湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0124民初4470号原告：李慧，女，1961年3月21日出生，汉族，居民，户籍所在地长沙市芙蓉区，现住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周明奇，湖南恒昌律师事务所律师。被告：宁乡雅居乐旅游发展有限公司，住所地在宁乡县灰汤镇灰汤村蛇山湾组。法定代表人：晏平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：潘晓剑，男，1985年1月27日出生，汉族，居民，住长沙市开福区，系该公司员工。原告李慧与被告宁乡雅居乐旅游发展有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因本案争议较大，裁定转入普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李慧及委托诉讼代理人周明奇、被告的委托诉讼代理人潘晓剑均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李慧向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告自2017年6月1日起，至房屋实际交付之日止，以总购房款1070000元为基数，按每日万分之三计算，支付违约金136746元（426天×321元，暂算至2018年7月31日）；2、请求判令被告自本案判决生效之日起，两个月内将雅居乐灰汤国际度假小镇第D22幢***号维修完毕并经有关质量鉴定机构鉴定合格的房屋交付给原告；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求：1、由被告支付鉴定费20000元；2、违约金按日万分之三的标准计算至房屋实际交付之日止。事实和理由：原告于2017年初听说被告在宁乡灰汤镇开发建设的雅居乐灰汤国际度假小镇还有部分别墅出售，于是，前往被告售楼部了解并查看了该楼盘的基本情况，据售楼部工作人员讲，别墅已经全部售罄，如果要买的话，只能出转让费从个人手上买，经被告销售负责人周乘冉介绍，原告于2017年3月6日与被告工程部员工杨波签订了转让房屋的《协议书》，周乘冉作为见证人在该协议书上签字。原告依约向杨波支付了204076元的转让费后，于2017年3月22日与被告签订了编号为***的《宁乡县商品房买卖合同》，购买了雅居乐灰汤国际度假小镇第D22幢***号房屋。合同签订后，原告按约定支付了全额购房款，并交纳了相关税费及房屋维修基金。后被告通知原告收房，原告在2017年6月3日去办理收房手续时，发现房屋客厅、卧室、卫生间等多处大面积潮湿和明显的渗漏痕迹，陪同收楼的工作人员亦证实，该房屋漏水问题已经多次维修，但目前还未修好，对此，原告将此情况告知被告的工作人员，要求被告尽快安排维修整改后书面通知收房。为了取得专业机构意见，原告于2017年6月6日委托湖南省建标工程项目管理有限公司对上述房屋进行质量检验，经检验明确认定房屋存在多处严重渗漏水等问题。原告经多次与被告交涉，房屋质量问题仍旧得不到改善。被告虽于2017年5月20日向原告发出《收楼通知书》，但被告向原告隐瞒了房屋存在严重渗漏水和其他方面的质量问题，致使原告不能如期收房。虽原告无数次要求被告对房屋进行维修整改，并多次要求待维修好以后再书面通知原告收房，但被告却一直以各种借口推诿，故向法院起诉，请求支持如前诉请。被告雅居乐公司答辩称：第一、原告主张的违约金不成立，被告已经对房屋进行了修复也再次进行了交付，并且在合理期限内一直尽到了保修责任，对其提到的渗水情况，被告没有拒绝维修，也未拖延维修，一直是按要求维修完毕，故不需对李慧进行赔偿；第二、购房合同约定的商品房约定条件：1、经竣工验收备案；2、相关设施设备达到第九条约定的条件。被告交付的商品房已经完全达到交付条件，系李慧拒绝收房导致被告无法交付，故不存在逾期交房。根据购房合同第十条第三款由于买受人原因未能按期交付的，出卖人在发出交房通知十日内，买受人不办理交房手续，视为已交房。其风险责任应由李慧个人承担。第三、购房合同第十条规定的是达到交付条件后，在交接过程中，被告早已修复完毕，只有房屋质量问题严重影响买受人正常使用，而又修复逾期的，才按照第十一条处理。故原告依合同第十条、第十一条要求违约责任不能成立；第四、在房屋早已维修完毕的情况，并多次通知李慧办理收房手续，被告不存在违约行为。根据购房合同的约定，如原告认为房屋质量不合格需要鉴定的，可以申请鉴定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告所提交的证据2宁乡县商品房买卖合同、购房、税费等收据和发票以及证据9鉴定费票据，本院予以采信。原告提交的证据1农业银行特约商户签购单、协议书、杨波身份证、收条，与本案无关联，本院不予采信；证据3收楼通知书（2017年5月18日），被告对证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4“艺筑家”家装全包装修施工定金合同、收据，无法核实其真实性，故本院不予采信；证据5住宅（毛坯房）分户工程质量检验报告（2017年6月6日）、报告工作人员收据，证据8住宅（毛坯房）分户工程质量检查报告（2018年6月22日），虽被告提出异议，但能够证实原告单方委托检验机构对涉案房屋进行检验的事实，故对该事实本院予以确认；证据6被告组织工人修整房屋时部分照片及原告与被告工作人员部分微信往来记录，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据6中的情况说明，无任何工作人员的签字，盖章，本院不予采信；证据7关于请尽快维修交付房屋的律师函、EMS邮政快专递单、邮件运行签收单，被告对真实性、合法性无异议，本院对真实性、合法性予以确认。被告提交的证据1建设工程竣工验收备案表，来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信；证据2收房催告书、快递单及物流记录、微信聊天记录，不能达到被告的证明目的，故本院对其证明目的不予认可；证据3现场房屋照片，不能达到被告的证明目的，故本院不予采信。被告提交的证据4维修事项完成知会函，并非被告单位出具，本院不予采信。在本案审理过程中，原告申请对宁乡灰汤国际度假小镇第D22幢***号房屋进行质量鉴定，本院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司进行鉴定，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司于2019年3月27日出具《宁乡市灰汤国际度假小镇第D22幢***号房屋主体结构施工质量司法委托检测、鉴定报告》，原、被告双方对该检测、鉴定报告均无异议，本院予以采信。根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：位于宁乡县灰汤镇灰汤村（雅居乐灰汤国际度假小镇）系被告开发的商品房。2017年3月22日，原告李慧与被告签订了合同编号为***号《宁乡县商品房买卖合同》，由李慧购买被告开发的位于宁乡县灰汤镇灰汤村（雅居乐灰汤国际度假小镇D－22）第D－22幢**层***号房屋。合同有如下约定：1、总房价款为865924元，银行按揭方式付款，于2017年3月22日交付首付款265924元，剩余房款600000元向中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行申请贷款；2、出卖人应当在2017年6月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件……。第十条交接手续……（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知后在通知的房屋交接日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90个工作日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门面翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）防盗及对讲系统失灵……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90个工作日内负责修复，并承担修复费用；若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理……。第十一条逾期交房的责任除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1，2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。签订合同后，原告办理了银行按揭，并交纳了维修基金，契税。2017年5月18日，被告向原告发出书面的收楼通知书，通知原告收房，原告接到收楼通知书后，于2017年6月3日去收房，查验房屋时，因房屋漏水等质量问题而拒绝收房。在此过程中，被告根据原告所提问题对房屋进行整改，但原告认为房屋仍存在质量问题，并两次单方委托鉴定机构进行检测，因房屋仍旧存在漏水、渗水等质量问题，原告拒绝收房，双方多次协商未成，原告故向法院起诉。另查明，案涉房屋在2015年11月30日办理竣工验收备案。在原告起诉后，被告曾于2018年7月24日向原告邮寄收楼催告书。在本案审理过程中，原告向本院提出房屋质量鉴定申请书，申请依法对宁乡灰汤国际度假小镇第D22幢***号房屋进行质量鉴定。本院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司进行鉴定，2019年3月27日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具《宁乡市灰汤国际度假小镇第D22幢***号房屋主体结构施工质量司法委托检测、鉴定报告》，司法鉴定主要意见：经综合分析，***号房屋部分现浇楼板存在开裂、渗水现象，混凝土干缩和收缩是裂缝产生的主要原因，温度应力、施工工艺、负筋保护层厚度大对裂缝的产生与发展有一定的影响；部分外墙渗水现象较严重，砖墙灰缝砌筑砂浆不饱满、砖墙砌筑时与混凝土楼面连接处基层清理不到位等，是导致外墙渗水的主要原因。综上所述，***号房屋存在施工质量缺陷，对房屋的正常使用和耐久性有一定影响，需进行全面的整改修补处理，以确保房屋的正常使用功能和耐久性能。庭审中，被告同意对案涉房屋进行全面的整改修补处理。原告为申请鉴定向鉴定机构交纳了20000元的鉴定费用。本院认为，原告与被告签订的合同编号为***号《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点一、被告是否构成违约。本案中，被告雅居乐公司虽在合同约定的时间即2017年6月1日前向原告通知收房，但原告在查验房屋的过程中，发现涉案房屋存在质量问题而拒绝收房，并多次要求被告进行整改。在诉讼过程中，经鉴定，案涉房屋还需进行全面的整改修补处理，以确保房屋的正常使用功能和耐久性能。从此鉴定结论分析，案涉房屋存在质量问题影响买受人对房屋的正常使用，导致逾期交房。根据双方的合同约定，被告已构成违约，应承担相应的责任；二、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。原告主张以1070000元为基数，按照日万分之三的标准，自2017年6月1日计算至房屋实际交付之日止，要求被告支付逾期交房违约金。本案中，原、被告在商品房买卖合同中约定的房屋总价款为865924元，原告要求以1070000元为基数计算无依据，本院根据双方约定，以865924元为基数进行计算。同时，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，酌情将计算标准调至按日万分之一的标准进行计算。被告虽在诉讼中通知原告收房，但案涉房屋经鉴定仍存在质量问题，被告应进行全面整改修补处理后再进行交付，故被告应支付从2017年6月1日起至2018年7月31日的违约金为36888元（后段另行计算至房屋实际交付之日止）；三、关于原告请求被告自本判决生效之日起两个月内将雅居乐灰汤国际小镇D22幢***号维修完毕并经有关质量鉴定机构鉴定合格的房屋交付给原告的诉讼请求。本案中，被告在庭审中对《宁乡市灰汤国际度假小镇第D22幢***号房屋主体结构施工质量司法委托检测、鉴定报告》无异议，并同意对案涉房屋进行全面整改修补处理，但在庭审中认为按照商品房买卖合同约定的条件将房屋交付给原告即可，因案涉房屋存在质量问题系由专业机构检测、鉴定，故被告在对案涉房屋进行全面整改修补处理后是否符合合同约定，亦应由具备相应资质的鉴定机构鉴定后，再行交付。四、关于原告请求被告支付鉴定费20000元。本案的鉴定费用20000元由案涉房屋质量问题所引起的，房屋出现质量问题由被告原因所致，该笔费用应由被告承担。故被告应当向原告支付鉴定费用20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宁乡雅居乐旅游发展有限公司在本判决生效后十日内支付原告李慧逾期交付房屋的违约金36888元（已计算至2018年7月31日，后段以已付款865924元为基数，按日万分之一的标准继续计算至房屋实际交付之日止）；二、被告宁乡雅居乐旅游发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告李慧鉴定费20000元；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、被告宁乡雅居乐旅游发展有限公司在对宁乡市灰汤国际度假小镇第D22幢***号房屋进行全面整改修补处理并交由具备相应资质的鉴定机构检验后十五日内将符合合同约定条件的房屋交付给原告李慧；四、驳回原告李慧的其他诉讼请求。案件受理费3435元，由原告李慧负担2198元，由被告宁乡雅居乐旅游发展有限公司负担1237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李芝秀人民陪审员  李明政人民陪审员  刘新年二〇一九年六月二十一日书 记 员  陈依婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。