贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初4584号 原告：董路，男，1985年2月20日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张競（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾薇（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张兰（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡春梅（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。 原告董路与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后。依法适用简易程序于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告董路的委托诉讼代理人张競、曾薇、被告招商商置公司委托诉讼代理人张兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告董路向本院提出如下诉讼请求：一、要求被告向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书（庭审中变更为交付不动产权证书）；二、要求被告向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的有关文书违约金暂计10,000.00元（以已付购房款276,629.00元为基数，从2015年6月30日开始，按年利率6.175%计算至被告实际履行之日止。庭审中变更为中国人民银行贷款基准利率的1.5倍计算至被告实际履行之日止）；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年5月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-DZ1509），约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第D9幢25层4号房，房号为D9-25-4号，建筑面积76.45平方米，房屋总价款276,629.00元；被告应于2015年3月31交付房屋，但未约定初始登记和向原告交付办理转移登记有关文书的时间，也未约定违约金的计算方式。原告于2014年5月8日支付了首付房款56,629.00元，并支付了搭板费38.00元、燃气开户费250.00元、闭路电视开户费400.00元、电开户费520.00元、抵押登记费80.00元。通过银行借款支付余款220,000.00元。但被告至今未将办理商品房转移登记有关文书交付原告，也未收到相关部门关于办理产权转移相关手续的信息，被告已构成违约，应承担违约责任。根据《合同法》第六十条、第一百零七条等的规定，被告应承担违约责任，违约金应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准计算。原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告招商商置公司辩称：答辩人不应承担本案违约金：涉案《商品房买卖合同》未约定商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，答辩人收房时间为2015年4月8日，答辩人于2017年5月21日取得涉案楼栋的备案登记；根据合同约定是共同申请办证，并不是委托办证。双方形成委托关系是2018年8月5日之后至产权办证完毕之日止，之前，答辩人的义务只是通知被答辩人提交相关资料和缴纳相关税费；2015年3月5日，答辩人按合同约定通过邮寄方式向被答辩人邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知书》等材料，载明为方便和及时办证，被答辩人需提供相关材料和缴纳相关费用2015年4月8日，被答辩人在收到上列材料后，在收楼确认书上签字确认。因此，答辩人在2015年4月8日向被答辩人交付房屋时已履行了通知义务。答辩人于2017年5月21日取得涉案楼栋的备案证明书，具备办证条件，答辩人履行义务时间为2017年7月7日，故答辩人不存在违约行为。政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延：2016年9月30日开始实施统一的不动产登记，新政策的实施远远超过了答辩人合理的可预见时间，被答辩人需要另行提交相关办证资料。故应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告所举身份证，被告所举的营业执照、法人身份信息、证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举的商品房买卖合同、借款合同、购房首付款收据、收款收据（搭板费、燃气开户、电开户、抵押登记费、契税、公共维修基金、产权登记、鲜花税、土地证），农业银行回执。上述证据相互印证，能证明原告履行合同的相应义务，支付相关税费，本院予以采信。二、对被告所举证据1：商品房买卖合同、竣工备案表、房屋实测成果书、土地使用证（大证）、商品房备案证明书、入伙通知单、证明、业主说明、完税证明、收房资料等证据。能证实被告履行相关义务，取得备案证明、原告已收到涉案房屋、交清相关办证费用等事实，其证明力，本院予以确认；对被告所举证据2：不动产申请表、委托书、聊天记录、公告、通知、函、意见、询问记录、土地面积审查证、测绘报告、办证指引、不动产权证书等。只能证实双方签订委托书、毕节市人民政府从2016年9月19日通知从2016年9月30日起在一定范围内实施统一的不动产登记政策及被告已为原告办理了涉案房屋的不动产权证等事实，不能达到被告的其他证明目的。 根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第D9幢25层4号商品房（房号为D9-25-4），用途为住宅，建筑面积76.45平方米，套内建筑面积59.99平方米，房屋总价款276,629.00元，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款56,629.00元，余款220,000.00元以公积金贷款方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据实结算。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付了涉案房屋购房款276,629.00元。2015年4月18日原告还支付了电、燃气等的开户费和办证等相关税费。2012年8月24日获得毕国用（2012）第1100号土地使用证；2014年10月28日，涉案房屋取得竣工验收备案表；完成房屋面积实测测绘成果书；2015年5月21日涉案房屋取得毕房商备BJ15登字第08号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城D9栋；被告于2015年4月8日将涉案房屋交付原告使用，履行了交房义务。2017年9月18日，被告获得涉案房屋的土地面积审查证明和分割明细。2018年8月22日，原、被告双方签订委托书，载明：原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证及预告抵押登记转不动产一般抵押权登记事宜；2018年10月1日，双方又签订不动产登记申请书。2018年12月13日，被告为原告办理了黔（2018）毕节市不动产权第0029151号不动产权证书，载明权利人：董路，……。现该证书未交付给原告，尚存放于被告处。 另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。 本院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准。对办证问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。被告亦应按合同约定于房屋交付使用之日起90日内，即2015年4月8日后的90日内（2015年7月7日前）取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。双方约定为共同申请办证，双方已申请，且原告已与被告签订委托书，委托被告办证，况且，被告已为原告办理了涉案房屋的不动产权证书。因此，对原告要求被告为其申请办理位于贵州省毕节市七星关区招商花园城第D9幢25层4号商品房的不动产权证书及交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，本院应于支持，现被告已为原告办理了涉案房屋的不动产权证书，应将该证书交付原告；对双方争议的焦点，被告虽于2015年5月21日取得商品房备案证明书，但不能举证证明其已按时履行通知原告的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金应从被告违约的次日即2015年7月8日起计算至被告履行通知义务的时间止，原、被告双方于2018年8月22日签订委托书，视为被告在该日履行了通知义务。对被告认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对被告认为违约金计算标准过高，要求调整违约金的计算标准，本院予以调整为中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院予以支持从2015年7月8日起至2018年8月22日止的违约金，以其已支付购房总款276,629.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案房屋不动产权证书：黔（2018）毕节市不动产权第0029151号交付给原告董路； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告董路逾期办理不动产权证的违约金(违约金以276,629.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2015年7月8日起计算至2018年8月22日止)； 三、驳回原告董路的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年六月二十八日 书记员 裴晨迪