上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初8813号原告：郭亮，男，1984年6月2日生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：陈韶艳，北京市国首律师事务所律师。被告：金振贤，男，1965年12月12日生，汉族，住上海市虹口区。被告：金慧琴，女，1959年7月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：金琴娟，女，1962年11月13日生，汉族，住上海市徐汇区。第三人：何维兴，男，1950年2月17日生，汉族，住上海市宝山区乾溪路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：殷为业。第三人：上海九舟投资发展有限公司，住所地上海市宝山区市一路XXX号A－951。法定代表人：张志勇。原告郭亮与被告金振贤、金慧琴、金琴娟、第三人何维兴、上海九舟投资发展有限公司(以下简称九舟公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭亮的委托诉讼代理人陈韶艳、被告金慧琴、金琴娟、第三人何维兴及其委托诉讼代理人殷为业到庭参加诉讼。被告金振贤因羁押于上海市北新泾监狱未到庭参加诉讼。第三人九舟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭亮向本院提出诉讼请求：要求金振贤、金慧琴、金琴娟、九舟公司将上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权过户至郭亮名下。事实和理由：2015年5月27日，金振贤、周阿仙与郭亮签订《诚信协议》，约定郭亮以人民币85万元(以下币种均为人民币)的价格向金振贤、周阿仙购买系争房屋。之后，郭亮已支付购房款75万元，并实际占有系争房屋。周阿仙于2017年7月去世，金慧琴、金琴娟作为继承人应继续履行买卖合同。系争房屋目前登记在开发商九舟公司名下。综上，郭亮向本院提起上述请求。被告金振贤辩称，与郭亮之间没有买卖关系，当时金振贤向案外人唐亮借款75万元，郭亮是唐亮的手下，为了对借款做个担保，金振贤与郭亮签订《诚信协议》，只是形式上的协议，并没有房屋买卖的意思。房屋钥匙也给了郭亮，但也是担保性质的，郭亮是不可以使用系争房屋的。之后，金振贤筹好钱准备还给唐亮，但一直找不到唐亮，金振贤就更换了系争房屋的门锁，收回了房屋。2016年10月，金振贤与何维兴签订了房屋买卖合同，将系争房屋出售给了何维兴，并将预售合同原件、动迁协议原件以及房屋钥匙都交给了何维兴。2017年2月，金振贤被羁押，对之后的事情不清楚了。综上，金振贤与郭亮之间的合同不是真实合同，不同意履行。愿意履行与何维兴之间的合同。被告金慧琴、金琴娟共同辩称，对系争房屋的两次买卖都不知情，不发表意见。作为周阿仙的继承人，同意根据法院的判决，履行周阿仙的合同义务并配合办理过户。具体履行哪一份合同，由法院来定。第三人何维兴述称，2016年10月20日与金振贤、周阿仙签订房屋买卖合同，约定何维兴以215万元的价格购买系争房屋。合同签订后，何维兴支付房款195万元。2016年11月底，金振贤将系争房屋交付给何维兴。宝山法院一审判决已认定何维兴签订的买卖合同有效，郭亮签订的买卖合同无效。虽然二审判决撤销了关于郭亮合同无效的判决，但是也没有对郭亮合同是否有效予以确认。因此，根据有效合同，系争房屋还是应当确认给何维兴。综上，不同意郭亮的诉讼请求。第三人九舟公司述称，系争房屋属于九舟公司开发建设的美罗家园佳翔苑项目，已分配给动迁户周阿仙、金振贤。2015年5月25日，周阿仙、金振贤与九舟公司签订预售合同，并至物业公司办理了进户手续。2016年1月，九舟公司取得大产证。2016年9月3日，周阿仙、金振贤至九舟公司领取办理小产证相关资料。本案中，同意按法院的裁判做好后续相关工作。本院经审理认定事实如下：金阿水(2001年12月13日死亡)与周阿仙(2017年7月27日死亡)生育子女金振贤、金慧琴、金琴娟。2013年9月23日，周阿仙(乙方)与上海市虹口区住房保障和房屋管理局(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定乙方名下上海市虹镇老街XXX弄XXX号XXX室房屋公房被动迁。2015年6月23日，系争房屋预购房屋权利人登记为周阿仙、金振贤。2016年1月26日，系争房屋核准登记至上海九舟投资发展有限公司名下。2015年5月27日，金振贤、周阿仙(甲方)与郭亮(乙方)在唐亮的见证下签订《诚信协议》，约定乙方以85万元价格向甲方购买系争房屋，签订协议当日乙方支付给甲方定金4万元，待产证满三年后甲方产权过户给乙方名下后乙方需向甲方支付房价余款，共同构成房价款85万元。合同第九条约定，甲方诚聘上海弘信房地产经纪有限公司的唐亮为房产转让的见证人见证此项转让全过程，并协助签订协议书以及见证、协助房产交易的整个流程。甲乙双方如有任何一方违约的，房产公司见证人有责任协议甲乙双方调解，调解协议解决无效的，可向房产所在地的人民法院起诉。第十三条约定，经甲乙双方友好协商始终坚持房价款85万元整，于2015年10月30日前支付首期房款71万元，如此构成共计75万元，剩余房价款10万元于过户当日支付，如有一方违约则违约方赔偿守约方200万元，如一房两卖由金振贤承担法律责任，与乙方无关，金振贤承诺签订此合同前无任何债务，如有本人自行解决，与乙方无关(该条部分为手写)。当天，双方签订《房地产交接书》，确认双方对系争房屋进行验收交接。2015年10月24日，唐亮通过其名下银行账户转账至金振贤名下账户71万元。同日，金振贤并代周阿仙出具收条，内容为“今收到唐亮购买宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室购房款人民币75万元，事实其中肆万元为现金支付，工商转71万元整。”2016年10月20日，金振贤、周阿仙(甲方)与何维兴(乙方)签订《房屋产权转让协议》，约定，乙方以215万元价格向甲方购买系争房屋，乙方于2016年10月20日支付定金5万元，于2016年11月20日前支付65万元，于2016年12月22日(甲方当日内把该房屋交于乙方使用)支付125万元，于2019年12月31日前且此房屋能办理产权过户当日支付20万元。合同落款处周阿仙捺有手印。周阿仙捺手印时其瘫痪在床，由他人协助其在合同上捺印。嗣后，金振贤将系争房屋交付何维兴。何维兴已支付金振贤房款195万元。2017年12月28日，金振贤被上海市黄浦区人民法院以诈骗罪判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金5万元。上海市黄浦区人民法院认定的诈骗事实中不含本案系争房屋买卖的事实。2018年1月8日，本院立案受理(2018)沪0113民初1389号案件，该案中，何维兴作为原告，起诉要求确认何维兴与金振贤、周阿仙就系争房屋签订的买卖合同有效，确认郭亮与金振贤、周阿仙就系争房屋签订的买卖合同无效。本院经审理，于2018年9月4日作出民事判决：一、郭亮与金振贤、周阿仙签订的《诚信协议》无效；二、何维兴与金振贤、周阿仙签订的《房屋产权转让协议》有效；三、驳回何维兴的其他诉讼请求。郭亮不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理认为，《诚信协议》具有合同法上的效力，故于2019年3月29日作出(2018)沪02民终10099号民事判决：一、维持(2018)沪0113民初1389号民事判决主文第二项；二、撤销(2018)沪0113民初1389号民事判决主文第一、三项；三、驳回何维兴的其余诉讼请求。审理中，郭亮表示，系争房屋现由实际买房人唐亮的妹妹唐娟夫妻居住。金振贤于2015年5月27日交房，唐娟于2015年11月开始装修，到年底入住。因唐娟准备怀孕，所以在2016年10月份搬出系争房屋。2017年1月3日，唐娟发现门锁被更换，当时就报警，后来进入房屋发现自己的生活用品、衣物及金银首饰等都没有了，唐娟遂更换门锁后一直入住至今。何维兴表示，2016年11月底，金振贤将系争房屋交付给何维兴，当时何维兴看到房内是空的，没有私人生活用品，断水，没有窗帘，沙发上也都是灰，床上没有床上用品，只剩家具和一个箱子，箱子里有一张结婚照。何维兴将窗帘装好，水管修复并与妻子入住。2017年1月3日，何维兴没有回系争房屋居住，当天晚上中介与何维兴联系，说系争房屋上贴了一张纸条。次日，何维兴到系争房屋发现门锁被更换，通过纸条上的电话联系上唐娟、唐亮过来，双方进行交涉并报警，警察说因双方有矛盾，让何维兴先让出系争房屋，当时何维兴也不敢入住，过了一两天何维兴就将系争房屋内自己的物品都搬走，现在是谁居住不清楚。郭亮表示，2017年1月3日进入系争房屋时，房屋是无人居住的，柜子内都是空的。次日确实与何维兴进行交涉，也报警了，当时唐娟向警方提供房屋交接书、装修合同、每月的水电费单，当时警察说先让唐娟入住，但具体还是需要由法院来确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，根据法院作出的生效判决，郭亮与金振贤、周阿仙签订的《诚信协议》，以及何维兴与金振贤、周阿仙签订的《房屋产权转让协议》，均被确认为有效合同，金振贤、周阿仙的行为已构成一房二卖。在一房多卖的情况下，各房屋买卖合同均有效时，如何确定哪一份合同优先履行，应本着物权优先于债权的基本原则。在各买受人均只享有合同债权时，应优先保护债权履行程度高的买受人。本案中，系争房屋登记在九舟公司名下，郭亮、何维兴均未办理过户登记或预告登记，都只享有合同债权。至于哪一方的债权履行程度高，首先看实际占有的情况。根据查明的事实，金振贤向郭亮、何维兴分别履行了交房义务并实施了交付房屋钥匙的行为，从收受房屋的角度来看，郭亮、何维兴都不知晓一房二卖的情况，可以认定都是善意的，当时各自收房的行为都是合法占有系争房屋。虽然目前系争房屋由郭亮一方占有，但这是由于2017年1月郭亮一方与何维兴因一房二卖的事发而引起冲突，在警方的介入下暂时由唐娟居住在房屋内；郭亮一方在占有房屋后被金振贤更换门锁，侵犯其权利的人是金振贤，何维兴对此不存在过错；而何维兴占有房屋后，郭亮一方更换门锁并占有房屋的行为并不合法，侵犯了何维兴的合法权利，对此存在过错；何维兴选择退出系争房屋的行为，在当时有利于防止双方矛盾激化，这并不代表其放弃对系争房屋主张相关权利。因此，本院认定在实际占有房屋方面，何维兴是合法占有系争房屋，郭亮一方重新进入系争房屋的行为并非合法占有，何维兴的债权履行程度较高。其次，买受人最大的义务在于支付购房款，在各买受人均未取得物权、均未合法占有房屋时，应优先保护支付购房款数额多的买受人。根据查明的事实，郭亮支付购房款的数额为75万元，何维兴支付购房款的数额为195万元。因此，何维兴已支付的购房款数额明显超过郭亮。综上，郭亮与何维兴两者相比，何维兴的债权履行程度更高，应优先保护。在何维兴仍要求继续履行《房屋产权转让协议》的情况下，郭亮与金振贤、周阿仙签订的《诚信协议》不具备履行的条件，郭亮要求金振贤等协助过户的诉讼请求，本院不予支持。郭亮应停止对系争房屋的侵权行为，并可以依据《诚信协议》追究出卖人的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：驳回原告郭亮要求被告金振贤、金慧琴、金琴娟、第三人上海九舟投资发展有限公司将上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告郭亮名下的诉讼请求。案件受理费减半收取6,150元、财产保全费4,770元，均由原告郭亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一九年六月十一日书记员  陈霞君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。