湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再140号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郴州市众意房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼526室。法定代表人：朱辉纪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：梁琛，男，1975年7月1日出生，汉族，居民，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：许历斌，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文飞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。原审第三人：郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局），住所地湖南省郴州市文化路20号。法定代表人：陈剑，该局局长。委托诉讼代理人：蒋家强，该局调研员。委托诉讼代理人：李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。再审申请人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）因与被申请人梁琛、原审第三人郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局，以下简称原市煤炭局）房屋买卖合同纠纷一案，不服郴州市中级人民法院（2014）郴民一终字第1077号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年9月29日作出（2017）湘民申2335号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人众意公司的委托诉讼代理人李兴、被申请人梁琛的委托诉讼代理人许历斌、原审第三人原市煤炭局的委托诉讼代理人李震、蒋家强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众意公司申请再审称：一、原审判决认定被申请人认购了万花山庄项目中的住房，并交付华新公司部分购房款的事实缺乏证据证明。根据郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具的《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》，认购万花山庄房屋并交纳定金的31人中没有被申请人，被申请人没有认购万花山庄房屋，也没有交纳部分购房款给华新公司。二、原审判决认定被申请人向申请人与原市煤炭局的共管账户存入的款项，应视为被申请人交清了购房尾款的事实缺乏证据证明。三、申请人按照与原市煤炭局签订的《万花小区后续开发意向协议》、《万花小区开发合同》的约定，设立与原市煤炭局的共管账户，并出具了107张收款收据给原市煤炭局，但原市煤炭局没有按约将该107个职工的全部购房款存入共管账户并交付给众意公司。因被申请人没有按约定交付购房款给申请人，申请人出具的107张收款收据是向原市煤炭局107个购房户催收房款的凭据，不能作为被申请人交清了购房款的依据。原审判决认定申请人于2011年1月16日向被申请人出具的收款收据亦系对被申请人交清了购房款的确认，缺乏证据证明。请求撤销二审判决，驳回被申请人的诉讼请求；由被申请人承担本案的诉讼费用。梁琛答辩称：因本案是在单位职工团购商品房过程中产生的纠纷，原市煤炭局介于众意公司和购房职工之间，存在双向代理，既代理众意公司向职工收取购房款，也代理职工将收到的购房款交给众意公司，只是购房职工交纳房款的形式多样，有部分交存共管账户，有部分交原市煤炭局。众意公司和购房职工对原市煤炭局代收购房款行为的确认体现在众意公司向购房职工出具的收款收据上，表明了其认可购房者已交清了购房款。正因如此，双方的商品房买卖合同才约定了购房者当日交清房款，这符合房屋买卖交易习惯。至于众意公司和原市煤炭局如何结算，与购房者没有关系。请求驳回申请人的再审请求。原市煤炭局陈述称：本案房款的交付方式不同于一般的商品房买卖。购房职工交付房款有两种方式，一种是交给原市煤炭局，由原市煤炭局转给众意公司，一种是购房人将购房款直接交存至众意公司与原市煤炭局设立的双控账户上。现有证据能够证明原市煤炭局已向众意公司支付了2100多万元，远远超过了114户购房人应支付的1600多万元购房款。请求驳回申请人的再审请求。梁琛向一审法院起诉请求：1、判令众意公司立即为其办理郴州市107国道万花山庄3栋401号房的房屋所有权证；2、由众意公司承担本案诉讼费用。一审法院认定：2003年2月19日，原市煤炭局和华新公司签订了《万花冲房地产联合开发合同》，合同约定，双方联合开发万花山庄，联合开发项目分为一期工程和二期工程，一期工程为住宅楼，二期工程为办公楼。合同第一条约定，原市煤炭局提供土地证给华新公司，并转让约22亩的土地，华新公司按548元／㎡造价向原市煤炭局职工提供80套住宅楼；第五条约定，原市煤炭局负责职工购房的报名统计和协助收款工作，并承担办证费用。合同签订后，原市煤炭局根据报名情况，从2003年开始，陆续收取梁琛等82户的部分购房款。2003年12月26日，原市煤炭局与华新公司签订《“万花冲房地产联合开发合同”的补充协议》，协议对工程款的支付，工程交付使用期限等作了约定。2007年11月12日，华新公司与朱辉纪签订一份《项目移交协议书》，协议约定华新公司与原市煤炭局联合开发的工程项目转让给朱辉纪，双方对有关项目移交事宜达成了协议。同年12月12日，原市煤炭局与华新公司签订《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》，协议约定，双方终止履行合作开发合同和补充协议，华新公司在合作开发期间所有合同资料、报建报批资料等应完整无缺地移交给原市煤炭局或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商，等等。同日，宜章县众意房地产开发有限公司（以下简称宜章众意公司）与原市煤炭局签订一份《万花小区后续开发意向协议》。协议约定原市煤炭局继续开发万花小区，宜章众意公司有意参加万花小区土地竞拍并继续开发；协议第三条约定，原市煤炭局职工2003年订购的82套住房调整至800元／㎡向众意公司购买，新增加职工32户需购房4200㎡左右，按1200元／㎡的价格向众意公司购买，众意公司共应向原市煤炭局的职工提供114套住房和底层的车库杂房；第八条约定，协议在宜章众意公司取得《国有土地使用权成交确认书》后方可生效，等等。2008年6月2日，宜章众意公司竞得万花山庄地块的国有建设用地使用权，并与郴州市国土资源交易中心签订了郴土成交确字（2008）第019号《国有土地使用权成交确认书》。之后，宜章众意公司按照《万花小区后续开发意向协议》承接并开发万花山庄项目。开发过程中，宜章众意公司在工商银行设立了账号为19×××40的账户（以下简称2140帐户），该账户名为宜章众意公司，由宜章众意公司与原市煤炭局共管。原市煤炭局将包括梁琛在内的114户职工应交付的购房余款陆续交存2140账户。2010年，买受人梁琛与出卖人众意公司签订了一份《郴州市商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买的商品房为万花山庄项目中的第3栋401号房。该商品房产权登记建筑面积共130.88平方米，其中套内建筑面积118.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.24平方米；总价款104704元，该款于合同签订之日支付。该合同第十五条约定，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可以委托出卖人办理房屋产权登记，有关办证的税费由买受人承担。2011年1月16日，众意公司向梁琛出具了收到购房款104704元的收款收据。2013年1月18日，众意公司为本案房屋办理了房屋所有权初始登记。梁琛多次要求众意公司办理房屋所有权证，未果，故向法院起诉，请求：判令众意公司为梁琛办理郴州市107国道万花山庄3栋401号房的房屋所有权证。众意公司在一审庭审中提出，没有取得万花山庄国有土地使用权前，众意公司和华新公司均没有商品房开发资格，众意公司与原市煤炭局签订《万花小区后续开发意向协议》不合法，众意公司没有接受不合法的项目，也没接受梁琛不合法的认购款。另查明，宜章众意公司于1999年7月8日成立，法定代表人为朱辉纪。2008年12月5日，该公司变更名称为郴州市众意房地产开发有限公司，即众意公司。2009年7月22日，该公司法定代表人变更为朱海霞。一审法院判决：众意公司于本判决生效后三十日内为梁琛办理郴州市（原称107国道）万花山庄3栋401号房屋的房屋所有权证。如果众意公司未履行本判决指定的行为，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。本案受理费1800元，保全费820元，合计2620元，由众意公司负担。众意公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，驳回梁琛的诉讼请求，并负担本案的全部诉讼费。二审法院认定：一、2007年12月12日，原市煤炭局（甲方）与宜章众意公司（乙方）签订的《万花小区后续开发意向协议》第五条是关于甲、乙双方职责的约定，内容为：宜章众意公司办理好甲方购买的职工住房的房屋产权证、土地使用权证，办证费用按国家有关规定，应由个人负担的由房屋所有者承担。该协议由宜章众意公司盖章，朱辉纪签名。二、梁琛二审陈述起诉系其真实意思表示，自行交纳了案件受理费，并对代理人的代理行为均予以认可。其他事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为：本案二审的争议焦点是众意公司是否应为梁琛办理房屋所有权证的问题。宜章众意公司于2008年12月5日更名为众意公司，企业法人公司名称变更后，其权利义务由变更后的法人享有和承担。朱辉纪于1999年7月8日至2009年7月22日担任法人代表。2007年11月12日，朱辉纪与华新公司签订《项目移交协议书》；2007年12月12日，朱辉纪代表宜章众意公司与原市煤炭局签订《万花小区后续开发意向协议》；2008年6月2日，朱辉纪代表宜章众意公司竞得万花山庄地块的国有建设用地使用权，并与郴州市国土资源交易中心签订了郴土成交确字（2008）第019号《国有土地使用权成交确认书》。以上事实可以推定，2007年11月12日朱辉纪与华新公司签订的《项目移交协议书》虽然没有宜章众意公司盖章，但朱辉纪系宜章众意公司法人代表，且万花山庄的后续事宜均由众意公司签章并由朱辉纪签名，故2007年11月12日朱辉纪与华新公司签订《项目移交协议书》时系职务行为，万花山庄是由众意公司开发，朱辉纪在万花山庄项目中的行为应由众意公司承担责任。众意公司关于万花山庄项目中朱辉纪的个人行为由其本人承担责任的上诉理由不能成立，众意公司关于华新公司未将万花山庄项目移交给众意公司的上诉理由亦不能成立。梁琛与众意公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，约定梁琛以104704元购买众意公司万花山庄项目中的第3栋401号房，众意公司向梁琛出具了收取104704元的收款收据。现众意公司对该收款收据的真实性予以认可，但反驳称该收款收据仅是催款凭据，梁琛须付清购房款后，该收款收据才能生效。因众意公司并未提供充分的证据予以证实，且该反驳理由也与常理不相符，故该院对众意公司的反驳理由不予采纳。梁琛依照《郴州市商品房买卖合同》履行了付款义务，原审法院根据众意公司与梁琛签订的《郴州市商品房买卖合同》及众意公司与原市煤炭局签订的《万花小区后续开发意向协议》的约定，判令众意公司为梁琛购买的位于郴州市万花山庄3栋401号房屋办理房屋所有权证并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由众意公司负担。本院再审期间，原市煤炭局提交了2011年8月10日众意公司向原市煤炭局出具的委托书和2011年8月15日中国农业银行交易回单，拟证明众意公司应支付给王华退房利息131600元，受众意公司委托，原市煤炭局代众意公司向王华支付了该款项。众意公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，审计报告对此已有说明，且是华新公司收了王华的房款，不应由众意公司或原市煤炭局支付退房利息。梁琛对该证据无异议。本院经审查认为，该证据不是新证据，无原件核对，且无证据证明交易回单中汇款人李艾华的身份，不足以达到原市煤炭局的证明目的，不予采信。本院再审查明：一、2007年10月16日，受原市煤炭局委托，郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具了郴诚基委[2007]77号《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》，审定华新公司开发的万花山庄前期工程总收入为5545867.50元，其中原市煤炭局拨款3203000元。原市煤炭局（甲方）与宜章众意公司（乙方）于2007年12月12日签订的《万花小区后续开发意向协议》第三条约定“甲方职工2003年订购且主体已完工的共82套住房，平均价格调增至800元每方米向乙方购买……”；第五条约定“甲方职责……2、按照郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，甲方负责与郴州市华新房地产开发有限公司终止原开发合同和有关协议，并协助乙方与其办理开发工程项目移交手续……6、工程正式启动开工后，甲方按照双方签订的正式开发合同约定，按进度拨付购房款。乙方职责……5、根据郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，乙方负责支付郴州市华新房地产开发有限公司在该项目前期开发中垫付的投资款壹佰捌拾陆万元人民币……”二、2011年10月4日，郴州市审计局作出郴审【2011】74号《郴州市审计局关于郴州原市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》，表明2008年至2009年期间，原市煤炭局原局长曾宪明批准拨付兴建办公楼资金给开发商10499200元；因办公楼未动工，2010年9月至2011年9月，原市煤炭局新任领导采取了一系列追回措施，其中包括扣留职工住户应付众意公司的购房尾款、杂房和车库款等4038400元。众意公司与原市煤炭局因万花山庄工程产生建设工程施工合同纠纷，该案生效判决，即本院（2019）湘民再269号民事判决认定，原市煤炭局按《万花小区后续开发意向协议》以及该局与中南大学土木工程检测中心签订的《技术服务合同》，指令郴州市契税耕税征收管理局、郴州市国库集中支付核算局共计拨付给众意公司10339213元，认为该款应当由众意公司返还给原市煤炭局，并在计算返还款时核减了6838400元，其中包括原市煤炭局应付众意公司的4038400元购房尾款。三、一审庭审中，原市煤炭局提交了19×××40账户流水详单，拟证明该局职工共计交纳房款7520000元，其中部分汇款备注了购房人姓名或款项性质，部分没有备注，备注款项中包含梁琛存入的43000元。众意公司认为其没有掌控2140账户，没有收到该款。原市煤炭局还提交了该局集资房房款明细表，拟证明该局职工所购114套房屋应付房款为14251025.05元，众意公司对该证据的真实性无异议。再审期间，众意公司认可2140账户流水详单的真实性，但只认可存在备注了购房款或职工姓名的款项是购房职工交纳的房款。其它事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案再审的争议焦点是梁琛是否已向众意公司付清了购房款。（一）关于梁琛是否认购了万花山庄房屋并向华新公司支付了部分购房款的问题。首先，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。本案中，《万花小区后续开发意向协议》明确了原市煤炭局购买众意公司所开发房屋，未约定经营风险，符合上述规定情形，应认定该协议性质为房屋买卖合同，作为原市煤炭局购房职工的梁琛与众意公司所签订商品房买卖合同就具有商品房团购性质，原市煤炭局为开发万花小区而支付的款项应视为团购房屋职工交纳的购房款。其次，原市煤炭局与众意公司签订的《万花小区后续开发意向协议》第五条约定表明，该协议是以郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具的《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》为基础。从该咨询报告的审定结论看，华新公司开发万花山庄前期工程总收入中有3203000元为原市煤炭局拨款，如前所述，该款应视为包括梁琛在内的买受人所交购房款。至于该咨询报告第一部分资料六显示华新公司还预收了31人的售房定金2570254.50元，涉及华新公司与该31人之间的权利义务，与梁琛无关。因此，众意公司提出梁琛没有认购万花小区的房屋，也未向华新公司交付购房款的理由，没有事实和法律依据，不能成立。（二）关于梁琛向众意公司与原市煤炭局共管账户存入的款项，应否视为梁琛所交购房尾款的问题。再审期间，众意公司认可共管账户（2140账户）流水中备注了购房款或购房职工姓名的款项是购房职工交纳的房款，其中包括梁琛所交的43000元。因梁琛还通过原市煤炭局向众意公司交纳购房款，故原审认定该款系梁琛交纳的部分房款，并无不当。众意公司提出原审认定梁琛向共管账户存入的款项系其所交购房尾款，认定事实错误，但原审只是认定该款应视为梁琛交纳的房款，并未认定系购房尾款，该理由不能成立。此外，共管账户的设立目的是为开发万花小区，实现专款专用，而《万花小区后续开发意向协议》第五条约定，该项目开发资金来源于购房款，故原市煤炭局关于梁琛等购房职工通过原市煤炭局向共管账户直接存入了7520000元购房款的主张成立。（三）关于众意公司向梁琛出具收款收据是否系确认梁琛已交清购房款的问题。众意公司提出梁琛等购房职工未交或未交清购房款，其向梁琛等107个购房户出具的收款收据只是催收凭证，不能作为已交清房款凭据。但众意公司向梁琛出具的收款收据没有催款内容，先出具收据后收款的行为与常理不符。况且，虽然原市煤炭局根据《郴州市审计局关于郴州原市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》，扣留了应付众意公司的4038400元购房尾款，但本院已生效的（2019）湘民再269号民事判决，在计算众意公司应返还原市煤炭局的款项时核减了该4038400元，应视为原市煤炭局购房职工已向众意公司交纳了4038400元购房尾款，加上之前的付款，梁琛等114户购房职工已交纳房款为14761400元（3203000元+7520000元+4038400元），超出了14251025.05元的应付房款。故梁琛已依照《郴州市商品房买卖合同》履行了付款义务，众意公司提出的该项理由，与事实不符，不能成立。原审法院根据众意公司与梁琛签订的《郴州市商品房买卖合同》及宜章众意公司与原市煤炭局签订的《万花小区后续开发意向协议》的约定，判令众意公司为梁琛所购房屋办理房屋所有权证并无不当。综上，众意公司的再审理由均不能成立。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持郴州市中级人民法院（2014）郴民一终字第1077号民事判决。本判决为终审判决。审判长  涂晓辉审判员  王典良审判员  罗 斌审判员  刘前进审判员  欧阳卓二〇一九年六月一日法官助理沈雅书记员李睿茜