江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初7539号 原告：陈秋生，男，1983年9月23日生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：李东阁、王健，江苏东方金牛律师事务所律师。 被告：吴行策，女,1964年9月19日生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：戚士贵、陆志强，东海县牛山法律服务所法律工作者。 被告：时丙支，男，1966年10月2日生，汉族，住东海县。 被告：周侠，女，汉族，1963年9月26日生，住东海县。 被告时丙支、周侠的共同委托诉讼代理人：周翠，女，汉族，住东海县。系被告周侠的姐姐。 第三人：东海县儒房房地产经纪有限公司，住所地东海县牛山街道牛山北路108号百盛居综合楼108-129号。 法定代表人：王秋，总经理。 委托诉讼代理人：刘元源，男，1986年12月7日生，汉族，住东海县。 原告陈秋生与被告吴行策、时丙支、周侠、第三人东海县儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后原告陈秋生申请追加被告时丙支、周侠、第三人东海县儒房房地产经纪有限公司参加诉讼，本院于2019年5月22日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈秋生的委托诉讼代理人李东阁，被告吴行策的委托诉讼代理人陆志强，被告时丙支、周侠的共同委托诉讼代理人周某1第三人儒房房地产公司的委托诉讼代理人刘元源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈秋生向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告返还购房定金40000元；2、因本案产生的相关费用均由被告承担。事实和理由：2018年6月29日，原告就购买东海县牛山街道富华西路88号西双湖壹号酒店综合楼A栋810室房屋与被告及东海县儒房房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，原告按约定支付被告20000元定金，但被告未按约定期限办理产权过户登记，也未向原告交付房屋,经原告多次催促至今仍不履行，构成违约，应双倍退还原告支付的定金。为维护原告合法权益，特诉至贵院请求依法判如所请。 被告吴行策辩称，原告的诉讼主体错误，诉求没有法律依据。因为原告所签订的合同是时丙支、周某2与原告签订的房屋买卖合同。本案被告只是代理人，而且原告所支付的20000元钱并不是定金，而是直接向中介公司支付的购房款。请求依法依法驳回原告诉求。 被告时丙支、周侠辩称，第一次被告吴行策打电话给原告，原告不出来签字，第二次原告也不出来签字，房子已经卖给被告吴行策，房子是卖给被告吴行策的，与原告没有关系。 第三人儒房房地产公司述称，开始是被告打电话，原房东约不过来，一直在拖延，后来原房主又回来，原告又不出来。看期限，一开始是被告的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据如下：证据1：原告与被告吴行策签订的一份房屋买卖合同。合同约定价格是245000元，被告吴行策先收取20000元定金，自合同签订25日内办理相关过户手续后支付剩余款项225000元。证据2：定金收条一份。被告吴行策收取了原告20000元定金。证据3：原告与被告吴行策的通话录音。原告多次催促被告吴行策将涉案房产在约定时间内办理过户，但因被告吴行策将该房产卖给原告的时候是从被告时丙支、周某2处买的房子，因为被告吴行策还没有从被告时丙支、周某2处办理过户，所以被告吴行策也无法按照约定的时间与原告办理过户。因此被告吴行策构成违约。证据4：房屋买卖合同。被告时丙支、周某2与被告吴行策签订的买卖合同。证明被告吴行策是在没有完成与时丙支、周某2的房屋买卖完成之后就将该房产又卖给原告，从而进一步证明原告所述主体正确。证据5：收条一组及银行交易回单。证明被告吴行策购买被告时丙支、周某2的房产之后交钱给被告时丙支、周某2，被告时丙支、周某2已经将房产出卖给被告吴行策，被告吴行策有权支配涉案房产。虽然涉案房产的物权没有发生变化，但不影响买卖合同的法律效力。 对原告提交的证据，被告吴行策质证意见如下：对证据1：真实性没有异议，但该合同出售方是时丙支、周某2，不能证明原告的观点。对证据2：该收条不具有真实性，因为该定金收条是准备写给原告但原告没有给钱，吴行策是出具了该收条，但是实际没有收到20000元现金，该20000元当场被中介扣下。对证据3：可以看出双方都是一致认定由时丙支、周某2过来与原告办理过户手续，被告吴行策只是从中联系，但不能证明原告的证明观点。对证据4、5：时丙支与被告吴行策的买卖合同及收条是复印件，无法证明其真实性，而且该合同也没有履行，只是意向合同，不能证明原告的证明观点。银行交易回单与本案不具有关联性，因为转出账户是吴行策，转入账户是时深深，转账金额是120000元，与本案购房款不相对应。 对原告提交的证据，被告时丙支、周侠质证意见如下：综合质证，房子已经卖给被告吴行策，我方与原告没有合同也不相识也没有收到原告的钱。 对原告提交的证据，第三人儒房房地产公司质证意见如下：第一次经纪人带去看房子，看好了决定买的，但是不是原房主，第一天因为原房主没有来就没有签，是公司店长签的，当时也说原房主在北京可能不回来，就由买方将房子租赁，后来没有交钥匙，也没来过户，后来原房主打电话给买方，买方又没来。关于钱，正常我公司是会留卖家10000元，由于原房主一直没来，所以钱也一直没法给卖家吴行策，合同是有的，但是我公司也没有办法核实合同的真假。 被告吴行策提供证据如下：证据1：中介公司的收条，由原告交付给中介公司的西双湖一号A-1-810的20000元款项，证明原告向中介公司交付20000元并不是定金。证据2：2018年9月5日由中介公司刘元源与原告协商就房屋买卖签订的补充协议，合同内容也是刘元源所写。证明原告就先前购买房屋由于延期过户应承担的违约金是9500元，原告答应先由被告方代理人签字待原告回来后进行补签，还证明双方就买卖房屋达成了新的协议。证据3：录音资料。证明原告同意被告方补偿9500元，双方自此了结，而且是答应在被告方签完字以后再回来补签，9500元中包括来回飞机票等相关费用。还证明中介公司分别与原告和被告的沟通。 对被告吴行策提交的证据，原告质证意见如下：对证据1：对真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，不能证明被告的证明观点。该收据是第三人向被告吴行策出具的，原告不知情，也与原告无关，所以也是由被告吴行策持有，款项性质与本案无关。与本案被告收取原告20000元的定金没有关联性。该收据也不能证明被告所要证明的涉案中20000元款项。对证据2：三性均有异议。所谓的买卖合同补充约定也是由被告吴行策自行制作、自行构思出来的，与原告没有任何关系。更没有原告的认可或者签名或者委托代理补充协议行为。且从该补充协议可以看出被告吴行策是涉案合同真实签订及履行主体，在该内容中也陈述是因被告吴行策的原因导致无法过户，被告吴行策存在违约，其也表示愿意向原告承担违约责任，但该协议的签订时间时2018年9月5日，而本案合同约定的被告履行期限是7月25日之前完成过户并将房屋交付给原告出租使用，被告自行制作该补充约定时，其违约已是事实。对证据3：第一份通话录音载明时间是2018年9月5日，该时间原告与被告签订房屋买卖约定的办理过户时间自合同签订之日起25日内办理过户，最晚的时间应当是在7月25日之前，该通话时间已经超过了被告应当履行办理过户的时间。原告与所谓的中介刘元源的通话录音，首先不能证明被告的证明观点是原告不来配合过户，而是被告吴行策超过了约定的过户时间违约在先，其他相关内容也没有涉及到涉案房产的相关内容。对第二份录音的三性均有异议，并且不具有本案法律的证明效力，因为该通话录音是被告吴行策与中介公司的通话录音，而不是与本案原告本人的通话录音，根据法律规定，视听资料必须是债权债务人之间本人的视听资料，而非通过第三方的录音予以证明。该录音不具有法律效力，通话方刘元源今天已经到庭，其明确陈述是被告吴行策违约，相关内容应该以第三人当庭陈述为准。 对原告提交的证据，被告时丙支、周侠质证意见如下：综合质证，房子已经卖给吴行策，我方与原告没有合同也不相识也没有收到原告的钱。 对原告提交的证据，第三人儒房房地产公司的质证意见如下：对证据1：收条上面的名字应该是我们这边写错了，应该写的名字是吴行策。对证据2：补充约定，当时是有这个想法，但是超过了时间，买家没有来，本来应该撕掉，但是被被告带走了。对证据3：原房主来了一个，但是要两个人同时来才可以过户，买家对象也没有来，所以没有办法过户。第三人中介觉得买家那个时候已经不想买了。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月29日，被告时丙支、周侠（甲方、出卖方）、被告吴行策（甲方代理人）与原告陈秋生（乙方、购买人）、第三人儒房房地产公司（丙方、中介方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方自愿将东海县牛山街道富华西路88号西双湖壹号酒店综合楼A栋810室房屋出售给乙方，房屋总价款为245000元；房屋所有权人：时丙支，共有权人：周侠；乙方应在签订本合同时，支付人民币20000元作为定金，转交丙方保管（待房屋产权核实无误后，由丙方转交甲方）；甲乙双方约定自签订本合同25日内办理产权过户手续。在办理产权过户手续当庭将剩余房款，即人民币225000元整转至丙方指定账户（待在房产交易部门将该房屋所有权过户手续办理完毕后三个工作日转入甲方账户）。补充约定：甲乙协商如下：①甲方代理人代签合同，自愿承担该合同的法律责任；②甲方承诺2018年7月15日至2018年7月25日配合乙方过户，若无法过户，甲方将该房屋钥匙交于乙方，并同意乙方出租该房屋；③若2018年8月25日前甲方不配合过户，甲方视违约，并赔付乙方2万元违约金。被告吴行策在合同代理人处签字，原告陈秋生在乙方处签字，第三人儒房房地产公司在丙方处签章。同日，被告吴行策向原告出具定金收条一份，内容为：“定金收条。今收到陈秋生购买牛山镇富华西路88号西双湖壹号酒店综合楼A栋810购房定金20000元，大写贰万元整。收款人：吴行策。2018年6月29日”。同日，第三人儒房公司出具收据一份：“单位名称:陈秋生。2018年6月29日。西双湖一号A-1-80120000贰万”，庭审中，第三人儒房公司称收据上的名字写错了，应该为被告吴行策。 另查明，2018年1月18日，被告时丙支、周侠（出售方、甲方）与被告吴行策（买受方、乙方）签订《房地产买卖中介合同》，合同约定甲方自愿将东海县牛山街道富华西路88号西双湖壹号酒店综合楼A栋810室房屋出售给乙方，房屋总价款为240000元。2018年1月19日，时深深、被告周侠收到被告吴行策购房款120000元，并向被告吴行策出具收条一份。2018年1月22日，被告时丙支、周侠收到被告吴行策购房款120000元，并向被告吴行策出具收条一份，同时写明房款已结清，并备注：吴行策要求房子过户时需时丙支、周侠随时配合进行过户，不得以各种理由推脱，如有违约按20%承担违约金。 再查明，2018年9月14日，被告吴行策与案外人李士坤签订《房屋买卖契约书》一份，将涉案房屋以280000元的价格出售给案外人李士坤，契约书第5约定：付款方式：先付定金壹万元整，过户时一次性付清尾款贰拾柒万元整，过户后钥匙在交于乙方（注：给时丙支2万，给中介4万）。 上述事实，由当事人的当庭陈述及原告提供的房屋买卖居间合同、定金收条、通话录音、房屋买卖合同及被告吴行策提供的房屋买卖居间合同、收据、录音资料、房屋买卖契约书等证据予以证实。 本院认为：关于与原告签订《房屋买卖居间合同》的相对方是被告吴行策还是被告时丙支、周侠的问题。合同的相对方应为被告吴行策，理由如下：一、被告吴行策与被告时丙支、周侠签订了《房屋买卖居间合同》，并向被告时丙支、周侠全额支付了购房款240000元，虽然该房屋并没有过户给被告吴行策，但其有处分涉案房屋的权利。二、被告时丙支、周侠并未在与原告签订《房屋买卖居间合同》上签字，且是被告吴行策向原告出具定金收条。三、被告吴行策与案外人李士坤签订《房屋买卖契约书》，将涉案房屋出售给案外人李士坤，由此可知涉案房屋已由被告时丙支、周侠出售给了被告吴行策，被告吴行策并非是被告时丙支、周侠的代理人。故关于被告吴行策称与原告签订房屋买卖居间合同的相对方是被告时丙支、周侠的辩称意见，与事实不符，本院不予采纳。 原告陈秋生与被告吴行策、第三人儒房公司签订的《房屋居间买卖合同》是三方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，三方应按该合同的约定履行自己的权利和义务。被告吴行策在合同约定的期限内未将涉案房屋过户给原告，构成根本性违约，应承担违约责任。 关于原告要求被告吴行策返还定金40000元的诉讼请求，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告吴行策未按约履行义务，应双倍返还定金。故对原告要求返还定金40000元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告吴行策称原告支付的款项并非定金的答辩意见，因与事实不符，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告吴行策于本判决生效后十日内双倍返还原告陈秋生定金共计40000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由被告吴行策负担（原告已垫付，被告于本判决书生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费800元。连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  曹 建 人民陪审员  李春清 人民陪审员  张小皓 二〇一九年六月六日 法官 助理  陈海珊 书 记 员  陈玉杰 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。