福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0923民初167号 原告：屏南县安康物业有限公司，住所地屏南县古峰镇国宝路宝山小区15号B幢908室。 法定代表人：李振琛，董事长。 委托诉讼代理人：李华强，屏南县中心法律服务所法律工作者。 被告：郑日好，女，1966年5月6日出生，汉族，福建省屏南县人，住建瓯市。 原告屏南县安康物业有限公司与被告郑日好物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告屏南县安康物业有限公司（以下简称安康物业公司）的委托诉讼代理人李华强,被告郑日好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安康物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令郑日好偿还从2016年9月5日至2017年9月4日拖欠安康物业公司的服务费计1010.7元、实际产生的公摊费用73.8元，合计1084.5元；2.判令郑日好支付违约金（违约金从2016年10月1日起以所欠物业费为基数按月利率2%计算至物业费结清之日止）。事实与理由：2016年9月5日至2017年9月4日，安康物业公司受屏南县宝山小区业主委员会委托为屏南县xx镇xx路xx小区xx号提供物业管理服务。双方于2016年9月2日签订《福建省物业服务合同》。该物业服务合同对物业服务费标准进行了约定。郑日好系屏南县xx镇xx路xx小区xx号x栋xxx室商品房业主，房屋建筑面积120.32平方米，购房合同面积是119.61平方米，具体以产权证为准。根据上述物业服务合同，郑日好每月应缴物业费84.2元，安康物业公司提供物业服务后，郑日好自2016年9月5日起至2017年9月4日止，却没有按上述物业服务合同约定向安康物业公司支付物业服务费1010.7元，公摊费73.8元。2017年1月1日至今，安康物业公司多次通知郑日好缴纳物业服务费、公摊费总计1084.5元，但郑日好至今未向安康物业公司缴纳物业服务费、公摊费。为此，安康物业公司为维护自己合法权益，特具状提起诉讼，请求人民法院依法支持其诉讼请求。 郑日好辩称，安康物业公司提交的其于2016年9月2日与苏永斌签订的《福建省物业服务合同》主体不合法，是无效合同。因为与其签订合同的法定代表人苏永斌不是宝山小区业主委员会成员，也不是业主委员会主任，只是宝山小区监督委员会的副主任，不具有代理人的身份，无权代表本人与安康物业公司签订合同，其签订的合同不是本人真实意愿，只能代表苏永斌个人的行为，属于无效合同，强制要求履行无效合同，严重损害了本答辩人合法权益。其次，安康物业公司与苏永斌签订的合同不但签订主体不合法，而且内容违反相关规定。如收取的物业费没有标准，未履行相关手续乱提高物业费等。第三，安康物业公司经营不诚信，在其之前入驻宝山小区时合同没到期就提早单方毁约撤出，给宝山小区造成极大的混乱，给宝山业主造成极大的伤害。为此，大部分业主不同意安康物业公司再次入驻宝山小区，在本次入驻期间存在乱收公摊水电费、违规出租业主公共场所并私吞业主共有的公共财产、小区管理混乱不到位等问题。第四，安康物业公司在没有履行相关手续通过造假等手段强行再次入驻宝山小区，期间，存在乱提物业费、乱收水电费、违反《物业管理条例》等相关法规行为，再次严重损害了宝山小区业主的合法权益，给宝山小区业主造成极其恶劣的伤害。一、《福建省物业管理条例》第十一条第三款：业主委员会每届任期三年。第十八条：经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。第二十四条：业主委员会有下列情形之一的，其委员资格终止：（一）任期届满的；（六）不履行业主法定业务的。《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。二、安康物业公司与苏永斌签订的物业服务合同收费不符合法律法规标准和地区实际。1.合同中收取物业费的标准没有法律依据：第一，在2009年购房时，购房合同附件四明确屏南县安康物业公司收取的物业费是楼梯房0.4元／㎡，此外没有任何提价的材料和相关手续；第二，安康物业公司的收费项目没有价格管理相关部门批准允许收费的材料；第三，安康物业公司提出的收费项目没有业主同意书；第四，提高物业费时没有履行相关听证或其它程序；第五，提高物业费没有合理标准，楼梯房从0.4元／㎡加到0.7元／㎡，加了75%，而电梯房从0.7元／㎡加到1.1元／㎡，才加57%，同样一个小区，不同户型增加的幅度差别这么大，这是显失公平的合同；第六，合同上写着“按《宁德（市）住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的三级物业服务标准”，经核实，不存在这份文件，可供参考的只有《宁德市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》，这份文件规定：三级多层住宅物业费0.5-0.6元／㎡），屏南属于低收入县，一个县的价格还比宁德市更高，不符合常理；而另一份可供参考的文件《宁德市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》（试行）中规定三级多层住宅物业费0.3-0.4元／㎡。2.安康物业公司提供的宝山小区业主意见征集表无法证明宝山小区业主过半数同意提高物业服务费。在宝山小区业主意见征集表中，很多不是业主本人签字，包括序号、门牌号××元）、水费公摊、预收电费公摊、是否同意继续聘用安康物业、业主签字、备注等项目，其中在单价（元）对应的下一栏是1.1；在水费公摊、预收电费公摊对应的下一栏写着数字8.8、65等数字，在备注对应的下一栏写着含电梯年检费、电梯维保费，只有这些内容，根本没有提物业费三个字，怎么能作为提高幅度高达75%的物业费收费双过半依据。况且，有很多业主反映该表里的字不是他们签的，有的业主反映签字时是说收垃圾、电梯维修等内容，根本没提是收物业费的。同时，这份表格落款是屏南县宝山小区业主委员会，时间是2015年5月2日，而安康物业公司与苏永斌签订合同的时间是2016年9月2日，因此，本表既缺乏各签字人对于同意提高物业服务费的明确表达，在时间逻辑上也不符合常理，所以此表涉嫌造假或带有欺骗性质，不能作为提高物业费的依据。三、安康物业公司经营不诚信，为此大部分业主不同意其再次入驻。宝山小区第一家物业服务公司就是安康物业公司，在其前一次入驻宝山小区合同未到期就单方毁约撤出（合同是2015年4月30日到期，安康物业公司于2015年3月中旬就自行撤出），给宝山小区造成极大的混乱，给宝山业主造成极大的伤害。为此，大部分业主不同意安康物业公司再次入驻宝山小区。2016年7月31日，宝山小区业主《给安康物业的一封公开信》中明确表示不欢迎安康物业公司进驻小区的真实意愿。所以，安康物业公司自行入驻宝山小区是违背答辩人等大部分业主的意愿。四、安康物业公司入驻没有经过大部分业主的同意，没有履行相关手续私自入驻。安康物业公司用宝山小区业主委员会会议记录和业主委员会备案证明作为2016年9月1日宝山小区业主委员会决定聘请安康物业公司为该小区提供物业服务的证据。这二份证据只能证明聘请安康物业公司提供服务是无效的。业主委员会备案证明的第一点明确了以苏永斌为主任的业主委员会成立时间为2012年7月18日，任期3年，为此，至2016年9月2日苏永斌与安康物业公司签订合同时早已不是业委会主任，无权以业主委员会的名义从事各种活动，其签订的合同对答辩人不具有约束力。宝山小区业主委员会会议记录的时间是2016年7月3日和9月1日，参加会议的人早已不是业主委员会，无权代表本人决定聘请物业服务事项。再者，所谓的会议记录只是由一个人拿着一张纸写几个字而已，连起码的议题、会议主持人、记录人、发言内容、签名等重要内容都没有，所以没有法律效力，更无法代表本人决定聘请物业服务企业这等大事。聘用物业服务公司涉及每个业主的切身利益，这等大事没有征求业主又没有召开业主大会，二百多户的业主就凭八个业主坐一起写几个就能决定，答辩人为此要履行无效合同，这是对答辩人合法权益的极大侵犯。《物业管理条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；哪能由一个人拿着一张纸写几个字就决定了。之前本答辩人已具体阐述了本人及绝大部分业主不同意再聘用原告的原因及观点。五、安康物业公司在宝山小区期间服务不到位和乱收费。《福建省物业服务收费管理办法》第五条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则。物业服务与收费是相适应的，有什么样的服务才有相应的收费。安康物业公司在宝山小区提供的物业服务在基本服务、人员配置、设施设备、共用部位维护、共用设施设备维护、公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿化养护等方面都达不到相应的服务标准要求。安康物业公司的服务根本不到位，平时物业办公室里只有一个人上班，小区的草坪绿化带混乱不堪，空架层堆放垃圾无人问津，公共自来水管漏水没人理，至于环境卫生有人轻描淡写打扫一下，小区根本谈不上有人管理，这样的服务远不如从前0.4元／㎡的服务质量。六、安康物业公司私吞业主公共财产。安康物业公司在宝山小区的公共场所Ｂ栋空架层违章搭建建筑物，严重影响业主的生活。同时未经业主同意将Ｂ栋3单元106室物业用房出租，并私吞租金，严重侵犯所有业主合法权益，违反了相关法规。国务院《物业管理条例》第三十七条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第四十九条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第六十三条：违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处10000元以上100000元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十四条：违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上10000元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处50000元以上200000以下的罚款。六、与安康物业公司签订合同的苏永斌即不是业委会主任，也从未在服务业主方面履行业务，还存在私存小区业委会公章进行违法违规活动。苏永斌既不是宝山小区业委会成员，也未履行服务业主的职责。2015年5月至2016年5月小区里的物业费是苏永斌等人收取的，更有甚者，他不是业委会主任，硬藏着宝山小区的公章进行违规活动，应该追究其相关法律责任。《福建省物业管理条例》第十八条：经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（三）协调业主之间、业主与物业管理企业之间的关系；（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼；（七）审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的报告；（九）定期公布财务收支情况；《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《福建省物业管理条例》第五十九条：违反本条例第二十四条第三款规定，业主委员会委员资格终止后未按期移交有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对业主委员会相关责任人予以通报批评，并处以伍百元以上五千元以下的罚款；造成财物毁坏、灭失的，相关责任人应当依法承担相应赔偿责任。《物业管理条例》第六十条规定：违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处50000元以上200000元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。综上所述，安康物业公司起诉答辩人的重要证据《福建省物业服务合同》签订主体不合法，其内容不是本答辩人的真实意愿，同时合同的内容存在违反相关规定；安康物业公司提供的证据涉嫌造假；安康物业公司未经过同意强行入驻宝山小区，提供的服务不到位、乱收费、私吞业主的公共财产等违规行为，给答辩人等业主造成极其恶劣的伤害，恳请贵院维护宝山小区业主合法权益，驳回安康物业公司的诉讼请求，否则业主的合法权益将遭受非法的践踏。 本案在审理过程中，双方当事人对如下事实无异议，本院予以确认： 郑日好系屏南县xx镇xx路xx小区xx号x栋xxx室商品房的业主。 本案争议焦点：一、2016年9月2日，屏南县宝山小区业主委员会与安康物业公司签订的物业服务合同的效力问题？二、安康物业公司主张郑日好偿还其拖欠的物业费1010.7元及公摊费用73.8元的诉讼请求是否成立？ 一、2016年9月2日，屏南县宝山小区业主委员会与安康物业公司签订的物业服务合同的效力问题？ 安康物业公司认为，2016年9月2日所签订的物业服务合同合法有效，提交证据一宝山小区业主委员会会议记录、业主委员会备案证明，证明2016年9月1日宝山小区业主委员会决定聘请安康物业公司为该小区提供物业服务，同时业委会备案证明证实了宝山小区业委会成立是合法的；证据二《福建省物业服务合同》，证明：1.2016年9月2日屏南县宝山小区委员会同安康物业公司签订《福建省物业服务合同》，由安康物业公司为该小区提供物业服务，物业服务期限为2016年9月5日至2017年9月4日，该合同盖有宝山小区业主委员会的公章，是法人的行为；2.该合同约定物业服务费标准为多层住宅每平方米0.70元，高层住宅每平方米1.10元；3.拖欠物业费的违约金的计算办法；证据三公共费用公摊方案、照片，证明安康物业公司将屏南县宝山小区公共费用公摊方案在小区公开栏张贴；证据四屏南县物业服务合同备案证明，证明2016年9月2日屏南县宝山小区业主委员会同安康物业公司签订《福建省物业服务合同》经屏南县住房和城乡规划建设局备案；证据五宝山小区业主意见征集表，证明：1.屏南县宝山小区过半数业主同意继续聘请安康物业公司为该小区提供物业服务；2.业主过半数同意提高物业服务费即物业费每平米为1.10元及预收电费公摊等。屏南县宝山小区一共住户是194户，其中一户是物业专用房，在该征集表上签字同意的有110户，已有双过半；证据六业主缴费清单及收款收据，证明已有160户已按合同约定交清2016年9月5日至2017年9月4日的物业费及公摊费用，有6户缴纳部分，缴纳部分的在清单上的序号为14、39、18、40、51、16。 郑日好质证认为，关于宝山小区业主委员会会议记录和业主委员会备案证明作为2016年9月1日宝山小区业主委员会决定聘请安康物业公司为该小区提供物业服务的证据。这二份证据只能证明屏南县宝山小区业主委员会聘请安康物业公司为宝山小区提供物业服务是无效的，业主委员会备案证明的第一点明确了以苏永斌为主任的业主委员会成立时间为2012年7月18日，任期3年。2016年9月2日，苏永斌与安康物业公司签订合同时早已不是业委会主任，无权以业主委员会的名义从事各种活动，其签订的合同对本答辩人不具有约束力。关于宝山小区业主委员会会议记录，这个所谓的会议记录是2016年7月3日和2016年9月1日，参加会议的人早已不是业主委员会，无权代表本人决定聘请物业服务事项。再者，所谓的会议记录只是由一个人拿着一张纸写几个字而已，连起码的议题、会议主持人、记录人、发言内容、签名等重要内容都没有，所以没有法律效力，更无法代表本人决定聘请物业服务企业这等大事。聘用物业服务公司涉及每个业主的切身利益，这等大事没有征求业主又没有召开业主大会，二百多户的业主就凭八个业主坐一起写几个字就能决定，答辩人为此要履行无效合同，这是对答辩人合法权益的极大侵犯。《物业管理条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；哪能由一个人拿着一张纸写几个字就决定了。之前本答辩人已具体阐述了本人及绝大部分业主不同意再聘用原告的原因及观点。物业服务合同签订主体不合法，是无效合同，安康物业公司向答辩人收取物业费并提起诉讼的依据是：2016年9月2日与苏永斌签订的《福建省物业服务合同》，而苏永斌等人的业委会任期是2012年7月18日至2015年7月17日，第二次选举是在2015年7月，苏永斌没选上，依据《福建省物业管理条例》及相关证据证明苏永斌签订上述合同时已经不是宝山小区业委会委员，更不是业委会主任，不具有代理人的身份，无权代表本人与安康物业公司签订合同，其签订的合同不是本人真实意愿，只能代表苏永斌个人的行为，属于无效合同，事后也没有取得业主追认。因此，安康物业公司起诉答辩人的合同签订主体不合法，不是本人的真实意思表示，是无效合同，对本答辩人没有约束力。《福建省物业管理条例》第十一条第三款：业主委员会每届任期三年。第十八条：经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。第二十四条：业主委员会有下列情形之一的，其委员资格终止：（一）任期届满的；（六）不履行业主法定业务的；《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《公共费用公摊方案》作为收费的依据，其向业主收取的公共费用高出实际付出的十几倍，如2017年9月供电公司向屏南国宝路宝山小区Ａ幢三单元照明电费6.4元，该单元住着十户业主，平均每户才0.64元，而安康物业公司按照上述方案每年向业主收取七十几元，高出十几倍，这不能作为收费的依据，这么多年安康物业公司从未公布公摊水电费实际付给相关单位的情况金额，存在向业主乱收费情况。关于屏南县物业服务合同备案证明，苏永斌与安康物业公司签订主体不合法的无效合同拿去备案，证明不了什么。关于《宝山小区业主意见征集表》无法证明宝山小区业主过半数同意提高物业服务费。在宝山小区业主意见征集表中，很多不是业主本人签字，包括序号、门牌号××元）、水费公摊、预收电费公摊、是否同意继续聘用安康物业、业主签字、备注等项目，其中在单价（元）对应的下一栏是1.1或0.7；在水费公摊、预收电费公摊对应的下一栏写着数字8.8、65等数字，在备注对应的下一栏写着含电梯年检费、电梯维保费，只有这些内容，根本没有提物业费三个字，怎么能作为提高幅度高达75%的物业费收费双过半依据，况且，有很多业主反映该表里的字不是他们签的，有的业主反映签字时是说收垃圾、电梯维修等内容，根本没提是收物业费的；同时这份表格落款是屏南县宝山小区业主委员会，时间是2015年5月2日，而安康物业公司与苏永斌签订合同的时间是2016年9月2日，因此，本表既缺乏各签字人对于同意提高物业服务费的明确表达，在时间逻辑上也不符合常理，此表涉嫌造假或带有欺骗性质，不能作为提高物业费的依据。安康物业公司称签订合同的主体是合法的，首届业主委员会期满后，没有经过第二次选举，不认可。其实在2015年7月份有进行过换届选举业主委员会。郑日好未对业主缴费清单及收款收据进行质证。提交证据宝山小区监督台照片，证明有经过换届选举，业主委员会会员体现在监督台照片上，苏永斌不是换届后的业委会主任；证据100多人签名、宝山小区业主委员会选举情况证明，证明苏永斌不是换届后的业主委员会主任；安康物业公司提交的证据业主委员会备案证明，证明苏永斌业委会主任任期是到2015年7月17日止。2016年9月2日，签订物业服务合同时，苏永斌已经不是业主委员会主任。 安康物业公司质证认为，对宝山小区监督台的照片的真实性有异议，照片无法看出是什么时候形成的，无法证实郑日好主张的2015年有换届选举，郑日好要证明该项主张应提交相关的证据。既然有新一届的业主委员会产生，根据相关的规定，应该有业主委员会备案证明，要报备给住建局。在郑日好未能提供相关证据的情况下，安康物业公司完全有理由相信，该照片所反映的内容不真实，没有经过换届选举，苏永斌实际还在履行业主委员会的职责，有理由相信苏永斌有权力；关于100多人的签名，请法庭核实签名的时间是什么时候形成的。对郑日好提供的证据100多人签名的三性均有异议，只是签名字，没有其他证据印证这100多人是小区业主，是否小区业主本人所签。如果是证人证言的性质，则证人必须出庭作证，接受双方当事人咨询，只提供这样的证据，不能作为本案认定事实的依据；选举情况说明同样不符合证据的形式要件，这些证人均未出庭作证；对于备案证明无异议。 本院认为，安康物业公司提交的证据业主委员会备案证明、宝山小区业主委员会选举情况证明，可以证明作为宝山小区首届业主委员会成员的苏永斌等13人的任期至2015年7月18日已经届满；宝山小区业主委员会会议记录，三次参会的人员不完全一样，不能证明三次参会人员均系新一届业委会成员。根据《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。即便可以代表宝山小区业主委员会，也是无权就选聘物业服务企业做出决定；证据《福建省物业服务合同》，可证明2016年9月2日，苏永斌持宝山小区业主委员会公章与安康物业公司签订《福建省物业服务合同》，并在落款“业主委员会主任”处盖私章以及宝山小区业主委员会的公章。合同对物业服务期限、收费标准、违约责任等方面进行了约定；屏南县物业服务合同备案证明，可证明2016年9月2日签订的物业服务合同于2016年9月6日经屏南县住房和城乡规划建设局备案。宝山小区业主意见征集表，共计193户业主，其中总计有81户业主未在该表中签名，还有22户业主姓名所对应的业主签名不一致，安康物业公司无证据证明经业主授权，因此，该部分所签内容不能代表业主意见。另A栋业主的业主意见征集表中，有19户业主姓名与所对应的业主签名一致，但表头征求意见栏的表述为“是否同意聘请安康物业或其他物业”，意思表示不明确，即使业主本人签字表示同意，也不能作为该部分业主同意选聘安康物业公司的依据，故该部分业主的意见不能作为同意选聘安康物业公司的有效意见。宝山小区共计193户业主，可代表业主有效意见的人数未过半数；公共费用公摊方案、照片与合同是否有效，没有关联性，在此不做认定；业主缴费清单及收款收据，可证明193户已有160户交清2016年9月5日至2017年9月4日的物业费及公摊费用，其中93户系按照合同约定的价格结清全部物业费，67户在安康物业公司采取优惠价后结清。另外还有6户按照合同约定的价格缴纳了部分。 郑日好提交的证据业主委员会备案证明，可以证明苏永斌作为主业委员会主任至2015年7月18日任期已满，2016年9月2日签订物业服务合同时，苏永斌已经不是宝山小区业主委员会主任。至于换届选举程序是否合法、是否有效产生新一届的业主委员会成员，不做认定。基于此，对宝山小区监督台照片、100多人签名、宝山小区业主委员会选举情况证明，不做具体分析。 二、安康物业公司主张郑日好偿还其拖欠的物业费1010.7元及公摊费用73.8元的诉讼请求是否成立？ 安康物业公司认为，郑日好应偿还其拖欠的物业费1010.7元及公摊费用73.8元，并提交证据物业服务合同，证明双方约定，安康物业公司可以向郑日好按建筑面积每平方米收取0.7元的物业费；证据宝山小区业主意见征集表，证明宝山小区业委会有征求过业主，安康物业公司是按0.7元/平方米收取物业费；证据公摊费用方案、公摊费预收方案、照片，证明安康物业公司向郑日好收取公摊费用是一年收取（预收）水电费7.8元/平方米，现根据实际产生的主张公摊费用。 郑日好质证认为，其不认可物业服务合同，标准不符合相关规定。根据《宁德市普通社区物业服务等级指导性收费标准》，物业费是0.5元/平方米到0.6元/平方米。根据《宁德市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》，物业费是0.3元/平方米到0.4元/平方米。合同里写的没有看到这个标准，不合法，不标准。安康物业公司提供物业服务不到位。关于宝山小区业主意见征集表、公摊方案、照片其不认可。提交证据电力公司2017年9月份宝山小区发票复印件，证明安康物业公司主张的水电公摊与实际的不符，产生乱收费问题；证据苏永斌与业主韦信姚的对话录音光盘，证明宝山小区业主意见征集表是安康物业公司提供给苏永斌，叫苏永斌盖章的，该征集表存在造假，很多业主说不是他们本人签的字；证据照片六张，说明安康物业公司物业管理服务混乱；证据部分业主签字的证据，证明宝山小区业主意见征集表里的名字很多都不是业主所签，存在造假情况。 安康物业公司质证认为，对电力公司2017年9月份宝山小区发票的真实性无异议，但仅凭一张发票，不能反映安康物业公司收费不合理。照片不能待证郑日好的主张，照片中有的堆放垃圾，不能直观的表明就是在宝山小区的范围内；照片中有晒衣服的，如果是在宝山小区里也不能成为郑日好不交物业费的理由，只能证明管理方面有缺陷，安康物业公司都在不断的规划管理。对于录音光盘有异议，打电话问苏永斌什么原因，关于宝山小区物业管理情况，苏永斌给了一份关于宝山小区物业管理情况说明及苏永斌身份证复印件，内容是：关于屏南县宝山小区部分业主未交物业费，物业公司起诉事宜，在2018年3月份由x栋xxx室与x栋xxx室带了大约有10到20多个业主找苏永斌询问关于2016年9月至2017年8月聘请物业公司管理要双过半的情况时，在其回答他们时说“我们要求业主签字双过半材料是由安康物业公司提交的（已被录音）时被其他人打断后继续讲话（其本意是安康物业公司提供的是所有业主名单和表格），由业委会派人员征求全体业主签字或不在家由电话联系通过双过半的。郑日好认为安康物业公司提供的宝山小区业主意见征集表是安康物业公司提交给业委会征求业主意见的，这点安康物业公司没意见。宝山小区业主征集表的模板确实是安康物业公司提供给业委会，由业委会去向业主征求意见的。对部分业主签字的证据的三性均有异议，证据中签名的月奎、张宜彬、张久珍身份无法判定。 本院认为，宝山小区业主意见征集表表格是谁提供的，谁去征集的，与本案没有直接关联性，故对苏永斌与部分业主对话录音光盘，不做认定。因在前面已认定可代表业主有效意见的人数未过半数，对宝山小区业主意见征集表本院不予认可，故对部分业主签字的证据，不做具体分析。郑日好提交电力公司2017年9月份宝山小区发票复印件、照片六张，证明安康物业公司乱收费以及物业服务不到位问题，依据不足，本院不予采纳。 《福建省物业服务合同》中对物业收费标准、服务期限、合同双方权利义务、违约责任等内容进行约定的事实予以确认。公摊水电费是指公共区域内发生的水电费用。《福建省物业服务合同》中，并未特别约定公共区域内的水、电费用包含在物业管理服务费里。根据《物业管理条例》第四十五条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”其中规定，物业小区内所有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用最终由用户承担。每一业主为自己单独消费的气、水、电、暖、有线电视等承担费用。但公共区域内（大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯井、楼梯间、公用厕所、消防通道、小区内道路、小区绿化景观等）的水电能耗也是在物业管理区域内，为了保证小区公共设施正常运转，其中所产生的水电费需要由业主分摊。 综上，对本案事实作如下认定：苏永斌任宝山小区业主委员会主任任期届满后，仍持有宝山小区业主委员会公章，并于2016年9月2日以宝山小区业主委员会（甲方）的名义与安康物业公司（乙方）签订了一份《福建省物业服务合同》，合同第二条：物业服务期限为一年，自2016年9月5日起至2017年9月4日止。第三条：一、根据法律、法规和管理规约的授权制定物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料；二、负责本物业共有部位的日常维修、养护和管理；三、负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；四、负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；五、负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；六、负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；第四条：1.按照宁德[市]住宅物业服务等级标准及收费指导价中的三级物业服务标准。第七条：一、计费方式：本物业的物业服务费采用包干制方式。1.物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。二、按照包干制方式收取物业服务费，物业服务费的构成包括物业服务成本(由人员费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成)、法定税费和物业服务企业的合理利润。1.物业服务费收取标准如下：1.多层住宅每月0.7元/平方米，高层住宅每月1.1元/平方米；2.配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行中水、电费用，由使用业主支付；3.业主向物业公司支付物业服务费后，物业公司按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈亏。业主应于每月1日前向物业公司支付物业服务费。第八条：四、非机动车辆停放服务费收取充电费。第十三条：物业管理用房建筑面积为134平方米，位于B幢第三单元106号。物业用房属全体业主所有，物业公司负责维修、养护，费用由全体业主公摊，不得买卖和抵押。第十六条：业主违法本合同第七条、第八条约定，未能按月及时足额支付物业服务费，应当按所欠物业费从缴费期限届满次日起以月利率2%的标准向物业公司支付违约金。该合同于2016年9月6日经屏南县住房和城乡规划建设局备案。在签订上述合同前，就是否聘请安康物业公司为宝山小区提供物业服务事宜征求全体业主意见的主业意见征集表，未达到法定比例。宝山小区一共194户（一户物业用房，193户商品房业主），193户已有160户交清2016年9月5日至2017年9月4日的物业费及公摊费用，其中93户系按照合同约定的价格交清全部物业费，67户在安康物业公司采取优惠价后结清的。郑日好系屏南县xx镇xx路xx小区xx号x栋xxx室商品房业主，房屋为楼梯房（多层住宅），建筑面积共计120.32平方米。郑日好至今未缴纳自2016年9月5日起至2017年9月4日止的物业费及公摊费用。 另查明，宝山小区前期物业服务期间（2009年11月20日至2012年7月17日），以及苏永斌在任的首届业委会期间（2012年7月18日至2015年7月17日），宝山小区都是由安康物业公司提供物业服务，当时的物业服务收费标准为多层住宅每月0.4元/平方米，高层住宅0.7元/平方米。2016年9月2日，安康物业公司重新入驻宝山小区。2016年9月5日至2017年9月4日期间，宝山小区公摊水费共计1708.55元，公摊电费总计24540.93元[其中水泵电费4503.31元、电梯电费10169.94元（包含电动车充电费2600元，该部分费用2600元安康物业公司已收取）、照明电费9867.68元]。根据公摊费用方案，水费按194户（193户商品房业主+1户物业用房）进行平均分摊，每户分摊8.81元。根据公摊费用方案，对于电费，x栋xxx房的业主需公摊照明电费。照明电费9867.68元按194户进行平均分摊为50.9元。故郑日好应承担的公摊水电费合计59.7元。该公摊费用已由安康物业公司垫付。 综上所述，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第三十四条第一款：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”可见，业主委员会只能与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，而宝山小区未能形成有效的选聘物业管理企业的决议，因此，苏永斌及宝山小区业主委员会均无权代表宝山小区业主签订物业服务合同。故2016年9月2日，业主委员会主任任期已满的苏永斌仍持宝山小区业主委员会公章，以业主委员会名义签订的《福建省物业服务合同》的行为因未获业主大会授权属于无权代理行为。该合同为效力待定合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。由于宝山小区193户业主中有160户业主已按照合同约定向安康物业公司缴纳了物业费和公摊费用，还有6户缴纳了部分，被代理人已经开始履行合同义务的，可视为对《福建省物业服务合同》的追认。即使有67户是按安康物业公司采取的优惠价结清物业费，均不影响产生追认合同的法律效力。追认后，合同自始有效。郑日好应当按照合同的约定向安康物业公司缴纳物业费与公摊费用。物业服务合同约定按照建筑面积计算物业费，郑日好房屋为多层住宅，收费标准为每月0.7元/平方米，故物业费计算为1010.7元（0.7元/平方米×120.32平方米×12个月）。公摊水电费合计59.7元，由郑日好承担偿还责任。关于违约金，物业服务合同虽然约定按月利率2%计算，但郑日好未交纳物业费是由于安康物业公司并未经业主大会选聘的程序，根据公平原则，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，故本院酌定违约金从起诉之日（2018年2月24日）起按照月利率0.5%的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款、《物业管理条例》第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告郑日好应于本判决生效之日起五日内向原告屏南县安康物业有限公司支付物业服务费1010.7元及违约金（违约金以1010.7元为基数自2018年2月24日起按月利率0.5%计算至物业服务费还清之日止）； 二、被告郑日好应于本判决生效之日起五日内向屏南县安康物业有限公司偿还公摊费用59.7元； 三、驳回原告屏南县安康物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告郑日好承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  张春花 人民陪审员  吴细玉 人民陪审员  郑圭珠 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  陈枝菊 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十一条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。 第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。