广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终1115号上诉人（原审被告）：湛江市加禾房地产开发有限公司。住所地：湛江市乐山西路3号2层202房。法定代表人：庞阳富，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨颖婷，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：马伟新，男，1964年12月17日出生，汉族，住湛江市赤坎区。被上诉人（原审原告）：刘敏，女，1973年6月11日出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：马伟新，基本情况同上。上诉人湛江市加禾房地产开发有限公司（以下简称加禾公司）因与被上诉人马伟新、刘敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初3001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人加禾公司的委托诉讼代理人杨颖婷，被上诉人马伟新（同时亦是刘敏的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。加禾公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、判决由马伟新、刘敏负担本案全部诉讼费用。事实和理由：加禾公司确实存在逾期交房，且加禾公司对于马伟新、刘敏要求支付逾期交房违约金的主张并无异议。但是，在逾期交房期间（2017年3月1日至2017年6月26日），马伟新、刘敏为满足居住需求而产生的租房费用损失仅为2400元（共4个月，即600元/月，20元/天），而根据合同约定计算得出的违约金却是6566.83元（55.65元/天），显然已远超过造成马伟新、刘敏的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等有关法律规定，违约金已超过造成损失的百分之三十的，根据损失与补偿相平衡原则，人民法院应当予以适当减少。因此，一审判决适用法律不当，请求二审法院依法予以改判支持加禾公司的全部上诉请求。马伟新、刘敏答辩称，1、涉案房屋交付前，马伟新、刘敏是租房居住的。最初租住一套小房屋，每月租金400元。后来双胞胎小孩出生后，又另外租赁一套房子，租金800元/月，两套房屋的租金合计每月1200元。因既要还贷，又要抚养小孩，家庭支出太大，只能将小孩带回农村老家或娘家居住，以减少开支。马伟新、刘敏因此于2016年3月退租上述两套房，改租龙潮村条件差一些但费用更低（租金为600元/月）的房子。在这一期间，小孩基本上是在农村老家或回娘家居住。2017年2月至10月，刘敏和两个小孩回黑龙江哈尔滨市双城区居住，借住其哥哥购买的一套房子。因为是兄妹关系，其哥哥并没有收取租金。但如果以租房费用计算违约金的话，应当把刘敏借住其哥哥房子的费用计入租房费用内，不能因为亲人不收租金而减免加禾公司应付的违约金。或者参照与涉案房屋相邻的周边相同条件的房屋出租价格计算应付违约金，经网上查阅，相邻近的周边房屋出租价格为：飞鹏万荟2500元/月（82m2)、华盛新城1900元/月（63m2)、海田公寓1700元/月（82m2),帝景金岸相同户型（122m2)的出租金3000元/月。2、与马伟新、刘敏同户型的1505房莫小姐，起诉后经法院调解，赔偿了将近1万元，而本案一审仅仅赔偿6566.83元，二者之间相差那么多，加禾公司还要上诉，不符合情理。综上，加禾公司认为合同约定的违约金远超过马伟新、刘敏租房费用的实际损失，请求法院予以适当减少，没有事实和法律依据，请求二审法院驳回加禾公司的上诉，维持原判。马伟新、刘敏向一审法院起诉请求：1、加禾公司向马伟新、刘敏支付逾期交房违约金6566.83元（自2017年3月1日计算至2017年6月26日，每日以房价款万分之一计算）和逾期期间产生的租房费用2400元（自2017年3月1日计算至2017年6月，每月600元）共计8966.83元;2、加禾公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月2日，马伟新、刘敏与加禾公司签订了《商品房买卖合同》。约定：一、马伟新、刘敏向加禾公司购买位于湛江市赤坎区海田路128号帝景金岸居住小区海帆苑x号楼xx房，购房金额为556511元。二、商品房交付条件：该商品房经验收合格，并符合合同约定。三、加禾公司应于2016年12月31日前将房屋交付马伟新、刘敏使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，加禾公司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且加禾公司在发生之日起10日内告知马伟新、刘敏的。四、逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，马伟新、刘敏要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，加禾公司按日向马伟新、刘敏支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，马伟新、刘敏已向加禾公司付清全部购房款。加禾公司于2017年6月26日将房屋交付马伟新、刘敏使用。一审法院认为，马伟新、刘敏与加禾公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。马伟新、刘敏已依约向加禾公司付清全部购房款，根据合同约定，加禾公司应在2016年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付马伟新、刘敏使用。马伟新、刘敏考虑到2015年10月超强台风“彩虹”的影响，认为加禾公司可延期两个月交付商品房，请求加禾公司支付自2017年3月1日至2017年6月26日按合同约定的逾期交房违约金6566.83元，加禾公司亦对此无异议，故对马伟新、刘敏该请求，原审法院予以支持。关于马伟新、刘敏要求加禾公司支付自2017年3月至2017年6月租房费用损失的问题。由于合同已以对逾期交房违约金作出明确约定，且马伟新、刘敏提出2017年3月至2017年6月的房租损失2400元亦低于合同约定逾期交房违约金范围，故马伟新、刘敏再请求2017年3月至2017年6月期间的租房费用损失，于法无据，原审法院不予支持。加禾公司提出违约金过分高于马伟新、刘敏损失，要求适当减少的意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、湛江市加禾房地产开发有限公司须于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金6566.83元给马伟新、刘敏。二、驳回马伟新、刘敏的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由湛江市加禾房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据上诉人加禾公司的上诉理由和被上诉人马伟新、刘敏的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：关于加禾公司与马伟新、刘敏约定的违约金是否过高，应否调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以租金损失作为计算基准。虽然根据本案的证据未能确定马伟新、刘敏具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之一计算，违约金总额为6566.83元。相较于马伟新、刘敏已付购房款556511元及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。原审按照合同约定来确定逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。虽然马伟新、刘敏称在涉案房屋交付前，其租住房屋的租金支出曾为每月600元。但从其陈述可知，该每月600元的房租并不是其全部房租支出，而只是其中的一部分。因此，加禾公司上诉主张应按照每月600元的租金标准来计算逾期交房违约金，不符合合同的约定以及法律的规定，本院不予支持。综上所述，加禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由湛江市加禾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 涌审判员 吴培球审判员 唐文飞二〇一九年六月十一日书记员 何丽英附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。