宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0213民初1975号 原告：胡永孝，男，1954年11月1日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托代理人：谷元香，浙江文天律师事务所律师。 被告：胡伟平，男，1986年7月3日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托代理人：马利琼，浙江正雅律师事务所律师。 被告：宁波市奉化区尚田城镇建设投资有限公司。住所地：宁波市奉化区尚田镇镇西路12号，统一社会信用代码913302836913965927。 法定代表人：黄驰，该公司执行董事。 委托代理人：何琳，浙江嘉丰律师事务所律师。 原告胡永孝为与被告胡伟平、宁波市奉化区尚田城镇建设投资有限公司（以下简称尚田投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年3月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴项南适用简易程序独任审判。2019年4月17日，原告胡永孝申请财产保全，本院予以准许。后本院于2019年5月16日公开开庭审理了本案。原告胡永孝及其委托代理人谷元香、被告胡伟平及其委托代理人马利琼、尚田投资公司的委托代理人何琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡永孝起诉称：原告与被告胡伟平于2015年6月4日签订房屋买卖协议，约定由被告胡伟平将坐落于尚田镇在水一方小区9幢302室套房一套（房权证奉化市第02-4691号，土地证奉国用2014第7-02442号）出卖给原告，约定价格为300517元。协议签订后，原告按约支付给被告胡伟平10万元购房款。2015年6月28日，应被告尚田投资公司的要求，原告支付给其32000元补交购房款，后又替被告胡伟平支付了物业费1171元，还按协议约定缴纳了28520元的按揭款。由于被告胡伟平欠案外人借款导致涉案房屋被法院轮候查封，致使涉案房屋不能办理过户手续。故请求判令解除原告胡永孝与被告胡伟平签订的房屋买卖协议书，被告胡伟平、被告尚田投资公司共同返还购房款132000元、按揭贷款28520元、物业费1171元，并支付违约金10万元和赔偿金50万元。 被告胡伟平答辩称：1.双方签订的《房屋卖买协议书》及《附加协议》系无效合同，涉案房屋属于农居房五年内不得上市交易，故上述合同不存在解除的行为。2.原告支付给答辩人10万元，另外的32000元是原告直接支付给被告尚田投资公司，即使要返还该32000元也应当由被告尚田投资公司返还。关于按揭款28520，虽然原告提供了每月存入银行的存根，但存根仅能反映原告存入银行的金额不能反映银行每月的按揭贷款扣款情况，为此原告需提供每月银行按揭款的扣款明细。关于物业费1171元，该物业费所享受的物业服务时间段是2015年6月4日至2016年6月3日，该时间段内答辩人已将涉案房屋交付给原告，由原告使用，该费用理应由原告承担。3.答辩人无需承担违约金和赔偿金。上述合同属于无效合同，无法律效力。房屋买卖后，是原告先行违约，根据协议约定每月银行的按揭款由原告支付，但2016年6月起原告未依约按时支付按揭款，导致答辩人贷款逾期房屋被回购，原告作为先违约一方无权要求答辩人支付违约金。根据《附加协议》约定，只有答辩人有第二次买卖情况或者不配合过户的情况下才需支付赔偿金，本案中答辩人不存在该行为，不能过户的过错在于原告的先违约行为，故原告无权主张赔偿金。 被告尚田投资公司答辩称：原告与被告胡伟平存在房屋买卖关系，答辩人不是合同相对人也未为该买卖行为提供担保，故无需承担还款责任，其中32000元收据中的26926.5元由原告支付，另外的5073.5元是应退给胡伟平的税。 原告胡永孝为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了下列证据材料： 1.房屋卖买协议书、附加协议各一份，用以证明双方签订房屋买卖合同的事实； 2.回购协议、贷款结清证明、协议各一份，用以证明被告尚田投资公司已经结清按揭贷款的事实； 3.记账凭证、收据各一份，用以证明被告尚田投资公司收取原告支付的购房款32000元的事实； 4.民事判决书一份、银行交易凭证十一份、收款收据一份，用以证明原告支付给被告胡伟平10万元购房款、支付物业费1171元、归还按揭贷款28520元的事实； 5.民事裁定书一份，用以证明涉案房屋因被告胡伟平欠银行贷款和他人借款被法院轮候查封的事实。 被告胡伟平为证明自己的诉讼主张，提供了起诉状一份，用以证明尚田投资公司起诉胡伟平的事实。 被告尚田投资公司未提供证据。 对原告提供的证据，被告胡伟平、尚田投资公司对证据的真实性没有异议。经审查，本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。 对被告胡伟平提供的证据，原告认为不清楚，被告尚田投资公司没有异议。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理认定事实如下：被告胡伟平名下登记有坐落宁波市奉化区尚田镇在水一方小区9幢302室〔房权证奉化市字第02—××号、土地权证奉国用（2014）第7—02442号〕，该房屋登记时间为2014年2月18日，房屋性质为农居房使用权类型为国有划拨，在附记栏中载明五年内不得上市交易，国有土地使用权证落款时间为2014年3月11日，在记事栏中载明五年内不得上市交易，该房屋在中国银行股份有限公司奉化支行办理了按揭贷款，并由尚田投资公司作为担保人。2015年6月4日，被告胡伟平（简称甲方）与原告胡永孝（简称乙方）签订《房屋卖买协议书》一份，协议中双方约定：甲方同意将坐落于宁波市奉化区尚田镇在水一方小区9幢302室房屋出卖给乙方，从2015年6月起尚应支付银行按揭贷款200517元，从6月份起按揭贷款由乙方支付直到贷款还清为止，另外乙方再支付给甲方10万元，实际购买价格为300517元；如有一方违约，应支付违约金10万元，房产过户时，甲方配合乙方办理房产过户手续，过户费用由乙方承担。协议签订当日，原告按约支付给被告胡伟平10万元。2016年3月22日，被告胡伟平（简称甲方）与原告胡永孝（简称乙方）签订了《附加协议》，约定在未过户期间涉案房屋甲方不得第二次买卖，否则应赔偿乙方50万元，若五年到后可以过户时，甲方应在十天内随带资料无条件予以还贷过户等，如果甲方不予以配合，应赔偿乙方50万元。后原告以被告胡伟平名义支付给奉化市凯元物业有限公司物业费1171元，并归还了2016年6月份前的按揭贷款。2018年11月26日，本院受理了尚田投资公司诉胡伟平追偿权纠纷一案，尚田投资公司替胡伟平还清了在中国银行股份有限公司奉化支行的按揭贷款及利息。另查明，被告胡伟平在本院数起诉讼案件和执行案件，其中倪美娣诉胡伟平等民间借贷纠纷案件于2017年1月3日受理涉及金额181400元。原告曾向本院提出书面执行异议，要求中止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封。2018年12月5日，本院作出(2018)浙0213执异23号执行裁定书，驳回了胡永孝的执行异议请求。原告胡永孝不服，在法定期限内提起本诉。2019年3月26日，本院作出（2018）浙0213民初6834号民事判决书，判决驳回原告胡永孝的诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点在于合同效力问题，若合同有效被告是否构成违约行为及如何承担违约责任。 关于合同效力问题。本院认为虽然涉案房屋属于农居房，在5年后才能转让，但5年内不得转让并不影响买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，对被告胡伟平关于合同无效的辩称，不予采纳。 关于合同相对人及承担还款责任主体问题。本院认为《房屋卖买协议书》、《附加协议》的合同相对人为原告和被告胡伟平，原告要求被告尚田投资公司承担还款责任依据不足。 关于被告胡伟平是否存在违约行为问题。本院认为原告胡永孝虽未按照《房屋卖买协议书》约定支付2016年7月始的按揭贷款，但由于以胡伟平为被告的数起经济纠纷案件自2017年1月开始受理，说明胡伟平的经济能力在此前已开始严重恶化，有丧失或者可能丧失履行债务能力，致使涉案房屋未在过户前存在被查封、执行的可能性较大，故原告有权中止履行合同。 关于违约责任问题。本院认为《附加协议》中涉及胡伟平的违约责任是对《房屋卖买协议书》中相应内容的变更，现《附加协议》约定存在二次买卖、涉案房屋可以过户而未配合过户时胡伟平需承担赔偿金，现涉案房屋是因被查封导致无法过户不属于上述约定的情形，但毕竟无法过户造成了原告相应损失，原告现未提供证据证明其实际损失，考虑到原告购买五年不能上市交易的房屋需承担相应的风险，故酌情确定被告胡伟平承担15万元的赔偿金。 关于合同解除，双方同意于2019年4月17日解除，本院予以准许。合同解除后，根据原告提供的付款证据，被告胡伟平需返还已支付的购房款132000元和按揭贷款28020元。 关于物业费1171元，该费用是原告胡永孝为实现使用涉案房屋目的而支付，其能使用而未使用该房屋所产生的物业费应由原告胡永孝自行承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告胡永孝与被告胡伟平签订的《房屋卖买协议书》于2019年4月17日解除； 二、被告胡伟平应于本判决生效之日起十日内返还给原告胡永孝购房款132000元和按揭贷款28020元，并支付15万元赔偿金； 三、驳回原告胡永孝的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费11417元，减半收取5708.5元，财产保全费4328元，合计10036.5元，由原告胡永孝承担4085元，被告胡伟平承担5951.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。 审判员  吴项南 二〇一九年六月十八日 法官助理沈文达 书记员章倩炜 附：一、本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 4.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。