安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖16民终1374号 上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地合肥市庐阳区寿春路40号。 负责人：鲁振宇，总经理。 委托诉讼代理人：熊丽蓉，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘浩，安徽天禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁勇，男，汉族，1966年10月28日出生，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：徐力，安徽皖杰律师事务所律师。 原审第三人：涡阳县供销合作社，住所地涡阳县城关镇青年路8号。 法定代表人：李刚，该社主任。 委托诉讼代理人：余新安，安徽永恒律师事务所律师。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司（简称长城公司，原中国长城资产管理公司合肥办事处）因与被上诉人袁勇及原审第三人涡阳县供销合作社（简称涡阳供销社）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2018）皖1621民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长城公司的委托诉讼代理人熊丽蓉、刘浩、被上诉人袁勇的委托诉讼代理人徐力、原审第三人涡阳供销社的委托诉讼代理人余新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、长城公司是案涉房屋合法权利人，已依照合同约定履行了房屋交付等全部义务，并出具了袁勇办理产权证所需证明，不存在违约行为。1996年8月21日，中国农业银行涡阳县支行（简称农行）与涡阳县供销社工贸公司（简称工贸公司）签订执行和解协议，工贸公司以包括案涉房产在内的资产抵偿债务，2000年上诉人通过不良资产转让的方式取得案涉房产。2005年5月11日农行出具情况说明，2000年4月10日，袁勇已于农行就房产购买事宜签订房地产转让合同，但因房产转让给长城公司，合同未实际履行。2000年12月30日，长城公司与袁勇签署房地产转让合同。合同签订后，长城公司已履行了全部合同义务。根据合同约定以及当时法律规定，办理产权过户登记并非长城公司的合同义务，根据房地产转让合同约定，自转让金交付时，其房地产使用权属袁勇所有，长城公司无权干涉，且转让后有关房地产方面的一切事宜均与长城公司无关。一审推断认为长城公司将案涉房产归还给原审第三人有误，原审第三人明确知晓长城公司将案涉房产转让给第三人的事实。二、一审关于赔偿款和利息的认定无事实和法律依据。袁勇本身有过错，应当对案涉房屋被拆除自行承担责任。根据农行情况说明及房地产转让合同约定均可证明袁勇当时应当对房屋状况非常了解，或者说应当对房屋的现状，能否办理房屋过户登记等情况负有注意义务。根据该合同约定，案涉房产转让后有关房地产方面的一切事宜均由袁勇承担，与长城公司无关。袁勇取得案涉房产后对房产负有管理义务，因其自身原因未能有效管理其房产导致案涉房产未取得拆迁补偿款的后果应由其自身承担。一审法院（2005）涡民二初字第68号判决明确，根据关于处理涡河中路工贸公司原八间半房屋问题的会议纪要由县信访局转交给袁勇40万元，作为相关房产的拆迁补偿，基于其前妻的表见代理行为，将拆迁补偿款交给其前妻。退一步说，即使长城公司被认为应当承担相应责任，一审判令支付赔偿款数额过高，利息起算时间无事实依据。一审以2008年房产拆迁的补偿款作为认定2000年签订协议时可预见的损失明显不合理。根据房地产转让合同，袁勇购买全部房产支付价款50万元，根据（2005)涡民二初字第68号民事判决，其已获得其中两处房产40万元的拆迁补偿款。一审判决支付100万元损失及利息过高。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，袁勇存在过错，也应当对损失承担责任。一审判决利息自2008年4月19日起算，是签订拆迁补偿协议的时间，并非原审第三人实际收到100万元拆迁补偿款的时间，具体收款时间一审并未查明。三、案涉房屋100万元拆迁补偿款实际被原审第三人取得。袁勇疏于管理导致房屋被安徽亿林物资有限公司（简称亿林公司）拆除，房屋补偿款100万元被原审第三人取得，袁勇因他人侵权行为造成的损失应当向侵权人主张。四、袁勇要求解除合同的时间已过除斥期间，要求赔偿损失的诉讼请求已超过诉讼时效。另案涉房屋买卖的目的不是为了取得所有权，而是为了获得拆迁利益，转让合同涉及四处房产，均无产权登记及变更过户，但其中两处房产袁勇已经取得40万元拆迁补偿款，表明房屋产权是否变更并非判断影响袁勇拆迁利益能否实现的根本因素。一审查明原审第三人将转让给长城公司的房产与他人签署拆迁补偿协议，取得涉案两处房产的拆迁款，导致合同目的不能实现，侵犯袁勇拆迁补偿利益补偿主体是涡阳供销社，并非长城公司。袁勇辩称，长城公司主张已经履行了合同义务不能成立。按照合同法第九十四条规定，不能实现合同目的，可以解除合同。案涉房屋划拨土地使用权于1998年被涡阳县人民政府收回，城市房地产管理法规定，没有取得房屋所有权的房屋不得转让。双方虽然签订了转让合同，但未过户，且转让时长城公司未取得案涉房屋的所有权。关于赔偿款及利息是否有法律依据，上诉人认为房屋已经不存在，不具有评估条件。二期补偿款获得100万元，依据获得的第二期补偿款判决正确。本案没有发生物权变动的效力，袁勇要求解除合同并要求物权转让人赔偿损失,应当得到支持。案涉物权2000年12月份没有发生转移和变动，应适用最长诉讼时效的规定，长城公司关于超过诉讼时效的理由不能成立。长城公司主张袁勇取得房屋目的是为了获得拆迁利益，没有任何证据和理由，长城公司在转让案涉房屋是没有取得产权。 涡阳供销社述称，1998年案涉土地被征收，袁勇与长城公司争议标的与涡阳供销社无关。 袁勇向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同；2.赔偿违约行为造成原告的损失暂定20万元，最终以评估为准；3、被告承担诉讼费用。事实及理由：因涡阳供销社向中国农业银行涡阳县支行贷款未能按时偿还，1996年8月21日根据涡阳县人民法院的执行和解协议，涡阳供销社将处于涡阳县站前路路北的供销社面粉厂（包括房地产和其中设备）等依法抵偿给农业银行涡阳县支行。2000年6月，根据国务院剥离收购不良资产的相关文件，农业银行涡阳县支行将该房地产依法转让给长城公司。2000年12月30日，长城公司与袁勇签订房地产转让合同，约定长城公司将处于涡阳县站前路路北的供销社面粉厂（包括房地产和其中设备）等以50万元的价格转让给袁勇，约定自转让金交付时，其房地产使用权归属袁勇所有。后袁勇依约向长城公司支付了50万元转让金，但长城公司一直未将涉案房地产交付给袁勇。后，长城公司未经袁勇同意又将涉案房地产转让给涡阳供销社。2008年4月19日，涡阳供销公司、供销合作社与亿林公司签订拆迁补偿协议书，约定涡阳县供销公司、供销社将供销公司使用的土地及仓库和附属物转让给亿林公司。涉案房地产已被亿林公司拆除。 在第一次庭审中，袁勇变更诉讼请求为：1.解除与长城公司所签订的房屋买卖合同，依法判令长城公司返还购房款、房屋拆迁赔偿款（拆迁赔偿款数额应为安徽省亿林物资有限公司对涉案房屋拆迁所支付的赔偿款1180000元）及相应的权利；2.撤回对第三人涡阳县供销合作社的诉讼请求。 一审法院认定事实：1996年8月21日，中国农业银行涡阳县支行作为申请执行人与涡阳县供销社工贸总公司作为被申请执行人签订执行和解协议，约定案涉房地产作价抵偿欠款。1998年10月6日涡阳县人民政府作出涡政秘（1998）180号关于收回站前东路两侧部分国有土地使用权的通知，决定收回站前东路两侧公路分局城关道班等12个单位沿路两侧各50米内33640平方米国有土地使用权（其中面粉厂占开发地面积7000平方米），由县政府统一出让。1999年12月3日，涡阳供销社与阜阳市申颖房地产开发有限公司签订协议，约定包括案涉房屋在内的房地产作价118万元转让给阜阳市申颖房地产开发有限公司，该公司支付涡阳供销社补偿款118万元。2000年，中国农业银行涡阳县支行将该案涉房产通过不良资产转让的方式转让给长城公司。2000年12月30日，原被告签署房地产转让合同，分别将地处涡河中路路北的两处房地产，位于涡阳县站前路路北的供销社面粉厂及位于供销社大楼与九州饭店之间三间半房产转让给原告。合同第二条约定,原告自愿以50万元人民币接受被告有偿转让的上述房地产，并在合同签字之日起，先付转让金人民币30万，待双方办理好一切交接手续后再付余款20万元（总转让价50万元）。此后袁勇支付被告购房款50万元。2002年4月22日涡阳供销社与果品公司、肉制品公司、贸易公司、农贸公司、供销社采购供应站、土产公司签订债务转让协议，约定果品公司、肉制品公司欠农业银行的债务已被长城公司接收，该债务由涡阳供销社负责清偿。同日长城公司与供销社签订了债务转让协议。 2003年6月10日，中国长城资产管理公司合肥办事处与包括涡阳供销社在内因借款合同引发纠纷，提起诉讼，经合肥市中级人民法院审理，作出（2003）合民二初字第67号民事判决，判令：一、供销社向长城公司偿还借款299万元；二、驳回长城公司的其他诉讼请求。2003年10月21日，安徽省高级人民法院作出（2003）皖民二终字第180号民事判决，变更前述民事判决第二项的金额为147万元。 2006年涡阳供销社与亿林公司（前申颖房地产开发有限公司）签订补充协议，对1999年12月3日，涡阳供销社与阜阳市申颖房地产开发有限公司签订的协议，予以认可，继续履行。2008年4月19日供销社与亿林公司签订了拆迁补偿协议书，亿林公司支付第三人补偿款100万元，案涉土地被亿林公司作为房地产开发使用。 另查明，2001年10月13日袁勇因涉嫌犯罪被羁押，经马鞍山市中级人民法院审理作出（2002）马刑初字第22号刑事判决，第四项对袁勇决定执行有期徒刑17年。2002年12月30日安徽省高级人民法院作出（2002）皖刑终字第612号刑事判决，维持了（2002）马刑初字第22号第四项刑事判决。 2005年，袁勇在服刑过程中，以中国长城资产管理公司合肥办事处为被告，提起买卖合同纠纷诉讼。经我院审理作出（2005）涡民二初字第68号民事判决，袁勇不服上诉，经亳州中院审理，作出（2006）亳民二终字第1号民事裁定，将该案发回我院重审。一审重审过程中，袁勇撤回起诉，一审法院于2015年9月6日作出（2015）涡民一初字第02829号民事裁定。2017年7月14日，袁勇以涡阳县供销合作社、安徽亿林物资有限公司为被告提起财产损害赔偿诉讼，经一审法院审理，作出（2017）皖1621民初4232号民事判决，驳回袁勇的诉讼请求。袁勇不服上诉，经亳州中院审理，作出（2017）皖16民终2407号民事判决，维持了原判。 一审法院认为，1998年10月6日涡阳县人民政府作出涡政秘（1998）180号后，案涉房地产被涡阳县政府收回，统一出让。2000年，中国农业银行涡阳县支行将该案涉房产通过不良资产转让的方式转让给长城公司，由长城公司负担涡阳供销社拖欠中国农业银行涡阳县支行的相应债务。并没有办理不动产转移登记手续。因偿还借款发生纠纷，长城公司将涡阳供销社等诉至法院。2000年12月30日，中国长城资产管理公司合肥办事处与袁勇签订的房地产转让合同成立，约定的房屋已经无法实际交付，合同已不具备履行的可能。袁勇作为买受人，按照合同约定，履行了支付50万元款项的义务,有权主张解除合同。长城公司对没有实际获得产权的房地产，无法交付，已构成违约，应当承担违约责任。根据审理查明的事实，合同约定的房地产，已被实际开发利用，不具备评估的条件。袁勇的损失，可参照2008年4月19日涡阳供销社与亿林公司签订的拆迁补偿协议书，亿林公司支付补偿款100万元（1999年12月3日，涡阳县供销社与阜阳市申颖房地产开发有限公司签订协议，支付的补偿款118万元）及相应利息，可按同期同类银行贷款利率，从2008年4月19日起计算到返还完毕时止。 袁勇与长城公司之间的合同于2000年签订，2001年袁勇被羁押，2002年长城公司与涡阳县供销合作社因借款合同产生纠纷，即便此时，袁勇知悉，长城公司接受供销社还款，将案涉房地产返还供销社的行为，侵害了自己的合同权利，在其服刑的2005年，袁勇具备了委托代理人提起诉讼的条件时，进行主张，并且长城公司进行了答辩，直至2015年9月6日撤回起诉，2017年7月14日再次主张，并在诉讼过程中，提出书面追加长城公司为被告的申请，均未超过当时规定的2年诉讼时效。 长城公司依法设立，根据其注册登记的营业范围，可以认定，其明知《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定,房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。在受让中国农业银行涡阳县支行转让的案涉房地产时，并将该房地产转让与袁勇，均没有办理权属登记，存在违法行为。以没有获得物权并被政府收回的房地产转让与袁勇，收受原告的款项，无法履行合同义务，有悖诚实信用。在袁勇被羁押行使民事权利不能时，通过偿债主张，将该房地产归还给涡阳供销社，已构成违约。对案涉房地产被征收，补偿款100万元给付了涡阳国供销社，导致袁勇的合同权利遭受侵害造成的损失，应当承担违约责任。综上，袁勇要求解除合同，赔偿100万元损失及利息，予以支持，超出部分，不予支持。袁勇放弃对涡阳供销社的诉讼请求，系其诉权的正当行使。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、袁勇与中国长城资产管理公司（合肥办事处）于2000年12月30日签订的房地产转让合同，于本判决生效时，予以解除；二、中国长城资产管理公司（合肥办事处）于本判决生效之日起10日内支付原告赔偿款100万元及利息（按同期同类银行贷款利率，从2008年4月19日起计算到返还完毕时止）;三、驳回袁勇的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由中国长城资产管理公司（合肥办事处）负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于案涉房地产转让合同的履行情况。2000年12月30日，袁勇与中国长城资产管理公司合肥办事处所签房地产转让合同约定转让房地产包括：（1）东邻涡阳县土产公司，西邻涡阳县日杂果品公司的四间房地产；（2）涡河中路与工农北路交界处四间半房地产；（3）涡阳站前路路北的供销社面粉厂（包括房地产及其中设备、面粉机械设备）；（4）涡阳供销社大楼与九州饭店之间的三间半房地产。2001年涡阳县信访办关于处理涡河中路工贸公司原八间半房屋问题的会议纪要所涉房产为上述（1）（2）所列房产，王芳作为袁勇委托代理人收到涡阳县信访办所转款项40万元为该八间半房屋补偿。案涉争议房地产为上述（3）所列内容。对案涉争议房产，长城公司主张已按合同履行交付等全部义务，本院已经发生法律效力的（2017）皖16民终2407号民事判决认定，袁勇与长城公司虽然签订了房地产转让合同，但未按照规定办理转让登记，袁勇也未实际占有该房地产，故该合同未实际履行完毕，袁勇未取得案涉房地产的物权。对案涉房产，涡阳供销社与亿林公司于2008年4月19日签订拆迁补偿协议书，补偿款已支付。案涉房产长城公司未实际交付给袁勇，且已履行不能。2.案涉房产不能履行给袁勇造成损失问题。长城公司未取得案涉房产所有权的情况下与袁勇签订房地产转让合同，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，但该规定属管理性强制性规定，双方所签房地产转让合同并非无效合同。案涉房产由涡阳供销社与亿林公司达成拆迁补偿协议，涡阳供销社获得拆迁补偿100万元。袁勇履行了支付案涉房地产转让合同价款的合同义务，长城公司未能履行交付案涉房产并移转所有权的合同义务，存在违约行为。长城公司主张转让房地产目的不是为了取得房屋产权，而是为了获得房屋拆迁的利益。一审依据涡阳供销社就案涉房产获得的拆迁利益100万元，认定为长城公司因违约给袁勇造成的损失，并无不当。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，袁勇就案涉房产被拆迁造成其经济损失，向一审法院提起诉讼，要求涡阳供销社和亿林公司赔偿100万元，并要求最终以评估为准。一审法院作出（2017）皖1621民初4232号民事判决，驳回袁勇的诉讼请求。袁勇不服，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日作出（2017)皖16民终2407号民事判决，驳回上诉，维持原判，并告之袁勇与长城公司之间合同纠纷可另行解决。因长城公司不能履行案涉房产转让合同约定的义务，实现不了合同目的，一审判决支持袁勇要求解除合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定。袁勇行使解除案涉房产转让合同的权利属于形成权，该请求权不适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审依据涡阳供销社就案涉房产获得的拆迁利益100万元，认定为长城公司因违约给袁勇造成的损失。本案违约方长城公司赔偿守约方袁勇损失的义务应在袁勇行使解除权致合同解除后，但一审判决长城公司自2008年4月19日起支付损失利息，与上述法律规定不符。 综上所述，长城公司的上诉请求部分成立。一审判决主文对原审被告名称表述不准确，本院予以更正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更安徽省涡阳县人民法院（2018）皖1621民初2326号民事判决第一项，即"袁勇与中国长城资产管理公司（合肥办事处）于2000年12月30日签订的房地产转让合同，于本判决生效时，予以解除"为"袁勇与中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司于2000年12月30日签订的房地产转让合同，于本判决生效时，予以解除"； 二、撤销安徽省涡阳县人民法院（2018）皖1621民初2326号民事判决第二、三项，即中国长城资产管理公司（合肥办事处）于本判决生效之日起10日内支付原告赔偿款100万元及利息（按同期同类银行贷款利率，从2008年4月19日起计算到返还完毕时止）和驳回袁勇的其他诉讼请求； 三、中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司于本判决生效之日起10日内支付袁勇赔偿款100万元； 四、驳回袁勇的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2150元，由中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司负担；二审案件受理费1380元，由袁勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇一九年六月二十八日 法官助理孙曼 书记员刘明明 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。