浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初10014号 原告：杨晓龙，男，1975年4月12日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：余进、陈华军，浙江商城天马律师事务所律师。 被告：余忠良，男，1962年10月10日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 被告：楼南云，女，1962年3月9日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 两被告共同委托诉讼代理人：季莉春，浙江红太阳律师事务所律师。 原告杨晓龙为与被告余忠良、楼南云房屋租赁合同纠纷一案，于2018年6月12日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员俞霞珍适用简易程序于2018年7月19日、8月22日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，于2018年11月7日再次开庭进行了审理。原告杨晓龙的委托诉讼代理人余进；被告余忠良、楼南云及其共同委托诉讼代理人季莉春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨晓龙向本院提出诉讼请求：1、判决两被告立即退还原告租金641700元，退还押金2万元；2、判决两被告从起诉之日起以上述款项为本金，按银行同期同类贷款利率计付利息至实际履行完毕之日止。事实与理由：2014年4月21日，原告与两被告签订了厂房租赁合同，约定将姑塘工业区内面积为11100㎡的厂房以每年110万元的价格出租给原告，原被告正常履行租赁合同至2017年2月8日，因被告提供租赁物未达到政府消防及安全生产等要求而被强制关停，至今厂区都未能正常使用。期间被告于2017年6月19日退还租金458300元，于2018年2月13日退还押金13万元。原告认为被告租赁物无法继续正常使用，系被告违约致使合同无法继续履行所迫解除。现原告要求被告赔偿原告3个月租金作为损失，故还需退还2016年11月10日至2017年11月9日的剩余租金641700元，退还押金2万元。 被告余忠良、楼南云共同辩称，事实与理由不客观，涉案厂房从未被关停。原告一直使用到2017年6月底。6月后是否继续使用，被告不清楚，因为被告已经将案涉房屋转让他人，也退回了转让后剩余的5个月租金。并且将原告在使用过程中造成的设备、毁损折价2万元后退回了剩余的13万元押金。因此，原告起诉没有依据，请求驳回原告诉请。 原告就其主张举证，被告质证及本院认证如下： 一、厂房租赁合同一份，证明原被告之间租赁合同的相关权利义务的事实。两被告共同质证意见：真实性、合法性无异议。原告确实是向被告承租了案涉厂房。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 二、网上银行电子回单（打印件）一份，证明原告已支付110万元租金的事实。两被告共同质证意见：无异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 三、园区企业开工（复工）审批表一份，证明被告提供租赁物未达到政府消防及安全生产等要求而被强制关停的事实。两被告共同质证意见：合法性及关联性均有异议。经被告向义亭镇政府核实，该份审批表系登记性质，不是批准性质。因此该份证据不能实现原告的证明目的，不能说明涉案厂房已经被关停。本院对该证据的真实性予以认定。 四、原告与被告楼南云于2017年4月12日的通话录音一份，证明案涉厂房内生产经营的两家企业是经过被告许可的情况下继续使用租赁物，与原告无关的事实。两被告共同质证意见：真实性无异议，关联性有异议，无法实现原告证明目的。该份证据恰恰可以说明原告对自己转租的即次承租人仍在厂区内生产经营的事实是清楚的。本院对该证据的真实性予以认定。 五、案件受理通知书（档案件）一份、起诉状一份、证据（档案件）三组，证明因涉诉厂房不符合政府要求被断电整顿，导致原告被诉的事实。两被告共同质证意见：真实性有异议，关联性有异议，原告没有提供判决书，对案件的判决结果及案件履行情况被告不知道。厂房没有被强制关停。本院认为该组证据加盖有义乌市人民法院的档案证明专用章，故对证据的真实性予以认定。 六、承诺书三份，证明涉诉厂房不符合政府要求被断电整顿，原告已经于2017年2月向次承租人赔偿的事实。两被告共同质证意见：三性均有异议。被告对三个承诺人的身份无法确认。如果原告将这三个承诺人作为证人使用，应当申请证人出庭作证，接受法庭询问。本院认为承诺书的人员未到庭作证，故对其内容的真实性不予认定。 七、封条照片（打印件）四张、原告与被告余忠良于2017年2月17日的通话录音一份，证明涉诉厂房在2017年2月9日被义亭镇政府封停的事实。两被告共同质证意见：封条三性均有异议。封条上面没有时间。对封条张贴的地方也无法体现出是案涉厂房。经被告向义亭镇政府核实，义亭镇政府无任何机关部门曾对涉案厂区作出过强制关停的措施。通话录音关联性有异议。录音内容和指向都不清楚，不能实现原告的证明目的。本院认为，照片仅显示了局部情况且对于义乌市人民政府的封条真实性无法确定，故本院对照片的真实性不予认定。本院对通话录音的真实性予以认定。 八、提交安监所出具的调查令回函一份。两被告共同质证意见：开工审批过程中未履行完审批程序不会导致关停的后果。原告在使用了涉案厂房三年后出现问题，其才应作为审批申请的责任人。审批程序没有履行完毕，安监所也是同意工厂复工的，这种情况在工业园区也普遍存在的。本院对该证据的真实性予以认定。 九、义乌市国网用电有限公司关于租赁户义乌市青肃彩印厂2016年至2017年7月的用电量一份，证明原告租赁期间正常电费在2万度以上，其中2月份仅2104度，3月份4582度，4、5、7月份没有用电，6月份97度。2-3月份没有正常使用租赁物，这两月份的用电是基本生活用电及腾空期间的用电量。4-7月份厂区已经腾空，没有用电。两被告共同质证意见：用电量明细表真实性、合法性无异议，关联性有异议。用电明细表中可以看出2、3月份都是可以正常使用的，与原告在起诉状陈述的2017年2月8日就被关停，至今无法正常使用的事实不符。租赁物是生产厂房，不存在生活用电的需求。2、3月份用电不可能是生活用电，原告提出2、3月份是腾空期间，说明租赁物的次承租人腾空的义务在原告方，在上一次庭审中被告已经明确4、5月份的用电量显示为零是因为被告应原告的要求主动向供电公司要求报停，目的是节约铜铁损的消耗。因此该组证据无法达到原告的证明目的。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 十、原告与被告余忠良于2017年3月3日的通话录音一份，原告与被告楼南云于2017年4月25日的通话录音一份，证明原告实际腾空房屋的时间是在2017年4月底的事实。两被告质证意见：与楼南云的通话录音的真实性无异议，关联性有异议。通话中楼南云说的同意是指同意帮助杨晓龙与承租在厂内的租客协商腾空事宜。同时，通话中杨晓龙陈述三、四楼未腾空，即使由楼南云去联系腾空事宜，该部分厂房的腾空义务在通话中明确了在杨晓龙一方。根据买受人浙江冠宇工艺品有限公司出具的证明，年糕厂在2017年12月腾空，那么交付时间也远远晚于2017年6月19日，即核算租金的截止日。与余忠良录音的真实性无异议。实际上双方在2017年3月在司法所的调解下，对租金返还进行过协商。本院对该组证据的真实性予以认定。 两被告就其辩解举证，原告质证及本院认证如下： 一、安全生产管理小组安全生产检查回执两份、安全生产大检查登记表一份，证明涉案厂房并未强制关停，原告对外转租的租户在2017年7月前仍在正常生产经营的事实。原告质证意见：真实性、合法性无异议，但是关联性有异议。原告对外转租的时间是2017年6月13日，检查时间是6月22日，此时企业已经出卖给他人，与本案无关。5月25日这张在原告提供的第一组录音中证明该企业租赁与原告无关，系被告同意其继续经营。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。 二、厂区毁损情况说明一份，证明原告承租期间因管理不善导致设备毁损，折算2万元的事实。原告质证意见：不符合证据形式，没有负责人的签字。本院认为该情况说明系案外人浙江冠宇工艺品有限公司出具，虽加盖了公司公章，但无出具人员的签名，故该说明内容的真实性无法核实，本院对该证据不予采信。 三、用水情况查询清单一份，证明从2017年1月到6月份租赁物一直有用水，在正常使用的事实。原告质证意见：真实性无异议，该证据合法性及关联性有异议。因为证据形式存在瑕疵，仅截取了2017年1月到6月份的数据，没有连续完整的用水情况，并不能反映出用水量明显偏少的情况，有用水与正常经营不存在充分必要关系，企业正常经营情况下，当然有用水，并不能推出有用水就能正常经营，故不能达到被告证明目的。另外，被告证据不能直接证明该用水的使用人就是原告。本院对该证据的真实性予以认定。 四、案涉房屋买受人浙江冠宇工艺品有限公司出具的证明一份，证明买受人在接收租赁物时仍有原告的次承租人在厂区生产，其中义乌市怡恒食品厂于2017年12月搬出厂房，义乌市墨金甲服装有限公司于2018年1月搬出的事实。原告质证意见：形式真实性、合法性无异议，内容真实性、关联性及证明目的有异议。该证据实际上是证人证言，应当出庭接受质证。从证据中可以看出该企业在2017年6月已经接管租赁物，为何其2个厂能正常经营本身不存在合理性。其次，原告有被告楼南云通话录音为证，其租赁事物由被告接管，与原告无关。本院认为，该证明系由案外人浙江冠宇工艺品有限公司出具，且有出具人员的签名，故本院对该证据的真实性予以认定。 五、照片七张，证明被告分别在2017年3月23日、4月5日、5月31日到租赁物查看时，被告的次承租人仍在厂房正常生产，原被告之间一直在按照租赁合同约定的义务继续履行合同的事实。原告质证意见：真实性有异议。经原告核实，该组证据所呈现的内容不是租赁物厂区内的情况。厂区内仅存的2家企业没有腾空是因为其租赁事物由被告接管，与原告无关。如果是的话，可能是这2家企业。本院认为照片虽有时间显示，但无其他证据予以辅助证明照片的内容系案涉的厂房，故本院对该证据不予采信。 经审理查明，2014年4月21日，余忠良（甲方）与杨晓龙（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将座落在义乌市义亭姑塘工业区的厂房出租给乙方使用；厂房的租赁自2015年11月10日起至2019年11月9日止，租赁期5年；该厂房租赁面积为11100平方米，租金为人民币110万元整；租赁物产生的电费由乙方承担；保证金15万元；租赁费用在每年提前两个月支付第二年租金；租赁期限届满，在乙方向甲方交清全部应付的租金、管理费、电费及因租赁行为所产生的一切费用，并按照合同规定承担甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后30日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金（无利息）；在租赁期限内，若遇甲方转让出租屋的部分或全产，或甲方对租赁物另有其他用途，甲方在提前3个月通知乙方，经乙方同意并加倍返还租赁保证金后，甲方即可收回租赁物等等。后，杨晓龙向楼南云支付保证金15万元及2016年11月10日止2017年11月9日期间的租金110万元。 2017年2月，楼南云在园区企业开工（复工）审批表中承诺：青肃彩印厂（负责人楼南云）在一周内启动消控室安装维修等提升安全规范工作，若未启动自愿停产整改。前述审批表中备注：企业主承诺事项未按要求履行的，镇政府将强制关停至完成验收。2017年2月17日，杨晓龙因涉案厂房于2月9日被封电一事与余忠良电话沟通租赁事宜，余忠良表示其无法解决，遂杨晓龙提出解除租赁合同的要求。2017年4月12日，杨晓龙与楼南云再次协商腾空厂房事宜，杨晓龙表示厂房的三楼、四楼的腾空由楼南云协商，二楼还未腾空。2017年4月25日，杨晓龙又与楼南云通话协商腾空事宜，楼南云同意租赁在厂房内的三、四楼的次承租人（墨金甲公司、冰润食品厂）继续使用，杨晓龙表示除一、二楼的次承租人（年糕厂）还未腾空外其余已腾空。 2017年6月13日，楼南云将涉案厂房转售给浙江冠宇工艺品有限公司。2017年6月19日，楼南云向杨晓龙退还租金458300元。2018年2月13日，楼南云向杨晓龙退还押金13万元。 另查明，余忠良与楼南云系夫妻关系。义乌市青肃彩印厂系楼南云注册的个人独资企业，该企业现已注销。 2017年5月25日，义乌市人民政府安全生产管理所对涉案厂房内进行安全生产检查，其中名为墨金甲的企业因存在隐患，被要求限期整改。2017年6月22日，义乌市人民政府安全生产管理所再次对前述企业进行检查时，发现其一楼车间电线无保护罩，内部安全生产责任没有落实等隐患，要求其整改。 庭审中，原告陈述：其于2017年4月底腾空案涉厂房。年糕厂承租的厂房面积约为630至640平方米每层。墨金甲公司、冰润食品厂承租的厂房面积约为1000平方米每层。 两被告陈述：年糕厂承租的厂房面积约为600余平每层。墨金甲公司、冰润食品厂承租的厂房面积约为1500平方米每层。 本院认为，本案争议焦点为：1、两被告主体是否适格；2、两被告是否存在违约行为。 关于第一个争议焦点。案涉厂房的租赁合同系原告杨晓龙与被告余忠良所签订，而该厂房系被告楼南云经营的个人独资企业所有，且被告楼南云与余忠良系夫妻关系，故本院认为楼南云与余忠良作为被告主体适格。 关于第二个争议焦点。首先，两被告在2017年年初确未履行完毕义乌市人民政府安全生产管理所的年初企业开工审批程序，但原告提供的证据不足以证明两被告因未履行完毕该审批程序而造成其案涉厂房被封电的后果。其次，根据原告提供的证据显示涉案厂房于2017年2月产生了14332.42元的电费，3月产生了10460.56元的电费，该数据说明自2017年2月之后案涉厂房仍可以正常使用电力，故即使该厂房曾在2017年2月9日被断电一事，但该无法正常使用电力的情况也非持续性的状态。综上，本院认为，原告主张因两被告的违约行为导致租赁物无法正常使用，缺乏依据，本院不予以采信。另，2017年2月17日原告杨晓龙因涉案厂房与余忠良电话沟通并表示要求解除租赁合同。随后，同年4月12日、4月25日杨晓龙与楼南云两次协商腾空厂房事宜，说明原、被告已有合意解除合同的意思表示，并以解除合同为前提的腾空厂房，故本院认为两被告应返还原告自腾空之日起的租金。关于返还租金的数额问题。首先，原告自认案涉除年糕厂、墨金甲公司、冰润食品厂外其余的房屋于2017年4月底腾空，并于2017年4月25日通过电话明确告知被告楼南云已腾空，故2016年11月10日至2017年4月25日期间的租金（110万元÷365天）×166天=500273元不应退还。其次，年糕厂承租的第一、二楼厂房，原告提供的证据无法证明该次承租人腾空的日期，故该部分的租金不应退还。另，原、被告陈述年糕厂承租的面积约为600至640平方米，故本院酌定年糕厂自2017年4月25日至案涉房屋转让之日即2017年6月13日期间的租金为1.6万元。由冰润食品厂承租的第三楼厂房与墨金甲服饰承租的第四楼厂房，虽然被告楼南云同意次承租人继续使用，但原告仅自认其尚未退还墨金甲公司剩余租金，故墨金甲公司承租部分的租金两被告不应退还，冰润食品厂承租的相应部分的租金两被告应予退还，因该两层房屋面积相同，故该部分房屋的租金互相折抵不再予以扣除。综上，扣除两被告已返还的458300元租金，两被告还应返还原告租金为110万元-500273元-1.6万元-458300元=125427元。另，关于保证金2万元，两被告提供的证据不足以证明原告在使用过程中对厂房进行了损毁，故该部分的押金应予以退还。两被告未及时退还原告租金及押金系违约行为，故原告主张该部分的自起诉之日起的利息损失，本院予以支持。综上，原告合理部分的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、被告余忠良、楼南云于本判决生效后十五内返还原告杨晓龙租金125427元并赔偿利息损失（自2018年6月12日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际履行完毕之日止）。 二、被告余忠良、楼南云于本判决生效后十五内返还原告杨晓龙保证金2万元并赔偿利息损失（自2018年6月12日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际履行完毕之日止）。 三、驳回原告杨晓龙的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10418元，由原告负担5368元，两被告负担5050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  俞霞珍 人民陪审员  何日辉 人民陪审员  何巧华 二〇一九年六月十一日 书 记 员  金文莉