广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初740号原告：项万全，男，1952年12月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯曲，男，1951年12月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：阳江市阳东区利皇家居用品厂，经营场所：广东省阳江市阳东区。经营者：陈基宾。被告：陈基宾，男，1970年6月5日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：黄文倩，广东众达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄理福，广东众达成律师事务所律师。原告项万全诉被告陈基宾、阳江市阳东区利皇家居用品厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告项万全及其委托诉代理人冯曲，被告陈基宾的委托诉讼代理人黄文倩到庭参加诉讼，被告阳江市阳东区利皇家居用品厂经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项万全向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告项万全与被告陈基宾于2015年5月8日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、判令被告支付拖欠租赁原告位于阳江市阳东区XX镇XX工业区XX路XX号厂房的租金190882元（自2018年6月至2019年3月，共10个月）给原告项万全；三、判令被告支付拖欠的2019年1月至2月的电费25764.13元给原告项万全；四、本案诉讼费由被告陈基斌负担。事实与理由：2015年5月8日，原、被告双方签订《厂房租赁合同书》，被告作为乙方承租原告（作为甲方）所有的位于阳江市阳东区XX镇XX工业区XX路XX号厂房，租赁面积经双方认可确定为1940平方米，租赁期限为6年，从2015年5月8日起至2021年5月8日止。租金第1年至第3年为每月每平方米人民币9.5元即每月租金为人民币18430元(大写：壹万捌仟肆佰叁拾元)，第4年至第6年每月租金将上增10%即每月租金为人民币20277元(大写：贰万贰佰柒拾柒元)。与此同时，原、被告双方约定“在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，乙方需即时搬迁设备，如超过15天不搬迁视为丢弃，由此造成的一切损失(包括但不限于乙方及受转租房的损失)由乙方全部承担。”对此，有原、被告双方签订《厂房租赁合同书》为证。截至2018年12月13日，被告尚欠租赁原告厂房租金130051.5元。其中6月欠18550元、7月欠20273元、8月欠20273元、9月欠20273元、10月欠20273元、11月欠20273元、12月欠10136.5元。对此，有被告所写欠据为证。综上，被告至今拖欠原告自2018年6月至12月租金共130051.5元。同时，被告至今拖欠原告2019年1月至2019年3月的租金共60831元(20277元/月×3个月），被告至今拖欠原告租金共190882元。与此同时，被告拖欠2019年1月电费11433.41元，拖欠2019年2月电费14330.72元，总计拖欠25764.13元电费未予缴交给供电部门。由于被告不交电费，供电部门称要停电。为此，原告只得代被告向阳东供电部门缴交了上述25764.13元电费。对此，有原告向供电部门缴交电费发票为证。由于被告拖欠租赁原告厂房租金，拖欠供电部门电费，违反了双方签订《厂房租赁合同书》条款。自2018年10月至今，原告多次向被告追缴上述租赁厂房租金和电费，但被告以种种借口，至今未予支付上述租赁厂房租金和电费给原告。原告建设的厂房的用地是向原阳东县东城镇房地产开发有限公司购买的，但至今未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与陈基宾于2015年5月8日签订的厂房租赁合同书应认定为无效。被告租赁原告厂房所放置的设备已全部被阳江市阳东区人民法院拍卖用于偿还案外人的债务，该厂房原告已经接收管理，因此不需要再请求两被告返还所租赁的厂房。原告保留向被告追讨2019年4月之后的房屋占用费及2019年3月之后的电费的权利。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。被告陈基宾答辩称：一、被告陈基宾并没有拖欠原告的租金190882元。被告陈基宾租赁涉案厂房属实，但该厂房自2018年10月就已经开始分租了，被告陈基宾应从2018年10月份起支付一半的租金。原告提供的欠据并不属实，当时是原告要求被告陈基宾先签再减的，原告提供的电费发票下面由原告注明的文字亦可反映厂房已分租的事实。二、被告与原告签订合同时支付了100000元的租赁合同保证金给原告，包括租赁合同保证金55290元和变压器减容费用44710元。租赁合同保证金55290可以用于抵扣租金，变压器减容费用应按实际租赁期限和租赁合同的期限比例进行退还再进行扣减。三、由于厂房已经分租，被告陈基宾支付的水电费应为14519.8元。原告的厂房已分租,其重复计算被告陈基宾的租金和水电费,请法院依法驳回原告对被告陈基宾不合理的请求。合同是否无效由法院依法认定。经审理查明，原告于2004年2月28日向原阳东县东城镇房地产开发有限公司购买位于XX镇XX工业区XX号地，并自行在该土地上建房了厂房。上述厂房未取得建设工程规划许可证。2015年5月8日，原告（作为出租方、甲方）与被告陈基宾（作为承租方、乙方）签订《厂房租赁合同书》一份，该合同主要约定：一、甲方将位于阳江市阳东区XX镇XX工业区XX路XX号的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积为1940平方米。二、租赁期限为6年，即从2015年5月8日起至2021年5月8日止。三、租金第一年至第三年每月每平方米人民币9.5元，即每月租金为18430元，第四至第六年每月租金将上涨10%，即每月租金为20277元。四、乙方应向甲方支付安装变压器保证金人民币100000元，其中包括租赁保证金55290元，余额人民币44710元作为租赁期满变压器减容费用。五、提前终止合同。在租赁期限内，若乙方拖欠租金超过2个月，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，乙方需即时搬迁设备，如超过15天视为丢弃，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。该合同还约定了其他条款。该合同由原告在甲方处签名并加盖指模，被告陈基宾在乙方处签名并加盖指模。此外，双方另签订了一份协议对变压器的安装、转名等问题作出了约定：1、变压器由甲方出资安装，产权属于甲方所有，但由于乙方开票需要315千瓦，变压器暂转名至乙方，租期满后，乙方主动提出不租，乙方要协助转名回甲方（并减容）。2、2015年11月22日开始计算租金。上述合同签订后，原告将涉案厂房交付给被告陈基宾使用，被告陈基宾租赁上述厂房用于经营阳江市阳东区利皇家居用品厂。2015年6月7日，原告共收取了被告陈基宾支付的厂房押金55290元和变压器减容费用44710元，合共100000元，并由原告出具《收款收据》两份交被告陈基宾收执。被告陈基宾在经营阳江市阳东区利皇家居用品厂期间，自2018年6月份起存在拖欠租金的情况。2018年12月13日，被告陈基宾出具《欠据》一份交原告收执，该欠据载明：“阳江市阳东区利皇家居用品厂于2018年12月13日止尚欠项万全厂租合计1300051.5元整，备注：6月欠18550元，7月欠20273元，8月欠20273元，9月欠20273元，10月欠20273元，11月欠20273元，12月欠10136.5元，2018年利皇7个月共欠130051.5元。”该欠据由被告陈基宾在欠款人处签名确认。被告陈基宾在诉讼中主张原告已于2018年10月份将涉案厂房分租给他人，上述欠据载明所欠的租金数额应作部分扣减，但未举证证实。对此，原告自认其于2018年12月已将涉案厂房的一半分租给他人，被告陈基宾出具的上述欠据中载明2018年12月的租金已减半计算为10136.5元，对于2019年1月、2月、3月的租金，原告也同意减半。另，原告于2019年1月30日代被告阳江市阳东区利皇家居用品厂支付了2019年1月份的电费（计费时段：2018年12月1日至2019年1月1日）和违约金共11433.41元，于2019年2月19日代被告阳江市阳东区利皇家居用品厂支付2019年2月份的电费（计费时段：2019年1月1日至2019年2月1日）13861.78元及2019年2月份的电费（计费时段：2019年2月1日至2019年2月2日）468.94元，上述电费共25764.13元。在2019年1月30日的电费发票中，原告自行注明“陈基宾要交7455.8元”，在2019年2月19日的电费发票中，原告自行注明“2单共14330.72元，陈基宾要交6764元，水费300元”。对于2019年1月至2月份的电费，被告陈基宾主张原告已将一半厂房分租，应按原告备注的电费数额支付。对此，原告在庭审后向本院表示同意按发票上备注的电费数额收取，对于尚未发生的电费，原告保留要求两被告全额支付的权利。另查明，阳江市阳东区利皇家居用品厂属个体工商户，其经营场所为阳江市阳东区XX镇XX工业区XX路XX号，经营者为陈基宾。诉讼中，原告及被告陈基宾均认为应由两被告共同支付本案的租金和电费。此外，原、被告确认阳江市阳东区利皇家居用品厂放置在涉案厂房内的设备已全部被阳江市阳东区人民法院拍卖完毕，两被告已将涉案厂房交回给原告管理。以上事实，有原告提供的身份证，个体户机读资料、厂房租赁合同，欠据，电费发票、收款收据、协议（关于变压器安装及转名）、购地款发票、阳江市阳东区综合行政执法局听证告知书等证据以及本案询问笔录、质证笔录、庭审笔录等在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告将其建设的涉案厂房出租给被告陈基宾用于经营阳江市阳东区利皇家居用品厂，因原告建设涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告陈基宾于2015年5月8日签订的《厂房租赁合同书》应认定为无效。被告陈基宾承租涉案厂房后用于经营阳江市阳东区利皇家居用品厂，原告及被告陈基宾均认为应由两被告共同支付本案的租金和电费，故被告陈基宾承租涉案厂房期间产生的债务可由两被告共同承担。关于被告应当支付的占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告有权请求两被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告与被告陈基宾在合同中约定第一至第三年的租金为每月18430元，第四至第六年的租金为每月20277元，根据该约定，自2018年6月起的租金应为每月20277元。被告陈基宾于2018年12月13日出具给原告的《欠据》确认其自2018年6月至12月共7个尚欠原告的租金为130051.5元，被告陈基宾对该欠据的真实性并无异议，故原告主张2018年6月至12月的租金为130051.5元，理据充分，本院予以采信。被告陈基宾主张原告于2018年10月份将涉案厂房分租给他人，但其未能举证证实，对此，本院不予采信。原告主张其于2018年12月将涉案厂房分租给他人，是原告对自身不利事实的自认，且被告陈基宾于2018年12月13日出具的欠据中载明2018年12月所欠租金的数额为10136.5元（约为合同约定租金标准的一半），故对原告的该项主张本院予以采纳。因原告于2018年12月已将涉案厂房的一半分租给他人，原告在诉讼中亦同意2019年1月至3月的租金按一半收取，即两被告应支付的2019年1月至2019年3月期间的房屋占有使用费应为30415.5元（20277元/月×3个月×50%）。综上，自2018年6月至2019年3月，两被告应支付给原告的房屋占有使用费为160467元（130051.5元+30415.5元）。上述厂房租赁合同签订后，被告陈基宾支付了55290元租赁押金给原告，因涉案租赁合同无效，故原告收取的租赁押金应退还给被告陈基宾。因两被告所欠的房屋占有使用费数额大于上述租赁押金的数额，因此该押金应从两被告拖欠的房屋占有使用费中进行抵扣。扣减上述押金后，两被告还应支付房屋占有使用费105177元（160467元-55290元）给原告。关于原告请求的电费问题。被告陈基宾在使用涉案厂房经营阳江市阳东区利皇家居用品厂期间产生的电费，应由两被告自行承担。原告已实际代被告阳江市阳东区利皇家居用品厂支付了2019年1月份和2月份（计费时段自2018年12月1日至2019年2月2日）的电费和违约金共25764.13元（11433.41元+13861.78元+468.94元），因原告已于2018年12月已将涉案厂房的一半分租给他人，原告未能举证证实上述费用均为被告阳江市阳东区利皇家居用品厂产生的电费，被告陈基宾主张按原告在电费发票上备注的电费数额支付，原告在庭审后亦向本院表示同意按发票上备注的电费数额收取，故两被告应支付给原告的电费数额应为14219.8元（7455.8元+6764元）。对于尚未发生的电费，由原告另行主张权利。关于减容费问题。租赁合同签订后，原告还收取了被告陈基宾变压器减容费用44710元，该费用应在被告陈基宾将变压器转回原告名下并办理减容手续时使用，现变压器的转名及减容手续尚未办理，未能确定实际产生的减容费数额，故不宜在本案中对该费用进行处理。该费用应由原、被告在办理变压器减容手续后再另循途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告项万全与被告陈基宾于2015年5月8日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告陈基宾、阳江市阳东区利皇家居用品厂于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的房屋占有使用费105177元给原告项万全；三、被告陈基宾、阳江市阳东区利皇家居用品厂于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费14219.8元给原告项万全；四、驳回原告项万全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，减半收取2275元，由原告项万全负担1021元，被告陈基宾、阳江市阳东区利皇家居用品厂负担1254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  柳华想二〇一九年六月六日书记员  吴春慧附件：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定的规定。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。