上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初8868号原告：上海香申物业管理有限公司，住所地上海市虹口区大连路1619号501室。法定代表人：关惠勤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张祥，该公司员工。被告：杨银兵，男，1972年10月6日生，汉族，住上海市嘉定区沪宜公路117号一层。委托诉讼代理人：叶丹平，上海俊豪律师事务所律师。原告上海香申物业管理有限公司（以下简称香申物业）与被告杨银兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告香申物业委托诉讼代理人张祥、被告杨银兵委托诉讼代理人叶丹平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香申物业诉请：要求被告杨银兵支付2016年9月1日至2019年2月28日期间的物业管理费人民币（以下币种均为人民币）33,711元及逾期付款滞纳金55,410.70元。被告杨银兵辩称，不付物业费事出有因：1、对于物业费起算时间有异议，被告与开发商关联企业上海丰悦投资管理有限公司（以下简称丰悦公司）签订过委托经营管理合同，涉案房屋于竣工后直接交付给丰悦公司经营管理，委托经营管理期间的物业费由丰悦公司负责支付，委托经营管理期至2016年8月31日，然丰悦公司于合同到期后并未将房屋交还被告，后经诉讼，被告胜诉，该房屋于2018年4月17日方实际交付给被告，故房屋实际交付之日前产生的物业管理费不应由被告承担；2、原告没有尽到物业管理责任，无权收取物业费，具体包括：与开发商勾结在商场内严重违章搭建，消防、电梯等硬件设施失灵或破损存在严重消防隐患，公共部位维护不力如吊顶破损严重、天花板墙面脱落、外墙部分墙面隆起甚至脱落、商铺多处漏水、环境脏乱差、商场电梯一直无法运行、公共卫生间设施损坏严重等，在2018年5月业委会选举处房门被撬、2018年12月选举现场80多人打砸抢等两起事件中原告不作为。综上，被告不同意支付物业费及逾期付款滞纳金。审理中，针对被告的答辩，原告表示：1、被告与丰悦公司的房屋租赁合同纠纷一案系经二中院调解结案，该案中未处理物业费，被告系涉案房屋的所有权人，委托经营管理合同于2016年8月31日到期后其即应承担相应的物业管理费，不认可2018年4月17日为房屋实际交付日期；2、被告所述的诸如原告与开发商勾结违章搭建、电梯无法正常运行、消防设备损坏、共有部位设备维护不力、保洁不到位等物业管理不到位情况均不存在；3、选举处房门被撬、选举现场打砸抢这两件事虽确有发生，但属于突发状况，原告已尽到了秩序维护的职责。综上，原告一直按照物业服务合同的约定履行管理义务，被告应依约全额支付诉请期间的物业费并偿付滞纳金。经审理查明，被告杨银兵系原告提供物业管理服务的上海市嘉定区沪宜公路117号一层的业主，房屋建筑面积112.37平方米，产权登记日为2016年2月2日。2010年，原告香申物业（原企业名称上海丰恩物业管理有限公司，于2013年9月18日变更企业名称为上海香申物业管理有限公司）与上海骏丰嘉房地产开发有限公司（以下简称骏丰嘉公司）签订《嘉天下休闲广场前期物业管理合同》(以下简称《前期物业管理合同》)一份，合同约定：原告自2010年4月1日起为被告所在的小区提供物业管理服务；收取物业费的标准为每月每平方米16元。嗣后，原告按约履行了相应的物业管理服务义务，但被告一直未支付2016年9月1日至2019年2月28日期间的物业管理费，原告遂诉讼来院。又查明，1、2010年8月15日，被告与骏丰嘉公司签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）一份，其附件五（该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书）约定：物业管理费为每月每平方米10元，按季度缴纳，各业主/租户需于每三个月的第一日预先缴纳其单元后三个月应付的管理费；任何业主/租户如果未能于应付费用的到期日支付，物业服务企业有权采取下列措施并收取因此而产生的附加费用：收取业主/租户未缴付的费用及滞纳金，滞纳金由应付费用的到期日起至实际支付到账日止按每日千分之三计算；2、同日，被告将所购房屋委托丰悦公司管理，双方为此签订了《嘉天下休闲广场委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》）一份，该合同约定：甲方即被告同意将涉案房屋委托给乙方即丰悦公司经营管理，甲方应于2011年5月31日或之前向乙方交付涉案房屋，2011年6月1日至2016年8月31日止为委托经营管理期，甲方授权乙方全权进行经营管理活动，包括但不限于乙方以自己或甲方名义经营、对外招租、交物业管理费等一切与经营管理相关事项，在本合同约定的委托经营管理期内，该房屋的物业管理费由甲方承担，甲方在本合同签订时一次性向乙方支付71,064元，该费用用于乙方代甲方向物业管理公司交纳物业管理费。以上事实，有上海市房地产权证、《前期物业管理合同》、《预售合同》附件五、《委托经营管理合同》等证据为证。本院认为，原告与骏丰嘉公司签订的《前期物业管理合同》及被告与骏丰嘉公司签订的《预售合同》均合法有效，对原被告双方均具有法律约束力。原告依法对被告所在的小区提供服务和管理，被告理应依据合同的约定按时支付物业费。现原、被告一致认可物业费收费标准按《预售合同》附件五约定的每月每平方米10元计算，本院予以照准。对于被告抗辩称物业费交纳时间应以房屋实际交付之日即2018年4月17日为准，本院认为，根据被告与丰悦公司签订的《委托经营管理合同》委托经营管理期间物业管理费由被告承担的约定，物业费自始至终均由被告负担，托管期间的物业费仅是丰悦公司代被告缴纳而已，至于迟将房屋交还被告，是被告与丰悦公司间的纠纷，与本案无关，故被告此项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于被告反映的物业管理不到位问题，被告并未提供充分的证据证明原告的物业服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业费33,711元的请求本院予以支持。至于原告主张滞纳金的诉请，结合本案所涉小区实际管理情况，原告在小区安保、公共设施维护和保洁方面的服务存在一定瑕疵，本院酌情予以考虑。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条,《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告杨银兵应于本判决生效之日起十日内支付原告上海香申物业管理有限公司2016年9月1日至2019年2月28日期间的物业管理费人民币33,711元；二、被告杨银兵应于本判决生效之日起十日内酌情偿付原告上海香申物业管理有限公司逾期付款滞纳金人民币3,000元。负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,028元，减半收取1,014元，由原告上海香申物业管理有限公司负担596元，由被告杨银兵负担418元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  朱维平二〇一九年六月十七日书记员  顾益琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。