辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0114民初8120号原告：张永胜，男，1980年11月5日出生，汉族，公司职员，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：朱学素，系辽宁昊星律师事务所律师。被告：沈阳业权置地房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：翁旭阳，系公司经理。委托诉讼代理人：李铮，女，1978年3月21日出生，系被告公司法律顾问，住沈阳市皇姑区。原告张永胜与被告沈阳业权置地房地产开发有限公司(以下简称“业权置地公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告张永胜及其委托诉讼代理人朱学素、被告业权置地公司委托诉讼代理人李铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永胜向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金20000元。事实和理由：原、被告于2013年5月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区汪河路142-1号2门商品房，该房屋建筑面积171.35平方米，房屋单价每平方米11，760元，总价2，015，076元；双方约定房屋交付期限为2013年6月30日前，于交付后1095日内办理房屋所有权证书；逾期办理，被告向原告支付已经交付房款千分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定交纳了房款，被告亦如约交付了房屋，但时至今日被告未能为原告办理房屋所有权证。被告的上述行为属民事违约行为，除应承担继续履行的责任外，还应承担违约赔偿责任。故诉至法院，请求依法裁判。被告业权置地公司辩称：一、办理房屋所有权证需要双方共同完成，且原告未办理该证书是由于其个人原因导致，如原告补齐面积差价款并足额交纳各项税费，我方随时协助原告办理房屋产权证。二、根据《商品房买卖合同》第十一条和第十五条的约定，出卖人关于房屋产权登记的义务仅限于将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权单位备案，出卖人负责权属登记资料的递交事宜，具体取得房屋所有权证的时间由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。被告已经于约定期限内办理了房屋的初始登记批复，不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：1.原告购买被告出售的位于沈阳市于洪区汪河路142-1号2门1-3层商品房一套，建筑面积171.35平方米，单价每平方米11，760元，总价款2，015，076元；2.被告应于2013年6月30日交付房屋；3.关于产权登记的约定，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：(3)出卖人向买受人支付已交付房款千分之一的违约金，合同继续履行。”同日，双方又签订《补充协议》一份，其中第十一条约定：“对合同第十五条的补充约定：1.买受人自愿同意出卖人在商品房交付之日起的1095天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需权属登记资料送交房产管理部门备案，办理初始登记。出卖人仅负责买受人所购商品房权属初始登记资料的递交事宜，具体取得该商品房的《房屋所有权证》的时间由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。”同时在合同附件一载明，案涉房屋的建筑面积已经在签订案涉合同前由沈阳市房产测绘中心进行了测绘。合同签订后，原告向被告支付了购房款2，015，076元。被告亦如约交付了房屋，原告办理了入住。但至今被告没有给原告办理不动产登记证。另查明，2017年3月，经被告申请，沈阳市房产局测绘中心对案涉房屋的建筑面积重新进行测绘。经测绘，案涉房屋实际面积为176.63平方米，与《商品房买卖合同》约定的面积(171.35平方米)相差5.28平方米。被告于2017年5月2日按重新测绘的面积对案涉房屋办理了房屋初始登记备案。被告申请的上述测绘行为事先并未通知原告。2017年5月16日，被告为原告出具《宏发.爱琴海项目面积变化情况说明》，载明“该项目在办理验收过程中发现别墅门斗部分未计算面积，在2015年向沈阳市房产局测绘中心申请了测绘变更业务，并于同年8月取得商品房销售面积(预测变更1)分层分户表与新的商品房买卖合同附图……。”据此，可以确认上述多出的5.28平方米的面积即是案涉房屋前后两个门斗所占的面积。因原、被告双方就是否应补齐两个门斗所占面积即5.28平方米的价格差价款产生争议，导致被告未协助原告办理房屋所有权证，酿成本案诉讼。本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》体现了双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦未侵害国家、集体和他人的合法权益，合法有效，应受法律保护。本案中，双方争议的主要焦点是对于原告至今未能取得房地产权属证书，被告是否负有责任的问题。首先，被告对于双方争议的案涉房屋前后门斗面积是否存在漏算的问题。因被告在向原告交付案涉房屋时已由相关部门对该房屋的建筑面积进行了测绘，其中不包括两个门斗所占的面积，在此基础上双方签订了买卖合同，所以被告对案涉房屋建筑面积中不包括两个门斗的面积是明知的，不应存在漏算问题。其次，按照合同约定，被告应在2016年6月30日前协助原告取得房地产权属证书，而被告在未通知原告的情况下，于2017年3月份自行申请对案涉房屋的面积重新进行测绘，并按重新测绘的面积于2017年5月2日为案涉房屋办理初始登记，被告的行为侵害了原告的知情权，同时亦违反了合同约定的办证期限。第三，虽然被告主张在《补充协议》第五条约定了“当产权登记面积与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退不补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理《房屋所有权证》的必要前提。”但如前所述，案涉房屋前后两个门斗的面积并不包括在双方合同约定的建筑面积之内，而且被告在交付房屋是将包括两个门斗在内的房屋整体交付给了原告，两个门斗的建筑面积并不属于合同约定的面积误差范畴。现被告又以其重新申请测绘的将两个门斗的建筑面积计算在全部房屋建筑面积之内的数据为依据，在原告不补交该部分面积差价款的情况下拒绝协助原告办理《房屋所有权证》，被告的该种行为依据不足，理由亦不充分，同时对于原告来讲亦显失合同法上的公平原则，故对被告的该项主张本院不予采纳。综上，导致原告至今未能取得房地产权属证书的责任在于被告，被告应承担相应的违约责任。另外，因被告已按重新测绘的面积为案涉房屋办理了初始登记，故在办理房地产权属登记证书时应以初始登记的面积进行办理。关于原告主张的违约金20000元的问题。因双方在合同中对于违约金的计算方法已作了明确约定，且原告亦未能提供证据证明其因被告拖延办证而导致其所受实际损失的事实，故对其要求调整违约金数额的主张本院不予采纳。本院确定以双方约定的标准计算被告应承担的逾期办证违约金的数额为2015元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内协助原告张永胜办理位于沈阳市于洪区汪河路142-1号2门房屋的不动产登记证书；二、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付给原告张永胜逾期办证违约金2015元。如果被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由被告沈阳业权置地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  李凤志二〇一九年六月二十七日书记员  刘 冰