云南省石屏县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2525民初23号原告：许伟兵，男，1975年10月9日生，汉族，住云南省石屏县。原告：娄艳梅，女，1973年6月23日生，彝族，住云南省石屏县。二原告的委托诉讼代理人：黄钰峰，男，1978年3月5日生，汉族，住云南省蒙自市。代理权限：特别授权代理。被告：罗继富，男，1977年8月25日生，汉族，住福建省南安市官桥东头村五甲143号，曾住云南省石屏县。被告：陈青菊，女，1979年2月13日生，汉族，住福建省南安市官桥东头村五甲143号，曾住云南省石屏县。第三人：石屏荣诚房地产开发有限责任公司，住所地：云南省石屏县鸡石高速公路县城入口处。统一社会信用代码：915325257638838176。法定代表人：杨文荣，职务：董事长。第三人：中国工商银行股份有限公司石屏支行，住所地：云南省石屏县异龙镇喜燕街18号。统一社会信用代码：915325259180101140。负责人：后达，职务：行长。委托诉讼代理人：吴天明，男，1965年11月30日生，汉族，住云南省石屏县。系中国工商银行股份有限公司石屏支行职员。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：范祖乔，男，1962年12月23日生，傣族，住云南省石屏县。系中国工商银行股份有限公司石屏支行职员。代理权限：特别授权代理。原告许伟兵、娄艳梅与被告罗继富、陈青菊，第三人石屏荣诚房地产开发有限责任公司（以下简称“荣诚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院依法追加中国工商银行股份有限公司石屏支行（以下简称“工行石屏支行”）作为第三人参加诉讼。原告许伟兵、娄艳梅及委托诉讼代理人黄钰峰，第三人工行石屏支行的委托诉讼代理人吴天明、范祖乔到庭参加诉讼。本院向被告罗继富、陈青菊公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等，但未到庭参加诉讼。第三人荣诚公司经传票传唤，也未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。许伟兵、娄艳梅向本院提出诉讼请求:1.确认房屋转让协议书有效。2.判令被告罗继富、陈青菊将石屏县逸景花园一期6幢l单元9层2号房屋的所有权过户到原告许伟兵、娄艳梅名下，由第三人荣诚公司协助办理。3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年3月20日，被告罗继富、陈青菊与第三人荣诚公司签订《商品房购销合同》，购买了荣诚公司开发的石屏县逸景花园一期6幢1单元9层2号房屋。2015年7月l7日，经原告许伟兵、娄艳梅与被告罗继富、陈青菊商议，原告购买被告该房产，转让价格为337900元，原告支付方式为：先支付房款155000元(包含首付款107900元、首付款利息6000元、被告按揭买房已还的银行贷款41100元)，被告按揭买该房产剩余的银行贷款由原告于2015年7月3日起归还，被告不再归还银行贷款，双方也不再到银行更换贷款手续。因房屋转让时房产证尚未办理完毕，双方约定房屋交付原告后，被告应在规定的时间内办理该房屋的过户手续。该协议由罗继富、许伟兵签字摁手印，由张某进行中证。该协议签订后，原告许伟兵按约定向被告支付了155000元买房款，并从2015年7月开始，许伟兵通过妻子娄艳梅的工商银行卡(尾号5984)按月归还该房产的银行贷款。原告支付购房款后，多次催促被告将房产过户到原告名下，但被告罗继富、陈青菊一直不履行合同约定。原告也找到第三人，要求将该房产登记在原告名下，但因没有罗继富、陈青菊配合，荣诚公司也不能直接将该房产登记在原告名下，造成该房产所有权一直未能办理到原告名下。被告罗继富、陈青菊不履行合同义务，造成原告一直未能实现购买房产的所有权，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。罗继富、陈青菊未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。荣诚公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。工行石屏支行述称，原、被告签订的合同工行石屏支行并不知情，罗继富是在工行石屏支行行办理了20年期的贷款，从还款计划表上看，一直属于正常的还款状态，到现在还欠贷款181188.86元，其他情况工行石屏支行不清楚。工行石屏支行的系统不支持过户，只有把贷款还清才可以过户。原告许伟兵针对自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件一份，欲证明原告的主体资格。2.《房屋转让协议书》复印件一份、《收条》复印件一份、银行卡复印件及银行流水记录，欲证明原告向被告购买石屏县逸景花园一期6幢1单元9层2号房屋，并支付了155000元房款，于2015年7月开始偿还该房产银行贷款的事实。3.《商品房购销合同》《个人购房借款/担保合同》、购房款发票三份、住房所有权登记费发票一份，欲证明二被告购买石屏县逸景花园一期6幢1单元9层2号房屋的事实。第三人工行石屏支行质证认为，对原告提交的证据无异议。被告罗继富、陈青菊，第三人荣诚公司、工行石屏支行未向本院提交证据。本院认为，对原告提交的证据，被告及第三人未提出证据反驳，证据合法，能相互印证，与本案存在关联性，其证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：许伟兵与娄艳梅系夫妻关系。罗继富与陈青菊系夫妻关系，曾居住在石屏县异龙镇湖滨路6号。2013年3月20日，罗继富、陈青菊与第三人荣诚公司签订《商品房购销合同》，购买了荣诚公司开发的石屏县逸景花园一期6幢1单元9层2号房屋。合同载明“该商品房建筑面积为136.25平方米”、房屋价款为337900元、“签订合同之日交付107900.00元房款，其余房款230000.00元，通过银行按揭一次性交付给甲方。”2013年4月3日，罗继富、陈青菊夫妻用购买的石屏县逸景花园一期6幢1单元9层2号房屋作抵押，向工行石屏支行借款230000元，贷款期限为20年。2015年4月l7日，许伟兵与罗继富签订了《房屋转让协议书》，罗继富将购买的石屏县逸景花园一期6幢1单元9层2号房屋转让给许伟兵、娄艳梅，转让价格为337900元。双方的合同约定:“由乙方一次性付给甲方购房的首付款107900元整，并加付了6000元作为首付款利息。”“甲方的银行借贷款23万元，甲方还了26个月，共付人民币肆万壹千壹佰（41100.00）元整,由乙方一次性付给甲方,剩余的银行借贷经甲乙双方协商达成协议:由乙方从2015年7月3日开始向银行按月按日还款,甲方也就不再向银行还款。”“房屋交付甲方应于本合同生效之日起10日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。”“房屋交付乙方后，甲方应当在规定时间内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担。”“本合同经双方共同协商协定，具有法律效力，如果哪一方单方面违约，违反本合同协议，均需按现当时房价的l0倍偿还给对方。”罗继富、许伟兵在协议上签字摁手印，中证人张某在协议上签字摁手印。协议签订后，许伟兵按约定向罗继富支付了购房款155000元，2017年9月21日的收条是罗继富妻子陈青菊书写的。从2015年7月起，许伟兵按协议通过妻子娄艳梅的工行石屏支行银行卡按月归还该房产的银行贷款。后许伟兵与罗继富、陈青菊失去联系。本院认为，被告罗继富、陈青菊与第三人荣诚公司签订《商品房购销合同》，向第三人荣诚公司购买了石屏县逸景花园一期6幢1单元9层2号房屋，被告罗继富、陈青菊是该合同权利义务的承受主体。2015年4月l7日被告罗继富将《商品房购销合同》所购买的石屏县逸景花园一期6幢1单元9层2号房屋转让给原告许伟兵，双方签订了《房屋转让协议书》。虽然被告陈青菊未在《房屋转让协议书》上签名，但诉讼中被告陈青菊未提出证据证明《房屋转让协议书》违背其意愿，且被告罗继富与被告陈青菊系夫妻关系，都是《商品房购销合同》的按揭贷款人，故应认定《房屋转让协议书》也是被告陈青菊的真实意思。被告罗继富与原告许伟兵签订的《房屋转让协议书》“甲方的银行借贷款23万元，甲方还了26个月，共付人民币肆万壹千壹佰（41100.00）元整,由乙方一次性付给甲方,剩余的银行借贷经甲乙双方协商达成协议:由乙方从2015年7月3日开始向银行按月按日还款,甲方也就不再向银行还款”的约定，真实反映了石屏县逸景花园一期6幢1单元9层2号房屋已向第三人工行石屏支行抵押借款230000元的事实，也体现了合同对第三人利益的尊重。本案《房屋转让协议书》约定的转让价款合理，且第三人工行石屏支行对转让行为无异议，并接受了原告的还款行为。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定，被告罗继富与原告许伟兵签订的《房屋转让协议书》有效。本案被告以涉案房屋向第三人工行石屏支行抵押贷款，涉案房屋处于抵押担保的状态，原告许伟兵尚未完成《房屋转让协议书》约定付清银行贷款的义务，第三人工行石屏支行拥有的抵押权，构成了涉案房屋产权变更登记的法律障碍，故原告主张将涉案房屋产权变更登记在其名下的诉讼意见，本院不予采纳。第三人荣诚公司在《商品房购销合同》中的义务，也因涉案房屋抵押权障碍，故原告要求第三人荣诚公司协助办理不动产登记的意见，本院不予支持。被告罗继富、陈青菊经公告传票传唤，第三人荣诚公司经传票传唤，都未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗继富与原告许伟兵于2015年4月l7日签订的《房屋转让协议书》有效。二、驳回原告许伟兵、娄艳梅的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告罗继富、陈青菊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长 杨 灿审判员 卢 晶审判员 赵永庆二〇一九年六月四日书记员 李 黎