浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初1736号 原告（反诉被告）：钮家政，男，2000年11月13日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：詹国樱、李继辉，浙江西子律师事务所律师。 被告（反诉被告）：林建燕，女，1975年3月4日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告（反诉原告）：储爱萍，女，1972年9月24日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：卢彤彤、郭梦园，浙江海浩律师事务所律师。 原告（反诉被告）钮家政（以下简称原告）与被告（反诉被告）林建燕、被告（反诉原告）储爱萍确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理。依法由审判员杨春海适用简易程序独任审判，在案件审理期间，被告于2019年3月8日提起反诉，本院于2019年4月10日组织双方进行庭前会议并第一次公开开庭对本诉及反诉进行合并审理，原告钮家政及其委托代理人詹国樱、李继辉，被告林建燕，被告储爱萍的委托代理人卢彤彤、郭梦园到庭参加诉讼。2019年4月26日，本院组织双方进行证据交换，原告的委托代理人詹国樱、李继辉，被告林建燕，被告储爱萍的委托代理人卢彤彤、郭梦园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告与被告林建燕系母子关系，在原告未成年期间系原告监护人，因原告所在户内有住房被征用拆迁，原告依法单独分得坐落于余杭区（包括配套的自行车库及车库各一间），该房产并于2014年9月取得房产三证。2016年12月11日，被告林建燕为资金周转，与被告储爱萍私下协商一致，并签订《房产转让协议书》一份，被告林建燕擅自将原告所有的上述房产（包括配套的自行车库以车库各一间）转让给被告储爱萍，转让的价格计860000元整，事后，被告林建燕应被告储爱萍要求，让原告在协议中补充签字，因原告当时还在读初中尚未成年，缺乏对重大事项的认知判断能力，且本着对母亲的信任，未加思索即补签了名字。随着年龄的增长，原告逐渐意识到房产在中国社会中的重要意义，更认识到房产转让对原告今后工作生活的重大不良影响，现两被告不断逼迫原告办理房产过户手续，但原告现已成年，对当年的幼稚行为深感后悔，原告认为，两被告明知原告当时尚未成年，却利用原告行为能力及判断能力的瑕疵所签订的协议应属无效，并已严重侵犯了未成年人的合法权益，为此，原告诉至法院，诉讼请求：1、判决确认两被告于2016年12月11日与原告签订的房屋转让协议书无效；2、本案诉讼费由两被告承担。 被告林建燕本诉答辩称：对事实没有异议，原告当时是不知道的，是我让原告签字的，是我的错，我愿意承担责任。 被告储爱萍本诉答辩称：1、房产转让协议书是2016年12月11日，储爱萍与林建燕在律师办公室签订，签完之后储爱萍走了，钮家政是何时去签的不清楚。2、鉴于原告钮家政为未成年人，其监护人母亲林建燕作为法定代理人进行民事活动，在案涉房产转让协议签字合法有效。且原告钮家政本人亦在房产转让协议书中签字，原告当时已满16周岁，具备一定认知及判断能力，在协议上签字意味着尊重其本人的真实意思，这符合我法律规定，故不存在原告所谓的储爱萍、林建燕利用原告行为能力及判断能力的瑕疵签订《房产转让协议书》之说。3、关于出售原告名下房产所得资金的用途，作为买受人储爱萍无法控制。4、买受人储爱萍已按房产转让协议书约定全额支付房款，且在协议签订后林建燕已将房屋及房屋产权证原件交付给储爱萍，储爱萍使用该房屋至今。现已具备办理过户条件的情况下，原告钮家政和林建燕却不愿履行合同义务协助办理房产过户手续，故储爱萍就其违约行为已提起反诉。有关本案法律问题：原告钮家政、原告法定代理人林建燕与储爱萍签订房产转让协议书系三方真实意思的表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，签约时原告虽未成年但已满16周岁，有其法定代理人林建燕及原告本人共同签署，符合相关法律规定，该协议合法有效，协议各方应按照协议约定履行合同义务。综上，原告钮家政提起的诉讼无事实和法律依据，应驳回。 被告储爱萍反诉称：2016年12月11日，储爱萍和钮家政、林建燕签订了房屋转让协议书一份，协议约定：钮家政、林建燕出于平等、自愿的基础，将坐落于余杭区的房产售卖给储爱萍，不动产为毛坯，建筑面积为144.06平方米，另包括配套车库一间（面积约24平方米）、自行车库一间（编号：5-12，面积约13.3平方米）；不动产转让总价为86万元，储爱萍于2016年12月12日支付定金6万元，于房产交接当日支付54万元，余款26万元在2018年年底前一次性付清，待房产可办理相应的过户手续，钮家政、林建燕应根据储爱萍的要求协助办理房产的办证及过户手续等等。合同签订后，钮家政、林建燕将案涉房产交付给储爱萍，储爱萍办理了相关手续一直使用至今。储爱萍按约于2018年年底前支付了涉案房产的全款86万元，之后，储爱萍多次督促钮家政、林建燕协助办理过户手续，但二人因不动产价格大幅上涨之原因而违背三方当初签订的房产转让协议书，拒不协助办理不动产过户手续。储爱萍认为：案涉房屋转让协议书的签订是基于钮家政本人及其法定代理人林建燕的真实意思表示，转让价款未低于市场价，协议合法有效。协议签订后，储爱萍按约于2018年年底前支付了涉案房产的全款86万元，钮家政、林建燕亦按约定将案涉房产交付给储爱萍占有使用至今，二人对此从未提出过异议，现今办理不动产过户的条件已成就，虽储爱萍多次督促，但钮家政、林建燕二人拒不协助办理过户手续，其行为已构成违约。储爱萍为维护自身权益，提起反诉。反诉诉讼请求：1、判决确认储爱萍与钮家政、林建燕签订的房屋转让协议书合法有效；2、判决钮家政将坐落于余杭区的不动产（不动产权证编号为：余房权证瓶移字第××号、杭余商用（2014）第22152号）变更登记于储爱萍名下；3、本案的诉讼费用由钮家政、林建燕负担。 原告反诉答辩称：1、从程序上看，对于储爱萍的反诉有异议，在本案中，储爱萍是反诉原告，原告是反诉被告，但还有本诉中的被告林建燕，在反诉也是被告，违背了反诉的基本要求，反诉是本诉的被告针对本诉的原告所提起的反诉，不存在即是本诉被告也是反诉被告的，程序有问题。本反诉案由也是不同，本诉是确认合同无效，反诉的诉讼请求是确认合同效力并履行合同，是买卖合同纠纷，不同的法律案由不应提起反诉。法院没有经过仔细审查，将被告的请求作为反诉予以受理，被告有权利应另案起诉，法院可以考虑是否合并审理。请求驳回反诉请求。2、为了查明本案的事实，针对反诉的部分情况进行说明。（1）2016年12月，三方共同签订协议书是和事实不符，合同的文本是两位被告，不包括原告钮家政，当时的签约人是储爱萍和林建燕，至于原告方是在一个星期后按储爱萍的要求在原来签署好的协议书上签了字，是补签。（2）对钮家政来说，签字时根本没有让钮家政看合同，也没有告知具体的事情，到现在为止，原告没有收到过一分钱，也没有经手将房产交付给储爱萍，原告是不知情的。直至到2018年暑假期间，两位被告突然要求原告办理过户，才知道有该事情，在成年后原告提出了诉讼。（3）原告提起诉讼不是房产价格上涨，原告现在刚成年，原告名下除了该房产是没有任何房产，房屋在原告生活中有重要的作用，原告发现该情况后，就提起了诉讼，价格的高低和本案的诉讼没有任何关系。3、对于合同的效力问题，被告认为合同合法有效，原告认为是无效，（1）钮家政在2016年尚未成年，虽满16周岁，但在校读书。按照合同法、民法通则的规定，限制民事行为能力的人除了赠与等，其他的行为是有瑕疵的，钮家政的签名在房产处置是没有效力的。（2）法律规定，监护人不得损害被监护人的权益，不得擅自处置财产，林建燕代为处置是违背法律规定的，所以合同无效。最后，原告认为合同是无效，权利和义务是不成立的，不存在过户。退一步说，房产过户时间是2021年12月底前，双方约定过户时间距现在还有2年，没有到期，不存在进行过户的情况。被告的反诉请求是违背双方的约定，故请求法庭依据法律的规定，从程序还是实体驳回被告储爱萍的反诉。 被告林建燕反诉答辩称：2018年1月至12月的物业费是我方缴纳的，要求驳回被告储爱萍的反诉请求。 原告为支持其本诉诉请主张及反诉辩称意见，向本院提供了如下证据材料： 1、居民户口薄一份，证明原告和被告林建燕是母子的关系，在原告未成年前，被告林建燕是其监护人的事实； 2、房产证、土地证、契证各一份（复印件），证明因原告所在户内原有住房被征用拆迁，原告依法分得坐落于余杭区房屋一套，并于2014年9取得房产三证的事实； 3、房产转让协议书一份（复印件），证明2016年12月11日，两被告私下协商一致，并签订房产转让协议书一份，被告林建燕自作主张将原告所有的上述房产（包括配套的自行车库及车库各一间）转让给被告储爱萍，转让价格计86万元，事后，被告林建燕应被告储爱萍要求，让原告在甲方处补充签字的事实； 4、学生证一份，证明2016年时，被告尚未成年，尚在校就读的事实。 被告林建燕为支持其本诉及反诉辩称意见，向本院提供了如下证据材料： 收款收据一份，证明2018年1月至12月余杭区的物业费和管理费都是被告林建燕缴纳的事实。 被告储爱萍为支持其本诉辩称意见及反诉诉请主张，向本院提供了如下证据材料： 1、见证书一份、不动产权属登记证书三份，证明2016年12月11日，在杭州市华达法律服务所的见证下，钮家政、林建燕出于真实的意思表示签订了房屋转让协议书，协议约定了转让房产的面积、价格、状况权利义务等内容，储爱萍和钮家政、林建燕之间存在房屋买卖法律关系的事实； 2、银行转帐凭证二份以及收条二份，证明储爱萍按照协议约定于2018年底前付清了案涉不动产的全部转让款的事实； 3、杭州市不动产登记信息查询记录一份，证明被告储爱萍以及丈夫罗晶亮名下就一套住宅房的事实。 对原告出示的证据，被告林建燕对证据的三性均无异议。被告储爱萍对证据1的三性没有异议。证据2的三性予以认可，不动产登记在钮家政名下。证据3的真实性没有异议，合法性、关联性、证明对象有异议，这是其中一页，原告没有提供完整的，不能证明原告主张的内容，可以显示林建燕是钮家政的法定代理人，代为进行民事活动，钮家政在协议书中签字，征询过本人的真实意思表示。证据4的真实性、合法性没有异议，关联性以及证明对象有异议，结合诉讼事实，合同签订时，钮家政满16周岁，有认知能力。本院经审查后认为，被告林建燕、储爱萍对原告提交的证据1、2、3、4的真实性均予以认可，上述证据符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据。 对被告林建燕出示的证据，原告对该证据的三性没有异议，该证据也可以反映出涉案房屋没有完全交付的事实。被告储爱萍认为该证据的真实性要核实，物业费缴纳的情况，首先房屋到现在为止没有变更登记，储爱萍虽实际占有使用，但登记的名字是不一样的，具体谁缴纳不影响交付使用，现在房屋是由储爱萍租赁给其他人，林建燕是钮家政的法定代理人，代为处理房产的事情，房产登记在钮家政的，林建燕对房屋实际控制并代为处理的事实。本院经审查后认为，该证据符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据。 对被告储爱萍出示的证据，原告对证据1见证书的形式上的真实性没有异议，但对待证内容有异议，2016年12月11日三方签订房产转让协议是和事实不符的，房产转让协议打印文字甲方是林建燕，乙方是储爱萍，原来的第8条也是明确是二份，甲乙方各一份，当时签订协议书时，甲方是林建燕，没有钮家政的，钮家政是在两被告签订一周后补签字的。协议约定的所有的内容都不是钮家政的真实意思表示，该证据可以证明被告储爱萍在购买该房产时，并非善意购买方，该证据有很多的附件，包括钮家政的年龄，未成年的情况，包括房屋独立登记在钮家政的名下的情况，储爱萍是明知的，在该情况下还进行房产转让行为，是不存在善意的行为。合法性有异议，理由是前面说的，协议因违反法律的强制性规定，是无效合同。该协议中第5条也是很明确的，房产过户是2021年12月前，现在是2019年。权属证书的三性没有异议，但对待证内容有异议，和见证书意见一致。证据2的真实性无法确认，作为原告没有收到款项，最后有柜员机回执，不做入帐凭证，没有盖章，交易双方的名字和帐户信息不完整，所以该回执证据形式和内容均不能证明储爱萍在2018年12月17日向林建燕付款26万元的事实。证据3形式上的真实性没有异议，但对于该证据所反映的被告方夫妻持有的房产情况有部分异议，据我们核实，被告夫妻在柳郡楼盘中均有房产，是否存在没有办证或者是挂其他家庭名下未核实过，该证据不能真实的反映被告家庭的房产持有情况。被告林建燕对证据的真实性没有异议，86万元的钱是我收的，三证都是我交付给储爱萍的。合同是我和储爱萍签的，钮家政是后面补的。本院经审查后认为，原告及被告林建燕对被告储爱萍提交的证据1、3的真实性均无异议，该证据符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据。证据2符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 被告林建燕系原告母亲，2014年9月，原告办理出位于杭州市余杭区房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，房屋所有权人及土地使用权人均为原告。2016年12月11日，被告林建燕与储爱萍在杭州市华达法律服务所的见证下签订《房产转让协议书》一份，约定：甲方将位于杭州市余杭区的房屋转让给乙方，该房屋为毛坯，建筑面积约为144.06㎡，另包括配套车库一间（约24㎡），自行车库一间（编号5-12，约13.3㎡）。总价款为860000元，乙方于2016年12月12日付定金60000元，办理房产交接当日支付540000元，余款260000元在2018年12月底一次性付清。甲方于2016年12月12日将房屋的相关凭证交付给乙方，具体房屋交接时间双方另行协商，甲方协助乙方办理水、电、有线电视、无线网络等相应开户手续等。待该房屋可办理相应的房产三证过户时，甲方应根据乙方的要求，无条件协助办理房产的办证及过户手续，房产过户涉及的全部费用由乙方承担。考虑到房产过户时间在2021年12月底前，时间较长，甲方同意：在办理过户手续时，可根据乙方要求，办理产权过户至乙方指定的人员名下。协议对其他事项亦做了相关约定，被告林建燕在甲方处签名并捺印，被告储爱萍在乙方处签名并捺印。2016年12月31日，杭州市华达法律服务所出具《见证书》，证明林建燕与储爱萍于2016年12月11日在法律服务所办公室签订了《房产转让协议书》，该协议书系当事人真实意思表示。后，原告在该协议书上甲方处签名并捺印。2016年12月12日，被告林建燕出具收条一份，载明：今收到储爱萍（购房人）购买余杭区的购房定金60000元。2017年1月6日，被告储爱萍通过中国建设银行向被告林建燕转账支付540000元。同日，被告林建燕出具收条一份，载明：今收到储爱萍（购房人）购买余杭区的二期房款540000元。2018年12月17日，被告储爱萍通过转账方式向被告林建燕交付260000元。 另查明，2018年案涉房屋的物业费由被告林建燕缴纳。2016年9月开始，原告在杭州汽车高级技工学校就读。现被告储爱萍及其配偶罗晶亮名下有且仅有一套住宅房产。 庭审中，原、被告均认可在签订《房产转让协议书》时，被告林建燕系原告的法定代理人。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。《房产转让协议书》签订时，原告系案涉房屋的所有权人，被告林建燕作为原告的法定代理人，被告储爱萍有理由相信林建燕有权代表原告行使处分权。房产转让协议在平等自愿的情况下所签订，系双方真实意思的表示，对双方当事人具有约束力，林建燕作为原告的母亲，是原告的法定代理人，其意思表示的效力亦及于原告，且原告也在协议上补签了姓名。合同签订后，林建燕已经履行了交付房屋及证件的义务，被告储爱萍亦履行了付款的义务，并管理使用房屋至今。原告认为案涉协议签订时原告未成年，房屋买卖并非为了被监护人利益，违反了法律规定，应属无效合同。本院认为，被告林建燕在签订买卖合同时是以未成年人监护人的身份管理、处分被监护人的财产，未成年子女成年后如认为父母代其所做的买卖房屋决定侵害了其合法权益，应向父母主张获得赔偿，但并不能以此认定合同无效。综上，案涉《房产转让协议书》系双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应认定为有效。对于被告储爱萍要求原告配合办理房屋过户登记手续的反诉请求，原告抗辩称协议约定2021年12月前过户，目前也未达到约定的时间。本院认为，协议约定：待该房产可办理相应的房产三证过户的，甲方应根据乙方的要求，无条件协助办理过户手续，相关的费用由乙方承担。现被告储爱萍及其配偶名下罗晶亮名下有且仅有一套住宅房产，案涉房屋已经具备办理房屋过户手续的条件。综上，原告的本诉诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告储爱萍的反诉诉讼请求，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）钮家政、被告（反诉被告）林建燕、被告（反诉原告）储爱萍签订的《房产转让协议书》合法有效； 二、原告（反诉被告）钮家政于判决生效之日起十五日内协助被告（反诉原告）储爱萍将位于杭州市余杭区的房屋过户至被告（反诉原告）储爱萍名下，相关的税费等均由被告（反诉原告）储爱萍负担； 三、驳回原告（反诉被告）钮家政的本诉诉讼请求。 本案本诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）钮家政负担；反诉案件受理费9720元，减半收取4860元，由原告（反诉被告）钮家政、被告（反诉被告）林建燕负担。 原告（反诉被告）钮家政、被告（反诉被告）林建燕于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费；被告（反诉原告）储爱萍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  杨春海 二〇一九年六月十二日 法官助理程小菲 书记员缪剑娣