宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初1190号原告：贠海军，男，汉族，生于1975年11月6日，宁夏中卫市人，大专文化，个体，住宁夏回族自治区中卫市。被告：宁夏兴南房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市。法定代表人：林建国，系该公司董事长。被告：中卫市兴南物业服务有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市。法定代表人：王守国，系该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：张亨，男，汉族，生于1992年9月18日，内蒙古呼和浩特市人，大专文化，系该公司员工，住宁夏回族自治区中卫市。代理权限为特别授权。原告贠海军与被告宁夏兴南房地产开发有限责任公司（以下简称兴南房产公司）、中卫市兴南物业服务有限责任公司（以下简称兴南物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贠海军，二被告共同委托代理人张亨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告宁夏兴南房地产开发有限责任公司按合同约定支付逾期办理上述房屋产权证的违约金5968.44元；2.判令被告宁夏兴南房地产开发有限责任公司按合同约定支付逾期交房的违约金7162.128元；3.判令被告中卫市兴南物业服务有限责任公司退还原告物业费1263元；4.本案的全部诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年11月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，被告1将中卫市x小区x号楼x单元x户商品住宅售予原告，该房建筑面积140.17平方米，成交总价596844元。合同签订后，原告已于2013年11月16日向被告1一次性交付了全部房款585858元。由于该商品房套内建筑面积增加，于2015年2月9日与被告1签订补充协议后又补交房款10986元，共计596844元。被告1在2015年2月9日向原告交付了上述房屋，合同约定被告在房屋交付使用后90日内为原告办理房屋产权证，直到2017年6月份被告才通知原告可以办理房屋产权证，其办理时间已远远超过合同约定的时间。因此，按照原告与被告1所签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告1逾期为原告办理房屋产权证，被告1应按已付房款的1%向原告支付违约金。原告已付款为596844元，则被告1应向原告支付违约金为5968.44元。根据合同约定，出卖人应当在2014年12月31日前，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续并签署房屋交接单，出续人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，原告已付房款为585858元，则被告1应向原告支付违约金为7030.296元。按照中卫市物价局和中卫市住房和城乡建设局的通知文件《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》中(中卫市沙坡头区高层住宅物业服务收费指导标准）及市人民政府办公室关于印发中卫市物业服务收费管理实施细则（暂行）的通知中第四十一条要求：凡未向住建、价格主管部门申请审核确认物业服务等级及办理备案登记手续实施收费的，其综合性服务收费标准一律按最低收费等级标准执行。被告中卫市兴南物业服务有限责任公司应按0.7元/㎡向原告收取物业服务费（1177元/年)，但被告2自2015年4月份以来，连续二年按0.95元/平米向原告收取了物业费用(1598.元/年)，二年来共多收取物业费842元。被告兴南房产公司辩称，1.我公司办理房屋权属证书仅为协助义务，办理的前提是买受人按照国家规定将房屋契税向国家部门缴纳，并开具契税税票。其次，签订商品房买卖合同（现售）是住建部门要求签订的网签合同，原告作为房屋购买人既没有向我公司出示契税税票，也未签订网签商品房买卖合同（现售），因此无法办理房屋产权登记手续，由此产生的后果应由买受人自己承担。2.我公司于2014年12月30日张贴了交房通知单，通知阳光娇子3、4、5号楼业主接房，原告于2015年2月9日在我公司签订了补充协议，并缴纳了尾款，只有尾款交清后我公司财务科才会给物业开具交房通知准许交房，不存在逾期交房情况。且房屋交付是2015年2月9日，现已过了诉讼时效。被告物业公司辩称，原告诉请不符合法律规定，应当予以驳回。原告所述中，办理房屋产权证书的责任系基于房屋买卖合同关系，退还物业费系基于物业服务合同关系，属于不同的法律关系，且没有理应合并审理的合法事由，不应当在一个诉讼中予以解决。且原告贠海军与物业公司签订了物业服务合同，在物业服务合同中明确约定，该房屋的物业费为0.95元/平方米/月。并且国家发改委对物业服务价格已经明确规定清理废除本地区出台的相关服务价格文件。综上，请求法院依法驳回原告的诉请；当事人针对其诉讼请求和争议向法庭提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，认定如下：原告提交的商品房买卖合同、补充协议原件各1份，经审查，上述证据可以相互印证证明2013年11月16日，原告与被告兴南房产公司签订商品房买卖合同，双方对房款交付、交房时间、办证日期及违约责任等进行了约定，因涉案房屋实测面积比商品房买卖合同中约定的面积有所增加，2015年2月9日原告与被告兴南房产公司签订补充协议，由原告补交增大部分面积的房款10986元，对上述证据的证明效力予以认定；原告提交的收据原件3份，经审查，可以证明2015年2月9日，原告向被告兴南物业公司交纳楼道电费50元、交纳2015年4月1日至2016年3月30日期间的物业费1598元，2018年11月1日原告用抵顶押金的方式向被告兴南物业公司交纳2016年4月1日至2017年6月30日期间的物业费2000元，对上述证据的证明效力予以认定。被告兴南房产公司提交的收据原件1份，经审查可以证明原告于2015年2月9日向被告兴南房产公司补交因涉案房屋实测面积增大部分的房款10986元，对上述证据的证明效力予以认定；被告兴南房产公司提交的交房通知书原件1份，经审查，该证据不能达到被告的证明目的，对其证明效力不予认定；被告兴南物业公司提交的物业管理合同原件1份，经审查，可以证明2015年2月9日，原告和被告兴南物业公司签订物业管理合同，约定物业服务费为0.95元/平方米/月，对其证明效力予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月16日，原告与被告兴南房产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告兴南房产公司将x小区x号楼x单元x室出售给原告，房屋建筑面积137.59平方米，单价4258元，房屋总价款585858元。付款方式及期限为买受人于当日一次性支付购房款585858元。交付期限为：出卖人应当在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任为：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款585858元。2015年2月9日，双方签订《补充协议》，约定：房屋实测建筑面积为140.17平方米，实际总房款为596844元，原告补交房款10986元。同日原告向被告兴南房产公司补交房款10986元。被告兴南房产公司于2015年2月9日向原告交付了涉案房屋。2015年2月9日，原告与被告兴南物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定物业服务费为0.95元/平方米/月。同日，原告向被告兴南物业公司交纳楼道电费50元、2015年4月1日至2016年3月30日期间的物业费1598元。2018年11月1日，原告用抵顶押金的方式向被告兴南物业公司交纳2016年4月1日至2017年6月30日期间的物业费2000元。2017年5月，被告兴南房产公司将办理权属登记资料向产权登记部门报备。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同合法有效，受法律保护，双方应按合同约定履行各自义务。对原告要求被告兴南房产公司支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求。被告未按合同约定期限向产权登记机关提供材料，已构成违约，应按照合同约定向原告支付按已付房款1%的违约金，故对原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金5968.44元的诉讼请求予以支持。对原告要求被告兴南房产公司支付逾期交房违约金7162.128元的诉讼请求。经审查，涉案房屋于2015年2月9日向原告交付，根据双方签订的《商品房买卖合同》中对交付期限及逾期交房违约责任的约定，被告兴南房产公司应在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条（交付期限：2014年12月31日前）规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告兴南房产公司按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。按照上述约定，原告于2015年2月9日已实际取得了涉案房屋，并已知晓被告兴南房产公司向其交房的日期已超过合同约定的2014年12月31日。至2015年2月9日，原告已知道或应当知道其权利受到义务人被告兴南房产公司的损害，自2015年2月9日起，诉讼时效期间起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定。原告于2019年3月25日向本院立案诉讼要求被告兴南房产公司支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效期间。原告在庭审中亦未提交相关证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，而被告兴南房产公司在庭审中对该诉求提出诉讼时效抗辩，且对于原告的该债权请求权，亦不属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效的除外规定，故对原告的该诉讼请求依法应予驳回。对原告要求被告兴南物业公司向其退还物业费1263元的诉讼请求。经审查，2015年2月9日，原告与被告兴南物业公司已签订物业合同，约定物业服务费为0.95元/平方米/月，故被告兴南物业公司按约定向其收取物业费符合法律规定及双方约定，原告的该诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告宁夏兴南房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告贠海军支付逾期办证违约金5968.44元；二、驳回原告贠海军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件已减半收取79元，由原告贠海军负担33元，由被告宁夏兴南房地产开发有限责任公司负担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。  审判员    刘保宇                           二○一九年六月十四日 书记员     陈娜       本案适用的法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：  （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；  （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；  （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条 当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。