江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0403民初1906号原告：李晓勇。委托诉讼代理人：李华民，江西顺合律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭博，江西顺合律师事务所律师。被告：吴桂青。委托诉讼代理人：屈星，江西际民律师事务所律师。原告李晓勇与被告吴桂青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法由审判员李一清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李晓勇的委托诉讼代理人李华民、被告吴桂青及其委托诉讼代理人屈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓勇向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告支付原告租金78000元及延迟支付租金利息3120元（现利率按年利率24%暂计算至2019年4月）；二、判令被告支付原告违约金33800元（日违约金为月租金的10%即650元，暂计算至4月22日，共计55天）。事实与理由：2015年2月1日，原告李晓勇与被告吴桂青签订租赁合同，约定将原告位于九江市十里大道97号农房大厦西栋03号门面，面积约230平方米左右，出租给被告吴桂青使用。双方约定租赁期限为2015年2月1日至2021年2月28日，第一、二年租金为每月5000元，第三年为每月5500元，第四年为每月6000元，第五年为每月6500元，第六年为每月6800元，租金至2015年3月1日起计算。合同签订后，被告吴桂青从2019年3月1日起拖欠房屋租金，一直没有给付。后经原告多次协商、催讨，被告仍未支付租金，被告已经严重损害原告合法权益，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。原告李晓勇为支持其诉请，向本院出示了以下证据：一、身份证复印件一份，证明原告李晓勇诉讼主体资格。二、租赁合同原件一份、房产证复印件一份，证明被告吴桂青诉讼主体资格及原告与被告之间的房屋租赁关系，被告欠付原告租金，属于违约行为。被告吴桂青对原告李晓勇出示的证据提出如下质证意见：对证据一无异议。对证据二真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，1、该合同并非被告单方解除，而系法律规定的不可抗力缘由导致合同解除，不能继续履行。由此造成的履行不能后果不应当由被告承担，且被告已经按照法律规定履行了书面的告知义务；2、根据该合同第四条第三款及第七条第一款关于没收保证金及违约金的规定，该两条约定均是对未交租的违约责任约定，金额过高且重复约定；3、该违约责任并不适用于本案因不可抗力导致的合同解除。被告吴桂青辩称：1、被告租赁的该房屋用于网吧经营，消费群体全部为九江职业技术学院的学生，租赁房屋的周围没有其他住户，后学校搬迁导致无法继续经营，搬迁属于情势变更，该租赁合同只能解除，并且免除合同各方当事人的法律责任。基于情势变更终止或解除合同的，应当免除当事人不履行合同的责任，且对方不得对此请求赔偿；基于诚实信用原则，虽然合同已解除，但被告还是履行了书面的告知义务，因此被告不存在任何的违约行为；2、如前所述，被告不存在违约行为，因此不承担任何的赔偿损失和违约金，被告已经在告知原告解除合同之前搬离租赁房屋，但是原告却拒绝接收该房屋，因其拒收房屋造成的损失，属于原告自身原因扩大损失，该损失应当由原告自行承担；3、因双方合同不归责于被告的原因解除，原告应当将合同的保证金全部退还给被告。被告吴桂青为支持其辩解向本院出示了以下证据：一、通话记录详情打印件五张，证明在2019年2月27到3月1日被告通过电话与原告沟通过退租事宜。二、短信往来打印件3张，证明1、双方合同解除是因为学校搬迁导致的，并且电话已经与原告方沟通过；2、被告已书面告知原告解除合同不在续租，并告知原告来办理相关的交接手续，已经尽到了告知义务，双方合同解除。原告李晓勇对被告吴桂青出示的证据提出如下质证意见：证据一，仅是通话时间的打印件，记录内容无从得知，记录只能证明原、被告之间曾经打过电话。证据二、短信信息上并未征得原告同意解除合同，被告曾经在电话中说了什么内容只有听电话信息才知道，该份证据不符合合同中约定的书面，并且提前三个月。同时，我方在短信中告知了被告需要补偿原告32500元，并且保证金不退还，对该份证据的证明目的不予认可，该证据恰恰证明被告没有提前三个月书面通知原告。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2015年2月1日，原告李晓勇与被告吴桂青签订租赁合同，合同约定：原告将位于九江市十里大道97号农房大厦西栋03号，面积约230平方米左右的商铺，出租给被告吴桂青使用，双方约定租赁期限为2015年2月1日至2021年2月28日，第一、二年租金为每月5000元，第三年为每月5500元，第四年为每月6000元，第五年为每月6500元，第六年为每月6800元，租金至2015年3月1日起计算。门面租金按12个月为一个支付周期，下一个周期的全部租金应提前5天一次性全部交清；租赁保证金为20000元，乙方（被告吴桂青）应于本合同签订之日起支付，若乙方没有提前五天一次性交清下一周期的全部租金，甲方（原告李晓勇）有权没收保证金；租赁合同期间乙方如需中途撤场，应提前3个月提出书面申请，经甲方书面同意后方得撤场。如遇不可抗力的因素或国家政策调整等政府行为导致本合同不能履行的，本合同自然终止，双方均不承担责任；乙方没有提前5天一次性交清下一个周期的全部租金，如拖欠按日支付逾期款，按月租金总额的10%向甲方支付日违约金，房租照付，若延迟10天未能缴清当期全额租金，甲方有权终止合同，不承担乙方装修改造等一切投资费用，并没收保证金。合同签订后，被告吴桂青即按照合同约定在该商铺内从事网吧经营，后由于承租的该商铺附近的九江职业技术学院的大部分学生搬到新校区，被告吴桂青以生意不佳为由于2019年2月27日腾空所承租商铺，向原告李晓勇提出终止租赁合同，并未按合同的约定，提前5日向李晓勇交纳2019年3月1日至2020年2月28日的租金78000元。原告李晓勇不同意解除与被告吴桂青的租赁合同，并以被告吴桂青未按合同约定交纳租金为由向法院起诉，要求被告吴桂青支付租金并承担违约责任。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，除违约责任中规定“如拖欠租金按日支付逾期款，按月租金总额的10%支付日违约金”超过法律规定的承担违约责任的上限无效外，其余条款不违反法律规定，合法有效，具有法律约束力。被告吴桂青未按房屋租赁合同的约定支付租金属违约行为，故原告李晓勇要求被告吴桂青按合同约定支付78000元租金的诉讼请求，本院予以支持，原告李晓勇要求被告吴桂青承担至2019年4月止的租金利息3120元，并赔偿55日，每日按月租金的10%支付违约金过高，不予全部支持，只支持以78000元为本金，按年利率24%，从2019年3月1日起至2019年4月30日止的逾期付款违约金3120元。被告吴桂青租赁原告房屋用于网吧经营，因学校搬迁导致生意不佳，被告吴桂青如认为属情势变更，应同原告协商解决，如协商不成，应向人民法院或仲裁机构申请予以裁定是否变更或解除合同；被告吴桂青认为情势变更，其通知原告解除合同时，合同就已解除，被告应当免除不履行合同的责任的辩解与法律规定不符，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告吴桂青于本判决生效之日起十日内支付原告李晓勇租金78000；并支付逾期支付房租的违约金3120元。二、驳回原告李晓勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2598元，减半收取1299元，由被告吴桂青负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  李一清二〇一九年六月二十四日书记员  孙 睿