江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初6080号 原告：昌兆华，男，1958年1月9日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：沈中华，江苏德沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘坚，江苏德沛律师事务所律师。 被告：张丽华，女，1983年9月28日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：李金军，沭阳县建陵法律服务所。 原告昌兆华与被告张丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理，原告昌兆华委托诉讼代理人沈中华、刘坚、被告张丽华委托诉讼代理人李金军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昌兆华向本院提出诉讼请求：被告给付原告违约金50000元。事实和理由：2017年7月26日，被告从原告处承租沭阳县中央商场7-109门面房做生意，当日原、被告双方签订了租房协议，协议约定年租金10万元，租期从2018年4月8日至2021年4月8日，同时约定被告每年交房租的时间为合同期前一个月一次性付清下一年度租金，过期则视为主动放弃续租，并且该份租房协议中约定了双方违约责任的承担。签订协议后，原告将涉案房屋交付被告适用，被告向原告支付了10万元租金，按照协议约定，2019年3月原告向被告催要下一年度租金时，被告明确表示不再续租，已违反该租房协议的约定，构成根本违约，应向原告支付半年的房租作为违约金。特提起诉讼。 被告张丽华辩称，被告没有与原告签订租房协议，被告与案外人昌某签订，被告不存在违约情形。2017年7月26日，昌某将涉案的毛坯房租给被告后，被告装饰装修花了5万多元，应当给予被告一定的补偿。原告要求被告给付违约金无事实和法律依据。 原告昌兆华为证明自己主张，向本院提交以下证据：1、租房协议一份，拟证明双方约定租赁期限为三年，每年租金100000元，并约定了给付时间和违约责任。2、短信截图打印件一份，拟证明被告向原告明确表示因经营不善，不再继续租金涉案房屋，被告2019年4月2日返还了涉案房屋钥匙。3、房产证复印件一份，拟证明涉案房屋的产权归原告昌兆华及案外人明金花所有。 被告张丽华质证称，对证据1租房协议三性有异议，协议不是原被告签订，原告的名字和手印均是案外人昌某书写和按印，该协议一没有得到原告的追认，被告没有见过原告和通过电话，签订协议时候也没有出示授权委托书。协议上反映不出被告存在违约行为，第五条载明的内容，如果被告放弃租赁，原告同意被告解除合同的行为，被告不存在违约。协议第七条如果一方违约，则补偿甲方六月租金，违约金明显过高，不能超过30%。2018年3月间被告就告诉了昌某，昌某应该转租他人减少损失，原告并没有造成损失。对证据2短信截图，可以看出出租人是昌某，而不是本案原告，2019年4月2日钥匙已经交给原告，4月2日之前已经告知昌某被告解除合同，以后的损失昌某也有责任。对证据3真实性无异议，关联性有异议，租房协议签订日期为2017年7月，而房产证办理日期为2018年6月，协议签订时不能确认房屋所有权人。案外人昌某借用原告名义收取被告租金，没有得到原告追认，该协议为无效协议。 本院认证认为，被告张丽华对原告昌兆华提交的证据2、证据3真实性无异议，本院予以采信。对证据1三性有异议，理由是涉案协议不是原告昌兆华本人签订。本院认为，该协议系案外人昌某以原告昌兆华名义与被告签订，原告昌兆华对此予以认可，该份协议真实、合法，本院对该证据予以采信。 本院经审理查明事实如下：案外人昌某系原告昌兆华之子。2017年7月26日，案外人昌某以原告昌兆华的名义与被告张丽华签订《租房协议》，约定原告昌兆华（甲方、出租方）将沭阳县中阳商场7-109门面房出租给被告张丽华（乙方、承租方）使用，年租金10万元，租期自2018年4月8日至2021年4月8日，共3年。协议第五条约定：“承租人每年交房屋租金时间为合同期前一个月一次性付清，过期可视为主动放弃续租。”协议第七条约定：“如甲方违约，甲方赔付乙方装修费用以及三个月房租；若乙方违约，则补偿甲方6个月房租。”2019年4月2日，被告张丽华通过短信通知原告，要求解除合同，并于当天将涉案房屋钥匙交还原告。 另查明，涉案房屋登记在原告昌兆华和案外人明金花名下，为二人共同共有。 本案争议焦点：一、原、被告双方是否存在房屋租赁合同关系；二、被告张丽华是否存在违约。 针对争议焦点一，原、被告双方是否存在房屋租赁合同关系。被告张丽华辩称涉案租房协议上的“昌兆华和指印”均是案外人昌某书写和捺印，案外人昌某也没有出具授权委托书，因此，原告昌兆华不是协议当事人。本院认为，本案《租房协议》中，抬头甲方即房屋出租方载明为昌兆华，协议尾部甲方签名也是昌兆华，且被告张丽华认可其在签订协议时载明的出租人是昌兆华。涉案房屋系原告昌兆华及案外人明金花所有，虽然该份协议系案外人昌某与被告张丽华签订，但案外人昌某以原告昌兆华的名义签订涉案租赁协议，原告昌兆华对该行为表示以同意，案外人昌某的行为属于代理行为，其法律效果直接归属于原告昌兆华。虽然委托代理授权大多采取书面形式，但并不意味着，委托代理授权都必须采取书面形式，因此，被告张丽华以案外人昌某没有出具授权委托进行抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。综上，本院依法确认原告昌兆华系本案《租赁协议》当事人。 针对争议焦点二，被告张丽华是否存在违约。被告张丽华辩称协议约定如果被告放弃租赁，原告同意被告解除合同的行为，不存在违约。本院认为，双方在协议第五条约定被告张丽华每年应当在合同期前一个月（即每年3月8日前）一次性付清当年租金，“过期可视为主动放弃续租”。第七条约定“……；若乙方违约，则补偿甲方6个月房租。”综合协议约定来看，双方第五条约定的“过期可视为主动放弃续租”主要是对被告张丽华承租权的限制，而非赋予被告张丽华任意解除权，其未按规定期限支付租金的行为，仍然构成违约。对被告张丽华关于其不存在违约的辩解，本院不予采纳。 综上所述，被告张丽华没有法定或者约定解除权，其向原告通知解除合同的行为，不发生法律上解除合同的效果。但，被告张丽华于2019年4月2日将涉案房屋及钥匙交还原告昌兆华，原告也进行了接收，视为双方协商一致解除租赁协议。双方在协议中约定如果原告违约，应当补偿原告6个月房租。被告张丽华未提前一个月交纳下一年租金则视为放弃续租。因此，应当认定对被告来说，虽约定租期为三年但约定了年缴租金，被告违约则后果是放弃续租。 被告张丽华辩称原告主张的违约金过高，超过实际损失的30%，要求调整。本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，将当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十认定为约定的违约金过高，该规定是指约定的违约金是违约造成损失的130%的情况下，应当认定为约定的违约金过高，而非被告张丽华认为的约定的违约金是违约造成损失的30%。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”原告昌兆华未举证证明其存在损失，同时，在合同中又未约定被告违约除了放弃续租外还承担其他责任。据此，被告主张违约金过高，本院予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告张丽华于本判决生效之日起十日内酌情向原告昌兆华支付违约金10000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由被告张丽华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1050元。 审判员 徐 品 二〇一九年六月十九日 书记员 仲 震 书记员 周业武 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。