江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1204民初3343号原告：徐燕，女，1977年5月28日出生，汉族，住泰州市海陵区。原告：卞建，男，1974年8月7日出生，汉族，住泰州市开发区。两原告共同委托诉讼代理人：蔡金辉,江苏恒桥律师事务所律师。被告：刘海，男，1993年11月26日出生，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：刘宏梅（系被告姐姐），女，1989年12月21日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：刘银根（系被告之父），男，1958年4月23日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告徐燕、卞建与被告刘海追偿权纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法由审判员符爱梅适用简易程序于2019年5月29日、6月25日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人蔡金辉、被告委托诉讼代理人刘宏梅到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人刘银根到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判决1、被告向两原告支付两原告已经缴纳的居间服务费15000元；2、被告向两原告支付两原告为实现债权支付的律师代理费3000元。事实和理由：2018年7月20日，被告与两原告通过泰州市好邻居房产经纪有限公司（以下简称好邻居经纪公司）的居间服务，共同签署《泰州市房地产转让合同》，合同约定：被告购买两原告名下坐落于泰州市房屋一套，建筑面积121.85㎡,房产总成交价1476000元；好邻居经纪公司应得佣金以双方签订的佣金确认书为准，并与合同签订时付清，如有一方不按时缴纳视为违约，在合同履行过程中，一方违约造成合同终止，好邻居经纪公司应得的中介费正常收取，并由原、被告双方承担连带支付责任，守约方因此承担中介费，有权向违约方进行追讨，等。原告于2019年3月27日向好邻居经纪公司支付居间服务费15000元。原、被告双方签订《泰州市房地产转让合同》后，被告单方违约，表示不再购买该房屋，并向原告发出解除合同的通知。双方合同解除后，原告再次委托中介公司代为销售案涉房产，并且因为市场行情导致房价下跌40000元出售，直接导致原告经济损失40000元。关于原告已经支付的15000元中介费用，原告多次向被告联系追要，被告至今未给付。另根据双方签订的合同约定，违约方应承担守约方因实现债权所产生的一切费用，包含但不限于诉讼费，律师代理费等，原告因本案花去律师代理费3000元。被告辩称，案涉合同转让的房产系两原告共同所有，但案涉合同仅有原告徐燕一人签字，且原告徐燕在签合同时未出具原告卞建的授权委托书，所以案涉合同应属无效合同；合同签订后，被告支付原告定金30000元，后因被告无法办理贷款，被告遂于2018年8月20日与原告解除合同，原告徐燕向被告表示定金不退且同意解除合同，被告认为原告已经选择定金条款作为损失补偿，其再要求被告支付其已经支付的居间费和律师代理费，被告不予认可；对原告另行出售房屋价格下跌40000元，被告认为房屋的价值应当经过市场评估，不能根据原告提交的买卖合同认定原告的损失。本院经审理查明事实如下：1、原告徐燕与被告刘海及好邻居经纪公司于2018年7月20日签订《泰州市房地产转让合同》一份，约定：被告刘海向两原告购买两原告位于泰州市的房屋；总成交价为1476000元；合同签订时，被告支付原告购房定金30000元；好邻居经纪公司应得佣金以双方与好邻居经纪公司签订的佣金确认书为准，于本合同签订时付清。如有一方不按时缴纳佣金则视为违约，合同履行过程中，若有一方违约而造成合同终止，或原、被告双方协商一致解约或终止合同，好邻居经纪公司应得全部佣金正常收取，原、被告双方承担连带支付责任，守约方有向违约方追讨的权利；原、被告双方如一方违反合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金30万元，并承担守约方因实现债权所产生的一切费用，包含但不限于诉讼费、律师代代理费等，等。合同签订后，被告按约给付原告定金30000元。2、原告卞建于2018年7月20日出具《委托书》一份，委托原告徐燕办理泰州市苏源花园小区13幢601室的房屋的出售事宜。3、原、被告签订合同后，被告以其无法办理房屋按揭贷款为由拒绝履行合同，双方于2018年8月20日解除案涉房屋买卖合同。4、好邻居经纪公司于2019年1月15日向江苏省泰州医药高新技术开发区人民法院起诉两原告，要求两原告支付中介服务费20000元，后经该院组织调解，双方达成一致协议，约定两原告于2019年3月27日前向好邻居经纪公司支付居间服务费15000元，后两原告于2019年3月27日向好邻居经纪公司支付该款项。5、原告因本案支付律师代理费3000元。另查明，两原告通过泰州市比特经纪服务有限公司居间介绍于2018年10月28日与案外人李俊、李娟签订《房地产（二手房）买卖合同一份》，约定两原告将位于泰州市的房屋出售给李俊、李娟，总房款为1436000元。上述事实有《泰州市房地产转让合同》、（2019）苏1291民初216号民事调解书、泰州农村商业银行现金缴款单、《委托代理合同》、江苏增值税普通发票、《房地产（二手房）买卖合同》及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本案的主要争议焦点为：1、案涉《泰州市房地产转让合同》的效力如何；2、合同履行中，因被告违约，原告除不予退还定金外，是否可以就其支付的居间服务费、律师费再行向被告主张。关于争议焦点1，本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告以签订合同时，原告徐燕未取得原告卞建的授权为由认为合同无效。本院认为，即便原告徐燕确无原告卞建的授权也并不必然导致案涉合同无效，且本案中，从原告方提交的授权委托书来看，原告卞建已经就案涉房屋的处分对徐燕进行了授权或是追认，故对被告的该辩称意见，本院不予采信。案涉买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于争议焦点2，本院认为，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处。本案中，因被告违约，在与被告解除买卖合同后，原告另行委托中介公司出售房屋，房屋的成交价低于与被告签订的合同价40000元，原告亦另行缴纳居间服务费15000元。原告另行出售房屋的时间、价格均在合理的期间、范围之内，故可以认定该价格低于原合同价格的部分应为因被告违约给原告造成的损失。本案中，合同约定的定金30000元不足以弥补原告因被告违约造成的损失，原告有权按照合同约定向被告追偿其支付的居间服务费及律师代理费。故原告要求被告支付居间服务费15000元、律师代理费3000元于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二十八条之规定，判决如下：被告刘海于本判决生效之日起十日内返还原告徐燕、卞建支付的居间服务费15000元，同时赔偿原告徐燕、卞建因实现该债权支付的律师代理费3000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元,减半收取计125元，由被告刘海负担（该款原告已预交，原告同意本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费250元。审判员  符爱梅二〇一九年六月二十七日书记员  许 钱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。