江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏08执复69号复议申请人（异议人、利害关系人）:董晓华,男,1971年9月1日出生,汉族,住淮安市清江浦区。申请执行人：卫龙武，男，1951年3月2日出生，汉族，住南京市玄武区。被执行人：南京优德尔蓄电池有限公司，住所地南京市白下区。法定代表人：张叶红，该公司经理。董晓华不服淮安市清江浦区人民法院（以下至裁定主文前简称清江浦区法院）作出的（2019）苏0812执异30号执行裁定书，向本院申请复议。本院于2019年4月24日受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。清江浦区法院在执行卫龙武与南京优德尔蓄电池有限公司（以下简称优德尔公司）合作协议纠纷一案中，利害关系人董晓华向该院提出异议，请求停止对（2017）苏0812执恢464号通知书的执行。事实和理由：清江浦区法院在执行（2017）苏0812执恢464号案件中，于2019年1月3日在异议人租赁的淮安市文庙新天地D区5幢房屋前张贴通知书，要求异议人自通知书发布之日起10日内搬离，保持房屋的现有状态不变。异议人认为该执行行为损害了异议人的合法权益，具体理由如下：一、异议人系案涉房屋的租赁人，有权使用租赁房屋。异议人现有的租赁合同于2016年10月10日签订，租赁期限至2021年12月31日。与异议人签订租赁合同的是蔡中，蔡中与异议人签订租赁合同的依据是蔡中与优德尔公司在淮安市中级人民法院达成的执行和解协议，该协议至今未被任何有权的机关或单位确认无效，故异议人与蔡中所签订的租赁合同依法受法律保护。二、贵院要求异议人搬离房屋没有事实和法律依据。异议人至今没有收到任何法律文书确认异议人与蔡中签订租赁合同无效或被宣告解除。虽然涉案房屋的产权已变更至卫龙武名下，但变更的时间是2016年，而异议人的租赁合同签订于2014年12月30日，且在有效的租赁期内。故租赁合同未被确认无效前，租赁合同受法律保护，法院的执行不应该有损案外人的权益。三、异议人的财产权依法受法律保护。贵院要求异议人保持房屋的现有状态不变，搬离涉案房屋，而在涉案房屋内的所有物品的所有权均系异议人所有，贵院的要求明显损害了异议人合法的财产权。申请执行人卫龙武辩称，淮安市中级人民法院的（2018）苏08执复82号执行裁定书驳回了蔡中的复议申请，维持了清江浦区法院的（2018）苏0812执异37号执行裁定书。而董晓华系与蔡中签订租赁合同，既然蔡中的租赁权不受法律保护，那么董晓华的租赁权当然也不受保护。蔡中作为非法占用人不仅不履行迁让义务，明知其承租人无权继续占用，恶意鼓动次承租人继续提出执行异议拖延执行。清江浦区法院经审查查明，卫龙武诉优德尔公司合作协议纠纷一案，南京市白下区人民法院（以下简称白下区法院）在审理过程中，于2011年11月2日作出（2011）白商初字第1187号《查封、扣押、冻结财产结果及期限告知书》，告知卫龙武已查封优德尔公司位于淮安市清浦区承德南路9号文庙新天地D区22宗房产（以下简称22宗房产），查封期限为2年，每次到期前均办理了续封手续。白下区法院于2012年11月16日作出（2011）白商初字第1187号民事判决：一、优德尔公司于判决生效之日起三十日内收购卫龙武持有的优德尔公司225万股股权，并向卫龙武支付股权转让款900万元及利息。二、驳回卫龙武其他诉讼请求。优德尔公司不服该判决，上诉于南京市中级人民法院，该院对一审法院查明的事实予以确认，并于2013年1月20日作出（2013）宁商终字第388号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后白下区法院与南京市秦淮区人民法院合并。南京市秦淮区人民法院依卫龙武申请立案执行后，于2015年7月6日委托原淮安市清浦区人民法院执行，该院于2015年10月12日对22宗房产继续查封，期限为3年，并对上述房产分别进行评估、拍卖。原淮安市清浦区人民法院于2016年1月29日在司法拍卖平台拍卖上述房地产，因无人报名流拍。2016年10月16日，原淮安市清浦区人民法院作出（2016）苏0811执恢155号执行裁定书，裁定：一、将被执行人优德尔公司名下的22宗房产，作价1224.436万元，交付申请执行人卫龙武，抵偿白下区法院作出的（2011）白商初字第1187号民事判决书确定的1224.436万元债务。上述22宗房地产所有权自本裁定送达申请执行人卫龙武时起转移。二、申请执行人卫龙武可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2016年11月14日，卫龙武凭上述裁定办理了22宗房产的产权登记手续。2017年8月8日，卫龙武向清江浦区法院申请恢复执行。2017年11月10日，清江浦区法院作出（2017）苏0812执恢464号通知书：要求涉案22宗房产的占有使用者自通知书发布之日起10日内搬离，同时保持涉案房屋现有状态不变，不得实施毁损、转移、变卖等妨害执行的行为。逾期拒不履行的，法院将依法强制执行，并视情节轻重追究相关人员妨害执行的法律责任。另查明，2010年1月1日，优德尔公司与淮安韵通文化传媒有限公司（以下简称韵通公司）签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给韵通公司，期限3年，租赁期限至2013年12月31日。2012年7月1日，被执行人优德尔公司与蔡中签订了《以租抵债合同》，要求以涉案的22宗房产2012年7月1日至2026年2月28日的租金，抵债2454592.73元。2013年1月9日，淮安仲裁委员会作出（2012）淮仲裁字第281号裁决书。为执行上述裁决书，2013年5月21日，蔡中与优德尔公司在淮安市中级人民法院达成执行和解协议，协议如下：一、优德尔公司欠蔡中本金220万元及利息，同意以涉案22宗房产租金抵偿；二、租赁期限和租金按以租抵债合同为准；三、以租抵债合同中租金不足偿还蔡中的剩余债权部分，蔡中同意放弃本次执行；四、以租抵债合同中原双方确认的借款2454592.73元债权，蔡中可以另行主张；五、蔡中向淮安市中级人民法院申请执行案件结案。2012年7月5日，韵通公司出具《关于同意租赁主体变更的确认函》，同意优德尔公司将上述房屋整体出租给蔡中，其将上述房屋租金直接与蔡中结算。租赁到期后，韵通公司未续约仍占用房屋，蔡中于2014年5月向淮安仲裁委员会申请仲裁，要求韵通公司立即搬出承租的房屋。淮安仲裁委员会于2014年6月16日作出（2014）淮仲裁字第10号裁决书，裁决：一、被申请人自本裁决书送达之日起15日内从22宗房屋内迁出。二、支付租金损失（从2014年1月1日起至迁出房屋之日止按每月6000元计算）。裁决生效后，蔡中向淮安市中级人民法院申请执行，韵通公司申请不予执行。淮安市中级人民法院于2015年1月16日裁定驳回韵通公司的不予执行申请。还查明，蔡中曾作为异议人对清江浦区法院的执行行为提出异议，要求撤销（2017）苏0812执恢464号通知书，该院于2018年5月18日作出（2018）苏0812执异37号执行裁定书，裁定驳回异议人蔡中的异议请求。蔡中不服该裁定向淮安市中级人民法院申请复议，淮安市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018）苏08执复82号执行裁定书，裁定驳回蔡中的复议申请，维持清江浦区法院（2018）苏0812执异37号异议裁定。2019年1月3日，清江浦区法院再次发出（2017）苏0812执恢464号通知书，内容为：“文庙新天地D区5幢室占有使用者：本院在执行卫龙武与优德尔公司合作协议纠纷一案过程中，于2016年10月16日作出（2016）苏0811执恢155号执行裁定书，将被执行人优德尔公司所有的、位于淮安市清江浦区文庙新天地D区5幢1室、2室、5室、6室、7室、8室、9室、10室、11室、12室、13室、14室、15室、16室、17室、18室、19室、20室、23室、24室、25室、26室共22宗房地产作价1224.436万元交付给卫龙武抵偿南京市白下区人民法院作出的（2011）白商初字第1187号民事判决书确定的1224.436万元债务，上述房地产所有权已变更到卫龙武名下。现责令你方自本通知书发布之日起10日内搬离文庙新天地D区5幢室，同时应保持涉案房屋的现有状态不变，不得实施毁损、转移、变卖等妨害执行的行为。逾期拒不履行的，本院将依法强制执行，并视情节轻重追究相关人员妨害执行的法律责任”。本案中，异议人提供了一份2016年10月10日蔡中（代理人蔡红）与董晓华签订的《租赁合同》（复印件），该合同尾部显示甲方代理人签字处仅加盖了“蔡红”的私章，该合同内容中约定了董晓华承租淮安市文庙新天地D区5幢8室房屋，租赁期限从2017年1月1日起至2021年12月31日止。清江浦区法院认为，据（2018）苏0812执异37号和（2018）苏08执复82号两份生效的执行裁定书，蔡中提出的异议请求已被生效裁定书确认驳回。而本案中异议人主张权利是基于次承租人的身份，即蔡中又将涉案房屋转租给其，在优德尔公司、蔡中明知出租房屋已被法院查封的情况下，仍在被查封的房屋设定权利负担，显然该行为不得对抗申请执行人。至于通知书中要求的搬离涉案房屋同时保持涉案房屋的现有状态不变，亦无不当。2019年3月29日，清江浦区法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人董晓华的异议请求。异议人董晓华向本院提出复议申请，请求依法撤销（2019）苏0812执异30号执行裁定书，停止执行（2017）苏0812执恢464号通知书。事实和理由：一、复议申请人系案涉房屋的租赁权人，有权使用租赁房屋。复议申请人现有的租赁合同是合法有效的，至今未被任何机关确认违法或予以撤销。与复议申请人签订租赁合同的出租人是蔡中，蔡中与复议申请人签订租赁合同的依据是蔡中与优德尔公司在淮安市中级人民法院达成的执行和解协议，优德尔公司与蔡中达成的协议赋予了蔡中的租赁权，该执行和解协议书至今未被任何有权的机关或单位确认无效。故复议申请人与蔡中所签订的租赁合同依法受法律保护。二、清江浦区人民法院要求复议申请人搬离房屋没有任何事实和法律依据。复议申请人使用占有案涉房屋的依据是合法的租赁权，且尚在租赁期间内。人民法院执行的应该是生效裁判法律文书，现贵院要求复议申请人搬离案涉房屋，而复议申请人至今也未收到任何法律文书，确认复议申请人与蔡中签订租赁合同无效或被宣告解除。那么，要求复议申请人搬离房屋，就没有任何法律依据。虽然案涉房屋的产权已变更至卫龙武名下，但变更的时间为2016年，而复议申请人的租赁合同签订于2014年12月30日，且在有效的租赁期间内。故租赁合同未被确认无效前，租赁合同受法律保护，法院的执行不应该有损案外人的权益。三、复议申请人的财产权依法受法律保护。复议申请人使用的案涉房屋虽然是源自于租赁的使用权，但也是受法律保护的。现要求复议申请人保持房屋的现有状态不变，搬离案涉房屋，那么复议申请人的财产权就不受法律保护吗？且申请人也从未收到任何法律文书，确认复议申请人租赁房屋的物品系他人所有，而在案涉房屋内的所有物品的所有权均系复议申请人所有，现要求复议申请人搬离房屋，还要保持现有状态不变，这明显是损害了复议申请人合法的财产权。对于法院这样的要求，复议申请人认为一定是不合理的，且损害了复议申请人的权益。四、清江浦区法院驳回复议申请人的异议请求没有法律依据。复议申请人认为，要求复议申请人搬离租赁房屋，应有生效的法律文书，否则法院的执行就没有法律依据。复议申请人所提异议理由充分，法院不支持复议申请人的异议请求没有依据。综上所述，复议申请人不服（2019）苏0812执异30号执行裁定书，现依法申请复议，恳请淮安市中级人民法院依法审查，支持复议申请人的复议请求。经审查，本院确认异议裁定查明的事实。本院认为，本案争议焦点为：清江浦区法院要求次承租人董晓华迁出涉案房屋是否符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”本案中，案涉的淮安市文庙新天地D区5幢8室房屋于2011年被白下区法院依法查封，后被执行人优德尔公司将该房屋出租给蔡中，蔡中又将房屋出租给复议申请人。此案委托清江浦区法院执行后，该院裁定将案涉的房屋抵债给申请执行人卫龙武，复议申请人董晓华与蔡中之间的租赁行为不得对抗申请执行人卫龙武，清江浦区法院根据卫龙武的申请通知房屋占有人董晓华搬离房屋符合法律规定。另外，在该案执行过程中，承租人蔡中对清江浦区法院要求房屋占有人搬离的执行行为提出异议后，该院裁定驳回了蔡中异议请求，本院依法作出复议裁定，驳回蔡中的复议申请，维持清江浦区法院的异议裁定。复议申请人董晓华作为案涉房屋的次承租人，亦应按法院通知自动迁出承租的房屋，并将案涉房屋交付给清江浦区法院或申请执行人卫龙武。关于复议申请人董晓华能否从案涉房屋中取走财产问题。因清江浦区法院要求房屋占有人保持涉案房屋的现有状态不变，不得实施毁损、转移、变卖等妨害执行的行为，如复议申请人认为涉案房屋内有其财产需要取走的，可向清江浦区法院提出申请，并提供财产权属证明，由清江浦区法院审查，并依法处理。综上所述，董晓华申请复议的理由不成立，本院不予支持。清江浦区法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回董晓华的复议申请，维持淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812执异30号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  刘玉娟二〇一九年六月五日书记员  程 莹