江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0726民初13号原告：陈信科，男，汉族，1977年12月21日出生，现住福建省漳平市，联系。委托诉讼代理人：陈伟新，江西法之行律师事务所律师。被告：赣州油富地产开发有限公司，住所地：赣州市安远县沿江东路锦绣江南41#楼二楼。法定代表人：古约华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄行素，广东广和律师事务所律师。第三人：厦门市欣居房地产代理有限公司，住所地：厦门市思明区厦禾路1222号5A单元。法定代表人：陈信林，联系。原告陈信科与被告赣州油富地产开发有限公司（以下简称“油富公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月1日立案受理，在案件审理过程中，被告油富公司申请追加厦门市欣居房地产代理有限公司（以下简称“欣居公司”）为第三人，本院予以准许。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈伟新，被告油富公司委托诉讼代理人黄行素，第三人法定代表人陈信林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈信科向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行原、被告双方签订的20150602139、20150602146号《商品房买卖合同》，立即把安远油富锦绣江南的19号楼901房、5号楼1602房交给原告；2.判决被告给付原告逾期交房违约金2万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月9日，原告与被告签订了合同备案编号为：20150602139、20150602146的两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的油富锦绣江南的19号楼901房、5号楼1602房，房款分别为823590元、623628元，被告应当在2016年1月31日前向原告交付验收合格的商品房，否则处违约金。被告与欣居公司签订了房屋销售代理合同，由欣居公司代理销售被告开发的油富锦绣江南商品房，被告需支付欣居公司2013年11月1日之后的代理费，因被告没有钱支付，所以原告、被告和欣居公司三方达成协议，欣居公司用其2013年11月1日之后的房屋销售代理费代原告向被告缴交两套商品房的房款1447218元，代原告缴交两套商品房房款后，欣居公司出具了收取代理费的收条给被告，被告则出具了收条给原告，收条明确载明被告已经收取了原告的两套商品房房款，被告在两份商品房买卖合同里面也明确载明原告已经一次性付清了房款，两份商品房买卖合同均经过了安远县房管局网签备案，后被告也通知了原告去缴交房屋专项维修资金，但是到目前为止，被告都没有依双方签订且已经网签备案的商品房买卖合同的约定交付商品房，被告的行为已明显构成违约，为了保护原告的合法权益，依据相关法律规定，提起诉讼。被告油富公司辩称，虽然原、被告签订的合同载明已付清全部房款，收据为全额房款金额，但是合同只是双方建立买卖权利义务的基础，不属于直接有效的支付凭证，并不当然证明买受人全部支付完房款的证明力，对于本案房款是否全部缴纳，应审查原、被告和第三人的关系，结合房款来源，收据出具的动机及内容来判定，不能仅凭收据载明来确认，原告与被告签订房屋买卖合同的支付方式为，第三人提出以佣金予以抵销，但是该债务抵销不成立。抵销债务须以双方清偿为前提，但双方并未结算；债务抵销应在同等数额内抵销，被告与第三人未确定债务数额，无法抵销，且经被告核算，被告已超额支付第三人代理费。被告认为在原告没有付清房款前，无权要求被告交房及支付逾期交房的违约金。第三人欣居公司述称：用欣居公司给被告油富公司销售锦绣江南的代理佣金缴交陈信科购买商品房的购房款是三方的真实意思表示。欣居公司与被告油富公司于2011年9月26日签订了《销售代理合同》，合同签订后，欣居公司依约缴交了100万元的保证金，并开始按合同约定履行锦绣江南的销售代理义务，按照合同的约定，在合同期内，被告只能通过欣居公司销售房屋，只要甲方与他人签订了认购书，收取了定金，就视属于欣居公司的业绩，按“底佣＋超佣”的方式支付代理佣金。2014年6月24日，原告向被告购买两套商品房，原告、被告和欣居公司三方经协商一致同意，用欣居公司的代理佣金缴交原告的购房款，被告与原告办理了购房手续，出具了收据给原告，并进行了网签备案。截止2015年的6月8日，被告的锦绣江南销售备案量为541户，销售金额为383219310元，按照欣居公司与被告签订的合同约定，被告应付欣居公司底佣金（不含超佣）总共3832193.1元，用此代理佣金和100万元保证金缴交原告的房款完全符合法律的规定，因用欣居公司的代理佣金抵交了蔡文桂的房款209178元，抵交了陈信科向被告购买的两套房房款1447218元，欣居公司出具了收到代理佣金的收条给被告，被告的副总经理、财务总监宋喜安、关春民在收条上签字后，交与了被告的财务，原告的全部房款已经付清，被告也抵了欣居公司的1656396元代理佣金，其中抵蔡文桂的房款209178元，抵陈信科的房款1447218元。综上，可以看出原告已付清被告二套房屋的房款，被告主张欣居公司无代理佣金抵交房款的主张不能成立，如被告有异议，应与欣居公司进行总体结算，不应当在已发生法律效力的商品房买卖合同中进行主张，被告也未在法定时间按法定程序撤销或认定商品房买卖合同无效，所以请求法院驳回被告的无理请求。当事人围绕诉讼请求原告陈信科依法提交了原告的身份证复印件、被告公司企业信用信息公示报告、商品房买卖合同两份、收据两份、第三人出具给被告的收条复印件、安远县住宅专项维修资金交款通知、民事判决书、第三人出具的证明两份、第三人企业法人营业执照复印件，被告油富公司提交的付款凭证复印件，第三人欣居公司提交的销售代理合同、补充协议、交付保证金的收条2份、抵房款收条、安远县房地产管理局出具的查询、第三人出具给被告的收条等证据，经本院审查确认并在卷佐证，可证明以下事实：2011年9月26日被告油富公司（甲方）与第三人欣居公司（乙方）签订《销售代理合同》，由欣居公司缴纳100万元的保证金给被告，从而取得被告油富公司开发的油富花园（暂定）即现在的锦绣江南的独家全程销售代理权限。合同约定：委托代理佣金标准为底佣＋超佣，底佣的计算方式为总销售金额在11亿元内代理费按总销售额的1%提取，超佣的计算方式为：乙方销售成交每平米单价与委托底价之间的溢价100元以内（含100元），甲乙双方按9:1比例进行分配；乙方销售成交每平米单价与委托底价之间的溢价在100元至200元（含200元），甲乙双方按8:2比例进行分配；乙方销售成交每平米单价与委托底价之间的溢价在200元以上，甲乙双方按7:3比例进行分配，当甲方与购房户签订《认购书》，购房客户将购房定金支付给甲方时，即算乙方销售成功（购房户悔约除外），计入销售业绩，委托期内甲方只能通过乙方代理出售该项目。2014年3月1日，被告油富公司与第三人欣居公司签订《油富锦绣江南项目营销策划及销售代理合同补充协议》，双方对销售考核指标及代理费计提标准等事项作了补充约定。合同签订后，第三人按约履行支付保证金100万元和为被告销售商品房的合同义务。2013年2月至2015年4月被告陆续支付第三人代理费222万元。2015年5月30日，因被告油富公司欠第三人欣居公司代理费不能支付，原告、被告及第三人三方达成协议，以被告所欠第三人的代理费1447218元冲抵原告陈信科购买被告两套商品房的购房款，被告出具两份收据给原告，收据上载明收款方式“抵代理费”、收款事由“19#-901房款、5#-1602房款”。2015年6月8日，第三人向被告出具收条，内容载明“收到油富地产公司预付2013年11月1日起的房屋销售代理费1656396元”。第二日，原告陈信科作为买受人与被告油富公司作为出卖人正式签订两份《商品房买卖合同》，合同约定：定购房屋情况为19#901、5#1602，面积分别为122.36㎡、183.02㎡，单价分别为4365元/㎡、4500元/㎡，总价分别为623628元、823590元；签订合同之时买受人已支付全额房款，一次性付清；如出卖人逾期90日交房则从交房的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金，但经双方约定违约金的金额（注一份合同）累计不超过1万元。签订商品房买卖合同后，被告向原告发放安远县住宅专项维修资金交款通知。商品房买卖合同签订至今，被告未向原告交付两套商品房。另查明，“油富锦绣江南项目”自预售起至2015年6月8日23:55止的商品房网签销售量共541户，销售总金额为38321.931万元。2014年6月24日，被告、第三人和蔡文桂三方达成协议，以被告所欠第三人的代理费和应退回第三人的保证金100万元冲抵蔡文桂购买被告另两套商品房的购房款，两套房购房款合计1209178元，蔡文桂与被告签订两份《商品房买卖合同》。关于被告油富公司已支付第三人欣居公司代理费数额问题。被告主张于2013年2月4日至2015年4月15日共计支付第三人代理费227万元。原告认可已收到被告主张的227万元中的213万元，但对被告分别于2013年10月22日付款给陈学荣的8万元、2014年8月6日付款给马燕的1万元、2014年12月5日付款给牟书楷的5万元提出异议，其认为未授权该三人领取代理费。本院认为，陈学荣作为第三人的员工已于2013年9月30日在被告处办理领取代理费8万元的手续，被告有理由相信陈学荣于2013年10月21日要求领取代理费的行为是受第三人欣居公司的委托，故该笔费用应计算为被告支付第三人的代理费。同理，被告于2014年8月6日支付马燕的1万元也应计算为被告支付第三人的代理费。但被告主张的2014年12月5日支付给牟书楷的5万元，因被告未提交第三人授权给牟书楷领款的凭证，故对该笔费用不予认定。综上，被告于2013年2月4日至2015年4月15日已支付第三人的代理费数额为222万元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。本案中被告作为出卖人和原告陈信科作为买受人签订书面《商品房买卖合同》，且合同内容具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，双方签订的商品房买卖合同已成立且已完成商品房买卖备案登记，故原、被告签订的两份商品房买卖合同合法有效。关于原告购买被告两套房的购房款有无付清的问题。原告、被告及第三人三方协商约定案涉购房款1447218元以被告油富公司应支付第三人欣居公司的代理费抵扣房款的方式来支付。首先，从本院查明的事实来看，“油富锦绣江南项目”自预售起至2015年6月8日止的商品房网签销售总金额为38321.931万元，根据被告与第三人签订的《销售代理合同》确定的底佣计算方式可初步得出第三人应得底佣代理费3832193.1元，减去被告油富公司已经支付第三人的代理费222万元和另案房屋买受人为蔡文桂的购房款209178元，尚有1403015.1元剩余代理费应支付，这与被告油富公司提出和原告签订商品房买卖合同时不存在欠第三人代理费的情况不符。其次，剩余代理费1403015.1元虽与案涉购房款1447218元存在44202.9元的差额，但被告与第三人未对代理费进行完全结算，且根据销售代理合同还存在应计算超佣代理费和其他奖励金的情形。再次，签订商品房买卖合同时，各方均出具相应收款收据对以代理费抵扣房款的事实予以认可，商品房买卖合同中也注明已一次性付清房款，应视为原告已全部支付购房款。如前所述，原告已履行支付购房款的合同义务，对原告要求被告继续履行双方签订的20150602139、20150602146号商品房买卖合同，把安远油富锦绣江南5号楼的1602号房和19号楼的901号房交给原告的诉讼请求予以支持。由于被告存在延期交房的情形，合同中已经约定了如出卖人逾期90日交房则从交房的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金，但经双方约定违约金的金额（注一份合同）累计不超过10000元，被告应承担未按时交房的违约责任，故对于原告要求被告给付两份合同逾期交房违约金20000元的诉讼请求本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赣州油富地产开发有限公司应于本判决书生效后十五日内把安远油富锦绣江南19号楼901号房和5号楼1602号房交付给原告陈信科；二、被告赣州油富地产开发有限公司应于本判决书生效后十五日内给付原告陈信科20000元逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18005元，由被告赣州油富地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。(法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。)审 判 长  夏 涛人民陪审员  郑余龙人民陪审员  高日升二〇一九年六月二十九日代理书记员  曾军寿