云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云26民初101号原告：马丽芝，女，回族，1955年7月28日生，小学文化，住文山市三鑫别墅苑西区。委托诉讼代理人：王丽，云南七乡律师事务所执业律师。特别授权。委托诉讼代理人：王文强，云南七乡律师事务所执业律师。特别授权。被告：文山金光房地产开发有限公司。住所地：文山市龙海路金光傲城六楼。法定代表人：晋嘉辰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘春，该公司副总经理，特别授权。原告马丽芝与被告文山金光房地产开发有限公司（以下简称金光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马丽芝的委托诉讼代理人王丽、王祥祥，被告金光公司的委托诉讼代理人刘春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马丽芝向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判决确认原告与被告签订的《文山金光傲城商铺租赁合同》合法、有效。合同继续履行。事实与理由：2010年12月20日，原告与被告签订《文山金光傲城商铺租赁合同》，合同约定被告向原告出租其位于文山市金光傲城一至三层A区商铺，其中一楼面积为2920平方米，二楼面积为：3788.8平方米，三楼面积为3766平方米，合计l0474.8平方米，租赁时间为2011年1月1日至2075年12月31日止（共六十五年）。合同签订后，原告已按约定将房租全部支付完毕，被告将租赁房屋交给原告装修使用至今。综上所述，原、被告签订的《文山金光傲城商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容合法，双方主体适格，合同合法、有效。现因被告债务较多，可能由此引发纷争，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院查清事实后，依法判决如前所请。金光公司辩称，一、马丽芝主张的《文山金光傲城商铺租赁合同》不真实。1．双方当事人之间不是真正的租赁关系。实际是金光公司与马丽芝之女马娅在文山金光傲城项目A区有实际的买卖关系。2．本案中现在的标的物实际现状为，金光公司已经将双方实际买卖的标的物所有权办理了近7000平方米在马丽芝相关女儿、儿子及指定人名下。3．签订租赁合同的本意系马丽芝与金光公司之间为了商业利益而达成的一个补充共识。4．尤其是本协议签定时间约为2013年而非2010年签定。为此，本案诉讼的事实不真实不客观。二、马丽芝主张的《文山金光傲城商铺租赁合同》，内容不合法。具有违反现行法律强制性规范。1、我国现行法律规定，房屋租赁最长期限为最高二十年。而本案约定为六十五年。就此约定可见本案中的合同立意就可见系双方为某种共识而形成的商业行为。没有法律上的既定约束力。2、该合同约定了高昂的合同违约金更是不符合法律规定及违约金的立法精神。3、该合同中没有明确出租赁的具体详细（合同特指某个位置）。属于合同约定瑕疵。对于以上核心合同条款约定不清、违反法律法规的民事法律行为，依法不应该确认本案马丽芝的诉讼主张。该民事法律行为自始无效。三、原告主张的事实存在明显不合理。母亲租赁了，转款人也是女儿。女儿又实际以合法所有人实际占有实有诉讼标的。有悖商业行业规则。反之证明该诉讼的合同的真实性有待商榷。综上，马丽芝主张的租赁关系从内容及形成要件上签定时间及构成要件上看，其真实、合法都存在不合法、不合理、不真实的情况。故马丽芝的主张不应该得到法律的支持。请求人民法院给予依法驳回其请求。马丽芝为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组证据《文山金光傲城商铺租赁合同》，证明2010年12月20日马丽芝与金光公司签订《文山金光傲城商铺租赁合同》，合同约定金光公司向马丽芝出租其位文山市路金光傲城一至三层A区商铺，其中一楼面积为2920平方米，二楼面积为3788.8平方米，三楼面积为3766平方米，合计10474.8平方米。租赁时间为2011年1月1日至2075年12月31日止（共六十五年），租金合计为17440000元。金光公司于2011年1月1日将租赁房屋交付马丽芝使用，马丽芝分别是2011年7月20日前支付金光公司租金5260000元，于2012年6月10日前支付金光公司租金2180000元，于2013年4月30日前支付金光公司租金10000000元。第二组证据《收据》（3份）、中国建设银行转账凭条、中信银行个人网银，证明马丽芝分别于2011年7月18日将租金5260000元转入金光公司指定帐户；于2012年6月6日将租金2180000元转入金光公司指定帐户；于2013年4月9日将租金10000000元转入金光公司指定帐户，马丽芝已将合同约定的租金全额支付给金光公司。金光公司对马丽芝提供的第一组证据的真实性合法性不认可，认为该租赁系形成于金光傲城实际拥有人马娅的买卖合同关系之外，系双方在商业利益中达成的共识而形成的租赁合同。合同约定的租赁期限及违约责任，均违反现行法律之规定。该合同不是真实意思表示，不应得到采信。第二组证据从内容上看无法证明其所诉资金明确用途，其收据没有载明用途。故无关联性。该证据能反映出转款帐号人为马娅，能证明本诉行为实为买卖，而非租赁。本院认为，马丽芝提供的《文山金光傲城商铺租赁合同》，客观真实，能证明马丽芝与金光公司于2010年12月20日签订《文山金光傲城商铺租赁合同》，约定金光公司向马丽芝出租其位文山市路金光傲城一至三层A区商铺，并对租赁期限、租金支付等事项进行了约定的事实，本院予以采信。第二组证据《收据》、转账凭条、进账单能相互印证马丽芝委托马娅分别于2011年7月18日、2012年6月6日通过银行转账方式转入文山金光房地产开发有限公司指定账户租金5260000元、2180000元，马丽芝委托文山东商贸有限公司于2013年4月9日通过银行转账方式转入文山金光房地产开发有限公司指定账户租金10000000元的事实，本院予以采信。金光公司提供以下证据：第一组证据《商品房购销协议》，证明金光公司、马丽芝就金光傲城A区存在买卖行为，而非租赁行为。第二组证据《房产证》（三份），证明内容与第一组证据一致。经质证，马丽芝对《商品房购销协议》的真实性、关联性不予认可。认为金光公司未提交《商品房购销协议》的原件，无法核实该协议的真实性。并且《商品房购销协议》是马娅与金光公司签订的，而本案涉及的租赁合同是马丽芝与金光公司签订的，故该协议与本案无关联性，不应作为定案依据。对第二组证据《房产证》的真实性、合法性认可，不认可关联性，认为该《房产证》的所有证人是马娅，马娅不是本案的当事人，与本案没有关联性，不应作为定案依据。本院认为，金光公司提供的《商品房购销协议》，马丽芝对真实性不予认可，金光公司未能提供原件，无法核实其真实性，并且该《商品房购销协议》中记载购买的标的物与金光公司提供的《房产证》中登记的房屋坐落不一致，不能证明金光公司与马丽芝就金光傲城A区存在买卖关系，本院不予采信。对登记在马娅名下的三份《房产证》，只能证明马娅是文山市环北三路金光傲城三幢1A-29、30、31号房屋的产权人，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据庭审举证、质证及认证，本院确认本案法律事实如下：2010年12月20日马丽芝与金光公司签订《文山金光傲城商铺租赁合同》，约定金光公司将位文山市路由文山金光房地产开有限公司开发的金光傲城商场一至三层A区商铺，出租给马丽芝使用，其中一楼面积为2920平方米，二楼面积为3788.8平方米，三楼面积为3766平方米，合计10474.8平方米。租赁期限为六十五年（2011年1月1日至2075年12月31日止）。租金总价为17440000元，马丽芝以银行转账方式分三次将租金支付给金光公司。金光公司、马丽芝可以指定非本人或本公司的其他帐户转账，个体财户以金光公司开具给马丽芝的收据确定的帐户为准。具体支付租金的时间和金额约定为：1、合同签订之日起七个月内即2011年7月20日前支付租金5260000元；2、2012年6月10日前支付租金2180000元；3、于2013年4月30日前支付金光公司租金10000000元。合同对双方的权利义务及违约责任进行了约定。马丽芝委托马娅分别于2011年7月18日、2012年6月6日通过银行转帐方式转入文山金光房地产开发有限公司指定帐户租金5260000元、2180000元，马丽芝委托文山东商贸有限公司于2013年4月9日通过银行转帐方式转入文山金光房地产开发有限公司指定帐户租金10000000元。经审理，本院认为本案的争议焦点是：1、马丽芝与金光公司之间是否存在租赁关系。2、双方于2010年12月20日签订的《文山金光傲城商铺租赁合同》是否合法有效。马丽芝主张与金光公司存在租赁关系，双方于2010年12月20日签订的《文山金光傲城商铺租赁合同》合法有效，应继续履行。金光公司辩称与马丽芝不存在租赁关系，与马丽芝的女儿马娅存在买卖关系，《文山金光傲城商铺租赁合同》不真实、不合法。从涉案合同形式要件看，马丽芝提交的签订日期为2010年12月20日的《文山金光傲城商铺租赁合同》，合同中有作为合同甲方“文山金光房地产开发有限公司”法定代表人晋方立的签字及加盖该公司的印章，有作为合同乙方“马丽芝”的签字及按印。庭审中金光公司认可该合同中法定代表人晋方立的签字及公司印章的真实性。双方当事人租赁金光傲城商场一至三层A区商铺事宜采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案双方当事人签订的《文山金光傲城商铺租赁合同》于2010年12月20日成立。金光公司主张该合同签订时间不是2010年12月20日，而是2013年7月以后，并当庭提出鉴定申请，因金光公司在规定的时间内未预交鉴定费，对金光公司的主张，因无证据证明，本院不予支持。从涉案合同内容看，该合同双方当事人就租赁金光傲城商场一至三层A区商铺的租赁用途、租金支付方式、双方的权利义务及违约责任进行了约定，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。约定租赁期限为：六十五年，从2011年1月1日至2075年12月31日止。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案双方当事人约定的租赁期限为六十五年，已超过二十年，超过部分无效，不受法律保护。双方当事人约定的租赁期限不超过二十年的部分，即：2011年1月1日至2030年12月31日止，合法有效，双方当事人应继续履行。从涉案合同履行情况看，合同签订后，马丽芝已按合同约定支付租金的时间支付了租金，即2011年7月18日支付了5260000元；2012年6月6日支付了2180000元；2013年4月9日支付了10000000元。金光公司于支付租金当日分别出具了三份“收据”，在三份“收据”中均有注明收到租金的字样。金光公司也实际将租赁物金光傲城商场一至三层A区商铺交付给马丽芝使用。双方当事人已实际履行了《文山金光傲城商铺租赁合同》。金光公司主张与马丽芝之间不存在租赁关系，与查明的事实不一致。至于金光公司主张与马丽芝女儿马娅之间存在买卖关系，该主张属另一法律关系，本院不予评判。本院认为，综合《文山金光傲城商铺租赁合同》的形式要件、内容、履行情况看，《文山金光傲城商铺租赁合同》是合同双方真实意思表示，除租赁期限超过二十年部分外，合法有效，受法律保护，双方当事人应继续履行该合同。综上所述，原告马丽芝起诉主张有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、马丽芝与文山金光房地产开发有限公司于2010年12月20日签订的《文山金光傲城商铺租赁合同》在租赁期限从2011年1月1日至2030年12月31日止合法有效；二、驳回马丽芝的其他诉讼请求。案件受理费113561元，由文山金光房地产开发有限公司负担56780.50元，由马丽芝负担56780.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  陈国淑审判员  吴 会审判员  郭 琴二〇一九年六月六日书记员  张馨月