上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初31357号原告：张莉。委托诉讼代理人：郑鲁圣，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凌杰，上海市捷华律师事务所律师。被告：上海驿采餐饮管理有限公司。法定代表人：黄某某。委托诉讼代理人:张迪，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人:程海东，上海市锦天城律师事务所律师。原告张莉与被告上海驿采餐饮管理有限公司（以下简称驿采公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告张莉及其委托诉讼代理人郑鲁圣，被告驿采公司的委托诉讼代理人程海东到庭参加了诉讼。被告驿采公司当庭提出反诉，然在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在通知的期限内预交案件受理费，故按被告驿采公司撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告张莉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2018年10月30日解除；2、判令被告返还原告2018年7月10日至2018年10月9日期间，按10,950元/月*3个月计算的租金；3、判令被告返还原告2018年6月10日至2018年10月9日期间，按2,160元/月*4个月计算的物业服务费；4、判令被告返还原告合同保证金42，615元；5、判令被告返还原告装潢补助费10万元;6、判令被告返还原告装修押金1万元;7、判令被告向原告支付解除合同违约金85,230元;8、判令被告赔偿原告实际损失74,400元。事实和理由：2018年6月9日,原、被告签订《良秤集食·租赁合同》,约定被告将其从案外人上海A房地产有限公司（以下简称A公司）处承租的位于上海市闵行区×天街×层×集食美食商场(×路地下×层)×号房屋出租给原告使用,用于经营餐饮业务；租赁期限2年，被告应于2018年6月10日之前向原告交付房屋；2018年6月10日至2018年6月25日为装修期，2018年6月25日至2018年7月9日为免租期；租金按季支付，其中2018年7月10日至2020年7月9日月租金为10,950元，2020年7月10日至2021年7月9日月租金为12,045元；物业管理费每月2,160元；合同另对合同保证金、装潢补助费、装修押金等内容及付款时间进行了约定。合同签订当日,原告向被告支付首期费用41,490元(包括2018年7月10日至2018年10月9日的租金及2018年6月10日至2018年10月9日的物业服务费)、合同保证金42,615元、装潢补助费100,000元、装修押金10,000元，被告开具收据。合同签订后,被告多次推诿交付房屋,并拒绝提供原告办理营业执照所需的房屋转租情况说明、房产证信息单、场地划分说明、平面图等材料。原告几经催告,得知双方签订合同时被告未与房屋内原租户解除租赁关系,原租户的工商注册信息直至2018年7月23日才注销。因被告拒不履行合同义务,原告于2018年8月15日向被告寄送《履行合同催告函》，但被告至今仍未履约。2018年10月30日，双方在被告办公地点进行最后一次谈判，明确表示合同无法继续履行，要求解除合同，但双方未达成一致意见，故要求合同于该日解除。合同未约定被告违约导致合同解除应承担的违约金，故参照合同中原告违约导致合同解除的违约金计算方法进行主张。因解除合同违约金不能覆盖原告实际损失，故另主张加盟费损失。被告驿采公司辩称，被告向A公司承租涉案房屋，有转租权。合同约定2018年6月10日前交房，但以实际交付日期为准，被告于2018年7月10日已将房屋交付原告，双方签署交房确认书。交房后，被告已按原告要求交付办证所需资料。原告在承租涉案房屋时，明知上家经营奶茶铺，其原先准备直接向原租户受让营业执照和奶茶设备，商谈至2018年6月20日，但最终因价格问题未能协商一致，故原告欲自己申办营业执照，原租户才于2018年7月23日将营业执照注销。因原告与原租户洽谈，故被告与原租户先是口头达成解除意见，2018年2月解除合同。被告向原告交房时，原租户的设备都在，由原告与原租户协商如何处理。被告给予原告免租期15天，因原告未办理开业、未进行装修，被告将免租期延长至2019年1月1日，原告不同意，要求延长到1月底，被告未同意。现被告同意解除合同，对2018年10月30日解除合同无异议，但是原告单方面解约，合同解除责任在于原告，原告即使有损失也应自负，故不同意退还原告已支付的款项，亦不同意赔偿加盟费。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×街道×路×号地下×层房屋系驿采公司向案外人A公司转租所得。案外人牛某某于2017年5月23日在上海市闵行区×街道×路×号地下×层×室注册上海市闵行区B餐饮店字号，后于2018年7月23日注销。2018年6月9日，驿采公司（出租人，甲方）与张莉（承租人，乙方）签订《良秤集食·租赁合同》，约定由乙方承租上海市闵行区×天街×层×集食美食商场(×路地下×层)×号房屋，以茶巷为商号经营餐饮业务；租赁期限共两年，出租人于2018年6月10日之前向承租人交付房屋（以出租人实际交付房屋之日为准，如出租人延迟交付房屋的，则本合同所涉及的所有期限均做相应顺延），承租人应当按照出租人通知的时间验收并接收该房屋；承租人享有15个自然日的装修期，暂定自2018年6月10日至2018年6月25日，实际装修期自交付日开始计算；承租人享有15个自然日的免租期，自2018年6月25日至2018年7月9日；承租人必须于2018年6月25日（即装修期届满之日）前完成装修工程并开业；计租日为2018年7月10日，租金按季支付，承租人应于本季度最后一个月15日前支付下一季度的租金，其中2018年7月10日至2020年7月9日期间月租金为10,950元，2020年7月10日至2021年7月9日期间月租金为12,045元；物业服务费自交付之日开始起算，每月2,160元，由承租人按季支付，在每季度最后一个月15日前支付下一季度费用，首期物业服务费于交房前三日内支付；承租人应于交房前三日内向出租人支付装潢补助费10万元，该费用为不予退还的费用；承租人应于本合同签订后三日内向出租人缴纳相当于房屋3个月的月租金、物业服务费总额的合同保证金42,615元；承租人应于交付日前向出租人缴纳装修押金1万元；承租人应于交付日前三日内向出租人支付首期费用41,490元，包括2018年7月10日至2018年10月9日期间的租金32,850元和2018年6月10日至2018年10月9日期间的物业服务费8,640元；承租人须按照出租人通知的时间前往指定地点办理交付手续；除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，出租人解除本合同并提前收回房屋的，出租人应向承租人双倍返还合同保证金，并无息退还尚未到期的租金、物业服务费及其他相关费用，出租人除此之外无须再承担任何违约责任；除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项，另外承租人应按合同最后一期月租金及物业服务费标准向出租人支付装修期及免租期的租金金额及物业服务费，同时承租人应按最后一期月租金标准向出租人支付6个月的租金作为违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金；合同附件一为房屋平面位置图。双方另对其余事项作了约定。合同末两页签章处日期为打印的2017年8月19日。2018年6月10日，张莉向驿采公司支付了2018年7月10日至2018年10月9日期间的租金和2018年6月10日至2018年10月9日期间的物业服务费合计41,490元、合同保证金42,615元、装潢补助费10万元、装修押金1万元，共计194,105元。驿采公司于当日出具了相应收据。2018年6月15日，张莉微信联系驿采公司员工彭某：想确认下清场联系好了吗，下周打算请设计师来看了，如果实在联系不到，你们这边帮忙先清场吧。2018年6月20日，张莉微信联系彭某：准备今天下午带设计师和装修队过来看看，彭某回复：和上家谈的怎么样了，张莉回复：上家联系不到，个体工商户办理营业执照所需的房产证复印件、房产证信息单、场地划分说明和平面图需要你们帮忙提供。2018年6月21日，彭某微信联系张莉：文件好了，到时候过两天我拿给你。2018年6月22日，张莉微信联系彭某：我哥下午过来一趟拿文件，彭某回复：下午不行，文件还没在我这里。2018年6月23日，彭某微信联系张莉：你跟上家商户约好了是吧，自己调节进出场东西，张莉回复：没有，在等他们办注销，彭某回复张莉：我刚打电话，他说和你协商好了。2018年6月24日，彭某微信联系张莉：资料现在好了，你看什么时候有时间来拿，张莉回复：明天过来拿。2018年6月30日，张莉微信联系彭某：你们跟上家清理了吗，本来说上周注销的，现在耽搁了，怎么回事？2018年6月19日，张莉与案外人上海C餐饮管理有限公司签订《茶巷合作协议书》，张莉获得授权在×路地下×层×号开设“茶巷”，需支付品牌门店经营许可费5万元、履约保证金1万元和首期预收管理费14,400元（36个月）。张莉转账支付前述费用合计74,400元。2018年6月21日，张莉微信联系牛某某的老公蔡某：你们营业执照啥时候办一下注销，我这边去申请被退回来了，说要先注销。蔡某回复：估计要25号之后，办注销需要老婆的身份证，老婆去北京了。2018年6月23日（星期六），蔡某微信联系张莉：我和我老婆先去注销营业执照和卫生许可证，注销好会和你说一声。2018年6月29日，蔡某微信联系张莉：因为我们和龙湖有私事需要处理，所以还未办理注销。2018年7月8日，蔡某微信联系张莉：你大概什么时候进场？张莉回复：你们注销了吗，我们还没有注册，要等你们先注销，之前说6月25日，将近两个礼拜了还没搞定嘛？蔡某回复：驿采有一部分前没有退给我们，和你们那边没关系，你可以先进场，我们把东西搬走。2018年7月25日，蔡某微信联系张莉：你今天在不在龙湖？张莉回复：我在。蔡某回复：我今天过来把里面东西叫人回收，还有门头弄掉。驿采公司提供了《办证营业证照所需资料交接清单》，内容为：尊敬的租户你好，感谢您承租我司商铺，以下资料请查收。交接明细：1．龙湖门牌注册通知；2．龙湖项目建设规划许可证；3．龙湖项目规划验收合格证；4．龙湖建设用地批准证；5．龙湖建设验收备案证；6．场地划分说明；7．现场平面图；8．转租情况说明；9．龙湖一次消防合格证明。接收人处有“张彦”签名，时间为2018年6月26日。张莉称其未签收过交接清单，但收到过清单所列2、3、4、5项材料，张彦系其哥哥。驿采公司另提供了《房屋交付确认书》一张，确认驿采公司于2018年7月10日将×天街B馆地下×层×号店铺交付给张莉。张莉称该确认书系与租赁合同同一天签字，但其签名时日期处是空白的，日期不是其所写。2018年8月15日，张莉向驿采公司邮寄《履行合同催告函》：租赁合同约定2018年6月10日之前交付房屋，然驿采公司以种种理由拒绝履行交付房屋的义务，侵犯了本人的合法权益，已构成违约。驿采公司应继续履行合同义务交付房屋，并在本人办理相关证照时提供协助。驿采公司应于收到本催告函之日起7日内办理房屋交付手续，否则视为违约。该催告函于2018年8月17日送达驿采公司。还查明，本案审理过程中，张莉与驿采公司于2018年10月30日曾庭外协商重新签订合同。驿采公司提出双方于2018年11月1日重新签订合同，原合同中的日期顺延，2018年11、12月免租，2019年1月1日起计租，张莉要求三个月的免租，双方未能协商一致。上述事实，由原告提供的租赁合同、收据、银行交易信息查询证明、微信聊天记录、催告函及邮寄信息、茶巷合作协议书、个体工商户档案机读材料、录音光盘及文字整理件，被告提供的房屋交付确认书、交接清单等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原告张莉与被告驿采公司签订的《良秤集食·租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。原告诉至本院要求解除合同，被告亦同意，本院予以准许。本院确认双方签订的租赁合同于2018年10月30日解除。双方对交房问题不能达成一致意见，导致了租赁合同的解除。被告应将原租户清退后才能将房屋交付原告，但直至2018年7月10日，原告签署了《房屋交付确认书》，实际并未能占有房屋。而根据原告与上家的微信聊天记录，截至2018年7月25日，原租户仍有物品留在涉案房屋内。而原告在承租房屋之初，经过实地查看，了解涉案房屋的经营情况，但未及原租户搬离就自行与该租户沟通交接等事宜，导致承租方、出租方权利义务交割不清楚，且原告不装修不开业，故原、被告双方对合同最终解除均有过错，应各自承担相应的责任。鉴于原告实际未装修亦未开业，原告主张的解除合同违约金和加盟费损失，本院不予支持。根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故涉案合同解除后，张莉有权主张已付各项费用的返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告张莉与被告上海驿采餐饮管理有限公司签订的关于上海市闵行区新虹街道×路×号地下二层08B室房屋的《良秤集食·租赁合同》于2018年10月30日解除；二、被告上海驿采餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张莉租金32,850元；三、被告上海驿采餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张莉物业服务费8,640元；四、被告上海驿采餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张莉合同保证金42,615元；五、被告上海驿采餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张莉装潢补助费100,000元；六、被告上海驿采餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张莉装修押金10,000元；七、驳回原告张莉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,303.02元，由原告张莉与被告上海驿采餐饮管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一九年六月六日书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。