北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初18796号原告（反诉被告）：北京大荣物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡周庄337号。法定代表人：张杰，总经理。委托诉讼代理人：李爱军，男，1979年2月6日出生，汉族，北京大荣物业管理有限公司副经理，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京纵横海纳商贸有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路12号1幢五层503。法定代表人：乔文海，董事长。委托诉讼代理人：刘信，男，1964年7月17日出生，汉族，北京纵横海纳商贸有限公司法务，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京大荣物业管理有限公司（以下称大荣物业公司）与被告（反诉原告）北京纵横海纳商贸有限公司（以下称纵横海纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。大荣物业公司委托诉讼代理人李爱军，纵横海纳公司委托诉讼代理人刘信均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大荣物业公司向本院提出诉讼请求：判令纵横海纳公司将其收取的租户租金及押金302731元支付给大荣物业公司。事实理由：我公司于2014年3月1日与纵横海纳公司签订《商业合同》，将北京市朝阳区337号内办公用房204间，出租给纵横海纳公司，租期自2014年6月28日至2017年6月27日。合同到期后，双方约定不再续租并签订《合同到期终止协议书》并与次承租人签订了《三方协议》。按照协议约定，纵横海纳公司应将其转租后收取的租金及押金全部转给我公司，我公司延续其与次承租人的租赁关系。之后，纵横海纳公司退还了部分押金，另外扣除我公司收取的300000元押金，纵横海纳公司仍有302731元未交付给我方。双方多次协商未果，为了维护我公司的合法权益，故诉至法院。纵横海纳公司辩称并反诉称：大荣物业公司主张的数额有误，经双方确定的数额为548000元，我方已经向部分租户退还了租金及押金，我方还有押金300000元在大荣物业处；双方在《合同到期终止协议》中约定我方支付钱款的前提是大荣物业公司与次承租人重新签订租赁合同，收回次承租人手中的押金收据、租金收据后另向次承租人出具押金收据、租金收据，现在我方付款的条件尚未满足，因此不同意支付；此外，大荣物业公司将我方强行清场并拒绝我方清点存留在租赁房屋内的我方物品，故我方提起反诉，请求大荣物业公司将出租房屋内的我方物品予以返还。大荣物业公司辩称：不清楚是否有纵横海纳公司的物品，故不存在返还的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年3月1日，大荣物业公司（甲方）与纵横海纳公司（乙方）签订《商业合同》，约定甲方向乙方提供位于北京市朝阳区337号的办公用房204间，租赁期限3年，自2014年6月28日至2017年6月27日。乙方向甲方交纳合同保证金30万元。双方还就合同的其他事项一并进行了约定。2017年6月27日，大荣物业公司（甲方）与纵横海纳公司（乙方）签订《合同到期终止协议书》，约定，双方签订的为期3年的租赁合同于2017年6月27日到期终止，乙方不再续租，双方协商一致达成如下协议：1、甲乙双方在合同到期终止协议书上签字后，即时生效，甲方根据乙方将现有乙方所租商户合同（原件），押金收据（原件）及缴费明细和甲方进行交接，重新和租赁商户签订租赁合同并出具押金收据及乙方多收租金收据。2017年底到期的租赁户，在与甲方重新签订的租赁合同按照乙方的原租赁合同里约定执行，租赁户并服从甲方房屋位置调整。2018年后的租赁户，三方共同协商处理；2、乙方需向甲方结清租金、水电等一切费用；3、乙方退租时，办公区内水、电等设施应保持正常，乙方不得损坏所租赁房屋设施和原装修，损坏应照价赔偿；4、乙方向甲方结清相关费用后，甲方向乙方退回抵押金；5、乙方与租赁商户（原乙方租赁户）在三年合同期内的一切债权债务，全部由乙方承担，甲方均不负责承担；6、乙方在三年合同期内与装修工程，维修工程等发生的任何经济纠纷，全部由乙方承担，甲方均不负责承担；7、乙方负责办理（即将迁出的原乙方租赁户，以及现已搬出不在此地继续经营的租赁户）未迁出租赁户乙方负责去工商登记部门申请将其列入经营异常，以便于甲方新租赁户的工商注册；8、乙方在与甲方和租户重新签订租赁合同，以及甲方给租户出具押金收据和多收租金收据后，收回原出具给租户的合同、押金收据和收费收据。应退租户的押金费用及多收租户的租金用缴纳给甲方的保证金支付，不足部分乙方给付甲方；9、《合同到期终止协议书》前八条结算完毕，甲方允许乙方在10日内将承租区域内物品搬出，（在此期间内甲方不收取乙方任何费用）乙方的机电设备，办公家具，空调，电器，电脑，办公用品，灭火器，摄像头，过道物品，库房存放物品，西三、西四排院内的钢架和玻璃以及乙方工作人员的个人物品等搬走。当日，大荣物业公司与纵横海纳公司又签订《说明》，明确双方租赁合同终止，大荣物业公司收取纵横海纳公司的保证金300000元抵扣租户的押金及多收租金（不足部分纵横海纳公司另行支付）。2017年6月28日至30日期间，大荣物业公司（甲方）、纵横海纳公司（乙方）分别与24户次承租人（丙方）签订《三方协议》，明确：1、甲乙双方同意于2017年6月27日解除《商业合同》，互不承担违约责任；2、甲、乙、丙三方同意乙方将《租赁合同》项下的乙方的全部权利义务转让给甲方，自2017年6月28日起由甲方承担；3、截止2017年6月27日乙方收取丙方房屋押金、租金转给甲方，甲方给丙方重新开具押金和房屋租金收据，乙方开具给丙方的房屋押金、租金收据作废。庭审中，大荣物业公司向本院提交《商业合同》《合同到期终止协议书》。纵横海纳公司认可真实性，但认为其支付租金、押金的前提是大荣物业公司与次承租人重新签订租赁合同，收回次承租人手中的押金收据、租金收据后另向次承租人出具押金收据、租金收据，现付款的条件尚未满足；大荣物业公司提交《三方协议》33份，其中24份由大荣物业公司、纵横海纳公司及租户签字、盖章确认，9份仅有租户的签字、盖章。纵横海纳公司认可24份三方签字、盖章确认的《三方协议》，但认为其他租户的租金、押金应当由纵横海纳公司直接向租户退还；大荣物业公司提交《租金核算明细》，据此证明纵横海纳公司尚有部分租金未付。纵横海纳公司对数额不予认可。纵横海纳公司向本院提交《情况说明》《证明》《收条》《工作函》、收据、押金收据，据此证明其向租户北京天地富尔医疗科技有限公司退还押金5000元，向租户北京华安恒信消防科技有限公司退还押金、租金共计49683.3元。大荣物业公司称因北京华安恒信消防科技有限公司已放弃向我方主张押金，故不再要求纵横海纳公司退还押金24000元，其他费用坚持主张。纵横海纳公司提交《清单明细》及照片、价值清单、手机聊天记录《公证书》，据此证明纵横海纳公司仍有物品在大荣物业公司处亦证明双方就移交的租金、押金数额已确认过。大荣物业公司表示不清楚纵横海纳公司是否有物品在其场地内。经询，关于水电费问题，大荣物业公司称纵横海纳公司尚有部分水电费没有结清，亦未按照《合同到期终止协议书》中约定的将不在此地经营或即将迁出的原租赁户办理工商登记经营异常手续。纵横海纳公司称，电费属于预付费，大荣物业公司尚欠我方电费；中水费属于大荣物业管理的范畴，不应由我方承担；我公司从涉案房屋撤场后，对于租赁户是否继续与大荣物业公司签订合同或解约撤场，我公司不清楚。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案，大荣物业公司与纵横海纳公司在双方《商业合同》到期后签订《合同到期终止协议书》并共同与北京华安恒信消防科技有限公司等24户次承租人达成一致意见并签订《三方协议》。该两份协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《三方协议》约定，纵横海纳公司与次承租人之间的《租赁合同》权利义务全部由大荣物业公司承担，纵横海纳公司应当将其多收取的次承租人房屋租金、押金给付给大荣物业公司。故大荣物业公司要求纵横海纳公司支付相应租金、押金的诉讼请求，本院依法予以支持。包括北京天地富尔医疗科技有限公司在内未与大荣物业公司、纵横海纳公司签订《三方协议》的其他租户，权利义务并未发生转移，大荣物业公司要求纵横海纳公司支付该部分租金、押金的诉讼请求，本院不予支持。结合《合同到期终止协议书》的内容可以确认双方并未就付款设定前提条件，纵横海纳公司称其付款条件尚不具备的意见，本院不予采信。关于付款金额，双方确认纵横海纳公司收取的签订《三方协议》的次承租人的租金及押金共计548000元，扣除纵横海纳公司已付的合同保证金300000元，应为248000元。北京华安恒信消防科技有限公司与纵横海纳公司之间的合同权利义务已经转移，故纵横海纳公司应将相应的租金、押金支付给大荣物业公司并由大荣物业公司根据其与北京华安恒信消防科技有限公司之间的租赁合同的履行情况进行处理。现大荣物业公司对于纵横海纳公司已退还的押金24000元予以认可，本院不持异议。关于纵横海纳公司的反诉请求，结合本案证据，可以认定纵横海纳公司的相应物品保留在大荣物业公司处；双方《商业合同》约定水电费用应由纵横海纳公司自负，但双方自2017年6月对房屋进行交接后，大荣物业公司实际占有房屋并进行出租，现有证据无法证明纵横海纳公司水电使用情况。双方《合同到期终止协议书》约定纵横海纳公司“办理（即将迁出的原海纳租赁户，以及现已搬出不在此地继续经营的租赁户）未迁出租赁户乙方负责去工商登记部门申请将其列入经营异常”。该条中关于“即将迁出的原海纳租赁户”的约定不明确，且次承租人是否继续与大荣物业公司签订租赁合同存在不确定性。而《合同到期终止协议书》签订之时，“现已搬出不在此地继续经营的租赁户”的情况及工商登记情况，并无证据予以证明；《合同到期终止协议书》虽约定，前八项结算完毕后，纵横海纳公司可将物品搬出，但本案审理过程中大荣物业公司并未对前八项是否结算完毕提出异议。经本院询问，大荣物业公司虽称纵横海纳公司未交纳部分水费也没有按约定办理其租赁户的工商登记迁出或经营异常手续，但并未提交充分证据予以证明。故对于大荣物业公司的相关意见本院不予采信，其亦不能据此阻碍纵横海纳公司将其物品搬出。纵横海纳公司要求返还物品的反诉请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京纵横海纳商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）北京大荣物业管理有限公司租金、押金共计224000元；二、原告（反诉被告）北京大荣物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区337号房屋内属于被告（反诉原告）北京纵横海纳商贸有限公司的物品予以返还；三、驳回原告（反诉被告）北京大荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5056元由原告（反诉被告）北京大荣物业管理有限公司负担（已交纳），反诉费4108元由被告（反诉原告）北京纵横海纳商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 佳人民陪审员  卢维东人民陪审员  刘凤芝二〇一九年六月二十一日法官 助理  李国龙书 记 员  庞晓婷