云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初6480号原告（反诉被告）：刘琼珍，女，汉族，1956年7月10日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张长冬，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭浩，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：司泽新，男，汉族，1961年10月12日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：刘英，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：樊梦丽，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告刘琼珍与被告司泽新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，被告司泽新提起反诉，本院依法受理其反诉。本院依法适用普通程序，于2018年8月7日、2019年5月30日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘琼珍的委托诉讼代理人张长冬、彭浩，被告（反诉原告）司泽新及其委托诉讼代理人刘英、樊梦丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘琼珍向本院提出诉讼请求：1.确认原告刘琼珍与被告司泽新于2007年4月16日签订的房屋买卖《协议》及2009年8月15日签订的《补充协议》无效；2.被告司泽新向原告刘琼珍返还并腾退位于云南省昆明市五华区北仓社区居民委员会北仓3组61号三层楼房；3.本案诉讼费由被告司泽新承担。事实和理由：原、被告双方于2007年4月16日签订《协议》一份，约定原告刘琼珍将位于云南省昆明市五华区北仓社区居民委员会北仓3组61号三层楼房（每层80㎡，共计240㎡，）（以下简称：涉案房屋）以33万元的价格出卖给被告司泽新。《协议》签订后，原告刘琼珍依约将该房屋交付给被告司泽新使用。后由于原告刘琼珍未办理该房屋所有权证及土地使用权证，原、被告于2009年8月15日又签订《补充协议》一份，约定待原告刘琼珍完全取得该房屋所有权后，原告刘琼珍再将涉案房屋所有权转让给被告司泽新。现由于原、被告间签订的《协议》及《补充协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，为维护当事人的合法权益不受侵犯，故诉至法院。被告司泽新辩称并反诉称，2006年6月，反诉被告刘琼珍因涉案房屋的继承问题，被彭庆春、彭庆国诉至法院。法院判决诉争房屋的财产权利由反诉被告刘琼珍享有，但需补偿彭庆春、彭庆国继承份额折价款各5万元。反诉被告刘琼珍没有能力履行生效判决书确定的义务，多次找到反诉原告司泽新，希望反诉原告司泽新能够购买涉案房屋。因该房屋涉及法律纠纷，反诉原告司泽新不想购买，但反诉被告刘琼珍屡次保证，法院已将房屋判归其所有，并且其继承人明确表示放弃该房屋的继承权。反诉原告司泽新看反诉被告刘琼珍确实困难，又有反诉被告刘琼珍及其继承人的再三保证，反诉原告司泽新才答应购买涉案房屋。2007年4月16日，反诉原告司泽新作为乙方，反诉被告刘琼珍作为甲方，双方协商一致签订《协议》，并约定：“甲方因和前夫彭元明的两个儿子为甲方与前夫在共同建盖的宅基地房（80㎡，三层楼共240㎡）及土地使用权打官司，现经五华法院判决甲方六月底付给前夫的两个儿子共十万元，该房产权及土地使用权判归甲方所有。现因甲方和甲方继承人资金用做其它投资，所以甲方和甲方继承人商量决定将该房产权及土地使用权以三十三万元卖给乙方，甲方继承人自愿放弃该房继承权。又因甲方拿不出钱履行法院的判决，甲方前夫的儿子就不配合甲方办理房产证等相关手续。经甲方与法院双方商议，在2007年4月16日由乙方代甲方付给法院五万元，由法院执行庭协调村委会和前夫的两个儿子办理房产证。一旦将甲方房产证办下交给乙方后，乙方又代甲方付给法院余下的五万元，了清官司……”反诉被告刘琼珍及其继承人张亚梅、刘绍辉、刘心怡均在协议上签字确认。出于对反诉被告刘琼珍的信任和同情，反诉原告司泽新在涉案房屋并未取得产权证、土地证的情况下，于2007年4月15日代反诉被告刘琼珍向法院支付5万元。2007年6月，反诉被告刘琼珍生病住院，反诉原告司泽新又为其支付5000元的医疗费。2007年10月24日，反诉原、被告签订《补充协议》，约定：“因甲方房屋所有权正在打官司中，所以甲方提议先把法院判决的十万元由乙方付清，然后乙方再付给甲方壹万元，共十一万元，此栋房屋叁楼的所有权归乙方所有。甲方履行完法院判决，即可到村上开证明办理土地证及房产证，办到刘琼珍的房产证时，甲方配合乙方将相关手续移交给乙方，乙方按协议将余下的二十二万元付给甲方，甲方将全部房屋交给乙方。”同日，反诉原告司泽新代反诉被告刘琼珍向法院支付5万元，反诉被告刘琼珍将涉案房屋交由反诉原告司泽新使用，反诉原告司泽新分次向反诉被告刘琼珍支付了全部购房款33万元。2013年，反诉原告司泽新之子司伟辰结婚，反诉原告司泽新对涉案房屋进行装修给儿子作为婚房使用。反诉原告司泽新从未想过反诉被告刘琼珍在时隔13年之后会主张《协议》及《补充协议》无效，并要求腾退涉案房屋，因认为是为自己的房屋进行装修，特意于2013年9月20日，与云南力星景观工程有限公司签订《北仓上营3组4排61号装修合同》，从房屋的装修设计到所用材料的选择，反诉原告司泽新投入大量人力物力，耗尽心血，连屋内摆放的绿植景观，反诉原告司泽新都经过精心挑选，共计花费275400元。因反诉原告司泽新一家均在涉案房屋居住，按照北仓4组的规定预交了两辆车的停车费，该费用按照村规不能退回，因反诉被告刘琼珍的主张，导致反诉原告司泽新产生预交停车费损失。反诉原告司泽新认为，反诉被告刘琼珍在房屋交易13年后主张双方签订的《协议》无效，其行为完全违背诚实信用原则，且反诉被告刘琼珍出卖涉案房屋系其无力履行法院生效判决，为了解决反诉被告刘琼珍的困难，反诉原告司泽新在反诉被告刘琼珍多次请求及法院介入下才购买涉案房屋，如果合同无效，其过错全在反诉被告刘琼珍。依据《合同法》第五十八条之规定，反诉被告刘琼珍理应退还反诉原告司泽新购房款，承担相应的资金占用利息，并赔偿反诉原告司泽新相应的经济损失，故提出反诉请求：1.反诉被告刘琼珍立即向反诉原告司泽新返还购房款330000元，并承担自收到款项之日起至实际返还购房款之日止按照年利率24%计算的资金占用费（暂计算至2018年7月19日为803126.65元）；2.反诉被告刘琼珍立即支付反诉原告司泽新经济损失278200元（其中装修装饰损失275400元、停车费损失2800元）；3.本案诉讼费由反诉被告刘琼珍承担。反诉被告刘琼珍辩称，1.反诉原、被告之间签订的《协议》及《补充协议》无效，不是反诉被告刘琼珍单方面原因所导致，反诉被告刘琼珍不存在根本违约的情形。从反诉原告司泽新提交的反诉状和相关证据可以看出，反诉原告司泽新在反诉被告刘琼珍法定继承纠纷一案以前就决定购买涉案房屋。反诉原告司泽新购买涉案房屋是因为反诉被告刘琼珍当时的男朋友赵明是反诉原告司泽新配偶的亲哥哥。反诉原、被告签订《补充协议》并支付了相应购房款后，反诉被告刘琼珍就将涉案房屋交由反诉原告司泽新居住使用，反诉被告刘琼珍也多次配合反诉原告司泽新到村委会等机构开具证明以便于办理房屋过户手续。2.反诉原告司泽新主张的利息不应该从反诉被告刘琼珍收到款项之日起计算，且利率过高，不应得到支持。反诉被告刘琼珍收到反诉原告司泽新支付的相应购房款后，当日就将涉案房屋交付给反诉原告司泽新使用，按照协议履行了相应的义务。3.反诉原告司泽新主张的装修损失及停车费损失不应得到支持。反诉原告司泽新称2013年对涉案房屋进行了装修，已使用房屋5年有余。同时，反诉原告司泽新主张的停车费是停车所产生的费用，并不是反诉被告刘琼珍的行为所产生的费用。综上，反诉原告司泽新还拥有其他拆迁房屋即国福现代城荷花苑两套，不影响其居住，其主张不符合我国法律法规的规定，请求驳回除返还本金以外的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告司泽新提交的北仓上营3组4排61号装修合同、装修结算书、收据。原告刘琼珍对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。经本院审查认为，被告司泽新提交该组证据系证明装修费用所支出的费用，因在诉讼过程中，被告司泽新已经申请对房屋装修费用进行司法鉴定，且双方对《司法鉴定意见书》均没有异议，故本院对装修费用的认定以《司法鉴定意见书》评估为准。2.被告司泽新提供的收据。原告刘琼珍对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。经本院审查认为，该组证据不符合证据的形式，不能证明系涉案房屋所在地的停车费用，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月16日，原告刘琼珍（作为甲方）与被告司泽新（作为乙方）签订《协议》，约定：“甲方因和前夫彭元明的两个儿子为甲方与前夫在共同建盖的宅基地房（80㎡，三层楼共240㎡）及土地使用证打官司，现经五华区法院判决甲方六月底付给前夫的两个儿子共十万元，该房产证及土地使用权判归甲方所有。现因甲方和甲方继承人资金用做其它投资，所以甲方和甲方继承人商量决定将该房产权及土地使用权以三十三万元卖给乙方，甲方继承人自愿放弃该房继承权。又因甲方拿不出钱履行法院的判决，前夫的儿子就不配合甲方办理房产证等相关手续。经甲方与法院双方商议，在2007年4月16日由乙方代甲方付给法院五万元，由法院执行庭协调村委会何前夫的两个儿子办理房产证。一旦将甲方房产证办下交给乙方后，乙方又代甲方付给法院余下的五万元钱，了清官司。此时，甲方继承人以书面形式对该房“放弃继承权书”进行签字交乙方保管。甲方将土地使用权证及相关手续交给乙方，乙方将余下的二十三万元付给甲方，款付清后，甲方将房屋全部交给乙方。甲、乙双方如一方违反该协议，按购房款三倍赔偿对方。如甲方违约，须退还乙方三十三万元的购房款后，再赔偿乙方购房款的三倍及其他损失。”2007年10月，原告刘琼珍将涉案房屋交付给被告司泽新使用。2009年8月15日，原告刘琼珍（作为甲方）与被告司泽新（作为乙方）签订《补充协议》，约定：“因甲方房屋所有权正在打官司中，所以甲方提议先把法院判决的十万元由乙方付清，然后乙方再付给甲方壹万元，共十一万元，此栋房屋叁楼的所有权归乙方所有。甲方履行完法院判决，即可到村上开证明办理土地证及房产证，办到刘琼珍的房产证时，甲方配合乙方将相关手续移交给乙方，乙方按协议将余下的二十二万元付给甲方，甲方将房屋全部交给乙方。以下是十一万元的付款过程：2005年12月21日付5000元定金；2007年4月15日为刘琼珍付法院50000元；2007年6月刘琼珍住院付5000元；2007年10月24日为刘琼珍付法院50000元，了清官司。2008年8月31日又付11万元。2009年6月27日又付8万元。2009年8月15日又付3万元。”原、被告双方确认购房款33万元已经全部付清。本案审理过程中，被告司泽新申请对涉案房屋的装修、装饰、改造及添附物价值进行司法鉴定，本院依法委托云南德胜司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心出具云南德胜[2018]鉴字第J18817号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“昆明市五华区北仓社区居民委员会北仓4组61号（经现勘确认实际鉴定地址为北仓3组61号）房屋装修、装饰、改造及添附物价值评估为人民币62551元。”被告司泽新支付了鉴定费用20000元。本院认为，首先，涉案房屋系原告刘琼珍与彭元明（已死亡）共同出资建成，土地性质属于宅基地。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权，不得出让、转让或出租用于非农业建设。”宅基地归集体所有，宅基地使用权的取得必须具有集体经济组织成员（村民）资格，城镇户口及本集体经济组织以外的人员不能通过买卖等方式取得宅基地使用权，即宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系关联，法律禁止转让。在房地一体的格局下，转让宅基地上房屋所有权的同时也必将处分宅基地使用权，转让行为损害了集体经济组织的权益。原告刘琼珍与被告司泽新签订的《协议》及《补充协议》的目的是买卖涉案房屋，被告司泽新不是涉案房屋所属集体经济组织的成员，故原告刘琼珍请求确认《协议》及《补充协议》无效本院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《协议》与《补充协议》签订后，原告刘琼珍已将涉案房屋交付给被告司泽新，被告司泽新也向原告刘琼珍支付了购房款33万元，故原告刘琼珍诉请被告司泽新返还并腾退位于云南省昆明市五华区北仓社区居民委员会北仓3组61号房屋本院予以支持，反诉原告司泽新诉请反诉被告刘琼珍返还购房款33万元本院予以支持。最后，反诉原、被告签订《协议》及《补充协议》时均是明知涉案房屋所属土地性质，即双方均对合同无效存在过错，应当各自承担相应的责任。具体到反诉原告司泽新主张的各项损失：对于资金占用费，虽然反诉被告刘琼珍主张反诉原告司泽新也占有和使用了涉案房屋，但反诉原告司泽新购买该房屋的目的就是居住，且反诉被告刘琼珍现在请求确认合同无效的后果直接导致了反诉原告司泽新不能继续居住涉案房屋，根据本案的事实，本院依法确认反诉被告刘琼珍向反诉原告司泽新支付以33万元为基数自2009年8月16日起至款项支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；反诉原告司泽新主张的房屋装修费用，因反诉原告司泽新确实对涉案房屋进行了装修，且装修费用已经过司法鉴定进行评估，虽然反诉原告司泽新主张应该适用司法鉴定意见书中的工程造价147179元，但实际上装修工程的建成年限为2013年9月20日，已经过使用，司法鉴定意见书中的评估价格62551元为现在价值，故反诉被告刘琼珍应该向反诉原告司泽新支付62551元以及鉴定费用20000元；至于反诉原告司泽新主张的停车费用，因其提交的证据形式不合法，同时停车费用也属于正常使用车辆所必须支出的费用，不应该由反诉被告刘琼珍承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘琼珍与被告（反诉原告）司泽新于2007年4月16日签订的《协议》，于2009年8月15日签订的《补充协议》无效；二、被告司泽新于本判决生效之日起十日内腾退位于云南省昆明市五华区北仓社区居民委员会北仓3组61号房屋；三、反诉被告刘琼珍于本判决生效之日起十日内向反诉原告司泽新返还购房款项33万元，并支付该款项自2009年8月16日起至款项清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；四、反诉被告刘琼珍于本判决生效之日起十日内向反诉原告司泽新支付装修装饰损失62551元；五、驳回反诉原告司泽新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，由原告刘琼珍负担5500元，由被告司泽新负担5500元。反诉案件受理费8751元、鉴定费20000元，由反诉被告刘琼珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  范萌萌人民陪审员  白建明人民陪审员  段 萍二〇一九年六月二十七日书 记 员  蒲跃洲