重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0108民初19857号 原告：饶洪波，男，汉族，1989年8月15日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：高某，京师（重庆）律师事务所律师。 被告：夏丽君，女，汉族，1983年5月1日出生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：何某，重庆派瑞律师事务所律师。 第三人：重庆到家了网络科技有限公司南岸区回龙路分公司，住所地重庆市南岸区海棠溪街道回龙路69号附19号，统一社会信用代码：91500108MA5U9LM85T。 法定代表人：周燕，经理。 委托诉讼代理人：孙艳红，男，汉族，1997年9月5日出生，住重庆市綦江区（公司员工）。 原告饶洪波与被告夏丽君，第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区回龙路分公司（以下简称“到家了”回龙路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，由审判员邓婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告饶洪波及委托诉讼代理人高某，被告夏丽君及委托代理人何某，以及第三人“到家了”回龙路分公司的委托诉讼代理人孙艳红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告饶洪波起诉请求判令：1.被告退还原告支付的定金30000元；2.被告向原告支付违约金190000元；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年6月2日签订了《房屋买卖合同》等交易文件，由原告以950000元的价格购买被告位于重庆市南岸区4号物业，并由第三人“到家了”回龙路分公司提供居间及其他中介服务。上述合同签订后，原告依约向被告支付定金30000元，向第三人支付服务费5000元，并积极履行其他合同义务。但被告一直不履行其相关的合同义务，最后，经原告多次催告，被告明确表示拒绝履行合同内容。被告的行为已构成根本违约，侵害了原告的合法权益，故原告起诉来院。 被告夏丽君辩称：被告没有违约行为，在涉案合同签订时，原告承诺了要拿300000元为被告的涉案房屋进行解押，但签订合同后，原告一直未按照承诺支付该笔解押款，才导致本次交易无法继续进行。 第三人“到家了”回龙路分公司陈述：原、被告在签订涉案合同后一个月左右就发生了纠纷。 原告饶洪波为证实其诉讼请求及其辩称理由，向本院举示如下证据： 1.《存量房交易文件》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、定金转款记录，拟证明原、被告之间对涉案房屋存在房屋买卖合同关系，对总成交价、付款方式、违约责任等作出了明确约定，原告已向被告支付了定金。 2.第三人工作人员与被告微信聊天记录、原被告之间的短信记录、原被告通话录音（2018年8月31日），拟证明被告明确向原告表示不愿再出售涉案房屋。 3.快递单及物流信息，通知函，拟证明原告于2018年9月11日向被告提出解除合同，涉案合同已于当日解除。 4.第三人工作人员与被告于2018年9月5日的录音，拟证明被告明确向第三人工作人员比欧式不愿将涉案房屋向原告出售的事实。 被告夏丽君的质证意见如下：对证据1真实性无异议，涉案合同第6条对涉案房屋原有抵押的解押方式约定了两种方法，系对解押方式约定不明确，也是导致本案合同无法履行的原因。被告所持合同中第7条也未勾划出再接到经纪方通知办理贷款手续的一条。对证据2中的微信聊天记录截图真实性不认可，没有提供原始载体，无法核实；对短信记录真实性无异议，但对证明目的有异议；对通话记录真实性无异议，但从通话录音中可以听出，原告明显是在故意激怒被告，不是被告的真实意思表示。对证据3真实性不认可，被告未收到原告邮寄的解约通知，原告也没有给予被告合理的催告期。对证据4的三性均不认可，该录音来源不合法，该工作人员未出庭，其内容无法核实。 第三人“到家了”回龙路分公司质证意见如下：对证据1真实性无异议，当时买卖双方是约定的共同为该房屋原有抵押贷款解押，由买方出资300000元，卖方自行出资100000元；对7条应该是双方所持合同一致的，如果被告的合同有漏划的，是工作人员的笔误。对证据2和3都不清楚情况。对证据4的真实性无异议,关联性与目的性由法院依法裁决。 经审理查明，被告夏丽君（甲方）与原告饶洪波（乙方）在第三人“到家了”回龙路分公司（丙方）的居间服务下，于2018年6月2日签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》等一系列房屋买卖交易文件，约定被告夏丽君将其所有的坐落于重庆市南岸区4号出售给原告饶洪波。涉案买卖合同主要内容如下： 一、甲乙双方协商后该房屋成交总价为950000元。 二、乙方才用贷款方式向甲方交付房款：1.定金30000元由乙方于签订本合同当日交付予甲方；2.乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日向甲方支付首付款300000元。 三、该房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行重庆分行，甲方应于签订本合同后5个月之内办理完成解押手续、自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。解押方式有两种：1.甲方自有资金解押：甲方应于抵押权人告知可还款或特定还款日之前5个工作日内还款解押，如乙方贷款购买该房屋，则甲方应于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再还款解押。2.乙方资金解押：乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款（房款金额以本合同第五条第（一）款第2项第（2）小条或第五条第（二）款第2项第（2）小条约定的为准）用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他途径。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。乙方交付房款后，若甲方挪用房款、非因乙方原因造成不能取得解押后的权属证件、因司法查封等原因导致该房屋买卖交易无法进行时，甲方应立即退还乙方已交付的房款，每逾期还款一日，甲方应向乙方支付已付房款总额5‰的赔偿金，且乙方有权解除合同。合同解除后，甲方应当自解除合同之后起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金。 四、甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。 五、违约责任：1.乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。2.乙方未按照约定时间办理抵押登记的，自约定的应办理抵押登记期限届满之次日起至实际办理抵押登记之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际办理抵押登记之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并于实际办理抵押登记之日起3日内向甲方支付违约金。3.逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任：甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的5‰向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。4.逾期解押或交房违约责任：甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付予乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应办理解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款；若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。 原、被告在签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋尚有抵押贷款约400000元未清偿，原、被告口头约定，由原告饶洪波出资300000元代为偿还，剩余按揭贷款由被告夏丽君自行偿还。双方未就偿还涉案房屋已有抵押贷款期限另作约定。2018年6月4日，饶洪波通过银行转账形式向夏丽君支付定金30000元。此后，双方就原告饶洪波代偿300000元抵押款的时间和方式产生争议，协商未果。2018年9月3日，原告饶洪波通过短信方式告知被告夏丽君，其已准备好本次房屋买卖向银行申请按揭贷款所需资料，要求被告配合办理手续，被告回复不再相信原告，拒绝配合。2018年9月10日，原告饶洪波通过短信方式向被告夏丽君发送了解除合同、退还定金并赔偿违约金的通知函，并于当日通过特快专递向被告邮寄了书面函件。 上述事实有原告举示的《存量房交易文件》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、定金转款记录、短信聊天记录、双方当事人的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告饶洪波与被告夏丽君签订的涉案房屋买卖合同等交易文件以及口头约定，均是各方的真实意思表示，其合法性本院予以确认。本案中，原、被告各方是否存在违约行为，应当根据其是否按照书面协议和口头约定履行各自的义务来判定。 本案中，涉案房屋原有抵押贷款约400000元尚未清偿，原、被告在签订买卖合同时对偿还方式和金额作出约定，即由原告饶洪波和被告夏丽君共同偿还，由原告饶洪波出资300000元，剩余约100000元由被告夏丽君自行偿还。偿还时间和付款方式等未另行作出约定，应当按照双方签订的书面买卖合同执行。在原、被告双方签订的买卖合同中已有明确约定，即若由乙方出资代为解押，且乙方采取按揭贷款方式购买该房屋的，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。本案中，原告系通过按揭贷款的方式购买涉案房屋，故应当在原告向银行申请按揭贷款审批通过之后再将其承诺的300000元支付给被告夏丽君用于涉案房屋原有抵押的解除。合同中约定，被告夏丽君应于签订涉案合同后5个月之内解除原有抵押。被告夏丽君拒绝配合原告向银行办理贷款申请手续，也没有证据证明原告在约定的解押时间内无法向其支付承诺的金额，夏丽君的行为导致涉案合同无法继续履行，其行为已构成了违约。虽然双方在发生纠纷后经过协商，但未达成一致意见，被告已明确拒绝配合原告办理贷款申请手续，故虽仍在合同约定的5个月解押期限以内，但合同已无法继续履行，原告可向被告提出解除合同。原告已于2018年9月10日向被告通过短信方式发送了解除合同的通知，该房屋买卖合同于当日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当将收取的定金30000元退还给原告。关于违约金，被告提出了相应辩解意见，综合双方发生纠纷的时间长短、原告的实际损失等情况，认定由被告向原告支付违约金30000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告夏丽君于本判决生效之日起十日内退还原告饶洪波已支付的购房定金30000元； 二、被告夏丽君于本判决生效之日起十日内向原告饶洪波支付违约金30000元； 三、驳回原告饶洪波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2300元，由被告夏丽君负担（原告已垫付，被告于本判决生效后五日内支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员 邓 婷 二〇一九年六月十一日 书记员 李嘉仪