天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初2530号原告（反诉被告）：天津鼎德置业有限公司，住所地天津市西青经济开发区友谊南路111号。法定代表人：盛宇飞，董事长。委托诉讼代理人：张扬，北京炜衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：英伟明，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京坦坦大炉餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区湖光中街甲6号01层（01）101内F110室。负责人：朴桂英。委托诉讼代理人：马利，北京君展律师事务所律师。原告（反诉被告）天津鼎德置业有限公司（以下简称：鼎德公司）与被告（反诉原告）北京坦坦大炉餐饮管理有限公司（以下简称：坦坦大炉公司）租赁合同纠纷一案，本院依法受理后，由审判员朱峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张扬、被告（反诉原告）的诉讼代理人马利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告所签订的编号为TJZL-2016-025《商铺租赁合同》解除；2、判令被告支付2017年10月1日至2018年3月5日的房屋租金、管理费334876.70元、滞纳金34264.17元，合同违约金194647.08元，2017年9月1日至2018年3月5日欠缴水费10432.80元、水费滞纳金920.99元，总计575141.74元；3、判令被告立即腾空所占用的房屋，按照合同约定，将房屋恢复至租赁前毛坯状态；4、本案的诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。事实及理由：2016年6月27日原告与被告签订了合同编号为ＴＪＺＬ-2016-025的《商铺租赁合同》约定了原告将位于天津市西青区111号第4层编号为Ｌ4-05的商铺出租给被告经营使用，合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告。但在履行过程中，自2017年10月起被告开始欠缴房屋租金、管理费，2017年9月开始欠缴水费。在原告的多次催缴下，被告仍不履行，故原告呈诉。被告（反诉原告）辩称：1、双方存在合同关系，不仅仅是租赁而是联营合作关系，原告应对被告的前期投入和经营亏损承担一定或主要责任。2、涉诉房屋建筑面积及套内面积差距过大，原告应当返还被告多交的租金。3、同意解除合同，但不认可租金和管理费。原告商场知名度不够、运营管理不足，才造成被告2017年3-7月营业处于亏损状态，无力支付租金和管理费。在原告有责任的前提下，被告有权拒绝支付租金和管理费。4、对于房屋腾空，在原告赔偿被告损失后，同意承担相应恢复原状的费用。5、诉讼费不同意承担。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认反诉原、被告签订的《商铺租赁合同》及附件、《仓库租赁合同》、《租赁主体变更协议》解除；2、判令反诉被告返还反诉原告租赁保证金232193.82元、仓库租赁保证金7401.9元，返还装修保证金61584.6元，返还多收的租金暂计50000元；3、判令反诉被告赔偿原告经济损失200000元，以上共计人民币551180.32元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：1、本案涉诉房屋建筑面积与套内面积相差370平方米和388平方米，反诉原告要求对此进行鉴定勘察。2、反诉原告承租反诉被告房屋后至撤场这12个月内，前期投资和营业损失总计3187682元。反诉原告有意愿和能力全面履行合同，不存在恶意违约或解约。3、反诉被告向反诉原告收取管理费却未尽到应有的经营管理义务，构成违约应当承担责任。4、反诉被告品牌影响度低，运营能力差，是导致反诉原告亏损的原因。5、2017年8月，反诉原告向反诉被告申请免除租金，10月份反诉被告才答复拒绝，直到2019年2月份反诉被告才同意反诉原告撤场，故2017年8月至2018年1月的营业损失应当由反诉被告承担。6、2017年3月至2018年2月，反诉原告亏损严重，继续履行会加重负担，在此情形下，反诉原告有权单方解除涉诉合同。6、反诉原告不存在合同违约，现双方租赁合同已经解除，反诉被告应当退还租赁保证金、装修保证金。7、反诉被告违约行为造成反诉原告经营损失，应当承担赔偿责任。原告（反诉被告）辩称：1、双方不是联营关系而是房屋租赁关系，反诉原告要求反诉被告赔偿经营损失没有事实、合同和法律依据。2、租赁关系成立是双方自愿确定的，反诉被告仅为场地提供者和管理者，反诉原告租赁反诉被告场地进行商业活动。谁获利谁承担风险，经营状况不好由很多因素决定，店铺位置仅为一个方面，更重要的是自身品牌影响力和营销能力不足造成。投资巨大、经营不善不能作为拒交租金的理由。3、提前单方提出解约的为反诉原告，其应当按照租赁合同约定承担违约责任。4、根据《商铺租赁合同》第四条4.1，反诉原告交付的租赁保证金、装修保证金已折抵为租金和管理费，反诉被告无需返还。5、建筑面积和套内面积的差别，在合同签订时、交房时、装修时原告已多次认可，且在合同约定的异议期未提出异议，在其长达两年的履行期间也从未提出异议，故其应当按照合同约定，以建筑面积足额缴纳租金及管理费。6、反诉被告已尽到维护、管理、运营义务，反诉原告应当及时足额缴纳管理费。7、诉讼费应由反诉原告承担。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，鼎德公司向本院递交证据如下：1、《商铺租赁合同》，证明双方存在合法的租赁关系；2、租赁主体变更协议，双方对原合同租赁面积及租金、管理费标准进行了调整；3、商铺交付确认书，证明鼎德公司在2016年10月15日将商铺交付坦坦大炉公司。4、租金、管理费结算明细、电费明细单，证明截止2018年3月5日坦坦大炉公司拖欠鼎德公司房屋租金、管理费、水费、滞纳金、违约金，共计575141.74元。5、2017年9月至2018年3月份水表抄表记录，证明坦坦大炉公司在此期间使用水量，产生水费10432.8元；6、商场平面图CAD格式，证明关于商户的建筑面积与套内面积，坦坦大炉公司是予以认可并确认的，符合租赁合同约定。7、房屋产权证，证明鼎德公司为涉案房屋的权利人。坦坦大炉公司向本院提交证据如下：1、商户抗议的视频和照片、鼎德公司商场其他商户停业通知，证明鼎德公司经营的商场因其不作为导致商户无法经营盈利，造成亏损，商场客流量少，运营管理水平低，未尽到合理的运营管理责任，属于违约行为，以上原因造成的坦坦大炉公司投资损失，鼎德公司应承担一定的赔偿责任；2、自助唱吧现场照片，证明2017年3月13日在承租的商铺门口设立自助唱吧，导致视线受阻，妨碍坦坦大炉公司正常营业，因此造成的营业损失鼎德公司应当予以赔偿；3、坦坦大炉公司损益表、前期投资表及装修开办费支付凭证，证明坦坦大炉公司承租鼎德公司商铺经营餐饮店，总计亏损了3187682元人民币，2017年3月至9月共计7个月期间，坦坦大炉公司店铺持续处于亏损状态；4、书面函，证明2017年10月18日，鼎德公司承认其所在位置、商场体量、品牌丰富度等存在问题导致商场客流少，鼎德公司承认印象城商场各项指标均未达到集团和客户要求，因此造成坦坦大炉公司投资、营业损失，应由鼎德公司承担和一定责任；5、租赁保证金、装修保证金收款收据，证明坦坦大炉公司向鼎德公司支付的相应费用；6、鼎德公司开业媒体报道文章，证明鼎德公司虚构外婆家品牌进驻商场的事实；7、《商铺租赁合同》及附件、《租赁主题变更协议》《仓库租赁合同》，证明双方签订的各项合同及租赁关系、双方的权利义务内容；8、装修施工承揽合同、装修费支付凭证，证明坦坦大炉公司对涉案商铺进行装修并支付装修费32万余元。9、天津印象城店长群聊天记录，证明进驻商场的商户每天将营业额报送给鼎德公司，鼎德公司明知晓各商户经营情况，且在经营状况差的情形下仍没有实施有效措施。10、物品放行条，证明2018年3月6日和2018年3月7日坦坦大炉公司已经撤场了且鼎德公司知晓；11、租金支付做账凭证、鼎德公司缴费通知单、结算单，证明坦坦大炉公司2016年12月至2017年9月已经支付了商铺租金。鼎德公司曾在开庭后申请对涉案房屋恢复原状所需费用进行鉴定，后因双方就该费用由坦坦大炉公司承担且恢复费用为人民币85000元达成一致意见，故鼎德公司不再申请鉴定。根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定的事实如下：鼎德公司与坦坦大炉公司于2016年6月27日达成《商铺租赁合同》(编号为TJZL-2016-025），约定鼎德公司将坐落于天津市西青区经济技术开发区友谊南路111号第四层编号为L4-05商铺租赁给被告使用，商铺建筑面积为750.61平方米，套内面积为379.81平方米，租期自2016年6月30日至2021年6月29日止，共60个月。双方按照固定租金与提成租金两者中较高者为标准支付月租金。在第一租赁年度每月固定租金为37981元（税前），提成租金为每月含税营业额的9%。第二租赁年度的固定租金为每月37981元（税前），提成租金为每月含税营业额的9%。关于管理费用，双方约定为每月20889.55元（税前）。租赁合同中还约定了坦坦大炉公司向鼎德公司支付的租金及管理费为不含税的价格，产生的税费由乙方负担。关于租金给付方式，双方约定为坦坦大炉公司每月20日前向鼎德公司缴纳下一个月的固定租金、上月提成租金超过固定租金的差额及管理费。关于电费、水费，合同中约定按照鼎德公司通知支付或结算。合同签订时，坦坦大炉公司应当向鼎德公司支付该商铺的保证金，其中租赁保证金210794.55元。坦坦大炉公司应于交付日之前向鼎德公司支付装修押金58870.55元，装修管理费9495.25元。后双方于2017年2月27日签订了编号为ZTBG-2017-001《租赁主体变更协议》。内容为：1、将商铺建筑面积由750.61变更为785.22平方米，套内面积由379.81平方米变更为397.32元。2、租赁保证金金额变更为232193.82元，装修押金变更为61584.6元，装修管理费9933元。3、租金计收方式：按照固定租金与提成租金两者中较高者为标准支付月租金。在第一租赁年度每月固定租金为39732元（税前），提成租金为每月含税营业额的9%。第二租赁年度的固定租金为每月39732元（税前），提成租金为每月含税营业额的9%。关于管理费用，双方约定为每月20889.55元（税前）。双方同意自2017年1月4日后按照上述变更后的内容执行。另查，鼎德公司于2016年10月15日将房屋交付于坦坦大炉公司使用，交付时系毛坯状态。坦坦大炉公司在2017年10月份前的租金和管理费均为合同约定的计费标准正常方式缴纳的。再查，双方均认可商铺租赁合同于2018年3月5日正式解除。坦坦大炉公司租金及管理费最后缴纳至2017年9月30日。坦坦大炉公司于2018年3月6日搬离商铺，物品已经腾空，但未恢复至毛坯状态，内部所剩装修及设备坦坦大炉公司已声明无需保留。坦坦大炉公司向本院提交了鉴定申请，申请对涉案房屋使用面积和建筑面积进行测绘，鉴于坦坦大炉公司在2016年10月15日已经接收、使用了涉案房屋并交付租金，但坦坦大炉公司均未提出异议，故对于该申请，本院不予准许。本院认为：原告(反诉被告)鼎德公司与被告（反诉原告）坦坦大炉公司订立的《商铺租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，本院予以认定。双方当事人应当依诚实信用原则享受各自权利、全面履行各自义务。本案中，鼎德公司依约将房屋交付给了坦坦大炉公司，坦坦大炉公司理应按照合同约定给付鼎德公司租金、管理费、水费。自2017年10月起，坦坦大炉公司未支付相关费用，构成违约，且在该合同中就解除合同事由双方约定“如果甲方（原告）认为继续履行合同已无可能或必要，有权单方解除本合同”。同时，坦坦大炉公司也同意合同于2019年3月5日解除，故对于鼎德公司要求解除商铺租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。双方商铺租赁合同解除后，坦坦大炉公司对于涉案房屋不再享有合法的占有、使用的权利，故鼎德公司要求坦坦大炉公司腾空房屋恢复原状并交换原告的诉讼请求，本院予以支持。根据双方在租赁合同中关于缴纳租金、管理费的约定，结合已查明被告未给付的期间，支持坦坦大炉公司应向鼎德公司支付自2017年10月1日至2018年3月5日的税后租金、管理费共计334876.7元。鼎德公司主张水费10432.8元所提交的证据，系单方出具，且无法认定坦坦大炉公司实际使用的数量，故本院不予支持。关于鼎德公司主张的滞纳金，根据其在合同条款中的描述，实际系违约金性质，而租赁合同中关于违约金已经进行了约定，故对于原告提出相关滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于鼎德公司主张的违约金194647.08元，数额过高，本院予以调整。违约金的计算应以实际损失为基础，按照被告现应付租金的数额并结合被告逾期支付租金的时间等综合因素进行确定，故本院支持原告违约金数额为42948.7元。关于恢复房屋毛坯状态的诉讼请求，合同中有约定后合同义务，即解约后承租方应将商铺恢复至原来毛坯状态，因双方在庭审中已对该费用由坦坦大炉公司承担且恢复费用为人民币85000元达成一致，故本院予以支持。关于反诉部分，鼎德公司与坦坦大炉公司均认可涉诉《商铺租赁合同》于2019年3月5日解除，故对确认《商铺租赁合同》及附件、《租赁主体变更协议》解除的诉讼请求，本院予以支持。另，本案涉诉房屋为天津市西青区111号第4层编号为Ｌ4-05的商铺，不涉及仓库，坦坦大炉公司提出的关于解除《仓库租赁合同》，返还仓库租赁保证金7401.9元的诉讼请求，本院不予认可。关于返商铺租赁保证金232193.82元的诉讼请求，因涉案房屋的租赁保证金的内容以及返还条件在《商铺租赁合同》中均有明确的表述，各项保证金将优先用于补齐各项欠款、违约金等，后如仍有剩余，可将剩余部分退回，本院对上述约定予以认可。因坦坦大炉公司在鼎德公司处的保证金不足以清偿全部欠缴的租金和管理费，故本院认为该保证金可折抵租金管理费无需返还。关于返还多收的租金暂计50000元的诉讼请求，由于鼎德公司于2016年10月15日将房屋交付于坦坦大炉公司使用，且该房屋由坦坦大炉公司装修，且《商铺租赁合同》中明确了涉案房屋面积、固定租金数额，坦坦大炉公司在鼎德公司起诉前长达一年多的时间内均未提出涉案房屋实际交付面积不符的问题，基于诚实信用原则，对于坦坦大炉公司该项诉讼请求，本院不予支持。关于要求鼎德公司赔偿经济损失200000元的诉讼请求，依据鼎德公司与坦坦大炉公司签订的《商铺租赁合同》及《租赁主体变更协议》内容以及双方履约的实际情况，双方确为房屋租赁关系，故对于坦坦大炉公司主张的双方为合作关系的答辩意见，本院不予认可。因此，坦坦大炉公司提交的部分证据的虽能体现其长期持续的营业亏损状态，但不能证明该情况与鼎德公司有直接关系，且在租赁关系的情况下，鼎德公司无义务承担坦坦大炉公司的经营损失，因此，关于要求鼎德公司赔偿经营损失的诉讼请求无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认2018年3月5日解除本诉原告（反诉被告）天津鼎德置业有限公司与本诉被告（反诉原告）北京坦坦大炉餐饮管理有限公司订立《商铺租赁合同》(编号为TJZL-2016-025）及附件、《租赁主体变更协议》（编号ZTBG-2017-001）；二、本案被告北京坦坦大炉餐饮管理有限公司于本判决书生效之日起十日内给付本案原告天津鼎德置业有限公司房屋租赁费（租金及管理费）334876.7元、违约金42948.7元，共计377825.4元；三、本案被告北京坦坦大炉餐饮管理有限公司于本判决书生效之日起十日内给付本案原告天津鼎德置业有限公司L4-05商铺恢复原状费用人民币85000元；四、驳回本案原告天津鼎德置业有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告北京坦坦大炉餐饮管理有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4776元，诉讼保全费1520元，此款由原告天津鼎德置业有限公司承担1296元（已收讫），被告北京坦坦大炉餐饮管理有限公司承担5000元。反诉费用4656元，全部由反诉原告北京坦坦大炉餐饮管理有限公司负担。此款于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 朱 峰二〇一九年六月六日书记员 翟少勋附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务……；2、第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；3、第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；4、第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；5、第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。