甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2017）甘1002民初1961号原告（反诉被告）：齐蕊，汉族，农民，住甘肃省宁县。委托诉讼代理人：任佰亮，甘肃北斗律师事务所律师。被告（反诉原告）：李希玉，汉族，农民，住甘肃省庆阳市。委托诉讼代理人：马雯成，甘肃省庆阳市西峰区西街法律服务所法律工作者。原告齐蕊与被告李希玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告齐蕊向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同；2、判令被告赔偿原告损失409400元；3、案件受理费、评估费及其他费用由被告承担。事实及理由：2015年10月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于东环路（周岭上庄队）房屋从事餐饮业，房屋面积330平方米，租赁期限为2015年10月1日至2018年9月31日。合同签订后，原告投资800000元登记从事餐饮业，原告的餐饮店商号为“齐蕊老灶房”。2017年3月，被告在原告不知情的情况下，将原告的餐饮店转让第三方，被告违约将原告承租的房屋转租第三方，也将原告的装修及餐具一并转让给第三方。原、被告签订的《房屋租赁合同》第十三条约定：租赁期间任何一方提前终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订前，合同仍然有效。被告违约转租的行为导致原告无法正常经营，且涉案房屋未取得建设规划工程许可证，被告负有全部过错，应承担原告全部损失。被告李希玉辩称，一、2015年10月1日，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：被告将自有的位于东环路（周岭村上庄队）的房屋出租给原告，原告与刘旭刚合伙使用该租赁房屋从事餐饮经营，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，租金按年支付，每年10月1日前一月内支付下一年度租金。2016年9月，被告发现原告关闭房屋，没有经营，原告也未按合同约定支付2016年9月30日至2017年9月30日的租金，经被告多次催要，原告与其合伙人刘旭刚为被告出具《证明》一份，该证明约定：原告与其合伙人刘旭刚应于2017年3月31日前交清所欠房租，否则原告应当搬离该房屋。2017年4月1日，被告多次要求原告履行合同，被告躲而不见，后因找不见原告，被告便将原告物品搬出，并将该房屋出租于他人。二、原告要求被告赔偿，无法可依，被告不予赔偿。2016年10月15日，原告及其合伙人刘旭刚为被告出具证明，约定2017年3月31日前被告应交清所欠房租，否则原告自动搬离。该证明实为双方《房屋租赁合同》的补充合同，依据双方签订的《房屋租赁合同》第二十条约定：“本合同未尽事宜，由甲乙双方另行约定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致，以补充协议为准。”原、被告已采用补充合同改变了原合同第十三条内容，补充协议实际是一个附条件解除合同的协议，即所附条件为2017年3月31日之前原告应交清所欠房租，“自动搬离”按照双方当事人真实意思表示和一般社会常识应理解为解除《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”因此，被告无需提前一个月书面通知原告解除《房屋租赁合同》，该合同自解除条件达成时失效。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。三、反诉请求：1、判令被反诉人按年租金40000元向反诉人支付2016年10月1日起至2017年3月31日止的房屋租金20000元；2、判令被反诉人支付反诉人水费1100元，电费2370元，罚款3000元，以上费用共计6470元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月1日，原告齐蕊与被告李希玉签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于庆阳市西峰区东环东路周岭村上庄队330㎡的房屋经营餐饮店，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，租赁第一年、第三年租金为35000元/年，第二年租金为40000元/年，每年9月1日交纳下年度租金。合同订立后，被告将房租交付原告使用，原告对房屋进行装修后经营“齐蕊老灶房”餐饮店，并经被告同意在所租房屋院落内搭建彩钢瓦房6间作为餐饮经营辅助使用。2016年9月1日，原告未按合同约定支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金40000元。2016年9月30日，原告停业关门。2016年10月15日，经原、被告及原告合伙人刘旭刚三人协商一致，同意原告于2017年3月31日前交清所欠房租，否则，自动搬离，同时，原告与刘旭刚出具《证明》一份，被告李希玉签字认可。2017年3月19日，被告向原告出具《证明》一份，要求收回上述租赁房屋，原告不同意提前解除合同，故未将物品搬离租赁房屋。后被告将上述租赁房屋及装修、餐具等一并租给他人使用。原告要求被告赔偿其损失，被告不同意赔偿，原告遂诉至本院要求被告赔偿原告损失409400元，并要求被告承担本案诉讼费及评估费。本案在审理中，经委托评估，2018年11月10日，甘肃汇通信诚价格认证中心评估齐蕊老灶房房屋转租损失：餐具（含电器）损失鉴定价值为122600元，装修损失鉴定价值为251200元，彩钢瓦房损失鉴定价格为35600元。另查明，2016年9月，租赁房屋使用电费2240.68元，违约金35.85元，合计电费2276.53元。本院认为：根据原、被告的诉辩情况，本院总结本案争议的焦点问题为：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、被告是否应赔偿原告损失；三、原告是否应支付被告2016年10月1日至2017年3月31日期间的房屋租金、水电费以及罚款。关于焦点一，原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效。原告在庭审中发表辩论意见称：根据《房屋租赁合同》的约定，李希玉的主要合同义务是按时交付符合合同约定的租赁物，齐蕊的主要合同义务是支付租金，双方的主要权利义务符合房屋租赁合同的特点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）第四十条第一款：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”的规定以及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；……”的规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。本案中，根据双方提交的证据可以认定，没有证据证明在一审庭审辩论结束之前，涉案地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证，这种情形下，《房屋租赁合同》应当认定无效。被告则称在农村以庄基证为准，农村建房不需要建设工程规划许可证。因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定……”及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“……农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”本案被告系农村村民，其根据经原西峰市人民政府批准由西峰市人民政府土管局填发的西集建（1990）字第503号集体土地建设用地使用证，在其宅基地内建设涉案房屋，属于经县级人民政府批准的合法建设行为，涉案房屋为合法建筑，原被、告自愿签订《房屋租赁合同》后，被告根据合同交付租赁房屋，原告按照约定用途使用房屋，并支付部分租金，双方之间形成合法有效的租赁关系，双方签订的《房屋租赁合同》为有效合同，故应驳回原告请求确认《房屋租赁合同》属于无效合同的诉讼请求。关于焦点二，被告是否应赔偿原告损失。原告租赁被告房屋后，进行装修并购买餐具、电器等经营齐蕊老灶房，后因生意不好于2016年9月30日关门停业，原告未按约定支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金，原、被告便于2016年10月15日协议由原告在2017年3月31日前交清所欠房租，否则自动搬离，双方约定被告解除合同的条件为原告在2017年3月31日前未支付租金，但被告于2017年3月19日即要求收回租赁房屋，原告不同意提前解除合同，被告遂擅自将上述租赁房屋及室内装修、餐具等物品一并租给他人使用，在解除合同的条件尚未成就时，被告单方解除合同的行为构成违约，因违约造成原告装修及餐具、电器损失，被告应当承担赔偿责任，赔偿的数额以甘肃汇通信诚价格认证中心作出的价格鉴定结论为准，即装修损失为251200元，餐具（含电器）损失为122600元，两项损失合计373800元。对于彩钢房损失35600元，因彩钢房系原告搭建的用于辅助经营使用的房屋，非住宅性质且已超出西集建（1990）字第503号集体土地建设用地使用证批准的用地面积，其搭建彩钢房未办理合法建设手续，即投入经营使用，其存在过错，故对该部分损失，由原告自负。关于焦点三，原告是否应向被告支付2016年10月1日至2017年3月31日期间的房屋租金、水电费及罚款。因被告自2017年3月19日起收回房屋并租给他人使用，原告再未使用该房屋，此前该房屋由原告承租，故原告应当按约定支付房租，即支付被告2016年10月1日至2017年3月19日期间租金18630元。又因原告于2016年9月30日关门停业，不再产生水电费，2016年9月电费2276.53元应由原告支付。对于水费及罚款，因被告未提供正式票据，无法认定，故不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李希玉赔偿原告（反诉被告）齐蕊装修损失251200元、餐具（电器）122600元，共373800元；二、原告齐蕊（反诉被告）支付被告（反诉原告）李希玉租金18630元、电费2276.53元，共20906.53元；三、驳回原告（反诉被告）齐蕊及被告（反诉原告）李希玉的其他诉讼请求。上述给付内容限本判决生效后二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7441元，评估费20000元，合计27441元，由原告（反诉被告）齐蕊负担2387元，由被告（反诉原告）李希玉负担25054元；反诉费356元，齐蕊负担282元，由被告（反诉原告）李希玉负担74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 常喜娥人民陪审员 侯雅妮人民陪审员 脱 敏 二〇一九年六月十一日书 记 员 刘轩麟