云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初1689号原告：西双版纳滨江度假庄园物业有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市大沙坝。统一社会信用代码：91532801568816205B。法定代表人：鲁建平，职务总经理。委托诉讼代理人：张浩，男，1983年11月23日出生，汉族，身份证住址湖北省安陆市，系西双版纳滨江度假庄园物业有限公司小区副主任。特别授权代理。被告：冯川，男，1985年5月28日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司（以下简称“滨江物业公司”）与被告冯川物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滨江物业公司的委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼，被告冯川经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告滨江物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的滨江果园避寒度假山庄福江苑9号楼1602号房屋物业管理费2598.71元及违约金4668.21元（暂计算至起诉之日，被告并应承担违约金至物业管理费付清之日止），以上共计7266.92元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月18日，被告与房地产开发商西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签署了《中国云南西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》，其中第2.1、2.2条对物业的管理人进行约定，明确了业主特此委托开发商代表业主与有限管理机构签订相关的协议而不必再行通知业主或取得业主同意。2011年3月5日，西双版纳滨江果园避寒度假山庄房地产开发商西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司根据法律的规定代表业主与原告签订了《物业管理委托合同》，将滨江果园避寒度假山庄的物业项目委托给原告管理。依据《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》中第24条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.50元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.2元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，按年度预先收取。”第25条约定：“业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主或物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋为空置时，业主仍需按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用。”第36条规定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。2012年11月30日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。合同签订初期，被告按月履行了相关交费义务。由于原、被告双方约定应在每年开始前15日内提前履行交纳义务，因此截止至2018年度，被告尚拖欠物业管理费共计2598.71元，并因此产生违约金累计4668.21元。经原告多次催收，被告均未予以答复，故原告起诉至人民法院。被告冯川未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告冯川经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃举证和质证的权利。原告滨江物业公司提交的证据即证据1被告身份证复印件、证据2景洪市发展和改革局文件[景发改价格（2010）13号]、证据3《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》、《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》、证据4《入住手续书》、《商品房买卖合同登记备案表》、《公函》来源合法、内容真实，本院予以确认并在卷佐证。证据5《欠费计算依据明细表》为原告单方计算结果，本院不予采信。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2011年8月18日，被告冯川作为滨江果园避寒度假山庄福江苑9号楼1602号房业主签署《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》（以下简称“规约”），其中第2.2条约定西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司与原告滨江物业公司可以作为管理人代表业主与有关管理机构签订相关的协议而不必再行通知业主或取得业主同意；第3.1条约定：“管理费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.5元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.2元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，地下车位管理费为每个车位每月人民币30元，按年度预先收取。”；第3.3条约定：“业主应在每一年度的第一个月的前七个工作日，主动按管理人规定的方式支付管理费。首期管理费业主应在开发商交房通知规定的时间内支付。……”；第3.4条规定：“商品房如为空置时，业主仍须按照本规约的规定定期全额缴付管理费及其有关的费用。”；第3.7条规定：“如业主因任何原因未能支付本规约项下的管理费及其他应付费用，业主应就未付款项按每日1%支付逾期付款利息（持续计算至实际结算全部欠费之日）。规约还约定了其他内容。2012年7月31日，西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司代表业主与原告滨江物业公司签订《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》（以下简称“物业合同”），该合同第二章约定服务内容与质量；第三章约定甲方权利义务；第四章约定乙方权利义务；第五章约定服务费用；第九章约定违约责任，其中第三十六条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”。该合同还约定了其他内容。被告于2012年11月30日办理了入住手续。被告自2016年1月4日起开始拖欠物业管理费，经原告多次催讨未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告滨江物业公司与被告冯川受《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》、《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》的约束，各自享有权利并负有义务，现原告按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费和车位管理费，故本院对原告提出的被告支付拖欠的物业费2598.71元（拖欠起止日期自2016年1月4日起至2018年12月31日止）的诉讼请求予以支持。对于违约金，本院认为，被告未按时支付物业管理费的行为已经构成违约，理应承担一定的违约责任，虽合同对违约金的计算方式有约定，但双方约定的违约金过高，原告又未向本院举证证明其因被告拖欠物业费所造成的实际损失，本院将被告拖欠物业费金额视为损失金额，并根据公平原则，本院酌情以被告未支付的物业管理费2598.71元×15%，即390元判令被告承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告冯川于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司支付滨江果园避寒度假山庄福江苑9号楼1602号房屋2016年1月4日至2018年12月31日期间的物业费2598.71元；二、被告冯川于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司支付违约金390元；三、驳回原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯川负担，原告预交的案件受理费本院不再另行清退，由被告径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇一九年六月十九日书记员  刀启娜