广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初9419号原告：罗正忠，男，1966年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：柯云麟，广东富正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓菲，广东富正律师事务所律师。被告：广东省佛山市顺德区容桂街红星股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道文华路33号。负责人：胡敬祥。委托诉讼代理人：欧阳振辉，广东常道律师事务所律师。原告罗正忠与被告广东省佛山市顺德区容桂街红星股份合作经济社租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗正忠的委托诉讼代理人柯云麟、陈晓菲，被告的负责人胡敬祥及委托诉讼代理人欧阳振辉到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付建筑物拆迁补偿费925000元、搬迁补偿费100000元、停产停业损失432900元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：自2000年起，原告与被告签订《租赁土地协议书》，约定原告以每月向被告交纳相应租金的方式向被告承租位于XX号的土地。承租期间，原告在租赁土地上搭建了厂房用于日常经营。此后，原、被告多次续租，每次续租原告均对厂房进行了装修、加固、加建和维护。原、被告最后一份《租赁土地协议书》的租赁期限至2020年12月31日止。2019年1月起，被告以原告所承租的土地已被纳入容桂街道“三旧”改造计划及《租赁土地协议书》第四条约定被告有权随时收回租赁土地，并不需要向承租方赔偿经济损失为由，向原告发出了限期、无赔偿的搬迁通知。为了达到逼迁目的，被告甚至联合工商、税务、消防、环保、水利等政府单位，对包括原告在内的150名租户的150000平方米厂房的业主进行不定时不定期的骚扰。被告的行为严重影响了各租户的正常经营，造成工厂被迫停工，大量工人下岗以及区域范围内巨额经济损失等恶劣社会后果。被告强行单方解除协议的行为违反了诚实信用原则，被告应继续履行双方签订的《租赁土地协议书》，否则应赔偿原告因此而产生的经济损失。被告辩称，案涉土地使用权归被告所有，被告把案涉土地出租给原告符合法律规定，《租赁土地协议书》是双方真实的意思表示，双方应严格履行协议相关内容。《租赁土地协议书》第4条约定：“协议期间，该土地如遇国家、上级政府有关部门征用和规划“三旧”改造的，以及甲方或房地产开发商开发使用的，乙方应无条件服从搬迁，甲方对乙方的拆迁不作任何补偿、赔偿，并立即终止协议，收回该土地。”根据上述约定，被告在收到《容桂街道办事处关于红星聚胜工业区纳入容桂街道“三旧”改造计划的函》时，已及时通过各种方式通知了原告，告知各租户及次承租户终止合同的事宜，提醒其及时安排以减少损失。双方约定的合同终止条件已成就，被告有权按照约定与原告终止合同，被告也已通过各种方式发出了解除合同的通知。从原告诉状的内容可知，原告已经收到并知悉了通知的内容。全省为了给发展腾出空间，“三旧”改造政策已在多地普遍实施，这次案涉土地被纳入“三旧”改造范围是不可抗力因素。因被告的终止理由符合双方的约定及法定条件，根据《租赁土地协议书》第4条，被告无需向原告作任何的补偿、赔偿，并有权收回案涉土地。事实上，被告为减轻原告的损失，除了提前三个月通知外，还决定免收2019年1月至6月的租金。故此，原告主张的赔偿没有事实及法律依据。关于损失计算问题，由于被告在符合约定的条件下提出解除合同，故无需向原告作任何补偿、赔偿。而且，原告诉状的要求不合理，按其提供的证据无法核实其损失。关于地上建筑物，被告只是出租土地，地上建筑物是原告私自搭建，属于违法建筑，应自行拆除。若原告退还土地时，没有及时拆除，被告将找第三方代为拆除，产生的相关费用及损失，被告将保留追偿的权利。关于搬迁费及停产停业损失，按照约定，原告应无条件服从搬迁，故原告主张该项赔偿没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证了原告的身份证复印件、被告的主体信息网上打印件、《租赁土地协议书》复印件、《容桂街道办事处关于红星聚胜工业区纳入容桂街道“三旧”改造计划的函》复印件、关于红星聚胜工业区启动“三旧”改造工作的预通知复印件各一份，厂房照片打印件三页，以证明其起诉主张的事实。上述证据中的厂房照片打印件均是原告单方制作，且原告未举证证明照片打印件拍摄的时间及地点，本院不予采信；其余证据真实、合法，与本案存在关联，本院均予以采信。被告举证了红星社区聚胜工业区租户租赁资料明细表打印件、土地使用权证、《租赁土地协议书》、《容桂街道办事处关于红星聚胜工业区纳入容桂街道“三旧”改造计划的函》、快递物流信息、《解除合同通知书》、股东代表会议签到表、会议记录、表决结果、“三旧”改造工作的表决书、“三旧”改造工作会议记录簿各一份，以证明其抗辩主张的事实。上述证据中的红星社区聚胜工业区租户租赁资料明细表打印件为被告单方制作，本院不予采信；其余证据真实、合法，与本案存在关联，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2004年2月3日，佛山市顺德区人民政府颁发顺府国用XX号土地使用权证，载明被告是容桂街道办XX号土地的使用权人，用途为工业用地，终止日期为2053年12月2日。上述土地使用权证的宗地平面图包括了XX号。2015年12月22日，原告在乙方（承租方）处签名，被告在甲方（出租方）处加盖印章，签订编号为35的《租赁土地协议书》，载明：甲、乙双方经过协商达成租用土地协议，由甲方将聚胜工业区XX号的土地1850平方米租给乙方使用；乙方租用甲方的土地后，地面上的建筑物由乙方自有资金兴建，规定建筑物最低档次用砖墙、铁锌瓦结构；如需改建，改建期间遇有关部门查处的一切责任由乙方负责；乙方租用甲方土地的时间由2016年1月1日起至2020年12月31日止，其中2016年1月1日至2018年12月31日的土地租金为每月每平方米5元，2019年1月1日至2020年12月31日的土地租金为每月每平方米6元，本协议五年乙方应付给甲方总租金合计599400元；乙方付给甲方的租金按季度缴交，即在当年3月25日前、6月25日前、9月25日前、12月25日前缴交，全年租金在当年12月25日前缴交完毕；协议期间，该土地如遇国家、上级政府有关部门征用和规划“三旧”改造的，以及甲方或房地产开发商开发使用的，乙方应无条件服从搬迁，甲方对乙方的拆迁不作任何补偿、赔偿，并立即终止协议，收回该土地。原、被告均确认双方自2000年起形成租赁合同关系，之后续签了案涉《租赁土地协议书》。本案是聚胜工业区涉及“三旧”改造的租赁合同纠纷系列案件中的一件，依据其他案件查明的事实，可知被告在与各租户签订租赁合同时，均以书面或口头的方式告知各租户，租赁合同在租赁期内可能发生政府征收征用的行为，如果出现上述情况，原告需无条件服从搬迁。原告确认其于2000年左右在案涉租赁物上建造了厂房，之后没有加建，仅进行了维修和加固。2019年1月28日，广东省佛山市顺德区容桂街道办事处向被告发送《容桂街道办事处关于红星聚胜工业区纳入容桂街道“三旧”改造计划的函》，载明：红星聚胜工业区位于容桂街道红星居委会105国道以东、文明东路以南、纵七路两旁片区，已纳入容桂街道“三旧”改造计划。被告分别于2019年1月25日、2019年1月27日召开聚胜工业区升级改造工作会议，向聚胜工业区涉及“三旧”改造的各租户传达了聚胜工业区已纳入顺德区2019年村级工业园改造计划及容桂街道“三旧”改造计划的文件精神，并告知各租户将于2019年1月30日张贴容桂街道“三旧”改造计划的函，请各租户及企业负责人着手找合适的厂房，做好搬迁准备。2019年3月15日，被告召开红星股份社股东表决大会，就关于推进红星聚胜工业区“三旧”改造工作的相关事项进行表决。该次股东大会享有表决权的代表共45人，参加会议享有表决权的代表共42人，到会享有表决权的股东代表一致同意推进红星聚胜工业区的“三旧”改造工作。2019年4月23日，被告通过EMS快递向原告邮寄了《解除合同通知书》，载明因红星聚胜工业区已纳入省自然资源厅“三旧”改造标图建库范围，计划今年下半年启动园区拆除平整工程，被告已于2019年1月份通过召开会议、张贴通知等形式向原告履行了告知义务；现正式通知原告立即解除双方于2015年12月22日签订的《租赁土地协议书》，终止履行该协议，请原告于2019年6月30日前自行将财产搬离租赁土地，否则视为原告放弃相关财产的所有权；如原告配合进行搬迁、清拆工作的，自2019年1月1日起，被告将停止向原告收取2019年1月1日至2019年6月30日的租金。2019年3月25日，被告召开聚胜工业区解除合同会议，向聚胜工业区涉及“三旧”改造的各租户传达了《解除合同通知书》的相关内容。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订《租赁土地协议书》，形成租赁合同关系，该协议书是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。《租赁土地协议书》明确约定在租赁期间如遇国家、上级政府有关部门征用和规划“三旧”改造，原告应无条件服从搬迁，被告对原告的拆迁不作任何补偿、赔偿，并立即终止协议，收回该土地。被告在租赁合同履行期内出现案涉租赁物纳入政府“三旧”改造计划的约定情形时，依约行使合同解除权，要求提前解除《租赁土地协议书》，并于2019年6月30日前收回租赁物，其行为符合合同约定及法律规定。依据《租赁土地协议书》第4条的约定，被告因案涉租赁物纳入“三旧”改造计划范围而提前解除合同并收回租赁物，无需向原告作任何补偿、赔偿。原告诉请被告支付建筑物拆迁补偿费、搬迁补偿费及停产停业损失不符合双方约定，于法无据，本院不予支持。被告在得知案涉租赁物涉及“三旧”改造后，已积极通过各种途径告知原告相关情况，以减轻因租赁合同提前解除可能给原告造成的损失，其行为符合合同约定及法律的相关规定。关于原告提出《租赁土地协议书》中第4条的约定为免除被告责任、排除原告主要权利的格式条款，应属无效条款的意见，本院分析如下：首先，原告确认原、被告之前签订的租赁合同也有关于遇国家和政府征收征用，原告需无条件服从搬迁的相关约定，也即原告明知其与被告签订的案涉租赁合同在租赁期内可能发生政府征收征用的行为，但仍愿意与被告签订案涉租赁合同，其行为是原告在综合考量风险与收益的情况下自愿作出的选择，并非被告未与原告协商就确定的无效格式条款；其次，原、被告均确认双方自2000年起就形成了租赁合同关系，双方签订过多份租赁合同，原告确认其于2000年左右在案涉租赁物上建造了厂房，之后没有加建，仅进行了维修和加固，即案涉租赁物上的厂房是建造于案涉租赁合同签订之前，依此推理，如果原、被告没有在2015年12月22日续签租赁合同，则之前的租赁合同履行期限已届满，原告理应向被告返还租赁的土地，故原告主张的建筑物拆迁补偿费与案涉租赁合同的提前解除并无因果关系，且原告从2000年起即在租赁的土地上建造厂房，其为建造、维护厂房而投入的资金已通过多年的使用获益得以平衡，《租赁土地协议书》约定提前解除合同产生的损失由原告承担符合双方的预期，权利义务基本对等，并不违反公平原则，反之，被告在续签合同后仅依约收取合理的租金，如需其承担因合同提前解除的巨额损失赔偿义务则会造成权利义务的失衡，有违公平原则；再次，案涉租赁合同的履行期限已过半，至2020年12月31日将届满，如果没有涉及“三旧”改造，租赁合同履行期限正常届满后，原告需向被告返还租赁的土地，依然会产生搬迁补偿费和停产停业损失，被告在依约提前解除《租赁土地协议书》时，为减少原告的损失，已自愿提出如原告配合搬迁，于2019年6月30日前搬离租赁的土地，则被告停止向其收取2019年1月1日至2019年6月30日的租金，上述附条件自愿减免租金的行为也可部分弥补原告提前搬迁所造成的损失。综上，《租赁土地协议书》第4条关于被告依约提前解除租赁合同时无需对原告进行补偿、赔偿的约定并非被告未与原告协商就确定的免除被告责任、排除原告主要权利的格式条款，原告提出的应将《租赁土地协议书》第4条认定为无效条款的意见无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告罗正忠的诉讼请求。案件受理费减半收取为8960.55元（原告已预交），由原告罗正忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁萌二〇一九年六月五日书记员  黄瑞