上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初904号原告：上海东湖物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：成向明，执行董事。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海西南明园实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：李松坚，董事长。委托诉讼代理人：王坤，上海市申元律师事务所律师。原告上海东湖物业管理有限公司（以下简称东湖物业）与被告上海西南明园实业发展有限公司（以下简称明园公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。东湖物业的委托诉讼代理人刘一品、明园公司的委托诉讼代理人王坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。东湖物业向本院提出诉讼请求：要求明园公司支付2016年10月1日至2018年12月31日的物业费86,656.23元。事实和理由：东湖物业与上海市徐汇区明园世纪城业主大会签订了《明园世纪城物业服务合同》，约定由东湖物业对明园公司所在的小区进行物业管理。明园公司系上海市徐汇区复兴中路XXXX号A.B幢XXX室（以下简称系争房屋）业主，明园公司自2016年10月至2018年12月拖欠物业费86,656.23元（共27个月，每月3,209.49元，物业费9元/平方米/月）。明园公司长期拖欠物业费，故诉至法院。明园公司辩称，不同意东湖物业诉请。东湖物业按照（2018）沪01民终53号判决书主张按照9元/月/平方米缺乏法律依据，该案合法性存疑，明园公司已经对该案申请再审，高院已经受理。根据上海市住宅管理规定，物业收费标准应当根据物业提供的服务收费，东湖物业并没有为明园公司提供任何服务，即便确定明园公司应当支付相应物业费用，应当通过司法评估方式确定，而非通过自由裁量方式确定费用。在再审案件未有结果前，本案应中止审理。（2018）沪01民终53号法院依据自由裁量确定费用不属于免证事实，东湖物业没有完成举证责任，其没有按照合同约定提供物业服务，被告有权拒付物业费用。（2018）沪01民终53号民事判决认定东湖物业没有按约为明园公司提供物业服务，且明园公司已经委托案外第三方提供物业服务。根据规定，物业管理公司没有履行物业管理职能或者履行不符合规定，业主可以行使抗辩权。本案商务楼及住宅楼在公共设施上有明确区分，应当认定两个独立区域。商务楼电梯使用及维护由明园公司自行负责，东湖物业没有提供相应服务。明园世纪城住宅楼共4栋，每栋2部电梯，电梯均在大厅内，商务楼及住宅楼大厅是隔离的，商务楼电梯仅仅在商务楼的楼层运行而无法到达住宅楼，两者电梯使用上无论空间上还是电梯设置方面均是独立运行。商务楼监控系统使用维护由明园公司自行负责，东湖物业没有提供相应物业服务。商务楼监控终端设施与居民楼监控终端设施各自管理，明园公司承担了部分区域监控设施设备的管理服务，明园公司监控终端设置在地下车库监控室，监控画面包括商务楼内部区域、商务楼楼前公共区域，还包括地下车库的公共区域，即监控管理方面，东湖物业不仅没有为明园公司提供服务，反而明园公司承担了东湖物业应当提供的物业管理服务。商务楼区域的保安由明园公司自行负责，东湖物业没有提供相应物业服务。明园公司聘用的保安不仅负责对商务楼内部、外部公共区域提供安保服务，还为地下车库提供巡逻。东湖物业提供的保安服务仅仅是小区内部的保安服务。商务楼区域的消防水泵及生活水泵的运营服务由明园公司自行负责，商务楼区域的消防水泵及生活设施设备与住宅楼区域的消防水泵及生活设施设备分别排列在水泵房的两侧能够清晰辨别区分，水泵房的日常巡检由双方各自负责管理，东湖物业始终没有对商务楼区域的消防水泵、生活水泵提供管理。商务楼污水排水系统直接连入市政管道，与住宅楼的污水排水管道各自独立运行，住宅楼的污水排水需要经过二次净化后排入市政管道，商务楼的污水是直接排入、直接连入市政管道，东湖物业未提供相应物业管理服务。商务楼外围的绿化保洁等物业服务，由明园公司自行负责管理，东湖物业未提供相应物业管理服务。商务楼与住宅楼小区没有直接的通道相连接，在物理区域相对隔离，商务楼进出人员从临街的商务楼大厅进出，住宅楼从小区大门进入，商务楼与小区人员流动和物业管理区域处于相对隔离状态。以上几个方面看出，东湖物业没有在公共设施设备运营维护方面为明园公司提供物业管理服务，而且在前述方面看出商务楼与住宅楼自成体系，独立运行，应当视为两个独立区域，结合法院已经认定商务楼内部的物业管理服务由明园公司自行管理，可以综合判定东湖物业没有为明园公司提供过物业管理服务，因此明园公司拒绝支付物业费用具有事实依据，也是依法行使抗辩权的体现，法院应当驳回东湖物业全部诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月21日，经核准，明园公司成为系争房屋的权利人，建筑面积356.61平方米，房屋类型为店铺。2009年2月27日，明园世纪城业主委员会与上海复欣物业管理发展有限公司签订《上海明园世纪城物业服务合同》，约定，上海复欣物业管理发展有限公司为明园世纪城的业主、物业使用人提供物业管理服务，委托服务范围为住宅67567平方米、商务楼26000平方米（约）、地下车库5000平方米（约）；按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅每月每平方米2元，商务楼每月每平方米2元。2009年12月，因明园公司为小区商务楼的产权人，但未按约缴纳物业管理费，上海复欣物业管理发展有限公司起诉至法院。法院经审理后认为，明园公司的商务楼与小区是不可分割的，其作为该小区的一部分，应按照物业管理服务合同的约定予以履行。由于上海复欣物业管理发展有限公司在物业管理服务中存在瑕疵，法院遂判决被告按照住宅楼的标准2元/月/平方米支付2009年4月起的物业管理费。该判决于2010年11月22日生效。2011年，明园公司（甲方）与上海锦能物业管理有限公司（以下简称锦能物业）、上海锦翌企业管理有限公司（乙方）签订《委托管理协议》，载明：甲方委托乙方负责房屋的策划、改造、招商、出租、市场推广、商业经营管理、物业管理等，合同所涉房屋范围为复兴中路XXXX号、XXXX号裙房商务楼、复兴中路XXXX号、嘉善路XX号、XXX号裙房商务楼及地下两层车库等，合作期限为2011年7月11日至2026年7月10日；物业管理费由乙方收取并全部享有，物业管理费单价将在现收费标准逐步统一并达到22元/月/平方米；乙方应按照1元/月/平方米的标准向明园世纪城的物业管理单位（现为上海复欣物业发展有限公司）缴纳物业管理费。2016年9月28日，上海市徐汇区明园世纪城业主大会与东湖物业签订《明园世纪城物业服务合同》，其中主要约定：物业名称明园世纪城，坐落于上海市徐汇区复兴中路XXXX号、永康路X号，东至嘉善路、南至永康路、西至襄阳南路、北至复兴中路，包括住宅67068平方米，商业26731.99平方米，其他13009.77平方米。东湖物业按业主拥有房屋的建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为4元/月·平方米，商业和办公14元/月·平方米（该项费用中包括公用设施设备运行维护费2元/月·平方米）。东湖物业按酬金制形式收取服务酬金，按每月20,000元固定额度提取酬金。合同期限2016年10月1日至2018年12月31日止。物业服务费用按季度缴纳，业主应在每季度首月15日前履行缴纳义务。逾期缴纳的，每逾期一天按应缴纳物业服务费的0.05%支付违约滞纳金，直至付清全部欠费之日为止。合同另有其他约定。又查明，2017年8月，东湖物业起诉明园公司要求其支付上海市徐汇区复兴中路XXXX号A、B幢XXX室2016年10月至2017年3月拖欠的物业费7,303.80元（14元/平/月*52.17平方米*10个月）、违约金854.54元。审理中，明园公司称，2000年小区建成后，由开发商（即明园公司）委托的前期物业单位统一管理住宅楼、商务楼。2009年明园世纪城业主委员会成立后，另行委托了上海复欣物业管理发展有限公司，此时，住宅楼由上海复欣物业管理发展有限公司管理，商务楼由明园公司自行管理，2011年明园公司委托了锦能物业、上海锦翌企业管理有限公司管理。双方确认上海市复兴中路XXXX号A、B幢商务楼5层，1层为沿街门面店铺，2-5层为办公使用。该商务楼内部由明园公司自行管理。法院审理后认为涉讼小区商务楼部分由明园公司自行委托管理，承担了部分物业管理义务；另一方面，涉讼商务楼与小区其他物业仍属于同一小区，难以割裂。因此，明园公司关于无需支付物业管理费的意见，无事实依据。法院考虑到明园公司自行承担部分物业管理服务之事实，对于物业管理费的标准由14元/平/月调整为9元/平/月。该判决已于2018年6月29日生效。系争房屋与上述生效判决所涉的上海市徐汇区复兴中路XXXX号A、B幢属同一物业管理区域。2018年6月30日之后系争房屋的房屋情况、物业服务情况并无变化。以上事实，除当事人一致陈述外，另有明园世纪城物业服务合同、（2018）沪01民终53号民事判决书、不动产登记簿等证据证明，本院予以确认。本院认为，东湖物业经与上海市徐汇区明园世纪城业主大会签订物业服务合同而被委托作为明园世纪城小区的物业服务单位。目前并无充分证据可否定该合同的效力,故该合同对包括明园公司在内的小区全体业主具有法律约束力。物业服务合同中约定包含系争房屋在内的商业和办公面积的物业服务费标准为14元/月/平方米，此系双方当事人的意思自治，并未违反法律法规的相关规定，明园公司要求对物业费金额进行司法评估，依据不足，该辩称意见本院不予采信。明园公司本应依14元/月/平方米的标准履行支付物业费的义务，但东湖物业自认系争房屋所在的商务楼内部确由明园公司自行委托案外人管理，明园公司自行承担了部分物业管理义务。前述案件审理过程中，法院考虑到商务楼内部自行进行物业管理的事实，对商务楼房屋权利人应支付的物业管理费标准调低为9元/月/平方米。本案中，系争房屋与生效判决所涉的上海市徐汇区复兴中路XXXX号A、B幢属于同一物业管理区域，故物业管理服务情况亦应相同。双方也称2018年6月30日之后系争房屋的房屋情况、物业服务情况并无变化。故东湖物业按9元/月/平方米为标准主张物业管理费并无不妥，本院予以支持。明园公司辩称其已经对（2018）沪01民终53号案件申请再审，故本案应中止审理。但依据法律规定，“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”则本案应中止诉讼，但（2018）沪01民终53号案件已经审结并生效，明园公司要求中止本案诉讼，依据不足，该意见本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：上海西南明园实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向上海东湖物业管理有限公司支付上海市徐汇区复兴中路XXXX号A.B幢XXX室房屋2016年10月1日起至2018年12月31日止的物业管理费86,656.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计983元，由上海西南明园实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇一九年六月二十一日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。