福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申932号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：莆田天龙房地产有限公司，住所地福建省莆田市城厢区沟头开发区。 法定代表人：李嘉生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘柳，福建熹龙律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：林仁州，男，1982年9月7日，汉族，住福建省仙游县。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑珍霞，女，1981年6月21日，汉族，住福建省仙游县。 再审申请人莆田天龙房地产有限公司（以下简称天龙公司）因与被申请人林仁州、郑珍霞商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院（2018）闽03民终1318号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 天龙公司申请再审称：（一）天龙公司二审提交的莆田市城厢区人民政府莆城政函[2018]12号《关于商请办理天龙世纪广场商品房分割登记的函》、莆田市城厢区人民政府莆城政[2007]185号《关于协调解决天龙世纪广场产权证变更有关问题的请示》等证据表明天龙公司积极履行合同约定的办理土地使用权证义务，结合天龙公司申请再审提交的莆田市国土资源局莆国土资函[2017]177号《关于市府办2016年阅办单2017JJ082401号的办理意见》可以证明案涉商品房土地使用权证迟延办理的原因系因政府有关部门测量错误及因此等待政府部门内部协调审批所致，而非天龙公司怠于履行合同义务。天龙公司与被申请人作为平等的民事主体签订了案涉《商品房买卖合同》，但土地使用权证的办理属于一项行政审批行为，天龙公司已于2016年5月17日向相关部门申请办理土地使用权证，至此已经履行了办理土地使用权证的大部分义务，后续出现的办证障碍是天龙公司在订立合同时无法预见、不能控制的，属于不可抗力，是不能归因于天龙公司的政府原因所致，因此不应认定为天龙公司违约。（二）虽然合同约定由天龙公司代为办证，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第2款第2项：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代为权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”代为办证需买房人签署委托材料，被申请人于2015年12月2日才签署书面委托书及申请受理通知单，应由被申请人承担相应的责任。且天龙公司在向房管部门提交办证申请后，房管部门拒绝一次性收件办证，故天龙公司分批送件，于2015年12月2日向房管部门提交了被申请人的办证申请，申请人初次向房管部门提请办理房产证时就视为已履行了合同义务，不存在逾期。（三）商品房买卖合同中的“房屋权属证书”包括了“房屋所有权证书”与“土地使用权证书”，天龙公司已经按约为被申请人办理了房屋所有权证，对于被申请人而言，订立《商品房买卖合同》的主要目的是接收房屋并居住使用，现被申请人已入住使用讼争商品房，其主要合同目的已得到实现，天龙公司已经履行了合同中约定的大部分义务。由于违约金系以补偿性为主要属性，即使判决申请人承担违约责任也应综合衡量实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，予以适当调整，延迟办理土地证对于买受人实现商品房的现实功能以及造成经济损失影响较小，被申请人并未举证其因申请人逾期办证造成的实际损失，天龙公司也于二审期间为被申请人办理了不动产权证，故一二审判令天龙公司承担全额违约金有失公平。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百第一、二、六项的规定申请再审，请求撤销一二审判决，依法再审本案。 本院经审查认为，本案的争议焦点在于天龙公司迟延办理房屋不动产权证，是否存在不可归责于天龙公司的原因，以及逾期办证违约金是否可以调整。天龙公司向本院提交了《关于市府办2016年阅办单2017JJ082401号的办理意见》（莆国土资函[2017]177号）作为新证据，拟证明诉争房产土地使用权证无法顺利办理系因政府有关部门测量错误及因此等待政府部门内部协调审批所致，而非天龙公司怠于履行合同义务。但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，天龙公司主张因政府有关部门测量错误致使讼争房屋横跨土地用途及使用年限均不同的两宗土地，无法分割办理土地使用权证，导致土地使用权证迟延办理，属于天龙公司与行政管理部门之间另外的法律关系，不影响天龙公司依据案涉《商品房买卖合同》向买受人承担违约责任。天龙公司未在合同约定的在商品房交付使用后的90日内办理土地使用权证书，其行为已构成违约，应承担违约责任，一二审判决对此认定并无不当。天龙公司主张其系不可归责于天龙公司的原因导致土地使用权证延迟办理，理由不能成立。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，但天龙公司在一二审诉讼中并未主张违约金过高应予调低，也未就合同约定的违约金过分高于损失进行举证，故原审判决根据合同约定的日万分之一的违约金标准判令天龙公司支付逾期办证违约金，并无不当。 综上，天龙公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回莆田天龙房地产有限公司的再审申请。 审判长  林国新 审判员  程光毅 审判员  陈志辉 二〇一九年六月××日 法官助理齐传楠 书记员宋瑜 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。