广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初219号原告：卢春娇，女，1971年10月3日出生，汉族，住韶关市武江区。被告：韶关市禾浩企业管理有限公司，住所地：韶关市浈江区浈江南33号（车库）首层101室。法定代表人：邓永斌。原告卢春娇与被告韶关市禾浩企业管理有限公司（以下简称禾浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢春娇、被告禾浩公司的法定代表人邓永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢春娇向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告出具2017年6月至2017年12月涉案房屋租金正式发票（发票金额906228.4元）；履约保证金正式发票（发票金额647306元）；水电费正式发票（发票金额10万元）；2、被告立即将本案涉案房屋（浈江南路33号房屋）地址上工商注册登记的22家企业迁离涉案房屋地址；3、被告立即向原告退回不应由原告承担涉案租赁合同范围外10层办公楼的水电费，并立即将该10层办公楼的水电表与涉案租赁合同范围内房屋的水电表进行分表计算水电费；4、被告立即恢复本案涉案房屋（浈江南路33号）的电梯正常使用；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告与被告之间系房屋租赁合同关系。2017年3月1日原告与被告签订《韶关市浈××区浈××路××、××号房屋租赁合同》，合同签订后原告依约向被告支付了履约保证金647306元，并支付了2017年6月至2017年12月房屋租金906228.4元（每月租金129461.2元，共7个月）及水电费约10万元。由于被告收到履约保证金、房屋租金及水电费后并未向原告出具正式发票，造成原告企业无法对履约保证金、房屋租金及水电费进行财务会计入账，为此原告从2017年6月开始向被告主张其出具正式发票至今仍交涉未果。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》等相关法律法规的规定，被告收取原告交付的房屋租金开具发票是其法定义务，原告索取发票也是法定权利，因此原告要求被告向原告出具正式发票。此外，根据《中华人民共和国合同法》第68条第三款规定行使先履行抗辩权，在被告开具发票前拒绝继续向其支付房屋租金。二、在2018年6月期间原告为其名下民办非企（韶关市老来乐智慧养老公寓）办理改制变更登记手续（改制为有限公司），但浈江区工商局反馈无法办理，原因是“涉案房屋产权证明不齐全，产权地存在多个单位重叠”，原告这才发现被告出租给原告的涉案房屋地址上（浈江南路33号房屋）还有22家企业进行了工商注册登记，为此原告请求将这22家企业迁离涉案房屋地址。三、2018年6月期间由于原告发现涉案房屋地址上还有22家企业进行了工商注册登记，请供水供电部门工作人员查下涉案房屋的水电线路管道情况，发现涉案房屋的水电线路管道与被告经营使用10层办公楼（涉案房屋旁边）水电线路管道相连没有分开，为此原告每月向被告支付的水电费中还包含被告经营使用的10层办公楼水电费（涉案房屋范围外），因此原告要求被告立即将该多收取的水电费退还给原告，并将该10层办公楼的水电线路管道与涉案租赁房屋水电线路管道进行分离并分表计算水电费。四、2018年11月期间被告无故擅自关停涉案房屋的电梯，造成涉案房屋处原告名下“养老公寓”居住的长者上下楼不方便，被告行为不但导致公寓护理人员为协助长者上下楼而工作量增加，而且还有可能引发一定安全隐患，为此原告要求被告立即恢复涉案房屋电梯使用并赔偿原告经营损失。原告卢春娇提供的证据有：1、企业信用信息公示报告，证明被告的诉讼主体资格；2、租赁合同、房地产权证Ｃ5××34号、Ｃ5××63号、Ｃ5××55号，证明原被告之间的租赁合同关系、合同关系产生的权利义务及原告承租被告房屋的范围；3、设立不予登记通知书、浈江区工商局复函、涉案房屋地址工商注册登记的22家企业名录，证明原告承租的涉案房屋地址上工商注册登记了22家企业，原告无法再涉案房屋地址上为名下企业办理改制变更登记手续；4、工商登记网上申报情况，证明原告在2018年12月依旧无法办理改制变更登记手续；5、民事判决书，证明原告依约支付履约保证金、房屋租金及水电费但被告至今未向原告出具发票；6、微信聊天记录，证明原告2017年初开始向被告催要发票及多次要求被告分开水电管道线路及分表计算水电费未果；7、广东省韶关市中级人民法院民事裁定书，证明（2019）粤0204执259号失信决定书是来源于错误判决，中院还在纠正该判决中，因判决明显与事实不符，其申请再审；8、催告函2份和协办函，证明是其已经根据电梯工程公司、电信公司指引作出书面协办函，发出催告函给被告，却没有得到他们的回复，且至今仍未得到年审资料；9、民事调解书、受理案件通知书，证明被告一直违约未履行合同，签订合同未向其阐明产权历史问题，导致企业无法正常运营，其中一家就是禾浩公司已经同意迁离出去，原告于2019年已经开始依法维权；10、韶关市浈江区浈江南路33号综合楼35号楼注册企业一览表，证明原告承租被告的物业，该地址还有其他22家经济主体登记注册，导致原告无法完成全区养老工作布置任务，工商局不能给其注册工商登记；11、证人吴某证言，证明已经向被告法定代表人邓永斌交了2017年的电梯费用，2018年1月10日交了1050元,2018年1月11日交了240元电梯维保费用，2018年1月28日交了水电费13050元和450元。被告禾浩公司辩称，原告起诉缺少事实和法律依据。被告禾浩公司提交的证据有：1、收据、欠条，证明原告一直拖欠租金和押金未交；2、股东会议决议，证明二楼办公室租赁给原告有各个股东签名同意；3、浈江区老来乐智慧养老公寓缴交租金等协议、韶关市浈江区人民法院失信决定书、限制消费令，证明在民政局相关领导签名证实下，原告承诺在2018年2月10日上午将2018年1月、2月场地租金交给甲方，但原告并未履行协议。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国电信股份有限公司广东分公司系韶关市浈江区东河浈江南33号综合楼、韶关市浈江区浈江南33号（车库）、韶关市浈江区浈江南路35号车库、门楼、值班室的权属人。第三人电信韶关分公司经中国电信股份有限公司广东分公司同意，于2017年2月17日与第三人广东公诚设备资产服务有限公司九分公司（以下简称公诚公司）签订一份《关于韶关市浈××区浈××路××、××号房屋租赁合同》，约定电信韶关分公司同意将坐落在韶关市浈××区浈××路××、××号（大院）部位的房屋出租给公诚公司使用，房屋建筑面积为4707.68平方米、使用面积为4707.68平方米，租赁期自2017年3月1日起至2032年8月31日，其中装修期6个月（2017年3月1日至2017年8月31日），起租日为2017年9月1日。同日，公诚公司经电信韶关分公司同意，将上述房屋（房屋建筑面积为4707.68平方米、使用面积为4707.68平方米）转租给禾浩公司使用，租赁期自2017年3月1日起至2032年8月31日，其中装修期3个月（2017年3月1日至2017年5月31日），起租日为2017年6月1日。2017年3月1日，禾浩公司（甲方）在经得电信韶关分公司、公诚公司的同意下，与被告卢春娇（乙方）签订一份《关于韶关市浈××区浈××路××、××号房屋租赁合同》，约定甲方将位于韶关市浈××区浈××路××、××号（大院）部位的房屋出租给乙方作教育、培训、会议、综合服务用途使用，房屋建筑面积为4707.68平方米，使用面积为4707.68平方米。租赁期自2017年3月1日起至2032年8月31日（共计15年），其中装修期3个月（2017年3月1日至2017年5月31日），起租日为2017年6月1日。月租金为人民币129461.2元（27.5元/平方米/月），租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。租金递增从第三年起计，每年递增5%。租金按（月）结算，由乙方在每月第10日前以转账方式缴付下一结算周期的租金给甲方。乙方应在起租日起当日内一次性向甲方支付首期租金。乙方在签订本合同后10日内须向甲方支付给5个月的租金作为履约保证金，即人民币647306元。甲方将在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余履约保证金不计息返还乙方。乙方违反甲方合同或中途不租用的，保证金不退还给乙方。甲方按本合同规定收取租金和履约保证金，若乙方违约甲方可以从履约保证金中扣除，因此导致履约保证不足合同约定金额的，乙方应接到甲方通知10日内补足。租赁期内，甲方如因自用（包括甲方的关联公司自用）需要有权解除本合同、收回房屋，但应提前6个月通知乙方，并承担违约责任（包括但不限于装修费、搬迁费和可期待利益）。乙方按时交纳租金和履约保证金。除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或者违反政府法律、法规，以致不能实现合同目的，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.1%向甲方支付违约金。如果逾期15日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。租赁期内，如乙方逾期支付物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的费用，乙方应自行解决并承担由此产生的全部责任，如因此导致甲方损失的，乙方并应赔偿甲方的一切损失。双方还对甲、乙双方的其他权利和义务、违约责任、法律适用和争议解决、税费、合同生效及其他等进行了约定，并补充协议部分内容：租赁期内的物业费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用（含电梯相关费用及消防设施使用和维护费用、视频监控使用维护费）由乙方自行缴付和承担。其中电费1.2元/度、水费4.2元/吨，水电费每月按抄表数收取，电梯电费按表分摊（用水量不足5吨按5吨收取，水、电费的单价按供电及供水部门调价适时调整）。如乙方向相关部门申请到水、电表可以减免，按实际收取价格交费。合同签订后，禾浩公司将房屋交付给被告使用，被告则在此经营韶关市浈江区老来乐智慧养老公寓。此后，被告缴交了部分租金，禾浩公司出具了收取部分租金和600000元保证金的收据给被告。诉讼过程中，原、被告明确电梯已恢复正常使用。原告所诉请的这22家企业是在2017年前就已入驻，被告是2017年2月17日才与公诚公司签订联营管理合同，原告是与被告于2017年3月1日签订合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。关于原告诉请被告向其出具2017年6月至2017年12月涉案房屋租金正式发票（发票金额906228.4元），履约保证金正式发票（发票金额647306元）的问题，被告并非完全没有开具相关收款凭证，而且涉案合同并未约定被告一定要出具正式发票；关于水电费发票应当由自来水公司和供电部门出具。关于原告诉请被告立即将本案涉案房屋（浈江南路33号房屋）地址上工商注册登记的22家企业迁离涉案房屋地址的问题，因原告所诉请的这22家企业是在2017年前就已入驻，被告是2017年2月17日才与公诚公司签订联营管理合同，原告是与被告于2017年3月1日签订合同。被告无权要求这22家企业迁离。关于原告要求被告立即向其退回不应由原告承担涉案租赁合同范围外10层办公楼的水电费的问题，原告未提供充分的证据证明被告多收了原告的水电费。关于原告要求被告将该10层办公楼的水电表与涉案租赁合同范围内房屋的水电表进行分表计算水电费的问题，因涉案合同并未约定，该请求不能成立。关于原告要求被告立即恢复本案涉案房屋的电梯正常使用的问题，因该电梯已恢复正常使用，无需再行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告卢春娇的诉讼请求。案件受理费100元，由原告卢春娇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  朱楚贤人民陪审员  陈 强人民陪审员  郭文杰二〇一九年六月二十五日书 记 员  钟思洁