广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初5405号原告：刘财胜，男，1988年8月19日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：汤仁盼，广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彩珍，广东丰邦律师事务所律师。被告：廖春霞，女，1984年8月12日出生，汉族，住广西苍梧县。委托诉讼代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何礼俊，广东桂顺律师事务所律师。原告刘财胜与被告廖春霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员阮明俞适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘财胜及其委托诉讼代理人刘彩珍，被告廖春霞委托诉讼代理人张仲平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘财胜向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议书》；2.被告向原告退还已付定金160000元；3.被告向原告支付违约金339328.5元；4.被告向原告退款预付款（即代供楼款）39403元及利息（从起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之曰止）。事实和理由：原告与被告于2017年7月14日签订了《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告位于中山市××科金色家园××房，面积为133.07平方米的物业，该物业总价款为1131095元。原告已按照约定支付了定金l6OOOO元。同日，原告与被告签订了《房地产买卖合同补充协议书》，约定原告以支付剩余首期款的计算方式，每月支付供楼款3287.8元至被告指定账户，且原告已按照双方约定从2018年5月15日起每月按期支付。现因涉案房产已被法院查封，并且原告多次督促被告及时处理被查封事宜，但是被告一直无动于衷，致使房屋过户产生非原告原因的客观障碍，无法按照合同约定办理过户等房产交易手续，导致合同目的不能实现。原告认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议书》为合法有效，双方应严格按照合同约定履行。现被告违反了《房地产买卖合同》第九条约定：“……卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方应赔偿由此引起的买房的一切损失。”因而被告的债务纠纷造成涉案房产被查封，致使房产交易目的无法实现，合同义务已无法履行，被告的行为属于严重违约。故，原告根据双方签订的《房地产买卖合同>及《房地产买卖合同补充协议书》、《中华人民共和国合同法》及有关房屋买卖的法律法规，且根据被告严重违约的事实，请求人民法院依法解除双方签订的买卖合同，同时要求被告退还购房定金，已支付的预付款及利息等相关损失。原告依法起诉至法院，请法院予以支持。被告廖春霞答辩称，1.对于退还原告定金160000元和供楼款39403元没有异议，也同意解除房屋买卖合同和补充协议；2.对于违约金339328.5元，被告认为过高，违约金应该按照原告支付的首期款作为参考依据，且房屋已经交付给原告，原告也将房屋出租给其他人，应当从定金及供楼款中扣除相应的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月14日，原告刘财胜与被告廖春霞签订《房地产买卖合同》一份，约定原告以1131095元的价格向被告购买位于中山市××科金色家园××房的房地产[合同条码：**；合同编号：**]。上述《房地产买卖合同》第九条约定，被告须保证对上述房地产享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该房地产在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，被告应在转让完成前清理完毕，并保证转让后原告无需负责，否则被告应赔偿由此造成原告的一切损失。上述《房地产买卖合同》第十一条约定，如被告未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则被告须返还双倍定金或总房价的30%赔偿给原告，原告不可要求进一步赔偿或迫使被告履行此合同。原、被告双方均在上述《房地产买卖合同》上签名并捺指印确认，中山市泽烨物业代理有限公司则作为经纪方在上述合同盖章予以确认。上述《房地产买卖合同》签订后，原告已向被告支付定金160000元，并提交相应的银行转账记录予以证明。被告在庭审中确认收到原告支付的定金160000元的事实，并同意向原告退还该款项。2018年4月17日，原、被告双方再签订《房地产买卖合同补充协议书》一份，载明原告已向被告支付定金160000元，此后被告出现资金问题，无法承担每月3287.8元的供楼款，且已出现两期以上供楼款未能缴纳的情况，故原、被告双方经协商一致达成以下约定：1.原告同意自2018年2月17日起，以支付剩余首期款的计算方式，每月14日前往被告招商银行供楼卡（账号：62×××91）支付3287.8元作为每期供楼款，直至被告取得不动产权证为止；2.被告承诺原告向招商银行供楼卡支付的所有款项，都作为购买该物业的房款；3.如被告不能顺利完成2017年7月14日签订《房地产买卖合同》及未能将案涉房地产过户至原告名下，则视为被告违约，被告须双倍赔偿原告已交的所有款项。原、被告双方均在上述《房地产买卖合同补充协议书》上签名并捺指印确认。上述《房地产买卖合同补充协议书》签订后，原告诉称其已代被告缴纳供楼款共39403元，并提交相应的银行流水记录予以证明。被告在庭审中对原告代为支付供楼款的数额予以确认，并同意退还该款项，但不同意退还该款项所产生的利息。另查明，案涉房地产因被告与案外第三人平安银行股份有限公司中山分行之间存在纠纷，而被中山市第一人民法院于2018年4月26日予以查封[查封文件案号为（2018）粤2071执4037号]，至今仍处于被查封状态。庭审中，原告诉称案涉房地产由于被告的原因而被查封，无法完成过户手续，故请求解除《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议书》，并要求被告承担违约金。被告同意解除《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议书》，但认为案涉房地产被查封并未基于原告的主观故意违约，故不同意承担违约责任，并认为违约金过高。再查明，被告辩称双方签订《房地产买卖合同》后，被告已将案涉房地产交付给原告使用，原告再将该房地产另行出租给他人，并收取相应的租金。原告确认其将案涉房地产出租给案外人使用的事实，并确认扣除水电费、物管费等成本后的租金收益为1500元/月，其已收取12个月的租金，被告在庭审中对于该租金收益并无异议。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方均确认被告已收到原告支付的定金160000元以及原告代被告支付供楼款39403元的事实，本院予以认可。被告已在庭审中同意解除《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议书》，并同意返还原告定金160000元及供楼款39403元，故本院对原告的上述诉讼请求予以支持。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳如下：一、被告应向原告支付的违约金金额。本院认为，案涉房地产因被告与案外第三人平安银行股份有限公司中山分行之间存在纠纷，而被中山市第一人民法院于2018年4月26日予以查封，导致案涉房地产无法按约定完成过户手续，该障碍属于因被告的原因所导致，故应视为被告违约，被告应承担相应的违约责任，故原告有权按《房地产买卖合同》的约定向被告主张违约金。另，《房地产买卖合同》所约定的交易总楼价为1131095元，原告已付款金额为199403元（160000元+39403元），其已付款项占总楼价款的比例为17.63%（199403元÷1131095元），故合同的履行并未达到充分的状态。此外，2017年7月14日至今，中山市的房地产市场处于平稳状态，不存在过大的波动，原告重新购房亦不存在房屋价格大幅上涨所导致的差额损失。基于以上事实，本院认为，在原告未能举证证明其实际损失事实的情况下，其诉讼请求被告按总楼价款30%的标准支付违约金339328.5元，明显过高，有违公平原则，本院不予支持。基于被告的违约事实及原告的客观损失情况，本院酌定被告应按总楼价款25%的标准向原告承担违约金，即被告应向原告支付违约金282773.75元（1131095元×25%）。二、被告是否须向原告支付代付供楼款所导致的利息损失。本院认为，案涉房地产一直登记在被告名下，且所产生的供楼款亦应由被告自行承担，现原告已代被告支付供楼款39403元，实际上形成了被告占用原告上述资金的事实。被告事实上占用原告上述资金的行为，必然会导致原告相应的利息损失，故原告诉讼请求被告自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付上述利息损失，理据充分，本院予以支持。三、原告所收取的租金是否应予扣减。本院认为，因案涉房地产现仍登记于被告名下，且现并无过户至原告名下的客观可能，故原告仍拥有案涉房地产的使用权。因此，案涉房地产在扣除水电费、物业管理费等成本后因出租所产生的收益理应归属于被告，原告应予向被告返还。此外，被告并未对原告诉称的租金收益18000元（1500元/月×12个月）提出异议，故本院对该金额予亦以认可。本院另认为，虽上述租金收益与本案纠纷并不属于同一法律关系，但均基于案涉房地产所产生，相互之间存在关联性，且存在合并处理的客观基础，故基于减少当事人诉累、节约司法资源及妥善解决纠纷的角度出发，本院认为上述租金收益于本案中进行抵扣更有利于双方纠纷的解决，故本院准予该租金在被告须支付给原告的费用中进行扣减。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条的规定，判决如下：一、解除原告刘财胜与被告廖春霞于2017年7月14日签订的《房地产买卖合同》及2018年4月17日签订的《房地产买卖合同补充协议书》；二、被告廖春霞于本判决生效之日起七日内向原告刘财胜返还定金160000元，抵扣原告应向被告返还的租金18000元后，被告仍须向原告返还142000元；三、被告廖春霞于本判决生效之日起七日内向原告刘财胜返还供楼款39403元及利息损失（以39403元为基数，自2019年4月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；四、被告廖春霞于本判决生效之日起七日内向原告刘财胜支付违约金282773.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9188元，减半收取计4594元，由被告廖春霞负担（该款原告已预交，被告廖春霞于本判决生效之日向原告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇一九年六月十日书记员  尹 珍