江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0902民初2777号原告：宜春步步高智搏置业有限公司，住所地：宜春市袁州区东风路202号，统一社会信用代码：9136090056629620XL。法定代表人：吕元庆，公司执行董事。委托代理人：彭桂芳，江西鸿韵律师事务所律师。委托代理人：袁小红，江西鸿韵律师事务所实习律师。被告：陈亚润，男，汉族，1969年12月22日出生，住广东省深圳市福田区。被告：丁梅秀（系被告陈亚润妻子），女，汉族，1974年12月28日出生，住广东省深圳市福田区。两被告共同委托代理人：彭烈月，江西日泰律师事务所律师。原告宜春步步高智搏置业有限公司（以下简称原告）诉被告陈亚润、丁梅秀商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托代理人彭桂芳、袁小红，被告陈亚润及委托代理人彭烈月，被告丁梅秀之委托代理人彭烈月到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与两被告签订的商品房买卖合同(合同编号:YC201606044672)。2、请求判令两被告支付原告违约金3810元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年6月2日,原告与两被告签署了《商品房买卖合同》(合同编号:YC201606044672),约定两被告购买原告位于高士路1155号书香名郡10幢1-1802号商品房一套,该房屋面积为91.12平方米,总房款为381000元,合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细的约定。合同签订后,两被告未向原告支付购房款。2018年11月,原告以书面形式催告被告履行付清购房款的合同义务并按照合同约定支付违约金,被告至今未付购房款和违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定,两被告迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,原告享有法定解除权，故诉至法院。被告陈亚润、丁梅秀答辩称：1、造成银行按揭贷款未果和剩余购房款未付均系原告怠于履行甚至故意不履行所致。2、我方并未延迟履行合同主要债务，催告后不足三个月原告便诉至法院，合同解除条件没有成就，合同不应解除。3、购房合同的正式条文与附件四补充协议存在“黑白”条款，如果有冲突应以备案的合同条款约定为准。本院经审理认定事实如下：2016年6月7日原、被告签订了合同编号为YC201606044672《商品房买卖合同》，约定：出卖人为原告，买受人为被告陈亚润、丁梅秀；买受人购买出卖人开发的书香名郡10栋1-1802室，商品房总价款为381000元。买受人按揭贷款方式按期付款，首付201000元，贷款180000元，如买受人未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。原、被告双方就未尽事宜达成了补充协议，约定：如果买受人采用按揭贷款方式支付房款，买受人则应根据合同第七条之规定办理按揭手续。买受人未按本补充协议约定办理按揭贷款手续，从本合同签订之日起超过30天的，买受人应按所购商品房总房价每天万分之二的金额向出卖人缴纳违约金；超时达60天的，买受人应在时满后5天内，一次性交清所有购房款及上述违约金，否则出卖人有权解除合同，并按合同收回该商品房并追究买受人的违约责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告陈亚润、丁梅秀按约支付了首付款201000元及办理商品房产权手续等相关费用7435元，贷款180000元因各种原因一直未办妥，被告陈亚润、丁梅秀事后也未将余购房款180000元交付给原告，2018年11月14日原告向被告陈亚润、丁梅秀发出通知书：“陈亚润、丁梅秀：2016年6月2日，你与本司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：YC201606044672），约定你购买我司位于高士路1155号书香名郡10幢1-1802号商品房一套，总房款为381000元。合同签订后，你仅支付了部分房款，直至今日尚欠购房款人民币180000元。现我司通知你自收到本通知后二十日之内向我司付清尾款，并按照《商品房买卖合同》约定支付违约金人民币68199元，如逾期未付清尾款和违约金，将承担相应的法律责任”。被告陈亚润、丁梅秀收到通知后，于2018年11月18日通过快递公司向原告寄出了《关于指定工作人员对接合同履行事宜的敦促函》，表示同意接受一次性付清余款180000元，要求原告指定对接人尽快协商解决，不同意支付违约金，并要求原告收函后七日内回复，如逾期未回复，相关法律责任由原告承担。函寄出后因快递公司未找到原告，书函被退回。2019年5月5日，原告诉至法院，要求解除合同，并要求被告陈亚润、丁梅秀承担违约金3810元。本院认为，原、被告签订的合同编号为YC201606044672《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强执性规定，合法有效。被告陈亚润、丁梅秀付清首付款后，到银行办理过按揭，因各种原因未办成。事后有两年多时间被告陈亚润、丁梅秀也未一次性付清余款。2018年11月14日原告向被告陈亚润、丁梅秀发出缴款通知书，要求被告陈亚润、丁梅秀收到通知后20日内付清尾款，并按照《商品房买卖合同》约定支付违约金人民币68199元，如逾期未付清尾款和违约金，将承担相应的法律责任。被告陈亚润、丁梅秀收到通知后虽回过函，但在因地址有误函退回后，未积极采取其他措施解决问题。被告陈亚润、丁梅秀未在规定期限内支付购房款，已构成违约。根据原、被告约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。原告于2018年11月14日向被告陈亚润、丁梅秀发出缴款通知，被告陈亚润、丁梅秀在2019年5月5日原告起诉之日仍未付清尾款，被告陈亚润、丁梅秀已构成违约，故对原告要求解除双方的《商品房买卖合同》,本院予以支持。《商品房买卖合同》约定：“逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。商品房总购房款为381000元，被告陈亚润、丁梅秀违约，应承担违约金3810元，对原告要求被告陈亚润、丁梅秀承担违约金的诉请，本院予以支持。合同解除后，原告应退回被告陈亚润、丁梅秀已付购房款201000元及办理商品房产权手续等相关费用7435元，合计208435元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，第一百五十九条、第一百六十一条之规定判决如下：一、解除原告宜春步步高智搏置业有限公司与被告陈亚润、丁梅秀签订的合同编号为YC201606044672《商品房买卖合同》。二、被告陈亚润、丁梅秀支付给原告宜春步步高智搏置业有限公司违约金3810元。三、原告宜春步步高智搏置业有限公司退回被告陈亚润、丁梅秀购房款201000元及办理商品房产权手续等相关费用7435元，合计208435元。二、三项相抵，原告宜春步步高智搏置业有限公司应退回被告陈亚润、丁梅秀204625元，此款在本判决生效之日起2日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7072元，减半收取3536元，由被告陈亚润、丁梅秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费7072元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 员 葛来萍二〇一九年六月二十七日代书记员 黄丽萍