山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终944号上诉人（原审原告、执行案外人）：王观华，男，1951年2月16日生，汉族，住天津市塘沽区。委托诉讼代理人：袁娟鹏，山西丰汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：马素英，女，1967年11月30生，汉族，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人：李静，山西民力律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：吴跃辉，男，1963年10月15日生，汉族，天津市河北区居民，住晋中市榆次区。被上诉人（原审第三人、被执行人）：马素梅，女，1963年5月25日生，汉族，天津市河北区居民，住晋中市榆次区。上诉人王观华因与被上诉人马素英、吴跃辉、马素梅案外人执行异议之诉一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初3239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人王观华上诉请求：撤销原判，依法改判天津市开发区第一大街60号云锦蓝庭小区4号楼2202号房屋实际为上诉人所有，并停止对该财产的执行及解除查封、拍卖等执行措施。事实与理由:一审判决适用法律错误。上诉人王观华与被上诉人马素梅于2013年11月30日签订一份《购房协议》，马素梅将自己名下位于天津市开发区第一大街60号云锦蓝庭小区4号楼2202号房屋及车位出售给王观华，房屋及车位总价合计240万元，并约定上诉人在2014年11月30日前将房款及车位尾款全部付清，同时马素梅保证该房屋除了现有银行按揭贷款外，再无任何法律经济纠纷。该协议签订后上诉人依约支付了全部价款，并于2014年5月份入住该房屋，对房屋进行了装修，按时支付了该房屋的物业管理费、水电费等费用直至现在。以上事实在一审开庭审理中已经查明认定，上诉人的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，虽然上诉人一直催促办理该房屋手续，但由于被上诉人债务较多，一直没有偿还该房屋的贷款，导致该房屋没有及时过户给上诉人，一审提交的证据已经充分证明没有过户并非是上诉人自身原因，所以，一审判决仅以上诉人没有要求过户为由驳回上诉人诉求错误。被上诉人马素英辨称：1、诉争房产的权利人为本案被上诉人马素梅，答辩人在民间借贷案件诉讼期间对其名下的房产采取了诉讼保全措施，法院对该房产进行了查封。民间借贷案件生效后，被上诉人马素梅及吴跃辉未履行生效法律文书，故答辩人申请了执行。上诉人对执行标的物不享有合法、真实的实体权利。本案房产权利人为马素梅，双方所谓的买卖合同未到有关部门办理转让登记事宜，人民法院依法执行查封财产符合法律规定。2、被上诉人吴跃辉于2017年5月31日在榆次区人民法院执行局做过一次执行笔录，该笔录记载其名下天津有两套房产，已被查封，并未提及两套房产已经转让的事宜。上诉人提出执行异议是在2018年上半年，人民法院要对两套房进行评估拍卖时才提出的。提出的时间如此关键，显然是想用所谓的房屋买卖合同阻止合法执行。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、25条规定，上诉人并未取得该案房屋登记，并不是本案的权利人，因此，其并不是本案的适格主体。4、上诉人上诉状所依据的法律条款仍然是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，答辩人认为本条款适用的是未办理房产登记的房屋，本案涉及的房屋己经登记在被上诉人马素梅名下，物权是马素梅的，因此本案不适用该条款，且被上诉人马素梅与上诉人签订的房屋买卖合同并不是合法有效的合同。5、上诉人与被上诉人马素梅签订的《购房协议》约定：待买方将房款全部付清后，卖方负责还清银行贷款，并在60个工作日内给买方办理过户变更手续。上诉人称于2014年5月6日已经付清房款，按照双方的约定应当在60个工作日内办理过户手续。但时隔多年，被上诉人马素梅与上诉人没有依照双方约定办理过户，房屋仍然登记在被上诉人马素梅名下。答辩人认为此行为违背了双方的合同约定，又不符合常理，不动产物权变动以登记为生效要件，房屋产权未转移，该房仍然属于被上诉人马素梅。上诉人付清房款又不过户，说明其购房并不真实。被上诉人吴跃辉辩称：买卖发生在2013年，我买这个房子比较早，是按揭贷款买的，王观华原来是租赁的我的房屋，2013年我们双方协商为买卖，就由租赁转为了买卖。而且王观华也确实履行了买卖协议，没有过户是因为房有按揭贷款了，王观华一直要求我过户，但因为我的资金短缺，没有还清贷款，我和王观华老朋友，王观华一直催我过户来。被上诉人马素梅未提供答辩意见。王观华向一审法院提出诉讼请求：判令天津市开发区第一大街60号云锦蓝庭小区4号楼2202号房屋为王观华所有，并停止对该财产的执行及解除查封。事实和理由：王观华与第三人马素梅于2013年11月30日签订了一份《购房协议》，该协议约定马素梅将自己名下位于天津市开发区第一大街60号云锦蓝庭小区4号楼2202号房屋及车位出售给王观华，房产证号为津字第××号，面积为107.03平方米，房屋金额220万元，车位20万元，共计240万元整，并且约定王观华在2014年11月30日前将房款及车位款全部付清，同时马素梅保证该房屋除了现有银行按揭贷款外，再无任何法律经济纠纷。该协议签订后王观华依约支付了全部的价款，并于2014年5月份就已经付完全款并入住了该房屋，对房屋进行了装修，按时支付了该房屋的物业管理费、水电费等费用直至现在。现马素英与吴跃辉、马素梅因民间借贷发生纠纷，经法院审理后，马素英申请执行该房屋，王观华认为该房屋为自己所有，已向法院提起案外人执行异议申请，现被裁定驳回，为维护王观华的合法权益特诉至法院。马素英辩称：1、王观华不是适格的主体，不是涉案财产的权利人；2、王观华的诉讼请求不符合异议诉讼提起的受理范围，应当裁定驳回，同时违背了一事不再理的审判原则，理由是本案的诉讼请求与原异议的裁定有关，都是基于实体权利而提出主张；3、诉争的房产的所有权人是马素梅，法院对诉争房产采取的强制措施是正确的，王观华对执行标的不享有合法真实的实际权利；4、吴跃辉在马素英申请执行案中的执行期间已书面同意将被查封的房产作为执行财产，排除了王观华的主体权利。王观华与马素梅之间有经济往来，钱不是购房款。吴跃辉述称，该和王观华是朋友，有业务往来，房子是因为空缺的要卖，卖给王观华也确有其事，该也同意卖，但是有贷款就没有过户给王观华，王观华交付了购房款后于2013年11月底将房产证交给了王观华。执行期间房产在马素梅名下，当时他们还是夫妻，2015年11月房产被查封，他们同意将该房屋执行给马素英。2015年12月30日双方离婚，离婚时房产已经查封，就没有做处置。马素梅未在一审法定期间内提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼；但马素梅庭后经询问，表示认可王观华的诉请。一审法院认定事实：王观华与马素梅于2013年11月30日签订了一份《购房协议》，该协议约定：马素梅将自己名下位于天津市开发区第一大街60号云锦蓝庭小区4号楼2202号的房屋（含车位）出售给王观华；该房产证号为津字第××号；房屋面积107.03平方米；房款220万元、车位20万元，共计240万元整；付款方式为分批付款；王观华必须在2014年11月30日前将房款及车位款全部付清；卖方负责还清银行贷款后于60个工作日内给买方办理过户变更手续，同时保证该房屋除了现有银行按揭贷款外，再无任何法律经济纠纷。该协议签订后王观华分别于2014年3月7日转账25万元、2014年5月26日转账15万元、2014年5月6日以王观华老婆的名义转账200万元，共计转账240万元，马素梅在收款后于2014年5月16日给王观华出具收条后，并未办理过户登记，现房屋登记在马素梅名下。一审庭审中，王观华提供与天津市滨海新区尚品津滨装饰设计中心签订的装修合同，以证明王观华在收到房屋后开始着手装修房屋；提供物业费台帐、物业费收据、水费票据、网络通信费用缴纳凭证和办理网信通信的业务受理单，以证明王观华2013年年底已经实际占有该房屋，由其亲戚居住并缴纳了2013年到2016年的物业费及水电费；提供天津市房地产权证，以证明王观华与马素梅签订购房协议后，将房产证原件交付王观华保管。马素英与吴跃辉、马素梅因民间借贷发生纠纷，经法院审理后，马素英申请执行现仍登记在马素梅名下的该房屋，王观华认为该房屋为自己所有，向法院提起案外人执行异议申请，被一审法院裁定驳回后向该院提起执行异议之诉。涉案房屋经马素英申请，已于2015年11月7日查封。经质证，吴跃辉对购房协议、付款事实、交付房产证事实均予认可。马素英对王观华提供的购房协议的真实性、合法性均有异议；对转账凭证不认可，无法确定是借贷款还是购房款；收条真实性无法判断；装修合同真实性、关联性均有异议；缴费票据真实性无异议，关联性有异议。另马素英陈述，房子是王观华帮助马素梅购买的，用于投资，房子之前是王观华的小姨子租的，所以水电费都是由其缴纳，并且每个月还要交付租金，后来双方发生的经济纠纷，才想到这个房子，240万元不是购房款，协议是后补的，笔迹是可以进行鉴定的，保留对笔迹鉴定的权利。认定上述事实的证据有《购房协议》、转账凭证、收条、票据、收据、装修合同、房屋产权证等及双方当事人当庭陈述在卷为凭，经双方质证及该院审查，可以采信。马素梅经该院合法传唤未到庭视为该自愿放弃质证权利，依法承担不利后果。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，从王观华提供的证据显示，王观华与马素梅于2013年签订购房协议后，于2014年5月6日付清房款，马素梅在收款后于2014年5月16日给王观华出具收条后，但并未办理过户登记，现房屋仍登记在马素梅名下。按照协议约定王观华履行了购房合同的所有义务后，马素梅就应当配合王观华办理过户手续，但手续至今未予办理，房屋仍登记在马素梅名下。不动产物权变动以登记为生效要件，房屋产权没有转移，该房仍然属于马素梅所有。虽然王观华提供了早已交房并入住的证据，但王观华一方未能提供在此期间内自己曾向马素梅要求过户的任何证据，考虑王观华与马素梅并无特殊的身份关系，其能放任这种有损自己利益的行为延续至今，从时间上和常理上分析并不符合交易习惯，故不能排除存在虚假买卖的情况。因此，王观华就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对王观华之诉讼请求，该院不予支持。一审法院判决：驳回王观华的诉讼请求。二审经审理查明，在榆次区人民法院于2017年5月31日对吴跃辉制作的执行笔录中，榆次区人民法院要求吴跃辉提供财产状况，吴跃辉称：天津有两套房产，已被法院查封。吴跃辉认可该份笔录中所称两套房产包括涉案房屋。王观华于2018年7月23日向一审法院提起本案诉讼。以上事实有当事人陈述、执行笔录、一审案件审判流程管理信息表予以证实。其余事实与原审查明相同。本院认为，王观华与马素梅虽签订有《购房协议》、已向马素梅付清购房款、并已实际使用涉案房屋，但根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而王观华、马素梅并未将涉案房屋所有权过户登记到王观华名下，故，王观华尚未取得涉案房屋的物权，其仅取得涉案房屋物权期待权。而至于王观华对涉案房屋享有的该项民事权益是否足以排除法院对该房屋的执行，根据其与马素梅签订的《购房协议》，王观华在签订合同时即知晓涉案房屋存在按揭抵押贷款情形，此意味着王观华在购买涉案房屋时就存在可能因马素梅未清偿银行贷款导致房屋不能过户的风险，而至王观华2014年5月6日付清马素梅购房款时，其明确知道马素梅已具备还清银行贷款及按照合同约定时间为其办理房屋过户条件，在马素梅未依约履行义务时，其即应及时通过提起诉讼等法律途径主张权利、避免风险，但直至涉案房屋于2015年11月7日被查封前，其并没有行使权利，因此，其对涉案房屋未能变更登记至自己名下未尽到应尽的注意义务，存在过错，一审对其要求停止对涉案房屋执行的主张未予支持正确，应予维持。综上认定，王观华所持上诉主张均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王观华负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  张晓军审判员  元晓鹏二〇一九年六月十八日书记员  申海凰