湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再260号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：郴州市众意房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼526室。法定代表人：朱辉纪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：李佳军，女，1985年12月24日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：许历斌，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文飞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。原审第三人：欧代芝，女，1952年1月11日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。原审第三人：郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局），住所地湖南省郴州市文化路20号。法定代表人：陈剑，该管理局局长。委托诉讼代理人：蒋家强，该管理局调研员。委托诉讼代理人：李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。再审申请人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）因与被申请人李佳军及原审第三人欧代芝、郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局，以下简称原市煤炭局）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市中级人民法院（2016）湘10民终1768号民事判决，向本院申请再审。本院依法作出（2017）湘民申2413号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人众意公司的委托诉讼代理人李兴，被申请人李佳军的委托诉讼代理人许历斌，原审第三人原市煤炭局的委托诉讼代理人蒋家强、李震到庭参加诉讼。原审第三人欧代芝未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。众意公司申请再审称：（一）原审判决驳回众意公司的反诉请求缺乏事实根据和法律依据。（二）原审判决认定欧代芝、李佳军认购了万花山庄项目中的住房、并交清了购房款没有证据证明。原市煤炭局提供的《万花山庄前期工程费用成本结算审计验证汇总表》显示认购万花山庄房屋并交纳定金的名单是31人，但不含李佳军、欧代芝。李佳军、欧代芝并未认购万花山庄房屋，也没有交纳购房款。（三）原审判决认定众意公司2011年1月16日向被申请人出具的收款收据系对其交清了购房款的确认，没有证据证明。申请人虽然出具了107张收款收据，但是并不能作为被申请人交清了购房款的依据。再审请求：1、撤销湖南省郴州市中级人民法院（2016）湘10民终1768号民事判决；2、驳回被申请人在一审的诉讼请求。3、支持众意公司一审反诉请求；4、本案诉讼费用由被申请人承担。李佳军答辩称：因本案是在单位职工团购商品房过程中产生的纠纷，原市煤炭局介于众意公司和购房职工之间，存在双向代理，既代理众意公司向职工收取购房款，也代理职工将收到的购房款交给众意公司，只是购房职工交纳房款的形式多样，有部分交存共管账户，有部分交原市煤炭局。众意公司和购房职工对原市煤炭局代收购房款行为的确认体现在众意公司向购房职工出具的收款收据上，表明了其认可购房者已交清了购房款。正因如此，双方的商品房买卖合同才约定了购房者当日交清房款，这符合房屋买卖交易习惯。至于众意公司和原市煤炭局如何结算，与购房者没有关系。请求驳回申请人的再审请求。原市煤炭局陈述称：本案房款的交付方式不同于一般的商品房买卖。原市煤炭局购房职工交付房款有两种方式，一种是交给原市煤炭局，由原市煤炭局转交众意公司；一种是购房人将购房款直接交存众意公司与原市煤炭局设立的双控账户。现有证据能证明原市煤炭局已向众意公司支付了2100多万元，远超114位购房户应支付给众意公司的购房款总额1600余万元。综上，请求驳回再审申请人的再审申请。李佳军向一审法院起诉请求：1、判令众意公司为李佳军办理郴州市107国道万花山庄4栋204号房的房屋所有权证。2、诉讼费用由众意公司负担。众意公司向一审法院反诉请求：1、解除众意公司与李佳军签订的《郴州市商品房买卖合同》；2、判令李佳军支付众意公司100000元违约金。一审法院认定事实：一、2003年2月19日，原市煤炭局与郴州市华新房地产开发有限公司签订了《万花冲房地产联合开发合同》，约定双方联合开发万花山庄，原市煤炭局提供土地证给华新公司，华新公司向原市煤炭局职工提供80套住宅楼及底层车库。合同签订后，原市煤炭局根据报名情况，从2003年起陆续收取了82户职工的部分购房款。二、2007年11月12日，华新公司与众意公司当时的法定代表人朱辉纪签订《项目移交协议书》，约定将联合开发的万花山庄项目转让给朱辉纪。2007年12月12日，众意公司与原市煤炭局签订《万花小区后续开发意向协议》，约定：1、原市煤炭局继续开发万花小区，众意公司参加万花小区土地竞拍并继续开发万花小区；2、原市煤炭局的职工2003年订购且主体已完工的82套住房平均价格调增至800元/㎡向众意公司购买，新增加职工32户需购房4200㎡左右，按1200元/㎡的价格向众意公司购买；3、众意公司根据原市煤炭局提供的资料，办理好购房户银行按揭贷款事宜。同日，华新公司与原市煤炭局签订《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》。2008年6月2日，众意公司通过竞拍取得万花山庄地块的国有建设用地使用权。之后，众意公司承接并开发万花山庄项目。三、在万花山庄项目开发建设过程中，欧代芝以原市煤炭局集资户的名义购买该项目一期4栋204号房屋。2011年1月16日，众意公司向欧代芝出具了收到购房款103,268.48元的收款收据。2009年10月2日,欧代芝将该房屋出售给李佳军,双方签订一份《房屋买卖协议》，约定房价为103,269元，同日李佳军将购房款全部交给欧代芝,并约定交给众意公司的购房款103,269元由欧代芝支付。2010年10月9日，李佳军与欧代芝签订了一份《户名变更协议》，约定：欧代芝将原市煤炭局万花冲小区四栋二单元204号之房屋户主变更为李佳军户主名。2010年10月11日，I原市煤炭局在该协议上加盖公章。之后，众意公司与李佳军补签订一份《郴州市商品房买卖合同》，约定：1、李佳军购买的商品房为万花山庄第4栋204号房，该商品房产权登记建筑面积共131.72㎡，其中套内建筑面积118.64㎡，分摊建筑面积13.08㎡，单价为每平方米784元，总价款为103,269元，该购房款于本合同签订之日一次付清；2、出卖人应当在2010年10月15日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；李佳军在合同中签名，众意公司加盖公章，合同落款时间为2011年7月5日。双方签订合同后，众意公司房屋交付李佳军居住使用。现涉案房屋已将房屋所有权初始登记办理在众意公司名下。李佳军多次要求众意公司办理房屋所权证，众意公司予以拒绝，为此双方发生纠纷。一审法院判决：众意公司在判决生效后三十日内协助李佳军办理郴州市南岭大道（原107国道）万花山庄4栋204号房屋的房屋所有权证。驳回众意公司的反诉请求。案件受理费1800元，反诉费1150元，合计2950元，由众意公司负担。众意公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法确认李佳军违约，由李佳军支付100000元违约金给众意公司；3、诉讼费用由李佳军负担。二审法院查明认定的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为：本案二审的争议焦点是李佳军是否已向众意公司付清购房款，众意公司是否应为李佳军办理涉案房屋所有权证。李佳军为证实其履行了付款义务，向原审法院提交了众意公司出具给欧代芝的收款收据，众意公司对该收款收据的真实性予以认可，但其反驳称该收款收据仅是催款凭据，欧代芝须付清购房款后，该收款收据才能生效，对该反驳意见，众意公司并未提供充分的证据予以证实，且该意见也与常理不相符，故众意公司应承担举证不能的不利后果。因此，众意公司出具给欧代芝的收款收据可视为众意公司对收取欧代芝购房款的认可。欧代芝将认购的涉案房屋转卖给李佳军，且众意公司已与李佳军签订了《郴州市商品房买卖合同》，应视为众意公司同意将欧代芝认购的涉案房屋更改到李佳军名下。众意公司称李佳军没有付清购房款的上诉理由不能成立。根据众意公司与李佳军签订的《郴州市商品房买卖合同》及众意公司与原市煤炭局签订的《万花小区后续开发意向协议》的约定，原审判决众意公司协助李佳军办理万花山庄4栋204号房屋所有权证及驳回众意公司的反诉请求并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由众意公司负担。本院再审期间，原市煤炭局提交了2011年8月10日众意公司向原市煤炭局出具的委托书和2011年8月15日中国农业银行交易回单，拟证明众意公司应支付给王华退房利息131600元，受众意公司委托，原市煤炭局代众意公司向王华支付了该款项。众意公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，审计报告对此已有说明，且是华新公司收了王华的房款，不应由众意公司或原市煤炭局支付退房利息。被申请人对该证据无异议。本院经审查认为，该证据不是新证据，无原件核对，且无证据证明交易回单中汇款人的身份，不足以达到原市煤炭局的证明目的，不予采信。本院再审查明：一、2007年10月16日，受原市煤炭局委托，郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具了郴诚基委[2007]77号《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》，审定华新公司开发的万花山庄前期工程总收入为5545867.50元，其中原市煤炭局拨款3203000元。原市煤炭局（甲方）与宜章众意公司（乙方）于2007年12月12日签订的《万花小区后续开发意向协议》第三条约定“甲方职工2003年订购且主体已完工的共82套住房，平均价格调增至800元每平方米向乙方购买……”；第五条约定“甲方职责……2、按照郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，甲方负责与郴州市华新房地产开发有限公司终止原开发合同和有关协议，并协助乙方与其办理开发工程项目移交手续……6、工程正式启动开工后，甲方按照双方签订的正式开发合同约定，按进度拨付购房款。乙方职责……5、根据郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，乙方负责支付郴州市华新房地产开发有限公司在该项目前期开发中垫付的投资款壹佰捌拾陆万元人民币……”二、2011年10月4日，郴州市审计局作出郴审【2011】74号《郴州市审计局关于郴州市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》，表明2008年至2009年期间，原市煤炭局原局长曾宪明批准拨付兴建办公楼资金给开发商10499200元；因办公楼未动工，2010年9月至2011年9月，原市煤炭局新任领导采取了一系列追回措施，其中包括扣留职工住户应付众意公司的购房尾款、杂房和车库款等4038400元。众意公司与原市煤炭局因万花山庄工程产生建设工程施工合同纠纷，该案生效判决即本院（2019）湘民再269号民事判决认定，原市煤炭局按《万花小区后续开发意向协议》以及该局与中南大学土木工程检测中心签订的《技术服务合同》，指令郴州市契税耕税征收管理局、郴州市国库集中支付核算局共计拨付给众意公司10339213元，认为该款应当由众意公司返还给原市煤炭局，并在计算返还款时核减了6838400元，其中包括原市煤炭局应付众意公司的4038400元购房尾款。三、一审庭审中，原市煤炭局提交了1911021119200002140账户流水详单，拟证明该局职工共计交纳房款7520000元，其中部分汇款备注了购房人姓名或款项性质，部分没有备注。该流水单显示2008年5月13日欧代芝向共管账户打入41000元。众意公司认为其没有掌控2140账户，没有收到该款。原市煤炭局还提交了该局集资房房款明细表，拟证明该局职工所购114套房屋应付房款为14251025.05元，众意公司对该证据的真实性无异议。再审期间，众意公司认可2140账户流水详单的真实性，但只认可备注了购房款或职工姓名的款项是购房职工交纳的房款。本院再审查明的其它事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案再审的争议焦点是李佳军、欧代芝是否交清了购房款。一、关于李佳军、欧代芝是否认购了万花山庄房屋并全额支付购房款的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。本案中，《万花小区后续开发意向协议》明确原市煤炭局购买众意公司所开发房屋，但未约定风险承担等，符合上述规定情形，应认定该协议性质为房屋买卖合同。各购房户因此与众意公司签订的商品房买卖合同具有商品房团购性质。按照原市煤炭局与华新公司签订的合同，万花小区项目开发资金来源于职工交纳的购房款，故原市煤炭局为开发万花小区而支付的款项应视为团购职工交纳的购房款。另，原市煤炭局与众意公司签订的《万花小区后续开发意向协议》第五条约定表明，该协议是以郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具的《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》为基础。从该咨询报告审定结论看，华新公司开发万花山庄前期工程总收入中有3203000元为原市煤炭局拨款，如前所述，该款应视为万花小区114户购房户所交的购房款。原市煤炭局与众意公司为促使万花小区项目顺利进行，实现专款专用，在工商银行设立了众意公司与原市煤炭局的双控账户。该共管账户银行流水显示2008年5月13日，欧代芝打款41000元，上述款项应认定是其支付的购房款。按照众意公司与原市煤炭局的协议，万花小区项目的开发建设资金来源于购房款，因此原市煤炭局主张各购房职工单独以个人名义或通过原市煤炭局向共管账户直接存入的7520000元系购房款的理由成立。原市煤炭局根据《郴州市审计局关于郴州市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》扣留了应付众意公司的4038400元购房尾款，但本院已生效的（2019）湘民再269号民事判决在计算众意公司应返还原市煤炭局的款项时核减了4038400元，应视为原市煤炭局购房职工已向众意公司交纳了4038400元购房款，加上之前李佳军等114户购房职工存入共管账户的款项，原市煤炭局向众意公司的付款总额为14761400元（3203000元+7520000元+4038400元），已超出了114套房屋的应付款总额14251025.05元。万花山庄项目的建设过程中，欧代芝以原市煤炭局集资户的名义购买了万花小区一期4栋204号房，2009年10月2日，欧代芝将该房出售给李佳军并签订了《房屋买卖协议》，约定涉案房屋的购房款由欧代芝向众意公司交清，协议签订当日李佳军交清了全部购房款给欧代芝。2010年10月9日，欧代芝与李佳军签订《户名变更协议》。2010年10月11日，郴州市煤炭局在该协议上加盖公章。之后，众意公司与李佳军就万花小区4栋204号房屋签订了《郴州市商品房买卖合同》，众意公司的行为应该视为是对欧代芝与李佳军买卖行为的确认，欧代芝就涉案房屋交纳的购房款应视为是李佳军所交纳的款项。至于众意公司主张《万花山庄前期工程费用成本结算审计验证汇总表》（资料六）中显示认购万花山庄房屋并交纳定金的名单是31人、华新公司预收了该31人的售房定金2570254.50元的问题，涉及华新公司与该31人之间的权利义务，因未包括李佳军、欧代芝，故与李佳军、欧代芝无关。众意公司以此为由主张欧代芝、李佳军未认购万花小区4栋204号房且未交纳购房款的理由不能成立。二、关于众意公司出具收款收据是否系确认已交清购房款的问题。众意公司提出因万花山庄购房职工未交或未交清购房款，其向唐继忠等107个购房户出具的收款收据不能作为已交清房款凭据。原审中众意公司主张该收据是为催款而出具的，但众意公司向各购房户出具的收款收据没有催款内容，且先出具收据后收款的行为也与常理不符。且按照前述分析，众意公司已经全额收取了114位购房户应给付的购房款。故此，对众意公司主张收款收据并非是对已付购房款的确认的理由不予采纳。综上，众意公司的再审理由均不能成立。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持郴州市中级人民法院（2016）湘10民终1768号民事判决。本判决为终审判决。审判长  涂晓辉审判员  王典良审判员  罗 斌审判员  刘前进审判员  欧阳卓二〇一九年六月十三日法官助理罗婷玉书记员陶止戈