上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初7011号原告：许利荣，女，1988年4月23日生，汉族，住安徽省六安市。原告：胡海兵，男，1987年8月14日生，汉族，住安徽省六安市。两原告共同委托诉讼代理人：林晓芳，江苏春勤律师事务所律师。被告：吴伯江，男，1949年12月28日生，汉族，住上海市闵行区。被告：蒋宝琴，女，1952年5月31日生，汉族，住上海市闵行区。两被告共同委托诉讼代理人：徐国良，上海市华亭律师事务所律师。原告许利荣、胡海兵与被告吴伯江、蒋宝琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，于同年4月16日公开开庭进行了审理。原告许利荣、胡海兵及其共同委托诉讼代理人林晓芳，两被告共同委托诉讼代理人徐国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许利荣、胡海兵向本院提出诉讼请求：1、判令两被告退还原告支付的自2018年7月11日起至2018年9月6日止共计1个月25天的租金人民币(以下币种同)12,222元(计算方式：6,660元+6,660元/月÷30天×25天=12,222元)；2、判令两被告退还原告押金7,000元；3、判令两被告赔偿原告购买家电损失26,000元(具体构成为：空调、热水器、油烟机各8台，购买单价分别为2,000元/台、800元/台、450元/台)；4、判令两被告赔偿原告装修损失117,560元，其中材料费损失74,660元、人工费损失42,900元)；5、判令两被告赔偿原告转租利益损失175,467元(该损失的计算方式为：原告每年向被告支付租金8万元，原告转租收取年租金为124,800元，年收益44,800元，原、被告之间约定的租期剩余期限为3年11个月，故原告的转租利益损失为44,800元/年×3年+44,800元/年÷12个月×11个月=175,467元)；6、判令两被告赔偿原告律师费损失10,000元。事实和理由：2016年5月7日，原、被告就上海市闵行区纪高路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争租赁房屋)签订《租赁合同》一份，合同约定：被告将系争租赁房屋出租给原告办公、住宿，租赁期限自2016年6月7日起至2022年6月6日止；租金6,660元/月。合同签订后，原告对系争租赁房屋进行了改装、增添部分电器设备后进行转租；原告按约支付租金至2018年9月6日。原告于2018年7月10日收到拆迁告知书，且系争房屋已被拆迁。故被告应返还原告押金、租金，并赔偿原告相关的损失。原告多次与被告协商，均未果。遂涉讼。两被告共同辩称，对原、被告双方的房屋租赁合同关系不持异议，但不同意原告的全部诉讼请求；原告向被告支付租金至2018年9月6日，自2018年9月7日起，原告未再向被告支付过租金；被告并不清楚是否在系争租赁房屋内张贴过拆迁公告，即使张贴了拆迁公告，也只是预告拆迁，并非原告免除支付租金的理由；原告确实向被告支付了7,000元的押金，但双方合同尚在履行中，退还押金的条件尚未成就；至于原告主张的家电损失，原告是否购买上述家电不确定、是否安装在系争租赁房屋亦不确定，且被告出租给原告的为三间房屋，不存在使用到原告陈述的如此之多的电器；系争租赁房屋交付给原告时就已装修好，原告是否装修，被告不清楚；至于原告主张的转租利益损失，根据双方的合同约定，被告出租房屋是给原告居住使用，不允许转租；原告主张的律师费损失无合同依据。本院经审理认定如下事实：坐落于上海市闵行区纪王镇纪高路纪高苑XXX号的宅基地房屋登记的权利人为被告蒋宝琴。2016年5月7日，被告蒋宝琴、吴伯江作为出租方(合同甲方)，原告许利荣、胡海兵作为承租方(合同乙方)签订编号为XXXXXXX的《租赁合同》一份，合同约定：一、房屋的座落、面积：1、甲方将其合法拥有的座落在本市闵行区纪高路XXX号出租给乙方使用；2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共220平方米；二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宿、办公使用；三、租赁期限：1、该房屋租赁期为六年，自2016年6月7日起至2022年6月6日止；2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。四、租金及支付方式：1、该房屋的月租金为6,660元，租金以现金方式支付。2、双方议定首期付6月，另付7,000元押金，以后按每六个月结算一次，提前五天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)。五、押金与其他费用：1、租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，经甲方确认后立即将押金无息退还给乙方；2、乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费，费用由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方；3、乙方应把已缴纳过的单据复印件交于甲方；六、甲方义务：1、甲方在租赁期内需按时将房屋及附属设施交付乙方使用，否则乙方可以追究甲方责任；2、租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；3、甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；4、租赁期内甲方在未经乙方允许的情况下，不得随意进出乙方租用之房屋。七、乙方的义务：1、乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违法，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任，甲方有权单方终止合同。2、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。3、未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；4、乙方在租房期间，物品遗失由自己负责。应注意防水、防盗、煤气中毒、触电等一切意外事故将由乙方承担一切后果。甲方不需要承担任何责任以及相关费用。九、违约处理：1、甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金7,000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同补充条款：1、屋内任何维修由乙方负责；2、再装修不得破坏原房屋结构。上述合同签订后，被告向原告交付了系争租赁房屋，原告对系争租赁房屋改装后分割转租。原告共向被告支付租金14万元，其中含押金7,000元。自2018年9月7日起，原告未向被告支付过租金。2018年8月26日，被告蒋宝琴与相关政府部门签订了《集体土地居住房屋补偿安置协议》。2018年9月29日，原、被告双方协商解除租赁合同，未果。2018年11月15日，被告向原告发出通知书一份，通知书载明：因应政府部门对纪高路XXX弄XXX号纪高苑整体拆迁要求，被告自2018年7月13日始多次正式告知请你方搬离现租住现场，你方均未作响应。现再次告知，请于2018年12月14日前搬离纪高路XXX弄XXX号，并将属于你方的一切财物清理搬离。逾期不作清理，视作你方自动放弃财物所有权，政府拆迁办或相关部门有权将其作为废弃物处理。另，自从2018年9月6日起，被告方再未收到房屋租金，请按照合同约定补缴相关租金。请你方积极配合政府拆迁工作，若未及时搬离而导致的损失及责任，完全由你方承担。2018年12月8日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》一份，通知书中载明：鉴于原告方一直未支付2018年9月1日起的房屋租金，且该房屋已被列入协议动迁范围，被告正式通知原告方：1、该房屋《租赁合同》于2018年12月8日解除；2、请原告务必于2018年12月18日之前将该房屋恢复至租赁前原状后返还于被告，并与被告结清全部拖欠的房屋租金、水、电、煤等费用；3、若原告逾期未搬离，被告将停水、停电直至强制收回该房屋，因此造成的一切损失均由原告自行承担。另，两被告于2019年2月20日向本院起诉原告，请求判令：1、双方租赁合同解除；2、原告立即搬离交出房屋钥匙；3、原告支付2018年9月6日至2018年12月6日三个月的租金19,980元，每个月是6,660元；4、原告支付电费701.50元；5、原告支付从2018年12月7日至实际交还房屋之日止按6660元/月的标准计算的房屋占有使用费。本院经审理后于2019年5月22日作出(2019)沪0112民初7603号民事判决书，判令：一、确认蒋宝琴、吴伯江与许利荣、胡海兵于2016年6月7日所签订的《租赁合同》于2018年12月9日解除；二、许利荣、胡海兵于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市闵行区纪王镇纪高路纪高苑XXX号，并将上述房屋返还给蒋宝琴、吴伯江；三、许利荣、胡海兵于本判决生效之日起十日内支付给蒋宝琴、吴伯江自2018年9月7日至2018年12月9日期间所产生的租金20,646元；四、许利荣、胡海兵于本判决生效之日起十日内赔付蒋宝琴、吴伯江自2018年12月10日起至实际搬离涉案房屋之日止所产生的占有使用费，占用使用费按照6,660元/月的标准计算；五、许利荣、胡海兵于本判决生效之日起十日内支付给蒋宝琴、吴伯江电费701.50元。以上事实，由原告提交的《租赁合同》、收条、上海市房地产权证、转租租赁合同、闵行区华漕镇纪王村村民委员会出具的《情况说明》、《集体土地居住房屋补偿安置协议》、《购房确认计算表》、照片，被告提交的《租赁合同》、照片，(2019)沪0112民初7603号案件庭审笔录及民事判决书，以及原、被告在本案中的当庭陈述予以佐证。原告提交的案外人上海永启实业有限公司出具的《收据》、电器报价清单、装潢工程预算表、2018年6月26日的通知、2018年7月11日的汇总表，被告均不认可，本院亦无法核实，故对上述证据，本院难以采信。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方的合同约定，未经被告同意，原告不能改变系争房屋结构、装修，不得对系争租赁房屋进行转租、分租；补充条款亦约定，再装修不得破坏原房屋结构。然，审理中，原告自认其将系争租赁房屋原有的三间改装为八间进行分割转租，显已违约。且在原告提交的租赁合同原件中，原告擅自将合同约定的“不得转租、分租，不得改变房屋结构”的条款划去，有违诚信。原告自2018年9月7日起，未按约向被告支付租金，亦属违约。虽然被告蒋宝琴于2018年8月26日与相关部门签订了补偿安置协议，但在系争租赁房屋尚未移交给相关部门之前，被告尚未获得相应的房屋补偿款，被告蒋宝琴仍是系争租赁房屋登记的产权人，其对系争租赁房屋仍有对外出租的权利，原告应按约向被告支付租金。原告经被告催讨后，仍不支付租金，被告可以依法行使合同解除权。故原、被告双方的租赁合同实际已于2018年12月8日被告向原告发送解除租赁合同通知书之日解除。故原告主张退还2018年7月11日至2018年9月6日的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张的家电损失，本院认为，原告提交的证据尚不足以证明其实际购买相关的家电安装至系争租赁房屋内，且即使原告实际购买家电并安装至系争租赁房屋内，该部分属于可拆除的装饰装修，原告不存在实际损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告主张的装修损失，本院认为，原告提交的证据尚不足以证明其对系争租赁房屋进行装修所产生的费用，且原告违反合同约定，对系争租赁房屋进行改装，相应的后果应由原告自行承担，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告主张的转租利益损失，本院认为，原、被告双方的合同约定，原告不得对系争租赁房屋进行转租、分租，故原告主张的转租利益损失无合同依据，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告主张的律师费损失，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张的押金，被告同意退还原告，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋宝琴、吴伯江于本判决生效之日起十日内返还原告许利荣、胡海兵押金人民币7,000元；二、驳回原告许利荣、胡海兵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计人民币3,261.27元，由原告许利荣、胡海兵负担人民币3,001.27元，由被告蒋宝琴、吴伯江负担人民币260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一九年六月十四日书记员  段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。