广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1272号原告：林小映，女，1980年5月4日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：农海燕，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：梁胜力，男，1971年11月30日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：叶永东，女，1948年12月11日出生，汉族，住广州市黄埔区。两被告共同委托诉讼代理人：郭锦冰，广东九剑律师事务所律师。原告林小映与被告梁胜力、叶永东确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月5日公开开庭进行审理，原告林小映及其委托诉讼代理人农海燕，被告梁胜力及两被告的共同委托诉讼代理人郭锦冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林小映向本院提出诉讼请求：1.确认梁胜力与叶永东于2018年8月13日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字180××××1542）无效；2.判令立即撤销梁胜力与叶永东于2018年8月24日为登记在梁胜力名下的广州市黄埔区怡园东街12号102房的二分之一产权份额所办理的产权变更登记；3.判令梁胜力、叶永东承担本案诉讼费用。事实和理由：林小映与梁胜力于2004年5月31日在广州市黄埔区民政局登记结婚，两人共同经历人生的风风雨雨近十五载，林小映于2007年4月23日还为梁胜力生育一女梁宇霖。此后林小映一直勤勤恳恳照顾家庭、照顾女儿，在生育梁宇霖六个月后，在梁胜力生日当天，林小映还为了补贴家用，开了一家茶叶店。虽然收入微薄，林小映也希望可以用自己的双手自食其力，减小家庭负担。但林小映的付出并未换来丈夫的理解和同情，梁胜力从2015年起就经常不回家，甚至彻夜不归。2018年7月初时起，梁胜力提出要与林小映离婚。因二人的女儿梁宇霖正处于小升初阶段，为了不影响孩子，林小映未同意梁胜力离婚的要求。2018年8月13日，梁胜力便与其母亲叶永东签订了《存量房买卖合同》，约定将登记在梁胜力名下的广州市黄埔区怡园东街12号102房的1/2产权份额转让给其母亲叶永东，转让总价为10500元。该房产套内建筑面积为71.24平方米，此次1/2产权份额转让所涉及的面积为39.4242平方米。林小映认为：该房产的1/2产权是梁胜力于2009年1月25日从其父亲名下法定继承而来的，2013年7月12日，广州市萝岗公证处为该法定继承办理了公证，此后，梁胜力依据该公证书将该1/2的产权份额登记于其一人名下，与叶永东按份共有该房产。因法定继承发生于梁胜力与林小映的夫妻关系存续期间，因此上述房产的1/2产权份额应属于二人的夫妻共同财产。梁胜力虽为上述1/2产权份额的登记产权人，但其并没有单独处分该房产的权利，依法系无处分权人，其母亲即叶永东在明知该1/2产权份额系儿子梁胜力与儿媳林小映的夫妻共同财产、儿子梁胜力无单独处分权的情况下，仍然在未征得林小映同意的情况下，背着林小映以不合理的低价受让了上述房产的1/2产权份额，明显不属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条所规定的善意受让人。因此，本次交易也不适用善意取得的相关规定。综上，梁胜力和叶永东的行为侵犯了林小映的合法权利，请求法院支持林小映诉请。梁胜力、叶永东共同辩称，一、黄埔区怡园东街12号102房不属于夫妻共同财产。首先，涉案的黄埔区怡园东街12号102房是梁胜力的父母即叶永东与梁志坚共同购买的房改房，梁胜力的父亲梁志坚于2009年1月25日去世，那么多年都没有过户给梁胜力，就是因为涉案的房产是梁胜力母亲叶永东的，就算梁胜力的父亲梁志坚去世了，梁胜力兄妹认为涉案房产应当归叶永东。这个房子是老一辈人的心血，林小映与梁胜力两个人没出过一分钱。其次，2013年梁胜力的女儿需要读小学，为了怡园小学的学位，梁胜力及林小映向叶永东请求先将涉案房屋的一半产权办理公证继承，让女儿能有怡园小学的学位，但实际上涉案房产全部份额还是归叶永东，以后再过户到叶永东的名下。所以在梁胜力女儿读书前办理了公证继承（梁胜力女儿小学报名时间为2013年5月份），2018年将一半产权归还到梁胜力母亲叶永东名下。再次，涉案的《存量房买卖合同》是双方真实意思，合法有效。《存量房买卖合同》从形式上是完全符合房屋买卖合同的要件，从实质上看，交易价也是合理合法的。1.叶永东购买该房产时的单价为256.98元，2018年4月份购买7.6084平方米时，单价约264.69元，2018年8月3日交清7.6084平方米的总价款2013.86元。2.叶永东与梁胜力是母子关系，双方参考房改房交易价格交易，也是合乎情理的，购买价格也经房管局审核同意，所以叶永东是以合理价格购买了涉案房产。最后，涉案的房屋已经办理的产权变更手续，叶永东是涉案房屋的合法权属人，叶永东与梁胜力的交易已完毕。如林小映与梁胜力之间有争议，应当由二人内部解决，不应牵扯到叶永东及涉案房屋。二、涉案房屋7.6084的面积是叶永东在梁志坚过世后单独购买。2018年4月份，叶永东向广州市公安去黄埔区分局购买了7.6084平方米公摊面积，并由叶永东自己出资，所以这7.6084平方米与梁志坚没有任何关系，是属于叶永东个人购买，归叶永东个人所有。三、叶永东、梁少锋在梁胜力办理公证继承时放弃继承的前提是房产必须实际归叶永东所有。涉案的房产是叶永东与丈夫购买的财产，丈夫梁志坚去世，作为子女的也不可能跟母亲争家产，所以均认可涉案的房产归叶永东所有。但叶永东叶因孙女需要学位将涉案的学位房办理了公证继承，梁少锋当初表示放弃继承也是配合梁胜力，让梁胜力的女儿有学位房，但是梁少锋只同意房产归母亲所有，否则梁少锋不会放弃继承。另，梁少锋是残疾人，根据法定继承的法律规定，应当保障梁少锋的继承权，并保证梁少锋能多分遗产。综上，梁胜力、叶永东认为涉案合同合法有效，应当予以支持，林小映的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院驳回林小映的诉讼请求。经审理查明，涉案房屋位于广州市黄埔区怡园东街12号102房的房屋，登记建筑面积78.8484平方米，其中套内建筑面积71.24平方米，分摊建筑面积7.6084平方米。房屋原系梁志坚与叶永东的夫妻共同财产。梁志坚与叶永东生育子女梁少锋、梁胜力。梁胜力与林小映系夫妻关系，两人于2004年5月31日登记结婚。2013年7月12日，广东省广州市萝岗公证处出具（2013）粤广萝岗第1118号《公证书》，该公证书载明：申请人：梁胜力，被继承人：梁志坚。公证事项：继承权。现查明如下事实：一、被继承人梁志坚于2009年1月25日在广州市死亡；二、被继承人死亡时遗留的与其配偶的夫妻共同财产包括：位于广州市黄埔区怡园东街12号102房的房屋；三、据申请人称，被继承人生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议;四、被继承人生前只有一次婚姻，配偶是叶永东；被继承人有子女共二人：梁少锋、梁胜力；被继承人的父亲梁椅、母亲凌妙容均已先于其死亡；五、现申请人梁胜力表示要求继承被继承人的上述遗产，叶永东、梁少锋均表示自愿放弃对被继承人的上述遗产的继承权。继承后，上述位于广州市黄埔区怡园东街12号102房的房屋叶永东、梁胜力各占二分之一份额。2013年7月19日，涉案房屋登记权属人为叶永东、梁胜力，两人各占1/2份额。2018年8月13日，梁胜力（甲方、卖方）与叶永东（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字180××××1542），约定将涉案房屋的39.4242平方米（套内建设面积71.24平方米）出售给乙方，该房地产按套出售并计价，总金额10500元整。2018年8月24日，双方办理了过户登记手续，目前涉案房屋登记权属人为叶永东，占有部分为全部。2019年6月4日，案外人梁少锋出具证明，该证明载明：2013年因梁胜力女儿读书需要怡园小学学位，让我配合办理公证继承，但我一直明确表态，该房屋只能归其母亲叶永东所有，否则我不同意放弃继承。林小映对该证明不予认可，其认为梁少锋系梁胜力的妹妹、叶永东的女儿，与二人有利害关系且并未出庭作证，故该证言不真实。叶永东称其与梁胜力交易涉案房屋1/2份额时支付了合理对价，其提交如下证据拟证实上述主张：1.发票（1992年1月14日），显示1992年梁志坚购买涉案房屋支付房款10255.34元；2.收据（1998年4月24日），显示1998年梁志坚补交涉案房屋房价款8052.19元；3.《广州市出售公有住房共有分摊建筑面积计价表》，显示涉案房屋产权单位为广州市公安局黄埔区分局，2018年8月3日，叶永东按照套内建筑面积均价256.98元/平方米的标准补交分摊面积7.6084平方米的价款2013.86元。林小映认为叶永东支付的10500元并非合理对价，林小映主张2018年涉案房屋周边楼盘的同等面积二手房交易价格约为200万元-300万元。审理过程中，林小映表示其第二项诉讼请求是要求梁胜力和叶永东协助其办理将涉案房屋的二分之一份额登记至梁胜力名下的产权登记手续。林小映还表示，对于叶永东支付的公摊面积7.6084平方米的补价款，其同意承担一半。另查明，2018年9月7日，梁胜力向本院起诉要求解除与林小映的婚姻关系，经法院调解确认两人继续保持婚姻关系。2019年3月28日，梁胜力再次向本院起诉离婚，2019年5月28日，本院判决不准梁胜力与林小映离婚。以上事实，有结婚证、《存量房买卖合同》《广州市不动产登记查册表》《公证书》、民事起诉状、证明、发票、收据、《广州市出售公有住房共有分摊建筑面积计价表》、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，梁胜力于2013年7月12日继承了涉案房屋的1/2份额，虽然该部分份额仅登记在梁胜力一人名下，但该部分份额系梁胜力与林小映婚姻关系存续期间继承所得，被继承人梁志坚并未留下遗嘱或签订赠与合同确定该1/2份额仅归梁胜力一人，故根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（四）项的规定，涉案房屋的1/2份额系梁胜力与林小映的夫妻共同财产。梁胜力主张涉案房屋并非夫妻共同财产缺乏理据，本院不予支持。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：夫妻对共同所有的财产，有平等处理权。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上按份共有人或全体共同共有人同意。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，梁胜力明知涉案房屋是其与林小映婚姻关系存续期间取得的财产，其在处分夫妻共有财产时，应征得林小映的同意，但其在与林小映因夫妻矛盾而起诉离婚前，未经林小映同意，擅自与叶永东签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋1/2份额仅以10500元的价格转让给叶永东，主观上明显存在恶意；而叶永东作为梁胜力的母亲，与梁胜力、林小映三人共同居住在涉案房屋，朝夕相处，其对于涉案房屋1/2份额是梁胜力与林小映婚姻存续期间继承所得，属于林小映与梁胜力夫妻共同所有应当是明知的，也应当知道梁胜力与林小映夫妻不睦，梁胜力与林小映正在闹离婚，其在未经林小映同意的情况下与梁胜力签订《存量房买卖合同》，以10500元的价格向梁胜力购买涉案房屋1/2份额，其在受让房屋时主观上亦存在恶意。梁胜力与叶永东的上述行为已经构成恶意串通行为，损害了作为涉案房屋1/2份额共同共有人林小映的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，梁胜力与叶永东于2018年8月13日签订的《存量房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现林小映明确表示返还的方式是将涉案房屋1/2产权份额重新登记在梁胜力名下，符合法律规定，本院予以支持。鉴于公摊面积7.6084平方米的补价款2013.86元由叶永东支付，故林小映、梁胜力应将补价款的1/2即1006.93元支付给叶永东。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告梁胜力与被告叶永东于2018年8月13日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字18080231542）无效；二、在本判决生效之日起十五日内，被告梁胜力与被告叶永东协助原告林小映办理将广州市黄埔区怡园东街12号102房的1/2产权份额登记至被告梁胜力名下的产权登记手续。本案受理费100元，全部由被告梁胜力、被告叶永东负担。由负缴付义务的当事人七日内直接向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  丁树祥人民陪审员  区焕堙二〇一九年六月二十四日书 记 员  张 敏黄冠华