云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0102民初11917号原告：中国工商银行股份有限公司昆明护国支行，营业场所云南省昆明市护国路8、10、12、14、16号，统一社会信用代码915301007097755320。负责人:刘勇，行长。委托诉讼代理人：贺必胜，男，1964年11月5日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，系原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：田阳，云南泓旷律师事务所律师，一般授权代理。被告：李阳初，男，1972年10月4日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。被告：屈海霞，女，1973年7月26日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。二被告共同委托诉讼代理人：张全萍、常红（实习律师），云南典传律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南新都昌房地产开发有限公司，住所云南省昆明市西山区老海埂路都昌欣界苑五楼,统一社会信用代码91530000792857263Q。法定代表人：吕国平，执行董事。委托诉讼代理人：冯俊声，男，1966年6月4日出生，汉族，住云南省昆明市西山区，系被告云南新都昌房地产开发有限公司员工，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行诉被告李阳初、屈海霞、云南新都昌房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行的委托诉讼代理人贺必胜、田阳、被告李阳初、屈海霞的共同委托诉讼代理人张全萍、常红、被告云南新都昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯俊声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行向本院提出诉讼请求：1.判令第一、二被告共同向原告偿还借款本金711139.46元，截止2017年7月21日的利息、罚息、复利74809.32元，以及自2017年7月22日至上述款项实际还清之日止的利息、罚息、复利（按合同约定标准计算）；2.判令第一、第二被告承担原告实现债权的一切费用，其中律师费31438元；3.确认原告有权行使抵押权，即原告对被告李阳初、屈海霞为上述债权提供抵押担保的位于西山区屋依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.第三被告对上述1、2项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案案件受理费、保全费、公告费、执行费等诉讼费用由被告共同承担。事实及理由：被告李阳初、屈海霞系夫妻关系，因购房需要于2012年2月2日向原告借款，原、被告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告向被告发放贷款人民币101万元，贷款期限为10年，贷款利率按照中国人民银行发布的同期同档次贷款利率上浮18%确定，还款方式为按月等额本息，第一、第二被告提供位于西山区产作价抵押担保，在抵押担保手续办理完毕前第三被告对涉案借款承担连带保证责任。原告按约于2012年2月7日向被告发放了101万元的贷款，但被告未按约偿还贷款本息。根据合同约定，被告逾期还款的，原告有权宣布本合同借款立即到期，要求被告立即清偿未偿还借款及所产生的利息、罚息及其他费用。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告李阳初、屈海霞答辩称，被告李阳初、屈海霞与被告云南新都昌房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》经过法院调解已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，事实上借款人的商品房购销合同已经解除，基于购销合同贷款的目的无法实现，按照法律规定应当解除原告与被告李阳初、屈海霞的金融借款合同，原告要求被告李阳初、屈海霞承担本金和利息的诉求不应支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定，贷款基础不存在，不应由被告李阳初、屈海霞返还款项。欠付本金数额借款人没有异议，但是承担主体应由被告云南新都昌房地产开发有限公司承担。借款人向被告云南新都昌房地产开发有限公司支付了首付款，贷款是由原告直接支付给被告云南新都昌房地产开发有限公司，借款人没有享受过贷款，不应由被告李阳初、屈海霞承担还款责任，如果由被告李阳初、屈海霞承担，借款人既没有拿到房产也没有拿到贷款，显失公平。被告云南新都昌房地产开发有限公司答辩称，贷款本息金额是被告李阳初、屈海霞和原告之间产生的，具体借款金额待原告方进行举证才能确定。原告诉讼请求第三项主张行使抵押权，但是本案中抵押房屋没有进行抵押登记，根据法律规定，原告不享有抵押权，主张优先受偿权没有法律依据。其余以原告举证和法律规定为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认以下事实：2011年12月17日，被告李阳初与被告云南新都昌房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及补充协议，约定被告李阳初向被告云南新都昌房地产开发有限公司购买其开发建设的昆明市西山区永昌办事处永联社区都昌欣界苑裙楼第1层S-1059号房，房屋总价2037531.31元，被告李阳初首期支付购房总价款的50.43%，即1027531.31元，剩余101万元向中国工商银行贷付。2012年2月7日，被告李阳初、屈海霞与原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行、云南新都昌房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行向被告李阳初发放贷款人民币101万元，用于购买坐落于昆明市西山区产；贷款期限为10年，自2012年2月7日至2022年2月7日；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮18%确定，按年浮动；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定；同时约定被告云南新都昌房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证，保证期间至正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书止；合同约定被告李阳初、屈海霞以坐落于昆明市西山区产为上述贷款作抵押担保，但未办理抵押登记手续。合同签订后，原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行按约发放了贷款101万元。后被告李阳初未按约归还贷款本息。截止2018年5月21日，被告李阳初尚欠原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行借款本金711139.46元及利息83708.01元、罚息25671.83元、复利12023.35元。另查明，因被告云南新都昌房地产开发有限公司未能办理产权证，被告李阳初诉至昆明市西山区人民法院要求解除《商品房购销合同》及补充协议，昆明市西山区人民法院于2018年1月17日作出了（2018）云0112民初343号民事调解书，载明李阳初与云南新都昌房地产开发有限公司于2011年12月17日签订的《商品房购销合同》及补充协议自2017年12月8日起解除。还查明被告李阳初与被告屈海霞系夫妻关系，被告李阳初对原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行的债务发生在婚姻存续期间。本院认为，《个人购房借款/担保合同》系各方自愿签订，合同不违反法律的禁止性规定，各方均应按合同约定履行各自的义务。现鉴于被告李阳初与被告云南新都昌房地产开发有限公司已调解解除《商品房购销合同》及补充协议，本案《个人购房借款/担保合同》目的已不能实现，且被告李阳初、屈海霞已在本院案号为（2018）云0102民初3084号的案件中诉请解除与原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行、被告云南新都昌房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本院已在案号为（2018）云0102民初3084号的案件中效判决解除了涉案《个人购房借款/担保合同》。至于合同解除后被告李阳初、屈海霞是否应当对剩余贷款本息向原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行承担还款责任。被告李阳初、屈海霞依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定主张其免除剩余贷款本息的还款责任，认为应当由被告云南新都昌房地产开发有限公司承担还款责任。上述司法解释第二十五条第二款规定如下：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本院认为，上述司法解释并没有规定免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。在商品房买卖合同解除的情况下，虽然购房者可以据此主张解除和银行的贷款合同，但因为合同具有相对性，且银行并非违约方，购房者才是借款合同的借款人，其对于借款合同项下的借款人义务应予承担，而商品房出卖方并非是借款合同关系中的合同相对人。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案借款合同解除后，原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行有权要求借款合同关系项下的合同相对人即被告李阳初承担剩余贷款本息的还款责任。被告李阳初、屈海霞依据上述司法解释主张其免除还款责任不能成立。本院对原告要求被告李阳初偿还尚欠借款本金及利息、罚息、复利的诉讼主张予以支持。被告屈海霞未以借款人名义签字，但其系抵押物共有人，加之被告屈海霞与被告李阳初之间的夫妻关系，可知本案借款用于了夫妻共同生活、共同生产经营，故被告屈海霞应承担共同还款责任。关于抵押权，因昆明市西山区产尚未办理产权证及抵押登记，抵押权尚未成立，故对原告要求实现实现抵押权的诉讼请求，本院不予支持。关于保证责任，《个人购房借款/担保合同》中明确约定了被告云南新都昌房地产开发有限公司对合同项下的债务承担阶段性连带保证责任，保证期间至正式抵押登记手续办理完毕。现上述房屋尚未取得产权证、亦未办理抵押登记手续，故被告云南新都昌房地产开发有限公司仍应承担连带保证责任。对原告要求被告云南新都昌房地产开发有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于律师费，因未实际产生，故本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告李阳初、屈海霞于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行偿还借款本金711139.46元及截止2018年5月21日的利息83708.01元、罚息25671.83元、复利12023.35元，并承担上述借款本金自2018年5月22日起至还清款项之日止的逾期利息及欠付利息的复利（按合同约定的贷款利率上浮50%计算）；二、被告云南新都昌房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币11974元，由被告李阳初、屈海霞、云南新都昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  马海翠人民陪审员  张 莉人民陪审员  张 银二〇一九年六月二十一日书 记 员  李 娜