广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5582号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟晓林，男，1989年10月6日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区。委托诉讼代理人：马璐，广东铭致律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱熙，女，1984年9月3日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：朱玉虹，女，1957年10月14日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区，系朱熙母亲。原审第三人：中山市绿树人家房地产代理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城4号楼14卡A商铺。法定代表人：孙毅，该公司经理。上诉人钟晓林与上诉人朱熙因与原审第三人中山市绿树人家房地产代理有限公司（以下简称绿树人家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初6255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人钟晓林上诉请求：撤销一审判决第二项，改判朱熙须向钟晓林返还定金70000元、中介服务费16100元、代付税费3500元、契税4088.04元及赔偿损失（以实际损失额为限，按房产差价计付）。事实和理由：虽然双方在合同上有约定违约责任，但违约金低于造成的损失时，守约方依法有权请求法院增加违约金，增加幅度应当以违约造成的损失确定违约金金额。朱熙双倍返还定金低于其违约所造成的实际损失，明显不足以弥补损失，钟晓林有权请求调整为实际损失。针对钟晓林的上诉，朱熙辩称，其并无违约行为，无须承担违约责任。买卖合同明确约定违约时仅适用定金罚则，即使现在朱熙有违约情节，钟晓林仅有权要求朱熙双倍返还定金，不得进一步要求朱熙赔偿或逼迫朱熙继续履行合同。上诉人朱熙上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱熙一审反诉请求。事实和理由：朱熙于2017年9月15日从武汉来到中山办理过户手续，因钟晓林未能支付首期款，故双方没有办理过户手续。2017年10月中旬，钟晓林才将首期款准备好，朱熙要求钟晓林承担再次来中山的车费，钟晓林予以拒绝。本案争议是因钟晓林违约导致，钟晓林作为违约方，无权解除合同，更无权追究朱熙的违约责任。钟晓林未按时支付购房款构成违约，朱熙有权解除合同并没收定金。针对朱熙的上诉，钟晓林辩称，根据钟晓林提交的微信记录及中介公司的陈述，双方明确约定先过户再支付首期款。朱熙迟到两个小时，在4点半到中山后临时要求先付款再过户。当时国土局快下班了，所以钟晓林要求先过户再到柜员机付款，但朱熙不同意，其也不同意在中山多留一个工作日，现场协商无果，导致交易未能继续。后来朱熙拒绝接听电话，钟晓林起诉及查封涉案房屋后，朱熙才联系其处理相关事宜。因此违约在于朱熙，一审查明事实清楚。钟晓林向一审法院起诉请求：1.解除钟晓林、朱熙签订的《房地产买卖合同》2.朱熙向钟晓林双倍返还定金140000元，中介服务费16100元、代付税费3500元，契税4088.04元。一审庭审中，钟晓林变更诉求2为：朱熙向其退回定金70000元、赔偿经济损失暂定为150000元（以实际损失为限，按房产差价计付）、返还已支付中介费16100元、代付税费3500元，契税4088.04元。朱熙向一审法院反诉请求：1.解除2017年8月15日签订的《房地产买卖合同》中朱熙与钟晓林的买卖合同关系；2.确认朱熙有权没收钟晓林支付的购房定金70000元。一审法院认定事实：2017年8月15日，在绿树人家公司（经纪方）的居间下，钟晓林（买方）与朱熙（卖方）签订了《房屋买卖合同》，约定：一、卖方以700000元的价格将涉案房屋出售给买方；二、买方于本合同签订时向卖方支付定金70000元，须于办理递件手续当天付清首期款（除已付定金外）170000元；三、契税、评估费、律师费、按揭手续费等费用均由买方缴纳；四、鉴于经纪方已促成双方的买卖合同的成立，买方应在合同签订当日向绿树人家公司支付佣金16100元；无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入涉案房产，则违约一方须向经纪方支付21000元作为违约金。五、如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可在为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合同。同日，钟晓林向朱熙支付了定金70000元，朱熙向其出具了相应定金收据。钟晓林向绿树人家公司支付了中介费16100元及代付税费3500元，绿树人家公司亦出具了相应的收款收据交由钟晓林收执。根据钟晓林提交的微信记录显示：2017年9月5日，绿树人家公司告知朱熙过了户就去银行转首期款，尾款是等银行放。朱熙对此没有提出异议。2017年9月14日，钟晓林到税务局缴纳涉案房屋的契税4088.04元。钟晓林与朱熙、绿树人家公司约定于2017年9月15日到国土办理过户手续，朱熙于当天下午4点30分左右到达办理过户手续地点，要求钟晓林先向其支付首期款再办理过户手续。钟晓林因个人原因无法立即支付首期款，且因朱熙迟到了两个小时，双方无法在1个小时内办理好过户手续，遂希望朱熙能等到周一再办理过户手续。但双方意见不一致，无法达成一致意见，当天没有办理过户。2017年12月27日，钟晓林委托广东铭致律师事务所向朱熙邮寄了一份房地产《买卖》催告函，要求朱熙严格按合同约定办理过户手续，且在收到该函三日内给予答复，但因“电话长期不通，门铃无人”被退件。此后，广东铭致律师事务所分别于2018年1月23日、2月27日向朱熙邮寄了律师函，均被退件。2018年4月8日，钟晓林以其诉称之事实与理由将朱熙诉至一审法院，主张上述实体权利，并向一审法院提出财产保全申请，要求对涉案房产进行查封。一审法院根据钟晓林的申请，于2018年4月12日，作出（2018）粤2071民初6255号民事裁定书，裁定查封涉案房产相当于163688.04元的份额，并于2018年4月13日予以查封。本案诉讼中，朱熙积极应诉，提出答辩意见和反诉请求如上。一审庭审后，钟晓林向一审法院提交了一份评估申请书，申请对涉案房屋进行价值评估。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案朱熙与钟晓林在绿树人家公司（居间方）的居间下签订《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。现钟晓林起诉朱熙以及朱熙提出反诉，均要求解除双方之间的房屋买卖关系，此亦双方的真实意思表示，一审法院予以确认。《房地产买卖合同》明确约定，办理过户手续当天支付首期款，但是没有明确约定过户前支付还是过户后再支付，按照常例，一般是先办理过户手续再支付款项，且绿树人家公司也提前告知朱熙是先办理过户手续再支付首期款，对此，朱熙没有提出异议。钟晓林与朱熙约定时间办理过户手续，朱熙以钟晓林未先向其支付首期款为由，拒绝协助钟晓林办理过户手续，朱熙构成违约，应承担相应的违约责任，即按照合同约定朱熙应向钟晓林双倍返还定金。现钟晓林要求朱熙退还定金70000元，赔偿经济损失150000元（以实际损失为限，按房产差价计付）、返还已支付中介费16100元、代付税费3500元，契税4088.04元，无合同依据，一审法院不予支持。钟晓林并未违约，朱熙要求没收定金70000元的诉请，理据不足，一审法院不予支持。关于钟晓林提交的评估申请，因合同已明确约定了如朱熙违约，则朱熙须返还其双倍定金以弥补损失，钟晓林不可要求进一步赔偿。故钟晓林的评估申请已无进行的必要，本案不予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十八条、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除钟晓林与朱熙于2017年8月15日签订的《房地产买卖合同》；二、朱熙于本案判决生效之日起七日内向钟晓林双倍返还定金140000元；三、驳回钟晓林提出的其他诉讼请求；四、驳回朱熙提出的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5105元，减半收取为2553元，财产保全费1338元，共计3891元（钟晓林已预交），由钟晓林负担766元，朱熙承担3125元（朱熙于一审判决生效之日起七日内迳付钟晓林），案件反诉费775元（朱熙已预交），由钟晓林负担。本院二审期间，朱熙提交了证据：1.朱熙与中介公司柳闪闪的微信聊天记录，拟证明朱熙诚意卖房，可以先让钟晓林住进去，但是钟晓林拒绝。二、朱熙在2017年11月的朋友圈截图，拟证明朱熙在2017年11月在日本出差。经质证，钟晓林不确认上述证据的真实性。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审诉讼中，钟晓林述称：因其之前不知道数额较大的存款要银行卡持卡人本人持身份证到银行办理提取手续，故将支付首期款的钱存入了其弟弟银行卡。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。对于双方的上诉请求，本院作如下分析。钟晓林与朱熙签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。钟晓林与朱熙应当按照合同约定，全面履行各自的合同义务。根据合同约定，钟晓林需于办理（过户）递件手续当天付清首期款。即买卖双方应当同时履行付清首期款和办理（过户）递件手续的义务。经居间方预约，钟晓林与朱熙定于2017年9月15日办理过户手续。朱熙作为涉案房屋的出卖人，应当基于诚实信用，及时抵达交易现场，给予双方充分的交易时间。朱熙迟至2017年9月15日下午4时30分左右才到达交易地点，此时距不动产交易部门及银行结束对外营业仅一个小时。因朱熙的迟到，买卖双方显然无法在该日同时完成递件过户及支付首期款的手续。与此同时，钟晓林亦应当按照合同约定，确保能于交易当日将首期购房款支付给朱熙。钟晓林未将首期购房款存入本人银行账户或提前支取现金，实际上也无法在约定的交易时间向朱熙付清首期购房款。因此，双方对2017年9月15日交易未能完成均应承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”钟晓林与朱熙虽均未于2017年9月15日履行约定的合同义务，但双方的违约行为并未致使合同目的不能实现，在并无法定或约定的合同终止的情形下，双方仍应继续履行约定的合同义务。关于钟晓林继续支付购房款及朱熙协助钟晓林过户涉案房屋的时间，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”2017年9月15日之后，钟晓林与朱熙虽然对继续交易涉案房屋进行磋商，但最终未能就再次交易的时间等问题达成一致意见，故应当按照合同有关条款及交易习惯确定。涉案合同约定双方应同时履行付清首期款和办理（过户）递件手续的义务，在涉案房屋递件过户不存在障碍的情形下，合同一方当事人应当在对方催告后的合理期限内履行义务。朱熙在钟晓林及居间人绿树人家公司多次催告的情形下，仍拒绝赴中山受领剩余购房款并履行协助钟晓林办理（过户）递件手续的义务，致使合同不能继续履行，其行为构成根本违约，应按合同约定向钟晓林承担违约责任。钟晓林与朱熙签订的合同明确约定如朱熙在收取定金后不依合同条款将房地产售予买方，须返还钟晓林双倍定金，唯钟晓林不可要求进一步赔偿。该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，亦有相应对等条款，不违反公平原则，对双方具有约束力，故一审判决朱熙应双倍返还钟晓林定金140000元，并无不当。钟晓林请求朱熙赔偿其超过双倍定金的损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实虽存在瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人钟晓林及上诉人朱熙的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5242元（钟晓林已预交2142元，朱熙已预交3100元），由钟晓林负担2142元，由朱熙负担3100元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  刘 通二〇一九年六月二十日书记员  魏丹丹