湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初3012号原告：蒋荣荣，男，1974年3月25日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：杨旻，湖南金州（永州）律师事务所律师。被告：向芳，女，1976年6月5日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：游艺，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶清，湖南天地人律师事务所律师。被告：王德路，男，1976年5月9日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：游艺，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶清，湖南天地人律师事务所律师。第三人：湖南新环境房地产经济连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218号。法定代表人：袁李，系该公司董事长。原告蒋荣荣与被告向芳、王德路，第三人湖南新环境房地产经济连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋荣荣及其委托诉讼代理人杨旻，被告向芳、王德路及其委托诉讼代理人游艺、叶清到庭参与诉讼。第三人湖南新环境房地产经济连锁有限公司经本院传唤，未出庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告蒋荣荣向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告于2018年6月15日签订的《房屋居间买卖合同》；2、判令被告向芳、王德路返还原告支付的房屋价款131万元及利息损失（按银行同期贷款利率从原告付款之日起计算至还清为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月15日，原告与被告王德路通过第三人公司员工曾涛、陈霞在第三人公司办公室签订了一份《房屋居间买卖合同》，合同约定被告向芳将位于长沙市湘府西路31号尚玺苑16栋801房屋出售给原告，合同价款为266万元。签订合同前原告多次向被告王德路及第三人公司员工曾涛表明原告在长沙无购房资格。第三人公司员工曾涛、陈霞承诺该房屋在2018年10月才满3年可以交易，其会在签订协议后与房产部门沟通解决原告的长沙购房资格问题。原告出于对第三人的信任签订了《房屋买卖居间合同》且如期支付完第一笔首付房款131万元（含定金21万元）。2018年6月25日，长沙市政府办公厅又发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，尽管由于不符合上述购房政策的要求无法按正常流程办理产权过户手续，但原告出于对中介人的信任仍陆续按合同约定履行了合同义务。此后第三人承诺办理购房资格却一直未能落实，原告通过第三人公司员工曾涛与被告沟通均无法解决上述房屋产权过户事宜。2019年3月16日，原告通过网络查询时发现，第三人公司员工曾涛在2019年3月6日又将上述房屋在房天下网站上发布出售，原告意识到自己可能遭受欺诈。首先，《房屋买卖居间合同》并无中介公司或人员签名盖章且合同上载明是湖南房天下房地产经纪有限公司但实际上实在湖南新环境房屋经纪连锁有限公司中介人员在居间，经原告多次质问后，第三人公司员工自认合同因违规而不能签订所以没有签字盖章；其次，第三人公司员工在订立合同之初多次承诺解决原告购房资格问题，第三人自始至终并未解决。原告认为，两被告在合同订立之初即知道涉案房屋未满长沙市二手房屋上市交易限售年限且在明知原告告知第三人自己无购房资格、第三人欺诈原告可解决购房资格这一事实的前提下，仍与原告签订了《房屋买卖居间合同》，属于《民法总则》规定因第三人欺诈而订立的合同，应依法予以撤销。被告向芳、王德路辩称：1、《房屋居间买卖合同》系原、被告真实意思表示，合法有效。2、本案不存在第三人欺诈的情形。被告对原告与第三人沟通的情况并不知情，原告亦并未提供证据证明第三人在签订合同签承诺解决其购房资格，其提供的手机截屏、录音证据均系合同签订之后且为原告一面之词无法证明第三人存在欺诈行为；原告本人作为专业律师，具有高于一般人的法律判断，应当可以预见到缺乏购房资格将成为房产过户的法律障碍，即使第三人承诺可以解决购房资格，原告也应当可以预见该承诺缺乏法律依据存在较大风险，原告在明知存在风险的情况下仍自愿购买房屋并自愿承担过户不能的风险，可见即使第三人存在欺诈行为也不可能使原告因此陷入错误意思表示；合同签订时，被告对原告是否具有购房资格及第三人是否承诺解决原告购房资格均不知情。第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年6月15日，向芳（出售方，代理人王德路）与蒋荣荣（买受方）签订《房屋居间买卖合同》，约定出售方所出售房屋为商品房住宅，房产地址长沙市湘府西路31号尚玺苑16栋801，建筑面积为197.21平方米（以房屋所有权证为准，房屋所有权证号为715229092）；房屋已设定抵押，抵押人向芳，抵押金额70万元，出卖人应于2018年9月15日前办理注销抵押手续；房屋成交价格为266万元，买受人向出售方于合同签订当日支付定金20万元、首期价款130万元（含定金20万元）在2018年8月20日前付清，尾款136万元以银行贷款的形式在过户后30天内支付；出售方在收到买受人全部首付款后10个工作日内将该房屋交付给买受人，方便提前装修的测量工作但不能入住，在收到全部购房款后7个工作日内交付给买受人，该房屋在交付时移交房屋房门钥匙；买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方还就逾期交房、逾期付款及逾期办理权属登记等情形约定了违约及解除条款。合同约定成交方式为出售方和买受人通过湖南房天下房地产经纪有限公司居间介绍成交，但合同湖南房天下房地产经纪有限公司或其委托代理人签名或盖章。合同签订后，蒋荣荣向向芳支付了首期价款130万元（含定金20万元）。另查明，涉案房产于2015年9月15日取得房产权证，所有权人为向芳；蒋荣荣执业于湖南金州（永州）律师事务所，非本市户籍亦未在本市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险。根据长沙市住建委于2017年9月23日发《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，在本市限购区域内购买的商品住房需取得不动产权属证书满3年方可上市交易，在本市无住房的非本市户籍家庭凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，明确在本市限购区域内购买的商品住房需取得不动产权属证书满4年方可上市交易，在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。本院认为，本案的争议焦点为蒋荣荣可否以受欺诈为由主张撤销其与向芳签订的《房屋居间买卖合同》。根据《中华人民共和同民法总则》第一百四十九条规定，“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案中蒋荣荣主张受第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司欺诈应当满足两个要件,一是湖南新环境房地产经纪连锁有限公司对蒋荣荣实施了欺诈行为,二是向芳知道或应当知道该欺诈行为。从庭审查明的情况来看，原、被告双方签订的合同中明确的居间方为“湖南房天下房地产经纪有限公司”，但该公司并未加盖任何印章或由任何工作人员签订，而原告蒋荣荣主张的湖南新环境房地产经纪连锁有限公司更是从未以公司名义出现，原告蒋荣荣虽主张“曾涛”“陈霞”系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的工作人员但并未提供任何证据证明该二人系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司工作人员，且即使该二人确系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司工作人员，在无湖南新环境房地产经纪连锁有限公司授权或盖章追认的情况下，亦仅可认定为系“曾涛”“陈霞”的个人行为，现并无证据证明系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司居间完成涉案合同的签订亦无证据证明该公司作出了可以帮蒋荣荣在无购房资格情况下实现过户的承诺；即使“曾涛”“陈霞”确实曾作出可以帮蒋荣荣在无购房资格情况下实现过户的表述，但从蒋荣荣提交的其与向芳代理人王德路及“曾涛”的录音资料来看，向芳代理人王德路曾明确表示“我一开始我也不知道你没有资格”，蒋荣荣对此未提出异议，故本院无法认定向芳系在明知第三人欺诈的情况下签订合同。另涉案房屋虽在合同签订时不满足“9·23”政策确定的上市交易年限限制，但蒋荣荣作为购房人对于涉案房产的产权登记情况理应进行了审查，且从双方约定的抵押登记注销及过户时间来看，双方将抵押登记注销及过户时间约定在涉案房产取得不动产权整届满3年之后的日期，可见双方在签订合同时已对此进行过考量，后虽因625新政实施导致上市交易期限延迟，但并不能因此认定向芳在出售涉案房屋时存在故意隐瞒涉案房屋限售年限的情况并因此构成欺诈。综上，涉案合同未违反法律、行政法规强制性规定，亦不存在因欺诈而可撤销的情形，依法成立并生效。现虽因涉案合同不符合长沙市限购政策的规定而无法履行，但因蒋荣荣并未主张解除合同，故本院在此不予处理，其可另行解决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第一百三十条之规定，判决如下:驳回原告蒋荣荣的诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取的受理费8565元，由原告蒋荣荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇一九年六月十日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。