广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执异84号 案外人：文日昌,男,汉族，1964年2月8日出生，住广东省丰顺县。 案外人:谢德智,男,汉族,1971年11月12日出生，住广东省佛山市南海区。 案外人:黄丽娟,女,汉族,1948年12月10日出生，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：文日昌，系本案案外人之一。 案外人:叶五兰,女,汉族,1953年5月6日出生，住广东省佛山市禅城区。 申请执行人：佛山市南海区农村信用合作联社桂城信用社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道南海大道银通商业城西座首层，组织机构代码66334269-3。 负责人：徐琼欢。 被执行人：南海市城区经济发展总公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道平洲东信北路平洲花木批发市场办公楼三楼，组织机构代码：193799540。 法定代表人：叶永庆。 被执行人：佛山市南海区桂城经济发展总公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道平洲东信北路平洲花木批发市场办公楼三楼，组织机构代码：193799778。 法定代表人：苏柱南。 在本院执行佛山市南海区农村信用合作联社桂城信用社申请执行南海市城区经济发展总公司、佛山市南海区桂城经济发展总公司一案中，案外人文日昌、谢德智、黄丽娟、叶五兰对执行登记在南海市城区经济发展总公司名下的位于广东省佛山市南海区××首层（证号：粤房证字第××号）的不动产（以下简称首层不动产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年4月24日组织听证，案外人文日昌（亦为黄丽娟的委托代理人）、谢德智、叶五兰出席听证，申请执行人佛山市南海区农村信用合作联社桂城信用社、被执行人南海市城区经济发展总公司、佛山市南海区桂城经济发展总公司均未参加听证。本案调查取证的期间是2019年4月25日至5月25日，现已审查终结。 案外人文日昌、谢德智、黄丽娟、叶五兰称：一、早在1996年11月18日，南海市城区经济发展总公司为了城区发展，将案外人等六位业主已取得合法产权的位于南海市城区经济发展总公司综合楼首层（即现在的农业发展银行佛山南海支行）的储物室调换至其附属楼首层，并承诺该储物室的使用期限与案外人的房屋产权的使用期限相同，案外人为了支持地方经济发展同意了，当时南海市城区经济发展总公司与六户业主均签有协议书，一直使用到2003年。二、后南海市城区经济发展总公司违反协议，将调换给案外人的附属楼首层储物室作抵押进行贷款，后因无法按时还款于2003年6月被南海区人民法院依法拍卖，六位业主委托也是业主之一的陶万能依法参加拍卖，共花费57855元将该附属楼首层共71.71平方米的物业全部购回，并一直使用至今，有拍卖成交确认书和拍卖行专用收据等为证。三、2018年8月，案外人得知本院拟拍卖该附属楼后，委托业主之一的陶莉莉于2018年8月15日将有关资料送至本院，但至今一直没有任何回复，2019年3月本院拟再次拍卖，案外人得知情况后也到法院多方咨询，提出异议申请，以维护案外人合法权益。四、如果仍坚持对该标的进行拍卖，将严重剥夺案外人的合法权益，请求停止拍卖案外人已经通过南海区人民法院（以下简称南海区法院）拍卖而取得合法权益的首层不动产。五、如果坚持拍卖该物业，案外人将起诉南海市城区经济发展总公司，依法要回原先已取得合法产权的储物室（即现在农业发展银行佛山南海支行作金库的地方）。综上，请求停止对首层不动产的拍卖执行。 案外人文日昌、谢德智、黄丽娟、叶五兰在审查过程中共同向本院提交如下证据： 1.拍卖行专用收据（原件，核对后退回案外人，1份），拟证明2003年已交成交款； 2.拍卖成交书，（原件，核对后退回案外人，1份），拟证明已完成拍卖; 3.委托书（原件，核对后退回案外人，1份），拟证明当时是委托陶万能处理拍卖事宜的。 4.粤房地证第××号房地产权证（原件，核对后退回案外人，1份），拟证明位于南海××702房及702车房的权属人是文日昌； 5.协议书（原件，核对后退回案外人，1份），拟证明争议的储物室是702车房置换的，也是第三人何熠钢转让给案外人文日昌的。 6.粤房地证第××号房地产权证（原件，核对后退回案外人，1份），拟证明位于南海××401房及401单车房的权属人是谢德智，该房屋是第三人林润娣卖给案外人谢德智的。 7.粤房地证第××号房地产权证（原件，核对后退回案外人，1份），拟证明位于南海××602房及602储物室的权属人是叶大华，叶五兰系叶大华的配偶，叶大华已经身故。 8.协议书（原件，核对后退回案外人，1份），拟证明争议的储物室是602车房置换。 听证会后，案外人文日昌、谢德智、黄丽娟、叶五兰向本院补充提交《附属楼首层物业概况及目前使用情况说明》（原件，1份）、图片（打印件，9张）。 申请执行人佛山市南海区农村信用合作联社桂城信用社、被执行人南海市城区经济发展总公司、佛山市南海区桂城经济发展总公司均未发表意见，也未向本院提交证据。 本院依法调取的（2002）南法执字第1310号执行案件正卷卷宗复印件，其中《佛山南海景茂拍卖行委托拍卖合同》、《委托拍卖答复书》、《拍卖成交确认书》、《成交凭证》、《委托书》、2003年5月13日佛山日报刊登的《佛山南海景茂拍卖行有限公司拍卖公告》、黄仲笑、陶万能、文日昌、林润娣、黄丽娟、叶五兰六人的身份证复印件、（2002）南法执字第1310-5号民事裁定书（副本）、公告、（2002）南法执字第1310-8号民事裁定书均能够反映南海区法院（原南海市人民法院）曾委托佛山南海景茂拍卖行拍卖涉案首层不动产，而黄仲笑、陶万能、文日昌、林润娣、黄丽娟、叶五兰通过拍卖程序共同竞得涉案首层不动产的事实。 经审查，案外人文日昌、谢德智、黄丽娟、叶五兰提供证据1-3有原件核对，且证据反映的内容与本院依法调取的（2002）南法执字第1310号执行案件卷宗所载情况能够相互印证，本院对该等证据的真实性予以确认。证据4-8与本案异议标的权属争议无关，本院对其关联性不予采信。案外人文日昌、谢德智、黄丽娟、叶五兰听证会后提供的《附属楼首层物业概况及目前使用情况说明》系文日昌、谢德智、黄丽娟、叶五兰、陶万能的陈述意见，本院不作认证。图片显示的是涉案首层不动产的情况，本院对其真实性予以确认。 本院查明，2002年3月6日，广东发展银行南海分行以被执行人南海市城区经济发展总公司有可供执行的房产多处为由，向南海区法院申请恢复执行，案号为（2002）南法执字第1310号。南海区人民法院于2002年8月24日出具（2002）南法执字第1310-5号民事裁定书，裁定拍卖被执行人南海市城区经济发展总公司所有的坐落在南海××路的房屋一套（粤房证字第××号），即本案争议的首层不动产。 黄仲笑、叶五兰、黄丽娟、文日昌、林润娣委托陶万能作为代表，六人共同参与竞拍并成功购得案涉首层不动产。2003年6月18日，前述六人共同与佛山南海景茂拍卖行有限公司签署《拍卖成交确认书》。佛山南海景茂拍卖行有限公司于同日向南海区法院出具《委托拍卖答复书》，载明：案涉首层不动产于2003年5月21日公开拍卖，由持98号牌的竞买人黄仲笑（身份证号）、叶五兰（身份证号）、陶万能（身份证号）、黄丽娟（身份证号）、文日昌（身份证号）、林润娣（身份证号）以人民币55100元竞得，当场签署成交凭证。扣除5%佣金计2755元后，案涉首层不动产拍卖实际得款52345元，由（2002）南法执字第1310号案件申请执行人广东发展银行南海分行收取。 另查明一，在执行佛山市南海区农村信用合作联社桂城信用社申请执行南海市城区经济发展总公司、佛山市南海区桂城经济发展总公司一案中，本院依据（2010）佛中法执字第321-1号执行裁定于2012年7月5日查封案涉首层不动产，于2019年3月7日裁定拍卖登记在南海市城区经济发展总公司名下包括案涉首层不动产在内的共计五处不动产。 另查明二：涉案首层不动产登记在南海市城区经济发展总公司名下，证书号为××，房屋唯一码为××，房屋所有权性质为集体，建成年份为1994年，建筑面积为71.71平方米。 本院认为，本案是案外人文日昌、谢德智、黄丽娟、叶五兰就执行标的提出的执行异议，争议焦点是案外人文日昌、谢德智、黄丽娟、叶五兰是否对涉案首层不动产享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人文日昌、谢德智、黄丽娟、叶五兰应当举证证明其符合前述法律条文所规定的无过错不动产物权期待权的保护条件。具体分析如下： 一、有关签订合法有效书面买卖合同的问题。本案中，包括案外人文日昌、黄丽娟、叶五兰在内的六人（即黄仲笑、陶万能、文日昌、林润娣、黄丽娟、叶五兰）通过南海区法院委托佛山南海景茂拍卖行有限公司进行的拍卖程序，成功竞得涉案首层不动产，并与佛山南海景茂拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，可视为黄仲笑、陶万能、文日昌、林润娣、黄丽娟、叶五兰取得了合法有效书面买卖合同。 二、有关合法占有的问题。合法占有是指权利人能够自由对不动产的进行管理和支配。从文日昌、谢德智、黄丽娟、叶五兰在听证会后提供的图片来看，文日昌、谢德智、黄丽娟、叶五兰能够自由对涉案首层不动产进行管理和支配，因此，本院确认文日昌、黄丽娟、叶五兰已经合法占有涉案首层不动产。 三、有关拍卖款支付的问题。从案外人文日昌、黄丽娟、叶五兰提供的《拍卖成交确认书》、拍卖行专用收据以及本院从（2002）南法执字第1310号执行案件正卷卷宗中调取的（2002）南法执字第1310-8号民事裁定书来看，两份证据之间能够相互印证，并形成完整的证据链，证明包括案外人文日昌、黄丽娟、叶五兰在内的六人（即黄仲笑、陶万能、文日昌、林润娣、黄丽娟、叶五兰）已经按照《拍卖成交确认书》要求付清了拍卖款。 四、有关未能办理过户登记原因的问题。关于涉案首层不动产一直未办理登记手续的原因，案外人文日昌、谢德智、黄丽娟、叶五兰在听证中陈述南海区法院并未出具过协助执行通知书，而南海市城区经济发展总公司经黄仲笑、陶万能、文日昌、林润娣、黄丽娟、叶五兰六人多次催促也未能协助办理过户，因此未能办理过户登记的过错不能归因于案外人。 五、有关谢德智与涉案首层不动产关系的问题。案外人谢德智主张其受让了林润娣对涉案首层不动产享有的权利，但其并未提供任何证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果，即本院对其相关主张不予采纳。 综上所述，包括案外人文日昌、黄丽娟、叶五兰在内的六人（即黄仲笑、陶万能、文日昌、林润娣、黄丽娟、叶五兰）对涉案首层不动产享有无过错不动产物权期待权；案外人谢德智不能举证证明其对涉案首层不动产享有无过错不动产物权期待权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 一、中止对登记在南海市城区经济发展总公司名下的位于广东省佛山市南海区××首层不动产（粤房证字第××号）的执行。 二、驳回案外人谢德智的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一九年六月二十八日 法官助理梁诗瑶 书记员陈绮澄