广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终1185号上诉人（原审被告、反诉原告）：王宇瑜，被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈婷，委托诉讼代理人：董丽娜，广东承诺律师事务所律师。原审被告：湛江市创基房地产代理有限公司，住所地：湛江开发区人民大道中祺祥大厦13楼1303房。法定代表人：陈世挺，总经理。委托诉讼代理人：戴宇秋，男，该公司职员。上诉人王宇瑜因与被上诉人陈婷及原审被告湛江市创基房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王宇瑜，被上诉人陈婷及其委托诉讼代理人董丽娜，原审被告湛江市创基房地产代理有限公司的委托诉讼代理人戴宇秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王宇瑜上诉请求：一、撤销一审判决，驳回陈婷的全部诉讼请求，支持王宇瑜的全部反诉请求。二、判决本案一、二审的全部诉讼费用由陈婷负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，王宇瑜与陈婷已经同意解除双方签订的《房地产买卖合同》，王宇瑜不存在违约行为，无须承担违约责任，一审判决王宇瑜支付违约金141600元和律师费8000元给陈婷是错误的。王宇瑜与陈婷于2017年5月2日签订《房屋买卖合同》，合同约定：王宇瑜将位于湛江市赤坎区海田路128号帝景金岸商住小区海盛苑5号楼2902房以708000元出售给陈婷，双方在2017年12月31日办理该房屋所有权登记过户手续，若因王宇瑜的原因造成2017年12月31日不能办理房屋所有权登记过户手续，王宇瑜构成违约；若因陈婷的原因造成2017年12月31日不能办理房屋所有权登记过户手续，陈婷构成违约。合同签订后，陈婷认为王宇瑜无法取得涉案房屋的权属证，向王宇瑜提出解除合同的要求，并要求王宇瑜支付5000元作为赔偿金，因王宇瑜没有收到陈婷交付的定金。王宇瑜认为陈婷没有诚意与王宇瑜达成房屋买卖交易，同意与陈婷解除合同。2017年6月27日，王宇瑜向陈婷及湛江市创基房地产代理有限公司发出《合同书解除告知函》，确认王宇瑜与陈婷签订的《房地产买卖合同》已经解除。对于陈婷要求赔偿的5000元，由于双方签订的合同中没有约定解除合同需要赔偿5000元，因此王宇瑜不需要向陈婷支付5000元，双方签订的合同已经解除。在本案中，王宇瑜没有违约，在陈婷有顾虑、提出解除合同时，王宇瑜尊重陈婷的选择，同意与其解除合同。王宇瑜不存在不履行合同的行为，一审法院判决王宇瑜赔偿陈婷律师费是错误的。二、王宇瑜从未收取陈婷的定金，王宇瑜没有违约，无退还定金的义务，一审法院判决王宇瑜支付定金损失10000元给陈婷没有事实和法律依据。王宇瑜至今未收到定金10000元，陈婷与湛江市创基房地产代理有限公司也未曾告知王宇瑜关于陈婷是否支付定金的事宜。王宇瑜没有收到定金，反而是陈婷与湛江市创基房地产代理有限公司没有按合同约定履行支付定金、转交定金的义务。本案中，王宇瑜没有收到定金，也不存在违约行为，陈婷主动提出解除合同，要求退还定金缺乏依据，王宇瑜没有退还定金的义务。一审法院判决王宇瑜支付定金损失10000元给陈婷没有事实和法律依据。综上，王宇瑜在履行合同过程中，不存在任何违约行为。陈婷在合同履行期限尚未届满即主动提出解除合同后又要求王宇瑜履行合同，其行为构成根本性违约，其诉讼请求缺乏事实和法律依据。被上诉人陈婷答辩称：双方在签订涉案合同之后，陈婷曾去房管部门了解涉案房屋的情况，涉案合同约定的房屋面积和涉案房屋登记面积存在5平方米的误差，陈婷认为误差超过法律规定的3%的范围，故向王宇瑜提出异议，双方因此曾发生过争议，但陈婷并未提过解除合同。根据王宇瑜提供的聊天记录，陈婷在2017年6月25日仍要求继续履行合同，王宇瑜无权解除合同。王宇瑜于2017年6月27日向湛江市创基房地产代理有限公司发出《合同书解除告知函》不具有解除合同的效力，属于王宇瑜违约的行为。因为王宇瑜不同意过户涉案房屋，导致涉案合同目的不能实现，陈婷享有合同的法定解除权。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。原审被告湛江市创基房地产代理有限公司陈述称：涉案合同签订时尚未取得房产证，在陈婷发现合同约定的房屋面积存在误差后要求王宇瑜减价，但王宇瑜并未同意。陈婷向一审法院起诉请求：一、解除陈婷与王宇瑜、湛江市创基房地产代理有限公司于2017年5月2日签订的《房地产买卖合同》；二、判决王宇瑜向陈婷支付违约金141600元；三、判决王宇瑜向陈婷返还定金10000元；四、判决王宇瑜向陈婷赔偿本案的律师费8000元；五、判决涉案的中介服务费15000元由王宇瑜负担；六、判决本案的诉讼费由王宇瑜负担。王宇瑜向一审法院反诉请求：一、确认王宇瑜与陈婷已经自愿解除双方签订的《房地产买卖合同》，驳回陈婷在本诉中的全部诉讼请求；二、判决陈婷向王宇瑜支付违约金141600元；三、判决陈婷赔偿王宇瑜本案的律师费11500元；四、判决陈婷负担本案的全部诉讼费用。一审法院审理查明：经经纪方即湛江市创基房地产代理有限公司提供居间服务，陈婷与王宇瑜、湛江市创基房地产代理有限公司于2017年5月2日签订了《房地产买卖合同》。约定：一、王宇瑜将自有的位于湛江市赤坎区海田路128号帝景金岸商住小区海盛苑5号楼2902房出售给陈婷。二、房屋成交价为708000元。三、陈婷应于签署合同当天交付定金10000元，该定金陈婷与王宇瑜同意由湛江市创基房地产代理有限公司代收代管，湛江市创基房地产代理有限公司无需指示即可进行房地产过户工作，由此产生的费用由定金中支付。陈婷与王宇瑜同意由湛江市创基房地产代理有限公司代收代管，该房屋出证后再转给王宇瑜。四、陈婷于签房管局交易合同当日支付首期房款（含定金在内）408000元，余额300000元由陈婷向贷款机构申请贷款，待该物业他项权证登记后由贷款机构直接转给王宇瑜（贷款金额以贷款机构实际批核为准，差额则由陈婷向王宇瑜补足）。五、湛江市创基房地产代理有限公司在合同生效当日收取陈婷与王宇瑜中介服务费用（下称佣金）15000元，该款由陈婷全额支付。六、本次交易及产权过户按政府规定所产生税金、过户、办证以及按揭等费用（下称办证费），由陈婷负责支付，由湛江市创基房地产代理有限公司办理缴纳手续。如委托湛江市创基房地产代理有限公司代缴办证费，陈婷于2017年5月2日前预付办证费10000元给湛江市创基房地产代理有限公司。七、王宇瑜承诺交付该物业的日期为过户后七天内。八、王宇瑜保证享有上述房地产的完整所有权和处分权。若因王宇瑜的原因造成2017年12月31日前不能在所属房管局与不动产管理局办理该房屋所有权登记过户手续，即属王宇瑜违约，即日起王宇瑜返还所收陈婷的购房款并赔偿给陈婷成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿湛江市创基房地产代理有限公司15000元整作为违约金，解除合同。若因陈婷的原因造成2017年12月31日前不能在所属房管局与不动产管理局办理该房屋所有权登记过户手续，即属陈婷违约，即日起陈婷赔偿给王宇瑜成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿湛江市创基房地产代理有限公司15000元整作为违约金，解除合同。湛江市创基房地产代理有限公司有权优先从代收定金中扣除佣金、办证费用及税费。王宇瑜或陈婷因故未能在以上约定的时间到达房地产办证机关办理过户手续，需提交湛江市创基房地产代理有限公司签发的《延期过户确认书》或达成三方延期协议，否则应视为王宇瑜或陈婷一方违约。九、一方违约，另两方追究违约责任而产生的律师费、诉讼费、查档费等费用由违约一方承担。2017年5月2日，陈婷向湛江市创基房地产代理有限公司交纳了购房定金10000元。湛江市创基房地产代理有限公司至今未将该定金交付给王宇瑜。之后，陈婷与王宇瑜因房屋面积问题发生争执。2017年6月25日，陈婷与王宇瑜进行了如下短信聊天内容：陈婷：“美女，听房管局告知，帝景金岸的房子已出房产证，我也准备好手续了，等你按合同继续办理，请抓紧。谢谢！”王宇瑜：“你不是说不要的吗？要我们赔偿给你5千块钱的吗？”陈婷：“事情已过去，你也没赔偿啊，合同继续就行了。”王宇瑜：“是你一直要我们赔偿并且要退合同的。”陈婷：“请继续就行了。”王宇瑜：“你为什么要出尔反尔呢？”陈婷：“请继续就行了。”之后，王宇瑜于2017年6月27日作出《合同书解除告知书》，主要内容：王宇瑜与陈婷于2017年5月2日签署了《房地产买卖合同》。因陈婷违约，现正式通知陈婷解除该合同。王宇瑜将该告知书送达给了湛江市创基房地产代理有限公司。另查明，因上述房屋尚未办理产权证，湛江市创基房地产代理有限公司一直未通知陈婷与王宇瑜签订房管局交易合同。直至2017年底上述房屋才办理了房屋权属证书。2018年4月28日，陈婷与广东自正律师事务所（下称自正律师所）签订《委托合同》，约定：自正律师所接受陈婷的委托，指派律师陈锦泳为陈婷的代理人，参与本案一审程序的诉讼。陈婷向自正律师所支付了律师费8000元。2018年6月4日，王宇瑜与广东粤海律师事务所（下称粤海律师所）签订《委托代理合同》，约定：因本案，王宇瑜委托粤海律师所（指派唐爱弟律师、庞莹实习律师）为王宇瑜的代理人。王宇瑜向粤海律师所支付了律师费11500元。一审法院审理认为：本案的争议焦点是：1、涉案合同是否已经解除。2、违约责任的主体问题。根据王宇瑜提供的2017年6月25日短信聊天内容，王宇瑜：“你不是说不要的吗？要我们赔偿给你5千块钱的吗？”陈婷：“事情已过去，你也没赔偿啊，合同继续就行了。”由此可推定，在2017年6月25日之前陈婷确有不想再购买涉案房屋的意思表示，但陈婷与王宇瑜对是否解除合同未进行协商确定。陈婷于2017年6月25日发短信给王宇瑜要求继续履行合同时，王宇瑜才于2017年6月27日作出《合同书解除告知书》，但该告知书只送达给了湛江市创基房地产代理有限公司，王宇瑜未能提供证据证明送达给了陈婷，王宇瑜反诉请求确认涉案合同已解除，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，不予支持。陈婷之前虽有不想再购买涉案房屋的意思表示，但在涉案合同尚未解除及合同约定办理房屋过户手续的日期2017年12月31日尚未届满的情况下，陈婷于2017年6月25日发短信给王宇瑜要求继续履行合同，并不违反法律规定，但王宇瑜不予履行合同义务，导致陈婷不能实现买卖房屋的合同目的，因此，王宇瑜的行为已构成违约，应承担违约责任。陈婷虽未按合同约定在2017年5月2日前向湛江市创基房地产代理有限公司预付办证费，存在违约行为，但该违约行为并不导致合同目的无法实现。王宇瑜主张合同已解除，表明其已不同意再继续履行合同，因此，陈婷请求解除涉案合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，予以支持。陈婷请求王宇瑜支付违约金141600元（708000×20%），符合合同约定及法律规定，予以支持。对于陈婷请求王宇瑜返还定金10000元的诉求，购房定金10000元虽为湛江市创基房地产代理有限公司所收取，但根据合同约定，湛江市创基房地产代理有限公司有权优先从代收定金中扣除中介服务费，故王宇瑜应赔偿陈婷定金损失10000元。陈婷请求王宇瑜赔偿律师费损失8000元，已提供《委托合同》及发票为证，且符合合同约定及法律规定，予以支持。对于陈婷请求由王宇瑜承担中介服务费15000元的诉求，该费用属于湛江市创基房地产代理有限公司享有的权利，不属本案的审理范围，本案不予处理。王宇瑜作为违约方反诉请求陈婷支付违约金141600元及赔偿律师费损失11500元，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除陈婷与王宇瑜、湛江市创基房地产代理有限公司于2017年5月2日签订的《房地产买卖合同》。二、限王宇瑜在判决生效之日起十日内支付违约金141600元给陈婷。三、限王宇瑜在判决生效之日起十日内支付定金损失10000元给陈婷。四、限王宇瑜在判决生效之日起十日内支付律师费损失8000元给陈婷。五、驳回王宇瑜的全部反诉请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3792元（陈婷已预交），由陈婷负担300元，王宇瑜负担3492元。反诉费1681元（王宇瑜已预交），由王宇瑜负担。本案二审中，各方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明：王宇瑜在本案二审庭审中陈述称：陈婷于2017年6月25日之前已经因房屋面积误差问题提出解除合同以及要求王宇瑜赔偿10000元，但王宇瑜并未同意，王宇瑜要求湛江市创基房地产代理有限公司出面协调；陈婷在王宇瑜发出《合同书解除告知书》之后曾致电湛江市创基房地产代理有限公司表示同意解除合同，王宇瑜亦因此到湛江市创基房地产代理有限公司面谈，但因后来陈婷又称没空，并未签订解除协议；王宇瑜认为陈婷经常变卦，曾经提出解除合同及要求王宇瑜赔偿，又提出要求将涉案合同转让给他人，故王宇瑜不再愿意出售涉案房屋于陈婷；在陈婷提起本案诉讼之后，王宇瑜已经将涉案房屋另售他人。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对王宇瑜上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据王宇瑜上诉请求的事实理由、陈婷的答辩意见及原审被告湛江市创基房地产代理有限公司的陈述意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是：关于谁存在违约行为、违约责任应如何承担以及相关款项、费用应如何处理的问题。王宇瑜主张其与陈婷早已合意解除合同，故其并不存在违约，根据本案的证据与事实，虽能说明王宇瑜与陈婷曾因房屋面积误差问题存在争议，但双方一直处于磋商的过程中，先是陈婷要求王宇瑜赔偿10000元未获同意，尔后双方又相约签约未成，即双方最终并未就解除合同的问题达成合意，不足以认定涉案合同早已解除，本院对王宇瑜该主张不予支持。王宇瑜以合同早已合意解除为由主张陈婷应承担违约责任，实际是主张陈婷违背诚信，但在未违反合同根本义务的情况下，当事人有权就合同未尽事宜进行磋商，即便在缔约过程中存在过错，亦不属于合同违约责任的范围，故本院对王宇瑜该主张不予支持。在未发生合同解除事由前，涉案合同对王宇瑜、陈婷仍具有拘束力，双方均应遵照执行。合同约定陈婷应在签订房管局交易合同当日支付首期房款，又约定办理房屋所有权登记过户的期限是2017年12月31日前，王宇瑜与陈婷并未对涉案房屋办理过户手续以及支付首期房款的期限另行予以具体明确，王宇瑜也未提供足够证据证明其曾催告陈婷在合理期限内支付首期房款而陈婷予以拒绝，根据王宇瑜与陈婷的短信聊天内容、王宇瑜的陈述以及王宇瑜发出《合同书解除告知书》的情况，足见王宇瑜在合同履行期限届满之前已明确表示不履行合同主要债务，一审法院认为王宇瑜存在违约行为并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，王宇瑜已构成根本违约，陈婷享有合同解除权，王宇瑜是违约一方，其不享有合同解除权。解除权人直接向人民法院提起诉讼行使解除权，解除合同的效力应自载有解除请求的起诉状副本送达对方时发生解除合同的效力，但考虑到一审法院直接判决解除涉案合同亦未影响各当事人的权利，本院不予调整。王宇瑜主张其并未收取陈婷交付的定金、其不应予以返还，但根据涉案合同的内容，可见王宇瑜与陈婷均同意并明知由湛江市创基房地产代理有限公司代收代管定金，故陈婷将定金支付给湛江市创基房地产代理有限公司应视为对王宇瑜的交付，陈婷有权就涉案定金直接向王宇瑜主张权利，一审法院判决王宇瑜向陈婷支付定金10000元并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，涉案合同解除后，该合同关于违约责任的条款对王宇瑜仍有约束力，因王宇瑜违约导致涉案合同不能履行，陈婷请求王宇瑜按照合同的约定支付违约金以及负担律师费有事实与法律依据，本案亦不具有合同约定的违约金金额过分高于当事人实际损失而需要调整，以及律师费的数额不符合规定的情形，一审法院判决王宇瑜向陈婷支付违约金141600元及律师费8000元并无不当，本院予以维持。综上所述，王宇瑜的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3492元，由王宇瑜负担。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 陈小红审判员 郑玉莲二〇一九年六月十二日法官助理陈菁菁书记员何骁腾