苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初6830号原告（反诉被告）：苏州市乾丰房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320594798303317P，住所地苏州工业园区都市花园69幢01室。法定代表人：朱加宝，总经理。委托诉讼代理人：潘重岳，北京德恒（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州路易日盛装饰工程有限公司，组织机构代码17989043-9，住所地苏州工业园区唯亭街道唯华路2号和泰都市生活广场2幢605室。法定代表人：朱友路，经理。原告（反诉被告）苏州市乾丰房产经纪有限公司（以下简称乾丰公司）诉被告（反诉原告）苏州路易日盛装饰工程有限公司（以下简称路易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行审理。诉讼中，路易公司提起反诉，本院裁定予以受理。原告（反诉被告）乾丰公司的法定代表人朱加宝、委托诉讼代理人潘重岳、被告（反诉原告）路易公司的法定代表人朱友路到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告（反诉被告）乾丰公司提出的诉讼请求：1、判令路易公司退还乾丰公司所支付的装修补贴款20万元；2、路易公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年6月17日，路易公司与江苏沃苏投资管理有限公司（以下简称沃苏公司）签订《商业用房租赁合同》，约定沃苏公司将仁恒双湖湾A6、A7地块，建筑面积197平方米的房屋出租给路易公司，租期自2014年6月8日至2017年6月7日。2015年8月7日，乾丰公司与路易公司协商一致，由被告将所承租的上述房屋转租给原告，双方签订《项目合作协议》，约定乾丰公司一次性支付给路易公司装修款30万元，自2015年9月8日起房屋租金由乾丰公司承担。协议签署当日，乾丰公司通过朱加宝的账户向路易公司的法定代表人朱友路转账15万元，后于2015年10月24日两次再行转账合计10万元。乾丰公司自2015年9月实际入场并使用房屋，2015年12月29日，沃苏公司书面要求乾丰公司退出上述房屋并将乾丰公司的店招拆除，导致乾丰公司不得不于2015年12月31日撤出上述场所，实际使用时间仅为四个月。乾丰公司认为，路易公司将其承租的房屋转租给乾丰公司并承诺可以正常使用至2017年6月7日原合同届满，乾丰公司除了承担房租外还向路易公司支付了25万元装修补贴款，但因为路易公司的缘故只使用了4个月便无法继续使用，导致乾丰公司的合同目的无法实现，故按照比例诉请要求路易公司退还装修款20万元。被告（反诉原告）路易公司辩称：不同意退还上述款项。乾丰公司与路易公司之间有一个合作协议，款项包括装修、设备、家具、字画等。另外，实际上房屋一直是乾丰公司使用，路易公司代为垫付的款项应当由乾丰公司返还。反诉原告路易公司提出的请求：1、判令乾丰公司支付由路易公司代为垫付的房租15万元；2、反诉费用由路易公司负担。事实与理由：2014年6月7日，路易公司与沃苏公司签订房屋租赁合同，沃苏公司将争讼房屋出租给路易公司，租金为105元/平方米/月，并约定未经同意不得转租。后路易公司对房屋进行了装修，支付装修费60万元（一份反诉状载明为30万元）。2015年乾丰公司想承租上述房屋经营中介，双方在2015年8月7日签订《项目合作协议》，约定乾丰公司补贴路易公司装修款30万元，自2015年9月起支付租金，之后房屋由乾丰公司使用，房屋也由路易公司交付乾丰公司使用。2015年12月，由于路易公司未缴纳租金，沃苏公司派人拆除了乾丰公司的店招，在得知转租后沃苏公司解除了与路易公司的租赁关系。路易公司认为，乾丰公司明知房屋不能转让，坚持与路易公司达成合作协议，导致租赁合同被解除并给路易公司造成巨大损失，在此期间由路易公司代为缴纳的租金也应该由乾丰公司承担，路易公司据此提起反诉。反诉被告乾丰公司辩称：不认可上述反诉请求。1、路易公司与乾丰公司之间的合作协议，经由法院认定系转租协议并归于无效。乾丰公司已经支付了2015年9月8日至2015年12月7日期间的租金，自2015年12月沃苏公司强制驱赶乾丰公司离开租赁场所并且拆除了其所制作的店招，乾丰公司并未实际占用该房屋，自然也不应承担房屋的租金。另案生效法律文书确定乾丰公司应当支付费用是1000元水电费，也明确了乾丰公司撤离场所之后的租金应由路易公司负担；2、路易公司要求支付的款项，是7万多元租金费用加上路易公司被没收的6万元押金构成，该费用属于路易公司履行生效法律文书的义务，并未确认其据此享有追偿权；3、乾丰公司实际使用房屋的前三个月，是由己方交付的租金，直到2015年12月被强制拆除店招，期间未进行正常经营。路易公司一再承诺和沃苏公司协调，最后也未能解决，所以乾丰公司无法继续以路易公司的名义出面缴纳租金。此种情况下，路易公司有合同义务直接向沃苏公司缴纳租金，这也是沃苏公司提出解除合同的理由；4、沃苏公司一开始就是禁止在该街区经营房产中介，但路易公司向乾丰公司隐瞒该事实，路易公司未出具与沃苏公司的合同，直到乾丰公司准备经营而被制止。故路易公司主张的15万元性质不属于代缴房租，不属于乾丰公司的义务。综上，请求依法驳回路易公司的反诉主张。经审理查明：位于苏州工业园区星湖街1255号仁恒双湖湾商业用房的产权为仁恒地产（苏州）有限公司（以下简称仁恒公司）。2013年12月11日，仁恒公司（甲方，出租方）与沃苏公司（乙方、承租方）签订《商业用房租赁合同》，约定沃苏公司承租其中部分租赁场所，租期为2014年3月1日至2026年2月28日。租赁期限内，乙方整体或部分转租或转让股权等，或采取分租、合营等形式经营的，应提前60天书面征求甲方意见，并提供次承租人或股权受让方等详细情况，甲方根据自己意志决定是否同意，未经甲方书面同意转租的，乙方仍应全面履行本合同。乙方转租时发生的问题乙方全权承担，与甲方无关。2014年6月17日，沃苏公司（出租方，甲方）与路易公司（乙方、承租方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将仁恒双湖湾A6、A7地块、建筑面积197平方米的房屋出租给路易公司，租赁用途为路易公司，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。租期为2014年6月8日至2017年6月7日，租金先付后用，每平方米105元（不包括物业费、其他费用），第二年至第三年开始每年上调5%，双方正式签订合同后，房屋租金为631404.7元，合同签订后15日内交付房屋。物业费第一年每平米6元，第二年每平米8元，第三年每平米10元，每6个月预收一次。承租场所仅限作为乙方经营高端家具及装饰商品等家具展示使用，未取得甲方同意情况下，不得转做其他，如擅自转租、转让或转借他人或擅自调换使用以及擅自改变承租房屋经营用途的，以及累计拖欠租金达到一个月的，甲方有权终止合同，乙方交付的保证金不予退还。租赁期限内，乙方需要在承租场所的外立面、公共区域等布置包括广告宣传、灯箱招牌标记、装饰、旗帜、报、橱窗和露天桌椅等户外设施的，均须事先征得甲方书面认可并符合甲方指定的规格，未经甲方同意乙方不得擅自使用，否则视为严重违约。2015年8月7日，路易公司（甲方）与乾丰房产（乙方）签订一份《项目合作协议》，双方就上述租赁房屋达成转让协议，乙方一次性补贴甲方装修款30万元，2015年9月8日起房屋租金由甲方承担，乙方介绍的工程及项目装修业务由甲方及其团队设计或施工，视为合作项目，收益按照50%共享，具体按照进度结算。甲方介绍的房地产营销相关业务视为合作业务，按照收益50%共享。办公场地悬挂乙方广告招牌由乙方进行工商营业登记。诉讼中，双方一致确认，协议约定2015年9月8日起房屋租金由甲方承担视为笔误，应为由乙方承担。该协议附件包括一份物品清单，显示物品包括：3个沙发、1个茶几、2个床头柜、2幅山水画、1个写字台、18把椅子、2张阳台桌、1台饮水机、1台电冰箱、1台消毒柜、1个花桌、1台电视、9个花盆、3个空调、1台复印机、2张会议桌、2个茶几。双方在物品清单上均加盖公章。2016年1月26日，沃苏公司向路易公司发送《沃苏街区房屋租金拖欠告知书》，通知路易公司因欠付本季度房租构成严重违约，要求在2016年2月15日前交付拖欠租金，如未能在收到通知后的20日内再不支付，沃苏公司将按照合同约定执行单方面解除权，并追究违约责任及拖欠租金的滞纳金。2016年3月15日，沃苏公司向路易公司邮寄《解除合同暨催收租金通知函》，告知路易公司因未能按约在2015年11月30日前支付2015年12月8日至2016年3月7日期间的房屋租金及2015年12月8日至2016年6月7日的物业管理费，逾期超过100天，根据约定，沃苏公司有权解除合同并没收保证金并主张滞纳金，现沃苏公司依约解除《商业用房租赁合同》，路易公司应在收函后3日内立即办理退租手续、搬离房屋并结清违约期间占用房屋的租金、物业费及相关费用以及延期付款滞纳金，如不履行，将采取法律手段进行追索。该函件分别在2016年3月15日向路易公司的注册登记地以及朱友路的户籍地邮寄，投递结果分别为退回及拒收。关联案件中，沃苏公司另提交将上述通知函张贴在租赁场所的照片，乾丰公司与路易公司对此均不持异议。2016年6月7日，沃苏公司以乾丰公司、路易公司拖欠租金等行为，向本院起诉要求解除与路易公司签订的《商业用房租赁合同》，并支付欠付的租金、滞纳金等费用，即为本院（2016）苏0591民初4738号案件。该案中，就合作协议，路易公司主张：经得沃苏公司招商部经理刘丽荣同意，签订上述协议后，将房屋直接交付给乾丰房产后己方完全退出，之后与己方无关；乾丰公司主张：路易公司承租的上述房屋后因经营不善一直空置，为减少空置损失，就想房屋由乾丰公司承租，最开始说一起承担租金及装修款，但沃苏公司的招商部经理刘丽荣说写转让公司不同意，要么期限届满再租给己方，或者先采取股权合作协议的形式，这样沃苏公司可以通过，之后刘丽荣提供了公司账户并由乾丰公司交付2015年9月8日之后的租金。路易公司与乾丰公司认可，双方之间就讼争房屋实为转租关系。该案诉讼中，沃苏公司称其在2016年4月27日向派出所报警后将租赁房屋自行收回，沃苏公司据此提交两份笔录，一份为朱玉婷在苏州工业园区斜塘派出所所作的询问笔录，主张路易公司在己方不知情的情况下将房屋出租给乾丰公司，乾丰公司私自更换店招，沃苏公司接到仁恒地产电话说违反了整条街区经营范围，沃苏公司才知道转租事宜。沃苏公司与路易公司、乾丰公司沟通无效后，自行花费900元在2015年12月请外拆除人员强拆了乾丰公司的店招。路易公司已经欠付我们一季度房租及物业费并且说春节后付，但春节后2月路易公司私自搬出物品，目前房租未交、移交手续未办理。为避免损失扩大，沃苏公司在2016年4月27日上午和仁恒公司一起到房屋处让锁匠开锁，进门后还看到了固定墙柜、一台桌子、几个花瓶、固定的墙柜，抽屉里面还有一些没用的废纸、月饼、茶叶、垃圾桶、杯子、墙上还有几幅字画，无贵重物品。另一份笔录为仁恒公司员工纪鹏志在2016年4月27日所作，其表示路易公司擅自将房屋转租给乾丰公司并引起房租拖欠，沃苏公司在2、3月已报警，路易公司已经把室内东西全部搬走了，沃苏公司发函催要租金，但路易公司一直推脱给乾丰公司，今天沃苏公司将商铺收回，仁恒公司人员也在场，现场有一张桌子、几个花瓶，以及固定的墙体柜，抽屉打开无贵重物品。该案中，路易公司提交与刘丽荣的微信聊天记录，证实就转租事宜以及变更后乾丰公司的店招安装设置等均告知刘丽荣。该案判决认定，基于转租行为，沃苏公司解除与路易公司的租赁合同及没收保证金的主张均合法，判决支持沃苏公司要求支付至2016年4月27日的租金79558.6元及物业费7337.4元及相应滞纳金。后路易公司提起上诉，认为沃苏公司知晓其与乾丰公司的合作事宜，且沃苏公司已于2016年1月1日实际占有房屋，另外2015年12月8日后的租金等费用应由乾丰公司负担。苏州市中级人民法院于2018年1月22日作出二审判决，对一审予以维持。诉讼中，双方确认，乾丰公司实际承担租金的时间至2015年12月8日。关于30万元的构成。乾丰公司主张包括：30万元包括装修补偿、2台中央空调、固定的柜子、1张小会议桌、1幅字画、以及相关路易公司许诺的经营权。路易公司主张：30万元包括装修，当时自己装修花了约55万元；部分办公家具，购置花了10多万；几幅字画，购买花费约1万元；空调，购买花费大约6.5万元。因为是朋友，上述装修及物品就便宜给了乾丰公司。就室内物品。乾丰公司主张：己方在2015年12月初被沃苏公司赶出现场，当时在沃苏公司保安的确认下，己方将自己的一些物品搬离，租赁合同附件清单的物品都在现场，是乾丰公司自己搬走的。乾丰公司主张：当时己方搬走的包括打印机、一个沙发、一个私人办公桌，上述物品不属于给付乾丰公司的范围，其余移交给乾丰公司的物品不属于自己保管，自己也没有拿。以上事实，由房屋租赁协议、律师函、解除合同通知书等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：路易公司将其从沃苏公司处承租的争讼房屋转租给乾丰公司，乾丰公司与路易公司签订的《项目合作协议》实为转租协议，上述事实已由生效判决予以确认，双方对此也不持异议，本院予以确认。就争讼房屋而言，既有路易公司基于其与沃苏公司签订《商业用房租赁合同》而双方之间构成租赁关系，也有路易公司与乾丰公司基于签订《项目合作协议》而双方之间构成转租关系，合同相对方均应当按照各自签订的合同对外直接承担义务。就路易公司与乾丰公司而言，一方面，路易公司明知沃苏公司禁止转租，但其擅自将房屋转租给乾丰公司，因路易公司对外欠付租金等费用导致与沃苏公司的《商业用房租赁合同》被解除，上述行为另导致乾丰公司无法继续使用房屋，路易公司应当向乾丰公司承担相应的违约赔偿责任；另一方面，现有证据表明，乾丰公司对路易公司签订的《商业用房租赁合同》以及该合同禁止转租明确知晓，其在该种情形下仍旧从乾丰公司处承租房屋，乾丰公司对于相关损失的产生自身也有一定责任。本案中，结合双方的陈述，《项目合作协议》中约定的转让费30万应当包含装修、家具等物品以及承租、使用房屋至原合同对应期限的相关权益。乾丰公司支付款项后，相关物品的所有权及保管义务已经转移至乾丰公司。约定的转让费30万元，乾丰公司已付25万元，对照租赁合同约定的权益期限以及各方的过错程度，本院酌情判决由路易公司退还乾丰公司12万元。关于路易公司主张的房屋租金，本院认为，路易公司与乾丰公司均确认合作协议签订后，房屋实际上由乾丰公司使用、租金的最终承担者应当为乾丰公司，故路易公司对外交付的租金等费用应当由乾丰公司负担。就路易公司主张的租金，一方面，现有证据表明，乾丰公司对于实质上应由己方承担租金明确知晓，其未按约交付租金，对于沃苏公司提出解除租赁合同存在一定诱因，乾丰公司另确认自行搬离房屋后也未向路易公司交还房屋，故其对于相关租金的交付及损失的产生存在一定过错；另一方面，沃苏公司在2016年1月已向路易公司发函要求支付款项，否则将解除合同，而路易公司确认在2016年2、3月搬离物品，路易公司在知晓欠付租金的情况下未及时交付租金或采取其余措施，也导致损失进一步扩大。该房屋租金每月20685元且逐年上涨，综合考量，就路易公司对外交付的租金，本院合理判决由乾丰公司承担5万元。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告苏州路易日盛装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内退还本诉原告苏州市乾丰房产经纪有限公司装修补贴款12万元；二、反诉被告苏州市乾丰房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州路易日盛装饰工程有限公司代为垫付的租金5万元；三、驳回本诉原告苏州市乾丰房产经纪有限公司的其余本诉请求；四、驳回反诉原告苏州路易日盛装饰工程有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取4300元，由本诉原告苏州市乾丰房产经纪有限公司负担300元，本诉被告苏州路易日盛装饰工程有限公司负担4000元；反诉案件受理费减半收取为1650元，由反诉原告苏州路易日盛装饰工程有限公司负担650元，反诉被告苏州市乾丰房产经纪有限公司负担1000元。上述款项分别为本诉原告、反诉原告所预交，本院均不予退还，双方在给付上述款项时自行结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  周立春人民陪审员  王 静二〇一九年六月二十八日书 记 员  夏李扬拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。