贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1978号 上诉人（原审被告）：田丹，男，土家族，1986年9月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地重庆市巴南区李家沱正街169号商3，统一社会信用代码915001136965692612。 法定代表人：于新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人(特别授权)：汪春梅，系该公司员工。 委托诉讼代理人(一般授权)：张庆敏，系该公司员工。 上诉人田丹因与重庆点滴物业管理有限责任公司（以下简称点滴物业）物业合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7947号民事判决，上诉至本院。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭于2019年5月24日公开开庭审理了本案，上诉人田丹、重庆点滴物业管理有限责任公司委托诉讼代理人张庆敏、汪春梅到庭参加诉讼。 田丹向本院上诉请求:1.一审判决认定事实不清，采信证据较为恣意，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审;2.一、二审诉讼费用全部由点滴物业承担。事实及理由:一、滨湖小区业主委员会早于2015年11月19日即函告点滴物业公司并在小区张贴公告，要求点滴物业公司在试用期(2015年12月31日)结束后退出小区并移交相关资料,但点滴物业公司拒不退出。至此，就合同履行状态而言，案涉物业合同自滨湖小区业主委员会函告点滴物业公司并在小区张贴公告当时即已终止，被告对合同的终止未提出异议，但一直强占小区拒不腾场，该侵权行为严重侵犯业主的合法权益，不能视为存在事实物业服务关系。滨湖小区业委会已公告解除与点滴物业的物业服务合同并要求其于2015年底退出滨湖小区，其无权要求上诉人交纳2016年1月至今的物业费。点滴物业自2015年8月以欺骗方式进驻滨湖小区以来，在履行物业服务职责过程中无视业主合理诉求，粗暴践踏全体业主的合法权益。一是为牟取不当得利，点滴物业在2015年12月前拒不执行业主大会决定，强行降低业主大会通过的5元/小时的对外停车费，以低价2元/小时的对外停车费致使大量外来车辆占用业主车位;二是不作为导致业主丧失南岭路管理和停车权，致使业主损失上百个停车位及每年数十万元的停车收益;三是以收入不入账方式大肆侵吞业主停车收益;四是强占公共收益不按合同约定上交业委会;五是不履职致使消防设施长期瘫痪、电梯经常故障、电线私搭乱接、违规充电桩四处可见等，威胁业主安全，导致重大隐患;六是放任住改商、违章装修、乱搭乱建、通道堵塞、噪音油烟污染等不管不问，引发业主强烈不满，并造成严重后果，七是在试用期未实际取得合同的情况下就越权提前收取第二年的物业费，涉嫌欺诈与绑架业委会无条件履约。业委会多次就相关问题与点滴物业沟通，责成其整改，均遭到该公司的无视和拒绝。试用期结束前的2015年11月，业委会按照合同约定准备召开业主大会对点滴物业进行满意度测评来确定是否与其履约时，点滴物业项目负责人骆斌通知外来购房户廖霞带领一、二十人大闹业委会办公室,阻止了业委会以书面征求意见方式召开业主大会对滨湖小区物业服务合同的表决(业委会诉被上近人的一审中已经证实，合同因此未具法定效力)。在点滴物业对存在问题拒不整改且拒绝签订补充协议对其违法违规行为进行约束的情况下，为坚决维护广大业主的合法权益，业委会依据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，于2015年11月19日函告点滴物业解除合同并在小区张贴公告要求其在试用期(2015年12月31日)结束后退出小区并移交相关资料，但点滴物业拒不退出，强占小区强行交易，侵犯业主自主选择权。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务合同终止后，物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业费的，人民法院不予支持”。因此,点滴物业在合同已解除的情况下向上诉人提出的交纳物业费的诉求不应得到法院的支持。二、上诉人是依法执行业委会不缴纳物业费的决定，在法院判决业委会决定违法前点滴物业无权要求上诉人交纳物业费。在被诉人强占小区强制交易的情况下，业委会于2016年1月6日公告所有业主，不予交纳2016年1月以后的物业费和停车费。上诉人系依照《物权法》第七十八条和《贵州省物业管理条例》第四十一条“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力”规定，执行业主委员会的决定，不予缴纳2016年1月起的物业服务费和停车费。因此，在法院未判决业委会决定违法前点滴物业无权向上诉人收取物业费。三、点滴物业严重违约侵权在业委会公告解除《七星关区滨湖小区物业服务合同》、要求点滴物业退出小区的情况下，点滴物业一方面撕毀业委会公告，不让业主了解实情，-方面通过其勾结的小区业主廖某在业主QQ群里以匿名方式诬陷诽谤和攻击诋毁业委会成员,使业主们猜疑和敌视业委会，不配合业委会工作。同时，点滴物业在大肆侵吞业主公共收益的情况下又以降低物业费和停车费的低价诱惑方式蒙蔽业主，挑唆和鼓动部分不明真相的业主与业委会对抗，致使业委会无法对点滴物业的违约侵权行为进行有效监管，导致全体业主合法权益不断受到侵害。其表现如下:1.偷工减料蒙蔽业主、骗取业主高额物业费。点滴物业将合同约定的物业费从1.1元/平方米降为0.9元/平方米,以蒙蔽和忽悠业主帮助其对抗业委会对他的监管，在业委会起诉其侵占业主公共收益时，其又赶快按每户100-200元不等的金额向每户业主发放公共收益返现，让部分不明真相的业主以为在我们小区只交9毛物业费低还能领到了几百元返现很实惠。实际上，点滴物业只打扫卫生(而且只做表面的保洁、业主看不见和不注意的地方都不会打扫)，其他一概不管，其只提供了3、4毛钱/平方米的保洁服务，却要向业主收取9毛钱/平方米的物业费，他是以偷工减料的方式赚取不义之财!业主们花了钱享受的却是严重缩水的服务，加上被其侵吞的数百万元公共收益，大家实则是捡了芝麻丢了西瓜，不仅自己的巨额财产被侵吞、非常紧张的车位被点滴物业肆无忌惮强占非法牟利，甚至还搭上了自身的安全保障，面临伤亡威胁！物业管理分为保安、保洁、设备维保和绿化养护四个部分。其中保安、保洁是最基本的服务，而设施设备维护才是物业管理的核心工作，因为它关系到业主的生命财产安全、关系到业主的正常生活是否得到保障。而点滴物业根本无视业主安全，长期不履行设施设备维保职责，导致小区消防设施长期瘫痪、毁损、发生火灾无法正常使用；电梯经常关人、停运、呼叫无人应答，业主生命财产安全无法保障。小区内电线私搭乱接、违规充电桩到处都是，违章装修乱砸乱打乱在外墙开门开窗等行为普遍，使业主长期置身于危险之中。固定岗经常无人值守、流动岗人员严重不足，路灯、过道灯经常坏了无人换，电井房、水井房长期敞开无人问、墙砖掉落、地砖破裂随它去，消防通道、电梯井房被堵更是常事。大事不上心，“小事”更不会让点滴物业放在眼里。点滴物业的“低价”是以牺牲业主们的生命财产安全和生活舒适度为代价的忽悠与欺骗！（2018年10月15日小区业主的实地调查结果可以作证）。2.大肆侵吞、侵占业主公共收益和擅自处置业主资产，损害业主合法权益。滨湖小区业主大会表决通过的停车收费标准是地面停车月票费80元/月/车，这是基于对小区全体业主合法权益的-种均衡分配方式。小区公共区域属于大家所有，有车业主占用了全体业主的公共区域，应该对全体业主进行一定的合理补偿，即除了交纳停车管理费之外还应该交纳一定的车位占用费，否则，全体业主各有各的诉求，你家要停车、他家要种树、另外-家要做运动场地等，你争我夺就会引发小区矛盾。如果通过使用公共区域的业主交纳一定车位占用费的方式合理利用公共区域来解决大家的停车问题，然后将停车费收益用于全体业主(含有车业主)的公共开支:如小区公共设施建设、公共活动的开展、或者直接按专有面积比例分配抵扣物业费等等，这才是对所有业主都公平合理的一种公共资产合理利用方式。而点滴物业为了逃避业委会和业主们对停车收益的监管达到其大肆侵吞停车费的目的，以廖霞、张燕二人在小区张贴的“关于暂缓划拨小区停车费收益的意见书”为借口，拒绝按照法定和合同约定上交停车收益给业委会存入专户，其强占了自2015年12月至今的停车收益50.7228万元，还忽悠不明真相的车主以取消公共收益方式降低了占用全体业主公共区域的车位费(将月票费从80元/月降为40元/月)，其公开承诺降低的40元月票费由其公司在管理成本中提出来返还业主，但又从未兑现过承诺，至今未把强行降低的部分上交给业委会，其试图将属于全体业主的公共收益作为人情送给不明真相的车主，而保证自己的停车收益一分不少的照收不误(此举造成业主至今损失114、128万元，应依法予以赔偿);其还以收入不入账(税务局查实的2015年2016年2月间其就侵吞了停车收益7.7225万元;其还将小区公共广告位出租并私吞广告收益数万元)、虚列保安公司专职停车管理员工资(每月3万元，至今累计105万元)等方式大肆侵吞业主公共收益，侵害业主合法权益。点滴物业表面上让车主降低了停车费，但是其侵吞侵占的公共收益及给全体业主造成的直接损失数额已达284万元(不包括未查实的被侵吞部分和南岭路损失部分)，如果仅以这284万元按比例返还业主，每户业主可返现千元以上。而点滴物业为了逃避业委会对其侵吞和侵占业主公共收益的起诉和追责，违法擅自处置业主资产，将强占的属于全体业主的公共收益以每户100200元的标准向业主们发放，以忽悠和收买部分不明真相业主帮助其抵制业委会，实际上其不仅侵吞了大部分收益未予返还，还妄图以向业主部分返现的方式来逃避对其侵占罪的追责。业委会多次要求其依法公示并上交停车费、广告费等公共收益，其拒不公示及上交，侵犯业主的合法权利且采取各种手段企图隐瞒其侵占业主公共收益的事实!根据《物权法》第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，小区停车位的收益属于停车位的孳息，该孳息应随原物共同归属于小区业主共有，且滨湖小区业委会和点滴物业签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》第十条明确约定“停车场收费分别采取以下方式:(一)道路停车场属于全体业主共有的,车位使用人按露天车位90元/个月的标准向乙方交纳车辆停放场地服务管理费，乙方从停车费中按扣除乙方专门用于停车场运行成本后剩余总额30%的标准提取车辆停放场地服务管理费，剩余总额70%部分由乙方按月缴纳给甲方，甲方按相关决议处置”。至此，不论案涉物业合同存在怎样的争议和纠纷，都不能改变小区停车位收益的法律性质和权利归属。点滴物业公司强占小区停车位收益和擅自处置公共收益的行为没有任何法律依据，严重侵犯全体业主的合法权益。擅自拆毁停车管理系统，逃避监管和强占业主资产点滴物业公开承诺其服务期间使用的停车管理系统由其免费提供，但后来为了逃避业委会监管和司法机关对停车收费的追查,其擅自将比较先进的车牌自动识别系统改为人工收费系统，不仅毁掉了里面存储的停车费收费数据，让业委会及相关部门无法追查之前的收费数据，还借故要业主承担更换费用，借机又将业主5.388万元的停车收益占为己有。4.未履行法定职责，导致业主安全受到严重威胁。点滴物业只收钱，不管事、不履职，导致小区存在严重安全隐患，威胁业主生命财产安全。其从未按照法定义务履行设施设备维保职责，多次被消防、质监等部门下发整改通知，因未予整改又被处罚(业委会已全部收存)，其至,今一直屡教不改，依然拒不履职，放任小区安全隐患长期存在。如果任其-直如此渎职下去，我们的设施设备将面临需要巨资修复和更换的风险，而其费用毫无疑问会由业主们承担，分摊到每家每户，至少需要数百甚至数千元，点滴物业使我们在赔了安全保障的前提下损失更为惨重!现在小区消防设施瘫痪、毁损、电梯安全无保障、碧水星苑外墙大面积垮塌、天钰2号楼和愉景H栋地基塌陷、业主房屋内漏水、房屋外乱搭乱建、消防通道堵塞、违章装修不断、住改商、噪音油烟污染严重等问题，极大地影响了业主生活品质;甚至小区内打架斗殴物业也不制止，业主车辆被挂、被盗,物业也不过问，车辆乱停乱放、任意碾压绿化带、常常堵塞通道等更是常态化现象，业主正常生活已被严重困扰。综上所述，点滴物业严重违法违规，在物业服务合同已被解除的情况强占小区，强制交易的三年里内又恶意侵占业主公共收益，严重侵犯业主合法权利，其利用司法资源满足其非法牟利目的的诉求不应得到支持。而一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，特请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，维护上诉人的合法权益。 点滴物业辩称，一、根据上诉人所说自己执行业主委员会的决定不缴纳物业服务费于法无据。1.业主委员会与点滴物业签订的物业服务合同是真实有效的，业主委员会作为合同的甲方必须按照合同约定在点滴物业试用期届满前一个月，书面征求入住业主意见，但业主委员会没有在规定时间征求意见即自行放弃了试用期届满与点滴物业中止物业服务合同的基本前提。业主委员会违反合同约定，单方面擅自决定中止合同于法无据，决定无效。2.上诉人以业主委员会的违约和无效决定作为不缴纳物业服务费的理由于法无据。且业委会是业主大会的执行机构，在没有得到业主大会的授权的情况下，作出的决定无效，且对物业合同的另一方即点滴物业不具有约束力。且点滴物业在一审开庭时毕节区法院、毕节市中级人民法院一、二审判决足以证明合同的真实、合法性。二、停车收益问题。1.点滴物业未侵吞和藏匿业主道路停车收入。每月都如实公示了，也欢迎有异议的业主到我司现场查询、核实。2.月票车停车费降价收取，是由于原滨湖小区第二届业委会书面要求业主从2016年1月起不缴纳停车费，为避免收不到费，而且点滴物业后面了解到滨湖小区第二届业委会制定的滨湖小区停车管理办法没有得到滨湖小区大会通过；我司有业主提供的近500户要求按照40元/月收取月票车停车费的签名，且有部分办理月票业主的书面承诺，暂按40元/月收取，如果业主大会表决通过新的收费标准，按业主大会决定多退少补，且原业委会在辞职时要求全体业主不缴纳停车费，我司为避免小区陷入混乱，故暂且按40元/月收取月票车停车费并无不妥。强占停车费更是没有任何依据，我司在业主要求不能将停车收益按已经集体辞职的业委会决定给非业主赵欣的私人账户后，将停车收益按每户100元进行了发放，目前已经发放了三次，共计每户400元，全小区已经有1000多户业主前来领取，目前无1户业主到我司书面要求停止发放。待第三届业主委员会成立后，召开业主大会确定收费标准再按业主大会确定的标准收取。3.道路停车费和地下车库物业服务费是两种不同收费，合同约定地下车务物业服务费为50元/个/月，地下车库建设单位和毕节市机关事务局为减轻广大地下车库车位所有人的负担和我司协商进行优惠后才执行的40元/（个.月的标准，道路月票车停车费为40元/个/月是由于前面1条所说的原因造成我司为避免一分钱都收不到采取的临时收费标准，具体收费标准应该在新的业委会选举产生后召开业主大会再行确定，且与本案无关，上诉人也可以另案起诉。三、以优惠活动收取第二年物业服务费是物业服务企业的惯例，为减轻催费、收费的工作量，通过预存1年物业服务费进行优惠的形式，让业主主动缴纳后一年的物业服务费，物业公司也减轻了工作成本，业主也得到了实惠，让物业公司更好的服务业主，已达到双赢的结果。我司从未强迫业主缴纳第二年物业服务费，2016年只有28户业主参加了预存1年物业费进行优惠的活动。2017年、2018年都有近800户业主自愿参加了我们预存物业费优惠活动。四、我司对项目进行承接查验，且项目许多设备设施在承接查验时都不能正常运行包括消防设备设施，有当时承接查验的移交记录为证，我司也多次报告相关部门要求进行核实，但至今无下文，装修秩序正常，所有装修都办理了装修手续，对违章装修都发了整改通知书并报告了相关部门。乱搭建、住改商、消防通道堵塞、餐馆油烟问题、噪声污染等相关问题我司也多次报告相关部门，且从2018年8月份开始由社区监管后，再次向相关部门报告且正在配合协助相关部门逐步整改。综上所述，被上诉人认为物业服务合同是合法有效的，被上诉人也按物业合同约定的服务标准提供了相关物业服务，上诉人应该按照合同约定的收费标准向被上诉人支付物业费，请求驳回上诉，维持原判。 点滴物业向原审法院提起诉讼称：1.判令被告立即支付拖欠从2016年1月1日至2018年7月31日，共计31个月的物业管理费3985.95元，欠付明细为：每月128.58元（建筑面积116.89平方米×1.1元/月），合计3985.95；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告管理的毕节市滨湖小区天钰花园10-1-2-4室业主，从2016年1月1日起，被告一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理费。截止2018年7月31日，被告共欠缴物业管理服务费3985.95元，原告多次催收均遭到被告拒绝。原告为维护其合法权利，特诉至法院，请求法院公正审理，支持原告的诉讼请求。 原判审理查明：原告是滨湖小区的物业管理公司，被告是滨湖小区业主。2015年7月18日，原告与被告所在的滨湖小区业主委员会签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，合同约定了物业服务的内容、质量、费用、经营管理、物业验收等事宜。其中，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：电梯房1.1元/平方米、步梯房0.7元/平方米、商业物业2元/平方米，被告房屋的建筑面积为116.89平方米。合同签订后，原告履行了物业管理职责，被告还欠2016年1月1日至2018年7月31日的物业费116.89平方米×1.1元×31个月=3985.95元未付。原告诉至本院。 原审法院认为，原告与被告所在的滨湖小区业主委员会签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》合法有效，对原、被告均有法律约束力。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，被告还欠2016年1月1日至2018年7月31日的物业费3985.95元未付，应当继续履行该义务。故对原告主张被告支付物业费3985.95元的诉请，原审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告田丹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2016年1月1日至2018年7月31日的物业服务费3985.95元；二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告田丹负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，毕节市七星关区滨湖小区业主委员会与点滴物业签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》已经生效判决确认为有效合同，该物业服务合同对双方均具有约束力，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，双方应按约定全面履行自己的义务。根据在卷证据及一、二审查明的事实，点滴物业从2015年8月1日起提供物业服务，但其提供的服务确实具有瑕疵，滨湖小区确实存在个别业主违规建筑、楼道占用等情况，点滴物业并未完全尽到全面的合同业务；同时，业主也应该考虑到物业服务是一个长期的动态的过程，涉及多部门的综合管理，物业公司需要时间进行协商处理，物业服务未到位也涉及多方面因素，物业服务的瑕疵不应当成为业主拒绝缴纳物业费用、拒不履行合同义务的理由。鉴于点滴物业确实存在物业服务瑕疵，未能全面履行合同义务，物业管理费用应以合同约定的80%计算较为适当，即应由田丹支付重庆点滴物业管理有限责任公司2016年1月1日至2018年7月31日的物业服务费3188元（3985.95*80%）为宜。 综上所述，上诉人部分上诉理由成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7947号民事判决; 二、田丹于本判决发生效力之日起十日内支付重庆点滴物业管理有限责任公司2016年1月1日至2018年7月31日期间的物业服务费3188元。 三、驳回重庆点滴物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 四、驳回田丹其他上诉请求。 一审案件受理25元（减半收取），由田丹负担；二审案件受理费50元，由田丹负担25元，由重庆点滴物业管理有限责任公司负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 川 审 判 员  张 雄 审 判 员  刘光全 二〇一九年六月十七日 法官助理  成 梅 书 记 员  张汝阳