台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初629号原告（反诉被告）：戴新华，男，1984年3月29日出生，汉族，住温岭市。委托诉讼代理人：杨典定，北京华泰（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王镇远，北京华泰（杭州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：余肖华，男，1972年4月10日出生，汉族，住台州市路桥区。被告：余肖飞，女，1970年3月24日出生，汉族，住台州市路桥区。两被告共同的委托诉讼代理人：张苍军，浙江常青藤律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：陆莎莎，浙江常青藤律师事务所律师。原告戴新华与被告余肖华、余肖飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，被告余肖华提起反诉，本院经审查后予以立案，并与本诉合并审理。本院于2019年4月1日对本案公开开庭进行了审理，原告戴新华及其委托诉讼代理人杨典定、王镇远，被告余肖华、余肖飞共同的委托诉讼代理人张苍军到庭参加诉讼。本案经双方当事人庭外和解未达成协议，现已审理终结。戴新华向本院提出诉讼请求：1.余肖华、余肖飞退还押金150000元；2.余肖华、余肖飞退还剩余租金887040元。事实与理由：因原有厂房拆迁，为了继续经营台州大浦压力容器有限公司，戴新华于2017年9月6日，经台州市路桥区弘典房产经纪事务所介绍与余肖华签订《厂房租赁合同》，约定：余肖华将其向台州市宇博建材科技有限公司租赁的位于台州湾集聚区厂区加工车间第一、二、三幢转租给余肖华，租金为每年1182720元，押金150000元在结清水电费及其他费用后无息返还。合同签订后，戴新华支付给余肖飞及余云英1332720元，履行了支付租金及押金的义务。合同签订后，戴新华开始将台州大浦压力容器有限公司搬进厂房，但因时间急迫，没有对租赁房屋详细了解，余肖华在租赁时也没有明确告知厂房没有办理房产证。台州湾循环经济产业集聚区管委会在巡查时明确告知不准台州大浦压力容器有限公司继续经营，并要求搬离园区。戴新华不得已于2017年10月20日开始搬迁，并于2017年11月2日搬迁完毕。搬迁完毕后，戴新华与余肖华口头解除厂房租赁协议，但余肖华未退还租金及押金。余肖华转租的厂房不符合戴新华租赁厂房的办厂需要，且在双方解除厂房租赁合同后，其自行使用租赁的厂房，其应退还戴新华租金887040元及押金150000元，余肖飞系余肖华指定收款人，且为余肖华姐妹，应承担共同责任。余肖华辩称，戴新华承租的厂房月租金为98560元，戴新华承租后一直在使用该厂房，该厂房合法、合规且具有使用价值。戴新华称当地管委会不准其用该厂房经营的事实并不存在，即便该事实存在也与余肖华无关，这是戴新华从事经营的商业风险和政策性风险。《厂房租赁合同》签订的主体均为个人，戴新华在承租时并未表明其承租涉案厂房的用途，涉案厂房在租赁后完全可以用作生产、仓储、转租等多种用途。戴新华一直在使用涉案厂房，未曾与余肖华协商过解除租赁合同，直到戴新华发函后，余肖华才知晓戴新华要解除合同。戴新华是否已经搬迁，余肖华并不知情，但无论其是否已经搬迁均不影响《厂房租赁合同》的效力及履行，租赁期限内对厂房如何使用和控制都是戴新华的权利，与余肖华无关，戴新华作为承租人理应支付租金。戴新华发出《催告函》的时间是在租赁期满一年左右，即便解除合同，戴新华也应支付这一年的租金，且应当再支付另外3个月的租金作为违约金，故戴新华无权要求余肖华退还租金和押金。余肖飞辩称，余肖飞同意余肖华的答辩意见，而且余肖飞并非《厂房租赁合同》的主体，根据合同相对性的原则，余肖飞与本案毫无关联，不应承担任何责任。余肖华向本院提出反诉诉讼请求：判令戴新华支付余肖华违约金145680元。事实与理由：2017年9月6日，余肖华与戴新华签订《厂房租赁合同》，约定余肖华将坐落于台州市椒江区十塘国强建设集团南边第一幢的不动产租赁给戴新华，租赁面积为6160平方米，租赁期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止，租金为1182720元/年。合同第八条同时约定：租赁期间，如任何一方提前终止合同而违约，应赔偿另一方三个月租金作为违约金。余肖华依约交付涉案不动产，戴新华缴纳了一年的租金及150000元押金。但戴新华于2018年9月25日发函给余肖华，寻各种借口以达到解除租赁合同的目的，违反了诚实信用原则。戴新华未经余肖华同意，无故擅自解除与余肖华之间租赁合同的行为已经构成违约，需向余肖华支付三个月租金作为违约金（每月租金为98560元），扣除150000元押金后，其仍需向余肖华支付145680元违约金。戴新华针对反诉辩称，戴新华并非违约解除合同。戴新华解除合同的原因是案涉厂房违反《台州市“厂中厂”安全生产百日整治专项行动方案》中“十个不准”的第二项规定，即该厂房未经工程质量验收合格，也未办理房产证，故该厂房无法进行实际的生产经营，从而导致戴新华需要搬离。因此，戴新华并不应当支付违约金。戴新华实际已经于2017年11月2日完成全部搬离，该搬离行为已经表明其对《厂房租赁合同》的解除，戴新华与余肖华之间也已达成了口头的解除协议，戴新华在催告函中再次强调该时间作为合同解除时间，故余肖华应返还剩余的租金及押金。即使法院认定合同解除时间为2018年9月25日，在2017年10月1日至2018年4月13日期间，案涉厂房未取得房产证，该厂房也是禁止出租的，因其无法满足戴新华的用途，故不符合双方对所出租房屋的约定。戴新华支付的150000元是押金，只要返还房屋以及结清水电费就可以退还，与合同履约没有关系，余肖华不能扣除该款项。本院经审理认定事实如下：2017年9月6日，余肖华（甲方）与戴新华（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将坐落在台州市椒江区十塘国强建设集团南边第一幢面积约6160平方米的多层混凝土结构厂房出租给乙方，租期自2017年10月1日起至2022年9月30日止，年租金为1182720元。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电等费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。租赁期间，如甲乙方提前终止合同而违约，应赔偿甲乙方三个月租金。厂房押金150000元，甲方在合同结束乙方结清水电及其他费用后无息退还。合同签订后，戴新华按约支付了第一年的租金1182720元及押金150000元。2018年9月25日，戴新华出具《催告函》，告知余肖华双方已解除《厂房租赁合同》，并提出戴新华已于2017年10月20日开始搬迁，并在2017年11月1日搬迁完毕，并向余肖华函告：“1、双方已经于2017年11月2日起解除了签订的《厂房租赁合同》，现正式以书面再次告知解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、希望余肖华接到催告函后3天内退还租金985600元”。余肖华已收到该催告函。上述《厂房租赁合同》所涉厂房位于台州市，归台州市宇博建材科技有限公司所有，该公司取得该不动产所有权登记时间为2018年4月13日，该厂房所涉工程取得建设工程规划许可证时间为2015年8月3日，该厂房所涉工程的竣工报告时间为2018年1月16日。上述事实《厂房租赁合同》、银行转账凭证、催告函及快递单、竣工报告、不动产查询结果、建设规划许可证以及各方当事人的陈述等证据证实。本院认为，余肖华与戴新华签订的《厂房租赁合同》所涉建筑物取得了建设工程规划许可，且最终竣工并取得了不动产登记证，故该合同合法、有效。余肖飞并非该合同的签订主体，戴新华要求余肖飞承担责任缺乏依据。戴新华认为《厂房租赁合同》所涉建筑物不符合合同约定的使用条件，但《厂房租赁合同》并未明确租赁物的用途，且根据戴新华提供的《台州市“厂中厂”安全生产百日整治专项行动方案》中“十个不准”的第2点内容，其规定“不准出租未依法办理建设规划合法手续且未经工程质量验收合格的厂房”，而案涉厂房已取得建设工程规划许可，不存在未依法办理建设规划合法手续的事实，戴新华也未能举证证明政府管理部门告知其案涉厂房无法用于生产经营的事实，故本院对戴新华提出的案涉厂房不符合合同约定使用条件的主张不予采信。戴新华认为其在2017年11月1日搬离案涉厂房，且已经与余肖华解除了《厂房租赁合同》，但余肖华否认上述事实。戴新华未能举证证明其已与余肖华在2017年11月2日解除合同，也未能举证证明其在发送《催告函》前已将自己在2017年11月1日搬离厂房及要求解除合同的事实告知过余肖华，故本院对戴新华主张的案涉合同已在2017年11月2日解除的事实不予采信。戴新华在2018年9月25日出具的《催告函》中已明确告知余肖华解除双方签订的《厂房租赁合同》，余肖华认可其在2018年10月收到《催告函》，并对解除该合同未提出异议，故双方签订的《厂房租赁合同》已因此解除。戴新华要求余肖华退还解除合同前的租金的请求缺乏依据，本院不予支持。戴新华在租赁期限内提出解除合同的行为构成违约，应按合同约定支付给余肖华三个月的租金295680元（1182720元/年÷12个月×3个月）作为违约金。根据合同约定，戴新华支付的150000元押金应在合同结束结清水电及其他费用后无息退还，故余肖华要求在最终结算时将押金抵扣部分违约金的主张合理，戴新华在押金抵扣后尚需支付给余肖华违约金145680元（295680元-150000元）。综上，本院对戴新华本诉部分的请求全部予以驳回，对余肖华的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定。判决如下：一、原告（反诉被告）戴新华于本判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）余肖华违约金145680元；二、驳回原告戴新华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7067元（已减半计算，原告戴新华已预交），由原告戴新华负担；反诉案件受理费1607元（已减半计算，被告余肖华已预交），由原告戴新华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郑楚楠二〇一九年六月四日代书记员 尚艺艺