福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初3212号 原告：福建福临门物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路318号水韵华都3号楼01号店，统一社会信用代码913508005595730297。 法定代表人：阮钏清，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香、刘祥桂，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被告：钟美华，女，1979年1月7日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：兰华昌（系被告钟美华之夫），男，1976年8月12日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 原告福建福临门物业管理有限公司（以下简称福临门物业公司）与被告钟美华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福临门物业公司的委托诉讼代理人刘祥桂，被告钟美华的委托诉讼代理人兰华昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福临门物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令钟美华支付福临门物业公司从2015年1月1日起至2019年3月31日止的物业服务费3,774元、从2013年1月1日起至2019年3月31日止的车库服务费1,500元、从2013年1月1日起至2018年12月31日止的公摊电费548.2元、公摊水费113.7元，合计5,935.9元，并支付以5,935.95元为基数，自起诉之日起至款清之日止，按月利率2%计算的违约金；2.本案诉讼费用由钟美华承担。诉讼中，福临门物业公司减少部分诉讼请求为：1.判令钟美华支付福临门物业公司从2015年1月1日起至2019年3月31日止的物业服务费3,593.8元、从2013年1月1日起至2019年3月31日止车库服务费1,500元、从2013年1月1日起至2018年12月31日止公摊电费548.2元、公摊水费113.7元，合计5,755.7元，并支付以5,755.7元为基数、自起诉之日起至款清之日止按月2%计算的违约金；2.本案的诉讼费由钟美华承担。 事实与理由：自2012年11月8日，福临门物业公司与龙达花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定龙达花园住宅小区由福临门物业公司实施物业管理服务，合同期限为二年，自2013年1月1日起至2015年12月31日。合同到期后，双方又分别于2015年12月28日及2019年1月1日续签了《物业服务合同》，期限至2021年12月31日。钟美华系龙达花园小区15号楼201室业主，建筑面积为147.97平方米。福临门物业公司自2013年1月1日起向钟美华催缴，未果。福临门物业公司为维护自身合法权益，遂具状起诉，请求判如所请。 钟美华辩称，对物业服务费、公摊水电费没有异议。福临门物业公司未向钟美华催交物业服务费，只是在门口贴欠费单。钟美华看到后主动去缴交物业服务费，但福临门物业公司要求将车位服务费一起交才收，所以钟美华不存在违约。福临门物业公司未对车辆进行管理，现小区内车辆乱停放，连篮球场、消防通道都停满了车辆，给钟美华出入造成不便，且地面上的车位没有收费，而地下车位却要收费，不公平。 本院经审理查明的事实如下：2012年11月8日，福临门物业公司与龙达花园业主管理委员会签订《承包物业服务合同（龙达花园）》，合同约定：由福临门物业公司为龙岩市新罗区龙达花园小区提供物业服务；服务期限从2013年1月1日起至2015年12月31日止；物业服务费按房屋建筑面积计算，住宅、杂物间每月每平方米0.5元收取，机动车辆停放服务费地下车位按每个每月20元收取。2015年12月28日，福临门物业公司与龙岩市龙达花园小区业主委员会又签订一份《福建省物业服务合同》，约定物业服务期限自2016年1月1日起至2018年12月31日，物业服务费按建筑面积计算，本收费标准不含公共水电分摊费、包含公共水电分摊费，多层住宅按每月每平方米0.5元收取，物业服务费自物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月15日前支付物业服务费；公摊水电由业主按实分摊；机动车辆停放服务费，地下车位按每个每月20元收取。业主违反合同第七条、第八条约定，经福临门物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照3‰标准向福临门物业公司支付违约金。2019年1月1日，福临门物业公司与龙岩市龙达花园小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定物业服务限期自2019年1月1日起至2021年12月31日止，收费标准及违约条款的约定与2015年12月28日签订的《福建省物业服务合同》一致。自2013年1月1日起至今，福临门物业公司按合同约定向龙达花园小区提供物业服务，但小区内存在地面车辆管理混乱的情况。 钟美华系龙岩市新罗区中城解放北路（龙达花园）15幢201室房产及地下64号车位的业主，房屋建筑面积为140.97平方米。从2015年1月1日起至2019年3月31日止，钟美华尚欠福临门物业公司物业服务费3,593.8元；从2013年1月1日起至2019年3月31日止，钟美华尚欠福临门物业公司机动车辆停放服务费1,500元；从2013年1月1日起至2018年12月31日止，钟美华尚欠福临门物业公司公摊电费548.2元、公摊水费113.7元。 本院认为，福临门物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。龙岩市新罗区龙达花园小区业主委员会与福临门物业公司签订的物业服务合同，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。福临门物业公司根据该合同的约定向包括钟美华在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴公摊水电费。钟美华在接受福临门物业公司提供的物业服务后，应履行向福临门物业公司交纳物业服务费、公摊水电费、机动车辆停放服务费等费用的义务。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费、公摊水电费、机动车辆停放服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利，因此福临门物业公司的服务瑕疵并不构成钟美华减交或免除物业服务费、公摊水电费、机动车辆停放服务费的理由，钟美华若认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。本案中，钟美华以福临门物业公司不完全履行物业服务义务为由拒交相关费用，缺乏依据，本院不予采纳，福临门物业公司要求钟美华支付尚欠的物业服务费3,593.8元、机动车辆停放服务费1,500元、公摊电费548.2元、公摊水费113.7元，有理，本院予以支持。虽然钟美华不能以物业服务有瑕疵为由拒交相关费用，但从合同的履行看，钟美华不履行合同约定的支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。作为小区的物业管理方，福临门物业公司应积极、主动协助业主解决问题，妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定福临门物业公司在提供物业管理服务中存在瑕疵，故对福临门物业公司主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第四十二条规定，判决如下： 一、钟美华应自本判决生效之日起十日内支付福建福临门物业管理有限公司从2015年1月1日起至2019年3月31日止的物业服务费3,593.8元、从2013年1月1日起至2019年3月31日止的机动车辆停放服务费1,500元、从2013年1月1日起至2018年12月31日止的公摊电费548.2元及公摊水费113.7元，共计5,755.7元； 二、驳回福建福临门物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元、减半收取计25元，由钟美华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 江  晓  萍 二〇一九年六月十二日 书记员 杨重苑(代) 书记员 陈晓芳(代) 附： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。