宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初585号 原告：中海宏洋地产(银川)有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：张贵清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱亮，北京大成（银川）律师事务所律师。 被告：卢俊良，男，1983年1月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区 原告中海宏洋地产（银川）有限公司（以下简称中海宏洋公司）诉被告卢俊良商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海宏洋公司委托诉讼代理人朱亮，被告卢俊良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中海宏洋公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2012年4月9日签订的《银川市商品房买卖合同》(合同编号：xxxxxx)，被告协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同》(合同编号：xxxxxxx)备案登记手续；2、判令被告将六盘山北侧金凤六街东侧连湖花园二区13号楼1单元1403室房屋立即返还原告；3、判令被告向原告支付违约金112160元、房屋使用费342088元(暂计算至2018年11月31日，并按每月5608元的标准继续支付至上述第二项诉请房屋实际返还之日止)，以上已确定部分合计454248元；4、本案产生的全部诉讼费用、保全费用、公告费由被告承担。事实和理由：2012年4月9日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同(合同编号：xxxxxxxx)》及附件《补充协议》，协议约定原告将其开发的位于六盘山北侧某房屋出售给被告，房屋总价款560800元，付款方式为首付款和商业贷款。合同附件六《银川市商品房买卖合同》补充协议第三条第三项约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本息导致银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金；第九条第五项约定，合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，被告还应当按月以房屋总价1%向原告支付房屋使用费。2012年4月19日，原告、被告与招商银行股份有限公司银川分行(下称“招行银川分行”)签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定：被告作为借款人，以上述所购房屋作为抵押物从招行银川分行贷款390000元；原告作为保证人对上述借款承担连带保证责任。2013年10月31日前原告将涉案房屋交付被告。但自2017年6月起，因被告未按借款合同约定向银行偿还贷款本息，导致原告在银行开立的保证金账户被多次扣款，截至2018年10月累计9次扣款，共计44297.36元，上述扣款导致原告产生了经济损失。原告多次向被告催要无果。综上事实，原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，双方均应切实履行，被告无视信用逾期还贷导致原告代偿的行为，已经构成违约，并符合合同约定解除条件，被告应就此承担全部法律责任。为此，原告特提起诉讼，请法院依法判决。 被告卢俊良辨称，对银行扣款无异议，对房屋使用费、违约金的金额有异议，涉案房屋从交工至今我都没有去原告公司领取钥匙，所以不存在已经使用，涉案房屋是从2012年4月银行贷款批下来了，我也付给开发商了，贷款也正常还到2017年6月，2017年6月以后，银行从开发商银行账户划走月供，原告按照房屋使用费5608元每月主张没有法律依据，原告主张了61个月也没有法律依据。对违约金金额及时间的主张均有异议。对解除商品房买卖合同有异议，原告可以行使追偿权，但是解除合同没有法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月9日，原告（甲方）与被告卢俊良（乙方）签订一份《银川市商品房买卖合同》(合同编号：xxxxxx)及附件《补充协议》，约定乙方购买由甲方开发的位于银川市六盘山路北侧、金凤六街东侧某房屋，房屋建筑面积105.84平方米，单价5298.56元/平方米，房屋总价560800元；付款方式为乙方应于2012年4月9日前付首付170800元，于2012年5月9日前付商业贷款39万元；房屋交付期限为出卖人应在2013年10月31日前将符合约定的商品房交付被告。合同补充协议约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除本合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金，原告承担保证责任后，还有权在承担担保责任的范围内向原告追偿；合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日（由于被告原因未能按期交付的，自合同约定交付之日）起，被告还应当按月以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费，原告有权于退款同时扣除上述费用。2012年4月19日，原被告与招商银行股份有限公司银川分行签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定被告向招商银行股份有限公司银川分行借款39万元用于购买涉案房屋，涉案房屋为该笔借款提供抵押担保，原告为被告借款本金、利息、违约金等提供连带责任保证。2013年8月27日，原告向被告邮寄送达入住通知书，2013年9月5日，涉案房屋取得银川市新建住宅交付使用证。原被告双方至今未办理交付手续。2017年6月29日至2018年10月29日，案外人招商银行股份有限公司银川分行9次扣划原告保证金账户总计44297.36元保证金偿还被告贷款本息。现原告诉至本院，请求判如所请。 本院认为，原被告签订《银川市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方商品房预售关系成立。合同成立后，被告依据该合同向案外人招商银行股份有限公司银川分行申请住房按揭贷款，并签订《个人购房借款及担保合同》，所贷39万元款项用于支付原告购房款。被告在偿还部分贷款后，剩余贷款未按借款合同约定如期偿还，原告偿还了被告欠付的贷款本息，根据双方签订的《银川市商品房买卖合同》及补充协议约定：被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金，原告承担保证责任后在担保范围内有追偿权。故对原告诉请解除合同、协助办理撤销《银川市商品房买卖合同》备案登记手续，并要求被告支付房屋总价20%的违约金112160元（560800元×20%），本院予以支持。原告表示双方合同约定合同解除时，由于买受人原因未能按期交付的，自合同约定交付之日起，被告应按每月以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费，故应自2013年10月30日收取房屋使用费。本院认为，该格式条款免除原告责任、排除被告的主要权利，原告亦未采取合理的方式提请被告注意该条款，应认定为无效。原、被告实际并未对系争房屋办理交接，故对原告主张要求被告返还房屋并支付房屋使用费的请求，本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除原告中海宏洋地产（银川）有限公司与被告卢俊良于2012年4月9日签订的《银川市商品房买卖合同》(合同编号：xxxxx)； 二、被告卢俊良于本判决生效之日起十日内协助原告中海宏洋地产（银川）有限公司办理撤销《银川市商品房买卖合同》(合同编号：xxxxxxx)备案登记手续； 三、原告中海宏洋地产（银川）有限公司返还被告卢俊良购房首付款170800元； 四、被告卢俊良于本判决生效后十日内支付原告中海宏洋地产（银川）有限公司违约金112160元； 五、驳回原告中海宏洋地产（银川）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费4107元，已减半收取，由原告中海宏洋地产（银川）有限公司负担2835元，被告卢俊良负担1272元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  刘珊 二〇一九年六月十九日 书记员  于哲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。