广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终8157号上诉人（原审原告）：梁海容，女，1970年10月20日出生，汉族，住广东省高州市。上诉人（原审原告）：黎东，男，1966年2月18日出生，汉族，住海南省琼中黎族苗族自治县。上列两名上诉人的共同委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。上诉人（原审被告）:中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座,统一社会信用代码91442000699751173C。法定代表人：陈鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄小芳，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：广东海伦堡地产集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙头街禺山西路329号2座二层，统一社会信用代码914401017733145628。法定代表人：聂杰华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，该公司工作人员。上诉人梁海容、黎东因与上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）、被上诉人广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称海伦堡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人梁海容、黎东的上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.改判一审判决第三项为：宏泽公司支付给梁海容、黎东因未按时交付房产证的违约金4446元，海伦堡公司承担连带责任。事实与理由：一、一审仅凭复印件判定事实，违反法律规定。二、一审将持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案认定为递件与事实不符。“递件”不是法律上的用语也不是合同约定的用语。作为严肃的裁判文书应用规范用语。代理人走访中山市国土局请求解释：“递件”的意思和“递件”代指的业务，但回复是没有这个业务，也没有精确的指向，提交材料去申请办理某项业务都可能叫“递件”。三、将持办理权属的登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案等同于土地及房屋所有权转移登记申请是错误的。案涉买卖合同第十四条约定的持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案与《商品房销售管理办法》第三十四条的“将需要由其（指出卖人）提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”含义完全相同，而这个内容实际上就是指开发商办理首次登记。宏泽公司一审提交的不动产登记受理通知书只能证明宏泽公司为梁海容、黎东办理了产权登记的申请，而非持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审判决根据宏泽公司的不动产登记受理通知书就认定宏泽公司已按合同约定履行了递件义务是错误的。一审判决将“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”“土地及房屋所有权转移及抵押登记”“递件”全部等同是错误的。四、一审法院未对双方商品房买卖合同第十四条作完整考查。案涉买卖合同第十四条是对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任的约定，法院应审查买受人在规定期限内是否取得了房地产权属证书。五、买受人取得房地产权属证书的规定期限应是案涉合同第十四条约定的交房后720日内。且购房时开发商销售与签约律师均解释交房后720日内拿到房产证或交房后两年内拿到房产证，该情况由案涉小区58户业主联合签名的关于宏泽公司交房产证时间的情况说明为证。商品房买卖合同为格式合同，根据合同法第四十一条的规定对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。依据买受人的理解，取得房产证的时间就是交房后720日内。如果合同第十四条的“规定期间”不是交房后720日内，就是合同没有约定“取得房地产权属证书”的期限，没有约定则按法定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项规定，买受人未在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。六、宏泽公司有交证义务。案涉小区全体业主都是由开发商全程代办证，宏泽公司也承认。因此，宏泽公司有交证的义务，一定要最后将房地产权属证书交给了业主才算完成了义务，而不是递完材料就完成了。即便不是代办证，宏泽公司也要履行协助、告知义务，更何况本案是全程代办证。针对梁海容、黎东的上诉，宏泽公司答辩称，双方签订的商品房买卖合同是由中山市国土局统一制定的模板。合同第十四条明确约定交房后的720日是宏泽公司办理产权备案登记的时间，而非交付产权证时间。梁海容、黎东依据该条款主张宏泽公司赔偿逾期交付房产证违约金与合同约定不符，因此梁海容、黎东的上诉缺乏合同依据。宏泽公司已于合同约定期限内办理权属登记。办理权属登记需要业主方提供资料，由宏泽公司向国土局提交土地及房屋转移登记及不动产权登记等，宏泽公司已按时履行合同义务，故宏泽公司不存在违约行为。梁海容、黎东没有证据证明因宏泽公司原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书。一审判决符合法律规定，请求二审法院予以维持。上诉人宏泽公司的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回梁海容、黎东主张交付房屋层高不足的违约金的诉讼请求。事实与理由：一、心岸春天花园第四期的商品房层高的前期报建和最后竣工备案报备的高度均为2.9米。案涉商品房买卖合同录入层高为3米，系宏泽公司工作人员失误所致，并非宏泽公司的真实意思表示，属于宏泽公司的重大失误、重大误解，应予修正。二、心岸春天花园第四期的商品房层高的前期报建和最后竣工备案所报备的高度均为2.9米，符合建筑技术要求和正常商品房的交付标准，不存在给梁海容、黎东造成居住空间受限和价值贬损的事实。三、合同补充协议是双方的真实意思表示，合法有效。补充协议对双方的总的违约责任做了统一约定，违约金不应高于合同总金额的2%。商品房买卖合同补充协议第十六条第五款第（4）项的约定并非格式条款，亦非无效条款。双方签订的补充协议是在双方协商一致下共同签订的，补充协议第十六条第五款第（4）项是约束双方违约责任，而非仅仅约束梁海容、黎东，若宏泽公司违约，同样适用宏泽公司，该条款不符合无效条款的条件，故应对双方均具有法律约束力。针对宏泽公司的上诉，梁海容、黎东答辩称，一审判决关于层高部分的认定正确，请求二审法院维持一审关于层高部分的判决。海伦堡公司述称其意见与宏泽公司意见一致。梁海容、黎东向一审法院提出诉讼请求：1.宏泽公司向梁海容、黎东支付因未按时交付房产证的违约金4446元；2.宏泽公司向梁海容、黎东支付因层高不足的损失13338元；3.海伦堡公司对上述债务承担连带清偿责任。以上合计：17784元。一审法院经审理认定的事实如下：1.梁海容、黎东与宏泽公司于2014年6月27日签订一份中山市商品房买卖合同，约定梁海容、黎东购买宏泽公司开发的预售商品房，该房坐落于中山市坦洲××心岸春天花园××房，属心岸春天花园第四期；该商品房用途为住宅，层高为3米，建筑层数地上27层、地下1层，建筑面积81.82平方米，其中套内建筑面积65.73平方米，房价款按套内建筑面积计价，单价为6763.91元/平方米，总价444592元；出卖人应当在2015年12月12日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；市政配套设施批准、安装之延误，须以中山市或以上政府部门出具的证明文件为依据；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。2.2014年7月9日，梁海容、黎东与宏泽公司于中山市房地产交易登记管理所就坐落于中山市坦洲××心岸春天花园××房的房地产办理销售登记备案。3.2015年12月17日，中山市住房和城乡建设局颁发含案涉房屋在内的中山市建设工程竣工验收备案登记证。4.2015年12月12日，梁海容、黎东与宏泽公司办理了涉案房屋的交付手续。5.2017年11月27日，宏泽公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审庭审中，双方一致确认，购房款已全部付清，案涉房屋已交付使用。一审法院另查，宏泽公司为海伦堡公司投资的法人独资的有限责任公司。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同系双方在平等自愿基础上签订，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。关于逾期交房问题。现梁海容、黎东已按双方约定向宏泽公司支付购房款。宏泽公司与梁海容、黎东签订的商品房买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”从上述合同条款内容可知，双方约定宏泽公司履行的是递件义务。宏泽公司已在2015年12月12日向梁海容、黎东办理房屋的交付手续，按照上述规定，宏泽公司应于2017年12月1日前办理递件手续。根据不动产登记受理通知书内容可知，宏泽公司已于2017年11月27日持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并未超出商品房买卖合同约定的递件时间。梁海容、黎东诉请宏泽公司向其支付逾期办证违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于层高问题。本案中，宏泽公司确认涉案房屋实际交付的层高为2.9米，而双方所订商品房买卖合同中明确约定房屋层高为3米，据此可以认定宏泽公司交付房屋的层高与合同约定不符的违约事实成立，在其不能证明具有法定和约定的免责事由情况下，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽涉案中山市商品房买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，梁海容、黎东亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，但层高不足造成梁海容、黎东居住空间受限及房屋使用功能和价值贬损的事实客观存在，且房屋层高不足无法补救，故宏泽公司仍应在合理范围内向梁海容、黎东赔偿损失。规划报建及验收的层高2.9米与合同约定层高3米相差10厘米，已超出了普通消费者所能够认同和接受的误差范围，且宏泽公司在一审法院限定的期限内亦未提供证据证明该层高差额在法律法规所允许的误差范围内，根据本案实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，梁海容、黎东主张宏泽公司按照购房款的3%向梁海容、黎东赔偿层高不足的违约损失计13338元（444592元×3%），一审法院予以支持。关于海伦堡公司的责任问题，宏泽公司为海伦堡公司投资的法人独资的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，海伦堡公司应就宏泽公司的财产独立于其个人财产承担举证责任，但其未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。梁海容、黎东主张海伦堡公司对宏泽公司的债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宏泽公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向梁海容、黎东支付因交付房屋层高与合同约定不符的违约金13338元；二、海伦堡公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回梁海容、黎东的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，减半收取122元（梁海容、黎东已预交），由梁海容、黎东负担30元，宏泽公司、海伦堡公司负担92元（宏泽公司、海伦堡公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付梁海容、黎东）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议的主要焦点是：一、宏泽公司是否存在逾期办证的违约行为；二、涉案商品房实际层高不符合商品房买卖合同约定的3米层高，宏泽公司对此应否承担违约责任。本院综合双方的上诉及抗辩意见，评判如下：焦点一，关于宏泽公司是否存在逾期办证的违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，出卖人和买受人可以约定买受人取得房屋权属证书的期限，若双方无约定，则依法定。本案中，梁海容、黎东与宏泽公司在商品房买卖合同对于产权登记的时间进行了约定，即出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。依约，宏泽公司履行的义务是在合同约定的交付使用日期后720日内，协助梁海容、黎东将办理案涉房屋权属登记所需的资料提交到产权登记机关备案，双方并未约定宏泽公司需协助梁海容、黎东在此720日内取得产权证书。若宏泽公司逾期履行符合合同约定的递交资料协助案涉房屋过户至梁海容、黎东名下的义务，宏泽公司需向梁海容、黎东承担逾期办证的违约责任。在产权登记机关将案涉房屋登记至梁海容、黎东名下后，根据物权公示原则，梁海容、黎东为案涉房屋的产权人。宏泽公司作为开发商，其从产权登记机关领取业主购买房屋的产权证书后，应根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，及时通知业主领取产权证书，若宏泽公司违反诚实信用原则，不履行通知以及交付产权证书义务，给业主造成损失的，业主可主张宏泽公司承担违反此附随义务的违约责任，此与违反合同约定的关于产权登记的逾期办证主合同义务系属不同的违约责任。况且，在宏泽公司履行了通知义务后，业主前往宏泽公司领取产权证书的时间也实际不一，若将合同约定的720日截止为业主实际拿到产权证书之日，从而将业主自行前往宏泽公司领取产权证书的期限计算其中，也对作为开发商的宏泽公司不公，故综合以上分析，本院对梁海容、黎东关于合同约定的交付使用后720日为其实际拿到案涉房屋产权证书期限的主张不予支持。从宏泽公司提交的坦洲不动产登记受理通知书载明的内容可知，宏泽公司已于2017年11月27日向产权登记机关提交了办理案涉房屋权属登记所需的资料，产权登记机关于规定工作日内办结。即宏泽公司向产权登记机关提交办证申请未超过合同约定期限，故一审法院对梁海容、黎东诉求宏泽公司、海伦堡公司承担逾期办证违约金的主张不予支持并无不妥，本院予以维持。焦点二，涉案商品房实际层高不符合商品房买卖合同约定的3米层高，宏泽公司对此应否承担违约责任。双方在商品房买卖合同中约定商品房层高为3米，宏泽公司称系其工作人员失误所致，并非其真实意思表示，属于重大误解，应予修正。对此，本院认为，一则从裁判理念上讲，宏泽公司作为一个专业的房地产开发企业，属于一个典型的市场商事主体，对其意思表示的解释，应基于外观主义的客观化判断标准，采取客观性立场，而不能要求购房者在与其签订房屋买卖合同时去探求其内心真意，即便在其外部表示与内心真意不一致的情况下，也应以外部表示为准；二则从客观实际看，层高3米的约定并非孤立的单份合同中的约定，根据一审法院所受理的同类案件看，数量较多，且各份合同签订时间前后跨度较长。宏泽公司作为专业的房地产开发企业，对自身所开发的房产情况应有足够了解，在订约过程中处于明显的优势地位，涉案的商品房买卖合同又是宏泽公司为重复使用而预先拟定的格式合同，其有充分的条件和时间对合同内容进行审查以确保合同约定与实际情况相符；三则从裁判规则的实质要件看，宏泽公司称其构成重大误解应予修正，但其并未在法定除斥期间对该层高3米的约定行使撤销权或变更权。故本院对宏泽公司的该项主张亦不予采信，认定涉案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同法的相关规定，对其违约责任的归责原则应适用严格责任原则。双方当事人在商品房买卖合同中明确约定层高为3米，但宏泽公司却是按照2.9米的层高进行设计、报建、施工及验收的，两者相差10厘米，已超出了普通购房消费者所能够认同和接受的误差范围，且宏泽公司在法院指定的期限内亦未提供证据证明该层高差额在法律、行政法规所允许的误差范围内，涉案房屋的层高不足也不属于补充协议第二条所约定的“略有误差，不视为违反合同约定”的情形，故即使宏泽公司所交付的商品房层高符合甚至高于国家强制性标准，也因为其交付的商品房层高不符合双方合同约定，应认定构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，涉案房屋层高不符合合同约定3米，导致房屋在通风、采光等舒适度方面与购房者预期相比均有所下降，房屋价值亦会随之相较预期有所降低，也即层高不符合合同约定造成购房业主居住空间期待利益下降及房屋使用功能和价值相较预期发生贬损的事实客观存在，且涉案房屋层高不足又无法进行补救，故宏泽公司仍应在合理范围内向梁海容、黎东赔偿损失。就普通的商品房交易市场而言，我国并不存在强制性合同内容与格式的规定。相关政府职能部门基于服务宗旨所提供的合同样本和格式，并不影响在具体案件中对格式合同的认定。涉案的商品房买卖合同及补充协议均是宏泽公司为重复使用而预先拟定并提供的格式合同。宏泽公司作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。宏泽公司主张按补充协议第十六条5.⑷“买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”的约定，违约金不应高于合同总金额的2%。对此，本院认为，该约定适用的范围应当为案涉买卖合同、补充协议及法律法规有明确规定的按日计算之违约金、赔偿金等，而本案中双方当事人在商品房买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，故梁海容、黎东所主张的层高不足损失赔偿不属于上述违约金封顶条款的适用范围。又因梁海容、黎东亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，一审法院在此情形下，根据本案实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，依法行使自由裁量权，酌定宏泽公司按照购房款的3%向梁海容、黎东赔偿层高不足的违约损失并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人梁海容、黎东与上诉人宏泽公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元（梁海容已预交50元、中山市宏泽房地产开发有限公司已预交134元），由上诉人梁海容、黎东负担50元，上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司负担134元。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 李志金审判员 吴碧英二〇一九年六月三日书记员 郭燕婷