重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0113民初15835号原告：重庆恒大基宇置业有限公司，住所地重庆市巴南区巴南大道9号附11号，统一社会信用代码91500113660876593T。法定代表人：熊敏，董事长。委托诉讼代理人：刘孟凯，男，1986年3月27日出生，汉族，公司员工，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：张李鹏，男，1992年7月25日出生，汉族，公司员工，住重庆市南岸区。被告：彭力立，男，1985年4月22日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆恒大基宇置业有限公司（以下简称恒大置业公司）与被告彭力立商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序审理。因被告彭力立下落不明，本院于2019年1月2日将案件转为普通程序，并由审判员魏东担任审判长，与人民陪审员穆礼芬、吴洪兰组成合议庭共同负责对案件审理。本院于2019年1月2日，依法向被告彭力立公告送达相关诉讼文书。公告期内，本院联系上被告彭力立后，于2019年4月22日公开开庭进行了审理，原告恒大置业公司委托诉讼代理人刘孟凯、张李鹏、被告彭力立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方签订的CQ-5319422《重庆市商品房买卖合同》已解除，并判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），解除网签，返还恒大城XX幢X-X号房屋给原告；2、判令被告向原告支付代为偿还的利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费等共计62577.64元；3、判令被告向原告支付违约金82650.5元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年11月7日，原、被告双方签订CQ-5319422《重庆市商品房买卖合同》，约定被告彭力立购买原告开发建设的位于重庆市巴南区巴南大道9号XX幢X-X号房屋（以下简称X-X号房），建筑面积150.30平方米，套内建筑面积128.74平方米，总价826505元，支付方式为按揭付款，并约定：2012年11月7日前，被告向原告支付首期房款248505元整，余款57.8万元，须在2012年11月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。随后，被告彭力立与华夏银行股份有限公司重庆大坪支行签订《预购商品房买卖抵押合同》，约定：因被告怠于履行个人贷款合同，按揭银行起诉要求被告偿还借款本金、利息、罚息、复利，并承担诉讼费，由原告承担连带清偿责任。合同签订后，原告已将涉案房屋交付给被告。重庆市渝中区人民法院（2017）渝0113民初21914号民事判决书生效后，被告未主动履行生效判决，原告已于2018年9月26日向被告按揭贷款银行支付573147.12元。由于被告怠于履行个人贷款合同，致使原告承担担保责任，原告有权按照买卖合同补充协议第二条第5款约定解除买卖合同，故望人民法院判如所请。被告彭力立辩称，不同意解除商品房买卖合同，原告没有帮助被告办理房屋产权证，至今未交付被告契税和首付款的发票；合同约定被告一方承担的违约金过高，原告违约的违约金较低，双方约定不对等；不同意承担全部诉讼费。本院经审理认定事实如下：2012年11月7日，原告恒大置业公司作为甲方与被告彭力立作为乙方签订CQ-5319422《重庆市商品房买卖合同》，约定被告彭力立购买原告开发建设的位于重庆市巴南区巴南大道9号XX幢X-X号房屋（以下简称X-X号房），建筑面积150.30平方米，套内建筑面积128.74平方米，总价826505元，支付方式为按揭付款，并约定：2012年11月7日前，被告向原告支付首期房款248505元整，余款57.8万元，须在2012年11月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。该合同第二十五条约定本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。当日，原、被告签订《合同补充协议》，该补充协议第5条约定：在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方享有下列权利：5.1如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还，同时乙方必须在甲方履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续；第16条其他约定：（一）关于通知的约定：1、乙方确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，乙方不填写地址的，有关书面通知则视乙方所提供的身份证地址为通讯地址。如乙方通讯地址变更，须在五日内书面通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方。因被告彭力立采取按揭贷款购买房屋，后被告彭力立作为乙方，与华夏银行股份有限公司重庆大坪支行作为甲方、原告恒大置业公司作为丙方（担保方），签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：被告彭力立向华夏银行股份有限公司重庆大坪支行贷款金额578000元；贷款期限从2012年11月29日至2032年11月29日；贷款利率为年息6.55%；首期还款日为2012年12月20日，计4326.44元，剩余款项分239期并于每月20日前偿还。商品房合同签订当日，被告彭力立另支付了物业专项维修资金12024元，契税、转移的计费等24989.05元，首期房款（含定金）50145元。同时，因被告彭力立出具“承诺书”，载明：本人由于资金周转问题向金碧物业有限公司重庆分公司借款用于认购重庆·恒大城46号楼1606（工程编号1021606）号房，双方已于2012年11月7日签订《借款协议》，本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完借款协议约定的所借款项之次日，如借款还清日早于《商品房买卖合同》约定办证起算日期的，则仍按《商品房买卖合同》执行。原告恒大置业公司于当日也出具了收款收据，载明收到被告彭力立支付首期款198360元。2013年11月3日，被告彭力立签署《业主收楼书》，并办理了接房手续。由于被告彭力立未按期偿还银行按揭款，2017年9月29日，华夏银行股份有限公司重庆大坪支行于将原告恒大置业公司、被告彭力立夫妻两人共同起诉至重庆市渝中区人民法院，要求偿还借款。2018年2月5日，重庆市渝中区人民法院作出（2017）渝0113民初21914号民事判决书，判决由被告彭力立偿还华夏银行股份有限公司重庆大坪支行尚欠贷款本金510569.48元，以及利息、罚息、复利，由被告彭力立妻子承担共同还款责任，由原告恒大置业公司对被告彭力立的债务承担连带清偿责任。法院判决生效后，原告恒大置业公司于2018年9月26日，代被告彭力立偿还了银行本金510569.48元，利息、罚息、复利共计50688.59元，诉讼费9070元，迟延履行利息2819.04元，合计573147.12元。2018年10月19日，华夏银行股份有限公司重庆大坪支行为原告出具“代偿证明”。另查明，2018年10月11日，原告恒大置业公司按照《合同补充协议》约定地点，向被告彭力立发出《关于解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》，告知被告彭力立：一、解除双方签订的CQ-5319422《重庆市商品房买卖合同》；二、此通知送达三日内，须至恒大城项目现场支付承担保证责任所付费用及赔偿资金占用损失，否则，将立即从已付款中抵销，不足部分将继续追偿；三、须支付违约金82650.5元，否则，将立即从已付款中抵销，不足部分将继续追偿；四、此通知送达五日内，须配合办理完毕解除买卖合同相关一切手续，包括但不限于注销买卖合同备案登记、网签、房屋所有权预告登记/预购商品房预告登记等，须承担相关费用等。以上事实，有双方当事人陈述及提交如下证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。在举证期限内，原告恒大置业公司提交了证据：CQ-5319422《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、《业主收楼书》、重庆市渝中区人民法院（2017）渝0113民初21914号民事判决书、《代偿证明》、《关于解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》及邮寄单、回执；被告彭力立未提交证据。本院认为，原告恒大置业公司与被告彭力立签订的买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，被告彭力立以按揭付款方式购买了原告恒大置业公司开发建设的X-X号房，双方已建立商品房买卖合同关系。根据合同约定，原告恒大置业公司为被告彭力立办理银行按揭购房提供担保，被告彭力立即应按照贷款合同约定按期归还银行贷款。由于被告彭力立自2018年2月起停止偿还贷款，导致原告恒大置业公司经法院判决承担保证责任，并于2018年9月26日代被告彭力立清偿银行贷款本息合计573147.12元。被告彭力立未在银行收回全部贷款后及时向原告清偿代为支付的所有费用，根据商品房买卖合同约定，被告彭力立的行为已构成根本违约，应承担违约责任，即原告恒大置业公司有权根据合同约定解除买卖合同。本案中，原告恒大置业公司在承担保证责任后，于2018年10月11日按照合同约定地点向被告彭力立发出了解除商品房买卖合同的书面通知，被告彭力立在合理期限内，未提出异议或向人民法院起诉请求确认解除合同的效力，故原告恒大置业公司发出的解除合同通知已经发生效力，即双方的商品房买卖合同已于通知到达之日，即2018年10月17日（妥投之日）解除。现原告诉请确认原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除的主张，符合法律规定，本院应予以主张。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，原告恒大置业公司因承担保证责任向华夏银行股份有限公司重庆大坪支行清偿573147.12元后，有权向被告彭力立追偿利息、罚息、复利、诉讼费、迟延履行利息，现原告恒大置业公司诉请被告支付代为向银行偿付的利息及案件受理费共计62577.63元，本院予以主张。对原告恒大置业公司自愿将合同约定的被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告有权解除合同，收回商品房，被告所交的全部款项不予退还的违约责任，调整变更为按照房屋总价款10%支付违约金，不存在过高情形，故对原告诉请被告支付违约金82650.5元（826505元×10%），本院予以主张。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，被告彭力立返还原告的房屋后，其已支付原告恒大置业公司的房款可以要求退回，但被告彭力立未向本院提出相应诉请，故被告彭力立可就该部分购房款向原告恒大置业公司另行主张权利，本案不予处理。鉴于原告恒大置业公司现已就涉案X-X号房为被告办理预告登记及合同备案登记，故对其要求被告协助办理注销X-X号房预告登记及合同备案登记，本院予以主张。因办理或撤销商品房的网签属于行政登记行为，本院对原告要求注销网签的请求不予主张。被告提出原告未帮助办理产权证、未开具契税发票，均不能成为其不履行合同义务、不支付房屋按揭款的理由，对其抗辩意见，本院均不予主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、原告重庆恒大基宇置业有限公司与被告彭力立签订的《重庆市商品房买卖合同》（编号CQ-5319422）已解除；限被告彭力立于本判决生效后十日内协助原告重庆恒大基宇置业有限公司办理重庆市土地房屋预告登记（202渝预告[2012]字第20916、20917号）、重庆市预购商品房买卖合同备案登记（202字第201212101100022号）的注销手续，并将位于重庆市巴南区巴南大道9号XX幢X-X号房屋返还原告重庆恒大基宇置业有限公司；二、被告彭力立支付原告重庆恒大基宇置业有限公司代偿贷款利息及诉讼费等损失共计62577.63元；三、被告彭力立支付原告重庆恒大基宇置业有限公司违约金82650.5元；四、驳回原告重庆恒大基宇置业有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三项，限被告彭力立于本判决发生法律效力之日起20日内履行完毕；逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3204元，由被告彭力立负担，此款已由原告重庆恒大基宇置业有限公司自愿垫付，限被告彭力立于本判决生效之日起20日内径付原告重庆恒大基宇置业有限公司3204元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  魏 东人民陪审员  穆礼芬人民陪审员  吴洪兰二〇一九年六月二十八日书 记 员  张怡佳