河北省唐山市开平区人民法院民事判决书（2019）冀0205民初748号原告：高蕾，女，1982年10月15日出生，蒙古族，住河北省承德市平泉县。委托诉讼代理人：张朝辉，北京昊京律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈五争，北京昊京律师事务所实习律师。被告:唐山市中运房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市开平区开越路888号-502室。法定代表人：田景瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾晓宁，女，1981年10月14日出生，汉族，该公司办公室主任，住唐山市。原告高蕾与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称“中运公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高蕾诉讼代理人张朝辉、陈五争，被告中运公司委托诉讼代理人贾晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高蕾向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还名仕雅居项目8号楼1元10层1003房款62688元。2.判决被告承担本案诉讼费等。事实和理由：2017年4月22日，原告与被告签订了《商品房认购协议书》（编号20170612），约定原告认购被告销售的名仕雅居项目××楼房屋。随后，原告通过POS机、手机银行等向被告支付了242688元房款，被告亦向原告开具了收据。2018年1月6日，原告与被告达成合意，签订了《“名仕·雅居成交确认单”解除协议》。被告仅退还了部分房款，被告尚有62688元房款未退给原告，被告行为已经严重违约。原告认为，《“名仕·雅居成交确认单”解除协议》签订后，被告应当积极履行该协议约定的返还房款的义务。但被告无正当或法定理由却迟迟不履行返还剩余62688元房款的义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告中运公司辩称，1.被告与原告签订的《商品房认购协议书》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖预售”合同。《商品房认购协议书》约定原告自愿购买由被告开发的坐落于唐山市开平区“名仕·雅居”项目的楼房，并在《商品房认购协议书》签订同时交纳了认购金共计242688元，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，定金及认购金转入房款，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《商品房认购协议书》自行终止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《商品房认购协议书》系原告对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《商品房认购协议书》第五条明确约定了双方在日后签订《商品房买卖合同》时定金及认购金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第六条、第九条明确约定了待双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本《商品房认购协议书》自行终止，从上述条款的约定也能够进一步确认《商品房认购协议书》预约合同的性质就是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《商品房认购协议书》认定为预约合同。2.从《商品房认购协议书》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分：十、合同纠纷中，第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《商品房认购协议书》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《商品房认购协议书》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。3.依照法院出具的（2017）冀0205民初1961号、（2018）冀0205民初191号生效判决及因案涉工程已依法取得国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证等证照；故《商品房认购协议书》依法有效，原告的诉讼请求于法无据、理据不足，应予驳回。4.被告与原告签订的《“名仕·雅居成交确认单”解除协议》系在原告集体信访期间形成，属于原告以集体信访作为胁迫手段，被告迫于信访压力、违背了其真实意思的情况下才签订的合同，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，依法应予撤销。五、退一步讲，即使《“名仕·雅居成交确认单”解除协议》依法有效，因高蕾在签订该《“名仕·雅居成交确认单”解除协议》后，仍然违反该协议第3项之约定，向政府部门上访，应视为根本违约，高蕾应承担双倍定金的违约责任。综上，应依法认定《商品房认购协议书》合法有效，原告的主张于法无据，应依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月22日，原告高蕾与被告中运公司签订《商品房认购协议书》1份。原告高蕾于当日向被告中运公司交纳了首付款242688元，被告中运公司为原告出具了金额为242688元的《收据》1份。2018年1月6日，原告高蕾（乙方）与被告中运公司（甲方）签订了《“名仕·雅居成交确认单”解除协议》，该协议约定，中运公司与高蕾双方自愿协商解除“名仕雅居”认购协议，双方即日起解除商品房认购关系。该协议第1条约定：中运公司退还已经收取高蕾认购金人民币242688元整，通过给付转账的形式履行。退还日期为2018年5月25日一次性支付给高蕾，同时一次性支付所交认购金的利息13590元给高蕾。被告于2018年5月31日退还原告100000元，被告于2018年7月2日退还原告50000元及利息13590元，被告于2018年8月1日退还原告30000元，剩余62688元未退还给原告。上述事实，有原告提供的《商品房认购协议书》、被告中运公司出具的收据、《“名仕·雅居成交确认单”解除协议》，被告提供的原告出具的收条以及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《“名仕·雅居成交确认单”解除协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定履行各自的义务。被告中运公司应于2018年5月25日给付原告高蕾认购金242688元及利息13590元，被告共退还原告180000元及利息13590元，剩余62688元未退还给原告，故原告主张的被告返还剩余房款62688元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告中运公司辩称原告与被告签订的《“名仕·雅居成交确认单”解除协议》系被告受胁迫而违背真实意思情况下所签订而应予撤销，因被告未提供相关证据，亦未提起撤销权之诉，故对被告的辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告唐山市中运房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告高蕾房款62688元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1368元，简易程序减半收取684元，由被告唐山市中运房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 员 周立荣 二〇一九年六月二十五日法官助理 王 娜书 记 员 赵 钰