河南省洛阳市西工区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0303执异31号案外人：任鹏运，男，汉族，1995年2月6日生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：卢伟、王栋，河南永晖律师事务所律师。申请执行人：中信银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市西工区中州中路405号。负责人：杨勇。委托诉讼代理人：皇甫丽星、高琳萍，该行员工。被执行人：岳志强，男，汉族，1978年11月20日生，住河南省洛阳市洛龙区。被执行人：洛阳灵感家居文化有限公司，住所地洛阳市西工区九都路71号。法定代表人：张玉献。在本院执行中信银行股份有限公司洛阳分行（以下简称中信银行）与岳志强、洛阳灵感家居文化有限公司借款合同纠纷一案中，案外人任鹏运对本院执行岳志强名下位于洛阳市西工区九都路75号院1幢110号房产向本院提出书面异议，要求撤销（2015）西执字第248号查封公告、解除对上述房产的查封，并不得妨碍任鹏运继续使用。本院受理后，于2018年9月13日作出（2018）豫0303执异65号执行裁定书，裁定驳回任鹏运的异议请求。任鹏运不服该裁定，向洛阳市中级人民法院申请复议。洛阳市中级人民法院做出（2018）豫03执复205号执行裁定书，裁定撤销本院作出的（2018）豫0303执异65号执行裁定，将该案发回本院重新审查。本院依法重新组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人任鹏运称，2012年11月22日申请人与岳志强签订了房屋租赁协议，约定租赁期限20年，月租金2万元，总租金480万元；合同约定申请人付清10年租金后，岳志强将房屋交付给申请人使用。协议签订前申请人已向岳志强支付2万元订金，协议签订后又分次付清了10年租金，岳志强也履行合同，交付了房屋。2016年4月26日西工区人民法院执行人员直接到房屋所在地将查封封条贴到房屋门上，并未对申请人说明任何理由或者向申请人送达任何相关法律文件，8月31日第二次又来查封、强行清场，给申请人带来了极大的损失。申请人认为西工区人民法院采取的执行措施和执行程序严重违反法律规定，主要理由如下：一、法院查封房屋使用权的执行行为不符合法律规定。执行过程中，为确保强制执行申请人的债权得到实现，法院可以对房屋进行限制交易型的查封，可向洛阳市房管局房产交易部门送达协助执行通知书，达到限制执行标的物上市交易的程度即可，不应当对房屋进行限制使用型的实物查封，查封执行标的物的目的是为了能够正常进行拍卖程序，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，申请人为合法承租人，人民法院可以查封、扣押、冻结，但申请人仍可继续占有和使用该财产。申请人对房屋的占有和使用并不会阻碍拍卖进程，拍卖程序不应当影响申请人因合法承租标的物而享有的使用权。二、拍卖公告中应当列明房屋处于出租状态，承租人信息及租赁情况。由于申请人为拍卖房屋的合法承租人，拍卖结果不能改变申请人的承租人身份，所以，在拍卖公告中应列明房屋处于出租状态、承租人信息、租赁年限等租赁情况，不仅体现对申请人承租权的保护，也避免拍卖后受让人与申请人之间产生纠纷。三、强制执行行为不应影响成立在先的承租权。申请人2012年租赁该房屋，按照合同约定足额支付租金，且一直占有使用至今，而后房屋所有权人将己出租的房屋进行抵押。根据我国《物权法》及《担保法》之规定，租赁关系先于抵押权成立，抵押权人在行使抵押权时可以使抵押物的所有权发生变化，但受让人与原有的承租人之间仍受先前的租赁合同所约束，受让人不得以所有权发生变动为由拒绝履行租赁合同或要求承租人返还房屋。因此，即使法院拍卖该房屋，申请人在原合同租赁期限内，也有权继续使用该房屋。租赁关系成立在先，任何形式的物权变动也不得破坏原有的租赁关系，租赁合同继续有效，应当受到法律保护。四、执行程序不应侵犯申请人的优先购买权。申请人作为该房屋的承租人，房屋所有权发生变动，应当首先通知申请人行使优先购买权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和己知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”法院明知申请人为承租人，但是在整个执行过程中，申请人始终没有收到任何有关提示申请人行使优先购买权的法律文件，申请人对该房屋已经进入执行程序并不知情，直至2016年4月26日法院工作人员贴上封条后，申请人才知晓房屋已被拍卖多次。因此，申请人认为执行拍卖程序严重违反法律规定，应当立即解除对该房屋的实物查封。五、执行行为违反法律规定。申请人作为该房屋的实际控制人，一直使用并占有该房屋，房屋内有众多申请人的物品，2016年4月26日西工法院执行人员在未通知申请人的情况下，也不向申请人出具协助执行的法律文书，强行进入房屋，违反法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。"执行人员未按法定程序向申请人送达协助执行通知书，在申请人不知晓也不在场的情况下进入屋内，对此应当由人民法院进行纠正。六、采取贴封条的执行措施违反法律规定。法院在申请人所承租的房屋上张贴封条，没有注明查封时间。对于人民法院张贴的具有法律效力的文件，为了便于相关人员知悉执行的时间，应当标明采取执行措施的时间。综上，望法院依法公正查明有关事实，依法撤销查封公告，尽快解除对申请人所承租房屋的实物查封，保证申请人正常使用该房屋，支持申请人的异议请求，维护申请人的合法权益。申请执行人中信银行称，任鹏运的请求于法无据，不应支持。法院于2016年5月31日将争议房产裁定给中信银行，我方享有房产权利，要求撤销公告无依据，我行没有占有房产，不存在妨碍使用。任鹏运所称未列出租状况，系法院行驶权利，我行无权干涉。任鹏运未提出优先购买，不享有优先购买。我行不存在违反法律行为，法院行为我们无权干涉。本院查明，中信银行持生效的（2015）洛民立初字第4号调解书向洛阳市中级人民法院申请执行，洛阳市中级人民法院于2015年3月16日做出（2015）洛执字第00025号执行裁定书将该案指定由洛阳市西工区人民法院执行。本院于2015年5月4日做出（2015）西执字第248号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人存款13130350元及利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人相应价值财产。洛阳市中级人民法院于2015年1月20日查封涉案房产。任鹏运向本院提供房屋租赁协议（内容为：岳志强与任鹏运2012年11月22日签订，将涉案房产租给任鹏运，每月租金2万，租期20年，租赁费共计480万元，任鹏运应在合同签订后陆续付清十年租金）、情况说明（内容为：岳志强2018年5月6日出具，证明与任鹏运的租赁关系。岳志强2018年9月2日出具，证明房租交付状况，记载2012年11月22日付现金7万元、2012年底刷卡45万元、2013年3月21日薛延辉转100万、2013年11月14日刷詹卡9.5万、薛延辉及薛艳峰刷卡47.5万、2014年1月23日薛延辉刷卡60万、2014年6月4日常颖丽刷卡50万、2014年7月4日薛延辉刷卡50万、2014年7月17日薛延峰刷卡50万，2014年9月5日薛延辉刷卡50万）、收条（内容为岳志强收到任鹏运房租100万元，时间为2013年3月21日）、银行流水（薛延辉、常颖丽）、催收单、物业费、装修合同（记载日期为2015年10月25日）、租赁合同（2016年6月16日任鹏运与肖博签订租赁合同、2018年1月29日任鹏运与栾树画室签订租赁合同、2018年4月1日任鹏运与曹岩签订租赁合同）、视频资料，用以证明自己的主张。中信银行提供承诺书两份（内容为岳志强与其配偶分别于2012年12月23日和2014年1月15日出具，记载涉案房产抵押未显示任鹏运为承租人），用以证明自己的主张。另，岳志强于2013年2月26日将涉案房产抵押给中信银行。（2015）洛民立初字第4号调解书确定中信银行对涉案抵押房产享有优先受偿权。本院认为，本院的执行依据合法有效，被执行人应支付欠款，被执行人不履行法定义务，本院可依法执行其名下财产。涉案房产在岳志强名下，本院执行该房产并无不当。任鹏运以租赁人身份提出异议，但其提供的证据中首先问题就是租赁合同中对租金的缴纳时间和方式的不明确，其次岳志强与任鹏运确认的付款形式和时间存在任意性，大额资金流转亦未有充足的支付痕迹相对应，也无法与租赁合同相关内容呼应。所以整体上看，任鹏运与岳志强之间的租赁合同以及租金支付数额、方式不符合正常的交易习惯。另，从岳志强出具给任鹏运的证明以及出具给中信银行的承诺来看，相关内容矛盾，仅凭相关书证不足以支持任鹏运自2012年11月22日就已经开始使用涉案房产。综上，任鹏运提供的证据不足以证明其已经支付全部租金，也不足以证明任鹏运在涉案房产被法院查封之前，就已经占有使用该房产。因此，其主张缺乏证据、法律支持，依法不产生阻却执行的效力，对其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第三十一条，裁定如下：驳回任鹏运的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 刘 旗审判员 雷丽霞陪审员 牛武杰二〇一九年六月五日书记员 潘君飞