贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终2030号上诉人（原审原告）黄益鹏，男，汉族，1977年4月11日出生，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人毛永俊、冯进，贵州公达律师事务所律师。上诉人（原审被告）贵州织金万易简房地产开发有限公司，住所地织金县双堰街道金西路47号，统一社会信用代码91520524556613013F。法定代表人万杰，该公司总裁。委托诉讼代理人杜晓霞，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人韦朝顺，北京隆安（贵阳）律师事务所实习律师。上诉人黄益鹏与上诉人贵州织金万易简房地产开发有限公司（下称万易简公司）租赁合同纠纷一案，均不服贵州省织金县人民法院(2018)黔0524民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人黄益鹏委托诉讼代理人毛永俊，被上诉人万易简公司法定代表人万杰及委托诉讼代理人杜晓霞、韦朝顺参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人黄益鹏上诉请求：1.改判万易简公司赔偿黄益鹏装修损失1114417.71元，设备费469899.00元；2.改判万易简公司退还上黄益鹏支付的租金100万元、押金5万元；3.改判万易简公司承担鉴定费70000.00元，评估费10000.00元；4.由万易简公司承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1.因万易简公司公司不能提供消防许可，让我方不能正常经营，同时，在一审中两份评估报告对装修费用及设备费进行现值评估，不应进行折旧，万易简公司应当赔偿装修损失及设备费用；2.由于万易简公司违约，致使我方不能经营，同时，双方签订的补充协议也明确约定在未提供消防许可之前不支付租金，我方不应支付租金。3.不应承担鉴定费及评估费。上诉人万易简公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审案件受理费及评估鉴定费用由黄益鹏承担。事实及理由：1.一审认定事实有误，基本事实未查清；2.根据案涉合同未约定，我方不存在过错，我方未取得消防许可证这一点黄益鹏也知道，对此我方采取免收19个月租金的行为作为补偿；3.消防许可证未办理是由于政府拆迁所导致，相关文件也提交法庭。另外，租赁合同第二十四条约定由于政府原所导致的不可抗力，我方不承担违约责任。一审对此在事实认定部分也作出阐述；另外补充：1.一审判决对租金的计算方式、起算时间及截止时间未查明，2018年1月30日的依据？2.一审判决对黄益鹏所主张的违约金没有支持，但就要求退返押金却支持，一是存在法律逻辑错误判断，二是认定事实错误，黄益鹏并未主张要求万易简公司承担违约责任；3.一审未对黄益鹏的过错行为进行判决；4.应当适用租赁合同司法解释第十三条予以认定；5.一审计算租金时未计算到合同解除之日；6.按照租赁合同约定，黄益鹏装修应当经过我方书面许可。上诉人万易简公司答辩意见同上诉事实及理由。上诉人黄益鹏答辩意见：1.不能提供消防许可证不属于不可抗力情形；2.黄益鹏装修行为得到了万易简公司的许可。原审原告黄益鹏起诉请求：1.判令解除双方所签订的编号GF-2014-YCZL-F20002的租赁合同及2017年2月25日签订的《补充协议》；2.令被告退还原告支付给被告的租金100万元、押金5万元；3.判令被告赔偿原告的装修损失费179.0305万元、违约金67.7495万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年3月18日，原、被告经协商，签订了编号为GF—2014—YCZL—F20002的租赁合同，合同约定：被告将位于织金县金南路中段的易简.财智金南项目F栋2楼（1-2-1）区的商铺租给原告经营，并承诺仅作为KTV/餐饮的用途，被告确保为原告提供经营所需的水、电、一切消防设施等。合同签订后，原告向被告支付了租金100万元及押金5万元；原告与另外股东成立了织金县温莎量贩式娱乐会所；原告按照合同约定用途对商铺进行装修并购买了经营KTV娱乐所需设备，共耗资240万元；另外，原告还招聘工作人员进行了培训，前期培训费用及环评检测花费6.78万元。但因被告致使商铺不能办理消防许可证，原告不能开业经营。2017年2月25日，原、被告双方签订补充协议，被告对消防许可证的办理及租金的收取进行了承诺，但至今被告也未能在约定的期限内办理消防许可证，不能向原告提供符合用途的租赁物，致使织金县温莎量贩式娱乐会所因消防原因不能开业营业。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告在签订合同后未能提供符合消防安全、具有消防许可证的标的物交付原告使用，而且被告也不能在短期内通过消防验收。被告的行为使双方签订的租赁合同及补充协议目的不能实现，其行为属于根本违约，给原告造成的经济损失理应赔偿。一审认定事实：2015年3月18日，原、被告本着平等互利、等价有偿、诚实信用的原则，充分协商签订了编号为GF—2014—YCZL—F20002的租赁合同，合同约定：被告将其位于织金县金南路中段的易简.财智金南项目F栋2楼（1-2-1）区的商铺租给原告经营，原告承诺仅作为KTV/餐饮的用途。交付租赁物时间为2015年3月15日前，装修期限和免租期限为三个月（2015年3月15日至2015年6月15日），租期从2015年6月30日起至2024年6月30日止，计九年，租金三年一付，先付后用，租金及支付方式为：2015年6月30日至2018年6月30日为1000000.00元，2018年6月30日至2021年6月30日为1100000.00元，2021年6月30日至2024年6月30日为1000000.00元；租期届满后，原告有优先权；合同签订之日，原告向被告交纳保证金50000.00元，合同终止后10日内予以返还；被告确保为原告提供经营所需的水、电、一切消防设施，其水、电费由原告承担；同时双方还约定在合同生效后，在不影响建筑结构的情况下，原告有权依其经营需要，对商铺和设施进行装修、布置和改造，但应提前将装修方案含水、电装修设计图送被告方审批备案。经被告方批准方案后，原告方可依相关法规（如《消防法》等）进行申报及装修。合同签订后，2015年3月17日，原告向被告支付了租金1000000.00元及押金50000.00元。2015年3月19日，原告登记成立了织金县温莎量贩式娱乐会所，开始对案涉租赁物进行装修；在装修期间，2015年7月22日，织金县公安消防大队对织金县温莎量贩式娱乐会所进行检查时，发现该会所未经消防设计审核擅自施工，违反了《中华人民共和国消防法》第十二条的规定，该会所于2015年7月23日停止施工，具有法定减轻处罚情节。2015年7月29日，织金县公安消防大队作出行政处罚决定书，给予黄益鹏（织金县温莎量贩式娱乐会所）责令停止施工，并处罚款9000.00元的行政处罚，为止，原告于2015年8月13日交纳了罚款9000.00元。另查明，被告开发的易简.财智金南项目是织金县人民政府的引资开发项目，因拆迁原因该项目至今未按进度施工，消防通道等设施未通过验收。同时查明，织金县温莎量贩式娱乐会所于2015年10月开始营业；2017年2月25日，原被告双方对《租赁合同》签订《补充协议》，主要内容为：一、双方2015年3月18日签订和租赁合同起至2016年9月30日止，此时间段的租金免收，租金从2016年10月1日至2017年3月1日止，原告支付此时间段的租金；二、原告租赁的甲方商铺的租金从被告提供有效的消防许可证给原告后，原告支付原《租赁合同》约定的第一阶段的租金才开始计算；第二、三阶段时间从第一阶段开始的时间往后顺延。再查明，2018年11月12日，贵州三维工程造价司法鉴定对织金县温莎国际KTV的装修费进行鉴定为1114417.71元（不含成品家具、空调及电器设备、沙发、茶几、主灯、窗帘、消防），其中装修费用为944537.71元，主灯费用为36880.00元，消防工程费用为90000.00元，环境检测费用为40000.00元；2018年6月15日，皓天评估集团有限责任公司对金县温莎国际KTV设备在价格评估基准日的评估总价为469899.00元；为此，原告支付了鉴定费70000.00元、评估费10000.00元。一审认为：案涉租赁物是被告依照与政府相关部门的引资开发协议修建，原告对该租赁物享有物权，因此，原、被告之间的租赁关系合同有效，双方须共同遵守和履行各自的权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在其合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告对租赁物的租用目的是用于经营KTV/餐馆，原告实际用于经营KTV，KTV属于公众聚集的场所，对于消防设施有严格规定，在租赁合同中，双方约定由被告提供一次性消防设施，在补充协议中再次约定了由被告提供有效的消防许可证，在法庭辩论终结时，由于案涉租赁物小区建设的原因，被告建设的小区的消防设施未获消防部门验收，因此履行双方租赁合同中约定的内容就难以实现，故对原告要求解除双方之间的租赁合同和补充协议的主张，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告为经营KTV，对租赁物进行了装修，其装修费经鉴定为1114417.71元，KTV设备为469899.00元，KTV开始营业时间为2015年10月，诉讼中原告未提交证据证实KTV停止经营时间，故经营时间以原告向人民法院主张权利之日确定，本案立案时间为2018年2月1日，原告KTV经营至2018年1月，累计经营27个月。因租赁合同解除的原因是被告未按约定提供合格的消防许可证，故被告应按资产折旧后的净值予以赔偿。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》六十条“除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：（一）房屋、建筑物，为20年；（二）飞机、火车、轮船、机械和其他生产设备，为10年；（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；（五）电子设备，为3年”的规定，KTV装修属于与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，年限为5年，应按5年参照内资企业残值率5%计算原告投入建设的资产折旧费，年折旧额=固定资产原值×（1-残值率）÷折旧年限，即年折旧额=1114417.71×（1-5%）÷5=211739.23元，月折旧额=211739.23÷12=17644.94.00元；原告经营27个月，投入装修费剩余价值为1114417.71.00-17644.94.00×27=638004.33元。KTV设备属于电子设备，年限为3年，应按3年参照内资企业残值率5%计算原告投入建设的资产折旧费，年折旧额=固定资产原值×（1-残值率）÷折旧年限，即年折旧额=469899.00×（1-5%）÷3=148801.35元，月折旧额=148801.35÷12=12400.11元，原告经营27个月，投入设备剩余价值为：469899.00-12400.11×27=135096.03元。以上两项合计，原告投入的装修及设备的净值为638004.33+135096.03=773100.36元。关于对设备、装修残值的处理，诉讼中原告表示由被告自行撤除，被告表示如赔偿了原告的损失，残值属于其所有，被告已赔偿了原告的损失，残值应归属于被告。因双方终止合同，原告应按实际占用期间支付租金，租期以双方补充协议中约定的从2016年10月1日起算至2018年1月31日，计16个月，原被告双方约定的第一阶段三年的租金为1000000.00元，16个月的租金为1000000.00÷36×16=444444.44元，被告收取了原告的1000000.00元，应退原告租金555555.56元。因租赁合同终止，被告应退还原告保证金50000.00元。对原告主张违约金的主张，导致合同不能继续履行的原因，是被告未提供租赁物小区的合格消防许可证，被告存在过错；同时，在《租赁合同》中，双方还约定了“乙方（原告）应提前将装修方案含水、电装修设计图送甲方（被告）审批备案，经甲方批准方案后，乙方方可依相关法规（如消防法）进行申报及装修”，诉讼中，原告未举证证明其装修已经送被告审批备案，且在装修期间经消防部门处罚后仍继续装修并开展经营活动，也存在过错，故对其主张违约责任的主张，依法不予支持。对于本案中鉴定费、评估费的分担问题，因双方均有过错，应各自承担一半为40000.00元。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄益鹏与被告贵州织金万易简房地产开发有限公司分别于2015年3月18日和2017年2月25日签订的《租赁合同》和《补充协议》；二、被告贵州织金万易简房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内一次性赔偿原告黄益鹏的装修及设备损失773100.36元；三、被告贵州织金万易简房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内一次性返还原告黄益鹏租金555555.56元、保证金50000.00元，计605555.56元；四、被告贵州织金万易简房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内一次性支付原告黄益鹏鉴定费、评估费40000.00元。案件受理费34880.00元，减半收取17440.00元，由原告黄益鹏负担10000.00元，被告贵州织金万易简房地产开发有限公司负担7440.00元。二审双方当事人均未提交新证据，上诉人万易简公司坚持提交的2010年10月5日《引资开发协议书》与其一审中提交的万易简公司与织金县顺达市璨投资有限责任公司签订的《引资开发协议书》为同一份协议，该证据已经一审组织质证、认证。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人万易简公司与上诉人黄益鹏一致同意解除案涉《租赁合同》。综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点为：上诉人黄益鹏主张的租金、押金、装修损失、设备费、鉴定费、评估费如何认定。本院认为：案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，且二审中上诉人万易简公司与上诉人黄益鹏亦一致同意解除案涉《租赁合同》，本院予以确认。关于上诉人黄益鹏主张的租金、押金、装修损失、设备费、鉴定费、评估费如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时要求解除合同。”《租赁合同》约定黄益鹏租赁案涉房屋系为经营KTV/餐馆，属于《中华人民共和国消防法》规定的大型的人员密集场所，依法应当由建设单位向公安机关消防机构申请消防验收。万易简公司作为房屋出租人，负有保持租赁物符合约定用途的义务，但万易简公司在与黄益鹏订立租赁合同时起至本案讼起，案涉房屋仍未通过消防验收，尽管黄益鹏承租案涉房屋后对租赁房屋进行装修期间，被织金县公安消防大队以温莎国际KTV会所未经消防设计审核擅自施工处以罚款时，已然知晓案涉租赁房屋未经消防验收而继续进行装修并试营业，尔后双方还就租赁物未经消防验收事项达成租金减免合意，仍不能免除万易简公司应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担其履行合同义务不符合约定的违约责任。一审据此裁判万易简公司承担装修损失、设备费、鉴定费、评估费，并无不当。同时，黄益鹏明知案涉房屋未通过消防验收而继续装修并试营业，在其实际经营期间实际发生的租赁费用，应当向万易简公司进行支付，一审判决黄益鹏支付27个月的租赁费用，亦无不当。同理，黄益鹏经营期间装修及设备产生折旧，一审按资产折旧后的净值确定赔偿额度，亦无不妥。综上所述，上诉人万易简公司、上诉人黄益鹏的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉人黄益鹏、上诉人贵州织金万易简房地产开发有限公司的上诉，维持原判。上诉人黄益鹏交纳的二审案件受理费34880.00元，上诉人贵州织金万易简房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费34880.00元，各自自行承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年六月二十四日书记员  曹晶