福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初42号 原告：陈银官，男，1953年10月16日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所执业律师。 被告：福州美特斯邦威服饰有限公司，住所地福州市鼓楼区八一七北路173号。统一社会信用代码：9135010078693914XR。 法定代表人：泮波平，公司总经理。 委托诉讼代理人：李华俊，上海美特斯邦威服饰股份有限公司职员。 原告陈银官与被告福州美特斯邦威服饰有限公司（以下简称“美特斯邦威公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈银官及其委托诉讼代理人陆享民、被告美特斯邦威公司的法定代表人泮波平及委托诉讼代理人李华俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈银官向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金737,500元；2.判令被告向原告支付违约金737,500元，被告支付的租赁保证金用于冲抵违约金；3.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金，暂计至2018年11月26日为412,493元，之后应计至被告实际付清全部租金之日止；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2016年4月21日签订了《房屋租金合同》及《补充协议》，约定由被告承租原告所有的坐落于福州市台江区中亭街嘉和苑连04、107-108店面，租赁期自2016年5月1日至2021年4月30日，前三年每年不含税租金为2,950,000元，后两年每年不含税租金为3,245,000元，租金每三个月支付一次，每期租金于上一租赁期满前5日支付。被告应缴纳租赁保证金737,500元，若任何一方违约导致租赁合同解除或终止的，违约方应向守约方支付违约金737,500元；若被告违约导致租赁合同解除的，则被告向原告缴纳的保证金冲抵违约金。被告需要按合同约定的日期支付租金，逾期一日按押金的0.3%支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告交付店面，履行了租赁合同项下的义务，但被告屡次违反合同约定，逾期支付租金，截至起诉之日尚欠原告租金737,500元。此外，被告在租赁合同未到期的情况下以亏损为由单方面撤店，致使租赁合同无法继续履行，租赁合同终止，应当承担违约责任。 被告美特斯邦威公司辩称，在解除合同前，被告已提前告知原告因经营亏损需要提前解除租赁合同，且解除时间系双方多次进行协商洽谈后才确定，故原、被告双方是在协商一致的前提下解除合同，不存在被告单方解除的情况。被告并无违约行为，故原告诉请违约金没有依据。被告确实未向原告支付最后一个季度的租金737,500元，其在原告处的履约保证金可以冲抵租金。在租赁过程中，被告确有逾期支付租金的情况，但原告明知此情况，但在租赁期间从未向被告提出异议，此次诉讼再提出逾期违约金的诉请不合理，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年4月21日，原告陈银官（甲方）与被告美特斯邦威公司（乙方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定：被告向原告承租坐落于福州市台江区店面，租赁期5年，自2016年5月1日至2021年4月30日。其中2016年5月1日至2019年4月30日每年租金为2950000元，2020年5月1日至2021年4月30日每年租金为3245000元。租金每三个月支付一次，首期租金于交房日期前支付，之后每期租金于上一期租赁期满前5日支付。被告需于交房前交纳租赁保证金737500元。……租赁期限内，乙方如需单方面终止本合同的，应提前三个月通知甲方，甲方如需单方面终止本合同的，应提前三个月通知乙方，自付清对方本合同第九条第4款的违约金之日，本合同解除。……乙方需按合同约定的日期支付租金，逾期一日按押金的0.3%支付违约金，拖欠租金达30天的，甲方可终止合同并收回房屋，并将所有的保证金赔偿支付给甲方，并补足拖欠的租金。 合同签订后，被告依约于2016年4月22日向原告支付履约保证金737,500元及三个月的租金737,500元，后被告分别于2016年8月24日、2016年11月11日、2017年3月1日、2017年5月17日、2017年9月19日、2018年2月9日向原告支付房屋租金737,500元。2018年10月10日，被告结束经营并退租，其于2018年11月5日向原告支付租金1,308,468元。 诉讼中原告陈述，其知晓被告于2018年10月退租的事，但其并未经手退租协商及与被告办理退场手续，被告退场后其将店面出租给案外人。被告陈述，其与原告系协商解除租赁合同，原告也指定了人员与被告一同前往物业处办理的退场手续。根据原、被告双方的陈述，本院查明，福建利嘉商业管理控股集团有限公司中亭街管理中心于2018年10月9日向被告出具《工作联系单》三份，载明：“B1-04、B1-107、B1-108于2018年10月10日退场，请工程部派人不停电抄表，请财务部结清费用”；后被告公司结清全部费用；2018年10月10日被告退场时，原告的女儿亦有在场核实。现原告以被告拖欠租金为由诉至本院，请求判如所请。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该租赁合同合法有效。被告拖欠租金的行为已损害原告的合法权益，故原告诉请要求被告支付其租金737,500元于法有据，本院予以支持。因被告向原告支付了履约保证金737,500元，该保证金可予冲抵租金。被告在双方租赁合同约定的租赁期间届满前退租，且退场至今仍未向原告支付最后一个季度的租金，其行为已经构成违约。但原告对被告提前解约一事已事先知晓，且与物业管理部门确认，其自认被告退租当月即将讼争店面另租赁于他人，故原告主张违约金737,500元已高于其损失的30%，应当予以调整。根据原告的损失情况，本院确认违约金为319,583元（737,500元÷3个月×130%后取整）。被告逾期支付租金应当支付逾期违约金，但双方约定的逾期违约金过高，应予以调整为月息2%，根据被告缴交租金的时间及金额，本院确认至2018年11月5日的逾期违约金为341,805元，原告诉请超过本院确认的部分，本院不予支持。2018年8月至10月期间的租金已以履约保证金抵扣，其诉请逾期违约金本院不予支持。被告提出的诉讼时效抗辩不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福州美特斯邦威服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告陈银官2018年8月至10月期间的租金737,500元（被告福州美特斯邦威服饰有限公司向原告缴纳的履约保证金737,500元可予抵扣上述租金）； 二、被告福州美特斯邦威服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告陈银官违约金319,583元； 三、被告福州美特斯邦威服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告陈银官逾期支付租金违约金341,805元； 四、驳回原告陈银官的其他诉讼请求。 若未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21787元，减半收取10894元，由原告陈银官负担2344元，被告福州美特斯邦威服饰有限公司负担8550元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  杨静 二〇一九年六月六日 书记员  林洲 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民法通则》 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。