河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终793号上诉人（原审被告）：濮阳市信和置业有限公司，住所地濮阳市中原路与京开大道交叉口东北角河西小区1号楼2单元3楼5号，统一社会信用代码914109005516460191。法定代表人：裴红林，该公司经理。委托诉讼代理人：王伟杰，河南百特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李振华，男，1963年10月13日出生，汉族，住濮阳市。上诉人濮阳市信和置业有限公司（以下简称“信和公司”）因与被上诉人李振华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2018）豫0902民初12313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信和公司委托诉讼代理人王伟杰，被上诉人李振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。信和公司上诉请求：1.撤销濮阳市华龙区人民法院（2018）豫0902民初12313号民事判决，改判驳回李振华对信和公司的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由李振华承担。事实与理由：1.《电影公司旧房改造项目委托协议》约定事项不能履行，是因行政不可抗力造成的，不应认定信和公司违约；且李振华所诉的损失并不存在，一审判决判令信和公司赔偿其所谓的“损失”无事实依据。2.信和公司已自愿与濮阳市文广新局重新签订了《房屋拆迁补偿协议书》，信和公司与李振华2010年签订的“旧房改造协议”所确定的合同履行主体及履行内容已发生变更，原约定内容已无法履行，李振华无权再行向信和公司主张权利，信和公司也无义务对李振华承担责任。一审判决判令信和公司对李振华赔偿7800元安置与20000元损失判决所认定的事实错误。李振华辩称，1.信和公司称原合同不能履行属于不可抗力，根据法律规定当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。信和公司长达6年时间不履行合同，即使认定不可抗力也明显属于延迟履行5年之久后发生的，违约是铁定事实。2.李振华从文广新局所获赔偿与信和公司应按合同约定支付的赔偿无关，文广新局获得赔偿款与信和公司承诺给李振华的1比1.3比例置换新房面积及50平方米内的优惠是两码事，没有任何关系，不能因为第三人免了房屋拆迁款就免除了信和公司的赔偿责任。3.李振华的各项损失具有法律依据，应予支持。因信和公司迟迟不能按合同约定履约，造成严重违约后果，使李振华既得利益目的落空，该利益为可期待利益，信和公司应向李振华进行赔偿，现信和公司明显履行不能，致使李振华目的落空，应向李振华赔偿以上的房屋价值及差价。4.信和公司称因合同履行主体及内容发生变更后约定内容以无法履行没有说服力。李振华向一审法院起诉请求，1.依法判令信和公司支付赔偿款463207元。2.判令信和公司支付拆迁安置费7800元（自2017年6月30日至2018年1月18日按照每月1200元标准计算）。3、判令信和公司支付违约金60000元。一审法院审理查明事实如下，2010年9月17日，李振华和信和公司签订《电影公司旧房改造项目委托协议》，主要约定：一、本户业主同意旧房改造并委托被告实施本小区改造事宜。二、置换方式：根据改建后楼层的优越性，改建后的四至九层作为置换范围。三、1、双方约定按照1:1.3的比例向李振华置换原有面积的新房（原房屋按房产证登记面积为准）；2、现有储藏间按1:1的比例置换同等面积的地下室，多余面积费用由李振华自行承担。3、气暖等配套设施接口费用由被告承担。四、置换后房屋超出约定置换面积部分50平方以内李振华享受开发成本价2600元/平方米。五、拆迁安置费用100平米以上600元/月，搬家费800元/户；在被告拆迁前一次性付清。六、被告承诺李振华搬迁时间开始至交付新房钥匙时间共计18个月，超出时间按约定费用的1.5倍/月支付李振华。李振华于2011年从涉案房屋搬出，电影公司改造项目从2012年初开始拆迁，当年5月份拆除完毕。2015年5月濮阳市政府出台（2015）76号《关于收回濮阳市电影公司部分国有建设用地用权的批复》，将电影公司部分国有建设用地用权依法收回。另查明，2017年3月18日，濮阳市华信房地产评估有限责任公司对李振华原住宅楼进行分户征收补偿价值评估并出具房产评估证明一份，主要内容为：李振华所有的濮阳市××××房，建筑面积124.61平方米，总补偿价值为845927元。2018年1月18日，李振华和濮阳市文化广电新闻出版局签订《房屋拆迁补偿协议书》一份，主要约定：位于昆吾路濮阳市电影公司北家属楼38户房屋，原来经政府批准进行拆迁改造，原、被告签订了《旧房改造房屋置换协议书》，后来由于设计规划的原因，被告无法进行改造，政府收回土地使用权，原、被告签订的置换协议已无法履行，经协商，双方在李振华回迁无望的情况下，就原拆迁补偿事宜达成如下协议：补偿方式包含：1、货币补偿，按照李振华代表选定的评估机构评估的市场价确定；2、房屋货币补偿金额由濮阳市文化广电新闻出版局支付给李振华；3、房屋拆迁安置费李振华已经领取9600元，濮阳市文化广电新闻出版局再支付7200元。奖励总计853127元。因原、被告签订协议条款，被告承诺给李振华1:1.3置换面积和50平方米成本价房，李振华同意领取原房产面积124.61补偿款，被告承诺的37.383平方米和50平方米成本价房通过法律途径与被告解决，不再上访。2018年6月7日，濮阳市文化广电新闻出版局出具证明一份，主要内容为：濮阳市文化广电新闻出版局按照市政府要求，对电影公司项目实施货币化安置，共支付李振华房屋拆迁安置费（租金）16800元，其中2016年5月1日至2016年12月31日9600元，2017年1月1日至2017年6月30日7200元，支付标准每月1200元。又查明，与李振华同楼住户谢某钦于2017年5月17日与濮阳市文化广电新闻出版局签订《房屋拆迁补偿协议书》一份，双方协商终止原签订的《旧房改造房屋置换协议》，就原拆迁补偿事宜达成新的协议，共支付补偿、奖励、安置费653803元。谢某钦曾向一审法院起诉要求信和公司支付房屋差价等，一审法院于2018年7月11日判决驳回其诉讼请求。一审法院认为，李振华和信和公司签订的《电影公司旧房改造项目委托协议》系双方真实意思表示，合法有效。该协议约定：李振华同意旧房改造，委托信和公司实施本户房屋改造置换，置换方案为：房屋面积按照1:1.3、储藏室按照1:1进行置换等。签订协议后，信和公司将李振华房屋拆除但一直未按照合同约定履行义务。现该改造项目因规划问题无法进行，虽后经政府牵头对包括李振华在内的38户实行货币化安置，李振华也在此情况下与濮阳市文化广电新闻出版局签订房屋拆迁安置协议，但该协议约定是按照房屋面积通过评估市场价进行补偿。而前旧房改造协议中李振华本应多享受的0.3的比例房产（0.3比例应置换面积为37.383平方米），以及超出约定置换面积部分50平方米房产享受成本价，该两块利益均无法得到补偿。协议签订后信和公司迟迟未履行义务属违约，应承担违约责任，赔偿李振华损失，即由信和公司按照李振华应得而未得的37.383平方米房产和50平方米成本价房相对应的价值进行赔偿。根据李振华提交的房屋价值评估补偿表，李振华原房屋124.61平方米，评估价值为845927元，按照该评估价值计算，37.383平方米房产价值为253778元。50平方米成本价房扣除成本2600元/平方米后，所对应的补偿价值为209430元。信和公司应赔偿李振华房屋置换损失合计463208元。李振华要求信和公司支付拆迁安置费7800元，根据濮阳市文化广电新闻出版局出具的证明显示，李振华领取的拆迁安置费截至2017年6月30日，但直至2018年1月18日才得到货币化补偿，故李振华要求信和公司支付2017年7月1日至2018年1月18日期间的拆迁安置费，按每月1200元标准计算，有事实根据和法律依据，予以支持。因信和公司违约，李振华不得不另选他址购房，李振华因原住处建立起的生产、生活、学习便利将受影响，生活、生产、学习成本增加，该损失信和公司应予赔偿，但李振华请求60000元违约金没有依据，分析其诉请意思，其该请求应为因此造成的损失，根据经验法则，综合案情，一审法院酌定20000元为宜。李振华和信和公司协议签订后信和公司迟迟未履行义务，不能因后来政府对土地规划进行调整免除其责任。李振华与同楼住户对不能置换房屋的诉求不同，各自与濮阳市文广新局签订的补偿协议内容有别，因此人民法院会作出不同的判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、信和公司赔偿李振华房屋置换损失共计463208元，于本判决生效后十日内付清；二、信和公司赔偿李振华拆迁安置费7800元，与本判决生效后十日内付清；三、信和公司赔偿李振华因违约给李振华造成生产生活等成本增加损失20000元，与本判决生效后十日内付清；四、驳回李振华的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9110元，由李振华负担745元，信和公司负担8365元。本院二审期间，李振华提交一份文广新局在2019年2月26日出具的一个证明。该证据证明针对百分之三十的补助奖励进行了说明，与信和公司和李振华2010年9月17日签订的电影公司（旧房改造项目委托协议书）承诺给李振华1:1.3的新房置换面积和超出置换面积50平方内没有任何关系。信和公司质证认为，对证据的真实性和证明内容均有异议，证明内容与文广新局在鹤壁中院信和公司与市政府及文广新局行政案件中的陈述相违背，在电影公司项目中采用货币化安置没有一个人享受单独的政策，30多户所签的协议所采用一户一案的原则签的字，比例分别为百分之五、百分之十、百分之十五、百分之二十、百分之二十五、百分之三十并不想被上诉人所说的只有自己享受百分之三十，其他均为百分之五所以被上诉人所说的内容不属实，文广新局没有对被上诉人采用单独的政策在制定该方案时政府的本意就是弥补信合公司拆迁补充时达成协议的有效履行。对双方当事人二审争议的事实，结合双方当事人提交的新证据及质证意见，本院认为并未改变一审认定的基本事实。本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，依照《合同法》规定，合法有效的合同应该履行，合同违约方应当根据合同约定或法定条款承担相应的违约责任。李振华因房屋拆迁达成前后两份房屋改造置换协议效力及履行问题。该案中，2010年9月17日，信和公司参与电影公司旧房改造项目，分别与李振华等38住户签订《旧房改造协议》，协议内容不违反法律、法规强制性规定，系双方在房屋拆迁改造过程中真实意思表示，合法有效，应该按照协议履行。2015年5月份，濮阳市政府作出《关于收回濮阳市电影公司部分国有建设用地使用权的批复》依法将电影公司部分国有建设用地使用权依法收回。为解决拆迁安置户住房问题，由市政府决定，市文广新局出面，2018年1月18日，李振华与市文广新局再次签订新的《房屋拆迁补偿协议书》，明确指出“就原拆迁补偿事宜达成如下协议”。新旧协议约定房屋改造补偿条款部分，新的协议予以确认，证明信和公司对于李振华房屋改造补偿条款部分并未变更，新旧合同主体对该部分内容并无异议。因政府规划变更调整、改造用地处置等行政原因造成的变化，是否属于行政不可抗力，该行政行为对信和公司在该项目中是否造成缔约及履行损失，应该通过其它途径解决，不影响李振华依据双方签订的协议主张权利。电影公司房屋拆迁改造，对李振华生产、生活、学习确实造成一定的影响，李振华作为拆迁房屋的所有权人，就该房屋拆迁过程中直至能够得到补偿安置期间相关利益损失，依照与信和公司签订的《旧房改造协议》主张权利合理合法，信和公司应当履行双方达成的房屋拆迁补偿方案。二、关于李振华与信和公司约定特殊优惠部分认定问题。该案中，李振华与信和公司签订的《旧房改造协议》约定的“超出约定置换面积部分50平方米房产享受成本价2600元”优惠部分，该部分属于民法期待权，享受该优惠部分，需要以现实取得或双方约定成就。现因政府改变建设规划，收回了建设用地，信和公司在拆迁完毕后无法完成新的的建设，也就无法兑现房屋现实置换。那么约定在房屋置换过程中的优惠条件，没有证据证明该条件成就。李振华主张信和公司应该50平方米成本价房扣除成本2600元/平方米后，折合所对应的补偿价值为209430元得到补偿，本院认为，没有证据证明该部分构成现实利益，该部分利益李振华应根据形成现实利益条件情况，通过诉讼或其他途径主张。综上，信和公司上诉理由部分成立，应该予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：维持河南省华龙区法院（2018）豫0902民初12313号民事判决第二项、第三项、第四项。变更河南省华龙区法院（2018）豫0902民初12313号民事判决第一项“信和公司赔偿李振华房屋置换损失共计463208元，于本判决生效后十日内付清”为“信和公司赔偿李振华房屋置换损失共计253778元，于本判决生效后十日内付清”。一审案件受理费9110元，由李振华负担4004元，濮阳市信和置业有限公司负担5106元。二审案件受理费8665元，由上诉人濮阳市信和置业有限公司负担5106元，被上诉人李振华负担3559元。本判决为终审判决。审判长  陈忠生审判员  李瑞玲审判员  张志启二〇一九年六月十二日书记员  边鹏羽