安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖0603执异46号 案外人：刘运强，男，1973年2月16日出生，汉族，户籍住所地安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 申请执行人：袁化兰，女，1952年3月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：袁玲，女，1958年8月1日出生，汉族，户籍住所地安徽省淮北市相山区。 被执行人：张学芳，男，1978年2月28日出生，汉族，淮北市天恒房地产开发公司法定代表人，户籍住所地安徽省宿州市萧县。（曾用身份信息：1969年9月28日出生，户籍住所地安徽省淮北市相山区。 被执行人：吕淑芳，女，1971年6月16日出生，汉族，户籍住所地安徽省淮北市相山区。 本院在执行袁化兰与张学芳、吕淑芳民间借贷纠纷一案中，案外人刘运强对执行被执行人张学芳、吕淑芳名下位于淮北市相山区××路东侧小余庄2＃（张学芳开发楼2＃）301室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘运强称，2006年8月10日，其与张学芳签订《商品房买卖合同》，约定购买张学芳开发的位于淮北市相山区××路××东××楼××＃××室，其付清购房款126000元，2007年张学芳将房屋交付给其使用至今。2013年8月其向张学芳缴纳了办理房产证的费用及部分房屋差价款，张学芳虽承诺给其办证，但一直推脱。2019年5月21日，其得知其所购买的上述房屋被相山区人民法院查封。案涉301室房屋是刘运强合法购得，其支付了全部房款，于2007年合法占有房屋并居住至今，其系案涉房屋的实际所有权人，人民法院查封该房产侵犯了其的合法权益，现请求人民法院停止对位于淮北市相山区××路东侧，小余庄（张学芳开发楼2＃）301室房屋（不动产权证书号：濉房字第××号）的执行。 案外人刘运强为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1.商品房买卖合同；2.收据；3.淮北市相山区纺织社区证明；4.电费交费凭证、居民生活用水、用气台账；5.入住联系单、业主入住手册；6.（2017）皖0603行初27号行政判决书。 申请执行人袁化兰答辩称，相山区人民法院（2019）皖0603执142号执行裁定书裁定查封的张学芳开发楼2#301室、403室两处房屋，濉溪县房地产管理局颁发了2011062609、2011062616号产权证，房屋的所有权人为张学芳、吕淑芳。张学芳、吕淑芳将上述房屋作为向袁化兰借款的抵押担保，并办理了他项权证。刘运强虽已签订合同，支付购房款，但其一直没有办理房产过户手续，根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该处房产为张学芳、吕淑芳所有。案外人要求停止执行涉案房屋的主张缺乏事实和法律依据，应依法驳回其异议请求。 申请执行人袁化兰提交了以下证据复印件：1.（2018）皖0603民初2032号民事判决书；2.借款合同；3.房地产他项权证；4.房地产估价报告；5.房地产他项权延期证明；6.续签补充合同；7.借据、银行账户明细及凭证；8.法律文书生效证明、移送执行书。 被执行人张学芳、吕淑芳未答辩，亦未提供证据。 本院查明，袁化兰与张学芳、吕淑芳民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月24日作出（2018）皖0603民初2032号民事判决书，该判决书判决：被告张学芳、吕淑芳于本判决生效之日起十五日内偿还原告袁化兰借款本金286800元及利息（按月利率2%计算，自2015年8月22日起至借款本金清偿之日止，但应扣除2015年8月21日以后已归还的利息93000元）。判决生效后，因张学芳、吕淑芳未履行判决确定的义务，袁化兰遂向本院申请强制执行。本院于2019年4月15日作出（2019）皖0603执142号执行裁定书，裁定查封被执行人张学芳、吕淑芳名下位于淮北市相山区××路东侧，小余庄2＃（张学芳开发楼2＃）301室（不动产权证号：濉房字第××号，不动产登记信息坐落为濉溪县××南侧濉溪××路东侧，兆国大厦东侧2＃301室）、淮北市庆相桥南侧濉溪××路东侧，兆国大厦东侧2＃403室（不动产权证号：濉房字第××号，不动产登记信息坐落为濉溪县××南侧濉溪××路东侧，兆国大厦东侧2＃403室）房产。同年5月6日，濉溪县自然资源和规划局不动产登记中心协助本院查封了上述房屋的产权。现刘运强向本院提出异议，请求停止对淮北市相山区××路东侧，小余庄（张学芳开发楼2＃）301室房屋（不动产权证号：濉房字第××号）的执行。 另查明，刘运强与张学芳签订《商品房买卖合同》，约定刘运强购买张学芳开发的位于淮北市××住宅楼××单元××室，房屋总价为126000元，合同落款日期为2006年8月10日，刘运强支付了全部购房款。2007年张学芳将上述房屋交付刘运强，刘运强居住使用至今。2011年10月13日，张学芳将上述房屋的产权登记为张学芳、吕淑芳共有（房地权证号：濉房字第××号，登记建筑物坐落地址为濉溪县××南侧濉溪××路东侧，兆国大厦东侧2＃301室）。2014年6月20日，张学芳、吕淑芳将上述房屋和濉溪县××南侧濉溪××路东侧，兆国大厦东侧2＃403室（不动产权证号：濉房字第××号）共同设定抵押权（他项权证：房地产他证濉房2014字第××号），抵押权人为李敏、袁化兰，被担保主债权金额为40万元。抵押权登记信息显示：上述濉房字第××号房屋建筑物坐落为淮北市相山区××路东侧，小余庄2＃（张学芳开发楼2＃）301室；濉房字第××号房屋建筑物坐落为淮北市相山区××路东侧，小余庄2＃（张学芳开发楼2＃）403室。 经淮北市不动产登记中心查询，刘运强名下无不动产登记信息。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定中的消费者物权期待权即属于上述第二十七条但书部分所规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。另，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，而承包人对商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗商品房的买受人。本案中，位于濉溪县××南侧濉溪××路东侧，兆国大厦东侧2＃301室的房屋现虽登记在被执行人张学芳、吕淑芳名下，且被张学芳、吕淑芳向申请执行人袁化兰设定了抵押权，但该房屋系案外人刘运强从房屋开发商张学芳处购买，刘运强在案涉房屋被查封前已与张学芳签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，并实际占有该房屋，且经淮北市不动产登记中心查询，未查询到刘运强名下有其他用于居住的房屋。故刘运强对案涉房屋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权。案外人刘运强异议理由成立，足以排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对濉溪县××南侧濉溪××路东侧，兆国大厦东侧2＃301室（淮北市相山区××路东侧，小余庄2＃（张学芳开发楼2＃）301室）房屋（不动产权证号：濉房字第××号）的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 胡 剑 审判员 崔景瑞 审判员 张方娴 二〇一九年六月十七日 法官助理张翌 书记员杨冰洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。