海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终1941号上诉人（原审被告）：熊雨玮，女，1977年12月28日出生，汉族，住上海市虹口区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈挺，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾思怡，海南瑞来律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王军，男，1984年12月5日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。原审第三人：海南录德房地产股份有限公司，住所地海南省海口市金贸西路26号中城商住楼A座107铺面，统一社会信用代码91460000552762628J。法定代表人：邱廷录，总经理。委托诉讼代理人：宁相君，该司职员。上诉人熊雨玮因与被上诉人王军、原审第三人海南录德房地产股份有限公司（以下简称录德公司）买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初7820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年03月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊雨玮上诉请求：1、对一审判决的第一项进行改判，即在判令返还3万元的基础上驳回王军针对熊雨玮提起的双倍返还涉案房屋定金的诉讼请求。2、本案的一审、二审案件受理费由王军承担。事实和理由：熊雨玮认为王军支付给海南录德房地产股份有限公司（下称：录德公司）的款项系意向金。熊雨玮和王军就商品房买卖等相关问题没有达成合意，双方没有形成买卖关系。同时录德公司及王军迟延办理商业按揭手续、未通过按揭贷款手续、未在约定的时间截止期内通知熊雨玮商品房买卖合同签约，系过错方。熊雨玮已经发函向录德公司解除了《房产售出确认书》，录德公司在三个月内没有提出异议诉讼，且继续推荐其他潜在购房人试图和熊雨玮签署《独家代理协议》，故王军的诉请不应成立。在本案中，录德公司既是王军委托买房的代理人，也是熊雨玮委托卖房的代理人，根据《民法总则》第一百六十八条第二款的规定，熊雨玮已经发函解除了2017年12月8日签署《房产售出确认书》，以明确的行为方式不同意录德公司的代理，故涉案的《房产售出确认书》属于无效合同，进而《房产售出确认书》因无效而对熊雨玮不产生合同约束力，王军的诉请基于无效的《房产售出确认书》进而诉请不应成立，因《房产售出确认书》熊雨玮已以明确行为方式不同意录德公司的代理而属无效合同，一审法院的判决属适用法律错误，应予以撤销。关于涉案3万元的性质方面；根据熊雨玮通过和录德公司的对接了解，王军支付给录德公司的3万元系意向金，有录德公司开具的收据为证，故王军主张涉案款项系定金没有法律依据。更为关键的是，熊雨玮自始至终都没有和王军达成关于定金的意思表示，故王军的诉请不应成立，一审判决认定事实错误，请求贵院予以撤销一审判决。商品房买卖系较大标的额的买卖行为，王军自始至终没有和熊雨玮碰面协商、也没有形成房屋买卖应当包含的付款、交付、过户等的意思表示，双方至今不存在定金合同关系。关于《房产售出确认书》的履约过错方问题。录德公司、王军均未按《房产售出确认书》所确认的签约时间提前就商品房买卖合同涉及的内容和熊雨玮商议。根据录德公司反映，王军对房屋按揭贷款的银行前后进行过多家选择，都没有通过银行的按揭贷款审批通过，且王军未提供相应证据证明其通过了哪家银行的贷款申请，也未有证据显示其将是否通过贷款申请的信息反馈给录德公司或熊雨玮。录德公司明知熊雨玮在上海的情况下，在《房产售出确认书》的签约截止日没有促成买卖双方进行商品房买卖合同的协商、确认，也没有向熊雨玮通知签订，反而是因购房人没有选定按揭银行而错过了《房产售出确认书》的签约截止日。同时，根据录德公司的介绍，王军因无法进行房款支付及无法通过银行按揭贷款审批才导致双方无法按时签订合同，且王军没有提供任何证据证明其为商品房买卖交易进行了努力。王军自身系过错方，当然不享有主张双倍返还定金的权利。熊雨玮与录德公司签订的《房产售出确认书》具有居间合同的性质，熊雨玮通过录德公司所收取的3万元虽名为“定金”，但实际仅在约定的15个工作日之内具有“定金性质”（需双倍返还），超过约定的15个工作日，则是录德公司系过错方，应当负有无权返还3万元预付款的义务，鉴于熊雨玮此前发律师函已经表明退还录德公司3万元，故前述款项仅能视为退还意向金，不存在双倍返还的问题。综上所述，王军支付给录德公司的款项系意向金；熊雨玮和王军就商品房买卖形成买卖款项支付、交付、办证等相关问题没有达成合意，双方没有形成买卖关系，王军没有原告主体资格，其诉讼请求不应成立；同时录德公司及王军迟延办理商业按揭手续、没有在约定截止日时间内通知签约，系过错方；熊雨玮已经发函向录德公司解除了《房产售出确认书》，录德公司在三个月内没有提出异议诉讼，反而继续推荐其他潜在购房人试图和熊雨玮签署《独家代理协议》的事实，敬请二审法院查明案件事实，依法改判、并判决驳回王军针对熊雨玮提起的要求双倍返还定金的诉讼请求。王军辩称，涉案《房产售出确认书》上载明自签订后15天之内熊雨玮要来海南与王军签买卖合同，熊雨玮从收到王军的定金之日起15天之内并没有来过海南，所以双方没有办法签订房屋买卖合同，王军也没有办法给其支付首付款。录德公司没有陈述意见。王军向一审法院起诉请求：1.判令熊雨玮向王军双倍返还涉案房屋定金60000元及相应的利息（利息的计算：以60000元为本金，以占用资金年利率6%计算，从2018年12月11日起至本息全部返还之日止，暂计至2018年5月30日，暂计为1230元）；2.判令熊雨玮承担王军因房屋价格上涨遭受的损失暂定80000元（若评估的以评估鉴定结论为准）；3.判令熊雨玮承担本案产生的所有诉讼费用。一审法院认定事实：熊雨玮与录德公司于2017年12月8日签订《房产售出确认书》，约定：熊雨玮愿意委托录德公司代理销售其名下位于海南省××路房产，产权证号为HK139598，建筑面积为152．29平方米；熊雨玮承诺按1680000元的价格出售给意向客户王军，即本案原告，并承诺在收到录德公司转交的该客户购房定金30000元后，本确认书即时生效；第四条约定熊雨玮同意在收到购房定金后15个工作日与该客户签订房屋买卖合同，在此期间，熊雨玮不得擅自改变房价，不与录德公司以外的其他顾客成交，积极配合录德公司办理过户手续，否则须双倍返还定金，若王军违约不买该房产，熊雨玮有权没收已收定金。确认书签订后次日，王军将定金30000元转入第三人指定账户，2017年12月11日录德公司将收取王军的30000元定金转张支付给熊雨玮，熊雨玮于同日出具收条，内容为“今收到王军先生交来购买海口市××路房定金叁万元整”。但最终未能依约签订正式的房屋买卖合同。一审法院认为，一、关于熊雨玮与录德公司签订的《房产售出确认书》的效力问题。熊雨玮与录德公司于2017年12月8日签订房产售出确认书系双方当事人的真实意思表示，双方在确认书中已经明确了房屋具体位置、楼层、房号、面积大小、价款等，并约定了王军、熊雨玮及录德公司的权利、义务，该确认书签订后，王军依约履行了支付义务，且熊雨玮已经接受，第三方也积极为王军、熊雨玮提供居间服务，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本案中双方当事人签订《房产售出确认书》不但成立，且已发生法律效力，熊雨玮抗辩该确认书无效，没有事实和法律依据，一审法院对其抗辩意见不予采纳。二、关于王军支付给熊雨玮的30000元是否具备定金性质的问题。《房产售出确认书》、熊雨玮出具的收条中明确了王军支付的30000元为购房定金，且确认书第四条也约定了若熊雨玮未依约履行义务，须双倍返还定金，若王军违约不购买房屋，熊雨玮有权不返还定金，该项约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”中关于定金的规定，因此王军支付给熊雨玮的30000元具备定金性质。三、关于熊雨玮是否应双倍返还定金的问题。依当事人签订的《房产售出确认书》可知，王军向熊雨玮交付定金后，双方应于15日后签订正式的房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，本案中，王军、熊雨玮在签订正式房屋买卖合同的磋商过程中，虽然因房屋银行贷款致使双方签订正式买卖合同的期限延后，但最终导致房屋买卖合同未成立的主要原因在于熊雨玮因房屋售价问题未能与王军达成一致意见，一审法院认为，《房产售出确认书》是王军、熊雨玮双方的阶段性合意，对协商一致的条款进行约定和明确，即具有了法律约束力，当事人不需要再就这些条款磋商，也不得随意变更，在进一步签订本约过程中应尽到诚信磋商的义务，熊雨玮对已确定的条款反悔导致最终无法签订本约，应承担过错责任，并双倍返还定金。现王军诉请要求熊雨玮双倍返还定金60000元，符合国家法律的规定，依法应予以支持；要求赔偿因房屋价格上涨造成的损失及利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决：一、限熊雨玮于判决发生法律效力之日起10日内双倍返还定金60000元给王军；二、驳回王军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3100元，由熊雨玮负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审另查明，王军一审提交的证据《购房意向书》第八条约定：“若甲方（录德公司）同卖方沟通确定同意按乙方（王军）上述要求达成出售该房产意向后十五工作日内，乙方应积极配合甲方同卖方签订《买卖合同》，否则视为乙方不再购买该房产，乙方缴纳的意向金（定金）不予归还。”本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是缔约过失责任应由哪方承担。根据王军一审提交的其与录德公司签订的《购房意向书》中的约定，再结合熊雨玮与录德公司签订的《房产售出确认书》的约定及本案在案其他证据可知，熊雨玮与王军均有义务在十五个工作日内与对方签订房屋买卖合同。但王军不能证明熊雨玮未在十五个工作日内与其签订房屋买卖合同系熊雨玮的过错导致，熊雨玮在十五个工作日之内亦没有表示拒绝签订合同或涨价。熊雨玮亦不能证明王军未在十五个工作日内与其签订房屋买卖合同系王军的过错导致。故双方未能签订房屋买卖合同并非双方的过错导致，故双方均无须承担相应的缔约过失责任，熊雨玮应当将3万元返还给王军。至于3万元的利息损失问题，熊雨玮在一审前并不知道王军的联系方式，且在一审、二审中均明确要求先返还3万元给王军，因王军拒绝提供账户给熊雨玮而无法返还，故王军所主张的利息损失非因熊雨玮的过错导致，本院不予支持。一审处理不当，本院予以纠正。综上所述，熊雨玮的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初7820号民事判决；二、限熊雨玮于本判决发生法律效力之日起10日内返还30000元给王军；三、驳回王军其他诉讼请求；一审案件受理费3100元，由熊雨玮负担650元，由王军负担2450元。二审案件受理费3100元，由熊雨玮负担650元，由王军负担2450元。本判决为终审判决。审 判 长 杜 蕾审 判 员 廖端明审 判 员 苏 慧 二〇一九年六月五日法官助理 任 琳速 录 员 刘 璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。