湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初1018号原告：丹江口市恒辉物业管理有限公司。住所地：丹江口市跃进门电影院。统一社会信用代码：91420381073165594Q。法定代表人：段茂彦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雪娇，该公司员工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、接受诉讼标的、代签法律文书等。委托诉讼代理人：杨梅，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、接受诉讼标的、代签法律文书等。被告：梅昆，女，生于1982年7月20日，汉族，丹江口市移动公司员工，住丹江口市。委托诉讼代理人：梅新福(系梅昆父亲)，男，生于1957年5月1日，汉族，住湖北省丹江口市。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起反诉、上诉、代签法律文书等。原告丹江口市恒辉物业管理有限公司（以下简称：恒辉物业）诉被告梅昆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告恒辉物业的委托诉讼代理人陈雪娇、杨梅，被告梅昆的委托诉讼代理人梅新福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒辉物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2018年1月9日至2020年1月8日物业管理费3214元，从2018年1月9日按日万分之五支付滞纳金至履行完毕止。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月9日，原被告签订了《上海花园前期物业管理服务协议》，为被告位于丹江口市迎宾路××小区××＃楼××单元××房，提供有偿物业管理服务。此后被告按合同约定先后交纳了三年物业管理费用。但自2018年1月9日物业费到期后，原告公司物业工作人员多次电话或上门向被告催收物业费用，但被告一直推脱不予交纳。如今，被告已经拖欠原告2018年1月9日至2020年1月8日的物业管理费用共计3214元。综上，根据双方签订的《上海花园前期物业管理服务协议》，依照《物业管理条例》等相关法律规定，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告梅昆辩称，一、被告认为所签订的《上海花园前期物业管理服务协议》是原告物业公司单方制定的不平等霸王协议，不是在双方平等的基础上所制定和签订，要求原告出示当初投标原文件及服务承诺。二、如果在本协议有效的情况下主要存在以下违约事实：1.不履行对公共部位、设施设备的管理义务。私自对业主公共部分进行更改和违搭乱建，在小区出入口共用部位处修建电动车棚，使出入口变窄，电动车和行人极易发生碰撞；多处公共场地被私人占用，楼顶处随意搭建鸽子笼；对小区公共部位随意出租、收支情况及物业工作人员不予公示。2.不履行环境卫生管理义务。小区内到处布满灰尘，公共部位垃圾时常可见，地下室垃圾长期堆放。3.不履行安全保卫义务。保安人员严重不足，原告只聘请了3名保安人员，无法对小区实施24小时治安管理和巡逻，小区出入口至今未对外来人员进行有效检查登记，致使小区电梯内小广告泛滥，被告及其他业主时常被不明人员敲门推销，盗窃事件频发，调取监控却看不清或摄像头已坏。4.不维护消防设施设备，甚至故意破坏设施设备。有些楼层缺少应急照明设备，很多楼层应急照明设备被人为拔掉插头，每层的消防栓未做到有效巡检，消防设施设备巡查签到表截止到2018年2月27日。5.不履行小区的交通秩序维护义务。从未对进出车辆进行检查登记、小区内电动车辆随意停放阻碍交通及消防通道。6.原告物业公司以不交物业费就不给刷门禁卡为由、强迫业主，导致现在业主不能正常回家。7.原告未对小区实施封闭式管理，未对小区装修进行监管。三、被告主张先履行抗辩权，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付或缓缴物业服务费用。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告梅昆系丹江口市上海花园1栋2单元903室业主,该房屋建筑面积130.91平方米。该小区为电梯高层住宅。2015年1月9日被告梅昆与原告恒辉物业签订《上海花园前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务,按物业的建筑面积收取物业管理费，每月每平方米1元；垃圾清运费由丹江口市环卫所按标准收取，按每户每月三元交纳；从交房之日起计收，首付一年的物业管理费，以后按一年一次缴纳，在每年到期的前一周交清下次费用；如被告不按约定的收费标准和时间交纳费用，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金并承担违约责任。合同期间，被告梅昆向恒辉物业交纳了2015年1月9日至2018年1月8日期间的物业费及垃圾处理费。庭审中，被告认可从2018年1月8日之后的物业费等相关费用未交纳。后原告向被告催要物业费，被告以原告提供的物业服务存在问题拒不支付。本院认为，原告恒辉物业与被告梅昆签订的《上海花园前期物业管理服务协议》,系双方当事人真实意思表示且符合相关法律、法规和政策,应属合法有效。双方合同约定原告代收垃圾处理费，该费用属于丹江口市环境卫生管理所处理小区家庭生活垃圾，按户收取的行政事业性收费，且丹江口市环境卫生管理所要求物业公司代收小区业主垃圾处理费，被告作为业主,接受了原告提供的物业管理服务,应当按照合同约定支付物业费等相应费用，被告辩称行使先履行抗辩权，在原告正确履行物业服务义务前有权拒交物业费。根据合同约定，先履行方为被告，被告的辩解理由，不符合同约定，亦不符合合同法的规定。故对其辩解,本院不予采信。应当指出，物业服务具有综合性、长期性等特点，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。作为业主,在对物业公司的服务有意见的情况下,应当合法合理维权,拒付物业管理费并非是正当维权途径。如果物业公司对小区进行服务过程中出现瑕疵,业主均拒交物业费,必然导致物业服务企业的资金减少,物业服务水平、质量下降,如此恶性循环对小区业主及物业公司均无益处。同时,拒付物业管理费,是对按时支付物业管理费业主的不公平。原、被告应本着互谅互让的原则妥善处理双方之间的纠纷。对原告恒辉物业主张的自2018年1月9日至2020年1月8日期间的物业管理费，垃圾处理费72元，有事实和法律依据，本院予以支持，物业管理费应当按照被告的房屋实际面积计算为3141.84元，合计3213.84元；对原告主张的滞纳金,因原告提供的物业服务存有瑕疵,考虑到业主拒付物业费系对物业服务质量不满意,属事出有因,故原告恒辉物业的该项诉请,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告梅昆于本判决生效之日起十日内支付原告丹江口市恒辉物业管理有限公司物业管理费、垃圾处理费3213.84元。二、驳回原告丹江口市恒辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,由被告梅昆负担20元,原告丹江口市恒辉物业管理有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  王汝军二〇一九年六月一日法官助理李祥敏书记员谢悦本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。