吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终605号上诉人(原审被告)：曾敏，女，1968年8月27日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：范慧升（系曾敏丈夫），男，1966年8月4日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。被上诉人(原审原告):南天一，男，1978年12月23日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人:张卉夫，吉林海兰江律师事务所律师。被上诉人(原审被告):延边田园房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市滨河小区5-2。法定代表人:金才虎，该公司总经理。委托诉讼代理人:戈兴，男，1955年8月20日出生，汉族，该公司法务部主任，住吉林省延吉市。上诉人曾敏因与被上诉人延边田园房地产开发有限公司（以下简称“田园公司”）、南天一房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾敏的委托诉讼代理人范慧升，被上诉人南天一的委托诉讼代理人张卉夫、被上诉人田园公司的委托诉讼代理人戈兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾敏上诉请求：1.追加涉案房屋占有人李凤双为当事人并发回重审。2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：曾敏与南天一、田园公司之间的房屋买卖合同纠纷一案，遗漏了案外人李凤双。现涉案房屋盛世家园1号楼4单元403号房屋的实际占有使用人是李凤双。本案的诉讼结果与李凤双有直接的利害关系，一审遗漏重要的当事人李凤双,故应发回重审。南天一辩称：一审判决正确，不存在案外人李凤双，现涉案房屋已由南天一占有使用至今，之前确实有人居住，但该住房户于2018年末搬走，已将房屋返还给南天一，本案无遗漏的当事人，请求法院驳回上诉人的上诉请求。田园公司辩称：1.田园公司未与李凤双签订任何买卖协议和借款抵押协议，也无李凤双的个人信息，不存在漏列李凤双为当事人的情形。即使有李凤双也应由其提异议。2.上诉人与田园公司属于借款抵押，虽在房产局进行备案，但不具备物权效力，属于行政管理范畴。因为上诉人登记备案产生纠纷，直到2016年才安置回迁户。3.2017年7月4日，上诉人起诉田园公司要求交付房屋，田园公司答复该房屋没有验收合格，不能交付，2016年8月21日已经验收合格是2号楼和4号楼，诉争房屋至今没有验收合格,房屋登记备案不能证明是合法买卖。请求法庭驳回上诉。南天一向一审法院起诉请求：1.请求判令原告与延吉市亚飞建筑装饰材料厂签订的回迁房屋合同书有效；2.判令原告对延吉市盛世家园小区1号楼4单元403室房屋享有优先权；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2006年6月23日,原告父亲南吉成与延吉市亚飞建筑装饰材料厂（后开发公司变更为被告田园公司）签订了“回迁房屋合同书”，合同确定了原告回迁房屋为延吉市铁南路牡丹小区1号楼4单元403室（后该小区变更为延吉市盛世家园小区)。2015年,原告与被告田园公司签订“房屋移交协议”，被告田园公司要求补齐房差价款后交付房屋。2016年5月26日,原告补交了房屋差价款2828元,田园公司向原告交付了房屋，原告将房屋内进行了简单的修饰。后原告听说该房屋在房产局备案登记人为被告曾敏，曾敏称田园公司将房屋出售给了他，田园公司称与曾敏是借款抵押关系，并没有将房屋出卖给曾敏。依据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，原告对回迁房屋有优先权。故请求法院判令原告与被告田园公司所签订的“回迁房屋合同书”有效，原告对延吉市盛世家园1号楼4单元403号房屋有优先权。一审法院查明:2006年6月22日，原告父亲南吉成（乙方）以自己所有的吉房执字第22205号、建筑面积31.02平方米的房屋与延吉市亚飞建筑装饰材料厂（甲方，以下简称“亚飞材料厂”）签订了回迁房屋合同书，合同书约定甲方为亚飞材料厂（拆迁人），乙方为南吉成，合同约定乙方所得安置位于延吉市铁南路牡丹小区1号楼4单元4层3号商品房，甲方交付房屋日期为2007年8月15日，甲方应付乙方拆迁差价款2896元等内容。2006年9月15日，亚飞材料厂从延吉市房产管理局取得房屋拆迁许可证。拆迁范围为东：住宅，西：水沟，南：水沟，北：铁南路；拆迁住宅面积为4790.72平方米，拆迁占地面积为14354平方米；拆迁实施单位为延吉市富元房屋拆迁有限公司；拆迁期限为2006年9月21日至2006年10月5日；拆迁用途为棚户区改造。2006年10月28日，亚飞材料厂与延边乾坤房地产开发有限公司延吉分公司签订《土地转让合同书》，亚飞材料厂将延吉市小营镇理化村，地号为010648-12，使用面积为4608平方米工业用地转让给延边乾坤房地产开发有限公司延吉分公司用于建设亚飞材料厂职工住宅。2006年10月，延边州棚改办将牡丹小区列为棚改项目进行招标，由延边乾坤房地产开发有限公司中标承建。但因资金短缺和开发资质未通过年检的原因，延边州棚改办取消延边乾坤房地产开发有限公司开发建设权。2010年9月，经延吉市委、市政府同意，由田园公司接收牡丹小区的建设项目。2011年3月8日，延吉市国土资源局给田园公司发出建设用地批准书延市［2011］字第06号。2011年6月17日，延吉市规划管理局给田园公司颁发建设用地规划许可证地字第YD-SQ2010063号。2011年6月22日，延吉市规划管理局给田园公司颁发建设工程规划许可证建字第GC-SQ2011044号。2012年5月10日，延吉市住房和城乡建设局给田园公司发出建设工程施工许可证编号222401201205100101。2012年5月17日，延吉市房产管理中心给田园公司颁发商品房预售许可证延房许字第2012019号。2016年5月，田园公司向原告出具承诺书，承诺将田园公司开发的延吉市盛世家园1号楼4单元403号房屋回迁户是原告，其拥有涉案房屋所有权，在房产局备案登记的人不是购房人，是为借款抵押，并与原告签订了房屋移交协议，约定支付暖气费、装饰保证金、房屋面积差价款等2828元后，立即将房屋钥匙交给原告，2016年12月31日前办理产权证。2016年5月26日，原告支付相关费用2828元后，从田园公司取得房屋钥匙。2014年11月26日，田园公司与曾敏签订了房屋买卖合同（预售），合同约定曾敏购买0315幢4单元403号，房屋面积33.85平方米，房屋价款为135400元。签订合同后，田园公司给曾敏开具收款收据，并到延吉市房产局进行备案登记。但田园公司没有向曾敏交付房屋钥匙，曾敏也没有支付相关费用，也没有占有使用涉案房屋。另查明，涉案房屋已于2016年8月20日竣工验收，田园公司有商品房销售许可证。一审法院认为：根据被拆迁人原告与原房屋建设单位亚飞材料厂签订的《回迁房屋合同书》和后期承接亚飞材料厂建设项目的田园公司向原告交付涉案房屋和房屋钥匙并收取相关费用，可以确认本案诉争房屋系被拆迁人原告回迁房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，原告作为被拆迁人对补偿安置房屋享有排他性的特种债权，具有物权的优先效力。虽然曾敏主张与田园公司系房屋买卖合同，但田园公司予以否认，且曾敏没有其他证据能证明真实的房屋买卖合同关系。因此，原告主张与亚飞材料厂签订的回迁房屋合同书有效，判令原告对延吉市盛世家园小区1号楼4单元403室房屋享有优先取得权的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、确认原告与延吉市亚飞建筑装饰材料厂签订的回迁房屋合同书有效；二、确认原告南天一享有优先取得延吉市盛世家园小区1号楼4单元403号房屋所有权。案件受理费100元，由被告延边田园房地产开发有限公司负担。二审中，南天一为证实自己的主张向本院提交录像一份。证明：涉案房屋由南天一占有使用至今，不存在案外人李凤双。曾敏质证称，无法核实占有情况。田园公司质证称，涉案房屋是回迁房，南天一占有无异议。经核实录像里显示的房屋与涉案房屋一致，故本院对该份证据的真实性予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，曾敏主张涉案房屋由案外人李凤双占有，根据曾敏提供的电话号码，经核实曾敏主张的案外人李凤双实际系董宝有，董宝有以5万元的价格从田园公司法定代表人金才虎处购买涉案房屋并占有至2019年2月。董宝有称金才虎已经返还购房款5万元，涉案房屋与其无关。本院认为：曾敏提出追加李凤双为本案当事人的主张，经查明曾敏要求追加的当事人李凤双实际系董宝有，董宝有已于2019年2月从涉案房屋搬出，并称涉案房屋与其无关，故曾敏的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审中，田园公司虽对曾敏持有的商品房买卖合同不予认可，但其并未提供有效的证据予以佐证，故一审认定曾敏与田园公司签订的商品房买卖合同不真实有误，本院予以纠正。本案系“一房数卖”引发的纠纷，南天一作为回迁户对诉争房屋享有排他性权利，是具有物权性质的特别债权，故一审判决优先履行南天一的回迁房屋合同书并无不妥。综上，曾敏的上诉理由不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由曾敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 全智光审 判 员 朴美兰审 判 员 林 美二〇一九年六月十日法官助理 金东林书 记 员 韩 宇