广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终789号 上诉人（原审被告）：博白县华维物业贸易有限责任公司，住所地博白县博白镇人民中路北区013号。统一社会信用代码91450923745145466P。 法定代表人：廖晋泽，总经理。 委托诉讼代理人：黄端双，博白县法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：李思炫，男，1974年6月13日出生，汉族，住博白县。 委托诉讼代理人：梁志才，广西广盟律师事务所律师。 上诉人博白县华维物业贸易有限责任公司（以下简称华维公司）因与被上诉人李思炫买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区博白县人民法院（2018）桂0923民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华维公司的委托诉讼代理人黄端双，被上诉人李思炫的委托诉讼代理人梁志才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华维公司上诉请求：一、撤销一审判决，并改判驳回被上诉人李思炫的全部诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、涉讼车位已经全部竣工验收合格，可以交付使用。因涉案车位就在被上诉人楼房的负一层，被上诉人是已经知道和看到车位在协议约定交付期限届满前就可以交付使用的，并且《车位买卖协议书》没有约定，法律、法规也没有规定，被上诉人在车位交付期限届满前应当通知被上诉人接收车位。事实上，造成逾期交付车位，是被上诉人不愿意接收车位，上诉人并没有违约，不应当承担交付违约金的违约责任，一审法院适用《商品房销售管理办法》第三十条规定认定上诉人违约错误。（1）《商品房销售管理办法》是建设部制定实施的，属部门规章，不具有强制性和禁止性。（2）涉案车位的使用权实际就是土地使用权，涉案负一层的房屋是上诉人的，与被上诉人无关，而《商品房销售管理办法》是规范商品房销售的，与车位买卖是两个不同的法律关系。二、假如上诉人违约，一审法院判令上诉人按照涉案《车位买卖协议书》的车位买卖价款的30%计算违约金支付给被上诉人，违反了《合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院关于《合同法》解释（二）第二十九条的规定。根据上述规定，违约金的计算必须以实际损失为基础，且违约金的最高限额不得超过对方的实际损失的数额。本案中，被上诉人未能提供其实际损失数额，应根据一审法院委托正意价格评估集团有限公司对被上诉人涉案车位的损失评估来确定被上诉人的实际损失，上诉人至多也只能按照该实际损失支付违约金。三、一审法院判令上诉人支付3000元律师费给被上诉人错误。1、违反了广西壮族自治区《律师服务收费标准》第五条第（二）项费率计算的规定，多计算了500元（二审中，上诉人撤回此项理由）；2、本案一审判决双方当事人部分胜诉、部分败诉，一审将全部律师费判令收上诉人支付显失公正。四、关于本案案件受理费，一审法院判决双方当事人部分胜诉和部分败诉，一审法院将全部诉讼费用判令上诉人负担，亦是错误的。综上请求支持上诉人的上诉请求。 李思炫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法，应予以维持。一、上诉人在合同约定的期限内没有通知被上诉人前往接收车位，在被上诉人起诉以后才发通知是推卸责任。且在一审组织双方现场勘查时，相关场地仍不具备交付条件。上诉人存在违约行为，应按合同约定承担5万元违约金。二、关于律师代理费和案件受理费的问题，根据本案合同的约定，不存在按比例分担的问题，这是违约方应承担的责任。综上请求驳回上诉，维持原判。 李思炫向一审法院起诉请求：1、被告支付违约金50000元、律师费3000元给原告；2、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：被告是依法成立的公司法人，经营范围：物业管理，房地产开发与经营，塑料、建材、五金、电器的购销；新形材料生产项目筹建。2011年5月4日被告取得了三和幸福里商品房地块土地使用权，之后相继取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2017年8月8日，原被告签订《车位买卖协议书》，主要约定：原告自愿购买被告开发建设的位于博白县交叉西南侧的三和幸福里10-B109号负一层车位，建筑面积约106.93平方米，共二个标准小车车位（10B109-1、10B109-2），价格127635元；被告须于2018年5月30日前交付，逾期15日视为违约；原告须一次性于签订合同当日付清款127635元，逾期15日视为违约。若违约，违约方须支付违约金50000元给守约方，守约方为保护合法权益引起产生的各种费用（包括诉讼费、律师费等）由违约方承担。同日，原告向被告支付二个小车车位款127635元，被告向原告出具收款收据。因被告没有按约定时间交付小车车位，原、被告就违约金问题发生争议，便向一审法院提起民事诉讼。2018年8月2日，被告向原告邮寄《接收车位通知》。另查明，原告因本案诉讼向一审法院交纳了受理费563元，委托律师代理诉讼支出了律师费3000元。 一审法院认为，本案《车位买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合同有效。双方当事人应当依约定履行各自的义务。 关于被告是否构成逾期交付的问题。根据《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”之规定，开发商应当按期将符合交付使用条件的车位交付给买受人，按期交付是开发商的义务。本案中，交付期限届满，被告应当且必须通知原告接收车位，原告也可以主动联系被告，但不免除被告通知的义务。《车位买卖协议书》约定，涉案车位于2018年5月30日前交付，逾期15日交付的视为违约。被告应当于2018年5月30日前交付符合交付条件的车位给原告，但被告于2018年8月2日才向原告邮寄《接收车位通知》，逾期通知原告接收车位，构成逾期交付。故原告请求被告支付延期交付违约金，依法有据，予以支持。被告抗辩原告没有到被告公司办理交付手续，是逾期交付原因，不予采纳。 关于约定的违约金是否过高问题。自被告于2018年8月2日向原告邮寄《接收车位通知》时止，被告已构成违约。《车位买卖协议书》约定，一方违约，违约方须向守约方支付违约金50000元。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案被告已构成违约，原告请求被告按约定支付违约金50000元，有合同为依据。但被告抗辩并出具车位月租金损失评估报告，认为违约金过分高于造成的损失，故原告请求被告依约定支付违约金50000元，不予支持。被告抗辩约定的违约金过高请求予以减少，予以支持。但被告抗辩不予支付违约金及按车位月租金计算违约金，不予支持。根据被告的违约事实、情节、过错程度，兼顾合同的履行情况，依照公平原则和诚实信用原则对违约金予以调整为合同标的款的30%（127635元×30%），即38290.5元。 关于诉讼费、律师费的问题。本案《车位买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合同有效。原被告约定守约方为保护合法权益引起产生的各种费用（包括诉讼费、律师费等）由违约方承担，故双方当事人应当依约定履行各自的义务，诉讼费、律师费应由被告承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、被告博白县华维物业贸易有限责任公司支付违约金38290.5元给原告李思炫；二、被告博白县华维物业贸易有限责任公司在本判决生效后15日内将三和幸福里10#楼负一层车位10B109-1、10B109-2交付给原告李思炫；三、被告博白县华维物业贸易有限责任公司赔偿律师代理费3000元给原告李思炫。案件受理费1126元，减半收取563元，由被告负担并返还给563元给原告。 二审中，华维公司于2019年5月28日提交如下证据：1、三和幸福里（9#、10#号楼）建设工程规划验收合格证一份，欲证明9#、10#楼于2017年1月4日获得建设工程规划验收合格证；2、三和幸福里9#楼、10#楼建设工程质量竣工验收意见书各一份，欲证明9#、10#楼及地下室于2017年1月5日通过施工、勘察、设计、监理、建设五单位验收；3、三和幸福里9#楼、10#楼建（构）筑物防雷装置检测报告，欲证明9#、10#楼及地下一层于2017年8月21日通过防雷装置检测；4、玉林市公安消防支队建设工程消防验收意见书，欲证明9#、10#及地下室于2019年1月31日通过工程消防验收合格。 经组织质证，李思炫认为：一、上诉人提交的证据严重逾期，被上诉人不同意质证，上述证据不能作为本案的有效证据认定相关事实。二、证据4说明直到2019年1月31日之前，涉案的车位都没有经过消防验收，因为涉案车位是地下的建筑工程，相较而言，消防设施的安全要远重要于地面设施的安全。三、除了工程验收合格之外，地下车位还需要出入门禁、管理人员到位才能交付。综上，上诉人的举证超过了举证期限，也不能证实涉案车位在合同约定的期限内符合交付的条件。 对上诉人提交的证据，本院认定如下：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定，上述证据来源真实、合法，虽上诉人逾期提供，但与本案基本事实有关，应作为本案认定事实的依据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实除“2017年8月8日”原被告签订《车位买卖协议书》有误，应为“2017年8月9日”外，其余事实属实，本院予以确认。 另查明：三和幸福里9#楼、10#楼于2017年1月4日获得建设工程规划验收合格证，三和幸福里9#楼、10#楼及地下室于2017年1月5日通过施工、勘察、设计、监理、建设五单位验收，于2017年8月21日通过防雷装置检测，于2019年1月31日通过工程消防验收合格。 再查明：上诉人在一审中申请对被上诉人未能使用涉案车位产生的直接经济损失进行评估，一审法院委托广西正意价格评估集团有限公司玉林分公司进行评估，广西正意价格评估集团有限公司玉林分公司作出评估报告，认为未能使用涉案车位的直接经济损失为租赁类似车位所需费用，涉案车位自2018年5月31日至评估之日止的直接经济损失为230元/月·个，共6个月，合计2760元。 本院认为，上诉人华维公司与被上诉人李思炫签订的《车位买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，合同有效。对于上诉人是否存在逾期交付车位的违约行为的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，涉案车位为地下建设工程，其竣工验收合格后，方可交付使用。因此上诉人在涉案车位竣工验收合格后，应通知被上诉人前来接收车位。上诉人没有提供证据证实在《车位买卖协议书》约定的交付期限届满时，通知过被上诉人接收车位，其主张是被上诉人不愿意接收车位导致逾期交付，没有证据证实，本院不予采纳。上诉人存在逾期交付车位的违约行为，应承担违约责任。虽然华维公司于2018年8月2日已经通知过交付涉案车位，但涉案车位于2019年1月31日才通过消防验收，视为华维公司直至2019年1月31日向李思炫交付了合格的车位，一审判决华维公司在判决生效后15天内交付车位不当，也超出了被上诉人的诉讼请求，本院予以撤销。 对于违约金的计算问题，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，上诉人在一审提出抗辩《车位买卖协议书》约定的违约金过高，应予减少或者不支付违约金，一审法院委托广西正意价格评估集团有限公司玉林分公司作出评估报告：该涉案车位自2018年5月31日至评估之日止，未能使用车位直接经济损失为230元/月·个，共6个月，合计2760元。被上诉人否认约定的违约金过高，认为约定公平合理，在上诉人提供相应证据后，也应当举证证明违约金约定的合理性，但未提供证据证明，应承担不利法律后果。《车位买卖协议书》中约定的违约金为50000元，已经远高于造成损失的百分之三十，本院认为《车位买卖协议书》约定的违约金过高，在尊重双方当事人合同约定的基础上，考虑到上诉人在实际履约过程中已经履行了合同约定的大部分内容，不存在提高价格、拒交车位等恶意违约情形，参考评估结果，酌情确定上诉人应从违约之日起至涉案车位合格交付之日止（即8个月），按230元/月·个上浮30%向被上诉人计付违约金，即230×2×8×1.3＝4784元。一审判决按交易总价格的30%计付违约金不符合法律规定，本院予以纠正。 关于律师费的负担问题，因本案《车位买卖协议书》约定守约方为保护合法权益引起产生的各种费用（包括诉讼费、律师费等）由违约方承担，华维公司因逾期交付车位的违约行为应负担守约方为实现权利而支出的律师费用。关于案件诉讼费负担问题。虽然《车位买卖协议书》有上述约定，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案诉讼费应根据胜败比例确定各方当事人负担的诉讼费。 综上所述，华维公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理失当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区博白县人民法院（2018）桂0923民初1783号民事判决第三项； 二、撤销广西壮族自治区博白县人民法院（2018）桂0923民初1783号民事判决第二项； 三、变更广西壮族自治区博白县人民法院（2018）桂0923民初1783号民事判决第一项为：上诉人博白县华维物业贸易有限责任公司支付违约金4784元给被上诉人李思炫。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费563元，由上诉人博白县华维物业贸易有限责任公司负担53元，被上诉人李思炫负担510元；二审案件受理费1126元（上诉人已预交），由上诉人博白县华维物业贸易有限责任公司负担107元，被上诉人李思炫负担1019元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕海欢 审 判 员 谭泉清 审 判 员 郑燕冰 二〇一九年六月十日 法官助理 周冬梅 书 记 员 尹 聪