广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终375号上诉人（原审被告）：刘建湘，男，汉族，1973年12月18日出生，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：胡文，广东声捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱伟珍，广东声捷律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李吉，男，汉族，1968年9月20日出生，住广东省云浮市。被上诉人（原审原告）：李江，男，汉族，1970年12月26日出生，住广东省云浮市。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：伍翠莲，广东曜政律师事务所律师。上诉人刘建湘因与被上诉人李吉、李江租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘建湘上诉请求：一、撤销云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初1649号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定双方签订的《厂房租赁合同》未约定“315KVA变电器”出租给上诉人专有使用，是歪曲合同内容、偏离合同目的，而作出有利于被上诉人的错误认定。1.双方于2015年3月20日签订的《厂房租赁合同》第一条第1项约定被上诉人出租大吉厂房给上诉人，合同第一条第2项细化明确约定了被上诉人出租给上诉人的大吉厂房是包括全新的钢结构星瓦棚顶的厂房，使用面积2727平方米，配有315KVA变电器、两台天车、沉池、水泥地板、办公室、工人宿舍、通水电。因此，双方在合同中对租赁标的物的约定非常明确，被上诉人出租给上诉人的大吉厂房是包括315KVA变电器、两台天车、沉池、水泥地板、办公室、工人宿舍、通水电等设施。2.根据租赁合同的法律要义和一般交易习惯，对于租赁合同中所列的租赁物，只有特别注明不是承租人专用的情形下，才能认定该租赁物非属承租人专用，否则，应当依法认定为只由承租人享有租赁使用权。本案中，双方在《厂房租赁合同》中并没有约定“315KVA变电器”不属于上诉人专有使用，原审判决认为双方签订的《厂房租赁合同》未约定“315KVA变电器”出租给上诉人专有使用，从而认同被上诉人还可擅自将合同租赁物“315KVA变电器”分转给他人使用，明显是对合同内容、合同目的的错误解读，对租赁合同的法律要义和一般交易习惯错误理解、错误适用。3.若按原审判决的解读，合同中的两台天车、沉池、水泥地板、办公室、工人宿舍、通水电等设施也未约定出租给上诉人专有使用，即被上诉人也可以随便将其中的部分厂房取回或以另行出租、出卖等形式转分给他人使用，可以将其中一辆天车转分给他人使用，可以将其中的部分工人宿舍转分给他人使用，如此判决是在破坏正常的经济活动。4.事实上，被上诉人出租的厂房因有该独立的配电设施等设施供承租人使用，是上诉人予以承租的重要因素，否则，上诉人不会与被上诉人订立本案厂房租赁合同。二、被上诉人未经上诉人同意，擅自将合同租赁物“315KVA变电器”转分给他人使用，已违约在先，上诉人因此才依法行使先履行抗辩权，拒绝向被上诉人交纳租金。原审判决对此不予认定，反而认定上诉人违约，认定事实和适用法律严重错误。1.本案是被上诉人违约在先。被上诉人于2015年8月未经上诉人同意，单方擅自将合同租赁物“315KVA变电器”50%的权益，以10万元价格转卖给相邻厂房的权利人邱莹使用，邱莹及其厂房承租人于2015年8、9月份开始，至今一直在上诉人用电总表下接分表使用该配电设施。被上诉人的违约行为，不但损害了上诉人对该租赁物享有完整的租赁使用权，还导致上诉人因配电不足而不能新增石材加工机械，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人一直要求被上诉人纠正，但被上诉人及相邻厂房的权利人邱莹拒绝上诉人的合理请求，鉴此，上诉人才不得不拒付2018年第二季度租金给被上诉人。2.上诉人拒绝向被上诉人交纳部分租金，属于依法行使先履行抗辩权，不属违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被上诉人应当履行将合同约定的“315KVA变电器”完整交付给上诉人使用的义务。现被上诉人违反此约定在先，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，上诉人依法享有先履行抗辩权，即在被上诉人不履行将上述“315KVA变电器”完整交付给上诉人使用的情况下，上诉人有权拒绝向被上诉人履行交纳租金的义务。三、原审法院拒绝上诉人的现场调查取证申请，导致案件事实认定错误。被上诉人擅自将合同租赁物“315KVA变电器”转分给他人使用的违约证据，上诉人不可能搬至法院，需要原审法院现场勘查了解。为查清案件事实，原审法院理应依据当事人的申请到现场调查核实，但原审法院却以超出举证期限为由拒绝上诉人的现场调查申请。上诉人是在被上诉人在庭上否认该事实的情况下，提出现场调查的申请，原审法院却以超出举证期限为由敷衍当事人，事实上，正因原审法院不到现场调查取证，才导致案件事实认定错误。四、案涉相邻厂房的权利人邱莹与本案有直接利害关系，当事人为减少讼累，一次性地妥善解决双方当事人及第三人邱莹的纷争，上诉人也申请原审法院追加邱莹为本案第三人参加诉讼，但原审法院不予采纳。人民法院为查明案件事实真相、为减少当事人讼累，也可以依职权追加当事人，并非必须根据当事人的申请而追加。但在本案中，原审法院既不现场调查取证，也不追加利害关系人参加诉讼，最终导案件事实认定错误。五、原审判决认定事实和适用法律不当，导致实体处理严重错误。被上诉人违约在先，原审判决不尽职查明事实，却支持被上诉人的无理诉求，无法支持、鼓励异地人到云浮当地依法投资创业。综上，原审判决认为双方签订的《厂房租赁合同》未约定“315KVA变电器”出租给上诉人专有使用，从而对被上诉人擅自将合同租赁物“315KVA变电器”分转给他人使用不认定为违约在先，却将上诉人依法行使先履行抗辩权的行为认定为违约，属于认定事实和适用法律严重错误。原审法院拒绝上诉人的现场调查取证申请、追加当事人申请，导致案件事实不清，因此，恳请二审法院依法到现场调查取证以查明案件事实真相，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人李吉、李江辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。二、上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。上诉人与被上诉人签订的合同没有约定上诉人所称的变压器由上诉人专属使用。上诉人与第三人共同使用变压器是上诉人与第三人协商一致的结果，被上诉人对此是同意的，并不是如上诉人所述的是被上诉人将变压器提供给第三人使用。上诉人与第三人共同使用变压器并不影响上诉人使用变压器以及对租赁物的使用，上诉人在与第三人共同使用变压器一事中是受益人，变压器的负荷费每月高达7000多元，由上诉人与第三人平均分担。2017年7月20日上诉人将租赁物转租给陈铭锋使用，陈铭锋在使用租赁物过程中对变压器的使用没有异议，而且用电也正常。上诉人在正常使用租赁物的情况下，根据法律的规定和合同的约定，应当及时向被上诉人缴纳租金，上诉人拒交租金的抗辩理由不符合法律和事实。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李吉、李江向一审法院起诉请求：1.判令刘建湘立即向李吉、李江支付租金150000元（即2018年8月、9月、10月租金）及逾期利息947元(利息从2018年7月1日起按同期同类银行贷款利率暂计算至2018年8月23日，实际计算至所有款项付清时止）。2、判令解除李吉、李江与刘建湘于2015年3月20日签订的《厂房租赁合同》，刘建湘向李吉、李江支付租金或按租金标准支付占用使用费至腾退租赁物之日止。3、本案全部诉讼费用由刘建湘承担。一审法院认定事实：2015年3月20日，甲方李吉、李江与乙方刘建湘签订一份《厂房租赁合同》，约定：“一、合同内容标的物：1、甲方将位于XX区XX街转移基地内（加油站后背）的XX厂房租给乙方使用。2、厂房的基本情况：厂房是全新的钢结构星瓦棚顶的厂房，使用面积2727平方米，配有315KVA变压器、两台天车、沉池、水泥地板、办公室、工人宿舍、通水电。二、租赁时间及交租方式：1、租赁时间：从2015年5月1日起至2020年4月30日止，共5年。2、租金金额：每月租金人民币伍万元整，每期租金交三个月人民币租金壹拾五万元整。3、缴纳方式：先交租后使用。每期末（31号前）缴纳下期三个月的人民币租金壹拾伍万元正。4、承租时乙方向甲方交纳人民币壹拾伍万元整作为租厂房的押金，租期期满时，无违约，经甲方验收物品，无损坏无灭失，甲方一次性全额退还押金（不计息）。三、租赁双方约定的事项。……8、乙方自行办理各种证照，如确有需要，甲方可有偿给予协助。若合同签订时，甲方故意隐瞒厂房与别的厂的矛盾导致乙方无法正常经营，甲方必须退回乙方押金并赔偿乙方押金等额的经济损失。第四条合同违约1、乙方违反合同约定之一，甲方没收押金，合同提前终止解约”。合同还对双方当事人的违约责任等进行了约定。李吉、李江与刘建湘分别在合同上盖章或签名捺印。合同签订后，李吉、李江依约将位于云城区××街转移基地内（加油站后背）的XX厂房连同该厂房内配有的315KVA变压器，两台天车等设备交付刘建湘使用。双方当事人在庭审中均确认，刘建湘已交2018年7月前的租金，拖欠从2018年8月起的租金未支付给李吉、李江，刘建湘现仍在租赁使用厂房。庭审中，刘建湘提出拖欠租金是因为李吉、李江在合同履行期间未经刘建湘同意将变压器出租给相邻厂房的邱莹使用，因使用变压器的问题刘建湘与邱莹多次产生矛盾，而李吉、李江一直未予解决，故刘建湘依法享有先履行抗辩权，拒绝支付李吉、李江租金。刘建湘于一审法院一审庭审辩论终结结束后，申请一审法院调查取证和追加第三人邱莹参加诉讼。对此，李吉、李江均予以否认。根据李吉、李江的申请，一审法院于2018年9月17日依法作出（2018）粤5302民初第1649号民事裁定书，裁定如下：1、对被申请人刘建湘名下的银行存款予以冻结，冻结期限为一年；2、对担保人李金洪、陈美杏共同共有的位于云浮市XX区XX街道办XX村委的房屋（房地产权证号：粤房地权证云字第××号）予以查封。查封期限三年。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。李吉、李江与刘建湘签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，李吉、李江已经将位于XX石材基地（加油站后背）的XX厂房以及厂房内的变压器、天车等设备交付给刘建湘使用，但刘建湘未按照协议的约定时间支付租金，经李吉、李江多次催促后，刘建湘至今仍拖欠2018年8、9、10月的租金共150000元未支付。对此，刘建湘抗辩拖欠租金是因为李吉、李江在合同履行期间未经刘建湘同意将315KVA变压器出租给相邻厂房的邱莹使用，因使用变压器的问题刘建湘与邱莹多次产生矛盾，而李吉、李江一直未予解决，故刘建湘依法享有先履行抗辩权，拒绝支付李吉、李江租金。一审法院认为，根据《厂房租赁合同》第一条第1、2点内容，甲方将位于云城区××街转移基地内（加油站后背）的XX厂房租给乙方使用。厂房基本情况是内配有315KVA变压器、两台天车、沉池、水泥地板、工人宿舍、通水电。可见，李吉、李江出租给刘建湘的租赁标的物是厂房，厂房配有315KVA变压器、两台天车等设备，合同并未约定315KVA变压器出租给刘建湘专有使用。因刘建湘抗辩李吉、李江将315KVA变压器擅自出租给案外人邱莹，影响其经营的意见，未能提供任何证据证实，刘建湘申请一审法院调查取证和追加第三人均已超出举证期限，应当承担举证不利的法律后果。故刘建湘以李吉、李江擅自将涉案厂房的变压器出租他人使用为由抗辩延迟付款的理由不成立，一审法院不予采纳。李吉、李江请求刘建湘支付2018年8月、9月、10月的租金共计150000元及从2018年7月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止的利息，合理合法，一审法院予以支持。根据《厂房租赁合同》第二条第3点“先交租后使用。每期末（31号前）交纳下期三个月的人民币租金壹拾伍万元。”规定，刘建湘应先交租后使用，按照上述规定提前向李吉、李江预交纳2018年8月、9月、10月租金共计150000元，但刘建湘拒绝支付租金的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，李吉、李江请求解除与刘建湘之间的《厂房租赁合同》合法有据，一审法院予以支持。现因刘建湘仍继续租赁使用厂房，因此，李吉、李江请求刘建湘支付至腾退租赁物XX石材基地（加油站后背）的XX厂房给李吉、李江止的租金（按每月50000元计算），合理合法，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决如下：一、解除李吉、李江与刘建湘于2015年3月20日签订的《厂房租赁合同》；二、刘建湘于判决发生法律效力之日起十五日内向李吉、李江支付租金（计算至2018年10月止的租金为150000元，从2018年11月1日起至刘建湘返还云浮市XX区XX街转移基地内的XX厂房给李吉、李江的租金每月按50000元计算）及支付从2018年7月1日起至付清款日止以150000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给李吉、李江。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3320元，适用简易程序减半收取为1660元，财产保全费1270元，共计2930元，由刘建湘负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人刘建湘提交了云山石材厂与伟奇石材厂（上诉人的公司）的电费缴纳凭证（复印件），拟证明被上诉人将上诉人租赁的变压器让给云山石材厂使用，造成云山石材厂与伟奇石材厂产生矛盾纠纷，影响上诉人对租赁物的正常使用。被上诉人李吉、李江提交了以下证据：一、《承包协议》（复印件），拟证明上诉人在2017年7月20日将租赁物转租给陈铭锋使用，陈铭锋一直正常用电及使用租赁物；二、安塘供电所出具的电费记录表，拟证明租赁物用电情况一直正常；三、李江记录的电费情况，拟证明上诉人与云山石材厂在2017年12月至2018年11月期间所分担的电费（包含负荷费）的情况。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，2017年7月20日，上诉人与陈铭锋签订的《承包协议》载明，上诉人将位于云浮市××区××街道××村ＸＸＸＸ石材转移基地X-X卡“伟奇石业”承包给陈铭锋自行经营。二审诉讼中，双方均确认，大约在2015年6月，上诉人已与他人共用本案涉案变压器。上诉人对一审判决判令其支付租金给被上诉人没有异议。本院认为，本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》是否应予以解除。上诉人与被上诉人于2015年3月20日签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均确认，上诉人未缴交2018年8、9、10月的租金，本院对该事实予以确认。上诉人认为，被上诉人擅自将合同约定的变压器转分给他人使用，违约在先，其行使先履行抗辩权，故其可不按时交纳租金。双方均确认，上诉人于2015年6月开始已与他人合用涉案变压器，本院予以确认。因上诉人与他人合用涉案变压器后，从2015年6月起至2018年7月，上诉人均按双方签订的合同履行支付租金的义务，且上诉人提供的证据亦未能证实其曾向被上诉人提出异议，上诉人该行为表明其同意与他人合用涉案变压器，现上诉人未能提供证据证实其与他人合用涉案变压器对履行租赁合同造成何障碍，故上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。双方签订的租赁合同约定，上诉人应在每期末交纳下期的租金，即上诉人应于2018年7月31日前缴纳2018年8、9、10月的租金，直到被上诉人于2018年8月23日提起本案诉讼，上诉人还未交纳2018年8、9、10月的租金，已构成违约行为。双方签订的租赁合同约定，如上诉人违约，合同提前终止解约，现上诉人未按合同约定的时间交纳租金，出现了违约情形，被上诉人要求解除合同符合合同约定，应予以支持。上诉人认为解除合同条件未成就的理由不成立，本院不予采纳。一审判决判令解除双方签订的租赁合同正确，本院予以维持。上诉人对一审判决判令其支付租金给被上诉人没有异议，本院予以维持。因双方签订的租赁合同约定，上诉人应在每期末交纳下期的租金，即上诉人应于2018年7月31日前缴纳2018年8、9、10月的租金，即上诉人自2018年8月1日起违约，故应从2018年8月1日起，以15万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给被上诉人，一审判决判令上诉人从2018年7月1日起计付利息给被上诉人错误，应予纠正。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初1649号民事判决第一项；二、变更云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初1649号民事判决第二项为：刘建湘于本判决发生法律效力之日起十五日内向李吉、李江支付租金（计算至2018年10月止的租金为150000元，从2018年11月1日起至刘建湘返还云浮市XX区XX街转移基地内的XX厂房给李吉、李江止的租金每月按50000元计算）及支付从2018年8月1日起至付清款日止，以150000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给李吉、李江；三、驳回李吉、李江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1660元，由李吉、李江负担6元，由刘建湘负担1654元，财产保全费1270元，由刘建湘负担。二审案件受理费3320元，由李吉、李江负担12元，由刘建湘负担3308元。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年六月二十七日书记员  徐俊贤