江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏05执异33号案外人：雷兴渠，男，1970年5月24日出生，汉族，住黑龙江省五大连池市。委托诉讼代理人：李巧，江苏君中律师事务所律师。委托诉讼代理人：于银银，江苏君中律师事务所实习律师。申请人：昆山深国际综合物流港发展有限公司,住所地江苏省昆山市。法定代表人：徐武。委托诉讼代理人：赖经纬，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘园园，广东君言律师事务所律师。被申请人：江苏白杨湾物流中心有限公司,住所地江苏省昆山市。法定代表人：徐粉扣。被申请人：昆山白杨湾物流专线园有限公司,住所地江苏省昆山市。法定代表人：徐彪。在本院执行昆山深国际综合物流港发展有限公司（以下简称深国际公司）与江苏白杨湾物流中心有限公司（以下简称江苏白杨湾公司）、昆山白杨湾物流专线园有限公司（以下简称昆山白杨湾公司）仲裁程序中的财产保全一案中，案外人雷兴渠对本院查封的江苏白杨湾公司名下位于昆山市陆家合丰西路68号4号楼503室房屋（以下简称涉案房屋），向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。深国际公司与江苏白杨湾公司、昆山白杨湾公司仲裁程序中的财产保全一案，本院于2018年9月30日作出（2018）苏05财保76号民事裁定：冻结被申请人江苏白杨湾公司、昆山白杨湾公司名下银行资金30256675.06元或查封其相应价值的其他财产。根据深国际公司的申请，本院于2018年10月23日向昆山市不动产登记中心送达上述裁定及（2018）苏05执保171号协助执行通知，对包括涉案房屋在内的不动产进行了轮候查封登记。案外人雷兴渠针对上述执行标的提出异议称，解除对江苏省昆山市陆家合丰西路68号4号楼503室房屋的查封措施。事实和理由：雷兴渠与江苏白杨湾公司在涉案房屋查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同，涉案房屋查封日期为2018年10月23日，雷兴渠与江苏白杨湾公司于2016年9月13日签订了《昆山市商品房购销合同》一份，约定江苏白杨湾公司将其开发的昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心4号楼503室以216000元的价格出售给雷兴渠。雷兴渠在涉案房屋查封之前已经实际占有该不动产，该房屋于2017年3月交付雷兴渠使用至今，雷兴渠在2016年9月13日与苏州犇犇网络科技有限公司签订了《房屋出租委托合同书》，委托其将房屋对外出租至今。雷兴渠已经支付该房屋的所有价款，未办理过户登记手续非因雷兴渠自身原因造成。因江苏白杨湾公司一直未为雷兴渠办理房屋产权证，雷兴渠2019年3月自行办理房产证过程中被不动产登记中心工作人员告知房屋被查封，无法办理过户手续，现雷兴渠向贵院提出异议，恳请贵院依法支持雷兴渠申请。申请人深国际公司称，雷兴渠和江苏白杨湾公司签订的《昆山市商品房购销合同》中房屋的单价为每平方米4919.15元，总价为216000元。其后，雷兴渠将房屋出租，出租合同中约定，第一、二年房屋租金直接从房价中抵扣，故涉案《昆山市商品房购销合同》的价格非双方当时真实交易价格。雷兴渠与2016年9月13日支付了一笔98000元的款项，雷兴渠认为该款项为支付给江苏白杨湾公司的购房款项，但该银行账户并非显示为江苏白杨湾公司账户，且该第二笔款项1万元收据中收款方式列明为转账，但未见该银行流水。另剩下余款108000元，涉案《昆山市商品房购销合同》约定由贷款银行按揭支付，雷兴渠未按照合同约定支付该笔价款，而是于2019年1月24日支付了一笔91800元的款项至江苏白杨湾公司，因该笔款项交易发生时间为涉案房屋查封之后，无法确认该笔款项为支付购房款项，雷兴渠未按照合同约定支付案涉款项。雷兴渠将房屋出租未见其收取的房屋租金，无法确认其已实际占有使用房屋，且雷兴渠未提交证据证明未办理过户登记手续非因其个人原因造成。综上，恳请贵院依法驳回雷兴渠的异议。被申请人江苏白杨湾公司、昆山白杨湾公司在本院异议审查期间未提交书面意见。本院经审查查明：江苏白杨湾公司（甲方、卖方）与雷兴渠（乙方、买方）签订了一份落款日期为2016年9月13日编号为2016058230的《昆山市商品房购销合同》载明，出卖人以出让方式取得位于昆山市××、编号为××号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为3205832011CR0034。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名白杨湾物流中心，建设工程规划许可证号为建字第320583201331325④号，施工许可证号为3205832013073002；买受人购买的商品房为现房，销售商品房批准机关为昆山市建设局，商品房销售许可证号为2016129，房号为第4幢503号房，合同约定建筑面积43.91平方米，单价每平方米4919.15元，总价为216000元；于2016年9月13日支付人民币108000元整，余款108000元由贷款银行按揭支付；出卖人应当在2017年3月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。落款处盖有江苏白杨湾公司合同专用章及雷兴渠签名。2016年9月13日，雷兴渠通过其名下中国农业银行的账户POS交易消费98000元。江苏白杨湾公司向雷兴渠出具了一份入账日期为2016年9月13日编号4111958的收据载明：交款单位雷兴渠，收款方式POS，人民币98000元，收款事由白杨湾物流中心4#503室购房首付款。江苏白杨湾公司向雷兴渠出具了一份入账日期为2016年11月7日编号4111823的收据载明：交款单位雷兴渠，收款方式转账，人民币10000元，收款事由白杨湾物流中心4#503室购房款。江苏白杨湾公司（移交方、房屋卖方）与雷兴渠（接受方、房屋买方）签订了一份涉案房屋编号0061505的《昆山市商品房屋竣工移交单》，落款日期为空白。雷兴渠（甲方、出租方）与苏州犇犇网络科技有限公司（乙方、承租方）签订了一份落款日期为2016年9月13日的《房屋出租委托合同书》约定，甲方将涉案房屋租给乙方使用，用途为公寓，租赁期限为60个月，第一、二年房屋租金直接从房价中抵扣，剩余三年租金根据合同约定按季度支付给甲方。江苏昆利洋物业管理有限公司向雷兴渠出具了一份入账日期为2018年4月1日编号9568253的收据载明：收到4#503雷兴渠物业管理费（2017.4.1-2019.2.1）22个月，合计2415元；一份入账日期为2019年3月15日编号9568201的收据载明：收到4#503雷兴渠物业管理费（2019.2.1-2020.2.1）12个月、电表费150元、垃圾清运费与502室一起交200元，合计1467元。2019年1月24日，雷兴渠通过其名下中国农业银行的账户向江苏白杨湾公司转支两笔款项：一笔91800元，摘要为白杨湾4号楼503室房款；一笔5488.75元，摘要为白杨湾4号楼503室维修基金昆山市自然资源和规划局于2019年3月20日出具的涉案房屋不动产产权登记信息查询结果证明，涉案房屋由本院于2018年10月23日设定查封登记。此外，无其他查封登记信息及抵押权登记信息。雷兴渠在本案审查过程中陈述，昆山白杨湾公司法定代表人徐彪系江苏白杨湾公司的股东，其与徐彪就剩余房款支付进行了协商并达成一致。因按照合同约定是通过银行贷款方式支付，但是江苏白杨湾公司一直未办妥银行贷款存在过错，故同意剩余108000元按照85折支付，实际支付了91800元。本院认为，财产保全过程中,买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除保全的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，雷兴渠与江苏白杨湾公司签订的《昆山市商品房购销合同》落款时间为2016年9月12日，系本院查封之前，该合同载明了行政机关对于涉案房屋可以进行销售的相关批准信息。结合江苏白杨湾公司向雷兴渠出具了收款收据，向物业公司支付物业管理费，雷兴渠将涉案房屋出租的情况，雷兴渠的银行流水及相应凭证等事实，本院对案外人在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产、支付价款等事实予以认定；其次，双方在合同中约定的办理过户登记时间为2017年7月左右，本院查封时间为2018年10月，本院在异议审查过程中，未发现案外人存在知道或者应当知道涉案房屋存在权利限制，涉案房屋无法办理过户登记或者案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的情形。申请人深国际公司主张无法确认涉案《昆山市商品房购销合同》的真实性及合法性及雷兴渠已实际占有使用涉案房屋的事实，但深国际公司未能对自己反驳雷兴渠主张的事实提供相应的证据加以证明，本院对其主张不予采纳。综上所述，该执行标的符合中止执行的条件，申请执行人对中止执行裁定不服的，可以依法向本院提起执行异议之诉，进行实体审理，从而查明相关实体权利的性质及其归属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：中止本院对江苏白杨湾物流中心有限公司名下位于昆山市陆家合丰西路68号4号楼503室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王蔚珏审判员  水天庆审判员  丁 兵二〇一九年六月十二日书记员  邹 娜