广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0502民初138号 原告：谭盈华，女，汉族，现住广西北海市。 委托诉讼代理人：黄建军，广西天惠律师事务所律师。 被告：吴全兰，女，汉族，住广西北海市海城区珠海西路6号，现住广西北海市。 被告：范义信，男，汉族，住广西北海市海城区。 第三人：宁福，男，汉族，住广西北海市海城区。 原告谭盈华诉被告吴全兰、范义信、第三人宁福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法组成合议，于2019年3月12日、2019年6月13日公开开庭对案件进行了审理。原告谭盈华的委托诉讼代理人黄建军，被告范义信及第三人宁福到庭参加诉讼，被告吴全兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谭盈华向本院提出诉讼请求判令：1、确认谭盈华与吴全兰、范义信于2000年5月18日签订的《土地使用权转让协议》合法有效；2、确认吴全兰、范义信与宁福之间的位于北海市谭屋二巷x号的房屋买卖合同关系不成立。事实和理由：2000年5月18日，谭盈华与吴全兰、范义信签订《土地使用权转让协议》一份，约定由吴全兰、范义信将其位于北海市海城区谭屋村二巷x号面积为156平方米的土地使用权转让给谭盈华，转让价格为91572元。协议签订后，谭盈华按约支付了土地转让款。2000年5月19日，吴全兰、范义信向北海市土地管理局申办该土地使用权变更手续，2000年8月谭盈华取得该土地的《建设用地批准书》，同年9月取得《建设用地规划许可证》。2005年4月30日，谭盈华取得《国有土地使用权证》。2014年5月，谭盈华在办理该土地使用权转让过程中发现，该土地地上建筑物的房屋所有权证办在宁福名下。经北海市房地产交易中心查询，宁福于1994年7月2日办理房屋初始登记，房屋坐落于之右。1997年7月23日宁福办理验审换证登记，证号变更为：桂房证字第x号。2011年7月8日，宁福办理房屋门牌变更登记，房屋坐落由之右变更为，房屋所有权证变更为：北房权证（2011）字第x 号。经查询得知，宁福是以自建房补办房产证取得房屋产权初始登记，但宁福不是谭屋村村民。谭盈华已取得涉案土地的土地使用权证，根据房随地走的原则，地上建筑物所有权也归原告所有，吴全兰、范义信应履行为谭盈华办理房屋所有权的过户义务，而宁福不是谭屋村村民，其以虚假材料申请登记的欺骗手段取得上述房产证，且吴全兰、范义信土地初始登记时间为1993年12月1日，在宁福之前，上述房产证应予撤销。 范义信答辩称，对于谭盈华的诉讼请求没有意见,表示中立。 宁福陈述称，不认可原告的诉讼请求，宁福和范义信有口头约定，谭盈华的土地证有问题。我1993年4月就拿到房产了。 宁福同时向本院提出了独立诉讼请求：1、宁福与吴全兰、范义信口头达成的关于买卖谭屋村二巷三号的合同是有效的；2、吴全兰、范义信应当协助宁福办理房屋的土地使用证。事实和理由：1992年6月份，吴全兰、范义信主动提出，称有办法帮宁福购买坐落于北海市谭屋村二巷x号之右土地一块。双方经多次协商和了解，最后口头约定：由宁福一次性支付给吴全兰、范义信购买土地及破旧房屋等费用15万元，然后由吴全兰、范义信出面负责申请办理土地及其他有关证件落户到宁福名下，在办理该土地证件以及其他证件所产生的一切费用由吴全兰、范义信承担。1992年8月初，吴全兰、范义信要求宁福一次性支付约定款项，三日后宁福同意支付。吴全兰、范义信在收到此笔款12万元后，马上向生产队交清购买土地款。1992年8月12日，吴全兰、范义信正式向北海市房地产管局递交了申请办理房屋有关手续，经本村村民签字，所属居委会、北海市规划局、北海市房地产管理局等部门审核同意后，在1993年4月20日获得北海市人民政府的批准，宁福领取了坐落于北海市谭屋村二巷x号之右的房屋所有权证（桂房字第××号），房屋所有权人为宁福。之后宁福电话联系吴全兰、范义信要求其办理土地证，吴全兰、范义信亦同意帮宁福办理土地证，但五天过后，宁福便一直无法联系到吴全兰、范义信。期间吴全兰、范义信采用非合法手段于1993年12月1日初始领取了北海市建设用地许可证,土地使用权人吴全兰，并于1995年将该建设用地许可证做抵押向他人借款使用，因无法偿还借款，在1997年5月27日被北海市银海区人民法院公告拍卖。宁福得知该情况后，向该法院提出异议并提交了该土地上的房屋所有权证（桂房字第××号）的材料。1997年9月6日，宁福收到了北海市银海区人民法院的（1997）银执字第335号文，文中认定了宁福于1993年4月20日领取房屋所有权证是真实合法的证件。认定了吴全兰、范义信在1993年12月1日取得的北海市建设用地许可证北城土（1993）字第x号的证件是不按事实和国家有关法律法规非法办理的。因此该土地的证件是无法拍卖、是不合法、有质疑的证件。宁福持有的房产证才是合法有效的证件，且房产证以及房屋和土地一直由第三人宁福占有使用至今。 范义信对宁福的独立诉讼请求答辩称，1992年宁福找房子买找到本人，双方达成一致买卖价款为21万元。生产队称谭屋村二巷x号需交12万元作为土地占用费，土地就写吴全兰的名字。宁福先给本人12万元，剩下的9万元等办好房产证再交付。本人当时拿到12万元就将钱交给生产队了。宁福拿到房产证后就没有给剩余的钱，实际本人被宁福骗了。本人和宁福之间有口头的合同，应该是有效的。本人和吴全兰不是法律婚姻。关于这个房的问题确实存在两个合同。协助办证是不可能的，因为实际权利人的吴全兰，也是吴全兰卖给谭盈华的，现在不可能协助办证。 谭盈华针对宁福的独立诉讼请求陈述意见称，不认可宁福请求内容。首先没有合同存在；其次，没有付款凭证；最后，范义信也没有收取宁福的钱，钱收交给生产队了，宁福的主张不成立。 吴全兰对谭盈华的诉讼请求及宁福的诉讼请求均未做答辩，未提供证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，被告有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，吴全兰经本院合法传唤不到庭，视为其已放弃答辩和对其他当事人提供的证据进行质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且其与当事人之间的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考。 结合全案证据本院查明并确认法律事实如下： 吴全兰、范义信系夫妻。1975年8月4日，吴全兰作为谭屋村生产队二队社员的身份分得位于北海市谭屋二巷x号（原为谭屋二巷3号之右，2011年7月8日门牌变更登记为，下称“三号地块”）土地一幅，面积为168平方米，后其在该地上建造平房一间。1992年，吴全兰、范义信与宁福口头约定，由吴全兰、范义信将上述地块上标的物出卖给宁福，宁福依约交付了12万元转让给范义信，范义信收款后即将此款作为吴全兰75年建房用地款交至吴全兰所属生产队。 自1992年10月，宁福开始以自建房补办房产证的形式申请办理房屋的房屋所有权证，并由宁福向房管部门支付了办证的相应费用。1993年4月20日，宁福取得了上述房屋的所有权证书，证书号为桂房证字第x号，并在1997年7月25日，换领了房产证，证号变更为桂房证字第x号。2011年7月8日，其又换领了房产证，证号变更为北房权证（2011）字第x号并沿用至今。庭审查明，该地上现有自建房屋系宁福所建。 1993年12月1日和1999年8月25日，经北海市土地局海城区分局、北海市规划局海城区分局批准，分别颁发给吴全兰北城土（1993）字第x号《建设用地许可证》和海城（99）x号《建设用地规划许可证》，批准用地面积为156平方米（12米*13米）。 2000年5月18日，谭盈华与吴全兰、范义信签订《土地使用权转让协议》一份，约定吴全兰、范义信将谭屋村二巷x号土地，面积156平方米，转让给谭盈华，总价款为91572元；谭盈华必须助协吴全兰、范义信办理土地证过户手续，土地证号为北城土（1993）字第x号，过户费用由谭盈华负担。签订协议时，吴全兰、范义信未将宁福购买三号地块的情况告知谭盈华。协议签订后，谭盈华依约付清转让款，并于2000年5月19日开始申请办理土地使用权证书。2000年8月14日、2000年9月6日，谭盈华分别取得了该土地的《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》《私人住宅建设用地规划审批单》，规划部门同意原告在该土地上拆建变更建设三层半楼房。2005年4月30日，谭盈华取得了案涉土地的使用权证书，证号为北国用（2005）第x号。 案件审理过程中，宁福主张吴全兰、范义信协助其办理涉案土地权属证书，相关办证费用由宁福自己负担。范义信确认涉及到三号地块确实存在宁福及谭盈华两份真实有效的房屋买卖合同，但范义辩称出卖给宁福的只是当时三号地块上所建的房屋（平房一间），且约定价款是21万元，对其辩称内容范义信未提供证据。现当事人因两份买卖合同的效力及履行问题纠纷，以致涉诉。 以上查明事实有涉案的《关于谭屋村二队社员分地建房记录、交款记录》《房屋所有权证》《土地使用权转让协议》《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》《私人住宅建设用地规划审批单》等在卷佐证。 本院认为，吴全兰与范义信为夫妻关系，吴全兰系案涉三号地块的权益人。针对三号地块，吴全兰、范义信在1992年与宁福达成口头的买卖合同，双方之间即形成买卖合同关系，该合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属于合法有效合同。作为买方宁福已支付价款，范义信亦确认收到该款，且宁福已实际占有、建房,即宁福与吴全兰、范义信之间买卖合同已实际履行。本案中，宁福本人承诺自行负担办理涉案土地权属证书的相关费用，诉请吴全兰、范义信协助其办理谭屋村二巷x号土地使用权证，本院予以支持。范义信辩称宁福只购买了三号地块上一间平房，根据“房地一体”规则及宁福支付的价款金额考虑，范义信的抗辩不成立，本院不予采信。另外，范义信辩称当时与宁福约定买卖价款为21万元，宁福未足额支付价款，但其未提供证据证实，本院亦不予采信。 关于范义信、吴全兰又在2000年与谭盈华签订三号地块《土地使用权转让协议》，实系出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情形。谭盈华与吴全兰、范义信订立的《土地使用权转让协议》系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定成立并生效，但宁福与出卖人达成的买卖合同并先行履行，合同具有优先效力，谭盈华基于《土地使用权转让协议》对吴全兰、范义信享的权利不能对抗宁福基于在先的买卖合同关系而对三号地块享有的物权。 吴全兰、范义信在与谭盈华订立《土地使用权转让合同》时隐瞒其与宁福针对三号地块已存在买卖关系的事实，致谭盈华所订《土地使用权转让合同》目的不能实现,谭盈华可另案主张权利。谭盈华的第二项请求“确认吴全兰、范义信与宁福之间的位于北海市谭屋二巷3号的房屋买卖合同关系不成立”没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、原告谭盈华与被告吴全兰、范义信于2000年5月18日签订的《土地使用权转让协议》合法有效； 二、原告宁福与被告吴全兰、范义信于1992年口头达成的关于谭屋村二巷x号房屋买卖合同合法有效； 三、被告吴全兰、范义信于本判决生效之日起三十日内协助第三人宁福办理谭屋村二巷x号房屋土地使用权权属证书，办理土地使用权权属证书所需费用由第三人宁福负担； 四、驳回原告谭盈华的其他诉讼请求。 案件受理费4178元，由原告谭盈华负担2089元（原告谭盈华已向本院预交），被告吴全兰、范义信负担2089元（第三人宁福已预交，被告吴全兰、范义信于本判决生效之日起三十日内付还第三人宁福）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交原告上诉费用2089元或第三人上诉费用2089元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  张 洁 人民陪审员  刘玉梅 人民陪审员  李石珍 二〇一九年六月二十八日 法官 助理  甘秋爽 书 记 员  黄琳琳