宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0213民初6459号 原告：宁波红帮服饰集团有限公司，住所地：宁波市奉化区江口街道江宁路94号。 法定代表人：盛雪生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱蓓蕾、周鸿程，浙江导司律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司奉化支行，住所地：宁波市奉化区锦屏街道长春路18号。 代表人：孙永雷，该支行行长。 委托诉讼代理人：李强，浙江嘉丰律师事务所律师。 被告：浙江沈氏建设有限公司，住所地：浙江省象山县丹西街道蓬莱路129号。 法定代表人：沈财兴，该公司董事长。 被告：浙江兴润置业投资有限公司。住所地：宁波市奉化区锦屏街道茗山路8号。 法定代表人：沈明崇，该公司董事长。 被告：宁波奉化兴润茗都置业有限公司。住所地：宁波市奉化区萧王庙街道永丰街活动堰路。 法定代表人：沈明崇，该公司董事长。 第三人：奉化中城房地产开发有限公司，住所地：宁波市奉化区锦屏街道广平路东、县江西侧（长汀村）。 法定代表人：汪健红,该公司执行董事。 第三人：宁波市奉化区城市建设投资有限公司，住所地：宁波市奉化区中山东路518号金城大厦B座。 法定代表人：孙红光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱志宏，浙江求是行律师事务所律师。 原告宁波红帮服饰集团有限公司（以下简称红帮服饰公司）为与被告中国建设银行股份有限公司奉化支行（以下简称建行奉化支行）、浙江沈氏建设有限公司（以下简称沈氏建设公司）、浙江兴润置业投资有限公司（以下简称兴润投资公司）、奉化兴润茗都置业有限公司（以下简称茗都置业公司）、第三人奉化中城房地产开发有限公司（以下简称中城公司）、第三人宁波市奉化区城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）案外人执行异议之诉一案，于2018年11月27日向本院起诉，本院于2018年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年1月29日公开开庭审理了本案。原告红帮服饰公司法定代表人盛雪生及其委托代理人朱蓓蕾、被告建行奉化支行的委托代理人李强和第三人城投公司的委托代理人朱志宏到庭参加诉讼，被告沈氏建设公司、兴润投资公司、茗都置业公司、第三人中城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红帮服饰公司起诉称：2013年5月，原告与被告茗都置业公司就涉案10套房屋签订了10份《商品房买卖合同》，该10份《商品房买卖合同》并非名为购房、实为借款情形，事实上是双方先有借款，待借款无法归还时双方协商一致以尚欠的借款抵作购房款，双方之间存在两种法律关系，一是民间借贷关系，二是房屋买卖关系。双方约定以尚欠借款作为涉案10套房屋购房款的约定系真实意思表示，并不违反法律强制性规定，也没有损害国家利益和社会公共利益，该约定合法有效。原告与被告茗都置业公司在涉案10套房屋被查封前签订了合法有效的《商品房买卖合同》，原告已实际支付了涉案10套房屋购房款，因涉案房屋在被拍卖前未竣工验收不存在办理过户的条件，故原告作为涉案10套房屋买受人，符合法律规定的物权期待权保护的法定要件，可排除法院对涉案10套房屋的强制执行，涉案10套房屋应确认归原告所有。2015年11月4日，法院作出（2014）甬奉执民字第2081-8号执行裁定书，裁定拍卖涉案10套房屋。原告于2015年11月23日向法院提出执行异议，法院于2018年11月13日作出裁定，裁定驳回原告的异议请求。在涉案10套房屋被拍卖前，原告已提出执行异议，法院在拍卖涉案10套房屋时也是附条件拍卖，第三人中城公司与城投公司分别向法院作出承诺，承诺对于涉及执行异议审查的房屋，若异议人的异议请求得到支持，异议人要求支付现金的，则按照对应的价格支付现金，若异议人要求取回房屋的，则退还相应的房屋。故向法院起诉要求：一、停止对“桃源府邸”15-01、16-01、17-01、20-01、53-03、53-04、53-05、53-06、97-01、98-01号房屋的执行；二、确认上述涉案10套房屋归原告所有；三、第三人协助配合将上述涉案10套房屋过户登记至原告名下。 被告建行奉化支行辩称，涉案10套房屋所在地块的抵押登记早于原告与被告茗都置业公司的房屋买卖，原告有权行使抵押权。盛雪生出借给沈财兴的8000万元借款属于沈财兴构成非法集资犯罪事实的一部分，涉案10套房屋的总价值远超过8000万元债权金额，双方间买卖是不平等交易，因借款已被认定为犯罪，借款不应当计付利息，沈财兴支付给盛雪生的金额已远远超过借款本金，原告对沈财兴已不享有债权，原告所称的以借款抵作房款实质上是一种流押行为，涉案的房屋买卖合同属于无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人城投公司辩称，原告所称的购房款实际上为借款，该借款已被法院生效判决认定构成犯罪，除了涉案的15-03号房屋，对其他涉案的九套房屋，第三人通过合法途径购买并办理了登记，房屋买卖合法有效应受法律保护，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告沈氏建设公司、兴润投资公司、茗都置业公司、第三人中城公司未到庭应诉答辩，也未向法庭提交书面答辩意见和证据材料，视为其放弃到庭答辩和质证的权利。 原告红帮服饰公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1.（2016）浙0283刑再1号刑事判决书复印件一份，用以证明沈财兴未按约偿还盛雪生剩余借款本息，该剩余借款本息用以抵作被告茗都置业公司出卖给原告的涉案10套房屋购房款的事实； 对原告提供的判决书，被告建行奉化支行和第三人城投公司质证后对证据真实性均无异议，但均认为，该判决书可以证据原告与被告茗都置业公司的房屋买卖是名为购房实为借款，双方的房屋买卖关系应属无效。 对原告提供的该刑事判决书，因被告和第三人对证据真实性无异议，本院对该证据予以认定，确认可以作为认定本案相关事实的依据。 2．《商品房买卖合同》和商品房买卖合同备案登记证明复印件，用以证明被告茗都置业公已将其名下的涉案10套房屋出卖给原告的事实； 对原告提供的上述证据，被告建行奉化支行和第三人城投公司质证后对证据真实性均无异议，但被告建行奉化支行认为，《商品房买卖合同》属于原告与被告茗都置业公以合法形式掩盖非法目而签订，不能证明原告所想要证明的事实；第三人城投公司认为，《商品房买卖合同》和备案登记行为已被法院生效刑事判决认定是抵押而不是购房。 对原告提供的上述证据，因被告和第三人对证据真实性无异议，本院对上述证据予以认定，确认可以作为认定本案相关事实的依据。 3．（2014）甬奉执民字第2081—8号民事裁定书复印件一份，用以证明被告建行奉化支行申请拍卖的房屋中包含了属于原告所有的涉案10套房屋的事实； 对该民事裁定书，被告建行奉化支行和第三人城投公司质证后对证据真实性无异议，但均认为该裁定书并不能证明涉案房屋属于原告所有。 对原告提供的裁定书，因被告和第三人对证据真实性无异议，本院对上述证据予以认定，确认可以作为认定本案相关事实的依据。 4．协助执行通知书复印件一份，用以证明属于原告的涉案10套房屋已被法院执行拍卖且已过户到买受人名下的事实； 对该通知书，被告建行奉化支行和第三人城投公司质证后对证据真实性无异议，但均认为该裁定书并不能证明涉案房屋属于原告所有。 对原告提供的通知书，因被告和第三人对证据真实性无异议，本院对上述证据予以认定，确认可以作为认定本案相关事实的依据。 5．（2014）甬奉执民字第2081—13号民事裁定复印件一份，用以证明就原告提出异议的涉案10套房屋，买受人曾作出承诺一旦原告异议成立，原告可取回涉案10套房屋或要求支付现金，原告有权要求买受人协助办理涉案10套房屋变更登记的事实； 对该裁定书，被告建行奉化支行和第三人城投公司质证后对证据真实性无异议，但均认为该裁定书并不能证明涉案房屋属于原告所有。 对原告提供的裁定书，因被告和第三人对证据真实性无异议，本院对上述证据予以认定，确认可以作为认定本案相关事实的依据。 6．（2018）浙0213执异13号裁定书复印件一份，用以证明就涉案10套房屋原告已提出执行异议并被法院裁定驳回，原告有权提起本案诉讼的事实； 对原告提供的该裁定书，被告建行奉化支行和第三人城投公司质证后均无异议，本院对该证据予以认定，确认可以作为认定本案相关事实的依据，即原告在本案起诉前已经过执行异议程序。 为支持其诉辩主张，第三人城投公司提供了证据8份购房合同及不动产登记证明，用以证明涉案8套房屋系第三人通过合法途径购买并已完成相关登记、该涉案8套房屋产权属于第三人城投公司的事实。 对第三人提供的上述证据，被告建行奉化支行质证后无异议；原告质证后认为，对证据真实性无异议，但第三人取得涉案房屋系瑕疵取得、第三人曾出具过承诺书、第三人不构成善意取得。 对第三人提供的上述证据，因原告和被告建行奉化支行质证后对证据真实性均无异议，本院对该证据予以认定，确认可以作为认定本案相关事实的依据。 被告建行奉化支行未向法庭提供证据材料。 根据以上采信的证据材料并结合原告、被告和第三人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2013年5月2日，原告（买受人）与被告茗都置业公司（出卖人）签订了10份《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于宁波市奉化区萧王庙街道汪家库桃源府邸15幢01号、16幢01号、17幢01号、20幢01号、53幢03号、53幢04号、53幢05号、53幢06号、97幢01号、98幢01号，价格分别为2500万元、2500万元、2500万元、2500万元、2000万元、2000万元、550万元、550万元、550万元、550万元，合计16200万元。该10份买卖合同均进行了备案登记。 2015年11月4日，本院作出（2014）甬奉执民字第2081-8号执行裁定书，裁定拍卖被告茗都置业公司名下位于宁波市奉化区萧王庙街道汪家库198号（临）、199号（临）、200号（临）土地，以及该土地上兴建的桃源府邸小区179套房屋，其中包括原告与被告茗都置业公司签订并已备案的《商品房买卖合同》项下的10套房屋。2016年4月25日10时至2016年4月26日10时，通过浙江省宁波市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖，第三人中城公司以30782万元的最高价竞得上述财产，本院于2016年10月31日作出（2014）甬奉执民字第2081-10号执行裁定书，裁定原属被告茗都置业公司名下的位于宁波市奉化区萧王庙街道汪家库198号（临）、199号（临）、200号（临）土地使用权，以及该土地上兴建的桃源府邸小区179套房屋的所有权归买受人中城公司所有，不动产的财产权自本裁定送达买受人时起转移。2016年12月9日，本院作出（2014）甬奉执民字第2081-11号执行裁定书，裁定将（2014）甬奉执民字第2081-10号执行裁定书裁定的上述内容补正为原属被执行人茗都置业公司名下的位于宁波市奉化区萧王庙街道汪家库198号（临）、199号（临）、200号（临）土地使用权〔已经出售的44套别墅所占用的相应土地使用权除外〕，以及土地上兴建的桃源府邸小区179套房屋的所有权及相应其他权利归买受人中城公司所有，不动产的财产权自本裁定送达买受人时起转移。上述裁定中确定的179套房屋中包含了案涉10套房屋。之后，第三人中城公司将位于宁波市奉化区萧王庙街道汪家库桃源府邸16幢01号、17幢01号、20幢01号、53幢03号、53幢05号、53幢06号、97幢01号、98幢01号8套房屋以总价格6470万元出卖给第三人城投公司，并将双方签订的8份《商品房买卖合同》于2016年12月19日进行了备案登记，登记机构向第三人城投公司出具了相应的预购商品房预告登记证明。由于本院在执行过程中对上述179套房屋进行附条件拍卖，买受人第三人中城公司在拍得上述房屋时向本院承诺，对于涉及执行异议审查的别墅，若异议人的异议请求得到支持，异议人要求支付现金的，中城公司则按照对应的价格支付现金，若异议人要求取回别墅的，则退还相应的别墅（包含相应土地），在上述项目拍卖成交款支付过程中，第三人城投公司也对部分拍卖款尾款提供了担保。本院根据原告的申请，于2017年9月18日作出（2014）甬奉执民字第2081-13号执行裁定书，裁定预查封第三人中城公司名下位于宁波市奉化区萧王庙街道桃源府邸小区15幢01号、53幢04号房地产及备案登记至城投公司名下的位于宁波市奉化区萧王庙街道桃源府邸小区16幢01号、17幢01号、20幢01号、53幢03号、53幢05号、53幢06号、97幢01号、98幢01号房地产。 2015年11月23日，原告向本院提出执行异议。2016年11月28日，原告向本院提交《暂缓处理执行异议申请书》，根据原告申请，本院对执行异议暂缓审查。2018年4月18日，原告向本院提交《恢复处理执行异议申请书》，要求本院恢复执行异议审查。本院于2018年11月13日作出(2018)浙0213执异13号执行裁定书，裁定驳回异议人原告红帮服饰公司的异议请求。 另查明，2016年1月15日，本院作出（2016）浙0283刑再1号刑事判决书，判决被告沈氏建设公司的法定代表人沈财兴犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年六个月，该生效刑事判决书确认了如下事实：2008年4月21日、2009年9月2日，被告兴润投资公司、沈财兴采用支付利息的方式分二次向盛雪生借款共计8000万元，由沈财兴与盛雪生签订借款协议，被告兴润投资公司及位于宁波市奉化区锦屏街道的阳光茗都53幢48套商品房作担保。2013年5月2日，盛雪生与沈财兴签订还款协议，约定由被告兴润投资公司开发的桃源府邸别墅作为沈财兴向盛雪生借款的抵押，并办理网上备案后，撤销阳光茗都二期工程中53幢48套商品房的网上备案，每销售一套应将房款归还盛雪生，至2013年6月2日还清2000万元，其余借款4200万元于2014年5月2日前全部还清，每还1000万元撤销一套桃源府邸别墅的网上备案，全部还清后，撤销桃源府邸别墅的全部网上备案。沈财兴共计归还借款本金2100万元，支付利息15429万元。2013年5月2日，原告与被告茗都置业公司签订商品房买卖合同，购买上述涉案10套房屋，同时撤销阳光茗都53幢48套房屋的担保。 本院认为：根据2013年5月2日盛雪生与沈财兴达成的还款协议，双方明确约定由被告兴润投资公司开发的桃源府邸别墅作为沈财兴向盛雪生借款的抵押，每销售一套应将房款归还盛雪生，每还1000万元撤销一套桃源府邸别墅的网上备案，全部还清后，撤销桃源府邸别墅的全部网上备案，同日原告与被告茗都置业公司签订《商品房买卖合同》，同时撤销阳光茗都53幢48套房屋的担保。从上述事实看，原告与被告茗都置业公司签订案涉《商品房买卖合同》的真实意思表示是以签订《商品房买卖合同》并进行备案的方式为双方的借贷提供担保，目的是为了清偿沈财兴对盛雪生的债务，该合同与以支付购房款为对价以取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系明显不同，双方之间名为商品房买卖，实为借贷担保法律关系。双方签订《商品房买卖合同》时案涉房屋尚未竣工，一直未能办理过户手续，原告对案涉房屋享有的权益并不能优先于其他债权实现，不能排除法院的强制执行。同时，案涉借款也已被法院生效判决书认定为非法吸收公众存款犯罪事实。因此，本院在执行涉被告茗都置业公司案件过程中，拍卖在其名下土地上兴建的房屋，符合法律规定。原告要求确认案涉10套房产归其所有并据此要求排除法院强制执行的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告宁波红帮服饰集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费111800元，由原告宁波红帮服饰集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  郭建标 人民陪审员  徐恩琴 人民陪审员  陈国平 二〇一九年六月二十日 书 记 员  江银儿 附：本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。 5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。