上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初11094号原告：张莉，女，1972年11月20日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张逸豪，上海岷颉律师事务所律师。被告：赵炳华，男，1963年11月21日出生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：赵威(系赵炳华儿子)，住上海市。被告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：朱丹凤，该公司员工。原告张莉与被告赵炳华、上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张莉的委托诉讼代理人张逸豪律师、被告赵炳华的委托诉讼代理人赵威，被告中原公司的委托诉讼代理人朱丹凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张莉向本院提出诉讼请求：1、确认张莉和赵炳华签订的《房屋买卖合同》于2018年4月19日解除；2、确认张莉、赵炳华、中原公司签订的《房屋买卖居间协议》于2018年4月19日解除；3、判令赵炳华向张莉归还定金10万元；4、判令中原公司向张莉归还代赵炳华保管的定金10万元；5、判令赵炳华以10万元为本金，按6%的标准向张莉支付自2018年4月19日起至中原公司返还10万元止的利息；6、本案受理费由赵炳华承担。审理中，张莉撤回要求确认张莉、赵炳华、中原公司签订的《房屋买卖居间协议》于2018年4月19日解除的诉讼请求。事实与理由：张莉与赵炳华在中原公司的居间下，于2017年4月2日签订《房屋买卖合同》，约定由张莉受让赵炳华名下位于上海市虹口区欧阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，同时由于张莉在签订合同时受到限购政策影响，可能无法继续履行房屋买卖合同，因此合同第17条约定：若遇到国家政策等不可抗力因素，本合同自动解除，且双方互不追究违约责任。同日，张莉与赵炳华、中原公司签订《房地产买卖居间协议》，约定张莉向中原公司支付10万元作为意向金，在签署《房屋买卖合同》后，意向金转为支付给赵炳华的定金。张莉依约支付10万元定金后，在履行合同过程中，因张莉仍无法解决限购问题，赵炳华遂将系争房屋出售给案外人。因赵炳华已经将系争房屋出售给他人，张莉与赵炳华签订的《房屋买卖合同》已无继续履行可能，故张莉要求赵炳华配合办理解除合同的相关手续，并要求中原公司退还由其代为保管的定金10万元。然而赵炳华迟迟不予配合，故张莉诉至法院。赵炳华辩称，同意解除与张莉就系争房屋签订的《房屋买卖合同》，但不同意返还定金。国家限购政策在双方签订合同期间并未发生变化，张莉在明知限购政策的前提下签订了买卖合同，不适用由于政策原因导致合同无法继续履行，互不追究责任条款的情形，故不同意返还定金。而且定金一直在中原公司处保管，也不同意承担利息损失。中原公司辩称，对张莉和赵炳华就系争房屋的买卖，中原公司已经按三方签订的居间合同完成了居间行为。由于赵炳华不同意返还张莉定金，故中原公司无法向张莉返还定金。定金系无息保管，中原公司亦不应当承担利息损失。张莉和赵炳华签订《房屋买卖合同》时国家政策并未发生变化，因此不适用张莉主张的互不追究违约责任的条款。张莉欲购房时向中原公司陈述其不会存在限购的问题，实际上张莉提出解除合同的理由是认为房价过高，张莉存在违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋原权利人为赵炳华。2017年4月2日，张莉(买受方，乙方)、赵炳华(出卖方，甲方)与中原公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，张莉(买受方，乙方)与赵炳华(出卖方，甲方)签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，总房价款1,700万元；甲乙双方同意于2017年6月12日前，前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；甲乙双方一致协商同意若遇国家政策不可抗力因素，本合同自动解除，互不追究违约责任。合同签订当日，张莉支付定金10万元至中原公司。买卖合同签订时，张莉已经知晓自己存在限购问题，欲出售其在原有房屋内的产权份额后，继续履行与赵炳华就系争房屋签订的《房屋买卖合同》，但因张莉始终无法解决限购问题，导致双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行。2018年3月12日，赵炳华与案外人就系争房屋另签订《房屋买卖合同》。审理中，张莉提供：2018年4月13日其委托上海岷颉律师事务所律师向赵炳华出具的《关于赵炳华与张莉房屋买卖相关合同解除事宜的函》，表示：若受到本函后五日内未及时与居间方、委托人或律师联系，则视为已同意确认《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》已自动解除，双方不会因该房屋买卖合同追究对方违约责任，且已同意居间方将该笔定金退回委托人。据此，张莉主张其与赵炳华签订的《房屋买卖合同》于2018年4月19日解除，并要求中原公司向其返还保管的定金。对该律师函，赵炳华不予认可，认为在张莉未按双方《房屋买卖合同》约定的期限履行付款义务的20日后，赵炳华即享有合同解除权。因此，在其与案外人另某某系争房屋签订《房屋买卖合同》时，张莉与赵炳华的《房屋买卖合同》即因张莉违约而自动解除。中原公司表示未收到该律师函，不知晓。上述事实，经庭审质证，另由原、被告双方当事人的陈述、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、银行转账凭证、律师函等证据佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。在张莉与赵炳华签订《房屋买卖合同》时，限购政策已经出台并实施，张莉对其系限购对象是明知的。签订合同后，张莉虽对其原来持有的房屋产权份额采取了出售的方式，但仍未改变其限购的状态，因此造成双方《房屋买卖合同》无法继续履行的责任在张莉。且赵炳华已将系争房屋出售给案外人，故张莉于赵炳华签订的《房屋买卖合同》在赵炳华与案外人就系争房屋签订买卖合同时再无继续履行的可能，双方《房屋买卖合同》应于2018年3月12日解除。张莉主张双方合同约定，因遇国家政策不可抗因素，合同自动解除，互不追究违约责任，因双方合同签订后，国家限购政策并未发生变动，且在签订合同之前张莉就已经明知自己的限购状况，故不应适用该条约定。依照双方《房屋买卖合同》中对定金的约定，赵炳华不同意返还张莉定金有据可依，故对张莉提出要求赵炳华返还定金并赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。中原公司处保管的定金应交还赵炳华。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、张莉与赵炳华就上海市欧阳路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋买卖合同》于2018年3月12日解除；二、张莉的其余诉讼请求不予支持。本案受理费2,403元，减半收取1,201.50元，由张莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一九年六月二十日书记员  蔡覙静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。