重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初10873号原告：家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，统一社会信用代码91500103753052913L。法定代表人：徐建东，董事长。委托代理人：赵紫琦，重庆奇麟律师事务所律师。被告：黄玺，男，1987年11月23日生，汉族，住重庆市南岸区。原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利重庆公司”）与被告黄玺物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张敏适用简易程序公开开庭进行审理。原告家利重庆公司的委托代理人赵紫琦、被告黄玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家利重庆公司诉称：原告家利重庆公司系“珊瑚水岸”小区的物业管理公司，负责对“珊瑚水岸”进行物业管理。被告黄玺系“珊瑚水岸”一期9幢X号房屋业主。根据法律法规规定及被告签署的《关于珊瑚水岸前期物业服务和临时管理规约的承诺书》、珊瑚水岸物业服务合同相关规定，被告应当按月交纳物业服务费等费用，但被告自2018年1月1日起未按约定向原告缴纳物业服务费、公摊水电费。原告多次催促被告缴纳前述费用，但被告至今仍未缴纳。故原告诉至法院，请求判令被告：1、立即向原告支付从2018年1月1日至2019年2月28日的物业服务费3243.04元、公摊电费96.66元、公摊水费13.84元；2、按欠交物业服务费、公摊水电费金额为基数，从2018年1月1日起按每日千分之三的标准支付违约金至款项付清止；3、本案诉讼费由被告负担。被告黄玺辩称：被告系涉案房屋业主，之前都是全年预交物业费，2017年期间小区主管道堵塞，导致被告房屋墙体和家具被水侵泡受损，但原告至今未进行赔偿，故被告从2018年1月起才未缴费。对欠费金额无异议，违约金不认可，要求在物业费中抵扣被告的损失及装修保证金2000元。经审理查明：原告系具有二级资质的物业服务企业。2006年12月30日，原告家利重庆公司（乙方）与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》，就原告对南岸区南滨路珊瑚水岸小区一期提供物业服务的相关事宜进行了约定，委托管理期限自2008年1月1日至2010年12月31日止，合同内容包括“甲方委托乙方事实物业服务的范围包括物业管理区域内共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、除四害及水景净化消毒等；乙方的义务包括编制物业管理方案、年度管理计划、维修保养计划等，在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准，每六个月向全体业主和非业主合法使用人公布一次物业服务费用收支账目；乙方物业管理费服务要求和标准包括：1.房屋外观：良好。2.设备运行：对设备日常运行做好完备的运行记录，及时处理设备故障，保障设备正常运行。3.共用设施设备的维修、养护，维护及时。4.公共环境：公共区域干净整洁、垃圾及时清运等；物业服务费以建筑面积为依据，住宅为2元/月•平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；公摊水电费根据重庆市相关规定据实分摊；业主应于每月10日前交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金至付清时止；合同期满，本合同自然终止。双方如续签合同，应在该合同期满两个月前向对方提出书面意见”等。该合同经重庆市南岸区房屋管理局备案后，原告遂为该小区提供物业服务至今。另查明，被告黄玺2014年9月从他人处购买涉案房屋，成为南岸区南滨路29号“珊瑚水岸一期期珊瑚都会”9幢X号房屋业主，该房屋建筑面积118.15平方米。2018年1月1日后，被告未向原告支付相关物业管理费、水电公摊费，截止2019年2月28日，共计差欠物业服务费3243.04元、水电公摊费110.5元，共计3353.54元。庭审中，被告举示家具定制合同、送货单、房屋漏水照片（复印件），拟证明涉案房屋因下水管道漏水被淹，家中墙体和家具受损，多次向物业公司反应未果。原告认为该组证据均系复印件且与本案无关联性。上述事实，有原告举示的《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》及备案证明、房屋产权查询信息、产权证复印件、拖欠费用清单、水电公摊费发票、公示照片、催费通知等和被告举示的家具定制合同、送货单、房屋漏水照片（复印件）以及原、被告的陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证，可以采信。本院认为，原告家利重庆公司与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司2006年12月30日签订的《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，前述前期物业服务合同对“珊瑚水岸”一期的全体业主均有约束力，该合同到期后，原告继续为小区提供物业服务至今，原、被告均应按照该合同内容履行各自的义务。原告作为物业服务企业，应当按照前期物业服务合同约定的要求和标准提供物业服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业管理费、水电公摊费。现原告已经为涉案小区提供物业服务，被告应当履行交纳物业管理服务费的义务，故对原告请求被告立即支付原告2018年1月1日至2019年2月28日期间差欠的物业服务费3243.04元、水电公摊费110.5元，共计3353.54元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称涉案房屋被水淹的问题，因其举示的证据均系复印件，且无法证明漏水原因，故不能在本案中作为其拒交物业费的法定事由，被告辩称扣除装修保证金的问题不属于本案审理范畴，因此，本院对被告的抗辩理由不予采信，被告可依法另案诉讼。关于违约金。被告未按照前期物业服务合同约定向原告支付物业费构成违约，但该合同约定的物业服务期间已过，原告未举示在本案诉请时间内涉案小区业主逾期缴费违约责任的相关约定，考虑到被告未缴费确会对原告造成资金占用损失，故对原告主张的违约金，本院对其标准酌情按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年1月11日起以差欠的物业费、水电公摊费为基数支付至款项付清止，对原告超出部分的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告黄玺于本判决生效后十日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2018年1月1日至2019年2月28日期间差欠的物业服务费3243.04元、水电公摊费110.5元，共计3353.54元；并从2018年1月11日起以差欠的物业费、水电公摊费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付违约金至款项付清止；二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，该款由被告黄玺负担（该款原告家利物业管理（重庆）有限公司已缴纳，被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审判员 张 敏二〇一九年六月十八日书记员 张莹莹