广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终510号上诉人（原审被告，反诉原告）：赵新锋，男，1969年1月6日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：陈美珍，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹佳轩，女，1989年7月18日出生，汉族，住四川省达县，委托诉讼代理人：吴小雄，广东今久律师事务所律师。被上诉人(原审第三人、反诉被告)：东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇南国雅苑荔景居2号楼2号商铺，统一社会信用代码：91441900698196104P。法定代表人：罗先富。原审第三人：中国农业银行股份有限公司东莞中堂支行，住所地：广东省东莞市中堂镇新兴路3号，统一社会信用代码：91441900X18188726D。负责人：郭应森。委托诉讼代理人：胡柳霞，系中国农业银行股份有限公司东莞中堂支行的员工。上诉人赵新锋与被上诉人尹佳轩、东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司（以下简称阳之光公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司东莞中堂支行（以下简称中国农业银行中堂支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初11590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。尹佳轩向法院提出诉讼请求：一、尹佳轩与赵新锋签订的“房屋买卖合同”有效，并要求赵新锋继续履行合同义务，还清银行按揭贷款，办妥解除注销该物业的抵押手续；二、赵新锋协助配合尹佳轩将位于东莞市中堂镇××都××区××住宅楼××号的物业过户至尹佳轩名下，并将该物业交付给尹佳轩；三、赵新锋承担违约责任支付尹佳轩双倍定金人民币16万元；四、赵新锋支付尹佳轩未能交付前该物业的占用费（从2018年5月5日至交付房屋止）占用费为1200元/每月，现暂计2018年8月5日占用费为人民币：3个月×1200元/每月=3600元；五、案件诉讼费及相关费用由赵新锋承担。赵新锋反诉请求：一、确认赵新锋与尹佳轩签订的《房地产买卖合同》于2017年5月20日解除；二、尹佳轩于《房地产买卖合同》签订时支付的定金80000元归赵新锋所有，并支付违约金40000元；三、阳之光公司支付霸占房屋期间的占用费，从2018年4月1日起至交还房屋之日止，暂计至2018年6月25日为2700元及霸占期间可能造成的损失；四、案件的一切诉讼费用由尹佳轩、阳之光公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十五条、第一百六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认尹佳轩与赵新锋于2017年4月18日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、赵新锋于判决生效之日起二十日内配合协助尹佳轩将位于东莞市中堂镇××都××区××住宅楼031103的房屋(房地产权证号：粤房地权证莞字第××号)的不动产权属登记至尹佳轩名下，并将上述房屋交付尹佳轩；三、东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向赵新锋支付2700元；四、驳回尹佳轩的其他诉讼请求；五、驳回赵新锋的其他诉讼请求。案件本诉受理费3572元（尹佳轩已预交）、保全费1338元，共计4910元，由赵新锋负担；案件反诉受理费1377元（赵新锋已预交），由赵新锋负担1327元，东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司负担50元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初11590号民事判决书。赵新锋不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销原审判决第一、二、五项；二、依法解除赵新锋与尹佳轩及阳之光公司签订的《房地产买卖合同》，判令合同签订时支付的定金60000元归赵新锋所有；三、维持一审判决的第三、四项内容；四、依法驳回尹佳轩全部诉讼请求；五、判令尹佳轩、阳之光公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，尹佳轩及阳之光公司怠于履行合同义务导致赵新锋无法达到合同目的从而导致诉讼产生。阳之光公司收取买卖双方的中介费用，在尹佳轩未能办妥购房款的银行按揭贷款时未及时要求其履行付款义务并告知延迟付款所应承担的法律风险，而是任由其怠于履行合同付款义务，对本合同纠纷的产生负有不可推卸的责任；二、原审法院适用法律错误，应予撤销原判，依法改判，尹佳轩的转账行为并不是为了继续履行合同的真实意义表示，而是为了达到诉讼目的所做出的恶意付款行为，赵新锋有权根据情势变更原则，要求解除合同；三、原审判决明显失当。尹佳轩逾期10个月支付购房款的行为，被一审认定为其是有能力继续履行合同的表现，明显失当，如尹佳轩有意愿并有能力继续履行合同，就应当在银行按揭手续未获得通过时立即支付购房款，而不是在提起诉讼前及诉讼过程中支付。尹佳轩的付款未征得赵新锋同意，赵新锋退还房款的行为已经表明其不愿意继续履行合同，一审法院判令房屋买卖合同继续有效，显失公平；四、赵新锋未办妥抵押注销手续系行使不安抗辩权和先履行抗辩权，而非违约。尹佳轩在未能办妥银行按揭贷款时，就应当在合理的期限内支付合同全部款项，而不是等到一年后房价上涨，再私自以向赵新锋的银行账户转账200000元的方式进行付款。从房屋买卖合同签订支付定金到赵新锋再次支付购房余款时隔十一个月，期间尹佳轩从未跟赵新锋进行联系、沟通、协商过剩余购房款的具体支付时间及支付方式，赵新锋只能从实际情况推定尹佳轩无力或已无意愿再购买案涉房屋，按《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，行使了法律所赋予的不安抗辩权和先履行抗辩权，继而无需继续履行合同中约定的办妥抵押注销手续，赵新锋的行为并不构成违约；五、原审法院程序违法。原审法院在房价上涨且尹佳轩逾期付款，可以按新价格要求支付房款的情况下，未行使释明权，告知赵新锋可以变更诉讼请求，导致赵新锋利益严重受损，属于程序违法；赵新锋所有的房屋在原审诉讼过程中被查封，但赵新锋从未收到房屋被查封的相关裁定，原审法院程序违法。尹佳轩答辩称：一审判决认定事实清楚、法律适用正确，程序合法。尹佳轩并不存在怠于履行合同，尹佳轩与赵新锋签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，而且房屋交易价格是正常市场价格，买卖合同文本是中介方提供的文本，条款合理合法，不存在显失公平的条款，尹佳轩已经全面履行合同义务，在双方签订合同后，尹佳轩已经交付定金，在赵新锋不配合办理贷款的情况下，已经支付全额现金的房款，尹佳轩在中介方的陪同下办理银行按揭，但是赵新锋在中介方催促下一直未能前往，2017年4月18日签订房屋买卖合同当天，赵新锋仅是在银行开户，没有办理相关按揭手续，在房屋买卖合同中约定，赵新锋应在签订后60天内还清银行按揭，注销抵押。但实际上赵新锋是在2018年6月5日才注销抵押，赵新锋是存在根本性违约，在交易过程中，不存在尹佳轩强行购买赵新锋房子，也未达成新的房屋买卖协议，双方仅签订一次房屋买卖合同，赵新锋在上诉状中提及要求按新房价支付房款，这只是赵新锋一厢情愿的想法，没有法律依据，请求二审法院驳回赵新锋上诉请求，维持原判。阳之光公司、中国农业银行中堂支行未在法定期间内向本院提交书面答辩意见。二审审理期间，双方均未提交新的证据。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对二审争议焦点归纳如下：案涉房屋买卖合同是否具备继续履行的条件？首先，根据案涉合同第二条规定“卖方应于签署本合同之日起60日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续”，及第三条规定“买方须于2017年5月20日前申请按揭，卖方须无条件配合卖方提交申请银行按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约”。赵新锋及尹佳轩均确认合同签订时间为2017年4月18日，当日尹佳轩向赵新锋支付80000元，剩余购房款220000元未付清。其次，尹佳轩主张系赵新锋未配合办理按揭手续，导致尹佳轩未能在约定期限内办理按揭，但在2017年4月26日双方第一次在银行办理按揭手续未果之后，尹佳轩及中介方均未能证明有继续催促或要求赵新锋配合办理相关手续。尹佳轩在未能顺利办理按揭的情况发生后，尹佳轩与赵新锋未就支付方式达成新的协议，在2018年3月16日才向赵新锋支付第二笔购房款200000元。本院认为尹佳轩未在合同约定期限内申请按揭的行为已经构成违约。经一审查明赵新锋在2018年6月5日办妥抵押注销手续。根据前述，赵新锋应当在合同签订之日起60日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，故赵新锋应当在2017年6月17日前（含当日）办妥抵押注销手续，赵新锋未按合同约定办妥抵押注销手续亦构成违约。综上，原审认定赵新锋及尹佳轩均存在违约行为并无不妥，本院予以维持。双方虽然均存在违约行为，但都并非导致案涉合同不能继续履行的理由。本案房屋买卖合同是交易双方的真实意思表示，在签订时并不存在重大误解或者显失公平的情形。而房产现已具备交付条件，尹佳轩也具备继续履行合同支付剩余购房款的能力。本案合同合法有效，双方应继续履行。本院认为，根据本案合同约定，尹佳轩支付全部的购房款是房屋过户的前置条件，尹佳轩在一审起诉中请求赵新锋继续履行合同，办理过户，虽然尹佳轩支付的尾款220000元被赵新锋退回，但从继续履行合同的角度，且从解决诉累的目的出发，尹佳轩应先行向赵新锋支付购房余款220000元，原审法院并未对此进行处理，本院对此予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初11590号民事判决第一项、第二项、第三项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初11590号民事判决第四项、第五项。三、限尹佳轩于本判决生效之日起五日内向赵新锋支付220000元。四、驳回尹佳轩的其他诉讼请求。五、驳回赵新锋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3572元（尹佳轩已预交）、保全费1338元，共计4910元，由尹佳轩负担；案件反诉受理费1377元（赵新锋已预交），由赵新锋负担1327元，东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司负担50元。本案二审受理费1300元（赵新锋已预交），由赵新锋负担650元，尹佳轩负担650元。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  王 聪审判员  陈锦波二〇一九年六月十日书记员  温 敏