广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执异109号 案外人：陈雁璇,女,汉族，1979年2月26日出生，住广东省乐昌市。 委托代理人：彭贵全，男，汉族，1973年4月20日出生，住广东省乐昌市，系陈雁璇的丈夫。 申请执行人：李红军，男，汉族，1978年3月8日出生，住广东省佛山市南海区。 被执行人：韶关市恒熙置业有限公司，住所地：广东省韶关市武江区重阳镇河北街1号3楼，组织机构代码:05850210-X。 法定代表人：温桂华。 被执行人：许志华，男，汉族，1962年2月26日出生，住广东省佛山市南海区。 被执行人：盘小薇，女，汉族，1957年8月8日出生，住广东省广州市越秀区。 被执行人：崔中旗，男，汉族，1973年9月13日出生，住安徽省阜南县。 被执行人：李智强，男，汉族，1967年12月12日出生，住广东省广州市东山区。 被执行人：许诒，女，汉族，1975年1月27日出生，住广东省广州市天河区。 被执行人：温桂华，男，汉族，1970年12月7日出生，住广东省乐昌市。 被执行人：潘红霞，女，汉族，1972年11月19日出生，住广东省乐昌市。 被执行人：乐昌市顺易房地产开发有限公司，住所地：广东省韶关市乐昌市文化路顺易华庭J23栋C8、C9号铺，组织机构代码:752861612。 法定代表人：温桂华。 被执行人：乐昌市利居房地产开发有限公司，住所地：广东省乐昌市人民北路乐桂大厦二楼，组织机构代码:67516368-4。 法定代表人：潘红霞。 被执行人：佛山市恒熙创展投资有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区汾江南路206号财富大厦B座16楼，组织机构代码:56668825-4。 法定代表人：罗嘉宝。 被执行人：佛山市新杰大型钢结构工程有限公司，住所地：广东省佛山市南海区盐步河西村湾溪工业区内新涌北，组织机构代码:79296021-X。 法定代表人：伦多。 被执行人：广东盈佳智能设备实业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇松岗松夏工业园长盛路，组织机构代码:76934517-1。 法定代表人：罗嘉宝。 被执行人：佛山市恒熙房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇松岗松夏工业园长盛路（2号厂房）之一，组织机构代码:75563984-9。 法定代表人：崔中旗。 被执行人：佛山市睿宇贸易有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区汾江西路1号之一外贸宾馆附属大楼A座12楼自编1201之一房，组织机构代码:73619916-3。 法定代表人：陈肖怡。 被执行人：佛山市南海璟盛贸易有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇九龙小商品批发城主楼3号西404房之一，组织机构代码:66651101-8。 法定代表人：陈国炜。 被执行人：佛山市弈隆贸易有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥桂和路水头工业区华球金属公司右边的第四间商铺，组织机构代码:57969618-1。 法定代表人：刘俊斌。 被执行人：佛山市南海八琅贸易有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇九龙小商品批发城主楼3号西404房之二，组织机构代码:59745537-3。 法定代表人：卢继灿。 被执行人：佛山市贝利莱贸易有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区汾江中路215号创业大厦八楼807室，组织机构代码:79777696-4。 法定代表人：麦伦根。 在本院执行李红军申请执行韶关市恒熙置业有限公司、许志华、盘小薇、崔中旗、李智强、许诒、温桂华、潘红霞、乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市利居房地产开发有限公司（以下简称“利居房地产”）、佛山市新杰大型钢结构工程有限公司、广东盈佳智能设备实业有限公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司、佛山市睿宇贸易有限公司、佛山市南海璟盛贸易有限公司、佛山市弈隆贸易有限公司、佛山市南海八琅贸易有限公司、佛山市贝利莱贸易有限公司、佛山市恒熙创展投资有限公司仲裁一案中，案外人陈雁璇于2019年5月13日对本院查封登记在利居房地产名下位于乐昌市××1405房（以下简称“1405房”）不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年5月29日公开开庭进行听证，案外人陈雁璇及其委托代理人彭贵金到庭参加了听证，其他当事人均未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人陈雁璇称：陈雁璇于2014年8月29日向乐利居房地产购买1405房，于2014年11月21日与利居房地产签订商品房买卖合同（合同编号：0××8）,于2014年11月21日付清购房款共计675000元，有收款收据和银行流水明细清单为据。由于当时开发商无法办理不动产权证，没开具正式发票和办理网签手续。利居房地产于2015年4月6日将1405房交付陈雁璇使用，有前期物业服务合同和临时管理合同书为据，并正常缴纳物业管理费，有物业费收款收据为据。由于陈雁璇长期居住外地，今年4月到利居房地产要求开发票和到乐昌市房地产交易中心进行网签时才得知1405房于2017年7月4日被人民法院查封。1405房已被陈雁璇全款购买，属于陈雁璇的个人财产，不属于利居房地产的财产，且陈雁璇购房在先，法院查封在后，故请求解封1405房。 案外人陈雁璇在本案举证如下：《广东省商品房买卖合同》（原件核对后予以退回，1份）、收款收据（原件核对后予以退回，2份）、彭金伟尾号为6442的银行账户借记卡账户历史明细清单（原件核对后予以退回，1份）、陈雁璇尾号为2967的银行账户借记卡账户历史明细清单（原件核对后予以退回，1份）、中国工商银行借记卡账户历史明细清单（原件，1份）及交易记录查询截图（打印件盖有工行乐昌乐城支行公章，1份）、《前期物业服务合同》（原件核对后予以退回，1份）、《临时管理规约》（原件核对后予以退回，1份）、《缴费协议书》（原件核对后予以退回，1份）、物业费收据（原件核对后予以退回，1份）、电费缴费查询卡（原件核对后予以退回，1份）。 申请执行人李红军、被执行人韶关市恒熙置业有限公司、许志华、盘小薇、崔中旗、李智强、许诒、温桂华、潘红霞、乐昌市顺易房地产开发有限公司、利居房地产、佛山市新杰大型钢结构工程有限公司、广东盈佳智能设备实业有限公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司、佛山市睿宇贸易有限公司、佛山市南海璟盛贸易有限公司、佛山市弈隆贸易有限公司、佛山市南海八琅贸易有限公司、佛山市贝利莱贸易有限公司、佛山市恒熙创展投资有限公司均未发表意见，也未向本院提交证据材料。 经审查，案外人陈雁璇提交的编号为0××8的收款收据显示时间为2012年11月21日，与本案中陈雁璇陈述的付款时间不相符合，本院对此不予采信。案外人陈雁璇提交的彭金伟尾号为6442的银行账户借记卡账户历史明细清单、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、交易记录查询截图仅能反映彭金伟支出了部分款项，并不能反映相关款项的用途，且陈雁璇也未提供证据证明其曾委托彭金伟向利居房地产支出购买1405房的购房款，因此，本院对前述证据的关联性不予采信。案外人陈雁璇提交的《广东省商品房买卖合同》显示陈雁璇在签订该合同之前已经向利居房地产支付购房款475000元，但陈雁璇并未提供有效的付款证明，因此，本院对该份证据不予采信。案外人陈雁璇提供的其他证据材料均有原件予以核对，本院对其真实性予以采信。 本院经审查查明：在本院执行李红军申请执行韶关市恒熙置业有限公司等仲裁一案中，本院于2017年7月4日向韶关乐昌市房地产管理局发出（2016）粤06执616号协助执行通知书，查封包括1405房在内的共计86处不动产。案外人陈雁璇认为其在本院查封前已向利居房地产购买了1405房，故提出本案执行异议。 本院认为，本案是案外人就执行标的提出的执行异议，争议焦点是案外人陈雁璇是否对1405房享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，案外人陈雁璇应当举证证明其符合前述法律条文所规定的无过错不动产物权期待权或者房屋消费者物权期待权的保护条件。具体分析如下： 一、有关签订合法有效书面买卖合同的问题。本案中，案外人陈雁璇提供的《广东省商品房买卖合同》虽然载明陈雁璇向利居房地产购买1405房现房，建筑面积184.23平方米，套内建筑面积146.97平方米，总价675000元人民币，其中陈雁璇已支付首期房款475000元，剩余房款200000元应于2014年11月21日一次性付清，但陈雁璇并不能提供充分的证据证实其在签订前述商品房买卖合同之前已经向利居房地产支付首期房款475000元，故其无法证实《广东省商品房买卖合同》系合法有效的书面买卖合同。 二、有关合法占有的问题。合法占有是指权利人能够自由对不动产的进行管理和支配。从陈雁璇提供的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《缴费协议书》、《收据》、《缴费查询卡》等材料来看，陈雁璇从2015年4月6日起确实对1405房进行管理和支配，因此，本院可以确认陈雁璇在本院查封1405房之前已经合法占有1405房。 三、有关购房款支付的问题。陈雁璇陈述其在与利居房地产签订《广东省商品房买卖合同》前已经委托彭金伟向利居房地产支付了首期房款475000元，但陈雁璇并未提供其委托彭金伟付款或者其他有效付款的凭证予以佐证，本院对其相关主张不予支持。从陈雁璇提供的编号为0××9的收款收据以及陈雁璇尾号为2967的银行账户借记卡账户历史明细清单来看，只能证明陈雁璇向利居房地产支付了200000元。对比陈雁璇陈述的购房款总价，本院认定陈雁璇已支付购房款并未超过总价款的百分之五十。 四、有关未能办理过户登记原因的问题。案外人陈雁璇主张其于2014年11月21日与利居房地产签订《广东省商品房买卖合同》购买1405号房，但本院查封1405房的时间发生在2017年7月4日，在近三年的时间里案外人陈雁璇消极不行使登记权利，在未能办理过户登记问题上存在一定的过错。 五、有关购房目的的问题。本案中，案外人陈雁璇并未提供证据证明其名下没有其他房产，也没有提供证据证明其购买1405房的目的是用于家庭居住。 综上所述，案外人陈雁璇不能举证证明其对1405房符合无过错不动产物权期待权或者房屋消费者物权期待权的保护条件，无法证明其对1405房享有足以排除执行的实体权利，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，其应当承担举证不能的不利后果。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人陈雁璇的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一九年六月二十八日 法官助理梁诗瑶 书记员陈绮澄