云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初394号 原告：周杨，男，1981年1月20日出生，汉族，云南省景东县人，住勐腊县。 被告：中国邮政集团公司云南省勐腊县分公司，营业场所云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。 负责人：刘荣华，职务副总经理。 委托诉讼代理人：胡波，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。 原告周杨与被告中国邮政集团公司云南省勐腊县分公司（以下简称邮政公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法普通程序审理。本案于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告周杨、被告邮政公司委托诉讼代理人胡波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周杨向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告2017年4月至2018年5月一年的房屋租金18000元。2.判决被告补偿原告修缮出租房屋修理费38324元。3.判决被告补偿原告打水泥地坪的相关费用127878元的50%即63939元。4.本案受理费由被告承担。事实与理由：原告周杨与被告邮政公司于2015年7月1日签订房屋租赁合同，租赁期限为3年，至2018年6月30日止到期。原告用该租赁场地作为汽车修理厂房，共计投资30多万元，建厂时还向农村信用社贷款20多万元至今未还。双方约定租金每月1500元，每年18000元。但被告在2017年4月至2018年5月修建仓库，在原告租赁的厂房前面堆放建筑材料，进行施工混凝土搅拌等，被告还因施工需要将原告大门前的路面挖断，致使原告无法正常经营，前来修理的车辆无法停放进出，给原告造成很大的损失，所以被告应将该年的房屋租金18000元退还，以补偿原告相应经济损失。在租房时，经公司时任杨天毅局长同意对出租房屋维修工程全部交给原告负责处理，经双方约定由原告先行垫支维修，修缮完成再进行结算。原告于2017年3月前对出租房屋的石棉瓦进行了更换，水泥地坪全面进行维修，共垫付相关费用38324元。另外，所租赁的房屋前面地坪全部打成水泥地面，共计652.52平方米，共支付费用127878元（此项费用原告要求被告补偿50%即63939元），以上三项合计120263元。原告对出租房屋维修及打水泥地板的情况属实（被告出具的房屋租赁收缴情况说明已明确了此事）。根据房屋租赁合同的相关约定，租赁房屋的维修费用应该由被告支付，因为租赁合同第10条中明确了被告负责维修房屋，合同还约定被告不承担维修责任，致使原告无法正常使用或造成人身损害、财产损失。现租赁期已到，没有达成续期协议。原告于2015年7月才换好彩钢瓦，门窗及打地坪，因修缮的出租房屋及水泥地坪被告还可以继续使用，要求被告作出适当补偿是应该的。 被告辩称，原告主张的诉讼请求不属于同一法律关系，第一、二项属于房屋租赁合同纠纷关系，但第三项应归属为承揽合同纠纷关系，故不应该在同一案件中一并处理。原告主张被告在2017年4月至2018年5月修建仓库，导致原告无法经营，根据举证责任分配原则，原告应举证证实，但原告并未举证证实，应承担相应法律责任。原告并未举证证实被告修理房屋影响其经营，根据双方签订的房屋租赁合同约定，可以看出维修房屋恢复原状的责任在于原告，不属于被告的责任。根据合同第6条第一项约定，原告主张的第三项诉请无证据证实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同的相关司法解释》规定，原告未经被告同意擅自对标的物进行装修，由此产生的费用应由原告自行承担。对于打水泥地坪的情况，原告也未举证证实打地坪的实际费用，也不能证实实施人就是原告，且从租赁合同来看，本案的租赁物仅有125平方米的大棚式房屋一间。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交以下证据： 1、（出租人）邮政公司与（承租人）周杨于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，欲证明原、被告双方存在租赁的事实。 2、收款时间为2017年10月25日，摘要为2017年房租，金额为18000元的收据复印件1份，欲证明被告收取了原告2017年房租的事实。 3、摘要为勐腊县邮政局停车房修理费，时间为2017年3月16日，金额为38324元的收据复印件1份、收款人为严万庄，落款时间为2015年7月20日，金额为127878元的收条复印件1份，欲证明原告修理了被告停车房、打了水泥地坪的事实。 4、照片彩色打印件26张，欲证明被告在原告租赁期内严重影响了原告经营，以及原告修建租赁房屋、打地坪的事实。 5、勐腊县分公司出租房修理厂租赁费收缴情况说明复印件1份，欲证明被告将全部过程委托原告处理的事实。 经质证，被告对原告证据1无异议，认为证据可证实租赁房屋改造需要得到被告书面同意，费用由原告自理，租赁期满时原告应将房屋完好交付被告。对证据2无异议，原告陈述被告在2017年4至5月修建仓库导致其无法正常经营，但原告于2017年10月25日还自愿交付租金，不能证明原告要求被告返还租金的事实成立。不认可证据3的真实性、合法性、关联性，认为系原告的单方证据，收款人无施工资质，无法确认收款的事实是否存在，即使存在该事实，原告未经被告书面同意，超出租赁合同的约定。对证据4的真实性、合法性、关联性不认可，认为照片没有拍摄时间、地点，也无法证明被告的行为导致原告无法正常经营的事实。对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，不认可原告的证明观点，该情况说明表明被告委托原告维修的工程范围是2间房屋，不是对地坪修缮，且该维修款项，被告已支付完毕。 被告向本院提交已发生法律效力的本院（2018）云2823民初635号民事判决书复印件1份，欲证明租赁范围仅是房屋，不包括原告主张的施工范围，被告也只委托原告维修了3间旧房屋，该3间旧房屋也与租赁合同无关，其已在生效裁判文书进行了处理。 本院认为，原告证据1、2，被告对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。证据3系收款收据，被告不认可，且收款人未到庭接受法庭质询，不能确认与本案的关联性，本院不予采信。证据4系照片，因无拍摄时间，且被告不认可，从照片上也无法看出被告修建仓库的具体时间，不能证明被告堆放建筑材料阻止原告经营或被告挖断路面导致原告无法正常出入经营的事实，本院不予采信。虽被告对证据5无异议，但由于证据载明的内容与本案争议无关，本院不予采信。被告提交的本院（2018）云2823民初635号民事判决书，双方当事人无异议，且认可该判决书已生效的事实，对该判决书认定的事实，本院直接援引适用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月1日，（甲方即出租人）中国邮政勐腊分公司与（乙方即承租人）周杨签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其坐落于勐腊县北路2号，建筑面积为125平方米的1间大棚式建筑出租给乙方作为汽车修理厂使用。租期3年，从2015年7月1日起至2018年6月30日止。租金每月1500元，按半年结算，由乙方每半年的第一个季度现金交付给甲方。房屋租赁期内甲方保证并承担房屋符合出租房屋的使用要求，负责房屋结构性损坏的维修。乙方保证如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。乙方使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿。未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途，不得擅自分割和转租。合同期满后七天内，乙方应负责将房屋恢复原装修状况，保留租期届满时的装修状况。该合同还约定了其他的其他权利义务。签订合同后，周杨在租赁的房屋开办了修理厂从事汽车修理。2017年10月25日，周杨向邮政公司交付了2017年的房屋租金18000元。 另查明，周杨在租赁合同期内对涉案租赁的房屋进行水泥地坪的维修，并对租赁房屋前面的地坪打了水泥地板，将租赁房屋由石棉瓦顶改造为彩钢瓦屋顶。现因周杨要求邮政公司将2017年的房屋租金18000元返还，并补偿修缮出租房屋费38324元、水泥地坪费127878元，由此产生争议，故诉至本院。 本院认为，本案系原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，原告在租赁合同期内维修改造了承租的房屋、以及租赁房屋内外的水泥地坪，现双方对维修费用应由谁负担产生争议，双方因履行《房屋租赁合同》所产生的争议，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否需向原告返还2017年4月至2018年5月1年的房屋租金18000元，以及被告是否应补偿原告修缮房屋费38324元，打地坪费63939元的问题。关于被告是否应返还原告2017年4月至2018年5月1年的房屋租金18000元的问题。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应接受合同的约束，恪守合同权利、义务。原告主张被告在2017年4月至2018年5月修建仓库期间在原告租赁的厂房门前堆放建筑材料、进行混凝土搅拌，因施工需要还将原告大门路面挖断，致使原告无法正常经营为由，要求被告将2017年10月25日交付的租金18000元退还，对该主张，被告并不认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任当事人承担不利的后果。”的规定，故原告应提交2017年4月至2018年5月期间，被告确实在修建仓库，修建仓库时将建筑材料堆放在原告门前，搅拌混凝土，挖断通往原告租赁房屋的唯一通道，并造成原告无法经营，以及无法经营的具体时间的证据，现原告虽提交了若干的照片用于佐证该事实，但由于照片没有拍摄时间，也无法从照片上看出被告的行为已导致原告持续一年无法经营的事实，故对原告要求被告返还1年租金18000元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。关于被告是否需补偿原告修缮房屋屋顶、打地坪费用的问题。原告主张租房时，被告公司时任局长杨天毅同意原告垫资对出租房屋进行维修，同意原告打水泥地坪，费用由被告承担，但被告并不认可，原告也未举证证实其维修房屋，将石棉瓦屋顶更换为彩钢瓦屋顶，以及打水泥地坪得到被告同意的事实，结合《房屋租赁合同》约定的如原告需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得被告书面同意，费用由原告承担的内容，现原告并未举证证实其维修房屋、更换屋顶、打水泥地坪得到被告书面同意，且被告愿意垫付该费用的事实，故应承担举证不能的法律责任，对原告要求被告补偿修缮房屋屋顶、打地坪费用的诉讼请求，证据不足，且与双方合同约定不符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告周杨的诉讼请求。 案件受理费2705元，由原告周杨负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。 审 判 长  朱正武 人民陪审员  黄 荣 人民陪审员  白正昌 二〇一九年六月十九日 书 记 员  盘丽珍