广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初5209-5212号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼11楼1109室，统一社会信用代码91440300726160011C。法定代表人：昌荣。委托代理人：林少芳，广东鹏讯律师事务所律师。委托代理人：肖冲，广东鹏讯律师事务所实习律师。被告：温涌波，男，汉族，1967年7月5日出生，身份住址广东省深圳市福田区，上列原告深圳市彩生活物业管理有限公司诉被告温涌波物业管理服务合同纠纷四案，原告于2018年11月5日向本院提出诉前联调申请，后调解未果，本院立案受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员蔡玉兰、叶钧如组成合议庭适用普通程序审理，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林少芳、肖冲、被告温涌波本人到庭参加了诉讼。四案现已审理终结。原告诉称，原告系“幸福家园”的物业服务公司。原告与深圳市福田区景怡居委会签订了《幸福家园物业服务合同》，约定由原告为幸福家园提供物业服务，住宅用户的物业管理服务费标准为2.6元/平方米/月，商业用户的物业管理服务费标准为4元/平方米/月，房屋本体维修基金标准为0.25元/平方米/月。被告作为该物业xD、x2、x1、x3的业主，自2017年5月10日开始无故拖欠物业管理费等费用至今。被告的行为不仅违法并且损害了彩生活物业公司及小区内其他业主的合法权益。为了维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求判令被告支付所欠的前述费用，望判如所请！在5209号案件中请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的2017年5月10日起、暂计至2018年10月的物业管理费7193.67元、物业维修基金703.08元、水费98元、排水费36元及物业管理费、物业维修基金两项费用的滞纳金1065.25元（涉案房屋面积为156.23平方米，物业管理服务费标准为2.60元/平方米/月，房屋本体维修基金标准为0.25元/平方米/月，滞纳金自2017年5月16日始以原告拖欠的管理费、物业维修基金为基数，按照每日万分之五的标准计算，以上费用均计至实际还款之日为止，暂计至2018年10月31日）。2、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的2017年5月10日起、暂计至2018年10月的物业管理费7193.67元、物业维修基金691.74元、水费1178.53元、排水费390.7元、垃圾处理费251.51元及物业管理费、物业维修基金两项费用的滞纳金1001.37元。滞纳金计算起始日期为2017年6月1日，其余计算标准不变。在5210号案件中请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的2017年5月10日起、暂计至2018年10月的物业管理费1311.93元、物业维修基金82元及以上两项费用的滞纳金187.77元（涉案房屋面积为18.52平方米，物业管理服务费标准为4元/平方米/月，房屋本体维修基金标准为0.25元/平方米/月，滞纳金自2017年5月16日始以原告拖欠的管理费、物业维修基金为基数，按照每日万分之五的标准计算，以上费用均计至实际还款之日为止，暂计至2018年10月31日）。2、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的2017年5月10日起、暂计至2018年10月的物业管理费1311.93元、物业维修基金82元及以上两项费用的滞纳金177.02元。滞纳金计算起始日期为2017年6月1日，其余计算标准不变。在5211号案件中请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的2017年5月10日起、暂计至2018年10月的物业管理费80937.48元、物业维修基金5058.59元及以上两项费用的滞纳金11584.33元（涉案房屋面积为1142.56平方米，物业管理服务费标准为4元/平方米/月，房屋本体维修基金标准为0.25元/平方米/月，滞纳金自2017年5月16日始以原告拖欠的管理费、物业维修基金为基数，按照每日万分之五的标准计算，以上费用均计至实际还款之日为止，暂计至2018年10月31日）。2、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的2017年5月10日起、暂计至2018年10月的物业管理费80937.48元、物业维修基金5058.59元及以上两项费用的滞纳金10920.64元。滞纳金计算起始日期为2017年6月1日，其余计算标准不变。在5212号案件中请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的2017年5月10日起、暂计至2018年10月的物业管理费92718.66元、物业维修基金5794.96元及以上两项费用的滞纳金13270.54元（涉案房屋面积为1308.87平方米，物业管理服务费标准为4元/平方米/月，房屋本体维修基金标准为0.25元/平方米/月，滞纳金自2017年5月16日始以原告拖欠的管理费、物业维修基金为基数，按照每日万分之五的标准计算，以上费用均计至实际还款之日为止，暂计至2018年10月31日）。2、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的2017年5月10日起、暂计至2018年10月的物业管理费92718.66元、物业维修基金5794.96元及以上两项费用的滞纳金12510.24元。滞纳金计算起始日期为2017年6月1日，其余计算标准不变。被告答辩称：1、原告非法进驻幸福家园小区进行物业管理涉嫌严重犯罪并导致被告重大经济损失。2012年11月30日晚，原告未经法定招投标程序就非法进驻幸福家园小区(以下简称小区）负责小区物管工作。未经小区地上车库业主深圳市赛华房地产有限公司（以下简称赛华公司）书面许可，就强行霸占赛华公司的地上车库部分物业作为原告的办公室使用；为了达到非法进驻的目的，原告在小区业主王建宁、杨金波（两人当时的职务为警察）等人秘密组织的“幸福家园业主代表会”的涉嫌涉黑犯罪团伙强抢强占强行经营赛华公司地上车库不动产财产权和地下室地下工程财产权过程中还充当“共犯”，也就是在明知（知道或应该知道）幸福家园全体业主（业主大会）未持有小区地上车库产权证书和地下室地下工程财产权证明文书的前提下，未经地上车库不动产财产权和地下室地下工程财产权的所有权人赛华公司书面同意，也未经法定强制程序的前提下，在福田公安分局景田派出所警察面前，非法拘禁、侮辱殴打小区原物管单位卓众物管公司法定代表人崔和平，并且公然刑事毁坏并强抢强占强行经营赛华公司的小区地上车库(专家地产租售商铺）和地下室（含地下车库）地下工程财产权（合计建筑面积约13000平方米，市场价值高达6亿元，月租金按照市场租金价格计算为70元/平方米、合计91万元），同时由原告负责小区物业管理工作和小区地上车库不动产财产权和地下车库停车场地下工程财产权的经营工作。原告使用涉嫌严重犯罪手段完成了小区物业管理的非法进驻和小区地上车库停车场产权和地下车库停车场地下工程财产权的非法经营，这种非法进驻和非法经营从2012年11月30日起延续至今。原告作为“共犯”与小区业主涉黑团伙共同涉嫌触犯非法拘禁罪、侮辱罪、寻衅滋事罪和强迫交易罪，该涉嫌严重犯罪行为严重危害小区业主权益，导致被告作为小区综合市场101、102、2层的业主，其本人和其拟招商的客户无法依法有偿使用小区地上车库与地下车库，导致被告的小区综合市场（建筑面积合计2469.95平方米，市场价值高达7.5亿元，月租金按照市场租金价格计算为600元/平方米、合计148万元）于2012年11月30日起至今一直难于依法经营并陆续停产（2014年9月1日起综合市场全部商户完全停产，即被告不再有该综合市场任何租金收入），这种难于依法经营和停产完全属于原告前述的非法进驻和非法经营所导致的直接后果，原告的行为己涉嫌触犯破坏（原告）生产经营罪，依法必须承担刑事责任和经济赔偿责任。由此，对上述小区综合市场101、102、2层所对应的(2019)粤0304民初5210、5211、5212的三个诉讼案件来说，依法具备同时履行抗辩权。2、原告负责幸福家园小区物业管理工作期间涉嫌寻衅滋事共同犯罪并导致被告租金损失。2013年8月，原告对幸福家园小区综合市场大部分商户违法停电，导致商户自此拒绝向被告支付租金，原告依法应承担涉嫌寻衅滋事共同犯罪的刑事责任和经济赔偿责任。由此，对上述小区综合市场101、102、2层所对应的（2019)粤0304民初5210、5211、5212的三个诉讼案件来说，依法具备同时履行抗辩权。3、原告负责幸福家园小区物业管理期间涉嫌刑事毁坏共同犯罪并导致被告财物损失。2013年12月19日，对被告停放于幸福家园小区地下车库的两部车辆被刑事毁坏，原告负有管理不善的法律责任；事后该案发处监控全部被原告违法删除，原告也应负毁灭证据的法律责任（属于涉嫌刑事毁坏的共犯）；同时原告对被告应承担经济赔偿责任。由此，对被告所居住的小区A栋15D所对应的（2019)粤0304民初5209的一个诉讼案件来说，依法具备同时履行抗辩权。被告并补充答辩称，被告是赛华公司的法定代表人，赛华公司拥有幸福家园地上车库所有权。2012年11月30日晚上，未经赛华公司书面同意，原告强行占有地上车库产权权利，至今仍然被其强行占有，至今未支付任何租金给赛华公司。由于2014年7月15日，被告和赛华公司及兹美兴公司签订了共同开办幸福家园兹美兴内衣批发综合市场合同，合同约定赛华公司将地上车库产权权利，被告将综合市场的产权权利，交付给兹美兴公司、赛华公司及被告，三方合作开办兹美兴综合市场，三方合作合同约定，如果赛华公司交不出地上车库产权给兹美兴综合市场使用，则由侵害赛华公司地上车库权利的责任人承担经济赔偿责任。赔偿标准为综合市场产权物业2500平方米，每月148.197万元的租金计算。侵害赛华公司地上车库产权的责任人就是原告。所以，原告可向被告追讨物业管理费，被告也有权要求原告偿还经济损失。被告和赛华公司也认为，原告必须依法承担违法侵权产生的经济赔偿责任，原告还涉嫌刑事犯罪行为，也应承担刑事责任。经审理查明，被告系深圳市福田区景田北幸福家园A座xD住宅以及幸福家园B、C座裙楼x1、x2、x3号综合市场商品房的业主，建筑面积分别为：A座xD房156.23平方米、x1房1142.56平方米、x2房18.52平方米、x3房1308.87平方米。原告系幸福家园小区的物业管理单位。原告主张其于2012年12月1日开始入驻涉案小区进行物业管理服务。2015年，原告与幸福家园业主委员会签订物业服务合同，合同约定物业服务期限自2015年1月1日至2018年12月31日；物业服务费收费标准住用户每月每平方米建筑面积2.6元标准执行、商业用户按每月每平方米建筑面积4元的标准执行。原告主张A座xD自2017年5月10日开始未支付物业管理费、水费、排水费、垃圾处理费及本体维修基金。B、C座裙楼x1、x2、x3自2017年5月10日起未支付物业管理费、本体维修基金。截至2018年10月份A栋xD拖欠物业管理费7193.67元、水费1178.53元、排水费390.70元、垃圾处理费251.51元、本体维修基金691.74元，总计9706.15元。B、C座裙楼x1拖欠物业管理费80937.48元、本体维修基金5058.59元，总计85996.07元。B、C座裙楼x2拖欠物业管理费1311.93元、本体维修基金82元，总计1393.93元。B、C座裙楼x3拖欠物业管理费92718.66元、本体维修基金5794.96元，总计98513.62元。被告庭审中称未收到过原告的催款通知。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告之间成立物业管理服务合同关系。被告的住宅物业及商业物业自2017年5月10日起，截至2018年10月拒不交纳物业管理费、房屋专项维修资金等费用。原告据此有权要求被告支付2017年5月10日至2018年10月的物业管理费、房屋专项维修资金等费用。原告有权要求被告支付的A栋xD号房屋的各项费用如下：2017年5月10日至2018年10月的物业管理费7193.67元【156.23平方米×2.6元×17个月+（156.23平方米×2.6元）÷31天×22天】及房屋专项维修资金691.74元【156.23平方米×0.25元×17个月+（156.23平方米×0.25元）÷31天×22天】、水费1178.53元、排水费390.70元、垃圾处理费251.51元。原告有权要求被告支付x1号房自2017年5月10日至2018年10月的物业管理费80937.48元【1142.56平方米×4元×17个月+（1142.56平方米×4元）÷31天×22天】及房屋专项维修资金5058.59元【1142.56平方米×0.25元×17个月+（1142.56平方米×0.25元）÷31天×22天】。x2号房自2017年5月10日至2018年10月的物业管理费1311.93元【18.52平方米×4元×17个月+（18.52平方米×4元）÷31天×22天】及房屋专项维修资金82元【18.52平方米×0.25元×17个月+（18.52平方米×0.25元）÷31天×22天】。x3号房自2017年5月10日至2018年10月的物业管理费92718.66元【1308.87平方米×4元×17个月+（1308.87平方米×4元）÷31天×22天】及房屋专项维修资金5794.96元【1308.87平方米×0.25元×17个月+（1308.87平方米×0.25元）÷31天×22天】。关于各物业物业管理费、本体维修基金的滞纳金的计算问题。涉案物业服务合同约定业主无故不缴交有关费用的，从逾期之日起每日按总额的万分之五缴纳滞纳金，原告请求被告支付物业管理费、本体维修基金的滞纳金的请求于法有据，本院予以支持。则逾期支付A栋xD号房屋滞纳金的计算方式为：2017年5月10日至5月31日物业管理费的滞纳金以288.27元为计算基数，本体维修基金的滞纳金以27.72元为计算基数，均从2017年6月1日开始计算；2017年6月至2018年10月物业管理费的滞纳金均以406.20元为计算基数，本体维修基金的滞纳金均以39.06元为计算基数，均分别从次月1日起开始计算。滞纳金均按照每日万分之五的计算标准，计算至实际清偿之日止。逾期支付x1号房屋滞纳金的计算方式为：2017年5月10日至5月31日物业管理费的滞纳金以3243.4元为计算基数，本体维修基金的滞纳金以202.71元为计算基数，均从2017年6月1日开始计算；2017年6月至2018年10月物业管理费的滞纳金均以4570.24元为计算基数，本体维修基金的滞纳金均以285.64元为计算基数，均分别从次月1日起开始计算。滞纳金均按照每日万分之五的计算标准，计算至实际清偿之日止。逾期支付x2号房屋滞纳金的计算方式为：2017年5月10日至5月31日物业管理费的滞纳金以52.57元为计算基数，本体维修基金的滞纳金以3.29元为计算基数，均从2017年6月1日开始计算；2017年6月至2018年10月物业管理费的滞纳金均以74.08元为计算基数，本体维修基金的滞纳金均以4.63元为计算基数，均分别从次月1日起开始计算。滞纳金均按照每日万分之五的计算标准，计算至实际清偿之日止。逾期支付x3号房屋滞纳金的计算方式为：2017年5月10日至5月31日物业管理费的滞纳金以3715.5元为计算基数，本体维修基金的滞纳金以232.22元为计算基数，均从2017年6月1日开始计算；2017年6月至2018年10月物业管理费的滞纳金均以5235.48元为计算基数，本体维修基金的滞纳金均以327.22元为计算基数，均分别从次月1日起开始计算。滞纳金均按照每日万分之五的计算标准，计算至实际清偿之日止。被告抗辩称原告与业委会签订的合同没有履行相应的程序，违法签订了涉案的物业服务合同，但未提交证据证明该程序存在违法之处，也未提出诉讼要求确认合同无效。即便合同无效，原告提供了物业服务，被告也应参照合同标准向原告支付应付的物业管理费用。被告又抗辩称原告侵占开发商和被告的产权、殴打他人、破坏被告租客的生产经营、对被告本人进行非法拘禁、侮辱、故意伤害、管理不善导致被告车辆损坏、违法停水停电导致被告损失。但被告并未在本案中提出反诉请求，如上述情况确实属实，被告可另寻法律途径解决。对于被告的上述抗辩，本院不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，5209号案件判决如下：一、被告温涌波应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付自2017年5月10日至2018年10月的物业管理费7193.67元及滞纳金（2017年5月10日至5月31日的滞纳金以288.27元为计算基数，从2017年6月1日开始计算；2017年6月至2018年10月的滞纳金均以406.20元为计算基数，分别从次月1日起开始计算；滞纳金均按照每日万分之五的计算标准，计算至实际清偿之日止）；二、被告温涌波应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付自2017年5月10日至2018年10月的房屋专项维修资金691.74元及滞纳金（2017年5月10日至5月31日的滞纳金以27.72元为计算基数，从2017年6月1日开始计算；2017年6月至2018年10月的滞纳金均以39.06元为计算基数，分别从次月1日起开始计算；滞纳金均按照每日万分之五的计算标准，计算至实际清偿之日止）；三、被告温涌波应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付自2017年5月10日至2018年10月水费1178.53元、排水费390.70元、垃圾处理费251.51元。5210号案件判决如下：一、被告温涌波应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付自2017年5月10日至2018年10月的物业管理费1311.93元及滞纳金（2017年5月10日至5月31日的滞纳金以52.57元为计算基数，从2017年6月1日开始计算；2017年6月至2018年10月的滞纳金均以74.08元为计算基数，分别从次月1日起开始计算；滞纳金均按照每日万分之五的计算标准，计算至实际清偿之日止）；二、被告温涌波应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付自2017年5月10日至2018年10月的房屋专项维修资金82元及滞纳金（2017年5月10日至5月31日的滞纳金以3.29元为计算基数，从2017年6月1日开始计算；2017年6月至2018年10月的滞纳金均以4.63元为计算基数，分别从次月1日起开始计算；滞纳金均按照每日万分之五的计算标准，计算至实际清偿之日止）。5211号案件判决如下：一、被告温涌波应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付自2017年5月10日至2018年10月的物业管理费80937.48元及滞纳金（2017年5月10日至5月31日的滞纳金以3243.4元为计算基数，从2017年6月1日开始计算；2017年6月至2018年10月的滞纳金均以4570.24元为计算基数，分别从次月1日起开始计算；滞纳金均按照每日万分之五的计算标准，计算至实际清偿之日止）；二、被告温涌波应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付自2017年5月10日至2018年10月的房屋专项维修资金5058.59元及滞纳金（2017年5月10日至5月31日的滞纳金以202.71元为计算基数，从2017年6月1日开始计算；2017年6月至2018年10月的滞纳金均以285.64元为计算基数，分别从次月1日起开始计算；滞纳金均按照每日万分之五的计算标准，计算至实际清偿之日止）。5212号案件判决如下：一、被告温涌波应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付自2017年5月10日至2018年10月的物业管理费92718.66元及滞纳金（2017年5月10日至5月31日的滞纳金以3715.5元为计算基数，从2017年6月1日开始计算；2017年6月至2018年10月的滞纳金均以5235.48元为计算基数，分别从次月1日起开始计算；滞纳金均按照每日万分之五的计算标准，计算至实际清偿之日止）；二、被告温涌波应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付自2017年5月10日至2018年10月的房屋专项维修资金5794.96元及滞纳金（2017年5月10日至5月31日的滞纳金以232.22元为计算基数，从2017年6月1日开始计算；2017年6月至2018年10月的滞纳金均以327.22元为计算基数，分别从次月1日起开始计算；滞纳金均按照每日万分之五的计算标准，计算至实际清偿之日止）。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。5209号案件受理费60元（已由原告预交），由被告负担。5210号案件受理费50元（已由原告预交），由被告负担。5211号案件受理费2240元，因变更诉求由法院收取的2223元（已由原告预交），由被告负担。5212号案件受理费2536元，因变更诉求由法院收取的2520元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 蔡  玉  兰人民陪审员 叶  钧  如二〇一九年六月十一日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣