上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初18558号原告：上海苏宁环球实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张康黎，董事长。委托诉讼代理人：王某。委托诉讼代理人：钱克智，江苏国泰新华律师事务所律师。被告：上海长风生态商务区投资发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：吴超，董事长。委托诉讼代理人：蒋光辉，上海尚古律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟小琪，上海尚古律师事务所律师。原告上海苏宁环球实业有限公司(以下简称“苏宁公司”)与被告上海长风生态商务区投资发展有限公司(以下简称“长风公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏宁公司的委托诉讼代理人王某、钱克智，被告长风公司的委托诉讼代理人蒋光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁公司提出诉讼请求：一、被告长风公司赔偿因租赁房屋被收回遭受的各项经济损失人民币XXXXXXXX元(以下币种均为人民币)；二、被告长风公司退还原告租赁押金12万元、停车位押金5000元。事实与理由：2010年5月，原告与上海市普陀区XX资产经营有限公司(以下简称“普陀国资公司”)签订《筹建家电博物馆和配套会所租赁合同》，约定由原告承租普陀国资公司享有房屋使用权和出租权的位于长风生态商务区四号公共绿地的保留建筑，其中一、二号楼建筑面积共计2744.53平方米拟建为家电博物馆公共展示区，三号楼建筑面积970.4平方米，拟建为配套会所。租期15年，自2010年5月1日起至2025年4月30日止。2014年6月，由于市政工程需要，家电博物馆公共展示区被拆除，原被告双方签署《房屋使用补充合同》、《房屋使用补充协议》，对原合同中关于配套会所的租金事项作了相应的变更。2017年1月，原告收到被告《关于苏宁会所停业的函》，被告通知原告自2017年1月15日起停止营业。原告为此多次与被告协商，考虑到原告的实际情况，原告同意解除双方的租赁关系。因被告提前解除合同，造成原告投入用于会所及周边环境进行的改造修缮费用的损失，经与被告就赔偿问题协商未果，故原告于2017年10月9日诉至法院，请求判如所请。被告长风公司辩称，合同解除系国家宏观政策变化，并非被告过错，双方系合意解除租赁关系，故被告不应承担赔偿责任。同时根据合同约定，政策及政府因素导致合同解除，原告不享有索赔的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：长风四号绿地所在土地使用权人为普陀国资公司，系以划拨方式取得，土地用途为瞻仰景观、休闲用地。2012年1月10日，普陀国资公司申请并获批在长风四号绿地东侧内建造绿化配套临时建筑，建筑物共两幢，总建筑面积为3706.7平方米，其中1号楼建筑面积为1149.7平方米、2号楼建筑面积为2557平方米(地下建筑547平方米)。2010年12月31日，普陀国资公司作为出租人(甲方)，与作为承租人(乙方)的苏宁公司签订《筹建家电博览馆和配套会所租赁合同》。该合同约定：1、长风生态商务区四号公共绿地保留建筑由三幢建筑物组成，共计面积2744.53平方米，拟改建为配套会所。甲方明确告知乙方，标的房屋系长风公共绿地内保留建筑，无法办理产权，乙方有意向甲方租赁配套会所；2、乙方租赁标的房屋中的配套会所，面积约970.4平方米，租赁房屋系为家电博物馆提供相应配套文化和餐饮等服务项目的配套会所；3、本合同租赁期限自2010年5月1日起至2025年4月30日止；4、租期内租金每三年递增5%，初始年租金为XXXXXXX元。合同签订后，苏宁公司另向长风公司支付租赁保证金合计12万元。嗣后，普陀国资公司、苏宁公司、长风公司分别作为甲、乙、丙方，签订《补充协议》，约定上述《房屋租赁合同》中的租赁方(甲方)变更为长风公司。2016年9月6日，长风公司作为甲方，苏宁公司作为乙方签订《房屋使用补充合同》。该合同约定：1、由于2014年6月市政府重点建设项目工程建设，拆除了家电博物馆项目中的公共展示区馆，导致该房屋用于家电博览馆的功能失去展示服务的意义，双方确认自2016年7月1日起租金按原合同租赁价格的65%收取；2、乙方不得将该房屋用于对外经营等活动，乙方就该房屋的现状包括但不限于土地性质、房屋权属、使用年限、土地规划等均已充分了解的基础上订立原合同，并放弃基于上述原因导致乙方任何权利受损的主张，并无条件放弃赔偿权。2016年5、6月间，国家土地督察上海局经例行督察发现上海市普陀区长风四号地块公共绿地存在擅自改变绿地附属设施用地用途问题。2016年11月21日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《房屋使用补充协议》，约定：乙方同意对房屋2016年11月16日至2017年1月15日(两个月)期间进行停业整顿，甲方同意免除乙方上述期间内的租金，双方一致同意在房屋停业整改期间，将涉及该房屋以后相关事宜进一步协商解决。2017年1月12日，长风公司向苏宁公司出具《关于苏宁会所停业的函》，告知因长风四号公共绿地保留建筑存在高档经营的问题，虽经双方签订补充协议，并进行整改，但整改后仍不符合相关要求，故通知被告自2017年1月15日起对该房屋进行停业，双方妥善处理相关事宜。审理中，2018年11月3日，原告(乙方)与被告(甲方)签订房屋交接协议，双方确认已对乙方所承租的房屋进行了交接，房屋移交日为2018年11月3日，乙方已付清租赁房屋内的水电煤等各项费用。甲方要求乙方将遗留于房屋内未形成添附的设备及时清理。经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司对长风四号公共绿地3号楼房屋进行工程审价。2018年11月22日，上海同济工程咨询有限公司出具《司法鉴定意见》，审价结论如下，方案一：1、对标的物土建改造及加固部分使用的折旧年限为50年；2、幕墙及外立面门窗工程使用的折旧年限为25年；3、室外土建工程的折旧年限为20年；4、室内装修及安装工程使用的折旧年限为15年；5、按普陀区规划和土管局发出的《关于普陀区例行土地督察发现问题整改的通知》要求2016年11月20日停止经营之日作为折旧结点。方案二：1、除绿化工程以外，所有项目均按照双方签订的《筹建家电博览馆和配套会所租赁合同》约定的租赁期限为15年进行计算，按照原、被告双方签订的《房屋交接协议》2018年11月3日作为折旧结点；2、因被告长风公司提出，租赁房屋三层系原告自行搭建，不在双方租赁合同的范围内，对其发生的土建、装修、安装、幕墙等费用不予认可，故评估报告将此部分单独列出；2、因被告长风公司提出室外绿化工程，不在双方租赁合同范围内，对其发生的费用不予认可，评估报告中单独列出；3、因被告长风公司提出，室外道路土建及管道安装工程，不在双方租赁合同范围内，对其发生的费用不予认可，且此部分内容均为隐蔽工程，无法进行现场核对，故此部分内容的计算，是根据原告提供的施工图纸进行，并单独列出；4、因被告长风公司提出市政人行道路修复工程超出租赁范围不予认可，故单独列出；5、因被告长风公司提出租赁房屋内的音响及显示器等属于可移动设备资产，故单独列出。据此，经鉴定，长风生态商务区四号公共绿地中3号楼工程造价为XXXXXXX元，按方案一折算残值为XXXXXXX元，按方案二折算残值为XXXXXXX元，本次鉴定费162377元。原告表示该评估报告中对装修费的原值估值与原告实际支出的费用存在差异，应以原告实际支出的费用作为原值依据，且未包含设计费、监理费及融资成本，希望法院在裁判中对上述费用予以认定。被告表示残值计算的折旧年限应根据租赁合同约定的租期为15年，折旧结点应为2018年11月3日双方签署房屋交接书当日。经原告另行申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海达智资产评估有限公司对长风四号公共绿地3号楼房屋内可移动设施设备残值进行评估。2018年11月16日，上海达智资产评估有限公司出具司法鉴定报告，评估结论：长风生态商务区四号绿地保留建筑中三号楼内可移动设施设备在评估基准日的评估价值为180640元，评估基准日为2018年10月24日。评估费8000元，由原告预付。上海同济工程咨询有限公司另向本院出具司法鉴定补充说明：关于涉案标的物工程审价的司法鉴定意见中方案一室根据设计使用年限进行折旧的，故，“方案一”应为房屋及装修的现值。以上事实，有《临时建筑工程规划许可证项目表》、《筹建家电博览馆和配套会所租赁合同》、《房屋使用补充合同》、《房屋使用补充协议》、《房屋交接协议》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。长风四号绿地3号房屋系在公共绿地上建造的临时建筑物，除曾获批临时建筑建设工程许可外，并未取得建设工程规划许可证，亦未进行不动产登记。系争房屋被有关行政机关认定为存在擅自改变绿地附属设施用地用途问题，故相关合同均违反法律强制性规定，应属无效。长风公司作为出租人，应确保所出租的房屋可满足合同约定的使用用途；而作为承租人的苏宁公司，为避免经营风险，亦应对所承租房屋的状况进行充分了解。合同中明确载明租赁房屋系绿地内保留建筑，且无法办理产证，在此情况下，苏宁公司仍与长风公司缔结了租赁合同，故长风公司应对导致合同无效的过错承担主要责任，苏宁公司亦应承担一定责任。长风公司主张双方约定政府强制性行为属于不可抗力，由此解除合同互不作为违约，故不同意赔偿，该约定系双方关于合同解除的后果承担，并不适用本案合同无效后果的处理。据此，双方仍应根据过错程度承担相应责任。本案争议的焦点为苏宁公司提出的赔偿金额的认定，本案在审理过程中，经本院依法委托第三方鉴定机构对涉案房屋作出司法鉴定意见，其中，对双方存在争议的部分本院分别阐述：一、关于折旧标准的认定相关司法解释已经明确规定，租赁合同无效的情况下，装饰装修部分，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，故折旧标准应当参照评估报告中“方案一”的折旧标准计算。二、关于折旧结点的认定涉案房屋经普陀区规划和土管局发出《关于普陀区例行土地督察发现问题整改的通知》，相关部门要求2016年11月20日停止经营，结合后续原、被告签署的《房屋使用补充协议》等证据，可以认定自2016年11月20日起，原告已不再正常使用涉案房屋，故原告主张将2016年11月20日作为折旧结点的主张，合法有据，本院对此予以采纳。三、造价是否存在认定过低的情形原告主张评估的原值和原告实际支出的造价、购置价存在显著差异，鉴定机构表示若原告提供实际发生费用的完整资料，可以作为估价的参考依据。仅以原告在进行改建工程、购置材料、设备时实际支付的数额直接认定为造价，有失偏颇。鉴定机构根据相关定额标准、行业信息价和相关市场价作为造价依据，合法有据，本院对此予以采纳。四、其他双方签订的合同约定涉案房屋为二层，涉案房屋三层不在双方租赁合同范围内，其所发生的土建、装修、安装、幕墙等费用应予剔除。不在合同范围内的室外绿化工程、室外道路土建及管道安装工程、市政人行道路修复工程的相关费用，由本院根据本案实际情况，参照司法鉴定意见酌情认定。关于原告目前仍存放于涉案房屋内可移动设施设备，因被告明确表示不同意合理利用，相关设施设备原告可自行搬离处分。原告要求被告赔偿可移动设施设备部分的损失，于法无据，本院不予采纳。综上，《中华人民共和国民法总则》第三条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第二款、第九条之规定，判决如下：一、被告上海长风生态商务区投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海苏宁环球实业有限公司改建、装修损失人民币3，500，000元；二、被告上海长风生态商务区投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海苏宁环球实业有限公司租赁押金人民币120，000元；三、被告上海长风生态商务区投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海苏宁环球实业有限公司停车位押金人民币5，000元；四、原告上海苏宁环球实业有限公司应于本判决生效之日起十日内将其遗留于长风生态商务区四号公共绿地保留建筑三号楼内的可移动设施设备搬离；五、对原告上海苏宁环球实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。工程审价鉴定费人民币162377元，由原告上海苏宁环球实业有限公司承担人民币48713.1元，由被告上海长风生态商务区投资发展有限公司承担人民币113663.9元。可移动设施设备评估费人民币8000元，由原告上海苏宁环球实业有限公司承担。本案受理费人民币146544元，由原告上海苏宁环球实业有限公司承担人民币34800元，由被告上海长风生态商务区投资发展有限公司承担人民币111744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  王春晖人民陪审员  高遂文二〇一九年六月二十八日书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。