宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初2325号原告：银川开源物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县杨和镇胜利路。法定代表人：**，系公司经理。委托诉讼代理人：杨莉芳，女，1978年11月3日出生，回族，公司法务，住宁夏回族自治区银川市兴庆区友爱小区7-4-401室。被告：何飚，男，1974年5月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区鲁能陶然水岸小区23-5室。委托诉讼代理人：李大航，北京市盈科（银川）律师事务所律师。原告银川开源物业服务有限公司与被告何飚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银川开源物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨莉芳、被告何飚的委托诉讼代理人李大航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银川开源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付物业管理服务费15567.84元；2.判令被告支付物业滞纳金1401.10元。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年7月受清水湾社区街道办、居委会、陶然水岸业主委员会委托，根据双方合同约定，为鲁能陶然水岸小区提供物业服务。被告系鲁能陶然水岸小区23-5室业主，该房屋建筑面积为216.22平方米。原告依据《物业服务合同》为被告提供物业服务。合同服务期间，被告未能依约向原告缴纳物业管理费，截至2018年7月5日，被告尚拖欠60个月（自2013年7月6日至2018年7月5日）的物业服务费15567.84元，物业费滞纳金1401.10元，经原告多次催要无果。综上，被告拖欠原告物业管理服务费的行为构成违约，已严重地损害了原告经济利益，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百〇八条规定及《物业服务合同》第八章约定，特向法院提起诉公，请求判如所请。被告何飚辩称，一、原告未按照司法解释的相关规定，以合法明确的书面程序向业主催缴物业费，未履行此程序即事实不清程序违法，请依法驳回原告的诉求。二、原告不履行，少履行物业服务合同中诸多项目，同时不履行，少履行《银川市物业管理条例》、《银川市普通住宅小区等级服务标准》等相关法律法规明确规定的服务数量、服务质量的标准，其物业服务质量存在重大缺陷，大量的物业服务明显不到位，其服务不作为的现象日月可鉴，对此我广大业主有权拒绝向原告交纳全额的物业服务费。据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。合同到期，原告拒不撤出，非法霸占被告小区物业近一个月，拒不移交物业资料到如今半年有余，强迫业主接受，甚至提前预收不合理的物业费，拒绝接受业主对他们服务的监督，从根本上无视业主的合法权利。物业公司同业主、业主代表机构在法律地位上完全平等，二者就是以物业服务为标的的委托合同之法律关系，业主或业主的代表机构委托物业服务公司为其提供物业服务并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系，其适用《合同法》和《民法通则》等相关基本法律。二者任意一方不得强行要求对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。三、原告不具有收取1.2元每平方米物业服务收费标准的资质。1、银川开源物业因为服务质量堪忧而被银川市物业监督平台列入黑名单。2、原告不具有《银川市普通住宅小区等级服务标准》中基本要求具备的ISO9000系列质量认证，对此原告理所当然地就不再具有1.2元每平方米物业服务收费标准的物业资质。四、原告向被告主张的物业费，部分已过诉讼时效，法院不应支持其诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”原告的部分诉讼请求已过三年诉讼期，法院应依法驳回。五、原告未履行《物业服务合同》约定的义务，违约在先，被告有瑕疵履行抗辩权。原告在被告小区管理质量极差，小区盗窃频发，卫生环境是草木带泪，山水蒙灰，到处凋零破败，对此广大业主们怨声载道心痛不已。原告不但不改善管理，还对维权业主采取打人划车等恶劣手段，引起最广泛和普遍的人神共愤，公安部门对此多次出警并警告原告，银川多家媒体也对此相继进行了详尽的报道，原告也由此而名满金凤，享誉银川。原告存在大量违约行为，根据《合同法》第六十六条：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，业主可行使先履行抗辩权，拒绝交纳相应的物管费。根据《银川市住宅物业服务收费指导标准》“分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。”原告不按《物业服务合同》的约定履行义务，存在上述严重违约行为，且在明知自身违约在先的情况下，却强行要求业主百分之百的履行缴纳物业费的义务，甚至将业主告上法院，天理何在？六、原告未完成法定的举证责任，应承担举证不能的法律后果。本案是物业服务合同纠纷，根据举证责任分配原则，原告有举证证明其已履行合同约定义务的责任，而本案中原告就其所提供的物业服务未提交一份合法真实的证据，其不仅未提供证据证明其提供了《物业服务合同》约定的物业服务，更未提交证据证明其提供的物业服务达到了《物业服务合同》、《银川市物业管理条例》、《银川市普通住宅小区等级服务标准》等相关法律法规规定的质量要求、管理要求、数量要求，原告未完成举证责任，因此，法院理应判决其承担举证不能的败诉风险。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”综上，恳请法院查明事实，依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告银川开源物业服务有限公司与银川市金凤区鲁能陶然水岸业主委员会签订《陶然水岸物业服务合同》，约定原告为陶然水岸小区提供物业服务，服务期限为2013年7月6日起至2018年7月5日；别墅住宅物业服务费1.20元/平方米/月，高层（小高层）住宅的物业服务费标准为1.10元/平方米/月；物业服务费用按一年期缴纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期的前一个月内履行缴纳义务；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起按应交物业费用的千分之三加收违约金。业主逾期60日未交纳物业服务费的，应当按照逾期金额每日千分之三的标准承担违约金。拖欠费用三个月以上，物业服务企业可以向人民法院起诉。原告银川开源物业服务有限公司在陶然水岸小区提供物业服务至合同到期。被告何飚系银川市金凤区鲁能陶然水岸小区23-5室业主，房屋建筑面积为216.22平方米。合同约定服务期间，被告未向原告缴纳物业服务费，截至2018年7月5日，被告拖欠原告60个月（自2013年7月6日至2018年7月5日）的物业服务费15567.84元。故原告诉至法院，提出前述诉请。另查明，原告银川开源物业服务有限公司于合同到期后已撤出鲁能陶然水岸小区。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，银川市金凤区鲁能陶然水岸业主委员会与银川开源物业服务有限公司签订的物业服务合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告银川开源物业服务有限公司依约向案涉小区业主提供物业服务，被告作为业主应及时缴纳物业费，原告的证据不足以证明其按合同约定全面履行了合同义务，被告提交证据证明原告履行物业服务义务存在一定程度的瑕疵，故对原告主张被告支付物业费15567.84元的诉请，酌情予以减免。本院酌定支持13232.66元（15567.84元×85%）。关于原告主张的被告支付滞纳金1401.10元的诉讼请求，因被告对原告的物业服务存有异议，并非恶意拖欠物业费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告何飚于本判决生效后十日内支付原告银川开源物业服务有限公司2013年7月6日至2018年7月5日期间的物业服务费13232.66元；二、驳回原告银川开源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费224元，减半收取112元，由被告何飚负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川回族自治区银川市中级人民法院。审  判  员   朱彦学二〇一九年六月二十九日书  记  员   赵欣汝 附：本案适用的相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。