广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初585号原告：范锦娣，女，1965年5月4日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告：范嘉城，男，1990年7月17日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：范锦娣，信息同上。被告：陈艳，女，1980年1月15日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：黄利莹，广东品杰律师事务所律师。被告：佛冈县蓝箭装饰建材有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇教育路307-1号，统一社会信用代码：914418215556409925。法定代表人：周迅聪。被告：周迅聪，男，1974年10月14日出生，汉族，住广东省佛冈县。第三人：广东佛冈农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇振兴南路59号农商金融大厦，统一社会信用代码：9144182179624478X4。法定代表人：麦瑞勇。原告范锦娣、范嘉城与被告陈艳、佛冈县蓝箭装饰建材有限公司、周迅聪、第三人广东佛冈农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告范嘉城的委托诉讼代理人原告范锦娣，被告陈艳的委托诉讼代理人黄利莹、佛冈县蓝箭装饰建材有限公司的法定代表人被告周迅聪到庭参加诉讼，第三人广东佛冈农村商业银行股份有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后因案情复杂，于2019年5月9日转为普通程序于2019年5月30日再次公开开庭进行了审理。原告范嘉城的委托诉讼代理人原告范锦娣，被告陈艳的委托诉讼代理人黄利莹到庭参加诉讼，被告佛冈县蓝箭装饰建材有限公司、被告周迅聪、第三人广东佛冈农村商业银行股份有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范锦娣、范嘉城向本院提出诉讼请求：1、判令被告向第三人偿还涉案房屋剩余抵押贷款，由第三人在被告还清贷款后5日内办理涉案房屋抵押权注销登记手续；2、判令被告继续履行与原告于2018年10月6日签订涉案房屋的《房地产买卖合同》，在涉案房屋抵押权注销登记后5日内，协助原告办理涉诉房屋过户登记手续；3、判令被告向原告支付迟延办理房产过户产生的违约金，违约金按2万元/月计，自2019年2月6日起计至办理房产过户登记手续由不动产登记中心收缴证件出具回执时为止，暂计至2019年3月5日为人民币20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审结束后，原告将诉讼请求变更为：1、请求判令原告代被告向第三人偿还涉案房屋剩余抵押贷款，由第三人在原告代偿后5日内办理涉案房屋抵押权注销登记手续；2、请求判令被告继续履行与原告于2018年10月6日签订涉案房屋的《房地产买卖合同》，在涉案房屋抵押权注销登记后5日内，协助原告办理涉诉房屋过户登记手续；3、请求判令被告向原告支付其未履行提前还贷、赎证和注销抵押导致无法办理过户违约行为产生的违约金，违约金按2万元/月计，自2019年2月6日起计至办理房产过户登记手续由不动产登记中心收缴证件出具回执时为止，暂计至2019年3月5日为人民币20000元；4、原告代被告向第三人垫付提前偿还的抵押贷款及手续费、被告应缴税费等，由原告另行起诉向被告周迅聪追偿；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月6日，原告和被告陈艳、周迅聪在佛冈县石角镇新诚信中介服务部见证下签订了《房地产买卖合同》，约定被告陈艳将其名下位于佛冈县××教育路××号碧××房屋以105万元出售给原告，以及约定付款方式、赎契涂销抵押、办证等合同事项。因被告披露涉案房屋产权归属被告三佛冈县蓝箭装饰建材有限公司，所以由蓝箭公司法定代表人周迅聪作为代理人参与签订了该买卖合同。合同签订后，原告依据被告变更的付款要求陆续支付房款，在2018年11月9日前已付清购房款105万元，并由周迅聪出具总《收据》一张（注：收据日期将“2018年11月9日”错写为“2018年11月5日”）。现涉案房屋已交付原告，并办理了业主更名备案手续。但因被告未将收到的购房款用之办理垫资赎契，导致房屋无法办理过户。2018年12月25日，原被告又协商签订《补充协议书3》，被告必须在2019年1月5日前办妥涂销抵押和协助原告办理过户登记手续，而至今被告仍未履行。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告陈艳辩称，一、答辩人非本案适格被告，不承担任何责任。1、答辩人与被告佛冈县蓝箭装饰建材有限公司于2016年5月26日就佛冈县××教育路××号碧××房的产权问题签订《协议书》，该房屋系蓝箭公司以佛冈县碧翠房地产开发有限公司拖欠的工程款为首期款，以答辩人的名义签订商品房买卖合同并办理按揭贷款的方式购买的，蓝箭公司是涉案房屋的实际产权人，答辩人仅是代持，不享受该房屋的任何权利，对此原告是知晓的，并在起诉状陈述中认可。2、原告提交的证据《房地产买卖合同》及《补充协议书3》上“陈艳”签名均不是答辩人本人签名，由于不是实际持有人，涉案房屋买卖无需告知答辩人，故答辩人对原告与蓝箭公司签名房屋买卖合同的事宜完全不知情，仅在买卖后期接周迅聪通知被要求按《协议书》约定配合过户才知涉案房屋买卖的存在。答辩人与原告之间不存在房屋买卖合同关系，答辩人对于原告不承担任何义务。3、答辩人未收取过涉案房屋的房款，所有房款都是蓝箭公司的法定代表人周迅聪收取的。原告起诉状提及汇入答辩人名下用于涉案房屋还贷银行账户的40万，也是按周迅聪指示操作仅停留几分钟就汇入其账号，答辩人对于该笔汇款用途完全不知情，更未实际收取该款。二、原告与蓝箭公司签订的《房地产买卖合同》客观上不具备可继续履行的条件。1、涉案房屋已抵押给广东佛冈农村商业银行股份有限公司，根据我国《物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，在第三人广东佛冈农村商业银行股份有限公司未明确同意转让房产的前提下，原告无权要求继续履行合同。答辩人未曾收取房款，无义务向第三人清偿抵押贷款。2、2018年12月12日佛冈县人民法院以（2018）粤1821民初2093号民事裁定书裁定查封涉案房屋，不具备可以过户的客观条件，而且第三人广东佛冈农村商业银行股份有限公司未明确同意转让房屋的前提下，原告无权要求继续履行合同。综上所述，答辩人陈艳与原告之间不存在买卖合同关系，涉案房屋因客观原因已无法过户，根据合同相对性原则，原告因不能继续履行合同产生损失应由蓝箭公司承担，答辩人不承担任何法律责任。被告佛冈县蓝箭装饰建材有限公司、周迅聪辩称：本案的房屋买卖属实，陈艳是帮被告二蓝箭公司代持涉案物业的角色，所以，之后办理产权的相关手续都是受公司的委托办理。蓝箭公司与陈艳都有签署代持协议的。涉案房屋的所有买卖都是蓝箭公司去履行，违约责任、损失等都是由蓝箭公司承担。涉案房屋因在买卖中，受另一个案件影响现在被查封了，导致无法与原告完善过户手续。陈艳与涉案房屋是无关的，涉案房屋的实际产权人是蓝箭公司。第三人广东佛冈农村商业银行股份有限公司未向本院提交书面答辩意见，在举证期限内向本院提交一份《个人购房按揭借款合同》。原告范锦娣、范嘉城为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、身份信息、企业公示信息；2、房地产买卖合同、补充协议书3；3、收据、转账凭证；4、不动产权证书。被告陈艳向本院提交了如下证据：1、被告身份证；2、协议书；3、账户明细查询；4、民事裁定书；第三人广东佛冈农村商业银行股份有限公司向本院提交了一份个人购房按揭借款合同；被告佛冈县蓝箭装饰建材有限公司、周迅聪未向本院提交证据。第三人广东佛冈农村商业银行股份有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对证据辩证、质证的权利。原告范锦娣、范嘉城，被告陈艳、第三人广东佛冈农村商业银行股份有限公司提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信，并作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：被告佛冈县蓝箭装饰建材有限公司是2010年6月3日成立的有限责任公司（自然人独资），股东是被告周迅聪，法定代表人也是周迅聪。2016年5月26日，被告佛冈县蓝箭装饰建材有限公司（甲方）以被告周迅聪为签约代表与被告陈艳（乙方）签订了一份《协议书》，该协议书内容为：“一、甲方出资购买位于佛冈县××教育路××号碧××房，面积161.07平方米，房款644280元，首期款194280元，银行供贷450000元；二、上述房屋（商铺）的购房款全部由甲方支付，包括首期房款及房屋按揭贷款的本息；三、上述房屋（商铺）的所有权属于甲方，包括占有、使用、收益、处分等权利；四、双方确认，上述房屋（商铺）登记在乙方名下，乙方仅是名义上的所有权人，上述房屋（商铺）的实际所有权人为甲方。乙方不得以上述房屋（商铺）的《房地产权证》主张权利，否则视为侵占；五、乙方有义务协助甲方行驶房屋所有权，有义务协助甲方办理按揭贷款、支付按揭本息，领取《房地产权证》，以及租赁使用、房屋买卖过户登记等事宜；六、乙方签署本协议后对他以后购房、卖房、信誉等方面造成相关费用由甲方负责；七、双方确认，本协议所述内容真实且客观事实，签署协议的行为是双方真实意思表示，双方均承诺依本协议约定享有权利、承担义务。”2016年7月7日，被告陈艳与第三人广东佛冈农村商业银行股份有限公司（原佛冈县农村信用合作联社）签订了一份《个人购房按揭借款合同》向第三人借款450000元购买位于佛冈县××教育路××号碧××房，借款期限自2016年7月7日起至2039年7月6日，该302房于2018年11月23日办理了抵押登记，抵押权人为第三人，抵押人为陈艳。2018年10月6日，被告陈艳（卖方又称甲方）与原告范锦娣、范嘉城（买方又称乙方）在见证方佛冈县石角镇新诚信中介服务部见证下签订了《房地产买卖合同》，合同约定：“一、甲方将坐落在佛冈县××教育路××号碧××房以1050000元转让给乙方；九、3、因房屋的产权是佛冈县蓝箭装饰建材有限公司（以下简称蓝箭公司）拥有的，甲方陈艳是蓝箭公司员工，现蓝箭公司的法人代表周迅聪作为代理人，收取乙方的定金，并代表陈艳与乙方范锦娣、范嘉城签订本合同，代理人周迅聪已清楚陈艳在本合同所需遵守的条约与条款，若办理房产过户等途中，陈艳不肯配合提供资料及签名等等，属违约行为，所有违约责任及乙方的经济损失全部由代理人周迅聪承担。”《房地产买卖合同》签订后，原告范锦娣于2018年10月8日支付15万元、2018年10月9日支付40万元、2018年11月5日支付50万元，总房款合计共105万元全部由被告周迅聪收取。周迅聪于2018年11月5日立下105万元的收据给原告。因陈艳、周迅聪虽然已把房屋及钥匙交付给买方使用，但没有协助办理过户登记手续，2018年12月25日，以陈艳为甲方、周迅聪为甲方代理人与范锦娣为乙方又签订了一份《补充协议书3》约定“若甲方与甲方代理人未在2019年1月5日前办妥过户手续给乙方的，乙方有权选择继续履行合同，甲方与甲方代理人同意在2019年1月6日起每月支付违约金20000元给乙方，直至甲方将所有问题解决并将产权过户到乙方名下之日止。违约金20000元是每超一天都按整月计算，并在每月的30日前付清。”2019年5月30日，陈艳协助办理了提前还贷的手续后，原告范锦娣代被告清偿了尚欠第三人的涉案房屋抵押按揭贷款本金419856.21元、利息2225.25元，贷款提前还款违约金1714.41元，三项合计共423795.87元。另查明：本院于2018年11月20日依法立案受理了（2018）粤1821民初2093号民间借贷纠纷一案，依据该案当事人的申请，于2018年12月12日作出（2018）粤1821民初2093号民事裁定书，查封了陈艳名下位于佛冈县××教育路××号碧××号涉案房屋。2019年5月10日范锦娣、范嘉城向本院提出书面执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院审查后，于2019年5月24日作出（2019）粤1821执异13号执行裁定书，裁定：解除位于佛冈县××教育路××号碧××房的查封。本院认为：原告范锦娣、范嘉城（买方，又称乙方）与被告陈艳（卖方，又称甲方）签订的《房地产买卖合同》及原告范锦娣（买方，又称乙方）与被告陈艳（卖方，又称甲方）签订的《补充协议书3》，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，依法受法律保护，各方均应当诚信履行，否则，应依合同的约定承担相应的责任。房地产买卖合同签订后，原告已将全部购房款付清，被告也已将房屋及钥匙交付给原告，现原告要求继续履行合同代被告偿还涉案房屋尚欠第三人广东佛冈农村商业银行股份有限公司的抵押贷款后，由第三人协助办理涉案房屋抵押权注销登记手续，由被告协助办理涉案房屋产权过户登记至原告范锦娣、范嘉城名下的手续，由被告自2019年2月6日起计至办理涉案房屋过户登记到原告名下手续由不动产登记中心收缴证件出具回执之日止每月支付2万元的违约金给原告的诉讼请求，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条：“合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失”的规定，事实依据、合同依据充分，本院予以支持。对于原告代被告偿还涉案房屋尚欠第三人的抵押贷款及其他违约金的问题，由于原告明确表示另案追偿，本院予以准许。因佛冈县蓝箭装饰建材有限公司与陈艳于2016年5月26日签订的《协议书》对涉案房屋的权属已作出明确约定，陈艳仅是名义上的所有权人，房屋的实质所有权人为佛冈县蓝箭装饰建材有限公司，原告支付的全部购房款也全部由佛冈县蓝箭装饰建材有限公司的法定代表人、《房地产买卖合同》、《补充协议书3》卖方的签约代理人周迅聪收取，且《房地产买卖合同》第九条第3款也约定违约赔偿责任全部由周迅聪承担，因此，根据权利义务相对性的原则，本案的违约赔偿责任应当由被告佛冈县蓝箭装饰建材有限公司、被告周迅聪共同承担，协助注销涉案房屋抵押权登记手续的义务由三被告及第三人承担，协助把涉案房屋的产权转移过户登记到原告范锦娣、范嘉城名下的义务由三被告共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告范锦娣、范嘉城与被告陈艳、被告佛冈县蓝箭装饰建材有限公司、被告周迅聪继续履行双方于2018年10月6日签订的《房地产买卖合同》（含《补充协议书3》）；二、被告陈艳、被告佛冈县蓝箭装饰建材有限公司、被告周迅聪、第三人广东佛冈农村商业银行股份有限公司在本判决生效后五日内，协助原告范锦娣、范嘉城办理佛冈县石角镇教育路xx号碧xx苑xx栋xxx号房屋的抵押权注销登记手续；三、被告陈艳、被告佛冈县蓝箭装饰建材有限公司、被告周迅聪在本判决生效后十日内，协助原告范锦娣、范嘉城办理将佛冈县石角镇教育路XXX号碧xx苑xx栋xxx号房屋的所有权转移过户登记至原告范锦娣、范嘉城名下的手续；四、被告佛冈县蓝箭装饰建材有限公司、被告周迅聪在本判决生效后十日内，支付从2019年2月6日起按每月20000元计付至佛冈县石角镇教育路XXX号碧xx苑xx栋xxx号房屋的所有权转移过户登记至原告范锦娣、范嘉城名下手续时由不动产登记中心收缴证件出具回执之日止的违约金给原告范锦娣、范嘉城。案件受理费300元，由被告佛冈县蓝箭装饰建材有限公司、周迅聪负担。原告范锦娣、范嘉城可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审 判 长  蓝茂荣人民陪审员  郑小琳人民陪审员  邓志斌二〇一九年六月五日书 记 员  吴丽仪附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名：佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。