广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初1614号原告：惠州保利物业管理有限公司，地址：博罗县罗阳镇商业东街东段信合大厦9楼005号。法定代表人：王明礼，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭小燕、丁南，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被告：房秀日，女，汉族，1968年12月19日出生，住广东省博罗县。被告：谭洋生，男，汉族，1967年7月26日出生，住广东省博罗县。以上两被告的共同委托诉讼代理人：董全胜，广东尚智和律师事务所律师。第三人：惠州保利龙胜房地产开发有限公司，住所地：博罗县罗阳镇九村居委会上头塘居民小组高坑地段-保利.山水城商铺79号。负责人：曹晓明。委托诉讼代理人：郭小燕、丁南，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。原告惠州保利物业管理有限公司诉房秀日、谭洋生及第三人惠州保利龙胜房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，于同年5月22日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州保利物业管理有限公司、第三人惠州保利龙胜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭小燕，被告谭洋生及被告房秀日的委托诉讼代理人董全胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费58658.37元、水费273.75元，及相应滞纳金44418.92元（其中滞纳金以拖欠金额的万分之五为标准按日计算，自2012年1月1日起算，暂计至2017年9月30日，最终计至实际支付之日），暂合计人民币：103351.04元。2、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：原告系位于博罗县××村社区××组高坑保利山水城小区（简称“山水城小区”）的物业管理企业，并与开发商惠州保利龙胜房地产开发有限公司（简称“开发商”）签署了《保利山水城前期物业管理服务合同》，被告为山水城小区xx区xx号房（简称“涉案房屋”）的业主。涉案房屋所在的项目已于2011年12月19日完成竣工验收备案，原告随即向被告邮寄了《入伙通知书》，要求被告在2012年1月30日之前办理入伙手续，但被告迟迟未前来办理入伙手续，直至2017年10月11日才签署《入伙会签单》。根据相关法律规定，涉案房屋在2012年1月31日应视为已交付，物业管理费及其他相关费用均由被告承担。但自2012年1月起，被告无正当理由一直拖欠物业管理费、电费等费用，虽经原告多次催告，被告至今未缴纳。综上，被告长期拖欠物业管理费等费用的行为已经严重侵害了原告合法权益，被告除应支付欠缴费用外，还应支付相应的滞纳金。为维护自身合法权益，原告特向贵院起诉，请求判如所请。被告辩称，被告与原告签订物业合同是2017年10月11日，签订合同后，所有的物业费及水电管理费被告均已缴纳，部分甚至已经超出数额，所以我们不存在欠缴原告物业费的事实。庭前申请追加开发商为第三人，第三人根据双方约定其应当于2012年就应交付涉案房产，但是由于第三人交付的标的存在质量及设计规划问题，双方一直存有争议而且在争议期间都是原告代第三人进行处理，被告在申请追加第三人以及向法庭提供的证据中也有原告的员工予以签名确认，也就是说原告对被告与第三人之间的争议是完全清楚的，甚至是原告自己在处理，但是，原告罔顾这些事实，故意向人民法院提起诉讼，追缴的所谓物业费及水电费均是被告与原告签订物业管理合同之前所产生的，原被告双方正式确定物业管理合同之后，被告不欠原告任何费用，所以请法庭驳回原告的诉请。第三人惠州保利龙胜房地产开发有限公司述称，本案为物业服务合同纠纷，与我方无关。经审理查明，2010年12月14日，被告与第三人惠州保利龙胜房地产开发有限公司签订了编号为博罗—GF—201—05087的《商品房买卖合同》，被告购买位于博罗县××村居委会上头塘居民小组高坑地段—保利·山水城xx号房。该《合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及地质勘察单位五方主体验收合格’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；第十一条“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为已交付”。该合同附件四《合同补充协议》第10条约定:“该商品房交付（或视为已交付）之日起后，其毁损灭失的风险及物业管理等相关费用，由买受人负担。买受人应在收到《入伙通知书》之日起5日内验收，如有异议的须在验收当日一次性在《收楼意见书》中提出验收异议，否则视为买受人验收合格。买受人提出验收异议的，出卖人应当及时回复或处理，但出卖人不因此负担逾期交付的违约责任。”原告与第三人于2011年5月8日签订《保利·山水城前期物业管理服务合同》，第三人为甲方、原告为乙方，就委托原告对案涉物业进行物业管理服务事宜进行约定。该合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的计容面积交纳，联排别墅物业管理费为每平方米2.68元/月（其中物业使用过程中产生的公共水电费，电梯的运行和维护费用按实际发生向业主或物业使用人收取）；物业管理服务费于本物业入伙后、开始交付业主使用之日起按月计收；物业管理服务费应于每月十日前缴纳当月费用，业主或物业使用人应履行缴纳义务，逾期缴纳的，每逾期壹日，按应交纳欠费总额的万分之五作为违约金；合同还就其他事项进行了约定。2011年12月23日，涉案房产建筑工程经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及地质勘察单位五方主体验收合格，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。嗣后，原告、第三人向被告邮寄《入伙通知书》，通知被告案涉物业办理入伙时间为2012年1月1日至2012年1月30日，若逾期未前来办理入伙手续，视为已收楼，并承担物业管理费等一切费用及转移房屋的风险责任。但原告、第三人均并未提供该《入伙通知书》投递记录。2017年10月11日，被告与原告签署《保利·山水城业主（临时）管理规约》和《入伙会签单》，办理了入伙手续。庭审中被告辩称由于房屋质量存在问题，其先后于2012年9月25日、2012年11月24日、2013年10月18日、2014年8月21日前往处理涉案房屋存在的设计及房屋质量问题，并提出延期收楼且明确表示待解决好质量问题后才收楼，当时均有原告的工作人员在场，亦表示转交开发商对房屋问题进行整改，其多次反馈情况给原告及第三人却一直未得到处理，直至2017年10月才修复完毕，故其于2017年10月11日才办理入伙手续，对于房屋未交付之前的物业管理费，被告无需承担，并提交《业主房屋验收表》、入伙房屋验收现场图片等佐证。原告曾于2013年7月15日、2013年12月7日、2014年12月25日、2016年12月16日、2017年12月15日、2018年11月20日向被告寄送《物业管理费催收律师函》，虽确认被告是在2017年10月11日才领取案涉房屋的钥匙，但称房屋质量问题是由开发商负责的，不清楚何时修好，且房屋质量问题与物业无关，被告不能以此拒付物业管理费。为此，原告向本院提起诉讼，要求被告支付自2012年1月起至2017年9月的物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故涉案商品房开发商第三人与原告签订的前期物业服务合同对原告和被告均有拘束力，双方均应按照合同履行各自义务。根据该前期物业合同第十一条，物业管理服务费于本物业入伙后、开始交付业主使用之日起按月计收。对此，原告认为，涉案房屋已取得竣工验收备案，第三人向被告发出了入伙通知，故涉案物业属于合同约定的交付使用状态，应由被告负担物业服务费；被告则认为原告依据该前期物业服务合同计收物业服务费，除应符合法定交付使用条件，还需完成对涉案房屋其他质量问题的维修，满足实际居住、使用的条件。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第三人与原告签订的前期物业服务合同条款虽对被告产生拘束力，但该合同并非系原告与被告充分协商之结果，对于受合同条款拘束力的被告等业主而言，该前期物业服务合同条款具有为了重复使用而预先拟定的效果，故对该合同条款的解释应适用格式条款解释规则。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故本院对原告的主张不予采信，对被告的主张予以采信。物业公司向业主计收物业费，涉案物业应具备可实际居住、使用的条件。根据已查明的事实，涉案商品房虽于2011年12月23日取得竣工验收备案登记，符合第三人与被告约定的涉案房屋交付条件。但根据原告提供的房屋验收表显示，被告在办理收楼手续时发现房屋存在质量问题，已及时向相关人员提出，并在房屋验收表上注明了拒绝收楼的原因和要求，明确提出开发商处理好房屋质量问题后才收楼，而维修施工期间被告必然不能正常使用该物业，原告在被告不能正常使用该物业的情况下向其计收物业费缺乏合同依据。被告向原告支付物业费的条件，应当是可实际使用涉案房屋之时。本案中，原被告均确认案涉房屋是在2017年10月11日才办理收楼手续的，根据合同约定及《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。……”的规定，被告无需交纳案涉房屋交付之前，即2017年10月前的物业管理费，故原告诉请被告支付2012年1月起至2017年9月的物业管理费、逾期缴纳滞纳金及水费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州保利物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1184元，由原告惠州保利物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  廖秉廉二〇一九年六月二十一日法官助理周欣书记员  陈斯萍