上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初20900号原告：郁田，男，1960年9月13日生，汉族，住上海市长宁区。原告：蔡信禄，男，1947年3月19日生，汉族，住上海市长宁区。原告：孟岚，女，1971年10月21日生，汉族，住上海市长宁区。被告：协合花苑业主委员会，注册地上海市长宁区。负责人：余志权，主任。委托诉讼代理人：沈伟萍,上海大庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄瑛，上海大庭律师事务所律师。原告郁田、蔡信禄、孟岚诉被告协和花苑业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，依法适用简易程序，于2018年12月25日公开开庭进行了审理。后发现案件不宜适用简易程序，裁定转为普通程序依法组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告郁田、蔡信禄、孟岚，被告协合花苑业主委员会的委托诉讼代理人沈伟萍、黄瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁田、蔡信禄、孟岚向本院提出诉讼请求：1.撤销被告向上海市长宁区北新泾街道办事处提出物业服务代管申请的决定；2.判令被告与上海新长宁集团新程物业有限公司(以下简称新程物业公司)所签署的临时物业服务合同无效。事实与理由：2018年3月，被告未经协和花苑业主大会授权擅自与新程物业公司签订了临时物业服务合同。上海大唐物业管理有限公司(小区之前的物业公司，以下简称大唐物业公司)并没有紧急撤离，而是于2018年6月13日下午被迫撤离小区，故小区不存在物业公司紧急撤离或正常召开业主大会无法选聘物业公司的情况，被告没有理由向街道提出物业服务代管申请。被告申请街道指定临时物业公司损害了业主的知情权、选择权及监督权。业委会应当与业主大会选聘的物业公司签订合同，被告未经业主大会授权与新程物业公司签订的物业服务合同是无效的。被告协和花苑业主委员会辩称，不同意三原告的诉请，三原告的主张没有法律依据。被告是依据管理规约第十九条的约定作出临时物业申请的。2018年3月12日的业主大会解聘了大唐物业公司，大唐物业公司出具告示明确表示要撤出，要求业委会、街道、居委会、长宁区房办做好衔接工作，告示没有公开张贴，只是发送了电子文件。大唐物业公司在其他小区发生过突然撤离的情况，因担心大唐物业公司的行为会损害业主的利益，所以被告向街道提出临时物业的申请，该申请不是业委会的决定，指定物业公司是街道的决定。且被告是根据管理规约的约定作出的该申请，目的是为避免发生在未及时选聘新物业企业的真空期内小区管理发生混乱，并没有损害三原告的利益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的上海市房地产权证、致大唐物业的函、会议通知、管理规约、物业管理合同、关于请求北新泾街道办事处指定物业企业临时代管的申请、会议通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。除双方无异议的证据外，三原告提交大唐物业公司于2019年3月4日出具的证明，证明2018年6月13日下午，新程物业公司强行闯入协和花苑管理处，大唐物业公司被迫撤出协和花苑。被告对该证明的效力及证明内容不认可，认为大唐物业公司与本案具有利害关系。被告提供如下证据：1.建设银行对账单及打印日期为2018年3月7日的对公活期存款交易简要明细报表，证明业主大会关于解聘的表决结果公布前大唐物业公司已经将小区业主维修基金对账单交给业委会。2.落款日期为2018年3月的告示一份，证明大唐物业公司向四个部门发送了要撤离的告示函。3.上海市长宁区新宁小区业委会出具的证明，证明大唐物业公司的管理问题较大，被告解聘大唐物业公司合法合理。在新宁小区大唐物业公司也存在答应离开、之后拒不交接，强行交接后煽动部分业主的情况。长宁区北新泾街道哈密新村居民委员会在该证明上盖章确认情况属实。三原告对上述证据意见如下：1.真实性无异议，但认为不能证明大唐物业公司将紧急撤离;2.真实性不认可，没有盖章签字，也未公告过；3.该证明与本案无关，大唐物业公司是业委会负责人亲自调查后选聘的。本院经审理认定事实如下：原告郁田、蔡信禄、孟岚分别系上海市长宁区平塘路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室权利人。2016年11月13日，被告与大唐物业公司签订物业管理服务合同一份，约定被告将长宁区协和花苑委托大唐物业公司实行物业管理，委托管理期限自2016年11月15日至2019年11月14日。2018年2月28日，被告向协和花苑小区业主发放表决票，载明，因大唐物业公司不按合同约定履行服务，对小区管理不善，存在如下不足情况：擅自改建、出租垃圾厢房，占用小区公共场地作为私人停车位，未经许可缩减管理人员人数，不能及时修缮业主屋面维修等，拟与大唐物业公司解除聘用合同，现对于解聘事项征求业主意见。2018年3月12日，上海市长宁区协和花苑小区公布关于解聘大唐物业服务企业的表决结果公告，载明“现将表决结果公告如下：同意票为182票，占84.2%……，根据表决结果，协和花苑小区业主大会作出如下决议：本小区业主大会依法与大唐物业解除物业服务合同”。2018年3月13日，被告发出致大唐物业函一份，告知大唐物业公司以书面征询形式召开了业主大会，作出了与大唐物业公司解除物业服务合同的决议，要求大唐物业公司继续履行善后职责，待小区业主大会选聘新物业后做好相关移交接手续。2018年4月2日，被告向大唐物业公司发出会议通知，告知定于2018年4月3日14时在北新泾街道会议室召开关于终止物业服务及物业移交的会议。2018年4月4日被告再次发出致大唐物业的函一份，要求大唐物业公司于2018年4月9日之前退出协和花苑的物业管理。嗣后大唐物业公司于2018年6月撤离协和花苑小区。2018年4月1日，被告向北新泾街道办事处提交关于请求北新泾街道办事处指定物业企业临时代管的申请，申请载明协和花苑小区业主大会作出了依法与大唐物业公司解除物业服务合同的决定，并于2018年3月13日将解除物业服务合同的函交与大唐物业公司，现被告根据管理规约第十九条的约定向街道办事处申请指定物业企业临时代管。2018年4月2日，北新泾街道发出关于指定上海新长宁集团新程物业有限公司临时代管的函，载明被告于2018年4月1日提出指定物业企业临时代管的申请，根据协和花苑管理规约第十九条的约定以及被告的申请，指定新程物业公司临时代管协和花苑物业。2018年4月3日，被告与新程物业公司签订协和花苑小区物业管理服务合同(临时)，约定由新程物业公司对协和花苑小区实行物业管理服务，临时管理服务期限自2018年4月9日起至业主委员会与委托物业服务企业签订正式物业服务合同止，但临时委托管理服务期限最长不超过二年。另查明，长宁区协和花苑小区管理规约第十四条约定，发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定物业服务企业选聘事宜：(一)物业服务合同届满前3月；(二)因其他原因物业服务合同终止的。管理规约第十九条约定，因物业服务企业突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘物业服务企业的，在另聘物业服务企业之前，业主委员会可以请求街道办事处或者房地产管理部门指定物业服务企业临时代管，业主委员会与代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付物业服务费。本案审理过程中，三原告对被告委托诉讼代理人的代理资格提出异议，认为根据业主大会议事规则以及小区管理规约的规定，业主大会决定业主大会诉讼事宜，业主大会议事规则没有明确约定被告可以自行委托律师，业主大会也未授权被告聘请律师，且聘请律师涉及委托费用，应当经过业主大会表决方可生效。被告对于原告的上述主张不予认可，认为被告作为诉讼当事人有权利委托诉讼代理人，且由于被告无经费，上海大庭律师事务所系免费为被告提供法律服务。被告提交了聘请律师合同及情况说明，证明上海大庭律师事务所为被告提供免费法律服务，不收取任何费用。本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，当事人有权委托代理人，协和花苑业主委员会作为本案被告有权委托诉讼代理人进行应诉。同时被告提交的聘请律师合同及情况说明显示被告无需支付相应的法律服务费用。故本院对原告的该项异议，不予采信。本院认为，针对原告的两项诉请，本案的争议焦点可以概括如下：一、被告向街道作出的指定物业企业临时代管的申请是否属于决定(议)，若属于，该决定(议)是否应当予以撤销；二、三原告要求确认被告与新程物业公司签订的物业合同无效是否应当在本案中一并处理。关于第一项争议焦点，被告认为该申请的性质仅为申请，并非被告作出的决定(议)，决定(议)系由街道作出。三原告则认为该申请的性质为被告作出的决定(议)，涉及全体业主的利益。对此本院认为，大唐物业公司因管理存在诸多问题被解聘，在此情况下，被告方作出该申请，其目的是为了确定小区的临时物业企业以保障小区物业工作有序进行，因此最终新程物业公司被确定为小区临时物业企业的决定是由北新泾街道的指定而形成的。即被告所作的申请，需要街道的批复才能最终产生效力。故被告的该申请难谓可以单独构成一项决定(议)。退而言之，即便被告的申请属于决定(议)，根据物权法的相关规定，业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以申请撤销。即撤销的前提是业委会作出的决定因其目的、程序、结果的不正当性或违法性，影响到了业主的合法权益。对此本院认为，首先，大唐物业公司因存在诸多问题被小区业主大会决议解除合同关系，考虑到选聘新物业企业确实需要一定流程及时间，被告主张其申请临时物业代管的目的是为避免发生在未及时选聘新物业企业的真空期内小区管理发生混乱，该目的并无不当。其次，小区管理规约第十九条亦确实赋予被告在业主大会无法及时选聘物业服务企业之前，申请临时物业代管的权利。第三，被告提出申请后，街道指定的系临时物业企业。被告依据指定与新程物业公司签订的亦是临时物业合同，该合同明确约定合同期限至签订正式物业服务合同止，即临时物业企业的存在对于小区业主选聘正式物业服务企业并不构成障碍。因此，三原告主张被告的申请侵犯了其合法权益，依据不足，本院不予采信。综上，原告要求撤销被告向上海市长宁区北新泾街道办事处提出物业服务代管申请的决定的诉请，本院不予支持。但需要指出的是如前所述临时物业代管仅仅是小区确定正式物业服务企业前的过渡性阶段，不应当成为小区业主选聘新物业企业的障碍。业委会及小区业主应当互相配合，尽快开展选聘新物业服务业企业的工作，保证小区物业企业更替平稳过渡，物业管理工作正常有序、持续长效进行下去。关于第二项争议焦点，本案为业主撤销权纠纷，确认物业合同无效的诉请，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：驳回原告郁田、蔡信禄、孟岚的全部诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告郁田、蔡信禄、孟岚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞审 判 员  吴怡聂人民陪审员  牟世荣二〇一九年六月十七日书 记 员  汤 慧附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。