江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初8649号原告（反诉被告）：李大剑，男，1980年1月17日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：李从国（李大剑之父），男，住无锡市梁溪区。原告（反诉被告）：王娟，女，1982年10月3日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：柳士荷（受李大剑、王娟的共同委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李文源，男，1949年6月1日出生，汉族，住无锡市滨湖区。被告（反诉原告）：刘淑琴，女，1953年6月13日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李笋（系李文源、刘淑琴之子，并受李文源、刘淑琴的共同委托），男，住无锡市滨湖区。被告：无锡鼎一房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320213MA1R60YC04，住所地无锡市滨湖区建筑路1147号。法定代表人：苏栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾咏发，该公司员工。原告（反诉被告）李大剑、王娟与被告（反诉原告）李文源、刘淑琴及被告无锡鼎一房产经纪有限公司（以下至判决主文前简称鼎一公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）李大剑及其委托诉讼代理人李从国及李大剑、王娟的共同委托诉讼代理人柳士荷，被告（反诉原告）李文源、刘淑琴及其共同委托诉讼代理人李笋，被告鼎一公司的委托诉讼代理人顾咏发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李大剑、王娟向本院提出诉讼请求：1.请求判令李文源、刘淑琴继续履行以及鼎一公司协助履行三方签订的《房屋买卖合同》并要求李文源、刘淑琴承担合同价款的10%即14万元的违约金；2.本案诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，李大剑、王娟将其诉讼请求变更为:1.请求依法撤销因三方重大误解签订的房屋买卖合同；2.中信银行房贷利息由李文源、刘淑琴、鼎一公司承担。诉讼过程中，李大剑、王娟又将其诉讼请求变更为:1.请求判令李文源、刘淑琴继续履行以及鼎一公司协助履行三方签订的《房屋买卖合同》，要求李文源、刘淑琴以及鼎一公司承担合同价款的10%即14万元的违约金；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年5月13日,双方签订房屋买卖合同，李大剑、王娟购买李文源、刘淑琴所有的梁溪区清扬康城127号1502室的房产，合同中对原被告三方之间的权利义务进行了详细约定。李大剑、王娟于合同约定的时间内支付5万元作为购房定金，同时交付47万元的首付款并办理贷款手续，银行贷款70万元也相继开始发放。其依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的义务，因李文源、刘淑琴始终在拖延甚至拒绝办理产权过户，其不合法的理由是要求李大剑、王娟承担法律规定的李文源、刘淑琴房屋赠与0.67%权属问题应该承担的所得税，而李大剑、王娟先前只是讲过愿意按照中介所说的即李文源、刘淑琴给其孩子的赠与部分0.67%的20%差额个人所得税，也就不超过2000元，2018年8月3日过户当日税务部门需要按赠与部分0.67%征收20%差额个人所得税费13万元之多。买方对于这一不合理的政策也多次向有关税务部门反映，答复均是只要看到房产证上有“赠与”就要核实征收20%差额个人所得税，而不是当初签订合同时候按照赠与资料的契税0.67%部分征收也就1000多元，由此产生重大误解。直到2019年3月14日，经法院和税务部门沟通后才由房屋赠与征收20%的个人所得税减少到1%，在此期间已给买方造成银行利息损失，以及通过法院诉讼费用和律师费用等重大经济损失。鼎一公司在居间服务过程前后有不实转告信息和核实相关费用失职，其为了及时促成合同的签订，存在对双方的误导和不作为，关于买方承担的损失，鼎一公司承诺从中介费用中扣除，如果大于中介费用不需要买方承担中介费用。鼎一公司的一系列失职行为，应该要承担一定的责任。被告李文源、刘淑琴辩称：1.李大剑方称其交付首付款并办理了贷款手续履行了义务，可这只是履行了合同规定的一部分义务，对方偷换概念称已履行了应尽的义务，事实是2018年8月3日过户当天，李大剑一方并没有按照合同约定缴纳所有的税费，因为国家规定要先缴纳税费才办理过户，这才是导致合同无法履行的原因；2.焦点在于哪方缴纳税费，房屋买卖合同第五条第二项明确约定了房屋交易税费的承担方式，增值税由乙方承担，个人所得税由乙方承担，契税由乙方承担，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，贷款服务的相关费用由乙方承担，该房屋的配套设施过户的相关费用由乙方承担，乙方就是指李大剑、王娟，清楚明了证明了应由李大剑、王娟来缴纳所有税费。3.其已和对方及中介方约定很清楚，对方缴纳合同规定的税费，其和对方马上进行过户，就像2019年4月3日，对方缴纳税费，其就办好了房屋过户，现在对方以1万元的中介费为理由，将1万元房款扣除不给，可想而知，其房产证要是没有要回来会怎么样。综上所述，李大剑方故意以混淆视听、偷换概念的方式来误导大家，明明自身违约却反告李文源、刘淑琴违约，并要求赔偿违约金，其目的何在一目了然。被告鼎一公司辩称，双方在履行合同时发生争议的原因，李大剑、王娟提出税费应该是1万左右，但最后却因为这个赠与要多交十几万元。经过其公司咨询后，了解原来的税费计算方式是按照0.67%的20%来缴税，因为赠与部分需要多交税为2000元左右，7月份国税、地税合并后出现新的税费计算方式。其公司就与李大剑、王娟进行沟通，李大剑、王娟表示想少贷款，希望将网签撤掉，重新做贷款。其公司与银行沟通后表示可以改时间，但是需要买卖双方去产监处解除合同，可以在合同履行期内把合同履行掉，但是李文源、刘淑琴不愿意，导致后面无法操作。当时李大剑、王娟也认同，如果不行就按照最新政策缴税，但是希望贷款少贷点，但是李文源、刘淑琴不愿意接受，希望完全按照原合同履行，因为贷款问题就一直拖到合同最后满30日也没有履行。签订合同之前，李文源、刘淑琴告知只有1%的赠与，基于该1%的赠与费用怎么收，其公司经咨询并经相关人员核实，当初赠与1%的费用按照正常1%的个税来收取，所以双方才会签订房屋买卖合同。其公司希望合同能履行，主要问题是税费有了最新政策。目前鼎一公司未收到买卖双方任何一笔服务费用，网签费用及贷款费用均由鼎一公司垫付，三方都承认这是重大误解，希望驳回李大剑、王娟的诉讼请求。被告（反诉原告）李文源、刘淑琴向本院提出反诉诉讼请求：1.判令李大剑、王娟按照房屋买卖合同继续履行合同；2.判令李大剑、王娟按照房屋买卖合同承担违约责任，支付违约金14万元；3.判令李大剑、王娟承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年5月13日，李文源、刘淑琴与李大剑、王娟在居间方鼎一公司的居间下，签订了无锡房屋买卖居间合同，该合同约定，李大剑、王娟购买李文源、刘淑琴位于无锡市梁溪区的房屋，房屋成交价格为140万元，同时约定交易产权过户日期为2018年7月30日前或贷款审批好为准，房屋交易税费由李大剑、王娟承担，如未按约定办理的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的万分之三作为违约金，逾期三十日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。2018年8月1日，李大剑、王娟贷款已审批放款至无锡市房屋交易管理中心交易资金监管专用账户。2018年8月3日，李文源、刘淑琴与李大剑、王娟在鼎一公司通知下携带相关过户材料至无锡市房屋交易管理中心办理过户手续，李文源、刘淑琴不按照合同约定缴纳相关交易税费，致使合同无法履行。后李文源、刘淑琴多次与李大剑、王娟、鼎一公司协商继续履行合同，并于2018年9月6日书面催告李大剑、王娟和鼎一公司履行合同，但李大剑、王娟至今仍未履行现有合同，反而要求与李文源、刘淑琴重新签订合同。综上所述，为维护其合法权益，故提起诉讼。原告（反诉被告）李大剑、王娟辩称，现在案涉房屋已经过户，焦点问题是到底哪方违约。起初在合同履行过程中，因为涉及对税费的误解，未能顺畅办理，出现该情况后，李文源、刘淑琴直接将房产证拿回去，不配合其他如贷款手续等事宜，导致合同履行中止，这也是鼎一公司陈述的基本事实，理应是李文源、刘淑琴在前期存在的违约责任。另外，关于税费问题，首先是法律规定的李文源、刘淑琴作为卖房人自己的法定义务，三方已经明确约定买方承担不超过赠与部分1%大概2000元以内的税费，但后来到税务部门查实，是按整个房产的20%来缴纳个人所得税，税务机关并说明该咨询义务以及缴税义务属于卖方，买方无权过问也交不了这个税，所以在出现赠与税与约定严重不相符时首先应当由李文源、刘淑琴去税务部门咨询，但卖方根本不予理睬，这种情况下仍然由买方反复去税务机关询问，结果被告知不是卖方人不予答复，最后经法院与税务部门沟通，才从根本上解决了问题，才使买卖双方的冲突化解。至于1万元押金与买方无关，是鼎一公司与卖方的约定，但卖方仍然无视合同的约定，在买方全部履行合同义务后仍然不履行任何义务，所以李文源、刘淑琴要求李大剑、王娟承担违约责任，没有任何事实和法律依据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月13日，李文源、刘淑琴（甲方）与李大剑、王娟（乙方、购买人）及居间方鼎一公司（丙方）签订《无锡房屋买卖居间合同》，合同载明的主要内容为：“房屋坐落在无锡市，建筑面积75.45平方米，房屋成交价格为140万元，甲、乙双方约定，现有家电家具全留包含在上述房产总价中，该房屋固有设施保持原样，房屋交接时必须保持现状；乙方向甲方支付定金5万元，其中1万元暂存中介方（暂存款），4万元由甲方收取作为购房定金并冲抵房款，暂存款待甲方交付完相关费用结清后，到丙方公司财务领取；乙方应于过户当天向甲方支付房款或首付款65万元，剩余房款70万元乙方委托丙方办理商业贷款，乙方承诺为第二次贷款购房，并承诺无不良信用记录，符合无锡市房贷政策，并于2018年6月10日之前委托丙方根据银行政策办理贷款手续，且以丙方指定评估机构的价格作为乙方贷款的依据，此款于乙方办理完房屋所有权抵押手续后由银行直接支付给甲方，最终的贷款金额以银行确定的金额为准，如果贷款不能办理或银行确定的贷款金额少于本合同约定的金额，乙方应于过户前一次性补足；本次交易产权过户日期为2018年7月30日前或贷款审批日为准；增值税、个人所得税、契税均由乙方承担，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，贷款服务的相关费用由乙方承担，该房屋的配套设施过户的相关费用由乙方承担；该房屋过户产生的相关税费由无锡市地税局指定的评估机构对该房屋进行的评估值作为依据，丙方提供的交易信息仅供参考，如因国家政策调整导致税费变化，所涉及到的税费按当天国家规定为准；甲方应于款清后10个工作日内同乙方办理房屋交接手续，并于交房前办理完毕户口迁移手续，甲方在交房当日应结清本房屋交接前的水费、电费、燃气费、有线电视费、物业费等相关费用，并将该房屋钥匙交付于乙方；基于丙方的居间服务费，甲乙双方应在签订本协议之时，以现金方式向丙方支付佣金，乙方承担1万元，佣金必须在签约时付清，包括贷款评估费，乙方应承担贷款服务费300元，权证代办服务费400元；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%（或定金的双倍）作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，且由违约方承担丙方佣金（房屋成交总价的3%）；甲方不履行办理房屋所有权证、房屋交接、户口迁移、缴纳约定税和费、房屋抵押注销手续的，或乙方故意隐瞒个人信用信息，或不履行付款、缴纳约定税和费、办理房屋按揭贷款以及房屋交接的均视为违约，未按约定办理的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的万分之三作为违约金，逾期三十日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；其它约定事宜：1.甲方房款￥140万，净到手价赠与1%（后经双方同意该1%被划掉）的税费由乙方承担；2.资金托管的金额除外，剩余房款于过户当天支付给甲方。”同日，由刘淑琴出具收条1张，上面载明：今暂收到王娟、李大剑购买清扬康臣127-1502室房屋定金5万元，其中1万元暂存中介方，本人实收4万元，该房屋总价为140万元整。该收条上有收款人刘淑琴的签名、付款人李大剑的签名，以及加盖了鼎一公司的印章。2018年6月8日，李文源、刘淑琴（甲方、出卖方）与李大剑、王娟（乙方、买受方）及无锡市房屋交易管理中心（丙方、监管方）签订《存量房交易资金监管协议》，约定的主要内容是：甲方与乙方自愿达成房屋买卖协议，房屋坐落于清扬康臣花园127-1502，合同备案号为201806070036，成交价格为117万元，甲、乙双方委托丙方监管的资金额度为117万元。同日，李大剑将购房款47万元存入监管账户。2018年7月6日，李大剑、王娟与中信银行股份有限公司无锡分行签订《中信银行个人购房借款合同》，双方约定贷款金额为70万元。2018年8月3日，李大剑、王娟与李文源、刘淑琴及鼎一公司到无锡市不动产登记中心办理案涉房屋的转移登记手续，因双方对案涉房屋中有关赠与部分征收个人所得税的税费负担问题产生争议，故未能办理案涉房屋的转移登记手续。2018年9月6日，李大剑、王娟至本院提起诉讼，要求李文源、刘淑琴继续履行以及无锡鼎一房产经纪有限公司永乐分公司协助履行三方签订的房屋买卖合同，并要求李文源、刘淑琴承担合同价款的10%即14万元的违约金。本案在审理中，李文源、刘淑琴提起反诉，李大剑、王娟申请追加鼎一公司为本案被告，并申请撤回对无锡鼎一房产经纪有限公司永乐分公司的起诉，本院均依法予以准许。另查明，案涉房屋原由李文源、刘淑琴、李笋、杨眉按份共有，李文源、李笋、杨眉共占1%，刘淑琴占99%。2013年10月16日，李笋、杨眉与李文源签订赠与合同，约定赠与人李笋、杨眉将该房屋中所占的所有份额赠与受赠人李文源所有。2013年10月21日，案涉房屋登记在李文源、刘淑琴名下，由李文源、刘淑琴按份共有，李文源占1%，刘淑琴占99%，其中在房屋所有权证的附记中注明，转移登记—赠与。审理中，李大剑、王娟陈述，关于赠与部分征收个人所得税的税费问题，其之前只是讲过愿意承担涉案房屋赠与部分0.67%的个人所得税，0.67%的个人所得税，是指当初李笋与其妻子占该房屋的0.67%部分赠与给其父亲的。赠与部分需要缴纳相应的税，也就是1000元左右，但在办理过户手续时，税务部门告知要征收房屋价款全额的个人所得税，这时李文源、刘淑琴也讲有李大剑、王娟全部承担个人所得税，其根本不可能接受承担比原先约定多出200倍的税费。因为三方当初都没有考虑到国家需要其缴纳这么多赠与税，首先是李文源、刘淑琴没有考虑到，自然应该由李文源、刘淑琴来承担，由于李文源、刘淑琴不履行缴纳赠与税的义务，才导致其未能配合继续履行合同，违约责任在于李文源、刘淑琴。同时其认为，鼎一公司可能也存在没有弄清事实，盲目居中介绍，也应该承担一定责任。李文源、刘淑琴陈述，其在2018年8月3日被通知去房屋过户，因为当时其提出全部的个人所得税不应该由其缴纳，合同上对于交易税费由谁承担，承担多少及违约后违约金的多少做了详细明确的约定，而李大剑、王娟称对缴纳规定的税费感到惊讶，认为掉入圈套。其认为合同签订是自主、自愿的，税费多少是由国家税务机关规定，也是公开透明，对方在合同约定明确的情况下，故意不履行合同，实际是想借税费为名，达到降低房价的目的。鼎一公司陈述，关于李文源的0.67%赠与税如何计算，其向办理房产过户、金融贷款的中介进行了咨询，得知赠与部分按照0.67%来计算，签订合同当天其又再次核实。本案的情况之前没有碰到过，一般碰到的都是把一方名字去掉，通过买卖归并的方式进行。本案在诉讼过程中，经本院调解，双方当事人均表示同意继续履行房屋买卖居间合同。2019年4月3日，双方办理了案涉房屋转移登记手续，案涉房屋登记在李大剑、王娟名下。2019年4月29日，双方办理了案涉房屋交接手续。关于房款问题李大剑、王娟陈述，2018年5月13日支付5万元定金，2019年4月3日支付首付款余款18万元，2019年4月9日支付117万元，共计140万元已全部付清。李文源、刘淑琴陈述，其共计收到房款为139万元，分别为2018年5月13日的4万元定金，2019年4月3日的首付款余款18万元，2019年4月9日的117万元。鼎一公司陈述，有1万元暂存其公司作为物业保证金，因为物业尚未交割。本院认为，李大剑、王娟与李文源、刘淑琴及鼎一公司签订的《无锡房屋买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，各方应按约全面履行各自的义务。本案中，双方发生争议并形成诉讼的原因，是在办理房屋转移登记过程中对案涉房屋涉及赠与部分需征收个人所得税，因征收的金额较大，远超当事人的预期，后因协商不成，形成诉讼。本院认为，根据查明的事实可以认定，因鼎一公司对房屋买卖中关于房屋赠与部分征收个人所得税的相关规定，没有能够全面了解清楚，加上鼎一公司作为居间方，致使当事人在签订合同时对房屋赠与部分征收个人所得税的理解较为相信于鼎一公司，后双方在办理房屋转移登记手续时为税费负担问题发生纠纷，最终因协商不成，形成诉讼，故鼎一公司应承担相应的民事责任，由此产生的诉讼费用应由鼎一公司承担，李大剑、王娟与李文源、刘淑琴分别要求对方承担违约责任的主张，本院均不予支持。案涉房屋在诉讼中已经办理房屋转移登记手续，并办理了房屋交接，故李大剑、王娟与李文源、刘淑琴分别要求对方继续履行的主张，本院均不予支持。暂存于鼎一公司的1万元，鼎一公司应返还给李文源、刘淑琴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回李大剑、王娟的全部诉讼请求；二、驳回李文源、刘淑琴的全部反诉请求；三、无锡鼎一房产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内向李文源、刘淑琴返还1万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元（已由李大剑、王娟预交）、反诉费1550元（已由李文源、刘淑琴预交），均由无锡鼎一房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张国元人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇一九年六月二十日书 记 员  张 娴本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。