云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民初1160号原告：北京居然之家投资控股集团有限公司。法定代表人：汪林朋，董事长。委托诉讼代理人：陈泽、赵云曙，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南臻万企业管理有限公司。法定代表人：曹敏。破产管理人：云南凌云律师事务所。委托诉讼代理人：郭忠，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：崔桃，云南凌云律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：呈贡新都昌广场置业有限公司。法定代表人：吕国平，执行董事。委托诉讼代理人：李添霞、冯俊声，系该公司员工，特别授权代理。原告北京居然之家投资控股集团有限公司（以下简称“居然之家公司”）诉被告云南臻万企业管理有限公司（以下简称“臻万公司”）、呈贡新都昌广场置业有限公司（以下简称“呈贡新都昌公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法组成合议庭于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告居然之家公司的委托诉讼代理人陈泽、赵云曙，被告臻万公司的委托诉讼代理人郭忠，被告呈贡新都昌公司的委托诉讼代理人冯俊声到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告居然之家公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间于2013年10月11日签订的《租赁合同》；二、判令被告臻万公司向原告支付自2015年4月1日起至2015年5月30日止的违约金共计122万元；三、判令被告臻万公司向原告双倍返还预付款1000万元及自判决生效之日起计算延迟履行期间日万分之六的利息；四、判令被告呈贡新都昌公司对被告臻万公司的上述二、三项付款义务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告三方于2013年10月11日签订《租赁合同》，该合同主要约定：1、原告向被告承租其开发建设的西部新都昌商业广场商业用房约40000㎡；2、被告承诺在2015年3月31日前交房，若被告延迟向原告交付承租物业的，每延迟交付一日需向原告支付2万元的违约金；3、被告推迟2个月以上未能交付租赁物业的，原告有权解除合同，被告除支付每日2万元的违约金外，还须双倍返还原告已支付的预付款；4、若一方未能按约定支付预付款及违约金的，每延期一日需支付日万分之六的迟延期间违约金；5、原告在被告建筑物主体结构工程封顶后支付500万元，在租赁物业正式交付后支付100万元，共计预付款600万元；6、甲、丙方违约，则甲丙双方互相承担无限连带担保责任。合同签订后，原告按合同约定于2013年12月9日向被告支付预付款500万元。之后由于被告资金链断裂，其开发建设的工程项目被迫停工，导致被告无法在2015年3月31日前向原告交付租赁物业。另外，2019年1月7日重庆市高级人民法院做出(2016）渝执21号《通知书》告知原告：2013年4月30日被告呈贡新都昌公司已将西部新都昌商业广场的在建工程抵押给了新华信托股份有限公司，并办理了抵押登记，该抵押房产目前已进入拍卖程序。综上所述，由于二被告的违约行为已经给原告造成了严重的经济损失，原告为维护自身的合法权益，提起本案诉讼。被告臻万公司答辩称：臻万公司与原告签订的租赁合同是代理呈贡新都昌公司的行为，不是合同相对方。涉案房屋不是臻万公司所有，合同状态应当是无效或是效力待定的状态，租赁关系事后得到呈贡新都昌公司的授权，授权委托书明确载明，是呈贡新都昌公司委托臻万公司签订，臻万公司是代理行为，不应当承担责任；原告提出的部分诉讼请求，违约金、赔偿金金额过高，请求法院依法裁决。被告呈贡新都昌公司答辩称：按照合同约定，本案应当由北京市东城区人民法院管辖；臻万公司在2015年已经违约，原告缴纳的预付款再此期限之前，因此本案中呈贡新都昌公司的担保责任已经过期限，应当已经解除；原告在诉请中既提出违约金，又提出定金，但是我方认为只能主张一项，请法院依法判决。原告围绕其诉讼主张依法提交了证据，二被告均未提交证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认以下案件事实：2013年10月11日，被告臻万公司（出租方、甲方）、原告（承租方、乙方）、被告呈贡新都昌公司（担保方、丙方）签订《租赁合同》，约定，丙方拟在昆明市呈贡新区洛龙街道办事处西部的37.84亩土地上建设建筑面积约40000平方米的商业用房，并授权甲方承租给乙方，乙方同意承租上述商业用房。合同第7.2条约定，丙方承诺在本合同签订前未对租赁物业设定任何抵押，若丙方在合同签订时向乙方隐瞒抵押事实，进而给乙方带来损害的，乙方有权要求甲丙双方赔偿，并在未获甲方赔偿之前可暂时中止向甲方支付相应金额的租金等费用。情节严重影响到乙方正常经营的，乙方有权解除合同。第8.1条约定，甲方同意在2015年3月31日之前向乙方交付租赁物业，并在交付之前30天书面通知乙方。第8.4条约定，甲方延迟向乙方交付租赁物业，每延迟交付一日须向乙方支付20000元违约金；甲方推迟2个月以上向乙方交付租赁物业，乙方有权解除合同，甲方除按每延迟交付一日向乙方支付20000元的违约金外，还须双倍返还乙方已付的预付款。第9条约定，租赁期限20年，自物业交付之日起开始计算，租赁物业交付后28个月为免租期。第10条约定，免租期满后，第1-4年每月每建筑平方米30元，从第5年开始每三年在前一年的基础上环比递增10%。第12.1条约定，为支持甲方的建设，乙方同意向甲方支付600万元的预付款，支付方式如下：1）建筑物主体结构工程封顶后7个工作日内，乙方向甲方支付500万元；2）租赁物业正式交付后7个工作日内，乙方向甲方支付100万元。甲乙双方任何一方不按上述约定支付预付款或支付违约金的，每延期一日，按延付金额的0.06%支付违约金。20.3条约定，出现如下情形之一时，乙方有权提前解除本合同，甲方应赔偿乙方遭受的实际损失，赔偿金额不得低于6个月的租金；如系甲、丙方违约，则甲丙双方互相承担无限连带担保责任：（1）发生本合同第7.1条—7.5条情况的……。第20.4条约定，本合同终止或解除时，甲乙双方同意租金按下列方式处理：（2）因甲方违约导致本合同解除的，乙方预付款项在扣除应付甲方租金等费用后仍有余额的，甲方应将预付款的余额在合同解除后十个工作日内一次性退还乙方；（4）乙方未按上述约定退还预付款余额的，按日万分之二点一支付违约金，超过三十日的，按日万分之六承担违约金。第24.1条约定，本合同履行过程中发生的争议，各方首先应通过友好协商解决，如通过友好协商不能解决，任何乙方均有权将争议提交合同签订地的人民法院裁决。第25条约定，本合同经甲乙丙三方签字盖章后生效，丙方承诺对甲方的履约行为承担无限连带保证责任。2013年10月30日，原告向被告臻万公司转账支付500万元预付款。双方均认可，合同约定的在建房屋的所有权人为被告呈贡新都昌公司，在本案《租赁合同》签订之前被告呈贡新都昌公司已将部分在建工程房屋抵押给案外人新华信托股份有限公司，并办理了抵押登记。双方均认可涉案房屋至今未建成完工，无法交付使用。综合双方诉辩主张及举证质证情况，本院归纳本案争议焦点为：被告呈贡新都昌公司提出的管辖权异议是否符合法律规定？《租赁合同》是否有效？出租人为谁？原告是否有权解除合同？预付款是否属于定金性质？臻万公司是否应当承担双倍返还预付款和支付违约金的责任？呈贡新都昌公司的保证期间是否经过，是否应当承担连带清偿责任？本院认为：首先，关于被告呈贡新都昌公司提出的管辖权异议，其认为《租赁合同》约定双方发生争议应由合同签订地北京市东城区人民法院管辖。本院认为，被告呈贡新都昌公司未在答辩期间提出管辖权异议且已应诉答辩，其在一审庭审中无权再提出管辖权异议，且约定管辖不得违反专属管辖的规定，本案属于因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地即本院管辖并无不当，其该项主张不能成立，本院不予支持。其次，关于《租赁合同》的效力问题，被告臻万公司主张租赁的房屋在《租赁合同》签订之前已经办理了抵押，故《租赁合同》无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”被告臻万公司将抵押财产出租于原告的法律后果仅为该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，三方签订的《租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，且为三方真实意思表示，合同有效，被告臻万公司的该项主张不能成立，本院不予支持。第三，关于谁为出租人的问题，被告臻万公司主张其并非涉案房屋的所有权人，且其具有所有权人被告呈贡新都昌公司的授权委托，其是以受托人的身份签订《租赁合同》，出租人为被告呈贡新都昌公司。本院认为，虽然房屋的权利人为呈贡新都昌公司，臻万公司亦提交了呈贡新都昌公司委托其出租房屋的《授权函》，但被告臻万公司系作为出租人、呈贡新都昌公司作为担保人与原告签订《租赁合同》，从合同约定的内容来看，臻万公司亦是合同权利的享有者和合同义务的承担者，其身份并非受托人，而是出租人。第四，关于原告是否有权解除合同的问题。《租赁合同》第8.4条约定，甲方推迟2个月以上向乙方交付租赁物业，乙方有权解除合同。被告臻万公司至今未能向原告交付租赁物，已超过2个月，原告有权单方解除合同。第五，关于预付款和违约金。原告主张被告臻万公司构成违约，应当向其双倍返还预付款，并支付违约金和迟延履行利息。被告主张预付款并非定金性质，且双倍返还预付款和支付违约金不得同时主张，并认为违约金过高请求调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《租赁合同》第8.4条约定，甲方延迟向乙方交付租赁物业，每延迟交付一日须向乙方支付20000元违约金；甲方推迟2个月以上向乙方交付租赁物业，乙方有权解除合同，甲方除按每延迟交付一日向乙方支付20000元的违约金外，还须双倍返还乙方已付的预付款。根据合同内容来看，预付款即为定金性质，原告于2013年10月30日向被告臻万公司支付了500万元预付款，现被告臻万公司不能交付租赁物构成违约，原告关于双倍返还定金的诉讼请求本院予以支持。但违约金和定金不得同时主张，原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。另外，原告主张的日万分之六的延迟履行期间利息依据为《租赁合同》第12.1条、20.4条，其仍为双方约定的违约金，本院亦不予支持。最后，关于被告呈贡新都昌公司的保证责任。《租赁合同》第25条约定，丙方承诺对甲方的履约行为承担无限连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”合同并未约定保证期间，被告呈贡新都昌公司的保证期间应自主债务履行期限届满之日起计算六个月，即截止2015年9月30日，其保证期间已经届满，届满前原告并未要求被告呈贡新都昌公司承担保证责任，其保证责任已经免除，现原告主张其应对被告臻万公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告北京居然之家投资控股集团有限公司与被告云南臻万企业管理有限公司、呈贡新都昌广场置业有限公司于2013年10月11日签订的《租赁合同》；二、被告云南臻万企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告北京居然之家投资控股集团有限公司预付款共计1000万元；三、驳回原告北京居然之家投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89120元由原告北京居然之家投资控股集团有限公司承担15780元，由被告云南臻万企业管理有限公司承担73340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长 李 希人民陪审员 吴 彬人民陪审员 代丽琼二〇一九年六月二十七日法官助理何永伦书记员杨亚娇