安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终464号上诉人（原审被告）：胡光军，男，１９７０年９月１８日生，汉族，住安徽肥西县。委托诉讼代理人：张鹏，安徽万舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马良英，女，1972年9月14日生，汉族，住合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：何洪兴（系马良英丈夫），男，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：赵振乾，北京盈科（合肥）律师事务所律师律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行，住所地合肥市包河区滨湖世纪城振徽苑23幢一楼门面房，统一社会信用代码：91340100719953718U。负责人：戴大颖，行长。委托诉讼代理人：陈钢，男，系该行职工。上诉人胡光军因与被上诉人马良英、原审第三人中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行（以下简称工行滨湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2017）皖0121民初3610号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡光军上诉请求：撤销一审判决第二项，改判马良英按照总价款990000支付剩余购房款（扣除马良英代为垫付的契税34183元和马良英代支付的银行抵押贷款）。事实与理由:1.双方于2016年8月5日签订了《预约合同》，约定案涉房屋价款为99万元，该合同经过公证，应当具有更高的公信力，一审法院按照双方2017年9月26日签订的《存量房买卖合同》进行认定错误。2.双方在预约合同中约定马良英帮胡光军偿还银行按揭，故胡光军于2018年1月8日将偿还银行贷款的银行卡邮寄给马良英的丈夫何洪兴，并告知银行卡密码。马良英转账14万余到该卡的事实胡光军并不知情，后该14万元由马良英自行支取。胡光军并未授权任何人代为收取款项，一审将马良英于2016年8月5日支付陶欢欢83380元作为付款事实予以认定错误。3.马良英故意隐瞒胡光军的联系方式导致一审法院在未送达胡光军的情况下第一次开庭。马良英未及时履行替胡光军还贷的义务，导致胡光军信誉受损，胡光军保留相关追究的权利。马良英辩称，双方签订三份合同，三份合同签订的时间及价格均不同，最后一份合同是双方的真实意思表示，应以最后一份合同价款来确认。一审法院依照中间一份合同来采信损害了马良英的利益，但未上诉。胡光军委托陶欢欢出售案涉房屋并出具授权委托书，马良英向陶欢欢支付房款有事实和法律依据。胡光军并未提供证据证明其银行卡中的款项由马良英取走或支配，胡光军相关主张没有事实和法律依据，应予以驳回。工行滨湖支行陈述，同意归还银行贷款本息后涤除抵押。马良英向一审法院起诉请求：1、判令马良英代胡光军向第三人偿还以长丰县双墩镇凤湖西路与三曹路交口新慧金水岸D4幢605室（产权证号：皖（2016）长丰不动产权第0017222号）房屋作为抵押担保的剩余抵押款，所需款项从涉案房屋房款中扣除。第三人在收到马良英代为清偿的本金和利息后立即协助马良英办理抵押权解除相关事宜；2、判令胡光军继续履行《双方买卖协议》，在第三人对涉案房屋抵押权解除后，胡光军立即协助马良英将涉案房屋所有权转移登记至马良英名下、并办理过户登记的相关手续；3、判令胡光军立即搬离涉案房屋；4、本案诉讼费用、保全费等费用由胡光军承担。一审法院查明：2016年8月5日，胡光军与马良英签订了“预约合同”，约定胡光军于2015年11月28日购买的位于长丰县双墩镇凤湖西路与三曹路交口新慧金水岸D4幢605室，在取得不动产权证后将该房屋转让给马良英。双方约定转让价款99万元，合同签署当日，支付定金40万元，在双方正式签订《房屋买卖合同》，办理不动产转移登记手续的当日，支付的定金转为房款并支付剩余的59万元，双方不约定了其他事项。双方就上述预约合同在长丰县公证处进行公证，长丰县公证处于2016年8月9日出具了（2016）皖长公证字第742号公证书。2017年9月26日，在涉案房屋产权证下发后，双方签订了“存量房买卖合同”，该合同中未签注日期，双方当庭确认签订时间为2017年9月26日。在该合同第二条约定“双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币柒拾捌万元整”，在第二条3.约定“乙方于以房产局下证为准向甲方支付房屋价款贰拾捌万柒仟元整。”2017年10月11日，胡光军与马良英再次签订了“买卖双方协议”，约定乙方马良英购买甲方胡光军的房屋，“过户前，乙方替甲方还清银行按揭贷款外补给甲方拾肆万元整。此拾肆万分两次补给，…”另查明，双方签订合同过程中，涉案房屋开发商交房时胡光军应付的办理产权证的契税等费用计34183元由马良英代为垫付，2016年8月5日马良英付给胡光军委托代为收款人陶欢欢83380元。涉案房屋由马良英进住后进行了装修，后因纠纷，马良英自行搬离该房屋。审理中，马良英提供了于2018年1月11日和1月12日分五笔向胡光军账号为62×××05的银行卡转汇了计14万元，该卡为胡光军偿还房屋按揭贷款的银行卡。一审认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方对存在房屋买卖合同的事实不持异议，但争议的焦点也较明确：即双方应履行哪一份合同？本案马良英以房屋买卖合同纠纷起诉，要求判令继续履行双方于2017年10月11日签订的“买卖双方协议”，该院认为，该协议仅是对购房付款的方式和期限进行了约定，未明确双方购房总价款，对房屋过户等均未有约定，并非规范的房屋买卖合同，不具备操作性和房屋买卖的切实履行性，但该协议约定了过户前马良英应替胡光军还清银行按揭贷款的事实。从双方缔结房屋买卖合同的全过程看，第一次2016年8月5日双方签订预约合同，并进行公证，明确约定房价为99万元不得更改，随后2017年9月26日双方签订了存量房买卖合同时，约定了房价为78万元，再后来到2017年10月11日签订了“买卖双方协议”，马良英依此主张按64万元总房价办理产权交易过户，双方在此过程中，胡光军将房屋钥匙和产权证交给了马良英，马良英进行了装修。几次的约定，该院认为最大的区别是房价的一次次降低，而马良英主张的房价为64万元，胡光军否认对总房价进行了约定，况且胡光军不足一个月房价降了14万元不符合常理。该院认为2017年9月26日双方签订了书面的存量房买卖合同，约定了房价为78万元，对一年前预约合同的房价的突破，应视为当事人的自由处分权。综上，该院确认双方应依签订的书面的存量房买卖合同履行。马良英有证据证明其已于2018年1月11日和1月12日分五笔向胡光军账号为62×××05的银行卡转汇了计14万元，胡光军仅辩称未收到此款，但未提供相关证据反驳，该院对此14万元的马良英已付款予以确认。关于胡光军接收房屋时马良英支付的垫付款和其间支付给胡光军委托代收人陶欢欢收取的款项计117563元，客观上应抵作部分购房款。第三人当庭表示同意在收取房屋抵押贷款后，解除相关抵押手续。综上所述，马良英请求代胡光军向第三人偿还房屋抵押贷款后，第三人协助办理抵押权解除相关事宜的请求，和要求胡光军继续履行合同的请求，该院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、马良英于判决生效之日起十日内代胡光军向第三人中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行清偿胡光军所有的位于长丰县双墩镇凤湖西路与三曹路交口新慧金水岸D4幢605室产权证号为皖（2016）长丰不动产权第0017222号房屋抵押贷款（具体数额以银行核算为准），中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行于所涉房屋抵押贷款结清后五日内配合马良英办理该房屋的抵押登记注销手续；二、胡光军于上述涉案房屋抵押登记注销之日起十日内协助马良英将房屋的产权转移登记至马良英名下；马良英于上述涉案房屋产权转移登记至马良英名下之日起十日内将剩余房款一次性支付给胡光军（付款时以总房价780000元计算，扣除马良英已付款257563元和本判决第一项代胡光军支付的银行抵押贷款），胡光军于马良英付清剩余房款后三日内向马良英交付涉案房屋。案件受理费10200元，减半收取5100元，由马良英、胡光军各半负担，财产保全费3790元，由胡光军负担。二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。胡光军提供光盘和与“和行天下”、“现实很残酷”两人的微信记录，证明胡光军已经于2018年1月8日将用于偿还按揭贷款的银行卡寄给何洪兴，2018年1月，胡光军一直在上海打零工。马良英质证认为，对于微信记录中“和行天下”是何洪兴予以认可，真实性无异议，银行卡确实有段时间在何洪兴手中，但是之后被胡光军拿走了，对和另一位的聊天记录，认为达不到证明目的，现在交通方便，且和本案无关。对一审查明而为双方无异议之事实，本院予以确认。本院认为，马良英与胡光军先后就案涉房屋签订三份协议，房屋价款逐渐降低，一般而言，双方签订在后的合同应视为协商一致的对在先合同的变更，但在诉讼中马良英、胡光军均陈述在第二份合同签订时，案涉房屋的市场价为9000元/平方米左右，而该合同约定的总价款为78万元，折合单价仅为6399元/平方米，可见该合同约定的价款明显低于市场价。胡光军主张该合同为备案所签，但第三份合同为打印非制式合同，应为双方真实的交易内容，但该合同所反映的价款仅为64万元，马良英和胡光军对该合同中所约定的相关款项均未给出合理的说明，再结合双方的交易过程，胡光军主张马良英至今未支付房款，但在签订第一份合同后，胡光军将房屋交付马良英，胡光军将偿还银行按揭贷款的银行卡直接交付马良英等均有悖于一般的房屋买卖交易。本案诉讼中，马良英陈述案涉房屋买卖存在“高频高贷”，但对于实际的交易情况未进行明确、合理的陈述，故，本院认为，马良英本案中基于其和胡光军之间的房屋买卖合同关系提出相关诉讼请求，但目前本案证据相互不能印证且与有悖于正常的房屋买卖交易过程，故马良英所举证据不足以证明双方之间存在真实的合法有效的房屋买卖合同关系以及真实的交易价款数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，马良英应承担举证不能的不利后果，对马良英的相关诉讼请求，本院不予支持。一审依据双方签订的第二份合同进行判决依据不足，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销安徽省长丰县人民法院（2017）皖0121民初3610号民事判决；二、驳回马良英的诉讼请求。一审案件受理费5100元，财产保全费3790元，二审案件受理费5460元，均由马良英负担。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一九年六月六日书记员 吴   丁   蔷附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。