广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初8654号原告：万长青，男，汉族，1973年5月24日出生，身份证住址湖南省沅江市，被告：徐招玲，女，汉族，1980年11月11日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：马振杰，广东瀚宇律师事务所律师，执业证号14403201010696462。委托诉讼代理人：刘小玲，广东瀚宇律师事务所实习律师。上列原告与被告共有物分割纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告万长青，被告徐招玲及其委托诉讼代理人马振杰、刘小玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法分割深圳市罗湖区嘉宾路与南湖路交汇处北侧xx大厦住宅xx房；2、被告向原告支付房屋占有使用费2397.3元（应从2019年2月25日起按照每月2397.3元的标准计算至本判决生效之日止，暂计算至2019年3月24日）。3、被告承担本案的全部诉讼费用等。事实及理由：深圳市罗湖区嘉宾路与南湖路交汇处北侧xx大厦住宅xx房产原系被告与案外人戴克维共同共有，被告及戴克维各占前述房产的50%，因案外人戴克维个人债务的原因，深圳市罗湖区人民法院依法对案外人戴克维所有的50%房产份额进行拍卖。2019年2月20日，原告在深圳市罗湖区人民法院于淘宝网开展的“深圳市××嘉宾路与××交汇处北侧××商业大厦住宅××房产50%份额”司法拍卖项目公开竞价中以最高价拍得，成为涉案房产中原属于案外人戴克维50%份额的所有权人。深圳市罗湖区人民法院作出的（2017）粤0303民初执恢239号民事裁定书也裁定将原属于案外人戴克维名下位于深圳市××嘉宾路与××交汇处北侧××商业大厦住宅××房产50%的份额过户登记至原告名下。原告取得涉案房产权益后要求被告配合办理房产登记同时协商后期房产的使用等问题，被告对原告的请求均不予理睬。原告认为其作为房产共有人，由于被告不予配合，导致原告无法使用房产。被告徐招玲答辩如下：一、原告至起诉之日起并未获得涉案房产50%的产权，尚未获得对被告提起诉讼的权利。二、原告没有完成涉案房产50%产权的过户工作，极有可能是其自身权利瑕疵所致，其应不符深圳限购条件。三、原告明知涉案房产的50%产权属于被告，且被告尚带一未成年子女在涉案房产中居住，却在竞拍成功后不询问被告是否行使优先购买权，程序不合法。四、原告拍卖成功后，被告即积极主动要求与其沟通协调，但原告拒被告千里之外，声称“我们通过法律解决，没有协商的余地…”；原告取得涉案房产权益后，必须询问被告是否行使优先购买权，以及与戴克维协商办理过户事宜，否则不能和被告处理后期分割事宜，现在前两项工作均未完成的情况下，直接提出依法分割涉案房产，于法不符。五、对于被告请求的房屋占用费，原告目前尚不是涉案房屋的房主，其拒绝与被告沟通，也不接受被告的合理建议，故不能主张房屋占用费；且，戴克维的儿子尚未成年，也在涉案房屋中居住，法律规定不得剥夺其生存权的，原告主张房屋占用费，于法不符。经审理,本院查明：一、涉案房产位于深圳市××××商业大厦住宅25Ｆ，建筑面积79.91平方米，房屋性质为商品房，房屋用途为住宅。原权利人为被告徐招玲及案外人戴克维，两人各占50%份额。因案外人戴克维拒不履行（2014）深中法民终字第2789号民事判决，在案件执行过程中，涉案房产戴克维名下50%产权被本院依法司法拍卖，被原告万长青于2019年2月20日竞得，成交价为86万元。被告确认当时自己因没钱，并未参加竞拍。就上述竞得房产产权份额，本院作出（2017）粤0303执恢239号民事裁定书，依法裁定过户，并于2019年2月27向不动产权登记机关送达裁定书，该裁定送达后即发生法律效力。该产权份额已于2019年5月16日转移登记至原告万长青名下。该产权证附记：万长青取得50%产权份额，根据深府办规[2018]9号，自登记之日起3年内禁止转让。二、涉案房产至今由被告使用。被告提供的出生医学证明显示，被告与戴克维的儿子戴某飞于2007年12月3日出生。双方确认，根据罗湖区2017年房屋租赁指导租金表，涉案房产所在区域、涉案房产类型的指导租金为每平方米每月人民币60元。原告明确本案诉请租金即按照上述标准计算，从2019年2月25日支付至本案裁判文书生效之日止。三、原告竞得涉案房产50%产权后，原、被告就涉案房产的使用和产权变动方面进行过沟通，但未谈拢。本案审理过程中，原、被告均希望对方以市场价（约160万元）购买自己的产权份额，且均明确表示不愿意通过购买对方名下产权份额来获得整套房的产权。原告明确诉请分割涉案房产的方式为判令销售涉案房产，按产权份额比例分割售楼款。被告主张自己合法持有涉案房产50%产权，且与家人居住于该房，自己并无过错，不同意通过卖出整套房产的方式分割涉案房产。上述事实，有庭审笔录，以及当事人提交的执行裁定书、不动产权资料电脑查询结果表、罗湖区2017年房屋租赁指导租金表等证据在卷证明。本院认为：我国对不动产实行统一登记制度，经登记的权利人为不动产的所有人。涉案房产登记在原、被告双方名下、双方各占50％，故该房产系双方按份共同所有。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。根据相关法律规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖所得的价款予以分割。本案中，因涉案房屋无法实施实物分割，同时原被告双方又无法达成分割协议，故可对该房产折价或者拍卖、变卖所得的价款予以货币方式分割。被告作为按份共有权人可以就涉案房产行使自己的权利，但不能妨害共有权人依法行使权利，故被告以自己及戴克维的儿子居住在该房产、自己合法取得50%产权以及对戴克维名下50%产权被原告竞得并无过错为由，不同意以货币分割方式分割涉案房产，依据不足。但，鉴于目前深圳市相关政策，原告取得涉案房产50%产权后，其产权份额自登记之日起3年内禁止转让。因此，通过被告购买原告名下50%产权或者将涉案房产折价或者拍卖、变卖所得的价款予的货币分割方式，目前均暂时不具备实现的条件。在原告明确不愿意购买被告名下50%产权的情况下，涉案房产暂时不具备分割共有物的条件，故原告要求分割涉案房产的诉讼请求，本院依法不予支持；待分割共有物条件成就后，原告可再循法律途径解决。对于房屋使用费，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定，（2017）粤0303执恢239号民事裁定书生效时，涉案房产的50%产权即变更至原告万长青名下。该过户裁定书于2019年2月27日即送达给深圳市不动产登记中心，原告自即日起为涉案房产共有权人。在涉案房产50%产权未有裁定过户原告名下时，被告使用戴克维的50%房产，与原告无关，但涉案房产50%产权于2019年2月27日由（2017）粤0303执恢239号民事裁定书裁定过户登记至原告名下后，原告已是涉案房产共有权人，原、被告亦未就此协商达成一致，故被告及其与戴克维的儿子其后继续使用该50%房产，均缺乏法律或合同上依据，因截至本案最后一次询问的2019年6月4日整套涉案房产均由被告使用，且无实际租金收入，故原告主张被告参照同地段同类型房产2017年度指导租金支付2019年2月27日起至2019年6月4日止的房屋占有使用费，即人民币60元/平方米·月×79.91平方米÷2×98÷30=7831.18元，依据充分，本院予以支持；因2019年2月25日至2019年2月26日期间相应权属尚未归属至原告名下，对原告主张该期间的房屋占有使用费，不予支持；对于2019年6月5日起，原告是否行使了业主权利、享有了业主权益，存在不确定性，原告可在条件成就后再行主张。关于本案分割房产部分诉讼费，因原告不愿意购买对方的产权份额而暂时无法实现分割，且暂时客观上无法通过被告购买原告产权份额或将涉案房产变现后货币分割，故被告对目前未能实现分割没有过错，因此该部分诉讼费应由原告自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十四条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐招玲应于本判决生效之日起十日内向原告支付2019年2月27日至2019年6月4日期间的房屋占有使用费7831.18元。二、驳回原告万长青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5662元，由原告万长青负担人民币5645元，由被告徐招玲负担人民币17元。被告徐招玲负担之数迳付原告万长青。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林根志二〇一九年六月六日书记员  于 菲