重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初10033号原告:重庆某物业管理有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人：周某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄骊，重庆周立太律师事务所律师。被告：胡某某，女，汉族，1966年1月10日出生，住重庆市南岸区。原告重庆某物业管理有限公司（以下简称“某物业公司”）诉被告胡某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员周文秀独任审判，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告某物业公司委托诉讼代理人黄骊，被告胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某物业公司诉称，其于2015年7月31日与重庆市南岸区迎龙镇倒座庙社区居民委员会签订北星小区物业服务合同，约定原告向被告胡某某所在的北星小区二期提供物业服务，被告每月按0.7元每平方米向原告支付物业服务费，住宅公摊费为每月每户5元，电梯费为每月每户10元，业主应于每月5日起缴纳物业服务费用，业主或物业使用人违反合同约定，未按时如数缴纳物业服务费，应按每日万分之五的标准支付违约金。物业服务合同签订后，原告按照合同约定履行了维护、清洁保洁、绿化养护、设施设备运行维护等义务，被告也享受了原告所提供的服务，但未按合同约定履行其支付物业服务费的义务。2016年8月至2018年10月期间，被告未缴纳的物业服务费（含电梯费、公摊费）共计2621.7元。原告经催收未果，遂起诉来院，请求判令被告支付原告2016年8月至2018年10月期间的物业服务费2621.7元，并自2016年9月1日起按未付物业服务费的万分之五的日利率支付违约金，本案的诉讼费由被告承担。原告某物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、企业名称变更情况；2、房屋登记信息查询证明；3、北星小区物业服务合同；4、北星小区（二期）物业意见征询表；5、重庆市南岸区迎龙镇人民政府情况说明；6、物业服务合同备案证明；7、维修值班记录表；8、客服巡逻记录表；9、保洁签到表；10、律师函及催款快递单。被告胡某某辩称，大概是这个欠费金额，欠费时间及房屋建筑面积属实。2017年2月，胡某某家中被盗，是原告没有做好安全防护，其保安人员未尽到职责；小区清洁未做好，无人管理；小区的监控设施被破坏无人管理，小区大门损坏无人修理。综上原因，被告拒付物业费。原告应赔偿被告损失，之后被告才会同意缴纳物业费。被告胡某某未向法庭举示证据。经审理查明，2015年4月，北星小区（二期）前期物业企业重庆润州物业管理有限公司撤场，该小区处于无物业服务企业状态。2015年7月3日，重庆市南岸区迎龙镇人民政府鉴于北星小区（二期）无物业管理情况，即制作《北星小区（二期）物业意见征询表》，向该小区业主征询选聘物业服务企业。经小区业主投票及结果公示，并经过半业主同意，决定选取重庆远亿物业管理有限公司对该小区进行物业管理。2015年7月31日，重庆市南岸区迎龙镇倒座庙社区居民委员会作为甲方，与作为乙方的重庆远亿物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由乙方对北星小区（二期）提供物业管理服务；物业服务费包括：住宅物业按建筑面积每月每平方米0.7元，住宅公摊费每月每户5元，电梯费每月每户10元；业主应于每月5日起交纳物业服务费；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。甲乙双方还就物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等进行了约定。2015年8月1日，重庆远亿物业管理有限公司进驻北星小区（二期），依约对该小区提供了包括清洁卫生、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告胡某某系重庆市南岸区迎龙镇银河路8号北星小区（二期）1号楼5层4号房屋（住宅）业主，其房屋建筑面积为118.1平方米，其每月应缴纳的物业服务费（含公摊费、电梯费）为97.67元。2016年8月至2018年10月期间的物业服务费（含公摊费、电梯费）共计2637.09元。2019年4月15日，原告某物业公司以被告胡某某拖欠其物业服务费为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，北星小区（二期）至今未成立业主委员会。2016年11月23日，经工商行政管理部门核准“重庆远亿物业管理有限公司”更名为“重庆某物业管理有限公司”。上述事实，有原告举证及原被告陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依据《重庆市物业管理条例》第十二条之规定，未依法成立业主大会和选举业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅业主意见并取得过半业主书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。小区业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，北星小区（二期）所在地重庆市南岸区迎龙镇人民政府在该小区未成立业主委员会，且无前期物业企业提供物业服务的情况下，依法经征询小区业主意见，并经该小区过半业主同意，选聘被告某物业公司对该小区实施物业管理服务，指定物业所在地倒座庙社区居民委员会代行业主委员会职责，与被告签订了《物业服务合同》，该合同是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同对包括被告胡某某在内的所有北星小区（二期）业主具有约束力。2016年8月至2018年10月期间的物业服务费（含公摊费、电梯费）共计2637.09元，被告应予支付，并承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任。鉴于原告起诉主张该期间未缴纳的物业服务费为2621.7元，差额部分视为原告权利的放弃。被告关于原告物业服务中存在未做好安全防护，保安人员未尽职责，小区清洁未做好，监控设施、大门损坏无人管理维修等不作为行为，其不同意向原告支付物业服务费的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以拒绝交纳物业费予以对抗。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告胡某某于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆某物业管理有限公司2016年8月至2018年10月期间的物业服务费（含公摊费、电梯费）2621.7元及违约金（以被告胡某某当月所欠物业服务费金额为基数，从欠付该金额的次月1日起，按日万分之五的利率计算至该金额付清之日止）。案件受理费减半收取25元，由被告胡某某负担（此款已由原告重庆某物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  周文秀二〇一九年六月十八日书记员  高小涵