湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初1437号原告（反诉被告）：胡琴，女，1974年4月9日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告（反诉原告）：望开菊，女，1966年3月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：余荣登，湖南三湘律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，执行董事。委托诉讼代理人：廖林杰，女，该单位员工。原告胡琴与被告望开菊、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，反诉原告望开菊在审理过程中对反诉被告胡琴提起反诉，本院对其反诉予以受理，并决定合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡琴、被告（反诉原告）望开菊的委托诉讼代理人饶路林、余荣登、第三人（反诉第三人）新环境公司的委托诉讼代理人廖林杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年9月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令望开菊支付胡琴装修损失60000元；3.判令望开菊支付胡琴租金损失44000元（2018年10月1日-2018年11月30日的租金11000元+2019年3月1日-2019年8月30日的租金33000元）；4.判令望开菊支付物业费2700元（2018年12月1日-2019年8月30日，每个月300元）；5.本案诉讼费由望开菊承担。事实与理由：2018年9月26日，胡琴与望开菊在新环境公司书院路门店签订一份租赁合同，约定由望开菊租赁胡琴位于创远景园9栋B单元1404的房屋（以下简称涉案房屋）十年；租期自2018年12月1日至2028年11月30日；月租金为5500元；用途为居住；望开菊在租赁期间不能破坏房屋的结构，不能损坏房屋及其附属物品、设施设备；如住宅用于商业，由望开菊自行承担风险。合同签订后，胡琴向望开菊交付了租赁物，但望开菊于2018年10月将租赁物内全套原木橱柜、电器、吊顶、灯具、浴室、马桶等全部损毁，并在多个房间砌墙破坏房屋结构后单方面终止合同。胡琴多次通过新环境公司要求望开菊将房屋恢复原状并赔偿损失，望开菊未理会，故胡琴诉至法院。被告望开菊辩称，第一，本案系胡琴单方违约，导致合同目的无法实现。望开菊之所以租赁涉案房屋，是由于在租赁合同签订前，胡琴保证望开菊可以对涉案房屋进行改造装修并转租，并保证物业公司及相邻住户不会有意见。但望开菊在装修过程中却收到物业公司的《违章整改通知书》。胡琴没有实现其承诺，明显违约；第二，物业公司不让继续改造的原因是不能将涉案房屋改成经营性用途，但望开菊只是转租；第三，望开菊找到胡琴，要求胡琴与物业解释，但胡琴拒绝与物业协调，还将涉案房屋门锁更换了，导致望开菊无法继续履行合同；第四，胡琴主张的租金过高。反诉原告望开菊向本院提出反诉请求：1.判令胡琴返还望开菊租金16500元、双倍押金11000元、装修押金1000元、水电费1464元，共计29964元；2.判令胡琴赔偿望开菊装修损失44490元；3.判令胡琴向望开菊支付房屋租金损失40000元（暂计算每月租金为8000元，计算日期为2018年10月1日至2019年3月1日）；4.本、反诉费用由胡琴承担。事实与理由：2018年9月，望开菊在长沙寻找住宅小区，欲承租房屋后装修转租给他人。2018年9月，新环境公司与望开菊联系，称胡琴有合适房屋出租。望开菊明确和胡琴说明在承租后需将房屋内厨房予以拆除、对房屋进行改造装修后转租给他人，胡琴保证在不改变房屋主体结构的情况下可以将厨房拆除、改造卫生间装修，并转租给他人。在此前提下，胡琴与望开菊签订《房屋租赁合同》，约定由望开菊租赁胡琴位于创远景园9栋B单元1404的房屋十年；租期自2018年12月1日至2028年11月30日；月租金为5500元；胡琴同意望开菊保证房屋结构不变的情况下对卫生间进行改造，租赁期间，房屋发生漏水渗水等问题皆由望开菊负责维修及赔偿事宜；胡琴配合望开菊办理装修事宜，并协商处理装修时出现的问题，若物业不同意导致装修无法进行时，胡琴无条件退还房租及押金；如胡琴违约或单方提前解除合同的，应双倍返还望开菊押金并赔偿损失。合同签订后，望开菊向胡琴支付了三个月的租金16500元、押金5500元、装修押金1000元及1464元水电费，共计24464元。随后，望开菊开始对涉案房屋进行装修，但物业公司却不让望开菊进行装修，胡琴也搞不定物业，从而导致合同终止。胡琴承诺房屋可以进行改造，但实际不能装修，胡琴构成违约，应承担违约责任，赔偿望开菊经济损失。反诉被告胡琴辩称，1.租赁合同约定用途为居住，且约定由胡琴配合到物业办理装修手续。胡琴已陪望开菊去物业办理了手续，履行了义务。2.物业不允许装修的原因为望开菊破坏房屋结构、改变房屋用途，并在装修过程中偷电。胡琴找新环境公司出面约望开菊沟通，但望开菊不出面，所以胡琴才换锁；3.胡琴只收了5500元押金和三个月租金16500元，不存在退还，相应损失应由望开菊自己承担。第三人（反诉第三人）新环境公司针对本诉、反诉共同陈述意见称，租赁合同已约定各方权利义务，各方应按合同约定履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月26日，胡琴（作为出租房、甲方）与望开菊（作为承租方、乙方）、新环境公司（作为居间、管理方，丙方、丁方，）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方房屋位于天心区书院路385号创远景园9栋B单元1404，建筑面积为212平方米，现甲方将该房屋出租给乙方使用，用途为居住（乙方告知详细用途后，甲方应根据用途要求解决、协调、处理使用用途的相关问题，如住宅用于商业，由乙方自行承担风险）；租赁期限自2018年12月1日至2028年11月30日；房屋租金为每月5500元；支付方式为按季支付，签订合同当日支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付给乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金；为保证乙方合理使用房屋及配套设施，乙方向甲方交纳押金5500元整。合同期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期限内的水、电、物业、燃气费等费用由乙方承担；甲乙双方协商一致：（1）甲方同意乙方在保证房屋结构不变的情况下可以进行卫生间改造，租赁期间，房屋发生渗水漏水等问题皆由乙方负责维修及赔偿事宜；（2）甲方配合乙方办理装修事宜，并协商处理装修时出现的问题，若物业不同意导致装修无法进行时甲方无条件退还房租及押金；（3）租赁期间，若甲方提前收房时视为违约，需赔偿乙方人民币10万元经济损失；（4）物业费每月300元，由乙方按季支付给甲方（若涨价按实支付）。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按约定支付租金达10日的；2.欠缴各项费用的金额相当于半个月房租租金的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理导致设备设施等损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害社会公共利益或妨碍他人正常工作、生活的。合同同时对居间服务费、租金的递增方式、房屋维护等做了约定。当日，望开菊向胡琴支付了涉案房屋2018年12月1日至2019年3月1日三个月的租金16500元以及租赁押金5500元，并向新环境公司支付了居间服务费2750元，胡琴向望开菊交付了房屋。2018年9月27日，望开菊向长沙创远物业管理有限公司支付了2个月装修管理费394元、电费1000元、电卡费用50元、装修押金1000元、办理出入证的费用20元。随后，望开菊开始对房屋进行装修改造，因望开菊租房用途为将房屋转租赚取差价，故望开菊将房内原有卫生间、厨房予以拆除，并拆了房屋内部分墙壁，重新砌墙分隔房间，新增加了几个房间。2018年10月26日，物业公司向望开菊发出《违章整改通知书》，内容为：物业公司于2018年10月25日巡查发现1404住户擅自将房屋住宅用途变更为经营性商户，违反《物权法》第77条以及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定不得将房屋住宅变更为经营性用房，侵害了全体业主的共有利益，同时发现1404住户在装修过程中违规连接公共电源窃取公共用电的行为。故书面通知业主立即进行整改恢复。此后，胡琴、望开菊与物业公司协商未果，望开菊停止装修，未再继续占有使用房屋，胡琴于2018年11月自行将涉案房屋门锁予以更换，收回房屋。2019年3月20日，湖南创欣物业管理有限公司创远景园管理处出具书面证明，内容为涉案房屋已办理装修手续，物业已明确告知租户在不改变房屋结构并遵循《长沙市住宅装饰装修管理规定》的情况下，可以正常装修。本院认为，胡琴与望开菊、新环境公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按约履行义务。胡琴已按约向望开菊交付了租赁物，望开菊应按照合同约定使用租赁物，未经出租人允许，不得擅自拆改变动或损坏房屋结构。望开菊擅自拆墙、砌墙，重新分隔房间改变房屋原有结构，构成违约，分隔搭建后转租的行为也将违反《商品房屋租赁管理办法》第八条、《湖南省商品房屋租赁管理实施办法》第五条的规定。在物业公司对涉案房屋的装修予以制止后，望开菊认为其租赁目的已无法实现，不愿继续承租，未再继续占有使用涉案房屋，而胡琴于2018年11月初将涉案房屋门锁更换，收回房屋，双方均以实际行动表示解除《房屋租赁合同》，现胡琴要求判决解除《房屋租赁合同》，本院认定《房屋租赁合同》已于2018年11月初解除。对于望开菊提出胡琴保证望开菊可以对涉案房屋进行改造装修并转租的主张，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》特别约定“甲方同意乙方在保证房屋结构不变的情况下可以进行卫生间改造”，而望开菊的装修显然超出了卫生间改造的范围，涉及改变原有房屋结构，而望开菊从未向胡琴出示过装修方案和图纸，没有证据显示望开菊改变房屋结构的行为获得了胡琴的许可。望开菊擅自改变房屋原有结构，构成违约，胡琴有权要求望开菊赔偿损失。对于装修损失，胡琴与望开菊协商一致确定恢复原状所需费用为60000元，故本院认定胡琴所受装修损失为60000元。对于租金损失，考虑到胡琴将房屋恢复原状并重新出租需要一定的时间，本院酌情认定胡琴三个月的租金损失16500元，对超出部分不予支持。对于胡琴要求望开菊支付自2018年12月1日至2019年8月30日的物业费的诉讼请求，因胡琴已于2018年11月初收回房屋，故本院不予支持。对于望开菊要求返还租金16500元的诉讼请求，本案中，望开菊已交纳三个月的租金16500元（对应的时间段为2018年12月1日至2019年3月1日），虽望开菊实际占有使用房屋的时间段（即2018年10月）双方未约定租金，但双方协商给予两个月的装修免租期显然是基于履行10年长期租赁合同的前提下，现租赁合同在双方约定的租赁期限开始前即解除，望开菊理应按照双方约定的租金标准承担实际占有使用房屋期间的租金，故本院酌情认定由胡琴退还两个月的租金11000元。对于望开菊要求返还双倍押金11000元的诉讼请求，因合同解除并非胡琴的违约行为所致，本院对双倍返还的诉讼请求不予支持，仅支持将已支付的押金5500元抵扣望开菊应付的赔偿款。对于望开菊要求返还装修押金1000元的诉讼请求，该装修押金系望开菊经胡琴同意，以胡琴的名义支付至长沙创远物业管理有限公司，在胡琴将房屋恢复原状后可以要求物业公司予以退还，因本院已支持由望开菊赔偿胡琴装修损失的诉讼请求，为减少当事人诉累，本院同意该费用由胡琴先行退还。对于望开菊要求胡琴返还其他费用1464元（含水电费1050元，出入证20元，装修管理费394元）的诉讼请求，上述费用均由望开菊直接交至物业公司，产生于望开菊使用房屋的期间，且望开菊未举证证明水电费尚有结余，望开菊要求胡琴退还上述费用缺乏依据，本院不予支持。对于望开菊要求胡琴赔偿装修损失44490元的诉讼请求，因望开菊的装修费用系望开菊未经胡琴同意改变房屋结构产生的费用，应由望开菊自行承担。对于望开菊要求胡琴支付房屋预期租金损失40000元的诉讼请求，因合同解除并非胡琴的违约行为所致，本院不予支持。综上，扣除胡琴应当返还的租金11000元、押金5500元、装修押金1000元，望开菊还应向胡琴赔偿59000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条之规定，判决如下：一、确认原告胡琴与被告望开菊、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2018年9月26日签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月初解除；二、被告望开菊于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡琴装修及租金损失共计59000元；三、驳回原告胡琴的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告望开菊的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2434元，由原告胡琴负担1088元，由被告望开菊负担1346元；反诉案件受理费2589元，减半收取计1495元，由反诉原告望开菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 澜人民陪审员  刘远征人民陪审员  郑 琳二〇一九年六月二十七日法官助理刘希雅书记员王钰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。