昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初4485号原告：云南苏宁易购销售有限公司（曾用名：云南苏宁云商销售有限公司），住所地为云南省昆明市五华区东风西路256号富春大厦1-4层，统一社会信用代码：915301026682839442。法定代表人：赵芬，系执行董事兼总经理。委托代理人：杨云、高鲲，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南优碧餐饮文化管理有限责任公司，住所地为云南省昆明市五华区人民中路长春花园6楼606室，统一社会信用代码：91530102MA6K7E4C6X。法定代表人：黄正道。委托代理人：张剑磊，张姣，云南云恒律师事务所律师，特别授权代理。原告云南苏宁易购销售有限公司（以下简称原告）诉被告云南优碧餐饮文化管理有限责任公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高鲲，被告的委托代理人张剑磊，张姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南苏宁易购销售有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即将昆明市五华区人民中路16号长春花园商场2号地块第四层2030平方米租赁房屋恢复原状，向原告返还房屋；3、判令被告立即支付欠付租金447300元、逾期付款违约金375732元、解除合同违约金223650元，以上租金违约金合计1046682元；4、判令被告按照原租金标准向原告支付该房屋自2019年2月20日起至实际返还之日期间的房屋占用费；5、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为返还房屋即可。事实与理由：昆明市五华区人民中路16号长春花园商场2号地块第四层房屋系案外人上海青景资产管理有限公司（以下简称青景公司）享有所有权的房产。2016年12月15日，原、被告与青景公司签订《房屋租赁合同》，约定青景公司将其所有上述面积为2030平方米的房屋租给被告使用，合同租赁期限自2015年8月20日至2030年11月19日。2017年11月，原、被告与青景公司签订《租赁合同主体变更三方协议》，约定青景公司将其对房屋租赁合同项下的权利和义务一并转让给原告。合同签订后，被告仅向原告履行部分义务。2018年下半年开始，被告未按约定每三个月支付一次租金。截止2019年2月19日，被告欠付租金447300元。根据《房屋租赁合同》约定，被告应按应付金额的千分之五每日向原告支付违约金，并且应支付三个月的租金作为解除合同的违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法审理判决。被告云南优碧餐饮文化管理有限责任公司答辩称：1、对于租赁合同和支付租金情况均无异议，我方同意解除合同；2、需要原告将房屋开锁，我方将物品搬离，可以恢复原状，房屋现在不在我方公司手上。原告围绕诉讼请求依法提交了5组证据（1、房屋租赁合同；2、租赁合同主体变更三方协议3、催款函；4关于租赁费用及违约金催款的函；5、租金及综合管理费的支付情况。）被告未提交证据。经质证，被告对原告提交的证据真实性均予以认可，但对催收函的证明内容不予认可，对原告陈述的减免了2015年5月-8月的租金，那时被告公司尚未成立。对双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对证据证明内容的争议，本院将在下文中综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月15日，原告云南苏宁易购销售有限公司与被告云南优碧餐饮文化管理有限责任公司、案外人上海青景资产管理有限公司三方签订《房屋租赁合同》，约定：案外人青景公司将其所有的位于昆明市五华区人民中路16号长春花园商场2号地块第四层房屋出租给被告，租赁面积2030平方米，租期自2015年8月20日至2030年11月19日。租金计算方式为固定租金，综合管理费为每月每平米2元，合同中详细列明每个起止时间段应付的租金及管理费（其中2017年11月20日至2019年11月19日每年租金894600元、管理费48000元）。青景公司同意第一个租赁年度租金标准基础上给予被告租金优惠225000元，但若被告提前解除合同或因被告原因导致合同提起终止，被告应当补足青景公司给予的前述优惠。租金及管理费采取“先付后租”的方式按季支付，即每3个完整自然月为一个支付周期支付一次。被告应当提前一个月支付下一个周期的租金及管理费。管理费由被告向原告支付。合同签订5日内，被告应向青景公司交纳保证金225000元。该保证金不是被告预先支付的租金、管理费或其他费用，而是被告履行本合同约定义务的保证。青景公司有权从保证金中抵扣被告拖欠的租金、其他费用、被告应承担的赔偿、违约金等。如被告逾期支付租金、租金保证金等费用达15日的，逾期期间青景公司有权对应付金额按千分之五计收违约金。如被告逾期支付租金超过30日，青景公司有权单方面解除合同，并收回房屋，被告应支付相当于3个月的租金作为违约金，由此给青景公司造成的损失，被告应予以赔偿。2017年11月，原、被告及案外人青景公司三方签订《租赁合同主体变更三方协议》，约定：在三方签订的租赁合同条款及内容不变的前提下，青景公司将租赁合同中出租方的权利义务转让给原告，由原告享有出租方拥有的权利和利益。三方确认被告向青景公司支付租金至2018年5月19日。本协议签订后，原告与被告继续履行租赁合同的权利和义务。协议详细列明具体租期和租赁费用（含物业费）（其中2017年11月20日至2019年11月19日每年租租赁费用942600元）。鉴于被告前期支付了225000元保证金，青景公司于协议签订之日起10内将保证金转交给原告。2018年5月17日，被告向原告支付12000元，付款备注为物管费（2018.5.20-2018.8.19）。2018年8月7日，被告向原告支付12000元，付款备注为物管费。2018年11月7日，被告向原告支付12000元，付款备注为物管费。2018年12月29日，被告向原告支付租金223650元。本院认为，基于双方诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点为：一、被告已付租金金额？二、被告如何承担违约责任？三、2019年2月19日后的租金问题。一、关于被告已付租金金额，原告认可2018年12月29日，被告向原告支付了一期（3个月）即2018年5月20日至8月19日的租金223650元。被告则抗辩其向原告要求从保证金中抵扣一期的租金，故被告支付过两期的租金。本院认为，合同中约定原告有权从保证金中抵扣租金及其他费用，但没有约定原告必须先抵扣完保证金后才能收取租金。被告认为原告已经同意进行抵扣，但没有提交任何证据予以证明。而原告2018年12月26日向被告送达的《催收函》载明被告拖欠的金额为706950元（即3期的租金及管理费），即表明原告没有同意从保证金中抵扣一期的租金，如果原告已经同意抵扣，载明的金额应该是2期的租金及管理费。2019年1月25日向被告送达的《关于租赁费用及违约金催缴的函》载明：被告欠缴2018年5月20日至2019年1月16日共计364646元，也表明原告未同意从保证金中抵扣租金。故被告的抗辩意见本院不予采纳。本院确认被告仅支付过原告一期的租金，2018年8月20日至2019年2月19日的租金447300元未支付。二、关于违约责任，原告要求被告对应付租金等费用按每日千分之五计算违约金至2019年2月19日，另按3个月的租金计算的解除合同违约金，原告分别计算为375732元、223650元，合计599382元。被告认为原告计算违约金方式不合理，应当将保证金抵扣租金后计算，并且违约金过高，请求降低。本院认为，违约金应以填补损失为基本原则，至2019年2月19日，被告欠付的租金447300元，而原告按月利率15%计算的违约金已经高达375732元，加之双方还约定有解约违约金223650元，因此，原告所主张的违约金确属过高，现被告请求降低违约金，考虑被告所欠房屋租金期间给原告造成的资金占用等损失，本院酌情调整为100000元。三、关于2019年2月19日后的租金，原告要求被告支付至实际返还房屋之日止。被告抗辩已于2019年1月22日将房屋交还给原告，原告导致被告有部分物品未能搬离，故被告不应支付其后的租金。本院认为，被告抗辩的已将房屋交还给原告，原告致其未能搬离物品，应当提供证据证明；而被告没有任何证据证明其主动要求解除合同、搬离租赁房屋，及原告不予配合才导致房屋不能返还，故被告应承担举证不力的责任。双方在本案审理中达成一致，同意解除租赁合同。合同存续期间的租赁费，被告应当支付给原告。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告，并按租金标准支付至实际返还房屋之日止。基于诚信原则，原告应当协助、配合被告返还房屋。被告要求对225000元保证金与租金予以抵扣，本院依法予以抵扣，抵扣后被告应付截止2019年2月19日的租金为222300元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院关于使用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告云南苏宁易购销售有限公司与被告云南优碧餐饮文化管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同主体变更三方协议》；二、被告云南优碧餐饮文化管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告云南苏宁易购销售有限公司返还位于昆明市五华区人民中路16号长春花园商场2号地块第四层面积2030平方米的租赁房屋；三、被告云南优碧餐饮文化管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告云南苏宁易购销售有限公司支付截止2019年2月19日的租金222300元、违约金100000元；四、被告云南优碧餐饮文化管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告云南苏宁易购销售有限公司支付自2019年2月20日至实际返还房屋之日止按每月74550元标准计算的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定。加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14220元，减半收取7110元，由被告云南优碧餐饮文化管理有限责任公司负担6610元，原告云南苏宁易购销售有限公司承担500元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员  牛文和二〇一九年六月十二日书记员  郑碧漪