云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初545号 原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州勐腊县。 法定代表人：周惠，职务执行董事。 委托诉讼代理人：苏俊，男，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员，特别授权代理。 被告：谢菊平，女，1980年6月16日出生，汉族，现住云南省勐腊县。 委托诉讼代理人：蒋红伍，男，1980年9月8日出生，汉族，现住云南省勐腊县，系被告谢菊平丈夫。 原告勐腊佳和物业服务有限公司与被告谢菊平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告勐腊佳和物业服务有限公司委托诉讼代理人苏俊、被告谢菊平委托诉讼代理人蒋红伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告2015年4月1日至2018年12月31日期间南腊新城A区商铺物业服务费及年垃圾清运费、公摊水电费共计6968.17元。事实及理由：2010年10月29日，被告与勐腊海诚投资有限公司(以下简称海诚公司)签订了一份《商品房购销合同》，向海诚公司购买了位于勐腊县海诚南腊商铺，建筑面积共165.54㎡（含公摊面积）。2010年3月12日，海诚公司与原告签订了《南腊新城物业服务委托合同》，海诚公司委托原告为勐腊县南腊新城小区提供物业服务，双方约定了相关权利义务。合同签订后，原告配齐物业服务人员，提供相应的物业服务至今，并垫付了小区的垃圾清运费、公摊水电费，被告也实际接受了原告提供的服务，但被告自2015年4月1日起至2018年12月31日期间未向原告支付物业服务费等相关费用。原告多次以电话、发放书面缴费通知、并在其入户门上张贴缴费通知书的形式催收未果。据统计被告欠原告2015年4月1日至2015年9月30日期间物业费1440元、垃圾清运费496.62元、公摊水电费60元，共计1996.62元。2017年10月1日至2018年9月30日期间的物业费2880元、垃圾清运费993.24元、公摊水电费100元，共计3973.24元。2018年10月1日至2018年12月31日期间物业费720元、垃圾清运费248.31元、公摊水电费30元，共计998.31元。以上总计6968.17元。 被告谢菊平辩称，2015年4月1日至2018年12月31日在此期间的物业费被告有数据为凭证。原告称多次催收，被告于2018年8月18日带领两个孩子回湖南读书，商铺也租给别人。原告提交的照片没有被告本人的影像，原告所述并非事实。佳和物业的服务南腊新城大多数业主并不满意，服务很差。本人门面的水表被物业违规建造的房屋锁在门中间，造成被告无故交纳多余的水费。原告起诉的物业费、垃圾清运费、公摊水电费的计算高于合同约定的标准。综上应驳回原告的诉讼请求。 原告为证实其主张，向本院提交如下证据： 1、商品房买卖合同备案表1份（复印件，与原件核对无异），证明被告向海诚公司购买位于勐腊县的事实。 2、身份证1份（复印件）、入伙通知书、入伙承诺书、业主资料卡各1份（均系复印件，与原件核对无异），证明被告与海诚公司及原告于2012年7月21日办理入住手续、交接房屋的事实。 3、南腊新城物业服务委托合同1份（复印件，与原件核对无异），证实2010年3月12日，原告与海诚公司签订南腊新城物业服务委托合同，约定了双方相关权利义务，原告受海诚公司委托为南腊新城小区提供物业服务的事实。 4、物业管理服务合同、房屋装饰装修管理协议、非公摊区域公约各1份（均系复印件，与原件核对无异），证明被告与原告签订物管服务合同及房屋装修装饰管理协议，约定相关权利义务的事实。 5、催费通知书3份、费用明细1份（均系复印件，与原件核对无异），证明原告催缴物业费的事实及被告欠的详细统计的事实。 6、腊发工（2012）48号文件1份（复印件）、收款收据1份（复印件，与原件核对无异），证明垃圾清运费、收取的依据及标准，原告已统一交纳垃圾费的事实。 7、西发改价格（2014）3号文件1份（复印件），证明原告已经按照发改委（2014）3号文件的指示，商业类物业可根据物价水平适当调整的事实。 8、南腊新城B区张贴发改委文件的照片2张（彩印件），证明原告把州、县发改委关于收费的文件在该小区进行公示的事实。 9、张贴缴费通知书照片1张（彩印件），证明原告将缴费通知书交到被告租户手中的事实。 10、南腊新城工作中的照片12张（彩复印件），证明原告对该小区提供物业服务的事实。 经质证，被告谢菊平对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4无异议。证据5的三性不认可，费用计算偏高，不清楚物业是怎么计算的，物业没有和被告及时联系。证据6无异议。证据7的三性不认可，没有参照物，无法证实原告是在该小区工作。证据8的三性不认可，真实性存疑，2014年时间太久。证据9的三性不认可，不清楚该证据。证据10的三性不认可，无法核实真实性。 被告谢菊平为证实其答辩意见，向本院提交如下证据： 1、物业服务满意度调查表1张（复印件），证明佳和物业公司服务的满意度不佳的事实。 2、商铺租赁合同1份（复印件），证明出租期间物业费由租户承担的事实。 3、违规建房1张（彩印件）无故多处的水费单2张（复印件），物业公司管理差的事实 4、不动产权证1份（复印件），证明商铺为二层，收费不一样的事实。 5、物业收费凭证6张（复印件），证明有交纳物业费的记录，因为管理不善很多不愿交的事实。 经质证，原告勐腊佳和物业服务有限公司对被告提交的证据1三性不认可，系被告单方面制作，不能反映全部业主的真实意思表示。证据2的三性不认可，这个是被告与租户签订的合同。证据3的真实性认可，违规建筑是业主私自搭建，物业公司也督促过，并将情况反映到住建部门。证据4的真实性认可，但证明观点不认可，不动产权证也载明了面积及地址，所以费用只能按照产权证上的面积计算。证据5三性不予认可。 本院评判认为，原告提交的证据1、证据2可证实被告向海诚公司购买勐腊南腊新城小区商铺，并于2012年7月21日办理入住及交接房屋的事实，本院予以采信。证据3可证实2010年3月12日，海诚公司与原告签订南腊新城物业服务委托合同，海诚公司委托原告为南腊新城提供物业服务的事实，本院予以采信。证据4可证实原、被告签订物业服务管理合同及房屋装饰装修管理协议，约定相关权利义务的事实，本院予以采信。证据5可证实原告就被告应缴纳的相关费用，向被告发出缴费通知书、费用明细要求被告缴纳的事实，本院予以采信。证据6腊发工（2012）48号文件及收款收据可证实勐腊县城区商品流通企业生活垃圾处理服务收费标准为0.50元/㎡/月及原告于2015年4月10日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院予以采信。证据7西发改价格（2014）3号文件可证实文件规定物业服务费可根据物价水平适当调整的事实，本院予以采信。证据8可证实原告在该小区公示发改委关于收费的文件的事实，本院予以采信。证据9可证实，原告在被告住所地张贴缴费通知的事实，本院予以采信。证据10能够证明原告为南腊新城小区提供物业服务的事实，本院予以采信。被告提交的证据1仅可反映部分业主的意愿，无法证实原告服务质量低下的事实，本院不予采信。证据2商铺租赁合同可证实被告将商铺出租给他人，但原告不是合同相对人，与本案不具有关联性，本院不予采信。证据3经原告质证真实性无异议，可证实被告商铺旁搭建违章建筑的事实，本院予以采信。证据4可证实南腊新城业主系被告谢菊平，房屋建筑面积为165.54㎡的事实，本院予以采信。证据5仅可证实被告缴纳部分物业费，且原告起诉时该部分费用已扣除的事实，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下： 2010年3月12日，海诚公司与佳和物业公司签订《南腊新城物业服务委托合同》，海诚公司委托佳和物业公司对南腊新城小区提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务要求与标准、服务费用、委托服务期限、违约责任等事项作出了约定。合同第三十二条规定，本合同期限自2010年5月1日至2080年5月1日。佳和物业公司依据该合同于2010年5月1日入驻南腊新城小区对该小区提供物业服务。 庭审查明，谢菊平系勐腊县南腊新城建筑面积为165.54㎡商铺的业主。2012年3月27日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2012]48号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》，规定勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准常住人口按12元/月/户收取。2014年1月3日西双版纳发展和改革委员会、西双版纳住房和城乡建设局作出西改发价格[2014]3号文件《关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法的通知》，物业服务收费政府指导价可根据物业水平适当调整。自2014年4月1日起实施。佳和物业公司向谢菊平发出《缴费通知书》、《费用明细》，要求谢菊平交纳2015年4月1日至2018年12月31日的物业费、年垃圾清运费、公摊水电费，共计6968.17元。该费用谢菊平至今未缴纳。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，南腊新城小区未成立业主委员会，原告提供的物业服务来源于与海诚公司签订的《南腊新城物业服务委托合同》。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”规定，该合同属于前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，海诚公司与原告于2010年3月12日签订的《南腊新城物业委托服务合同》对本案业主具有约束力。原告提交的证据载明商铺物业费为1.2元/平方米/月，自2015年4月1日至2015年9月30日，2017年10月1日至2018年9月30日，2018年10月1日至2018年12月31日南腊新城物业费为4171.6元（165.54㎡×1.2元/平方米/月×21个月）。原告诉请的物业费5318.31元不符合双方合同约定，本院按双方合同约定予以支持4171.6元。垃圾处置费即生活垃圾处理服务费，勐腊县发展改革和工业信息化局文件作出的《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》规定生活垃圾处理服务费为每户12元/月，原告已经代包括被告在内的南腊新城业主向勐腊县环卫站缴纳了该笔费用，故原告向被告主张的垃圾清运费1738.17元有事实依据，且符合法律规定，本院予以支持。被告就原告未按照合同的约定提供物业服务，被告不应向原告缴纳物业费等相关费用的答辩主张，因其未提供相应证据予以证实，且不符合双方合同约定，其主张不能成立，本院不予采纳。对于原告诉请的公摊水电费的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告并未向本院提交证据予以证实其收取公摊水电费的依据，故对原告要求被告支付公摊水电费190元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告谢菊平在于判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2015年4月1日至2015年9月30日、2017年10月1日至2018年10月1日至2018年12月31日期间勐腊县南腊新城商铺的物业费4171.6元、垃圾清运费1738.17元，共计5909.77元； 二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由被告谢菊平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  李先勇 二〇一九年六月二十六日 书记员  周 波