山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1581民初1467号原告：临清市辰诺汽车服务有限公司。住所地：临清市红星路东段御春大酒店东邻。法定代表人：石林，经理。委托诉讼代理人：姜荣河，男，1965年1月22日生，汉族，该公司员工，住临清市。委托诉讼代理人：滕永亮，山东荣润律师事务所律师。被告：刘家利，男，1975年8月12日生，汉族，居民，原籍泰安市东平县，现住临清市。委托诉讼代理人：王钟强，山东琴岛（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立涛，山东琴岛（济南）律师事务所律师。原告临清市辰诺汽车服务有限公司（以下简称辰诺公司）与被告刘家利房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辰诺公司的委托诉讼代理人姜荣河、滕永亮，被告刘家利及委托诉讼代理人王钟强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。辰诺公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还租金180000元和押金5000元，赔偿经济损失181000元。2.要求被告承担本案案件受理费等一切费用。事实和理由：原告为经营新能源汽车，租赁被告出租的房屋，因被告房屋存在火宅隐患等重大缺陷，无法使用，致使原告合同目的无法实现，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失（包括但不限于装修损失、搬迁损失、租金损失、经营损失等），因被告拒不赔偿，诉至法院。刘家利辩称，原告不是涉案租赁合同的当事人，其无权要求被告返还房租、押金及赔偿损失，请依法驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭。本院认定事实如下：2018年2月23日，黄文博与被告刘家利（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定黄文博作为乙方租赁位于临清市人民银行对过古楼居委会临街楼，租赁期限为五年，从2018年2月24日起至2023年2月23日止。第一年租金180000元，第二年租金190000元。租金按年支付，合同签订之后乙方向甲方支付半年的租金。乙方向甲方交纳5000元使用押金。合同期内如因乙方个人原因无法经营，需提前3个月向甲方提出，甲方可继续对外出租房屋，如在合同期内房屋租出，乙方应无条件搬离所使用房屋。乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构，否则视为违约。乙方在租赁期间，经营性装修需告知甲方，在征得甲方同意后，方可进行，如因乙方擅自装修等引起的房屋主体破损，乙方自愿全权承担维修费用。在租赁期间，乙方黄文博承担消防安全防范配套设施及安全防范检查。租赁期间，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，乙方自愿承担全部责任：1、未经甲方认可擅自将房屋转租、转让……。因乙方经营问题，需要转租，需提前6个月告知甲方协商，转让房租款50%归甲方所有。黄文博于签订合同的当日向被告支付半年的租金90000元，交纳租房押金5000元。被告将房屋交付黄文博。半年后黄文博又支付了90000元的房屋租金。被告出具了收据。黄文博系临清市威尔世汽车服务有限公司（以下简称威尔世公司）的法定代表人。威尔世公司系自然人独资的有限责任公司。2018年2月10日，威尔世公司与山东新生茂新能源汽车销售有限公司签订“区域代理合同”，约定乙方威尔世公司代理区域为临清。代理销售甲方的系列汽车包括：长安乘用车新能源。乙方威尔世公司的总代理权期限为一年，自2018年2月10日至2018年12月31日。2018年12月6日，威尔世公司与辰诺公司签订“代理及经营权转让协议”，约定甲方威尔世公司将其与山东新生茂新能源汽车销售有限公司签署的“长安新能源汽车区域代理合同”的代理权，及位于临清市（房东刘家利签署的房屋租赁合同）威尔世公司的店面经营权以及所有权转让给辰诺公司。2019年1月7日，威尔世公司出具证明，载明：黄文博系威尔世公司法人代表，2018年2月24日本公司委托黄文博与刘家利签署永青路人民银行对过古楼居委会临街楼正楼南侧四间合同用于经营长安新能源汽车代理，本公司已于2018年12月将代理、经营权及所有权转让给辰诺公司。2019年1月9日，辰诺公司、威尔世公司向刘家利发出“解除合同告知函”，告知内容：我公司于2018年2月24日租赁你位于临清市人民银行对过古楼居委会临街楼南侧四间门面房，因该房屋内加二楼木板隔断噪音太大、木板缝隙往下泄露灰尘等导致车辆上面一层灰尘且有损车身漆面并导致客户的遗失，无法实现我公司的合同目的且影响我公司与重庆长安新能源汽车有限公司的合作要求，现正式通知：即日起，你与我公司的合同解除。当日刘家利在该告知函上签字同意解除与黄文博签订的房屋租赁合同。涉案房屋所有权人为古楼居民委员会。2017年5月26日，被告刘家利与古楼居委会签订《房屋租赁合同》，甲方古楼居委会将临清市永青路路东临街三层楼房，后面是一层砖混结构的平房，室内高度为6米，内部用轻钢结构搭建了部分二层平台可用于经营，平房之上为轻钢结构的库房，乙方刘家利承租用于商业经营。租赁期限为5年，自2017年6月1日开始计算租期。租金每年30万元。每半年付一次租金。庭审中原告陈述2018年2月24日开始装修使用租赁房屋，经营长安、奇瑞新能源汽车的销售，后期又加了江淮新能源汽车。2019年1月解除租赁合同，将房屋交还给被告。被告陈述自己自古楼居委会租赁房屋面积共2000多平方米，租期十年。自己使用了其中一部分，出租给黄文博四间门面房，租给“大自然窗帘”部分房屋。自己承租前，涉案房屋就是现在的格局。2019年2月23日原告将涉案房屋交还给自己。被告认为2018年12月6日原告与威尔世公司签订经营权转让合同，其从威尔世公司取得经营权，不可能在2018年2月开始装修使用涉案房屋。原告对其主张提交下列证据：2018年12月6日威尔世公司与辰诺公司签订的代理及经营权转让协议、威尔世公司与辰诺公司的营业执照复印件，黄文博、徐利云、石林的身份证复印件、威尔世公司与山东新生茂新能源汽车销售有限公司签订的区域代理合同复印件、黄文博与被告签订的房屋租赁合同、租房押金收据1张、租金收据2张、2019年1月7日威尔世公司出具的证明、2019年1月9日被告签字同意的解除合同告知函、2019年1月25日被告签字的说明、涉案房屋室内外照片9张、视频光盘2张。以上证据证明因经营长安新能源电动汽车，威尔世公司以黄文博之名于2018年2月23日与被告签订了房屋租赁合同，租期5年，被告收取了5000元租房押金和第一年的房屋租金18万元，2018年12月威尔世公司将房屋租赁合同的合同权利及长安新能源电动汽车的代理及经营权等权利转让至原告名下，并告知了被告，因涉案房屋属违章建筑，房屋主体和消防存在重大的安全隐患等原因，致原告无法经营，损失严重，2019年1月9日，解除租赁合同。本案租赁合同为无效合同，被告应赔偿给原告造成的损失。被告对原告的主张不予认可。对代理及经营权转让协议、营业执照复印件、黄文博、徐利云、石林的身份证复印件真实性无法确认，且与我方没有关联性。区域代理合同系复印件，无法确认真实性。另外，该合同载明的代理期限至2018年12月31日，原告与威尔世公司签订转让协议是在2018年12月6日。在案外人威尔世公司的代理权限即将到期的时候，原告与其签订代理权转让协议，明显不符合常理。对房屋租赁合同真实性无异议，该合同是被告与案外人黄文博签署，与原告无关。该合同第四条第4款明确约定，消防安全防范配套设施及安全防范检查由承租人黄文博负责。合同第五条第5款约定，如承租人需要转租，需提前6个月告知被告进行协商。合同第五条第1款约定，拖欠房租10天，被告有权解除合同收回房屋。对租房押金收据、租金收据，无法确定原告是否是合法取得的。另外，房租收据显示，案外人黄文博在交付半年的房租之后，又如期缴纳了下半年的房租，同时根据原告提供的代理及经营权转让协议可以看出，原承租人在此已经经营满12月以后，在剩余代理权不足20天的情况下转给原告，这说明涉案房屋不存在安全隐患，也不影响经营，否则原承租人不会如期缴纳第二笔租金。对威尔世公司的证明真实性无法确认，证据形式不符合法律规定，不应采信。案外人黄文博在与我方签订租赁合同时，也从未披露其是受威尔世公司的委托与我方签订合同。对解除合同告知函，在被告签字时发函人处并没有加盖威尔世公司及原告公司的公章，根据原告提供的代理及经营权转让协议，如果该协议真实，在该解除函中发函人处只需要加盖原告的公章，而不需要加盖威尔世公司的公章，该证据同时加盖两个公司的公章明显不符合常理，合同解除函记载时间是2019年1月9日，距离原告签订租赁合同一年期即将届满，如果涉案房屋存在解除函中载明的噪音大、泄漏灰尘、有损车漆的情况，威尔世公司不会在代理经营权即将届满的时候向我方提出解除合同。对被告签字的说明有异议，该说明并不能证明我方已经同意黄文博将涉案房屋转租给原告，该说明只载明2019年1月25日黄文博向我方告知其转让事宜。根据双方签订的房屋租赁合同，黄文博如果转租，需提前6个月告知我方，然后双方进行协商。该说明签署的时间是2019年1月25日，但在原告提供的解除合同告知函中时间是2019年1月9日，在该解除函中已经加盖了原告的公章，两份证据互相矛盾。根据说明，显然我方不可能在2019年1月9日即与原告签订解除合同告知函，因为是在2019年1月25日黄文博才告知我方转租事宜。对室内外照片9张，没有显示时间，无法确认真实性。该现场照片可以证实现场销售的一直是长安新能源汽车，与原告没有任何关联性，也不能证明原告的证明目的。从照片显示，不影响正常经营。对视频光盘2张真实性有异议，不能证明原告的证明目的，光盘显示的是2019年5月10日刻录，原告未提供原始载体，对光盘是否进行过剪辑、编录存在可疑。原告又提交临清市顾家商业中心小红裤广告装修清单2张、发票1张，张加林装修费用清单1张、费用单据67张，证明原告承租涉案房屋后将房子的室内外装修，支付装修费用179000元，原告耗费2000元搬迁费，合计181000元，被告应予赔偿。保留经营损失等其他损失的索赔权。被告对上述证据真实性有异议，证据无法显示是用于涉案房屋装修，唯一1张发票是在2019年3月21日开具，与原告陈述和本案事实不符。被告认为原告要求赔偿的项目无事实和法律依据，根据最高院的司法解释，即使租赁合同无效，也应按照合同约定的租金标准支付房屋租赁费。涉案房屋承租人已经使用一年，无须退租赁费。押金5000元同意退，原告其他的请求不同意。根据双方签订的租赁合同第四条第1款，如果乙方需要装修需征得我方同意，如果未经我方同意进行的装修，费用由乙方承担，我方不承担。被告对其主张提交下列证据：古楼居委会名下的房屋所有权证、与古楼居委会签订的《房屋租赁合同》、现场照片6张（证明二楼出租给大自然窗帘）。原告对古楼居委会名下的房屋所有权证及被告与古楼居委会签订的《房屋租赁合同》均有异议，认为被告无权转租涉案房屋，且转租合同的期限超出了其承租租赁合同的期限。房屋所有权证不是建设工程规划许可证，该房屋应为违章建筑。本案租赁合同也违反了集体房屋和土地不得对外出租的规定。照片无拍照时间，不能证明被告主张。照片恰恰能够证明被告擅自加建钢结构隔层的违法行为。涉案房屋属于违章建筑，合同属于无效合同。本院认为：本案中，被告刘家利与黄文博于2018年2月23日签订了《房屋租赁合同》，后威尔世公司出具证明本公司委托黄文博与刘家利签署房屋租赁合同，用于经营长安新能源汽车代理。威尔世公司于2018年12月6日将代理经营权、涉案房屋的租赁合同等转让给本案原告即辰诺公司。2019年1月，双方协商解除了房屋租赁合同。对上述事实，双方无争议，本院予以确认。原告主张与被告签订的房屋租赁合同无效，就合同约定的租赁期超过被告承租期限部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。同时，该司法解释规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案被告称其与涉案房屋所有权人古楼居委会签订了为期十年的房屋租赁合同，但根据被告提交的其与古楼居委会签订的合同，显示租赁期为五年，截止期应为2022年5月31日，故被告与黄文博签订的租赁合同中超出该期限部分应为无效。对原告主张涉案房屋系违章建筑等造成合同无效的理由，因原告对其主张并未提交充分的证据予以证明，对原告的主张本院不予采信。原告要求确认房屋租赁合同无效，并要求被告退还租金180000元，赔偿经济损失181000元，诉讼无据，本院依法予以驳回。对于原告要求返还的押金5000元，被告同意返还，本院予以确认。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘家利于本判决生效后十日内返还原告押金5000元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。执行期间为判决生效后自动履行期届满之日起二年以内。案件受理费减半收取3395元，由原告承担3370元，被告承担25元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉费用，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内未缴纳上诉费，按撤回上诉处理。审判员  王星二〇一九年六月二十六日书记员  张昕