辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0103民初12439号 原告：高文峰，男，朝鲜族，1987年9月13日出生，住址吉林省永吉县。 委托诉讼代理人：邵楠，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被告：沈阳市沈河区东采生鲜超市，住所地沈阳市沈河区小南街209号一楼。 经营者：吕雅明，女，汉族，1963年2月28日出生，住址沈阳市沈河区。 被告：吕雅明，女，汉族，1963年2月28日出生，住址沈阳市沈河区。 被告：叶大为，男，汉族，1983年6月29日出生，住址沈阳市沈河区。 原告高文峰与被告沈阳市沈河区东采生鲜超市、吕雅明、叶大为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高文峰及委托诉讼代理人邵楠到庭参加诉讼，被告沈阳市沈河区东采生鲜超市、吕雅明、叶大为经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告高文峰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《超市铺（档）位租赁合同》；2、被告返还原告剩余租金人民币80000元及保证金人民币10000元；3、被告赔偿原告损失人民币30000元；4、被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年3月1日，原、被告签订了《超市铺（档）位租赁合同》，通过转租的方式，租赁了位于沈阳市沈河区，双方在合同中约定租赁期限自2018年3月1日起至2022年3月1日止，租金每年人民币120000元，租金的支付方式为按年一次性交纳。合同签订后，原告已经全面履行了交付租金及保证金的义务，但因被告叶大为并没有按照其与房屋所有权人的合同第2条及第7条约定向房屋所有权人整体一次性交纳租金，房屋所有权人按照合同约定向叶大为发送了解除《房屋租赁合同》通知书，单方解除与叶大为的《房屋租赁合同》，同时向原告高文峰送达了《腾房通知书》。被告的违约行为导致原告与被告的房屋租赁合同无法实现合同目的，因此根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，应解除原被告签订的《超市铺（档）位租赁合同》，返还原告已支付的剩余租金人民币80000元及保证金人民币10000元，同时赔偿原告损失。被告吕雅明作为被告沈阳市沈河区东采生鲜超市的经营者，被告叶大为作为被告沈阳市沈河区东采生鲜超市的实际经营人应当列为共同诉讼当事人，应共同承担法律责任。 被告沈阳市沈河区东采生鲜超市经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。 被告吕雅明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。 被告叶大为经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于沈阳市沈河区房屋系被告叶大为向案外人柏学红租赁取得，2018年3月1日，被告叶大为作为沈阳市沈河区东采生鲜超市的“负责人”与原告高文峰签订《超市铺（档）位租赁合同》，沈阳市沈河区东采生鲜超市作为出租房（甲方），高文峰作为承租方（乙方），约定由高文峰承租位于沈阳市沈河区房屋的300平方米，租赁期限自2018年3月1日起至2022年3月1日止，月租金人民币10000元，总金额人民币120000元，一次性收缴，同时约定乙方在签订合同时向甲方交纳履约保证金、设施保证金人民币10000元，作为履行合同保证金和市场规范管理的经营规范保证金，期满后无息退回或抵偿因合同而产生的债权债务。合同第六条第（三）项约定“因甲方未尽义务，不能将租物按时交付给乙方使用，乙方有权单方解除本合同”。原告高文峰于2018年1月26日通过微信转账方式给付被告叶大为人民币10000元，2018年1月28日通过微信转账方式给付被告叶大为人民币20000元，2018年1月28日通过银行卡转账方式分两次各给付被告吕雅明人民币50000元，合计人民币130000元。同日即2018年1月28日，被告叶大为出具《收据》一份，载明“今收到高文峰租金款壹拾贰万元整”。签订合同后，原告高文峰在承租的地点开展经营。2018年6月1日，案外人柏学红向叶大为、吕雅明、沈阳市沈河区东采生鲜超市发送《房屋租赁合同解除通知书》，载明“您与我方签订房屋租赁合同，承租我方位于沈阳市沈河区房屋一层及二层，房屋建筑面积为709平方米。合同第2条双方约定租赁期限及租金支付为：因乙方已于合同签署前承租甲方房屋及第二层，并已支付2016年度房租，故本合同第一层房屋租金，乙方先期支付6个月即自2016年9月11日至2017年3月15日止，租金76260元，2016年9月5日前交付甲方。自2017年3月15日起至2022年3月15日止，租赁期限为五年，每年第一层第二层的房屋租金合计50万元，租金须在每年3月10日前整体一次性交付。但是贵方在2018年3月10日前并没有一次性全额向我方交付租金，至今仍拖欠租金。依据双方签订的合同条款第7条，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方有权单方解除《房屋租赁合同》，同时乙方应向甲方支付已交租金10%作为补偿甲方的违约金，及双方在2018年3月12日签署的《租赁合同补充协议书》第3条规定，我方按照合同约定行使解除权。按照上述约定，我方现正式书面通知贵方如下事项：1、自本通知到达贵方之日起，贵方与我方签订的《房屋租赁合同》正式解除，同时依据本《房屋租赁合同》签署《租赁合同补充协议书》一并解除。2、我方将在本通知书寄出之日起，收回上述房屋”。同日即2018年6月1日，案外人柏学红向原告高文峰发送《限期腾房通知书》，载明“你方于2018年3月1日与东采生鲜超市五爱店叶大为签署的超市铺（档）位租赁合同，因我方与叶大为签署的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议书》已经解除，东采生鲜超市五爱店叶大为已经丧失出租权，我方为房屋所有权人，现我方正式书面通知你，自本通知到达你方之日起，我方将房屋收回”。后原告高文峰实际经营至2018年7月1日，因需在原处继续经营，便与房屋所有权人案外人柏学红又签订《房屋租赁合同》，约定由高文峰继续承租位于沈阳市沈河区房屋的300平方米，租赁期限自2018年7月1日起至2023年9月30日止，第一年租金为人民币160000元，租赁期限为2018年7月1日至2019年9月30日，2018年8月1日前缴纳首期房租及履约保证金人民币10000元……2018年7月29日，高文峰通银行转账方式给付案外人柏学红保证金人民币10000元及房租人民币160000元（扣除垫付电费人民币4600元后，实际支付人民币155400元）。现原、被告因房屋租赁合同产生纠纷，原告起诉来院。 本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告沈阳市沈河区东采生鲜超市、吕雅明、叶大为经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告提供的证据对本案的事实予以认定。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告所签《超市铺（档）位租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同依法成立、合法有效，对合同双方具有约束力。签订合同前，原告已依约交付了一年房屋租金人民币120000元及保证金人民币10000元，被告应依约保障原告使用房屋至2019年3月1日，但因被告迟延支付房屋所有权人柏学红租金导致原告实际使用房屋至2019年7月1日，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十一条规定，原告有权要求解除合同，被告应当承担违约责任，故，对于原告诉讼主张解除原、被告签订的《超市铺（档）位租赁合同》、返还原告剩余租金人民币80000元及保证金人民币10000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张被告赔偿损失人民币30000元的诉讼请求，因被告迟延支付房屋所有权人柏学红租金导致原告实际使用房屋至2019年7月1日，后原告高文峰与房屋所有权人柏学红另行签订《房屋租赁合同》，约定由高文峰继续承租房屋，第一年租金为人民币160000元，致使原告高文峰年租金金额上浮人民币40000元，且原告高文峰已实际支付，结合原告实际使用房屋的时间，原告产生损失人民币30000元，该项损失应为实际损失范畴，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应予赔偿。 关于承担责任主体问题，被告叶大为系案涉房屋的原承租人，实际与原告沟通、磋商转租事宜，并在《超市铺（档）位租赁合同》沈阳市沈河区东采生鲜超市“负责人”处签字，应当认定为沈阳市沈河区东采生鲜超市的实际经营者，应承担共同赔偿责任。另，沈阳市沈河区东采生鲜超市系个体工商户，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。被告吕雅明作为沈阳市沈河区东采生鲜超市登记的经营者，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提出抗辩或证据说明其个人财产与个体工商户财产是否分离，因此，吕雅明亦应承担责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的《超市铺（档）位租赁合同》； 二、被告沈阳市沈河区东采生鲜超市、吕雅明、叶大为于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告高文峰租金人民币80000元、保证金人民币10000元； 三、被告沈阳市沈河区东采生鲜超市、吕雅明、叶大为于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告高文峰损失人民币30000元； 四、驳回原告高文峰其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2700元，公告费人民币800元，由被告沈阳市沈河区东采生鲜超市、吕雅明、叶大为负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  周 鹏 审 判 员  陈福军 人民陪审员  史秋卓 二〇一九年六月十四日 书 记 员  孙 皓 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。 农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。