广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终1500号上诉人（原审被告）：湛江市鸿天房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市坡头镇皇都北一路2号、4号。法定代表人：庞真尧，职务：董事长。委托诉讼代理人：冼观昌，男，汉族，1994年9月10日出生，住广东省吴川市，系湛江市鸿天房地产开发有限公司的员工。被上诉人（原审原告）：庞真梅，女，1989年2月21日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。上诉人湛江市鸿天房地产开发有限公司（以下简称“鸿天房地产公司”）因与被上诉人庞真梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鸿天房地产公司的法定代表人庞真尧及委托诉讼代理人冼观昌，被上诉人庞真梅的委托诉讼代理人周莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鸿天房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回庞真梅的诉讼请求；二、判决本案一、二审案件受理费由庞真梅负担。事实与理由：鸿天房地产公司没有直接违反双方签订的《商品房买卖合同》第九、十一、十二条的约定，涉案房屋工程项目未能按《商品房买卖合同》条款完工，是政府消防职能部门审核不当的原因造成的，而不是鸿天房地产公司的行为所造成的，鸿天房地产公司不应承担2018年3月5日之后违约责任。鸿天房地产公司已在《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间之前，将全部消防工程竣工申报资料提交到湛江市消防局业务窗口。涉案房屋建筑工程已完成竣工并通过有关单位办理竣工验收手续，可交付业主使用，业主已查验房屋确认。在申报消防工程验收资料时，湛江市消防局业务窗口额外要求鸿天房地产公司提供防火玻璃供货证明、检验报告、认证证书、合格证，并需要上传到消防网，而项目报建时消防设计审核意见书并没有要求安装防火玻璃窗。湛江市消防局在审核设计图纸范围外要求提供的防火玻璃资料鸿天房地产公司是无法提供的。因该无法交件问题影响鸿天房地产公司申领工程竣工验收备案证明。工程验收备案证明只能起到办理房产证作用，不影响业主购买房屋的使用，业主并无任何损失。就上述问题，鸿天房地产公司已与消防局进行多次交涉，该局才承认是其不当审核设计图纸出现问题，随后其才将鸿天房地产公司及其他公司的消防验收问题报告请示广州消防总局，要求放开消防系统网给各公司交件。因此，鸿天房地产公司延迟申领工程验收备案证明正是因为湛江市消防局不按照建设工程消防审核意见书办理验收手续而要求额外提供资料验收所导致的，因此，鸿天房地产公司逾期交房期是消防职能部门的审核过错,不是鸿天房地产公司的过错。另外，一审法院判决计算违约金的天数超过了庞真梅的诉讼请求，且在判决违约金的同时又判决加倍支付迟延履行期间的利息不当。被上诉人庞真梅口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。庞真梅向一审法院起诉请求：1、判令鸿天房地产公司支付2017年12月31日起至2018年7月31日止的逾期交房违约金47311元给庞真梅；2018年8月1日起至鸿天房地产公司按合同约定将验收合格的商品房交付给庞真梅之日止的逾期交房违约金，每日按购房款446334元的万分之五计付给庞真梅。2、由鸿天房地产公司承担本案诉讼费。庭审中，庞真梅明确其诉讼请求为：1、判令鸿天房地产公司支付2017年12月31日起至2018年10月26日止的逾期交房违约金66727元给庞真梅。2018年10月26日之后的逾期交房违约金另案主张；2、由鸿天房地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：鸿天房地产公司是房地产开发经营公司。2017年10月6日，庞真梅（买受人）与鸿天房地产公司（出卖人）在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Y2017032163）。该商品房买卖合同第一条至第七条的主要内容约定：鸿天房地产公司（出卖人）以有偿（出让）方式取得了坐落于湛江市坡头区坡头镇交通路31号地块的建设用地使用权，国有土地使用权证号为湛国用（2015）第40042号。经批准，鸿天房地产公司（出卖人）在上述地块上建设的商品房项目核准名称为鸿天银都公寓。庞真梅（买受人）购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为湛房预许第0120170031号。买受人向出卖人购买位坐落于湛江市坡头区坡头镇交通路31号鸿天银都公寓3号住宅楼x层xx房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共93.09平方米，其中，套内建筑面积76.86平方米，分摊共有建筑面积16.23平方米，按套内建筑面积计算，单价为每平方米5807.1元，总价款为446334元，付款方式为按揭贷款，买受人应当于2017年10月6日前支付首期房价款116334元（含定金），余下330000元申请贷款支付。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。商品房买卖合同均由出卖人鸿天房地产公司加盖鸿天房地产公司公章和鸿天房地产公司法定代表人庞真尧私章以及买受人庞真梅签名和按捺指印确认。商品房买卖合同签订后，庞真梅已依约向鸿天房地产公司付清了全部购房价款，但鸿天房地产公司未能依约将符合“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”条件的涉案商品房交付给庞真梅使用，庞真梅遂向原审法院提起诉讼，要求鸿天房地产公司继续履行合同，依约承担违约责任。一审法院审理认为：庞真梅与鸿天房地产公司签订《商品房买卖合同》，鸿天房地产公司将其正在建设的商品房预先出售给庞真梅，庞真梅支付鸿天房地产公司房屋价款，双方形成商品房预售合同法律关系。庞真梅认为鸿天房地产公司至今尚未依约将符合“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”条件的涉案商品房交付给庞真梅使用，起诉要求鸿天房地产公司支付逾期交房违约金而引起纠纷，故本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，庞真梅与鸿天房地产公司于2017年10月6日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律上的约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据庞真梅与鸿天房地产公司双方的诉辩意见，本案争议的问题：一是鸿天房地产公司逾期交房是否能免责的问题；二是逾期交房的违约金计算的问题。一、关于鸿天房地产公司逾期交房是否能免责的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，庞真梅与鸿天房地产公司双方签订《商品房买卖合同》后，庞真梅已依约向鸿天房地产公司付清了全部购房价款，但鸿天房地产公司至今未能依约履行将符合“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”条件的涉案商品房交付给庞真梅使用的义务，鸿天房地产公司构成违约。鸿天房地产公司辩称其未能取得建设工程竣工验收备案表，是消防有关部门在涉案工程消防设计审核之外再要求鸿天房地产公司提供防火玻璃证明，以及涉案房屋的消防工程是否合格的审批延误这个客观原因导致，鸿天房地产公司只承担至2018年3月5日前的违约金。原审法院认为，涉案商品房因消防有关部门要求鸿天房地产公司提供防火玻璃证明及审批延误，并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，鸿天房地产公司的辩解与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定不相符，且庞真梅并没有过错。故对于鸿天房地产公司的辩称主张，原审法院不予采纳。综上，鸿天房地产公司应承担合同约定的违约责任。二、关于逾期交房的违约金计算的问题。违约金是指当事人约定或者法律直接规定的，在一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本案中，庞真梅与鸿天房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十一条、第十二条约定，鸿天房地产公司应于2017年12月30日前将符合“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”条件的涉案商品房交付给庞真梅使用，若鸿天房地产公司逾期未交付房屋超过30日，庞真梅要求继续履行合同的，合同继续履行，鸿天房地产公司应依约定商品房交付期限届满之次日起，按日计算向庞真梅支付全部房价款万分之五的违约金。庞真梅与鸿天房地产公司对违约责任的约定是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，根据当事人意思自治原则，应当尊重当事人双方的约定，由于鸿天房地产公司未能依约将符合“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”条件的涉案商品房交付给庞真梅使用，鸿天房地产公司应依约承担违约责任，即应自2017年12月31日起向庞真梅支付逾期交房违约金。在诉讼中，庞真梅明确要求鸿天房地产公司继续履行合同，请求鸿天房地产公司支付2017年12月31日起至2018年10月26日止的逾期交房违约金66727元（即446334元×0.0005×299天）给庞真梅，之后的逾期违约金在本案不再主张，原审法院予以照准。庞真梅对本案的其他诉讼请求未持主张，其有权处分自己的民事权利和诉讼权利。综上，庞真梅与鸿天房地产公司于2017年10月6日签订的《商品房买卖合同》，合法有效，鸿天房地产公司应继续履行。庞真梅已依约履行付清购房款等合同约定的义务，鸿天房地产公司未能依约履行将符合“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”条件的涉案商品房交付给庞真梅使用的义务，应依约承担逾期交房的违约责任，鸿天房地产公司应支付给庞真梅逾期交房违约金66727元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：限湛江市鸿天房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起三十日内向庞真梅支付逾期交房违约金66727元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费983元（庞真梅已向原审法院预交案件受理费983元），由湛江市鸿天房地产开发有限公司负担。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证质证。鸿天房地产公司向本院提供了以下证据：一、湛江市公安局消防局《补送材料通知书》，该通知书要求补正材料的第5项“缺窗防火玻璃缺供货证明、检验报告、认证证书、合格证、并需上传到消防网”不属于消防验收审核的范围，拟证明鸿天房地产公司迟延交房是因政府消防职能部门审核不当的原因造成的；二、《消防产品供货证明》《产品出厂合格证》《防火门产品销售合同》《消防产品供货证明》《中国国家强制性产品认证证书》及防火门合格证的照片，拟证明鸿天房地产公司已经向消防职能提交了消防验收的材料。庞真梅质证认为：对鸿天房地产公司提供的上述证据真实性无异议，但对关联性有异议，认为上述证据不能证明鸿天房地产公司主张的事实，消防职能部门问题不属于不可抗力，即使消防职能部门审核不当，鸿天房地产公司亦不能免责。本院经审查后认证认为，鸿天房地产公司提供上述证据属逾期举证，且对本案基本事实的认定无重要影响，本院对鸿天房地产公司提供的上述证据均不予采纳。庞真梅未向本院提供证据。本院经审理查明：一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对鸿天房地产公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据鸿天房地产公司上诉请求的事实理由以及庞真梅的答辩意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是：关于鸿天房地产公司是否存在违约及应否承担违约责任的问题。涉案《商品房买卖合同》约定鸿天房地产公司应于2017年12月30日前向庞真梅交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋，但直至一审辩论终结前，涉案房屋仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件，涉案房屋亦未实际转移为庞真梅占有，故鸿天房地产公司显然存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，可见合同的违约责任属严格责任，即不以当事人的过错来区分责任，一方未依约履行合同义务时，只要无约定或法定的免责事由，即应承担违约责任。涉案合同约定不可抗力为违约责任的免责事由，鸿天房地产公司主张因政府消防部门错误审核问题导致违约，该事由并不属于不可抗力的范畴，一审法院对此已进行了详细的论述，本院不再赘述，予以确认。鸿天房地产公司作为房地产开发商，其在约定交房期限时理应已对涉案房屋建设工程进度具体情况进行充分的考虑，对于消防验收可能出现的问题亦应有合理的预见，其负有采取措施防止不利后果发生的义务，对所发生的后果亦应予以承受。故此，鸿天房地产公司主张其不应向庞真梅支付违约金无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院根据鸿天房地产公司违约的事实及涉案《商品房买卖合同》约定计算违约金，本案亦无证据证明存在违约金过分高于实际损失而需要调整的情形，本院对一审法院认定的违约金数额予以确认。庞真梅明确请求违约金计算至2018年10月26日，一审判决并未超过庞真梅请求的范围。至于鸿天房地产公司提及的一审判决中告知的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定的内容，该规定的目的是促使败诉的当事人及时履行义务，其所指迟延履行期间债务利息的给付原因与诉讼标的所确定的违约金不同，二者并不存在冲突。综上所述，鸿天房地产公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费983元，由湛江市鸿天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 涌审判员 吴培球审判员 唐文飞二〇一九年六月二十一日书记员 何丽英附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。