广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1156号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司法务。委托诉讼代理人：温广云，男，该公司法务。被上诉人(原审原告)：钟海英，女，1978年1月6日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：袁芝如，广东顺科律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人钟海英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审认定被上诉人已经付清购房款与事实不符。借款是实践性行为，需要实际交付借款才会产生法律后果，未实际交付借款的，不存在真实、有效的借款法律关系。《补充协议》第一条约定“首期余款89000元在签订本合同之日，由乙方向甲方免息暂借，甲方开具全额首期收据（含本协议说明乙方向甲方所借首期款金额在内”。因双方并未按上述约定由上诉人向被上诉人开具全额首期款133131元的收据，故双方借贷关系不成立，被上诉人未向上诉人支付首期款89000元。二、关于逾期交房违约金问题。1.上诉人不存在逾期交房的责任问题。因被上诉人未付清购房款，依《补充协议》第一条和《中山市商品房买卖合同》补充协议一第六条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，上诉人有权拒绝交付房屋并将房屋交付时间顺延至被上诉人付清房款之后。2.即使法院认定上诉人逾期交房，逾期交房违约金应按已付房价款354131元而非总房款443131元日万分之二计算。3.一审法院认定逾期交房违约金过高。判断违约金是否过高应以违约行为所造成的损失、当事人的过错程度等为判断标准。即使上诉人存在逾期交房，被上诉人的实际损失应为同期房租租金损失。根据中山市房屋租赁管理所官方网站公布的三角镇租金参考价公示，旭日御华庭电梯楼2015年、2016年租金参考价分别为13元/平方米/月、16元/平方米/月，即使按照16元/平方米/月计算，涉案房屋每日租金为57.69元（按套内建筑面积108.17计算），按照房屋总价款每日万分之二的标准计算逾期交房违约金为88.62元/天，远远高于每日的租金标准。况且，被上诉人在本案中存在过错。上诉人多次通知被上诉人收楼，被上诉人亦表示2016年6月30日通知其收楼，但被上诉人至一审起诉时都没有收楼，未收楼的责任在于被上诉人。4.一审法院对逾期交房违约金的诉讼时效认定不清。被上诉人在2018年11月21日起诉，即使适用《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》三年诉讼时效期间的规定，其主张的2015年11月22日及之前的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，即2015年10月2日至2015年11月22日期间的逾期交房违约金不应得到支持。三、关于逾期办证问题。1.上诉人不存在逾期办证的责任问题。被上诉人未付清购房款，涉案房屋的约定交付时间应顺延至被上诉人付清房款之后。一审法院认定商品房交付使用应理解为合同约定交房之日，约定交房之日顺延至被上诉人付清房款之后，办证递件的截止时间应为顺延后的交房时间后推720个工作日。被上诉人未付清购房款，尚未达到约定交房之日，亦未达到办证递件的截止时间，上诉人不存在逾期办证行为。2.上诉人在一审时已提交2014年9月1日的《办理房产证通知函》、《旭日御华庭交寄明细表》，证明在2014年9月1日发函通知被上诉人提交办理房产证所需资料，因该挂号信时间较久，暂不能查询送达记录。上诉人另外提交2018年10月17日的《催办理房产证通知函》、《旭日御华庭1-27栋及车位办理房产证通知函》（有邮局盖章），证明在2018年10月18日再次发函催被上诉人提交办证资料，经查询该挂号信已于2018年10月21日被签收。但被上诉人至今未提交办证资料，包括未签署《商品房交易登记申请表》、未提交契税完税凭证等，导致上诉人无法为其办理房产证，本案未办理房产证的责任在于被上诉人。2.即使法院认定上诉人逾期办证，逾期办证违约金应按已付房价款354131元而非总房款443131元日万分之二计算。3.一审法院对逾期办证违约金截止时间认定不清。双方签署的商品房买卖合同补充协议一第七条约定“买受人的通讯地址已记载在本合同中，出卖人或其代理人，按揭银行或其代理人根据买受人的该通讯地址寄出的所有函件，则以挂号回执上的邮戳日期后第七天视为该函件已送达买受人的日期，如买受人的通讯地址发生变化，买受人应及时书面通知出卖人和按揭银行”。上诉人按照被上诉人记载在合同中的通讯地址寄出提交办证资料的通知，即完成了相关义务，挂号信能否按预留地址送达、被上诉人能否签收均非上诉人所能控制，如若不能签收，应当由被上诉人承担不利后果，一审法院以该通知函为挂号信件，不能反映被上诉人已签收上述通知，应由上诉人承担举证不能的不利后果，明显与事实不符，有违公平原则。本案的逾期办证违约金应截止至上诉人第一次发函后七天即2014年9月8日止，最晚不能晚于2018年10月发函被签收之日即2018年10月21日。4.一审法院对逾期办证违约金的诉讼时效认定不清。被上诉人在2018年11月21日起诉，即使适用《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》三年诉讼时效期间的规定，其主张的2015年11月22日及之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，即2015年10月2日至2015年11月22日期间的逾期办证违约金不应得到支持。被上诉人钟海英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。钟海英于2018年11月21日向一审法院起诉请求：通大公司向钟海英支付逾期交房违约金161742.82元及逾期办证违约金146239.5元（均计算至起诉之日），共计307982.32元。一审法院认定事实：2010年9月27日，钟海英与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一）一份，约定：钟海英购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭xx幢xx房，房价款为443131元；付款方式为银行按揭方式，其中现金133131元约定付款时间为2010年9月27日，商业贷款310000元的约定付款时间为2010年10月27日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期不超过120日，则自本合同第八条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。”通大公司称因钟海英长期在湛江市生活，其通知钟海英收楼或办证均未到场，不确认上述商品房买卖合同中钟海英的签名是其本人书写，可能是钟海英的丈夫签名，具体不清楚。同日，钟海英与通大公司又签订补充协议一份，载明：钟海英向通大公司购买上述商品房，钟海英在签署上述商品房买卖合同时向通大公司交纳购房款44131元（含定金），首期余款89000元在签订本合同之日起由钟海英向通大公司免息暂借，通大公司开具全额首期收据；钟海英采取分期付款方式在发展商通知交楼之日止分12期还清上述借款，第一期于2010年10月15日前偿还7416元，第二期于2010年11月15日前偿还7416元，第三期于2010年12月15日前偿还7416元，第四期于2011年1月15日前偿还7416元，第五期于2011年2月15日前偿还7416元，第六期于2011年3月15日前偿还7416元，第七期于2011年4月15日前偿还7416元，第八期于2011年5月15日前偿还7416元，第九期于2011年6月15日前偿还7416元，第十期于2011年7月15日前偿还7416元，第十一期于2011年8月15日前偿还7416元，第十二期于2011年9月15日前偿还7424元等内容。上述合同及协议签订后，钟海英称已按合同约定向通大公司付清购房款443131元。通大公司称钟海英除首期款中的89000元未支付外，其余购房款已付清。但通大公司在另案中确认将对钟海英享有上述借款89000元的债权转让给案外人吴伟俊。钟海英、通大公司确认至今未办理收楼手续。钟海英称通大公司于2016年6月30日才通知其收楼。通大公司称其已于2011年6月27日向钟海英发出时收楼通知书，要求钟海英于2011年6月30日收楼，后又多次口头、电话通知，包括2016年6月30日再次通知，但钟海英至今没有收楼，没有收楼的责任在于钟海英，且钟海英未履行付清购房款的义务，其有权拒绝交楼；于2014年9月1日、2018年10月18日向钟海英发出催办理房产证通知函，要求钟海英提交办理房产证所需的资料，但钟海英未能提供，不能办证的责任在于钟海英。通大公司提供的收楼通知书、催办理房产证通知函为挂号信件，不能反映钟海英已签收上述通知。钟海英称没有收取过通大公司上述的收楼通知书、催办理房产证通知函。然而至今，通大公司仍未将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所进行备案。后钟海英以通大公司逾期交楼及逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期交楼违约金及逾期办证违约金，但通大公司不予理会。为此，钟海英诉至一审法院，请求判如所请。又查：通大公司提交的竣工验收备案表显示，出具时间为2011年6月10日，由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位在竣工验收意见栏签章；提交的电梯监督检验报告显示，由广东省中山市特种设备检验所于2011年8月15日对上述商品房的电梯进行检验，检验结果为合格；提交的旭日御华庭住宅小区供水验收证明显示，出具时间为2012年2月15日，由中山市新涌供水有限公司盖章确认上述商品房生活饮用水给水工程经达到国家有关技术要求；提交的客户工程竣工查验报告单显示，出具时间为2009年11月24日，由广东电网有限责任公司中山三角供电分局盖章确认旭日御华庭专用电房变配电安装工程检验合格；提交的建设工程消防验收意见书显示，出具时间为2014年4月18日，由中山市公安消防支队三角大队盖章确认旭日御华庭住宅小区17幢经综合评定该工程消防验收合格。一审法院认为,本案为商品房预售合同纠纷，一审法院结合钟海英、通大公司的陈述与证据，综合分析如下：关于《中山市商品房买卖合同》效力的问题。通大公司称因钟海英长期在湛江市生活，其通知钟海英收楼或办证均未到场，不确认上述商品房买卖合同中钟海英的签名是其本人书写，可能是钟海英的丈夫签名。一审法院认为，通大公司对其主张未能提供证据证明，即使商品房买卖合同是钟海英丈夫签署，钟海英起诉通大公司支付违约金已表明认可其丈夫的签约行为，因此，钟海英丈夫是基于家事代理行为签约，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。关于钟海英是否付清购房款的问题。通大公司称钟海英除首期款中的89000元未支付外，其余购房款已付清。从钟海英提供的补充协议可知，该89000元为钟海英向通大公司借取的款项，用于支付首期购房款，协议也载明钟海英分十二期偿还给通大公司。通大公司同时作为购房款的收款人、借款的出借人，双方签订补充协议约定钟海英分期偿还该借款的行为已证明通大公司已收取首期购房款89000元，且通大公司在另案中确认将对钟海英享有上述借款89000元的债权转让给案外人吴伟俊。以上证据及事实已足以证明钟海英已支付了首期购房款89000元给通大公司。因此，一审法院认定钟海英已付清购房款给通大公司。关于逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同约定涉案商品房的交房标准为商品房经建设工程质量验收自检合格，应理解为除取得建设工程竣工验收报告之外同时必须满足电梯、水电、煤气、消防的正常使用，满足基本的安全条件和居住要求。通大公司提交的证据已证明涉案商品房于2011年6月10日已取得工程竣工验收备案表，即该日已达到合同约定的交付条件。而涉案商品房的电梯、水电、煤气、消防中最后一项完成验收合格的是消防，完成验收合格的时间为2014年4月18日。因此，涉案商品房于2014年4月18日才达到合同约定的交房标准，并满足基本的安全条件和居住要求。对此，通大公司负有履行通知钟海英收楼的义务，即使通大公司于2011年6月27日向钟海英发出收楼通知也未达到合同约定的交房标准，钟海英有权拒绝收楼。因通大公司未能提供证据证明于2014年4月18日后有通知钟海英收楼，由其承担举证不能的不利后果，但钟海英自认于2016年6月30日收到通大公司的收楼通知，逾期交房违约金应计算至2016年6月30日。钟海英请求计算至起诉之日，理据不足，一审法院不予支持。关于通大公司辩称逾期交房违约金诉讼时效的问题。本案钟海英主张的逾期交房违约金自2011年7月1日起按日计付以及逾期交楼一直持续至起诉之日即2018年11月21日，由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则施行之日为2017年10月1日，钟海英于2018年11月21日起诉至一审法院，而钟海英主张的逾期交房违约金是从2011年7月1日起计算的。对于钟海英主张的2015年10月1日前的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，不再受法律保护，一审法院对此不予支持；一审法院仅支持从2015年10月2日起至2016年6月30日止的逾期交房违约金为24194.95元（443131元×0.02%×273天）。关于逾期办证违约金的问题。根据合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定于2011年6月30日交房，故通大公司应于交付后720个工作日内即2014年5月19日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。通大公司称于2014年9月1日、2018年10月18日向钟海英发出催办理房产证通知函，要求钟海英提交办理房产证所需的资料，但钟海英未能提供，不能办证的责任在于钟海英，提供了催办理房产证通知函证明。因该通知函为挂号信件，不能反映钟海英已签收上述通知，应由通大公司承担举证不能的不利后果，一审法院不予采信。通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然属于通大公司违约，通大公司应向钟海英承担支付逾期办证违约金的责任。钟海英主张逾期办证违约金计算至2018年11月21日，与法不悖，一审法院予以支持。关于通大公司辩称逾期办证违约金诉讼时效的问题。本案钟海英主张的逾期办证违约金自2014年5月19日起按日计付以及逾期办证一直持续至起诉之日即2018年11月21日，由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则施行之日为2017年10月1日，钟海英于2018年11月21日起诉至一审法院，而钟海英主张的逾期办证违约金是从2014年5月19日起计算。对于钟海英主张的2015年10月1日前的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，不再受法律保护，一审法院对此不予支持；一审法院仅支持从2015年10月2日起至2018年11月21日止的逾期办证违约金为101654.25元（443131元×0.02%×1147天）。综上所述，钟海英诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十日内向钟海英支付逾期交房违约金24194.95元、逾期办证违约金101654.25元，合计125849.2元；二、驳回钟海英的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，减半收取计2960元，由钟海英负担786元，由通大公司负担2174元（该款已由钟海英预交，一审法院不另收退，通大公司于履行上述判决时一并支付给钟海英）。二审中，上诉人通大公司提交了如下证据：1.国内挂号信函收据；2.中国邮政邮件跟踪查询记录；3.单号为XA83534270544的挂号信信封函。证据1、2、3拟证明通大公司在2018年10月18日以挂号信形式向钟海英寄出《催办理房产证通知函》，该挂号信于2018年10月21日签收。通大公司已通知钟海英提交办证资料，钟海英未提交，逾期办证的责任在于钟海英，通大公司不应支付逾期办证违约金。4.中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明钟海英购买的涉案房屋所在御华庭二期工程于2015年10月23日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。被上诉人钟海英质证认为，证据1、2、3并非新证据，应当不予采信，对该三份证据的真实性、合法性、关联性不确认，无法反映通大公司的证明内容。对证据4的真实性、合法性确认，关联性不确认。被上诉人钟海英提交了如下证据：1.转让债权及催告函，拟证明通大公司确认与钟海英之间89000元债权是因借款形成，通大公司已将该借款形成的债权转让给第三人吴伟俊。实际操作中，不会也没有必要由通大公司将89000元给付给钟海英，再由钟海英给付给通大公司，双方在签订借款协议时都明确知道89000元是借款，通大公司在转让债权及催告函中也确认是借款协议；2.起诉书；3.裁定书。证据2、3拟证明债权受让方吴伟俊已就89000元借款起诉钟海英。上诉人通大公司质证认为，对钟海英提交的三份证据的真实性、合法性、关联性均不确认。转让债权及催告函是因钟海英欠款时间太长，且通大公司有很多诉讼，公司的账号、土地及老板个人名下、关联公司的楼盘均被查封，公司因为资金紧张才采取转让债权的方式通过他人追回恶意拖欠房款的业主。如果通大公司作为诉讼当事人及申请执行人，因对外欠债太多，即使执行到位也无法获得执行款。后来在吴伟俊起诉过程中可能存在瑕疵所以撤诉。89000元是首期款，不是按揭贷款，钟海英确实没有支付。本院查明：一审查明事实中的“同日，钟海英与通大公司又签订补充协议一份，载明：……第一期于2010年10月15日前偿还7416元，第二期于2010年11月15日前偿还7416元……，第十二期于2011年9月15日前偿还7424元等内容”，其中“偿还”均应变更为“交”。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院另查明：2010年8月31日，钟海英向通大公司支付购买涉案房屋的定金10000元。2010年9月27日，钟海英向通大公司支付购买涉案房屋的首期款34131元。钟海英与通大公司签订的中山市商品房买卖合同载明钟海英的通讯地址是廉江市新凤南路38号，联系电话137××××4330。钟海英与通大公司签订的中山市商品房买卖合同所含的合同补充协议一第五条约定：办理该商品房产权过户手续及领取房地产权证所产生的税费由本合同双方按照国家相关规定支付。如买受人委托出卖人办理房地产权证的，必须积极履行协助义务并在出卖人指定的时间将办证所需资料及费用交清予出卖人。若由于政府政策、法律、法规改变或其它影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延办证期限。第七条约定：买受人的通讯地址已记载在本合同中，出卖人或其代理人，按揭银行或其代理人根据买受人的该通讯地址寄出的所有函件，则以挂号回执上的邮戳日期后第七天视为该函件已送达买受人的日期，如买受人的通讯地址发生变化，买受人应及时书面通知出卖人和按揭银行。否则，若因此而致使出卖人和按揭银行无法及时或不能通知买受人而使买受人未能及时履行合同的责任和行使权利等一切法律后果，概由买受人承担，因此给出卖人造成损失的，买受人应负赔偿责任。2015年10月23日，中山市住房和城乡建设局向通大公司出具了位于中山市××村旭日御华庭二期的建设工程竣工验收备案登记证。通大公司称钟海英购买的涉案房屋所在17幢属于御华庭二期。2018年9月28日，吴伟俊以钟海英为被告向一审法院提起诉讼，请求判令钟海英向吴伟俊支付购房款89000元，并支付违约金（以89000元为基数，按日息0.05%自2010年10月15日起算至实际支付应付款之日止。该案案号为（2018）粤2072民初12375号。吴伟俊在该案的起诉状称：钟海英与通大公司在2010年9月27日签订商品房买卖合同，约定钟海英向通大公司购买旭日御华庭xx幢xx房，购房总价为443131元，首期付款133131，余款310000元以银行按揭的方式支付。后钟海英与通大公司签订补充协议，约定通大公司向钟海英借款89000元，以分期付款的方式，从2010年10月15日起至2011年9月15日止分十二期还清，但至今钟海英未向通大公司支付上述任何一期款项。2018年通大公司向钟海英发出转让债权及催告函，通知钟海英将其享有的债权及因主张债权所产生的权益一并转让给吴伟俊。经催告，现钟海英仍未向通大公司履行还款义务。根据通大公司与钟海英签订的补充协议及商品房买卖合同第七条第一款的约定，买受人逾期付款超过30日的，应自应付款期限第二天起，按日向通大公司支付逾期应付款万分之五的违约金。现通大公司已将债权转让给吴伟俊，则钟海英应向吴伟俊支付89000元及利息，并承担因主张债权而产生的律师费、诉讼费。吴伟俊在该案中举证了通大公司在2018年9月6日作出的转让债权及催告函。该函载明是向钟海英发出，因钟海英一直未付89000元，函告如下：一、通大公司89000元的债权本息及借款协议中约定的因主张债权而发生的律师费、诉讼费用等协议中约定的权益，从通知之日起转让给吴伟俊。二、请钟海英收到函件后5天内支付完所有本金。三、相关利息从协议约定还款之日起按月息3%计至清偿之日止。四、如钟海英拒绝还款，因此而产生诉讼费、律师费用按借款协议由钟海英承担。在该案中，通大公司作为第三人。后吴伟俊于2018年12月24日向一审法院提出撤诉申请。一审法院作出（2018）粤2072民初12375号民事裁定，准许吴伟俊撤回起诉。一审庭审中，一审法官询问“钟海英请求的逾期办证违约金起算至何时？”钟海英的委托代理律师陈述“计算至起诉之日即2018年11月21日止，补充一点，后来通大公司通知钟海英收楼，钟海英去了通大公司，但通大公司没有向钟海英交付”。二审中，通大公司向本院提交了其在2018年10月18日向钟海英的挂号信邮寄信函，该挂号信的编号是XA83534270544，加盖的邮寄日期显示是2018年10月18日，邮寄地址是广东省廉江市新风南路38号钟海英137××××4330，邮寄信件名称是《催办理房产证通知函》，并提供了邮局在2018年10月18日收取该信函的收据。通大公司还提供了在网络上查询该邮件的跟踪查询系统，显示该邮寄信函在2018年10月21日被签收，是他人代收。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司不确认涉案中山市商品房买卖合同的购买人处签名是钟海英所签，但通大公司对此未提供任何证据予以证明，本院对通大公司的陈述不予采信。钟海英与通大公司签订的涉案商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。针对通大公司的上诉理由，本案二审争议的主要焦点是，通大公司是否存在逾期交房和逾期办证的违约行为，若通大公司存在逾期交房和逾期办证违约行为，如何认定计算通大公司在本案中承担的违约金。本院作如下分析：第一，关于钟海英是否已付清购房款问题。通大公司认为钟海英未支付首期购房款89000元，其有权依商品房买卖合同的约定顺延交楼时间，且在钟海英未付清房款前有权向钟海英交楼。本院对此认为，一方面，通大公司与钟海英在商品房买卖合同中约定的交楼时间是2011年6月30日前，通大公司在本案中陈述有在2011年6月27日通知钟海英，要求钟海英在2011年6月30日收楼，后又多次口头、电话通知，包括2016年6月30日再次通知钟海英收楼。故依通大公司的陈述，通大公司并没有以钟海英未付清房款而依合同约定顺延交楼，即通大公司在钟海英提起本案诉讼前，并没有认为钟海英未付清购房款89000元而顺延或拒绝向钟海英交楼。另一方面，从本案查明事实可知，钟海英确实未以现金或刷卡的方式向通大公司支付89000元首期购房款，但是，通大公司与钟海英签订了补充协议，双方约定由通大公司免息暂借89000元给钟海英，通大公司开具全额首期收据。而在吴伟俊起诉钟海英的（2018）粤2072民初12375号案中，吴伟俊举证的通大公司在2018年9月6日向钟海英作出的转让债权及催告函中载明，通大公司将89000元债权本息及借款协议中约定的相关权益转让给吴伟俊，并要求钟海英在收到函件后5天内支付完所有本金。通大公司在该函件中所载的内容进一步佐证了通大公司也认为其向钟海英出借89000元用于钟海英支付首期购房款。因此，双方已将商品房买卖合同中的支付89000元购房款关系转化为了通大公司出借89000元给钟海英的民间借贷法律关系，钟海英以向通大公司借款89000元的方式向通大公司支付了89000元购房款。一审法院认定钟海英已向通大公司付清购房款并无不当，本院对此予以维持，对通大公司的该上诉理由不予认可。至于89000元，通大公司应另循途径解决。第二，关于通大公司是否存在逾期交房行为及逾期交房违约金计算问题。钟海英向通大公司付清了购房款，通大公司负有义务向钟海英交付涉案商品房。通大公司在本案中主张其在2011年6月27日已通知钟海英收楼，钟海英否认收到通大公司的通知，即使通大公司在该日向钟海英发出了收楼通知，商品房的交付除须达到双方在合同中的约定条件外，还须达到法定条件。从本案的证据可知，通大公司在2011年6月30日前并没有取得涉案商品房的竣工验收备案登记证，也未通过消防、规划的法定验收，通大公司在2011年6月30日前尚不具备交付涉案房屋的法定条件，钟海英依法有权拒绝收楼。通大公司在2015年10月23日才取得涉案房屋所属楼房的竣工验收备案登记证，通大公司存在逾期交房违约行为。关于逾期交房违约金的计算问题。首先，对于起算时间。钟海英与通大公司约定的逾期交房违约金是按日万分之二计算，由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间。2017年10月1日开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”钟海英于2018年11月21日向一审法院提起本案诉讼，钟海英在本案中没有提交证据在诉讼前有向通大公司主张过逾期交房违约金。依法，钟海英在2015年11月22日前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审法院认定钟海英主张的2015年10月1日前的逾期交房违约金已超过诉讼时效有误，本院对此予以纠正。即通大公司承担的逾期交房违约金在本案起算时间为2015年11月22日。其次，对于截止时间，通大公司主张在2016年6月30日通知钟海英收楼，钟海英也陈述其有到通大公司进行收楼，但通大公司未向其交楼，一审法院认定逾期交房违约金计算至2016年6月30日，钟海英对此并未提出上诉，本院对该截止日期予以维持。再次，对于计算基数。通大公司认为应按已付房价款354131元而非按总房价款443131元作为计算基数，本院前已论述，钟海英已向通大公司付清总房价款443131元，故本院对通大公司主张的计算基数理由不予支持。通大公司以按日万分之二标准计算逾期交房违约金已经超过同地段的租金标准为由而主张逾期交房违约金过高，本院对此认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”通大公司与钟海英签订的商品房买卖合同是通大公司为与不特定的买受人签订合同而由通大公司制作提供的格式合同文本，通大公司作为房地产的专业开发商与钟海英明确约定了逾期交房的违约金计算标准，根据上述司法解释的规定，在双方有约定的情况下应首先遵循双方的约定。而买受人已支付较大数额的购房款，按合同约定的该计算标准，相比买受人已付购房款的资金所被占用损失，亦未明显过高，本院对通大公司主张按日万分之二计算违约金过高的理由不予支持。通大公司应以443131元为基数，按日万分之二的计算标准，向钟海英支付自2015年11月22日至2016年6月30日止的逾期交房违约金，共计19586.4元（443131元×0.02%×221天）。第三，关于通大公司是否存在逾期办证违约行为及逾期办证违约金计算问题。通大公司与钟海英约定的交楼时间是2011年6月30日前，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。依照合同约定，通大公司需在2014年5月19日前履行此协助办证义务。通大公司主张因钟海英未付清购房款，应顺延交楼时间，则办证递件时间也应相应顺延。而本院前已论述，通大公司主张钟海英未付清购房款，交楼时间应顺延的理由不成立。本院对通大公司认为办证递件时间应顺延的主张不予采纳。通大公司还主张是因钟海英没有配合提交递办证资料而导致其无法办理涉案房屋的房产证，为此，通大公司认为其已在2014年9月1日曾向钟海英发函通知钟海英提交办理房产证所需资料，但通大公司对此并没有举证挂号信的邮件和邮寄回执，通大公司应对此承担举证不能的不利法律后果。且即使通大公司向钟海英在该日向钟海英发出了关于办证的通知，此日期也已超出双方约定的办证时间，故通大公司存在逾期办证违约行为。通大公司另主张其在2018年10月18日向钟海英按照商品房买卖合同记载的钟海英通讯地址邮寄送达了催办理房产证通知函，为此，通大公司二审举证了邮政部门收取该挂号信函的凭证以及该挂号信函被签收的查询记录，钟海英否认收到此通知函，但钟海英对此并没有举出证据予以推翻通大公司提供证据的真实性，本院认定通大公司在2018年10月18日向钟海英邮寄了提交办证资料通知函，钟海英于2018年10月21日签收信函。在通大公司举证的催办理房产证通知函中，通大公司通知钟海英于2018年10月31日前提交办证资料及签署商品房交易登记申请表，依双方合同约定，钟海英负有此义务。钟海英未履行此义务而导致的逾期办证应由钟海英承担。本案中，本院认定通大公司向钟海英承担逾期办证的截止时间计至2018年10月31日。若钟海英向通大公司提交了办证资料及签署商品房交易登记申请表，通大公司迟延协助钟海英办证，钟海英可依法另循途径解决。关于逾期办证违约金在本案的计算问题。钟海英与通大公司约定的逾期办证违约金是按日万分之二计算，由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间。2017年10月1日开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”钟海英于2018年11月21日向一审法院提起本案诉讼，钟海英在本案中没有提交证据在诉讼前有向通大公司主张过逾期办证违约金。依法，钟海英在2015年11月22日前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，一审法院认定钟海英主张的2015年10月1日前的逾期办证违约金已超过诉讼时效有误，本院对此予以纠正。即通大公司承担的逾期办证违约金在本案中的起算时间为2015年11月22日。钟海英已向通大公司付清总房价款443131元，因此，在本案中，通大公司应向钟海英支付自2015年11月22日起至2018年10月31日止的逾期办证违约金共计95184.5元（443131元×0.02%×1074天）。综上所述，上诉人通大公司的上诉理由部分成立，部分不成立，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回；一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14902号民事判决；二、上诉人中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人钟海英支付逾期交房违约金19586.4元、逾期办证违约金95184.5元，合计114770.9元；三、驳回被上诉人钟海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5920元，减半收取计2960元（钟海英已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担1106元，被上诉人钟海英负担1854元。二审案件受理费2817元（中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担2569元，由被上诉人钟海英负担248元（经抵扣一、二审案件受理费，被上诉人中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起十日内迳付上诉人钟海英858元）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年六月四日书记员  练慧琳