上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3885号原告：杨伟，男，1981年3月23日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。被告：曹玉明，男，1966年11月6日出生，汉族，住上海市嘉定区。第三人：谢勇，男，1976年6月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告杨伟与被告曹玉明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加谢勇作为本案第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人胡菁，被告曹玉明，第三人谢勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号房屋(以下称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2、判令被告立即将系争房屋按合同约定返还原告，并结算其使用期间的公共事业费用；3、判令被告支付自2018年11月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋租金；4、判令被告支付延期支付租金的滞纳金(自2018年11月16日起至被告实际支付之日止)；5、判令被告支付违约金人民币(以下币种同)7,300元。事实与理由：原、被告就系争房屋签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定原告于2017年12月1日起将系争房屋出租给被告，租赁费用为每月7,300元(上述租赁费用为前三年租赁费标准)，并约定每期租金支付时间应为该期首月的15日前(3个月为一期支付)。另，合同约定若一方未按合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。现被告至今未支付房租，且原告已多次讨要未果，故原告涉诉。被告曹玉明辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告在租赁期间都是正常支付房租的，双方发生纠纷主要有以下几个原因：一是补充协议是被告在原告强迫之下签订，故法院不应支持原告依照补充协议条款提出的诉讼请求；二是原告违法法律规定在被告提出要办理居住证的时候提出要收取办理费；三是在租赁期间，系争房屋隔壁房东装修时发生水管破裂导致系争房屋内发生漏水现象，遂被告要求原告与该房东就漏水问题进行交涉，但原告并未将处理结果告知被告，且仍要求被告支付房租，双方为此发生纠纷，导致被告产生经济损失，故被告有权停止支付租金。第三人谢勇述称，第三人是经中介介绍与被告签订的租赁合同，当时被告向第三人出示了与原告签订的租赁合同以及原告出具的委托书证明被告具有转租的权利。目前第三人仍居住在系争房屋内，若原、被告双方合同继续履行，则愿意继续履行与被告间的租赁合同，但若原、被告双方合同解除或终止，第三人要求被告将与第三人间的租赁合同中的权利义务转让给原告，或由被告退还尚未使用的房租及押金并支付违约金，或要求被告在第三人认可的情况下另行为第三人安排住房，并支付搬家费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为杨伟。杨伟(甲方、出租方)与曹玉明(乙方、承租方)在案外人上海太平洋房屋服务有限公司的居间下介绍签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2017年12月1日起至2023年2月14日止；租金为每月6,500元，按3个月为一期支付，第一期租金为2018年2月1日至2018年4月30日的租金，乙方应于2017年12月3日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的15日前；若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方承担违约责任；乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付定金6,500元，待乙方向甲方支付租赁保证金同时，已支付的定金即转为(部分)租赁保证金；乙方需支付给甲方的租赁保证金共计6,500元；除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任；合同第9条约定，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍；其他约定：前三年月租金为6,500元，第四年月租金为7,000元，第五年月租金为7,500元。合同另对双方其他权利义务作出约定。2017年11月30日，杨伟向曹玉明出具委托书，委托曹玉明办理系争房屋的租赁装修以及煤气事宜，委托时间自2017年12月1日起至2023年2月14日止。2017年12月1日，杨伟将系争房屋交付曹玉明使用。同年12月29日，杨伟与曹玉明就系争房屋租赁事宜签订《补充协议》一份，协议载明因曹玉明违反租房合同约定，今协商解决，根据原先合同租价款上涨800元，现租金前三年每月7,300元，第四年租金涨为7,800元，第五年租金涨为8,300元。此后，曹玉明支付租金至2018年10月31日，后未再支付租金。2018年11月16日，杨伟以EMS快递方式向曹玉明发出律师函向曹玉明催讨租金，曹玉明确认收到上述函件。杨伟另通过微信方式要求曹玉明支付租金，曹玉明通过微信回复称关于系争房屋内的问题必须解决，主要包括租金上涨、房屋漏水、不配合租客办理居住证等问题，并表示待上述问题解决后才愿意支付房租。后因杨伟多次催讨租金未果，故起诉来院。另查，2019年1月11日，曹玉明与谢勇签订《上海市房屋租赁合同》，将系争房屋转租给谢勇，租赁期限为4年，自2019年2月1日起至2023年1月31日止。目前谢勇居住在系争房屋内。本院认为，杨伟与曹玉明签订的《房屋租赁合同》及补充协议均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效，双方均应按约履行。曹玉明辩称补充协议并非其自愿签订，缺乏依据，本院不予采信。合同签订后，杨伟将系争房屋交付曹玉明使用，曹玉明理应按约支付租金，但曹玉明自2018年11月起未再支付租金，且经杨伟催告后仍未支付，其行为显属违约。曹玉明辩称因系争房屋存在漏水问题，其有权拒付租金的意见，缺乏依据，本院不予采信。此外，根据合同约定，曹玉明须经杨伟书面同意方可将系争房屋转租他人，虽然杨伟向曹玉明出具了委托书，但该委托书并无授权曹玉明转租系争房屋的意思表示，故曹玉明关于委托书具有同意转租的意思表示的抗辩意见，本院不予采信，曹玉明未经同意擅自转租的，亦属违约。综上，杨伟要求解除与曹玉明签订《房屋租赁合同》及补充协议，符合合同约定，本院予以支持。合同的解除时间以曹玉明收到本院送达的杨伟起诉状副本之日即2019年3月7日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。谢勇应从系争房屋内迁出，由曹玉明将系争房屋返还杨伟。至于谢勇与曹玉明之间的纠纷，可另行解决。关于公共事业费，因杨伟未能明确该费用的具体金额以及要求曹玉明承担该费用的依据，本院对此不予支持。关于租金，曹玉明应向杨伟支付2018年11月至合同解除之日止的租金，此后曹玉明仍未将系争房屋返还杨伟的，则应按照补充协议约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于押金，曹玉明称其已付杨伟押金数额为7,300元，但杨伟表示其仅收到曹玉明的押金为6,500元，曹玉明未能就其主张的7,300元押金金额进行举证，故本院采信杨伟的意见，确认曹玉明支付的押金为6,500元。合同解除后，杨伟应将收取的押金6,500元返还曹玉明。关于违约金，因曹玉明违约，杨伟主张违约金符合合同约定，可予支持。至于杨伟主张的延期支付租金滞纳金，因本院对其主张的违约金已予以支持，该违约金足以弥补杨伟的损失，故对杨伟的该项诉请，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告杨伟与被告曹玉明签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁合同关系及补充协议于2019年3月7日解除；二、第三人谢勇应于本判决生效之日起十日内从位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号的房屋内迁出；三、被告曹玉明应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号的房屋返还给原告杨伟；四、被告曹玉明应于本判决生效之日起十日内支付原告杨伟自2018年11月1日起至2019年3月7日止的租金30,840元；五、被告曹玉明应于本判决生效之日起十日内支付原告杨伟自2019年3月8日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(以每月7,300元的标准计算)；六、被告曹玉明应于本判决生效之日起十日内偿付原告杨伟违约金7,300元；七、原告杨伟应于本判决生效之日起十日内返还被告曹玉明押金6,500元；八、原告杨伟的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告曹玉明负担。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张开红二〇一九年六月二十八日书记员  陈伊菡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……