广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初600号原告：佛山市三水裕华房地产发展有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街道西青大道21号时代廊桥花园一座203（自编3），统一社会信用代码：91440607778314975Q。法定代表人：周四阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。被告：任兴，男，1979年6月16日出生，汉族，住甘肃省民乐县，原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司（以下简称裕华房地产公司）诉被告任兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕华房地产公司的委托诉讼代理人马颖仪、陈志坤，被告任兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕华房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告在合同解除之日起15日内协助原告到房管部门办理解除合同备案、注销佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园42座906房的预告登记全部手续，并承担由此产生的相关税费和手续费用；3.判令被告在合同解除之日起15日内协助原告到住建部门、银行办理佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园42座906房住宅专项维修基金7108.95元的退款手续；4、判令被告向原告支付解除合同违约金142179元；5.判令被告在合同解除之日起15日内办妥退还佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园42座906房的相关手续并将房屋腾空退还给原告；6.判令被告向原告支付房屋使用费（按同地段同类型物业租金标准2200元/月计算，自2014年11月20被告收楼之日起至将房屋腾空归还原告之日止，暂计至2019年1月11日为109387.32元；7.判令被告向原告返还代偿款440919.81元及计至实际清偿之日止的利息（自2018年12月18日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，暂计至2019年1月11日为1313.70元）；8.判令被告向原告支付律师费28600元；9.判令被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实与理由：原告与中国工商银行股份有限公司佛山分行（以下简称工行佛山分行）先后签订了《按揭贷款业务合作协议》、《补充协议》、《个人住房贷款快速放款合作协议》等，约定工行佛山分行为购买时代廊桥花园的购房人提供贷款服务。根据合同约定，在购房人办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交工行佛山分行收押之前，原告为购房人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2014年4月8日，原、被告签订了合同编号为20140408011805的《广东省商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）以及补充协议，约定被告向原告购买位于佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园42座906房，总价710895元，被告选择按揭贷款方式付款。补充协议第二条第3款约定，若因被告违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求原告承担担保责任的，原告承担担保责任后，有权采用包括解除合同等方式，向被告追偿原告代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而产生的诉讼费、律师费，并有权向被告收取该物业房价款总金额20%的违约金。原告已于2014年11月20日将案涉房屋交付被告。2014年9月9日，被告与中国工商银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称工行三水支行）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告向工行三水支行贷款490000元用于支付案涉物业的房价款。工行三水支行依约发放了上述贷款。2018年3月20日，因被告未如期偿还月供款，工行三水支行提起诉讼，佛山市三水区人民法院经审理于2018年6月1日作出（2018）粤0607民初1718号民事判决书，判令如下：“一、被告任兴须于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司佛山三水支行偿还借款本金434168.62元、利息及罚息23783.27元，并以434168.62元为本金，从2018年3月6日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率水平上浮10%再上浮50%的利率标准计付利息至实际清偿之日止；二、被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司对上述判项确定的给付义务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司佛山三水支行其他的诉讼请求。”案件受理费4085元由任兴和裕华房地产公司负担。工行三水支行不服判决提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年10月26日作出（2018）粤06民终9366号民事判决，驳回上诉，维持原判。鉴于该案判决已生效，在催告任兴履行支付义务无效后，原告裕华房地产公司已按工行三水支行要求代被告任兴履行支付义务，于2018年12月17日支付了共计440919.81元（包含本金408913.96元、利息27920.85元、诉讼费4085元）。被告任兴至今未向原告清偿该笔代偿款。原告为了解决与被告之间的纠纷，已依法委托广东泽康律师事务所代理本案，为此产生律师费28600元。因原告已按合同约定承担了担保责任，根据补充协议第二条第3款规定，原告有权向被告追偿代被告支付的440919.81元及利息，并有权解除买卖合同及补充协议，要求被告按照案涉房屋房价款总金额20%支付违约金，要求被告承担本案的诉讼费、财产保全费、律师费。原告有权在被告已支付的房款中直接扣除前述全部款项。鉴于案涉房屋已交付被告，并办理了预告登记手续，在买卖合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告有权要求被告将案涉房屋腾空归还给原告，协助原告到房管部门办理解除合同备案、注销案涉房屋的预告登记及办理住宅专项维修基金退款等全部手续，并承担由此产生的相关税费和手续费用。被告任兴辩称，对原告主张的事实均无异议，因答辩人缺少资金周转，没有与银行处理好贷款事宜，导致事情发展越来越被动。答辩人希望能与被答辩人沟通，寻找更好的解决方法。被告对原告主张的事实无异议，本院确认原告起诉的事实。另查明，被告任兴所购的位于佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园42座906房屋于2014年9月17日办理了预购商品房预告登记，证号为粤房地预登佛预字第××号。本案应诉材料于2019年1月26日送达给被告任兴。本院认为，原告裕华房地产公司与被告任兴签订的《广东省商品房买卖合同》及相关补充协议系双方平等自愿协商的意思表示，内容未违反法律、法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，若因被告违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求原告承担担保责任的，原告承担担保责任后有权采用包括解除合同等方式，向被告追偿代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支出的诉讼费、律师费，并有权向被告收取案涉物业房价款总金额20%的违约金。上述合同及补充协议签订后，被告因未按期向工行三水支行清偿案涉房屋的按揭贷款而被提起诉讼，原告依约履行其担保责任，代被告向工行三水支行归还了全部贷款本息。原告代偿后，被告任兴至今未返还原告代为偿还的贷款本息。现原告据此要求解除与被告签订的商品房买卖合同，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，案涉房屋买卖合同的解除时间应以被告收到原告的解除通知之日为准。原告于诉前并未向被告发出解约通知，故本案应以被告收到应诉材料之日（即2019年1月26日）为案涉合同解除之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本院对原告的诉讼请求作如下认定：关于原告要求被告协助办理网签合同注销手续问题。上述合同解除后，被告应遵循诚实信用原则，协助原告办理该合同解除后的全部手续，包括配合原告办理案涉房屋的买卖合同备案登记注销手续、住宅专项维修基金的退款手续、契税退税手续等一系列相关手续，以便原告能够顺利进行下一次房屋买卖交易，原告提出的相关诉请合法有理，本院予以支持。二、关于原、被告之间的债权债务问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，恢复原状为合同解除后果之一，故涉讼合同解除后，原告有权要求被告退还出售房屋，故原告主张被告腾退案涉房屋，合法，本院应予支持。原告同时亦应向被告退还该房屋全部购房款710895元，但由于被告任兴在本案中没有提出反诉，也没有提出抵销主张，故对该部分款项本院在本案中不予处理，当事人可以另行协商或诉讼处理。根据补充协议第二条第3款的约定，原告有权向被告追偿其承担担保责任支付的全部费用及相应利息。因此，原告代被告向工行三水支行支付的贷款本金408913.96元及利息27920.85元、诉讼费用4085元，合共440919.81元，被告应支付予原告，并支付以该款项为本金自2018年12月17日原告代付之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计收的利息。原告诉请被告支付因本案支出的律师费28600元，被告无异议，本院予以确认。关于原告诉请的违约金问题。如上所述，本院已确认涉讼合同解除，被告丧失将案涉房屋登记至自己名下的请求权，且还应向原告支付承担担保责任的全部费用，原告所受损失已得到弥补，故对原告另行请求被告支付相当于总房价20%违约金的诉请，本院不予支持。关于房屋占用费问题。原告主张因被告违约导致案涉合同解除，被告应向原告支付房屋占有使用费。被告基于双方签订的《广东省商品房买卖合同》，在收楼后入住案涉房屋，不属于无合法依据占有案涉房屋，本院对原告该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司与被告任兴于2014年4月8日签订的编号为20140408011805的《广东省商品房买卖合同》于2019年1月26日解除。二、被告任兴应于本判决生效之日起三十日内向原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司腾退位于佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园42座906的房屋，并将该房屋交还给原告。三、被告任兴应于本判决生效之日起三十日内协助原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司到房地产管理部门办理佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园42座906房的全部合同解除手续，并承担相关费用。四、被告任兴应于本判决生效之日起三十日内协助原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司办理佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园42座906房住宅专项维修基金的退款手续。五、被告任兴应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司支付代垫款440919.81元、律师费28600元，合共469519.81元及利息（从2018年12月17日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）。六、驳回原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6890元，财产保全费4160元，合共11050元（原告已预交），由原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司负担5852元，被告任兴负担5198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 敏二〇一九年六月十四日书记员 程秋燕