贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0221民初1458号原告（反诉被告）：刘燕，女，1975年4月27日生，汉族，初中文化，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：郭志祥，系钟山区大湾镇法律服务所法律工作者。证号：324091214308。被告（反诉原告）：六盘水全聚福房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区红桥新区红桥路南侧石桥二号西侧。统一社会信用代码：91520290053340674C。法定代表人：刘艳凤，系该公司总经理。特别授权委托代理人：杨若超，系贵州景沛律师事务所律师。执业证号：15202201811035178。原告(反诉被告)刘燕诉被告(反诉原告)六盘水全聚福房地产开发有限公司（以下简称“全聚福公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘燕及其委托代理人郭志祥，被告全聚福公司委托代理人杨若超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告与原告2013年7月26日签订的《“全聚福大商汇”认购协议》；2、判令被告支付原告购房定金50000×2=100000.00元，返还首付房款134334元（184334.00元-50000=134334.00元），合计金额234334.00元；3、判令被告支付原告资金占用费184334×1%/月×18个月=33180.12元，两项合计267514.12元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭将第2项和第3项诉请变更为“2、判令被告支付原告购房定金50000×2=100000.00元，返还首付房款152622元（184334.00元+18288元-50000元）；3、判令被告支付原告资金占用费152622×1%/月×18个月=27471.90元，2和3两项合计280094.17元。”事实及理由：被告于2013年7月26日将自己开发建设修建的位于六××水市××新区××路××“××大××”××商品房41.46平方米出售给原告，与原告签订了《“全聚福大商汇”认购协议》，原告按协议签订第三条规定支付了购房定金50000元，并按协议第二条与被告指定的六盘水康群市场管理有限公司签订了《全聚福大商汇委托租赁合同》，该合同规定前三年的租金用于抵扣购房款。2017年3月31日前支付原告租金24179元；2018年3月31日前支付原告26120元；2019年3月31日前支付原告28207元;2020年3月31日前支付原告30448元;2021年3月31日之前支付原告32886元。于2014年2月24日，被告通知原告交纳首付房款184334元（包括50000定金），提供相关按揭资料，许说将按手续办好后通知原告，后原告多次询问，都说快好了。被告以要求全款付清为由，才与原告签订购房合同，后又用其他商铺与原告为由，多次推脱，经多次协商后，被告许说2017年3月31日租金一定到原告的账上。但是至今原告未收到任何租金。经调查，该六盘水康群市场明显有欺诈行为，该认购协议发现无法得到履行，故依法应当予以终止，返还原告向被告支付的现金。综上，被告的行为严重损害了原告的合法权益。被告不能如期为原告向银行办理按揭手续，应当及时告知原告，终止认购协议，返还原告所交费用，特提起诉讼。被告全聚福公司辩称：1、原、被告双方在签订认购协议后，已于2015年5月8日签订了商品房买卖合同，且被告方已将该合同于2015年6月10日登记备案，不论是依据认购协议，还是商品房买卖合同因原告方的原因导致无法办理贷款，都应由原告方向被告一次性补足房款，因此，原告方存在违约行为，无权单方面要求解除合同；2、委托租赁合同系原告与六盘水康群市场管理有限公司签订，被告方并未向原告承诺过支付过租金款项，原告方诉请的主体有误。反诉原告全聚福公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2015年5月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判决反诉被告刘燕按照《商品房买卖合同》的相关约定，将房屋余款170000元支付给反诉原告，并向反诉原告支付违约金24208元(170000元×1/10000×1424天),并以房屋余款为基数按日万分之一向原告支付2019年4月26日起至房屋余款付清之日的违约金。以上金额合计194208元；3、本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2015年5月8日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定反诉原告全聚福公司将位于红桥新区××大道与石桥××交汇处××南侧××福小商品市场××194铺以每平方米10583.45元的单价，总价为354334元出卖给反诉被告刘燕。双方约定首期房款为184334元，余款170000元以银行按揭支付。后经银行贷款审批，反诉被告刘燕因名下尚有未结清贷款，依据收入证明银行有理由认为发放该笔170000元贷款存在无法按时还款的风险，因此拒绝了反诉被告的贷款请求。原被告双方签订的《商品房买卖合同》已于2015年6月10日登记备案，依据《商品房买卖合同》第八条第3项的相关约定，因买受人原因导致买受人未能获得贷款的，买受人应在10日内支付不足款项，否则应按本合同第十条的约定承担违约责任。综上所述，反诉被告违反了《商品房买卖合同》的相关规定，损害了反诉原告的合法权益，故向法院提起诉讼，望判如所请。反诉被告刘燕辩称：1、反诉原告未将双方签订的商品房买卖合同交付给反诉被告收置，系为单方的合同，反诉被告不能明确知道该合同的权利义务及违约责任，故我方与反诉原告所订立的合同应属于无效合同；2、反诉被告并未存在违约责任，因未得到该商品房买卖合同，就视为未签订该买卖合同，并且反诉原告在未能为反诉被告为我方办理贷款的前提下，应书面通知反诉被告或终止认购协议，因此，我方认为，其诉讼请求的事实理由没有事实及法律依据；3、反诉原告的诉讼超过诉讼时效，在2015年5月签订了商品房买卖合同后未能向我方办理按揭贷款，又没有书面通知反诉被告与其洽谈房屋事宜，应当视为反诉原告放弃自己的权利，从合同签订日到反诉原告起诉时间已经超过诉讼时效，请求法庭依法驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2013年7月26日，原告刘燕（作为乙方）与被告全聚福公司（作为甲方）签订了《“全聚福大商汇”认购协议》，该协议约定：“一、乙方确认购买位于六××水市××新区××路的“全聚福大商汇”3幢3121号商品房（以下简称该房），用途为商业，建筑面积为41.46㎡（实际以房产部门测绘面积为准）；二、在充分认识到该房系“全聚福大商汇商业项目”的组成部分，其相关利益与市场总体繁荣密不可分的前提下，乙方愿意遵守“全聚福大商汇”的物业管理相关规定，在签订本协议时同时与甲方指定的商业管理公司签订《全聚福大商汇委托租赁合同》；三、签订本协议时，乙方向甲方支付5000元，作为购买该房的定金，该定金在甲、乙双方签订《商品房购销合同》时自动转为购房款。乙方如未按时与甲方签订《商品房购销合同》并足额付清应交款项，则视为乙方违约，甲方有权取消本协议并将乙方订购的商铺收回并另行出售，乙方所交定金作为违约赔偿由甲方全额罚没；四、甲乙双方关于付款方式的约定：乙方暂定按下列方式付款，如后期签定《商品房购销合同》时需要变更付款方式，则以《商品房购销合同》所签条款为准，实际支付总价款也相应随之变动。2、银行按揭：扣除乙方可享受的5%按揭付款优惠以及其它优惠外，甲乙双方共同确认的房屋合同总价款为356334元，销售单价9595元/㎡；乙方应按照不低于总价款50%的比例，于签订《商品房购销合同》当日付清购房首付款，并按银行要求提供办理银行按揭所需的相关资料或证明文件；如因乙方自身原因导致银行按揭无法办理，则乙方应在接到银行通知后30日内，向甲方全额补足总房款。”同日，原告（作为委托方，甲方）与六盘水康群市场管理有限公司（作为受托方，乙方）签订了《全聚福大商汇委托租赁合同》，该合同约定：“一、委托物业：甲方全权委托乙方对外租赁其位于六××水市××新区××路的“全聚福大商汇”3幢3121号商铺，建筑面积41.46㎡。二、委托期限：委托期限为8年，即2014年1月1日至2021年12月1日止；同时甲乙双方确认在签订本合同时，委托物业的承租人为乙方指定的经营公司或自然人（以下简称承租方）。三、委托物业用途：商业用途，乙方选定的承租方租赁期间可自行经营或转租，甲方不得干涉承租方的合法经营活动。四、租赁物业收益：1、委托租赁期内，前三年因本委托租赁合同产生之租金收益全额归乙方所有。2、后五年甲方全权委托乙方进行租金代收，而该租金收益可能涉及的相关税费由甲方承担。五、租金计算及支付：乙方承诺代收租金后，按以下时间及金额向甲方支付租金（1、乙方承诺于2017年3月31日前向甲方支付24179元；2、乙方承诺于2018年3月31日前向甲方支付26120元；3、乙方承诺于2019年3月31日前向甲方支付28209元；4、乙方承诺于2020年3月31日前向甲方支付30448元；5、乙方承诺于2021年3月31日前向甲方支付32886元）。六、甲方权利义务：1、甲方应当按照《商品房购销合同》中约定的时间及时与开发公司办理该商铺的交付手续，并在办理该商铺交付手续后五日内将该商铺的相关文件及材料完整交付给乙方。2、委托期内，甲方有权督促乙方按时足额缴付租金。3、……4、……。七、甲方违约责任：1、如甲方违反本合同第六条第1款，致使乙方或乙方选定的第三方不能按期正常使用该商铺，甲方应当承担违约责任，并按该商铺合同总价万分之五的标准每天向乙方支付滞纳金，直到甲方向乙方完整交付为止。2、……。第八条：乙方须按第五条规定将租金按时转账到甲方指定账户（银行账户：……。户名：……。账号;……。）2、……。第九条：乙方违约责任：1、委托期内乙方如违反第四条第2款，其应该代扣代缴的相关税费未及时如数上缴税务机关的，由乙方承担相关法律责任。2、乙方违反第八条第1款，超过3日仍未将租金转账到甲方指定账户的，乙方应自逾期第4日起按日向甲方支付当期应付租金千分之二的滞纳金。如乙方连续拖欠应付租金达3个月以上的，甲方有权解除本合同，乙方应承担由此造成的甲方相关损失；第十条：……第十一条：……。”2014年12月24日，原告向被告全聚福公司支付了3121号商铺首付购房款184334元及产权办理、银行按揭、五通费共计18288元。2015年5月8日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》合同编号：1505080008，该合同约定：“买受人购买红桥新区红山大道与石桥二线交汇处西南侧全聚福小商品市场1-5栋1层194铺号房，建筑面积41.46平方米，用途商业，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米为10583.45元，总价款354334元；第八条：买受人采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款184334元，余款170000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第2种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。买受人采取银行按揭付款。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司六盘水分行借款支付。抵押权人：中国工商银行股份有限公司六盘水分行，期限10年；第十条：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；第十一条;出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。”2015年6月10日，上述《商品房买卖合同》合同编号：1505080008已登记备案。2016年4月26日，原告作为纳税人已交纳了产权转移印花税、其他房屋买卖契税共计10807.19元。另外，原告尚有未结清贷款，中国工商银行股份有限公司六盘水分行未与原告就原告所购买的全聚福小商品市场1-5栋1层194铺号房签订《个人购房借款/担保合同》，未能办理银行按揭。上述事实，有《“全聚福大商汇”认购协议》、《全聚福大商汇委托租赁合同》、收款收据两张、交费清单、《商品房买卖合同》、预售合同登记备案证明、税收缴款书、《个人购房借款/担保合同》、原告个人信用报告等相关证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告刘燕与被告全聚福公司签订的《“全聚福大商汇”认购协议》、《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然原告刘燕提出《商品房买卖合同》并未交付给原告，合同未产生效力，属于无效合同的辩称，但该《商品房买卖合同》并未就需将该买卖合同交付给原告作为合同生效条件进行约定，且原告在该买卖合同买受人处签名捺印，被告也在该买卖合同出卖人处盖章，故对原告提出的该项辩称，本院不予支持。本案中，原告诉称原告未能收到任何租金，被告不能如期为原告向银行办理按揭手续，应解除其与被告所签订的认购协议。但原告与被告在签订《“全聚福大商汇”认购协议》之后又签订了正式的《商品房买卖合同》，认购协议及商品房买卖合同均未约定若原告未能收到六盘水康群市场管理有限公司支付的租金，原告有权解除认购协议及商品房买卖合同。对于原告未能通过办理银行按揭贷款支付余下购房款的责任问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”的规定，原告没有证据证明未能通过办理银行按揭贷款方式支付剩余购房款的责任在于被告，且根据被告提供的证据原告个人信用报告证实了原告尚有未结清贷款。因此，未能通过办理银行按揭贷款方式支付剩余购房款的责任在于原告，对原告提出要求解除其与被告2013年7月26日签订的《“全聚福大商汇”认购协议》；要求被告向其支付购房定金100000元（50000元×2），返还首付房款152622元（184334元+18288元-50000元）；要求被告向其支付资金占用费27471.90元（152622元×1%×18个月），合计280094.17元的诉请，本院不予支持。对于反诉原告全聚福公司诉请原告支付余下购房款170000元，并支付违约金24208元[170000元×1/10000×1424天（从2015年6月1日起至2019年4月25日止）]的问题。根据《商品房买卖合同》第八条：“买受人采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款184334元，余款170000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。第十条：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。”的约定，反诉原告并未要求解除《商品房买卖合同》，该买卖合同也未就银行按揭未能办理，余下购房款应何时支付进行明确约定，故作为债权人的反诉原告可以随时要求反诉被告履行支付余下购房款的义务，鉴于反诉原告于2019年4月29日就上述请求提起反诉，因此反诉原告要求反诉被告支付余下购房款及违约金未超过诉讼时效，反诉被告应当支付余下购房价款170000元给反诉原告。如前所述，余下购房款支付期限约定不明确，故反诉被告应支付反诉原告的逾期付款违约金应当从反诉原告提起反诉之日（2019年4月29日）起按未付购房款170000元的日万分之一计算至购房款付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告刘燕的诉讼请求。二、确认反诉原告六盘水全聚福房地产开发有限公司与反诉被告刘燕于2015年5月8日签订的《商品房买卖合同》有效。三、反诉被告刘燕于本判决生效后十日内向反诉原告六盘水全聚福房地产开发有限公司支付剩余购房款170000元及违约金（从2019年4月29日起按未付购房款170000元的日万分之一计算至购房款付清之日止）。四、驳回反诉原告六盘水全聚福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5500元，因本案适用简易程序减半收取2750元，由原告刘燕负担；反诉案件受理费4184元，因本案适用简易程序减半收取2092元，由反诉原告六盘水全聚福房地产开发有限公司负担261元，由反诉被告刘燕负担1831元（反诉原告已预交，限反诉被告于本判决生效后十日内返还反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力，权利人可在判决指定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员 张 艳二〇一九年六月二十五日书记员 程晶晶