上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初24774号原告：苏州和晟房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市。法定代表人：李毅峰，董事长。委托诉讼代理人：章晨煜，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王忆湘，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海中轩置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：朱明胜，董事长。委托诉讼代理人：周富毅，北京京都(上海)律师事务所律师。原告苏州和晟房地产开发有限公司与被告上海中轩置业有限公司股权转让纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序。本案于2018年12月20日召开预备庭，并于2019年2月2日公开开庭进行审理。因案情复杂，本案于2019年3月28日转为普通程序，组成合议庭于同年4月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人章晨煜、被告委托诉讼代理人周富毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏州和晟房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告经济损失3,496,569元。事实与理由：2018年4月24日，原、被告签署《上海市产权交易合同》，约定被告将其持有的镇江中轩置业有限公司(以下简称标的公司)100%股权转让至原告，约定交易价格为257,000,000元。除股权交易款外，标的公司还需承担被告股东上海鼎隆置业有限公司及上海静安地产(集团)有限公司债权69,000,000元。合同签署后，原告依约向被告支付了上述326,000,000元。双方于2018年6月22日完成了标的公司的股权变更。股权变更完成后，原告发现被告未如实披露标的公司的全部债务。在评估基准日后股权交割前，被告分七次将总计3,496,569元从标的公司转出至案外人。由于被告未如实披露相关合同及债务，严重损害了原告的合法利益，被告违反合同约定，应当承担赔偿责任。原告故起诉来院。被告上海中轩置业有限公司辩称，不同意原告诉请，请求驳回。对于原告诉请的金额没有异议，但该些支出是标的公司评估基准日到交割日期间的正常经营性支出，且相关合同在基准日前已经签订，但因为签订当时没有最后结算所以具体数额未写入评估报告的应付款项中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对下列事实及证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。1、2018年4月原告与被告签订《上海市产权交易合同》，约定被告为甲方，原告为乙方。产权交易标的为甲方持有的标的公司100%股权及甲方对标的公司22,211.09213万元债权。除甲方已向乙方披露的事项外，产权交易标的和标的公司不存在资产评估报告中未予披露或遗漏的、可能影响评估结果或对标的公司及其产权价值产生重大不利影响的事项。截至评估基准日2017年6月30日，标的公司暂欠甲方股东上海鼎隆置业有限公司3700万元，暂欠甲方股东上海静安地产(集团)有限公司3200万元，乙方须书面承诺由标的公司清偿，并承担连带责任。自评估基准日至产权交接日期间，标的公司因经营活动产生的盈利或亏损而导致净资产的增加或减少及相关权益由乙方按持股比例承接，甲方对本合同项下的产权交易标的、股东权益及标的公司资产负债负有善良管理的义务。甲方对本合同项下的产权交易标的拥有合法、有效和完整的处分权，没有隐匿资产或债务的情况。合同另约定，任何一方违反合同约定的义务和承诺，给另一方造成损失的，应当承担赔偿责任。针对标的公司的应付账款评估明细表列明：利恩150,000元、中城建150,000元、上海申邑工程咨询有限公司100,000元、德持建设集团有限公司144,585元、上海捷能建筑工程技术有限公司106,198元、上海汇源建设开发有限公司83,413元、刚木门193,362元、江苏特丰冷暖设备有限公司6100元、智能化57,000元、绿化518,815元、排污泵5963元、小区健身5000元、绿化148,259元，业务内容均为工程款，合计1,668,695元。2、2017年7月21日，标的公司向深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司付款104,290元，用途为物业费，发票备注栏显示该笔系2016年7月1日至12月31日的物业费。2017年8月9日，标的公司向上海天筑新型门窗有限公司转账699,948.21元，用途为工程款。2017年9月14日，标的公司向德持建设集团有限公司转账456,529元，用途为外保温。2018年2月11日，标的公司向镇江中房颐和物业管理有限公司付款22,500元，用途为电费，发票备注栏显示该笔路灯电费所属期为2017年1月至12月；向深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司付款73,215元，用途为物业费，发票备注栏显示该笔系2017年1月1日至6月30日的物业费。2018年5月31日，标的公司向上海静安地产集团房地产代理有限公司转账1,583,160.50元；向上海新工联畅邑企业管理有限公司转账556,926.50元，用途均为代理费。3、2013年9月10日，标的公司与上海鑫尊房地产经纪有限公司、上海静安地产集团房地产代理有限公司签订《镇江尚海茗苑项目营销策划及销售代理合同》，2014年5月1日，标的公司与上海静安地产集团房地产代理有限公司、上海二轻房地产经纪有限公司签订《镇江尚海茗苑项目营销策划及销售代理合同》，两份合同均约定按房源总销售额的2.8%作为代理佣金，每月5日前销售团队递交前月佣金结算单，标的公司收到结算单10个工作日内审核确认并支付上月销售代理佣金。4、2011年11月3日，标的公司与深圳市昊岳物业管理有限公司签订《尚海茗苑前期物业服务合同》，约定住宅物业费1.30元/月.平方米，商业物业费1.60元/月.平方米，纳入物业管理和服务范围的已交付但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位70%交纳，按半年交纳，双方协商同意一期开办费及人员进场工资等费用以23万元为最终闭口价格，交房前五个月内、一个月内分别支付10万元，交房后六个月结清余款3万元。5、2016年1月18日，标的公司与上海天筑新型门窗有限公司签订《镇江铝合金门窗施工余款协议》，约定工程竣工结算价格为4,783,760元，扣除标的公司已支付及垫付的款项，现还应支付837,060元，双方协商同意上海天筑新型门窗有限公司从标的公司处购买5号楼603室房屋，该房房款699,948元从所欠工程款中扣除，则标的公司还应支付工程款137,112元，于2016年1月31日前付清。6、2016年1月15日，标的公司与德持建设集团有限公司签订《镇江保温施工余款协议》，约定工程竣工结算价格为2,891,700元，扣除标的公司已支付及垫付的款项，现还应支付837,620元，双方协商同意德持建设集团有限公司从标的公司处购买6号楼303室房屋，该房房款456,529元从所欠工程款中扣除，则标的公司还应支付工程款381,091元，于2016年1月31日前支付236,506元，余款于2018年11月10日前付清。7、标的公司另与深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司签订《小区一期路灯景观照明移交物业管理补充协议》，约定标的公司每年固定支付电费22,500元，维护保养期限10年，自2013年12月1日起至2023年11月30日止。2016年11月30日，深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司出具《承诺书》，承诺标的公司支付电费22,500元/年包含维护保养费4500元/年，不得再次向标的公司收取维护保养费。8、2018年4月10日，原告向被告出具《承诺函》，承诺已知晓并认可标的公司持有的07-4-1号地尚未竣工的相关事宜，股权转让后由此产生的或有风险和损失与转让方无关，并自行处理相关事宜。9、原、被告均确认，评估基准日之前进账的房屋销售款总额为63,675,559.30元。10、被告提供的尚海花园销售清单显示，C4-303号房屋于2017年7月3日销售。审理中，本案原、被告对于标的公司开发的尚海茗苑楼盘中施工幢号与对应的公安核准门牌号存有争议，原告为证明2017年7月3日标的公司网签的C4-303号房屋对应的是公安门牌号为6幢303室的房屋，提供了2013年10月28日镇江市公安局京口分局学府路派出所出具的公安幢号与施工幢号对应表，该表格中标明，施工幢号C4对应的公安幢号为6幢。以上事实，由原告提供的《上海市产权交易合同》、应付款评估明细表、付款凭证及发票、公安幢号与施工幢号对应表，被告提供的《镇江尚海茗苑项目营销策划及销售代理合同》《尚海茗苑前期物业服务合同》《镇江铝合金门窗施工余款协议》《镇江保温施工余款协议》《小区一期路灯景观照明移交物业管理补充协议》《承诺函》、尚海花园销售清单，原、被告陈述等予以佐证。本院认为，原告与被告签订的产权交易合同依法成立，双方均应恪守合同约定。本案主要争议焦点在于系争3,496,569元的支出是否属于标的公司正常经营活动的延续性支出。1、关于2,140,087元代理费，按照标的公司签订的代理合同约定，代理费用应当每月结算，被告作为当时标的公司的股东，对于评估基准日前已产生的代理费完全有能力知晓并应当向原告披露。而被告未向原告披露该笔债务的存在，违反了双方在产权交易合同中的承诺，故在评估基准日前已发生的相关代理费不属于标的公司正常经营活动的延续性支出；2、关于2016年7月至12月及2017年1月至6月的物业费177,505元，由于该些费用在评估基准日时已经产生，而被告亦未向原告披露，应当承担相应的赔偿责任；3、关于工程余款，原告提供的证据可以证明，2017年7月3日售出的C4-303号房屋与标的公司用于抵扣工程款456,529元的6号楼303室房屋为同套房，被告同时又将该套房作为资产出售给原告，故该房屋所涉价款不能作为标的公司正常经营活动的延续性支出。关于5号楼603室的房款，依据2016年1月18日标的公司与案外人所订协议约定，标的公司已将该房价款699,948元用于抵扣工程款。被告在转让时，并未将该房屋作为资产出售给原告，故该房款支出属于标的公司的正常支出。关于22,500元电费，根据相应发票备注内容可以得出该笔支出系2017年度的电费，故本院依据双方合同约定情况，确定其中11,250元属于标的公司正常经营活动的延续性支出。综上，因被告违反合同的承诺，未将标的公司应付款如实披露原告，违反诚信原则，给原告造成的损失应当予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告上海中轩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州和晟房地产开发有限公司损失2,404,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费34,772元，由原告苏州和晟房地产开发有限公司负担10,861元，被告上海中轩置业有限公司负担23,911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 红人民陪审员  殷云明人民陪审员  瞿国富二〇一九年六月二十六日书 记 员  王嫣然附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。