湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再256号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郴州市众意房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼526室。法定代表人：朱辉纪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：廖梅芳，女，1976年9月5日出生，汉族，住湖南省郴州市嘉禾县。委托诉讼代理人：许历斌，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文飞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。原审第三人：唐继忠，男，1949年8月16日出生，汉族，现住湖南省郴州市北湖区。原审第三人：郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局），住所地湖南省郴州市文化路20号。法定代表人：陈剑，该管理局局长。委托诉讼代理人：蒋家强，该管理局调研员。委托诉讼代理人：李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。再审申请人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）因与被申请人廖梅芳及原审第三人郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局，以下简称原市煤炭局）、唐继忠房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市中级人民法院（2016）湘10民终1105号民事判决，向本院申请再审。本院依法作出（2017）湘民申2409号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人众意公司的委托诉讼代理人李兴，被申请人廖梅芳的委托诉讼代理人许历斌，原审第三人原市煤炭局的委托诉讼代理人蒋家强、李震到庭参加诉讼。原审第三人唐继忠未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。众意公司申请再审称：（一）原审判决认定廖梅芳认购了万花山庄项目中的住房并交付了华新公司部分购房款的事实缺乏证据证明。煤炭局提交的《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》显示认购并交纳定金的名单是31人，而该31人没有廖梅芳的名字。廖梅芳也未提交证据证明其交纳了购房款。（二）原审判决认定廖梅芳向众意公司与煤炭局共管账号存入的款项应视为廖梅芳交清了购房款缺乏证据证明。（三）原审判决认定众意公司于2011年1月16日向廖梅芳出具的收款收据系对廖梅芳交清了购房款的确认，缺乏证据证明。申请人虽然出具了107张收款收据，但是并不能作为被申请人交清了购房款的依据。请求：1、撤销湖南省郴州市中级人民法院（2016）湘10民终1105号民事判决；2、驳回被申请人的诉讼请求。3、本案诉讼费用由被申请人承担。廖梅芳答辩称：因本案是在单位职工团购商品房过程中产生的纠纷，原市煤炭局介于众意公司和购房职工之间，存在双向代理，既代理众意公司向职工收取购房款，也代理职工将收到的购房款交给众意公司，只是购房职工交纳房款的形式多样，有部分交存共管账户，有部分交原市煤炭局。众意公司和购房职工对原市煤炭局代收购房款行为的确认体现在众意公司向购房职工出具的收款收据上，表明了其认可购房者已交清了购房款。正因如此，双方的商品房买卖合同才约定了购房者当日交清房款，这符合房屋买卖交易习惯。至于众意公司和原市煤炭局如何结算，与购房者没有关系。请求驳回申请人的再审请求。原市煤炭局陈述称：本案房款的交付方式不同于一般的商品房买卖。原市煤炭局购房职工交付房款有两种方式，一种是交给原市煤炭局，由原市煤炭局转交众意公司；一种是购房人将购房款直接交存众意公司与原市煤炭局设立的双控账户。现有证据能证明原市煤炭局已向众意公司支付了2100多万元，远超114位购房户应支付给众意公司的购房款总额1600余万元。综上，请求驳回再审申请人的再审申请。唐继忠未答辩。廖梅芳向一审法院起诉请求：判令众意公司为廖梅芳办理郴州市107国道万花山庄3栋502号房的房屋所有权证。一审法院认定事实：一、2003年2月19日，原市煤炭局与郴州市华新房地产开发有限公司（以下简称“华新公司”）签订了《万花冲房地产联合开发合同》，约定双方联合开发万花山庄，联合开发项目分为一期工程和二期工程，一期工程为住宅楼，二期工程为办公楼。该合同第一条约定：原市煤炭局提供土地证给华新公司并转让约22亩的土地给华新公司，华新公司按548元/平方米造价向原市煤炭局职工提供80套住宅楼及底层车库（300元/平方米）；第五条约定：原市煤炭局负责职工购房的报名统计工作，每户购房职工在双方签订合同一个月以内向华新公司交纳购房订金30,000元，原市煤炭局协助华新公司收取，办公用房和职工住宅房80套，由华新公司负责办理房产使用证，原市煤炭局承担办证费用。合同签订后，原市煤炭局根据报名情况，从2003年陆续收取了82户职工的部分购房款。2003年12月26日，原市煤炭局与华新公司签订《“万花冲房地产联合开发合同”补充协议》，对82套职工住宅工程款的支付办法、工程期限等作出了约定。二、2007年11月12日，华新公司与众意公司（原宜章县众意房地产开发有限公司）当时的法定代表人朱辉纪签订《项目移交协议书》，约定华新公司与原市煤炭局联合开发的上述万花山庄项目转让给朱辉纪。2007年12月12日，众意公司与原市煤炭局签订《万花小区后续开发意向协议》，约定原市煤炭局继续开发万花小区，众意公司有意参加万花小区土地竞拍并继续开发万花小区。该协议第三条约定：原市煤炭局的职工2003年订购且主体已完工的82套住房平均价格调增至800元／平方米向众意公司购买，新增加职工32户需购房4200平方米左右，按1200元／平方米的价格向众意公司购买；第五条约定：按照郴州市诚信工程造价事务所出具的华新公司万花山庄前期工程结算咨询报告，原市煤炭局负责与华新公司终止原开发合同和有关协议，并协助众意公司与其办理开发项目移交手续，众意公司根据原市煤炭局提供的资料，办理好购房户银行按揭贷款事宜。同日，华新公司与原市煤炭局签订《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》，约定华新公司自愿放弃万花山庄开发项目的建设，其在合作开发期间所有合同资料、报建报批资料等应完整无缺地移交给原市煤炭局，或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商，由新开发商负责郴州市诚信工程造价事务所有限公司所作的《报告书》确定的债权债务，等等。2008年6月2日，众意公司通过竞拍取得万花山庄地块的国有建设用地使用权。之后，众意公司按照上述《万花小区后续开发意向协议》承接并开发万花山庄项目。在开发过程中，众意公司在工商银行设立了帐号为19×××40的账户，该账户是众意公司与原市煤炭局的双控账户，原市煤炭局将包括唐继忠在内的114户购房户的购房款陆续交存至该账户中。三、在万花山庄项目开发建设过程中，唐继忠作为原市煤炭局的职工，通过原市煤炭局报名购买该项目一期3栋502号房屋。2010年10月12日，唐继忠将万花山庄3栋502号房屋转让给廖梅芳，并与廖梅芳签订《房屋户名协议》。2011年1月16日，众意公司向唐继忠出具了收到购房款100419.84元的收款收据。此后，众意公司（出卖人）与廖梅芳（买受人）签订合同编号为20090132502的《郴州市商品房买卖合同》，约定廖梅芳购买的商品房为万花山庄第3栋502号房，该商品房产权登记建筑面积共136.44平方米，其中套内建筑面积123.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.76平方米，单价为每平方米736元，总价款为100420元，该购房款（含定金）100420元本合同签订之日付清。该《郴州市商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2010年10月15日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；第十五条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制；因出卖人的原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；自本合同生效之日起30日内，出卖方应向郴州市房产管理局办理合同备案，在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记，逾期办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后12日内，完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付银行活期利息的违约金，有关办证的税、费由买受人承担，在签订合同时由煤炭局代收，在交付房屋产权证时以票据结算，多退少补（房屋维修基金由买受人自行到房产部门缴纳）。众意公司已将万花山庄3栋502号房屋交付廖梅芳居住使用（具体交付日期不详），并于2013年1月18日为涉案房屋办理了房屋所有权初始登记。一审法院判决：众意公司在判决生效后三十日内协助廖梅芳办理郴州市南岭大道（原107国道）万花山庄3栋502号房屋的房屋所有权证；案件受理费1800元，由众意公司负担。众意公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回廖梅芳的诉讼请求；3、诉讼费用由廖梅芳负担。二审法院认定事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为：本案的争议焦点是廖梅芳是否已向众意公司付清购房款。廖梅芳为证实其履行了付款义务，向一审法院提交了众意公司出具给唐继忠的收款收据，众意公司对该收款收据的真实性予以认可，但其反驳称该收款收据仅是催款凭据，唐继忠需付清购房款后，该收款收据才能生效，对该反驳意见，众意公司并未提供充分的证据予以证实，且该意见也与常理不相符，故众意公司应承担举证不能的不利后果。因此，众意公司出具给唐继忠的收款收据可视为众意公司对收取唐继忠购房款的认可，众意公司称唐继忠没有付清购房款的上诉理由不能成立。唐继忠将认购的涉案房屋转卖给廖梅芳，众意公司已与廖梅芳签订了《郴州市商品房买卖合同》，应视为众意公司同意将唐继忠认购的涉案房屋更改到廖梅芳名下。廖梅芳已将购房款付给唐继忠，故唐继忠向众意公司支付的购房款应视为廖梅芳向众意公司支付的购房款。廖梅芳付清了购房款，所购买的房屋也完成了房屋所有权初始登记，根据众意公司与廖梅芳签订的《郴州市商品房买卖合同》及众意公司与郴州市煤炭局签订的《万花小区后续开发意向协议》的约定，一审判决众意公司协助廖梅芳办理万花山庄3栋502号房屋所有权证并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由众意公司负担。本院再审期间，原市煤炭局提交了2011年8月10日众意公司向原市煤炭局出具的委托书和2011年8月15日中国农业银行交易回单，拟证明众意公司应支付给王华退房利息131600元，受众意公司委托，原市煤炭局代众意公司向王华支付了该款项。众意公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，审计报告对此已有说明，且是华新公司收了王华的房款，不应由众意公司或原市煤炭局支付退房利息。被申请人对该证据无异议。本院经审查认为，该证据不是新证据，无原件核对，且无证据证明交易回单中汇款人的身份，不足以达到原市煤炭局的证明目的，不予采信。本院再审查明：一、2007年10月16日，受原市煤炭局委托，郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具了郴诚基委[2007]77号《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》，审定华新公司开发的万花山庄前期工程总收入为5545867.50元，其中原市煤炭局拨款3203000元。原市煤炭局（甲方）与宜章众意公司（乙方）于2007年12月12日签订的《万花小区后续开发意向协议》第三条约定“甲方职工2003年订购且主体已完工的共82套住房，平均价格调增至800元每平方米向乙方购买……”；第五条约定“甲方职责……2、按照郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，甲方负责与郴州市华新房地产开发有限公司终止原开发合同和有关协议，并协助乙方与其办理开发工程项目移交手续……6、工程正式启动开工后，甲方按照双方签订的正式开发合同约定，按进度拨付购房款。乙方职责……5、根据郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，乙方负责支付郴州市华新房地产开发有限公司在该项目前期开发中垫付的投资款壹佰捌拾陆万元人民币……”二、2011年10月4日，郴州市审计局作出郴审【2011】74号《郴州市审计局关于郴州市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》，表明2008年至2009年期间，原市煤炭局原局长曾宪明批准拨付兴建办公楼资金给开发商10499200元；因办公楼未动工，2010年9月至2011年9月，原市煤炭局新任领导采取了一系列追回措施，其中包括扣留职工住户应付众意公司的购房尾款、杂房和车库款等4038400元。众意公司与原市煤炭局因万花山庄工程产生建设工程施工合同纠纷，该案生效判决即本院（2019）湘民再269号民事判决认定，原市煤炭局按《万花小区后续开发意向协议》以及该局与中南大学土木工程检测中心签订的《技术服务合同》，指令郴州市契税耕税征收管理局、郴州市国库集中支付核算局共计拨付给众意公司10339213元，认为该款应当由众意公司返还给原市煤炭局，并在计算返还款时核减了6838400元，其中包括原市煤炭局应付众意公司的4038400元购房尾款。三、一审庭审中，原市煤炭局提交了1911021119200002140账户流水详单，拟证明该局职工共计交纳房款7520000元，其中部分汇款备注了购房人姓名或款项性质，部分没有备注。该流水明细中体现廖梅芳于2009年1月22日打款19000元。众意公司认为其没有掌控2140账户，没有收到该款。原市煤炭局还提交了该局集资房房款明细表，拟证明该局职工所购114套房屋应付房款为14251025.05元，众意公司对该证据的真实性无异议。再审期间，众意公司认可2140账户流水详单的真实性，但只认可备注了购房款或职工姓名的款项是购房职工交纳的房款。本院再审查明的其它事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案再审的争议焦点是廖梅芳是否已向众意公司付清了购房款。一、关于唐继忠是否认购了万花山庄房屋并向华新公司支付了购房款的问题。首先，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。本案中，《万花小区后续开发意向协议》明确了原市煤炭局购买众意公司所开发房屋，未约定经营风险，符合上述规定情形，应认定该协议性质为房屋买卖合同，唐继忠作为煤炭局的职工通过原市煤炭局报名购买了万花小区3栋502号房屋，其与众意公司所签订商品房买卖合同就具有商品房团购性质，原市煤炭局为开发万花小区而支付的款项应视为团购房屋职工交纳的购房款。其次，原市煤炭局与众意公司签订的《万花小区后续开发意向协议》第五条约定表明，该协议是以郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具的《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》为基础。从该咨询报告的审定结论看，华新公司开发万花山庄前期工程总收入中有3203000元为原市煤炭局拨款，如前所述，该款应视为包括唐继忠等在内的买受人所交购房款。唐继忠于2010年10月12日将其认购的房屋转让给廖梅芳，并与廖梅芳签订了《房屋户名协议》。众意公司此后亦与廖梅芳就涉案房屋签订了《郴州市商品房买卖合同》，并将该房屋交付廖梅芳居住使用。众意公司的行为应视为是对唐继忠与廖梅芳之间转让行为的确认，唐继忠所支付的款项应视为廖梅芳向众意公司支付。至于该咨询报告第一部分资料六还显示华新公司预收了31人的售房定金2570254.50元，涉及华新公司与该31人之间的权利义务，因未包括被申请人，故与被申请人无关。因此，众意公司提出廖梅芳没有认购万花小区的房屋也未向交付购房款的理由，没有事实和法律依据，不能成立。二、关于各购房户向众意公司与原市煤炭局共管账户存入的款项，应否视为各购房人所交购房款的问题。再审期间，众意公司认可共管账户（2140账户）流水中备注了购房款或购房职工姓名的款项是购房职工交纳的房款。共管账户的设立目的是为开发万花小区，实现专款专用，同时《万花小区后续开发意向协议》第五条约定，该项目开发资金来源于购房款。另，从共管账户银行流水明细可知，廖梅芳于2009年1月22日存入了19000元，其存入共管账户的19000元应视为购房款。故此，原市煤炭局关于各购房职工单独以个人名义或通过原市煤炭局向共管账户直接存入的7520000元系购房款的主张成立，原审予以确认并无不当。三、关于众意公司出具收款收据是否系确认已交清购房款的问题。众意公司提出因万花山庄购房职工未交或未交清购房款，其向唐继忠等107个购房户出具的收款收据不能作为已交清房款凭据，原审中众意公司该收款收据是为催款所开具的，但众意公司向各购房户出具的收款收据没有催款内容，且先出具收据后收款的行为也与常理不符。况且，虽然原市煤炭局根据《郴州市审计局关于郴州市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》扣留了应付众意公司的4038400元购房尾款，但本院已生效的（2019）湘民再269号民事判决在计算众意公司应返还原市煤炭局的款项时核减了该4038400元，应视为原市煤炭局购房职工已向众意公司交纳了4038400元购房尾款，加上之前的付款，唐继忠等114户购房职工已交纳房款为14761400元（3203000元+7520000元+4038400元），超出了14251025.05元的应付房款，故可确认廖梅芳等购房人已依照《郴州市商品房买卖合同》履行了付款义务，众意公司提出的该项理由与事实不符，不能成立。故此，原审法院根据众意公司与廖梅芳签订的《郴州市商品房买卖合同》及宜章众意公司与原市煤炭局签订的《万花小区后续开发意向协议》的约定，判令众意公司为廖梅芳所购房屋办理房屋所有权证并无不当。综上，众意公司的再审理由均不能成立。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持郴州市中级人民法院（2016）湘10民终1105号民事判决。本判决为终审判决。审判长  涂晓辉审判员  王典良审判员  罗 斌审判员  刘前进审判员  欧阳卓二〇一九年六月十三日法官助理罗婷玉书记员陶止戈