安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1222民初482号原告：郑留金，女，汉族，1969年10月10日出生，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：高旭东，安徽天联天律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐金生，安徽天联天律师事务所律师。被告：张智勇，男，汉族，1966年7月17日出生，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：夏彩英，安徽浩太律师事务所律师。第三人：张立峰，男，汉族，1971年8月14日出生，住安徽省太和县。第三人：杨春丽，女，汉族，1971年7月12日出生，住址同上。原告郑留金与被告张智勇、张立峰、杨春丽案外人执行异议之诉案，本院立案后于2018年9月11日作出（2018）皖1222民初4020号民事判决，被告张智勇不服，向安徽省阜阳市中级人民法院提起上诉，该院以本院判决认定事实不清、证据不足为由裁定撤销本院判决发回重审。本院依法另行组成合议庭进行了重审，原告郑留金及其委托诉讼代理人高旭东、徐金生、被告张智勇及其委托诉讼代理人夏彩英、第三人张立峰均到庭参加诉讼。第三人杨春丽经本院传票传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑留金诉称：一、请求依法判决不得执行原告购买的位于太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号楼103户房屋，并依法解除对该房屋的查封，不得将该房屋进行拍卖、变卖或作价抵付处理。二、请求依法判决确认原告购买的该房屋的所有权归原告所有，第三人协助和配合原告办理产权过户登记手续。三、案件诉讼费用由被告和第三人承担。张智勇辩称：太和县人民法院查封涉案房屋，是正确的。郑留金对涉案房屋未办理过户登记手续有过错，不得援引《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条作为执行异议之诉的依据。郑留金援引《最高人民法院关于适用中华人共和国物权法若干问题的解释（一）》第二条，属于适用法律不当。原告与第三人之间并非房屋买卖而是借贷关系。综上，郑留金执行异议之诉的理由不能成立。太和县人民法院作出的（2018）皖1222执异21号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持。请求法院驳回郑留金的诉讼请求。第三人张立峰辩称：2015年6月23日，我向郑留金借款350000元，同年8月27日经双方协商，将我夫妻位于太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号楼103户和104户的两间门面房卖给郑留金，价格1110000元，扣除借款350000元，郑留金又向我卡上转款762671元，我偿还该房屋向银行的房贷750000元和利息12658元。2015年9月13日郑留金又付给我5000元的房款，2015年10月10日双方又简单签份房屋买卖协议，我保证给她过户，她答应再付我30000元房款。2015年10月15日双方在太和县公证处办理了房屋买卖协议公证书，郑留金付我30000元购房款，我共计收郑留金房款1147671元，我给其出具该房款已结清的收条。在申请办理过户过程中，因该房屋土地性质不是国有出让土地，房产局不予过户，郑留金就以房屋买卖合同进行诉讼，后撤诉。双方又做了份借款合同，再次起诉至法院，双方达成调解协议，法院下达了调解书，在执行过程中，因该房屋土地属划拨土地，一直未能过户，该房屋在公证之日就已及交付给郑留金。第三人杨春丽未答辩。经审理查明：郑留金购买张立峰的位于太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号楼103户、104户（登记在张立峰名下，张立峰、杨春丽共同共有，产权证号分别为房地权证太字第××号、第××号），103户、104户建筑面积均为40.91平方米，总价款1145000元。2015年8月27日，杨春丽与张立峰作为卖方同郑留金（作为买方）签订“房屋买卖合同书”，将上述两间房屋以1110000元进行交易，并有郭彪作为见证人签名。后又将落款日期改为2015年9月9日。同年10月10日，郑留金和张立峰签订买卖协议一份，买卖协议载明：“买卖协议甲方张立峰乙方郑留金位于镜湖西路柳荫新村三期工程2号楼103室、104室，面积为81.82平方米，价格为壹佰壹拾壹万元整（￥1110000.00）壹拾壹拾万元已付，房屋产权证过到郑刘金名下后郑刘金再一次性给张立峰叁万元整，郭彪以后给郑刘金补尝损失的款，郑刘金再给张立峰一半，郑刘金保证租房户住到期满，约二年半。注张立峰于郑刘金没有其他财产纠纷，2015年10月10日。2015年9月13号左右付张立峰5000元，此5000元不在3万元内，过完户郑留金再付张立峰3万元正郑留金张立峰”。同年10月14日，张立峰、杨春丽又给郑留金出具“保证书”保证收到郑留金30000元后给郑留金办理产权过户，配合办理一切手续。郭彪以见证人身份签名。2015年10月15日，郑留金和张立峰、杨春丽再次签订购房协议一份，购房协议载明：“购房协议甲方（卖方）：张立峰、杨春丽乙方（买方）：郑留金甲方张立峰、杨春丽在太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号103户和104户由门面共两间，混合结构，建筑面积均是40.91平方米。房产证号分别为：Ｆ1××03和F1104000300010104。现甲方自愿出售，乙方自愿购买，经双方充分协商，达成如下协议，以供双方严格遵守：一、上述房屋共作价人民币一百一十四万五千元整。二、乙方分别于二0一五年六月二十三日和二0一五年九月九日已共付购房款一百一十一万五千元整，剩余购房款三万元整于本协议生效后一次性付清。甲方收到上述房款后，将房屋及有关产权证明同时交付给乙方。三、上述房屋张立峰、杨春丽已出租给杨朋使用，于二0一八年三月十七（农历二0一八年二月初一）到期，乙方郑留金应准许杨朋无偿使用上述房屋直至到期，不得向甲方及杨朋提出任何要求。杨朋已放弃优先购买权。四、乙方在办理房产过户手续时，所有费用由乙方承担，甲方协助办理房产过户所需的一切手续，在房屋办理过户手续前，甲方不得以任何理由挂失或注销房产证书。五、甲方保证上述房屋属于自己所有，与他人无争议无纠纷，没有设立抵押担保，没有被法院查封、扣押，无规避法律及逃避债务之情形，无第三人主张所有权，否则承担相应违约责任，并赔偿乙方相应的经济损失，双方家人不得以任何理由发生任何纠纷。六、上述房屋甲方交付给乙方后，该房屋所有权利由乙方行使，乙方可行使、占有、使用、收益、处分等权利，甲方不得以任何理由干涉。七、以后乙方过户，需甲方签字的，甲方不准拒绝。八、本协议自甲、乙双方签字后生效。生效后双方不得反悔。九、以后有关部门收取房产税等由乙方承担，与甲方无关。十、本协议生效后，如果国家征收或开发商开发此房屋的一切补偿（包括附属物）都归乙方所有，甲方无权享有。十一、本协议生效后，甲、乙双方若任何一方违约，违约方应向守约方支付20%的违约金，守约方并可要求继续履行本协议。十二、本协议一式四份，甲方一份，乙方二份，公证处留存一份。甲方：张立峰杨春丽乙方：郑留金二0一五年十月十五日”。同日，中华人民共和国安徽省太和县公证处作出2015皖太公证字第734号公证书，公证书载明“公证书，2015皖太公证字第734号，申请人：甲方：张立峰，男，一九七一年八月十四日出生，公民身份证号码，住安徽省太和县五星镇庙湾村委会刘庙湾50号。杨春丽，女，一九七一年七月十二日出生，公民身份证号码，住安徽省太和县五星镇庙湾村委会刘庙湾50号。乙方：郑留金，女，一九六九年十月十日出生，公民身份证号码，住安徽省太和县城关镇沙河中路沙河苑1号楼1单元102室。公证事项：购房协议。甲、乙双方于二〇一五年十月十五日向本处申请办理前面的《购房协议》公证。经查，甲、乙双方协商一致订立了前面的《购房协议》。甲、乙双方在订立协议时具有法律规定民事权利能力和民事行为能力，双方当事人签订《购房协议》意思表示真实，协议内容具体、明确。依据上述事实，兹证明甲方张立峰、杨春丽与乙方郑留金于二〇一五年十月十五日在太和县公证处，在本公证员面前签订了前面的《购房协议》。双方当事人签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理局》和《中华人民共和国物权法》的规定，协议上双方当事人的签字、捺指印均属实。该协议自甲、乙双方签订后生效。中华人民共和国安徽省太和县公证处，公证员：陈亚南，二0一五年十月十五日（盖印）”。2015年6月23日，郑留金通过郑永辉账户向张立峰汇款350000元（账户62×××54）；2015年9月9日，郑留金向张立峰汇款762671元（账户62×××17）；2015年9月9日，张立峰出具收条一份，收条载明：“收条今收到郑留金购买张立峰位于太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号楼103室、104室的购房款柒拾陆万元正（￥：760000.00）收款人：张立峰2015.9.9”。2015年9月13日，郑留金向张立峰支付现金5000元；2015年10月15日，郑留金向张立峰、杨春丽支付现金30000元，张立峰、杨春丽出具收条一份，收条载明：“收条今收到郑留金购房款叁万元整注（此房款已结清）￥30000.00元交付现金.太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号楼103户104户房款全部结清收款人张立峰杨春丽2015年10月15日自2015年10月15起张立峰杨春丽全力配合郑留金房屋过户他项法院等一切有关手续.如拒绝张立峰杨春丽自愿退回郑留金购房全款。2015年10月15日”。2015年8月27日，郑留金与杨朋（涉案房屋原承租人）签订门面房租赁协议一份，郑留金以每年租金12万的价格，将太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号楼103户、104户房屋租赁给杨朋使用。2017年11月1日，郑留金与杨朋、常秀真签订门面房租赁协议一份，郑留金以每年租金15万的价格，将太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号楼103户、104户房屋继续租赁给杨朋、常秀真使用。2018年7月27日，太和县国土资源局不动产登记中心出具证明一份，证明载明：“证明，经系统查询，申请人郑留金坐落太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号楼103户、104户，因土地性质为划拨土地（县政府划拨给石油公司）不属于国有出让土地，该103户、104户的产权不能过户。2018年7月27日（加盖太和县国土资源局不动产登记中心档案查询专用章）”。再查明：2015年10月12日，郑留金曾以房屋买卖合同纠纷向本院起诉张立峰、杨春丽，后于同年10月28日撤诉。2015年11月9日又以民间借贷纠纷向本院提起诉讼，双方于2015年12月16日达成协议，本院制作（2015）太民一初字第04031号民事调解书。其协议内容：“一、被告张立峰、杨春丽欠原告郑留金款1140000元，于2015年12月30日前还款1140000元，借款利息原告郑留金自愿放弃；二、如逾期不还，以拍卖或变卖被告张立峰、杨春丽抵押的位于太和县镜湖西路柳荫新村2号楼103铺、104铺的门面房款优先偿还。”2016年1月14日，郑留金向本院申请执行该民事调解书，并于7月11日终结本次执行程序。2018年4月12日，郑留金向本院出具证明“我申请执行张立峰、杨春丽民间借贷纠纷一案（2015）太民一初字第04031号民事调解书的义务，被执行人张立峰、杨春丽以全部履行完毕，本案已清结。”在庭审中，郑留金、张立峰均说明，是以涉案的两间门面房抵的，并未支付现金。2017年12月20日，太和县蓝图房地产测绘队也曾出具过涉案房屋的测绘报告书。又查明：张智勇与张立峰民间借贷纠纷一案，太和县人民法院作出（2017）皖1222民初5532号民事判决书，判决张立峰偿还张智勇款计565400元及利息。该判决发生法律效力后，张智勇申请执行，2018年1月29日太和县人民法院下达（2018）皖1222执19号执行裁定书，依法查封位于太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号楼103户。在执行中，案外人郑留金向本院提出案外人执行异议，本院于2018年6月6日作出（2018）皖1222执异21号执行裁定书，裁定驳回案外人郑留金的异议请求。郑留金不服，向本院提出案外人执行异议之诉。本案经本院审判委员会讨论合认为：原告郑留金与张立峰、杨春丽之间系房屋买卖关系，有公证书、购房协议、收条、银行转账单、房产证、门面房租赁协议、郭彪、杨朋的证言，当事人的陈述相互印证，双方的房屋买卖合同真实、合法有效，双方已于公正之日实际履行合同，涉案房屋已实际交付（原告已将涉案房屋继续租赁给原承租人并签到新的租赁合同）。该房屋土地性质虽为划拨土地，暂不能过户至郑留金名下，依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定不影响房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依照上述法律规定，对张立峰、杨春丽位于太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号103户的房屋，人民法院不得查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款。或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。郑留金在人民法院查封之前已和张立峰杨春丽签订合法有效的书面合同，实际占有、使用了诉争房屋，并支付了全部购房款，因土地性质为划拨土地，不属于国有出让土地，阻碍了房屋变更登记。郑留金以房屋买卖合同纠纷、民间借贷纠纷向法院提起诉讼，目的是想通过司法程序达到过户目的，是积极的办理变更登记的行为，故其对未变更登记无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院对涉案房屋不得执行。郑留金要求停止对太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号楼103户房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号楼103户房屋的土地性质为划拨土地，不属于国有出让土地，产权不能过户，郑留金对诉争房屋有占有、使用、收益权，诉争房屋在符合法律规定可以办理不动产产权过户登记后，郑留金才能依法取得诉争房屋的所有权。故郑留金要求诉争所有权归其所有，张立峰、杨春丽协助其办理产权过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。郑留金与张立峰、杨春丽虚构“借款合同契约”向本院提起诉讼系虚假诉讼，本院将依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定给予处罚。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、停止对太和县镜湖西路柳荫新村三期工程2号楼103户（产权证号为房地权证太字第××号）房屋的执行；二、驳回原告郑留金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告郑留金、第三人张立峰、杨春丽共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  李善亚审 判 员  陈修宏人民陪审员  李子贵二〇一九年六月十四日书 记 员  常莎莎附本判决所引用的相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条的规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款。或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。