湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再264号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郴州市众意房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼526室。法定代表人：朱辉纪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江保良，男，1962年8月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：许历斌，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文飞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。原审第三人：郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局），住所地湖南省郴州市文化路20号。法定代表人：陈剑，该管理局局长。委托诉讼代理人：蒋家强，该管理局调研员。委托诉讼代理人：李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。再审申请人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）因与被申请人江保良及原审第三人郴州市应急管理局（原郴州市煤炭局，以下简称煤炭局）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市中级人民法院（2016）湘10民终2316号民事判决，向本院申请再审。本院依法作出（2017）湘民申2417号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，再审申请人众意公司的委托诉讼代理人李兴，被申请人江保良的委托诉讼代理人许历斌，原审第三人原市煤炭局的委托诉讼代理人蒋家强、李震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众意公司申请再审称：（一）原审判决认定“江保良认购了万花山庄项目中的住房，并支付华新公司部分购房款”的基本事实缺乏证据证明。（二）原审判决认定江保良向众意公司与煤炭局共管账号存入的款项应视为江保良交付的房款缺乏证据证明。（三）原审判决认定“众意公司向江保良出具了收款收据系对江保良交清了购房款的确认”的基本事实缺乏证据证明。煤炭局以“要收本单位职工的购房款给众意公司”为由要求众意公司出具107张收款收据，但煤炭局并未将其收到的107户职工的购房款交给众意公司，后起诉过程中，各购房职工也没有提交证据证明其交纳了购房款给华新公司或煤炭局与众意公司的共管账户。故原审认定被申请人已经交清了购房款缺乏证据证明。综上，请求：1、撤销郴州市中级人民法院（2016）湘10民终2316号民事判决；2、驳回被申请人的诉讼请求；3、判令由被申请人承担本案全部案件受理费。被申请人江保良辩称，因本案是在单位职工团购商品房过程中产生的纠纷，原市煤炭局介于众意公司和购房职工之间，存在双向代理，既代理众意公司向职工收取购房款，也代理职工将收到的购房款交给众意公司，只是购房职工交纳房款的形式多样，有部分交存共管账户，有部分交原市煤炭局。众意公司和购房职工对原市煤炭局代收购房款行为的确认体现在众意公司向购房职工出具的收款收据上，表明了其认可购房者已交清了购房款。正因如此，双方的商品房买卖合同才约定了购房者当日交清房款，这符合房屋买卖交易习惯。至于众意公司和原市煤炭局如何结算，与购房者没有关系。请求驳回申请人的再审请求。原市煤炭局陈述称：本案房款的交付方式不同于一般的商品房买卖。原市煤炭局购房职工交付房款有两种方式，一种是交给原市煤炭局，由原市煤炭局转交众意公司；一种是购房人将购房款直接交存众意公司与原市煤炭局设立的双控账户。现有证据能证明原市煤炭局已向众意公司支付了2100多万元，远超114位购房户应支付给众意公司的购房款总额1600余万元。综上，请求驳回再审申请人的再审申请。江保良向一审法院起诉请求判令：1、解除江保良与众意公司签订的《万花山庄认购书》；2、众意公司向江保良返还购房款114760元，并赔偿损失348740元（两项合计493500元）；3、诉讼费用由众意公司承担。一审法院审理查明：1、2003年2月19日，原市煤炭局与郴州市华新房地产开发有限公司（以下简称“华新公司”）签订了《万花冲房地产联合开发合同》，约定双方联合开发万花山庄，联合开发项目分为一期工程和二期工程，一期工程为住宅楼，二期工程为办公楼。该合同第一条约定：原市煤炭局提供土地证给华新公司并转让约22亩的土地给华新公司，华新公司按548元/㎡造价向原市煤炭局职工提供80套住宅楼及底层车库（300元/㎡）；第五条约定：原市煤炭局负责职工购房的报名统计工作，每户购房职工在双方签订合同一个月以内向华新公司交纳购房定金3万元，由原市煤炭局协助华新公司收取，办公用房和职工住宅房80套，由华新公司负责办理房产使用证，原市煤炭局承担办证费用。合同签订后，原市煤炭局根据报名情况，从2003年陆续收取了82户职工的部分购房款。2003年12月26日，原市煤炭局与华新公司签订《“万花冲房地产联合开发合同”补充协议》，对82套职工住宅工程款的支付办法、工程期限等作出了约定。二、在万花山庄项目开发建设过程中，案外人谢志刚于2004年8月20日与华新公司签订了《万花山庄认购书》，约定：“一、认购物业，经认购方认证阅读“万花山庄”销售现场的有关资料，认购书自愿认购华新公司开发的“万花山庄”住宅小区”壹栋壹单元叁楼房产（以下简称该物业），该物业建筑面积164.5平方米，本认购书所签署的建筑面积以政府有关部门最终丈量、批准的结果为准。二、房价款，该物业原价为：人民币壹拾肆万肆仟柒佰陆拾元（144760.00元）…”。同日，谢志刚向华新公司交纳了购房款144760元。2004年12月30日，谢志刚将该万花山庄壹栋壹单元叁楼房屋转让给江保良，并与江保良签订《万花山庄购房转让合同》，转让合同签订后，江保良向谢志刚支付购房款144760元。2007年5月20日，华新公司与原市煤炭局向江保良和谢志刚发出“函”，内容为“预购房客户谢志刚转（江保良）：2004年8月20日，你与郴州市华新房地产开发有限公司签订了《万花山庄认购书》，预认购了“万花山庄”1栋1单元3楼住宅，已交认购预定金（购房款）144760元。由于多种原因该公司已终止了该项目开发，与您签订的《万花山庄认购书》已无法继续履行，为妥善处理该遗留问题，我局与有关开发商研究确定了以下两种方式供您选择：一、工程正式启动后三个月以内由新的房地产开发公司按您预交购房款的比例支付您预订的1栋1单元3楼住宅的利息（补偿）400元/㎡，同时退还本金，终止原购房合同。二、重新签订购房协议。购房单价由您与原郴州市华新房地产开发公司签订的《万花山庄认购书》单价880元/㎡，按照已预交购房款的比例调整至1580元/㎡，购房合同由新的房地产公司与您重新签订，原《万花山庄认购书》同时终止。以上两种方式，由煤炭局负责监督实施，您选择哪一种，请在收到该函十日内书面答复我局。…。”嗣后，江保良没有与谢志刚、华新公司及原市煤炭局达成一致意见。三、2007年11月12日，华新公司与众意公司（原宜章县众意房地产开发有限公司）的法定代表人朱辉纪签订《项目移交协议书》，约定华新公司与原市煤炭局联合开发的上述万花山庄项目转让给朱辉纪。2007年12月12日，众意公司与原市煤炭局签订《万花小区后续开发意向协议》，约定原市煤炭局继续开发万花小区，众意公司有意参加万花小区土地竞拍并继续开发万花小区。该协议第三条约定：原市煤炭局的职工2003年订购且主体已完工的82套住房平均价格调增至800元/㎡向众意公司购买，新增加职工32户需购房4200㎡左右，按1200元/㎡的价格向众意公司购买；第五条约定：按照郴州市诚信工程造价事务所出具的华新公司万花山庄前期工程结算咨询报告，原市煤炭局负责与华新公司终止原开发合同和有关协议，并协助众意公司与其办理开发项目移交手续，众意公司根据原市煤炭局提供的资料，办理好购房户银行按揭贷款事宜。同日，华新公司与原市煤炭局签订《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》，约定华新公司自愿放弃万花山庄开发项目的建设，其在合作开发期间所有合同资料、报建报批资料等应完整无缺地移交给原市煤炭局，或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商，由新开发商负责郴州市诚信工程造价事务所有限公司所作的《报告书》确定的债权债务，等等。2008年6月2日，众意公司通过竞拍取得万花山庄地块的国有建设用地使用权。之后，众意公司按照上述《万花小区后续开发意向协议》承接并开发万花山庄项目。2009年9月17日众意公司领取了万花山庄1#栋《商品房预售许可证》，但此后未与江保良签订《商品房买卖合同》，亦未向江保良交付房屋。四、2014年3月21日，江保良曾提起诉讼，诉讼请求：1、判令众意公司交付“万花山庄”住宅小区1栋1单元3楼右侧的房产给江保良，并为江保良办理房屋的国有土地使用权证，房屋所有权证、契证；3、本案诉讼费由众意公司承担。经郴州市北湖区人民法院审理后，判决驳回江保良的诉讼请求。江保良不服并上诉至郴州市中级人民法院，二审维持原判。五、江保良主张因房产价格上涨，“万花山庄”住宅小区现在售价达到3000元/平方米以上，并提供其在互联网上下载的郴州新建商品房住宅价格以及“万花山庄”住宅小区二手房价格作为参照依据。众意公司未能提供其开发的“万花山庄”住宅小区的销售价格情况，亦未能对江保良提供的参照价格提供证据予以反驳，故结合郴州市新建商品房售价的现实情况，对江保良的该项主张予以认定。一审法院判决：一、众意公司退还江保良购房款144760元；二、众意公司赔偿江保良损失348740元；三、以上第一、二项合计493500元，限众意公司于判决生效后十日内支付完毕。案件受理费8783元，由众意公司负担。二审法院对一审认定的事实予以确认。补充查明：郴州市中级人民法院在（2015）郴民一终字第632号生效的民事判决中已确认江保良与众意公司之间形成商品房买卖合同关系，且华新公司出具的债务清单中列了收谢志刚“1栋1单元3楼房”购房款144760元的债务事实。二审法院审理认为：本案争议焦点是众意公司是否是本案的诉讼主体。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，谢志刚与华新公司签订的《万花山庄认购书》中具备了当事人情况、房屋基本状况、房屋总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，且华新公司已经按照约定收受了购房款，因此谢志刚与华新公司签订的《万花山庄认购书》应当认定为商品房买卖合同，且该商品房买卖合同合法有效。谢志刚将该住房转让给江保良后，谢志刚基于商品房买卖合同而享有的对华新公司的权利由江保良承继。2、众意公司按照《万花小区后续开发意向协议》承接并开发万花山庄项目。该协议约定按照《郴州市诚信工程造价事务所出具的华新公司万花山庄前期工程结算咨询报告》，众意公司和华新公司办理开发项目移交手续，根据该协议约定，江保良与华新公司之间的房屋买卖关系的主体、出卖方的权利义务应当由众意公司承担，且华新公司出具的债务清单已包括谢志刚认购1栋1单元3楼房”购房款144760元，而万花山庄售房定金被列为移交项目。故江保良与众意公司之间已经形成商品房买卖合同关系，众意公司提出其不是本案诉讼主体及未收到江保良购房款的理由不能成立，不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费8703元，由众意公司负担。本院再审期间，原市煤炭局提交了2011年8月10日众意公司向原市煤炭局出具的委托书和2011年8月15日中国农业银行交易回单，拟证明众意公司应支付给王华退房利息131600元，受众意公司委托，原市煤炭局代众意公司向王华支付了该款项。众意公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，审计报告对此已有说明，且是华新公司收了王华的房款，不应由众意公司或原市煤炭局支付退房利息。被申请人对该证据无异议。本院经审查认为，该证据不是新证据，无原件核对，且无证据证明交易回单中汇款人的身份，不足以达到原市煤炭局的证明目的，不予采信。本院再审查明：一、2007年10月16日，受原市煤炭局委托，郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具了郴诚基委[2007]77号《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》，审定华新公司开发的万花山庄前期工程总收入为5545867.50元，其中原市煤炭局拨款3203000元。原市煤炭局（甲方）与宜章众意公司（乙方）于2007年12月12日签订的《万花小区后续开发意向协议》第三条约定“甲方职工2003年订购且主体已完工的共82套住房，平均价格调增至800元每平方米向乙方购买……”；第五条约定“甲方职责……2、按照郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，甲方负责与郴州市华新房地产开发有限公司终止原开发合同和有关协议，并协助乙方与其办理开发工程项目移交手续……6、工程正式启动开工后，甲方按照双方签订的正式开发合同约定，按进度拨付购房款。乙方职责……5、根据郴州市诚信工程造价事务所出具的郴州市华新房地产开发有限公司万花山庄前期工程结算咨询报告，乙方负责支付郴州市华新房地产开发有限公司在该项目前期开发中垫付的投资款壹佰捌拾陆万元人民币……”二、2011年10月4日，郴州市审计局作出郴审【2011】74号《郴州市审计局关于郴州市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》，表明2008年至2009年期间，原市煤炭局原局长曾宪明批准拨付兴建办公楼资金给开发商10499200元；因办公楼未动工，2010年9月至2011年9月，原市煤炭局新任领导采取了一系列追回措施，其中包括扣留职工住户应付众意公司的购房尾款、杂房和车库款等4038400元。众意公司与原市煤炭局因万花山庄工程产生建设工程施工合同纠纷，该案生效判决即本院（2019）湘民再269号民事判决认定，原市煤炭局按《万花小区后续开发意向协议》以及该局与中南大学土木工程检测中心签订的《技术服务合同》，指令郴州市契税耕税征收管理局、郴州市国库集中支付核算局共计拨付给众意公司10339213元，认为该款应当由众意公司返还给原市煤炭局，并在计算返还款时核减了6838400元，其中包括原市煤炭局应付众意公司的4038400元购房尾款。三、一审庭审中，原市煤炭局提交了1911021119200002140账户流水详单，拟证明该局职工共计交纳房款7520000元，其中部分汇款备注了购房人姓名或款项性质，部分没有备注。众意公司认为其没有掌控2140账户，没有收到该款。原市煤炭局还提交了该局集资房房款明细表，拟证明该局职工所购114套房屋应付房款为14251025.05元，众意公司对该证据的真实性无异议。再审期间，众意公司认可2140账户流水详单的真实性，但只认可备注了购房款或职工姓名的是购房职工交纳的房款。本院再审查明的其它事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是江保良是否认购了万花山庄中的住房并交付了相应的款项、众意公司是否应退还江保良购房款。一、关于涉案房屋购房款是否付清的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。本案中，《万花小区后续开发意向协议》明确原市煤炭局购买众意公司所开发房屋，但未约定风险承担等，符合上述规定情形，应认定该协议性质为房屋买卖合同，煤炭局的职工与众意公司所签订的商品房买卖合同具有商品房团购性质。按照原市煤炭局与华新公司签订的合同，该项目开发资金来源于职工交纳的购房款，故原市煤炭局为开发万花小区而支付的款项应视为团购房屋职工交纳的购房款。另，原市煤炭局与众意公司签订的《万花小区后续开发意向协议》第五条约定表明，该协议是以郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具的《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》为基础。从该咨询报告审定结论看，华新公司开发万花山庄前期工程总收入中有3203000元为原市煤炭局拨款，如前所述，该款应视为万花小区114户购房户所交的购房款。原市煤炭局与众意公司为促使万花小区项目顺利进行，实现专款专用，在工商银行设立了众意公司与原市煤炭局的双控账户。按照众意公司与原市煤炭局的协议，万花小区项目的开发建设资金来源于购房款，因此原市煤炭局主张各购房职工单独以个人名义或通过原市煤炭局向共管账户直接存入的7520000元系支付的购房款的理由成立。原市煤炭局根据《郴州市审计局关于郴州市煤炭局办公楼建设资金管理问题的专题报告》扣留了应付众意公司的4038400元购房尾款，但本院已生效的（2019）湘民再269号民事判决在计算众意公司应返还原市煤炭局的款项时核减了4038400元，应视为原市煤炭局购房职工已向众意公司交纳了4038400元购房尾款，加上114户购房职工存入共管账户的款项，原市煤炭局向众意公司的付款总额为14761400元（3203000元+7520000元+4038400元），已超出了应付款总额14251025.05元。本案江保良的房屋是从案外人谢志刚处转让而来，案外人谢志刚于2004年8月20日与华新公司签订《万花山庄认购书》，合同签订后，谢志刚即向华新公司交纳了购房款144760元，2007年5月20日华新公司与原市煤炭局向江保良和谢志刚的发函内容中已经确认涉案房屋已经预交了定金144760元的事实，即房款已经交清。综上，众意公司主张谢志刚或江保良未付清购房款与事实不符，对其再审理由不予支持。二、关于《万花山庄认购书》是否应该解除的问题。2004年12月30日，谢志刚将该万花山庄一栋一单元三楼房屋转让给江保良，并与江保良签订了《万花山庄购房转让合同》。众意公司接手万花山庄项目后，一直未与江保良签订《商品房买卖合同》，亦未向江保良交付房屋。江保良曾起诉要求众意公司交付涉案房屋，但经法院审理后驳回了其诉讼请求。在原审中，众意公司也不认可其与江保良在《万花山庄认购书》中的权利义务，也不愿意继续履行认购书的义务，认购书并非正式合同，其属于商品房买卖合同的预约合同，因众意公司明确表示了其不履行合同债务，导致双方未签订正式合同，江保良或谢志刚对合同无法继续履行并无过错。因此，原审判决众意公司退还江保良购房款并赔偿损失并无不当。综上，众意公司的再审理由均不能成立。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持郴州市中级人民法院（2016）湘10终2316号民事判决。本判决为终审判决。审判长  涂晓辉审判员  王典良审判员  罗 斌审判员  刘前进审判员  欧阳卓二〇一九年六月十三日法官助理罗婷玉书记员陶止戈