山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0902民初5457号原告：刘庆伟，女，1978年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张双丽，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕栋，山东祥天律师事务所律师。被告：泰安兴达置业有限公司，住所地泰安高新区。法定代表人：吴自强，董事长。委托诉讼代理人：陈海涛，山东德衡（泰安）律师事务所律师。原告刘庆伟与被告泰安兴达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆伟的委托诉讼代理人张双丽、吕栋、被告泰安兴达置业有限公司的委托诉讼代理人陈海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘庆伟向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的商品房预售合同；2.判令被告双倍返还原告定金20000元，返还首付款188526元及利息（以188526元为基数，自2016年1月17日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际还清之日止），并赔偿损失188526元。3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年1月16日，原、被告签订商品房预售合同，原告购买被告开发的xxxx房屋（以下简称涉案房屋），总价款638526元。原告依约向被告支付涉案房屋首付款198526元（含10000元定金），被告向原告出具收据。原告签订合同后，因被告未将合同交付原告，导致原告无法办理贷款。后被告将涉案房屋出售给第三人并办理网签，客观上导致合同无法履行，其行为已构成违约。原告多次找被告协商未果，为此原告诉至法院，要求处理。泰安兴达置业有限公司辩称，原告诉讼的内容与案件事实存在严重的不符，主要表现在：1、自2016年1月16日，原告申请以住房公积金贷款购房以来，至2016年10月份，被告工作人员曾多次催促原告就合同付款方式以及合同正式签订等问题多次联系原告，但原告一直不积极处理。2、原告于2016年1月份向被告签署购买涉案房产的意向，随即与被告签署了《商品房预售合同》；根据原告自认的购房条件，原告需在3月16日前办理完毕公积金贷款相关事宜；但后根据被告了解，原告公积金账户在2012年就已销户，原告已经不具备公积金按揭贷款的条件，在此情况下，双方无法履行签署的商品房预售合同；3、本案原告诉称的“因被告不提供合同的原因致使原告无法办理贷款”，与事实不符。涉案商品房预售合同未进行网签备案，被告不存在过错。被告作为房产销售方，一直积极的销售开发小区的房产，不存在恶意毁约、或为追逐利益“一房两卖”的情形；被告销售房产的主要目的是收回已售房产的全部房款。本案中，由于原告自身问题导致无法公积金贷款，致使原告前期签署的销售合同的付款条件明显不具备履行性。在双方未达成新的合意，且原告未能自60日内付清全款或能够给予被告付款保证的情况下，被告无法就涉案房产进行网签，被告进行另行销售，是被告行使相应抗辩权的一种形式，也是被告在房产销售过程中，为了保护自己合法权益的自救行为。综上所述，被告不存在“一房两卖”的情形，原告不能在公积金房贷付款条件不能实现的情况下支付剩余房款，构成违约，故请求人民法院驳回原告要求被告公司双倍赔偿的部分诉求。本院经审理认定事实如下：2016年1月16日，原告在合同编号为YSxxx的商品房预售合同上签字，合同载明出卖人为被告泰安兴达置业有限公司，买受人为原告刘庆伟。合同主要内容为：买受人购买被告开发的xxx房屋，总价款为638526元；付款方式为买受人于签订合同当日支付首付款198526元（含定金10000元），剩余440000元买受人于签订合同之日起60日内（即2016年3月16日前）申请公积金贷款支付，如买受人未能按银行要求在银行规定的期限内提交齐全贷款资料或者其他原因导致在合同约定的贷款应到账之日前未能获得贷款或所获得之贷款不足支付其所应付之购房价款，则买受人须于该日期前一次性向出卖人支付该部分房价款，否则视为买受人未按照约定的时间付款，买受人应按照商品房买卖合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。商品房买卖合同第七条内容为：买受人未按约定日期付款，逾期在30日之内，自约定应付款期限之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按逾期应付款每日万分之一支付出卖人违约金，并于实际支付应付款之日起30日内支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，出卖人有选择解除合同或继续履行合同的选择权，除出卖人书面明示其进行了选择之外，其选择权利不因时间的持续长短或其他因素而默示为其选择解除合同或者是继续履行，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知之日起按累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人扣除买受人应当承担的违约金后的余额退还买受人已付款。商品房预售合同第二十五条载明：对本合同的解除，应当采用书面形式。签订合同当日，原告向被告支付198526元，被告向原告出具收据，收据载明：“付款单位刘庆伟支票号pos99887+7万+18639+定金1万项目购房首付款大写金额壹拾玖万捌仟伍佰贰拾陆元。”被告未在上述商品房预售合同上签字盖章，亦未向原告交付该合同。被告对此称，购房者向被告签署合同后，被告需核实购房者的购房能力，包括贷款条件的真实性及履行性，如果购房者符合公积金贷款的条件，被告会签署合同后备案，如不符合，购房者需变更付款方式，经被告核实，原告不具备公积金贷款的条件，也就无法进行网签备案，该合同也就不具有履行性。被告提交原告的住房公积金缴存明细，证明原告的公积金账户于2012年注销，已不具备公积金贷款的条件。被告还提交2016年1月份其与案外人签订的三份商品房预售合同，证明同时期同条件下，对符合公积金贷款条件的买受人，被告积极履行了网签备案义务。原告对公积金缴存记录的真实性无异议，但称原告应被告要求去公积金中心进行协调，公积金中心称只要材料提交全可以办理公积金贷款，但被告拒不将商品房预售合同交由原告，也没有开具首付款发票，导致原告无法办理公积金贷款；被告与案外人签订的合同与本案没有关联性。对于合同效力问题，原告认为已向被告支付首付款，合同成立且生效。被告认为该合同是原告单方签署的要约行为，合同不成立；收取原告首付款是因为如果原告具备相应条件，被告会盖章并办理后续手续，如果原告不具备相应条件，被告将退回首付款。2016年10月1日，被告将涉案房屋出卖给案外人金黎黎并将其商品房预售合同备案。被告称因原告不具备公积金贷款条件，至2016年10月份，原告既未与被告重新签订商品房预售合同，也未支付剩余购房款，被告将涉案房屋另行出售，价格低于原告签署合同的价格，可知被告不存在不当获利、恶意销售的情形。被告提交录音一份，证明被告于2016年5月份通知原告解除双方的商品房预售合同。录音中，刘庆杰陈述“5月份给我发短信了，催我交款，我收到短信了……他5月15日给我发的短信”，被告工作人员陈述“5月15日的短信已经告知你合同已经终止了”。原告称录音中主体不是原告本人，原告未收到书面通知解除合同，被告在没有解除合同的情况下将涉案房屋出卖给他人属于恶意违约。原告同时称其于2016年5月份到被告处协商，要求被告将合同交付原告，甚至原告可以一次性付款，但被告不交付合同也不让原告付款，直至2017年5月份被告将合同复印件给原告时，原告才得知被告没有盖章。被告对原告主张的协商、一次性付款不予认可。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”虽然被告未在涉案商品房预售合同上盖章，但原告已履行交付首付款的义务，被告亦已接受，该商品房预售合同于被告接受首付款之日即2016年1月16日成立。该合同系当事人真实意思表示，合法有效。涉案房屋现已售予第三人，原被告之间的商品房预售合同已不能履行，根据原、被告的陈述及证据，本案争议焦点是导致合同不能履行的违约责任由谁承担。首先，从合同约定的付款方式来看，原告选择首付之外的房款用公积金贷款的方式支付给被告，但根据原告的公积金缴存明细可知，原告的公积金账户已于2012年注销，原告已不具备公积金贷款的条件。原告在对此明知的情况下仍然选择公积金贷款的方式支付购房款，存在较大的过错。另一方面，根据合同约定的“如买受人未能按银行要求在银行规定的期限内提交齐全贷款资料或者其他原因导致在合同约定的贷款应到账之日前未能获得贷款或所获得之贷款不足支付其所应付之购房价款，则买受人须于该日期前一次性向出卖人支付该部分房价款”，原告在不能办理公积金贷款的情况下，仍可以选择在约定的付款期限即2016年3月16日前以其他方式支付购房款，但原告并未按约定的期限支付，系违约行为。其次，从原告诉称的理由来看，原告主张被告未交付合同原件导致其不能办理公积金贷款，对此本院认为，被告作为合同范本提供方，不向原告交付合同原件存在一定的瑕疵，但如前所述，这并非导致原告不能办理公积金贷款的根本原因，对原告该主张，本院不予采信。对于原告主张的被告一房二卖，根据合同约定的“逾期超过30日，出卖人有选择解除合同或继续履行合同的选择权”，因原告未能在逾期30日内即2016年4月15日前付清全部购房款，被告有权解除合同；根据被告提交的录音，虽然原告主张录音中的对象不是其本人，但其对录音内容的真实性并无异议，从录音内容中可知被告曾于2016年5月15日向原告发送短信通知其解除合同。综合考量原被告的过错程度，鉴于原告存在明知不具备公积金贷款资格仍在合同中选择公积金贷款的方式付款的过错行为，以及逾期支付全部购房款的违约行为，本院认为，虽然被告通过短信通知原告解除合同不符合合同约定的形式，但能够明确表达被告要求解除合同的意思表示，应当认定涉案商品房买卖合同已于2016年5月15日解除，被告于2016年10月份向第三人出卖涉案房屋，不构成一房二卖。综上，导致合同不能继续履行的根本原因在于原告违约，原告应承当相应的责任。被告的履约行为存在瑕疵，亦应承担相应的责任。据此，对于原告要求双倍返还定金20000元的诉讼请求，本院不予支持，鉴于被告亦存在一定的过错，定金10000元应当返还原告。对于原告已付购房款188526元，被告应当返还原告并支付利息，利息应按同期银行贷款利率，自2016年1月17日起计算至实际支付之日止。对于原告要求被告赔偿一倍已付购房款188526元的诉讼请求，因被告另行出卖房屋的行为并不构成一房二卖，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告刘庆伟与被告泰安兴达置业有限公司于2016年1月16日签订的商品房预售合同于2016年5月15日解除；二、被告泰安兴达置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘庆伟定金10000元；三、被告泰安兴达置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘庆伟已付购房款188526元及利息（以188526元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年1月17日起计算至实际支付之日止）；四、驳回原告刘庆伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3628元，保全费2670元，由原告负担4400元，由被告泰安兴达置业有限公司负担1898元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  穆军二〇一九年六月二十五日法官助理高文科书记员冯娟