贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初3322号原告：李昌桃，男，1991年1月7日出生，汉族，住贵州省赫章县，委托诉讼代理人：路肖（特别授权代理），系贵州盛实律师事务所律师。委托诉讼代理人：李应康（一般授权代理），系贵州盛实律师事务所律师。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告李昌桃与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李应康、被告委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付博泰水韵天颐1-2303号房屋所产生的违约金53252.00元；2、判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金（违约金以461856.00元为基数，按日万分之三的标准，从2017年3月1日起计算至实际交付登记有关文书之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年10月，原告购买被告开发的位于毕节××南部新区东部的“博泰·水韵天颐”项目的第1幢23层3号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。原告在合同约定的期限内一次向被告交付了全部购房款461856.00元。后因被告不能按约定期限交付房屋，于2017年2月28日，被告与原告签署《违约金计算明细》，经双方结算，截止到2017年2月28日应付违约金53252.00元。经原告多次催要，被告迟迟不予支付，原告为维护自身利益，迫于无奈只得诉至法院。综上，被告的行为违反了合同约定及相关法律规定，原告要求被告支付违约金的诉求应得到支持。现根据相关法律规定，请求法院判如所诉，维护原告的合法权益。被告博泰房开公司答辩称：1、原告诉请的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，应以同地段的标准评估计算为准。就逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，原告主张日万分之三的标准过高，双方合同约定仅仅为日万分之一，同时双方合同的约定履行期限内发生了不动产统一登记的不可抗力事件，就变更后的不动产统一登记有关文书何时提交并没有约定，被告不应当承担违约责任，原告诉请的有关文书指代不明，不具备履行的必要性和可期待性。2、原告的主张已经超过诉讼时效。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：原告李昌桃作为买受人与被告博泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××南部新区东部博泰·水韵天颐第1幢23层3号商品房，建筑面积为144.33平方米；总价款为461856.00元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2013年10月7日前支付全部房价款；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人不退房，要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标注收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了购房款461856.00元，但被告并未如期向原告交付涉案房屋并交付办理商品房转移登记的有关文书。2017年2月28日，被告向原告出具一份《违约金计算明细》，载明：“李昌桃购买博泰水韵天颐一期房号1-2303。合同中购房金额为461856.00元，根据合同违约金按每天万分之一计算共计517天，违约金金额为23878.00元。根据公司与业主后期协商中达成2016年6月1日起每天按万分之三计算，共计212天，违约金金额为29374.00元，合计违约金金额为53252.00元。我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按编号排队领取。”因被告一直未按约定将违约金支付给原告并为原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，原告诉至法院，请求判决被告支付其逾期交房及逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年12月30日前向原告交付该商品房，但被告并未如期交付，构成违约，应当承担相应的违约责任。2017年2月28日，被告向原告出具《违约金计算明细》，明确了违约金的计算标准、时间节点以及具体金额，该《违约金计算明细》系原、被告双方对逾期交房违约金达成的新的合意，对《商品房买卖合同》中逾期交房违约金的标准进行了变更，原告主张被告支付逾期交房违约金53252.00元的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。《违约金计算明细》系被告已经处于逾期交房基础上再次对违约金进行的重新约定，并明确计算出应支付原告违约金的具体金额，现被告又以该违约金的标准过高为由，要求进行调整明显悖于当事人意思自治原则，故对被告主张违约金过高要求调整的抗辩理由，本院不予采纳。《商品房买卖合同》中约定被告应当在2015年12月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，故原则上应当自2015年12月31日开始向原告计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。原告诉请被告从2017年3月1日开始支付该违约金，是其对自己的权利所作的处分，本院从其所愿。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。根据被告出具的《违约金计算明细》上载明的违约天数可知，该约定仅是针对逾期交房违约金作出的计算标准，故对原告要求按《违约金计算明细》约定的日万分之三标准计算逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之一承担违约责任，故对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，本院以日万分之一的标准予以支持。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告主张被告从2017年3月1日开始计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，并未超过向人民法院请求保护的诉讼时效期间，故对被告主张原告的诉请超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李昌桃支付逾期交付涉案商品房的违约金53252.00元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李昌桃逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以461856.00元为基数，按日0.01%的标准从2017年3月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；三、驳回原告李昌桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1707.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一九年六月十四日书记员  申开旭