山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0883民初1676号 原告：孙士芳，男，1983年1月2日出生，住邹城市。 委托诉讼代理人：孔祥同（特别授权），山东洙泗风律师事务所律师。 被告：邹城市恒益置业有限公司，住所地邹城市大束镇黄家庙村社区服务楼201室，统一社会信用代码：91370883MA3C0GNN14。 法定代表人：黄现勇，经理。 委托诉讼代理人：曹峰（特别授权），邹城天仕浩然法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王夫凯（特别授权），该公司员工。 原告孙士芳与被告邹城市恒益置业有限公司（以下简称恒益置业）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙士芳的委托诉讼代理人孔祥同、被告邹城市恒益置业有限公司法定代表人黄现勇及其委托诉讼代理人曹峰、王夫凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙士芳向本院提出诉讼请求：1、按约定支付逾期交付商品房违约金17130.5元（计算至2019年5月底）并要求支付从2019年6月1日起至实际交付符合合同约定条件（合同第9、10、11条）的商品房之日止的违约金，按照银行同期贷款利率4.35%；2、承担本案的诉讼费及为实现债权所支付的律师费。事实及理由：2017年7月29日原被告签订山东省新建商品房买卖合同（预售），原告购买了被告开发的位于邹城市礼让路77号学府花园0005幢1单元2层1-204号成套住宅，建筑面积120.69平方米，价格429605元。原告采用按揭方式支付房款，合同签订后首付209605元，2017年8月17日贷款220000元，被均已支付被告，被告没有开具全额发票，合同约定2018年6月30日交房。原告已履行了合同义务，被告没有向原告履行交房义务，原告多次催促交房，被告以没有综合验收为由迟迟不予交付，合同约定应按银行同期贷款利率（目前4.35%）支付违约金，该商品房目前仍未进行综合验收，尚不具备入住条件，被告的行为严重侵害了原告合法权益，请求判如所请。 原告向本院提交了如下证据： 证据一、原被告签订的商品房买卖合同，证明双方签订的合同日期、交房日期、条件、违约金的计算依据等，合同第9,10,11条有详细的条件约定。 证据二、首付款发票、交房款全额发票、贷款合同、贷款借据、贷款转存给开发商凭证，证明原告履行了缴纳房款的义务。违约金从合同约定的交房日期开始至2019年5月底，利率是合同约定的银行同期贷款利率，违约金=房款*逾期月数*4.35%/12，律师费1200元/人，合同没有约定，《担保法》《合同法解释一》有相关规定。 上述证据经原告申请原件均已退回原告，复印件入卷备查。 邹城市恒益置业有限公司辩称，一、原告起诉答辩人违约没有事实依据，答辩人延期交房有法定事由。案涉商品房是答辩人所属的邹城市大束镇黄家庙村委会成立的邹城市恒益置业有限公司开发，在开发建设的工程中，适遇建筑材料由于环境治理等方面原因价格疯涨，又由于中央政府对大气环境的治理及中共十九大召开、青峰会召开等原因，又由于房屋验收标准变更政策滞后等不可抗拒的原因致使答辩人没有按照合同约定的时间向原告交付商品房，以致使原告误解，发生纠纷。在原告主张权利前，答辩人数次向原告解释客观情况并对大部分业主做出优惠措施，如赠送太阳能、减免物业费等，使大部分业主得到谅解，和谐共处。 首先，案涉商品房在建筑施工过程中由于不可抗力的原因造成延期交房有法定事由。众所周知，2017年及2018年中央环保部对国家大气污染环境治理，2017年9月26日山东省人民政府办公厅印发山东省落实《京津冀及周边地区2017-2018秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》实施细则的通知，2017年10月份开始各种建筑工地停止施工，2017年11月15日至2018年3月31日更是严格停止施工，即“封土行动”该文件使答辩人停止施工137天，2017年11月4日至8日及2018年11月7日至2019年1月20日期间邹城市住建局数次下文停止施工累计47天，2018年6月8日至16日因为“青峰会”停工9天，以上有文件依据的停工天数为193天，还有数十天均是各级主管部门电话通知建筑企业停止施工。上述因政策政令原因停止施工根据《合同法》第117条及《民法总则》第180条的法律规定，答辩人延期交房是因为不可抗力的原因造成，因不可抗力造成不能履行合同的，应当免除责任。在建筑施工过程中，气象局及安监局数次下发通知，因为恶劣天气原因数次停止施工，该原因亦属不可抗力。 其次，案涉商品房于2019年1月29日办理完毕《竣工工程质量验收报告》，已经符合交付条件。2018年3月18日，国务院发布了《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，将《城市房地产开发经营管理条件》第17条修改，济宁市住建局于2018年11月29日才下发济建房字（2018）31号文《关于明确济宁市房地产开发项目竣工综合验收备案工作有关问题的意见》，将验收标准修改，答辩人在办理商品房验收时已经告诉业主，由于政策变更滞后的原因，正在办理验收。在原告等业主数次去答辩人售楼处询问时，已经明确告知业主正在办理验收手续。2019年1月初，明确告知各位业主，可以先行接收商品房，待其入住后仍然可以维权（如王建2019年1月19日就已经接收案涉房屋）。答辩人延期办理验收备案证明除上述原因之外，还是因为环境治理等情况造成延期的，仍然属于不可抗力致使，早已经达到合同约定的交付条件。 再次，答辩人应大部分业主的要求于2018年12月30日电话通知各位业主元旦期间接收案涉商品房，因为案涉房屋为毛坯房，当时已经达到装修条件，各位业主要求交房后拿钥匙委托装修公司设计装修方案及装修施工，即使答辩人如期交房，业主也无法入住，答辩人因各种原因延期交房没有给原告造成损失。 二、本案交房时间应当界定在2019年1月29日；原告主张的实现债权的费用没有法律依据，原告数次去主张权利时已经明确告知原告可以协商解决，答辩人已经作出处理方案，大部分业主均接受，原告不接受调解方案因此产生的实现债权的费用即使发生也应当自行承担。 综上所述，答辩人向原告延期交房是因为前述不可抗力等原因造成，应当免除答辩人的责任；希望原告理解答辩人在开发建设工程中由于原材料涨价、环境治理、政策停工等原因造成的各种困难，为了创建和谐社区、安居生活，希望原告撤销诉讼。答辩人特依据《合同法》《民法总则》等相关法律规定依法提出答辩，请求人民法院查明案件事实，依法判决驳回原告的不当诉讼。 被告向本院提交了如下证据： 证据一、案涉商品房于2019年1月29日办理完毕《竣工工程质量验收报告》、案涉商品房测绘报告、房屋验收记录、水电气施工完工合同、商品住宅使用说明书，证明房屋达到交付条件并交付完毕，现在已有业主入住。 证据二、（一）、关于不可抗力：1、2017年9月26日山东省人民政府办公厅印发山东省落实《京津冀及周边地区2017-2018秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》实施细则的通知，2017年11月15日至2018年3月15日，因“封土行动”停工121天。2、2017年11月13日邹城市渣土综合整治办公室下发《关于开展2017-2018秋冬季渣土工地封土行动工作的通知》，2017年11月15日至2018年3月15日，因“封土行动”停工121天。3、2018年2月25日济宁市城区回家空气质量综合整治工作指挥部下发《济宁市2018年3月份大气污染防治强化措施工作方案》的通知，2018年3月31前不准恢复施工，2018年3月16日至3月31日停工16天。4、2018年2月27邹城市环境治理指挥部《关于严格执行济宁市环保工作措施的通知》2017年11月15日至2018年3月15日，因“封土行动”停工121天。5、2018年2月26日邹城市大束镇人民政府《关于进一步强化扬尘污染治理的通知》2018年3月31前不准恢复施工。6、2017年11月4日邹城市住建局重污染天气预警从2017年11月4日至8日通过5天。停工5天。7、2018年6月8日邹城市住建局下发《关于在峰会期间停止建筑工地涂料喷涂作业施工的通知》，青峰会停工9天。8、2018年11月7日2019年1月20日结束邹城市住建局7次下发文件重污染天气预警停工合计44天。 以上证据证明因被告不可预知、不可抗拒的政府环保及国家重大事宜等原因停工天数195天。 （二）、关于交付问题：1、济宁市住建局于2018年11月29日才下发济建房字（2018）31号文《关于明确济宁市房地产开发项目竣工综合验收备案工作有关问题的意见》，将验收标准修改。2、在2018年国庆节前向包括原告在内的业主发了《致广大业主的一封信》，并且在业主群里也告知了交房时间和逾期交房的时间，在2018年12月29-31号通过张贴公告或电话通知业主上房。 上述证据证明被告交付的房屋符合约定国家规定标准，被告于2019年1月29日已交房。 本院组织双方对当事人提交的证据进行了质证，被告对原告提交的证据质证意见为：对两份证据真实性均无异议。但对证明目的有异议，双方约定的交房条件是商品房经验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第16条规定，已经达到了五方验收标准，于2019年1月29日验收通过，符合国家规定。原告陈述至今未通水通电不属实，水电气都已供应。原告陈述的没有综合验收备案证明，对于该规定，法律已取消综合验收了。 原告对被告提交证据的质证意见为：对于证据一中的对验收报告无异议，但出具日期为2019年1月29日。对房屋验收记录无异议，但是没有约定商品房交接单，没有出具测绘报告，没有交付“两书”。对测绘报告有异议，该测绘报告书时间是在原被告签订买卖合同前进行委托的，并没有说明该报告出具的时间，被告应该指出的时间应是收件号，不应认定为出具报告的时间。对“两书”不予质证，系空白，与本案无关。对施工合同、管道燃气设施建设合同、配电安装合同签订时间均晚于双方签订的商品房交付日期，不具备效力。对于证据二认为：被告列举的文件不属于不可抗力，不可抗力在法律中有专门的解释，指不能预见、不能避免，不能克服的客观情况，政府的政策不属于不可抗力，至于停工期限195天比建设工期都长，不符合事实。对济宁市住建局于2018年31号文被告对此文有断章取义的理解，修改后的城市房地产开发经营管理条例第17条、第36条、第37条规定并没有删除“验收合格后方可使用”。目前开发商仍然没有具体的验收报告。 本院经审理认定事实如下：2017年7月29日原被告双方签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于邹城市礼让路77号学府花园0005幢1单元2层1-204号成套住宅，建筑面积120.69平方米，价格429605元，原告首付209605元，贷款22万元，双方在合同第四章“商品房交付条件与交付手续”一章中约定：商品房交付条件为1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件。2、该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房交付的时间为2018年6月30日，出卖人在交付日期10日前书面通知买受人携带资料、证件，办理交接手续，在逾期交付方面双方约定，除不可抗力外，不论买受人是否解除合同，逾期交付，均按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期违约金。被告在工程建设中，由于大气污染、封土行动、治理扬尘污染治理、青岛峰会等原因，政府四次下达停工通知和文件，致使被告非连续停工，造成被告逾期交房。2019年1月29日，被告开发的商品房经五方验收，取得《竣工工程质量验收报告》。被告通过《致广大业主的一封信》告知业主逾期交房的原因及交房的时间，2018年12月29日通过业主微信群告知全体业主交房时间，同时于2018年12月31日电话通知了原告交房，的确部分业主于2019年1月29日后陆续办理商品房交接手续。原告至今为办理商品房交接手续，原告认为被告至今未取得合同约定的交房的备案证明文件，涉案房屋至今尚未达到交房条件，双方产生纠纷，原告主张被告支付违约金及其他费用。 上述事实是根据原被告举证、质证认定的，有关证据均已记录收存在卷。 本院认为，原被告签订的《山东省新建商品房买卖合同》系双方平等协商一致签订的，不违背国家法律和规定，系有效合同。双方争执的主要焦点是：一、被告通知交房的是否符合约定条件及是否存在逾期交房问题？二、原告主张的的逾期交房违约金和其他损失费用是否符合法律规定？针对双方争执的第一个争执焦点问题，本院认为，原被告签订合同约定交房时间和交房标准，对双方均有约束力，合同约定该房于2018年6月30日交付，交付标准双方在合同中约定，该商品房应取得竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、提交两书，即《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。关于商品房交付标准问题，原被告约定商品房交付标准高于法律和法规规定标准的，属于当事人自主自愿的行为，本院应予支持。关于商品房验收合格问题，《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》中均有规定，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目是决定》（国发[2004]16号文）中第83项，取消了住宅小区群体访地产开发项目竣工综合验收的行政审批，《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国发[2018]698号)将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后方可交付使用”，济宁市城乡和住房建设局于2018年11月29日下达济将房字（2018）31号文件，暂停办理竣工综合验收备案工作，因此，原被告约定“备案证明文件”无法取得。依照《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：建设工程经验收合格的方可使用。建设工程竣工验收应满足《建设工程质量管理条例》列举的五个必须条件，被告在2019年1月29日取得了五方验收合格的质量报告，符合交付使用的条件，被告通过微信群和电话通知，在售楼中心张贴公告，告知了原告交房时间、地点，告知了延期交房的原因，原告以被告房屋至今不能满足交房条件和交房标准拒绝验收上房，应向被告提出拒绝上房异议，原告在法庭辩论结束前也未向本院提交被告房屋不合格、不能交付使用的证据，原告主张原告开发建设的商品房不符合交付条件的诉请，不予支持。被告应政府环保、重大活动、封土工程等停工151天，提供了政府文件和停工通知，这些政府干预的行为对原告来说属于不可预见、不能避免、不能抗拒的不可抗力，被告虽提供2018年入冬以来，我市发布的重污染天气预警7次共44天，但未出具相关管理部门出具的停工通知和文件，对于该阶段被告主张顺延的主张，本院不予支持，其他阶段由于均提供了政府文件和通知，被告答辩主张的工期顺延应予支持，顺延交房日期（顺延151天）应界定至2018年11月28日，被告于2019年1月29日取得五方竣工验收合格报告书，被告逾期交房时间应认定为62天。关于双方争执的第二个争执焦点，本院认为，原告被双方在商品房买卖合同约定，逾期交房应承担违约责任，违约金计算办法应按照双方约定处理，即429605*62*4.35%/365=3174元。原告接被告电话、微信通知拒绝上房，请求支付2019年1月29日至交付之日的违约金不予支持。原告请求支付律师费用1200元，因原告未提交证据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告邹城市恒益置业有限公司于本判决生效十日内支付原告孙士芳逾期交付商品房违约金3174元。 二、驳回原告孙士芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费减半收取114元，原告孙士芳负担93元，被告邹城市恒益置业有限公司负担21元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并通过网上立案，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  冯美桥 二〇一九年六月十二日 书记员  周 雯