湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初3133号 原告：邓红明，男，汉族，1975年7月29日出生，住湖南省长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：霍欣，广东庄阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭琳，广东庄阳律师事务所实习律师。 被告：长沙金鹏房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区湘江中路一段168号。 法定代表人：彭纯其。 委托诉讼代理人:袁爱军，女，汉族，1959年9月19日出生，住湖南省长沙市开福区。 原告邓红明诉被告长沙金鹏房地产开发有限责任公司（以下简称金鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人霍欣、谭琳，被告法定代表人彭纯其及被告委托诉讼代理人袁爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓红明向本院提出诉讼请求：1、被告履行合同义务，立即协助将位于开福区湘江大道湘春路口南侧大地金墅项目中的第一栋11层1127号房产权过户登记至原告名下；2、被告自2012年1月27日起至大地金墅项目第一栋11层1127号房产权实际登记至原告名下之日止，每日按已交付房款的万分之三向原告支付违约金(暂计至2019年3月22日，共751118元)；3、被告承担本案一切诉讼费。事实与理由：2008年3月29日,原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于开福区湘江大道湘春路口南侧大地金墅项目中的第一栋11层1127号房(以下称“1127号房”)，总价款为人民币玖拾伍万捌仟玖佰壹拾伍元(小写￥958915元)，并约定被告应在取得栋产权后180日内申请办理原告的房屋所有权证及土地使用权证，若不能在规定期限内为原告办理上述手续并取得相关权属证书的，应承担违约责任。原告于2008年4月10日前已依约向被告支付全部购房款，但被告一直拖延履行合同义务，导致原告至今未取得1127号房的房屋所有权证及土地使用权证。据原告向长沙市自然资源和规划局了解，被告于2011年7月即取得1127号房所在的栋产权证，现早已超过合同约定的180日。被告已经违约，应立即协助将1127号房产权过户登记至原告名下，并承担违约责任为维护原告的合法权利，特向法院具状起诉，望判如所请。 被告金鹏公司辩称:1、被告在本案的商品房房屋交接过程中没有违约行为，依法不应当承担违约责任。本案中《商品房买卖合同》第十一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该条款同时也规定了买受人应行使的权利和履行的义务。合同规定的“商品房达到交付使用条件”是指除合同第十条规定的证明文件外，还要有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和最有法律效力的本案房屋的栋产权证。该证是该栋房屋全部验收确认的最后证件。以上是商品房达到交付使用的条件。而本案中，被告是2011年8月12日取得该栋房屋的栋产权证，如果按照正常交房，被告还应有一定时间作准备，这是情理之中的事情。而包括原告在内的大地金墅7-14层的相关购房户(未交首付款的)，在2011年6月7日就强行砸门开锁换锁占驻了房屋，为此我们还报告了公安和法院，因为当时被告与特地公司的案件正在审理中，但法院无可奈何，最后不了了之。公安又说是民事行为，他们不好管，无奈被告只能默认原告等占有使用诉争房屋至今。按照购房合同第十一条约定，商品房交付使用是买卖双方的法律行为，双方都应依法行使自己的权利和履行各自的义务。而原告在被告尚未取得栋产权证之前，就强行砸门开锁换锁占驻使用该房屋，严重影响了被告正当履行依约交房的义务。综上完全可以证实，被告在本案中没有违约，至于没有履行形式上的交房，完全是原告的强行占驻行为造成的，被告依法不应承担违约责任。2、1127号房屋产权至今未过户登记至原告名下，是因为与另一案件的审理结果相关，被告依法不应承担违约责任。原告一直占有使用了所购买的房屋，但产权证至今未办其名下，是因为原告的购房款中有30万元存在质疑，对于该款支付的真实性，在被告与特地公司诉讼纠纷中存在分歧，直到2018年底终审判决最后确认归特地公司承担，该30万元才最终确认原告全部交清房款。于是被告就专门派人办理与原告办理房屋产权证，经电话联系原告也答应一同去办。被告一直在积极做好该项工作，没有及时办好，确实是与另案件有关联，30万元购房款存在质疑，不是被告的责任，最终确认后再办理权证，是被告为了维护自己的合法权益的正当行为，延期办证属不可抗拒的原因所致。3、本案已过诉讼时效，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。就按照原告自己向法院诉讼的事实和理由，如果取得房屋栋产权证才符合交房条件，那么本案是2011年8月12日取得栋产权证的。本案属于合同违约纠纷，诉讼期限为两年，从此时算起，至2013年8月12日止，现在已经是2019年，期间没有中止时效的情形，因此本案诉讼时效已超过了法律规定的期限。综上事实和理由，请求人民法院依法驳回原告的第2、3项诉讼请求。 本院查明：2008年3月29日，原告邓红明与被告金鹏公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，约定原告邓红明向被告购买位于开福区湘江大道湘春路口南侧大地金墅项目中的第一栋11层1127号房，总价款为人民币958915元。该合同第六条约定，买受人于2008年3月21日一次性支付首付款420000元，余款538915元于2008年4月10日前支付。并在合同第七条约定了逾期付款的违约责任。合同第十条约定，出卖人应当在2009年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准条件的商品房交付买受人使用。第十七条约定，出卖人在交付商品房180日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证,取得栋产权证后180日内申请办理买受人的土地使用权证。如出卖人违约，买受人选择不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。 原告向本院提交了958915元购房款发票，拟证明其已按合同约定于2008年4月10日前付清了所有购房款。被告辩称其只收到原告658915元购房款，还有30万元被告并未收到，直至2018年10月31日被告与案外人湖南特地投资有限公司另案关于该楼盘合资、合作开发房地产合同纠纷一案，长沙市中级人民法院作出的民事判决书生效后，被告才最终依据该判决书确认原告付清了购房款。 原、被告未正式办理房屋交付手续，2011年6月7日，原告通过其他手段强行对涉案房屋进行了占有使用。 被告金鹏公司于2011年8月12日取得涉案房屋栋证，涉案房屋登记在被告名下，权证号码为711136129，登记描述为“开福区湘江中路一段168号金鹏金树大厦1127”。 上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、物业公司关于2011年6月7日房屋被强占的报告、现场照片、（2016）湘01民再91号民事判决书、不动产登记情况表、当事人陈述及本院庭审笔录在卷佐证。 本院认为，一、原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规，合法有效，双方应当依照约定履行自己的义务。原告已按合同约定履行了支付全部购房款的合同义务，被告亦同意为原告办理变更登记手续，因此，本院对于原告要求被告协助将位于开福区湘江大道湘春路口南侧大地金墅项目中的第一栋11层1127号房产权过户登记至原告名下的请求，予以支持。二、本案中，原告诉请逾期办证违约金应属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2009年4月28日前，向原告交付房屋；并在交房后180日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记；在取得栋产权证后180日内申请办理原告的房屋所有权证和土地使用权证。原、被告一直未正式办理房屋交付手续，但原告通过其他手段自行占有并使用了涉案房屋。被告于2011年8月12日取得了涉案房屋栋产权证后，未给原告办理房屋所有权证和土地使用权证，原告也未提起诉讼，直至2019年3月22日，方诉至本院。因此被告提出诉讼时效的抗辩，认为原告的违约金请求已经超过诉讼时效，本院予以认可。故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告长沙金鹏房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起五日内协助原告邓红明办理长沙市开福区湘江中路一段168号金鹏金树大厦1127号房屋的产权登记； 二、驳回原告邓红明的其他诉讼请求。 本案受理费11311元，因适用简易程序减半收取5655.5元，由被告长沙金鹏房地产开发有限责任公司承担2827元，原告邓红明承担2828.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  蔡瑜平 二〇一九年六月十三日 代理书记员  张 凡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。