山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0891民初897号原告：杨礼宣，男，1986年2月1日出生，汉族，住济宁市高新区。被告：谭淑虹，女，1959年2月8日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：王怡宏（系谭淑虹之夫，特别授权），住址同上。委托诉讼代理人：王谭（系谭淑虹之子），住址同上。第三人：王永亮，男，1985年11月8日出生，汉族，住济宁市高新区。第三人：高阳，女，1986年11月23日出生，汉族，住济宁市任城区。原告杨礼宣与被告谭淑虹、第三人王永亮、第三人高阳执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨礼宣、被告谭淑虹及其委托诉讼代理人王怡宏和王谭、第三人王永亮、第三人高阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨礼宣向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决终止对位于济宁高新技术产业开发区房屋的强制执行；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告谭淑虹与第三人王永亮、高阳民间借贷纠纷强制执行一案，在执行拍卖第三人高阳名下位于济宁高新技术产业开发区房屋时，原告提出执行异议，法院作出（2019）鲁0897执异6号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。现原告对该裁定书不服，提起诉讼。原告与第三人高阳于涉案房产查封前已经签订《租赁合同》并实际履行，涉案房产正在原告租赁期间内，依法不应当被强制执行。2015年4月1日，原告与第三人高阳签订《租赁合同》，约定原告租赁第三人高阳名下位于济宁高新技术产业开发区房屋一处，租赁期限自2015年4月1日起至2023年4月1日止，共计八年，合同签订后原告依约支付全部租金，第三人高阳向原告交付房屋后，原告对房屋进行了装修，现在正在使用中。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物自租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此被告谭淑虹虽然申请将涉案房屋查封拍卖，但是原告的租赁行为在前，并且尚处在租赁期间，因此强制执行不应当对原告的租赁行为产生影响；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。因此原告的租赁权足以对抗涉案房产的强制执行。综上所述，法院作出的（2019）鲁0891执异6号执行裁定书适用法律错误，依法应当终止对位于济宁高新技术产业开发区房屋的强制执行。谭淑虹辩称，原告提交的租赁合同和租金收据真实性及效力存疑，存在与被执行人恶意串通的可能。首先，原告提交的租赁合同及租金收据签订时，原案被执行人高阳尚未购买海亮公馆第17号公寓楼01单元1-2层0107号房产。被执行人高阳与海亮房地产公司签订购房合同的时间为2015年6月11日，而原告提交的租赁合同及租金收据的签订时间为2015年4月1日，租赁合同签订时间在被执行人购买海亮房产之前，此行为有悖常理。其次，在被执行人高阳未签订购房合同、未取得房产所有权和使用权的情况下，原告一次性预付八年44万租金的行为不符合常理。原告提交的一份房租收据中显示“收到六年33万元正，抵消杨礼宣汇入高阳建行33万元的债务”，原告没有对大额租金的转账提交银行流水凭证，也未对11万现金租金的交付提交其他证据。事实上，2015年前后，原告与被执行人高阳、王永亮之间共同经营抵押担保、民间借贷、建筑工程、酒店餐饮等多种生意，三方往来款繁多，即便原告提交银行流水，也无法认定33万元为高阳的借款。并且，在已生效的（2016）鲁0891民初557号判决书中，任城区人民法院认定：高阳银行卡（建行）一直由王永亮使用。在高阳建行卡一直由王永亮支配使用的情况下，原告也不可能通过高阳建行卡与高阳发生债权债务关系。原告在海亮房产被查封前未占有、使用海亮房产，也未取得海亮房产的租赁权。杨礼宣提交的工商登记信息中，2017年8月17日他借用海亮房产办理富春居饭店的营业执照，而法院作出（2015）济高新区执字第856号执行裁定书裁定将海亮房产抵偿给被告的时间是2017年8月16日。除原告的一面之词外没有任何可信证据表明原告在此之前与高阳之间存在租赁关系，也没有证据证明原告在此之前已对海亮房产实际占有。原告应是在第856号裁定书公布的当天或第二天与被执行人串通伪造了租赁合同办理工商登记，以期对抗法院执行。综上，被告认为原告存在与被执行人恶意串通，通过后期倒签有关合同，借用二人银行卡早期往来款频繁的情况虚构已支付全部租金，从而伪造原告对案涉不动产享有租赁权的相关证据，以阻碍执行程序的行为。二、法院调取的工商登记信息证明原告与海亮房产无任何关系。执行异议过程中，被告申请高新法院执行局调取涉及海亮房产的工商登记信息，工商登记信息证明海亮房产现在的非法占有人都是直接与被执行人高阳签订租赁合同，与杨礼宣完全无关。原告杨礼宣为阻却法院的执行，曾在2018年10月16日邀请案外人杨艳芹、张凤森共同前往高新区法院执行局作执行笔录。在笔录中，原告声称自己在高阳手中租到海亮房产后，在其中部分房屋中与杨艳芹合伙开饭店，并将海亮房产的另一部分转租给了张凤森。高新区法院在济宁市市场监督管理局高新分局调取的杨艳芹（营业执照实际办理人为张莹广，与杨艳芹系夫妻关系）、张凤森办理营业执照时存档的租赁合同显示，杨艳芹（实际签署人张莹广）与张凤森都是直接与被执行人高阳签署的海亮房产租赁合同，其租赁关系与原告无关。完全不存在原告所说的从高阳手中租到海亮房产后又转租的情况，也不存在原告和杨艳芹合伙开饭店的情况。根据调取的工商登记信息，杨艳芹、张凤森与高阳的租赁合同签署日期分别为2018年5月25日和2016年4月1日，远晚于法院查封海亮房产的日期。同时，根据法院调取的工商登记信息显示，在杨艳芹之前，周德斌也曾租用海亮房产经营饭店，杨艳芹夫妇是在周德斌处接手饭店。周德斌也是直接与高阳签署的租赁合同，签署时间为2017年10月20日。根据调取证据，被执行人在2016至2018年间，先后三次在高新区柳行街道办事处开具房产证明以配合上述三人办理营业执照。杨艳芹、张凤森等人在自2016年4月起在海亮房产实际经营时间长达近三年时间，如果原告真的在此前和高阳有长期租赁协议，不会对海亮房产多次被高阳出租的情况视而不见。三、即便原告与被执行人之间确实有真实租赁合同，也不能成为原告阻挠法院执行的理由。（一）原告在海亮房产被查封前未对该房产实际占有，未实际取得租赁权。原告未在海亮房产被查封前使用、占有该房产，不管其是否有真实的租赁合同，都应视为未在查封前实际取得租赁权。“买卖不破租赁”是对租赁权的保护而非对租赁合同本身的保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”原告在2015年7月3日海亮房产被查封前根本没有占有使用海亮房产，故法院对其租赁权的请求不应予以支持。（二）按照目前的司法实践，以租赁形式抵偿债务的，不适用“买卖不破租赁”。原告提交的租金收据显示，海亮房产的租金是此前承租方和出租方之间债务的转化抵偿，即高阳以房屋使用权抵偿其所欠原告的债务。根据最高人民法院“英联视动漫文化发展(北京)有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审”《民事裁定书》【(2014)民申字第215号】明确：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。可做旁证的是，浙江省高级人民法院对《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条的答复：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，继续执行（2015）济高新区执字第856号执行裁定书规定的内容，并判令原告支付非法占有海亮房产20个月（自法院作出（2015）济高新区执字第856号执行裁定书至今）的租金14万元整；同时，原告杨礼宣、被执行人高阳、被执行人王永亮、杨艳芹、张莹广、张凤森六人的行为事实上构成作伪证、伪造证据、抗拒执行。根据《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》第二条和《山东省高级人民法院、山东省人民检察院、山东省公安厅关于办理拒不执行判决、裁定刑事案件的指导意见》第十条，原告申请法院移送上述六人至公安机关立案侦查，追究刑事责任，以维护原告的合法权益，维护法律的神圣尊严。王永亮辩称，我个人借的杨礼宣44万元用来做生意，赔钱后无能力偿还，和原告商量后用海亮公馆的门面房租来清偿债务。原告同意后在2015年4月1日签订了八年的租房合同。高阳辩称，对原告的诉求没有异议。本院经审理认定事实如下：2015年6月11日，第三人高阳与济宁海亮房地产有限公司签订《济宁市商品房买卖合同》，高阳购买位于济宁海亮公馆17号公寓楼一单元一至二层0107号房产一套。后谭淑虹向本院申请诉前保全，2015年7月3日，本院作出（2015）济高新区保字第128号民事裁定书，查封高阳名下的济宁海亮公馆17号公寓楼一单元一至二层0107号房产。后谭淑虹以王永亮、高阳、济宁聚辉投资咨询有限公司为被告提起民事诉讼，本院于2015年9月29日作出（2015）济高新区民初字第1273号民事判决书，判决王永亮、高阳于判决生效后10日内偿还原告谭淑虹借款1400000元及利息。该判决书生效后，王永亮、高阳未履行生效判决所确定的义务，2015年12月5日，谭淑虹作为申请执行人向本院申请强制执行，同日，本院立案执行。本案在执行过程中，2018年12月5日，杨礼宣向本院提出异议，请求终止对案涉房产的强制执行。本院于2019年2月13日作出（2019）鲁0891执异6号执行裁定书，驳回杨礼宣的异议申请。另查，案涉房产经过本院强制执行，现登记在被告谭淑虹夫妻名下。房产现由张莹广、张凤森占有使用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，原告主张与高阳之间存在房屋租赁合同关系，向本院提交了2015年4月1日的租赁合同一份及收到租金的收条两份，但原告提交的租赁合同时间为2015年4月1日，早于第三人高阳与济宁海亮房地产有限公司签订济宁市商品房买卖合同的时间，从时间上看存在矛盾。原告辩称高阳先收房后与开发商签订买卖合同，但未提交相应的证据，对此本院不予采信。原告主张以高阳欠款抵付租金，也未向本院提交银行转账的相应证据。而被告谭淑虹向本院提交工商登记查询的营业执行副本及租赁合同，记载案外人张莹广、张凤森、周德斌分别与第三人高阳签订房屋租赁合同，用以证明原告与案涉房产无租赁关系。原告对证据的真实性没有异议，但认为张莹广等人办理营业执照必须要求与房东签订合同，实际的租赁关系是原告与张莹广等人。本院认为，被告谭淑虹提交的工商登记查询材料加盖了工商部门档案资料查询章，对该证据的真实性本院予以确认。工商登记查询材料显示，张莹广、张凤森、周德斌分别就涉案房屋与第三人高阳签订房屋租赁合同，与原告主张的原告与第三人高阳签订租赁合同不一致，且三份房屋租赁合同记载的时间均在本院查封房屋之后。综上所述，本院对于原告提交的2015年4月1日租赁合同不予确认，原告要求终止对济宁海亮公馆17号公寓楼一单元一至二层0107号房产的强制执行，本院依法不予支持。被告谭淑虹要求原告支付非法占有海亮房产20个月的租金14万元，未向本院提出反诉，因此本案中不予审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告杨礼宣的诉讼请求。案件受理费2500元，由原告杨礼宣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  谢振平人民陪审员  陈成林人民陪审员  陈宪文二〇一九年六月四日书 记 员  宋楠楠