甘肃省永昌县人民法院民事判决书（2017）甘0321民初870号原告：王顺治，男，1984年10月27日出生，汉族，永昌县人，住永昌县。委托诉讼代理人：张晓丽，甘肃可庆律师事务所律师。被告：郭立功，男，1983年6月23日出生，汉族，山西省人，住武威市。委托诉讼代理人：柴仲喜，甘肃维正律师事务所律师。原告王顺治与被告郭立功租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王顺治及其委托诉讼代理人张晓丽，被告郭立功及其委托诉讼代理人柴仲喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王顺治向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除王顺治与郭立功签订的房屋租赁合同；2.请求依法判令郭立功返还王顺治房屋租赁费153000元及定金10000元；3.请求判令郭立功赔偿王顺治损失524922元。诉讼过程中，王顺治变更判令郭立功赔偿王顺治损失524922元为判令郭立功赔偿王顺治损失555013.93元。事实和理由：王顺治与郭立功于2016年6月1日签订门面房租赁合同，合同约定郭立功将位于永昌县城关镇四区A-1号楼201、202号商铺出租给王顺治用于网咖经营，并保证该房屋能够从事商业经营。该房屋建筑面积为646.62平方米，租赁期为12年，自2016年6月1日起至2028年6月1日，门面房租金每年150000元，地下室租金每年3000元。合同签订后，王顺治依约向郭立功支付租赁费153000元及定金10000元，并开始装修。待装修完成，王顺治开始经营时，才发现承租房屋未进行消防验收，无法进行商业经营。王顺治多次找郭立功解决，郭立功以各种理由称无法解决。由于郭立功交付王顺治的房屋无法从事商业经营，致使合同目的无法实现，给王顺治造成了巨大损失。郭立功辩称，1.王顺治所述的部分事实错误。双方签订合同后，郭立功曾提醒王顺治办理网咖应向公安机关申请办理消防手续，但王顺治一直没有办理。因王顺治未办理消防许可手续，以及装修前的消防备案手续、装修施工许可证，所以公安消防机关不给王顺治办理消防验收手续。王顺治在装修前交纳水电、物业费的时候，物业公司和房地产开发公司均提醒过王顺治要办理装修施工的消防手续和经营网咖的消防手续。导致王顺治无法经营，并不是郭立功出租给王顺治的房屋不具备出租使用条件，郭立功出租给王顺治的房屋所有手续都是齐全的；2.郭立功同意解除合同，因王顺治占有和使用房屋13.5个月，因此王顺治交纳的租赁费153000元是一年的租赁费，不予返还，定金10000元抵顶1.5个月的房屋租赁费，不予返还；3.因王顺治要求解除合同，是王顺治违约，郭立功没有违约行为，因此不同意赔偿王顺治主张的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于王顺治和郭立功签订的合同的效力问题。郭立功提交了建设工程竣工验收消防备案凭证1份，证明涉案房屋于2017年11月已经经过了消防验收。经质证，王顺治对建设工程竣工验收消防备案凭证不认可，认为该份凭证是消防部门于2017年11月出具的，而双方签订合同是在2016年7月，可以证明双方签订合同时，涉案房屋并未进行消防验收，导致王顺治的合同目的无法实现。本院经审核，郭立功提交的建设工程竣工验收消防备案凭证，能够证明涉案房屋所在小区于2017年11月经过消防验收，具有证明力，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据上述法律规定，王顺治与郭立功在2016年6月签订房屋租赁合同时，涉案房屋尚未经过消防验收，因此认定王顺治与郭立功签订的房屋租赁合同无效。但是，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋在2017年11月即在法庭辩论终结前已进行了消防验收，故认定王顺治与郭立功签订的房屋租赁合同有效。2.关于王顺治和郭立功谁违约的问题。王顺治提交了门面房租赁合同1份，证明双方明确约定王顺治将涉案房屋用于网咖经营，还约定如果因郭立功的原因导致房屋无法经营超过20天，王顺治可以解除合同，而实际上由于郭立功出租给王顺治的房屋所在的整个小区消防未验收，导致涉案房屋不能用于网咖经营，所以郭立功违约。经质证，郭立功对合同的真实性无异议，但提出涉案房屋不能用于网咖经营的原因是由于王顺治在办理装修前没有办理装修施工的消防备案手续，导致无法办理网咖的消防手续，是王顺治自己违约。王顺治提交了录音光盘1张，证明王顺治曾就涉案房屋和郭立功进行过交涉，郭立功承诺给王顺治解决，证明郭立功违约。经质证，郭立功对录音光盘的真实性无异议，但不认可王顺治的证明目的。经审核，王顺治提交的门面房租赁合同能够证明郭立功将涉案房屋出租给王顺治用于网咖经营，合同中明确约定了双方的权利义务，具有证明力，本院予以采信；王顺治提交的录音光盘，能够证明郭立功曾承诺给王顺治解决网咖经营的问题，具有证明力，本院予以采信。郭立功提交了建设工程规划许可证1份、建设用地批准书1份、建设工程施工许可证1份、建设用地规划许可证1份、商品房预售许可证1份，证明涉案房屋的手续齐全，可以进行商业经营；提交了建设工程消防设计备案凭证1份，证明涉案房屋已经进行了消防备案登记和消防验收；提交了证明1份，证明涉案房屋在出租给王顺治前，已经经过了消防验收备案。经质证，王顺治对建设工程规划许可证、建设用地批准书、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证的真实性无异议，但认为上述证据并不能证明涉案房屋已经进行了消防备案登记和消防验收；对建设工程设计备案凭证的真实性无异议，但认为不能证明涉案房屋不需要消防验收；对证明不认可，认为涉案房屋办理消防验收手续是郭立功的义务，不是王顺治的义务，甘肃永琦房地产开发有限公司没有权利告知王顺治办理消防验收手续。经审核，郭立功提交的建设工程规划许可证、建设用地批准书、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证虽能够证明涉案房屋具有合法的手续，但是不能证明涉案房屋已经办理了消防验收手续，与本案没有关联性，不予采信；郭立功提交的建设工程消防设计备案凭证，属于涉案房屋所在的整个小区的消防设计备案凭证，与本案没有关联性，不予采信；郭立功提交的证明，不能证明涉案房屋已经过了消防验收手续，没有证明力，不予采信。王顺治申请本院到永昌县公安局消防大队调取永昌县城关镇四区A-1号楼201、202商铺的消防验收的相关证据，郭立功申请本院到永昌县公安局消防大队调取王顺治于2016年7月对涉案房屋进行装修前在永昌县公安局消防大队登记备案的相关证据，经本院调取，均没有相关证据。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”王顺治与郭立功签订合同时明确约定，涉案房屋将用于网咖经营，但因涉案房屋未经过消防验收导致王顺治无法办理网咖的经营手续，王顺治的合同目的不能实现，故认定郭立功违约。3.王顺治要求郭立功返还租赁费及定金的请求能否成立？郭立功认可双方签订房屋租赁合同后，王顺治向其交纳房屋租赁费153000元，支付定金10000元，予以认定。王顺治要求解除合同，郭立功同意解除合同，予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方均同意解除合同，因此，郭立功应返还王顺治交纳的房屋租赁费及定金。4.王顺治要求郭立功赔偿损失的请求能否成立？王顺治提交室内装修施工合同1份、转账明细5份，证明其对涉案房屋进行装修支付了装修费用350000元；提交通风工程合同1份、收据2张，证明其为涉案房屋安装通风设施支付63000元；提交架设网线、购买消防器材清单5份，证明其架设网线、购买消防器材共计花费10299元；提交城关镇兴兰电工器材店收据1份，证明其开通、安装电力专线共花费19000元；提交网咖网络设备采购合同1份、收据1份，证明其购买的网咖设备价值为58300元，已经支付50000元，尚欠8300元；提交收据8张，证明其交纳水电物业费用3000元；提交甘肃可庆律师事务所委托代理合同1份、收据1份，证明其为本次诉讼支付律师代理费15000元。以上所有损失共计495299元。经质证，郭立功对上述证据均不认可，认为王顺治确实对涉案房屋进行了装修，但装修价值并没有王顺治所说的高，而且部分装修设施并没有附合到房屋上，王顺治可以拆除带走；已经附合到房屋上的装修设施，王顺治可以自行解决，郭立功不接受；水电物业费是王顺治占有房屋期间应该支付的费用，王顺治应该自行承担；律师代理费与房屋租赁合同无关，也应当由王顺治自行承担。另外，涉案房屋现由王顺治占有使用，室内装修设施是否存在，数量有多少，郭立功不知情。经审核，王顺治提交的室内装修施工合同、转账明细、通风工程合同、收据、架设网线、购买消防器材清单5份、城关镇兴兰电工器材店收据、网咖网络设备采购合同、收据，郭立功不认可，且王顺治主张的上述损失均已由本院委托专业机构作出了评估，应以评估报告中的数额为依据，因此，对上述证据的效力，不予认定。王顺治提交的水电物业费用收据，其中2张商业用水收据，数额600元，2张物业费收据，数额1000元，2张垃圾清运费收据，数额400元，以上费用共计2000元，郭立功不认可。上述收据均为2016年6月至7月期间出具的，因双方在合同中约定，在租赁期间所产生的水、电、卫生费、物业管理费等由王顺治自行承担，且上述费用是合同履行初期为了保证正常经营网咖交纳的，属于王顺治承担的费用，故对上述证据的效力，不予认定；王顺治提交的2张装修押金收据，共计1000元，郭立功也不认可，因该笔费用王顺治可以在装修结束后向物业公司申请退款，故对上述2份证据的效力，也不予认定。王顺治提交的甘肃可庆律师事务所委托代理合同和收据，郭立功不认可，因律师代理费是王顺治在诉讼过程中支出的费用，是诉讼成本，对上述证据的效力，也不予认定。经王顺治申请，本院委托甘肃镍都房地产估价资产评估事务所对涉案房屋现存的室内装修及通风等设施的价值进行了评估，王顺治支付评估费7000元。经质证，王顺治对评估报告和评估费收据无异议；郭立功对评估报告和评估费收据均不认可，认为评估报告中的价格明显高于市场价，部分室内装修设施已经被王顺治拆除并带走，另外，评估对郭立功没有意义，郭立功不应当赔偿王顺治装修费。评估报告系经王顺治申请，本院委托专业机构做出的，具有证明力，予以采信；收据能够证明王顺治为本次评估支付评估费7000元，具有证明力，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除双方当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除房屋造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条第一项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持”。本案中，因郭立功违约导致房屋租赁合同解除，故对没有形成附合的装饰装修物，王顺治可以自行拆除取回，但不应对涉案房屋造成损毁；对形成附合的装饰装修物，应当由郭立功赔偿王顺治的残值损失。根据评估报告中评估明细表中的项目，以下项目属于未形成附合的装饰装修物：一、东侧：木架，893元；二、南侧：电动木方格架，1382元；木隔断，3008元；木隔断，1388元；木隔断，412元；木隔断，883元；三、雅座：8个灯罩大吊灯，68000元；小六角吊灯，21000元；储物架，182元；方格木架，815元；方格木架，719元；方格木架，757元；五、吧台区（休息区）：吧台隔断，1262元；吧台服务柜桌面，343元；木吊柜，473元；吧台吊灯，1600元；六、卫生间：卫生间洗手盆，1240元；卫生间洗手池水龙头，600元；卫生间吸顶灯，180元；十、其他：蒸发式冷气机，9800元；应急灯，650元；安全出口指示牌，220元；小吊灯，8280元；灭火器，1400元。以上项目的费用共计125487元。除上述项目外，其他项目属于形成附合的装饰装修物，费用共计297182元，应由郭立功赔偿。王顺治主张的利息损失，应以297182元+153000元+10000元为本金，按照月利率5‰从2016年6月1日计算至2017年7月1日，为29911.83元，也应由郭立功赔偿。本院认为，王顺治要求解除合同，郭立功同意解除合同，予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因郭立功没有保证出租给王顺治的房屋符合约定的用途，故郭立功违约。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，王顺治要求郭立功返还房屋租赁费及定金，并要求赔偿损失，符合法律规定。综上所述，对王顺治要求解除与郭立功签订的房屋租赁合同，返还其房屋租赁费及定金并赔偿损失的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项规定，判决如下：一、解除王顺治与郭立功签订的房屋租赁合同；二、郭立功返还王顺治房屋租赁费153000元及定金10000元；三、郭立功赔偿王顺治损失327093.83元。以上二、三项，限于判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10980元，由王顺治负担3485元，郭立功负担7495元；评估费7000元，由郭立功负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。审 判 长 姚 龙代理审判员 张雪萍人民陪审员 瞿 萍 二〇一九年五月二十八日书 记 员 赵述珍