河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫14民初553号原告：商丘蓝英置业有限公司。住所地：河南省商丘市梁园区新兴路北侧示范路西侧；统一社会信用代码：914114。法定代表人：施忠义，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘愚、崔向坤，河南华豫律师事务所律师。被告：商丘市梁园产业集聚区管理委员会。住所地：河南省商丘市梁园区果园路。法定代表人：赵启祥，管委会主任。委托诉讼代理人：刘保国，河南保航律师事务所律师。原告商丘蓝英置业有限公司（以下简称蓝英置业公司）与被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会（以下简称集聚区管委会）合同纠纷一案，蓝英置业公司于2018年12月13日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭，并于2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告蓝英置业公司的委托诉讼代理人刘愚、崔向坤，被告集聚区管委会的委托诉讼代理人刘保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝英置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2008年1月18日签订的《梁园新区招商引资协议书》有效，判令被告返还原告缴纳土地出让金的超出部分共计1440.36万元及利息；2.判令解除原、被告2012年12月10日签订的《上海公馆二期项目建设合作》合同；3.判令被告返还原告按上海公馆二期项目建设合作合同缴纳的项目保证金1000万元及利息；4.判令被告向原告支付提前缴纳项目保证金的回报和项目前期准备与投入的补偿款6873.199万元；5.案件受理费由被告负担。事实与理由：2008年1月18日，原、被告签订《梁园新区招商引资协议书》，协议约定原告对位于商丘市梁园新区忠民河以东、忠民路中心线以西、幸福渠以南、新兴路以北土地进行住宅小区项目建设，按毛地每亩14万元出让，被告协助原告办理土地出让手续，土地出让金超出部分由原告先交，在市财政返还梁园区财政并扣除协议应付款后，余款由被告返还给原告。现原告已完成该宗土地的摘牌手续并办理了土地使用证书，土地面积共114.26亩，原告为此支付土地出让金3040万元。后经原告多次催要，被告未按协议约定将上述款项支付给原告，原告无奈自行垫付相关款项用于本项目的基础设施配套建设。2012年12月10日，原、被告签订《上海公馆二期项目建设合作合同书》，合同约定：原告对位于商丘市梁园产业集聚区东至示范路、西至忠民河、南至景何路、北至幸福渠，总占地毛地约128亩进行商品住房建设，综合地价按净地55万元/亩计算；原告于本合同签订后15日内向被告缴纳项目保证金600万元，专款用于项目用地的农民补偿款，2013年3月底前再交400万元；合同还约定，被告负责在本合同签订之日起六个月内完成土地挂牌及出让手续的协调办理，否则应立即将原告已支付的所有项目保证金（包括根据双方2008年1月18日签订的招商引资协议原告缴纳的项目保证金和预付款）无条件退还给原告。协议同时约定如项目用地挂牌出让价格超出每亩55万元，且原告又未能取得项目用地的土地使用权，被告应在土地挂牌或拍卖之日起的六个月内，将超出55万元每亩部分土地出让金的35%付给原告，作为原告提前缴纳项目保证金的回报和原告项目前期准备与投入的补偿。原告已按合同约定向被告支付了项目保证金，但该宗84.2亩土地现已被案外人以288万元/亩的价格竞得，土地出让金共计24271.25万元。被告的行为已违反双方合同约定，导致原告的合同目的不能实现。根据双方二期项目合同约定，被告应当向原告支付6873.199万元作为原告提前缴纳项目保证金的回报和项目前期准备与投入的补偿。被告集聚区管委会辩称：1.原告非《梁园新区招商引资协议书》的当事人，其不具备诉讼主体资格；2.优惠政策针对的是商丘阳光铝材有限公司建设职工住宅，而非蓝英置业公司，原告要求返还出让金的请求不应得到支持；3.《梁园新区招商引资协议书》违反《投标招标法》的有关规定，违反了拍卖出让土地使用权应当遵循的公平公开原则，并且双方约定的返还标的直接指向土地出让金，损害了国家利益，故该协议属于无效协议；4.原告的二期项目保证金1000万元只缴纳了600万元，以自己的行为造成严重违约，表明不再继续履行合同，该合同解除后可以对原告缴纳的600万元予以返还，但对其主张的其他款项不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对对方提交的证据进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据双方陈述及所举有效证据进行综合认定。本院经审理认定本案事实如下：2008年1月18日，原告蓝英置业公司（协议乙方）与被告集聚区管委会（原商丘市梁园区经济技术开发区管理委员会，协议甲方）签订《梁园新区招商引资协议书》，协议约定：原告对位于商丘市梁园新区忠民河以东、忠民路中心线以西、幸福渠以南、新兴路以北土地（土地面积以实际测量为准）进行住宅小区项目建设，按毛地每亩14万元出让（含预留每亩地一万元忠民路修建款）。青苗补偿、附属物由原告以每亩0.2万元支付，被告协助原告办理土地出让手续，土地出让金超出部分由原告先交，在约××工作日市财政××区财政并扣除协议应付款后，余款由被告返还给原告，用于本项目基础设施配套建设。协议签订后，原告分两次完成该宗土地的摘牌手续并办理土地使用证书，土地面积共114.26亩，原告为此支付土地出让金3040万元，比协议约定价（1599.64万元）高出1440.36万元，被告未该协议约定将超出部分返还给原告。2012年12月10日，原、被告双方又签订《上海公馆二期项目建设合作合同书》，合同约定：原告对位于商丘市梁园产业集聚区东至示范路、西至忠民河、南至景何路、北至幸福渠，总占地毛地约128亩（具体亩数依规划部门位置坐标图为准）进行商品住房建设，综合地价按净地55万元/亩计算，超出部分被告在缴纳全部土地出让款后两个月内全额支付至原告名下，用于支持项目的基础设施配套建设；原告于合同签订后15日内向甲方缴纳项目保证金600万元（实际缴纳时间为2012年12月24日），专款用于项目用地的农民补偿款，2013年3月底前再交400万元，上述付款由被告向原告出具《借据》。合同还约定，被告负责在本合同签订之日起六个月内完成土地挂牌及出让手续的协调办理，否则应立即将原告已支付的所有项目保证金（包括根据双方2008年1月18日签订的招商引资协议乙方缴纳的项目保证金和预付款）无条件退还给原告。合同同时又约定，如项目用地挂牌出让价格超出每亩55万元，且原告又未能取得项目用地的土地使用权，被告应在土地挂牌或拍卖之日起的六个月内，将超出55万元/亩部分土地出让金的35%付给原告，作为原告提前缴纳项目保证金的回报和原告项目前期准备与投入的补偿。第一份《梁园新区招商引资协议书》签订后，原告缴纳项目保证金350万元，后被告退回200万元，下余150万元未退还；第二份《上海公馆二期项目建设合作合同书》签订后，原告缴纳项目保证金600万元。本院另查明：1.原告未参与涉案二期项目84.2亩土地的竞拍；该块土地于2018年5月10日被案外人以288万元/亩的价格竞拍取得，竞拍人缴纳土地出让金24271.25万元。2.原被告于2012年3月，签订涉案项目土地高压线杆迁移费用负担《协议书》，约定涉案一期项目土地上的高压线杆迁移费用121.1914万元由原告负担，二期项目土地上的高压线杆迁移费用78.0863万元由原告为被告暂行垫付，无论何种情况，若原告未取得该块土地使用权，被告应于该土地确定使用权后15天内，无条件返还该垫付费用，并按同期银行贷款利率支付利息。本院认为，本案双方争议的焦点，一是原告是否为本案适格的诉讼主体；二是双方签订的《梁园新区招商引资协议书》是否为有效协议，原告主张解除二期项目合作合同应否予以支持；三是原告主张被告返还超出部分土地出让金、保证金及利息，并支付保证金回报及项目投入补偿款的诉请，应否、如何予以支持。关于原告诉讼主体资格问题。涉案《梁园新区招商引资协议书》签订时原告蓝英置业公司虽尚未正式成立，但双方在签订该协议时，原告蓝英置业公司的名称已经确定，该公司总经理夏洋亦在协议上签名。且从此后土地出让合同的签订，土地出让金、项目保证金的缴纳及土地使用证所载使用权人看，合同的签订、款项的缴纳及土地使用权证登记的权利人，主体均全部为原告蓝英置业公司，而非商丘阳光铝材有限公司。商丘阳光铝材有限公司仅在招商引资协议上加盖一次印章，且无负责人签名，其与涉案项目没有事实上的权利义务关系，故蓝英置业公司作为涉案项目的权利及义务承担人提起本案诉讼，主体适格。关于涉案合同的效力问题。作为民事合同，其无效的认定条件非常明确，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定，因“违反法律、行政法规的强制性规定”无效的，只能以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，而不包括地方性法规、行政规章等。涉案《梁园新区招商引资协议书》及《上海公馆二期项目建设合作合同书》，系在双方当事人充分协商的基础上签订，双方意思表示真实，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，原告要求确认该协议的效力，本院予以支持。鉴于双方签订的《上海公馆二期项目建设合作合同书》所涉及土地已被案外人竞拍取得，且被告已明示不再继续履行合同，该合同书亦没有继续履行的条件，对原告要求解除的诉讼请求，本院予以支持。关于土地出让金差价应否予以返还问题。原、被告签订的一期合同《梁园新区招商引资协议书》第四条约定：涉案土地使用权按毛地每亩14万元出让给原告，土地出让金超出部分由原告先交，在市财政返还梁园区财政并扣除协议应付款后约30个工作日，余款由被告返还给原告，用于“本项目基础设施配套建设”。按照《财政部关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》(财综〔2006〕68号)的规定，土地出让收入使用范围为征地和拆迁补偿支出，土地开发支出，支农支出，城市建设支出和其他支出。其中土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用，含因出让土地涉及需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出。因此，本案中本应由被告负责建设的项目基础和配套设施，实际改由原告承担，在此情况下，被告承诺向原告返还用于“本项目基础设施配套建设”的差额土地出让金，符合相关法律规定。本案第一份协议涉及的该宗土地面积114.26亩，原告共支付土地出让金3040万元，扣除协议约定的应缴款项1599.64万元后，超出部分1440.36万元被告依约应予返还。原告主张该款的利息，因双方在协议中没有约定，原告亦未举证证明市财政向区财政返还该款的时间，对原告的该项诉请本院不予支持。对于二期合同《上海公馆二期项目建设合作合同书》，双方虽约定有“被告负责在本合同签订之日起六个月内完成土地挂牌及出让手续的协调办理”，以及“原告未能取得项目用地的土地使用权，被告将超出55万元/亩部分土地出让金的35%在土地挂牌或拍卖之日起六个月内付给原告，作为原告提前缴纳项目保证金的回报和原告项目前期准备与投入的补偿”等内容，但该土地的招拍挂程序属于市级政府的职权范围，被告作为集聚区管委会无权对此予以干涉，该条款约定内容应属无效。原告认可未参与二期项目涉案土地的竞拍，亦未提交未参与竞拍的原因系由于被告的过错所致，更未缴纳该块土地的出让金，其主张被告返还超过约定价格35%的土地出让金差额，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。但鉴于被告对原告缴纳的项目保证金（合同约定被告为原告出具“借据”）及项目前期投入有予以回报的承诺，且在约定时间内未按时返还，原告主张返还保证金本息及二期项目前期投入补偿（高压线杆迁移费用）的诉请，依约依法应予支持，数额以原告缴纳的项目保证金未返还的750万元及为被告垫付的高压线杆迁移费用78.0863万元为限，利率按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，计息时间从原告缴纳保证金及为被告垫付费用时开始计算。综上，原告的部分诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告商丘蓝英置业有限公司与被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会于2008年1月18日签订的《梁园新区招商引资协议书》有效；二、解除原告商丘蓝英置业有限公司与被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会于2012年12月10日签订的《上海公馆二期项目建设合作合同书》；三、被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会于本判决生效后十五日内返还原告商丘蓝英置业有限公司多缴纳的土地出让金1440.36万元；四、被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会于本判决生效后十五日内返还原告商丘蓝英置业有限公司缴纳的项目保证金750万元及利息（利息自2012年12月24日开始计算，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算至清偿之日止）；五、被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会于本判决生效后十五日内返还原告商丘蓝英置业有限公司为其垫付的二期项目高压线杆迁移费用78.0863万元及利息（利息自2013年8月14日计算至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算）；六、驳回原告商丘蓝英置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费507477元，由被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会负担174217元，原告商丘蓝英置业有限公司负担333260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 戴 蕙审判员 王保中审判员 张月梅二〇一九年六月十日书记员 李田霖