浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1296号上诉人（原审被告）：平湖市鑫淼餐饮有限公司。住所地：平湖市当湖街道中瑞国际广场1幢459、460室。统一社会信用代码：91330482MA29HUT67E。法定代表人：张钰瀛。委托诉讼代理人：金龙，男，系公司员工。被上诉人（原审原告）：平湖市中瑞商业物业管理有限公司。住所地：平湖市当湖街道中瑞国际广场12幢2301室。统一社会信用代码：913304823076182198。法定代表人：叶盛，总经理。委托诉讼代理人：侯平，浙江天卓律师事务所律师。上诉人平湖市鑫淼餐饮有限公司（以下简称鑫淼公司）与被上诉人平湖市中瑞商业物业管理有限公司（以下简称中瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初6511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫淼公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回中瑞公司一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费全部由中瑞公司承担。事实和理由：一、租赁合同约定房屋用途为“餐饮”，同时约定中瑞公司对相应的申请报批手续给予必要协助。根据消防法规定，餐饮经营场所投入使用前需取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，但在鑫淼公司承租期间，中瑞公司一直未能提供安全检查合格证，导致鑫淼公司被迫退租。鑫淼公司已于2018年12月7日腾退，中瑞公司已取得房屋的占有和控制权，一审未查清事实，判令鑫淼公司承担腾退义务并支付占有使用费无依据。二、因中瑞公司违约在先，导致双方签订的《租赁合同》、《物业服务合同》实际于2018年7月终止履行，中瑞公司应退还租赁保证金15000元，并赔偿装修费、加盟费等经济损失。一审认定中瑞公司有权解除合同及没收租赁保证金无事实依据。三、双方就租赁事宜分别签订了《租赁合同》、《物业服务合同》，中瑞公司收取的经营服务费远高于租金，事实上是以经营服务费和物业服务费的名义变相收取租金，涉嫌偷逃税收。中瑞公司辩称，一、鑫淼公司称已于2018年12月7日交还房屋的说法不符合实际，其并未履行腾退义务。二、涉案房屋的消防早已验收合格，中瑞公司并无违约行为。鑫淼公司长期拖欠租金，按照合同约定中瑞公司有权不予返还租赁保证金。三、由于租赁用途系商业用途，合同中约定了经营服务的内容和收费，是按照政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定的价格，且双方对此进行了协商，不存在变相收取租金。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。中瑞公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《中瑞国际广场租赁合同》依法解除；2.判令鑫淼公司支付2018年7月22日至2018年12月27日的租金16300元；3.判令鑫淼公司立即腾退所承租的房屋，并按103元/天承担房屋占用费（自2018年12月28日起计算至实际腾退之日）；4.判令没收鑫淼公司租赁保证金15000元；5.判令鑫淼公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：中瑞公司与嘉兴市黑马餐饮管理有限公司（以下简称黑马公司）与2017年8月21日签订《中瑞国际广场租赁合同》一份，合同约定中瑞公司将位于平湖市三港路555号中瑞国际广场1号楼4层1-404A、1-404B号商铺租赁给黑马公司用于经营“黄记煌”餐饮店，租赁面积为232㎡（计租面积为206㎡），租赁年限为3年，租赁时间自开业日至2020年9月30日，以3个月为一个缴租期，且应在每个缴租期截止日提前15天向中瑞公司一次性足额支付下个缴租期的租金，租金按0.5元/㎡/天的标准计算，第一年为37595元，第二年为37595元，第三年为39475元。如黑马公司拖欠租金、经营服务费、物业服务费及其他费用超过30天，视为黑马公司重大违约，中瑞公司有权单方解除合同，提前收回所承租的商铺，并追究黑马公司的违约责任。黑马公司接到中瑞公司解除合同通知后应于五日内自行腾让承租房，逾期则每天应按日租金200%承担房屋占用费用，且中瑞公司有权将该房屋收回并将其另行出租或使用，中瑞公司不承担任何违约责任。黑马公司同意于签订合同之前或之日向中瑞公司支付租赁保证金15000元。双方确认合同因黑马公司违约而提前终止的，中瑞公司有权没收合同项下之租赁保证金及已交纳租金的剩余部分，因中瑞公司违约而终止的，中瑞公司应当双倍无息返还本合同项下之租赁保证金。2017年12月15日，中瑞公司、黑马公司及鑫淼公司签订《合同主体变更协议书》一份，载明：中瑞公司与黑马公司于2017年8月21日签订的《中瑞国际广场租赁合同》（合同编号：RFJX-ZS-20160171）及《中瑞国际广场经营物业服务合同》（合同编号：RFJX-WY-20160171），黑马公司同意将其在该租赁合同及该服务合同中权利、义务转让给鑫淼公司，鑫淼公司愿意受让黑马公司在该租赁合同及该服务合同中的权利、义务，中瑞公司同意黑马公司转让和鑫淼公司受让该租赁合同及该服务合同中的权利、义务。协议自签订日生效，生效之日起该租赁合同及该服务合同的承租方由黑马公司变更为鑫淼公司，由鑫淼公司替代黑马公司承担该租赁合同及该服务合同中承租人的义务、享受承租人的权利。另查，该门店于2017年10月22日正式开业，黑马公司已支付2017年10月22日至2018年1月21日的租金、经营服务费、物业服务费及租赁保证金15000元，鑫淼公司已经支付2018年1月22日至2018年7月21日的租金、经营服务费及物业服务费。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。黑马公司将与中瑞公司签订的《中瑞国际广场租赁合同》的权利、义务转让给了鑫淼公司，且中瑞公司也同意，故中瑞公司、鑫淼公司均应受该合同的约束。合同约定如鑫淼公司拖欠租金、经营服务费、物业服务费及其他费用超过30天，视为鑫淼公司重大违约，中瑞公司有权单方解除合同，提前收回所承租的商铺，并追究其违约责任。合同因鑫淼公司违约而提前终止的，中瑞公司有权没收合同项下之租赁保证金及已交纳租金的剩余部分。鑫淼公司自2018年7月21日至今未支付过租金、经营服务费及物业服务费，显属违约，故中瑞公司有权依合同约定解除合同及没收鑫淼公司租赁保证金15000元。一审确认涉案《中瑞国际广场租赁合同》已于2019年1月8日暨鑫淼公司收到起诉状副本之日解除。鑫淼公司应当按照合同约定支付租金，故鑫淼公司应支付2018年7月22日至2019年1月7日的租金17510元。合同解除后，鑫淼公司应当将涉案房屋腾退给中瑞公司，故对中瑞公司主张鑫淼公司将涉案房屋腾退给中瑞公司的请求，予以支持。双方约定鑫淼公司接到中瑞公司解除合同通知后应于五日内自行腾让承租房，逾期则每天应按日租金200%承担房屋占用费用。结合中瑞公司的诉讼请求，自2019年1月14日起至实际腾退之日止，鑫淼公司应按103元/天支付房屋占用费用。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认中瑞公司与鑫淼公司于2017年8月21日签订《中瑞国际广场租赁合同》于2019年1月8日解除；二、鑫淼公司于判决生效之日起十日内将坐落于平湖市三港路555号中瑞国际广场1号楼4层1-404A、1-404B号商铺（面积为232㎡）腾退给中瑞公司；三、鑫淼公司于判决生效之日起十日内支付中瑞公司房屋租金17510元，并支付房屋占用费（自2019年1月14日起，按日租金103元，计算至鑫淼公司实际腾退之日止）；四、鑫淼公司已支付的租赁保证金15000元中瑞公司不再退还；五、驳回中瑞公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费582元，减半收取291元，由鑫淼公司负担。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，鑫淼公司认为中瑞公司未能提供《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》导致其被迫撤店，违约在先。一是中瑞公司并非房屋的建设单位和使用单位。而根据一审证据能证实所涉房屋早已按《消防法》规定取得了建设工程消防验收合格证明；二是根据合同约定，经营、设计、装修所需的环保、消防、卫生等国家规定的审批手续应由鑫淼公司进行，中瑞公司仅有提供协助的义务。故根据合同约定和法律规定，鑫淼公司作为房屋的使用人，有义务向消防机构申请消防安全检查。至于鑫淼公司主张其已于2018年12月7日腾退房屋，并没有证据证明，本院无法采信。案涉《租赁合同》和《物业服务合同》均系自愿签订，内容并不违反法律规定，鑫淼公司也自愿受让该合同的权利义务，故对双方均有拘束力。合同中确实约定有物业服务费和经营服务费，但根据合同内容上述二种费用均有特定所指，分别指向为物业使用人提供物业管理服务以及为经营者提供经营服务所收取的费用，两者并不矛盾，且符合案涉综合性商业房产的物业特征。并非为变相收取租金，鑫淼公司也无证据证明中瑞公司此举涉嫌偷逃税收。综上，鑫淼公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费582元，由平湖市鑫淼餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年六月十三日书记员  赵婉沁