大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初7155号原告：大连友谊灯饰批发市场，统一社会信用代码91210211711328846A，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋伟林，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙剑颖，系辽宁恒信律师事务所律师。被告：甘井子区友谊灯饰批发市场博惠灯饰经销部，系个体工商户，营业执照号210211603662755，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（友谊灯饰批发市场内）。经营者：程月。委托诉讼代理人：付林超，系辽宁住邦律师事务所律师。原告大连友谊灯饰批发市场（以下简称原告）与被告甘井子区友谊灯饰批发市场博惠灯饰经销部（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋伟林，被告的经营者程月及其委托诉讼代理人付林超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连友谊灯饰批发市场向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的柜台租金93,225元、物业费2,276元，合计95,501元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签署《柜台租赁经营合同》，原告将166-2#柜台租赁给被告使用，面积113平方米，租金标准110元/月/平，每月租金金额12,430元。物业服务费每月123元（包含水费10元）。截至本案起诉，被告拖欠原告柜台租金93,225元（拖欠期间自2018年1月至2018年8月15日，合计7.5个月），物业费2,276元（拖欠期间自2017年2月至2018年8月15日，合计18.5个月）。原告多次向被告催要，被告以各种理由拒绝支付，故原告诉至法院，请求依法判决。被告甘井子区友谊灯饰批发市场博惠灯饰经销部辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述与事实不符。被告使用原告的柜台或房屋属实，但自2018年1月1日起，原、被告针对租金的具体数额未签订书面协议也未达成口头协议，更没有约定物业费的具体数额。被告不是故意不缴纳租赁费，而是缴纳的数额未与原告协商一致。具体情况如下：1、2017年2月1日原告所有的库房着火，致使被告在该库房内存放的商品全部烧毁。2月12日灯饰市场开业后，被告无货物可卖，只能停业。且原告拒绝赔付被告的损失，被告只能东挪西借，好不容易凑些货款进货，直到5月份才勉强维持经营。2、2017年2月1日原告库房着火后，消防机构要求市场进行整改，拆大棚等大规模施工以及火灾受损业主与原告为火灾理赔事宜发生围堵市场大门情形，致使市场多日不能正常经营。3、从2018年1月1日起，原告拒绝给被告充电卡充值，导致被告无电可用，严重影响被告的正常经营。另，被告租用的房屋夏季外面下大雨屋内下小雨，冬季雪后开始融化时，屋内就开始漏水。被告告知原告，原告始终未予理睬，这种状况已经持续两年的时间，至今仍未修理。因为上述原因，原告出租的柜台或房屋无电、漏雨加上原告的不作为等严重影响被告的正常经营，被告租用的房屋不能正常使用，被告的租赁目的不能实现。故被告多次到原告办公室协商租金事宜，原告工作人员总是借故拖延搪塞。原告的法定代表人唐多默至今未与被告见面。另，原告经营期限已届满，被告在原告处还存放5,000元的店面押金，该款原告应返还被告或冲抵租金。对被告的答辩意见原告辩称，一、被告所主张的火灾损失，系原告租赁给被告的七号库房因2017年2月发生火灾所造成的损失，系与原告另一法律关系的纠纷，与本案没有关联性，且已经有部分火灾受损的业户通过另案向大商公司及原告主张权利，所以被告应通过另案主张，本案系原告与被告之间就案涉店铺的租赁合同纠纷，被告因火灾受损的侵权损失不应在本案解决。关于因火灾市场内整改，是原告按消防局有关部门的规定作出的，上述整改行为合法合理，如给被告造成损失，被告的损失也是因为火灾而间接导致的，并不是因为原告按国家部门的有关规定整改所造成的，如被告的上述损失属实，也应该通过另案诉讼的方式向有关主体主张侵权责任。二、双方之间的房屋租赁合同到2017年12月31日到期，到期后，双方没有重新签订书面合同，但双方仍按原合同的约定履行租赁合同，所以双方的租赁关系并没有因为合同到期而终止，况且双方也没有在合同到期后，就合同的各项条款作出变更，鉴于双方的实际履行行为及原合同的约定，本案应以原告提供这份合同来确认双方权利义务关系，合同法第236条有明确的约定。三、被告店铺所用的电是被告通过原告自主购买，不存在原告恶意拉闸限电的事实，之所以出现被告所述的限制购买电量的问题，是因为被告长期拖欠原告租金不付，原告多次催缴，被告仍不交齐全部欠付租金，所以原告在保障被告能够正常经营的情况下，限制被告购买的电量，交付租金是被告应承担的合同约定的义务，被告欠租金已违约在先，原告有权利采取措施维护合法权利。四、有关被告陈述的漏水、漏雨的问题，首先被告应提供相应的证据证明上述事实的存在，同时要证明原告没有按被告的要求履行相应的维修义务，如不能提供上述证据，原告对上述事实不予认可，且原告也会定期对市场内的店铺受损的部分进行维修，通常情况，都是市场内各业户店铺受损而向原告提出维修，如没有提出维修，原告也不知道损害事实的发生，所以原告对被告主张的上述事实不认可。五、关于押金的问题，原告同意从欠付租金中予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定事实如下：原告（出租人）与被告（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于E厅166-2#柜台租赁给被告使用，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金标准110元/月/平方米，按月支付，租金总额12,430元/月×12月=14,916元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用至2018年8月15日。双方口头约定被告租赁期间每月向原告交纳物业费123元（包含水费10元）。被告按照此标准交纳了部分租赁期间的物业费。截至2018年9月12日，被告拖欠自2018年1月起至2018年8月15日止租金93,225元以及自2017年2月起至8月15日止物业费2,276元未付。原告同意以被告交纳的押金5,000元抵扣等额欠付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租E厅166-2#柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效，被告应当按照上述合同中约定的租金标准向原告交纳租赁期间的租金。关于被告辩称双方未就租金达成一致意见，拒绝交纳租金的理由不成立，本院不予采纳。现被告拖欠原告租金93,225元，扣除押金5,000元，被告应当向原告支付拖欠的租金88,225元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付物业费的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告就物业费虽未订立书面合同，但被告接受原告物业服务系客观事实，且被告已经按照123元/月的标准向原告支付了物业费，原告亦予以接受，双方之间的物业服务合同关系成立，被告应当按照123元/月的标准向原告支付物业费。故关于原告主张被告支付拖欠的物业费2,276元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失以及火灾发生后消防机构要求整改等因素导致市场不能经营的意见，本院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系，不能一并处理，现被告以该理由拒付租金没有依据，本院不予采纳，被告可以就火灾造成的损失另案主张。关于被告辩称原告限电，严重影响被告经营的意见，本院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在被告拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告拒绝履行维修义务的意见，原告不予认可，虽然被告提供了照片显示部分区域有水渍，但无法确定该照片的拍摄时间及地点，也不足以证明原告拒绝提供维修义务，故被告的该项辩称意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告甘井子区友谊灯饰批发市场博惠灯饰经销部自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金88,225元及物业费2,276元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。案件受理费人民币2,190元（原告已预付），由原告大连友谊灯饰批发市场负担167元，由被告甘井子区友谊灯饰批发市场博惠灯饰经销部负担2,023元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李晓男人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一九年六月二十一日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。