湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初1677号原告：刘明辉,男,1975年2月4日出生,汉族,住长沙市望城区。委托诉讼代理人：王海君，湖南弘一律师事务所律师。被告：湖南嘉宇房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区丁字湾街道兴城社区官山组罗家坡安置小区1栋1-3楼。法定代表人：卜波。委托诉讼代理人：张贝贝，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周井运，男，系该公司营销部员工，住宁远县。被告：熊江建，1984年7月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告刘明辉与被告湖南嘉宇房地产开发有限公司(以下简称“嘉宇地产公司”)、熊江建商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘明辉的委托诉讼代理人王海君和被告湖南嘉宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张贝贝、周井运到庭参加诉讼,被告熊江建经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告40670元及银行同期贷款利息;2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:被告嘉宇地产公司在望城区月亮岛街道开发了嘉宇银杉楼盘的商品住房,原告经人介绍购买了该楼盘的一套住房。为此,原告于2017年8月21日支付购房定金2万元，又于2017年9月19日分两笔支付购房款205414元。2017年9月20日，原、被告签订商品房买卖合同,合同约定原告购买嘉宇银杉3栋二单元2407号房,建筑面积为75.2平方米,单价6854元每平方米,房屋总价为514744元,双方约定以银行按揭方式支付房款，其中首付款184744元，余款33万元按揭贷款。2017年10月20日，原告通过银行贷款向被告支付了合同约定剩余房款33万元。后来,原告对比合同约定房款总额与实际支付房款,发现被告嘉宇地产多收原告房款40670元。原告多次找被告协商退款事宜,被告以各种理由拒不支付。为维护自己的合法权益,特向法院提起诉讼。被告嘉宇地产公司辩称，1、从原被告签订的《嘉宇银杉认购书》、《工程抵款房源》看，双方均认可实际成交价格为7376.91元每平方米，原告已按认购书及承诺函的内容履行了合同义务，被告已将涉案房屋交付给原告使用，故原告主张退还多收40670元没有事实和法律依据。2、实际上原被告就涉案房屋买卖签订两个阴阳合同，司法实践中认为具有非法目的的阳合同不具有合同效力。原告作为完全民事行为能力人，为达到违反网签限价政策购买商品房及少交契税的目的，与被告签订了与实际购房价格不一致的《商品房买卖合同》，该行为系以合法形式掩盖非法目的，损害了社会公共利益，故合同中价格条款无效。3、原告主张支付40670元同期贷款利息的诉讼请求没有事实基础。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告熊江建未予答辩。经审理查明：2017年8月21日，原告刘明辉（认购方）与嘉宇地产公司（出售方）就认购望城区银杉路与金潇路交汇处的嘉宇西苑小区（以下简称嘉宇银杉）3栋二单元2407号房屋签订了《嘉宇银杉认购书》，合同约定认购单价8000元/㎡，建筑面积75.2㎡，认购总价601600元，同时备注“该房源为中智建筑工程房源，抵款单价8000元/㎡，抵款总价601600元，抵款金额从出售方一次性抵扣，经双方协商该房源以6845元/㎡签订商品房买卖合同”。当日，原告向嘉宇地产公司支付定金2万元，另与嘉宇地产公司达成了《工程抵款房源》，约定“经与施工方中智建筑协商同意工程抵款房源嘉宇银杉3栋2407房以总价554744元，7376.91元/㎡出售给认购方刘明辉”。2017年9月19日，原告通过银行转账向嘉宇地产公司支付了165414元，另向被告员工熊江建支付4万元，加上支付的定金2万元，以上共计225414元。后原告又通过银行按揭贷款向被告支付了33万元。以上共计555414元（其中购房款554744元，办证费用670元）。2017年9月20日，刘明辉与嘉宇地产公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房单价6845元/㎡，建筑面积75.2㎡，总房价为514744元。2017年10月11日，刘明辉按《商品房买卖合同》约定就上述房屋缴纳契税4902.32元、物业专项维修资金9024元。之后，嘉宇地产公司分别于2017年9月19日、10月20日向刘明辉开具了金额184744元、33万元的发票。2019年4月2日，刘明辉以嘉宇地产公司多收其房款40670元为由向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。以上事实有《商品房买卖合同》、微信转账记录、网上转账受理凭证、结婚证复印件、银行贷款发放查询、收据、增值税普通发票、税收缴款书、物业专项维修资金专用收据、《嘉宇银杉认购书》、工程抵款房源等以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：第一，住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效。…（五）违反法律或者社会公共利益的；…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）“…三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。…”。本案原告与被告嘉宇地产公司签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价为6845元/平方米，总价为514744元，且已通过网签备案，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也未违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同约定全面履行各自的义务，本案原告向被告实际支付了购房款554744元，与合同约定价格不符，被告应当将原告多支付的购房款4万元退还给原告，故本院对原告主张退还40670元的诉讼请求予以部分支持。被告抗辩双方签订了《嘉宇银杉认购书》、《工程抵款房源》，因此被告无须再退款给原告，本院认为《嘉宇银杉认购书》、《工程抵款房源》中约定的房屋单价高于《长沙市商品房买卖合同》中约定的单价，高出部分属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，被告在公示房屋价格的基础上收取额外费用的行为违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。第二，关于原告主张被告支付银行同期贷款利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。第三，关于被告熊江建的责任，鉴于被告熊江建的行为系职务行为，被告嘉宇地产公司亦予以认可，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国价格法》第十三条之规定，判决如下：一、被告湖南嘉宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告刘明辉退还4万元；二、驳回原告刘明辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元，适用简易程序减半收取408元，由被告湖南嘉宇房地产开发有限公司负担380元，原告刘明辉负担28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（本页无正文）审判员  孙莉萍二〇一九年六月二十一日书记员  周 帅附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国价格法》第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。