江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初7897号原告：吴介明，男，1967年6月9日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：孙心远，江苏水城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，上海华浦律师事务所律师。被告：程永法，男，1976年2月28日出生，汉族，浙江省丽水市人，住浙江省丽水市莲都区。原告吴介明与被告程永法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案受理后，由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告吴介明的委托诉讼代理人李婷、被告程永法到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员王佩芬、王振华参加评议，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告吴介明的委托诉讼代理人孙心远、被告程永法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴介明诉称，2011年3月26日，原被告签订房屋租赁合同，被告租用原告的房屋，位于苏州市相城区黄桥街道张庄大道与张庄工业区一号路交叉口南大约50米。第一年房租为63000元。第一年租赁期到期后双方租赁关系继续，年租金变更为66000元，自2011年3月26日开始至2018年11月被告一直租用该房屋。2018年11月15日房屋腾空，2017年10月1日起至2018年11月15日期间的房屋租金，原告多次要求被告支付，被告拒绝，被告长期拖欠租金，已经严重违约，理应支付违约金。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告房屋租金，自2017年10月1日起，按照年租金66000元，计算至被告腾空房屋之日即2018年11月15日，租金为74250元；2、判令被告支付原告违约金11000元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。审理中，经本院释明后，原告变更第1项第二项请求为，要求被告支付自2017年10月1日起至2018年11月15日止，按66000元/年为标准计算的房屋占有使用费74250元。被告程永法辩称，被告没有结欠原告房租，原告所称所欠租金，双方已进行结算，并与征迁补偿款相抵扣，不存在拖欠问题。被告租用原告房屋时进行经营，并办理了工商执照，应当获得涉案房屋产生的拆迁补偿款：停业停产损失20810元、装修补偿损失33336元、房屋附着物补偿34808元、搬家补助费3127元，合计92081元；另搬迁工作需原、被告共同完成，故原告可得提前搬迁奖励费的一半。2018年10月31日，双方经协商，由原告一次性补偿给被告33226元，原告不再向被告主张租金。原告现主张租金或房屋使用费缺乏客观事实，且有悖契约精神。双方已协商一致解除租赁关系，且协议达成后，原告已依约向被告支付款项。故不存在被告有违约情形，被告拖欠原告租金，则在2018年10月30日双方达成协议时原告需向被告支付补偿款时，其完全可以将该款抵扣房租，而无须向被告支付。故原告依约向被告支付补偿款的行为显然更符合被告所陈述的事实，即2018年10月31日的协议系双方对租金及租赁房屋拆迁补偿的全部事宜一致协商后，原告进行履行的结果，双方权利义务均已履行完毕。综上，请求驳回原告的全部诉请。经审理查明，2011年3月26日，原、被告签订《租房协议》1份，约定被告向原告租用位于相城区间，租期为一年，自2011年4月1日至2012年3月31日；租金为63000元/年；水电费每月底由被告自行缴纳原告。协议另约定了其他双方权利义务等相应事宜。签约后，双方均按约履行。协议约定期限届满后，被告仍租用上述房屋经营超市，但原、被告约定自2012年4月1日起按66000元/年的标准收取租金。另查，2018年10月31日，原、被告签订《协议书》1份，内容为“出租方：吴介明(以下简称甲方)身份证：、承租方：程永法(绿叶超市)(以下简称乙方)身份证：。自2011.3.26开始至今乙方一直租用于甲方的房屋，位于苏州市相城区黄桥街道张庄大道与张庄工业区一号路交叉口南大约50米。因政府拆迁，甲乙双方协商如下：甲方一次性补偿乙方装修以及一切费用共计人民币叁万叁仟贰佰贰拾陆圆整(￥33226元)确认补偿完毕，乙方不得主张其他补偿款。租赁关系解除。乙方承诺2018年11月10日前搬离腾空房屋，若逾期未搬离腾空房屋，苏州市西华拆房公司有权拆除门窗及房屋，一切损失由乙方自行承担。付款方式：签协议之日起甲方一次性付清补偿乙方装修以及一切费用甲乙双方签名生效，不得反悔。”，原、被告分别在协议上签名确认。同日，原告即向被告转账支付了人民币33226元。审理中，双方确认，被告自2017年10月1日起未支付过房屋租金或使用费。审理中，原告明确涉案房无产权证书，也无相应合法建房批复。被告称对此不清楚。以上事实,由原告提供身份证明、人口信息、《租房协议》、《协议书》、付款凭证及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告称在2018年10月31日签订《协议》后，被告于2018年11月15日才搬离涉案房屋，但自2017年10月1日起的房屋使用费未付，故要求被告支付，因被告长期拖欠不付，系违约，故原告按2个月房租（使用费）标准计算违约金。经质证，被告称其于2018年11月13日左右搬离涉案房屋。称2018年10月31日原告叫被告至黄桥的苏州银行大厅，双方一致确认后签订协议，当时有拆迁公司的工作在，但不知为何人，签约后，原告即将33226多转给被告。如果被告结欠原告房租，原告就不会给被告款项。故认为协议中所载明的补偿款系已扣除了被告应付原告的房租后的数额。并称在此前双方曾到黄桥街道司法所协商，当时被告提出扣除租金后，原告再付被告50000元，但未协商成，10月31日双方达成一致，扣除租金后原告再付被告33226元。但无相应书面证据提供。被告另提供2018年6月21日，原、被告的电话通话录音资料1份，证明该日起其承租的房屋被停电，为此被告致电原告，原告也称清算过了，九个月房租都不算在里面。自该日被停电后，被告超市无法经营。经质证，原告认为在2018年10月31日签协议时，原告提出被告欠房租，但被告不肯付，故在协议中未写明，即未涉及房租；被告不到补偿不肯搬离，故原先付了补偿款。对被告的陈述不认可。对通话录音真实性无异议，但认为据此不能证明2018年10月31日的协议中所确认补偿款是已抵扣租金后的数额，坚持其主张；另认为当天电也不是原告停的电，应是村里停的电。审理中，经本院与黄桥街道司法所人员了解，其称当时原、被告确曾到司法所，但未作笔录，两人自行进行协商的，故对如何协商不清楚。本院认为，因涉案房屋无产权证书，也无合法的建房批复，故本院认定原、被告于2011年3月26日签订的《租房协议》无效。审理中，原、被告确认被告自2011年4月1日起向原告租用涉案房屋开设超市，且自2017年10月1日起未再支付房屋使用费的事实，本予以认定。原、被告就被告实际搬离涉案房的日期存在争议，但均未提供证据证实，依双方陈述，可认定至少至2018年11月13日前未搬离，但双方又认可自2018年6月21日起涉案房被停电，本认为被告租用涉案房屋子用于经营超市，停电至其经营行为影响巨大，被告称停电其无法继续经营的陈述，符合实际情况，应予认定，即自2018年6月21日起涉案房已不具有让被告开设超市的功能，无法满足原、被告就涉案房屋租赁关系约定的目的，自此日起不应再支付房屋使用费。故《租房协议》虽无效，但被告仍应支付房屋使用费，双方确认被告已付清了至2017年10月10日期日前的费用，故被告仍应支付自2017年10月1日起参照双方确认的66000元/年的标准计算至2018年6月20日的房屋使用费45833.33元。被告辩解其应付的自2017年10月1日起的租金（房屋使用费）已和被告应给付其因拆迁所得的各项补偿款相抵后，被告尚应给付其补偿款33226元，就此双方签订了《协议》约定，但《协议》所载内容均未涉及租金（房屋使用费），被告也未能提供其他充分证据证实，且原告对此否认，故本院认为被告的该辩解意见依据不足，本院碍难采信。《租房协议》无效，其约定内容无效，且自2012年4月1日起双方未再签订过其他有约定违约金的书面协议，故本院认为原告要求被告无能为力付以2个月房使用费为标准的违约金的请求，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及相关法律规定，判决如下：一、被告程永法于本判决生效之日起十日内给付原告吴介明房屋使用费人民币45833.33元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、驳回原告吴介明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1931元，由原告吴介明负担893元，被告程永法负担1038元（该款原告吴介明已自愿垫付，不再退还，由被告程永法于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴介明）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明人民陪审员  王佩芬人民陪审员  王振华二〇一九年六月二十八日书 记 员  吴 正