湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初5220号原告：长沙恒隆房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道福祥路289号隆鑫时光苑三号栋14层1415号房。法定代表人：张文庆，董事长。委托诉讼代理人：金某，住吉林省图们市，系公司员工。委托诉讼代理人：向某，住湖南省古丈县，系公司员工。被告：刘甲，户籍地湖南省衡东县。原告长沙恒隆房地产开发有限公司（以下简称恒隆公司）诉被告刘甲商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭雄建适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈莎担任法庭记录。原、被告各方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒隆公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的编号为XX1401022304的《长沙市商品房买卖合同》于本案起诉之日起解除；并判令被告向原告承担该合同项下房屋总价款20％的违约金，金额为人民币169772.2元。2、判令被告配合原告办理撤销长沙市岳麓区福祥路289号隆鑫时光苑6、7栋***房屋的网签、合同备案手续并注销抵押预告登记等手续。3、判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：刘甲于2015年11月10日与恒隆公司签订编号为***的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买了位于长沙市岳麓区福祥路289号的隆鑫时光苑6、7栋***号房屋。2015年12月刘甲就该房屋购房欠款59万元差额向北京银行股份有限公司长沙分行申请贷款并获批，由原告为刘甲向北京银行提供阶段性连带保证担保。期间，原告已为刘甲办理完购房网签、合同备案、抵押预告登记等手续。然刘甲自2016年8月起出现连续逾期且再未偿还贷款，原告及北京银行多次与刘甲交涉无果，北京银行于2018年1月26日向原告签发《全部收贷通知书》，宣布借款合同项下未到期贷款等全部债务立即到期并要求原告承担连带清偿责任。后北京银行于2018年2月6日向长沙市开福区人民法院起诉要求原告对刘甲所欠贷款本息及银行实现债权耗费的诉讼费、律师费等共约58万元承担连带清偿责任。期间，北京银行已从原告扣划刘甲已到期未偿还贷款本息约2.1万元。长沙市开福区人民法院于2018年4月25日作出判决由刘甲承担全部责任，判决原告为刘甲的上述全部债务承担连带清偿责任，目前该判决已生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；及刘甲与原告签订的买卖合同补充协议第2.1.4条约定：若买受人逾期15日未归还出卖人代还的款项，或出卖人连续2期向银行承担保证责任，或出卖人代买受人还款的总金额超过2万元的，出卖人有权解除买卖合同并要求买受人承担房屋总价款20％的违约金。根据开福区人民法院的生效判决，原告承担连带清偿责任即意味刘甲未按买卖合同约定向原告足额支付房款；经原告与刘甲多次沟通，刘甲至今仍未在原告承担清偿责任后以自有资金等方式向原告足额支付房款，其行为已构成根本违约并已导致原告的买卖合同目的无法实现。现原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。刘甲辩称，1、对于原告要求解除合同的诉讼请求，被告不同意。银行贷款应当是20年，现原告称被告违约，被告和银行律师沟通过，当时有两个选择，被告可以在五年内归还银行贷款或延缓两年执行。但7月10日，银行律师和被告发信息说，开发商要求一次性代偿刘甲的银行贷款，主动履行法院生效判决，后银行同意开发商代偿刘甲的银行贷款。2、因被告家有三个小孩，且经济情况较紧张，被告并未恶意欠贷，被告也和银行沟通过，希望原告可以给予被告两到三年的时间，被告可以还清银行贷款。被告购买涉案房屋的目的就是为了小孩读书，如果小孩再长大一点，被告有更多精力去想办法尽快归还贷款。且被告于2015年11月10日购买的涉案房屋，到现在房价已经增长到将近1万元/平方米。3、原告在涉案房屋交房后两年内没有将房产证交付给被告，涉案房屋所在小区很多业主也没有办理产权证，故原告存在违约。如果原告按时将产权证交付给被告，被告可以采取其他方式解决银行贷款问题。4、关于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，被告认为不合理且过高。请求法院给予被告多一点时间归还银行贷款。经审理查明，2015年11月10日，恒隆公司（出卖人）与刘甲（买受人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX1401022304）及其附件（包括《补充协议》），双方约定被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区福祥路289号隆鑫时光苑6、7栋23层***号房屋。合同第五条约定：该商品房单价为5790.32元每平方米，总房价为848861元。第六条关于付款方式及期限约定：买受人以银行按揭方式付款的，应于签订本合同之日向出卖人交付首期房款（含定金）258861元，剩余房款590000元向贷款银行申请贷款，出卖人应协助办理。合同第七条关于逾期付款的违约责任约定：买受人未按合同的约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条交付时间及条件约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条产权登记约定：在商品房交付且买受人提供齐办证所需资料后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，在办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01%支付违约金。如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2．出卖人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际能办理登记之日止，买受人按日向出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金（该比率应当不大于本条第三款（2）项中的比率）。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第二条关于银行按揭的补充约定第2.1.4项约定：买受人与银行签订贷款合同后，在出卖人承担担保责任期间，因买受人原因导致出卖人向银行承担保证责任代买受人还款的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行同期贷款利率向出卖人支付代还款项的利息，计息期间为出卖人代还款项之日起至买受人归还代还款项之日止。若买受人逾期15日未归还出卖人代还的款项，或者出卖人连续2期向银行承担保证责任，或者出卖人代买受人还款的总金额超过20000元的，出卖人有权解除买卖合同并要求买受人承担房屋总价款20%的违约金。同时出卖人有权将买受人已付的房价款直接用于代买受人偿付按揭贷款本息、罚金及其他费用并直接抵扣出卖人已承担的全部担保款项（包括本金、利息、罚金、违约金、诉讼费、律师费等所有款项）和买受人应承担违约金、赔偿金。第十四条第1项约定：本合同被解除的，买受人应在本合同解除之日起5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记的相关手续并返还房屋。2015年12月30日，原告、被告、北京银行股份有限公司长沙分行（以下简称北京银行长沙分行）三方签订了个人一手房按揭贷款《借款、抵押及开发商保证合同》，被告向北京银行长沙分行贷款59万元用于向原告支付购房款，原告为被告提供阶段性连带责任保证。合同签订后，被告向原告支付了258861元房屋首付款。2017年11月15日至2018年3月15日，被告未能如期向北京银行长沙分行归还6期按揭贷款，后北京银行长沙分行从原告的结算账户扣除了本金及利息共计21147.13元。2018年2月27日，北京银行长沙分行以刘甲、恒隆公司为被告向长沙市开福区人民法院提起诉讼，要求刘甲偿还贷款本息及律师费；要求恒隆公司承担保证责任。长沙市开福区人民法院于2018年4月25日作出（2018）湘0105民初1166号民事判决书，判决刘甲偿还借款本息530108.97元并承担自2018年4月20日起至借款本息还清时止的逾期利息、逾期罚息；刘甲支付实现债权费用26505元；恒隆公司对前述给付义务承担连带清偿责任。长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初1166号民事判决书生效后，恒隆公司于2018年7月10日代原告向北京银行长沙分行偿还了563736.32元，一次性结清了被告的该笔贷款。2018年7月26日，原告向被告邮寄了《催告还款通知书》，称：被告应在接到本通知之日起5日内归还其向北京银行代还的所有款项及相关违约金共计568353.35元，否则，原告将采取法律手段解除双方的买卖合同。被告于2018年7月27日收到该通知书后，其未向原告支付相关款项。另查明，涉案房屋至今未办理收房手续，被告亦未实际入住。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议、《借款、抵押及开发商保证合同》、收贷通知书、担保人代偿说明、催告还款通知书、（2018）湘0105民初1166号民事判决书、担保人代偿说明、银行回执单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同行使己方的权利和履行义务。第一、关于原告诉请解除涉案《长沙市商品房买卖合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，由于被告拖欠银行贷款，导致贷款银行提前解除按揭贷款合同，且原告已代被告偿还了银行按揭贷款本金及利息等费用，根据原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第2.1.4条的约定，原告依约取得了合同解除权。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告诉请确认其与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》已解除，本院根据原告向被告提起诉讼的时间，即2018年6月26日确认为涉案《长沙市商品房买卖合同》解除的时间。第二、关于原告诉请被告承担违约金问题。本案原告诉请被告支付违约金169772.20元，尽管涉案《长沙市商品房买卖合同》补充协议第2.1.4条的约定：出卖人代买受人还款的总金额超过20000元的，出卖人有权要求买受人承担房屋总价款20%的违约金。但本案原告并未提供充分证据证明其实际损失大小，故本院综合考虑房屋价值的市场行情，从公平角度出发，酌情认定被告向原告支付的解除合同违约金为35000元。第三、关于原告诉请被告配合其办理撤销涉案的网签、合同备案手续、抵押预告登记的注销等手续问题。根据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第十四条第1项约定：本合同被解除的，买受人应在本合同解除之日起5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记的相关手续并返还房屋。被告应配合原告将涉案房屋恢复至原告名下，原告的该项诉请，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告长沙恒隆房地产开发有限公司与被告刘甲于2015年11月10日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX1401022304）及其附件于2018年6月26日解除；二、被告刘甲自本判决生效之日起十日内向原告长沙恒隆房地产开发有限公司支付违约金35000元（该款项可在原告应退还给被告的购房款中予以抵扣）；三、被告刘甲在收到原告长沙恒隆房地产开发有限公司通知后十五日内配合原告长沙恒隆房地产开发有限公司办理撤销长沙市岳麓区福祥路289号隆鑫时光苑6、7栋23层***号房屋的网签、合同备案手续以及注销抵押预告登记手续；四、驳回原告长沙恒隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3696元，减半收取1848元。由原告长沙恒隆房地产开发有限公司负担1468元，由刘甲负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇一九年六月四日书记员  陈 莎附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。