内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再95号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张贵，男，1956年3月10日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：付彦斌，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵乾，内蒙古誉昊律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：锡林郭勒盟新领域房地产开发有限责任公司。法定代表人：霍小虎，该公司经理。委托诉讼代理人：王冠军，内蒙古理想律师事务所律师。再审申请人张贵因与被申请人锡林郭勒盟新领域房地产开发有限责任公司（以下简称新领域公司）商品房预约买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院（2017）内25民终835号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2018）内民申444民事裁定，提审本案。本院依法组合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人张贵及其委托诉讼代理人付彦斌、赵乾，被申请人新领域公司的委托诉讼代理人王冠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张贵申请再审称，一、二审判决认定事实及适用法律均错误，理由如下：（一）本案中商品房预约合同没能继续履行的原因在新领域公司。双方签订《楼宇认购合同》时间是2011年8月12日，尽管合同中没有约定正式商品房买卖合同何时签订，也没有约定房屋何时交付，但直到一审开庭时即2016年11月24日新领域公司才称涉案楼房具备了交工条件。《楼宇认定合同》签订之后，新领域公司确实向建设银行为张贵申请了按揭贷款，但是因为新领域公司无法办理商品房预售许可证，工期一拖再拖，导致后来银行贷款政策发生变化，造成张贵无法申请按揭贷款，无力继续付款买房，所以造成张贵无法买房的原因是新领域公司造成的，张贵要求解除预约合同的诉讼请求成立，原审未予支持其诉讼请求错误；（二）双方所签《楼宇认定合同》是预约合同，不是正式的商品房买卖合同，原审法院不考虑张贵没有继续履行合同能力，强行判令张贵继续履行合同，属于强迫交易。综上，张贵再审请求：1.解除双方所签合同；2.新领域公司返还其购房款420915元及相应利息。新领域公司辩称，1.双方所签《楼宇认定合同》具备商品房买卖合同的全部构成要件，应属于商品房买卖合同，而不是预约合同；2.张贵未能办理按揭贷款，是因张贵年龄偏大等个人原因造成。新领域公司开发手续齐全，并在2011年就已经取得商品房预售许可证，张贵未能办理按揭贷款不是因新领域公司的原因造成的；3.张贵要求解除合同的原因是新领域公司所开发项目没有达到预期效果，但市场风险应各自承担，不应都由新领域公司承担。新领域公司可以按照银行按揭贷款模式，给予张贵分期无息付款优惠，以促成合同继续履行。新领域公司请求驳回张贵再审请求。张贵向一审法院起诉请求：1.解除双方所签《楼宇认购合约》；2.新领域公司返还购房款350915元；3.新领域公司双倍返还定金14万元；4.新领域公司承担本案诉讼费。新领域公司反诉请求：1.张贵继续履行合同，支付剩余购房款42万元及利息（利息自2011年8月12日起至给付之日止，按照同期人民银行贷款利率计息）；2.本案诉讼费用由张贵承担。一审法院认定事实：2011年8月12日，张贵与新领域公司签订《楼宇认购合约》，约定乙方（张贵）意向认购喜洋洋家居建材生活广场2号楼面向西，由南向北数第三间商铺，暂定建筑面积约162.59平方米（产权登记面积最终以房产局测绘处实测面积为准），单价为人民币5172元/平方米，付款方式约定按揭贷款，定金：人民币70000元，于签订本合约时缴付；乙方（张贵）必须在甲方（新领域公司）开盘后一周内付清剩余首付款，即人民币350915元整，并签署正式商品房买卖合同，同时向甲方提供贷款所需资料。另查明，2011年1月6日，张贵向新领域公司交付70000元、2011年8月12日支付350915元并在收款收据上写明，喜洋洋家居广场2#-1-203，2013年7月25日新领域公司为向张贵开具了总的收款收据一张，金额为420915元，张贵尚欠新领域公司房款420000元未付。一审法院判决：一、张贵在本判决生效之日起30日内向新领域公司支付剩余房款42万元；二、驳回张贵的诉讼请求；三、驳回新领域公司的其他诉讼请求。案件受理费8664元，减半收取4332元，反诉案件受理费3800元，减半收取1900元，由张贵负担。张贵不服一审判决，上诉请求：请求支持其一审诉讼请求。二审法院认定事实与一审查明事实一致。二审法院认为，本案二审争议焦点为：1.双方签订的《楼宇认购合约》性质。2.《楼宇认购合约》应否解除。一、关于《楼宇认购合约》的性质问题。本案中张贵与新领域公司签订的《楼宇认购合约》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效。该《楼宇认购合约》对双方当事人的基本情况、商品房房号、暂定建筑面积、单价、付款方式等进行了约定。因双方签订《楼宇认购合约》时作为买卖标的物的商品房尚在建设中，双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等条款在合约中没有约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。事实上该《楼宇认购合约》约定“乙方必须在甲方开盘后一周内付清剩余首付款，即人民币350915元整，并签署正式商品房买卖合同，同时向甲方提供贷款所需资料”。“甲方同意收取乙方定金后，再签订正式《商品房买卖合同》前为乙方保留该房屋…”等条款，故该《楼宇认购合约》不具备商品房买卖合同本约的条件，应认定为预约合同。一审法院认定为商品房买卖合同不当，应予纠正。二、关于《楼宇认购合约》应否解除问题。本案中张贵与新领域公司于2011年8月2日签订《楼宇认购合约》，张贵交付定金，并于同月12日支付了350915元的首付款，说明双方均对继续履行合约达成合意。现涉案房屋已交工，新领域公司要求继续履行合约。因双方对未成功办理贷款事由各执一词，且均未提供相应证据予以证实。故根据鼓励交易原则，一审法院驳回张贵解除合约的诉请并无不当，张贵应向新领域公司支付剩余房款42万元。综上，张贵的上诉请求不能成立。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8664元，由张贵负担。再审查明的事实与原审认定的事实一致。另查明，张贵已向新领域公司支付购房款420915元，剩余购房款42万元，因张贵不符合银行按揭贷款条件而未能办理按揭贷款，张贵未予支付。本院再审认为，本案再审的争议焦点为：张贵主张解除双方签到的《楼宇认定合约》及要求新领域公司返还其购房款420915元及相应利息的请求能否成立。张贵称2011年8月12日双方签订《楼宇认定合约》后，其就将办理银行按揭贷款所需个人手续交于新领域公司，但因新领域公司迟迟未取得商品房预售许可证，导致其未能及时办理按揭贷款，新领域公司直到其2016年起诉前才通知张贵因不符合年龄要求而银行按揭贷款未被批准，张贵因无力支付剩余购房款而不能继续履行合同，新领域公司对此存有过错。新领域公司则称，其在2011年8月9日就已取得商品房预售许可证，张贵未能申办按揭贷款是因其自身原因造成，其在2012年就通知了张贵银行未予批准按揭贷款申请，新领域公司不存在过错，张贵请求解除合同的理由不能成立。依据新领域公司提供的商品房预售许可证等证据证明，新领域公司于2011年8月9日取得商品房预售许可证，双方于2011年8月12签订《楼宇认定合约》，张贵所称因新领域公司未取得商品房预售许可证导致其未能申办按揭贷款的理由不能成立。关于张贵能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定解除合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”张贵称其因未能办理银行按揭贷款而无力交付剩余购房款，不能继续履行双方所签《楼宇认定合约》，其符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的法定解除权情形，合同应予解除。关于新领域公司何时告知张贵不能申办银行按揭贷款双方存在争议，但依据新领域公司取得商品房预售许可的时间、双方签订合同的时间以及与张贵同一时间段签订《楼宇认定合约》的其他购房者陆续在2014年下半年取得银行按揭贷款的事实，可以推定张贵至少应在2014年底前就知道其不能办理银行按揭贷款的事实。即使张贵具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的合同解除权，依据上述法律规定，其应在解除权发生之日起一年内行使，即从2014年底开始一年内行使解除权，而其在2016年起诉，已过一年的解除权行使期间，解除权已经消灭。因此，张贵主张解除合同、返还购房款及利息的再审请求不能成立，原审判决支持新领域公司继续履行合同的反诉请求并无不当，新领域公司应当在张贵向其付清剩余购房款之时交付张贵所认购的案涉房屋。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院（2017）内25民终835号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王佐玲审判员  王 帅审判员  杜 娟二〇一九年六月十一日书记员  王海瑞