广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1890号原告：林璇，女，汉族，1979年1月24日出生，户籍住址：广东省佛山市禅城区，被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：广东省阳江市阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。两被告共同委托诉讼代理人：陈思，该公司员工。原告林璇诉被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河投资公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林璇、被告银河投资公司、月亮湾公司的共同委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林璇向本院提出诉讼请求：一、判令被告月亮湾公司退还多收的面积差异款2071元给原告；二、判令银河投资公司支付拖欠原告的租金30524元（从2018年6月1日起暂计至2019年5月31日共四个季度整，从2019年6月1日起的租金另行计算），并正常支付后续期限内每季度的租金；判令月亮湾公司承担连带责任、担保代付责任；三、判令被告向原告提供每个季度扣除的487.06元的交税证明，共10个季度，若被告无法提供交税证明，请法院判令被告退回原告多扣取部分；四、判令被告向原告支付第九季度（所属期限2017年12月-2018年2月）欠付的租金3691.95元；五、本案的全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请撤回第一、三项诉讼请求,并增加一项诉讼请求:请求计算租金的逾期付款的损失（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率50%的标准，从应付至之日起计算至付清租金之日止）。事实与理由：原告于2014年8月7日向月亮湾公司购买位于广东省阳江市阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾1栋702房的商品房（下称“该商品房”），并于2014年8月9日同日现场签订了两个文件：(1)原告与月亮湾公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2015080688）；(2)原告与月亮湾公司、银河投资公司签订了《月亮湾公寓租赁协议书》的三方协议书。按照原告与月亮湾公司于2014年8月9日签订的《广东省商品房买卖合同》的“第五条面积确认及面积差异处理”中约定“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为正负0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为正负0.6%以上（不含本数）至正负3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；……，面积差异百分比=[（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积]×100%”。2015年9月30日被告月亮湾公司交房时，以“产权登记面积增大”超过0.6%为由多收了原告2071元。原告让月亮湾公司提供“产权登记面积”增大的证据，月亮湾公司提供不了。直到2019年4月18日，原告从月亮湾公司领到该商品房的不动产权证书后，发现产权登记面积（即该商品房的不动产权证书上的专有建筑面积）为35.5平方米，并非月亮湾公司在交房时所提供的35.62平方米。实际的面积差异百分比=[（产权登记面积-合同约定计价面积）／合同约定计价面积]×100%=[(35.50-35.38)/35.38]×100%=0.34%，小于0.6%，符合《广东省商品房买卖合同》第五条1、的规定。故月亮湾公司应该将交房时多收的面积差异款2071元退还给原告。另外,按照2014年8月9日，原告就所购买的该商品房与月亮湾公司、银河投资公司签订的《月亮湾公寓租赁协议书》（下称“该协议书”），三方约定：1、原告将该商品房委托给银河投资公司进行统一的租赁经营管理，租期五年，起租时间为2015年12月1日起至2020年11月30日止；2、在该协议书有效期5年内，银河投资公司向原告每年支付租金为购房款的10%，五年租金总金额为152619元整，按照季度结算的方式支付给原告（每季度应该支付7631元）；3、在银河投资公司拖欠或拒付原告应得收益时，作为担保方的月亮湾公司有担保责任和义务代银河投资公司向原告支付原告应得的收益。4、该协议约定银河投资公司向原告每季度支付祖金为7631元，但实际上原告每期收到的租金只有7143.94，比协议约定金额少了487.06元，当原告对此提出质疑，被告的回复是交所得税。现原告要求被告提供交税证明，如果被告无法提供交税证明，请法院判被告退回每季度487.06元×l0个季度=4870.6元。5、该协议约定每季度银河投资公司向原告支付租金7631元的，但是第九季度（所属期限2017年12月-2018年2月）原告税后租金收益应该是7143.94元，但实际上原告只收到3451.99，被告欠付租金3691.95元。因此请法院判令被告向原告支付欠付租金3691.95。2015年12月1日至2018年5月31日，银河投资公司都有按照季度保持支付租金给原告，但银河投资公司从2018年6月1日开始至今未按照该协议书约定，按照季度向原告支付该商品房的租金，经原告向月亮湾公司和银河投资公司的多次催要，仍拖而未付。对于银河投资公司逾期支付租金的行为，月亮湾公司作为银河投资公司的债务共同体，应对银河投资公司逾期支付的租金承担连带责任、担保代付责任。被告银河投资公司、月亮湾公司共同辩称，一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告银河投资公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求l中的租金金额有误，应予纠正。二、因原来酒店管理公司拖欠租金及水电费后擅自退场，且原告也拖欠酒店管家费用，原告起诉要求支付经营收益没有依据。三、被告银河投资公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给被告带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，被告均无拒付或无故拖延支付的恶意。被告在2019年5月份支付了1663.68元,应当从原告诉请中扣减。本院经审理认定事实如下：2015年8月9日，原告林璇（买受人）向被告月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，并签订了《商品房买卖合同》。原告购买上述房产后，委托被告银河投资公司对上述房屋进行统一经营及管理。同日，原告林璇（乙方）、被告银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了《月亮湾公寓租赁协议书》，约定：委托物业概述：广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾1号楼702单元；建筑面积为47.16平方米；房款总价为305238元；委托期限：甲乙双方约定，本委托协议期限为五年；自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2015年12月1日起至2020年11月30日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延；委托条件：乙方需提供一定金额货币作为指定管理公司对该物业室内管理维护的服务费用，即按照3.5元/平方米/月的标准向甲方指定管理公司缴纳5年的管家服务费用。双方的权利与义务：担保方只对甲方应支付给乙方的租金承担担保责任，不承担其他责任；租金及结算方式：1.本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，5年租金总金额为152619元；该款项由银河投资公司按照交付时间2015年12月1日起计，按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方，每季度总金额为7631元整；4、经甲乙双方同意，甲方将乙方委托租赁物业交由专业物业管理公司进行管理经营；物业管理公司由甲方选定，乙方无异议；产权变更：1、乙方于本协议有效期内若要转卖或抵押、质押该物业或以其他形式对该物业设定担保的，应提前30天书面通知书甲方。甲方有权决定是否提前解除本协议。未经甲方及担保方书面同意，乙方不得转卖或抵押、质押该物业或以其他形式对该物业设定担保。否则，由此造成甲方、担保方的全部损失由乙方承担赔偿责任。2、甲方不提前解除本协议的，在办理房产过户手续之前，协议方及准新业主共同确认有关的账目，并签署确认书、本协议继续履行。协议方及准新业主就债权、债务的转移和分担书面确认并执行；违约责任：1、乙方应按照合同约定负担委托物业的修复、设施设备更换所需的费用，否则甲方有权将该费用自乙方应得收益中扣除。乙方拒绝修复、更换委托物业或委托物业内实施设备、物品导致安全事故发生的，乙方应承担相应责任。乙方拒绝履行上述义务，影响甲方正常经营的，甲方有权终止本协议，同时乙方应赔偿甲方损失。2、如因乙方无权处分委托物业、按揭断供，或其他可归责于乙方的原因致使委托物业遭查封、拍卖、抵押或其他影响甲方正常经营的情况发生，甲方有权单方终止本协议。由此而造成的损失由乙方承担；协议的终止、续签：2、若因不可抗力因素（台风、飓风、地震、火灾、泥石流、战争、暴乱等不可控制的原因）导致委托物业、设施设备和物品毁损或灭失的，任何一方不负担任何责任。不可抗力发生时导致本协议不能继续履行的，任何一方均有权单方解除本协议；担保方义务，在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。签订上述协议书后，原告将涉案房屋交由被告银河投资公司进行经营管理，因被告银河投资公司没有依约支付租金，原告诉至本院。庭审中，被告月亮湾公司表示同意承担保证担保责任。另外，原告与被告银河投资公司、月亮湾公司确认被告银河投资公司支付给原告2017年12月1日至2018年2月28日的租金3451.99元是扣减了原告应支付的管家服务费用3691.95元。被告向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》（纳税人：蔡建章，税款上所属时期：2018.1.1-2018.12.31）一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告。被告月亮湾公司提供《致业主的一封信》，承诺其作为担保方不可推卸担保责任，并向业主提出解决方案：凑集500万资金，根据业主各自的房屋收益比例，在2019年7月份分别支付给目前享受房屋收益的业主；在支付上述500万的基础上，对目前应享受房屋收益业主截至2019年6月份未收取的房屋收益，在2019年7月份起2年内支付给相关业主；对2019年7月份起业主房屋收益，继续按照业主签订的《月亮湾公寓租赁协议书》约定执行；被告银河投资公司提交声明，表示其在2019年5月份支付给原告的租金不在本案应付给原告的租金中进行扣减。本院认为：原、被告签订的《月亮湾公寓租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。协议书签订后，原告已按照合同约定将相关房屋交由被告银河投资公司进行经营管理，但被告银河投资公司并未能按照合同的约定履行支付2018年6月份以来的租金，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被告银河投资公司、月亮湾公司对于原告主张从2018年6月1日起计算不持异议。由于合同约定，按季度（三个月为一季度，一季度为一期）结算租金，截至本案法庭辩论终结之日（2019年6月21日）止，2018年6月1日至2019年5月31日的租金支付时间已届满，被告银河投资公司应支付该期间的租金给原告。原告根据合同约定按7631元主张每期租金，并无不当，本院予以采纳。从2018年6月1日计至2019年5月31日（4期），即7631元×4=30524元。此后的租金的支付时间尚未届满，原告可待租金产生后再主张。被告银河投资公司主张应按7%扣减其代原告支付的房产税及个人所得税税费再支付租金给原告，缺乏依据，本院不予采纳。因此，被告银河投资公司应支付租金30524元给原告。关于原告主张逾期付款损失的问题，由于被告银河投资公司没有按期支付租金给原告，确给原告造成一定利息损失，本院酌定逾期付款的损失以各期租金为基数，从各期租金应付之日起，按年利率6%的标准计算逾期付款损失至租金付清之日止支付给原告。因此，第一期租金的逾期付款损失以7631元为基数,从2018年9月1日起计算;第二期租金的逾期付款损失以7631元为基数,从2018年12月1日起计算;第三期租金的逾期付款损失以7631元为基数,从2019年3月1日起计算；第四期租金的逾期付款损失以7631元为基数,从2019年6月1日起计算。关于原告主张被告银河投资公司支付第九季度（2017年12月-2018年2月）尚欠租金3691.95元，根据合同约定，原告应支付相应管家服务费，而原、被告在庭审中已确认该款是扣除了的管家服务费，因此，原告向被告银河投资公司主张上述租金，缺乏理据，本院不予支持。被告月亮湾有限公司作为保证人，由于《月亮湾公寓租赁协议书》中没有约定保证方式，约定保证担保范围是涉案租金，被告月亮湾公司同意承担保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”，故被告月亮湾公司应对被告银河投资公司上述租金承担连带责任。原告已向本院撤回本案第一项和第三项诉讼请求，属其处分权利，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月1日至2019年5月31日止的租金30524元以及逾期付款损失给原告林璇（第一期租金的逾期付款损失以7631元为基数,从2018年9月1日起计算;第二期租金的逾期付款损失以7631元为基数,从2018年12月1日起计算;第三期租金的逾期付款损失以7631元为基数,从2019年3月1日起计算；第四期租金的逾期付款损失以7631元为基数,从2019年6月1日起计算，均按年利率6%的标准计至租金付清之日止）；二、被告广东东方月亮湾有限公司对上述租金承担连带清偿责任；三、驳回原告林璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费655元，由原告林璇负担71元，被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司共同负担584元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  许文华人民陪审员  关丽影人民陪审员  叶彩眉二〇一九年六月二十五日法官助理罗璐瑶书记员叶文斌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。