宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初15号 原告：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区修业路长信春天综合楼11层。 法定代表人：雷军辉，该公司副总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：尚凯，宁夏宁人律师事务所律师。 被告：胡志伟，女，汉族，1979年10月1日出生，现住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：田晓，北京市泽元（银川）律师事务所律师。 被告：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心A号楼401室。 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈乾，宁夏辅德律师事务所律师。 原告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）与被告胡志伟、宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年3月5日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人尚凯，被告胡志伟的委托诉讼代理人田晓、家园公司的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告长城资产公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销银川市中级人民法院（2018）宁01执异291号执行裁定；2.请求准许对位于宁夏回族自治区银川市金凤区西岸国际花园×－×－×室房屋的执行。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年6月3日，原告与中国农业银行股份有限公司银川市兴庆支行（以下简称“农行兴庆支行”）签订《委托贷款委托合同》（编号：64010620130000009），委托农行兴庆支行向被告家园公司发放委托贷款12000万元。农行兴庆支行与被告家园公司于2013年6月3日签订了《委托贷款借款合同》（编号64010620130000009），合同约定：借款本金12000万元，贷款期限24个月，年利率为14%，罚息在原利息基础上浮50%即21%/年。农行兴庆支行与被告家园公司于2013年6月3日签订了《委托贷款抵押合同》（编号64010620130000009－1），合同约定：家园公司用于抵押的抵押物为：西岸国际花园一期国有土地使用权及在建工程（2#108户，3#111户，4#140户，共计359户，未售房产面积43840.31平方米及分摊的国有土地使用权面积）和[土地使用权证：银国用（2012）第16925号、银国用（2010）第60133号、银国用（2010）第60132号、银国用（2013）第60100号]，家园公司以上述抵押物为主合同《委托贷款借款合同》项下的债务提供抵押担保。2013年6月5日，原告长城资产公司对案涉的房产依法设立了抵押登记，享有合法的抵押权。2018年6月26日，长城资产公司依据具有强制执行效力的债权公证文书，向银川市中级人民法院申请强制执行。银川市中级人民法院审查后，作出了《执行裁定书》（2018）宁01执353号、354号。2018年12月5日、6日，银川市中级人民法院听证后作出执行裁定书，中止了本案的执行。综上，被告虽然向家园公司支付全部总价款，且实际居住至今，但是涉案房屋的产权证登记在家园公司名下，不动产所有权的取得以登记为生效要件，被告并没有合法取得涉案房屋的所有权，被告对于涉案房屋享有的合法债权并不能对抗原告对于涉案房屋享有的合法抵押权。故向法院提起诉讼。 被告胡志伟答辩称，1.虽然长城资产公司对涉案在建工程和房屋办理了抵押登记并依法享有抵押权，但胡志伟作为涉案房屋的买受人，其购得涉案房屋的相应权益优先于建筑工程承包人的优先受偿权和长城资产公司的在建工程抵押权；2.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，胡志伟作为涉案房屋的买受人，符合该条规定的能够排除执行四个条件。综上，胡志伟对涉案房屋享有的权利能够排除执行，请求驳回原告的诉讼请求。 被告家园公司答辩称，胡志伟与家园公司形成事实上的买卖关系，已经支付全部价款并实际使用，作为房屋买受人，购得房屋的权利优先于原告的抵押权，能够排除执行。 审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对证据进行了质证。 原告长城资产公司为支持其诉请提交如下证据：（2018）宁01执异291号执行裁定书、宁夏银川市在建工程抵押登记证明（复印件）、房权证金凤区第2016082316、房他证第2013092718号（在建工程抵押转现房抵押）（复印件），证明原告办理在建工程抵押时所属的商品房均是未销售的房屋，包含涉案房屋，在具有办理房屋权属证条件后，家园公司作为房屋的所有权人，又将在建工程抵押转为现房抵押，原告的抵押符合法律规定，有权申请强制执行抵押物；同时证明家园公司作为房地产开发企业，明知涉案房屋存在抵押，还出售给消费者，给消费者造成的损失应当由其承担，侵害原告的抵押权于法无据、于情不符、于理不通。 被告胡志伟、家园公司对原告提交证据的质证意见：对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋虽设置抵押但是否享有优先权不足以证明。 被告胡志伟为支持其抗辩提交如下证据：证据一、《商品房买卖协议》1份，证明：胡志伟于2012年11月5日与家园公司签订协议，约定价款为754200元。证据二、工商银行业务凭证2份、收据4份、建设银行客户专用回单，证明：胡志伟已经支付房屋总价款的事实。证据三、入伙会签单1份，天然气发票1份，电费发票1份，证明：胡志伟实际居住的事实。证据四、无房证明1份，证明：胡志伟作为涉案房屋的买受人，名下没有房产的事实。 经质证，原告长城资产公司对证据一中的商品房买卖合同的真实性无异议，合法性有异议，对其他证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，涉案房屋已经在出售前抵押给原告，故对买卖行为的合法性存在异议。家园公司对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。 被告家园公司提交证据如下：企业信息查询单和情况说明各一份，证明2009年3月26-2014年1月27日期间纳雪峰担任家园公司法定代表人。 经质证，原告、被告胡志伟对被告家园公司提交证据均无异议。 经审查，原告、被告提交的证据，能够证实本案相关事实，应予采信。 本院认定如下事实：2012年11月5日，胡志伟与家园公司签订了《商品房买卖协议》，约定胡志伟购买家园公司名下位于银川市金凤区西岸国际花园×－×－×室房屋，每平米单价6000元，预测面积124.43平方米，总价款746580元（最终以实测面积为准，多退少补，据实结算）。合同签订当日，胡志伟通过银行转账支付购房款298700元。2013年2月28日，胡志伟通过银行转账支付购房款20万元。2015年12月16日，胡志伟通过银行转账支付255000元。家园公司先后于2012年11月5日、2013年2月28日、2015年12月16日向胡志伟出具了30万元、20万元、254200元房款的收据，于2015年12月16日向胡志伟出具了收到物业储备金6222元的收据。家园公司于2015年12月将该房屋交付胡志伟后，胡志伟装修后入住至今。胡志伟名下在银川市不动产部门无住房备案登记信息。 长城资产公司与家园公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年6月16日作出（2018）宁银国安证字第1795号执行证书。后长城资产公司向本院申请强制执行，本院于2018年6月26日立案执行，并向被执行人发出执行通知书，责令被执行人向长城资产公司履行偿还义务。2018年7月13日，本院作出（2018）宁01执353号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人家园公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款60122161元及利息；二、若被执行人家园公司未按期履行，则申请执行人有权对被执行人家园公司提供西岸国际花园一期项目2#、3#、4#楼商品住房在建工程转现房后剩余抵押房屋面积5789.56平米，二期号综合楼（原抵押物9－15层、18层）剩余在建工程转现房后剩余抵押房屋面积3809.62平米，以上共计14284.5平米的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、若被执行人家园公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款为不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年8月8日，本院在西岸国际花园张贴通知，告知西岸国际花园一期、二期住户，本院拟对被执行人家园公司抵押给申请执行人长城公司的房产进行评估、拍卖，凡从家园公司获得上述房产占有、使用权利者，自即日起20日内向本院提交书面执行异议申请书。后胡志伟向本院提出书面异议申请。经本院审查作出（2018）宁01执异291号执行裁定书，裁定：中止对宁夏回族自治区银川市金凤区西岸国际花园×－×－×室房屋的执行。 还查明，2013年6月3日，长城资产公司与农行兴庆支行签订《委托贷款借款合同》，委托农业银行兴庆支行向家园公司发放委托贷款12000万元，农行兴庆支行根据上述合同与家园公司签订《委托贷款抵押合同》，家园公司以其开发建设的西岸国际花园二期国有土地使用权以及在建工程（涉案西岸国际花园3-2-2601室房屋在抵押范围内），为家园公司在《委托贷款借款合同》项下的债务提供抵押担保。农业银行兴庆支行作为长城资产公司的委托代理人与家园公司办理了抵押登记。上述合同经宁夏回族自治区银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1795号执行证书确认。 本院认为，本案争议的焦点为被告胡志伟是否享有对涉案银川市金凤区西岸国际花园×－×－×房屋的民事权益并阻却对涉案房屋的查封执行。依据被告胡志伟提交的《商品房买卖协议》、收据及转款凭证可以证实在2012年11月5日胡志伟与家园公司签订商品房买卖合同，并分别于2012年11月5日、2013年2月交付已超过合同约定总价款百分之五十的房款。而原告长城资产公司在涉案土地及房屋设定抵押的时间为2013年6月，明显在胡志伟与家园公司签订房屋买卖协议之后，其抵押权不能对抗被告胡志伟因房屋买卖而取得的物权期待权。现被告胡志伟已按照合同约定支付了全部购房款并实际占有使用了涉案房屋，且其名下无其他用于居住的房屋，其在本案中提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，其对涉案房屋享有的民事权益能够排除民事执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告长城（宁夏）资产经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇一九年六月二十六日 书记员  李天文 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。