云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初4262号原告：刘为林，男，汉族，1962年12月10日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：周良志，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。原告：刘人源，男，彝族，1990年6月13日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：刘为林（系刘人源的父亲），男，汉族，1962年12月10日出生，住云南省昆明市五华区，特别授权代理。委托诉讼代理人：周良志，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南万通房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市高新区昌源北路1069号，统一信用代码91530000748261235K。法定代表人：王磊鑫，总经理。委托诉讼代理人：刘为然，北京大成(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨华，北京大成(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。原告刘为林、刘人源与被告云南万通房地产开发有限公司（以下简称万通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告刘为林及其两原告委托诉讼代理人周良志，被告万通公司委托诉讼代理人刘为然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘为林、刘人源向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2009年5月5日签订的《商品房购销合同》及补充协议合法有效；2.被告办理位于昆明市五华区昌源北路磊鑫花园小区19幢1单元702室的房屋所有权证书及土地使用权证书（现为两证合一）；3.被告向两原告支付自2010年8月5日起至起诉立案之日共计3495日（每日按30元计算）的违约金104850元；4.被告承担两原告为实现债权支付的律师代理费5000元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：两原告系父子关系，两原告为支持昆明的房地产业发展，同时也为了改善个人居住条件，于2009年5月5日与被告签订《商品房购销合同》，约定两原告向被告购买其开发的位于昆明市五华区高新开发区昌源北路与科新路交叉口的磊鑫花园19幢1单元702室房屋一套，合同总金额402324元。因两原告资金不足，不能一次性全额支付购房款，为此在与被告约定，先行向被告支付购房首付款172324元。2009年4月1日，被告还向原告收取了房屋维修基金8046元、契税4023元、产权代办费100元、产权办证费90元。2009年6月16日，两原告按被告指定与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人住房公积金置换组合借款合同》，向该银行借款23万元。该借款合同经云南省昆明市明诚公证处公证并出具了公证书。银行向被告发放贷款23万元借款后，两原告均严格按时履行还款义务。2017年1月10日，两原告已一次性将贷款尾款11327.49元还清，银行出具了公积金贷款结清证明。在两原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议中，被告承诺90个工作日向相关房屋产权登记管理部门提交办理产权的手续，否则，按每日30元向两原告支付违约金。但时至今日已9年有余，被告仍未履行上述义务，同时，也未向两原告通报办证的相关情况，据小区其他业主告知，本小区已有部分业主领取到房屋产权证书及土地使用权证书。被告的行为已严重违反合同约定，给两原告造成极大的伤害。被告万通公司辩称，1.对两原告与我方签订的《商品房购销合同》和补充协议合法性及有效性是没有异议的。2.针对两原告的第2项诉讼请求，因为房产证的办理涉及行政机关的行政行为，也就是说不动产证的办理属于行政确认行为，被告仅有提交资料及协助办理的义务。因此两原告要求被告办理产权证没有相应的法律依据，该项诉讼请求应当予以驳回。3.两原告的第3项诉请也就是违约金，本案至今尚未完成房产证的办理，系不可归责于被告的行为所导致，被告不应当承担逾期办证的违约行为。具体理由：第一点，“磊鑫花园”项目建设和销售时已经取得了合法的手续。在房屋交付后，因2005版《昆明市城市规划技术管理规定》对于建筑物架空层等科不计入容积率的规定被之后的相关规划技术管理规定取消，项目历史上形成的架空层及半地下室建筑等问题成为需要政府部门协调解除的实际问题，经被告多方努力，2012年12月原因方消除；第二点，自2013年起，因昆明市房屋销售的税收政策，导致小区办证再次的停滞；第三点，在项目开始进入分配办证后，因昆明市统一实施不动产登记，自2016年起至2018年，项目的不动产证办理再次因政策原因延迟。综上，依据合同法第117条的规定，被告认为对于政府行为以及政策变化导致不能办证的情形，属于合同各方均不能预见，无法利用自身能力予以避免或者克服的情形，原告诉请赔偿违约金，属于被告免责的情形。4.即使人民法院认定本案存在违约情形。原告在2010年4月已经入住，其主张违约金明显过高，应当予以调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月5日，原告刘为林、刘人源（作为乙方）与被告万通公司（作为甲方）签订《商品房购销合同》（含补充协议），约定乙方向甲方购买磊鑫花园19幢1单元7层702号房，房屋套内建筑面积87.42平方米。房屋总价款为402324元，乙方于2009年5月5日前向甲方支付首付款172324元，余款23万元应在合同签订之日起七天内向甲方指定银行申请办理按揭贷款手续。甲方应于2010年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲乙双方在该商品房交接手续办理完成后，乙方应达到以下条件：1、乙方支付全部房款，配套费、维修基金、契税及其他各项税费。2、乙方向甲方出具书面委托书。3、乙方向甲方提供完整的符合产权登记部门要求的资料（产权人及共同购买人身份证复印件，购房发票原件及办理产权证所需的其他相关资料。）甲方在商品房竣工交付使用且乙方完成上述义务后，90个工作日内向房地产产权登记机关报送申办产权登记的相关手续。如乙方不能按时完成上述义务，甲方有权拒绝办理产权登记手续，同时该房产的所有权不发生转移。2009年4月1日，原告刘为林向被告万通公司支付了首付款172324元、配套费9900元。2009年6月16日，中国建设银行股份有限公司云南省分行向原告刘为林发放了贷款23万元，并将该贷款支付至被告万通公司账户上。2010年5月4日，被告万通公司收取了原告刘为林支付的产权代办费100元、维修基金8046元、产权办证费90元、契税4023元。本院认为，原告刘为林、刘人源（作为乙方）与被告万通公司（作为甲方）签订《商品房购销合同》（含补充协议）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。按照《商品房购销合同》关于产权登记的约定，被告万通公司应该在商品房竣工交付使用且被告交纳相应费用及提供资料后90个工作日内向房地产产权登记机关报送申办产权登记的相关手续。原告刘为林、刘人源已经向被告万通公司支付了全部房屋价款，并支付了配套费、维修基金、契税及代办费等费用，现被告万通公司未提交证据证明已经向房地产产权登记机关报送申办产权登记的相关手续已经构成违约。至于被告万通公司主张尚未完成房产证的办理系不可归责于被告的行为所导致，但其提交的《关于“磊鑫花园”项目相关问题审查处理意见结果的函》及相关政府文件与其至今没有向房地产产权登记机关报送申办产权登记的相关手续之间没有必然的因果关系，故被告万通公司的这一主张本院不予认可。庭审中，原告刘为林、刘人源明确诉讼请求中被告办理房屋所有权证书及土地使用权证书即是按照合同约定完成产权登记的报送手续，故该请求本院予以支持。原告刘为林、刘人源主张的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原告刘为林、刘人源主张自按照每日30元计算没有超出法律法规规定的标准，故本院予以支持，但因合同约定的为90个工作日内办理，故违约金应该自2010年9月9日起计算至2019年3月13日为93180元。原告刘为林、刘人源请求被告万通公司支付其实现债权而产生的律师代理费5000元因没有提交相关证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、确认原告刘为林、刘人源与被告云南万通房地产开发有限公司于2009年5月5日签订的《商品房购销合同》（含补充协议）合法有效；二、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向房地产产权登记机关报送原告刘为林、刘人源购买的磊鑫花园19幢1单元7层702号房申办产权登记的相关手续；三、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘为林、刘人源支付2010年9月9日计算至2019年3月13日的违约金93180元；四、驳回原告刘为林、刘人源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2497元，减半收取计1248.50元，由原告刘为林、刘人源负担189.50元，由被告云南万通房地产开发有限公司负担1059元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  范萌萌二〇一九年六月十一日书记员  蒲跃洲