北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初13952号原告：徐婷，女，1969年5月21日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：王白云，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘长伟，男，1966年8月23日出生，住北京市朝阳区。被告：刘小民，男，1963年1月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：侯捷，北京市海玉律师事务所律师。第三人：石永红，女，1965年9月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告徐婷（以下简称原告）与被告刘小民以下(简称被告)、第三人石永红（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘长伟、王白云，被告及其委托诉讼代理人侯捷，第三人本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行《北京市房屋买卖合同》，解除涉案房屋抵押登记手续，并将房屋过户给原告；2.要求被告及第三人支付违约金（以购房款208万元为基数，自2018年7月12日至2019年3月20日止，按照日千分之三计算；以288万元为基数，自2019年3月21日至房屋实际过户至原告名下之日止，按日千分之三计算）；3.诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：2010年11月13日，原被告通过北京XX有限公司签订《北京市房屋买卖合同》，约定被告以288万元的价格将坐落于北京市朝阳区太阳宫南街7号院XX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，原告按照约定履行了付款义务，但被告不配合原告办理涉案房屋转移登记手续。第三人系被告配偶，其知晓被告已将涉案房屋出售原告，故原告诉至法院。被告答辩，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是被告与其爱人石永红婚姻存续期间取得的房产，系夫妻共同财产，且该房屋是用被告岳母关XX的回迁指标购买。当时被告法律意识欠缺，认为房产证上所有权人是谁，房屋产权就是谁，所以未告知第三人，《北京市房屋买卖合同》是被告自己签订，其配偶及第三人未在场，被告找过北京XX有限公司，该公司已注销，故找不到人帮被告证明。另，涉案房屋未登记在原告名下，不构成善意取得。原被告签订《北京市房屋买卖合同》时，被告向原告出示的相关材料中明确显示为3套回迁房，原告明知被告与第三人系夫妻关系，也知晓该房屋系二人共有，但是在签订合同时未要求第三人共同签署合同，故原告存在过失。第三人称，涉案房屋属于夫妻共同财产，原被告之间签订的房屋买卖合同无效。本院经审理认定事实如下：被告与第三人于1986年9月5日登记结婚。2010年11月13日，甲方（出售方）被告与乙方（买受方）原告签订《北京市房屋买卖合同》（NO.0000795），约定：甲方出售涉案房屋，房屋所有权人被告，建筑面积94.75平方米，无住房抵押贷款。甲、乙双方同意上述房产的交易价格为人民币贰佰捌拾捌万元整。甲方应保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部责任。乙方交付甲方购房定金后，双方依据《合同法》定金罚则的规定承担违约责任，甲方悔约应当双倍返还乙方定金，乙方悔约甲方收取的定金不予返还。甲、乙任何一方不按期办理过户手续或不提供相关证件、资料等（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。同日，出售方（甲方）被告与购买方（乙方）、居间方北京XX有限公司签订《关于房屋买卖编号为NO.0000795合同的补充条款》，约定：甲方所得房款人民币贰佰捌拾捌万元整(￥2880000.00)为净得价，其余税费为乙方支付。乙方定金人民币伍万元整(￥50000.00)交付甲方后，甲方违约定金双倍返还，乙方违约定金不退。乙方在过户前交付甲方房款人民币贰佰万元整(￥2000000.00)，在过户前如双方产生争议，甲方违约双倍返还乙方，返还后金额为人民币肆佰万元整(￥4000000.00)，乙方违约房款人民币贰佰万元整(￥2000000.00)不退。甲方收到乙方人民币总计壹佰伍拾万元整(￥1500000.00)后3个工作日内向乙方交付钥匙、电卡、水卡及物业交割完毕。剩余尾款人民币捌拾万元整(￥800000.00)从签定合同之日起2年内乙方付予甲方。如在2年内房产证下发，1个月内进行变更过户手续（甲方房产证下来后，乙方如正在海外工作不能及时过户，但乙方回京后25个工作日内与甲方过户，以乙方回京机票时间为准）。如果2年后房产证没下来，则暂不支付。如房产证提前下来（如提前半年），乙方按银行1年期存款利息到期一并支付（即支付剩余房款和利息）或根据乙方财务状况商定（即可能提前还款）。在2010年12月31日前（含31日）乙方向甲方支付首付款人民币壹佰伍拾万元整（￥1500000），剩余人民币伍拾叁万元整(￥530000.00)在2011年1月l8日前交付甲方。如不能按时支付则按银行同等利息支付甲方。如本补充条款与合同条款有冲突，则以本补充条款为准。另，甲方（出售方）被告与乙方（买受方）原告、丙方（居间方）北京XX有限公司签订《北京市房屋买卖居间合同》。第三人对上述3个合同的真实性不清楚，并称现在不同意出售涉案房屋，当时亦未见过上述3个合同。庭审中，原告还提交了以下证据：1.原告配偶自2016年11月至2017年7月期间与第三人之间的微信聊天记录，证明第三人在签订《北京市房屋买卖合同》时就知晓该买卖事宜，并同意出售房屋。被告于2010年12月22日将涉案房屋钥匙及水卡、电卡一并交予原告，原告对涉案房屋进行了装修，且被告和第三人就住在涉案房屋楼下。被告与第三人对该证据的真实性认可，证明目的不认可。被告称:“聊天记录中没有第三人知晓该事情的内容，且时间是2017年。”第三人称:“2017年6月时开发商让我去办理房产证，原告要来找我，我称涉案房屋存在争议，无法出售，然后就搁置了。2017年以前我根本不知晓此事，我就住在涉案房屋楼下，原告何时搬进涉案房屋我也不知晓。涉案房屋分下来后我以为出租出去了，并没有去过也没有管过。”庭审中，原被告确认：原告按照合同约定支付了购房款208万元。双方签订《北京市房屋买卖合同》后，涉案房屋由原告居住至今。审理过程中，被告于2018年7月12日办理了涉案房屋的产权登记手续，房屋所有权人为被告，建筑面积94.75平方米。2018年8月30日，被告为涉案房屋办理了抵押权人为王XX的抵押登记手续，被担保数额为450万元，债务履行期限为2018年2月28日至2021年2月28日。庭审中，承办人当庭拨打抵押权人王XX电话，其称:“2018年8月底，被告向我借款，在被告取得涉案房屋房产证并办理了抵押登记手续后，我才向被告出借了款项。我和被告是通过朋友相识，被告称因为其儿子欠他人款项，故向我借款。我向被告出借了450万元”。后抵押权人向本院邮寄了《借款合同》及收据复印件，工商银行汇款凭证。原告对该证据的真实性不认可。2018年9月4日，抵押权人王XX向被告转账450万元；同日，被告向案外人雷XX转账450万元。被告称其不认识雷XX，其儿子刘X认识。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据本案查明的事实，原告与被告就涉案房屋签订的《北京市房屋买卖合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该《北京市房屋买卖合同》亦没有合同法规定的合同无效的情形，为有效合同。虽然被告及第三人辩称第三人并不知晓被告出售涉案房屋的情况，但涉案房屋与被告、第三人的住所在同一栋楼，在原告居住8年之久的情况下，第三人不知晓相关情况不符合常理，且通过第三人与原告诉讼代理人刘长伟的微信记录亦可知双方就办理房产证的情况进行过沟通，故本院对被告及第三人的上述抗辩不予采纳。原告在本案审理过程中要求调取的相关材料，并非必要调取的证据，本院不予准许。关于抵押权解除问题，虽然被告将涉案房屋出售给原告，但并未办理过户手续，现涉案房屋产权登记在被告名下，后被告向案外人王XX借款，并将其名下的涉案房屋抵押给王XX，并办理了抵押登记手续，根据银行明细显示，王志恒已实际向被告出借了相应款项。在抵押权设立的过程中并无证据证明王XX存在恶意。所以，王XX系善意取得涉案房屋抵押权，其与被告在涉案房屋上设定的抵押权有效。因涉案房屋上存在抵押，原被告签订的《北京市房屋买卖合同》目前无法继续履行，但原告坚持要求继续履行合同，未要求解除合同，在该合同的后续状态无法确定的情况下，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告徐婷的全部诉讼请求。案件受理费45968元，由原告徐婷负担（已交纳）。保全费5000元，由被告刘小民负担（原告徐婷已交纳，被告刘小民于本判决生效后七日内给付原告徐婷）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 赵 娜人民陪审员 宋 怡人民陪审员 邢卫东二〇一九年六月二十五日书 记 员 李 壮