广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1449号上诉人（原审原告）：陈明权，女，1977年5月10日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：邝爱玲，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈江，广东维纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山欧亚盛世房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码91442000669881487E。法定代表人：梁文波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李君延，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弱丽，广东厚弘律师事务所实习律师。上诉人陈明权因与被上诉人中山欧亚盛世房地产开发有限公司（以下简称欧亚盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈明权上诉请求：撤销一审判决，改判欧亚盛世公司向陈明权支付违约金6060.92元（违约金计算方式：以购房总价739136元为基数，自合同约定的交楼期限届满次日即2017年9月1日起按0.02%/天计算至涉案房屋所在小区通过竣工验收备案后的次日即2017年10月11日止（共41天）。事实和理由：欧亚盛世公司在2017年8月31日向陈明权交付房屋，但欧亚盛世公司于2017年10月10日才取得中山市建筑工程竣工验收备案登记证。双方交接房屋时陈明权对欧亚盛世公司未取得中山市建筑工程竣工验收备案登记证毫不知情。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格方可交付使用，未经验收或验收不合格不得交付使用。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。因房屋不符合交付条件，该交付行为无效，逾期交房违约金应计至2017年10月11日。欧亚盛世公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。欧亚盛世公司于2017年10月10日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。涉案房产此前交接时不存在构成人身危险的情况，不影响陈明权正常使用房屋，也没有对其造成任何损失，应驳回陈明权的上诉请求。陈明权于2018年10月17日向一审法院起诉请求：欧亚盛世公司向陈明权支付违约金9017.46元（计算方法：以购房总价739136元为基数，自合同约定的交楼期限届满次日即2017年9月1日起按0.02%/天计算至涉案房屋所在小区通过竣工验收备案后的20天即2017年10月31日止）。一审法院认定事实：2015年12月10日，陈明权（买受人）与欧亚盛世公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市××区××街××号欧雅豪庭3幢2403房的预售商品房，总金额为739136元，买受人以现金方式于2015年12月10日一次性付款。出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他非出卖人所能控制的原因,因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的,政府的规划、环保、供水、电力、消防、文化等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的;3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的5%。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，如买受人在出卖人发出通知30天后，仍未办理交楼手续，视为已进行验收交接，上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担。合同还约定了其他内容。合同签订后，陈明权依约向欧亚盛世公司支付了全额购房款739136元。2015年12月14日，欧亚盛世公司就涉讼商品房办理了中山市商品房销售登记备案，将涉讼商品房备案登记至陈明权名下。2017年7月20日，欧亚盛世公司就涉讼商品房所在小区欧雅豪庭向住建局提交园林绿化分项的申请。同年8月，欧亚盛世公司向陈明权邮寄收楼通知。同年8月31日，陈明权、欧亚盛世公司签订房屋交接确认表，双方确认：“本物业已按照相关规定由出卖人交接给买受人使用，双方已办理完毕房屋交接手续”。同年9月27日，欧亚盛世公司取得园林绿化分项验收。同年10月10日，欧亚盛世公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。现陈明权以欧亚盛世公司未能在2017年8月31日前将符合合同约定交房条件的涉讼商品房交付使用为由诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，陈明权自认收楼后其即进行装修并入住使用，涉讼商品房至今未存在危及人身安全以及使用的情形。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈明权、欧亚盛世公司之间所签订的商品房买卖合同是各方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，陈明权、欧亚盛世公司各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。本案中，在欧亚盛世公司尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下，陈明权于合同约定的交付期限届满当天即2017年8月31日签订了房屋交接确认表，自始对涉讼商品房享有完全的占有、控制、使用等处分权利，且陈明权亦自认自其装修使用后涉讼商品房未存在危及人身安全、影响正常使用的情形，故参考《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交付违约责任的，不予支持……”之规定，一审法院认定欧亚盛世公司已于2017年8月31日向陈明权交付涉讼商品房，欧亚盛世公司向陈明权交付商品房的行为为有效交付，陈明权的诉讼请求缺乏事实依据以及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陈明权的诉讼请求。案件受理费50元（陈明权已预交），由陈明权负担。二审期间，陈明权向本院提交如下证据：一审法院咨询调查函一份、中山市住房和城乡建设局关于欧雅豪庭项目绿化分项验收等事宜的复函，拟证明由于欧亚盛世公司的原因竣工验收备案时间超出了合同约定的时间。欧亚盛世公司对该证据的真实性合法性予以确认，关联性不予确认。欧亚盛世公司在2017年7月就提交了验收申请，但同年9月27日才通过相关验收，延期后果不应由欧亚盛世公司承担。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的合同明确约定出卖人应在2017年8月31日前取得建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人。陈明权虽然在不符合交付条件的情况下接收了涉案商品房，但欧亚盛世公司并没有提供证据证实陈明权当时知道房屋不具备合同约定的交付条件，故欧亚盛世公司的交付属于无效交付。陈明权接收房屋后，欧亚盛世公司违约状态并未结束，陈明权也没有承诺放弃追究对方违约金的权利，欧亚盛世公司应向陈明权支付违约金，违约金应计至欧亚盛世公司违约状态结束，即计至欧亚盛世公司取得建设工程竣工验收备案登记证之日。一审法院驳回陈明权的诉讼请求不当，本院予以纠正。本案逾期交房违约金应为5765.26元（计算：以房价款739136元为基数，自2017年9月1日起，按每日0.02%的标准计至2017年10月10日止）。综上所述，陈明权的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21863号民事判决；二、中山市欧亚盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日向陈明权支付逾期交房违约金5765.26元；三、驳回陈明权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（陈明权已预交），由被上诉人中山市欧亚盛世房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50元（陈明权已预交），由被上诉人中山市欧亚盛世房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年六月十三日书记员  杨婉婷