福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初104号 原告（反诉被告）：肖宇声，男，汉族，1973年2月2日出生，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：陈伟昆、张佳英，福建天衡（联合）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泉州市临江房地产开发有限公司，住所地泉州市鲤城区西湖小区星湖苑B-803号。 委托诉讼代理人：林丽惠、郭云程，福建瀛莱律师事务所律师、实习律师。 原告肖宇声与被告泉州市临江房地产开发有限公司（下简称临江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，临江公司在举证期限内于同年2月19日提起反诉，本院依法予以合并审理，适用普通程序公开开庭进行审理。肖宇声的委托诉讼代理人陈伟昆、张佳英,临江公司的委托诉讼代理人林丽惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖宇声向本院提出诉讼请求：1.判令临江公司立即协助肖宇声办理房屋所有权证（协助内容包括但不限于向肖宇声提供购房发票原件等）；2.判令临江公司按照购房款总额466484元，参照中国人民银行贷款利率的标准向肖宇声计付自2015年12月11日起至房屋登记至肖宇声名下之日止的违约金，违约金暂计至2018年12月10日为67108.02元；3.判令临江公司向肖宇声退还购房款26903元，并按中国人民银行贷款利率的标准向肖宇声计付自2015年12月11日起至实际还款之日止的资金占用损失（资金占用损失暂计至2018年12月10日为3870.24元）；4.判令临江公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年9月20日，肖国山与临江公司签订《商品房买卖合同》，由肖国山向临江公司购买址在福建省泉州市鲤城区湖滨路南侧星湖苑第B幢306号商品房（下简称案涉商品房），合同约定购房面积共183.8平方米，每平方2538元，购房款总额466484元，其中，首付款146484元，银行按揭五年贷款32万元。合同签订之后，肖国山依约向临江公司支付了首付款146484元，并向建设银行泉州市分行申请办理按揭贷款，银行于2002年11月29日将贷款32万元支付至临江公司账户内，该笔贷款于2007年8月14日结清。2003年3月4号，临江公司将案涉商品房交付给肖国山，根据合同约定，临江公司应当在房屋交付使用后360日内，协助买受人办理房屋所有权证。2008年9月22日肖国山死亡，其遗留的上述房产由其儿子肖宇声一人继承。房屋交付之后至今，临江公司未向肖宇声提供购房发票，也未通知及协助肖宇声办理案涉商品房产权手续，根据合同约定，肖宇声有权要求临江公司协助其办理案涉商品房所有权证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因出卖人原因导致买受人未能及时办理房屋产权证的，出卖人应当支付违约金。又，肖宇声支付了183.8平方米的购房款，但临江公司交付的案涉商品房面积实际只有173.2平方米，差额26903元临江公司应当退回肖宇声，并应向肖宇声支付资金占用损失。肖宇声已多次尝试与临江公司协议处理纠纷，但临江公司一直置之不理。 临江公司辩称:1.程序上，肖宇声非案涉合同的相对人，无权对临江公司提起商品房买卖合同之诉，应裁定驳回其起诉；2.实体上，肖宇声对临江公司提出的几项诉讼请求，均不能成立，应予驳回。（1）肖宇声非合同相对人，其无权主张合同上的权利，无权要求临江公司协助办证。而办证所需发票已开具并提供给肖国山，肖宇声要求再次开具购房发票，无合同和法律依据。（2）双方无合同关系，肖宇声向临江公司主张支付办证违约金，无依据。案涉商品房至今未办房屋所有权证，是肖国山原因或其他原因造成，非临江公司原因导致。（3）肖国山并未付清房款，因其与临江公司有业务合作往来关系，故临江公司同意其暂缓支付首付款146484元。双方签订合同后，临江公司向肖国山开具了首付款146484元的发票，并协助其办理余款32万元的银行按揭贷款手续。2006年5月22日，肖国山与临江公司根据测绘队测绘结果确认面积差异，并签订《补充协议》，约定退款额为26751元，该款用于抵付肖国山的首付款，抵扣之后的首付款余款为119733元，同时临江公司为肖国山代缴了房屋的契税6596元，肖国山尚欠临江公司购房各类款项共计126329元。故面积差退款应先抵付尚欠的首付款，肖宇声无权要求临江公司退还该差额及资金占用损失。即使当时肖国山与临江公司未约定抵扣首付款，肖国山已于2006年间知道该面积退款事由，其从未向临江公司主张过权利，至今已超过诉讼时效。综上所述，请求驳回肖宇声的诉讼请求。 临江公司提出反诉称:1.判令肖宇声向临江公司支付肖国山购买诉争商品房尚欠的购房款119581元，契税6596元，共计126177元，并支付资金占用利息自2008年9月22日计至实际付款之日止（按中国人民银行同期同类贷款利息计算，暂计至2019年1月31日止为78376.23元）；2.诉讼费用由肖宇声承担。事实和理由：肖宇声的父亲肖国山生前经营泉州市北峰建筑工程有限公司（以下简称北峰公司），北峰公司与临江公司有业务合作往来，当时肖国山拟购买诉争房屋作为公司办公室，提出首付款146484元暂缓支付，待日后公司有经营收益时，肖国山再从公司领款支付，余款32万元办理按揭贷款支付，考虑到将来准备与北峰公司建立长期的友好合作关系，故临江公司予以同意，签订合同后，临江公司为肖国山开具了首付款146484元的商品房销售统一票据，并协助其办理了银行按揭贷款手续。之后，肖国山称因北峰公司款项被挪用，要求继续暂缓其首付款的支付。诉争房屋竣工后准备办理产权证期间，双方根据测绘队的测绘结果确认面积差异退款额为26751元，该款用于抵付肖国山的首付款，抵扣之后的首付款余款为119733元，之后测绘队进行调整，双方调整退款金额为26903元，同时临江公司为肖国山代缴了诉争房屋的契税6596元，因肖国山未结清房款，故双方未继续进行产权证的办理事宜。再后来，肖国山因病去世，现根据肖宇声在本诉中诉称，诉争商品房由肖宇声继承，根据《继承法》第三十三条规定，肖国山未予支付的首付款119581元、契税6596元及资金占用利息，肖宇声作为继承人应予清偿。 针对临江公司的反诉，肖宇声辩称:案涉房款已全部付清，临江公司的主张与事实不符，应当予以驳回。基本事实与本诉一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的事实和证据，本院分析认定如下： 1.关于案涉商品房房款是否已缴清问题。临江公司对肖宇声提供的《商品房买卖合同》、《商品房（预收款）统一票据》、《个人住房借款合同》、《房（铺）交接书》、《销售不动产统一发票（代开）》、《房屋调查表》等证据的真实性不持异议，肖宇声对临江公司提供的《补充协议》亦无异议，本院对此予以认定。该组证据显示，临江公司确认肖国山依双方合同约定向其缴交了案涉商品房首付款146484元，并于2002年10月30日向其出具了收款票据。2002年11月27日，肖国山办理银行贷款32万元支付剩余购房款，临江公司予以积极协助并为肖国山的贷款提供连带责任担保。2003年3月4日，临江公司向肖国山交付案涉商品房。肖国山办妥银行贷款向临江公司支付剩余购房款后，临江公司于2004年5月26日向肖国山出具了收款票据。再后，经测绘，案涉商品房实际面积与为173.2平方米，比合同约定面积少，临江公司为此与肖国山共同确认应退还部分房款，临江公司向肖国山出具《销售不动产统一发票（代开）》。在整个过程中，没有证据显示临江公司曾提出肖国山未向其缴交首付款146484元，或肖国山确认其未交首付款，故临江公司称肖国山未向其交付首付款，缺乏依据，不予采纳。临江公司提供的《补充协议》（2006年5月22日）可证实其与肖国山共同确认案涉商品房的产权登记面积为173.26平方米，面积误差10.54平方米，临江公司应退还肖国山房款26751元，但不能证明肖国山确认其未缴交首付款且同意将应退房款抵扣首付款，故临江公司称肖国山同意将应退房款抵扣首付款，亦缺乏依据，不予采纳。综上，肖宇声提供的证据可以证明案涉商品房的购房款已依约缴清的事实。 2.关于临江公司应退还肖国山面积差价款数额问题。临江公司提供的《补充协议》（2006年5月22日）证实其与肖国山共同确认案涉商品房的产权登记面积为173.26平方米，面积误差10.54平方米，临江公司应退还肖国山房款26751元。临江公司在庭审中自认经测绘调整，其应退还肖国山面积差价款为26903元，肖宇声对此不持异议，本院对此予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年9月20日，肖国山（买受人）与临江公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买址于福建省泉州市鲤城区湖滨路南侧星湖苑第B幢306号商品房，建筑面积共183.8平方米，每平方2538元，总价款466484元；买受人应于签约当日付清首期款146484元，其余购房款32万元买受人向银行申请五年按揭贷款；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比超过正负1%的，保持每平方米单价不变，按产权登记面积结算房价款，多还少补；买受人逾期付款的，逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日的，双方同意继续履行合同的，买受人支付逾期违约金标准同前；出卖人应在2003年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质监部门验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的，逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，逾期超过60日的，双方同意继续履行合同的，出卖人支付逾期违约金标准同前；出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内退还已付房价款，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。买受人不退房的，双方根据实际情况另行协商。合同还就双方的其他权利义务进行约定。合同签订之后，肖国山依约向临江公司支付了首付款146484元，临江公司于2002年10月30日向肖国山出具了《福建省泉州市商品房销售（预收款）统一票据》。2002年11月27日，肖国山、建设银行泉州市分行、临江公司签订《个人住房借款合同》一份，由肖国山向建设银行泉州市分行贷款32万元用于向临江公司支付剩余购房款，临江公司为肖国山的贷款提供了阶段性连带责任保证。之后，肖国山于2002年11月29日将取得的贷款32万元支付给临江公司（肖国山的前述贷款已于2007年8月14日结清）。2003年3月4号，临江公司将案涉商品房交付给肖国山。 2006年5月22日，临江公司与肖国山签订《补充协议》一份，双方确认案涉商品房合同约定面积为183.8平方米，产权登记面积为173.26平方米，面积误差为10.54平方米，按照合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，临江公司应退还房款26751元给肖国山。 2006年6月12日，临江公司代肖国山缴税案涉商品房的契税款6596元，取得《中华人民共和国契税完税证》。 2007年6月6日，临江公司向肖国山开具《销售不动产统一发票（代开）》（预收款换不动产发票），合计金额为439581元。 另查，肖国山与杨宝珠系夫妻关系，其生育长子肖宇新、次子肖宇声、长女肖宇红、次女肖宇婷。肖国山的父亲肖清慈、母亲杨蜨娘分别于1970年、2007年去世。2008年9月22日，肖国山去世。2018年8月15日，杨宝珠、肖宇新、肖宇声、肖宇红、肖宇婷共同办理了六份《公证书》，公证内容：杨宝珠、肖宇新、肖宇红、肖宇婷出具书面声明书自愿放弃对肖国山遗产（案涉商品房）的继承；肖国山的遗产（案涉商品房）由肖宇声一人继承；杨宝珠将其对案涉商品房享有的二分之一份额赠与肖宇声，肖宇声表示接受杨宝珠的赠与。 肖宇声因向临江公司主张相关权利未果，于2019年1月3日起诉至本院。 审理中，临江公司提供关于案涉商品房的《契税完税证》（2006年6月12日），并表示该契税系其代肖国山缴纳。肖宇声对此无异议，并表示其未缴交案涉商品房的相关契税，如临江公司代缴了，其愿意偿还给临江公司。临江公司自认案涉商品房因面积误差应退还肖国山的差额房款26903元，尚未退还肖国山。 本院认为，肖国山与临江公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。肖国山去世后，其遗产已由其子肖宇声一人继承，而杨宝珠亦已将其对案涉商品房享有的二分之一份额赠与肖宇声，故肖国山关于案涉《商品房买卖合同》的权利义务应由肖宇声享有及承担。鉴此，肖宇声有权就案涉《商品房买卖合同》向临江公司主张权利。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定及案涉《商品房买卖合同》的约定，肖国山自案涉商品房交付使用之后具办理案涉商品房相关权属登记手续的法定义务，临江公司具有协助肖国山办理案涉商品房权属登记证书的义务，由于案涉商品房的相关权属登记尚未办理至肖国山名下，故肖宇声要求临江公司协助其办理案涉商品房权属登记证书的请求，符合合同约定及法律规定，应予支持。但肖宇声未能提供证据证明存在属于临江公司的责任而导致肖国山未能在合同约定期限内取得案涉商品房权属证书，故其要求临江公司支付相应违约金的请求（本诉第二项诉讼请求），缺乏合同依据和法律依据，不予支持。 临江公司确认应退还肖国山关于案涉商品房面积差价款26903元，但至今尚未退还，肖宇声要求临江公司向其退还该差价款项的请求，合理合法，予以支持。由于肖国山与临江公司未约定前述差价款支付时间，而肖宇声又未能提供证据证明肖国山曾向临江公司催讨过前述差价款，故其要求临江公司应支付该款自2015年12月11日起按人民银行贷款利率标准计算资金占用损失的主张，依据不足，不予采纳，但肖宇声起诉要求临江公司返还该差价款，临江公司却未返还，肖宇声有权要求临江公司支付该款自起诉之日起至实际付款之日止按人民银行贷款利率标准计算资金占用损失，鉴此，对肖宇声的该项诉讼请求，予以部分支持。 临江公司代肖国山缴纳了案涉商品房的契税6596元，肖宇声对此无异议，并表示愿意返还给临江公司，故临江公司要求肖宇声支付该款项的请求，依据充分，予以支持。对于临江公司要求肖宇声支付该6596元自2008年9月22日起至实际付款之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息的请求，鉴于之前临江公司应退还肖国山差价款，且没有证据显示临江公司在提起反诉之前曾就此向肖国山或其继承人主张过权利，故临江公司要求的资金占用费的起算时间应以其提起反诉的时间开始起算，对临江公司的该部分反诉请求，予以部分支持。 临江公司未能提供充分的证据证明肖国山未支付案涉商品房的首期款146484元，故其要求肖宇声支付尚欠购房款119581元及相应资金占用利息损失的反诉请求，缺乏依据，不予支持。肖宇声在独自继承肖国山的遗产后向临江公司主张权利，未超过诉讼时效，临江公司关于肖宇声要求其返还案涉商品房面积差价款已超过诉讼时效的意见，缺乏依据，不予采纳。 综上，对肖宇声的诉讼请求及临江公司的反诉请求，均予以部分支持。双方提出的抗辩意见与本院前述认定相符的部分，予以采纳，其他不相符的部分，均缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第三十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助肖宇声办理址在福建省泉州市鲤城区湖滨路南侧星湖苑第B幢306号商品房的不动产权证； 二、泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日支付给肖宇声26903元及相应利息（以26903元为基数，自2019年1月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）； 三、肖宇声应于本判决生效之日起十日支付给泉州市临江房地产开发有限公司6596元及相应利息（以6596元为基数，自2019年2月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）； 四、驳回肖宇声的其他诉讼请求； 五、驳回泉州市临江房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1674元，由肖宇声负担1039元，泉州市临江房地产开发有限公司负担635元；反诉受理费2185元，由肖宇声负担70元，泉州市临江房地产开发有限公司负担2115元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张文俊 人民陪审员  许自伟 人民陪审员  江军猛 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  康青霞 本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国继承法》 第二条继承从被继承人死亡时开始。 第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括： （一）公民的收入； （二）公民的房屋、储蓄和生活用品； （三）公民的林木、牲畜和家禽； （四）公民的文物、图书资料； （五）法律允许公民所有的生产资料； （六）公民的著作权、专利权中的财产权利； （七）公民的其他合法财产。 第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。