湖北省公安县人民法院民 事 判 决 书（201９）鄂1022民初740号原告：何翔，男，1969年6月3日生，汉族，住公安县。委托诉讼代理人：张炎辉，湖北荆辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珍珠，湖北荆辉律师事务所律师。被告：荆州市顺昌置业有限公司，住所地：公安县斗湖堤镇沿江堤。统一社会信用代码914210223318851147。负责人：何正赋，该公司总经理。委托诉讼代理人：王圣平，湖北荆楚律师事务所律师。原告何翔诉被告荆州市顺昌置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理，依法由审判员李莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何翔及其委托诉讼代理人刘珍珠、被告荆州市顺昌置业有限公司的委托诉讼代理人王圣平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何翔诉请：1、判决被告立即将坐落在公安县斗湖堤镇丽水康城0704号和0306号房屋交付给原告，并于交付房屋时协助原告办理房屋产权登记手续，办证费用1000元及维修基金11529元由原告承担，超出部分由被告承担；2、判令原告于房屋交付时向被告补交房款16200元，在交付房屋产权证书时补交房款1800元；3、判令被告从2016年11月12日起至实际交付房屋之日止，按照每年12000元的标准向原告支付房租损失（每套每年6000元）。事实与理由：原告于2004年10月7日购买属马相高所有的坐落在原木材公司院内的房屋一套，于2008年3月23日购买属王国英所有的坐落在原木材公司院内的房屋一套，该两套房屋购买后没有办理产权变更登记手续。湖北泓民辉置业有限公司（以下简称泓民辉公司）系公安县原木材公司街景改造项目的前期开发意向人，原告购买的马相高和王国英坐落在原木材公司园内的两套房屋属于该项目被拆迁的房屋。2014年1月28日原告与泓民辉公司签订了《房屋拆迁及还建协议》，协议确认被拆迁的房屋登记面积为46.2平方米和50.4平方米，土地登记面积为68.04平方米和78.06平方米。协议约定：泓民辉公司于房屋实际动工拆迁后24个月内向原告交付253.22平方米的还建房，还建面积超过在10平方米内按照每平方米2800元的价格结算，超出10平方米的面积按市场价结算，由原告支付差价。该差价款在交付房屋时付90%，在交付产权证书时支付10%，所有的其他拆迁补偿费用全部折算成了补偿面积，超出的面积原告另向泓民辉公司支付18000元，并约定与政府的征收补偿协议不一致时按照本协议履行；约定还建房享受商品房同等建筑品质标准，办理二证费用1000元包干，维修基金按45元每平方米的标准收取由原告承担，泓民辉公司应在房屋交付使用1年6个月内向原告提交房屋产权证和土地使用证，如签订协议后泓民辉公司未能按照约定标准向原告交付还建房屋需一次性支付违约金30万元。协议签订后，原告按照约定于2014年3月16日将房屋所有权证和土地使用证交付给了泓民辉公司，泓民辉公司向原告出具了收据。2014年9月19日原告向泓民辉公司出具授权委托书，委托泓民辉公司与政府签订房屋征收补偿协议及土地收储协议。后政府的一切征收手续的办理原告均未参与，政府征收具体内容泓民辉公司也未告知原告，政府的征收补偿费用均由泓民辉公司领取，泓民辉公司领取后未支付给原告。2014年11月12日公安县城市改造工作领导小组办公室确认房屋征收完毕，建筑物已全部拆除。2015年3月2日，被告向公安县非税收入管理局国土资金股提交《关于参加土地竞拍变更押金单位名称的申请》。申请称泓民辉公司作为原木材公司街景改造项目前期开发意向人，向城投公司交纳了工程保证金，后用作土地预付款，因发展需要将“湖北泓民辉置业有限公司”名称变更为“荆州市顺昌置业有限公司”，申请将泓民辉公司所交纳的土地预收款500万元转入顺昌公司名下。同月23日，泓民辉公司在该申请上批注“我公司缴纳的土地预付款500万元，转入顺昌置业有限公司，与我公司有因果关系。2015年4月16日，被告与公安县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得了原木材公司街景改造项目所涉土地的使用权。2015年原告与被告签订《顺昌·丽水康城订购书》，内容与原告和泓民辉公司签订的《房屋拆迁及还建协议》基本一致，确定了还建房屋为0704号和0306号两套房屋，变更了违约责任为：”本合同的违约金为该房屋市场价格的20％”，约定签订本合同后原合同同时作废。现顺昌·丽水康城已经建成，且有部分的房屋已经交付并入住，但被告至今拒不向原告交付房屋。为此原告特向贵院具状起诉，要求依法判决。被告荆州市顺昌置业有限公司辩称：一、原告不是拆迁房屋的所有权人，即不具备原告主体资格，依法应当驳回起诉。二、原告与湖北泓民辉置业有限公司所签订的《房屋拆迁及还建协议》属于无效协议，没有法律效力；三、即使原告与湖北泓民辉置业有限公司所签订的《房屋拆迁及还建协议》有效，因原告之后又授权泓民辉公司与公安县城市改造工作领导小组办公室就房屋拆迁安置补偿问题又重新签定了《房屋征收补偿与安置协议》，所以，该《房屋拆迁及还建协议》自动终止。四、被告与湖北泓民辉置业有限公司并不存在承继关系，也不是承接的湖北泓民辉置业有限公司拆迁还建项目，而是通过公开的招拍挂取得的该项目，原告与湖北泓民辉置业有限公司所签订的《房屋拆迁及还建协议》的法律责任不能由被告承担。五、即使合同有效，顺昌公司与泓民辉公司存在承继关系，顺昌公司应当向原告交付房屋，但也达不到向原告交付房屋的条件，更不应当向原告支付逾期交房的租金损失，且合同约定的是交房时由原告一次性补交房款18000元。经审理查明：原告于2004年10月7日购买属马相高所有的坐落在原木材公司院内的房屋一套，于2008年3月23日购买属王国英所有的坐落在原木材公司院内的房屋一套，该两套房屋购买后没有办理产权变更登记手续。泓民辉公司系公安县原木材公司街景改造项目的前期开发意向人，原告购买的马相高和王国英坐落在原木材公司院内的两套房屋属于该项目被拆迁的房屋。2014年1月28日原告与泓民辉公司签订了《房屋拆迁及还建协议》，协议确认被拆迁的房屋登记面积为46.2平方米和50.4平方米，土地登记面积为68.04平方米和78.06平方米。协议约定：泓民辉公司于房屋实际动工拆迁后24个月内向原告交付253.22平方米的还建房，还建面积超过在10平方米内按照每平方米2800元的价格结算，超出10平方米的面积按市场价结算，由原告支付差价。该差价款在交付房屋时付90%，在交付产权证书时支付10%，所有的其他拆迁补偿费用全部折算成了补偿面积，超出的面积原告另向泓民辉公司支付18000元，并约定与政府的征收补偿协议不一致时按照本协议履行；约定还建房享受商品房同等建筑品质标准，办理二证费用1000元包干，维修基金按45元每平方米的标准收取由原告承担，泓民辉公司应在房屋交付使用1年6个月内向原告提交房屋产权证和土地使用证，如签订协议后泓民辉公司未能按照约定标准向原告交付还建房屋需一次性支付违约金30万元。协议签订后，原告按照约定于2014年3月16日将房屋所有权证和土地使用证交付给了泓民辉公司，泓民辉公司向原告出具了收据。2014年9月19日原告向泓民辉公司出具授权委托书，委托泓民辉公司与政府签订房屋征收补偿协议及土地收储协议。后政府的一切征收手续的办理原告均未参与，政府征收具体内容泓民辉公司也未告知原告，政府的征收补偿费用均由泓民辉公司领取，泓民辉公司领取后未支付给原告。2014年11月12日公安县城市改造工作领导小组办公室确认房屋征收完毕，建筑物已全部拆除。2015年3月2日，被告向公安县非税收入管理局国土资金股提交《关于参加土地竞拍变更押金单位名称的申请》。申请称泓民辉公司作为原木材公司街景改造项目前期开发意向人，向城投公司交纳了工程保证金，后用作土地预付款，因发展需要将“湖北泓民辉置业有限公司”名称变更为“荆州市顺昌置业有限公司”，申请将泓民辉公司所交纳的土地预收款500万元转入顺昌公司名下。同月23日，泓民辉公司在该申请上批注“我公司缴纳的土地预付款500万元，转入顺昌置业有限公司|。”2015年4月16日，被告与公安县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得了原木材公司街景改造项目所涉土地的使用权。2015年原告与被告签订《顺昌·丽水康城订购合同》内容与原告和泓民辉公司签定的《房屋拆迁及还建协议》基本一致，定购合同实为对应交付的房屋第七层和第三层的确认，确定了还建房屋为0704号和0306号两套房屋，房屋面积分别为125.2和131平方米。合同变更了违约责任为：“本合同的违约金为该房屋市场价格的20％”，约定签订本合同后原合同同时作废。现顺昌·丽水康城已经建成，且有部分的房屋已经交付并入住，但被告至今拒不向原告交付房屋。为此原告特向贵院具状起诉，要求依法判决。同时查明：原告于2004年10月７日和2008年3月23日分别与案外人马相高和王国英签订了购房合同，且合同已经履行，但双方没有办理房屋过户登记，案外人马相高、曹玲菊和王国英、兵爱民均已公证声明，认可与该房屋相关的权益均属原告。上述查明事实，有原、被告到庭的陈述及相关证据在卷，并经庭审举证、质证，可以采信。本院认为，原告何翔与案外人泓民辉公司所签订的《房屋拆迁及还建协议》，系房地产开发企业在房屋拆迁后如何对拆迁对象进行安置补偿与原告达成协议，其安置补偿的内容未违反法律、行政法规禁止性规定，未损害第三方利益，意思表示真实，合法有效，本院予以确认。签订《房屋拆迁及还建协议》后原告授权第三人泓民辉公司以原告名义与公安县城市改造工作领导小组办公室签订的《房屋征收补偿与安置协议》中关于安置补偿内容，是房屋拆迁后房屋征收人如何对被拆迁对象进行安置补偿，该协议并未约束房地产开发企业如何对拆迁对象进行安置补偿，以该协议的效力来否定《房屋拆迁及还建协议》的有效性，其理由不成立，其主张本院不予支持。案外人泓民辉公司作为改造项目前期意向人与原告何翔签订《房屋拆迁及还建协议》后，在房屋拆除后土地招拍挂程序中，被告顺昌置业公司称自己是泓民辉公司变更名称而来，并承接了泓民辉公司土地预付款。案外人泓民辉公司与拆迁对象何翔签订了同样格式内容的《房屋拆迁及还建协议》，在改造项目工程顺昌·丽水康城的建造过程中，对《房屋拆迁及还建协议》的内容变更时，被告顺昌置业公司签章进行了确认。上述行为可以认定泓民辉公司将自己在本案的项目工程中的权利义务转移给了顺昌置业公司，并得到顺昌置业公司认可，《房屋拆迁及还建协议》对被告顺昌置业公司具有约束力。以后被告顺昌置业公司与原告何翔签订了《顺昌·丽水康城定购合同》，虽名为定购书，但划去了定购合同应具备的关于价款、定金的主要内容，定购合同实为对应交付的房屋第七层和第三层的确认，房屋面积分别为125.2和131平方米。综上所述，原、被告双方应按合同的约定履行自己的义务，对原告要求被告每年按12000元的标准向原告支付房租损失的诉请，因证据不足，本院不予支持。关于被告对原告是否具有主体资格的辩解意见，经查，原告与案外人的房屋买卖虽没有办理产权转移登记，但原告与被告在签订本案争议的房屋安置补偿等协议时，被告对原告的主体资格已作审查。被告没有提供案外人另行主张权利的证据。故原告与被告签定的房屋安置补偿等协议有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告荆州市顺昌置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落在公安县斗湖堤镇丽水康城704号和306号房屋交付给原告何翔，于交付房屋之日协助原告何翔办理房屋产权登记手续，办理二证费用1000元及维修基金11529元由原告承担，超出部分由被告荆州市顺昌置业有限公司承担；二、原告何翔于房屋交付时向被告荆州市顺昌置业有限公司补交房款16200元，在交付房屋产权证书时补交房款1800元；三、驳回原告何翔的其他诉讼请求。案件受理费5650元，由被告顺昌置业公司负担。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  李莉二〇一九年六月三日书记员  曹丁