广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1224民初964号原告：怀集县天翔物业管理有限责任公司,住所地：怀集县怀城镇沿江西路迪比利豪城D2憧首层。统一社会信用代码：91441224L16372469X。法定代表人:施升华，该单位的法人代表。委托诉讼代理人:刘极生,男,系怀集县天翔物业管理有限责任公司的员工。委托诉讼代理人:石循源，广东国政律师事务所律师。被告：罗斯，男，1988年11月26日出生，汉族，住怀集县，原告怀集县天翔物业管理有限责任公司（以下简称天翔物业公司）与被告罗斯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天翔物业公司的委托诉讼代理人刘极生、石循源以及被告罗斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天翔物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费2908.45元、公共分摊电费671.9元、滞纳金1903.95元，合计5484.3元。（欠费起止日期自2016年9月1日至2018年9月17日）。事实和理由：2008年9月开始，原告按照与业主签订的《前期物业管理服务协议》负责管理怀集县迪比利豪城小区，原告按照协议约定对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照约定支付相关费用，根据《物业管理条例》经原告多次催收及发出的催缴通知，被告都以各种理由拒尽义务，至今还拖欠原告物业服务有关费用。被告罗斯答辩称，本人确实未缴交2016年9月至2018年9月期间的物业管理费。但本人不缴交物业管理费是有正当理由的：一、本人物业其中一个厕所因管道问题导致臭气从厕所中冒出，本人多次请求天翔物业公司进行解决，但天翔物业管理公司一直未能妥善解决问题。二、小区的门禁经常损坏而天翔物业管理公司不进行维修。三、小区内的喷水池脏，天翔物业管理公司未进行清洁。四、小区内车库停车秩序杂乱，天翔物业管理公司管理不善，致使本人小车位多次不能停车。五、小区建筑物外墙对外出租的收入不对业主公布。六、前期物业管理服务协议约定物业管理费是06元/平方米，天翔物业公司擅自提高到0.8元/平方米。基于以上种种原因，答辩人认为天翔物业管理公司收费不合理，故拒绝缴交。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天翔物业公司是具有物业管理服务资质的物业管理公司。罗斯是怀集县县城西区沿江西路迪比利豪城第E1栋1008号房（以下简称1008房）的业主。2013年1月26日，天翔物业公司与罗斯签订了《前期物业管理服务协议》，约定1008房的建筑面积为147.99平方米，交纳物业管理费每月一次或每季一次，按建筑面积小高层0.40元/平方米·月，电梯房0.6元/平方米·月（包括电梯管理费），物业管理服务费用标准按物价部门批准收费标准调整，每月15日前到物业管理处缴交；物业公司如违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所收费用，退还利息并支付违约金。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天0.2％交纳违约金等。另查明，2016年3月15日，县发改局、县住建局联合发文怀发改﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》，明确将怀集县物业服务收费的相关事项通知如下：物业服务收费实行包干制的，小区的公共水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取；本通知从2016年4月1日起执行。附件1：怀集县前期物业服务收费基准价及浮动幅度：企业资格等级一级以下基准价：步梯楼为0.7～1元/平方米·月，电梯楼为1～1.5元/平方米·月，自有车库（车位）为0.7元/平方米·月，浮动幅度不超过50%。备注：具体收费标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定并报县发改局备案等。同年4月7日，县发改局批准天翔物业公司按照﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》的收费标准收费。再查明，天翔物业公司于2016年10月25日发出通告，声明其公司于2016年12月30日撤离迪比利豪城小区等。但到期后天翔物业公司未撤离并继续在迪比利豪城小区进行物业管理工作。2018年9月14日，迪比利豪城业主委员会（承接方）与天翔物业公司（移交方）签订《物业移交协议书》，约定天翔物业公司在公历2018年9月17日零时移交物业管理权于迪比利豪城业主委员会。该协议书除了有协议双方代表签章外，还有住建局房管部门代表、怀城镇政府代表以及上郭居委会代表签名见证。又查明，被告罗斯与原告天翔物业公司签订《前期物业管理服务协议》后一直按约定缴交物业管理费等相关费用至2016年8月30日。且被告罗斯缴交的2016年1月至2016年8月30日期间的物业服务费，是按118.39元/月的标准缴交的。2019年3月1日，天翔物业公司向罗斯发出催款函，催告罗斯交纳自2016年9月1日至2018年9月17日期间拖欠的物业服务费2908.45元、公摊水电费671.9元、违约金1903.95元，合共5484.3元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点是罗斯应否向天翔物业公司支付物业服务费、公共水电费，并对其欠付费用支付滞纳金。从本案查明事实来看，天翔物业公司具有物业服务资质，其与罗斯就涉案小区物业服务问题所签订的《前期物业管理服务协议》系双方在自愿平等的基础上签订，主体适格，内容合法，各方应按照该协议全面履行各自义务。根据《前期物业管理服务协议》可见，双方约定的物业服务有效期限截止至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止。虽然原告天翔物业公司于2016年10月25日发生通告称其将于2016年12月30日退出迪比利豪城，但到期后并未撤离。鉴于天翔物业公司仍按照原《前期物业管理服务协议》约定对罗斯在内的其他业主提供物业管理服务至2018年9月16日24时，且产生相应的维护费用，罗斯事实上亦享受了天翔物业公司的物业服务，依照公平原则，天翔物业公司要求罗斯参照之前标准支付相应的物业服务费合情合理，本院予以支持。经核算，《前期物业管理服务协议》约定1008房共147.99平方米，2016年4月物业管理费调整为0.8元/平方米·月，故自2016年9月1日计至天翔物业公司实际管理的2018年9月16日止，按147.99平方米计算，1008房每月物业管理费为118.39元（147.99平方米×0.8元/平方米），该期间共24个月又16日的物业管理费为2904.5元（118.39元/月×24个月+118.39元/月÷30日×16日）。由于罗斯未提供确实充分的证据证实其存有正当的拒交相关费用的合理事由，在天翔物业公司依据合同提供了相应的物业管理服务的情况下，罗斯拒交物业管理费及相关水电费的情形构成违约，应承担继续履行支付物业管理费的民事责任，故本院对天翔物业公司请求罗斯支付经本院核准的物业服务费予以支持，对超出2904.5元部分不予支持。关于公共分摊电费的问题，根据《广东省物业管理条例》第四十九条第三款规定：“物业服务企业应当定期公布公共场地、公共设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定和约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”，物业公司虽然可以按照实际费用和物业合同的约定收取公摊电费，但在未明文约定收取公摊电费方式的情况下，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，因此，物业公司应当提供所属小区建筑总面积及公摊电费的实际金额，但天翔物业公司在本案中并未提供上述证据，故对天翔物业公司的该项诉讼请求，不予支持。天翔物业公司可在相关证据完备后，另案向罗斯主张权利。关于滞纳金问题，涉案《前期物业管理服务协议》约定了物业服务费逾期交纳按每天0.2%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，天翔物业公司在本案中并未提交证据证明罗斯的逾期交纳物业服务费行为所导致的损失，为此，本院确定该损失仅为逾期付款导致的利息损失。故此，结合中国人民银行公布的同期贷款的利率，天翔物业公司请求按每日0.2%（每月6%）计算逾期付款违约金，显然远高于其实际损失。根据公平原则，对违约金的支付，本院确定由罗斯自每季度逾期支付物业服务费次日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍支付违约金。鉴于天翔物业公司已公开宣布于2016年12月30日前撤离迪比利豪城小区而未撤离，故自2017年1月1日后发生的物业服务费不应计算违约金，本院对天翔物业公司请求该部分物业服务费的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十四条之规定，判决如下：一、罗斯自本判决生效之日起十日内向怀集县天翔物业管理有限责任公司支付自2016年9月1日至2018年9月16日的物业服务费2904.5元及逾期付款违约金（2016年第三季度9月份所欠物业管理费相应的违约金以118.39元为基数，2016年第四季度所欠物业管理费相应的违约金以355.17元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍分段计算至付清之日止）；二、驳回怀集县天翔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由天翔物业公司负担12元，罗斯负担13元。本判决为终审判决。审判员  梁桃嘉二〇一九年六月十日书记员  成志华附:相关主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。温馨提示若对判决书无异议，原、被告可在判决书生效后自行联系付款事宜，也可将赔偿款及诉讼费汇入以下执行代管款账户：户名：怀集县人民法院账号：80×××35开户行：广东怀集农村商业银行股份有限公司注：汇款后应及时将相关银行凭证传真至本院民二庭，以备查帐。银行凭证上应注明本案案号及书记员姓名。传真号：0758-5532515（传真件上注明转民二庭）