文书内容广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初336号原告：李贤曙，男，汉族，1972年9月8日出生，住广东省佛山市南海区，被告：中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市鹤城镇鹤城大道66号，统一社会信用代码：91440784560892051Y。负责人：夏寒冰，该公司经理。委托诉讼代理人：胡嘉文，该公司员工。被告：鹤山市广弘房地产有限公司，住所地：广东省鹤山市鹤城镇鹤城大道66号，统一社会信用代码：91440784792965280L。法定代表人：李佳果，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建文，该公司员工。委托诉讼代理人：陈兆纯，该公司员工。原告李贤曙与被告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司（以下简称“广弘物业公司”）、鹤山市广弘房地产有限公司（以下简称“广弘房地产公司”）房屋买卖合同与物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，后因本案事实争议较大，案情复杂，于2019年4月3日转为普通程序依法组成合议庭进行审理。并于2019年2月19日、2019年5月23日公开开庭进行了审理，第一次庭审原告李贤曙、被告广弘物业公司的委托诉讼代理人胡嘉文、被告广弘房地产公司的委托诉讼代理人陈建文到庭参加诉讼；第二次庭审原告李贤曙、被告广弘物业公司的委托诉讼代理人胡嘉文、被告广弘房地产公司的委托诉讼代理人陈兆纯到庭参加诉讼，现已审理终结。原告李贤曙向本院提出诉讼请求：1.判令两被告赔偿原告铺顶渗漏维修费用3960元；2.判令两被告赔偿原告2011年12月至2018年8月因没安装电表不能通电和铺顶渗漏不维修致使原告铺位无法出租和经营的收益共计99000元；3.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：1、2012年12月，原告发现铺位顶部有2处渗漏，到后来铺位顶部共有9处渗漏。每逢下大雨，有3处滴大水。自2012年12月至今，多次向广弘物业公司和广弘房地产公司提出和交涉维修事宜，广弘物业公司的工作人员已经换了好几批，但渗漏还是没有维修好。《前期物业管理协议》表述得很清楚，甲方（广弘物业公司）对房屋共用部位（楼板、屋顶）、共用设施设备（上下管道、落水管）进行维修、修缮，原告铺顶的渗漏就是在屋顶、楼板、上下管道和落水管处。《广东省物业管理条例》第五十五条规定“物业管理区域内禁止下列行为：（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位”。原告铺位上的业主违规占用铺顶的天台露台在铺顶铺上瓷砖和大理石，还有一小部分铺上很厚的土壤种植植物，广弘物业公司没有尽到责任不准业主乱占用和叫乱占用的人进行拆除。广弘房地产公司的《住宅质量保证书》写得很清楚，保修5年。但在2016年之后，广弘物业公司和广弘房地产公司回复防水渗漏已超过5年的维修期限，拒绝维修。2016年之前就多次要求维修，但是广弘物业公司和广弘房地产公司没有完成。2018年9月22日至2018年9月23日期间，原告聘请鹤山市鸿福装修工程部进行维修，渗漏的缝隙共有22米长，共花费3960元，因此要求两被告赔偿原告维修费3960元。2、从2011年11月29日收铺至2018年9月4日，广弘物业公司和广弘房地产公司没有按照商品房买卖合同的约定安装电表。2011年12月至2018年8月，原告多次到广弘物业公司和广弘房地产公司提出交涉安装电表事宜，但一直到2018年9月5日才安装好电表。两被告的行为违反了根据《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”及商品房买卖合同第十页规定交楼时水电设施同时交付使用。《广东省物业管理条例》第四十八条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户”及《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。从2011年11月29日至2018年9月5日，因电表没有安装，无法在供电所办理通电手续，致使铺位一直无法出租或自己经营。2011年12月至2013年10月，按每月租金1500元计算，得出租金为52500元。2013年12月至2018年9月，按每月经营收益3000元计算，计得174000元，以上合计226500元。现原告只追讨2016年1月至2018年9月的经营收益共计99000元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼中，原告李贤曙增加诉讼请求，要求以102960元为基数，自2018年9月起按年利率6%计算利息。被告广弘物业公司、广弘房地产公司辩称，一、被答辩人的第一项诉讼请求没有事实和法律依据。答辩人广弘房地产公司于2011年10月29日与被答辩人签订《入伙会签单》，载明被答辩人所认购的鹤舞昆仑1座6卡房产于当日具备入伙条件、符合收楼要求。2011年10月3l日，答辩人广弘房地产公司向被答辩人李贤曙出具《房地产开发公司住宅质量保证书》。该质量保证书载明：1、双方于2011年10月3l日办理了收楼及交付手续，双方从该日起正式建立物业管理与服务关系；2、涉案房产各项保修项目的保修期限从2011年10月31日开始计算。其中屋面防水的保修期限是5年，故涉案房产屋面防水的保修期起止日期是从2011年10月31日起至2016年10月30日止。被答辩人于2019年1月7日通过诉讼的方式主张铺位渗漏，被答辩人主张权利的日期已远远超出屋面防水的保修期限，答辩人并无义务免费为涉案房产进行渗漏维修，故相关的渗漏维修费用理应由被答辩人自行承担。二、被答辩人的第二项诉讼请求属于断章取义，是对于法条及合同条款的错误理解，理应全部驳回。被答辩人的《证据目录》第6点提到了购房合同的第1、3、9、10页，试图证明系出卖人交楼时没有为被答辩人安装电表，导致被答辩人无法出租物业并造成租金的损失若干。双方于2010年10月28日所签订的《商品房买卖合同》（第9页）第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”中明确约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：“l、交楼时水电设施同时交付使用”。该条款是双方对于“基础设施和公共配套建筑”的约定。事实上出卖人也的确做到了交楼时基础设施和公共配套建筑的水电设施同时交付使用，即小区的水电总表接通至楼盘且安装完毕。但是业主方各自的水电分表不属于基础设施和公共配套建筑，出卖人没有能力也没有义务代业主办理水电的报装手续。开发商只是对整个小区进行总体的水电报装（备案），各业主的水电分表是需要业主亲自携带相关证件、资料前往供电局、水务部门进行申报、报装、开户后方可正常使用。此外，《商品房买卖合同》第16页附件三中也对楼宇交付的标准中有明确约定：10．其他：电视：线路到户（由业主报装，费用自理）；水电：线路到户（由业主报装，费用自理）。被答辩人未办理电表的责任完全在于其自身不申报用电手续，与答辩人并无任何关系，其所谓的经营收益损失及租金损失更不应由答辩人承担。综上，被答辩人所诉无事实与法律依据，证据与待证事实毫无关联，不能证明其主张。被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2010年10月28日，原告李贤曙与被告广弘房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于鹤山市鹤城镇鹤××小区××至××商铺6，《商品房买卖合同》约定“第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交楼时水电设施同时交付使用。第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。附件三：装饰、设备标准。10、其他：电视：线路到户（由业主报装，费用自理）；水电：线路到户（由业主报装，费用自理）”。同日，原告李贤曙为乙方与被告广弘物业公司为甲方签订《前期物业管理服务协议》，约定“甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制止违反本物业的物业管理制度和《住户手册》的行为。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。原告于2011年10月29日签订《入伙会签单》，确认收楼。2011年10月31日，被告广弘房地产公司向原告出具《住宅质量保证书》，约定“屋面防水的保修期限为5年，非用户使用不当的渗漏由公司维修；墙面、厨房和卫生间地面、地下室的保修期限为5年，管道渗漏的保修期限为2年，非人为使用不当的渗漏由公司维修”。2012年3月14日，被告广弘物业公司向1栋201房业主发出《整改通知书》，《整改通知书》载明：“2012年3月14日，经管理处工作人员巡查时发现1栋201房业主私自将2楼公共使用平台隔热层拆除，根据业主签署的装修管理条例规定，现对1栋201房私自拆除公用面积隔热层的行为处罚500元，限期在2012年3月31日前整改恢复原状，逾期未整改将禁止继续装修并保留追究法律责任的权利。因此次违规施工造成楼下商铺渗水、隔热等一切问题，由1栋201房业主承担全部赔偿责任”。经本院向广东电网有限责任公司江门鹤山供电局鹤城供电所核实：2018年8月22日，原告与该供电所签订《银行代划电费委托协议》。2019年4月17日，该供电所向本院出具《复函》，《复函》载明：“1、鹤舞昆仑小区业主李贤曙以个人名义提供资料前来鹤城供电所营业厅办理装表业务。营业厅人员考虑到该用户是小区住户，需要该小区房地产公司做好装表接电条件的工作方可办理。因此，建议该用户提供个人资料给房地产公司统一办理统建楼房新装。之后，用户提供资料给小区的物业管理公司，由物业管理公司人员钟远标（现已离职）提供资料进行办理用电报装业务。营业厅人员多次详细清晰告知统建楼房新装所需提交的资料，并以纸质清单一一列明。期间物业管理公司人员多次提交资料都不齐全，且未做好装表接电条件的工作。在历时2个多月后才交齐资料及做好相关工作。营业厅受理业务后于5个工作日完成装表接电工作。2、一手房产的产权人可以以个人名义提交资料进行报装。前提条件是：房地产开发商完成配电房、低压供电线路等的投资建设，并提交相关资料通过检验，达到装表接电条件。3、一手房产进行电表报装需要提交的资料如下（前提条件是房地产开发商完成第2点中提到的相关事项）：（1）用电客户身份证明资料：居民身份证或军人证（现役）或护照或户口簿或护照或回乡证（台胞证）等；（2）用电地址物业权属证明资料：《房地产权证》或《房产证》或经房管部门备案的《购房合同》等；（3）电费缴交账户资料：银行存折（银行借记卡）或开户证明（开户许可证）或加盖公章的银行账户资料”。本院认为，本案是因房屋买卖及物业管理而产生的纠纷，故本案的案由应为房屋买卖合同纠纷和物业服务合同纠纷。对原告请求的租金或经营损失共计99000元的问题。原告以两被告没有及时为其的商铺办理电表安装手续，从而导致其商铺产生租金或经营损失，请求两被告赔偿2016年1月至2018年9月共33个月的经营损失共计99000元。首先，原告主张的按3000元每月计算其33个月经营损失共99000元，没有提供证据予以证实，本院不予确认。其次，根据《商品房买卖合同》附件三约定“水电：线路到户（由业主报装，费用自理）”，可见被告广弘房地产公司没有为原告报装电表的责任；又根据《商品房买卖合同》第十四条约定“交楼时水电设施同时交付使用”，原告于2011年10月29日签订《入伙会签单》确认收楼，原告何时办理电表报装是其自身的权利，也是其自身的责任；虽然原告按照广东电网有限责任公司江门鹤山供电局鹤城供电所的要求将报装资料提供给被告广弘物业公司进行统一报装，但没有证据证明原告与被告广弘物业公司对报装电表事宜的时限和责任存在约定，也没有证据证明被告广弘物业公司在协助原告进行电表报装事宜中存在过错。综上，原告请求两被告对经营损失承担赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。对原告请求的维修费问题。根据《住宅质量保证书》的约定，自2011年10月31日起至2016年10月30日止，因非用户使用不当造成的屋面防水渗漏，应由被告广弘房地产公司承担维修责任。原告没有证据证明已在保修期内向被告广弘房地产公司反映其房屋存在因非用户使用不当造成的屋面防水渗漏的情况，也没有提供证据证明其屋面防水渗漏发生在保修期内，故原告要求被告广弘房地产公司承担维修费，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告认为根据《前期物业管理协议》，被告广弘物业公司对房屋共用部位、共用设施等有进行维护、修缮、服务与管理的义务，其楼上1栋的201房业主在其铺顶公共部位进行铺砌、填土种植，被告广弘物业公司没有尽到管理义务，应对其屋面渗漏承担维修、修缮的责任。但原告未能提供足够证据证明其屋面渗漏是因被告广弘物业公司疏于履行义务导致，与其楼上1栋的201房业主的铺砌、填土种植行为存在关联，且被告广弘物业公司已于2012年3月14日向原告楼上1栋201房业主发出《整改通知书》，已尽其管理义务。故原告请求被告广弘物业公司承担维修费，理据不足，本院不予支持。关于原告请求的利息是否予以支持的问题。因原告请求的租金或经营损失及维修费没有依据，因此原告请求两被告支付利息没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李贤曙的全部诉讼请求。本案受理费2359.20元，由原告李贤曙负担（原告李贤曙已预交受理费2359.20元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。                          审判长                            李文雄                                审判员                            黄粤康                                人民陪审员                            伦燊荣                                                                                                        二Ο一九年六月二十八日                        本件与原本核对无异                                                    法官助理      书记员                            胡丽珍      冯婉雯