广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3457号原告：褚贵香，女，1972年10月19日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县，原告：唐讲云，男，1966年12月8日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告褚贵香、唐讲云与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金66152.36元（以购房款425965元为基数，从约定交房日2013年6月30日起至2017年9月30日该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，按每日万分之一计算）。事实与理由:2012年11月24日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼21幢1303房的商品房一套，该房总价为425965元。合同约定被告应当在2013年6月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，此时才具备合同约定和法定的交付条件，应以2017年9月30日视为交付时间。被告逾期交房应承担相应的违约责任。被告辩称，根据双方的合同约定，被告应在2013年6月30日前将具备五方工程竣工验收报告即单体竣工通过验收报告为条件的商品房交付给原告，被告已于2013年6月18日通过五方验收取得约定报告，原告也已于2013年8月15日收楼，双方已经履行商品房交付的义务，被告不存在违约情形。原告主张商品房以取得竣工验收备案登记证作为交付条件，没有任何事实和法律依据。退一步而言，即使有关部门出具了相关规定，根据法不溯及既往原则也不应当追溯至2013年已经按约定履行完毕的行为。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，应当驳回原告的诉求。再进一步说，原告已于2013年8月15日实际收楼，其再主张逾期交付违约金已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。经审理查明：2012年11月24日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼21幢1303房的预售商品房，购房总价425965元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2013年6月18日，涉案商品房取得由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告。2013年8月15日，褚贵香、唐讲云办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月29日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园21幢1303房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2014年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，原告于2019年1月29日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2016年1月30日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年1月30日至2017年9月30日，原告已付房价款为425965元，故被告应付违约金金额为25984元（425965元×0.0001×610天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告褚贵香、唐讲云支付逾期交房违约金25984元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1454元，减半收取为727元（该款原告已预付），由原告褚贵香、唐讲云负担441元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担286元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年六月二十五日书记员 詹绮婷王静