海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初213号原告：李东航，女，汉族，1993年12月26日出生，住址重庆市涪陵区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙世建，重庆劲立律师事务所律师。被告：海南名角实业开发有限公司，住所地海南省临高县临城镇解放西路18号，统一社会信用代码：91469028747792085A。法定代表人：李宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：符棋锋，海南方圆（儋州）律师事务所律师。原告陈李东航诉被告海南名角实业开发有限公司（以下简称海南名角公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李东航的委托诉讼代理人王双圣，被告海南名角公司的委托诉讼代理人符棋锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李东航向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金15820元;2、判令被告按所签商品房买卖合同的约定限期为原告办理购买房屋的产权登记手续;3、判令被告支付从违约之日起至起诉之日止的逾期办证违约金8000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告海南名角实业开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,双方在合同中对原告购买房屋的位置、面积、单价、总价、交房时间、逾期交房及逾期办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后,原告依约履行了合同义务,但被告却违反合同约定逾期交房及逾期为原告办理产权证。根据双方合同约定及相关法律规定,被告应该支付原告逾期交房及逾期办证违约金。现原告依法提起诉讼,望贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告海南名角实业开发有限公司辩称：一、被告已经在约定期限内通知原告前来收房,原告早已收房并实际入住。以上事实有被告发出的售房通知书、原告签署的入住确认单、业主会签表以及原告交纳的物业费、水费等单据予以证实。原告主张被告逾期交房没有事实根据和法律依据；二、原告所购买的长岛蓝湾小区的不动产权证未在约定的期限内办理成功，是由于法律规定变动、政府职能部门原因、不可抗力等因素造成的，被告不应承担违约责任。理由如下：1、不动产权证未按期办理成功是由于机构改革、“两证合一”等政策影响。在报建时，是十六宗土地报建一个项目。在不动产登记规定出台以及不动产登记中心成立后，实行两证合一，即房产证和土地证合为不动产权证，房产登记部门要求必须先将十六宗土地进行合宗，才能办理不动产权证，否则由于涉案长岛蓝湾小区的某些楼房的土地使用权同时对应了多宗土地，产生了多个土地编号，在技术上无法落宗。2、被告一直积极申请和推动办证事宜，但由于海南省人民政府在2013年颁发《海南经济特区海岸线保护与开发管理规定》，在海岸线200米以内不能开发建房，而长岛蓝湾项目还有部分尚未开发的土地位于海岸线200米以内，按照两证合一政策的要求需要办理土地合宗，而办理土地合宗需要解决长岛蓝湾项目距离海岸线200米以内的部分土地的的退线问题，而该部分土地涉及到被告的170亩土地，需要政府部门作出土地置换或现金补偿的方式予以解决而至今尚未得到解决。同时，政府为了开发建设临高角解放公园旅游项目而修建的公路已占用长岛蓝湾小区土地26亩，该部分土地是以置换或者补偿的方式给被告，政府尚未明确，这也是影响办理十六宗土地办理合宗进度的因素之一。3、被告已多次报送相关材料，一直积极为原告办理产权证，但由于政府及相关部门的原因未成功，这属于被告免责事由。依据原、被告双方签订的购房合同，被告可据实延期办理产权证。综上，原告主张被告逾期交房无事实根据及法律依据，被告逾期办理房权证系因法律规定变动、政府职能部门原因、不可抗力等因素导致，被告不存在违约情形，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原告为了支持其诉讼请求提供如下证据：1、《临高县商品房买卖合同》，证明原、被告之间的合同关系及合同中对原告购买房屋的面积总价、交付期限、违约责任进行了明确的约定，其中合同第八条对房屋的交付期限和交付条件进行了约定，交付期限为2016年1月2日前，交付条件为该商品房竣工验收合格，其中合同第11条对逾期交房的违约责任进行了约定，其支付违约金的比例为按逾期天数每天向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同第15条对逾期办理产权证及违约金的计算方式也进行了明确的约定的事实；2、《销售不动产统一发票（自开）》，证明原告已经按照合同的约定向被告支付了购房款，履行了自己主合同义务的事实；3、《海南省建筑工程竣工验收备案证》，证明涉案房屋所属工程在2016年9月9日才取得了竣工验收备案，但截止现今，涉案房屋都还没有通过验收，不具备交付条件的事实。原告提供的上述证据经庭审质证，被告海南名角公司对原告提供证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明内容提出异议，认为被告已按照合同第八条第一款第三项的约定将涉案房屋交付给原告使用；对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议；证据3的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明内容提出异议，认为没有法律规定必须要等到工程竣工验收备案证出来后才能交房，而原、被告双方在合同第八条第一款第三项约定了工程竣工验收合格即可交房。原告所称的竣工验收备案证出来会才能交房在合同第八条第一款第一项有约定，但原、被告双方排除了适用第一项，而是适用第三项的约定。被告海南名角公司提供如下证据以支持其抗辩：1、长岛蓝湾涉及共计16宗土地的《国有土地使用权证》，证明被告是通过出让土地的方式合法取得长岛蓝湾项目所占16宗土地的事实；2、长岛蓝湾项目报建时的报建图、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，证明被告在建设长岛蓝湾项目时，已依法取得了规划、施工等许可证照的事实；3、被告已向临高县国土环境资源局报送的《关于长岛蓝湾项目土地合宗过程中容积率有关问题报告》、《关于临高角“长岛蓝湾”项目三期用地退海岸线事宜的相关报告》，证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，但因政策退线、规划路占用土地的原因，导致本项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理。同时政府对被告退出海岸线200米以内土地以及修建公路所占用的土地尚未出台具体的补偿方案的事实；4、临高县国土资源局《关于徐静信访事项的答复意见》，证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，但不动产权证办理确实存在土地合宗等因政策调整而存在的问题的事实；5、被告向临高县发展和改革委员会报送的《关于修建临高角解放公园旅游公路占用土地相关事宜》，证明依据临高县发展和改革委员会提供的临高角解放公园旅游公路设计方案及坐标，经现场实际测量，占用海南名角公司“长岛蓝湾”项目用地为26.65亩的事实；6、被告向临高县人民政府报送《长岛蓝湾项目相关问题汇报》，证明因政策退线、规划路占用土地原因，导致项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理。同时政府对被告退出海岸线200米以内土地以及修建道路所占用的土地尚未出台具体的补偿方案的事实；7、会议录音及根据会议录音整理出的文字版，证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，但因政策退线、规划路占用土地原因导致项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理。同时政府对被告退出海岸线200米以内土地以及修建道路所占用的土地尚未出台具体的补偿方案的事实；8、《长岛蓝湾业主收房通知书》及入住确认单、长岛蓝湾收费通知单等，证明被告已在合同约定期限内通知原告收房，且原告已实际收房入住，被告不存在逾期交房的事实；9、《临高县商品房预售许可证》，证明被告已取得商品房预售许可证，具备对外销售涉案房屋条件的事实；10、《海南省建筑工程竣工验收备案证》，证明涉案房屋在交房前已进行竣工验收，被告按照合同的约定将涉案房屋交付给原告，并且已经办理工程竣工验收备案的事实；11、《竣工验收记录和竣工验收报告》，证明涉案房屋在交房前已经过竣工验收合格的事实。被告海南名角公司提供的上述证据经庭质证，原告对证据1-2的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为被告取得的土地、房屋的交付和办理产权证的时间没有联系；对证据3、5-6的真实性不予认可，认为该三份证据是被告单方制作的文件，所反映的内容不能证明是政府或政策方面的原因造成的，而是被告与相关部门之间就占用土地补偿的利益问题未能达成一致。双方可以在短期内解决该问题，而不应从2013年至2019年达六年的时间一直得不到解决，被告不能将该行为归结为于政府；对证据4的真实性由人民法院进行审查，即使该证据是真实的，但认为其内容所载明的第三处理意见当中明确载明待通过综合验收后，由开发商组织要件办理不动产产权证书，说明涉案房屋至今未通过综合验收；对证据7的真实性无法核实，由人民法院进行审查，并且该录音未反映出相关人员的身份，即使该证据是真实的，被告的工作人员马总自己也说了对土地合宗是属于技术性问题，而不是属于所谓的政策方面的原因，并且关于离海岸线200米以内不能建房的相关规定，即使有这个规定，原告认为按照被告的陈述也是在2013年就发布了，原告在2013年以后才购买的涉案房屋的，所以原告认为存在被告对原告隐瞒相关情况的事实；对证据8的真实性予以认可，即使原告实际收房并不代表认可被告的交付并符合交付条件；对证据9的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据10的真实性没有异议，但不认可被告的证明目的，认为取得竣工验收备案证只是属于被告已经将相关验收资料提交给政府部门，并不等同于已经通过了相关部门的综合验收，该证据恰恰反映了涉案房屋当时不符合交付条件；对证据11的真实性没有异议，对关联性提出异议，认为竣工验收记录和竣工验收报告是被告内部自行组织验收的，并没有相关政府部门的盖章。该证据上面显示的竣工日期是不真实的，从原告所举的证据4来看，长岛蓝湾一期工程11#楼是在2016年4月28日竣工验收，而被告所举的证据证明在该日起前工程已经过验收，这和被告所诉相互矛盾。同时，被告所举的证据显示，8#楼和11#楼只有竣工验收记录，没有验收报告。并且10#楼的竣工验收报告没有显示验收时间，是空白的。故原告认为被告主张的验收时间是不真实的。本院根据被告申请，向政府部门有关人员调取的询问笔录：1、临高县国土资源局副局长孙峰的询问笔录，证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证的问题，因政策退线、规划路占用土地原因，导致本项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理，同时政府对被告退出海岸线200米以内土地尚未出台具体的补偿方案的事实；2、临高县发展和改革委员会项目管理中心主任庄让景的询问笔录，证明临高县人民政府修建临高角解放公园旅游道路，占用被告海南名角公司“长岛蓝湾”项目用地；被告一直积极与政府协商处理，以推进土地合宗等问题，但政府尚未出台具体的补偿方案的事实。原告对两份询问笔录的真实性、合法性没有异议，对关联性提出异议，认为：1、询问笔录中有关人员所陈述的收到被告相关文件并不等同于认可被告所反映的内容是事实；2、从临高县国土资源局副局长孙峰的询问笔录可以看出，其回答不能办理产权证的原因虽然与政策有一定的关联，但到底是什么样的政策和关联没有进行明确说明。原告认为不能笼统的归责为政策的变动，孙峰在询问笔录中说到不能办理产权登记的原因是要件不全，土地没有办理合宗，但对不能办理土地合宗的具体原因没有进行明确的说明。从2013年起至2019年这么长的时间里，被告与政府部门一直没有达成一致意见，原告觉得必须查明原因。被告对两份询问笔录的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明内容提出异议，认为临高县国土资源局副局长孙峰的询问笔录认可了2018年4月8日召开协调会的事实，被告已将各方在协调会中的发言内容进行整理列明，孙峰在询问笔录中虽然声称对被告录音的内容不清楚，但是并没有否认该内容的真实性。经审查，本院对当事人提供的证据以及本院调取的询问笔录认定如下：一、对原告提供证据1-3的真实性、合法性、关联性予以确认；二、对被告提供证据1、2、8-11的真实性予以确认；三、对被告提供证据1、2、8-11的的合法性、关联性与证明力以及对证据3-7的真实性、合法性、关联性与证明力综合全案证据予以判断；四、对两份询问笔录的真实性、合法性、关联性予以确认。【为查明本案事实，本院函询临高县自然资源及规划局核实被告名角实业公司办理不动产权证书的情况，该局复函载明被告名角实业公司办理涉案房屋的不动产权证书存在土地合宗问题，因规划道路占用企业用地，导致土地证载用途与规划用途不一致，影响土地合宗。】根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月30日，原告与被告签订一份《临高县商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的位于海南省××县的海南××镇商品房，建筑面积为43.98平方米，总价款为315000元。该合同第八条约定交付期限：“出卖人应当在2016年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列第3种条件（即具备商品房工程竣工验收合格，并按合同附件三：装饰、设备标准交付），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价的万分之二支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金”。第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之贰向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。如遭遇不可抗力因素或政府及相关职能部门原因及买受人不按期向出卖人支付房款、办证费用或买受人逾期向出卖人提供办证委托书及其他材料或买受人存在其他违约行为时，出卖人可据实予以延期办理”。原告于【2015年8月26日】、2016年5月15日分别向被告支付购房款【270050元】、3008元。被告于2016年1月2日将涉案房屋交付原告使用。目前，涉案房屋所涉土地因存在合宗等政策性问题，以及存在被告退出海岸线200米以内土地以及修建临高县临高角旅游区道路所占用被告的土地需要政府出台具体的补偿方案问题，导致被告不能依约为原告购买的房屋办理不动产权登记手续。又查明：被告于年月日取得《临高县商品房预售许可证》；2016年9月9日取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》；被告于年月日作出竣工验收报告。上述事实，有原、被告提供的证据，本院调取的询问笔录以及原、被告的庭审申述笔录，资以认定。本院认为：原告与被告签订的《临高县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。根据上述合同第八条第一款对交付时间的约定，被告应当在2016年1月2日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件，即工程竣工验收合格的房屋，按该合同附件三：装饰、设备标准的要求交付给原告。本案已查明，被告已依约将涉案房屋交付原告使用，原告已办理收房手续并入住。原告主张工程竣工验收是综合性验收，取得建筑工程竣工验收备案证才算验收合格，是该合同第八条第一款的第1种条件，而非双方约定的第3种条件。因此，被告并未逾期向原告交付涉案房屋，原告请求判令被告支付逾期交房违约金15820元，缺乏事实依据，本院不予支持。双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定载明，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向原告支付违约金。逾期180日以上的，原告有权单方解除合同。如遭遇不可抗力因素或政府及相关职能部门原因及原告不按期向被告支付房款、办证费用或逾期向被告提供办证委托书及其他材料或原告存在其他违约行为，被告可据实予以延期办理。本案中，由于土地合宗等政策问题，导致涉案房屋办理不动产权登记具有政策性障碍，这是政府及相关职能部门的原因造成。依照双方合同约定，上述因素属合同的免责情形，被告可据实延期为原告办理不动产权登记，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。目前，上述问题尚未得到解决，涉案房屋办理不动产权登记不具备条件。因此，原告请求被告按合同约定为其购买的房屋办理产权登记及支付逾期办证违约金8000元的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。被告以涉案房屋存在土地合宗等政策性问题，以及存在被告退出海岸线200米以内土地以及修建临高县临高角旅游区道路所占用被告的土地需要政府出台具体的补偿方案予以解决，属于免责事由，其行为不存在违约情形为由进行抗辩，事实清楚，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李东航的诉讼请求。案件受理费395.5元，由原告李东航承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。二〇一九年六月二十日书记员王蕃蓉附：本案适用相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。审核：林珩撰稿：林珩校对：陈晨印刷：韩雪影海南省临高县人民法院2019年6月--日印制（共印12份） {文书日期} 附：本案适用相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。