广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初4号原告：莫明华，男，1985年3月24日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托代理人：罗应群，广东大展律师事务所律师。被告：罗流敏，男，1989年11月25日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县，被告：钟洪勇，男，1976年12月27日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告：刘雄辉，男，1974年11月13日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告：彭晖，男，1972年10月16日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖的委托代理人：宋子敬，广东启泰律师事务所律师。被告：何红梅，女，1978年7月16日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，原告莫明华诉被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，由审判员许志清担任审判长，与人民陪审员黄瑞栋、周荣参加的合议庭，于2019年4月20日依法公开开庭进行了审理，书记员陈洪森担任庭审记录。原告莫明华及其委托代理人罗应群，被告罗流敏，被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖的委托代理人宋子敬，被告何红梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅于2017年5月21日签订的《龙泉公寓委托建房合同》为无效合同。2.判决上述五被告向原告返还购房款人民币壹拾叁万元整（130000.00元），并从2017年5月21日起支付资金总额年利率6%的资金占用费至付清购房款之日止。3.本案案件受理费由五被告共同承担。事实与理由：2016年11月25日，被告刘雄辉、钟洪勇、彭晖成立廉江市禾辉地产投资咨询有限公司。期间，被告刘雄辉、钟洪勇、彭晖、罗流敏、何红梅自行成立廉江市禾辉地产有限公司，该公司没有在廉江市工商行政管理局登记册，未取得企业营业执照。2017年期间，上述五被告在廉城范围张贴《龙泉公寓合资建房》广告，该广告的内容是：“锦绣华景旁新建集资房，龙泉公寓。门前马路40米马路，转角地，A户型165平方，四房二厅二卫，阳台向东，南北通透，超大房型。B户型145平方四房二厅二卫。南北通透，超大阳台，大户型。锦绣华景大市场，锦绣幼儿园，九州广场，市体育馆就在家门口，生活配套设施十分完善，以锦绣华景一半不到的房价你就可以拥有该靓房，喜欢的就要快手啦！地皮款包括综合费用（其中包括设计费、建筑施工管理及协调组织计划等）。本住宅楼门前40米马路，转角地，左右8米路，首层建设面积236.8平方，本楼房共设计11层带电梯，1梯2户，一楼为小车库，夹层为摩托车库。145平方米三室两厅两卫两阳台预算260000.00元，165平方米四室两厅两卫两阳台预算290000.00元。”原告看到广告后，觉得很合算，便于2017年5月21日与廉江市禾辉地产有限公司、罗流敏、何红梅签订一份《龙泉公寓委托建房合同》。合同的主要内容是：“建房地址座落于廉江市锦绣××旁麻××村××号地合资建房。第一条：甲方在上述地块上拟建一幢14层合资房（一梯两户，每层2套）。该合资房首层基底面积236平方米，总面积300平方米。第二条：乙方包工包料，具体做到：外墙四周使用红砖，水泥使用合格或名牌水泥。钢材使用出厂的合格产品或名钢材。第四条：工程合同工期约18月，从签订本合同后计算。第五条：该合资房地皮款为人民币壹拾贰万伍仟元，总价款为约人民币贰拾伍万叁仟捌佰元(￥260000.00)（以实际发现金额为准，包含夹层摩托车库）。”分期付款：第一次付款：签订本合同当天付委托建房款人民币（含定金）壹拾叁万元（￥130000.00元）。第二次付款：2017年12月30日付委托建房款人民币￥50000元；第三次付款：2018年12月30日付委托建房款人民币80000元；一楼小车库出售收入款用来建一楼和夹层及作为24户委托建房者的电梯维修基金；建筑材料由乙方包工包料。第十条：甲方等24户委托乙方兴建的楼房的平面设计图见本合同附件……，房号以附件一上示为准，（即4楼，摩托车车库为6号）。该楼房的用途为住宅，属钢筋混凝土混合结构层高至少3米，甲方该套房总面积为145平方米。第十三条：其他约定事项：3、建房中如中途停止建房（即签订合同之日起超过30个月不能交房给甲方使用则乙方和丙方退还甲方己交的委托建房款）”。合同签订后，原告于2017年5月21日向廉江市禾辉地产有限公司交付委托建房款130000元，收款人为何红梅；被告于2016年6月开始在廉江市××××村口进行建设，建成一幢15层框架结构楼房，基底面积为233.76平方米，建筑总面积约4255.68平方米，廉江市住房和城乡建设局向原告及李丽华、潘俊廷、钟其河、陈红妹、陈汉英、高东圳、黄付、叶民、钟昌运、苏小妹、黄世群、罗增武、张家顺、罗自爱、李杏平、蓝应彬、庞伟玲、梁中乐、梁英、黄良等人发出《行政处罚决定书》。该决定书认定：“经查，你们在未取得建设工程规划许可证情况下，于2016年6月开始2018年2月1日廉江市××××村口进行建设，已建成一栋15层框架结构楼房，基底面积为233.69平方米，建筑总面积3880.76平方米，该楼房压占了城市规划红线，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建筑物……限你们在2018年2月8日前自行拆除位于廉江市××××村口违法建筑物（建筑面积3880.76平方米）。逾期不自行拆除，将依法强制拆除，拆除的费用及由此造成的一切损失由你们负担。”2018年4月13日，廉江市住房和城乡规划建设局又向原告及上述21人发出《履行行政处罚决定催告书》。该催告书称：“因你们至今仍未履行拆除义务，我局根据《中华人民共和国强制法》第三十五条的规定，现催告你们于2018年4月16日上午8点前拆除上述违法建筑。”2018年8月30日，廉江市住房和城乡规划建设局将座落于廉江市锦绣××旁麻××村××号地所建造的15层楼房全部拆除。五被告上述行为造成原告的经济损失完全是五被告的违法行为所造成的。被告设立的廉江市禾辉地产有限公司没有依法到工商行政部门进行登记，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第二、三、四款关于“设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司、从事房地产开始经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企事业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地县级以上地方人民政府规定的部门备案”的规定以及违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》第三条关于“公司经公司登记机关依法登记，领取《企业法人营业执照》，方取得企业法人资格。自本条例施行之日起设立公司，未经公司登记机关登记的，不得以公司名义从事经营活动”的规定。被告设立廉江市禾辉地产有限公司没有到工商行政管理部门登记注册，没有领取企业法人营业执照，其以该公司的名义进行房地产开发经营活动，严重违反了上述法律行政法规的强制性规定。被告向廉江市城南街道流江村麻熟村民小组购买集体土地，用于开发房地产。被告的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款关于“单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”的规定以及第十一条第二、三款关于“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”的规定。被告购买集体土地没有取得《国有土地使用权证书》而进行房地产开发，严重违反了上述法律的强制性规定。被告进行房地产开发，未取得建设工程规划许可证，严重违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款关于“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定。综上所述，被告擅自设立廉江市禾辉地产有限公司，该公司未依法到工商行政部门进行登记，未依法取得企业法人营业执照而进行房地产开发活动。该公司向农村购买集体土地，未取得《国有土地使用权证书》而进行房地产开发。被告没有取得建设工程规划许可证即在集体的土地上建造房屋出售，被告进行房地产开发将房屋出售给原告，严重违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定以及第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。被告因违反法律及行政法规的强制性规定与原告签订的《龙泉公寓委托建房合同》，这完全是被告的过错，请法院依法确认该合同为无效合同，并判决被告取得原告的购房款依法向原告返还。为了维护原告的合法权益，今具状起诉，请依法判决。被告罗流敏辩称：答辩人与原告是委托代理关系。2017年因原告等人需在廉江市锦绣华景旁边集资建房，原告于2017年5月21日与答辩人达成《龙泉公寓委托建房合同》一份，由于合同约定是包工包料，所以，答辩人委托中介何红梅代为收集原告等人的建房款，合同约定原告需建的套房总造价为26万元，但原告目前只付给答辩人13万元，至今尚欠答辩人13万元未付，合同签订后，答辩人全面组织施工，所收取原告的建房款已全部用于购买建房材料及支付工人工资，答辩人按合同的约定，在期限内已为原告等人建成了集资房屋，并于2018年2月底将集资房屋交付给原告等人使用，至此，答辩人已按合同的约定，全面完成了原告等人委托建房的事项，至于后来原告等人的建房因违反城市规划而被有关部门拆除的法律后果，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，应由原告等人自己承担，与答辩人无关。因此，原告请求答辩人返还委托建房款13万元依法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖辩称：答辩人于2016年11月25日合伙依法成立“廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司（以下简称我公司）”，主要从事房地产信息咨询和中介服务，并招聘何红梅为我公司的业务员。2017年4月，我公司接受罗流敏的委托，发布“龙泉公寓合资建房”信息，并将相关客户介绍与罗流敏洽谈，如促成双方达成合同，则委托我公司代收相关客户的合资建房款，同时，我公司即可收取罗流敏一方的中介费用。由此可见，我公司在本案中从事的是居间业务，并非合同中的权利、义务人，我公司受委托代收相关客户的合资建房款也如数交给委托方用于建设相关客户房屋的开支。因此，我公司对原告与罗流敏之间签订合同所约定的权利、义务没有任何责任。原告现起诉请求答辩人承担返还13万元委托建房款，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告何红梅辩称：答辩人与原告不存在合同关系，本案原告莫明华与被告罗流敏、廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司签订《龙泉公寓委托建房合同》，并已实际履行完毕。其中，廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司（下称“公司”）在合同中为居间地位。答辩人仅为公司员工，系依公司的受权委托与原告苏广柳签订合同及收取相关款项，这些均为职务行为。因此，答辩人与原告莫明华不存在合同关系。综上，请求法院驳回原告莫明华对答辩人的请求。补充：一、答辩人是受廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的雇请而在该公司工作的，答辩人在本案中所从事的代收集资建房相关款项及代理签写有关文件、合同等均为该公司雇员的职务行为，与答辩人本人无关，这有廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司出具的《声明书》为证。二、关于原告出示的答辩人于2017年5月21日2016年9月19日与黄增海签订的《委托建房合同》是由于答辩人不懂法而以答辩人自己的名义与黄增海签订，实际上，这份合同是罗流敏于2016年8月11日与黄增海签订的，有原合同可以证实，但后来由于黄增海要求增加12万元工程款，要求重新签订协议，而当时罗流敏又出差在外，因此，罗流敏电话授权委托答辩人与黄增海签订，所以，才造成答辩人与黄增海签订该合同，其实，这一事实罗流敏也是确认的，都是由于答辩人不懂法而所造成，但答辩人并非罗流敏老板的合伙人，答辩人无权与黄增海签订《委托建房合同》，在此，特予澄清。三、关于原告出示的《土地使用权转让协议书》和《合资建房协议书》中原告的签名问题，当时，原告在2016年与罗流敏签订相关合同时就有部分合资建房者亲自签字，还有一部分没有亲自签字，时至2018年住建局要求合资建房者提供相关资料，为此，罗流敏又授权要答辩人通知未有签字的合资建房者补签《土地使用权转让协议书》和《合资建房协议书》以上交给住建局，在答辩人电话通知后，当时在廉江居住的部分合资建房者就亲自到来签字，另一部分不在廉江居住的，就电话授权答辩人代理其签字并送交住建局，所以才出现并非合资建房者本人亲自签字的情况，但这并不是答辩人故意造假的行为。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：1.原告身份证；2.合资建房广告；3.委托建房合同及地图；4.收据4份；5.二层平面布置图；6.企业机读档案资料；7.《行政处罚决定书》、《履行行政处罚催告书》；8.集资楼房出售广告；9.《土地使用权转让协议书》；10.《土地买卖合同》；11.《合资建房协议书》；12.《委托建房合同》；13.U盘及录音记录。被告何红梅提交的证据有：1.《土地使用权转让协议书》、《合资建房协议书》；2.声明书；3.短信截图；4.委托建房合同两份、施工过程保障协议。被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖在举证期限内未提交证据。上述证据均经庭审举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗流敏与陈辉、陈良辉、陈耀辉等三人签订《土地买卖合同》，被告罗流敏购买陈辉等人位于廉江市城南街道办麻熟村的土地一块，该土地没有土地使用权证。该土地即是下面提到的廉江市锦绣××旁麻××村××号地。2016年8月21日，原告（甲方）与被告罗流敏（乙方）签订《龙泉公寓委托建房合同》，合同内容主要载明：1、甲方在廉江市锦绣××旁麻××村××号地上拟建一幢14层合资房，乙方以包工包料方式承建，工程合同工期约18个月，从签订合同后开始计算；甲方分四期向乙方支付价款，第一期应交付地皮款及建基础（含定金）费用共计130000元，第二期开始建一楼小车库和夹层摩托车库应交付50000元，第三期开始建主体应交付80000元；2、一楼小车库出售收入款用来建一楼和夹层及作为24户委托建房者的电梯维修基金；3、建筑材料由乙方包工包料；4、乙方应当在该合资房交付给甲方3个月内，双方约定时间办理公证或律师见证，如国家政策允许办理国土证及房产证，乙方无条件协助甲方办理国土证及房产证手续，有关办理国土证及房产证要付的费用全部由甲方承担；5、甲方不得随意对该合资房进行结构改变，如确实需要的，必须经乙方书面同意方可改变；6、该合资房天面屋顶及楼梯、首层公共部分面积、车库走道面积等使用权属全体合资户所有；7、甲方在没有付清全部合资建房款给乙方之前，甲方不得对自己的合资房进行装修、出租、居住、转让等；8、如甲方超过双方约定的建房交款时间，乙方有权对甲方的合资房另作处理，并不退回甲方已交给乙方的全部合资建房款；9、合同自甲乙双方签订之日起生效。原告作为甲方、被告罗流敏作为乙方在合同上签名、捺手印，合同落款处加盖廉江市禾辉地产有限公司的印章。根据被告何红梅提供的《土地使用权转让协议书》，被告2016年9月10日罗流敏将上述土地的使用权转让给原告等人。根据被告何红梅提供的《合资建房协议书》，原告等人作为合资者签订《合资建房协议书》，协议书主要载明：合资者购买2016年9月17日廉江市锦绣××旁麻××村××号地合资建房，由被告罗流敏包工包料承包建房，每户和承建方及禾辉地产中介方签订委托建房合同，由禾辉地产中介方何红梅负责收每户的地皮款和合资建房款等。2016年8月11日被告罗流敏与黄增海签订《委托建房合同》、《施工过程保障协议》，约定由黄增海包工包料承建廉江市锦绣××旁麻××村××号地的楼房工程。2016年9月19日被告何红梅代表被告罗流敏与黄增海签订《委托建房合同》，约定由黄增海包工包料承建廉江市锦绣××旁麻××村××号地的楼房工程，该合同上加盖了廉江市禾辉地产有限公司的印章。2017年5月21日被告何红梅收到原告交付的合资建房款13万元，收款收据加盖廉江市禾辉地产有限公司的印章；2017年1月15日被告何红梅收到原告交付的委托建房款13000元。该款已通过廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司交被告罗流敏用于建设上述房屋。在廉江市锦绣××旁麻××村××号地楼房筹建过程中，被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅通过微信等方式向社会公开发布上述楼房集资楼的出售广告。被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的投资者，被告何红梅是被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖的雇员，是被告罗流敏的代理人。廉江市禾辉地产有限公司没有在相关职能部门进行公司登记，没有依法成立。在上述集资楼建设过程中，该集资楼被确定为违法建筑物，廉江市住建局作出廉住建（城监）罚决字〔2018〕4号《行政处罚决定书》2018年2月6日，通知原告等人自行拆除。2018年8月，该集资楼被依法强制拆除。本案在审理过程中，原告以廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司出具“证明”，证明被告何红梅是其公司雇员，何红梅行使的销售、代收建房款是职务行为，所产生的法律后果由咨询公司承担为由，申请追加“廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司”为本案共同被告。经本院审查，廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司不是必须共同进行诉讼的当事人，原告申请理由不成立，本院裁定予以驳回。本院认为，根据被告的答辩及质证意见，本案的争议焦点有：一、关于本案案由。根据原告与被告罗流敏及廉江市禾辉地产有限公司签订的《龙泉公寓委托建房合同》等证据，原告与被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖的关系虽名为“委托”，但其内容并不具备委托合同的法律特征，合同主要内容涉及土地使用权及房屋买卖，因此，本院认为，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。二、关于五被告的责任。被告罗流敏与原告签订房屋买卖合同，又与工程施工方签订施工合同，并将原告交付的购房款用于建设，在建设、出售房屋的过程中主要从事购买土地、负责楼房施工管理等工作，因此应认定为建设、出售房屋的合伙人之一，应承担相应的责任。被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖以没有登记成立的廉江市禾辉地产有限公司与买受人签订有关合同，发布涉案楼房的出售广告，收取原告的购房款，在建设、出售房屋的过程中主要从事宣传、收款、出售等工作，应认定为建设、出售房屋的合伙人，应承担相应的责任。被告何红梅是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的雇员以及被告罗流敏的代理人，不承担责任。对原告关于被告何红梅的诉求，本院依法予以驳回。三、关于《龙泉公寓委托建房合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《龙泉公寓委托建房合同》名为委托建房，实为房屋买卖合同。被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖在没有取得土地使用权证、建设规划许可证等有关手续的情况下，以集资建房的非法形式规避法律，非法建房并对外出售房屋，损害国家利益，应认定为合同无效。四、关于原告诉请被告返还购房款13万元并支付资金占用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告与被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖之间的房屋买卖合同为无效合同，且案涉房屋已被依法强制拆除，对于原告已交付的13万元购房款，被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖应当予以返还。由于原告购买房屋时未尽到应有的注意、审慎义务，对合同无效也有过错。因此，原告请求被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖支付资金占用费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、限被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖在本判决生效之日起十日内返还购房款130000元给原告莫明华；二、驳回原告莫明华其它的诉讼请求。如果被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元（原告己预交），由被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  许志清人民陪审员  黄瑞栋人民陪审员  周 荣二〇一九年六月二十八日法官助理庞宇清书记员陈洪森