安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终617号上诉人（原审原告）：绿地集团合肥万峰置业有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇包公路包公家园，统一社会信用代码91340123092868834G。法定代表人：邵玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹扉，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴育长，男，1991年5月27日出生，汉族，住安徽省庐江县。上诉人绿地集团合肥万峰置业有限公司（以下简称绿地万峰公司）因与被上诉人吴育长房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2018）皖0123民初4664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿地万峰公司及其委托诉讼代理人曹扉到庭参加了诉讼。被上诉人吴育长经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。绿地万峰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持绿地万峰公司一审全部诉请或将本案发回重审。事实与理由：1.一审认定双方签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕与事实不符。《商品房买卖合同》约定了其他附随义务及其他约束双方的具体事宜，且本案房屋产权证尚未办理，各项义务尚处于待履行状态。根据《合同法》的合同履行原则，合同履行中出现违约行为，违约方应承担违约责任。2.《商品房买卖合同》明确约定了解除条件，绿地万峰公司有权诉请解除合同。双方《商品房买卖合同》及补充协议明确了附条件解除合同的情形，该约定合法有效，符合《合同法》第九十三条约定解除合同的规定。吴育长采取按揭方式支付房款，由绿地万峰公司提供阶段性担保。根据补充协议第十条约定，吴育长未能按约履行还贷义务致使绿地万峰公司接到贷款银行发出的履行担保责任通知的，绿地万峰公司有权解除合同。绿地万峰公司现已充分举证证明收到该通知并实际履行了担保责任，双方约定的合同解除事由已经成就。3.《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，虽为格式性内容但仍系当事人真实意思表示，并未违反合同法的规定。吴育长在本案中主动选择按揭方式购房，即同时认可了本合同及补充协议的各项内容，应当受其约束。绿地万峰公司为吴育长提供阶段性担保加重了自己的责任与风险。补充协议同样赋予了吴育长合理的履行期限与条件，并未加重其合同义务或免除己方责任。4.绿地万峰公司与吴育长虽然存在多重法律关系，但在合同明确约定的前提下，公司有权选择行使权利的方式顺序及诉请的法律基础。绿地万峰公司依据合同约定起诉要求解除合同赔偿损失是符合法律规定的。同样，绿地万峰公司也享有追偿权利，并不因此排除绿地万峰公司基于合同约定享有的解除权。两种法律关系虽然有所关联，但仍相对独立。综上，请求二审法院判如所请。吴育长未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩材料。绿地万峰公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除绿地万峰公司与吴育长间签订的《商品房买卖合同》，并判令吴育长将合同约定的位于上派镇金寨南路以北、天海路北侧新都会中心小区A-18幢1203室房屋向绿地万峰公司予以返还；2.请求判令吴育长向绿地万峰公司支付违约金17024．31元（以567477元为基数，按照购房款的3％计算）；3.请求判令本案诉讼费由吴育长承担。一审法院认定事实：2016年01月04日，绿地万峰公司与吴育长签订《商品房买卖合同》（合同编号20156155860103XD20160009），约定由吴育长作为买受人购买绿地万峰公司开发的位于上派镇金寨南路以北、天海路北侧新都会中心小区A－18幢1203室房屋，房屋总价为567477元整。根据合同约定，吴育长采取按揭方式付款，首付房款人民币147477元由吴育长于2016年01月04日前支付，剩余房款420000元由其向银行办理按揭贷款。吴育长向徽商银行合肥太湖路支行办理按揭贷款后，其全部购房款已支付完毕，绿地万峰公司亦依约向吴育长交付了案涉房屋。2018年04月09日，徽商银行合肥太湖路支行向绿地万峰公司发出《函》一份，该函载明，因吴育长逾期还贷，不履行还贷义务，徽商银行合肥太湖路支行要求绿地万峰公司按照双方间签订的《按揭贷款业务合作协议》约定承担连带保证责任即代吴育长偿还欠付的贷款本金及利息共计410361.7元。2018年04月28日，徽商银行太湖路支行通过绿地万峰公司的待划转其他款项账户10×××45划取款项406075．48元。绿地万峰公司与吴育长间签订的《商品房买卖合同》补充协议第十条为“若买受人选择的付款方式为按揭方式，则出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视同对本合同违约。如连续3个月或累计6个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权参照合同第七条解除购房合同，买受人按已付房款的3%向出卖人支付违约金”。案涉《商品房买卖合同》第七条为对买受人逾期付款的违约责任的约定。一审法院认为，绿地万峰公司与吴育长之间形成的房屋买卖合同关系，合法有效，绿地万峰公司与吴育长已经按照合同约定履行完各自的权利义务。关于绿地万峰公司要求解除案涉《房屋买卖合同》、返还房屋及要求吴育长支付违约金的诉讼请求，该院认为，首先，绿地万峰公司主张所依据的是案涉《商品房买卖合同》补充协议第十条的约定，该约定仅为参照合同第七条，而合同第七条为对买受人逾期付款的约定，本案吴育长已经支付全部购房款项，若参照合同第七条，本案吴育长对绿地万峰公司并不存在违约行为；其次，该补充协议第十条约定为格式条款且为补充条款，绿地万峰公司应遵循公平原则并采取合理的方式提请对方注意，否则无法得知吴育长是否有认可该条款的意思表示；最后，绿地万峰公司与吴育长之间房屋买卖合同的法律关系已经终止，绿地万峰公司要求解除已经履行完毕且无履行瑕疵的《商品房买卖合同》是不妥的，绿地万峰公司享有的是其承担连带保证责任后的追偿权，绿地万峰公司应通过向吴育长行使追偿权来维护自己的权利。综上，绿地万峰公司要求解除《商品房买卖合同》、返还房屋及要求吴育长支付违约金的诉讼请求，该院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条规定，判决：驳回绿地集团合肥万峰置业有限公司全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为4822.5元，保全费3370元，共计8192.5元，由绿地集团合肥万峰置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无异议之事实予以确认。本院认为，绿地万峰公司与吴育长签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力。吴育长的房款支付方式为首付款和银行按揭贷款,其与徽商银行合肥分行就剩余房款420000元签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，亦为真实有效，其应按约向银行履行还贷义务。现在抵押借款合同履行过程中，吴育长没有及时履行还款义务，导致开发商绿地万峰公司作为担保人代为偿还了剩余贷款本息合计406075.48元。此时，涉案房屋已经实际交付，出卖人绿地万峰公司也已得到了商品房的对价即首付款和按揭款。出卖人的转移占有和买受人的房款支付义务均已履行完毕，出卖人绿地万峰公司是否还享有合同解除权。对此，本院认为吴育长逾期还贷行为违反了《商品房买卖合同》约定，符合合同解除条件，绿地万峰公司有权就此要求解除合同。具体理由如下：第一，从形式上看，《商品房买卖合同》与抵押借款合同虽系相互独立的两个合同，但实质上是相互联系的，抵押借款合同的履行与否直接关系到《商品房买卖合同》的后续履行，即《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第10条约定的出卖人行使解除权条件是否成就的问题；第二，从《商品房买卖合同》履行情况看，吴育长支付首付款后，余款是通过银行按揭方式支付，如抵押借款合同正常履行，则视为吴育长全额支付了购房款，如抵押借款合同不能正常履行，绿地万峰公司将作为担保人代为偿还银行按揭贷款，实质上买受人吴育长并未履行房款的全部支付义务，应属违约，绿地万峰公司签订《商品房买卖合同》的目的不能实现，其按照合同约定解除购房合同是正当的；第三，绿地万峰公司承担连带保证责任后当然享有法定的追偿权，但这并不能排除其与吴育长在《商品房买卖合同》中约定的合同解除权，双方约定将吴育长与徽商银行合肥分行之间的抵押借款合同履行情况作为本合同的解除条件系双方真实意思表示，绿地万峰公司有权就此要求解除合同。因此，本院对绿地万峰公司要求解除《商品房买卖合同》、返还房屋及要求吴育长支付违约金17024.31元的诉请予以支持。综上所述，绿地万峰公司的上诉请求成立，依法应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销安徽省肥西县人民法院（2018）皖0123民初4664号民事判决；二、解除绿地集团合肥万峰置业有限公司与吴育长于2016年1月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20156155860103XD20160009）；三、吴育长于本判决生效之日起三十日内向绿地集团合肥万峰置业有限公司返还位于上派镇金寨南路以北、天海路北侧新都会中心小区A-18幢1203室房屋；四、吴育长于本判决生效之日起十日内向绿地集团合肥万峰置业有限公司支付违约金17024.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4822.5元，保全费3370元，合计8192.5元，二审案件受理费9645元，公告费990元，合计10635元，均由吴育长负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  余海兰审判员  方玮韡二〇一九年六月三日书记员  鲍晶晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。