文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初16号原告（反诉被告）：重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司，住所地重庆市开州区开州大道（东）1310号附2号，统一社会信用代码91500234711669069G。法定代表人：吴永毅，系经理。委托诉讼代理人：吴家昶，男，系该公司职工。委托诉讼代理人：周建三，重庆四方律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆市开州区开发扶贫社，住所地开州区，统一社会信用代码51500234504765955R。法定代表人：周永亮，系经理。委托诉讼代理人：黎林，男，系该公司职工。委托诉讼代理人：向往，重庆帅风律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司（以下简称丰泰汽修公司）与被告（反诉原告）重庆市开州区开发扶贫社（以下简称开发扶贫社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法由本院审判员雷亚军担任审判长,与人民陪审员陈前光、周厚银组成合议庭，于2019年3月7日公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）丰泰汽修公司的法定代表人吴永毅及其诉讼代理人吴家昶、周建三，被告（反诉原告）开发扶贫社的诉讼代理人黎林、向往到庭参加诉讼。因工作原因，本案审判组织变更为由本院审判员陈小容担任审判长，与人民陪审员林作超、李方富组成合议庭，于2019年5月23日再次开庭审理，原告（反诉被告）丰泰汽修公司的法定代表人吴永毅及其诉讼代理人周建三、被告（反诉原告）开发扶贫社的诉讼代理人向往到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰泰汽修公司向本院提起诉讼请求：1、请求确认丰泰汽修公司与开发扶贫社签订的《房屋买卖合同》因无法实现合同的目的解除；2、诉讼费用由开发扶贫社承担。事实及理由：2007年12月6日，经丰泰汽修公司与开发扶贫社协商，开发扶贫社以联建的形式与丰泰汽修公司签订《房屋买卖合同》，开发扶贫社购买三层，开发扶贫社已付房价款800000元，下欠366900元，由开发扶贫社协助办理产权证书。因开发扶贫社近10来年一直不协助原告丰泰汽修公司办理产权证书，一会又口头要求将产权证书办理到私人头上，开发扶贫社均没有提供办理产权证的相关手续，丰泰汽修公司曾口头数次通知开发扶贫社，并于2014年11月28日书面通知开发扶贫社在15日内提供相关有效材料，但开发扶贫社并未提供，现视为解除该合同，因开发扶贫社没有在十五日内回复，也没有提起诉讼，故丰泰汽修公司向法院提起诉讼，请求法院支持丰泰汽修公司的诉讼请求。开发扶贫社针对本诉辩称，丰泰汽修公司起诉的事实是错误的：1、丰泰汽修公司诉称是以联建的形式与开发扶贫社签订房屋买卖合同，这不是事实，房屋买卖合同主文有清楚写明“……一、该房屋属甲方全产权的自建电梯房，符合国家建筑标准，自愿将第三层全部（从一层门市计层）整层出售给乙方……”，因此丰泰汽修公司诉争以联建的方式签订买卖合同不实；2、关于办理诉争房屋房产证的问题，开发扶贫社曾于2013年、2015年、2018年多次向丰泰汽修公司发函，要求丰泰汽修公司按合同规定将诉争房屋办至开发扶贫社名下，并且发函均是以挂号信的方式邮寄送达给丰泰汽修公司；3、关于解除合同的问题，丰泰汽修公司称其于2014年已经向开发扶贫社表示解除了本案的合同，开发扶贫社坚决反对丰泰汽修公司这一做法，丰泰汽修公司既无合同协议的解除权，又无合同法定的解除权，其鲁莽的作出解除合同的决定，实际上是违反诚实信用、无视法律尊严的行为；4、开发扶贫社与丰泰汽修公司签订合同后，已按照合同约定超额支付了80万元购房款交付给丰泰汽修公司，丰泰汽修公司没有给开发扶贫社提供任何能够有效纳税的票据，而丰泰汽修公司提出待全房款缴纳完后再行提供，开发扶贫社也认可；5、开发扶贫社从2008年1月接房后，随即进行了装修，在诉争房屋办公工作长达近12年，期间丰泰汽修公司从未正式向开发扶贫社说明已解除合同、退还房屋的请求，更未说退还开发扶贫社80万元的购房款项，介于丰泰汽修公司缺乏诚信、擅自提出解除合同的行为，恳请法庭驳回丰泰汽修公司的诉讼请求；6、经开发扶贫社在2018年12月前往国土房管局查询，发现诉争房屋在2010年的时候已由丰泰汽修公司办至其自己名下。丰泰汽修公司与开发扶贫社签订的房屋买卖合同是合法有效的合同，双方均应当严格遵守合同约定，按照合同法第二条规定，签订合同的双方丰泰汽修公司、开发扶贫社是两个主体，合同法调整的是这两个主体的内容，本案合同是合法有效的合同，在承认合同有效的前提下，就必须要严格执行合同，按合同法第九十三、九十四条规定，合同有约定解除和法定解除的法则，而双方签订的合同没有约定合同解除的条件，也就是说丰泰汽修公司没有约定解除权，也没有法定解除权，按照合同法九十四条的规定，要行使法定解除权，就必须要按照这五款内容来核对，但第一轮辩论完毕，丰泰汽修公司都没有提出这五款解除权的依据；丰泰汽修公司虚构给开发扶贫社提供了、发送了很多函，要求开发扶贫社提供证件，因为开发扶贫社没有提供证件，就无法办理，这个说法是虚假的，因为庭审时，开发扶贫社已经向法庭提供众多的给丰泰汽修公司的回函，回函的主要内容就是开发扶贫社坚决要求丰泰汽修公司要办理房产手续，丰泰汽修公司虚构的这些东西完全是不合常理的，开发扶贫社提供的在2010年丰泰汽修公司擅自将出卖的房子产权证办到其自己头上，办到其自己头上的同时又继续要求开发扶贫社提供证件，这个做法带有欺骗性质，所以，鉴于丰泰汽修公司既无约定解除权，又无法定解除权，请求法庭驳回丰泰汽修公司的诉讼请求，诉讼费由丰泰汽修公司承担，最高人民法院关于合同法司法解释有规定，确定合同有效无效必须是按照规定的法律，而不是什么规章，丰泰汽修公司是民营企业，开发扶贫社是社团组织，本案不适用规章的问题。综上，请求驳回丰泰汽修公司的诉讼请求。开发扶贫社提起反诉请求：1、请求判决丰泰汽修公司继续履行合同并将房屋产权办至开发扶贫社名下；2、判决丰泰汽修公司支付开发扶贫社违约金221380元；3、反诉费由丰泰汽修公司承担。事实及理由：2007年12月，丰泰汽修公司将建成的涉案房屋公开面向社会公开出售。2007年12月6日，双方签订《房屋买卖合同》，丰泰汽修公司将涉案房屋出卖给开发扶贫社，全部价款为110.69万元，合同签订当天开发扶贫社按约定支付首付款后接收房屋并对其装修入住达12年之久，随后开发扶贫社多次催促丰泰汽修公司办理产权证照并完成结算，但是丰泰汽修公司以种种理由加以推诿，故开发扶贫社现提起反诉，请求支持开发扶贫社的反诉请求。关于反诉问题，请求法庭全面支持开发扶贫社反诉诉讼请求，按照双方原来签订的房屋买卖合同第七条第二款的规定，本案约定了违约责任，双方的合同约定若一方违约，按标的总价的20%计算，由违约方赔偿，所以开发扶贫社向法院反诉请求丰泰汽修公司承担违约金22万多元有合同约定；请求法庭支持开发扶贫社第二个诉讼请求，责令丰泰汽修公司继续履行合同，并将诉争的房屋产权办至开发扶贫社名下，按照合同法的规定，全面履行合同。丰泰汽修公司针对反诉辩称：本案开州区开发扶贫社与重庆开州区开发扶贫有限公司的性质实际上是两块牌子、一套班子，该两个主体人员的组成属于事业单位；原、被告之间签订的房屋买卖合同从当时来讲，原、被告有这个意愿，而合同签订后，在长达十年之余，由于开发扶贫社为办房产一事一直没有提供相应的办房产证的手续及资料，比如营业执照、相关依据等，开发扶贫社至今没有提供；开发扶贫社因是事业单位工作人员所组成的两块牌子、一套班子，是属于事业单位管理，应按事业单位国有资产管理暂行办法这一规章，受到政策的约束，由于国有事业单位暂行管理办法在国有资产管理方面就是社会团体均应适用这一规章，也就是说开发扶贫社要添置固定资产，必须要经审批，按照今天法院所出示的国有资产管理中心工作人员的介绍，至少要受主管部门管理，而本案的事实是主管部门至今也没有进行审批，主管部门对国有事业单位的管理至今也没有尽到监管职能，没有对开发扶贫社添置固定资产进行审批；丰泰汽修公司多次口头要求开发扶贫社办理房屋产权证书，而开发扶贫社及其工作人员要求办证办到私人头上等其他方面，丰泰汽修公司没有同意；由于原、被告之间的房屋买卖后，因开发扶贫社无法提供相关的手续及证件，造成双方的买卖合同无法实现买卖合同的目的，丰泰汽修公司曾书面在2014年11月28日明确告知开发扶贫社在十五日内提供有效相关证件办理房屋产权证，而开发扶贫社至今没有提供，该函告中也明确告知无法实现合同的目的，丰泰汽修公司认为这个行为实际上是一个违约行为，根据国家合同法第九十四条规定，合同的解除有几种情况，一种是无法协商，一种是因无法实现合同目的，经告知后可以解除，丰泰汽修公司按照法律规定已明确告知，开发扶贫社已收到该告知，按照法律规定，开发扶贫社如果不同意解除合同，应该提起诉讼或仲裁，因为开发扶贫社没有提起诉讼或仲裁，所以丰泰汽修公司认为丰泰汽修公司请求确认合同的解除是成立的，反之开发扶贫社的反诉要求继续履行合同，并办理房屋产权在开发扶贫社名下的这一请求不能成立，因开发扶贫社没有在法律规定的期限内进行司法确认；综上，丰泰汽修公司认为开发扶贫社的反诉不能成立，丰泰汽修公司的本诉应得到法院支持。经审理查明：2007年12月6日，开县丰泰汽车维修有限责任公司（现原告丰泰汽修公司）（合同甲方）与开县开发扶贫社（现被告开发扶贫社）（合同乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同内容为：“甲方在开县新城xx大道旁有一自建框架结构综合楼，经甲乙双方协商，同意就第三层楼达成买卖协议，具体合同条款如下：一、该房屋属甲方全产权的自建电梯房，符合国家建筑标准，自愿将第三层全部（从一层门市计层）整层出售给乙方，每平方米1460元（建筑面积），按设计图纸此层为760平方米。结算时按《房屋产权证》的实际面积多退少补结算价款。二、付款方式：此房建筑面积约760平方米，单价1460元/平方米，房屋总金额约110.69万元。从签订合同之日乙方付屋价款20万元，进场装修时付款50万元，余款待房屋产权和土地使用权证办理完毕时一次性付清。三、房屋产权证的登记、办理由甲方负责，乙方协助，双方按国家政策的界定各自承担相应的费用。但乙方承担的总费用不超过3万元（由甲方提供票据）。四、交房日期：在合同签订50日内，将安好窗户的空置房交乙方使用。交房时水、电（动力电）由甲方负责安装到第三层楼口。五、上班时间乙方单位及往来车辆，应允许停放在此栋楼楼下空坝处或地下车库，甲方不得收取停车费，乙方停车应听从物管指挥（如乙方需在地下车库固定划定专用车位夜宿，双方协商收取费用）。六、物管费，包括电梯运行费、门卫等，按小区所有住户合理分摊，不得再收取其它费用。七、甲方不得将此栋楼房部分出租或出售用于搞餐饮。违约责任：若一方违约，按标的物总价款的20%计算，由违约方赔偿。八、此合同一式两份，双方各持一份，盖章生效，其他未尽事宜由双方协商解决。”开县丰泰汽车维修有限责任公司在该合同上盖章，其法定代表人吴永毅签名，开县开发扶贫社在该合同上盖章，李云在该合同上签名。合同签订后，开发扶贫社分别于2007年12月6日、2008年2月2日、2008年8月27日支付20万元、10万元、50万元购房款，共计80万元。签订合同不久，丰泰汽修公司将涉案房屋交付给开发扶贫社，开发扶贫社装修后一直使用至今。另查明，经向重庆市开州区国土资源和房屋管理局查询，现涉案房屋的所有权人为：开县丰泰汽车维修有限责任公司，该房坐落于开县xx街道xx大道（中）3层1号，产权证号为：312房地证2010字第xxxxx号、建筑面积776.93平方米，套内面积680.44平方米。另查明，1998年2月13日，重庆市开州区民政局（原开县民政局）同意成立开县开发扶贫社。另查明，开县丰泰汽车维修有限责任公司现在已经更名为重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司（即原告丰泰汽修公司）；开县开发扶贫社现已更名为重庆市开州区开发扶贫社（即被告开发扶贫社）。在本案审理过程中，本院依法向重庆市开州区国资管理中心进行咨询，该中心工作人员答复称开发扶贫社不属于该中心进行管理；本院依法向重庆市开州区扶贫开发办公室咨询，该办公室工作人员答复称对开发扶贫社的监管体现在监管和业务指导，因开发扶贫社是自收自支的主体，对他们的具体行为并不干预，购置资产也不需要重庆市开州区扶贫开发办公室的审批。以上事实，有丰泰汽修公司及开发扶贫社的当庭陈述，以及丰泰汽修公司的营业执照复印件、开发扶贫社的登记证书复印件，《房屋买卖合同》复印件一份，收款收据复印件三张，开县民政局文件（开民社﹝1998﹞第1号）关于同意开县开发扶贫社成立登记的批复复印件，土地房屋权属登记信息查询结果证明，开县开发扶贫社关于尽快办理房屋产权证、土地使用证的函（2013年12月3日开扶社﹝2013﹞05号开县开发扶贫社文件），重庆市开州区开发扶贫社关于尽快办理房屋产权证、土地使用证的函两份（分别为2015年12月25日、2018年12月19日），开州区丰泰汽车维修有限责任公司函告（2018年12月3日），开州区丰泰汽车维修有限责任公司函告（2018年12月20日）及送达照片，咨询笔录两份等在卷作证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。丰泰汽修公司与开发扶贫社于2007年12月6日签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属于依法成立的有效合同，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于丰泰汽修公司请求确认《房屋买卖合同》已经解除的本诉请求，其主张依据是：1、开发扶贫社的资产属国有资产，其购置资产需要经过相关主管部门的批准；2、经丰泰汽修公司于2014年11月28日通知开发扶贫社于十五日内提供有效相关资料，但开发扶贫社没有在约定时间内提供，以致无法实现合同目的，在丰泰汽修公司多次函告后，开发扶贫社没有提出异议也未向法院起诉，故该合同已经解除。针对其上述主张：1、开发扶贫社经过重庆市开州区民政局批准，并经依法登记取得社会团体法人登记证书，其作为社会团体法人，具有民事权利能力和民事行为能力，是依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织；在本案审理过程中，本院依法向重庆市开州区国资管理中心以及开发扶贫社的上级主管部门重庆市开州区扶贫开发办公室进行咨询，均答复称开发扶贫社购置资产均不需要其审批，故开发扶贫社签订《房屋买卖合同》并不需要相关部门的批准；2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，丰泰汽修公司基于合同目的无法实现，现主张确认合同解除，在本案中，对于丰泰汽修公司来说，其合同的根本目的是出卖房屋后，收到房屋价款，根据庭审查明的情况来看，双方在签订合同之后，开发扶贫社已经按照合同约定支付了房款80万元，且开发扶贫社明确表示愿意按照合同约定待房屋产权证办理之后支付房屋尾款，不存在丰泰汽修公司合同目的无法实现的情形，本案并不符合合同的法定解除条件，丰泰汽修公司解除合同的通知到达开发扶贫社后，并不能达到合同解除的目的，故丰泰汽修公司要求确认《房屋买卖合同》已经解除的本诉请求不能成立；另外丰泰汽修公司诉称其多次要求开发扶贫社提供办理产权证的资料，但是开发扶贫社均不提供，一方面，丰泰汽修公司并未明确表示需要开发扶贫社提供何种资料，另一方面，根据合同约定，房屋产权证由丰泰汽修公司负责办理，开发扶贫社仅协助办理，办理房屋产权证是丰泰汽修公司的合同义务，且为了开发扶贫社的利益，办理房产证需要由开发扶贫社提供资料，而开发扶贫社不提供不符合常理。综上，对丰泰汽修公司要求确认《房屋买卖合同》已经解除的本诉请求，本院不予支持。关于开发扶贫社要求丰泰汽修公司继续履行合同并将涉案房屋产权办理至开发扶贫社名下的反诉请求，该《房屋买卖合同》属于依法成立的有效合同，当事人均应按照合同约定履行自己义务。双方在合同中约定，由丰泰汽修公司负责办理房屋产权证的登记、办理，开发扶贫社予以协助，现涉案房屋的产权已经于2010年由丰泰汽修公司实际办理到其自己名下，在经开发扶贫社要求办理至开发扶贫社名下的情况下，丰泰汽修公司至今尚未办理，丰泰汽修公司已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，丰泰汽修公司应当承担继续履行的法律责任，故对开发扶贫社要求丰泰汽修公司继续履行合同并将涉案房屋产权办理至开发扶贫社名下的反诉请求，本院予以支持；关于开发扶贫社主张丰泰汽修公司支付违约金221380元的诉讼请求，双方在《房屋买卖合同》中约定“若一方违约，按标的物总价款20%计算，由违约方赔偿”的约定，现丰泰汽修公司已经构成违约，故应按照合同总价款110.69万元的20%即221380元支付违约金，故对开发扶贫社的该项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司在本判决生效后十日内协助反诉原告（本诉被告）重庆市开州区开发扶贫社将本诉原告（反诉被告）重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司所有的产权证号为312房地证2010字第01291号的房屋产权转移登记至反诉原告（本诉被告）重庆市开州区开发扶贫社名下；二、由本诉原告（反诉被告）重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付反诉原告（本诉被告）重庆市开州区开发扶贫社违约金221380元；三、驳回本诉原告（反诉被告）重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14762元，由本诉原告（反诉被告）重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司承担；反诉案件受理费16755元由本诉原告（反诉被告）重庆市开州区丰泰汽车维修有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费用通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈小容人民陪审员  林作超人民陪审员  李方富二〇一九年六月二十五日法官 助理  沈 建书 记 员  陈 顺