福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终710号 上诉人（原审原告）：闫一石，男，1984年12月28日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：李锟，福建天凯（北京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈东星，男，1957年10月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄榕城，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李希友，福建知信衡律师事务所律师。 原审第三人：卓培新，男，1965年1月27日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。 上诉人闫一石因与被上诉人陈东星及原审第三人卓培新案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人闫一石的委托诉讼代理人李锟、被上诉人陈东星的委托诉讼代理人黄榕城、原审第三人卓培新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫一石上诉请求：撤销一审判决，改判支持闫一石的诉讼请求。事实和理由：（一）卓培新多次恶意推脱配合过户，闫一石在客观上无条件对讼争房屋权属实时监督，因此并不知晓卓培新私自将房产办理对外抵押。原审法院认定上诉人未尽敦促过户义务，且放任对外抵押行为，属事实认定错误。北京市房屋过户手续要求严格，需在办理过户手续前进行网签，网签的有效期限仅一个月，过了有效期限就得重新排号等待网签通过。闫一石与卓培新签订《房屋置换协议》后，多次催促卓培新共同办理房屋过户登记，但卓培新均以夫妻双方未同时在北京市为由拖延至网签过期，导致未能办理过户手续，并非闫一石未尽敦促办理讼争房屋过户登记手续的义务。（二）闫一石已依照约定支付购房款，原审法院错误认定闫一石未支付讼争房屋对价。对于是否支付全部价款不宜机械理解为支付涉案财产的总价，而应当结合是否履行房屋买卖合同约定的义务予以认定。本案中，闫一石与卓培新签订的《房屋置换协议》第四条置换流程第(三)款约定“第三步：乙方将‘叁号住房’过户给甲方，然后甲方向银行申请房屋按揭贷款，并以此向乙方支付本协议第一条所列之差价款”。因此，闫一石交付108万元差价款的时间应在讼争房屋完成过户且闫一石向银行申请按揭贷款之后。在讼争房屋被查封之前，闫一石已依照约定将位于武汉的两套房产（价值248万元)交付给卓培新，依照约定完成支付房屋对价的义务。因卓培新未配合闫一石办理讼争房屋过户手续，造成约定支付差价款108万元的条件尚未成就。同时，根据《房屋置换协议》第五条约定：“如出现单方面终止本协议或者未履行本协议条款的即视为违约，违约方须支付对方人民币壹佰伍拾万元整违约金”，卓培新多次恶意推脱配合办理讼争房屋的过户手续，存在违约，应向闫一石支付150万元违约金，双方之间互负金钱债务可以进行冲抵，卓培新还需向闫一石支付剩余违约金42万元。综上所述，闫一石已依照合同约定支付了房屋对价，未办理过户登记也并非因上诉人自身的原因，原审法院认定事实错误。本案的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，闫一石就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 陈东星答辩称，（一）闫一石与卓培新的所谓《房屋置换协议》系为了逃避执行而作的虚假协议，应依法将本案以虚假诉讼移交公安机关立案侦查。（二）闫一石对于置换事实过错明显，其声称对抵押事实不知，与事实严重不符。卓培新先是将讼争房产抵押给兴业银行北京西城支行，根据金融贷款的审查流程，银行必然进行抵押房产的现场查勘及抵押评估程序，该房产又再次抵押给韩秀梅，并将房产证等材料交付给韩秀梅，闫一石声称长期居住使用讼争房产，对这一系列事实不可能不知晓。（三）闫一石不存在交付购房款的事实。闫一石称以武汉两套房产置换案涉北京房产，但没有证据证明查封前已交付了上述两套房产，也没有办理过户登记，因此，闫一石没有支付任何款项。本案纯属闫一石与卓培新为逃避执行而提起的虚假诉讼，其诉讼请求依法应予驳回。 卓培新述称，闫一石所述属实，因卓培新的业务主要在武汉，夫妻很难同时在北京，故讼争房产过户登记手续一直没有办理，将讼争房产进行抵押是在闫一石不知情的情况下办理的，当时自己认为有能力偿还银行贷款，因此，未办理房产过户的责任不在闫一石。 闫一石向一审法院起诉请求：1.确认北京市朝阳区东三环南路54号院1号楼18层1806房屋归原告所有；2.解除（2015）榕民保字第690号、（2016）闽01执400号案中对前述房屋的司法查封、冻结、拍卖等强制执行措施；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年6月30日，原告闫一石（甲方）与第三人卓培新（乙方）签订一份《房屋置换协议》，约定：甲方闫一石此次置换的第一套住房地址为武汉市武昌区临江大道55号锦江国际3栋1单元19层3号，房产证号昌字第××号，建筑面积72.40平方米，在本协议中该房称为“壹号住房”；第二套住房地址为武汉市武昌区临江大道55号锦江国际3栋2单元26层3号，房产证号武房权证昌字第××号，建筑面积107.56平方米，在本协议中该房称为“贰号住房”（产权人石襄燕身份证号：……）；乙方卓培新此次置换住房地址为北京市朝阳区东三环南路54号院1号楼18层1806，房产证号Ｘ京房权证朝字第××号，建筑面积122.70平方米，在本协议中该房称为“叁号住房”。双方经协商，就上述房屋的置换事宜，订立本协议。第一条：甲乙双方同意将上述三处房屋进行置换，置换方式为：甲方将所述两套住房和乙方一套住房进行置换；由于地理位置、设备标准、面积等存在差异，甲方同意支付乙方108万元作为差价款（注：“壹号住房”单价1.1万元，总价80万元，“贰号住房”单价1.2万元，总价129万元，且该两套住房有精装修，装修总价约39万元；“叁号住房”单价2.9万元，总价356万元）。第二条：甲乙双方保证，上述三处房屋产权清晰真实，无任何争议；在置换协议履行过程中不得将上述房产向第三方进行转售、出租及抵押。第三条：双方同意在本协议签订后，应积极配合对方办理过户手续；本协议履行过程中因政策原因须缴纳税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由甲乙双方各负担50%。第四条：置换流程：（一）第一步：双方须在本协议签订之日起十日内将所置换房产交付对方实际使用；（二）第二步：甲方须将“壹号住房”和“贰号住房”两套房产的房产证、土地证交给乙方；乙方自愿暂不进行该两套房屋过户手续的办理，需要办理时，甲方应积极配合；（三）第三步：乙方将“叁号住房”过户给甲方，然后，甲方向银行申请房屋按揭贷款，并以此向乙方支付本协议第一条所列之差价款。第五条：本协议生效后，除不可抗力外，双方不得撤销协议；如出现单方面终止本协议或者未履行本协议条款的即视为违约，违约方须支付对方150万元违约金，且乙方应退回甲方“壹号住房”和“贰号住房”的房产证和土地证等等。 协议签订后，卓培新未依约将“叁号住房”（以下简称案涉北京房产）过户给闫一石。并且，卓培新于2012年11月6日将案涉北京房产抵押给兴业银行北京西城支行；又于2015年4月10日抵押给韩秀梅，均办理了抵押登记。 另查，（2015）榕民初字第1523号陈东星诉卓培新、李曼岚、武汉大地林肯置业发展有限公司、武汉飘飘食品集团有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2015）榕民保字第690号民事裁定书和协助执行通知书，保全查封卓培新名下的案涉北京房产。（2015）榕民初字第1523号民事判决书发生法律效力后，由于被执行人未主动履行义务，申请执行人向一审法院申请强制执行。该案进入执行阶段，诉讼保全查封依法转为执行查封。由于被执行人未按执行通知书、限期履行通知书履行生效法律文书确定的义务，一审法院于2016年11月10日作出（2016）闽01执400号之二执行裁定书，裁定拍卖卓培新名下的案涉北京房产。卓培新以其系标的房产的名义产权人，实际所有权人是闫一石，该房产不能作为被执行对象为由，向一审法院提出书面异议。一审法院经审查于2017年4月24日作出（2017）闽01执异9号执行裁定：驳回卓培新的异议。裁定送达后，卓培新向福建省高级人民法院申请复议。福建省高级人民法院经审查于2017年6月28日作出（2017）闽执复47号执行裁定：驳回卓培新的复议申请。后闫一石以其系标的房产的所有权人，该房产不能成为被执行对象为由向一审法院提出书面异议。一审法院经审查于2017年10月12日作出（2017）闽01执异198号执行裁定：驳回闫一石的异议。闫一石遂提起本案执行异议之诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告闫一石以其自己所有的一套房产及其母亲石襄燕所有的一套房产加上现金108万元置换第三人卓培新所有的讼争房产，实际上是向第三人购买讼争房产，而对价是两套房产加上108万元现金。原告闫一石在被告陈东星对第三人卓培新的金钱债权执行中，对目前仍登记在第三人卓培新名下的讼争房产提出异议，则应适用前述司法解释的规定进行审查。讼争《房屋置换协议》签订于本院查封讼争房产之前，且原告主张其自讼争《房屋置换协议》签订后即占有使用讼争房产，并对讼争房产进行了装修及购买了车位，但即使原告前述属实，因其与第三人卓培新并未按照讼争《房屋置换协议》的约定，办理该协议项下包括讼争房产在内的三套房产的过户登记，原告也未向第三人支付差价款，故原告实际上并未就获得讼争房产的所有权支付对价。同时，原告甚至放任第三人先后将讼争房产抵押给银行及个人，而未采取有效措施催告第三人尽快完成讼争房产的过户登记或追究第三人的违约责任，原告自身对未办理讼争房产的过户登记负有过错。因此，原告对讼争房产提出的异议不符合前述司法解释规定的情形，其权利不能排除对讼争房产的执行。综上所述，原告闫一石的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回原告闫一石的诉讼请求。一审案件受理费46000元，由原告闫一石负担。 本院二审期间，各方当事人表示对一审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。闫一石要求补充查明其2012年已经占有使用案涉北京房产的事实，还提出将余款108万元提存于法院的请求，并在二审中补充提交2015年7月8日存量房交易平台截屏页面，用以证明其最近一次于2015年7月8日（案涉北京房产被查封之前）取得北京市不动产登记和交易中心资格核验，因未及时办理过户手续，导致资格认证失败。陈东星质证认为，该证据不属二审新证据，且证据真实性无法确认，证据内容亦未体现与案涉北京房产的关联性。卓培新质证认为，对该证据的真实性没有异议。本院认为，该证据内容不能体现与案涉北京房产的关联性，故不予确认。 本院认为，闫一石主张其以武汉市的两套房产加上108万元差价置换卓培新名下的案涉北京房产，该交易行为实质上是以武汉市的两套房产价值加上差价108万元向卓培新购买案涉北京房产。由于案涉北京房产目前仍登记在卓培新名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，闫一石要求确认案涉北京房产归其所有，缺乏事实和法律依据，不予支持。其主张对案涉北京房产享有的实体权利足以排除执行，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。由于闫一石所称用于置换的武汉市两套房产并未过户登记至卓培新名下，闫一石亦未支付108万元差价，故其对案涉北京房产并未实际支付对价。即使其在二审诉讼中提出将108万元差价提存于法院用于执行的申请，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。同时，闫一石未能提供证据证明其在2012年6月签订《房屋置换协议》之后积极督促卓培新履行合同义务，自合同签订之日至查封之日长达三年的时间未办理案涉北京房产权属过户登记手续，相反，在此期间，案涉北京房产还两次被卓培新用于借款抵押。由于闫一石怠于行使权利，故对《房屋置换协议》无法履行的风险应当自行承担，其提出的异议亦不符合上述司法解释第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。鉴于上述第二十八条规定的各项条件必须同时具备，买受人提出的执行异议方可成立，闫一石提出的执行异议至少未满足上述规定其中两项条件，故不足以排除对案涉北京房产的强制执行。至于闫一石是否在查封之前实际占有案涉北京房产，不影响本案处理结果，无须进行分析认定。 综上所述，闫一石的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费46000元，由闫一石负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 敏 审 判 员  程光毅 代理审判员  陈 梁 二〇一九年六月十四日 法官助理齐传楠 书记员李佳玲