葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初171号原告：彭鑫，男，1989年10月10日出生，汉族，枝江市消防大队职工，户籍地武汉市黄陂区，现住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：陈喆，湖北诚昌律师事务所律师。特别授权。被告：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。一般授权。原告彭鑫与被告宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市西陵区人民法院立案后，提请宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，宜昌市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）鄂05民辖231号民事裁定书，指定本案由本院审理，本院于2019年1月25日立案后，依法由审判员郑雄心、牟立萍、人民陪审员杜昕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭鑫的委托诉讼代理人陈喆、被告长楹公司的委托诉讼代理人邹金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭鑫向本院提出诉讼请求：1.判令长楹公司支付违约金37638元（计算方式：以412247元为基数按日万分之一计算，自2016年4月1日起暂算至2018年10月1日止，共计913天），2018年10月1日后的违约金计算至房屋实际交付之日止；2.本案诉讼费由长楹公司承担。事实与理由：彭鑫与长楹公司双方签订《商品房买卖合同》，彭鑫以412247元的价格购买长楹公司开发的长楹观邸小区2号楼1单元011203号房屋，合同约定出卖人在2016年3月31日前将房屋交付买受人使用，同时约定出卖人逾期交房的违约责任及逾期办理产权登记证的违约责任，依据为合同第十条第1项第（2）款“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同约定期满后，长楹公司未按期交房，亦未取得商品房竣工备案许可证。目前长楹公司开发的长楹观邸小区仍然不具备交房条件。彭鑫认为，长楹公司的行为侵犯了其合法权益，特诉至法院，望判如所请。长楹公司辩称，违约事实属实，但是并不是长楹公司的主观过错及恶意所致，并且截止2019年1月23日房屋已经达到法定交付条件。从公平合理的角度，彭鑫请求的违约金过高，计算日期应截止至2019年1月23日，否则因长楹公司承担过高的违约金，会导致后面的履约能力存在问题，反而会影响类似的众多业主的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将在事实认定和本院认为中综合阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月25日，宜昌市公安消防支队（甲方）与长楹公司（乙方）签订《团购意向协议》，主要约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋230套。甲方意向购买的房屋价格由土地出让金和建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。彭鑫购房时系消防支队职工，长楹公司对彭鑫的团购身份予以认可。2014年11月25日，彭鑫作为买受人与长楹公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸2号楼1单元12层011203号、建筑面积为92.04平方米的商品房，商品房单价每平方米4479元，总金额412247元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。出卖人交付的商品房应当符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）有线电视具备开通条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同同时约定了其他内容。合同签订后，彭鑫已支付全部购房款412247元。但长楹公司至今未向彭鑫交付房屋，也未在合同约定的交房日期前书面告知彭鑫逾期交房的原因。同时查明，长楹公司开发的长楹观邸802户的水电、燃气、有线电视均已验收合格，具备开通条件，该小区环保验收、规划验收、绿化验收、消防验收均已通过。2016年12月9日，长楹公司向宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）等部门提交关于长楹观邸项目竣工验收说明及处理意见的请示，请求市住建委督促施工单位江苏江都建设集团有限公司依法履行工程项目竣工验收义务。2019年1月23日，由长楹公司组织，湖北省地质勘察基础工程有限公司、湖北建科国际工程有限公司、江苏江都建设集团有限公司、宜昌宏业工程项目管理有限公司共同参加，市质监站执行监督，按照验收程序对宜昌长楹观邸住宅小区工程1#—8#楼进行验收，验收结论均为同意验收，确认竣工日期为2019年1月23日。该房屋至今未取得商品房项目竣工交付使用备案证。本院认为，彭鑫与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。彭鑫已履行支付全部购房款的义务，长楹公司至今未向彭鑫交付房屋，也未与彭鑫协商变更上述合同约定的交付期限，已构成违约，应当按照上述合同第十条约定承担逾期交付房屋的违约责任，以合同约定最后交付期限第二天即自2016年4月1日起至实际交付房屋之日止，以412247元为基数，按每日万分之一的标准向彭鑫支付违约金。长楹公司辩称逾期交房存在不可抗力因素以及非归责于长楹公司的因素，但长楹公司作为开发商，在订立建设工程施工合同确定工期时，应当考虑降水因素，如长楹公司认为降雨量和天数增加导致房屋不能按期交付，还应当提供施工日志等予以印证。基于合同的相对性原理，长楹公司与施工单位之间的纠纷不能作为其免责的事由，依照法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。如长楹公司认为因施工单位的原因导致长楹公司未能依约交房，其可依照法律规定或约定解决。另外，长楹公司也未提供证据证明其已按照合同约定书面告知彭鑫延期交房的原因，其不可抗力、非归责于长楹公司的原因导致逾期交房的理由不成立，本院不予采信。对于长楹公司认为2019年1月23日房屋已经达到法定交付条件的辩称，双方在合同第九条明确约定交付的商品房应当取得商品房项目竣工交付使用备案证，现该房屋尚未取得商品房项目竣工交付使用备案证，不符合商品房交付的条件，故对于长楹公司的该项辩称，本院不予采信。本院希望长楹公司作为开发商，尽快将符合合同约定交付条件的房屋交付给买受人，并注重与买受人的沟通与交流，及时将小区的进展以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人能给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。综上，彭鑫主张长楹公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：宜昌市长楹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向彭鑫支付自2016年4月1日起，以412247元为基数，按照每日万分之一计算至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费741元，由宜昌长楹置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  郑雄心审 判 员  牟立萍人民陪审员  杜 昕二〇一九年六月二十八日书 记 员  韩傲婕