河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀民终512号上诉人（原审原告、申请执行人）：南通市达欣工程股份有限公司，住所地江苏省南通市海安高新技术产业开发区通阳东路10号。法定代表人：马和军，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢丽丽，河北天捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬霞，河北天捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：刘文泉，男，1976年6月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：袁晓华，河北时代经典律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：河北万佳房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区东岗路75号世纪花园东区20-2004号。法定代表人：赵文亭，董事长。委托诉讼代理人：蔡慧芳，该公司法律顾问。上诉人南通市达欣工程股份有限公司（以下简称达欣公司）因与被上诉人刘文泉、河北万佳房地产开发有限公司（以下简称万佳公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（以下简称石家庄中院）（2018）冀01民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人达欣公司的上诉请求：请求依法撤销石家庄中院作出的（2018）冀01民初1201号民事判决书，发回重审或者依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，且本案诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一、原审法院认定事实错误。本案被上诉人仅提交了被告万佳公司单方出具的收据，未提交相关转账凭证，不具有客观性。且依据交易习惯，大额交易应附有银行转账凭证，仅凭被上诉人所提交的收据无法证明刘文泉已实际支付了购房款。被上诉人所提交的《商品房买卖（预、销售）合同》的签订日期是2009年10月22日，收据日期是2009年10月22日，而房屋接收确认单的日期却是2009年8月31日。即所谓房屋买卖合同尚未签订，房款尚未给付即先行交房，有悖常理，与事实不符。另本案涉案房产2010年即被保全查封，而时隔八年被上诉人才提出执行异议，上诉人有理由怀疑该房屋买卖合同系二被告私下伪造，对该合同的真实性存在质疑。本案执行裁定书单纯依据上述证据就直接认定刘文泉已支付了全部价款，属事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。本案被上诉人万佳公司属于房地产开发企业，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于排除执行的规定。而本案一审法院却在证据不足的情况下直接依据该规定第二十八条中止对本案涉案房屋的执行，属于适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实和适用法律均有错误，应当依法撤销原判发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。刘文泉辩称，一、答辩人已举证证明与万佳公司的购房交易真实,且案争房产已交付答辩人实际占有使用。答辩人与万佳公司于2009年签订《商品房购买合同》,购买了万佳公司开发的“万佳丽都”小区涉案房屋,并全额缴纳购房款,答辩人提交双方签订的《商品房购买合同》和万佳公司出具的收款收据,交房时签署的《房屋接收确认单》,足以证明答辨人在本案所涉房产被查封前已签订合同、支付全部购房款并实际占有了该房产。达欣公司主张答辩人与万佳公司恶意串通逃避执行,但并未提交任何证据证实,应承担举证不能的法律后果。涉案房产在法院查封之前已经在正定县房管局办理了备案登记手续，并在《商品房买卖合同》加盖了备案专用印章。二、一审判决定案事实证据充分,适用法律正确。答辩人于2009年与万佳公司签订了《商品房买卖合同》,该合同合法有效。而法院于2010年4月27日裁定查封了涉案房产,很显然答辩人签合同购房在前,法院查封在后。答辩人于2009年交费后即领取房屋钥匙，开始实际占有使用涉案房屋并持续至今,在使用期间答辩人按照物业规定及时缴纳了物业费、水电费等费用,对上述事实答辩人已提交相应证据证实。一审法院判决依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出驳回被答辩人的诉讼请求并无不当，该规定是根据当前的实际情况,从保护正常交易秩序和善意第三人的利益出发,在坚持以登记为标准的原则下,引入过错原则而制定的。答辫人已交付全部购房款并实际占有争议房屋,且对未办理产权登记无过错,人民法院不应查封。综上所述,答辩人在法院查封前已购买涉案房产,并全额支付价款,合法占有使用至今,且对于未办理备案登记和产权登记没有过错,涉案房产应属于答辩人所有,请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。万佳公司述称，1、不认可上诉人提出的万佳公司与案外人恶意串通的观点。在客观上万佳公司与案外人刘文泉等被上诉人之间不存在恶意串通。2、刘文泉等被上诉人陈述的十四户购买房屋的情况是属实的，万佳公司也确实收到了这十四户购房者的全部房款，直到现在长达十年之久，房地产行业都是这样的分批交款后，出一份总的缴款单，房屋已实际交付了，购房者也已实际入住十年之久。3、上诉人提出查封后被上诉人没有提出执行异议，其实购房者并不是专业的法律人员，并不知道具体的维权程序，但购房者一直在找开发商主张已经缴纳了房款为什么房产会被查封，业主确实找过万佳公司反映这个情况，也确实是万佳公司工作不严谨所以没有留下书面的依据。4、除了收据外业主还有水电费、物业费、采暖费或出租协议等收据可以证明案外人作为业主已实际入住。达欣公司一审诉讼请求：1、请求依法撤销石家庄中院作出的（2018）冀01执异274号执行裁定，恢复对位于正定县31号“万佳丽都”小区1幢20号（商铺)房屋的查封与执行。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：达欣公司与万佳公司建设工程施工合同纠纷一案，在审理过程中，依据达欣公司之申请，石家庄中院作出(2010)石民三初字第00062号民事裁定书，于2010年4月30日查封了万佳公司开发的“万佳丽都”住宅楼共42套房产。2011年6月13日，石家庄中院作出(2010)石民三初字第00062号民事判决。万佳公司不服，上诉于河北省高级人民法院（以下简称河北高院），河北高院经审理作出的(2011)冀民一终字第128号民事判决，变更石家庄中院(2010)石民三初字第00062号民事判决为：在扣除5%质量保证金后，万佳公司在本判决生效后十日内支付达欣公司工程款19702632.99元，并自2009年9月5日起至本判决生效之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息。判决生效后，达欣公司向石家庄中院申请强制执行。2013年2月5日，石家庄中院在《人民法院报》刊登公告，向万佳公司公告送达了(2013)石执字第00001-1号执行通知书。2018年3月2日，石家庄中院作出(2013)石执字第00001-2-3号执行裁定，继续查封万佳公司开发的位于正定县31号“万佳丽都”包括本案争议房产在内的住宅及商铺。刘文泉作为案外人对被查封的本案所涉房产提出书面异议，石家庄中院于2018年7月5日作出(2018)冀01执异274号执行裁定书，裁定“中止对河北万佳房地产开发有限公司开发的位于正定县31号“万佳丽都”小区1幢20号（商铺)房屋的执行”。达欣公司对该裁定不服，以刘文泉、万佳公司为被告，提起执行异议之诉。另查明，刘文泉与万佳公司于2009年10月22日签订了《商品房买卖（预、销售）合同》。该合同约定，刘文泉购买万佳公司开发的位于正定县“万佳丽都”1幢20号（商铺)房屋，该房屋用途为商业。刘文泉支付了全部价款，万佳公司为刘文泉出具了收款收据，2009年8月31日，万佳公司与刘文泉签订了房屋接收确认单，刘文泉实际占有该房产。一审法院认为，刘文泉为证明案涉房产交易真实及实际占有情况，提交了《商品房买卖（预、销售）合同》及《合同补充协议》、缴纳全部购房款的收据、自2009年8月31日签订房屋接受确认单并陆续缴纳物业费和水电暖等费用的单据等证据。达欣公司虽提出质疑，但未提交相反证据予以证实。故应予认定刘文泉在本案所涉房产被查封前已签订购房合同、支付全部购房款并实际占有了该房产。达欣公司虽主张二被告未提供支付房款的银行转账凭证、先交房后签合同有悖常理，称其有理由怀疑该房屋买卖合同系二被告私下伪造。但达欣公司并未提供证据证实，应依法承担举证不能的法律后果，据此对达欣公司该项主张不予采信。达欣公司提出书面鉴定申请，申请对二被告之间的合同及票据等系列证据的形成时间进行鉴定，但是无法提供必要的检材，致使无法进行鉴定，故对其鉴定申请不予采纳。本案诉争房屋虽然登记在万佳公司名下，但由于二被告之间不仅在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，而且刘文泉在人民法院查封之前就已合法占有了涉案房屋、支付了全部价款，且非因买受人刘文泉的原因未能办理变更登记。故，石家庄中院（2018）冀01执异274号执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，并无不当。达欣公司主张应适用该规定的第二十九条的规定，理据不足，不予支持。据此，刘文泉对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益；达欣公司的诉讼请求于法无据，应予驳回。石家庄中院遂依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款第（二）项的规定，判决驳回达欣公司的诉讼请求。案件受理费80元，由达欣公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认，本案二审期间，各方当事人未向本院提出新事实、新证据。本院认为，案外人刘文泉对涉案房产享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行是本案的争议焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，鉴于诉争房屋虽然登记在万佳公司名下，但由于二被上诉人刘文泉与万佳公司之间不仅在2010年4月30日人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，同时刘文泉在人民法院查封之前就已合法占有了涉案房屋、并支付了全部价款，且非因买受人刘文泉的原因未能办理变更登记。故而，应予认定案外人刘文泉具备上述法律规定的排除人民法院强制执行的全部条件，并享有物权期待权。因此，一审法院认定事实和适用法律并无不当，本院应予支持。关于达欣公司在本案二审庭审中提出及一审中提出书面鉴定申请“申请对二被告之间的合同及票据等系列证据的形成时间进行鉴定”的问题，因达欣公司无法提供必要的检材，致使无法进行鉴定，故对其鉴定申请不予采纳。综上所述，达欣公司的上诉请求，不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南通市达欣工程股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵向鸿审判员  解占林审判员  刘顺林二〇一九年六月十二日书记员  张丽娇