广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3404号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区哥顿房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区********侧，统一社会信用代码914***********335R。法定代表人：叶xx，经理。委托诉讼代理人：黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗瑞荣，男，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************41X。委托诉讼代理人：岑宇安，广东凤南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽坡，广东凤南律师事务所律师助理。上诉人佛山市顺德区哥顿房产有限公司（以下简称哥顿公司）与被上诉人罗瑞荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20660号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。哥顿公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回罗瑞荣的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由罗瑞荣承担。事实和理由：（一）证人关xx的证言无法作为本案认定事实的依据。关xx的参保证明显示其2000年5月才入职顺德市xx房地产有限公司（以下简称xx公司），而《收款收据》的出具日期为1999年3月26日，早于关xx的入职时间。参保证明无法证明关xx的职权以及其是否有可能了解到本案的主要事实经过。其陈述不能作为认定本案事实的依据。（二）一审法院以“民事行为”推定方式判定双方有订立合同的合意有误。1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，房地产转让应当签订书面转让合同。一审判决依据合同法司法解释的相关规定推定商品房买卖合同成立并生效有误。2.收取定金只是对将来签订合同的担保，是否确定订立商品房买卖合同，需要报公司审批，而公司一直没有给予明确意思表示，故《收款收据》不能作为商品房买卖合同成立的依据。3.哥顿公司从未明确作出出售房屋的意思表示，双方不存在合意。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条，即使关xx或xx公司员工作出出售房屋的意思表示，其均为无权代理，其行为对哥顿公司不发生任何效力。4.罗瑞荣对涉案房屋的占用基于租赁合同关系而非商品房买卖合同的交付行为，故其占用涉案房屋不应作为双方达成买卖合同合意的依据。5.拍卖价格不能作为协商转让的公允价格。xx城xx楼x座701号房产（以下简称701号房产）是通过司法拍卖取得，其价格不同于市场价格，不能作为市场交易价格的参考。罗瑞荣辩称，xx公司的名称变更为哥顿公司，哥顿公司应履行xx公司的义务，将涉案房屋出售予罗瑞荣。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回哥顿公司的上诉请求，维持原判。罗瑞荣向一审法院起诉请求：1.判令哥顿公司以40000元的售价把佛山市顺德区****办事处xx村委会xx城xx楼x座201号房屋（以下简称201号房产）出售给罗瑞荣，并且协助罗瑞荣办理该房屋的产权转移登记手续；2.本案诉讼费用由哥顿公司承担。一审法院认定事实：1999年3月26日，xx公司向罗瑞荣出具《收款收据》一份，载明：兹收到罗瑞荣交来x座201房购房款的定金款20000元。《收款收据》上加盖了xx公司财务专用章。罗瑞荣在本案中申请证人关xx出庭作证，一审法院予以准许。证人关xx陈述称，其1996年至2003年期间在xx公司担任经理；1991年至1992年期间xx公司开发建设了佛山市顺德区****办事处xx城项目，因手续不齐全并未对外销售，以出租及交由银行抵债的方式处置；罗瑞荣当时租用了xx公司的商铺，提出要购买201号房产，关xx与罗瑞荣协商房屋价款为6万元左右，由罗瑞荣先支付定金2万元，余款待房产可以办理产权证后再支付；因当时xx公司已无人管理，亦无公章，关xx将该情况上报董事会后也无回应，遂并无与罗瑞荣签订合同，只是出具了收取定金2万元的《收款收据》并将201号房产交付给了罗瑞荣。罗瑞荣自此一直使用201号房产至今。xx公司企业名称于2003年12月4日变更为佛山市顺德区xx房产有限公司，于2006年1月20日变更为哥顿公司。2011年9月5日，哥顿公司办理了201号房产的产权证，房屋所有权取得方式为自建。2010年5月17日，哥顿公司与罗瑞荣签订《协议书》，约定罗瑞荣作为201号房产的业主同意哥顿公司对xx城x座的改造方案等事项。另查明，罗瑞荣的妻子周xx于2003年向xx公司购买了701号房产，售价6万元，并于同年办理了房屋产权证。一审法院认为，根据罗瑞荣、哥顿公司的诉辩，本案的争议焦点在于：1.罗瑞荣的主张是否超过诉讼时效；2.罗瑞荣、哥顿公司之间的商品房买卖合同关系是否成立并生效。一、关于诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，罗瑞荣与xx公司约定待涉案房产可以办理产权登记手续时再支付余款。协助涉案房产办理产权登记手续系开发商的主要义务。是否可以办理以及何时可以办理产权登记手续，应由龙湖新城公司或哥顿公司及时告知罗瑞荣。故本案的诉讼时效应自xx公司或哥顿公司告知罗瑞荣可以办理产权登记手续并要求罗瑞荣履行付款义务时开始计算。本案中，哥顿公司并无提供证据证明其告知罗瑞荣办证时间及要求罗瑞荣履行义务的时间。罗瑞荣的主张并无超过诉讼时效，对哥顿公司的该抗辩，一审法院不予采纳。二、合同成立的要件包括：1.存在双方或多方缔约主体；2.缔约主体具有缔约的民事权利能力和行为能力；3.对合同主要条款达成合意。本案中，罗瑞荣与xx公司具备缔约资格，故审查的关键在于双方对合同主要条款是否达成了合意。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。本案中，罗瑞荣与xx公司虽未签订书面合同，但xx公司收取了罗瑞荣购房定金并交付了涉案房产，罗瑞荣一直占有、使用涉案房产。在罗瑞荣占有、使用涉案房产的过程中，哥顿公司亦认可罗瑞荣作为201号房屋业主的身份。由各方以上行为能够推定双方有订立合同的意愿，符合上述法律规定的以“其他形式”订立的合同，罗瑞荣、xx公司均已经履行主要义务，对方接受，双方之间的商品房买卖合同成立。哥顿公司主张双方为租赁合同关系，与《收款收据》不符，一审法院不采纳该抗辩。关xx等人作为xx公司工作人员收取罗瑞荣支付的定金后出具了《收款收据》，也交付了涉案房产给罗瑞荣，系以xx公司的名义实施民事法律行为，对xx公司发生效力。至于关xx等人向董事会的申请是否经过批准等问题，属于xx公司对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗作为善意相对人的罗瑞荣。哥顿公司以关xx提交的申请未经董事会批准为由主张xx公司与罗瑞荣不存在合同关系的抗辩无理，一审法院不予采纳。现涉案201号房产已具备销售条件，双方之间的商品房买卖合同合法有效，一审法院予以确认。罗瑞荣主张双方约定涉案房产的价款为6万元，有证人的陈述及701号房产的售价印证，与1999年顺德地区房地产销售价格亦相符，一审法院予以支持。综上，罗瑞荣应在判决发生法律效力之日起五日内向哥顿公司支付剩余购房款40000元，哥顿公司应在罗瑞荣支付完毕上述购房款后五日内协助罗瑞荣办理涉案房屋所有权转移登记手续。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：罗瑞荣应在判决发生法律效力之日起五日内向哥顿公司支付剩余购房款40000元，哥顿公司在罗瑞荣支付完毕上述购房款后五日内协助罗瑞荣办理佛山市顺德区****办事处xx村委会xx城xx楼x座201号房屋所有权转移登记手续。案件受理费减半收取为3650元（已由罗瑞荣预交），由哥顿公司负担（哥顿公司在支付上述标的款时一并支付给罗瑞荣，一审法院不再作收退）。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审的争议焦点为：双方的商品房买卖合同关系是否成立并生效以及合同价款是多少。关于争议焦点一。哥顿公司上诉主张，其与罗瑞荣并未就买卖涉案房屋形成合意，双方之间不成立商品房买卖合同关系。对此，本院不予支持，理由如下：首先，《收款收据》显示罗瑞荣支付予xx公司的款项是购房款的定金，可以反映罗瑞荣与xx公司已存在支付购房款的约定，结合关xx的证言可以反映罗瑞荣与xx公司已就房屋买卖达成意思表示一致。由于该定金是为担保罗瑞荣履行支付全部购房款的定金，故本院对哥顿公司关于定金为将来签订合同的担保的主张不予支持。其次，《收款收据》上加盖xx公司的财务专用章表明xx公司知晓并接受罗瑞荣就涉案房屋履行支付款项的义务。在罗瑞荣使用涉案房屋长达十几年的期间内，以及在2011年哥顿公司办理了涉案房屋的产权证后，xx公司及哥顿公司均未向罗瑞荣主张过权利。罗瑞荣在2010年还作为涉案房屋的业主与哥顿公司签订了《协议书》。哥顿公司虽否认其与罗瑞荣之间的商品房买卖合同关系，但对其主张的与罗瑞荣就涉案房屋系租赁合同关系也未能提供证据予以证明。故在罗瑞荣及xx公司、哥顿公司均履行了部分主要合同义务的情况下，一审法院认定双方之间的房屋买卖合同关系成立并生效，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。罗瑞荣自认与xx公司约定的房屋价款为6万元。本院认为，该数额可与xx公司工作人员关xx的证人证言相印证。并且，结合与涉案房屋面积相当的xx城xx楼x座701号房产于2003年司法拍卖的价格为6万元的事实可知，罗瑞荣主张的涉案房屋在1999年的价款数额是合理的。在哥顿公司未就涉案房屋价款数额提供相关证据的情况下，一审判决罗瑞荣应支付购房余款4万元予哥顿公司，合法有据，本院予以维持。综上所述，哥顿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人佛山市顺德区哥顿房产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月四日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡