广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初12718号原告：江浩明，男，1974年7月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：陈永生，广东广诺律师事务所律师。委托代理人：伍志坚，广东国智律师事务所律师。被告：陈海富，男，1978年7月11日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：林远兴。原告江浩明诉被告陈海富、广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江浩明的委托代理人陈永生、伍志坚，被告陈海富到庭参加诉讼。被告恒安公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江浩明诉称：原告与恒安公司于2009年4月5日签订认购书，约定原告向恒安公司购买云山锦绣家园A1栋304房（以下简称涉案房屋），总价为663100元，付款方式为一次性付款。随后原告签订商品房买卖合同（此合同由恒安公司拿去盖章至今未给原告），于2009年4月5日向恒安公司支付50000元，并于4月21日支付613100元。同日，原告向恒安公司支付契税、印花税、测绘、房产、土地登记费、工本费、管理费、公证费、物业维修基金等费用。2009年8月，原告收楼并一直居住在该房屋至今。被告陈海富因恒安公司未履行与其调解书义务，于2013年4月8日向天河区人民法院申请执行【案号为（2013）穗天法执字第3454号】，该院于2014年11月26日查封了涉案房屋，查封期限至2021年4月26日。原告为此申请执行异议，天河区人民法院对原告该执行申请予以驳回。但原告认为：首先，（2007）天法民四初字第620号案（以下简称620号案）是广州市白云区农业机械供应公司因与恒安公司之间合作开发房地产合同纠纷，由广州市白云区农业机械供应公司向天河区人民法院申请查封的，与（2013）穗天法执字第3454号案没有任何关系。且620号案件最终判决结果为驳回对广州市白云区农业机械供应公司的全部诉讼请求。恒安公司因该查封，也先后向天河区人民法院、广州市中院提出财产保全错误赔偿纠纷诉讼。第二，620号案查封的期间实际为2007年2月15日至2009年2月15日，以及2009年4月27日至2010年4月7日，不属于轮候查封，原告与恒安公司签订认购书的时间为2009年4月5日，不属于在查封期间签订这一情形，理应合法有效。第三，原告作为购房者，并不知道涉案房屋被查封的情况。而且，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条有关查封期间不得转让的规定，应当属于管理性禁止规范，而不是效力性禁止规范，不应当就此否认原告与恒安公司签订的认购书效力。2010年4月7日，620号案解除查封，原告仍然居住、使用涉案房屋，故解除查封后，原告与恒安公司之间的认购书仍为合法有效。在解除所有查封后到本案查封期间，无法办理过户的责任，不在原告，在于开发商欠缴土地出让金。现原告请求依法判令：1.撤销（2013）穗天法执字第3454号、（2013）穗天法执字第3454-1号执行协助执行通知书对广州市白云区云山锦绣家园A1栋304房的查封并停止执行；2.本案诉讼费由被告陈海富负担。被告陈海富辩称：一、涉案房产在签订《认购书》时已被人民法院裁定查封，因此原告在法院裁定查封期间与被执行人处置买卖房产违反法律规定。在原告签订《认购书》前，因广州市白云区农业机械供应公司与恒安公司合作开发纠纷一案已被人民法院裁定查封，该案经一审、二审、重审、再审，均处于裁定查封状况。2007年1月9日广州中院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2005）穗中法民四初字第9号协助执行通知书，查封恒安公司开发的云山锦绣家园Al-A4栋第8层至第12层，A2-A4栋2-7层所有未预售、未被查封及未设置抵押的房产；轮候查封云山锦绣家园Al栋201-701,202-702,203-703,204-704房屋。2007年11月19日，广东省高级人民法院作出（2007）粤高法民一终字第220号之一民事裁定，轮候查封恒安公司开发的、位于新广从路旁的云山锦绣家园Al-A4栋2-7层的房产。查封期间，不得转移、变卖、抵押或以其他方式处分，查封期间为2007年11月19日至2009年11月19日。（2009）穗中法民五重字第2号案于2009年9月16日查封了A3栋201-206、301-303等房屋，于2010年4月6日轮候查封了Al栋303、304、401、503等29套房屋。另外，根据（2017）粤01民终19211号《民事判决书》查明的事实，从2007年2月15日起，620号案也一直查封或轮候查封涉案房产。根据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》被查封人擅自将保全查封后的房产转卖行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。二、原告与恒安公司进行房屋买卖时，恒安公司的《商品房预售许可证》已经失效，原告与恒安公司所进行的买卖行为，依法属于违法销售，原告与恒安公司签订的《认购书》不能认定为“已签订合法有效的书面买卖合同”。第一，原告与恒安公司签订的是《认购书》，并非正式的商品房买卖合同，从2007年开始，广州市已要求进行网签正式合同。第二，恒安公司开发的云山锦绣家园（A1-A5栋）的住宅小区项目从1999年12月开始施工建设，于2010年8月19日才取得《建设工程规划验收合格证》。目前整个小区尚未办理初始登记，国有建设用地使用权人是恒安公司、果树研究所和白云建设公司。根据（2016）粤71行终902号《行政判决书》查明可知，恒安公司原开发销售的住宅面积为12048平方米，违法建设面积为14312.05平方米；对于《商品房预售许可证》可预售的面积，其已经在2008年销售完毕，且《商品房预售许可证》已经失效。对恒安公司违法多建设的14312.05平方米的面积，因属于违法建设且未补交土地出让金，政府部门一直未允许其销售，也没有给恒安公司办理《商品房预售许可证》。第三，陈海富提交的广州阳光家缘网公示的《销控表》可证明涉案房屋属于未纳入预售许可的房产，属于政府禁止销售的房产。三、原告没有提供证据证明其所购买的房屋用于居住，且原告名下无其他用于居住的房屋，因此原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）款规定的条件。四、恒安公司在法院查封期间交付涉案房屋给原告且涉案房屋是在建工程尚未取得建设工程验收合格证，因此，原告占有涉案房屋不合法。根据（2016）粤71行终902号《行政判决书》查明，涉案项目于2010年8月19日才取得《建设工程规划验收合格证》，故原告收楼入住时间均早于验收合格时间，因此，原告在建设工程验收合格前收楼入住，不构成合法占有。五、原告明知涉案房屋被查封且恒安公司不具备对外销售条件的情况下，其仍然与恒安公司进行房产买卖，明显存在过错。六、原告以明显低于市场价买卖涉案房屋，仅凭一纸《认购书》就全额交齐房款，且在房屋买卖近十年期间从没有向原查封法院提出异议，在涉案房屋没能办理房产证时其仍然没有通过任何法律手段向恒安公司主张其权益，这些都是明显违反常理，不排除原告明知涉案房屋被查封而与恒安公司串通低价买卖，协助恒安公司逃避执行的可能。被告恒安公司未答辩。经审理查明：2009年4月5日，恒安公司（甲方）与江浩明（乙方）签订《颐和上院楼宇认购书》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积81.77平方米，套内面积69.97平方米。商品房预售许可证、《商品房买卖合同》所有条款及《补充协议》在甲方售楼部现场公示。总房价款为663100元，乙方选择一次性付款。契税为总房价的1.5%，即9947元；印花税为总房价的0.05%，即332元。测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用1000元。乙方于签署认购书时交付定金50000元，于2009年4月21日前付清总房款。该房地产于2009年9月1日前交付乙方使用；等内容。江浩明提交日期为2009年9月12日的《收楼手续单》，拟证明涉案房屋于2009年9月12日交付使用。江浩明为证明其已支付涉案房屋全部房款及相关费用，提交如下证据：1.户名为江浩明的广州农村商业银行股份有限公司账号62×××20于2009年4月21日POS机消费200000元，对方账户为广州远洋房产策划代理有限公司；2.户名为江浩明的中国建设银行账号33×××40分别于2009年4月5日和4月21日汇出50000元和116379元给广州远洋房产策划代理有限公司；3.户名为谢雪贞（原告的配偶）的广州农业银行股份有限公司账号62×××18于2009年4月21日汇出310000元给广州远洋房产策划代理有限公司；4.恒安公司于2019年1月23日出具的涉案房屋增值税发票，金额为663100元；5.广州颐和酒店物业管理有限公司出具的收据3张，收到涉案房屋的物业维修基金、水电周转金和有线电视初装费；6.广州颐和酒店物业管理有限公司出具的物业管理费发票，时间为2009年9月12日。经查，陈海富申请执行恒安公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2013）穗天法调确字第10号确认决定书已经发生法律效力。根据该决定书，恒安公司应向陈海富偿还借款本金1850万元及利息100万元。因恒安公司没有履行生效法律文书所确定的义务，陈海富于2013年4月8日向本院申请执行，本院以（2013）穗天法执字第3454号案立案执行。在该案诉讼期间，信达资产广东分公司向本院申请财产保全，本院于2014年11月26日作出（2013）穗天法执字第3454-1号执行裁定和协助执行通知书，轮候查封了涉案房屋。江浩明对此提出书面执行异议，本院经审查后作出（2019）粤0106执异241号执行裁定，裁定驳回江浩明的异议。另查，云山锦绣家园（A1-A5栋）预售人为恒安公司。涉案房屋曾被多家法院查封和轮候查封。根据广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终19211号民事判决认定以下事实：广州市白云区农业机械供应公司（以下简称农机公司）因与恒安公司在2007年发生合作开发房地产合同纠纷，农机公司将恒安公司诉至本院【案号：（2007）天法民四初字第620号】。2007年2月1日，农机公司申请查封保全恒安公司5354863.2元的财产。2007年2月9日，本院作出（2007）天法民四初第620号民事裁定，查封恒安公司价值5354863.2元的财产。同年2月15日，轮候查封了恒安公司所有的位于广州市新广从路云山锦绣家园A1栋201-701、202-702、203-703、204-704、205-705、206-706房共36套房屋，期限为2007年2月15日至2009年2月15日。2009年4月27日，本院继续轮候查封上述房屋。2010年4月7日，本院解除对恒安公司所有的位于广州市新广从路云山锦绣家园A1栋201-206、301-304、401-404、406、501-504、506、601-604、606、701-706房的查封。2016年4月27日，本院解除对恒安公司所有的位于广州市新广从路云山锦绣家园A1栋305、306、405、505、605房的查封。在本案诉讼过程中，江浩明提交广州市不动产登记中心于2019年4月16日出具的《依申请信息公开答复书》，载明：云山锦绣家园A1栋3层304房（白云区新广从公路西侧、白云机场东侧304房），预售证号20000073，预售人为恒安公司，未签订预售合同，无预购商品房预告登记及抵押权预告登记、在建工程抵押情况。云山锦绣家园A1栋304房目前由广州市天河区人民法院以（2013）穗天法执字第3454号《协助执行通知书》查封，期限至2021年4月26日止。2009年4月5日和9月12日，无该业有效的查封信息。2010年10月1日，该业由广州市中级人民法院以（2009）穗中法民五重字第2-3号《协助执行通知书》查封。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修改后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。江浩明因对本院作出的（2019）粤0106执异241号执行裁定不服，以陈海富、恒安公司为被告提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，本院依法予以审查。本案的争议焦点为江浩明是否有权主张排除对涉案房屋的执行。其一，江浩明与恒安公司于2009年4月5日签订了认购书，该认购书应属合法有效，且根据广州市不动产登记中心于2019年4月16日出具的《依申请信息公开答复书》，涉案房屋在双方签订认购书时，不存在人民法院有效查封。其二，江浩明提交《收楼手续单》及物业管理费发票等，证明涉案房屋于2009年9月12日交付其使用。其三，江浩明已支付涉案房屋的全部价款；其四，涉案房屋被本院以（2013）穗天法执字第3454号《协助执行通知书》查封，本院查明涉案房产多次被人民法院查封及轮候查封，由此导致涉案房屋未能办理过户登记手续的原因，不得归责于江浩明。因此，江浩明就涉案房屋提起异议申请，属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“人民法院不得查封、扣押、冻结”的情况，故对江浩明提起的异议请求，本院予以支持。被告恒安公司经本院合法传唤，逾期不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：解除对广州市白云区云山锦绣家园A1栋304房的查封，停止对广州市白云区云山锦绣家园A1栋304房的执行。本案受理费100元，由被告陈海富、广州市恒安房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  宋 平人民陪审员  张丹丹二〇一九年六月十二日书 记 员  邱莉晶廖嘉欣判决书已于2019年月日送达