上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初13740号原告：上海瑞奇置业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：卓越强，董事长。委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。委托诉讼代理人：周郭祺，上海市现代律师事务所律师。被告：上海皇辰食品有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘根林，总经理。委托诉讼代理人：瞿晨，上海锶镫律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨深利，湖南昌言(长沙)律师事务所律师。第三人：上海易东新技术合作公司，住所地上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号甲。法定代表人：娄水潮，总经理。第三人：唐莉欢，女，1982年7月4日生，汉族，住江西省萍乡市安源区后埠街龙腾路XXX号XXX栋XXX室。第三人：曹喆，男，1978年10月13日生，汉族，住上海市普陀区曹杨路顺义村XXX号。第三人：包海明，男，1967年12月31日生，汉族，住上海市浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室。原告上海瑞奇置业有限公司与被告上海皇辰食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，本案于2018年9月11日进行了证据交换。原告的委托诉讼代理人周俊辉、被告的委托诉讼代理人瞿晨到庭参加了证据交换。后发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本院根据原告的申请依法追加了上海易东新技术合作公司(以下简称易东公司)、唐莉欢、曹喆、包海明为本案的第三人。本案于2018年11月27日再次进行了证据交换。本案于2019年2月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周俊辉、被告的委托诉讼代理人瞿晨、第三人易东公司的法定代表人娄水潮、第三人唐莉欢、第三人曹喆、第三人包海明到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请延长一个月的审理，本院予以准许。本案现已审理终结。原告上海瑞奇置业有限公司向本院提出诉讼请求：判令原、被告于2018年1月1日签订的《租赁合同》(以下简称合同)解除。事实和理由：原、被告于2018年1月1日签订的合同，由被告向原告租赁本市长宁区安龙路XXX-XXX号商业房屋(以下简称涉讼房屋)用于经营超市、餐饮，租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，被告应在合同签订之日向原告支付租赁保证金43,000元和预付首期第一个季度的租金64,500元。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金43,000元，并预付第一、二季度的租金合计129,000元。但由于涉讼房屋在与原承租人解除原租赁合同时在程序上存在瑕疵，如继续履行原被告之间签订的合同，将导致矛盾激化，与诉讼定争止纷的目的不符。如强行要求第三人搬离将会导致巨大的损失，且极易产生激烈的矛盾，造成负面社会影响。原告认为原被告签订的租赁合同符合合同法规定的不适于强制履行或者履行费用过高的条件，且侵犯了第三人的“优先承租权”。被告在签订合同时未注意到涉讼房屋有第三人在经营，双方履行中可能导致房屋无法交付。被告在庭审中陈述租赁房屋的目的不是自己经营，而是转租，其租房的目的就违反了合同的约定。综上，若法院支持原告诉请，原告愿意退还已收的钱款且承担相应的法律责任。被告上海皇辰食品有限公司辩称，合同系原被告双方真实意思的表示，被告已经按期支付租金，不存在过错，原告不能行使合同解除权；原告与原承租人的租赁合同已到期后自动终止，并非原告诉称的中途解除租赁合同，不存在原告诉称的瑕疵；第三人与原告之间未再签订合同，第三人无权继续占用涉讼房屋，原告无法向被告交付涉讼房屋的根本原因在于原告怠于行使权利。被告认为合同的目的能够实现，合同已经在履行，且能够继续履行，原告可以将涉讼房屋交付给被告。综上，被告考虑到长远的利益，要求继续履行合同，希望法院驳回原告的诉讼请求。第三人易东公司述称，早在2017年5月第三人就向原告发过函件要求继续租赁涉讼房屋。之后，第三人又向原告发过两次类似函件，但原告至今未予答复；本案诉讼过程中，第三人通过银行转账向原告支付了2018年全年的租金，但原告一直未能解决续租问题；第三人易东公司已经经营了涉讼商铺二十五年，易东公司提供经营证照保证其他第三人的经营，相关证照现已经无法申请，如其他第三人搬离涉讼商铺，相关证照就不能继续使用，其他第三人及其员工也失去了就业机会。综上，第三人易东公司坚持要求与原告继续合作，继续承租涉讼房屋。第三人唐莉欢述称，第三人唐莉欢是从其他案外人手中盘下这家餐饮店，每月租金付给第三人易东公司，餐饮店也是使用第三人易东公司的证照才能经营；2017年年底有不相识的人员来到店中要求唐莉欢搬离，说是新房东。2018年4月至5月间，经常有人来骚扰经营，还搬走了店里的物品，还将报纸贴在门口的玻璃上。综上，被告如果取得了涉讼房屋，第三人唐莉欢难以继续使用第三人易东公司的证照，无法继续经营餐饮店。第三人唐莉欢同意原告的诉请。第三人曹喆述称，其也是从案外人手中盘下涉讼房屋，也是经营餐饮的，目前租金也支付给第三人易东公司；其在涉讼房屋经营过程中也受到了骚扰，店内物品也被搬出了涉讼房屋，第三人无法和被告进行合作，同意原告的诉请。第三人包海明述称，其是经营足浴店的，也有员工的就业问题，其同意上述第三人的述称意见，同时同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的租赁合同、律师函等证据，当事人对真实性均无异议，本院确认真实性并在卷佐证。被告提供的印章转账凭证、电子银行业务回单，第三人易东公司提供的租赁合同、续租申请公函及国内挂号信函收据、银行支付凭证等证据，因证据之间能够互相印证，本院确认上述证据的真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就涉讼房屋签订了一份租赁合同。租赁合同约定：甲方出租给乙方涉讼房屋，建筑面积127平方米。乙方向甲方承诺，涉讼房屋作为超市、餐饮用途，并遵守国家和本市有关房屋使用的相关规定。乙方保证，不得将房屋或其他任何部分转租、分租、借用、调换使用、联合经营、发包或委托他人经营；租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。在本合同生效后，甲方应于2018年1月1日前将涉讼房屋交付乙方。涉讼房屋无免租装修期；涉讼房屋租赁期内各阶段的租金明细如下：2018年1月1日-2018年12月31日年租金258,000月租金21,500……。甲、乙双方约定，本合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金，保证金为2个月的租金为43,000元。涉讼房屋租金以一季度为一期支付，遵循“先付后用”的原则，每期届满前七天支付下期租金。合同签订之日乙方先预付首期(2018.1.1-2018.3.31)的租金，共计64,500元整，乙方将租赁保证金、租金支付至甲方指定的帐户……；甲方单方面擅自提前解除合同，则视作甲方违约，乙方有权选择继续履行合同或提前解除合同。若乙方选择提前解除合同的，可要求甲方退还乙方结余的租金款项和保证金，若违约金不足以抵付乙方损失的，乙方有权进一步向甲方追索。租赁合同签订后，原告未按约向被告交付涉讼房屋，第三人继续占有使用涉讼房屋，被告仍以个人名义陆续向原告的帐户内支付保证金及租金。审理中，原告自认收到被告支付的租金、保证金共计301,000元。2018年5月间，第三人曾多次报警，报警主要内容为：有人撬门闯入涉讼房屋，将房屋内设备搬出，房屋内钱款丢失；有人到涉讼房屋内滋事，还在店门上加锁。2018年6月7日，原告向被告发出律师函，主要内容：因第三方原因导致涉讼房屋无法向被告交付，要求解除双方签订的租赁合同，原告愿意返还被告已付的租金及保证金。审理中，第三人易东公司就涉讼房屋提供了一份租赁合同。租赁合同记载内容如下：租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，2017年1月1日至同年12月31日的月租金18,150元。租赁期满，原告有权收回房屋，第三人易东公司应如期交还。第三人易东公司如要求续租，则须在租赁期满六个月前向原告提出书面意向，否则视为第三人易东公司对其续租权的放弃；租赁期满三个月前，若双方未就涉讼房屋达成一致并签署新的租赁合同，则租期届满后，双方租赁关系终止，第三人易东公司如期返还涉讼房屋。第三人易东公司于2018年11月22日向原告帐户汇款，第三人易东公司认为该笔款项为2018年度的租金，原告确认收到。审判人员 勘查了涉讼房屋，房屋内有两家餐饮店及一家足浴店。本院认为，原告与第三人易东公司合同到期后，原、被告签订了租赁合同，被告一直按约向原告支付租金。本案审理中，原告提出了解除的理由系《中华人民共和国合同法》第一百一十条。本院认为，原告主张的理由难以认定原、被告之间签订的合同客观上无法继续履行，或存在履行费用过高的情形。原、被告合同未能履行的原因在于原告。第三人易东公司主张的“优先承租权”系原告与第三人易东公司之间的约定，且第三人易东公司与被告的承租条件不符合“同等条件”的要求。综上所述，原告主张的诉请，本院不予支持。本案需指出的是，原、被告之间的纠纷应采取合法、文明的途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告上海瑞奇置业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告上海瑞奇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长张沁审判员李冬人民陪审员牟世荣二〇一九年六月六日书记员李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。