广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终8081号上诉人（原审原告）：谢艳玲，女，1982年3月2日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：冯兆演，广东广中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡丽敏，女，1988年12月22日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：宋勇，广东正也律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖璐，广东正也律师事务所律师。上诉人谢艳玲因与被上诉人胡丽敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初9891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。谢艳玲上诉请求：撤销一审判决，改判胡丽敏向谢艳玲双倍返还定金14万元。事实和理由：合同签订后谢艳玲即向胡丽敏支付定金，并即向银行办理贷款手续，尽快取得同意贷款书。谢艳玲在得知无法办理银行按揭时，即时于2016年8月17日告知胡丽敏相关情况，提出一次性付款，并要求胡丽敏提供房产证原件等资料到小额贷款公司办理贷款，但胡丽敏拒绝办理。2016年9月26日，谢艳玲提出一次性付款，并要求胡丽敏协助到国土局查档，胡丽敏拒绝。因此，可认定谢艳玲履行合同是积极的、主动的，没有违约的愿意，也可认定胡丽敏故意不配合谢艳玲办理贷款，一审判决认为谢艳玲违约错误。一审认定谢艳玲未按期支付第一期目的使谢艳玲超过付款期限而追究谢艳玲的违约责任。另外，即使谢艳玲不能在2016年9月15日全部履行合同义务，胡丽敏也有义务通知谢艳玲终止履行合同相关情况，或催告给予谢艳玲合理履行合同付款义务时间，在谢艳玲仍不履行合同义务时才能终止合同的履行。谢艳玲没有房屋居住故购房居住，为购买涉案房屋至今花费了接近10万元，涉案房屋价格也上涨约70万元，而从签订合同以来谢艳玲一直积极履行合同，并不存在过错，故不应承担如此重大的损失。综上，请求二审法院支持谢艳玲的上诉请求。胡丽敏二审辩称：一、房屋买卖中，支付购房款是买方的根本义务。按合同约定谢艳玲有提前支付第一期购房款的义务，谢艳玲在合同约定期限内未支付并远远超过应当支付的期限后仍未支付第一期购房款应严重违约。二、谢艳玲称其于2016年8月17日告知胡丽敏相关情况并要求胡丽敏提供房产证原件到小额贷款公司进行小额贷款遭到胡丽敏拒绝，但未提交证据证明。是否可以获得贷款，是谢艳玲的义务，与胡丽敏无关。将胡丽敏的房产证原件拿到不相干的公司抵押贷款增加胡丽敏的风险，胡丽敏有理由予以拒绝。三、关于谢艳玲称其于2016年9月26日提出一次性付款并到国土局查档并胡丽敏拒绝的问题，该时间已远远超过合同约定的付款期限。根据谢艳玲提交的微信证据不能证明谢艳玲提出一次性付款，胡丽敏也没有义务配合到国土局查档，合同中并未约定。四、谢艳玲认为胡丽敏故意拖延收款时间，不收款，导致谢艳玲违约，主张不成立。定金是分两次通过银行支付，不是现金支付。谢艳玲掌握胡丽敏的银行账号，如果谢艳玲愿意支付首期房款完全可以通过银行转账或微信方式支付，不存在胡丽敏故意制造谢艳玲违约的事实。况且，谢艳玲对是否买房、何时付款经常反复，胡丽敏无义务无限期等待，胡丽敏是因急需用钱才卖房的。谢艳玲的行为已构成违约，因此定金不应退回。一审判决正确。谢艳玲于2018年5月17日向一审法院起诉请求：胡丽敏向谢艳玲返还双倍定金共计14万元。一审法院认定事实：1.2016年7月26日，谢艳玲与胡丽敏签订房地产买卖合同，约定：胡丽敏将位于中山市东区××路××号映翠豪庭1幢1117房的房地产转让给谢艳玲；该房地产交易总金额为32万元；谢艳玲应于合同签订2日内支付胡丽敏定金7万元、于2016年9月15日前支付第一期房款4.1万元、于办理好转让手续并核发新的房地产权属证书时付清最后一期房款20.9万元；本合同签订之日起90日内，双方应携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续；该合同还约定了其他事项。同日，谢艳玲向胡丽敏转账支付定金7万元。2.2016年8月17日，谢艳玲告知胡丽敏其银行按揭无法取得。2016年9月17日，谢艳玲要求胡丽敏提供涉案房屋的房地产权证书原件等资料以办理小额公司贷款，胡丽敏拒绝配合。2016年9月26日，谢艳玲向胡丽敏提出一次性支付购房款，要求胡丽敏到国土局查档，胡丽敏拒绝配合。2016年11月15日，胡丽敏告知谢艳玲其将涉案房屋另行出售。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同是谢艳玲和胡丽敏的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。谢艳玲无法取得银行按揭，属于个人原因，不影响其与胡丽敏的合同关系，胡丽敏没有义务配合谢艳玲向小额公司办理贷款。谢艳玲未在合同约定的期限内于2016年9月15日前向胡丽敏支付第一期房款，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，胡丽敏有权拒绝其履行要求，即拒绝合同签订之日起九十日内携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续。胡丽敏的行为属于正当行使自己的合法权利，不构成违约。谢艳玲请求胡丽敏返还双倍定金共计14万元，不符合合同的约定及法律的规定，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：驳回谢艳玲的诉讼请求。案件受理费3100元，减半收取为1550元（该款谢艳玲已预付），由谢艳玲负担。谢艳玲、胡丽敏二审期间均未向本院提交新证据。本院另查明：2016年9月28日，谢艳玲通过微信聊天方式向胡丽敏提出“8号给钱你，早上去办手续”，而胡丽敏当天则明确向谢艳玲回复“你凑够钱给我，通知我我就同你去办手续”；2016年10月8日，胡丽敏表示“现在点啊，玲姐”，而谢艳玲则回复“你又无电（打电话给）我，我在广州，过几天先，都要约时间”；2016年11月15日，胡丽敏向谢艳玲表示“玲姐，我急用钱，我叫我朋友帮我放盘啦！收左钱比返定金你，好吗？我都想搬了！有无问题”，但谢艳玲对此未作回复。谢艳玲于一审期间提交一份律师函，称其委托律师于2016年12月2日向胡丽敏发函主张：胡丽敏未履行合同约定于合同签订之日起90日内办理过户手续，以及未交付房屋，已经构成违约；如拒不履行合同，谢艳玲有权要求双倍返还定金；故现要求胡丽敏收函后3日内联系谢艳玲办理过户事宜，否则追索其法律责任。胡丽敏否认收到上述律师函。一审诉讼期间，谢艳玲和胡丽敏当庭确认本案诉讼前涉案房地产买卖合同已解除。另外，经一审法院释明，胡丽敏确认涉案定金已超过合同总标的额的20%，并当庭表示其同意将超出部分的购房款6000元返还谢艳玲。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。围绕谢艳玲的上诉，现本案二审争议焦点系谢艳玲要求双倍返还定金的主张能否成立。首先，谢艳玲、胡丽敏于2016年7月26日签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述合同约定，谢艳玲应于2016年9月15日前向胡丽敏支付第一期购房款4.1万元。但实际上，经查，谢艳玲至今尚未向胡丽敏支付第一期购房款。对此胡丽敏主张，谢艳玲逾期支付购房款的行为已构成违约；而谢艳玲则主张，银行拒绝其按揭贷款申请后其一直与通过与胡丽敏协商的方式积极履行合同，而胡丽敏故意不查档、不配合谢艳玲办理贷款的行为构成违约。本院认为，结合谢艳玲和胡丽敏之间的微信聊天记录，对于谢艳玲而言，其作为买受人，先系未按合同约定于2016年9月15日前向胡丽敏支付第一期购房款，此后在双方协商过程中仍未按胡丽敏的要求于2016年10月8日前一次性付清剩余购房款，谢艳玲上述行为已构成根本违约。而胡丽敏作为出卖方，其一方面不负有配合买方办理贷款或者协助买方进行房产信息查档的合同义务，另一方面在谢艳玲未按合同约定期限支付第一期购房款，且经多次催促谢艳玲仍未在宽限期限内支付剩余购房款的情况下，胡丽敏至2016年11月15日才告知谢艳玲其将另行出售涉案房屋，胡丽敏上述行为并不构成违约。谢艳玲关于胡丽敏违约的上诉主张不能成立，一审法院认定谢艳玲违约并无不妥，本院予以维持。其次，由于谢艳玲逾期支付购房款的根本违约行为导致了涉案合同的解除，故在此情况下胡丽敏有权没收谢艳玲已支付的定金。一审法院驳回谢艳玲要求双倍返还定金的诉讼请求并无不妥。但至于定金数额问题。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”规定，胡丽敏与谢艳玲在涉案房地产买卖合同中约定的定金数额已超过合同标的额的百分之二十即6.4万元（32万元×20%），对超过的部分6000元（7万元－6.4万元）应视作购房款处理。由于一审诉讼过程中谢艳玲和胡丽敏均明确确认本案诉讼前涉案房地产买卖合同已解除，胡丽敏也已当庭明确表示同意返还超出部分的购房款。故在合同已解除情况下，胡丽敏应向谢艳玲返还多收取的购房款6000元。一审法院对定金数额计算有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人谢艳玲的上诉请求不成立，但一审判决对定金数额的认定部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初9891号民事判决；二、被上诉人胡丽敏应于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人谢艳玲退还购房款6000元；三、驳回上诉人谢艳玲的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3100元，减半收取为1550元（上诉人谢艳玲已向一审法院预交），由上诉人谢艳玲负担1484元，由被上诉人胡丽敏负担66元（被上诉人胡丽敏于本判决发生法律效力之日起七日内迳付上诉人谢艳玲）；二审案件受理费3100元（上诉人谢艳玲已向本院预交），由上诉人谢艳玲负担2968元，由被上诉人胡丽敏负担132元（被上诉人胡丽敏于本判决发生法律效力之日起七日内迳付上诉人谢艳玲）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年六月五日书记员  郑 蕙