福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初500号 原告：泉州通淮关岳庙管理服务中心，住所地福建省泉州市鲤城区涂门街186号-196号，统一社会信用代码52350502550966643P。 法定代表人：吴金炎，该中心董事长。 委托诉讼代理人：曾华扬，福建协力人律师事务所律师。 被告：黄建忠，男，1984年2月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：泉州市祥发海鲜酒楼有限公司，住所地泉州市鲤城区涂门街中段北侧隐居桥202号二层，统一社会信用代码913505026990197406。 法定代表人：黄建忠，该公司执行董事。 被告：黄永祥，男，1966年2月18日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告泉州通淮关岳庙管理服务中心（以下简称关岳庙）与被告黄建忠、泉州市祥发海鲜酒楼有限公司（以下简称祥发酒楼）、黄永祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。关岳庙的委托诉讼代理人曾华扬到庭参加诉讼，黄建忠、黄永祥及祥发酒楼经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 关岳庙向本院提出诉讼请求：1.判令黄建忠向关岳庙支付结欠的房屋租金974500元；2.判令黄建忠向关岳庙支付自2016年11月16日起至还清欠款之日止按结欠租金金额以日万分之三计算的逾期付款违约金（违约金暂计至2019年1月10日为160919.25元）；3.判令祥发酒楼、黄永祥对黄建忠结欠关岳庙的上述房屋租金974500元及逾期付款违约金等债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年1月1日，黄建忠与关岳庙签订《租房协议》一份，协议约定：黄建忠向关岳庙承租鲤城区涂门街隐居桥202、304等建筑面积计1201.89平方米房屋，租赁期限自2015年1月1日起至2029年12月31日止，自2015年1月1日至2017年12月31日月租金为55000元，租金3个月结算一次，先付款后使用，首付租金连同押金165000元一并交清，共计330000元；每三年月租金提升5000元，即自2018年至2020年月租金为6万元······；协议还约定了其他条款。协议签订后，黄建忠将承租的房屋作为其投资开办的祥发酒楼经营场所使用。承租后自2015年6月份起，黄建忠即未付租金，截至2016年6月已结欠关岳庙13个月租金715000元。2016年7月25日，黄建忠以市场萧条、生意欠佳为由，请求关岳庙适当降低租金收费标准等。为此，双方经协商就《租房协议》履行后续事宜，签订《补充协议书》，约定：双方同意自2016年7月1日起，对黄建忠承租的房屋租金予以变更，变更后的租金标准为：2016年7月1日至2019年6月30日，月租金为30000元，2019年7月1日至2022年6月30日，月租金为33000元······；黄建忠应于每个租赁月开始的十五日内，以现金支付当月租金；根据《租房协议》约定，黄建忠交付的房屋租赁押金165000元调整为90000元；黄建忠若未按时支付租金，应自逾期之日起按拖欠租金金额以日万分之三向关岳庙支付逾期付款违约金等。2016年7月25日，黄建忠、祥发酒楼与关岳庙三方，另就黄建忠结欠关岳庙截至2016年6月30日止租金715000元的偿还事宜，签订《还款协议书》，约定：黄建忠结欠关岳庙上述租金715000元整，应于2016年8月15日前偿还247500元，自2016年9月至2017年3月，分别于每月15日前各偿还31000元，2017年4月15日前偿还30500元，黄建忠若按约定的时间及金额履行还款义务，在此前提下，关岳庙同意黄建忠结欠的房屋租金715000元按495000元结算，剩下的欠款220000元关岳庙同意给予免除；若黄建忠有任何一期款项未按上述约定的时间及金额履行还款义务，则所有未偿还的款项视为全部提前到期，且黄建忠结欠关岳庙的租金仍应按715000元结算，关岳庙有权要求黄建忠按上述拖欠的房屋租金715000元（应扣除还款协议书履行期间已偿还的款项）一次性履行还款义务；祥发酒楼自愿作为黄建忠结欠关岳庙上述租金715000元的担保人，对黄建忠结欠关岳庙房屋租金承担连带清偿责任等。同日，祥发酒楼向关岳庙出具担保书，承诺自愿作为黄建忠履行与关岳庙签订的《租房协议》及《补充协议书》担保人，对黄建忠根据上述两份协议的约定，应付关岳庙房屋租金及逾期付款违约金等款项承担连带清偿责任等。《补充协议书》签订后至2017年6月，黄建忠仅支付自2016年7月起至10月共四个月计租金120000元（其中75000元从调整房屋租赁押金后关岳庙应退还黄建忠的押金抵付），拖欠关岳庙2016年11月至2017年6月计8个月租金240000元。另《还款协议书》签订后至2017年6月，黄建忠还应付结欠关岳庙2016年7月份之前租金715000元，其除于2017年5月份之前分四次计付还340500元外，未再履行还款义务。因黄建忠未依约按时足额付还结欠租金，根据《还款协议书》约定，其结欠关岳庙2016年7月份之前的租金仍应按715000元结算，该欠款扣除已付还的340500元，截至2017年6月，黄建忠另尚欠关岳庙2016年7月份之前房屋租金374500元。2017年6月，关岳庙委托法律顾问向黄建忠及祥发酒楼发出律师函，敦促其二方偿还结欠关岳庙租金等，该律师函遭拒收被退回。同年9月25日，祥发酒楼及黄永祥（黄永祥系黄建忠父亲暨祥发酒楼股东）确认收到上述律师函。律师函发出后，黄建忠及祥发酒楼仍未向关岳庙支付租金。2018年4月30日，祥发酒楼致函关岳庙董事会，称酒楼因严重亏损负担重，于2018年3月份开始停业等。同日，黄永祥向关岳庙出具承诺书，承诺对欠关岳庙的租金，愿意承担一切连带责任等。鉴于黄建忠拖欠关岳庙巨额租金未付，关岳庙于2018年6月10日致函黄建忠，告知决定提前于2018年6月30日终止《租房协议》，其房屋内所有物品必须于6月30日前搬出并移交房屋等。该通知函由黄永祥签收并承诺转告黄建忠。黄建忠对上述通知无异议，于2018年6月底将承租房屋腾空后，由关岳庙接管。房屋腾空后，黄建忠结欠关岳庙2016年11月至2018年6月房屋租金计600000元，及结欠2016年7月份之前租金374500元，两项合计974500元，及逾期付款违约金至今分文未付。对黄建忠结欠关岳庙的上述租金等，祥发酒楼及黄永祥亦未按照承诺履行担保责任，向关岳庙清偿黄建忠结欠的租金等债务。据此，关岳庙为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求依法作出公正的裁决。 黄建忠、黄永祥及祥发酒楼未作答辩。 关岳庙围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.祥发酒楼的营业执照及工商信息，证明祥发酒楼的基本情况及黄永祥系祥发酒楼的股东；2.《房屋所有权证》二份及《租房协议》一份，证明关岳庙系涉案房屋的所有权人及向黄建忠出租涉案房屋，与黄建忠签订《租房协议》，约定权利义务等；3.《补充协议书》一份，证明关岳庙与黄建忠约定自2016年7月起降低涉案房屋租金收费标准等事宜；4.《还款协议书》一份，证明黄建忠确认尚欠关岳庙2016年7月前租金715000元、约定分期偿还该租金的事宜及祥发酒楼为该笔债务承担担保责任；5.《担保书》一份，证明祥发酒楼自愿作为黄建忠履行与关岳庙签订的《租房协议》及《补充协议书》的担保人，对黄建忠应付租金等款项承担连带清偿责任等；6.律师函一份及EMS邮政特快专递邮件三份，证明①2017年6月21日，关岳庙委托法律顾问向黄建忠、祥发酒楼发出律师函，催讨偿还结欠租金及催告履行担保责任等，律师函遭拒收被退回；②2017年9月25日，祥发酒楼及黄永祥签收上述律师函；7.祥发酒楼致关岳庙的函一份，证明祥发酒楼于2018年4月20日致函关岳庙，告知酒楼严重亏损于2018年3月份停业等；8.《承诺书》一份，证明黄永祥于2018年4月30日承诺对黄建忠结欠关岳庙的租金承担连带责任；9.关岳庙致黄建忠的函，证明关岳庙于2018年6月10日通知黄建忠将提前于2018年6月30日终止《租房协议》及黄永祥签收该通知函并承诺转告黄建忠。黄建忠、黄永祥及祥发酒楼均未提供证据。黄建忠、黄永祥及祥发酒楼未到庭参加诉讼，也未提交反驳证据，视为其放弃质证、举证的权利。因此，关岳庙提供证据的真实性，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，黄建忠与关岳庙签订《租房协议》一份，协议约定黄建忠向关岳庙承租鲤城区涂门街隐居桥202、304等建筑面积计1201.89平方米房屋，租赁期限自2015年1月1日起至2029年12月31日止，自2015年1月1日至2017年12月31日月租金为55000元，租金3个月结算一次，先付款后使用，首付租金连同押金165000元一并交清，共计330000元；每三年月租金提升5000元，即自2018年至2020年月租金为6万元······；协议还约定了其他条款。协议签订后，黄建忠将承租的房屋作为其投资开办的祥发酒楼经营场所使用。 2016年7月25日，黄建忠与关岳庙签订《补充协议书》一份，协议约定双方同意自2016年7月1日起，对黄建忠承租的房屋租金予以变更，变更后的租金标准为：2016年7月1日至2019年6月30日，月租金为30000元，2019年7月1日至2022年6月30日，月租金为33000元······；黄建忠应于每个租赁月开始的十五日内，以现金支付当月租金；根据《租房协议》约定，黄建忠交付的房屋租赁押金165000元调整为90000元；黄建忠若未按时支付租金，应自逾期之日起按拖欠租金金额以日万分之三向关岳庙支付逾期付款违约金等。 2016年7月25日，黄建忠、祥发酒楼与关岳庙签订《还款协议书》一份，确认黄建忠结欠关岳庙2015年6月1日至2016年6月30日期间共十三个月租金715000元的事实，三方约定：黄建忠结欠关岳庙上述租金715000元整，应于2016年8月15日前偿还247500元，自2016年9月至2017年3月，分别于每月15日前各偿还31000元，2017年4月15日前偿还30500元，黄建忠若按约定的时间及金额履行还款义务，在此前提下，则关岳庙同意黄建忠结欠的房屋租金715000元按495000元结算，剩下的欠款220000元关岳庙同意给予免除；若黄建忠有任何一期款项未按上述约定的时间及金额履行还款义务，则所有未偿还的款项视为全部提前到期，且黄建忠结欠关岳庙的租金仍应按715000元结算，关岳庙有权要求黄建忠按上述拖欠的房屋租金715000元（应扣除还款协议书履行期间已偿还的款项）一次性履行还款义务；祥发酒楼自愿作为黄建忠结欠关岳庙上述租金715000元的担保人，对黄建忠结欠关岳庙房屋租金承担连带清偿责任等。同日，祥发酒楼向关岳庙出具担保书，承诺自愿作为黄建忠履行与关岳庙签订的《租房协议》及《补充协议书》的担保人，对黄建忠根据上述两份协议的约定应付关岳庙房屋租金及逾期付款违约金等款项承担连带清偿责任等。 2017年6月21日，关岳庙向黄建忠、祥发酒楼邮寄律师函，称“《补充协议书》签订后，自2016年7月起应付的房屋租金，黄建忠仅支付四个月租金120000元（其中75000元从调整房屋租赁押金后关岳庙应退还黄建忠的押金抵付），拖欠关岳庙2016年11月至2017年6月租金240000元；另《还款协议书》签订后，黄建忠除于2017年5月份之前分四次计付还340500元外，未再履行还款义务，根据《还款协议书》约定，其结欠关岳庙2016年7月份之前的租金仍应按715000元结算，该欠款扣除已付还的340500元，黄建忠尚欠关岳庙2016年7月份之前房屋租金374500元”，敦促黄建忠支付关岳庙2016年7月份之前房屋租金374500元、2016年11月至2017年6月租金240000元及逾期付款违约金，但该邮件却被退回。2017年9月25日，祥发酒楼及黄永祥确认收到上述律师函。 2018年4月30日，祥发酒楼致函关岳庙董事会，称酒楼因严重亏损负担重，于2018年3月份开始停业等。同日，黄永祥向关岳庙出具承诺书，承诺对欠关岳庙的租金愿意承担一切连带责任等。 2018年6月10日，关岳庙董事会致函黄建忠，告知决定提前于2018年6月30日终止《租房协议》，其房屋内所有物品必须于6月30日前搬出并移交房屋等。该通知函由黄永祥签收并承诺转告黄建忠。2019年1月15日，关岳庙提起本案诉讼。 本院认为，关岳庙主张与黄建忠存在租赁关系及黄永祥、祥发酒楼自愿为黄建忠的债务承担连带偿还责任，有其提供的《租房协议》、《补充协议书》、《还款协议书》、《担保书》、《承诺书》、祥发酒楼致关岳庙的函等为证，事实清楚，证据充分，本院予以采纳。关岳庙与黄建忠之间的租赁关系及黄永祥、祥发酒楼为黄建忠的债务承担担保责任，未违反法律法规规定，应确认合法、有效。 2016年7月25日，黄建忠已确认结欠关岳庙2015年6月1日至2016年6月30日期间共十三个月租金715000元的事实，虽与关岳庙约定附条件减免租金，但因所附条件未成就，且关岳庙不同意减免租金，故黄建忠仍应支付关岳庙2015年6月1日至2016年6月30日期间租金715000元。现有证据仅有关岳庙自认黄建忠于2017年5月份之前分四次计付尚欠2016年7月前的部分租金340500元，未有证据证明黄建忠还有支付尚欠2016年7月前的其他租金，故关岳庙主张黄建忠尚欠2016年7月前的租金374500元，本院予以采纳。自2016年7月起，现有证据仅有关岳庙自认黄建忠支付四个月租金120000元（其中75000元从调整房屋租赁押金后关岳庙应退还黄建忠的押金抵付），未有证据证明黄建忠还有支付其他款项，故关岳庙主张黄建忠尚欠2016年11月起租金的事实，本院予以采纳。根据《租房协议》、《补充协议书》所约定涉案房屋的租金数额，自2016年11月起至2018年6月止的租金为60万元（3万元/月×20月），故关岳庙主张黄建忠尚欠2016年11月至2018年6月租金60万元，本院予以采纳。综上，关岳庙主张黄建忠尚欠租金974500元，本院予以采纳。关岳庙请求黄建忠支付租金974500元，本院予以支持。 黄建忠未依约支付租金，应依约支付自逾期之日起按拖欠租金金额以日万分之三计算的逾期付款违约金。在2016年7月前，黄建忠尚欠关岳庙租金374500元，故关岳庙请求黄建忠支付该款自2016年11月16日起至还清欠款之日止以日万分之三计算的逾期付款违约金，本院予以支持。黄建忠尚欠2016年11月至2018年6月租金60万元的逾期付款违约金，应为各月当月租金3万元自逾期付款之日起至还清欠款之日止以日万分之三计算的逾期付款违约金之和，即2016年11月租金3万元的逾期付款违约金自2016年11月16日起至还清欠款之日止以日万分之三计算，2016年12月租金3万元的逾期付款违约金自2016年12月16日起至还清欠款之日止以日万分之三计算，……2018年6月租金3万元的逾期付款违约金自2018年6月16日起至还清欠款之日止以日万分之三计算，以此类推计算2016年11月至2018年6月期间的逾期付款违约金。因此，关岳庙请求黄建忠支付2016年11月至2018年6月尚欠租金60万元的逾期付款违约金，本院部分予以支持。 黄永祥、祥发酒楼的保证行为是其真实意思表示，应依约对黄建忠的上述债务承担连带偿还责任。因此，关岳庙请求黄永祥、祥发酒楼对黄建忠的上述债务承担连带偿还责任，本院予以支持。黄永祥、祥发酒楼承担保证责任后，有权向黄建忠追偿。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、黄建忠应于本判决生效之日起十日内支付泉州通淮关岳庙管理服务中心房屋租金974500元； 二、黄建忠应于本判决生效之日起十日内支付泉州通淮关岳庙管理服务中心以下逾期付款违约金：①黄建忠尚欠泉州通淮关岳庙管理服务中心2016年7月前租金374500元的逾期付款违约金自2016年11月16日起至还清欠款之日止以日万分之三计算；②黄建忠尚欠泉州通淮关岳庙管理服务中心2016年11月至2018年6月租金60万元的逾期付款违约金为该期间各月当月租金3万元自逾期付款之日起至还清欠款之日止以日万分之三计算的逾期付款违约金之和，具体计算方法为：2016年11月租金3万元的逾期付款违约金自2016年11月16日起至还清欠款之日止以日万分之三计算，2016年12月租金3万元的逾期付款违约金自2016年12月16日起至还清欠款之日止以日万分之三计算，……2018年6月租金3万元的逾期付款违约金自2018年6月16日起至还清欠款之日止以日万分之三计算，以此类推计算； 三、黄永祥、泉州市祥发海鲜酒楼有限公司对黄建忠应付泉州通淮关岳庙管理服务中心的上述债务承担连带清偿责任； 四、黄永祥、泉州市祥发海鲜酒楼有限公司承担保证责任后，有权向黄建忠追偿； 五、驳回泉州通淮关岳庙管理服务中心的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15018.77元，泉州通淮关岳庙管理服务中心负担118.77元，黄建忠、黄永祥、泉州市祥发海鲜酒楼有限公司共同负担14900元，黄建忠、黄永祥、泉州市祥发海鲜酒楼有限公司应在本判决生效后五日内缴交，泉州通淮关岳庙管理服务中心预交的其他受理费在本判决生效后予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪良直 人民陪审员  张文琼 人民陪审员  傅金刚 二〇一九年六月十七日 书 记 员  吴思思 判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -16-