湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终1092号上诉人（原审被告）：张亮，男，1986年2月15日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：王志，湖北彰卓律师事务所律师。被上诉人：朱高艳，女，1977年4月21日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。原审被告：朱海波，男，1986年10月24日出生，汉族，住湖北省郧西县。上诉人张亮因与被上诉人朱高艳、原审被告朱海波房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2018）鄂0303民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提供新证据，事实亦未发生新变化，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。张亮上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。其理由如下：一、被上诉人朱高艳授权上诉人张亮代为办理房屋买卖手续，该授权合法有效。基于被上诉人的授权，所签订的房屋买卖合同也是真实合法的，被上诉人朱高艳对此次售房是知晓并同意的，其在整个售房及解除银行抵押过程中均予以了积极配合。被上诉人朱高艳委托上诉人将其位于十堰市××××房产代为出售，并办理了公证委托。被上诉人朱高艳作为委托人和上诉人张亮签订了委托书，委托事项如下：1、受托人有权代理委托人办理与涉案房屋的抵押登记手续（包括与抵押权人签订借款抵押合同）签署相关文件，依法办理与抵押相关的事务；2、受托人有权代理委托人到十堰市房屋产权交易中心和十堰市不动产登记中心申请及办理涉案房产注销抵押登记手续，领取办完注销抵押登记手续后退回的相关证件或资料。有权代理委托人到相关部门查询、提取上述房屋档案资料，缴纳相关费用；3、涉案房产抵押解除后，在符合依法出售的前提下，受托人有权代理委托人出售属于委托人的房屋产权（委托人特别注明：受托人出售该房产的价格每平米不得低于人民币肆仟元整），并有权与买方订立《存量房买卖合同》或协议，接受买方支付的定金及购房款，并协助买房到十堰市房屋产权交易中心和十堰市不动产登记中心申请及办理不动产权证书过户、转移登记等相关手续，涉案房屋产权过户、登记至买方名下；协助买方办理二手房贷款手续；办理因买卖而涉及的房屋评估等相关手续缴纳因过户所涉及的税、费等费用．．。被上诉人朱高艳在十堰市公证处的见证下，在该份委托书上签名、捺指印。上诉人处分该涉案房屋均在没有违背被上诉人的授权下进行，而被上诉人在一审中诉称上诉人违背其真实意愿卖房的说法，与事实严重不符；二、诉争房屋成交金额为50万元，购房人予以了全额支付，其中购房款中的25万元用于偿还银行抵押贷款，其余部分由相应的转账记录证明，故被上诉人声称无偿转让与事实不符；三、此次售房与被上诉人所称的借贷行为无关，仅仅系以被上诉人的委托依法售房，被上诉人并未提交任何证据证明此次卖方存在上诉人与第三人恶意串通或者所谓的变相抵押等情形，理应承担举证不能的不利后果，一审判决在无任何证据支持的情况下径行判决诉争房产的《存量房买卖合同》无效，显然系事实不清导致法律适用错误。朱高艳向一审法院提出诉讼请求：一、判令依法撤销被告张亮与被告朱海波签订的《张湾社区存量房买卖合同》并判令变更返还该房屋的所有权为原告朱高艳所有；二、判令变更返还该房屋的所有权给原告朱高艳所发生的所有税费由两被告承担；三、由两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定：原告朱高艳因与被告张亮及案外人湖北瑞泰投资有限公司发生民间借贷往来，于2016年12月14日向被告张亮出具《委托书》一份，将其名下位于十堰市××区车城街办车城××6-2-4，不动产权证号为“十堰市不动产权第0013889号”的房产的抵押、解压、补证、出售相关事宜委托被告张亮办理，并约定该房产在符合依法出售的前提下，被告张亮有权办理上述房产的买卖交易手续，有权与买方订立《存量房买卖合同》、《房屋买卖合同》或协议，接受买方支付的定金及购房款等内容。2016年12月15日，十堰市公证处就该《委托书》进行了公证并作出（2016）鄂十堰证字第005062号《公证书》一份。2018年7月19日，被告张亮与被告朱海波签订《存量房买卖合同》一份，约定被告张亮将上述房产以50万元的价格出售给被告朱海波。合同签订后，被告朱海波于2018年8月16日向被告张亮转账160000元，被告张亮遂将该房产过户至被告朱海波名下，并办理了证号为“鄂（2018）十堰市不动产权第0025740号”不动产权证。现原告朱高艳以被告朱海波、张亮存在虚假交易为由要求撤销合同，故而成诉。一审法院另查明，本案争议房产由原告朱高艳居住使用至今，被告张亮收到购房款项后，并未将款项支付原告朱高艳。被告朱海波购买上述房产时，从未到现场查看房屋状况，且据其提供的银行账户明细反映，其与案外人湖北瑞泰投资有限公司资金往来频繁，其中亦有领款、报销等资金往来项目。一审法院认为：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，原告朱高艳因民间借贷往来向被告张亮出具售房委托书的行为，实际系变相的房产抵押行为，且被告张亮未提供充分证据证明其将售房事宜通知原告朱高艳的事实，其在收取房款后亦未将款项支付给原告朱高艳。而被告朱海波在从未查看房屋的情况下即签约买房有悖常理，其虽辩称与案外人湖北瑞泰投资有限公司无关联，但据其银行账户明细反映其与该公司资金往来频繁，且被告朱海波未提供相关证据证明其具备大额支付能力及已足额支付购房款的事实，因此不能排除被告朱海波、张亮恶意串通、通谋虚假签订合同的可能。综上所述，被告朱海波、张亮所签订的《存量房买卖合同》无效，被告朱海波、张亮应当返还原告朱高艳上述房产。若原、被告双方之间有其他法律关系，可另行依法主张。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告朱海波、张亮于本判决生效之日起十五日内将位于十堰市××区车城街办车城××6-2-4，证号为“鄂（2018）十堰市不动产权第0025740号”的房产返还给原告朱高艳，办理产权过户登记的相关税费由被告朱海波、张亮负担；二、驳回原告朱高艳的其他诉讼请求。案件受理费80元减半收取40元，由原告朱高艳负担。二审中，双方均未提供新的证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。而涉案房屋买卖合同并非朱海波、朱高艳真实意思表示：其一、作为房屋买受人朱海波如果其支付房屋全款，不能入住，合同判定无效后其并没有提出上诉不合常理；其二、作为房屋买受人朱海波并不能合法解释其购房资金来源；其三、张亮、朱海波均是朱高艳借款的湖北瑞泰投资有限公司员工,虽张亮辩称与案外人湖北瑞泰投资有限公司无关联，但根据已生效的关联案件（2019）鄂0303民初510号民事案件中，可以反映涉案款项系朱高艳向湖北瑞泰投资有限公司借款，并不排除涉案贷款有《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》中规定的制造资金走账流水等虚假给付事实，或通过“以贷还贷”的方式不断垒高债务的嫌疑。综上，本案涉案房屋买卖合同行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。上诉人上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由上诉人张亮承担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年六月十日法官助理徐恩田书记员李大旭