吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0106民初1393号 原告（反诉被告）：刘洪君，男，1963年4月25日生，汉族，住长春市绿园区。 委托代理人：张国东，北京昂晟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙福江，男，1967年1月6日生，住长春市二道区。 被告：吉林省中润地产发展有限公司，住所地长春市绿园区。 法定代表人：曲驰，经理。 委托代理人：王宝森，男，1973年2月6日生，汉族，该公司员工，住长春市绿园区。 原告（反诉被告)刘洪君与被告（反诉原告)孙福江、被告吉林省中润地产发展有限公司（以下简称中润地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘洪君及其委托代理人张国东，被告（反诉原告）孙福江，被告中润地产公司的委托代理人王宝森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘洪君向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与一被告之间的购房协议有效。2、依法判令被告协助原告办理房屋产权登记。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2006年5月10日,一被告孙福江的父亲孙某(已去世)与二被告签订《住宅房屋补偿安置协议书》,协议约定二被告安置给孙某房屋两处。2006年7月24日,原告与孙福江(孙某)签订《购房协议》,协议约定,一被告将X室(协议中是中润小区4号楼了单元713室)，建筑面积37.85平方米的房屋卖给原告，总价格68000元。原告办理产权时,一被告必须积极配合乙方出具有关证件。现原告已经在该房屋内居住了10年，该房屋已经具备办理产权登记条件，但被告至今不予以配合。为维护原告的合法权益，根据我国《合同法》以及《民事诉讼法》的有关规定,特依法向人民法院起诉，恳请法院依法判决。 被告孙福江辩称，一、被告与原告没有签定“购房协议”，被告没有委托孙某代签《购房协议》，该《购房协议》应认定无效。二、原告明知土地登记户名为被告，诉争房屋是该土地上拆除安置房屋,故意与孙某签订《购房协议》涉嫌恶意串通，侵害被告财产权利，协议应认定无效。三、《购房协议》第6条“房款付款方式:双方签字后，乙方一次付给甲方房款”,原告不认识被告,原告也没有向被告给付房款。四、被告向法院提出反诉，请求原告返还被告房屋。 被告中润地产公司辩称，我们可以配合原告。 反诉原告孙福江向本院提出诉讼请求：1、依法判决《购房协议》无效;2、被反诉人向反诉人返还诉争房屋;3、被反诉人承担本案诉讼费、反诉费。事实与理由：2006年7月24日，被反诉人（本案原告）与案外人孙某（本案被告父亲)签订《购房协议》,将反诉人(本案被告)名下土地拆迁补偿房屋卖给反诉人，并未按合同约定履行给付反诉人房款。反诉人认为,被反诉人与案外人的行为，已经构成恶意串通,侵害反诉人合法权益,值得注意的是,被反诉人明知土地是反诉人名下，孙某没有委托授权，且未向反诉人交付房款的情况下，被反诉人起诉反诉人,被反诉人涉嫌虚假诉讼，故反诉人请求法院支持反诉人请求。 反诉被告刘洪君辩称，1、反诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。购房协议系双方真实意思表示，真实合法有效，购房款已经给付完毕，购买房屋系通过中间人介绍，签订合同后即支付购房款，如原告至今尚未支付购房款，反诉人怎么可能让原告一直实际居住并占有使用该房屋长达12年，并未主张权利，故一被告的的主张与事实不符，在原告按协议起诉主张权利后反诉人才提出反诉请求，明显违反诚实信用原则。 被告中润地产公司述称，我方无异议。 经审理查明，案外人孙某(已去世)系被告孙福江的父亲，2006年5月10日，吉林省中润地产发展有限公司(甲方)与孙某(乙方)签订《住宅房屋补偿安置协议书》，主要内容是：甲方在规划范围内建设中润家园小区，需拆除乙方住宅房屋两处，甲、乙双方就乙方住宅房屋补偿事宜达成协议如下:一、乙方两处住宅房屋无《房屋所有权证》，只有《国有土地使用证》，甲方安置给乙方住宅房屋两处，原建筑面积部分甲方不向乙方收取成新差价款。二、甲方安置给乙方的房屋,其中一处建筑面积30.40平方米,安置到××楼，双方结清各项费用后，乙方应交甲方3400元，乙方先办理入住手续，待办理产权时一并结清。三、另一套的住宅房屋待中润三期工程回迁时给乙方安置，安置时甲方向乙方支付18个月过渡补助费。四、本协议一式三份，甲、乙双方及拆迁实施单位各持一份。 2006年7月24日，孙福江（孙某）作为甲方与刘洪君(乙方)签订《购房协议》，约定:甲方现有X室房屋一套，面积37.85m2，该房屋为回迁户，原土地证面积为30.40m2，土地证户名为孙福江。甲方与乙方经过协商一致，达成如下协议:1、甲方同意将现有37.85m2房屋卖给乙方，总价格人民币陆万捌仟元整。2、甲方在与中润地产发展有限公司办理回迁时所欠的人民币叁仟肆佰元整由乙方刘洪君付清。3、乙方在办理产权时,甲方必须积极配合乙方出据有关证件。4、办理产权的一切费用由乙方自行负责，甲方不予负责。5、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字后生效。6、房款付款方式:双方签字后，乙方一次付清甲方房款。协议落款甲方签字处注明：“孙某代孙福江”。协议签订后，刘洪君向孙某交付了购房款，孙某将房屋拆迁安置补偿协议及房屋交给原告刘洪君，刘洪君在该房屋一直居住至今。另查明，双方的《购房协议》中约定的××区，实际中润地产公司交付的××区，孙某向原告交付的××区。 另查明，拆迁安置补偿协议中体现的被拆迁的两套房屋中的30.40平方米的房屋未办理房屋所有权证书，但办理了土地使用权证书，土地登记审批表中体现土地使用者为孙福江，土地使用面积为30.40平方米，建筑面积30.40平方米。 以上事实、有《住宅房屋补偿安置协议书》、《购房协议》、土地登记审批表、水电费票据、证人证言、各方当事人的陈述等证据，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案诉争的房屋为拆迁安置房，被拆迁的老房屋未取得房产证，该房屋的土地登记审批表中虽记载土地使用人为被告孙福江，但针对该房屋的《住宅房屋补偿安置协议书》是孙某与被告中润地产公司所签订，孙某持该拆迁补偿协议书与原告进行房屋的买卖交易，刘洪君基于此，有理由相信孙某是在孙福江的授权下出售房屋，刘洪君已经按约支付了诉争的房屋的房款并且已经实际入住该房屋十余年，属于善意、有偿取得，其对房屋的合法权益应当得到保护。孙福江认为其父亲孙某在出卖该房屋时没有经过其同意，主张该买卖合同无效缺乏相应的法律依据。案涉房屋买卖合同并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定及行政法规的强制性规定，应为有效合同，对反诉原告孙福江主张合同无效，本院不予支持。因合同有效并已实际履行，反诉原告孙福江要求返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。鉴于涉案房屋已具备办理产权登记手续的条件，故对于原告刘洪君要求被告孙福江和中润公司协助原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告刘洪君与被告孙福江(孙德江代签)于2006年7月24日签订的《购房协议》有效； 二、被告孙福江、吉林省中润地产发展有限公司于本判决生效之日立即协助原告刘洪君办理房屋产权登记； 三、驳回反诉原告孙福江的反诉请求。 本诉的案件受理费1500元，由被告孙福江负担；反诉费750元，由反诉原告孙福江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  刘忠亮 人民陪审员  孙 琳 人民陪审员  杨淑清 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  张 波