湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1103民初1213号 原告：江发满，男，汉族，1982年4月18日出生，住湖南省永州市冷水滩区。 原告：何巧灵，女，汉族，1982年2月20日出生，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：湖南锦洪地产实业有限公司，统一社会信用代码：91431100698586225P，住所地永州市冷水滩区零陵北路488号。 法定代表人：李三妹，公司总经理。 委托诉讼代理人：李坤，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告江发满、何巧灵诉被告湖南锦洪地产实业有限公司（以下简称锦洪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江发满、何巧灵，被告锦洪公司的委托诉讼代理人李坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江发满、何巧灵向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告多缴纳房屋面积的房款，具体以《房屋产权证》面积为准（1.94平方米*2923元/平方米=5672.3元）；2.要求被告退还原告办理《房屋产权证》多缴纳的费用（20000元-8486.88元=11513.12元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年11月7日达成一份《商品房买卖合同》。合同中第三条约定房屋面积为115.6平方米（实际面积以市房产局测量为标准，多退少补），现房屋不动产权证书已下来，面积为113.66平方米，即1.94*2923=5672.3元；在交房期间被告要求原告缴纳2万元办证费用，不然不予交房（约定办证费用以实际发票为准，多退少补），现房屋不动产证各类办证发票被告已给原告，发票总金额为8486.88元，按照之前的多退少补原则，被告应退原告多缴纳的费用（20000-8486.88=11513.12元）。原告多次找被告退还上述款项，被告以种种理由拒绝，原告特诉至法院。 被告锦洪公司辩称：一、原告要求被告退还多缴纳房屋面积的房款的诉讼请求，被告无异议；二、原告要求被告退还办理不动产权证多缴纳费用的诉讼请求，被告有异议，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回：1、双方签订的【锦华.阳光百合】商品房买卖合同第四条约定：购房款不包含为该房办理不动产权证的税、费，至于这些税、费的项目为哪些？具体金额是多少？被告不可能在合同中一一列举。因此，双方在后面补充一句，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴。只要是按照相关部门规定缴纳的税、费，原告都必须缴纳,否则，如果有哪一项税、费没有缴纳，原告的不动产权证就无法办出来。虽然相关部门对税、费由哪一方缴纳有规定，但是约定高于法定。双方在合同中已经明确约定，税、费均由原告缴纳，被告只是代收代缴，因此，为了把原告的不动产权证办出来，被告代缴的税、费应当全部由原告承担。2、被告收取了原告2万元办证费用，但是被告实际支出的办证费用已经超过2万元（房屋维修基金3415元、水电开户费4000元、契税5070元、不动产发票16900元、白蚁防治费284元、市房产局测绘费170元、市不动产中心测绘费312元、证件工本费80元、办证代办费600元，合计30831元），被告提交了办证税费明细表及发票复印件作为证据，发票原件在法庭上已经让原告查看、质证。双方签订的【锦华阳光百合】商品房买卖合同第四条，只约定被告代收代缴，没有约定被告必须将每一项税、费的发票都要分开单独交给原告。被告已经将契税、房屋维修基金发票交给原告，其他税、费是集体缴纳的总票，无法一一交给原告，但是被告提交的办证税费明细表证实，被告为原告办理不动产权证，实际支出的办证总费用分摊到每户已经超过2万元，被告绝无可能再退钱给原告。被告保留向原告追索被告代为垫付的办证税、费的权利。3、【锦华。阳光百合】商品房买卖合同交房标准第七条约定：每户配独立水、电表，并没有约定水、电独立开户。被告已经为每户配独立水、电表，已经履行合同约定。开户费既包括水电总开户费，也包括水电分户费，被告为原告水电开户过程中，依相关部门规定而支出的费用，依合同约定，全部由原告自理。 经审理查明，2012年11月7日，原、被告签订了一份《锦华·阳光百合商品房买卖合同》，与本案相关的内容包括：合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：房屋建筑面积约115.6平方米（实际面积以市房产局测绘队测量为标准，多退少补）；第四条“计价方式与价款”约定：该商品房单价为每平方米2923元，总金额计337898.8元，以上价格不包含该商品房的房产证、土地证的办证税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴。第五条规定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意多退少补，原价不变。合同附件：“锦华·阳光百合交房标准”第七条“水、电”约定：“每户配独立水、电表，水、电入户，室内预埋线管。”合同签订后，原告已经交清购房款及房屋维修基金、契税8486.88元。尔后，被告为原告办理出不动产权证书，产权证书上记录的房屋建筑面积为113.66平方米，与合同上约定的建筑面积相差1.94平方米。被告在为原告办理不动产权证书过程中，除了缴纳契税、房屋维修基金外，实际上还缴纳了开具不动产销售发票税、水电开户、测绘费、证件工本费等其他费用，其中有部分发票系为该小区多名住户办证时统一开具。原告以按合同约定向被告交纳了20000元办证费用，而被告仅向原告提交了契税、房屋维修基金两张发票，所以原告只愿承担契税、房屋维修基金两项费用为由，要求被告退还原告多交纳的办证费用及房屋面积差价，被告则同意退还房屋面积差价，并认为办证费用已经超出原告所缴纳20000元而拒绝退还，因而酿成纠纷。 以上事实，有原、被告提交的证据，以及庭审陈述予以证实，足以认定。 本院认为：原告江发满、何巧灵与永州市锦华置业发展有限公司签订的《锦华·阳光百合商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容合法，为依法成立并有效的合同，对双方具有法律约束力，双方应依合同约定享受权利、承担义务。永州市锦华置业发展有限公司后经工商变更登记为湖南锦洪地产实业有限公司，故合同的权利、义务应由本案被告锦洪公司继受。合同签订后，原告江发满、何巧灵依约交纳了全部购房款，履行了合同义务。依照双方合同中第三条约定房屋面积为115.6平方米（实际面积以市房产局测量为标准，多退少补），现房屋不动产权证书已下来，面积为113.66平方米，与合同约定面积相差1.94平方米，按照合同约定“多退少补”的原则，应当退还原告多缴纳房屋面积的房款，故对原告诉请“要求被告退还办理《房屋产权证》多缴纳房屋面积的房款”本院予以支持，即被告锦洪公司退还原告多缴纳房屋面积的房款：1.94*2923=5672.3元。 另根据原、被告双方签订的【锦华.阳光百合】商品房买卖合同第四条约定：“购房款不包含为该房办理不动产权证的税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴。”根据上述合同条文规定，首先，办理不动产权证所需缴纳的税、费应当全部由原告承担，被告仅仅代收代缴；现在，被告按照合同约定已经替原告办理出不动产权证书，履行了自己的义务，原告应当按照合同约定承担办理不动产权证书所需税、费。其次，原、被告在合同第四条中约定的“办理不动产权证的税、费”具体包括哪些项目不明确，虽然被告只是将契税、房屋维修基金发票交给原告，但是，众所周知，办证税、费不可能仅有契税、房屋维修基金，有的税、费是被告为小区其他住户办证时集体缴纳的总票，例如白蚁防治费、测绘费、证件工本费、水电开户费等票据没有给付原告，而这些费用按照合同约定都是需要原告承担的；第三，原告诉称：“在交房期间被告要求原告缴纳2万元办证费用，不然不予交房（约定办证费用以实际发票为准，多退少补）”，但是原告没有提交证据证实被告以不予交房为条件强迫原告缴纳2万元办证费用（不排除双方协商后原告自愿缴纳的可能），也没有提交证据证实双方“约定办证费用以实际发票为准，多退少补”。综上，对原告诉请“被告退还原告办理《房屋产权证》多缴纳的费用20000-8486.88=11513.12元”，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告湖南锦洪地产实业有限公司于本判决生效后五日内退还原告江发满、何巧灵多缴纳房屋面积的房款5672.3元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告江发满、何巧灵的其他诉讼请求。 本案受理费230元，减半收取115元，由被告湖南锦洪地产实业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 判决生效后，申请执行的期间为二年。 审 判 员  唐文雄 二〇一九年六月五日 代理书记员  李 园