河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初3086号原告薛光平，男，1990年10月27日出生，汉族，住济源市。被告济源泰宏置业有限公司，住所地：济源市愚公路88号。法定代表人聂小丽，该公司总经理。委托代理人侯小建，河南九威律师事务所律师。原告薛光平诉被告济源泰宏置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法向被告送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，公开开庭进行了审理。原告薛光平、被告济源泰宏置业有限公司的委托代理人侯小建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛光平诉称，2014年5月21日，其与被告签订商品房买卖合同，约定被告将济源市宏泰天安广场17号楼1单元2903号商品房卖给其，建筑面积123.7平方米，房屋总价款478487.68元，合同约定交房时间为2015年5月31日。合同生效后，其按约定支付了房款并办理了银行贷款，但截至2016年4月，被告一直未交房，经其多次催促，被告于2016年4月17日以电话及邮件形式通知其办理商品房交付手续，但是截止被告通知之日，该商品房并没有住宅质量保证书及住宅使用说明书。按合同第八条规定，双方进行验房交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书及住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条规定，逾期超过60日后买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交房之日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。截止2016年7月15日，交房日期已逾期410天，现要求被告支付逾期交房违约金19618元。被告济源泰宏置业有限公司辩称：1.根据合同约定，原告应当在备案完成之日起30日内办理完成按揭贷款抵押手续，并将剩余房款转至被告账户。本案中，备案时间为2014年6月9日，原告应当于2014年7月9日将剩余房款334000元转至其账户，但原告转账时间为2014年10月30日，逾期付款113天。根据合同第八条规定，如买受人逾期付款，除双方协商同意或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2.根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。截止2016年7月15日原告仍未交纳维修资金，据此其可以拒绝交付房屋。但鉴于原告向其出具了保证书，其同意原告延缓交纳，但其不应当承担之前的逾期交房违约责任。3.原告主张交房违约金从2015年6月1日计算至2016年7月15日，但其从未收到过原告的申请或书面说明，截止原告起诉之日，2015年6月1日至2016年4月15日的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。原告提供的证据有：1.2014年5月21日原、被告双方签订的商品房预售合同一份，合同第八条约定被告应于2015年5月31日向其交付符合规定的房屋，第九条第一款第二项规定被告逾期交房的话，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，承担已交付房款万分之一的违约金；2.2014年7月4日交付房款的凭证一份，证明其交首付款144488元，总房款是478488元，剩余贷款334000元，其积极办理了贷款手续，具体到账时间其不清楚。3.视频资料一份，证明小区并未达到验收合格标准。被告对原告提供的证据1真实性无异议，但合同第八条第二款第（三）项规定买受人逾期付款的，出卖人可据实予以延期交房，第六条同时约定买受人应在合同备案完成之日起30日内完成按揭贷款手续，并将房款转至出卖人账户，但原告并未按照约定将款项付至其账户；对证据2无异议，但按照合同约定原告应在30日内完成按揭贷款手续；对证据3视频证据来源有异议，不能证明是否进行修改，且该视频内容显示系身份不明的人的单方陈述，不能证明原告的证明目的。被告提供的证据有：1.济源市房地产管理局出具的商品房买卖合同登记备案证明一份，证明原告与其签订的商品房预售合同已经于2014年6月9日完成备案登记，根据合同第六条规定，原告应于2014年7月9日前将剩余房款汇至其账户；2.中国银行零售贷款借据一份，证明剩余334000元房款2014年10月30日才转至其账户；3.2016年7月16日原告出具的保证书一份，证明截止2016年7月16日，原告仍未按规定缴纳住房维修基金，根据住房住宅质量保证书及住宅使用说明书管理办法的规定，其有权拒绝向原告交付房屋，至今原告未向被告交付维修基金。原告对被告提供的证据1真实性无异议；对证据2无异议，但银行放款时间迟不是其的责任；对证据3的真实性无异议，但是维修基金是向房管局缴纳并不是被告收取的，被告的房屋至今还没有符合交房条件，所以其也不应交付维修基金。另被告的房屋至今没有验收合格，也没有住宅使用说明书，小区的设施也不完善。经庭审举证、质证，本院认为，原告提供的证据1、2被告对其真实性无异议，予以认定。证据3，因被告有异议，原告目前已经接收房屋并入住，该证据不予认定。被告提供的证据1、2、3原告对其真实性无异议，予以认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2014年7月4日，原告向被告交付房款144488元。2014年5月21日，原、被告双方签订了商品房预售合同，约定，被告将济源市宏泰天安广场17号楼1单元2903号商品房卖给原告，建筑面积123.7平方米，房屋总价款478487.68元，合同约定交房时间为2015年5月31日。合同第六条第三款规定，买受人应于合同签订之日支付首付款144488元，剩余房款334000元，买受人向银行申请个人按揭抵押贷款，并承担办理手续所产生的相关费用，买受人应在合同备案完成之日起30日内办理完成按揭抵押贷款手续，并将剩余房款转至出卖人账号。合同第九条规定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接。出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按约定办理了银行贷款手续，银行贷款于2014年10月30日到被告账户。2016年4月17日被告以电话及邮件形式通知原告办理商品房交付手续，在交付房屋时未提供住宅质量保证书及住宅使用说明书。原告也未向被告缴纳维修基金，2016年7月16日原告给被告出具保证书，载明，“本人是泰宏17号楼2903一单元，因家庭原因延迟交付维修基金3个月”。本院认为，原、被告之间签订的合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，本院予以认定。合同签订后双方均应按合同约定履行自己的义务。原被告签订商品房买卖合同前，原告已向被告交付了首付款，合同签订后，原告按合同约定办理了银行贷款手续，银行于2014年10月30日将贷款发放给被告，目前被告没有证据证明迟延交付房款的责任在原告，故被告辩称原告逾期付款的理由不能成立，本院不予采纳。原告称被告房屋不符合交付条件，但其在2016年4月17日已经接收房屋并使用，原告该理由也不能成立，本院不予采纳。原告要求被告承担违约金，也符合合同约定。根据双方合同约定，被告应从逾期交付期限的第二天起按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，所以，被告应支付从2015年6月1日起计算至2016年4月17日期间的违约金，自2015年6月1日至2015年10月30日共152天，原告已付的房款为144488元，违约金为2196.22元；自2015年10月31日至2016年4月17日，原告已付房款为478488元，168天计8038.6元，合计即10234.82元。超出部分，本院不予支持。被告辩称原告请求超过诉讼时效。原告2016年4月17日接受房屋至起诉之日未超过法律规定的诉讼时效，故被告该辩称理由不能成立，本院不予支持。审理中，被告另辩称原告未按期缴纳维修金，因未按期交纳维修金并不违背合同约定，被告该抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告济源泰宏置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告薛光平违约金10234.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，减半收取145元，原告负担70元，被告负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  邓素云二〇一九年六月四日书记员  朱 琳