广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初1136号原告（反诉被告）：康年喷油铸模公司。住所地：香港特别行政区九龙土瓜湾旭日街15号顺炜工业大厦8字D室。东主：李葵兴。委托诉讼代理人：高超强，广东旗峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪萍，广东旗峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：李国华，男，汉族，1951年10月3日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人:王辉，广东证鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人:贺元帅，广东证鉴律师事务所律师。第三人：东莞市长安镇厦岗股份经济联合社。住所地：广东省东莞市长安镇厦岗盘福南街西23号。负责人：麦耀华，该经济联合社的理事长。委托诉讼代理人：陈月凤，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炽锋，广东广和（东莞）律师事务所辅助人员。原告康年喷油铸模公司（以下简称康年公司）与被告李国华租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依被告李国华的申请追加东莞市长安镇厦岗股份经济联合社（以下简称厦岗经联社）为第三人。后被告李国华提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序审理，后转换适用普通程序审理，分别于2018年6月19日召开庭前会议、于2018年10月30日公开开庭进行审理。原告康年公司的委托诉讼代理人高超强、李雪萍，被告李国华的委托代理人王辉，第三人厦岗经联社的委托诉讼代理人陈月凤两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康年公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《协议书-有偿租赁土地使用协议书附则》，被告立即返还案涉租赁物；2.被告向原告支付尚欠租金差额80038.32元，及2013年12月起归还租赁物之日止的租金（2013年12月份至2017年7月份租金按8817.27元/月计算，2017年8月份至2022年7月份租金按9699元/月计算，此后每五年租金递增10%，以此类推，暂计至2017年12月份租金是436454.88元）；3.被告向原告支付逾期付款违约金38848.51元（以每月实际逾期租金为本金，从拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，暂计至2017年12月5日为38848.51元）；4.本案诉讼费、财产保全费等费用由被告承担。事实和理由：康年公司的股东李葵兴向法院申请执行其与陈国峰的仲裁案的裁决书，依据（2013）穗仲莞案字第1043号裁决书要求陈国峰将康年公司及东莞长安厦岗康年喷油铸模厂的经营管理权及所有财产移交给李葵兴，但李国华在该执行案中提出异议，提供一份康年公司原股东陈国峰代表康年公司与李国华于2002年8月1日签订的《协议书-有偿租凭土地使用协议书附则》，主张案涉土地是康年公司向李国华出租的，该协议约定由李国华承租康年公司位于东莞市××辖区内第二工业区面积为2429平方米的土地，用作厂房、仓库使用，租金从2002年8月1日起至2051年7月30日止，租金按每平方米每月3元计收，在每月15日前付清当月租金，不得拖欠。租金每5年递增一次，增幅为10%。李国华在执行阶段主张，租金只付至2013年11月，而且只按每月7200元标准支付，从2013年12月至今未支付任何租金。故即使李国华提供的《协议书-有偿租凭土地使用协议书附则》合法有效，李国华迟延支付租金的行为也已导致康年公司的合同目的落空，康年公司有权解除合同。李国华拒付租金的行为已经严重损害康年公司的合法权益，为此，康年公司提起本案诉讼。被告李国华答辩称：1.本案涉及的《协议书-有偿租凭土地使用协议书附则》系康年公司与第三人签订的《有偿租赁土地使用权协议书》的从合同，上述两份合同其内容违反了土地管理法第十一条、第四十四条，违反了城乡规划法第三十五条、第四十一条第三款、第七条、第九条、第六十六条，违反了《广东省高级人民法院关于审理民间集体土地出让转让出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十九条，违反了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三条、第四条，违反了合同法第五十二条，物权法第一百三十七条，农村土地承包法第十二条、第八条、第十七条、第四十八条的相关规定，属于无效合同；2.被告不欠原告的租金，根据事实和相关法律规定，租金应该支付给第三人而不应该支付给原告，而且原告法定代表人李葵兴是通过股权转让的方式从陈国峰处获得康年公司的股权，广州仲裁委员会作出的穗仲莞案字第1043号案件，所裁决的内容只涉及股权及经营管理权，并没有对涉案的厂房确权，而涉案的厂房是李国华自己投资建设的，其价值约300万以上，而且当时陈国峰已经免除了土地租金，所以李国华不欠康年公司租金，而且原告起诉2002年8月至2013年10月的租金已经超过诉讼时效；3.因为该案涉及的合同属于无效合同，因此不存在逾期付款违约金之说，缺乏法律依据；4.根据法院庭前调取的原告公司厂房的备案登记表，东莞市规划管理所出具的关于康年厂房用地性质证明的回复，均证明涉案土地所有权人为厦岗经联社，而涉案土地的性质为公园绿地，康年公司在土地上建设的厂房并没有取得土地使用权证、建设用地规划许可证等手续，也违反了强制性规划。被告李国华向本院提出反诉请求：1.判决宣告康年公司与李国华签订的《协议书-有偿租赁土地使用协议书附则》、康年公司与厦岗经联社签订的《有偿租赁土地使用权合同》无效；2.判决康年公司赔偿李国华地上建筑物损失暂计3000000元（具体以评估报告为准）；3.判决康年公司赔偿李国华因不能正常使用厂房的租金（空置费）损失暂计180000元（每月租金以市场40000元为标准，从2016年11月9日起算至能正常经营为止）；4.本案反诉费、保全费由康年公司承担。事实与理由：李国华与康年公司签订的《协议书-有偿租赁土地使用协议书附则》从属于康年公司与厦岗经联社签订的《有偿租赁土地使用权合同》，且两份合同均违反了《土地管理法》第六十三条的规定，应属无效合同。李国华承租的厦岗村委会辖区内的第二工业区2429平方米的土地，租赁期从2002年8月1日起至2051年7月30日止，李国华承租土地后，自行建设了工业厂房独立开展经营。随着康年公司的股权由陈国峰变更为李葵兴后，由李葵兴控制的康年公司就以各种方式阻碍李国华开展正常的经营，从2016年11月9日起至今，李国华的厂房无法正常开展经营活动，因此李国华有权要求其赔偿这期间的租金损失。因厂房是李国华自己建设的，李国华有权要求康年公司赔偿地上建筑损失。康年公司答辩称，1.康年公司与李国华签订的协议书是双方真实意思表示，合法有效。现因李国华的违约行为康年公司依法解除该协议书，李国华应当承担相应的违约后果，如因本合同的解除引起损失的也应由李国华自行承担；2.李国华主张康年公司与李国华签订的协议书无效，则该协议书应当自始无效，但李国华却又主张地上建筑物损失及租金损失是自相矛盾的，如协议书无效李国华也就当然的不能享有相应的租金收益；3.即便该协议书无效，由于在签约时李国华对案涉土地的属性情况是十分了解的，其投入的建设成本是其对合同履行预测的结果，如因协议书无效也是由其行为所致，应由其承担其行为产生的损失结果；4.根据《广东省高级人民法院关于审理集体土地出让转让出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，即便该协议书无效，但由于案涉建筑物已经向有关部门完成了报建手续，属于合法建筑，无需先由行政机关进行处理；5.李国华无权在本案中要求法院确认康年公司与厦岗经联社签订的合同效力，李国华基于反诉而提出该诉讼请求，根据反诉的要求，只能在本诉的法律关系内主张，本诉不涉及到康年公司与厦岗经联社、李国华之间的三者关系，所以李国华不能在反诉中提出超出本诉法律关系以外的主张。经审理查明：2002年5月22日，康年公司与东莞市厦岗村村民委员会（以下简称厦岗村委会）签订了一份《有偿租赁土地使用权协议书》，约定厦岗村委会将其辖区内第二工业区一块面积为15821平方米的土地租赁给康年公司作为建筑厂房、仓库使用，租赁期限为50年，即由2001年8月1日至2051年8月1日止。土地租金按每平方米每月3元计收，土地租金每5年递增一次，增幅为10%。2002年8月1日，康年公司又与厦岗村委会签订一份《有偿租赁土地使用权协议书》，约定厦岗村委会将辖区内位于第二工业区面积为9934平方米的土地租赁给康年公司作建筑厂房、仓库使用，不能用于建造铺位出租及其他商业用途。该协议有偿租赁土地使用权限为四十九年，即由2002年8月1日起至2051年7月30日止。2002年8月1日，康年公司与李国华签订《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》，约定：一、厦岗村委会辖区内第二工业区面积为2429平方米的土地（具体位置及面积见附图）大合同中租凭给康年喷油铸模公司，实租凭人为李国华先生，给其作建筑厂房、仓库使用，不能用于建造铺位出租及其他商业用途。二、协议附则有偿租凭土地使用权限与大租凭合同一样为四十九年，即由2002年8月1日起至2051年7月30日止。三、土地租金按每平方米每月3元计人民币收，李国华须在每月15日前付清当月的土地租金给康年公司，不得拖欠。土地租金每5年递增一次，增幅为10%。康年公司、李国华及厦岗经联社均确认李国华与康年公司所签订的租赁合同对应的土地属于康年公司与厦岗村委会于2001年5月22日签订的《有偿租赁土地使用权协议书》所租赁的15821平方米土地的一部分。康年公司主张李国华只按照每月7200元的标准支付租金至2013年11月份，自2013年之后未支付任何租金。李国华辩称康年公司在2014年1月25日有收取李国华的租金，后康年公司原法定代表人陈国峰免除了李国华的租金，但李国华为了与康年公司处理好关系，曾主动与康年公司协商将案涉土地租金交康年公司转交给厦岗经联社，但康年公司拒收。康年公司对此不予确认，李国华提交的加盖东莞长安厦岗康年喷油铸模厂公章的“现金支出证明单”显示，康年厂五金部以7200元/月的标准支付厂租至2013年11月份。康年公司确认东莞长安厦岗康年喷油铸模厂是康年公司开设的三来一补企业。李国华主张康年厂五金部是其租赁案涉土地后修建厂房所开设的。康年公司在庭审中曾确认案涉土地上的建筑物由李国华所建，但庭后又提交说明称该地上建筑物为康年公司所建。康年公司与李国华均未能提交与建设地上建筑物相关的证据材料。康年公司提交申请人为东莞市厦岗社区居民委员会的补办产权申请表，拟证明案涉土地上的建筑物已经办理相关报建手续，建筑物为合法建筑。康年公司主张申请表中建设项目名称为“厦岗康年厂厂房之四”的申请表对应的建筑物为案涉土地的地上建筑物。根据申请表内容显示，该厂房占地面积为1209平方米，没有建设用地规划许可证，也没有建设工程规划许可证，2009年向表上加盖有东莞市厦岗社区居民委员会、东莞市城市管理综合执法局长安分局、东莞市城市管理综合执法局及长安镇补办产权手续办公室工作专用章等公章，且均出具意见为同意备案。第三人厦岗经联社称案涉土地上的建筑物并未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，补办产权手续虽然递交给相关部门，但最终并未能办到产权证书。李国华主张从2016年11月起，康年公司以各种方式阻碍李国华在案涉土地的地上建筑物上开展正常的经营活动，并要求康年公司赔偿租金损失。康年公司对此不予确认，主张双方因地上建筑物的租客搬离时租金支付问题产生争议，康年公司将车辆放置在厂房旁边以求双方能够解决租金支付问题，但并未影响地上建筑物的使用，李国华一直将地上建筑物自行使用或出租给他人使用，直至本案采取保全措施后才停止使用。根据李国华提交的照片、报警回执及信访事项不予受理告知书等可以看到有车辆放置在案涉建筑物的大门铁闸及通道内影响到车辆的通行。双方确认建筑物目前是空置状态。本院发函至东莞市国土资源局调查，该局复函称原告康年公司向第三人厦岗经联社租赁的三个地块，面积分别为1785平方米、12179平方米（含案涉土地范围2429平方米）和3642平方米，全部符合土地利用总体规划（属城镇建设用地区），所有权均属厦岗经联社农民集体，集体土地所有权证号为东府集有（2013）第1900121012638号，其中，面积为3642平方米地块已核发土地使用权证，土地证号为东府集用（2005）第1900121010276号，权利人为厦岗居委会，其余地块未办理土地使用权登记。上述地块土地利用现状均为村庄（建设用地）。关于地块的总体规划用途，建议以规划部门意见为准。本院发函至东莞市规划管理所调查案涉地块的规划用途，该管理所复函称：康年厂分为3个地块，康年厂地块位于《长安镇厦岗片区控制性详细规划》范围内，面积共17606平方米，其中控规范围内2019平方米为道路用地，15587平方米为一类工业用地；总规范围内17606平方米为公园绿地。康年厂地块总规和控规用地性质不一致的原因，是厦岗片区控规编制时新版总规还没有审批，必须按照旧版总规为基础进行编制，旧版总规中康年地块以工业用地为主。新版总规编制时间在厦岗片区控规审批之后，在编制时对旧版总规进行了必要调整。新版总规修编中，按照各社区区内平衡的原则，厦岗片区缺少5公顷规划绿地指标，经社区提出相关规划绿地调整方案，调为规划绿地的范围包括有康年厂地块。长安镇的新版总规有效时间为2016-2030年，于2015年开始修编，2017年1月获得市政府审批通过。另查明，康年公司于2002年11月25日在香港登记成立，陈国峰拥有100%的股权。陈国峰于2012年3月1日与李葵兴签订《股权转让协议》，约定陈国峰将康年公司100%的股权转让给李葵兴。后双方因股权转让产生争议而提起仲裁，广州仲裁委员会于2014年12月9日作出（2013）穗仲莞案字第1043号裁决书裁决如下：1.陈国峰与李葵兴在裁决送达之日起十个工作日内共同办理康年公司的变更登记手续，将康年公司所有股权变更登记至李葵兴名下，并同时办理东莞长安厦岗康年喷油铸模厂因股权转让所需变更登记的所有手续。李葵兴在完成上述变更登记手续当天向陈国峰支付剩余股权转让款4577088元；2.陈国峰应于裁决书送达之日起十个工作日内向李葵兴移交康年公司及东莞长安厦岗康年喷油铸模厂的经营管理权、所有财产。陈国峰应保证转让的股权及附带权益未设定任何（包括但不限于）留置权、抵押权及其他第三者权益或主张……等。在案件审理过程中，本院根据康年公司的财产保全申请，作出（2018）粤1972民初1136号民事裁定书，并依据该裁定书查封了着落与东莞市厦岗社区龙源街10号围墙外侧建筑物（即案涉土地的地上建筑物）及使用权。李国华提出执行异议，请求解除对该建筑物的查封。本院作出（2018）粤1972执异152号执行裁定书，裁定驳回李国华的异议请求。以上事实，有《有偿租赁土地使用权协议书》两份、《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》、（2017）粤1972执1912号之一执行裁定书、补办产权申请表、（2013）穗仲莞案字第1043号仲裁裁决书、厦岗经联社的回复函、东莞市国土资源局回复函两份、东莞市规划管理所关于康年厂地块用地性质证明的回复、康年地块控规图、康年地块总规图、东莞市规划管理所关于对广东省东莞市第二人民法院协助调查函的回复、现金支出证明单（租金收据）、房地产咨询报告、照片、报警回执、拨打110的通话记录、信访事项不予受理告知书、阳光热线问政平台的举报、投诉内容及本院开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案中，案涉土地属于农民集体所有，根据东莞市国土资源局的复函，案涉土地符合土地利用总体规划，属城镇建设用地。根据东莞市规划管理所的回复，在原告康年公司与厦岗村委会于2001年5月22日签订《有偿租赁土地使用权协议书》时，案涉土地是被规划为一类工业用地的。因我国相关法律规定对农民集体所有的建设用地使用权的流转并未严格禁止，原告康年公司与厦岗村委会于2001年5月22日签订的《有偿租赁土地使用权协议书》及原告康年公司与被告李国华于2002年8月1日签订的《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》，均未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。故对被告李国华提出的反诉请求宣告该两份合同无效的诉请，本院予以驳回。关于被告李国华是否需要向原告支付拖欠的租金及原被告双方签订的租赁协议是否可以解除的问题。康年公司主张李国华的租金仅支付至2013年11月份，李国华辩称在2014年1月份仍然有交纳租金，但未能提交证据证明，本院不予采信。根据李国华提交的现金支出证明单，本院认定李国华自2013年12月开始未向康年公司交纳案涉土地的租金。李国华辩称康年公司的原股东陈国峰免除了李国华的租金，但未能提交证据证明，本院不予采信。李国华拖欠租金已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，康年公司要求解除双方签订的租赁协议及李国华支付拖欠的租金的诉讼请求应当予以支持。康年公司通过起诉向李国华提出解除合同，李国华于2018年1月25日收到应诉材料，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本院认定康年公司与李国华于2002年8月1日签订的《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》于2018年1月25日解除。按照康年公司与李国华双方签订的合同约定，土地租金按每平方米每月3元计算，李国华须在每月15日前付清当月的租金，土地租金每5年递增一次，增幅为10%。李国华辩称一直按照7200元/月的标准支付租金，康年公司未提出异议并出具收据表示认可，应当视为双方以实际履行的行为变更了协议书中关于租金部分的约定，一致认可租金按照7200元/月的标准计算，康年公司对此不予确认，李国华未能提交其他证据佐证双方对租金标准的合同内容协商一致作出变更，故本院对李国华的抗辩意见不予采纳。被告李国华应支付从2013年12月起至合同解除之日即2018年1月25日的租金给康年公司，其中2013年12月至2017年7月按照8817.27元/月、2017年8月至2018年1月25日按照9699元/月的标准计算，共计444276.65元。李国华未按期支付租金，康年公司诉请按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金，符合《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，本院予以支持，故李国华应支付2013年12月至2018年1月份租金的逾期付款违约金给康年公司，其中2013年12月至2017年7月按照8817.27元/月、2017年8月至2018年1月25日按照9699元/月的标准计算本金，从应交租金的当月16日起算至付清之日止。关于康年公司诉请李国华支付2002年8月至2013年11月的租金差额，李国华抗辩称康年公司的该诉讼请求已过诉讼时效。康年公司在2018年1月16日提起诉讼，未有证据证明康年公司在此前曾向李国华主张过权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，康年公司该项诉讼请求的诉讼时效已经届满，本院对该诉讼请求予以驳回。关于康年公司要求李国华归还案涉租赁物、支付解除合同后至归还租赁物的占有使用费及李国华要求康年公司赔偿地上建筑物的损失、不能正常使用厂房的租金损失的反诉请求，因案涉土地上的地上建筑物未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，该建筑物是否能够补办手续、房屋合法性问题有待行政部门认定，待行政主管部门处理后，才能确定康年公司与李国华的上述财产权益关系。故对于康年公司要求李国华归还案涉租赁物、支付解除合同后至归还租赁物的占有使用费及李国华要求李国华赔偿地上建筑物的损失、不能正常使用厂房的租金损失的反诉请求，本案中不作处理，待行政主管部门进行处理后，当事人可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第八条、第十八条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告康年喷油铸模公司与第三人东莞市长安镇厦岗股份经济联合社于2001年5月22日签订的《有偿租赁土地使用权协议书》及原告康年喷油铸模公司与被告李国华于2002年8月1日签订的《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》为有效合同；二、确认原告康年喷油铸模公司与被告李国华于2002年8月1日签订的《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》于2018年1月25日解除；三、判令被告李国华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告康年喷油铸模公司支付2013年12月起至合同解除之日即2018年1月25日的租金共计444276.65元；四、判令被告李国华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告康年喷油铸模公司支付2013年12月至2018年1月份租金的逾期付款违约金（其中2013年12月至2017年7月按照8817.27元/月、2017年8月至2018年1月25日按照9699元/月的标准计算本金，从应交租金的当月16日起算至付清之日止）；五、驳回原告康年喷油铸模公司的其他诉讼请求；六、驳回被告李国华的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9354元，由原告康年喷油铸模公司承担1348元，被告李国华承担8006元；反诉诉讼费16120元被告李国华已预交，本院予以退回。保全费3297元，由被告李国华承担。如不服本判决，原告康年喷油铸模公司可在判决书送达之日起三十日内，被告李国华可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李佩玲人民陪审员  李少华人民陪审员  李子聪二〇一九年六月二十八日书 记 员  麦玉贞麦葵芳叶倩莹