宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初4501号原告：宁夏欧美思商业管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：姚阳，系公司董事长。委托诉讼代理人：柴军，宁夏海潮律师事务所律师。被告：宁夏爱之翼商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：孙奉玺，系公司经理。委托诉讼代理人：王涂林、沈莉，广东格林（银川）律师事务所律师。原告宁夏欧美思商业管理有限公司（以下简称欧美思公司）与被告宁夏爱之翼商贸有限公司（以下简称爱之翼公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧美思公司的法定代表人姚阳及委托诉讼代理人柴军、被告爱之翼公司的委托诉讼代理人王涂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧美思公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年2月11日起至2019年5月10日止的管理费194805元；2、判令被告向原告支付判决生效之日止的违约金21006元（暂计至2019年3月20日）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月11日，原、被告双方签订《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》，约定原告将坐落于欧美思广场某铺位，建筑面积约222平方米的房屋出租给被告。租期共3年，自2017年8月11日起至2020年8月10日止。其中《管理合同》第三条1项约定：“管理费按每月、每平米建筑面积计算，第一年度管理费单价为每平米65元/月，因免使用3个月，计9个月管理费，实收管理费129870元；第二年度管理费单价为每平米65元/月，因免租3个月计9个月管理费，实收管理费129870元…。”第三条2项约定：“支付时间、方式：第一年管理费按季度支付，第二、三年管理费按半年度支付，先交纳后使用房屋2017年8月11日前被告应交付第一季度（2017年8月11日至2017年11月10日）管理费32568元，第二三、四季度管理费交付日期为租期截止10日前，第二三年度管理费（半年付）交付日期分别为每年的7月25日和1月25日前”。第八条违约责任约定：被告应按时向原告支付管理费，每逾期一日，应按日向原告支付实欠管理费5%的违约金，若被告拖欠管理费30日以上，原告有权单方解除本合同，被告应当按当年管理费的50%向原告承担违约金，由此给原告造成损失的，由被告赔偿损失。综上，原、被告签订的管理合同系原、被告双方真实意思表示，合法有效，原告向被告交付相应场地，被告应按约定日期向原告缴纳管理费，现因被告逾期支付，还应支付逾期支付管理费用的违约金。原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告爱之翼公司辩称，一、原告未按照承诺将欧美思广场内超市开业，某果业与原告的诉讼导致某果业在超市内放置的水果无人管理，导致商场无客流，且水果腐烂，严重影响客源。二、欧美思广场内超市第一次装修从2017年1月开始持续一个多月，导致被告停业且装修前未向被告通知，超市装修后消防未过关，这些均严重影响被告的经营。三、2018年11月7日开始至2019年1月15日新的超市装修，未经同意将被告营业的大门封在超市的大门内，导致被告只能在超市开业之后才能正常营业。四、2018年4月商场因消防验收不合格停业七天。五、房屋漏水导致被告货物损失两万余元。以上原告的行为均导致被告租赁涉案房屋的目的不能实现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的阅海万家欧美思广场铺位管理合同，被告对真实性无异议，本院经审核，对该证据予以采信，原告提交的缴费通知，被告予以认可，本院经审核，对该证据予以采信；2、被告提交的2018年5月30日复函，系双方之间协商赔偿形成的复函，与本案涉及的房屋管理费无关联性，本院不予采信，被告提交的2017年8月25日复函，系原告承诺提供给被告开设门窗等权利，但被告并无充足证据证明因原告原因致使被告无法行使复函中的权利，故本院对该证据的证明目的不予采信，被告提交的赔偿协议，系原、被告针对被告2018年1月之前的损失达成的赔偿协议，无法证明原告在其主张的2018年2月11日至2019年5月10日的管理费收取期间存在违约行为，本院不予采信，被告提交的回复函告，仅载明针对欧美思广场内超市于2018年11月下半月装修至超市开业期间给被告带来的影响，原告会酌情考虑对此期间段的部分租金进行减免，但原、被告双方并未达成合意，原告也未给被告确定减免租金的承诺，故对被告主张的原告承诺减免被告在2018年11月下旬至超市开业期间的管理费的证明目的，本院不予采信，被告提交的磋商函中原告自认2018年11月11日至2018年12月31日，因欧美思广场内超市装修导致被告停业，同时约定原告同意减免管理费的前置条件为被告需先行支付2018年2月11日至2019年2月10日的管理费129870元，逾期视为被告放弃上述政策，而至今被告仍未缴纳2018年2月11日至2019年2月10日的管理费。因被告无其他证据相佐证，故对被告主张的欧美思广场内超市装修造成被告于2018年11月7日至2019年1月15日停业的证明目的，本院仅认定在2018年11月11日至2018年12月31日，因欧美思广场内超市装修导致被告停业。对被告主张的原告承诺减免2018年11月11日至2018年12月31日的管理费18146.22元及提供两个月管理费28860元（共计47006.22元）作为赔偿的证明目的，本院不予采信，被告提交的协商决定系复印件，本院无法核实其真实性，故对该证据不予采信，被告提交的原告发布的2017年9月30日的通知，与本案无关联性，本院不予采信，被告提交的视频、录音，不能证明与本案的直接关联性，本院不予采信，被告提供的京东后台收益明细打印件，该证据不足以证明被告营业额减少系被告原告所致，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：欧美思公司是以为客户提供商业项目定位、商业经营管理、店铺招商、商业运营管理、规范商业服务等为经营范围，于2016年10月25日成立的自然人投资或控股的有限责任公司。欧美思公司于2016年与银川市住房和城乡建设局签订合同租赁银川市金凤区阅海万家B区22号楼（使用性质为商业、集贸市场商铺用房，地下一层，地上四层，建筑高度18.3米，建筑总面积38373.04平方米），对外以“欧美思商业广场”进行店铺招商、对商户运营管理。2017年8月11日，爱之翼公司（乙方）与欧美思公司（甲方）签订《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》，双方合同约定：甲方将坐落于欧美思广场某铺位建筑面积222平方米场地出租给乙方用于儿童零售使用；租赁期限自2017年8月11日至2020年8月10日止，其中免租期9个月，每年免收3个月。每12个月为一个使用年度。第一年度（2017年8月11日至2018年8月10日）和第二年度（2018年8月11日至2019年8月10日）管理费单价均为65元每平米每月，第一年与第二年每年管理费总价均为129870元；第三年度（2019年8月11日至2020年8月10日）管理费单价为70元每月每平米，第三年管理费总价为139860元。第一年管理费按季度支付，第二、三年管理费按半年度支付，先交纳后使用房屋。签署合同时，乙方应向甲方交纳管理费即43290元的保证金，保证金不计利息。2017年8月11日前乙方应交付第一季度管理费32468元，第二、三、四季度管理费交付日期为租期截至10日前，第二、三年度管理费（半年付）交付日期分别为每年的7月25日和1月25日前。2017年5月15日至2018年5月14日期间免租期4个月，分摊月租金为77400元；甲方必须尊重乙方的经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动；甲方确保欧美思广场基本消防设施已报验，并提供消防验收报告，协助乙方消防验收；甲方出租给乙方的房屋为商用场地，乙方使用商铺后要经营的项目涉及政府部门审批许可的，由乙方自行申请办理；对于乙方需在该商用场地经营的项目，因政府有关部门未批准许可，所造成乙方的损失，由乙方自行承担；房屋交付后，因二次装修涉及消防等一切需要政府部门批准核验后才可经营的，由乙方自行负责申请办理，由此产生的一切法律责任由乙方自行承担，与欧美思公司无关；乙方入驻后根据业态进行的装修方案，需报甲方审核后方可实施。乙方应当按时向甲方支付管理费，每逾期一日，应按日向甲方支付时欠管理费5%的违约金。合同签订后，爱之翼公司入驻欧美思广场某商铺，并经营品牌为某母婴的儿童零售业务。2018年11月11日至2018年12月31日因超市装修，导致被告停业51天。原告自认2018年4月11日至2018年4月17日，因消防报检，导致被告停业7天，以上共停业58天。原告也同意扣减因原告原因导致被告停业58天期间的管理费27898元及违约金3538.6元，共计扣减31436.6元。被告缴纳管理费至2018年2月10日，2018年2月11日之后的管理费至今未缴纳。故引起本诉。本院认为，本案为租赁合同纠纷。爱之翼公司与欧美思公司签订《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》的意思表示真实，内容不违反法律规定，双方均应遵照执行。被告应当按照合同约定交纳管理费即租金。因原告自认因原告原因致使被告停业58天（2018年11月11日至2018年12月31日停业51天，2018年4月11日至2018年4月17日停业7天），故对此部分房屋租金应当从原告主张的被告欠付的2018年2月11日至2019年5月10日的租金194805元中予以扣减，原告主张扣减的管理费27898元符合法律规定，扣减后被告应向原告缴纳的管理费为166907元（194805元-27898元）。被告逾期交付房屋租金，亦应当按照法律规定及合同约定向原告支付违约金。原告主张的每日万分之五的违约金计算标准符合法律规定，本院予以支持。但计算违约金时应当从原告主张的暂计算至2019年3月20日的违约金21006元中扣减被告停业58天所产生的违约金，原告当庭同意扣减3538.6元违约金，该金额不违反法律规定，本院予以准许。故原告主张的暂计算至2019年3月20日的违约金本院支持17467.4元（21006元-3538.6元），2019年3月20日之后的违约金应当以欠付房屋管理费为基数，以日利率万分之五为标准，计算并支付至本判决确定的给付之日。被告辩称因原告原因给被告造成损失，致使被告租赁房屋的目的不能实现，因被告未在本案中提起赔偿损失之反诉，故本院在本案中不予处理，被告可另行起诉主张其损失。被告辩称其于2017年8月11日缴纳自2017年8月11日起至2018年8月10日止的管理费64936元，在冲抵被告承诺赔偿的两个月管理费28860元后，被告在2017年8月11日至2018年8月10日期间欠付的管理费应为36074元。本院认为，根据合同约定的缴纳管理费的期限及金额，被告应缴纳的自2017年8月11日起至2018年8月10日止的管理费共计129870元，故本院认定被告于2017年8月11日缴纳的64936元应为2017年8月11日至2018年2月10日的管理费，与原告主张的2018年2月11日起的管理费无关，本案不作处理。被告辩称原告承诺赔偿28860元，该款项应冲抵被告欠付原告的管理费，被告提交的磋商函中载明，原告同意减免管理费的前置条件为被告需先行支付2018年2月11日至2019年2月10日的管理费129870元，逾期视为被告放弃上述政策，而至今被告仍未缴纳2018年2月11日至2019年2月10日的管理费，且被告再无其他证据支持其辩解意见，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。被告辩称原告违约在先，被告不应支付违约金，因被告无充足证据支持其辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏爱之翼商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告宁夏欧美思商业管理有限公司支付管理费166907元及违约金17467.4元（暂算至2019年3月20日），以上合计184374.4元；2019年3月20日之后的违约金以欠付租金为基数，以每日万分之五为标准，计算并支付至本判决确定的给付之日；二、驳回原告宁夏欧美思商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2269元（已减半收取），由原告宁夏欧美思商业管理有限公司负担340元，被告负担宁夏爱之翼商贸有限公司1929元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审  判  员   路 玮二〇一九年六月二十七日书  记  员   胡彬雪?