广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初9641号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市大良街道延年路顺德雅居乐花园19座二楼之四，统一社会信用代码91440606680629426L。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：黄诗茗，系原告工作人员。被告：袁升，男，1976年8月2日出生，汉族，住江西省九江市庐山区，被告：曾巧云，女，1978年10月9日出生，汉族，住湖南省武冈市，两被告共同委托诉讼代理人：许文飞，广东禅正律师事务所律师。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司诉被告袁升、曾巧云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法由审判员柯洁静适用简易程序独任审判，于2019年6月14日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄诗茗、被告曾巧云及两被告共同委托诉讼代理人许文飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按每月620元的标准向原告支付2017年12月至2019年3月止的物业服务费，以及按每日欠费总额的千分之一向原告支付逾期付款违约金，物业服务费暂计至2019年3月31日，逾期付款违约金暂计至2019年3月30日，共计为12159元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告受托为乐从雅居乐花园小区提供物业管理服务，两被告系该小区34号商铺的业主，涉案商铺建筑面积为103.27平方米，两被告已于2016年1月13日办理了收楼手续。双方于2014年4月5日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》及附件。根据原告与两被告签订的《顺德区（前期）物业管理服务协议书》及附件约定，涉案商铺物业服务费按建筑面积6元/月/平方米计收，每月物业服务费应为620元；被告逾期交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。协议生效后，原告已经按约定履行了物业服务义务，但两被告未按约定交纳物业服务费，两被告尚欠原告2017年12月至2019年3月的物业服务费共计9920元。两被告拖欠上述物业服务费等费用，已构成违约，两被告应支付违约金，原告自愿调整违约金的计算标准为每日千分之一，暂计至2019年3月30日为2239元。经原告多次催交，两被告仍拒不支付上述费用。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告袁升、曾巧云答辩称，2016年1月13日，两被告办了涉案商铺的收楼手续及入住登记手续。其后，两被告将涉案商铺出租，约定物业管理费应由租户交付。但租户使用过程中发现涉案商铺的顶棚严重漏水影响其正常经营，租户由此拒付租金及物业费。为此，两被告及租户多次向原告反应及投诉。原告派人维修了两次，但逢下雨天，涉案商铺顶棚仍然漏水。原告指派的维修人员称漏水是相应的二楼公共地面存在渗透所致，不好维修。由于原告一直不履行维修义务，不能维修号，两被告才不交纳物业费。涉案商铺的物业费应为619.62元/月，并非原告诉称的620元/月。每日千分之五的违约金高于原告实际损失，应予调低，且两被告不交纳物业费系原告的不作为造成，因此，不应计算两被告的违约金。综上，原告应维修好涉案商铺的顶棚漏水问题后，两被告才有交纳物业费的义务，且不应计收违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方提交的证据认证如下：对于原告提交的原告营业执照复印件、两被告身份证复印件、收楼手续书复印件、律师见证书复印件、不动产登记信息查询结果，两被告无异议，本院予以采纳；对于原告提交的商品房买卖合同、顺德区（前期）物业服务协议书，可以证明两被告确系涉案商铺的产权人，原告为涉案商铺所在小区提供物业服务，至于合同中双方权利义务的约定系本院认定问题；对于费用明细清单，两被告确其未交纳相应期间的物业费，至于具体的欠费金额、违约金的承担问题由本院认定。对于两被告提交的照片4张，原告确认涉案商铺确存在屋顶漏水问题，该事实本院予以确认，但是否影响本案物业费及违约金的承担系本院认定问题。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：1.原告为佛山市顺德区乐从社区居民委员会映翠南路2号乐从雅居乐花园（以下简称涉案小区）提供物业服务，两被告系佛山市顺德区乐从社区居民委员会映翠南路2号乐从雅居乐花园34号商铺（以下简称涉案商铺）的产权人，涉案商铺的建筑面积为104.10平方米。原告与两被告于2014年4月5日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》及附件，约定涉案商铺的物业服务费按建筑面积6元/月/平方米计收；两被告应从交楼之日或房屋交付使用之日起缴纳物业费，物业费每月5日前缴纳，若两被告不按照约定缴费的，原告有权要求两被告按期补交并按照日千分之五计收违约金。原告确认涉案商铺按每月620元收取物业费，违约金调整为按每日千分之一收取。2017年12月1日至2019年3月31日期间，两被告未按时缴纳物业服务费，按每月620元收取欠交的物业服务费为9920元。2.两被告于2016年1月13日办理涉案商铺的入住登记手续，其后将涉案商铺出租他人使用。在使用涉案商铺过程中发现房屋顶部漏水，遂向原告反映，原告称其联系了开发商，开发商派人进行过两次维修，两被告亦确认曾经有人上门进行两次维修，但涉案商铺仍存在漏水现象，故两被告拒绝缴纳物业费。两被告主张涉案商铺漏水可能系二楼的业主占用公用平台后装修施工导致。本院认为，原告与被告袁升、曾巧云之间签订《顺德区（前期）物业服务协议书》合法有效，且原告已依约为涉案小区提供物业服务，被告袁升、曾巧云系涉案房产业主，接受了原告为其提供的物业服务，应当按照合同约定向原告缴交物业服务费及其他相关费用。根据双方签订的协议约定，涉案商铺物业服务费按建筑面积收取，每月每平方米6元，涉案商铺建筑面积为104.1平方米，原告自愿收取物业服务费为每月620元，属于其对自身权利的合法处分，本院予以确认。被告袁升、曾巧云欠付2017年12月1日至2019年3月31日期间欠付物业服务费9920元的事实清楚，原告要求两被告支付上述费用理由充分，本院予以支持。被告主张因房屋漏水问题所以拒交物业服务费用，但无论房屋漏水系因房屋质量问题或两被告称的楼上业主占用公共平台装修导致，均与物业服务合同属不同法律关系，两被告如认为房屋漏水导致其权益受损应另行主张权利，且原告在接到两被告反映情况后，亦有联系和安排人员跟进，因此对两被告的上述抗辩意见，本院不予支持。因两被告未按约定支付费用，构成违约，还应按约定支付违约金。《顺德区（前期）物业服务协议书》约定违约金从逾期之日起按每日千分之五计算，原告虽自愿调整为按日千分之一计算，但该计算标准仍存在过高之情形，故对违约金可作适当减少，酌情调整为2000元。为此，依照根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告袁升、曾巧云应在本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司支付2017年12月1日至2019年3月31日期间的物业服务费9920元，并支付违约金2000元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取51.99元（由原告预交），由被告袁升、曾巧云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  柯洁静二〇一九年六月二十六日书记员  吴建欣