洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0302民初616号原告：洛阳聚客隆实业有限公司，住所地洛阳市老城区春都路86号。法定代表人：牛德坡，该公司董事长。原告：洛阳市供销储运总公司，住所地洛阳市老城区春都路72号。法定代表人：马青松，该公司总经理。以上二原告委托诉讼代理人：牛梦恩、楚克洋，河南大进律师事务所律师。被告：洛阳市恒泰房地产开发有限公司，住所地洛阳市洛龙区亚丁半岛3号。法定代表人：张镪，该公司董事长。被告：洛阳市美安物业管理有限公司，住所地洛阳市老城区春都路86号门面房家电办公楼二层7号。法定代表人：姚宾，该公司经理。以上二被告委托诉讼代理人：焦江波、张一景，河南广文律师事务所律师。原告洛阳聚客隆实业有限公司（以下简称洛阳聚客隆公司）、洛阳市供销储运总公司与被告洛阳市恒泰房地产开发有限公司（以下简称洛阳恒泰公司）、洛阳市美安物业管理有限公司（以下简称洛阳美安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司共同委托诉讼代理人牛梦恩、楚克洋、被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司共同委托诉讼代理人焦江波、张一景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司支付房屋租金150万元；2、判令被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司支付滞纳金304920元（其中第一笔滞纳金，以200万元为基数，按日0.066%自2017年12月25日起计算至2018年4月26日；第二笔滞纳金，以50万元为基数，按日0.066%自2018年10月25日起计算至2018年11月19日；第三笔滞纳金，以150万元为基数，按日0.066%自2018年10月25日起计算至实际支付之日止，暂计算至2019年3月11日）。事实和理由：2017年4月15日，原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司与被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司签订租赁合同一份，约定原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司将位于洛阳市春都路86号商场出租给被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司用作家居、建材商场使用，合同对租赁物范围、租赁期限、租金数额、逾期滞纳金计算等进行了约定。合同签订后，原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司按约交付租赁物。商场于2017年11月25日开业，按照合同约定，被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司应于2017年12月25日支付第三年第一期租金200万元，但其迟延至2018年4月26日才支付；应于2018年10月25日支付第三年第二期租金200万元，但其仅于2018年11月19日付款50万元。截止目前，被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司尚欠第三年第二期租金150万元，按照合同约定，应按每日0.5%计算支付滞纳金，现原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司主动将滞纳金标准调整为每日0.066%（年息24%除以365天），据此计算截止起诉之日滞纳金为304920元。为维护合法权益，特诉至法院。被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司辩称，原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司违反合同约定未向被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司交付租赁物，故无权要求支付租金。根据租赁合同约定，租赁物包括三部分：商业用房四层；商场前广场、东侧通道、地下二层停车场等附属设施；商场内公共部分供电、供水、消防、电梯、空调等附属设施设备。事实上，原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司仅交付了前两部分，第三部分商场内公共部分供电、供水、消防、电梯、空调等附属设施设备并没有交付，是被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司购买安装的。被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司多次向原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司催要上述费用，遭到拒绝。现支付租金有失公平，应驳回原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司的诉讼请求。根据租赁合同约定，原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司负责商场公共部分的装修并承担基本装修费，但事实上商场公共部分的装修费是被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司垫付的。按照义务履行顺序，支付租金应在完备交付租赁物、履行装修义务（或支付装修费用）之后，在原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司没有履行相关义务之前，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司有权拒绝支付租金。另外，被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司不存在违约行为，无需承担滞纳金，合同并未约定预交第三年租金应承担滞纳金，更没有约定滞纳金的标准，因此原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司以第四年正常缴纳租金约定的承担滞纳金条款为由要求被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司承担第三年预付租金的滞纳金没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2010年12月13日，原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司（合同甲方）与洛阳市聚元置业有限公司（合同乙方）签订联合开发建设协议，约定双方联合开发地段位于甲方铁路专用线以西，春都路以北，春都集团以东，苗南以南，面积约60亩；甲方以该地块作为合作开发的投入，建设资金全部由乙方投入。合同还对分成比例进行了约定。2013年1月23日，双方针对上述建设项目又签订了聚客隆陶瓷城项目联合开发建设补充协议，除洛阳市聚元置业有限公司外，洛阳恒泰公司也作为合同乙方签字盖章。补充协议约定：乙方保证项目建成后，甲方无偿分得商业面积达到25000平方米，其中地上三层、地下一层；乙方建设商场前广场归甲方所有，保证甲方拥有地下停车位不低于200个。协议还对多建面积分成比例进行了约定。协议特别说明，增加洛阳恒泰公司与洛阳市聚元置业有限公司共同作为乙方与甲方合作开发。2015年2月16日，洛阳市城乡规划局就上述项目向洛阳恒泰公司颁发了建设工程规划许可证，建设项目名称为恒泰春天﹒聚客隆商城。项目建成后，大约在2017年4月，洛阳恒泰公司按照约定将聚客隆商城交付原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司。同年4月15日，原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司作为甲方（出租人），被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司作为乙方（承租人）就聚客隆商城签订了租赁合同，合同约定：甲方将位于洛阳市春都路86号商场出租给乙方用作家居、建材类商场使用，租赁物包括：1、商业用房四层共计25000平方米；2、商场前广场、东侧通道、地下二层停车场等附属设施；3、商场内公共部分供电系统、供水系统、消防系统、电梯系统、空调等附属设施设备。租赁期限15年，自2017年7月1日至2032年6月30日，其中前两年（2017年7月1日至2019年6月30日）为乙方招商装修及市场培育期免收租金。甲方同意于2017年5月1日前将租赁物交付乙方，在交付房产时，由乙方对房产进行验收，并在验收合格后签署房产交付及接收确认书。如乙方未在约定时间内进行验收或验收后不提出合理的书面改正意见，也不签署房产交付及接收书的，则视为甲方交付的房产符合本租赁合同约定的房产交付标准。租赁期内第一至第四年租金价格为25元/㎡/月。商场在营业满一个月内，乙方应向甲方预付第三年租金不少于200万元，商场在营业满一年后，乙方需提前一个月向甲方预付第三年租金不少于200万元，满两年后一个月内乙方应向甲方预付第三年全年租金剩余部分。第四年起商场房屋租金按每半年交付一次，逾期未缴纳的，甲方按所欠房屋租金的0.5%加收滞纳金。甲方负责商场公共部分的装修，如乙方经营需要自愿自行设计进行装修，甲方只承担基本装修费用，超出部分费用由乙方承担。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司按合同约定在2017年5月1日前将租赁房屋交付被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司，但双方未签署交房确认书。被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司对商场公共部分进行装修后，于2017年11月25日开业。因双方对于公共部分装修费用数额不能达成一致，至今原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司未支付该项费用。被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司于2018年4月26日向原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司支付租金200万元，同年11月19日支付租金50万元。本院认为，本案涉及的租赁房屋聚客隆商城的建设工程规划许可证虽然登记在被告洛阳恒泰公司名下，但被告洛阳恒泰公司根据其与原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司签订的联合开发建设协议及补充协议，已将聚客隆商城交付原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司，原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司作为聚客隆商城的占有人与被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司签订的房屋租赁合同有效，原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司已按合同约定交付租赁房屋，被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司应当按照约定的期限支付租金。因被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司未按约定期限支付租金，原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司要求被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司支付第三年第二期租金150万元符合合同约定，要求根据付款时间分段计算支付逾期付款违约金符合法律约定，予以支持。因租赁合同没有约定逾期预付第三年租金违约金的计算方法，本院参照买卖合同的有关规定按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，超出部分不予支持。被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司抗辩认为原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司未按合同约定交付租赁物，其不应支付租金，因为根据租赁合同约定，在交付房产时，由承租人对房产进行验收，并在验收合格后签署房产交付及接收确认书。如承租人未在约定时间内进行验收或验收后不提出合理的书面改正意见，也不签署房产交付及接收书的，则视为出租人交付的房产符合本租赁合同约定的房产交付标准。被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司于2017年4月接收承租房屋时，未签署接收确认书，也未在合理期限内提出书面改正意见，所以按照双方租赁合同约定视为交付的房产符合交付标准。被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司认为按照履行顺序，原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司支付商场公共部分的装修费的义务应在被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司支付租金之前，因合同未约定支付公共部分装修费的期限，加之双方对装修费数额有争议，该抗辩意见没有合同依据和法律依据。综上所述，被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司的抗辩意见本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条、第一百七十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：一、被告洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市美安物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司支付租金150万元；二、被告洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市美安物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司支付逾期付款违约金98019.99元（计算至2019年6月27日），同时支付自2019年6月28日起至实际支付之日止的违约金（以150万元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）；三、驳回原告洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10522元（已减半收取），由原告洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司负担1206元，被告洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市美安物业管理有限公司负担9316元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  高继英二〇一九年六月二十七日书记员  李可可