四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0104民初6352号 原告（反诉被告）：黄岷，男，1972年9月28日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：胡敏，四川益州（都江堰）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川鸿浮文化产业投资有限公司，住所地：成都市高新区府城大道中段88号1幢4楼18号。 法定代表人：陈善彬，董事长。 委托诉讼代理人：齐涛，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊正，北京德恒（成都）律师事务所律师。 原告黄岷与被告四川鸿浮文化产业投资有限公司（以下简称鸿浮投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，被告鸿浮投资公司于2017年8月21日对原告黄岷提出反诉，本院经审查后，依法受理了反诉原告鸿浮投资公司与反诉被告黄岷房屋租赁合同纠纷一案。审理中，被告（反诉原告）鸿浮投资公司申请对位于案涉租赁房屋内不可拆卸和不可移动的装饰装修的残值损失进行评估，本院经审查后准许其提出的评估申请，并依法委托资产评估机构进行了评估。上述本、反诉案件依法适用简易程序，于2019年1月11日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄岷的委托诉讼代理人胡敏，被告（反诉原告）鸿浮投资公司的委托诉讼代理人熊正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄岷向本院提出本诉请求：1．判令解除黄岷与鸿浮投资公司签订的《时代8号901写字楼租赁合同》；2．判令鸿浮投资公司支付迟延支付租金的违约金39295.42元；3．判令鸿浮投资公司立即腾退承租房屋并结清物管、水电等费用，将该承租房屋归还给黄岷（诉讼过程中，鸿浮投资公司已经腾空房屋，但物管费没有结清）；4．判令鸿浮投资公司自2017年4月18日起按双倍租金标准向黄岷支付至2017年12月31日止的房屋使用费（暂计算至2017年7月20日金额为19478.06元）；5．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月26日，黄岷将位于锦江区房屋出租给鸿浮投资公司，双方签订了《时代8号901写字楼租赁合同》，该合同就双方的权利和义务进行了明确约定。合同签订后，黄岷依约履行了向鸿浮投资公司交付租赁房屋的义务。租赁合同履行过程中，被告严重违反合同约定，鸿浮投资公司多次逾期支付租金，其向黄岷支付第二期、第三期、第四期、第五期租金时均不同程度出现迟延支付的违约行为；2017年3月初，黄岷通过“时代广场”的物管公司始知鸿浮投资公司向案外人成都华贸汇巨贸易有限公司（以下简称华贸汇巨公司）转租案涉房屋的事实，转租事实发生后，黄岷于2017年3月10日即书面通知要求鸿浮投资公司纠正其擅自转租的违约行为，鸿浮投资公司虽主动向黄岷提出变更承租方式和提升租金标准的解决方案，但在双方无法达成合意的情况下，鸿浮投资公司仍拒绝纠正其擅自转租的违约行为，维持华贸汇巨公司继续占用该承租房屋的状态，黄岷多次催告鸿浮投资公司整改未果后，于2017年4月5日向鸿浮投资公司发出《关于解除的通知》，要求其于2017年4月17日将该出租房屋交还给黄岷，但直至黄岷提起本案诉讼时，鸿浮投资公司仍然强行占用和控制该租赁房屋，鸿浮投资公司的上述行为已构成违约，根据合同约定和法律规定，黄岷有权行使合同解除权，并要求鸿浮投资公司承担违约责任，故提起本案诉讼。 被告鸿浮投资公司辩称，1、黄岷于2017年3月10日发函要求鸿孚文化公司对转租行为进行整改后，双方就鸿浮投资公司与案外人已存在的合租方式展开了长期的磋商与谈判，但直至黄岷于2017年4月14日向鸿浮投资公司发送《关于要求从时代8号901写字楼搬离的催告通知》时，鸿浮投资公司始知双方对此无法达成合意，鉴于此，鸿孚文化公司于2017年4月28日与第三方解除了合租关系并收回了案涉租赁房屋，因鸿浮投资公司已在合理期限内完成黄岷提出的租赁整改要求，故黄岷不享有合同法定或约定的单方解除权，其于2017年4月5日向鸿孚文化公司发送的《关于解除的通知》不发生法律效力；鸿孚文化公司承认存在向黄岷迟延支付租金的事实，但黄岷主张的迟延支付租金的天数计算有误，且约定的违约金计算标准过分高于其遭受的损失，依法应予调整；鸿浮投资公司与案外人合租事实发生后，因鸿浮投资公司未同意黄岷提出上涨租金的解决方案，黄岷自2017年3月起多次派员阻挠、妨碍鸿浮投资公司的生产经营活动，造成鸿浮投资公司于2017年5月20日搬离承租房屋的事实，黄岷知晓该事实且有能力通过物管公司收回案涉房屋以减少损失，但其怠于行使收回案涉房屋的权利，其主张鸿浮投资公司逾期返还租赁房屋的事实不能成立，故2017年5月20日以后发生的租金、物业管理费、水电费等费用不应由鸿浮投资公司承担，即便认定鸿浮投资公司存在逾期返还案涉房屋的情形，黄岷针对逾期期间遭受的损失也仅限于租金损失，其在本案中主张以双倍租金标准计算逾期返还房屋的损失与其实际的损失严重不匹配，依法应予调整。 反诉原告鸿浮投资公司向本院提出反诉请求：1．判令黄岷赔偿鸿浮投资公司2017年3月1日至2017年7月25日期间的租金损失136988.35元、2017年3月1日至2017年5月31日期间的物业费损失26675.6元以及装修残值损失348666.58元，共计512330.53元；2．判令黄岷向鸿浮投资公司返还租房押金28380.3元；3．判令黄岷承担全部诉讼费。事实和理由：2014年11月26日，鸿浮投资公司与黄岷签订《时代8号901写字楼租赁合同》，由鸿浮投资公司承租黄岷所有的成都市锦江区房屋，合同就双方的权利和义务进行了明确约定。合同签订后，黄岷将未经装修的清水房交付鸿浮投资公司，鸿浮投资公司接受房屋后予以了装饰装修。租赁合同履行期间，鸿浮投资公司向黄岷交纳了租房押金28380.3元以及截至2017年7月25日的租金，同时也将物业管理费交至2017年5月31日。鸿浮投资公司与案外人合租案涉房屋的事实发生后，因鸿浮投资公司未同意黄岷提出的上涨租金的补偿解决方案，黄岷自2017年3月以来多次派员阻挠、妨碍鸿浮投资公司的经营活动，致使其无法正常经营而于2017年5月20日搬离租赁房屋，黄岷的上述行为已造成鸿浮投资公司无法继续使用案涉房屋的后果，鸿浮投资公司有权将2017年3月1日起已履行支付的租金、物业管理费部分以及剩余租赁期内的装饰装修残值作为损失主张黄岷予以赔偿并要求返还租房押金，故依法对黄岷提起反诉。 反诉被告黄岷辩称，1、鸿浮投资公司反诉主张黄岷赔偿租金损失、物业管理费损失以及装修损失，无事实依据和法律依据，应予驳回；2、黄岷认可鸿浮投资公司按约已向黄岷支付租赁保证金28380.3元的事实，同意该保证金直接用于抵扣鸿浮投资公司应付的对应款项。 本院经审理认定事实如下：位于成都市锦江区建筑面积为436.62平方米的办公用房登记所有权人为黄岷。 2014年11月26日，黄岷（出租方、甲方）与鸿浮投资公司（承租方、乙方）签订《时代8号901写字楼租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区建筑面积为436.62平方米的办公用房出租给乙方用于办公；租赁期限五年，自2014年11月26日起至2020年1月25日止，其中，2014年11月26日至2015年1月25日为免租期，免租期间产生的物业费及水、电费等费用由乙方承担；每月租金为28380.30元，租金每次以每6个月一次方式支付，乙方每次支付租金必须于下期租金开始前10天支付甲方，每逾期一日应按日向甲方支付双倍租金；租金第一年、二年、三年不变，从第四年开始按每平方米单价的8%比例递增；租赁期内，该物业每月的管理费、水费、电费、煤气费等相关使用费均由乙方承担；本合约签订后，乙方须在3个工作日内向甲方支付6个月租金和保证金28380.30元；租赁关系终止时，乙方应负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用，如乙方未能及时结清相关费用，甲方有权将收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用并将剩余部分无息归还乙方，本保证金不得用于租赁期满前抵付租金；该物业为清水房，乙方须对房屋进行装修、装饰，对承租房屋所投入的装修、附属设施、机械设备等，在租赁期满、合同终止、解除后，如属于乙方不愿拆除或属于不可拆卸、移除的附添物，可移交给甲方；租赁期间，如乙方此间因经营变动等原因不再租用，未经甲方同意，乙方不得擅自转租，若遇特殊原因，乙方需转租该物业，须提前3个月书面通知甲方；房屋租赁期间，乙方违反合同约定不交纳租金、物业管理费、水电费及使用租赁物业进行商业活动产生的其它各项费用，甲方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期满或本合同终止后，乙方逾期归还房屋，则每逾期一日应按日向甲方支付双倍租金，同时乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，黄岷按约向鸿浮投资公司履行交付租赁房屋义务，鸿浮投资公司也依法于2014年11月27日向黄岷支付2015年1月26日至2015年7月25日期间的首期租金170281.8元以及租赁场地保证金103226.58元。 鸿浮投资公司接受案涉租赁房屋后，根据其经营需求对房屋进行了装修装饰并安排其控股的成都锦美蜀绣文化有限公司（以下简称锦美蜀绣公司）实际使用房屋。租赁合同履行过程中，鸿浮投资公司与案外人张超于2017年3月9日签订《房屋租赁合同》，鸿浮投资公司依据该合同约定向案外人张超交付案涉房屋后，案外人张超以该房为住所地于2017年3月14日成立华贸汇巨公司并从事经营活动。黄岷知悉鸿浮投资公司转租案涉房屋的事实后，于2017年3月10日向鸿浮投资公司发出《关于时代8号901室擅自转租的整改通知》，主要内容为：依据时代8号物业反映的情况，贵司在未经本人（业主）同意的情况下，已擅自将时代8号901室转租给新租户，且新租户未经本人及物业同意已进场办公，贵司擅自转租的行为已构成重大违约，本人要求贵司立即予以改正，并严格按照相关条款履行合同；如贵司未能在下周一（2017年3月13日下午5点前）让新租户撤离现场，我将保留采取相应措施（包括但不限于要求物业对时代8号901室做断电处理等）以维护本人正当合同权益。 鸿浮投资公司收到上述通知后，于2017年3月13日向黄岷出具《情况说明》，主要内容为：鸿浮投资公司承租业主黄岷房产（时代8号901房），因承租方业务经营困难，拟同相关单位合租本房产，以减轻企业房租费用负担。请业主黄岷认可本租赁方式并配合合租方办理相关事务，在此基础上，承租方鸿浮投资公司同意自2017年7月26日起租金标准在原有基础上增加3元/平方米/月，作为业主同意承租方同相关单位合租本房产的补偿，付款方式由6个月支付一次，变更为4个月支付一次。 黄岷接收上述《情况说明》后，于2017年3月15日向鸿浮投资公司发送《关于时代8号901室要求业主配合合租（转租）事宜》的函件，主要内容为：贵司提出的合租（转租）的要求，是违反原合同约定的，对于贵司提出的补偿月租金3元/平方米/月的提议，业主方不予接受；鉴于双方长期友好合作关系，业主愿意基于以下条件考虑贵司提出的合租（转租）申请：1、自贵司实际开始合租（转租）之日起，月租金更改为76元/平方米/月；2、原租赁合同第四年起月租金更改为80元/平方米/月，第五年起为85元/平方米/月，其他租赁合同条款不变。次日，鸿浮投资公司以《通知函》的方式予以回复，主要内容为：近期我公司向你提出时代8号901房屋的合租意向，但经多次协商，双方对此无法达成一致意见。为此，我公司现正式通知决定对该房不予合租，由我公司继续承租使用，执行原双方签订的租赁协议。黄岷针对鸿浮投资公司的上述《通知函》，于2017年3月23日发出《告知函》，函告已现场核实华贸汇巨公司实际使用案涉房屋的事实并要求鸿浮投资公司终止相关违约行为并予以整改。 因鸿浮投资公司持续转租案涉房屋的事实，黄岷于2017年4月5日向鸿浮投资公司发出《关于解除的通知》，主要内容为：鸿浮投资公司未经业主本人同意擅自将时代8号901室转租给他人使用，业主多次催告要求改正；贵司虽然随后向业主提出转租申请，但未能就转租事宜和业主达成一致，因贵司的转租行为违反租赁合同第六条第2款的规定，构成了租赁合同下的重大违约，现业主正式通知贵司解除《时代8号901写字楼租赁合同》，贵司于本通知发出之日起5个工作日内从时代8号901室撤出，同时，对于因贵司的上述违约行为而对业主造成所有损失、损害及赔偿责任，业主保留依法要求赔偿的权利。因鸿浮投资公司未按上述通知要求履行返还案涉房屋的义务，黄岷于2017年4月14日又向鸿浮投资公司发出《关于要求从时代8号901写楼搬离的催告通知通知》，主要内容为：本人已于2017年4月5日向贵司送达《关于解除的通知》，按照解约通知的要求，贵司需于2017年4月11日前搬出时代8号901室，但直至今日仍在该物业内滞留；贵司于2017年4月11日向本人提出将搬离期限延后2日，以供贵司进一步考虑本人之前提出的补充协议内容，本人经考虑有条件同意延期，贵司最晚在2017年4月13日按本人要求签订补充协议，但未能在上述期限内签订补充协议，因此，本人与贵司之间的租赁合同已经宣告解除；请贵司在2017年4月17日下午四点以前将时代8号901室内的贵司及转租方华贸汇巨公司的人员、财产予以撤出并结清相关欠费及归还钥匙，本人将安排人员和物业与贵司办理交接和清场事实，对于因贵司的违约行为而对本人造成的所有损失、损害及赔偿责任，业主保留依法要求赔偿的权利。上述催告搬离通知发出后，鸿浮投资公司未按通知要求与黄岷办理返还案涉租赁房屋的交接手续等事宜。其后双方仍存在函件往来，鸿浮投资公司因黄岷不能对其提出的装修等损失予以补偿而拒绝返还房屋。2017年5月25日，黄岷再次向鸿浮投资公司发出《关于时代8号901写字楼的通知》，主要内容为：黄岷于2017年5月10日通过物业始知华贸汇巨公司已从时代8号901室全部搬离，但鸿浮投资公司仍未与黄岷办理交接并归还相关物业的钥匙；黄岷现已安排将该房租赁给新租户并约定起租期为2017年6月1日，现通知鸿浮投资公司在2017年5月31日前下午四点前办理相关交接和清场事宜，以便新租户能按时迁入。上述通知发出后，因鸿浮投资公司未按通知要求的期限履行办理返还房屋交接的义务，黄岷遂于2017年7月21日提起本案诉讼。 庭审中，鸿浮投资公司自述其与案外人于2017年4月28日解除租赁关系并收回房屋后，已于2017年5月20日实际搬离案涉房屋；黄岷与鸿浮投资公司确认双方于2017年12月31日办理返还案涉房屋交接手续的事实。 另查明，租赁合同履行期间，鸿浮投资公司于2015年7月20日向黄岷支付了第二期即2015年7月26日至2016年1月25日期间的约定租金170281.8元，于2016年1月18日支付了第三期即2016年1月26日至2017年7月25日期间的约定租金170281.8元，于2016年8月5日支付了第四期即2016年7月26日至2017年1月25日期间的约定租金170281.8元，针对第五期即2017年1月26日至2017年7月25日期间的约定租金170281.8元，鸿浮投资公司于2017年1月18日、2017年2月14日分别支付租金85140.9元；鸿浮投资公司向北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司支付物业管理费至2017年5月31日，黄岷与鸿浮投资公司办理返还案涉租赁房屋交接手续前已实际产生的物业管理费61126.8元以及电费653.75元，鸿浮投资公司均未履行支付。 审理中，鸿浮投资公司申请对案涉房屋内不可拆卸和不可移动的装饰装修部分的残值损失进行评估，本院依法委托中水致远资产评估有限责任公司四川分公司评估后，该资产评估公司以装修资料不完整，无法核实装修数量、材质等评估计算中重要依据，决定终止此次评估项目，并于2018年4月19日向本院出具评估项目终止的函件。本院针对鸿浮投资公司申请的评估事项重新委托四川天信资产评估有限公司评估后，因鸿浮投资公司不能按照评估机构的要求提供案涉房屋整修、改建、工艺及工程量等材料，导致评估机构无法按照评估准则要求进行评估而产生退回本次司法评估委托的后果。 以上事实，有双方当事人的陈述及以下证据在案为证：黄岷提交的案涉当事人的身份信息材料、案外人华贸汇巨公司工商信息材料、案涉房屋的所有权证、《时代8号901写字楼租赁合同》、（2017）川国公证字第78476号《公证书》、（2017）沪徐证字第7246号、7279号《公证书》、《关于时代8号901室擅自转租的整改通知》、《情况说明》、《通知函》、《告知函》、《关于解除的通知》、《关于要求从时代8号901写楼搬离的催告通知通知》、《回复函》、物业管理公司出具的欠缴物业管理费、电费的明细等；鸿浮投资公司提交的其控股的锦美蜀绣公司的工商信息材料、《时代8号901写字楼租赁合同》、鸿浮投资公司支付租金、管理费、电费的凭证、微信界面截屏、黄岷委托发送的《关于的补充协议书》和《＜时代8号901写字楼租赁合同＞补充协议书》、《关于时代8号901室擅自转租的整改通知》、《情况说明》、《关于时代8号901室要求业主配合合租（转租）事宜》、《通知函》、鸿浮投资公司与案外人张超签订的《合同解除协议书》、《关于时代8号901写字楼的通知》等，以及资产评估公司向本院出具的终止评估函件。 下列证据，本院不予采信： 鸿浮投资公司提交关于案涉房屋的装修合同、装修支出费用发票、收据等材料，拟证实鸿浮投资公司为装修案涉房屋产生费用619606.34元的事实，本院认为，鸿浮投资公司提交的上述证据材料仅能反映鸿浮投资公司为装修案涉房屋发生费用的事实，对其反诉主张的装修残值损失并不具有证明力，且其提交的大部分票据仅载明了购买产品的名称、价格，本院无法判断费用是否因装修案涉房屋而产生，故本院对上述证据不予采信。 本院认为，黄岷与鸿浮投资公司签订的《时代8号901写字楼租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 一、关于黄岷主张解除黄岷与鸿浮投资公司签订的《时代8号901写字楼租赁合同》的诉讼请求。《租赁合同》签订后，黄岷依约向鸿浮投资公司履行了交付案涉租赁房屋的义务。租赁合同履行过程中，鸿浮投资公司不仅存在迟延支付租金的情形，且未经黄岷同意擅自将案涉房屋转租案外人，根据《中华人民共和国合同法》第九十条第五项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，黄岷有权依法行使合同解除权。转租事实发生后，鸿浮投资公司虽与黄岷磋商有关转租事宜的解决方案，且在双方协商无果的情况下解除了与案外人之间的租赁合同，但无法改变已经发生的其违约转租案涉房屋的事实，鸿浮投资公司的上述行为并不能导致黄岷丧失合同法定解除权的后果。鸿浮投资公司以其与黄岷磋商有关转租事宜的解决方案，且在双方协商无果的情况下解除了与案外人之间的租赁合同，认为黄岷已不享有法定或约定的合同解除权的抗辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。黄岷基于鸿浮投资公司违约转租的事实，于2017年4月5日向鸿浮投资公司送达《关于解除的通知》，鸿浮投资公司也确认于2017年4月5日收到该通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认黄岷与鸿浮投资公司签订的《时代8号901写字楼租赁合同》已于2017年4月5日予以解除； 二、关于黄岷主张鸿浮投资公司支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求。鸿浮投资公司向黄岷承租案涉房屋后，应当按约向黄岷履行支付租金的义务。根据查明的案件事实，鸿浮投资公司按约应于2015年7月16日前向黄岷支付第二期即2015年7月26日至2016年1月25日期间的租金170281.8元，但实际支付时间为2015年7月20日；按约应于2016年1月16日前支付第三期即2016年1月26日至2016年7月25日期间的租金170281.8元，但实际支付时间为2015年1月18日；按约应于2016年7月16日前支付第四期即2016年7月26日至2017年1月25日期间的租金170281.8元，但实际支付时间为2016年8月5日；按约应于2017年1月16日前支付第五期即2017年1月26日至2017年7月25日期间的租金170281.8元，但实际于2017年1月18日、2017年2月14日分别支付租金85140.9元，黄岷主张鸿浮投资公司迟延支付租金的事实的成立，鸿浮投资公司的行为已构成违约，黄岷有权依据合同约定和法律规定主张鸿浮投资公司支付迟延支付租金的违约金。双方签订的《房屋租赁合同》虽约定了“租金每次以每6个月一次方式支付，鸿浮投资公司每次支付租金必须于下期租金开始前10天支付黄岷，每逾期一日应按日向黄岷支付双倍租金”的内容，但鸿浮投资公司未按约支付租金实际造成的损失为占用资金的利息，基于违约金以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅的性质和功能，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定本院酌情将违约金的计算标准调减为中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍即年利率5.655%，对黄岷多主张部分，本院不予支持。综上，本院确认鸿浮投资公司应向黄岷支付迟延支付第二期租金的违约金为105.53元（租金170281.8元×5.655%÷365天×4天）、第三期租金的违约金为52.76元（租金170281.8元×5.655%÷365天×2天）、第四期租金的违约金为527.64元（租金170281.8元×5.655%÷365天×20天）、第五期租金的违约金为408.92元（租金170281.8元×5.655%÷365天×2天＋租金85140.9元×5.655%÷365天×27天），共计1094.85元。 三、关于黄岷主张鸿浮投资公司立即腾退并返还承租房屋的诉讼请求。因黄岷与鸿浮投资公司确认双方已于2017年12月31日办理返还案涉房屋交接手续的事实，故鸿浮投资公司不再向黄岷履行腾退并返还案涉房屋的义务。 四、关于黄岷主张鸿浮投资公司按双倍租金标准支付自2017年4月18日起至2017年12月31日止的房屋占有使用费以及鸿浮投资公司结清返还案涉房屋前产生的物管费、水电费的诉讼请求。租赁合同履行过程中，因鸿浮投资公司违约转租案涉租赁房屋，黄岷于2017年4月5日行使合同解除权解除双方签订的《租赁合同》后，鸿浮投资公司应向黄岷履行返还房屋的义务，黄岷有权依据合同约定和法律规定向鸿浮投资公司主张逾期返还案涉租赁房屋期间产生的房屋占有使用费、物业管理费、水电费等费用。黄岷于2017年4月5日向鸿浮投资公司发出的《关于解除的通知》后，鸿浮投资公司未按通知要求履行返还案涉房屋的义务，黄岷于2017年4月14日又以向其发送《关于要求从时代8号901写楼搬离的催告通知》的方式催告鸿浮投资公司于2017年4月17日下午四点以前履行腾退房屋，因鸿浮投资公司不能举证证明其已于2017年4月17日下午四点以前向黄岷履行返还房屋的事实，黄岷主张鸿浮投资公司从2017年4月18日起支付房屋占有使用费，直至其实际返还房屋之日，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。鸿浮投资公司辩称，鸿孚文化公司于2017年4月28日与第三方解除了合租关系并收回案涉租赁房屋后，鸿孚文化公司已于2017年5月20日搬离承租房屋，黄岷知晓该事实且有能力通过物业管理公司收回案涉房屋以减少损失，但其怠于行使收回案涉房屋的权利，认为2017年5月20日以后发生的租金、物业管理费、水电费等费用不应由鸿浮投资公司予以承担，本院认为，即使鸿浮投资公司存在于2017年5月20日搬离承租房屋的事实，但因其未向黄岷办理返还案涉房屋交接手续，黄岷仍然存在无法有效控制、使用案涉物业的事实；依据合同的相对性，鸿浮投资公司是履行返还案涉租赁房屋的主体，双方并未约定黄岷可通过物业管理公司收回案涉房屋，黄岷也不负有向物业管理公司收回案涉房屋的义务，黄岷基于鸿浮投资公司未履行返还案涉房屋的事实，已于2017年7月21日提起本案诉讼主张相关权利，不存在黄岷怠于行使收回案涉房屋权利的问题，且黄岷提起本案诉讼后鸿浮投资公司仍然怠于履行返还房屋的义务，直至2017年12月31日才与黄岷办理返还案涉房屋交接手续，鸿浮投资公司应对其怠于履行向黄岷返还案涉房屋行为自行承担不利的后果，鸿浮投资公司的上述抗辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。据此，本院认定鸿浮投资公司实际占用案涉房屋的期间为2017年4月18日至2017年12月31日即确认鸿浮投资公司实际占用案涉房屋的为8个月零14天，黄岷在本案中主张鸿浮投资公司支付自2017年4月18日起至2017年12月31日止的房屋占有使用费，具备事实依据和法律依据，本院予以支持，鸿浮投资公司已向黄岷支付的租赁保证金以及2017年4月18日至2017年7月25日期间的租金可直接用以冲抵该房屋占有使用费。 黄岷在本案中依约主张鸿浮投资公司按双倍租金标准支付占用案涉租赁期间的使用费，本院认为，鸿浮投资公司支付占用案涉房屋期间的费用标准原则上可参照双方原约定租金标准予以确定，但双方签订的《租赁合同》中已约定“租赁期满或本合同终止后，鸿浮投资公司逾期归还房屋，则每逾期一日应按日向黄岷支付双倍租金，同时乙方还应承担因逾期归还给黄岷造成的损失”，该条款针对逾期返还案涉租赁房屋的损失赔偿的计算标准明显超过鸿浮投资公司租赁房屋状态应当支付的租金标准而具有惩罚性，符合违约金的属性，违约金采取“补偿为主、惩罚为辅”的原则，且主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。本案中，黄岷为实现合同目的给予鸿浮投资公司2014年11月26日至2015年1月25日期间免收租金的优惠，鸿浮投资公司接收案涉租赁房屋后存在实际享有该优惠租金的事实，但鸿浮投资公司的违约转租行为已致使双方签订的《租赁合同》提前解除，合同约定的5年租赁期限不能完全实现，鸿浮投资公司享有租金免收优惠已丧失基础，该免租期间对应的租金应为黄岷的合理损失；黄岷收回租赁房屋后，对租赁房屋的使用客观上存在空置期，该空置期间必然造成黄岷的收益损失，黄岷在本案中主张鸿浮投资公司按双倍租金标准支付占用案涉租赁期间的使用费，符合合同约定和法律规定，也与鸿浮投资公司的违约程度以及黄岷实际损失、预期利益等内容相适应，并不存在过分高于造成的损失、应当予以调低的情形，本院予以支持。鸿浮投资公司关于调减房屋占有使用费计算标准的意见，理由不能成立，本院不予采纳。据此，本院确认鸿浮投资公司应向黄岷支付2017年4月18日至2017年12月31日实际占有案涉房屋期间的使用费479718.62元（28380.3元/月×2倍×8个月＋28380.3元/月×2倍÷31天×14天）。黄岷应退还的鸿浮投资公司已缴付租赁保证金28380.3元以及鸿浮投资公司已支付的2017年4月18日至7月25日期间的租金92464.85元，可用以冲抵其应当支付的房屋占有使用费，冲抵后，鸿浮投资公司应向黄岷支付的房屋占有使用费为358873.47元（房屋占有使用费479718.62元－租赁保证金28380.3元－租金92464.85元）。 根据查明的事件事实，黄岷与鸿浮投资公司办理返还案涉租赁房屋交接手续前已实际产生的物业管理费61126.8元以及电费653.75元，鸿浮投资公司均未履行支付，因上述费用发生于鸿浮投资公司向黄岷返还案涉房屋前，黄岷本案中要求鸿浮投资公司予以结清，具备事实依据和法律依据，本院予以支持。 五、关于鸿浮投资公司反诉主张黄岷赔偿2017年3月1日至2017年5月31日期间的物业管理费损失26675.6元、2017年3月1至2017年7月25日期间的租金损失136988.35元和案涉房屋的装饰装修残值损失348666.58元以及返还鸿浮投资公司已交纳租金保证金的诉讼请求。根据查明的案件事实，鸿浮投资公司已向黄岷支付租赁保证金以及截至2017年7月25日的租金，并向物业管理公司交纳了截至2017年5月31日的物业管理费。鸿浮投资公司反诉称，鸿浮投资公司与案外人合租案涉房屋的事实发生后，因鸿浮投资公司未同意黄岷提出的上涨租金的补偿解决方案，黄岷自2017年3月以来多次派员阻挠、妨碍鸿浮投资公司的经营活动，致使其无法正常经营而于2017年5月20日搬离租赁房屋，鸿浮投资公司有权要求黄岷返还租赁保证金并将2017年3月1日起已履行支付的租金、物业管理费部分作为损失主张黄岷予以赔偿；黄岷交付的租赁房屋为清水房，鸿浮投资公司接受房屋后予以了装饰装修，黄岷的上述行为已造成鸿浮投资公司无法继续使用案涉房屋的后果，鸿浮投资公司有权主张黄岷赔偿2017年3月1日起的剩余租赁期内的装饰装修残值损失。本院认为，鸿浮投资公司按约向黄岷支付的租赁保证金，具有对其租赁产生债务予以担保的性质，本院确认双方签订的《租赁合同》于2017年4月5日解除后，该租赁保证金应直接用于冲抵其尚欠款项，只有在鸿浮投资公司对黄岷不负债务的情况下，才能确认予以返还，本院已确认鸿浮投资公司应当向黄岷支付房屋占有使用费等损失，故本院对鸿浮投资公司反诉主张黄岷返还租赁保证金的诉讼请求不予支持；鸿浮投资公司在本案中没有举证证明黄岷存在自2017年3月以来多次派员阻挠、妨碍鸿浮投资公司的经营活动，致使其无法正常经营而于2017年5月20日搬离租赁房屋的事实，鸿浮投资公司反诉主张黄岷赔偿2017年3月1日起的租金损失、物业管理费损失，缺乏事实依据，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律解释若干问题的解释》第十一条第一、二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，由此而知，鸿浮投资公司主张黄岷赔偿案涉房屋的装饰装修残值损失应以双方签订的《租赁合同》提前解除，且源于黄岷的违约行为为前提条件。本案中，鸿浮投资公司提交的证据不能证明黄岷存在违约事实，导致双方签订的《租赁合同》提前解除的原因，是黄岷基于鸿浮投资公司违约转租房屋行为而行使法定合同解除，鸿浮投资公司应自行承担无法继续使用案涉房屋的后果，其反诉主张黄岷赔偿装饰装修残值损失，缺乏法律依据；鸿浮投资公司虽提交了有关装修的证据材料，但不能直接证明装饰装修的修残值损失状况，且申请的装饰装修残值的司法评估也因其不能提供必要材料而无法予以评估，鸿浮投资公司反诉主张黄岷赔偿装饰装修的残值损失348666.58元，缺乏事实依据；双方签订的《租赁合同》仅约定“租赁期满、合同终止、解除后，如属于鸿浮投资公司不愿拆除或属于不可拆卸、移除的附添物，可移交给黄岷”，该条款并未确定黄岷应对不可拆卸和不可移动的装饰装修的残值损失予以赔偿或补偿，鸿浮投资公司反诉主张黄岷赔偿装饰装修的残值损失，缺乏合同依据。据此，本院对鸿浮投资公司反诉主张黄岷赔偿2017年3月1日起的剩余租赁期内的装饰装修残值损失的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律解释若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）黄岷与被告（反诉原告）四川鸿浮文化产业投资有限公司签订的《时代8号901写字楼租赁合同》已于2017年4月5日解除； 二、被告（反诉原告）四川鸿浮文化产业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄岷支付迟延支付租金的违约金1094.85元； 三、被告（反诉原告）四川鸿浮文化产业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄岷支付房屋占有使用费479718.62元，抵扣被告（反诉原告）四川鸿浮文化产业投资有限公司已交纳的租赁保证金28380.3元以及2017年4月18日至2017年7月25日期间的租金92464.85元后，被告（反诉原告）四川鸿浮文化产业投资有限公司实际应支付的房屋占有使用费为358873.47元； 四、被告（反诉原告）四川鸿浮文化产业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄岷支付2017年12月31日前产生并尚欠的物业管理费、电费共计61780.55元； 五、驳回原告（反诉被告）黄岷的本诉其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）四川鸿浮文化产业投资有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费13153元，减半收取6576.5元、诉讼保全费3770元，由被告（反诉原告）四川鸿浮文化产业投资有限公司负担；本案反诉案件受理费9207元，减半收取4603.5元，由被告（反诉原告）四川鸿浮文化产业投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  俞建良 二〇一九年六月二十日 书记员  谢生娅 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律解释若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。