云南省砚山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2622民初547号 原告：李培，女，1979年6月6日生，汉族，云南省砚山县人，大学文化，居民，住云南省砚山县。 被告：戚艳芳，女，1955年12月26日生，汉族，云南省砚山县人，初中文化，居民，住云南省文山市。 委托诉讼代理人：端木江林（系戚艳芳之子），住云南省文山市，特别授权。 原告李培与被告戚艳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序。于2019年5月6日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李培向本院提出诉讼请求：1.判决戚艳芳履行合同，协助李培将土地使用证、房产证过户到李培名下；2.判决戚艳芳承担80000元的违约金，赔偿李培损失8450元，其中建筑电线安装费8000元，不动产测绘费450元，以上共计88450元；3.判决戚艳芳承担本案诉讼费。诉讼过程中，李培变更第一项诉讼请求为：判决戚艳芳履行合同，协助李培将不动产权证过户到李培名下。事实和理由：李培、戚艳芳于2015年9月21日签订《房屋买卖合同》，购买戚艳芳位于砚山县别墅，房屋价款为828000元，该合同约定：李培在合同签订当日支付首笔房款528000元，剩余300000元购房款于戚艳芳将土地证、房产证过户到李培名下后两个月内支付。合同签订当日，李培就支付了528000元购房款，2017年12月因戚艳芳急需钱，李培向戚艳芳家又支付了150000元购房款，现仅仅剩余150000元购房款。杏林小区于2018年12月28日接到县住建局规划建设股通知可以办理验收合格证和不动产权证。戚艳芳办理了验收合格证（有验收合格证就可以办理不动产权证），但是拒绝将不动产权证过户到李培名下，并提出要李培多支付30000元，才协助过户到李培名下的无理要求。在合同签订后，戚艳芳违约到云南澳佶建设工程集团有限责任公司砚山县杏林小区项目部将已交纳的建筑水电安装费2094.42元退回，导致李培必须另购买水电材料请人安装，给原告造成了8000元的损失。验收过程中，李培代戚艳芳支付了不动产测绘费450元。综上所述，戚艳芳的行为已经违反合同约定，损害了李培的合法利益，故诉至法院，请求法院依法支持李培的诉讼请求。 戚艳芳辩称，李培说的是事实，但我一直在积极办理相关房产证手续，因为防空验收合格证被李培拿走，才无法办理，故不存在违约。2015年就交付房屋给李培，一直是李培在使用，所以谁使用房屋谁付建筑电线安装费及测绘费。由于尾款30万元3年未付，超出预期过长，货币贬值，物价上涨，我要求给予3万元补偿合情合理，构不成违约。李培无视合同，私自领取防空验收合格证，导致我无法办理房产证，阻碍办证属于对方违约，按合同规定应付我每日50元违约金，合同签订之日起1335日，共计66750元。现办证面积比当时房屋面积多3.69平方，应按市场价格给予补偿。因为对方违约，已经没有信任可言，所以我要求我的房产证办好，对方必须付完全部房款，双方一手交钱，一手交证，我有义务积极协助对方，对方要违约金，如房屋归我，我同意。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李培提交的第1、2、3、4组证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 李培提交的第5组证据电话录音光盘及其录音文字整理材料，以证实李培已经告知戚艳芳房产证可以过户了，但是戚艳芳一直不来过户。经质证，戚艳芳对该组证据不予认可，认为录音不完整，只录了对李培有利的。本院认为，该组证据是李培与戚艳芳之夫端木怡标、之子端木江林及其戚艳芳的通话记录，通话内容显示李培催办产权证及过户手续，戚艳芳未提交足以反驳的相反证据，故本院对该组证据予以采信。 戚艳芳提交的第1组证据《防空地下室易地建设费用收缴告知单》复印件一份，以证实戚艳芳于2019年3月28日就在积极办理不动产权证。经质证，李培对该组证据的三性无异议，但对其证明观点不予认可，认为戚艳芳是在2019年3月28日才去办理，而3月初已经起诉，戚艳芳不存在积极办理的行为。本院认为，该组证据的三性，当事人无异议，本院对其证据三性予以采信，从双方的通话及短信记录可以看出，李培在2019年2月份就开始催促戚艳芳办证，而戚艳芳及其家人却提出由李培出办证费及增加给付3万元，至李培诉至本院后才去缴纳超面积防空地下室易地建设费，并且至庭审时仍未办理不动产权证，故对其积极办理不动产权证的证明观点，本院不予采信。第2组证据《砚山县建设项目竣工验收合格证（工程规划核实意见）登记表》复印件一份，以证实因防空验收合格证被李培拿走，办不了不动产权证。经质证，李培对该组证据无异议,但认为是住建局规划股说要搬办公室，叫其去拿的，只是代收，如果戚艳芳需要办理不动产权证，其也会给戚艳芳，不是戚艳芳不去办证的理由。本院认为，李培作为买方，其在2019年2月份就催促戚艳芳办理产权证书，只要戚艳芳办证需要，不可能不给戚艳芳合格证，而戚艳芳并无其他证据证实向李培要过合格证，故本院对其证明观点不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月21日，李培与戚艳芳签订《房屋买卖合同书》，该合同约定：戚艳芳自愿将其坐落于砚山县江那镇兴城大街杏林小区别墅（地号532622101-09-09-118、土地面积150平方米、建筑面积293.7平方米）以828000元的价格出售给李培，付款时间为合同签订当日支付首笔房款528000元、余款300000元待戚艳芳将土地证、房产证交至李培后两个月内付清，款项支付方式由双方自行协商;由于戚艳芳没有办理土地证、房产证，戚艳芳必须办理土地证、房产证后交至李培（所办理的全部费用戚艳芳自行负责），再由李培办理过户，过户手续所产生的有关税费由李培承担；戚艳芳应在签订合同当日将该房产交付李培使用；本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付80000元的违约金及赔偿对方造成的全部经济损失，李培如不能按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付50元罚金，如因政府及银行规定，本合同涉及客观上不能办理过户或贷款的，不适用本条款；并约定了其他权利义务内容。合同签订当日，李培按约定通过中国建设银行转账支付了首笔房款528000元后，戚艳芳向李培交付了房屋。2015年9月22日，戚艳芳之夫端木怡标在与文山州澳佶建设工程有限公司砚山杏林小区项目部签订《房屋验收及结算书》时，退回了已交纳的安装电线费用2094.42元，致使李培在装修房屋时另行找人安装电线。2017年12月因戚艳芳急需用钱，李培于本月10日支付了购房余款中的150000元。2018年7月21日，李培交付了不动产测绘费450元。2019年1月24日，本案涉案房屋可领取防空验收合格证，2019年2月起，李培以电话和短信的方式催促戚艳芳办理不动产权证，但戚艳芳及其家人以货币贬值、房价上涨等因素为理由，要求李培出办证费及再付30000元，并称如果这个月不办以后每个月递增两万，双方为此协商未果，李培诉至本院。诉讼期间，戚艳芳于2019年3月28日补缴了超面积防空地下室易地建设费36.9元,至庭审结束时，戚艳芳仍未办理本案涉案房屋不动产权证。 本院认为，李培与戚艳芳于2015年9月21日签订的《房屋买卖合同书》是双方自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，李培即按合同约定履行了付款义务，戚艳芳应当按照合同约定办理本案涉案房产的不动产权证，并交付给李培，但在本案涉案房产可以办理不动产权证时，经李培催办，戚艳芳仍以各种理由拒绝办理，其行为已违反了双方所签合同约定的义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，戚艳芳应当按照双反签订的合同第七条约定，向李培支付违约金80000元，故李培的第一项诉请及第二项中违约金的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。李培第二项中损失的诉请，因应由戚艳芳支付的违约金已足以弥补其损失，故本院不予支持。戚艳芳答辩时的辩称其未违约及对方违约的理由，既无事实依据，也不符合双方所签合同的约定，本院不予支持。戚艳芳要求按市场价格补偿超面积金额的答辩，因其未提起反诉，本院不予一并审理，戚艳芳可另行诉讼等其他救济途径处理。 综上所述，李培的诉请，有事实和法律依据的部分，本院予以支持；戚艳芳的答辩理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、由戚艳芳协助李培将本案涉案房产的不动产权证过户到李培名下，限本判决生效之日起三十日内履行完毕； 二、由戚艳芳支付李培违约金80000元，限本判决生效之日起三十日内履行完毕； 三、驳回李培的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2011元，减半收取计1005.5元，由李培负担96.5元，戚艳芳负担909元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员 刘 祥 二〇一九年六月十三日 书记员 唐明泽