安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1503民初629号 原告:曾先芬,女,1965年7月27日出生,汉族,住安徽省六安市裕安区。 委托代理人：陈素健，安徽寻求律师事务所律师。 被告:六安华邦新华房地产有限公司,住六安市解放南路与佛字岭路交叉口华邦锦绣花府商业内街会所，统一社会信用代码91341500087564772p。 法定代表人：张强鸣，董事长。 委托代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。 本院于2018年1月30日立案受理了原告曾先芬诉被告六安华邦新华房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭于2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告曾先芬的特别授权代理人陈素健，被告六安华邦新华房地产有限公司的特别授权代理人朱政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 曾先芬诉称，请求依法变更原、被告所签《商品房买卖合同》第六条商品房价款为每平方9000元并责令被告退还购房款809320元及赔偿原告的利息损失；判令被告对原告房屋地下车库按国家规定标准进行整改，并承担延期交房的违约责任，每天按照已付房款的万分之二自2018年元月1日起至整改合格实际交付之日止；由被告承担全部诉讼费用和鉴定费。 六安华邦新华房地产有限公司辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，原告的第一项诉请没有事实和法律依据，双方之间签订的合同是在自愿平等的条件下签署的，合法有效，目前商品房已经建成，验收合格，原告单方要求降低房屋价款没有依据，请求驳回；对原告的第二项诉请，是依据原告自己错误认识的依据，不是被告设计的依据，被告涉案房地产设计的依据是“住宅建筑规范（GB50368-2005）”，答辩人依据这一规范进行施工，且验收合格，据此请求驳回原告的该项诉讼请求。 曾先芬为支持其主张向本院提供以下证据： 1、原告身份复印件；证明被告身份信息及诉讼纸条适格。 2、被告工商登记信息，证明被告诉讼主体适格。 3、商品房买卖合同（预售），证明（1）原告与被告之间商品房买卖合同关系成立，（2）原告购买房屋房号92栋1、2、3层102、202、302号，地下负一层（第三条）规划用途为住宅，单价为每平方12444.65元（第六条），（3）交房日期为2017年12月31日之前，交房条件是该商品房取得建设工程竣工验收本案证明文件和商品房已取得房屋测绘报告且均基础设施和公共房屋和附属设施均应在2017年12月31日达到规划许可要求。（4）延期交房的违约为按日计付全部房款万分之二的违约金至实际交房之日止。 4、交费票据三张，证明原告按照合同约定缴纳房款923870元，且其中在2016年4月26日预交50万元订房款时就言明所购房屋用途为别墅。 5、个人住房抵押借款合同，证明原告贷款200万元用于支付房款。 6、被告宣传资料若干，证明（1）明确表明地下负一层为车库，为别墅所配的车库，该资料应为邀约，属于合同条款，（2）被告在销售中宣传存在欺诈行为，借以抬高房价。 7、李华房屋买卖合同和房产证书各一份，证明用过对同期房屋用途为别墅的房屋的价格比较，李华同期在碧桂园买卖房屋用途登记为别墅的房屋价款为每平方9778.06元。 8、车库设计规范标准规定，证明坡度不超过15%，高度不超过2.2米，宽不低于3米，长不低于5.8米。 9、原告验收时丈量车库图片若干，证明坡度20%左右，高1.8米，宽2.5米，长4.9米，都不符合国家规定，车库无法使用，被告存在违约行为。 六安华邦新华房地产有限公司的质证意见：对证据1、2的三性均无异议；对证据3的三性无异议，说明一下合同条款第三条明确写明是住宅，不存在误导；证据4的三性无异议，说明一下就原告的房屋所有的都会说是别墅，别墅是改善性住宅，分为五类，涉案商品房是双拼别墅。证据5的真实性合法性无异议，原告贷款买房与本案无关，对证据6的关联性和证明目的有异议，车库的宣传单注明多功能储物空间，可以停车，并且在宣传单的最后一行明确表明具体细节以政府批准的文件和合同约定为准，而包括该储藏空间的所有商品房都验收合格，对于涉案商品房称为别墅没有误导消费者；对证据7的三性及证明目的均有异议，且原告未提供相应原件，原被告双方的商品房买卖价格是由政府相关部门核准的，并且在合同中明确。证据八不是法定的证据，是一个设计规范，质证人认为该规范不能作为本案的审判依据，该车库设计的规范是大型车库的设计规范，涉案商品房整个设计中没有用过这个规范，且不适用。因此该规范与本案无关。对证据9的证明目的有异议，原告丈量的结果用于和证据8的规范进行比对，而证据8不适用。 六安华邦新华房地产有限公司提供的证据： 1、《商品房买卖合同》，证明被告履行了自己的合同义务，在合同第三条中已经明确写明商品房的规划用途为住宅，并对其相关情况作了完整的约定。 2、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，证明涉案的商品房已经于2017年11月，经验收合格，并由政府职能部门进行了备案，不存在原告所诉称的质量问题。 3、《关于华邦新华城和花园小区问题的答复》，证明六安市住房和城乡建设委员会对于本小区的公开回复，指明目前该市在不动产登记时将案涉商品房依据建设工程规划许可文件确定的用途来发放不动产登记证。经了解，该市此类商品房目前的登记用途均为“住宅”，在选择性按钮中已经无法打出“别墅”的类别。 曾先芬的质证意见：对证据1的真实性无异议，被告明知是住宅但是宣传为别墅。对证据2的验收备案表是不合法的，没有环保局的盖章，因此本案的小区没有经过合法验收。对证据3，答复中说明是底层住宅，恰恰说明被告是虚假宣传。 对本院现场勘验笔录，双方发表质证意见。 曾先芬的质证意见：对勘验笔录无异议。 六安华邦新华房地产有限公司的质证意见：对勘验笔录无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月17日，原告与被告六安华邦新华房地产有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》和《合同补充协议》各一份，《商品房买卖合同（预售）》第三条约定：该商品房为项目中的92栋x单元1、2、3层102、202、302号商品房，该房建筑总层数为4层，其中地上3层，地下一层，规划用途为住宅，其建筑面积预测为234.95平方米，套内面积225.18平方米，分摊共有面积9.077平方米，第六条约定：单价为每平方12444.65元，合计价款为2923870元；同时在《合同补充协议》中约定交房日期为2017年12月31日之前。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款。在原、被告双方办理交房验房过程中，原告认为被告所售“别墅”的土地所有性质为住宅用地，而不是“别墅”用地，且只能登记为住宅，与被告的宣传严重不符；同时该房屋的地下一层不符合国家标准，引起纠纷，原告遂提起诉讼。 另查明，被告在新安房产网的宣传资料显示：此后城心再无墅〖华邦新华城〗错过将不再遇见。在进入楼盘页显示：华邦新华城“在售裕安区一房一价买房送车位”。在华邦集团华邦·新华城的资料中显示：国土部全国将停止别墅类用地土地供应，这里将是城心﹡后的别墅。在流水艺墅宣传册B户型落位图负一层图中显示：致敬忠诚的战友让爱车也有一个免受风吹日晒的家，地下空间可改储物室，收藏家中成长锁物，尽享舒适典雅生活。 负一层经本院现场测量高度：外门到下水道盖板：2.04米，至地面2.1米，电动门最低处至下水道盖板1.62米，室内地面至电动门1.7米，净高2.18米；宽度：进门2.4米，室内净宽2.57米，室内净长4.9米（上述数据非专业测量）。 本院认为，本案争议焦点：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，是否存在合同欺诈，是否应当变更。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案被告在销售广告和宣传资料中的“国土部全国将停止别墅类用地土地供应”的宣传，与国土资源部2016年5月30日《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》的内容基本一致，没有故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况的行为，故不构成欺诈；被告在销售广告和宣传资料的相关宣传，仅是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有影响。关于原告诉称“别墅用地”，法律法规中没有“别墅用地”的规定，与合同中约定土地所有性质为住宅用地并不矛盾，且原告提供的证据中六安市不动产登记中心登记的土地用途也是：商业、住宅，并没有原告诉称的“别墅用地”的登记。因此原告提出的被告存在欺诈行为，请求变更原、被告所签《商品房买卖合同》第六条商品房价款为每平方9000元，并责令被告退还购房款809320元及赔偿原告的利息损失没有事实和法律依据，其理由不能成立，本院不予支持。但被告在出售房屋时有做虚假广告行为，有过错责任。 二、案涉车库车库根据住宅建筑规范GB50368-2005（5.4.2）住宅地下机动车库应符合下列规定“库内车道净高不应低于2.2m，车位净高不应低于2.00m”。案涉车库在安装电动门后最低高度仅为1.62米，不符合相关设计规范，土建虽然符合当时规划标准，但目前原告车库安装门后，车库入口高度达不到《住宅建筑规范》车道标准，且入口宽度较窄，给原告停放轿车带来不便，原告合同目的不能全部实现，被告应对此承担责任。 三、关于逾期交房违约金问题。由于原被告双方尚未办理交房手续，原告应当在双方办理交房手续后另行主张。 综上，被告向原告出售的房屋不能全部满足原告的合同目的，被告履行合同存在瑕疵，应承担违约责任。原告要求赔偿数额没有合同依据，本院对此予以酌定为50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告六安华邦新华房地产有限公司在本判决生效后五日内赔偿原告曾先芬损失人民币50000元； 二、驳回原告曾先芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12390元，由原告曾先芬负担2390元，被告六安华邦新华房地产有限公司负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  李红枫 审 判 员  卢继宏 人民陪审员  李邦新 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  窦凯旋 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。 第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。