江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏08执异70号案外人:张雯,女,1999年2月12日出生,汉族,住淮安市。委托诉讼代理人：张银龙（系张雯父亲），男，1953年3月16日出生,汉族,住淮安市。申请执行人：中国银行股份有限公司淮安清河支行,住所地淮安市。负责人：陈永凤，该支行行长。委托诉讼代理人：朱强，男，该行员工。委托诉讼代理人：袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。申请执行人：江苏涟水农村商业银行股份有限公司，住所地涟水县。法定代表人：郑淮，该公司董事长。被执行人：江苏淮通物流有限公司,住所地淮安市。法定代表人：朱太峰，该公司董事长。被执行人：淮安民贸物流有限公司，住所地淮安市。法定代表人：周婧，该公司董事长。被执行人：淮安市清浦企业信用担保投资有限公司,住所地淮安市。法定代表人：朱兰芳，该公司董事长。被执行人：周婧，女，1963年2月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：朱太峰，男，1968年9月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：周志清，女，1967年10月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。本院在执行中国银行股份有限公司淮安清河支行（以下简称中行淮安清河支行）、江苏涟水农村商业银行股份有限公司（以下简称涟水农商行）与江苏淮通物流有限公司（以下简称淮通物流公司）、淮安民贸物流有限公司（以下简称民贸物流公司）、淮安市清浦企业信用担保投资有限公司（以下简称清浦信用担保公司）、周婧、朱太峰、周志清金融借款合同纠纷一案过程中，案外人张雯提出执行异议。本院于2019年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人张雯提出异议称，请求淮安市中级人民法院终止对淮安市深圳东路2号11幢115室不动产的执行措施（包括查封、拍卖等措施）。事实和理由：异议人于2015年3月25日与淮通物流公司签订房屋买卖合同，约定淮通物流公司将其名下位于淮安市深圳东路2号11幢115室不动产出售给异议人，约定价款为138.67万元。异议人依约于2015年3月26日将全部房款一次性付清，淮通物流公司也依约向异议人交付了所涉房屋，但并未按约定办理过户手续（依据双方签订的合同第五条，淮通物流公司应在总房产证分割后10日内为异议人办理房屋产权证过户，并于2015年7月30日前办理土地使用权证）。异议人于2017年10月9日向淮安市清江浦区人民法院提起诉讼，要求淮通物流公司办理淮安市深圳东路2号11幢115室房屋过户手续，诉讼过程中双方达成调解协议，淮通物流公司于2017年10月17日前配合异议人办理过户手续，淮通物流公司仍未按调解书履行义务。异议人认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人在2015年3月即与淮通物流公司签订买卖协议，并支付了房屋全款，淮通物流公司也向异议人交付了房屋，异议人也一直在积极主张要求淮通物流公司协助过户，房屋未能过户并不是异议人的原因。因此，异议人请求淮安市中级人民法院终止对淮安市深圳东路2号11幢115室不动产的执行措施。申请执行人中行淮安清河支行答辩称：1.从张雯提交的（2017）苏0812民初8493号民事调解书可以看出，被执行人所有的位于淮安市深圳东路2号11幢115室不动产在张雯与被执行人订立所谓的房屋买卖合同之前，早因被执行人向申请执行人贷款而抵押登记在申请执行人名下。对此，张雯显然是明知的。2.江苏省高级人民法院于2018年12月11日作出（2018）苏民终1287号民事判决，其中包括申请执行人对被执行人所有的位于淮安市深圳东路2号56934.9㎡国有建设用地使用权以及包括案涉房屋在内的5幢仓库和21套商铺拍卖、变卖的全部价款在18395万元金额内享有优先受偿权。因被执行人未按生效判决履行义务，申请执行人遂申请强制执行，贵院于2019年1月8日立案，案号为（2019）苏08执14号。3.张雯与被执行人房屋买卖的真实情况，尤其张雯是否已实际支付全部案涉房款和被执行人是否已实际向张雯交付案涉房屋，还请法院进一步查明。基于上述事实，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，应驳回张雯的异议请求。本院查明，中国银行股份有限公司淮安分行（以下简称中行淮安分行）、中行淮安清河支行、涟水农商行与淮通物流公司、民贸物流公司、朱太峰、周志清、周婧、清浦信用担保公司金融借款合同纠纷一案，中行淮安分行、中行淮安清河支行、涟水农商行于2018年1月8日向本院申请财产保全，请求对淮通物流公司、民贸物流公司、朱太峰、周志清、周婧、清浦信用担保公司的财产进行保全。2018年2月8日，本院作出(2018)苏08民初15号民事裁定：一、冻结淮通物流公司、民贸物流公司、朱太峰、周志清的银行存款100591073.79元，或者查封、扣押相应价值的财产。二、冻结清浦信用担保公司的银行存款14312778.59元，或者查封、扣押相应价值的财产。三、冻结周婧的银行存款3000万元，或者查封、扣押相应价值的财产。同年2月13日，本院向淮安经济技术开发区不动产登记中心送达协助执行通知书，查封淮通物流公司名下淮安市深圳东路2号1幢105室、106室、107室、110室、111室、112室、113室、114室，2幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室，3幢101室、102室、103室，9幢108室，10幢103室，11幢102室、103室、104室、105室、106室、107室、109室、112室、113室、114室、115室、116室和12幢房地产，深圳东路2号A、B、C、D、E、F幢房地产；向淮安市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封淮通物流公司名下的工业用地；向淮安市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封民贸物流公司名下的淮安市北京南路西侧1幢、西侧2幢、西侧3幢、西侧4幢房地产；向淮安市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封周志清、朱太峰名下的市委西大院2区5幢106室房屋；向淮安市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封清浦信用担保公司名下的承德路与东大街交叉口大厅；向淮安市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封周婧名下利苑新村3区7幢112室、石塔湖5幢105室房屋。2018年7月6日，本院作出（2018）苏08民初15号民事判决书，判决：一、淮通物流公司于本判决生效后十日内偿还中行淮安清河支行截至2018年3月16日的流动资金借款和国内信用证项下买方押汇垫款本息84248482.97元及之后的罚息、复利（其中3500万元自2018年3月17日起至实际给付之日，按照年利率6.09%上浮40%计收罚息、复利；16031870元自2018年3月17日起至实际给付之日，按照年利率4.35%上浮40%计收罚息、复利；27138800元自2018年3月17日起至实际给付之日，按照年利率4.785%上浮40%计收罚息、复利）；二、淮通物流公司于本判决生效之日起十日内偿还涟水农商行截至2018年1月5日的流动资金借款本息14040375.59元及之后的罚息、复利（以13874452.59元为基数，从2018年1月6日起至实际给付之日，按照年利率6.9%上浮40%计收罚息、复利）；三、淮通物流公司于本判决生效之日起十日内给付中行淮安清河支行律师费34000元；四、淮通物流公司于本判决生效之日起十日内给付涟水农商行律师费6000元；五、中行淮安清河支行、涟水农商行对淮通物流公司所有的位于淮安市深圳东路2号的56934.9㎡的国有建设用地使用权和A、B、C、D、F幢仓库，1幢106室，2幢101室、102室、103室、104室、105室、106、107室，10幢103室，11幢102室、103室、104室、105室、106室、107室、109室、112室、113室、114室、115室、116室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权（优先受偿金额详见附件，中行淮安清河支行的优先受偿权范围包括涉案借款、垫款本息、罚息、复利、律师费，涟水农商行的优先受偿权范围包括涉案本息、罚息、复利、律师费）；六、民贸物流公司、朱太峰对本判决第一、二、三、四项债务承担连带清偿责任；七、周志清、周婧对本判决第五项中抵押物价值不足以清偿本判决第一、二、三、四项债务的余额部分承担连带清偿责任；八、清浦企业信用担保公司对本判决第二、四项债务承担连带清偿责任；九、驳回中行淮安分行、中行淮安清河支行、涟水农商行其他诉讼请求。中行淮安清河支行、涟水农商行不服该判决，提出上诉。江苏省高级人民法院于2018年12月11日作出（2018）苏民终1287号民事判决书，判决：一、维持淮安市中级人民法院（2018）苏08民初15号民事判决第一、二、六、七、八、九项；二、变更淮安市中级人民法院（2018）苏08民初15号民事判决第三、四项为：淮通物流公司于本判决生效之日起十日内给付中行淮安清河支行、涟水农商行律师费100000元；三、变更淮安市中级人民法院（2018）苏08民初15号民事判决第五项为：中行淮安清河支行、涟水农商行对淮通物流公司所有的位于淮安市深圳东路2号56934.9㎡的国有建设用地使用权和A、B、C、D、F幢仓库，1幢106室，2幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室，10幢103室，11幢102室、103室、104室、105室、106室、107室、109室、112室、113室、114室、115室、116室房屋拍卖、变卖的全部价款在18395万元金额内享有优先受偿权（中行淮安清河支行的优先受偿权范围包括涉案借款、垫款本息、罚息、复利、律师费、诉讼费用，涟水农商行的优先受偿权范围包括涉案本息、罚息、复利、律师费、诉讼费用）。二审案件受理费9820元，由淮通物流公司负担。二审判决确认以下事实：2015年10月15日，淮通物流公司与中行淮安清河支行签订《房地产抵押合同》，约定以淮通物流公司位于淮安市深圳东路2号1幢106室，2幢101室、102室、103室、104室、105室、106、107室，10幢103室，11幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室、110室、111室、112室、113室、114室、115室、116室房屋为淮通物流公司自2015年1月1日起至2018年9月27日期限内连续发生的最高债权额分别在2530万元、1560万元、101万元、102万元、102万元、102万元、102万元、102万元、101万元、101万元、241万元、161万元、164万元、164万元、137万元、137万元、937万元、137万元、137万元、164万元、164万元、188万元、255万元、162万元、161万元、183万元（合计8395万元）范围内的主合同的履行提供房地产最高额抵押担保。该合同注明：如有内容与《最高额抵押合同》不一致的，以《最高额抵押合同》为准。同日，淮安经济技术开发区住房和城乡建设局为中行淮安清河支行颁发了相应的他项权利证书。其中，A、B、C、D、F幢库房的他项权证中均载明债权数额为2530万元，A、B、C、D、F幢库房为共同抵押。其他抵押物他项权证书载明的债权数额与上述《房地产抵押合同》约定的最高债权限额一致。因各债务人未履行生效法律文书确定的义务，中行淮安清河支行、涟水农商行申请执行，本院于2019年1月8日立案执行，案号为（2019）苏08执14号。4月25日，本院张贴公告，公告称：本院将依法拍卖淮通物流公司所有的位于淮安市深圳东路2号的1幢106室、107室、111室、112室、113室、114室，2幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室，10幢103室，11幢102室、103室、104室、105室、106室、107室、109室、112室、113室、114室、115室共计25套商铺。利害关系人、案外人如有异议，应于公告发布之日起7日内以书面形式向本院提出，并附相关证据材料。另查明，2015年3月25日,淮通物流公司与异议人张雯签订《房屋买卖合同》一份，约定：淮通物流公司自愿将座落于淮安市深圳东路2号编号11幢A-15号单元一、二三、四层，建筑面积约359.26平方米的房屋出售给张雯（最终以产权证为准），房屋用途为商业。因买卖双方达成意向出售房屋前，卖方已将编号11幢A-15号房屋租赁对此买方无异议，且同意房屋交易完成后，确保原承租商户继续租用到原租赁截止日期，出卖方负责买受方租赁收入不低于年9700元（含税）。张雯一次性支付房款138.67万元，在产权证办理后已收房款多退少补。淮通物流公司在收到全部房款，编号11幢楼总产权证分割后10日以内协助买受人办理房屋权证过户，2015年7月30日前办理土地使用证。同年3月26日，淮通物流公司向张雯出具两张收据，编号为2039793收据称收到张雯房款454700元，编号为2039795收据称收到张雯房款932000元，收款方式均为转账，两张收据上均盖有淮通物流公司财务专用章。2017年10月9日，张雯诉淮通物流公司房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清江浦区人民法院作出（2017）苏0812民初8493号民事调解书，内容如下：一、淮通物流公司于2017年10月12日前清偿本案位于深圳东路2号11幢115室房屋的贷款并办理抵押注销手续，注销抵押后5日内配合张雯办理该房屋的过户手续。二、淮通物流公司补偿张雯因未能及时过户造成的经济损失5万元，该款于2017年10月12日前给付。三、本案再无其他争议，双方争议一次性解决。因淮通物流公司未按调解书确定的期限履行，张雯向淮安市清江浦区人民法院申请强制执行，该院立案受理。2019年4月1日，本院作出（2019）苏08执监20号执行裁定书，裁定该案由本院执行。再查明，本案所涉的11幢A-15号房屋与11幢115室房屋为同一套房屋。本院认为，本案争议焦点为：案外人张雯所提异议能否排除本案执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，江苏省高级人民法院于2018年12月11日作出（2018）苏民终1287号民事判决书，判决申请执行人中行淮安清河支行、涟水农商行对淮通物流公司所有的位于淮安市深圳东路2号11幢115室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，因异议人张雯购买的房屋为商铺，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定精神，异议人不属商品房消费者。故异议人张雯对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，对其要求终止执行的异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人张雯的异议请求。如不服本裁定，依照审判监督程序办理。审判长  董国华审判员  庞海涛审判员  刘玉娟二〇一九年六月十八日书记员  程 莹