湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2578号原告：黄世海，男，1955年12月18日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：陈国招（系原告之妻），女，1956年5月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。被告：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。原告黄世海与被告长沙铁路房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案，依法适用简易程序于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告黄世海及其委托诉讼代理人陈国招、被告长沙铁路房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄世海向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付不动产权证书；2.判令被告向原告支付违约金18432元（暂计算至2018年12月27日，后追加至实际颁发上述权证之日止）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年4月21日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的香芙嘉园X栋XX室的预售商品房一套，面积82.31平方米，购房总价338036元，之后于2017年5月26日补差价20578元，合计购房总价358614元。合同第八条约定2015年12月31日前交房；第二十条约定在商品房交付一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，同时还约定买受人不解除合同，至本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金。原告在指定的时间和地点缴清了该商品房的所有款项。而被告在2016年2月1日交付商品房后至今没有为原告办理房屋不动产权证书，属于违约行为，给原告造成了经济损失。原告现诉至法院，请求判如所请。被告长沙铁路房地产开发有限公司辩称：1、被告销售给原告的房屋是铁路内部职工的福利性限价限购房，被告的行为不是盈利性的市场开发行为，双方也不是普通的商品房买卖关系。该小区全部用于长沙铁路南北站迁建职工安置和解决铁路部门职工住房困难问题，全部定向对铁路职工销售、限定销售价格，同时只有符合条件的铁路职工才能申购。2016年1月至6月天心区商品房均价为6190元/㎡，而原告的购房价格只有4000元/㎡左右，比市场价低了2000元/㎡。2、按照广铁公司（集团公司）《关于公布（广铁（集团）公司职工住房分配销售管理办法）的通知》（广房发【2011】192号）第二十五条第（四）款规定：“凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租”。由于原告购房未满5年，不符合上市交易的条件，故即使没有办理产权证也没有给原告造成损失。3、双方签订的《商品房买卖合同》第二十条规定：“因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担约责任。”本案中，由于新政策要求将房屋所有权证和国土证合并为不动产证（即“两证合一”），长沙市人民政府在2016年8月19日发布通告，2016年8月29日至9月8日共11天停止办理所有权不动产登记业务。虽然公告停办业务的时间只有11天，但由于老证换新证带来的排队预约及相关手续的变化等原因，两证合一实际给办证带来延误的时间远远超过了11天的时间。同时，2019年2月21日，被告委派吴春彦到长沙市不动产中心查询，不动产中心告知：原告购买的房屋办理栋证（即商品房首次登记）的进窗时间为2018年5月29日、出窗时间为2018年7月11日。长沙市不动产中心规定商品房首次登记的办证时间为15个工作日（6月19日），所以本案由于不动产中心的原因比规定的时间延误了22天。因此，被告不应由于第三人的原因承担违约责任。4、计算逾期办证违约金的起始时间为2017年8月1日（自2016年2月1日交房后一年半）5、合同约定的违约金过高，由于逾期办证不同于逾期交房，即使不动产证未及时办理好也不影响原告所购房屋的正常使用，且该房屋5年内不得上市交易，没有给原告造成实质影响和损失，故按《商品房买卖合同》约定的日万分之一的逾期办证违约金约定过高。经审理查明：2015年4月21日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房坐落于天心区，建筑面积为82.31㎡，单价为4106.86元／㎡，总房价338036元；买受人于本合同签订之日一次性向出卖人支付房款338036元；出卖人应在2015年12月31日之前交房；出卖人应在商品房交付一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同第八条约定的交付日期即2015年12月31日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2015年12月31日后一年半以内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房等事项进行了约定。原告于2015年4月21日向被告支付了购房款338036元及其他相应的费用，后原告向被告补交房款20578元。被告于2016年2月1日向原告交付了案涉房屋。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、广铁公司（集团公司）《关于公布（广铁（集团）公司职工住房分配销售管理办法）的通知》（广房发【2011】192号）、长政发【2016】15号《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》、销售不动产统一发票等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告黄世海按约向被告长沙铁路房地产开发有限公司支付了购房款，被告于2016年2月1日向原告交付了案涉房屋后，还应按约办理该房的权属证书。根据双方在合同中的约定，被告应于商品房交付后一年半内（即2017年8月1日前）办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但被告至今未办妥原告的不动产权证书，截至2018年12月27日已逾期514天。合同还约定因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；由于长沙市人民政府于被告向原告交付案涉房屋后颁布了新政策，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，并于2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，因此，该11天的延误系政府行为所致，并非被告过错，按照约定不应算作被告逾期办证时间。因此，截至2018年12月27日，被告实际逾期办证时间为503天（514天-11天），被告应为原告办理不动产权证书并应承担逾期办证的违约责任。被告辩称办理案涉房屋栋证时因长沙市不动产中心的原因而延误22天，庭审过程中被告陈述对案涉房屋办理栋证情况不清楚，亦未提交案涉房屋栋证办理情况的证据，故本院对被告的上述意见不予采纳。被告逾期办证，原告主张按照合同约定以已付房款的日万分之一的标准支付违约金；被告认为违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑到被告发布的《关于公布的通知》第二十五条第（四）款中“购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售”的有关内容，本案的违约金标准亦不宜过高。综合本案合同履行情况、被告过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，本院酌定本案逾期办证的违约金标准为日万分之零点二，故被告应以已付购房款358614元为基数，按每日万分之零点二的标准向原告支付不动产权证书办理完毕为止的逾期办证违约金，暂计算至2018年12月27日，违约金为3608元，原告诉求中超过的部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限被告长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起20日内为原告黄世海办理位于长沙市天心区房屋的不动产权证书；二、限被告长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄世海支付逾期办证的违约金（违约金暂计算至2018年12月27日为3608元，此后违约金以购房款358614元为基数，按每日万分之零点二的标准计算至不动产权证书办理完毕之日止）；三、驳回原告黄世海的其他诉讼请求。如被告长沙铁路房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费260元，减半收取130元，由被告长沙铁路房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  廖龙芝二〇一九年六月十日法官助理张艾代理书记员  杨 健