安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1336号上诉人（原审被告）:王勤，女，1983年11月22日出生，汉族，住安徽省合肥市高新区。委托诉讼代理人：彭澜，北京德恒(合肥)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李敏敏，女，1981年3月2日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：何宗发，国浩律师(合肥)事务所律师。委托诉讼代理人：鲍志纯，国浩律师(合肥)事务所律师。上诉人王勤因与被上诉人李敏敏房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院(2018)皖0191民初3394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王勤上诉请求：撤销（2018）皖0191民初3394号民事判决第二、三项，发回重审或改判驳回李敏敏要求王勤返还租金及赔偿装修损失的诉请，本案一、二审诉讼费用由李敏敏承担。事实和理由：一、王勤履行了租赁合同的主要义务,并没有任何违约行为。根据双方合同第二条、第四条第3款约定，租赁用途为商铺使用，且给予三个月的装修期。故双方签订合同时是以出租人交付现有商铺为基础，并给予承租人三个月的时间自行装修改造。王勤作为出租人已经向李敏敏履行了交付房屋的主要合同义务。二、一审判决认定王勤根本违约，导致订立合同的目的无法实现，并以此认定解除合同，无事实和法律依据。1、双方从未约定涉案商铺用于办学为合同的根本目的，合同的内容可以看出双方对于合同的根本目的是王勤将涉案房屋交付给李敏敏作为商铺使用，至于是否为办学并不构成合同的主要目的。2、双方签订合同时间为2018年1月5日，约定给予三个月装修免租期的时间是2018年1月6日至4月6日，同时双方系由中介介绍，李敏敏在签订合同时是明确知晓涉案商铺的现状。因此，双方真实意思表示即以现房交付为王勤的主要合同义务，而非一审法院认定的王勤应当交付“将二层四间商铺贯穿成一体，另配置公共楼梯上下”的商铺。3、即使办学之用，也不能超出合同约定，强制要求王勤承担合同之外的义务或承担应该由李敏敏承担的合同义务。一审判决认为“合同约定了李敏敏不能擅自拆除房屋的基本结构，故王勤需对四间商铺的结构进行根本性改造才能满足涉案租赁合同的设立目的”，严重违反双方合同约定，扭曲双方当事人的意思表示。合同第六条第2款约定，“承租方装修过程中改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工”。依此约定，并没有绝对禁止李敏敏不能擅自拆除房屋的基本结构，更不能得出只有王勤需对四间商铺的结构进行根本性改造才能满足涉案租赁合同的设立目的。4、事实上，双方经中介介绍签订合同时，王勤就已经同意李敏敏的装修方案，李敏敏完全可以自行装修完成预定的装修方案。5、一审法院认定因王勤施工延误至李敏敏的春季开学计划搁浅，另李敏敏租赁房屋用于开办校外培训，参加培训的学生需从公共楼梯上下，王勤施工的公共楼梯是否符合消防的安全标准尚无定论，以上认定均与事实严重不符。首先，王勤的施工不是基于双方合同约定，而是基于新的劳务委托关系，王勤参与到李敏敏的装修改造是基于李敏敏的请求和委托。2018年1月8日，李敏敏当面请求王勤帮忙拆除二楼楼梯，但是双方就劳务费并未达成一致意见。次日，李敏敏知道王勤在一楼施工，便委托王勤顺便把二楼的楼梯也铲了。王勤为明确其真实意思约其面谈，但李敏敏要求先铲掉再谈。王勤出于李敏敏的委托被动参与到改造过程。李敏敏也承诺给予王勤打墙劳务费7000元。因此，王勤与李敏敏建立了新的劳务关系，而非之前的租赁关系，上述费用王勤保留另案追索的权利。而根据合同相对性的原则，无论王勤的施工行为如何，不应影响双方租赁合同的基础关系。其次，双方之间未对工期有过平等的约定。王勤从开始参与到施工过程中并未向李敏敏就工期有过任何承诺，即使王勤向李敏敏提交过一份电子工程进度计划，但李敏敏也一直未予认可过。再者，李敏敏本身存在严重过错，其自身原因导致工程进度缓慢，无法按期完成。众所周知，在小区进行装修施工需要向物业办理装修手续，否则无法正常开工。李敏敏在王勤多次催促下一直不予办理装修手续，缴纳装修押金。王勤于2018年1月23日缴纳了物业费装修押金。因李敏敏原因致装修工程推迟至少半个月。至于李敏敏所称未提供水电影响其施工进度，更是无稽之谈。因李敏敏的装修方案是要拆墙，而房屋原来水电是埋在墙体内，拆墙必然会破坏原有水电，王勤为提供方便还为李敏敏提供了临时水电的供应。李敏敏若真想要施工，完全不会因为水电有影响。此外，2018年1月因大雪天气导致施工受阻，李敏敏施工受到不可抗力因素的影响，也与王勤无关。最后，即使工期耽搁，也未影响李敏敏招生进度。暂且不论工期是否延误以及责任该由谁承担，依据李敏敏的装修进度，不可能在2018年春季进行招生。李敏敏与他人于2018年2月5日所签订的装修施工合同，约定的工期自2018年2月5日开工，至2018年3月31日竣工，而竣工之后仍需适当的空挡期，同时招生应该提前招生，而不可能等到开学一两个月后再开始招生。6、楼梯的改造王勤是依据李敏敏的要求予以改造，至于是否符合各项要求，依据双方的租赁合同，应由李敏敏承担责任，王勤仅是作为施工人员予以施工。事实证明，楼梯已经用于二楼、三楼施工，且已经开始使用，并未出现任何问题，也未有任何相关部门对此认定为不合格。三、关于合同解除的时间认定。因李敏敏无权单方解除合同，双方解除合同的时间应自一审法院开庭之日即2018年7月31日王勤同意解除之日起计算。同时，因李敏敏单方违约导致涉案商铺自2018年1月5日至2018年4月6日起造成免租期损失，该期间的房租理应由李敏敏承担。四、一审判决认定由王勤应承担李敏敏的损失以及对损失数额的认定，无事实和法律根据。基于以上事实和理由，王勤已经依据合同履行主要义务，李敏敏单方违约导致合同未能履行，因此造成的损失应由李敏敏承担。同时，一审判决认定的修补二层地面四个楼梯口费用25000元、室内隔墙装修损失35000元，已远远高于市场价格，且仅凭收据就予以认定，其真实性、关联性均存在质疑。李敏敏辩称，王勤提供的出租房屋并不具备房屋的正常使用功能，无法达到使用目的，且在合理期限内王勤未完成整改，导致李敏敏装修受阻，不能使用房屋。因为水电、公共楼梯都没做好，装修公司只能撤场，李敏敏办学受阻。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李敏敏向一审法院起诉请求：1、解除双方于2018年1月5日签订的《商铺租赁合同》；2、判令王勤返还李敏敏已经支付的租金87000元及占用资金损失（以87000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至款清之日止）；3、判令王勤赔偿李敏敏装修损失66000元。一审法院认定事实：王勤系合肥市高新区望江西路888号祥源城S10-124、125、126、127号四间商铺的所有权人，该四间商铺均为独立的商铺（毛坯），每间均为1-3层，每间均单独有楼梯上下。2018年1月5日，王勤（甲方）与李敏敏（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定内容：甲方将合肥市高新区望江西路888号祥源城S10-124、125、126、127号四间商铺面积260.86平方米（不含一楼楼梯部分10平方米）租赁给乙方作商铺使用，租期三年即自2018年1月6日至2021年1月5日，第一、二年月租金13564.72元，第三年月租金14243元，甲方给予乙方三个月的装修期即4月6日开始计算租金；甲方有权监督乙方安全使用房屋，发现乙方的安全有权限期整改；乙方不得擅自拆改房屋构造，乙方在装修过程中需改变房屋主要结构时需征得甲方同意，施工单位要有资质，并向有关部门备案。上述合同签订后，李敏敏于1月7日向王勤支付了首期6个月租金87000元。李敏敏承租的为二层四间商铺，王勤自用一楼开设饭店，三楼拟出租给案外人经营。王勤需将每间独立商铺的1-3层楼梯全部拆除，并另行新建公共楼梯供二、三楼的租户上下。因四间商铺的一、二、三楼需同时改造，王勤建议统一安排机械施工作业，将楼梯、隔墙部位拆除，以节省时间和成本，并让李敏敏分摊7000元费用，并承诺2018年1月9日进场施工，10天之内完工。王勤安排机械进场施工，将每间商铺的独立楼梯及商铺间的隔墙拆除，一、二、三层四间商铺分别贯通成一体。但王勤安排的机械作业直至2018年2月10日才完工，新建的公共楼梯为简易的钢制楼梯，二楼拐弯处尚有二楼混凝土平层未凿除，上下进出均不方便，该公共楼梯于2018年3月尚未施工结束，无法上到二楼。李敏敏为了培训机构尽快开业，赶在春季招生，聘请鑫博公司进行内部装修，双方于2018年2月5日签订了《装修施工合同》，与室外公共楼梯的施工同步进行。李敏敏多次催促王勤尽快完工未果，致装修公司施工被迫停工。因王勤未能按期提供具备办学条件的商铺致李敏敏春季招生计划搁浅，李敏敏决定终止租赁合同，于2018年4月10日向王勤发出《退还房屋租金通告》（以下简称通知）。王勤收到通知后未予退还租金以致成讼。一审法院另查明，一楼四间商铺打通后贯穿成一个整体，王勤自用开办了饭店。李敏敏承租的二层贯穿成一个整体后地面留有四个楼梯口的空缺，李敏敏请鑫博公司用钢板将四个楼梯洞缺口补平施工，花费人工费及材料费25000元，另将二层室内隔墙重新布局施工，花费装修材料及人工费35000元，以上合计60000元。三楼由王勤租赁给案外人开设了健身房。一楼饭店隔壁为公共楼梯供二、三层商户上下，公共楼梯即为钢制楼梯上贴了一层地板砖，于2018年6月完工。一审法院认为，李敏敏与王勤于2018年1月5日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同约定了王勤将二层四间商铺交付李敏敏作为办学之用，王勤应当提供符合办学条件的商铺即将二层四间商铺贯穿成一体，另配置有公共楼梯上下。王勤自用一楼开设饭店，将二楼、三楼整体对外出租，合同约定了李敏敏不能擅自拆改房屋的基本结构，故王勤需对四间商铺的结构进行根本性改造才能满足涉案租赁合同的设立目的。王勤辩称其是帮李敏敏打掉楼梯及拆隔墙，应当由李敏敏承担责任，不予采纳。因王勤的施工延误致李敏敏的春季开学计划搁浅，另李敏敏租赁房屋用于开办校外培训，参加培训的学生需从公共楼梯上下，王勤施工的公共楼梯是否符合消防的安全标准尚无定论，故王勤的行为已构成根本违约，致合同订立的目的无法实现。李敏敏诉请解除合同，依法予以支持。合同解除权属形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除，王勤于2018年7月2日收到民事诉状，故涉案合同于2018年7月2日解除。合同解除后，王勤应当返还李敏敏支付的半年租金87000元及自起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日止的利息损失。李敏敏诉请王勤赔偿装修损失66000元，其中修补二层地面四个楼梯口费用25000元，王勤作为一楼业主亦是受益者，应当赔偿李敏敏此项经济损失25000元。至于室内隔墙装修损失35000元，李敏敏为尽快开业，其室内装修与王勤室外公共楼梯施工同步进行，李敏敏为合同的顺利履行进行了积极的准备，因王勤的违约行为造成了李敏敏隔墙装修损失35000元，王勤应当予以赔偿。以上两项合计，王勤应当赔偿李敏敏装修损失60000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决：一、李敏敏、王勤2018年1月5日签订的《商铺租赁合同》于2018年7月2日解除；二、王勤于判决生效后十日内返还李敏敏租金87000元并支付利息损失（以87000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月11日起计算至款清之日止）；三、王勤于判决生效后十日内赔偿李敏敏装修损失60000元；四、驳回李敏敏的其他诉讼请求。案件受理费3360元，由王勤承担。二审中，王勤提交了其与李敏敏之间的微信语音记录、楼梯照片等证据，证明是李敏敏单方要求王勤帮助其打掉楼梯，且双方未约定期限，王勤一直积极施工为李敏敏赶工期，不存在因楼梯未改造而影响李敏敏的施工，且改造的楼梯符合消防、安全使用标准。李敏敏质证认为，上述证据均不属于新证据，且不足以达到王勤的证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王勤与李敏敏在所签订的租赁合同中虽未对租赁的商铺具体需要满足何种使用状态作出明确约定，但根据王勤和李敏敏的微信聊天记录、现场照片等证据，再结合双方当事人的陈述，能够看出王勤是知晓李敏敏承租商铺用于办学的，且要负责将李敏敏承租的二层墙体拆除后贯穿成一体，另配置公共楼梯上下，才能达到李敏敏使用承租商铺的目的。此外，李敏敏承租商铺所在的一层、三层也因王勤自用及出租他人使用，需同时进行改造施工，而王勤确实存在施工延误导致李敏敏装修受阻的事实，且王勤一审庭审中也明确陈述公共楼梯部分直至2018年6月份才完工。故此，一审法院认定王勤提供的商铺未能满足李敏敏的合同订立目的，存在根本违约行为，对李敏敏主张的退还租金及赔偿相应的装修损失给予认定，并无不当，本院予以确认。综上，王勤的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3360元，由王勤负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一九年六月二十一日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。