广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2257号上诉人（原审原告）：冯世能，男，1971年8月6日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：陈芮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛敏，广东广瀚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵怀述，男，1986年7月2日出生，汉族，住四川省通江县。委托诉讼代理人：丁金石，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：何倩倩，广东广中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈富宁，男，1968年12月10日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：中山市我爱家建材贸易有限公司，住所地中山市火炬开发区张家边康怡路3号之五202房之一，统一社会信用代码91442000584667537F。法定代表人：陈富宁，该公司总经理。原审原告：高沛添，男，1979年6月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈芮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛敏，广东广瀚律师事务所实习律师。上诉人冯世能因与被上诉人赵述怀、陈富宁、中山市我爱家建材贸易有限公司（以下简称我爱家公司）、原审原告高沛添案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初4113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人冯世能上诉请求：撤销一审判决，改判支持冯世能的诉讼请求。事实与理由：2015年7月14日，冯世能与陈富宁签订《房屋租赁合同》，冯世能租赁陈富宁的涉案房产。2017年6月18日，冯世能又与高沛添签订《房屋租赁合同》，将涉案房产转租给高沛添。2017年9月6日，法院向房屋使用人发出搬迁公告，拟强制拍卖涉案房屋，并限令使用人搬出。赵述怀申请查封涉案房产的时间在冯世能与陈富宁签订《房屋租赁合同》之后，且高沛添已对房屋装修入住。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。根据上述规定，在法院执行拍卖时，冯世能有权要求受让人继续履行原租赁合同。被上诉人赵述怀辩称，赵述怀办理的抵押登记日期是2015年9月，冯世能与陈富宁签订的租赁合同日期是2015年7月，赵述怀怀疑租赁合同签订时间的真实性。从2015年7月至2017年6月冯世能并没有提供已经支付租金的证据，且其每月花费2000元租金租赁11楼用作仓库明显是不符合常理的。涉案房屋于2012年1月抵押给中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行），该行已经起诉陈富宁且案件在执行当中，即使租赁属实，也无法对抗设立在先的抵押权。2016年4月13日法院已查封涉案房屋，查封日期在冯世能与高沛添签订租赁合同之前，高沛添与冯世能所签订的租赁合同是无效的。2017年10月份法院核实涉案房屋并没有进行装修。高沛添同意冯世能的上诉意见。原审被告陈富宁、我爱家公司未出庭参加诉讼及提供书面诉讼意见。冯世能、高沛添于2018年3月2日向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2017）粤2071执异412号执行裁定书；2.法院对（2017）粤2071执10440号案中涉案的中山市火炬开发区江陵东路23号和泰家园13幢1104房屋进行带租拍卖（租赁期限至2030年7月28日止），剩余租赁期限的租金为278000元。一审法院认定事实：赵怀述与陈富宁、我爱家公司民间借贷纠纷一案，一审法院经审理作出（2016）粤2071民初3028号案民事判决，判决：“一、陈富宁于判决发生法律效力之日起七日内向赵怀述归还借款本金350000元并支付利息（以350000元基数，从2015年10月2日起至陈富宁实际清偿欠款之日止，按月利率2%计算）；二、赵怀述有权在第一判项下债务范围内折价、拍卖、变卖陈富宁位于中山市火炬开发区江陵东路23号和泰家园13幢1104房所得价款享有第二顺序的优先受偿权；三、中山市我爱家建材贸易有限公司对第二判项抵押物折价、拍卖、变卖所得价款不足以清偿第一判项下债务的部分，承担补充清偿责任；……”。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行所确定的义务，赵怀述向一审法院申请执行，执行案号为（2017）粤2071执10440号。执行过程中，一审法院依法作出（2017）粤2071执10440号执行裁定，于2017年10月9日查封上述涉案和泰家园1104房的房产。陈富宁作为被执行人在一审法院涉案多起，执行标的约800多万。一审法院对关于陈富宁为被执行人的案件合并执行，对涉案房产的和泰家园1104房处理。2017年11月7日，一审法院执行人员到涉案房产现场予以执行，发出（2017）粤2071执10440号搬迁公告，并拟定拍卖涉案房产。冯世能、高沛添认为一审法院执行在（2017）粤2071执10440号案时，其方有权要求受让人继续履行原租赁合同。冯世能、高沛添遂向一审法院提出执行异议，要求在（2017）粤2071执10440号案中对和泰家园1104房进行带租拍卖，租赁期限至2030年7月28日止。一审法院于2018年1月18日作出（2017）粤2071执异412号执行裁定书，驳回冯世能、高沛添的异议请求。冯世能、高沛添因不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。另查，赵怀述提供的不动产登记证明表显示，涉案房产的权利人为陈富宁。涉案房产的第一顺序抵押人建行中山分行与陈富宁金融借款合同纠纷[（2016）粤2071民初11810号]一案中的债务已于2012年1月12日办理抵押登记（他项权证号：粤房地他项权证中府字第0212000792号），建行中山分行于2017年7月25日向一审法院申请执行[（2017）粤2071执9720号]。第二顺序抵押权人赵怀述于2015年9月6日办理抵押登记（他项权证号：粤房地他项权证中府字第0115025451号。再查，冯世能、高沛添提交的租赁合同记载：2015年7月14日，陈富宁（甲方、出租方）与冯世能（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定租期2015年7月29日至2030年7月28日，房屋现有装修为毛坯，租赁用途为仓库、居住，月租金2000元，押金6000元，物业管理费、水电费分别由陈富宁、冯世能负担。2017年6月18日，冯世能（甲方、出租方）与高沛添（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定租期2016年6月29日至2030年7月29日；房屋现有装修为毛坯（由高沛添负责投资装修），租赁用途为居住、国家规定可使用范围内；2017年6月29日至2017年10月29日为装修期间免租金，月租金2000元起从2017年10月29日起分不同时间段予以收取相应租金，押金6000元；物业管理费、水电费分别由冯世能、高沛添负担。又查，一审庭审中，冯世能、高沛添主张涉案房产在2017年10月已装修完毕，高沛添已入住，并提供房产的照片、与中山火炬开发区彬振装饰材料店（何凌志）装修合同(落款时间2017年6月30日，约定施工工期80工作日，合同总价25.5万元)、何凌志收据（记载时间2017年6月收现金1万元）、高沛添向何凌志转账记录（2017年9月13日转4万元、同年10月24日转7万元、同年10月25日转6.5万元、同年12月22日转3万元、12月29日转4万元）。赵怀述对上述证据均不予确认。一审法院要求高沛添于期限内提交在租赁物所在小区物业管理处房屋装修备案材料、使用租赁物水电凭证等，高沛添逾期未提交。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。陈富宁作为被执行人在一审法院涉案多件，执行标的约800余万，一审法院现对陈富宁为被执行人的案件合并执行，正对陈富宁名下和泰家园1104房进行执行处理。在人民法院执行生效裁判处置已被查封的被执行人不动产的过程中，冯世能、高沛添提出执行异议，主张执行标的物上存在“长期租约”，对于此类租赁合同的真实性，一审法院需依法严格审查，即要保障提出异议的权利人的合法权利，又要防止被执行人及案外人以“虚假租约”的形式在执行标的物上恶意设置权利负担以逃避履行义务，损害其他债权人的合法利益，妨碍人民法院对执行标的物的司法处分。本案中，关于冯世能和高沛添主张的在案涉租赁物上存在的租赁合同关系。首先，从冯世能、高沛添提交的租赁合同形式上来看，反映冯世能与陈富宁在2015年7月4日签订租赁合同，冯世能于2017年6月18日将涉案房产转租给高沛添。该两份租赁合同租期均长达十几年，前后两份合同约定租金基本相同，约定次承租人高沛添对毛坯房进行装修，前述内容不同于一般租赁合同约定。其次，从两份租赁合同的实际履行情况来看，两份合同均约定承租人以年度支付租金及负担水电费用，但冯世能、高沛添作为承租人均未提交支付凭证以证明其实际履行租赁合同。另高沛添自述作为承租人，投入二十余万元对租赁房屋进行装修，该事实显然不符合常理，虽其提交有装修合同、转账凭证等，但经一审法院要求，其未能提交装修备案材料等对上述待证事实予以补强。综上，对于冯世能、高沛添主张的租赁合同关系，冯世能、高沛添提交的证据尚不足以证实真实存在，故一审法院均不予采信。同时，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。涉案房产第一抵押权（抵押权人为建行中山分行，系一审法院并案执行陈富宁案中申请执行人之一）于2012年1月12日设立。故即使按冯世能、高沛添所述，涉案房产出租在上述抵押权设立后，冯世能、高沛添对涉案房产主张的租赁关系均不得对抗已登记的抵押权。综上，冯世能、高沛添要求对涉案房产带租拍卖的主张，无事实与法律依据，一审法院不予支持。陈富宁、我爱家公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，缺席判决：驳回冯世能、高沛添的诉讼请求。案件受理费5470元（冯世能、高沛添已预交），由冯世能、高沛添负担。二审期间，冯世能向本院提供装修施工许可证一份、电费通知单三份、收据一份，拟证明高沛添承租了房屋后对房屋进行的装修，实际履行了租赁合同。赵述怀质证意见为：上述证据在一审判决之前就已产生，不是新证据，二审中提交是不符合规定。无法确认装修许可证和收据单的真实性。即使真实，冯世能不提交过去一年多的水费收据存疑，其也缺乏2017年11月10日后三年的电费单。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。冯世能的诉讼请求不应得到支持，理由如下：一、陈富宁在自身存在多起经济诉讼纠纷且涉案房屋已被抵押的情况下，仍与冯世能与签订长期租赁合同，该租赁合同约定的租金较低，且没有证据显示陈富宁实际向冯世能收取租金，也没有证据显示冯世能实际使用了租赁物。陈富宁与冯世能的上述租赁行为明显不符合常理，本院对其主张的租赁关系及其后的转租关系不予采信。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。涉案房产于2012年1月12日已设立以建行中山分行为第一顺序抵押权人的抵押，又于2015年9月6日设立以赵述怀为第二顺序抵押权人的抵押。即使陈富宁与冯世能签订的标注日期为2015年7月14日的租赁合同真实，在法院对陈富宁为被执行人的案件合并执行拍卖的情况下，该租赁关系也不得对抗已登记的抵押权，冯世能要求带租拍卖的诉讼请求应予以驳回。综上所述，冯世能的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5470元（冯世能已预交），由冯世能负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年六月二十五日书记员  杨婉婷