广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初87号原告：谢志鹍，男，1976年6月7日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区，委托诉讼代理人：李珂强，广东江盈律师事务所律师（代理权限自2019年4月3日止）。委托诉讼代理人：黄宏骏，广东江盈律师事务所律师（代理权限自2019年4月3日起）。被告：钱检生，男，1982年3月9日出生，汉族，住湖南省祁东县，委托诉讼代理人：张小勇，广东普威律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖嘉俊，广东普威律师事务所律师。原告谢志鹍与被告钱检生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案，依法适用简易程序，于2019年4月3日公开开庭审理了本案，原告及其委托诉讼代理人黄宏骏、被告的委托诉讼代理人张小勇到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向法院申请了庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告及经纪方于2018年1月25日签订的《房屋买卖合同》；2.被告双倍返还原告定金50万元；3.被告赔偿原告以总房价10%计算的违约金21.8万元；4.被告向原告赔偿按揭费用1.5万元及利息，利息以1.5万元为本金自2018年1月25日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止；5.被告承担本案的律师费1万元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月25日，原告、被告及经纪方佛山市南海风安居房地产中介服务部（以下简称经纪方）共同签订了《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定原告向被告购买位于佛山市南海里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小镇6栋102房的房产，房地产权证为：粤（2016）佛南不动产权第0115645号（以下简称涉讼房屋），总成交价为218万元，其中于合同签订后当日支付定金25万元，除定金以外的剩余楼款193万元，在收到结清证明后2个工作日支付其中40.4万元，152.6万元以商业贷款按揭的方式支付。涉讼合同第13条约定：被告保证涉讼房屋不存在任何债务抵押、一房两卖、产权不清等问题。合同第16条约定：被告违约，应将全部楼款退还给原告，并将定金双倍返还给原告并赔偿总楼款百分之十作为违约金。原告于签订合同当日，向被告支付定金25万元，其中有3万元由原告的妻子王平娥向中介转账，由中介向被告支付。原告通过中介介绍，由广州达贷投资咨询有限公司向中国农业银行股份有限公司广州流花支行申请贷款150万元，原告按照贷款金额1%向广州达贷投资有限公司支付按揭费用1.5万元。后经中介查询，原告才得知涉讼房屋已经被法院查封，无法过户给原告。原告认为，涉讼合同是双方的真实意思表示，双方应当共同遵守，被告在涉讼房屋已经被查封的情况下，依然向原告出售，其行为已经严重违约，原告有权要求解除合同并要求被告赔偿相关损失。根据涉讼合同第十六条约定，被告违约应双倍返还定金，并赔偿总楼款百分之十作为违约金。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告辩称，被告仅同意退还已收取的定金并计付利息，不同意原告其他的诉请。导致涉讼房屋未能交易过户的原因是司法机关羁押被告所致。在被告与原告签订涉讼合同时，被告是无法预见到这一情况，也无法通过自身去克服上述阻碍，属于不可抗力，依据法律规定，被告不应承担违约责任。双方在签订涉讼合同后，被告实际收取了原告22万元定金，随后也结清了涉讼房屋的银行贷款，本想在收到剩余购房款后将涉讼房屋交付给原告并完成房屋过户登记手续，但案外人佛山市南海蕾特汽车配件有限公司（以下简称蕾特公司）以被告涉嫌侵犯商业秘密罪向佛山市公安机关报案，被告于2018年5月3日被刑拘并羁押至今，后蕾特公司又针对被告提起了民事侵权纠纷并申请了财产保全，法院查封了涉讼房屋。由于出现了上述突发情况，被告已丧失了人身自由，导致无法与原告完成后续的房屋交易手续。被告被拘留后，被告的家属也向原告告知了上述情况，与原告协商延期办理过户的事宜。事实上蕾特公司所称的被告侵犯商业秘密所形成的专利权，根本就是被告任职的公司通过其原有技术、承接和受让的技术、该领域的公知技术及通过反向工程获得的，与蕾特公司主张的商业秘密毫无关系，且被告为发明人申请的8个专利中6个新型实用专利权也因属于该领域的公知技术而被宣告无效，另外2个发明专利申请实为对前述专利的拼凑，浙江美星热交换科技股份有限公司已撤回专利申请同时也未实际生产销售，因此被告根本不存在侵犯商业秘密的情形。当前被告涉嫌的侵犯商业秘密罪一案已移送至南海区人民法院，被告一直坚信自己是无罪的，辩护人也已经向司法机关递交了详尽的辩护意见及大量的证据，被告也相信司法机关会公证办理此案，事实真相总会有水落石出的时候。被告愿意在释放后立即继续履行涉讼合同，如原告不同意，鉴于被告并非主观想违约，被告也同意退还收取的定金及支付该期间的银行利息。从始至今，被告从未故意隐瞒涉讼房屋的真实情况，也未故意拖延涉讼房屋的交付及过户。涉讼房屋未能完成交易并不是被告主观原因所导致的，被告在释放后愿意继续履行合同，原告可先行入住涉讼房屋，待过户条件成熟后双方再办理过户手续。如原告不同意继续履行合同，被告亦同意退还已收取的定金及利息。综上，被告不存在任何主观想违约的情形，请求法院在充分考虑被告的实际情况后，作出公正、合情、合理的判决。原告在诉讼中举证如下：1.原被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.房屋买卖合同原件1份，用以证明原被告签订了房屋买卖合同，对双方的权利义务进行了约定；3.收款收据（被告开具）原件1份；4.收款收据（按揭公司开具）原件1份；5.转账凭证截图打印件1组；6.结婚证原件1份；7.贷款意向书复印件1份；证据2-7均用以证明2018年1月25日，原告向被告支付了定金25万元，原告损失了按揭费用1.5万元；8.佛山市不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房屋已被法院查封；9.民商事案件委托代理合同、发票复印件各1份，用以证明原告起诉被告支付律师费1万元。被告在诉讼中举证如下：1.拘留通知书复印件1份，用以证明被告因涉嫌侵犯商业秘密罪于2018年5月3日被刑事拘留，后被逮捕羁押至今，涉讼房屋未能完成交易是不可归咎于被告的原因所导致的；2.案件材料接收回执原件1份、请求对钱检生不予逮捕的法律意见书打印件1份,用以证明自被告被羁押后，被告的辩护人已向司法机关递交了被告不构成犯罪的法律意见书，被告不存在侵犯商业秘密的犯罪行为；3.无效宣告请求审查决定书打印件1份、授权专利检索报告打印件1组，用以证明被告以发明人申请的6个专利所涉及的所谓技术因属于该领域的公知技术而被宣告无效，指控被告的基础已不存在，所谓侵犯商业秘密完全是无稽之谈；4.案件材料接收回执原件1份、不构成侵犯商业秘密罪的辩护意见打印件1组，用以证明被告的行为不构成犯罪，指控被告涉嫌侵犯商业秘密罪是不能成立的。经质证、辩证，原告证据4为原件，被告虽有异议但未举证推翻，本院对真实性予以认定；原告证据9，被告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以认定。被告证据2中请求对钱检生不予逮捕的法律意见书、被告证据3、被告证据4中不构成侵犯商业秘密罪的辩护意见，与本案无关，本院对其关联性不予认定。原、被告其他证据，对方对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷作证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：打印时间为2019年2月18日的佛山市（南海）不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋是位于佛山市南海里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小城6栋102房，为权利人被告钱检生单独所有，不动产权利证号为粤（2016）佛南不动产权第0115645号，权利状态为于2018年5月31日被佛山市中级人民法院查封，无抵押情况。2018年1月25日，原告（乙方、受让方）、被告（甲方、转让方）与佛山市南海风安居房地产中介服务部（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》（NO.0001694），约定甲乙双方交易位于佛山市南海里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小城6栋102房，建筑面积122.55平方米，甲方以现状将涉讼房屋转让给乙方，总价为218万元；本协议签订时2018年1月25日乙方支付甲方定金25万元，乙方须于收到结清证明2个工作日内支付甲方首期楼款40.4万元，末期楼款152.6万元由银行贷款支付；乙方于本合同签订之日向丙方支付3万元作为中介服务费；甲方须于收到尾款当日交付涉讼房屋乙方使用；甲方保证本合同指定的物业不存在任何债务抵押、一房两卖、产权不清等问题；（第16条）如甲方违约，应将所有的楼款全部退还乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金；如乙方违约，甲方将不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款百分之十作为违约金；任何一方违约，违约方承担丙方的全部佣金；在办理过程中，如需买卖双方或任一方配合的，均需无条件配合，并以中介通知日起5个工作日内任一方不配合的则按合同第16条执行。同日，被告出具收款收据确认收到原告支付购房定金25万元。同日，原告向案外人广州达贷投资咨询有限公司支付按揭费1.5万元。2018年5月3日，被告因涉嫌侵犯商业秘密罪被佛山市公安局南海分局刑事拘留，羁押在佛山市南海看守所。2018年11月15日，中国农业银行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明该行拟同意向原告发放其提出用于购买涉讼房屋的贷款150万元，意向书有效期为自出具之日起三个月。2018年12月12日，原告委托广东江盈律师事务所指派律师作为本案一审阶段代理人，并支付律师费1万元。2019年1月3日，原告提起本案诉讼。本院认为，原告、被告及经纪方签订的《房屋买卖合同》既包含了原告与被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同中关于涉讼房屋买卖事宜是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行各自的义务。原告依约向被告支付定金，按合同约定履行义务。原告主张因被告的原因涉讼房屋被法院查封，导致交易不能继续进行。被告虽辩称，被告未能依约履行涉讼合同是基于被告被刑拘，属于其无法预见、无法通过自身去克服的不可抗力所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告在签订涉讼合同后，有义务保障涉讼房屋在合同履行过程中均处于可以交易的状态，现被告在签订涉讼合同后出现涉嫌违法犯罪行为，被告主观上就能预见到自己因涉讼犯罪行为会有被告公安机关刑事拘留的可能性，也有可能因自己被抓获而导致涉讼房屋出现无法继续交易的情形致合同无法继续履行，因此被告无法继续履行涉讼合同的行为不是一种不可预见的客观情况，不属于不可抗力，本院对被告该抗辩意见不予采纳。现涉讼房屋因被告与案外人存在纠纷而被法院查封，且被告没有在合理期限内消除权利限制情况，致使涉讼合同目的最终不能实现，原告请求解除合同，被告双倍返还定金共50万元的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告主张被告按总楼价10%支付违约金21.8万元、律师费1万元、按揭费1.5万元以及相应利息。原告上述主张实质就是为弥补因被告违约而造成原告的损失，但原告主张的律师费、按揭费不是因合同履行必须发生的费用，本院在认定被告承担定金责任时已对原告上述损失予以综合考量；至于原告主张的违约金，根据涉讼合同履行情况、被告的过错情形，且原告并未举证证明被告依据涉讼合同承担的定金责任不足以弥补原告由此造成的实际损失，原告损失已经得到填补，如重复支持，相对于原告的损失过高，故本院对原告上述主张均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除谢志鹍与钱检生于2018年1月25日签订的《房屋买卖合同》关于房屋买卖事项的约定；二、钱检生应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共50万元予谢志鹍；三、驳回谢志鹍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费24240元，减半收取计12120元（谢志鹍已预交13094.9元），由钱检生负担12120元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予谢志鹍，本院不另收退。谢志鹍预交的案件受理费974.9元，在本判决发生法律效力后经谢志鹍书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一九年六月三日书记员  李 慧