上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初879号原告(反诉被告)：上海祥达洁具有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：徐诗榕，执行董事。委托诉讼代理人：罗侯，上海锶镫律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海亿永五金有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：詹文雄，董事长。委托诉讼代理人：谢锦春，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佳，德恒上海律师事务所律师。原告上海祥达洁具有限公司(以下简称祥达公司)与被告上海亿永五金有限公司(以下简称亿永公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因无法向亿永公司送达相关诉讼文书，本院以公告形式送达，并依法将本案转入普通程序、组成合议庭进行公开审理。公告期内，亿永公司前来应诉并依法向本院提起反诉。本院将本诉与反诉一并于2019年6月24日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)祥达公司的法定代表人徐诗榕及委托诉讼代理人罗侯，被告(反诉原告)亿永公司的法定代表人詹文雄及委托诉讼代理人谢锦春、胡佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海祥达洁具有限公司向本院提出诉讼请求：1、亿永公司向祥达公司支付补偿款人民币(币种下同)1,215,990元以及以1,215,990元为本金、按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算自2018年12月20日起至判决生效之日止的利息；2、亿永公司向祥达公司返还租金250,000元。事实和理由：祥达公司与亿永公司于2014年6月6日签订《房屋租赁合同》，约定由祥达公司承租亿永公司从上海市闵行区七宝镇中华村民委员会(以下简称中华村民委员会)租赁的位于上海市闵行区华中路XXX弄XXX号的仓库及办公室(以下简称涉案房屋)，面积共计2,700平方米；租期自2014年7月1日至2030年9月30日。该合同同时约定如遇动迁或者城市规划不能执行全部租期的，由双方各获得全部赔偿款的一半。后亿永公司通知祥达公司因政府规划，涉案地块将建造医院，涉案合同不能执行全部租期。祥达公司不得不另行寻找仓库及办公室，并于2018年5月9日和案外人上海微衡贸易有限公司签订租赁合同，约定租期自2018年6月1日开始。后祥达公司得知中华村民委员会和亿永公司已达成《终止协议书》，约定补偿款为2,431,980元。祥达公司认为，按照合同约定，祥达公司可获取该补偿款一半的金额；且中华村民委员会对2018年的租金都不予收取，实质上是补偿全部租户因搬迁可能遭受的损失，免收租金的受益群体应为所有的实际租赁人，且亿永公司未向村委会交租金却要向祥达公司收取租金，显然对祥达公司不公平。因此，亿永公司应对祥达公司在2017年12月31日交纳的2018年的租金250,000元予以返还。然经多次催讨，亿永公司拒不兑现。故祥达公司为维护自身合法权益诉至本院，提出前述诉讼请求。被告上海亿永五金有限公司辩称，不同意祥达公司提出的全部诉请。首先，亿永公司确实收到祥达公司支付的2018年1月至6月的部分租金计250,000元，但该期间的剩余租金祥达公司至今未付。且祥达公司自2018年5月5日在未告知且未经亿永公司同意的情况下擅自搬离涉案房屋，祥达公司的行为表示双方的租赁关系已经终止，故祥达公司不能再以合同约定来主张。其次，2018年1月至9月，祥达公司实际一直占用、使用涉案房屋，故祥达公司返还250,000元的诉请无合同和事实依据，应予驳回。再次，涉案房屋于2018年12月底已经全部拆除。为此，亿永公司从村里拿到2,431,980元，但该款并非是补偿款。因亿永公司和村里有三十年的租赁协议，故该款系是村里为了解除与亿永公司的租赁关系及腾空场地给的一笔针对亿永公司的搬迁补偿，和祥达公司毫无关系。最后，亿永公司已于2017年12月27日向村里支付了2018年上半年的租金。亿永公司认为祥达公司拖欠自2018年1月起的部分使用费未付，故向本院提出反诉诉讼请求：1、确认亿永公司与祥达公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、祥达公司向亿永公司支付自2018年1月1日至2018年9月30日止的房屋使用费563,000元并支付利息损失(其中以292,000元为基数、按年利率4.75%的标准计算自2018年1月1日起至实际支付日；以271，000元为基数、按年利率4.75%的标准计算自2018年7月1日起至实际支付之日止)；3、诉讼费由祥达公司承担。针对亿永公司提出的反诉请求，祥达公司辩称，不同意全部反诉请求。首先，对于确认涉案合同无效无异议，但不同意支付房屋使用费。其次，亿永公司并未向村委会支付2018年的租金。且拆违时，祥达公司就被村里告知不需要支付租金。拆违不需要支付租金本身就是一种惯例，不支付租金本身是弥补实际经营者因拆迁造成的实际损失。如祥达公司需付租金而亿永公司不向案外人支付租金显然有违公平公正的原则。再次，庭审时，亿永公司认可祥达公司在2018年5月搬离仓库。因祥达公司向案外人承租的办公室在装修，故祥达公司直至2018年9月才搬离向亿永公司承租的办公室。故即使祥达公司需支付租金，也仅需对办公室部分支付使用费至2018年9月30日，而不是对全部的租赁面积支付使用费。本院经审理认定事实如下：2000年5月16日，亿永公司(租赁方，乙方)与案外人中华村民委员会(出租方，甲方)签订《租赁厂房协议书》，约定乙方租用闵行区七宝镇中华村华中路上的厂区占地面积4,000平方米，总建筑面积1,500平方米，租期自2000年9月30日起至2030年9月30日止等内容。2014年6月6日，亿永公司(出租方，甲方)与祥达公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市华中路XXX弄XXX号的仓库和办公室、面积为2,700平方米租赁给乙方使用。涉案房屋的功能为办公、产品存放仓库。租赁期自2014年7月1日起至2030年9月30日止。租赁价格为：1、2014年7月1日至2017年6月30日每年租金为985,000元；2、2017年7月1日至2020年6月30日每年租金为1,034,000元;……。自本合同生效之日起10日内，甲方将办公楼和现有仓库按现状交付给乙方使用。搭建的仓库(面积为：1,050平方米，长50米，宽21米)由甲方负责在两个月左右搭建完毕，交付给乙方使用。本合同双方确认签字时，乙方先预付首次租金中的100,000元给甲方，在租赁物移交时，乙方一次性交清剩下的首次租金392,500元。后续租赁物租金实行先付后用原则，按每六个月支付一次，于每六个月的第一个月的1号支付。如遇动迁事宜，甲、乙双方各获得全部赔偿款的一半。因土地第一出租方城市规划等不可抗力因素所引起的不能执行全部租期的，由甲、乙双方和第一出租方共同协商赔偿事宜，甲、乙双方各获得全部赔偿款的一半。前述合同签订后，亿永公司将办公楼、签约当时现有的仓库及此后搭建的仓库均交付祥达公司使用。2014年9月17日,亿永公司(承租方，乙方)与中华村民委员会(出租方，甲方)签订《补充协议书》。该协议记载，鉴于甲乙双方于2000年5月16日签订《租赁厂房协议书》，甲方将华中路XXX弄XXX号厂房(占地面积4,000平方米，厂房建筑面积1,500平方米)出租给乙方使用，现因乙方生产经营需要，经乙方向甲方提出申请，要求在现有承租厂区内搭建部分建筑物以用于仓储、办公等使用。甲乙双方就搭建在厂区内东侧沿河建造钢结构建筑物、厂区四周围墙、消防通道隔墙及在厂区内北侧原办公用房二楼搭建一层彩钢板房屋的结算及租赁事宜，达成如下协议：一、甲方委托乙方在乙方承租的华中路XXX弄XXX号厂房内东侧沿河建造钢结构建筑物，共计1,000平方米，厂区四周围墙加高、消防通道隔墙等(具体见施工合同)。乙方应向甲方提供建造该房屋的施工合同及建造房屋的所有发票，该房屋经甲方验收后移交乙方，甲乙双方进行结算，并制作结算单，甲方按施工合同和结算单的金额支付乙方工程款。同时，原先由乙方在厂区北侧原办公用房二楼搭建的一层彩钢板房屋亦作为甲方委托乙方搭建的房屋处置。上述两处房屋及相关构筑物的所有权归甲方所有。二、工程款的支付方式：双方约定，上述东侧沿河建造的钢结构房屋及围墙、隔墙等的建设工程总造价为811,230元(具体参照施工合同)。甲方接收该房屋后出租给乙方使用，工程款在乙方支付的租金中抵扣，甲方无需向乙方支付乙方垫付的工程款。工程款抵扣完毕后，乙方向甲方按合同约定支付租金。具体抵扣明细为：2014年11月1日至2019年10月31日期间每年抵扣垫付工程款资金150,000元、2019年11月1日至2020年3月31日抵扣垫付工程款资金61,230元、2020年4月1日至2020年10月31日乙方应缴租金88,770元、2020年11月1日至合同到期乙方按合同约定价支付租金。该补充协议还对其他内容作了约定。2015年4月16日，亿永公司(出租方，甲方)与祥达公司(承租方，乙方)签订《补充协议》，约定乙方考虑到因仓库及宿舍的整改建造，甲方每年需向第一出租方(华中村)增加缴纳150,000元的承租费用，乙方同意自2015年1月1日起每年分摊50,000元(每年固定50,000元，不再递增)，此款项每年1月1日及7月1日分两次缴纳，并不得逾期缴纳等内容。2017年12月底，闵行区七宝拆违和环境综合整治工作领导小组办公室发布《通告》表示就“五违四必”整治工作，现将有关整治要求告知如下：一、任何单位和个人未经规划部门批准，擅自建设各类违法建筑、构筑物及其设施的，应于2018年3月31日前自行整改搬离，拒不整改搬离的，相关执法部门将依法实施强制措施；二、任何单位和个人未经有关部门批准，擅自无证无照经营，或存在重大安全生产和消防隐患的，自收到本通告起，应积极配合相关整治工作，立即停止无证经营行为，消除各类隐患，拒不执行的，相关执法部门将依法采取强制措施，没收经营工具及相关物品、拆除店招店牌等；……。2017年12月31日，祥达公司的法定代表人徐诗榕向亿永公司的法定代表人詹文雄转账支付2018年1月至2018年6月的部分租金计250,000元。2018年1月15日，上海市闵行区七宝镇人民政府向亿永公司出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，表示经查亿永公司于2014年在本市闵行区华中路XXX弄XXX号因未取得乡村建设规划许可证进行建设的行为，违反了相关法律规定，本机关拟作出如下行政处罚：限期拆除违法建筑。……。2018年5月，祥达公司陆续搬离了涉案房屋中的仓库部分，但搬离后并未与亿永公司办理交接手续。2019年4月26日本案首次庭前质证会议时，亿永公司表示祥达公司于2018年5月陆陆续续搬离，直至6月底才搬完，其于2018年6月30日自行接收了房屋，故其当时认为涉案合同于2018年6月30日解除。2018年7月11日，亿永公司向祥达公司寄送《告知书》，表示祥达公司应于2018年1月1日前支付2018年1月至6月的292,000元尚未支付，该款已多次催交，请祥达公司立即支付。2018年9月，中华村民委员会(甲方)与亿永公司(乙方)签订《终止协议书》。该协议书记载，鉴于甲乙双方于2000年5月16日签订《租赁厂房协议书》，由乙方承租位于上海市行区七宝镇华中路厂区占地4,000平方米、总建筑面积1,500平方米，租赁期限自2000年9月30日至2030年9月30日止。2014年9月17日，双方签订《补充协议书》，就乙方在承租土地上自建房屋(以下与租赁土地合称“使用物”)及租金结算问题进行了补充约定。现甲、乙双方经友好协商，就解除租赁关系及腾房(含腾空场地)事宜约定如下：一、甲、乙双方确认，双方签订的《租赁厂房协议书》及《补充协议书》于本协议签订之日终止，乙方将租赁土地返还甲方，乙方在租赁土地上的所有添附归甲方所有；二、甲方同意，乙方承诺于2018年9月30日前撤清室内外并腾空搬离使用物，自行完成使用物内次承租人、实际使用人的清退工作，将使用物返还乙方，并与甲方办理使用物的交接手续。三、乙方按期完成协议约定的义务，甲方向乙方支付一次性补偿款2,431,980元。……四、双方确认本协议签订之日租金、押金均已结算清楚。乙方承诺，实际搬离前产生的水、电、煤、通讯等费用由乙方向有关单位结清至实际搬离日，办理完毕相应销户手续。若未按期结清的，甲方有权向乙方追偿。五、若乙方未能于2018年9月30日前腾空搬离使用物并办妥交接手续的(包括未能完成次承租人、实际使用人的清退工作)，乙方同意甲方对使用物停止水电供应并对使用物单方清场(包括但不限于搬空使用物内物品、对使用物实施拆除等)，乙方同意放弃使用物内设施、设备和其他财产的所有权，清场所造成的一切损失及产生的费用均由乙方承担。六、乙方应妥善解决使用物内次承租人、实际使用人的清退工作，自行完成员工的安置工作，所发生的一切费用由乙方自行承担；发生纠纷的，由乙方自行处理。若造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。七、双方确认，本协议已包括甲方对乙方所有损失的补偿，乙方承诺不再向甲方提出任何损失或可得利益的补偿或赔偿要求，乙方与甲方之间的租赁关系终止已无其他争议。该协议附《中华村补偿金额核实明细》，明细记载：1、停产停业损失，3,855平方米，单价350元/平方米，小计1,349,250元；2、简易、彩钢，1,063平方米，单价200元/平方米，小计212,600元；3、砖混，894平方米，单价350元/平方米，小计312,900元；4、自建部分(未扣除工程款)，小计336,230元；5、奖励金(按小计金额加总额*10%)，小计221,000元。前述终止协议签订后，祥达公司于2018年9月30日搬离了涉案房屋中的办公室部分。后涉案房屋被拆除。亿永公司亦获得了终止协议所约定的补偿款2,431,980元。祥达公司认为亿永公司所获补偿款应由祥达公司和亿永公司各半所有，因亿永公司拒不支付，遂成讼。另查明，涉案房屋未取得房地产权证，且未取得建设工程规划许可证，属无证建筑。以上事实，由祥达公司提供的《租赁厂房协议书》、《房屋租赁合同》、《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《通告》、《终止协议书》、《中华村补偿金额核实明细》、支付业务回单，亿永公司提供的《补充协议书》、《补充协议》、《告知书》及邮寄凭证等证据及当事人庭审陈述所证实，本院予以确认。审理中，主审法官至中华村民委员会就亿永公司所获补偿事宜进行询问，该委员会工作人员张伟忠于2019年5月15日陈述，由于“五违四必”整治，故将包括涉案房屋在内的房屋进行了拆除，因此给予亿永公司补偿款2,431,980元。该款明细如下：1、亿永公司自建部分，面积共计1,957平方米(不包括亿永公司与中华村民委员会于2014年9月17日签订的《补充协议书》中所涉及的1,000平方米房屋)，其中砖混894平方米(单价350元/平方米)、简易(彩钢板)1,063平方米(单价200元/平方米)；2、停产停业损失，以面积3,855平方米【4,918平方米(出租给亿永公司的总建筑面积，包括村建造房屋、亿永公司自建的1,957平方米房屋、2014年9月17日签订的《补充协议书》中所涉及的1,000平方米房屋)-1,063平方米(即上述由亿永公司自建的简易、彩钢板房屋)】、单价350元/平方米计算；3、针对2014年9月17日签订的《补充协议书》中所涉及的1,000平方米房屋的补偿，336,230元；4、前述1-3项总和的10%，即221,000元。该委员会工作人员同时陈述，中华村民委员会与亿永公司签订的合同所约定的租赁面积与实际出租给亿永公司的面积并不一致，很多面积并未计入合同内；中华村民委员会未向亿永公司收取自2018年1月1日起的租金，仅收取了水电费。该工作人员又于2019年6月6日向本院提供房屋平面示意图以示亿永公司承租区域及补偿款所涉各类面积的具体组成，并陈述，示意图所载阴影部分即标号为2、3(仅指第三层)、5、6、9、10、11的区域非村造建筑，具体谁建造，其不清楚；其余部分即标号为1、3(仅只第一、二层)、4、7、8为村造建筑。非村造的砖混建筑包括示意图上标号为5(一层，33平方米)、6(两层，288平方米)、10(一层，573平方米)。非村造的简易、彩钢板建筑包括示意图上标号为2(一层，77平方米)、3(仅指第三层，65平方米)、11(一层，921平方米,分三部分，包括示意图最上方临近6、7的部分、7和8中间部分以及8左下方区域部分)。2014年9月17日签订的《补充协议书》中所涉及的1,000平方米房屋包括示意图上标号为9(两层，839平方米)及6(仅计算144平方米)。就6区域重复计算问题，该工作人员表示，该区域确实重复计算，是双方协商的结果。对中华村民委员会工作人员张伟忠于2019年5月15日所作陈述，祥达公司表示无异议。亿永公司表示无异议，但需要补充，亿永公司已向村委会支付租金至2018年6月，村委会给予的补偿仅针对亿永公司，并未涉及祥达公司，故该补偿款应属亿永公司。对于张伟忠于2019年6月6日所作陈述，祥达公司认为平面示意图与事实相符，但其认为赔偿金额较少，当时其也向亿永公司提出过意见，希望亿永公司多争取权利。亿永公司认为，其与村委会协商过程中，村委会确实拿出过该份平面示意图，但是基于此示意图提出的赔偿意见，亿永公司并不同意。为此，亿永公司曾向法院提出过诉讼。故亿永公司不认为该平面示意图构成终止协议的依据。终止协议的金额是亿永公司和村委会另行协商的结果。因此张伟忠于2019年6月6日所作陈述与本案无关联，不能作为祥达公司诉请的依据。审理中，祥达公司与亿永公司根据自行制作的图纸明确了祥达公司的承租范围以及部分祥达公司搭建的内容。双方当事人制作的图纸与中华村民委员会出具的平面示意图所示建筑方位基本一致。故结合中华村民委员会出具的平面示意图，可确认，出租给祥达公司使用的房屋包括标号为4、6、7、9、10、11(不包括8左下方区域)。双方同时确认，示意图上标号为9的区域，亿永公司出租给祥达公司时只有一层，祥达公司承租后在内部做了隔层变为两层。双方存有争议的部分为：1、标号为6的区域，祥达公司认为亿永公司出租给其时只是一个类似车棚，无四边，其承租后重新翻造成两层楼；亿永公司认为该区域房屋系其搭建，出租给祥达公司时只有一层楼，祥达公司承租后在内部作了隔层变为两层。2、示意图最上方、临近6、7的标号为11的区域，祥达公司认为亿永公司出租给其时只有很矮的顶，大概两米左右，其承租后改造成5-6米并重新砌墙；亿永公司认为系其搭建，祥达公司仅做了一些防雨的措施，为了使祥达公司的工作人员进入宿舍便利。本院认为，涉案房屋系无证建筑，由于标的物的违法性，故亿永公司与祥达公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。就无效合同的后果处理问题，本院认为，当事人有约定从约定，无约定依法律规定。现祥达公司认为涉案《房屋租赁合同》已对后果处理作了约定(即“如遇动迁事宜，甲、乙双方各获得全部赔偿款的一半。因土地第一出租方城市规划等不可抗力因素所引起的不能执行全部租期的，由甲、乙双方和第一出租方共同协商赔偿事宜，甲、乙双各获得全部赔偿款的一半”)，故应按合同约定履行。本院认为，虽然主合同效力的认定并不必然影响租赁双方就后果处理所作的约定，但是祥达公司所主张的约定内容仅适用于“遇动迁”、“因土地第一出租方城市规划等不可抗力因素所引起的不能执行全部租期的”，而本案系因标的物的违法性所引起的违章建筑拆除，从而导致双方之间的租赁合同关系无效，祥达公司无法继续租用涉案房屋。此非“动迁”、“不可抗力”。祥达公司要求本案适用该些约定并无依据。当然，由于标的物的违法性，导致双方之间的租赁合同关系无效，祥达公司无法继续租用涉案房屋，对于祥达公司而言，必然在经营、投入等方面存在一定经济损失。现本案争议的焦点在于亿永公司所获的补偿款2,431,980元中是否存在针对祥达公司损失部分的补偿。本院认为，根据中华村民委员会与亿永公司签订的《终止协议书》所附《中华村补偿金额核实明细》，并结合中华村民委员会工作人员张伟忠的陈述，实际亿永公司所获的补偿款2,431,980元分为五部分，即1停产停业损失补偿费、2简易彩钢建筑物补偿费、3砖混建筑物补偿费、4亿永公司与中华村民委员会于2014年9月17日签订的《补充协议书》中所涉及的1,000平方米房屋补偿费、5奖励费。就这五部分，1、停产停业损失。停产停业损失通常是因征收或拆迁、拆违导致房屋实际经营、使用人停产停业所产生的经营损失，是针对实际经营、使用人。而二房东仅是转租人，其通过转租行为获得转租收益，其并未在所涉房屋及土地上开展生产经营活动，故二房东并非属于在所涉房屋及土地上进行生产经营的单位，非停产停业损失的补偿对象。故结合中华村民委员会工作人员就停产停业损失所涉建筑物及其面积的陈述，根据祥达公司实际使用的建筑物及相应面积，经计算祥达公司应当获得的停产停业损失补偿费共计649,950元【(4335平方米+6288平方米+7661平方米+10573平方米)*350元/平方米】。2、简易、彩钢建筑物补偿费，该补偿费通常针对建筑物的实际建造人。虽然祥达公司主张“示意图最上方、临近6、7的标号为11的区域，亿永公司出租给其时只有很矮的顶，大概两米左右，其承租后改造成5-6米并重新砌墙”，但该意见不为亿永公司所认可，且祥达公司亦未提供相关证据证明其改建之事实存在，故对祥达公司的该主张意见，本院难以采信。鉴于出租给祥达公司的涉及简易、彩钢建筑物均系亿永公司建造，故有关该部分的补偿费，祥达公司无理由获取。3、砖混建筑物补偿费，该补偿费亦通常针对建筑物的实际建造人。虽然祥达公司主张“标号为6的区域系其承租后重新翻造成两层楼”，但该意见不为亿永公司所认可，且祥达公司亦未提供相关证据证明其改建之事实存在，故对祥达公司的该主张意见，本院难以采信。但鉴于亿永公司确认“其出租给祥达公司时标号为6的区域仅一层,祥达公司承租后在内部作了隔层故才变为两层”，又鉴于中华村民委员会在计算标号为6的区域的补偿时是按照两层楼的建筑面积进行的计算，同时考虑到祥达公司对标号为6的区域的投入以及祥达公司系在亿永公司建造的建筑物的基础上进行的部分改建等因素，本院酌定该部分补偿费，祥达公司应获得35,280元(288平方米/2*350元/平方米*70%)。4、亿永公司与中华村民委员会于2014年9月17日签订的《补充协议书》中所涉及的1,000平方米房屋补偿费，该补偿费亦通常针对建筑物的实际建造人。鉴于双方确认其中标号为9的区域祥达公司承租后在内部作了隔层故才变为两层，又鉴于中华村民委员会在计算标号为9的区域的补偿时是按照两层楼的建筑面积进行的计算，同时考虑到祥达公司对标号为9的区域的投入以及祥达公司系在亿永公司建造的建筑物的基础上进行的部分改建等因素，本院酌定该部分补偿费，祥达公司应获得100,000元。5、奖励费，系中华村民委员会对于积极配合签约、搬迁的人员的奖励，考虑到祥达公司及时搬离了房屋，未对签约、拆除造成阻碍，故该部分奖励费，祥达公司应获得78,523元【(649,950元+35,280元+100,000元)*10%】。综上合计，亿永公司所获的补偿款2,431,980元中有863,753元应由亿永公司向祥达公司支付。至于祥达公司主张的利息，鉴于双方此前并未明确亿永公司应向祥达公司支付的具体补偿款的金额和补偿款支付的时间，且祥达公司能否获得补偿款、所获补偿款的具体金额均系双方之争议内容，该争议内容也有待法院生效判决裁决，故祥达公司主张的利息并无依据。就祥达公司主张的使用费的返还及亿永公司主张的使用费，本院认为，祥达公司与亿永公司以及亿永公司与中华村民委员会之间系不同的租赁合同关系，故祥达公司以中华村民委员会未向亿永公司实际收取使用费为由作为其不应向亿永公司支付使用费的抗辩依据，本院不予采纳。根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故现亿永公司要求祥达公司支付祥达公司占用涉案房屋期间的占有使用费，于法有据。就使用费的具体金额，本院认为，首先，就仓库部分，在本案首次庭前质证会议时亿永公司就曾自认祥达公司于2018年6月底搬离，其于当月30日自行收回仓库。当然此后庭审时亿永公司并不认可其于该日收回，认为其不清楚祥达公司何时搬离，祥达公司并未与其办理交接手续。但根据禁止不利反言原则，本院认为亿永公司已自认祥达公司于2018年6月底搬离仓库部分，此后的变更陈述意见，本院不予采纳。虽然祥达公司搬离仓库后并未与亿永公司就该部分办理交接手续，但作为出租方的亿永公司，在涉案房屋遇拆违、有关部门已出具限期搬离通告且明知祥达公司已搬离该部分房屋的情况下，应当及时收回房屋、交还给中华村民委员会，然亿永公司并未及时收回，由此产生的损失应由亿永公司自行承担。故考虑祥达公司并未与亿永公司就该部分办理交接手续，亿永公司认可祥达公司搬离的时间为2018年6月30日，故本院认为，祥达公司应向亿永公司支付自2018年1月1日起至2018年6月30日止的占有使用费。其次，就办公室部分，双方确认祥达公司于2018年9月30日搬离，故祥达公司应向亿永公司支付自2018年1月1日起至2018年9月30日止的占有使用费。再次，就使用费的标准及具体金额，因自2017年12月底，涉案房屋所属区域即被纳入拆违整治范围，相关部门开展了整治工作、发布了各类通告、告知书等，势必对祥达公司正常经营使用涉案房屋产生一定的影响，故对使用费，本院酌情予以减少。本院酌定，祥达公司应向亿永支付的占有使用费共计380,000元，扣除祥达公司已付250,000元，祥达公司尚需向亿永公司支付130,000元。至于亿永公司主张的利息，因双方就使用费的支付金额存在争议，该争议内容也有待法院生效判决裁决，而祥达公司的抗辩意见亦有一定的依据，故就亿永公司主张的利息，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海祥达洁具有限公司与被告(反诉原告)上海亿永五金有限公司于2014年6月6日就位于上海市华中路XXX弄XXX号的仓库和办公室签订的《房屋租赁合同》无效;二、被告(反诉原告)上海亿永五金有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海祥达洁具有限公司支付补偿款863,753元；三、原告(反诉被告)上海祥达洁具有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海亿永五金有限公司支付占有使用费130,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海祥达洁具有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海亿永五金有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,993.91元，财产保全费5,000元，合计22,993.91元，由原告(反诉被告)上海祥达洁具有限公司负担9,446.03元，由被告(反诉原告)上海亿永五金有限公司负担13,547.88元。反诉案件受理费4,715元，由原告(反诉被告)上海祥达洁具有限公司负担1,450元，由被告(反诉原告)上海亿永五金有限公司负担3,265元。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 莉人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一九年六月二十七日书 记 员  王伊妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。