河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初1960号原告：姜海涛，男，1976年8月4日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人:孙忠泽，河南宇萃律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告：三门峡远大房地产开发有限公司，住所地三门峡市崤山路与六峰路交叉口明珠宾馆7025室。法定代表人：秦层祥,该公司执行董事。委托诉讼代理人:刁复兴,河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告姜海涛与被告三门峡远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月24日作出了(2018)豫1202民初4494号民事判决。宣判后，被告远大公司不服提起上诉，三门峡市中级人民法院经审理于2019年3月26日作出（2019）豫12民终752号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告姜海涛的委托诉讼代理人孙忠泽，被告远大公司委托诉讼代理人刁复兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜海涛向本院提出诉讼请求：1.被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为原告办理房产证;2．被告支付逾期办理房产证的违约金直至办证之前一日，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,原告自愿降低按年利率3%计算，暂自2013年12月1日计算至2018年5月1日为50913元;3．被告为原告安装可视电子对讲监控系统。事实和理由:2011年6月27日,原、被告签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的城市之巅住宅小区房屋一套，合同签订后原告支付了房款384329元。合同第15条约定，被告应于交房后180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为原告办理房产证。2013年6月3日被告交付房屋，按照合同约定被告应于2013年11月30日前履行上述义务，但至今未履行。合同没有约定违约金具体数额，原告的损失也无法计算，故违约金原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定计算。同时合同附件3第10条第四项约定被告为原告设置可视电子对讲系统，被告至今未安装设置。上述问题原告多次找被告协商都未得到解决，故请求贵院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告远大公司辩称：1.原告购买房屋的不动产登记备案手续已经完毕，三门峡市国土资源局已经颁发了不动产登记证明，被告已通知业主前来协助办理房地产权属登记证书的各项手续,目前已有2/3业主办理了协助手续,原告经通知迟迟不予配合。2.原告请求支付逾期办理房地产权属证书的违约金理由依法不能成立。违约金属于债权，诉讼时效为3年，本案房屋交付至今已有四年,原告起诉已过诉讼时效；拉横幅不是协商解决的方式，横幅的内容也不能证明向被告主张过违约金。另外，双方合同中就违约金的约定为“协商解决”，双方不采取违约金的处理方式，如果逾期办证给原告造成了实际损失，被告按照实际损失来赔偿，所以双方协商解决的基础是以原告的实际损失为依据，原告方没有举证其实际损失，故原告的该项请求不应支持。3.原告请求安装可视电子对讲系统的请求无法实现。原告提交的附件三上没有被告盖章确认，说明被告没有确认同意；即便附件三有效，被告交付房屋时，原告均验收接受了房屋，并且知道安装的是语音对讲，也没有提出异议；原告的该项主张，在3年诉讼时效内从未向被告主张过该事宜，因此已过诉讼时效；如果要安装可视电子对讲系统，需要开墙凿壁，现业主已入住，势必会影响其正常生活。经审理查明：2011年6月27日，姜海涛（××）与远大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：“××购买的商品房位于湖滨区上阳南路1057号4单元2-3层15号；房屋总价款384329元。出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，××有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.出卖人按河南省同期定额标准赔偿设备、装饰差价。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:1、××退房，出卖人在××提出退房要求之日×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2、××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3、双方协商解决。合同附件三中，关于装饰、设备标准第10条载明了“每户设置可视电子对讲监控系统”。××姜海涛在合同上签字确认，远大公司在合同上加盖了公章，并办理了合同的备案。合同签订后，原告姜海涛缴纳购房款384329元。2013年6月3日，被告远大公司向原告姜海涛交付了房屋。另查明：2017年11月6日，被告远大公司向不动产登记中心申请商品房首次登记，并领取了“三门峡市不动产登记业务收件单（领证通知单）”，该通知单显示房地坐落：湖滨区上阳南路1057号。2017年11月7日，远大公司委托城市之巅物业公司在该小区的公告栏张贴通知，内容：“尊敬的各位业主：目前我小区产权证办理工作已完成首次登记，可以办理不动产权证，请各位业主抓紧时间到物业办理相关手续。”2017年11月20日，三门峡市不动产登记中心对涉案房屋出具《不动产登记证明》，载明为首次登记，权利人（申请人）为三门峡远大房地产开发有限公司。庭审中，原告方还提交了2016年10月1日到被告销售部门口打横幅的证据以及2016年12月19日与被告工作人员通话清单和2017年1月5日与侯楠楠的短信记录。其中，横幅内容为“数年不办理房产证及供暖”、“我们要暖气我们要房产证”。欲证明在此之前多次找被告协商解决暖气、房产证、违约金等问题，协商不成，业主才去打横幅，且打横幅的当天也没有达成协议，后短信和电话协商仍未达成一致意见。被告质证认为，打横幅不是协商的合法手段，打横幅也只要求办证，没有提到违约金；通话清单也不能显示内容，不能证明通话内容是进行协商；短信联系的号码已经不是侯楠楠使用，不能证明对方是侯楠楠接通。本院认为，原告姜海涛与被告远大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。被告远大公司已于2017年11月6日为涉案房屋办理初始登记，履行了《商品房买卖合同》约定的到产权登记机关备案的义务，并在案涉房屋所载小区公告栏张贴公告，通知小区业主办理产权登记，故原告于2018年10月18日起诉要求被告进行权属登记备案，该请求已实现，应予驳回。关于原告主张被告办理房产证的请求，被告已经尽到了提交备案资料的义务，至于最终房产证能否办理亦需要原告尽到自己应尽的义务，因此，对原告的该请求，不予支持。关于原告要求安装的可视电子对讲监控系统，系双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对于房屋交付时设备条件的明确约定，原告于2013年6月3日接收房屋，此时原告就知道或者应当知道其合法权益受到损害以及义务人，诉讼时效开始计算，其应自此时起2年内主张自己的权利，原告现诉至本院主张该权利，其提供的证据不能证明其就安装可视电子对讲监控系统向被告主张过权利，不能证明诉讼时效存在中断、中止的事由，故其该项请求已超过诉讼时效，不予支持。关于逾期办证的违约责任：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人按照本条款承担违约责任的前提是当事人没有特殊约定；而根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：……3.双方协商解决。”的约定。该合同第十五条对不能按期办理房屋权属登记预设了三种情形，其中第二种情形包含有按已付房款的百分比向××支付违约金的处理方式。但双方却没有选择此种方式，而是采取了第三种情形，即双方协商解决的形式处理。这种处理方式并不包含支付违约金的方式，应视为双方当事人之间的特殊约定。其次，原告姜海涛没有证据证明被告逾期办证给其带来了实际损失及损失的具体数额，故其主张逾期办证违约金，证据不足，于法无据，且缺乏事实依据。综上所述，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有充足的证据证明，应承担不利后果，其诉讼请求本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告姜海涛的诉讼请求。案件受理费1170元，由原告姜海涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  吕战廷审 判 员  崔云飞人民陪审员  李朝阳二〇一九年六月二十六日书 记 员  韩雨萱