浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初4528号 原告：中信银行股份有限公司金华永康支行，住所地：浙江省永康市东城华溪北路270号。 负责人：吕小冰。 委托代理人：潘勇胜，男，1975年12月30日出生，汉族，住浙江省江南街道永康市，系该行员工。 被告：吕匡，男，1986年9月7日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：永康市房屋综合开发总公司，住所地：浙江省永康市总部中心金典大厦20楼。 法定代表人：徐仁凑。 委托代理人：郎海鸥、徐赛香，系浙江迎鸽律师事务所律师。 原告中信银行股份有限公司金华永康支行为与被告吕匡、永康市房屋综合开发总公司金融借款合同纠纷一案，于2019年5月30日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员胡悠悠独任审理，被告吕匡、永康市房屋综合开发总公司自愿放弃答辩期，本院于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司金华永康支行的委托代理人潘勇胜、被告永康市房屋综合开发总公司的委托代理人徐赛香到庭参加诉讼，被告吕匡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中信银行股份有限公司金华永康支行起诉称：2013年5月10日，原告与被告一、被告二签订了《中信银行个人购房借款合同》（合同编号：（2013）信银杭831个房贷字第××号，以下简称“借款合同”）。 借款合同约定，被告一吕匡向原告借款人民币156万元整，贷款年利率为6.55%，合同履行期间，贷款利率的调整采取浮动利率方式，合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，不上浮，即执行基准利率。自贷款发放后，首次利率调整日确定为2014年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率。本合同贷款期限360个月，自2013年5月10日起至2043年5月10日止。还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月10日，还款总期数为360期，每期还款本息为9912.74元。该贷款用于购买永康市的房地产，并以该房产为抵押物，为合同项下被告一所负的全部债务提供抵押担保。合同签订后，办理了预购商品房抵押权预告登记。（第二十条） 借款合同约定，丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何机构开立的账户中直接扣划。（10.1） 能够办理正式抵押登记手续后，丙方、乙方立即要求甲方办理房屋所有权证及正式抵押登记手续，但甲方一直以各种理由拖延办理。2017年8月9日，甲乙丙三方一起到永康市不动产登记中心查询了：房屋交易确认书、产权人不动产信息查询记录，后甲方又以资金紧张未办理房屋所有权证及正式抵押登记手续。 借款合同同时约定，本合同项下贷款担保为抵押加阶段性保证，担保范围为：本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用。（8.2）逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，挪用贷款罚息利率为合同利率的200%。（20.7）甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权按照人民银行的固定对逾期贷款加收罚息，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利率（包括罚息），按罚息利率计收复利。（6.3）违约责任：甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，发生违约情况时，乙方有权采取以下一种或多种措施：停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应的利息，依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应的利息，要求丙方履行保证责任等。（第十五条） 合同签订后，2013年6月3日原告按约定向被告一发放了贷款156万元。然被告在2018年11月10日起，被告一未依约还款，为此我行多次向各被告催收，但均一直未再还款。 为此，请求：1、请求依法判令被告一立即归还原告借款本金1435214.99元，按合同约定支付利息、罚息及其复利。利息：从2018年11月10日起按年率4.9%计算至2018年12月10日止，罚息：从2018年12月11日起按年利率7.35%算至2019年5月23日止；以后罚息从2019年5月24日起按年利率7.35%计算至款清之日止；复利：以所欠利息、罚息为基数，按年利率7.35%计算至款清之日止。（暂算至2019年5月23日，欠息合计为55399.44元）。 2、由被告一、二共同承担本案诉讼费用； 3、请求判令原告对被告一的上述第一项债权对其所有的位于永康市的房地产【预购商品房抵押权预告登记号：房预字第××号】拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权； 4、请求判令被告永康市房屋综合开发总公司对被告一吕匡的上述第一项债务承担连带清偿责任。 庭审中，原告自愿变更第1项诉讼请求为：请求依法判令被告一立即归还原告借款本金1435214.99元并支付利息、罚息及复利（利息从2018年11月10日起按年率4.9%计算至2019年5月31日止，罚息从2019年6月1日起按年利率7.35%计算实际履行之日止；复利以借期内所欠利息为基数按年利率7.35%计算实际履行之日止）。 被告永康市房屋综合开发总公司答辩称，1、被告永康市房屋综合开发总公司为吕匡在未取得该房屋的所有权证并办妥以我行为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有吕匡应付款项，提供阶段性连带责任保证无异议。 2、未能办理房产过户责任在吕匡。 3、中信银行在吕匡未能按约还款并办理抵押登记后并未及时告知我司。 被告吕匡未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告永康市房屋综合开发总公司质证对原告提交的证据三性无异议，被告吕匡未到庭质证，视为放弃质证权利，对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月10日，中信银行股份有限公司金华永康支行与被告吕匡、永康市房屋综合开发总公司签订编号为2013年信银杭831个房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》一份，约定贷款金额为156万元，贷款期限为360个月，即从2013年5月10日到2043年5月10日止，贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率（利率为浮动利率，每年1月1日为调整日），若被告未按期还款则按贷款利率上浮50%计收罚息，还款方式为按月等额本息还款方式还款，由被告永康市房屋综合开发总公司对前述合同生效之日起至吕匡就前述合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止，对吕匡的所有应付款项承担连带保证责任；同时约定，以吕匡购买的坐落于锦绣江南小区9幢901室的房屋提供抵押担保，担保范围及于吕匡在《中信银行购房合同》项下所负全部债务。2013年5月23日，永康市房地产管理部门对案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，但原告至今未取得他项权利证书。上述合同签订后，原告于2013年6月3日向吕匡指定账户发放了贷款156万元。上述贷款发放后，被告按约支付了2018年11月10日前的利息及本金，至今被告尚欠原告借款本金1435214.99元及相应利息、罚息、复利未归还。 另查明，原被告双方于《中信银行个人购房贷款合同》中约定，如被告逾期支付利息或归还借款，原告有权宣布借款提前到期，原告于2019年5月30日就本案向本院提起诉讼，本院于2019年5月31日依法向各被告送达了起诉状及证据副本，故2019年5月31日即应视为本案借款的提前到期日。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具法律约束力。原告中信银行股份有限公司金华永康支行与被告吕匡、永康市房屋综合开发总公司签订的《中信银行个人购房借款合同》系当事人真实意思的表示，并不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案借款，被告吕匡向原告借款后，未按约定的期限归还借款并支付利息，已构成违约，应按约定承担相应的民事责任。 本案争议焦点是：案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。 由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，吕匡虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于吕匡财产，客观上应作为吕匡责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人中信银行股份有限公司金华永康支行有权处分购房人吕匡于商品房买卖合同项下的合同权利，而吕匡取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中信银行股份有限公司金华永康支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人中信银行股份有限公司金华永康支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因中信银行股份有限公司金华永康支行与保证人永康市房屋综合开发总公司约定的保证期间为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由中信银行股份有限公司金华永康支行核对无误、收执之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，永康市房屋综合开发总公司的保证期间延续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、由被告吕匡归还原告中信银行股份有限公司金华永康支行借款本金1435214.99元并支付利息、罚息及复利（利息从2018年11月10日起按年率4.9%计算至2019年5月31日止，罚息从2019年6月1日起按年利率7.35%计算实际履行之日止；复利以借期内所欠利息为基数按年利率7.35%计算实际履行之日止），上述款项限本判决生效后二日内履行完毕； 二、由被告永康市房屋综合开发总公司对上述第一项付款义务承担连带清偿责任； 三、原告中信银行股份有限公司金华永康支行有权就上述第一项付款义务以及案件受理费9108元对被告吕匡所有的坐落于永康市的房地产享有优先受偿权； 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9108元（已减半收取），由被告吕匡负担，由被告永康市房屋综合开发总公司承担连带清偿责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡悠悠 二〇一九年六月四日 代书记员 陈亚琪