杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初3297号 原告（反诉被告）：杭州德家物业管理有限公司，住所地：杭州市上城区钱江路555号日信国际商业中心2102室。 法定代表人：吕剑晓，总经理。 委托诉讼代理人：郑猛，浙江迈远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州百亚餐饮管理有限公司，住所地：杭州市上城区青平里1号327室。 法定代表人：黄琳。 委托诉讼代理人：齐杰涛，浙江铭广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨陈芳，浙江铭广律师事务所律师。 杭州德家物业管理有限公司（以下简称德家公司）诉杭州百亚餐饮管理有限公司（以下简称百亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案受理后，依法由审判员孙颖璇适用简易程序独任审理，审理中，百亚公司向本院提起反诉，本院立案后与本诉合并审理，并于2019年5月7日公开开庭进行了审理，德家公司的委托诉讼代理人郑猛，百亚公司的委托诉讼代理人齐杰涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德家公司的诉讼请求为：1、百亚公司支付商铺租金、占有使用费198831元（从2018年2月1日起至2019年1月13日止）；2、百亚公司支付物业管理费38200元（从2017年5月1日起至2019年1月13日止）；3、百亚公司支付违约金51570元，逾期付款违约金91914元（租金的逾期付款违约金从2018年2月1日起至2019年1月13日止，物业管理费的逾期付款违约金从2017年5月1日起至2019年1月13日止），逾期归还物业违约金360096元（从2018年5月5日起至2019年1月13日止）；4、百亚公司支付免租装修期内的全部租金51570元；5、百亚公司承担本案律师费15000元；6、百亚公司承担本案诉讼费用。事实与理由：百亚公司因米粉店经营需要与德家公司签订《商铺租赁合同》，约定：德家公司将其位于杭州市上城区日信国际商业中心2楼210号房屋出租给百亚公司；租期为2017年8月1日至2022年3月31日止；装修免租期为90天，即2017年5月1日至2017年7月31日；该房屋租赁面积为191平方米，租金为3元/平方米/天，物业管理费为10元/平方米/月；百亚公司需向德家公司一次性付清半年租金，德家公司提前一个月发催告函；百亚公司应自行负担有关的电话费、上网费、水电费及其他费用。合同签订后，百亚公司未按时支付租金，已构成根本违约，严重损害德家公司合法利益。经德家公司多次催讨百亚公司仍未支付。后德家公司于2018年5月2日向百亚公司发出解除合同的通知。综上，为维护自身合法利益，特诉至法院，请依法支持德家公司诉请。 百亚公司答辩称：1、关于德家公司要求支付商铺租金198831元的诉求无事实依据且缺乏合理性。第一，德家公司违约在先，存在面积欺诈、未按约定提供物业服务、未营造经营氛围、违法将违章建筑租赁给百亚公司，致使百亚公司无法实现经营目的且亏损严重，百亚公司已经于2018年2月6日被迫关闭商铺，并将所有主要设备设施搬离，并已于2018年2月7日通知德家公司解除租赁合同，申明由德家公司赔偿百亚公司损失后方归还物业，2月8日德家公司收到解除通知，但至今未承担赔偿损失的责任，而且百亚公司自2017年10月1日开始营业，租金已经支付至2018年3月31日，德家公司要求支付2018年2月、3月的租金毫无道理，百亚公司不应支付2018年2月6日或2月8日此后的租金，德家公司要求百亚公司支付租金的条件尚不具备。第二，德家公司在租赁面积方面存在欺诈，明知商铺实际使用面积仅132平方米，却按191平方米租给百亚公司，且在合同中明确约定191平方米不包括公摊面积，不允许百亚公司使用公共部分，房屋实际使用面积远远小于合同约定，德家公司应向百亚公司返还多收租金，而计算租金所依据的商铺面积按191平方米计算错误。第三，百亚公司已经于2018年2月6日就将主要设备、设施搬离，已拆除的部分相关设备、设施及物品不知被德家公司存放在何处，百亚公司于2019年1月24日才获知德家公司将商铺强制拆除装修并对外出租，但实际强制收回商铺的时间更早，具体时间应由德家公司提供证据证明，德家公司将商铺租金计算至2019年1月13日没有任何依据且不具有合理性，且德家公司在明知2018年2月8日收到百亚公司的解除通知以及百亚公司已经将主要设备设施搬离的情况下，德家公司掌握商铺主动权及商铺钥匙，是否收回商铺、何时收回商铺等均取决于德家公司，而非百亚公司，故不应按照德家公司强制装修及将商铺出租他人的时间来计算商铺租金的截止期限。第四，百亚公司自2018年2月6日起开始停业已经不再使用商铺，双方合同已经在2月8日解除，解除原因在于德家公司，且其掌握店铺钥匙及主动权,其主张百亚公司支付自2018年2月8日至2019年1月13日的租金没有事实依据。第五、百亚公司已经支付的半年租金涵盖了2017年10月至2018年3月，但德家公司计算百亚公司的租金时间段自2018年3月1日至2019年1月13日共347天，显然是计算错误。2、德家公司主张物业费38200元缺乏依据。因德家公司未按合同履行物业保障义务,未对商铺进行宣传、营造经营气氛，且所提供的场地面积不符合合同约定，日常灯光、电梯、空调等设备均不符合约定，正常工作状态时间少于4小时且基本处于停滞状态，因商铺区域违章建设不符合商场功能，也无法进行广告宣传，未尽到物业管理方应尽义务，因上述服务不到位，双方对于物业服务问题多次协商，均未达成一致，德家公司主张物业费的条件不成就，且百亚公司已在2018年2月7日通知德家公司解约，自2018年2月8日德家公司收到百亚公司解约通知后，百亚公司已不再享受德家公司的物业服务，故德家公司主张2017年5月1日至2018年2月8日物业费的条件不成就,其主张2018年2月8日至2019年1月13日期间物业费38200元缺乏事实依据，不仅时间段错误且计算物业费所依据的面积错误。3、违约原因在于德家公司，其主张违约金51570元、逾期付款违约金91914元及逾期归还物业违约金缺乏事实依据。第一、德家公司主张违约金51570元所依据的是租赁合同第7.2.1条的规定，指的是租赁合同提前终止的情况，因本案租赁合同提前终止系因德家公司存在面积欺诈、未按约定提供物业服务、未营造经营氛围、违法将违章建筑租赁给百亚公司等原因导致，责任在德家公司，德家公司要求百亚公司承担该项违约责任缺乏事实依据。而且，租赁合同第7.2.1条约定“租赁合同被提前终止的情况下，德家公司除应承担合同约定的逾期付款违约金、逾期归还物业违约金外还应一次性支付三个月租金作为违约金补偿甲方因乙方违约提前终止合同的损失”，因违约责任方非百亚公司，且违约金重复约定，违约金和损失不可兼得。此外违约金计算的面积错误，故德家公司主张违约金51570元缺乏事实和法律依据，不应支持。第二、百亚公司提出解约时，商铺租金已付至2018年3月31日,4月之后租金未付是德家公司对于百亚公司的正当合理诉求未解决，且自2018年2月7日起百亚公司已将主要经营设施设备搬离且不再经营,德家公司掌握店铺钥匙，完全具备随时将店铺其余设备搬离并收回店铺的条件。此外，商场开业时间是2017年10月1日，百亚公司支付的半年租金起算和截止时间是2017年10月1日至2018年3月31日，百亚公司2月至3月份的租金已经支付，德家公司计算该两月逾期租金与事实不符。百亚公司亦无需支付解约之后的租金，因此不存在逾期支付租金的问题;物业费一直未付是因百亚公司的服务存在严重问题，不能在照明、空调等方面提供基本服务且拒绝改正，故在德家公司未提供有效服务前，百亚公司基于合理抗辩事由先不予支付，是百亚公司行使抗辩权，不能忽视德家公司的违约行为而肆意认定物业费逾期，故认定逾期违约金缺乏合理依据，相反德家公司应向百亚公司承担违约责任。故德家公司主张逾期付款违约金91914元缺乏事实依据。第三、百亚公司2018年2月7日起就已经不再开展经营，双方的租赁合同已经解除，没有主动归还物业是因为德家公司没有赔偿给百亚公司造成的损失，百亚公司归还物业的条件不具备，而且百亚公司掌握店铺钥匙且完全具备随时将店铺其余设备搬离及随时收回店铺的有力优势和条件，且百亚公司店铺的主要设备设施解约时已自行搬离，故德家公司也具备收回店铺的能力和条件，再者，德家公司已经将物业强行收回，且收回时未通知百亚公司，百亚公司于2019年1月24日左右才知晓德家公司对商铺进行强制装修，但不知其何时收回的商铺，应由德家公司提供证据，在考虑收回商铺违约金是否成立应优先考虑商铺是否经营、谁掌握强制收回商铺主动权等因素，故德家公司主张逾期收回物业违约金的理由不成立。4、关于德家公司第4至6项诉请。合同约定的装修免租期内百亚公司在进行装修，商场2017年10月1日开业以后才实际开始经营，免租期内德家公司未按合同约定提供合格的物业服务、在租赁面积方面存在欺诈、租赁物业经营区域存在违章等问题，故免租期间商铺不符合经营条件,本案德家公司违约在先，百亚公司解除合同也系德家公司原因所致，故要求百亚公司返还免租期房租缺乏事实依据也不具有合理性，德家公司主张律师费和诉讼费也没有事实与法律依据，不能成立。综上所述，德家公司以上主张缺乏事实和法律依据，故请依法驳回其诉求。 为支持其诉讼请求，德家公司向本院提交以下证据： 1、《商铺租赁合同》，证明德家公司与百亚公司签订《商铺租赁合同》，承租杭州市上城区日信国际商业中心210号商铺的事实。 2、通知，证明德家公司于2018年5月2日向百亚公司发出解除合同的通知的事实。 3、手机彩信截图、照片，证明德家公司在百亚公司店铺门口张贴通知，并通过彩信方式告知百亚公司解除合同的事实。 4、律师费发票，证明德家公司为主张权利所支付律师费的事实。 百亚公司质证认为，对证据1无异议，但该合同没有附示意图；证据3中的照片发给了案外人刘强，由刘强通知百亚公司，百亚公司到现场后并没有看到证据2的通知；证据4无异议。 经审查，本院认证如下：德家公司提交的证据1、4真实、合法，对其证据效力予以认定，证据2、3真实，对其证明目的将综合予以认定。 百亚公司反诉请求：1、德家公司退还百亚公司租金54252元、租赁保证金50000元及装修押金5000元；2、德家公司赔偿百亚公司购买设备设施及物品损失79724元；3、德家公司赔偿百亚公司装修费损失204300元；4、德家公司赔偿百亚公司餐饮系统开发费损失65100元；5、德家公司赔偿百亚公司网络招聘服务费损失4600元和商铺委托转让费损失2380元；6、德家公司赔偿百亚公司律师费损失26830元；7、本案全部诉讼费和鉴定费由德家公司承担。事实和理由：百亚公司通过朋友介绍获知德家公司有商业用房出租，2017年4月27日，双方签订《商铺租赁合同》一份，同时与德家公司、日信国际置业有限公司（后变更为杭州日信科技有限公司）签订三方协议一份。约定百亚公司租用德家公司位于杭州市上城区钱江路555号日信国际商业中心2102室指定区域商铺用于餐饮经营，租赁面积191平方米，但实际面积仅为133.4平方米，租金3元/平方米/天，租期5年，免租期自2017年5月1日至2017年7月31日，先一次性缴纳半年租金，并约定了租赁保证金、租金支付方式、双方义务、违约责任等内容。合同签订后，百亚公司先行支付半年租金104572元、租赁保证金50000元等费用，并经德家公司同意进行装修，于2017年8月1日起开始营业。但在百亚公司经营期间，因德家公司管理经营原因，导致其未给租户营造经营氛围，德家公司无法给百亚公司进行广告宣传，承诺为百亚公司店铺搞促销活动也未兑现，正常营业期间电梯、灯光等设施存在停运状态。除此之外，德家公司提供给百亚公司的租赁商铺所在区域存在多处违建，无法满足百亚公司正常经营需要，且拒绝改正；德家公司采取格式合同与百亚公司签署租赁合同，德家公司在租赁面积条款等方面存在重大欺诈行为。上述原因导致百亚公司自开业以来仅仅拥有铺面，但没有什么顾客，经营亏损严重，经营目的无法实现，最终导致百亚公司租赁商铺于2018年2月6日被迫关闭。基于上述原因，2018年2月7日百亚公司向德家公司发出《关于解除房屋租赁合同和三方协议的告知函》，提出解除《商铺租赁合同》，并要求德家公司赔偿百亚公司因此造成的损失。对于百亚公司的正当合理诉求，德家公司至今尚未妥善解除。随后，针对租赁商铺区域存在的违章建造问题，百亚公司已向相关部门进行投诉，德家公司基于投诉压力虽试图与百亚公司进行沟通，但拒绝履行赔偿损失的义务，导致双方至今未达成协议。故为维护百亚公司的合法权益，特诉至贵院，恳请判如所请。 德家公司答辩称：德家公司根据租赁合同约定向百亚公司提供符合合同约定的商铺，不存在房屋面积上的欺诈，签订合同时百亚公司对商铺进行过实地观察，双方均无异议。德家公司履行了交付商铺的义务，百亚公司没有支付相应租金，应当承担违约责任。德家公司没有为百亚公司进行广告宣传及招徕客户的义务，在百亚公司经营期间，德家公司主要负责对商场主结构、公共区域、设备设施的保养等，没有宣传义务，百亚公司将没有顾客、经营不善的亏损结果归咎于德家公司没有法律和事实依据，德家公司提供了服务，完全满足百亚公司的正常经营，因此百亚公司经营不善的亏损应由其自行承担。德家公司在租赁区域大厅不存在违法建设的问题，德家公司对大厅的进一步装修是为了更好服务商铺，有利于百亚公司的经营。百亚公司提供的只是信访过程中的答复，不能认定德家公司存在违建行为。请求法院依法判决。 为支持其主张，百亚公司向本院提交以下证据： 1、《商铺租赁合同》，证明百亚公司租赁诉争商铺的事实及双方约定租金、保证金、权利义务、违约责任等条款。 2、《三方协议》，证明百亚公司与德家公司签订协议的事实及约定的权利义务内容。 3、租金发票、保证金收据及转账凭证，证明百亚公司已向德家公司支付租金及保证金的数额。 4、《装饰施工合同》，证明百亚公司装修商铺事实及因装修商铺产生的装修费、设计费金额。 5、部分购买固定设备支付凭证，证明百亚公司因经营店铺在固定设备设施上产生的费用。 6、照片，证明德家公司未营造经营氛围，未能在电梯、照明等方面提供商铺经营所需的必要条件，导致百亚公司经营惨淡，缺乏客流量。 7、关于解除房屋租赁合同和三方协议的告知函及快递送达信息，证明百亚公司已和德家公司解除合同。 8、尺寸测量照，证明商铺实际租赁面积仅为121.58平方米（实际为132平米）。 9、样貌对比照，证明商铺及所在楼层实际经营面积等情况的变化。 10、位置图与规划图对比，证明商铺实际面积、使用性质、所在楼层状况等情况与规划确认的情况存在出入及商铺所在楼层存在违章建设的事实。 11、商铺监控视频（附说明）、光盘； 12、建设工程规划核实确认书及附件、日信商业中心1至4层平面图、2层位置示意图； 13、上城区城管局信访受理及处理意见等； 证据11-13共同证明德家公司未能在商场空调、电梯、照明等物业服务方面满足百亚公司商铺经营的必要条件，且商铺整体客流量稀少，导致商铺经营惨淡。经杭州市规划局规划许可范围内的日信国际商业中心第二层和第三层中间区域为中空且两侧未批准设置扶梯，案涉商铺所在第二层中间区域及扶梯构成违章搭建。上城区城管局确认案涉商铺所在第二层确实存在违章事实。另，规划部门的日信商业中心二层平面图和位置示意图还证实商铺实际使用面积为132平方米。 14、装修管理合同，证明被告向德家物业支付装修商铺装修押金依据。 15、商铺现存装修残值司法鉴定意见书，证明商铺经鉴定后的现存装修残值。 16、装修费发票及支付凭证，证明商铺实际发生的装修费金额（203677元）。 17、收据、黄琳账户明细、电子银行转账凭证，证明百亚公司向设计人支付商铺两笔设计费的事实（12000元）。 18、微信支付凭证和领款凭证，证明百亚公司向黄立云支付商铺装修增项费用4000元的事实。 19、监控设备发票、百亚餐饮账户交易明细，证明百亚公司支付商铺监控设备、租金、软件开发票、装修款、设计款、厨房设备等项目实际支付的费用情况。 20、厨房设备购销合同及清单、厨房排烟管道制作安装合同及报价，证明百亚公司支付厨房设备及厨房排烟管道设施的依据。 21、餐饮项目软件开发合同及软件开发票凭证，证明百亚公司支付商铺软件系统的依据及支付费用情况。 22、58同城网络服务单及委托转让广告合同，证明百亚公司经营期间招聘工作人员及因商铺无法经营委托网络平台进行转让而产生的费用。 23、律师费发票，证明百亚公司因维权支付律师费的金额。 24、电子银行转账凭证，证明百亚公司因商铺装修向原告支付装修押金的事实。 25、餐饮项目定制开发合同，证明百亚公司为店铺软件开发系统支付了7000元。 德家公司质证认为，证据1的三性无异议。证据2的真实性、关联性无异议，该协议证明百亚公司在对租赁物情况充分了解下才进行租赁，德家公司不存在欺诈行为。证据3无异议。证据4真实性无法确认，与本案无关联。证据5的真实性、关联性有异议，内容真实性无法确认。证据6的真实性、证明对象有异议，照片无法反映整个经营期间全时段的情况。证据7的真实性有异议，没有收到该通知，证明对象有异议，该通知没有法律依据，百亚公司没有法定解除权，解除不发生法律效力。证据8的真实性有异议，系百亚公司自行测量，不是客观结论。证据9无异议。证据10三性无异议，对证明对象有异议，有出入不意味有违法建筑。证据11的真实性有异议，不清楚视频能否反映实际情况，证明对象有异议，百亚公司商铺经营惨淡，隔壁商铺经营良好，经营不善是百亚公司自身原因造成。证据12、13的证明对象有异议，德家公司在案涉商铺二层做了装修，提高整体客流量，没有对百亚公司造成影响，反而是帮助经营，不能认定德家公司存在违建行为，目前德家公司没有收到拆除违建的通知，也没有人来拆除。证据14无异议。证据15关联性有异议，商铺装修、设备设施是百亚公司应当自行承担的成本，与德家公司无关。证据16-22真实性、关联性有异议，无法确认所发生的费用与本案有关，应是百亚公司自行承担的经营成本，收据、付款凭证无法证明确实发生，不是正规的财务依据。证据23真实性无异议，关联性有异议，百亚公司要求支付律师费无法律、合同依据。证据24无异议。证据25真实性、关联性有异议，不清楚是否真实支付，即使已经支付也与本案无关联，是百亚公司应当承担的经营成本。 经审查，本院认证如下：百亚公司提交的证据1-3、14、24真实、合法，对其证据效力予以认定。证据4、5、16-22、25的证据效力将综合予以认定。证据6、9、11无法达到百亚公司的证明目的，对其证据效力不予认定。证据7无原件，对其真实性不予认定。证据8系百亚公司自行制作，对其证据效力不予认定。证据10、12、15、23真实性予以认定，证明目的将综合全案予以认定。证据13与本案不具有关联性，不予认定。 本院查明事实如下：2017年4月27日，德家公司（甲方、出租方）与百亚公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：将位于杭州市上城区钱江路555号日信国际商业中心2102室210号店铺出租给乙方从事商业经营活动；租赁面积为191平方米；租赁期限为5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止，甲方向乙方移交租赁物业日期为2017年5月1日，装修免租期90天，即2017年5月1日至2017年7月31日；租金标准为3元/平方米/天，年租金209145元，水费5.35元，电费1.3元，能耗费按实分摊，第三个租赁年起，每年环比递增5%，直至合同期满，自合同生效之日起五个工作日内乙方须向甲方支付半年租金；租赁保证金50000元，乙方欠付甲方的租金、管理费，应由乙方赔偿甲方的损失或其他任何应由甲方支付的款项，甲方有权按照合同约定从保证金中扣除；装修免租期内乙方须按物业公司规定，缴纳装修保证金由物业收取，甲方将代为收取该笔费用；物业管理费10元/月/平方米，包括甲方或甲方委托的物业管理公司提供正常工作时间的环境卫生，废物处理，安装、运行及维修公共设施；因乙方根本性违约行为导致甲方提前终止合同，甲方向乙方发出提前终止合同的书面通知时，本租赁合同即告终止，如因租赁合同提前终止给乙方造成的各项损失，均由乙方自行承担，如因甲方违约导致提前终止合同，造成的损失由甲方承担，并对乙方进行相应的赔偿；租赁合同提前终止时，甲方有权补收本合同约定的免租装修期内的全部租金，乙方已支付的租赁保证金在未被依合同约定扣减、抵销的情况下，应作为乙方的违约金，甲方不再退还；租赁合同被提前终止，乙方除应承担合同相关条款约定之违约责任（包括但不限于乙方延迟开业的违约金、逾期付款违约金、逾期归还租赁物的违约金等）之外，还应一次性向甲方支付三个月的租金作为违约金，补偿甲方因乙方之违约而提前终止合同的损失，若各违约金不足以弥补甲方的实际损失，甲方有权进一步要求乙方作出赔偿；若乙方未能在合同约定的租赁物业归还时间内，按照租赁物业归还标准向甲方归还租赁物业，每逾期一天，乙方须向甲方支付逾期归还物业的违约金，违约金计算标准为租赁期最后一年的日基本租金与管理费之和的2倍，乙方将被视为是自动放弃租赁物业内的设施或装修的产权或使用权，包括所有的设备和物品，甲方有权对此做出处理；若乙方未能按合同的约定向甲方支付租金、推广费、物业管理费或其他应由乙方支付的费用或其他任何部分，乙方应向甲方支付逾期付款违约金，以乙方欠缴付费用总额为基数，按照每日0.1%的标准，自乙方应付之日起计算，直至乙方全数付清之日止；如租金、推广费、物业管理费或其他应由乙方支付的费用在到期应付十五天（含当日）仍未支付，甲方有权没收保证金或乙方缴付的其他押金，并不妨碍甲方为额外赔偿提出索赔的权利，提前终止本合同。此后，德家公司（甲方）、百亚公司（乙方）与案外人日信置业有限公司（丙方）签订《三方协议》一份，约定：丙方系房屋所有权人指定的房屋管理人，就甲方将原租赁合同的权利义务转让给丙方达成一致意见；甲方自2017年5月1日起将原租赁合同中的权利义务一并转让给丙方，乙方的权利义务不变；转让前房屋租金由甲方收取，自转让之日起，乙方需将该房屋的租金全部支付给丙方；原租赁合同中约定的德家公司应承担的维修保养义务仍由甲方提供，该房屋的物业管理服务也由甲方提供，物业费按原合同标准由甲方收取，物业管理费发票由甲方提供；丙方授权甲方对乙方支付租金进行催缴，如乙方未按照原合同约定支付租金，甲方有权直接采取停电停水等相关措施；其他均以原《房屋租赁合同》为准。2017年4月28日，百亚公司向日信置业有限公司转账租赁保证金50000元，日信置业有限公司向百亚公司开具收据一张。此后，百亚公司向日信置业有限公司支付半年租金104572元，日信置业有限公司开具增值税发票一张。百亚公司未支付过物业管理费。德家公司、日信置业有限公司（甲方）与百亚公司（乙方、租户）及案外人浙江圣都家居装饰有限公司（丙方、施工单位）签订《装修管理合同》一份，合同签订后，日信置业有限公司收取百亚公司装修押金5000元。百亚公司对案涉商铺进行装修后开始经营。 2018年5月2日，德家公司前往210号店铺向百亚公司催缴欠付租金、要求归还物业，因百亚公司已停止经营该商铺，故在门口张贴通知一份。2019年1月14日，德家公司自行收回案涉商铺。 2019年6月21日，杭州日信科技有限公司（甲方、原日信置业有限公司）、百亚公司（乙方）、德家公司（丙方）签订《三方补充协议》一份，约定：决定甲方将原租赁合同的权利义务转让给丙方，乙方的权利义务不变，其他内容均以房屋租赁合同为准。 另查明，杭州市上城区钱江路555号日信国际商业中心2102室210号店铺面积为132平方米。 再查明，德家公司为本案支出律师费15000元，百亚公司支出律师费26830元。 本案审理过程中，经百亚公司申请，本院依法委托杭州永信工程造价审计招标代理有限公司对杭州市上城区钱江路555号日信国际商业中心2102室210号商铺现存装修残值进行鉴定，杭州永信工程造价审计招标代理有限公司于2018年12月19日出具杭永鉴定（2018）906号鉴定意见书一份，载明：经实地测量和计算，商铺现存装修残值为98847.82元。 本院认为，案涉《商铺租赁合同》、《三方协议》、《三方补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，对各方均有约束力，德家公司应按约向百亚公司交付商铺、提供物业服务，百亚公司应按约支付租金、物业管理费。《商铺租赁合同》约定租赁商铺面积191平方米，但德家公司实际交付的商铺仅为132平方米，德家公司构成瑕疵履行，百亚公司有权主张减少相应租金、物业费标准。关于合同的终止时间，因百亚公司未按期支付租金构成违约，德家公司主张因其于2018年5月2日在案涉商铺外张贴通知，告知百亚公司合同解除，故合同于该日解除，但根据《三方协议》的约定，德家公司仅具有催缴租金和收取物业管理费的权利，并不具有解除合同的权利，故德家公司通知解除合同的行为不发生解除之效力，对德家公司的该主张不予采信。百亚公司主张其于2018年2月7日通知德家公司解除租赁合同，《商铺租赁合同》于德家公司收到该解除通知时起解除，本院认为，百亚公司认为德家公司未提供符合合同约定的物业服务，但未提供充分证据证明，本院不予采纳，故百亚公司不享有法定解除权，且其提供的证据并非原件，德家公司对真实性有异议且否认收到该通知，故对百亚公司的主张亦不采信。结合德家公司自认于2019年1月14日自行收回案涉商铺，《商铺租赁合同》事实上已无法履行，故本院认定《商铺租赁合同》于该日终止。 关于百亚公司应支付的租金，自2017年8月1日起至2019年1月13日，百亚公司应支付租金210276元（3元/平方米/天×132平方米×531天），百亚公司已支付104572元，还需支付105704元，故对于百亚公司主张德家公司返还租金54252元的诉请不予支持。关于百亚公司应支付的物业管理费，结合双方当事人的陈述及德家公司提供的照片，本院认定百亚公司已于2018年5月2日起不再经营案涉商铺、接受德家公司提供的物业服务，故物业管理费计算至该日止，计15840元（10元/月/平方米×132平方米×12月）。德家公司诉请百亚公司支付装修免租期租金具有合同依据，经计算为35640元（3元/平方米/天×132平方米×90天）。关于德家公司主张违约金、逾期付款违约金（逾期支付租金、物业管理费）、逾期归还物业违约金，本院认为，《商铺租赁合同》于2019年1月14日终止，德家公司亦已收回商铺，故不存在逾期归还商铺之损失。针对百亚公司逾期支付物业费产生的逾期付款违约金，因《商铺租赁合同》未对物业费交纳时间予以约定，德家公司亦未提交催缴物业费的证据，故对德家公司主张逾期付款违约金的诉请不予支持。其余违约金、逾期付款违约金请求针对的是百亚公司在租赁合同有效期内以停业行为、不支付租金表明不再履行合同义务，德家公司可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，但德家公司主张金额过高，本院调整违约金为10000元。因双方履行合同过程中均存在违约行为，故双方当事人各自发生的律师费由各自承担，本院不再支持。 关于百亚公司主张德家公司返还租赁保证金、装修押金的诉请，本院依法予以支持。关于百亚公司主张德家公司赔偿设备设施损失、装修损失、系统开发损失、服务费损失、转让费损失、鉴定费，因本案系百亚公司未按期支付租金构成违约导致德家公司收回商铺，故百亚公司上述请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杭州百亚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杭州德家物业管理有限公司租金105704元； 二、被告（反诉原告）杭州百亚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杭州德家物业管理有限公司物业管理费15840元； 三、被告（反诉原告）杭州百亚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杭州德家物业管理有限公司违约金10000元； 四、被告（反诉原告）杭州百亚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杭州德家物业管理有限公司装修免租期租金35640元； 五、原告（反诉被告）杭州德家物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）杭州百亚餐饮管理有限公司保证金50000元、装修押金5000元； 六、驳回原告（反诉被告）杭州德家物业管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）杭州百亚餐饮管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果原告（反诉被告）杭州德家物业管理有限公司、被告（反诉原告）杭州百亚餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11872元，因本案适用简易程序审理，减半收取5936元，由杭州德家物业管理有限公司负担4707元，由杭州百亚餐饮管理有限公司负担1229元。反诉案件受理费4341元，由杭州百亚餐饮管理有限公司负担3856元，由杭州德家物业管理有限公司负担485元。 原告（反诉被告）杭州德家物业管理有限公司、被告（反诉原告）杭州百亚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，并向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙颖璇 二〇一九年六月二十八日 书记员  施 洁 （以下为空白页）