河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初97号原告：洛阳君领房地产营销策划有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路2号院30号楼1单元1门102室。统一社会信用代码：91410303092257945H。法定代表人：白玉虎，总经理。委托诉讼代理人：郭晓波，男，1979年4月25日生，汉族，住河南省洛阳市老城区。该公司经理，特别授权。被告：白帅福，男，1987年5月8日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：郭玉辉，河南国银律师事务所律师。特别授权。原告洛阳君领房地产营销策划有限公司诉被告白帅福居间合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭晓波、被告的委托诉讼代理人郭玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告白帅福向原告支付违约金22400元；2、本案诉讼费等费用由被告白帅福承担。事实与理由：2018年8月22日白帅福与我公司店长刘桦冰在公司展览路连锁店签订了关于白帅福名下坐落于河南省洛阳市××大道××房产的限时速销委托出售协议（合同编号：NO：0000284），委托价格为人民币壹佰壹拾贰万元整（1120000元），委托期限为2018年8月22日至2018年9月30日，在签订协议后，我公司按协议约定，积极寻找客户，更新了我公司所有门店房源的展示栏作为主要介绍房源；同时在我公司所有经纪人的网络付费网站上（58同城，房天下，安居客）积极推广该房源；同时在9月初公司印刷的DM宣传单页上也展示了该房源；在此期间我公司花费了大量的人力、物力和财力通过多方面销售渠道大力寻找买家履行本协议。最终我公司在委托期限内于2018年9月10日找到客户愿意以委托价位购买此房，并签订了委托购买协议，买方也交纳了贰万元的认购诚意金。我公司在与客户签订委托购买协议后，第一时间（即2018年9月10日下午）店长刘桦冰与白帅福联系约与客户面谈，白帅富没有过来；第二次打电话预约时，白帅福告知刘桦冰房子已经和别人签过合同了。为了进一步落实和确定该房产情况，次日（即2018年9月11日9点45分以及13点53分）我公司的洛龙区区域经理卫罗峰再次与白帅福电话联系，联系白帅福过来与买家签订洛阳市存量房居间服务买卖合同，此时白帅福在电话中明确告知在委托期限内已通过其他中介公司与别人签订该房产的买卖协议，并断然拒绝履行我们的委托协议，也明确告知卫罗峰如果有违约责任，签约的中介公司替他承担责任，并和签约中介公司签署的的双方协议。通过上述事实可以证明协议签署后，我公司按约定履行了合同义务，而卖方白帅福在明知签署协议后，在委托期间内另行出售需要承担违约责任；而依然选择了在其他中介公司给出的利益驱使和承诺下，与其他公司签署了买卖协议。白帅福的行为明显违背了诚实守信原则，按照合同约定第五款：违约责任第3条：如甲方拒绝履行合同或解除合同，或发生本合同1、2、3、4款的违约责任，由甲方向乙方支付本合同第二条确定的房屋委托价的2%作为违约金。实际损失超过违约金额的，甲方应据实赔偿。故我公司要求贵院查明事实，依法判决白帅福违约，并承担2%即￥22400.00元的违约责任。本次诉讼费用￥360.00元也应当由违约方承担。被告辩称：一、本案合同的性质上属于委托合同,答辩人并未违约。根据合同法第三百九十六条规定委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。合同法第四百二十四条,居间合间是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案合同中规定被答辩人在不低于委托价格的情况下,可以不经过答辩人,自己谈定客户,且答辫人不得拒绝签署买卖合同。被答辩人已经不是只报告订约机会,提供中介服务,而是有权利替答辩人决定出售房屋的相关事项,因此本案合同属于委托合同。根据合同法第四百一十条,委托合同中原、被告双方享有任意解除权,委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。答辩人通知被答辩人解除合同是依法行使任意解除权,并非违约行为,被答辩人只能要求答辩人赔偿其实际损失而非承担违約金。二、本案合同内容显失公平,属于可撤销合同，答辩人8月底告知被答辩人不再履行合同是行使撤销权。故答辩人要求答瓣人不得解除合间和委托其他中介,却删除该合同第二款第二项,拒绝向答辩人提供售房保证金;第五款中只约定答辩拒绝履行合同等多种情况的违约责任,却对被答辩人不积极履行受托义务、到期未出房屋、无故解除合同等重要情形的违约责任只字来提,该合同不断加重答辩人的义务,限制其权利,又不断减少被答辩人的义务,增加其权利,显失公平,答辩人可依法撒销该合同。三、本案合同是格式合同,其格式条款违背公平原则,违反法律强制性规定应属于无效条款。1、本案的《限时速销合同》系被答辩人预先拟订、针对不特定客户重复使用的,故性质上属于格式合同。对于格式条款的效力,若提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。本案合同中第四款第四项仅规定答辩人不得擅自解除合同,第五款违约条款中的第4项规定原告保管房屋产权、票据及证明的责任,但被答辩人只保管了答辩人的房产证复印件,该条款无任何意义,由此得出违约条款仅对答辩人一方的违约行为作出约定,违背公平合理的缔约原则;且该违约条款中限制了答辩人的物权主要权利但被答辩人并没有采取合理的方式提请答辩人注意,根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明”之规定,该违约条款应认定为无效条款。2、本案委托合同第四款第4、5项,第五款违约责任的规定,违反了合同法第四百一十条任意解除权和物权法第三十九条所有权的强制性规定,第三款第1项中介服务费违反了房地产经纪管理办法第二十五条第(二)(三)款不得赚取差价、不得欺诈的规定,都应属无效条款。四、答辩人通知被答辩人解除合同系因为被答辩人怠于履行义务,还与买家签订协议,为买家压价,侵害答辩人的权益,而非答辩人的原因。答辩人与被答辩人签订限时速销合同系答辩人希望被答辩人尽可能快的为答辩人出售涉案房屋,但被答辩人接受委托后不积极履行义务,工作效率极低,一两个星期很少有买家看房,且被答辩人为了赚取差价佣金,向买家报价远高于市场价,致使答辩人的房屋买卖迟迟没有任何进展;被答辩人另与买家签订协议,答应为买家压低房星售价,是以被答辩人一方面承诺为答辩人卖高价另一方面承诺为买家压低价,其双向欺诈的行为严重危害了答辩人的权益。答辩人故而对被答辩人失去信任,依法解除委托合同,并非答辩人违约。五、本案合同规定的违约金明显过高。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案被答辩人为买家提供的是居间服务,居间服务只有当被答辩人促成买卖双方达成交易的时候才有权利收取报酬。本案合间约定委托价格与实际销售价格的差价,答辩人与被答辩人双方五五分成,也是只有买卖合同达成之后才能收取报酬,而被答辩人的网站推广、广告宣传单页、房源展示牌等行为,皆是其一般性工作投入,现实中有大量的中介为卖方做宣传,带买房看房,最后未达成交易而没有丝毫报酬的情况,故不算被答辩人的损失。答辩人8月22号签订的合同,一个星期后就与被答辩人谈判破裂解除合同,被答辩人的服务时间很短,由此可见,答辩人解除合同并未给被答辩人造成损失,委托价格2%的违约金明显过分高于被答辩人的实际损失,不应支持。综上所述,被答辩人解除合同合法合理,该《限时速销合同》属于格式合同,显失公平,第二款第一项、第四款的4、5项、第五款加重答辩人责任、免除被答辩人责任,也没有提醒答辩人注意,更违反了法律的强制性规定,属于无效条款。被答辩人格式合同约定的违约金过高,答辩人并未给被答辩人造成实际损失,不应赔偿违约金，请法院驳回其全部诉讼请求！当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院做如下认定：2018年8月22日，原告洛阳君领房地产营销策划有限公司（受托方、乙方）与被告白帅福（委托方、甲方）签订《限时速销合同》一份，合同约定甲方自愿将坐落在洛龙区牡丹大道191号18幢3-602的房屋委托乙方限时速销。合同第二条约定委托价格为贷款壹佰壹拾万元、全款壹佰零捌万元整；房屋权证过户的费用由买方承担；本合同有效期限为自2018年8月23日起至2018年9月30日结束。第三条约定在甲方委托乙方限时速销期限内，乙方会投入大量的广告宣传如：房产推广网站、广告宣传单页、房源展示牌、小区活动等；若乙方在不低于委托价格谈定买方客户的情况下，实际销售价格高于委托价格的差额部分，甲方须支付差额部分的5︰5作为乙方中介服务费及广告宣传费用。第四条第4项约定在委托期限内，甲方不得擅自解除合同，不得委托第三方经纪或其他中介公司出售该房屋。第五项约定乙方应通过现有控制的连锁店等渠道和媒介积极推荐该房屋；若乙方在不低于委托价格的情况下谈定买受人时，甲方必须配合乙方同买受人签订《房屋买卖合同》及产权过户手续，不得无故拖延、推诿。第6项约定甲方应如实传递乙方该房屋有关的所有信息，乙方就有关政策法规进行咨询，并在该房屋售出后协助甲方办理产权过户手续。第五条违约责任，均由违约方向对方分别支付本合同房屋委托价格的2%作为违约金，实际损失超过违约金额的，违约方应据实赔偿。合同签订后，原告称在委托期限内于2018年9月10日找到客户愿意以委托价位购买此房，并签订了委托购买协议，买方也交纳了贰万元的认购诚意金，当日下午店长刘桦冰与被告白帅福联系约与客户面谈，白帅富没有过来，第二次打电话预约时，白帅福告知刘桦冰房子已经和别人签过合同了。现原告诉至本院，要求判如所诉。庭审中，被告称涉案房屋没有卖，并称因被告发现原告不积极履行委托义务，并侵害被告的合法权益，被告为了摆脱原告的纠缠，随意找的理由说自己房子卖了，其实是想解除委托合同。而原告称并不清楚被告通过哪个中介公司将房屋卖给谁了，只是从录音中能听出被告将房屋卖了。本院认为：本案中，原、被告双方签订的《限时速销合同》系原告预先拟订，适用于与房产中介公司订约的不特定的委托人重复使用，系原告提供的格式条款，其中合同第五条违约责任条款约定的内容，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任；该合同的格式条款加重了委托方的责任、排除了委托方的主要权利，但原告并没有采取合理的方式提请委托方注意。而原告却居于无论其行为是否成功均获得相应报酬的有利地位，显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务的法律规定相悖。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。故该约定的条款无效。原告依此要求被告承担违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告洛阳君领房地产营销策划有限公司的诉讼请求。本案受理费360元，减半收取计180元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张唯颖二〇一九年六月十四日书记员  商格格