贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终1383号上诉人（原审被告）：蔡教敏，女，1958年6月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：赵欣，蔡教敏之儿媳。被上诉人（原审原告）：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地重庆市巴南区李家沱正街169号商3，统一社会信用代码915001136965692612。法定代表人：于新，该公司执行董事。委托诉讼代理人(特别授权)：汪春梅，系该公司员工。委托诉讼代理人(一般授权)：张庆敏，系该公司员工。上诉人蔡教敏因与重庆点滴物业管理有限责任公司（以下简称点滴物业）物业合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7963号民事判决，上诉至本院。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭于2019年5月24日公开开庭审理了本案，蔡教敏委托诉讼代理人赵欣，重庆点滴物业管理有限责任公司委托诉讼代理人张庆敏、汪春梅到庭参加诉讼。蔡教敏向本院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审;2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由:一审判决认定事实不清，证据不足；程序违法。一、一审判决中引用的毕节市中级人民法院2018年11月22日作出的（2018）黔05民终263号民事判决针对的上诉人还有被上诉人重庆点滴物业管理有限责任公司，点滴物业的诉求中明确要求认定以张丽琼为主任的滨湖小区第二届业委会主体资格不适格；但该判决最终认定“以张丽琼为主任的第二届业委会仍然还承担相应的管理职责。故重庆点滴物业管理有限责任公司提出的这一上诉主张不成立，本院不予采纳”。一审判决没有认定毕节市中级人民法院终审判决认定的事实而作出判决，认定事实不清、证据不足。二、基于毕节市中级人民法院终审判决认定的“以张丽琼为主任的第二届业委会仍然还承担相应的管理职责”的事实，依照《物权法》第七十八条和《贵州省物业管理条例》第四十一条“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力”规定，业委会于2016年1月6日公告所有业主，不予交纳2016年1月以后的物业费和停车费。在法院未判决业委会决定违法前被上诉人无权向上诉人收取物业费。一审判决对此没有作出任何认定而作出判决，认定事实不清、证据不足。三、一审判决认定“原告一直为毕节市七星关区滨湖小区提供物业管理服务至今……”、“被告提出的原告公司存在服务瑕疵并侵吞业主利益……并不足以证明原告未尽到物业服务的义务”，并对上诉人的抗辩理由不予采纳。首先，业委会和点滴物业签订的合同中对物业服务的内容作出了约定，作为消防等部门依法作出的认定点滴物业不作为的证据，一审判决都可以视而不见？其次，合同中约定的点滴物业向业委会缴纳停车收益，而点滴物业自2015年12月以后一直未缴纳，点滴物业按合同服务了吗？最后，判决都认定点滴物业服务有瑕疵，为何还要判决上诉人全额缴纳点滴物业所要求的物业服务费？故一审判决认定事实不清，证据不足。四、上诉人申请追加的第三人，有物业合同签订人业委会、有处理过的有关部门及人员，这些都是与案件有密切关系的人，不到庭参加诉讼不足以查清案件事实。但一审过程中没有依法追加第三人参加诉讼，判决中也没有说明不依法追加的法律依据。故一审判决程序违法。五、上诉人认为物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务的认可，物业公司不提供服务和服务低劣是不可以按合同约定收取物业费的。上诉人认为点滴物业有种种违约违法行为，进入小区服务期间，没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私拉乱接，公共绿地被侵占、小区环境卫生恶劣，电梯不进行正常运维带病运行，时常出现故障，住改商严重导致上诉人家被盗窃损失惨重（已经过公安机关立案），被盗之后上诉人多次找到物业希望得到改进，但到目前为止上诉人所住单元十户人家任然有两户住改商，给住户带来了很大的安全隐患。大部分业主由于物管公司的严重违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是迫于无奈！综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足、程序违法，特请求二审法院撤销一审判决，查明案件事实依法改判或将本案发回重审，维护上诉人的合法权益。点滴物业辩称，一、根据上诉人所说自己执行业主委员会的决定不缴纳物业服务费于法无据。1.业主委员会与点滴物业签订的物业服务合同是真实有效的，业主委员会作为合同的甲方必须按照合同约定在点滴物业试用期届满前一个月，书面征求入住业主意见，但业主委员会没有在规定时间征求意见即自行放弃了试用期届满与点滴物业中止物业服务合同的基本前提。业主委员会违反合同约定，单方面擅自决定中止合同于法无据，决定无效。2.上诉人以业主委员会的违约和无效决定作为不缴纳物业服务费的理由于法无据。且业委会是业主大会的执行机构，在没有得到业主大会的授权的情况下，作出的决定无效，且对物业合同的另一方即点滴物业不具有约束力。且点滴物业在一审开庭时毕节区法院、毕节市中级人民法院一、二审判决足以证明合同的真实、合法性。二、停车收益问题。1.点滴物业未侵吞和藏匿业主道路停车收入。每月都如实公示了，也欢迎有异议的业主到我司现场查询、核实。2.月票车停车费降价收取，是由于原滨湖小区第二届业委会书面要求业主从2016年1月起不缴纳停车费，为避免收不到费，而且点滴物业后面了解到滨湖小区第二届业委会制定的滨湖小区停车管理办法没有得到滨湖小区大会通过；我司有业主提供的近500户要求按照40元/月收取月票车停车费的签名，且有部分办理月票业主的书面承诺，暂按40元/月收取，如果业主大会表决通过新的收费标准，按业主大会决定多退少补，且原业委会在辞职时要求全体业主不缴纳停车费，我司为避免小区陷入混乱，故暂且按40元/月收取月票车停车费并无不妥。强占停车费更是没有任何依据，我司在业主要求不能将停车收益按已经集体辞职的业委会决定给非业主赵欣的私人账户后，将停车收益按每户100元进行了发放，目前已经发放了三次，共计每户400元，全小区已经有1000多户业主前来领取，目前无1户业主到我司书面要求停止发放。待第三届业主委员会成立后，召开业主大会确定收费标准再按业主大会确定的标准收取。3.道路停车费和地下车库物业服务费是两种不同收费，合同约定地下车务物业服务费为50元/个/月，地下车库建设单位和毕节市机关事务局为减轻广大地下车库车位所有人的负担和我司协商进行优惠后才执行的40元/（个.月的标准，道路月票车停车费为40元/个/月是由于前面1条所说的原因造成我司为避免一分钱都收不到采取的临时收费标准，具体收费标准应该在新的业委会选举产生后召开业主大会再行确定，且与本案无关，上诉人也可以另案起诉。三、以优惠活动收取第二年物业服务费是物业服务企业的惯例，为减轻催费、收费的工作量，通过预存1年物业服务费进行优惠的形式，让业主主动缴纳后一年的物业服务费，物业公司也减轻了工作成本，业主也得到了实惠，让物业公司更好的服务业主，已达到双赢的结果。我司从未强迫业主缴纳第二年物业服务费，2016年只有28户业主参加了预存1年物业费进行优惠的活动。2017年、2018年都有近800户业主自愿参加了我们预存物业费优惠活动。四、我司对项目进行承接查验，且项目许多设备设施在承接查验时都不能正常运行包括消防设备设施，有当时承接查验的移交记录为证，我司也多次报告相关部门要求进行核实，但至今无下文，装修秩序正常，所有装修都办理了装修手续，对违章装修都发了整改通知书并报告了相关部门。乱搭建、住改商、消防通道堵塞、餐馆油烟问题、噪声污染等相关问题我司也多次报告相关部门，且从2018年8月份开始由社区监管后，再次向相关部门报告且正在配合协助相关部门逐步整改。综上所述，被上诉人认为物业服务合同是合法有效的，被上诉人也按物业合同约定的服务标准提供了相关物业服务，上诉人应该按照合同约定的收费标准向被上诉人支付物业费，请求驳回上诉，维持原判。点滴物业向原审法院提起诉讼称：1、判令被告立即支付拖欠从2016年1月1日至2018年11月30日的物业管理费3412.5元，欠付明细为：每月97.5元（建筑面积139.35平方米×0.7元/月），合计3412.5元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告管理的毕节市滨湖小区天钰花园6-1-4-2室业主，从2016年1月1日起，被告一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理费。截止2018年11月30日，被告共欠缴物业管理服务费3412.50元，原告多次催收均遭到被告拒绝。原告为维护其合法权利，特诉至法院，请求法院公正审理，支持原告的诉讼请求。原判审理查明：2015年7月18日，滨湖小区业主委员会与点滴物业签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定。合同中约定，物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元/月/平方米，步梯房为0.70元/月/平方米，商业物业为2.00元/月/平方米。业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同签订后，原告一直为毕节市七星关区滨湖小区提供物业管理服务至今，蔡教敏所居住于毕节市××区滨湖小区××钰花园××室，住宅面积为139.35平方米。被告自2016年1月1日起就未向原告交付物业服务费。另查明，2017年4月27日，七星关区滨湖小区业主委员会向本院提起诉讼，要求确认滨湖小区业主委员会与重庆点滴物业管理有限责任公司于2015年7月18日签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》无效。2017年10月25日，七星关区人民法院作出（2017）黔0502民初2461号《民事判决书》，认定该合同有效，并判决驳回业主委员会的诉讼请求。七星关区滨湖小区业主委员会不服，依法提出上诉，2018年11月22日，毕节市中级人民法院作出（2018）黔05民终263号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。原审法院认为，毕节市七星关区滨湖小区业主委员会与点滴物业签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，已经七星关区人民法院（2017）黔0502民初2461号民事判决和毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同，原审法院依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，被告系毕节市七星关区滨湖小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。原告已经履行合同义务从2015年8月1日提供物业服务至今，被告亦应当按照合同的约定支付物业服务管理费。故对原告主张被告支付2016年1月1日至2018年11月30日共计35个月物业服务费的诉讼请求，应予以支持。按照《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》约定，计算被告此期间的应付物业管理费为：139.35平方米×0.70元/月/平方米×35个月=3414.08元，原告诉请的金额为3412.50元，原审法院从其所愿。关于被告提出的抗辩主张，首先，被告提出原告公司存在服务瑕疵，因此拒绝缴纳物业费，但物业服务系长期性、动态性的管理服务过程，被告提供的证据难以反映原告在提供物业管理服务过程中的整体过程及持续状态，并不足以证明原告未尽到物业服务义务；其次，被告所陈述的抗辩意见也并非是其不支付物业费用的正当理由，因为对于物业服务企业不履行或者不完全履行其义务，业主的权利是请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非以拒绝缴纳物业费用作为对抗手段；另外，业主委员会并不享有要求业主暂缓交纳物业费的权利，被告以业主委员会张贴暂缓交纳物业费的公告为由，拒不支付物业费的抗辩主张于法无据。综上，对被告提出的抗辩理由，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：蔡教敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2016年1月1日至2018年11月30日期间的物业服务费3412.50元。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告蔡教敏负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，毕节市七星关区滨湖小区业主委员会与点滴物业签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》已经生效判决确认为有效合同，该物业服务合同对双方均具有约束力，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，双方应按约定全面履行自己的义务。根据在卷证据及一、二审查明的事实，点滴物业从2015年8月1日起提供物业服务，但其提供的服务确实具有瑕疵，滨湖小区确实存在个别业主违规建筑、楼道占用等情况，点滴物业并未完全尽到全面的合同业务；同时，业主也应该考虑到物业服务是一个长期的动态的过程，涉及多部门的综合管理，物业公司需要时间进行协商处理，物业服务未到位也涉及多方面因素，物业服务的瑕疵不应当成为业主拒绝缴纳物业费用、拒不履行合同义务的理由。鉴于点滴物业确实存在物业服务瑕疵，未能全面履行合同义务，物业管理费用应以合同约定的80%计算较为适当，即应由蔡教敏支付重庆点滴物业管理有限责任公司2016年1月1日至2018年11月30日期间的物业服务费2730元（3412.5*80%）为宜；原审法院未予认定物业服务瑕疵事实，判决上诉人承担合同约定的全部物业管理费用有失妥当，本院予以纠正；本案涉案合同有效，且案件事实清楚，上诉人一审申请追加的第三人并非必需参加诉讼的当事人，一审不予追加并无不妥，上诉人称一审未追加第三人参加诉讼程序违法的上诉理由不成立。综上所述，上诉人部分上诉理由成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7963号民事判决;二、蔡教敏于本判决发生效力之日起十日内支付重庆点滴物业管理有限责任公司2016年1月1日至2018年11月30日期间的物业服务费2730元。三、驳回重庆点滴物业管理有限责任公司其他诉讼请求。四、驳回蔡教敏其他上诉请求。一审案件受理25元（减半收取），由蔡教敏负担；二审案件受理费50元，由蔡教敏负担25元，由重庆点滴物业管理有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  田 川审 判 员  张 雄审 判 员  刘光全二〇一九年六月十七日法官助理  成 梅书 记 员  张汝阳