贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4153号原告：方衍瑜，男，汉族，出生于1990年3月22日，住贵州省毕节市桂市，委托代理人：孙善朋（特别授权），系贵州锐驰律师事务所律师。委托代理人：陈阳萍（一般代理），系贵州锐驰律师事务所律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，公司经理。委托代理人：吴海（一般授权），系贵州本芳律师事务所律师。原告方衍瑜与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方衍瑜委托诉讼代理人孙善朋，被告长弘房开公司委托代理人吴海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司为原告办理七星关区××路××单元××房房屋权属证书并交付给原告;2、判决被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司向原告支付逾期办理权属证书、逾期交付权属证书的违约金,暂计10，000元(计算标准以购房总款423，764元为基数,按中国人民银行同期货款利息的1.3倍,从2013年7月10日开始计算至实际交付房屋权属证书之日止)；3、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实及理由:原、被告于2011年2月18日签订《商品房买卖合同》,该合同约定,由被告将位于七星关区××路××单元××房出卖给原告,总房款为423，764元,并就交房时间及其他事项进行了约定,其中该合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后190日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:3.双方协商。”原告按照被告要求提供了相关资料,并于2014年5月24日接受了涉案房屋,但被告至今尚未办理涉案房屋的权属登记,违反了合同的约定。原告认为,根据双方签订《商品房买卖合同》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,对于开发商逾期办理产权证的违约责任有明确规定,“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利率的标准计算”。的规定,被告应向原告办理涉案房屋的权属证书并将其交付给原告,同时从2013年7月10日开始向原告支付违约金。为维护原告的合法权益,原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,向贵院提起诉讼,望贵院支持原告的诉讼请求为谢!在庭审中，原告将第二项更正为被告向原告支付逾期提交产权登记的有关文书违约金。被告长弘房开公司辩称：该案已经超过诉讼时效，违约金主张过高。方衍瑜于2014年5月24日出具承诺，也是对商品房买卖合同所涉及的款项双方已经结清，同样原告也不应在主张逾期交付不动产权属证书的违约金。根据原被告提供的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：原、被告于2011年2月18日签订《商品房买卖合同》,该合同约定,被告将位于七星关区××路××单元××房出卖给原告,总房款为423，764.00元,并就交房时间及其他事项进行了约定,其中该合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后190日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:3.双方协商。”合同还约定了其他事项。原告按照被告要求提供了相关资料,并于2014年5月24日接受了涉案房屋,但被告至今尚未办理涉案房屋的权属登记,违反了合同的约定。合同签订后，原告按照合同的约定支付了房款423，764.00元。另查明，涉案商品房现尚未取得初始登记,尚不具备办证条件。本院认定的上述事实有原被告的陈述及原被告向本院提交的证据。这些证据经庭审质证本院予以确认并已收集在卷。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务。双方合同中约定出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间为2014年5月24日后190日内即2014年12月4日。但被告至今未取得涉案房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书到相关部门，构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告在合同中未约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告请求以购房总款423，764元为基数,按中国人民银行同期货款利息的1.3倍计算违约金。该请求于法有据，本院予以支持。关于起止日期及诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告提供的资料报产权登记机关备案的时间为2014年5月24日后190日内即2014年12月4日。但被告至今未取得涉案房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书到相关部门，构成违约，应当承担相应的违约责任。由于被告的违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年4月12日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年4月12日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年4月13日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。关于原告的第一项诉请原告在庭审中撤回，原告撤回第一项诉请的行为不损害国家、集体和他人利益，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以购房总款423，764元为基数,按中国人民银行同期货款利息的1.3倍计算，从2016年4月13日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一九年六月十七日书记员  李 犇