贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初3752号原告：何滔，男，1981年7月12日生，汉族，住贵州省毕节市。原告：邹赟，女，1980年9月8日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：何滔（特别授权代理），系邹赟丈夫。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码915205005806698OXN，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15224200310883797。原告何滔、邹赟与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何滔（同为邹赟的委托诉讼代理人）、被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金暂计人民币10,000.00元（具体金额以原告已付购房款人民币397,582.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍从2016年8月1日开始计算至实际办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告明确违约金计算时间为2016年8月1日至2018年12月21日。事实及理由：2013年7月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节××××大道碧阳国际城第23幢1单元12层1号房，房屋建筑面积119.4平方米，套内建筑面积99平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4,015.98元，总价款397,582.00元；买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款119,582.00元，余款278,000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2015年8月5日，被告将涉案房屋交付原告使用后，未按照合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，直至2018年11月20日，被告才履行完毕为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告双方在合同中约定的违约金过分低于给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，虽原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方式，但因约定过低，且被告给原告造成的损失数额难以确定，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，因此，要求被告以原告已支付购房款总额人民币397,582.00元为基数，从被告逾期之日（2016年8月1日）起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算至实际办理完毕房屋权属证书并交付原告之日止。据此，原告特诉至法院，请求判如所诉！被告碧阳置业公司辩称：被答辩人在诉状中要求答辩人按银行同期同类贷款的1.5倍赔偿其逾期办证的违约金的诉讼请求不能得到支持。一、关于办理逾期办理房产证的损失问题，答辩人并不是产权证的办证主体，办证主体是行政主管部门，是行政机关对房屋产权的确权行为，是依行政相对人的申请而实施的行为。答辩人作为房开商在产权证办理过程中的义务是，将需由房开商提供的房屋产权转移登记资料提交给行政机关备案即可。备案后，购房人即可自行办理，也可委托答辩人代为办理。最高法院的商品房买卖合同司法解释也明确房开商承担违约责任的前提是，由于答辩人的行为导致购房人无法取得房屋所有权证书，也就是由于答辩人未提供转移登记所需要的资料至行政机关备案致购房人无法取得房屋所有权证。而不是要求房开商直接将房屋所有权证办理给购房人，房开商并不具有直接办证义务，而是协助办理转移登记义务。二、依据双方签订的商品房买卖合同第二十二条第二款初始登记的约定:“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”。该条第三款第五项约定为补充协议。根据补充协议第八条第2款的约定:“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代为费每户200元”，第3款:“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续”。该约定表明答辩人为被答辩人办理房屋所有权证的条件，是被答辩人完成法定的契税交纳义务，并向答辩人提供完税凭证及其他相关资。与答辩人之间建立委托代办关系，答辩人即在360日内提供产权转移登记的手续。被答辩人也可自行办理。据此。双方已明确约定了对于产权登记是以双方补充协议约定的程序办理。只要答辩人在补充协议约定的为被答辩人代办时限内为其办理产权登记转移手续，即不承担违约责任。据此办理产权转移登记并不是答辩人单方可完成的，并不是答辩人的完全单方义务。被答辩人负有提交办理转移登记的相关资料及完成纳税义务并提供完税依据的义务，将办理产权转移登记视为答辩人的完全义务显然错误。涉案房屋所在的23号楼，于2016年10月24完成了各项手续取得房屋备案登记证书，具备可以办理产权移登记手续的条件，被答辩人可自行办理也可按补充协议的约定委托答辩人代为办理。但被答辩人一直没有向答辩人提供才理产权转移登记的所需要的资料及完税，亦是被答辩人的不作为。不应当由答辩人承担。对于购房业主的权利应当于以保护。但不是一味的保护，而无视房开商的利益，让企业陷入困境。为了积极办证，答辩人于2017年11月起就在小区各单元电梯入口张贴通知，要求提供资料办理产权转移登记手续。关于2018年3月16日再次在毕节日报上刊登不动产权证催办通知，要求在15日内提供办证资料，但被答辩人将资料提交给答辩人并支付代办费与答群人建立代办关系。答辩人按照补充协议的约定在被答辩人提交资料后的360日方为其办理了产权转移登记并将产权证书交付给被答辩人，答辩人的代办义务已履行完毕不存在违约。被答辩人对自己的事务同样负有注意义务，在答辩人通知提交办证资料后迟至2018年6月23日才交办证资料交付给答辩人，答辩人随即在2018年12月将产权证明文书办理完毕交付给被答辩人。在被答辩人未与答辩人建立代办关系之前，答辩人按补充协议约定的360日内办理的条件并提供产权文书的条件未具备，答辩人以及登记部门也不可能在被答辩人未完成契税交纳的法定义务前提下能为其办理转移登记。三、被答辩人引用《商品房买卖合同司法解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期。同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”认为答辩人应承担违约责任及按银行利率支付违约金无事实依据。该司法解释是指由于答辩人的原因，致使房屋不能取得转移登记办理产权文书的情况下承担责任，但答辩人已为被答辩人所购房屋所在楼栋于2016年10月24日办理了《毕节市商品房屋备案证明书》，具备办理转移登记的条件，不存在不能取得房屋所有权登记的问题。同时该司法解释也明确了:“除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。”而双方对产权转移登记有明确的补充协议约定。即使按司法解释“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，双方在补充协议也已明确约定了在被答辩人提交办证资料之日起360日内办理，被答辩人主张也不符合合同的约定。据此，被答辩人要求承担逾期办证损失的请求不能成立，请法庭驳回被答辩人的诉讼请求为谢。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对当事人无争议的原告提供的身份证复印件、结婚证复印件、中国农业银行贵州省分行个人住房公积金委托贷款借款合同、借款凭证、业主收楼确认书、装修管理合同、物管费收据，被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：第一，原告提供的《商品房买卖合同》，证明2013年7月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的毕节××××大道大道碧阳国际城第23幢1单元12层1号房，房屋建筑面积为119.4平方米，套内建筑面积99平方米;按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平米4,015.98元,总价款397,582.00元;买受人以公积金贷款付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款119,582.00元,余款278,000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。同时双方在《补充协议》中约定,办理入住手续前买受人应当向出卖人交纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用,出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续,出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的,则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后,买受人按约定向被告支付了首付款119,582.00元。被告对该证据的真实性无异议，但认为被告已按补充协议约定在原告提交办证资料后360日办理产权转移登记。经审查，该证据能证明原、被告双方签订合同并约定相关内容的事实，本院予以确认。第二，原告提供的房屋维修基金收据、各项开户费及交易费收据，证明被告于2013年7月6日向原告收取房屋维修基金8,955.00元和“各项开户费及交易费”4,528.00元,原告已按被告要求交纳完毕办理房屋转移登记手续所需费用。被告对该证据的真实性无异议，但认为该组证据中无原告应依法承担契税缴纳义务的凭据，故已提供完转移登记资料的目的不成立。经审查，该证据能证明被告向原告代收相关款项的事实，本院予以确认。第三，原告提供的通知、购房发票，证明2018年1月15日，被告才通知业主向其交纳办理不动产权证书转移登记所需其他资料，原告按照被告要求期限内向被告交纳被告要求交纳资料。被告对该证据的真实性无异议，但认为被告已尽到通知义务，原告也有按合同约定提交资料义务，该合同约定原告是明知的。经审查，该证据能证明被告于2018年1月15日通知原告提交办理涉案商品房产权转移登记所需的应由原告提供的资料的事实，本院予以确认。第四，原告提供的不动产权证书，证明涉案房屋的不动产权证书办证日期为2018年11月20，但被告通知原告领取不动产权证书是2018年12月21日。被告对该证据的真实性无异议，但认为被告也履行了办理转移登记义务。经审查，该证据能证明涉案商品房产权转移登记的时间为2018年11月20日，本院予以确认。第五，原告提供的国家税务总局毕节市七星区税务局出具的《个人购买一手房缴税所需提供资料》，证明办理契税缴纳需要提供购房发票等资料，但房开迟迟未出具购房发票。被告质证认为这属于行政机关管理规范，不属于证据范围，也不能证明被告没有向原告出具合同。经审查，该证据与本案的待证事实没有关联性，本院不予采信。第六，被告提供的备案证明书，证明被告已完成备案登记，不存在导致原告不能取得转移登记的情形。原告对该证据的真实性无异议，但认为不能达到被告证明目的，此证据证明被告已违约。经审查，该证据能证明涉案商品房已于2016年10月24日进行备案登记，但达不到被告的证明目的。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的毕节××××大道大道碧阳国际城第23幢1单元12层1号房，房屋建筑面积119.4平方米，套内建筑面积99平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4,015.98元，总价款397,582.00元；买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款119,582.00元，余款278,000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2015年8月5日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年1月15日，被告通知原告提交办理涉案商品房产权转移登记所需的应由原告提供的资料。2018年3月12日，被告向原告出具《贵州增值税普通发票》。2018年3月15日，原告取得税收完税证明。2018年11月20日，涉案商品房产权登记在原告名下。被告未向原告支付逾期的违约金，原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》8.2“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、8.3“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户的相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”约定，原告在办理入住手续前应当向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，被告逾期未能向原告提供转移登记相关手续的，则被告应按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。原、被告于2015年8月5日办理了涉案房屋交付手续，根据前述约定被告应于2015年8月5日后的360日内（即2016年7月30日前）将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。鉴于原、被告之间成立事实上的委托代办产权转移登记，被告无需将办理产权转移登记所需的所有资料交付原告，而是将该资料提交到办理产权转移登记的相关部门，为原告办理涉案商品房的产权转移登记。被告于2018年12月20日才履行完毕为原告办理涉案商品房产权转移登记的义务，已构成违约，应承担违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。原、被告双方在合同中对逾期提供产权过户的相关手续的违约金有明确的约定，原告提供的证据不能证明该约定标准过分低于被告对其所造成的损失，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”规定应予调整的情形，违约金应以购房款397,582.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年8月1日起计算至2018年11月19日，共计33,436.65元。被告提供的证据，不能证明其抗辩事由，对其提出的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告何滔、邹赟逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金33,436.65元；二、驳回原告何滔、邹赟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费25.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年六月二十日书记员  肖 毅