云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2624民初421号原告：云南展盟房地产开发有限公司，住所云南省昆明市官渡区小板桥镇老官南路中闸村向化1组。法定代表人：廖兴民，总经理。委托诉讼代理人：李云华，男，云南展盟房地产开发有限公司副总经理，特别授权。委托诉讼代理人：韦福俊，云南圆合圆律师事务所执业律师，特别授权。被告：张龙。委托诉讼代理人：黄元凯，云南博引律师事务所执业律师，特别授权。委托诉讼代理人：张春文，云南博引律师事务所执业律师，特别授权。原告云南展盟房地产开发有限公司（简称展盟公司）与被告张龙租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告云南展盟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李云华、韦福俊，被告张龙的委托诉讼代理人黄元凯和张春文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。展盟公司向法院提出诉讼请求：1.判决张龙继续履行与展盟公司2018年1月23日签订的《雅郡上苑一期商铺租赁协议》；2.判决张龙立即支付拖欠租用原告《雅郡上苑》一期1栋6号商铺第二期房租50448.00元、违约金20000.00元、租用商铺税费16859.80元（8429.90元/年×2年）、2019年物管费2522.4元，合计89830.20元。事实及理由：2018年1月23日，张龙与展盟公司签订《雅郡上苑一期商铺租赁协议》，协议约定：张龙租赁展盟公司位于麻栗坡县《雅郡上苑》一期1栋6号商铺，租金金额和付款时间；租期为3年（自2018年3月1日至2021年2月28日止）；承租人拖欠租金累计达30天，赔偿出租人违约金20000.00元；张龙承担因租赁所产生的税费。原告按照协议将商铺交给张龙使用，张龙仅支付了第一期房租50448.00元。第一期税费、第二期房租及税费、物管费至今均未支付，已经构成违约，应支付违约金。为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼。张龙辩称，因被答辩人与答辩人租赁合同纠纷一案，答辩如下：1.答辩人并无违约行为，未交房屋租金系被答辩人故意提出无理要求并拒收租金，违约金20000.00元过高。答辩人在2019年2月就多次向被答辩人提出支付租金，但是被答辩人却故意提出一些无理要求，要求答辩人向其支付税收近9000.00元、物管费近3000.00元，答辩人不同意支付，被答辩人拒收租金，只要被答辩人不提出无理要求，答辩人可以立即支付租金。未支付租金责任在于被答辩人，不属于答辩人违约，故答辩人不应支付违约金。合同约定的违约金属于约定过高，本案中房屋租金才50448.00元，违约金高达20000.00元，根据相关法律规定，违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为违约金过高。本案被答辩人也负有一定责任。2.被答辩人无权收取答辩人税收及物管费。①关于税收问题。首先，被答辩人并不是税务机关，无权收取答辩人税收。其次，合同中并没有约定张龙承担因租赁所产生的税费，故，税金不应由答辩人承担。再次，租货合同系被答辩人提供的格式条款，根据法律规定被答辩人加重答辩人负担的条款应当采取合理的方式提醒答辩人注意，但是被答辩人却没有，并且合同约定有争议，根据法律规定应当作出不利于提供格式条款一方的解释。最后，被答辩人认为税款应当由答辩人支付，也应当是依法向税务机关纳税后取得合法票据再向答辩人提出主张，然后由法院裁判是否应由答辩人承担，且被答辩人不得以此拒收答辩人的租金。②关于物管费问题，被答辩人的经营范围并没有物业管理，根据我国法律规定，物业管理服务应当由具有相应资质的物业管理企业提供，物业管理企业才有资格收取物管费，双方合同约定的也是张龙自行向物业管理公司交纳，并不是支付给被答辩人。至于怎么交、什么时候交，应当根据物管公司与业主委员会签订的服务合同来决定，答辩人对物业服务不满意还可以提出异议，但物管法律关系与本案不属同一法律关系，不应在本案中解决。综上所述，被答辩人的诉请无事实及法律依据，请判决驳回其诉讼请求。根据诉辩双方的主张和观点，本案争议的焦点：1.展盟公司请求张龙支付租金是否应得到法律支持？2.张龙是否有向展盟公司交纳税费和物业管理费的责任？3.双方对违约金的约定是否符合法律规定？本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无异议的证据：展盟公司提交的证据：A1、展盟公司营业执照及法定代表人身份证复印件和证明，张龙身份证复印件，证明双方当事人的基本信息。A2、雅郡上苑一期商铺租赁协议，证明：1.原、被告双方形成租赁合同关系，租赁铺面面积为210.2平方米、租期为3年（自2018年3月1日起至2021年2月28日止）、租金为每年50448.00元，付款时间为2019年3月1日前；2.张龙累计拖欠30天，应当赔偿违约金20000.00元；3.双方约定租赁产生的税收由张龙承担；4.双方约定物业管理费由张龙向原告交纳，标准为每月每平方米1元。张龙提交的证据企业信用信息公示报告，证明原告经营的范围中，并没有商铺租赁及物业管理的事实。当事人有异议的证据，本院认定如下：A3、催缴通知，用以证明2019年1月1日展盟公司催缴租金及相关费用的事实；张龙质证认为，对证据A3的真实性、合法性认可，但与本案无关联性，不是发给张龙的催缴通知；本院认为，催缴通知上签名是张钰并非张龙，不能证明向张龙催缴相关费用的事实，与本案不具有关联性，不予采信。证据A4、完税凭证、发票及证明，证明：1.张龙所租赁的商铺每年应交税费为8456.05元，2.合同约定的第一期税费已由原告向税务机关代为缴纳，第二期产生的税费尚未缴纳的事实。张龙质证认为，对证据A4的真实性、合法性认可，但与本案无关，因为纳税的主体并非本案原告。本院认为，证据A4、完税凭证、发票及证明，证据来源合法，内容真实，能够证明展盟公司向税务机关缴纳张龙承租商铺当年应交税费为8456.05元的事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年1月23日，张龙与展盟公司签订《雅郡上苑一期商铺租赁协议》，协议约定：第一条展盟公司出租位于麻栗坡县商铺，建筑面积210.2㎡。第二条租赁期限3年（2018年1月23日至2021年2月28日）。……。3.承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金20000.00元。第三条双方的权利与义务：……。张龙的义务：……。5.张龙承担因租赁所产生的税收。第四条租金和保险金交纳期限：经双方协商确认协议租金总额151344.00元；第一期租金为50448.00元，付款时间为2018年3月1日前；第二期租金为50448.00元，付款时间为2019年3月1日前；第三期租金为50448.00元，付款时间为2020年3月1日前。……。第七条各项费用的缴纳：1.物业管理费为1.00元/㎡/月，从签订合同之日起减免一年物管费，由张龙自行向物业管理公司交纳。2019年6月，展盟公司向税务机关缴纳了雅郡上苑一期1栋6号商铺一年的房租税费8456.05元。在庭审过程中张龙同意继续履行双方签订的《雅郡上苑一期商铺租赁协议》。双方因第一期房租税费、第二期房租及税费、物管费、违约金支付发生争议。展盟公司以为维护原告的合法权益为由，向本院提起诉讼。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。1.关于展盟公司请求张龙支付租金是否应得到法律支持的问题。展盟公司与张龙签订的《雅郡上苑一期商铺租赁协议》除逾期支付租金的违约金约定过高以外其他条款并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”张龙未按照协议约定期限向展盟公司支付第二期租金，展盟公司要求张龙支付第二期租金50448.00元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。张龙辩称展盟公司拒收其交纳的租金，未提供证据证明，其抗辩理由没有事实和法律根据，本院不予采纳。2.张龙是否有向展盟公司交纳税费和物业管理费的责任的问题。双方签订的《雅郡上苑一期商铺租赁协议》约定，张龙承担因租赁所产生的税收，明确了租赁所产生税收纳税义务人是张龙，应当由张龙按照法律规定向国家税务机关缴纳，但鉴于展盟公司已经代张龙缴纳第一期租金的税收8456.05元的事实，张龙应当支付展盟公司为其代缴的第一期租金税款。展盟公司请求张龙支付第一期税款的诉讼请求符合法律和协议约定，本院予以支持。第二期租金的税收应由张龙向国家税务机关缴纳，展盟公司不是征税机关，其请求张龙支付第二期租金税款的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持，予以驳回。张龙辩称，展盟公司不是税务机关，无权收取答辩人税收的抗辩理由成立，本院予以采纳。双方签订的《雅郡上苑一期商铺租赁协议》约定：物业管理费为1.00元/㎡/月，从签订合同之日起减免一年物管费，由张龙自行向物业管理公司交纳。雅郡上苑已经成立了云南濠州物业服务有限公司，按照协议约定应当云南濠州物业服务有限公司向张龙收取物业管理费，展盟公司主张向张龙收取物业管理费违反协议约定，展盟公司该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。张龙辩称，不向展盟公司支付物业管理费的抗辩理由成立，本院予以采纳。3.关于双方约定的违约金是否合法的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。但双方约定的违约金过高，结合本案实际，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定支付利息的，人民法院予以支持”。双方约定2019年3月1日前由张龙支付展盟公司第二期房租50448.00元，张龙应当从2019年3月1日起至立案之日止按月利率2%支付展盟公司违约金为50448.00元×2%×85天÷30=2858.72元。展盟公司请求张龙支付违约金超出2858.72元部分的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持，予以驳回。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护市场经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、云南展盟房地产开发有限公司与张龙签订的《雅郡上苑一期商铺租赁协议》继续履行；二、张龙在判决生效之日起十日内支付云南展盟房地产开发有限公司第二期商铺租金50448.00元，代垫付第一期房租税费8456.05元，违约金2858.72元，合计61762.77元；三、驳回云南展盟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2046.00元，减半收取1023.00元，由云南展盟房地产开发有限公司负担300.00元，由张龙负担723.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本案申请执行的期间为二年。审判员  田**二〇一九年六月二十八日书记员  张立丽