上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初1521号原告(反诉被告)：上海浩绘机械设备有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：唐寒青，总经理。委托诉讼代理人：刘宇，男。委托诉讼代理人：余芳科，上海市宏洲律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海金流茂业流体科技有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：余林良，总经理。委托诉讼代理人：何群华，上海致慎律师事务所律师。原告(反诉被告)上海浩绘机械设备有限公司与被告(反诉原告)上海金流茂业流体科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人刘宇、余芳科，被告(反诉原告)法定代表人余林良、委托诉讼代理人何群华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上海浩绘机械设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁意向书》已于2018年3月26日解除；2、判令被告(反诉原告)返还原告(反诉被告)意向金274,000元；3、判令被告(反诉原告)支付利息损失(以274,000元为本金，自2018年4月1日起至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算)；4、诉讼费由被告(反诉原告承担。事实与理由：2017年7月16日，原、被告签订一份《房屋租赁意向书》，约定原告(反诉被告)欲租赁被告(反诉原告)位于上海市金山工业区金流路XXX号1幢中4103平方米的厂房(下称“案涉厂房”)，具体起租日期以正式签订的合同约定为准，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付了意向金300,000元。因案涉厂房被告(反诉原告)还在使用中，被告(反诉原告)先提供了一块300平方米左右的场地让原告(反诉被告)安装部分设备。此后，被告(反诉原告)一直自己使用案涉厂房，无法向原告(反诉被告)交付。故双方于2018年3月20日达成口头协议，约定解除《房屋租赁意向书》，互不承担违约责任，原告(反诉被告)拆除已安装设备，并修复地面及绿化带。原告(反诉被告)拆除设备后，被告(反诉原告)对原告(反诉被告)修复的地面及绿化带不满意，双方于2018年3月26日达成协议，约定由被告(反诉原告)找人修复，修复费用26,000元由原告(反诉被告)承担，从意向金中扣除。但被告(反诉原告)至今未将剩余意向金274,000元退还给原告(反诉被告)，故原告(反诉被告)诉至法院，请求判如所诉。被告(反诉原告)上海金流茂业流体科技有限公司答辩并反诉称：同意解除《房屋租赁意向书》，但解除时间应为2018年4月30日。原告(反诉被告)于2017年11月20日进驻案涉厂房，2018年3月底搬离，4月底地面修复完成，原告(反诉被告)实际租赁面积为2300平方米、租赁期限为5个多月，按《房屋租赁意向书》的约定，原告(反诉被告)应支付被告(反诉原告)租金368,000元，扣除原告(反诉被告)支付的定金300,000元，原告(反诉被告)还应支付被告(反诉原告)租金68,000元，租赁期间产生的水电费、修复费应由原告(反诉被告)支付。诉讼中，被告(反诉原告)提出，鉴于原告(反诉被告)不同意支付租金，定金300,000元不应扣除，而由被告(反诉原告)没收。故被告(反诉原告)提出如下反诉请求：1、判令原告(反诉被告)支付占有使用费368,000元；2、确认原告(反诉被告)支付的定金300,000元不予返还；3、判令原告(反诉被告)支付水电费15,000元；4、判令原告(反诉被告)支付修复费用26,000元；5、诉讼费由原告(反诉被告)负担。经审理查明，原、被告于2017年7月16日签订一份《房屋租赁意向书》，意向书约定：被告(反诉原告)将其所有的案涉厂房出租给原告(反诉被告)，供原告(反诉被告)使用；租赁面积约为4103平方米，实际租赁面积以双方以后签署的房屋租赁合同为准；租赁价格为1元/平方米/天；租赁期限为五年，起租日期以双方以后签订的正式房屋租赁合同为准；因案涉厂房暂时仍由被告(反诉原告)使用，原告(反诉被告)于2017年11月中旬进驻案涉厂房，如被告(反诉原告)到时不能交付涉案厂房的，被告(反诉原告)须提供部分厂房以供原告(反诉被告)前期安装调试设备使用；原告(反诉被告)于意向书签订后的十日内向被告(反诉原告)支付意向金300,000元，此意向金待签订房屋租赁后转为租金；意向书生效后，如被告(反诉原告)违约，需退还原告(反诉被告)定金300,000元，并赔偿原告(反诉被告)违约金300,000元；如原告(反诉被告)违约，则被告(反诉原告)收取的定金300,000元作为违约定，不予退还。意向书还对其他事项作了约定。2017年7月26日，原告(反诉被告)通过银行转账，向被告(反诉原告)支付了300,000元，付款通知书中载明，300,000元为金山工业区金流路XXX号厂房租赁定金。2017年11月底开始，原告(反诉被告)陆续将机器设备运给至金山工业区金流路XXX号，被告(反诉原告)也逐步腾出部分厂房供原告(反诉被告)安装机器设备，至2018年3月20日，被告(反诉原告)仍未将约定的4103平方米的厂房全部腾空，交付给原告(反诉被告)。为此，原告(反诉被告)法定代表人唐寒青、合同经办人刘宇与被告(反诉原告)法定代表人余林良、合同经办人余长波进行了磋商。磋商中，唐寒青询问余林良：“如果退租，怎样操作？”余林良答复：“如果退租，被告(反诉原告)唯一要求是复原，不存在违约金，违约金就算了。”磋商中，双方还谈及了租赁合同的期限、租金支付方式、发票的开具、税收承担等问题。但双方对这些问题未能达成一致意见。随后，原告(反诉被告)拆除了已安装的机器设备，并搬离了金山工业区金流路XXX号。因原告(反诉被告)在搬运、拆除机器设备过程中，给金山工业区金流路XXX号的绿化带及车间地面造成了损坏，原告(反诉被告)进行修复，修复后被告(反诉原告)并不满意，被告(反诉原告)方合同经办人余长波遂于2018年3月26日向原告(反诉被告)提交了一份绿化带及车间地面修复费用26,000元的报销单，原告(反诉被告)方合同经办人刘宇签字确认。诉讼中，原、被告确认原告(反诉被告)在进驻金山工业区金流路XXX号期间消耗水电费4000元，由被告(反诉原告)垫付。以上事实，由原告(反诉被告)提供的房地产权证、《房屋租赁意向书》、上海农商银行付款通知书、照片、谈话录音、费用报销单，被告(反诉原告)提供的厂房平面图、照片，以及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁意向书》缺少起租日期、租金支付方式等主要内容，双方约定将来签订正式合同予以确定，因此《房屋租赁意向书》是一份预约合同。该意向书是原告、被告的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定为合法有效。本案争议的焦点在于：一、原告(反诉被告)支付给被告(反诉原告)的300,000元，是意向金还是定金？原告(反诉被告)认为，按照《房屋租赁意向书》的约定，300,000元是意向金。被告(反诉原告)认为，原告(反诉被告)在向被告(反诉原告)支付300,000元的银行凭证上写明是定金，应认定为定金。本院认为，《房屋租赁意向书》既约定有意向金，又约定有定金，而原告(反诉被告)在向被告(反诉原告)付款的银行凭证上写明是定金，因此应认定300,000元是定金。二、《房屋租赁意向书》何时解除？原告(反诉被告)认为，原、被告双方于2018年3月20日进行磋商时，被告(反诉原告)提到退租的唯一要求是复原，3月26日双方谈妥修复费用26,000元，由此可以认定，《房屋租赁意向书》已于2018年3月26日双方合意解除。被告(反诉原告)认定，双方并未就《房屋租赁意向书》的解除达成过合意，原告擅自搬离后，于4月30日才由他人修复绿化带和车间地面，《房屋租赁意向书》于2018年4月30日才实际解除。本院认为，原告(反诉被告)搬离金山工业区金流路XXX号，表明原告(反诉被告)要求解除《房屋租赁意向书》，2018年3月26日被告(反诉原告)向原告(反诉被告)提交了修复费用报销单，表明被告(反诉原告)也同意解除《房屋租赁意向书》，因此本院确认《房屋租赁意向书》已于2018年3月26日解除。三、原告(反诉被告)是否应当承担违约责任？原告(反诉被告)认为，由于被告(反诉原告)未能按期向原告(反诉被告)交付全部厂房，使原告(反诉被告)的租房目的长期不能实现，为此双方进行了磋商。磋商中，被告(反诉原告)提出的退租的唯一要求是复原，双方互不追究违约责任。原告(反诉被告)搬离后，双方也谈妥了修复费用，原、被告对解除《房屋租赁意向书》后的民事责任已经达成合意，即《房屋租赁意向书》解除后，原告(反诉被告)只承担赔偿修复费用的民事责任，双方互不追究违约责任。因此，原告(反诉被告)不应承担违约责任，被告(反诉原告)应当将300,000元意向金扣除26,000元修复费用后，返还给原告(反诉被告)。被告(反诉原告)认为，2018年3月20日双方的磋商，并未就退租还是签订正式租赁合同达成合意。被告(反诉原告)法定代表人所称：“不存在违约金，违约就算了。”不是针对意向书的，而是针对正式租赁合同的，而且被告(反诉原告)法定代表人在磋商中，为促成双方达成合意而作让步的意思表示，因双方最终未达成合意，不具有法律效力。原告(反诉被告)在双方未就《房屋租赁意向书》的解除及解除后的民事责任的承担达成合意的情况下擅自搬离，导致无法签订本约，原告(反诉被告)应当承担违约责任，被告(反诉原告)收取的300,000元定金不予返还。本院认为，从原告(反诉被告)提供的谈话录音看，被告法定代表人确实在磋商中作出过“如果退租，不存在违约金，违约金就算了”的意思表示，但该意思表示是在假设条件下作出的，而且原告(反诉被告)提供的谈话录音并不完整，既无开头，也无结尾，谈话录音反映不出双方磋商的结果是解除《房屋租赁意向书》还是签订本约。因此，无法认定双方在磋商中已就解除《房屋租赁意向书》及解除后民事责任的承担达成合意。因双方未达成合意，被告法定代表人在磋商中所作意思表示，不发生法律效力。《房屋租赁意向书》对于签订本约的期限未作约定，因此原告(反诉被告)应当催告被告(反诉原告)在合理期限内腾空全部厂房，并签订本约。经催告后被告(反诉原告)仍未腾空全部厂房，并签订本约的，原告(反诉被告)才取得《房屋租赁意向书》的解除权。而原告(反诉被告)未经催告即搬离了金山工业区金流路XXX号，原告是在未取得解除权的情况下，单方面解除了《房屋租赁意向书》，并表明不再签订本约。原告(反诉被告)的行为已构成违约，原告(反诉被告)无权要求返还定金。四、原告(反诉被告)是否应当赔偿被告(反诉原告)修复费用26,000元、支付水电费4000元？被告(反诉原告)认为，原告擅自搬离，给被告(反诉原告)的绿化带及车间地面等造成损害，双方约定的修复费用为26,000元，原告(反诉被告)应当赔偿。原告(反诉被告)在诉讼中确认的水电费应当支付。原告(反诉被告)认为，修复费用26,000元应从意向金中扣除，原告(反诉被告)无需另行支付修复费用。双方在磋商时，被告(反诉原告)从未提出过要求原告(反诉被告)支付水电费，因此原告(反诉被告)不应支付水电费。本院认为，由于原告(反诉被告)的违约，造成了《房屋租赁意向书》的解除，原告(反诉被告)在搬运、拆除机器设备过程中对被告(反诉原告)的绿化带及车间地面造成损坏，原告(反诉被告)应当赔偿双方确认的修复费用。在此过程中消耗的水电费，原告(反诉被告)应当支付给被告(反诉原告)。五、原告(反诉被告)是否应当支付占有使用费368,000元?被告(反诉原告)认为，原告(反诉被告)使用被告(反诉原告)厂房2300平方米，使用时间为五个多月，按《房屋租赁意向书》约定租赁价格1元/平方/天计算，原告(反诉被告)应支付占有使用费368,000元。原告(反诉被告)认为，《房屋租赁意向书》约定的起租日期以签订的正式合同为准，双方未签订正式，被告(反诉原告)无权收取任何费用，而且在双方磋商过程中，被告(反诉原告)也从未提出过要求原告(反诉被告)支付租金或占有使用费，因此原告(反诉被告)无需支付租金或占有使用费。本院认为，《房屋租赁意向书》并未约定原告(反诉被告)在签订本约前使用被告(反诉原告)提供的部分厂房应当支付租金或者占有使用费，因此被告(反诉原告)收取租金或者占有使用费，既无合同依据，也无法律依据，原告(反诉被告)无需支付租金或者占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海浩绘机械设备有限公司与被告(反诉原告)上海金流茂业流体科技有限公司签订的《房屋租赁意向书》已于2018年3月26日解除；二、被告(反诉原告)上海金流茂业流体科技有限公司向原告(反诉被告)上海浩绘机械设备有限公司收取的300,000元定金不予返还；三、原告(反诉被告)上海浩绘机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海金流茂业流体科技有限公司修复费用26,000元；四、原告(反诉被告)上海浩绘机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海金流茂业流体科技有限公司水电费4000元；五、驳回原告(反诉被告)上海浩绘机械设备有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海金流茂业流体科技有限公司的其他诉讼请求。原告(反诉被告)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2705元，原告(反诉被告)上海浩绘机械设备有限公司已预交，由原告(反诉被告)上海浩绘机械设备有限公司负担，反诉案件受理费减半收取5445元，被告(反诉原告)上海金流茂业流体科技有限公司已预交，由原告(反诉被告)上海浩绘机械设备有限公司负担2700元，被告(反诉原告)上海金流茂业流体科技有限公司负担2745元，原告(反诉被告)上海浩绘机械设备有限公司所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾红顺二〇一九年六月二十八日书记员  陆 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。