广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初1973号原告：李明，男，1979年6月6日出生，汉族，住广东省兴宁市，原告：黄华红，女，1977年11月4日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，两原告共同委托诉讼代理人：陆文勇，男，1995年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地佛山市高明区荷城街道高明大道东357号之7铺（首层），统一社会信用代码914406080599928098。法定代表人：罗华相。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。原告李明、黄华红诉被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称“树头房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序于2019年6月19日公开开庭审理本案，原告李明、黄华红的委托诉讼代理人陆文勇、被告树头房地产公司的委托诉讼代理人陈彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金9793.37元（以401368元为本金按每日万分之一标准从2017年12月31日起计至2018年8月31日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月10日，原告向被告预付购房款20000元，双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市高明区荷城街道怡乐路92号8座1505号房，总价款为401368元。原告于合同签订当日付清首期款，余款按合同约定办理好银行按揭手续，按照按揭方式付清。被告应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的规定，将符合本合同约定的商品房交付原告使用，如未按合同约定期限将该商品房交付给原告使用，应依照合同第十二条的规定处理。合同签订当日，原告依约向被告支付了首期购房款，随后，原告依照规定向佛山市高明区国土城建和水务局交纳了物业维修基金，被告向原告出具了首期款的发票。原告与银行签订了《住房抵押借款合同》，向银行办理住房贷款用于支付被告的购房款。原告依法向佛山市高明区地方税务局交纳了契税。依照合同约定，被告应于2017年12月31日前向原告交付符合合同约定的房屋。原告依约定日期前往收楼时，被告没有提供相关竣工验收文件，亦未提供房屋质量保证书、房屋使用说明书。涉案房屋所在房地产项目在被告向原告主张交付时尚未取得竣工验收合格的相关文件，不具备交付条件。被告逾期交房构成违约，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。被告辩称，1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，涉案房屋均在原告所主张的竣工验收备案前已完成转移占有，因此涉案房屋并非原告所说的逾期交付而是瑕疵交付；2.原告在签订商品房预售合同时已知悉其在收楼时享有的权利，且被告已就房屋交付作出了清晰而明确的权利告知，原告在接收房屋时没有行使其已经知悉的权利，视为原告在收楼时知道或应当知道被告没有出具相应的竣工验收合格和备案文件，原告也具有过错，根据合同法司法解释（二）第二十九条规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益的综合因素，根据公平原则予以裁量并作出判决，被告恳请人民法院根据原告没有行使自身权利的过错，相应的减少或免除被告违约金；3.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、第三十一条规定，对原告所主张的违约金从原告实际收到房屋到涉案房屋竣工验收备案之日期间，按每月600元的租金予以扣除；4.根据《广东省高院印发关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第三十二条规定，原告在知道或应该知道涉案房屋不具备法定或约定交付条件下接收房屋，又以房屋不具备上述条件为由主张违约金的，不予支持。广东省各地区法院已有生效判决，案号分别为2017粤1391民初2893号、2018粤0117民初732号、2018粤1622民初949号、2018粤01民终12198号、2019粤08民终1117号，上述生效民事判决书涉及广州市、惠州市、湛江市等地的生效民事判决书，上述判决均认定只要开发商在商品房买卖合同中就交付条件作出了清晰的权利告知，就成就了房屋买受人知道或应该知道的条件，同案不同判的现象，任其发展，将会损害当事人的合法权益，并破坏了法律应有的统一性，确定性和可预期性，进而破坏司法公信力和权威性，被告请求佛山市高明区人民法院参照上述广东省各地的生效一审、二审民事判决书，特别是广州市中级人民法院及基层法院作出的判决；综上所述，根据上述法律和生效判决，被告恳请法院就逾期交楼所产生的违约责任进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年10月17日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买佛山市高明区荷城街道怡乐路92号8座05单元15层1505号的房屋，房价为401368元；被告应当在2017年12月31日前将取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的案涉房屋交付给原告使用。除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照万分之1.36计算给付利息，同时被告按照全部房价款的百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。庭审中，被告确认原告依约向被告支付了全部房价款。被告于2018年7月10日将涉案房屋实际交付给原告。案涉房屋于2018年8月31日取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于违约金问题，根据双方合同约定，被告应于2017年12月31日前将取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的案涉房屋交付给原告使用，被告于2018年7月10日将涉案房屋实际交付给原告。由此可见，被告向原告交付案涉房屋时已超过合同约定的交付时间，且被告向原告交付涉案房屋时并未取得竣工验收备案证明文件，被告的交付行为违反合同约定，应承担违约责任。对于违约金计算，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。原告虽然于2018年7月10日实际收楼，但原告是在被告通知其收楼且已到合同约定的收楼日期的情况下收楼的，被告未能提供证据证实原告收楼时明知或应当知道涉案房屋当时未取得竣工验收备案证明文件，应以取得竣工验收备案证明文件的时间为合法收楼时间，违约金计算至案涉房屋取得竣工验收备案证明文件之日即2018年8月31日，因此，违约金的计算期间应从2018年1月1日计至2018年8月31日，共243天。双方约定逾期交楼的违约金以全部房价款按日万分之一计算，并未过高，被告请求予以调整，本院不予采纳。被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金为9753.24元（401368元×0.0001/天×243天），原告主张合法有据，本院予以支持。原告主张被告支付约定交楼日期当日的逾期交楼违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求以取得竣工验收备案证明文件前原告使用房屋的租金抵扣逾期交付房屋违约金的主张。本院认为，原告已履行了支付购房款的合同主要义务，被告在未取得竣工验收备案证明文件的情况下自愿将案涉房屋交付给原告使用，原告因此取得了房屋的占有和使用权利，并未损害被告的权利，且双方约定逾期交房违约金按全部房价款日万分之一计算并未过高，被告主张以取得竣工验收备案证明文件前的房屋占用费抵扣违约金，既没有合同依据，也没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金9753.24元给原告李明、黄华红；二、驳回原告李明、黄华红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交38元），由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担。被告负担的受理费25元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。原告多预交的受理费13元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈玉明二〇一九年六月二十七日法官助理赵宇晴书记员叶展玉