天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初1014号原告:刘书森，男，1947年8月1日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：潘杰，天津得安律师事务所律师。被告：天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司，住所天津市红桥区湘潭道11号（意库创意产业园A3号楼三层306-1室），统一社会信用代码911201065961195030。法定代表人：梁栓立，该公司总经理。委托诉讼代理人：张周斌，天津津联律师事务所律师。被告：刘宇，男，1982年8月29日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张周斌，天津津联律师事务所律师。被告：穆跃文，女，1982年1月18日出生，回族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张周斌，天津津联律师事务所律师。原告刘书森与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司、刘宇、穆跃文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人潘杰，三被告的委托诉讼代理人张周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘书森向本院提出如下诉讼请求：1.判令三被告连带支付欠付租金31290元；2.判令三被告连带支付拖欠的2018年3月至2018年10月22日的水费826.2元、2018年5月至2018年11月的电费2410.53元、2018-2019年度采暖费5964.8元；3.判令被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司腾空并交还房屋；4.判令三被告连带赔偿原告恢复原状费用126748元；5.判令三被告连带支付原告自2018年12月8日至实际腾空之日止的房屋占有使用费，按照347.67元／日的标准计算；6.本案诉讼费由三被告负担。事实及理由：原告与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司系租赁合同关系，被告刘宇、穆跃文系被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司的股东。原告与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司于2016年12月1日签订《租赁合同》。合同约定：被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司承租原告所有的坐落于天津市河西区的房屋，面积为149.12平方米，租赁期限两年，自2016年12月1日至2018年12月1日，每季度应交租赁费为31290元，租赁费交付形式为上交租并按季度支付，如被告无故拖欠租金应向原告交纳滞纳金，滞纳金金额为月租金的0.1%／天。被告负责交纳取暖费、双水费、电费、煤气费。合同还约定，被告应保持所租房屋清洁，状态完好，除正常使用中磨损以外，如因被告个人过失或过错致使房屋内设施受到损害，被告应负赔偿损失。租赁期满后被告应在7天内将承租房屋交还原告，合同到期被告应负责恢复卫生间和厨房设施，标准按照原凯旋门的设施标准。合同签订后，原告向被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司交付了商铺，并且在租赁期间被告刘宇、穆跃文多次代被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司交纳租赁费。被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司自2018年9月起拖欠原告租金，并且在合同到期后，并未按照合同约定将房屋恢复原状并交付原告，由于被告对涉诉房屋进行破坏性拆改，其有义务将房屋恢复原状后交付原告。综上，被告欠付租金并且拖延恢复房屋原状的行为系严重违约行为，给原告造成了严重经济损失。被告刘宇、穆跃文作为被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司的股东，其出借账户用于与原告结算租赁费用，依据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》，其应当承担连带责任。原告为维护自身利益，故诉至贵院，望判如所请。庭审期间，原告提交如下证据：1.租赁合同，证明双方之间的租赁合同关系及权利义务约定；2.产权证明，证明涉诉房屋产权情况；3.天津金马物业管理有限公司欠费证明2张，证明拖欠水费、电费、取暖费、物业费的数额；4.照片，证明房屋拆改情况；5.房型图，证明房屋初始布局情况；6.企业信用信息，2017年年度报告，证明被告刘宇、穆跃文为公司股东；7.转款明细，证明被告刘宇、穆跃文通过个人账户向原告支付租金，股东有出借账户的情况；8.建设工程造价鉴定意见书，证明恢复原状所需费用，被告对原告房屋的拆改导致原告无法继续使用房屋，被告应承担整体恢复原状的责任。天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司辩称，认可2018年9月2日至2018年10月22日期间欠付的租金，被告已经于2018年10月22日将房屋交还原告，被告已经在涉诉房屋处张贴了解除通知。对水电费没有意见，采暖费只应负担合同期内的。恢复原状的范围以合同中约定的为准，具体金额以评估报告为准，依据合同约定被告只应负担卫生间及厨房的恢复费用40698元，超出部分被告不同意负担。房屋使用费不认可，被告已经于2018年10月22日将房屋交还原告。庭审期间，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司未提交任何证据。刘宇、穆跃文辩称，不同意原告的全部诉讼请求。签合同时二被告确实为天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司的股东，公司设立之初公司注册资本为10万元，二被告已经缴足，后来增资为500万元，该增资部分为认缴部分，认缴期限至2032年，因此不存在出资不实的情况。2019年3月6日，天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司的股东发生变更，二被告不再是天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司的股东，本案也不存在财产混同的情况，二被告确实通过个人账户向原告支付过租金，但不能据此认定公司与股东财产混同。庭审期间，二被告提交公司章程一份，证明2019年3月6日二被告已经将股权转让给案外人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3、8符合证据的相关规定，且与待证事实之间存在关联性，本院予以确认，证据7的真实性，本院予以确认；二被告提交公司章程的真实性，本院予以确认。经审理查明，2016年12月1日，原告与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司签订《写字楼租赁合同》，合同约定，原告将其名下坐落于天津市河西区房屋出租给被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司，租赁期限为两年，自2016年12月1日至2018年12月1日，年租金125160元，签订合同起租日首次交纳一季度房租31290元，以后按每季度交款，租赁期间的物业管理费由原告负担，取暖费、双水费、电费、煤气费由被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司负担，原告同意被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司在不改变房屋承重结构的情况下进行改造和装修，合同到期后，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司负责恢复卫生间和厨房设施，标准按原凯旋门的设施标准。合同签订后，原告将诉争房屋交付被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司使用，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司对涉诉房屋整体进行装修改造。合同到期后，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司虽未在涉诉房屋内继续经营，但相关物品并未搬出。2019年4月22日，原告就涉诉房屋恢复原状所需费用申请鉴定，2019年6月14日，天津创源工程造价咨询有限公司出具津创源鉴字（2019）第008号鉴定意见书，结论为：涉诉房屋卫生间、厨房恢复费用40698元，除卫生间、厨房外部分恢复费用为86050元。庭审期间，原告与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司均同意将被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司交纳的保证金10000元用于冲抵欠付的房屋租金。另查，被告刘宇、穆跃文原系被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司的股东，认缴出资额各为275万元，认缴出资时间为2032年5月15日，被告刘宇实际出资5.5万元，被告穆跃文实际出资4.5万元，租赁合同履行期间被告刘宇、穆跃文曾使用个人账户支付原告房屋租金。本院认为，原告与被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司拖欠的房屋租金31290元应支付原告，庭审期间，双方均同意将被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司支付的保证金10000元用于抵扣欠付房屋租金，对此本院照准。关于租赁期限内被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司拖欠的水费826.2元、电费2410.53元，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司并无异议，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司辩称，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司已经在涉诉房屋处张贴了解除通知并于2018年10月22日将房屋交还原告，对此被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司并未提交证据予以证实，且与庭审查明的事实不符，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。合同到期后，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司虽未在涉诉房屋内经营，但相关物品并未搬出亦未与原告办理房屋交接手续，故原告请求被告腾空诉争房屋并支付房屋使用费及2018年至2019年房屋采暖费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的涉诉房屋恢复原状的费用，双方在合同中明确约定被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司在不改变承重结构的情况下可以对涉诉房屋进行改造和装修，合同到期后被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司负责对卫生间和厨房设施恢复至原房屋的标准，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院》第十条之规定，合同中虽对涉诉房屋其他部分是否恢复原状并未明确约定，但租赁合同到期后，承租人应将涉诉房屋恢复原状系其法定义务，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司应将涉诉房屋整体恢复或承担恢复原状的费用，现原告主张被告承担恢复涉诉房屋整体而产生的费用126748元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告刘宇、穆跃文承担连带责任的诉讼请求，被告刘宇、穆跃文在租赁合同履行期间曾使用个人账户支付房屋租金，但该事实不足以认定二被告与天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司存在财产混同，原告亦未提交其他证据证实被告刘宇、穆跃文存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人利益的情形，故原告针对被告刘宇、穆跃文的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司支付原告刘书森房屋租金21290元；二、自本判决生效之日起十日内，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司支付原告刘书森2018年3月至2018年10月22日的水费826.2元、2018年5月至2018年11月的电费2410.53元、2018年至2019年的采暖费5964.8元；三、自本判决生效之日起十日内，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司支付原告刘书森恢复房屋原状的费用126748元；四、自本判决生效之日起十日内，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司将坐落于天津市河西区房屋腾交原告刘书森；五、自本判决生效之日起十日内，被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司按每日347.67元的标准支付原告刘书森自2018年12月8日至实际腾空诉争房屋之日止的房屋使用费；六、驳回原告刘书森的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3645元，鉴定费6000元，由被告天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  肖宝清审 判 员  张 铮人民陪审员  毕 磊二〇一九年六月二十八日书 记 员  陈君怡本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。