广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初9745号原告：赖水生，男，1983年1月6日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，委托诉讼代理人：何雪波，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎嘉瑶，广东香山律师事务所律师。被告：中山市星汇房地产有限公司，住所地广东省中山市石岐区中山二路4号五栋底层，统一社会信用代码914420007929560264。法定代表人：卢健儿。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。第三人：杨雄柏，男，1966年10月29日出生，香港特别行政区居民，现住中山市石岐区，原告赖水生与被告中山市星汇房地产有限公司（以下简称星汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖水生委托诉讼代理人何雪波，被告星汇公司委托诉讼代理人钟其安到庭参加诉讼。第三人杨雄柏经公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖水生向本院提出诉讼请求：1.原、被告之间的星汇湾买卖合同解除；2.被告退回购房款500000元；3.被告向原告赔偿损失340000元。事实与理由：2015年10月20日，原告委托其胞兄赖李发在被告认购现场代为签订星汇认购书两份，明确原告认购被告位于中山市石歧区中山二路***号星汇湾项目***幢***号房。2015年10月26日，原告与被告董事杨雄柏就上述两套房产签订了相应的买卖合同。2015年10月至12月期间，原告已按照合同约定将中山市星汇湾***幢***号房的各三期楼款按时支付至买卖合同上约定的收款账号上，被告收到上述房款后分别出具了相应收据，并由董事杨雄柏在上面签名确认。2015年12月30日，当原告按合同约定携带相应资料前往被告处要求办理网签备案手续时，被被告告知只能办理星汇湾***幢***号房的网签备案手续，***房因公司内部材料交接原因暂时无法办理。就此，原告曾在2016年至2017年间多次催促被告，但被告皆以诸多理由推脱。直至2017年12月，原告才获知被告已将星汇湾***幢***号房屋另行售出，并为他人办理了相应的备案登记手续。被告与原告签订商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给第三人，导致原告商品房买卖合同目的不能实现的，就此被告应返还已付购房款及承担赔偿责任。被告星汇公司辩称，1.被告与原告不存在案涉***号房屋的买卖法律关系。第一，被告从未授权第三人与原告签订案涉***】号房屋的星汇湾认购书、星汇湾买卖合同。原告与第三人签订的认购书、买卖合同的版本与被告的认购书、买卖合同版本不一致，且原告提供的认购书、买卖合同没有被告的盖章，故对被告没有约束力。第二，被告从未授权第三人向原告收取***号房屋的售楼款，被告并未收到原告支付***号房的购房款。第三人虽在公司登记中显示为被告的董事，但第三人并非被告的法定代表人，也不是被告的股东。原告知道或者应当知道如需购买案涉房屋，相对方应是被告，应与被告签订商品房买卖合同。按照日常生活法则，在被告没有出具任何委托手续给第三人的情形下，原告没有理由相信第三人具有被告的代理权，没有理由相信第三人有权代表被告签订认购书、买卖合同，并收取购房款。第三，被告于2014年4月18日取得中山市石岐区中山二路*号星汇湾项目*幢商品房的商品房预售许可证，从2014年4月18日起可对外进行销售7幢的商品房。被告与第三人签订***号房的星汇湾认购书、星汇湾买卖合同时，***房已具备销售条件，原告购买****号房，可直接与被告签订商品房买卖合同。第四，原告诉称“2015年12月30日，当原告按合同约定携带相应资料前往被告处要求办理网签备案手续时，被被告告知只能办理星汇湾7幢418号房的网签备案手续，**房因公司内部材料交接暂时无法办理。”与事实不符。2.原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。第三人杨雄柏未作陈述，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.国家企业信用信息公示系统发布的星汇公司企业信用信息公示报告显示杨雄柏是星汇公司的董事，杨威严是星汇公司的股东。2.2015年10月20日，杨雄柏以星汇公司（出售方）售楼代表的名义与代表赖水生（认购方）的赖李发签订星汇湾认购书两份，其中一份认购书（以下简称***认购书）约定：认购物业为中山市星汇湾项目***幢***层***号房，建筑面积约为56.80平方米（套内建筑面积约39.59平方米）；认购楼价50万元，建筑面积单价为8802.8元/平方米，套内建筑面积单价为12629.5元/平方米；乙方须于2015年10月20日支付定金5万元；认购方确认在签订本认购书时，出售方已在售楼部公示了企业法人营业执照、国有土地使用证、预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等开发文件，并公示了中山市商品房买卖合同六个附件的详细内容，以及业主临时管理规约、前期物业管理服务协议；认购方须于2015年10月25日前，携带本认购书、应付楼价款、身份证件等资料及其他应付款项到城市空间销售中心就认购物业签订网签等相关手续，如申请按揭者须同时签署齐备按揭申请所需文件、递交按揭申请所需资料及缴清相关费用；认购方按约定付清全部楼价款及其他应付款项时，出售方承诺于2016年1月1日前将认购物业交付认购方使用；出售方于认购物业交付之日起720个工作日内递交有关文件为认购方办理房地产权属证书。该认购书还约定了其他条款。另一份星汇湾认购书（以下简称***认购书）约定：认购物业为中山市星汇湾项目***幢***层***号房，建筑面积约为56.82平方米（套内建筑面积约39.60平方米）。***认购书的其他内容、格式与***认购书一致。2.2015年10月26日，杨雄柏以星汇公司（出售方）售楼代表的名义与赖水生（认购方）签订星汇湾买卖合同。该合同的主要条款、形式与***认购书一致，只是付款方式进一步明确为乙方须于2015年10月26日前付清首期款300000元，于2015年11月30日前付清二期楼款100000元，于2015年12月30日前付清100000元，办理网签等相关手续的时间变更为2015年12月30日。3.赖水生分别于2015年10月21日、同年10月26日、同年10月27日、同年11月28日、2016年2月17日向杨雄柏转账10万元、50万元、20万元、5万元、10万元，合计95万元。赖李发于2015年11月29日向杨雄柏转账5万元。庭审中，赖水生主张：赖李发是其哥哥，赖李发的付款是代表其本人向杨雄柏支付的购房款；上述100万元指向是案涉两套房的购房款，其中2015年10月21日付款中的5万元，同年10月26日付款中的25万元，同年11月27日付款中的10万元，2016年2月17日付款的10万元是***房的购房款，剩下的50万元是***的购房款。诉讼中，赖李发接受本院调查，确认赖水生的意见。4.案涉417房的商品房销售登记备案表记载：该商品房的买受人为杨威严，建筑面积为56.81平方米，套内建筑面积为39.59平方米，购房款总价为409032元，签约日期为2016年7月6日，销售登记备案时间为2016年7月13日，合同编号为HTN2016081275。5.2015年10月26日，赖水生作为买受人与作为出卖人的星汇公司签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房座落中山市石岐区中山二路××房，建筑面积56.82平方米，套内建筑面积39.60平方米；该商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米10043.94元，总金额397740元；买受人在2015年10月26日一次性付款397740元；出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2015年11月24日，中山市商品房买卖合同办理了登记备案，合同编号为HTN201500721。6.诉讼中，星汇公司表示：杨雄柏在2006年9月11日至2018年5月28日期间担任星汇公司董事，但为挂名董事，没有参与星汇公司的经营管理，星汇公司从未授权杨雄柏对外签订销售房地产的认购书、买卖合同，也未授权杨雄柏收取购房款；2014年10月7日，星汇公司与杨威严、梁景青、梁加立签订认购书（编号：8880202），约定杨威严、梁景青、梁加立共同向星汇公司认购位于中山市××区××卡、××、××、××、××、××、××共102卡物业（包括案涉××房、××房），星汇公司已收到定金600万元；2015年10月初，星汇公司收到杨威严的口头通知，指定将案涉418房的产权登记在赖水生名下，双方遂于2015年10月26日签订了案涉中山市商品房买卖合同；因杨威严、梁景青、梁加立已认购案涉××房，且已向星汇公司支付相应的款项，故星汇公司未再向赖水生收取案涉××房的购房款。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉××认购书、星汇湾买卖合同由杨雄柏以星汇公司销售代表的名义与赖水生签订，但星汇公司不予确认，故本案争议的焦点是案涉××认购书、案涉星汇湾买卖合同对星汇公司是否发生效力。因没有证据证实星汇公司有授权杨雄柏对外销售商品房或者对外销售商品房是杨雄柏作为公司董事的职权范围，故从杨雄柏与星汇公司的内部关系看，杨雄柏并无对外销售的权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，虽然杨雄柏没有对外销售商品房的权利，但从外部关系看，只要相对人赖水生有足够理由相信杨雄柏有代理权，星汇公司即需要对杨雄柏代为销售商品房的行为承担法律后果，故本案的焦点可进一步细化为赖水生是否有足够理由相信杨雄柏有代理星汇公司销售商品房的权利。首先，赖水生主张案涉××认购书、××认购书、星汇湾买卖合同的签订地点均在星汇公司销售场所，但未能提供相应的证据，星汇公司又不予确认，故本院不予采信。而且，根据一般常理及交易习惯，在销售场所签订协议通常会加盖销售方的印章，并将款项直接付给销售方、取得加盖销售方印章的收款收据，赖水生未能提供相应的证据，可以反推其主张不足采信。其次，虽然杨雄柏是星汇公司董事，但董事对公司对销售商品房等重大活动没有当然的或者法定的权利，亦没有证据证明董事杨雄柏负责星汇公司的商品房销售，故董事的身份不足以让赖水生相信其有代理权。最后，虽然星汇公司与赖水生就××房签订了中山市商品房买卖合同并办理了销售备案，但没有充足的证据证明该商品房买卖合同的签订是基于杨雄柏与赖水生签订的××认购书及收取的购房款，而星汇公司作为××房的合同相对人亦就该合同的签订及购房款的收取作出了相应的解释，故××房的相关情况不足以推断出杨雄柏具有销售××房的代理权，更不足以让赖水生相信杨雄柏有销售××房的代理权。据此，本院认为，案涉417认购书、星汇湾买卖合同对星汇公司不发生效力，故赖水生以此为由提出的全部诉讼请求，理据不足，本院予以驳回。如果赖水生认为杨雄柏侵害其权益的，可以另循法律途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告赖水生的诉讼请求。案件受理费12200元（该款原告赖水生已预付），由原告赖水生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜审 判 员  李静敏人民陪审员  郭绮文二〇一九年六月六日书 记 员  李杰华赖惠敏