海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初2719号原告：俞斌，男，汉族，1969年7月3日出生，公民身份号码×××，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴状纳，海南高汇律师事务所律师。被告：海南开维海棠度假投资有限公司，住所地海南省三亚市海棠湾镇海棠北路2号。法定代表人：李雪梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐志光，海南经和纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢关文，海南经和纬律师事务所律师。原告俞斌与被告海南开维海棠度假投资有限公司（以下简称开维海棠公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告俞斌的委托诉讼代理人吴状纳，被告开维海棠公司的委托诉讼代理人邢关文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定履行交房义务；2.被告向原告支付逾期交房的违约金1,229,032元（暂计至2019年2月28日，全部违约金应计至实际交付房屋之日止）。事实与理由：2017年2月5日，原、被告签订《商品房买卖合同（现售）》，原告购买被告所开发的位于三亚市海棠湾B1区1号开维丽笙酒店别墅北区A1栋别墅，购房总价款12,937,185元。合同第十条约定：“房屋相关设备交付条件为：自双方签约并交付前期款后60天，甲方（被告）提供全套装修和改造图纸，乙方（原告）确认后，甲方七个月内完成装修，交付乙方。”合同附件七《关于装饰装修及相关设备标准的约定》约定了室内装修标准清单。合同第十一条约定：“出卖人应自签约之日起270天内向买受人交付该商品房”，合同第十二条第2款约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金”。之后，原告按约支付了全部购房款。2017年6月11日，双方签署了《别墅格局改造确认函》。2018年6月9日，原告应被告的要求到场验房，却发现房屋装修中有11项尚未完成（具体项目见《A1后期增加费用》一栏表及图纸），故房屋并未交付。2018年10月，原告收到被告发来的《工程整改完成通知书》，其中载明已整改完成9项，剩余3项仍不符合约定，故再次交房未果。2019年1月18日，原告收到被告的收方通知，并要求原告签署《交房验收单》《前期物业管理服务协议》《业主手册》及《补充协议》，无理要求原告认可延期交房是由于海洋督查、高温天气及台风等因素造成，并放弃追究被告责任。原告拒绝签署上述《补充协议》，被告因此拒不交房至今。此外，原告已于2018年5月7日取得涉案房屋的产权证。原告认为，被告应承担逾期交房的违约责任。根据合同第十一条的约定，被告应于2017年11月5日前将符合约定的房屋交付原告使用，但房屋至今未完成交付。被告的行为已构成违约，应按合同第十二条第2款的约定，从2017年11月6日起按全部房款12,937,185元的万分之二每日向原告支付违约金。被告逾期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，严重损害了原告的利益。故原告诉至法院，恳请法院判如所请。被告开维海棠公司辩称，一、根据合同约定及法律规定，商品房买卖先交房后办证，被告已于2018年5月9日为原告办理涉案房屋的不动产权证，不存在至今未交房的情况。涉案合同第十六条第二项约定，被告应在商品房交付之日起180日内为原告办理房屋所有权证书，可见合同约定的是先交房后办证。《商品房销售管理办法》第三十四条也规定了先交房后才能办证。涉案房屋于2018年5月9日过户至原告名下，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利，不可能存在房屋未交付的问题，原告诉称房屋至今未交付不符合客观事实和法律规定。二、本案存在逾期装修的事实，但其责任在于原告自身的过错和不可抗力，不能归责于被告。合同第十一条约定，自签约之日起270天内装修交房，270天包括两个月的设计期和七个月的施工期。合同对于装修期限的约定过于粗糙，不能适应实际施工情况，也未约定工期顺延及免责情形。本案中，装修延误的责任应由原告承担，理由如下：1.原告逾期支付房款（含装修款），其于2018年6月1日才通过银行贷款支付剩余房款640万元，却请求被告从2017年11月6日即按全款给付违约金，明显有违公平。2.原告迟迟不确认设计装修方案，导致被告无法及时进场施工。根据被告提交的《别墅格局改造确认函》显示，2017年6月11日，原告对改造设计进行了确认，逾期确认超过两个月，工期应顺延。3.原告在施工过程中反复修改装修方案，增加装修项目。根据被告提交的《微信聊天记录》《补充协议》，原告曾于2018年4月25日向被告发送补充协议文本，主动提出交房日期可顺延至2017年12月31日，自2018年1月1日才给付违约金，说明其认可本案存在正当延期事由。根据原告提交的《A1后期增加费用（表）》、装修图纸及邮件截图，原告在2018年7月25日仍在修改装修项目，被告向其发送了后期增加的图纸及报价单。4.2017年8月10日至9月10日，中央第四环保督察组对海南省展开环境督查，三亚市政府要求毗邻海岸线的企业暂停建设，涉案房屋紧邻大海，装修施工因此受到影响，长时间停工待查。综上，装修延误是因原告自身行为导致，其应自行承担责任，且政府政策变化是不可抗力，属于法定免责事由。原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，恳请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织的当事人进行了举证质证。本院经审理认定事实如下：2017年2月5日，原、被告签订《商品房买卖合同（现售）》，原告购买被告所开发的位于三亚市海棠湾B1区1号开维丽笙酒店别墅北区A1栋别墅，购房总价款12,937,185元。合同签订后，原告按约支付了总房款的46.7%即6,037,185元。2017年6月、2018年10月、2019年1月，被告三次通知原告办理交房手续，但因装修原因交房未果。之后，原告以逾期交房为由，诉至本院。此外，一、被告认可涉案房屋存在装修延期的情形。二、原告于2018年6月1日支付了剩余房款6,400,000元。三、涉案房屋已于2018年5月9日过户至原告名下，但原告至今未取得房屋钥匙，并未对房屋进行实际占用和使用。以上事实，双方无争议，本院予以确认。本案争议事实：关于涉案房屋是否增加装修项目，根据双方提交的《A1后期增加费用（表）》及诉辩意见可以证明，被告于2017年6月第一次通知原告办理交房手续，经验房，被告向原告发出《A1后期增加费用（表）》，原告对其中需要额外支付费用的项目均予以拒绝，其余部分为约定内项目及被告自愿赠送的项目。之后，被告也没有向原告收取增加部分的装修费。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，争议焦点在于：被告是否逾期交付涉案房屋，是否应履行交付义务并支付逾期交房的违约金。关于是否逾期交房的问题。双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容明确具体，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪约履行。合同第十条约定：“房屋相关设备交付条件为：自双方签约并交付前期款后60天，甲方（被告）提供全套装修和改造图纸，乙方（原告）确认后，甲方七个月内完成装修，交付乙方。”合同第十一条约定：“出卖人应自签约之日起270天内向买受人交付该商品房。”本案中，原告已依约支付了前期款，被告至今未将涉案房屋交付原告占有使用，也未能举证证明是原告存在拒绝占有使用涉案房屋的行为，应认定被告逾期交房的行为存在。关于应否履行交房义务的问题。如前所述，双方签订的双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应恪守履行合同义务。根据已查明的事实，原告已依约付清全部购房款，双方均认可涉案房屋现已符合合同约定的交付条件。原告已依约履行付款义务，被告未依约交付房屋，原告请求其履行交房义务的理由成立，应予支持。关于应否支付逾期交房违约金的问题。合同第十条约定：“房屋相关设备交付条件为：自双方签约并交付前期款后60天，甲方（被告）提供全套装修和改造图纸，乙方（原告）确认后，甲方七个月内完成装修，交付乙方。”合同第十一条约定：“出卖人应自签约之日起270天内向买受人交付该商品房。”本案中，双方于2017年2月5日签订合同，合同约定的交房期限至2017年11月5日，被告未能在合同约定的交付时间内履行交付义务，已经构成违约。根据合同第十二条第2款的约定，被告逾期交房而原告选择继续履行合同的，被告应向其支付相应的违约金。故原告请求被告支付该项违约金的理由成立，应予支持。被告抗辩涉案房屋已过户至原告名下，故不存在逾期交付的情形。本案中，原告始终未能实现对房屋的占有和使用，双方并未完成交付行为，被告提出的上述抗辩意见与查明的事实不符，明显没有法律依据，对其该项抗辩意见本院不予采纳。被告抗辩涉案房屋未能按期交付系因原告自身过错导致的，但如前所述，原告并未要求被告增加合同外的装修项目，被告自愿赠送额外的装修项目却要求原告承担装修延期的责任，于法无据，该项抗辩意见不应采纳。被告抗辩因不可抗力导致逾期交房，但未能提交相应证据予以证明，应承担举证不能的后果，对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。关于违约金的数额，原告主张按总房款计付违约金，被告认为约定的违约金过高请求调整。双方虽约定以总房款为基数计付违约金，但原告于2018年6月1日才向被告付清剩余53.3%的购房款，其主张从2017年11月即按总房款给付违约金，缺乏事实根据，也不符合公平原则。故本院认定被告应支付的该项违约金为：以6,037,185元为基数，按每日万分之二，从2017年11月6日起计算至2018年6月1日；以12,937,185元为基数，按每日万分之二，从2018年6月1日起计算至实际交付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条的规定，判决如下：一、被告海南开维海棠度假投资有限公司于本判决生效之日起十五日内，将三亚市海棠湾B1区1号开维丽笙酒店别墅北区A1栋别墅交付原告俞斌；二、被告海南开维海棠度假投资有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告俞斌支付逾期交房违约金，即以6,037,185元为基数，按每日万分之二，从2017年11月6日起计算至2018年6月1日；以12,937,185元为基数，按每日万分之二，从2018年6月1日起计算至实际交付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7931元（简易程序已减半收取），由海南开维海棠度假投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 徐闻悦 二〇一九年六月二十四日书记员 竺佳锋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。