广东省湛江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤08民终1286号上诉人（原审原告）：谢涛，委托诉讼代理人：钟志鹏，广东意合律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫涵，广东意合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴川市新国基房地产开发有限公司，住所地吴川市人民路福泽豪苑203号，统一社会信用代码914408836964552729。法定代表人：何锦华，执行董事。委托诉讼代理人：李永忠，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何才兴，原审第三人：吴鸿才，上诉人谢涛因与被上诉人吴川市新国基房地产开发有限公司（以下简称“新国基公司”）及原审第三人吴鸿才商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2018）粤0883民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢涛的委托诉讼代理人钟志鹏、莫涵，被上诉人新国基公司的委托诉讼代理人李永忠、何才兴到庭参加诉讼，原审第三人吴鸿才经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢涛上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决新国基公司将位于吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区6号楼的2104房、2801房、2802房、2803房、2804房、2002房共6套立即过户至谢涛名下，并交付谢涛使用；三、判决解除谢涛与新国基公司就吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区6号楼的2101房、2102房、2103房、2201房、2403房、2503房、2603房签订的7份《商品房认购书》；四、判决新国基公司返还谢涛就2101房、2102房、2103房、2201房、2403房、2503房、2603房支付的购房款、契税、办证费、维修基金等共3712111元；五、判决新国基公司按2101房、2102房、2103房、2201房、2403房、2503房、2603房已支付购房款的一倍赔偿谢涛，数额为3712111元；六、判决新国基公司负担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、谢涛已经履行了付款义务，新国基公司亦向谢涛出具了收据予以确认，若新国基公司主张谢涛尚未履行付款义务应当对其出具收据一事给予合理解释并承担举证责任,且新国基公司从未向谢涛催收款项，亦未曾要求谢涛退还收据。1、谢涛已经履行了付款义务，新国基公司亦向谢涛出具了收据予以确认。新国基公司出具的收据不仅只有购房款收据，还有契税收据、维修基金收据、代收办证费用收据，收据载明的内容详细具体、数额巨大、手续完备，新国基公司作为房地产经营开发公司，应当熟悉商品房的交易惯例及交易流程，并能够预见出具上述收据所造成的法律后果。现新国基公司向谢涛出具收据，即是对谢涛已支付的款项一事进行了确认。2、在新国基公司已经出具收据的情况下，若新国基公司主张谢涛尚未履行付款义务，应承担相应的举证责任。一审法院在收据不违背任何效力性强制规定且新国基公司亦未给出合理解释的情况下，就否定了收据的效力，显然不当。3、谢涛与新国基公司签订《商品房认购书》以来，新国基公司从未向谢涛催收款项，亦未要求谢涛退还收据。可见，新国基公司主张谢涛尚未履行付款义务一事，并不属实。综上，谢涛在本案商品房买卖合同关系中的付款义务已经履行完毕。二、因吴鸿才与谢涛存在民间借贷纠纷，吴鸿才以涉案房产向谢涛抵债，而吴鸿才是否向新国基公司支付了购房款、以何种方式向新国基公司支付了购房款，均是吴鸿才与新国基公司之间的法律关系，与谢涛无关，亦不属于本案的审理范围。因谢涛与吴鸿才之间的民间借贷纠纷，吴鸿才以涉案房产向谢涛抵债，才发生谢涛受让涉案房产一事，并且谢涛已经与新国基公司完成了正式的房产交易手续。至于吴鸿才以何种方式向新国基公司支付了购房款，又或者是否已向新国基公司支付了购房款，是吴鸿才与新国基公司之间的法律关系，与谢涛无关。本案属于商品房销售合同纠纷，一审法院不仅将吴鸿才与新国基公司之间的法律关系作为本案的受理范围，还将举证责任归于谢涛，实属不当。三、谢涛与新国基公司签订的十三份《商品房认购书》，包含了涉案房产的权利所有人、基本情况、价款及支付方式等内容，已具备了《商品房买卖合同》的主要内容。1、谢涛与新国基公司签订的《商品房认购书》，涉及涉案房产的权利所有人、基本情况、价款及支付方式等问题。虽依据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该《商品房认购书》并未包含“交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任、双方约定的其他事项”的内容，但双方已能够通过该《商品房认购书》履行商品房买卖合同的主要义务，因此，涉案《商品房认购书》已具备商品房买卖合同的主要内容。且新国基公司还为谢涛出具契税收据、维修基金收据、代收办证费用收据，即便双方未签订正式的《商品房买卖合同》，但谢涛作为买方，其应承担的全部合同义务（即付款义务）已经完全确定，且履行完毕。综上，一审法院认定谢涛未履行付款义务且未与新国基公司签订商品房买卖合同是错误的。被上诉人新国基公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。原审第三人吴鸿才未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。谢涛向一审法院起诉请求：一、确认谢涛、新国基公司签订的13份《商品房认购书》合法成立并生效；二、判决新国基公司将其座落在吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区6号楼的2104房、2801房、2802房、2803房、2804房、2002房共6套房立即过户至谢涛名下，并交付谢涛使用；三、判决解除谢涛、新国基公司就吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区6号楼的2101房、2102房、2103房、2201房、2403房、2503房、2603房签订的7份《商品房认购书》；四、判决新国基公司返还谢涛第三项诉讼请求中7套房产的购房款、契税、办证费、维修基金等共计3712111元；五、判决新国基公司赔偿谢涛就第三项诉讼请求中已支付的7套商品房(出售给案外人)购房款一倍的赔偿金，数额为3712111元；六、判决本案诉讼费用由新国基公司负担。一审法院审理查明：2014年3月19日，谢涛与吴鸿才签订《借款合同》，约定谢涛借款1000万元给吴鸿才，借款期自2014年3月20日起至2014年5月19日止。吴鸿才向谢涛出具收款确认书、借款借据。借款到期后，谢涛多次向吴鸿才催收借款无果，先后三次向广州仲裁委员会申请仲裁，谢涛与吴鸿才于2015年5月10日签订《庭外和解协议书》，谢涛、新国基公司与吴鸿才在该协议书的第八条约定：“乙方（吴鸿才）欠甲方（谢涛）的余款约400万及利息（以实际计算为准）的款及其他相关权利义务按原《庭外和解协议书》执行。乙方提供位于吴川市海滨潮到开发区“碧海园”楼盘约1500平方米房屋抵押给甲方，抵押方式以甲方与发展商新国基公司签订《房屋买卖预售合同书》和网签的方式。如乙方以现金或其他甲方同意接受的资产偿还余款时，甲方则将吴川房屋以变更乙方指定的受让人的方式退还给乙方”。该份庭外和解协议书仅出现谢涛、吴鸿才的签名，并没有新国基公司的签章确认。谢涛称根据该份庭外和解协议书，谢涛作为甲方、新国基公司作为乙方于2015年5月14日分别签订了13份《商品房认购书》（位于吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海住宅小区6号楼2002、2101、2102、2103、2104、2201、2403、2503、2603、2801、2802、2803、2804号房），每份商品房认购书里均标明了房屋的具体位置、面积、单价、总房价，合同条款均约定：“三、甲方责任。乙方签署本协议后，甲方承诺为乙方所定房屋保留自签约当日起30个工作日。四、定金。1、本协议签订时，乙方向甲方支付定金***元（即总房价）。……3、乙方必须在上述房号保留期内，携本人身份证、本协议、定居收据以及银行相关资料前到甲方售楼处，与甲方签订《商品房买卖合同》……六、其他条件。1、乙方应在本协议签订后，在上述约定保留时间内必须到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》，……，如逾期不履行本协议中任何条款时，则视乙方自行放弃该房屋的房号保留权，至此甲方有权终止本协议的履行，并将房号另行出售，同时乙方交付的定金不予退还”。新国基公司于当天向谢涛分别出具了上述对应房号的《购房款收据》、《契税收据》、《办证费收据》、《维修基金收据》各一份。谢涛在庭审上承认其没有支付包括房款、契税、维修基金、办证费等任何款项给新国基公司，且主张谢涛、吴鸿才、新国基公司之间的债务转移已经成立，这些款项的付款义务应由吴鸿才支付。新国基公司至今不认可谢涛、吴鸿才、新国基公司之间存在债务转移；主张至今未收到谢涛或吴鸿才支付涉案房产的任何款项。谢涛与新国基公司至今未按认购书的要求签署商品房买卖合同、网签以及办理案涉13套房产的产权登记手续；新国基公司已将其中的2101、2102、2103、2201、2403、2503、2603号房出售他人，并已办理商品房买卖预告登记在购房者名下，故谢涛具状起诉至一审法院，诉如所请。吴鸿才于2018年7月11日向一审法院提交《关于谢涛诉新国基公司房屋买卖合同纠纷一案的情况说明》，说明：“1、本人与谢涛的民间借贷纠纷，与新国基公司无关，新国基公司对此无还款义务、也无担保义务。2、截至目前，本人没有向新国基公司支付过任何购房款以及与购房相关的费用、税费”。另，根据谢涛的诉讼保全申请，且担保人广东合润融资担保有限公司对上述财产保全出具不可撤销的连带责任保证担保函的情况下，一审法院依法作出（2018）粤0883民初987号《民事裁定书》，并实际采取如下保全措施：查封新国基公司名下的位于吴川市海滨街道下潮村后背岭大坡碧海园住宅小区6号楼2104房、2801房、2802房、2803房、2804房、2002房共6套房。一审法院审理认为，根据谢涛的诉讼主张和事实理由的陈述，本案是商品房销售合同纠纷。谢涛与新国基公司吴川市新国基房地产开发有限公司于2015年5月14日所签订的十三份《商品房认购书》，均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，谢涛、新国基公司签订的认购书仅包含当事人名称、房号、面积、单价、总价，以及约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同等条款，因此该认购书能否认定为商品房买卖合同的关键是新国基公司是否已经收取涉案房产房款的问题。新国基公司主张谢涛并未支付过涉案房产的任何款项，谢涛对此亦予以认可。谢涛称谢涛、新国基公司、吴鸿才之间达成债务转移，该付款义务应由吴鸿才何鸿才承担的主张，一审法院认为谢涛的理据不成立，理由如下：1、谢涛至今未提供任何书面证据证明吴鸿才与新国基公司达成债务转移的合意、新国基公司自愿以涉案房产抵偿吴鸿才欠谢涛的债务；2、谢涛至今未提供任何证据证明谢涛与吴鸿才之间的债权债务已经结算清楚，吴鸿才将其债务转移给新国基公司的金额具体是多少？谢涛、新国基公司双方于2015年5月10日签订的庭外和解协议书第八条“乙方欠甲方的余款约400万及利息（以实际计算为准）”显示谢涛与吴鸿才、吴鸿才与新国基公司之间所谓的“债务转移”金额并不具体明确；3、新国基公司并没有在2015年5月10日的庭外和解协议书上盖章予以确认，谢涛也没有提供任何书面证据证明新国基公司事后对该庭外和解协议书予以追认，谢涛、吴鸿才也没有提供任何证据证明庭外和解协议书里约定的房产归属吴鸿才所有，因此该庭外和解协议书对新国基公司无法律约束力。故谢涛、新国基公司、吴鸿才之间并未达成债务转移的合意，谢涛主张付款义务由吴鸿才承担的理据不能成立，不予采纳；谢涛仅凭新国基公司出具的收款收据而主张新国基公司已经收到涉案房产的房款，与事实不符，亦不予采纳。因此，该认购书不能认定为商品房买卖合同，只能定性为认购意向性质的预约合同。根据谢涛、新国基公司在认购书第六条第一款的约定，谢涛未在签订认购书之日（2015年5月14日）起三十天的保留期内到新国基公司指定地点与新国基公司签订《商品房买卖合同》，且谢涛至今未能提供证据证明属新国基公司的原因无法继续签订商品房买卖合同，因此，依约定应视为谢涛自行放弃房屋房号的保留权，谢涛有权终止该协议的履行并将房号另行出售。新国基公司辩称双方所签订的十三份《商品房认购书》已全部于2015年6月13日解除，合法有理，予以采纳。谢涛要求新国基公司过户2104房等6套房产、返还2101房等7套房产的房款等费用、赔偿2101房等7套房产购房款一倍的赔偿金等的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第二条、第二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决：一、确认谢涛与吴川市新国基房地产开发有限公司于2015年5月14日签订的十三份《商品房认购书》生效，并于2015年6月13日解除；二、驳回谢涛的其他诉讼请求。如果吴川市新国基房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费62504元、保全费5000元，由谢涛负担。本案二审中，各方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：谢涛陈述称，其已就其与吴鸿才关于《借款合同》的民间借贷纠纷申请广州仲裁委员会仲裁，广州仲裁委员会于2016年7月15日受理，案号为（2016）穗仲字第6512号，该案目前中止审理。本院认为：谢涛与吴鸿才签订的《庭外和解协议书》中约定“吴鸿才提供位于吴川市滨海潮到开发区‘碧海园’楼盘约1500平方米房屋（以下简称吴川房屋）抵押给谢涛，抵押方式为以谢涛与发展商吴川市新国基房地产开发有限公司签订《房屋买卖预售合同书》和网签的方式。如吴鸿才以现金或者其他甲方同意接收的资产偿还余款时，谢涛则将吴川房屋以变更吴鸿才指定的受让人的方式退给吴鸿才”的内容，明显属于约定以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，谢涛主张其提出本案诉讼请求所依据的基础事实，亦是其以对吴鸿才的借款债权抵偿购房款。结合上述《庭外和解协议书》的约定内容，以及谢涛和新国基公司签订涉案《商品房认购书》的具体情况，应认为谢涛签订《商品房认购书》的真实意思是为借贷合同设定担保，而并非通过支付对价获得房屋权属，新国基公司签订《商品房认购书》的真实意思是为借贷合同提供担保，而并非通过转移房屋权属获得对价，至于新国基公司与吴鸿才之间的对价关系，并非本案审查的范围。担保合同虽然成立于债权人和担保人之间，但其性质仍为从合同，其存在以债权人和债务人之间的主债务的存在为前提，谢涛主张涉案《商品房认购书》属于独立的买卖合同关系无事实与法律依据。故此，在谢涛尚未取得涉案房屋所有权及其与吴鸿才之间的民间借贷关系尚未结清的情况下，谢涛直接请求新国基公司向其交付房屋、赔偿损失，不具备基础。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，考虑到谢涛主张其与吴鸿才之间的民间借贷纠纷已申请仲裁，故本案应驳回谢涛的起诉。谢涛可就其与吴鸿才、新国基公司的基础法律关系另行主张权利。一审法院按商品房销售合同纠纷对本案进行实体处理有误，本院予以纠正。综上所述，谢涛的上诉请求不成立。本院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省吴川市人民法院（2018）粤0883民初987号民事判决；二、驳回谢涛的起诉。谢涛已预交的一审案件受理费62504元，由一审法院予以退还；一审保全费26007元，由谢涛负担；谢涛已预交的二审案件受理费5000元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 林 竹审判员 陈小红审判员 郑玉莲二〇一九年六月十二日法官助理陈菁菁书记员何骁腾附：相关法律条文《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条人民法院应当按照法定程序、全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断理由和结果。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。