江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初11235号原告：无锡市永丰大厦业主委员会，住所地无锡市梁溪区清扬路27号永丰大厦。负责人：宋星星，该业委会主任。委托诉讼代理人：蔡全义，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被告：无锡市永丰物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区清扬路27号。法定代表人：孙伟东，该公司总经理。委托诉讼代理人：何长德，该公司员工。原告无锡市永丰大厦业主委员会（以下简称永丰业委会）与被告无锡市永丰物业管理有限公司（以下简称永丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告永丰业委会的负责人宋星星及其委托代理人蔡全义，被告永丰物业公司的委托代理人何长德到庭参加诉讼。后因双方同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准后延长审限三个月。现已审理终结。永丰业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿永丰大厦消防监控系统、监控门禁系统、电梯系统修复费用共720122元；2、判令被告承担本案受理费。事实及理由：原告系无锡市清扬路27号永丰大厦业主委员会，是代表全体业主利益的业主自治组织，经合法选举，依法备案。被告是永丰大厦前期物业服务企业，服务期限是2006年11月1日到2018年11月30日。根据《物业公司移交协议书》第二条第（二）款第7项的约定，被告负责“房屋共用设备及其运行的维护和管理”。但是，被告在管理大厦物业期间对消防监控系统、监控门禁系统、电梯系统没有按时依规检查、养护、维修，致使大厦共用设备大面积瘫痪而无法使用。根据被告的评估与核算，维修费用需要720122元。被告没有完全履行物业服务合同约定的及法律规定的养护、维修义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条之规定，业主有权请求被告承担继续履行、或者赔偿损失等违约责任。基于诉前的沟通状态，让被告把大厦所有设备恢复至正常使用状态己不可能。故此，请求判令被告赔偿修复费用。永丰物业公司辩称，原告的诉请与事实不符，720122元是维修和更新的费用，这些设施设备在2000年的时候已经存在了，十几年过去了，也到了更新的时候，之前其公司也向物管中心和业主进行了公告，并且大部分业主也书面进行了同意，经过了大修理基金的同意。这笔费用并非是维修的费用，而是更新的费用。这笔费用不应该由其公司出，应该由大修理基金出。其公司自2006年进驻至2018年11月离开永丰大厦，其并未向业主收取物业管理费，反而要负担电梯费、公共水电费公共管理支出。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院查明事实如下：2006年10月30日，永丰物业公司（乙方）与无锡市旅游建设房产开发公司清算小组（甲方）签订《物业公司移交协议书》，约定甲方选聘乙方对位于清扬路27号永丰大厦（建筑面积21728.83平方米）提供物业管理服务，甲方一次性支付给乙方的物业费为100万元；管理期限自2006年11月1日起，最低不少于5年、最长不超过10年，但在本合同期限内，未经大厦业主委员会选聘出新的物业公司前，乙方不得擅自撤离大厦管理，期满后由大厦业主委员会按照《物业管理条例》选聘出新的物业公司。同时约定，乙方享有以下权利和义务，1.按《住宅质量保证书》的规定提供保修服务，2.制定物业管理制度的《物业使用守则》，制止违反物业管理制度和《物业使用守则》的行为；3.编制物业管理服务和财务年度计划；……6.房屋共用部位的维护和管理；7.房屋共用设备及其运行的维护和管理；8.房屋共用设施及其运行的维护和管理，共用设施指非市政道路及路灯、化粪池、自行车棚、垃圾箱（房）庭院灯、停车场；……15.负责向业主和使用人收取物业管理服务费、电梯运行费及其它正常费用。《物业公司移交协议书》附件三“物业共用设施设备明细”中包括：“1.绿地平方米；2.化粪池个；3.污水井个；4.雨水井个；6.垃圾中转站1个；7.水泵房；9.电梯2部；10.信报箱1套；11.消防设施；12.公共照明设施；13.监控设施1套；14.避雷设施；15.共用天线；16.地下室1315.46平方米（不属于公摊面积）；17.露天停车场1个平方米（不属于旅游局停车场）；18.非机动车库1个平方米；19.共用设施设备用房平方米；20.配电房2间；212223”永丰物业公司自2006年起在永丰大厦进行前期物业管理服务，永丰业委会系永丰大厦业主于2018年7月经选举产生的第一届业主委员会。永丰业委会成立后，永丰物业公司提出解除合同后，经永丰业委会同意，该公司于2018年11月撤出，并于11月30日与永丰业委会签订“物业移交资料”清单、“永丰大厦消防主要设备移交清单”、“电梯安全技术档案资料交接清单”一份。期间，永丰物业公司曾在永丰大厦张贴《公告》一份，内容为“经调查核实，本大厦原消防监控系统、监控门禁系统、电梯系统己不能满足住（租）户的日常需要。故决定动用大厦大修理费对上述项目进行维修整改，现将项目费用公示如下：一、消防设施维修费用人民币贰拾陆万贰仟柒佰壹拾元整¥262710.00元合作单位无锡海平天迅科技有限公司；二、监控及门禁系统费用人民币壹拾贰万叁仟柒佰捌拾元整¥123780.00元合作单位无锡海平天迅科技有限公司；三、电梯系统费用人民币畚拾叁万叁仟陆佰畚拾贰元整¥333632.00元合作单位无锡市崇芝电梯有限公司特此公告如有疑问，请至物业办公室咨询”。2018年12月14日，永丰业委会诉至本院成讼。2018年12月，无锡市旅游局出具证明一份，载明：2006年，无锡市旅游建设房产开发公司清算组在委托永丰物业公司进行永丰大厦前期物业管理时，约定支付委托费100万元，实际并未付至物业公司账上，而是作为房产开发公司清算余额专款专用，余额为941126.53元。因该款系国有资金，故由我局监管使用，截止2013年10月该专款余额为-255.26元。至2019年1月18日开庭时，永丰大厦所用两部电梯均为1999年5月17日制造，庭审中永丰物业公司提交了两部电梯的“特种设备使用标志”，该标志中载明使用单位为永丰物业公司、检验机构为江苏省特种设备安全监督检验研究所、下次检验日期2019年5月、维保单位无锡苏迅电梯自动化有限公司。永丰业委会在庭审时陈述：永丰大厦是2000年建成的，2001年使用的，那时候已经有监控了，2006年永丰物业公司进场的时候将监控全部更换了，原来的也是能用。门禁系统永丰物业公司没有跟其说清楚。如果说电梯要强制报废，要求永丰物业公司提供国家要求强制报废的说明。而且公告内说的是维修，不是报废安装新的电梯，在物业公司交接的时候，只有一部电梯能用，目前两部电梯能正常使用。永丰物业公司未向业主收取费用，虽然业主没有交过物业费，但是大厦有停车费、广告费、基站费都是被告收取的，还有《物业公司移交协议书》中提到的100万元。另查明，永丰业委会于2018年12月24日另案起诉永丰物业公司，要求该公司公开永丰大厦2006年11月1日以来的公共收益账目并将公共收益总额的70%移交业委会，该案目前仍在审理中，案号为（2018）苏0213民初11322号。本院认为，原告的诉请无事实与法律依据，本院不予支持，理由如下：首先，《无锡市物业管理条例》规定，物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造。根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，在正常使用条件下，建设工程中电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期限为2年。本案讼争的消防、监控系统、监控门禁系统均适用上述保修期的规定。永丰物业公司于2006年进驻永丰大厦进行物业管理服务，至2018年11月离开时，有关共用设施设备已经使用近十二年左右，消防、监控系统、监控门禁均已超过保修期限，已经符合申请使用物业专项维修资金的条件。其次，永丰业委会所主张的永丰大厦消防、监控系统、监控门禁系统、电梯系统修复费用共720122元仅仅是依据永丰物业公司曾经发布的《公告》，该公告的内容已经表明上述费用为该公司准备动用大修理基金（实为物业专项维修资金）而进行的公示。《无锡市物业管理条例》规定，物业共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示；使用资金超过一定金额的，应当接受具有相应资质的中介机构组织审价，审价结果应当公示。物业共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。据此，即使需要动用物业专项维修资金，永丰物业公司在公告中所列明的各项费用仍需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并涉及审价，上述维修费用目前并未实际发生，最终金额尚不确定。最后，永丰业委会要求永丰物业公司进行赔偿的理由是上述损失的发生系因该公司未履行物业管理服务义务，对有关设施设备未进行及时修养维护导致，其应当承担举证证明责任。现永丰物业公司予以否认，其提供的“特种设备使用标志”载明下次检验时间为2019年5月，即在其撤出永丰大厦前电梯已进行了年检。因此，永丰物业公司已举证证明其对电梯履行了维护义务。对于消防、监控系统、门禁系统，已超出正常保修期，可以申请动用物业专项维修资金进行维修、更新。上述系统已使用多年，而永丰业委会没有证据证明系统损坏的原因是未得到及时维护，其要求永丰物业公司赔偿于法无据。综上，依照国务院《建设工程质量管理条例》第四十条、《江苏省特种设备安全条例》第三十条、《无锡市物业管理条例》第三十七条、第四十八条、第四十九条、第五十条、第五十一条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回无锡市永丰大厦业主委员会的诉讼请求。案件受理费11001元，减半收取计5500.5元，保全费4120元，合计9620.5元由无锡市永丰大厦业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  方玉宝二〇一九年六月十二日书记员  丁 薇本案援引法律条款国务院《建设工程质量管理条例》：第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《江苏省特种设备安全条例》：第三十条住宅建设单位应当保证住宅电梯的配置数量和参数性能与建筑结构、使用需求相适应，符合国家和省有关标准。住宅设计时应当充分考虑住宅电梯保障安全、急救、消防、无障碍通行的需要。对保障性住宅以及其他政府财政资金支持的建设项目需要采购安装电梯的，相关部门应当会同特种设备安全监督管理部门对电梯的安全性能、技术保障、故障率、售后服务和信用评价等进行评估论证。《无锡市物业管理条例》：第三十七条物业服务企业退出物业管理区域，与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处（镇人民政府）备案。因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。第四十八条建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。公有住房售房单位在出售公有住房时，应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。第四十九条物业专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户账滚存资金（利息）和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账，用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。第五十条物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。下列费用不得从专项维修资金中列支:（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用；（三）因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;（四）根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用；（五）新增、新建配套设施、设备所需的费用；（六）依法不得列支的其他费用。第五十一条物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示；使用资金超过一定金额的，应当接受具有相应资质的中介机构组织审价，审价结果应当公示。物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。第五十二条发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金，相关业主不能形成法定多数意见的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居（村）民委员会或者相关业主中的一方提出申请，经所在地的街道办事处（镇人民政府）、区物业管理行政主管部门或者相关专业单位确认，报市、县级市物业管理行政主管部门核准。申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。