广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初628号原告：吴亚玲，女，1985年5月22日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：叶梓炜，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大平，广东今久律师事务所律师。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，被告：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁A栋AZ15#、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋AZ12#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码为91441900094816739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：叶露，广东约克律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。被告：东莞市诚业按揭服务有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道火炼树台商大厦2单元522号之一。统一社会信用代码为：91441900MA4UTD021P。法定代表人：黄燕嫦。被告：广东格雷兄弟律师事务所。住所地：广东省东莞市东城西路39号鸿福大厦A座601室。统一社会信用代码为：3144000074172468XM。负责人：杨月彬，该律师事务所主任。委托诉讼代理人：梁永强，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚栋珉，广东格雷兄弟律师事务所律师。原告吴亚玲与被告袁进邦、东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）、东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）、广东格雷兄弟律师事务所（以下简称格雷律所）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄方圆担任审判长，与人民陪审员李少华、人民陪审员杨洪组成合议庭于2019年4月24日公开开庭进行审理。原告吴亚玲的委托诉讼代理人李大平和被告袁进邦、星汇园公司的共同委托诉讼代理人叶露到庭，被告格雷律所、诚业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除原告与袁进邦、诚业公司签订的《房屋买卖及居间合同》；2.袁进邦、星汇园公司共同返还原告购房款本金416432元并赔偿利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2017年1月1日计至实际给付之日）、自2018年7月1日开始计至2020年4月30日的租金损失66198元、逾期办证违约金（以416432元为基数，按每日万分之五，自2018年4月1日起计至合同第十条第三款约定的合同解除之日止）及费用损失1500元；3.诚业公司对上述第2项请求承担连带清偿责任；4.格雷律所对上述第2项中的费用损失1500元承担连带清偿责任；5.四被告共同承担原告因本案支付的律师费损失55943元；6.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：原告与袁进邦、诚业公司签订《房屋买卖及居间合同》，约定袁进邦将其所有的位于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺出售给原告，星汇园公司是袁进邦指定的收款人。合同约定了办理产权过户登记的时间，并约定由诚业公司代为办理过户手续。格雷律所见证前述合同的签署，并由星汇园公司代收费用1500元。同日，原告与星汇园公司签订《委托经营管理协议》，约定承租时间及租金。原告依约付款，并由星汇园公司开出相应收据。签约后，袁进邦一直未能联系银行为原告办理贷款手续。直至起诉时止，袁进邦尚未对包括原告买受商铺在内的整层商铺进行分割，在约定的产权过户时间届满后，袁进邦没能如期办理产权过户手续。后经向房管部门查询得知，目前未办理且尚无相关法规可支持办理产权分割登记。鉴于袁进邦无法依合同约定将出售给原告的商铺进行分割登记，从而导致合同目的无法实现，则依据合同法的规定，原告有权主张解除合同。合同解除后，守约方除有权要求违约方恢复原状外，还有权要求违约方赔偿损失。如果合同可以履行，原告除可以持有商铺所有权外，还可以获得商铺升值的利润和《委托经营管理协议》约定的租金收入，另还有权要求袁进邦按照每日万分之五的标准承担逾期办证的违约金及承担原告因对方违约导致诉讼所产生的律师费。星汇园公司出借银行账户给袁进邦收取楼款及费用，并受袁进邦的指派向原告支付商铺返租的租金，参与原告与袁进邦买卖商铺的程度较深，且实际控制了原告已支付的全部款项，应与袁进邦共同偿还各项债务。诚业公司、格雷律所作为《房屋买卖及居间合同》的居间人和见证人，对于社会广泛存在的商铺产权分割销售风险未尽到专业机构应尽的谨慎注意和基本风险提示义务，导致原告投资商铺的合同目的无法实现，应承担责任。被告袁进邦、星汇园公司共同辩称：第一，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第26条第4款规定及《房屋登记办法》第36条第4款的规定，袁进邦有权分割涉案商铺。涉案商铺于2015年6月已获得东莞市城乡规划局核准，袁进邦也将批准后的图纸作为合同附件，原告在签约时也知晓商铺情况。袁进邦最早在2016年12月向东莞市大岭山房管局提交分割登记所需资料，但是行政部门并未对此作出明确回复，袁进邦曾向东莞市第一人民法院提起行政诉讼，要求东莞市国土资源局依法对涉案商铺进行分割，以便在合同约定的时间内向原告办理房产过户手续。东莞市房地产管理局答辩称其拒绝履行义务在于商铺被查封，袁进邦从未怠于办理。假使行政机关可以为袁进邦办理产权登记，袁进邦仍可以继续履行合同。第二，袁进邦与星汇园公司是委托代理关系，两被告是独立的主体，相关的房款由星汇园公司代收，转交给袁进邦。星汇园公司已经根据协议向原告支付到2018年6月的租金。第三，根据《房屋买卖及居间合同》第十条第三款的规定，如原告坚持解除合同，袁进邦同意解除合同并退回楼款。第四，原告主张逾期办证违约金的前提合同继续履行，原告诉请解除合同就不能再主张违约金。第五，租金损失是预期可获利益，不是解除合同的直接损失。如果原告主张了返还楼款，租金损失属于重复主张。第六，涉案费用1500元实际上是由诚业公司收取，合同见证及居间已经完成，原告无权主张返还，更无权要求袁进邦、星汇园公司赔偿。第七，委托代理合同、律师费发票不能证明当事人已经实际支付律师费，且原告主张的律师费远高于发票金额。被告格雷律所辩称：格雷律所不是合同相对方，因合同产生的纠纷与格雷律所无关。格雷律所只接受袁进邦委托并为其服务，原告与格雷律所没有直接委托关系，格雷律所从未直接或授权第三方向原告收取费用。被告诚业公司未提出答辩意见、证据及质证意见。本院经审理查明：2016年12月22日，原告作为乙方、袁进邦作为甲方、诚业公司作为丙方签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00013952号），约定乙方向甲方购买位于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺二楼之66号，建筑面积为14.29平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为416432元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为50000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2016年12月22日前支付第一期楼款（含定金）198432元，于2017年1月1日前支付第二期楼款218000元。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：甲、乙、丙三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，丙方处加盖了诚业公司的印章，见证方处加盖了格雷律所的印章。星汇园公司出具的收款收据显示，其分别于2016年12月22日、12月31日、12月31日收到原告支付的涉案款项198432元（商铺款）、218000元（商铺款）、1500元（代收律师费）。原告为甲方，星汇园公司为乙方还签订一份《委托经营管理协议》，约定甲方将向袁进邦购买的物业委托给乙方统一管理，统一代租，整体运营。委托运营期限36个月，即自2017年5月1日至2020年4月30日止。委托运营期内，无论乙方实际运营管理的情况如何，乙方均应从2017年5月1日起缴交租金。租金每个季度支付一次，每个季度的首月支付当季租金。另查明：坐落于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201、301（粤房地权证莞字第××、19××30号）的产权人为袁进邦。袁进邦拟将上述商铺分割为几百余个商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为19××30、19××31的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第××、19××31号）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年12月4日，袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。原告提供代理合同和发票显示，其为本案诉讼已经实际支出律师费1000元。以上事实，有原告提交的《房屋买卖及居间合同》、《委托经营管理协议》、收款收据、《关于政府信息公开申请的答复》、代理合同、发票，被告袁进邦、星汇园公司提交的行政诉讼答辩状、物业交付确认书，被告格雷律所提交的非诉讼法律事务委托合同及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与袁进邦、诚业公司签订的《房屋买卖及居间合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记，截至2018年12月4日尚未办理的，原告有权选择解除合同。袁进邦未按照约定的期限履行办理产权过户登记手续，构成违约，原告有权解除《房屋买卖及居间合同》并要求袁进邦返还购房款。利息属于法定孳息，袁进邦未返还购房款，购房款被占用期间所产生的法定孳息应由袁进邦支付，法定孳息应当按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自购房款支付之日起算，原告主张均自2017年1月1日起计算，属于其对自身权利处分，本院予以准许。至于逾期办理过户的违约金，因袁进邦违约致使合同解除，按照《房屋买卖及居间合同》第十条的约定，违约金应分段计算，即逾期前90个工作日（2018年3月17日至2018年7月25日131天）的违约金按每日万分之三计算，逾期90个工作日至180个工作日（2018年7月26日至2018年12月4日132天）的违约金按每日万分之五计算。原告主张自2018年4月1日起算，属于其对自身权利的处分，本院予以准许。故而，2018年4月1日至2018年12月4日期间的违约金应为41976.34元[（416432元×0.0003×116天）+（416432元×0.0005×132天）]。原告因涉案合同支出费用1500元，因涉案诉讼支出律师费1000元，上述损失应由违约方袁进邦承担。至于尚未支出的律师费损失，其具体数额及是否产生均未确定，原告可待实际产生后另行主张。原告主张的租金损失是基于其与星汇园公司签订的《委托经营管理协议》，该《委托经营管理协议》涉及的权利义务尚未明确，是否存在损失以及应否支付亦未明确，原告在本案中主张租金损失依据不足，本院不予支持。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，星汇园公司系代袁进邦收取款项，二者非印章及银行账户的出借关系。星汇园公司并非款项的实际收取方，也不是合同相对方，原告诉请星汇园公司对涉案债务承担责任，于法无据，本院予以驳回。格雷律所和诚业公司不是房屋买卖合同的相对方，交易无法进行亦非格雷律所和诚业公司的过错，原告诉请格雷律所和诚业公司承担责任，没有事实和法律依据，本院亦予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告吴亚玲与被告袁进邦、东莞市诚业按揭服务有限公司签订的《房屋买卖及居间合同》（编号为第00013952号）；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告吴亚玲返还购房款416432元及利息（以416432元为基数，自2017年1月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至付清之日）；三、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告吴亚玲支付违约金41976.34元；四、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告吴亚玲赔偿费用1500元、律师费损失1000元；五、驳回原告吴亚玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费9851元，原告吴亚玲负担1137元，被告袁进邦负担8714元。如不服本判决，原告吴亚玲可在判决书送达之日起三十日内，被告袁进邦可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄方圆人民陪审员  李少华人民陪审员  杨 洪二〇一九年六月二十八日书 记 员  徐智权附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。