陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民终1880号上诉人（原审被告）:吕文祥，男，1973年1月7日出生，汉族，住陕西省榆林市横山区。委托诉讼代理人：孙柏，陕西东源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:万长英，女，1976年1月7日出生，汉族，住陕西省榆林市横山区。委托诉讼代理人：马涛，陕西阳达律师事务所律师。上诉人吕文祥因与被上诉人万长英房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省榆林市横山区人民法院（2018）陕0803民初3151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吕文祥上诉请求：1、依法撤销横山区人民法院（2018)陕0803民初3151号民事判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案原一审、二审、发回重审后二审等所有诉讼费用均判由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院在榆林市中级人民法院将此案发回重审后依然认定事实错误，证据不足。案外人王国虎欠被上诉人万长英100万元，由本案的上诉人吕文祥和案外人乔尚福、梁财山三人作为担保人。借款后王国虎先后偿还了40万元本金，下欠60万元本金和28万元利息。双方经协商，约定王国虎欲从第三人刘振玉处购买其位于紫陌园小区7号楼西单元西户401室单元房一套共作价93万元给万长英，另万长英再找补王国虎5万元。但万长英考虑到自己的债权人颇多，为了保障双方约定的以物抵债协议顺利实施，就让其中的一位担保人即本案上诉人吕文祥出面，以其名义与万长英签订了《单元楼房转让协议》，至双方签订该协议时，王国虎尚未取得涉诉房屋的所有权和处置权，只是和涉诉房屋的主人刘振玉达成了口头协议。所以，一审法院认定王国虎欠万长英本利共计93万元，以及认定涉诉房屋是上诉人吕文祥所有属于事实认定错误；2、一审法院认定上诉人和被上诉人所签订的《单元楼房转让协议》系双方真实意思的表示，从而认定系合法有效的合同，为法律定性错误。首先，合同内容并不是上诉人吕文祥的真实意思表示。其次，协议中所涉及的房屋，无论是上诉人吕文祥还是案外人王国虎，都不享有所有权和处分权。从各方当事人的真实意思表示角度出发，上诉人和万长英所签订的《单元楼房转让协议》实则属于王国虎以房抵债但成立并未生效的合同，并非一审法院所认定的为吕文祥和万长英之间所签订的有效的房屋买卖合同，且一审法院认定万长英己经实际向上诉人吕文祥支付了93万元房款，现因万长英得不到房屋致使合同目的不能实现从而解除合同并判令上诉人返还万长英93万元购房款及其利息法律定性错误，且毫无证据支持和事实及法律依据；3、案外人王国虎对被上诉人万长英的债务并没有发生转移，被上诉人依据未生效的房屋买卖合同诉求解除合同并返还房屋价款及利息毫无证据支持和法律依据。万长英辩称：无权处分不是合同无效的理由，合同法已经将无权处分的合同认定为有效合同，上诉人未履行房屋买卖合同的义务，且如上诉人称不能履行的情况下应当依法解除。原审法院认定事实清楚适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实与法律依据，应予驳回，维持原判。万长英向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间签订的《单元楼房转让协议》；2、判令被告返还原告已交付的购房款人民币930000元及利息(从2014年5月18日起按月利率20‰计算利息至还款之日止);3、被告按合同约定按房屋总价的两倍支付违约金；4、承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告万长英与被告吕文祥签订《单元楼房转让协议》前，案外人王国虎曾向本案原告万长英借款100万元，由本案被告吕文祥及案外人乔尚福、梁财山担保。借款后王国虎偿还了40万元本金和部分利息，尚欠60万元本金及其利息。2014年5月18日，经结算，案外人王国虎欠原告万长英本利共计93万元。经协商，原告万长英与被告吕文祥于同日签订了《单元楼房转让协议》，协议约定被告吕文祥将其位于白界镇苏庄则紫陌园小区7号楼西单元西户401室单元房1套(面积145平方米)作价93万元转让给原告，用于抵销案外人王国虎欠原告万长英的93万元借款本利。协议签订后，被告吕文祥又于同日向原告万长英出具了内容为“今收到万长英紫陌园小区房款玖拾叁万元￥930000.00吕文祥2014年5月18日”的收据一支。之后被告吕文祥一直未给原告万长英交付房屋。无奈，原告万长英只得提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告之间签订的《单元楼房转让协议》；2、判令被告返还原告已交付的购房款人民币930000元及利息（从2014年5月18日起按月利率20‰计算利息至还款之日止）;3、被告按合同约定按房屋总价的两倍支付违约金；4、承担本案的诉讼费用。一审法院认为：原、被告之间于2014年5月18日鉴订的《单元楼房转让协议》是双方的真实意思表示，应认定为有效合同。该合同在履行过程中，原告以以房抵债的方式向被告支付了价款，被告应按合同约定向原告交付买卖标的物房屋。但被告以该房屋其无所有权和使用权为由，不能向原告交付买卖标的物，致使原告的合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，该《单元楼房转让协议》应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告诉求与被告解除房屋转让协议并返还购房款930000元，本院予以支持。原告诉求被告承担从2014年5月18日起至房款付清之日止按已付房款月利率20‰支付利息，因原、被告在签订该房屋转让协议时并未约定，其利息损失应以中国人民银行同期贷款利率计算。原告诉求被告应按合同约定承担已付房款二倍支付违约金的观点，该约定违反了法律的规定，本院不予支持。被告吕文祥辩称其作为涉案房屋的无处分权人，万长英也没有将93万元购房款实际交付给吕文祥，合同双方当事人均没有履行自己的义务，应驳回原告诉讼请求。本院认为，原、被告之间签订的《单元楼房转让协议》是双方当事人的真实意思表示，被告吕文祥对案涉房屋即使无处分权，但并不影响合同的效力，关于购房款是以以房抵债的方式支付的，应视为原告已经履行了合同义务，故对被告吕文祥的答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、解除原、被告之间于2014年5月18日签订的《单元楼房转让协议》书；二、被告吕文祥应当于本判决生效后15日内返还原告万长英房屋转让款人民币930000元并支付利息(利率以中国人民银行同期贷款利率计算，利息起止时间为从2014年5月18日起至该款履行完毕之日止)；三、驳回原告万长英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元(预交1000元，余5550元缓交)，由被告负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致，故本院依法对一审查明的事实予以认定。本院认为，上诉人吕文祥与被上诉人万长英及案外人王国虎经协商，确认案外人王国虎欠被上诉人万长英借款本息合计93万元后，上诉人与被上诉人签订了《单元楼房转让协议》，并由上诉人向被上诉人出具了收到93万元房款的收据一支的事实，明确了债务人王国虎经债权人万长英同意将其所欠被上诉人93万元债务转移给上诉人吕文祥承担。同时，将原借款法律关系变为房屋买卖关系，将借款本息93万元转为已付购房款并对办理房产手续费用、违约责任等权利义务作了约定。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化除为法律特别规定所禁止外，均应予准许。本案几方经协商一致转移债务并终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当准许。上诉人不能向被上诉人交付买卖标的物，致使被上诉人的合同目的无法实现，合同解除后，上诉人理应返还房屋转让款。但该房屋转让款双方当事人并未约定利息，故利息应当从被上诉人向人民法院主张之日起计算。综上所述，吕文祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯利息的起算时间应当变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持陕西省榆林市横山区人民法院（2018）陕0803民初3151号民事判决第一项、第三项。二、变更陕西省榆林市横山区人民法院（2018）陕0803民初3151号民事判决第二项为：被告吕文祥应当于本判决生效后15日内返还原告万长英房屋转让款人民币930000元并支付利息(利率以中国人民银行同期贷款利率计算，利息起止时间为从2017年4月14日起至该款履行完毕之日止)。二审案件受理费15780元，由上诉人吕文祥负担。本判决为终审判决。审判长  徐白江审判员  杜波云审判员  任晓明二〇一九年六月二十四日书记员  刘力好