上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初17752号原告：乔魁，男，1972年8月15日出生，汉族，户籍地甘肃省兰州市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：高岩，上海中优律师事务所律师。被告：万城金控有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘翠苹，总经理。委托诉讼代理人：张君毅，上海市外滩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杭嵘，上海市外滩律师事务所律师。原告乔魁与被告万城金控有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乔魁的委托诉讼代理人高岩，被告万城金控有限公司的委托诉讼代理人张君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔魁向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《房屋租赁合同》(合同编号WTGJHT61-0099)；2、判令被告支付原告2019年一、二季度房屋租金110,286元和滞纳金1,102.86元；3、诉讼费由被告承担。事实理由：原、被告于2018年3月9日签订《房屋租赁合同》(合同编号WTGJHT61-0099)，约定原告将位于上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用，租期三年，自2018年4月9日至2021年4月8日，月租金18,381元，双方同时对租金支付的时间及金额进行了明确约定。合同签订后双方如约履行，2019年1月9日被告应当支付租金55,143元。被告没有如期支付，原告催促至今被告仍未支付。根据合同法之规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告双方无法就此达成一致，故诉之法院。万城金控有限公司辩称，不同意原告诉请。被告早在2019年1月10日就短信通知原告解除合同，原告也收到了短信通知。被告发送解除函后搬离了涉案房屋，多次联系原告办理交接手续但原告拒绝办理。被告已经不使用房屋，原告也更换了房屋门锁。故租赁合同已解除，被告无须支付房租。本院经审理认定如下事实：原告系上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利人。2018年3月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》(合同编号WTGJHT61-0099)，约定原告将上述房屋出租给被告使用，租赁期自2018年4月9日至2021年4月8日(每月按30日计)，免租期90天，每年免租期30天，为当年的4月9日至5月8日，被告在此期间无须支付原告房租；租金每月18,381元，日租金按月租金除以30天计，租金每三个月支付一期，每期支付三个月的租金，第一期于2018年4月2日支付扣除免租期之后的房租38,611元，第二期于2018年7月9日支付房租55,143元，第三期于2018年10月9日支付房租55,143元，第四期于2019年1月9日支付房租55,143元，第五期于2019年4月9日支付扣除免租期之后的房租36,762元……被告支付原告押金15,000元，租赁期限届满原告全额退还；乙方未按照约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按月租金金额0.05%收取滞纳金；合同履行期间，双方任何一方违反合同约定提前终止合同的，并按合同项下标的房屋届时月租金的两倍向守约方支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了押金和前三期租金。2019年1月10日，被告通过短信向原告发送《解约告知函》，称由于被告公司原因，需要与原告解除《房屋租赁合同》(合同编号WTGJHT61-0099)，具体内容如下：我公司提出解约申请，并愿意承担15,000元作为解约违约金；鉴于我公司已于2018年4月2日支付押金15,000元……我方愿意支付给您的押金及未发生租期租金共计15,000元，作为租赁合同提前解约的违约金；由于我公司已提出解约申请，2019年1月10日之后的房租不再支付，请您于2019年1月15日前与我公司相关经办人联系，签署《合同解除协议》，如您未在上述期限内与我公司签署《合同解除协议》，则租赁合同自动解除；并附了公司联系人的姓名和联系电话。1月11日，原告回复被告：抱歉，在开会。2019年春节后，原告给被告的业务员发了信息称：请让被告按照合同金额在本周内付款，否则会委托律师解决。被告的业务员回复：联系业务部门答复。2019年3月1日，原告再次发送短信：迄今为止没收到你们的任何答复，若今天下午不能收到房租，下周一将启动司法途径解决，特此告知。被告回复：解约告知函已发我们押金作为赔偿金再另行支付15天的租金。但原告不接受，并回复：那法庭上见。由于一方要求履约，一方已经明确表示解约，双方无法达成一致意见，故涉诉。庭审中，原告当庭表示收到了该《解约告知函》，但因被告当时没有依照合同约定向其支付月租金的两倍作为违约金，故不满足解约条件。且被告没有将房屋交还给原告，被告自行搬离房屋并不意味将房屋交还原告，故双方的租赁合同应该继续履行。但被告称，原告早已将涉案房屋的门锁更换，收回了房屋。审理中，法庭询问原告若本院经审理认为《房屋租赁合同》需要解除，原告意见为何。原告称若确需解除，其亦不强求，但要求被告支付原告免租期租金、月租金两倍的违约金、合同判决解除之前的租金(暂计六个月)和滞纳金。对此，被告答辩同意支付原告月租金两倍的违约金，但合同违约条款中对免租期租金没有约定故不同意支付，合同已于被告发送解约函后解除故不同意支付租金和滞纳金，且滞纳金约定过高。以上事实，由上海市房地产权证、房屋租赁合同、短信截图及当事人在庭审中的陈述等证据所证实。本院认为，原告乔魁与被告万城金控有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。1.被告在2019年1月10日已向原告短信发送解约函，明确作出了提前终止合同的意思表示，该解约函当日已经达到原告的信息系统，原告也表示收到了该解约函，故本院确认租赁合同于2019年1月10日解除。合同解除后，双方均有义务办理解除手续，主要包括被告作为承租方应及时交还房屋，原告作为出租方应该积极接收房屋，违约方承担违约责任。双方在庭审中均陈述被告已经搬离涉案房屋，且被告在解约函中明确要求原告于2019年1月15日前联系被告办理解除事宜并提供了联系人和联系方式，然原告未予理睬，只是一再催促被告支付租金。故本院认定，双方办理房屋的解除手续最后日期为2019年1月15日，被告应向原告支付费用也应计算至该日。经计算，被告应支付2019年1月9日至2019年1月10日的租金1,225.40元。对于2019年1月11日至2019年1月15日的办理解除手续前的占有费用，本院参照租金的标准，支持3,063.50元。2.由于是被告单方解除，被告还应按照合同的约定承担违约责任，根据双方的约定，合同履行期间，双方任何一方违反合同约定提前终止合同的，违约方并按合同项下标的房屋届时月租金的两倍向守约方支付违约金，故被告应向原告支付36,762元。3.关于原告主张的滞纳金，被告在应付第四期租金的第二日才向被告发送解约函，在此期间，租赁合同依然在有效期间内，故被告迟延履行了租金支付义务一日，本院支持滞纳金9.19元。4.关于解约后免租期的租金，由于双方在合同中并未约定，故原告主张依据不足，本院亦难以支持。5.对于被告在订立合同时支付给原告的押金15,000元，可在履行时一并扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔魁违约金36,762元(需扣除押金15,000元)；二、被告万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔魁2019年1月9日至2019年1月10日期间租金1,225.4元；三、被告万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔魁迟延履行滞纳金9.19元；四、被告万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔魁2019年1月11日至2019年1月15日期间使用费3,063.5元；五、驳回原告乔魁其余诉讼请求。案件受理费减半收取计1,263.89元，由原告乔魁和被告万城金控有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健二〇一九年六月二十六日书记员  高 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。