福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初7606号 原告：厦门市思明区曾厝垵社区居民委员会，住所地厦门市思明区滨海街道曾厝垵仓里社17号，统一社会信用代码55350203B346039503。 法定代表人：王清梅，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：庄锴，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：刘远文，男，1956年7月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴茹兰，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晗，福建旭丰律师事务所律师。 原告厦门市思明区曾厝垵社区居民委员会（以下简称曾厝垵居委会）与被告刘远文租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。曾厝垵居委会的委托诉讼代理庄锴、刘远文的委托诉讼代理人吴茹兰、王晗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾厝垵居委会向本院提出诉讼请求：1.确认原曾厝垵村委会与刘远文于2000年1月10日签订的《临时租赁合约书》于2019年1月30日正式解除；2.刘远文将上李安井厂房南侧的1580平方米属于曾厝垵居委会集体所有的租赁物即村集体用地归还曾厝垵居委会；3.刘远文将未经曾厝垵居委会允许擅自添附的新增建筑物（××、794-2、794-3、794-4）进行拆除，恢复原状；4.刘远文按市场价格向曾厝垵居委会支付土地占有使用费（自2019年1月31日起按目前市场价每月每平方米10元的标准计至实际腾退之日止）。事实与理由：2000年1月10日，曾厝垵居委会（原曾厝垵村委会）与刘远文签订《临时租赁合约书》，约定：曾厝垵居委会将依据厦府【1993】第193号文件取得的位于上李安井厂房南侧面积为1580平方米集体所有的建设用地（现状四至：东至安井实业有限公司，南至上李新村小区，西至文曾路，北至上里社）出租刘远文使用，租赁期限为临时性，租金按年租金3600元计算。后经曾厝垵居委会居民代表会集体研究决定2018年度履行期满后正式向刘远文解除前述合约书。基于此，曾厝垵居委会于2018年12月26日依法向刘远文发送《解除合同通知书》。然刘远文于2019年1月3日收到《解除合同通知书》后，自2019年1月31日到期后拒不将租赁土地归还曾厝垵居委会，也未将未经曾厝垵居委会同意及经政府有关部门批准，擅自添附的新增建筑物（现状门牌号：××、794-2、794-3、794-4）进行拆除。经曾厝垵居委会多次要求，刘远文仍拒不配合。 刘远文辩称，一、曾厝垵居委会无权单方解除案涉租赁合同，其起诉解除未到期的租赁合同属违约行为。刘远文已经向曾厝垵居委会支付了2017年11月起10年期的租金，曾厝垵居委会未就此提出异议并向刘远文开具发票，双方已就租赁期限十年达成合意。曾厝垵居委会无权单方解除合同。曾厝垵居委会并不具有合同解除权，其向刘远文发出《解除合同通知书》并不会导致双方租赁合同当然解除，案涉租赁合同尚未解除。因此，曾厝垵居委会主张的案涉合同已解除，刘远文应承担占用费等责任毫无事实和法律依据。二、案涉土地上的××、794-2、794-3、794-4四栋建筑物并非刘远文擅自添附。刘远文承租案涉土地时，案涉土地为荒地，最高与最低处落差近二米，刘远文承租地块后势必需要对地块进行平整、修建才能达到租赁目的。且2013年3月22日，曾厝垵居委会还曾向思明区城市管理执法局滨海中队出具一份《证明》，证明刘远文在案涉土地建设的厂房年久失修，需翻修屋面，恳请思明区城市管理执法局滨海中队予以支持。可见，曾厝垵居委会对于刘远文在案涉土地添附建筑物一事是知情且认可的。由此，曾厝垵居委会主张刘远文对添附的建筑物进行拆除更是于法无据。三、即使双方之间的租赁合同无法继续履行，刘远文占用土地的使用费也应当按照租赁合同约定的租金计算，曾厝垵居委会主张按照市场价格支付占用费于法无据。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2000年1月10日，原曾厝垵村委会（现为曾厝垵居委会）与刘远文签订一份《临时租赁合约书》，约定：曾厝垵村委会经研究同意临时租给第三村民小组村民刘远文上李安井厂房南侧，租赁面积1580平方米的土地，租赁金额年租金3600元。如遇国家集体征用需要，应无条件服从，自行拆除。租金应在每年元月20日前缴交。 前述合同签订后，原曾厝垵村委会将案涉面积为1580平方米的地块交付刘远文使用。在合同履行中，刘远文于2001年3月26日支付2000年度租金3600元；2002年5月14日支付2001年租金3600元；2010年12月9日支付2002年至2011年共计10年租金36000元；2011年12月30日支付2012年至2014年三年租金10800元；2015年3月16日支付2015年至2017年三年租金10800元。其中，刘远文主张案涉土地自2003年开始闲置，到2010年刘远文需要利用时与原曾厝垵村委会沟通，原曾厝垵村委会要求补缴此前租金，故在2010年补缴了2002年至2010年期间的租金。 2013年3月22日，曾厝垵居委会向思明区城市管理执法局滨海中队出具证明一份，载明“兹有位于本社区安井实业公司南边的厂房，系居民刘远文早期建造。因厂房已盖十几年，因年久失修，漏雨严重，无法存放物品，现特向贵中队申请重新翻修屋面。以上情况属实，望滨海中队给予支持为盼。” 2017年11月22日，刘远文通过林妙账户向曾厝垵居委会转账支付36000元，用途载明为“预缴2017年12月至2027年12月租金”。2017年11月23日，曾厝垵居委会向刘远文开具发票，发票备注载明“2017.11.22收到款项36000元整，该款项合开一张发票。上李安井厂房南侧，期限：2017年12月-2027年12月”。 2018年4月24日，曾厝垵居委会因不同意10年租赁期限，向林妙账户退还剩余九年的租金32400元。2018年12月6日，刘远文再次通过林妙账户向曾厝垵居委会支付32400元，2018年12月18日，曾厝垵居委会再次将该款项退回。 2018年12月26日，曾厝垵居委会向刘远文发出《解除合同通知书》，告知刘远文双方2000年1月10日签订的《临时租赁合约书》属临时性合约书，无具体履行期限。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十二条规定，属不定期租赁，当事人可以随时解除合同。通知刘远文合同于2019年1月30日正式解除，并要求刘远文拆除添附物、恢复原状并将租赁物归还。刘远文于2019年1月3日签收上述解除通知。 另查明，双方当事人均确认案涉土地系曾厝垵村民集体土地，现状四至为：东至安井实业有限公司，南至上李新村小区，西至文曾路，北至上里社。案涉土地现有刘远文建设的门牌号为××、794-2、794-3、794-4的四幢建筑物，刘远文确认该四幢建筑物未取得合法批建手续。 还查明，2018年9月2日，曾厝垵社区召开居民代表会议，针对案涉的刘远文临时租约问题进行讨论。2019年1月19日，曾厝垵社区再次召开居民代表会议，决议通过由社区以法律程序收回案涉土地（包括但不限于协商处理或者通过诉讼解决）。刘远文陈述因曾厝垵居委会拒绝履行之前达成的10年租赁期限的合意，故作出让步，提出以每月10元每平方米的租金标准向曾厝垵居委会继续承租案涉土地，但未获得同意。 本案争议焦点为，曾厝垵居委会是否与刘远文就案涉土地的租赁达成十年租赁期限的合意？曾厝垵居委会与刘远文之间就案涉土地的租赁合同关系是否为不定期租赁？ 本院分析认为，原曾厝垵村委会与刘远文签订的《临时租赁合约书》并未约定租赁期限，根据《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，故双方就案涉土地所形成的租赁关系为不定期租赁。在双方合同履行过程中，刘远文存在逐年支付、一次性支付三年租金以及事后补缴近十年租金的租金支付方式，双方之间并未形成租金支付的惯例或习惯，故难以认定双方之间存在以租金支付期间来确定租赁期限的交易惯例。 租赁期限的确定属租赁合同的重要事项，主张合同关系成立的一方，应就双方之间的合意承担举证责任。刘远文虽于2017年11月22日向曾厝垵居委会一次性支付此后10年租金，但并无证据证明其一次性支付10年租金系与曾厝垵居委会协商一致且取得曾厝垵居委会的同意。曾厝垵居委会虽然于次日向刘远文开具租金发票，但从发票的功能来看，其作用在于作为付款的会计凭证及付款证明，尚不足以作为曾厝垵居委会与刘远文就十年租赁期限达成合意的证据。此外，从双方确认的案涉土地性质属集土土地的情形来看，对于案涉土地出租等处分事宜，亦需经由集体成员的讨论决定，不能仅以发票作为曾厝垵居委会与刘远文就案涉土地租赁达成十年租期合意的凭证。在刘远文支付款项之后，曾厝垵居委会也在合理期限内告知刘远文不同意该租赁期限，并将刘远文支付的款项退还，也已经以行为表示不同意刘远文提出的十年租期要约。综上，刘远文所举证据尚不足以证明曾厝垵居委会与其就案涉土地租赁十年租期达成一致，故其主张与曾厝垵居委会之间的租赁合同非属不定期租赁关系的主张不能成立。 本院认为，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。曾厝垵居委会已于2019年1月3日通知刘远文解除案涉租赁合同，应视为已在合理期限之前通知刘远文，故本院对于曾厝垵居委会要求确认案涉租赁合同于2019年1月30日解除的诉求予以支持。合同解除后，刘远文应将案涉土地返还曾厝垵居委会。租赁期限届满后，刘远文继续占用案涉土地缺乏合同依据，曾厝垵居委会要求刘远文按照市场租金标准支付占用费符合法律规定。刘远文与曾厝垵村委会合同约定的租金标准为2000年确定，距今已近20年，该租赁合同所约定的租金标准无法反映当前土地的市场价值，刘远文主张应按照每年3600年的标准确定占用费导致双方权利义务明显失衡，缺乏依据。根据此前刘远文与曾厝垵居委会协商的过程来看，其曾提出以10元每月每平方米的价格承租案涉土地，虽然未获得曾厝垵居委会同意，但曾厝垵居委会按照此价格主张的占用费标准基本能够反映案涉土地的市场租金水平，故本院对于曾厝垵居委会主张的占用费标准亦予以支持。 因案涉的××、794-2、794-3、794-4四幢建筑物并未取得合法批建手续，曾厝垵居委会关于拆除该四幢建筑物的诉讼请求应由相应的政府行政管理机构执法执行，不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，曾厝垵居委会可通过其他途径解决。关于曾厝垵居委会该项诉求，本院另行制作裁定书予以处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、确认原曾厝垵村委会与被告刘远文2000年1月10日签订的《临时租赁合约书》于2019年1月30日解除； 二、被告刘远文于本判决生效之日起十五日内将上李安井厂房南侧面积为1580平方米的土地租赁物（东至安井实业有限公司，南至上李新村小区，西至文曾路，北至上里社）返还原告厦门市思明区曾厝垵社区居民委员会； 三、被告刘远文于本判决生效之日起十日内向原告厦门市思明区曾厝垵社区居民委员会支付占用费（按照每月每平方米10元的标准，自2019年1月31日起计算至实际返还土地之日止）。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为276元，由被告刘远文负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇一九年六月四日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。