广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终892号 上诉人（原审原告）：赵紫芳，女，1992年3月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：陈军，广西广为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈继添，北京市浩天信和（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西盛世翰林置业投资有限公司，住所地：广西玉林市玉州区茂林镇茂林街1号。统一社会信用代码：914509005640499342。 法定代表人：陈业林，董事长。 委托诉讼代理人：林毅、吴昭传，广西毅少传律师事务所律师。 上诉人赵紫芳因与被上诉人广西盛世翰林置业投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初3769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵紫芳的委托诉讼代理人陈军、被上诉人广西盛世翰林置业投资有限公司的委托诉讼代理人林毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵紫芳上诉请求：1、变更一审法院判决的第二项为“被上诉人广西盛世翰林置业投资有限公司返还上诉人赵紫芳购房款125554元，同时，被上诉人赔偿274080元给上诉人”；2、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定本案合同为商品房预约合同错误，应当为商品房预售合同。因为上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；并且被上诉人（出卖人）已按约定收取了购房款（定金与购房总价款的30%首付款），在本案起诉前，被上诉人已取得商品房预售证。二、一审法院适用法律错误，有失公平，理由如下：根据我国《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。本案中，被上诉人违反上述法律规定与诚实信用的原则，严重违约，被上诉人将上诉人已支付首付款购买的房屋又出卖且备案登记给第三人，被上诉人一房二卖的行为，明显违反《合同法》第一百一十三条规定与诚实信用的原则，在被上诉人有能力、有条件履行的情形下，恶意违约，以达到多赚钱的目的，使上诉人失去以相同的价格购买同地段房屋的机会，有失公平，现在，上诉人已不可能再以每平方米3000元左右的价格购买同地段的商品房，现在购买同地段的商品房需多支出2000元/平方米，据此，上诉人要求按同地段商品房单价的溢价为赔偿金额公平、公正、合法、合理。另外，根据一审法院查明的事实，双方签订合同后，被上诉人将涉案商品房出售给案外人并办理了相关手续，被上诉人依法应当赔偿上诉人已付购房款一倍的损失。请求二审依法改判支持上诉人的诉讼请求。 广西盛世翰林置业投资有限公司辩称，一审判决认定的事实基本清楚，适用法律部分错误，错误的表现为：一审判决认定我方有违约行为而对方无违约行为及恶意诉讼。 赵紫芳向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《【盛世．杏林居】认购协议书》；2、被告退回原告已交的购房款125554元给原告；因被告与原告签订合同后，被告单方毁约，被告应当赔偿原告信赖利益损失274080元（137.04平方米×2000元/平方米=274080元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告广西盛世翰林置业投资有限公司于2015年4月3日与玉林市第一人民医院签订《商品住宅定向开发合同书》，约定由被告定向开发玉林市玉东新区秀水路与石棠路交叉口东侧【盛世．杏林居】商品住宅区，主要定向销售给玉林市第一人民医院职工。上述合同书第八条8.1款约定“定向开发商品住宅价格：均价3200元/平方米。以上价格均不包含天然气开户费、有线电视开户费、水电开户配套费、个人购买住宅契税、产权登记费和印花税等税费”。原告在报名购房时，被告在杏林居客户报名表已明示付款方式及时间节点详见《商品住宅定向开发合同》第八条。原告与被告于2016年11月12日签订《【盛世．杏林居】认购协议书》，认购杏林居2栋2302号房，实际认购单价3046.95元/平方米；被告于同日出具《收款收据》收到原告认购款125554元。《认购协议书》第二“认购条款”第（1）项约定“认购方须在签署本认购协议后我方客服通知时间期限内，协同此协议书、定金收据、身份证、有关证件、办理按揭所需所有资料及上述首期款到【盛世．杏林居】售楼部，签署认购方已认可的《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。如认购方未在规定期限内前来与出售方签署《商品房买卖合同》并办理银行按揭的，则视为认购方违约，所付定金不予退还，出售方有权对预定房产另行处置。由于认购方的原因导致银行不予贷款的，由认购方按《商品房买卖合同》或《补充协议》约定的方式付款。”第（7）项约定“水电、天燃煤气管道开户费收取由认购方承担。” 另查明，2017年9月6日，因对水电开户费、燃气管道开户费的交纳问题有异议，原告向一审法院提起诉讼，请求：依法确认被告超出2016年11月12日签订的《【盛世．杏林居】认购协议书》约定的实际认购单价外，另行收取的水电开户费110元/平方米和燃气管道开户费2350元/户的行为无效。之后一审法院作出一审判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服上述判决，提出上诉。玉林市中级人民法院于2018年4月28日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。被告于2018年3月16日将涉案商品房出售给案外人并办理了商品房预售合同备案登记。 一审法院认为，本案原、被告属于商品房预约合同关系。涉案《认购协议书》尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”中的主要内容，在性质上属于预约合同。预约合同的目的为了促进合同当事人在公平、诚信原则下继续进行切磋协商，为最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”的规定，在一方不履行订立买卖合同义务时，守约方可要求其承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。本案中，原、被告双方因水电开户费、燃气管道开户费的交纳问题发生争议，原告因此另案起诉至法院。一审法院认为，《认购协议书》对于水电开户费、燃气管道开户费的收费标准没有做出明确约定，原告对此有异议而诉至法院并无不当，且原告在庭审中亦表示愿意按照法院的生效判决交纳水电开户费、燃气管道开户费给被告，签署商品房买卖合同。而被告却在争议解决过程中将涉案商品房出售给他人，致使原告无法合法取得涉案商品房，被告违反了诚实信用原则，已构成根本性违约。原告要求解除双方签订的《认购协议书》及退回购房款125554元的请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。《认购协议书》对不履行订立买卖合同义务的违约责任未作出明确约定。原告要求被告赔偿信赖利益损失274080元，从所提出的理由和依据分析，该损失额并不是基于《认购协议书》而造成的损失，而是基于《认购协议书》所指向的本约商品房买卖合同不能履行而可能造成的损失，一审法院不予支持。但是，被告至今仍然占用原告125554元的已付房款，其不当占用行为确实给原告造成了资金利息损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，原告的资金利息损失，以125554元为基数，按年利率24%计算，从2016年11月12日起至款项清偿之日止。被告提出原告恶意诉讼、严重违约、被告不存在违约行为的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的规定》第二条之规定，判决：一、解除原告赵紫芳与被告广西盛世翰林置业投资有限公司签订的《【盛世．杏林居】认购协议书》；二、被告广西盛世翰林置业投资有限公司返还原告赵紫芳购房款125554元及利息，利息从2016年11月12日起按年利率24%计算至清偿之日止；三、驳回原告赵紫芳的其他诉讼请求。本案受理费7563元，减半收取计3782元，由被告广西盛世翰林置业投资有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、客户报名表；2、银行转账单；证据1－2欲证明32件案的上诉人在2015年7月29日之前均交诚意金给被上诉人，一审计算利息起算时间错误。3、报名须知，欲证明被上诉人收款账号。 经组织质证，被上诉人认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性有异议，具体由法院认定。理由：报名须知的印章是没有盖过的，具体怎样交钱在另案已经查明。 对上诉人提交的证据，本院认定如下：被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性有异议，且上述证据中与赵紫芳有关的是杏林居客户报名表，未能证实赵紫芳交款的时间，因此不能作为本案认定事实的依据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为：上诉人赵紫芳与被上诉人广西盛世翰林置业投资有限公司签订了《【盛世．杏林居】认购协议书》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”案涉《认购协议书》并不具备上述法律、法规规定的内容，且明确约定双方应签订《商品房买卖合同》，因此不属于商品房买卖合同，上诉人与被上诉人实际是处于商品房买卖的预约阶段，双方之间形成商品房预约合同关系。《【盛世．杏林居】认购协议书》中明确约定认购方在出售方客服通知时间期限内携相关资料到售楼部签署《商品房买卖合同》，但被上诉人既没有提交证据证明已经通知上诉人去签署《商品房买卖合同》而上诉人未如约前往签署，又在双方争议处理过程中将涉案商品房出售给他人，被上诉人以其行为明确表示不履行合同，构成根本违约。上诉人已不能实现合同目的，其诉请解除《【盛世．杏林居】认购协议书》及退回已交款项有理，一审判决解除协议、退回已付款项并无不当，本院依法予以维持。被上诉人辩称其不违约，没有事实和法律依据，本院不予采信。 对于上诉人主张被上诉人赔偿信赖利益损失的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该种信赖利益损失是合同不履行所产生的信赖利益损失，对其赔偿通常包括以下几种类型：①缔约费用，指信赖人为准备签订合同而支出的费用，包括必要的考察费用、差旅费、资料费、租用场地费等。②准备履行而支出的费用，如信赖人为保管标的物而租赁或修建仓库的费用、为准备运输租赁车辆而支付的运输费等。③准备受领而支出的费用，如准备接货而雇车的费用。④信赖人就其所给付的金钱，可请求自受领时的利息。⑤信赖人在合同生效以后因相信对方会全面履行合同义务而进行己方的履行行为所支出的费用（如工人工资）以及因此费用支出所遭受的利息损失。⑥其他因信赖而导致的财产损失，如因对方未尽保密、保护义务而造成的直接损失等。该法条规定的是违约方在订立合同时可预见的或者应当预见的，预见不到的损失，不在赔偿范围之列。本案中，上诉人的信赖利益损失有证据证明的是其已付款项的利息损失，一审判决按年利率24%计算，被上诉人并未提出上诉，本院予以维持。上诉人提出的现房价已上涨2000元/平方米并据此要求赔偿的所谓信赖利益损失不等于被上诉人转卖涉案商品房的溢价款损失，对上诉人此上诉请求不予支持。对于上诉人提出被上诉人依法应当赔偿上诉人已付购房款一倍的损失，超出了其诉讼请求范围，在本案不作处理。 综上所述，赵紫芳的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5441元（上诉人赵紫芳已预交），由上诉人赵紫芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇一九年六月十一日 书记员  苏葆锜