于2015年8月11日向法定登记部门办理了预购商品房抵押权预告审判手续，其后原告于2015年8月14日如约将合同款项交付被告廖斌使用。同时，被告福建省英良投资有限公司为被告廖斌贷款提供连带责任担保，现该货款仍拖欠本金116250元及相应利息（含复利及罚息）。 被告福建省英良投资有限公司答辩称，对两被告之间的房屋买卖合同事实不持异议，对原告与被告廖斌之间的贷款事实也无异议，对被告廖斌还款的金额以法院查明的事实为准。 被告廖斌未作答辩。 本院经审理认定如下事实：被告廖斌因购买英良公司开发的址在南安市的需要向原告建设银行南安水头支行贷款。被告廖斌作为借款人及抵押人与原告建设银行南安水头支行于2015年8月7日签订了《个人住房借款合同》，合同约定：被告廖斌向原告建设银行南安水头支行贷款150000元用于购买的涉案商品房，贷款期限自2015年8月6日起至2025年8月6日止，借款年利率为基准利率上浮10%。借款人未按约定偿还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日按借款基准利率基础上上浮50%计收罚息。本案所涉借款的归还方式采用等额本金还款方法，被告廖斌未按期归还借款本息的，建设银行南安水头支行有权解除与被告廖斌的借贷关系，并宣布案涉借款立即到期，要求被告廖斌立即清偿借款本息及相关费用。 2015年1月5日，原告与被告英良公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告英良公司自愿为被告廖斌自2015年1月5日起至2025年1月5日止，在原告处办理的案涉房产按揭贷款提供担保；担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用；保证方式为连带责任保证；保证期间自原告与债务人签订案涉借款合同之日起至案涉借款合同项下抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文书正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。 合同签订后，原告建设银行南安水头支行依约将150000元划入被告廖斌指定的银行账户内。 2015年8月12日，原告建设银行南安水头支行与被告廖斌就其所购本案房产到南安市房地产管理处办理了抵押权预告登记。借款后至今被告廖斌尚欠原告建设银行南安水头支行借款本金116250元及相应利息、罚息及复利。 以上事实，有建设银行南安水头支行营业执照复印件、负责人身份证明复印件、英良公司营业执照副本复印件、法定代表人身份证明复印件、《个人住房借款合同》复印件、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》复印件、《南安市预购商品房抵押权预告登记审批表》复印件、《房屋预告登记证明》复印件、《中国建设银行个人贷款支付凭证》复印件、建设银行个人贷款对账单及当事人在庭审中的陈述为证，可以认定。 本院认为，原告建设银行南安水头支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权，其与被告廖斌、英良公司签订的《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应予履行。原告建设银行南安水头支行依约履行了出借款项义务，被告廖斌未按合同约定按期归还贷款本息，其行为已构成违约，符合解除合同的条件。现原告建设银行南安水头支行要求解除与被告廖斌签订的《个人住房借款合同》、被告廖斌立即偿还贷款及其相应的利息、罚息及复利的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但原告计算利息及费用的标准明显过高，本院依法予以调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”的规定，本院酌定被告廖斌应支付透支利息、罚息及复利总计不得超过年利率24%。 关于保证责任问题。被告英良公司为被告廖斌的上述借款提供连带保证责任，但其主张本案保证期限已过，根据原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条关于保证期间的约定，本案保证期间自原告与被告廖斌签订案涉借款合同之日起至案涉借款合同项下抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文书正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，但本案当事人仍未办理相关抵押登记及其他权利证书等，故原告建设银行南安水头支行系在保证期间内起诉，被告英良公司应对上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向被告廖斌追偿。 原告建设银行南安水头支行与被告廖斌就位于南安市设立了抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生抵押权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告建设银行南安水头支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。因此，原告建设银行南安水头支行要求在上述房屋的拍卖、变卖时享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。被告廖斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条第（二）项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第四条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 1、解除原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行与被告廖斌签订的《个人住房借款合同》； 2、被告廖斌应于本判决生效之日起十日内偿还给原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行贷款116250元及其相应的利息、罚息及复利（利息、罚息及复利按中国人民银行的有关规定及双方签订的领用合约的约定计算，但总计不得超过年利率24%）； 3、被告福建省英良投资有限公司对上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告廖斌追偿； 4、驳回原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2820.9元，减半收取为1411元，由被告廖斌、福建省英良投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈志斌 二〇一九年六月二十一日 法官助理姚聪晓 书记员施金龙 附：引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -4- -5-