江苏省镇江市润州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1111民初4333号 原告：镇江市信源华府小区业主委员会，住所地镇江市黄山南路36号7幢201室。 负责人：刘小龙，该业委会主任。 委托诉讼代理人：袁俊，江苏律威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾国安，江苏律威律师事务所律师。 被告：江苏国信物业管理有限公司镇江分公司，统一社会信用代码91321111582250316M，住所地镇江市和平路1号。 负责人：蔡咏见，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙凯磊，该公司员工。 委托诉讼代理人：马红君，江苏兆邦律师事务所律师。 原告镇江市信源华府小区业主委员会（以下简称“信源华府业委会”）与被告江苏国信物业管理有限公司镇江分公司（以下简称“国信物业公司”）返还财产纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信源华府业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还属于业主所有的公共收益182299元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月7日，镇江市润州区宝塔路街道办事处和镇江市润州区住房和城乡建设局分别对镇江市信源华府小区业主委员会作出《备案通知书》。2018年5月15日，原告向被告发出《关于催收公共资源收入的通知》，要求被告返还截止2017年12月31日的公共资源收入（业主共有区域经营性活动收入）和西门临时停车费所得收益（收入扣减合理成本费用后），应将收益的70%共计182299元返还给业主委员会。2018年5月16日，国信物业宜和项目部经理刘鑫铭在该通知书上签字。其后，原告多次索要未果，现依法起诉。 被告国信物业公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。首先，前期物业服务合同中约定了仲裁条款，双方争议应由仲裁机构进行裁决。其次，原告未经业主大会的授权就提起本案诉讼，不具备诉讼主体资格。再次，根据双方的对账，原告所称的公共收益根本不存在。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：镇江市信源华府小区系镇江国信嘉源房地产开发有限公司在镇江市开发建设的住宅小区，物业类型为高层住宅和商业用房。2011年，镇江国信嘉源房地产开发有限公司与江苏国信物业管理有限公司签订了《国信·宜和住宅小区前期物业服务合同》一份，约定由江苏国信物业管理有限公司为镇江市信源华府小区（俗称“国信·宜和”小区）提供前期物业服务；并约定，如对物业服务资金收支情况有争议，双方同意向仲裁委员会申请仲裁。后被告又分别与信源华府小区房屋的买受人签订了《前期物业管理服务协议》，约定由被告为信源华府（国信宜和）小区提供前期物业服务，并约定在合同履行过程中如发生争议，协商不成，同意提交镇江市仲裁委员会仲裁解决。2017年10月15日，信源华府小区召开业主大会，表决通过了《镇江市信源华府小区业主公约》、《镇江市信源华府业主大会议事规则》、《信源华府小区业主委员会工作规则》，并选举产生了镇江市信源华府小区第一届业主委员会（镇江市信源华府小区业主委员会）。《镇江市信源华府业主大会议事规则》规定，诉讼事宜由业主大会决定；业主大会采取会议形式召开，凡需投票表决的事项，应当经业主本人签字，业主大会采用“专人送达、回收意见”的形式进行表决。入住小区的业主由业主委员会组织业主志愿者或有关人员逐户派发、回收业主意见；未入住的业主通过邮件快寄的方式寄送、业主回寄后回收业主意见等，经业委会统计汇总后公布表决结果。业主大会采用书面征求意见形式签字表决的，表决人要在表决票发放和回收登记册上签字。公开计票的，要组织5名以上非业委会成员参加计票活动，2名业委会成员负责唱票、计票，1名街道办事处、2名非业委会成员负责监票，并对计票相关情况予以书面签字确认。业主大会、业主委员会会议记录、决定应当形成档案，由业委会指定专人保管。本议事规则由业主代表、业主委员会各执一份，同时报辖区街道办事处、住建局、社区居委会备案各一份。《信源华府小区业主委员会工作规则》规定，业主委员会为业主（代表）大会的执行机构，执行业主大会的决议、决定，对各类会议记录和纪要以及业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料应当编号造册，并由业主委员会指定专人保管。业委会应当做好业主大会会议、业主委员会会议记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档、业主大会会议书面记录由出席会议的全体业主、记录人、全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主大会印章后存档。对于业主大会会议决定以及涉及全体业主或相关业主利益的重大信息，业主委员会应于10日内在物业管理区域内公告。 2018年3月13日，江苏国信物业管理有限公司镇江分公司镇江国信宜和项目部出具《宜和临停和公共部分收入支出统计》表一份，载明：“公共部分收入：2015年公共区域多种经营费用15500元；2016年公共区域多种经营费用41400元；2017年公共区域多种经营费用34900元；2016年西门临时停车费52386.5元（自2016年4月起）；2017年西门临时停车费112172.9元，合计收入256359.4元。成本：2015年税费868元；2016年税费5252.04元、临停设备成本14000元、临停会费1000元、职工薪酬100000.64元（3人，其中2人缴纳保险）；2017年税费4941.64元、职工薪酬150000.96元（3人，其中2人缴纳保险），支出合计276063.28元。利润为负19703.88元。备注：工资2600/月*12＝31200；保险1223.04/月*12＝14676.48,；餐费210/月*12＝2520；服装300；福利加年终奖金2170；法定加班4026，合计54892.48/人/年。” 2018年5月15日，原告向被告发出《关于催收公共资源收入的通知》，内容为:“2017年10月信源华府小区业主委员会成立以来，针对前期物业管理上存在的问题，业委会多次提出整改意见，但物业迟迟整改不到位，所以业委会一直没有与前期物业续签服务合同。关于信源华府小区物业收取的公共收入，经业委会查实，截至2017年12月31日合计288659.4元，按70%上交业委会。其中公共资源收入124100元，西门临时停车费收入164559.4元，业委会多次向物业催收，至今未能解决。2018年3月你公司回复业委会，将本应在物业主营收入中列支的安保人工成本计入公共收入成本，业委会不认可。请你公司在2018年5月23日前将上述收入扣除合理成本（2015年税费868元，2016年税费5252.04元，临停设备成本14000元（需提供发票），临停会费1000元，2017年税4941.64元）后的26061.68*70%计18243.17元。另查出增补公共收益32300元的税2170.56元70%的税1519.39元，由业委会承担。现仍结余在你单位的182299元，在通知时间内上交信源华府小区业主委员会。（业委会保留对尚未查实公共资源收入的催收权利）”。刘鑫铭于2018年5月16日在该通知上签名。 本院认为，本案争议的焦点有：1.本案争议是适用民事诉讼还是仲裁。2.原告是否有权代表全体业主提起本案诉讼。3.原告主张被告返还182299元是否有事实和法律依据。 一、关于本案争议是适用民事诉讼还是仲裁的问题。 根据《中华人民共和国仲裁法》第四条的规定，当事人选择仲裁方式解决纠纷，应当达成仲裁协议。但本案中，不论是被告举证的镇江国信嘉源房地产开发有限公司与江苏国信物业管理有限公司签订的《国信·宜和住宅小区前期物业服务合同》，还是原告举证的被告与信源华府小区房屋的买受人签订的《前期物业管理服务协议》，均非原、被告之间达成的协议，上述协议中关于仲裁的约定条款，并不能对原、被告之间纠纷的解决产生约束力。 二、关于原告是否有权代表全体业主提起本案诉讼的问题。 根据原告报送镇江市润州区宝塔路街道办事处备案的《镇江市信源华府业主大会议事规则》、《信源华府小区业主委员会工作规则》，以及《中国华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，提起本案诉讼应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告举证的证据不足以证明其提起本案诉讼得到业主大会合法有效的授权，无权代表全体业主提起本案诉讼。 三、关于原告主张被告返还182299元是否有事实和法律依据的问题。 根据《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条的规定，利用共有部分进行经营活动，其所得收益在扣除合理成本之后的部分，应用于共用部位、共用设施设备的维修养护，补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。原告在未经业主大会授权，且业主大会对公共收益如何使用未作决议的情况下，擅自提起本案诉讼，要求被告向其支付公共经营所得收益，无事实和法律依据。 综上所述，原告未经授权提起本案诉讼，要求被告向其支付应属于全体业主所有的公共收益，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第四条，《中国华人民共和国物权法》第七十六条、第八十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第六十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告镇江市信源华府小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费3946元，由原告镇江市信源华府小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附录法律条文及上诉须知） 审 判 员  李鸿梅 人民陪审员  邓玉阳 人民陪审员  许荣发 二〇一九年六月二十八日 法官 助理  刘忠明 书 记 员  李 雯 附录法律条文 1.《中华人民共和国仲裁法》 第四条当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。 2.《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 3.《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第六十四条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 4.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]7号 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 6.《最高人民法院关于适用的解释》法释[2015]5号 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果 上诉须知 （2018）苏1111民初4333号 一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。 二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。 户名：江苏省镇江市中级人民法院 开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处 帐号：11×××61 第二审法院地址：镇江市解放路21号 三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。 四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。 五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。 受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。 六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 二〇一九年六月二十八日