福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终4498号 上诉人（原审被告）：江泽辉，男，1990年11月22日出生，汉族，住罗源县，现常住福建省罗源县凤山镇罗川中路1号瑞都公寓180Ａ室。 委托诉讼代理人：江熙，系上诉人父亲，男，住福建省罗源县。 被上诉人（原审原告）：福州科瑞置业发展有限公司，住所地福建省罗源县罗川中路1号，统一社会信用代码91350123611343977L。 法定代表人：邱宋钦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴光琨，福建融成律师事务所律师。 上诉人江泽辉因与被上诉人福州科瑞置业发展有限公司（以下简称“科瑞公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2019）闽0123民初74号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月17日立案后,依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 江泽辉上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判驳回科瑞公司的诉讼请求；3.科瑞公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1.一审判决事实认定不清，证据不足，适用法律错误。首先，科瑞公司未按照双方签订的《商品房买卖合同》内容履行义务，涉案楼房不符合设计要求，一是房子开裂，消防通道被封堵370多平方米用于开超市，严重违反了消防法第13条、第16条的规定。其次，该楼盘地下一层本为防空地下室，被科瑞公司私自改为车位出售，且不开发票涉嫌漏税。楼盘面积分摊率超出法律规定，未按2007年前国家政策规定的分摊率（2007年高层商品房分摊率为19%。而该楼盘的分摊率为21.8%）存在欺骗业主的行为。最后，因科瑞公司违反《合同法》第60条之规定，未遵循诚实信用原则全面履行自己义务，违约在先导致合同纠纷，科瑞公司应就违约行为承担一切责任，因科瑞公司违约事实的存在，遂被迫停止交付两年房贷。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，导致适用法律错误，特此上诉。 科瑞公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，江泽辉与科瑞公司签订的《商品房买卖合同》及江泽辉、科瑞公司、工商银行心家泊支行签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，双方应该履行相应义务。江泽辉未按合同约定足额缴纳按揭款，导致科瑞公司承担担保责任，根据《商品房买卖合同》附件六第三条第四款的规定，江泽辉已经构成根本违约，应承担相应的违约责任，科瑞公司有权依照合同的约定解除涉案房屋的买卖合同，同时要求江泽辉按照合同约定支付违约金及代垫的银行按揭款。二、江泽辉的上诉理由与事实不符，且未能提供相应证据证明。首先，江泽辉称该楼竣工验收和消防验收不符合有关部门规定存在质量问题但在一审时却未提起反诉，更未提供任何证据予以证明，相反，其提供的竣工验收材料以及福州市公安消防支队建设工程消防验收意见书（榕公消验2011第0008号）可以明确涉案房屋及楼盘已经竣工验收合格且符合消防验收标准。其次，江泽辉称其已经取得涉案房屋的权属证书但未提供任何证据予以证明，相反，根据调取的罗源县不动产登记和交易中心出具的《房屋登记信息证明》可知，涉案房产已备案且已办理抵押权预告登记，但因江泽辉与案外人的债权债务纠纷已被罗源县人民法院查封（案号为2016闽0123执恢13号），故已被限制登记，根本无法办理产权登记手续。最后，江泽辉在上诉状中陈述的其他事实和理由，亦与客观事实不符，且与本案毫无关联。因此，其上诉理由不应得到支持。 科瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令解除科瑞公司与江泽辉签署的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-No.0148914);2.判令江泽辉协助科瑞公司办理《商品房买卖合同》网上备案登记的注销手续，返还《商品房买卖合同》及附件，并将房屋归还给科瑞公司；3.判令江泽辉返还科瑞公司代垫的银行贷款本息并支付违约金（代垫款暂计至2018年12月11日为34466.65元；违约金以科瑞公司每期代偿款项为基数，日万分之五为标准，自科瑞公司代偿之日起至江泽辉还清代偿款项之日止，暂计至2018年12月11日违约金为15213.46元）;4.判令江泽辉按商品房价款总额的10%向科瑞公司支付违约赔偿金33300.9元；5.判令江泽辉偿还科瑞公司代缴的契税9896.55元及其利息（利息以9896.55元为基数，按照中国人民同期贷款利率计算，自2018年10月18日计算至被告还清之日止，暂计至2018年12月11日利息为65.77元）；6.判令江泽辉承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，科瑞公司撤回第5项关于契税及其利息的诉讼请求。 一审法院认定事实：2009年12月1日，科瑞公司与江泽辉签订了编号为0148914的《商品房买卖合同》,约定江泽辉购买科瑞公司开发的位于罗源县，建筑面积为62.9平方米，其中，套内面积50.72平方米。每平方米5294.26元，总价款333009元。首期购房款为73009元，余款260000元申请银行按揭贷款。江泽辉于2010年2月12日与工行心家泊支行签订了《个人购房借款／担保合同》，以讼争房产作为抵押，并由科瑞公司提供阶段性连带责任保证。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第4项约定：“如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权在办理产权前单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房合同第四条约定的商品房价款总额的10％追究买受人毁约之违约赔偿金。因解除购房合同及按揭合同而增加的费用由买受人承担。”自2015年4月起，因江泽辉未按期支付银行按揭月供款，导致科瑞公司被扣款。截至2017年6月29日，科瑞公司代江泽辉向工行心家泊支行垫付按揭款共计34466.65元。具体为：1、科瑞公司通过公司员工李征分别于2015年5月18日代偿2878.93元、2015年7月31日代偿257元、2015年8月31日代偿1574元、2015年9月30日代偿1780元、2015年10月30日代偿460元、2015年11月30日代偿1770元、2015年12月30日代偿1760元、2016年1月30日代偿1730元、2016年2月29日代偿1615元、2016年3月30日代偿1615元、2016年5月31日代偿310元、2016年6月29日代偿1610元、2016年7月31日代偿1620元，上述代江泽辉偿付按揭款本息共计18979.93元；2、科瑞公司通过公司账户于2016年11月14日代偿4500元（共计三笔：2956.45元、1012.56元、530.99元）、2017年3月22日代偿6252.75元（共计三笔：4224.95元、1477.05元、550.75元）、2017年6月29日代偿4733.97元（共计三笔：3249.99元、1449.18元、34.8元），上述代江泽辉偿付按揭款本息共计15486.72元。2018年10月17日，科瑞公司代江泽辉垫付房屋买卖契税9896.55元。科瑞公司于2018年12月6日向江泽辉发出《还款通知函》，要求江泽辉于指定日期内偿还代偿款。自科瑞公司最后一次代江泽辉偿付按揭款之日起至2019年1月6日，江泽辉又已连续18期未按约定还款，结欠工行心家泊支行贷款本息计28714.39元。 一审法院认为，科瑞公司与江泽辉签订的《商品房买卖合同》（含附件），以及江泽辉、科瑞公司与工行心家泊支行签订的《个人购房借款／担保合同》均系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。江泽辉未依合同约定按月缴纳按揭贷款，致科瑞公司被银行扣划还贷，江泽辉的行为构成违约。科瑞公司为江泽辉垫付银行还贷款，有其提供的个人贷款还款凭证予以证实，一审法院予以确认。科瑞公司承担保证责任后有权向江泽辉追偿，现科瑞公司要求其偿还代垫银行按揭款34466.65元，于法有据，予以支持。科瑞公司代江泽辉偿还的按揭贷款本息累计金额已超过按揭本金的10%，根据附件六合同补充协议第三条第4项的约定，江泽辉的行为已构成根本性违约，故科瑞公司请求解除涉案购房合同和按照购房合同第四条约定的商品房价款总额的10%（即33300.9元）支付违约金的诉讼请求，应予以支持。科瑞公司主张江泽辉应偿还其代偿的银行按揭款所产生的违约金，因双方在附件六合同补充协议第三条第4项对根本性违约的情形及根本性违约应承担的违约责任做了专门约定，其再行主张代偿的银行按揭款所产生的违约金，于法无据，不予支持。江泽辉的抗辩理由不足以构成其拒交按揭贷款的依据，故对江泽辉的抗辩，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、解除福州科瑞置业发展有限公司与江泽辉于2009年12月1日签订的编号为0148914的《商品房买卖合同》，江泽辉于本判决生效之日起十日内协助福州科瑞置业发展有限公司办理讼争房网上备案登记的注销手续，并返还福州科瑞置业发展有限公司位于罗源县房屋；二、福州科瑞置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还江泽辉购房款333009元；三、江泽辉于本判决生效之日起十日内返还福州科瑞置业发展有限公司代垫款34466.65元；四、江泽辉于本判决生效之日起十日内支付福州科瑞置业发展有限公司违约金33300.9元；五、驳回福州科瑞置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6295元，减半收取3147.5元，由江泽辉负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定事实正确。 本院认为，江泽辉向科瑞公司购买案涉商品房，并以银行按揭贷款方式付清购房款，科瑞公司在该贷款合同中作为保证人为江泽辉的该笔借款债务承担阶段性保证责任。因江泽辉在与银行借款合同履行过程中未按约及时足额缴纳相应按揭贷款，导致科瑞公司被银行扣划相应款项代偿了欠款部分，且垫付的贷款及利息超出按揭本金的10%。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第4款的约定，江泽辉的行为已构成根本性违约，购房合同的解除条件成就。故科瑞公司有权请求解除案涉购房合同，并要求江泽辉向其支付违约金33300.9元及代垫的按揭款34466.65元。关于商品房的质量问题，属另案法律关系。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6295元，由江泽辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 甘 力 审判员 林 辉 审判员 官永琪 二〇一九年六月二十六日 法官助理许露明 实习法官助理董星月 书记员张欣婕