重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0106民初10963号 原告：重庆隆派餐饮服务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区某，统一社会信用代码91500106676121662G。 法定代表人：莫在伦，重庆隆派餐饮服务有限公司经理。 委托诉讼代理人：饶思云，重庆正智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仇金，重庆丽达律师事务所律师。 被告：王仁惠，女，1954年10月6日出生，汉族，退休人员，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：曾鹏，重庆伟豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雪翱，重庆伟豪律师事务所律师。 原告重庆隆派餐饮服务有限公司与被告王仁惠返还原物纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法由审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年11月1日、2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告重庆隆派餐饮服务有限公司的委托诉讼代理人饶思云，被告王仁惠的委托诉讼代理人曾鹏、宋翠林到庭参加诉讼，被告汤成军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2018年10月31日，原告重庆隆派餐饮服务有限公司申请撤回对被告汤成军的起诉。此后，依法由审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告重庆隆派餐饮服务有限公司的委托诉讼代理人饶思云、仇金，被告王仁惠的委托诉讼代理人曾鹏、宋翠林到庭参加诉讼。转为普通程序后，依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与人民陪审员徐宏、袁平组成合议庭适用普通程序于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告重庆隆派餐饮服务有限公司的委托诉讼代理人饶思云、仇金，被告王仁惠的委托诉讼代理人曾鹏、刘雪翱（代理人宋翠林变更为刘雪翱）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆隆派餐饮服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王仁惠立即搬出原告拥有合法产权的重庆市沙坪坝区某房屋并将该房屋返还给原告；2、判令被告王仁惠赔偿原告因其非法占有原告房屋给原告造成的经济损失540000元（5000元/月×12个月×9年），判令被告汤成军对以上经济损失承担连带责任。3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2008年，原告从重庆市沙坪坝区糖酒有限公司处购得重庆市沙坪坝区某房屋，办理了过户手续，并获得104房地证2008字第517442号房地产权证，至此，原告成为该房产的所有权人。此后，原告发现被告王仁惠在未经原告许可的情况下私自将该房屋出租给被告汤成军进行餐饮经营获利。原告作为餐饮服务有限公司，购买该房的目的，就是为了满足餐饮经营用房需要，由于被告非法占用该房，给原告的生产经营造成巨大经济损失。自2008年原告购买该房屋至今已经经过9年，仅房屋租金损失，参照重庆市沙坪坝区磁器口正街商铺历年的房租价格，原告计算损失为540000元（5000元/月×12个月×9年）。原告曾多次通知被告立即从该房屋中搬出并将房屋返还给原告，但被告拒不搬出，为了维护原告的合法权益，现原告诉至法院，要求判如所请。 被告王仁惠辩称，1、原告取得涉案重庆市沙坪坝区某房屋产权证违法；涉案房屋是根据国家、国企政策，从1962年7月27日起分配给王义祥一家居住的福利房，王义祥一家一直居住在涉案房屋，有合法居住、使用权。原告无权要求被告返还房屋、赔偿损失。并且，原告不是从重庆市沙坪坝区糖酒有限公司购得涉案房屋，而是重庆市沙坪坝区糖酒有限公司以投资入股方式将房屋过户给原告。2、改制企业遗留问题引发的房地产纠纷属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，法院应驳回起诉。3、原告并非通过合法买卖方式取得涉案房屋产权，房屋原产权代管人糖酒公司无权处分该房屋，原告并非善意第三人。4、原告要求赔偿经济损失的诉讼请求部分超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下，王义祥（现已死亡），原重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司职工。原重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司分立后，王义祥为原重庆市沙坪坝区糖酒公司职工。重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司、重庆市沙坪坝区糖酒公司均为全民所有制企业。 重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司在1981年前即将该房屋作为公有住房分配给王义祥居住，王义祥等人的户口即迁入重庆市沙坪坝区某房屋，重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司曾于1981年每月从王义祥工资中扣收房租。 1985年，重庆市开展城镇住房情况普查。 1985年9月10日的重庆市城镇房屋分幢普查表载明，重庆市沙坪坝区某房屋，产别：全民单位自管公产；房屋建筑结构：穿逗；层数：二层；现在用途：住宅；建筑面积：164平方米；所有权人：重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司；使用情况：其中出租164平方米；房屋质量：严重损坏。 1985年9月10日的重庆市城镇住房情况分户普查表载明，重庆市沙坪坝区某房屋，产别：全民单位自管公产；所有权人：重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司；使用情况：出租；使用人家庭成员情况：户主王义祥，沙区烟酒公司工人；其妻林英发（别名林素华），磁器口运输社工人；长女王仁惠，磁器口运输社工人；长子王建军，沙区烟酒公司营业员；外孙丁雪琴，1981年出生。住房情况：使用面积55平方米，实际住人面积48平方米，家庭人口5人，备注：97号厨房，王义祥用5平方米，过道两家共用，算一半（面积）。 1997年，重庆市沙坪坝区糖酒公司开展企业改制活动。经评估，位于磁器口正街某号的土地证号为渝沙国用（94）字第324号的用途为住宅的743平方米土地使用权总地价265300元；磁器口正街某房屋，结构为穿逗，占地面积340平方米，建筑面积459平方米，原值5111.06元，净值-1366.08元，评估总值为零。 1998年4月13日，重庆市沙坪坝区人民政府对沙坪坝区财政局作出《沙坪坝区人民政府关于沙坪坝区糖酒公司产权转让的批复》:1、同意你们与沙坪坝区糖酒股份公司商定的产权价格进行国有资产转让。二、为有利于企业改革和发展，防止国有资产流失，对沙坪坝区糖酒公司的国有净资产2064083.27元的处置决定：1、非经营性资产1371903.05元（职工住宅部分）由国资部门委托企业管理；2、生产性资产692180.22元全部转让给职工，由职工共同出资购买，转让价格为120万元，一次性付清，收入上交财政专户管理。 1998年5月15日，重庆市沙坪坝区国有资产管理局（甲方）与重庆沙坪坝糖酒有限公司（乙方）签订《重庆市沙坪坝区糖酒公司国有资产转让合同》，约定：一、转让资产的范围：现（指改制前）由重庆市沙坪坝区糖酒公司占有、使用的并列入渝西会计师事务所资产“评估报告”（渝西所〔1997〕字第09号）中的国有资产，未列入评估书中的资产不属转让范围。二、转让价款的确定：以“评估报告”中确定的国家所有者权益净值（扣除一些政策规定予以扣除的项目后）为基础，结合糖酒公司的具体情况，根据沙区政府“国有资产的批复”双方议定经营性资产转让价款为120万元；三、现（指改制前）糖酒公司资产中的非经营性资产1371903.05元（含陈家湾在建住宅）由国资部门委托乙方管理。 此后，重庆市沙坪坝区糖酒公司改制为重庆沙坪坝糖酒有限公司。 2003年4月7日，重庆沙坪坝糖酒有限公司向沙区磁器口工商所出具《证明》，该证明载明：沙区某房屋产权属于重庆沙坪坝糖酒有限公司，该房屋分配给原我司职工王义祥居住（现为王义祥的遗孀林素华居住）。 2008年3月13日，重庆市沙坪坝区某房屋所有权人变更登记为重庆沙坪坝糖酒有限公司，该房屋建筑面积和套内面积均为165.14平方米，其中14.14平方米系违法建筑。 2008年4月23日，案外人李闯、孙琼与重庆沙坪坝糖酒有限公司签订《合资经营协议》，约定双方共同出资组建重庆隆派餐饮服务有限公司。重庆沙坪坝糖酒有限公司以重庆市沙坪坝区某号及磁器口金蓉巷18号等房屋作价105万元出资。 2008年8月14日，重庆市沙坪坝区某房屋所有权人变更登记为重庆隆派餐饮服务有限公司。 2008年12月4日，原告重庆隆派餐饮服务有限公司取得登记机构颁发的104房地证2008字第517442号房地产权证，该证载明，重庆市沙坪坝区某房屋用途为住宅，土地用途为住宅用地，房屋楼层为1-2，房屋建筑面积165.14平方米，房屋权利人为重庆隆派餐饮服务有限公司。 2014年4月4日，重庆市沙坪坝区商业委员会、重庆市沙坪坝区财政局联合发出《通知》，该通知载明：沙区糖酒公司：你公司1998年改制后，按照改制时企业与区财政局签订的国有资产转让合同的约定，由你们对非生产性国有资产进行代管。2008年3月，在未经区国资管理职能部门批准的情况下，你公司擅自将区财政局委托代管的国有资产转移至重庆隆派餐饮服务有限公司。经区商委、区财政局研究决定，责成你公司于2014年5月10日前自行纠正，并将以上四处房屋的产权重新办理回重庆市沙坪坝区糖酒公司（资产权属应注明国有）。 2015年4月2日，重庆市沙坪坝区商务局、重庆市沙坪坝区财政局联合作出《关于磁器口正街某号及磁器口金蓉巷某号四处房屋土地情况的说明》，该说明载明：重庆沙坪坝糖酒有限公司：根据中共沙坪坝区区委、沙坪坝区人民政府《关于加快企业改革的决定》（沙委〔1997〕140号）文件精神，你公司1998年改制，由于当时房屋的权证是土地证和房产证，在改制时，根据渝西会计师事务所资产“评估报告”（渝西所〔1997〕字第09号）和重庆市沙坪坝区糖酒公司国有资产转让合同的约定，已将磁器口正街某号及磁器口金蓉巷某号四处的土地纳入转让资产的范围。 2016年8月19日，重庆市沙坪坝区企业改革领导小组向重庆市沙坪坝区商务局发出《关于同意将磁器口某号和金蓉巷某号纳入国有企业改制遗留问题解决的批复》，该批复载明：同意将磁器口某号和金蓉巷某号四处D级危房的处置纳入国有企业改制遗留问题解决，将上述房屋按照改制时的评估价值处置给重庆沙坪坝糖酒有限公司，由重庆沙坪坝糖酒有限公司负责排危工作和妥善安置住户。 2016年9月6日，重庆市沙坪坝区商务局向重庆沙坪坝糖酒有限公司发出《重庆市沙坪坝区商务局关于磁器口某号和金蓉巷某号纳入国有企业改制遗留问题解决的通知》，该通知载明:重庆市沙坪坝区商务局同意将磁器口某号和金蓉巷某号四处D级危房的处置纳入国有企业改制遗留问题解决，将上述房屋按照改制时的评估价值处置给你们，由你公司负责排危工作和妥善安置住户。请你们按照有关政策和文件规定办理相关手续。 另查明，2015年10月10日，案外人刘宏、刘文玉与彭雄辉签订《门面出租合同》，约定刘宏、刘文玉将重庆市沙坪坝区某门面房屋出租给彭雄辉，租赁期限3年，从2016年2月12日至2019年2月12日止，每月租金20000元，每年租金240000元。 原告重庆隆派餐饮服务有限公司认为其对重庆市沙坪坝区某房屋享有合法产权，被告占用重庆市沙坪坝区某房屋属于侵权，遂起诉至本院，请求判如所请。 2018年10月8日，原告重庆隆派餐饮服务有限公司向本院提交《变更诉讼请求申请书》，原告认为，重庆市沙坪坝区某商铺发生火灾，导致重庆市沙坪坝区某房屋和室内装修等遭到烧毁。火灾后，原告已事实上占有了涉案房屋，因而撤回要求被告返还房屋的请求。从2008年原告购买涉案房屋至2018年的10年间，被告一直非法占有涉案房屋出租牟利，给原告造成了巨大的经济损失。参照市场租赁行情，申请人计算的损失为10000元/月×12个月×10年。据此，原告将其原诉讼请求变更为：1、判令被告王仁惠、汤成军赔偿原告因其非法占有原告房屋给原告造成的经济损失1200000元（10000元/月×12个月×10年）。2、本案诉讼费由被告承担。 2018年10月31日，原告重庆隆派餐饮服务有限公司申请撤回对被告汤成军的起诉，本院已口头裁定准许其撤回对被告汤成军的起诉。 在2019年6月18日法庭审理中，原告重庆隆派餐饮服务有限公司撤回部分诉讼请求并将其诉讼请求变更为：1、判令被告王仁惠赔偿原告2015年7月12日至2018年7月11日期间的房屋占用损失650000元（其中，2015年7月12日至2016年2月11日期间按10000元/月的标准计算损失，2016年2月12日至2018年7月11日期间按20000元/月的标准计算损失）。2、本案诉讼费由被告承担。 审理中，原告表示因其在另案中已经申请对重庆市沙坪坝区某房屋的租金市场价进行鉴定，要求本案计算损失的标准参照另案的鉴定结论，不申请对本案所涉重庆市沙坪坝区某房屋的租金进行鉴定。但原告在法庭辩论终结前未举示另案的鉴定结论。 审理中，原告为证明重庆沙坪坝糖酒有限公司已将涉案房屋收回，并安置了重庆市沙坪坝区某房屋给王义祥的长子王建军，举示了重庆市公有房屋出售（新购）合同书。原告认为王建军系重庆沙坪坝糖酒有限公司，其获得福利分房，与本案无关。 审理中，重庆市沙坪坝区某房屋登记为同一房地产权证，未分别登记某号房屋、某号房屋各自的面积，但原告认为某号房屋面积为110.14平方米，某号房屋面积为55平方米。 审理中，原被告双方均未举示证据证明被告王仁惠的父亲王义祥、母亲林英发（别名林素华）的死亡时间，但被告王仁惠的代理人在其代理词中陈述，王义祥于1988年9月去世，林英发（别名林素华）于2010年8月去世。 法庭辩论终结后，原告要求减少诉讼请求并于2019年6月18日向本院邮寄提交变更诉讼请求申请书，将其诉讼请求变更为：1、判令被告王仁惠赔偿原告2015年7月12日至2018年7月11日期间的房屋占用损失325000元（其中，2015年7月12日至2016年2月11日期间按5000元/月的标准计算损失，2016年2月12日至2018年7月11日期间按10000元/月的标准计算损失）；2、本案诉讼费由被告承担。 上述事实，有原告提交的房地产权证、门面出租合同、《关于磁器口某号及金蓉巷某号纳入国有企业改制遗留问题解决的通知》、《关于磁器口正街某号及金蓉巷某号四处房屋土地情况的说明》、《关于同意将磁器口某号和金蓉巷某号纳入国有企业改制遗留问题解决的批复》、沙区糖酒公司发出的《通知》、《重庆市城镇房屋分幢普查表》、《重庆市城镇住房情况分户普查表》、评估报告，有被告提交的土地估价报告、《关于重庆市沙坪坝区糖酒公司产权改革方案的批复》、《沙坪坝区人民政府关于沙坪坝区糖酒公司产权转让的批复》、《重庆市沙坪坝区糖酒公司国有资产转让合同》、档案查询结果、职工工资表、常住人口登记表、通知、《证明》以及各方当事人的陈述等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，原告重庆隆派餐饮服务有限公司是重庆市沙坪坝区某房屋的不动产登记薄上的登记权利人并持有房地产权证，对包括99号房屋在内的房屋享有直接支配和排他的权利。被告王仁惠占有该房屋，其行为侵害了原告的物权。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因此，现原告要求被告王仁惠赔偿2015年7月12日至2018年7月11日期间的房屋占用损失，本院予以支持。 关于2015年7月12日至2018年7月11日期间房屋占用损失的计算标准问题。 《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，侵害他人财产的，财产损失按照损害发生时的市场价格或其他方式计算。 本案审理中，原告表示因其在另案中已经申请对重庆市沙坪坝区某房屋的租金市场价进行鉴定，要求本案计算损失的标准参照另案的鉴定结论，不申请对本案所涉重庆市沙坪坝区某房屋的租金进行鉴定，但原告在法庭辩论终结前未举示另案的鉴定结论。 虽然原告没有证据证明损害发生时涉案房屋租金的市场价格，但原告可以要求以其他方式计算财产损失。现原告举示了案外人刘宏、刘文玉与彭雄辉于2015年10月10日就租赁重庆市沙坪坝区磁器口正街97号门面房屋签订的《门面出租合同》，该合同约定刘宏、刘文玉将重庆市沙坪坝区某门面房屋出租给彭雄辉，租赁期限3年，从2016年2月12日至2019年2月12日止，每月租金20000元，每年租金240000元。由于重庆市沙坪坝区某房屋和99号房屋相邻且属于同一个房地产权证记载的房屋，仅仅是99号房屋的面积约为97号房屋面积的二分之一，原告要求参照该《门面出租合同》约定的租金标准的二分之一即每月10000元计算其在2016年2月12日至2018年7月11日期间的房屋占用损失，本院予以支持。涉案房屋租金的标准事实上是逐年上涨的，原告要求按每月5000元的标准计算其在2015年7月12日至2016年2月11日期间的损失，在合理范围内，本院予以支持。 因此，被告王仁惠应赔偿原告2015年7月12日至2018年7月11日期间的房屋占用损失325000元（5000元/月×7个月+10000元/月×29个月）。 被告抗辩称，原告取得涉案重庆市沙坪坝区某房屋产权违法，无权向被告主张权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。本案原告取得涉案房屋产权依法进行了不动产登记，且被告未举示证据证明原告就涉案房屋取得的不动产登记已经不动产登记机构依法注销，因此，本院对被告的此项抗辩不予支持。 被告抗辩称，改制企业遗留问题引发的房地产纠纷属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，法院应驳回原告的起诉。被告将改制企业遗留问题引发的房地产纠纷归类为历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，没有事实依据和政策依据，因此，本院对被告的此项抗辩不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第四条、第九条第一款、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下： 被告王仁惠于本判决发生法律效力后3日内赔偿原告重庆隆派餐饮服务有限公司房屋占用损失325000元。 案件受理费10300元，由被告王仁惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决发生法律效力后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  谢凤鸣 人民陪审员  徐 宏 人民陪审员  袁 平 二〇一九年六月二十八日 法官 助理  冯 举 书 记 员  郭 琴