广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤民申12032号再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：吴楚坤，男，汉族，1969年12月13日出生，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：钟麒，广东渠源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凌，广东渠源律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审上诉人)：汕头经济特区中望房产开发有限公司。住所地：广东省汕头市金砂东路国际商业大厦28楼A单元。法定代表人：吴晓南。委托诉讼代理人：陈炯生，广东粤威律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐英鹏，广东粤威律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：汕头经济特区华平贸易有限公司。住所地：广东省汕头市金砂东路106号国际商业大厦D座10D房。法定代表人：龚建平。再审申请人吴楚坤因与被申请人汕头经济特区中望房产开发有限公司（下称中望公司）、一审被告、二审被上诉人汕头经济特区华平贸易有限公司（下称华平公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省汕头市中级人民法院(2017)粤05民终894号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。吴楚坤向本院申请再审，请求撤销汕头市中级人民法院(2017)粤05民终894号民事判决并改判驳回中望公司的上诉请求，维持汕头市龙湖区人民法院(2017)粤0507民初162号民事判决，本案一、二审诉讼费用由中望公司承担。事实与理由如下：（一）华平公司已实际付清涉案房产的购房款，是涉案房产实际所有人，二审判决认定华平公司合作新城市中心X座整幢与事实不符。1、1993年6月8日，华平公司与中望公司签订《汕头经济特区“新城市中心”房屋买卖合同书》，约定华平公司以13817638.8元价格向中望公司购买新城市中心X座楼房30套房产。中望公司也将该房屋买卖合同书作为证据提交，证明其认可与华平公司存在关于新城市中心X座楼房30套房产买卖合同的事实。签订合同之后，华平公司支付了全部价款购房款。自1994年2月2日至1995年4月14日止，华平公司先后11次向中望公司支付13858385.16元的购房款。华平公司支付的数额包含了相应的税费及其他费用，与《汕头经济特区“新城中心”房屋买卖合同书》的数额吻合，中望公司已自认华平公司支付了11份收款收据所体现的金额，华平公司已实际付清涉案房产的购房款，也印证了涉案房产为华平公司所有的事实。2、二审判决认定华平公司与中望公司是合作X座整幢房地产没有任何法律依据和事实依据。首先，中望公司提交的证据7、证据9、证据10等真实性无法确认，根本无法证明华平公司购买X座整幢房产。其次，如前所述，中望公司已经提供《汕头经济特区“新城市中心”房屋买卖合同书》自认华平公司购买30套房产的事实，而中望公司一直无法提供相应的购房合同或其他依据证明华平公司购买X座整幢房产，甚至连补充协议都没有，显然与常理不符。且中望公司提供的收款收据更是错漏百出，部分进账单的付款人根本不是华平公司。二审判决仅依据中望公司收取华平公司购房款凭据认定华平公司购买X座整幢显然错误。（二）中望公司与华平公司签订的《协议书》存在恶意串通，损害第三人利益，应当认定无效。中望公司收回X座1A、1B、1C、1D、7B、7C、7D、11C、11D单元没有事实依据和法律依据，华平公司实际占有涉案房产。1、二审判决依据《协议书》认定中望公司是因汕头国际商业大厦D座合作项目的销售及结算问题而将X座1A、1B、1C、1D、7B、7C、7D、11C、11D单元从华平公司收回，但中望公司没有提供双方的合作合同证明存在合作项目的事实。《协议书》第二项约定“甲方同意乙方……协助乙方办理乙方名下物业的转名手续”，中望公司没有提供证据证明存在登记在华平公司名下的房产。第三项约定“甲、乙双方同意将其名下物业入伙费用及管理费欠款人民币贰佰零陆万捌仟玖佰柒拾元肆角肆分”，以及第四项的转名费，中望公司同样没法提供相应的转账汇款凭证证明。可见《协议书》除了中望公司收回上述房产之外，其他约定双方根本没有履行，可见协议书上所述的华平公司欠中望公司楼款尾数、物业入伙费等事实是虚假的，是为了收回上述房产而捏造的。更加重要的是，协议书与附件一、欠据也相矛盾，欠据系传真件，明显与常理不符；收回上述房产按基价计房款也没有任何确认。也就是说，协议书的内容本身自相矛盾，与其他证据自相矛盾，中望公司未能举证证明华平公司结欠其相应的款项，也未能提交证明双方签订的协议书已实际履行或中望公司与华平公司存在其他合作项目的依据，在没有其他证据相互印证的情况下，不足以证明中望公司的事实主张。2、中望公司从华平公司收回上述房产并由自己占有使用没有事实依据。中望公司连最基本的上述房产水电费缴费票据都不能提供。根据《汕头经济特区“新城市中心”房屋买卖合同书》，华平公司并没有向中望公司购买国际商业大厦X座7楼、11楼的房产，国际商业大厦X座7B、7C、7D、11C、11D不属于华平公司所有，中望公司如何处置与本案无关，不能据此证明涉案房产已由中望公司收回。而关于涉案房产，中望公司根本无法提供任何证据证明其实际占有及使用。（三）二审判决认定涉案房产为中望公司所有且由中望公司实际占有使用缺乏法律依据和事实依据。1、1993年6月8日中望公司与华平公司签订《汕头经济特区“新城市中心”房屋买卖合同书》及华平公司全额支付购房款后，当时不动产物权的变更不以登记为生效要件，而实际上涉案房产已实际交付华平公司使用，涉案房产已归华平公司所有。中望公司作为涉案房产的出卖人，已经全额收取了购房款项，并已将房产实际交付给买受人即华平公司，亦负有根据合同约定协助办理产权变更登记的义务，涉案房产现总确权登记仍在中望公司名下，系中望公司没有履行过户登记的义务，二审判决却把因此造成的恶果强行让没有过错的再审申请人承受，这显然不合理。2、中望公司在二审期间提交其与张某某2015年6月30日签订的关于出租汕头市XXX路XXX号国际商业大厦X座12X单元的租约的证据，没有在一审举证期间提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款规定，该证据不属于二审新证据，依法不应采信。且中望公司是涉案房产的建筑单位，是名义上的权属人，又是涉案房产的物业管理单位，中望公司完全可以越过华平公司，在其不知情的情况下，与第三方签订另外的租约。再者，二审判决没有查明张某某是什么人，与中望公司存在什么关系，存在审查不明的情况。且该证据更无法证明除12X单元之外其余涉案房产被中望公司占有使用，二审判决据此就认定所有涉案房产被中望公司占有使用是错误的。3、华平公司于1995年3月6日向中行龙湖支行出具不可撤销抵押书，自愿以其拥有的房产（即涉案房产）作为抵押物，向银行办理抵押贷款，华平公司的抵押行为符合当时法律规定，依照程序得到中行龙湖支行的同意从而获得贷款。上述事实经(2016)粤0507执异16号执行裁定书、(2015)汕龙法执字第761-1号、第761-2号执行裁定书、(2014)汕龙法民四初字第80号民事判决书等查明认定。涉案房产系中望公司与华平公司金融不良债权追偿纠纷一案确认的抵押物，再审申请人依法有权申请执行涉案房产。法院据此查封该房产，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定。中望公司不具有足以阻却涉案房产执行的实体权利，其要求中止对讼争房产执行的主张，于法无据，不应支持。本案再审审查期间，吴楚坤向本院提交《补充意见》，称：中望公司与华平公司签订的《协议书》存在恶意串通，损害第三人利益，为无效合同。中望公司收回涉案房产没有事实依据和法律依据。在一审开庭审理过程中，中望公司提出当时华平公司与其签订《房屋买卖合同》等文件是为了让华平公司能凭借涉案房产作为抵押物顺利贷款，也就是说中望公司是知悉并同意华平公司向银行抵押贷款。在华平公司已实际付清涉案房产的购房款，并实际占有涉案房产的情况下，当时的法律环境也不要求抵押不动产必须进行抵押登记，中望公司明知30套房产已被抵押，仍向华平公司收回涉案房产的行为明显是恶意串通的，严重损害第三方（即中行龙湖支行及后续债权人）的利益。在此情况下，中望公司是不能也无权与华平公司协商收回涉案房产。根据《合同法》第五十二条规定，中望公司与华平公司签订的《协议书》应当认定无效，中望公司无权收回涉案房产，涉案房产应当属于华平公司所有。退一步讲，即使完全按照中望公司的主张，其同样无权收回涉案房产。中望公司为涉案房产的开发商，基于让华平公司取得贷款，而与华平公司签订《房屋买卖合同》，故其已经确认同意华平公司行使涉案房产的抵押权。根据中望公司所述，华平公司向中望公司支付的款项是付还涉案房产的购房款，但该款项的数额也与《房屋买卖合同》约定的付款金额吻合，对当时的债权人银行而言，在华平公司提供《房屋买卖合同》、足额的购房款票据和《不可撤销抵押书》的情况下，基于信任中望公司与华平公司，有理由相信华平公司已向中望公司购买涉案房产并付清所有房款而向华平公司发放贷款。因此，债权人已取得涉案房产的抵押权，系抵押权人，且该抵押权系经中望公司确认的，中望公司无权不经债权人同意就擅自收回涉案房产。而且，再审申请人认为，在保护第三人利益的角度上考虑，华平公司与中望公司已经签订《房屋买卖合同》且支付足额购房款，支付的购房款也没有明确对应具体房产，且中望公司同意华平公司行使抵押权，应当视为华平公司与中望公司的房屋买卖合同关系成立，华平公司付清购房款取得涉案房产并完成抵押贷款，至于华平公司与中望公司购买其他多少房产，以及是否足额支付中望公司其他购房款，应当由华平公司与中望公司另行解决，不得因华平公司和中望公司的过错损害第三人的利益。中望公司答辩称：（一）华平公司并未实际付清涉案房产的购房款，并非涉案房产的实际所有人。二审判决认定华平公司向中望公司购买的房产不止《房屋买卖合同书》涉及的30套，华平公司支付给中望公司合计13858385.16元（合计11笔）的购房款单据并非华平公司付清涉案房产购房款的依据，认定事实清楚，与客观事实相符。首先，华平公司与中望公司于1993年6月8日签订的涉案30套房产的《房屋买卖合同书》，只能证明华平公司曾向中望公司购买涉案房产。至于华平公司于1994年2月2日至1995年4月13日期间向中望公司支付的合计13858385.16元（11笔）的购房款，二审判决已清楚查明并非针对包括涉案30套房产。具体情况如下：华平公司分别于1994年2月2日至1995年4月13日期间向中望公司支付了合计13858385.16元（11笔）的购房款，该款虽与中望公司与华平公司于1993年6月8日签订的购买30套房产的《房屋买卖合同书》的约定总金额13818638.80元接近，但从付款时间、具体每笔付款金额来看，与合同约定完全无法对应：1、上述30套房产的《房屋买卖合同书》附录二约定“华平公司需于签订合同同时（即1993年6月8日）付楼价的30%即RMB4145291.64元”，而吴楚坤提供的11笔购房款中最早的一笔支付于1994年2月2日、金额为150万元；2、上述30套房产的《房屋买卖合同书》附录二约定“华平公司需于入伙通知书发出后14天内付清楼价余款，即RMB1381763.88元”，而吴楚坤提供的11笔购房款中最后的一笔支付于1995年4月14日（新城市中心X幢竣工验收时间为1995年9月28日，中望公司没有也不能向华平公司发出入伙通知书）、金额为68万元；等等。很明显，无论从时间上还是金额上，吴楚坤提供的1l笔购房款均与上述30套房产《房屋买卖合同书》的约定不一致。也就是说，包括上述30套房产的购房款并不能证明已经付清。而从一、二审判决查明的中望公司与华平公司1996年8月15日签订的《协议书》的记载可轻易得出这样的结论：华平公司向中望公司所购楼房（双方合作的全部楼房，远不止30套）的房款在通过协议约定回收X座1A、1B、1C、1D;7B、7C、7D;11C、11D九个单元（其中1B、1C、1D包括在上述30套房产中）之前是尚未付清的。也就是说，有关华平公司所购楼房（包括上述30套房产在内）的部分房款并未付清的事实，中望公司与华平公司早于1996年8月也进行过确认的。因此，华平公司并未实际付清涉案房产的购房款，更不可能是涉案房产的实际所有人。其次，中望公司未能提供直接的合作协议证明华平公司原拟购买新城市中心（即国际商业大厦）X幢全幢，原因在于中望公司与华平公司是以口头约定的方式约定了新城市中心（即国际商业大厦）X幢全幢的合作，而在具体合作过程中，中望公司再根据华平公司的付款情况以及华平公司的需求出具相应楼房的买卖合同（这种做法也符合汕头当时市场交易的惯常操作），中望公司一审提交的证据7“《原汕头经济特区华泰企业公司支付部分房款明细》（附银行进账单及收款收据）”、证据9“华泰公司1996年6月7日发给原告的传真函件”、证据10“1996年8月15日签订的《协议书》及相关附件”等证据相互印证，足以证明华平公司向中望公司购买的楼房远不止上述《房屋买卖合同书》涉及的30套，而系合作新城市中心X幢全幢。（二）中望公司与华平公司于1996年8月15日签订的《协议书》不存在任何恶意串通、损害第三人利益的情形。中望公司收回X座1A、1B、1C、1D;7B、7C、7D;11C、11D九个单元合法有据。同时，吴楚坤并非实际占有过涉案房产。首先，吴楚坤称涉案房产由其实际占有，没有任何事实根据，涉案房产自始至终由中望公司占有及使用，至今也是如此。其次，关于1996年8月15日签订的《协议书》的问题。如前所述，双方前有口头约定、后有合作事实，才有了后续的《协议书》作进一步约定。同时，中望公司与华平公司的合作不是简单地把华平公司所购房产过户至华平公司名下，而是根据华平公司的指示将其所购房产直接过户至向华平公司购买的第三方名下（这也就是为什么《房屋买卖合同书》涉及的30套房产中，除底层部分涉案房产外，其余各套均已实际登记至第三方名下的原因），本案中涉案的12X号房，二审判决正是基于这样的原因认定属于可以执行的华平公司的财产。所以说，1996年8月15日签订的《协议书》正是符合客观事实的关键证据，不存在任何恶意串通、损害第三人利益的情形，不仅没有自相矛盾，而且也只有这份《协议书》才能合理解释一切的证据所证明的事实。至于吴楚坤提出中望公司没有提交涉案房产的水电费票据以及无法提供任何证据证明实际占有及使用的问题，中望公司答复人认为，中望公司系涉案房产的开发企业，涉案房产的水电费是连同其他未出售和出租的房产一起支付的，更而况涉案房产除了12X号单元出租以外（水电费由承租人负责），其他都是作为停车使用或闲置的；而在施工单位竣工验收的时候，中望公司所开发的所有房产都归开发企业实际占有及使用，除非因出售而交付给购买人。所以在吴楚坤没有任何证据证明中望公司将涉案房产移交给华平公司的情况下，涉案房产当然是作为开发企业的中望公司实际占有及使用。（三）二审判决认定涉案房产为中望公司所有且由中望公司实际占有使用，合法有据。首先，吴楚坤称实际上涉案房产已实际交付华平公司使用，没有任何事实根据。涉案房产自始至终没有交付给任何购房人使用的情形，而由于1996年向华平公司收回上述九个单元（因此也不存在中望公司应履行过户登记义务的可能），中望公司也并未再对外销售，故仍由中望公司管业，个别出租给第三方使用，这是不争的事实。其次，关于中望公司占有及使用涉案房产的事实，如前所述，12X号单元出租的证据仅仅辅助证明，在此不再赘述。第三，关于吴楚坤称涉案房产为抵押物的说法，更是颠倒黑白。不管是(2016)粤0507执异16号执行裁定书、(2015)汕龙法执字第761-1号、761-2号执行裁定书，还是(2014)汕龙法民四初字第80号民事判决书，均没有任何关于涉案房产为债权抵押物的认定。事实上，吴楚坤之所以在执行程序中提供该合计13858385.16元（11笔）的购房款单据和1993年6月8日签订的《房屋买卖合同书》，是由于其在受让原债权人银行对华平公司的债权后，在银行移交的档案中发现华平公司关于实施30套房产的《房屋买卖合同书》及附随的该11笔购房款单据等财产线索。而该财产线索之所以一并存放于档案中，是因为华平公司此前试图用上述30套房产的《房屋买卖合同书》及金额累加后相近的付款凭证作为抵押物向银行借款，故其在向中望公司向其出具的合计3200多万元的单据中挑选出与30套楼房购房款金额接近的11张单据作为上述30套房产的付款凭证提供给银行。而恰恰由于华平公司实际上并未付清该30套房产的全部购房款，中望公司作为开发企业未向其出具购房款付清等资料加以证明，银行不予认可华平公司将上述30套房产作为抵押物的有效性，没有以上述30套房产作为抵押物批准华平公司的借款申请。最后，由于银行并未将上述30套房产的《房屋买卖合同书》及相关的付款凭证退还华平公司，故相关的申请资料因此留存于银行的档案中并因此移交给了吴楚坤。至于吴楚坤在《补充意见》中提出中望公司在“明知30套楼房已被抵押，仍向华平公司收回讼争房产的行为是恶意串通的，严重损害第三方的利益”、“债权人已取得讼争房产的抵押权，系抵押权人”等说法，同样基于其臆想提出的，不符合客观事实。除了上述的理由外，在吴楚坤取得执行依据的(2014)汕龙法民四初字第80号民事判决书中，原债权人银行也并未就任何抵押财产主张过任何抵押权利，不存在原债权人银行为抵押权人的事实。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院认为：本案系案外人执行异议之诉。根据再审申请人吴楚坤的再审请求及理由，本案审查的焦点问题是中望公司是否对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价中优先支付，人民法院可以查封、扣押、冻结。”经查，一审法院在执行（2014）汕龙法民四初字第80号民事判决一案过程中，裁定查封位于汕头市XXX路10X号国际商业大厦X幢底层第10X-10X、11X-11X、12X-13X号房产。中望公司对上述执行裁定提出执行异议，主张上述第10X-10X、11X-11X、12X-13X号房产登记在其名下，其为上述房产的所有权人并已出租他人作为仓库、车位使用，其中第12X号房为配电房。因此，中望公司是否对上述房产享有足以排除强制执行的民事权益，应依照上述司法解释规定予以判定。上述第10X-10X、11X-11X、12X-13X号房产仍登记在中望公司名下，如华平公司已经支付全部购房款并实际占有，则应认定中望公司对上述房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。如华平公司并未支付全部购房款，则应认定中望公司对上述房产享有足以排除强制执行的民事权益。从涉案《房屋买卖合同书》及11笔的购房单据分析，《房屋买卖合同书》约定的购房款与11笔购房单据不能一一对应。上述证据不足以证明华平公司已经支付全部的购房款或者部分购房款。另外，吴楚坤也未能举证证明华平公司实际占有使用上述房产。因此，现有证据证明中望公司对上述房产享有足以排除强制执行的民事权益。吴楚坤应对华平公司已经支付全部购房款之事实承担举证不能的后果。上述房产中的第12X号房产为配电房，属于公共设施，涉及楼房全体业主的公共利益，依法不能执行。二审判决认定第10X-10X、11X-11X、12X、12X-13X号房产不得执行，依据充分，并无不当。至于第12X号房产，因中望公司承认已出售给华平公司，二审判决认定该房产属于华平公司向中望公司购买，认定事实清楚。另外，吴楚坤主张涉案房产系华平公司向银行提供的抵押物，但经查（2014）汕龙法民四初字第80号民事判决对此事实并未确认，吴楚坤也无提交上述房产办理抵押登记的证据。故吴楚坤的上述主张，缺乏事实依据。综上，再审申请人吴楚坤的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回吴楚坤的再审申请。审判长  陈良军审判员  王 庆审判员  陈可舒二〇一九年六月十日书记员  黄凯容