西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初1898号 原告：周启明，男，1979年6月20日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张昕苗，陕西静远新言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊鑫娟，陕西静远新言律师事务所律师。 被告：司小龙，男，1989年9月28日出生，汉族。 被告：孙银刚，男，1983年12月12日出生，汉族。 共同委托诉讼代理人：胡长桥，陕西众邦律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：郑士东，陕西众邦律师事务所律师。 第三人：西安铭居房地产营销策划有限责任公司。住所地：西安经济技术开发区凤城八路凤城家园二期-天朗御湖2幢1单元104室。统一社会信用代码91610132MA6U0UB316。 法定代表人：贾军，总经理。 委托诉讼代理人：井蒲洋，女。 委托诉讼代理人：蒋超，男。 原告周启明与被告孙银刚、司小龙与第三人西安铭居房地产营销策划有限责任公司（以下简称“铭居地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年元月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周启明的委托诉讼代理人张昕苗，被告司小龙、孙银刚的共同委托诉讼代理人胡长桥，第三人铭居地产公司的委托诉讼代理人井蒲阳、蒋超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周启明向本院提出以下诉讼请求：1、确认二被告构成根本违约，原告与被告孙银刚、第三人于2018年6月24日签订的《铭居地产房屋买卖合同居间合同》、原告与被告司小龙于2018年8月8日签订的《西安市存量房买卖合同》解除；2、判令被告孙银刚向原告支付违约金59万元、赔偿损失10万元；被告司小龙承担连带责任。事实与理由：2018年6月24日，原告与被告孙银刚、第三人铭居地产公司签订《铭居地产房屋买卖合同居间合同》，约定原告将位于西安市凤城九路新里魏玛公馆小区2号楼10401号房屋出售给被告，原告于8月15日前办理完解押手续并取得房产证，房屋总价为295万元。合同签订当日，被告向原告支付定金30万元，在合同签订90日内，被告应当将首付款136万元支付于原告并办理银行按揭。如违约则违约方应当支付房屋成交价20%的违约金且如果被告违约，定金不予退还。2018年8月8日，被告孙银刚因征信问题委托被告司小龙购买上述房屋并与原告签订《西安市存量房买卖合同》，明确买房将首付款106万元存入监管账户。但此后被告孙银刚、司小龙均未按照合同约定支付首付款。二被告的行为给原告造成极大的经济损失，原告为办理房屋解押贷款100余万元银行贷款，故二被告应当承担相应的违约责任。 被告孙银刚辩称，原告明知其不具备购房资格，仍与其签订购房合同，应当承担相应责任；第三人铭居地产公司在其不具备购房资格的前提下仍提供居间服务促成交易，故第三人应当承担相应的责任；因第三人始终无法解决被告孙银刚的购房资格问题，遂提出由孙银刚实际出资但由其他人代为履行合同的方案，但因被告司小龙不愿背负高额贷款，拒绝办理银行按揭致合同无法履行；另，双方签订的合同应当解除，原告应当返还30万元定金。 被告司小龙辩称，因被告孙银刚不具备购房资格，原告与孙银刚签订的合同无法实际履行。被告司小龙在配合原告周启明办理网签备案手续后，得知需要背负高额银行贷款，故其不愿承担由此带来的高风险，遂拒绝配合办理银行按揭贷款。被告司小龙虽然与原告签订网签备案合同，但实质是在履行原告与被告孙银刚的买卖合同，该合同责任主体应为原告与被告孙银刚，与其无关。 第三人铭居地产公司述称，其对原告的诉讼请求无异议，被告违约属实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 结合当事人的陈述和依法确认的证据，本院查明以下事实：2018年6月24日，原告（甲方）与被告孙银刚（乙方）、第三人铭居地产公司（丙方）签订《铭居地产房屋买卖居间合同》（以下简称“居间合同”），约定被告孙银刚购买原告名下的位于西安市经开区凤城九路新里魏玛公馆2号楼1单元10401号房屋，面积166.21平方米，房屋产权证号1100118013-1-2-10401-2；原告应当在2018年8月15日前办理完房屋解押手续并取得房产证；房屋成交价格为295万元，合同签订当日被告孙银刚应当先给原告支付定金30万元（该定金在交易中自动变为首付款）；合同签订90日内，被告孙银刚应当将首付款136万元支付给原告，余款159万元被告孙银刚申请银行贷款；双方未按照约定履行合同或任何一方原因导致未成交的，逾期超过30日的构成根本违约，守约方有权追究责任，“乙方若出现下列情形之一的……乙方应按照房屋成交价的20%向甲方支付违约金，甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金）……：1、提供的证件等资料不真实、不完整、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的”。三方在“其他约定”中手写条款“1、甲乙丙三方协商房屋与车位成交价合计贰佰玖拾伍万元，此价格包含维修基金。2、签约当日乙方向甲方交付定金叁拾万元整。3、三方协商网签价为贰佰陆拾伍万元。4、三方协商甲方拿到产证之日起四个月内交易完成，若因银行或乙方无法凑齐房款过户则合同解除，甲方不予退还乙方定金”等。 居间合同签订当日，被告孙银刚向原告支付定金30万元。 2018年8月8日，原告与二被告、第三人铭居地产公司签订《购买方权属变更协议》，约定“本人孙银刚……于2018年5月20日通过西安铭居地产购买周启明……位于西安市经济技术开发区凤城九路2幢1单元10401室……成交全额2950000元，因本人银行贷款征信有问题，现双方协商一致将该房屋产权购买至姓名司小龙……名下，特此证明，由于更换买受人产生的后续纠纷与卖方无关”。当日，原告与被告司小龙签订网签备案合同《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（备案号C：18041284）（以下简称“网签合同”），约定被告司小龙购买涉案房屋，房屋价款265万元；其中被告司小龙应当将首付款106万元存入监管账户，余款159万元向贷款机构申请贷款支付。 庭审中，原告提交其与案外人签订的房屋买卖合同、收条、收据等复印件，证明其因与被告的居间合同无法继续履行，造成其无法购买案外人房屋并向他人赔偿定金15万元及居间费3万元的事实。原告另提供其与陕西静远新言律师事务所签订的委托合同，证明其委托律师处理本案一审诉讼纠纷支出代理费5万元。 本院认为，本案的争议焦点为本案所涉两份房屋买卖合同的效力及二被告是否应当存在违约行为。 第一，原告与被告孙银刚、第三人签订的居间合同系三方真实意思表示，虽被告孙银刚不具备购房资格，但该合同不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。现被告孙银刚不具备购房资格，不能购买涉案房屋，三方居间合同的合同目的已不能实现，原告要求解除该居间合同，不违反法律规定，本院予以支持。 第二，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，原告与被告司小龙签订网签合同时均知晓涉案房屋的实际购买人为被告孙银刚，被告司小龙作为买受人签订合同并非其二人真实意思表示，故该网签合同应属无效。经本院释明，原告坚持要求解除该网签合同，于法相悖，本院不予支持。 第三，被告孙银刚与原告及第三人签订居间合同欲购买涉案房屋，但因其不具备购房资格致交易不能完成，虽各方未约定此情形下的违约责任，但购房资格属购买二手房的重要条件，被告在不具备购房资格的情况下与原告签订购房合同，致使合同目的不能实现，被告孙银刚应当承担违约责任。第三人铭居地产公司系二手房交易服务盈利机构，应当就不动产法律知识及房地产政策较普通民众更为熟悉，其对被告孙银刚作为非本市户籍居民的特殊购房主体，未尽到格外的特别告知及审慎注意义务，亦存在过错。另，原告在签订《购买方权属变更协议》时已明确知晓被告孙银刚存在购房障碍，其仍与其他当事人以通谋虚伪行为签订借名买房协议，故其自身应当承担一定责任。原告要求被告孙银刚按照合同违约情形支付20%的违约金并赔偿损失，本院酌情调整违约金为总房款的15%，即296万元×15%=44.4万元。 另，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因原告主张要求被告孙银刚支付违约金，且被告孙银刚已抗辩要求退还定金，故原告应当向被告孙银刚退还定金。原告要求被告司小龙承担违约责任的连带责任，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第四百二十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下： 一、原告周启明与被告孙银刚、第三人西安铭居房地产营销策划有限责任公司于2018年6月24日签订的《铭居地产房屋买卖居间合同》解除。 二、被告孙银刚于本判决生效之日起十五日内向原告周启明支付违约金44.4万元。 三、原告周启明于本判决生效之日起十五日内向被告孙银刚退还定金30万元。 四、驳回原告周启明的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3.04万元（原告周启明已预交），现由原告周启明自担400元，被告孙银刚承担3万元，被告孙银刚于履行上述给付义务时一并支付原告周启明。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  史丽妮 审 判 员  杨 宁 人民陪审员  孙新爱 二〇一九年六月十九日 书 记 员  赵玉娜