黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终195号上诉人（一审原告）：卢宏艳，女，1972年4月6日出生，汉族，住绥芬河市。委托诉讼代理人：欧阳建胜，黑龙江李哲律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：马雪君，女，1988年10月18日出生，汉族，住鸡西市鸡东县。委托诉讼代理人：姜俊，男，1947年7月11日出生，汉族，住鸡西市鸡东县。被上诉人（一审被告）：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡东县前进街六委。法定代表人：王文俊，该公司经理。被上诉人(一审被告)：黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡冠区东风办兴旺1-1-2。法定代表人：李德军，该公司经理。上诉人卢宏艳因与被上诉人马雪君、鸡西市福缘房地产开发有限公司（以下简称福缘公司）、黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司（以下简称鼎利丰公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）于2018年12月24日作出的（2018）黑03民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢宏艳及其委托诉讼代理人欧阳建胜，被上诉人马雪君及其委托诉讼代理人姜俊到庭参加诉讼，被上诉人福缘公司、鼎利丰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。卢宏艳向本院上诉请求：一、撤销鸡西中院（2018）黑03民初99号民事判决，改判许可对鸡东县福缘家居小区3号楼3单元1203室的执行；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、马雪君不服诉前保全裁定，而非在执行程序中针对执行行为或执行标的提出异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用马雪君辩称，2014年马雪君与福缘公司签订《置业计划书》，约定马雪君购买案涉房产，计划书加盖福缘公司公章，福缘公司负责人王文俊在上面签名；其已缴纳全部购房款且福缘公司出具了现金收款收据；福缘公司没有取得案涉项目五证，但案涉项目是经过政府批准的棚户区改造项目；其至今未能入户系因卢宏艳强行占有工地导致；马雪君名下没有其他房产。卢宏艳向一审法院起诉请求：一、许可对鸡东县福缘家居小区3号楼3单元1203室的执行；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月8日，经鸡东县人民政府县长办公会议批准，福缘公司开发建设鸡东县福缘家居棚户区改造项目，属经济适用住房项目。2013年8月6日，经黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室确定为棚户区改造项目。2014年6月9日，经鸡东县人民政府专题会议研究确定为，整个项目分一期、二期两期进行施工。因福缘公司在开发过程中资金出现问题，2015年5月20日，福缘公司自愿放弃该项目的开发权、施工权等一切权利。2017年4月21日，福缘公司与鼎利丰公司签订“鸡东县福缘家居项目开发建设转让协议书”，约定鼎利丰公司整体受让鸡东县福缘家居项目，由鼎利丰公司继续承接该项目，项目评估价值约70,000,000元，以实际评估为准。经福缘公司向鸡东县人民政府申请，经批准该项目变更后开发企业为鼎利丰公司。马雪君在鸡东镇经营二手车行。2014年7月10日，甲方福缘公司福缘家居项目部与乙方马雪君签订置换协议，约定将鸡东县福缘家居小区3号楼3单元1203室（面积为73平方米，房屋总价150,000元），置换马雪君作价120,000元的两辆车和30,000元现金，马雪君提供过户手续。协议底部甲方处王文俊、刘宗福、宫继元签名，乙方处张涛、马雪君签名。同日，福缘公司与马雪君签订《置业计划书》，约定：“马雪君以150,000元认购福缘家居小区3号楼3单元1203室，房屋建筑面积73平方米，单价2,055元/平方米。付款方式为全额一次性付款（含违约金20,000元）。认购书一式三份，与付款收据一起方为有效；交房前，双方签订由工商和建设部门监制的正本商品房买卖合同”。置业计划书中加盖福缘公司公章，公司负责人王文俊、刘宗福、宫继元及认购人马雪君签名。福缘公司为马雪君出具收据，载明：“今收到马雪君，交来3-3-1203室73M2置换两辆车和三万现金，人民币150,000元”。收据加盖福缘公司财务专用章。鸡东县福缘家居小区工程尚未竣工，至今未交付使用，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证。卢宏艳因与福缘公司、鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案，于2017年11月28日向鸡西中院申请诉前财产保全，鸡西中院经审查，于2017年11月29日作出（2018）黑03财保2号民事裁定，查封：“鼎利丰公司、福缘公司开发的位于鸡东县，福缘家居售楼处一至三层，建筑面积18876.13平方米、保全金额25,000,000元、共计266套，其中住宅236套、车库门市30套”，其中包括案涉房屋即福缘家居小区3号楼3单元1203室。马雪君不服，向鸡西中院提起案外人执行异议，要求中止执行，鸡西中院依法作出（2018）黑03执异77号执行裁定，中止对（2018）黑03财保2号民事裁定保全查封的鸡东县福缘家居小区3号楼3单元1203室的执行。卢宏艳不服，以申请执行人身份提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点为：是否应对鸡东县福缘家居小区3号楼3单元1203室许可执行。鸡东县福缘家居小区虽未取得商品房预售许可证，但该项目系由黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室批准确定的棚户区改造项目，并由鸡东县人民政府批准开发建设，该项目现因开发建设单位资金及工程项目税费问题，造成工程未竣工和取得相关证照。但项目所在辖区的人民政府已针对该项目烂尾问题成立工作组，推进该项目竣工、交付及证照的后续工作，保护动迁户顺利回迁及相关业户的合法权益，维护辖区内的社会稳定。本案中，马雪君于本院查封之前即2014年7月10日用两辆二手车作价120,000元并交付现金30,000元置换福缘公司开发的鸡东县福缘家居小区3号楼3单元1203室，双方约定马雪君以二手车冲抵房屋价款并签订置换协议，该置换协议系双方当事人确系建立买卖法律关系的真实意思表示，故应根据双方以物易物所达成的合意，依法确认置换协议成立并生效。福缘公司为马雪君出具收据，应认定马雪君通过车辆置换及给付现金形式向福缘公司交纳全部购房款。鸡东县福缘家居小区虽未竣工，但案涉房屋已具备交付使用条件，至今未交付系福缘公司原因,且马雪君对未办理产权登记无过错。综上，卢宏艳的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项规定，判决：驳回卢宏艳的诉讼请求。案件受理费3300元，由卢宏艳负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理期间，本院向鸡东县政府现阶段负责协调该小区善后事宜的鸡东县烂尾楼整治领导小组办公室（以下简称烂尾楼整治办）进行了解问询，烂尾楼整治办于2019年4月3日向本院作出书面情况说明，主要内容为：“鸡东县福缘家居建设项目、棚户区改造项目，于2011年开工建设，为加快保障性安居工程建设，确保居民早日回迁，按照省政府要求，保障性安居工程项目审批实行绿色通道制度，对具备基本开工条件的项目，可以边开工边办手续。为加快解决福缘家居小区项目回迁户、购房户早日入住，依据省委〔2017〕35号文件精神，经县政府协调相关部门，福缘家居小区供热、供水、供电配套工程已完工。关于福缘家居小区建设手续问题，目前已完成土地挂牌，现正在办理规划用地手续，相关部门也积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题”。本院二审查明，2017年7月8日，中共黑龙江省委办公厅、黑龙江省人民政府办公厅印发《关于进一步做好回迁安置和不动产权办理工作的意见》（厅字〔2017〕35号），其中载明“力争到2018年年底基本完成逾期未回迁安置和历史遗留项目不动产权证办理工作”。2018年9月14日，中共黑龙江省委办公厅、黑龙江省人民政府办公厅又印发《关于进一步完善防范化解全省房地产领域信访问题的政策措施的意见》（厅字〔2018〕48号），其中载明“对企业没有能力履行法定主体责任的，由政府暂代其履行主体责任，后向企业进行追偿”“民生为主，担当免责”“坚持从实际出发，以维护人民群众合法权益为根本，对依据国家法律和本〈意见〉规定，积极化解群众信访积案，维护群众所作出的合理决策和文件规定，特别是对补办土地、规划、和消防验收项目相关审批手续的予以免责”“对棚改回迁居民办理不动产权证的，不动产登记部门可依据居民持有的征收款收据和征收拆迁补偿安置补偿协议办理不动产权证”。卢宏艳诉鼎利丰公司、福缘公司债权人代位权纠纷一案，鸡西中院作出（2017）黑03民初126号民事判决，判决：一、鼎利丰公司于判决生效之日起十日内代福缘公司给付卢宏艳欠款2074万元及利息；二、驳回卢宏艳的其他诉讼请求。鼎利丰公司不服鸡西中院判决，向本院上诉，本院已作出（2018）黑民终504号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。除上述事实外，本院确认一审判决认定的其他事实。本院认为，卢宏艳上诉提出案涉小区至今尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地证及商品房销售(预售)许可证、房屋尚未竣工验收不具备居住条件等事实客观存在。但纵观本案各方当事人举示的证据及案涉各项事实，依据有关法律及司法解释规定，卢宏艳的上诉请求本院不予支持。具体理由如下：一、本案纠纷系在特殊时期、特殊条件下所形成。通常的房地产项目开发是应先取得建设工程规划许可证和国有土地使用证，开发企业招标，与施工企业签订建设工程施工合同，报批取得建设工程开工证，施工企业进场施工，报批取得商品房销售(预售)许可证，此后，方可对外销售建成或在建房屋。而本案所涉福缘家居小区项目系棚户区改造项目，鸡东县政府同意该案涉项目可边开工边办手续，但事实上，福缘公司和鼎利丰公司作为开发建设单位，对案涉项目一直没有办理任何行政审批手续，包括补办开发建设手续、预售手续等，对此，鸡东县政府各有关职能部门未作任何监督监管，保持默许态度。也就是在此期间，福缘公司和鼎利丰公司采取与购房人签订《置业计划书》等多种形式违规售房，导致产生本案纠纷。二、对购房人马雪君的权益保护应当优先于一般金钱债权人卢宏艳。如前述，案涉协议购房并非通常的商品房销售、商品房买卖。同时，案涉福缘家居小区房地产开发建设也不同于通常依法进行的房地产开发建设。无论马雪君等购房人直接与开发公司签订购房协议、认购房屋，抑或以房抵债，均应认定购房人与开发公司关于案涉房屋买卖的意思表示真实，购房协议已经成立。但在协议效力上，本院观点与卢宏艳主张基本一致，即在案涉小区没有取得“五证”的情形下，不能认定购房协议已经生效。但还需指出，与购房人购买尚未取得“五证”的房屋情形相似，卢宏艳作为普通债权人，在与鼎利丰公司和福缘公司债权人代位权纠纷一案中并未取得优先受偿权，其享有的债权所申请强制执行的房屋，同样存在尚未取得建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证等行政审批手续的情形，不完全符合法律意义上的登记在被执行人名下的房屋。本院认为，对于执行异议之诉案件之裁判，在相关权利人的权利均具有一定合法基础及受保护理由的情形下，其所需解决的重要问题是依法衡平何种权利更为优先、何种权利更为迫切需要依法予以维护。马雪君签订协议购买房屋，作为购房人其请求排除强制执行之行为直接关系其生存权益保障，而卢宏艳请求强制执行案涉房屋之行为则系关系其债权权益维护。在二者出现冲突之时，基于本案纠纷产生及演变的具体实际，在马雪君签订协议、支付房屋价款均先于案涉房屋被查封保全的情形下，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所规定之精神，即建设工程价款、抵押权、其他债权和消费者权利的比较原则，应当依法裁判马雪君对所购房屋所享有的权益优先于卢宏艳申请执行开发公司之普通债权。三、现有证据不能证明马雪君等购房人存在协助福缘公司和鼎利丰公司逃避其与卢宏艳债务的恶意。2017年11月29日，鸡西中院作出（2018）黑03财保2号民事裁定，查封了包含案涉房屋在内的福缘家居小区部分房屋，而马雪君等购房人与福缘公司之间形成房屋买卖合同关系的时间均在上述查封之前。福缘公司以房抵偿债或直接出售案涉房屋的行为，无论是否存在由此降低其企业清偿债务的责任能力，导致无力履行支付卢宏艳工程款的情形，现有证据均不能证明马雪君等购房人对此明知。且如前述，在政府有关部门对案涉小区开发、销售持默许态度下，应当认定马雪君等购房人购买房屋不存在过错。此外，从本院审理的多起涉煤城的保障性住房房地产纠纷实际情况及相关政府行为可以看出，只进行了部分前期审批手续即开发建设保障性住房的并非本案一例，一些“开设绿色通道”建设项目，因政府有关部门管理缺失，导致购房人签订购房协议时，忽视了对所购房屋是否已经核发商品房预售许可证的审查。对此，购房人虽有一定过失，但基于特定的房地产市场管理实际，不应据此否定购房人所享有的物权期待权。本案中，鸡东县政府已经多次协调，为案涉小区进行了通水、通电、供暖等相关施工，还明确回复积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。而与执行程序中的执行异议审查所持的重点审查外观要素、判断标准较低的相比较，审理执行异议之诉案件则需对权利有无及其实质作出甄别、判断、认定，并更倾向于保护无过错房屋买受人的包括消费者物权期待权和物权期待权在内的生存权益。因此，基于本案纠纷的客观实际及特定状况，在马雪君先于法院查封购买案涉房屋的情形下，鸡西中院裁定中止案涉房屋执行及判决驳回卢宏艳诉讼请求应予维持。四、依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”之规定，一审法院适用程序正确。综合以上分析论述，针对本案发生实际及具体情况，本院对卢宏艳上诉请求不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由卢宏艳负担。本判决为终审判决。审判长 曹 茗审判员 王晓兵审判员 胡乃峰二〇一九年六月二十八日书记员 孙思宇