广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终1789号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司。住所地：湛江市坡头区海湾南路二号。法定代表人：谢志杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈怡，该公司员工。被上诉人（原审原告）：莫明辉，男，1972年9月9日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。被上诉人（原审原告）：韩小飞，女，1973年7月3日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（以下简称“地标公司”）因与被上诉人莫明辉、韩小飞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初1164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人地标公司的委托诉讼代理人陈怡，被上诉人莫明辉、韩小飞的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地标公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判地标公司无需向莫明辉、韩小飞支付2017年10月1日至2018年7月28日的逾期交房违约金26039.8元；2、案件诉讼费用由莫明辉、韩小飞承担。事实与理由：地标公司与莫明辉、韩小飞于2016年5月31日在地标公司营销中心签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由莫明辉、韩小飞向地标公司购买位于湛江市坡头区海湾大道南侧，奋勇大道西侧海东广场9号楼1703房，该商品房单价7169.8元，总价款为865108元。截至2018年3月7日，莫明辉、韩小飞才完成银行贷款放款。《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条约定：买受人承诺具备贷款资格以及房款支付能力。……出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款，贷款申请中所发生的费用由买受人承担。出卖人不保证买受人的房屋抵押贷款必然获得贷款银行批准。在为莫明辉、韩小飞提交办理银行贷款资料的过程中，地标公司已极力协助莫明辉、韩小飞办理。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条的约定，买受人应在本合同规定时间内，到出卖人指定地点办理商品房交付手续。在办理交付手续前，买受人应付清本合同约定及相关协议规定的应付款项，否则视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担任何违约责任，由此产生的延期交房和逾期付款责任由买受人承担。根据《客户回单》显示，莫明辉、韩小飞由于个人原因于2018年3月7日才完成个人贷款，故地标公司不应承担逾期交房的违约责任。另外，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，地标公司是受到不可抗力因素台风的影响和国家政策宏观调控的影响才导致延期交房的。请二审法院查明事实，依法驳回莫明辉、韩小飞的全部诉讼请求。莫明辉、韩小飞口头答辩称，一审法院判决地标公司应支付的数额，是根据合同约定计算而出，判决合法合理。请二审法院驳回地标公司的请求，维持一审判决。莫明辉、韩小飞向一审法院起诉请求：1、判令地标公司支付延迟交房的违约金按莫明辉、韩小飞付款总额865108元的年利率6%从2017年10月1日计算到莫明辉、韩小飞2018年7月28日收房时的违约金43255.4元给莫明辉、韩小飞；2、案件诉讼费由地标公司承担。一审法院查明事实：2016年5月31日，莫明辉、韩小飞与地标公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2016004963），约定莫明辉、韩小飞（买受人）购买地标公司（出卖人）位于湛江市坡头区海湾大道南侧、奋勇大道西侧海东广场x号楼x层xx房（预测建筑面积为154.19平方米），房屋价款为865108元。合同第九条约定：“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；合同第十一条约定：“（一）地标公司应当在2017年10月1日前向莫明辉、韩小飞交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。上述《商品房买卖合同》签订后，莫明辉、韩小飞按合同约定向地标公司支付了总房款865108元，但至2018年7月28日止，地标公司仍未能按合同第九条、第十一条的约定将涉案商品房交付地标公司使用。莫明辉、韩小飞经向地标公司交涉无果遂向原审法院提起诉讼。地标公司没有证据证明台风及光纤改造工作对其交房造成的实际影响，以及没有证据证明在约定的交房时间前已取得涉案商品房的建设工程竣工验收备案表及房屋测绘报告等证明文件。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。莫明辉、韩小飞与地标公司就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。本案的争议焦点为：一、地标公司应否承担逾期交房违约责任。二、合同约定的逾期交房违约金是否过低。关于地标公司应否承担逾期交房违约责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，莫明辉、韩小飞按《商品房买卖合同》的约定向地标公司履行了付款义务，地标公司未能按《商品房买卖合同》第九条、第十一条的约定在2017年10月1日前向莫明辉、韩小飞交付符合条件的商品房，故地标公司的行为已构成违约，应向莫明辉、韩小飞承担逾期交房的违约责任。地标公司辩称延期交房是受台风及政府要求的光纤改造工作等不可抗力因素的影响造成的，但未能提供证据证明对其交房造成的实际影响，故对地标公司该辩称意见原审法院不予采纳。另地标公司辩称已于2017年11月书面通知莫明辉、韩小飞验收楼房，但在通知莫明辉、韩小飞收房时，地标公司未能按合同的约定向莫明辉、韩小飞出示涉案商品房的建设工程竣工验收备案及房屋测绘报告等证明文件，故莫明辉、韩小飞拒绝收房后造成逾期收房的责任仍由地标公司承担。关于合同约定的逾期交房违约金是否过低的问题。莫明辉、韩小飞主张合同约定的逾期交房违约金过低，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、第二款与《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条的规定，应按地标公司逾期交房造成莫明辉、韩小飞已交房款的资金利息损失为标准按年利率6%计算逾期交房违约金。对于莫明辉、韩小飞该主张，原审法院认为，第一，合同第十二条已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定；第二，本案是商品房预售合同纠纷，支付房屋价款、交付房屋是莫明辉、韩小飞与地标公司在合同中应分别履行的义务，由于地标公司逾期交房的违约行为造成莫明辉、韩小飞未能按时使用房屋，故莫明辉、韩小飞要求继续履行合同时，莫明辉、韩小飞的损失应是未能按时使用房屋造成的损失，而不是莫明辉、韩小飞应支付房屋价款的利息损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，莫明辉、韩小飞未能提供证据证实地标公司逾期交房造成其未能按时使用房屋损失高于合同约定违约金的情况下，从而请求增加违约金的诉求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。《商品房买卖合同》第十一条、第十二条约定，地标公司应当在2017年10月1日前向莫明辉、韩小飞交付商品房，逾期超过60日后，莫明辉、韩小飞要求继续履行合同的，合同继续履行，地标公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。至2018年7月28日止，地标公司逾期超过60日后尚未能将符合合同约定交付条件的涉案商品房交付莫明辉、韩小飞使用，故地标公司支付逾期交房违约金应按已交房价款日万分之一，从2017年10月1日起计算，暂计至2018年7月28日止，违约金为26039.8元（865108元×0.0001×301天）。莫明辉、韩小飞超出部分的主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向莫明辉、韩小飞支付2017年10月1日至2018年7月28日的逾期交房违约金26039.8元;二、驳回莫明辉、韩小飞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费881元，由湛江地标投资有限公司负451元，由莫明辉、韩小飞负担430元。本案二审期间，地标公司向本院提交了《客户回单》，证明莫明辉、韩小飞申请的涉案房屋贷款最后放款时间是2018年3月7日。莫明辉、韩小飞对该证据的质证意见是：对该证据的真实性没有异议，但莫明辉、韩小飞在签订合同时已经将所有资料提交给地标公司办理银行贷款，故银行逾期发放贷款与莫明辉、韩小飞无关。本院经审查认为，由于莫明辉、韩小飞对该证据的真实性无异议，且该证据与本案有关联性，故本院予以采纳。二审中，莫明辉、韩小飞均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，莫明辉、韩小飞与地标公司于2017年3月3日签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：……交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。又查明，地标公司于2018年3月7日收到广东南粤银行发放的莫明辉、韩小飞所申请的涉案房屋贷款270000元。本案二审庭审时，双方确认涉案房屋的交付时间是2018年7月29日。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据地标公司的上诉理由和莫明辉、韩小飞的答辩意见，本案当事人二审争议的问题以下：一、地标公司应否承担逾期交房违约责任。涉案《商品房买卖合同》是地标公司与莫明辉、韩小飞的真实意思表示，且合同的内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，地标公司与莫明辉、韩小飞均应依照合同的约定履行合同义务。该《商品房买卖合同》第九条约定出卖人（地标公司）应于2017年10月1日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”的商品房交付给买受人（莫明辉、韩小飞）使用。该《商品房买卖合同》第十一条还明确约定交付商品房时，地标公司应当出示满足第九条约定的证明文件。地标公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，莫明辉、韩小飞有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同签订后，莫明辉、韩小飞按照合同约定，交付了全部购房款，但地标公司直至2018年7月29日才将涉案房屋交付给莫明辉、韩小飞使用，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。二、地标公司所应承担的逾期交房违约金应如何计算。本案是商品房预售合同纠纷。合同签订后，作为出卖人的地标公司负有依约交房的义务，作为买受人的莫明辉、韩小飞则负有依约支付购房款的义务。双方均应依照合同的约定，履行自己的义务。根据合同约定，地标公司应当在2017年10月1日前向莫明辉、韩小飞交付商品房，否则应承担违约责任。但从已查明的事实来看，莫明辉、韩小飞所申请的涉案房屋银行贷款的最后放款时间是2018年3月7日，也就是说，莫明辉、韩小飞在合同约定的交房之日（2017年10月1日）并未付清购房款，而是直到2018年3月7日才支付完毕涉案房屋的购房款。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，莫明辉、韩小飞请求地标公司向其支付2018年3月7日之前的逾期交房违约金，不符合公平原则，原审判决予以支持不当。结合莫明辉、韩小飞支付涉案房屋的购房款情况，地标公司所应承担的逾期交房违约金，从2018年3月7日起算至房屋交付之日更加合理。因此，本院确定地标公司应承担逾期交房违约金的期间为2018年3月7日至2018年7月28日（交房前一天），故地标公司应向莫明辉、韩小飞支付逾期交房违约金的金额为12371.04元（865108元×0.0001×143天）。地标公司的上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理部分欠妥。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初1164号民事判决第二项；二、变更广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初1164号民事判决第一项为：限湛江地标投资有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向莫明辉、韩小飞支付2018年3月7日至2018年7月28日的逾期交房违约金12371.04元。三、驳回莫明辉、韩小飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费881元，由湛江地标投资有限公司负251元，由莫明辉、韩小飞负担630元；二审案件受理费481元，由湛江地标投资有限公司负担251元，由莫明辉、韩小飞负担230元。本判决为终审判决。审判长 黄 涌审判员 吴培球审判员 唐文飞二〇一九年六月十八日书记员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。