海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民初32号   原告（执行案外人）：来凤莲，女，1962年10月28日出生，汉族，住山西省大同市城区益民园7楼5单元10号。   委托诉讼代理人：董鹏，海南维特律师事务所律师。   被告（申请执行人）：王一萍，女，1967年10月13日出生，汉族，住山西省大同市。   委托诉讼代理人：梁民生，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。   第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司。住所地:海南省澄迈县金江镇文化北路逸海华庭。   法定代表人：郭忠，该公司董事长。   委托诉讼代理人：毛恒彬，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。   第三人：马振权，男，1963年9月14日出生，汉族，住海南省澄迈县。   原告来凤莲与被告王一萍及第三人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）、马振权案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告来凤莲的委托诉讼代理人董鹏，被告王一萍的委托诉讼代理人梁民生，第三人博海公司的委托诉讼代理人陈吉波、毛恒彬，第三人马振权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   来凤莲向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于海南省××县房（以下简称案涉房屋）的强制执行并解除查封；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：海南省高级人民法院（以下简称海南高院）在执行王一萍与博海公司民间借贷纠纷一案中，依法查封了博海公司名下位于海南省××县套房产所有权，并于2018年11月28日作出（2018）琼执5号公告，征询异议。原告来凤莲购买的案涉房屋包括在上述被查封的房产中。原告提出执行异议后，海南高院于2019年1月28日作出（2019）琼执异6号执行裁定，驳回原告的异议请求。事实上，原告于2014年9月6日与第三人马振权签订了《购房协议书》，约定购买马振权从博海公司处取得的案涉房屋。购房总价款为人民币208791元。2014年9月8日，原告依约向马振权一次性支付了全部购房款，马振权于同日向其出具《收条》。之后，马振权将案涉房屋交付给原告，原告于2014年10月份将案涉房屋装修并居住使用至今。因两被告涉及诉讼等原因，导致案涉房屋目前尚未办理过户登记至原告名下，对此原告并不存在任何过错。综上，根据相关法律规定，请求依法查清案件事实，支持原告的诉讼请求。   王一萍辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，有权提起执行异议的是直接向被执行人购买商品房的买受人。原告提交的《购房协议书》是其与第三人马振权签订，并非直接与被执行人博海公司签订。因此，原告无权提起执行异议，应当依法驳回。二、即使原告有权提起本案诉讼，其诉讼请求也不应得到支持。（一）原告所购买的案涉房屋系海南豪嘉源园林设计工程有限公司（以下简称豪嘉源公司）从博海公司抵债获得。豪嘉源公司针对案涉房屋曾向海南高院提起执行异议。海南高院于2019年1月21日裁定驳回了豪嘉源公司的异议请求，豪嘉源公司并未在法定时间内提起执行异议之诉。可见，豪嘉源公司事实上也认可其享有的权利不能阻却案涉房屋的强制执行。原告作为继受者，其权利当然也不足以阻却案涉房屋的强制执行。（二）即使豪嘉源公司与博海公司签订有真实的《房产抵偿工程款协议》，该协议约定是以房抵债，并非商品房买卖，不能产生物权期待权。原告作为案涉房屋的继受人就更不享有物权期待权，不能阻却案涉房屋的强制执行。（三）案涉房屋第二手受让人马振权在另案中提起的与本案基本一致的执行异议之诉，已被海南省海口市中级人民法院（以下简称海口中院）依法驳回，原告的诉讼请求更不应得到支持。海口中院审理的（2018）琼01民初410号案中，马振权主张案涉房屋系豪嘉源公司从博海公司抵债所得，豪嘉源公司又将案涉房屋抵债给马振权，马振权据此提起执行异议之诉。海口中院在该案中认定，博海公司在未履行人民法院生效判决的情况下，虚构批量房产抵债或批量签订买卖合同的方式处置自己名下财产，涉嫌妨害司法罪。据此驳回了马振权的起诉。故本案原告作为第三手受让人，其诉讼请求亦不应得到支持。（四）原告与第三人马振权签订的《购房协议书》是虚假的。1.原告与第三人马振权签订《购房协议书》，是在人民法院查封案涉房屋之后，有悖常理。2.原告与第三人马振权签订的《购房协议书》，内容简单，只有几句话，没有约定房屋产权证如何办理，没有约定违约责任。签订购房合同如此草率，不符合常理。（五）本案不存在所谓的购房款。原告所主张的购房款，仅是由马振权个人手写的一张收条。原告并未出具相应的银行汇款凭证予以佐证。（六）原告提交的物业费收据不能证明马振权在案涉房屋被查封之前就实际占有该房屋。2015年之前，案涉房屋的物业管理公司法定代表人为毛恒彬，其同时又是博海公司的实际经营管理人。在博海公司与马振权可能虚构房屋交易的情况下，毛恒彬完全可能向马振权出具虚假的物业费收据。且经公证的毛恒彬证言中，其曾出具过虚假物业费收据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。   博海公司述称，原告购买案涉房屋是真实的，在整个购房过程中没有过错，希望法院依法保护其合法权益。   马振权述称，豪嘉源公司给博海公司开发的“逸海华庭”项目做园林工程，马振权给豪嘉源公司提供灯具等材料。因博海公司拖欠豪嘉源公司的工程款，于2014年8月17日将部分房屋抵债给豪嘉源公司，豪嘉源公司又将其中的四套房屋（分别是1号楼1单元803房、806房，1号楼2单元603房和17号楼602房）于2014年8月25日抵债给马振权。由于马振权急需用钱，故将抵债的房屋便宜卖给原告，以缓解资金周转压力。双方于2014年9月6日签订《购房协议书》，之后于2014年9月6日马振权收取了原告带来的现金，并在当天向原告出具《收条》，并将案涉房屋交付原告。马振权从豪嘉源公司处获得案涉房屋的时间是2014年8月25日，当时案涉房屋并没有被查封，因此，将案涉房屋卖给原告是正常的。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告来凤莲提交了三组证据，第一组证据：海南高院（2019）琼执异8号执行裁定，拟证明海南高院驳回原告的执行异议请求；第二组证据：《购房协议书》《收条》，拟证明原告与马振权签订购房协议，购买案涉房屋，并一次性支付了全部购房款；第三组证据：物业费、水电费收据及房屋装修居住现状照片，拟证明原告及其家人接收案涉房屋后居住使用至今。王一萍对原告提交的证据发表质证意见，对第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可；对第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，称原告明知案涉房屋被人民法院查封还签订购房协议，有悖常理，且购房协议简单草率，对双方的主要权利未作出明确约定，至于收条，马振权可随时出具；对第三组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，称物业费收据存在矛盾和不合理的地方。马振权对原告提交的证据没有异议。王一萍提交了两组证据，第一组证据：案外人师某与博海公司签订的购房合同，澄迈商品房备案确认表，以及海南高院（2019）琼执异4号执行裁定，拟证明真实的商品房买卖合同进行备案登记无任何障碍；第二组证据：海南高院（2019）琼执异14号执行裁定，拟证明豪嘉源公司所提起案涉房屋在内的案外人执行异议已被裁定驳回，豪嘉源公司并未提起执行异议之诉。来凤莲对王一萍提交的证据发表质证意见，对该证据的真实性及合法性予以认可，但对其关联性不予确认，称与本案无关。马振权当庭提交了如下证据：1.博海公司与豪嘉源公司于2014年8月17日签订的《房产抵偿工程款协议》；2.豪嘉源公司与马振权于2014年8月25日签订的《房地产抵债合同》；3.载明供货单位为豪嘉源公司的《供货清单》；4.澄迈达胜物业服务有限公司于2014年8月24日向马振权出具的包括案涉房屋在内共四套房屋的物业费《收据》；5.载明送货单位及经手人为马振权、收货单位为豪嘉源公司的5份《送货单》。来凤莲和博海公司对马振权提交的证据发表质证意见，对该证据的真实性、合法性、关联性以及证明内容均予以认可。王一萍对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告来凤莲提交的《购房协议书》《收条》以及物业费、水电费收据，均有原件予以核对，本院予以采信。2.被告王一萍提交的两组证据与本案无关联，本院不予采信。3.第三人马振权提交的证据，虽均有原件予以核对，但对其关联性及证明力本院不予认可。理由如下：从该组证据的内容来看，马振权与豪嘉源公司以房抵债的货款金额为856380元，这与其提供的《供货清单》上载明的合计金额是一致的。该《供货清单》可以看作是双方就供货情况的结算。但该清单上只有马振权代表供货单位的签名，而送货单位处既没有签名，也没有盖章，亦没有落款时间。另外，马振权与豪嘉源公司签订《房地产抵债合同》的时间是2014年8月25日，双方约定豪嘉源公司在2014年8月27日之前将4套房屋交付给马振权，房屋交付前产生的物业、水电由豪嘉源公司承担，交付后由马振权承担。但马振权交纳4套房屋物业费的时间是2014年8月24日，即马振权在上述房屋还未抵债前就已交纳该房屋的物业费，这既不符合双方的约定，也不符合常理。因此，对马振权提供证据的关联性及证明力，本院不予采信。   根据当事人的举证、质证，结合法庭调查，本院认定以下事实：原告王一萍与被告博海公司及第三人郭忠民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理。在该案立案之前的2014年9月1日，根据王一萍提出的诉前财产保全申请，本院作出（2014）琼民保字第1号民事裁定，查封博海公司名下的位于海南省××县逸海华庭（预售许可证号为[2013]澄房预字026号）343套房屋，其中包括案涉房屋。该查封裁定书及协助执行通知书于2014年9月2日送达澄迈县住房保障与房产管理局，通知该局办理查封登记手续。2016年8月23日，本院对上述房屋以（2016）琼民初31号民事裁定续行查封。2016年8月23日，本院作出（2016）琼民初31号民事判决，判令博海公司于该判决发生法律效力之日起十日内偿还给王一萍借款本金6900万元及其利息（利息计算方法：2000万元本金自2014年10月16起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付至实际偿还之日止；4700万元本金自2014年1月14日起、200万元本金自2014年1月16日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的四倍计付到实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315981.3元，诉前保全费5000元，由博海公司承担。博海公司不服该判决提出上诉，最高人民法院于2017年12月29日作出（2017）最高法民终769号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。   2018年4月20日，本院依据王一萍的申请，对（2017）最高法民终769号民事判决立案执行。2018年8月20日，本院作出（2018）琼执5号执行裁定，对上述被查封的房屋再行续封。2018年11月28日，本院作出（2018）琼执5号公告，对被查封的上述房屋进行征询异议。来凤莲对查封的上述房屋中的案涉房屋提出书面执行异议，以其于2014年9月6日已购买案涉房屋为由，请求解除查封，保护其合法权益。本院经审查，认为来凤莲在法院查封后购买案涉房屋，且未办理备案登记手续，更未办理过户手续，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，裁定驳回来凤莲的异议请求。来凤莲不服该裁定，于2019年2月25日提起本案诉讼。   另查明，来凤莲与马振权于2014年9月6日签订《购房协议书》，该协议书只有一张纸，约定马振权将豪嘉源公司抵债给自己的案涉房屋出售给来凤莲，房屋面积63.27平方米，按3300元/平方米，总房款208791元。还约定，双方签订购房协议后，来凤莲一次性付清购房款，马振权收到购房款后，将房屋钥匙交给来凤莲。2014年9月8日，马振权手写《收条》，载明：收到来凤莲案涉房屋总房款208791元。对如何支付购房款的问题，来凤莲书面说明，因马振权急用钱，故按其要求以现金方式支付的购房款。目前，案涉房屋已装修使用。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条的规定，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，作为被执行人的博海公司，对作为案外人来凤莲的主张不持反对意见，故应当将其列为第三人。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益予以审理，在案外人同时提出确认其权利的诉讼请求时，可以一并判决。故本案的争议焦点为来凤莲对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定予以分析判断。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。本案中，本院于2014年9月1日裁定查封博海公司名下的位于海南省××县逸海华庭343套房屋，其中包括案涉房屋。该查封裁定书及协助执行通知书于2014年9月2日送达澄迈县住房保障与房产管理局，通知该局办理查封登记手续。在案涉房屋被查封后的2014年9月6日，来凤莲就案涉房屋与马振权签订《购房协议书》。虽然来凤莲称其已依约支付全部购房款，并对案涉房屋进行装修使用，但其签订《购房协议书》是在人民法院查封之后。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(http://148.0.9.212:8080/FullText/javascript:SLC(55942,0))》第二十六条(http://148.0.9.212:8080/FullText/javascript:SLC(55942,26))第一款亦规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”依据上述规定，在人民法院已经就案涉房屋查封之后，房屋所有权人不得就该房屋再行签署转让协议。即使房屋所有权人违反该法律规定，签订转让协议，该房屋受让人也不能取得对抗申请人民法院对案涉房屋采取查封措施的债权人的权利。虽然《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，法院查封行为仅仅是限制了物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。但来凤莲签订的协议因法院查封而不能产生对案涉房屋物权变动的效力，故来凤莲不能依据查封后所签订《购房协议书》获得本案案涉房屋的所有权，由此其也不能享有案涉房屋的物权期待权。因此，来凤莲购买案涉房屋的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件，其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。   综上所述，来凤莲对案涉房屋享有的实体权益不足以排除人民法院的强制执行，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(http://148.0.9.212:8080/FullText/javascript:SLC(55942,0))》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：   驳回来凤莲的诉讼请求。   案件受理费4431.87元，由来凤莲负担。   如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。   审判长 汪忠学   审判员 林秋婷   审判员 夏伟伟     二○一九年六月十七日   书记员 徐欣瑞   附相关法律条文：   中华人民共和国城市房地产管理法   第三十八条下列房地产，不得转让：   （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；   （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；   （三）依法收回土地使用权的；   （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；   （五）权属有争议的；   （六）未依法登记领取权属证书的；   （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。   《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》   第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。   第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议   案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   《最高人民法院关于人民法院   民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》   第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。   第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。   人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。