云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初551号 原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州勐腊县河畔之梦二期四栋三、四楼。 法定代表人：周惠，职务执行董事。 委托诉讼代理人：苏俊，男，该公司法务专员，特别授权代理。 被告：蒋扬远，男，1965年6月3日出生，汉族，无业，身份证地址重庆市潼南县，住勐腊县。 被告:周泽英，女，1968年8月21日出生，汉族，无业，身份证地址重庆市潼南县，住勐腊县。 原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告蒋扬远、周泽英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托诉讼代理人苏俊、被告蒋扬远到庭参加诉讼。被告周泽英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1.请依法判决二被告支付原告2016年6月1日至2018年12月31日期间2号商铺的物业服务费及垃圾清运费、公摊水电费共计5440.18元；2.请依法判决二被告支付原告2016年6月1日至2018年12月31日期间3号商铺的物业服务费及垃圾清运费、公摊水电费共计6690.72元；3.请依法判决二被告支付原告2016年6月1日至2018年12月31日期间4号商铺的物业服务费及垃圾清运费、公摊水电费共计6690.72元；4.请依法判决二被告支付原告2016年6月1日至2018年12月31日期间5号商铺的物业服务费及垃圾清运费、公摊水电费共计7604.91元。以上费用共计：26426.53元。事实和理由：2011年9月28日，二被告与勐腊海诚投资有限公司（以下简称海诚公司）签订了4份《商品房购销合同》，向海诚公司购买了位于勐腊县2号商铺，建筑面积85.55㎡（含公摊面积）、3号商铺，建筑面积106.24㎡（含公摊面积）、4号商铺，建筑面积106.24㎡（含公摊面积）、5号商铺，建筑面积121.22㎡（含公摊面积）。2010年3月12日，海诚公司与原告签订了《物业服务委托合同》，海诚公司委托原告为涉案小区提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务。合同签订后，原告配齐物业服务人员，提供相应的物业服务至今，并垫付了小区垃圾清运费、公摊水电费，二被告也实际接受了原告提供的物业服务，但二被告自2016年6月1日至2018年12月31日未向原告支付过物业服务费等相关费用，原告多次以电话、发放书面缴费通知、并在其入户门上张贴缴费通知书的方式催收未果。二被告无正当理由拒交物业费等费用。据统计：一、二被告欠原告2016年4月1日至2017年3月31日期间2号商铺的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计2101.36元，其中物业费1488元、垃圾清运费513.36元、公摊水电费lOO元。2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计2101.36元，其中物业费l488元、垃圾清运费513.36元、公摊水电费100元。2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计1237.46元，其中物业费868元、垃圾清运费299.46元、公摊水电费100元。二、二被告欠原告2016年4月1日至2017年3月31日期间3号商铺的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计2585.44元，其中物业费1848元、垃圾清运费6037.44元、公摊水电费100元。2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计1519.84元，其中物业费1078元、垃圾清运费371.84元、公摊水电费70元。三、二被告欠原告2016年4月1日至2017年3月31日期间4号商铺的物业费、公摊水电费共计2585.44元，其中物业费1848元、垃圾清运、垃圾清运费637.44元、公摊水电费100元。2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计2585.44元，其中物业费1848元、垃圾清运费637.44元、公摊水电费100元。2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计1519.84元，其中物业费1078元、垃圾清运费371.84元、公摊水电费70元。四、二被告欠原告2016年4月1日至2017年3月31日期间5号商铺的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计2939.32元，其中物业费2112元、垃圾清运费727.32元、公摊水电费100元。2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计2939.32元，其中物业费2112元、垃圾清运费727.32元、公摊水电费100元。2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计1726.27元，其中物业费1232元、垃圾清运费424.27元、公摊水电费70元。以上费用共计26426.53元。综上所述，原告依法接受海诚公司委托为二被告所在的涉案小区提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费和公摊水电费，而二被告拒交物业费的理由不能成立，且二被告己实际接受了原告提供的物业服务。为此，原告特依法具状起诉。 被告蒋扬远、周泽英共同辩称，1、被告不给原告的物业管理费是有原因的，因为原告于2013年在小区楼后方下非法搭建车位（面积长54米，宽6米，共建324平方米），其中3个车位卖给人家开了一家小面馆（据老板说他向原告支付了16万左右），还有几个车位不知原告卖了多少钱，也没有告知广大业主，该地属于业主的公共场地，原告的行为严重损害了周边环境，影响广大业主自身利益。2、2015年小区的某店主在小区2-3号，2-4号，2-5号楼顶经原告允许非法搭建了150平方米左右的棚，后来又在小区1-8号一楼公共场地非法搭建93.5平方米的棚。小区另一店主看见某店主非法搭建也没有人干扰的情况下，也在小区2-2号，2-3号楼下非法搭建了大约80平方米的棚，后来又在小区6栋1-1号楼下非法搭建85平方米的棚，小区6栋1-2号店主非法搭建45平方米的棚，小区6栋1-3号和1-4号店主非法搭建69.7平方米，小区6栋1-5号和1-6号店主非法搭建80平方米的棚，小区6栋1-7号店主非法搭建65平方米的棚，还占用了上二楼的过道。上述行为均系原告不负责任引起，其具有不可推卸的责任。因上述非法搭建行为严重影响了二被告所经营的火锅正常营业。自从2015年这些非法搭建后，火锅生意就不断下降，特别是2017年-2019年生意太差了，每天就是几百元的收入，还有不开张的时候，被告全家老少9人，全靠在这个店做生意赚钱养家，现在生意无法做下去了，这么大的损失都是原告管理不负责造成的责任。3、小区6栋卫生从来没打扫过。因这条街属于餐饮街，故下水道经常堵，原告叫被告自己出钱做隔油池，被告也做了而且也是自己清理，这些本应该是原告管理的，却要求被告自己处理，作为业主肯定不满意原告的做法。4、被告家小区6栋2-2号，2-3号，2-4号，2-5号可以在楼顶安装4个太阳能，但因为全部被别人非法搭建把太阳挡完了如今只安装了1个太阳能，全天的水根本不热，非法搭建的行为给被告构成了严重的侵权。5、原告提供的材料公摊面积不属实，提交假材料，乱收费。小区六栋2-2号59.04㎡，2-3号73.32㎡，2-4号73.32㎡，2-5号59.04㎡。合计264.72㎡。就算加上楼梯间、通道56.4㎡（28.2×2），楼梯间28.32㎡（14.16+14.16），总计335.28㎡。但原告却按照二号商铺85.55㎡，三号商铺106.24㎡，四号商铺106.24㎡，五号商铺121.22㎡。总计419.25㎡来收取费用，对于多收取的费用原告应赔偿给二被告。综上，如果原告和小区6栋这些非法搭建还不强行拆除，被告有权向人民法院起诉赔偿被告的全部经济损失。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商品房购销合同3份、商品房买卖合同登记备案表1份、居民身份证2份、入伙通知4份、入伙承诺书1份、业主（住户）资料卡1份、物业服务委托合同1份、物业管理服务合同、房屋装饰装修管理协议、非公摊区域管理公约各1份、缴费通知书3份，被告蒋扬远质证无异议，本院予以采信并在卷佐证。被告蒋扬远提交的商品房购销合同4份、小区违章搭建的照片16份，原告对其真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院评判如下： 原告向本院提交的明细表1份，欲证明二被告欠费的详细统计情况，因系原告单方制作，且被告蒋扬远不认可，本院不予采信；收款收据1份，内容真实，来源合法，可证实原告于2015年4月10日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院予以采信，但该证据不能证实原告交纳的是涉案小区的卫生费；腊发工【2012】48号勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知1份，来源合法，内容真实，本院予以采信。照片2份，系原告张贴相关文件的照片，可证实原告将相关文件张贴在公告栏的事实，本院予以采信；照片12份，可证实原告为涉案小区提供相关物业服务的事实，本院予以采信。关于申请整治占道经营、环境脏乱差的报告1份，仅加盖有原告印章，无法核实是否已向有关部门提交的事实，不能证实原告就小区私搭乱建的问题已向住建局反映的事实，本院不予采信。 被告周泽英未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年9月28日，蒋扬远、周泽英与海诚公司签订了4份《商品房购销合同》，向海诚公司购买了位于勐腊县X号商铺（套内建筑面积59.04㎡）；XX号商铺（套内建筑面积73.32㎡）；XXX号商铺（套内建筑面积73.32㎡）；XXXX号商铺（套内建筑面积59.04㎡）。2010年3月12日，海诚公司与佳和物业公司签订了《物业服务委托合同》，委托佳和物业公司为涉案小区提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务。2012年5月31日，海诚公司向蒋扬远、周泽英送达入伙通知书，通知其购买的勐腊县2号、3号、4号、5号商铺已经有关部门验收合格，准予入住，通知其在2012年5月31日起办理入伙手续。2012年6月1日，蒋扬远、周泽英与佳和物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定对蒋扬远、周泽英所有的2号、3号、4号、5号商铺由佳和物业公司提供物业服务。该合同中载明2号、3号、4号、5号商铺面积分别为59.04㎡、73.32㎡、73.32㎡、59.04㎡。对服务费用约定为一层商铺为1.20元／平方米／月、二层商铺1.00元／平方米／月、三层商铺0.80元／平方米／月。合同还约定了其他的权利义务。上述合同签订后，佳和物业公司为涉案小区提供了物业管理服务。因蒋扬远、周泽英入住2号、3号、4号、5号商铺后未交纳2016年6月1日至今的物业费，故佳和物业公司诉至本院。 本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告于2012年6月1日签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，对各方当事人均具有约束力。各方当事人应按约定履行。现原告已为二被告所在小区提供了相应的物业管理服务，且该小区的业主也实际接受了原告提供的服务，故二被告作为接受服务合同的一方当事人应按约定和相关规定支付原告物业服务费用。根据双方签订的《物业管理服务合同》载明，二被告交付给原告提供物业服务的商铺为2号、3号、4号、5号商铺，上述商铺面积分别为59.04㎡、73.32㎡、73.32㎡、59.04㎡，物业费收取标准为二层商铺1.00元／平方米／月，现原告主张按照《商品房买卖合同登记备案表》登记备案的面积（含套内面积、公摊面积）并依据州发改委（2014）3号文件标准（物业公司可以根据实际情况调整物业费），按照1.45元／平方米／月来收取物业费的主张与双方的约定不符，故对该主张本院不予支持，本院按照双方合同载明的面积及约定的服务费来予以支持物业费，即2号商铺2016年6月1日至2018年12月31日的物业费为1830.24元（59.04㎡×1.00元／平方米／月×31个月）、3号商铺2016年6月1日至2018年12月31日的物业费为2272.92元（73.32㎡×1.00元／平方米／月×31个月）、4号商铺2016年6月1日至2018年12月31日的物业费为2272.92元（73.32㎡×1.00元／平方米／月×31个月）、5号商铺2016年6月1日至2018年12月31日的物业费为1830.24元（59.04㎡×1.00元／平方米／月×31个月），共计8206.32元。庭审中原告主张涉案商铺应属于一层商铺，应按一层商铺计算物业费，因其提供的商品房备案登记表上载明该商铺位于二层，故原告的该主张不能成立。 关于垃圾清运费的问题，虽根据勐腊县发展改革和工业信息化局作出《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》的规定，常住人口按每户12元/月收取垃圾清运费，合同中也约定垃圾处置费系政府部门要求代收项目，且原告亦提供了其交纳垃圾清运费的单据，但结合原告为多家小区提供服务的实际，该单据不能证实其交纳的费用已包含了涉案小区，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当承担举证不能的法律风险，故本院对原告主张的垃圾清运费不予支持。 关于公摊水电费的问题，虽根据《物业管理服务合同》第四条第五项的约定被告需交纳公摊水电费，但原告并没有提交收取水池清理费、水电运行费的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当承担举证不能的法律风险，故本院对原告主张的公摊水电费不予支持。 关于二被告提出原告允许他人非法搭建车位、工棚、占用路道、并将公摊面积出售给他人经营面馆，且管理不负责任，本应其负责管理的事宜要求业主自己处理，故在未将非法搭建拆除之前其不应交纳物业费的主张，因上述问题涉及到小区全体业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，应由权利人另行主张。二被告以个别业主主张，显然不符合法律规定，故对二被告以原告管理服务行为存在一定的瑕疵为由拒付物业管理服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、被告蒋扬远、周泽英于本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司自2016年6月1日至2018年12月31日期间2号、3号、4号、5号商铺的物业服务费8206.32元。 二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费461元，因本案适用简易程序审理，减半收取计231元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担159元，被告蒋扬远、周泽英负担72元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员 张 敏 二〇一九年六月十三日 书记员 罗庆花