云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2823民初397号 原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所云南省西双版纳州勐腊县。 法定代表人：周惠，职务执行董事。 委托诉讼代理人：苏俊，男，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。 被告：姜平，男，1977年10月1日出生，彝族，住勐腊县。 原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告姜平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托诉讼代理人苏俊、被告姜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告2010年1月1日至2018年12月31日期间南腊小镇7栋1单元201室的物业费、垃圾处理费、公摊水电费共计9150元。事实和理由：2008年2月26日，被告向勐腊海诚投资有限公司购买勐腊县南腊小镇7栋1单元201室，建筑面积（含公摊面积）为108.40㎡，双方签订了1份《商品房购销合同》。2008年11月30日，勐腊海诚投资有限公司与原告签订了《南腊小镇物业服务委托合同》，委托原告为勐腊县南腊小镇提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务。2008年12月，勐腊海诚投资有限公司向被告发出入伙通知书，被告与勐腊海诚投资有限公司及原告办理了入伙手续，签订《南腊小镇前期物业管理服务协议》《南腊小镇住宅装饰装修管理协议》《南腊小镇装修管理规定》等，即《南腊小镇业主手册》，双方约定了相关权利义务。合同签订后，原告配齐物业服务人员，提供相应的物业服务至今，并垫付了小区垃圾清运费、公摊水电费。被告自2010年1月1日至2018年12月31日期间未向原告支付物业服务费等相关费用，原告多次以电话、发放书面缴费通知、在入户门张贴缴费通知书等多种方式催收未果。原、被告签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》属前期物业服务合同，依据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，实施政府指导价和市场调节价。在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价。”第十条“实行政府指导价的物业服务收费的标准由各州（市）、县（市、区）价格主管部门会同同级住房和城市乡建主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地经济发展因素制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向社会公布，同时报送上一级主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。实行政府指导价的物业服务收费标准应当根据当地物价水平变动情况，适时调整。”的规定，南腊小镇小区自2008年12月交房至今没有成立业主委员会，物业服务费是按照政府指导价收取，2010年1月1日至2012年12月31日期间物业费按照0.50元/㎡/月收取，2013年1月1日至2014年6月30日期间物业费按照0.65元/㎡/月收取,2014年7月1日至2018年12月31日按照0.75元/㎡/月收取。被告欠2010年1月1日至2010年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费796元，欠2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费796元，欠2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费892元，欠2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费1084元，欠2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费1150元，欠2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费1216元，欠2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费、公摊水电费1072元，欠2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费、公摊水电费1072元，欠2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费、公摊水电费1072元，共计9150元。综上所述，原告依法接受勐腊海诚投资有限公司的委托为被告所在的南腊小镇提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费和公摊水电费，且被告已实际接受原告提供的物业服务，被告无正当理由拒交物业费，故原告具状诉至法院。 庭审中，原告明确其主张的垃圾清运费收取标准为12元/月/户，公摊水电费收取标准为100元/年/户。 被告姜平辩称，原告未按南腊小镇前期物业管理服务协议成立小区业主委员会监督层，也从未召开业主大会，无人监督物业管理履行物业服务合同、服务质量、服务职责，无视业主监督权、任意搭建车棚收费、独断专行，未履行好应尽义务；小区单车、摩托车被盗，很多业主汽车被划被刮蹭，监控系统长期损坏，原告不对公用设施设备维修、养护、运行，业主的财产安全无保障，亭台倒塌也无人修理；公共秩序混乱、治安安全防范不到位，车辆乱停放，外来人员可任意出入小区甚至进入住房楼道贴广告、敲门搞传销，给居民生命财产带来严重威胁。楼道的灯经常坏，向原告反映却长时间没人修理；部分车辆长期停放无人管理，车库任意搭建；小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，部分单元门锁损坏没有及时更换，外来人员随意进出，多户人家财物被盗；小区散步的小路被部分居民截断、破坏防滑坡、圈地围鸡圈，改变其性质和用途，占为己有变成自家后院，影响了业主生活质量，原告却未制止；业主改变绿化区使用功能，养殖、种植、私搭乱建，擅自破坏绿化区，砍伐绿化区修建车库、房屋、鸡圈等设施，放养家禽，蚊虫多，环境受到污染，给居民身体健康造成严重威胁，原告未制止、不作为，对小区管理服务严重不负责任；物业公司与业主是平等关系，物业公司应先履行服务管理义务后，业主再按约定缴纳物业费。因原告未履行约定义务或履行有严重瑕疵构成严重违约，根据合同法第六十七条的规定，业主有权行使先履行抗辩权，拒绝交费；原告未按南腊小镇前期物业管理服务协议流程来处理与被告的纠纷，违反了南腊小镇前期物业管理服务协议第十五条的约定，协议在履行中发生争议由双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的可向仲裁委员会申请仲裁。综上，原告没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，业主多次向物业公司和有关部门反映都没有得到解决，原告构成严重违约，请求法院部分驳回原告的诉讼请求。被告认为应依据合同约定按照0.50元/㎡/月的标准收取物业费，对原告主张的垃圾清运费及公摊水电费无异议。 原告佳和物业公司向本院提交的商品房买卖合同登记备案表、入伙通知书、业主信息表、姜平的身份证复印件、南腊小镇物业服务委托合同、南腊小镇业主手册、缴费通知、明细表、律师函、国内挂号信函收据、张贴缴费通知书的照片、腊发工（2012）48号勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知、收款收据、南腊小镇张贴文件照片、南腊小镇工作照片，被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 当事人存在争议的证据本院评判如下：原告提交的腊发改价格（2010）21号勐腊县发展和改革局关于制定勐腊县物业管理费收费标准的通知、腊发工（2015）64号勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知，原告欲证明自2010年3月1日起，物业服务费一般住宅按0.60元/㎡/月的标准收取；自2015年4月1日起，物业服务费普通住宅按0.75元/㎡/月的标准收取的事实。被告质证不予认可，原告未通知过被告该收费标准。本院认为，原告提交的该证据系勐腊县发展和改革局及勐腊县发展改革和工业信息化局对勐腊县物业服务收费问题所作出的通知，本院予以采信。 被告提交的证据1南腊小镇私搭乱建处理诉求，欲证明业主向主管部门诉请处理原告管理不当导致南腊小镇私搭乱建情况；证据2照片，欲证明被告交费原告拒收的情况；证据3照片，欲证明南腊小镇私搭乱建的情况；证据4接待报警案件三联单，欲证明被告家摩托车被盗系原告管理不善导致；证据5照片，欲证明房屋出现渗水、墙体脱落等问题，原告未进行处理。原告质证认为，对被告提交的证据1不予认可，被告未签字且涉及内容不属原告服务范围；证据2不予认可，照片中没有被告，拍摄者不是被告，取证不合法；证据3不予认可，私搭乱建不属原告服务范围，原告无权处理；证据4的真实性认可，但不认可关联性，被告摩托车被盗是因为自己保管不善；证据5不予认可，房屋渗水、墙体脱落不属原告服务范围，原告需要服务需交费。本院认为，被告提交的证据1的真实性及签字人信息无法核实，被告亦未提交其他证据佐证其向相关部门提出过诉求，本院不予采信；证据2无法反映被告交费原告拒收的情况，本院不予采信；证据3可证实该小区的状况，原告为该小区提供的物业管理服务存在不规范、不优质问题，本院予以采信，但是否存在私搭乱建的情况，仅凭照片无法证实，还需相关部门核实后作出定论，对此本院不予评判；证据4因原告对其真实性予以认可，能够证实该小区人员于2018年3月17日向派出所报警称摩托车被盗的事实，本院予以采信；证据5原告不予认可，亦无其他证据予以佐证，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：勐腊海诚投资有限公司与佳和物业公司于2008年11月30日签订《南腊小镇物业服务委托合同》，由佳和物业公司对勐腊县南腊小镇小区提供物业管理服务工作，该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项进行了约定。姜平向勐腊海诚投资有限公司购买南腊小镇半山世家一期X幢X单元X号房并登记备案，商品房买卖合同登记备案表中载明的房屋建筑面积为108.40㎡。姜平（甲方）与勐腊佳和物业服务有限公司（乙方）于2009年1月21日签订《南腊小镇前期物业管理服务协议》，协议第二条约定乙方的义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，第四条约定甲方每月需缴纳的物业管理服务费多层住宅按产权面积为0.50元/㎡/月，甲方缴纳物业管理服务费按半年（每半年第一个月的1-15日前）水、电费及其它代收代缴费的时间为每月15日以前。乙方将业主当月发生的以上费用的结算单通知甲方，甲方到缴纳。第六条“代收代缴收费服务”约定受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），水、电费标准为供水、供电部门单价加小区公共部位用水、电及自然损耗等公摊。公共水电费用分摊采取按业主所拥有产权面积逐月分摊办法。佳和物业公司通过将《缴费通知书》粘贴于姜平门口以及发律师函等的方式向姜平催交南腊小镇半山世家一期X幢X单元X号住房2010年1月1日至2018年12月31日期间的物业费、垃圾处理费（即垃圾清运费）、公摊水电费（即水电运行费），共计9150元，该费用姜平至今未缴纳。 另查明，2012年3月27日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2012]48号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》，规定勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准常住人口按12元/月/户收取。 本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。本案原告有按照诚实信用原则提供符合合同约定的物业管理服务质量的义务，被告有按时足额缴纳物业服务费的义务。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业费，故对原告要求被告支付物业费和垃圾清运费的诉讼请求，本院依法予以支持。原告依据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条、第十条规定，主张按照政府指导价收取物业服务费，但依据该办法第三十六条“本办法实施前业主已与物业服务企业签订了物业服务协议或者物业服务合同的，物业服务收费标准按照协议或者合同约定执行。”规定，原告与被告于2009年签订《南腊小镇前期物业管理服务协议》对物业服务费的收取标准进行了约定，而该办法系在2011年施行，且原、被告签订的协议系双方意思自治，双方均应遵守，原、被告双方在合同中并未约定物业服务费的调整按原告主张方式进行调整，故物业服务收费标准应按照约定执行。被告的住宅系多层住宅，建筑面积为108.40㎡，物业服务费为0.50元/月/㎡，故对原告主张2010年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，本院予以支持5853.60元（108.40㎡×0.50元/月/㎡×108月）。因被告对原告主张的垃圾处理费、公摊水电费的收取标准无异议，故本院予以支持。2010年1月1日至2015年12月31日的垃圾清运费672元（4元/月/户×24月＋12元/月/户×48月），2010年1月1日至2018年12月31日的公摊水电费900元（100元/年/户×9年）。综上，被告应向原告交纳2010年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、垃圾处理费、公摊水电费共计7425.60元。被告在诉讼中辩称原告的物业服务不到位，存在严重问题因而不按约定交纳相关费用，于法无据，本院不予采纳。根据《最高人民法院》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故本案中被告不应当以拒缴物业费进行抗辩。被告作为全体业主的一份子，就涉及小区公共部位及全体业主利益的问题，应通过合理合法的途径解决相关问题，如仅是采取拒不缴纳自家物业费的方式消极对抗，不仅对小区环境的维护与改善于事无补，更会损害其他如期缴费的业主的切身利益，使小区物业环境陷入恶性循环的境地。本院认为，小区居住环境的改善与维护除与物业公司所做的工作外，还需要全体业主的共同努力与维护，小区居住氛围和环境的改善亦会使全体业主受益，因此原告提供的物业服务需要全体业主的共同努力与支持。物业公司亦应当与业主多沟通、多交流，以期共同维护和改善小区居住环境。除此之外，鉴于小区物业服务对象庞杂，各个业主的诉求不一，认知水平有差异等客观情况，业主对原告提供的物业服务应体现出一定的包容性和容忍度；原告作为物业服务的提供者应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极回应业主诉求不断改进工作，减少与业主之间不必要的误解与纷争，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。以共同营造干净、有序、和谐、稳定、融洽的居住环境和氛围，实现物业公司与业主的共赢。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告姜平在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2010年1月1日至2018年12月31日期间南腊小镇半山世家一期X幢X单元X号房的物业服务费、垃圾处理费、公摊水电费共计7425.60元。 二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担5元，被告姜平负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  玉金罕 二〇一九年六月四日 书记员  蔡兴道