文书内容江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初114号原告：南通嘉晟物业管理有限公司，住所地南通市工农路78号673号。法定代表人：杨建业，总经理。委托诉讼代理人：陶明远，该公司员工。被告：南通市崇川区文峰街道春晖社区居委会，住南通市春晖花园南大门一号楼。法定代表人：汤忠美，居委会主任。委托诉讼代理人：杨旭，江苏君哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕果，江苏君哲律师事务所实习律师。原告南通嘉晟物业管理有限公司（以下简称嘉晟物业公司）与被告南通市崇川区文峰街道春晖社区居委会（以下简称春晖社区居委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉晟物业公司法定代表人杨建业及委托诉讼代理人陶明远、被告春晖社区居委会委托诉讼代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉晟物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付南通市朝晖花园1幢103、203、301、302、303室2016年6月1日至2018年7月31日期间的物业管理费87238.32元，并支付以每个缴费年度期间（当年8月1日至次年7月31日）内应交未交的物业费为基数自该缴费年度期间结束的次日起按日万分之五计算的逾期违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：按照原告与南通市朝晖花园业主委员会于2014年7月18日签订的物业管理服务合同，原告一直对春晖花园小区实施物业管理服务，酒店及门面房物业收费单价为每月每平方米1元。被告系南通市朝晖花园1幢103、203、301、302、303室房屋业主，建筑面积3355.32平方米，被告自2016年6月1日至2018年7月31日期间共拖欠原告物业服务费87238.32元。经原告多次催缴被告仍不支付。现原告为维护自身合法权益，特具状起诉。被告春晖社区居委会辩称，被告并非案涉物业的所有权人，原告应当向案涉物业的所有权人和使用人主张相应的物业费。案涉物业实际使用人是乾门首席大酒店，据其反映，原告对酒店门前及公共区域的卫生、停车场的秩序、下水管道等设施的维护及保安服务等均疏于管理。原告未能全面履行物业服务义务，无权要求被告全额支付物业服务费用，更无权主张违约金。原告嘉晟物业公司围绕其诉讼请求提供以下证据：1、朝晖花园小区委托物业管理服务合同一份，证明原告为案涉小区提供物业服务；2、物业费催缴通知3份，证明原告履行了物业费催缴义务；3、2018年3-5月朝晖花园保洁人员考勤表及保洁人员保洁工作现场照片、2018年3-5月保安（疏通）人员考勤表及安保对出入小区道闸管理照片、嘉晟物业公司工程人员对消防管道进行抢修的照片（案涉1号楼3楼楼顶）、小区物业人员进行车辆管理时的照片、物业人员对窨井修缮的照片，证明嘉晟物业公司工作人员履行物业合同的情况；4、（2017）苏06民终85号民事判决书，证明原告曾为案涉房屋2014年8月1日至2016年5月31日期间的物业费提起诉讼及相关情况。经质证，被告春晖社区居委会对上述证据的真实性没有异议，但认为原告的举证不能证明其全面履行了物业服务义务。被告对其辩称主张，未有任何证据向本院提供佐证。本院经审查后，对原告所举证据予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月18日，原告与南通市朝晖花园业主委员会签订了物业服务合同，主要约定由原告对位于南通市虹桥路与跃龙路交汇处的南通市朝晖花园小区提供物业管理服务，合同约定物业管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生，车辆交通停放秩序管理，维持小区公共秩序等。合同约定物业管理期限为自2014年8月1日至2019年7月31日。物业管理服务费标准为：多层住宅每月每平方米0.35元，高层1层住宅每月每平方米0.5元，2-4层每月每平方米0.7元，5-8层每月每平方米0.8元，9-11层住宅每月每平方米0.9元，饭店、店面房每月每平方米1元，幼儿园、商租房收费按租赁合同规定执行。物业管理费用在业主或物业使用人自愿的情况下也可按一年一次性预先缴纳，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，嘉晟物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收滞纳金。物业合同履行过程中，案涉双方以当年8月1日起至次年7月31日作为缴费年度期间来计收物业费。合同同时约定了业主和嘉晟物业公司的权利义务，以及物业管理应达到的标准和目标。南通市崇川区文峰街道解放坝社区居委会于2003年9月19日取得南通市朝晖花园1幢103、203、301、302、303室房屋产权，房屋建设面积3355.32平方米，该房屋系临街商铺。后经行政区划调整，南通市崇川区文峰街道解放坝社区居委会在行政管辖区划范围上归入被告春晖社区居委会。2010年8月1日，被告春晖社区居委会与案外人杨跃奎订立租赁合同，将上述房产出租给案外人使用。案外人杨跃奎利用该房屋开设了“乾门首席大酒店”。双方在订立的房屋租赁合同中约定，物管费为每年20000元，由杨跃奎直接在每年年底交给朝晖物业管理公司。被告春晖社区居委会及杨跃奎自原告在朝晖花园提供物业管理服务后，仅缴纳物业费至2016年5月31日。2017年11月间，原告连续多次向被告春晖社区居委会寄送物业费催缴通知，要求被告社区居委会支付物业服务费。本院认为，依照物业管理条例的规定，物业服务企业应当依照法律、法规规定以及相关行业规范规定，在物业服务区域内履行维修、养护、管理和维护义务。业主应当依照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务。本案原告与朝晖花园业主委员会订立了物业服务合同，成为朝晖花园小区的物业服务企业。原告自订立合同之日起在朝晖花园小区提供物业服务，被告春晖社区居委会承接了朝晖花园1幢103、203、301、302、303室产权登记上的所有人南通市崇川区解放坝社区居委会在行政区划管辖上的职能，并将上述房产出租于案外人使用，应依法向原告支付物业服务费。原告要求被告支付南通市朝晖花园1幢103、203、301、302、303室2016年6月1日至2018年7月31日期间的物业管理费87238.32元（3355.32×1×26），于法有据，本院予以支持。被告辩称原告未能全面履行物业服务义务，因无任何证据佐证主张，本院不予采信。关于原告主张的滞纳金，实质上系违约金。被告在未提出法定免责事由的情况下拒交物业服务费，已经构成违约，应当向原告支付违约金。关于滞纳金的计算标准，原告在诉请中主动将约定的滞纳金标准降至每日万分之五，系其对自己权利的处分，并无不当，本院照准。关于滞纳金的起算日期，根据合同约定和实际履行的具体情况，分别自2016年8月1日以2个月的物业费为计算基数起计，自2017年8月1日、2018年8月1日分别以全年物业费为计算基数起计原告要求被告按日万分之五计付滞纳金，本院按上述起计时点、计算标准、计算基数予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告南通市崇川区文峰街道春晖社区居委会于本判决生效之日起十日内，一次性支付原告南通嘉晟物业管理有限公司2016年6月1日至2018年7月31日期间的物业管理费87238.32元。二、被告南通市崇川区文峰街道春晖社区居委会于本判决生效之日起十日内支付原告南通嘉晟物业管理有限公司逾期滞纳金（自2016年8月1日起两个月物业管理费6710.64元为基数，自2017年8月1日、2018年8月1日81日起分别以一年物业管理费40263.84元为基数，按日万分之五计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1860元，由被告南通市崇川区文峰街道春晖社区居委会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1860元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。审 判 长 陆       栋       梁人民陪审员 范       春       华人民陪审员 薛       永       生二〇一九年六月二十八日法官 助理 郁              华书 记 员 李展