江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初2482号原告：赵越江，男，1970年12月1日出生，汉族，句容市人，住句容市。原告：戴荣华，女，1972年9月12日出生，汉族，句容市人，住句容市。委托诉讼代理人：赵越江，男，1970年12月1日出生，汉族，系原告戴荣华配偶。被告：南京中央商场物业服务有限公司句容分公司，住所地句容市华阳东路1号。负责人：吕茂恩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨秀琛，系该公司法务人员。委托诉讼代理人：陈志勇，系该公司物业经理。原告赵越江、戴荣华与被告南京中央商场物业服务有限公司句容分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告赵越江及被告物业公司的委托诉讼代理人杨秀琛、陈志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵越江、戴荣华向本院提出诉讼请求：1、要求被告向其出示2017年1月1日至2018年12月31日期间公共能耗（公摊水电费）发票及分摊清单；2、返还原告2017年1月1日至2019年12月31日期间多收面积补差物业费用87元；3、返还原告2017年多收的物业费670元；4、要求被告赔偿因原告门禁卡14个月未正常使用所造成的精神损失补助费1000元；5、要求被告向其出示小区广告收入清单、出租房屋产生的租赁费用清单；6、要求被告取消对电梯卡的管理和约束（物业公司不能限制电梯卡的使用，以及电梯卡丢失，原告有权不从物业公司购买，从外面购买）。事实和理由：原告于2017年收房并交纳了2017年的物业费。2018年，原告入住后被要求交纳2018年物业费。因被告拒绝出示2017年公共能耗费清单及发票，原告遂拒绝交纳2018年物业费。此后，被告对电梯卡控制，使得原告长达14个月生活受到影响，后经华阳派出所调解得以和解。被告后又违反前期物业服务协议多收取2017年至2019年的物业费用。另，被告不肯出示小区广告费用及其他费用清单。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告物业公司辩称，1、针对原告的第一项诉讼请求，被告已经按照《江苏省物业管理条例》及与原告的合同约定，对案涉小区的公共能耗费用发票及清单已进行过公示，且2018年度的相关信息仍在公示栏内公示，原告可自行查阅。原告要求被告出示上述文件时，被告也向其出示过，但是原告表示看不懂；2、针对原告的第二项诉讼请求，原告房屋面积经句容市房地产测绘队测量确定为124.08平方米，与之前签订的购房合同中约定的122.47平方米相比增加1.61平方米，原告房屋2017年度的物业费是按照122.47平方米交纳的，故2019年3月8日补交了2017年物业费28.98元（1.61平方米×1.5元/平方米×12个月），原告交纳2018年度至2019年度的物业费是按照124.08平方米正常交纳的，不存在多收与退补的情形；3、针对原告的第三项诉讼请求，双方签署的《前期物业服务协议》第六章第十九条约定了物业费优惠收取的情形，即业主未办理入住、办理入住后6个月以上未入住或入住后连续6个月以上未使用的物业，经业主提出申请后方能享受物业费70%优惠。原告于2017年1月办理入住，自收房以来一直未按照合同约定提出空置申请和提交空置证明，不符合物业费优惠条件，故原告该项请求无事实依据；4、针对原告的第四项诉讼请求，根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题解释》规定，自然人的人格权利遭受非法侵害的可以主张精神损害赔偿。被告并未侵害原告的人格权利，原告逾期违约在先，被告一方面一直有为原告提供门禁卡的升级服务，另一方面应对原告对电梯正常使用的刻意阻挠，被告系被侵权一方，原告该项请求无法律依据；5、针对原告的第五项诉讼请求，案涉小区广告合作仅有一次，即2017年对电梯轿厢广告合作，实际合作期为半年，所得收益及分摊情况已公示在2017年度公共能耗费清单，且已实际抵扣当年度每户业主分摊金额，后期再无其他合作。此外，被告不存在房屋租赁的事实，一层门面房均系其他业主购买的，水电也是分开的，与被告无关；6、针对原告的第六项诉讼请求，被告已于业主手册中列明电梯使用及电梯卡管理事项，案涉小区配备一套完备的弱电智能化系统，出于小区安全考虑，被告以门禁卡方式进行统一管理，以排除社会人士随意进出给小区带来的安全隐患。被告作为管理方有权采取合理措施对门禁卡进行升级和管理，督促业主遵守物业协议，且实际也并未影响原告使用。鉴于弱电智能化系统的专业性和特殊性，其门禁卡补办及升级需由被告配套处理，业主自行从市面上购买的门禁卡无法和小区的系统匹配，并不是外面买的所有卡都可以配套使用的，被告并未管理不当及非法买卖门禁卡的情形。被告向每户免费配发4张门禁卡，满足日常生活所需，只有门禁卡丢失补办才需承担工本费。被告只是依法适当收取了合理的工本费，并无违法乱收费情况。本院经审理认定事实如下：原告赵越江、戴荣华系句容市雨润国际广场2幢2504室业主，其房屋建筑面积为124.08平方米。被告南京中央商场物业服务有限公司句容分公司曾用名江苏新亚物业服务有限公司句容分公司，系原告所在小区的物业公司。2017年，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，约定被告为原告提供物业服务，物业费由原告按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.5元/月/平方米，商业用房3.5元/月/平方米。第十九条约定“对于已交付使用，但使用人尚未入住的物业，物业服务费按照本协议约定标准的70%交纳，具体约定如下：业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后6个月以上（含本数）未入住的或入住后连续6个月以上（含本数）未使用的物业，业主应事先书面告知物业服务企业，其物业公共服务费按不低于规定标准的70%缴纳……。”该协议亦对双方的其他权利义务作出约定。原告庭审中陈述“其于2017年1月办理入住手续，2017年2月27日领取钥匙，2017年4月向被告申请装修，2017年5月开始装修，2017年9月底装修结束，2018年1月底搬入”。2017年1月1日，原告交纳了2017年1月1日至2017年12月31日的物业费2204.46元（1.5元/平方米/月×122.47平方米×12月）及2017年1月1日至2017年12月31日的公共能耗费600元。2017年2月27日，被告向原告交付房屋使用说明书、质量保证书、业主手册等各一本、进户门钥匙三把、感应卡三张、门禁卡四把等。2019年3月8日，原告交纳了2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费合计4466.88元（1.5元/平方米/月×124.08平方米×24月），并补交了2017年面积差范围内物业费[1.5元/平方米/月×（124.08平方米-122.47平方米）×12月]28.98元。2019年3月29日，原告诉至本院，要求判如所请。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、前期物业服务协议、收款收据等及被告提交的公司变更登记通知书、前期物业服务协议、公共能耗发票、房地产测绘测算报告书、收款收据、业主手册、业主物品交接清单等证据及原、被告及委托诉讼代理人的相关当庭陈述予以证实。本院认为：原告与被告物业公司签订的《前期物业服务协议》未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对原告具有约束力。被告依约提供了物业服务，原告理应按期足额交纳物业费。经核实，原告签订《商品房买卖合同》时约定的房屋面积为122.47平方米，实际面积为124.08平方米，被告按照房屋实际面积补收物业费87元有事实依据，本院对原告要求被告返还2017年1月1日至2019年12月31日期间多收面积补差物业费用87元的诉讼请求不予支持。原告当庭陈述“其于2017年1月办理入住手续，2017年2月27日领取钥匙，2017年4月向被告申请装修，2017年5月开始装修，2017年9月底装修结束，2018年1月底搬入”，原告认为其虽在此期间进行装修，但未入住，故被告应当按照物业费的70%收取，并将多收取的物业费返还原告。本院认为，原告在领取房屋钥匙后对房屋进行了装修，该装修会产生相应的生活和装修垃圾，此时原告已实际享受涉及自身利益的物业服务和管理，不符合物业费优惠收取的情形，故本院对原告要求被告退还2017年多收物业费670元的诉讼请求不予支持。对原告要求被告向其出示2017年1月1日至2018年12月31日期间公共能耗（公摊水电费）发票及分摊清单、小区广告收入清单、出租房屋产生的租赁费用清单的诉讼请求，因被告已当庭向其出示，本院对上述诉讼请求不再处理。对原告提出被告出示的发票中存在广告收入及房屋租赁收入，但未向其出示的意见，因原告未提交有效的证据证实被告物业公司对此确存在收入，本院无法核实，故对该意见不予采信。对原告要求被告赔偿其门禁卡14个月未正常使用所造成精神损失补助费1000元的诉讼请求，该项主张于法无据，本院不予支持。对原告要求被告取消对电梯卡的管理和约束（物业公司不能限制电梯卡的使用，以及电梯卡丢失，原告有权不从物业公司购买，从外面购买）的诉讼请求，本院认为，根据双方签订的《前期物业服务协议》，被告有权管理建筑区域内的建筑物及附属设施。电梯系楼房配套设施，亦为业主生活之必备设施。电梯卡系电梯上安装的智能化设备，其使用有利于广大业主的合法权益，有利于小区的平安和谐，有利于电梯的安全管理。若取消被告对电梯卡的管理或允许业主自行外置电梯卡则不利于小区的安全保障，亦不利于物业公司的管理，原告的上述主张于法无据，本院不予支持。对于被告物业公司存在的服务瑕疵，原告可向其提出合理建议，督促其提高服务质量。对物业公司存在不履行或不完全履行物业服务的行为或侵犯业主个人的人身、财产权益造成损失的行为，原告可依据相关法律法规的规定追究其相关责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告赵越江、戴荣华的诉讼请求。案件受理费480元，减半收取240元，由原告赵越江、戴荣华负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 周小琳二〇一九年六月十七日法官助理 郭 瑾书 记 员 张 莹