广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初132号 原告：罗江羲，男，1986年4月2日出生，汉族，居民，住广西全州县。 原告：陈结，女，1988年9月21日出生，汉族，居民，住广西全州县。 二原告共同委托诉讼代理人：阳远志，广西鑫顺律师事务所律师。 被告：广西富达房地产开发有限公司，住所地：全州县城西大道开发区，统一社会信用代码：914503247565062980。 法定代表人：董媛，公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋于荣，公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨荃，全州县中心法律事务所法律工作者。 原告罗江羲、陈结与被告广西富达房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈结及二原告的共同委托诉讼代理人阳远志，被告广西富达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋于荣、杨荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗江羲、陈结向本院提出诉讼请求：1.判令被告依照合同自2015年12月30日起至将验收合格的商品房将交付给原告之日止向原告支付逾期交房的违约金74，258.85元（暂时计算至2018年12月12日，共计1075天）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年3月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于全州县城西大道开发区的世纪商贸苑C区6幢1单元3层3号房,建筑面积为79.40平方米,总价款为人民币230，260元,被告应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告,否则自第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行。原告依照合同约定支付购房款230，260元及相关附加费用给被告，但被告至今仍未依约将验收合格的商品房交付给原告。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 二原告对其陈述的事实提供如下证据：1、《商品房买卖合同》；2、首付购房款70，260元的发票；3、中国银行全州支行的按揭贷款合同；4、购房契税发票及维修基金缴费收据；5、最高法院公报刊登的案例（补充证据1）；6、被告公司的企业信息查询单（补充证据2）。 被告广西富达房地产开发有限公司辩称：一、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求；二、原告与被告之间已达成变更交房时间的意思，即原告实际收楼时间为双方变更后的交房时间,被告不存在违约行为，不应承担违约责任。该楼盘原系案外人广西区一建公司承建，后因广西区一建公司中途撤离违约，被告在县政府的协调下另找广西区五建公司承建继续施工，当时购房方代表已口头表示放弃逾期交房违约金的请求；三、全州县人民法院（2018）桂0324民初1932号民事判决书已经生效，本案与上述生效判决系同一小区同一类型案件，本案应当依据该生效判决作出相同处理，既判决驳回原告的诉请；四、购房合同约定的违约金过高，请求调整违约金，应该参照同地段的房屋租金，按已付房款日万分之一以下比例计算违约金，同时应该减除雨季时间。 被告对其辩称提交如下证据：1、全州县人民法院（2018）桂0324民初1932号民事判决书；2、全州县第五建筑工程有限公司的书面证明，以证明该公司与业主代表达成不要逾期交房违约金的口头协议（补充证据1）；3、光盘两张，用以证明业主代表与全州五建达成不要逾期交房违约金的口头协议（补充证据2）；4、案外人蒋权、蒋炳福等8人的租房合同及光明社区证明，用以证明同地段的房屋租金金额，合同约定的日万分之三违约金过高（补充证据3）；5、2015年至2017年逐日降水情况表，以证明合同履行期间的降水情况，应从违约天数中扣除（补充证据4）。 经庭审质证，被告对原告所举的证据1、2、3、4、6均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告双方有争议的证据，本院认定如下：一、被告对原告证据5与本案的关联性表示异议。本院认为，原告证据5系最高法院公报案例，该案例与本案案情并不完全一致，与本案不具关联性，故本院对该证据不予采信。二、原告对被告证据1的关联性表示异议。本院认为，被告的证据1虽为本院生效判决书，但该案查证的事实与本案不属同一情况，其判决结果不能作为羁束本案的依据，故本院对该证据与本案的关联性不予认定。三、原告对被告的证据2、3、4、5的三性均不予认可。本院认为，被告的证据2、3系被告单方制作提供，未提出相关证据形成证据链以佐证其真实性及客观性；证据7系他人的租房合同及社区对租房人事实的书面证明，证据8为施工期中雨天的统计，但被告未能就上述证据与其待证事实的关联性提出相关证据予以佐证。故本院对被告的证据2、3、4、5均不予采信。 综合全案有效证据及当事人的陈述，本院确认如下法律事实： 原告罗江羲、陈结系夫妻。2015年3月30日，二原告与被告广西富达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及其附件。合同约定：原告购买被告开发的位于全州县城西大道开发区的“世纪商贸苑”第C区6幢1单元3层3号房,该商品房建筑面积为79.40平方米，套内建筑面积69.82平方米，购房款总额为230，260元。双方在《商品房买卖合同》中第六条的付款方式及期限约定：“买受人按下列方式按期付款：总房款230，260元，已付首付款70，260元，余款16万元于2015年5月1日前向银行申请贷款付清。”、第八条的交付期限约定：“交付期限。出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。”、第九条的出卖人逾期交房违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。二原告在合同签订后，按照合同的约定向被告支付了首付购房款70，260元，2015年6月份，二原告与中国银行全州支行签订《个人一手住房贷款抵押合同》，由二原告向中国银行全州支行按揭贷款160，000元，且该贷款已由银行于2015年8月份支付到被告公司账户。原告另按房屋总房款交纳了契税元及维修基金。合同约定的房屋交付期限届满后，被告至今仍未向原告交付房屋。另查明，2018年12月28日，二原告向本院提起本次诉讼，本院于当天进行了立案登记，并于2019年1月9日立案受理。二原告起诉的诉请为：一、判令被告依照合同自2015年12月30日起至将验收合格的商品房将交付给原告之日止向原告支付至逾期交房的违约金74，258.85元（暂时计算至2018年12月12日，共计1075天）；二、由被告支付原告租房损失144，000元。在本案审理过程中，原告主动撤回了第二项诉请。 本院认为：根据双方当事人的诉辩意见及查明的事实，本案争议焦点应归纳为：一、原告的起诉是否已过诉讼时效；二、被告是否构成逾期交房违约；三、被告如果违约，违约金如何计算。 一、关于原告的起诉是否已过诉讼时效的问题。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，本案涉诉合同约定：交房时间为2015年12月30日，出卖人逾期交房的从交付期限的第二天起按日向买受人支付违约金。原告在明知被告已违约后至2018年12月28日向本院提起诉讼，仍在法律规定的三年诉讼时效期间内，并未超过诉讼时效。故被告主张原告起诉已过诉讼时效的抗辩意见没有事实及法律依据，本院不予支持。 二、关于本案被告是否构成逾期交房违约的问题。 原告罗江羲、陈结与被告广西富达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是在自愿、协商一致的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效,签订合同的双方应当依合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条对交付期限和交付条件进行了明确约定，约定出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得符合下列第1种条件，即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，被告广西富达房地产开发有限公司未能按照合同的约定期限向原告交付符合合同约定交付条件的商品房，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，原告要求被告支付其逾期交房违约金理由成立，本院依法予以支持。被告主张合同双方在之后已达成同意变更交房时间的意思表示，其不构成违约的抗辩意见，证据不足，本院对其该抗辩不予支持。 关于违约金的计算问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。本院认为，违约金应当以原告实际损失为基础，综合考虑本地的经济收入状况，兼顾公平原则，对被告主张违约金过高并申请调整至按日万分之一计算违约金的意见，本院予以采纳。被告主张违约天数应扣除雨季天数的抗辩意见，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故被告的该抗辩没有证据，本院不予支持。 本案被告在合同约定的房屋交付期限届满后，至今仍未向原告交付房屋，原告主张由被告按合同约定的交房期满次日起至房屋交付之日止向原告支付至逾期交房的违约金的诉请，符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，本院予以支持，但被告逾期交房的时间应当从合同约定的交房时间的第二日即2015年12月31日起计算，同时，原告提交的正式购房款发票及个人银行贷款按揭对账单足以证明原告实付购房款为230，260元，根据双方在《商品房买卖合同》中关于违约责任的约定，被告逾期交房违约金应当以原告实付房款230，260元为基数，按逾期交房的实际天数计算，截至2018年12月12日，原告主张被告逾期交房天数为1075天，据此，被告逾期交房违约金计算至2018年12月12日止为24,752.95元（230，260元×0.1‰×1075天），2018年12月12日之后的逾期交房违约金以实付房款为基数按照日万分之一计算至房屋实际交付之日止。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下： 被告广西富达房地产开发有限公司支付原告罗江羲、陈结逾期交房违约金24,752.95元（该逾期交房违约金计算至2018年12月12日，之后的逾期交房违约金以实付房款为基数按照日万分之一计算至房屋实际交付之日止）。 驳回原告罗江羲、陈结的其他诉讼请求。 案件受理费2016元（原告已预交），由被告负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2016元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  颜克秀 审 判 员  苏 萍 人民陪审员  王海红 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  聂 洋