文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初13178号原告：广东和顺物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：洪毅玲，总经理。委托代理人：王季秋、范荔荔，均系广东广之洲律师事务所律师。被告：刘弦（曾用名：刘晓波），男，1974年3月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：张庆松，广东盈隆律师事务所律师。原告广东和顺物业管理有限公司（以下简称“和顺公司”）诉被告刘弦物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和顺公司的委托代理人王季秋、范荔荔，被告刘弦及其委托代理人张庆松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和顺公司诉称：原告是华建大厦的物业管理服务供应商，被告是华建大厦B栋1506房的业主和物业使用人，自2011年1月1日起拖欠原告管理费、垃圾处理费、水费共计21427.34元，原告多次催缴均被拒绝，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付自2011年1月1日至2019年2月28日的物业管理费16478.7元、垃圾处理费490元、公用水费490元、自家用水费3968.46元及滞纳金（物业管理费、垃圾费、公用水费、自家用水费滞纳金以每两个月拖欠的物业管理费、垃圾费、公用水费、自家用水费为本金分期计算，均按照每日万分之五的标准自下一期的首月一日开始至实际支付之日止）；2、被告赔偿原告为本次诉讼支出的律师费6000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告刘弦辩称：一、原告主张被告拖欠物业服务费及滞纳金没有事实和法律依据。被告的房屋自2008年起至今一直存在漏水、渗水、墙体霉烂的情况。因被告积极配合物业管理人员查找漏水点并在自家墙壁打孔造成损失，原告的领导赵显斌口头承诺2016年之前的物业管理费与被告前期维修房屋费用相抵。原告从未合法有效地向被告催缴过物业管理费，原告主张从2011年起至2019年2月期间的管理费有些已经超过法律规定的3年诉讼时效，原告提供的证据均是拍摄于2018年11月左右，并且提交的多张照片均是同一时间、同一地点拍摄，不可能是每个月定时张贴催收管理费通知。根据《物业管理服务合同》规定委托管理期限自2017年6月19日至2022年6月18日，原告无权主张2017年6月19日之前的物业管理费。原告没有履行监督义务，私自为1605-1606房业主发放装修许可证并允许业主将住宅改为健身会所，导致被告家橱柜、鞋柜、木门等被水泡，墙体多处渗水。经审理查明：被告为广州市天河区天府路235号1506房（以下简称涉案房屋）的产权人，涉案房屋建筑面积为112.1257平方米。2007年6月26日，原告（乙方）与华建大厦业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》（以下简称合同一），约定甲方将华建大厦委托乙方实行物业管理，委托管理期限为5年，自2007年6月26日起至2012年6月25日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；7、交通与车辆停放秩序和管理；8、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤；9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；10、组织开展社区文化娱乐活动；11、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理费、公共水电分摊（含中央空调）、其他费用；住宅物业管理费的收费标准为1.5元/月/平方米，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费、公摊水电费的，从逾期之日起按每日应交费用的万分之五交纳滞纳金等内容。2012年6月19日，原告（乙方）与华建大厦业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》（以下简称合同二），约定甲方将华建大厦委托乙方实行物业管理，委托管理期限为5年，自2012年6月19日起至2017年6月18日止，其他内容与合同一相同。后原告（乙方）与华建大厦业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》（以下简称合同三），约定甲方将华建大厦委托乙方实行物业管理，委托管理期限为5年，自2017年6月19日起至2022年6月18日止，其他内容与合同一相同。现原告以被告拖欠支付2011年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费等提起本案诉讼，原告提交华建大厦业主缴费通知单、电话录音及文字整理资料（原告称2018年11月，其工作人员陈璐婷致电被告，催收2011年1月至2017年6月的管理费）、工作人员上门张贴缴费通知单的照片等，拟证明其每2个月定期在被告处张贴缴费通知单，并口头催促被告支付拖欠的物业管理费、垃圾处理费及水费等。被告对上述证据均不予确认，认为原告起诉前没有对被告进行催告，被告从未看到原告张贴的任何催款单，被告于2018年11月接到了对方的电话，但不确认该通话人员是否有权代表原告。被告认为原告不作为，没有履行物业管理职责，造成被告重大损失，被告为此提交了房屋漏水相关照片、向相关部门的投诉及回复意见、修复房屋漏水的付款收据等。关于物业管理费、垃圾费、公用水费、自家用水费。原告称物业管理费缴纳标准为1.5元/月/平方米，垃圾费及公用水费均为5元/月，合同没有约定缴纳时间，物业管理费、垃圾费、公用水费及自家用水费均每两个月为一期缴纳一次，最迟于当期第二个月的最后一天缴纳，例如2011年1月至2月的费用应于2月的最后一日缴纳。为证明上述费用，原告提交水表读数明细、水费发票及污水处理费发票、公用水费电子发票（载明被告已2009年5月至2010年12月期间公用水费100元）、欠费情况表（显示2016年3月至2019年2月期间自家用水费合计为1393.18元）。被告确认涉案房屋物业管理费的标准为1.5元/月/平方米、垃圾费为5元/月，其自2011年1月起未缴纳垃圾处理费，但被告称对公用水费缴纳标准不清楚，且每月自家用水费由其自行向自来水公司缴纳。关于律师费，原告提交了《委托代理合同》及律师费发票证明支付了律师费6000元。本院认为：原告与华建大厦业主委员会签订了《物业管理服务合同》，并对涉案房屋所在小区实施物业管理。被告虽对原告提供的物业管理服务存在诸多不满，但实际上接受了原告的服务，双方已经形成了物业服务合同关系，被告应按合同约定向原告支付物业管理费。关于原告要求被告支付2011年1月1日至2019年2月28日的物业管理费、垃圾处理费、公用水费、自家用水费的诉请。其一，被告关于诉讼时效的抗辩。双方合同并未约定物业管理费的缴纳时间，原告主张物业管理费、垃圾费、公用水费、自家用水费每两个月为一期缴纳一次，最迟于当期第二个月的最后一天缴纳，符合交易惯例及上述费用的性质，并无不妥，本院予以采纳。原告在本案虽提交催缴通知单及张贴照片，但未能显示具体时间，被告对此予以否认，本院对原告主张的上述催收行为不予采纳。原告提交电话录音，拟证明其工作人员于2018年11月向被告催收2011年1月至2017年6月的物业管理费，被告确认其于2018年11月接到电话，但抗辩通话人员无权代表原告，缺乏依据，本院不予采纳。据此，原告于2018年11月已向被告催收物业管理费，物业管理费的诉讼时效应于该时中断。原告未能提交证据证明其在提起本案诉讼之前向被告催收垃圾费、公用水费、自家用水费，上述费用的诉讼时效应于原告提起本案诉讼之日中断。综上，因2015年11月、12月的物业管理费最迟应于2015年12月31日前缴纳，原告未举证证明其在2018年11月之前具有中断诉讼时效的情形，故2015年11月之前的物业管理费因已超过诉讼时效期间而丧失胜诉权，本院不予支持；2016年3月、4月的垃圾费、公用水费、自家用水费最迟应于2016年4月30日前缴纳，原告于2019年4月15日提起本案诉讼，2016年3月之前的垃圾费、公用水费、自家用水费因已超过诉讼时效期间而丧失胜诉权，本院不予支持。其二，被告关于涉案房屋漏水及原告未履行物业管理职责的抗辩。因物业管理服务是长期动态的过程，被告的上述抗辩只能证明在某一时间小区物业管理的状况，且原告在管理服务上的瑕疵亦不能免除被告应支付物业管理费的义务，不应以此作为理由拒绝支付物业管理费，如被告认为原告对其权利造成损害，可另寻法律途径解决。其三，被告关于原告负责人张显斌作出承诺，免除部分物业管理费及其他费用的抗辩，原告对此予以否认，被告亦未能对此进行充分的举证，本院对该抗辩不予采纳。被告确认物业管理费及垃圾费的缴纳标准，原告提交了被告此前缴纳公用水费的电子发票证明公用水费按5元/月缴纳，故被告应向原告支付2015年11月1日至2019年2月28日期间的物业管理费6726元（168.15元/月×40个月）及2016年3月1日至2019年2月28日期间的垃圾费180元（5元/月×36个月）、公用水费180元（5元/月×36个月）。关于2016年3月1日至2019年2月28日期间的自家用水费，原告已提交相关抄表度数及代垫凭证，在被告未能提交相反证明予以反驳的情况下，本院对原告主张的2016年3月1日至2019年2月28日期间的自家用水费予以支持，根据原告提交的欠费明细表显示，上述期间自家用水费金额合计1393.18元，故被告应向原告支付上述期间自家用水费1393.18元。被告拖欠物业管理费、垃圾费、公用水费、自家用水费，应承担相应的违约责任。关于物业管理费及公用水费，双方合同约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、公摊水电费的，从逾期之日起按每日应交费用的万分之五交纳滞纳金”，原告主张滞纳金以每两个月拖欠的物业管理费、公用水费为本金分期计算，自下一期的首月一日起至实际支付之日止，并无不妥。至于滞纳金标准，被告持有异议，鉴于原告未对其实际损失进行举证，基于公平原则，本院酌情将滞纳金计付标准调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。故被告应向原告支付拖欠2015年11月1日至2019年2月28日期间物业管理费及2016年3月1日至2019年2月28日期间公用水费的滞纳金均分别以每两个月拖欠的物业管理费、公用水费为本金分期计算，均按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自下一期的首月一日起计至实际支付之日止，根据公平合理原则，每期滞纳金均以不超过本金为限。关于垃圾费及自家用水费，双方合同并未明确约定逾期交纳上述费用的具体交纳时间及滞纳金计算方式，结合本案的情况，被告逾期支付上述费用给原告造成一定损失，本院认定被告向原告支付逾期缴纳垃圾费及自家用水费的利息，该利息应分别以拖欠的垃圾费及自家用水费总额为本金，按中国人民银行同类同期贷款利率的标准，自起诉之日即2019年4月15日起计算至实际付清之日止。关于律师费，原告主张被告支付律师费6000元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘弦自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东和顺物业管理有限公司支付2015年11月1日至2019年2月28日期间的物业管理费6726元及滞纳金（以每两个月拖欠的物业管理费为本金分期计算，均按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自下一期的首月一日起计至实际支付之日止，每期滞纳金均以不超过本金为限）；二、被告刘弦自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东和顺物业管理有限公司支付2016年3月1日至2019年2月28日期间的公用水费180元及滞纳金（以每两个月拖欠的公用水费为本金分期计算，均按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自下一期的首月一日起计至实际支付之日止，每期滞纳金均以不超过本金为限）；三、被告刘弦自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东和顺物业管理有限公司支付2016年3月1日至2019年2月28日期间的垃圾费180元及利息（以180元为本金，按中国人民银行同类同期贷款利率的标准，自2019年4月15日起计算至实际付清之日止）；四、被告刘弦自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东和顺物业管理有限公司支付2016年3月1日至2019年2月28日期间的自家用水费1393.18元及利息（以1393.18元为本金，按中国人民银行同类同期贷款利率的标准，自2019年4月15日起计算至实际付清之日止）；五、驳回原告广东和顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费440元，由原告广东和顺物业管理有限公司负担200元，由被告刘弦负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  廖雅婧二〇一九年六月二十六日书记员  邱莉晶廖嘉欣            判决书已于2019年   月   日送达