安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初3251号原告：刘忠宇，男1967年12月25日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：王冬亚，安徽弘大律师事务所律师。被告：马艳丽，女，1981年12月30日出生汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：钱诚，安徽蓝邦律师事务所律师。原告刘忠宇与被告马艳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠宇及其委托诉讼代理人王冬亚、被告马艳丽的委托诉讼代理人钱诚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘忠宇向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令解除原、被告于2016年5月29日签订的《购房协议》（包含＜附加协议＞）；2、依法判令被告将阜阳市颍上南路150号2幢6幢106室的房屋腾空，并搬离该房；3、依法判令被告自2018年1月29日起每月向原告支付租金1,000元，至其将房屋腾空并搬离时止（租金暂计算至2019年1月29日为12,000元）；4、本案诉讼费用及其他相关费用由被告负担。事实与理由：2016年5月29日，原、被告签订《购房协议》，被告自愿购买原告名下的位于阜阳市颍上南路150号2幢6幢106室的房屋，同时约定“……在政策允许过户时与甲方签订正式房屋销售合同……现因国家政策或其他不可抗拒力原因，导致现在此房不能及时过户，所以甲乙双方另行约定，附加条件写在此协议背面……”。同时，双方签订《附加协议》，约定“……买方交付给卖方贰万元定金，如果因不可抗拒力或因政策原因，此房不能过户，则定金转变为此房屋租金，按每月1,000元租金计算冲抵房租；如果房产局通知甲乙双方可以办理过户，则此定金转为房款，在此房未完成过户前，乙方居住此房按每月1,000元租金租赁，租金另行支付或从定金里扣除……”合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告一直居住至今；被告原交付给原告的贰万元定金，早已冲抵租金完毕。为此，双方沟通多次无果。鉴于此，原告于2018年8月23日向被告邮寄《解除协议通知书》，通知其“解除与你签订的协议……腾空房间……缴清租金水电等费用”，然而被告签收后，至今未与原告联系，也未腾空房屋，更未缴清租金等费用。原告认为，双方签订的《购房协议》（包含＜附加协议＞）已于通知到达时解除，被告置之不理且继续占有房屋的行为，已经严重侵犯原告的合法权益，故具状起诉，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告马艳丽辩称：答辩人没有违约行为，不同意解除合同。原告违约在先，其自身违约造成的损失应由其自行承担。《购房协议》及《附加协议》约定仅在房屋因政策原因永久性无法办理过户手续赋予合同双方解除合同的权利。据此，答辩人已经提供了与政府相关部门的录音并经现场咨询了解，房屋现完全可以过户，原告提出解除合同没有事实依据和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年5月29日，原、被告由从事房产中介的案外人范鹏飞介绍，经双方协商，由范鹏飞起草《购房协议》一份，约定：甲方：售房方刘忠宇，乙方：购房方马艳丽，1、乙方在对甲方房屋全面了解后自愿购买甲方位于颍上南路150号2幢住宅一套，房地产权证号19××42，面积65.59平方米，购房款为49万元；2、付款方式现金支付，乙方认购房屋后同意支付甲方贰万元作为购房定金，在政策允许过户时，与甲方签订正式房屋销售合同，合同签订后定金转为房款；3、甲方签订此协议并收取乙方定金后，如果不愿出售此房或延期交房，视为甲方违约，应双倍返还依法交付的购买定金；……现因国家政策或其他不可抗拒力原因，导致现在此房不能及时过户，所以甲乙双方另行约定，附加条件写在此协议背面……。《附加协议》约定：1、因为自2016年5月11日起，房产局暂缓办理全市经济适用房、房改房等不动产的转移登记工作，待相关政策出台后，再行办理过户；2、买方交付给卖方贰万元定金，如果因不可抗力或因政策原因，此房不能过户，则定金转变为吃饭顾问租金，按每月1,000元租金计算冲抵房租，如果房产局通知甲乙双方可以办理过户，则此房定金转为房款，在此房未完成过户之前，乙方居住此房按每月1,000元租金租赁，租金另行支付或从定金中扣除；3、房屋过户费用及中介费用均由买方负担，卖方承担因政策改变而支出的此房土地出让金，以不超过20%为限，超过20%部分则由乙方承担，20%以内由甲方承担；4、如果因政策原因永久性无法办理买卖过户手续，乙方有权提出解除买卖合同，卖方也有权另行出售此房，甲乙双方由买卖关系变为租赁关系，所交定金转为租金。原、被告均在上述《购房协议》、《附加协议》签名。同日，被告向原告交付定金两万元，原告为被告出具收条一份，载明“收条，今收到马艳丽购买刘忠宇颍上南路150号2栋房屋定金贰万元整（20000），收款人刘忠宇，2016.5.29”。上述协议签订后，被告即搬进原告所有的位于阜阳市颍上南路150号2幢6幢106室入住。2017年3月份，上述《购房协议》、《附加协议》中约定出售的房屋已具备办理产权过户登记条件，被告要求原告到房产登记部办理过户登记，原告予以拒绝，双方经多次协商均未果。2018年8月23日，原告刘忠宇向被告马艳丽邮寄送达《解除协议通知书》一份，《解除协议通知书》内容为：1、自本通知送达你处签收后，即日解除与你签订的协议；2、协议解除后三日内请你腾空房间，并与我办好交接手续；3、办理交接手续时，请你缴清欠付的所有租金及水电等费用。该《解除协议通知书》于2018年8月29日由被告马艳丽之夫苏海浪签收。因被告马艳丽对解除合同一事不予认可，原告遂诉至本院。本院认为：本案的争议焦点为《购房协议》及《附加协议》的性质属于什么合同，是否应该解除。根据原、被告签订的《购房协议》第2条及第3条，“2、付款方式现金支付，乙方认购房屋后同意支付甲方贰万元作为购房定金，在政策允许过户时，与甲方签订正式房屋销售合同，合同签订后定金转为房款；3、甲方签订此协议并收取乙方定金后，如果不愿出售此房或延期交房，视为甲方违约，应双倍返还依法交付的购买定金”，可以认定双方在签订《购房协议》及《附加协议》时，因涉案房屋不具备办理过户登记条件，导致双方不能签订正式的《房屋买卖合同》，而被告支付定金的目的系为了涉案房屋具备办理过户登记时，保证原告与被告签订正式的《房屋买卖合同》，如原告违约，则对原告适用定金罚则；另结合双方签订的《附加协议》第4条，“如果因政策原因永久性无法办理买卖过户手续，乙方有权提出解除买卖合同，卖方也有权另行出售此房，甲乙双方由买卖关系变为租赁关系，所交定金转为租金。”，恰恰证明原、被告签订上述协议时，对双方今后能否签订合法有效的《房屋买卖合同》均是不能确定，上述协议不具有实际履行依据，且双方签订的《购房协议》及《附加协议》中对如何付款、付款时间等均未明确约定，客观上亦不能强行要求原告与被告再签订正式《房屋买卖合同》；综上，原、被告之间签订的《购房协议》及《附加协议》在性质上应属于为保证原、被告今后签订《房屋买卖合同》的定金协议，而非签订的为履行房屋买卖的真正的房屋买卖合同，原告有权在承担违约责任的前提下，要求与被告解除上述协议，故对原告要求判令解除原、被告于2016年5月29日签订的《购房协议》及《附加协议》的诉讼请求，本院予以支持。因被告已在签订上述协议后实际入住涉案的房屋，其在上述协议解除后已无继续在涉案房屋内继续居住的合法依据，理应将涉案房屋腾空，并搬出该房屋。原告现要求被告支付自2018年1月29日起按每月1,000元向原告支付租金，至搬离房屋之日止。因被告接到原告解除合同的通知书时间为2018年8月29日，故应视为自2018年8月30日起即双方已解除双方签订的《购房协议》及《附加协议》的次日起，被告应从即日起向原告交纳房屋租金，租金仍可以参照双方签订的《购房协议》及《附加协议》中的租金计算标准计算，租金支付至被告搬离房屋之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、原告刘忠宇与被告马艳丽于2016年5月29日签订的《购房协议》及《附加协议》已于2018年8月29日解除；二、被告马艳丽于本判决发生法律效力之日起二十日内将阜阳市颍上南路150号2幢6幢106室的房屋腾空，并搬离该房；三、被告马艳丽自2018年8月30日起每月向原告刘忠宇支付租金1,000元，支付至其从阜阳市颍上南路150号2幢6幢106室的房屋搬出之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告马艳丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张新宏二〇一九年六月二十七日书记员  樊长龙附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。