贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初279号原告：王强军，男，1985年10月6日出生，苗族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：田斌，贵州贵正律师事务所律师。被告：贵州同泽生态实业发展有限责任公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇翠屏街商住小区1层25号门面。法定代表人：杨光杰，董事长兼总经理。委托诉讼代理人；王健，贵州道援律师事务所律师。原告王强军与被告贵州同泽生态实业发展有限责任公司（以下简称同泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，于同年4月18日第一次公开开庭进行了审理，因原告王强军对被告同泽公司提交的收条的形成时间申请鉴定，本院依法扣除审限后，于2019年6月4日再次公开开庭进行了审理。原告王强军及其委托诉讼代理人田斌、被告同泽公司的委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王强军向本院提出诉讼请求：1.确定原、被告之间的租赁关系已经解除；2.被告支付原告房屋租金21000元及房屋占用费21000元，共计42000元（暂计至2019年3月20日，最终计算至被告将房屋归还原告之日止）；3.被告立即将房屋归还原告；4.本案的诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：被告于2013年1月1日与案外人杨光淼签订《房屋租赁合同》，合同约定案外人杨光淼将贵阳市××新××大道南段××号御荣新城1单元14层4号房屋出租给被告使用，租金为每月4200元。2018年5月20日，原告通过司法拍卖取得了涉案房屋的所有权。根据买卖不破租赁的原则，被告继续承租并使用涉案房屋，但被告却一直未向原告支付租金，原告多次向被告提出要求支付租金，被告均以各种理由拒绝向原告支付，并在未经原告同意的情况下，私自将房屋转租给他人用作商业经营用房使用。原告于2018年10月15日向被告发出《支付房屋租金告知函》，函件中明确告知如被告在2018年10月18日前仍未向原告支付租金，原告与被告之间的租赁关系于2018年10月19日自动解除，被告必须立刻将承租房屋内的东西搬离，否则需按照4200元每月的租金标准向原告支付房屋占用费，该函件被告收到并也知悉函件内容，被告并未在2018年10月18日前向原告支付租金，也未将房屋归还原告。2018年10月21日，原告向被告发出了租赁关系解除告知书。为维护原告合法权益，诉至法院。被告同泽公司辩称：1.原、被告之间的租赁关系并未解除，不应向原告归还涉案房屋，原告是通过云岩区法院司法拍卖获得涉案房屋，在原告拍得涉案房屋前，原房屋所有人杨光淼已将房屋出租给被告，租期10年，租金支付方式为按年支付，2017年被告已经按照合同约定向原房屋所有人杨光淼支付租金。2017年，被告财务总监陈华为原房屋所有人提前偿还房屋按揭贷款，原房屋所有人用于抵扣该房屋的租金。原告取得涉案房屋所有权之前，被告已经承租了该房屋，且已支付租金，根据买卖不破租赁的原则，被告不具有向原告返还租赁物的义务，原告主张租金应向涉案房屋的原所有人主张；2.按照现有的同地段房屋租赁价格，租金达不到每月4200元，每月支付4200元租金是因为双方具有亲属关系，故约定的租金较高，请求法院驳回原告诉讼请求，本案诉讼费由原告承担，保全费未见相关单据。经审理查明，2013年1月5日案外人杨光淼（甲方）与被告同泽公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于贵阳市××新××大道南段××号御荣新城1单元14楼4号，共147.33平米；该房屋租赁期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。乙方用该房屋作为办公经营场地使用；租金为每月4200元，租金按年度支付，乙方应于每期3日前向甲方交付租金。2018年5月16日，贵阳市云岩区人民法院作出执行裁定书，裁定将杨光淼所有的位于贵阳市××新××大道南段××单元××号房屋的所有权及相应的其他权利归原告王强军所有，涉案房屋的财产权自本裁定送达王强军时起转移。杨光淼分别于2013年1月30日、2014年3月21日、2015年2月25日、2016年2月23日、2017年3月10日出具收条，载明其收到同泽公司交纳的房租。2017年1月4日，中国农业银行转账凭证载明其办理转账户名为“陈华”的“提前还款”业务，还款金额为323917.98元。2017年1月9日，杨光淼出具收条载明：“同泽生态公司财务陈华支付的御荣新城剩余按揭房款（大写）叁拾贰万叁仟玖佰壹拾柒元玖角捌分整（小写）323917.98元整。用于抵扣房屋的剩余租金，我确认已经收到全部房租”。2019年4月25日，国家税务总局修文县税务局出具《关于王强军投诉贵州同泽生态实业发展有限责任公司租赁合同一事核实情况》载明：“通过对该公司账簿凭证及相关支付凭证调查核实，王强军投诉该公司租用贵州省贵阳市云岩区新天大道南段139号御荣新城1单元14层4号房屋的租金未在公司费用中列支，也未在2017年度企业所得税汇算中列支”。还查明，原告于2018年10月15日向被告送达《支付房屋租金告知函》，要求被告从2018年5月16日起向原告支付租金，如逾期未支付，原告与被告就该房屋的租赁关系则于2018年10月19日解除。原告于2018年10月21日向被告送达《租赁关系解除告知书》，载明：其与被告之间的租赁关系于2018年10月19日正式解除。《支付房屋租金告知函》和《租赁关系解除告知书》被告表示均已收到。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《房屋租赁合同》、贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103执1418号执行裁定书、收条、银行转账凭证复印件、《关于王强军投诉贵州同泽生态实业发展有限责任公司租赁合同一事核实情况》、《支付房屋租金告知函》、《租赁关系解除告知书》、营业执照副本等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原房屋所有人杨光淼与被告同泽公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应与支持……”的规定，原房屋所有人杨光淼与被告同泽公司之间的租赁关系已于2018年5月16日变更为原告与被告之间。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定,以及《房屋租赁合同》的约定，被告在收到原告向其发出的《支付房屋租金告知函》和《租赁关系解除告知书》，被告仍未按合同约定支付租金的行为已构成违约，故本院确认原、被告之间的租赁关系于2018年10月19日解除，被告应当向原告返还涉案房屋。关于原告主张被告应向其支付欠付的租金21000元及房屋占有使用费21000元的诉请，因房屋所有权于2018年5月16日发生变动，故被告应当按照合同约定的月租金标准，自2018年5月16日起至租赁关系解除之日止（即2018年10月19日）向原告支付租金，即4200元/月×5个月=21000元；租赁关系解除后，应为房屋占有使用费，原告主张暂计算至2019年3月20日的房屋占有使用费21000元，符合本案事实及合同约定，对原告该项诉请，本院予以支持。关于被告提出其已代原房屋所有人偿还涉案房屋贷款以抵扣剩余租赁期限租金的抗辩意见，根据被告提交的银行转账凭证及收条，其一，该证据不足以证实提前还款涉及的房屋为本案涉案房屋；其二，提前还款的金额并未纳入原告在公司费用中的列支，也未在当年企业所得税汇算中列支；其三，在被告主张于2017年1月4日代原房屋所有人偿还涉案房屋贷款以抵扣剩余租赁期限租金后，仍于当年3月10日向原房屋所有人支付2017年度租金50400元，与常理不符；其四，在云岩区法院（2017）黔0103执1418号执行案件中，被告及原房屋所有人均未提交证据证实被告已将房屋租赁期限内的房租支付完毕，故应当认定被告主张已支付剩余租赁期限内租金的证据不足、理由不充分，对被告该辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王强军与被告贵州同泽生态实业发展有限责任公司之间的租赁关系于2018年10月19日解除；二、被告贵州同泽生态实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王强军支付房屋租金21000元以及计算至2019年3月20日的房屋占有使用费21000元，自2019年3月21日起，以4200元/月标准计算房屋占有使用费至实际返还房屋之日止；三、被告贵州同泽生态实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内将贵州省贵阳市云岩区新天大道南段139号御荣新城1单元14层4号房屋腾空并返还原告王强军。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计425元，被告贵州同泽生态实业发展有限责任公司承担（案件受理费原告已预付，由被告在履行本判决时径直向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  余民燻二〇一九年六月二十四日法官助理卢立瑗书记员吴阳