上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初4790号原告：徐红丽，女，1984年9月21日生，汉族，住河南省。原告：陶宏刚，男，1980年8月25日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：徐红丽。被告：上海泓誉房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蔡风佳，执行董事。委托诉讼代理人：蒋晓飞。委托诉讼代理人：张艳松。原告陶宏刚、徐红丽(以下简称“陶宏刚一方”)与被告上海泓誉房地产开发有限公司(以下简称“泓誉公司”)间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依次委托上海源正科技有限责任公司和上海沪港建设咨询有限公司对涉案房屋存在的质量问题及修复费用分别进行鉴定。本案于2018年5月11日、2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告陶宏刚、徐红丽、被告泓誉公司的委托诉讼代理人蒋晓飞、张艳松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿墙体渗水导致主卧墙纸发霉的维修费用人民币12,000元(以下币种同)；2、判令被告赔偿因卫生间防水问题导致客厅和次卧墙面发霉、次卧地板发霉，客厅和次卧地脚线发霉的维修费用30,000元；3、判令被告赔偿误工费和精神损失费10,000元；4、判令被告支付电梯不直达地库的经济补偿款80,000元；5、判令被告赔偿因卫生间未及时维修给楼下住户带来影响及损失5,000元；6、判令被告赔偿维修期间的租房费用4,000元。事实和理由：原告为上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的产权人。自2013年10月份入住以来，房屋质量问题不断：由于被告未做好卫生间防水，导致靠卫生间四面墙及地脚线严重发霉，并影响到楼下业主的卫生间吊顶发霉；主卧墙体渗水导致墙纸大面积发霉，多次报修，物业和被告仅对次卧已经发霉的墙纸进行过一次更换，未根本解决问题；原告要求被告重做卫生间防水未果，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，墙体渗水导致主卧墙纸发霉、卫生间防水问题导致客厅和次卧墙面发霉、次卧地板发霉，客厅和次卧地脚线发霉，被告上门查看后确属质量问题的，愿意维修，但地板、地脚线问题均已过质保期，被告不同意维修或赔偿；误工费和精神损失费，本案不是损害赔偿纠纷且无法律依据，被告不予认可；电梯不直达地库赔偿，合同约定以实际交付为准，且房屋于2013年底交付，早已过诉讼时效，被告不同意；卫生间问题造成邻居损失系邻里纠纷，与本案无关，被告不同意；维修不影响居住，被告不同意支付维修期间在外租房费用；买卖合同第二十二条约定“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿”。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陶宏刚、徐红丽系夫妻关系。2012年4月27日，陶宏刚(乙方、买方)和泓誉公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积90.50平方米，总房价款1,275,000元；乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；合同第十一条约定，甲方定于2012年12月10日前交付房屋；第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿；双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定；合同另对其他权利义务进行了约定。2013年8月17日，泓誉公司将涉案房屋(精装修房)交付给陶宏刚一方，双方签订了《叠翠峰苑单元物品交接表》。2015年3月4日，涉案房屋的产权登记在陶宏刚、徐红丽名下。陶宏刚一方认为入住涉案房屋后，因主卧飘窗渗水、卫生间防水等问题，多次报修，但泓誉公司一直未予修复，遂于2017年12月起诉来院。审理中，泓誉公司经现场勘查后，出具了相应的维修方案。因陶宏刚一方不认可泓誉公司的方案，根据陶宏刚一方申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司(下称“源正公司”)对涉案房屋是否存在质量问题进行司法鉴定，并要求如存在质量问题一并出具修复方案。源正公司于2018年10月31日出具了源正司鉴〔2018〕建鉴字第105号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为经现场鉴定，涉案房屋存在下述质量问题：1、主卧、次卧飘窗外侧管道井渗漏水；2、主卧、次卧飘窗窗框四周渗漏水；3、卫生间渗漏水；4、主卧、次卧门框与墙体交界处开裂；5、厅、餐厅、过道、门厅、厨房吊顶拼缝处开裂、钉眼锈蚀、饰面层起鼓；6、报警系统无法正常使用；7、南阳台东北、西北角墙面无机保温砂浆层空鼓；8、厨房人造石操作台面开裂；厨房、卫生间墙砖空鼓、脱落；门槛石空鼓。建议修复方案为：1、主卧、次卧飘窗外侧管道井(含管道)整体拆除重置；2、主卧、次卧门框与墙体交界处裂缝周边抹灰铲除至基层并按原设计要求恢复至饰面层；3、主卧、次卧渗漏水窗框周边填嵌密封材料及抹灰层整体凿除，按原设计要求重新填嵌密封材料并恢复至饰面层；4、卫生间墙、地面铲除至基面,基面清理后JS防水涂膜2度(非淋浴房区域上翻高度100mm，淋浴房区域上翻高度1800mm)，并按原设计要求恢复至饰面层；5、室内渗漏水受损(涂料及墙纸)铲除至基面，按原设计要求恢复至饰面层；渗漏水受损木地板、踢脚板拆换；脏污墙纸清污；6、厅、餐厅、过道、门厅、厨房受损吊顶拆换；7、报警系统整改；8、南阳台东北、西北角墙面空鼓无机保温砂浆层铲除至基面，并按原设计要求恢复至饰面层；9、厨房开裂的人造石操作台面(1240mmx1400mm)拆换；厨房、卫生间空鼓墙砖拆换；空鼓门槛石拆换。审理中，源正公司出具《补充说明》，明确修复方案中第1款、第3款、第4款、第5款中室内渗漏水受损(涂料及墙纸)铲除至基面，按原设计要求恢复至饰面层；渗漏水受损木地板、踢脚板拆换为渗漏水相关条目，其余为装饰装修相关条目。经质证，陶宏刚一方对《司法鉴定意见书》无异议，装饰装修项目的第2、8款及第5款中的“脏污墙纸清污”均系渗漏水造成；第6和9款已报修，第7款报警系统是交房时就存在的问题；泓誉公司则认为管道井及排水管道为公共管道，没有防水要求，且已过质保期，不应由被告进行维修；次卧飘窗也没有强制性的防水要求，且已过质保期，不应由被告进行维修；其他部分的问题，鉴定报告并未说明发生上述质量问题是因房屋质量问题还是原告原因导致，且均已过质保期，不应由被告承担相应的质量保修责任。审理中，因陶宏刚一方不同意由泓誉公司根据《司法鉴定意见书》载明的修复方案进行维修，本院根据陶宏刚一方的申请，依法委托上海沪港建设咨询有限公司对《司法鉴定意见书》中载明的修复方案的修复费用进行司法审价。该鉴定单位于2019年4月4日出具了《司法审价报告》，结论为非争议项72,335.06元，争议项(即装修期间租房费用)6,000元，总计78,335.06元。并出具《补充说明》明确修复方案中第1、3项的费用为15,806.22元；第2项的费用为1,946.51元；第4项的费用为15,661.17元；第5项的费用为12,683.67元；第6项的费用为4,436.70元；第7项的费用为6,888.04元；第8项的费用为700.56元；第9项的费用为10,942.19元；成品保护费用为3,270元；争议项为6,000元。经质证，陶宏刚一方对审价报告存有异议，主要体现在：各修复项均看不到修需所需人工费；整体价格偏低；价格笼统，各项只有总金额，无具体子项目；主卧、次卧窗口漏水处凿除后仅作修补，无防水处理；南阳台墙面开裂、阳台内边缘发霉长毛处无处理、无修复等。泓誉公司认为除卫生间渗漏水外，其余项目均已超过质保期，不应由被告承担相关费用；次卧飘窗外侧管道井及排水管道均为公共管道，应动用维修基金予以维修。鉴定人员出庭就双方提出的异议逐一进行回复和说明。庭审中，陶宏刚一方撤回了要求被告支付电梯不直达地库的经济补偿的诉讼请求，变更要求被告赔偿租金损失的金额为6,000元，并表示若审价报告的金额高于其诉讼请求的，则以审价报告为准。考虑到第1、3项修复方案实际作业的危险性，陶宏刚一方同意该两项由泓誉公司进行维修，其余项目由泓誉公司赔偿修复费用后由其自行维修。本院认为，陶宏刚一方与泓誉公司间签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应严格履行。根据合同约定，自涉案房屋验收交接之日起，泓誉公司对房屋负责保修，故本院认定泓誉公司的保修期限从2013年8月17日开始起算。根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；装修工程保修期为2年。《司法鉴定意见书》中关于修复方案的第1款、第3款、第4款、第5款中“室内渗漏水受损(涂料及墙纸)铲除至基面，按原设计要求恢复至饰面层；渗漏水受损木地板、踢脚板拆换”涉及渗漏水问题，适用5年保修期，陶宏刚一方起诉时尚在保修期内，泓誉公司理应承担相应的保修责任。现陶宏刚一方要求泓誉公司按照修复方案的第1、3项对涉案房屋承担维修责任，其余渗漏水项目由泓誉公司支付相应的修复费用后由其自行维修的诉讼请求，除第5项中“脏污墙纸清污”不属于渗漏水项目，应予剔除外，其余请求合法有据，本院予以支持。本院根据审价结论，酌定“脏污墙纸清污”为1,268元，予以剔除。至于《司法鉴定意见书》中除上述渗漏水项目外，均属于装修工程质量问题，适用2年保修期。因陶宏刚一方未能举证证明其在保修期内曾向泓誉公司主张该质量问题，属泓誉公司应修复而未修复的质量问题，现该部分质量问题已过保修期，陶宏刚一方仍要求泓誉公司赔偿维修费用，于法无据，本院不予支持。双方虽对《司法审价报告》有较大异议，但该报告由具备专业资质的单位出具，且该单位也派相关人员出庭接受询问并对双方的异议逐一回复和说明，故本院对《司法审价报告》予以采纳，但争议项装修期间租房费用不属于修复费用，本院予以剔除。经核算，泓誉公司应赔偿陶宏刚一方维修费30,346.84元。考虑到房屋修复期间必然影响陶宏刚一方正常使用涉案房屋，故陶宏刚一方要求泓誉公司赔偿租金损失的诉请，于法有据，本院予以支持。关于租金的具体数额，本院认为根据租赁市场行情并结合本案具体案情，陶宏刚一方主张的金额尚属合理，本院予以支持。至于陶宏刚一方主张被告赔偿因卫生间未及时维修给楼下住户带来影响及损失的诉讼请求缺乏依据，且泓誉公司不予认可，本院不予支持。本案系合同纠纷，陶宏刚一方主张误工费和精神损失费缺乏依据，本院亦不予支持。另，陶宏刚一方已预付本案司法鉴定费18,000元和司法审价费11,250元，该费用系因涉案房屋存在质量问题而产生，故该费用应由泓誉公司负担。审理中，陶宏刚一方撤回要求被告支付电梯不直达地库的经济补偿的诉讼请求，系其自行处分诉讼权利，于法不悖，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内根据上海源正科技有限责任公司出具的源正司鉴〔2018〕建鉴字第105号《司法鉴定意见书》中建议修复方案第1、3项对原告陶宏刚、徐红丽名下位于上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋承担修复义务；二、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陶宏刚、徐红丽修复费用人民币30,346.84元；三、被告上海泓誉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陶宏刚、徐红丽租金损失人民币6,000元；四、驳回原告陶宏刚、徐红丽的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,375元，减半收取687.50元，由原告负担290.86元，被告负担396.64元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。本案司法鉴定费29,250元(原告已预付)，由被告负担，该款被告应于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一九年六月二十八日书记员  康雅莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……