襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0691民初2362号原告：刘海波，女，汉族，1971年9月26日出生，住内蒙古牙克石市。委托诉讼代理人：闫荣军，湖北美仑律师事务所律师。代理权限:一般代理。被告：曾兆虎，男，汉族，1984年7月3日出生，住宜城市。委托诉讼代理人：宫立红，湖北高见律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告刘海波与被告曾兆虎房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，由审判员张艳君独任审理，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告刘海波及其委托诉讼代理人闫荣军、被告曾兆虎的委托诉讼代理人宫立红到庭参加了诉讼。2018年12月10日，原告向本院提交鉴定申请书，申请对位于襄阳高新技术产业开发区长虹北路5号万达广场8幢2单元10层1室房屋的出租市场价格进行鉴定，本院依法移送。2019年6月12日，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司作出房地产司法鉴定估价报告。本案现已审理终结。原告刘海波向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告签订的《购房协议书》；2.判令被告立即交还原告位于襄阳高新技术产业开发区××北路××广场××单元××室房屋及房屋内的家具和物品；3.判令被告按每月租金5000元支付原告从2015年7月15日-2018年8月14日的房屋租金185000元；4.判令被告按每月租金5000元支付原告从2018年8月15日至交房之日止的租金；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年7月14日，原、被告签订《购房协议书》一份，约定原告将位于襄阳高新技术产业开发区××北路××广场××单元××室房屋以108万元的价格出售给被告。协议签订后，2015年7月15日，原告将房屋内的所有家具和其他物品留给被告后，原告搬出，被告入住案涉房屋。后被告未按照协议约定交付房款，原告多次催要未果，引至诉讼。被告曾兆虎辩称，被告不存在拒绝付款行为，被告在支付两笔房款后要求原告提供房屋的相关权属资料以及办理过户手续，但是原告一直未能提供以及配合，被告想到房管局查询时，房管局以不是本人为由拒绝查询，并告知被告房屋过户必须出卖人夫妻双方到场，而后被告有向原告提出提供相应的资料予以证明，否则被告依法将不予支付剩余房款，综上被告系基于不安抗辩权而未支付房款，不是违约行为，因此，原告的诉请没有依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：原告系襄阳高新技术产业开发区××北路××广场××单元××室房屋的所有权人。被告通过网络看到原告的售房信息后，于2015年7月14日与原告签订《购房协议书》，约定：“乙方（买方：曾兆虎）购买甲方（卖方：刘海波）万达小区商品房。房号为：8幢2单元1001室，此房合同总价为108万元。此房付款按分期方式：第一次付款时间：2015年7月14日付款20万元；第二次付款时间：2015年7月30日付款18万元；第三次付款时间：2016年2月15日付款70万元。乙方按规定时间付款，乙方需要过户甲方按正常程序协助乙方办理房产过户手续及房产证等。如有异议甲乙双方可以协商解决。”被告于2015年7月14日按购房协议约定向原告支付购房款20万元，2015年7月30日向原告支付购房款18万元，后再未付款。2015年7月15日，原告将案涉房屋及家电（格力柜式空调一台、格力挂式空调一台、三洋46寸电视一台、松下洗衣机一台、水晶大吊灯两个）、家具（进口皮沙发一套带贵妃椅、沙发机一套、电视柜一套、大理石面餐桌一套带六把椅子、皮高靠背进口双人床一个带两个床柜、红木质双人床一个）、厨房及卫浴室中的设备交付被告，被告一直居住至今。2018年12月8日，襄阳市樊房房产经纪有限责任公司出具证明，载明：“兹证明刘海波于2015年4月将其位于万达小区8号楼2单元10层1室房屋通过我处网站售卖。当时刘海波向我处提供的有身份证、房产证和土地证复印件，我处根据刘海波提供的以上复印件资料将其房屋挂到我处网站。”2018年12月10日，原告向本院提交鉴定申请书，申请对襄阳高新技术产业开发区××北路××广场××单元××室房屋的出租市场价格进行鉴定，本院依法移送。2019年6月12日，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司作出房地产司法鉴定估价报告。估价结果为：估价对象（襄阳高新区长虹北路5号万达广场8幢2单元10层1室住宅房地产）在2015年7月15日-2018年8月14日期间满足各项假设限制条件下的市场租赁价值为人民币90827元（包括分摊的土地使用权、地上建筑物及与房屋不可分割的满足其使用功能的室内固定装修使用权价值）。原告为此支出鉴定费3000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”对于原告要求解除原、被告之间签订的《购房协议》及要求被告立即交还位于襄阳高新技术产业开发区××北路××广场××单元××室房屋及房屋内的家具和物品的诉讼请求。被告抗辩称，因原告未向其提交房产证等证件信息，其才拒绝支付剩余房款。本院认为，被告系通过售楼中介网站查询到原告售房消息，该售楼中介证实在其网站公示有原告房产证等证件信息，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。另被告抗辩称案涉房屋卫生间有质量问题。本院认为，被告自认房屋交付时已装修完毕，可以直接居住，且至今已居住长达3年之久，庭审中被告并未向本院提交对案涉房屋进行过维修的证据，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。综上，本院认为本案中，被告于2015年7月14日、7月30日分别向原告支付购房款20万元、18万元后，后再未按协议约定向原告支付购房款，且未支付到期价款的金额已达到全部价款的五分之一，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同并要求被告支付占用案涉房屋期间的使用费。故原告要求依法解除原、被告之间签订的《购房协议书》，并由被告立即交还原告位于襄阳高新技术产业开发区××北路××广场××单元××室房屋、家电（格力柜式空调一台、格力挂式空调一台、三洋46寸电视一台、松下洗衣机一台、水晶大吊灯两个）、家具（进口皮沙发一套带贵妃椅、沙发机一套、电视柜一套、大理石面餐桌一套带六把椅子、皮高靠背进口双人床一个带两个床柜、红木质双人床一个）、厨房及卫浴室中的设备的主张，本院予以支持。对于原告要求被告按每月租金5000元支付原告从2015年7月15日-2018年8月14日的房屋租金185000元的主张，本院认为，原告解除合同后，可以要求被告支付按照市场租赁价格计算的房屋占用费。依据江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司作出的房地产司法鉴定估价报告，估价对象（襄阳高新区长虹北路5号万达广场8幢2单元10层1室住宅房地产）在2015年7月15日-2018年8月14日期间满足各项假设限制条件下的市场租赁价值为人民币90827元（包括分摊的土地使用权、地上建筑物及与房屋不可分割的满足其使用功能的室内固定装修使用权价值），故对原告主张超出部分本院不予支持。另外原告支出的鉴定费3000元，系原告为确定房屋租赁价格所支出的必要合理费用，应由鉴定结果不利方承担，故该费用应由被告承担。对于原告要求被告按每月5000元的标准支付原告从2018年8月15日至交房之日止的租金的主张，本院认为，庭后原告同意按照2454.78元/月（90827元÷37个月）的标准计算从2018年8月15日至被告交房之日止的房屋占用费，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘海波与被告曾兆虎于2015年7月14日签订的《购房协议书》；二、被告曾兆虎于本判决生效之日起三十日内腾退位于襄阳高新技术产业开发区长虹北路5号万达广场8幢2单元10层1室房屋，并向原告刘海波交还房屋内的家电（格力柜式空调一台、格力挂式空调一台、三洋46寸电视一台、松下洗衣机一台、水晶大吊灯两个）、家具（进口皮沙发一套带贵妃椅、沙发机一套、电视柜一套、大理石面餐桌一套带六把椅子、皮高靠背进口双人床一个带两个床柜、红木质双人床一个）、厨房及卫浴室中的设备；三、被告曾兆虎于本判决生效之日起三十日内向原告刘海波支付2015年7月15日-2018年8月14日期间的房屋占用费90827元；并按照2454.78元/月的标准向原告支付从2018年8月15日起至被告交房之日止的房屋占用费；四、被告曾兆虎于本判决生效之日起三十日内向原告刘海波支付鉴定费3000元;五、驳回原告刘海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4380元，减半收取计2190元，由被告曾兆虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。审判员  张艳君二〇一九年六月十七日法官助理徐玮欢书记员蔡德玉