上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5173号原告：耿路，男，1988年12月27日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王振，上海国瓴律师事务所律师。被告：周文斌，男，1984年7月9日生，汉族，户籍所在地上海市，现住上海市松江区。被告：厉蓓华，女，1957年4月8日生，汉族，住上海市。上列二被告共同委托诉讼代理人：顾建峰，上海东弘律师事务所律师。原告耿路与被告周文斌、厉蓓华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告耿路的委托诉讼代理人王振，被告周文斌、厉蓓华的共同委托诉讼代理人顾建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿路向本院提出诉讼请求：一、判令原告单方解除双方签订的上海市房地产买卖合同有效；二、判令两被告返还购房款人民币(以下币种同)2,350,000元；三、判令两被告向原告支付违约金600,000元，逾期赔偿金17,625元；四、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：一、判令原告单方解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》有效；二、判令两被告返还购房款2,350,000元；三、判令两被告向原告支付违约金600,000元；四、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2018年5月21日，原、被告在中介公司签署房地产买卖合同，合同约定，被告向原告购买位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋转让总价2,800,000元。双方另签订补偿协议，约定装修补偿款565,000元，于2018年12月31日前办理转让过户手续。2018年9、10月，为解决被告与案外人之间的经济纠纷，防止系争房屋被查封，原告提前支付被告250,000元。同时，原告欲将贷款数额从600,000元提高至900,000元，故原、被告于2018年10月10日再次就系争房屋买卖事宜签署房地产买卖合同，合同约定，房屋转让总价3,000,000元。双方另签订补偿协议，约定装修补偿款365,000元，过户时间及其余事项均不变。前述第一份买卖合同及协议均已被撤销。合同签订后，原告共计支付首付款2,100,000元及装修款250,000元。2018年11月，被告因对外欠债，系争房屋被案外人申请司法查封，导致双方无法继续交易。虽然原告尽力提前支付部分房款，无奈被告仍无法解决债务问题。原告先以挂号信、短信、微信等方式书面通知被告及时履行合同义务，被告均不做回应。原告遂书面通知被告单方解除买卖合同，并要求被告承担相应违约责任，被告仍不予理睬。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告周文斌、厉蓓华共同辩称，对原告诉称事实均无异议，且崇明法院和闵行法院的司法查封均在原告抵押权之后，但被告没有违约，是原告违约，没有按照双方之间的第一份《补偿协议》约定付款。后为便于原告后续付款重新办理贷款，双方重新签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，但原告至今尚有115,000元补偿款未支付。现被告要求继续履行合同，原告支付剩余房款及补偿款，被告用以偿还贷款及解决上述两家法院的司法查封。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月22日，系争房屋权利人核准登记为被告周文斌、厉蓓华。2018年5月21日，被告周文斌、厉蓓华作为出卖方(甲方)，原告耿路作为买受方(乙方)，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为88.87平方米；转让价款为2,800,000元，甲方于2019年1月20日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接……甲、乙双方于2018年12月31日前办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金……逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同补充条款(一)第1条约定：签订本合同当日，《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在二类抵押信息，一类抵押权人为中国银行股份有限公司上海市长宁支行，债权数额为609,000元……二类抵押权人为周雪娇、刘利勇，债权数额为2,000,000元……合同附件三为付款协议：1、乙方于签约当日，支付甲方房款50,000元；2、乙方于2018年5月24日之前，支付甲方房款150,000元；3、乙方于2018年6月22日之前，支付甲方房款1,900,000元。4、注：乙方于2018年12月20日之前，支付甲方房款90,000元。上述款项专项于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。5、乙方以购房贷款的形式支付甲方房款600,000元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。6、乙方于甲乙双方办妥该房屋交接手续当日，支付甲方房款10,000元。该合同还对其他事项作出了约定。同日，原、被告又签订《补偿协议》一份，约定原告应在支付系争房屋的总房价款2,800,000元外，再支付被告装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款565,000元，于2018年12月20日前支付。另，该协议对税费承担等问题作出了约定。2018年10月10日，被告周文斌、厉蓓华作为出卖方(甲方)，原告耿路作为买受方(乙方)，再次签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为88.87平方米；转让价款为3,000,000元……合同附件三为付款协议：(1)乙方于签约当日，支付甲方房款50,000元；(2)乙方于2018年5月24日之前，支付甲方房款150,000元；(3)乙方于2018年6月22日之前，支付甲方房款1,900,000元。注：上述款项专项于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。(4)乙方以购房贷款的形式支付甲方房款900,000元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。该合同还对其他事项作出了约定。该合同其他内容与前份合同一致。同日，原、被告再次签订《补偿协议》一份，约定原告应在支付系争房屋的总房价款3,000,000元外，再支付被告装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款365,000元，于2018年12月20日前支付。该协议其他内容与前份协议一致。2018年5月20日，原告向案外人程斌银行账户分别转账10,000元和40,000元；2018年5月21日，原告向被告厉蓓华银行账户分别转账50,000元和100,000元；2018年6月22日，原告再次向被告厉蓓华银行账户分别转账500,000元、500,000元和900,000元；2018年10月24日，原告向案外人蒋芳萍银行账户转账250,000元。对此，被告确认收到原告支付的上述房款及补偿款共计2,350,000元。2019年1月3日，原告向被告发出《催告函》，载明：被告已逾期履行相关义务，因被告欠第三方债务问题，导致房屋被司法查封，后续买卖手续无法办理。原告催告被告尽快处理房屋事宜，在15天宽限期内消除影响，继续履行合同，否则将直接行使单方解除权，被告将承担相应违约责任以及实际损失。该《催告函》于2019年1月5日签收。2019年1月16日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明：原告发出催告后，被告迟迟无回应，亦无法解决上述问题，导致房屋买卖合同无法继续履行。现原告根据合同相关约定直接行使单方解除权，被告应承担违约责任以及原告实际损失。该《解除合同通知书》于2019年1月18日签收。截至2019年1月30日，系争房屋上存有抵押权人为中国银行股份有限公司上海市长宁支行,抵押债权数额为609,000元的抵押债权以及抵押权人为原告，抵押债权数额为2,100,000元的抵押债权。截至2019年5月6日，系争房屋尚有贷款本金486,681.23元未偿还。2018年11月19日，系争房屋被上海市崇明区人民法院司法限制；2019年1月2日，系争房屋被上海市闵行区人民法院司法限制。2019年5月8日，系争房屋因本案纠纷被本院司法限制。另，被告在前述两家法院与案外人纠某某的债务均尚未清偿。原、被告对于上述事实无争议，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原告陈述，原告实际损失包括房屋溢价损失、原告为支付房款的借款损失，原告已付房款的利息损失以及本案诉讼成本。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告所签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》属当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律规定，双方均应遵守约定，按约履行己方的义务。本案中，原告主张因被告违约导致双方之间的买卖合同无法继续履行，故原告行使单方解除权解除上述合同，被告不同意，要求继续履行，对此本院认为，合同履行过程中，原告具备购房资格、按约支付了相应房款，而在支付尾款前，系争房屋于2018年11月19日起被多家法院司法查封，原告由此认定系争房屋过户出现障碍，进而行使不安履行抗辩权，中止履行合同，不支付后续房款，符合法律规定，故原告上述行为并不构成违约。此后，原告发出《催告函》，被告仍置之不理，未采取任何其他补救措施，导致原、被告间的房屋买卖合同事实上无法继续履行，原告合同目的无法实现，被告已构成根本违约，故原告行使单方解除权解除上述合同，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除时间，原告主张《解除合同通知书》回执退回之日的2019年1月19日，被告主张法院判决生效之日，对此本院认为，《催告函》于2019年1月5日签收，原告在《催告函》中给予被告15天宽限期，宽限期于2019年1月20日届满，鉴于《解除合同通知书》回执退回之日在宽限期届满日期之前，故本案合同解除时间应以宽限期届满之日为准，本院认定双方于2018年10月10日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2019年1月21日解除。合同解除后，被告应当将已经收取的购房款返还给原告，原告关于被告返还购房款2,350,000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金，本院认为，如前所述，本院认定原、被告在履行合同过程中原告不存在过错，被告存在过错，应承担相应的责任。《上海市房地产买卖合同》明确约定了违约责任以及违约金计算方式，现原告自愿以3,000,000元为基数主张600,000元，于法不悖，但被告认为违约金过高，理由是房价在下跌，双方之间约定的房款原本就比市场价低了三四十万元以及被告没有负担能力，对此被告并未提供相应证据加以证实，故本院结合原告损失、合同履行情况、被告过错等因素，酌情将违约金调整为450,000元。原告自愿放弃关于逾期赔偿金的诉讼请求，系其对自己权利的处分，本院予以准许。综上所述，原告要求解除合同、返还房款的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，因金额过高，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、确认原告耿路与被告周文斌、厉蓓华就坐落于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋于2018年10月10日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《补偿协议》于2019年1月21日解除；二、被告周文斌、厉蓓华于本判决生效之日起十日内共同返还原告耿路购房款2,350,000元；三、被告周文斌、厉蓓华于本判决生效之日起十日内共同支付原告耿路违约金450,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,591元，减半收取计15,295.50元，财产保全申请费3,520元，合计诉讼费18,815.50元，由被告周文斌、厉蓓华共同负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 贤二〇一九年六月十三日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……