贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终2570号上诉人（原审被告）：唐艳琴，女，1985年8月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：宋怀东（系唐艳琴之夫），男，1985年9月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人（原审被告）：宋怀东，男，1985年9月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼。法定代表人：李东升，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵腾飞，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑国帆，系该公司员工。上诉人唐艳琴、宋怀东因与被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳市住宅物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人唐艳琴、宋怀东向本院提出上诉请求：1.撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019)黔0113民初343号民事判决第一项判决内容，改判上诉人不予支付被上诉人物业费;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：第一，2013年9月26日被上诉人与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》，上诉人唐艳琴、宋怀东对此并不知情。根据《物业管理条例》的规定物业公司进入小区提供物业管理服务需要经过招投标程序，被上诉人深圳市住宅物业公司在没有进行任何招投标的前提下强行进入小区提供服务的行为没有合法依据，其无权要求业主支付物业服务费；第二，被上诉人虽然为上诉人提供了物业服务，但其提供的服务远远达不到其收取物业服务的标准，上诉人生活的小区在被上诉人提供物业服务期间长期存在脏乱差的问题，业主多次要求整改，但被上诉人深圳市住宅物业公司置之不理。第三，被上诉人在小区提供物业服务以来，从来没有向小区业主公布过广告收入，至今小区业主不知道小区的广告收入的使用情况，被上诉人撤出小区时也没有向继任的物业公司移交广告费。深圳市住宅物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。深圳市住宅物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费2798.40元、违约金582.46元；2、判令被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，被告唐艳琴、宋怀东系贵阳市白云区马掌坡路绿地伊顿公馆小区业主。2013年9月26日，原告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订了《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》，合同约定：原告向该小区提供物业服务，业主按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，物业管理费（高层住宅）按1.7元/月/平方（包括电梯运行维护费、二次加压供水设备设施运行维护费）计收，物管费按季交纳，在每季的首月10日之前支付，若未按期足额缴纳，则每日按欠费金额的0.3%支付违约金。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务。被告在该小区的房屋建筑面积为77.70平方米，每月应缴纳116.55元的物业管理费（原告主动降低物管费标准，按照1.5元/月/平方计算）。在原告对被告所在小区提供物业服务期间，被告未缴纳自2016年6月1日至2018年5月31日的物业管理费2797.2元。一审法院认为，本案原告虽未与被告签订书面物业服务合同，但原告在与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》后，按照该合同的约定实际为绿地伊顿公馆小区的业主提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，亦接受了原告提供的服务，故依据诚实信用、等价有偿的原则，被告理应向原告支付物管费。根据本案查明的事实，被告自2016年6月1日至2018年5月31日期间共拖欠物业管理费2797.2元，故对于原告诉请物业管理费的主张，予以支持。关于违约金，一审法院认为，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，且原告提供的物业管理服务确有需要改进之处，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。被告唐艳琴经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃“举证、质证和辩论”的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由被告唐艳琴、宋怀东于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市住宅物业管理有限公司2016年6月1日至2018年5月31日期间的物业管理费人民币2797.2元；二、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告深圳市住宅物业管理有限公司已交），由被告唐艳琴、宋怀东负担。经本院二审审理过程中询问，上诉人唐艳琴、宋怀东与深圳市住宅物业公司均表示绿地伊顿公馆小区至今未成立业主委员会。二审审理过程中，上诉人唐艳琴、宋怀东为了证明深圳市住宅物业公司提供的服务远远达不到其收取物业服务的标准，小区长期存在脏乱差等问题，向本院提交照片若干张、《意见采集表》。被上诉人深圳市住宅物业公司的质证意见为该司已于2018年5月31日退出绿地伊顿公馆小区物业服务的管理，上诉人唐艳琴、宋怀东只能证明拍摄时小区的状态，不能实现其证明目的。《意见采集表》仅能证明绿地伊顿公馆小区至今未成立业主委员会。被上诉人深圳市住宅物业公司提交了贵阳日报的照片一张、《中标通知书》、《深圳住宅物业公司接管绿地伊顿公馆小区物业服务的公告》，拟证明房开公司与上海科瑞物业管理有限公司终止物业服务关系后，深圳市住宅物业公司通过招投标程序与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》，深圳市住宅物业公司还于2013年9月13日收到绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司的《中标通知书》，2013年9月26日深圳市住宅物业公司从上海科瑞物业管理有限公司接管绿地伊顿公馆小区，接管后一直服务至2018年5月31日退场。上诉人唐艳琴、宋怀东对证据的三性不予认可。经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对一审审理查明的事实依法予以确认。本院认为，上诉人唐艳琴、宋怀东于2014年6月21日入住绿地伊顿公馆小区，且绿地伊顿公馆小区至今未成立业主委员会。上诉人唐艳琴、宋怀东对与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司2013年9月26日签订的《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》的真实性并无异议，认为深圳市住宅物业公司未经过招投标进入绿地伊顿公馆小区提供物业服务，主张深圳市住宅物业公司无权收取物业服务费。本院认为，物业服务合同一般是由业主委员会与选聘的物业管理企业签订，但是在业主入住并成立业主委员会之前，物业就需要物业服务企业的介入为业主提供物业服务。案涉《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》于2013年9月26日签订，此时上诉人唐艳琴、宋怀东尚未入住绿地伊顿公馆小区，绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司有权选聘物业企业并与其签订物业服务合同。深圳市住宅物业公司与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》后，按照约定实际提供了物业管理服务，上诉人唐艳琴、宋怀东作为该小区的业主，亦接受了深圳市住宅物业公司提供的服务，原审判决判令上诉人唐艳琴、宋怀东支付2016年6月1日至2018年5月31日期间共拖欠物业管理费2797.2元合法有据，本院予以维持。上诉人唐艳琴、宋怀东主张深圳市住宅物业公司提供的服务达不到其收取物业服务的标准，存在服务质量差、管理混乱等问题。本院认为，上诉人唐艳琴、宋怀东举证的证据仅能证明被上诉人在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，属于被上诉人需改进和完善工作的方面，不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。综上，上诉人唐艳琴、宋怀东的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐艳琴、宋怀东负担。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇一九年六月十四日书记员 余琼敏