江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0829民初963号原告：安福县民盛物业服务有限公司，住所地：安福县安城北路9号。法定代表人：张建军，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘小媛，女，该公司副经理。被告：安福县皇玛梦丽莎家居生活馆，住所地：安福县平都镇名骏城中花苑负一楼。经营者：刘小伟，男，住安福县平都镇大市场路49号。被告：刘小伟，男，1967年3月15日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县。委托诉讼代理人:刘强玉，江西秦鞅律师事务所律师。原告安福县民盛物业服务有限公司与被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安福县民盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘小媛，被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟的共同委托诉讼代理人刘强玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、安福县民盛物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请判令被告支付原告物业服务费9000元，违约金1512元（见物业费及违约金明细表，计算时间从2018年7月1日至2018年12月31日止），共计10512元；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：2016年7月26日，原告与安福县城中花苑业主委员会签订了一份《安福城中花苑小区物业服务合同》，按照该合同约定，物业服务合同期限为2016年8月1日至2019年12月31日；物业服务费按建筑面积由原告向业主或物业使用人收取，收取时间在每年元月份收取1至6月份的物业费，7月份收取7至12月的物业费，逾期未交付物业费的，从逾期之日起，每天按物业费的3‰收取违约金，另外，约定一期4栋地下室的物业费收费标准参照车库收费标准执行，为0.5元/平方米/月。按照物业服务合同的约定，被告每月应交纳物业费为3000平方米×0.5元×6个月=9000元。截止2018年12月31日，被告应缴纳物业费9000元。期间，原告多次要求被告交付物业费，但被告以种种借口拒交，为此，在2019年1月1日，原告向被告送达了催收物业费律师函，而被告仍未交款，原告故诉至法院。二、两被告辩称：原、被告之间并没有签订物业服务合同，被告不属于合适的主体资格；2、被告是物业的使用人，由于原告方没有对被告方做好物业的管理服务工作，导致被告方在使用物业过程中遭受到巨大的财产损失，主要包括店铺装修重大损坏，家具也遭巨大的损坏，消防设施不符合要求被安福县公安消防大队罚款5000元，故请求法庭依法核减以上的损失，同时驳回原告对被告的诉讼请求；3、被告刘小伟是被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆的经营者，其不应当成为本案被告。三、《安福城中花苑小区物业服务合同》签订的时间：2016年7月26日。四、合同内容：原告与安福县城中花苑业主委员会签订的《安福城中花苑小区物业服务合同》约定：物业管理事项为，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备维修、养护、运行管理，市政公用设施和附属物、构筑物维修养护管理，公用绿地、花木建筑小品养护与管理，附属配套建筑和设备的维修、养护和管理，公共环境卫生管理，交通与车辆的停放管理公共秩序的管理等；管理期限为：2016年8月1日至2019年12月31日；物业费按照商铺（1至3层）每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，车库、储间每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，缴费时间为元月份缴纳1至6月份，7月份缴纳7至12月份,逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，每天按应交管理费的3‰交纳违约金等事项。五、被告物业的情况：被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆系安福县平都镇城中花苑一期4栋地下室物业的使用者，业主为江西名骏置业有限责任公司，被告使用的该物业面积为3000平方米，大门朝小区外。六、原告对小区的服务情况：原告按合同约定对安福县城中花苑小区内进行了全面的服务管理。2018年10月起，被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆多次因经营场所供水管道漏水向由原告报修，原告都进行了维修。七、被告的欠费情况：被告使用的安福县城中花苑小区一期4栋地下室物业未交纳2018年7月1日至2018年12月31日的物业服务费。裁判理由与结果本院认为，原告与安福县城中花苑业主委员会签订的《安福城中花苑小区物业服务合同》合法有效，除对物业服务公司有约束力外，对业主和物业使用人也具有法律意义上的约束力，业主或物业使用人享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整。原告作为物业服务公司，为安福县城中花苑小区业主提供了物业管理服务，被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆作为安福县城中花苑小区的物业使用者受《安福城中花苑小区物业服务合同》的约束，具有依约履行缴纳物业服务费的义务，故原告要求被告支付物业服务费，有事实及法律依据。被告使用的物业为车库，按合同约定车库的收费标准为0.5元/平方米/月，因此，对原告要求被告支付2018年7月1日至2018年12月31日物业服务费9000元的诉讼请求，本院予以支持。被告主张，原告方未做好物业的管理服务工作，被告营业场所供水管道漏水，导致被告方在使用物业过程中遭受到巨大的财产损失，主要包括店铺装修重大损坏，家具也遭巨大的损坏，消防设施不符合要求被安福县公安消防大队罚款5000元。对被告的主张，原告不予认可，表示管道漏水系因自然损坏及质量问题造成。依据本院查明的事实，被告因漏水多次向原告报修，原告也予以了维修，被告无证据证明漏水系原告造成或原告怠于履行维修义务，且安福县公安消防大队罚款5000元，付款人为被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆，被告无法证明该罚款系原告造成，故对被告的主张，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金1512元的诉讼请求，考虑到被告未缴纳物业费的原因系营业场所管道漏水问题一直得不到彻底解决导致，故对该违约金的诉求，本院酌情不予支持。对原告要求被告刘小伟承担付款责任的诉讼请求，依据本院查明的事实，安福县平都镇城中花苑一期4栋地下室使用者为被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆，被告刘小伟系安福县皇玛梦丽莎家居生活馆经营者，依据法律规定，起字号的个体工商户在民事诉讼中，应以营业执照登记的业主为诉讼当事人，故本案因以安福县皇玛梦丽莎家居生活馆为被告。虽依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。被告刘小伟作为安福县皇玛梦丽莎家居生活馆的经营者依法系债务的承担人，但刘小伟对债务的承担属于判决后履行责任问题，在本案诉讼中，仍应由安福县皇玛梦丽莎家居生活馆作为被告对外承担法律责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆于本判决生效之日起五日内向原告安福县民盛物业服务有限公司支付2018年7月1日至2018年12月31日的物业服务费9000元。二、驳回原告安福县民盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，减半收取31元，由被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘小凤二〇一九年六月二十八日书记员  罗锦芳附法律相关条文：1、《中华人民共和国民法总则》第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。3、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款后者报酬。4、《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。5《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。