上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民初55号原告（执行案外人）：徐龙，男，1962年4月4日生，汉族,住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：洪汝逢，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洛克，浙江玉海律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海德力西集团有限公司，住所地上海市青浦区北青公路9399号。法定代表人：胡成国，董事长。委托诉讼代理人：罗宝贵，上海耶林律师事务所律师。第三人（被执行人）：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇下盐路6666号102室。法定代表人：赵向伟，总经理。委托诉讼代理人：戴睿，上海海宽律师事务所律师。原告徐龙因与被告上海德力西集团有限公司、第三人上海麦格茂置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月13日公开开庭进行了审理。原告徐龙的委托诉讼代理人洪汝逢律师、被告上海德力西集团有限公司的委托诉讼代理人罗宝贵律师、第三人上海麦格茂置业有限公司的委托诉讼代理人戴睿律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除对上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下称系争房屋）的执行措施，并予以解封；2.诉讼费用由被告承担。主要事实与理由：2019年3月1日，原告收到（2019）沪01执异54号执行裁定书，原告认为，该裁定驳回执行异议申请与事实、法律不符。一、被告申请执行的房屋在查封前业由原告购买，且已实际占有。2006年12月11日，原告与第三人签约购买了系争房屋，并支付了全部购房款。同时，系争房屋交付给原告代理人上海XX有限公司，并由其统一经营管理，即原告合法占有标的商铺。二、原告未能办理产证系第三人拖延办理，后系争房屋又被查封而无法办理，非原告原因。第三人拖延至2013年5月才办出大产证，其后第三人曾强制要求原告另行签署《物业委托经营合同》，否则不予办理小产证。其导致大量小业主无法办证，为此后者将第三人诉诸法院。“直至2015年-2016年后”，第三人才开始为小业主大批量办证。而待原告再请求办理小产证时，发现系争房屋已于2015年被查封，部分无法办理。三、在执行程序中，第三人已被扣押现金人民币500万元并提供1,026平方米房产作为执行担保，以置换原告等购房人名下被查封的房产，此二部价值已超过被告执行款（约990万元），本案查封已无必要。反之，则可能造成原告巨大损失。被告答辩称：一、本案系争房屋未经交付，原告不构成占有。《物业委托经营合同》是第三人为出售房产所作的运营模式工具，并未实际履行。二、原告未办理产权过户登记（小产证）有过错。根据房屋买卖合同约定，在第三人办理大产证以后四个月内，即在2013年9月之前原告应该向第三人申请办理小产证。原告明知自己权利受损，没有按照合同约定及时提起诉讼，长期怠于行使权利，显有过错。三、原告提出的所谓第三人提供房产担保并不是构成执行异议之诉成立的法定理由。据此，原告诉请不应得到支持，请求予以驳回。第三人述称：其曾与原告签订房产销售合同，且收讫原告支付的房款，同时根据委托经营合同将系争房屋交给代理方，本案被查封的房屋确系原告购买。第三人愿意提供1,026平方米房产作为执行担保，可以保障被告执行权益。第三人对原告诉讼请求予以认同。本院经审理查明，2006年12月11日，原告与第三人签订《上海市商品房预售合同》，约定后者将其开发之上海市浦东新区XX镇“XX公路XX弄《上海XX商城》XX号XX层XX室”（现XX镇XX路XX弄XX号XX室）售予原告，预售许可证：南汇房地（2006）预字744号，房屋暂测面积29.47平方米，规划用途：店铺，每平方米单价6,600元，总价（暂定）194,502元。房屋交付的标志为“交付钥匙并签署《房屋交接书》”。在第三人办理了新建商品房初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）60日内，由双方签署《房屋交接书》，其作为房屋过户手续“必备文件”；签署《房屋交接书》60日内，双方向“南汇区房地产交易中心”办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。双方还就其它事项作了约定。当日，原告又与上海XX有限公司签订《物业委托经营合同》，由前者“全权委托”后者将系争房屋作为商业用房进行经营使用，期限自2008年1月1日至2012年12月31日；如原告拖延或未及时从开发商处接受系争房屋，受托方有权直接代理其从开发商处接受交房等等。同日，第三人向原告出具了《上海市房地产业销售统一发票》。2008年1月，第三人与上海XX有限公司签署《房屋交接书》，确定：后者接收前者交付的南汇房地（2006）预字0000744号预售许可证中的房屋等。2014年3月、6月，因第三人不履行办理小产证登记义务，上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号、XX号小业主奚某、谷某等诉诸上海市浦东新区人民法院。经本院二审终审判决，确定由第三人在判决生效十日内协助小业主办理房屋过户登记手续，并承担相应违约责任。2014年10月17日，上海仲裁委员会对被告与第三人买卖合同纠纷一案作出（2014）沪仲案字第0493号仲裁裁决：第三人向被告支付货款9,062,119.87元及利息等。因第三人未履行，被告向本院申请执行。本院于2014年11月27日立案受理【（2014）沪一中执字第943号】。2015年7月27日，本院查封了产权登记在第三人名下的系争房屋，2018年7月26日续封。另查明，XX镇XX路XX弄XX、XX、XX（幢）号房地产登记信息显示，2013年5月14日，第三人被核准办理了XX镇XX路XX弄XX、XX、XX（幢）号的房地产权证（房地产权证号：浦XXXXXXXXXX），2014年1月20日起，XX镇XX路XX弄XX（幢）号的部分商用房屋已办理过户登记，但系争房屋未办理（小产证）过户登记，仍然登记在第三人名下（大产证）。在执行过程中，原告对本院执行查封系争房屋提出书面执行异议。本院经审查，于2019年2月27日作出（2019）沪01执异54号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告于2019年3月21日诉诸本院。以上事实，有执行裁定书、商品房预售合同、购房发票、房地产登记簿（系争房屋登记记录）、2号楼10套房屋之产权证、现房买卖及其它转移登记提交资料表、上海市浦东新区不动产登记收件收据、委托书、上海市房地产登记申请书、《房屋交接书》及民事判决书等证据及庭前准备会议、庭审笔录佐证形成。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当依法登记，未经登记，不发生物权变动的效力。本案系争房屋的所有权至今仍然登记在第三人名下，应当认为该房屋所有权依法属于第三人。根据查明事实，本院在生效仲裁裁决执行中，于2015年7月27日查封了上述登记在第三人名下之系争房屋。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能排除执行的，依法应符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。作为执行异议申请人，原告应具备足以排除强制执行的物权期待权。根据查明事实，原告于2006年12月11日与第三人签订房屋预售合同当日，即与上海XX有限公司签订物业委托经营合同。2008年1月，第三人与上海XX有限公司签署《房屋交接书》，确认了包含本案系争房屋在内相关房屋的占有交付。2013年5月，第三人经核准办理了XX镇XX路XX弄XX、XX、XX（幢）号的房地产权证即大产证，而自2014年1月20日起，XX镇XX路XX弄XX号楼已有部分小业主办理了房屋（商铺）之产权过户登记即小产证。尽管因涉及是否签订（第二期）2013年后之委托经营合同，包含原告在内等小业主与第三人多有龃龉，本案审理中，第三人与原告亦确认此等纠纷客观上拖延了包含原告在内的业主产证办理，但时至2015年7月27日本院执行查封系争房屋之日的两年间，原告在具备办理产证基本条件情况下，客观上未办理登记过户手续。本院注意到，原告审理期间坚持主张，小产证办理需要第三人配合。然而，2014年3月起，本案系争房屋同类业主及时诉诸法院，获得了生效判决的司法保护，及时办理了商铺之产权过户登记。应该指出，原告在具备正常主张权利条件下，长期未能及时办理过户登记手续，不能认为符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定条件。值得注意的是，本案系争房屋买卖属正常商业交易，双方当事人应具备合理、谨慎的交易注意义务，该等义务标准不应低于善良管理人标准，不仅针对买卖合同关系本身，该注意义务亦包含对世范围，内容不应排除与之直接关联的社会（商业）风险、法律风险，应该认为，该等义务是诚实信用原则在社会范围内（而非限于特定法律关系）的积极体现。本案原告客观上面临它案之强制执行程序，后者的强制执行之强力、优先法效源自法律规范，是司法制度作为权利救济的最后手段及校正正义作为社会再分配制度的必须。强制执行规范要求，执行异议人的期待权有效成立显非基于被动等待，亦非施施然之主张（行使）权利，必须以积极、有效行使为条件。应该遗憾地指出，本案原告履行行为尚未达至该等标准，不符合上述执行异议成就法定条件，相关请求本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决如下：驳回原告徐龙的诉讼请求。案件受理费5,050元，由原告徐龙承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  金绍奇审 判 员  叶振军人民陪审员  胡海民二〇一九年六月二十八日书 记 员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。