福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初888号 原告：王群，男，1993年10月19日出生，汉族，住福建省漳浦县。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴姗，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告王群与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王群、被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王群向本院提出诉讼请求：1.判令新新房地产公司立即办理址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新帝景国际星城1号楼2801号商品房的《不动产权证》；2.判令新新房地产公司支付逾期办理不动产权证的违约金704466元。诉讼过程中，王群撤回第1项诉讼请求并变更第2项诉讼请求为判令新新房地产公司支付逾期办理不动产权证的违约金767661.18元（517990元×0.002/天×741天）。事实与理由：2016年4月11日，王群与新新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定新新房地产公司将位于东山县东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城1号楼2801号商品房（总价款517990元）售予王群。合同同时约定交房期限为2016年12月11日前，于交房后90日内为王群办理房屋权属证书。合同签订后，王群支付了全部购房款，但新新房地产公司至2019年3月4日才为王群办理了不动产权证书，已经逾期741天。依照合同第十四条约定，新新房地产公司应自逾期之日起每日按已付款的0.2%支付违约金。故请求支持其诉讼请求。 新新房地产公司辩称，1.根据《商品房买卖合同》约定，办证期限应为在商品房交付使用之日起90日内办理房屋权属证书。据此，逾期办证的期间应从商品房交付使用后的第91日起算并计至答辩人通知王群办证之日【即答辩人在《闽南日报》刊登办理房屋权属的公告之日（2018年11月15日）】。2.逾期办理案涉商品房的房屋权属证书系因东山经济技术开发区管委会土地管理权限调整及工作交接等原因造成，在商品房交付之后直至2018年10月22日东山县国土资源局出具用地验收受理通知之前于答辩人而言系法律或事实上不能履行，并非答辩人怠于履行。相反，答辩人为尽快办理房屋权属初始登记，甚至放弃近200万元的赔偿。故逾期办理案涉商品房的房屋权属证书非答辩人的原因，答辩人无需承担违约责任。3.王群主张的逾期办证违约金计算标准（0.2%/天）过高，已远超过其实际损失，应当酌情降低违约金标准并参照案涉合同约定的逾期交房违约金的计算标准（0.005%/天）。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月11日，王群与新新房地产公司签订商品房买卖合同，约定王群购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城1号楼2801号商品房，总价款517990元。该合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，王群支付了全部购房款，并于2017年10月31日接收案涉商品房。2018年11月9日，东山县不动产登记中心受理了新新房地产公司办理国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的申请。2018年11月15日，新新房地产公司在《闽南日报》刊登该楼盘1#、2#、11#、12#楼办理不动产权登记手续的公告。2019年3月22日，东山县国土资源局登记案涉商品房（座落为东山县西埔镇景运巷1号帝景星城小区帝景楼1-2801室）的权利人为王群、何燕华。因王群认为新新房地产公司未在合同约定的时间内履行办理房屋权属登记的义务，已构成违约，故诉至本院请求支持其诉讼请求。 另查明，在东山县国土资源局对“帝景国际新城”一期项目用地复核验收过程中，发现该建设项目存在未按《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定的期限缴交土地出让金和动工建设等情况，于2018年3月26日函告东山经济技术开发区管委会进行核实。2018年9月19日，东山县土地管理委员会就新新房地产公司（未依约缴纳土地出让金）与东山经济技术开发区管委会（未按约颁发土地证）互不追究违约责任形成会议纪要。 本院认为，王群与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。新新房地产公司于2017年10月31日向王群交付商品房，但却未能在合同约定的时间办理房屋所有权初始预登记，致王群不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约，故新新房地产公司应当按照合同第十四条的约定承担违约责任，逾期协助办证的计算期间应自2018年1月30日起算。因合同约定新新房地产公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成土地使用权和房屋所有权的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截至日期，也即新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。新新房地产公司提交的证据可以证实新新房地产公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错。虽然东山经济技术开发区管理委员会也存在违约颁发《国有土地使用证》及受政府有关土地和规划建设管理权限调整的影响，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，属新新房地产公司与相关行政机关之间另外的法律关系，不影响新新房地产公司依据《商品房买卖合同》的约定向买受人承担违约责任。故新新房地产公司提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的抗辩主张，缺乏法律依据，不予采纳。鉴于合同约定的逾期办证违约金标准过高，现新新房地产公司请求予以调整有理，予以采纳。根据公平原则和诚实信用原则，将双方合同约定的逾期办证违约金调整为按日万分之一计算为宜。综上，王群主张新新房地产公司以已付购房款517990元为基数承担合同第十四条约定的违约责任，具有事实与法律依据，但逾期协助办证违约金的计算期间应从2018年1月30日计算至2018年11月15日（共290天），故逾期协助办证违约金为517990元×0.0001/天×290天=15021.71元，对超出15021.71元的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王群逾期办证违约金15021.71元； 二、驳回王群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11477元，减半收取计5738.5元，由王群负担5626.5元，福建新新房地产开发有限公司负担112元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  洪艺芯 二〇一九年六月二十八日 书记员  吴丹宁 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。