广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初1470号原告：林国顺，男，1971年12月2日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托代理人：李锡周，男，1962年10月12日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告：罗流敏，男，1989年11月25日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县，委托代理人：宋子敬，广东启泰律师事务所律师。原告林国顺诉被告罗流敏合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告林国顺及其委托代理人李锡周、被告罗流敏的委托代理人宋子敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林国顺向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告罗流敏退还收取原告的地皮款186000元，赔偿原告经济损失；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年10月23日，受被告散发的虚假消息误导，原告与被告签订一份合资建房协议书，并按被告的要求支付地皮款186000元。但由于被告并无合法的报建手续，被政府有关部门勒令停工至今。按约定被告应于停工后90天内将原告所支付的款项退还，但被告分文不还，恶意逃避。为此，原告诉至贵院，请求判如所请。针对原告林国顺的起诉，被告罗流敏辩称，1.原告要求退还地皮款186000元实质是委托建房款的其中部分，有合资建房协议书为证；2.现工程正在建，被告没有收到任何部门责令停工的通知；3.按协议约定，甲方应及时给付乙方，按本案中原告没有按期支付建房款，按协议第七条第二项的规定，被告有权与他方合作并按所收取款项的60%退还给原告，故原告认为被告没有报建手续被政府有关部门责令停工没有依据，原告请求被告退还购买地皮款的依据不足，请求法院驳回原告的诉讼请求；4.本案收取原告的建房款186000元是廉江市安居房地产开发有限公司收取，原告应以廉江市安居房地产有限公司为被告，但原告在本案中以罗流敏为被告，主体不适格。本案在审理过程中，原告提交如下证据：1.原告身份证一份，证明原告的身份和诉讼主体资格；2.合资建房承诺协议书一份，证明原、被告合资建房的协议内容；3.收款收据三份及银行明细二份，证明原告支付186000元给被告，其中6000元是现金支付作为定金；4.图纸三张，证明所建房屋的图纸。被告罗流敏为其辩解向本院提交如下证据：1.房屋在建图片一张，证明楼层在建第八层；2.营业执照一份，证明廉江市安居房地产开发有限公司是一个合法的公司，罗流敏是法定代表人。经开庭质证，被告对原告的证据质证意见如下：对证据1-2无异议；对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，所谓地皮款是在原告合资建房承诺协议书约定的原告的14层A套的建房总价款32.3万元的其中部分,并非单纯的购买地皮款；对证据4无异议。原告对被告的证据质证意见如下：对证据1无异议，对证据2认为与我无关，我是与被告本人签合同的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗流敏（乙方）购有廉江市城北街道石龙村委会石龙村第二村民小组一块位于廉江市永××路××地××宅基地一块，拟建一栋带电梯的楼房出售，与原告林国顺(甲方)以合资建房的名义于2017年10月23日签订《合资建房承诺协议书》一份，实际为出售房屋协议，该《协议书》约定：二、甲方所定楼层及款项支付方式1.甲方认取该栋楼十四A套，该套房面积为145平方米（计算方式为水平投影面积加实际分摊面积），套房造价计算方式为32.3万；杂物间（车位）约5平方米，该套房加杂物间总价为32.3万元。2.甲方按工程进度付乙方款项形式A、第一期3.6万，在甲、乙签订本协议时支付。B、第二期17万，在该栋楼建设基础面时。C、第三期5万元，在该栋楼建设至楼天面浇筑时支付。D、第四期5万，在该栋楼建设封顶时支付。E、第五期1.7万，交屋验收时支付。甲方所付乙方的款项以乙方的收据为凭。……七、责任和义务1.乙方负责协调代甲方等人支付该地块的地款及栋楼的主体一毛坯房标准按质按量施工，施工过程须确保安全，按质按量。出现安全和质量等问题由乙方负责。2.甲方按协议及时付进度款给乙方，若甲方不能按期付款并超过协议时间十天，即时为自动放弃此协议的合作权。乙方可协调甲方其他合作方另寻合作以完成本栋楼的建设，并按甲方所交款项的百分之六十退还甲方。3.如有纠纷原因不能开工建设，乙方应在90天内退还甲方所交款项。原告于签订该《协议书》当日，支付了3万元给被告，又于2017年11月28日支付了15万元给被告，并已于签订该《协议书》前向被告支付了6000元定金。另查明，被告罗流敏在该地块上建楼房未办理报建手续，没有土地使用权证，目前该楼房在建，尚未交房。本院认为，本案是合同纠纷。本案的争议焦点是原、被告之间签订的《合资建房承诺协议书》是否有效，被告应否返还原告诉请的186000元给原告。从原、被告签订的《合资建房承诺协议书》内容来看，原、被告之间的关系实为买卖关系，属于房屋买卖关系，被告辩称是委托建房，没有事实依据，本院不予支持。被告罗流敏在廉江市永兴路16号地上建楼房未办理报建手续、没有土地使用权证、没有建设工程规划许可证、没有房屋预售许可证的前提下，与原告签订房屋买卖协议，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，协议依法认定无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应当返还原告已支付的186000元，原告诉请有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、限被告罗流敏于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告林国顺返还186000元。如果被告不按本判决以上判项指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2010元，由被告罗流敏负担。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  陈如辉二〇一九年六月十一日法官助理梁晓丹书记员庞雪霞附法律法规规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。