广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初3336号原告：黄文豪。委托诉讼代理人：阳永红，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文军，广东江畔律师事务所律师。被告：东莞市兴业融资担保有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇南五驰生工业村名都家居8楼。统一社会信用代码为91441900794644798R。法定代表人：王君扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨振锋，广东嘉茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佩珊，系该公司员工。被告：惠州市祺顺房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区平潭镇广汕路边132号。统一社会信用代码为441381000053710。法定代表人：刘广乐。被告：刘广乐。被告：何巧玲。被告：宋瑞娟。原告黄文豪诉被告东莞市兴业融资担保有限公司（以下简称：兴业公司）、惠州市祺顺房地产开发有限公司（以下简称：祺顺公司）、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月11日受理后，依法由审判员尹国辉担任审判长，与人民陪审员陈胜光、马巧玲组成合议庭，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告黄文豪及其委托诉讼代理人胡文军到庭参加诉讼，被告兴业公司、祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告黄文豪诉讼请求：一、停止对位于广东省惠州市××平潭镇居委会沿路街聚贤轩2号楼2单元603号房屋（以下简称：聚贤轩2号楼2单元603号房）的执行，并解除查封；二、判决确认广东省惠州市××平潭镇居委会沿路街聚贤轩2号楼2单元603号房屋为原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月30日，原告与祺顺公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定祺顺公司将聚贤轩2号楼2单元603号房出售给原告，房屋建筑面积179.9平方米，每平方米3400元，总价611728元。合同签订后，原告于2016年5月30日、2016年5月31日、2017年1月21日以转账和现金的方式分别向祺顺公司支付了30000元、90000元、61728元，其中161728元转账给被告祺顺公司授权指定账户，付清了合同约定的首期房款181728元，剩余房款约定以按揭贷款的方式支付。2016年5月31日，祺顺公司将房屋交给原告使用，但因祺顺公司原因，房屋一直未能办理产权过户登记手续。贵院作出（2015）东二法民二初字第1041-2号民事裁定书并依据该裁定书查封了祺顺公司名下的聚贤轩2号楼2单元603号房，但无证据表明该裁定书是否已送达给相关当事人及送达具体时间，贵院又于2018年4月17日作出（2018）粤1972执2948号执行裁定书，并于2018年11月8日张贴查封公告，原告才知道房屋被查封，原告为此已向贵院提起执行异议申请，但被驳回。原告直到2018年11月8日查封公告贴出后才知道房屋被查封的事实，在此之前原告已签订了书面买卖合同，并且已付清全部款项，原告现已合法占有房屋且一家人已居住，对于未办理过户登记手续，原告没有过错。被告兴业公司庭审答辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告的诉讼请求不符合该条法律规定，不享有足以排除法院强制执行的民事权利，请求驳回原告的诉讼请求。被告祺顺公司法定代表人刘广乐向本院出具了一份《情况说明》及《开发商确认函声明》称：1.本公司与各业主签订的《广东省商品房买卖合同》的交易均为真实合法有效，合同落款处本公司盖章及刘广乐签名均为真实；2.本公司在收取房屋买卖款项过程中，由本公司出具收据、发票均为真实合法有效，本公司表示认可；3.本公司对已销售的房屋与业主签署的购房合同里注明已收取购房款，本公司表示认可并开具了发票；4.由于本公司自己原因导致聚贤轩小区的房屋一直无法办理过户登记手续，业主对此并无过错；5、黄文豪在我公司购买2号楼2单元603号房，房屋总计611728元，其已支付首期款181728元的首期款，剩余人民币430000元按揭还款，我公司在收款后已将房子交付给业主装修使用。被告兴业公司提交答辩状称：一、原告与被执行人祺顺公司查封前没有签订合法有效的买卖合同。原告于2016年5月30日签订的商品房买卖合同，而此时房屋已被查封。二、原告并没有在查封前合法占有涉案房屋。原告于2016年5月31日签订《收楼确认书》，而涉案楼盘已于2015年12月17日查封，不可能交楼过户。三、原告没有按照合同约定方式将购房款转入指定账户，且已支付的房款没有达到50%，不足以排除执行。四、没有证据证明涉案房产是原告唯一住房，不能排除执行。被告何巧玲、宋瑞娟没有提交书面答辩意见。经审理查明：本院于2015年10月15日受理兴业公司诉祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟追偿权纠纷一案，案号为（2015）东二法民二初字第1041号，在审理过程中，兴业公司向本院提出财产保全申请，要求查封、扣押、冻结祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟价值4900000元、12000000元的财产，并提供了相应担保，本院经审查作出（2015）东二法民二初字第1041-1号、1041-2号民事裁定书，并依据上述裁定书于2015年12月17日查封了由祺顺公司开发并登记在其公司名下的位于惠州市惠阳区××沿路街××楼、××楼共××套商品房，包括：1号楼1单元301、302、303、304、402、403、404、501、502、503、504号，1号楼2单元303、401、403、404、501、502、503、504号，1号楼3单元302、303、403、501、504号，共24套商品房；2号楼1单元204、302、303、304、402、403、404、503、601、602、603、604号，2号楼2单元201、203、204、303、304、401、403、404、601、602、603、604号，2号楼3单元201、203、204、303、304、403、404、504、601、602、603、604号，共36套商品房，包括本案所涉聚贤轩2号楼2单元603号房。2016年3月15日，该案经本院主持调解，双方达成调解协议，四被告（即祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟）同意支付兴业公司代偿本金及利息15023502.5元、担保费172200元、财产保全费5000元、诉讼费64401元、违约金1789870.26元，合计17054973.76元，从2016年3月31日起至8月31日止分六期支付完毕，如有任何一期未按协议履行，四被告向原告支付违约金，且原告有权直接申请法院强制执行所有未付款项。后因祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟未履行调解协议书所确定付款义务，兴业公司于2018年3月21日向本院申请执行，案号为（2018）粤1972执2948号，上述查封房产在执行过程中自动转为执行财产，本院于2018年11月8日在查封房产现场张贴查封公告，并拟对房产进行处理。原告对此向本院提出案外人执行异议，主张对聚贤轩2号楼2单元603号房享有所有权以排除法院执行，本院经审查后作出（2018）粤1972执异333号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告不服遂向本院提起执行异议之诉。祺顺公司成立于2010年12月22日，法定代表人为刘广乐，公司股东为刘广乐、宋瑞娟两人，经营范围为房地产开发经营。案涉被查封的房产为祺顺公司开发的楼盘聚贤轩1号、2号楼商品房，坐落于惠州市××××沿路街，本案所涉商品房为聚贤轩2号楼2单元6层03房，建筑面积179.92平方米，登记权利人为祺顺公司，产权证书/证明号为1110225716,不动产单元号（房屋编号）为F358224。2016年5月30日，祺顺公司与黄文豪签订《商品房买卖合同》，约定祺顺公司将聚贤轩2号楼2单元6层03房以每平方米3400元出售给黄文豪，总价款611728元，合同第六条第3点明确“在签订本合同时已交清首期款181728元，余款430000元向银行申请按揭贷款”，房屋交付期限为2016年10月1日，另外双方还就违约责任、房产证办理、维修责任等内容作出约定。黄文豪提供的证据显示，祺顺公司分别于2016年5月30日、2016年5月31日、2017年1月21日向其开具了一张30000元的收款收据、一张90000元的收款收据、一张61728的收款收据，原告分别于2016年5月31日、2017年1月20日、2017年1月21日通过银行汇款方式向陈庆峰账户汇款100000元、20000元、41728元。2016年5月31日，黄文豪签署了《收楼确认书》。庭审时，黄文豪称其于签订合同当天以现金支付给祺顺公司30000元作为定金，剩余首期款151728元通过银行转账方式支付给承办人陈庆峰。对此，本院对祺顺公司法定代表人刘广乐进行调查，刘广乐确认陈庆峰是其公司负责楼房销售的人员，并由其负责办理相关卖房手续，如开具收款收据等。目前，经本院现场调查，聚贤轩2号楼2单元6层03房已装修，并由黄文豪居住使用。另外，本院就此系列争议案件到惠州市××平潭镇人民政府进行调查了解，平潭镇政府向本院出具情况报告，证实聚贤轩小区业主因所购买商品房未能办理房产证及房屋被法院查封等问题多次向当地政府进行反映，并要求政府部门进行解决，政府亦曾多次组织相关部门接访等情况。以上事实，有民事调解书、民事裁定书、执行裁定书、查封（扣押）财产清单、查封公告、不动产登记结果、商品房买卖合同、收款收据、收楼确认书、情况说明、开发商确认函声明、惠阳区平潭镇人民政府报告、银行转账记录、电费发票、用电客户信息、房屋现场拍摄照片、营业执照、工商查询资料、谈话笔录等附卷为证。本院认为，根据惠州市惠阳区不动产登记部门出具的不动产登记结果显示，本院所查封的案涉商品房即聚贤轩2号楼6单元6层03房，登记权利人为祺顺公司，原告主张该商品房已由祺顺公司向其出售，且已支付全部购房款并已居住，其对案涉商品房享有权利而排除法院执行。对此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）……”本院对聚贤轩2号楼2单元6层03房的查封登记日期为2015年12月17日，而黄文豪与祺顺公司签订《商品房买卖合同》的日期为2016年5月30日，即是说本院对案涉商品房查封在先，而黄文豪签订《商品房买卖合同》在后，明显不符合上述法律规定。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，黄文豪与祺顺公司之间就商品房被查封后作出的财产转移行为，不能对抗法院执行。综上所述，黄文豪的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条、一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，判决如下：驳回原告黄文豪的诉讼请求。本案诉讼费9917.28元，由原告黄文豪承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尹国辉人民陪审员  陈胜光人民陪审员  马巧玲二〇一九年六月二十八日书 记 员  梁彩红黄慧琳