广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终8242号上诉人（原审被告）：中山市万科水晶城房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区火炬路1号火炬大厦4楼416号，统一社会信用代码91442000568236964U。法定代表人：刘斌，该公司经理。委托诉讼代理人：谢克武，广东亨利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马啸，女，1985年10月29日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。上诉人中山市万科水晶城房地产有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人马啸商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初20127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。万科公司上诉请求：撤销一审判决，驳回马啸的诉讼请求。事实与理由：一、购房合同是否备案与银行发放贷款之间并无必然的法定因果关系，一审法院认定错误。1.马啸未能取得银行贷款的原因是政策法规所限造成。由于马啸购买的房屋属豪宅范围，不是普通住房，和国家支持鼓励自用普通住房贷款条件明显不符，马啸并不符合《个人住房贷款管理办法》规定的借款条件，银行不发放贷款属于正常合法行为。一审法院认定是万科公司原因导致银行拒绝发放贷款，明显和法律政策规定不符。2.《个人住房贷款管理办法》、《贷款通则》均无规定借款人所提供的购房合同必须经过备案。事实上，万科公司所出售的房屋符合国家预售规定，证照手续齐全，本案双方所签署的购房合同合法有效，符合规定，符合贷款管理办法规定的购房协议，万科公司无需承揽法律法规及政策规定以外的法律义务。3.购房合同中约定办理合同备案条款的目的并不是为了取得银行贷款而设定，合同备案与否并不影响合同效力，合同备案手续仅是行政机关行使的管理权限，属行政法律关系。4.马啸自身原因也不符合中山市住房贷款条件。由于受到中山购房新政影响，马啸并非中山居民，无个税及社保，并不符合购房贷款条件。本案审理期间，中山当地的调控政策仍在实施当中，马啸要取得银行贷款履行购房合同已无法实现，在万科公司多次通知马啸一次性付清余款的情况下，马啸仍违反合同约定拒付，故万科公司解除双方签订的购房合同合法有据。二、一审判决推定万科公司已经变更原合同付款约定属认定事实错误。本案中双方均未以书面形式明确变更付款约定，没有变更付款时间金额的意思表示。且在马啸付款后，万科公司一直催促马啸尽快依据合同约定付款，万科公司事实上接受马啸补充支付的首付款，仅代表马啸部分履行合同义务，并不代表万科公司免除马啸支付剩下房屋余款的合同义务。三、一审法院认为马啸享有先履行抗辩权属适用法律错误。本案中万科公司并不存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形，故一审法院对此认定有误。本案中商品房买卖合同中网签备案并不是双方约定的付款条件，且网签备案不可归责于万科公司，在无法取得银行贷款后，马啸应当按照补充协议约定一次性现金交付剩余房款。四、马啸违约在先，一审法院没有予以认定。根据双方合同约定，马啸能够预见银行可能不贷款或贷款不足时其必须以现金补充足额支付房款的情形，马啸在签约时能知道该风险，事实上马啸因无法贷到初次申请的款项而补充了首期款。现马啸在未补充足够款项的情况下主张因合同没有备案故银行不放贷、万科公司违约，逻辑错误。另外，选择银行是马啸的权利，中行不可以也可选择其他银行。五、一审法院援引中行中山分行关于延迟放贷的复函没有法律依据。即使中行中山分行对发放贷款条件有内部规定，也是企业内部自定的办事规定，不能发放贷款的原因在于中行中山分行，与万科公司无关。马啸因中行的原因不能获得贷款，应自行承担责任。六、合同关系不可能一直处于不稳定状态，在马啸明显违约的情况下，必须明确合同的状态是继续履行还是解除。七、马啸起诉状中已承认由于房价过高导致无法在房产交易部门备案，导致无法完成商品房买卖合同备案的原因是中山市于2017年3月26日限购新政策出台。在签约时，双方也无法预见该政策的颁布，因此不能备案的责任不在双方，而是政策原因。马啸也认可这个事实。八、补充协议第四条第三款、第四款已明确约定无论何种原因没有取得银行贷款，马啸应一次性支付房款，也明确确认马啸具有一次性付款的能力。这些内容在补充协议中加黑、加粗进行提示。补充协议第二十条又进一步告知特别提示条款，所以，马啸对一次性付款的事实在签约时已有充分预判。马啸没有按约定支付全部房款显然已违反合同约定，万科公司要求解除合同合法有据。马啸二审辩称：一、经马啸了解，各商业银行有关个人住房按揭楼盘的准入是以《个人住房贷款管理办法》中要求的准入流程办理，而涉案商品房所办理的按揭银行是与万科公司有合伙协议并由万科公司指定的按揭银行，且马啸该笔住房贷款已预审批通过，足以证明涉案商品房及马啸均完全符合住房贷款审批条件。二、涉案购房合同约定的付款方式为银行按揭，而涉案房屋为预售商品房，根据上述办法第十七条规定，若涉案购房合同非政府部门备案或预告登记，则根本无法办理抵押登记手续，直接影响贷款银行贷款。三、涉案购房合同签订时，政府并未出台相关调控政策，且马啸的按揭贷款已获利银行的审批通过，只是由于万科公司迟延履行合同约定的购房合同登记备案义务，无法提供政府部门备案的合同导致按揭银行无法放款，故万科公司迟延履行合同义务原因导致马啸无法按合同约定方式履行给付义务，马啸并不构成违约。四、根据一审法院查明的双方交流事实，足以证明双方已通过实际增加首付款的方式变更合同约定第二笔购房款金额及支付时间，万科公司接受马啸银行贷款付款方式。五、涉案购房合同补充协议为万科公司的通用格式条款，其第四条第三款约定属加重马啸义务、减轻万科公司义务的责任条款，为无效条款，对马啸不产生拘束力。六、万科公司至今仍未履行购房合同约定的向政府部门办理合同登记备案确认手续，马啸以银行按揭方式付款的权利无法实现，马啸为保护自身利益，合法行使先履行抗辩权，万科公司以马啸违约为由行使合同解除权没有任何事实及法律依据。七、双方签订涉案合同时，政府有关限购政策并未出台，根据合同约定，万科公司完全有足够时间履行合同备案登记义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回万科公司的全部上诉请求。马啸于2017年10月25日向一审法院起诉请求：请求确认万科公司2017年9月20日以发出书面《解除合同告知函》解除马啸、万科公司于2016年12月29日签订的《商品房买卖合同》行为无效。一审法院认定事实：2016年11月，马啸向万科公司认购了位于中山市火炬开发区××湾花园××房。马啸并分别于11月1日、11月16日、11月18日、11月19日、12月29日向万科公司支付40万元、50万元、100万元、50万元、505959元。2016年12月29日，马啸（买受人）与万科公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，马啸购买万科公司开发建设的前述预售商品房，该商品房已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》；总价9665959元，付款方式为银行按揭方式：约定金额2905959元（一审法院注：首付款）以现金支付，付款时间2016年12月25日；约定金额6760000元（一审法院注：第二笔购房款）以商业贷款支付，付款时间2017年1月25日；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由万科公司向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。该合同还约定了其他事项，合同所附的《购房人签约注意事项》第四条约定：根据《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》第十条“房地产开发企业应当自提出网上登记备案申请之日起30日内，持与购房人签订的书面商品房买卖合同向市国土资源局（房地产管理局）申请办理合同登记备案确认手续”；所以，购房人有权在相应时间内，向房地产开发企业索取已签订的《中山市商品房买卖合同》及相应的《中山市商品房销售登记备案表》。同日，马啸、万科公司签订的《中山市商品房买卖合同补充协议》第四条第1款约定，如买受人申请的是银行贷款，则买受人承诺在签订该商品房的买卖合同及其补充协议和附件的当日向银行提供贷款所需的全部资料，并签署相关的贷款协议……否则因此导致的逾期付款，应当按合同之约定承担逾期付款的违约责任；第3款约定，买受人选择银行按揭贷款方式付款的，合同约定银行贷款贷款付款日届满时，买受人的贷款付款仍未完成的（即无论因为何种原因尚未由贷款机构支付给出卖人），则出卖人有权要求买受人以现金方式一次性付款，买受人应在收到出卖人的付款通知之日起15日内以现金方式交清余下全部购房款，否则自合同约定的银行贷款/公积金贷款付款日期届满的次日视为逾期付款，双方同意按合同约定的逾期付款条款执行。2017年3月30日，马啸向万科公司支付50万元。2017年4月2日，马啸与万科公司员工微信交流：马啸：3.5成挺好的啦，等你回复哦。万科公司：好。4月5日，万科公司：中行那边给您批了579万的贷款额度，所以您还是要再转47万，要四成首付。马啸：好吧。万科公司：另外中行省行那边给您打了N次电话，您都没有接，020开头的。4月6日，万科公司：等查到账之后就改合同和按揭金额，然后给您寄过去哈。2017年4月6日，马啸向万科公司支付47万元。2017年9月7日，万科公司向马啸发出《付款催告函》，要求马啸在收到函件后7日内以现金方式交清剩余购房款579万元，如未履行，万科公司有权解除合同，并将该商品房另行处置。2017年9月20日，万科公司向马啸发出《解除合同告知函》，通知解除合同。2017年10月25日，马啸提起本案诉讼。一审法院另查明：万科公司于2017年11月7日就涉诉房产及其他房产向JZ-YYSB发送邮件—网签预约申请表，该接收人回复：已登记。庭审中，万科公司称此为国土部门接收资料的邮箱。万科公司并称，对于涉诉合同备案事宜，与国土部门有持续沟通，但得到回复都是在排队。截至2018年9月14日，涉诉商品房买卖合同尚未在国土房管部门登记备案。案件审理过程中，一审法院向中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中行中山分行）发函询问：一、马啸向贵行申请按揭贷款后，万科公司需要配合提供的详细资料清单及提交时间；二、单笔按揭放款的条件是否需要万科公司提供与马啸签署的《中山市房地产买卖合同》备案后的合同原件及复印件。该行于2018年8月21日复函：申请人马啸在我行申请了一笔579万元的住房贷款，用于购买万科公司开发的柏悦湾花园二区21幢102房，相关贷款于2017年4月1日预审批通过。借款人或万科公司需在2018年4月1日前提供双方签署并已经国土备案的《中山市房地产买卖合同》。一审法院认为：本案争议焦点为：马啸是否存在违约行为以致万科公司有权解除合同。具体分析如下：首先，虽然合同约定第二笔购房款（商业贷款）676万元的付款时间为2017年1月25日，但事实上，中行中山分行于4月1日才预审批同意发放贷款579万元，马啸在4月5日经万科公司告知该结果并在万科公司要求增加首付款的次日即已增付首付款，可见，马啸、万科公司实际已变更合同约定的第二笔购房款金额及支付时间，万科公司接受了马啸的延后付款行为。鉴于此，马啸未在2017年1月25日前支付第二笔购房款不构成违约。其次，中行中山分行的复函已说明其发放贷款的前提为马啸、万科公司提供双方签署并已国土备案的《中山市房地产买卖合同》。而涉诉合同关于“万科公司在合同签订后30天内向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。万科公司在提出网上登记备案申请之日起30日内，持合同向市国土资源局（房地产管理局）申请办理合同登记备案确认手续，马啸有权在相应时间内，向万科公司索取合同及《中山市商品房销售登记备案表》”的约定则表明，提出网上登记备案申请以及申请办理合同登记备案手续系万科公司的义务。故，此义务的履行系马啸取得银行贷款的前提和必备条件。本案中，万科公司提交的邮件往来截图至多能证明其于2017年11月7日就涉诉房产申请网签预约，而无证据证明其已履行申请办理合同登记备案手续的义务。事实上，截至2018年9月14日，涉诉商品房买卖合同仍未在国土房管部门登记备案，进而马啸无法取得商业贷款，其以银行按揭方式付款的合同权利无法实现。综上，一审法院认为，万科公司负有先履行义务，其迟延履行合同义务导致后履行一方的马啸无法按合同约定方式履行给付义务，马啸为保护自身利益，行使先履行抗辩权，未以现金方式支付购房款的行为并未违约，也无过错。万科公司以马啸违约为由，行使合同解除权缺乏理据，其通知解除合同不发生合同解除效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：万科公司于2017年9月20日向马啸发出《解除合同告知函》的行为不发生解除双方签订于2016年12月29日的《商品房买卖合同》的效力。案件受理费100元，由万科公司负担（马啸已预交，万科公司于一审判决生效之日起七日内迳付马啸）。本院二审期间，万科公司向本院提交如下证据：证据一、关于网签排队的告知函及快递单，拟证明2017年7月24日万科公司告知马啸不能办理网签的原因是政府政策因素导致，也通知马啸解决合同付款方式，也告知马啸其公司有权解除合同。证据二、《关于进一步促进我市房地产市场平稳发展的通知》打印件、《中山市国土资源局关于中山市新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》打印件，证明中山市政府颁布的文件导致原先签订的买卖合同无法完成网签、备案手续。马啸对上述证据质证如下：对证据一真实性、合法性、关联性不确认，该证据若是真实的则在一审中已经存在，但万科公司并未在一审中提交。该证据不应当作为二审新证据予以确认。即使该证据真实，也是由于万科公司迟延履行合同约定办理涉案合同的备案登记手续所产生的，该违约行为的后果，不应当由马啸承担。对证据二真实性确认，合法性由法院核实，证据二两份通知的实施时间均于双方签订涉案合同后3个月，若万科公司严格按照合同履行涉案合同的备案登记义务，则涉案买卖合同不会产生现在的效果。马啸二审期间未向本院提交新证据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。万科公司主张，因马啸未在合同约定期限内取得579万元银行按揭贷款，其后亦未在催告期限内向万科公司支付该部分剩余购房款，其行为已构成违约，故万科公司有权单方解除合同。而马啸则主张，其已按合同约定支付首期款，并已通过银行贷款预审，其并未违约，导致涉案购房尾款不能按时发放至万科公司账户系因万科公司未能提供经过备案的《商品房买卖合同》。围绕双方上述主张，现二审争议焦点在于万科公司以马啸存在逾期付款违约行为为由单方解除合同的行为是否有效问题。对此本院认为，首先，经查，马啸在合同签订后已依约向万科公司支付购房款合计3875959元，并已按合同约定向银行申请按揭贷款579万元，该笔按揭贷款已于2017年4月1日经银行预审批通过。但从中行中山分行回函中关于“借款人或万科公司需在2018年4月1日前提供双方签署并已经国土备案的《中山市房地产买卖合同》”内容反映，银行作出同意发放按揭贷款审批决定的必要前提系马啸或万科公司向银行提供由双方签署并已经房地产交易管理部门备案的商品房买卖合同，而实际上本案双方至今未向中行中山分行提供该材料。其次，万科公司与马啸签订的涉案《商品房买卖合同》所附《购房人签约注意事项》第四条约定：“根据《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》第十条‘房地产开发企业应当自提出网上登记备案申请之日起30日内，持与购房人签订的书面商品房买卖合同向市国土资源局（房地产管理局）申请办理合同登记备案确认手续’。所以，购房人有权在相应时间内，向房地产开发企业索取已签订的《中山市商品房买卖合同》及相应的《中山市商品房销售登记备案表》。”双方签订的《中山市商品房买卖合同补充协议》第四条第1款约定：“如买受人申请的是银行贷款，则买受人承诺在签订该商品房的买卖合同及其补充协议和附件的当日向银行提供贷款所需的全部资料，并签署相关的贷款协议……否则因此导致的逾期付款，应当按合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。”第3款约定：“买受人选择银行按揭/公积金贷款方式付款的，合同约定银行贷款/公积金贷款付款日期届满时，买受人的贷款付款仍未完成的（即无论因为何种原因尚未由贷款机构支付给出卖人），则出卖人有权要求买受人以现金方式一次性付款，买受人应在收到出卖人的付款通知之日起15日内以现金方式交清余下全部购房款，否则自合同约定的银行贷款/公积金贷款付款日期届满的次日视为逾期付款，双方同意按合同第七条约定的逾期付款条款执行。”上述条款反映，万科公司作为涉案商品房开发商，其负有向房地产管理部门申请办理涉案合同登记备案确认手续的合同附随义务。对此，万科公司未提交充分证据证实其已完成上述义务。且从万科公司、马啸在本案诉讼中均称导致涉案合同至今无法在房地产交易管理部门办理备案登记手续的原因系涉案合同约定的商品房转让价格过高的陈述，亦可印证万科公司客观上亦未完成涉案商品房的合同登记备案确认手续，尚未取得商品房销售登记备案表。综上本院认为，在马啸依约向万科公司支付的首期购房款已达合同约定转让总价款40%、另亦已依约向银行申请579万元按揭贷款且已经银行预审批通过，该笔按揭贷款未发放原因系马啸或万科公司至今未向银行提供已经房地产交易管理部门备案的涉案《商品房买卖合同》。而按照合同约定万科公司负有向房地产管理部门申请办理涉案合同登记备案确认手续的合同附随义务的情况下，万科公司以马啸存在双方约定上述条款中的逾期付款违约行为为由主张解除合同，其该行使合同解除权的条件及理据均不充分，故其要求解除合同的通知不能发生解除合同的法律效力。故一审法院支持马啸的诉讼请求，确认万科公司于2017年9月20日向马啸发出的解除合同通知不发生解除合同效力，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人万科公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人中山市万科水晶城房地产有限公司已预交），由上诉人中山市万科水晶城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年六月十二日书记员  郑 蕙