广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终3337号上诉人（一审原告）：杜霞，女，汉族，1982年5月8日出生，住河南省信阳市浉河区，委托诉讼代理人：王贵春，广东芳华律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李姿锐，女，汉族，1980年2月22日出生，住广西平南县，被上诉人（一审被告）：余朝麒,男，汉族，1980年5月7日出生，住广西平南县，两被上诉人委托诉讼代理人：黄建基，广东潇水律师事务所律师。原审第三人：刘珊妮，女，汉族，1988年2月11日出生，住安徽省阜南县，委托诉讼代理人：丘敏，广东泰如律师事务所律师。上诉人杜霞因与被上诉人李姿锐、余朝麒及一审第三人刘珊妮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初11989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜霞向一审法院提起诉讼，请求：1.判决解除杜霞与李姿锐、余朝麒于2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》；2.判令李姿锐、余朝麒向杜霞返还购房定金20000元；3.判令李姿锐、余朝麒向杜霞支付违约金144000元（房款总额720000×20%）；4.判令李姿锐、余朝麒向杜霞支付律师费15000元、担保费1440元；5.判决李姿锐、余朝麒承担一审的诉讼费用。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回杜霞的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费3904元、保全费1422元，由杜霞负担（已交纳）。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初11989号民事判决书。上诉人杜霞向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.判决李姿锐、余朝麒返还杜霞购房定金20000元；3.判决李姿锐、余朝麒向杜霞支付违约金144000元；4.判决李姿锐、余朝麒向杜霞支付律师费15000元、担保费1440元；5.判决李姿锐、余朝麒承担本案一、二审案件受理费及保全费。事实与理由如下：（一）一审法院认定事实错误。2018年5月12日，杜霞与李姿锐、余朝麒代理人刘珊妮签订《房屋买卖合同》，即李姿锐、余朝麒将位于东莞市樟木头××大道××花园××柏湖居××室及××室商品房两套出卖给杜霞，价格720000元，李姿锐、余朝麒于2018年6月12日前办理完注销房屋抵押登记。2018年2月14日，杜霞将购房定金20000元经刘珊妮支付给李姿锐、余朝麒，剩余房款700000元约定于2018年6月25日前办理房屋过户手续时支付，如李姿锐、余朝麒违约，则返还定金并按照购房款总额20%向杜霞支付违约金。合同签订前，杜霞于2018年2月14日将购房保证定金20000元经刘珊妮支付给李姿锐、余朝麒。后杜霞并发律师函正面通知李姿锐、余朝麒及代理人尽快办理赎楼及过户手续，但李姿锐、余朝麒却没有按照合同约定于2018年6月12日前去房产部门办理注销房屋抵押登记，李姿锐、余朝麒借故拖延不予配合，且存在转移案涉房屋的情形。2018年6月29日，杜霞起诉要求解除《房屋买卖合同》并要求李姿锐、余朝麒双倍返还购房定金共计40000元。但李姿锐、余朝麒对于法院的首次送达的传票等法律文书故意拒收，法院二次又将传票等法律文书邮寄到李姿锐、余朝麒的老家，法院对本案也延期开庭审理。（二）根据以上事实及相关法律司法解释规定，李姿锐、余朝麒违反合同约定，应当承担违约责任，理由如下：1.刘珊妮与李姿锐、余朝麒于2018年2月14所签订的《委托书》和2018年2月15日所签订的《房屋买卖协议》，实质上是刘珊妮与李姿锐、余朝麒之间签订的附条件委托合同，即刘珊妮接受李姿锐、余朝麒委托，在2018年2月14日至2018年6月30日期间，将案涉房屋以不低于60万元价格出卖，超过60万部分归刘珊妮所有。以上《房屋买卖协议》和《委托书》是双方当事人自愿，也是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律规定，合法有效。2.刘珊妮于2018年2月14日和2018年2月15日支付给李姿锐、余朝麒15000元和5000元，余朝麒为刘珊妮所出具的“定金收据”，足以证实以上20000元并不是李姿锐、余朝麒向刘珊妮借款，而事实就是杜霞经刘珊妮向李姿锐、余朝麒支付的购买案涉房屋定金。3.根据《合同法》规定，委托合同的委托人和受托人均有任意解除权，但该任意解除权的行使必须以明示的方式作出。本案中，李姿锐、余朝麒委托刘珊妮出卖案涉房屋，特签订了书面的《房屋买卖协议》和《委托书》，如果李姿锐、余朝麒解除委托合同关系，也应当向刘珊妮出具书面的解除委托合同关系文书，或者以其他明示的方式告知刘珊妮解除委托合同关系。然而，自2018年2月14日至今，李姿锐、余朝麒从来没有向刘珊妮明确表示解除委托关系，因此，刘珊妮和李姿锐、余朝麒之间的委托关系仍然存在。4.在刘珊妮与李姿锐、余朝麒所签订的《房屋买卖协议》和《委托书》约定的期限内，刘珊妮与杜霞于2018年5月12日签订了《房屋买卖合同》，即刘珊妮代理李姿锐、余朝麒将案涉房屋以720000元价格出卖给杜霞。该《房屋买卖合同》应当属于双方当事人自愿，也是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律规定，更没有损害李姿锐、余朝麒合法权益，因此，合法有效。并且，杜霞在签订《房屋买卖合同》的第三日便向李姿锐、余朝麒发出《律师函》告知合同内容及违约的后果责任,同时催李姿锐、余朝麒尽快办理赎楼及过户事宜。李姿锐、余朝麒未提出任何异议，应当视为对《房屋买卖合同》内容和违约责任的约定认可，双方均应当按照合同约定履行。现李姿锐、余朝麒严重违反合同约定，导致合同不能继续履行，因此，杜霞有权要求解除合同，并要求李姿锐、余朝麒承担违约责任。（三）一审法院认定杜霞不是善意第三人没有事实和法律根据，理由如下：杜霞在确定购买案涉房屋前就已经多次与刘珊妮通过微信及电话沟通了解房屋情况，支付定金后双方关于签订房屋买卖合同也进行了多次沟通，签订合同后也积极履行相关义务，特别声明：不存在恶意与刘珊妮串通的情形，杜霞属于善意第三人，有权要求李姿锐、余朝麒和刘珊妮承担违约或赔偿责任，或要求刘珊妮承担违约或赔偿责任。而一审法院仅仅凭自己的感觉就认定杜霞不属于善意第三人，属于任意剥夺杜霞的诉讼权利，无事实和法律根据。（四）一审法院对杜霞支付的20000元定金不予处理违反法律规定，理由如下：杜霞将20000元定金经刘珊妮交给李姿锐、余朝麒，如果认定刘珊妮无权代理，也应当由李姿锐、余朝麒将20000元定金返还给杜霞，或者由刘珊妮将20000元定金代返还给杜霞。因此，一审法院如此裁决违反法律规定。综上所述，请二审法院支持杜霞的上诉请求。（五）根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。杜霞在与刘珊妮签订房屋买卖合同时，刘珊妮向杜霞出具了委托书、身份证、结婚证、房产证等，且此前与刘珊妮经微信、电话多次沟通和实地考察，以了解房屋情况，故杜霞有理由相信刘珊妮有代理权。即使刘珊妮在签订房屋买卖合同时存在没有代理权等情形，但依法应认定刘珊妮代理李姿锐、余朝麒与杜霞签订的房屋买卖合同有效。因此，杜霞的诉求有事实及法律依据。被上诉人余朝麒、李姿锐向本院答辩称：（一）根据法律规定，定金与违约金只能选择其一。（二）杜霞关于主张律师费没有提供相应的发票，即使李姿锐、余朝麒应当承担责任，该费用法院应当酌情处理。（三）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一审第三人刘珊妮述称：（一）刘珊妮与余朝麒、李姿锐于2018年2月14日签订的《委托书》以及于2018年2月15日签订的《房屋买卖协议》均是合法有效的，刘珊妮有权代理余朝麒、李姿锐向杜霞出售案涉房产。2018年1月6日，刘珊妮到樟木头镇东江花园看房时认识了余朝麒，当余朝麒得知刘珊妮是地产中介人员并觉得刘珊妮的销售能力很强时，就提出让刘珊妮全权代理出售案涉房产，双方达成一致意见之后，刘珊妮在社交软件、线上线下及多个地产界交流群进行了积极的、全方位的广告宣传，并陆续带客户看房。在此期间，余朝麒也经常询问房子出售的情况。2月5日，余朝麒又到刘珊妮所在公司，与刘珊妮签订了一份《东莞市宏邦房地产经纪有限公司委托书(出售)》,愿意以年前780000元，年后820000元的价格委托刘珊妮出售案涉房产。由于房价偏高及2本证、三价合一的政策性等因素，而导致一直无人愿意购买，而余朝麒、李姿锐又急需用钱，他们多次恳求并提出让刘珊妮以先付定金的方式定下案涉房产再转卖给第三人。在2018年2月14日，该两人又提出只要刘珊妮向其支付20000元定金，就愿意以600000元的价格将由刘珊妮出售，如实际出售价格高出600000元的，则超出部分归刘珊妮所有。于是，双方在当天签订了《委托书》，刘珊妮支付了20000元定金，2018年2月15日，双方签订了《房屋买卖协议》。由于刘珊妮之前与杜霞介绍过案涉房产，而杜霞也有意购买，只是当初纠结房产不是过五唯一的税费问题。故在2018年2月14日当天，刘珊妮立即联系了杜霞，杜霞于当天向刘珊妮支付了定金20000元，确认向余朝麒、李姿锐购买案涉房产。所以，刘珊妮认为，从2018年1月6日开始，余朝麒、李姿锐就已经委托刘珊妮出售案涉房产，双方之间委托与受托的关系一直很稳定。特别是在刘珊妮取得《委托书》和《房屋买卖协议》之后，刘珊妮作为受托人的身份更加明确，而刘珊妮在2018年2月14日取得《委托书》当天向杜霞出售案涉的房产，完全是代理余朝麒、李姿锐的行为，代理行为即时生效，并且杜霞也交付了20000元的定金，决定购买案涉房产，即刘珊妮代理出售房产的事务已经完成一大部分，后续要代理的只是协助办理房产过户登记等程序性的工作。对于之前已经生效的代理行为，余朝麒、李姿锐无权取消。因此，刘珊妮认为，杜霞与余朝麒、李姿锐已就购买案涉房产达成了合意，杜霞也履行了支付定金的义务，余朝麒、李姿锐不向其交付房产的行为已构成违约，理应承担违约责任。（二）根据《房屋买卖协议》的内容来看，双方约定该合约期限是从2018年2月14日至2018年6月30日。从这一期限的规定来看，双方对于刘珊妮的代理期限是有明确的书面约定的，在此期间，余朝麒、李姿锐不得任意撤销委托。并且，即使要撤销委托，根据双方的惯例，余朝麒、李姿锐也应当向刘珊妮出具书面的通知，但该两人却一直未出具书面通知。而对于余朝麒在2018年3月26日在微信聊天中所出现的模棱两可、含糊不清的态度，无非就是眼红刘珊妮可以从中赚取10多万元，并想让刘珊妮从中分几万元给其，并让刘珊妮找其购买一份高额的保险，从未明确说过不卖房产，因此，该聊天记录并不能认定为其正式提出解除刘珊妮的代理权。并且，余朝麒在4月份的时候还答应和刘珊妮去常平公证处做公证，进一步说明其没有解除刘珊妮的代理权。另外，李姿锐也一直未任何明确表示要撤销刘珊妮的代理权。再者，当初余朝麒、李姿锐为了委托刘珊妮卖房而提交给刘珊妮的结婚证、户口本，也一直未要求刘珊妮返还，在收到杜霞发出的律师函后，也没有提出任何异议,由此可进一步印证余朝麒、李姿锐并未正式撤销刘珊妮的代理权，刘珊妮完全有权利继续代理。（三）余朝麒、李姿锐认为《委托书》没有办理公证，从而认为是撤回了对刘珊妮的委托，刘珊妮认为这一逻辑是错误的。因为，在签订《委托书》后的第二天，即2018年2月15日，余朝麒、李姿锐与刘珊妮又签订了《房屋买卖协议》，该协议明确约定余朝麒、李姿锐应配合刘珊妮到公证处办理公证，因此，对于余朝麒、李姿锐而言，配合刘珊妮办理公证，是一种义务，而非一种权利，不能随意放弃，其必须按协议约定积极配合，不办理公证，不代表撤销委托。另外，在该案中，是否办理公证委托，并不会影响委托事项的法律效力。综上，刘珊妮有权利代理余朝麒、李姿锐与杜霞签订《房屋买卖合同》，该合同对余朝麒、李姿锐产生法律效力，余朝麒、李姿锐不履行合同义务，应承担相应的违约责任。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，杜霞提交了一份微信聊天记录，拟证明杜霞是房屋买卖合同的买方，是善意相对人。杜霞主张该微信聊天记录是其与刘珊妮之间的聊天记录。余朝麒、李姿锐确认该证据的真实性，但认为可能存在删减的情况，不是杜霞与刘珊妮之间完整的聊天记录，其有理由怀疑杜霞挑选了对其有利的信息进行打印；该证据的内容没有反映杜霞想要购买案涉房屋或者想要支付定金的意思表示，也没有提到要签订合同，杜霞称其正在菲律宾购买房屋，并没有需要购买案涉房屋的意思表示，故不足以证明杜霞的主张。刘珊妮对该证据的真实性、合法性确认，其认为该聊天记录没有任何删减，杜霞于2018年1月20日与刘珊妮讨论购买案涉房屋后，于2018年2月14日支付定金，案涉房屋买卖合同是真实、合法、有效的，杜霞在菲律宾买房是在交付案涉定金后发生的事情，不能由此推定杜霞没有购买案涉房屋的意思表示。杜霞陈述案涉交易的过程：2018年1月中下旬，杜霞与宏邦地产和刘珊妮一起到案涉房屋看房，业主夫妻俩不在家，其三个孩子在家，杜霞看了案涉房屋后觉得挺满意，刘珊妮报价820000元，杜霞还价720000元，杜霞称如果业主同意其就可以一次性付款。其后，杜霞与刘珊妮回到宏邦地产公司，刘珊妮出示业主委托书、结婚证原件、户口本原件、身份证复印件、房产证复印件。2018年2月14日下午，刘珊妮约杜霞见面，双方谈好价格为720000元，刘珊妮让杜霞先付定金20000元，杜霞支付了现金后，刘珊妮出具收据。2018年2月15日，刘珊妮打电话给杜霞，要求签订房屋买卖合同，由于当天杜霞不在樟木头，故杜霞与刘珊妮约定等杜霞回来后再签订房屋买卖合同，杜霞让刘珊妮催业主尽快注销抵押和赎楼手续，等处理好后，杜霞回来就办理过户手续。随后，杜霞去了广州和菲律宾，于2018年4月底至5月初从菲律宾回来，于2018年5月12日与刘珊妮签订房屋买卖合同。由于业主没有明确答复,迟迟不肯办理赎楼手续，杜霞与刘珊妮沟通无果，故于2018年5月14日聘请律师代发律师函提醒业主办理过户手续，但直到6月底，业主均没有理会，杜霞遂提起本案诉讼。另，杜霞称在购买案涉房屋的过程中没有见过业主。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人杜霞上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方的上诉，本案二审的争议焦点为：杜霞与刘珊妮于2018年5月12日签订的房屋买卖合同的效力问题。对此，本院分析如下：首先，虽然李姿锐、余朝麒于2018年2月与刘珊妮签订了委托书，委托刘珊妮作为代理人出售案涉房屋，但根据余朝麒与刘珊妮之间的微信聊天记录可知，余朝麒于2018年3月26日明确对刘珊妮说李姿锐不同意出售案涉房屋。因此，一审法院认定刘珊妮于2018年5月12日与杜霞签订房屋买卖合同属于无权代理并无不当。其次，杜霞二审期间提交的微信聊天记录仅能反映杜霞与刘珊妮之间有谈过买房事宜，但不能反映与案涉房屋相关。杜霞主张其有理由相信刘珊妮有代理权，但杜霞提交的李姿锐、余朝麒出具的委托书是没有经过公证的，杜霞在没有与李姿锐、余朝麒见面或者通过其他方式核实委托书等资料的真实性的情况下，向刘珊妮支付定金并于3个月后才签订买卖合同，属于未尽到一般购房人的必要审查义务。因此，杜霞主张其有理由相信刘珊妮有权代为出售案涉房屋缺乏依据，本院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，认定杜霞与刘珊妮签订的房屋买卖合同对李姿锐、余朝麒不发生合同效力并无不当，本院予以维持。据此，杜霞请求解除其与李姿锐、余朝麒之间的房屋买卖合同并请求李姿锐、余朝麒返还定金、支付违约金、律师费、担保费均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杜霞的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3904元，由上诉人杜霞负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年六月四日书记员  吴俏虹