北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初985号原告（反诉被告）：北京本璞餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园四区13号楼-4至33层101内6层6A5100。法定代表人：邓雯文，女，1986年6月16日出生，汉族，该公司执行董事，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马大卫，男，1982年2月12日出生，汉族，该公司股东，户籍地北京市西城区。被告（反诉原告）：北京平治东方科技股份有限公司，住所地北京市海淀区上地东路一号院盈创动力大厦A座901室。法定代表人：范坤芳，董事长。委托诉讼代理人：杨永存，北京市国汉律师事务所律师。原告（反诉被告）北京本璞餐饮管理有限公司（以下简称“本璞公司”）与被告（反诉原告）北京平治东方科技股份有限公司（以下简称“平治东方公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）本璞公司的法定代表人邓雯文、委托诉讼代理人刘晓雨、马大卫，被告（反诉原告）平治东方公司的委托诉讼代理人杨永存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本璞公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2015年4月29日签订《北京温都水城文化广场房屋租赁合同》;2.判令被告退还原告支付的合同定金62862元；3.判令被告赔偿原告损失1189335.18元;4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年4月29日签订《北京温都水城文化广场房屋租赁合同》（合同编号：WDSC20150428），约定原告承租北京市昌平区温都水城文化广场三层部分场地（以下简称“涉案房屋”）用于经营咖啡饮品。原告于签订合同当日向被告支付了合同定金62862元,并投入重金对场地进行施工装修，购入大量高档家具设备。后经内部知情人士透露，原告了解到涉案房屋所在土地为农村集体用地，无合法建设手续。虽然此后被告多次声明涉案房屋所在广场正在办理合法化手续，但两年多来始终无法提供《乡村建设规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《验收合格通知书》等相关证明文件，广场至今无法开业，致使原告合同目的无法实现，且遭受重大经济损失。此外，被告未按照合同约定将符合要求的电源输出线接至涉案房屋所在区域，未在涉案房屋区域内提供畅通排水点，导致原告装修成本大幅提升。涉案房屋在装修施工期间出现大面积漏雨。原告与被告沟通后垫资进行修复，被告始终未向原告支付此部分赔偿费用。且由于房屋质量问题，漏雨现象至今依然存在。被告在与原告签订合同时凭借上市公司的背景骗取了原告的信任，隐瞒租赁标的物的重要信息并将违建房屋出租给原告经营使用，致使原告合法经营目的无法实现且遭受重大经济损失。原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定提起诉讼，恳请依法判决。平治东方公司辩称，1.双方签订的租赁合同所涉房屋到目前为止出租方北京温都水城旅游饭店管理有限公司没有提供建设用地规划许可证和工程规划许可证，根据法律规定，双方签订的合同应是无效合同，也就不涉及解除的问题。2.合同签订后，被告即按照合同约定将涉案房屋交付给原告装修或从事经营活动，原告至今仍占用涉案承租房屋，从2015年4月29日至2017年9月19日原告一直正常使用租赁房屋进行经营活动。3.在经营期间，被告为原告提供了合同约定的租赁场地，且租赁场地经过消防主管部门的消防验收和复核，房屋安全不存在任何消防隐患，能够正常使用。原告也在2016年办理了正常经营所需的营业执照，其北七家分公司注册地就是涉案租赁场地，被告也为原告提供了约定的广告位，因此合同所涉房屋没有经过建筑行政规划部门批准，但并没有对原告造成任何损失。反而原告提出在2017年9月19日和之后的诉讼告知函上提出要解除合同，被告也回函说同意解除合同，原告应该将涉案房屋腾空并交还原告，但时至今日原告仍然没有将涉案房屋交还，房屋仍在原告控制之下，且处于锁闭状态。被告认为虽然合同标的物出现瑕疵，但被告为合同履行作了积极努力并尽了出租方应尽的义务，被告没有给原告造成任何损失。对于原告所述未将电源输出线接至涉案房屋所在区域、未提供畅通排水点导致装修成本大幅上升与事实不符，我们按照合同约定，该接的线都已经接了，给排水都是正常的，装修期间也没有出现大面积漏雨，房屋在三层，并未出现漏雨情况。因此原告说大面积漏雨导致无法正常经营要求赔偿损失的请求没有事实和法律依据。对原告要求赔偿损失的全部诉讼请求我方都不同意，我们认为这部分损失是原告正常经营的各种合理支出，并非是被告的过错造成的损失，请法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。平治东方公司向本院提出反诉请求：1.判决被反诉人将涉案房屋腾空交还反诉原告；2.判决被反诉人按照每日690.8元的标准支付房屋占有使用费，自2015年7月1日起至实际腾空之日止，暂计算至2018年3月31日合计为696463.77元;3.判决被反诉人支付物业管理费23667.75元、制冷费18133.5元、供暖费19782元；4.判决被反诉人承担本案反诉费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2015年4月29日签署《北京温都水城文化广场房屋租赁合同》，合同编号为WDSC20150428，约定由被反诉人承租北京市昌平区温都水城文化广场三楼157平方米的房屋，用于经营咖啡饮品。合同签署后，反诉人即将房屋交付被反诉人进行装修开业经营至今。被反诉人曾经于2017年末提出要求解除合同，反诉人同意解除合同。但被反诉人拒绝将涉案房屋交还反诉人，至今仍占用上述房屋未腾空交还反诉人。被反诉人已经向贵院起诉，主张反诉人与被反诉人于2015年4月29日签署《北京温都水城文化广场房屋租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，特提出反诉，要求支付房屋占有使用费和制冷、取暖费、物业管理费，合计758047.02元。望法院依法查清事实，判如所请。本璞公司针对反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求，请法院全部驳回反诉原告的反诉请求。1.反诉原告的反诉请求和事实理由本身是存在矛盾的，其陈述的同意解除合同与认为租赁合同是无效的是矛盾的，之前其并没有提出过合同无效的主张。另关于合同效力的问题，已经有温都水城的既判例确认合同有效的案例。2.反诉原告的主张违反了民事诉讼法禁反言的规则，因为反诉原告本身是一家新三板公众公司，作为一家公众公司，他对外出租房屋并签订很多租赁合同，然后又主张这些租赁合同无效，我们认为这种做法属于一种恶意的抗辩，而且相当于是违反了最基本的上市交易诚实信用的原则。不管合同是无效也好，还是解除也好，反诉原告的过错是显而易见的。3.反诉原告要求支付自2015年7月1日起的房屋占用费没有任何法律事实依据，也没有任何合同依据，因为根据合同的约定水城广场整体开业前都属于免租期。但是至今水城广场仍未全面开业，也就是如果严格按照合同的约定来确定免租期的话，目前仍然属于免租期的期限之内，所以说反诉原告要求支付2015年7月1日起的房屋占有使用费是没有任何依据的。4.关于反诉人提出的腾退房屋的诉求，在2017年的时候被反诉人曾提出解除涉案租赁合同，也愿意腾退房屋，但是得在损失赔偿达成一致的前提下解除合同腾退房屋，但是当时反诉人并不同意承担任何赔偿损失的责任。以致于被反诉人当时无法直接腾退房屋，因为考虑到房屋内有大量的装修，包括家电家具的投入，未来如果双方存在争议的话需要保护好现场对现场进行勘验，甚至进行评估鉴定，所以被反诉人当时没有腾退。如果说本案能够确定因反诉人违约给被反诉人造成的损失赔偿数额的话，被反诉人同意立即腾退涉案的房屋。5.针对反诉人所主张的物业管理费、制冷费和供暖费，由于其违约导致被反诉人根本无法正常经营，根本无法享受到所谓的物业服务、制冷以及供暖的服务，所以被反诉人无需支付所谓的管理费、制冷费和供暖费，且反诉人就所主张的物业费、制冷费和供暖费也没有相应的证据，依法不应当予以支持。6.关于反诉人所述已将电源线接至约定的区域已提供符合要求的漏水点，是否符合客观事实，这是反诉人的举证义务。7.关于房屋漏雨的问题，因为马上要进入雨季了，反诉人提供的房屋外墙是一个斜坡，雨会从侧面漏出，我们自己无法维修且维修不好，所以不同意反诉原告的全部请求。本院经审理认定事实如下：平治东方公司（甲方、出租方）与本璞公司（乙方、承租方）于2015年4月29日签订编号为WDSC20150428《北京温都水城文化广场房屋租赁合同》，约定：租赁标的位于北京市昌平区温都水城文化广场三楼部分场地，使用面积157平方米，租赁范围红线图详见附件一；租赁用途为经营，经营品项为咖啡饮品；合同期限为自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止；装修期为自双方交接场地（定金交纳后5日内）起50天为装修期，非因乙方原因所致工期延误，则装修期相应顺延；免租期为广场整体开业前；计租期为自广场整体开业起4年；合同生效后，乙方应向甲方支付定金62862元，计租期开始后，定金转化为房屋租赁押金；计租单价为4.4元/天/平米，租金在此基础上每年递增3.5%；甲方提供水城广场整体建筑《关于温都水城文化广场项目消防安全情况核查意见的复函》，经乙方确认后向乙方移交租赁场地；物业服务相关费用收费标准如下：物业费0.15元/平方米/天，冷水8.15元/吨，热水15元/吨，电费1.3元/度，供暖42元/平米/季，制冷10.5元/平米/月（如有调整，按照政府及相关单位制定的价格标准执行），以上费用由乙方承担。合同签订当日，本璞公司向平治东方公司交纳涉案房屋租房定金62862元。平治东方公司将涉案房屋交付给本璞公司。本璞公司随即进行装修并开始经营。2016年4月26日本璞公司在涉案房屋地址成立北京本璞餐饮管理有限公司都会优饮北七家分公司。本璞公司称涉案房屋所在的商场未整体开业，涉案合同一直处于免租期内，故未向平治东方公司交纳租金，经营过程中由于漏雨、建设手续、整体开业三项问题未能解决，被迫于2017年7月1日停业。平治东方公司不认可存在漏雨的情形，称一直在向本璞公司主张租金，直到2017年9月1日要停水停电了本璞公司才关门停业。经查，涉案房屋未取得建设规划审批手续。2014年9月9日，北京市昌平区公安消防支队对北京温都水城文化广场消防设备设施进行核查。经过核查，北京市昌平区公安消防支队认定北京温都水城文化广场消防设备设施合格，并于2014年9月30日向北京市昌平区北七家镇人民政府出具昌支函字【2014】55号《关于温都水城文化广场项目消防安全情况核查意见的复函》。2018年6月23日，本璞公司申请对涉案房屋店面内装饰装修、电器设备、家具进行司法鉴定，经摇号确定由北京泛华国金工程咨询有限公司进行鉴定。2018年7月18日，本璞公司称其无力支付鉴定费用，故撤回鉴定。本璞公司提交了《室内装修合同》、《消防改造项目协议书》、购物单据、京东订单截图、网购订单截图、淘宝订单截图等证据拟证明其损失，平治东方公司对此不予认可。本璞公司提交照片拟证明涉案房屋存在漏水问题及水城文化广场存在商户入驻率不高的问题，平治东方公司对此亦不予认可。另查一，涉案房屋系平治东方公司从北京温都水城旅游饭店管理有限公司承租而来。2015年8月20日，北京温都水城旅游饭店管理有限公司向水城广场各商户发出通知，内容为：鉴于八月份北京处于大型活动管控状态，各级政府及消防主管部门均无法批准此类大型庆典活动，特此通知各商户水城广场自2015年7月1日开始整体开业，大型庆祝活动放在明年周年庆典，尚未完成装修的商户及未开业运营的商户请抓紧进行，以免影响广场日常运营。另查二，2016年12月12日，邓雯文通过转账方式向平治东方公司支付水城广场三层3F-D-01房屋2016年7月至11月的水电费3688.75元。本案审理过程中，本院于2018年8月24日开庭时释明双方当事人尽快组织房屋及物品交接，直至2019年2月26日，双方办理了涉案房屋的交接手续。上述事实，有《北京温都水城文化广场房屋租赁合同》、《关于温都水城文化广场项目消防安全情况核查意见的复函》、通知、转账明细、企业信用信息公示报告、收据、照片、《室内装修合同》、《消防改造项目协议书》、购物单据、京东订单截图、网购订单截图、淘宝订单截图等证据及双方当事人当庭陈述在案予以证明。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋无建设规划审批手续，故本璞公司与平治东方公司签订的《北京温都水城文化广场房屋租赁合同》应属无效。本璞公司提出要求解除合同的诉讼请求，解除合同只能针对有效合同提出，故对该项请求本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故本璞公司主张返还的定金（转为押金），平治东方公司应予返还。关于平治东方公司主张腾退涉案房屋的请求，因双方已于2019年2月26日办理了房屋交接手续，故无需本院判决本璞公司腾退房屋。关于本璞公司主张的装饰装修、电器设备、家具损失，因家具、电器设备均属于可以移动的物品，且本璞公司撤回鉴定，无法确定损失的金额，故对本璞公司主张的装饰装修、电器设备、家具损失本院不予支持。关于本璞公司主张的低值易耗品、人员工资、预计利润损失，证据不足，且是其在经营过程中的必要支出，其主张平治东方公司赔偿该损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持。关于本璞公司是否应当支付房屋使用费，本璞公司称水城文化广场一直未整体开业，故不应支付租金或使用费，平治东方公司提交了通知，拟证明水城文化广场自2015年7月1日已整体开业，故应自2015年7月1日开始计算使用费，因双方对于“整体开业”这一概念并未进行明确约定，合同履行期内涉案房屋所在商场确有场地无商户经营，但有多少商户开业经营无法查明，而本璞公司接收涉案房屋后即进行装修并实际经营，考虑到上述因素，本院认为本璞公司应支付2015年7月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费，但可按照双方约定的租金标准适当降低房屋占有使用费计算标准。其中2017年7月2日至2018年7月18日（本璞公司撤回鉴定之日）期间，因本璞公司与平治东方公司发生纠纷，为鉴定需要，本璞公司有正当理由占有涉案房屋，故在此期间的房屋占有使用费可予以扣除。本璞公司实际使用涉案房屋用于经营活动，在其实际占有使用期间产生的物业费、取暖费、制冷费应由其承担，但也应当扣除2017年7月2日至2018年7月18日期间的费用，平治东方公司的该项请求中合理的部分本院按照双方约定的标准予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定判决如下：一、北京平治东方科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京本璞餐饮管理有限公司押金62862元；二、北京本璞餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京平治东方科技股份有限公司房屋占有使用费327785元；三、北京本璞餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京平治东方科技股份有限公司物业费17203元、供暖费13188元、制冷费13133元；四、驳回北京本璞餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京平治东方科技股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16070元，由北京本璞餐饮管理有限公司负担14698元（已交纳6011元，余款8687元于本判决生效之日起七日内交纳），由北京平治东方科技股份有限公司负担1372元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费5690元，由北京本璞餐饮管理有限公司负担3435元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京平治东方科技股份有限公司负担2255元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黄 莹人民陪审员  路新生人民陪审员  宋 颖二〇一九年六月二十六日书 记 员  李 霞