广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2255号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢启斌，男，1983年8月8日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：贡丽思，广东保衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏容贵，女，1974年9月2日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：练波，广东海日律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎远飞，广东海日律师事务所律师。上诉人谢启斌因与被上诉人魏容贵房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢启斌上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判支持谢启斌的全部诉讼请求。事实和理由：双方合同签订于2017年2月6日，约定从签订合同之日起涉案房屋还款费用由谢启斌承担，一审认定合同签订前魏容贵逾期还款的义务由谢启斌承担没有法律依据。从一审查明的事实可知，2017年2月6日，谢启斌向魏容贵支付购房定金10万元。2017年2月18日，谢启斌代魏容贵向开发商中山市荔园房地产开发有限公司（以下简称荔园公司）支付借款本金93500元及利息2021.3元。谢启斌还于2017年2月8日，同年4月17日，同年5月24日分别向魏容贵的还款账户转账10000元、3500元、3000元。可见谢启斌不存在一审认定的“多次逾期代为还款”。相反，谢启斌在2017年5月得知因魏容贵有逾期还款记录，需一次性还清贷款才能取出权属证书后，多次催告魏容贵前来协助办理还款出证事宜，但魏容贵均不配合。将涉案房产出证并过户至谢启斌名下是魏容贵的主要义务。在魏容贵明确表示不配合还款出证的情况下，谢启斌有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同。涉案合同履行期间，恰逢中山房价井喷式上涨，魏容贵以毁约方式获利行为不应得到法律支持。魏容贵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。谢启斌于2018年1月12日向一审法院起诉请求：1.解除谢启斌与魏容贵签订的房地产买卖合同；2.魏容贵立即向谢启斌返购房款195521元；3.魏容贵向谢启斌赔偿损失70万元。庭审中，谢启斌变更第2项诉讼请求为魏容贵向谢启斌返还定金共20万元并返还已支付购房款112021元，变更第3项诉讼请求的金额为60万元。魏容贵向一审法院提出以下反诉请求：1.解除魏容贵与谢启斌签订的房地产买卖合同；2.魏容贵没收谢启斌已支付的定金10万元。一审法院认定事实：1.魏容贵于2017年2月6日打印的个人征信报告记载：魏容贵工商银行按揭贷款账户的本金余额481844元，剩余还款期数216期，本月应还款3352元，应还款日2017年1月15日，最近一次还款日期2016年12月21日，共有逾期4期，当天逾期2期，当天逾期金额6652元。该报告由谢启斌持有。2.2017年2月6日，魏容桂作为卖方与作为买方的谢启斌，作为经纪方的中山市融泰房地产代理有限公司（以下简称融泰公司）签订房地产买卖合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市××区××北路××星××花园××房；转让成交价为78.5万元，买方同意在本合同签订时支付定金10万元，卖方需将该物业的产权证或相关正式法律文书原件放于经纪方处以备过户之用；买方在买卖双方签署广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）当日支付首期楼款685000元；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，唯买方不可进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。合同还约定了其他条款，其中备注部分记载：从签署合同起，该房屋产生的一切费用由买方按时垫付；双方一致同意由于国家政策等原因导致房地产权证不能顺利办理，则买卖双方相互解除合同，卖方退回买方已交定金，双方互不追究；卖方确保实收21万元。同日,魏容贵与谢启斌签订合同附加协议，约定：从签署本合同起，该房屋产生的一切费用由谢启斌按时支付；由于国家政策原因导致房产证不能顺利办理，则买卖双方解除合同，魏容贵退回谢启斌已交定金，双方互不追究；魏容贵确保除去银行贷款、开发商欠款等一切费用后实收21万元，签署合同当天收取定金10万元，余下11万元在交易过户当天谢启斌向魏容贵支付。同日，谢启斌向魏容贵支付购房定金10万元。3.谢启斌于2017年2月18日代魏容贵向开发商中山市荔园房地产开发有限公司（以下简称荔园公司）支付借款本金93500元、利息2021.3元，于2017年2月8日，同年4月17日，同年5月24日分别向魏容贵的工商银行按揭贷款还款账户转账10000元、3500元、3000元。庭审中，魏容贵表示同意退还该部分付款。4.魏容贵常住在茂名市。2017年11月20日，融泰公司工作人员阮佳欣与魏容贵进行电话沟通，阮佳欣称因为案涉房屋贷款有逾期，需要结清银行按揭贷款才能出证，魏容贵表示案涉房屋交易之前有打征信给你们看，当时你们说5月就可以完成交易，现在却又要求她回去，所以已经不相信你们了。诉讼期间，谢启斌申请阮佳欣出庭作证，一审法院予以准许。证人阮佳欣作证称，魏容贵老家在茂名，职业是老师；她于2017年5月打过两次电话，2017年11月又打过一次电话，都是催告魏容贵来中山协助办理还款事宜，但魏容贵都表示不方便。5.2018年1月9日，中国广州仲裁委员会就中国工商银行股份有限公司中山银苑支行（以下简称工行银苑支行）与魏容贵、荔园公司之间金融借款合同纠纷作出（2017）穗仲中案字第14755号裁决，认定魏容贵贷款的还款方式是按月等额本息还款法，魏容贵于2017年1月15日至2017年7月15日连续7个月未按合同约定偿还借款本息，裁决：魏容贵向工行银苑支行偿还借款本金463400.15元及利息、罚息和复利；……。该裁决已发生法律效力。6.案涉房屋由魏容贵于2014年11月17日签约购买，于2014年12月2日登记备案，于2015年1月4日登记抵押（抵押权人工行银苑支行），至今未出具权属证书。一审庭审中，谢启斌与魏容贵均表示因按揭贷款有逾期还款记录，需要一次性还清贷款才能出权属证书。7.一审诉讼中，依谢启斌的申请，一审法院依法查封案涉房屋。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同由卖方魏容贵，居间方融泰公司，买方谢启斌共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分及合同附加协议，均系魏容贵、谢启斌的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。谢启斌请求解除房地产买卖合同，魏容贵亦反诉请求解除房地产买卖合同，故而对房地产买卖合同应予解除的请求，双方并无争议，一审法院予以支持。谢启斌请求返还购房款112021元，魏容贵予以确认，一审法院亦予以支持。本案争议焦点是哪一方违约的问题。魏容贵主张谢启斌逾期偿还按揭贷款，谢启斌主张魏容贵拒绝协助办理提前还款手续。对于前者而言，合同附加协议约定房屋产生的一切费用在签订合同后由谢启斌按时支付，该一切费用理应包括银行按揭贷款。魏容贵于合同签订时即打印其个人征信并提供给谢启斌，以书面形式告知了谢启斌代为偿还贷款的数额、期限等，故而谢启斌自该协议签订之日起即应代魏容贵按期履行偿还银行贷款的合同义务，否则即构成违约。个人征信记载截至2017年2月6日魏容贵贷款账户已拖欠6652元，此外当月15日还应偿还3352元，因此，谢启斌应当在2017年2月15日前向魏容贵的贷款银行账户转入或存入不低于10004元（6652元+3352元），并应当在此后的每月15日前继续向魏容贵的贷款银行账户转入或存入不低于3352元。谢启斌未能于2017年2月15日前向魏容贵足额转入或存入10004元，违反了合同义务，故其于2017年2月16日即构成了违约。而且，此后的每月还款继续不符合要求，谢启斌持续在每月的16日构成一次违约。对于后者而言。提前偿还贷款、注销房屋抵押登记是案涉房屋继续交易的前提，魏容贵作为转让方具有理所当然的协助义务。对于协助的期限，虽然合同没有明确约定，但根据诚实信用的原则，魏容贵应当在接到谢启斌或者融泰公司的通知后，于合理的期限内予以协助。依据证人证言，魏容贵履行该义务的时间最早在2017年5月，但当时谢启斌已经出现多次逾期代为还款的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，魏容贵有权拒绝协助提前还款的请求，并不因此构成违约。据此，谢启斌构成违约，其无权请求双倍返还定金，亦无权请求赔偿。谢启斌已付的定金10万元应归魏容贵。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除谢启斌与魏容贵于2017年2月6日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分；二、魏容贵于一审判决生效之日起七日内向谢启斌返还购房款112021元；三、谢启斌支付的定金100000元归魏容贵；四、驳回谢启斌的其他诉讼请求；五、驳回魏容贵的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12920元，财产保全费5000元，合计17920元（该款谢启斌已预付），由谢启斌负担15719元，魏容贵负担2201元（该款魏容贵于一审判决生效之日起七日内迳付谢启斌）；反诉案件受理费1150元（该款魏容贵已预付），由谢启斌负担（该款谢启斌于一审判决生效之日起七日内迳付魏容贵）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议的焦点依然为哪一方违约的问题。双方于2017年2月6日签订合同，合同约定“从签署本合同起”产生的一切费用由谢启斌支付。魏容贵在与谢启斌签订合同前存在逾期还款，该欠款产生于合同签订之前，根据合同约定，该欠款不属谢启斌承担的范围，一审法院认定该欠款由谢启斌承担不当，本院予以纠正。双方签订买卖合同后，谢启斌于2017年2月8日、4月17日、5月24日向魏容贵的还款账户分别转账10000元、3500元、3000元，上述转账款项足以支付合同签订后产生的同期还款费用，谢启斌在此不存在违约。因魏容贵尚欠银行按揭贷款，涉案房产仍处于抵押状态。虽然魏容贵对银行存在逾期还款问题，但如果其能按银行规定清偿全部贷款本息，银行即会解除抵押并协助出证，双方的交易目的完全可以实现。魏容贵也清楚知道其需一次性还清贷款才能领取权属证书，魏容贵作为房屋出卖人及银行贷款借款人，其有义务配合谢启斌完成清还贷款手续。但自2017年5月起谢启斌多次通过经纪人员通知魏容贵配合结清银行贷款，魏容贵却拒不配合，导致本案房产交易失败。综上，本案的违约方系魏容贵而非谢启斌，一审法院对违约方的认定有误，本院予以纠正。魏容贵违反合同约定，其应向谢启斌双倍支付定金200000元，并返还购房款共计112021元。合同约定如卖方违约，卖方须返还双倍定金予买方，买方不可进一步要求赔偿，故谢启斌关于损失赔偿的诉讼请求，本院不予支持。双方均同意解除买卖合同，本院予以照准。综上所述，谢启斌的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1166号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1166号民事判决第三项、第四项、第五项；三、被上诉人魏容贵于本判决生效之日起七日内向上诉人谢启斌双倍返还定金200000元；四、驳回上诉人谢启斌的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人魏容贵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12920元（该款谢启斌已预交），反诉案件受理费1150元（该款魏容贵已预交），财产保全费5000元（该款谢启斌已预交），合计19070元，由上诉人谢启斌负担12006元，由被上诉人魏容贵负担7064元（魏容贵于本判决生效之日起七日内迳付谢启斌5914元，一审法院不另行收退）；二审案件受理费12800元（该款谢启斌已预交），由上诉人谢启斌负担8576元，由被上诉人魏容贵负担4224元（魏容贵于本判决生效之日起七日内将该款迳付谢启斌，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年六月二十八日书记员  杨婉婷