广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4831号原告：赵大伟，男，1975年3月17日出生，汉族，住河南省西华县，委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：中山市隆达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇振兴南路3号，统一社会信用代码9144200056665576X4。法定代表人：张锡炎。委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。原告赵大伟与被告中山市隆达房地产开发有限公司（以下简称隆达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵大伟委托诉讼代理人程娟、被告隆达公司委托诉讼代理人谢伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵大伟向本院提出诉讼请求：被告支付原告逾期交房违约金65262元（以总房价1238245元为基数，按年利率7.125%的标准，从2018年4月26日起暂计至2019年1月20日，共计270天，应计至被告将符合合同约定的房屋实际交付给原告日止）。事实和理由：原、被告于2016年9月2日签订商品房买卖合同，约定原告以总房价1238245元购买由被告开发的位于中山市××财街××小区××房。原告签署的包括商品房买卖合同、补充协议在内的系列合同均为被告事先草拟并提供的格式合同，合同内的条款未与原告进行协商，所以原告处于不利地位。合同约定交楼日期为2018年4月26日，交楼标准分别为取得中山市建设工程竣工验收备案登记证及供水、供电达到使用条件、燃气管道入户，合同还约定逾期交房，被告需向原告支付违约金等事宜。合同签订后，原告依约支付了全部购房款及被告要求支付的税费等全部费用，被告于2016年9月27日为上述房产办理中山市商品房销售登记备案表。直至2018年4月26日，被告未能依约向原告交房。2018年9月26日，被告通知原告于2018年10月13日之前收楼，但原告前往查验时发现燃气管未入户、室内堆积大量垃圾、大门及阳台栏杆未安装等一系列问题，原告遂将存在的问题记录在房屋接管验收登记表上，同时告知被告整改完毕、符合合同约定及达到样板房展示的收楼条件后，原告才办理收楼手续。时至今日，被告仍未向原告交付符合约定的房屋，被告的行为已违反了合同约定，应承担违约责任。据原告了解，有小部分业主因着急使用房屋已办理了交房手续，但办理交房手续时，被告要求业主签订交楼协议确认因台风“天鸽”造成延误收楼66天及同意以物管费抵顶逾期交楼违约金作为交楼的附加条件，如业主不同意，被告将不为原告办理收楼手续。另，被告未按规定向业主出具住宅质量保证书和住宅质量说明书。因双方约定的违约金未能弥补原告的损失，故原告对违约金的计算方式予以调整。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告隆达公司辩称，1.原、被告签订的商品房买卖合同不属于格式合同，双方在订立合同的过程中，被告已明示了需要注意的事项，且双方曾就合同中的条款进行协商，双方经协商一致后再签订合同，并未让原告处于信息不对称的劣势地位；2.由于受台风“天鸽”的影响，涉案工程需就“天鸽”所造成的破坏进行排查、整改，所以合理将交楼时间延期到2018年7月1日并书面通知原告，被告亦于2018年9月13日取得工程质量监督报告，加上部分业主未按约定缴纳专项维修基金，按合同约定被告有权顺延交楼，所以实际逾期交房时间应为2018年7月2日至2018年9月30日，共计90天；3.截至目前，已有111户业主已收楼，足以证明涉案楼盘已符合条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月2日，原、被告签订一份中山市商品房买卖合同。该合同主要内容为原告以总金额1238245元购买位于中山市××财街××小区××房；被告承诺供水、供电在该商品房交付时达到使用条件、燃气管道入户，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意如政府部门延误，上述日期顺延，本合同继续履行，原告应先行收楼；被告应当在2018年4月26日前办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付原告使用，如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的，被告可据实予以延期；如被告未能依约交房，则自约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额最高不能超过房价款的1%；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示证明文件并签署房屋交接单，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。另附件三装饰、设备标准为外墙用高级瓷质外墙砖，部分外墙涂料，部分裙楼墙面采用天然石材；户内内墙用水泥砂浆批挡，公共部分内墙用高级墙面砖；顶棚用腻子刮平（厨房、卫生间除外）；地面原结构砼面清理干净；门是木制/防火入户门，客厅为铝合金玻璃落地门，厨房阳台为铝合金玻璃门；窗为铝合金玻璃窗；厨房地面用水泥砂浆抹平，预留下水管道接口，预留烟道接口；卫生间墙面用水泥砂浆抹平，预留下水管道接口，地面图防水涂料，墙面满涂防水涂料；阳台用铝制阳台扶手；电梯为日立电梯（中国）；水、电设施则给水至入户花园或厨房指定点，强、弱电入户至电箱，每户均设独立水、电表各一个；消防楼梯地面为水泥砂浆，楼梯墙面为乳胶漆，不锈钢扶手（注：被告保留一切权利，可按实际情况以同等质素之建材及设备替代上述各项）。附件六主要约定专项维修基金费用未含在买卖合同房价款里，首期专项维修资金标准暂定为30元/平方米（按建筑面积计算），原告应在办理收楼手续前自行将首期专项维修资金直接交存到代管单位专项维修资金专户中，原告凭已交存的维修资金凭据收楼，否则，被告有权暂缓将该套单元交付原告使用，由此产生该商品房延期交付使用的责任由原告承担；被告应当在2018年4月26日前依照有关规定取得工程质量监督报告并将商品房交付原告使用；被告按原告通信地址挂号邮寄书面通知，原告在收到被告书面通知之日起3日内会同被告对房屋进行验收交接，交付标志为移交钥匙；若因原告原因未能正常收到挂号信，由此导致未依约收楼的责任由原告承担；在符合约定交楼条件的情况下，非被告原因导致原告未能收到被告发出的挂号书面通知的，原告应在交付期限前会同被告对该房屋进行验收，否则由此导致未依约收楼责任由原告承担；发生不可抗力且被告须在不可抗力排除之日起30日内通知原告；发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；房屋交付期限届满前，原告仍未能向被告付清全部应付款项（包括应付违约金、税费等）、未缴纳专项维修基金等，被告有权据实予以延期，直至原告支付所有应付款项为止，被告在原告付清款项后10个工作日内将商品房交付给原告。原告分别于2016年7月30日、2016年9月2日向被告支付首期款378245元、办证杂费500元。原告于2016年10月17日支付契税17689.22元。2016年9月2日，原告委托湛江市第一建筑工程公司中山分公司对涉案房产进行改造施工，并已支付费用300元。2017年12月15日，被告向业主出具一份告知函，告知原交楼时间为2018年4月26日，但因受台风“天鸽”影响，导致部分工程须整顿修复，故依约将交楼时间顺延66日，即2018年7月1日前交付给业主。中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，中凯华庭商住小区工程于2018年10月22日验收通过。2018年12月25日，被告向原告出具催收楼通知书，要求原告在2018年12月30日办理收楼手续，并将该通知书于2018年12月21日寄出，EMS快递单号为1032012409529。中山市商品房销售登记备案显示，位于中山市××财街××小区××房买受人为赵大伟。庭审中，原、被告对商品房买卖合同及补充协议的真实性、合同约定交楼时间为2018年4月26日及被告曾通知原告收楼的情况均无异议。根据原告申请，本院依法通知证人肖某、彭某到庭作证。肖某、彭某共同证实：其前往涉案小区收楼时，被告要求其签署收楼补充协议及缴纳维修基金后方可收楼，如其不签署收楼补充协议书，被告不同意其收楼；收楼前，被告从未要求其支付维修基金。另，彭某还向被告支付加建费300元。经质证，原告对证人证言的三性予以确认。被告认为上述证人为涉案小区业主，与原、被告之间存在利害关系，其证人证言不应采纳；其次，维修基金是在收楼时交付是在业主没有依约交付维修基金的情况下的一个补救措施；再者，对于其他补充协议书原告应提供证据予以证明。根据原告申请，本院依法发函至中山公用燃气有限公司南部分公司（以下简称燃气分公司）查询涉案小区的燃气管道工程的安装条件。……燃气分公司函复称被告于2019年1月16日完成涉案小区管道燃气工程款尾款支付，燃气分公司于2019年1月25日完成该小区燃气工程验收，涉案小区于2019年1月26日具备燃气开通条件。本院认为，原、被告签订案涉的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。被告对迟延交付涉案房屋的事实不存异议，依合同约定应支付违约金。本案的争议焦点是延迟交付房屋的违约金计算。关于违约金的期间认定。根据合同约定，被告应于2018年4月26日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证及达到使用条件的房屋交付原告，而被告未按约定时间交付房屋，故违约金的起算日应为2018年4月27日。另，涉案房屋于2019年1月26日才具备燃气开通达到约定的使用条件，因此，违约金的截止日期应为2019年1月26日。综上，违约金的计算天数为275天。至于被告在自身不具备交房条件下，以原告未缴纳专项维修基金为由，不承担延期交房违约责任的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。关于工期顺延的认定。庭审中，被告虽然确认存在迟延交付的情况，但抗辩认为因受台风“天鸽”的影响，涉案商品房受到损害，其需进行修复方可交付，根据合同约定，交付时间应予顺延，为此提供了照片、单方制作的损失清单及台风“天鸽”的天气报道为证。原告对涉案房屋在建设过程中遭受台风“天鸽”吹袭的事实予以确认，但认为被告并未依约履行相关告知义务，故不同意工期顺延。本院认为，暴雨、台风天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素的出现就构成不可抗力。中山是暴雨、台风频发的地区，被告作为本地的开发商，应当对当地的气候条件有所了解，理应预见中山地区天气状况对涉案工程的影响，从而合理设计涉案房屋的建设工期，并在此基础上与原告对涉案房屋的交付时间进行合理约定。可见，一般的暴雨、台风天气难以符合不可抗力的“不能预见”要件，不能认定为造成被告延迟交楼的不可抗力。然而，橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般根据现有的气象技术难以预见，符合不可抗力的“不能预见”要件。中国气象局通过气象灾害预警信号的发布，明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”，故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为造成延迟交楼的不可抗力。本案中，台风“天鸽”与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年8月以来登陆广东的最强台风，事实上，台风“天鸽”亦对中山市造成了严重的破坏。虽被告未能及时就台风“天鸽”造成的工程迟延通知原告，但台风“天鸽”确实造成了涉案工程建设停工、修复等问题。根据公平原则，结合台风“天鸽”对中山市的财产损害、道路交通停顿、停水、停电、相关救灾安排以及被告提供的证据，本院酌定台风“天鸽”的影响天数为15天，该15天工期应当顺延，即本案违约金的计算期间应为260（275-15）天。关于违约金数额的认定。本案中，双方约定“最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”，据前述，本院认定涉案房屋实际达到交付条件的时间距离双方约定的交付时间长达260天，迟延收楼势必造成原告因未能使用涉案房屋造成租金等损失，虽原告就其迟延收楼造成的实际损失没有提供证据予以证明，但被告如按合同约定的违约金上限履行违约责任明显不足以弥补原告的实际损失，该约定违约金上限的条款，有悖公平原则同时亦排除了原告的主要权利，变相扩大了被告免除自身责任的范围，故“最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”条款应为格式条款，约定无效。综上，违约金应以总房款为基数，按日万分之一利率、260天计算，即32194.37元（1238245×0.0001×260）元。至于原告主张按年利率7.125%的标准计付违约金的诉求，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赵大伟支付违约金32194.37元；二、驳回原告赵大伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1432元，减半收取计716元（原告已预交），由原告赵大伟负担363元，由被告中山市隆达房地产开发有限公司负担353元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年六月十日书记员  李德莲马倩