湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再253号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郴州市众意房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼526室。法定代表人：朱辉纪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：曹红梅，女，1969年11月6日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：许历斌，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文飞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：曹启香，女，1934年11月9日生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李琪，女，1996年7月31日生，汉族，住湖南省郴州市。原审第三人：郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局），住所地湖南省郴州市。法定代表人：陈剑，该管理局局长。委托诉讼代理人：蒋家强，该管理局调研员。委托诉讼代理人：李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。再审申请人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）因与被申请人曹红梅、曹启香、李琪及原审第三人郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局，以下简称原市煤炭局）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市中级人民法院（2015）郴民一终字第924号民事判决，向本院申请再审。本院依法作出（2017）湘民申2406号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人众意公司的委托诉讼代理人李兴，被申请人曹红梅的委托诉讼代理人许历斌，原审第三人原市煤炭局的委托诉讼代理人蒋家强、李震到庭参加诉讼。被申请人曹启香、李琪未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。众意公司申请再审称：（一）原审判决认定李正胜已经依照《郴州市商品房买卖合同》履行了付款义务的基本事实缺乏证据证明。（二）原审判决认定众意公司应该为其办理房屋所有权证属于适用法律错误。众意公司没有收到被申请人交付的购房款，原审判决众意公司为其办理所有权证错误。请求：1、撤销湖南省郴州市中级人民法院（2015）郴民一终字第924号民事判决和郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二重字第4号民事判决；2、驳回被申请人在原审的诉讼请求。3、诉讼费用由被申请人承担。曹红梅答辩称：因本案是在单位职工团购商品房过程中产生的纠纷，原市煤炭局介于众意公司和购房职工之间，存在双向代理，既代理众意公司向职工收取购房款，也代理职工将收到的购房款交给众意公司，只是购房职工交纳房款的形式多样，有部分交存共管账户，有部分交原市煤炭局。众意公司和购房职工对原市煤炭局代收购房款行为的确认体现在众意公司向购房职工出具的收款收据上，表明了其认可购房者已交清了购房款。正因如此，双方的商品房买卖合同才约定了购房者当日交清房款，这符合房屋买卖交易习惯。至于众意公司和原市煤炭局如何结算，与购房者没有关系。请求驳回申请人的再审请求。原市煤炭局陈述称：本案房款的交付方式不同于一般的商品房买卖。原市煤炭局购房职工交付房款有两种方式，一种是交给原市煤炭局，由原市煤炭局转交众意公司；一种是购房人将购房款直接交存众意公司与原市煤炭局设立的双控账户。现有证据能证明原市煤炭局已向众意公司支付了2100多万元，远超114位购房户应支付给众意公司的购房款总额1600余万元。综上，请求驳回再审申请人的再审申请。被申请人曹启香、李琪未答辩。曹红梅、曹启香、李琪向一审法院起诉请求：1、判令众意公司为曹红梅、曹启香、李琪办理郴州市107国道万花山庄6栋504号房的房屋所有权证。2、诉讼费用由众意公司负担。一审法院认定事实：2003年2月19日，原市煤炭局和郴州市华新房地产开发有限公司（以下简称华新公司）签订了《万花冲房地产联合开发合同》，合同约定，双方联合开发万花山庄，联合开发项目分为一期工程和二期工程，一期工程为住宅楼，二期工程为办公楼。合同第一条约定，原市煤炭局提供土地证给华新公司，并转让约22亩的土地，华新公司按548元/㎡造价向原市煤炭局职工提供80套住宅楼；第五条约定，原市煤炭局负责职工购房的报名统计和协助收款工作，并承担办证费用。合同签订后，原市煤炭局根据报名情况，从2003年开始，陆续收取李正胜等82户的部分购房款。2003年12月26日，原市煤炭局与华新公司签订《“万花冲房地产联合开发合同”的补充协议》，协议对工程款的支付，工程交付使用期限等作了约定。2007年11月12日，华新公司与朱辉记签订一份《项目移交协议书》，协议约定华新公司与原市煤炭局联合开发的工程项目转让给朱辉记，双方对有关项目移交事宜达成了协议。同年12月12日，原市煤炭局与华新公司签订《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》，该协议约定，双方终止履行合作开发合同和补充协议，华新公司在合作开发期间所有合同资料、报建报批资料等应完整无缺地移交给原市煤炭局或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商，等等。同日，宜章县众意房地产开发有限公司（以下简称宜章众意公司）与原市煤炭局签订一份《万花小区后续开发意向协议》，协议约定原市煤炭局继续开发万花小区，宜章众意公司有意参加万花小区土地竞拍并继续开发；协议第三条约定，原市煤炭局职工2003年订购的82套住房调整至800元／㎡向众意公司购买，新增加职工32户需购房4200㎡左右，按1200元／㎡的价格向宜章众意公司购买，宜章众意公司共应向原市煤炭局的职工提供114套住房和底层的车库杂房；第八条约定，协议在宜章众意公司取得《国有土地使用权成交确认书》后方可生效，等等。2008年6月2日，宜章众意公司竞得万花山庄地块的国有建设用地使用权，并与郴州市国土资源交易中心签订了郴土成交确字（2008）第019号《国有土地使用权成交确认书》。之后，宜章众意公司按照《万花小区后续开发意向协议》承接并开发万花山庄项目。开发过程中，宜章众意公司在工商银行设立了帐号为19×××40的账户（以下简称2140帐户），该帐户名为宜章众意公司，由宜章众意公司与原市煤炭局共管。原市煤炭局将包括李正胜（曹红梅之夫）在内的114户职工应交付的购房余款陆续交存2140帐户。2010年的某一天，李正胜作为买受人与作为出卖人的众意公司签订了一份《郴州市商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买的商品房为万花山庄项目中的第6栋504号房。该商品房产权登记建筑面积共112.96平方米，其中套内建筑面积100.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.32平方米；单价为每平方米1236元，总价款139619元，该款于合同签订之日付清。该合同第十五条约定，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可以委托出卖人办理房屋产权登记，有关办证的税费由买受人承担。2011年1月16日，众意公司向李正胜出具了收到购房款139618.56元的收款收据。2013年1月18日，众意公司为本案房屋办理了房屋所有权初始登记。曹红梅、曹启香、李琪多次要求众意公司办理房屋所有权证，未果，故向法院起诉，请求依法判令：众意公司为曹红梅、曹启香、李琪办理郴州市107国道万花山庄6栋504号房的房屋所有权证，并由众意公司负担本案案件受理费。众意公司在庭审中提出，未取得万花山庄国有土地使用权前，众意公司和华新公司均没有商品房开发资格，众意公司与原市煤炭局签订《万花小区后续开发意向协议》不合法，众意公司没有接受不合法的项目，也没接受李正胜不合法的认购款。另查明，宜章众意公司于1999年7月8日成立，法定代表人为朱辉记。2008年12月5日，该公司变更名称为郴州市众意房地产开发有限公司，即本案中的众意公司；2009年7月22日，该公司法定代表人变更为朱海霞。李正胜于2011年11月23日因道路交通事故身亡。曹红梅系李正胜妻子，曹启香系李正胜母亲，李琪系李正胜的女儿，该三人均系李正胜的遗产继承人。在审理过程中，曹启香、李琪放弃参加诉讼，但未表示放弃实体权利。一审法院判决：众意公司在判决生效后三十日内为曹红梅、曹启香、李琪办理郴州市南岭大道（原107国道）万花山庄6栋504号房屋的房屋所有权证。案件受理费1800元，保全费820元，合计2620元，由众意公司负担。众意公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回曹红梅、曹启香、李琪的诉讼请求；3、诉讼费用由曹红梅、曹启香、李琪负担。二审法院认定事实与一审法院认定的事实一致，依法予以确认。二审法院认为：本案二审争议的焦点系被继承人李正胜是否付清了购房款。一审时曹红梅、曹启香、李琪提交了众意公司出具的收款收据，欲证明李正胜依据合同约定足额缴纳了房款。众意公司对该证据的真实性无异议，对证明方向有异议，认为该收款收据仅是催款凭据，李正胜没有按收款收据缴纳购房款给众意公司。该院认为，众意公司该辩解理由与常理不相符，在众意公司未提供充分证据证实其辩解理由成立的情况下，对众意公司的该辩解理由不予采纳，该收款收据足以认定李正胜依照双方签订的《郴州市商品房买卖合同》履行了付款义务。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，众意公司的上诉理由不成立，予采纳。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由众意公司负担。本院再审期间，原市煤炭局提交了2011年8月10日众意公司向原市煤炭局出具的委托书和2011年8月15日中国农业银行交易回单，拟证明众意公司应支付给王华退房利息131600元，受众意公司委托，原市煤炭局代众意公司向王华支付了该款项。众意公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，审计报告对此已有说明，且是华新公司收了王华的房款，不应由众意公司或原市煤炭局支付退房利息。被申请人对该证据无异议。本院经审查认为，该证据不是新证据，无原件核对，且无证据证明交易回单中汇款人的身份，不足以达到原市煤炭局的证明目的，不予采信。本院再审查明：一、2007年10月16日，受原市煤炭局委托，郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具了郴诚基委[2007]77号《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》，审定华新公司开发的万花山庄前期工程总收入为5545867.50元，其中原市煤炭局拨款3203000元。原市煤炭局（甲方）与宜章众意公司（乙方）于2007年12月12日签订的《万花小区后续开发意向协议》第三条约定“甲方职工2003年订购且主体已完工的共82套住房，平均价格调增至800元每平方米向乙方购买……”；第五条约定“甲方职责……2、按照郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，甲方负责与郴州市华新房地产开发有限公司终止原开发合同和有关协议，并协助乙方与其办理开发工程项目移交手续……6、工程正式启动开工后，甲方按照双方签订的正式开发合同约定，按进度拨付购房款。乙方职责……5、根据郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，乙方负责支付郴州市华新房地产开发有限公司在该项目前期开发中垫付的投资款壹佰捌拾陆万元人民币……”二、2011年10月4日，郴州市审计局作出郴审【2011】74号《郴州市审计局关于郴州市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》，表明2008年至2009年期间，原市煤炭局原局长曾宪明批准拨付兴建办公楼资金给开发商10499200元；因办公楼未动工，2010年9月至2011年9月，原市煤炭局新任领导采取了一系列追回措施，其中包括扣留职工住户应付众意公司的购房尾款、杂房和车库款等4038400元。众意公司与原市煤炭局因万花山庄工程产生建设工程施工合同纠纷，该案生效判决即本院（2019）湘民再269号民事判决认定，原市煤炭局按《万花小区后续开发意向协议》以及该局与中南大学土木工程检测中心签订的《技术服务合同》，指令郴州市契税耕税征收管理局、郴州市国库集中支付核算局共计拨付给众意公司10339213元，认为该款应当由众意公司返还给原市煤炭局，并在计算返还款时核减了6838400元，其中包括原市煤炭局应付众意公司的4038400元购房尾款。三、一审庭审中，原市煤炭局提交了19×××40账户流水详单，拟证明该局职工共计交纳房款7520000元，其中部分汇款备注了购房人姓名或款项性质，部分没有备注。该明细单显示李正胜于2008年5月14日打入66000元，于2009年1月15日打入27000元。众意公司认为其没有掌控2140账户，没有收到该款。原市煤炭局还提交了该局集资房房款明细表，拟证明该局职工所购114套房屋应付房款为14251025.05元，众意公司对该证据的真实性无异议。再审期间，众意公司认可2140账户流水详单的真实性，但只认可备注了购房款或职工姓名的是购房职工交纳的房款。本院再审查明的其它事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案再审的争议焦点是李正胜是否向众意公司支付了全部购房款，众意公司应否为曹红梅、曹启香、李琪办理房屋所有权证登记。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。本案中，《万花小区后续开发意向协议》明确原市煤炭局购买众意公司所开发房屋，但未约定风险承担等，符合上述规定情形，应认定该协议性质为房屋买卖合同，各购房人与众意公司所签订的商品房买卖合同具有商品房团购性质。按照原市煤炭局与华新公司签订的合同，该项目开发资金来源于职工交纳的购房款，故原市煤炭局为开发万花小区而支付的款项应视为团购房屋职工交纳的购房款。另，原市煤炭局与众意公司签订的《万花小区后续开发意向协议》第五条约定表明，该协议是以郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具的《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》为基础。从该咨询报告审定结论看，华新公司开发万花山庄前期工程总收入中有3203000元为原市煤炭局拨款，如前所述，该款应视为万花小区114户购房户所交的购房款。原市煤炭局与众意公司为促使万花小区项目顺利进行，实现专款专用，在工商银行设立了众意公司与原市煤炭局的双控账户。按照众意公司与原市煤炭局的协议，万花小区项目的开发建设资金来源于购房款，因此原市煤炭局主张各购房职工单独以个人名义或通过原市煤炭局向共管账户直接存入的7520000元系支付的购房款的理由成立。原市煤炭局根据《郴州市审计局关于郴州市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》扣留了应付众意公司的4038400元购房尾款，但本院已生效的（2019）湘民再269号民事判决在计算众意公司应返还原市煤炭局的款项时核减了4038400元，应视为原市煤炭局购房职工已向众意公司交纳了4038400元购房尾款，加上之前114户购房职工存入共管账户的款项，原市煤炭局向众意公司的付款总额为14761400元（3203000元+7520000元+4038400元），已超出了应付款总额14251025.05元。李正胜与众意公司签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，其购买涉案房屋总价为139619元。从已查明的事实来看，李正胜分别于2008年5月14日、2009年1月15日向原市煤炭局与众意公司的共管账户存入了66000元和27000元，上述款项应认定为是其支付的购房款。2011年1月16日，众意公司向被申请人出具了收到李正胜购房款139618.56元的收款收据。众意公司认为该收款收据不能作为证明购房人履行了付款义务的凭证，原审中众意公司主张该收款收据仅是催款凭证，但是众意公司向各购房户出具的收款收据没有催款内容，且先出具收据后收款的行为也与常理不符。且按照前述分析，众意公司已收取了万花小区全部114套房屋应付款项，故应认定涉案房屋的款项已经支付完毕。2011年11月李正胜因故死亡，后曹红梅、曹启香、李琪作为其遗产继承人参与诉讼。综上，众意公司主张李正胜（或被申请人曹红梅、曹启香、李琪）未交纳购房款与事实不符，其再审理由不能成立。原审法院根据众意公司与李正胜签订的《郴州市商品房买卖合同》及众意公司与原市煤炭局签订的《万花小区后续开发意向协议》的约定，判令众意公司为曹红梅、曹启香、李琪所购房屋办理房屋所有权证并无不当。综上，众意公司的再审理由均不能成立。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持郴州市中级人民法院（2015）郴民一终字第924号民事判决。本判决为终审判决。审判长  涂晓辉审判员  王典良审判员  罗 斌审判员  刘前进审判员  欧阳卓二〇一九年六月十三日法官助理罗婷玉书记员陶止戈