济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初327号 原告:王玲玲，女，1988年9月20日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：郭丙池，山东圣义律师事务所律师。 被告:济南御峰置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：崔节论，总经理。 委托诉讼代理人：张志良，男，1980年5月27日出生，汉族，系济南御峰置业有限公司员工，住济南市。 原告王玲玲与被告济南御峰置业有限公司（以下简称御峰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告王玲玲及其委托诉讼代理人郭丙池、被告御峰置业公司的委托诉讼代理人张志良均到庭参加诉讼。本案转换普通程序后，依法组成合议庭，于2019年4月5日公开开庭进行了审理。原告王玲玲及其委托诉讼代理人郭丙池、被告御峰置业公司的委托诉讼代理人张志良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玲玲向本院提出诉讼请求：1.判令御峰置业公司返还王玲玲购房款1700248元；2.判令御峰置业公司支付王玲玲利息损失，以1700248元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年11月1日起，直至御峰置业公司实际返还上述1700248元为止；3.本案诉讼费用由御峰置业公司负担。庭审过程中，王玲玲当庭增加诉讼请求：1.要求御峰置业公司返还王玲玲购买车位款项共计16万元；2.撤销双方签订的房屋买卖合同的网签备案手续。事实与理由：2018年8月11日，王玲玲与御峰置业有限公司签订《济南恒大御峰商品房认购书》，御峰置业公司同意将其开发的济南***房产以2200248元的总价款出售给王玲玲，王玲玲现已支付首付房款共计1700248元，后王玲玲于2018年11月1日接到御峰置业公司邮寄给王玲玲的《解除函》，解除了双方的房屋买卖合同关系，御峰置业公司至今没有向王玲玲返还上述首付房款，经与御峰置业公司协商未果，特诉至法院，望判如所请。 御峰置业公司辩称：1、关于退款的数额，因王玲玲违约未按时办理贷款，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件5第三条约定：御峰置业公司有权扣留商品房总价10%作为违约金；2、关于退款时间，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件5第十四条第六项约定：王玲玲应协助御峰置业公司办理完毕注销合同备案、撤销网签等退房手续后，由御峰置业公司扣除相应违约金等款项后予以退还，因此王玲玲主张的利息损失御峰置业公司也不应予以承担；3、《商品房买卖合同》与车位购买合同为分别独立的合同，商品房买卖合同的解除，不影响车位购买合同的履行，王玲玲要求返还车位款的请求无合同依据和法律依据。综上所述，请求驳回王玲玲的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人对下列证据和事实真实性无异议： 原告提交如下证据：1、济南恒大御峰楼宇认购书一份；2、恒大地产集团收据、解除函、无理由退房承诺书各1份；3、济南恒大御峰车位认购书、缴纳车位款收据、齐鲁银行交易明细各一份；4、中国人民银行个人信用报告一份；5、原告已交纳房屋预付款1700248元、购买车位款16万元的事实；6、双方签订的《济南恒大御峰商品房认购书》、《商品房买卖合同》及其附件于2018年11月1日已经解除，双方同意协助办理撤销双方签订的房屋买卖合同的网签备案手续的事实。被告御峰置业公司提交的证据：济南市商品房买卖合同一份。 对双方有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2018年8月11日，王玲玲（乙方、买受人）与御峰置业公司（甲方、出卖人）签订《济南恒大御峰商品房认购书》，约定：乙方自愿以下列条件向甲方认购济南***。该商品房建筑面积129.39平方米,其中套内面积97.58平方米。房屋总价款2200248元。一、乙方同意签署本认购书时支付20000元作为定金，甲方在认购书第三联加盖财务专用章作为收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（公积金贷款）：乙方须于2018年8月15日前支付首期房款1680248元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款（即50万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年8月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金，逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上，视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方可另行处理该房屋。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大御峰销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。双方还对其他事项进行了约定。签订认购书当日，王玲玲支付定金20000元。于同日，恒大地产集团有限公司向原告交付1份《无理由退房承诺书》，载明：“尊敬的王玲玲客户：为保障购房者的权益，我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大御峰楼盘***，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。” 2018年8月15日，原告通过齐鲁银行槐荫支行向被告支付首付房款1680248元，于当日被告向原告开具收到房款1700248元（含定金20000元）的收据。 2018年8月23日，王玲玲（买受人）与御峰置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：“第三条，买受人购买的商品房位于***。第六条，2018年8月15日前支付首期房款1700248元，余款50万元，须在2018年8月15日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。同时附件五第三条第一项第3条中约定：“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行公积金中心审批终了之日起十日内付清剩余房款。否则视为逾期付款，逾期20天以上，视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人无需通知买受人可另行销售该商品房。第十四条第6项：出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等）因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。”双方还对其他事项进行了约定。 2018年8月15日，双方还签订《济南恒大御峰车位认购书》，约定：车位总金额16万元，签署认购书时支付20000元作为定金，于2018年8月24日前支付14万元。双方还对其他事项进行了约定。签署认购书当日，原告通过齐鲁银行槐荫支行向被告支付车位款20000元；原告于2018年8月31日向被告支付车位款14万元，由被告向原告出具收到车位款14万元收据。 由于原告未在合同约定的2018年8月15日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续，2018年11月1日，御峰置业公司向王玲玲送达1份《解除函》，解除函中载明：“王玲玲女士：2018年10月23日，您与我公司签订了《商品房预售合同》，约定购买济南恒大御峰（项目）***。根据合同及补充协议的约定，您采用按揭贷款方式付款，应于2018年8月15日前办完银行按揭贷款相关手续，否则您应在2018年11月12日前自行付清剩余房款，逾期付款的，应按照约定承担违约责任。我公司现正式通知您：您至今未办理完毕银行按揭贷款申请手续，亦未付清剩余房款，已构成违约，合同已解除，我司将收回房屋另行售卖，并依约从您已交房款扣除相应违约金。” 诉讼过程中，被告认可双方签订的《济南恒大御峰商品房认购书》、《商品房买卖合同》及其附件于2018年11月1日已经解除，双方同意协助办理撤销双方签订的房屋买卖合同的网签备案手续；被告认可原告已交纳房屋预付款1700248元、购买车位款16万元。 但被告辩称，因原告违约未按时办理银行按揭贷款，根据《商品房买卖合同》附件五第三条约定，应扣除商品房总价款的10%作为违约金，还应扣除销售佣金22002元，并提交销售房屋佣金系统记录复印件1份，证明支付销售原告房屋推荐人佣金22002元，应在退还房款中扣除。被告还认为，商品房买卖合同与车位购买合同是分别独立的合同，商品房买卖合同解除，不影响车位购买合同的履行，不同意返还车位款。原告反驳称，根据合同约定，原告要按照正常流程办理贷款肯定要有正式的合同文本，合同约定被告应在2018年8月15日之前签订正式的房屋买卖合同，但直到2018年10月23日才签订正式的房屋买卖合同，原告不存在违约，且签订的认购书时间与约定的办理银行按揭时间太短；被告说原告存在征信问题，原告不认可，被告没有证据证明，被告应根据退房承诺书无理由退款；对于被告主张扣除佣金，原告认为其提交的销售佣金系统是复印件，不予认可，且该款是向案外人***支付的款项，无法核实；对于被告陈述的购买车位合同不解除，原告认为，房屋买卖合同主合同已解除，购买车位合同从合同也没有存在价值。 另查明，根据王玲玲提交的中国人民银行“个人信用报告”，证明王玲玲自2016年11月至2018年10月期间，存在多次逾期还贷的情形。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王玲玲与御峰置业公司签订《济南恒大御峰楼宇认购书》、《商品房买卖合同》及其附件、《济南恒大御峰车位认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定双方签订的《济南恒大御峰楼宇认购书》、《商品房买卖合同》及其附件、《济南恒大御峰车位认购书》为有效合同，本院予以予以采信。 被告认可双方签订的《济南恒大御峰商品房认购书》、《商品房买卖合同》及其附件已经解除，认可原告已交纳房屋预付款1700248元、购买车位款16万元；被告同意协助办理撤销双方签订的房屋买卖合同的网签备案手续，本院予以确认。 对于原告诉讼请求返还购房预付款1700248元，被告辩称由于原告违约未按时办理银行按揭贷款，要求扣除商品房总价款的10%的违约金、扣除销售佣金22002元后，剩余的房款退还给原告。本院认为，原告是否存在违约问题？原告未在2018年8月15日前办理完毕银行按揭贷款手续；而原告在与御峰置业公司签订《商品房买卖合同》后，至收到御峰置业公司《解除函》之间的二个多月的时间内，仍未办理银行按揭贷款相关事项；而且根据王玲玲提交的中国人民银行“个人信用报告”，原告确实存在因个人征信问题未能通过银行及公积金中心的贷款申请的事实；原告也未通过其它付款方式付清剩余房款，是导致双方无法继续履行《商品房买卖合同》的主要原因，故原告逾期支付剩余房款违反了合同约定，应承担违约责任。但由于造成原告不能及时办理银行按揭贷款的违约行为，与被告在原告于2018年8月15日前支付首房款1680248元后，没有及时与原告签署《商品房买卖合同》，而是直到2018年8月23日才与原告签订《商品房买卖合同》有关系，应当减轻原告的违约责任。且御峰置业公司要求原告承担总价款的10%计算违约金，明显高于实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本院酌定原告的违约损失为28000元，原告多请求的部分不予支持。被告辩称的应当扣除销售佣金22002元，一是该佣金损失证据不足，二是双方签订的合同中没有约定，本院不予支持。 对于被告辩称：商品房买卖合同与车位购买合同是分别独立的合同，商品房买卖合同解除，不影响车位购买合同的履行，不同意返还车位款。本院认为，因双方已解除《济南恒大御峰商品房认购书》、《商品房买卖合同》及附件，致使双方签订的《济南恒大御峰车位认购书》的合同目的无法实现，当事请求解除《济南恒大御峰车位认购书》，并要求返还购买车位款16万元，人民法院应予支持。因此，原告该诉讼请求应予支持；被告辩称理由不成立，不予支持。 对原告诉讼请求被告御峰置业公司支付以1700248元为基数，自2018年11月1日起至实际返还1700248元止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。本院认为，根据双方签订的第十四条第6项：出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等）因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。”现双方还没有办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续等退房手续，原告要求被告支付自2018年11月1日起至办理退房手续之前的逾期退房款利息损失，理由不充分；但被告应承担原告自办理完退房手续之日起至返还原告应退房款之日止的利息损失，因该办理完退房手续时间不确定，因此，对于原告自办理完退房手续之日起至返还原告应退房款之日止的银行同期贷款利息损失，可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告王玲玲与被告济南御峰置业有限公司签订的《济南恒大御峰商品房认购书》、《商品房买卖合同》及其附件已于2018年11月1日解除； 二、于本判决生效之日起十日内解除原告王玲玲与被告济南御峰置业有限公司于2018年8月15日签订的《济南恒大御峰车位认购书》； 三、被告济南御峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王玲玲购房款1672248元（已扣除违约金28000元）； 四、被告济南御峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王玲玲车位款160000元； 五、被告济南御峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告王玲玲办理涉案商品房（合同编号：销售（字）201827031674）的撤销网签及注销备案的相关手续； 六、驳回原告王玲玲的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23602元，由原告王玲玲负担602元，被告济南御峰置业有限公司负担23000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 丁 哲 人民陪审员 渠 浩 人民陪审员 张乐菊 二〇一九年六月二十日 书 记 员 吴 妍