贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔04执异64号异议人（被执行人）：贵州金圣智博房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市。法定代表人：袁某某，该公司执行董事。委托代理人：庄国荣，该公司法务顾问。代理权限为一般授权。申请执行人：贵州关岭农村商业银行股份有限公司。住所地贵州省关岭布依族苗族自治县。法定代表人：李某，该公司董事长。委托代理人：蒋兴田，贵州圣丰律师事务所律师。代理权限为特别授权。本院在执行申请执行人贵州关岭农村商业银行股份有限公司与被执行人贵州金圣智博房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，被执行人向本院提起书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2019年6月26日公开听证。本案现已审查终结。异议人请求：对位于黄果树旅游文化商品博览中心综合体综合楼营销中心1-1、2-1、3-1、4-1的部分解除查封。事实和理由：申请执行人向安顺市中级人民法院申请强制执行（2018）黔04民初75号民事判决书后，查封了异议人的如下财产：在建工程黄果树旅游文化商品博览中心综合体综合楼营销中心1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、4-1、4-2、4-3。安顺市中级人民法院已委托贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司进行评估，该评估公司已作出（2019）0203号房地产估价报告，上述资产价值为56440894元，成型商业价值为69687559元，该价值远超异议人负债。同时，在办理抵押登记时，也仅将上述在建工程的部分进行抵押登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条，本案查封部分明显超出执行标的，严重影响异议人的生产经营。申请执行人辩称：异议人的请求不能成立，请求予以驳回。其一双方办理的是在建工程抵押，针对的是在建工程的整体，法院执行中予以全部查封并无违法。其二对于本案中的评估报告，因其采用了假设法，且因异议人的单方申请所致，其评估结论明显不符合客观实际。申请执行人已向安顺市中级人民法院执行局提出异议，执行局也已经要求评估机构作出答复，所以该评估报告不能真实反映标的物真实价值，不能作为认定超标的查封的依据。异议人提交如下证据：贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司（2019）0203号房地产估价报告、抵押物清单。申请执行人对该证据的真实性无异议，但认为评估报告不具备客观性，且已提出异议，达不到对方的证明目的。本院查明：异议人与申请执行人金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月5日作出（2018）黔04民初75号民事判决书，判决：一、终止原告贵州关岭农村商业银行股份有限公司及被告贵州金圣智博房地产开发有限公司签订的小微社（2015）年固贷字701002015092500002号《固定资产借款合同》。二、被告贵州金圣智博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内，偿还原告贵州关岭农村商业银行股份有限公司借款本金1600万元，利息2668797.47元，逾期罚息477892.21元，并以本金1600万元为基数，从2018年6月1日起以月利率14.3751‰支付罚息至本息还清之日止。三、被告贵州金圣智博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内，支付原告贵州关岭农村商业银行股份有限公司违约金80000元。四、被告贵州金圣智博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内，支付原告贵州关岭农村商业银行股份有限公司因本案产生的律师费150000元、公告费194.17元。五、如被告贵州金圣智博房地产开发有限公司不履行以上债务，原告贵州关岭农村商业银行股份有限公司有权在以上债务范围内对被告贵州金圣智博房地产开发有限公司位于黄果树旅游加工博览区的土地使用权及黄果树旅游文化商品博览中心综合体-综合楼（营销中心）的抵押房产在建工程（在建工程的抵押登记证号为安市房建黄果树字第J1500020号）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权。该判决生效后，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年3月18日作出（2019）黔04执32号执行裁定书和协助执行通知书，查封了异议人所有的在建工程黄果树旅游文化商品博览中心综合体-综合楼（营销中心）。同年5月7日，本院委托贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司对案涉在建工程进行价格评估，5月28日该公司做出黔亚太房评（2019）0203号房地产估价报告，结论载明估价对象在价值时点2019年5月13日的市场价值为56440894元。该估价报告送达当事人后，申请执行人于2019年6月18日向本院执行局提出异议，认为评估公司在评估中采用了假设开发法，因该方法对于本案尚未完成的在建工程并不适用，导致评估价值过高，而且评估对象附近设施并不完备，并无参考对象参照。同时，在评估过程中，异议人向评估公司申请按照已经取得产权证的价值进行评估，异议人的申请并未取得委托人和申请执行人的同意，评估机构在报告中也进行了预评估，故该评估报告不严谨。本院执行局已将申请执行人的异议书送达贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司，并要求其对此作出解释。另查明，异议人与申请执行人办理在建工程抵押登记时，在抵押物清单中载明抵押物栋编号8417，一层1-2号，二层2-2号，四层4-2号，4-3号。本院查封及评估对象房号还包括一层1-1号，二层2-1号，三层3-1号，四层4-1号。本院认为，本案争议焦点为：评估报告能否予以采信并作为认定是否超标的查封的依据。贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司所出具的黔亚太房评（2019）0203号房地产估价报告，载明如下内容：1、截止至价值时点，估价对象已设置抵押权并被查封，结合本次估价目的，不考虑查封及抵押对估价结果的影响，提请报告使用人给予关注。2、根据估价人员进行调查，该在建工程尚未竣工验收，也未完全完善相关税费，尚未达到办理《不动产权证》标准，贵州金圣智博房地产开发有限公司向评估机构出具了《申请书》，申请按照现房价值进行评估，同时贵州金圣智博房地产开发有限公司承诺完善收尾工程并且办理竣工验收并为拍卖获得方办理房屋产权手续，该申请与查勘的实物状况不一致，本次评估将预估的开发完成后的（已办理产权证）的价值进行披露，由委托方决定是否采用该评估结果。3、本机构提醒报告使用方在使用本估价结论时，应认真阅读本报告书全文，提请关注本报告各种假设和限制条件等对该评估结果的影响。以上内容表明，评估机构采用了假设评估的方法对案涉在建工程进行评估，因申请执行人已对此提出异议，本院执行局也已要求评估机构对此作出说明和解释，该评估报告是否具备客观性和真实性，尚不能确定。同时，评估机构在评估行为中，接受了异议人单方申请并作出了所谓的预评估结论，明显有违本院委托鉴定的初衷和程序。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”的规定，本案申请执行人已对该评估报告提出异议，如评估机构不能做出合理解释和说明，申请执行人申请重新评估的，本院也存在重新委托评估的可能性。综上，因申请执行人已对评估报告提出异议，而该异议尚未得到评估机构的解释和答复，本院对该评估报告尚未采信并作为执行拍卖的依据，异议人以案涉评估报告认为本院查封超标的，缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人贵州金圣智博房地产开发有限公司的异议。当事人、利害关系人对本裁定不服的，可以自裁定书送达之日起十日内向贵州省高级人民法院申请复议。审判长 谢 晖审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇一九年六月二十八日法官助理李欣书记员刘君辉（代）