贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初1383号原告:夏安惠，女，汉族，1985年10月12日生，住本市云岩区。委托代理人：陈俊、甄俊，贵州大谋律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，地址为本市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托代理人：龙春、何美玉，该公司员工。被告：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行(以下简称上海浦发贵阳分行)，地址为本市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔。负责人：衡琨，该行行长。原告夏安惠诉被告宏益房开、上海浦发贵阳分行商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏安惠的委托代理人陈俊、甄俊，被告宏益房开的委托诉讼代理人何美玉到庭参加了诉讼。被告上海浦发贵阳分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告夏安惠诉称，2015年2月13日，原告与第一被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买第一被告开发的位于贵阳市南明区花果园项目*区第*栋负*层*号商铺，被告宏益房开承诺在2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房。合同签订后，原告依约支付了购房款。在合同约定的时间内，被告宏益房开未按约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，第一被告的违约责任严重损害原告的合法权益。现诉至法院请求判令：请求：一、判令解除原告与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、判令解除原告与被告上海浦发贵阳分行签订的《个人购房担保借款合同》，并判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担向被告上海浦发贵阳分行返还判决生效之日起剩余贷款利息。三、判令被告贵阳宏益房地产退还原告首付款287704元、预告登记费550元及判决生效之日止原告已偿还的银行按揭本息（暂计至2018年11月为137261.61元，并判令被告宏益房地产开发有限公司赔偿原告支付的首付款及预告登记费利息损失83864元（以288254元为基数，按银行同期贷款利率7.35%，从2015年2月13日计至2019年1月8日为83864元，最终计算至第一被告实际返还原告购房款之日止）；四、诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。被告宏益房开辩称，不同意解除合同，被告已经向原告交付了房屋，且现已可办理产权证书，为维护交易的稳定性不应当解除买卖合同。我公司愿意按合同约定赔偿原告损失，应继续履行合同。我公司未向原告收取维修基金、电视、电表开户等费用，这些费用收取后向相关部门提交，故不应当由宏益公司退还。被告上海浦发贵阳分行未作答辩。经审理查明：原告夏安惠（买受人）与被告宏益房开（出卖人）于2015年2月13日签订合同编号为185766号《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的本市南明区花果园项目*区第*栋负*层*号房，建筑面积共27.63平方米，该商品房总价款为574704元。买受人采取银行按揭贷款的付款的方式支付房款，首付款287704元，剩余287000元向银行贷款，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，双方在合同第二十二条房屋登记约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。该合同附件十二《补充协议》第20.2条约定“无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、注销以及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付购款项”。合同签订当日，原告按照合同约定支付了首付款287704元及预告登记费550元，同时原告与上海浦发银行贵阳分行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：37012015100131130601），贷款287000元支付了剩余购房款。合同约定的交付转移登记有关文书的时间到期，被告未能履行交付义务。2018年11月22日原告委托律师向第一被告发出律师函，书面通知被告解除合同、退还房款，但第一被告未予签收。后原告诉至本院，诉请如前。庭审中，原告撤回关于贵州宏立城物业服务有限公司相关诉讼请求。另，原告还提交了银行的个人还款明细单，证明截至2018年11月，原告已向被告上海浦发贵阳分行归还借款本息137261.61元。上述事实，有原、被告当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、收据、不动产登记证书等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的2017年12月31日取得商品房所有权初始登记期限届满后，第一被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并已超过了合同约定的180个工作日，已构成违约，原告委托律师于2018年11月22日向第一被告发出律师函，书面通知被告解除合同、退还房款的意思表示明确，第一被告未予签收，原告向本院提起诉讼亦是向第一被告发出退房通知的方式，对第一被告产生效力，故现在原告诉请要求解除合同，本院依法予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。”之规定，本案的商品房买卖合同解除后，原告与被告上海浦发贵阳分行之间的贷款担保合同因合同目的不能实现也应当一并予以解除，第一被告应当将已经收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第二被告和原告。另外，双方补充协议约定，无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销以及按揭合同解除等手续，第一被告在前述各项手续办理完毕30个工作日内退还原告已付购房款，故在解除合同后购房款退还以前，原告还需要履行合同的附随义务配合办理房屋的备案登记注销手续，并遵从合同约定在注销手续办理完毕后30个工作日内退款。关于原告主张第一被告按照银行同期逾期贷款利率支付利息与合同约定不符，本院不予支持。原告诉请第一被告支付预告登记费550元，因第一被告的违约行为导致合同解除，此费用属于原告的损失，原告诉请第一被告支付的请求应予以支持。但该费用并非被告收取并占用，故对原告诉请计算预告登记费利息损失，本院不予支持。保全担保费778元，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告夏安惠与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：185766）；二、解除原告夏安惠与被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：37012015100131130601）；三、原告夏安惠与被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内相互配合办理完毕贵阳市南明区花果园项目*区第*栋负*层*号房屋的商品房预售备案登记手续后，被告贵阳宏益房地产开发有限公司于办理完毕注销手续后的三十个工作日内向原告夏安惠退还购房款287704元,并支付利息（以该购房款为基数，从2015年2月14日起按照中国人民银行同期存款利率计算至被告贵阳宏益房地产开发有限公司将购房款287704元退还原告夏安惠之日止），注销费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告夏安惠预告登记费550元；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏安惠已向被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行归还的贷款本金及利息（以被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述第三项义务的同时向被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还原告夏安惠就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以《个人购房担保借款合同》的约定进行计算）；七、驳回原告夏安惠其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8986元，保全费3112元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（此款原告夏安惠已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告夏安惠）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  李波静人民陪审员  饶治邦人民陪审员  曾令锡二〇一九年六月三日书 记 员  李 玫