广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1075号原告：黎睿，女，汉族，1988年12月8日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：陆骏飞，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭健，广东仲马律师事务所律师。被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：阳西沙扒月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳江市阳西沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：许锐波，该公司副总经理。原告黎睿诉被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎睿的委托诉讼代理人郭健、被告银河公司、被告月亮湾公司共同委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎睿向本院提出诉讼请求：1、要求被告一支付拖欠的租金27320元（租金暂计至2019年3月31日止）及利息（利息从起诉之日开始按照中国人民银行同期同类型贷款利率计算至实际清偿之日止）；2、被告二对上述拖欠的租金及利息承担连带保证清偿责任；3、诉讼所产生的费用（包括诉讼费、公告费等）全部由两被告承担。事实与理由：被告二是阳西县沙扒湾月亮湾C-02号地块的开发商。被告二为达到高价销售其所开发的楼盘，对外大肆宣传在月亮湾买楼可享受五年返租优惠，即每年按照购楼价的10%返还租金给业主。同时发动众多房产中介铺天盖地的在全省各地推介其楼盘。基于其返租五年的宣传及承诺，包括原告在内的众多业主以高出附近楼盘一倍的价格向被告二购买了房产。2015年9月12日，原告与被告二签订了《商品房买卖合同》（合同编号2015091199），约定原告向被告一购买月亮湾滨海旅游度假区——翡翠湾住宅小区1栋10层1005号房，该商品房套内建筑面积26平方米，单价为每平方米人民币10506.92元，总价格为人民币273180元。同时，原告与被告一、被告二共同签订《月亮湾公寓租赁协议书》（编号2015-08-28号），被告二向原告宣称被告一是其属下公司，以后会用被告二名义经营公寓的出租管理。两份协议书约定：在本协议有效期五年，被告一支付给原告的租金为原告购买该物业时房款总价的10%，5年租金总额为136590元，该款由被告一按照交付时间2017年10月1日起计算，按每个季度结算的方式支付给乙方，每季度6830元。同时被告二对被告一应支付的租金承担担保责任。合同签订后，原告已支付所有购房款。按照《租赁协议书》约定，被告一应从2017年10月1日开始每季度支付租金给原告，但被告一直没有按时支付，并且在支付了两个季度的租金后就停止支付租金。原告要求被告二履行担保义务，支付拖欠租金，被告二推搪欠租的主体是被告一。原告与其他众多业主曾向政府信访请求维权，但至今未有结果。为维护原告合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求支持原告诉请。同时原告认为：被告二以返租五年为噱头向原告高价销售房产，原告以高出市场价一倍的价格支付购房款后，被告二却不愿履行租赁合同，并将实际由其控制的被告一推出作为替罪羊，已明显构成欺诈销售，甚至涉嫌刑事诈骗。原告保留追究其刑事责任的权利被告银河公司、被告月亮湾公司辩称：一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告阳江银河东方投资商贸有限公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求l中的租金金额有误，应予纠正；二、被告阳江银河东方投资商贸有限公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给答辩人带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，答辩人均无拒付或无故拖延支付的恶意。原告要求被告承担利息、违约金或者其他款项没有事实和合同、法律依据，应当予以驳回。三、被告银河公司在2019年5月底向本案业主均支付过一部分的租金，该租金金额以原告实际收取的为准，对被告银河公司支付的该租金金额应当在诉讼请求中作相应的扣减。本院经审理认定事实如下：2015年9月12日，原告（买受人）向被告月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××翡翠××房，并签订了《商品房买卖合同（预售）》。原告购买上述房产后，委托被告阳江银河投资公司对上述房屋进行统一经营及管理，并由原告（乙方）与被告阳江银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了一份《月亮湾公寓租赁协议书》，该两份租赁协议书均载明：“一、委托事项第1条委托物业概述：（1）广东阳江市阳西县沙××镇月亮××翡翠××房；（2）房屋的建筑面积分别为38.73平方米，房款总价为273180元；（3）委托期限：本委托协议期限为五年，自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2017年10月1日起至2022年9月30日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延。三、双方的权利义务：（一）甲方的权利义务第1项为委托期间甲方是唯一的经营者，对委托物业享有独立的经营及管理权（包括不限于转租、分租权等），乙方不得干涉甲方委托经营。有关该物业的经营后租赁收益归甲方所有，甲方享有独立支配权；（四）甲方有权对应付给乙方的租金代为为扣除相关税费；乙方的权利义务第5项为乙方在每个自然年度享有30天的免费入住天数，公历11月至4月免费入住22天，公历5月至10月免费入住8天，乙方需提前7天，在核实业主身份后，根据预定公寓的实际租赁情况安排乙方入住，如果业主未能提前预定或预定已经客满，业主应于谅解；担保的权利义务为担保方只对甲方应支付给乙方的租金承担担保责任，不承担其他责任，对甲方或乙方损害担保方合法权益的，担保方有权追究损害方的责任并追讨全部损失。四、租金及结算方式：1、在本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，5年租金总金额分别为136590元，该款项由银河公司按照交付时间2017年10月1日起计，按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方，每季度总金额为6830元整。五、相关费用中的物业房产等政府税费及滞纳金、罚款由乙方承担；八、违约责任的第5条为甲方严重违反本协议导致不能实现本协议目的的，乙方有权单方解除本协议，甲方应承担相应责任。九、协议的终止、续签的第2项为若因不可抗力因素（台风、飓风、地震、火灾、泥石流、战争、暴乱等不可控制的原因）导致委托物业、设施设备和物品损毁或灭失的，任何一方不承担任何责任。不可抗力发生导致本协议不能继续履行的，任何一方均有权单方解除本协议。十一、担保方义务，在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。”上述合同签订后,被告银河公司按约支付租金给原告，原告经催收无果后，诉至法院，请求如诉请。庭审中，原告主张被告银河有限公司自2018年7月1日起未能支付租金，且明确请求的27320元为从2018年7月1日起至2019年3月31日止三个季度九个月的租金。诉讼中，两被告向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》（纳税人：邹联宁，税款上所属时期：2018.7.1-2018.9.30）一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告。诉讼中，银河公司向本院声明，同意其于2019年5月支付给原告的款项在本案中不作抵减，因此本院在本案中对该款不作扣减处理。本院认为，原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。合同签订后，原告已按照合同约定将相关房屋交付被告银河公司使用，被告银河公司理应按合同约定支付租金，但被告银河公司没有按约支付每季度的租金，显然违约，理应承担违约责任。根据双方签订的《月亮湾公寓租赁协议书》的约定，每季度租金为6830元，因此原告依据合同约定请求被告银河公司支付自2018年7月1日起至2019年3月31日止已到期的3个季度的租金27320元（6830元/季度×3季度），符合法律规定，本院予以支持。诉讼中，银河公司向本院作出声明，明确表示所支付的钱款不在本案应支付的租金中进行扣除，因此本院对被告方在2019年5月份支付给原告的该笔钱款在本案中不作扣减处理。2019年4月1日起的租金，原告可根据合同的实际履行情况另行主张。两被告主张按租金比例4%扣减房产税以及按租金比例3%扣减个人所得税，缺乏依据，本院不予支持。因双方签订的《月亮湾公寓租赁协议书》为格式合同，双方在第四条第一款中约定，租金由被告银河公司按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给原告。虽然每季度租金的支付时间并没有具体到当季的哪一天，但根据诚实信用原则，按照通常理解，每季度的租金应在每季度内完成支付，即每季度的租金的最后支付期限应是第三个月的最后一天。虽然原、被告双方没有约定逾期支付租金的违约责任，但被告月亮湾逾期付款的行为给原告造成的损失主要体现为对利息的期待利益的丧失，故原告请求逾期利息按照中国人民银行同期同类型贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。鉴于2018年7月1日至2018年12月31日两季度租金的逾期之日分别为2018年10月1日和2019年1月1日，因此原告请求逾期利息从起诉之日即2019年3月27日起计算至实际清偿之日止，符合法律规定，本院予以支持。因2019年1月1日至2019年3月31日的租金的逾期之日为2019年4月1日，因此该季度租金的逾期利息应自2019年4月1日起计算至实际清偿之日止。被告月亮湾有限公司作为保证人在《月亮湾公寓租赁协议书》保证人一栏上签名确认，为银河公司支付给原告的租金承担保证责任，双方成立合法有效的保证合同关系。原告与被告月亮湾公司在协议中约定在银河公司无故拖欠或拒付出租人应得收益时，担保方月亮湾公司将向出租人代付其应得收益。根据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，债务人不能履行合同是指客观上无法履行债务或是没有能力履行债务，并非债务人主观上不愿意履行债务或拒绝履行债务，结合涉案租赁合同约定，不应认定为一般保证。即原告与被告月亮湾公司对保证方式约定不明，且原告与被告月亮湾公司明确约定保证范围为租金，本案亦在保证期间，因此根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”以及第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”规定，被告广东东方月亮湾有限公司应对被告银河东方投资商贸有限公司尚欠原告租金27320元承担连带责任。原告请求被告月亮湾公司对租金的逾期利息承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十六条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年7月1日起至2019年3月31日止的租金合计27320元及逾期利息（分别以13660元和6830元为计算基数，分别从2019年3月27日、2019年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清款项之日止）给原告黎睿；二、被告广东东方月亮湾有限公司对被告阳江银河东方投资商贸有限公司尚欠原告黎睿自2018年7月1日起至2019年3月31日止的租金27320元承担连带偿还责任；三、驳回原告黎睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483元，由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  简晓华审 判 员  柯文婷人民陪审员  邹秀华二〇一九年六月二十七日书 记 员  陈玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。