广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4195号原告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码：914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈正，系广东合富房地产置业有限公司员工。被告：揭晓，女，1984年7月13日出生，汉族，住广州市番禺区,被告：张宪思，男，1981年1月15日出生，汉族，住广州市番禺区,以上两被告的共同委托诉讼代理人：李文锐，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告广东合富房地产置业有限公司诉被告揭晓、张宪思居间合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东合富房地产置业有限公司的委托诉讼代理人陈正到庭参加诉讼，被告揭晓、张宪思及其共同委托诉讼代理人李文锐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东合富房地产置业有限公司诉称：原告是房屋买卖的中介方。2018年5月27日，通过原告的努力，就被告（买方）承购卖方黄晓锋、杨文欣所拥有的位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号华南新城碧波居7座202之物业（下称“该物业”）一事达成一致。同日，被告并就此事与卖方及原告签订了编号为GHA0048934的《存量房买卖合同》（下称“合同”)。根据合同的约定：基于原告促成合同成立，被告同意向原告支付中介费人民币贰万叁仟元整（23000元），逾期交付该费用的，则按日向原告交付相当于费用0.05%的违约金。合同第十五条约定：在本合同履行过程中如有争议，三方协商不成，同意向物业所在地法院提起诉讼。合同签署后，原告己依约履行了居间义务，且现交易已完成，但被告却没有按照合同的约定履行相关义务，至今仍拖欠原告中介费人民币贰万叁仟元整元未付。为此，原告已多次要求被告履行合同的约定支付上述款项，但均未果。综上所述，原告与被告所签订的合同是在平等、自愿的基础上签订的，其内容合法有效。被告拒不支付原告中介费，已严重损害了原告的合法权益，应承担相应的责任。因此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》之规定，特向贵院提起诉讼，请予公正判决并提出诉讼请求如下：1、被告向原告支付中介代理费23000元、及违约金3185.5元（违约金自2018年5月27日起，按每日0.05%计算，直到清偿之日止，暂计至立案之日），合计26185.5元。2、被告承担本案的一切诉讼费用。被告揭晓、张宪思共同辩称：因原告广东合富房地产置业有限公司（以下简称“合富公司”）诉被告揭晓、张宪思（以下统称“被告”）居间合同纠纷一案，现被告就原告的起诉作如下答辩：一、合富公司隐瞒公积金监管政策，引导买卖双方错误签订了一份不能履行的房屋买卖合同，合富公司不得要求支付居间报酬。2018年5月27日，原告（中介方）与被告揭晓、张宪思（买方）及案外人黄晓锋、杨文欣（卖方）签订《存量房买卖合同》（合同号：GHA0048934），约定：买卖双方经中介方促成就广州市番禺区南村镇兴南大道163号华南新城碧波居7座202房的物业达成房屋买卖协议；该物业建筑面积69.35平方米，买卖成交总价为228万元。在签订合同当日买方支付定金10万元，在房管局办理过户手续前买方垫资50万元代卖方赎契，在房管局出具本次交易的过户受理回执当天支付首期楼款100万元，楼价余款68万元买方申请组合贷款（公积金贷款+商业贷款）。《存量房买卖合同》签订后，买方支付了10万元定金，在办理组合贷款手续时，按揭公司告知，因买方需组合贷款，依据2017.10出台的政策规定（《广州住房公积金管理中心关于试行存量房住房公积金贷款购房交易资金监管的通知》第五条：2017年11月1日起新受理的存量房住房公积金贷款案件，不低于其购房交易资金首付款的90%的金额须纳入资金监管范围。需要买方必须交首付（160万元）的9成即144万给公积金托管中心监管，待审批成功后，公积金会将这144万直接打给卖方银行账户上，买卖双方顿时傻眼，突然多了44万缺口！按照合同约定，50万元垫资赎契款，根本不可能同时用于赎契和资金监管。中介方促成的《存量房买卖合同》是一份不可能履行的合同！合富公司并未向买卖双方告知资金监管政策。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条的规定，居间人违反居间义务，故意隐瞒重要信息，恶意促成合同订立，如果房屋买卖合同不能履行，居间人请求委托人支付报酬的，不予支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理。因此，合富公司促成买卖双方达成的是-份不能履行的房屋买卖合同，不得要求支付居间报酬。二、合富公司对于自己造成的买卖困局，合富公司没有采取有效的补救措施，也拒绝承担过错责任，将困难推给买卖双方自己解决，买卖双方最终履行的已经不是中介方当初促成的瑕疵合同，而是买卖双方自己签订的新合同，未尽居间义务，合富公司无权要求中介费，不该获得居间报酬。面对困局，合富公司能给到买方的选择有三个：1.短时间凑不到44万，交易停止，买方承受10万定金亏损；2.放弃组合贷款，改纯商贷68万，比原计划多15万余元利息；3.找合富保来按揭公司垫资，11000余/月*月数的利息，另加公积金加急费用3900元，约需20000元至26000元的垫资费用。买卖双方一致认为困局是合富公司过错导致，合富员工汤秀玲在场并未否认其责任，当买方提出由合富公司承担垫资和加急费用时，合富公司经办主管汤秀玲表示公司不承担此笔费用，由买家自己解决！愤怒！焦虑、委屈，买方在承受这一系列的精神压力下，在资金用尽的情况下，还要在一月内额外凑借44万监管资金！2018年7月16日，被告为了解决合富公司过错行为导致的交易困局，多方筹借资金，并与卖家协商对交易条件进行重新调整，签订《补充协议》，并提出合富公司作为中介方参与补充协议的签署，但合富公司拒绝参与，让买卖双方自己协商，合富公司对于困局未尽补救义务。合富公司造成的困局，没有想办法解决，却将问题推给客户，利益（中介费）留给自己，这种居间行为，不应鼓励和酬赏！三、买卖交易最终完成，但导致被告额外承受44万元的两个月的资金占用成本，合富公司应该赔偿被告的经济损失。44万元两个月的垫资是被告筹借，根据银行同期同类贷款利息计算，贷款两个月需要支付利息为6167.56元，合富公司应该赔偿被告此项经济损失。四、合富公司促成买卖双方签订了一份不能履行的合同，事后没有作出补救，合富公司存在过错。退一步说，就算法院认为需要支付其部分工作费用，但合富公司拒绝沟通的态度，也是导致违约金扩大的原因，违约金不应获得支持。2018年9月27日合富公司快递《知会函》给被告，催收中介费。2018年9月30日被告微信联系合富公司经办汤秀玲，想找合富公司领导商量解决纠纷事宜，汤秀玲回复，法律部己经走流程了，拒绝协商。2018年10月1日，被告快递回函给合富公司，要求沟通中介费纠纷事宜，并留下联系电话和邮箱，但直到收到法院传票，都没有收到合富公司的回复。2018年10月23日早，被告曾去合富公司协商沟通支付中介费事宜，但合富公司员工表示，只收全额，拒绝协商。2019年3月21日，合富公司将被告诉至广州市番禺区人民法院。合富公司无论是居间合同的履行上，还是中介费纠纷的问题处理上，都存在过错，违约金不应该得到支持。五、合富公司对于被告的回函不予回复，拒绝协商，恶意诉讼，应该承担被告合理的律师维权费用。合富公司对于被告的协商请求，以及回函，拒绝协商沟通，利用公司的法律部针对个体，滥用诉权，增加被告的维权成本。法院如果最终认定合富公司居间合同履行存在过错，合富公司应该承担被告的合理律师维权费用。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》（法发（2016）21号）第22条：当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。被告本次聘请律师的费用是4000元，请求法院判决由合富公司承担。综上，合富公司作为一个从事多年中介业务的房地产中介服务公司，在促成买卖双方达成交易意向并签订买卖合同前，有义务将相关的购房政策列入审查内容，对于房屋交易中的重大信息负有如实报告的义务，正因为合富公司的重大过错，导致促成一份不能履行的买卖合同之后，合富公司既没有为解决困局而主动承担起补救费用，也不参与补充协议的签订，更造成被告的经济损失。因此，被告认为原告合富公司的诉请缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，承担被告的经济损失。经审理查明：原告是经营范围为从事房地产中介服务、物业出租的有限责任公司，被告揭晓、张宪思是完全民事行为能力人。位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号华南新城碧波居7座202房原是案外人黄晓锋、杨文欣名下的房产，该房产现已办理过户登记至两被告名下。2018年5月27日，在原告的居间促成下，案外人黄晓锋、杨文欣作为甲方（卖方）、两被告作为乙方（买方）、原告作为丙方签订《存量房买卖合同》一份，该合同约定由两被告向案外人黄晓锋、杨文欣购买其名下位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号华南新城碧波居7座202的房产，房屋总价为2280000元，其中：定金10万元，买方于签订合同当天支付给卖方；部分首期款50万元，买方于卖方贷款银行通知还款日前支付给卖方；首期余款100万元，买方于过户当天支付给卖方；尾期余额68万元由买方申请的贷款银行直接划账至卖方银行账号。该合同第六条约定中介服务费及其他费用的给付：1.丙方依法促成甲乙双方当事人签订合同后，当事人应当于年月日前（签署本合同当日）向丙方支付中介服务费，其中：（2）乙方应向丙方支付中介服务费23000元，甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金。上述《存量房买卖合同》还就其他事项进行约定。2018年9月27日，原告向两被告发送《知会函》，称两被告应当于签署合同当日前向原告支付中介服务费23000元，逾期支付该费用的，需每日按未付中介服务费0.05%的标准向原告支付违约金。合同签署后，该物业已成功办理交易过户手续，但两被告至今仍未支付中介代理服务费23000元，原告因催收未果，遂于2019年3月25日将两被告诉至本院。两被告到庭应诉，两被告认为在三方签订《存量房买卖合同》之后，因原告员工隐瞒公积金监管政策，导致两被告在签订上述《存量房买卖合同》后又需要另外临时筹借购房资金44万元，给两被告造成困局，而原告没有采取有效补救措施，无奈之下，两被告才与案外人黄晓锋于2018年7月16日另行签订《补充协议》一份，该《补充协议》注明：“因丙方（原告）在服务时，未能将交易的相关信息尽职告知甲乙双方，导致乙方办理组合性贷款时，需按公积金中心要求办理首期楼款90%即144万元整的资金托管。为了解除丙方的失误行为给交易带来的困难，甲乙丙三方经协商约定如下：……4、丙方需谨慎负责为甲乙双方办理相关手续，甲乙双方保留追究丙方责任的权利，直至双方顺利完成交易。”后两被告多次与原告负责此项房屋买卖交易的员工沟通拟免交或少交中介代理费均无果。两被告在收到原告寄送的《知会函》后回函给原告称不认可原告的《知会函》。在本案庭审中，本院曾力促双方调解，原告表示同意调解，只收取23000元、放弃违约金以了结双方纠纷，而两被告则只同意减半支付中介服务费给原告以了结双方纠纷。由于双方意见分岐较大，双方未能达成调解协议。以上事实有原、被告提供的证据及庭审笔录等予以证实。本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。两被告与原告签署了《存量房买卖合同》，根据该《存量房买卖合同》第六条的约定，原告与两被告之间存在居间合同关系。原告依约提供相关居间中介服务，促成买卖双方签订《存量房买卖合同》，原告理应收取相应的中介代理服务费，但纵观全案事实，原告方作为专业的房地产中介机构，应当向两被告提供专业的中介服务，因原告方员工未能及时向两被告释明、指示相关政策风险，导致两被告需要临时筹借大额款项用于住房公积金资金账户监管，确实给两被告造成了一定的困扰，事后两被告也曾主动与原告方协商减免中介代理费事宜，故本院从公平合理等原则予以考量，酌情确定由两被告向原告支付中介代理服务费15000元即可，原告主张的超出部分则均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告揭晓、张宪思应于本判决发生法律效力之日起五日内连带支付中介代理费15000元给原告广东合富房地产置业有限公司；二、驳回原告广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227元，由被告揭晓、张宪思负担88元，原告广东合富房地产置业有限公司负担139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡 林二〇一九年六月十一日书记员 王雅佩