贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初4160号原告林巧，男，1985年8月14日生，汉族，住贵阳市云岩区，原告张达琼，女，1986年8月20日生，汉族,住贵阳市云岩区,两原告委托代理人刘念，贵州慧歆律师事务所律师。被告贵阳丰茂房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路78号神奇世纪商务城15楼5号，统一社会信用代码：9152010078545866XE。法定代表人张光志。委托代理人王宗跃、吴佳鸿（实习），贵州群众律师事务所律师。原告林巧、张达琼与被告贵阳丰茂房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告林巧、张达琼的委托代理人刘念，被告贵阳丰茂房地产开发有限公司的委托代理人王宗跃、吴佳鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2016年5月3日向被告购买一套位于贵阳市云岩区黔灵镇改茶村牵马山农民新村项目8栋1单元31楼3号的房屋，并于当日签订商品房买卖合同。该合同约定房屋总价款为326,537元，交房时间为2016年10月31日前。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告未按期交付房屋，于2017年7月25日才将房屋交付原告，已构成违约，且在交房时强制向原告收取电表、水表、燃气配套设施的费用，若原告不予交纳则不予交房。被告收取上述三项费用违反了双方签订的《商品房买卖合同》第七条第二款的约定，属于重复收费，严重侵犯了原告的合法权益。因《商品房合同》第十三条约定的违约金过低，不足以弥补给原告造成的经济损失，特根据相关法律法规向法院提起诉讼。起诉请求：1.判决被告按日向原告支付已交付房款万分之一的逾期交房违约金8685.88元；2.判决被告返还原告电表费620元、水表费490元、燃气费2690元，共计3800元，并按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付前述费用（3800元）从2017年7月25日至实际付清之日止期间的资金占用损失；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉请，将逾期交房违约金8685.88元变更为8718.54元。被告辩称，电表水表费用不属于合同第七条约定的水电设施安装，燃气费未在合同约定范围，答辩人收取的费用系水表、电表、燃气表费用，且系代收费用。对违约金，原则应是有约定按约定，无约定按法定。双方签订的合同已约定违约金为日万分之零点三。如需变更合同，需双方协商。但双方并未协商变更条款，故应按约定计算违约金。对资金占用费，三通费不应返还，不存在资金占用费的问题。经审理查明，2016年5月3日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于云岩区黔灵镇改茶村牵马山农民新村项目第7，8号楼（8）1单元31层3号房屋一套，购房款总金额人民币326,537元。合同第七条约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。”。合同第十三条“逾期交房责任”约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过180日。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付了购房款326,537元。2017年7月25日，被告向原告交付房屋，并向原告收取电表费、水表费、燃气费共计3800元。原告另提供贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》，载明四级地段：主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路、南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等。四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。原告主张应按此标准将逾期交房违约金调整为日万分之一。被告的意见为与本案无关联性。上述事实，有原、被告提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、收款收据等及双方当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：1.逾期交房违约金是否应予调整；2.被告是否应返还原告缴纳的电表费、水表费、燃气费。关于逾期交房违约金是否应予调整的问题。虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金进行了约定，但是，原告认为该违约金的约定过低，请求予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予调整。根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补原告在本案中受到的损失，故对逾期交房违约金计算标准，本院酌情予以调整为每日万分之一。合同约定的交房时间为2016年10月31日，被告于2017年7月25日向原告交付房屋，故被告应支付违约金为326,537×0.1‰×267≈8718.54元。关于被告是否应返还原告缴纳的电表费、水表费、燃气费的问题。被告辩称向原告收取的电表费、水表费、燃气费系代相关部门收取，但未提供证据加以证明，应承担举证不能的法律后果，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。被告另辩称其向原告收取的电表费、水表费、燃气费系买表的费用，根据合同第七条“商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件5所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”的约定，被告收取上述费用无事实依据，故对被告的该辩解意见，本院亦不予采纳。故对原告要求被告返还收取的电表费、水表费、燃气费的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付资金占用损失的诉请。因被告收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持。计算期限从2017年7月25日起计算至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”之规定，判决如下：一、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告林巧、张达琼逾期交房违约金8718.54元；二、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告林巧、张达琼电表费、水表费、燃气费共计3800元并支付资金占用损失（资金占用损失按照中国人民银行同期存款利率标准计算，以3800元为基数，从2017年7月25日计算至款项付清之日止）；三、驳回原告林巧、张达琼的其他诉讼请求。案件受理费120元，减半收取60元，由被告贵阳丰茂房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  陈雪娇二〇一九年六月二十八日书记员孔佑宇