江苏省南通市崇川区人民法院  民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初4312号 原告：黄蕾，女，1986年9月2日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：刘欢，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王菁，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被告：南通建信能源管理有限公司，住所地南通市阳光新城3幢102室。 法定代表人：王辉。 委托诉讼代理人：钱仁艳，江苏慧眼律师事务所律师。 原告黄蕾与被告南通建信能源管理有限公司（以下简称建信能源公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄蕾的委托诉讼代理人王菁，被告建信能源公司的委托诉讼代理人钱仁艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄蕾向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按照《苏建名都城小区空调集中供暖、冷及生活热水三联供系统管理协议》第（四）条第4款之约定，即包年按20元/年平方米计费继续履行前述协议；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《苏建名都城小区空调集中供暖、冷及生活热水三联供系统管理协议》，合同约定空调冷、暖能量费用计费办法可采取采用空调基本费加热量表读数计量和包年两种方式。被告在未与原告协商一致的情况下，单方面违反合同约定，将包年按20元/年平方米涨价至29元/年平方米。被告的前述行为构成了违约，侵犯了原告的合法权益。 被告建信能源公司辩称：1、原被告之间签订的协议，第四条第4款已约定了两种计费方式，一种是空调基本费加热量表读数计费，另一种按照固定单价20元/年平方米乘以物业面积进行包年，如果实行包年计费的话，还需另行签订书面的包年协议。原告向被告申请按照包年缴费，仅向原告缴纳了当年的包年费用，双方没有就此后的包年计费达成合意也没有签订书面协议，原告的诉请没有事实和法律依据。2、鉴于20元/年平方米的单价为被告公司试运营期间单价，前期很多运营费用由开发商垫付，被告经过一段时间运营后发现定价远远不足以负担公司的运营成本，故自2014年11月起，与其他部分业主签订的协议中已将包年单价调整为29元/年平方米。协议也已明确约定“空调、热水的计价收费单价随市场信息电价、水价、人工管理成本、物价等成本变化的浮动而调整”，事实上被告成本已发生大幅度上涨，收支极不平衡，被告权衡各方利益的基础上同时也考虑业主切身利益，以29元/年平方米进行包年计费。3、虽然双方签订了三联供协议，但被告遵循自愿的原则，如果原告不选择继续使用三联供系统并解除合同，被告予以配合，如果原告选择继续使用三联供系统，被告同意按实结算。综上，请求驳回黄蕾的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据双方当事人庭审陈述以及无争议的证据，本院确认如下事实： 原告系苏建名都城小区的业主，其系向江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司（以下简称苏建崇川分公司）购买房屋，2014年双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议。该补充协议中载明了小区内所设的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、供水设施、……冷、暖、热水三联供系统设施等设施，并明确约定因本小区供冷、暖、热水三联供，买受人不得安装任何空调。 原告与苏建崇川分公司签订购房合同的同时期，又与被告签订了《苏建名都城小区空调集中供暖、冷及生活热水三联供系统管理协议》（以下简称“三联供协议”），为明确双方权利义务，确保小区供暖、冷、热水三联供系统正常供应安全使用，双方签订了该合同。其中第一条甲乙双方权利和义务部分约定：被告应当遵守相关服务标准和收费标准，公布并履行服务承诺，原告有权向被告咨询，有权咨询对社会服务承诺制或收费标准的事项；被告负责表外及其以外管网设施的维护，按规定对正表进行定期检测，及时更换有故障的热量表和热水表；原告应按规定时间缴纳相关费用，逾期不缴纳向被告支付违约金及其他事项。第二条约定了供空调冷暖及热水设施产权分界：正表以外（含正表）产权属被告，正表以内（用户方）产权属原告。第三条约定了三联供运行技术参数。第四条计量及计费部分约定：……2、被告将在原告单元管道井中设置分户计量表，空调为热量表，生活热水为热水表。……4、空调冷、暖能量费用计费办法采用空调基本费加热量表读数计量，其中基本费单价按建筑面积1.3元/月平方米计量；热量表计费单价按0.42元/kwh乘以热量表计数；每月用量不足基本费按基本费计费；每月用量超过基本费按计量表实际使用量计费并抵扣基本费后计费。如需包年，可申请按20元/年平方米（实际供暖7个月），不计表数，包干且须另行签订包干协议。5、热水供应计费办法采用热水表计量按实计费，单价为18元/吨，不收取基本费。6、空调、热水的计价收费单价随市场信息电价、水价、人工管理成本、物价等相关成本变化的浮动而调整。7、上述冷暖能量费、热水费、基本费单价为不含税价，由物业公司代开代征，开具名都城临时业主委员会（筹）收据。第五条收费方法约定：1、基本费收取时间为自被告通知原告办理房屋交付手续后第四个月开始收取（具体起始收费时间以三联供供应时间为准），同时并按实际运行时间破月计算。2、热水表、热量表计费部分自被告三联供供应公告规定之日起按月收费。3、所有费用均用预收制方法，并按月结算扣除。4、原告应按时、按规定缴纳空调费及热水费，未按规定期限足额缴纳费用的，应承担违约责任并缴纳违约金。被告向原告每日加收欠费总额1‰的违约金，违约金计算从欠费之日起至交纳日止，若欠费时限超过一个月，则被告有权停止供应空调冷、暖及生活热水。该协议还约定了三联供运行时限，三联供末端安装装修、验收，违约责任，争议解决方式等，同时约定本合同未尽事宜，按照相关法律法规执行。 上述三联供协议签订后，原告缴纳了2015年7月至2017年7月期间两年的基本费，以及2017年7月至2018年6月期间按包年单价20元/年平方米的单价计算的费用2675元。后因被告要求按照29元/年平方米收取包年费用，原、被告之间产生分歧。 另查明，针对小区就空调冷、暖能量费申请包年计费的业主，被告均未签订过书面协议，仅向业主收取了包年费用并出具相应收据。庭审过程中，经释明，被告未能向本院提供协议所述的书面包干协议，也未能陈述除三联供关联协议中已约定事项外，针对包年计费尚有其他事宜需要另行进行约定。 诉讼过程中，被告为证明其抗辩意见，向本院提供了如下证据：1、小区其他业主与开发商签订的房屋买卖合同及三联供协议，以证明2014年11月起原告与其他业主签订的三联供协议已将单价调整为29元/年平方米；2、2017年至2018年北京供暖法定时间及收费标准网页截图，以证明北京地区仅供暖价格已达30元/年平方米，被告提供暖、冷、热水对应的市场价格远高于20元/年平方米；3、2017年被告的收支情况表，以证明被告运营处于严重亏损状态；2015年3月至2018年8月三联供系统的电费发票，以证明2015年至2018年被告运营三联供系统的电费总支出逐年上升；4、2015年8月至2018年8月的工资表4份，以证明三联供系统运营过程中，工作人员、管理人员工资以及保险费用的增加，由于保修期期满后相关厂家维护人员撤场，同时三联供系统维护、保养增多，导致被告针对三联供系统的人员大幅增加，费用成本亦大幅增加。 经质证，原告对被告提供的证据1的关联性持有异议，且认为根据2017年6月签订的三联供协议来看，作为包干价计价基础的电费、水费与2018年基本持平，与原告购房时的水费、电费也没有差距，被告成本并未增加；对证据2真实性无法确认，不能以北京集中供暖的标准衡量本小区三联供的计价；对证据3不予认可，系被告自行制作；对证据4认为起初2015年电费付款人为开发商即苏建崇川分公司，此后付款人为南京建基物业管理公司南通分公司，与被告无关，或三个主体之间财务混同，且2015年至2018年电费单价并无变化，电费成本并未增加，该电费发票所载电量是否为三联供系统独立使用，无法做出区分；对证据4真实性、关联性均不予认可，被告应该提供财务账册以及相应的财务凭证以证明实际工资发放金额，根据被告的工资表，单个人员的工资没有明显变化，仅仅人员增加，但人员增加不足以构成被告涨价的正当事由，小区用户增加有可能导致被告人员增加，但对于用户的数量以及对应需要的工作人员，被告在签订三联供协议时应当有所预判。 结合双方诉、辩称意见，本案的争议主要在于：被告将包年计费的单价由合同约定的包年计费单价由20元/年平方米调整为29元/年平方米，是否违反双方合同约定？ 原告认为，合同中被告提供了两种计费方式供原告自行选择，该条款内容（包括按20元/年平方米的价格包年计费）应为要约而非要约邀请，原告选择包年计费，并已向被告缴纳包年费用，被告已出具收据，应当视为原、被告之间就包年计费达成合意，被告应当受到合同约定的20元/年平方米包年单价的约束，不得任意提高包年计费单价；被告则认为，合同中已明确约定“原告可申请……包干须另行签订包干协议”，合同中的20元/年平方米，仅仅系被告试运营期间的定价，原告虽已缴纳2018年包年费用，但双方并未就此后的包年计费单价达成合意，原告要求按照20元/年平方米的标准计费，缺乏合同依据。对此本院认为，双方已在合同中明确约定包年计费单价为20元/年平方米，该约定对被告具有法律约束力，被告将包年计费的单价调整为29元/年平方米，违反双方合同约定，具体理由如下：1、从三联供管理协议签订的目的来看，原告虽系与开发商签订购房合同，另与被告签订三联供管理协议，但鉴于该三联供系统系购房合同中明确约定的基础设施，且基于此购房合同明确约定原告不得安装空调，可见该三联供协议与购房合同之间存在一定的关联，三联供系统对于原告购买并使用住房存在很大影响，是原告选择是否购买住房时的重要考量因素之一；二、从三联供管理协议的体系内容来看，双方通过该协议的签订形成了三联供系统的服务合同关系，被告提供供冷、暖及生活用水的三联供系统，原告交付相关费用，该协议对双方权利义务及违约责任等作出了详细的规定，双方均应按照合同约定履行义务；三、从三联供管理协议关于包年事项的条款来看，该条款系约定在三联供管理协议的“计量及计费”部分涉及空调冷、暖能量费用的计费办法，约定了两种计费方式可供原告选择，一种是按实际用量计费，一种是包年计费，并明确约定“如需包年，可申请按20元/年平方米（供冷暖季7个月），不计表数”，该内容应认定为双方就包年计费单价作出明确约定，若原告作为业主选择包年计费，被告就应当受该20元/年平方米单价的约束，不得任意单方提高价格；四、关于“包干且须另行签订包干协议”的理解，一方面从字面来看，双方约定需另行签订包干协议，但三联供协议本身已对双方之间的权利义务作出了具体而全面的约定，一旦原告选择包年计费，该协议本身就已经具备合同条款的主要内容，无论是否另行签订包干协议，双方均应按照该协议约定的20元/年平方米确定包年计费单价；另一方面，实际合同履行过程中，包括原告在内的已申请包年的用户，被告均未与其签订包干协议，被告收到包年费用后向业主出具收据确认收到该年度的包年费用，而实际收取以及收据所载的费用系按三联供协议约定的20元/年平方米单价计算，亦可佐证三联供协议实际已经具备了包年协议的主要条款内容。本院认为，不应拘泥于当事人所用之词句，结合合同签订的目的、体系内容以及具体条款来判断，可径行将三联供协议中有关包年计费的约定认定为本约，该约定对双方具有法律约束力，业主申请包年时，被告即应当受合同所约定的20元/年平方米单价的约束。 综上，三联供管理协议约定的20元/年平方米对被告具有约束力，被告不得单方随意提高包年计费的单价。三联供管理协议中约定：“空调、热水的计价收费单价随市场信息电价、水价、人工管理成本、物价等成本变化的浮动而调整”。被告主张成本增加，并陈述除水费、电费，还有人工成本、维护保养成本（该部分成本随着时间推移不断增加），对此被告负有举证责任，应提供证据证明其实际支出的水费、电费的单价计费标准确有上涨以及具体的上涨幅度，不能仅依据小区整体电费总价的上涨来主张成本上涨；同理，对于人工成本、维护保养成本的上涨，被告也应提供相应证据证明其实际支出的人员工资标准确以及维护保养的费用有提高以及具体的提高幅度，否则应由被告承担不利后果。本案被告目前所提供的证据尚不足以充分证明其所主张的成本变化，故本院暂对其基于成本增加而主张提高包年计费单价的抗辩意见不予采信。若被告日后确有证据证明电价、水价、人工管理成本、物价等成本已有增加，可与业主就包年计费单价协商予以调整，若双方协商不成，可通过诉讼或其他途径针对包年计费单价的调整事宜另行提出主张。现原告明确要求按包年计费，被告理应按按20元/年平方米的单价继续履行协议，原告的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下： 被告南通建信能源管理有限公司按照《苏建名都城小区空调集中供暖、冷及生活热水三联供系统管理协议》所约定的20元/年平方米的包年计费单价继续履行协议。 案件受理费50元，由被告南通建信能源管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费50元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审 判 长  丁睿智 人民陪审员  黄 海 人民陪审员  曹爱琴 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  周 超