宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁03民终490号上诉人（原审原告）：XX，男，1955年3月1日出生，汉族，高中文化，个体，住宁夏XX。委托诉讼代理人：韩烈，系宁夏韩烈律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：XX，男，1957年10月16日出生，汉族，初中文化，系XX法定代表人，住宁夏XX。被上诉人（原审被告）：XXX公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区XX。法定代表人：XX，系该公司经理。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：王仁杰，系银川连财线路维修有限公司职员。特别授权代理。上诉人XX因与被上诉人XX、XX公司（以下简称连财公司）租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2018）宁0381民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人XX及其委托诉讼代理人韩烈，被上诉人XX及连财公司的共同委托诉讼代理人王仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。XX上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，定性错误，判决结果错误。本案双方签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，在合同及协议中对租赁物的具体情况及违约金做了明确说明，租赁到期后，被上诉人未履行交接手续自行搬离，上诉人实地查看后，发现房屋、场地有很大损坏，并对损坏情况进行拍照录像，租赁物的损坏情况客观真实。上诉人认为，被上诉人的行为已经严重侵害了上诉人的合法权益，给上诉人造成了损失，应承担相应的赔偿责任；2.双方对租赁场所的损坏程度分歧较大，法庭应依职权对租赁场所的损坏程度进行评估，以便查清案情，而不是仅凭法官个人的认识酌情确定，有失公平公正。XX及连财公司共同辩称，本案双方之所以签订房屋租赁合同及补充协议是因为双方之前存在16万元工程款纠纷，签订租赁合同的前提是以租金抵顶工程款，一审判决已将该事实予以认定，请求二审依法驳回上诉，维持原判。XX作为原告一审时的诉讼请求：1.依法判令二被告赔偿原告房屋及场地损失费623270元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2013年5月26日，原告XX与宁夏新井物流有限责任公司签订资产转让协议，受让取得该公司位于大坝电厂运输部西侧小大公路南侧的房屋、铁路线、汽车衡等资产。因原告拖欠被告连财公司工程款，双方协商确定以租金抵顶。2016年9月1日，原告（甲方）与被告XX（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于青铜峡大坝电厂西侧房屋出租给乙方，用途为住宿，期限自2016年9月1日至2017年8月31日止，租金为9万元整，合同生效之日起一次性付清，合同生效之日起5日内甲方将房屋交付给乙方，甲方保证出租该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥，出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的经济损失的，由甲方负责赔偿。房屋门窗、锁、扣子损坏不修不换，场地存放建筑材料不交费，甲方有权终止合同。第九条违约责任：1.宿舍10间（1）各墙壁整洁无任何伤痕，（2）纱窗、玻璃、窗卡扣完整良好，（3）门、门锁、地板完好；2.卫生间（1）墙面整洁无伤痕，（2）门锁完好，（3）玻璃、窗卡扣完好；3.厨房餐厅（1）墙面整洁无伤痕，房顶墙体脱落，（2）纱窗玻璃窗卡扣完好，（3）门、门锁完好，（4）抽烟烟机完好，（5）灶台完好；4.板房（1）各间墙面整洁，（2）窗户锁完好，对以上各项损坏、裂纹赔偿1000元；5.锅炉房（1）门窗玻璃卡扣完好，（2）冷水泵、热水泵、自吸泵管道完好,暖气片管道、自来水阀门完好（以上损坏赔偿2000元）；6.锅炉完好，损坏赔偿3万元；7.场地如存放钢轨、水泥枕、木枕、水泥、建筑材料、木板、钢板、大型平板车、挂车，违者加费3万元；8.电气、开关插座完好；9.不准养花种草，违者罚款1000元。第十一条：房屋租赁到期前，双方对房屋、锅炉、管道、阀门逐项验收，按以上规定惩罚，如乙方不验收，按综合损坏费5万元赔偿，以搬走10日为期限。第十二条：每项损坏按以现场拍照片为准，并做记录。2018年3月26日，原告与被告XX签订协议：本协议在2016年协议基础上，补充如下：一、所用房屋为10间，位于前排后一栋，包括餐厅12间，租期从2017年9月1日至2018年6月30日止。将2016年8月31日至2018年6月30日止所租房屋作为抵扣以前款项、债务、事项，在此彻底算清还清。二、在2018年3月26日至2018年6月30日之间，除目前存放电缆、电线、一台4吨东风平板卡车，一台客货车、一台装载机，10间房屋外均无其他设施，如在此期间，再发生使用板房、锅炉房、锅炉、其它房屋、泵、电器、占用场地，存放车辆、设备、材料、物件，场地作为交通道，如构成一件一事，将补交年租金10万元。三、租期超一周，到期一周内未办理交接手续，半月办公室未搬、部分未搬，餐厅未搬或搬走一周内未办理交接手续，几项中任何一项一件一事的，将补交年租金10万元；整体超期未搬、未动，或部分搬走、部分未搬，或剩一二间房屋未搬或不搬，超期10天者，应收取下一年度租金15万元，动用锅炉收取年租金20万元，墙体钉眼、小洞、电线眼，每一个将罚金1万元（原告备注此条规定2018年6月30日后）。四、门柱要修，墙体、锅炉泵、深井配电箱、下水管道、下水井、岔枕15根、油桶5个，暖气片5组，梯子一个，场地垃圾清理，或补修或检修，验收合格办理交接手续，无时间检修可作价解决。五、房屋、卫生间、餐厅、电器、暖气片及管道，门窗、墙体、灯具、门锁，损坏更换、修补、检修，恢复原来标准，有争议请专家鉴定，或作价解决，经验收合格办理交接手续。六、双方本着友好协商解决。合同履行期间，被告连财公司成立的工程项目部在上述房屋办公及工人居住，搭建3间板房供日常生活使用，周边场地放置机械设备、材料等，至2018年6月30日前后，承包工程施工结束，其人员、设备陆续离开，未与原告办理验收交接手续。现部分租赁房屋有地面污染，厨房灶具、灶台损坏，部分线路、开关损坏，墙面拉设电线，个别照明灯损坏，暖气组片缺少一组，抽水泵房杂乱、门墙损坏，房周生活垃圾未清理，近房场地上未清扫遗洒细砂，场地西侧中间位置堆放的石块被砂掩埋。一审法院认为，原告XX欠被告连财公司工程款，与该公司法定代表人即被告XX协商以租金抵顶，双方签订合同明确各自权利义务，系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，其租赁合同关系合法、有效。被告XX以个人名义签订合同，应认定为履行职务行为，被告连财公司的人员、设备、材料占用承租房屋、场地，作为承租人，其主要义务是承担租金及按照约定方法或租赁物性质合理使用租赁物，因此致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任，否则，造成租赁物损坏应承担违约赔偿责任。本案争议焦点是被告应否对房屋、场地现状负责及承担赔偿责任问题。根据审理查明的案件事实，结合双方当事人在审理中的诉辩情况，对本案作如下评述：租赁期限届满，连财公司应当返还符合按约定或租赁物性质使用后自然状态的租赁物，其搬离涉案房屋、场地，未按约定联系原告办理验收交接手续；而原告亦未按期交接，未及时提出存在损坏、要求恢复原状并固定损害状况，致使无法确定房屋、场地现状系被告租赁期间使用不当或故意人为造成，抑或为自然损耗损失，未采取措施避免可能增加的损害程度，放任损失扩大。因此，双方对于损害现状均有过错。签订合同时，双方未对房屋、场地状况予以注明或以拍照、摄像等方式固定留存，无租赁物原状作对比，对其损坏范围、原因、责任方及其损失价值、修复的必要性及合理费用，双方无法达成一致，考虑在工程施工使用中发生自然损耗系必然结果，租赁时间较长，人为损坏和自然损耗可同时存在，一审法院以房屋租赁合同第九条对房屋及配套设施状况表述、续签协议对使用中存在问题及其惩罚约定作为对比参考依据，结合原告所述损坏及其举证情况具体分析确定。原告允许被告连财公司使用场地，未约定清理、平整等事项，结合原告提交的视频、照片，经查看现场，其所述受损场地，与周围地面相比，不存在明显损毁，地面遗洒未清扫的细砂，亦符合使用后的应有状态，原告所述大门内左侧、办公室右侧、锅炉房院内场地需铲除、重新铺垫平整，从场地前后使用用途上，未提交其必要性、合理性证据，该部分赔偿费用不予支持；细砂掩埋场地内原堆放的石头，因该石头堆积弃用已久，虽因此增加其再利用的不便，亦属可清理范围，并非严重损毁场地的情形，其清理费用将酌情确定；场地门口至小大公路道路本为土路、未经硬化平整，两侧即为土沙堆积，原告所述两旁土方、砂料洒落物，未见明显妨碍通行，无证据证实清理的必要性，主张清理费不予支持；围墙外、厕所里外、房屋及锅炉房、板房等处遗留部分生活垃圾未清理，情况属实，原告主张清理费用2万元，未提交证据证明其合理性，其费用将酌情确定；无证据证实门柱系因被告人为造成倾斜损坏，但协议明确“门柱要修”，可确定修复责任在被告连财公司，其费用将酌情确定；房屋、门窗、纱窗、厨房的损坏，多为自然损耗及未及时修复产生，现存在的房屋走廊墙面喷胶、宣传栏、广告标图，并有打眼、钉钉子、墙面污染，厨房地面油污，门窗损坏，系租赁物使用后所有的正常现象，被告未按约定清理修复，参照双方对此约定的赔偿标准，其费用将酌情确定；被告未拆除搭建的板房，系为保留供适当利用，现其损坏严重无法使用，可予拆除，水泵房门及门框等损坏修复及室内清理，相应费用较为合理；原告未证实板房地基拆除的必要性，该部分费用不予支持；原告主张厨房、洗浴间下水、沉淀池及卫生间堵死，未提交证据证实；部分配电盘毁坏，多处接拉电线使用，照明电灯损坏属实，原告所述均已烧毁及电缆丢失，未提交证据证实，不予认定；对于缺少一组暖气片的事实予以认定，但锅炉检修、管道维护、暖气片及冷、热水泵的维修，均系出租人对租赁物必要的修缮义务负担，要求承租人承担费用，无事实和法律依据；原告未提交证据证实潜水泵及线路损坏，对此不予认定；井房受损部位的维护费用，厨房灶台台面等处损坏及前述几项的修复费用，原告未提交证据证实主张数额的合理性，将酌情确定。原告主张办公文具柜、写字台等物品丢失、抽屉门的损坏，未提交证据证实，不予支持。综上，根据双方以租抵债的事实及总金额、双方对损失范围、原因及其价值认定的过错，结合租赁合同、协议关于违约情形的约定及前述确认需清理、修复内容、人工成本等因素，一审法院确定被告连财公司承担承租场地、房屋清理、修复费用共计30000元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告银川连财线路维修有限公司于判决生效后10日内赔付原告XX清理、修复费30000元；二、驳回原告XX的其他诉讼请求。案件受理费10033元，由被告银川连财线路维修有限公司负担483元，原告XX负担9550元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审认定事实有双方当事人提交并经质证确认的证据在卷佐证,二审予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案上诉人XX在房屋租赁期限届满，被上诉人搬离租赁房屋后，以双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，现场照片、光盘及宁夏博兴咨询管理有限公司出具的《XX煤场租赁损坏修复预算编制报告》为证向被上诉人主张各项经济损失62万余元。经核，《房屋租赁合同》与《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效协议，其中《房屋租赁合同》双方在违约责任处分别约定宿舍、卫生间、厨房、餐厅、板房各项损坏、裂纹赔偿1000元；锅炉房损坏赔偿2000元；锅炉损坏赔偿3万元；场地如存放轻轨、建筑材料、木板、挂车等加费3万元；不准养花种草，违者罚款1000元。另外还约定房屋租赁到期前双方对房屋、锅炉、管道、阀门逐项验收，按以上规定惩罚，如乙方（XX）不验收，按综合损坏费5万元赔偿，以搬走10日为期限。《补充协议》则对2016年8月31日至2018年6月30期间租赁房屋的现状及租赁场地的设施、物品双方进行了重新盘点，并约定将该期间所租房屋作为抵扣以前款项、债务、事项。通过上述《房屋租赁合同》和《补充协议》约定的内容来看，双方约定的赔偿项目和数额明显少于上诉人XX所主张的项目和金额，如场地损坏赔偿和道路、垃圾清理，双方并未约定如何赔偿，但上诉人XX就该三个项目主张的赔偿额就高达46万余元，其主张明显违反双方约定，缺乏事实依据。另外，从上诉人XX当庭陈述的内容来看，自2009年至今，其一直将涉案房屋及场地租赁给他人堆放煤块所用，从房屋及场地的使用性质和时间判断，在长达十年的使用过程中产生一定的损耗合情合理，上诉人XX亦未举证证明被上诉人存在不合理使用租赁房屋和场地的情形，故上诉人XX所主张的房屋和场地损失与被上诉人之间缺乏必然的联系，其主张不能成立。再核，照片和光盘虽能够反映租赁房屋、场地及相关设施的损坏现状，但因双方在租赁期限到期后没有办理交接手续，且没有使用之前的参照物比对，无法证实具体的损坏程度。宁夏博兴咨询管理有限公司出具的《XX煤场租赁损坏修复预算编制报告》中虽载明租赁房屋及场地损坏的修复费用为57万余元，但因该预算报告系上诉人XX单方委托，被上诉人不予认可，上诉人XX在一、二审诉讼期间均未向人民法院提出重新鉴定的申请，视为对其举证权利的放弃，应承担举证不能的不利后果。综上，上诉人XX既不能举证证明租赁房屋和场地损失为62万余元，也不能举证证明该损失是由被上诉人不合理使用所致，故其上诉请求缺乏证据支持，不能成立，应予驳回；一审考虑到租赁房屋和场地的损坏现状，结合双方合同中约定的违约责任，酌情判决被上诉人连财公司赔偿上诉人XX场地、房屋清理、修复费用3万元正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10033元，由上诉人XX负担。本判决为终审判决。审判长 李坤审判员王祺祺审判员马媛二〇一九年六月二十四日书记员 苗      晓      荣附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……