西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0112民初12934号 原告李洋洋，女，1988年8月11日出生，汉族，中原油田分公司石油工程技术研究院职工，住河南省濮阳市华龙区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人王智林，陕西许小平律师事务所律师。 委托代理人庞森，陕西许小平律师事务所律师。 被告雒江峰，男，1975年12月18日出生，汉族，宝鸡市赢鼎德林科技有限公司法人，住宝鸡市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被告赵丽，女，1978年10月17日出生，汉族，无业，住址同被告雒江峰，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人雒江峰，身份信息同被告雒江峰。 第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司。住所地：西安市高新区与XX路XX幢XX单元XX层。统一社会信用代码：91610131MA6U646FXN。 法定代表人徐万刚，执行董事。 委托代理人王利琴，女，系第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司法务，住该公司。 原告李洋洋与被告雒江峰、赵丽，第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家宝业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李洋洋及委托代理人王智林、庞森，被告雒江峰（同被告赵丽委托代理人），第三人链家宝业公司的委托代理人王利琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间合同编号为100001545704的《西安市存量房屋买卖合同》；2、被告返还原告定金2万元;3、被告向原告支付违约金23万元；4、被告赔偿原告中介服务费37500元；5、被告回购西安市未央区XX路（太元路）XX城XX幢XX单元XX层XX号车位；6、被告赔偿原告在购买该车位的过程中支付的3000元中介费以及各种税费24870元，并承担该车位再次过户到被告名下时将要产生的全部税费；7、本案诉讼费、保全费及保全保险费由被告承担。事实及理由：二被告系夫妻关系，被告赵丽于2018年1月19日与第三人签订了《房屋出售委托协议》，委托第三人代为出售与雒江峰夫妻共有登记在赵丽名下位于西安市央区XX路（太元路）XX城XX号楼XX单元XX层XX室房屋一套。2018年3月18日在第三人提供居间下，被告雒江峰代赵丽签字与原告签订了《西安市存量房屋买卖合同》，将前述房产以115万元的价格出售给原告，同时另行签订协议将该小区31幢1单元-1层1F193号车位以10万元的价格出售给原告。协议签订后，原告及时履行了义务，支付了3万元定金，并向第三人支付了37500元购房中介费及3000元车位中介费。后原告支付了全部车位款并缴纳了24870元因车位过户而产生的相关税费后，被告赵丽于2018年4月25日将车位过户至原告名下。2018年5月17日，原告与被告赵丽及第三人签订了《补充协议》，再次约定房屋与车位捆绑出售，如因被告原告导致不能办理产权转移登记手续，被告需要回购车位并承担在办理车位回购过程中所产生的费用。在之后履行房产交易手续过程中，被告拖延不按照协议约定如期履行，在已经将车位卖给原告的情况下找各种理由故意拖延履行，并最终在2018年7月13日明确提出要求涨价二十余万元，若原告不同意，被告将不再履行房屋买卖合同。现诉至法院，请求判如所请。 被告雒江峰、赵丽共同辩称，第一，同意解除房屋买卖合同，违约方是原告。2018年6月20日，尚在合同履行期内，原告在买卖双方的交易群里明确表示其不要房子了，原告称因为没有告知她房屋有抵押，但补充协议约定履行的截止日期是2018年6月25日；第二，车位当时是低于市场价5万元，按照10万元卖给原告的，且原告说其故意拖延不属实，2018年6月20日原告提出不要房子之后，按照合同约定是原告违约，其要求支付违约金23万元，从此后其提出的加价部分是违约金，加价是其于2018年6月20日给第三人工作人员南某某提出的；第三，原告称其趁人之危，不履行合同不属实。原告在2018年6月20日先说不要房子其才没有继续履行合同，要求如继续履行需加违约金，到7月份原告又说要房子，同意延期履行合同。原告说没有办理网签不属实，中介公司已于2018年5月17日完成了网签。在2018年7月份中介公司工作人员南某某一直在群里要求做资金监管，其当时在群里回复说安排好通知其，原告方一直没有回复，其一直同意办理资金监管的。 第三人链家宝业公司述称，原告请求解除《西安市存量房屋买卖合同》、返还定金、支付违约金的诉讼请求其认可，具体的数额以法院的判决为准。原告请求被告回购车位，赔偿购买车位过程中支付的3000元中介费及各种税费24870元，并承担车位再次过户至被告名下时将要产生的全部税费的诉请与本案不属同一法律关系，应另行处理。其作为交易居间房，在签订合同时已向双方提供了真实的房源、客源信息，告知交易中需要准备的资料，交易流程、风险等，在此种情况下签订的合同是各方真实意思表示，合法有效，合同各方均应当按照约定内容履行义务。后原、被告因加价事宜未协调好，合同未继续履行。 经审理查明，2018年3月18日，原告李洋洋（乙方）与被告（甲方）签订了《西安市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告赵丽位于西安市未央区XX路（太元路）南、XX城XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积87.55平方米，成交价格为115万元（房屋成交价114万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备折价1万元），该房屋设立了抵押，抵押权人系中国工商银行有限公司西安太华路支行，抵押登记日期为2012年9月11日。甲方应于2018年4月20日前向该房屋的原房屋贷款机构提供一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年5月10日前办理完毕注销抵押登记手续。乙方用贷款方式购买，乙方向甲方支付定金2万元，乙方支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分，于2018年3月18支付。乙方于网签且面签后3个工作所日内将第一笔购房款57万元（不含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付甲方。乙方拟贷款55万元，甲乙双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。同日，原、被告及第三人签订了《居间合同》，约定第三人向原、被告双方提供关于上述房屋买卖的居间服务，由原告支付居间服务费34500元，于签订合同当日支付。如需要办理购房贷款的，原告应支付第三人贷款服务费3000元，于合同签订当日支付。原、被告及第三人于当日另签订了关于西安市未央区XX路（太元路）南、XX城XX幢XX单元XX层XX号车位的《西安市存量房屋买卖合同》及《居间合同》，约定原告以10万元购买上述车位，定金1万元，于签订合同当日支付，剩余9万元于网签后3个工作日内支付。车位的居间服务费为3000元，由原告在签订居间合同当日支付第三人。上述《西安市存量房屋买卖合同》及《居间合同》系被告雒江峰以被告赵丽代理人的身份与原告及第三人签订，上述房屋及车位登记在被告赵丽名下，系二被告夫妻共同财产。合同签订后当日，原告李洋洋向被告支付房屋及车位定金共计3万元，被告向原告出具了定金收据，原告向第三人支付了上述房屋、车位的居间服务费共计37500元，支付购买房屋贷款服务费3000元。2018年4月25日，原告与被告赵丽签订了关于车位的网签合同并签订了资金监管协议。网签合同中约定的成交价为16万元，实际双方仍按照10万元交易。后二被告配合原告将车位登记在原告名下。过户过程中产生税、费等24870元，系原告以被告赵丽名义支付。2018年4月29日，车位产权转移完成。 另，2018年4月25日，三方签订了《补充协议》，约定房屋与车位捆绑销售，被告最晚于2018年5月25日办理完房本解押并拿到无抵押房产证，办理下一手续，如未完成，按原合同违约责任执行。2018年5月17日，原告丈夫、被告赵丽及第三人再次签订《补充协议》一份，约定房屋与车位捆绑销售，被告最晚于2018年6月25日办理完房本解押手续并拿出无抵押的房产证，如未完成，按照原合同违约责任执行。因被告原因导致房屋不能办理产权转移登记手续，被告回购上述车位，产生相关费用由被告承担并支付原告在办理此车位所产生的所有费用。 原、被告及第三人为方便沟通，建立了“华远19-1-1102成交跟进”微信群。原、被告及第三人提供了微信聊天记录，其中被告雒江峰于2018年5月24日在原告询问解押进度时告知原告，已经和原告丈夫签了补充协议，时间延长到了6月25日了，并将补充协议照片发在群内，原告称刚知道，并告知被告，不管日期是哪一天，都应该告诉其进度，其有知情权。后第三人工作人员在群内多次询问被告雒江峰办理解押的进度，被告雒江峰称“解押先平安”，并于2018年6月2日回复称二押已解除，今天在进行首押解除。2018年6月18日，被告雒江峰仍称“首押解除中”，2018年6月18日当天及2018年6月19日，对于原告及第三人在微信群中询问进度问题被告均未予回复。2018年6月20日晚，原告在微信群中称“房子我们不要了，准备好违约金”，“过了25号按照合同走法律程序”。后双方未协商好，原告诉至本院，酿成本诉。庭审中，被告雒江峰自认其2018年6月20日提出了涨价的请求，但其提出涨价系因为原告先说不要房子了。原告称系被告提出涨价在先，其才说不要房子了。第三人工作人员南某某称被告在2018年6月25日以后提出了涨价。被告在庭审中称涉案房屋上存在两个抵押权人，分别为中国工商银行（房屋按揭贷款）及平安银行（普通贷款），平安银行的抵押系2018年10月解除。 另查明，二被告仅辩称未违约，未就违约金数额答辩，经本院释明后，二被告认为原告主张的违约金过高，如果认定其违约，其愿意支付等同于定金数额的违约金。为查明涉案房屋的抵押解除情况，本院查询了涉案房屋的不动产登记簿，显示涉案房屋于2012年9月13日因按揭贷款设立了抵押，抵押权人系中国工商银行股份有限公司西安太华路支行，2017年11月15日设立了二押，抵押权人系重庆金安小额贷款有限公司。上述抵押均未解除。原告请求被告支付房屋上涨差价损失35万元，并在庭审中申请对涉案房屋截至2018年6月20日上涨的差价进行司法鉴定。经按照法定程序委托，陕西公信房地产评估有限公司出具了房地产评估报告。涉案房屋2018年6月20日的市场参考价为118.19万元，即涉案房屋上涨的差价为3.19万元。原告对该评估提出了书面异议，本院按照程序向评估机构转交了书面的异议，该公司亦予以回复。后原告将诉讼请求中的房屋上涨差价变更为请求被告支付违约金23万元。庭审中，经本院释明，原告明确如房屋与车位不能在一案中处理，本案其主张处理有关房屋的诉讼请求，并明确本案在损失与违约金不能同时主张的情况下，其主张违约金。 以上事实，有西安市存量房屋买卖合同、补充协议、收条、授权书、集体户口登记卡、居间服务合同、西安市房屋登记簿、定金收据、微信聊天记录、银联商务签购单、完税证明、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告经第三人居间签订的《西安市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。本案原、被告在同一天分别签订了房屋和车位买卖的合同，并分别签订了居间合同，虽两次以补充协议的方式约定车位与房屋捆绑销售，但该约定仅能说明如因被告原因导致原告未能实现房屋买卖的目的，原告有权请求被告回购车位，并不能成为一案处理的依据。故关于原告请求被告赔偿购买车位支付的中介费、回购车位以及支付车位过户过程中产生的税、费及再次过户所要产生的费用的诉讼请求本案不予处理。原告可在本案定性后另案主张。 原告未能提供证据证明被告提出涨价在先，其提出不要房子在后，故关于原告该陈述本院不予采信。被告在签订合同时其对涉案房屋上存在的抵押情况系明知的，其未告知原告该房屋上存在两个抵押权人，即构成违约，且被告在办理解押的过程中多次回避原告及第三人的询问，其告知原告二押系平安银行，并于2018年6月2日称二押已解除，后多次回避关于抵押的解除的询问。原告在补充协议约定的履行期限来临前基于不安告知被告房子不要了，后又称过了6月25日按照合同约定走，由此可见原告的真实意思应当是6月25日不能办理手续，房子不要了，按照合同约定走。被告在庭审中自称2018年10月二押解除，但根据房产登记簿显示，截至2019年6月12日两次抵押均未解除，且二押的抵押权人并非平安银行，本院认为被告的行为构成根本违约。应当承担违约责任。现原告请求解除《西安市存量房屋买卖合同》，被告退还定金2万元的诉讼请求本院依法予以支持。违约金与损失不能同时主张，原告明确其主张违约金，本院予以确认。原告虽不认可评估结果，但无直接证据可以否定该评估报告。根据该评估报告显示，原告的的房屋上涨差价损失参考值为3.17万元。原告为购买涉案房屋所产生损失为中介费34500元，贷款服务费3000元。原告的房屋上涨差价损失、中介费损失、贷款服务费损失共计69200元。另，原告为购买涉案房屋可能产生误工费、交通费、律师费等损失。合同约定的违约金为总房款的20%，即23万元，该约定过分高于给原告造成的实际损失，被告亦认为违约金过高。结合原告的实际损失，本院酌情认定违约金为12万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告李洋洋与被告赵丽、雒江峰于2018年3月18日签订的编号为100001545704的《西安市存量房屋买卖合同》解除。 二、被告雒江峰、赵丽于本判决生效之日起十五日内退还原告李洋洋定金2万元。 三、被告雒江峰、赵丽于本判决生效之日起十五日内支付原告李洋洋违约金12万元。 四、驳回原告李洋洋的其余诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7830元，原告已预交，现由被告雒江峰、赵丽承担，并于上述给付时间一并支付原告李洋洋。 如不服本判决，于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王宝娟 审 判 员  崔小梅 人民陪审员  荣春玲 二〇一九年六月十五日 书 记 员  刘旭华