江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏08执异68号案外人：贺锦玉，男，1972年1月15日出生，汉族，住江苏省盱眙县。案外人：周传花，女，1971年6月19日出生，汉族，住江苏省盱眙县。共同委托诉讼代理人：刘立东，江苏法嘉德律师事务所律师。申请执行人：曹翠林，男,1957年12月1日出生，汉族，无业,住江苏省泗洪县。被执行人：陈波，男，1977年6月5日出生,汉族,个体户,住江苏省盱眙县。被执行人：马媛媛，女，1980年2月11日出生,汉族,公司职员,住江苏省泗洪县。本院在执行曹翠林与被执行人陈波、马媛媛民间借贷纠纷一案中，案外人贺锦玉、周传花对本院查封拍卖的位于江苏省盱眙县城市桃源小区17幢501室房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人贺锦玉、周传花提出异议称，对贵院（2015）淮中执恢字第00056号执行公告提出异议，请求贵院停止对盱眙县城市桃源小区17幢501室房产进行拍卖。事实与理由：贵院（2015）淮中执恢字第00056号执行公告确认将拍卖的盱眙县城市桃源小区17幢501室房产，异议人贺锦玉、周传花于2010年1月21日从江苏金和置业有限公司（以下简称金和公司）购买了涉案房屋，并签订了商品房买卖合同，办理了房地产抵押合同和个人购房借款担保合同，并办理了备案登记。贵院查封措施错误，请求解除涉案房屋查封，中止执行（2015）淮中执恢字第00056号裁定书。申请执行人曹翠林答辩称，本案执行行为合法，案外人的主张缺乏事实和法律依据。案外人虽签订了合同，但没有提供证据证明其已经支付了首付款，且之前的贷款都是金和公司偿还的，案外人与原法定代表人控制的金和公司是恶意串通，为周转资金签订的虚假买卖合同。案外人也没有实际占有房屋。本院查明，曹翠林与陈波、马媛媛民间借贷纠纷一案，本院于2014年6月19日作出（2013）淮中民初字第0161号民事判决书，判决：一、陈波于判决生效之日起十日内偿还曹翠林借款本金740.5万元,并按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率的四倍给付利息至实际付清之日止(利息起算日和本金数额分别为:1.2011年5月16日15万元;2.2011年6月12日20万元;3.2011年6月25日35万元;4.2011年7月8日20万元;5.2010年7月18日15万元;6.2010年7月19日10万元;7.2010年7月22日10万元;8.2011年7月13日37.5万元;9.2010年7月15日50万元;10.2010年12月21日150万元;11.2011年11月9日93万元;12.2011年1月7日30万元;13.2011年2月2日135万元;14.2011年3月15日120万元)；二、马媛媛在上述2010年7月15日至2010年7月22日的85万元本金及相应利息范围内与陈波共同承担还款责任。因各义务人未履行义务，本院于2014年8月21日立案执行，案号为（2014）淮中执字第0303号。2015年5月9日，本院作出（2014）淮中执字第0303号执行裁定书，裁定本院（2013）淮中民初字第0161号民事判决书本次执行程序终结。2015年11月18日，曹翠林申请恢复执行，本院立案执行，案号为（2015）淮中执恢字第00056号。2017年9月18日，金和公司向本院出具《函》，称：“现有以下位于江苏省盱眙县城市桃源小区9栋601室、12栋601室、17栋1单元501室、16栋A110室、17栋A112室、17栋3单元601室、16栋502室、17栋A111室、16栋501室、17栋1单元601室、17栋A115室、9栋604室、17栋A113室、16栋2单元401室、16栋A107室、16栋A109室、12栋501室等17套房屋为我公司当年办理的假按揭，首付款和大部分按揭贷款是我公司偿还的，产权应属我公司所有。我公司愿意将以上房屋用于偿还本公司股东陈波所欠曹翠林的部分债务，请贵院处置。”2018年7月20日，本院作出（2015）淮中执恢字第56号民事裁定书和协助执行通知书，裁定查封金和公司位于盱眙县城市桃源小区2栋404室、504室、9栋601室、604室、12栋501室、601室、16栋A107室、A109室、A110室、二单元401室、二单元501室、二单元502室、17栋A111室、A112室、A113室、A115室、一单元501室、一单元601室、三单元601室共计19套房产，并要求盱眙县住房与城乡建设局协助执行，查封期限为三年，自2018年7月20日至2021年7月19日止。盱眙县住房与城乡建设局在该执行裁定书、协助执行通知书送达回证上注明：部分房源轮候，大部分首封。2-404室、17-A111室、17-A113室、2-504室为轮候查封。2018年7月24日，本院发布（2015）淮中执恢字第00056号公告，称：本院依法查封了盱眙县城市桃源小区17幢501室房产并将在淘宝网网络司法拍卖平台上依法拍卖该房产，请该房产所有人以及使用人立即清空房屋内物品并自行搬离，否则本院将依法强制执行，由此产生的法律后果和责任由该房产所有人以及使用人自行承担。对该房产权属有异议者请于十日内向本院提出。另查明，金和公司与贺锦玉、周传花于2010年1月21日签订商品房买卖合同，约定金和公司将其开发的城市桃源小区17幢501室商用房屋出售给贺锦玉、周传花，房屋价款为340148元。贺锦玉、周传花自认其未实际支付首付款，在2015年6月前其个人购置住房贷款系金和公司支付的。2019年6月5日，金和公司向本院出具情况说明，称：针对我公司开发的城市桃源小区内17栋A115室、16栋A109室、9栋601室、16栋A107室、17栋501室、12栋601室等6套房产的实际情况做如下说明：上述6套房屋，为我公司在2010年年初为套取中国工商银行盱眙支行住房按揭贷款办理的虚假买卖手续，所有合同登记的客户没有缴纳首付款，并且由我公司偿还按揭贷款至2015年6月，后由于我公司经营不善无力还款，银行追究，上述合同登记人（借款人）继续还款。后由于我公司股东陈波愿意将上述房产偿还曹翠林部分债务，经公司讨论决定同意。本院认为，本案争议焦点为：案外人贺锦玉、周传花对查封房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋并未登记在异议人贺锦玉、周传花名下，异议人对该房屋不享有所有权。关于案外人贺锦玉、周传花是否对涉案房屋享有物权期待权，因贺锦玉、周传花在农村拥有居住房屋，故本案应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条而非第二十九条规定对其是否享有物权期待权进行审查。依该规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对于涉案房屋，异议人贺锦玉、周传花与金和公司签订了商品房买卖合同，但未实际支付首付款，其按揭贷款在2015年6月份前也是金和公司向银行偿还的，结合金和公司向本院出具的函和情况说明的内容，本院认定贺锦玉、周传花未支付全部购房款。此外，贺锦玉、周传花主张其已经合法占有该房屋，但未提交交付和占有的证据，本院对该主张不予确认。综上，异议人贺锦玉、周传花所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除本案对该房屋的执行，其要求中止执行的请求不成立，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下:驳回案外人贺锦玉、周传花的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  刘玉娟二〇一九年六月六日书记员  庄 行