福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初1522号 原告：谢运瑶，男，1990年7月6日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：王成光，福建民丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹净函，福建民丰律师事务所律师。 被告：王凯，男，1993年7月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张志勇，福建银江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪华，福建银江律师事务所律师。 谢运瑶与王凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。谢运瑶及其委托诉讼代理人王成光、邹净函，王凯及其委托诉讼代理人张志勇、王雪华到庭参加诉讼，证人梁某、黄某、陈某出庭作证。本案现已审理终结。 谢运瑶向本院提出诉讼请求：1.判令解除谢运瑶与王凯双方于2018年8月20日签订的房产买卖合同（合同编号：ＭＯ-1000114）；2.判决王凯双倍返还谢运瑶定金200000元；3.判决王凯支付谢运瑶居间服务费及代办费15500元、律师费12000元，共计27500元。事实与理由：谢运瑶于2016年到厦门工作，从2017年开始一直租住于厦门市海沧区，为方便生活和工作，谢运瑶于2018年8月20日在漳州丹厦房产行销策划有限公司（下称丹厦公司）的介绍下与王凯签订了一份房产买卖合同（合同编号：ＭＯ-1000114），该合同约定王凯将位于漳州台商投资区房屋出售给谢运瑶，房产成交总价为1708000元，其中定金100000元于2018年8月20日支付，第一笔购房款418000元（不含定金）于王凯办理银行注销抵押登记手续当日支付。合同第二条约定：王凯出售给谢运瑶的房产已设定抵押，抵押权人为兴业银行，王凯应于2018年11月30日前办妥注销抵押登记手续。合同第九条第（二）项约定：王凯逾期履行本合同约定的义务超过十五日则构成根本违约，谢运瑶有权解除房产买卖合同，并有权要求王凯按该房产成交总价的20%支付违约金。合同第九条第（五）项约定：守约方有权要求违约方承担因此所产生的居间服务费、律师费等相关费用。另合同还对其他内容作了相应的约定。合同签订后，谢运瑶依约向王凯支付了购房定金100000元，然王凯并未按合同约定办理注销抵押登记手续，后谢运瑶委托律师向王凯寄发律师函，王凯也拒收，甚至将本案涉案房产再次出售，王凯的行为已经构成根本违约，根据合同第九条第（二）项约定，谢运瑶有权解除合同并要求王凯按房产成交总价的20%支付违约金，谢运瑶就该违约部分保留相应的诉权。综上，为维护谢运瑶的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 王凯辩称：一、王凯与谢运瑶于2018年8月20日签订的房产买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，王凯一直在积极履行合同，不存在违约行为，无需承担违约责任，应当承担违约责任的是谢运瑶。根据合同第二条第一款约定“甲方（王凯）应于2018年11月30日前办理房产注销抵押登记手续”，合同的第四条第一款第2项约定“乙方（谢运瑶）应当于办理银行注销抵押登记手续当日将第一笔购房款（不含定金）418000元以自行支付方式支付给甲方（王凯）”。因注销抵押登记有两道程序：首先，由抵押贷款人向银行申请提前还清贷款；其次，由该房产的抵押权人银行和贷款人共同向房地产登记部门申请办理注销抵押登记。两道程序的对象、时间都不同，不能混为一谈。本案合同约定谢运瑶支付首付款的时间是在向银行申请提前还清贷款阶段，也就是在办理偿还银行抵押贷款的当日，谢运瑶就应当将约定的首付款支付给王凯，谢运瑶没有支付，即构成违约。2018年11月30日，王凯与陈某等人一同到丹厦公司，准备在谢运瑶支付首付款418000元后，一同前往银行办理提前还贷的相关手续，解除该房屋设定的抵押权。然谢运瑶却告知实际购房人为其亲戚，后丹厦公司经纪人、谢运瑶及实际购房人一同前往银行查询实际购房人的征信记录，因实际购房人的征信存在严重问题，已无法获取贷款，谢运瑶也因此未支付首付购房款。在本案合同履行中，王凯已经按照合同约定履行义务即于2018年11月30日与丹厦公司经纪人、谢运瑶及实际购房人欲到银行办理解押，而谢运瑶至今仍未支付应付的购房款418000元，也未提交任何证据证明谢运瑶有履行合同约定支付首付款的能力。因此，谢运瑶违约在先，现又单方提出解除合同，已严重侵害王凯的合法权益，王凯要求谢运瑶继续履行合同，并立即支付购房首付款。退一步讲，即使合同约定尚不明确双方履行有先后顺序，但根据合同法第六十六条的规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行”，谢运瑶也应当在王凯申请办理银行还贷的当日（即2018年11月30日）履行支付首付款的义务，而谢运瑶至今未履行该义务，又有何理由指责王凯违约。 二、谢运瑶提出解除合同的理由不能成立。根据合同法第九十四条之规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据该法律规定对照本案，王凯一直在积极促成该合同的履行，包括在庭审之前，王凯仍然同意该房产买卖合同继续履行，王凯还愿意在原有购房总价款的基础之上予以减少20000元，只要谢运瑶愿意按合同约定履行，该房产买卖合同的目的完全可以实现，不存在解除合同的法定情形。 三、谢运瑶要求双倍返还定金的诉求没有法律依据。首先，双方签订的房产买卖合同第九条违约责任条款中并没有双倍返还定金的约定。其次，只有违约行为和合同目的不能实现两个条件同时具备，且存在因果关系时才能适用双倍返还定金。在本案中，谢运瑶违约在先，王凯同意减少购房价款并多次要求谢运瑶继续履行合同，不存在违约，本案也不存在法定解除合同的情形，谢运瑶主张双倍返还定金没有任何依据。若谢运瑶单方坚持解除合同，应当承担违约责任，王凯有权没收谢运瑶已支付的定金，且本次交易中产生的服务费、代办费以及律师代理费等均应由谢运瑶自行承担。综上，王凯要求驳回谢运瑶的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年8月20日，谢运瑶在漳州丹霞房产行销策划有限公司的介绍下与王凯签订了一份房产买卖合同（合同编号：ＭＯ-1000114），主要约定：王凯将址在漳州台商投资区房屋出售给谢运瑶，建筑面积为141.69平方米，成交总价为1708000元；同时双方在合同中明确该房产已设定抵押，抵押权人为兴业银行，甲方（王凯）应于2018年11月30日前办理注销抵押登记手续。乙方（谢运瑶）应于2018年8月20日支付定金100000元；乙方（谢运瑶）应于办理银行注销抵押登记手续当日将第一笔购房款（不含定金）418000元自行支付给甲方（王凯）。同时双方在合同第九条约定了违约责任。合同签订后，谢运瑶依约于2018年8月20日支付王凯定金100000元，并由王凯出具收据确认。同日，谢运瑶支付佣金15500元。2018年11月30日，双方与丹厦公司工作人员、实际购房人欲前往兴业银行办理该房产注销抵押登记的相关手续，因本案房产实际购房人的征信问题，致使双方未能按合同约定履行，后双方仍未能达成一致意见，双方签订的房产买卖合同也未继续履行。 上述事实有房产买卖合同、收据、居间服务合同、佣金确认单、证人梁某、黄某、陈某的证言以及双方当事人在庭审中的陈述为证，本院予以确认。 本院认为，谢运瑶与王凯签订的房产买卖合同系双方的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。双方在签订该房产买卖合同时，均知晓该房产抵押于兴业银行，要涤除该房产的抵押权，应还清以该房产设立抵押而向银行的贷款并到相应的房地产登记机关办理相关手续。根据双方在该合同的第二条第一款约定“该房产已设定抵押，抵押权人为兴业银行，甲方（王凯）应于2018年11月30日前办理抵押注销登记手续”和第四条第一款第2项约定“乙方（谢运瑶）应当于办理银行注销抵押登记手续当日将第一笔购房款（不含定金）418000元自行支付给甲方（王凯）。”从上述约定内容看，双方在签订该房产买卖合同时并未明确约定办理注销抵押登记手续和支付第一笔购房款的先后顺序，谢运瑶主张王凯应先办理注销抵押登记手续之后，其再向王凯支付第一笔购房款的诉称意见及王凯主张谢运瑶应支付第一笔购房款后，其才办理该房产的注销抵押登记手续的辩解意见，均不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，双方于2018年11月30日前均未履行约定义务，双方均不存在违约。谢运瑶主张王凯违约的理由不能成立，谢运瑶要求解除与王凯签订的房产买卖合同，缺乏事实和法律依据；谢运瑶以王凯违约为由而提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。 综上，谢运瑶的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谢运瑶的诉讼请求。 案件受理费20420元，减半收取计10210元，由原告谢运瑶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄清江 二〇一九年六月二十四日 书记员  黄惠程