安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初18号原告：吴平，男，汉族，1960年9月21日出生，住浙江省。委托诉讼代理人：彭学斌，国浩律师（合肥）事务所律师。委托诉讼代理人：汪洋，国浩律师（合肥）事务所律师。被告：周波，男，汉族，1964年2月6日出生，住浙江省宁波市江东区。原告吴平诉被告周波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴平及其委托诉讼代理人汪洋、被告周波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴平提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告购房款48万元，并赔偿原告房屋增值损失200万元；2、本案的评估费用、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年3月14日，原告与被告周波签订《售房协议》一份，约定被告周波将其位于合肥市瑶海区临泉路橘郡万绿园D1座（即D组团1幢）1603室的房屋作价60万元出售给原告，原告已付给被告周波房款20万元，余款在协议签订后3个月内付清；双方协商在产权证期满五年时一次性过户，所有因过户产生的费用由原告承担；被告周波不得在此期间将房屋出售或抵押给任何第三人。2011年7月30日，被告周波向原告出具了《收条》一份，约定“今收到吴平购买本人周波名下位于合肥市橘郡万绿园小区D1幢1603室房屋的购房款肆拾捌万元整（首次已收到贰拾万元整，今收到贰拾捌万元整）该房产本人转让吴平约定售价为陆拾万元整，该房屋过户时税款由吴平承担。余款壹拾贰万元整双方约定于2011年底之前在合肥市办理该房产过户手续时一次性结清。”协议签订后，被告周波即将房屋交付给了原告，并委托原告办理了煤气、水电、网通、闭路电视等开通事宜，原告对房屋进行了装修并实际占有、使用房屋至2015年10月9日。其间，原告多次要求被告周波协助办理过户变更登记，被告周波均以各种理由拖延。2015年9月底，第三人姚际突然带领人员来到原告住所，声称自己己经取得了本案讼争房屋的所有权，并向原告出示了房屋所有权证书，要求原告立即搬离房屋，为此原告与第三人姚际多次发生冲突，双方也多次报警。后来在警察的劝说下，原告为了防止冲突升级、避免矛盾扩大，同意于2015年10月9日搬离了讼争的房屋。原告认为，被告周波明知自己已将房屋出售给原告且原告已长期实际占有、使用该房屋的情况下，仍将该房屋过户于第三人姚际的名下，严重损害了原告的合法权益。被告周波辩称：一、双方于2008年3月14日签订的案涉房屋的售房协议是双方真实意思表示，关于案涉房屋的价款60万元属实；二、关于原告诉状中陈述首付款支付、余款支付约定均属实；三、对原告诉状中所陈2011年7月30日的40万元收条不属实，这张收条是虚假的；四、诉状中所述房屋交付及占有使用属实，但多次要求被告办理过户不属实；五、诉状中所述案涉房屋过户给第三人属实，至于他们双方的争议我听说了；六、对于原告诉请中返还48万元房款不予认可，只认可其中的20万元，对于房屋的增值部分不予认可。对于诉状中的第二项诉请不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告周波向本院提交证据四：《博浪建设控股有限公司会议纪要》，证明2011年7月30日原、被告双方签署《收条》时被告实际不在宁波。庭审中原告吴平对证据四：《博浪建设控股有限公司会议纪要》的真实性有异议。经审查，证据四：《博浪建设控股有限公司会议纪要》签署时间为2011年7月26日，与2011年7月30日签署的《收条》并非处于同一时间，且被告未能提交其他证据佐证《博浪建设控股有限公司会议纪要》的形成时间及相关人员的参加情况，该证据与其证明目的之间关联性不足，本院不予采信；二、被告周波向本院提交证据五：2008年9月27日《收条》，证明原告吴平拥有其签署的空白文书。庭审中原、被告双方对此证据中被告周波所作签名及原告吴平填写内容的事实均无异议，原告吴平向本院陈述此《收条》中的相关费用并未实际发生。经审查，2008年9月27日《收条》系本案所涉房屋买卖合同中的收款方（被告周波）所留存，并未实际交付购房者（原告吴平），此《收条》的形成时间早于2011年7月30日的《收条》，因被告未能向本院提交其他证据佐证以上费用的收取情况，且未能提供其他证据证明此《收条》确为原告在其签署的空白文书上所填写，其主张的因2008年9月27日《收条》中相关费用未实际支付而当然推定2011年7月30日的《收条》并非双方真实意思表示、系原告在空白文书上填写的事实之间缺乏逻辑关系，本院对被告提交的证据五：2008年9月27日《收条》不予采信；三、原告吴平向本院提交证据二：2011年7月30日周波向吴平出具的《收条》，证明原告吴平已支付的购房款总额及原、被告双方已达成关于2011年底之前在合肥市办理房产过户手续时一次性结清剩余12万元房款的约定。被告周波对该项证据真实性有异议，对其签名予以认可，但认为此证据系原告吴平在空白文书上自行填写。庭审中原、被告双方对《收条》中被告周波所作签名及原告吴平填写了相关内容的事实并无异议，本院予以确认。关于《收条》中载明的48万元费用是否已实际支付，被告周波主张原告吴平仅支付了20万元购房款，此《收条》中关于相关费用支付情况的记载均未实际发生，并提交证据五：2008年9月27日《收条》证明原告吴平拥有其签署的空白文书，相关内容未经被告周波确认即填写，实际费用并未支付,但被告周波庭审中未能就其主张的该项相反事实向本院提交有效证据予以证明。因2011年7月30日《收条》确为被告周波所签署，且被告除《收条》外，未能向本院提交关于购房款实际收取情况的其他证据佐证其主张，综合以上证据所证明的事实，本院对原告吴平提交的证据二：2011年7月30日《收条》予以采信。四、被告周波向本院提交的证据二：《关于解除房屋买卖合同的告知函》，证明被告于2015年1月10日向原告发函解除买卖合同。原告吴平对该项证据的三性及证明目的均有异议。经审查，此项证据系被告周波单方制作，关于被告是否已将此函中关于通知解除房屋买卖合同的内容送达原告应结合被告周波向本院提交的证据三：申通快递查询单2张认定；五、被告周波向本院提交的证据三：申通快递查询单2张，证明被告已通过快递将《关于解除房屋买卖合同的告知函》邮寄给原告。原告对该组证据三性及证明目的均有异议。经审查，以上快递查询单无原告吴平签名，被告周波亦未能向本院提交其他证据证明原告已签收以上邮件，本院对该组证据不予采信。经审理查明：2008年3月14日，原告吴平与被告周波经协商后签订《售房协议》，约定由被告将其所有的位于合肥市橘郡·万绿园小区的D1座1603号房屋出售予原告，该《售房协议》载明：“1、本房屋一次性定价为人民币60万元，乙方（原告吴平）已付给甲方（被告周波）20万元，余款在本协议签订后三个月内付清”、“甲方不得在此期间将上述房屋出售或抵押给任何第三方”，原、被告双方均在该《售房协议》上签名。后被告将涉案房屋交付原告使用，并委托原告办理涉案房屋煤气等开通事宜，原告将涉案房屋装修后居住。2009年4月16日，原告另通过银行转账方式向被告支付购房款8万元。2010年11月3日，被告周波出具《承诺书》作出承诺：“……本人转让给吴平的位于合肥市橘郡万绿园D1幢1603房住宅房屋在物品付清全部房款之日起一个月内协助物品办理万转让手续”。同日原告吴平亦出具《承诺书》，承诺：“本人承诺于2011年四月末之前付清周波先生转让的位于合肥市橘郡万绿园D1幢1603方住宅房款及其他欠款共计叁拾捌万五千元整”。2011年7月30日，被告周波出具《收条》，该材料载明：“今收到吴平购买本人周波名下的位于合肥市橘郡万绿园小区D1幢1603#的购房款肆拾捌万元整（首次已收到贰拾万元整，今收到贰拾捌万元整）……余款壹拾贰万元整，双方约定于二〇一一年底之前在合肥市办理该房产手续时一次性结清”。后原告吴平未能于2011年年底之前按约定支付剩余的12万元购房款。2015年2月9日，被告周波与案外人姚际签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋转让给案外人姚际。双方约定涉案房屋总价款为102.5万元，被告周波应于2015年3月15日之前将涉案房屋过户给案外人。因被告周波未能依照合同约定办理房产过户手续，双方发生争议，案外人姚际将被告周波诉至本院。2015年4月20日，经调解双方达成协议，本院作出（2015）瑶民一初字第02079号《民事调解书》确认：“一、被告周波于2015年4月22日之前将登记在其名下的位于合肥市瑶海区临泉路橘郡万绿园D组团1幢16层1603室（所有权证号：房权证合瑶字第××号）产权过户至原告姚际名下……”。2015年4月30日，涉案房屋已转移登记至案外人姚际名下。2015年10月8日，案外人姚际至涉案房屋处，要求原告吴平搬离。后原告吴平诉至本院。以上事实，有原、被告身份证明、原告提交的《售房协议》、《承诺书》、2011年7月30日《收条》、《委托书》、《装饰装修工程施工合同》、上海涵雅装饰有限公司《收条》5份、《家庭装饰预算书》、设计效果图、装修设计图、橱柜订货合同及收款收据、楼梯装修图纸、收款收据、销售订单、发票、电费发票、物业费发票、燃气费发票、《接处警情况登记表》、合肥市不动产登记中心内档、《房地产评估报告书》、被告提交的《承诺书》、2008年9月27日《收条》及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为：在合同履行过程中双方的当事人应遵守诚实信用原则，依照合同约定全面履行各自的合同义务，以保证合同目的之实现。庭审中被告对原告向本院提交的2011年7月30日《收条》的真实性有异议，但既未能向本院提交相关证据证明该证据所作内容并非双方真实意思表示，又未能举证证明其实际收取的购房款数额与《收条》载明的金额并不一致，其主张在原告处留有空白文书的事实亦缺乏证据佐证，故本院对其提出的此项辩称不予采纳。因被告所作签名真实有效，《收条》中载明的相关内容应视为已实际履行，截至2011年7月30日原告已实际支付给被告购房款项的具体数额应以原告向本院提交的《收条》中载明的48万元确定。关于涉案房屋购房款的支付及过户手续的办理时间，本案原、被告双方虽在《售房协议》、《承诺书》中多次做出约定，但被告周波于2011年7月30日出具的《收条》应视为对以上购房合同相关约定的变更，以上合同义务的履行时间应以双方最后一次达成协议、即2011年7月30日被告所作《收条》确定。该《收条》载明：“余款壹拾贰万元整，双方约定于二〇一一年底之前在合肥市办理该房产手续时一次性结清”，并未明确原告因支付购房而产生的12万元尾款及被告协助办理涉案房屋过户手续的先后履行顺序，故原、被告双方在此双务合同中应负有同时履行之义务。已查明原告吴平未能向在2011年7月30日《收条》约定的付款时间、即2011年12月31日前将尾款12万元支付给被告，原告吴平亦未能举证证明在以上合同义务履行期届满前其曾向被告提出支付购房尾款的意思表示，其未能依约支付相关费用的行为实为迟延履行，构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于被告周波责任的承担。本案被告虽可因原告未能按时履行合同义务而主张同时履行抗辩权，但原告迟延履行债务的行为本身并不必然导致原、被告之间签订的房屋买卖合同的解除。在2011年12月31日原告未能按约支付尾款后，被告应当积极催告，以实现合同目的，但被告未能向本院提交证据证明在双方协议约定的购房款支付完毕的期满时间（2011年12月31日）至被告与案外人姚际签订《房屋买卖合同》（2015年2月9日）期间曾催告原告依约履行合同，且未能向本院提交证据证明原告有其他违约行为致使房屋买卖合同的合同目的已不能实现，其单方解除与原告房屋买卖合同的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的合同当事人可解除合同的情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，在原告迟延履行房款支付义务、构成违约之后，被告如行使解除房屋买卖合同之权利应当及时履行通知义务，但庭审中被告向本院提交的申通快递查询单并无原告签名，被告亦未能向本院提交其他证据证明其《关于解除房屋买卖合同的告知函》已实际送达，故被告于2015年2月9日与案外人姚际签订《房屋买卖合同》之时原、被告双方签订的房屋买卖合同尚未解除，在此情况下，其与案外人签订《房屋买卖合同》并将涉案房屋转移登记的行为已致使原、被告之间的合同目的不能实现，构成根本违约。因本案所涉房屋实际已转移登记，原、被告之间签订的房屋买卖合同已不具有继续履行之可能，应当予以解除，被告应向原告返还其已支付的房屋价款48万元。在原、被告双方约定的购房款支付完毕的期满时间，即2011年12月31日之后至2015年原告知道涉案房屋已实际转移登记至他人名下的较长时间内，原告既不能按约支付购房款尾款，又不与被告积极交涉重新约定房款的支付时间，其对本案所涉房屋买卖合同的合同目未能实现应负有相应责任。而被告在未通知原告解除房屋买卖合同的情况下即与他人就涉案房屋另行签订买卖合同，亦违反了合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，因合同履行过程中原、被告双方均有违约，综合考量合同履行过程导致合同解除的因素及原、被告双方的过错大小，本院酌定原、被告双方应各自承担50%的责任。关于原告损失的具体数额。庭审中原告向本院提交《房地产评估报告书》证明截至2018年4月2日，涉案房屋总价款为214.85万元，被告对该项证据的真实性无异议，但对于涉案房屋价值评估结算点有异议。本院认为，庭审中原告向本院陈述2015年9月第三人即到涉案房屋处要求原告搬离，并出示涉案房屋的所有权证书，原告应于即日起即得知自身权利已收到侵害。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定：“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，原告在明知自身权利受到损害后应当及时采取措施维护自身的合法权益，积极行使诉权，不得就因其怠于行使自身权利而造成的损失向被告主张赔偿责任，故本院对其提出的要求被告赔偿截至2018年4月2日涉案房屋增值部分损失的诉请不予支持。综合考量2015年合肥市土地房屋价格的变动情况，原告因涉案房屋增值而产生的损失应以本院于2015年4月20日作出的（2015）瑶民一初字第02079号《民事调解书》中被告与第三人就涉案房屋所确定的总价款102.5万元确定较为合理，应为21.25万元（（102.5万元―60万元）×50%）。原告虽于庭审中主张被告应向其支付装修价款损失，但既未在起诉状中明确该项损失的类别，亦未在庭审中向本院确认该项损失的具体数额，其诉请并不明确，本院予以驳回。关于原告提出的评估费，因其未能向本院提交证据证明该项费用的具体数额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第一百一十二条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告周波于本判决生效之日起十日内向原告吴平返还已付购房款48万元并支付房屋增值损失21.25万元；二、驳回原告吴平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费26640元，减半收取13320元，由原告吴平负担6660元，由被告周波负担6660元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴 扬二〇一九年六月十日书记员 丁海恩