上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初14589号原告(反诉被告)：周宁，女，1976年10月28日出生，汉族，户籍地江西省萍乡市。原告(反诉被告)：熊小虎，男，1974年10月28日出生，汉族，户籍地江西省南昌市。两原告共同委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周郭祺，上海市现代律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄仟宝，男，1981年3月28日出生，汉族，户籍地江西省吉安市。委托诉讼代理人：李睿劼，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)周宁、熊小虎与被告(反诉原告)黄仟宝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，周宁、熊小虎及其委托诉讼代理人周俊辉，黄仟宝及其委托诉讼代理人李睿劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周宁、熊小虎向本院提出诉讼请求：1、判令周宁、熊小虎与黄仟宝于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月23日解除；2、判令黄仟宝向周宁、熊小虎支付违约金人民币(以下币种同)7,150元；3、判令黄仟宝向周宁、熊小虎支付房屋占有使用费(自2018年6月11日起，按照每月14,300元的标准，计算至黄仟宝实际返还房屋之日止)。庭审中，周宁、熊小虎确认黄仟宝已支付租金至2018年9月30日，故将第三项诉讼请求中房屋占有使用费的起算时间变更为2018年9月30日。事实与理由：周宁、熊小虎系夫妻。2015年3月5日，周宁与黄仟宝签订《房屋租赁合同》，合同约定周宁、熊小虎将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX幢房屋(以下称系争房屋)出租给黄仟宝，租赁期限为6年，自2015年4月1日起至2021年3月31日止，租金每月7,150元，租赁保证金7,150元。合同另约定，未经周宁、熊小虎同意，黄仟宝不得对系争房屋进行装修、添附，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。上述合同签订后，周宁、熊小虎发现黄仟宝违反合同约定擅自进行装修，经多次沟通未果，周宁、熊小虎无奈于2018年5月29日发出告知函，要求黄仟宝将系争房屋恢复原状，但黄仟宝不予理睬。后周宁、熊小虎于2018年6月7日发函解除合同。综上，黄仟宝的行为已构成根本违约，故周宁、熊小虎涉诉。黄仟宝辩称，在周宁、熊小虎向黄仟宝返还房租并支付装修补偿款且不向黄仟宝主张违约金的前提下同意解除合同。周宁、熊小虎以黄仟宝未经同意装修房屋为由，要求单方面解除双方签订的房屋租赁合同，并要求黄仟宝承担赔偿责任的诉请，无事实和法律依据。事实上，周宁、熊小虎曾于2018年4月3日通过微信和电话联系黄仟宝表示欲出售系争房屋，后相继有中介带人至系争房屋看房，周宁、熊小虎则于4月28日至系争房屋强行要求黄仟宝搬离。此外，周宁、熊小虎在黄仟宝租赁房屋期间长期拖欠物业费，且不予配合办理房屋租赁备案，给黄仟宝带来了诸多不便。黄仟宝租赁系争房屋6年是为了孩子读书及居住稳定，故为此在房屋内投入装修及生活设备设施6万多元，现周宁、熊小虎要求黄仟宝搬离系争房屋，将给其造成巨大损失。据此，黄仟宝提出反诉要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，并免收黄仟宝两个月的租金用于搬离房屋；2、判令周宁、熊小虎返还租赁保证金7,150元；3、判令周宁、熊小虎支付违约金7,150元；4、判令周宁、熊小虎赔偿装修款68,000元、租房中介费6,000元、搬家损失费8,000元；5、判令周宁、熊小虎赔偿黄仟宝办理居住证的租房费用和税费31,000元(包括1年房租30,000元及税费1,000元)。针对黄仟宝的反诉，周宁、熊小虎辩称，不同意黄仟宝的反诉请求。关于解除合同，周宁、熊小虎已在本诉中提出双方租赁合同已解除，合同解除的过错方为黄仟宝；关于周宁、熊小虎要求免除两个月租金、返还租赁保证金及支付违约金的诉讼请求，因黄仟宝未按租赁合同约定履行义务和使用管理房屋，致使双方租赁合同解除，相应责任与后果应由黄仟宝承担；关于装修款、中介费及搬家损失，因合同明确约定黄仟宝未经书面同意不得对系争房屋装修添附，黄仟宝未按约履行的相应后果应由其自行承担；关于租房费用及税费，是黄仟宝自行支出的费用，与周宁、熊小虎无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为熊小虎、周宁。2015年3月5日，周宁(甲方)与黄仟宝(乙方)在案外人上海中原物业顾问有限公司(丙方)的居间介绍下签订《房屋租赁合同》(编号：XXXXXXXX)，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为6年，自2015年4月1日至2021年3月31日止；前三年月租金5,350元，后三年月租金5,700元，按六个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的七日前，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第九条承担违约责任；乙方需支付给甲方租赁保证金7,150元；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附，经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意等；租赁期限届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方；除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方，若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；如任何一方未按本合同约定履行，违约金数额为月租金的1倍。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同落款甲方处由周宁父亲案外人周某某代为签字。当日，周宁(甲方)、黄仟宝(乙方)与上海中原物业顾问有限公司(丙方)就系争房屋租赁事宜另行签订《房屋租赁合同》(编号：XXXXXXXX)一份，该合同除约定系争房屋月租金为1,800元外，其余约定事项均与编号为XXXXXXXX的《房屋租赁合同》一致。合同签订后，周宁、熊小虎将系争房屋交付黄仟宝使用，黄仟宝支付了租赁保证金7,150元并支付租金至2018年9月30日。合同履行期间，黄仟宝与家人共同居住在系争房屋内，并对系争房屋进行了装修。2018年5月29日，周宁、熊小虎向黄仟宝发出《告知函》，表示因黄仟宝未经同意擅自在租赁房屋内装修改动已违反合同约定，催告其对系争房屋恢复原状。同年6月7日，周宁、熊小虎再次向黄仟宝发出《房屋租赁合同解除告知函》解除双方签订的房屋租赁合同，并要求黄仟宝将系争房屋恢复原状予以返还。黄仟宝于同年6月9日收到上述解除函。后因黄仟宝仍未返还房屋，周宁、熊小虎起诉来院。庭审中，1、黄仟宝提交上海绿色回收有限公司物资回收清单一份，证明在黄仟宝对系争房屋进行装修之后，案外人周某某委托其将系争房屋的旧物处理掉，黄仟宝遂于2015年5月20日将系争房屋内的旧冰箱、彩电和洗衣机以总计150元的售价予以变卖处理，周某某于2015年10月15日在上述物资回收清单上签字确认。经质证，周宁、熊小虎确认该清单上的签字为周某某所签，并已收取150元，但认为变卖旧物与装修无关，反而说明系争房屋在向黄仟宝出租时可以正常使用。2、周宁、熊小虎与黄仟宝均表示双方实际履行的是编号为XXXXXXXX的《房屋租赁合同》，双方一致确认系争房屋前三年月租金为7,150元，后三年月租金为7,500元。审理中，经当事人申请，本院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争房屋的装修损失费用进行鉴定。2019年2月25日，该公司出具鉴定报告，报告载明：鉴定曹安公路XXX号XXX幢房屋装修损失，分为房屋装修损失和室外工程二部分，室外工程因申请人没有提供资料按有争议计价，工程量按申请人提供清单并结合现场测量为准，按提供租房合同中租房时间并结合到实际租房时间，装修损失现值按42%计。鉴定结论为：一、反诉人(即黄仟宝，下同)与被反诉人(即周宁、熊小虎，下同)无异议部分涉案房屋装修损失费用为25,739元(房屋内装修损失)；二、反诉人与被反诉人有异议部分2项(包括关于房屋外装修的损失费用以及关于一层车库门调换的损失费用)，其具体事实和涉及的金额，均已调查清楚，提请法院裁定。关于有异议部分，反诉人意见为该部分是征得被反诉人口头同意后进行装修和调换，该费用应由被反诉人承担；被反诉人意见为该部分未经被反诉人同意，由反诉人擅自装修和调换，费用应由反诉人承担，且反诉人应承担恢复原状的费用；鉴定单位意见为经现场勘查，房屋外装修及一层车库门调换成铝合金门已完成，现反诉人与被反诉人对该装修及调换事实存有争议，且双方均未能提供有效证据来说服对方，该定性问题提请法院裁定，经测算，房屋外装修损失费用为6,909元，车库门调换的损失费用为1,680元。经质证，周宁、熊小虎对报告的真实性予以认可，并认为因黄仟宝违约，应由黄仟宝承担上述损失，同时，周宁、熊小虎表示报告中所述无异议部分的是为便于将案件相关基本费用框定在一定范围内，而非确认该部分系经周宁、熊小虎同意进行的装修。黄仟宝对鉴定结论予以认可，并认为从报告结论的表述上可以看出，双方存在争议的仅为有异议部分，无异议部分是双方均认可的情况下所进行的装修。同时，黄仟宝根据上述鉴定报告的结论，变更第四项反诉诉讼请求中要求周宁、黄仟宝赔偿装修款金额为34,328元。本院认为，周宁与黄仟宝签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。租赁期间，黄仟宝对系争房屋进行了装修，虽然合同约定装修需经得周宁书面同意，但因黄仟宝租赁系争房屋时间较长，为满足其家庭居住需求，对系争房屋进行必要的装修亦属正常，而黄仟宝经装修后在系争房屋已租住多年，周宁父亲周某某早在2015年10月15日收取旧物变卖款时就应知道系争房屋进行过装修，周宁、熊小虎作为系争房屋的权利人，应当知晓黄仟宝对系争房屋进行了装修，但在长达一定的时间内均未对装修提出过异议。现周宁、熊小虎以黄仟宝未经同意擅自装修为由认为黄仟宝违约并要求单方面解除合同的，理由不足。但鉴于黄仟宝在审理中亦提出反诉要求解除合同，双方合同继续履行已缺乏信任基础，应视为双方对合同解除达成合意，本院对此予以确认，合同解除的时间以本案第二次庭审之日即2019年5月8日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。周宁、熊小虎应当将收取的租赁保证金7,150元返还黄仟宝，黄仟宝则应将系争房屋返还周宁、熊小虎。现黄仟宝支付租金至2018年9月30日，此后其仍继续占用系争房屋，应当向周宁、熊小虎支付至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费，但周宁、熊小虎以月租金标准的2倍计算房屋占有使用费无事实和法律依据，占有使用费仍应按照合同约定的租金标准即月租金7,500元予以计算。黄仟宝主张应免除其两个月租金，于法无据，本院不予支持。关于双方主张的违约金，因双方系达成合意解除合同，双方各不承担违约责任。关于装修损失费用，虽然鉴定报告将装修损失区分为有异议及无异议部分，但周宁、熊小虎认为上述装修均系黄仟宝擅自进行的，考虑到现场确存在上述装修，故本院对上述费用一并予以处理。考虑到周宁、熊小虎在合同未到期的情况下提出解除合同，根据公平原则，本院酌情确定周宁、熊小虎赔偿黄仟宝装修损失20,000元。至于黄仟宝主张的租房中介费、搬家损失费以及为办理居住证的租房费用及税费，均系其自己所应负担的费用，不应由周宁、熊小虎承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告周宁、熊小虎与被告黄仟宝签订的《房屋租赁合同》(编号：XXXXXXXX)中的房屋租赁合同关系于2019年5月8日解除；二、被告黄仟宝应于本判决生效之日起十日内支付原告周宁、熊小虎自2018年10月1日至2019年5月8日的租金54,226元；三、被告黄仟宝应于本判决生效之日起十日内支付原告周宁、熊小虎自2019年5月9日起至被告黄仟宝实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按照月租金7,500元的标准计算)；四、原告周宁、熊小虎的其余诉讼请求不予支持；五、原告周宁、熊小虎应于本判决生效之日起十日内返还被告黄仟宝租赁保证金7,150元；六、原告周宁、熊小虎应于本判决生效之日起十日内赔偿被告黄仟宝装修损失费用20,000元；七、被告黄仟宝的其余反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取25元，由原告周宁、熊小虎负担，反诉受理费1,070元，由原告周宁、熊小虎负担310元，被告黄仟宝负担760元。鉴定费1,800元，由原告周宁、熊小虎负担1,048元，被告黄仟宝负担752元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张开红二〇一九年六月二十一日书记员  陈伊菡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。