广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初6434号原告：陈永平，男，1983年12月19日出生，汉族，身份证住址广东省电白县，委托诉讼代理人：吴小曲，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱伟，广东恒益律师事务所实习律师。被告：广州金塬投资发展有限公司，住所广州市白云区嘉禾街望岗大道自编88号1楼8号。法定代表人：**豪，经理。委托诉讼代理人：黎火明，广东一粤律师事务所律师。原告陈永平与被告广州金塬投资发展有限公司（以下简称：金塬公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈永平的委托诉讼代理人吴小曲、邱伟，被告广州金塬投资发展有限公司的委托诉讼代理人黎火明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈永平向本院提出诉讼请求:1、确认原被告双方于2018年7月20日签署的《场地租赁合同》、《经营管理合同》无效；2、判令被告向原告返还已缴付的10000元入场费、6000元履约保证金、3000元水电押金、2666元租金，共计21666元；3、判令被告赔偿原告损失41730元。事实与理由如下：原告与被告于2018年7月20日签署《场地租赁合同》，约定甲方（被告）同意按现状将位于东平××路××自××Ｂ5档物业给乙方（原告）仅限于经营小吃店使用。合同签署后，原告当天即缴付入场费10000元，履约保证金6000元、水电押金3000元，以及8月20日至9月30日的租金2666元，共计21666元。同时，原告与广州鹏雅装饰设计工程有限公司签署《合同》，并支付材料款、设备款共计41730元。但2018年7月25日，原告的配偶委托广州市联硕知识产权代理有限公司办理上述租铺的营业执照与食品流通证。后经与白云区永平街道办事处沟通与交递材料，由于被告出租的场地未合法办理商业用地的不动产产权证书，导致原告无法办理经营所用的营业执照与食品流通证。被告作为出租方在未取得合法报建手续的情况下，仍与原告签订租赁合同，收取原告租金，对合同无效具有重大过错，应赔偿原告的损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告广州金塬投资发展有限公司辩称：原告的诉求没有事实依据和法律依据。恳请法院予以驳回。第一、原告主张涉案商铺为违章建筑，但其没有提供相关的证据予以支持。那么应当承担举证不能的后果；第二、被告已将涉案的商铺交付给原告使用，一直由原告占有使用，至今未归还给被告。涉案商铺是可以经营的，这可以从被告提出的证据得到印证。这已经实现了合同的目的，不存在没有办理营业执照导致其没有办法经营的情况。即便是合同无效，原告也应当按照合同约定的租金标准向被告支付房屋占用使用费即2000元每个月。本案中被告在签订合同之日已经将商铺交付给原告使用，原告至今也没有交还给被告。所以占有使用费应当从2018年7月20日开始计算到原告实际将商铺归还被告之日止。第三、根据场地租赁合同约定，原告在交清所有费用如物业管理费、水电费等费用后，并将涉案商铺交付给被告后，才可以要求被告退还保证金。本案中原告拖欠被告的租金是2018年10月1日至2019年3月31日共计12000元，拖欠管理费时间从2018年12月1日至2019年3月31日共800元、拖欠的水电费是78元。拖欠的电费是1734.4元。前述费用原告是没有向被告支付的，所以原告要求被告归还保证金的诉请是没有理由的，关于原告主张赔偿损失的问题，被告认为原告装修并没有经过被告的同意，也没有经过政府部门的审核。即便是损失也是应当由原告自行承担。其次原告的装修大部分是可移动的设备，不存在不可以再次利用，不具有损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《场地租赁合同》、《经营管理合同》、收款收据、支付凭证、复函、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月7日，被告金塬公司向广东国丰药业有限公司承租位于广州市白云区东平中路3号一二层。租赁期限自2018年4月7日至2037年4月6日止（共19年）。2018年7月20日，原告（乙方，承租人）与被告金塬公司（甲方，出租人）签订《场地租赁合同》，约定：1、甲方同意将位于东平××路××自××Ｂ5档号物业（以下简称涉案商铺）出租给乙方经营小吃店使用。2、租赁期限为3年。租赁期限自2018年7月20日起至2021年6月30日止。租金为每月2000元。签订本合同时，乙方须向甲方支付该物业租金（即2018年8月1日至2021年7月31日）租金2000元。乙方应在每月1日至5日，北京时间16:00前向甲方支付下月租金、卫生费及当月水电费等相关费用。双方同意日租金的计算方法（日租金=月租金÷30）。甲、乙双方协定该物业的免租期由2018年7月20日至2018年8月20日。签订合同时，乙方向甲方支付人民币6000元整作为承租该物业的履约保证金。在租赁期内，履约保证金不得当租金抵扣等。同日，被告收取原告押金6000元及水电押金3000元、8月20日至8月30日租金和9月租金共计2666元。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《经营管理合同》，约定：甲方的权利和义务：甲方有权依照本合同各项条款对在场经营的商户进行统一管理。乙方的权利义务：乙方有义务履行本合同各项条款，依法守约经营等。原告承租涉案商铺后，于2018年7月26日与案外人广州鹏雅装饰设计工程有限公司签订装修合同，对涉案商铺进行装修。双方约定工程总价款为41730元，施工时间自2018年7月28日起至2018年8月8日止，为期12天。根据《收款证明》、收据及微信转账记录显示，原告已向广州鹏雅装饰设计工程有限公司支付装修款41730元。根据《壹品窑鸡造价表》的内容显示：1、电路布线价格为4140元；2、一组10平方线路布线价格为2815元；3、电箱开关价格为1495元；4、铝扣板天花价格为2790元；5、扇灰价格为3240元；6、广告招牌价格为2885元；7、广告发光字价格为2885元；8、轻钢龙骨隔墙价格为2700元；9、广告布遮帘价格为435元；10、给水、排水价格为1040元；14、双盘洗菜盘价格为895元；16、不锈钢架价格为465元；20、收银台价格为665元；21、垃圾清运、车费为875元；11、烤箱价格为6555元；12、冰箱价格为1895元；13、柜式冰箱价格为2155元；15、保温炉价格为1185元；17、电池炉价格为385元；18、电饭煲价格为185元；19、电烤炉价格为2045元。本院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局查询涉案商铺的产权及报建手续，该局复函本院称暂未查到涉案商铺《建设工程规划许可证》信息，暂无产权登记记录。庭审中，原告自认其将租金交付至2018年10月。本院认为：鉴于涉案商铺无合法的报建手续，属于违法建筑，原被告就涉案商铺所签订的《场地租赁合同》属于无效合同，原告主张确认该《场地租赁合同》无效的诉请本院予以支持。关于《经营管理合同》是否也属无效的问题，本院认为，《经营管理合同》与《场地租赁合同》属于不同的独立合同，并不存在主从合同关系。两者调整的法律关系不同，前者调整的是被告提供管理服务、原告依约经营的关系，后者调整的是被告提供涉案商铺、原告支付占有使用费的关系，《场地租赁合同》的无效并不必然导致《经营管理合同》的无效。由于该《经营管理合同》是双方真实意思表示，内容并未违法法律、行政法规的强制性规定，该《经营管理合同》合法有效，现原告主张确认《经营管理合同》无效的诉请于法无据，本院不予支持。根据合同无效后的相互返还原则，被告应将收取的履约保证金6000元及水电押金3000元返还给原告。对于原告主张返还入场费10000元的诉请，因其未提供证据证实已向被告支付该笔款项，且被告亦不予确认收到该笔入场费，故原告主张入场费的诉请本院不予支持。关于原告主张退还租金的诉请，结合原被告庭审时的陈述，签订合同当日即2018年7月20日，被告已经涉案商铺交给原告使用，原告于2018年9月30日之后不再使用涉案商铺，但至今并未办理交接手续，原告自2018年10月至今并未再向被告支付过占有使用费。因原告于2018年8月20日至8月30日及2018年9月期间占有使用涉案商铺，理应支付该期间的占有使用费，现原告主张被告返还该笔占有使用费的诉请于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿损失41730元的诉请，本院认为，鉴于《壹品窑鸡造价表》中11烤箱、12冰箱、13柜式冰箱、15保温炉、17电池炉、18电饭煲、19电烤炉属于未形成附合的可移动物品，原告可自行移走再次利用，故原告主张上述物品装修损失的诉请本院不予支持。《壹品窑鸡造价表》中其余装修项目属于形成附合不可移动，或者虽可移动但无法再次使用的，故该部分的装修损失应由原被告按过错承担相应的责任。原告作出承租人对涉案商铺的合法性未尽到审慎的审查义务，被告作为出租人未提供合法的租赁物进行出租，双方均存在过错，应各自承担50%的过错责任。庭审中，原告称涉案商铺于2018年8月8日装修完工，后因无法办理营业执照并未经营。本院结合照片等证据可知，涉案商铺装修尚新，暂未发现使用痕迹，且装修使用时间较短，基本未产生损耗，涉案商铺的装修现值损失为27325元（1、电路布线价格为4140元；2、一组10平方线路布线价格为2815元；3、电箱开关价格为1495元；4、铝扣板天花价格为2790元；5、扇灰价格为3240元；6、广告招牌价格为2885元；7、广告发光字价格为2885元；8、轻钢龙骨隔墙价格为2700元；9、广告布遮帘价格为435元；10、给水、排水价格为1040元；14、双盘洗菜盘价格为895元；16、不锈钢架价格为465元；20、收银台价格为665元；21、垃圾清运、车费为875元）为宜。综上，被告应赔偿原告装修损失13662.5元（27325元÷2），对于原告主张超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈永平与被告广州金塬投资发展有限公司于2018年7月20日签订的《场地租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州金塬投资发展有限公司向原告陈永平返还履约保证金6000元、水电押金3000元，共计9000元；三、自本判决生效之日起三日内，被告广州金塬投资发展有限公司向原告陈永平赔偿装修损失13662.5元；四、驳回原告陈永平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费692.5元，由原告陈永平负担444.95元，由被告广州金塬投资发展有限公司负担247.55元并于本判决生效之日起三日向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年六月二十八日书记员  陈春燕