广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初4273号原告：王文东。原告：王喜。两原告共同委托诉讼代理人：朱元琳，广东海法律师事务所律师。被告：方瑞金。被告：陈丽欢。原告王文东、王喜诉被告方瑞金、陈丽欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法由审判员潘远平担任审判长，与人民陪审员陈炯棠、方肖君组成合议庭，并于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告王喜、王文东和王喜的共同委托诉讼代理人朱元琳到庭参加庭审，被告方瑞金、陈丽欢经本院传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告王文东、王喜向本院提出诉讼请求：1.确认原告王喜、王文东与被告方瑞金、陈丽欢于2015年5月26日签订的《房屋转让合同书》及案涉土地使用权、地上建筑物的转让协议无效；2.两被告立即向原告王喜返还购房款920000元及支付利息158992元（利息以920000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计息，从2015年5月26日起计至本金实际返还之日止，暂计至2018年12月25日利息为158992元）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年5月26日，原告王喜作为购房乙方、王文东（系原告王喜胞兄）作为乙方关系人，与作为甲方的被告方瑞金、陈丽欢签订《房屋转让合同书》，约定由两被告将位于东莞市××街××村××新村南的房屋[土地证编号为东府集用（1989）第1900130114942号]转让给原告，转让价款为920000元，并由广东顺彰律师事务所见证。按约定，房产转让款920000元由原告王文东个人出资全部付清（其中910000元由王文东通过银行转账至陈丽欢账户，另外10000元以现金支付给陈丽欢）。两被告收到原告王文东的全部转让款后，房屋的权属证明原件交付给王文东，房屋也交付给王文东个人实际占有、使用。同年9月11日，原告王文东将此屋转让给孔令涛，并委托原告王喜作为签订解除《房屋转让合同书》协议书的乙方与被告方瑞金、陈丽欢作为甲方解除了5月26日签订的《房屋转让合同书》，再由被告方瑞金、陈丽欢作为房屋转让甲方，孔令涛作为受让乙方，再行签订《房屋转让合同书》，实际房屋的转让款由王文东收取。原由原告王文东付给被告方瑞金、陈丽欢的920000元转让款，在2015年9月11日签订解除《房屋转让合同书》协议书的第三条约定，由甲方方瑞金、陈丽欢全额退回给乙方王喜，但实际上未予退还。因案涉土地使用权人方瑞金、陈丽欢涉诉，2017年12月4日，土地使用权及地上建筑物被东莞市第二人民法院查封，由此，孔令涛以方瑞金、陈丽欢、王文东作为被告，认为房屋转让合同违法无效，请求法院判令解除《房屋转让合同书》，并请求返还购房款本金及要求偿付利息，东莞市第二人民法院以（2018）粤1972民初2838号民事判决，认定由于该土地为宅基地归村集体所有，受让人非属该集体组织成员而不得受让，确认双方签订的《房屋转让合同书》及孔令涛与王文东关于案涉土地使用权及地上建筑物的转让协议无效，并判令王文东向孔令涛返还购房款并承担购房款的利息。同理，由于本案案涉土地为集体土地，原、被告双方无法办理土地及房屋的过户手续，根据上述2015年5月26日签订的《房屋转让合同书》及东莞市第二人民法院作出的判决，原告与被告在2015年5月26日签订的《房屋转让合同书》也应认定为无效，两被告应返还920000元转让款本金及按以上判决利率计付利息给原告王文东。被告方瑞金、陈丽欢没有答辩，也没有提交任何证据。本院经审理查明，2015年5月26日，原告王喜与被告方瑞金、陈丽欢签订《房屋转让合同书》，约定由两被告将位于东莞市××街××村××新村南的房屋[土地证编号为东府集用（1989）第1900130114942号]转让给原告王喜，转让款为920000元，并由广东顺彰律师事务所见证，王文东作为王喜的关系人在《房屋转让合同书》上签名。同日，两被告将案涉土地使用权属证明原件交付给王文东，房屋也交付给王文东实际占有、使用。王文东通过其账户向陈丽欢转账支付了转让款910050元，分别为2015年5月26日支付50000元，同月29日支付750050元，2015年6月12日、14日、15日分别支付50000元、30000元、30000元。王喜称在签定《房屋转让合同书》之前已以现金方式支付了10000元定金，但没有收据。同年9月11日，王文东作为实际出卖人将此土地使用权及地上建筑物转让给案外人孔令涛，但形式上先由王喜与被告方瑞金、陈丽欢解除了案涉《房屋转让合同书》并由被告方瑞金、陈丽欢退回案涉转让款920000元，再由被告方瑞金、陈丽欢与案外人孔令涛另行签定《房屋转让合同书》，但实际上被告方瑞金、陈丽欢并未退款给王文东，而是由案外人孔令涛直接将转让款支付给王文东。后因方瑞金、陈丽欢涉诉，案涉土地使用权及地上建筑物被查封，孔令涛遂以方瑞金、陈丽欢、王文东作为被告起诉，本院经审理后，以（2018）粤1972民初2838号民事判决，认定由于案涉土地为宅基地，受让人孔令涛不属该集体组织成员，其与王文东间的转让协议无效。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告方瑞金、陈丽欢经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。案涉土地性质为宅基地，属厚街镇厚街村集体所有，王喜并非该集体组织成员，从被告方瑞金、陈丽欢处受让该宅基地使用权及地上房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条的规定，原告王喜与被告方瑞金、陈丽欢之间签订的《房屋转让合同书》无效。转让协议无效后，因该转让协议取得的财产，双方均应返还。现原告诉请被告方瑞金、陈丽欢返还购房款给王喜符合法律规定，本院予以支持，但金额以王文东账户流水记载的910050元为准，原告所主张的10000元现金，由于没有证据证明，本院不予支持。原告王喜与被告方瑞金、陈丽欢在转让案涉房屋及土地使用权时均明确知道该土地为宅基地为村集体所有，受让人王喜非该集体组织成员不得受让，但双方继续履行协议，双方对协议无效存在同等过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告王喜的诉请资金占用期间的利息损失，应与被告方瑞金、陈丽欢各承担50%，且应当从转账付款之日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王喜与被告方瑞金、陈丽欢于2015年5月26日签订的《房屋转让合同书》无效；二、限被告方瑞金、陈丽欢于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王喜返还购房款910050元；三、限被告方瑞金、陈丽欢于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王喜支付资金占用期间的利息损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的50%计至本金实际返还之日，其中50000元的利息损失从2015年5月26日起计算，750050元的利息损失从2015年5月29日起计算，50000元的利息损失从2015年6月12日起计算，30000元的利息损失从2015年6月14日起计算，30000元的利息损失从2015年6月15日起计算）；四、驳回原告王文东、王喜的其他诉讼请求。如果被告方瑞金、陈丽欢未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费14510元，由被告方瑞金、陈丽欢承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  潘远平人民陪审员  方肖君人民陪审员  陈炯棠二〇一九年六月二十七日书 记 员  卢 祎附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。······人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。