广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执复201号 复议申请人（异议人）：蔡斌林，男，1995年4月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托代理人：廖秀环，广东中信顺成律师事务所律师。 申请执行人：佛山市顺德区协盈小额贷款有限公司,住所地：广东省佛山市顺德区龙江镇龙山居委会325国道199号志达大厦10楼。 法定代表人：黎建荣。 被执行人：黄长禧，男，1952年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：黄祺雄，男，1975年4月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 被执行人：临沂恒益置业有限公司，住所地：山东省临沂经济技术开发区沂河东路与昆明路交汇处西南角。 法定代表人：张俊。 被执行人：佛山市金禧盛世地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区龙江镇西溪村委会龙州西路88号3楼303房。 法定代表人：黄长禧。 被执行人：吴秀林，男，1964年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：李伟超，男，1969年2月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：陈美华，女，1983年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 被执行人：邓金柳，女，1951年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：潘志濠，男，1991年3月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：佛山市黄道自然科技有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区龙江镇三联工业园C03-1地块。 法定代表人：黄长禧。 被执行人：陈竹勤，男，1970年4月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：胡杰昌，男，1987年8月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：佛山市高明宝山新型建材有限公司，住所地：广东省佛山市高明区明城镇里江工业开发区。 法定代表人：李伟超。 被执行人：胡彬源，男，1956年12月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：陈伟卿，男，1984年3月14日出生，汉族，住广东省广州市白云区。 被执行人：陈玉仙，女，1965年3月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 复议申请人蔡斌林不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）（2019）粤0606执异64号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年6月12日举行了听证，复议申请人蔡斌林及其委托代理人廖秀环到庭参加了听证，申请执行人佛山市顺德区协盈小额贷款有限公司、被执行人陈玉仙、张国流、黄长禧、黄祺雄、邓金柳、佛山市黄道自然科技有限公司、临沂恒益置业有限公司、佛山市高明宝山新型建材有限公司、潘志濠、李伟超、吴秀林、陈美华、陈竹勤、佛山市金禧盛世地产开发有限公司、陈伟卿、胡杰昌、胡彬源均未到庭参加听证。本案现已审查终结。 顺德区法院查明，关于（2018）粤0606执6342号申请执行人佛山市顺德区协盈小额贷款有限公司申请执行被执行人陈玉仙、张国流、黄长禧、黄祺雄、邓金柳、佛山市黄道自然科技有限公司、临沂恒益置业有限公司、佛山市高明宝山新型建材有限公司、潘志濠、李伟超、吴秀林、陈美华、陈竹勤、佛山市金禧盛世地产开发有限公司、陈伟卿、胡杰昌、胡彬源借款合同纠纷一案，在执行过程中，该院于2019年1月23日10时起至2019年1月24日10时在淘宝网司法拍卖（变卖）平台上对被执行人佛山市金禧盛世地产开发有限公司名下位于佛山市顺德区××2号房产（以下简称2号房）进行公开拍卖。蔡斌林于2019年1月24日交纳了128000元保证金参与竞买，并最终以1642000元的价格买受上述2号房。蔡斌林以该院在拍卖公告中未附宗地图，未公示2号房位于道路规划红线范围导致其对该房屋的认知产生重大误解为由，请求撤销上述拍卖行为并退还其保证金。 另查明，该院在淘宝网司法拍卖（变卖）平台发布竞买公告如下：一、拍卖财产位于佛山市顺德区××2号的房产，产权证号：03××91，证载建筑面积197.07平方米，土地自用面积112.76平方米，土地性质国有出让，土地使用权终止日期2082年1月5日。经评估公司现场勘查发现，涉案房产地上建筑物已拆除。…随公告附正通评【××】××号房地产评估报告。蔡斌林提交的2号房宗地图显示，2号房用地面积含规划控制线内32.97平方米，建基面积含规划控制线内28.65平方米，建筑面积含规划控制线内60.19平方米。 以上事实有（2018）粤0606执6342号拍卖事项告知书、【第一次拍卖】佛山市顺德区××2号房产竞买公告等证据材料证明。 顺德区法院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：…（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；…”第三十一条第（一）项规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；”本案中，该院在网络司法拍卖（变卖）平台公示了拍卖房产的权属状况，并附相应图片、评估报告，涉案房产为道路规划控制线范围并不影响房产权属、占有使用，即使因道路建设被征收使用，产权人亦可依法获得相应补偿，不属于购买目的无法实现，蔡斌林据此请求撤销拍卖，于法无据，该院不予支持。 关于蔡斌林要求退还保证金的请求，是基于涉案拍卖行为被撤销后对保证金的处理提出的请求，由于该院不支持蔡斌林提出撤销涉案拍卖行为，蔡斌林的该项请求不应得到支持，该院一并予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条、第三十一条第一项之规定，该院裁定驳回蔡斌林的全部异议请求。 复议申请人蔡斌林复议称，一、2号房在道路规划控制线范围内严重影响其对房产实际占有使用。2号房拍卖时实际仅为一块空地，地上建筑物已拆除，此情况已在顺德区法院淘宝网司法拍卖（变卖）平台发布的竞买公告中显示，亦与蔡斌林于参与拍卖前实地考察情况一致。若蔡斌林成功购得2号房所涉地块，需重新办理相关报建手续后于地块上建造房屋。若地块不在道路规划控制线范围内，蔡斌林可占有、使用（实际建设）的用地面积为112.76平方米。但由于地块在道路规划控制线范围内，正如宗地图显示，本宗地用地面积含规划控制线内32.97平方米，则蔡斌林实际可以占用、使用（建设）的用地面积仅剩下79.79平方米，即蔡斌林只能在道路规划范围以外剩余的79.79平方米用地面积上建房，超过该面积或仍按112.76平方米报建的，都属于占用规划道路，将不能获批。二、蔡斌林不可能由于征收使用而获得补偿，此亦非蔡斌林购买2号房的目的。蔡斌林拟于购得该地块后建设房屋用于居住。由于蔡斌林所建房屋不能占用道路规划范围土地，则2号房不可能存在顺德区法院所述的因道路建设被征收使用的情况，更不可能存在蔡斌林作为产权人依法获得补偿的情况。且蔡斌林购买地块的目的是基于已了解的地块情况占有、使用所购地块，而非为了获得征地补偿。三、顺德区法院未依法履行查明及说明职责，导致蔡斌林产生重大误解，购买目的不能实现。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；……”；第十四条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担……”。2号房在道路规划控制线范围，导致实际可使用面积仅为证载用地面积的三分之二左右，此即属于该房产的瑕疵和权利负担，该瑕疵和权利负担情况在房产证宗地图中已特别注明。顺德区法院只需翻阅房产证及宗地图即可获知并应依法公示，但由于其怠于履行基本的查明义务，也未将宗地图一并公示，导致蔡斌林不知道2号房存在该些瑕疵和权利负担，并以1642000元的高价拍得地块，构成重大误解且购买目的不能实现。蔡斌林拍得2号房前与该不动产及相关执行案不存在任何利害关系，也无权查阅该案不动产的房产证及宗地图，若法院不履行相关查明和说明义务，蔡斌林通过现场考察和查阅已有公告内容不可能了解到该些情况，而这些瑕疵和权利负担情况明显对2号房的使用及价值有重大影响。若仍苛求蔡斌林承担由此造成的不利后果，对蔡斌林不公。为维护复议申请人蔡斌林的合法权益，请求撤销原裁定，撤销2号房的网络司法拍卖，退还蔡斌林交付的拍卖保证金128000元。 复议申请人蔡斌林在复议期间未提交新证据。申请执行人佛山市顺德区协盈小额贷款有限公司、被执行人陈玉仙、张国流、黄长禧、黄祺雄、邓金柳、佛山市黄道自然科技有限公司、临沂恒益置业有限公司、佛山市高明宝山新型建材有限公司、潘志濠、李伟超、吴秀林、陈美华、陈竹勤、佛山市金禧盛世地产开发有限公司、陈伟卿、胡杰昌、胡彬源在复议期间均未作答辩，亦均未向本院提交证据。 经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为顺德区法院拍卖2号房的司法拍卖行为是否应予撤销。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。本案所涉房产用地有近三分之一面积处于道路规划控制线内，控制线内部分依法不能用于建造房屋，已属于明显影响权利人按照正常用途占有、利用土地的瑕疵情形，然而，顺德区法院在网络拍卖公告中却未对此瑕疵作特殊说明，也未附宗地图供竞买人查阅。虽然竞买人参与网络司法拍卖是其真实意思表示，对自身参与交易的行为负有一般注意义务，但本案拍卖财产存在的前述瑕疵属于拍卖前已知信息，本应由顺德区法院通过完整的信息公示予以披露，继而由各竞买人自行决定是否参与竞买以及是否继续竞价，故已超出一般注意义务的范畴。本案由于顺德区法院对拍卖财产的已知信息公示不完整，拍卖财产存在的明显瑕疵未能在拍卖过程中及时披露，致使竞买人产生重大误解，购买目的无法实现，符合法律规定的应当撤销网络司法拍卖的情形。 综上，复议申请人蔡斌林的复议请求有事实和法律依据，本院予以支持；顺德区法院（2019）粤0606执异64号执行裁定处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 一、撤销顺德区人民法院（2019）粤0606执异64号执行裁定； 二、撤销顺德区人民法院于2019年1月23日10时起至2019年1月24日10时在淘宝网司法拍卖（变卖）平台上对被执行人佛山市金禧盛世地产开发有限公司名下位于佛山市顺德区××2号房产（产权证号：03××91）的司法拍卖行为，并退还已交付的拍卖保证金128000元予蔡斌林。 本裁定为终审裁定。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一九年六月二十八日 法官助理梁诗瑶 书记员陈绮澄