山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初272号原告：王海英，女，1974年1月26日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：张顺，山东平云律师事务所律师。被告：山东金地正丰置业有限公司，住所地肥城市新城办事处济兖路新城泰西大街东。法定代表人：欧阳宝功，经理。委托诉讼代理人：张锐，肥城康正法律服务所法律工作者。原告王海英与被告山东金地正丰置业有限公司（以下简称金地正丰）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海英的委托诉讼代理人张顺，被告金地正丰的委托诉讼代理人张锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王海英向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将肥城市新城凤山大街157号龙山一品小区8幢3单元501室房屋、8幢1025号储藏室交付原告，并为原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，支付违约金288978.21元（自2017年3月31日起，已计算至2018年10月31日，此后自2018年11月1日起，以购房款837618元为基数，按日万分之六计算违约金至商品房实际交付之日止）；2、判令被告于商品房交付原告使用后90日内为原告办理肥城市新城凤山大街157号龙山一品小区8幢3单元501室房屋、8幢1025号储藏室房产权属登记手续，如逾期办理，自逾期之日起，以购房款837618元为基数，按日万分之一支付原告违约金至商品房权属证书办理完毕之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月25日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告通过按揭贷款方式，购买被告开发建设的位于肥城市间，房产总价款为837618元，交房时间为2017年3月30日，逾期不超过30日，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；如逾期超过30日，被告自规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日支付原告已交付房款万分之六的违约金。办理房产证时间为商品房交付使用后90日内，如逾期，被告承担自约定日期至被告实际能办理权属证书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一违约金的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定足额交纳了包括购房款在内的各项费用共计875397元，但至今被告未按合同约定履行交房、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及办理商品房权属证书的义务。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条及相关法律规定，特具状起诉，请求贵院查明事实，依法裁判。被告金地正丰辩称，1、原告所诉与事实不符，涉案房产已经完全交付，并有物业公司全部承接，被告不存在逾期交房的事实；2、涉案房屋被告已经按照相关规定办理了产权登记资料并已经移交到产权登记部门，被告的办理产权登记手续已经履行完毕；3、原告尚有部分剩余费用没有交齐，所以物业公司没有办理交接手续。请求法院依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的王海英身份证复印件、《商品房买卖合同》、三张收据、山东省农村信用社现金缴款单、中国农业银行转账凭证、被告出具的银行帐号信息、原告之父出具的证明、银行贷款发放通知单、原告贷款还款流水、收款通知单、不动产登记资料查询结果证明、龙山一品交房通知书、业主入住通知单等证据均无异议。本院审查后认为，上述证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，能够作为认定案件事实的依据，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交刻录光盘一份，欲证实被告没有为原告交房，且涉案房产无法在不动产登记中心办理产权证。被告质证称，对视频1有异议，视频1的物业公司是否是被告单位物业公司从视频当中体现不出来；对视频2有异议，视频中工作人员的答复不能认定为办理不动产登记的条件。本院认为，光盘内的视频内容能够反映原告王海英去物业公司及不动产登记部门询问涉案房产交付及产权办理情况的事实，被告虽有异议，但未提交相关证据予以证实，故本院对该份证据材料予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月25日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1607250027号），约定买受人王海英购买出卖人金地正丰开发的龙山一品第8幢3单元3-501室房屋及8幢1025号储藏室，总价款捌拾叁万柒仟陆佰壹拾捌元整。买受人已付清购房首付款567618元，剩余购房款27万元办理银行按揭。其中第七条约定：出卖人应当在2017年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第八条约定：除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之六的违约金。第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接前，应办理首期住宅专项维修资金手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人须在合同规定交房时间三日内办理房屋交接手续并按合同规定交纳房屋所产生的相关费用。逾期不交房的视为买受人同意交付物业管理公司管理，该房屋所产生的相关费用及风险责任由买受人承担，超过三十日不交接房屋的视为买受人同意由出卖人按合同价格收回该房屋并由买受人承担总房款5%的违约金。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关完成初始登记。商品房交付使用90日以后，出卖人不能提供办理权属证书所需要条件的，双方同意按下列1/2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人自约定日期至买受人实际能办理权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，王海英于当日分两次向金地正丰共支付购房款567618元，于2016年8月24日在肥城农行营业部通过贷款的方式向金地正丰支付购房款270000元。2017年8月28日，王海英根据金地正丰的要求在山东省农村信用社向户名为肥城万达商贸有限公司、账号为9090×××35的账户内缴纳契税、公共维修基金23763元，并借用其父亲王德建的中国农业银行账户向户名为滕雪梅、账号为62×××10的账户内转账14016元。同日，金地正丰工作人员向王海英出具收款通知单，载明收取公共维修基金、契税、暖气开户费、天然气开户费、太阳能、水远程分户计量表总计37779元，并出具龙山一品交房通知书、业主入住通知书。后王海英携带上述资料办理交房手续时，金地正丰拒绝给予办理。因涉案房屋至今未实际交付，原告遂诉来本院。案经开庭审理，因双方分歧较大致使调解未能达成协议。本院认为，原被告双方于2016年7月25日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约按时完成房款交付义务，并根据被告要求缴纳完毕公共维修基金、契税、暖气开户费、天然气开户费、太阳能、水远程分户计量表等各项费用，被告应按约定履行交房义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，在合同纠纷中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告虽辩称涉案房产已经完全交付，但未提交相关证据予以证实，对该辩称，本院不予采信。另，被告辩称原告尚有部分剩余费用没有交齐，但未具体明确费用明细，亦未提交证据予以证实，对该辩称，本院不予采信。综上，原告要求被告交付涉案房屋于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，因符合双方《商品房买卖合同》第十条之约定，本院依法予以支持。对于原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，因诉讼中被告以约定的违约金数额过高为由申请法院调整，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对违约金数额依法予以调整。结合原告损失情况及原被告所各应承担的责任，本院综合认定，被告应以837618元为基数，自2017年3月31日起至涉案房产实际交付之日止，按日向原告支付万分之二的违约金。对于原告要求被告在涉案房产交付使用后90日内为其办理房产权属登记手续及逾期支付违约金的诉讼请求，因涉案房产目前尚未交付，双方约定的房产权属登记手续办理条件尚未成就，原告的该项权利未处于受侵犯状态，故对该项诉讼请求，本院不予支持。原告可待条件成熟后另行主张。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原被告双方均应按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、被告山东金地正丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于肥城市交付原告王海英；二、被告山东金地正丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王海英提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；三、被告山东金地正丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王海英逾期交房违约金（以837618元为基数，自2017年3月31日起至涉案房产实际交付之日止，按日支付万分之二）；四、驳回原告王海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6088元，由被告山东金地正丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  翟春峰二〇一九年六月二十一日书记员  孟令敏