湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初479号原告（反诉被告）：万平，男，1970年6月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘再新，湖南光阳律师事务所律师。原告（反诉被告）：万民存，男，1938年7月29日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘再新，湖南光阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄武斌，男，1956年11月23日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：陈曲，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭凌风，湖南金州律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：湖南新门户房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2204房。法定代表人：彭立群。委托诉讼代理人：郭玉枝，女，该单位员工。原告万平、万民存与被告黄武斌、第三人湖南新门户房地产经纪连锁有限公司（以下简称新门户公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，反诉原告黄武斌在审理过程中对反诉被告万平、万民存提起反诉，本院对其反诉予以受理，并决定合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万平及其委托诉讼代理人刘再新、原告（反诉被告）万民存的委托诉讼代理人刘再新、被告（反诉原告）黄武斌及其委托诉讼代理人陈曲、第三人（反诉第三人）新门户公司的委托诉讼代理人郭玉枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万平、万民存向本院提出诉讼请求：一、判令黄武斌立即将位于长沙市天心区五凌路45号天一康园北区B1、B2、B3栋605房屋腾退给万平、万民存；二、判令黄武斌支付万平、万民存房屋使用费36000元（房屋使用费按每月3000元从2018年1月至2018年12月，2018年12月至退房之日止的房屋使用费按每月3000元另行计算）；三、诉讼费由黄武斌承担。事实与理由：2012年10月30日，在第三人新门户公司的居间服务下，万平、万民存、黄武斌与新门户公司共同签订了编号为0007317的《房屋买合同》，该合同约定：黄武斌购买万平、万民存位于长沙市天心区五凌路45号天一康园北区B1、B2、B3栋605房（以下简称涉案房屋），房总价为135万元，房屋过户时间为万平、万民存取得房屋产权证后5个工作日内，付款方式为:1.在签订合同当日黄武斌向万平、万民存支付定金10万元；2.待该房屋产权证下来后，新门户公司负责通知万平、万民存、黄武斌前往房地产局面签电子合同及办理过户手续;3.过户当日黄武斌向房地产局资金监管账户汇入房款72万元，同时向万平、万民存支付剩余房款53万元，并在当日办理交房手续。合同第七条对违约责任和解除权的行使进行了明确约定:“双方未按本合同约定及时提供材料或末按时履行付款义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付200元/天的违约金，如违约行为累计超过双方约定的时间10日，守约方有权解除本合同”。由于签订合同时房屋的产权证还没有办下来，黄武斌急于装修入住，2013年1月15日，万平、万民存、黄武斌和新门户公司又共同签订了一份《商品房买卖协议(补充协议）》，补充协议对付款方式和房屋交房时间进行了变更，即黄武斌在已支付10万元定金的基础上再支付50万元后，万平、万民存将房屋交付给黄武斌装修入住;黄武斌在房屋过户当日将72万元购房款支付到房地产局的资金监管账户，同时将3万元尾款直接支付给万平、万民存。万平、万民存按约定将房屋交付给黄武斌装修入住，并于2016年7月28日取得了房屋产权证后，就立即通知黄武斌和新门户公司办理过户手续，但黄武斌却以无力支付75万元购房款为由不办理过户手续，后万平、万民存多次催告无果，遂于2017年11月13日向黄武斌发出解除合同通知书，要求其在收到解除通知后2个月内将房屋腾退完毕，返还房屋，但黄武斌至今一直占有该房屋，给万平、万民存造成了一定的损失，故万平、万民存诉至法院。被告黄武斌辩称，第一，万平、万民存无权要求解除合同。1.万平、万民存违约在先，未及时获得房产证；2.万平、万民存拿到房产证后未及时通知黄武斌及新门户公司，违反了通知义务；3.黄武斌并非不履行合同约定的支付尾款义务，而是与两原告达成迟延履行的合意后，两原告再行要求涨价导致未能继续履行合同；4.两原告涨价不成，恶意解除合同，违反诚实信用原则。第二，退一步说，即使两原告具备了解除权，黄武斌也未收到《解除房屋买卖合同及补充协议通知书》。第三，黄武斌已支付十万元定金及五十万元首付款，并装修入住六年之久，腾退房屋不具有现实可能性，黄武斌愿意按合同约定支付尾款。反诉原告黄武斌向本院提出反诉请求：一、请求法院确认万平、万民存、黄武斌与新门户公司于2012年10月30日签订的《房屋买卖合同》、2013年1月15日签订的《商品房买卖协议（补充协议）》有效；二、判令万平、万民存协助黄武斌将位于长沙市天心区五凌路45号天一康园北区B1、B2、B3栋605房屋产权过户登记至黄武斌名下；三、判令万平、万民存承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：黄武斌为改善居住环境诚意购房。2012年10月30日，黄武斌在新门户公司的居间介绍下与万平、万民存签订《房屋买卖合同》，2013年1月15日签订了《商品房买卖协议（补充协议）》。黄武斌向万平、万民存支付了10万元定金、50万元首付款，并耗资70万元对涉案房屋进行了精装修，并入住至今。然则，万平、万民存的房屋产权证却迟迟未下来，经黄武斌与新门户公司多次催问均未果。直到2016年9月，黄武斌才接到万平的电话通知，房产证已办理下来。但时隔近四年，黄武斌等待缴纳房屋尾款的资金已部分用于投资，于是向万平、万民存请求宽限一定时日筹措资金，但恰逢长沙房地产市场行情暴涨，万平、万民存过户意愿降低，反而要求大幅涨价。双方对涨价事宜各执一词，黄武斌不同意涨价，甚至万平、万民存直接提出毁约不卖，导致涉案房产一直未能过户。黄武斌愿意支付购房尾款，继续履行合同，请求法院依法予以判决。反诉被告万平、万民存辩称，其已多次通知黄武斌，黄武斌至今没有支付购房尾款，没有按约履行完毕，且继续履行没有必要。万平、万民存已于2017年11月13日向黄武斌发出解除合同的通知书，黄武斌于2017年11月14日收到解除合同通知书，且未在3个月向法院诉讼，故房屋买卖合同及补充协议已经于2017年11月14日解除。请求法院驳回黄武斌的反诉请求。第三人（反诉第三人）新门户公司针对本诉、反诉共同陈述意见称，买卖合同上的门店已经被注销，相关事实其不清楚，新门户公司作为居间方，已履行合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月30日，万平、万民存（卖方、甲方）与黄武斌（买方、乙方）、长沙新门户房屋投资咨询连锁有限公司省府新城连锁店（居间方、丙方）共同签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：房屋位于长沙市天心区青园路天一康园北区第二期B1、B2、B3幢605号房；房屋售价为135万元；乙方于2012年10月30日支付购房定金10万元给甲方，待房产证下来后丙方通知双方前往房地局面签电子合同并办理过户手续。过户当日乙方向房地局资金监管账户汇入房款72万元，同时向甲方支付购房尾款53万元，并在当日办理交房手续；甲乙双方未按本合同约定及时提供材料或未按时履行付款义务的或甲乙双方未按本合同约定履行其他合同义务的，每逾期一日由违约方向守约方及丙方支付200元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方及丙方有权解除合同，并要求违约方向守约方及时支付与本合同定金数目相同的违约金，若甲方违约，应赔偿乙方办理该房屋装修的费用。此外，合同尾部备注：1.甲方同意签订该合同当日起，乙方可持该房屋钥匙入场装修，甲方应积极配合乙方办理相关手续；2.甲乙双方应在产权证下来之日起五个工作日内办理过户手续，由丙方配合及监督。当日，黄武斌向万平、万民存支付了10万元，万平出具《收条》予以确认。2013年1月15日，万平、万民存（卖方、甲方）与黄武斌（买方、乙方）、长沙新门户房屋投资咨询连锁有限公司省府新城连锁店（居间方、丙方）共同签订《房屋买卖协议（补充协议）》，协议主要内容为：乙方向甲方支付人民币50万元作为购房首付款；待房屋产权证下来后，丙方通知甲乙双方，三方前往房地局办理面签及过户手续，过户当日乙方向房地局资金监管账户支付购房款72万元，同时，乙方向甲方支付购房剩余尾款3万元。甲方同意乙方在该房屋未过户之前装修并入住，甲方承诺将积极配合乙方办理该房屋装修、入住及所有与该房屋应办理的相关手续。2013年1月16日，黄武斌向万平、万民存支付50万元，万平出具《收条》予以确认，并向黄武斌交付了涉案房屋。此后，黄武斌装修并入住了涉案房屋。2016年7月28日，涉案房屋的所有权登记至万平、万民存名下。2016年9月，万平通知黄武斌办理过户手续并要求其支付尾款。黄武斌提出需要时间筹措资金，要求宽限到2017年春节前支付尾款，但仍未能按时支付。其后，双方就付款和房屋过户事宜多次协商，未能达成一致意见。2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，规定在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。（2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，将限售期提高到4年。）2017年11月14日，万平、万民存向黄武斌送达了《解除房屋买卖合同及补充协议通知书》，以黄武斌未支付购房尾款构成违约，加之长沙市政府的限购政策致使房屋无法过户，万平、万民存亦无法另行购买房屋，合同已无法实际履行为由，通知解除与黄武斌签订的《房屋买卖合同》以及《商品房买卖协议（补充协议）》，并要求黄武斌在二个月内将房屋腾退。本院认为，万平、万民存与黄武斌、长沙新门户房屋投资咨询连锁有限公司省府新城连锁店签订的《房屋买卖合同》以及《商品房买卖协议（补充协议）》，系各方真实意思表示，不违反相关法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，各方均应依约履行各自合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。而《房屋买卖合同》第七条约定，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除合同。本案中，涉案房屋总售价为135万元，黄武斌已支付10万元定金及50万元首付款。根据合同约定，在万平、万民存的房屋产权证书发下来后，黄武斌应在接到通知后及时办理房屋过户手续并支付尾款75万元。但黄武斌在2016年9月接到过户通知后，至2017年5月20日限购、限售政策出台前，始终未向万平、万民存履行支付75万元房款的义务，导致涉案房屋至今无法办理过户，显然已构成违约，万平、万民存有权依据《房屋买卖合同》第七条的约定行使合同解除权。万平、万民存于2017年11月14日向黄武斌送达了《解除房屋买卖合同及补充协议通知书》，《房屋买卖合同》以及《商品房买卖协议（补充协议）》已于当日解除。合同解除后，黄武斌继续占有涉案房屋已无依据，故对于万平、万民存要求黄武斌腾房返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于已付房款的返还等问题，因黄武斌未在本案中主张，当事人可另行协商处理。考虑到涉案房屋为黄武斌购买后自住，且经得出卖人同意后进行了装修，双方解除合同后仍有其他问题需要协商处理，本院将酌情给予较长的腾房期限。对于万平、万民存要求黄武斌支付房屋使用费36000元的诉讼请求，本院认为，万平、万民存取得房屋所有权证的时间超出各方预计也是造成未及时办理付款、过户的因素之一，且综合考虑万平、万民存提出解除合同后仍占有黄武斌所付首付款的事实，本院对该诉讼请求不予支持。因《房屋买卖合同》以及《商品房买卖协议（补充协议）》已经解除，故对于黄武斌要求确认合同有效，并要求万平、万民存协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告黄武斌于本判决生效之日起三个月内向原告万平、万民存返还位于长沙市五凌路45号天一康园北区B1、B2、B3栋605号的房产；二、驳回原告万平、万民存的其他诉讼请求;三、驳回反诉原告黄武斌的全部反诉请求。本诉案件受理费17274元，由原告万平、万民存负担474元，由被告黄武斌负担16800元；反诉案件受理费11300元，减半收取计5650元，由反诉原告黄武斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 澜人民陪审员  喻雪梅人民陪审员  靳美姣二〇一九年六月十三日法官助理刘希雅代理书记员  王 钰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。