成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初782号 原告：朱某，女，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：范其安，四川英特信（深圳）律师事务所律师，特别授权代理。 原告：刘某，男，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：范其安，四川英特信（深圳）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都金河谷置业有限公司，住所地：成都市温江区涌泉七星街191号。 法定代表人：殷琦，总经理。 委托诉讼代理人：丁某（公司员工），男，回族，住河南省封丘县，特别授权代理。 委托诉讼代理人：李某（公司员工），男，汉族，住成都市青羊区，特别授权代理。 原告朱某、刘某与被告成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱某、刘某的委托诉讼代理人范其安、被告金河谷公司的委托诉讼代理人丁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱某、刘某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金67395元（计算方式：以房屋总价款为基数，从2015年12月1日起至2016年7月4日止，共计217日，按照日万分之三计算）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年12月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市温江区“金河谷南地块一期”**号商品房。按照合同约定，被告应当于2015年11月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了购房款。2015年11月30日前被告也通知了原告收房，但原告在收房时发现被告拟交付的房屋不符合交付条件，其原因是被告未向原告出示《建设工程竣工验收备案证》因此原告拒绝收房。原告认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第一十条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案，故虽然案涉《商品房买卖合同》及补充协议未以竣工验收作为交付条件，但金河谷公司向原告交付的房屋仍应以通过竣工验收为交付条件，而金河谷公司直至2016年7月4日才完成南地块一期案涉商品房的竣工验收备案，其行为构成逾期交付，应当承担2015年11月30日至2016年7月4日期间的逾期交房违约责任。关于违约金的计算问题。根据《商品房买卖合同》第十二条“逾期交房责任”约定逾期超过60日，买受方要求继续履行合同的，“出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金”，而该款第（1）项明文约定逾期交房违约金“该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率”。《商品房买卖合同》第九条原本未约定逾期付款的违约金计算方式，但是，《商品房买卖合同补充协议》第三条对买受人逾期付款违约金支付方式作了明确界定，逾期超过30日的，买受人“按日计算向出卖人支付逾期应付款每日万分之三的违约金”。因此，原告认为，被告应当以原告已经支付的购房款为基数，以日万分之三的比例向原告支付逾期交房违约金；同时，如果按照日万分之一的比例支付违约金，该违约金支付比例低于同期银行贷款利率，既不利于弥补因被告逾期交房给原告造成的损失。也不利于惩罚违约行为，有鼓励违约之嫌。综上。为维护原告合法权益，依法诉至人民法院，请求支持原告全部诉讼请求。 金河谷公司辩称，第一、原被告基于真实意思表示，签订商品房买卖合同。而该合同所约定的房屋交付条件为被告取得规划验收合格，而非原告竣工验收备案证。被告已于2015年11月27日取得竣工验收报告，该时间完全满足合同约定，所以被告并无逾期交房行为；第二、即使被告有逾期交房，其违约金也应当按照合同约定，双方在合同约定的逾期违约金为日万分之一，虽然其备注违约金不低于逾期付款的比例，但是并未说明如果逾期交房的违约金比例低于逾期付款的违约金比例，便以逾期付款的违约金比例为准，所以原告并不能理所应当推导出该结论，所以原告的请求并不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月24日，朱某、刘某与金河谷公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定朱某、刘某购买金河谷公司开发的位于（金河谷南地块一期）成都市温江区房屋，房屋总价款为895020元。 《商品房买卖合同》第十条第一款约定“出卖人（金河谷公司）应当在2015年11月30日前向买受人（朱某、刘某）交付该商品房”。 《商品房买卖合同》第十条第二款约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”。 《商品房买卖合同补充协议》第六条第四款约定“如果买受人在合同约定的交房日期届满后或出卖人达到交付条件后发出书面交付通知七日内仍未办理房屋接受手续的，视为出卖人已按照约定条件交付房屋……”。 2015年11月27日，金河谷南地块一期4号楼已经竣工验收合格，并取得竣工验收报告。 2016年7月4日，金河谷公司完成金河谷南地块一期4号楼的竣工验收备案，并取得竣工验收备案书。 另查明，朱某、刘某对金河谷公司在合同约定的交房期限内，通知其收房的事实予以认可，对通知其收房时案涉房屋已达到合同约定的交付条件，已取得竣工验收报告的事实无异议。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、《竣工验收报告》、《竣工验收备案书》、建设工程规划合格证、房屋建筑面积测绘报告等证据予以证明，本院予以采信。 本院认为，金河谷公司与朱某、刘某签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 本案中，朱某、刘某认可在合同约定的交付期限内金河谷公司已通知其收房，对案涉房屋在约定交房期限内已达到合同约定的交付条件、已取得竣工验收报告无异议。但朱某、刘某以案涉房屋未取得建设工程竣工验收备案拒收房屋，且要求金河谷公司承担截止取得建设工程竣工验收备案之日的逾期交房违约金。故本案的争议焦点在于建设工程竣工验收备案是否是案涉房屋交付的必要条件。 首先，《商品房买卖合同》第十条第二款约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”。按照合同约定，交付条件是取得规划验收合格证，而非建设工程竣工验收备案，且朱某、刘某认可在合同约定交房期限内案涉房屋已达到合同约定交付条件。 其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第三条规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用。可见，现行法律、行政法规规定的商品房的交付条件是竣工验收合格，而非竣工验收备案。 故本案中，建设工程竣工验收备案既不是合同约定的交付条件，也不是法律规定的交付条件，朱某、刘某以未取得建设工程竣工验收备案为由要求金河谷公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，判决如下： 驳回朱某、刘某的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取742元，由朱某、刘某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邹酌莎 二〇一九年六月二十五日 书记员  陈 霞