云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2504民初1334号 原告：程家顺，男，1965年4月3日出生，汉族，农民，住弥勒市。 原告：徐翠，女，1965年4月14日出生，汉族，农民，住弥勒市。 原告程家顺、徐翠的委托诉讼代理人：丁怡，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告程家顺、徐翠的委托诉讼代理人：张媛，云南白龙律师事务所实习律师。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。 法定代表人：万俊,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙博，男，系该公司职工。代理权限：特别授权。 原告程家顺、徐翠与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程家顺、徐翠的委托诉讼代理人丁怡、张媛，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程家顺、徐翠向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告将二原告所有的位于弥勒市湖泉湾Ⅰ号住宅区房屋修缮并返还二原告；2.依法判令被告向二原告支付自2016年3月1日起至2019年2月28日止的房屋租金143803.68元（599182元×8%×3年）；3.依法判令被告向二原告支付逾期支付租金的违约金，2016年度自2016年4月1日起暂计算至2019年4月15日的逾期付款违约金为26579.71元（47934.56元×0.0005×1109天），2017年度自2017年4月1日起暂计算至2019年4月15日的逾期付款违约金为17831.66元（47934.56元×0.0005×744天），2018年度自2018年4月1日起暂计算至2019年4月15日的逾期付款违约金为9083.60元（47934.56元×0.0005×379天），以上共计53494.97元；4.判令被告每天按未付租金额的万分之五向二原告支付自2019年4月16日起至实际付清租金之日止的逾期付款违约金；5.依法判令被告向二原告支付租金届满后自2019年3月1日起暂计算至2019年4月15日的房屋占用费5909.74元（599182元×8%÷365天×45天），并计算至实际返还房屋之日止；6.本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼中，二原告明确其诉讼请求第一项返还标准按照商品房销售合同附件2载明的弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目（湖泉湾Ⅰ号）公寓楼交房标准执行，诉讼请求第五项的房屋占用费按照房屋租赁费标准计算。事实和理由：我们系夫妻关系，且系弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾Ⅰ号第1幢12层08号房屋的所有权人，被告系该房屋的承租人。2012年11月13日，我们与被告签了《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：湖销住第1-1208号），约定我们向被告购买位于弥勒市房屋，购房总价款为599182元。合同签订后，我们于当日向被告付清了全部购房款，并以原告程家顺名义与被告签订了《房屋租赁合同》，约定我们将上述向被告购买的房屋出租给被告使用，租期3年即自2013年3月1日起至2016年2月29日止，每年租金为房屋总价款的8%，租金每年一付并在每个租赁年度的第一个月内支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五标准承担逾期付款的违约金。后我们按照约定将房屋交付被告使用。2015年2月15日，我们取得房屋的产权证（产权证号：弥勒市房权证［2015］字第××号）。2015年5月14日，我们和被告签订了上述《房屋租赁合同》的《补充协议》，约定租期延长三年即自2016年3月1日起至2019年2月28日止，租金计算标准及《补充协议》未约定的事项按照双方之前签订的《房屋租赁合同》的约定执行。2013年3月1日起至2016年2月29日止的房屋租金被告已支付，但自2016年3月起，被告就未按约定支付租金，2016年至2019年的租金被告至今未向我们支付，我们多次向被告要求支付应付租金，被告总是以各种理由推脱搪塞。综上所述，我们按照约定将所有的房屋租赁给被告使用，而被告却未按照约定向我们支付相应租金，被告的行为已构成违约，严重侵犯了我们的合法权益，现我们和被告约定的租赁期已届满，我们要求被告返还房屋，并按照双方约定支付应付租金、承担逾期付款的违约金。为此，我们依照相关法律规定提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：我公司已经于2019年2月22日通过邮寄方式向二原告寄送了接房公告，但二原告至今未到我公司办理接房手续，故我公司不应支付二原告自合同期限届满后的房屋租金。二原告的房屋面积存在误差，实际房屋价款应为593632元，二原告主张的租金应予以调整，因为该租金高于同地段房屋租金，按照每月1300左右比较合适，违约金应予以调整，因为二原告的实际损失为利息损失，故应按中国人民银行同期贷款利率计算。我公司于2017年支付了二原告二期租金合计7349.16元，应从支付的租金中予以扣除。 针对争议事实，二原告向本院提交证据： 1.《商品房购销合同》、《合同补充协议》、云南省地方税务局通用机打发票联、房屋所有权证书复印件各1份，欲证实2012年11月13日，原、被告签订商品房购销合同及合同补充协议，二原告向被告购买弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾Ⅰ号第1幢12层08号房屋，购房总价款599182元，交房期限为2013年3月1日前，二原告于当天付清了全部购房款，2015年2月15日，二原告取得了上述房屋的产权证书，二原告系合法出租人。 2.《房屋租赁合同》、《补充协议》复印件各1份，欲证实原、被告约定二原告将其购买的位于弥勒市房屋出租给被告管理使用，租期3年即自2013年3月1日起至2016年2月29日止，每年租金为购房总价款的8%，租金每年一付，并在每个租赁年度开始的第一个月内支付，若被告迟延支付租金，每迟延1天应按未付款额的万分之五承担逾期付款的违约金。2015年5月14日，双方签订补充协议，约定租期延长3年至2019年2月28日止，租金计算标准和其他未约定事项按租赁合同的约定执行。 被告向本院提交证据： 1.结算交款明细复印件1份，欲证实本案诉争房屋存在面积误差。 2.电子银行转账凭证复印件2份，欲证实2017年3月至4月，被告向二原告支付过二期租金共计7349.16元。 3.韵达快递回执复印件1份，欲证实被告向二原告邮寄了接房公告。 4.[湖泉湾Ⅰ号]2016年返租公寓租金分期支付协议复印件1份，欲证实原、被告对2016年的租金给付方式达成协议。 经质证，二原告提交的证据1，被告认为二原告所购买的房屋存在面积误差，对其他无异议；证据2，被告无异议。被告提交的证据1，二原告认可房屋存在面积误差，但认为应按照商品房购销合同上载明的房屋价款计算房屋租金；证据2、4，二原告无异议；证据3，二原告不认可。 通过举证、质证，对当事人提交的证据，相对方均无异议的部分，本院予以采信并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：二原告提交的证据1，除商品房购销合同和房屋所有权证书上载明的房屋面积不一致，房屋面积存在误差外，其余证据能证实二原告欲证明的事实，采信该证据能证明的事实。被告提交的证据1，有原告程家顺签字、确认，且二原告认可涉案房屋存在面积误差，能证明被告欲证明的事实，予以采信；证据3的韵达快递单上未载明邮寄材料内容，无法确认与本案相关，不予采信。 本院经审理认定事实如下：2012年11月13日，原、被告签订合同编号为湖销住第1-1208号《商品房购销合同》和《合同补充协议》，合同约定，二原告向被告购买位于弥勒市弥阳镇西区生态园以东暂定名称为“弥勒.财富新天地综合旅游项目湖泉公寓湖泉湾Ⅰ号”的商品房中第1幢12层8号商品房1套，房屋预售建筑面积为78.81平方米，每平方米7602.87元，房屋总价款为599182元，随即二原告全额支付房屋总价款。同日，原告程家顺（即出租方：甲方）与被告（即承租方:乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告程家顺将上述房屋出租给被告经营管理，租期为自2013年3月1日起至2016年2月29日止，合同租金由净租金和租赁税费组成，在本合同约定的租期内，被告按照所购该房屋价款的8%支付租金，经甲方同意，对于甲方应当缴纳的相关租赁税费，由乙方根据该房屋所在地的相关规定代扣代缴。租金每年支付一次，即在每个租赁年度开始的第一个月内，乙方根据该房屋所在地的相关规定代扣代缴租赁税费后，将应付的该租赁年度全部净租金向甲方付清。若乙方迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五的标准承担逾期付款的违约金。2013年1月4日，原告程家顺和被告进行结算，确认涉案房屋的实测建筑面积78.08㎡，实际购房款为593632元。2015年5月14日，原告程家顺与被告签订《补充协议》，就上述《房屋租赁合同》约定的租期延长至2019年2月28日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系云南昆润高鸿投资有限公司提供的格式合同。自2013年3月1日起至2016年2月29日止的租金，被告已实际支付。因自2016年3月1日起至2017年2月28日止的房屋租金未付，双方于2017年2月17日签订了[湖泉湾Ⅰ号]2016年返租公寓租金分期支付协议，约定被告应付二原告2016年度租金为44094.98元，分12期支付，每期支付金额3674.58元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付，同时约定当月25日前签署协议的，视为次月1日前可支付首期款项，当月25日前后次月25日前签署本协议的，视为次月签署，以此类推，2017年3月13日、2017年4月14日，被告分别支付了第1、2期的租金均为3674.58元，剩余款项至今未付。现二原告向本院起诉，要求解决。另查明，二原告已取得涉案房屋的房屋所有权证明（所有权证号：弥勒市房权证［2015］字第××号）。2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，现二原告已依约付清房款并将该房屋实际交由被告经营管理，被告应按《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定向二原告支付租金，现被告未按期足额履行支付租金义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。 一、关于二原告主张要求被告返还房屋的问题。因原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限现已届满，被告应当返还房屋给二原告，现二原告主张要求被告按照《商品房购销合同》附件2载明的弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目（湖泉湾Ⅰ号）公寓楼交房标准将二原告所有的位于弥勒市湖泉湾Ⅰ号住宅区房屋返还，被告无异议，本院予以支持。 二、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的年租金为按商品房购销合同约定购房价款的8%兼有投资性质。双方在签订《房屋租赁合同》时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的。但《商品房购销合同》约定面积与实测面积存在误差，二原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，二原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费应在双方实际履行时由二原告自行缴纳或被告代缴后向二原告追偿。综上所述，被告应支付二原告2016、2017、2018年度的房屋租金分别为40141.40元（房价593632元×8%-已付租金3674.58×2）、47490.56元（房价593632元×8%）、47490.56元（房价593632元×8%），共计135122.52元。 三、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，二原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实二原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付二原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成分期支付协议，该协议未对违约金另作约定，二原告亦未明确表示放弃违约金，故协议签订前的违约金应按《房屋租赁合同》的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按《房屋租赁合同》约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金，现二原告主张由被告支付逾期未支付的违约金53494.97元，并按未付租金额的万分之五计算支付自2019年4月16日起至实际付清租金之日止的违约金，因被告拖欠二原告房屋租金的状态一直在持续，故二原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，被告应支付二原告截至2019年4月15日的2016年度违约金17569.69元[租金47490.56元×0.0005×292天＋月租金3674.58元×0.0005×（12天＋13天+714天+683天+653天+622天+591天+561天+531天+500天+470天+439天）；2017年度违约金为16469.96元（租金44274.08元×0.0005×744天）；2018年度违约金为8389.94元（租金44274.08元×0.0005×379天），共计42429.59元，并以未付租金额、按日利率万分之日计算支付自2019年4月16日起至付清租金之日止的违约金。 四、关于被告未返还房屋期间产生的房屋占用费问题。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满日为2019年2月28日，自2019年3月1日起，被告应当返还房屋，但现被告未实际返还房屋给二原告，虽被告辩解其已向二原告邮寄了接房通知，但并未提交充分证据证实被告已明确告知二原告接房，故在二原告接房之前，应视为被告仍然控制并使用承租的房屋。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故支持由被告向二原告支付租金届满后自2019年3月1日计算至2019年4月15日的房屋占用费5855元（房价593632元×8%÷365天×45天），并按每年房屋总价款的8%的标准支付自2019年4月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效后十日内将位于弥勒市弥阳镇西区生态园以东“弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期商品房中第1幢第12层08号房屋返还给原告程家顺、徐翠，退房标准按照合同编号为湖销住第2-203号《商品房购销合同》中的附近二《弥勒.财富新天地文化旅游综合建设项目湖泉湾Ⅰ号公寓楼交房标准》执行。 二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告程家顺、徐翠自2016年3月1日起至2019年2月28日止的房屋租金135122.52元、截至2019年4月15日的违约金42429.59元，并以未付租金额为基数、按日利率万分之五计算支付自2019年4月16日起至租金付清之日止的违约金。 三、由被告云南昆润高宏投资有限公司支付原告程家顺、徐翠截至2019年4月15日的房屋占用费5855元，并按每年房屋总价款8%的标准支付自2019年4月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。 四、驳回原告程家顺、徐翠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4348元，减半收取计2174元，由原告程家顺、徐翠负担212元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1962元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  孙云霞 二〇一九年六月二十六日 书记员  王海旭