江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初699号 原告：袁雪芬，女，1982年2月11日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。 被告：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市和平路64号帝都大厦1602室。 法定代表人：王业林，经理。 委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 原告袁雪芬与被告徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月7日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法适用普通程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告袁雪芬的委托诉讼代理人张娜、被告国恒公司的委托诉讼代理人赵丽、叶文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁雪芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付计算至2016年11月8日的逾期上房违约金39198.89元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于徐州市建国西路老教育学院地块的商品房，合同价款1252361元，付款方式为一次性付款；被告应于2015年12月31日前将取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用，出卖人逾期交房将承担已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清全部购房款，但被告未能向原告交付符合合同约定交房条件的房屋，被告应向原告承担违约责任。 被告国恒公司辩称，一、《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）于2015年11月1日被废止后，徐州市房管局印制的《商品房买卖合同》亦删除了商品房交付条件中的“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条款而仅规定验收竣工备案作为交付房屋的合法条件。被告承建的涉案房屋分别符合规划、排水、小区道路、绿化、燃气、物业管理、电力供应、社区用房、小区安全等规定于2015年12月21日经验收合格并进行了竣工验收备案，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定、《建设工程质量管理条例》规定的商品房交付条件，被告曾于2015年12月25日向建设局申请办理住房交付使用通知书，但因政策法规及行政命令的改变而不需要办理。二、2015年12月29日被告按照《商品房买卖合同》附件四第十二条规定以公告形式通知金域华庭业主集中办理上房手续，并以挂号信的方式向买受人邮寄了上房通知书，故被告国已履行了通知义务。综上，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 根据原、被告举证、质证，结合双方当事人当庭陈述。本院确认如下事实： 2014年12月25日，原告袁雪芬（买受人）与被告国恒公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号xxxxx）一份，约定：原告购买被告开发建设的金域华庭X-x-xxx号商品房，该房屋建筑面积136.87平方米、总价款1252361元（单价9150元/平方米）；出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的或出现包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非因出卖人能力所及的情况等特殊原因的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期；除上述规定的特殊情况外，出卖人逾期交房不超过60日的自上述约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的出卖人自上述约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续并签署房屋交接单，双方进行交接时出卖人应当出示商品住宅交付使用批准文件并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告袁雪芬分别于2014年12月29日和2015年1月8日向被告国恒公司交付购房款862361元和390000元。因金域华庭x-x-xxx室商品房实际建筑面积为136.76平方米，被告国恒公司于2016年6月29日向原告袁雪芬开具的发票显示被告实际收取购房款1251354元。 2015年12月17日，徐州市规划局向被告国恒公司颁发编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》，认定金域华庭x-xx住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求；2015年12月29日，被告国恒公司在报纸上刊登《上房公告》，称：（金域华庭小区）现已通过政府相关部门验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（徐开备2015116、2015117），已具备上房条件（备注：根据徐州市政府《关于废止（市政府114号令）的通知》精神，住宅项目具备上房条件为开发企业以取得《房屋建筑工程的市政基础设施工程竣工验收备案表》为准）。兹定于2015年12月30日至31日期间分批集中办理上房手续。《金域华庭上房通知书》将以挂号信的形式按照《商品房买卖合同》中载明的地址邮寄给各位业主。但被告并未提交其向原告等业主寄送上房通知书的证据。 2016年3月14日，原告袁雪芬向xxx物业管理处缴纳物业服务费用2463.66元办理了上房手续。其后,徐州市国土资源局于2016年6月20日核发了涉案房屋所在楼盘的土地分割转让证，徐州市不动产登记局于2016年6月27日签发了涉案房屋的房屋所有权初始登记证明。 另，金域华庭x-x-xxx室业主王飞曾于2016年1月21日以国恒公司虽然于2015年12月28日发出xxx上房通知书，但其未按原小区设计规划要求将配套建设的基础设施向徐州市规划局申请核实，且小区道路与通道不符合规划条件，小区现状不属于竣工验收，不具备上房条件，应属于延期交付房屋为由向本院提起诉讼请求判令被告支付2016年1月1日至2016年1月20日逾期上房的违约金3484.46元。该案审理过程中，徐州市城乡建设局于2016年3月21日就金域华庭小区业主提出的“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的”问题作出《关于金域华庭住宅小区是否具备上房条件的回复》，称：该小区于2015年12月21日在我局办理了1#-7#号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房。……《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据……开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续。后徐州市规划局向被告国恒公司于2016年5月19日颁发编号为建字第320300201601110号的《建设工程规划许可证》，认定金域华庭x-xx住宅楼、商业、配电室、地下车库符合规划要求。 2016年10月26日，本院对王飞诉国恒公司商品房销售合同纠纷一案作出（2016）苏0311民初589号民事判决，认为“虽然《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（市政府第114号令）已经废止，但根据作为办理交付使用批准文件主管行政机构的徐州市城乡建设局已经对金域华庭业主反映问题的答复意见中明确，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下为其办理住宅项目交付使用手续，故被告未按以双方合同约定履行房屋交付义务应属违约，其关于政策性变化属于不可抗力因而应免除其责任的抗辩意见也缺乏事实和法律依据”，遂判决：徐州国恒房地产开发有限公司向王飞支付逾期上房违约金3484.46元。 被告国恒公司对该判决不服提起上诉，徐州市中级人民法院于2018年10月23日作出（2016）苏03民终6628号民事判决，以涉案小区金域华庭xx-xx-xxxx住宅楼、配电室、地下车库虽然在国恒公司2015年11月28日通知被上诉人上房时获得了《建设工程竣工规核实证明》并通过了各项分项验收，但该《核实证明》并不具有双方合同约定的商品房住宅交付使用批准文件的效力，一审认定涉案房屋不具备上房条件并无不当为由对本院（2016）苏0311民初589号民事判决予以维持。 本院认为，原告袁雪芬与被告国恒公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。 原、被告在《商品房买卖合同》中约定，被告国恒公司应于2015年12月31日前将“取得商品住宅交付使用批准文件”的商品房交付给原告使用，且在房屋交接时需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案中，被告国恒公司虽然于2015年12月17日取得《建设工程竣工规划核实证明》，但该《核实证明》并不具有双方合同约定的商品房住宅交付使用批准文件的效力，其也无证据证明其在2015年12月31日前已经取得了涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且其直到2016年5月19日才取得了徐州市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，故应当认为涉案商品房在2015年12月31日并不具备合同约定的交付条件，因此虽然被告于2015年12月29日在报纸上刊登《上房公告》，但其发出的上房通知因房屋不符合交付条件并不产生相应的法律效力。退一步讲，即便《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（市政府第114号令）被废止后商品房交付的条件以取得《房屋建筑工程的市政基础设施工程竣工验收备案表》为准，但依徐州市城乡建设局在《关于金域华庭住宅小区是否具备上房条件的回复》的内容，涉案金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。而被告并未举证证据证明其关于2015年12月25日向建设局申请办理住房交付使用通知书的主张，因此政策的变动并不必然导致被告不能办理住宅项目交付使用批准文件，被告的抗辩理由亦不能成立。 依上所述，被告国恒公司没有按照合同约定于2015年12月31日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给原告使用已构成违约，且应当按照合同约定向原告支付逾期上房违约金。其后原告袁雪芬于2016年3月14日实际办理了上房手续，应视为其认可涉案房屋已符合交付条件，故被告应向原告支付的逾期上房违约金的计算期间应自2016年1月1日至2016年3月14日，即逾期上房违约金为9260.02元（1251354元×74天×1‱）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁雪芬支付逾期上房违约金9260.02元。 二、驳回原告袁雪芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费780元，由原告袁雪芬负担580元，被告徐州国恒房地产开发有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  郑凤金 人民陪审员  徐树启 人民陪审员  韩方民 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  邱 媛