广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0127民初3785号 原告：中国银行股份有限公司横县支行。住所地：横县横州镇环城西路120号。统一社会信用代码：914501278995658856。 法定代表人：赵志坚，行长。 委托诉讼代理人：谢基令，广西辉博律师事务所律师。 被告：李国来，男，1971年8月14日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被告：卢如丽，女，1977年6月3日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被告：广西福景房地产开发有限公司。住所地：横县六景镇景州大道001号。统一社会信用代码：91450127557249735A。 法定代表人：蔡华南，总经理。 委托诉讼代理人：韦雪月，该公司员工。 原告中国银行股份有限公司横县支行与被告李国来、卢如丽、广西福景房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，分别于2018年12月4日、2019年6月14日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告的委托诉讼代理人谢基令、被告李国来、被告广西福景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韦雪月到庭参加诉讼，被告卢如丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；第二次开庭时，原告的委托诉讼代理人谢基令、被告广西福景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韦雪月到庭参加诉讼，被告李国来、卢如丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本案相关事实如下： 一、原告的诉讼请求：1．判令解除原告与被告李国来、广西福景房地产开发有限公司于2016年4月12日签订的《个人一手住房贷款合同》；2．判令被告李国来、卢如丽共同归还原告借款本金319543.07元，拖欠本金的罚息546.44元，应收利息17452.12元，应收利息的罚息797.66元，合计338339.29元(利息、罚息暂计至2018年9月17日，最终逾期利息及罚息计至还清欠款时止)，被告广西福景房地产开发有限公司作为保证人，应承担连带还款责任；3．判令被告李国来、卢如丽、广西福景房地产开发有限公司向原告支付律师代理费15725元；4．依法判令原告对登记在被告李国来名下位于六景镇景州大道001号福景新城第22栋1705号房的房产（横房预售证第××号）享有抵押权，有权从财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款中优先受偿两被告在本案所欠的债务；5.判令被告李国来、卢如丽、广西福景房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。 二、案涉合同：合同编号为2016年横中银零房贷字第145号《个人一手住房贷款合同》及附件一、二。 三、出借人：中国银行股份有限公司横县支行。 四、借款人：李国来。 五、保证人及保证方式、范围：保证人：广西福景房地产开发有限公司；保证方式：阶段性连带责任保证；保证范围：合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。 六、签订贷款合同的时间：2016年4月12日。 七、借款金额、借款期间的约定：331000元；从2016年4月19日起至2035年4月19日。 八、借款期限内利率的约定：浮动利率，每12个月为一个浮动周期，贷款月利率为4.288‰，在参考利率基础上上浮5%。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。 九、罚息的约定：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%。 十、还款方式：等额本息，分228期归还，月均还款2278元。 十一、借款的支付方式：贷款人受托支付。放款账户名称为广西福景房地产开发有限公司在原告处开设的账户，账号为00×××62。 十二、出借人的实际支付时间、金额：2016年4月19日支付331000元。 十三、逾期情况：从2017年9月22日起，被告李国来未按约定归还过借款本息。 十四、借款人还款情况：截止2019年6月13日，归还本金11456.93元，支付利息、罚息21063.86元。 十五、借款人尚欠的款项金额：截止2019年6月13日，尚欠本金319543.07元及相应利息。 十六、2019年10月15日，原告支付了15725元律师代理费给广西辉博律师事务所。 十七、其他案件事实：被告李国来与被告卢如丽2005年4月29日登记结婚，于2017年6月6日登记离婚，双方达成的《自愿离婚协议书》第二条共同财产分割载明：“横洲六景镇六景福景新城B区22栋17楼有一套四房一厅的房产（约合149平方）。该房产是双方婚后男方执意强行购置的。现女方同意放弃该房产一切权利。自离婚起，该房产权归男方一人所有，该房产一切债务由男方负责承担，与女方无任何关系。”。卢如丽于2016年3月15日出具《共同还款承诺书》，承诺自愿与李国来共同承担还款责任；被告李国来、广西福景房地产开发有限公司分别于2018年10月29日签收本案应诉材料；涉案房屋办理了《房屋预告登记证》，预告登记业务种类为预购商品房抵押，但没有办理抵押登记手续。 本案裁判意见如下： 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案的被告李国来、卢如丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 原告与被告李国来、广西福景房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同的约定严格履行。原告已依约向被告李国来发放了借款331000元，而被告李国来未按约定偿还贷款本息，已构成根本性违约，应承担违约责任。根据《个人一手住房贷款合同》通用条款第三条第1、2款约定，被告李国来的违约行为已符合双方约定的解除合同的条件。本院于2018年10月29日向被告李国来邮寄送达起诉状副本等法律文书，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，原告与被告李国来、广西福景房地产开发有限公司签订的合同编号2016年横中银零房贷字第145号《个人一手住房贷款合同》自2018年10月29日通知到对方时解除。故原告请求解除双方签订的合同并要求被告李国来偿还尚欠原告借款本金319543.07元及相应的利息、罚息，于法有据，本院予以支持。根据《个人一手住房贷款合同》通用条款第三条第2款第（6）项、第四条第7款第二项第（5）的约定以及《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，原告已经实际缴纳了律师代理费，故原告请求被告李国来、广西福景房地产开发有限公司支付律师代理费15725元于法有据，本院予以支持。虽然被告李国来、卢如丽已于2017年6月6日离婚，但本案借款发生在被告李国来、卢如丽夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，被告卢如丽并承诺自愿与被告李国来共同承担还款责任，且被告李国来、卢如丽所达成的《自愿离婚协议书》上双方明确本案涉案房产是双方婚后所购，虽然双方在离婚时对该房产进行了协商处理，但该协议不能对抗第三人，故被告卢如丽仍应承担本案债务及律师代理费的连带清偿责任。关于抵押担保问题。《个人一手住房贷款合同》约定被告李国来以所购房产作为借款抵押担保，原告对此项请求权办理了预购商品房抵押权登记备案，并取得《房屋预告登记证》，由于被告李国来对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，原告作为该房屋抵押权登记备案的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告李国来抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告李国来抵押房屋的处分，但并非对被告李国来抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，对原告主张的优先受偿权，本院不予支持。被告广西福景房地产开发有限公司作为被告李国来的本案借款的阶段性连带责任保证人，在涉案房屋未办理抵押登记之前，其仍应对被告李国来所欠的债务承担连带责任，被告广西福景房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李国来、卢如丽追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司横县支行与被告李国来、广西福景房地产开发有限公司于2016年4月12日签订的合同编号为2016年横中银零房贷字第145号《个人一手住房贷款合同》； 二、被告李国来偿还原告中国银行股份有限公司横县支行借款本金319543.07元； 三、被告李国来向原告中国银行股份有限公司横县支行支付借款的利息、罚息（利息、罚息计算：以331000元为基数，按编号为2016年横中银零房贷字第145号《个人一手住房贷款合同》约定的利率标准，自2016年4月19日计至借款本息清偿之日止，被告已归还的借款本金11456.93元及支付的利息21063.86元作相应扣除）； 四、被告李国来向原告中国银行股份有限公司横县支行支付律师代理费15725元； 五、被告卢如丽、广西福景房地产开发有限公司对被告李国来的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任。被告广西福景房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李国来、卢如丽追偿； 六、驳回原告中国银行股份有限公司横县支行的其他诉讼请求。 案件受理费6611元，由被告李国来、卢如丽、广西福景房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢才德 人民陪审员  黄小燕 人民陪审员  陈 欢 二〇一九年六月十八日 书 记 员  韦祖深