广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初599号原告（反诉被告）：黄利民，男，汉族，1964年5月5日出生，住广东省从化市，被告（反诉原告）：何郴铅，男，汉族，1983年7月30日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：殷锦培、张才丰，均系广东政衡律师事务所律师。原告（反诉被告）黄利民与被告（反诉原告）何郴铅房屋租赁合同纠纷一案,原告（反诉被告）黄利民于2019年1月21日向本院起诉，本院同日立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄利民、被告（反诉原告）何郴铅的委托诉讼代理人殷锦培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄利民向本院提出诉讼请求：1.黄利民与何郴铅于2018年5月8日签订房屋租赁合同无效，何郴铅返还合同押金10000元、租金3000元共13000元给黄利；2.何郴铅赔偿损失100000元给黄利民；3.本案诉讼费由何郴铅承担。事实和理由：1.原告与被告双方在2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》约定：将位于横江××何屋村××于西和宝趣玫瑰园门口，近向右侧第二幢楼房首层、二层总面积330平方出租给黄利民作饮食业使用。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第一、四款规定，“未取得产权或经营管理权”、“属违章建筑的”房屋不得出租。根据《广州市房屋租赁管理规定》第八条第一、五款规定：“未取得房地产权证书或无其他合法权属证明的”、“属于违法建设的”房屋不得出租。原告与被告双方签订的涉案合同符合上述情况，故应认定为无效合同。2.黄利民作为承租人，并不清楚涉案房屋的合法性，何郴铅作为出租人，应清楚自己的房屋性质、是否具备出租条件，而双方签订涉案合同时被告隐瞒该事实，将违法建筑房屋出租给原告，应承担全部责任。3.黄利民签订租赁合同后，进行装修、购置开业设备，事后要求何郴铅提供房屋产权手续去办理工商营业执照时，才得知被告涉案房屋是违法建筑无产权，已造成黄利民十多万元损失。4.根据《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的，一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故此，何郴铅应承担黄利民的实际损失。被告（反诉原告）何郴铅答辩并反诉称，不同意黄利民诉讼请求。1.合同是有效的，双方都是行为能力人，黄利民在租赁房屋时已经了解房屋现状及产权情况，并明确餐饮业用途，黄利民对应办理经营证件是清楚的，何郴铅是房屋所有人，如何办证不是何郴铅义务。何郴铅房屋是合法有效的，产权清晰，表现在房屋有水有电、门牌号码，若是违章建筑不会有水电及门牌号码。黄利民不能办证是因为政府以环评理由不批准其办理，黄利民以何郴铅产权是违章建筑导致不能办证没有事实和理由依据。2.黄利民诉讼请求没有事实和法律依据，何郴铅只是把房屋交给黄利民使用，黄利民在使用房屋过程中，缴纳房租和押金是其义务，政府不批准其办证不是何郴铅原因，不应由何郴铅承担责任。装修费用都是由黄利民单方提交，不同意黄利民诉讼请求。导致合同解除的原因在于黄利民，何郴铅不同意退押金。何郴铅提出反诉，反诉请求：1.黄利民支付房屋租金（从2018年7月1日至2019年1月30日止为21000元，自2019年2月1日按每月3000元标准计付至黄利民交回房屋给何郴铅之日止）给何郴铅；2.解除黄利民与何郴铅签订的《房屋租赁合同》，黄利民返还租赁房屋给何郴铅；3.本案的诉讼费用由黄利民承担。事实与理由：2018年5月8日，何郴铅与黄利民签订了一份《房屋租赁合同》，约定何郴铅将自建位于广州市从化区城郊街牌坊路205、207、209号首、二层租给黄利民使用，租期从2018年6月1日至2023年5月30日，租金第一、第二年每月3000元，租金每月5日前缴交，如违约何郴铅有权终止合同，租赁期间如因政府行为导致黄利民无法开设饮食业，何郴铅不承担任何责任等。上述合同签订后，何郴铅已将租赁房屋交给黄利民使用；黄利民已依约交了2018年6月份租金3000元及押金10000元。但黄利民却自2018年7月起拒交租金，经何郴铅多次去催收，黄利民以其他籍口拖延至今仍未缴交。黄利民对何郴铅反诉答辩称，不同意支付租金，因为是何郴铅的原因导致不能办理营业执照，试业后一个月即停业至今。经审理查明：2018年5月8日，何郴铅与黄利民签订了一份《房屋租赁合同》，约定何郴铅将位于广州市从化区横江××何屋村××于西和宝趣玫瑰园门口，近向右侧第二幢楼房首层、二层总面积330平方米出租给黄利民作为饮食使用；租期从2018年6月1日至2023年5月30日，租金第一、第二年每月3000元，租金每月5日前缴交，如违约何郴铅有权终止合同；黄利民租用期间在何郴铅房屋装修的增添设施、固定物品、搭建厕所费用自负；租赁期满黄利民交还房屋时保证房屋原有设施完好，增添的下列设施不得拆卸（如果装阳台窗台防盗网、楼梯间扶手、房门、水电、铺设地砖、搭建厕所、搭建露台铁栅等设施）；租赁期间如因政府行为导致黄利民无法开设饮食业，何郴铅不承担任何责任，何郴铅向黄利民收取押金10000元，在租赁期间违约，何郴铅不退回押金给黄利民等。上述合同签订后，何郴铅已将租赁房屋交给黄利民使用。同日，黄利民已交2018年6月份租金3000元给何郴铅。另何郴铅确认收到黄利民押金10000元。但黄利民自2018年7月起至今未交租金。2018年7月3日，广州市公安局从化分局城郊派出所出具证明，何郴铅在广州市从化区城郊街牌坊路自建一座楼房，现公安临时门牌暂定为：广州市从化区城郊街牌坊路205、207、209号。黄利民于2019年3月7日将租赁房屋的锁匙交还给何郴铅。另黄利民表示已搬走属于其本人的财产，如还有未搬走的则放弃权利由何郴铅处置。另黄利民主张于2018年5月29日开业，后因办理不了营业执照于2018年6月底停业。何郴铅称不清楚停业时间及原因。黄利民主张其损失包括安装风管4600元、购设备10000元（双头炉一台3500元、蒸锅一台2500元、台套4000元，并提供从化市江埔梨花家具店的梨花旧货收据证明）、装修费用30150元、购空调5000元、装修材料7600元、购砖9600元、工人工资41500元（泥水工张德军9000元、泥水工罗灶华9000元、泥水杂工黄振辉8000元、厨师温文娟12000元、服务员工钟金嫦3500元，并提供有签名的员工工资单证明）。本庭开庭审理后，黄利民在本院询问中确认其损失按照100000元计算。何郴铅认为黄利民已开业有收入，其应该支付开业期间员工的工资，并表示不同意接收黄利民在租赁房屋的装修物。另何郴铅未能向本院提交证据证明其用于出租的租赁房屋的取得规划报建。后黄利民向本院提出申请，要求鉴定其在租赁房屋的装修价值。珠海德联咨询有限公司广州分公司于2019年5月29日到现场勘察，后出具鉴定结论，黄利民在租赁房屋装修工程项目造价为42754.10元（含土建、安装两部分）。黄利民、何郴铅对该鉴定结论均无异议。黄利民已预交鉴定费3900元。本院认为，黄利民与何郴铅存在租赁合同关系。何郴铅未能向本院提交证据证明其用于出租的租赁房屋的取得规划报建,故其与黄利民签订的《房屋租赁合同》无效，对于黄利民确认合同无效的请求，本院予以支持。何郴铅主张合同有效无法律依据，对其反诉要求解除合同的请求，本院不予支持。由于合同无效，黄利民主张何郴铅返还基于无效合同取得的租金3000元及押金10000元，本院予以支持。黄利民因租赁房屋装修经鉴定造价为42754.10元（含土建、安装两部分）。虽然合同无效，但黄利民从2018年6月1日至2019年3月7日交还锁匙之日即返还房屋之日，期间仍占用租赁房屋，参照合同关于第一年每月租金3000元的约定，该段时间何郴铅产生房屋占用费损失为24677.42元。由于黄利民表示已搬走属于其本人的财产，其提供有签名的员工工资单不足以证明已向厨师温文娟支付了12000元、向服务员工钟金嫦支付了3500元，故本院对黄利民除租赁房屋装修之外的损失不予认定。由于何郴铅将未取得规划报建手续的房屋用于出租而导致合同无效应承担主要责任，但黄利民未予审查租赁房屋是否取得规划报建，且在合同已记载“租赁期间如因政府行为导致黄利民无法开设饮食业，何郴铅不承担任何责任”的情况下，仍进行装修使用亦是造成损失的原因之一，应承担次要责任，故本院据此确定因合同无效所造成的装修造价损失42754.10元，由何郴铅承担其中60%，即25652.46元，黄利民承担另外的40%，即17101.64元。因合同无效所造成的租赁房屋占用费损失24677.42元，由何郴铅承担其中60%，即14806.45元，黄利民承担另外的40%，即9870.97元。对于黄利民的其他诉讼请求，以及何郴铅的其他反诉请求，本院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄利民与被告（反诉原告）何郴铅于2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）何郴铅于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金3000元给原告（反诉被告）黄利民；三、被告（反诉原告）何郴铅于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金10000元给原告（反诉被告）黄利民；四、被告（反诉原告）何郴铅于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失25652.46元给原告（反诉被告）黄利民；五、原告（反诉被告）黄利民于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿房屋占用费损失9870.97元给被告（反诉原告）何郴铅；六、驳回原告（反诉被告）黄利民的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）何郴铅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，原告（反诉被告）黄利民负担996.84元。被告（反诉原告）何郴铅负担383.16元。反诉费325元，原告（反诉被告）黄利民负担25元，被告（反诉原告）何郴铅负担300元。鉴定费3900元，原告（反诉被告）黄利民负担1560元，被告（反诉原告）何郴铅负担2430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李耀文二〇一九年六月二十八日书记员  陈振文