广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0681民初555号 原告：韦国席，男，1971年10月20日出生，壮族，住广西南宁市良庆区。 一般授权委托诉讼代理人，甘剑平，广西欣源律师事务所律师，执业证号14501200810744984。 一般授权委托诉讼代理人，王婕，广西欣源律师事务所律师，执业证号14501201711198658。 被告：广西东兴市源振达实业有限责任公司，住所地东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103-1#地块（金滩民族大道中段），统一社会信用代码91450681791315809H。 法定代表人：陈海，执行董事。 特别授权委托诉讼代理人，蔡始军，广西北仑律师事务所律师，执业证号14506201010336191。 被告：娄国强，男，1962年6月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 一般授权委托诉讼代理人，姚文宇，广西南港律师事务所律师，执业证号14506201110673546。 原告韦国席诉被告广西东兴市源振达实业有限责任公司（以下简称“源振达公司”）、娄国强案外人执行异议之诉一案。本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王婕，被告源振达公司的委托诉讼代理人蔡始军，被告娄国强的委托诉讼代理人姚文宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.请求法院确认原告已买受广西东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103-1地块金滩华府度假村2#楼305号房屋；2.停止对广西东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103-1地块金滩华府度假村2#楼305号房的执行。事实与理由：被告源振达公司与被告娄国强建设工程施工合同纠纷一案中，东兴市人民法院依据娄国强的申请，作出（2017）桂0681财保26号民事裁定书，查封了源振达公司位于广西东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103-1地块金滩华府度假村2#楼。原告已于2017年8月11日（东兴市人民法院查封案涉房屋之前）向被告源振达支付全款购买了上述2#楼的305号房用于居住。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“批复”）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复的第二条系作为第一条的但书，即本案中娄国强的工程款优先受偿权不得对抗已经支付全部购房款的原告。但原告据此于2019年2月13日向东兴市人民法院提出书面异议被驳回。综上所述，原告依据上述规定向法院提起案外人执行异议之诉，望判如所请。 被告源振达公司辩称，一、原告与源振达公司签订的是商品房买卖合同（预售），没有办理备案登记，也没有办理房产权证，目前房屋状态是没有发生物权转移，因此原告与被告源振达公司之间还是债权关系，且涉案房屋已被东兴市人民法院查封，涉案房屋在法律上不能确认系原告的财产；二、东兴市人民法院系依法查封涉案房屋，是否停止执行由法院裁定。原告要求东兴市人民法院停止执行2号楼没有事实与法律依据，优先权是法定权利，在本案中原告主张其是有优先权但并未在诉请中提出也没有经过人民法院的审理确认，因此怎么对抗已经经生效法律文书确认下来的娄国强的建设工程价款优先受偿权。 被告娄国强辩称，原告虽提供了与源振达公司商品房买卖合同（预售），但是并未办理预售备案登记，更没有办理产权转移的相关手续，该房屋也并未实际交付，产权仍在源振达公司名下，原告仅对案涉房屋享有债权没有物权，不能对抗法院对案涉房屋的查封行为，故原告主张停止执行的诉请没有法律依据，依法应予驳回。 经审理查明，2017年8月11日，原告韦国席与被告源振达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买源振达公司开发建设的位于东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103#-1地块金滩华府度假村2#楼305号房屋，合同载明该商品房已由东兴市房产管理局批准预售，预售许可证号为2015-04；合同载明该商品房的抵押情况为未抵押，源振达公司对该商品房享有合法权利，该商品房未出售给原告以外的其他人，亦没有司法查封或其他限制转让的情况；该商品房总价为645288元。当日，被告源振达公司向原告出具收款单，该收款单“其他附注”栏里注明“此款由黄贵体收”，开票人罗有春，收款人黄凤珍；并在收款单上收款单位处加盖了该公司财务专用章。黄贵体与黄凤珍是亲兄妹姐弟关系，与原告是老乡关系，罗有春是源振达公司员工。原、被告并未在上述合同约定的期限内办理商品房预售合同登记备案手续，双方至今未能办理该商品房的房屋所有权转移登记，也未进行交房手续。 2017年12月12日，娄国强向本院提出其与源振达公司非诉财产保全申请一案，本院据此申请于次日依法作出（2017）桂0681财保26号民事裁定书，裁定查封源振达公司前述金滩华府度假村2#楼，查封价值1500万元，查封期限三年。东兴市房产管理局协助查封了上述2#楼，其中包括涉案房屋305号房。本院于2018年1月18日立案受理娄国强诉源振达公司建设工程施工合同纠纷一案，并于2018年4月26日依法作出（2018）桂0681民初132号民事判决书，判决：（一）源振达公司支付娄国强工程款10711480.27元及利息；（二）源振达公司向娄国强返还保证金200万元；（三）驳回娄国强的其他诉讼请求。后娄国强不服，向防城港市中级人民法院提起上诉，该中院于2018年9月12日作出（2018）桂06民终488号民事判决，判决：（一）维持东兴市人民法院（2018）桂0681民初132号民事判决；（二）娄国强在10711480.27元工程款范围内对金滩华府度假村2#楼折价或拍卖的价款享有建设工程价款优先受偿权。次日，源振达公司向本院起诉请求解除与韦国席之间的商品房买卖合同，向韦国席返还购房款645288元并支付违约金64528元，本院经审查认为源振达公司作为违约方，请求解除与守约方韦国席之间签订的商品房买卖合同，没有事实与理由，遂于2018年12月12日依法作出（2018）桂0681民初1355号民事裁定书，裁定驳回源振达公司的起诉。因源振达公司未履行生效判决书确定的义务，娄国强于2018年12月13日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行。2019年2月13日，原告对本院查封涉案房屋提出书面异议，当月26日，本院经审查后依法作出（2019）桂0681执异5号执行裁定书，裁定驳回原告韦国席的异议请求。次月12日，原告向本院提出案外人执行异议之诉。 上述事实有身份证复印件、源振达公司的营业执照复印件、《商品房买卖合同（预售）》、收款单、（2017）桂0681财保26号民事裁定书、（2018）桂0681民初132号民事判决书、（2018）桂06民终488号民事判决书、（2018）桂0681民初1355号民事裁定书、（2019）桂0681执异5号民事裁定书及当事人庭审陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原告韦国席与被告源振达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，但因原告与源振达未能办理所有权登记转移手续，遂原告未能取得案涉房屋的所有权。其诉请一的性质系诉请本院确认原告对涉案房屋享有所有权，该诉请没有法律依据，本院不予支持。原告此项诉请是属于确权法律关系，与本案审查（2017）桂0681财保26号民事裁定书有无存在违法情形是不同的法律关系，原告可通过其他合法途径解决。原告无证据证实（2017）桂0681财保26号民事查封裁定有违法情形，该裁定合法有效。 在庭审中，原告提出对本院作出的（2017）桂0681财保26号民事裁定书，裁定查封涉案房屋有异议。本院查封涉案房产至今，该房产登记在源振达公司名下，源振达公司系涉案房产的所有权人，本院审查了娄国强的查封申请及提供的担保，其申请符合法律规定，遂本院依法裁定查封涉案房产。又由于在申请执行人娄国强与被执行人源振达公司建设工程施工合同纠纷一案执行中，娄国强申请执行法院查封了登记在被执行人源振达公司名下的涉案房产，案外人韦国席以涉案房产已由其购买为由提出执行异议，被驳回后提起本案案外人执行异议之诉。对于案外人执行异议之诉，应根据案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除强制执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议规定”）第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。在本案中，根据防城港市中级人民法院作出的已生效的（2018）桂06民终488号民事判决书，娄国强对源振达公司应付的10711480.27元在折价或拍卖金滩华府2#楼所得价款中享有优先受偿权。韦国席主张与源振达公司存在合法有效的合同关系，其系支付全部购房款的消费者，能够排除娄国强工程价款优先权对涉案房产的强制执行。首先，2017年8月11日韦国席虽与源振达公司签订了涉案商品房买卖合同（预售），但未办理备案登记，未办理受让物权预告登记，韦国席尚不是预告登记权利人，其不符合《执行异议规定》第三十条规定的情形，不能排除娄国强的强制执行。其次，根据《批复》第二条的规定，原告主张其系已支付全部购房款的消费者，能够排除娄国强工程价款优先权对涉案房产的强制执行。由于建设施工工人的劳动成果已经物化为建设工程，工程价款优先受偿权是基于对建设施工工人生存权的保护，而消费者物权期待权是基于对消费者居住权的保护，当两个权利均指向以建设工程为执行标的时，消费者基本居住生存权能够对抗建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条“消费者是为了生活消费需要购买、使用或者接受服务”和《批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先权不得对抗买受人”及《最高人民法院关于中消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》“……，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释”的规定，韦国席虽与源振达公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，但涉案房产并非系韦国席用于基本生活居住需要的商品房，其在庭审中承认在南宁市五象新区购买了一套商品房，且原告户籍住址为南宁市良庆区，原告未能举证证明其名下无其他用于居住的房屋，所以原告并非《批复》第二条所规定的消费者，亦不符合《执行异议规定》第二十九条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，而涉案建设工程价款优先权保护的是施工工人的生存权，具有紧迫性及重要性，遂原告在本案中不能排除娄国强工程价款优先权对涉案房产的强制执行。再次，原告韦国席在本院查封前未合法占有涉案房产，根据《执行异议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，韦国席诉请排除娄国强工程价款优先权对涉案房产强制执行的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于中消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》的规定，判决如下： 驳回原告韦国席的诉讼请求。 案件受理费10253（原告已预交），由原告韦国席负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费10253元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：农行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦少华 人民陪审员  王伦英 人民陪审员  苏维维 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  黄丹亭