海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初1295号原告：海南省农业生产资料集团有限公司，住所：海南省海口市国贸路26号汇通大厦11层。法定代表人：杨海洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋志坚，男，该公司采购部经理。被告：许书波，男，1975年12月26日出生（公民身份号码：×××），汉族，住所：海南省三亚市。原告海南省农业生产资料集团有限公司（以下简称农业生产公司）与被告许书波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月6日立案后，依法适用简易程序。因被告许书波下落不明，本院依法公告送达并转为普通程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告农业生产公司的委托诉讼代理人宋志坚到庭参加诉讼，被告许书波经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农业生产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告许书波立即退还原告预付房租租金50000元及银行利息5568.6元（按银行一年期贷款年利率5.665%，计息日期：2017年1月1日至2018年12月10日共计709天，利息5568.6元），合计55568.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告当庭变更利息的起算期间为2017年1月31日至判决确定之日，系当事人对自身合法权利的自由处分，本院予以确认。事实和理由：原告与被告于2014年11月24日签订了《房屋租赁合同》，原告承租被告位于三亚市荔枝沟津海建材城通往师部农场道路旁一栋三层楼右半幅共420㎡，租赁期限自2014年12月1日至2016年11月30日止。合同签订后，原告一次性汇入被告许书波农行6228480156001663269账户125000元（含房租及5000元押金）。2015年6月17日，被告许书波出租给原告的房屋被政府以违建强拆，当事人双方于2015年8月28日签订《房屋退款协议书》。被告许书波承诺分三笔向原告退还尚未使用部分的租金150000元，其中最后一笔50000元租金的退还时间约定为2017年1月30日。但被告在退还前两笔租金共计100000元后，至今尚未退还第三笔50000元。原告认为，因被告出租的房屋被认定为违章建筑并拆除，被告应当向原告退还尚未使用部分的租金，且双方当事人签订的《房屋退还协议书》系双方真实意思表示，合法有效，被告应当按照《房屋退还协议书》履行自身退还租金的义务。被告逾期未履行退还租金的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益。请法院依法对本案作出公正判决以维护原告的合法权益。许书波未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告许书波未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为其放弃质证权利。对当事人提交的证据和事实，本院认定如下：原告提交《房屋租赁合同》二份、《银行汇款凭证》[（客户借记通知单）、借款单]、《房屋退还协议书》、许书波150000元欠条、许书波退款凭证二张为证，以证明原告向被告许书波及案外人王某租赁一栋三层楼房，并支付了合同约定的租金，后因客观原因无法继续租赁，原、被告结算确定由被告退还180000元，至今已退还130000元，剩余50000元未退还。原告于庭后将以上证据的原件交予法庭核对，且经核对一致。以上证据形成较为完整的证据链，本院对上述证据中没有账户信息的银行卡对账单的关联性不予认可，对其他证据的真实性、关联性、合法性及证明效力予以认可，并对原告证明的事实予以采信。根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月24日，农业生产公司与被告许书波签订的《房屋租赁合同》，约定许书波将坐落于三亚市荔枝沟津海建材城通往师部农场道路旁一栋三层楼右半幅（共420㎡）房租给农业生产公司用于办公及住房，租赁期限为2014年12月1日至2016年11月30日，如房屋租赁期间出现拆迁或政府征用收回，许书波应折算剩余的房屋租赁费退还乙方作为补偿。该房屋年租金为60000元。合同签订后，农业生产公司通过农日飞将两年租金125000元进行了支付并实际使用。同日，农业生产公司与案外人王某也签订了《房屋租赁合同》，王某将上述楼房的左半幅（共420㎡）租给农业生产公司，租赁期间为2014年7月28日至2016年11月30日。合同签订后，农业生产公司通过农日飞将上述期限的房租140000元进行了支付。该份合同的其他内容与许书波的《房屋租赁合同》一致，两份租赁合同所涉楼房为同一栋。据农业生产公司称，案外人王某为许书波的岳父。2015年6月17日，上述楼房被政府以违建强拆。2015年8月28日，许书波与农业生产公司的授权代表农日飞签订《房屋退还协议书》，对前述楼房被强拆的事实及实际租赁期间和应退还的房屋费用予以确认。该协议书明确甲方应退还乙方剩余房租费180000元，已付款30000元，余款150000元。双方约定分三笔还完150000元，其中第一笔退还款日期为2016年1月30日，退还款金额为50000元；第二笔退还款日期为2016年7月1日，退还款金额为50000元；第三笔退还款日期为2017年1月30日，退还款金额为50000元，该协议即日起签名生效。许书波于同日向农业生产公司出具《欠条》，载明“因我司（海南省农业生产资料集团有限公司）租许书波房屋，中途被强拆，所剩房租款：拾伍萬圆整（150000.00）”，并在欠款人处签名。后许书波向农业生产公司退还了部分租金，农业生产公司当庭陈述许书波已退还前两笔租金款，本院予以确认。因剩余第三笔款50000元已届期满，许书波未按期退还，原告也未能与许书波取得联系，遂于2019年1月3日向本院提起本案诉讼。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2014年11月24日签订的《房屋租赁合同》所涉房屋为违法建筑，且已被行政机关拆除，可以认定双方签订的《房屋租赁合同》无效。但双方已实际履行，存在事实的租赁关系。后双方自愿形成《房屋退款协议书》，许书波自愿按三期退还整栋楼包括王某出租给原告部分房屋的未使用期间的费用。该协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应为合法有效，各方当事人应予以遵守。根据协议内容，许书波应于2017年1月30日前退还全部款项，但根据现有证据及当事人陈述，许书波未按期退还第三笔款项50000元，已构成违约，许书波应继续向原告支付剩余50000元。原告诉求自退款期限届满次日即2017年1月31日开始至判决确定之日止的利息，系资金占用期间的利息损失，本院予以支持。但原告主张按年利率5.665%计算利息，高于中国人民银行同期同类贷款利率标准，本院对此不予支持，应调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：一、被告许书波于本判决生效之日起立即向原告海南省农业生产资料集团有限公司退还预付房租50000元及利息（以50000元为基数，自2017年1月31日起计至判决确定之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；二、驳回原告海南省农业生产资料集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1188元(海南省农业生产资料集团有限公司已预缴)，由被告许书波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 刘思文人民陪审员 黄景清人民陪审员 谭建成 二〇一九年六月三十日书 记 员 梁 涛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》窗体顶端第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。