河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初157号原告（反诉被告）：丁彦秀，女，汉族，生于1954年12月10日，住邓州市。原告(反诉被告)：刘娜，女，汉族，生于1982年6月6日，住浙江省乐清市，（系原告丁彦秀女儿）。二原告委托诉讼代理人：钱俊杰，河南雷鸣律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：杜书灵，男，汉族，生于1982年4月17日，住邓州市。委托诉讼代理人：铁永谦，河南三贤律师事务所律师（一般代理）。被告（反诉被告）：刘飞，男，汉族，生于1986年2月12日，住邓州市，（系原告丁彦秀儿子）。原告丁彦秀、刘娜诉被告杜书灵、刘飞为确认合同无效纠纷一案，河南省南阳市中级人民法院于2018年11月17日发回重审，本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘娜及委托诉讼代理人钱俊杰和被告杜书灵及委托诉讼代理铁永谦，被告刘飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）丁彦秀、刘娜向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告之间于2017年11月7日签订的“房屋买卖协议书”无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告丁彦秀是原告刘娜和被告刘飞的母亲，原告丁彦秀于2008年在高集街邓彭路边建房屋一座。2017年11月7日，二被告在二原告毫不知情的情况下，签订了“房屋买卖协议书”，附条件的将原告的房屋卖予被告杜书灵，二被告的做法严重侵害了二原告的合法权益。故依法提起诉讼。被告（反诉原告）杜书灵向本院提出反诉请求：要求反诉被告丁彦秀、刘娜、刘飞七日内搬离诉争的房屋。事实与理由：反诉被告刘娜在涉案房屋建造之前已远嫁外地，户口也已迁出，被告刘娜并不是该房屋的共有人，与本案无直接利害关系，被告刘娜不具备原告的主体资格；反诉被告丁彦秀、刘飞一直在一起共同生活，被告刘飞处分该房屋系与其母亲被告丁彦秀共同意思表示，被告刘飞的行为构成表见代理，反诉原告杜书灵属于善意取得，且也支付了合理的价款。反诉被告丁彦秀、刘飞也将该房屋实际交付给反诉原告杜书灵占有使用。原告杜书灵与被告刘飞所签订的买卖协议是双方真实意思表示，合法有效。故反诉原告特提出反诉，请求法院依法判如所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告（反诉被告）丁彦秀、刘娜提交的第一组证据中，被告（反诉原告）杜书灵对原告刘娜的身份有异议，原告刘娜提交的身份证已过期，不能证实原告刘娜在本案中具有主体资格，原告刘娜应提交有效的身份证件，故被告杜书灵的异议理由成立。第二组证据，被告杜书灵对真实性无异议，证明方向有异议。二原告用于证实被告（反诉被告）刘飞擅自将二原告与被告刘飞共有的房屋卖给被告杜书灵，该房屋买卖协议未征得二原告同意，应为无效协议，但原告刘娜在争议房屋建造前已远嫁外地，户口也随之迁往外地，已不属于原告丁彦秀的家庭成员。即便在争议房屋建造过程中原告刘娜也曾出资，也应当属于亲属之间的相互帮助，与房屋的所有权无关，原告刘娜并不是争议房屋的共有人。原告丁彦秀系被告刘飞的母亲，二人又长期在一起共同生活，被告杜书灵有理由相信被告刘飞处分争议房屋是与其母亲原告丁彦秀共同意思表示，被告刘飞的行为构成表见代理。被告杜书灵的购房行为是在与被告刘飞自愿协商的基础上，通过签订房屋买卖协议，并邀请同村邻居作为见证人，在支付了合理的价款后，才善意取得了争议房屋的占有使用权益，争议房屋也实际交付，被告杜书灵已尽到了买房人的审慎注意义务。被告刘飞虽然没有得到原告丁彦秀的书面授权即与被告杜书灵签订处分二人共有房屋的房屋买卖协议，但被告刘飞也并不存在与被告杜书灵恶意串通，损害原告丁彦秀利益的故意和行为，因此争议房屋买卖协议并不违反法律的禁止性规定，合法有效，故二原告的证明方向不能成立。第三组证据中高集镇高集村委会出具的证实原告刘娜为争议房屋的主要出资人和争议房屋系2008年原告丁彦秀负责建造的事实被告杜书灵有异议，因村委会没有出具认定原告刘娜是主要出资人的有效证据，故被告杜书灵的异议成立，被告杜书灵认为争议房屋是刘飞一人出资所建，所有权应为被告刘飞，但因被告刘飞与原告丁彦秀系母子关系，二人一直在一起共同生活，建造房屋的支出是二人共同收入支付的，虽然是原告丁彦秀负责建房，但应属于原告丁彦秀与被告刘飞共有的房产，故被告刘飞的异议理由不成立，该证据证实了争议房屋属于原告丁彦秀与被告刘飞共同所有的事实。被告（反诉原告）杜书灵提交的第二组证据录音U盘一份，被告杜书灵用于证实争议房屋系刘飞一人所有，原告丁彦秀仅是在家负责建房，被告刘飞在收到被告杜书灵按照双方所签订协议中的约定交付的100000元购房款后，偿付了拖欠争议房屋施工人员的工钱，但因被告刘飞与原告丁彦秀系母子关系，二人一直在一起共同生活，建造房屋的支出是二人共同收入支付的，因此该房屋属于原告丁彦秀与被告刘飞共有，故该证据仅能证实争议房屋属于原告丁彦秀与被告刘飞共同所有的事实；第三组证据证人邹某、刘某1、刘某2证言，证实了被告刘飞因在外地购买房屋的房贷快到期了，所以回到家中出售争议房屋偿还房贷，且被告刘飞在出售房屋时明确表示已与家人协商一致，同意由自己一人做主卖房，被告刘飞与被告杜书灵自愿签订了房屋买卖协议，协议签订后，被告刘飞将争议房屋交付被告杜书灵占有使用，被告杜书灵支付被告刘飞购房款100000元，并在高集镇××和斋社区为被告刘飞建房一座的事实。三位证人都是双方签订房屋买卖协议时的见证人，三位证人均当庭进行了质证，证言内容能够相互印证，证明了本案相关事实，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）丁彦秀系原告（反诉被告）刘娜和被告刘飞的母亲，与被告杜书灵（反诉原告）系相邻邻居关系。原告（反诉被告）刘娜于2003年已嫁往外地，户口也随之迁往外地，原告丁彦秀与被告刘飞一直在一起共同生活。2008年原告丁彦秀与被告刘飞在邓州市××集镇××村邓彭公路旁申请了宅基地并建造房屋一座，当时原告丁彦秀在家负责建房，建房支出系用原告丁彦秀与被告刘飞的家庭收入支付的。后被告刘飞外出打工，原告丁彦秀也随被告刘飞一起在外地生活。2017年11月，被告刘飞因需要偿还在外地购房的房贷，与家人协商后一人回到家中，准备出售争议房屋，因其与被告杜书灵是相邻邻居，二人经过协商于2017年11月7日签订房屋买卖协议，并邀请同村邻居刘某2、邹某、刘某1、刘小虎作为房屋买卖的见证人。房屋买卖协议载明：“甲方：刘飞，乙方：杜书灵，经甲乙双方协商，特定如下条款：1、甲方将邓彭路东邻杜书灵，西邻邹欣的房屋及屋后土地以拾万元卖给乙方。2、乙方另在仁和斋别墅后面给甲方盖7×16两层毛坯房一座（不含室内门）只装入户门、外窗及玻璃。3、甲、乙双方自签字之日生效，如有违约按总房款的40%赔偿对方。甲方：刘飞，乙方：杜书灵，中间人：刘某2、刘某1、刘小虎、邹某，2017年11月7日”。协议签订后，被告刘飞将争议房屋交付给被告杜书灵占有使用，被告杜书灵支付被告刘飞购房款100000元，并在邓州市××和斋社区按照协议约定为被告刘飞建造房屋一座。被告杜书灵取得争议房屋的钥匙后，在该房屋内经营茶馆生意。2017年底原告丁彦秀和被告刘飞回到家中，因被告杜书灵为被告刘飞建造的房屋没有装修，一家人无处居住，被告杜书灵又将争议房屋借给被告刘飞和原告丁彦秀居住。后二原告以被告刘飞出售房屋时未征得其同意为由与被告杜书灵发生纠纷，请求依法确认二被告所签订的房屋买卖协议无效。审理中，被告杜书灵提出反诉，要求反诉被告丁彦秀、刘娜、刘飞七日内搬离诉争的房屋。因双方差距较大，致使本案调解无法成立。本院认为，原告（反诉被告）丁彦秀与被告（反诉被告）刘飞一直共同生活，二人于2008年申请了宅基地并建房一处，该房屋在建造过程中由二人的家庭收入支付财产共同支付，故属于二人共有财产，2017年11月7日被告刘飞、杜书灵签订了房屋买卖协议，争议房屋已交付被告杜书灵占有使用，被告杜书灵按照双方协议约定履行了权利义务，在取得争议房屋的所有权后用于个人经商。2017年底，因原告丁彦秀和被告刘飞一家打工回乡后暂时无居住房屋，被告杜书灵将争议房屋暂时借给被告刘飞和原告丁彦秀居住，上述事实清楚。原告刘娜系原告丁彦秀女儿，但在争议房屋建造之前已远嫁外地，户口已随着迁出，原告刘娜在争议房屋建造时已经不属于原告丁彦秀和被告刘飞的家庭成员，原告刘娜在房屋建造过程中支付一定资金，应当属于家庭成员之间的相互资助与房屋所有权无关，故原告刘娜在本案中不具备诉讼主体资格，其诉讼请求不符合法律规定，依法不予支持。原告丁彦秀诉称被告刘飞在出售共有房屋时并未取得其同意，但在本案中原告丁彦秀与被告刘飞系母子关系，长期在一起共同生活，故其诉称与本案查明的事实不符，且被告杜书灵支付了合理的价款，属于善意取得，又不存在与被告刘飞恶意串通，损害原告丁彦秀的合法权益，故原告丁彦秀的诉讼请求本院不予支持。被告杜书灵的反诉请求于法有据，本院予以支持。被告杜书灵要求原告丁彦秀、刘娜和被告刘飞搬出争议房屋的诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持。综上所述，确认被告（反诉被告）刘飞与被告（反诉原告）杜书灵签订的房屋买卖协议有效；驳回原告（反诉被告）丁彦秀、刘娜的诉讼请求；被告（反诉原告）杜书灵要求原告（反诉被告）丁彦秀、刘娜和被告（反诉被告）刘飞在本判决生效后七日内腾出房屋的诉讼请求予以支持。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉被告）刘飞与被告（反诉原告）杜书灵2017年11月7日签订的房屋买卖协议有效，原告（反诉被告）丁彦秀、被告（反诉被告）刘飞继续履行该协议。二、驳回原告（反诉被告）丁彦秀、刘娜的诉讼请求。三、原告（反诉被告）丁彦秀、刘娜和被告（反诉被告）刘飞在本判决生效后七日内搬出被告（反诉原告）杜书灵位于邓州市高集镇邓彭路的房产。案件受理费2300元，反诉费100元，共计2400元；由原告（反诉被告）丁彦秀、刘娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判长 张    立    新审判员 胡岳人民陪审员张忠林二〇一九年六月十二日书记员 齐    亚    琳