云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2301民初495号原告：苏才生，男，1969年10月15日生，汉族，云南省双柏县人，初中文化，无业，住云南省双柏县。委托诉讼代理人：杨世忠，磐石法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：楚雄丰盛商业管理有限公司，住所地：楚雄市鹿城西路兆顺财富中心E幢三楼，统一社会信用代码：915323005873994949。法定代表人：刀磊，职务：公司总经理。诉讼代表人：楚雄丰盛商业管理有限公司管理人。委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：李其濛，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师（特别授权）。第三人：楚雄滔搏经贸有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇府后街12号，统一社会信用代码：91532301589609192Y。法定代表人：黄永刚，职务：总经理。委托诉讼代理人：支成林，男，该公司财务经理委托诉讼代理人：李俊，男，该公司市场部经理。原告苏才生与被告楚雄丰盛商业管理有限公司（以下简称丰盛公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，因发现楚雄滔搏经贸有限公司（以下简称滔搏公司）与本案的审理结果有利害关系，于2018年3月6日追加滔搏公司为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏才生及其委托诉讼代理人杨世忠，被告丰盛公司的委托诉讼代理人艾世羽、李其濛（被告丰盛公司被指定管理人之前的委托诉讼代理人为潘延松，男，丰盛公司员工，代理权限为特别授权），第三人滔搏公司的委托诉讼代理人支成林、李俊到庭参加诉讼。因案情需要，本案于2018年5月10日中止诉讼，2019年6月20日恢复审理。本案现已审理终结。原告苏才生向本院提出以下诉讼请求：1、解除原告苏才生与被告丰盛公司签订的《委托经营管理合同》并将被告经营管理的位于楚雄市（鲁班阁）兆顺第一城项目A幢1层092号商铺归还给原告；2、判令被告支付自2015年10月起至2017年12月止的租金199611元（7393.03元/月×27个月）；3、判令被告支付计算至2018年1月30日止的违约金299417.71元（7393.03元/月×5%×27个月×30天）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求为：2018年1月1日起实际占有的时间按照合同约定支付房屋租赁费。事实和理由：2015年2月13日，原告购买了位于楚雄市（鲁班阁）兆顺第一城A幢1层092号商铺，并将该商铺委托被告经营管理，双方签订了《委托经营管理合同》，约定：原告将商铺不可撤销特别授权委托给被告统一规划、统一出租、统一经营、统一管理，原告不参与被告的经营管理，被告未来的收益与原告无关；委托时间为12年，无论被告提前或延后经营，也无论经营状况如何，被告均应向原告支付12年的税前租金1330740元；若被告不能按本协议按时足额向原告支付租金收益，应按逾期应付租金额每日5%的标准向甲方计付违约金，逾期付款超过90日的，原告有权单方解除合同，并追究被告的违约责任；租金支付分为4个阶段，规定了各个阶段每月应支付的租金额。合同签订后，被告即接管了原告的商铺，但在支付了第一阶段的7个月的税后租金51757.20元后，不再向原告支付租金。截止至2017年12月，被告累计拖欠原告租金199611元。经原告多次催要，被告均拒绝支付。被告未按合同约定支付租金，拖欠原告租金长达27个月，应按合同约定向原告支付违约金299417.71元，同时原告有权解除合同，请依法裁判。被告丰盛公司辩称，丰盛公司无法归还原告商铺，因为该商铺现在由第三人滔搏公司实际经营使用，原告的商铺在第三人的使用面积里只占了一部分，所以丰盛公司无法单方面作出返还原告商铺的决定。丰盛公司同意在2018年4月30日前支付原告租金，原告主张的违约金计算标准过高，丰盛公司同意按照银行同期贷款利率计算支付违约金，并同意承担本案诉讼费。楚雄市人民法院于2018年6月11日受理了丰盛公司的破产清算申请，并指定了管理人，管理人未向原告发出继续履行合同的通知，丰盛公司与原告签订的《委托经营管理合同》于2018年8月11日视为解除，丰盛公司与第三人签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月15日到期，现应由实际占有人即第三人向原告返还商铺。第三人滔搏公司述称：我公司与被告公司签订合同，不知道还有小业主，我公司现在希望能够继续履行合同，持续经营。原告诉请的租金、违约金与我公司没有关系，应该由被告公司与原告进行处理。我公司在不知道被告公司与小业主签订合同的情况下租赁经营，不应该承担责任，诉讼费不应该由我公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告苏才生针对自己的诉讼主张向本院提交了以下证据：1、购房合同；2、购房发票；3、契税、维修基金、印花税；4、委托经营管理合同；5、银行流水明细；6、被告公司相关信息；7、原告商铺所在的地图；8、商品房备案登记表。被告丰盛公司针对其辩解向本院提交商铺租赁合同1份。第三人滔搏公司针对其述称未向本院提交证据。原告苏才生、被告丰盛公司、第三人滔搏公司对对方提交的证据均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审和质证，本院认定本案法律事实如下：2015年1月2日，原告苏才生与其妻子张菊华与兆顺公司签订《商品房购销合同》及合同补充协议，向兆顺公司购买了位于楚雄市环城西路与鹿城南路交叉口西北侧楚雄市老城区处兆顺·第一城A幢1层A-1-092号房屋，购房款1344182元。合同签订后，原告分别于2015年1月6日向兆顺公司支付契税40325.46元、维修基金3945.99元、印花税672.09元，3月20日支付购房款1344182元，兆顺公司出具收据3份，购房发票2份。2015年1月15日，双方办理了登记备案（合同登记号：CX2015011500340，建筑面积42.43平方米）。2015年1月2日，原告苏才生（甲方）与被告丰盛公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将自己拥有产权的位于楚雄市（鲁班阁）的兆顺·第一城A幢1层092号商品房交由乙方经营和管理，由乙方向甲方支付固定的租金收益。第二条，在本协议有效期内，甲方将该商品房不可撤销特别授权委托给乙方统一装修、统一规划、统一出租、统一经营、统一管理，且甲方不参与乙方的经营管理；委托权限包括但不限于：1、决定和修改该商品房的经营定位；2、决定和修改经营范围及经营方式；3、租赁权及转租权；4、结构改造及装修；5、其他相应的权限。第三条，本合同的委托经营管理期限为十二年，委托经营管理时间自2015年4月1日至2027年3月31日止。第四条，二、为了保障甲方利益，甲方办理完购买商铺手续并且缴清该商铺款后（按揭贷款的发放贷款后），乙方于款清次月开始按月向甲方支付委托经营管理租金。经双方达成共识，甲方同意乙方按以下方式支付租金：1、第一阶段：2015年4月至2018年3月，每年租金为：100814元，每月支付租金为：8401.14元，共36个月；2、第二阶段：2018年4月至2021年3月，每年租金为：107535元，每月支付租金为：8961.21元，共36个月；3、第三阶段：2021年4月至2024年3月，每年租金为：114255元，每月支付租金为：9521.29元，共36个月；4、第四阶段：2024年4月至2027年3月，每年租金为：120976元，每月支付租金为：10081.37元，共36个月。三、上述每月应付租金由乙方在当月25日前存入甲方账户。自2015年3月起至2015年9月止，被告丰盛公司按月足额向原告支付租金，此后的租金至今未支付。另查明，被告丰盛公司与第三人滔搏公司于2016年3月11日签订《房屋租赁合同书》，约定第三人向被告丰盛公司租赁位于楚雄市鹿城南路兆顺·第一城Ａ幢（丰盛百货）鞋区经营场地（以下简称该专柜，实际使用面积294㎡），由第三人独立自主经营。租赁期限为3年，租赁期限起始日为该专柜开业之日（即2016年4月15日）。被告以该专柜商品营业额抽成（即扣点）方式计算收取该专柜的租金；该专柜由第三人自行收银，租金支付方式为月结。双方在补充协议中约定，被告支持第三人10个月免租期，免租期内被告不向第三人收取租金及物管费，免租期自第三人品牌专柜开业之日起计算。庭审中，被告、第三人均认可原告交由被告经营管理的位于兆顺·第一城A幢1层A-1-092号房屋现由第三人名下品牌百思图在使用，并由第三人对房屋进行了装修。原告同意扣除被告预先支付的一个月租金。2018年6月11日，本院裁定受理了兆顺公司、被告丰盛公司及其他关联公司的破产清算申请。本院认为，原告苏才生与被告丰盛公司签订的《委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，本案中，原、被告签订的《委托经营管理合同》为双方均未履行完毕的合同，在本院于2018年6月11日裁定受理被告及其关联公司的破产申请后至2018年8月11日，被告的管理人未通知原告继续履行合同，故原、被告签订的《委托经营管理合同》于2018年8月11日视为解除，因《委托经营管理合同》存在法定解除情形而解除，对原告要求解除《委托经营管理合同》的诉讼请求本院予以支持。《委托经营管理合同》解除后，被告继续使用、收益兆顺第一城A幢1层092号商铺将缺乏法律依据。虽然原告尚未取得本案商铺的不动产权属证书，但原告基于其与兆顺公司签订的《商品房购销合同》及备案登记，有权对本案房屋进行占有、使用、收益，故被告应当将兆顺第一城A幢1层092号商铺返还给原告。被告在与原告签订《委托经营管理合同》后将本案商铺转租给第三人，在原、被告签订的《委托经营管理合同》解除后，第三人作为本案商铺实际使用人也负有返还原告本案商铺的义务。截至2018年8月11日，被告还应支付原告税前租金为282765元（已扣除被告预付的一个月租金）。2018年8月12日至房屋实际返还之日止的租金，在本案中不予支持。对于原告主张的违约金，被告辩称《委托经营管理合同》中约定的违约金标准过高，且根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”之规定，违约金应自2015年10月26日起以每月未付税前租金按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，被告应支付原告的违约金为15047.16元。因被告在庭审中自愿表示愿意承担全部诉讼费用，且不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第四十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、原告苏才生与被告楚雄丰盛商业管理有限公司于2015年1月2日签订的编号ZSDS-0158的《委托经营管理合同》于2018年8月11日解除；二、由被告楚雄丰盛商业管理有限公司、第三人楚雄滔搏经贸有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于楚雄市（鲁班阁）兆顺·第一城A幢1层092号商铺返还原告苏才生；三、由被告楚雄丰盛商业管理有限公司支付原告苏才生截至2018年8月11日的委托经营管理税前租金282765元;四、由被告楚雄丰盛商业管理有限公司支付原告苏才生违约金15047.16元。案件受理费4393元（已减半收取），由被告楚雄丰盛商业管理有限公司负担（未交）。原告苏才生的上述金钱债权，依照《中华人民共和国企业破产法》破产清算程序受偿。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  徐彦琼二〇一九年六月二十七日书记员  李晓梅