云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初2341号原告：陈卫平，男，汉族，1960年3月27日生住云南省曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区。委托代理人：王应春，云南锦利泰律师事务所律师。(特别授权代理)被告：曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司。统一社会信用码：91530300713457246T。法定代表人：陈密飞，总经理。地址：云南省曲靖市麒麟区文昌街95-97号。委托代理人：李俊，云南精茂律师事务所律师。(特别授权代理)原告陈卫平诉被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司（以下简称台侨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告陈卫平及其委托代理人王应春、被告台侨公司委托代理人李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年11月21日，原、被告双方签订了合同编号为QJ2006112101524的《商品房购销合同》。合同约定：原告向被告购买位于房屋，合同记载该商品房面积为211.52平方米，购房总价款为308050元人民币。因该房屋实际建筑面积为208.14平方米，故原告于2007年7月13日向被告支付了全部购房款303126.77元人民币，还向被告交纳了维修基金、配套费及办理产权的相关税费。随后，被告向原告交房。但交房后被告并未在合同约定的时间内为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，经原告多方催促，被告才于2010年7月2日为原告办理了房屋所有权证，而该房屋的土地使用权证至今未办理。从2011年至今，原告曾多次找到被告协商办理土地使用权证事宜，特别是该商品房所在的小区成立业主委员会以来，还多次发函给被告要求办理土地使用权证，但被告均以各种理由拒绝办理。因该房屋没有办理土地使用证，2015年以来，二手房的交易就办不了不动产登记的变更手续，被告的违约行为严重损害了原告的权益。为维护原告的合法权益，诉请判令：1、被告协助原告办理位于房屋的土地使用权证；2、被告支付原告违约金90938元（按购房总价款303126.77元的30%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告将诉请第一项办理土地使用权证，变更为办理不动产权属证书。被告台侨公司辩称：1、原告诉请答辩人协助办理土地使用权证的请求因《曲靖市不动产统一登记工作实施方案》的实施，事实上已经履行不能。2、答辩人与原告签订的《商品房购销合同》中未约定逾期办理土地使用证变更登记手续的违约责任，法律对此亦无明文规定，答辩人不应承担违约责任。首先，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。该条将“办理土地使用权变更”和“房屋所有权登记手续”并列，二者互不包含。依据此规定，协助商品房购买人办理土地使用权变更登记手续是房地产开发企业的法定义务。其次，合同约定办理房屋权属证书是只办理房屋产权证。双方合同中并无办理土地使用证的约定，该办证义务属于法定义务而非约定义务。房地产买卖合同的标的物为房屋而非土地，就买受人而言，其只享有土地使用权而非转移所有权，故合同约定的办理房屋权属证书的义务不包含办理土地使用权变更登记。逾期办理土地使用权变更登记如何承担责任，依前述规定，该责任的承担亦不能适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约金计算标准。《建设部、新闻出版总署、公安部、国家工商行政管理总局关于印发的通知》第三条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》，该列举为穷尽式列举，不包含《土地使用权证》。另外，法规规定答辩人负有协助办理土地使用权变更登记并提供必要的证明文件的义务，未履行该义务，原告有权请求人民法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。承担违约金，必须要有合同的约定或者法律的规定。双方在合同中未约定逾期办理土地使用证变更登记手续的违约责任，法律对此亦无明文规定，原告主张逾期办理土地使用证的违约金，没有合同约定和法律规定，依法应驳回其诉请。3、逾期、不能办理土地使用权证也不是由答辩人的原因导致，答辩人不应承担违约责任。答辩人合法取得土地，按照房地产开发建设的相关法律法规向曲靖市发改委、规划局、建设局、土地局、房管局等相关政府部门申请并获得批准开发建设、对外预售、销售金穗花园四期项目房产。答辩人自金穗花园四期项目建设完工后，积极履行协助办理房屋产权证书和土地证书的义务，按照相关政策一直向曲靖市长、市政府等部门申请办理变更土地用途交纳土地出让金，一直未获得批准，后于2019年2月21日方获得批准缴纳土地出让金。逾期办理土地使用权证不能归责于答辩人。2016年11月24日，曲靖市人民政府下发《曲靖市不动产统一登记工作实施方案》，其中明确不再分别办理土地、房屋登记业务，只要不发生转移、变更，原有的各类不动产权证书继续有效，不能办理土地使用权证不能归责于答辩人。4、原告诉请答辩人承担违约责任的主张已经经过诉讼时效，且不具有中止、中断事由。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件1份，用以证明原告的基本情况及诉讼主体资格。2、《商品房购销合同》1份，用以证明原、被告双方于2006年11月21日签订的《商品房购销合同》合法有效，合同约定双方的权利义务，合同第十二条还约定被告应在交房后180天为原告办理房屋产权登记。被告未全部履行义务构成违约。3、收据2份、发票1份、税收单1份，用以证明原告已经按照《商品房购销合同》约定履行了付款义务，包括购房总价款及维修基金、配套设施费及办理产权的相关税费。4、房屋所有权证书1份，用以证明被告于2010年7月2日才为原告办理房屋所有权证，至2015年《不动产登记暂行条例》施行时未办理土地使用权证，至今未办理不动产权属证书。按《商品房购销合同》的约定，被告已构成违约。5、向曲靖市台侨经济技术房地产开发公司发出的函3份，用以证明本案诉讼时效未届满，原告方一直在向被告方主张权利。经质证，被告对原告提交的上述证据1-4三性无异议，对其认为被告已经构成违约的证明内容不认可，被告已按照合同约定为原告办理了房屋所有权证书，履行了合同义务。认为证据5的3份函已经超过举证期限，不予质证；且此3份函的出具时间均为2018年以后，自被告为原告办理房屋所有权证书以后，在很长时间内，原告不能证明其有向被告主张权利或者诉讼时效存在中断的情形。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1、建设项目选址意见书、投资项目备案证、工程建设项目报建表、建设用地规划设计条件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、新开工统计登记表、国有土地使用证、商品房预售许可证明各1份，用以证明被告合法取得土地，按照房地产开发建设相关法律法规向曲靖市发改委、规划局、建设局、土地局、房管局等相关部门申请并获得批准开发建设、对外预售金穗花园四期项目的事实。2、2008年市长办公会议纪要、被告向市长、市政府请求办理土地性质变更和土地证的部分请示报告、2019年政府专题会议纪要（节录）、国土资源局同意变更土地用途缴纳土地出让金办理协议出让的批复、国土资源局关于金穗花园二期、四期建设项目完善用地有关手续的说明各1份，用以证明被告自金穗花园四期项目建设完工后，积极履行协助办理房屋产权证书和土地使用权证的义务，按照相关政策一直向市政府等相关部门申请办理变更土地用途缴纳土地出让金，但一直未获批准，后于2019年2月21日才获得批准缴纳土地出让金的事实。3、曲靖市不动产统一登记工作实施方案的通知1份，用以证明因政策原因，曲靖市于2016年11月24日起实施不动产统一登记，“颁新停旧”导致无法单独办理土地使用证，原有的各类不动产权证书继续有效。经质证，原告对被告提交证据1的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容不予认可，理由如下：被告所要证明其合法取得土地的证明内容与客观事实不符，被告提交的国有土地使用证上明确载明土地用途为工业用地，被告公司当时取得的土地是工业用地，其在没有合法办理土地变更手续，取得商业用地时就违法开发，违反了土地建筑法等相关规定，才是导致其根本违约的原因，此原因与原告主张的诉讼请求无关，被告抗辩其没有违约是不成立的。对证据2的三性无异议，但对证明内容不认可，理由如下：2008年市长办公会议纪要已经列明在2008年未同意被告办理变更土地性质的申请，不能证明被告积极履行协助办理房屋产权证书和土地证书的义务，相反此证据能够证明被告一直违约；从国土资源局同意变更土地用途缴纳土地出让金办理协议出让的批复及国土资源局关于金穗花园二期、四期建设项目完善用地有关手续的说明可以看出，国土部门已经于2019年2月21日同意被告公司开发金穗花园四期土地性质由工业用地变更为出让商住用地，文件要求被告在3个月内完善土地用地及登记手续，但至开庭时，被告也未能按照此批复缴纳土地出让金，被告提交证据能够证明被告违约不是意志以外的原因。对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明内容不认可。该实施方案只是对职能部门的工作要求，与本案无关联性；其次，此证据不能证明是因政策原因或者其他免责事由所致，本案是因为原告办理不了土地性质变更，之后又因为其主观原因怠于提交相关办理材料，导致未能为原告办理不动产权属证书。本院认为，原、被告所举证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院确认为定案依据。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2006年11月21日，原告陈卫平与被告台侨公司签订《商品房购销合同》，约定：甲方（被告台侨公司）以买卖方式取得位于地块的土地使用权，土地规划用途为小区住宅，土地使用权证号为曲市国用2004第5543号；甲方经批准在上述地块建设商品房，项目名称为金穗花园四期，建设工程规划许可证号I2005-078；批准预售商品房的机关为曲靖市房地产管理处，商品房预售许可证号为曲房字××号；乙方（原告陈卫平）购买金穗花园四期8幢第1-2层1-102号房屋，商品房总价款为人民币308050元；付款方式为首付98050元，剩余款项按揭贷款支付；参考套内建筑面积为211.52平方米，合同约定的套内面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，超过3%时，按房管处实测面积计算；甲方应于2006年11月30日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方；甲方在交房后180天为乙方办理产权登记，乙方须在甲方通知的时间内提供相关证件资料，且承担相关税费，否则责任方承担逾期登记费。2007年7月13日，原告向被告支付了所购买房屋全部购房款303126.77元。原告另交纳了合同工本费、维修基金、契税、印花税等相关费用。原告购买的上述商品房于2007年10月交房，并于2010年7月2日办理了房屋所有权证，至今尚未办理该房屋土地使用权证。原告诉至本院，提出前述诉请。另查明，被告开发销售的金穗花园四期项目用地原用途为工业用地。2019年2月21日，经曲靖市国土资源局曲国土资用[2019]19号文件确认同意被告开发的金穗花园四期在交纳出让金完善手续后变更为出让商住用地；曲靖市国土资源局土地利用科于2019年3月1日出具情况说明，市国土部门已按程序办理了金穗花园四期有关土地手续，待补缴清有关费用后再办理不动产权证。至本案庭审结束前，被告尚未缴清相关费用。曲靖市人民政府于2016年11月15日发出《曲靖市人民政府关于曲靖实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年11月24日，曲靖市实施不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，未违法法律强制性规定，对双方具有约束力，原告已按合同约定履行支付购房款、相关费用及交付办证材料的义务，被告应按约履行交付房屋、代为办理产权登记等义务。本案争议焦点为：1、被告是否有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书；2、被告的行为是否构成违约，原告主张违约责任是否已过诉讼时效及违约金的计算。一、关于被告是否有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。1、根据双方签订的《商品房购销合同》约定，原告在按合同约定履行完支付购房款及相关费用的情况下，即可取得购买房屋的所有权及该房屋占用范围内的建设用地使用权，同时合同明确约定被告应在交房后180天为原告办理“产权登记”而非“所有权登记”，故被告为原告办理产权登记的合同义务内容应包含办理房屋所有权登记和土地使用权登记。涉案房屋已于2007年10月交付给原告，被告按约应于2008年5月1日前为原告办理房屋所有权登记和土地使用权登记，但被告仅在2010年7月2日为原告办理房屋所有权证（201014067号），一直未为原告办理土地使用权登记。2、自2016年11月24日起，曲靖市统一办理不动产登记，即不再办理房屋所有权证及土地使用权证，而是两证合一为办理不动产登记证，但由于被告在此之前未按合同约定为原告办理房屋土地使用权证，致使原告不能依照变更后的不动产登记政策办理不动产权证书，因此被告的合同义务尚未履行完毕。3、根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，自2016年11月24日后，《商品房购销合同》约定的“产权登记”所指示的内容从原来的“房屋所有权登记和土地使用权登记”变更为“不动产权登记”。综上，原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权证书，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。二、关于被告是否构成违约，原告要求被告承担违约责任是否已过诉讼时效及违约金的计算。根据《商品房购销合同》之约定，被告有义务在合同约定的时间内为原告办理房屋产权登记，现约定期限早已经过，被告未按约完全履行义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，原、被告签订的《商品房购销合同》约定被告在交房后180天内为原告办理产权登记，被告于2007年10月向原告交房，其至迟应于2008年5月1日前为原告办理产权登记。但被告此时仍未为原告办理完涉案房屋的产权登记，原告便应知晓其合同权益受到侵害，其应该在法律规定的诉讼时效内主张权利；同时，由于被告的违约行为持续至今，原告的合同权益持续受损，原告仍有权要求被告承担至起诉之日近三年的违约责任。故被告抗辩原告主张违约金的诉讼时效期间已经过不成立，本院不予支持。由于原、被告双方签订的《商品房购销合同》对逾期办理产权登记的违约责任未进行约定，且本案系由于被告原因（其开发销售的房屋土地用途不合法）致使原告在合同约定期限届满后的较长期限内未取得土地使用权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告诉请的违约金，本院支持以购房款总额303126.77元为本金，按年利率7.125%计算三年为64793.35元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内协助原告陈卫平办理坐落于曲靖市房屋的不动产权证书。二、被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告陈卫平违约金64793.35元。案件受理费2074元（原告已预交），由原告陈卫平承担596元，被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司承担1478元。（于本判决确定的履行期限内支付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  方向娥人民陪审员  张世华人民陪审员  罗琼芳二〇一九年六月十五日书 记 员  朱 颖