广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3001号上诉人（原审被告）：李卡林，男，1961年4月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人（原审被告）：李柔乐，女，1986年7月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：朱靖艳，广东铭兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：隋洋，男，1982年2月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原审第三人：中山市三乡镇家福乐房地产中介服务部，住所地广东省中山市，统一社会信用代码92442000MA4WJU1D1D。主要负责人：索秀珍，该服务部经营者。上诉人李卡林、李柔乐因与被上诉人隋洋、原审第三人中山市三乡镇家福乐房地产中介服务部（以下简称家福乐服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李卡林、李柔乐上诉请求：撤销一审判决，改判驳回隋洋的诉讼请求。事实和理由：一、隋洋贷款金额超过当初评估金额。隋洋提出待银行贷款到账后，李卡林将多出的款项退还给隋洋，双方再办理房屋交接手续。2018年7月22日贷款到账后李卡林将多余的款项退给隋洋，双方于2018年7月23日办理房屋交接手续。该时间变更是双方协商同意的，一审认定李卡林逾期交楼并承担违约金是错误的。二、《中山市住宅专项维修资金管理实施细则》第十六条第二款规定：“原业主未交存维修资金或分户账中结余的维修资金不足首期交存金额，应当由买卖双方在房屋转让合同中约定足额交存。如买卖双方在房屋转让合同中未约定维修资金交存主体，但已办结过户手续的，由新业主负责交存；未办结过户手续的，由旧业主负责交存。”本案双方已于2018年5月24日办理房屋过户手续，根据上述规定，隋洋应承担维修资金的交存责任。只有在法律没有明文规定的情况下法院才可依据习惯作出合理认定，本案存在法律规定，首先应按照法律规定进行裁判。隋洋辩称，双方于2018年5月24日过户当日，隋洋提出马上办理房屋交接手续，因李卡林、李柔乐当时尚未收到银行贷款，其为规避收不到房屋尾款的风险，提出推迟办理房屋交接，隋洋没有理由推迟房屋交接。对方退还给隋洋的款项系隋洋多付的首付款，而不是银行多贷的款项。对方关于房屋交接推迟原因的说法没有任何事实依据。李卡林、李柔乐没有按合同约定日期交房，依据合同约定，李卡林、李柔乐应承担相应的违约责任。李卡林、李柔乐曾口头承诺由其缴纳房屋维修其金。双方于2018年7月23日办理房屋交接时，因李卡林、李柔乐拖欠房屋维修基金及物业管理费而无法办理，而不是隋洋拒绝办理。李卡林、李柔乐为掩盖其未缴纳房屋维修基金的事实而一直拖延办理房屋交接。原审第三人家福乐服务部述称，同意李卡林、李柔乐的上诉意见。隋洋于2018年9月21日向一审法院起诉请求：1.李卡林、李柔乐向隋洋支付房屋维修基金16429元；2.李卡林、李柔乐配合隋洋办理房屋交付手续，并付清房屋交付之日止拖欠的物业管理费、水电费共计5752.54元；3.李卡林、李柔乐向隋洋支付逾期交房违约金（以282万元为基数，按每日万分之五，从2018年5月24日起计算至实际交付之日止）。一审法院认定的事实：2017年11月23日，李卡林、李柔乐（作为委托方、甲方）与第三人家福乐服务部（作为受托方、乙方）签署了一份房屋出售委托书，约定:1.甲方委托乙方出售位于中山市××乡镇××村教育路××度假山庄芳草××号房屋，委托期限为2017年11月23日至2018年11月23日；2.甲方全权委托乙方与买方共同处理物业交接手续等事宜。上述房屋出售委托书还约定了其他内容。2017年10月30日，中山市瑞星物业管理有限公司（以下简称瑞星公司）向李卡林、李柔乐出具了一份收据并加盖财务专用章，内容为:今收到芳草园8-5李柔乐、李卡林交来2016年3月至2017年12月物业费18071.9元。2018年1月28日，隋洋及其妻子张鸿雁（作为买方）与李卡林、李柔乐（作为卖方），第三人家福乐服务部（作为经纪方）共同签订了一份房地产买卖三方合同，约定：1.卖方决定将位于中山市××乡镇××村教育路××度假山庄芳草××号的房地产及现状装修转让给买方，该房屋建筑面积为328.86平方米，其中住宅建筑面积为216.1平方米；2.买卖房地产成交总价为282万元，定金10万元于签署合同当日支付，购房款237万元通过办理银行按揭方式支付；3.买卖双方约定于2018年6月28日前办理房产过户手续，买方须交清首期款（总价减去贷款减去已付款）给卖方，卖方同时为买方办理过户手续并取得过户受理《回执单》；4.卖方须在签订本合同后1日内，将《房地产权证》原件放在经纪方处；5.税费承担，卖方及买方税费均由买方承担；6.房地产交付，卖方须于过户第二天将房屋按原状完整交付给买方，逾期交房超过10日，每日按买卖总价的万分之五支付违约金给买方。卖方应在交房时付清之前的所有水电、物业等相关费用。上述房地产买卖三方合同还约定了其他内容。同日，李卡林在上述房地产买卖三方合同下方向隋洋出具了一份定金收据并签名按捺，内容为：现收到上述售房定金10万元。同日，李卡林（作为甲方）与第三人家福乐服务部（作为乙方）签订一份委托房产证保管协议书，约定：1.甲方将位于中山市××乡镇××村教育路××度假山庄芳草××号的房屋产权证放于乙方处保管；2.备注：契税发票、购房发票彤房产证一起交到家福乐服务部。上述委托房产证保管协议书还约定了其他内容。2018年7月25日，瑞星公司向隋洋出具了一份情况说明，内容为：中山市××乡镇××村教育路××度假山庄芳草××号房屋原业主李卡林、李柔乐尚有房屋维修基金16429元未交纳，以及2018年6月、7月份物业管理费共计1643.59元未缴清。需缴清上述费用方可办理新老业主更名交割手续，特此说明。一审诉讼中，隋洋的妻子张鸿雁出具了一份诉讼权利转让书，确认将本案中全部诉讼权利转让给隋洋，由隋洋作为隋洋进行诉讼，本人不再另行主张相关权利。一审庭审过程中，隋洋与李卡林、李柔乐及第三人均确认涉案房屋于2018年5月24日办理了过户递件手续，隋洋与第三人于2018年7月23日前往涉案房屋办理房屋交付手续，隋洋以涉案房屋维修基金及物管费未结清为由，不同意办理房屋交付手续。李卡林、李柔乐同意继续履行房屋交付的义务。2018年12月14日，瑞星公司向隋洋出具了三份收据并加盖了财务专用章，内容分别为：芳8-5隋洋交来专项维修基金16429元。芳8-5隋洋交来2018年5月至11月电费分摊共计2.39元。芳8-5隋洋交来2018年6月至12月物业费共计5750.15元。同日，中山市瑞星物业管理有限公司向隋洋出具了一份发票，内容为：隋洋生活服务物业管理费共计5750.15元。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。隋洋与李卡林、李柔乐，第三人家福乐服务部共同签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现隋洋与李卡林、李柔乐在履行合同中产生争议，争议焦点有三：一、双方约定的涉案房产的交付时间为何时；二、房屋维修基金是否属于双方约定房屋交付时卖方所需付清的费用；三、是哪方的原因导致涉案房屋未能交付。关于焦点一，隋洋主张涉案房屋应于过户第二天即2018年5月25日办理交付手续，李卡林、李柔乐则主张双方一致协商将过户时间变更为银行按揭贷款到账后第二天即2018年7月24日办理交付手续。一审法院认为，依据双方签订的合同约定，涉案房屋应于过户第二天办理交付手续，李卡林、李柔乐主张双方对过户时间进行了重新的约定，但其未能提供相应证据予以证明，故对于李卡林、李柔乐该辩称，一审法院不予采信。现隋洋与李卡林、李柔乐双方均确认涉案房屋于2018年5月24日办理了过户手续，故双方应于2018年5月25日办理涉案房屋的交付手续。关于焦点二，隋洋称买卖双方在签订房屋买卖合同及办理过户手续时均确认涉案房屋已缴纳了房屋维修基金，但隋洋并未提供相应证据予以证明，且李卡林、李柔乐对此亦予以否认，故对于隋洋该主张，一审法院不予采信。依据双方签订的合同约定，卖方应在交付房产是付清之前所有的水电、物业等相关费用，双方现对房屋维修基金是否属于合同约定的“等相关费用”存在分歧。依据双方签订的合同中已对房屋总价款、税费等房屋交易主要费用的承担进行了明确约定的事实，综合采用诚信解释、整体解释和目的解释等解释规则，并结合日常房屋买卖交易中交纳房屋维修基金一般属于房屋初始登记产权人义务的交易习惯，一审法院认为，房屋维修基金属于双方约定房屋交付时卖方所需付清的费用，故李卡林、李柔乐需承担涉案房屋的房屋维修基金的支付义务。现隋洋已向瑞星公司实际支付了涉案房屋维修基金16429元，隋洋有权就该费用向李卡林、李柔乐追偿，故对于隋洋主张李卡林、李柔乐向隋洋支付房屋维修基金16429元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于焦点三，根据瑞星公司出具的情况说明显示，截止至2018年7月25日止，涉案房屋尚欠房屋维修基金16429元以及2018年6月份、7月份物业管理费1643.59元未缴纳。李卡林、李柔乐辩称其已全权委托第三人家福乐服务部协助办理物业交接手续，并已将涉案房屋的钥匙交付给第三人，已履行了合同约定的交付义务。一审法院认为，李卡林且李卡林、李柔乐未依约在房屋交付前即2018年5月25日前付清相关的费用，已构成违约，相应的违约责任应由委托人即李卡林、李柔乐承担。李卡林、李柔乐主张2018年7月25日未能办理房屋交付是因为隋洋自身原因，一审法院认为，就房屋买卖合同而言，支付房价款、交付房屋及办理不动产权属变更登记属于合同的主给付义务，支付房屋维修基金、物业管理费等属合同的附随义务。本案中，隋洋与李卡林、李柔乐的受托人家福乐服务部于2018年7月25日到涉案房屋进行房屋交付手续，隋洋以李卡林、李柔乐未结清房屋维修基金及物管费为由拒绝办理房屋交付手续，不构成有效的抗辩，隋洋应积极办理房屋交付手续。关于隋洋主张的李卡林、李柔乐协助隋洋办理房屋交付手续的诉讼请求，一审法院认为，李卡林、李柔乐在诉讼中明确表示同意继续履行办理房屋交付手续的义务，故对于该诉讼请求，一审法院予以支持。关于物业管理费等费用的承担问题，一审法院认为，依据合同约定，李卡林、李柔乐应结清交付前的物业管理费。本案中，李卡林、李柔乐对于2018年7月25日以前产生的物业管理费应承担清偿责任，2018年7月25日之后因隋洋自身的行为导致房屋未能交付的物业管理费应由隋洋自行承担。现隋洋已支付了2018年5月至11月的电费公摊费共计2.39元、2018年6月至12月的物业管理费共计5750.15元。依据隋洋交纳的金额经计算，涉案房屋每月物业管理费及电费公摊费平均应为821.79元/月【（2.39元+5750.15元）÷7个月】。故李卡林、李柔乐应向隋洋支付物业管理费1643.58元（821.79元/月x2个月）。李卡林、李柔乐的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，依据合同约定，逾期交房超过10日，每日按买卖总价的万分之五支付违约金给买方，故对于隋洋主张李卡林、李柔乐以282万元为基数，按日万分之五向隋洋支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，但违约金的计算天数应为从合同约定的交付之日（2018年5月25日）后10天即从2018年6月4日起至2018年7月25日，共计51天。李卡林、李柔乐应向隋洋支付违约金71910元（2820000元x51天x0.5‰/天）。综上，隋洋的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李卡林、李柔乐应于一审判决发生法律效力之日起七日内将位于中山市××乡镇××村教育路××度假山庄芳草××号房屋的交付给隋洋；二、李卡林、李柔乐应于一审判决发生法律效力之日起七日内向隋洋返还房屋维修基金16429元及物业管理费1643.58元；三、李卡林、李柔乐应于一审判决发生法律效力之日起七日内向隋洋支付违约金71910元；四、驳回隋洋的其他诉讼请求。案件受理费3561元，减半收取为1781元（隋洋已预交），由李卡林、李柔乐承担，李卡林、李柔乐应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费1781元支付给隋洋。二审期间，李卡林、李柔乐向本院提交微信截图及微信语音光盘，拟证明因担心银行贷款额度及利率影响合同履行，双方约定变更房屋交接时间，隋洋同意银行放款后再办理物业更名手续。隋洋对微信截图的质证意见为：确认微信截图的真实性。双方确实有协商推迟交房，但不能证实隋洋不追究对方的延迟交接的违约责任。李卡林聊天中经常使用OK手势表意模糊。家福乐服务部对上述证据的真实性、关联性及合法性均予以确认；隋洋向本院提供微信及信息截图，拟证明李卡林2019年7月23日收到尾款后就退出了群聊，电话直接关机，并曾威胁隋洋。李卡林、李柔乐对该证据的真实性确认，但不确认其合法性及关联性。李卡林关机及退群是因为李卡林在住院治疗，且已经提前告知了隋洋直接联系中介办理相关事宜，隋洋也对李卡林进行了恐吓。家福乐服务部确认该证据的真实性。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，李卡林、李柔乐向本院提交的微信截图中，隋洋及其妻子张鸿雁与李卡林、家福乐公司员工（宛伟江、索姐）的对话有如下内容（按对话先后顺序摘录）：张鸿雁：李叔的意思是银行放款后再去物业更名吗？李卡林：OK（手势）。张鸿雁：好的，我们在珠海，等银行放款后和叔叔去物业办完交割手续，都弄利索了再走。张鸿雁：不出意外这个月能放款吗？家福乐服务部员工宛伟江：是的，应该就在这个礼拜放款。李卡林：小隋，已转请查收。隋洋：李叔，已到账，谢谢。隋洋：索姐你好，物业交割是找你去办理吗？家福乐服务部员工索姐：是的，李先生这两天身体不舒服在住院。隋洋：我这两天尽快安排时间过去交接，届时当面缴清尾款。一审中隋洋陈述：（2018年）7月23日约定办理交接，物业称李卡林、李柔乐尚欠维修基金，故未办理交接；二审中家福乐服务部确认双方确实口头约定物业维修基金由李卡林支付。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：一、李卡林、李柔乐于2018年7月23日办理房屋交付手续是否购成违约；二、涉案物业维修基金及2018年6、7月份物业管理费是否应由李卡林、李柔乐承担。关于焦点一，涉案合同约定卖方须于过户第二天将房屋交付给买方，逾期交房超过10日，卖方须支付违约金给买方。该约定关于“过户”是指“过户递件”还是指“实际过户”并不明晰。即使合同约定的“过户”系指“过户递件”，法律也准许当事人对约定事项进行协商变更。一审中隋洋有关于“7月23日约定办理交接”的陈述，二审中李卡林、李柔乐提供的微信显示双方确有协商房屋交接日期，隋洋及家福乐服务部也认可双方协商推迟交楼的事实。故李卡林、李柔乐于2018年7月23日办理房屋交付手续不属违约。一审对此认定不当，本院予以纠正。关于焦点二，涉案合同约定卖方应在交房时付清之前的所有水电、物业等相关费用，该约定未排除房屋维修基金由李卡林、李柔乐支付。涉案房屋维修基金产生于房屋交接之前，依常理该费用应由前业主承担。隋洋主张双方口头约定该基金由前业主李卡林、李柔乐承担，隋洋的主张符合常理，且家福乐服务部作为见证人，其也确认该口头约定，故在隋洋已代付16429元房屋维修基金的情况下，一审判令李卡林、李柔乐向隋洋返还该款并无不当。双方合同明确约定李卡林、李柔乐应结清交付前的物业费，一审判令其承担2018年6、7月份物业管理费亦无不当。综上所述，李卡林、李柔乐的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20082号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20082号民事判决第三项、第四项；三、驳回隋洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3561元，减半收取1781元（隋洋已预交）由隋洋负担1443元，李卡林、李柔乐负担338元（李卡林、李柔乐于本判决生效之日起七日内将该款迳付隋洋，一审法院不另行收退）；二审案件受理费2050元（李卡林、李柔乐已预交），由隋洋负担1660元（隋洋于本判决生效之日起七日内将该款迳付李卡林、李柔乐，本院不另行收退），由李卡林、李柔乐负担390元。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年六月二十五日书记员  杨婉婷