云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初597号原告：纪丹，女，1982年5月6日出生，汉族，住安徽省泾县。委托诉讼代理人：牛坤，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何青超，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：宋洋，男，1986年7月27日出身，汉族，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：赵德成，大理市大理镇法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。原告纪丹与被告宋洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告纪丹的委托诉讼代理人牛坤、何青超、被告宋洋及其委托诉讼代理人赵德成到庭参加诉讼。在本案审理期限到期后，经双方当事人同意及本院院长批准，本案继续适用简易程序并延长审限三个月,现已审理终结。原告纪丹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，由被告将承租房屋交回原告；2.判令被告支付租金80,000元（从2017年10月1日至2018年9月30日）；3.判令被告支付违约金100,000元；4.判令被告承担本案的诉讼费。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，判令被告支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金85,000元。事实和理由：原、被告于2016年11月4日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于才村15组13号大象客栈大门左侧2间门面出租给被告，租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日，付款方式为分期付款，其中第一笔2017年10月1日至2018年9月30日的房租合计80,000元，于2017年9月1日交清，而被告至今都未支付租金。原告曾多次向被告催交租金，于2017年9月21日向被告寄送了云南天外天律师事务所《律师函》，告知被告的行为已构成违约，要求被告支付租金80,000元及电费295.1元，但被告至今仍未履行支付义务，为维护原告合法权益，原告提起诉讼。被告宋洋辩称：一、被告已支付租赁房屋租金，原告要求被告支付租金和违约金没有事实和法律依据。本案的事实是：案外人陈某向高吉锟承租“大象客栈”左侧第2间（即西侧第2间）铺面，经高吉锟同意后，陈某将该房转租给被告用于经营“爱在大理租车行”，被告的租金已经支付至2017年10月1日。2016年6月15日，被告与高吉锟商议，待“大象客栈”左侧第1间（即西侧第1间）“码头便利店”房屋租到期后，再租给被告使用。高吉锟同意后要求被告先支付定金15,000元，双方签订《承包合同》。合同约定：高吉锟将其经营的位于大理的“大象客栈”西侧第一、二间铺面承包给被告使用，承包期限为：2017年10月1日至2022年10月1日，双方口头约定，“码头便利店”的房屋租金待高吉锟把出租房屋交给承租人使用时再支付。2016年11月4日，原告和高吉锟通知被告，原告与高吉锟达成转让协议，高吉锟将“大象客栈”整体转让给原告经营。被告交给高吉锟的定金15,000元转给原告。原告要求被告与其重新签订《租赁合同》，约定：原告将位于大理的“大象客栈”左侧2间铺面出租给被告经营。租期从2017年10月1日至2022年9月30日。被告支付给原告租房押金5,000元。合同签订后，原告要求被告预付租金60,000元，用于原告支付给高吉锟的转让费，其中40,000元作为被告租车行铺面2017年10月至2018年l0月期间的租金和押金，20,000元作为原告向被告的借款；“码头便利店”这一间铺面的租金，待原告把铺面交给被告使用时，双方重新计算租期及租金。2016年11月7日，被告代原告支付给高吉锟60,000元，高吉锟出具收条给被告，收条载明：“今收到纪丹付客栈转让费（宋洋代付）陆万元整”。2017年1月23日，因原告在洱海保护区无证经营客栈、餐馆，被大理镇人民政府查封，不准经营。后原告离开大理，不知去向。2017年l0月1日，原告未按约定把“码头便利店”的铺面交给被告。被告承租的“爱在大理租车行”铺面，2017年10月至2018年9月期间的租金，已全部付清。原告要求被告支付租金80,000元、违约金的100,000元请求，没有任何事实依据和法律依据，请法庭驳回原告的无理请求。二、原告承租的房屋被房东收回，双方之间的合同不能履行，合同目的不能实现，原告应承担违约责任。2018年6月，房东通知被告，原告未支付租金，要收回租赁房屋，重新招租。被告只好另外承租了铺面继续经营汽车租赁业务。原告已经违约，应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。根据本院采信的证据及当事人的一致陈述，本院认定法律事实如下：案外人高吉锟向张永专、杨连租赁了位于大理房屋用于经营“大象客栈”，2015年起被告向高吉锟租赁了“大象客栈”大门左侧第2间铺面用于经营摩托车出租业务，铺面名称为“爱在大理租车行”。后被告与高吉锟协商，待高吉锟“大象客栈”大门左侧第1间便利店（店铺名称为“码头便利店”）铺面租期到后，再租给被告经营。2016年6月15日被告与高吉锟签订了《承包合同》，合同主要约定，高吉锟将位于才村15组13号“大象客栈”大门左侧2间门面（“码头便利店”和“爱在大理租车行”）发包给被告经营使用，第一年一次性支付租金80,000元、第二年一次性支付租金84,000元、第三年一次性支付后三年租金共计264,600元，承包期从2017年10月1日至2022年10月1日。被告租赁的“爱在大理租车行”铺面2017年10月1日之前的租金已经付清给高吉锟。2016年10月，原告向高吉锟转租了“大象客栈”。原告转租“大象客栈”后，2016年11月4日，原告就“大象客栈”所涉房屋与房东张永专、杨连签订了《房屋租赁合同》，约定张永专、杨连将位于大理房屋出租给原告，租期从2016年2月27日至2029年2月27日，租期内原告可以转租。同日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于才村15组13号“大象客栈”大门左侧2间门面（“码头便利店”和“爱在大理租车行”）发包给被告经营使用，租期从2017年10月1日至2022年9月30日；租金及交付时间：2017年10月1日至2018年9月30日的房租合计80,000元于2017年9月1日交清；2018年10月1日至2019年9月30日的房租合计85,000元，于2018年9月1日交清。原、被告签订《租赁合同》后，被告使用了“大象客栈”大门左侧第2间铺面“爱在大理租车行”1间铺面用于经营摩托车租赁；“大象客栈”大门左侧第1间门面“码头便利店”原告一直未向被告交付。本案在审理过程中对以下案件事实存在争议：被告是否实际使用“大象客栈”大门左侧第1间“码头便利店”铺面以及被告欠原告的租金数额？对于双方争议的第一个焦点，原告认为，原、被告签订《租赁合同》后，“大象客栈”大门左侧第1间“码头便利店”原告虽未交付，但被告自行撬锁后实际使用，应当支付租金。被告认为原告未交付“码头便利店”，被告也未使用。本院认为对于原告认为被告已经实际使用“码头便利店”铺面的主张，被告不认可，原告没有提交证据证实，本院不予确认。对于双方争议的第二个焦点，被告租用“爱在大理”1间铺面租金问题，原告认为按合同约定计算租金，被告应支付两间铺面租金165,000元（含2017年10月1日至2018年9月30日的房租80,000元、2018年10月1日至2019年9月30日的房租85,000元）。被告认为，被告只使用了大门左侧第2间“爱在大理租车行”1间铺面，该铺面2017年10月1日至2018年9月30日的租金40,000元已经付清，2018年10月，由于原告欠房东房租，房东已经收回该铺面，被告不再欠原告租金。被告为证明自己诉讼主张。向本院提交《租赁合同》1份、收条2份（含原告出具押金5,000元收条1份、高吉锟出具转让费60,000元收条1份），以证明原、被告签订《租赁合同》时，被告代原告向高吉锟支付转让费60,000元，高吉锟出具的收条（其中40,000元为被告向原告支付的第一年“爱在大理租车行”租金，另20,000元为押金）；并说明在《租赁合同》租金支付一栏原告还手写备注“已交3.5万元”以及被告支付给原告押金5,000元，合计40,000元，该款与被告代原告付给高吉锟转让费60,000元中的租金40,000元是同一笔款，属于被告支付给原告“爱在大理租车行”1间铺面2017年10月1日至2018年9月30日租金；被告还申请高吉锟到庭作证，高吉锟陈述：被告于2015年开始起就向高吉锟租用“爱在大理租车行”1间铺面，用于经营摩托车租赁业务，租金40,000元/年；2016年6月原告与高吉锟签订了《承包合同》；同年，原告向高吉锟转租“大象客栈”客栈后，高吉锟与被告签订的《承包合同》就由原告与被告履行；原告与高吉锟转让“大象客栈”后，原告应向高吉锟支付转让费，原告就让被告代其付40,000元转让费，以及高吉锟还收了被告押金20,000元，高吉锟就出具了60,000元的收条。诉讼期间，本院依职权向涉案房屋的权利人杨连就本案铺面相关情况做调查笔录，杨连陈述，原告纪丹向其租赁房屋后，由于没有按约交付房租，杨连于2019年2月28日向被告宋洋收回大象客栈大门左侧第2间“爱在大理租车行”铺面及钥匙。原告经质证，对被告提交《租赁合同》真实性认可，但对于备注手写“已交3.5万元”不认可，对于原告出具的押金5,000元收条无异议；对于高吉锟出具收条认为与本案无关，真实性不予认可；对于高吉锟证言认为证人陈述前后矛盾，不予认可。对本院调查笔录无异议，但认为被告不应当向房东交还铺面。被告对本院调查笔录三性无异议。本院认为，被告提交的证据真实、客观，能相互印证，本院予以确认。根据上述本院确认的证据以及本院调查笔录，本院还确认以下案件法律事实：原、被告签订《租赁合同》后，被告实际使用了大象客栈大门左侧第2间“爱在大理租车行”1间铺面，该间铺面2017年10月1日至2018年9月30日期间租金40,000元被告已支付；由于原告与房东张永专、杨连之间存在租赁纠纷，杨连于2019年2月28日向被告宋洋收回大象客栈大门左侧第2间“爱在大理租车行”铺面及钥匙。对于被告使用“爱在大理租车行”1间铺面2018年10月1日至2019年2月28日期间租金问题，原告要求被告支付165,000元，被告同意按40,000元/间/年计算。本院认为，根据原、被告签订《租赁合同》后，原告交付被告1间铺面，被告支付40,000元租金的事实，以及双方《租赁合同》约定2018年10月1日至2019年9月30日期间2间铺面租金为85,000元/年，本院确定被告租用的“爱在大理租车行”1间铺面在2018年10月1日至2019年2月28日期间应付租金为17,708元[85,000元/年÷2间＝42,500元/年/间；42,500元/年/间÷12月×5个月）]。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《租赁合同》履行过程中，原、被告均同意解除合同，是双方一致真实意思表示，故原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。在合同履行过程中，由于被告使用的铺面已经被房屋的权利人收回，原告要求被告交回铺面的主张本院不予支持；被告实际使用了1间铺面，被告尚欠2018年10月1日至2019年2月28日期间1间铺面租金17,708元，被告应当支付；另外1间铺面，原告没有证据证明被告已实际使用，故原告要求被告支付该铺面租金本院不予支持。合同签订后，原告未按约履行合同义务，向被告交付合同约定的大象客栈大门左侧第1间“码头便利店”1间铺面，原告已经违约；被告未按约于2018年9月1日交清下一年度租金亦存在违约，原、被告在合同履行过程中均存在违约行为，因此各自自行承担相应的违约责任，原告要求被告承担违约金100,000元，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告纪丹与被告宋洋于2016年11月4日签订的《租赁合同》；二、由被告宋洋于本判决生效之日起十日内支付原告纪丹房屋租金人民币17,708元；三、驳回原告纪丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,825元，减半收取2,912元，由原告纪丹负担2,000元，被告宋洋负担912元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员 董 琼二〇一九年六月十日书记员 李晓松