上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初11202号原告(反诉被告)：上海红城娱乐有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈海林，经理。委托诉讼代理人：张如玉，安徽繁星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊阳，男。被告(反诉原告)：上海亭一贸易有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨士良，总经理。被告：杨士良，男，1956年5月1日生，汉族，住上海市松江区。上述两被告共同的委托诉讼代理人：宁振云，上海创美律师事务所律师。原告上海红城娱乐有限公司(以下简称“红城公司”)与被告上海亭一贸易有限公司(以下简称“亭一公司”)、杨士良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月31日、2019年6月13日公开开庭进行了审理。审理中，被告亭一公司向本院提出反诉。原告红城公司的委托诉讼代理人张如玉、李昊阳，被告杨士良(暨被告亭一公司的法定代表人)及两被告共同的委托诉讼代理人宁振云到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人申请和本院院长批准，本院延长简易程序适用期限三个月。本案现已审理终结。原告红城公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年4月22日签订的《租赁合同》无效；2.两被告赔偿原告因其租赁的上海市松江区九徐路XXX号内二层上层及头门部位房屋(以下简称“涉案房屋”)的装修损失948,746元(币种为人民币，以下同)。事实与理由：2015年4月22日，原告的法定代表人陈海林和股东朱某某与被告亭一公司签订《租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋出租给原告用于经营KTV使用，租赁期限自2015年1月1日起至2018年12月30日止。合同签订后，原告花费巨资对涉案房屋进行了装修并添置大量设备用于实际经营。2017年12月，涉案房屋的部分建筑因被政府认定为违法建筑而遭拆除，使得原告经营的KTV场所大门门楼及通往二楼的楼梯被拆，直接导致原告停业并遣散全部员工，造成了相关的经济损失。停业后原告多次向被告索要赔偿未果。被告亭一公司是一人独资公司，根据相关规定，在公司财产和个人财产混同的情况下，被告杨士良个人对公司债务应该承担连带责任。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告亭一公司、杨士良共同辩称，合同效力由法院依法认定。不同意原告关于赔偿的相关诉讼请求。被告杨士良无需对公司债务承担连带责任。被告亭一公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告向被告支付自2017年8月1日起至2019年6月10日止的房屋占有使用费268,000元(按照144,000元/年的标准计算)；2.判令原告向被告退还预支装修费150,000元；3.要求原告向被告支付电信费1,139元，水费2,508元和电费12,395元；4.要求原告向被告支付自2018年2月1日起至2019年5月30日止的物业费6,400元。事实与理由：2015年4月22日,原告与被告亭一公司签订《租赁合同》一份，被告亭一公司将涉案房屋出租给原告作为KTV经营使用，年租金144,000元，租期自2015年1月1日起至2018年12月30日止。在合同履行过程中，原告屡次拖欠租金，直至被告提起反诉时原告仍实际占用涉案房屋。2017年12月6日，涉案房屋入口处的门头被政府强制拆除，原告以此为由向被告亭一公司索要门头装修款，后被告亭一公司向原告支付了预支装修款150,000元，但原告未对被拆门头做任何的修改和装修，仅将涉案房屋内的一些包厢分租给他人居住使用，故该笔款项应当退还。此外原告使用过程中发生的相关水电费也应结算。故请求法院支持原告的相关诉讼请求。原告红城公司辩称，首先，2017年8月1日以后的使用费确实尚未支付，愿意按照144,000元/年的标准支付截至2017年12月6日的使用费；其次，不同意返还被告所称的150,000元，该笔款项并非装修款，系因KTV无法再营业而发生的遣散员工补偿费。再次，愿意支付被告所主张的水费、电费、电信费，认可相关数字。最后，不同意支付物业费，在涉案房屋门头被拆除前的物业费原告已经向被告支付，此后的相关物业费无需支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉案房屋所在土地系由上海市松江区九亭镇小寅经济合作社租赁给案外人上海豪阁自动车库门有限公司使用，此后变更承租主体为被告亭一公司。涉案房屋系无证建筑。原告自2005年起即在涉案房屋处开设KTV经营使用。2015年5月20日，案外人朱某某与原告的法定代表人陈海林签订《股权转让合同》，约定由朱某某受让原告100%的股权。该份合同签订后，原告公司相关的工商登记和股权登记未作变更。2015年4月22日，原告的法定代表人陈海林、案外人朱某某与被告亭一公司签订《租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋继续出租给原告用于经营KTV使用，年租金144,000元，租赁期限自2015年1月1日起至2018年12月30日止。2017年12月6日，涉案房屋入口处的门头因被政府认定为违法建筑而被政府实施拆除。此后，涉案房屋处的KTV未再继续营业，原告也未将涉案房屋交还被告亭一公司。2017年12月11日，案外人朱某某向被告杨士良出具收条一份，载明收到被告杨士良支付的款项50,000元；2018年1月11日，案外人朱某某向被告杨士良出具收条一份，载明收到被告杨士良支付的款项50,000元；2018年1月29日，原告公司员工李昊阳向被告杨士良出具收条一份，载明收到被告杨士良支付的款项50,000元。关于该三笔款项的性质，被告杨士良称系原告用于维修被拆除门头以便重新开业经营的预支装修款，但原告在收到后实际却未重新装修开业；原告则称该三笔款项系被告亭一公司向原告支付的员工遣散费用。另查明：2018年10月17日，本院依当事人申请委托万隆建设工程咨询集团有限公司对涉案房屋处的装饰装修现值进行鉴定。万隆建设工程咨询集团有限公司于2019年2月28日向本院出具沪万价鉴字(2019)第3068号鉴定意见书，该份鉴定意见书经修改后最终于2019年5月6日提交本院。鉴定意见书载明：上海市松江区九徐路XXX号内二层上层及门头部位可确定部分装修工程原造价为1,495,048元，争议部分工程的原造价为226,480元。可确定部分截至2017年12月1日的现值为823,931元，争议部分截至2017年12月1日的现值为124,815元。原告对鉴定意见书无异议，认为争议部分的可移动设备也应纳入损失范围内。两被告对鉴定意见书有如下几点异议：第一，涉案房屋的装修不在涉案的合同期内，而在前一段合同期内，相关价值应当归零，或至少是按涉案的合同期履行情况进行折算；第二，可移动设备部分不应纳入到损失范围内；第三，原告在经营过程中，曾出现公安抓赌砸门等情况，现场的多扇门有损坏情况；第四，报告中关于已被拆除的门头的造价估算不合理，请求法院适当调整。2019年6月3日,本院组织原、被告双方到涉案房屋处现场办理交接，经现场查看，室内尚有空调、音响、电视等可移动物品尚未搬离，且仍有一户租住包房内的住户尚未搬离，现场若干扇包房的门上确有被人为砸出凹痕的情况。原、被告双方当场抄写水电表读数，并约定原告于2019年6月10日将涉案房屋全部交还被告亭一公司。2019年6月10日，原告向被告亭一公司如期交还了涉案房屋。审理中，原告自认其尚未向被告亭一公司支付自2017年8月1日起的房屋使用费，其目前尚欠被告亭一公司的电信费数额为1,139元，水费数额为2,508元，电费数额为12,395元；原告另称其在被告亭一公司处有租赁押金8,000元，但被告亭一公司予以否认，原告也未能提供任何证据证明该节事实；被告亭一公司并未向本院提供任何证明2018年2月1日以后其或其指定的单位为原告提供物业服务的证据。被告亭一公司系一人有限责任公司，被告杨士良系其唯一股东，被告杨士良并未向本院提供证明其财产独立于被告亭一公司的证据。以上事实，由《土地租赁合同》、《上海市松江区公安消防支队消防安全检查意见书》、《租赁合同》、《股权转让合同》、照片、视频、企业工商登记信息、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案中原、被告双方均确认涉案房屋系无证建筑，原告和被告亭一公司之间签订的《租赁合同》应属无效。合同无效后，原告实际于2019年6月10日将其控制下的涉案房屋实际归还被告亭一公司，其在实际使用期间发生的相关费用仍应支付：关于房屋使用费，原告自认其尚未向被告支付自2017年8月1日起的房屋使用费，并愿意按照144,000元/年的标准支付截至2017年12月6日的使用费，本院予以认可，该段期间内的使用费合计50,400元。对于自2017年12月7日涉案房屋门头被拆除起至2019年6月10日止的房屋使用费，鉴于原告未及时将涉案房屋的控制权交还被告，置于室内的可移动物品确实迟迟未搬离，且原告确实有将涉案房屋内的包房对外出租的行为，该段期间内的房屋使用费仍需计算，但鉴于涉案房屋门头被拆除后确实对KTV的正常经营产生了重大影响，KTV确实也停止经营至今，原告暂缓交还涉案房屋在一定程度上也有为保全现场进行鉴定的因素考量，故本院酌情将确定该段时间内原告应向被告亭一公司支付的房屋使用费为65,280元。对于实际使用期间发生的水电费及电信费用，原告经核对后对相关的欠付金额予以认可，本院对被告亭一公司的相应反诉请求予以支持。对于实际使用期间发生的物业费，鉴于被告亭一公司并未向本院提供任何证明2018年2月1日以后其或其指定的单位为原告提供物业服务的证据，故对被告亭一公司的该项反诉请求，本院不予支持。合同无效后，对涉案房屋内已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于损失的大小，结合鉴定机构出具的鉴定意见书和双方当事人提出的意见，本院认定如下：首先，相关的可移动装饰物价值应自损失范围内扣除；其次，被告虽主张相关的装修系前一合同期内的装修，但并未指明具体的时点，原告自2005年起已在涉案房屋处实际经营KTV，但根据本院于现场查看的情况，相关的装修显然并非十年以上的陈旧装修，成新度尚可，在双方各有争议却均未提供充分证据的情况下，本院认为以涉案的合同期开始之日作为现值的折算起点，较为合理；再次，根据被告所提的现场有若干扇门被人为砸出凹痕、鉴定报告中关于已拆除门头的费用估算不合理等情况，本院酌情调整可确定部分装修工程原造价为1,450,000元；最后，合同无效情况下现值的计算不能机械地按照合同期和实际履行期之间的比值进行处理，鉴定机构于鉴定报告中使用的现值计算方法较为合理，在此基础上，本院结合原告于2019年6月10日实际返还涉案房屋而此前其对相关装饰装修仍有利用、涉案房屋自2017年12月6日起未再作为KTV使用、已拆除门头与剩余固定装修在现值折算上应当区分等情况，酌情确定涉案房屋截至实际返还时的装修现值损失为695,181元。鉴于被告亭一公司系出租人，系对涉案房屋的产权状况更为了解的一方，且对涉案房屋的出租具有决定力，对于合同无效负有主要责任，故本院确定被告亭一公司应向原告赔偿装饰装修现值损失486,626.7元。关于原告所称的其在被告亭一公司处有租赁押金8,000元，鉴于其并未提供任何押金收据或转账记录予以证明，故本院对原告的该项意见不予采信。至于原告所称的被告亭一公司向其支付的150,000元款项系用于员工遣散费的事实，但并无相关证据证明存在相关的损失；且在被告亭一公司向本院提出反诉前也并无证据显示被告有禁止原告在涉案房屋处继续经营KTV的事实，相关损失发生的必要性也有待商榷；而即便被告亭一公司在门头拆除后曾要求原告返还涉案房屋，在装饰装修损失未结算的情况下被告亭一公司却主动为原告遣散员工支付费用，也不合常理。据此本院认为该笔150,000元款项应属对涉案合同项下责任清理的已付款项，故应当于被告亭一公司向原告支付的装饰装修残值损失中抵扣。至于原告要求被告杨士良对被告亭一公司的相关债务承担连带责任的主张，鉴于被告亭一公司确系一人有限责任公司，被告杨士良并未提供证明其财产独立于被告亭一公司的证据，故本院对原告的该项主张予以支持。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海红城娱乐有限公司与被告(反诉原告)上海亭一贸易有限公司于2015年4月22日签订的《租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海亭一贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海红城娱乐有限公司支付上海市松江区九徐路XXX号内二层上层及头门部位房屋的装饰装修残值损失336,626.7元【原告(反诉被告)上海红城娱乐有限公司已向被告(反诉原告)上海亭一贸易有限公司支付的款项150,000元已在此项中予以抵扣】，并由被告杨士良对此项债务承担连带责任；三、原告(反诉被告)上海红城娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海亭一贸易有限公司支付自2017年8月1日起至2019年6月10日止的房屋占有使用费115,680元；四、原告(反诉被告)上海红城娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海亭一贸易有限公司支付电信费1,139元，水费2,508元和电费12,395元；五、驳回被告(反诉原告)上海亭一贸易有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,287元，减半收取计6,643.5元，鉴定费40,000元，合计46,643.5元，由原告(反诉被告)上海红城娱乐有限公司负担32,685元(已付)，由被告(反诉原告)上海亭一贸易有限公司负担13,958.5元(4,299.5元于本判决生效后七日内缴付本院，9,659元于本判决生效后七日内直接向原告支付)；反诉案件受理费3,953元，由被告(反诉原告)上海亭一贸易有限公司负担1,190.5元(已付)，由原告(反诉被告)上海红城娱乐有限公司负担2,762.5元(于本判决生效后七日内缴付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇一九年六月十八日书记员  孙灵杰附：相关法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。