贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初4901号原告：王明艳，女，1973年6月9日出生，白族，住贵州省毕节市七星关区，原告：盖家林，男，1972年12月28日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，原告：王愿，女，1979年12月20日出生，白族，住贵州省毕节市七星关区，原告：何勇，男，1974年12月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂萍，系贵州朗意律师事务所律师（一般授权代理），执业证号：15224201711258067。委托诉讼代理人：钟影，系贵州朗意律师事务所律师（一般授权代理），执业证号：15224201511616943。原告王明艳、盖家林、王愿、何勇与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月18日公开开庭进行了审理，原告王明艳、盖家林、王愿、何勇、被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王明艳、盖家林、何勇、王愿向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判决被告支付原告逾期未交付办理商品房转移登记有关文书违约金66,349.00元(以原告已付总房款871,871.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年9月30日至2018年10月31日止)；3、诉讼费用由被告负担。事实及理由:2015年12月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于毕节××××道瑞丰新城第一层房号为3-1-A6的商业用房，房屋总价款为871,871.00元，“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人”、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照“买受人不退房的、出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”处理。合同签订后，原告依约向被告支付购房款871,871.00元，但被告于2018年10月31日才把办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金，请求贵院支持原告诉请。被告瑞丰公司口头辩称：被告未在约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素，不应承担违约责任；违约金以填平损失为原则，原告能够举证证明其损失存在为前提，若前提不存在，则被告无支付义务；因买卖而申请办证，应由双方共同申请，并非被告单方行为，应客观分担违约责任。当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告的身份证、结婚证，被告营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据：《商品房买卖合同》、购房发票、收据各1张、贷款合同、支付凭证、完税证明、维修基金票据。能证明的双方签订合同，合同约定双方权利义务，原告支付相关款项等事实。二、对被告所举证：《商品房买卖合同》、毕节日报、不动产权证书。只能证实能证明双方签订合同，被告已履行为原告办证、毕节日报载明市人民政府在毕节市中心城区实施不动产统一登记公告的事实。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月30日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节××××道瑞丰新城第3幢第1层A6号房，房号为3-1-A6，用途为商业，该房建筑面积为40.76平方米，套内面积为30.80平方米，购房款为871,871.00元，转移登记：出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已按合同约定支付完涉案房屋购房款871,871.00元（首付款481,871.00元现金支付，余款390,000.00元通过银行按揭贷款支付），并已履行支付契税、印花税、维修基金费用，未向被告支付办证费。2018年10月31日，被告告知原告涉案房屋可办理权属证书，2019年5月，被告已为原告办理涉案房屋不动产权证书：黔（2019）毕节市不动产权第0016632号。另查明：2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以及支付标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，且支付了办理商品房转移登记的相关费用（庭审中原告同意支付办证费），被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。被告未按约定办理涉案房屋的不动产权属证书，系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。对被告主张“系政策因素所致，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为可以免责，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果；对被告主张违约金条款的设置“以填平损失为原则、损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳；对被告主张应由双方共同申请，因原告已委托被告办理，故该抗辩理由不成立。被告已于2018年10月31日告知原告涉案房屋可办理权属证书，故对违约金的计算时间应以被告违约的2016年9月30日之次日，即为2016年10月1日起至被告告知（交付办理转移登记有关文书）原告之日，即为2016年10月1日至2018年10月31日，共761日，对支付标准，按双方合同约定为日万分之一，基数为购房款871,871.00元。因此，被告应支付原告违约金的数额为66,349.38元（871,871.00元×1÷10000×761=66,349.38元），原告诉讼请求未超过该数额，故对原告诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告为其办理涉案房屋的权属证书，现该证书已办理，被告已同意原告交纳办证费用后将证书交付原告，原告也同意支付办证费，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在原告支付办证费用之日将涉案房屋的不动产权属证书：黔（2019）毕节市不动产权第0016632号交付给原告王明艳、盖家林、何勇、王愿；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王明艳、盖家林、何勇、王愿逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金66,349.00元（违约金以871,871.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月1日起计算至2018年10月31日止，共761日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费729.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇一九年六月二十六日书记员 裴晨迪