江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0612民初52号 原告（执行案外人）：徐苏瑜，女，1976年5月26日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 原告（执行案外人）：季爱中，男，1973年12月19日生，汉族，住浙江省温州市。系徐苏瑜丈夫。 两原告委托诉讼代理人:郑义志，浙江六和（温州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：南通多德纺织品有限公司，住所地江苏省南通市通州区川姜镇望海台村十五组一幢。 法定代表人：陆仁吉，总经理。 委托诉讼代理人:顾伟彬，南通市通州区姜灶法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：温州市启航国际贸易有限公司，住所地浙江省温州市瓯海区茶山街道茶山村中和堂20号。 法定代表人：徐明亮。 第三人（被执行人）：徐明亮，男，1980年6月1日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 第三人（被执行人）：叶建武，男，1981年5月19日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 原告徐苏瑜、季爱中与被告南通多德纺织品有限公司（以下简称多德纺织公司）、第三人温州市启航国际贸易有限公司（以下简称启航贸易公司）、徐明亮、叶建武案外人执行异议之诉一案，于2018年6月11日诉来本院，本院于2018年7月23日作出一审判决。判决后，原告徐苏瑜、季爱中不服提起上诉，南通市中级人民法院于2018年11月30日裁定，撤销原判发回本院重审。本院于2019年1月2日重新立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中原告撤回了对第三人叶建武的起诉，本院已口头裁定准许。原告委托诉讼代理人郑义志、被告多德纺织公司委托诉讼代理人顾伟彬到庭参加诉讼，第三人启航贸易公司、徐明亮经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，多德纺织公司与启航贸易公司、徐明亮民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月7日作出（2016）苏0612民初1046民事判决：启航贸易公司、徐明亮于本判决发生法律效力后十日内偿还原告多德纺织公司借款本金60万元，并按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付60万元本金自2016年3月28日至实际履行之日的利息。案件受理费9800元，公告费690元，合计10490元，由启航贸易公司、徐明亮承担。多德纺织公司与启航贸易公司、徐明亮、叶建武买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日作出(2016)苏0612民初2972号民事判决：一、启航贸易公司于本判决书生效后十日向原告多德纺织公司支付货款2486818.76元和该款的逾期付款违约金（期限自2015年6月1日起至实际付款之日止，按月利率2%计算）；二、徐明亮、叶建武对启航贸易公司本判决第一项中确定的付款义务承担连带责任。案件受理费26695元、保全费5000元、公告费690元，合计32385元，由启航贸易公司、徐明亮、叶建武负担。该两份判决发生法律效力后，根据多德纺织公司申请，本院分别于2017年1月4日、22日立案执行，案号分别为（2017）苏0612执72号、（2017）苏0612执311号。 在该案执行过程中，本院依法作出（2017）苏0612执72、311号执行裁定书，查封徐明亮名下位于温州市瓯海区茶山街道睦祥锦园3幢701室及农具间8幢132号房产。案外人徐苏瑜、季爱中提出异议后，本院于2018年5月25日作出（2018）苏0612执异14号执行裁定书，驳回案外人徐苏瑜、季爱中的异议请求。 原告徐苏瑜、季爱中向本院提出诉讼请求：请求确认对坐落于温州市瓯海区茶山街道睦祥锦园8幢132号房产的所有权归原告，并停止对该房产的执行。事实和理由：一、在法院查封之前，第三人徐明亮已将案涉拆迁安置房及安置权益出卖给原告，且原告已经全部付清购房款，事实清楚、证据确凿。二、原告办理购房款结算后，已履行全部购房款支付义务，且已合法占有使用该房屋。三、目前案涉房产尚未进行初始登记，未能办理过户登记非系原告方的原因造成。综上原告与第三人徐明亮签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，应当认定合法有效，原告已根据买卖协议全额支付购房款并已实际占有使用该房屋，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告多德纺织品公司辩称，对原告与第三人徐明亮之间房屋买卖的真实性不予认可。 第三人启航贸易公司、徐明亮未提交述称意见。 本院查明以下事实： 1、2005年7月7日，徐国权、金钗（第三人徐明亮的父母）与徐苏瑜、徐苏毅、徐明亮（均系徐国权、金钗的子女）签订房屋析产协议书，协议第二条载明徐国权、金钗将其所有的位于温州市瓯海区茶山街道睦州垟村西计垟头（东首）地号为F24-3-2面积为143.69平方米的房屋给徐明亮。协议还对其它房屋进行了析产，该协议经温州市瓯海区公证处进行了公证。 2、2009年4月23日第三人徐明亮（协议乙方，被拆迁人）与温州市瓯海区茶白公路工程建设指挥部（协议甲方、拆迁人，以下简称工程建设指挥部）签订房屋拆迁产权调换协议（编号103），协议载明因城市建设需要，徐明亮同意将坐落于茶山街道睦州垟西计垟头房屋（产权证0128295号、地籍F-24-3-2号、建筑面积143.69平方米、土地使用证号温集用【2005】3-7403）交给建设指挥部拆除，上述房屋经评估为301506元。工程建设指挥部在茶白公路拆迁安置小区（中心一号地块）提供住宅安置用房总建筑面积180.70平方米给徐明亮，具体安置情况：底层安置面积沿街20.70平方米，其余面积160平方米为一套。该协议经浙江省温州市中诚公证处进行了公证。 3、2009年7月25日，徐明亮、木晓春与徐苏瑜签订了房屋买卖协议，协议约定徐明亮、木晓春将坐落在温州市瓯海区茶白公路拆迁安置小区（中心一号地块）沿街底层一间20.70平方米自愿出卖给徐苏瑜，总计房价50万元，于2009年8月5日前全数付清。协议还补充约定面积以认购后实际为准，如面积有增减，全部归买方所有，结算相关房款由买方自行支付，办理产权证及过户的一切税费由买方缴纳。2009年7月29日，徐明亮出具书面收条，收条载明“今收到徐苏瑜购房款现金叁万元整，银行转账肆拾柒万元整，合计人民币伍拾万元整”。原告当庭提交的中国银行取款凭条、存款凭条显示2009年7月29日季爱中将人民币470000元取出后再存至徐明亮名下。徐苏瑜与季爱中系夫妻关系。 4、建设指挥部提供的瓯海区茶白公路拓宽工程（睦祥锦园）安置房款结算表显示，被拆迁人徐明亮签订协议安置面积20.70平方米，安置房总建筑面积45.76平方米，幢号为8-132，新安置房总价为119395元，结算后应缴纳购房款119395元。2017年3月1日徐国权通过银行转账104561元给了温州市瓯海区茶白公路工程建设指挥部，同日工程建设指挥部开具给“徐明亮”资金往来结算票据，金额为119395元。 5、2017年3月18日，徐国权与沈高伟签订租合同，约定徐国权将温州市瓯海区茶山街道睦州垟村睦祥锦园8-132（59）号门面房出租给沈高伟用于经营，租赁期限为3年，即2017年4月1日至2020年3月31日止，第一年租金为39500元，2018年4月1日起租金为40000元。2017年3月18日经温州市瓯海茶山远望房屋介绍所在场，徐国权收取沈高伟租金及押金41500元，当日徐国权通过转账给了徐苏瑜40300元。 2017年3月1日，徐国权与案外人朱江青签订门面房出租合同，约定徐国权将温州市瓯海区茶山街道睦州垟村睦祥锦园8-132（59）号门面房出租给朱江青用于经营，租赁期限为3年，即2017年4月1日至2020年3月31日止，第一年租金为39500元，2018年4月1日起租金为42000元，以后随市场实际情况调整，协议还对其它事项作了约定。 原告认为，第三人徐明亮被拆迁的房屋原来其父母赠予给他的，后徐明亮将安置房中的一小部分转让给了姐姐徐苏瑜，双方订立的买卖合同是真实意思表示，且已支付了对价。案涉房屋一开始的用途是放置农具的，所以当初的编号为7号农具间59号，安置好了以后重新编号为8幢132号。原告徐苏瑜委托父亲将案涉房屋对外出租并办理相关手续，收到的房租也已给了原告徐苏瑜。至于两份出租合同的问题，是徐国权先与沈高伟订了房屋租赁合同，后沈高伟做了两三个月因生意不好就把房屋转租了给了朱江青，当时朱江青提出要与房东签订租赁合同，于是徐国权又与朱江青重新签订了房屋租赁合同。因为政府与拆迁部门有些事情没有沟通协商好，整个睦祥锦园的安置房均没有进行房产登记，因此没有过户的原因不在原告，原告对此没有过错。审理中原告书面表示不要求法院确认案涉房屋归两原告所有，仅要求执行法院不得执行案涉房屋。 被告多德纺织公司对原告与徐明亮所签订的合同真实性存有异议，同时认为原告汇给徐明亮47万元不排除双方之间有其他的经济往来。原告提供的两份租赁合同不符合常情，且工商部门备案登记中记载的朱江青经营场所是徐明亮的房屋。原告所举证据不足以排除人民法院的强制执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告于2009年7月25日已经与徐明亮签订了房屋买卖书面合同，早于执行法院2017年11月13日的查封时间，原告提交的银行转账凭证和收条能够证明两原告与第三人徐明亮签订房屋买卖合同后已经付清了全部购房款。被告对原告与第三人徐明亮签订合同的真实性存有异议，但未能提供相关证据予以推翻。本院依法认定原告与第三人徐明亮签订的房屋买卖合同合法有效。原告徐苏瑜将购得的房屋委托父亲徐国权对外出租符合常情，且徐国权已将收到的房屋租金转账给了徐苏瑜，因此本院可以认定两原告已合法占有并使用该不动产。因第三人徐明亮下落不明及政府和拆迁部门相关事宜未谈妥等原因致使涉案房产未办理过户手续，对此原告并无过错。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告的情况也符合本条规定。审理中两原告书面表示不要求法院确认案涉房屋归其所有，这是原告自我权利的放弃，本院照准。 综上所述，原告于强制执行行为开始前已经与第三人徐明亮签订了合法有效的买卖合同、支付了对价并实际占有，未办理过户手续的过错不在原告，原告享有足以排除被告多德纺织公司在此之后对该房屋申请的强制执行，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行南通市通州区人民法院（2017）苏0612执字第72、311号执行裁定书中关于被告人徐明亮名下位于温州市瓯海区茶山街道睦祥锦园（农具间）8幢132号房屋。 案件受理费8800元、公告费690元，合计9490元，由原告徐苏瑜、季爱中负担4400元，被告南通多德纺织品有限公司负担5090元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8800元。(该院开户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65) 审 判 长  季 忠 人民陪审员  季新求 人民陪审员  王兴华 二〇一九年六月十四日 书 记 员  钮 钰