广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终8158号上诉人（原审被告）：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座，统一社会信用代码91442000699751173C。法定代表人：陈鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄小芳，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：吕灵灵，女，1976年9月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。原审被告：广东海伦堡地产集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙头街禺山西路329号2座二层，统一社会信用代码91440107733145628。上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）因与被上诉人吕灵灵，原审被告广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称海伦堡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人宏泽公司的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回吕灵灵主张交付房屋层高不足违约金的诉讼请求。事实与理由：一、心岸春天花园第四期的商品房层高的前期报建和最后竣工备案报备的高度均为2.9米。案涉商品房买卖合同录入层高为3米，系宏泽公司工作人员失误所致，并非宏泽公司的真实意思表示，属于宏泽公司的重大失误、重大误解，应予修正。二、心岸春天花园第四期的商品房层高的前期报建和最后竣工备案所报备的高度均为2.9米，符合建筑技术要求和正常商品房的交付标准，不存在给吕灵灵造成居住空间受限和价值贬损的事实。三、合同补充协议是双方的真实意思表示，合法有效。补充协议对双方的总的违约责任做了统一约定，违约金不应高于合同总金额的2%。商品房买卖合同补充协议第十六条第五款第（4）项的约定并非格式条款，亦非无效条款。双方签订的补充协议是在双方协商一致下共同签订的，补充协议不是免除宏泽公司责任，加重吕灵灵责任，排除吕灵灵主要责任的格式条款，该协议是共同约束双方的违约责任，任何一方违约均受到该条款的约束，因此不符合无效格式条款的条件。被上诉人吕灵灵答辩称，双方均确认案涉商品房没有达到合同约定的要求，宏泽公司存在违约行为，3%的违约金是一审法院认定的，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。海伦堡公司述称，同意宏泽公司的上诉意见。吕灵灵向一审法院提出诉讼请求：1.宏泽公司向吕灵灵支付因未按时交付房产证的违约金4397元；2.宏泽公司向吕灵灵支付因层高不足的损失13190元；3.海伦堡公司对上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：1.吕灵灵与宏泽公司于2014年6月29日签订一份中山市商品房买卖合同，约定吕灵灵购买宏泽公司开发的预售商品房，该房坐落于中山市坦洲××心岸春天花园××房，属心岸春天花园第四期；该商品房用途为住宅，层高为3米，建筑层数地上27层、地下1层，建筑面积81.82平方米，其中套内建筑面积65.73平方米，房价款按套内建筑面积计价，单价为6689.18元/平方米，总价439680元；交房条件为该商品房在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续、取得建设工程竣工验收备案登记证，交房时供水、供电、电信、有线电视、管道燃气等基础设施和公共配套应达到使用条件。合同还约定了付款、交房、办证期限及其违约责任等其他内容。2.2014年7月9日，吕灵灵与宏泽公司于中山市房地产交易登记管理所就座落于中山市坦洲××心岸春天花园××房的房地产办理销售登记备案。3.2015年12月17日，中山市住房和城乡建设局颁发含案涉房屋在内的中山市建设工程竣工验收备案登记证。4.2015年12月12日，吕灵灵与宏泽公司办理了涉案房屋的交付手续。一审庭审中，双方一致确认，购房款已全部付清，案涉房屋已交付使用。一审另查，宏泽公司为海伦堡公司投资的法人独资的有限责任公司。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同系吕灵灵与宏泽公司在平等自愿基础上签订，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。关于逾期交房问题。现吕灵灵已按双方约定向宏泽公司支付购房款。宏泽公司与吕灵灵签订的商品房买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”从上述合同条款内容可知，双方约定宏泽公司履行的是递件义务。宏泽公司已在2015年12月12日向吕灵灵办理房屋的交付手续，按照上述规定，宏泽公司应于2017年12月1日前办理递件手续，但未提供证据证明其已在2017年12月1日前履行递件义务。另外，宏泽公司主张因贷款银行工作滞后，导致其递件时间相应迟延。一审法院认为，宏泽公司作为具备专业资质的开发商，其应当熟知办理商品房权属证书流程，包括按揭银行所需提交的办证资料，并应当在合同约定的办证期限内预留合理时间用于通知及接收按揭银行办理资料的时间。即使宏泽公司主张的上述事实成立，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，宏泽公司仍应承担支付逾期办证违约金的责任。吕灵灵诉请宏泽公司向其支付按已付购房款的1%违约金理据充分，一审法院予以支持。关于层高问题。本案中，宏泽公司确认涉案房屋实际交付的层高为2.9米，而双方所订商品房买卖合同中明确约定房屋层高为3米，据此可以认定宏泽公司交付房屋的层高与合同约定不符的违约事实成立，在其不能证明具有法定和约定的免责事由情况下，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽涉案中山市商品房买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，吕灵灵亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，但层高不足造成吕灵灵居住空间受限及房屋使用功能和价值贬损的事实客观存在，且房屋层高不足无法补救，故宏泽公司仍应在合理范围内向吕灵灵赔偿损失。规划报建及验收的层高2.9米与合同约定层高3米相差10厘米，已超出了普通消费者所能够认同和接受的误差范围，且宏泽公司在一审法院限定的期限内亦未提供证据证明该层高差额在法律法规所允许的误差范围内，根据本案实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，吕灵灵主张宏泽公司按照购房款的3%向吕灵灵赔偿层高不足的违约损失计13190元（439680元×3%），一审法院予以支持。关于海伦堡公司的责任问题，宏泽公司为海伦堡公司投资的法人独资的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，海伦堡公司应就宏泽公司的财产独立于其个人财产承担举证责任，但其未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。吕灵灵主张海伦堡公司对宏泽公司的债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宏泽公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向吕灵灵支付逾期办证违约金4397元；二、宏泽公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向吕灵灵支付因交付房屋层高与合同约定不符的违约金13190元；三、海伦堡公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费240元，减半收取120元（吕灵灵已预交），由宏泽公司、海伦堡公司负担（宏泽公司、海伦堡公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付吕灵灵）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议焦点为：一、涉案商品房实际层高不符合商品房买卖合同约定的3米层高，宏泽公司对此应否承担违约责任；二、如需承担违约责任，违约责任应当如何确定。关于争议焦点一，双方在商品房买卖合同中约定商品房层高为3米，宏泽公司称系其工作人员失误所致，并非其真实意思表示，属于重大误解，应予修正。对此，本院认为，一则从裁判理念上讲，宏泽公司作为一个专业的房地产开发企业，属于一个典型的市场商事主体，对其意思表示的解释，应基于外观主义的客观化判断标准，采取客观性立场，而不能要求购房者在与其签订房屋买卖合同时去探求其内心真意，即便在其外部表示与内心真意不一致的情况下，也应以外部表示为准；二则从客观实际看，层高3米的约定并非孤立的单份合同中的约定，根据一审法院所受理的同类案件看，数量较多，且各份合同签订时间前后跨度较长。宏泽公司作为专业的房地产开发企业，对自身所开发的房产情况应有足够了解，在订约过程中处于明显的优势地位，涉案的商品房买卖合同又是宏泽公司为重复使用而预先拟定的格式合同，其有充分的条件和时间对合同内容进行审查以确保合同约定与实际情况相符；三则从裁判规则的实质要件看，宏泽公司称其构成重大误解应予修正，但其并未在法定除斥期间对该层高3米的约定行使撤销权或变更权。故本院对宏泽公司的该项主张不予采信，认定涉案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同法的相关规定，对其违约责任的归责原则应适用严格责任原则。双方当事人在商品房买卖合同中明确约定层高为3米，但宏泽公司却是按照2.9米的层高进行设计、报建、施工及验收的，两者相差10厘米，已超出了普通购房消费者所能够认同和接受的误差范围，且宏泽公司在法院指定的期限内亦未提供证据证明该层高差额在法律、行政法规所允许的误差范围内，涉案房屋的层高不足也不属于补充协议第二条所约定的“略有误差，不视为违反合同约定”的情形，故即使宏泽公司所交付的商品房层高符合甚至高于国家强制性标准，也因为其交付的商品房层高不符合双方合同约定，应认定构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，涉案房屋层高不符合合同约定3米，导致房屋在通风、采光等舒适度方面与购房者预期相比均有所下降，房屋价值亦会随之相较预期有所降低，也即层高不符合合同约定造成购房业主居住空间期待利益下降及房屋使用功能和价值相较预期发生贬损的事实客观存在，且涉案房屋层高不足又无法进行补救，故宏泽公司仍应在合理范围内向吕灵灵赔偿损失。关于争议焦点二，就普通的商品房交易市场而言，我国并不存在强制性合同内容与格式的规定。相关政府职能部门基于服务宗旨所提供的合同样本和格式，并不影响在具体案件中对格式合同的认定。涉案的商品房买卖合同及补充协议均是宏泽公司为重复使用而预先拟定并提供的格式合同。宏泽公司作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。宏泽公司主张按补充协议第十六条5.⑷“买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”的约定，违约金不应高于合同总金额的2%。对此，本院认为，该约定适用的范围应当为案涉买卖合同、补充协议及法律法规有明确规定的按日计算之违约金、赔偿金等，而本案中双方当事人在商品房买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，故吕灵灵所主张的层高不足损失赔偿不属于上述违约金封顶条款的适用范围。又因吕灵灵亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，一审法院在此情形下，根据本案实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，依法行使自由裁量权，酌定宏泽公司按照购房款的3%向吕灵灵赔偿层高不足的违约损失并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人宏泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元（中山市宏泽房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 李志金审判员 吴碧英二〇一九年六月三日书记员 郭燕婷