黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终6号上诉人（一审原告）：张宪文，男，1963年10月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：鄂年生，黑龙江畅心律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：伊彦龙，男，1976年2月22日出生，满族，个体，住大庆市让胡路区。上诉人张宪文因与被上诉人伊彦龙申请执行人执行异议之诉一案，不服大庆市中级人民法院（2016）黑06民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问的方式审理了本案。本案现已审理终结。张宪文上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案发生的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人没有实际签订买卖合同，向法院出示的认购书及公章系伪造。上诉人已向法院提交的南通大辰建设集团有限公司（以下简称南通大辰公司）的证明已经证实。认购书不能等同于买卖合同。二、被上诉人在法院查封之前没有占有案涉房屋。该房屋没有竣工验收，不可能交付给被上诉人。根据《房产登记办法》第33条规定，该房屋的所有权没有发生转移。上诉人在一审判决生效及案件申请执行时，被上诉人并未实际占有案涉房屋，被上诉人在提起执行异议之诉，是南通大辰公司与被上诉人对抗法院执行，恶意串通，虚假买卖。被上诉人至今没有向法院提供在法院查封该房屋前实际占有的有效证据。一审判决已认定大辰公司出具的证明有效，对该证明予以采信。因为大辰公司没有签合同，没有盖公章，罗传奇与被上诉人签订的房屋认购书系伪造，法院认定认购书具有买卖合同效力错误。三、被上诉人没有买卖房屋付款证据。被上诉人在本案当中没有提供购买房屋支付价款的有效证据。一审判决不应当认定被上诉人已经交付了全款。四、南通大辰公司是施工单位，不是开发商，大辰公司不具有销售资格。被上诉人出具的房屋认购书无效，大辰公司出示过证明，证明没有对外销售过房屋。伊彦龙辩称，一、伊彦龙与南通大辰公司签订认购书，罗传奇在销售经理处签字，虽名为认购书，但是认购书中明确写明了交易房屋的买受人、位置、面积及单价、总价等内容，具备了房屋买卖合同应当具备的主要条款，且为伊彦龙出具了收据，应认定为商品房买卖合同。二、伊彦龙已经出具了认购书、收据、物业费、水电费等票据，证实伊彦龙在查封保全前已经签订认购书，付清全款，且能同样证实该处房屋由伊彦龙实际占有。伊彦龙是整个小区第一个入住的，签订完合同就直接装修了，其认识建楼的人，能帮他简单装修。2008年时工程水、工程电还没有撤。三、万峰综合大市场该部分楼盘为集资建楼，建设初期至今手续不全，该市场的购房者全部是伊彦龙的程序和模式买房，案涉房屋没有办理产权证的原因不是伊彦龙自身原因造成。现在都是认购户到房产局政府协调把房产证办完，所有税费全免，产权证已经80%拿到手了，采暖费是政府垫付的。目前为止就我们没有办理产权证。张宪文向一审法院起诉请求：一、判令许可执行万峰综合大市场综合楼12号楼314室；二、伊彦龙承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：张宪文与南通大辰公司、罗传奇建设工程施工合同纠纷一案，该院于2010年10月21日作出（2010）庆民一初字第17号民事裁定，查封被执行人名下的大庆市万峰综合大市场13号楼第三层：301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314、315、316、317、318、319室；12号楼第三层：301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314、315、316、317、318、319、320、321、322室；4号楼第三层：302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313室；1号楼第三层：301、302、303、304、305、306室。该院于2011年5月25日作出（2010）庆民一初字第17号民事判决，判决内容为：“一、罗传奇于本判决生效之日起十日内给付张宪文工程款4,285,682.30元，返还张宪文所交押金20万元，以上合计4,485,682.30元，并从2007年11月8日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；二、罗传奇于本判决生效之日起三日内按照双方签订的“团结汽配城A-1#楼现场材料、机具、设备清单”返还张宪文电焊机、电缆绳等设备；三、南通大辰公司对罗传奇以上第一项、第二项债务承担连带给付责任；四、大庆市萨尔图区人民政府不承担责任；五、张宪文对团结汽车行业服务中心A-1#楼折价或拍卖的价款享有优先受偿权；六、驳回张宪文的其他诉讼请求。”南通大辰公司、罗传奇对该判决不服，上诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院于2011年12月22日作出（2011）黑民一终字第101号终审判决，判决内容为：“一、维持大庆市中级人民法院（2010)庆民一初字第17号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销大庆市中级人民法院（2010）庆民一初字第17号民事判决第五项；三、变更（2010）庆民一初字第17号民事判决第一项为：罗传奇于本判决发生法律效力后十日内给付张宪文工程款4,125,682.30元，返还张宪文抵押金20万元，合计4,325,682.30元，并自2007年11月8日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。”判决生效后，南通大辰公司、罗传奇未按期限履行法律文书确定的给付义务，经张宪文申请，该院于2012年2月15日立案执行，并于2012年3月21日下达通知，将诉讼保全的59套房产交由申请执行人张宪文保管。另查明，2007年12月26日，伊彦龙与南通大辰公司签订万峰综合大市场三层商服12#商服楼三层认购书，罗传奇在销售经理处签字，并加盖南通大辰公司合同专用章，约定由伊彦龙购买位于大庆市万峰综合大市场12#三层共计15户房屋，房屋建筑面积928.52平方米，单价人民币2000元/平方米；房款人民币1,857,040元。同日，南通大辰建设集团有限责任公司为伊彦龙出具收据，显示金额为1,857,040元，该收据上加盖了南通大辰建设集团有限责任公司现金收讫章，伊彦龙称罗传奇在其后与其协商，实际仅交付310室一户，其他房屋未交付伊彦龙。伊彦龙实际占有该房屋居住、使用至今。伊彦龙在（2012）庆民二初字第20号案件中提交了认购书和收据。2012年7月3日，该院针对伊彦龙等十人提出的执行异议作出（2012）庆执异字第29号执行裁定书，裁定中止对被执行人名下位于大庆市万峰综合大市场1号楼三层301、302、303室商服；4号楼三层303（从北往南第3门）、304（从北往南第4门）、309、312室商服；12号楼三层第301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314、315、316、317室商服（从北往南第7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23门）；13号楼三层302、303室商服的执行。张宪文不服该裁定，向该院提起诉讼，要求该院判令许可执行案涉房屋。一审法院认为，本案是申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为：伊彦龙对涉案房屋的占有能否构成阻却张宪文申请继续执行的事由。伊彦龙与罗传奇所代表的南通大辰建设工程有限公司签订的认购书，虽名为认购书，但该协议中明确写明了交易房屋的位置、面积、单价、总价款等内容，具备了房屋买卖合同应当具备的主要条款，应当视为伊彦龙已全额支付了对应的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，伊彦龙与南通大辰公司所签订的认购书符合商品房买卖合同的主要内容，能够认定为商品房买卖合同。在（2012）庆民二初字第20号案件中，伊彦龙已出示了房屋认购协议书、付款票据，证明其已于张宪文申请法院对涉案房屋进行保全之前即完成了签订房屋认购书及付款义务，结合涉案房屋已由伊彦龙实际占有、使用至今的客观事实，另由于包括涉案房屋在内的万峰综合大市场该部分楼盘为集资建楼，因相关建楼手续不全，全部房屋至今未能办理房屋产权手续，且未办理产权过户登记手续的原因不在伊彦龙，上述三个原因相结合，本案的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形。伊彦龙实际占有、使用涉案房屋，并全额支付了购房款，对未办理房屋过户登记手续不存在过错。伊彦龙享有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，其对涉案房屋的物权期待权具备排除执行的效力，故该院对张宪文诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回张宪文的诉讼请求。案件受理费100元，免予收取。二审期间，经本院向大庆市万峰综合大市场指挥部（以下简称万峰指挥部）负责人李永珍调查询问，其证明案涉房屋在2010年时就有很多人在没有水电的情况下入住。万峰指挥部与罗传奇约定案涉三楼房屋归罗传奇所有，并由罗传奇出售。张宪文质证认为，对其证言真实性有异议，李永珍与本案有利害关系，之前其也对查封的房屋提出过执行异议，法院没有支持他。案涉工程2009年主体大体完工，但根本没有人入住。且查封的时候没有人入住，查封了2年，也没有提出异议。罗传奇没有开发资质，没有销售房屋的权利，罗传奇卖房子必须经过万峰指挥部。徐春江质证认为，李永珍证实的内容真实准确。本院认证认为，李永珍作为万峰指挥部负责人，因指挥部及李永珍个人并没有参与案涉房屋罗传奇与购房人的买卖关系，没有在案涉房屋认购协议上盖章或签字，其与本案双方当事人无利害关系，其证实的内容亦为案涉小区的整体入住情况，且其现负责小区业主过户材料等的初步审核工作，故对其证言本院予以采信。本院认定的事实与一审法院认定的事实基本一致。另查明如下事实：1.双方当事人争议房屋为伊彦龙购买的12号楼由北向南数第10门，现该房屋门号标识为310。2.业已生效的（2014）黑民终第46号民事判决认定如下事实：2006年原萨大路工程被拆迁的众个体经营业户自行成立了万峰指挥部。万峰指挥部最初与罗传奇达成了建设协议，2007年6月21日，罗传奇以南通大辰公司的名义与万峰指挥部签订了《建设施工合同》，双方约定万峰指挥部将萨区万宝大市场商服楼工程发包给南通大辰公司，施工日期从2007年6月21日至2007年10月30日。3.2007年6月21日，罗传奇以南通大辰公司名义与万峰指挥部签订补充协议，约定：乙方自愿接受万峰综合大市场工程指挥部的工程建设方案，承担整个工程的建设资金（包括一层、二层的垫资与三层的工程成本），建成后的三层归乙方所有….如甲方业户有需要三层的，可优先购买每平方米1700元，含土地出让金及配套费，乙方对外销售价格自计，甲方不干涉，整个三层所发生的任何费用由乙方自己承担。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题为伊彦龙是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的实体权利。对此，涉及如下问题：伊彦龙等购房人是否签订了真实合法的房屋买卖合同。首先，张宪文提出案涉认购书不是买卖合同的问题。因案涉认购书具备了交易房屋的位置、面积、单价、总价等商品房买卖合同的主要内容，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应认定案涉认购协议书为房屋买卖合同。其次，张宪文提出南通大辰公司与罗传奇均无开发资质，无权销售房屋的问题。案涉房屋开发建设并没有房地产开发企业进行开发，系为解决异地安置个体工商业户经营场所问题，业户自行成立万峰指挥部进行开发建设，萨尔图区政府对此认可。又因万峰指挥部在补充协议中约定将三层房屋的销售权及所有权归属南通大辰公司，而案涉工程系罗传奇以南通大辰公司名义建设施工并签订补充协议，故罗传奇有权代表南通大辰公司销售房屋，无论南通大辰公司是否参与销售，罗传奇在认购书上签字的行为均可发生法律效力，房屋买卖合同成立。最后，张宪文提出伊彦龙与罗传奇系恶意串通，对抗法院执行而伪造合同的主张并无相关证据证明，本院无法支持。综上，伊彦龙签订的房屋认购书属合法成立的房屋买卖合同。伊彦龙是否在法院查封前实际入住及是否支付房屋价款的问题。伊彦龙提供的缴纳供暖费的票据及物业公司证明均证实其实际入住，万峰指挥部负责人李永珍亦证实，在2010年10月前案涉房屋三层就有业主在没有水电的情况下入住，伊彦龙入住的比较早，与伊彦龙所述情况基本吻合，张宪文虽主张案涉房屋未经验收，不能交付使用，伊彦龙没有实际入住，但案涉工程确在未经竣工验收的情况下交付使用多年，并且已经能够办理房屋产权，故张宪文该项上诉理由不能成立。又因案涉房屋在房产部门并无备案登记，人民法院仅能依据张宪文的申请进行查封，无法查询和掌握房屋出售及占有的实际情况，故该查封行为并不能证明案涉房屋当时无人居住或无人占有。而人民法院在诉讼中采取保全措施，并未强制规定案外人必须提出异议，张宪文主张伊彦龙在2010年查封后并未提出异议，从而证明其未实际入住的理由不充分，本院无法支持。又伊彦龙等购房人均出具了认购书及购房收据，虽均未提供购买房屋的银行流水，但各购房人均陈述系以现金形式购买或以案涉房屋抵顶罗传奇所欠债务（包括工程款、材料款、投资款等），结合本案房屋开发及实际入住情况，可认定伊彦龙已支付房屋对价。伊彦龙对于未办理房屋产权手续是否存在过错。如前所述，案涉房屋虽欠缺相关开发建设手续，但因其开发建设的特殊性，在政府协调办理过户手续前，案涉房屋无法办理产权过户登记，故应认定伊彦龙对于未能办理过户登记无明显过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张宪文的上诉请求不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张宪文负担。本判决为终审判决。审判长  李维东审判员  李艳梅审判员  安学思二〇一九年六月二十日书记员  刘 丹