广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8605号原告：广州市高顿物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道1222号之一101房。法定代表人：黎燕贞。委托诉讼代理人：许多，广东安国律师事务所律师。被告：罗春霞，女，1976年6月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州市高顿物业管理有限公司与被告罗春霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许多，被告罗春霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市高顿物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告缴纳自2018年5月至2019年1月期间拖欠的物业管理费971.1元、2018年5月的公摊电费39.2元；2、被告向原告支付滞纳金（物业管理费自2018年5月10日起，公摊电费自2018年3月15日起，按欠费金额每日1%计算至缴清费用之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月23日，被告与案外人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）签订商品房预售合同，购买广州市骏御华庭A栋614单元，并于2014年5月31日办理收楼手续，原告签订《物业管理服务合同》，物业服务费为每月每平方米2.6元。合同签署后，被告自2018年5月10日起未能按照约定支付物业管理费，自2018年3月15日起未按约定支付公摊电费等费用，为维护合法权益，诉至法院。被告罗春霞辩称，对起诉金额和期间没有异议，不交原因如下：一、原告未按物业服务合同约定提供相应物业服务，违约在先，原告与小区开发商南大公司长期存在经济纠纷，导致物业管理人员配置不足，小区管理混乱，持续不作为，尤其是2018年6月上旬广州突发暴雨，原告未采取任何防范措施，致使小区B栋电梯因浸水严重受损不能使用，未及时进行维修，广大业主提出使用物业维修基金进行维保后，拒不配合，至今未能修复，A栋电梯虽未受暴雨影响可以使用，但从2018年3月至今未维保。二、拒绝缴纳物业费系行使合同先履行抗辩权，有事实法律依据，原告公司因公司负责人与南大公司负责人夫妻纠纷一度陷入停摆，原告管理小区期间，长期私拉电线用于物业自身办公，盗取公共用电。我的房屋长期对外出租，但由于原告一系列不作为导致租户对物业服务不满，租客因为电梯原因从2018年6月提前解除租赁合同，房屋空置至今年4月。三、2018年5月4日南大公司向原告提出解除《前期物业委托管理合同》，在物业合同存在争议纠纷、业务服务停摆期间，我有正当理由暂停支付业务费用。6月期间原告因私人原因，无人在岗，小区卫生垃圾由业主自筹资金清理，要求免去2018年6月管理费，已交的要求退还或抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是广州市白云区三元里大道1222号（自编A栋）614房（以下简称涉案房屋）的产权人，该房屋的建筑面积为41.4829平方米。涉案房屋所在小区为骏御华庭小区，有两栋住宅楼，其中A栋21层，B栋6层，建筑面积共20067平方米，房地产开发商为南大公司。2014年5月31日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方同意委托乙方实行物业管理；物业服务费的收费标准为住宅按建筑面积2.6元/平方米；物业服务费每月交一次，于每月10日前一次性缴纳当月物业服务费；水电费（含公摊部分）在未移交供水供电部门之前，按供水、供电部门规定收费标准每月交给乙方，于应缴费当月15日前一次性交清；甲方逾期不交物业服务费、水电费（含公摊部分）等，从逾期之日起按欠缴金额每日百分之一支付滞纳金给乙方；物业服务事项包括房屋建筑共用部分、附属配套建筑、共用设施、设备的维修、养护和管理等；物业维修基金用于物业保修期满后共用部位、公共设备设施的大、中修及更新、改造；物业管理相关通知、函件等文函，投送到小区内所设立的公告栏中即视为有效送达，若甲方要求改投送到甲方指定的其他地方，甲方需填写相应委托书，并支付邮递费、服务费；业主转让或者出租物业时，应将合同内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内将物业转让或出租情况以书面形式告知物业管理处，本合同对受让人、承租人具有同等效力。2019年2月1日，原告与广州市旭升物业管理有限公司办理交接退出骏御华庭的物业管理。被告尚欠2018年5月至2019年1月共9个月物业管理费971.1元（每月107.9元），2018年5月的公摊电费39.2元。被告出具照片拟证实小区垃圾堆放无人清理，A栋电梯使用单位为南大公司，2018年3月检测后没有进行维保。广州供电局有限公司于2018年11月26日出具客户名称为南大公司的违约用电、窃电通知书，万捷便利店存在擅自改变用电类别的违约行为。物业服务问题为电梯没有正常维保；绿化没有做到，杂草丛生，围墙有裂缝；垃圾没有清理，要靠业主和租户去清理；公摊电费是业主联系街道和供电局解决才不导致停电；电房电线乱七八糟；楼梯灯一直没有修好；B栋电梯至今没有修好，业主表示可通过维修基金流程，原告不配合。2018年5月至2019年1月期间，卫生脏乱差，人员配备不齐，原告表示6月份后因舒摩尔公司的非法介入人员逐渐减少，每天有2-3个保安、2个搞卫生、1个电工。原告出具与日立电梯（中国）有限公司广州分公司2018年6月电梯维护修理报价确认书、银行客户回单各二份，证实对电梯进行维修；出具与六安江淮电机有限公司2018年7月签订的工业品买卖合同及银行客户回单，证实对水泵电箱进行维修；出具广州蓝博森电子科技有限公司出具的2018年7、8月公共安全设备*监控维修发票两张，证实支付监控安装费；出具与广州市超群建筑材料有限公司签订的消防水泵维修合同及发票，证实对消防水泵的维修；出具与广州华安消防有限公司签订的消防安装协议、消防风机控制箱维修协议、消防系统保养合同，证实对消防安装、风机控制箱及消防系统保养；出具与广州新颜清洁服务有限公司签订的骏御华庭日常保洁服务合同及广州市东旭物业管理有限公司2018年5月、7月、9月垃圾费发票及广州中天诚保安服务公司2018年6月的发票，证实支付清洁及保安费用；出具2018年7月24日发给南大公司的函件，表示A栋经过维修，电梯恢复正常后取得合格证，才可续保，由于南大公司营业执照过期，一直没有续保，B栋电梯年检2018年到期，要去质检部门报停，要求南大公司配合解决电梯问题。原告出具维修基金公告照片，证实在公告栏公布对B栋电梯维修资金紧急使用分摊明细及工程确认书（工程费用总金额125055元）。2018年6月3日至7月5日期间，因为舒摩尔物业管理公司介入致使原告工作人员无法进入涉案小区，由骏御华庭部分业主筹集资金支付清洁费共2958元，由原告退还业主代表，由业主代表签名确认。2018年6月9日因暴雨导致A栋两台电梯及B栋一台电梯受损，电梯维保方日立电梯（中国）有限公司广州分公司当天对受损电梯进行维修，两天内完成A栋两台电梯维修工作，B栋电梯由于主机和电柜在底坑，被浸确认报废，需要费用十二万，原告确认B栋电梯没有维修好，是因为申请维修基金维修时，每户敲门要求配合签字，但业主不配合，被告对此不予确认，提出经各方协调，原告承诺承担两栋电梯的维修费用，后因原告未履行承诺出资维修电梯，使用紧急维修基金维修电梯，但原告并未配合，导致原告离场时仍未走完紧急维修基金流程。原告出具催缴短信主张曾向被告催收欠缴的费用，被告认为原告发送短信的号码与被告签订服务合同时留的号码不一致，其并未收到原告的短信。以上事实，有合同书、查册资料、照片、收款收据、发票以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务合同》为双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告对涉案房屋所在小区实施物业管理，原、被告之间的物业服务合同关系成立，被告应按物业合同的约定向原告支付物业管理费。原告要求被告支付2018年5月至2019年1月的物业管理费971.1元，被告对金额没有异议，本院予以确认。2018年6月原告因为舒摩尔物业管理公司介入致使原告工作人员无法进入涉案小区，该月并未提供物业服务，原告主张该月物业管理费，缺乏依据，本院不予支持，原告支付6月份的清洁费2958元，按小区264户分摊，每户11.2元，该款应由被告支付给原告。被告辩称原告未按物业服务合同约定提供相应物业服务，违约在先，其他月份原告已经履行主要义务，被告应按合同约定支付物业管理费，即使存在一些义务或附随义务没有履行，被告主张同时履行抗辩权本院不予支持，被告应向原告支付2018年5月、2018年7至2019年1月的物业管理费863.2元及6月清洁费11.2元，合计874.4元，原告诉请超出部分，本院不予支持。根据合同约定，物业服务费每月交一次，于每月10日前一次性缴纳当月物业服务费，被告未按约定如期缴纳构成违约，应当承担违约责任，原告主张从逾期之日起按欠缴金额每日百分之一支付滞纳金偏高，原告在电梯维保服务等方面存有瑕疵，人员配备减少影响物业服务质量，本院酌情调整逾期支付物业费的违约金按照年利率6%计算，滞纳金以每月应交物业管理费107.9元为本金，分别从当月10日起按年利率6%计算至付清之日止，并以本金为限。原告主张2018年5月的分摊电费39.2元，被告表示无异议，该请求本院予以支持。根据合同约定公摊电费应在缴费当月15日前一次性交清，原告根据合同约定要求从逾期之日起按欠缴金额每日百分之一支付滞纳金，原告提交的催缴短信不能证明接收人为被告，即没有证据证明其曾通知被告缴纳公摊电费，也未有证据证明其就被告应缴纳的公摊费用在小区进行公示，故应当从起诉之日即2019年4月11日起计算滞纳金，原告主张按每日百分之一支付滞纳金偏高，本院酌情调整按照年利率6%计算，并以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗春霞于本判决生效之日起五日内向原告广州市高顿物业管理有限公司支付2018年5月、2018年7至2019年1月的物业管理费863.2元及6月清洁费11.2元，合计874.4元及滞纳金（滞纳金以每月应交物业管理费107.9元为本金，分别从当月10日起按年利率6%计算至付清之日止，并以本金为限）；二、被告罗春霞于本判决生效之日起五日内向原告广州市高顿物业管理有限公司支付2018年5月的公摊电费39.2元及滞纳金（滞纳金以39.2元为本金，从2019年4月11日起按年利率6%计算至付清之日止，并以本金为限）；三、驳回原告广州市高顿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市高顿物业管理有限公司负担5元，被告罗春霞负担20元并于本判决生效之日起五日内迳付原告广州市高顿物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  陶向军二〇一九年六月二十六日书记员  郑萍军