宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初4464号 原告:张显,男，1983年11月18日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告:宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：李志明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王佳怡（被告公司员工），女，1991年9月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告张显与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张显，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王佳怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司赔偿原告延期交房违约金91200元；2.请求判决房屋面积在原来基础上增大5平米无效；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年8月31日原告在宁夏颐和金凤房地产开发有限公司购买了金凤区某室商品房一套,面积140.16平方米,该商品房单价为每平方米4800元,总价为672768元。原告和被告签订购房合同约定2015年12月31日前向原告交付该商品房,到双方约定交房时间被告无法向被告交房,被告再次承诺推迟到2016年9月30日达到竣工验收交房,并承诺违约金赔偿按已付款万分之三/日计算,直至取得工程竣工备案表为止,违约金10个工作日内结算。以上承诺被告在2019年3月13日不承认,态度恶劣,同时告知该房子在2018年5月28日取得竣工验收备案表,达到交房要求。综上所述,被告未按购房合同履行交房义务和责任,长时间延期交房侵害了原告的合法权益,为此原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，一、被告颐和公司逾期交房，主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非被告因素造成的。对被告而言应属于不可抗因素，应当免除违约责任。被告在开发建设过程中，金风花园西区交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付，金风花园东西区之间双渠口路与黄河路交叉段因修路，限制施工车辆通行等因素，严重影响了施工进度。施工单位合泰建设工程有限公司拖欠农民工工资，造成农民工挡工、上访，也对工程的进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第二条第7项约定：“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力。故应免除责任。二、被告颐和公司已于2018年5月28日取得了《工程竣工验收备案表》，涉案房屋已经具备了实际入住条件，原告于2017年9月5日接收了房屋，实现了居住利益，不应再追究其后的违约责任。合同约定交房日期为2015年12月31日前。在政府部门的协调下，被告克服各种困难，付出巨大代价完成了商品房的建设，2016年底就已经具备了实际入住条件。小区通水、暖、电、气等，物业也进场提供服务。目前小区大部分业主都已入住，正常生活。因此原告的居住利益已经实现，自接房后不应再追究迟延交房的违约责任。即使被告承担违约责任，也应按照双方合同的约定计算违约金，原告主张的违约金过高。本案原告购房款总计672768元,但主张的违约金就高达91200元。违约金在性质上应是对守约方损失的补偿，原告没有证据证实其存在如此高额的损失。迟延交房发生后，业主群体性围攻被告，采取群体打条幅、围攻、打碰办公场所，攀爬楼顶等极端行为，为了维护稳定，在政府部门的要求下，被告被迫作出违背合同约定的承诺。根据法律规定，被告在被胁迫的情况下承诺应属无效。所以违约金计算方式应以双方平等签订的商品房买卖合同为准。合同第12条约定，如果发生逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1.5的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2％。合同补充协议第10条规定：“出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2％”。本案中双方合同是合法有效的，对违约责任的约定也十分明确，理应得到双方的遵守。故原告所主张的违约责任即使成立，但其要求的违约金明显过高，超过了双方合同约定，应当予以减少。三、按照双方在《商品房买卖合同》中第13条第4项约定房屋面积误差比绝对值在3%以上且买受人不退房,买卖双方按实测面积以及合同约定的房屋单价据实结算,不计利息。根据被告已取得的《银川市房产测绘成果报告书》显示,涉案房屋面积误差比已超过3%以上,原告应向被告补缴房屋面积差价款。综上，请求法院依法判决，维护被告的合法权利。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的金凤花园一期延期交房说明、承诺、关于一期工程延期交付的协议、商品房买卖补充协议（3），被告对该组证据的三性认可，对证明目的不认可，上述证据能够证明原告与被告之间的合同关系成立，合同对逾期交房违约责任进行了约定，本院予以确认；被告提交的《银川市商品房买卖合同》、收楼手续单、装修协议、《工程竣工备案表》、《房屋测量报告》，原告对证明目的不认可，该组证据能够证明原告于2017年9月5日接收了房屋，被告于2018年5月28日取得涉案房屋的《工程竣工备案表》，本院予以确认；接处警登记表4份、照片17张、网络截图1张、金风区党委专题会议纪要2份，原告不认可，该组证据与本案无关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月31日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》,原告购买被告开发的位于银川市金凤区某室的房屋,面积140.16平方米,单价为每平方米4800元,总价为672768元。原告全额支付了购房款672768元。合同约定,被告于2015年12月31日前向原告交付符合合同约定的商品房。至2015年12月31日被告未能按照合同约定履行房屋交付义务,经过协商原告与被告签订了《金凤花园一期延期交房说明》的补充协议。协议第1条规定:所有购买金凤花园东、西区房屋并且按照房屋买卖合同约定履行了付款义务的业主,将统一享受颐和公司每日万分之一点五的违约金,同时颐和公司再额外赠送以上业主2年物业费。协议第5条规定:根据工程进度安排,颐和公司预计金凤区花园小区西区在2016年5月30前完工,交付业主装修使用,如未能按照约定时间交付,颐和公司同意无条件退房。合同第13条第4项约定，面积误差绝对值在3%以上，买受人不退房，买卖双方应当按照实测面积以及合同约定的房屋单价据实结算。根据第13条约定，实测面积与第3条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理，即误差绝对值在3%以上，买受人不退房，买卖双方应当按照实测面积以及合同约定的房屋单价据实结算。至2016年5月30日被告依然未能按照协议约定履行房屋交付义务,经过与广大业主协商并签订了《关于一期工程延期交付的协议》。协议第二条规定西区在5月30日后,东区在6月30日后,违约金赔付按照已付款万分之三/日计算,直至取得工程《竣工验收备案表》为止,违约金兑付时间于取得该表十个工作日之内结算,违约金一次性抵扣物业储备金及办理房屋产权证(契税、测绘配图费、房屋所有权登记费)等费用，剩余以现金方式结算。2017年9月5日原告因装修，接收了涉案房屋。2018年4月28日，银川市房地产测绘中心出具测量报告，涉案房屋建筑面积145.04平方米。2018年5月28日被告取得竣工验收备案表。为此原告诉至法院，请求判如所请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方当事人应按约履行义务。原告交付了购房款，被告就应当按约定的期限向原告交付涉案房屋。被告未按约交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。根据相关规定及合同约定，涉案房屋需得工程《竣工验收备案表》方才符合交付条件，被告虽于2017年9月5日向原告交付房屋，但涉案房屋尚未验收合格，该交房行为不符合合同约定及法律规定，故被告仍应承担违约责任。依据合同约定，被告应每日向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，且违约金总额不超过全部房价款的2%。但合同签订后，被告又做出了按每日已付房款万分之1.5赔付违约金的说明，被告就应当按其说明承担偿付逾期交房违约金的民事责任。综上，违约金自2016年1月1日计算至2018年5月27日，符合法律规定，本院予以支持，计算为88502元（877天×672768元×万分之1.5）。原告请求判决房屋面积在原来基础上增大4.88平米无效的主张，本院不予支持。因合同约定，房屋面积误差绝对值在3%以上，原告不退房，买卖双方应当按照实测面积以及合同约定的房屋单价据实结算。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张显支付逾期交房违约金88502元； 驳回原告张显的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1040元，由被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  张凤琴 二〇一九年六月二十二日 书记员  陈 娟