昆明市盘龙区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0103执异20号案外人（异议人）：唐秀芳，女，1971年12月8日出生，汉族，住云南省昭通市巧家县委托代理人：燕鸿、田登明，系云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：李阿明，男，1956年11月12日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区被执行人：梁伟，男，1970年10月24日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区被执行人：孙惠玲，女，1971年9月8日出生，汉族，住云南省昆明市本院受理李阿明申请执行梁伟、孙惠玲民间借贷纠纷一案，依据已经发生法律效力的昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初20号民事调解书，被执行人梁伟与孙惠玲应于2018年2月23日之前共同归还申请执行人李阿明借款本金人民币500000元；本案在诉讼过程中，本院对被执行人梁伟名下所有的坐落于昆明市经济开发区拓翔路309号建工新城商业中心7幢8层806号房屋进行了保全查封。因被执行人梁伟、孙惠玲未按照已发生法律效力的调解书履行还款义务，申请执行人李阿明于2018年3月15日向本院申请执行，本院于2018年9月6日到被执行人梁伟名下所有的坐落于昆明市经济开发区拓翔路309号建工新城商业中心7幢8层806号房屋粘贴腾房公告，案外人唐秀芳针对上述房屋于2018年10月15日向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人唐秀芳称：2017年8月20日，我通过昆明敏通房地产经纪有限公司建工新城分公司居间服务，与被执行人梁伟签订了坐落于昆明市经济开发区拓翔路309号建工新城商业中心7幢8层806号房屋买卖定金合同，约定：1、梁伟将上述房屋（含车位：B-2-005）出售给我，价格人民币380000元；2、购房定金人民币50000元、首付款人民币300000元于2017年8月20日支付；3、该房屋未拿到土地证，不能办理产权过户，梁伟拿到土地证后7天内通知我和敏通公司，共同办理该房屋产权过户（尾款人民币30000元在过户当天一次性支付）；4、梁伟于2017年8月23日前交房，并将钥匙、门卡、车卡等与该房屋相关的物品交给我。合同签订后我当日即转账支付给梁伟购房定金和首付款人民币350000元（梁伟出具了收条），同时办理了接房手续。我还向敏通公司支付了中介服务费人民币5000元。该房屋买卖合同，系双方真实意思表示，该合同已成立并生效，应受法律保护。今年7月，我对该房屋进行装修时，梁伟已失去联系，我代梁伟向小区物业缴纳了2014年7月1日止2018年7月期间拖欠的物业费等人民币11000多元。现该房屋装修已基本完成。经查询该房屋状态，无抵押登记、有法院的两次查封登记，但都是在我购买、完成交付并占有上述房屋之后。我认为，我于2017年8月20日支付了购房款，缴纳物业服务费并对房屋进行装修和管理使用，是该房屋的实际权利人。综上所述，依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款……”之规定，我对上述房屋享有排除强制执行的权益。因此，特申请法院中止对上述房屋的执行，并解除查封。申请执行人李阿明辩称：一、唐秀芳与被执行人梁伟并未在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。该《房屋买卖定金合同》约定的座落于昆明市经济开发区拓翔路309号建工新城商业中心7幢8层806号房产和车位的出售价格偏低，被执行人梁伟以低于市场价出售房产和车位，不能排除梁伟恶意转让财产逃避责任的可能，而案外人唐秀芳明知该房屋和车位的出售价格远低于市场价格仍然与被执行人签订房屋买卖定金合同，应当自行承担相应的法律风险。上述房屋买卖定金合同仅有被执行人梁伟的签字，并无被执行人梁伟的妻子孙惠玲的签字，收款收条上也仅有被执行人梁伟的签字，根据法律规定婚姻关系存续期间处置夫妻共同财产的，需夫妻双方签字认可，因此被执行人梁伟与案外人唐秀芳未经孙惠玲的同意私自签订的房屋买卖定金合同，处置其夫妻共同财产，该合同违法无效。上述《房屋买卖定金合同》并非房屋买卖合同而是定金合同，只是双方对未来实际交易该房产的一个约定，约定由被执行人梁伟在取得不动产权证之后将该不动产出售给案外人唐秀芳，不符合买卖合同中一方支付货款，一方交付不动产的合同特征。二、唐秀芳并未在人民法院查封以前合法占有该不动产。我于2017年12月申请了财产保全，盘龙区人民法院也于2017年12月19日对上述房屋进行了查封。而唐秀芳缴纳物业管理费接受房屋的时间却是在2018年7月18日，该占有行为是发生在法院查封之后。三、案外人唐秀芳未按照合同支付全部价款。上述房产买卖合同金额为380000元，而案外人唐秀芳支付的金额为350000元，尚余30000元尾款至今尚未支付，因此并不符合法律规定的已支付不动产全部价款的情形。从而可以得知，案外人唐秀芳提出的执行异议并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的任何一项规定，请求法院依法驳回案外人唐秀芳的执行异议申请。案外人唐秀芳为支持其异议主张向本院提交如下证据材料：第一组证据：身份证复印件。第二组证据：房屋买卖定金合同。第三组证据：付款凭证、交易明细。第四组证据：物业费收据。第五组证据：腾房公告、房屋档案摘抄表。申请执行人李阿明未对上述证据材料向本院提交质证意见。经审查，本院确认如下法律事实：案外人唐秀芳与被执行人梁伟于2017年8月20日签订房屋买卖定金合同，约定梁伟将其名下座落于昆明市经济开发区拓翔路309号建工新城商业中心7幢8层806号房屋及B-2-005号车位作价人民币380000元出售给唐秀芳；案外人唐秀芳于2017年8月20日将购房款350000元支付给被执行人梁伟；案外人唐秀芳于2018年7月18日缴纳物业费占有和使用上述房屋；我院于2017年12月19日保全查封了被执行人梁伟名下所有的昆明市经济开发区拓翔路309号建工新城商业中心7幢806号房屋产权。本院认为：《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人唐秀芳与被执行人梁伟双方签订的合同虽名为《房屋买卖定金合同》，但双方在协议中就当事人名称、房屋基本情况、购买房屋位置、价款及支付方式、面积、税费、违约责任等均进行了约定，该协议已具备房屋买卖合同成立的实质要件与必备条款；而且合同签订后，双方已经开始实际履行协议，案外人唐秀芳已支付大部分款项人民币350000元，并按照法院要求将剩余款项人民币30000元支付至法院账户，被执行人梁伟已将房屋钥匙、门卡、车卡等交付给案外人唐秀芳，涉案房屋已有案外人唐秀芳占有，案外人唐秀芳非因自身原因未能办理上述房屋过户手续。双方签订《房屋买卖定金合同》依法应视为正式买卖合同，该合同系双方当事人的真是意思表示，虽然被执行人梁伟的妻子孙惠玲未签字，但内容不违反法律的强制性规定，其合法有效。因为上述房屋未拿到土地证，案外人唐秀芳对未能将房屋过户登记至名下没有过错。案外人唐秀芳的执行异议请求，事实证据充分，依法成立，本院对此予以支持综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项和《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定，裁定如下：中止对被执行人梁伟名下坐落于昆明市经济开发区拓翔路309号建工新城商业中心7幢8层806室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 莫 默审判员 李小伦审判员 孙远先二〇一九年六月四日书记员 周树惠