广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初2277号原告：江门市蓬江区成之汇地产中介服务部，住所地：江门市蓬江区龙祥路88号103室。经营者：梁健彬，男，1993年6月30日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：潘祺玮，系广东金硕律师事务所律师。被告：张锡旺，男，1948年4月23日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。被告：余妙贞，女，1950年10月27日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。两被告的共同委托诉讼代理人：张健平，男，1978年9月18日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，系两被告的儿子。原告江门市蓬江区成之汇地产中介服务部（以下称成之汇服务部）诉被告张锡旺、余妙贞居间合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告成之汇服务部的委托诉讼代理人潘祺玮，被告张锡旺、余妙贞的共同委托诉讼代理人张健平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成之汇服务部向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付中介代理费21375元及滞纳金（滞纳金从起诉之日起以21375元为本金按年息24%计算至被告清偿之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月20日，两被告通过江门市乐有家房地产经纪有限公司与案外人王晓彤签订《江门市二手房买卖及居间服务合同》，约定两被告将江门市××区××室出让给案外人王晓彤。2019年2月1日，两被告儿子张健平通过微信告知原告职员，因之前购房的买家没有按期办理按揭手续，根据合同约定对方已违约，要求原告为其按照之前的价格放盘介绍买家。2019年2月11日，原告为两被告物色到合适买家，原告职工通过微信向张健平询问涉案房屋是否已出售，张健平告知原告职员尚未出售。经原告介绍两被告与案外人李素欣达成合意。2019年2月12日原告与两被告还有案外人李素欣签订的《房屋买卖合约》，约定两被告将江门市××区××室出让给案外人李素欣，并约定案外人李素欣支付代理费及咨询费人民币11375元给原告，于同日两被告向原告出具《代理费支付确认书》基于原告提供的中介服务及咨询服务同意于房屋过户当天支付原告15000元中介代理费。于2019年2月23日两被告委托张健平与案外人王晓彤签订补充协议，同意继续履行2018年12月20日签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》，并于3月5日两被告向案外人李素欣出具《房屋买卖合约解除通知书》，并抄送给原告。通知书中明确表示因两被告原因要求解除编号0000014《房屋买卖合约》。两被告向原告表示拒绝支付合同约定的中介服务费。根据《合同法》第113、114条规定，以及编号0000014《房屋买卖合约》第五条、第六条的约定，因两被告单方面违约，导致合同无法履行，原告有权要求按照合同履行后原告可以获得的中介代理费要求两被告赔偿，扣除两被告已支付的5000元，两被告仍需向原告支付21375元及因本案而产生的律师费5000元，合共26375元。原告认为，两被告行为已严重损害了其合法权益，为维护自身合法权益，遂诉至法院。原告成之汇服务部在举证期限内提供的证据有：《房屋买卖合约》、《代理费支付书》、《补充协议》、《房屋买卖合约解除通知书》、《微信聊天记录截图》、《律师费发票》、房屋网上登记资料等。被告张锡旺、余妙贞共同辩称：我方不同意再支付费用。第一，出现双重委托并非我故意所为，而是被误导后的行为，这涉及到“当事人过错程度”。我于2018年下半年委托乐有家出售这套房子，并于同年12月20日签订买卖合约，约定的定金为5万元，买方先行支付2万元，并约定在20个工作日后支付剩余的3万元，同时约定在2019年1月31日前办理按揭手续。到了2019年1月末，我向乐有家方多次询问，得知其买方不再回复微信并拒绝接听电话，完全失去了联系。1月31日，该买方构成了违约，乐有家发出催告函，催告函要求买方在4天内作出答复。2月1日，我得到了乐有家李总及客服人员的答复，指出该买家已经构成了违约，可能重新放盘出售。此后，我如实告知原告，房子的上一手乐有家方的买家存在违约行为，该房产仍在放盘，并委托原告寻找交易的不对象。2月12日，作为受托人的原告，在并未向我询问该房产是否已经确切解约，也没有向我询问上一手中介乐有家方是否解除了该房产在江门市房产交易中心的登记备案锁定的情况下，引导我与其新买方李小姐签署新合约。没想到的是，2月18日，乐有家的原买方重新取得联系，并主张根据合约违约条款的规定，他拥有15个工作日内只需要支付少量违约金即可继续购房的权力。我反复质问了乐有家的多方人士，乐有家承认自身有责任，就是没有向缺乏行业专业知识的我解释清楚“重新放盘”不等于“重新销售”，误导了我，而根据合约约定，乐有家的旧买方确实拥有继续购房的权利。第二，原告存在误导我签订新合约的重大过失性行为。上述陈述表明，我并非故意签订新和约，而是在被乐有家和原告两方中介的双重误导下作出的行为。在2月12日与原告签订新和约前，我已经将该房产与上一手乐有家方存在违约事宜的事实如实告知了原告，作为受托人的原告是清楚知道该房产存在违约情形的。作为一名非专业从业者，我并不了解房产交易中复杂的规则与风险点，因此委托原告未处理交易事宜，其目的正是为了获得专业负责的受托服务。对于存在近期违约情形的房产，我咨询的多家房产中介均指出，这类房产交易存在两个重大风险点，需要进行专业负责的查证落实和风险排查工作。第三，签约后我尽力予以补救，但终因原告的欺骗性和威胁性行为而无法实现。2月21日，我确认乐有家的原买方有权继续购买我的房产后，立刻告知原告，并提出愿意双倍反定金予原告的买方，并支付原告部分佣金。3月6日，我向原告方发出了《解除合约通知书》，并于3月中旬与乐有家方完成交易，实现过户，以事实证明了原告所宣称的通过在江门市房地产交易中心登记备案并锁定我的房产、让我无法过户的威胁，完全是欺骗性和胁迫性行为。第四，原告存在导致我违约的重大欺骗性和胁迫性行为。上述陈述表明，我并非没有努力与原告履约，而是在付出艰辛的努力并取得重大进展的情况下，最终因原告方的欺骗性和胁迫性行为而无法实现。第五，原告提供的卖方合同存在对消费者不公平的格式条款。我们签订的是一份三方合同，经纪方也是合同的签订方和责任方，但在合同第六条“”违约责任”中，却单方面的约定了缴费这违约时要向经纪方支付的违约金，而没有约定经纪方违约时向消费者支付违约金或其他惩罚。在“违约责任”条款中，完全缺失了经纪方对消费者的违约责任的任何约定，却具体的约定了消费者对经纪方的违约责任，由此构成了要求消费者单方面作出承诺的不对等、不公平的格式条款。第六，善意的消费者不应在公平正义的社会里陷入如此困境。在商家与消费者的博弈中，商家拥有天然的专业知识和信息优势，消费者处于弱势地位。第七，原告提出赔偿诉求所依据的格式合同第六条“违约责任”条款第二点、第三点，属于要求消费者单方面作出承诺的、不对等、不公平且鼓励不负责任行为的格式条款。同时，原告在交易过程中存在严重的过失、欺骗和胁迫性行为，据此，我的诉求为：我与原告的违约佣金赔偿条款无效，原告不应收取我的违约佣金，我不应支付原告方的律师费；并且我保留向原告追讨因其行为给我带来损失的权力。被告张锡旺、余妙贞在举证期限内共同提供的证据有：《二手房买卖及居间服务合同》、微信聊天记录、催告函、短信截图、录音证据（光盘）、代理费支付确认书等。经审理查明：2018年12月20日，王晓彤、江门市乐有家房地产经纪有限公司与被告张锡旺、余妙贞签订《二手房买卖及居间服务合同》一份，约定两被告将江门市××区××室转让给王晓彤，居间方为江门市乐有家房地产经纪有限公司，转让总价90万元，卖方于2019年6月30日前迁出。2019年2月12日,被告张锡旺、余妙贞又与李素欣、原告成之汇服务部签订《房屋买卖合约》一份，约定：1、两被告（卖方）向李素欣（买方）出售坐落于江门市××区××室房屋，建筑面积为96.91㎡。该房屋成交价为人民币875000元，李素欣在签署本合约时自行交付定金20000元给被告，于2019年3月30日前交付首期房款75000元给被告，其余房款780000元通过银行按揭支付，双方同意过户当天交付上述房屋；2、买卖双方独家委托经纪方（成之汇服务部）促成物业的买卖，买方应向经纪方支付代理费及咨询费11375元；3、如不履行付款义务，追讨费用包括但不限于经纪方委托律师费、查档费等。同日，被告另行出具《代理费支付确认书》给原告，确认同意向原告方支付代理费及咨询费15000元，支付日期为过户当天，逾期则按日支付相当于费用1%的滞纳金直至清偿之日为止。同日，被告支付了5000元居间费用给原告，余款10000未付至今。2019年2月23日，被告与王晓彤签订《补充协议》，约定继续履行2018年12月20日的《二手房买卖及居间服务合同》。两被告表示2019年3月16日完成涉案房屋过户手续，最后买受方是他人不是王晓彤，最后的房屋买卖合同找不到了，被告已经忘记与谁签订房屋买卖合同了。2019年3月13日,李素欣将张锡旺、余妙贞诉至本院【（2019）粤0703民初2048号】。同年3月20日，原告成之汇服务部将张锡旺、余妙贞诉至本院【（2019）粤0703民初2277号】。本案庭审中，原告表示由于被告与李素欣的房屋买卖合同没有完全履行，原告提供的服务项目中减少了需协助被告与李素欣到房产中心办理过户手续；原、被告申请30天调解期，但之后未能达成一致调解协议。另查，原告成之汇服务部委托广东金硕律师事务所代理本案诉讼，收取律师服务费5000元。李素欣对本案提供情况说明一份，表明：李素欣已知悉本案纠纷，本案纠纷为原、被告之间的纠纷，与其本人无关，其本人不需要参与本案诉讼，也不需要法院通知其参加诉讼。本院认为：本案属于居间合同纠纷。原告成之汇服务部与被告张锡旺、余妙贞于2019年2月12日签订的《房屋买卖合约》中关于居间合同部分的约定，是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。本案的争议焦点有二：一为原告主张的被告应支付21375元报酬的问题；二为原告主张的律师服务费5000元的问题。关于争议焦点一。原告主张被告应支付报酬21375元，包括被告尚欠的10000元与及居间合同中买方李素欣应支付的11375元两部分。1、对于10000元部分。被告出具的《代理费支付确认书》，确认同意向原告方支付代理费及咨询费15000元，支付日期为过户当天。由于被告已付5000元，余款10000未付至今，原告要求被告支付欠款，合情合理。但是，由于被告与李素欣的房屋买卖合同没有完全履行，原告在庭审中也表示原告提供的服务项目中减少了需协助被告与李素欣到房产中心办理过户手续，故本院酌情减少1000元，被告应付报酬9000元给原告。至于被告辩称原告存在导致其违约的重大欺骗性和胁迫性行为，证据不充分，本院不予采纳。被告辩称原告不应收取佣金，理据不足，本院不予采纳。2、对于11375元部分。原告主张由于被告违约导致合同无法履行，居间合同中买方李素欣应支付的11375元应该由被告支付，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，该11375元报酬是李素欣与原告的约定，原告上述主张理据不足，本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金问题。被告出具的《代理费支付确认书》，确认逾期则按日支付相当于费用1%的滞纳金直至清偿之日为止。现原告请求从起诉之日起按照年息24%，合理合法，本院予以采纳。被告抗辩主张合同为格式条款，违约佣金赔偿条款无效，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二。原告成之汇服务部与被告张锡旺、余妙贞于2019年2月12日《房屋买卖合约》约定，如不履行付款义务，追讨费用包括但不限于经纪方委托律师费、查档费等。本案中，原告成之汇服务部委托广东金硕律师事务所代理诉讼，收取律师服务费5000元。故原告主张被告支付律师服务费损失5000元，合理合法，本院依法予以支持。被告抗辩主张不应支付律师服务费，理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张锡旺、余妙贞应自本判决生效之日起十日内向原告江门市蓬江区成之汇地产中介服务部支付报酬9000元及违约金（从2019年3月20日起按照年息24%计算至本判决确定支付之日止）。二、被告张锡旺、余妙贞应自本判决生效之日起十日内向原告江门市蓬江区成之汇地产中介服务部支付律师服务费损失5000元。三、驳回原告江门市蓬江区成之汇地产中介服务部的其他诉讼请求。本案受理费459.38元减半收取229.69元，由原告江门市蓬江区成之汇地产中介服务部负担107.77元，被告张锡旺、余妙贞共同负担121.92元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  谭海明二〇一九年六月二十八日法官助理聂淑婷书记员何顺长