广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8644号原告：广州市高顿物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道1222号之一101房。法定代表人：黎燕贞。委托诉讼代理人：许多，广东安国律师事务所律师。被告：张惇兰，女，1982年9月13日出生，汉族，身份证住址广东省仁化县，委托诉讼代理人：赵品雄，系被告丈夫。原告广州市高顿物业管理有限公司与被告张惇兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许多，被告的委托诉讼代理人赵品雄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广州市高顿物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告缴纳2018年7月1日至2019年1月1日期间拖欠的物业管理费799.8元；2.被告向原告支付滞纳金（自2018年7月10日起按欠缴金额每日1%计算至缴清费用之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与案外人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）签订商品房预售合同，购买广州市骏御华庭B栋401单元，并于2014年6月8日办理了收楼手续，原告签订《物业管理服务合同》，物业服务费为每月每平方米2.6元。合同签署后，被告自2018年7月10日起，未能按照约定支付物业管理费等费用，为维护合法权益，诉至法院。被告张惇兰辩称，对拖欠的月份及金额没有异议，但不同意支付滞纳金，而且对于物业费应减去部分费用，比如说电梯没有正常运行，物业管理费应予以减少，因为物业管理费是包含了电梯的维保费用，A栋为每月650元/台，B栋为每月500元/台，B栋的电梯从2018年6月开始至今没有运行。另外电梯影响出租率，租客对电梯不能使用存在很大意见，垃圾没有处理，梯灯不亮、管道生锈，故相应管理费应予以扣减，2018年6月期间原告因私人原因，无人在岗，小区卫生垃圾由业主自筹资金清理，要求免去2018年6月管理费，已交的要求退还或抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是广州市白云区三元里大道1220号（自编B栋）401房（以下简称涉案房屋）的产权人，该房屋的建筑面积为51.2846平方米。涉案房屋所在小区为骏御华庭小区，有两栋住宅楼，其中A栋21层，B栋6层，建筑面积共20067平方米，房地产开发商为南大公司。被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方同意委托乙方实行物业管理；物业服务费的收费标准为住宅按建筑面积2.6元/平方米；物业服务费每月交一次，于每月10日前一次性缴纳当月物业服务费；水电费（含公摊部分）在未移交供水供电部门之前，按供水、供电部门规定收费标准每月交给乙方，于应缴费当月15日前一次性交清；甲方逾期不交物业服务费、水电费（含公摊部分）等，从逾期之日起按欠缴金额每日百分之一支付滞纳金给乙方；物业服务事项包括房屋建筑共用部分、附属配套建筑、共用设施、设备的维修、养护和管理等；物业维修基金用于物业保修期满后共用部位、公共设备设施的大、中修及更新、改造；物业管理相关通知、函件等文函，投送到小区内所设立的公告栏中即视为有效送达，若甲方要求改投送到甲方指定的其他地方，甲方需填写相应委托书，并支付邮递费、服务费；业主转让或者出租物业时，应将合同内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内将物业转让或出租情况以书面形式告知物业管理处，本合同对受让人、承租人具有同等效力。2019年2月1日，原告与广州市旭升物业管理有限公司办理交接退出骏御华庭的物业管理。被告尚欠2018年7月1日至2019年1月1日期物业管理费799.8元（每月133.3元）。被告出具南大公司与被告签订的前期物业服务合同、电梯使用登记表及广东省电梯安全条例，拟证实物业管理公司需提供电梯的运行和日常维护管理服务，定期检查维护，设备维护保养率100%，对房屋及设施设备维修养护，小区电梯保险有效期至2018年3月31日；另出具微信记录，拟证实业主为申请紧急维修基金积极跑各个部门；出具广州市旭升物业管理有限公司2019年4月27日告全体业主书，表示因原告拒绝移交图纸等资料，无法跟进和落实电梯维修工作，对设备缺少必要维护保养。物业服务问题为电梯没有正常维保；绿化没有做到，杂草丛生，围墙有裂缝；垃圾没有清理，要靠业主和租客去清理；公摊电费是业主联系街道和供电局解决才不导致停电；电房电线乱七八糟；楼梯灯一直没有修好；B栋电梯至今没有修好，业主表示可通过维修基金流程，原告不配合。2018年5月至2019年1月期间，卫生脏乱差，人员配备不齐。原告表示6月份后因舒摩尔公司的非法介入人员逐渐减少，每天有2-3个保安、2个搞卫生、1个电工。原告出具与日立电梯（中国）有限公司广州分公司2018年6月电梯维护修理报价确认书及银行客户回单各二份，证实对电梯进行维修；出具与六安江淮电机有限公司2018年7月签订的工业品买卖合同及银行客户回单，证实对水泵电箱进行维修；出具广州蓝博森电子科技有限公司出具的2018年7、8月公共安全设备*监控维修发票两张，证实支付监控安装费；出具与广州市超群建筑材料有限公司签订的消防水泵维修合同及发票，证实对消防水泵的维修；出具与广州华安消防有限公司签订的消防安装协议、消防风机控制箱维修协议、消防系统保养合同，证实对消防安装、风机控制箱及消防系统进行保养；出具与广州新颜清洁服务有限公司签订的骏御华庭日常保洁服务合同及广州市东旭物业管理有限公司2018年5月、7月、9月垃圾费发票及广州中天诚保安服务公司2018年6月的发票，证实支付清洁及保安费用；出具2018年7月24日发给南大公司的函件，表示A栋经过维修，电梯恢复正常后取得合格证，才可续保，由于南大公司营业执照过期，一直没有续保，B栋电梯年检2018年到期，要去质检部门报停，要求南大公司配合解决电梯问题。原告出具维修基金公告照片，证实在公告栏公布对B栋电梯维修资金紧急使用分摊明细及工程确认书（工程费用总金额125055元）。2018年6月3日至7月5日期间，因为舒摩尔物业管理公司介入致使原告工作人员无法进入涉案小区，由骏御华庭部分业主筹集资金支付清洁费共2958元，由原告退还业主代表，由业主代表签名确认。2018年6月9日因暴雨导致A栋两台电梯及B栋一台电梯受损，电梯维保方日立电梯（中国）有限公司广州分公司当天对受损电梯进行维修，两天内完成A栋两台电梯维修工作，B栋电梯由于主机和电柜在底坑，被浸确认报废，需要费用十二万，原告确认B栋电梯没有维修好，是因为申请维修基金维修时，每户敲门要求配合签字，但业主不配合，被告对此不予确认，提出经各方协调，原告承诺承担两栋电梯的维修费用，后因原告未履行承诺出资维修电梯，使用紧急维修基金维修电梯，但原告并未配合，导致离场时仍未走完紧急维修基金流程。以上事实，有合同书、查册资料、照片、收款收据、发票以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务合同》为双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告对涉案房屋所在小区实施物业管理，原、被告之间的物业服务合同关系成立，被告应按物业合同的约定向原告支付物业管理费。原告主张被告拖欠2018年7月1日至2019年1月1日的物业管理费799.8元，被告对金额没有异议，本院予以确认。2018年6月原告因为舒摩尔物业管理公司介入致使原告工作人员无法进入涉案小区，该月并未提供物业服务，被告已支付6月份物业管理费133.3元，现要求抵扣合理，原告支付6月份的清洁费2958元，按小区264户分摊，每户11.2元，该款应由被告支付给原告，扣减该款后应扣减122.1元（133.3元-11.2元），2018年7月1日至2019年1月1日实际应付管理费677.7元（799.8元-122.1元）。被告抗辩称原告物业服务存在问题，原告已经履行主要义务，B栋电梯因6月9日暴雨导致损坏，至今没有修复，原告已启动申请维修基金程序，并进行公示，即使存在一些义务或附随义务没有履行，被告主张同时履行抗辩权本院不予支持，被告应向原告支付2018年7月1日至2019年1月1日的物业管理费677.7元，原告诉请超出部分本院不予支持。根据合同约定，物业服务费每月交一次，于每月10日前一次性缴纳当月物业服务费，被告未按约定如期缴纳构成违约，应当承担违约责任，被告居住的B栋电梯因暴雨受损无法及时维修给B栋业主造成影响大，本院酌情免去6月后物业管理费的滞纳金，原告主张该期间物业管理费的滞纳金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张惇兰于本判决生效之日起五日内向原告广州市高顿物业管理有限公司支付2018年7月1日至2019年1月1日的物业管理费677.7元；二、驳回原告广州市高顿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市高顿物业管理有限公司负担5元，被告张惇兰负担20元并于本判决生效之日起五日内迳付原告广州市高顿物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  陶向军二〇一九年六月二十六日书记员  郑萍军