吉林省长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初391号 原告：杜青友，住长春市双阳区。 委托诉讼代理人：孙嘉鸿，吉林阳光博舟律师事务所律师。 被告：杜林彬，住长春市双阳区。 被告：张冬梅，住长春市二道区。 被告：张朝云，住长春市双阳区。 被告：张宝生，住长春市双阳区。 原告杜青友与被告杜林彬、张冬梅、张朝云、张宝生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日作出（2018）吉0112民初1623号民事判决。被告张冬梅不服该判决，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉。吉林省长春市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）吉01民终5088号裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告杜青友及其委托诉讼代理人孙嘉鸿、被告杜林彬、被告张冬梅、被告张朝云到庭参加诉讼，被告张宝生经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 杜青友向本院提出诉讼请求：1、判令确认杜青友与被告张宝生于1998年9月24日签订的《卖房契约》有效；2、判令确认杜林彬与张朝云于2010年签订的《房屋买卖契约书》无效；3、确认被告杜林彬与被告张冬梅在2013年11月11日签订的《离婚协议书》中关于涉案房屋的处分约定无效；4、诉讼费由被告杜林彬、张冬梅承担。事实与理由：原告杜青友是被告杜林彬的父亲，杜林彬与被告张冬梅原为夫妻关系，二人于2013年11月11日在长春市双阳区民政局协议离婚。1998年3、4月份，被告张朝云将登记在其名下的平房（位置：长春市双阳区三区通阳路南十七委三组、栋号为3-37号、建筑面积为55.40平方米）卖给被告张宝生，但未办理房屋产权过户手续。1998年9月24日，原告杜青友与被告张宝生签订了《卖房契约》，张宝生将上述房屋卖给了原告杜青友，双方亦未办理房屋产权过户手续。2010年，被告杜林彬、张冬梅婚姻关系存续期间，被告杜林彬在原告不知情的情况下，与被告张朝云签订了《房屋买卖契约书》，《房屋买卖契约书》上的签订时间为1998年9月24日。从（2018）吉0112民初811号案件中调取的张朝云、张宝生的询问笔录可以清楚地看出，讼争的房产原为张朝云所有，张朝云将讼争房产卖给张宝生后，原告在张宝生处购买的讼争房产，不存在张朝云将讼争房产直接卖给被告杜林彬的事实。故被告杜林彬与被告张冬梅协议离婚后，未经房屋所有权人杜青友的允许，被告张冬梅无权私自与住建局签订《土地房屋征收补偿协议书》。因原告与四被告不能就房产买卖合同效力达成一致意见，故将四被告起诉，请求判如所请。 被告杜林彬辩称：没有意见，同意原告的诉讼请求。 被告张冬梅辩称：原告已将案涉房屋赠与张冬梅，张冬梅已实际占有案涉房屋，赠与合同已成立并生效。 被告张朝云辩称：其实际将案涉房屋出售给被告张宝生，未出售给杜林彬，2010年1月，杜林彬找到我称原合同丢失，为办理更名过户手续而要我与张朝云重新签订房屋买卖合同，所以我与杜林彬签订了新的房屋买卖合同，将签订日期写为1998年9月24日。 被告张宝生未出庭，亦未提交书面答辩状。 原告杜青友为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据： 证据一、张宝生与杜青友于1998年9月24日签订的《卖房契约》，证明：被告张宝生将案涉房屋以23600元出售给了原告，双方签订了房屋买卖合同。 证据二、2018年5月18日张宝生询问笔录，证明：张宝生对证据一中的《卖房契约》的真实性予以确认， 证据三、杜林彬与张朝云于1998年9月24日签订的《房屋买卖契约书》及张朝云询问笔录，证明：杜林彬与张朝云签订的房屋买卖合同为虚假合同，张朝云并未真实的与杜林彬存在房屋买卖关系。 证据四、（2018）吉0112民初811号民事判决书，证明：1998年三四月份，张朝云将案涉房屋出售给了张宝生，1998年9月24日，张宝生将案涉房屋出售给了原告，两次买卖均未办理房屋更名过户手续。 证据五、2013年11月11日，杜林彬与张冬梅的离婚协议书，证明：杜林彬与张冬梅离婚时，协议将案涉房屋留给其二人的婚生女杜羽含。 被告杜林彬对原告出示的以上证据的真实性、合法性及证明内容均无异议。 被告张冬梅对原告出示的证据一的真实性有异议；对证据二不知情，证据四无异议，对证据三、证据五的证明内容有异议，原告已将案涉房屋赠与杜林彬与张冬梅，杜林彬与张朝云签订房屋买卖合同是为了办理房屋更名过户。 被告张朝云对原告提交的证据二无异议，其它证据不知情。 被告张冬梅为支持其辩解意见，向法庭出示以下证据： 证据一、拆迁公示单、2017年5月18日拆迁现场踏查录像，证明：原告将案涉房屋以彩礼的形式赠与了张冬梅，且在拆迁踏查时，原告在现场并未提出异议。 证据二、电费、天然气缴费凭证，房屋租赁合同，证明：案涉房屋一直由被告张冬梅实际占有、使用、管理，赠与关系实际发生。 证据三、长春市双阳区人民政府土地房屋征收办公室出具的档案材料，证明：房屋被征收人为张冬梅，被征收房屋及附属物所有人为杜林彬、张冬梅，征收过程长达两年，原告从未提出异议。 证据四、录音光盘一张，证明：原告将案涉房屋于婚前赠与张冬梅。 原告杜青友质证意见：对证据一的真实性、证明内容有异议，征收公告无法显示案涉房屋的所有权人，且录像内容存在模糊、不完整，不应作为证据采信；对证据二中的缴费票据的真实性无异议，对租赁合同的真实性有异议，对证据二的证明内容均有异议，案涉房屋确实由被告杜林彬和张冬梅居住过，且原告亦同意其二人出租房屋，但无法证明原告将案涉房屋赠与张冬梅；对证据三的真实性无异议，对证明内容有异议，张冬梅在原告不知情的情况下与土地拆迁部门签订协议，领取了房屋补贴款；对证据四的证明内容有异议，原告在录音中仅同意将案涉房屋交给张冬梅、杜林彬居住使用，并未赠与。 被告杜林彬质证意见：对以上证据均有异议，杜青友仅是将案涉房屋交于张冬梅、杜林彬居住使用，并未赠与张冬梅。 被告张朝云质证意见：对以上证据均不知情。 被告张朝云向法庭申请证人彭志霞到庭，证明2010年张朝云与杜林彬为办理房屋更名过户签订了房屋买合同，落款签订时间为1998年；在杜林彬与张冬梅结婚前，原告曾向证人询问过用案涉房屋抵顶彩礼一事。 原告杜青友质证意见：对证人证言所述合同签订过程无异议，但是对抵顶彩礼一事有异议，原告未明确表示将案涉房屋作为彩礼赠与被告张冬梅，证人与本案存在利害关系，其证言不应采信。 被告杜林彬质证意见：对证人所述案涉房屋抵顶彩礼一事不知情。 被告张冬梅质证意见：对证人证言无异议。 经过庭审举证、质证，本庭对原被告双方提供的证据综合评析如下： 1、对于被告杜林彬与被告张朝云签订的《房屋买卖契约书》的合同效力的认定。依据被告杜林彬、张朝云及证人彭志霞的证言可认定被告杜林彬与张朝云在签订《房屋买卖契约书》时，双方并没有房屋买卖的真实意思表示，依据《民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效…（二）意思表示真实…”及第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，杜林彬与张朝云所签订的《房屋买卖契约书》无效。 2、关于被告张冬梅与杜林彬所签订的《离婚协议书》中对案涉房屋的处分行为的效力认定。被告张冬梅当庭所出示的案涉房屋拆迁公告、现场勘查笔录、影像资料及案涉房屋的水电等缴费凭据仅能证明被告张冬梅实际使用案涉房屋，且原告杜青友也当庭表示张冬梅使用案涉房屋是经过其同意的，但以上证据均无法证实杜青友将案涉房屋赠与被告张冬梅；即使原告有向被告张冬梅赠与案涉房屋的意思表示，但现案涉房屋未办理更名过户手续，依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”之规定，原告杜青友可随时撤销赠与合同，被告张冬梅并未取得案涉房屋所有权，杜林彬与被告张冬梅2013年11月11日签订的《离婚协议书》中关于涉案房屋的处分属无权处分，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产的，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，杜林彬与张冬梅《离婚协议书》中对案涉房屋的处分约定无效。 3、原告杜青友与张宝生签订的《卖房契约》、张宝生与张朝云签订的房屋买卖合同均是合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规等强制性规定，两份合同合法、有效。 本院经审理认定事实如下：1998年3、4月份，张朝云将自有的坐落于长春市双阳区三区通阳路南十七委三组的砖木结构平房两间（建筑面积55.40平方米）卖给张宝生，但未办理产权过户登记手续，张宝生于1998年9月24日将该房屋卖给杜青友，双方签订了《卖房契约》，但也未办理产权过户登记手续。2010年1月，杜青友之子杜林彬为过户方便之需，与张朝云签订了一份《房屋买卖契约书》，落款时间为1998年9月24日。杜林彬与张冬梅于2008年1月9日登记结婚，于2013年11月11日在民政部门办理了离婚手续，《离婚协议书》中约定将案涉房屋赠与杜羽含。2016年，案涉房屋被长春市双阳区住建局依法征收，张冬梅与长春市双阳区住建局签订了《土地房屋征收补偿协议书》，补偿总金额266226元，现房屋已拆迁，补偿款因故而未发放。 本院认为：张朝云将案涉房屋卖给张宝生，然后张宝生又卖给杜青友的事实清楚，证据充分，两份房屋买卖合同系合同当事人双方真实意思表示，房屋买卖合同合法、有效。杜林彬与张朝云签订的《房屋买卖契约书》不是双方的真实意思表示，该合同无效，被告杜林彬与张冬梅在未取得案涉房屋所有权的情况下在《离婚协议书》中对案涉房屋进行处分，属无权处分，其处分行为无效的。综上，依照《民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百八十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告杜青友与被告张宝生于1998年9月24日签订的《卖房契约》合法有效。 二、被告张朝云与被告张宝生于1998年签订的房屋买卖合同合法有效。 三、被告杜林彬与被告张朝云于2010年签订的《房屋买卖契约书》无效。 四、被告杜林彬、张冬梅于2013年11月1日在《离婚协议书》中对位于长春市双阳区三区通阳路南十七委三组的砖木结构平房两间（建筑面积55.40平方米）的处分行为无效。 案件受理费2647.00元（已减半收取），由被告杜林彬、张冬梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  封贵科 人民陪审员  钟文珠 人民陪审员  安笑云 二〇一九年六月十七日 书 记 员  李宛欣