重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初23298号 原告：重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区业主委员会，住所地重庆市渝北区鸳鸯北路16号。 负责人：何仕名，主任。 委托诉讼代理人：罗劲松，重庆市綦江区通惠法律服务所法律工作者。 被告：重庆丰源房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区美专校街66号(鑫隆达大厦)A座15-5#，统一社会信用代码915001037688739333。 法定代表人：章清海，董事长。 委托诉讼代理人：邱明哲，重庆龙行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱添，重庆龙行律师事务所律师。 第三人：重庆市人居物业管理有限公司，住所地重庆市江北区红砂碛27号1幢6-4，统一社会信用代码91500105795894422R。 法定代表人金鑫，董事长。 委托诉讼代理人：张德海，重庆通安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏锟豪，男，1983年11月20日出生，系公司员工。 原告重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区业主委员会（以下简称丰源丽景业委会）与被告重庆丰源房地产开发有限公司（以下简称丰源公司）、第三人重庆市人居物业管理有限公司（以下简称人居物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年11月1日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰源丽景业委会主任何仕名及其委托诉讼代理人罗劲松，被告丰源公司的委托诉讼代理人邱明哲、邱添，第三人人居物业公司的委托诉讼代理人张德海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丰源丽景业委会向本院提出诉讼请求：1、确认原告享有位于重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区幼儿园和物管用房归小区全体业主共有；2、被告向原告支付从2009年至2018年幼儿园和物管用房租金3950700元（其中幼儿园用房租金为334.05万元，具体构成为2009年的测算租金为850平方米×26元/平方米/月×12月=26.52万元；2010年测算租金为850平方米×27.5元/平方米/月×12月=28.05万元；2011年测算租金为850平方米×29元/平方米/月×12月=29.58万元；2012年测算租金为850平方米×30.5元/平方米/月×12月=31.11万元；2013年测算租金为850平方米×32/平方米/月×12月=32.64万元；2014年测算租金为850平方米×33.5元/平方米/月×12月=34.17万元；2015年测算租金为850平方米×35元/平方米/月×12月=35.7万元；2016年测算租金为850平方米×36.5元/平方米/月×12月=37.23万元；2017年测算租金为850平方米×38元/平方米/月×12月=38.76万元；2018年测算租金为850平方米×39.5元/平方米/月×12月=40.29万元。合计334.05万元。物管用房租金为61.02万元，具体构成为2009年测算租金70平方米×55元/平方米/月×12月=4.62万元；2010年测算租金70平方米×60元/平方米/月×12月=5.04万元；2011年测算租金70平方米×65元/平方米/月×12月=5.46万元；2012年测算租金70平方米×70元/平方米/月×12月=5.88万元；2013年测算租金70平方米×75元/平方米/月×12月=6.3万元；2014年测算租金70平方米×80元/平方米/月×12月=6.72万元；2015年测算租金70平方米×85元/平方米/月×12月=7.14万元；2016年测算租金70平方米×90元/平方米/月×12月=7.56万元；2017年测算租金70平方米×95元/平方米/月×12月=7.98万元；2018年测算租金36平方米×100元/平方米/月×12月=4.32万元，以上物管用房租金合计61.02万元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月26日经重庆市渝北区鸳鸯街道办事处批准成立，作为重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区全体业主代表。2005年1月4日，以重庆现代家庭服务公司为甲方，以丰源公司为乙方签订《联合建房协议书》一份，约定双方合作建设重庆市经济技术开发区鸳鸯组团D58、D59号（现重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区鸳鸯北路16号丰源丽景住宅区）约111亩地块开发建房。根据重庆现代家庭服务公司与被告的约定，涉及到小区的物管房、幼儿园、设备房（含设备）均为小区业主共有财产。但被告却擅自将小区幼儿园房屋的产权确认在被告名下，并将其出租，收取了租金3340500元。将物管用房的底楼临街部分用于出租，收取了租金610200元。在小区业主委员会成立以后，多次要求被告向原告支付租金，但遭到被告拒绝。故原告起诉来院。 被告丰源公司辩称，1、原告未举示充分证据证明其提起本案诉讼经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，其不是本案适格主体，无权就本案争议事项提起诉讼；2、小区物业用房已实际归属业主共用，在“共同投资”完成之后依法可属全体业主共有。现有部分业主并未足额缴纳物业用房的“共同投资”款，按照“谁投资谁受益”的原则，在欠费业主将所欠的共建公摊费用足额缴纳之后，物管用房依法属于全体业主共有。根据建设部颁布的《房屋登记办法》第三十一条的规定，小区物业用房无须办理产权登记证书，原告要求“确认”为业主共有无法律依据；3、小区幼儿园房屋权属应待所附条件即“共同投资”完成之后，应属丰源公司与部分业主共有，原告所谓“确认之诉”不能成立；4、我方仅收取了36平方米物管用房租金合计111340元，原告要求我方向其交付幼儿园、物管用房租金395万余元没有根据，其诉讼请求不能成立；5、原告起诉主张2015年9月30日之前的物业用房租金收益，已超过法定诉讼时效期限，其诉讼请求依法不受法律保护。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。 第三人人居物业公司述称，1、原告诉讼主体不适格，其未举示业主大会的相关决议来委托原告提起本案诉讼；2、本案的幼儿园租金是幼儿园与第三人签订的租赁合同，租赁合同包含物管费，按照第三人与被告所签订的前期物业服务合同的约定，案涉幼儿园的物业管理费按照商业标准是按照2元/平方米/月收取，幼儿园在物业管理服务区内，并且享受了第三人提供的物业服务，应当缴纳物业费。因此即便原告要求返还收益成立，也需要将幼儿园物管费扣除之后，剩余的部分来返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对重庆市业主委员会备案申请表、重庆丰源房地产开发有限公司回函、（2012）渝一中法民终字第02673号民事判决书、补充协议书、房地产权证、幼儿园租赁合同、缴费说明、商铺租赁合同5份、收据27张、照片1张、（2012）渝一中法民终字第04064号民事判决书、档案查询结果4份，因当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对业主委托书，被告虽不认可其真实性，但并未举示相反的证据予以推翻，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月24日，原告丰源丽景业委会填报《重庆市业主委员会备案申请表》，向重庆市鸳鸯街道办事处申请业委会备案。该申请表载明丰源丽景小区总建筑面积177988.17平方米，业主总数1376人，物业服务企业为人居物业公司。 2005年1月4日，以重庆现代家庭服务公司为甲方，以丰源公司为乙方签订一份《联合建房协议书》，约定双方合作建设重庆市经济技术开发区鸳鸯组团D58、D59号约11亩地块开发建房。2006年7月8日，以重庆现代家庭服务公司为甲方，以丰源公司为乙方又签订了《补充协议书》，约定甲方受1162户的共同委托，于2005年1月4日与乙方签订了《联合建房协议书》，该协议书签订后得到了双方的自觉履行，联建项目“丰源丽景”工程已经启动。该协议第四条约定：公共建筑的建设费用和设施设备费用等（包含：幼儿园用房、物管用房等），由甲乙双方共同投资，进入公摊面积，产权归甲乙双方所代表的业主共同所有，利益由业主共享。公摊面积由甲乙双方共同委托法定测绘机构测定。公摊面积的造价依照适用性收益原则按房屋包干价分摊。该协议第五条约定：乙方存量房是指“丰源丽景”项目中由乙方出资建设的房屋，包括：“丰源丽景”1-12号楼临街门面房、除甲方所属职工认购1162套住房外其余部分房屋（不含公共建筑部分）、13号楼整幢楼房（含地下停车场和地上停车位）。乙方存量房由乙方自行承担建设费用和有关税费，并享有全部处置权和收益权。 庭审中，原、被告双方认可本案争议的物管用房建筑面积946平方米，为三层。本案争议的幼儿园于2009年11月16日登记至被告丰源公司名下，房屋建筑面积848.38平方米。 2009年9月，重庆市人居物业管理有限公司作为出租方（甲方）、重庆北部新区英才坊幼儿园作为承租方（乙方）签订了一份《幼儿园租赁合同》，主要载明：甲方受本物业法定产权人丰源公司的委托，对丰源丽景小区幼儿园进行管理，甲方将坐落在丰源丽景小区的幼儿园（占地面积852.4平方米）出租给乙方承办幼儿园，租赁期共15年，甲方从2009年9月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2024年8月30日。合同到期后双方可续签。第四条约定，从2009年9月1日至2010年8月30日为装修空置期，租赁费减免；2010年9月1日至2012年8月31日为试运行期，一切费用自理之外，每年交12000元房屋使用费。2012年9月1日开始，一个对年收取租赁费36000元，2013年一个对年38000元；2014年一个对年40000元。2015年60000元，以后各年度租赁费以上年为基础按国家物价指数每年递增5%。从2012年9月起乙方每半年支付一次租赁费给甲方。以上所称租赁费均包含物业管理费，甲方不得另行征收。 2018年12月，重庆两江新区英才幼儿园出具《缴纳说明》，载明幼儿园每年的租金金额、支付方式与《幼儿园租赁合同》中的约定一致，均是由幼儿园向人居物业管理有限公司缴纳，交纳的租金中含有物管费，幼儿园向人居物业缴纳方式为每半年缴纳一次。 对于《幼儿园租赁合同》和《缴纳说明》，原告陈述，案涉小区幼儿园产权登记在丰源公司名下，《幼儿园租赁合同》也载明人居物业公司受丰源公司委托对小区幼儿园进行管理，故人居物业公司出租幼儿园的行为是受被告丰源公司的委托进行的，租赁也应当由人居物业公司交付给了丰源公司，故丰源公司应向我方支付幼儿园租金。对于《缴纳说明》，我方认为出租价格低于市场价格，故租金价格应按市场价格确定。被告丰源公司陈述，案涉小区为集资建房，人居物业公司是联建办安排的，幼儿园由物管公司出租是联建办确定的，与我方无关，原告称人居物业是受我方委托将幼儿园出租不属实，人居物业公司是独立的法人，其应对自己出租幼儿园的行为承担责任，人居物业公司收取的幼儿园租金也没有交付给我方。至于幼儿园租金的高低是出租方和承租方协商的结果，原告主张按市场价格支付租金无法律依据。第三人人居物业公司陈述，我方与幼儿园签订租赁合同属实，当时是基于被告丰源公司欠我方物业费，被告丰源公司就委托我方与幼儿园签订租赁合同，收取的费用用于被告丰源公司欠第三人的物管费，同时该租赁合同本身租金就包含了物管费，首先要满足物管费，剩余的才是租金。幼儿园租金是一直由我方收取，收取后未交付给被告，幼儿园面积为852.4平方米，按2元/月/平方米计算，每月物管费1704.8元，一年的物管费为20457.6元，实际上租赁合同前几年的租金不够抵扣物管费，因此后边几年收取的租金来填充了前几年物管费差额部分。至于受丰源公司委托是双方口头委托，未形成书面委托，但幼儿园产权是登记在丰源公司名下，丰源公司从2009年至2017年1月23日我方撤离小区长达十年，其一直没有向我方要过租金，可从事实上推定我方受丰源公司委托出租幼儿园。 关于诉讼主体资格问题。原告丰源丽景业委会举示了《业主委托书》（19页），拟证明738户业主授权丰源丽景业委会提起本案诉讼。《业主委托书》上载明：各位业主：应部分业主要求，由业委会代表全体业主依法聘请律师追讨小区幼儿园的产权和租金、物管用房（门面）的租金、人居物业撤出时未移交的属于小区全体业主的公共收益。愿意的请在自家的房屋号后签字押印。经本院核实业主委托书上1-13栋共有716户签字（剔除重复签字22户）。丰源公司对《业主委托书》的真实性、合法性、关联性均不认可，认为丰源丽景业委会并未提供业主委托书上签字人的房产证，亦未提供证据证明签字人员与房产证上人一致，业主委托书不具备法律效力，不足以证明法律规定的“经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意”的标准。此外，业主委托书中13栋业主并未参与丰源丽景小区集资建房，系开发商单独开发，该栋业主对该项目不享有公共建筑权。1-12栋楼虽系集资建房，但该栋业主并未足额缴纳公建公摊费用，亦无权享有项目的公共建筑权。 关于诉讼主体资格问题，丰源公司举示了以下证据：1、2012渝一中法民终字第04064号生效判决书（网络打印），拟证明小区X栋X-3的业主名字为李炅子，而《业主委托书》上X栋X-3的业主名字为张永芳。丰源公司陈述，《业主委托书》存在签字人员并非业主的情形，除上述证据外，根据生效判决书查询，X栋X-6的业主叫严莉，而《业主委托书》上的业主名字为张英海；X栋13-X的业主叫袁杰，而《业主委托书》上的业主名字为姚明国；X栋X-5业主叫张婧，而《业主委托书》上的业主名字为刘光剑。原告丰源丽景业委会对此解释称《业主委托书》系房屋现业主的签名，丰源公司所称的生效文书载明的相应房屋的业主姓名与《业主委托书》载明的业主不一致有可能是由于房屋的出售导致业主变更。2、建设工程规划验收合格证，拟证明案涉小区规划面积为158744.6平方米，丰源丽景业委会举示的证据不能证明业主专用房面积已经超过了总面积半数以上，原告无权提起本案诉讼。该证据载明丰源丽景1-12号楼住宅、车库、物管用房、幼儿园的建设规模为158744.6平方米。丰源丽景业委会表示该证据真实性无法确认，且规划验收合格证上载明的是1-12栋的建筑面积，如包含13栋楼的建筑面积则总建筑面积为业委会备案登记申请表上载明的177988.17平方米。同时，丰源丽景业委会认为案涉小区房屋由丰源公司开发，其应当有整个小区专用和共有面积的记载，《业主委托书》上签字人员专用部分的面积是否超过了总面积半数以上，应由丰源公司承担举证责任，且整个小区没有面积特别大的户型，在人数过半的情况下相应的面积也应当会过半。 因丰源公司认为《业主委托书》存在签字人员并非业主的情形，并指出《业主委托书》上4户签名的业主与生效判决书载明的业主姓名不一致，本院责令丰源公司在庭审后10日内对《业主委托书》上签字人员并非业主的情形进行统计并提交书面情况说明，责令丰源丽景业委会庭审后10日内对丰源公司提出异议的签字人员的业主身份情况提供相应证据。后丰源公司未提交统计的情况说明，丰源丽景业委会补充提交《重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果》，拟证明X栋14-X的业主为张英海、7栋X-X的业主为姚明国；X栋X-5业主为刘光剑、X栋6-X的业主为张永芳，即丰源公司所称的《业主委托书》存在签字人员并非业主的情形不属实。此外，原告丰源丽景业委会还在第三次庭审中补充提交《业主委托书》14页，拟证明除之前举示的《业主委托书》（19页）外，又有210户业主签字同意提起本案诉讼。 关于幼儿园和物管房的权属问题，原告丰源丽景业委会举示了以下证据：被告丰源公司在2016年9月30日的《回函》，拟证明丰源公司认可案涉幼儿园和物管用房由小区全体业主共有。丰源公司在该《回函》提到：……2、物管房作为小区服务配套，供小区全体业主共同享用，与我公司跟江北供电局签署的专有供电设备设施捐赠协议一样，类属开发公司捐赠行为；你们可以自行按照有关规定去房交所办理物管房的产权到全体业主名下。幼儿园产权在我公司名下是基于当时没有业主委员会，咨询并征得房交所同意暂时办理在我公司名下。但因1-12号楼部分业主的全额房款并未全额缴纳给我公司（诉讼中），幼儿园的价值产权还不属于全体业主共同所有，因此，我们认为幼儿园的产权暂不能过户到全体业主的业主委员会名下。3、丰源丽景小区部分公共建筑物（比如地上停车位，我公司与五部门联建办协议有明确约定）按照谁投资谁受益的原则，部分公共建筑物的经营权和收益权，我公司已委托人居物业公司全权管理，对公共建筑物的收益双方并未办理分配结算。4、幼儿园由人居物业公司对外招商管理，英才坊幼儿园并未与我公司签订经营合同，其收益也未进行分配；（2012）渝一中法民终字第02673号民事判决书，拟证明被告丰源公司曾经向业主追索案涉小区房屋的公建公摊费，丰源公司认可案涉幼儿园和物管用房由小区全体业主共有。该判决显示丰源公司根据商品房买卖合同补充协议第二条“双方特别约定小区内规划建设的物管用房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预售成本费用，最后由重庆市五部门联合建房办公室审核后结算，多退少补”的约定诉请业主朱华政要求支付公建公摊费，最终法院认定联建办委托中煤研究所对“丰源丽景”小区的公建公摊费用进行审核后形成的《决算审核报告书》对朱华政在内的1162户业主具有法律效力，遂判决业主朱华政向丰源公司支付公建公摊费。 被告丰源公司对《回函》、（2012）渝一中法民终字第02673号民事判决书的真实性无异议，但认为根据联建协议，小区物管用房、幼儿园应“共同投资”，但有部分业主未足额缴纳该部分费用，未足额出资的业主无权享有该公共部分物权和收益，在欠费业主交清共建公摊费用之后，物管用房依法应当属于全体业主共有。同时，根据法律规定小区物管用房无须办理产权登记证书，丰源丽景业委会要求确认物管用房归业主共有无法律依据；幼儿园登记在丰源公司名下，现丰源丽景业委会要求确认幼儿园归业主共有亦无法律依据。 关于物管用房的租金。原告丰源丽景业委会举示了丰源公司（出租人）与黄中文（承租人）签订的《商铺租赁合同》5份、收据27张、租赁房屋的照片，拟证明被告丰源公司将案涉小区物管用房底楼门面出租给黄中文用于经营的事实。五份租赁合同显示丰源公司将丰源丽景门面出租给案外人黄中文使用，租期及租金分别为：2010年11月29日至2012年11月29日、1080元/月；2012年12月1日至2013年11月30日、1080元/月；2013年12月1日至2015年11月30日、1260元/月；2015年12月1日至2018年11月30日、1260元/月；2016年12月1日至2018年11月30日、1440元/月。收据上显示被告丰源公司基本上系按合同约定收取租金（其中2013年11月30日-2014年2月28日的租金按合同约定为3780元，但收据显示收取租金3600元；2014年3月1日-5月31日的租金按合同约定为3780元，但收据显示收取租金3600元）。此外，收据还显示丰源公司收取黄中文2018年12月1日-2019年5月30日的租金8640元。被告丰源公司对该组证据的真实性无异议，但认为原告丰源丽景业委会主张2015年9月30日之前的租金已经超过了诉讼时效，同时即便有部分收益，也应当由足额缴纳共建公摊费的业主来依法享有，其他人员无权享有该部分收益。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告的主体资格是否适格；2、案涉小区幼儿园和物管用房是否归小区全体业主共有；3、原告要求被告支付案涉小区幼儿园和物管用房的租金能否成立。 关于原告丰源丽景业委会的主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提起诉讼属于业主共同管理权利的其他重大事项，应经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会作为原告提起诉讼应经业主大会或者业主代表大会决议同意。本案中，业主委员会备案登记表载明丰源丽景小区业主总数1376人，总建筑面积177988.17平方米。从原告第二次庭审举示的《业主委托书》看，经统计业主委托书上1-13栋共有716户签字（剔除重复签字22户）同意由业主委员会代表全体业主提起本案诉讼，占比52.03%，若加上原告第三次庭审举示的《业主委托书》上210户业主的签名，则有926户业主签字同意由业主委员会代表全体业主提起本案诉讼，占比67.3%，达到了法律规定的“占总人数过半数的业主表决同意”。关于专有面积过半问题。虽然《业主委托书》并未载明签字业主所享有的专有面积数额，无法核定签字业主专用面积是否达到了总建筑面积的过半数。但考虑到案涉小区业主人数众多，而业主委员会系业主自治组织，业主委员会成员也并非专业法律人士，对其举证不能过于苛责，否则不利于业主委员会维护业主的合法权益，业主委员会所称“整个小区没有面积特别大的户型，在人数过半的情况下相应的面积也应当会过半”的意见具有合理性。相反，丰源公司作为小区的建设单位，对《业主委托书》上载明签字业主所享有的专有面积是否达到了总建筑面积的过半数应较为清楚，现其也未举示相反的证据证明《业主委托书》上签字业主所拥有专有部分面积未达到小区建筑物总面积的过半数，故本院对业主委员会所称“整个小区没有面积特别大的户型，在人数过半的情况下相应的面积也应当会过半”的意见予以采纳，即原告提起本案诉讼经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意，其有权提起本案诉讼。被告丰源公司关于原告并非适格主体，无权提起本案诉讼的意见，本院不予采纳。 关于幼儿园和物管用房产权。丰源公司与重庆现代家庭服务公司于2006年7月8日签订的《补充协议书》中约定：“公共建筑的建设费用和设施设备费用等（包含：幼儿园用房、物管用房等），由甲乙双方共同投资，进入公摊面积，产权归甲乙双方所代表的业主共同所有，利益由业主共享”。即案涉小区的物管用房、幼儿园用房作为小区公共建筑，由小区业主共同投资修建，纳入了小区公摊面积。根据上述约定及《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，案涉幼儿园和物管用房应属小区全体业主共有。同时，丰源公司在2016年9月30日的《回函》中陈述“物管用房作为小区服务配套，供小区全体业主共同享用”、“幼儿园产权在我公司名下是基于当时没有业主委员会，咨询并征得房交所同意暂时办理在我公司名下”，表明其认可案涉小区幼儿园及物管用房由小区全体业主共有，故原告要求确认重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区幼儿园和物管用房归小区全体业主共有，本院予以支持。被告丰源公司辩称幼儿园和物管用房产权系附条件所有，应待欠费业主足额缴纳共建公摊费用，即“共同投资”完成后才属于全体业主共有。本院认为，既然小区幼儿园及物管用房纳入公摊面积，由小区业主承担修建费用，根据约定和法律规定应属于小区全体业主共有，小区部分业主是否足额缴纳共建公摊费系另外的法律关系，并不影响业主对小区共有建筑享有所有权，故对被告丰源公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。 关于小区幼儿园的租金。原告丰源丽景业委会主张被告丰源公司擅自将小区幼儿园出租应就该事实承担举证责任。被告丰源公司举示的《幼儿园租赁合同》及缴费说明显示案涉小区的幼儿园系由第三人人居物业公司作为出租方出租给重庆两江新区英才幼儿园，租金也是由该幼儿园每年向人居物业公司缴纳。虽然《幼儿园租赁合同》租赁合同的抬头处有“甲方（即重庆市人居物业管理有限公司）受本物业法定产权人重庆丰源房地产有限公司委托，对丰源丽景小区幼儿园进行管理”的表述，但人居物业公司并无丰源公司委托其出租小区幼儿园的相关证据，人居物业公司也认可幼儿园的租金一直由其收取，未交给丰源公司，故依据现有的证据不能认定丰源公司擅自将小区幼儿园出租的事实，原告丰源丽景业委会要求被告丰源公司支付小区幼儿园2009年至2018年的租金334.05万元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于物管用房的租金。如前所述，物管用房，属于业主共有。被告丰源公司擅自将该房屋出租所产生的收益应当归全体业主共有。首先，原告丰源丽景业委会主张被告丰源公司将小区物管用房下的两个门面出租，应就该事实承担举证责任。从原告丰源丽景业委会举示的5份《商铺租赁合同》及收据可以看出，被告丰源公司自2010年11月29日起将36平方米的物管用房作为商铺出租至今，故该物管用房的租金收益应归全体业主共有。原告丰源丽景业委会主张70平方米的租金收益，但其未就70平方米物管用房出租的事实举示有效证据证明，本院不予采信。原告丰源丽景业委会主张2010年11月29日前的租金收益，但其未举示证据证明被告丰源公司在该日期之前存在将物管用房出租的事实，本院不予支持。其次，根据《商铺租赁合同》的约定，被告丰源公司将36平方米的物管用房作为商铺出租的租金收益合计为120240元（2010年11月29日至2018年11月30日的租金合为118800元，2018年12月份的租金为1440元）。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任”。本案中，被告丰源公司擅自将物管用房作为商铺出租，其租金收益应属全体业主共有。被告丰源公司并未举示证据证明其出租案涉物管用房支出了必要的成本，依法由其承担举证不能的不利后果，原告丰源丽景业委会请求被告丰源公司支付物管用房租金120240元，符合法律规定，本院予以支持，对原告此项诉请超出部分，本院不予支持。最后，原告丰源丽景业委会认为物管用房租金标准过低，要求被告丰源公司按同地段同类门面的市场租金标准支付租金收益无法律依据，且其主张的2009年至2018年期间每年的租金标准亦无证据证明，本院不予采纳。 关于诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案中，被告丰源公司擅自将物管用房作为商铺出租，所得的租金收益应属于公共收益，而对公共收益的处分属于业主“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应由全体业主决议确定。原告丰源丽景业委会于2016年5月24日才成立备案，其从此时起才能根据业主的授权代表全体业主就公共收益问题提起诉讼，故本案租金收益的诉讼时效期间应从丰源丽景业委会成立之日起计算，至本案起诉时即2018年11月1日，未超过三年诉讼时效期间。对被告丰源公司辩称2015年10月1日之前的物管用房租金收益权已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认位于重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区幼儿园和物管用房归丰源丽景小区全体业主共有； 二、被告重庆丰源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区业主委员会支付物管用房租金120240元； 三、驳回原告重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费82400元，依法减半收取41200元，由原告重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区丰源丽景住宅区业主委员会负担18722元，被告重庆丰源房地产开发有限公司负担22478元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  雷元亮 二〇一九年六月三日 书记员  龙 倩