广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初65号 原告：广西北海大唐星启房地产有限公司。住所：广西壮族自治区北海市银海区广东南路257号大唐听海营销中心二楼。统一社会信用代码：91450503588607136G。 法定代表人：郝胜春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘英，女，该公司员工。 被告：孙文聪，女，1987年5月13日出生，汉族，住吉林省敦化市。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行。住所：广西壮族自治区北海市北部湾中路19号。统一社会信用代码：91450500759797561E。 负责人：施发，该支行主要负责人。 委托诉讼代理人：吴瑜，女，该支行员工。 原告广西北海大唐星启房地产有限公司（以下简称大唐公司）与被告孙文聪、第三人中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行（以下简称工商银行北海支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告大唐公司的委托诉讼代理人刘英、第三人工商银行北海支行的委托诉讼代理人吴瑜到庭参加诉讼。被告孙文聪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大唐公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的合同编号为THJ00117《商品房买卖合同》；2.被告于合同解除之日起15日内协助原告撤销大唐听海居2幢3002号商品房网签合同及注销商品房预售合同登记备案（登记编号：201512120722）；3.被告于合同解除之日起15日内协助原告注销大唐听海居2幢3002号商品房的预购商品房抵押权预告登记（编号为：N北房预2016字第016952号）；4.被告支付合同解除的违约金85870元及逾期办理商品房买卖合同注销手续的违约金7213.08元（以429350元为基数，按照日万分之三计算，自2018年10月16日起，暂计算至2018年11月11日，最终计算至被告协助办理完成商品房买卖合同注销手续之日止）；5.原告代被告额外支付的款项23838.11元。庭审过程中，原告大唐公司明确第5项诉讼请求为：被告返还原告代为支付的款项23838.11元。事实和理由：2014年11月13日，原告与被告就原告开发的坐落于北海市大唐听海居2幢3002号商品房签订《商品房买卖合同》（合同编号为THJ00117）。合同约定商品房总价为429350元，付款方式为按揭贷款：即被告须先支付首期房价款129350元，剩余30万元向贷款机构申请贷款支付。根据合同附件五《补充协议》第二条原被告关于付款方式的约定：买受人申请银行按揭贷款或公积金贷款，由出卖人作为借款担保人的，买受人自按揭银行放贷之日起至取得房屋产权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交按揭银行之日止，如因买受人未按约定偿还按揭贷款，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，买受人须在次日即偿还出卖人承担担保的担保金额、出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出及出卖人因此造成的经济损失由买受人承担且出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人须按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权收回买受人所购房屋。买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担；《补充协议》第十一条约定：因买受人原因，出卖人选择解除合同的，解除合同的程序如下：买受人应于出卖人解除合同通知发出之日起15天内与出卖人共同到北海市房地产交易中心办理商品房买卖合同注销登记手续。因买受人原因致使商品房买卖合同无法在买受人的解除合同通知送达出卖人之日起35天内注销登记的，自买受人的解除合同通知发出后的第36日起，每逾期一日，买受人按已付购房款的日万分之三按日累计向出卖人支付逾期办理商品房买卖合同注销登记手续的违约金。合同签订后，被告向原告支付了首期款129350元，原告对所签订的合同进行了商品房预售合同登记备案，登记编号为201512120722。2015年11月20日，原告与第三人签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由第三人对原告开发的大唐听海居项目提供按揭贷款，按揭协议约定原告在第三人处设立保证金账户，还约定如借款人在原告提供阶段性连带责任担保期间未按合同约定履行还款义务时，第三人有权从保证金账户中扣划相应款项优先用于清偿相关债务。对于被告需向贷款机构申请贷款支付剩余的30万元购房款，被告与第三人于2016年4月6日签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：A房信购字编号分行南珠支行2015年1396号），原告为保证人，根据借款合同约定，原告对于被告的借款承担阶段性连带保证责任：即在商品房正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，原告对被告的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约责任、补偿金、第三人实现债权的费用和被告所有其他应付费用承担连带保证责任；借款合同签订后，第三人将贷款金额30万元转入原告账户。2016年4月23日，被告与第三人就商品房设定了抵押权人为第三人的预购商品房抵押权登记。然而，被告获得按揭贷款后，不依约按期偿还借款，导致第三人依据借款合同的约定，在2016年11月-2018年8月期间分别从原告保证金账户中扣划本息合计32782.36元；第三人于2018年9月5日向原告发送《提前扣收贷款通知函》要求提前扣收全部贷款本息，并于2018年9月11日再从原告的保证金账户中扣划本息合计291055.75元结清了被告所欠的所有贷款本息。原告收到第三人发送的《提前扣收贷款通知函》后，根据补充协议的约定于2018年9月10日向被告邮寄《解除合同通知书》，第三人因被告的违约行为从原告保证金账户中扣划的款项合计323838.11元，不仅致使原告希望通过被告申请银行按揭贷款的方式付清购房余款30万元的合同目的无法实现，而且还造成了原告被超额扣划了23838.11元的额外经济损失。故原告诉至本院，请求法院判如所请。 被告孙文聪未作答辩。 第三人工商银行北海支行述称：对于原告的请求与第三人无关，因为第三人并不参与到原、被告的合同中，第三人仅仅对第三项请求进行答辩，第三项请求是事实，第三人同意协助开具手续或者在法院判决下协助办理，但具体是协助原告还是被告，由法院认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告大唐公司对其主张在举证期限内提供的证据有： 证据一、被告身份证复印件、第三人企业信息登记，拟证明被告的主体资格及第三人的身份信息； 证据二、商品房买卖合同（预售）及相关附件，拟证明原被告就位于大唐听海居2幢3002号商品房建立买卖合同关系及合同总价款，原告在收到第三人的代偿申请时享有合同解除权； 证据三、不动产统一发票，拟证明被告向原告支付购房首付款129350元； 证据四、商品房预售合同登记备案证明，登记编号：201512120722，拟证明原被告间的合同已进行备案登记； 证据五、按揭贷款业务合作协议，拟证明原告与第三人就大唐听海居建立按揭贷款合作关系； 证据六、个人购房借款/担保合同（编号为：A房信购字北海分行南珠支行2015年1396号），预购商品房抵押权预告登记（编号为：N北房预2016字第016952号），拟证明被告向第三人借款30万元用于支付商品房按揭款；商品房已进行抵押登记； 证据七、不动产统一发票，拟证明原告收到被告通过按揭方式支付的30万元； 证据八、记账凭证及银行业务回单，拟证明第三人因被告逾期还款而在原告保证金账户扣划款项合计323838.11元； 证据九、提前扣收贷款通知函、贷款结算证明，拟证明因被告多次未按约定还款，第三人向原告函告要求提前还款并直接进行扣划，原告已代被告结清银行贷款； 证据十、解除合同通知书、EMS邮寄单、投递记录，拟证明原告因第三人向原告要求提前还完被告的全部贷款本息，原告根据合同约定行使合同解除权，原告向被告寄送合同解除通知书。 第三人工商银行北海支行提交证据有： 被告孙文聪贷款流水，拟证明第三人已向被告发放购房贷款及贷款还款情况。 被告孙文聪未向本院提交证据，也未对原告大唐公司、第三人工商银行北海支行提交的证据发表质证意见。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告孙文聪既不答辩也不到庭参加诉讼，视为其已自愿放弃答辩和质证的诉讼权利。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告大唐公司提交的证据三、证据七、证据十符合证据的真实性、合法性以及关联性，本院予以采信。 综合全案证据以及庭审过程，本院确认法律事实以下： 2014年11月13日，原告大唐公司与被告孙文聪签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：THJ00117）约定：出卖人（大唐公司）以出让方式取得位于，国有土地使用权证号为北国用（2014）第B58972号的地块的土地使用权；买受人（孙文聪）购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的2幢30层3002号房；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6765.68元，总金额（人民币）429350元整；买受人同意按银行按揭方式付款，则：买受人于2014年12月15日前付清占总房价款30%的首期款，即人民币129350元整（含已付定金），余款占全部房价款的70%，即30万元整以买受人向银行申请按揭贷款的方式支付，买受人应委托按揭贷款银行将贷得的按揭贷款全部一次性转付至出卖人指定的银行账户；补充约定如下：买受人申请银行按揭贷款或公积金贷款，由出卖人作为借款担保人的，买受人自按揭银行放贷之日起至取得房屋产权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交按揭银行之日止，如因买受人未按规定偿还按揭贷款，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，买受人须在次日即偿还出卖人承担的担保的担保金额、出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出及出卖人因此造成的经济损失由买受人承担且出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人须按总房款的百分之二十向出卖人支付违约金，出卖人有权收回买受人所购房屋。买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担；因买受人原因，出卖人选择解除合同的，解除合同的程序如下：买受人应于出卖人的解除合同通知发出之日起15天内与出卖人共同到北海市房地产交易中心办理商品房买卖合同注销登记手续。因买受人原因致使商品房买卖合同无法在买受人的解除合同通知送达出卖人之日起35天内注销登记的，自出卖人的解除合同通知发出后的第36日起，每逾期一日，买受人按已付购房款的日万分之三按日累计向出卖人支付逾期办理商品房买卖合同注销登记手续的违约金；本合同所提及的各项通知及其他通知以挂号邮件或特快专递按买受人在合同中所填写的地址寄出或直接送达，自寄出之日起加上5天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位），本合同另有约定的除外。2015年8月5日，孙文聪分别向大唐公司支付预售购房款7万元、59350元，合计129350元，发票备注销售的不动产楼牌号均为2幢3002号。2015年12月15日，大唐公司及孙文聪就涉案房屋办理了商品房预售合同登记备案，登记编号为201512120722。2016年4月6日，孙文聪（借款人）与第三人工商银行北海支行（贷款人）、大唐公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》[编号A：（房信购）字（北海分）行（南珠）支行（2015）年（1396）号]约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币30万元；本合同项下贷款用于购买/自建坐落于北海市大唐听海居2幢一单元3002号房；本笔贷款的担保方式为抵押、保证；借款人授权贷款人按以下方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算：将贷款一次性划入下列账户，户名：广西北海大唐星启房地产有限公司；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担保证责任的范围按下列方式确定，阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本息、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书这一条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人以其位于北海市大唐听海居2幢一单元3002号房作为抵押；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期日起两年。2016年4月23日，孙文聪就涉案房屋办理了预告登记[N北房预2016字第016952号]。2016年7月29日，孙文聪向大唐公司支付涉案房屋款项30万元。2017年2月22日至2018年9月10日，工商银行北海支行就涉案房屋在大唐公司的保证金账户扣划款项共计323838.11元。2018年9月5日，工商银行北海支行向大唐公司发出《提前扣收贷款通知函》载明：我行与贵公司及借款人孙文聪于2016年4月6日签订一份《中国工商银行个人购房借款/担保公司》[合同编号：A(房信购)字(北海分)行(南珠)支行(2015)年(1396)号]，借款人：孙文聪，贷款金额：人民币叁拾万元正（￥30万），贷款期限：叁拾年。贵公司对借款人的贷款债务承担阶段性连带责任保证担保义务。合同履行中借款人孙文聪多次未按合同约定的时间及金额每月等额还款……并要求贵公司按照借款合同和《按揭贷款业务合作协议》约定，对借款人孙文聪尚欠我行的贷款债务承担阶段性连带责任保证担保义务，在贵公司于我行开立的对公一般结算账户内扣收借款人孙文聪所欠我行全部贷款本息（截止至2018年9月1日所欠贷款本息合计人民币289978.24元，具体扣收金额以扣收日还款凭证为准）用以清偿该笔贷款。2018年10月18日，工商银行北海支行出具《贷款结算证明》载明：兹证明本支行贷款客户孙文聪于2016年5月9日在我行办理的个人一手住房购置贷款，借款合同号：A(房信购)字(北海分)行(南珠)支行(2015)年(1396)号，贷款金额30万元整，已于2018年9月10日结清全部贷款本息。2018年9月10日，大唐公司向孙文聪发出《解除合同通知书》载明：……银行发放款后因你未按时足额偿还贷款，工商银行于2017年2月15日起至2018年8月15日，您已拖欠按揭贷款金额共计32782.36元；为此工商银行已于2018年9月5日向我司发出提前扣收贷款通知函……有鉴于此，我司现正式通知您：1.于2018年9月5日正式解除双方于2014年11月13日签订的合同编号为THJ00117号的《商品房买卖合同》；2.您应按合同总价（429350元）的20%即85870元向我司支付违约金，请您自收到本通知之日起7个工作日内至广西北海市大唐听海居营销中心交纳或直接将违约金转入我司；3.请您于自收到本通知之日起7个工作日内配合我司办理相关撤销备案登记及预告、抵押登记手续。大唐公司已通过邮政特快专递向孙文聪邮寄送达《解除合同通知书》，经网络查询该《解除合同通知书》于2018年9月13日的当前状态为退回妥投。 本院认为，第一，原告大唐公司与被告孙文聪签订的《商品房买卖合同》、孙文聪与第三人工商银行北海支行、大唐公司签订的《个人购房借款/担保合同》均为各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方应按照合同约定全面履行各自的义务。第二，关于应否解除大唐公司与孙文聪签订的《商品房买卖合同》（合同编号：THJ00117）的问题，以及如果解除，孙文聪应否向大唐公司支付合同解除违约金或逾期办理商品房买卖合同注销手续的违约金的问题。首先，孙文聪未按《商品房买卖合同》约定的义务按时向工商银行北海支行返还购房贷款，导致大唐公司作为保证人被工商银行北海支行在其公司账户中扣划了涉案房屋拖欠的全部贷款，大唐公司承担了其保证责任，结合《商品房买卖合同》补充协议中“如因买受人未按规定偿还按揭贷款，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任……且出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人须按总房款的百分之二十向出卖人支付违约金……”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，《商品房买卖合同》约定的解除合同的条件已成就，故大唐公司主张解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。其次，大唐公司主张孙文聪支付解除合同的违约金85870元（即总房款的百分之二十，429350元×20%），符合双方合同约定，本院予以支持。最后，结合《商品房买卖合同》中“因买受人原因，出卖人选择解除合同的……自出卖人的解除合同通知发出后的第36日起，每逾期一日，买受人按已付购房款的日万分之三按日累计向出卖人支付逾期办理商品房买卖合同注销登记手续的违约金；本合同所提及的各项通知及其他通知以挂号邮件或特快专递按买受人在合同中所填写的地址寄出或直接送达，自寄出之日起加上5天视同送达买受人之日……”的约定，大唐公司的《解除合同同通知书》已于2018年9月13日送达孙文聪，自该日起的第36日即2018年10月16日起，大唐公司主张孙文聪支付逾期办理商品房买卖合同注销手续的违约金，违约金计算以已付购房款423950为基数，自2018年10月16日起，按日万分之三的标准计至孙文聪协助办理完成商品房买卖合同注销手续之日止，亦符合双方合同的约定，本院亦予以支持。第三，鉴于大唐公司与孙文聪曾就涉案房屋达成买卖的意向，双方办理了购买房屋的相关手续，即办理了商品房网签合同、商品房预售合同登记备案（登记编号为201512120722）、预购商品房抵押权预告登记（编号为N北房预2016字第016952号），因大唐公司已提出解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，结合《商品房买卖合同》的约定，大唐公司主张孙文聪于合同解除之日其起15日内协助大唐公司撤销大唐听海居2幢3002号商品房网签合同及注销商品房预售合同登记备案、注销预购商品房抵押权登记预告，本院予以支持。第四，结合《个人购房借款/担保合同》关于保证担保的约定，大唐公司作为保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。鉴于2017年2月22日至2018年9月10日，工商银行北海支行就涉案房屋在大唐公司的保证金账户扣划款项共计323838.11元，而《个人购房借款/担保合同》的贷款金额为30万元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，大唐公司主张孙文聪向其返还已代为支付的23838.11元（323838.11元-30万元），具有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下： 一、解除原告广西北海大唐星启房地产有限公司与被告孙文聪签订的《商品房买卖合同》（合同编号：THJ00117）； 二、被告孙文聪自本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告广西北海大唐星启房地产有限公司办理撤销北海市大唐听海居2幢3002号的商品房网签合同； 三、被告孙文聪自本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告广西北海大唐星启房地产有限公司办理注销北海市大唐听海居2幢3002号的商品房预售合同登记备案（登记编号：201512120722）； 四、被告孙文聪自本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告广西北海大唐星启房地产有限公司办理注销北海市大唐听海居2幢3002号的预购商品房抵押权预告登记（编号：N北房预2016字第016952号）； 五、被告孙文聪向原告广西北海大唐星启房地产有限公司支付解除合同违约金85870元及逾期办理商品房买卖合同注销手续违约金（违约金计算：以429350元为基数，自2018年10月16日起按日万分之三的计算标准计至被告孙文聪协助办理完成商品房买卖合同注销手续之日止）； 六、被告孙文聪返还原告广西北海大唐星启房地产有限公司代其支付的23838.11元。 上述给付义务，除了第二项至第四项以外，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费2638元，由被告孙文聪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  陈邕凌 人民陪审员  傅辉雄 人民陪审员  冯之斌 二〇一九年六月十五日 代书 记员  范舒云 附：本判决书引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2.《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。