广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初431号原告：梁建芳，女，汉族，1979年9月5日出生，户籍所在地广东省珠海市斗门区，经常居住地广东省珠海市斗门区，委托诉讼代理人：丁汝明，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨素敏，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。以上两被告共同的委托诉讼代理人：许锐波，广东东方月亮湾有限公司员工。以上两被告共同的委托诉讼代理人：陈思，广东东方月亮湾有限公司员工。原告梁建芳与被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河投资公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁建芳的委托诉讼代理人杨素敏，被告银河投资公司、月亮湾公司共同的委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁建芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告银河投资公司向原告支付租金24750元（从2018年7月1日起计算至2019年3月31日止）及逾期付款损失（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率50%的标准，从应付之日起计算至付清租金之日止）；二、判令被告银河投资公司向原告支付违约赔偿金2955元（年租金÷（365-30）天×30天）；三、判令被告银河投资公司向原告支付为实现权利支出的律师费1000元；四、判令被告月亮湾公司对被告银河投资公司上述债务承担连带清偿责任；五、判令本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告于2016年6月24日向被告月亮湾公司购买位于阳西县沙××镇月亮××大道××月亮××滨海旅游度假区翡翠××住宅小区××号房屋，并于当天就所购买的上述房屋与二被告签订《月亮湾公寓租赁协议书》，三方约定：1、原告将上述所购买房屋在被告月亮湾公司交付后，出租给被告银河投资公司经营使用，租期五年；2、被告银河投资公司按季度向原告支付租金8250元；3、被告月亮湾公司对被告银河投资公司应支付给原告的租金承担担保责任。《月亮湾公寓租赁协议书》履行期间，原告已按约将案涉房屋出租、交付给被告银河投资公司经营使用，但被告银河投资公司却未按约向原告支付案涉房屋租金，经原告的多次催要，被告仍拖而未付。被告银河投资公司前述逾期支付租金的行为，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，原告有权向被告主张赔偿逾期付款的损失。被告银河投资公司前述逾期支付租金的行为，被告月亮湾公司作为被告银河投资公司履约的担保人，应对被告银河投资公司逾期支付的租金承担连带清偿责任。被告银河投资公司、月亮湾公司共同辩称，一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告银河投资公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）和个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益时均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）进行收取。故原告第一项诉讼请求中的租金金额有误，应予纠正；二、律师费是原告享受律师专业服务而支出的费用，并非解决本案纠纷必须支付的费用。答辩人认为原告起诉要求支付律师费没有事实和合同、法律依据；三、被告银河投资公司一直按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，月亮湾景区村民堵路事件给两被告带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告仍有收取租金收益，两被告均无拒付或无故拖延支付的恶意。原告起诉要求被告支付违约金或利息或其他款项没有事实、合同及法律依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年6月24日，原告梁建芳以329992元的价格向被告月亮湾公司预购其位于广东省阳西县沙扒镇月亮湾翡翠湾2栋16层1605号商品房一套，并签订了一份《商品房买卖合同》。原告购买上述房产后，委托被告银河投资公司对上述房产进行统一经营及管理。同日，原告梁建芳（乙方）、被告银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了一份《月亮湾公寓租赁协议书》，协议约定：一、委托事项：1、委托物业概述：委托广东省阳江市阳西县沙扒镇月亮湾翡翠湾F2号楼1605单元，房款总价为329992元；2、委托期限：甲乙双方约定，本委托协议期限为五年，实际起租时间为2018年1月1日起至2022年12月31日止；4、甲方在委托期内有权对该物业委托专业管理公司进行统一的租赁经营管理。……三、双方的权利与义务：委托期间甲方是唯一的经营管理者，对委托物业享有独立的经营及管理权，乙方不得干涉甲方委托经营；若委托物业出现不能满足委托条件或其他影响正常经营情况的，乙方应负责解决；乙方在每个自然年度享有30天的免费入住天数，乙方需提前7天预定，在核实业主身份后根据预定公寓的实际租赁情况安排乙方入住，如果业主未能提起预定或者预定已经客满，业主应予谅解；担保方只对甲方应支付给乙方的租金承担担保责任，不承担其他责任。四、租金及结算方式：1、在本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，五年租金总金额为164996元；该款项由阳江银河东方投资商贸有限公司按照交付时间2018年1月1日起计，每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方，每季度总金额为8250元整；2、如该物业因实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款有调整的，租金据实调整。……八、违约责任：1、乙方应按照合同约定负担委托物业的修复、设施设备更换所需的费用，否则甲方有权将该费用自乙方应得收益中扣除，乙方拒绝修复、更换委托物业或委托物业内实施设备、物品导致安全事故发生的，乙方应承担相应责任；乙方拒绝履行上述义务，影响甲方正常经营的，甲方有权终止本协议，同时乙方应赔偿甲方损失；2、如因乙方无权处分委托物业、按揭断供，或其他可归责于乙方的原因致使委托物业遭查封、拍卖、抵押或其他影响甲方正常经营的情况发生，甲方有权单方终止本协议。由此而造成的损失由乙方承担。……十一、担保方义务：在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。签订上述协议书后，原告将涉案房屋交由被告银河投资公司进行经营管理，但被告银河投资公司只依约支付租金至2018年6月30日止。后被告银河投资公司自2018年7月开始没有依约支付租金，原告遂诉至本院，诉如所请。审理中，被告月亮湾公司向本院提供一份《致业主的一封信》，承诺其作为担保方对担保责任不可推卸，并向业主提出解决方案：凑集500万资金，根据业主各自的房屋收益比例，在2019年7月份分别支付给目前享受房屋收益的业主；在支付上述500万的基础上，对目前应享受房屋收益的业主截至2019年6月份未收取的房屋收益，自2019年7月份起2年内支付给相关业主；对2019年7月份起的房屋收益，继续按照业主签订的《月亮湾公寓租赁协议书》约定执行。诉讼中，被告银河投资公司主张其于2019年5月向原告梁建芳支付了2018年7月后的部分租金1763.08元。庭后，被告银河投资公司向本院提交一份《声明》，表示对于上述支付的租金1763.08元无需在本案中予以扣减。本院认为，原告梁建芳与被告银河投资公司、月亮湾公司签订的《月亮湾公寓租赁协议书》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当全面履行各自义务。协议书签订后，原告已按照合同约定将涉案房屋交由被告银河投资公司进行经营管理，但被告银河投资公司并未能按照合同约定支付2018年7月份以来的租金，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。现原告请求被告银河投资公司依约支付2018年7月1日至2019年3月31日期间的租金及逾期付款利息，依法应予支持。根据《月亮湾公寓租赁协议书》的约定，每年租金为原告购买该物业时房款总价的10%，租金按季度结算。据此，原告请求的租金应以房屋价款329992元为计算基数，从2018年7月1日计至2019年3月31日（三个季度），即为329992元×10%×(3/4)＝24749.4元。原告请求的逾期付款利息，应以各期租金为基数，从各期租金应付日之次日起，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，按年利率6%计算至租金付清之日止，其中（一）2018年7-9月季度的逾期付款利息应以329992元×10%×(1/4)＝8249.8元为基数，从2018年10月1日起按年利率6%计至2018年12月31日止，计得利息124.76元；（二）2018年10-12月季度的逾期付款利息应以329992元×10%×(2/4)＝16499.6元为基数，从2019年1月1日起按年利率6%计至2019年3月31日止，计得利息244.1元；以上两项合计368.86元；（三）2019年1-3月季度的逾期付款利息应以329992元×10%×(3/4)＝24749.4元为基数，从2019年4月1日起按年利率6%计至付清租金之日止。被告银河投资公司辩称应按7%的比例扣减其代原告支付的房产税及个人所得税税费后再支付租金给原告，该抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告全额收取被告支付的租金后，其依法应当自行缴纳相应的税费。关于原告主张违约赔偿金2955元的问题，合同中虽约定原告每年可享受30天的免费入住时间，但已明确原告需提前预约。本案中，原告并未能提供证据证明其已提前向被告预约而导致其未能入住的事实，故原告请求被告银河投资公司支付违约赔偿金2955元，本院不予支持。关于原告主张律师费1000元的问题，由于合同没有约定原告有权向被告主张律师费，该主张缺乏依据，本院亦不予支持。《月亮湾公寓租赁协议书》中约定，被告月亮湾公司仅对被告银河投资公司应支付给原告的租金承担担保责任，不承担其他责任，但协议没有明确约定保证方式。根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”和第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”的规定，原告请求被告月亮湾公司对被告银河投资公司应付的租金24749.4元承担连带保证责任，依法应予支持，但其请求对逾期支付租金的利息承担连带保证责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2019年3月31日止的租金24749.4元、逾期付款利息368.86元及2019年4月1日后的利息（以拖欠的租金24749.4元为基数按年利率6%计至付清款项之日止）给原告梁建芳；二、被告广东东方月亮湾有限公司对上述租金24749.4元承担连带保证责任；三、驳回原告梁建芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元及公告费260元，由原告梁建芳负担100元，被告阳江银河东方投资商贸有限公司、被告广东东方月亮湾有限公司共同负担688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  曾纪雄人民陪审员  陈爱珍人民陪审员  刘进友二〇一九年六月二十六日法官助理许彤彤书记员李小梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。