北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初41658号原告：北京北空空调器有限公司，住所地北京市海淀区清河永泰庄。法定代表人：王思涵，董事长。委托诉讼代理人：陈志杰，北京祥文律师事务所律师。被告：北京信息科技大学，住所地，北京市海淀区清河小营东路12号。法定代表人：王永生，校长。委托诉讼代理人：王娟，国浩律师（北京）事务所律师。原告北京北空空调器有限公司（以下简称北空公司）与被告北京信息科技大学（以下简称信息科技大学）占有保护纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北空公司之委托诉讼代理人陈志杰与被告信息科技大学之委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北空公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令信息科技大学支付自2017年3月16日起至2017年8月7日的房屋使用费8161354元，并要求支付至判决之日；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2004年11月4日，我公司与信息科技大学签订《污染扰民搬迁补偿协议》，约定购买租用的土地和房屋，并签订三份《补充协议》。2016年11月17日，北京市海淀区人民法院作出（2016）京0108民初8167号民事判决书，确认我公司与信息科技大学签订的《污染扰民搬迁补偿协议》及三份《补充协议》无效。信息科技大学不服上诉后，北京市第一中级人民法院判决维持原判。自2017年3月16日至今，信息科技大学实际占用我公司房屋，应向我公司支付房屋使用费，按照每天每平方米4元、实际占用面积14071.3平方米计算。现我公司诉至法院。信息科技大学辩称，1.北空公司无法证明其对涉案房屋拥有合法的所有权，作为北空公司不具备合法的主体资格。涉案房屋所有权证上记载的房屋所有权人都是“北京空调器厂”。除非北空公司能够提供有关行政主管部门批准将涉案房屋对应的国有土地使用权和房屋所有权变更登记至北空公司名下的证明文件，否则，无法证明北空公司对涉案房屋拥有合法的所有权。2.即使北空公司是房屋合法的所有权人，因为涉案房屋占用的土地性质是划拨用地，未经审批，北空公司也无权收取房屋使用费；3.我公司并非恶意侵占房屋，在学校新址建成具备搬迁条件之前，北空公司也无权要求我校承担任何损害赔偿责任；4.即使收取占用费，北空公司也无权主张按照每天每平方米4元的标准收取。首先，我校已丧失对南传达室的控制使用权，北空公司无权再针对已收回的房屋收取使用费。另外，涉案房屋的建筑物形态不同，有楼房也有平房，且分别具备不同的用途，北空公司主张统一按照每天每平方米4元的标准计收费用缺乏依据。北空公司与我校曾于2002年签订过《房屋租赁合同》，约定按照年租金108万元的标准对生产办公楼收取租金，租赁期限为2002年7月15日至2007年7月14日止。鉴于生产办公楼至今由我校占有使用，而双方签订的《污染扰民搬迁补偿协议》及补充协议已被认定为无效，故应当认定双方之间存在续租的法律关系，北空公司只能按照0.54元每天每平方米的租金标准对生产办公楼收取房屋使用费。至于除生产办公楼外的其他涉案房屋，由于双方并未就房屋使用费的标准进行过任何约定，故北空公司无权要求支付使用费。我公司已依据《污染扰民搬迁补偿协议》支付了4020万搬迁补偿款，合同无效后北空公司应当将搬迁补偿款返还。即使法院认定北空公司有权收取一定数额的房屋使用费，我公司也无需实际履行付款义务，而是应当从已支付的4020万元搬迁补偿款中予以抵扣。故我校请求法院驳回北空公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2002年7月，北空公司与信息科技大学签订《房屋租赁合同》，约定信息科技大学租用北空公司位于北京市海淀区清河永泰庄厂区5438.6平方米的房屋及场地作为本校学生公寓，合同期限5年，自2002年7月15日至2007年7月14日止。房屋租金为年租金108万元。2004年11月4日，北空公司（甲方）与信息科技大学（乙方）签订《污染扰民搬迁补偿协议》，约定甲方向乙方转让坐落在北京市海淀区清河永泰庄的甲方用地（以下称标的），标的性质为工业，使用权类为划拨。标的占地面积约19473平方米，范围内共有集体产房屋建筑面积16714.9平方米，房屋均完成产权登记，登记证号为京房权证海集更字第XXXX号。乙方受让甲方用地，乙方支付甲方搬迁补偿费4100万元（不含各种税、费）。2005年4月18日，北空公司与信息科技大学就搬迁补偿费及搬迁事宜签订《补充协议（一）》。2006年1月18日，双方签订《补充协议（二）》，其中第三条约定，甲方同意办理产权过户公证。甲方应积极配合乙方办理房屋、土地过户手续及相应的公证手续，甲方应为乙方提供办理过户手续所需用的资料、证件等，过户手续由乙方负责办理。上述协议签订后，北空公司已将涉案房屋及土地交付给信息科技大学。信息科技大学已支付北空公司搬迁补偿款4020万元。2006年11月10日，北空公司将所有房屋建筑产权证原件交付给信息科技大学。后北空公司将信息科技大学诉至本院，向本院提出诉讼请求：1.判令认定《污染扰民搬迁补偿协议》及《补充协议》无效；2、判令信息科技大学腾退返还涉案房屋及土地；3.由信息科技大学承担本案诉讼费用。本院于2016年11月17日出具（2016）京0108民初8167号民事判决，一、确认北空公司与信息科技大学签订的《污染扰民搬迁补偿协议》及三份《补充协议》无效；二、驳回北京北空空调器有限公司其他诉讼请求。信息科技大学不服上诉，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，北空公司提供占房明细，证明信息科技大学实际占用房屋面积为14071.3平方米，包括南传达室42.5平方米、北平房临时工宿舍146.5平方米、茶炉房26.7平方米、男女浴室176.9平方米、联合厂房6531.4平方米、泵房（北）17.8平方米、东传达室12.1平方米、生产办公楼5438.6平方米、实验室办公楼2085.9平方米。信息科技大学称南传达室已由北空公司收回。北空公司对此予以认可，同意在面积中扣除南传达室的面积42.5平方米。北空公司主张房屋使用费按照每平方米每日4元计算，提供了周边房屋出租报价，证明北空公司将同一地址房屋出租给他人的房屋面积出租均价；信息科技大学持有异议，认为系自行统计。本院应北空公司申请，委托北京仁达房地产评估有限公司对涉案房屋自2017年3月16日至评估机构接受委托之日的房屋使用费价格进行评估。该机构回函称根据涉案房屋的《国有土地使用证》，涉案房屋所在项目土地用途为工业，土地使用权类型为划拨；《房屋所有权证》的房屋用途为公交及住宅，房屋实际用途为生产办公楼，建筑面积14071.3平方米。通过查找公司数据库、走访房地产中介机构、电话调查、互联网权威网站等渠道搜集调查，均无委托评估时点期间同类房屋的出租案例。综上所述，该公司无法对涉案房屋自2017年3月16日至评估机构接受委托之日的房屋使用费价格进行评估鉴定，故将本案退回，终止鉴定程序。信息科技大学辩称涉案房屋所有权及其对应的国有划拨土地使用权原属于北京空调器厂，北京空调器厂改制时涉案房屋对应的土地使用权拟划归其上级主管单位京城控股公司所有，因此北空公司不具有适格的主体资格。对此北空公司解释北京空调器厂在2001年改制为北空公司，有工商登记事实。本院对上述事实予以确认。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。北空公司与信息科技大学间的《污染扰民搬迁补偿协议》及三份《补充协议》已由生效判决认定为无效。对于合同的无效，双方均有相应的责任。鉴于信息科技大学使用房屋办学的特殊性质，且目前该校并无其他地址进行腾退，故在不具备腾退条件的情况下，本院对于北空公司要求信息科技大学腾退房屋的请求未予支持。但信息科技大学使用涉案房屋及土地用于办学期间，应当向北空公司支付房屋使用费用。虽然涉案房屋所有人及土地的使用权人登记为北京空调器厂，但北京空调器厂已改制，现名称变更为北空公司，且北空公司作为与信息科技大学的合同相对方，有权利依据合同主张相关权利。故本院对于北空公司要求信息科技大学支付自2017年3月16日计算至本案判决之日房屋使用费用的诉讼请求予以支持。经核实，信息科技大学使用涉案房屋的面积为14028.8平方米。关于房屋使用费的标准，因双方各持异议，评估公司亦无法对涉案房屋的房屋使用费价格进行评估鉴定，且涉案房屋及土地的性质决定了房屋使用费并不能按照市场价格进行计算、北空公司对于合同的无效亦应承担相应的责任的情形，本院综合考虑房屋使用费的标准仍应比照双方签订《房屋租赁合同》的租赁价格予以计算为宜。信息科技大学要求将已交纳的房屋补偿款与本案房屋使用费予以抵销，因不属于同一法律关系，故本院对其意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，北京信息科技大学支付北京北空空调器有限公司2017年3月16日至2019年6月28日期间的房屋使用费6318010元；二、驳回北京北空空调器有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68928元，由北京北空空调器有限公司负担12902元，已交纳；由北京信息科技大学负担56026元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  王小微人民陪审员  宋秀珍二〇一九年六月二十八日书 记 员  孙真真