浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初2087号 原告：刘有，男，1987年3月30日出生，汉族，住南京市建邺区。 原告：李静，女，1987年10月16日出生，汉族，住南京市建邺区。 二原告共同委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。 被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良。 委托诉讼代理人：冯美芳、齐好，浙江国傲律师事务所律师。 原告刘有、李静为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年4月22日向本院起诉，请求法院判令：1、被告承担逾期交房违约金29936.40元（按购房款494000元为基数，自2014年10月1日起按日万分之一计算至2016年5月28日，共606天）；2、被告承担逾期办证违约金29901.16元（按购房款494234元为基数，自2016年8月26日起按日万分之一计算至2018年4月23日，共605天）；3、被告承担本案诉讼费用。本院立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月20日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人方燕、被告的委托诉讼代理人齐好均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理，本院查明事实如下：2013年10月10日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：二原告向被告购买美林·金色港湾三期第17幢1单元1402号房，该商品房建筑面积约84.45平方米，合同总价款494000元。合同第九条“交付期限及条件”约定：除特殊情况外，出卖人应当在2014年9月30日前将符合相关条件的商品房交付买受人使用。合同第十条“出卖人逾期交付的违约责任”约定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十六条“关于产权登记的约定”约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。买受人委托出卖人办理商品房转移登记。如出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，约定日期起180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同附件三“其他物业买卖、赠与、租赁协议书”第1条：对第七条的补充。买受人签订合同时付154000元，剩余房款340000元，在合同签署后3日内与银行办理贷款手续，在该商品房符合银行放贷条件，出卖人应30日内通过银行按揭全额付到出卖人账户。第3条：对第十六条的补充。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因买受人或政府机构的原因导致三证延误迟办理，出卖人不承担责任。合同对双方当事人的其他权利义务亦进行了约定。 同日，二原告与被告另签订《借款协议书》一份，约定：二原告购买涉案房屋因首付款支付困难，故向被告申请借款70000元。于2014年1月10日前偿还25000元、同年5月10日前偿还25000元、同年9月28日前偿还20000元。 2016年5月，被告向二原告发出《交房通知书》一份，通知二原告在同月28日至售楼部办理收房手续。同年6月10日，二原告与被告办理收房及结算手续，被告出具购房确认结算清单。该结算清单载明：房屋总房款应为494234元，加上被告代收办证费用、物业专项维修基金等共计504050.84元，二原告已预交494000元，应收10050.84元。2018年4月23日，涉案房屋不动产权证由产权登记机关制作发放。 就二原告房款的支付时间，被告陈述如下：2013年9月28日支付10000元、同年10月9日支付74000元、同年11月26日支付340000元、2014年1月4日支付25000元、同年5月1日支付25000元、2015年12月4日支付20000元。 庭审中，被告答辩称，第一，本案被告主体不适格。被告应为嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司）。因被告与伟达公司、中达公司于2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称协议书），该协议书中明确了被告将本案争议的美林三期项目整体转让给伟达公司和中达公司，并由伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。因此被告申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告。第二，关于逾期交房违约金。根据被告的付款记录，二原告存在逾期付款的情形，最后一笔付款是2015年12月4日支付给被告现金20000元。根据合同第九条约定，交房期限届满，买受人银行按揭未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。故，应自2015年12月11日起计算逾期交房时间。第三，对逾期办证违约金的计算方式不予认可。根据合同附件三中的约定，在商品房交付后360日内由出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。即，双方对产权证的办理时间有明确约定。 本院认为，二原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，本院作如下认定： 第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。本院认为，首先，被告申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对性原理，与二原告签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与被告履行相关协议中存在违约情况导致被告交房、办证的延迟，也系被告与伟达公司、中达公司之间的法律关系，被告不能以此来对抗其应向二原告履行的义务。被告如确有证据证明中达公司应承担违约责任，被告可另行主张，不影响被告的权利救济途径。因此，对于被告提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请本院不予准许。 二、关于逾期交房违约金的计算问题。 本院认为，根据合同约定，被告应于2014年9月30日前向二原告交付合同约定的房屋，但实际被告通知二原告于2016年5月28日收房，明显存在延迟交付房屋的情形，二原告可以依法要求被告承担逾期交房违约金。故，被告应向二原告支付2014年10月1日至2016年5月28日期间（共606天）的逾期交房违约金。二原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。经计算，被告应向二原告支付的逾期交房违约金应为29936.40元（494000元×0.0001×606天）。虽，被告抗辩称：二原告存在逾期付款的情况，交付日期应顺延至付清相应款项后7日内，顺延期间不视为交付逾期。对此，本院认为，根据被告提供的付款情况，合同签订日前，二原告已付购房款84000元，结合二原告提供的《借款协议书》，合同签订当日，二原告以向被告借款的70000元方式支付部分首付款。该民间借贷关系依法成立。即，二原告于合同签订当日另支付被告房屋首付款70000元。之后的付款25000元、25000元、20000元应视为归还借款，与本案无关。故，被告的上述抗辩主张，本院不予采信。 三、关于逾期办证的天数问题。 二原告认为，因合同第十六条关于逾期办证具体起始时间约定不明，因此应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十八条“自买受人在房屋交付使用之日起90日内未办理的，应承担违约责任”的规定，自2016年8月26日起计算逾期办证天数。本院认为，虽合同中第十六条没有明确具体的交付权属证书的时间，但合同附件三第3条对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。因此被告提出应适用附件三中关于逾期办理权属约定的意见本院予以采纳，对二原告要求适用90日的规定不予支持。本案中，二原告委托被告办理涉案房屋的权属证书，也交清被告预收的办证费用。按照合同附件三的约定，被告应于交房日（根据二原告诉请1，其自认的收房日为2016年5月28日）后360天内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案办理。另，结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，本院认为在被告向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故涉案房屋应于2017年5月30日前办理不动产权登记并取得权属证书，而涉案房屋实际办理不动产权登记证书的时间为2018年4月23日，逾期328天。而违约金的计算标准，二原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。因此，二原告可请求的逾期办证违约金为16210.88元（494234元×0.0001×328天），对原告请求的超出部分不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江美林房地产开发有限公司支付原告刘有、李静逾期交房违约金29936.40元、逾期办证违约金16210.88元，合计46147.28元，由被告于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回二原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费648元，由原告刘有、李静负担148元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  李晓炯 二〇一九年六月二十八日 书记员  张伟华 ??7?