上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初25295号原告(反诉被告)：上海东方海外凯旋房地产有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：罗臻毓，董事长。委托诉讼代理人：杨平昌，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：何蓓，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：铭威品牌管理(上海)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：高宏铭，总经理。委托诉讼代理人：陈俊戎，男。委托诉讼代理人：张越男，上海磐德律师事务所律师。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司(反诉被告，简称原告)与被告铭威品牌管理(上海)有限公司(反诉原告，简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月29日立案后，依法适用简易程序，被告于2019年3月1日提起反诉。本院于2019年4月1日、5月6日公开开庭进行了审理，原告上海东方海外凯旋房地产有限公司委托诉讼代理人何蓓、被告铭威品牌管理(上海)有限公司委托诉讼代理人陈俊戎(仅参加第一庭审)、张越男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《长宁来福士广场房屋租赁合同》于2018年7月15日解除；2.被告支付自2018年5月1日至2018年7月15日租金222,102.44元及物业管理费47,350元、水、电费33,011.86元,共计302,464.30元；3.原告没收被告已支付的租赁保证金354,571.80元、公共事业费保证金22,875.60元，合计377,447.40元；4.被告承担解约违约金674,830.20元；5.被告支付拖欠上述租金、物业管理费、水、电费产生的违约金，自拖欠月份的首日起至实际付清之日止，每逾期一天按所欠金额的0.1%计算；6.被告支付自2018年7月16日至2018年8月9日的房屋占用使某费291,425.61元；7.被告支付房屋复原费66,000元。事实和理由：2017年1月23日，原、被告就上海市长宁区长宁路XXX号(E)05层22/23号房屋(简称涉讼房屋)签订《长宁来福士广场房屋租赁合同》，合同约定租期自2017年4月1日至2020年3月31日，租赁面积190.63平方米，第一年含税保底月租金为87,689.80元，第二年含税保底月租金为93,408.70元，并对双方的违约责任及其他费用作了约定。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告自2018年5月起未支付租金、物业管理费及水、电费，经原告两次发函催款，被告均未履行。故原告按合同约定于同年6月27日向被告发解约函，要求被告于同年7月15日腾空并将涉讼房屋恢复原状后返还原告。被告不予配合，原告于2018年7月23日进行清场，于同年8月9日完成涉讼房屋复原的工程，要求被告承担自2018年7月16日至2018年8月9日的房屋占有使某费，按每日61.15元/平方米，并支付复原工程款66,000元。被告铭威品牌管理(上海)有限公司辩称及反诉诉称，同意原告第1、2项诉讼请求，其余诉讼请求均不同意，合同是原告提供的格式合同，加重被告责任，既要没收保证金，还要被告支付违约金及滞纳金，属重复收取。原告在收回涉讼房屋后即租给案外人使某，原告主张的违约金远远超过其实际损失，要求法院予以调整。被告收到原告解约函准备于2018年7月15日撤场，原告阻止被告进入，并将涉讼房屋围起给下家装修，故不存在恢复原状的费用。即便要被告承担房屋占有使某费，合同约定每日61.15元/平方米的标准不合理，远远高于租金，也要求法院予以调整。商场开业初期，与地铁站未连通，人气不足，被告所在的E区开业率低，自动扶梯不运行，致被告经营清淡。另合同约定租赁地为“长宁路XXX号”，原告产证地址为长宁路XXX号，致被告无法进行工商登记注册，后经协商租赁地改为长宁路XXX号，也与原告产证地址不一致，被告证照于2017年6月底办出。故被告认为商场尚不具备开业条件。被告就租金的支付与原告进行协商，原告同意被告延期支付，后却突然于2018年6月底发解约函，被告表示可以协商，但原告坚持解约。同年7月20日，被告发现涉讼商铺被封无法进入，更无法搬运物品，故提出反诉请求：1.原告返还被告支付的租赁保证金、公共事业费保证金共计377,447.40元；2.原告返还被告厨房设备，若原物不能返还应向被告赔偿损失126,000元(系合同价款的三折)；3.原告赔偿被告装修损失291,482.40元；4.要求被告开具收取租金等费用的发票。审理中，被告撤回第4项反诉请求。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司反诉辩称，被告所述开业初期生意清淡以及经营证照(食品经营许可证于2017年6月22日办出)未及时办出的情形，原告免收被告2017年4月1日至同年6月22日期间的租金，2017年11月、12月租金减半收取，之后被告又要求延期分批支付租金等费用，然被告仍未按自己承诺的还款方式履行付款义务，被告违约事实明确，原告没收被告保证金于法有据。原告解除行为符合合同约定的条件，并给被告合理搬离的时间，之后又给5天宽限期，然被告仍未按期清场，在原告2018年7月20日封门后，被告也未提出要搬运遗留物品，应视为自动放弃。因新租户要入场，原告需将涉讼房屋复原，不得已对被告遗留的物品予以处理，原告无返还的义务。被告遗留的物品仅是被告主张返还厨房设备清单上约50％的物品，且部分设备拆除后无法回收使某。因被告违约，对于装修损失原告不予赔偿。综上，原告不同意被告全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、房屋租赁合同、帐单、签收清单、告知函、解约函、提醒函、商铺装修复原工程合同及报价单、付款凭证及发票、出门许可证、微信聊天记录、网上银行回单、邮件、现场照片、装修合同、设备清单、撤铺物资统计表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订长宁来福士广场房屋租赁合同一份，合同通用条款部分，3.3乙方应按合同21.1.1条约定的保底租金标准向甲方预付每个月租金，乙方应于合同签订前或房屋交付同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方预付房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.1.1如乙方违反本合同之约定,则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项(但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用),和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿,和/或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时,乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。4.2.2乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应于每月第一个工作日或之前付清。4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使某的费用均应由乙方承担。10.2乙方逾期支付租金或合同约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使某，因此造成的一切后果由乙方自行承担。12.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时乙方还须支付甲方相当于当年六个月租金、物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的……13.1乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还房屋，乙方将添置的可移动物品在此之前搬离，并将其添置的不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。13.2，乙方未依本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该物品向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式通知乙方领取该物品；如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费(若有)由乙方承担，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。甲方对于乙方在该房屋内添置的不可移动物品的保留，适用本合同13.1条的约定。合同专用条款部分，19.1甲方出租的房屋为涉讼房屋。19.2甲乙双方同意,该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为190.63平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“GAOCHI(高记)－餐厅及饭店/茶馆”之用途,并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途(包括但不限于改变商号名称、商品/服务品牌及经营内容)。20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间,定为2017年4月1日至2020年3月31日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起2个月的装修期，定2017年2月1日至2017年3月31日。……20.3双方约定该房屋交付日为2017年02月01日……21.1自装修期期满后的次日起,该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取……21.1.1.1第一个租金计收年度含税月保底租金为每平方米460元，含税月保底租金为87,689.80元……第二个租金计收年度含税月保底租金为每平方米490元，含税月保底租金为93,408.70元……21.2乙方应于合同签订之前或房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方支付房屋租赁保证金354,571.80元。21.3甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月100元核算,即该房屋的月含税物业管理费为19,063元……21.5乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向甲方交还该房屋，逾期不交还房屋的，除按照合同13.2条约定执行外，甲方还有权按每日每平方米61.15元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时,乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用,如造成甲方其他损失的,乙方还应承担赔偿责任。21.10乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金。装修押金的金额为57,189元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还(扣除相应费用后的剩余部分，如有)。21.13乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金22,875.60元。合同签订后，双方按约履行。被告委托案外人对涉讼房屋进行室内装修、安装空调及燃气配套工程、购置桌椅及厨房设备(厨房设备总合同价420,000元，被告及被告第二分公司负责人分别支付210,000元、100,000元)。2017年6月6日，被告第二分公司工商注册成立，营业场所为涉讼房屋。2017年6月22日，被告第二分公司取得食品经营许可证。原、被告双方约定涉讼房屋起租日变更为2017年6月23日。2017年底和2018年初，被告工作人员通过邮件向原告提出商场客流量少，商铺开业率低，影响店铺经营。原告于2018年3月29日、4月11日向被告发告知函，要求被告尽快支付拖欠的费用。2018年5月10日，被告工作人员通过微信告知原告付款方式：“即刻结清2017年欠款，5月10日前支付3个月租金＋物管＋水电费(1月2月3月)；6月支付(4月5月)，7月支付(6月7月)。8月以后按时正常支付相关费用。”2018年5月16日，原告仅收到2018年1月、2月的租金及物业管理费。次日，原告发微信问被告“之前说好是五月付款1-3月的呢”。被告回复“只收到1、2月吗？我明天回到上海跟财务确认一下跟妳说！”。同月24日，原告发微信给被告“还款计划需要你出个公函给到我们公司哦”。被告回复“好的……”。同月28日，原告发微信给被告“3月份的款怎么说呀？如果还没付的话我们要发解约函给您了”。2018年6月15日，原告开具2018年5月水、电费帐单，共计13,843.55元，应付日期为2018年6月30日。被告签收此帐单。2018年6月26日，原告发微信给被告“您好，我把你们的情况夜(也)汇报了老板，老板表示出单方解约函给到你们；你们愿意自己进行场地复原吗？”被告表示“收到函我们再打算”。2018年6月27日，原告向被告发解约函，表示自2018年7月15日起正式终止双方签署的租赁合同；没收被告已付的租赁保证金354,571.80元、公共事业保证金22,875.60元；被告应于2018年7月15日或之前支付相当于该房屋当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额674,830.20元作为违约金；被告应当于2018年7月15日或之前,一次性向原告支付欠付的521,326.99元，本款所述付款期限不视为原告对租赁合同约定之付款期限的宽限,被告应一并支付逾期付款对应的违约金(自款项应付未付之日的次日起算至欠款实际支付之日止)；被告于2018年7月15日按照合同约定将该房屋恢复原状交还原告；若未按约交还该房屋的,原告将收回该房屋并要求被告支付逾期期间的房屋占用费,同时,被告还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用,如造成原告其他损失的,被告还应承担偿责任。该房屋的恢复原状工作所产生的费用应由被告承担；被告应当于2018年8月14日或之前(办)妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并将相关注销或变更的证明文件复印件(加盖被告公章)提供给原告留存。否期,每逾期一天,应向原告支付相当于每平方米61.15元的违约金；原告不再为被告保留该房屋并有权另行向他人出租该房屋。被告认可次日收到此函。2018年6月29日，原告收到2018年3月、4月租金、物业管理费及水电费(其中以装修保证金57,189元抵扣部分费用)。2018年7月6日，被告向原告发送邮件表示，原告单方面解除合同，被告不承担违约责任，被告可以配合于2018年7月15日结束营业，于同月31日前全部撤离现场，原告不得收取6个月违约金。2018年7月11日，原告向被告发提醒函，表示应于租赁合同解除日前将房屋恢复原状,但被告仍尚未将可移动物品搬离该房屋,也未对该房屋进行恢复原状，提醒被告于2018年7月20日或之前完成上述未尽事宜。否则将按租赁合同第13.2条约定,于2018年7月21日开启该房屋的门锁并更换门锁,将可移动物品搬出该房屋,将该房屋腾空收回。原告对因此而引起的被告财产损失不承担责任。该房屋腾空后,原告将安排复原,复原费用应由被告承担。原告以此函敦促被告于2018年7月20日之前将该房屋恢复原状并不代表同意被告延迟履行恢复原状的义务,原告依旧有权追索自2018年7月15日起逾期恢复原状的责任。2018年7月16日，原告开具2018年6月水、电费帐单，共计11,540.34元，应付日期为2018年7月31日。被告未签收此帐单。被告于2018年7月中旬停业后，陆续搬运走部分物品。2018年7月20日，原告对涉讼房屋进行封门。当晚，被告又搬运了部分桌椅及打卡机。2018年7月23日，原告对被告遗留在涉讼房屋内的物品进行清点后，委托案外人对房屋进行复原，并支付工程款66,000元。2018年8月15日，原告开具2018年7月水、电费帐单，共计7,627.97元，应付日期为2018年8月31日。被告也未签收此帐单。审理中，原告自认对被告遗留在涉讼房屋的厨房设备已予以处理，2018年7月23日进行清点的物品如下：桌子13张、椅子26把、长椅4把、平台冰箱8组、煮面机1台、煮汤炉1台、洗碗池4组、冷冻柜2组、制冷机1组、蒸箱1台、烤箱2台、打蛋机1台、蒸炉1台、大小灶台5组、冰箱2台、洗杯机1台，同时表示涉讼房屋于2018年7月24日至8月9日期间进行复原，已于2018年8月15日交付给案外人使某。被告表示仅搬运走可移运的物品，其余固定的厨房设备均未来得及搬走，但无法提供相关依据。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。被告同意本诉第1、第2项诉讼请求，故原告要求确认双方签订的《长宁来福士广场房屋租赁合同》于2018年7月15日解除，被告支付原告租金222,102.44元、物业管理费47,350元、水、电费33,011.86元,共计302,464.30元的诉讼请求，本院予以支持。本案争议焦点：一、违约主体。由于被告逾期支付租金及其他费用的行为，不仅违反合同约定，也未按被告自己承诺的还款方式支付，已符合合同解除的条件，原告通知被告要求解除合同，依法有据，过错责任在于被告，被告理应承担相应的违约责任。二、违约责任确定。关于迟延付款的违约金，原告主张未支付的租金及物业管理费以当月首日开始计算，未支付的水、电费以次月首日开始计算，按合同约定每日千分之一的标准计算至实际支付之日止。被告不同意支付迟延付款违约金，并认为即使要支付，标准约定过高，要求法院予以调整。合同约定租金及物业管理费均应于每月第一个工作日或之前支付，故迟延付款违约金应于2018年5月至7月各月第一个工作日的次日开始计算，鉴于双方合同已于2018年7月15日解除，合同解除之日起被告承担解约违约金，迟延付款违约金应计算至合同解除前一日(2018年7月14日)，本院认为以每日万分之五的标准计算为妥。被告签收的2018年5月水、电费帐单，应付日期为2018年6月30日，2018年5月水、电费的迟延付款违约金应从2018年7月1日起算至合同解除前一日。2018年6月及7月帐单，被告均未收到，不应承担迟延付款违约金。被告应承担迟延付款违约金6,634.04元。关于解约违约金，依据合同约定，被告行为符合合同约定的解约条件的，原告有权没收租赁保证金和其他费用。原告要求没收租赁保证金、公共事业费保证金，符合合同约定。对被告要求返还租赁保证金、公共事业费保证金的反诉请求，本院不予支持。关于六个月的租金、物业管理费之和的违约金，由于原告已于2018年8月底将涉讼房屋另行出租，虑及原告的实际损失，保证金足以弥补原告损失，故对该项诉讼请求，本院难以支持。关于房屋占有使某费，被告未腾空并复原涉讼房屋，占有使某费应按当时的保底租金、物业管理费之和为标准计算较为合理，被告应支付房屋占有使某费90,702.98元。关于复原工程费，涉讼房屋由原告进行复原，并提供相关依据，原告主张复原工程款66,000元，本院予以支持。因被告违约致双方房屋租赁合同解除的，被告要求赔偿装饰装修损失，依法无据，本院不予支持。由于厨房设备已被处理，被告要求原告按合同价三折价款予以赔偿。原告通知被告解除租赁合同，并给予被告一定时间腾空并返还涉讼房屋，然被告未按合同约定履行腾空义务，责任在被告。若被告不及时清理让设备持续置留在涉讼房屋，被告也需承担相应费用。原告对被告设备予以清理，避免了损失扩大，但未按合同第13.2条的规定在清理后通知被告限期领取，即擅自予以处分，故对设备损失也应承担一定责任。鉴于被告无法提供撤离前置留的厨房设备名称及数量的依据，本院虑及被告未能全额支付价款、部分设备拆除后无法使某及使某时间等因素，结合双方责任的分担及原告自认清理的设备，本院酌定由原告赔偿被告厨房设备损失80,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海东方海外凯旋房地产有限公司与被告(反诉原告)铭威品牌管理(上海)有限公司签订的《长宁来福士广场房屋租赁合同》于2018年7月15日解除；二、被告(反诉原告)铭威品牌管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海东方海外凯旋房地产有限公司租金222,102.44元，物业管理费47,350元,水、电费33,011.86元,合计302,464.30元；三、被告(反诉原告)铭威品牌管理(上海)有限公司向原告(反诉被告)上海东方海外凯旋房地产有限公司支付违约金377,447.40元，以被告(反诉原告)铭威品牌管理(上海)有限公司支付的租赁保证金354,571.80元，公共事业费保证金22,875.60元作抵扣；四、被告(反诉原告)铭威品牌管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海东方海外凯旋房地产有限公司支付迟延付款违约金6,634.04元；五、被告(反诉原告)铭威品牌管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海东方海外凯旋房地产有限公司支付房屋占有使某费90,702.98元；六、被告(反诉原告)铭威品牌管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海东方海外凯旋房地产有限公司支付房屋恢复原状费用66,000元；七、原告(反诉被告)上海东方海外凯旋房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)铭威品牌管理(上海)有限公司赔偿厨房设备损失80,000元；八、驳回原告(反诉被告)上海东方海外凯旋房地产有限公司其余本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)铭威品牌管理(上海)有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,579.40元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计10,289.70元，由原告(反诉被告)上海东方海外凯旋房地产有限公司负担5,340.76元，被告(反诉原告)铭威品牌管理(上海)有限公司负担4,948.94元。反诉案件受理费5,874.65元，由原告(反诉被告)上海东方海外凯旋房地产有限公司负担591.21元，被告(反诉原告)铭威品牌管理(上海)有限公司负担5,283.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇一九年六月二十六日书记员 陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……