大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初979号 原告：大连旅顺龙河物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区五一路龙河家园60-202号。 法定代表人温超志，该公司经理。 委托诉讼代理人：王福纯，辽宁芳鑫律师事务所律师。 被告：张俐，女，1978年4月25日出生，汉族，住大连市旅顺口区。 原告大连旅顺龙河物业管理有限公司与被告张俐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王福纯、被告张俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连旅顺龙河物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2012年8月16日至2018年11月12日间所欠的物业费6877.5元，违约金3000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告原系大连市旅顺口区五一路龙河家园XX号，该房建筑面积91.7平方米，被告于2008年9月10日入住后由原告为其提供物业服务，被告自2012年8月16日起至2018年11月12日，累计拖欠历年物业费合计6877.5元，产生违约金26735元，本案暂主张3000元。被告的行为违反了双方约定，侵犯了原告的合法权益，原告经多次催告未果，故诉至法院。 被告张俐辩称：我购买的是二手电梯房，原房主说物业费已缴至2012年底，并且说如果电梯不开可以不交物业费，因为电梯没开，我也就一直没交物业费。我没有收到过原告的物业费催收通知，仅同意支付三年的物业费，即3300元，其余部分已过诉讼时效，不同意支付。违约金过高，不同意支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》、房屋登记查询、催缴通知书存根14张、催缴通知书张贴照片4张；被告提交了龙河家园338号4层1号房屋现房门照××张并申请证人夏某出庭作证，证人证实原告提交的2张房门照片及被告提交的房门照片均是其房屋，房门上原张贴有福字，但近期被撕掉了。被告对原告催缴通知书存根和催缴通知书照片的真实性有异议，称从未收到过原告的催缴通知，4张照片的实际拍摄时间应是近期，即2019年，而非照片上显示的2015年和2017年；对其他证据无异议。原告对被告提交的照片无异议，对证人夏某证言的真实性部分予以认可。 本院对原、被告提交的证据认证如下：原告的《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》、房屋登记查询以及被告的照片，对其真实性双方均无异议，符合证据要求，本院予以确认并在卷佐证。原告的催缴通知书存根系由原告单方制作，对其真实性本院不予采纳；原告的4张催缴通知书张贴照片，虽为原件，但通过查看存储照片的手机可以看出，该手机内照片的显示时间可以通过设置手机的系统时间而自行改动，且2015年1月10日照片中房门上的挂钱与2019年房门上的挂钱一致，期间历经五个春节，该挂钱一直张贴于房门之上有悖于我国春节新桃换旧符的习，结合证人夏某房门上福字最近被撕掉的证言，该4张照片的真实性无法认定，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 大连市旅顺口区五一路龙河家园XX号房屋的建设单位大连龙河房地产开发有限公司（甲方）与原告大连旅顺龙河物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定将龙河家园三期“颐海听鸥”委托乙方实行物业管理，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位、共用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；协助公安部门维持公共秩序，包括监控、巡视、门岗执勤，发生刑事案件依法按照法律规定处理；……；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、房租、车位使用费。委托管理期限自2007年3月31日起至业主委员会成立之日止。住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取。 另查，被告张俐原系大连市旅顺口区五一路龙河家园XX号房屋业主，房屋建筑面积91.7平方米。被告系从案外人孙淑娟处购得该房屋，于2012年8月16日办理产权登记，后又将房屋出售给夏某，双方于2018年11月12日办理房屋转移登记，被告住居于案涉房屋期间由原告大连旅顺龙河物业管理有限公司提供物业管理服务，被告未曾缴纳过物业服务费。案涉龙河家园小区至今未成立业主委员会。 本院认为，原、被告双方虽未签订物业服务合同，但被告所居住的龙河家园小区未成立业主委员会，该小区的建设单位与原告签订的《物业管理委托合同》对被告应具有约束力。且原告已依据委托合同约定提供物业管理服务，包括被告在内的小区业主接受了物业管理服务，双方已然形成事实物业服务合同关系，被告应当履行交纳物业管理服务费的义务，故原告要求被告支付物业服务费的请求合理。本案在审理过程中，被告提出诉讼时效抗辩，仅同意支付近三年的物业费3300元（1元/月·平方米×91.7平方米×36个月=3301.2元），认为其他部分已经超过诉讼时效。原告主张曾向被告催收过物业服务费，并张贴了催缴通知，被告称没有收到过物业费催缴通知，因原告未能提交合法有效的证据证明其向被告催收过物业服务费，故应当认定本案的诉讼时效没有发生中止、中断的情形，本院对被告关于诉讼时效的抗辩予以采信。原告于2019年3月11日起诉，要求被告支付2012年9月至2018年11月期间的物业服务费，根据《中华人民共和国民法总则》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》关于诉讼时效的规定，原告所主张的2012年9月至2016年3月期间物业费的诉讼时效已过，但2016年4月至2018年11月期间的2934.4元（1元/月·平方米×91.7平方米×32个月）物业费在诉讼时效内，被告仍应支付。被告自认同意支付3300元，系对其自身权利的处分，不违反法律法规规定，本院予以确认。 关于原告主张的违约金，《物业管理委托合同》虽约定了违约金条款，但原、被告双方并未订立物业管理服务协议或就物业服务费违约金作出约定。另，立足于督促物业提供者不断提高服务质量的角度，为化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的违约金请求，本院予以减免。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告张俐于本判决生效之日起十日内支付原告大连旅顺龙河物业管理有限公司物业服务费3300元； 二、驳回原告大连旅顺龙河物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张俐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  苏欣欣 二〇一九年六月十日 书记员  苗雪婷 附相关法律规定 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。