贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4917号原告：杨欢，男，1986年5月26日出生汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：陆奎、安平，均系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。被告：毕节东润房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城二建区，统一社会信用代码：91520500722182213U。法定代表人：吴传明，系该公司经理。委托诉讼代理人：李有福，男，系该公司办公室主任。原告杨欢与被告毕节东润房地产开发有限责任公司（下称：东润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨欢的委托诉讼代理人陆奎、安平，被告东润公司委托诉讼代理人李有福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨欢向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理涉案商品房不动产证，并将该不动产权证交付给原告；二、请求依法判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计58,628.92元(以上违约金从2014年12月30日起，以535,424.00元为基数，按照中国人民银行同期同内贷款利率计付至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记有关文书之日止)；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实及理由：2014年2月7日，原被告签订了《商品房买卖合同》(下称“合同”)及《补充协议》，约定：“原告购买被告开发的位于毕节市威宁路××西北商贸城××区××房，建筑面积113.92平米，总价535,424.00元，被告于2013年12月30日前交付该商品房，并承诺于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房所有权转移登记的有关文书。合同签订后，原告以首付款及银行贷款方式付清购房款总价款，被告如约交房。但是，被告至今未为原告办理商品房不动产权证，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。根据合同关于逾期办理不动产权证违约金的约定，被告逾期超过60日的，原告有权退房。原告不退房的，被告至约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。原告认为，本案中双方签订的合同是双方真实意思的表示，对双方应当具有约束力，现被告的一系列行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告为维护自身合法权益，特向贵院依法提起诉讼维权，望依法判如原告所求为谢！被告东润公司书面辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由是：一、原告所主张的违约责任不成立，即答辩人与原告在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项“转移登记”中，对违约责任只作了一项约定，即在逾期60日内，约定了一次性违约金”。对逾期60日后“出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的”，并未作违约处理约定，即对格式合同的备选项未作对应选择。由于格式合同的备选项存在完全不同的处理结果，因而是必须作出选择的，这里未作选择，说明买受人(原告)对出卖人(答辩人)的“逾期责任”作了“不再追究”的意思表示。从格式合同的备选条款大都作了选择的事实推定，原告在这里的意思表示是真实的因而不能对未选择项在事后作当然推定。所以，原告在本案中所诉的答辩人的违约责任不能成立，即不能事后由原告单方作出选择。由于答辩人的违约不是主观故意造成的，对原告未作选择的过错，应公平裁判，不应当然由答辩人承担不利后果，况且，此种违约实际上并未给原告造成什么损失，相反，在答辩人无力改变违约状态的情况下法院对原告的支持，客观上将加快房开企业的破产倒闭。因此，恳求法院在不违背法律的公平公正的原则下，公平适用过错原则。二、本案中存在不可追责于答辩人的事实。答辩人与原告之间签订的《商品房买卖合同》的第二十七条是对“不可抗力”的约定。答辩人的项目建设未完成，不能获取竣工验收合格证明文件，也就是最关键的转移登记文书之一，应视为不可抗力因素。因为，本案所涉及的建筑项目迟迟不能竣工，是因为拆迁工作迟迟不能完成，而迟迟不能完成的原因，是被拆迁户的不合理要求太高，答辩人无法给予满足，因此，这一情况应视为对答辩人的不可抗力因素,2016年6月20日，政府的强制拆除行为就是证明，因而，应在审判中给予确认。三、原告追究答辩人违约责任的诉讼时效已过，其诉讼请求不应得到支持,《民法总则》规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，原告诉讼时效从2015年1月1日起算，到民法总则实施的2017年10月1日，是2年零10个月，到其起诉的2019年5月13日，已是4年零5个月，已经超过法律规定的诉讼时效，因此，其诉求不应得到支持。根据以上三点，特请法院在查明事实的基础上，在有利于化解矛盾和有利于经济发展的角度，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2014年2月7日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》(合同编号为:7546)及《补充协议》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区××西北商贸城××区××房，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积为113.92平方米，套内建筑面积92.51平方米；商品房总价款为535,424.00元，买受人采取银行按揭方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首付款165,424.00元，余款370,000.00元以银行按揭支付。出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方未约定处理方式。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款。因被告未按照合同约定于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，涉案商品房现尚未取得初始登记,尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书给原告。本院认定的上述事实有原被告的陈述，原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商品房按揭合同》、购房款收据、银行的放款通知书、预存水费收据，被告提交的毕节市七星关区人民政府专题会议纪要。原、被告提交的这些证据已经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告亦应按合同约定于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记，未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。对于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告合同中仅约定了约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；被告超过60日以后未交付办理商品房转移登记的有关文书的，原被告双方未约定违约金的计算标准。而至今被告尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过60日，根据上述法律的规定，违约金的计算方式可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。原告所主张的按中国人民银行同期同类贷款利率计算符合法律规定，对原告的该主张，本院予以支持。关于被告辩称原告主张已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2014年12月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2019年4月30日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，原告2014年12月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2016年12月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对原告于2016年4月30日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，本院部份予以采信。被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应从2016年4月30日起，以原告已付购房款535,424.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告或交付原告之日止。对于被告辩称的不可抗力问题，因被告至今未能取得涉案商品房所有权初始登记，被告提供的证据不能证明系不可抗力致其不能履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节东润房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨欢逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：以535,424.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2016年4月30日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告或交付原告之日止；二、驳回原告杨欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币633.00元（已减半收取），由被告毕节东润房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇一九年六月二十六日书记员  袁 月