广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初831号 原告黄碧学，女，1970年4月5日出生，壮族，住广西田东县。 委托代理人潘波成，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托代理人梁爽，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告廖立，男，1967年2月15日出生，汉族，住广西田东县。 委托代理人李剑全，广西桂臻律师事务所律师。 原告黄碧学与被告廖立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，依法由审判员蒙秋美和人民陪审员韦彩云、韦仁鲜组成合议庭，于2019年6月26日公开开庭审理了本案。书记员黄文广担任记录。原告黄碧学及其委托代理人潘成波、梁爽、被告廖立及其委托代理人李剑全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄碧学向本院提出诉讼请求：判令一、被告向原告赔偿经济损失1340000元（该损失为暂估价，以最后评估结果为准。损失计算方式：以涉案房屋现市价3000000元减去被告已退还的购房款1660000元）；二、本案受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年9月28日签订《房屋买卖合同书》，约定被告将涉案房屋向原告出售，且被告负有办理土地及房屋变更登记的义务。后原告如约支付了转让价款并合法占有了涉案房屋，但因土地权属问题未能办理过户登记。2014年2月13日，被告以《房屋买卖合同书》属无效合同为由向田东县人民法院提起诉讼，要求确认《房屋买卖合同书》无效；本案历经百色市中级人民法院、广西壮族自治区高级人民法院审理，最终由广西壮族自治区高级人民法院作出（2018）桂民再198号民事判决书，确认《房屋买卖合同书》无效。原告认为，被告明知涉案房屋存在交易风险仍将房屋用于出售，又在买卖多年后主张合同无效，有悖于诚实信用原则，其对合同无效承担主要责任，应当按照法律规定承担相应的缔约过失责任，赔偿原告因合同无效所造成的损失。现经过数年的诉讼，涉案房屋的市场价格已经上涨至3000000元，被告所退还的购房款已经不足以让原告购买同等条件的其他房屋，原告已因被告的缔约过失行为遭受严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院判如所请。 原告黄碧学围绕其诉讼请求提供了2份证据:1、《房屋买卖合同书》，证明被告将涉案房屋向原告出售，且被告负有办理土地及房屋变更登记的义务；2、（2014）东民二初字第318号民事判决书、（2018）桂民再198号民事判决书，证明被告以《房屋买卖合同书》属无效合同为由，向人民法院提起诉讼，现该合同已被确认无效。 被告廖立辩称，一、本案中原告在明知自己不是被告集体成员的请款下，在明知其不备购买本案房产的情况下，依然与被告签订《房屋买卖合同书》才导致此合同无效，其本身具有重大过错，应自行承担缔约过失责任。二、原告自称损失1340000元，其数额没有任何依据支持，即使有评估结果，其损失要求被告赔偿也没有任何法律依据：原告是以丧失了签约时的价格同他人签订有效的房屋买卖合同的机会而要求被告赔偿房屋现值和原购买价值之间的差价主张，该主张的损失属于间接的信赖利益损失，原告对此不能证明其与第三人订立的机会曾经是客观存在的，并且在本案诉讼时已经不存在，对原告的主张不应支持。故请法院驳回原告的诉讼请求。 被告廖立为其辩称在举证期限内没有证据提交。 经过庭审质证，被告廖立对原告黄碧学提交的第1份证据真实性无异议，但对证明内容有异议，认为合同书里约定的办理变更登记的费用是被告出，并不是被告负责办理房屋过户手续；对第2份证据的真实性、合法性和关联性均无异议。 对原、被告提交的证据，各方当事人均无异议的本院予以确认，对有异议，本院结合本案的事实予以综合采纳。 经本院审理后认定事实如下： 2012年9月28日，被告廖立与原告黄碧学签订《房屋买卖合同书》，约定被告将持有东集建（1990)字第966号集体土地建设用地使用证及桂房证字第7620388号房屋所有权证的未与田东县邮政局对面的自建七层楼房转让给原告，价款1980000元。双方还约定，2013年1月1日至2014年12月30日该房租金每年80000元，共计160000元，由被告收取抵房屋价款。合同签订后，原告向被告支付了1500000元房款。2013年4月，原告和被告到土地房产部门办理房屋过户手续和土地使用变更手续，原告得知该房属于小产权房，不能上市买卖，亦不能办理房屋过户登记手续。为此被告诉至田东县人民法院，要求确认原、被告签订的的《房屋买卖合同书》无效。田东县人民法院于2014年4月16日作出（2014）东民二初字第318号民事判决书，判决原、被告签订的的《房屋买卖合同书》无效，被告向原告返还购房款1660000元。原告不服判决向百色市中级人民法院提起上诉，百色市中级人民法院于2015年1月20日作出（2014）百中民一终字第632号判决书，判决撤销田东县人民法院（2014）东民二初字第318号民事判决书，驳回被告的诉讼请求。后被告不服，向自治区高级人民法院申请再审，自治区高级人民法院于2018年8月31日作出（2018）桂民再198号判决书，判决撤销百色市中级人民法院（2014）百中民一终字第632号民事判决书，维持田东县人民法院（2014）东民二初字第318号民事判决书。 本案在审理过程中，原告黄碧学向本院提出司法鉴定申请书，请求对本案房屋的市场价格进行鉴定，本院综合全案事实后不予准许。 另查明，被告廖立于2019年3月7日向田东县人民法院账户汇入（2014）东民二初字第318号案件履行款1660000元。 本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该条明确了集体建设用地必须转让为国有后才能进入二级市场流转，且禁止城市、外乡居民成为集体土地上的住宅等建筑物的合法所有权人。本案中，原告主张被告明知涉案房屋存在交易风险仍将房屋用于出售，又在买卖多年后主张合同无效，有悖于诚实信用原则，其对合同无效承担主要责任，应当按照法律规定承担相应的缔约过失责任，赔偿原告因合同无效所造成的损失。根据原、被告签订的《房屋买卖合同书》中第一条已明确注明合同买卖房屋的土地使用权证号为东集建（1990）字第966号，结合合同第六条亦约定可知，原告和被告在签订《房屋买卖合同书》时对于房屋的土地使用权的性质是明知的，且原告在庭审辩论称当时被告是反复向被告保证能将本案所涉房屋的土地使用权证变更为国有土地使用权证才向被告购买房屋的，证明原告对于土地使用权性质为集体土地使用权证的房屋买卖的风险是有意识的。而原告作为买方在明知房屋的土地使用权为农村农民集体所有的情况下仍然签订《房屋买卖合同》，应当意识和认识到该房屋买卖所存在的风险因素，具备风险防范意识。原告在明知风险存在的情况下要求通过合同中关于房屋变更所有权和土地使用权性质登记的约定来达到购买房屋的目的，本身已经违背了法律规定和市场交易规律。根据（2018）桂民再198号民事判决书查明的事实可知，本案所涉《房屋买卖合同书》签订后，原、被告于2013年4月到土地房产部门办理房产过户手续和土地使用变更手续，但因房屋性质，不能办理变更登记手续。因房屋变更登记问题无法解决，被告遂于2014年向本院起诉要求确认原、被告之间《房屋买卖合同书》无效，故本案所涉房屋买卖合同被认定无效，原、被告对合同无效均存在过错。原告认为被告有悖于诚实信用原则，其对合同无效承担主要责任并赔偿因合同无效所造成的损失的主张，本院不予采纳。 关于原告诉请要求被告赔偿因合同无效产生的缔约过失损失即赔偿原告因该合同而无法以原来的购房款购买同地段同类型的房屋的差价损失的问题。本院认为，原告主张的该项损失为信赖利益损失，但信赖利益的损失范围应以履行利益为限且充分考虑合同无效的原因。而在本案中，合同无效的具体事由是房屋买卖合同违反法律的强制性规定，而该事由在买卖合同签订时原告与被告是明知的，不是被告单方存在过错或者故意隐瞒重要事实、提供虚假情况等原因。原告在明知买卖集体土地使用权上的房屋存在不能办理过户手续的风险时仍与原告进行协商并签订房屋买卖合同，故不能将房屋买卖合同无效导致原告购买涉案房屋的目的无法实现，丧失了与他人订立后购房同的机会使得购房成本增加全部归责于被告。故对于原告要求被告按照涉案房屋的现有市场价值赔偿损失的请求，本院不予支持。 依法，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉房屋买卖合同被认定无效，原、被告对合同无效均存在过错，且过错责任相当。故被告应赔偿因涉案合同无效而原告支付购房款的利息损失的50%，即以1660000元为基数，从2012年11月20日起至2019年3月7日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算再乘以50%。 综上所述，依照《中华人民共和国及合同法》第四十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告廖立向原告黄碧学赔偿因《房屋买卖合同书》无效而受到的损失，损失计算方式为：以1660000为基数，从2012年11月20日起至2019年3月7日止，按照同期同类贷款利率计算再乘以50%； 二、驳回原告黄碧学的其他诉讼请求。 三、本案受理费16860元，由原告黄碧学承担8430元，被告廖立承担8430元。 上述债务，义务人应按照本案判决生效后30日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项----法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  蒙秋美 人民陪审员  韦仁鲜 人民陪审员  韦彩云 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  黄文广