广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0704民初688号 原告：江门市江海区鸿恩物业管理中心，住所地：江门市江海区外海科苑西路1号3幢A01。 投资人：余永玖，女，1976年9月21日出生，住广东省深圳市福田区， 委托诉讼代理人：刘泽沛，广东中古律师事务所律师。 被告：李周良，男，1977年7月22日出生，汉族，住湖南省涟源市， 原告江门市江海区鸿恩物业管理中心与被告李周良租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘泽沛到庭参加诉讼。被告李周良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、原告没收被告所交的29264元保证金；2、判令被告立即支付原告承包租金108563.9元（从2018年6月1日至2018年12月31日租金114576元及物业管理费5180元；2018年5月25日至2018年12月31日水电费23023.9元）及其违约金30000元，合计172779.9元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月19日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定：一、被告承包鸿恩物业管理中心二期一号成品仓第一层78、79，第二层78、79A号，建筑面积496平方米商铺经营湘菜馆；二、承包期限：从2013年9月19日起至2016年9月16日止；三、承包费用及缴纳办法：被告第一层首年承包费按每月40元/平方米计算，总建筑面积248米，每月承包费9920元；第二年承包费按45元/平方米计算，每月承包费11160元；第三年承包费按50元/平方米计算，每月承包费12400元；第二层首年承包费按每月19元/平方米计算，总建筑面积248米，每月承包费4712元。其它费用：物业管理费740元/月，公共水电费平摊，租户水电费按实际用量承担。缴纳办法：被告应当每月25日前向原告缴纳下月承包费及其它费用，如不按期缴纳上述之各项承包费用，则每延误一天，按应缴纳总额5‰支付违约金，违约金从应缴纳承包款及费用截止之日后的第一天计算。签订合同后，被告应在三日内向原告缴纳29264元的保证金，合同期满后，被告承包费及其它费用均清算完毕并迁出后三个月内，原告如数退还履约保证金。合同期限内，被告如提前终止合同，保证金不予以退还；若被告连续两个月不能足额支付合同约定的应缴款项，保证金不予以退还等等。原告依约将鸿恩物业管理中心二期一号成品仓第一层78、79，第二层78、79A号，建筑面积496平方米商铺交付给被告承包，被告也付了保证金29264元，本合同期满后，被告继续租赁该商铺，至2018年10月底才私自搬离。被告仅支付至2018年5月31日止的租金和2018年5月24日止的水电费，按合同约定，被告应于每月25日前交下一月的租金、水电费和管理费，但时至今日，被告一直拖欠原告从2018年6月1日至2018年12月31日租金114576元及物业管理费5180元，2018年5月25日至2018年12月31日水电费23023.9元,合计：142779.9元。由于被告的违约行为给原告造成巨大经济损失。现原告根据有关规定特向法院提出上述诉讼请求，请依法判决。 被告缺席，没有答辩，也没有提供证据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据及其主张的事实，本院认定如下： 根据原告提交的江国用（2009）第301279号国有土地使用权证，位于江门市××地地××、××为××、图××（××）的土地使用权人为林胜安，该地地类（用途）为工业用地，使用权面积为S13624平方米，使用终止日期为2057年6月28日。 根据原告提交的粤房地权证江门字第××号房地产权证，坐落在江门市××××幢全部的房屋房地产权属人为林胜安，建筑面积为4767.77平方米。 根据原告提交的其与林胜安签订的《租赁合同》、林胜安出具的《证明》，2011年4月25日，甲方（资产所有方）林胜安与乙方（租赁方）原告签订租赁合同，合同约定：甲方将位于江门市江海区××科苑××幢，面积约20000平方米租给乙方使用，租赁期限10年，从2011年5月1日至2021年4月30日，每月租金为140000元，租金包括物业管理费、治安费、卫生费等。在本案诉讼期间，林胜安于2019年5月28日出具证明，确认原告与被告李周良签订的租赁合同中约定由李周良承包的江门市鸿恩物业管理中心二期一号成品仓第1层78、79，第二层78、79A商铺是2011年4月25日，其与原告签订租赁合同约定由原告向其承租江门市××××幢（粤房地权证江门字第××号）物业的一部分；确认其同意原告在上述租赁合同约定的租赁期限内，将上述物业转租、分租给李周良使用。 根据原告提交的其与被告李周良签订的《租赁合同》，原告（发包方、甲方）与被告李周良（承包方、乙方）签订租赁合同，合同约定：被告承包鸿恩物业管理中心二期一号成品仓第1层78、79，第二层78、79A商铺，建筑面积496平方米，用于经营湘菜馆;承包期限3年，从2013年9月19日起至2016年9月16日止;乙方第一层首年承包费按每月40元/平方米计算，总面积为248平方米，承包费用合计每月人民币9920元；第二年承包费用按45元/平方米，承包费合计每月人民币11160元；第三年承包费按50元/平方米，承包费合计每月人民币12400元。（2）第二层承包费按每月19元/平方米计算，总建筑面积为248平方米，承包费用合计每月人民币4712元;乙方同意向甲方支付19840元作为甲方前期装修费，该费用在任何情况下甲方不作退还;物业管理费按740元/月，公共水电费由商户平摊，租户水电费按实际用量计算由乙方自行承担;乙方应在每月25日前向甲方缴纳下月承包费及其他费用，如乙方不按期缴纳上述之各项承包费用，则每延误一天，按应缴纳总额5‰支付违约金。违约金从应缴纳承包及费用截止之日后的第一天计算；合同签订后，乙方应在三日内向甲方缴纳29264元的保证金，合同期满后，乙方承包费及其它费用均清算完毕并迁出后三个月内，甲方如数退还履约保证金。合同期内，乙方如提前终止合同，保证金不予退还；若乙方连续两个月不能足额支付合同约定的应缴款项，保证金不予退还；乙方未按合同规定交纳押金、租金、管理费、水电费等其他费用，逾期不超过一个月的，每逾期一天，甲方有权按逾期款的5‰收取滞纳金，逾期超过一个月的，甲方有权解除本合同；合同到期五日内乙方既不续签，又不及时办理撤场手续，甲方除依照前款收取费用，对商品受损失的，不承担损害赔偿责任。逾期20天未撤走，甲方处理乙方商品，以弥补甲方损失等。 根据原告提交的NO.0001875、NO.0001826、NO.0001827、收据，原告于2013年8月12日收到被告78、79A商铺保证金29264元，78、79A商铺装修费19840元，78、79A商铺2013年9月19日至2013年10月18日租金及物业管理费15372元。 根据原告提交的七份商铺通知单，原告于2018年5至11月出具七份商铺通知单，通知被告李周良交纳2018年6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月的租金、管理费，租金、管理费均为16368元/月、740元/月。通知被告李周良交纳2018年5月的水费344元、电费3186.5元，2018年6月的水费379元、电费3997.7元，7月的水费374元、电费4337元，8月的水费384元、电费4273.3元，9月的水费517元、电费5231.4元。七份商铺通知单上均说明，发通知单后当月5号前交款，如过期交款者按总金额每天加收滞纳金千分之五。 被告李周良缺席对上述证据的质证，本院通过庭审围绕证据的真实性、合法性以及对待证事实的关联性进行审查。经庭审核证，原告提交的证据内容真实，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院依法予以采信。上述证据能证明：1、坐落在江门市××××幢全部的房地产权属人为林胜安，建筑面积为4767.77平方米。原告与林胜安于2011年4月25日签订租赁合同，合同约定：林胜安将位于江门市江海区××科苑××幢，面积约20000平方米租给原告使用，租赁期限10年，从2011年5月1日至2021年4月30日；2、原告与被告李周良签订租赁合同，合同约定：被告承包鸿恩物业管理中心二期一号成品仓第一层78、79，第二层78、79A商铺，建筑面积496平方米，用于经营湘菜馆;承包期限3年，从2013年9月19日起至2016年9月16日止;第一层首年承包费9920元/月；第二年承包费11160元/月；第三年承包费月12400元/月。（2）第二层承包费4712元/月;被告向原告支付19840元作为前期装修费，该费用在任何情况下甲方不作退还;物业管理费按740元/月，公共水电费由商户平摊，租户水电费按实际用量计算由被告自行承担;被告应在每月25日前向原告缴纳下月承包费及其他费用，如不按期缴纳上述之各项承包费用，则每延误一天，按应缴纳总额5‰支付违约金。违约金从应缴纳承包及费用截止之日后的第一天计算；合同签订后，被告向原告缴纳29264元的保证金，合同期满后，被告承包费及其它费用均清算完毕并迁出后三个月内，原告如数退还履约保证金。合同期内，承租方如提前终止合同，保证金不予退还；若承租方连续两个月不能足额支付合同约定的应缴款项，保证金不予退还；3、在本案诉讼期间，林胜安于2019年5月28日出具证明，确认原告与被告李周良签订的租赁合同中约定由李周良承包的江门市鸿恩物业管理中心二期一号成品仓第1层78、79，第二层78、79A商铺是2011年4月25日，其与原告签订租赁合同约定由原告向其承租江门市××××幢（粤房地权证江门字第××号）物业的一部分；确认其同意原告在上述租赁合同约定的租赁期限内，将上述物业转租、分租给李周良使用；4、原、被告签订的租赁合同至2016年9月16日届满之后，被告继续使用租赁合同约定的租赁标的物；5、被告已于2013年8月12日向原告交付履约保证金29264元，前期装修费19840元；6、原告于2018年5至11月出具七份商铺通知单，通知被告李周良交纳2018年6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月的租金、管理费，租金、管理费均为16368元/月、740元/月。通知被告李周良交纳2018年5月的水费344元、电费3186.5元，2018年6月的水费379元、电费3997.7元，7月的水费374元、电费4337元，8月的水费384元、电费4273.3元，9月的水费517元、电费5231.4元。七份商铺通知单上均说明，发通知单后当月5号前交款，如过期交款者按总金额每天加收滞纳金千分之五。 在本案诉讼期间，原告确认上述租赁合同签订后，原告已将合同约定的租赁标的物交付给被告李周良使用；上述租赁合同至2016年9月16日届满之后，被告继续使用租赁合同约定的租赁标的物，双方同意按原租赁合同继续履行，租金按16360元/月，管理费按740元/月计算，水电费按实际使用量按原合同约定计算；原告确认其已将上述七份商铺通知单送交被告，被告只向其交纳了2018年5月的水费344元、电费3186.5元。2018年6月至12月的租金共为114576元、物业管理费共5180元，2018年6月至9月水费1654元、电费的17839.4元至今未付。原告确认被告在2019年的春节前已迁出上述租赁标的物，原告已于2019年的春节后收回上述租赁标的物。对此，被告李周良未以任何形式提出抗辩，也没有提供反驳证据予以反驳。 本院认为，本案涉及原、被告之间租赁合同法律关系的纠纷。被告李周良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告提交的证据进行质证及对原告提出的诉讼请求进行抗辩的权利。 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告签订的租赁合同虽然约定被告承包鸿恩物业管理中心二期一号成品仓第一层78、79，第二层78、79A商铺，建筑面积496平方米，用于经营湘菜馆，承包期限3年，第一层首年承包费9920元/月，第二年承包费11160元/月，第三年承包费月12400元/月，第二层承包费4712元/月。但根据原告提交的收据及商铺通知单，原、被告在履行合同过程中是原告向被告提供租赁合同约定的标的物，被告按租赁合同约定向原告交纳租金。原、被告之间履行上述租赁合同的民事行为符合租赁合同法律关系的构成要件，应认定原、被告之间形成租赁合同法律关系。 《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”原、被告签订的租赁合同，约定原告将向物业权属人林胜安承租的物业租赁给被告经营，并且已获物业权属人林胜安的许可。据此，应认定原、被告签订的租赁合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。各方当事人均应依约履行合同义务。原告已履行约定的义务，将租赁标的物交付给被告使用。 《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在本案诉讼期间，原告确认上述租赁合同至2016年9月16日届满之后，被告继续使用租赁合同约定的租赁标的物，双方同意按原租赁合同继续履行，租金按16360元/月，管理费按740元/月计算，水电费按实际使用量按原合同约定计算。据此，应认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。在本案诉讼期间，原告确认其已将上述七份商铺通知单送交被告，被告只向其交纳了2018年5月的水费344元、电费3186.5元。2018年6月至12月的租金共为114576元、物业管理费共5180元，2018年6月至9月水费1654元、电费17839.4元至今未付。原告确认被告在2019年的春节前已迁出上述租赁标的物，原告已于2019年的春节后收回上述租赁标的物。对此，被告李周良未以任何形式提出抗辩，也没有提供反驳证据予以反驳。据此，应认定被告欠原告2018年6月至12月的租金共为114576元、物业管理费共5180元，2018年6月至9月水费1654元、电费17839.4元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，被告李周良应支付2018年6月至12月的租金共为114576元、物业管理费共5180元，2018年6月至9月水费1654元、电费17839.4元给原告。 上述租赁合同约定承租方每月25日前向出租方缴交下月租金及其他费用，如逾期，则每延误一天，按应缴纳总额5‰支付违约金。被告逾期交纳租金、物业管理费、水电费，根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应承担违约责任。上述租赁合同约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，有可能过分高于被告违约给原告造成的损失，原告主张权利时对此作出调整，请求被告支付违约金30000元没有超出合理范围。本院予以支持。 上述租赁合同约定，合同签订后，被告向原告缴纳29264元的保证金，合同期满后，被告承包费及其它费用均清算完毕并迁出后三个月内，原告如数退还履约保证金。合同期内，承租方如提前终止合同，保证金不予退还；若承租方连续两个月不能足额支付合同约定的应缴款项，保证金不予退还。上述租赁合同于2016年9月16日届满之后，被告继续使用租赁合同约定的租赁标的物，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。据此，被告交纳的29264元的履约保证金，在原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期的前提下，被告已交纳的29264元的履约保证金，已转为被告履行该不定期合同的履约保证金。被告从2018年6月开始逾期没有交纳租金、物业管理费、水电费，原告有权不予退还履约保证金29264元给被告。 综上所述，原告的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。被告李周良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李周良于本判决发生法律效力之日起七日内支付租金114576元、物业管理费5180元，水费1654元、电费17839.4元以及违约金30000元，合共169249.4元给原告江门市江海区鸿恩物业管理中心； 二、被告李周良已经交付的保证金29264元归原告江门市江海区鸿恩物业管理中心所有。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4330.66元，适用简易程序减半收取2165.33元，由被告李周良负担。原告已预交的案件受理费2165.33元，由本院予以退回；被告李周良应向本院补缴案件受理费2165.33元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 员 黄佩贤 二〇一九年六月十日 法官助理 严筱凤 书 记 员 施兆勤