济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初965号原告：王现军，男，1971年11月22日出生，汉族，住济南市高新区。委托诉讼代理人：刘宁，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨君，山东京鲁律师事务所律师。被告：山东中海华创地产有限公司，住所地济南市高新区颖秀路1388号大卫国际4楼。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国英，山东齐鲁律师事务所实习律师。原告王现军与被告山东中海华创地产有限公司（以下简称“中海华创”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王现军及其诉讼委托代理人刘宁、杨君，被告中海华创的诉讼委托代理人辛龙、陈国英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王现军向本院提出诉讼请求：1.判令中海华创支付自2013年7月1日起至实际支付之日止的逾期交房违约金（以3400175元为基数，按照日万分之一计算，暂计算至2018年11月20日止为669154.44元）；2.本案的全部诉讼费用由中海华创承担。事实和理由：2012年8月8日，王现军、中海华创签订《济南市商品房买卖合同》。合同约定王现军购买中海华创开发的位于高新区××龙××花园××楼××室，房款总计3400175元。根据双方合同第八条约定，中海华创应在2013年6月30日前将具备商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》条件，并符合本合同约定的商品房交付给王现军。补充协议第四条第六款约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之一的违约金。中海华创于2013年6月28日向王现军交付了涉案房屋，但中海华创取得的《房屋建筑工程竣工验收备案单》《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》已被法院生效判决认定为违法行为，中海华创需重新组织竣工验收。中海华创在交付房屋时并未取得合同约定的《分期综合验收备案证明》，且至今未取得合法的竣工验收备案单。王现军为维护其合法权益，故诉至法院。中海华创书面辩称，一、中海华创于2013年6月28日取得济南高新技术产业区管委会出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》和济南市城乡建设委员会出具的《房地产开发项目(分期)综合验收合格证明》。同日，中海华创按照《房屋买卖合同》约定向王现军交房(精装修)，中海华创依约交付范围根本不存在逾期交房违约行为。二、王现军主张的权利已超过法定诉讼时效，应于驳回。王现军于2013年6月28日即已经验收涉案房屋并居住使用至今，截止于王现军提起本诉之日，已5年多，在此期间王现军从未向中海华创通过任何方式主张过诉求中列明的权利，据此，王现军因其权利未在法定诉讼时效期间行使，应予驳回。三、中海华创于2013年6月28日将房屋交付王现军占有、使用、居住，并为王现军在内的中海奥龙官邸业主办理完毕了房屋不动产权证书。王现军不存在任何实际损失，其所诉没有任何事实和法律依据，应予驳回。四、中海华创取得的《房地产开发项目分期综合验收备案证明》及《房屋建筑工程竣工验收备案单》合法有效，符合房屋交付的合同条件。1、涉案商品房，中海华创依法取得《房地产开发项目分期综合验收备案证明》(济综验第2013050号)，且该证明目前仍然有效并未被撤销或更改，虽然(2016)鲁0102行初255号行政判决确认济南市城乡建设委员会出具《房地产开发项目分期综合验收备案证明》的行政行为违法，但亦明确驳回了撤销《房地产开发项目分期综合验收备案证明》的诉讼请求，并在判决书中明确了不予撤销的理由。故该《房地产开发项目分期综合验收备案证明》合法有效。2、中海华创依法取得涉案商品房所在楼座的《房屋建筑工程竣工验收备案单》合法有效。济南市中级人民法院(2014)济行初字第138-1号行政判决书确认济南高新技术产业开发区管委会对涉案房地产项目所作出的编号为13-06-101的《房屋建筑工程竣工验收备案单》的行政行为违法，该判决业经山东省高级人民法院于2016年12月作出的(2016)鲁行终1514号行政判决书予以维持。但在上述判决中仅明确高新管委会应对此采取补救措施，并未撤销该《房屋建筑工程竣工验收备案单》，故该《房屋建筑工程竣工验收备案》并未被撤销，合法有效。3、作出《房地产开发项目分期综合验收备案证明》及《房屋建筑工程竣工验收备案单》的行政行为违法与中海华创无关，对王现军的实体权利不产生任何影响，中海华创所交付的房屋已履行相关手续，不存在违约行为，不应承担逾期交房违约金。相关行政机关因作出《房地产开发项目分期综合验收备案证明》及《房屋建筑工程竣工验收备案单》的程序瑕疵被确认行政行为违法，但中海华创已按期履行备案手续，该行政行为违法并非中海华创造成，即中海华创不存在违约行为。4、逾期交房违约责任的本质即为违约方对守约方未能实现对所购房屋占有使用权能所致损失赔偿之预定。故实现对所购房屋的占有使用权能和让对方承担逾期交房违约责任之间不能得兼。综上，王现军的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王现军提交的如下证据：证据一，济南市商品房买卖合同一份，证明王现军与中海华创签订房屋买卖合同，约定王现军购买中海华创开发的位于高新区××龙××花园××楼××室，房屋建筑面积为245.5平方米，王现军作为涉案房屋的的有权人，有权提起诉讼。针对该证据，中海华创认可其真实性，但辩称王现军已于2013年6月28日接受涉案房屋，因此中海华创不存在房屋买卖合同约定的逾期交房违约行为。证据二，销售不动产统一发票一份，证明王现军已支付房款3400175元。证据三，（2014）济行初字第138-1号行政判决书一份、（2016）鲁行终1514号行政判决书一份、（2016）鲁0102行初255号行政判决书一份，证明《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的行为系违法行为，中海华创需重新组织竣工验收，因此中海华创存在逾期交房违约行为，应承担违约责任。同时证明王现军的诉讼没有超过诉讼时效，中海华创的竣工备案的证明于2017年9月12日确认违法。中海华创对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该三份判决中均没有“竣工验收备案证明被确认违法”的文字记录，济南中院（2014）济行初字第138-1号行政判决书虽确认济南高新管委会的行政行为程序违法，但并未撤销该房屋建筑工程竣工验收备案单，因此该备案单并未撤销，合法有效；（2016）鲁0102行初255号行政判决书，虽确认济南建委出具的备案证明的行政行为程序违法，但是明确驳回了撤销该证明的诉讼请求，并在判决书中明确了不予撤销的理由，因此该备案证明合法有效。证据四，（2015）高民初字第2065号民事判决书一份、（2018）鲁01民终2966号民事判决书一份，证明王现军主张符合法律规定。中海华创对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为中海华创不存在逾期交房的违约行为。中海华创提交如下证据：证据一、收房手续的会签单一份、业主入伙钥匙发放清单一份、业主入伙物品发放清单一份，证明中海华创于2013年6月28日向王现军交房，王现军实际接收涉案房屋并居住使用。证据二、《房屋建筑工程竣工验收备案单》一份、《分期竣工综合验收备案证明》一份，证明中海华创在规定时间内申报，于2013年6月28日取得中海奥龙官邸69号楼《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《分期竣工综合验收备案证明》并于当日向王现军交付涉案房屋，中海华创在备案过程中不存在过错。王现军对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该备案单及备案证明，已经被生效的行政判决文书认定为违法，因此中海华创违法合同约定。证据三、（2016）鲁行终1514号行政判决书一份、（2016）鲁0102行初255号行政判决书一份，证明《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《分期竣工综合验收备案证明》没有被撤销，涉案房屋是经过验收合格的，备案行为程序违法对王现军的权利没有产生影响。王现军对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为中海华创没有取得《分期竣工综合验收备案证明》，且合同约定的交付条件是中海华创将取得合法的《分期竣工综合验收备案证明》，中海华创违反合同约定。证据四、济南高新管委会向济南市中级人民法院出具的“关于执行行政判决的报告”复印件一份，证明2017年5月10日，济南市高新技术产业开发区管委会出具的《关于执行行政判决的报告》说明：1、关于程序问题，中海华创是在法律规定的时间内申请备案，不存在超期申请备案的情况。2、关于涂改问题，中海华创按照行政机关的要求改正，涂改是为了改正错误，是在管委会的指导下进行的，中海华创是在济南市高新管委会备案的《建筑工程竣工验收报告》是正确的。王现军对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。证据五、（2017）鲁01行审2号通知书打印件一份，证明管委会已经履行了行政判决书中的要求。王现军对该证据的真实性有异议，认为该证据为复印件，且与本案无关。证据六、（2018）鲁民申7696号案件受理通知书一份，证明中海华创对（2018）鲁01民终2966号民事判决书申请再审，山东省高级人民法院已经受理。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：针对中海华创提交的（2017）鲁01行审2号通知书打印件，经本院审查，该证据系真实证据，故本院对该证据予以采信。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月8日，王现军与中海华创签订《济南市商品房买卖合同》，中海华创系出卖人，王现军系买受人，购买标的为中海奥龙观邸花园69号楼2001室，建筑面积245.79平方米，每平方米13850元，总价款3404192元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人。补充协议第四条第六款规定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，王现军依约支付购房款3400175元。2013年5月30日，中海华创取得涉案房屋的《建筑工程竣工验收报告》，2013年6月28日，涉案房屋所在楼盘取得《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。同日济南高新技术产业开发区管理委员会建设局出具《房屋建筑工程竣工验收备案》。本院认为，本案争议焦点为：中海华创是否存在逾期交房的事实，是否应当承担逾期交房违约责任的问题。本院认为，第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”按照上述规定，房屋的交付使用需满足对房屋的转移占有，同时房屋买卖合同的当事人对房屋交付有约定的按照约定。本案中，王现军认可中海华创于2013年6月28日向其交房，因此，自2013年6月28日起，涉案房产由中海华创转移至王现军占有。根据王现军与中海华创在买卖合同第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。”涉案房产的交付还需满足商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。中海华创提供了编号为13-06-101号的《房屋建筑工程竣工验收备案单》、济综验第2013050号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，证实中海华创已于2013年6月28日取得合同约定的《分期综合验收备案证明》。王现军认为涉案《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的作出机关已被法院确认为行政违法，不应采信，中海华创至今仍承担逾期交房的违约责任。第二，关于13-06-101号《房屋建筑工程竣工验收备案单》、济综验第2013050号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的效力问题系确认本案是否存在逾期交房的关键之所在。对此，本院认为，首先，山东省高级人民法院作出的（2016）鲁行终1514号行政判决书判决：确认济南高新技术产业开发区管理委员会出具编号为13-06-101的房屋建设工程竣工验收备案单的行政行为违法；责令济南高新技术产业开发区管理委员会采取补救措施。济南市历下区人民法院作出的（2016）鲁0102行初255号行政判决书判决：确认济南市城乡建设委员会出具济综验第2013050号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的行政行为违法；责令济南市城乡建设委员会采取补救措施。但是，（2016）鲁行终1514号行政判决中同时认定：“根据《建设工程质量管理条例》第四十六条、第四十九条的规定，竣工验收备案，是建设工程质监部门在建设单位申请备案并提交有关文件的情况下予以备案，以供查考的行为。结合《建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。因此，建设工程交付使用的条件是建设工程竣工验收合格，在建设工程质量的实体认定上，竣工验收具有决定性的意义，撤销竣工验收后进行的备案，并不能直接产生否认竣工验收的法律效果，也不能直接得出竣工验收不合格的结论。”其次，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。”第七十六条规定：“人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。”根据上述法律规定及行政判决的认定,涉案的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》仅是被确认出具机关的行政行为违法，但并未被撤销，即涉案的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》仍然有效，涉案房产亦不需要重新组织竣工验收。综上，在《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》有效的情况下，取得该《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》时间仍应认定为2013年6月28日。第三，中海华创按照合同约定取得开发项目《分期综合验收备案证明》并将涉案房产交付给王现军，已完成了合同约定的义务，并不存在逾期交房的违约事实。王现军主张逾期交房违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条、第七十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十六条、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王现军的诉讼请求。案件受理费10492元，减半收取计5246元，由王现军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  严士焱二〇一九年六月十二日书记员  韩云霞