广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初3372号原告：董思立，男，1988年10月5日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区，原告：黄玉娜，女，1987年10月15日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区，上述两原告共同委托诉讼代理人：吕粤信，广东广法律师事务所律师。被告：东莞市兴业融资担保有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇南五驰生工业村名都家居8楼。统一社会信用代码为91441900794644798R。法定代表人：王君扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨振锋，广东嘉茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张顺强，广东雄爵律师事务所律师。第三人：惠州市祺顺房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区平潭镇广汕路边132号。统一社会信用代码为441381000053710。法定代表人：刘广乐。第三人：刘广乐，男，1974年6月19日出生，汉族，住广东省东莞市，第三人：何巧玲，女，1972年3月1日出生，汉族，住广东省东莞市，第三人：宋瑞娟，女，1969年10月29日出生，汉族，住广东省东莞市，原告董思立、黄玉娜诉被告东莞市兴业融资担保有限公司（以下简称：兴业公司）及第三人惠州市祺顺房地产开发有限公司（以下简称：祺顺公司）、刘永乐、何巧玲、宋瑞娟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月12日受理后，依法由审判员尹国辉担任审判长，与人民陪审员陈胜光、马巧玲组成合议庭，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告董思立及两原告共同委托诉讼代理人吕粤信，被告兴业公司的委托诉讼代理人张顺强、第三人刘广乐及其作为祺顺公司法定代表人到庭参加诉讼，第三人何巧玲、宋瑞娟经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告董思立、黄玉娜诉讼请求：一、终止对位于广东省惠州市××平潭镇居委会沿路街聚贤轩2号楼2单元403号房屋（以下简称：聚贤轩2号楼2单元403号房）的执行，并解除查封；二、判决确认原告与祺顺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，在补齐差价后商品房归原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：祺顺公司是聚贤轩小区的开发商，2015年6月10日，原告与祺顺公司签订《商品房买卖合同》，约定以分期付款方式购买聚贤轩2号楼2单元403号房，该商品房实际是现房销售，在原告支付97637元后，祺顺公司承诺近期办理银行按揭贷款手续并同意原告入住情况下，2015年11月20日原告办理了收楼手续，随后原告对房屋进行装修后与家人一直居住至今，2016年4月20日，祺顺公司亦向原告开具了购房发票。贵院在执行（2018）粤1972执2948号案时，于2018年11月8日在小区张贴《查封公告》，对包括原告所购房在内的众多房屋予以查封并将采取执行措施，原告为此已向贵院提起执行异议申请，但被驳回。原告认为，祺顺公司具有房地产开发资质，案涉房地产项目取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等，原告出于居住目的购买并支付应付房款，已履行了合同义务，原告没有任何过错，且案涉房屋已交付使用。合同合法有效，应全面履行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定是为了保护消费者基于物权而享有的居住权，应当区别于普通债权对待，案涉房产项目于2012年就开始动工，2014年下半年已实际具备交付使用条件，故此在签订合同付清房款后即可收楼并直接办理产权登记，即案涉房屋在法院查封之前只能登记在原告名下，且原告已合法占有使用该房屋，已是房屋的实际权属人。原告对案涉房屋享有居住权是生存权的要求，为最核心民事权益，兴业公司作为追偿权利人应当承担经营风险，而不能对聚贤轩小区业主财产采取执行措施，请求法院支持原告诉讼请求。被告兴业公司庭审答辩称：原告没有在案涉房屋查封前签订合法有效商品房买卖合同，原告提供的合同原件第17页签署页与其他页面不一致，根据买卖合同约定，签订合同时已交清首期款，应按约定将款项转入祺顺公司农行账户，但原告没有提供其支付款项的银行凭证。祺顺公司开具购房发票的时间为2016年4月，即使按原告主张已支付97637元，在如此长的时间里，祺顺公司没有要求原告支付剩余款项，不符合常理。被告祺顺公司法定代表人刘广乐向本院出具了一份《情况说明》称：1、本公司与各业主签订的《广东省商品房买卖合同》的交易均为真实合法有效，合同落款处本公司盖章及刘广乐签名均为真实；2、本公司在收取房屋买卖款项过程中，由本公司出具收据、发票均为真实合法有效，本公司表示认可；3、本公司对已销售的房屋与业主签署的购房合同里注明已收取购房款，本公司表示认可并开具了发票；4、由于本公司自己原因导致聚贤轩小区的房屋一直无法办理过户登记手续，业主对此并无过错。被告何巧玲、宋瑞娟没有提交书面答辩意见。经审理查明：本院于2015年10月15日受理兴业公司诉祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟追偿权纠纷一案，案号为（2015）东二法民二初字第1041号，在审理过程中，兴业公司分别向本院提出财产保全申请，要求查封、扣押、冻结祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟价值4900000元、12000000元的财产，并提供了相应担保，本院经审查作出（2015）东二法民二初字第1041-1号、1041-2号民事裁定书，并依据上述裁定书于2015年12月17日查封了由祺顺公司开发并登记在其公司名下的位于惠州市惠阳区××沿路街××楼、××楼共××套商品房，包括：1号楼1单元301、302、303、304、402、403、404、501、502、503、504号，1号楼2单元303、401、403、404、501、502、503、504号，1号楼3单元302、303、403、501、504号，共24套商品房；2号楼1单元204、302、303、304、402、403、404、503、601、602、603、604号，2号楼2单元201、203、204、303、304、401、403、404、601、602、603、604号，2号楼3单元201、203、204、303、304、403、404、504、601、602、603、604号，共36套商品房，即包括本案所涉聚贤轩2号楼2单元403号房。2016年3月15日，该案经本院主持调解，双方达成调解协议，四被告（即祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟）同意支付兴业公司代偿本金及利息15023502.5元、担保费172200元、财产保全费5000元、诉讼费64401元、违约金1789870.26元，合计17054973.76元，从2016年3月31日起至8月31日止分六期支付完毕，如有任何一期未按协议履行，四被告向原告支付违约金，且原告有权直接申请法院强制执行所有未付款项。后因祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟未履行调解协议书所确定付款义务，兴业公司于2018年3月21日向本院申请执行，案号为（2018）粤1972执2948号，上述查封房产在执行过程中自动转为执行财产，本院于2018年11月8日在查封房产现场张贴查封公告，并拟对房产进行处理。原告对此向本院提出案外人执行异议，主张对聚贤轩2号楼2单元403号房享有所有权以排除法院执行，本院经审查后作出（2018）粤1972执异297号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告不服遂向本院提起执行异议之诉。祺顺公司成立于2010年12月22日，法定代表人为刘广乐，公司股东为刘广乐、宋瑞娟两人，经营范围为房地产开发经营。案涉被查封的房产为祺顺公司开发的楼盘聚贤轩1号、2号楼商品房，坐落于惠州市××××沿路街，本案所涉商品房为聚贤轩2号楼2单元4层03房，建筑面积89.69平方米，登记权利人为祺顺公司，产权证书/证明号为1110225700,不动产单元号（房屋编号）为F358242。2015年6月10日，祺顺公司与董思立、黄玉娜签订《商品房买卖合同》，约定祺顺公司将聚贤轩2号楼2单元4层03房以每平方米3430元出售给董思立、黄玉娜，总价款307637元，合同第六条第3点明确“在签订本合同时已交清首期款97637元，余款210000元向银行申请按揭贷款”，房屋交付期限为2015年12月28日，另外双方还就违约责任、房产证办理、维修责任等内容作出约定。董思立、黄玉娜提供的证据显示，2015年11月20日，祺顺公司向其开具了一张收款收据，确认由收到购买2号楼2单元403房款97637元，当日惠州市聚贤业兴物业管理有限公司（以下简称：聚贤业兴公司）与董思立、黄玉娜签订《收楼确认书》，确认将案涉房屋及入户钥匙、业主手册、装修申请表等交付给董思立、黄玉娜。2016年4月20日，祺顺公司向董思立、黄玉娜出具了购房发票。另外，董思立、黄玉娜提供电费发票、照片等证据，证明其已装修案涉房屋并占有使用。另查，由惠州市惠阳区房产管理局核发的编号为惠阳房预许字（2012）第058号商品房预售许可证显示，核准祺顺公司聚贤轩项目预售2号楼1、2、3单元2至7层，有效期从2012年12月28日至2014年10月30日。同时，根据广东省惠州地质工程勘察院、广东惠阳建筑设计院、广东远顺建设监理有限公司等部门出具的竣工验收备案表显示，聚贤轩2号楼于2015年12月7日经验收合格。至于《收楼确认书》由聚贤业兴公司盖章及房款以现金方式支付的原因，本院调查了祺顺公司法定代表人刘广乐，刘广乐称：祺顺公司将聚贤轩项目交由聚贤业兴公司进行物业管理，为了确认收取物业管理费时间及管理方便，故此委托聚贤业兴公司交楼，对其交楼行为祺顺公司予以认可。至于收取现金，是因为售楼款进入公司账户后，因该款项受房管部门及银行监管，如需要资金周转需经房管部门及银行批准，而且手续麻烦，对公司运作所需调动资金不方便，故此要求购房人交纳现金，收取现金存入我个人银行帐户，除几套房是以房抵债外，其他由公司出具收据的，都是收取了购房款。2019年6月20日，本院到聚贤轩楼盘所在地现场调查，2号楼2单元403号房已进行装修居住，居住人为董思立、黄玉娜夫妻，房内大厅摆设有家具、餐桌、电视、灯饰、洗手间洗浴装置、日常生活用品，房间有大床、衣柜及放置衣物，厨房炊具及煮食材料等，并在现场拍照存档为证。另外，本院就此系列争议案件到惠州市××平潭镇人民政府进行调查了解，平潭镇政府向本院出具情况报告，证实聚贤轩小区业主因所购买商品房未能办理房产证及房屋被法院查封等问题多次向当地政府进行反映，并要求政府部门进行解决，政府亦曾多次组织相关部门接访等情况。以上事实，有民事调解书、民事裁定书、执行裁定书、查封（扣押）财产清单、查封公告、商品房买卖合同、收款收据、购房发票、收楼确认书、商品房预售许可证、竣工验收备案表、惠阳区平潭镇人民政府报告、房屋现场拍摄照片、电费发票、问话笔录、营业执照、工商查询资料等附卷为证。本院认为，根据惠州市惠阳区不动产登记部门出具的不动产登记结果显示，本院所查封的案涉商品房即聚贤轩2号楼2单元4层03房，登记权利人为祺顺公司，原告主张该商品房已由祺顺公司向其出售，且已支付全部购房款并已居住，其对案涉商品房享有权利而排除法院执行。对于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出物权期待权益而主张排除法院执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均作出明确规定，第二十八规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记”，第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，上述规定是对不同买受主体对物权期待权的保护，第二十八条规定为普遍适用条款，而第二十九条规定则是针对被执行人的房地产开发企业，实际适用上产生竞合，并非适用其中一条就自然排斥另一条的适用，只要符合其中一条规定，买受人即享有排除法院执行的民事权益。本案中，董思立、黄玉娜与祺顺公司签订的《商品房预售许可证》中约定聚贤轩2号楼2单元4层03房价款为307637元，而目前董思立、黄玉娜仅支付了首期房款97637元，对于剩余款项也未向本院表示同意交付执行，并不符合上述《规定》中的第二十八、二十九条的规定，故此对于董思立、黄玉娜的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条、一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，判决如下：驳回原告董思立、黄玉娜的诉讼请求。本案诉讼费5914.55元，由原告董思立、黄玉娜承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尹国辉人民陪审员  陈胜光人民陪审员  马巧玲二〇一九年六月二十八日书 记 员  梁彩红黄慧琳