广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2671号上诉人（原审原告）：刘细平，女，1989年11月28日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。上诉人（原审原告）：易文光，男，1985年12月20日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：黄娟，广东天汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡锐，男，1991年3月5日出生，汉族，住湖北省监利县。被上诉人（原审被告）：秦瑞瑞，女，1988年10月16日出生，汉族，住河南省平舆县。被上诉人（原审被告）：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码9144200069473872XX。法定代表人：梁观武，该公司股东。上诉人刘细平、易文光因与被上诉人胡锐、秦瑞瑞、中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称华振公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初9669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘细平、易文光上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、签订合同时房屋被查封冻结，华振公司明知但没有及时告知，故意隐瞒客观事实，未尽审慎义务，给刘细平、易文光造成巨大损失，一审法院不解除居间合同部分错误。合同明确约定中介费由违约方承担，刘细平、易文光已将交纳中介费的收款收据提交给法院，一审法院却没有依法认定。二、合同约定定金200000元，违约方需向守约方双倍返还定金400000元，双方对此并无异议，法院应当尊重当事人意思自治原则。对方应向刘细平、易文光返还400000元而非323200元。三、由于房价上涨过快，现时房价与签订合同时的房价相去甚远，当时的金额现在很难买到相同的房产。如果对方正常履行合同，溢价即归刘细平、易文光所有，刘细平、易文光已实际产生溢价损失，对方房屋存在溢价的事实也没有异议。一审法院对溢价损失不予鉴定及认定是错误的。四、刘细平、易文光向法院提供的委托代理合同及律师费发票足以证明其支付律师费20000元，一审只认定10000元错误。刘细平、易文光的律师费损失是因对方违约造成的，合同也约定违约方承担律师费，一审法院对律师费不予支持错误。胡锐、秦瑞瑞、华振公司没有出庭应诉及提供书面答辩意见。刘细平、易文光于2018年5月14日向一审法院起诉请求：1.判令胡锐、秦瑞瑞继续履行房地产买卖合同（808000元）；2.判令胡锐、秦瑞瑞支付违约金20万元；3.判令华振公司双倍返还中介费定金10000元。诉讼中，刘细平、易文光变更诉讼请求为：1.判令解除房地产买卖合同及补充协议；2.判令胡锐、秦瑞瑞双倍返还定金400000元；3.判令华振公司返还中介费5000元；4.判令胡锐、秦瑞瑞赔偿房屋溢价损失360000元；5.判令胡锐、秦瑞瑞、华振公司赔偿律师费损失20000元。一审法院认定的事实：2××7年4月5日，刘细平、易文光（买方）、胡锐、秦瑞瑞（卖方）、华振公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：卖方将位于中山市火炬开发区会展东路9号润和花园11栋1501房（以下称案涉房地产）出售给买方；该房地产产权现状为产权证开发商正在办理中；该房地产转让成交价为808000元；该房地产交易定金为200000元，为第一部分楼款；买方在签署本合同向卖方支付定金100000元，并于签署本合同之日起7日内向卖方补交定金100000元（卖方收取定金后将产权证托管于经纪方公司办理房产交易手续之用）；608000元为第二部分楼款，其中488000元楼款于2××7年7月30日前申请按揭贷款；在收取定金当日，预留5000元作为交楼押金交于经纪方监管，以收据为准；如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，而卖方有权将该房产转让与任何人，买方则不可再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方约定应付的中介费，并承担经纪方因追讨佣金而产生的律师费及诉讼费；若卖方收取定金后违约，则卖方返还双倍定金，唯买方不可进一步要求赔偿或要求卖方履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方约定应付的中介费，并承担经纪方因追讨佣金而产生的律师费及诉讼费；如因不可抗力因素（含国家政策变化）导致交易无法按合同进行，买卖双方在经纪方见证下的前提下可解除合同，卖方退还已收的款项，已产生的费用由卖方承担；经纪方和卖方确认涉案房产证2××7年7月30日可出证。合同还约定了其他事项。在合同第二页页脚处附有收据，该收据载明：兹收到刘细平、易文光交付上述规定之定金200000元。胡锐、秦瑞瑞在收款人处签名、捺印。签订合同后刘细平、易文光共向胡锐、秦瑞瑞转账支付了定金共200000元。2××7年4月11日，刘细平、易文光转账5000元给华振公司，华振公司出具了收据，主要载明：今收到易文光购买涉案房产的保证金5000元；该收据备注栏载“此项为诚意金，以808000元与卖方谈判，如卖方同意转为劳务费或定金，如不同意则全额退还”。后来，刘细平、易文光（买方）与胡锐、秦瑞瑞（卖方）签订补充协议，主要载明：双方此前确认涉案房产可于2××7年7月30日可出证，但现因开发商原因，最迟出证时间2017年12月30日前。合同上约定的按揭时间顺延至2017年12月30日前申请按揭。另查，案涉房地产截止至一审庭审之日仍有抵押登记，抵押权人为中国交通银行股份有限公司中山分行。涉案房产于2××7年9月4日被一审法院另案查封，并于2018年3月20日解封。刘细平、易文光因本案委托律师代理诉讼事宜，与广东天汇律师事务所律师签订了代理合同，约定律师费为20000元，但刘细平、易文光提交的2018年5月8的发票显示刘细平、易文光仅支出了律师费10000元。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。刘细平、易文光与胡锐、秦瑞瑞、华振公司签订的房地产买卖合同是当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行各自的义务。本案争议焦点为：如何承担违约责任。对此，一审法院分析如下：胡锐、秦瑞瑞未能依约在2××7年12月30日取得涉案房产房产证，致使是涉案合同的合同目的无法实现，已构成违约，应承担相应的违约责任。刘细平、易文光主张解除涉案房地产买卖合同。一审法院认为，涉案房地产买卖合同包含了房屋买卖合同部分以及居间合同部分，而刘细平、易文光提交的证据并不能证明华振公司在进行居间活动过程中存在可以解除涉案居间合同关系的行为，故刘细平、易文光主张解除涉案房地产买卖合同中的居间合同部分，一审法院不予支持。一审法院仅支持解除涉案房地产买卖合同中刘细平、易文光与胡锐、秦瑞瑞之间的房屋买卖合同部分。刘细平、易文光于2××7年4月11日转账支付给华振公司的5000元实为中介费，但基于前述分析，刘细平、易文光该项主张理据不足，一审法院不予支持。刘细平、易文光主张胡锐、秦瑞瑞双倍返还定金400000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”的规定，涉案定金最高为161600元（808000元×20%），刘细平、易文光支付的超出部分的定金视为支付购房款。故解除合同后，胡锐、秦瑞瑞应向刘细平、易文光返还购房款38400元（200000元-161600元=38400元）、双倍返还定金323200元。刘细平、易文光主张胡锐、秦瑞瑞赔偿房屋差价损失360000元、律师费损失20000元。一审法院认为，涉案合同已明确约定“如因卖方的原因导致该物业无法成交或卖方中途不愿出售该物业的，视为卖方违约；卖方应双倍返还定金给买方弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿”，该约定系关于当事人对一方违约时，守约方主张违约责任的条款，该条款不违反法律、法规的强制性规定。且上述条款内容具有对等性，对于双方当事人均同等适用，不存在免除一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情况，属有效约定。根据该项约定，刘细平、易文光在向胡锐、秦瑞瑞主张双倍返还定金后，无权再主张其他损失。故对刘细平、易文光该项诉求，一审法院不予支持。刘细平、易文光申请评估房屋差价，但刘细平、易文光申请评估的事项对待证事实无意义，故一审法院不予准许。秦瑞瑞、华振公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响一审法院对案件的审理，应视为其放弃答辩、举证、质证、抗辩等权利，其应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决：一、解除刘细平、易文光与胡锐、秦瑞瑞、华振公司于2××7年4月15日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同部分；二、胡锐、秦瑞瑞于一审判决发生法律效力之日起七日内向刘细平、易文光双倍返还定金323200元、返还购房款38400元；三、驳回刘细平、易文光的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13962元，减半收取计6981元，财产保全费4560元，合计11541元（该款刘细平、易文光已预交），由刘细平、易文光负担3619元，由胡锐、秦瑞瑞负担7922元，胡锐、秦瑞瑞负担部分由胡锐、秦瑞瑞于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付刘细平、易文光。二审期间，当事人没有向本院提供新证据。本院经审理查明：刘细平、易文光提交的2018年5月8日及2018年7月20日的发票显示刘细平、易文光支出律师费共计20000元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：一审对胡锐、秦瑞瑞违约责任的处理是否正确。涉案主合同标的808000元，刘细平、易文光向胡锐、秦瑞瑞支付定金200000元。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定，“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”。根据上述规定，刘细平、易文光应收定金最高额应为161600元（808000元×20%）。刘细平、易文光向胡锐、秦瑞瑞支付的200000元，只有161600元为可获双倍赔偿的定金，超出的38400元视为支付购房款，不能获得双倍赔偿。故一审法院判令胡锐、秦瑞瑞向刘细平、易文光返还购房款38400元、双倍返还定金323200元并无不当。涉案合同明确约定“如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，而卖方有权将该房产转让与任何人，买方则不可再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方约定应付的中介费，并承担经纪方因追讨佣金而产生的律师费及诉讼费；若卖方收取定金后违约，则卖方返还双倍定金，唯买方不可进一步要求赔偿或要求卖方履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方约定应付的中介费，并承担经纪方因追讨佣金而产生的律师费及诉讼费”。上述条款内容具有对等性，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效约定。根据上述约定，如卖方违约，卖方需双倍返还买方定金，买方无权再进一步要求赔偿；如卖方违约，其还需赔偿经纪方的律师费，但并未约定还需赔偿买方律师费。故一审法院驳回刘细平、易文光关于房屋溢价及律师费损失的诉求符合合同约定，并无不当。合同虽约定如卖方违约，其需承担买方支付的中介费，但本案买方只请求华振公司返还中介费，并没有请求卖方承担该费用，在华振公司促成双方达成买卖合同的情况下，一审法院驳回刘细平、易文光的该诉求亦无不当。综上所述，刘细平、易文光上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13962元（刘细平、易文光已预交），由刘细平、易文光负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年六月二十五日书记员  杨婉婷