四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1028民初135号 原告（申请执行人）：赖成良，男，1963年2月13日出生，汉族，住四川省隆昌市金鹅镇。 委托诉讼代理人：李国斌，广东融关律师事务所律师，特别授权。 被告（案外人）：余芹，女，1971年5月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张昌银，四川及第律师事务所律师，特别授权。 被告（被执行人）：罗有威，男，1966年3月19日出生，汉族，住四川省仁寿县文林镇。 被告（被执行人）：叶华容，女，1968年4月19日出生，汉族，四川省仁寿县文林镇。 被告（被执行人）：仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司。住所：仁寿县文林镇建设路一段。 统一社会信用代码：91511421793974891G。 法定代表人：吴秀清，执行董事。 原告赖成良与被告余芹、罗有威、叶华容、仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司（以下简称景圣景公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖成良未到庭参加诉讼、其委托诉讼代理人李国斌到庭参加诉讼，被告余芹未到庭参加诉讼、其委托诉讼代理人张昌银到庭参加诉讼，被告罗有威、叶华容、景圣景公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赖成良向本院提出诉讼请求：准许执行坐落于仁寿县文林镇的房屋（房屋唯一号为79××0）。 事实和理由：2017年5月16日，隆昌市人民法院（2017）川1028民初577号对原告赖成良与被告罗有威、叶华容、仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案作出民事判决：被告罗有威、叶华容在本判决生效后五日内返还原告赖成良的借款1000万元及利息（利息自2015年1月27日起按年利率24%计付利息至付清为止）；被告仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带清偿责任。 后在执行过程中，被告余芹对执行标的提出异议。隆昌市人民法院于2018年12月10日作出（2018）川1083执异68号执行异议裁定：中止对坐落于仁寿县文林镇房屋的执行。 原告认为，被告余芹并没有实际支付购房款，商品房买卖的网络签约也并非物权法上的预告登记，且隆昌市人民法院在查封房屋时从仁寿县房管部门获悉本案的房屋并没有任何网络签约存在，因此，被告余芹的主张并不能阻止人民法院对涉案房屋的执行，隆昌市人民法院（2018）川1083执异68号执行异议裁定认定的事实不清，缺乏证据支撑，适用法律错误。被告余芹没有提供足以证明其合法取得房屋、合法支付全款、合法入住的相关证据。被告宣称交房多年，没有要求办理房产手续，没有向政府部门投诉。其入住没有提供交付的清单，其入住是非法入住、占有，所以被告的执行异议均不能成立。 被告余芹辩称：1、原告错列诉讼主体，罗有威、叶华容与申请执行人无关，不应该是本案的被告；景圣景公司在本案中，应该列为第三人而不是被告。2、涉案房屋查封前，被告已经支付购房全款，包括缴纳税收；签订书面合同并备案；被告已经合法占有涉案房屋；房屋未过户并非被告余芹的原因造成，系景圣景公司的原因即涉案的房屋所涉及的土地还有贷款；涉案的房屋，被告余芹占有多年，在此居住多年，花费了大量的人力物力，如果法院支持原告诉请，将造成社会正常的秩序；6、司法实践中也有判例不支持原告的诉讼请求，请求贵院驳回原告的诉讼请求。 被告罗有威未到庭，也未提交书面答辩意见。 被告叶华容未到庭，也未提交书面答辩意见。 被告景圣景公司未到庭，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 原告无证据向本院提供。 被告余芹向本院提供证据如下：1、商品房买卖合同、备案 摘要，证明房屋查封前签订书面买卖合同并备案；2、被告景圣景公司出具的收据5张、借款合同1份、三方协议1份、罗某某的银行交易明细和叶华容转款给景圣景公司的转款凭据各2份，证明在查封前已经缴纳全部购房款、维修基金、税费；3、物管费收据2张，证明查封前已经占有该房屋。 原告对此质证意见：被告余芹提供的《三方协议》落款处“备注：甲方指定第三人为余芹”不是甲方李某某的笔迹。三方协议签订后因为罗某某、罗某某2欠李某某的钱，按照约定应由罗某某、罗某某2代李某某指定的购房人余芹将房款支付给景圣景公司，但罗某某2和罗某某是否将该款支付给被告景圣景公司没有相应证据，如果罗某某2和罗某某不需要把款支付给景圣景公司，那么他们就和公司财产混同，他们就应作为共同被执行人；如果没有支付，三方协议就没有生效。而罗某某提供的转款凭证在2014年，与达成三方协议时间2016年5月相差太远，不具有关联性，与余芹购房无关，不应当采信。因此被告余芹不能证明已经支付全部房款。同时，被告景圣景公司也没有出具收到房款的证明，所以被告余芹的证据不足以证明已向景圣景公司支付了全款。借款合同和收条与景圣景公司没有关系，作为景圣景公司没有收到款项应视为没有购买房屋。被告的证据不能证明他主张的事实。被告余芹也没有占有使用。 本院依职权调取的证据：1、罗某某调查笔录；2、仁寿县景圣景公司企业登记基本情况，载明法定代表人不是罗有威，现是吴秀清；3、不动产权利登记信息，载明的内容显示本案查封讼争房屋仍登记在被告景圣景公司名下；4、个人房屋信息查询单，表明被告余芹在仁寿县没有住房信息；5、国网四川省电力公司仁寿县供电分公司出具用电查询结果，显示本案讼争房屋截止2019年2月28日止没有用电立户,也未更名至余芹名下，无用电记录；仁寿县供排水有限责任公司出具的查询结果，显示本案讼争住房没有其用户姓名和用水记录；6、2019年2月28日，本院到景观名都小区入户调查照片，显示本案讼争住房至今未装修、也未居住使用。 本院依照原告申请调取的证据：成都市不动产档案查询，显示被告余芹在成都市金牛区和武侯区各有住宅1套。 原告赖成良对法院调取的证据发表质证意见如下：对法院调取证据均无异议。 被告罗有威、叶华容、景圣景公司均未向本院提供证据。 被告余芹对法院调取的证据发表质证意见如下：不动产权利登记信息与本案无关联，房屋登记在谁名下不影响我们主张权利。对其余法院调取的证据的真实性予以认可。 本院认为，被告余芹提供的第1组和第3组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。但对第2组证据中被告向本院提供的罗某某自2014年2月15日-2014年3月5日的银行交易流水和叶华容在2014年3月和5月两次共向景圣景公司转款290万元的凭据，本院认为，罗某某银行交易流水未显示交易对手，无法证实罗某某向被告景圣景公司以及被告叶华容转款；无论是罗某某、还是叶华容，其银行转款交易时间均与李某某、罗某某、罗某某2以及景圣景公司三方在2016年5月9日达成的三方协议时间提前两年左右；转款金额与房款也不吻合，与本案无关联性，对此证据本院不予采信。鉴此，对被告提供的第2组证据中的景圣景公司向被告余芹出具的收到房款、维修基金等费用的5份收据，本院亦不予采信，对其余证据结合本案其他证据予以综合认定。 本院调取的上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。 结合各方当事人的庭审陈述及法庭所采信的有效证据，本院认定如下法律事实： 本院于2017年2月20日受理原告赖成良与被告罗有威、叶华容、景圣景公司民间借贷纠纷一案，2017年2月21日，本院依据原告的申请，作出（2017）川1028财保32号民事裁定书，对被告罗有威、叶华容、景圣景公司的存款、房产、车辆、股权以1500万元为限予以冻结或查封。2017年2月28日，本院依法对本案讼争房屋进行查封，期限为3年。2017年5月16日，本院作出（2016）川1028民初577号民事判决书，判决：被告罗有威、叶华容在本判决生效后五日内返还原告赖成良的借款1000万元及利息（利息自2015年1月27日起按年利率24%计付利息至付清为止）；被告仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带清偿责任；驳回原告赖成良的其他诉讼请求。 本院在执行申请执行人赖成良申请强制执行被执行人罗有威、叶华容、仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，被告余芹作为案外人对本院以（2017）川1028财保32号民事裁定，查封了案外人余芹所有的坐落于仁寿县文林镇的住房（房屋唯一号为79250，合同签约备案号10×××1）的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院于2018年12月10日作出（2018）川1083执异68号执行裁定书，裁定：中止对坐落于仁寿县文林镇（房屋唯一号：79250，合同签约备案号10×××1）住房的执行。原告赖成良不服此裁定，向本院提起了申请执行人执行异议之诉。 2015年5月15日，债务人罗某某、罗某某2与债权人李某某、担保人周某某签订了《借款合同》，约定罗某某、罗某某2向李某某借款50万元，周某某予以担保；借款期限2个月；月利率1.5‰；罗某某、罗某某2指定借款转入周某某银行账户内。同日，罗某某、罗某某2向李某某出具收条，载明已收到李某某50万元借款。 2016年3月15日和2016年4月17日，被告景圣景公司向被告余芹出具收据2张，分别载明收到余芹景观名都购房款（房号4-×-×-1）234424元、16万元。被告余芹于2016年5月6日与被告景圣景房公司签订了《商品房买卖合同》，以总价534424元购买本案讼争的住房，当日到房管部门办理了合同签约备案，备案号为10×××1。同日，被告景圣景公司向被告余芹出具收据2张，分别载明收到余芹景观名都购房维修基金6073元、代收契税款10688元。2016年5月9日，债权人李某某作为甲方、债务人罗某某、罗某某2作为乙方以及被告景圣景公司作为丙方达成《三方协议》，约定：甲方李某某或其指定的第三人有意购买丙方景圣景公司开发的景观名都122.38平方米的房产，丙方景圣景公司同意乙方罗某某、罗某某2用欠甲方李某某借款本息53.75万元代李某某或其指定的第三人支付该笔购房款；三方签字生效。甲方李某某签名、乙方罗某某签名、罗某某2未签名、丙方加盖景圣景公司的公章。协议备注：甲方指定第三人为余芹。2017年10月20日，仁寿建华物业管理有限公司向被告余芹出具收据2张，分别载明收到4-×-×-1余芹2016.6.1-2017.5.30十二个月的物管费2185元、收到4-×-×-1余芹2017.6.1-2018.5.30十二个月的物管费2185元。被告余芹在成都市金牛区和武侯区各有住宅1套。2019年2月28日，本院到景观名都小区入户调查，本案讼争住房未装修，也未入住。 本院认为，本案的争议焦点：1、本案罗有威、叶华容是否是本案适格的被告；景圣景公司应列为第三人还是被告。2、被告余芹就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”的规定，罗有威、叶华容、景圣景公司作为被执行人，均反对申请执行人赖成良的主张，故本案罗有威、叶华容、景圣景公司系适格被告。 本案系申请执行人执行异议之诉，诉请能否成立的关键在于案外人余芹就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定、以及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，此第二十八条与第二十九条属法规竟合，符合任何一条规定的条件均能阻却法院的强制执行。故被告余芹举证证明其对案涉房屋所享有的权利符合前述要件时，才可能产生阻却人民法院执行的效果。 被告余芹向本院所举证据和本院调取证据证实：在查封前已签订有商品房买卖合同，并办理了备案登记，该合同合法有效。但该商品房买卖合同的订立系基于李某某与罗某某、罗某某2之间借贷的抵账行为，实际是被告景圣景公司用公司房产帮该公司法定代表人罗有威的儿子罗某某、儿媳罗某某2抵偿李某某借款本息53.75万元的以房抵债，而抵偿的债务是罗某某、罗某某2的债务而非被告景圣景公司的债务。本案中，被告余芹辩称罗某某、罗某某2已代余芹支付全部房款给被告景圣景公司，但被告余芹提供的证据不能证明罗某某、罗某某2已代其支付全部购房款给被告景圣景公司，故讼争住房未支付全部购房款。该房屋至今水电未立户、未更名，无用水、用电记录，未装修、未居住，空闲至今，虽然在2017年10月20日缴纳了前后两年的物管费，但未实际合法占有、使用讼争房屋,合法占有不能简单以已经持有房屋钥匙、交纳物管费来判断，应包括水电气费收据、装修合同等证据予以综合认定，本案仅可以认定被告余芹在本院查封前已接收讼争房屋，但由于以房抵债中的债务人罗某某、罗某某2未履行代被告余芹支付讼争房屋的购房款的义务，故被告余芹未支付讼争房屋的房款对价，其主张合法占有缺乏事实依据；讼争房屋至今未办理过户登记手续，非买受人原因导致。由此可见，被告余芹对讼争房屋提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有要件；同时，被告余芹在成都市金牛区和武侯区各有住宅1套，其异议也不符合该规定第二十九条规定的要件，不能够排除执行，故坐落于仁寿县文林镇的住房（房屋唯一号为79××0，合同签约备案号10×××1）所有权不属于案外人余芹，仍属于本案被告景圣景公司，被告余芹主张讼争房屋归其所有的理由不成立，故原告主张准许执行讼争房屋的理由成立，本院依法予以支持。为此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款的规定，判决如下： 准许执行本院(2017)川1028财保32号民事裁定查封的登记在仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司名下的坐落于仁寿县文林镇的住房。 案件受理费9144元，由被告余芹、罗有威、叶华容、仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 本院（2018）川1083执异68号执行异议裁定自本判决生效时自动失效。 审 判 长  郑富莲 审 判 员  凌 翔 人民陪审员  李代蓉 二〇一九年六月六日 书 记 员  姜 露 书 记 员  郭丽梅