江西省宜黄县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1026民初405号 原告：陈杰华，男，1974年3月24日出生，汉族，户籍所在地：江西省高安市。 委托诉讼代理人：喻春玲，江西建成律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告：江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司，住所地：江西省抚州市宜黄县凤冈镇六里铺，统一社会信用代码：91361026074299594P。 负责人：胡耀平，该公司总经理。 被告：江西紫海方舟实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区世贸路942号远帆大厦B座9层901号房，统一社会信用代码：91360100781482910Ｎ。 法定代表人：胡耀平，该公司执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：陈肖依，江西论研律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 原告陈杰华与被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司（以下简称紫海方舟宜黄分公司）、江西紫海方舟实业有限公司（以下简称紫海方舟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人喻春玲、两被告共同委托诉讼代理人陈肖依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈杰华向本院提出诉讼请求：1、判令被告方向原告交付紫海中央城一期17栋104号商铺；2、判令被告方向原告支付逾期交房违约金3万元（计算至2019年元月30日止）并继续承担从2019年2月1日开始至交房时为止按每月1,200元的标准计算的违约金；3、判令被告方配合原告办理紫海中央城一期17栋104号商铺的不动产权证；4、判令被告方支付逾期办理不动产权证书的违约金按合同总标的的1408，989元的每日万分之一的标准从2018年7月1日开始计算至不动产权证办理完毕时止（至起诉之日违约金41，423元）；5、本案诉讼费由被告方承担。 事实与理由：2016年1月12日，原告与被告方签订《商品房买卖合同》，就被告方开发的紫海中央城一期17栋104室商铺的买卖达成一致。合同中第8条和第15条规定，被告方作为出卖人应当在2016年12月30日前向原告交付房屋并在商铺交付使用后18个月内办理权属登记，如因被告方原因导致原告无法在约定时间内取得房产权属证书的，被告方按已支付房款的日万分之一向原告支付违约金。原告在签订合同后就按被告方的要求往被告方账户一次性缴清了全部购房款1408，989元，被告方出具了收据并将上述商铺向宜黄县房管局申请了备案登记。合同约定的交房时间到后，原告多次主张权利，被告方却找各种理由推诿并在2017年10月份向抚州市中级人民法院起诉要求确认双方的商品房买卖合同无效，后被抚州市中级人民法院驳回诉讼请求。到目前为止，被告方仍未向原告交付商铺并办证。另紫海方舟宜黄分公司系紫海方舟公司的分公司，故紫海方舟公司应对紫海方舟宜黄分公司从事的民事活动中产生的民事责任承担法律责任。综上，原告与被告之间的商品房买卖合同合法有效，被告方应全面履行合同和法律所规定的的义务，现被告方已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条规定，被告方除了向原告交付商铺和办理不动产权证书外，还需向原告承担相应的违约责任。为此，诉至法院。 被告紫海方舟宜黄分公司、紫海方舟公司辩称，本案涉案商品房买卖是用来抵洪战春欠罗长青3000万元中的部分，虽然本合同合法有效，且原告有向被告方支付购房款的事实，但在被告紫海方舟宜黄分公司收到购房款当日，已经将全部购房款返还给原债权人罗长青。至于原告主张的逾期交房违约责任，被告方认为至今为止未收到涉案房屋的实际购房款，洪战春也未按照被告、罗长青、洪战春三人的约定支付相应房款。恳请法庭对逾期交房违约金酌情考虑，免除被告方的逾期交房违约责任。另外，补充两点：1、本案的原债权债务系罗长青与洪战春之间的5350万元债务，含涉案的房价款已经江西省高级人民法院一审判决，现该案已上诉至最高人民法院；2、本案涉及的购房合同，被告方已在抚州市中级人民法院申请立案再审（解除合同再审纠纷一案）。 原告陈杰华围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1、原告身份证复印件一份，拟证明原告的诉讼主体资格及基本信息。 2、商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171）复印件一份、中国农业银行网上银行电子回单打印件一份、紫海中央城收据原件一份，用于证明原、被告双方签定了商品房买卖合同，而且原告方已交付了全部房款。 被告紫海方舟宜黄分公司、紫海方舟公司对原告陈杰华提供的证据1无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议；原告方提供的收据、个人结算业务申请书证明已支付全部的购房款，但在已经生效的判决书中已证实该套房产是通过第三人代物清偿的方式为原告取得，并非正常的交易买卖。 本院认为，原告陈杰华提供的上述二组证据均具备证据三性要求，本院予以确认并在卷佐证。 被告紫海方舟宜黄分公司、紫海方舟公司围绕诉讼请求依法提交抚州市中级人民法院（2019）赣10民终98号民事判决书一份，拟证明涉案的房产是通过第三人代物清偿的方式抵洪战春3000万元中的部分欠款，3000万元的欠款是由20套商铺所组成，本案的购房款与其他19套房产购房款正好为欠款3000万元，是第三人代物清偿不可分割的一部分。原告质证认为，该证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，该证据驳回被告方的诉请，说明其主张不能成立，在该判决书中，对梁望萍的以物抵债的诉请都得到支持，判决被告向梁望萍交付不动产并办理不动产权证书并承担违约责任，故原告的诉请更加应该得到法律的支持。 本院认为，被告紫海方舟宜黄分公司、紫海方舟公司提供的证据具备证据三性要求，本院予以确认并在卷佐证。 就本案的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 抚州市中级人民法院（2017）赣10民初37号民事判决书中认定的事实为：洪战春（乙方）因生产需要多次向罗长青（甲方）借款，因不能按时还款，2015年7月13日，甲、乙双方及丙方（巨峰公司、宜黄融发林业公司、宜黄丰华林业有限公司）签订《还款协议书》，写明：乙方向甲方借款总金额为5350万元，至合同签订日尚欠利息16174500.0088元（利率按银行贷款四倍计算）；同日，乙方再向甲方借款535万元用于偿还居间人费用；乙方承诺尽快向甲方偿还上述款项，甲方可随时向乙方主张偿还；丙方对双方的借款和利息予以确认，丙方同意作为乙方的连带保证责任人，且该保证不可撤销；保证范围为本金、利息及实现债权所产生的费用；保证期限为二年，从本协议签订之日起计算。甲、乙、丙三方均在该协议书上签名或盖章。 2015年11月15日，紫海方舟宜黄分公司向廖忠杰、罗长青、郑洪涛出具一份《承诺书》，写明：因洪战春和巨峰公司拖欠你三人欠款，现本公司用本公司自行开发的位于宜黄的紫海中央城项目一期17、18栋20套房产代洪战春和巨峰公司偿还3000万欠款。我司将与你三人签订关于20套房产的《商品房买卖合同》，该合同只是为过户而签订，你三人无需支付上述20套房产的房款。该款由洪战春和巨峰公司向紫海方舟宜黄分公司支付。附20套房产编号。紫海方舟宜黄分公司在《承诺书》上加盖了公章。同时，洪战春、巨峰公司在该《承诺书》上承诺：上述20套房产的房款今后由洪战春和巨峰公司向紫海方舟宜黄分公司支付。洪战春和巨峰公司分别在《承诺书》上签名和盖章。廖忠杰、罗长青、郑洪涛分别在《承诺书》的下方签收人处签名，并注明已收到原件壹份。此后，紫海方舟宜黄分公司与罗长青、廖忠杰、郑洪涛三人分别签订了20份《商品房买卖合同》，约定17、18栋共20套店铺转为其三人名下。合同签订后罗长青、廖忠杰、郑洪涛又告知紫海方舟宜黄分公司，之前签订的20份买卖合同作废，需重新以常清公司、陈杰华、邹鹏、梁望萍和罗长青等名义与紫海方舟宜黄分公司签订商品房买卖合同。后紫海方舟宜黄分公司又分别与常清公司签订了八份《商品房买卖合同》（店铺编号分别为：17-101、17-105、17-106、17-107、17-108、17-109、17-110、17-111）；与罗长青签订三份《商品房买卖合同》（店铺编号分别为：18-101、18-102、18-103）；与梁望萍签订六份《商品房买卖合同》（店铺编号分别为：18-104、18-105、18-106、18-107、18-108、18-109）；与伍爱军签订一份《商品房买卖合同》（店铺编号为：17-102）；与邹鹏签订一份《商品房买卖合同》（店铺编号为：17-103）；与陈杰华签订一份《商品房买卖合同》（店铺编号为：17-104）。以前紫海方舟宜黄分公司与罗长青、廖忠杰、郑洪涛三人分别签订了20份《商品房买卖合同》均作废。以上合同均对计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限和违约责任等进行了约定，其中付款方式及期限：采取一次性付款方式，并注明买受人已一次性付清购房款。紫海方舟宜黄分公司分别向以上买受人出具收款收据，写明了具体金额（均为购房款全款），收款事由注明“购商铺全款”。收据上加盖了紫海中央城现金收讫章。其中，伍爱军、邹鹏、陈杰华三人分别从自己的银行账户将以上购房款全额转账至紫海方舟宜黄分公司的银行账户，同日，紫海方舟宜黄分公司将收到的以上三人购房款全部通过银行转到罗长青的银行账户上。因《承诺书》约定买受人无需支付房款，房款今后由洪战春和巨峰公司向紫海方舟宜黄分公司支付，故常清公司、罗长青、梁望萍未实际交付购房款。以上20份《商品房买卖合同》现均已在宜黄房产管理局办理了登记备案。 （2017）赣10民初37号民事判决书对争议焦点的分析认为： 一、因洪战春向罗长青借款，双方签订《还款协议》，经对账和结算，确认洪战春尚欠罗长青的借款本金5350万元及利息，并约定罗长青可随时主张偿还。后因洪战春不能偿还到期债务，非债务人紫海方舟宜黄分公司出具《承诺书》，同意用本公司自行开发的位于宜黄的紫海中央城项目一期17、18栋20套房产代洪战春和巨峰公司偿还3000万元欠款。此时成立第三人代物清偿。代物清偿并不要求清偿物为债务人所有之物，亦可以是第三人之物。代物清偿，系债务清偿的方式之一，是当事人、第三人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对代物清偿协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的代物清偿协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，紫海方舟宜黄分公司出具的《承诺书》，是三方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该《承诺书》合法有效。 民事法律关系的产生、变更和消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。尊重当事人的意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。《承诺书》约定，紫海方舟宜黄分公司用其自行开发的位于宜黄的紫海中央城项目一期17、18栋20套房产代洪战春和巨峰公司偿还欠罗长青、廖忠杰、郑洪涛3000万欠款。为履行《承诺书》，紫海方舟宜黄分公司分别与常清公司、罗长青、伍爱军、邹鹏、陈杰华和梁望萍签订20份《商品房买卖合同》，上述20份《商品房买卖合同》现均已在宜黄房产管理局办理了登记备案。虽在本案争议的《商品房买卖合同》签订前，洪战春与罗长青之间确实存在民间借贷关系，但上述《商品房买卖合同》是在债务人洪战春难以清偿罗长青的到期债务后，非债务人紫海方舟宜黄分公司同意以其开发的房产代洪战春和巨峰公司偿还3000万元债务，且3000万元债务少于洪战春欠罗长青的借款本金5350万元及利息，此时将民间借贷关系转变为商品房买卖合同关系，并将其中的3000万元借款转变为已付购房款。因洪战春难以清偿到期债务，通过紫海方舟宜黄分公司将其所有的商品房出售给债权人罗长青等人，买受人不用支付购房款，购房款由洪战春和巨峰公司支付给紫海方舟宜黄分公司的方式，实现三方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。故本案20份《商品房买卖合同》均有效。 二、当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，这是合同履行所应遵循的基本原则，也是人民法院处理合同履行纠纷时所应秉承的基本理念。 1、关于紫海方舟宜黄分公司与常清公司、伍爱军、邹鹏、陈杰华和梁望萍之间签订的17份《商品房买卖合同》是否可以解除的问题。本案中，紫海方舟宜黄分公司为履行《承诺书》约定的义务，分别与常清公司、伍爱军、邹鹏、陈杰华和梁望萍签订17份《商品房买卖合同》，合同均对计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限和违约责任等进行了约定，上述17套商品房购房款共计24780810元，合同双方均有买卖商品房的意思表示，此时将民间借贷关系转变为商品房买卖合同关系，并将3000万元中的24780810元借款转变为已付购房款。此时，本案当事人之间的民事法律关系发生了变更和消灭，罗长青与洪战春之间的24780810元债权债务关系因此消灭，紫海方舟宜黄分公司与洪战春、巨峰公司之间形成了新的债权债务关系，罗长青、廖忠杰、郑洪涛与买受人常清公司、伍爱军、邹鹏、陈杰华和梁望萍之间的债权债务关系也因此发生了变更。其中，伍爱军、邹鹏、陈杰华三人分别从自己的银行账户将以上购房款全额转账至紫海方舟宜黄分公司的银行账户，虽然同日，紫海方舟宜黄分公司将收到的以上三人购房款全部通过银行转到罗长青的银行账户上，但并不能因此否定伍爱军、邹鹏、陈杰华已付购房全款的事实。常清公司、梁望萍虽未实际交付购房款，但由于《承诺书》约定买受人无需支付房款，房款今后由洪战春和巨峰公司向紫海方舟宜黄分公司支付，故《商品房买卖合同》中付款方式和期限规定：采取一次性付款方式，并注明买受人已一次性付清购房款。且出卖人紫海方舟宜黄分公司分别向以上买受人出具了收到购商铺全款的收款收据，故应视为常清公司、梁望萍实际上已付了购房全款。现上述17份《商品房买卖合同》均已在宜黄房产管理局办理了登记备案。罗长青在宜春市中级人民法院的起诉行为，并不能代表买受人常清公司、伍爱军、邹鹏、陈杰华和梁望萍不履行《商品房买卖合同》。由于买受人常清公司、伍爱军、邹鹏、陈杰华和梁望萍已经履行了《商品房买卖合同》中约定的全部义务，现出卖人紫海方舟公司提出解除《承诺书》和上述17份《商品房买卖合同》的请求，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除权的类型有法定解除权、约定解除权和协商解除权三种，由于本案不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除权的情形，也不具有本案《商品房买卖合同》中约定解除权的情形，且双方不能协商一致解除合同，故紫海方舟宜黄分公司的该请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 另查明，2017年5月，梁望萍向本院起诉，要求紫海方舟宜黄分公司履行《商品房买卖合同》，交付店铺（编号为18-104），经审理，本院作出了（2017）赣1026民初252号民事判决书，判决确认原告梁望萍与紫海方舟宜黄分公司于2015年12月15日签订的购买紫海中央城项目一期18幢104号的《商品房买卖合同》合法有效。 2018年6月12日，梁望萍向本院起诉要求1、判决被告向原告交付紫海中央城一期18栋104、105、106、107、108、109号等六间商铺；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金134,071.2元（7448.4元∕月，每平方每日10元）；3、判决被告配合原告办理紫海中央城一期18栋104、105、106、107、108、109号等六间商铺的不动产权证；4、未及时办理的违约金以8,702,214元为基数万分之一每日计算至交付不动产权证日止。经审理，本院作出了（2018）赣1026民初392号民事判决书，判决：一、被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司于判决生效之日起十五日内交付原告梁望萍坐落于紫海中央城一期18栋104、105、106、107、108、109号等商铺６间；二、被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司于判决生效之日起十五日内协助原告梁望萍办理坐落于紫海中央城一期18栋104、105、106、107、108、109号等６间商铺的不动产权证的手续；三、被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司于判决生效之日起十五日内支付原告梁望萍按房屋总价款8，702，214元为基数，自2018年7月1日始按日万分之一计算至付清款项之日止的违约金；四、被告江西紫海方舟实业有限公司对被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司管理的财产不足于支付上述给付义务范围内承担给付责任。后被告紫海方舟宜黄分公司、紫海方舟公司不服，向抚州市中级人民法院提起上诉，经抚州市中级人民法院审理后，判决驳回告紫海方舟宜黄分公司、紫海方舟公司上诉，维持原判。 又查明，原告陈杰华与被告紫海方舟宜黄分公司签订的房屋买卖合同中约定的交房日期为2016年12月30日前，但未对出卖人逾期交房的违约金进行约定；产权登记约定为：出卖人应当在房屋交付使用后18个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未按约办理权属登记的违约责任为出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金；房屋的总价款为1408，989元（原告陈杰华已于2016年1月13日从自己的银行账户将购房款全额转账至紫海方舟宜黄分公司的银行账户）。 原告陈杰华在立案时向本院提交了申请法院委托有资格的房地产评估机构对紫海中央城一期同地段同类房屋租金进行鉴定的申请，后原告陈杰华又向本院申请撤回司法鉴定申请。 本院认为，本案的焦点的争议如下： 一、紫海方舟宜黄分公司是否应向原告交付紫海中央城一期17栋104号商铺的问题。 原告陈杰华与被告紫海方舟宜黄分公司签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，且原告陈杰华已按照合同约定将购房款全额转入被告紫海方舟宜黄分公司账户，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在2016年12月30日前将商品房交付买受人使用。为此，紫海方舟宜黄分公司应履行向原告交付紫海中央城一期17栋104号商铺的义务。 二、紫海方舟宜黄分公司是否应向原告支付逾期交房违约金30000元（计算至2019年1月30日），并继续承担从2019年2月1日开始至交房时为止按每月1200元的标准计算违约金的问题。 双方在《商品房买卖合同》中没有约定逾期交房的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，即逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因原告未提供有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，为此，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 三、紫海方舟宜黄分公司应否配合原告办理紫海中央城一期17栋104号商铺的不动产权证的问题。 双方在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金。本案中，约定出卖人应当在2016年12月30日前将商品房交付买受人使用，而18个月内即在2018年6月30日前应办理不动产证。但被告未及时办理不动产证，原告又选择了不退房，为此，紫海方舟宜黄分公司应按房屋总价款1408，989元为基数，自2018年7月1日始按日万分之一计算至交付不动产权证之日止的违约金。 综上所述，紫海方舟宜黄分公司应为原告履行交付房屋并办理不动产证的义务，且承担相应违约责任。 四、被告紫海方舟公司是否应承担责任的问题。 《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案中，紫海方舟宜黄分公司系紫海方舟公司的分公司，为此，紫海方舟公司应在紫海方舟宜黄分公司管理的财产不足于支付的财产范围内承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司于判决生效之日起十五日内交付原告陈杰华坐落于紫海中央城一期17栋104号商铺； 二、被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司于判决生效之日起十五日内协助原告陈杰华办理坐落于紫海中央城一期17栋104号商铺的不动产权证的手续； 三、被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司于判决生效之日起十五日内支付原告陈杰华按房屋总价款1408，989元为基数，自2018年7月1日始按日万分之一计算至交付不动产权证之日止的违约金； 四、被告江西紫海方舟实业有限公司对被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司管理的财产不足于支付上述给付义务范围内承担给付责任； 五、驳回原告陈杰华的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18123.71元，依法减半收取9061.85元，由原告陈杰华负担188.73元，被告江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司、江西紫海方舟实业有限公司负担8873.12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  李传盛 二〇一九年六月二十五日 法官助理 孙炜 书记员 温馨提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。