广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2248号上诉人（原审被告）:中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座，统一社会信用代码91442000699751173C。法定代表人：陈鹏，董事长。委托诉讼代理人：黄小芳，该司法务代表。被上诉人（原审原告）：曾宪丽，女，1986年8月23日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。原审被告：广东海伦堡地产集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙头街禺山西路329号2座二层，统一社会信用代码914401017733145628。法定代表人：聂杰华，总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，该司法务代表。上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）因与被上诉人曾宪丽、原审被告广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称海伦堡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人宏泽公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曾宪丽的全部诉讼请求。事实与理由：涉案房屋是购房人以按揭方式支付购房款，根据补充协议的约定，如购房人是以按揭方式支付购房款，宏泽公司递交按揭资料时需经贷款行的审核，但由于贷款行的工作滞后，导致宏泽公司递交资料的时间也相应推迟。即使这样，宏泽公司仍按补充协议的约定，在房屋交付之后720日内向房产登记机构申请办理本案所涉房屋的产权登记。因此宏泽公司不存在延期交证的情形。且约定720日内递交资料也是中山地区同行业的通行做法，依约递交资料后，产权证何时出具则非宏泽公司所能确定，因此，应予驳回曾宪丽的诉讼请求。被上诉人曾宪丽答辩称，对一审判决认定合同义务为宏泽公司需要完成递件义务不予认可。曾宪丽认为应当以业主领取房产证视为宏泽公司完成办证义务。对案涉商品房买卖合同第十四条约定的完整理解，重点是约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，出卖人应承担违约责任，而不仅仅是完成递交资料的义务。一审判决关于“递件义务”没有法律规定，也没有合同约定，指代不明，不应在法律文书中出现，但曾宪丽对一审判决结果予以认可。曾宪丽向一审法院提出诉讼请求：1.宏泽公司向曾宪丽支付因未按时交付房产证的违约金9251元；2.海伦堡公司对上述债务承担连带清偿责任。一审法院经审理认定的事实如下：1.2013年6月20日，曾宪丽（买受人）与宏泽公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1301040072），约定由买受人向出卖人购买位于中山市坦洲××心岸春天花园××房的房地产，总价款462545元；出卖人应当在2015年4月18日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；市政配套设施批准、安装之延误，须以中山市或以上政府部门出具的证明文件为依据；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的2%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。2.2013年7月2日，曾宪丽与宏泽公司于中山市房地产交易登记管理所就坐落于中山市坦洲××心岸春天花园××房的房地产办理销售登记备案。3.2016年4月11日，宏泽公司开具广东省地方税收通用发票（电子）发票联，载明：曾宪丽已支付全部购房款462545元。一审另查，宏泽公司为海伦堡公司投资的法人独资的有限责任公司。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于逾期交房问题。曾宪丽与宏泽公司签订的中山市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现曾宪丽已按双方约定向宏泽公司支付购房款。宏泽公司与曾宪丽签订的商品房买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”从上述合同条款内容可知，双方约定宏泽公司履行的是递件义务。宏泽公司已在2015年4月18日向曾宪丽办理房屋的交付手续，按照上述规定，宏泽公司应于2017年4月7日前办理递件手续，但未提供证据证明其已在2017年4月7日前履行上述义务。另外，宏泽公司主张因贷款银行工作滞后，导致其递件时间相应迟延。一审法院认为，宏泽公司作为具备专业资质的开发商，其应当熟知办理商品房权属证书流程，包括按揭银行所需提交的办证资料，并应当在合同约定的办证期限内预留合理时间用于通知及接收按揭银行办理资料的时间。即使宏泽公司主张的上述事实成立，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，宏泽公司仍应承担支付逾期办证违约金的责任。曾宪丽诉请宏泽公司向其支付按已付购房款的2%违约金9251元（462545×2%），理据充分，一审法院予以支持。关于海伦堡公司的责任问题，宏泽公司为海伦堡公司投资的法人独资的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，海伦堡公司应就宏泽公司的财产独立于其个人财产承担举证责任，但其未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。曾宪丽主张海伦堡公司对宏泽公司的债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、宏泽公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向曾宪丽支付逾期办证违约金9251元；二、海伦堡公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（曾宪丽已预交），由宏泽公司、海伦堡公司负担（于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付曾宪丽）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议的主要焦点是：宏泽公司是否存在逾期办证的违约行为。经查，曾宪丽与宏泽公司签订的中山市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，曾宪丽与宏泽公司在商品房买卖合同中对产权登记的时间进行了约定，即出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。即宏泽公司履行的义务是在合同约定的交付使用日期后720日内，协助曾宪丽将办理案涉房屋权属登记所需的资料提交到产权登记机关备案，若宏泽公司逾期履行上述义务的，宏泽公司需向曾宪丽支付按已付购房款的2%的违约金来承担逾期办证的违约责任。宏泽公司在2015年4月18日向曾宪丽办理房屋的交付手续，按照上述约定，宏泽公司履行上述合同义务应于2017年4月7日前完成，现宏泽公司未提供证据证明其已在2017年4月7日前履行上述义务，已构成违约。宏泽公司上诉称因贷款银行工作滞后，导致其递件时间相应迟延。本院认为，即使宏泽公司该主张属实，双方的案涉商品房买卖合同也没有约定该理由可以顺延办证时间，故本院对宏泽公司该主张不予采纳。因此，曾宪丽起诉请求宏泽公司按照合同约定向其支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人宏泽公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年六月二十八日书记员 孙翠红