文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初26524号原告：赖声权，男，1966年5月26日出生，汉族，住广东省五华县，委托诉讼代理人：李晖，广东度明律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢梦琪，广东度明律师事务所律师。被告：陈广文，男，1974年5月6日出生，汉族，住广东省五华县，原告赖声权与被告陈广文租赁合同纠纷一案,本院于2018年12月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢梦琪到庭参加诉讼。被告没有到庭。因案情较为复杂，本院在第一次庭审后依法转为普通程序进行审理，并于2019年6月5日公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付截止到2019年2月28日拖欠租金365873.5元给原告，并从2019年3月1日起至返还租赁房屋之日按每月32000元标准计付租金予原告；2.被告支付截止到2019年2月28日拖欠水费11290.5元给原告；3.被告支付截止到2018年5月31日拖欠电费26395元给原告；4.被告按欠租金额365873.5元30%标准支付违约金给原告，共计109762元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月1日，原告赖声权与被告陈广文签订了《天晟国际商务租赁合同》，合同约定，租用佛山市南海区桂城街东区村正街小组三山大道8号综合写字楼***室，租用期从2016年11月1日至2028年10月31日，每月租金32000元，每月租金在当月5日前交清。2016年11月开始，被告陈广文未足额支付一个赖声权租金。至今尚欠赖声权租金、卫生费、水电费共计395989.6元。原告赖声权与被告陈广文签订的《天晟国际商务港租赁合同》第四条第二项约定“乙方依约交付租金、公共设施维护费、地下停车场车位费、水电费，逾期未交者须缴交滞纳金，即乙方每逾期一天应按应缴费用总额1%向甲方缴交滞纳。”《天晟国际商务港租赁合同》第四条第六项约定“乙方拖欠甲方的租金、公共设施维护费用达一个月，则作乙方自行终止合同处理。乙方应在接到甲方通知3天内自行迁出，并补交所欠甲方一切费用。若乙方不按时迁出，则从合同终止日起计收逾期金，每逾期一天按本合同所定的日租金、公共设施维护费金额的两倍计收。”由于被告拖欠原告赖声权租金、公共设施维护费用达两年，已构成违约，应承担《租赁合同》约定的违约责任。原告多次追收，被告以各种理由拖欠。另，租金从2017年11月1日计至2019年2月28日为365873.5元，水费从2017年10月1日计至2019年2月28日为11290.5元，电费从2017年10月1日计至2018年5月31日为26395元。被告欠费情况如下：            时间              租金              水费              电费              备注                  2017.11              32000              751.5              12378              被告于11月支付了12378元用于抵扣电费。尚欠11月的租金32000元、水费751.5元。                  2017.12              32000              747              13468              被告于12月支付了7613元，用以抵扣电费，尚欠12月租金32000元、电费5855元、水费747元                  2018.1              32000              891              17472              被告于1月支付了40363元，原告主张用以抵扣12月被告应支付的租金、水电费。                  2018.2              32000              850.5              19292              被告于2月支付了52142.5元，原告主张用以抵扣2月应支付的租金、水电费                  2018.3              32000              351              6448              被告于3月支付了38799元，原告主张用以抵扣3月应支付的租金及水电费                  2018.4              32000              580.5              8840              被告于4月支付了41420.5元，原告主张用以抵扣4月的租金及水电费                  2018.5              32000              846              10140              没有支付款项。                  2018.6              32000              976.5              10400              没有支付款项。                  2018.7              32000              787.5                            被告于7月支付了18914元，原告主张用以抵扣本月应支付了的水费787.5元及房租，尚欠房租13873.5元。                  2018.8              32000              1017                            没有支付款项。                  2018.9              32000              839.7                            没有支付款项。                  2018.10              32000              1122.3                            没有支付款项。                  2018.11              32000              2119.5                            没有支付款项。                  2018.12              32000              661.5                            没有支付款项。                  2019.1              32000              913.5                            没有支付款项。                  2019.2              32000              850.5                            没有支付款项。                  另，被告当月产生的水电费于次月向原告缴交，被告2019年3月应交2月的水费445.5元。被告从2018年6月以后的电费，被告自行缴交。      被告陈广文答辩称：被告与原告的儿子协商办好营业执照和消防安检、娱乐许可证后再交租，被告是与原告的儿子签的合同。原告在庭审中向本院提供了以下证据：1.原、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.天晟国际商务港租赁合同原件1份，证明被告租用佛山市南海区桂城街东区村正街小组三山大道8号综合写字楼***室，租用期从2016年11月1日至2028年10月31日，其中包含8各月免租期，每月租金32000元，每月租金在当月5日前交清。2017年7月开始，被告未足额支付原告租金，截止2019年2月28日尚欠原告租金、水电费共计445101元。3.土地使用权租赁合同原件1份，证明原告从佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社承租佛山市南海区桂城街东区村正街小组三山大道8号房屋，租赁期限为2014年4月4日至2034年4月3日，合同约定“租赁期间，乙方可将地上附着物部分转租给第三方，但未征得甲方书面同意的，乙方不得将租赁宗地或地上附着物整体转租给第三方”，本案中，原告与被告的签订的《天晟国际商务港租赁合同》期限在《土地使用权租赁合同》期限内，原告仅将五楼出租给被告，未整体出租，未违反土地使用权租赁合同的约定。4.佛府南集用（2009）第0100222号土地证复印件1份，证明租赁房屋已取得土地证。5.建设工程规划许可证复印件1份，证明租赁房屋已取得建设工程规划许可证。6.（2018）佛南不动产权第0114356号不动产权证复印件1份，证明租赁房屋已取得不动产权证。7.消防验收意见书复印件1份，证明涉案建筑工程、消防设施工程验收已合格。8.租金清单打印件1份，证明原告每月3号前后，将《房租、水、电费收据》交至被告财务手中，截至2019年2月28日尚欠原告租金、水电费共计403559元。9.发票打印件27份，证明2018年7月至2019年1月的电费由被告自行向供电局支付，2016年11月至2018年6月的电费由原告向供电局支付。10.不动产登记信息查询结果原件1份，证明原告从佛山市南海区桂城街东区村正街股份经济合作社承租的涉案房屋为合法建筑，已办理房产证。11.南海区桂城街道集体组织收据(电子)原件11份，证明原告已向桂城街东区村正街股份经济合作社缴纳了水费，原告有权向被告代收水费。12.中国农业银行卡交易明细打印件1份；13.微信截图打印件5张；14.委托付款声明原件1份，15.户口本复印件1份，证据12-15证明原告及其儿子赖展峰已向中国南方电网交纳涉案房屋电费。16.照片打印件1份，证明被告在承租的涉案房屋上继续经营天悦会所。被告举证如下：1.申请执行书复印件1份，证明原告尚欠佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社租金1773309.5元，导致被告无法办理营业执照、营业许可证、消防安检、卫生许可证，被告无法经营。被告后期与东区村协商后，由东区村出具证明，被告才得以办理营业执照。2.广东增值税电子普通发票打印件9张，证明原告从2018年6月开始至2019年2月没有交纳电费，被告直接向供电局交纳了这期间的电费。3.天晟国际商务港租赁合同复印件1份，证明甲方签名不是原告本人所签，是原告的儿子代签，合同无效。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告举证8的租金打印清单有异议，该证据属原告单方制作，本院进行综合认定。被告对原告举证的其他证据的真实性没有异议，本院予以确认。原告对被告举证的真实性无异议，原告委托其儿子与被告签订了涉讼租赁合同，本院对被告的举证予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年4月15日，原告赖声权（乙方）与案外人佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社（甲方）签订了《土地使用权租赁合同》约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区桂城街东区村正街小组三山大道8号[土地证号：佛府南集用（2009）第0100222号]，租赁期限为20年，即从2014年4月4日起至2034年4月3日止。租赁期间，乙方可将地上附着物部分转租给第三方。合同期间，租赁宗地的水、电费均由乙方负责，电费由乙方自行向供电部门缴交甲方不代为缴付。2016年11月1日，原告赖声权（甲方）与被告陈广文（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方出租位于佛山市南海区桂城街东区村正街小组三山大道8号综合写字楼***室给乙方使用。租用期从2016年11月1日起至2028年10月31日止（其中包含8个月免租期）。乙方每月向甲方缴纳租金为32000元。租金递增为每三年在前一年的基础上递增10%；每月租金在当月5日前交清，甲方向乙方开具收据证明（不含税）。乙方租用场地期间，其室内水电费、电话费由乙方自己承担。乙方依约交付租金、公共设施维护费、地下停车场车位费、水电费，逾期未交者须缴交滞纳金，即乙方每逾期一天应按应缴费用总额的1%向甲方缴交滞纳。2018年5月9日，案涉的位于佛山市南海区桂城街东区社区正街小组三山大道8号综合楼办理了不动产权证书，权利人为佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社。原告缴纳了涉讼租赁物2017年10月至2018年5月期间的电费。本院认为，案涉的租赁合同是原被告双方的真实意思表示，合法有效，对原被告双方均有约束力。原告主张被告尚欠截止至2019年2月28日的租金365873.5元、水费11290.5元、截止至2018年5月31日的电费26395元，被告未举证证明其已支付了上述费用，本院予以确认，被告应向原告支付上述费用。原被告在《租赁合同》中的关于滞纳金的约定实为违约金的约定，根据合同约定，被告逾期支付租金，应当向原告支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，原告主张按尚欠租金的30%计算违约金明显过高，本院结合本案案情，酌定被告向原告支付尚欠租金的10%即36587.35元作为违约金，原告诉请超出部分本院不予支持。原告诉请被告从2019年3月1日起至返还租赁厂房之日按每月32000元的标准计付租金，但原告在本案中并未主张被告返还涉讼租赁物，法庭辩论结束后合同的履行情况尚不确定，故本院确认被告从2019年3月1日起至法庭辩论结束之日即2019年6月5日应按32000元每月的标准支付租金予原告，经核算为101333.33元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈广文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年6月5日的租金467206.83元及违约金36587.35元予原告赖声权；二、被告陈广文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费26395元予原告赖声权；三、被告陈广文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费11290.5元予原告赖声权；四、驳回原告赖声权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取8933.21元（原告已预交），由原告负担1031.02元，被告负担7902.19元。被告负担的部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的诉讼费7902.19元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  曾舟洲人民陪审员  梁润芬人民陪审员  李爱明二〇一九年六月二十一日书 记 员  钟 丹