上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初18561号原告(反诉被告)：上海天地日成停车场管理有限公司,住所地上海市虹口区东宝兴路１５７号名义1704A室。法定代表人：陆斌，执行董事。原告(反诉被告)：上海天地浦机停车场管理有限公司,住所地上海市浦东新区祝桥镇振兴街４号１幢-1108室。法定代表人：陆斌，执行董事。上列两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：赵玉刚，上海市锦天城律师事务所律师。上列两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：邹孟霖，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海华韵农产品有限公司,住所地上海市浦东新区祝桥镇东滨村七组东张家宅９号２０１室。法定代表人：李丽，董事长。委托诉讼代理人：李勤明，男。被告：李丽，女，1972年10月5日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：李勤新，女，1963年10月20日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：李勤明(系被告李丽丈夫，住上海市浦东新区。被告：李勤明，男，1966年9月23日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海天地日成停车场管理有限公司(以下简称天地日成公司)、上海天地浦机停车场管理有限公司(以下简称天地浦机公司)与被告上海华韵农产品有限公司(以下简称华韵公司)、李丽、李勤新、李勤明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理，适用简易程序，于2019年4月3日公开开庭进行审理。后被告华韵公司提出反诉，本院受理后与反诉合并审理，适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)天地日成公司、天地浦机公司的共同委托诉讼代理人赵玉刚和邹孟霖，被告李勤明〔暨被告(反诉原告)华韵公司、被告李丽和李勤新的共同委托诉讼代理人〕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天地日成公司、天地浦机公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告华韵公司支付原告违约金人民币(以下币种同)8,385,000元；2、判令被告华韵公司返还原告保证金12万元；3、判令被告华韵公司赔偿原告装修费455,000元；4、判令被告李丽、李勤新、李勤明对被告华韵公司上述付款义务承担连带保证责任；5、判令被告华韵公司向原告天地浦机公司开具金额为2,859,000元的租金发票。事实和理由：2015年1月12日，原告天地日成公司与被告华韵公司签订《华洲路XXX号仓库场地租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定被告华韵公司将华洲路XXX号大门围墙内的全部场地、建筑及设备出租给原告天地日公司作为经营性停车场及相关业务使用，双方就租金、租赁期限、租赁保证金、双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。2015年11月3日，两原告与被告华韵公司签订《补充协议书》，约定原告天地浦机公司作为原告华韵公司下属的停车场专业经营管理公司，原告天地日成公司将华洲路XXX号停车场管理义务委托原告天地浦机公司经营管理，场地租赁等费用由原告天地浦机公司直接支付给被告华韵公司，被告华韵公司开具合法发票给原告天地浦机公司。之后，原告依约支付被告华韵公司租金450万元，并投入资金对租赁标的进行装修。但被告华韵公司在合同履行过程中，并未向原告足额开具增值税发票。2018年10月，被告华韵公司以上海市浦东新区祝桥镇环境综合整治工作领导小组办公室(以下简称祝桥环境整治办公室)、上海浦东临空农业开发有限公司(以下简称临空公司)于2018年8月13日向被告华韵公司下达的《告知书》为由要求解除合同，提前收回租赁标的。根据《租赁合同》的约定，租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日，现租赁尚未届满，被告华韵公司要求解除合同，违反合同第十条第三款的约定，应按照已付租金150%的标准支付违约金。同时，被告向原告出具《股东承担连带责任担保承诺书》(以下简称《承诺书》)，故被告李丽、李勤新、李勤明应承担连带保证责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告华韵公司、李丽、李勤新、李勤明共同辩称：不同意原告的诉讼请求。2018年9月20日，政府相关部门认定租赁物为违章建筑，要求被告华韵公司立即拆除。经过协商，政府同意于2018年11月30日前拆除。由于拆违属于不可抗力等原因，并非被告华韵公司故意违约，原告也实际于2018年11月30日搬离，故不同意支付违约金。对于租赁保证金12万元同意退还。关于装修费，根据合同第十条的约定，因不可抗力终止合同的，被告无需对原告的装饰装修进行补偿，故装修费不予赔偿。关于连带责任，双方都向对方出具《承诺书》，被告方出具的《承诺书》中承诺人为被告华韵公司、被告李丽和李勤明，并不包括被告李勤新，且承诺以房屋作为担保。同时，双方出具的《承诺书》中约定股东不得抽、退、转让所持股份，而原告天地浦机公司的法定代表人进行了变更，故《承诺书》失去对等效力，被告不应承担连带责任。关于租金，原告确系已经支付租金559万元，被告华韵公司已经开具发票金额3,744,000元，愿意开具剩余租金发票。反诉原告华韵公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告天地日成公司、天地浦机公司支付2018年11月30日前欠付的水费283.50元、电费5136.48元、电费滞纳金123.28元，2018年4月至2018年11月纳管排污费8,000元、生活垃圾清运费12,000元、代缴服务费2,400元，合计27,943.26元；2、判令反诉被告天地日成公司、天地浦机公司支付逾期付款违约金411,440元。事实和理由：2015年1月12日，反诉被告天地日成公司与反诉原告华韵公司签订《租赁合同》，其中约定将华洲路XXX号场地及建筑出租给天地日公司使用，合同第五条第四款及合同附件四约定，出租标的物交付后，乙方承担租赁期间的水、电、排污、生活垃圾清运等公共事业费，甲方负责代付代缴。合同第四条第三款及合同附件三约定，乙方应按约支付租金，逾期支付的，每逾期一日，需按照年租金的千分之二支付违约金。合同签订后10天内反诉被告应支付租金300万元，实际于2015年2月5日支付，逾期21天，前三年租金总额450万元，按照千分之二计算违约金为189,000元。合同签订后30天内应支付租金100万元，实际于2015年2月16日支付，逾期4天，前三年租金总额450万元，按照千分之二计算违约金为63,000元。第四年上半年租金应在2018年3月1日前支付，实际于2018年4月3日支付，逾期32天，按照年租金158万元的千分之二计算违约金为101,120元。第四年下半年租金应于2018年9月1日前支付，实际于2018年9月28日支付，逾期27天，按照年租金158万元的千分之二计算违约金为85,320元。以上四项违约金合计411,440元。反诉原告为维护自身合法权益，提出如上反诉请求。反诉被告天地日成公司、天地浦机公司共同辩称：对于水费283.50元、电费5,136.48元无异议，两反诉被告愿意承担。但由于2018年11月30日反诉被告已经搬离，没有收到缴费通知，反诉原告在收到电费单据后也没有及时告知，故不同意承担电费滞纳金。对于纳管排污费8,000元、生活垃圾清运费12,000元、代缴服务费2,400元金额确认，双方的交易习惯系先开票后付款，如果反诉原告能够提供上述发票，反诉被告愿意支付。关于违约金，前两笔违约金的主张已经超过诉讼时效。第三笔违约金，反诉原告并未提出异议，也没有发出催缴通知，反诉原告认可反诉被告的缴款时间。第四笔违约金，由于发生租赁物要被拆除的情况，反诉被告暂缓支付租金，在反诉原告承诺不会拆除后立即支付，故不应支付违约金。此外，合同约定的违约金标准过高，如果法院支持违约金的，也应按欠付金额的同期贷款利率计算。本院经审理认定事实如下：2015年1月12日，天地日成公司(承租方，乙方)与华韵公司(出租方，甲方)签订《仓库场地租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区华洲路XXX号大门围墙内的全部场地、建筑及设备出租给乙方作为经营性停车场及相关业务使用；甲方按照乙方确认的图纸将仓库改建为两层停车场用途；双方确认在签订本合同之前，乙方已视察该出租标的现状，并对其交通条件、适用性、可利用空间、实用性能、建筑质量、附属设施等均无异议；租期自2015年4月1日至2020年3月31日止；第一年、第二年、第三年租金均为150万元/年，第四、第五年租金均为158万元/年，租金先付后用，第一、第二、第三年租金共计450万元，乙方须在合同签订后10天内支付300万元，合同签订后30天内再支付100万元，交付使用半年内支付50万元。乙方应按附件三表格内的约定向甲方支付租金，逾期支付的，逾期每一日，乙方须按年租金的千分之二支付违约金；乙方应于2017年9月1日支付租赁保证金12万元；出租标的交付后，使用该出租标的所发生的水、电、排污、生活垃圾清运等公共事业费用由乙方承担，甲方代收代缴。公共事业费及支付方式详见附件四。第九条第一款约定，甲方双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止。1、由不可抗力导致该出租标的无法继续使用的；2、该出租标的占用范围内的土地使用权依法提前收回的；3、该出租标的因社会公共利益被依法征用的；4、该出租标的因城市建设需要被依法列入出租标的拆迁许可范围的；5、第二次经营性临时停车场备案手续无法办理的。第十条第一款约定，因甲方未在本合同中告知乙方，出租标的出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应按乙方已付租金的150%向乙方支付违约金。第三款约定，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该出租标的的，甲方应向乙方支付违约金、违约金额同上述第一款。造成乙方其他的经济损失时，甲方承担赔偿责任。甲方的股东(若甲方为法人)将承担连带保证担保责任，并签署保证函。第九款约定，合同到期终止或因乙方违约而终止的，甲方无需为乙方对出租标的做出的任何装饰、装修、改建做出补偿。合同附件一为华洲路XXX号平面图，内有办公楼198㎡、仓库5228㎡、廊棚3035㎡、办公楼116㎡、休息室32㎡、维修服务67㎡、场地2000㎡等。合同附件三租金支付明细表约定，2017年9月1日支付租赁保证金12万元，2018年3月1日支付第四年上半年租金79万元，2018年9月1日支付第四年下半年租金79万元，2019年3月1日支付第五年上半年租金79万元，2019年9月1日支付第五年下半年租金79万元。附件四公共事业费支付明细表约定，电费按电力公司电价支付，水费按自来水公司水价支付，纳管排污费每月1,000元，生活垃圾清运费每月1,500元，代缴服务业每月300元，缴费时间均为每月支付上月。2015年1月15日，华韵公司股东李丽、李勤明向天地日成公司出具《承诺书》，载明：华韵公司与天地日成公司于2015年1月12日签订《租赁合同》，本人作为公司股东在以出资额对该租赁合同承担责任外，还承诺以本人房产(南芦公路193弄1＿159号第47幢，面积563.71平方米，承诺此房产未涉及抵押等债权债务)权利对该租赁合同承担连带责任担保，并保证在此租赁合同执行结束前，未经贵司同意，不抽、退、转让所持股份和股本分红。华韵公司也在该承诺书上加盖公章。2015年，经华韵公司推荐，天地浦机公司委托上海丽汇装潢工程有限公司(以下简称丽汇公司)就华洲路XXX号进行装修。2015年6月1日，天地浦机公司(甲方)、丽汇公司(乙方)、天地日成公司(丙方)与华韵公司(丁方)签订《委托付款协议》，约定甲方委托乙方进行场地装饰安装工程，工程款为455,000元，因乙方财务需要现委托甲方将此笔的15万元支付给丙方，剩余355,000元支付给丁方。后天地浦机公司实际支付455,000元。2015年11月3日，华韵公司(甲方)与天地日成公司(乙方)、天地浦机(丙方)签订《补充协议书》，其中约定：丙方系乙方下属的停车场专业经营管理公司，乙方将华洲路XXX号停车场管理业务委托丙方经营管理。场地租赁等费用由丙方直接支付甲方，甲方开具合法发票给丙方，如遇丙方违约，甲方依据甲乙双方于2015年1月12日签订《租赁合同》予以追溯。2018年8月，祝桥环境整治办公室和临空公司出具《告知书》，内容为“华韵公司：……祝桥镇整治积极推进无证建筑整治，并开展无违建居村(镇)创建工作。经前期普查，你方承租我方的土地上存在大量无证建筑。现责令你方于9月20日之前拆除无证建筑并清空所有建筑垃圾……。”2018年11月30日，天地日成公司搬离。现租赁物已被全部拆除。关于租金支付情况。2015年1月19日，天地日成支付租金200万元。2015年2月2日，天地日成支付租金100万元。2015年2月16日，天地日成支付租金20万元、80万元，合计100万元。2015年9月28日，天地浦机支付租金50万元。2017年10月16日，天地浦机支付保证金12万元。2018年3月30日，天地浦机支付租金50万元。2018年4月2日，天地浦机支付租金29万元。2018年9月28日，天地浦机支付租金30万元。2019年1月7日，华韵公司支付华洲路XXX号水费283.50元。后华韵公司支付电费5,259.76元(电费5,136.48元及违约金123.28元)。关于2018年4月至2018年11月纳管排污费8,000元、生活垃圾清运费12,000元、代缴服务费2,400元，反诉原告同意向反诉被告开具上述金额发票，两反诉被告同意支付上述费用。另查明，2005年10月10日，临空公司(甲方)与华韵公司(乙方)签订《土地租赁合同》，其中约定甲方将拥有使用权并位于机场镇的土地15.57亩，东至八一河，西至华洲路，南至交界，河道土地，租赁给乙方从事农副产品相关产业的开发，租期20年；甲方支持乙方在租赁土地内投资建设，甲方协助乙方办理项目实施的各项手续及工商营业执照。2005年12月12日，上海市浦东新区农村发展局向浦东新区临空出口农业园区办公室出具《关于建设华韵农产品加工物流配送项目的批复》，内容为：同意华韵公司加工物流配送项目的立项，地点为浦东新区临空出口农业园区内，建设内容为农产品加工主体厂房5040平方米，建设冷库1000平方米，管理及辅助房500平方米，请协调好有关部门，办理好相关手续。2010年3月，经核准，宣桥镇南芦公路193弄1＿159号第47幢权利人登记为李勤明、李丽、李志恒，共同共有，该房屋上设有抵押，抵押权人为上海银行股份有限公司浦西支行，债权数额162万元，期限自2010年2月25日至2020年2月25日。2015年1月5日，华韵公司向临空公司出具《申请报告》，内容为：我司计划把部分空余厂房和场地腾出，开辟成停车场。现根据上海市浦东新区建设和交通委员会下属浦东新区城市交通运输管理署(以下简称浦东交运管理署)停车场备案登记要求：备案的华洲路XXX号厂房和场地系华韵公司向临空公司租赁的经营用地，特向临空公司申请予以证明。临空公司、上海市浦东新区规划和土地管理局机场土地管理所在上述《申请报告》加盖印章，并注明“情况属实”。之后，天地日成公司取得浦东交运管理署颁发的《上海市道路运输行业备案证明》，地址为华洲路XXX号，经营范围临时停车场。审理中，经法院释明，如果法院认定合同无效，原、被告双方除诉请之外，无其他法律后果需要在本案中处理。本院认为，被告华韵公司自临空公司处租赁华洲路XXX号用于从事农副产品相关产业的开发，之后被告华韵公司未取得建设工程规划许可证便在该土地上进行建设，并出租给原告天地日成公司用于经营性停车场及相关业务使用。2018年下半年，在政府相关部门的无证建筑整治过程中，租赁物作为无证建筑已被全部拆除。因此，原告天地日成公司与被告华韵公司签订的《租赁合同》，违反法律法规的强制性规定，应属无效。租赁合同无效，该合同中的违约条款亦属无效，故原告据此主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。合同无效，被告华韵公司应退还租赁保证金12万元。关于装修损失。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告华韵公司作为出租人，将无证建筑出租，显然具有过错。原告天地日成公司承租时，未对租赁物的合法性进行审查，其自身亦有过错。目前，租赁物已被全部拆除，对装修损失的现值无法进行评估，故本院结合双方过错程度，实际投入的装修款、使用时间、折旧等酌定被告华韵公司应赔偿装修损失15万元。因《租赁合同》的签订主体为原告天地日成公司和被告华韵公司，之后原告天地日成公司委托原告天地浦机公司经营管理，两原告之间系委托关系，故被告华韵公司应向原告天地日成公司退还保证金并赔偿装修损失。关于连带保证责任。被告李勤新并未在《承诺书》上签名，亦未签署其他保证函，故原告要求其承担连带保证责任，缺乏依据，本院不予支持。被告李丽和李勤明签署的《承诺书》，系以其名下的房产作为担保，属于物的担保，而非人保。同时，不动产抵押，抵押权自登记时设立，本案未进行抵押登记，抵押权未设立。综合以上情形，原告要求被告李丽和李勤明承担连带保证责任，缺乏法律依据，本院不予支持。关于开票义务。审理中，被告华韵公司同意向原告天地浦机公司开具租金发票，并无不当，本院予以照准。关于开票金额，被告华韵公司主张已经开具3,744,000元的租金发票，但未有证据予以佐证，本院不予采信。结合原告认可已经开具的租金发票金额，本院认定被告华韵公司尚需开具金额为2,859,000元的租金发票。反诉部分，两反诉被告同意支付水费和电费，并无不当，本院予以照准。关于电费的滞纳金，反诉被告已搬离租赁物，对于搬离之后寄送的电费单据无法收悉，未能付款系事出有因，故反诉原告的电费滞纳金诉请，本院不予支持。关于2018年4月至2018年11月纳管排污费、生活垃圾清运费及代缴服务费，反诉原告同意开具发票，两反诉被告同意支付，并无不当，本院予以照准。关于逾期付款违约金，《租赁合同》无效，该合同中的违约条款亦属无效，故反诉原告据此主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海华韵农产品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海天地日成停车场管理有限公司保证金12万元；二、被告(反诉原告)上海华韵农产品有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海天地日成停车场管理有限公司装修损失15万元；三、被告(反诉原告)上海华韵农产品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海天地浦机停车场管理有限公司开具金额为2,859,000元的租金发票；四、原告(反诉被告)上海天地日成停车场管理有限公司、上海天地浦机停车场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海华韵农产品有限公司水费283.50元、电费5,136.48元、2018年4月至2018年11月纳管排污费8,000元、生活垃圾清运费12,000元、代缴服务费2,400元，合计27,819.98元；五、被告(反诉原告)上海华韵农产品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海天地日成停车场管理有限公司、上海天地浦机停车场管理有限公司开具纳管排污费8,000元、生活垃圾清运费12,000元、代缴服务费2,400元的发票；六、驳回原告(反诉被告)上海天地日成停车场管理有限公司、上海天地浦机停车场管理有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海华韵农产品有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费74,520元，减半收取计37,260元，由原告上海天地日成停车场管理有限公司、上海天地浦机停车场管理有限公司负担34,585元，由被告上海华韵农产品有限公司负担2,675元。反诉案件受理费(减半收取)2,820元，由反诉原告上海华韵农产品有限公司负担2,572元，反诉被告上海天地日成停车场管理有限公司、上海天地浦机停车场管理有限公司负担248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一九年六月三日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。