江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初4226号原告：王国华，男，1967年9月4日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘雄杰，江苏友利律师事务所律师。委托诉讼代理人：和起龙，江苏友利律师事务所实习律师。被告:南京如意不夜城娱乐中心（系个人独资企业），住所地在南京市玄武区××阁××号。负责人：帅日昇，南京如意不夜城娱乐中心投资人。被告：帅日昇，男，1966年7月14日生，汉族，住南京市玄武区。被告：南京市玄武区人民防空办公室，住所地在南京市玄武区珠江路455号1401室。负责人：张金贵，南京市玄武区人民防空办公室主任。委托诉讼代理人：羌晓莉，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。原告王国华与被告南京如意不夜城娱乐中心（以下简称如意不夜城）、帅日昇、南京市玄武区人民防空办公室（以下简称玄武人防办）合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王国华及其委托诉讼代理人刘雄杰、和起龙，被告如意不夜城的投资人帅日昇，被告玄武人防办的委托诉讼代理人羌晓莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王国华向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告如意不夜城签订的《承包经营合同》于2017年12月8日解除，并判令被告如意不夜城退还原告保证金12.5万元；2.判令被告如意不夜城、被告玄武人防办赔偿原告因承包合同无法继续履行造成的装潢及投入的不可移动、拆卸的设施等损失180万元、搬迁费用及停业损失60万元，共计240万元；3判令被告帅日昇在被告如意不夜城应承担责任范围内对原告承担连带赔偿责任。事实和理由：2014年4月11日，原告与案外人宋某及被告如意不夜城签订了《承包经营合同》，合同约定的经营地址为如意不夜城承租的××阁××号人防工事、工事管理房。合同签订后，宋某退出，由原告单独经营。之后，原告按照《承包经营合同》的约定向被告如意不夜城支付保证金和两年的承包金，并花费大量资金对如意不夜城进行了装饰装修。但如意不夜城与南京玄武区人民防空办公室签订的关于案涉经营场所的租赁的《协议书》因损害国家利益，被法院判定为无效合同。判决生效后，玄武人防办已向法院申请强制执行，原告与被告如意不夜城签订的《承包经营合同》已无法继续履行，给原告造成了重大损失。故原告诉至法院要求各被告承担赔偿责任。被告如意不夜城及帅日昇辩称：因原告一直拖欠承包金，被告曾三次发函给原告，要求解除双方签订的承包经营合同，第二次发函后，原告付了10万元要求继续履行合同，双方之间的合同应于2017年12月19日解除；根据合同约定，原告迟延支付承包金，违约在先，被告有权解除合同，原告尚欠被告承包经营费用，不同意退还保证金，也不应承担损失。被告玄武人防办辩称：被告并非承包合同中的任何一方的当事人，不是本案适格的被告；原告与如意不夜城的承包经营合同无法继续履行的过错并不在玄武人防办，原告主张的因承包合同无法继续履行所产生的损失等不应当由玄武人防办承担任何赔偿责任；南京人防办与如意不夜城签订合同时明确不能转租的，原告对此是明知的，即便原告与如意不夜城之间是承包合同关系，原告也不应当对外转租。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：位于××小区的人防地下室属于公共人防工程（以下简称案涉人防工程），于1993年10月竣工，建成后由玄武人防办组织管理和使用。2003年6月27日，玄武人防办与如意不夜城签订《协议书》一份，主要约定：玄武人防办将××阁人防工事、工事管理房1751平方米，提供给如意不夜城作为开办娱乐场所使用，协议使用期为十年，从2003年7月1日起至2013年6月30日止，被告向玄武人防办缴纳年使用费12万元；使用期限内，如意不夜城不得私自转租他人，如发现转租，玄武人防办有权终止本协议。2011年5月，双方又签订协议一份，约定的租赁面积为2126平方米，使用期为20年，从2011年5月1日起至2031年4月30日止，每年使用费为3万元（共计60万元）；使用期限内，如意不夜城不得私自转租他人，如发现转租，玄武人防办有权终止本协议。协议签订后，如意不夜城按合同约定向玄武人防办支付了房屋使用费60万元。2014年4月11日，原告王国华及案外人宋某（合同乙方）与被告如意不夜城（合同甲方）签订《承包经营合同》一份，主要约定：甲方将案涉人防工程承包给乙方，用于经营棋牌及足疗保健等项目，并将现有的设施设备移交给乙方使用，面积为2100平方米；承包经营期限为10年，从2014年4月1日至2024年3月31日；承包金前三年为每年75万元，从第四年起，每三年递增百分之五，承包金每半年一付；乙方在签订协议之日向甲方交纳承包经营保证金12.5万元，该承包保证金在承包期满且结清相关税费后返还；甲方向乙方提供有效的相关证照和消防手续，保证乙方正常经营，乙方在承包期间，享有自主、独立的经营权，承担治安及消防等安全责任；甲方向乙方提供身份证复印件及营业执照复印件，与玄武人防办的原始合同复印件，保证该复印件有效，与原始合同等同，受到法律保护；承包期内的水、电、税费、各类管理费等与经营相关的费用由乙方自理；乙方迟延交付承包费的，每迟延一日，应按拖欠金额每日千分之三向甲方支付违约金，超过三十日未支付的，甲方有权终止合同，所收取保证金作为违约金不予退还。协议签订后，原告向如意不夜城交纳了保证金12.5万元及部分承包费，拆除了案涉人防工程的部分装修设施，并重新进行了装修。后宋某退出了经营，案涉人防工程由原告经营使用。原告把其中的棋牌室、桌球室、浴室及奶茶店转租给他人经营。本案审理中，本院依法委托江苏天元房产土地与资产评估造价有限公司就如意不夜城经营场所内的装饰装修、不可移动或不可拆除的设施设备及相关物品的价值进行评估。2019年3月27日，江苏天元房产土地与资产评估造价有限公司出具苏天元资评报字[2018]第230号资产评估报告。评估意见为：如意不夜城经营场所内的的装修、设备及配套设施在评估基准日2018年9月21日的评估价值为417412元。原告对评估报告的质证意见：对评估报告的真实性不持异议，尊重评估意见。玄武人防办的质证意见：不认可评估报告的权属依据，对评估意见不予认可，评估报告明细表中的监控、筒灯、花盆、广告画、饮水机开关盒、地毯等应属于未形成附和的装饰装修，不应纳入评估范围，不能作为原告的损失。如意不夜城及帅日昇对评估报告的质证意见同玄武人防办。评估报告中“实体装修工程及设备评估明细表”中列举的监控的评估净值为18929元、花盆的净值为194元、饮水机开关盒的净值为143元、广告画的净值为367元，地毯净值10466元。另查明：2016年11月15日，玄武人防办诉至本院，请求判令解除其与如意不夜城于2011年签订的《协议书》，并判令如意不夜城将南京市玄武区××阁×号人防工程2126平方米房产恢复原状并返还给玄武人防办。本院经审理后认为：玄武人防办与如意不夜城于2003年6月27日双方签订《协议书》中约定××阁人防工事、工事管理房的使用费为每年12万元，使用面积为1751平方米，2011年，双方续签合同，约定的使用费为每年3万元，使用面积为2126平方米，双方无任何合理原因，租金却降低到不合理的低价，导致国有资产流失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，双方之间签订的合同应为无效合同。本院于2017年5月26日做出（2016）苏0102民初6××4号民事判决：一、驳回玄武人防办要求解除与如意不夜城于2011年签订的《协议书》的诉讼请求；二、如意不夜城于本判决生效之日起三十日内将南京市玄武区××阁××号人防工程2126平方米房产恢复原状并返还给玄武人防办。如意不夜城不服一审判决，上诉至江苏省南京中级人民法院（以下简称南京中院）。南京中院经审理后于2017年12月8日做出（2017）苏01民终6××1号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年1月31日，玄武人防办向法院申请强制执行。本院认为，公民、法人和其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告如意不夜城签订的《承包经营合同》名为承包合同，实为租赁合同，双方应为租赁合同关系。玄武人防办与如意不夜城于2011年签订的《协议书》因损害国家利益已被法院认定为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。即如意不夜城自始不享有对案涉人防工程的使用权和处分权。此外，玄武人防办与如意不夜城签订《协议书》中亦明确约定“使用期限内，如意不夜城不得私自转租他人”，且原告明知玄武人防办不允许转租。故原告与如意不夜城签订的《承包经营合同》应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，王国华经如意不夜城同意对案涉人防工程进行了装饰装修，故对案涉人防工程的装修现值损失应由双方根据各自的过错进行分担。综合本案案情，本院酌定如意不夜城对原告的损失承担80%的赔偿责任。根据江苏天元房产土地与资产评估造价有限公司出具的苏天元资评报字[2018]第230号资产评估报告，如意不夜城经营场所内的装修、设备及配套设施价值为417412元。列入评估范围中的广告画、花盆、地毯等属于可移动可拆除的物品，且拆除之后并不影响使用，不应纳入损失范围。而监控、饮水机开关盒、筒灯等设施已形成装修附和，拆除之后将影响使用价值，故应纳入损失范围。扣除广告画、花盆、地毯等现值损失，如意不夜城娱乐中心经营场所内的装修，原告的装修损失应为406385元。按照如意不夜城承担80%的责任比例，如意不夜城应赔偿原告损失325108元。原告签订承包经营合同时交纳的125000元保证金，因合同无效，如意不夜城应将保证金退还给原告。如意不夜城系个人独资企业，帅日昇作为投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任，如意不夜城的财产不足以清偿债务的，投资人帅日昇应当以其个人的其他财产予以清偿。因合同无效，原告要求如意不夜城赔偿搬迁费用及停业损失60万元的主张于法无据，本院不予支持。根据合同的相对性，玄武人防办并非《承包经营合同》的当事人，原告要求玄武人防办承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告南京如意不夜城娱乐中心、帅日昇于本判决生效之日起十日内赔偿原告王国华装修损失325108元，并退还保证金125000元，共计450108元。二、驳回原告王国华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27000元、鉴定费30000元，共计57000元，由原告王国华负担38191元，由被告南京如意不夜城娱乐中心、帅日昇负担18809元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 依人民陪审员  周琪宝人民陪审员  唐晓妹二〇一九年六月二十六日书 记 员  周 灿