江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0104民初843号原告：刘永玲（反诉被告），女，1968年2月14日生，汉族，江西省樟树市人，巨汇集团员工，住江西省南昌县。被告：勒公芹（反诉原告），男，1990年10月1日生，汉族，江西省南昌市人，个体户，住江西省南昌市新建县。委托诉讼代理人：吴艳平，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201211429999。原告刘永玲（反诉被告）与被告勒公芹（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘永玲、被告勒公芹的委托诉讼代理人吴艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永玲（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年1月1日至2019年4月30日拖欠的租金39000元、公共资源使用费及房屋损耗费39000元，违约金6552元，以上费用共计84552元及本案执行日止的店铺租金、物业管理费、公共资源使用费及房屋损耗费等。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月2日与被告签订租赁合同，原告将位于南昌市省建材市场建X栋X号房屋租赁给被告经营使用。双方在合同中对租金、公共资源使用费及房屋损耗费、违约责任、争议解决方式等进行了明确约定。其中租金等费用为每贰个月交纳一次。每月租金9750元、每月公共资源使用费及房屋损耗费9750元，租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日止。被告自2019年1月1日至4月30日（共计4个月）未缴纳租金、公共资源使用费及房屋损耗费等，原告也两次发函催促其缴纳费用，但被告收到函件后仍为履行，为此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判令如诉，维护原告的合法权益。勒公芹（反诉原告）辩称：一、被告不予支付2019年1月1日至4月30日的租金计39000元。根据原告指定的对接人杨莉与被告的微信聊天记录可知，被告于2018年12月中旬已经将承租的房屋腾空，而且提出退租。2019年1月5日被告再次向陈莉确认，房屋退还给出租方。杨莉说被告违约，被告答复违约也没有办法，即合同解除被告自愿承担违约责任。另，根据租赁合同第七部分“解除与终止”第二款第5项“乙方（被告）拖欠任何一项应付甲方（原告）的费用超过15日”及第7项“乙方在经营期间存在以任何借口擅自关门、停业……行为”，甲方有权解除合同。因此，被告通知解除合同后，依法应承担相应的违约责任，故原告无权要求被告支付通知解除合同后的租金。二、被告无需支付公共资源使用费及房屋损耗费39000元。租赁合同除约定每月租金9750元，并没有约定公共资源使用费及房屋损耗费。退一步说，假设原、被告协商一致，由被告按租金标准支付公共资源使用费及房屋损耗费也不符合法律规定。首先，原告没有提供公共资源供被告使用，其次，房屋损耗为房屋使用过程中的自然消耗，被告已支付租金，故被告主张公共资源使用费及房屋损耗费没有事实和法律依据，因此，原告无需支付该费用。而且，被告于2018年8月1日至12月31日共计5个月每月超出租金标准多支付的9750元共计48750元，原告属于不当得利，依法应于返还。勒公芹（反诉原告）向本院提出反诉请求事实：一、请求判令反诉人与被反诉人于2019年1月解除租赁合同，反诉人承担合同总额20%的违约金计46800元。二、请求判令被反诉人向反诉人返还租赁保证金11700元（租赁保证金58500元冲抵违约金46800元的差额）。三、请求判令被反诉人向反诉人返还5个月的公共资源使用费及房屋损耗费48750元（自2018年8月1日起至2018年12月止），并且按照银行同期贷款年利率6%向反诉人支付资金占用期间的利息直至返还时止。合计60450元。事实与理由：反诉人勒公芹与被反诉人刘永玲于2018年7月2日签订《租赁合同》，合同约定租赁期限2018年8月1日至2020年7月31日。每月租金9750元，租赁保证金58500元；乙方（反诉人）在经营期间存在以任何借口擅自关门、停业、张贴非经营性文字及其他任何不利于商场经营、声誉的行为，甲方（被反诉人）有权解除合同。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方除缴清合同期全部租金费用外，还须按照合同总金额的30%的标准向甲方支付违约金。合同签订后，反诉人按照合同约定向被反诉人指定的收款人交纳了租赁保证金58500元。并且，根据被反诉人指定的交款催收人（杨莉，微信名称：巨汇置业营销部）的要求，按时交纳了2018年8月1日至2018年12月31日共计5个月的租金计48750元，另外，还按照租金标准支付了被反诉人所谓的公共资源使用费及房屋损耗费共计48750元。在租赁期间，反诉人使用的水电费系反诉人直接向第三方交纳。2018年11月20日，反诉人微信告知被反诉人指定的交款催收人杨莉说“店面要转让”。杨莉回复说要到办公室办手续。后来因店面未转让成功，2018年12月反诉人在办公室明确告知房子不租了，并于2018年12月中旬将所有物品从租赁的房屋搬走，将腾空的房屋退还。2019年1月2日，杨莉微信通知反诉人交纳2019年1-2月租金及费用共计39000元。反诉人明确告知提前解除终止合同，房屋已经退回。综上，反诉人已于2018年12月通知解除租赁合同，被反诉人通知反诉人支付2019年1-2月份租金时，反诉人再一次确认合同提前解除终止。根据合同法的相关规定，反诉人单方解除合同的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。被反诉人已明知反诉人提出解除合同，仍将房屋空置，根据《合同法》第119条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，因此，就扩大的损失应予被反诉人自行承担。另外，在租赁期间，被反诉人没有提供任何公共资源供反诉人使用，被反诉人主张的房屋损耗费理应属于租赁物的正常损耗，而且，反诉人已经支付租金，因此，被反诉人主张的公共资源使用费和房屋损耗费没有任何事实和法律依据，依法属于不当得利，反诉人有权要求返还。综上，为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，请依法判如所请。刘永玲（反诉被告）辩称，反诉原告一开始就说不租了，根据我们合同第七部分第三条，约定的解除合同事由，被告（反诉原告）没有符合解除条款的要求，反诉原告一直说房子不要以来，我们一直向反诉原告主张房租，这个合同解除不存在。我们方没有说反诉原告违约，也没有主张解除合同，2019年5月份到我们办公室来把钥匙扔到我们桌上，反诉原告单方解除合同是不成立，补充协议是我们双方签了字的，如果不认可补充协议，为什么前几次你们房租会交，补充协议和合同是同等法律作用，只是原合同的未尽事宜的补充，签订日期也是同一天。我方没有构成解除合同的条件，不同意解除合同，对反诉原告要求退回保证金不同意，根据合同约定，由于反诉原告拖欠租赁，我们对保证金不予返还，对方要求退还补充协议的款项，补充协议与主合同有相同法律效益，是与合同同一日签订，按补充协议这个款项也是不退还。本院经审理认定事实如下：2018年7月2日，刘永玲与勒公芹签订《租赁合同》一份，约定：刘永玲将位于南昌市省建材市场建X栋X号租赁给勒公芹，用途为鲁大师木阳台，租赁期限为2018年8月1日至2020年7月31日，租金为每月人民币9750元，租赁保证金58500元；应于每两个月缴纳租金及各项费用一次，且须在缴费当月的前10日内付清。逾期未缴纳上述租金及各项费用，按所欠费用的日千分之二计算逾期违约金，逾期违约金计算时间从缴费当期首月一号起开始计算；如被告未出现违反本合同之约定的情况，原告将租赁保证金在30天至60天一次性无息还给被告；本协议一经签订不得无故解除。经原、被告双方协议一致，可解除本合同；有下列情形之一的，原告有权解除合同：1、未经原告书面同意，被告以任何形式全部或部分将店面转租或分租给任何第三人；……；5、被告拖欠任何一项应付原告的费用超过15日的；如被告出现上述情形之一的，原告收取的租赁保证金不予返还，并可根据合同约定追究被告的违约责任，合同解除不影响违约责任的追究；有下列情形之一的，被告有权解除合同：1、原告迟延履行本合同主要义务的，导致本合同根本无法履行的；2、原告在本合同期限内被依法注销或撤销，无其他权利义务承受人的；法律法规规定的其他情形；在租赁期内，被告未经原告同意，擅自退租的，被告除按合同总金额（租金+各项费用）的30%的标准向原告支付违约金。同日，原、被告签订了《补充协议》，协议约定：1、被告每月需承担原告公共资源使用费4875元作为空调、电梯、消防系统、电器设备保养维护费用等费用；2、被告并同意按月承担租赁房屋损耗费4875元，公共资源及房屋损害费共计9750元；本协议费用交纳时间与租赁合同的费用交纳时间一致，违约自认同原《租赁合同》一致。协议签订后，勒公芹仅支付了截止至2018年12月31日的租金和公共资源及房屋损耗费，2019年1月1日后未支付任何费用，故引起本案诉讼。另查明，2018年11月20日，勒公芹和刘永玲指定的委托人杨莉通过微信联系表明勒公芹要把涉案店面转租的事情，杨莉表示要其本人带原合同来办公室办理；2019年1月2日，勒公芹通过微信向刘永玲指定的委托人杨莉表示店面撤销不要了，想要解除租赁合同，后在1月份多次向杨莉表示解除租赁合同的意思表示。刘永玲于2019年1月11日和同年3月4日向勒公芹发出缴款通知书。再查明，本案涉诉店面系2018年12月31日江西居汇建材家居广场有限公司从江西耐火材料厂租赁而来。江西耐火材料厂出具证明证实，江西耐火材料厂于2018年1月5日将江西省建材大市场建X栋X号房屋租给江西居汇建材家居广场有限公司，合同一年一续签。因双方为长期租赁合作关系，如江西居汇建材家居广场有限公司不终止租赁该场所，无其他违法违规事项，江西耐火材料厂将予以续签将该场所租赁给该公司。2017年12月20日，刘永玲（承租方乙方）与江西居汇建材家居广场有限公司（出租方甲方）签订了一份租赁合同，约定，甲方将省建材市场建X栋X号租赁给乙方使用。租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日。上述事实，有《租赁合同》，《转租证明》，《租赁补充协议》，原、被告身份证复印件，催租函邮递回执单二份、缴款通知书二份（2019年1月11日、2019年3月4日），欠款明细、银行回单及收据，微信记录（杨莉与勒公芹的聊天记录），委托书，2018年7月2日刘永玲与勒公芹签订《租赁合同》一份，杨莉与勒公芹微信聊天记录，2018年7月4日及2018年8月30日借记卡明细各一份，2018年7月25日费用明细单2张，2018年8月29日费用明细单及同一天借记卡明细一份，2018年10月31日借记卡明细一份及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案涉诉店面系江西居汇建材家居广场有限公司从江西耐火材料厂承租而来，虽现有的租赁合同期限为自2019年1月1日起至2019年12月31日止，但根据江西居汇建材家居广场有限公司与江西耐火材料厂的约定，双方系长期租赁合作关系，合同虽系一年一续签，但只要江西居汇建材家居广场有限公司不主动终止租赁关系，且无违法违规的事项，江西耐火材料厂将与其长期续签租赁合同。江西耐火材料厂系以这种一年一续签的形式与江西居汇建材家居广场有限公司保持长期租赁合同关系的。换言之，一年一续签仅仅是签订合同的形式采取每年签订一次，实际上江西耐火材料厂和江西居汇建材家居广场有限公司系一种长期租赁合作关系。故勒公芹与刘永玲签订的租赁合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，勒公芹与刘永玲应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”勒公芹自2019年1月2日起多次向原告指定的委托人表示其要解除合同且自1月起未再支付合同约定的租金，经催取后15日内仍未支付租金，本院认为，案涉租赁合同及补充协议应于2019年1月31日解除。勒公芹应按约定支付2019年1月1日至2019年1月31日的租金9750元。对于刘永玲要求勒公芹支付公共资源及房屋损耗费，本院认为，勒公芹自2019年1月起未再使用该商铺，故不应再支付公共资源及房屋损耗费，故对刘永玲的此项诉讼请求不予支持。关于刘永玲要求勒公芹支付违约金6552元，实际上是勒公芹逾期支付租金的违约金，关于逾期付款违约金的支付标准，本院认为，勒公芹逾期付款给刘永玲造成的损失实际为逾期付款利息损失，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。勒公芹未按约支付铺位租金，刘永玲有权要求其赔偿损失。刘永玲主张以每日千分之二的标准计算滞纳金（即违约金），该约定过高，且勒公芹尚有租赁保证金扣押在刘永玲处，并刘永玲也未举证证明因勒公芹违约给其造成的损失。根据我国合同法关于违约责任补偿性为主、惩罚性为辅的一般原则，支付违约金一般应与损失相当的立法精神，综合考虑本案实际情况，本院认为勒公芹不应再支付违约金。对于勒公芹反诉要求刘永玲返还5个月的公共资源使用费及房屋损耗费48750元（自2018年8月1日起至2018年12月止），并且按照银行同期贷款年利率6%向反诉人支付资金占用期间的利息直至返还时止的诉讼请求，本院认为，在2018年1月1日至2018年12月期间，其确实使用了案涉商铺，按照补充协议的约定，其应向刘永玲支付5个月的公共资源使用费及房屋损耗费48750元，故对勒公芹的此项反诉请求，不予支持。勒公芹未按时支付租金并擅自提前终止合同，已构成违约，按照合同约定，如勒公芹未经刘永玲同意，擅自退租的，勒公芹除按合同总金额（租金+各项费用）的30%的标准向刘永玲支付违约金。勒公芹当庭提出约定的违约金过高，要求按合同总金额的20%向刘永玲支付违约金。本院认为，刘永玲要求勒公芹按合同总金额的20%承担违约金较为合理，故勒公芹应向刘永玲支付违约金46800元。勒公芹请求刘永玲返还5个月的公共资源使用费及房屋损耗费48750元（自2018年8月1日起至2018年12月止），并且按照银行同期贷款年利率6%向反诉人支付资金占用期间的利息直至返还时止，合计人民币60450元。本院认为，在2018年8月1日至2018年12月期间，勒公芹确实在使用案涉商铺，按照合同补充协议约定，其应支付此期间的公共资源使用费及房屋损耗费，故勒公芹此项诉讼请求，本院不予支持。关于勒公芹要求刘永玲返还其支付的租赁保证金58500元，因勒公芹已于2019年1月5日通过微信向刘永玲提出提前解除合同，并且勒公芹亦已承担了提前解除合同的违约责任，故勒公芹的此项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、刘永玲与勒公芹在2018年7月2日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年1月31日解除；二、勒公芹于本判决生效之日起十日内向刘永玲支付租金9750元；三、勒公芹于本判决生效之日起十日内应向刘永玲支付擅自提前终止合同的违约金46800元。四、刘永玲于本判决生效之日起十日内返还勒公芹租赁保证金58500元；五、驳回刘永玲的其他诉讼请求；六、驳回勒公芹的其他诉讼请求。以上二、三、四项相互抵扣后，刘永玲于本判决书生效后十日内向返还勒公芹人民币1950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1914元，减半收取计957元，反诉案件受理费656元，合计人民币1613元，由刘永玲负担907元、勒公芹负担706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  杨琦二〇一九年六月二十日书记员  洪琳