广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1752号原告：肇庆市安太益物业服务有限公司，住所地：肇庆市高新区锦信华苑一期二栋二楼A01号，统一社会信用代码：91441200576460253L。法定代表人：张袁立。委托代理人：李官庆，该公司员工。委托代理人：罗太亮，广东合邦律师事务所律师。被告：姚嘉欢，女，1990年8月19日出生，汉族，住广东省四会市，原告肇庆市安太益物业服务有限公司(下称安太益公司)诉被告姚嘉欢物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序。基于同一原告、同一事实理由，本案与案件（2019）粤1284民初1753号、1755号、1757号、1759号、1760号、1761号、1762号、1764号、1765号、1766号、1767号、1768号、1769号、1770号于2019年6月24日公开开庭进行了合并审理。原告安太益公司的委托代理人罗太亮、被告姚嘉欢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安太益公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付物业服务费805元和滞纳金369元（按每日千分之三而定标准从当月11日计至清偿之日止，暂计至2019年3月27日），共计1174元；二、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告是具备物业管理三级资质的企业法人，位于肇庆大旺高新区的天和豪庭小区由其提供物业管理服务，从开发商交楼时起至今对包括被告在内的全体小区业主提供了相应的物业服务。被告是该小区7栋1梯303房的业主，房屋建筑面积90.56平方米。2013年10月12日与原告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定被告应当在每月10日前交纳当月物业服务费，但被告从2018年7月1日起至2019年1月18日共拖欠物业服务费805元(含公共分推费用，1.35元/㎡/月包干)。期间经原告多次催收，被告至今未予支付。原告认为，被告拖欠物业服务费的行为已经构成违约，除应支付拖欠的物业服务费外，还应根据合同约定按每日千分之三的标准支付滞纳金。原告安太益公司递交证据如下：1.前期物业管理服务协议，证明被告是天和豪庭小区7栋1梯303房的业主，房屋建筑面积90.56㎡；2013年10月12日与原告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定被告应当在每月10日前缴纳当月物业服务费，逾期按每人千分之三的标准计收滞纳金；2.物业服务收费备案表、资质证书、关于原告物业服务资质的说明，证明原告具备从事物业服务的资质；原告在2016年1月1日后按1.35元/㎡/月包干的标准计收物业服务费。补充证据：不动产登记资料查询结果证明一份。被告姚嘉欢在法庭辩论前提出反诉，向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人退还多收的物业管理费，门禁、电梯年检及公共水电分摊费。(具体依附表)；2.判令被反诉人向反诉人支付相当于三个月物业管理费的违约金;(具体依附表1)；3.判令被反诉人自2016年1月1日起没有依据收取物业管理费(前期合同于2015/12/31终止，附前期合同)；4.判令被反诉人承担本案全部的反诉受理费。事实与理由:按照开发商与安太益公司在2011年11月28日签订的《聘用天和豪庭前物业管理协议》、业主与安太益公司在2016年前签订的《前期物业管理服务协议》均约定，住宅按1元/㎡计算物业费。天和豪庭小区(住宅)物业一直以来都是按照1元/㎡计算。《物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。提高物业费收费标准，属于上述规定的“其他重大事项”，应当召开业主大会，让全体业主进行讨论、发表意见、进行表决。然而，安太益公司在未经天和豪庭小区业主大会过半数投票决定的情况下，私下提高收费标准，对业主不发生法律效力。安太益公司要求按照1.35元/㎡的标准收取物业费是缺乏依据的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其己收取的违规费用的，人民法院应予支持。”安太益公司自2016年1月1日起按照1.35元/㎡收取物业费，属违规收费，按照合同法，其自2015/12/31合同终止后一直未签订新的服务合同，其依法应退回2016年至2018年共3年物业费，人民法院应予支持，依法应退还给本业主。业主与安太益公司在2014年签订的《前期物业管理服务协议》(附件十二)第八条第三点约定“甲乙双方任何一方无正当理由提前终止协议或重大违约行为，应向对方支付相等于三个月的物业服务费的违约金，给对方造成的损失超过违约金的，还应予以赔偿”。安太益公司存在违规收费的行为，该行为属于重大违约行为。另外，安太益公司在服务期间，没有对小区公共设备进行维护和保养:1、私自变更绿化用地(附件一01、02、03、04)；2、消防联动失效，消防栓长期无水(附件二01、02、03)；3、车辆乱停乱放，阻碍消防通道(附件三01、02):4、监控、门禁瘫痪:偷盗、抢等情况时有发生(附件四01、02、03、04、05、06、07)；5、电梯应急呼叫失效(附件五01、02)；6、景观池瘫痪(附件六01、02、03、04)；7、公共路灯瘫痪、线头外露(附件七01、02)；8、垃圾成堆(附件八01、02)；9、墙砖坠落及过道大面积脱落(附件九01、02、03)；10、有一大部分业主房屋渗水情况严重(附件十01、02、03)。安太益公司以上种种行为违反《物业管理条例》的规定、物业服务合同的约定。按照业主与安太益公司在2014年签订的《前期物业管理服务协议》第八条第三点的约定，安太益公司应向业主支付三个月物业服务费的违约金。按照本业主的住宅建筑面积计算，安太益公司应向本业主支付三个月物业服务费的违约金。另2014年1月至2015年12月物业公司向业主收取公共水电分推费、门禁费、电梯年检费，此为违规收费，人民法院应予支持，依法应退还给业主。反诉人为维护自身的合法权益，特向贵院提起反诉，恳请贵院依法支持反诉人的全部反诉请求。被告姚嘉欢提供以下证据：1.附件一01、02、03、04；2.附件二01、02、03；3.附件三01、02；4.附件四01、02、03、04、05、06、07；5.附件五01、02；6.附件六01、02、03、04；7.附件七01、02；8.附件八01、02；9.附件九01、02、03；10.附件十01、02、03；11.附表1。经审理查明：被告姚嘉欢是肇庆高新区天和豪庭小区7栋1梯303房（建筑面积90.56平方米）的业主，原告安太益公司是该小区的物业管理企业。2013年10月12日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》。协议约定物业管理费按建筑面积1元/㎡/月收取，涉案房屋的建筑面积为90.56平方米，每月的物业管理费为90.56元，被告每月10日前缴纳当月费用。被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按逾期每天千分之三交纳滞纳金。后原告发出公示，从2016年1月1日起，物业管理费按建筑面积1.35元/㎡/月收取，同时不再收取公摊面积水、电等的费用。之后，被告按1.35元/㎡/月支付物业管理费。由于双方在物业管理服务方面产生歧异，被告从2018年7月1日起拒交物业管理费。原告在相关部门的介入下从2019年1月1日起终止了上述小区的物业管理服务。本院认为：被告姚嘉欢是肇庆高新区天和豪庭小区7栋1梯303房的业主，原告安太益公司是该小区的物业管理企业，被告享受了原告物业管理服务并因此受惠，双方间已构成了物业服务合同关系。肇庆高新区天和豪庭小区从2019年1月1日起由新的物业管理企业接手服务管理，因此本院认定原告管理服务至2018年12月31日止。因此，被告拖欠2018年7月1日至2018年12月31日共6个月的物业管理费为733.54元。对于被告的反诉请求，本院认为，被告享受了原告物业管理服务并因此受惠，虽然自2015年12月31日合同终止后一直未签订新的服务合同，但原告自2016年1月1日到2018年12月31日期间一直服务管理肇庆高新区天和豪庭小区，缴纳物业管理费是每个业主的义务。因此，本院对被告针对本案的反诉请求不予支持。对于其他非物管费的反诉请求，被告可以适格的主体另循法律途径救助。关于物管费滞纳金的问题。考虑到被告并非恶意拖欠物业服务费用，且原告在履行《前期物业管理服务协议》中的物业管理服务内容过程中存在瑕疵，双方明显缺乏沟通与交流，因此对于原告主张的违约金369元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告姚嘉欢应于本判决发生法律效力之日起五日内支付2018年7月1日至2018年12月31日物业管理费733.54元给原告肇庆市安太益物业服务有限公司；二、驳回原告肇庆市安太益物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告姚嘉欢的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元由被告姚嘉欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  卢经和二〇一九年六月二十七日书记员  刘如宁