浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0702执异60号 案外人：金华市晨风机动车驾驶员培训有限公司，住所地金华市婺城区临江西路528号7幢。 法定代表人：张玮。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市开元路19-1，19-2号。 主要负责人：史杰文。 委托诉讼代理人：张国华，浙江宾虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡亮亮，浙江宾虹律师事务所律师。 被执行人：金华市五环彩印有限公司，住所地金华市婺城区白龙桥镇临江西路528号。 法定代表人：沈柏根。 在本院执行中国农业银行股份有限公司金华金东支行与金华市五环彩印有限公司金融借款合同纠纷一案中，金华市晨风机动车驾驶员培训有限公司对本院拍卖金华市五环彩印有限公司所有的位于金华市婺城区临江西路528号厂房土地(证号:00369415、00300266、00300267、00340791，金市(两区)国用(2008)第6-41号)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人金华市晨风机动车驾驶员培训有限公司称：请求停止拍卖金华市五环彩印有限公司位于金华市婺城区××路××号房地产。理由如下：本公司于2015年6月与金华市五环彩印有限公司协商租赁了五环彩印公司的厂房14500平方用于本公司的生产经营,租赁期限为壹拾贰年且租金每年一付。目前2019年的租金已经支付且本公司与金华五环彩印有限公司的租赁合同签订为法院查封之前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定:承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。同时本公司目前经营状况较为困难，短时间内转租搬迁都需要定的费用，都将给本公司造成较大的经营困难，恳请贵院能够本着维护小微企业合法权益和支持小微企业的角度出发，停止金华市五环彩印有限公司位于金华市婺城区××路××号厂房土地的拍卖程序。 金华市晨风机动车驾驶员培训有限公司提交了厂房租赁合同、收款收据、工程造价确认书复印件各1份。 申请执行人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司称：请求法院驳回金华市晨风机动车驾驶员培训有限公司的执行异议。理由如下：1、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中金华市婺城区人民法院（2016）浙0702执4660号执行裁定书，人民法院依照执行程序作出的执行处理行为符合法律规定，是维护申请执行人合法权益，维护法律尊严的正当行为。2、案外人主张其对涉案房地产的租赁权优先于申请执行人对该房地产的抵押权，申请执行人认为该主张缺乏事实和法律依据。首先，申请执行人认为案外人对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定理解错误。该条款中所说的承租人在租赁期内阻止移交的应当是承租人占用并使用该不动产的使用权，而并非该不动产的所有权。“买卖不破租赁”的原则也是在财产转移所有权的过程中，对该财产合法租赁权益的保护，并非是对抗财产所有权的转移。其次，该《执行异议和复议案件若干规定》第三十一条第二款还规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。申请执行人对案外人申请本次异议时提交的《租赁合同》及租金收款收据的证据在真实性及合法性上均有异议，案外人作为个人独资企业，具有完备的财务制度，厂房租金应当开具正规的发票，而并非收款收据，且应当提供签订租赁合同起至今的所有租金发票。再者，根据案外人在金华市市场监督管理局中登记的信息显示，2015年7月案外人变更营业住所至本案房产所在地，而申请执行人与债务人于2014年9月签订抵押合同并办理登记，抵押权的形成早于案外人的租赁权，根据我国《担保法》的司法解释第六十六条之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租的，如未书面告知承租人该情况，造成承租人损失的，应当由抵押人承担赔偿责任。因此，案外人不能产生阻却人民法院对涉案房地产予以执行的法律效果。最后，本案中涉案抵押物所有人金华市五环彩印有限公司与2014年7月30日向原债权人中国农业银行股份有限公司金华金东支行出具了《抵押物财产未出租声明书》，声明书中明确：（1）在抵押合同签订前该抵押物未以任何形式出租，如有不实或隐瞒，愿承担法律责任并赔偿一切后果；（2）在订立抵押合同之后，如需出租，务必征得债权人的书面同意。因此，案外人不得以租赁权为由抵抗本案抵押物执行程序的进行。3、人民法院的执行行为符合法律规定，并未侵犯案外人的合法权益。 申请执行人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司提交了抵押财产未出租声明书复印件1份。 被执行人金华市五环彩印有限公司未答辩也未提交证据材料。 本院查明，中国农业银行股份有限公司金华金东支行与金华市五环彩印有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月25日作出（2016）浙0702民初7625号民事调解书，双方当事人自愿达成调解协议：一、被告金华市五环彩印有限公司于2016年9月30日前归还原告中国农业银行股份有限公司金华金东支行借款本金800万元及利息124584.46元（利息已算至2016年6月20日），此后利息仍按双方签订的合同编号为33010120150025475的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》中约定的借款利率从2016年6月21日起算至实际履行之日止。二、原告对被告所有的位于金华市婺城区××路××幢的抵押物享有优先受偿权。三、若被告不能按上述期限履行，则原告有权就未履行部分一并申请执行。本案受理费34336元，由被告金华市五环彩印有限公司负担。该民事调解生效后，金华市五环彩印有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，中国农业银行股份有限公司金华金东支行向法院申请执行。该案执行期间，2019年1月17日，本院作出(2016)浙0702执4660号执行裁定：变更中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司为(2016)浙0702执4660号执行案件的申请执行人。并于2019年5月8日作出(2016)浙0702执4660号执行裁定：一、拍卖金华市五环彩印有限公司所有的位于金华市婺城区××路××号厂房土地(证号:00369415、00300266、00300267、00340791，金市(两区)国用(2008)第6-41号)。二、被执行人金华市五环彩印有限公司相关人员于本裁定送达之日起三十日内从上述厂房中迁出，并将房屋钥匙交付本院执行局。为此金华市晨风机动车驾驶员培训有限公司以其享有该案涉房产租赁权为由，向本院提出书面异议。 另查明：案涉的金华市婺城区××路××号厂房土地办理抵押登记时间为2014年9月4日。金华市晨风机动车驾驶员培训有限公司提交了其与金华市五环彩印有限公司于2015年6月5日签订的厂房租赁合同。 本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。本案中，金华市五环彩印有限公司向中国农业银行股份有限公司金华金东支行借款提供房产抵押担保，并办理了抵押登记手续，不动产物权一经登记就产生公示公信的效力。法院裁定拍卖该抵押房地产并责令被执行人及相关人员自行腾空，并无不当。案外人金华市晨风机动车驾驶员培训有限公司虽提交了厂房租赁合同，但其签订合同的时间是在案涉房产抵押之后，同时未办理租赁登记备案。故，不能对抗房产抵押权的执行，如拒不配合法院执行将被依法追究法律责任。金华市晨风机动车驾驶员培训有限公司的主张于法无据，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十七条规定，裁定如下： 驳回金华市晨风机动车驾驶员培训有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  李爱华 二〇一九年六月十一日 书 记 员  朱婉君