重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初2062号原告（反诉被告）：重庆盾安物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴胜路32号1、2栋6层，统一社会信用代码91500107784211024T。法定代表人：吴晓军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈荣全，系该公司员工。被告（反诉原告）：万中彬，男，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：曾云兴，重庆智圆律师事务所律师。原告重庆盾安物业管理有限公司（以下简称“盾安公司”）与被告万中彬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告盾安公司的委托诉讼代理人陈荣全，被告万中彬的委托诉讼代理人曾云兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盾安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业管理费19591.3元；2、判令被告立即支付违约金3500元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年6月30日，被告办理现在居住房屋的入伙手续并领取了相关物品。双方签订了《前期物业服务协议》，约定“物业服务费标准为电梯花园洋房2.8元/月·平方米”，被告应在每月十五日之前缴纳下月物业服务费用，被告违反合同约定未能按时缴纳下月物业服务费的，应按每日千分之三标准向原告支付违约金，原告有权对欠费期超过3个月的业主提起诉讼进行追讨。被告房屋建筑面积133.46平方米，单价2.8元/月·平方米，被告拖欠2014年10月至2018年10月的物管费以及2017年7月至2018年10月的车库车位管理费。原告多次向被告发送《催费函》并进行上门催收，被告仍置之不理。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告万中彬答辩称，1、×××这个小区不是一个独立的管理区域，没有进行单独备案。所以对原告的管理资格不予认可。2、原被告签订的《前期物业服务协议》的内容中只有7幢，建筑面积111356.2平方米，实际上，原告服务的物业区域有21幢，被告认为合同存在欺诈，要求撤销。3、被告的房屋位于14栋，属于高层，不应该按洋房收取物业费，按照国标建筑设计房屋规范条约，11层的建筑不应该属于洋房。4、物业服务合同属于实践性合同，原告必须证明他按照合同物业服务合同标准提供服务，才能要求被告支付相应的物业管理费，因此被告认为提供物业服务的举证责任应该在原告，而不是被告提供证据证明原告没有提供相应的服务。4、违约金的标准过高，请求予以调整。6、原告主张的时间已经过了诉讼时效。7、车库车位管理费不应纳入本案受理。本案审理期间，被告万中彬向本院提出反诉请求：1、撤销原告与被告签订的《前期物业服务合同》；2、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：原、被告签订《前期物业服务合同》时，原告未如实告知被告小区的真实状况，隐瞒了核心事实，欺诈了业主，该协议载明了整个物业区域只有普通住宅7幢，建筑面积111356.2平方米，事实上，原告服务的物业区域有21幢。根据法律规定，一方以欺诈的方式签订的合同，被告作为被欺诈方有权撤销。因此，被告请求判如所请。针对被告万中彬的反诉，原告盾安公司答辩称，原告与建设单位同创置业就×××签订的前期物业服务合同已经过政府主管部门的备案，合法有效。原、被告双方签署的《前期物业服务合同》系双方自愿签订，是双方的真实意思表示，合同也都进行了公示，不存在欺诈。本院经审理查明，认定如下事实：2011年3月18日，原告盾安公司与重庆同创物业管理有限公司、重庆同创置业（集团）有限公司签订《协议书》，约定将同×××区（包含未开发部分共计31.93万平方米，其中13.8万平方米已经竣工）物业服务由重庆同创物业管理有限公司移交给原告盾安公司，移交基准日为2011年3月22日。2011年3月22日，原告盾安公司与重庆同创置业（集团）有限公司签订《×××前期物业服务合同》，约定重庆同创置业（集团）有限公司选聘原告为×××项目提供前期物业服务，该项目物业建筑面积296998.02平方米，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每平方米1.8元/月（包含公共区域的公摊能耗费用），电梯花园洋房为每平方米2.8元/月（包含公共区域的公摊能耗费用），花园洋房为每平方米2.6元/月，商业物业为每平方米4.5元/月；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳下月物业服务费用的义务；若业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日1%的标准向原告支付违约金。关于停车收费问题，合同约定业主自行购置车位的，应按露天车位60元/个·月、车库车位80元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。2011年3月30日，重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局就该合同进行了备案，备案号为渝高新物备【2011】第005号，备案证明显示项目名称为同创高原，建筑面积29.7万平方米，座落地点为×××号。原告盾安公司自2011年3月23日起进入×××提供物业服务。因同创高原项目分期开发建设，九龙坡区×××小区建成后，原告盾安公司自2014年6月起为该小区提供物业服务至今。被告万中彬是×××号房屋业主，该房屋建筑面积为133.46平方米，系电梯花园洋房，属于×××小区。2013年7月19日，被告万中彬作为甲方与作为乙方的原告盾安公司签订《×××前期物业服务合同》，载明被告同意接受原告对×××提供物业管理服务，该小区建筑面积为111356.22平方米。双方在合同第四章第五条约定“物业服务费用标准如下（按建筑面积）：一、高层住宅：1.8元/月·平方米（包含公摊费用），二、花园洋房：2.6元/月·平方米（包含公摊费用），三、电梯花园洋房：2.8元/月·平方米（包含公摊费用），四、商业物业4.5元/月·平方米（不包含公摊及中央空调等费用），五、其他物业：元/月·平方米。甲方向乙方缴纳物业服务费后，乙方按前期物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由物业服务企业享有或承担”。双方在合同中还约定，物业服务费按月交纳（也可按季度、年度缴纳），被告应在每月15日前交纳下月物业服务费用（如未按期缴纳当月物业服务费用，则按每日3‰收取违约金）。关于停车收费问题，合同约定停车位属于甲方所有（业主自行购置车位）的，应按照地面车位60元/个·月、车库车位80元/个·月的标准向乙方交纳管理服务费。双方在合同中还约定了其他事项。2014年8月12日，重庆市物价局所属重庆价格信息网对×××小区的前期物业服务收费标准进行了网上公示，公示内容显示×××小区的物业服务收费标准由服务和被服务双方在合同中约定，收费标准为“高层住宅：1.8元/㎡·月（含电梯费、水电公摊费）；花园洋房：2.60元/㎡·月（含水电公摊费）；电梯花园洋房：2.8元/㎡·月（含电梯费、水电公摊费）”，备案时间为2014年6月20日。2017年1月9日被告万中彬作为乙方与作为甲方的原告盾安公司签订《×××停车场车位物业服务协议》，载明被告所购车位号为洋房车库一层132车位，室内车位管理费为80元/月。另查明，重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终6053号民事判决书认定了如下事实：重庆同创置业（集团）有限公司与重庆盾安物业管理有限公司签订的《×××前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，且已报经相关主管部门备案，该合同属有效合同，对全体业主及重庆盾安物业管理有限公司均有法律约束力。重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初4614号民事判决书认定了如下事实：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告盾安公司与重庆同创置业（集团）有限公司于2011年3月22日签订的《×××前期物业服务合同》的效力已经本院（2017）渝0107民初14288号民事判决确认，该合同涵盖的物业服务区域为×××，包括×××号，且无证据显示盾安重庆房地产开发有限公司进入×××继续开发后对此提出过异议，被告的房屋位于该合同约定的物业服务区域内，故该合同对被告具有约束力。根据该合同约定内容及备案情况，结合原告方的陈述，×××小区系重庆同创置业（集团）有限公司拟开发建设的同创高原项目的一部分，属于分期开发过程中的后期开发建设区域，不属于独立的物业管理区域，鉴于重庆同创置业（集团）有限公司已就×××整个项目选聘原告提供前期物业服务，故原告对×××小区提供物业服务符合法律规定，本院对被告方关于×××是一个独立的物业管理区域，应当依法按照招投标方式选聘物业服务企业，原告在×××提供物业管理服务没有合法身份，无权向被告收取物业管理费的意见不予采纳。审理中，原告盾安物业陈述被告万中彬位于重庆市×××号房屋自2014年10月开始欠缴物业服务费，截至2018年10月，共计欠缴物业服务费18310.71元（133.46平方米×2.8元/月/平方米×49个月）。此外，还有2017年7月-2018年10月的车库车位管理费1280元未缴纳。被告对于欠费时段认可，但是对计算标准不予认可。同时被告辩称部分时段超过诉讼时效且车库车位管理费不应纳入本案受理。本院认为：物业服务合同的效力业经生效判决确认的，该生效判决对受该物业服务合同约束的其他业主具有既判力。受该物业服务合同约束的其他业主另行起诉请求确认物业服务合同效力的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。在本案中，因原告与包括被告在内的业主签订《×××前期物业服务合同》的效力已经生效判决进行了确认，因此，对于被告以该合同存在欺诈为由要求撤销该合同的反诉请求，本院不予支持。但受该物业服务合同约束的业主有证据证明存在生效判决未审查的其他事由导致生效判决对物业服务合同效力认定错误的，可以提起第三人撤销之诉以维护自身合法权益。业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业管理费，无正当理由拒绝交纳的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约为被告房屋所在小区提供了物业管理服务，有权收取物业管理服务费。因此被告向原告按期足额支付物业服务费是其根据物业服务合同以及权利义务相一致的原则而应当履行的主要义务，被告以拒绝支付物业服务费对原告进行抗辩，缺乏事实和法律依据。且被告未提供充分证据证明因原告的服务缺位导致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，故本院对于被告关于原告提供的物业服务未达到合同约定标准的主张不予采信。关于原告主张的违约金。本院考虑到原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故本院对于原告主张的违约金不予支持。原告盾安物业还应继续努力，提高物业服务的质量和水平，为小区业主提供高质量的服务，维护小区的和谐与稳定。就被告抗辩的关于本案诉讼时效的意见。本院认为，对于原告主张的2015年9月30日之前的物业服务费，发生在民法总则实施之前，按照民法通则规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告应在2017年9月30日前向被告主张权利，而原告并未举示其在该时段的相关证据，故原告所举示的证据不能充分证明其在2017年9月30日之前向被告主张过2015年9月之前的物业服务费，依法应当承担举证不利的法律后果，故本院认定本案中原告所主张的2015年9月30日之前的物业服务费超过诉讼时效，本院不予支持。对于2015年10月1日之后的物业服务费，按照民法通则规定诉讼时效期间在2017年10月1日前未届满，被告的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，基于民法总则的实施及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则相关规定，故根据民法总则之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告主张的2015年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费未超过诉讼时效。就原告所主张的物业服务费的具体金额，结合被告的房屋面积及电梯花园洋房的收费标准，故被告应当向原告缴纳的2015年10月1日至2018年10月31日期间的物业服务费为13826.46元（133.46平方米×2.8元/㎡·月×37个月）。关于车库车位的问题，《×××前期物业服务合同》、《×××前期物业服务合同》以及《×××停车场车位物业服务协议》均对业主自购车位的车库车位管理费的标准及交纳问题进行了约定，故被告应当按照合同约定进行交纳，本院对于其陈述的不能在本案中一并处理的主张不予采纳。因被告未举示证据证明其在2017年7月至2018年10月期间向原告缴纳了车库车位管理费1280元（80元·月×16个月），故本院认定被告应当向原告缴纳2017年7月至2018年10月的车库车位管理费1280元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告万中彬于本判决生效之日起十日内向原告重庆盾安物业管理有限公司支付2015年10月至2018年10月期间的物业服务费13826.46元、车库车位管理费1280元，以上合计15106.46元。驳回原告重庆盾安物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告万中彬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费378元，反诉案件受理费80元，合计458元，由原告重庆盾安物业管理有限公司负担189元，被告万中彬负担269元（此款原告已预交189元，被告已预交80元。被告万中彬应于本判决生效之日起十日内将189元支付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  马依婷审 判 员  熊 帆人民陪审员  崔元良二〇一九年六月十日书 记 员  陈佩宇