广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1082号原告：党桂宁，女，1976年4月28日出生，汉族，住陕西省澄城县，委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓静，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：许锐波，广东东方月亮湾有限公司公司员工。原告党桂宁诉被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告党桂宁的委托诉讼代理人陆燕妮、被告阳江银河东方投资商贸有限公司与被告广东东方月亮湾有限公司共同委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告党桂宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告阳江银河东方投资商贸有限公司向原告支付租金18075.8元（租金计算方式：从2018年7月1日至2021年2月28日止，每季度即每三个月支付9038元，现暂时计算至2018年12月30日，计算得租金18075.8元）；2、判令被告广东东方月亮湾有限公司对被告阳江银河东方投资商贸有限公司拖欠原告的上述债务承担连带清偿责任；3、判令本案的全部诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与两被告于2014年12月28日签订《月亮湾公寓租赁协议书》一份，约定原告将其所有的位于阳西县沙扒镇月亮湾1号楼1402单元的房产出租给被告阳江银河东方投资商贸有限公司。租赁期限为2015年12月1日起至2020年11月30日止。每年的租金为原告购买涉案房产的购房总价款的10%，即36151.6元，五年的租金总额为180758元。被告以每季度即每三个月结算依次的方式向原告支付租金。合同签订后，原告按照合同约定提供涉案房屋给被告阳江银河东方投资商贸有限公司适用，但截止目前，被告阳江银河东方投资商贸有限公司尚有27114元租金没有支付。另，《月亮湾公寓租赁协议书》第五条第2款约定，被告阳江银河东方投资商贸有限公司应向原告支付经营收益，然而，截止目前，被告阳江银河东方投资商贸有限公司并未向原告支付过任何经营收益。被告广东东方月亮湾有限公司作为被告阳江银河东方投资商贸有限公司的担保方，在被告阳江银河东方投资商贸有限公司无故拖欠或拒付原告应得的收益时，被告广东东方月亮湾有限公司将向原告代付其应得收益。因此，被告广东东方月亮湾有限公司对被告阳江银河东方投资商贸有限公司拖欠原告的上述债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司共同辩称：一、原告诉讼请求的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租金给被告阳江银河东方投资商贸有限公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求1中的租金金额有误，应予纠正。二、被告阳江银河东方投资商贸有限公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给答辩人带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，答辩人均无拒付或无故拖延支付的恶意。原告起诉要求被告支付违约金或利息或其他款项没有事实、合同及法律依据，应予以驳回。三、被告阳江银河东方投资商贸有限公司在2019年5月向涉案的业主均支付了部分租金，被告阳江银河东方投资商贸有限公司支付前述租金应当从原告的请求中作相应的扣减。本院经审理认定事实如下：2014年12月28日，原告（买受人）以359080元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，并签订了《商品房买卖合同》。但因购买房屋的面积增大，原告实际支付的房款为361516元（建筑面积为47.26平方米）。原告购买上述房产后，委托被告阳江银河东方投资商贸有限公司对上述房屋进行统一经营及管理。在签订商品房买卖合同的同一天，原告党桂宁（乙方）、被告阳江银河东方投资商贸有限公司（甲方）、广东东方月亮湾有限公司（担保方）签订了《月亮湾公寓租赁协议书》，协议书载明：“委托物业概述：广东阳江市阳西县沙××镇月亮××房；房屋的建筑面积为47.16平方米，房款总价为359080元；委托期限：本委托协议期限为五年，自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2015年12月1日起至2020年11月30日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延；甲方在委托期内有权对该物业委托专业管理公司进行统一的租赁经营管理；租金及结算方式：在本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，五年租金总金额为179540元整，该款项由担保方广东东方月亮湾有限公司按照交付时间2015年12月1日起计，每个季度计算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方；如该物业因实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款有调整的，租金据实调整；相关费用中的物业房产等政府税费及滞纳金、罚款由乙方负担；甲方严重违反本协议导致不能实现本协议目的的，乙方有权单方解除本协议，甲方应承担相应责任。若因不可抗力因素（台风、飓风、地震、火灾、泥石流、战争、暴乱等不可控制的原因）导致委托物业、设施设备和物品损毁或灭失的，任何一方不承担任何责任。不可抗力发生导致本协议不能继续履行的，任何一方均有权单方解除本协议；担保方义务，在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。上述合同签订后,被告阳江银河东方投资商贸有限公司未能按约支付租金给原告，经原告催收无果后，诉至法院，请求如诉请。2019年5月3日，广东东方月亮湾有限公司出具一份《致业主的一封信》，向全体业主告知，就部分业主投诉反映的房屋收益事宜，广东东方月亮湾有限公司作为担保方不推卸担保责任并予以解决，公司董事会经研究决定筹集500万元资金根据各业主房屋收益比例先期分配支付部分租金，并承诺在2年内付清截至2019年6月止的全部租金，对2019年6月起的租金按协议约定执行。庭审中，原告增加请求租金金额至27114元共计3个季度。同时，原告陈述被告阳江银河东方投资商贸有限公司自2018年7月1日起开始停付租金。鉴于原告所陈述的停付租金日期与合同约定租金起租日期以及每季度即3个月支付一次租金的情况不符合，因此本院向原告询问被告方是否不按三个月一个季度支付过租金，但原告与被告方均一致陈述租金按季度即三个月支付一次，同时原告陈述未曾收到过1个月或2个月的租金。庭后，原、被告双方就本案租金的停付时间一致确认为2018年6月1日。诉讼中，两被告向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》（纳税人：邹联宁，税款上所属时期：2018.7.1-2018.9.30）一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告。阳江银河东方投资商贸有限公司并向本院出具一份书面《声明》，同意其2019年5月支付给原告的租金在本案中不作抵减，可由其在后续支付的租金中另行扣除。本院认为：原、被告签订的《月亮湾公寓租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。协议书签订后，原告已按照合同约定将租赁房屋交由阳江银河东方投资商贸有限公司进行经营管理，但阳江银河东方投资商贸有限公司未能依约按期履行租金的支付义务，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。基于合同约定按季度结算、支付租金，虽然原告曾陈述本案租金的停付时间为2018年7月1日，但庭后原、被告双方重新核对一致确认停付时间为2018年6月1日，因此本院确认租金停付时间为2018年6月1日。截至本案法庭辩论终结日（2019年6月11日）止，原告请求的三个季度即实际起止日期为2018年6月1日至2019年2月28日的租金的支付时间已届满，阳江银河东方投资商贸有限公司理应支付该期间的租金给原告。根据双方签订的《月亮湾公寓租赁协议书》的约定，每年租金为原告购买该物业时房款总价的10%，但同时约定如该物业因实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款有调整的，租金据实调整。鉴于原告方购买的房屋面积增大，其实际支付的购房款为361516元，据上述约定，租金应按照实际支付的购房款予以计算季度租金为361516元×10%÷4个=9037.9元。因被告阳江银河东方投资商贸有限公司自2018年6月1日起未能按约支付租金，依据合同约定被告阳江银河东方投资商贸有限公司应支付自2018年6月1日起至2019年2月28日止已到期的3个季度的租金27113.7元（9037.9元/季度×3季度）给原告。原告请求租金27114元，对原告请求超出部分，本院不予支持。诉讼中，阳江银河东方投资商贸有限公司向本院声明，同意其于2019年5月支付给原告钱款在本案中不作抵减，本院遵其意愿予以准许，该款不在本案作扣减处理。此后产生的租金，原告可待该部分租金的支付时间届满时再另行主张。但阳江银河东方投资商贸有限公司主张应按7%扣减其代原告支付的房产税及个人所得税税费再支付租金给原告，缺乏依据，本院不予采纳。广东东方月亮湾有限公司在《月亮湾公寓租赁协议书》上签为担保方，自愿为阳江银河东方投资商贸有限公司负有的合同给付义务承担保证责任，其与原告之间成立保证合同关系，属合法有效。上述协议书的担保条款没有明确约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，广东东方月亮湾有限公司应对阳江银河东方投资商贸有限公司上述债务承担连带保证责任。因原、被告对保证期间没有约定，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债务人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，保证期间为主债务履行期届满之日起的六个月内。诉讼中，广东东方月亮湾有限公司向不特定的业主群体致函同意对阳江银河东方投资商贸有限公司欠付的全部租金承担保证责任并提出解决方案，据此可认定广东东方月亮湾有限公司与包括原告在内的业主成立新的保证合同关系，依广东东方月亮湾有限公司承诺的内容，本案租金应在保证范围和保证期间内。故原告请求判令广东东方月亮湾有限公司对阳江银河东方投资商贸有限公司欠付的租金承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十六条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月1日至2019年2月28日止的租金合计27113.7元给原告党桂宁；二、被告广东东方月亮湾有限公司对被告阳江银河东方投资商贸有限公司尚欠原告党桂宁2018年6月1日至2019年2月28日止的租金27113.7元承担连带偿还责任；三、驳回原告党桂宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元，由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  简晓华审 判 员  柯文婷人民陪审员  陈世永二〇一九年六月二十八日书 记 员  陈玉婷书 记 员  梁少华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。