杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0106民初6805号 原告（反诉被告）：杭州骆家庄股份经济合作社，住所地杭州市西湖区蒋村乡骆家庄村笔管圩。 法定代表人：章忠萍，董事长。 委托诉讼代理人：童斌，浙江六和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：天鹏传媒有限公司，住所地杭州市西湖区天目山路373号108室。 法定代表人：孙鹏，总经理。 委托诉讼代理人：刘平、汪红馀，浙江京衡律师事务所律师。 原告杭州骆家庄股份经济合作社（以下简称骆家庄合作社）与被告天鹏传媒有限公司（以下简称天鹏传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理。天鹏传媒公司在举证期限内提起反诉，本院经审查后予以准许。本院合并审理后，适用简易程序，分别于2016年10月8日、2019年3月13日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2019年4月10日再次公开开庭进行了审理。骆家庄合作社的委托诉讼代理人童斌、天鹏传媒公司的委托诉讼代理人刘平、汪红馀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骆家庄合作社向本院提出诉讼请求：1、天鹏传媒公司支付租金503467元；2、天鹏传媒公司支付违约金740991元；3、天鹏传媒公司腾退位于杭州市西湖区；4、天鹏传媒公司支付自2016年2月2日起按日租金的二倍计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费；5、本案诉讼费用由天鹏传媒公司承担。事实与理由：骆家庄合作社由骆家庄村集体经济组织改制而来，位于杭州市西湖区合作社资产。2015年6月25日，骆家庄合作社和天鹏传媒公司签订了《写字楼房屋租赁合同》，约定由骆家庄合作社将案涉房屋出租给天鹏传媒公司使用，房屋建筑面积1450.08平方米。租赁期限自2015年7月1日起至2020年9月30日止，其中免租装修期为三个月即2015年7月1日至2015年9月30日，租金自2015年10月1日起计算。前三年房屋租金单价为2.8元/平方米/天（即每年租金为1481982元），先付后租，每半年一付，第一期租金于2015年7月1日前支付，此后各期于每年的4月1日和10月1日前支付；如逾期支付，则天鹏传媒公司每日按日租金的5‰支付违约金；如天鹏传媒公司拖欠租金或其他应付债务超过三十日，则骆家庄合作社有权解除合同，并主张六个月租金作为违约金；天鹏传媒公司在租赁期届满后二日内返还案涉房屋，未经骆家庄合作社同意逾期返还的，则按日租金的十倍支付房屋占有使用费。合同签订后，骆家庄合作社按约向天鹏传媒公司交付了案涉房屋，但天鹏传媒公司并未在2015年7月1日前支付半年度租金740991元、保证金370496元。骆家庄合作社经多次催讨未果后，于2016年2月1日向天鹏传媒公司发送《解除房屋租赁合同通知书》，解除上述合同并要求天鹏传媒公司腾退案涉房屋、支付拖欠租金及违约金等。诉讼中，骆家庄合作社撤回要求天鹏传媒公司腾退案涉房屋的诉讼请求。本院就合同效力进行释明后，骆家庄合作社认为如果法院经审理认定《写字楼房屋租赁合同》无效，则变更第1项诉讼请求为天鹏传媒公司支付房屋占有使用费503467元，第2、4、5项诉讼请求不变。 天鹏传媒公司辩称，一、案涉房屋系骆家庄合作社在未经相关部门审批的情况下由厂房改建而成，且未办理竣工验收、消防验收等手续。在签订《写字楼房屋租赁合同》时，骆家庄合作社并未如实告知上述事实。二、天鹏传媒公司系在装修过程中发现案涉房屋楼板厚度不符合国家强制性标准，不能正常使用，故有权拒绝支付租金，不存在违约行为。三、由于天鹏传媒公司不存在违约行为，故骆家庄合作社无权要求解除合同、支付违约金和房屋占有使用费，且其主张的金额亦远远高于正常的租金标准和损失。 天鹏传媒公司向本院提出反诉请求：1、确认《写字楼房屋租赁合同》无效；2、骆家庄合作社赔偿装修损失2020914元及其他损失569000元；3、鉴定费58000元由骆家庄合作社承担；4、本案诉讼费用由骆家庄合作社承担。事实和理由：《写字楼房屋租赁合同》签订后，天鹏传媒公司拿到案涉房屋后就委托装修公司进场装修。在装修过程中发现二、三楼楼板颤动，且屋面梁存在多条裂缝，故天鹏传媒公司于2015年7月24日委托浙江科鉴检测校准有限公司对房屋结构进行鉴定，鉴定结论为楼板结构层厚度严重不符合国家强制性规范要求。天鹏传媒公司立即要求骆家庄合作社对案涉房屋进行全面检测和修缮加固，并提供案涉房屋权属证明、竣工验收合格证明等材料。骆家庄合作社于2015年8月对案涉房屋抽检部分楼板进行了加固。2015年9月案涉房屋装修完毕后，骆家庄合作社告知天鹏传媒公司没有权属证明和验收文件，并拒绝对该房屋进行安全检测。此后，天鹏传媒公司发现案涉房屋除有上述结构安全质量问题之外，还存在门窗无法关闭、多处楼板和墙面漏水、渗水等问题，无法正常使用。为此，天鹏传媒公司于2015年10月19日向骆家庄合作社发送《关于要求解除房屋租赁合同的函》，通知其解除租赁合同，并赔偿因此造成的损失。 骆家庄合作社对天鹏传媒公司的反诉辩称，一、天鹏传媒公司未于2015年7月1日前支付第一期租金，其行为存在违约，故《写字楼房屋租赁合同》已于2016年2月1日解除。二、案涉房屋不存在安全质量问题。天鹏传媒公司在装修过程中以楼板颤动为由要求加固，骆家庄合作社按其要求进行了加固，但天鹏传媒公司仍拒绝支付租金。案涉房屋由于城中村改造的特殊原因，未取得相关权属证明和竣工验收文件，天鹏传媒公司在签订租赁合同时该一情况是知情的。骆家庄合作社曾出具过房屋安全承诺书，但是天鹏传媒公司拒绝接受。天鹏传媒公司一直占有使用案涉房屋，且存在拖欠物业费等情况。关于漏水等问题，因天鹏传媒公司未告知，故骆家庄合作社并不知情。三、案涉房屋系厂房改建而成，不需要建设规划许可证。如果《写字楼房屋租赁合同》被认定无效，则自2015年10月1日起的房屋占有使用费应根据过错责任由双方各承担50%。关于装修损失和其他损失，因天鹏传媒公司未能提供有效的证据证明，骆家庄合作社不予认可。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对证据认定如下：杭州市西湖区人民政府文新街道办事处出具的情况说明、《关于催讨房租等款项的公函》及签收情况、2015年12月15日通知、租户装修资料、电表统计抄表单、各项费用缴纳通知单、付款凭证、物品放行单、骆家庄合作社提供的照片、《房屋结构评估报告》、《7号楼楼板加固方案》、《关于天鹏传媒房屋租赁的补充协议》的真实性经质证无异议，对上述证据的真实性均予以认定。《写字楼房屋租赁合同》经质证无异议，予以认定。《解除房屋租赁合同通知书》及EMS邮寄凭证、《关于要求解除房屋租赁合同的函》及EMS邮寄凭证、租户基础档案材料、《关于浙江天鹏传媒有限公司使用物业情况的说明》、鉴定费发票真实、合法，予以认定。《合作社企业投资项目备案通知书》、《关于要求将骆家庄工业园区危房加固维修工程列入区小型建设工程交易中心进行招标的报告》、《西湖区小型建设工程项目报建表》、《建设工程施工招投标申请登记》，尚不能证明案涉房屋建造已取得建设工程规划许可证，对该部分的证明力不予认定。天鹏传媒公司提供的照片，关联性无法确认，且骆家庄合作社不予认可，故不予认定。《建筑装饰工程施工合同》、《西溪科创园办公楼装修工程结算书》、装修费发票，可以证明浙江省武林建筑装饰集团有限公司确认案涉房屋装修费用为2020914元以及天鹏传媒公司于2015年7月至2018年4月期间已支付846796.16元的事实。骆家庄合作社对此虽持有异议，但未能提供有效的证据予以反驳，故对其异议不予采信。房费发票，不能证明与本案具有关联性，不予认定。《杭州市房屋租赁合同》中出租方系天鹏传媒公司法定代表人孙鹏，与本案有利害关系，且租赁期自2014年12月10日起，早于案涉房屋的租赁时间，在无其他证据印证的情况下无法确认真实性以及与本案的关联性，不予认定。 应天鹏传媒公司申请，本院委托浙江中技建设工程检测有限公司对案涉房屋主体结构质量是否合格进行鉴定。该公司于2018年3月30日出具《司法鉴定报告》。该证据与《房屋结构评估报告》的部分内容可以相印证，骆家庄合作社虽对鉴定内容持有异议，但未能提供有效的证据予以反驳，故对其异议不予采信，对上述证据予以认定。 本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2015年6月25日，骆家庄合作社（甲方）与天鹏传媒公司（乙方）签订《写字楼房屋租赁合同》一份，载明“第一条甲方租赁给乙方的办公用房坐落于杭州市西湖区整栋……该房屋建筑面积1450.08平方米。第二条乙方向甲方承诺该场地仅用于办公用途。第三条乙方应确保合法经营，合理使用房屋，并在办妥相关证照、手续后向甲方提交加盖乙方公章的复印件进行备案。第四条房屋的交付与返还1、交付：甲方应于2015年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，经双方移交房门钥匙及物业确认后视为交付完成。乙方确认在签订本合同时甲方已对上述房屋的实际状况（包括主要装修、设施及设备、面积、房屋结构、周边环境等）进行了充分的告知，乙方亦做了充分细致的了解。2、返还：租赁期满或合同解除后，乙方返还该房屋钥匙及甲方书面确认房屋状况后视为返还完成。第五条租赁期限：租赁期为5年，自2015年7月1日至2020年9月30日，其中2015年7月1日至9月30日为3个月免租装修期，租金自2015年10月1日起开始计算。在租期到期前，甲方有权与第三方接洽、确认租赁事宜，包括安排客户参观租赁房屋，乙方应予以配合。第六条租金、物业服务费等费用支付方式1、该房屋的租金单价为2.8元/平方米/天，每年房屋租金计人民币壹佰肆拾捌万壹仟玖佰捌拾贰元整（￥1481982元）。区财政房屋租赁补助按实际审批额到位后甲方予以返还给乙方，入园企业租金扶持政策为3年有效期。前3年租金不变，第4年在前一年的基础上递增10%，第5年租金与第四年一致。（前一年的租金以初始租金为基础，不扣除优惠或返还）；该价格不含物业管理费、水费（总表按户分摊）、电费（一户一表）、电话费、网络费、电视费用、能耗费等在租赁期内发生的一切使用费用。2、租金支付：先付后用，每半年一付。第一期租金应于2015年7月1日前支付；以后各期应于每年的4月1日和10月1日工日前支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5‰支付违约金。3、乙方在2015年7月1日前须向甲方支付房屋租赁保证金人民币叁拾柒万零肆佰玖拾陆元整（￥370496元）。保证金的担保范围为乙方应付的包括但不限于乙方应付租金、应承担的水、电等相关费用、乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理费等费用。对保证金不足以承担的部分，甲方享有向乙方继续追偿的权利……4、甲方已委托浙江南都物业管理有限公司对该房屋进行物业管理，物业管理合同为本合同的附件，应与本合同同时签订。乙方必须按时缴纳物业管理费及能耗费等费用，若乙方拒不上缴以上相关费用，甲方可单方面提前终止本合同并且无须支付乙方违约金……第十二条乙方有下列行为之一，甲方有权向乙方主张六个月租金作为违约金，并有权解除本合同，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应就超出部分向甲方承担赔偿责任：1、乙方拖欠租金或其他应付债务超过30日的；……第十六条其他……5、合同期满或合同终止、解除后，固定装潢设施乙方不得拆除，归甲方所有，其余物品乙方应予搬走；如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理……”同日，骆家庄合作社、天鹏传媒公司和杭州市西湖区人民政府文新街道办事处另签订《关于天鹏传媒房屋租赁的补充协议》，各方就各项优惠扶持政策、税收与租赁优惠等问题进行了约定。 上述合同签订后，骆家庄合作社按约将案涉房屋交付给天鹏传媒公司。2015年7月，天鹏传媒公司委托浙江省武林建筑装饰集团有限公司对案涉房屋进行装修。在装修过程中，发现楼板颤动、楼板面层及屋面梁存在裂缝，天鹏传媒公司于2015年7月24日委托浙江科鉴检测校准有限公司进行实地勘测。2015年8月，骆家庄合作社对案涉房屋三层楼板做了结构加固。2015年9月7日，浙江科鉴检测校准有限公司出具《房屋结构评估报告》，结论为“该房屋楼板厚度，板内钢筋配置远未到设计要求”，并建议“1、对房屋基础、上部主体结构进行全面检测；2、对抽检发现的楼板进行加固补强；3、对屋面梁存在裂缝做封闭处理；4、房屋做观察使用。”2015年9月，案涉房屋装修完毕。浙江省武林建筑装饰集团有限公司于2015年10月29日出具《西溪科创园办公楼装修工程结算书》，确认装修费用为2020914元。2015年7月至2018年4月期间，天鹏传媒公司实际支付费用合计846796.16元。 2015年10月19日，天鹏传媒公司以案涉房屋存在严重质量问题、无验收合格材料、不能正常使用为由，向骆家庄合作社送达《关于要求解除房屋租赁合同的函》，要求解除房屋租赁合同，并赔偿因房屋质量问题造成的损失。 2016年1月28日，骆家庄合作社以天鹏传媒公司未按约支付租金和保证金为由，向其送达《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除房屋租赁合同，结清租金，并支付违约金。 2016年10月13日，天鹏传媒公司向本院申请，要求对案涉房屋主体结构质量是否合格进行鉴定。本院依法委托浙江中技建设工程检测有限公司对上述事项进行鉴定。该公司于2018年3月30日出具《司法鉴定报告》，结论为：1、梁、柱混凝土结构构件尺寸满足设计图纸要求；2、房屋部分裂缝评定为CS级，部分楼板、墙体存在渗漏评定为CS级，影响正常使用；3、梁、柱混凝土构件强度推定值的检测结果表明，所抽检的梁、柱混凝土构件不满足设计强度等级要求；4、根据所抽检的结果表明，楼板厚度、钢筋保护层厚度、钢筋直径、钢筋间距不满足设计图纸要求；5、房屋楼板厚度不足，承载力降低，房屋存在安全隐患。经加固措施后，方可以使用。天鹏传媒公司并支付鉴定费58000元。诉讼中，应骆家庄合作社申请，本院通知鉴定人员余大富、蔡世杰出庭作证。余大富、蔡世杰就出具鉴定报告的人员是否需要相关资质、结构安全鉴定报告和结构质量鉴定报告的区别、案涉鉴定适用的标准、取样问题、设计图纸是否需要复核、鉴定结论的依据等问题接受了质询。 另查明，1、案涉房屋原系20世纪90年代建造的厂房，2012年8月，骆家庄工业园区危房加固工程施工招投标登记于2012年8月31日已经杭州市西湖区住房和城乡建设局审核，但未取得建设工程规划许可证。2、2016年7月25日，杭州市西湖区人民政府文新街道办事处出具情况说明，载明“杭州骆家庄股份经济合作社系由骆家庄村集体经济组织改制而来，位于杭州市西湖区西溪科创园的房产（包括7号楼等），均系杭州骆家庄股份经济合作社资产，由杭州骆家庄股份经济合作社所有和管理，并有权出租”。3、2017年12月28日，骆家庄合作社和天鹏传媒公司自行就案涉房屋办理交接手续。骆家庄合作社于2018年2月1日将案涉房屋出租给他人。 诉讼中，骆家庄合作社和天鹏传媒公司一致确认：案涉房屋中安装的是中央空调，双方交接时天鹏传媒公司已将未形成附合的装饰装修物搬走。天鹏传媒公司确认：《西溪科创园办公楼装修工程结算书》中所涉的装饰装修物均已形成附合。 本院认为，根据有关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现无证据证明案涉房屋的建造已取得建设工程规划许可证，或已通过主管部门审批，故骆家庄合作社与天鹏传媒公司之间签订的《写字楼房屋租赁合同》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，骆家庄合作社在未取得建设工程规划许可证的情况下，仍将不符合安全标准、存在安全隐患的房屋出租给天鹏传媒公司使用；而天鹏传媒公司在签订合同时亦未认真审查上述情况，且在知晓上述情况后，仍继续对案涉房屋进行装修并占有使用，对此双方均有明显的过错。本院根据双方的过错程度结合本案实际情况，酌情确定骆家庄合作社、天鹏传媒公司对因合同无效所造成的损失分别承担65%、35%的责任。 关于房屋占有使用费。《写字楼房屋租赁合同》签订后，骆家庄合作社将案涉房屋交付给天鹏传媒公司使用。现合同无效，骆家庄合作社主张扣除三个月装修免租期即自2015年10月1日起计算房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。天鹏传媒公司辩称案涉房屋装修完毕后未实际使用，与事实不符，对该抗辩意见本院不予采信。房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准计算。双方于2017年12月28日自行办理交接手续，故房屋占有使用费应计算至2017年12月28日。经计算，为3329383.68元。根据双方的过错程度结合本案实际情况，该部分费用由天鹏传媒公司承担35%即1165284.29元。骆家庄合作社要求天鹏传媒公司支付租金及违约金的诉请，本院不予支持。 关于装修损失。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物、出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。天鹏传媒公司在租赁期内对案涉房屋进行装修，并于2017年12月28日将案涉房屋返还给骆家庄合作社。现骆家庄合作社已将房屋出租给他人使用，故本案无法就装修现值进行评估。天鹏传媒公司主张装修费2020914元，并提供了《西溪科创园办公楼装修工程结算书》及部分付款发票予以印证。骆家庄合作社虽对《西溪科创园办公楼装修工程结算书》确认的装修项目和装修费用持有异议，但未能提供有效的证据予以推翻，故本院对其异议不予采信，对天鹏传媒公司主张的装饰装修物和费用按照《西溪科创园办公楼装修工程结算书》确认。骆家庄合作社于诉讼中表示不同意利用该部分装饰装修物，而天鹏传媒公司亦未能提供证据证明骆家庄合作社对该部分装饰装修物同意利用以及骆家庄合作社在接收案涉房屋后未经修复直接按原状出租给他人，故本院认定骆家庄合作社不同意利用该部分装饰装修物。根据《西溪科创园办公楼装修工程结算书》记载的内容，并结合双方确认的交接时天鹏传媒公司已将未形成附合的装饰装修物搬走的事实，本院认定天鹏传媒公司主张的装饰装修物均已形成附合，并考虑使用年限进行相应的折旧，酌情确定其现值损失为172万元，根据双方的过错程度结合本案实际情况，由骆家庄合作社承担65%即1118000元。天鹏传媒公司虽主张其他损失569000元，但未能提供有效的证据予以印证，本院不予支持。 关于鉴定费。根据双方的过错程度以及鉴定意见对本案的处理涉及度，酌情确定由骆家庄承担37700元。 综上，骆家庄合作社应承担的费用为1155700元，天鹏传媒公司应承担的费用为1165284.29元。两者相折抵，天鹏传媒公司尚需支付骆家庄合作社9584.29元。 骆家庄合作社自愿撤回要求天鹏传媒公司腾退案涉房屋的诉讼请求，系在法律规定的范围内处分自己的诉讼请求，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州骆家庄股份经济合作社和天鹏传媒有限公司于2015年6月25日签订的《写字楼房屋租赁合同》无效； 二、天鹏传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州骆家庄股份经济合作社9584.29元； 三、驳回杭州骆家庄股份经济合作社的其他诉讼请求； 四、驳回天鹏传媒有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费28124元、财产保全申请费5000元，合计33124元，由杭州骆家庄股份经济合作社负担21531元，由天鹏传媒有限公司负担11593元。反诉案件受理费13760元，由杭州骆家庄股份经济合作社负担8944元，由天鹏传媒公司负担4816元。 杭州骆家庄股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；天鹏传媒有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  潘若愚 人民陪审员  王文仙 人民陪审员  王 皓 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  吴佳萍