海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初3034号原告:张愚白，男，1974年3月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。被告：李俊英，女，1952年6月12日出生（公民身份号码：×××），汉族，住黑龙江省七台河市。第三人：安修，男，1992年8月31日出生（公民身份号码：×××），汉族，住黑龙江省七台河市。第三人：王艳炜，男，1978年2月1日出生（公民身份号码：×××），汉，住四川省成都市。第三人：裴培，女，1982年4月24日出生（公民身份号码：×××），汉，住三亚市。原告张愚白诉被告李俊英、第三人安修、王艳炜、裴培租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，因安修、王艳炜、裴培与本案存在利害关系，本院于2019年4月15日依职权通知安修、王艳炜、裴培作为本案第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告张愚白到庭参加诉讼，被告李俊英、第三人安修、王艳炜、裴培经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告张愚白向本院提出诉讼请求：1、判令原告无需支付被告2018年10月8日至2018年12月21日在市政工程施工期间的租金50000元；2、判令被告返还原告已付了的2018年10月8日至2018年12月21日市政工程施工期间的租金50000元；3、本案案件受理费用由被告承担。原告当庭撤回其第一项诉讼请求。事实与理由：被告李俊英与第三人王艳炜、裴培于2017年2月28日签署《商铺租赁合同》，约定将被告位于三亚市××区商铺”）租赁给王艳炜、裴培，租期为2017年6月1日至2022年5月31日，租金为每年30万元，每年一付，租金从第三年起每年递增5%，押金为2万元等租赁条款。2018年7月23日，裴培与原告签订了《转让协议》约定将11号商铺转让给原告使用，转让金额为650000元。同日，被告、王艳炜、裴培及原告三方签订了《补充协议》，约定被告同意王艳炜、裴培将11号商铺概括性转让原告使用，由原告承继《商铺租赁合同》的权利和义务。在2018年的10月8日至12月21期间，11号商铺的门店周围由于受到市政工程的围挡施工及搭建脚手架的施工影响，整整两个多月原告无法正常营业，导致商铺经营出现严重亏损。按照《商铺租赁合同》的第九条第2款的约定租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致一段时间内不能正常租赁房屋，需通知甲方，协商租金减免事宜。商铺道路畅通应为租赁合同履行的基础，在合同履行中，因市政工程较长时间的修路导致承租门面交通不便，直接影响承租人的正常经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”由于双方当事人在订立合同时无法预料的这种情况，如果仍然要求承租人继续按照原合同支付租金，将显失公平。根据民法通则第四条规定的公平原则，综合考虑道路建设的期限及对承租人经营的影响程度，对承租人在修路期间应付租金数额予以适当调整，参照同一地段其他租户租金减免。《中华人民共和国民法总则》第五条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则为民事活动的一项基本原则，当出现当事人没有约定或者法律没有规定，但显失公平的情形时，遭受不公平的一方当事人可以依据公平原则请求人民法院对双方权利义务予以适当调整。根据合同法权利和义务对等的原则，这种由市政工程造成的商铺租赁使用价值的降低导致实际经营的损失应由出租方与承租方共同承担，不应由租户单方面承担。商铺周围的受市政施工影响的商铺租户也都得到了房东最少2个月的租金减免。故按照合同约定及法律规定依法应当减免商铺租金，原告无需支付被告该期间的租金，被告应返还原告已付的市政工程施工（2018年10月8日至同年12月21日）期间的租金50000元。综上，原告就减免店铺租金事宜多次与被告协商未果，故诉至贵院，请求法院判如所请。被告赵燚阳未作答辩。第三人安修、王艳炜、裴培未发表陈述意见。本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，被告李俊英、第三人安修作为甲方与第三人王艳炜、裴培签署了一份《商铺租赁合同》，约定：将被告位于三亚市××区商铺（以下简称：11号商铺）租赁给王艳炜、裴培，租期为2017年6月1日至2022年5月31日，租金为每年30万元，每年一付，租金从第三年起每年递增5%，押金为2万元等租赁条款。合同第九条第2款约定：租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致一段时间内不能正常使用租赁房屋，乙方需通知甲方，协商租金减免等事宜。合同落款处有各方当事人的签名并按有手印。合同签订后，第三人王艳炜、裴培按约定向被告支付了2017年6月1日至2019年5月31日的租金60万元。2018年7月23日，第三人裴培与原告签订了《转让协议》约定将11号商铺转让给原告使用，转让金额为650000元（陆拾伍万元整）。后原告按照协议约定向第三人裴培支付了转让费。同日，被告、王艳炜、裴培及原告三方签订了《补充协议》，约定被告同意王艳炜、裴培将11号商铺概括性转让原告使用，由原告承继《商铺租赁合同》的权利和义务。在2018年的10月8日至12月21期间，由于市政工程的围挡施工与搭建脚手架施工，原告认为其租赁的11号商铺的营业情况受到影响，经营出现严重亏损，遂于被告协商减免租金事宜，遭到拒绝后特诉至本院。本院认为，被告将其所有的房屋出租给原告使用，原告通过转让的方式按约缴纳租金，双方已形成合法的租赁关系，双方应按照约定行使权利、履行义务。本案中，原告以市政工程施工对其租赁商铺的经营造成影响为由，要求被告返还已付的市政工程施工期间的租金50000元，本院不予支持。理由如下：一、该项诉求缺乏事实根据。原告向本院提交了商铺于2018年10月至2019年2月的店面营业流水与施工照片等相关证据，为证明市政工程施工对其营业造成的影响与其所受的损失。就照片拍摄的内容而言，可证明市政工程施工的事实，但营业日报中应收金额的款项是如何计算出来的，该数额的科学性与真实性存疑，且营业收入的降低受多方面因素影响，不能必然认定是由市政工程施工造成。故原告的该项证据不能作为认定原告实际损失的依据；二、原告的诉求缺乏法律依据。首先，被告交付给原告使用的房屋符合合同的使用用途，市政工程施工并非因被告的原因造成，被告对铺面周围的施工行为不存在过错；其次，原告主张依照《商铺租赁合同》第九条的免责条件协商租金减免事宜，该租赁合同第九条第二款写明：租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致一段时间内不能正常使用房屋，乙方需通知甲方，协商租金减免等事宜。该项约定是双方以列举式的方式将不可抗力因素限定在自然灾害的范围内，本案中市政工程施工明显不属于合同约定的免责条件，原告不可依据该项约定要求减免租金；最后，原告主张的“公平原则”在本案中无法得以适用，因为法律规则应优先于法律原则得以适用，本案中，双方对免责条件约定明确，当事人应按其约定行事。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条规定，判决如下：驳回原告张愚白的诉讼请求。案件受理费525元，由原告张愚白负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 陈孟灿 二○一九年六月十二日书记员 蒋 靖附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。中华人民共和国民事诉讼法第七条人民法院审理民事案件，必须以事实为依据，以法律为准绳。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。