【 民 事 判 决 书】（2019）黔01民终3180号贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书（2019）黔01民终3180号上诉人（原审被告）：吕良碧，女，1971年3月15日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：胡勇，贵州佰益律师事务所律师，执业证号：15201200910147755。委托诉讼代理人：王志江，贵州佰益律师事务所律师，执业证号：15201201710189015。被上诉人（原审原告）：李再武，男，1973年3月9日出生，汉族，住贵州省开阳县。上诉人吕良碧因与被上诉人李再武房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院(2019)黔0121民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人吕良碧上诉请求：1、依法撤销贵州省开阳县人民法院（2019）黔0121民初395号民事判决，并改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2018年8月25日，上诉人租用了宋永凤的门面，租期三年，每年的房租为22800元，上诉人对门面进行了重新装修，装修费约38000元。同年9月19日，被上诉人从上诉人手里承包了该门面。双方口头约定：被上诉人承包该门面一年，并使用上诉人的营业执照等全套手续，需支付费用5万元。后被上诉人以资金紧张为由要求先付2万元，承诺余款3万元在2018年10月31日之前付清。被上诉人付了2万元后，上诉人就将门面移交给了被上诉人。上诉人多次要求被上诉人签订书面协议，未果。2018年10月17日，被上诉人开业。2018年11月8日，双方因未付租金发生纠纷并经公安机关处理也未果，上诉人于2018年11月20日收回门面，被上诉人在一审中也承认其仅支付2万元后，未按约支付余款3万元的事实，依法应当承担违约责任。被上诉人已经营业使用了门面，应分摊装修折旧费用。被上诉人遗留在门面的物品可自行拉走，被上诉人为避免损失于2018年12月20日恢复经营，为恢复经营产生的相应损失应由被上诉人承担。李再武答辩称，双方曾是恋人关系，出于信任并未签订书面协议，口头协议约定5万元中有22800元是租金，剩余是转租费，租期三年。口头协议约定的履行期限届满之前，上诉人私自撬门收回房屋为违约行为，应承担相应的违约责任。李再武向一审法院起诉请求：1、判令被告吕良碧退还门面转租费20,000元；2、判令被告赔偿原告门面补装及物资采购费13,074.40元；3、判令被告赔偿原告关门期间及被强行把门打开直接经济损失，从2018年10月29日至今共31,600元；4、判令被告赔偿各种往返、人工及燃油费8000元；5、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，李再武、吕良碧于2018年9月左右认识成为朋友，经双方协商，被告将其从他人处租赁的“醉红尘酒吧”一间转租给原告，双方口头协议第一年租金50,000元（其中22,800元为房租费，其余为吕良碧装修费），当年9月19日，吕良碧将酒吧钥匙交给李再武，李再武当日付给吕良碧门面转租费20,000元，之后李再武开始对酒吧稍作补装并购买部分物资，2018年10月17日开始营业，当年10月29日、11月26日，原、被告因未付的租金两次发生纠纷并经公安机关处理；当年11月20日左右，吕良碧将该酒吧锁撬开后进入酒吧，随后并进行营业（使用原告购买的部分物品），营业中将原告购买的啤酒八件出售（购价504元）。同时查明，原告因经营酒吧所购买现尚存于“醉红尘酒吧”内的物品有花盆七个（部分植物成活）、貔貅摆件一件（购价398元）、红酒杯子五个（购价40元）、落地式消毒柜一个（购价850元）、饮水机一台、炒锅一个（购价90元）、直筒杯十六个（购价104元）、喇叭型玻璃杯十八个（购价72元）、条桌十张（购价800元）、圆桌一张、壁画（小，购价59.40元）六幅、壁画（大，购价280元）一幅、红酒四瓶、门帘十张（购价800元）、壁柜一组、角柜一个（壁柜和角柜加工及材料价894元+1120元=2014元）、小型暖风机一台（购价168元）、桌垫十张（购价480元）、彩灯一个（购价86元），查明部分物品价值6241元。上述事实有李再武提交的身份证复印件、被告签名的收条一张、补装及购物清单、收据15张、网购票据、微信聊天记录、照片，被告身份证复印件，一审法院现场勘察记录及本案庭审笔录在卷佐证，上述证据来源合法，与本案有密切联系，能证明案件事实，应予采信。一审法院认为，吕良碧将其从他人处租赁的酒吧转租给原告，虽未签订书面协议，但庭审中双方均认可租赁关系，则双方口头租赁合同有效成立，现因租赁物已由被告收回，原告也表示不再继续经营，视为双方口头合同已解除；对于合同解除责任，被告称系原告不依约给付租金导致，原告虽未完全给付租金，但可采取其他方法进行解决，被告擅自撬锁进入酒吧并使用原告购买的物品进行营业，被告的行为存在违约性质；原告称双方约定未付租金是采取开业后边营业边给付的方式，被告违反约定提前向原告索要租金，且强行撬锁收回酒吧导致自己不能营业，被告在庭审中声称剩余租金的给付时间约定是在2018年10月底，否认了原告提出的给付时间，原告不能提交充分证据证明，故原告在进行营业后未及时给付租金存在违约性质；鉴于原、被告双方均存在违约行为，对于违约责任双方各自承担相应部分。对于租金多少，原、被告双方对于第一年租金50,000元不持异议，但原告提出50,000元中除了房租费22,800元外，其余为转让费；被告提出自己从他人处租赁的租金虽为22,800元，但自己进行过装修，原告第一年所给的房租金高于22,800元部分就是装修费；故一审法院认为第一年租金数额应为50,000元。但因原告实际经营时间只有两个月，庭审中被告陈述原告未对装修部分造成损害，现该酒吧也由被告收回经营，故对于装修部份的租金本案不予计算。对于原告诉请要求被告退还转租费20,000元的请求，原、被告双方未签订书面协议，但原告实际经营门面时间两个月，应按年租金22,800元扣除两个月后由被告返还原告为宜，即为20,000元-22,800÷12=16,200元；对于原告诉请第二项，根据现场勘察查明现尚有部份物品存于酒吧内，原告表明不再取回，且被告现营业中也使用，对原告补装及现存部份物品，综合考虑原、被告双方各自应承担的违约责任酌情考虑由被告补偿3000元为宜；其他不能查明部份物品因无充分证据予以证明，一审法院不予支持。对于原告诉请第三、四项因原、被告双方口头合同现已解除，原告也没有提交充分证据予以证明，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定判决：一、吕良碧于本判决生效之日起十五日内返还李再武房屋转租费人民币16,200元；二、吕良碧自本判决生效之日起十五日内补偿李再武装修及购买物资损失3000元；三、驳回李再武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元,由李再武承担404元，吕良碧承担404元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交吕良碧与墙方胜签订的《门面装修合同》，拟证明诉争房屋在租给李再武之前已经装修过，装修费38，600元。被上诉人质证意见为：不认可《门面装修合同》，李再武承租的是门面，不是装修。经本院二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人虽未签订书面租赁合同，但均认可双方间存在租赁关系，原审判决认定双方口头租赁协议成立生效合法、有据。双方均认可吕良碧2018年9月19日将涉案房屋钥匙交给李再武，吕良碧2018年10月20日左右将涉案房屋收回，以及李再武实际支付20000元的事实。一审判决认定双方口头租赁合同解除，双方均无异议，本院予以维持。本案争议的焦点为房屋租赁合同解除后，双方权利、义务如何分配的问题。本院认为，被上诉人虽未完全履行给付租金义务，但上诉人可采取其他方法进行解决，而上诉人擅自撬锁进入已由被上诉人承租的酒吧并使用由被上诉人购买的物品私自进行营业属违约行为，被上诉人未完全履行支付租金义务也系违约行为，原审判决认定双方对合同的解除均存在过错合法、有据。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。双方均认可应支付共计50，000元，李再武实际使用租赁房屋2个月，原审判决认定被上诉人应承担实际经营期间的租金，判令上诉人其余租金应予退还16，200元并无不当，本院予以维持。由于被上诉人经营期间并未对装修装饰造成毁损，现该酒吧也已经被上诉人收回经营，且双方对合同的解除均有过错，李再武也仅实际使用案涉房屋两个月，一审法院不计算装修折旧费也无不当。另外，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”之规定，未与建筑物形成附和的装饰装修物属于承租人，故作为承租人的李再武有权利也有义务在搬离房屋时将其经营酒吧所购买现尚存于“醉红尘酒吧”内的物品有花盆七个（部分植物成活）、貔貅摆件一件（购价398元）、红酒杯子五个（购价40元）、落地式消毒柜一个（购价850元）、饮水机一台、炒锅一个（购价90元）、直筒杯十六个（购价104元）、喇叭型玻璃杯十八个（购价72元）、条桌十张（购价800元）、圆桌一张、壁画（小，购价59.40元）六幅、壁画（大，购价280元）一幅、红酒四瓶、门帘十张（购价800元）、壁柜一组、角柜一个（壁柜和角柜加工及材料价894元+1120元=2014元）、小型暖风机一台（购价168元）、桌垫十张（购价480元）、彩灯一个（购价86元）带走，一审法院酌情补偿上诉人支付李再武3000元于法无据，本院予以纠正。此外，双方均认可吕良碧未经李再武同意将李再武购买的啤酒八件（购价504元）出售，故吕良碧应将504元啤酒款退还李再武。综上，原审判决适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条及《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省开阳县人民法院（2019）黔0121民初395号民事判决第一项，即一：吕良碧于本判决生效之日起十五日内返还李再武房屋转租费人民币16,200元。二、撤销贵州省开阳县人民法院（2019）黔0121民初395号民事判决第三项。三、变更贵州省开阳县人民法院（2019）黔0121民初395号民事判决第二项为：吕良碧自本判决生效之日起十五日内支付李再武啤酒款504元；四、驳回李再武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用808元，由上诉人吕良碧负担404元，由被上诉人李再武负担404元。二审案件受理费用808元，由上诉人吕良碧负担404元，由被上诉人李再武负担404元。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇一九年六月二十六日书记员 余琼敏