广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初301号 原告：广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司，住所地广西扶绥县新宁镇岜尧路101号，统一社会信用代码91451421061737225W。 法定代表人：韩微，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：马婷梅，广西恒聚律师事务所执业律师。 被告：卢日帮，男，1950年4月16日出生，壮族，原扶绥砖厂职工，住扶绥县新宁镇秀峰路169号，现住广西扶绥县。 原告广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称天伦物业扶绥分公司）诉被告卢日帮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天伦物业扶绥分公司委托诉讼代理人马婷梅、梁进东到庭参加诉讼，被告卢日帮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 天伦物业扶绥分公司向本院提出诉讼请求：一、卢日帮支付天伦物业扶绥分公司物业综合服务费2402.6元及滞纳金5186.4元、公共维修资金436.8元、电梯维护费735元；二、卢日帮偿还天伦物业扶绥分公司代为支付的公摊水、电费207.3元、自用电费940.8元、生活垃圾处理费168元。事实和理由：天伦物业扶绥分公司是绥园居小区的前期物业服务公司，卢日帮是绥园居小区4栋2单元303室所有权人，其所购买商品房建筑面积为89.15平方米。2014年6月30日，天伦物业扶绥分公司与卢日帮签订《前期物业管理服务协议》。协议生效后，天伦物业扶绥分公司依约为卢日帮提供物业服务，但卢日帮却未依约按时向天伦物业扶绥分公司交纳2014年8月至2018年8月期间的物业管理费2402.6元及滞纳金5186.4元、公共维修资金436.8元、电梯维护费735元。此外，天伦物业扶绥分公司还为卢日帮代付了公摊水、电费207.3元，自用电费940.8元、生活垃圾处理费168元。原告认为其已依约履行了物业管理服务义务而被告享受了原告的物业服务却拖欠以上相关费用，已构成违约，特诉至法院，请求如诉请。 卢日帮辩称，对拖欠自用电费940.8元、生活垃圾处理费168元没有异议，但提出如下辩论意见：1.卢日帮与天伦物业扶绥分公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的是：高层住宅物业综合服务费按0.55元/月/平方米的标准收取，故超出部分不予认可；2.《商品房买卖合同》约定，电费分一户一表，客户直接向供电部门缴费，卢日帮没有委托天伦物业扶绥分公司代收，故不同意将电费支付给天伦物业扶绥分公司；3.天伦物业扶绥分公司收取的水电维修资金300元没有法律依据；4.其他费用不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于天伦物业扶绥分公司提交的《授权委托书》、《前期物业管理服务协议》、《关于扶绥县“盛城绥园居”物业管理服务收费标准的批复》、《委托书》、《缴费通知单、绥园居业主欠费跟进表》、《原告履行义务的照片》、《收据》、《证明》真实、合法，与本案具有关联性，本院予以认定。关于《电费发票》、《水费发票》两组证据的用户名称均为广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司而非卢日帮，天伦物业扶绥分公司亦未提供其他证据加以证明该费用系卢日邦的，对该组证据，本院不予认定；2.关于《卢日帮用电情况明细表》，该份证据为天伦物业扶绥分公司内部制作并供本公司业务使用，对该证据，本院不予认定。 综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实：卢日帮是扶绥县“盛城·绥园居”小区4栋2单元303室房屋所有权人，该商品房建筑面积为89.15平方米。天伦物业扶绥分公司为“盛城·绥园居”小区的前期物业服务公司。2014年1月1日，扶绥县环境卫生管理站给天伦物业扶绥分公司出具《委托书》，内容为物业公司按征收生活垃圾处理费有关规定和收费标准第一条规定，城镇居民7元/户/月。该委托书每年出具一次，已出具至2018年度。2014年5月8日扶绥县物价局作出《关于扶绥县“盛城·绥园居”物业管理服务收费标准的批复》（扶价［2014］14号），批复：1、鉴于当前我县尚未完成对各小区进行等级评定工作，无法按照等级标准执行收费。根据有关文件规定，“盛城·绥园居”小区可按物业服务合同标准预收综合服务费，即按房屋建筑面积0.55元/平方米·月预收。待我县对各小区进行等级评定后，再按等级收费标准执行，对预收款项进行多还少补。2、小区预收综合服务费执行标准时间为一年，从交房之日起计算。2014年6月30日，天伦物业扶绥分公司与卢日帮签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定，业主按月缴纳物业管理服务费，缴费时间为每月5日前，物业管理服务费由业主按其拥有的房屋建筑面积按高层住宅按0.55元/月/平方米；电梯费一楼免费，元/月/户，三楼以上25元/月/户；维修基金按每月0.1元/平方米缴纳。受有关部门或单位的委托的，物业公司提供代缴收费服务，收费标准按政府规定执行；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天交纳3‰的违约金。2014年6月30日天伦物业扶绥分公司与卢日帮签订《前期物业管理服务协议》后，即为“盛城·绥园居”小区提供物业管理服务。卢日帮于2016年6月30日收房后，于2014年7月1日交纳了2014年5月至7月的综合物业服务费147元。自2014年8月起，卢日帮均未缴纳任何物业等费用，截至2018年8月，卢日帮拖欠物业管理费2402.6元、公共维修资金436.8元、电梯维护费735元及2016年8月至2018年7月自用电费940.8元、2016年9月至2018年8月生活垃圾处理费168元。经天伦物业扶绥分公司催缴所欠物业等费用，卢日帮拒不缴纳，天伦物业扶绥分公司为此提起本案诉讼。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。2014年6月30日，天伦物业扶绥分公司与卢日帮在平等自愿的基础上签订的《前期物业管理服务协议》，主体适格，意思表示真实，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益，是合法有效的协议，对双方具有约束力，双方应当依照协议约定履行义务。天伦物业扶绥分公司为“盛城·绥园居”小区的业主和物业使用人提供物业管理服务，卢日帮作为“盛城·绥园居”4号楼2单元303房的业主，应按约定按时交纳物业费用，但经原告催缴，被告仍未缴纳物业费用，构成违约，理应承担违约责任，支付拖欠的物业管理费、公共维修资金、电梯维护费及自用电费、生活垃圾处理费等。 1.关于综合物业服务费，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第三条第一款的约定，物业费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅按0.55元/月/平方米。而扶绥县物价局作出的《关于扶绥县“盛城·绥园居”物业管理服务收费标准的批复》（扶价［2014］14号）的批复：鉴于当前我县尚未完成对个小区进行等级评定工作，无法按照等级标准执行收费。根据有关文件规定，“盛城·绥园居”小区可按物业服务合同标准预收综合服务费，即按房屋建筑面积0.55元/平方米·月预收。待我县对各小区进行等级评定后，再按等级收费标准执行，对预收款项进行多还少补。庭审中，卢日帮认可综合物业服务管理费0.55元/平方米计算，本院予以确认。故卢日帮应支付2014年8月至2018年8月物业综合服务费2402.6元（89.15平方米×0.55元/平方米/月×49个月）；2.关于维修基金，按照《协议》第六条约定，维修基金按每月0.1元/平方米缴纳，卢日帮应支付公共维修资金436.8元（89.15平方米×0.1元/平方米/月×49个月）；3.电梯维护费，按照《前期物业管理服务协议》第三条，电梯费二三楼15元/月/户，卢日帮应支付电梯维护费735元（15元/月×49个月）；4.关于物业费滞纳金的问题，因原、被告签订的物业服务协议无滞纳金的约定，且原告属于非行政管理性单位，不具有收缴滞纳金的权利，故本院不予支持，但根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天交纳千分之三的违约金。”卢日帮应当向天伦物业扶绥分公司支付违约金。天伦物业扶绥分公司与卢日帮签订的《前期物业管理服务协议》约定，违约金从逾期之日起按每天3‰缴纳。该约定的违约金明显偏高，故天伦物业扶绥分公司请求判令卢日帮支付5186.4元，本院不予支持。卢日帮向天伦物业扶绥分公司支付上述逾期款项的违约金，应参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准来计算；5.关于公摊的水、电费问题，《前期物业管理服务协议》约定公共水电费按月缴纳，缴纳时间为每月5日前，但未约定收费标准，原告在本案中提交的证据亦不能证明卢日帮每月实际发生的公摊水电费为多少，故原告主张公共水电费无事实依据，本院不予支持；6.卢日帮对2014年8月至2018年8月其产生的自用电费940.8元、生活垃圾处理费168元无异议，对当事人没有争议的费用，本院予以认定。 综上所述，卢日帮应支付天伦物业扶绥分公司所欠2014年8月至2018年8月物业综合服务费2402.6元及违约金（违约金以2402.6元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准从2014年8月1日起计算至2018年8月31日止）、公共维修资金436.8元、电梯维护费735元；2016年8月至2018年7月自用电费940.8元、2016年9月至2018年8月生活垃圾处理费168元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 1、卢日帮支付广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司2014年8月至2018年8月物业综合服务费2402.6元及违约金（违约金以2402.6元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准从2014年8月1日起计算至2018年8月31日止）； 2、卢日帮支付广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司公共维修资金436.8元、电梯维护费735元、自用电费940.8元、生活垃圾处理费168元，共计2280.6元； 3、驳回广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司的其他诉讼请求。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可在生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费52元（广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司已预交），由卢日帮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  吴量民 人民陪审员  覃 凯 人民陪审员  程兆贲 二〇一九年六月十日 法官 助理  吴丽娟 书 记 员  黄鲁青 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。