广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初10907号原告：马伟达，男，汉族，1955年9月1日出生，住址广东省深圳市福田区，原告：唐桂英，女，汉族，1954年12月10日出生，住址广东省深圳市福田区，两原告共同委托诉讼代理人：尹银凤，广东星辰律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：颜少玲，广东星辰律师事务所实习律师。被告：马少丰，男，汉族，1982年9月14日出生，住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：杨建强，广东商达（福田）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵雪丽，广东商达（福田）律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司深圳市分行，住所深圳市罗湖区建设路2022号国际金融大厦，统一社会信用代码91440300455769027E。负责人：姚华明。委托诉讼代理人：徐杰，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑瑞婷，广东深天成律师事务所实习律师。原告马伟达、唐桂英与被告马少丰所有权确认纠纷一案，本院于2019年2月13日受理后，依法追加中国银行股份有限公司深圳市分行作为第三人参加诉讼，本院依法适用普通程序，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。两原告及其共同的委托诉讼代理人尹银凤、颜少玲，被告的委托诉讼代理人杨建强，第三人的委托诉讼代理人徐杰、郑瑞婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年12月1日，原告马伟达与卖方签订了深圳市福田区国都高尔夫花园翠逸阁711房屋的《房产买卖合同》及《房产买卖合同补充协议》，总价款为145万元，购房定金为3万元，于2010年12月8日前办理了首期款45万元的资金监管。合同备注约定买卖双方同意在国土局过户时买方写原告马伟达儿子即被告的名字。原告按合同约定，支付了定金3万元、首期款419367元。此后，在2011年8月至2014年7月期间，原告马伟达平均每个月还向涉案房产的银行还贷账户转入3000元，共计108000元。为了让涉案房产转让过户进而登记在被告名下，2010年12月6日，被告公证授权原告马伟达独立办理购买711房有关事项。2010年12月23日，为了办理过户登记，原告马伟达作为被告的代理人签订了《深圳市二手房买卖合同》。2010年12月28日，涉案房产核准登记在被告名下。因涉案房产是电梯房，而原告原本居住深圳市××××号建发住宅楼2栋606是楼梯房，2011年时，原告从606房搬到涉案房产居住。2015年底，被告提出要在广州购买学区房，想将在深圳的711房卖掉，此后，原被告双方就711房转卖问题进行长久的交涉、沟通，但一直未达成一致意见。2018年6月6日，被告以排除妨害纠纷为由向法院起诉，要求原告立即搬离涉案房产，案号为（2018）粤0304民初31529号，原告念及与被告的亲子血缘关系，仍希望和解，但被告明确表示不同意。实际上，涉案房产是原被告双方共同出资购买，原告支付了定金3万元、首期款419367元、存入还贷银行账户108000元，2011年2月至2018年10月期间，通过涉案房产的银行还贷账户偿还的房贷本息共计为424615.67元，故被告通过涉案房产还贷账户偿还的房贷本息为316615.67元。为了提高银行贷款审批效率，银行提出将首付款45万元提高到67万元，所以被告又支付了首付款22万元，还另外支付了提前还贷款10万元，故关于711房的购房款，被告共计出资636615.67元（本金402000元，利息234615.67元），原告共计出资557367元，目前未还清的银行按揭贷款约49万元。此外，关于涉案房产65000元装修款，被告支付了50000元，原告支付了15000元。2013年因被告在广州购房需用到钱，原告马伟达于2013年3月3日向被告的银行账户转入80000元。原告辛辛苦苦将被告抚养长大直至其参加工作，当初在购买涉案房产时从未明确表示过对该房的出资是对被告的赠与，仅同意该房过户登记时登记在被告一人名下，但被告自参加工作十多年以来不仅未曾向原告支付过一分赡养费，而且如今还不顾父母养育之恩，起诉要求原告搬离现在居住的涉案房产，也不愿意与原告和解。为了保护原告的合法权益，原告只能提起本案诉讼，请求判令：1、被告将其名下深圳市福田区新沙路3号国都高尔夫花园翠逸阁711房100%产权中的50%产权归还两原告，变更登记为两原告持有；2、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，一、原告主张分割被告名下房产50%产权的主张没有任何事实与法律依据，法院应依法驳回。被告名下的位于深圳市福田区新沙路3号国都高尔夫花园翠逸阁711房屋，产权登记在被告马少丰一人名下，被告马少丰依法享有全部产权。房屋过户到被告名下后，被告以自己的名义用该房产向银行进行了房屋抵押贷款，房屋贷款也完全由被告一人偿还。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，根据产权登记情况，被告马少丰对该房屋享有完全的绝对的所有权，原告主张该房屋所有权没有任何事实与法律依据。二、原告与被告之间从未达成过任何有关共有该房屋或分割该房屋产权的合意。从房屋购买过程来看，原告马伟达根据被告马少丰的授权委托，代表被告马少丰代为办理购房相关事宜，并办理了公证，可见购买房屋时，原告马伟达对该房屋所有权应当归被告马少丰所有是不持任何异议的，同时并无任何其他证据证明原被告双方有过任何有关共同所有该房屋或分割该房屋产权的合意。三、原告马伟达在被告马少丰购房过程中提供过部分资金支持，该事实依法不能成为要求分割被告马少丰名下房屋所有权的理由。被告马少丰买房过程中，原告马伟达曾向被告马少丰提供过资金支持，当时没有具体讲是赠与还是借贷，被告马少丰对原告马伟达为其购房给与的资金支持，愿意作为借款偿还，属于双间的债权债务关系，与房屋的所有权归属及如何分割不属于同一法律关系，因此并不能成为要求分割被告马少丰名下房屋所有权的理由。第三人陈述称，被告与第三人于2010年12月30日签订借款合同和抵押合同，贷款金额78万元，分240期偿还，利息月利率千分之4.0833，基准利率基础上下浮15%，同时涉案房产办理了抵押登记手续，第三人对被告享有债权及抵押权，请法庭依法保护第三人的上述权利。经审理查明，2010年12月1日，原告马伟达（买方）与案外人蒋逸云（卖方）签署《房产买卖合同》约定，卖方将位于深圳市福田区国都高尔夫花园翠逸阁711房屋（下称涉案房产）以145万元的价格出售给买方。购房定金为3万元，首期款45万元于2010年12月8日前交由银行监管，剩余的购房款以银行按揭贷款支付，合同备注约定，买卖双方同意在国土局过户时写买方马伟达儿子即被告马少丰的名字。同日，原告马伟达向卖方支付定金3万元。2010年12月6日，被告公证委托原告马伟达购买涉案房产。同日，原告马伟达取款419367元并存入被告的账户。2010年12月23日，原告马伟达作为被告的代理人与卖方签署《深圳市二手房买卖合同》。2010年12月28日，涉案房产核准登记至被告名下。2010年12月30日，被告与第三人签署《借款合同》约定，被告向第三人借款78万元，款项直接付至蒋逸云名下。被告同意将涉案房产作为抵押担保。同日，涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为第三人。2011年1月6日，被告签署了78万元的借据。2013年3月3日，原告马伟达向被告转账支付8万元，双方确认被告转回原告马伟达2.5万元。2017年初，原告与被告因出售涉案房产产生纠纷，双方的微信聊天内容显示，被告称其出资105万元，原告出资40万元。原告称606房出租10.8万元存入还贷账户（2011年8月至2014年7月），涉案房产原告出资45万元、被告支付装修款5万元，原告支付装修款1.5万元，另外原告转款8万元给被告（被告转回2.5万元）。2018年6月，被告以排除妨害纠纷为由将本案原告列为被告诉至本院，要求原告搬离涉案房产，目前该案仍在审理过程中。第三人提交的被告的还款明细记载，截至2019年4月2日，被告共计还款551608.92元，其中本金303089.13元、利息248519.79元，贷款本金余额为476910.87元。另查，两原告为夫妻关系，被告系双方的儿子。两原告具备在深圳市购买房产的资格，原告另提交了中国银行的个人存款证明书，证明书记载原告马伟达在该银行有存款49万元。庭审时，原告称其于2011年6月份左右搬入涉案房产内居住，当时被告也一起居住，2015年被告搬离涉案房产。房产的契税是4664.70元，登记费为50元，当时过户的手续是由原告办理的，不记得费用是原告支付还是被告支付。原告愿意代被告偿还剩余的贷款本金。被告称其在外地工作，只是偶尔回去住，被告的孩子由原告看管。被告确认原告支付了定金3万元、首期款419367元，原告主张的108000元系其向被告支付的占有使用涉案房产时的租金，另外8万元为被告向原告借的款项，且已偿还了2.5万元，该款项与本案无关。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，被告出具的公证授权的时间是2010年12月6日，而原告马伟达是于2010年12月1日以买方的名义签署《房产买卖合同》并支付定金、转入首期款419367元，合同仅备注约定将涉案房产登记在被告名下，如若是被告不方便购房，委托原告买房，常理上会提前公证授权原告买房，相应的合同的买方亦写被告，而原告则会以被告代理人的身份签署上述合同，鉴于合同约定的原告按揭贷款支付除定金及首期款之外的购房款，而原告签署合同时已有55岁，向银行申请贷款并获批的概率低，原告马伟达有理由以被告的名义购买涉案房产，即原告支付的款项并非出借给被告的款项，而是购房款。对于双方无争议的原告支付定金3万元，存入首期款419367元，本院予以确认。原告另存入被告偿还贷款账户的10.8万元，原告入住涉案房产时，被告也在涉案房产内居住，而且原告还照顾被告的子女，对被告抗辩称该款项为原告支付的租金，本院不予采信。原告向被告转账支付的8万元未明确是出借款，扣除被告已返还的2.5万元，剩余的5.5万元亦应认定为原告支付房款的一部分。根据微信聊天记录，原告另支付了装修款1.5万元。涉案房产的契税和登记费分别为4664.70元、50元，原告与被告均未举证证明该费用实际由谁支付，但涉案房产的变更过户登记手续由原告办理，本院推定该费用全部由原告实际支付，综上，原告实际支付的购房款及费用共计632081.70元（30000+419367+108000+55000+15000+4664.70+50）。涉案房产的购买价为145万元，贷款78万元，契税4664.70元、登记费50元，双方自述的装修款6.5万元。截至2019年4月，涉案房产的贷款已还本金、利息551608.92元，剩余本金476910.87元，截至该月，涉案房产已实际支出的购房款、契税、登记费、装修费、贷款本息合计1291323.62元（1450000-780000+4664.70+50+65000+551608.92），原告实际支付的金额占涉案房产目前已支付的各项费用的48.95%（632081.70/1291323.62）。依照我国物权法的相关规定，不动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有，按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。根据原被告双方出资情况，两原告与被告为涉案房产的按份共有人，两原告占48.95%的产权份额，被告占51.05%的产权份额。不动产权属证书（房地产证）是不动产物权归属的凭证，即不动产权属证书记载的状态具有推定物权有效成立的证明作用，但如当事人由证据证明物权的实际状态与权属证书记载的状态不符，则可以通过诉讼的方式予以变更或要求确认物权。如上所述，涉案房产两原告占48.95%的产权份额，但不动产权属证书记载的权属状态为被告享有100%的产权，与物权的实际状态不符，在原告具备购房资格，愿意一次性清偿抵押贷款、在被告不清偿贷款的情况下代被告清偿并具备支付能力的情况下，应将被告名下的涉案房产的48.95%份额转移登记至原告名下，对原告请求超出本院认定的部分，本院不予支持。涉案房产系原告借被告名义购买，在办理转移登记过程中所产生的费用应由原告自行承担。关于第三人的抵押权问题。如上所述，截止2019年4月，原告已支付了实际购买涉案房产费用的48.95%，对于之后借款本息，原告与被告应按48.95%与51.05%的比例承担清偿责任，如若被告不清偿，原告代被告偿还后，其可就其代为偿还51.05%的份额另行向被告主张权利，第三人在贷款清偿后，应配合办理注销抵押登记。因涉案房产的权属问题产生本案纠纷，原告与被告均有过错，诉讼费用由双方各承担一半。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条、第九十三条、第九十四条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告马伟达、唐桂英、被告马少丰应于本判决生效之日起十日内清偿第三人中国银行股份有限公司深圳市分行的抵押贷款，注销深圳市福田区国都高尔夫花园翠逸阁711房屋的抵押登记，第三人中国银行股份有限公司深圳市分行应予以配合；如被告马少丰不履行前述义务，原告马伟达、唐桂英应代被告马少丰偿还抵押贷款，以注销上述房产的抵押登记；二、被告马少丰应当在上述房产注销抵押登记之日起十日内，与原告马伟达、唐桂英共同向深圳市不动产登记中心申请将上述房产中的48.95%的份额转移登记至原告马伟达、唐桂英名下，过户登记需缴纳的税费由原告马伟达、唐桂英支付；三、驳回原告马伟达、唐桂英的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。案件受理费17850元（已由原告预交），由两原告负担8925元，被告负担8925元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  戴苏林人民陪审员  胡秀传二〇一九年六月十日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。