广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1365号原告：蒋爱辉，女，汉族，1980年4月20日出生，住广东省佛山市南海区，被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：阳西沙扒月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳江市阳西沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：许锐波，该公司副总经理。原告莫新丽诉被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋爱辉、被告银河公司、被告月亮湾公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋爱辉向本院提出诉讼请求：一、判令第一被告向原告支付拖欠的三个季度（2018年7月至2019年3月）的租金47062.95元及利息（其中金兰湾6栋1311房三个季度的租金为22634.85元，金兰湾6栋1312房三个季，度的租金为24428.1元，合计47062.95元），并由第二被告承担连带赔偿责任。二、判令第一、二被告继续按合同约定按季度支付原告2019年4月1日至2021年2月28日的租金。三、判令被告赔偿原告的交通费为832元（高速通行费两次往返460元，油费两次往返372元）、误工费为840元、餐费40元，共计1712元。四、由被告承担本案诉讼费用，包括诉讼费和公告费等。事实与理由：2014年9月30日，原告购买第二被告阳江市月亮湾有限公司金兰湾6栋1311和1312两套房产，并与第一被告阳江银河东方投资商贸有限公司签订了两份《月亮湾公寓租赁协议书》（编码分别为：NO.0006149和NO.0006150）。两份租赁协议书的甲方为阳江银河东方投资商贸有限公司，担保方为广东东方月亮湾有限公司。该协议书第四条租金及结算方式约定为：在本协议有效期五年，第一被告阳江银河东方投资商贸有限公司支付给原告的每年租金为原告购买该物业时房屋总价的10%，其中6栋1312房五年租金总金额150899元整，6栋1311房五年租金总额为162854元整，该款项由第二被告广东东方月亮湾有限公司按照交付时间2016年3月1日起计，每个季度结算的方式以现金／银行转账方式支付给原告。根据该协议第十二条担保方义务约定：在第一被告阳江银河东方投资商贸有限公司无故拖欠或拒付原告应得收益时，由第二被告广东东方月亮湾有限公司向原告代付其应得收益，并保留追究第一被告阳江银河东方投资商贸有限公司责任的权利。第二被告广东东方月亮湾有限公司以银行转账的方式按约向原告支付了2016年3月至2017年6月的租金，之后就不再支付。经原告多次催促，第二被告广东东方月亮湾有限公司仍无故拒绝支付原告2018年7至2019年3月三个季度的租金，只是其工作人员口头答复原告月亮湾有限公司将于2019年7月给出答复，是否按约支付。该协议合法有效，根据《合同法》第一百零七条违约责任的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。以及《合同法》第一百零八条拒绝履行的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一、二被告的行为已构成了根本违约，现请求法院判令第一、二被告继续履行合同，按季度支付原告2019年4月1日至2021年2月28日的租金。同时请求法院判令第一被告向原告支付拖欠的三个季度的租金47062.95元及利息（金兰湾6栋1311房三个季度的租金为22634.85元和金兰湾6栋1312房三个季度的租金为24428.1元，合计47062.95元），并由第二被告承担连带赔偿责任，因为被告的违约，原告需请假向法院提起诉讼以及参加开庭，由此产生的交通交通费为832元、误工费为840元、餐费40元，共计1712元，请法院判令由被告承担，并由其承担由此产生的本案的一切诉讼费，包括诉讼费和公告费。被告银河公司、被告月亮湾公司辩称：一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告阳江银河东方投资商贸有限公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求l中的租金金额有误，应予纠正。二、被告阳江银河东方投资商贸有限公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给答辩人带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，答辩人均无拒付或无故拖延支付的恶意。原告要求被告承担利息、违约金或者其他款项没有事实和合同、法律依据，应当予以驳回。三、被告银河公司在2019年5月底向业主均支付过一部分的租金，该租金金额以原告实际收取的为准，对被告银河公司支付的该租金金额应当在诉讼请求中作相应的扣减。对于合同约定后续未到期的租金按合同的约定执行，但不代表原告有权要求被告必须在目前按合同履行，因该诉讼请求而产生的诉讼费用，被告不同意承担。本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，原告（买受人）向被告月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾6栋1311号和1312号房，并签订了两份《商品房买卖合同（预售）》。原告购买上述房产后，委托被告阳江银河投资公司对上述房屋进行统一经营及管理。同日，原告（乙方）、被告阳江银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了两份《月亮湾公寓租赁协议书》，该两份租赁协议书分别载明：“一、委托事项第1条委托物业概述：（1）广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾6号楼1311号房和6号楼1312号房；（2）房屋的建筑面积均为45.94平方米和46.64平方米，房款总价均为325707元和301798元；（3）委托期限：本委托协议期限为五年，自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2016年3月1日起至2021年2月28日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延。四、租金及结算方式：1、在本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，5年租金总金额为162854元和150899元，该款项由担保方月亮湾公司按照交付时间2016年3月1日起计，按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方。六、相关费用中的物业房产等政府税费及滞纳金、罚款由乙方承担；九、违约责任的第4条为甲方严重违反本协议导致不能实现本协议目的的，乙方有权单方解除本协议，甲方应承担相应责任。十、协议的终止、续签的第2项为若因不可抗力因素（台风、飓风、地震、火灾、泥石流、战争、暴乱等不可控制的原因）导致委托物业、设施设备和物品损毁或灭失的，任何一方不承担任何责任。不可抗力发生导致本协议不能继续履行的，任何一方均有权单方解除本协议。十二、担保方义务，在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。”上述合同签订后,被告银河公司按约支付租金给原告，但自2018年6月1日起未能按约支付租金。原告经催收无果后，诉至法院，请求如诉请。庭审中，原告蒋爱辉明确请求2018年6月1日至2019年5月31日的租金，双方并一致确认被告银河公司在2019年5月份支付了金兰湾6号楼1311号房和6号楼1312号房的款项分别为1763.28元和1633.84元。原告蒋爱辉在庭后申请撤回两被告继续按合同约定按季度支付2019年6月1日至2021年2月28日的租金的诉讼请求，同时明确其所请求的利息按银行同期同类贷款利率计算。本案审理过程中，原告蒋爱辉提供其任职单位的工资收入证明、工资条以及银行流水清单拟证明其工资收入情况，其中银行流水清单载明原告蒋爱辉2019年2月、3月、4月、5月的统发工资均一致；提供高速公路发票两张以及油费发票一张，拟证明其因本次交通事故所产生的路费，其中高速费发票两张共载明金额为216元，油费211元。2019年5月3日，月亮湾公司出具一份《致业主的一封信》，向全体业主告知，就部分业主投诉反映的房屋收益事宜，月亮湾公司作为担保方不推卸担保责任并予以解决，公司董事会经研究决定筹集500万元资金根据各业主房屋收益比例先期分配支付部分租金，并承诺在2年内付清截至2019年6月止的全部租金，对2019年7月起的租金按协议约定执行。诉讼中，两被告向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》（纳税人：邹联宁，税款上所属时期：2018.7.1-2018.9.30）一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告。银河公司并向本院出具一份书面《声明》，同意其2019年5月支付给原告的租金在本案中不作抵减，可由其在后续支付的租金中另行扣除。本院认为，原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。合同签订后，原告已按照合同约定将相关房屋交付被告银河公司使用，被告银河公司理应按合同约定支付租金，但被告银河公司没有按约支付每季度的租金，显然违约，理应承担违约责任。根据双方签订的两份《月亮湾公寓租赁协议书》的约定，每年租金为原告购买该物业时房款总价的10%，即金兰湾6号楼1311号房每季度租金为8142.68元（325707元×10%÷4个季度=8142.68元）以及金兰湾6号楼1312号房每季度租金为7544.95元（301798元×10%÷4个季度=7544.95元）。原告蒋爱辉自愿扣除每季度按租金比例7%计算的税费，以金兰湾6号楼1311号房扣税后的租金7572.69元以及金兰湾6号楼1312号房扣税后的租金7016.8元请求被告银河公司支付相应的租金，此系其自行处分民事权利的行为，本院予以准许。被告银河公司应支付金兰湾6号楼1311号房以及金兰湾6号楼1312号房自2018年6月1日起至2019年5月31日止已到期的4个季度的租金为58357.96元（7572.69元/季度×4季度+7016.8元/季度×4季度）。诉讼中，银河投资公司向本院声明，同意其于2019年5月支付给原告的1763.28元和1633.84元在本案中不作抵减，因此本院在本案中对该款不作扣减。2019年6月1日起的租金，原告可根据合同的实际履行情况另行主张。因双方签订的《月亮湾公寓租赁协议书》为格式合同，双方在第四条第一款中约定，租金按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给原告。虽然每季度租金的支付时间并没有具体到当季的哪一天，但根据诚实信用原则，按照通常理解，每季度的租金应在每季度内完成支付，即每季度的租金的最后支付期限应是第三个月的最后一天。虽然原、被告双方没有约定逾期支付租金的违约责任，但被告银河公司逾期付款的行为给原告造成的损失主要体现为对利息的期待利益的丧失，因此原告请求逾期利息按照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算，符合法律规定本院予以支持。逾期利息以原告请求的每期租金7572.69元及7016.8元为计算基数，从各期租金逾期之日即分别从2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日起计至付清租金之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，守约方有权请求违约方赔偿其损失。而损失赔偿额依法应当相当于因违约所造成的损失或者按当事人约定的损失赔偿额的计算方法进行计算，本案中，双方履行房屋租赁协议时均未对原告实现债权支出费用的负担或对损失赔偿额的计算作出约定，现原告主张其因维权导致误工损失840元以及产生交通费832元、餐费40元，要求被告方赔偿其上述损失，鉴于其所主张的以上费用不属于原告为实现债权必然支出的合理费用，且据其提供的银行流水清单显示，其在2019年2月至2019年4月间的统发工资均一致，其所提供的证据未能证实其因实现债权而导致误工费的产生，因此原告蒋爱辉请求被告银河公司赔偿上述费用，理据不足，本院不予支持。月亮湾公司在《月亮湾公寓租赁协议书》上签为担保方，自愿为银河投资公司负有的合同给付义务承担保证责任，其与原告之间成立保证合同关系，属合法有效。上述协议书的担保条款没有明确约定保证方式和保证范围，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，月亮湾公司应对银河投资公司租金和逾期利息承担连带保证责任。因原、被告对保证期间没有约定，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债务人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，保证期间为主债务履行期届满之日起的六个月内。诉讼中，月亮湾公司向不特定的业主群体致函同意对银河投资公司欠付的全部租金承担保证责任并提出解决方案，据此可认定月亮湾公司与包括原告在内的业主成立新的保证合同关系，依月亮湾公司承诺的内容，本案租金及逾期利息应在保证范围和保证期间内。故原告请求判令月亮湾公司对银河投资公司欠付的租金及逾期利息承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十六条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月1日至2019年5月31日止的租金合计58357.96元及逾期利息（以每期扣减税费的租金7572.69元以及7016.8元为计算基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，分别从2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日起各计至付清租金时止）给原告蒋爱辉；二、被告广东东方月亮湾有限公司对被告阳江银河东方投资商贸有限公司尚欠原告蒋爱辉租金及逾期利息承担连带偿还责任；三、驳回原告蒋爱辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1412元，退回原告蒋爱辉1031元，由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司负担381元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  简晓华审 判 员  柯文婷人民陪审员  邹秀华二〇一九年六月二十七日书 记 员  陈玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。