海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初863号原告：四川鸿琛建设工程集团有限公司，住所地，成都市青羊区广福路218号12栋。法定代表人：黄娅丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑峻峰，海南华禾律师事务所专职律师。被告：三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司，住所地，三亚市三亚湾海坡开发区泰德白石郡。法定代表人：姚念宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖衍玲，四川君合律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：谭良琼，四川君合律师事务所专职律师。原告四川鸿琛建设工程集团有限公司（简称鸿琛公司）与被告三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司（简称贝斯特公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿琛公司的委托诉讼代理人郑峻峰，被告贝斯特公司的委托诉讼代理人廖衍玲、谭良琼到庭参加诉讼。本院给予原、被告双方庭后60天的调解期限，双方在本院指定的期限内未能达成调解。本案现已审理终结。原告鸿琛公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付从2016年12月1日酒店开业至2018年12月31日的收益200,000元（最终以审计结果为准）；2、请求判决被告向原告公布从2016年12月1日酒店开业至2018年12月31日客房收入的原始明细凭证；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月7日，原告与被告签订了泰德白石郡《产权式酒店经营管理合作协议》，酒店从2016年12月1日开业至今，被告从未按照协议约定向原告分配酒店收益，也从未向原告公布过客房收入情况。据此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请。被告贝斯特公司辩称：一、原告始终未将其房屋交付给被告合作经营，在法律上，该房屋所有权和使用权至今仍在原告名下，也至今仍在原告的实际控制中，原告不愿与被告开展合作经营，故，原告无权要求被告支付收益，也无权要求查看被告客房收入原始明细凭证。2010年11月21日，原告购买了案外人开发商三亚泰德投资置业有限公司（简称泰德公司）“泰德·白石郡”项目3-2-305号、3-3-201号2套房屋，建筑面积分别为101.69㎡、53.78㎡。2010年10月7日，原、被告之间签订了《【泰德·白石郡】前期物业管理服务协议》，其中约定由被告提供前期物业管理服务。同日，原、被告之间另签订了《产权式酒店经营管理合作协议》（3-2-305号、3-3-201号），协议明确约定：原告应将其房屋交付给被告开展合作经营。2015年1月4日，原告向海南仲裁委员会提交《仲裁申请书》，提出由开发商泰德公司支付逾期交房违约金等仲裁请求。2018年2月13日，海南仲裁委员会作出2015海仲（三）字第38号仲裁裁决书，认定开发商泰德公司向原告交房时间为2014年5月26日。2017年1月20日，被告明确《致函》了原告，告知其酒店已于2016年12月1日开始正式营业，原告在办理完房产托管手续后，双方即开始进入合作期限。但直至今日，原告并未与被告办理任何房屋托管手续，由于原告不愿与被告开展合作经营，至今未实际交付房屋给酒店经营管理，因此，原告无权要求被告支付收益，也无权要求查看被告的客房收入原始明细凭证。二、由于原告始终未将其房屋交付给被告合作经营，在事实上，酒店无法取得原告房屋客房收入，自然无法向原告支付任何收益，也无法向原告提供任何客房收入原始明细凭证。如前所述，由于原告始终未将其房屋交付被告合作经营，酒店只能以物业管理主体身份，履行《前期物业管理合同》约定的物业管理义务，对公共区域进行维护管理，不能也不敢随意使用作为业主的原告任何财产，包括被告房屋，故，被告自然无法取得供应房屋客房收入，自然无法向原告支付任何收益，也无法向原告提供任何客房收入原始明细凭证。三、开发商泰德公司与被告之间，在法律上、在实际经营上，均是完全独立的民事主体，原告在开发商泰德公司处购买的房屋，在开发商交付给原告之后，原告却混淆了开发商与被告之间的法律界限，认为已经交付被告开展了合作经营。在法律关系上、在实际经营上，泰德公司与被告之间，并非一家公司，而是系完全独立的两个民事主体，各自独立经营，自负盈亏，各自独立地承担各自的民事法律责任。原告却错误地混淆开发商与被告之间的法律界限。实际上，根据三亚仲裁委仲裁认定，2014年5月26日为开发商向原告交付房屋的时间，也就是说，从2014年5月26日起，原告房屋所有权、使用权已属于原告所有。但时至今日，原告却并未按被告《致函》要求，将其所有的房屋，交给被告进行合作经营。四、酒店自开业至今，一直处于全面亏损状况，目前也无利润可以分配。根据被告于2018年4月12日，向各合作业主邮寄的《三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司关于三亚白石郡精品度假酒店经营及收益分配说明》表明：被告自2016年12月1日试营业一年以来，客房总收入1,537,645.49元，经营管理支出5,779,041.17元，亏损额4,241,395.68元，2018年同样处于严重亏损状况。因此，酒店因无利润，而无法进行分配。综上，本案事实已十分清楚，法律关系已十分明确，原告并未将其房屋交付被告合作经营，因此原告无权要求被告支付收益，也无权要求查看被告客房收入原始明细凭证，同时，事实上，被告也无法向原告支付任何收益，也无法向原告公开被告客房收入的原始明细凭证，且酒店始终处于亏损状态，实际也无利润可以分配，恳请法院依法驳回原告全部诉求。本院经审理认定事实如下：2010年11月21日，原告鸿琛公司与案外人开发商泰德公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，约定原告告购买泰德公司开发建设的位于三亚市××区、3-3-201号2套房屋，建筑面积分别为101.69平方米、53.78平方米。合同第八条约定出卖人应当在2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给买受人使用。因泰德公司未能依约在2012年6月30日前向原告交付该两套房屋，原告于2015年1月4日向海南仲裁委员会申请仲裁，请求裁决泰德公司支付逾期交房违约金及因逾期交房造成的产权式酒店客房收入损失；泰德公司提出仲裁反请求，要求原告支付尚欠房款2,2060,000元并承担违约责任。海南仲裁委员会经审理后于2018年2月13日作出裁决书，该裁决书查明和认定的事实包括：1、涉案3-2-305号、3-3-201号2套房屋符合交付条件的时间为2014年5月26日，且该日期为逾期交房违约金计算的截止日期；2、原告尚欠房款2,2060,000元未向泰德公司支付。裁决书裁决泰德公司向原告支付逾期交房违约金1,594,942元；原告向泰德公司支付购房余款2,2060,000元及逾期付款违约金。该裁决书已发生法律效力。另查明，2010年10月7日，原告与被告之间还签订了《【泰德白石郡】前期物业管理服务协议》、《【泰德白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》，其中《【泰德白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》第一条约定:原告向被告提供原告所购的【泰德白石郡】3-2-305号、3-3-201号的房产占用权及使用权、收益权，允许被告在合同期内全权经营管理该房产及附属设施与物品；房屋建设单位向原告交付的客房内家具、家电、装饰品的陈设及布置，原告需按建设单位交付时的原物、原位交付给被告，不得增减或者移位。第二条约定合作经营期限为自酒店获准开业起5年。第九条约定被告于每一经营年度结束后30日内，计算出上一年度的客房收入及原告应分配的金额并告知原告，原告于被告告知后三日内提出异议或者确认。第十条约定被告于原告确认或者会计师事务所核对后10日内将原告应得收入支付给原告。合同还约定了其他事项。2016年12月1日，被告依据合作协议对泰德白石郡业主交付的房屋进行经营管理的酒店正式开业。2017年1月20日，被告向原告致函，要求原告补缴物管费用，并按照《【泰德白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》的约定，与被告办理房屋托管手续，将房屋正式交付给被告经营。还查明，在本院另案审理的（2019）琼0271民初167号案件中，原告提交委托公司员工与开发商泰德公司签订的《接房确认书》，据以主张泰德公司至2018年11月22日才将涉案房屋交付给原告，原告对涉案房屋及房屋内家电、设施等物品进行清点，确认接收涉案房屋。以上事实，有《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《【泰德白石郡】前期物业管理服务协议》、《【泰德白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》、《致函》、（2015）海仲（三）字第38号裁决书、当事人陈述等材料在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：本案的争议焦点为原告是否已经将其购买的【泰德白石郡】3-2-305号、3-3-201号两套房屋交付给被告进行经营管理。从查明的事实来看，虽然原告与开发商泰德公司签订《商品房买卖合同》的同时又与被告签订了《【泰德白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》，但在合同实际履行过程中，由于原告逾期支付购房款、开发商逾期未交付房屋，双方均存在违约情形，为此双方通过仲裁裁决解决纠纷。仲裁裁决结果出来后，原告在向开发商付清购房款后才于2018年11月22日正式确认接收涉案两套房屋。因此，原告在此前对房屋没有实际占有和控制，不可能将房屋交付给被告进行经营管理。这从2016年12月1日酒店开业后，被告于2017年1月20日致函要求原告办理房屋托管手续，将房屋正式交给被告经营的事实也可以得到印证。原告主张与被告既然签订《【泰德白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》，涉案房屋自然由开发商直接交给被告管理经营，双方无须再办理托管手续。本院认为，开发商泰德公司与被告系独立经营、不同的法人主体，在未经业主同意授权的情况下，泰德公司没有理由直接将房屋交付给被告进行经营管理，更何况是在原告一直拖欠泰德公司购房款的情况下。故原告的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原告没有证据证明其已经将涉案房屋交付给被告进行经营管理，因此双方签订的《【泰德白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》尚未正式开始履行，原告主张被告支付2016年12月1日酒店开业至2018年12月31日的收益以及该期间客房收入的原始明细凭证没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：驳回原告四川鸿琛建设工程集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4300元（原告已预交2150元），减半收取，由原告四川鸿琛建设工程集团有限公司负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吴坤泰 二○一九年六月二十六日书记员 方 甜附相关法律条文：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。