山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初7140号 原告：李某某,女,1989年12月12日生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：史欣艳,山东琅琊律师事务所律师。 被告：临沂某某有限公司,住所地临沂市兰山区。 法定代表人:姚某某,总经理。 委托诉讼代理人:朱孟飞,山东创序律师事务所律师。 原告李某某诉被告临沂某某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人史欣艳，被告临沂某某有限公司的委托诉讼代理人朱孟飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金40380元并实际计算至原告实际取得房屋权属证书之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年3月22日,原告与被告签订合同编号为**的商品房预售合同一份。合同约定:原告购买被告开发的某某第7号楼1单元501号房屋,房屋代码:。号，7号楼一110号房屋,房屋代码:。。号,房款581412元,原告以首付加按揭的方式交清该房款。被告在2016年6月14日将房屋交付原告使用,被告应当于商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案,如因被告的责任,原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,由双方协商执行,协商不成,依法向人民法院起诉。原告按照合同约定履行了自己的义务,被告也向原告交付了合同约定的房屋,但未按照合同约定提供办理产权证书所需的资料,原告未能办理产权证书。被告行为构成违约,双方多次协商未果。 临沂某某有限公司辩称，1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条明确规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件。《商品房预售合同》第15条约定的也是将办理权属登记手续由出卖人提供资料报产权登记机关备案，而不是办理产权证。所以，房地产销售过程中，进行不动产登记是原告主动申请行政审批事项，被告只能进行辅助性配合工作，被告已将不动产登记的相关材料报产权登记机关备案。原告是否能成功申请不动产登记，不以被告的意志为转移；2、原告支付购房款的对价是房屋，被告已如期交付房屋，不存在违约行为，不存在迟延交房行为，原告的合同主要目的已经实现，无任何实际损失。并且原告购买案涉房屋时价款为580000元，现该小区同户型房源价款已超1200000元，房屋升值已超一倍以上。根据法律规定，承担违约金基于合同约定或造成实际损失的基础上。本案中，原告未提供证据证实其有实际损失；3、被告按约向原告及小区业主交付房屋，但因小区部分业主擅自封闭露台，导致与规划审批不一致，无法通过行政部门验收，才造成确权迟延。被告认为原告不能办理产权登记的原因是小区业主擅自改变规划导致，被告不应承担违约责任；4、根据原、被告签订的商品房买卖合同第十五条约定，原告与被告关于办理产权登记的约定为“买受人、出卖人双方协商执行”，该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按合同约定履行，但至今原告未和被告进行任何方式的协商。综上,迟延办理权属证书的原因并不是因被告原因造成,未给原告带来任何经济损失。现原告主张的违约金数额过高,且不应支持，请求人民法院依法查明事实,驳回原告的诉讼请求 原告李某某为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2、商品房预售合同一份，证明原、被告签订合同的事实；3、购房发票一份，证明原告已支付购房款581412元的事实；4、领取资料钥匙证明一份,证明被告已将房屋交付原告,交付时间为2016年6月14日。经质证，被告对原告提交的证据1-4真实性、合法性无异议,关联性有异议,该组证据仅能证实原被告之间签订了房屋买卖合同以及履行了双方的权利义务,不能证实被告存在任何违约行为,不能达到原告的证明目的。 被告临沂某某有限公司为证实其抗辩主张，向本院提交鲁2018临沂不动产权第1978号复印件一份,证明涉案小区在2018年11月2日已经具备办理产权登记条件,同时能够证实我方在该日期之前提交所有材料给产权登记机关,不存在违约行为。经质证，原告对该证据的真实性无异议，该证据能够证实被告在2018年11月2日协助原告办理房产证,而在合同中约定,原告取得房屋之后的365日内应当由被告协助办理房产证,而在 本案中,被告已经违约,存在违约,违约期限为507天,被告应当按照合同约定支付原告违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方所提交证据的真实性均无异议，对原、被告所提交证据的真实性，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月2日，原告（买受人）李某某与被告（出卖人）临沂某某有限公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号为**。合同约定，由原告购买被告开发的位于临沂市兰山区，房屋预测面积为94.91平方米，储藏室面积为10.17平方米，每平方米价格为5520.74元，总房价款为581019元。合同第六条付款方式为按揭付款，即合同签定时付清首付款174119元，余款406000元办理按揭付清，签定合同时买受人备齐按揭资料，合同签定之日起七日内办理完按揭手续，由买受人原因造成按揭延期，每日按总房价的万分之五支付违约金，如买受人不按时还按揭款，逾期超过3期，出卖人有权在仅付清按揭余款的情况下，收回该房屋。合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房具备验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人、出卖人协商执行；双方还对其他事项进行了约定。 2016年6月14日，被告向原告交付了涉案房屋。2018年11月22日，被告向原告出具了涉案房屋的山东增值普通发票一份，金额为581412元。后原、被告因逾期办理房产证的违约问题发生争议，原告诉至本院。原告陈述违约金计算方式为:507天*581412元*0.05/365日=40380元,违约期限为2017年6月14日至2018年11月3日共计507天。 本案认为，原告李某某与被告临沂某某有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容与形式均不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。 关于被告临沂某某有限公司应否承担逾期办理产权登记违约责任的问题。原、被告双方签订的《商品房预售合同》的第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人、出卖人双方协商执行。本案中，涉案房屋于2016年6月14日交付，被告应在2016年6月14日前将应由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，但被告于2018年11月2日才按照合同约定协助原告办理房屋权属登记的行为已构成违约，被告虽抗辩系小区业主擅自改变规划导致，无法办理产权证，但其未提交证据系原告李某某的原因，故被告该抗辩不成立，本院不予采信，被告应向原告支付违约金。 对于逾期办证违约金的计算方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，本院酌定违约金按年利率6%计算，结合原、被告均认可涉案房屋交付时间及2018年11月2日具备产权登记条件情况，逾期办证违约金应当自2016年6月14日开始计算至符合办证条件之日止即2018年11月2日。被告应支付原告违约金为48361元（581412元×6%÷365天×506天）。原告要求被告临沂某某有限公司支付违约金40380元，系其对诉讼权利的自行处分，且对被告并无不利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告临沂某某有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告李某某逾期协助办理产权登记的违约金40380元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费405元（已减半），由被告临沂某某有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张水红 二〇一九年六月二十六日 书记员  许宇翔