河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1022民初2923号原告赵名扬，男，1965年2月9日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。原告张敏君，女，1963年10月2日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。二原告委托代理人郑立果、李默涵，河北天枢律师事务所律师。被告赵瑞敏，女，1968年7月19日出生，汉族，河南省新野县人，现住新野县。委托代理人马丽冰，系赵瑞敏之女。委托代理人张勇，河南船旗律师事务所律师。被告马国敏，男，1967年11月6日出生，汉族，河南省新野县人，现住新野县。被告固安县伯翔房地产经纪有限公司，住所地：廊坊市固安县106国道西侧北关新村门店，统一社会信用代码：91131022MA07XCLH9A。法定代表人徐立阳，职务：总经理。委托代理人李建伟，河北冠廷律师事务所律师。原告赵名扬、张敏君诉被告赵瑞敏、马国敏、固安县伯翔房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张敏君及委托代理人到庭参加了诉讼，被告赵瑞敏的委托代理人到庭参加了诉讼，被告固安县伯翔房地产经纪有限公司的委托代理人到庭参加了诉讼，被告马国敏经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵名扬、张敏君诉称，2017年1月13日，原告与三被告签订了房屋买卖合同，约定：被告马国敏、赵瑞敏将马国敏名下的位于固安县城永和路东侧孔雀城20号楼2单元702室房屋以208万元的价款转让给原告，被告伯翔房地产经纪有限公司作为居间方为本次转让提供中介服务。合同还约定了付款方式，各方权利义务、违约责任等。合同签订后，原告共向被告马国敏、赵瑞敏支付购房首付款124万元，并交付被告伯翔房地产经纪有限公司2万元佣金，被告将房屋交付了原告。2017年6月5日，河南省新野泰兴典当有限公司（以下称泰兴公司）起诉原告及被告马国敏、赵瑞敏，要求确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效并返还涉案房屋。后原告得知泰兴公司因与马国敏借贷纠纷一案向法院申请财产保全，新野县法院已在2016年10月12日将涉案房屋查封。2017年7月21日，新野县法院对泰兴公司起诉原告及被告马国敏、赵瑞敏一案作出（2017）豫1329民初1798号民事判决，认定原告与被告签订的房屋买卖合同无效，并判令原告将涉案房屋返还泰兴公司。原告已履行了判决义务，将房屋交付泰兴公司，之后原告多次要求被告马国敏、赵瑞敏返还购房款，但二被告仅退款12万元，余款112万元以没钱为由拒不返还。综上，被告马国敏、赵瑞敏在明知案涉房屋已被法院查封的情况下，仍将该房屋出售给原告，致使房屋产权无法转移、合同不能履行，应退还原告已支付的房款、承担违约责任；被告固安县伯翔房地产经纪有限公司作为居间方，没有如实向原告提供房产信息，损害了原告利益，应返还原告交付的佣金及并对被告马国敏、赵瑞敏应返还的购房款及应赔偿的损失承担连带责任。为此诉至法院，请求1、被告马国敏、赵瑞敏返还原告购房款112万元，并支付自起诉之日起到实际给付日的利息，固安县伯翔房地产经纪有限公司承担连带责任；2、被告马国敏、赵瑞敏支付违约金366809.74元，固安县伯翔房地产经纪有限公司对其中的282161.34元承担连带责任；3、被告伯翔房地产经纪有限公司返还原告佣金2万元及利息1929.86元。被告马国敏未提出答辩意见。被告赵瑞敏辩称，1、本案出售房屋属于马国敏，原告在签订合同后同时已查验过房产证，对此事是明知的，因此我方不是合同当事人，不享有合同权利，也不负担合同义务，不应承担返还购房款的责任。2、按照原告陈述本案的房屋买卖合同依法无效，在合同无效情况下原告请求给付违约金没有事实根据及法律依据，因此原告主张违约金的请求不能成立。3、在合同无效情况下由于房价市场自2017年1月至今一直处于下跌趋势，本案合同无效并没有给原告造成额外损失，综上本案应驳回对我方的请求。被告固安县伯翔房地产经纪有限公司辩称，1、我司并不是房屋出卖方，也没有收到房价款，原告起诉要求我方退还房款并承担违约责任没有事实及法律依据。房屋买卖双方无论是谁给付违约金也与我方无关，不应承担连带责任。我司无过错，不应返还违约金，我司收到原告佣金2万元，我方不同意全部诉讼请求。2、马国敏是房屋买卖合同的一方当事人，买卖双方履行合同情况，其全部了解，其是必要诉讼参加人，其应当到庭，如不到庭，法院应强制其到庭，马国敏未到庭，案件事实无法查清。3、原告所诉的事实与理由部分，我司并不清楚，在庭前我方提交了调查取证申请书，请求法院依法调取河南省新野县法院（2017）豫1329民初1798号案件全部档案材料，包括本案的查封审判执行材料，上述资料能反映出与房屋案件的全部事实，以上案件材料未调取前，本案事实处于无法确定状态，因以上事实原因，我方申请中止审理此案，以上内容我方提交了书面申请书，申请的内容及理由以书面为准，因此我方目前不同意原告的事实及理由部分。经审理查明，2017年1月13日，经被告固安县伯翔房地产经纪有限公司提供中介服务，原告赵名扬、张敏君与被告马国敏、赵瑞敏签订了一份房屋买卖合同，合同中原告为乙方，被告马国敏、赵瑞敏为甲方，被告固安县伯翔房地产经纪有限公司为丙方。合同约定：甲方将位于固安县房屋出售给乙方，房屋建筑面积125.5平方米，总价款为208万元。付款方式：甲乙双方签订本合同，乙方向甲方支付房屋首付款150万元，签订合同当天乙方向甲方支付50万元，剩余首付款100万元于12日前一次性支付甲方，甲方出示收据。过户当日乙方将剩余尾款58万元一次性支付甲方；因甲乙双方基于丙方的媒介服务而订立本合同，丙方有权收取相应的居间报酬，乙方向丙方支付2万元作为佣金。在甲乙双方签订本合同当日乙方向甲方支付。本合同签订后，因甲方或者乙方原因致使合同未履行的，居间服务费不予退还，如因甲方原因致使本合同不能履行的，甲方除了承担本合同中约定的违约责任外还需赔偿乙方应支付此房屋同等金额的居间服务费；房屋交付：甲乙双方同意在具备可以居住使用条件下，甲方将该房屋交付给乙方；甲方的权利义务：甲方有查看乙方身份证件的权利，甲方有按合同的约定取得房款的权利，甲方有追究乙方违约责任的权利。甲方的义务，提供房屋相关资料是真实、完整、有效的，向乙方告知房屋真实状况包括但不限于出租、抵押、债务和其他瑕疵的义务，如期配合乙方进行产权转移登记的义务，在房屋交付乙方时保证本合同所列房屋附属设施和设备的完全和状况良好，在房屋交付乙方时保证缴清与房屋相关应有的甲方支付的各项费用；乙方的权利和义务：乙方的权利，乙方有查看与甲方相关的房屋所有权证、合同、票据和身份证件的权利，乙方对房屋的实际状况有知情权，乙方有追究甲方违约责任的权利。乙方的义务，乙方有提供真实、完整和有效的身份资料的义务，乙方有按合同约定支付房款及其支付费用的义务，乙方有如期配合甲方办理产权转移登记的义务。丙方的权利义务，1、为甲乙双方提供订立合同的媒介，为甲乙双方提供签约场所，见证甲乙双方房屋买卖合同。2、按期为甲乙双方提交相关资料，并及时向甲乙双方通报工作进展情况，协助甲乙双方办理房屋交易过户服务。在合同第一页甲方签字为马国敏、乙方签字为赵名扬，在合同最后一页甲方签字为马国敏和赵瑞敏并记明了身份证号码和电话号码，乙方签字为赵名扬和张敏君并记明了身份证号码和电话号码，固安县伯翔房地产经纪有限公司在丙方处盖章。合同签订后，原告赵名扬在2017年1月13日给付被告马国敏、赵瑞敏首付款50万元，在2017年1月21日给付马国敏房款60万元，在2017年2月12日给付马国敏房款10万元，在2017年4月1日给付马国敏房款2万元，在2017年4月26日通过银行转账给马国敏房款2万元。原告给付被告固安县伯翔房地产经纪有限公司佣金2万元。被告马国敏、赵瑞敏在2017年1月13日将房屋交付原告，原告随后对涉案房屋进行装修，原告主张支付装修费104118.5元并入住。涉案房屋房产证未办理完毕。另查明，新野泰兴典当有限公司就物权保护纠纷作为原告，在2017年向马国敏、赵瑞敏、赵名扬、张敏君向河南省新野县人民法院提起诉讼，新野县人民法院于2017年7月21日作出（2017）豫1329民初1798号民事判决书，判决一、被告马国敏、赵瑞敏与被告赵名扬、张敏君于2017年1月13日签订的房屋买卖合同无效。二、被告赵名扬、张敏君于本判决生效后搬出位于河北省固安县城永和路东侧孔雀新城20号楼2单元702室，将房屋返还给原告。三、被告马国敏从2017年4月5日起以自抵房款2341000元按中国人民银行同期贷款利息赔偿原告损失至判决生效之日止。判决生效后至被告搬出房屋之日的利息损失由四被告共同承担，此判决书已生效。从上述判决中认定的事实显示，由于马国敏在2014年11月18日、2015年9月24日分两次向原告（新野泰兴典当有限公司）借款共计110万元，后新野泰兴典当有限公司将其诉至河南新野法院并申请财产保全，河南新野法院于2016年10月12日作出了（2016）豫1329民初2640号财产保全民事裁定书，依法查封了河北省固安县城永和路东侧孔雀城20号楼2单元702室房屋一套。2016年11月26日，新野法院作出了（2016）豫1329民初2640号民事判决书，判决马国敏、袁艳华偿还原告（新野泰兴典当有限公司）借款本金110万元及利息、综合费用，对此判决马国敏未履行，原告（新野泰兴典当有限公司）在2017年1月4日申请执行，对涉案房屋新野县人民法院进行了评估，评估价为234.1万元。2017年4月5日，原告（新野泰兴典当有限公司）与被告马国敏协商用涉案房屋抵偿应履行款项197.92万元，剩余款项361800元原告（新野泰兴典当有限公司）返还被告马国敏。随后新野县人民法院作出（2016）豫1329执6号执行裁定，将涉案房屋按评估价抵偿给原告（新野泰兴典当有限公司）所有。2018年4月1日，通过司法途径原告赵名扬、张敏君将涉案房屋返还给新野泰兴典当有限公司，并承担了利息损失43500元。后赵瑞敏退还二原告房屋价款12万元。以上事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收条、转账记录、（2017）豫1329民初1798号民事判决书、装修的收据和订货单、送货单等证据在案证实。本院认为，原告赵名扬、张敏君与被告马国敏、赵瑞敏在2017年1月13日签订的房屋买卖合同被河南省新野法院（2017）豫1329民初1789号判决书确认无效，且该判决书已生效，因此该合同应按照无效合同的处理原则进行处理。现二原告已经将房屋退还，并实际产生了损失，二被告马国敏和赵瑞敏在向二原告出售涉案房屋时未说明涉案房屋被查封的事实，在此合同的履行过程中因与他人有债务关系将涉案房屋折抵他人的事实未及时告知二原告，也未采取任何补救措施，致使二原告签订此合同的目的不能实现，主观上有重大过错，应返还二原告已给付的房屋价款，并赔偿二原告因购房所造成的损失。被告固安县伯翔房地产经纪有限公司作为专业的房地产居间部门向二原告提供虚假信息，违反了合同中居间条款的约定，致使合同被确认无效而无法实现合同目的，损害了二原告的利益，应将收取的居间费予以退还，并对二原告造成的损失与二被告马国敏和赵瑞敏共同承担连带责任。二原告给付的房屋价款124万元，被告赵瑞敏已退还12万元，对剩余的112万元与马国敏应继续退还。二原告自给付房款至起诉日的利息损失117876.17元、2017年10月12日至2018年8月23日的租房损失16666.67元，为合理损失被告马国敏和赵瑞敏应予赔偿，二原告的装修损失本院酌情支持95000元。二原告在河南法律部门执行过程中造成的损失即赔偿泰兴公司的利息43500元，是由于自身原因所致不予支持。因合同被确认无效，原告请求被告给付违约金不符合法律规定，本院不予支持。被告赵瑞敏提出其不是合同主体，只是见证人，不承担合同责任，应由马国敏一人承担，赵瑞敏虽未在合同的第一页甲方（卖方）处签名，但在最后一页的甲方处签名、按印，并收取了二原告部分房屋价款，因此赵瑞敏和马国敏共同作为卖方的合同主体地位成立，其辨解意见不成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马国敏、赵瑞敏退还原告赵名扬、张敏君房屋价款112万元。二、被告固安县伯翔房地产经纪有限公司退还原告赵名扬、张敏君居间费2万元及自2017年1月13日至给付之日的利息（利率按年利率6%计算）。三、被告马国敏、赵瑞敏赔偿原告赵名扬、张敏君利息损失117876.17元、租房损失16666.67元、装修损失95000元，共计229542.84元。四、被告固安县伯翔房地产经纪有限公司就被告马国敏、赵瑞敏赔偿原告赵名扬、张敏君损失229542.84元承担连带责任。五、驳回原告其他诉讼请求。以上一、二、三、四项于判决书生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18379元，减半收取9190元，由被告马国敏、赵瑞敏负担6190元，由被告固安县伯翔房地产经纪有限公司3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  韩建国二〇一九年六月十日书记员  张 娟