广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初10250号原告：郑健伟，男，1988年11月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：柯少燕，系广东天穗律师事务所律师。被告：广州和兴房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道1092-1104号D幢2011、2012室，注册号4401011101099。法定代表人：张新，经理。委托代理人：谢银辉，系该司职员。第三人：徐跃宇，男，1960年11月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，住所地广东省广州市天河区中山大道41号，统一社会信用代码91440101190520364G。负责人：邓鸿岗，行长。委托代理人：何怡、刘清鑫，均系该行职员。原告郑健伟诉被告广州和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴公司），第三人徐跃宇、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（以下简称工行高新支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑健伟的委托代理人柯少燕、被告和兴公司的委托代理人谢银辉到庭参加诉讼。第三人徐跃宇、工行高新支行经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑健伟向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理广州市天河区中山大道南珠村对面中兴花园第G幢9层904号房（即广州市天河区中山大道中1092号904房，以下简称案涉房屋）的房地产权证；2.被告及两第三人办理上述房屋的涂销抵押手续；3.被告及第三人徐跃宇办理上述房屋的《商品房预售合同》(编号：穗房预合字××号）注销登记手续；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年6月8日，原告与被告、第三人徐跃宇签订了《协议书》，《协议书》约定被告与第三人徐跃宇确认解除其双方签订的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号），被告已将第三人徐跃宇支付的购房款退还，第三人徐跃宇已将案涉房屋退还给被告。《协议书》还约定，第三人徐跃宇同意在签订《协议书》后十五个工作日内协助被告办理案涉房屋的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号）注销登记手续；被告在注销登记后十个工作日内根据其与原告签订的商品房买卖合同办理案涉房屋的过户手续。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号）。合同约定，原告向被告购买案涉房屋，建筑面积103.75平方米，房屋按套出售，成交总金额为503188元。被告于2008年6月30日向原告交付案涉房屋，按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后730日协助原告办理案涉房屋的产权登记手续。同日，原告按合同约定向被告支付了购房款。2008年月6月30日，原告向案涉房屋所在的中兴花园管理处办理了收楼手续，但被告至今仍未按约定为原告办理房地产权属证书。原告为维护自身合法权益，经向广州市房地产交易登记中心查询，案涉房屋未注销被告与第三人徐跃宇的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号），且存在抵押，抵押权人为第三人工行高新支行。根据其出具的相关《证明》材料显示，该抵押贷款已经全部结清。由于广州市从2010年开始出台限购政策，导致原告无法办理案涉房屋的过户手续。在原告符合购房条件后发现被告被广州市工商行政管理部门吊销了营业执照，无法协助配合办理案涉房屋的过户登记手续。原告为维护自身合法利益，依法提起以上诉求，请法院依法判决。和兴公司辩称：我方同意原告的诉讼请求，确认原告在起诉状中所陈述的事实和理由。因为第三人徐跃宇现在处于失联状态，第三人徐跃宇并非案涉房屋的实际购买人，我方当时与徐跃宇签订的商品房预售合同在房管部门有鉴证备案手续，而徐跃宇的受托人广东雄风房地产开发有限公司现正被进入破产清算程序，所以无法前往房管部门办理商品房预售合同注销手续。因此我方不可能为原告办理案涉房屋的确权登记手续。徐跃宇未作陈述。工行高新支行提交书面意见述称：一、我方不清楚原、被告及徐跃宇之间商品房销售合同纠纷事实，不对本案除第六项证据《证明》之外的证据及事实发表意见。二、徐跃宇在我方个人住房贷款于2009年3月4日结清，我方出具《证明》，并将他项权利证明等资料交给徐跃宇，告知其应前往广州市国土房管局办理他项权利及房屋抵押登记的注销手续；我方已履行借款合同约定的应尽义务，因徐跃宇怠于办理他项权利及房屋抵押登记的注销手续所引发的后果我方不应负责。三、若法院依法支持原告第二、三项诉请，因案件所涉及贷款早已结清，贷款纸质档案资料已按照档案保存规定销毁，客观上无法配合原告前往房管局办理相关涂销手续，申请由法院对案涉房屋的他项权利及房屋抵押登记强制涂销。四、本案所涉及的诉讼费用及相关费用不应由我方承担。经审理查明：2008年6月8日，和兴公司、徐跃宇、郑健伟签订《协议书》，约定和兴公司和徐跃宇于2000年11月28日就案涉房屋签订的《商品房预售合同》经双方协商已解除，因双方同意解除当时，案涉房屋按揭贷款尚未全额还清，无法办理商品房预售合同的注销登记手续，自签订本合同之日，和兴公司已全额代徐跃宇清偿案涉房屋的按揭贷款，双方同意自签订本协议十五个工作日内办理《商品房预售合同》的注销登记手续；徐跃宇无条件根据本协议约定的时间协助和兴公司办理案涉房屋《商品房预售合同》的注销登记手续，在案涉房屋办理《商品房预售合同》的注销登记手续后十个工作日内和兴公司、郑健伟根据双方签订的《商品房买卖合同》办理案涉房屋的过户手续；等内容。同日，和兴公司和郑健伟签订《商品房买卖合同》，约定郑健伟向和兴公司购买案涉房屋，案涉房屋按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米4850元，总金额503188元；（第十五条关于产权登记的约定）和兴公司应当在案涉房屋交付使用后730日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因和兴公司的责任，郑健伟不能在房屋交付使用后900日内取得房地产权属证书的，双方同意郑健伟不退房，和兴公司按已付房价款的1%向郑健伟支付违约金；等内容。郑健伟于签订上述《商品房买卖合同》之日向和兴公司支付案涉房屋订金300000元、于2008年6月23日向和兴公司支付剩余房款203188元。2009年3月4日，工行高新支行向广州市国土局房管局出具《证明》，称徐跃宇就案涉房屋办理的个人住房按揭贷款，徐跃宇已归还该行全部贷款，请给予办理他项权利及房屋抵押登记的注销手续。2018年4月18日，广东恒汇物业管理有限公司中兴花园物业管理处出具《收楼证明》，内容为郑健伟是案涉房屋业户，于2008年6月30日办理收楼入住手续。郑健伟为证明其具备购房资格，向本院提交了广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》（显示郑健伟具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点为2019年2月11日）。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询案涉房屋的相关情况，该局于2019年3月13日复函称，案涉房屋以徐跃宇的名义办理了预售合同备案（预售合同00005045号），以00备字5818号案办理抵押，抵押权人为工行高新支行，案涉房屋暂未办理转移登记（商品房过户），暂无查封信息；经比对查丈原图，案涉房屋地址为天河区中山大道1092号904房；信息核查时间为2019年2月27日。2019年5月28日，本院到案涉房屋进行现场勘查，可见案涉房屋由郑健伟控制使用。本院当日在现场张贴公告，通知对案涉房屋主张权利的公民、法人或其他组织自公告之日起十日内向本院申报权利。但自上述公告张贴之日至今，本院未收到公民、法人或其他组织的权利申报申请。庭审中，郑健伟、和兴公司共同确认以下内容：1.郑健伟以现金方式分两期付清案涉房屋购房款；2.2008年时，和兴公司对外有负债，而且在法院有一些正在处理的案件，对公账户无法使用，所以原告按照被告要求以现金方式支付了所有购房款；3.案涉房屋由商品房买卖合同指定的物业管理公司代表和兴公司于2008年6月30日交付给郑健伟；4.案涉房屋由郑健伟本人居住使用。另，郑健伟申请撤回其要求确认案涉房屋归其所有的诉请。本院认为：郑健伟上述撤回部分诉请的申请，符合法律规定，本院依法予以准许。和兴公司、徐跃宇、郑健伟签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方当事人应依约切实履行。和兴公司、郑健伟签订的《商品房买卖合同》亦是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应依约切实履行。关于郑健伟的诉请，本院认定如下：第一，郑健伟的第三项诉请，符合《协议书》约定内容，合法有理，应予支持。第二，根据查明事实，徐跃宇就案涉房屋向工行高新支行申请的个人住房贷款已经结清，故郑健伟的第二项诉请有事实和法律依据，本院依法予以支持。第三，郑健伟作为买受人已付清购房款，和兴公司作为案涉房屋的出卖人，负有向郑健伟交付房屋并转移房屋所有权义务。郑健伟、和兴公司均确认案涉房屋的交付时间为2008年6月30日，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，和兴公司至迟应于2010年6月30日为郑健伟办理案涉房屋的房地产权属证书，但和兴公司至今未向郑健伟履行办证义务，早已超过合同约定的办证履行期间，现案涉房屋并无办证障碍，郑健伟亦具备购房资格，故其第一项诉请有事实和法律依据，本院亦依法予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告广州和兴房地产开发有限公司、第三人徐跃宇于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告郑健伟到房地产管理部门办理广州市天河区中山大道1092号904房的《商品房预售合同》（预售合同00005045号）注销登记手续；二、被告广州和兴房地产开发有限公司、第三人徐跃宇、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告郑健伟到房地产管理部门办理广州市天河区中山大道1092号904房的涂销抵押手续；三、被告广州和兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告郑健伟到房地产管理部门办理将广州市天河区中山大道1092号904房产权转移登记至原告郑健伟名下的手续。本案受理费12600元，由被告广州和兴房地产开发有限公司负担9450元、第三人徐跃宇负担3150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  张黛乔二〇一九年六月十一日书 记 员  张 杳蒲肖明