安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终570号上诉人（一审被告）：阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司鼓楼支行，住所地安徽省阜阳市颍州区西二环路锦城香格里拉二期13#楼101-103室，统一社会信用代码913412007139155342。负责人：张琪，该支行行长。委托诉讼代理人：王晓彬，安徽元祥律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吕振刚，男，1948年5月22日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。被上诉人（一审原告）：谢磊，男，1960年9月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：贺利萍，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。一审被告：阜阳中意置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区颍州路恒业电子城，组织机构代码73894646-8。法定代表人：张杰，该公司经理。一审被告：杨俊，男，1970年10月26日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：陈帅帅，安徽众豪律师事务所律师。上诉人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司鼓楼支行（以下简称颍淮农商行鼓楼支行）因与被上诉人吕振刚、谢磊，一审被告阜阳中意置业投资有限公司（以下简称阜阳中意置业公司）、杨俊案外人执行异议之诉一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院（2018)皖12民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颍淮农商行鼓楼支行上诉请求：1、撤销本案一审判决，改判驳回吕振刚、谢磊的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由吕振刚、谢磊承担。事实和理由：一、吕振刚、谢磊对涉案房屋不享有所有权等物权性质的权利，而是一种要求继续履行合同的债权，不具有排他性。1、依据物权法第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。2、吕振刚、谢磊依据的阜阳市颍泉区人民法院(2010)泉民一初字第01320号民事判决书及阜阳市中级人民法院（2011)阜民一终字第00297号民事判决书，系判决被执行人阜阳中意置业公司向吕振刚、谢磊继续履行合同，该判决不能认定是对案涉房产的确权，并非所有权的转移，只能证明吕振刚、谢磊对阜阳中意置业公司享有合同债权，并非排他性的所有权。二、吕振刚、谢磊对涉案房屋没有办理过户登记存在严重过失，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项之规定。涉案房屋于2009年5月25日取得房地权证书，到2010年9月30日抵押登记给农商行，期间长达16个月，吕振刚、谢磊有义务积极配合阜阳市中意投资担保有限公司（以下简称阜阳中意担保公司，阜阳中意担保公司现即阜阳中意置业公司）办理房屋产权变更登记，但吕振刚、谢磊不能证明其履行了该义务，且不能作出充分合理、有证据证明及令人信服的解释。故吕振刚、谢磊对涉案房屋没有办理过户登记存在严重过失。三、颍淮农商行鼓楼支行对涉案房屋享有担保物权。涉案房屋在办理抵押登记时，基于对不动产登记信息的公示效力的信赖，有理由相信其对涉案房屋享有处分权。颍淮农商行鼓楼支行与登记所有人在法定登记机关办理的抵押登记手续，并向被担保的借款人支付了借款，符合善意取得的构成要件。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法提起上诉。吕振刚、谢磊答辩称，吕振刚、谢磊是涉案房屋真实的权利人。不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，应当以真实权利人为准。吕振刚、谢磊对未办理房产证没有过错，吕振刚、谢磊多次要求阜阳中意担保公司办理房产证，但该公司拒绝办理，对此事实阜阳市颍泉区人民法院(2010)泉民一初字第01320号民事判决书及阜阳市中级人民法院（2011)阜民一终字第00297号民事判决书已经认定。颍淮农商行鼓楼支行仅是抵押权人，并不是受让人。一审判决正确，应维持原判。杨俊答辩称，杨俊仅仅是名义借款人，实际借款人及用款人都是阜阳市中意投资担保有限公司。吕振刚、谢磊一审诉讼请求：1、判决不得对位于阜阳市颍泉区颍州路107号101室、106室、107室房屋执行；2、判决确认位于阜阳市颍泉区颍州路107号101室房屋归吕振刚所有，位于阜阳市颍泉区颍州路107号106室、107室房屋归谢磊所有。一审查明事实，2010年9月26日，吕振刚向安徽省阜阳市颍泉区人民法院提起民事诉讼，请求判令阜阳中意担保公司为其购买的位于阜阳市颍泉区颍州中路107号101房屋办理房产证。2010年11月12日，安徽省阜阳市颍泉区法院作出（2010）泉民一初字第1250号民事判决，该判决认定主要事实：1999年9月30日，吕振刚与阜阳中意担保公司签订《商品房购销合同》，约定吕振刚以148万元的价格购买阜阳中意担保公司位于阜阳市颍泉区颍州中路107号第一层101室（1—2号）商品房，吕振刚于1999年9月30日支付购房款60万元，当年10月20日前支付购房款80万元，余款8万元在交房产证时结清……吕振刚按约支付了购房款，阜阳中意担保公司于1999年10月将房屋交付给吕振刚使用，没有办理房产证。基于以上事实，判决：一、阜阳中意担保公司于判决生效之日起三十日内将位于阜阳市颍泉区颍州中路107号第一层101室（1—2号）办理在吕振刚名下，税费由阜阳中意担保公司负担；二、吕振刚在接收房产证时向阜阳中意担保公司支付余欠的购房款80000元。阜阳中意担保公司不服，提起上诉，阜阳市中级人民法院于2011年4月11日作出（2011）阜民一终字第00298号民事判决：驳回上诉，维持原判。2010年10月18日，谢磊向安徽省阜阳市颍泉区人民法院提起民事诉讼，请求判令阜阳中意担保公司为其购买的位于阜阳市颍泉区颍州中路107号106、107房屋办理房产证。2010年11月12日，安徽省阜阳市颍泉区法院作出（2010）泉民一初字第1320号民事判决，该判决认定主要事实：2002年9月28日，谢磊与阜阳中意担保公司签订《商品房购销合同》，约定谢磊以196万元的价格购买阜阳中意担保公司位于阜阳市颍泉区颍州中路“阜阳宾馆”一楼106、107号商品房，2002年9月29日，阜阳中意担保公司将该房屋正式交付给谢磊，该房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方各承担50%……谢磊按合同约定支付了购房款，阜阳中意担保公司交付了房屋，但没有办理房产证。基于以上事实，判决：阜阳中意担保公司于判决生效之日起三十日内将位于阜阳市颍泉区颍州中路107号106-107室（7—8号）办理在谢磊名下，税费由谢磊与阜阳中意担保公司各承担50%。阜阳中意担保公司不服，提起上诉，阜阳市中级人民法院于2011年4月12日作出（2011）阜民一终字第00297号民事判决：驳回上诉，维持原判。2013年10月21日，颍淮农商行鼓楼支行向一审法院提起民事诉讼，请求判令杨俊、阜阳中意担保公司共同偿还贷款本金及利息600万元及利息，颍淮农商行鼓楼支行对该贷款抵押担保的财产享有优先受偿权。该判决认定主要事实：2010年9月30日，杨俊与颍淮农商行鼓楼支行签订《借款合同》，约定杨俊向颍淮农商行鼓楼支行借款600万元，并约定了相应利息等；同日，颍淮农商行鼓楼支行与阜阳中意担保公司签订《最高额抵押合同》，约定阜阳中意担保公司以其所有的位于阜阳市颍泉区颍州路107号（康力宾馆）101/106/107的房产，为杨俊的600万元借款提供抵押担保等相关事宜，并于2010年9月30日办理了抵押登记等。基于以上事实，判决：一、杨俊于判决生效之日起十日内偿还颍淮农商行鼓楼支行借款本金600万元及相应利息；二、颍淮农商行鼓楼支行对阜阳中意担保公司提供担保的房产（位于阜阳市颍泉区颍州路107号康力宾馆101/106/107）在其上述借款范围内享有优先受偿权。该案在执行过程中，一审法院查封了阜阳中意担保公司提供担保的抵押物，即位于阜阳市颍泉区颍州中路107号101、106、107房屋。吕振刚、谢磊提出执行异议，要求停止执行，一审法院于2017年12月5日作出（2017）皖12执异50号执行裁定：驳回吕振刚、谢磊的异议请求。吕振刚、谢磊不服，提起本案诉讼。一审另查明：2010年12月29日，阜阳中意担保公司经工商登记，变更企业名称为阜阳中意置业公司。吕振刚于2018年11月1日将剩余房款80000元交付执行。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在涉案房屋被查封之前，吕振刚、谢磊已分别与阜阳中意置业公司签订书面的房屋买卖合同，阜阳中意置业公司也将房屋交付给吕振刚、谢磊占有使用，谢磊已支付全部房屋价款，吕振刚也已按照约定支付部分价款。同时，从吕振刚、谢磊分别起诉要求阜阳中意置业公司为其二人办理产权登记，该两案生效判决亦认定阜阳中意置业公司应将涉案房屋办理在吕振刚、谢磊名下的事实来看，涉案房屋未办理过户登记，并不是吕振刚、谢磊自身的原因造成，结合本案审理期间中，吕振刚已按要求将剩余价款交付执行的事实，吕振刚、谢磊要求停止对涉案房屋的执行，符合法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。涉案房屋虽登记在阜阳中意置业公司名下，但吕振刚、谢磊所举已经生效的（2010）泉民一初字第1250号民事判决、（2010）泉民一初字第1320号民事判决能够证明涉案房屋是阜阳中意置业公司分别出售给其二人，房产证的记载与真实权利状态不符，其二人是涉案房屋真实权利人的事实。故吕振刚、谢磊要求确认涉案房屋分别归其二人所有，有事实及法律依据，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决：一、不得执行位于阜阳市颍泉区颍州中路107号101、106、107房屋。二、位于阜阳市颍泉区颍州中路107号101房屋归吕振刚所有。三、位于阜阳市颍泉区颍州中路107号106、107房屋归谢磊所有。案件受理费59556元，由阜阳中意置业投资有限公司负担。二审中，颍淮农商行鼓楼支行提交一组新证据：贷款卷宗之卷内文件目录、估（抵）字[2010]第1737号房地产估价报告、他权证，拟证明：颍淮农商行鼓楼支行发放贷款前已经收集了涉案房屋的《评估报告》；阜阳和德房地产评估咨询有限公司于2010年8月5日-8月13日期间对涉案房屋进行估价作业，2010年8月13日作出《估价报告》；《评估报告》载明“经实地勘察…”、“已对本评估报告中的估价对象进行了实地查勘”，并附有权属证书及实地勘察照片；阜阳和德房地产评估咨询有限公司系有合法资质的房地产评估机构，颍淮农商行鼓楼支行基于对阜阳和德房地产评估咨询有限公司的信任，对其实地查勘和评估结论的信任，接受阜阳中意公司的抵押担保，并于2010年9月30日进行了抵押登记，发放了贷款。即使阜阳中意公司无权处分该涉案房产，颍淮农商行鼓楼支行也已经基于善意取得了涉案房屋的担保物权。吕振刚、谢磊质证意见：对证据的真实性有异议，是单方制作，不予认可。对估价报告三性及证明目的均有异议，是阜阳中意公司单方委托，我方不知情。报告记载的此项内容没有充分有效的证据来印证，也没有查询该房屋的实际权利人，对该评估报告不予认可。对他项权证我方对此不知情。涉案的抵押物已经实际出售并由我方合法使用，该抵押是恶意抵押，违反物权法等相关法律规定，侵害了吕振刚、谢磊的合法权益。而颍淮农商行鼓楼支行在房贷及办理抵押之前并没有到现场查看，并没有了解实际的权利人，其自身存在过错，不是善意取得。杨俊质证意见：对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以认定，但从《评估报告》载明的案涉房屋现场照片可以看出，当时案涉房屋正处于使用状态。当事人所举其他证据同一审，举证及相互质证意见也同一审，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是吕振刚、谢磊是否享有足以排除案涉房屋强制执行的权利，也即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的各项条件。具体分析如下：1、吕振刚和谢磊与阜阳中意置业公司签订《商品房购销合同》的时间分别是1999年9月30日和2002年9月28日，远早于案涉房产被查封的时间2015年4月8日。2、阜阳中意置业公司将房屋交付给吕振刚、谢磊占有使用，从颍淮农商行鼓楼支行提交的《评估报告》载明的案涉房屋现场照片也可以看出，在2010年9月30日被抵押之前，案涉房屋即处于经营使用状态。3、谢磊已支付全部房屋价款，吕振刚虽按照约定仅支付部分价款，但在本案审理期间已按执行法院要求交纳剩余价款。4、从吕振刚、谢磊分别起诉要求阜阳中意置业公司为其二人办理产权登记，该两案生效判决亦认定阜阳中意置业公司应将涉案房屋办理在吕振刚、谢磊名下的事实来看，涉案房屋未办理过户登记，不能归责于吕振刚、谢磊。因此，吕振刚、谢磊提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的各项条件。颍淮农商行鼓楼支行虽然取得了案涉房产的抵押权，但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，该抵押权并不能阻却人民法院对吕振刚、谢磊执行异议的支持，因此，一审法院判决不得执行位于阜阳市颍泉区颍州中路107号101、106、107房屋，本院予以维持。关于一审判决位于阜阳市颍泉区颍州中路107号101房屋归吕振刚所有，位于阜阳市颍泉区颍州中路107号106、107房屋归谢磊所有。本院认为，安徽省阜阳市颍泉区人民法院作出（2010）泉民一初字第1250号民事判决已经判决“阜阳中意担保公司于判决生效之日起三十日内将位于阜阳市颍泉区颍州中路107号第一层101室（1—2号）办理在吕振刚名下”，安徽省阜阳市颍泉区人民法院作出（2010）泉民一初字第1320号民事判决也已判决“阜阳中意担保公司于判决生效之日起三十日内将位于阜阳市颍泉区颍州中路107号106-107室（7—8号）办理在谢磊名下”，因此，吕振刚、谢磊取得房屋所有权应通过执行程序解决，吕振刚、谢磊在本案中主张房屋所有权归其所有的诉讼请求，不予支持，一审法院再行判决“位于阜阳市颍泉区颍州中路107号101房屋归吕振刚所有，位于阜阳市颍泉区颍州中路107号106、107房屋归谢磊所有”不当，本院予以纠正。综上，颍淮农商行鼓楼支行的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持安徽省阜阳市中级人民法院（2018)皖12民初4号民事判决第一项；二、撤销安徽省阜阳市中级人民法院（2018)皖12民初4号民事判决第二、三项。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费59556元，由阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司鼓楼支行负担。本判决为终审判决。审判长  汪绍平审判员  陶宝定审判员  余乃荣二〇一九年六月二十日法官助理赵晓利书记员孙慕瑶（代）