重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0106民初5953号 原告：陈华清，男，汉族，1946年10月8日出生，无固定职业，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：张永华，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐华，重庆百君律师事务所律师。 被告：重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园，住所地重庆市渝北区龙溪武陵路1-1-3、1-1-4，教民150011260001111号。 法定代表人：唐永莉，该幼儿园校长。 委托诉讼代理人：练志学，重庆市九龙坡区白市驿法律服务所法律工作者。 原告陈华清与被告重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园（以下简称林璘幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月22日、2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告陈华清的委托诉讼代理人张永华、徐华，被告林璘幼儿园的委托诉讼代理人练志学到参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈华清向本院提出诉讼请求：1、请求贵院确认双方的租赁协议已于2018年4月10日解除。2、请求贵院判令被告在判决生效后7日内搬离租赁物并支付从协议解除之日起至实际搬离之日止的房屋占用费（从2018年4月11日起至判实际搬离之日止，按租赁合同约定的日租金标准计算，日租金标准：58179元除以180天）。3、请求贵院判令被告向原告支付欠付的2017年5月3日至2018年4月10日的租金104311.62元。4、请求贵院判令被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金21620.41元，计算方式：以欠付的租金52894元，自2017年5月3日至2017年6月30日止，又以欠付的租金58179元，自2017年7月1日至2018年4月8日止，按照日千分之一计算，共计21620.41元）及逾期向原告缴纳租金超过3个月导致原告解除租赁协议的违约金50000元。5、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告与案外人重庆某某房地产开发有限公司于2010年11月5日签订《房屋租赁协议书》，协议书约定由被告承租原告所有的位于重庆市沙坪坝区桥东路*号附**号的房产，租赁期限为20年，自2010年12月1日起至2030年12月1日止，租金每平方米10元每月，并从2014年7月1日开始每年递增10%，递增上限为15元每平方米。协议书还约定若被告逾期缴纳租金的，则每日按应缴纳额的千分之五计算违约金至付清时止，超过三个月未付租金的，出租方有权解除租赁协议。2017年4月，案外人重庆某某房地产开发有限公司将上述房产转让给原告并将房屋转让事宜告知了被告，由于原告享有案外人重庆某某房地产开发有限公司在《房屋租赁协议书》中约定的权利义务。然而自房屋转让之日起至起诉之日止原告虽多次催收，但被告始终未向原告履行缴纳租金的义务，被告逾期缴纳租金达9个月，根据《房屋租赁协议书》的约定，原告的单方解除权已成就，故原告于2018年4月9日向被告发出《解约通知书》，解除双方的租赁协议，被告却怠于履行付款、腾房义务。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。 被告林璘幼儿园辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、被告承租的房屋是被告与重庆某某房地产开发有限公司签订的房屋租赁协议，原告并未与原告签订房屋租赁协议，故原告不是本案的适格主体。2、在2017年5月左右被告收到原告的函件，函件的内容大概是被告承租的房屋原告与某某房地产开发公司在2017年3月签订了房屋买卖合同，并且该房屋已过户在原告名下，但是被告并未提供其函件内容是否真实的相关证据，并且某某房地产开发公司从未以任何方式告知被告承租的房屋已经卖给了该原告，并过户给了原告，某某房地产开发公司也未以任何的方式告知租赁协议中租金收取的权利转让给原告，故此，被告无法核实原告信件内容的真实性，所以被告仍然按照房屋租赁协议向某某房地产开发公司继续支付租金，继续支付至2018年9月。故被告并无违约行为。在2018年5月份左右被告再次收到原告寄来的函件，函件的内容大概谈的内容是被告承租的房屋原告已经取得产权，并提出解除被告与某某房地产开发公司的房屋租赁协议等内容，此时的被告仍然无法核实原告的某某房地产开发公司房屋买卖的真实性及房屋产权已过户在原告名下，作为被告对原告的再次函件，认为原告和某某房地产开发公司损害了其优先购买房屋的的合法权利，故在2018年5月向沙坪坝区人民法院以原告和某某房地产开发公司作为被告提起诉讼，要求人民法院确认原告与某某房地产开发公司房屋买卖协议的无效性，并且要求判决其享有的优先权和要求原告和某某房地产开发公司赔偿损失。该案经过一审和二审于2019年1月被告收到了该案的终审判决，被告在该案的庭审过程中亲眼看到了原告和某某房地产开发公司所出具的房屋买卖合同及房屋产权已过户在原告名下的相关证据。此时的被告才认可了原告所购买涉案房屋的真实性，由于该案是在审理过程中，在最终结果没有下来之前，被告没有向某某房地产开发公司或者向原告支付租金，但不能以此为由认为被告有违约行为。被告收到该案的终审判决之后，由于在这之前原告已经提起诉讼，要求解除租赁协议而不是要求继续履行租赁协议，所以没有向原告支付租金，但也不能以此认定被告有违约行为。另外，在我们收到原告寄来的函件之前，被告已经向某某房地产开发公司支付了租金，租金的期限是2017年3月14日至2017年9月14日期间的租金。在2017年9月和2018年3月又再次向铭邦公司支付了12个月的租金，支付时间是2018年9月，在被告所支付的该租金期间，被告没有收到某某房地产开发公司要求其将租金的权利转让给原告的相关函件，所以被告将上述租金支付给某某房地产开发公司并无过错。2018年9月之前的租金作为原告应该向某某房地产开发公司主张，而不是向被告主张要求重新支付。2018年10月之后的租金作为被告愿意按照原来的协议继续履行，跟原告继续交付租金。综上，原告不是适格主体，被告无违约行为。 经审理查明，位于重庆市沙坪坝区桥东路*号附**号房屋原系案外人重庆某某房地产开发有限公司所有。2010年11月5日作为甲方的案外人重庆某某房地产开发有限公司与作为乙方的被告林璘幼儿园签订《房屋租赁协议书》。该租赁协议书主要约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方，乙方用于开办幼儿园。租赁房屋建筑面积约642平方米，最终面积以房地产主管部门认可的产权测绘单位的实测面积为准。租赁期：2010年12月1日至2030年12月1日（2010年12月1日——2012年5月31日为免租期）。乙方有下列情形，甲方可以单方终止合同：乙方必须按时足额缴纳租金，若逾期，则按应缴纳金额每日千分之五计算违约金，超过三个月为付清租金，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付违约金50000元。乙方未支付租金及违约金的，甲方有权留置幼儿园中乙方的相关设施设备器材等。租金：每平方米10元每月，按实测房屋建筑面积计算。2012年6月1日开始缴纳租金。2014年7月1日开始递增，每年递增比例为10%，递增上限为15元每平方米（按房屋建筑面积计算）。租赁保证金：乙方将第一年前三个月的租金（19260元）作为质量租赁保证金在本合同签订之时缴纳给甲方。本合同期满后，经甲方检查，房屋设施无损坏且乙方无违约行为的情况下，甲方在15个工作日内一次性将上述租赁保证金无息退还给乙方。付款时间和方式：租金每年分两次缴纳，每年1月10日前支付当年上半年租金，6月30日前支付当年下半年租金。双方应信守本协议，任何一方违约均应赔偿对方经济损失。但本协议中条款有明确约定违约金的均按约定执行。该协议书签订后，案外人重庆某某房地产开发有限公司按约将涉案房屋交付被告林璘幼儿园开办幼儿园使用。被告林璘幼儿园也于2012年9月10日起向案外人重庆某某房地产开发有限公司缴纳租金。其中案外人重庆某某房地产开发有限公司认可2016年3月7日被告林璘幼儿园以案外人罗某某的名义支付了2016年1月1日至2016年6月30日的租金52894元；2016年9月9日被告林璘幼儿园以案外人罗某某的名义支付了2016年7月1日至2016年12月31日的租金52894元。2017年3月14日被告林璘幼儿园以案外人罗某某的名义向案外人重庆某某房地产开发有限公司支付了2017年1月1日至2017年6月30日的租金58179元；2017年9月22日、2018年3月7日被告林璘幼儿园分别又向案外人重庆某某房地产开发有限公司支付了租金58179元和59609.7元。 案外人重庆铭邦房地产有限公司与被告林璘幼儿园在履行双方的租赁合同过程中，2016年9月8日案外人重庆某某房地产开发有限公司向被告林璘幼儿园发出了关于涉案房屋优先购买的函，通知被告林璘幼儿园该房屋现在需要出售，被告林璘幼儿园在同等条件下具有优先购买权。之后案外人重庆铭邦房地产有限公司再次向被告林璘幼儿园发出关于涉案房屋优先购买权通知函，通知被告林璘幼儿园涉案房屋出售的条件。 2017年3月24日原告陈华清与案外人重庆某某房地产开发有限公司签订重庆市商品房买卖合同，约定案外人重庆某某房地产开发有限公司将位于沙坪坝区桥东路*号附**号房屋以1980000元出售给原告陈华清。2017年4月18日涉案房屋所有权人变更登记至原告陈华清名下，不动产权证编号为（2017）沙坪坝不动产权第00033****号。 2017年4月27日原告陈华清向被告林璘幼儿园发出《怡鑫花园商品房产权转移告知书》。该告知书主要载明：原告陈华清已购买了案外人重庆某某房地产开发有限公司位于重庆市沙坪坝区桥东路*号附**号怡鑫花园嘉和康桥幼儿园房产，现该房屋产权已经转移给了原告陈华清（产权证见附件）。因此，现原告陈华清有权利及义务告知被告林璘幼儿园以确认：1、自2017年4月18日起，该房屋有关的所有权利义务均由原告陈华清享有承担。2、自原告陈华清取得该房屋产权之日起，被告林璘幼儿园所缴纳租金有原告陈华清收取。3、本告知书自双方签字之日生效。4、本告知书一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。2017年5月3日被告林璘幼儿园及其法定代表人在该告知书上签字捺印。 2018年4月7日原告陈华清以邮寄送达方式向被告林璘幼儿园发出了《解约通知书》。该通知书载明：“自本人于2017年4月28日从重庆某某房地产开发有限公司受让位于重庆市沙坪坝区桥东路*号附**号的房产并承受贵司与服务原产权人重庆某某房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议书》至今，贵司从未按照《房屋租赁协议书》的内容向本人支付租金，且贵司至2016年6月起在租赁协议履行过程中已经多次逾期缴纳租金，鉴于贵司的行为已严重违约，给本人造成损失，故本人郑重致函贵司：1、贵我双方的租赁协议于2018年4月10日解除；2、截止2018年4月10日贵司应向我支付欠付的租金86238.96元，逾期缴纳租金的违约金共计79155.95元，贵司逾期缴纳租金超过3个月导致本人解除租赁协议的违约金5万元，以上三项合计215394.91元，请贵司在2018年4月10日前支付给本人。3、请贵司于2018年4月10日前从租赁房屋中搬离，并按照《房屋租赁协议书》的约定保护租赁物及装修、设施设备的完整、无损坏，否则本人将按照市场价格向贵司主张承担占用费，并要求贵司赔偿。请贵司秉着诚实信用的商业原则按照解约通知书的内容履行，否则本人将采取法律措施追究贵司的法律责任。”被告林璘幼儿园收到该通知书后，仍继续占有涉案房屋。原告陈华清于2018年4月20日向本院提起诉讼，要求判如所请。 审理中，被告林璘幼儿园作为原告以重庆某某房地产开发有限公司、陈华清为被告另案提起诉讼，要求判令二被告于2017年3月24日签订的《房屋买卖协议之补充协议（一）》及2017年4月18日申请涉案房屋所有权转移登记时向重庆市国土资源和房屋管理局提交的重庆市商品房买卖合同无效；判令准许原告按照二被告真实的房屋买卖条件行使优先权。本案因此而裁定中止审理。2018年9月7日本院作出（2018）渝0106民初79**号民事判决，驳回林璘幼儿园的全部诉讼请求。被告林璘幼儿园不服本院判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2018年12月6日重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终76**号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案中止原因消除后，恢复审理。 上述事实，有原告陈华清提供的房地产权证、房屋租赁协议、怡鑫花园商品房产权转移告知书、（2018）渝01民终76**号民事判决书、（2018）渝0106民初79**号民事判决书、解约通知书、EMS邮寄回单2张、杨冰冰情况说明、（2018）渝0106民初79**号案件的庭审笔录12页、重庆某某房地产开发有限公司提供的被告缴费单据；被告林璘幼儿园提供的2017年3月14日《个人汇款凭证》、2017年9月22日《汇款单》，以及原被告双方的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，2010年11月5日案外人重庆铭邦房地产有限公司与被告林璘幼儿园签订《房屋租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，是有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行合同的，人民法院应予支持。因此原告陈华清于2017年4月18日取得涉案房屋所有权之日起，作为涉案房屋的受让人应当承继案外人重庆某某房地产开发有限公司与被告林璘幼儿园签订的租赁合同中出租人的权利和义务。2017年4月27日原告陈华清向被告林璘幼儿园发出《怡鑫花园商品房产权转移告知书》中已明确说明并附有涉案房屋的所有权证明，可以认定原告陈华清已经履行了其承继出租人权利的通知义务。被告林璘幼儿园于2017年5月3日予以签收。因此，自2017年5月3日起原告陈华清与被告林璘幼儿园之间存在租赁合同关系，原告陈华清承继了案外人重庆某某房地产开发有限公司与被告林璘幼儿园签订的《房屋租赁协议书》中出租人的权利和义务，且系有效合同。原被告双方在履行合同过程中均严格按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。被告林璘幼儿园认为与原告陈华清无租赁合同关系，且权利人未明确告知的抗辩理由与庭审查明事实和法律规定不符，不能成立，本院不予采信。 被告林璘幼儿园于2017年3月14日以案外人罗某某的名义向原出租人重庆某某房地产开发有限公司支付了租金58179元，系在原告陈华清通知被告林璘幼儿园承继原出租人权利前履行的支付义务，根据原告陈华清出具的案外人重庆某某房地产开发有限公司的说明和原《房屋租赁协议书》的约定，可以认定被告林璘幼儿园已履行了支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金的义务。被告林璘幼儿园未举证证明其2017年3月14日支付的租金系2017年3月14日至2017年9月14日期间所产生的租金，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。故在2017年5月3日原告陈华清通知被告林璘幼儿园后，被告林璘幼儿园理应向原告陈华清履行2017年6月30日以后的支付租金义务，但被告林璘幼儿园自2017年6月30日起一直未向原告陈华清履行支付租金义务，仍向案外人重庆某某房地产开发有限公司履行支付租金义务，违反了原告陈华清与被告林璘幼儿园的租赁合同的约定，属于违约行为。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告陈华清作为出租人承继的被告林璘幼儿园与重庆某某房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议书》的约定，承租人必须按时足额缴纳租金，若逾期，则按应缴纳金额每日千分之五计算违约金，超过三个月未付清租金，出租人有权解除合同，并有权要求承租人支付违约金50000元。因此原告陈华清在被告林璘幼儿园超过三个月未支付清租金解除合同的条件成就的情形下，可以解除原被告双方的租赁合同。原告陈华清于2018年4月7日向被告林璘幼儿园发出《解约通知书》要求2018年4月10日解除原被告双方的租赁合同，并要求被告林璘幼儿园支付解除合同的违约金50000元，符合原被告双方的租赁合同的约定和法律的规定，本院对此一诉请予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。结合本案庭审查明的事实，本院已认定原告陈华清有权于2018年4月10日解除与被告林璘幼儿园的租赁合同，原告陈华清要求被告林璘幼儿园在判决发生法律效力后七日内搬离涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。自2017年7月1日至2017年12月31日期间被告林璘幼儿园应当按照双方合同约定支付租金为58181.28元，自2018年1月1日至2018年4月10日期间被告林璘幼儿园应当按照双方合同约定支付租金为33116元（2018年1月1日至2018年6月30日租金应为59609.7元，每日租金为331.16元，2018年1月1日至2018年4月10日共计100天），合计应支付租金91297.28元。原告陈华清要求被告林璘幼儿园支付2017年5月30日至2018年4月10日的租金的诉请，因被告林璘幼儿园已于2017年3月14日在原告陈华清通知被告林璘幼儿园承继原租赁合同前已向重庆某某房地产开发有限公司履行了支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金的义务，故原告陈华清无权要求被告林璘幼儿园履行支付2017年7月1日前的租金的义务。原告的此一诉请，本院予以部分主张。依据《房屋租赁协议书》有租金每年分两次缴纳，每年1月10日前支付当年上半年租金，6月30日前支付当年下半年租金，若承租人逾期缴纳租金，则按应缴纳金额每日千分之五计算违约金的约定，因被告林璘幼儿园未按照《房屋租赁协议书》约定支付2017年7月1日之后的租金，故原告陈华清可以要求被告林璘幼儿园支付逾期缴纳租金的违约金。现原告陈华清要求按照日千分之一为标准，自2017年7月1日起以欠付租金58179元为基数，计算至2018年4月8日止，是对自己权利的处分，本院予以认可。原告陈华清要求被告林璘幼儿园自2017年5月3日至2017年6月30日欠付租金的违约金的诉请，因被告林璘幼儿园在2017年3月14日已向案外人重庆某某房地产开发有限公司支付了2017年1月1日至2017年6月30日的租金，其对原告陈华清并无违约行为，本院不予主张。2018年4月10日后因原被告双方租赁合同已解除，被告林璘幼儿园已无权占用原告陈华清所有的涉案房屋，但被告林璘幼儿园至今仍占用涉案房屋，因此原告陈华清可以参照租赁合同约定的租金标准要求被告林璘幼儿园支付2018年4月11日起至实际搬离之日止的实际占用费。原告陈华清现以58179元除以180天，即日租金323.22元作为2018年4月11日起实际占用费的计算标准，与原被告双方合同约定的2018年4月11日后的租金标准较低，是对自己权利的处分，本院予以主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、二百二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告陈华清与被告重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园之间的租赁合同关系于2018年4月10日解除。 二、限被告重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园于本判决发生法律效力后三个月内搬离原告陈华清所有的位于重庆市沙坪坝区桥东路*号附**号房屋。 三、限被告重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园于本判决发生法律效力后三日内支付原告陈华清解除合同的违约金50000元。 四、限被告重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园于本判决发生法律效力后三日内支付原告陈华清自2017年7月1日至2017年12月31日期间租金58181.28元，自2018年1月1日至2018年4月10日期间租金为33116元，合计租金91297.28元；并支付自2017年7月1日起已欠付租金58179元为基数，至2018年4月8日止，按照日千分之一为标准，计算的逾期支付租金的违约金；并支付以每日323.22元为标准自2018年4月11日起至被告重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园实际搬离原告陈华清所有的位于重庆市沙坪坝区桥东路*号附**号房屋时止计算的实际占用费。 五、驳回原告陈华清的其他诉讼请求。 案件受理费1956元，减半收取978元（原告已预交）。由被告重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 陈 昊 二〇一九年六月十日 书记员 彭超群