广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初29号 原告：蒋某某，男，汉族，1987年2月9日出生，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蒋星住，广西钰锦律师事务所律师。 被告：广西富达房地产开发有限公司，住所地全州县城西大道开发区。 法定代表人：董媛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨荃，全州县中心法律事务所法律服务工作者。 原告蒋某某与被告广西富达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某某的委托诉讼代理人蒋星住、被告广西富达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付全州县城西大道开发区世纪商贸苑C区4幢1单元701号房；2、判决被告支付原告迟延交房违约金（计算方式：112,495元×0.3‰/天×逾期天数，逾期天数从约定交房时间2015年12月30日次日计算至实际交房之日）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年4月，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于全州县城西大道开发区世纪商贸苑C区4幢1单元701号商品房，建筑面积119.88平方米，每平方米3,107.23元，计总房款372,495元，按合同第六条约定，原告已付首付款112,495元，余款260,000元于2015年4月28日前向银行申请贷款付清。原告已支付房款112,495元。被告应按合同第八条约定于2015年12月30日前交付房屋给原告，但被告至今未交付，已构成违约。根据合同第九条1．（2）约定，被告应按已支付购房款、逾期交房天数、0.3‰/天向原告支付违约金。为了维护原告的合法权益，请法院依法判决支付原告的诉讼请求。 被告广西富达房地产开发有限公司辩称，1、原告提起诉讼超过了诉讼时效期间；2、原、被告已变更交房时间为2018年，是真实意思表示；3、房子原承建公司广西一建解除合同撤资了，经政府协调，由全州五建公司继续承建。被告不存在违约行为，不应承担违约责任。且业主推选出来的代表口头承诺不需要被告支付违约金，有些业主签了放弃违约金的承诺书；4、原告还欠被告购房款260,000元，违约在先，要求被告支付逾期交房违约金没有法律依据；5、如果上述抗辩理由未被采纳，被告主张调整违约金，按日万分之一、原告主张的天数减掉下雨天数计算违约金。 原告蒋某某围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原、被告就商品房买卖达成的约定及被告违约的事实；2、购房款发票一份，拟证明原告已向被告支付购房款112,495元的事实；3、全州县人民法院立案登记案件，拟证明原告于2018年12月24日去立案，没有超过诉讼时效。被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议，表示原告还欠被告260,000元购房款未支付，对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，诉讼时效中断应以立案时间为准而不是以提交材料时间为准。 被告广西富达房地产开发有限公司围绕其诉讼主张依法提交了以下证据：1、全州县人民法院（2018）桂0324民初1932号民事判决书，拟证明该案是本房屋买卖合同纠纷系列案件中的一个，是该争议小区的C区，该判决书可以作为本系列案件的参考；2、广西全州县第五建筑工程有限公司出具的证明、电话录音，拟证明2016年9月，全州县第五建筑工程有限公司与100多户业主的代表易小新等5人达成口头协议，由全州县第五建筑工程有限公司继续承建被告开发的C区楼盘，尽快交房给业主，业主口头承诺不再要求被告支付延迟交房违约金；3、房屋租赁合同及全州县全州镇光明社区居委会盖章的证明，拟证明城西开发区2015年至2017年的租房租金情况，原、被告约定的违约金过高，建议在日万分之一以下考虑。4、2015年至2017年天气情况表。原告对证据1的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，不确定其是否上诉，认为与本案无关；对证据2的三性不认可，广西全州县第五建筑工程有限公司的证明有偏向性，没有证据佐证一百多户业主放弃违约金，电话录音里的证人没有出庭作证，证人与被告有利害关系，证明内容没有得到原告的认可，电话录音不是本案当事人；对证据3的三性不认可，租赁合同上的人非本案原告，与本案无关，房屋租赁合同没有经过房屋登记备案，不合法，按照本案合同约定，逾期交房即要支付违约金，租赁合同与违约金没有关联性；对证据4的真实性予以认可，但内容不完整，没有雨量大小的情况，也不能证明有雨被告就不能施工导致逾期交房，对关联性与证明目的有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3，系原告提起诉讼本院先予以立案登记情况，与本案具有关联性，予以认定；被告提交的证据1，与本案不具有关联性，不予认定；被告提交的证据2，广西全州县第五建筑工程有限公司与被告具有利害关系，且无证据证明易小新等5人能代表原告放弃违约金，不予认定；被告提交的证据3，有光明社区的证明，本院对其真实性予以认定，但房屋租赁有地段差异和环境好坏等因素影响，本院仅作为参考；被告提交的证据4，与本案无关，不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蒋某某向被告广西富达房地产开发有限公司购买其开发的位于全州县城西大道开发区“世纪商贸苑”第C区4幢1单元7层1号房。双方于2015年4月3日签订《商品房买卖合同》，约定总房款372,495元，买受人已付首付款112,495元，余款260,000元于2015年4月28日前向银行申请贷款付清，出卖人应当在2015年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，除遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的情形和国家政府及当地政府因素造成的出卖人不承担责任情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告支付了被告购房首付款112,495元，尚欠260,000元，被告至今未向原告交房。另查明，涉案房屋现正在办理验收中。原告于2018年12月24日向本院提起诉讼，本院进行了立案登记并于2019年1月3日予以立案。庭审中，被告表示愿意交房。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当按照约定的期限交付标的物。本案原告向被告购买商品房，双方签订《商品房买卖合同》，意思表示真实，未违反法律法规，形成房屋买卖合同法律关系。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告提起诉讼是否过了诉讼时效期间；二、被告是否存在违约行为，如果存在，是否应该支付违约金；三、违约金如何计算。 一、向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原、被告在合同中约定被告交房时间为2015年12月30日前，被告至今未向原告交房，原告于2018年12月24日向本院提起诉讼，从原告知道被告未按约定交房之日至提起诉讼之日，未超过三年的诉讼时效期间。因此，被告主张原告提起诉讼过了诉讼时效期间，没有事实与法律依据，本院不予采信。 二、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告在合同中约定被告交房时间为2015年12月30日前，被告至今未向原告交房，违反了合同约定，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告要求被告继续履行合同，交付房屋，而被告亦愿意交房，原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。至于违约金，因双方约定了支付违约金的违约责任，因此，被告应该支付违约金。被告抗辩称，全州县人民法院（2018）桂0324民初1932号民事判决书证明双方变更交房时间到2018年，此外，房子原承建公司解除合同撤资，经政府协调，由另外的承建公司继续承建，被告不存在违约行为，不应承担违约责任，且业主推选出来的代表口头承诺不需要被告支付违约金，有些业主签了放弃违约金的承诺书。本院认为，（2018）桂0324民初1932号民事判决书认定的法律事实与本案不一致，与本案不具有关联性，被告与承建公司之间的问题并不是免责的法定与约定情形，原告不认可承诺过放弃违约金，而被告亦未提供证据证明自己的主张。因此，被告的该抗辩理由不成立，本院不予采信。被告另抗辩称，原告尚欠被告购房款260,000元，违约在先，要求被告支付逾期交房违约金没有法律依据。本院认为，原、被告明确约定了交房时间及逾期交房支付违约金的内容，而未约定交完购房款才交房。因此，被告逾期交房应该按双方的约定支付违约金。至于被告辩称原告尚欠购房款违约，被告可以另外主张权益。 三、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原、被告虽约定按已付房款的日万分之三计算支付违约金，但原告未提供其损失大小的证据，被告方主张违约金过高并调整至日万分之一计算违约金。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因数，本院参考本地区同地段租金情况，原告请求的违约金确实过高，本院综合认定按日万分之一计算符合公平原则和诚实原则。故本院对被告提出违约金按日万分之一计算的意见予以采纳。根据合同的约定及本案实际情况，逾期交房时间应从2015年12月31日计算至交房之日止。被告认为应扣除雨季天数。本院认为，在合同签订时，已经考虑了雨季因素所产生的影响，2015年12月31日起，被告已经开始违约，如再扣除雨季天数，显失公平，故本院对此抗辩意见不予以采信。因此，被告应从2015年12月31日起按已支付购房款112,495元、0.1‰/天计算至交房之日止向原告支付逾期交房违约金。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 1、被告广西富达房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告蒋某某交付全州县城西大道开发区“世纪商贸苑”第C区4幢1单元7层1号房屋。 二、被告广西富达房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告蒋某某支付逾期交房违约金（计算方式：从2015年12月31日起按已支付购房款112,495元、0.1‰/天计算至交房之日止）。 三、驳回原告蒋某某其他的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。权利人可在判决生效履行期限届满之日起二年内，申请本院执行。 本案受理费724元，由原告负担483元，被告负担241元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  谭 婧 人民陪审员  盘晶菁 人民陪审员  罗 兰 二〇一九年六月十九日 书 记 员  罗玉荣