上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初23295号原告：张小毛。委托诉讼代理人：张贵成，上海万答律师事务所律师。原告：胡腊娥。委托诉讼代理人：张小毛(系原告胡腊娥之夫)，住同原告胡腊娥。被告：上海搜房房天下房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：代建宁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李阳，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：张久勇。原告张小毛、胡腊娥诉被告上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。后根据原告申请，依法追加张久勇作为被告参加诉讼。因被告张久勇需公告送达，本案依法转入普通程序，组成合议庭，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告张小毛及其委托诉讼代理人张贵成，原告胡腊娥的委托诉讼代理人张小毛，被告上海搜房房天下房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李阳到庭参加诉讼。被告张久勇经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张小毛、胡腊娥向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还居间费人民币(下同)27,300元；2、判令被告赔偿原告因未完成居间事项所导致的经济损失93,835.5元(违约金60,000元；以及以60,000元为本金，自2016年6月1日起至2017年5月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失28,896元；以及反诉费4,939.50元)。事实与理由：2016年5月15日，原告经被告居间，与案外人季某1、钱某某签订了《房屋买卖居间协议》。同年9月26日，在被告居间安排下，又与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告出资购某1于上海市奉贤区南桥镇江海花园105幢256号101室房屋一套。为此，原告向被告支付了15,300元居间费。因原告没有充足资金购房，需要办理房屋抵押贷款，原告又另行向被告支付贷款居间费12,000元。被告收到款项后，向原告出具了收条各一份，并承诺贷款不成，全额退还居间费。后，因被告未帮原告办理成功贷款事宜，导致原告与案外人的房屋买卖合同违约涉诉。经法院主持，原告与案外人调解结案。因被告未办理成功贷款，致使原告与案外人的房屋买卖合同被迫解除，被告理应退还居间费用，并赔偿原告因此造成的损失，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令两被告共同返还居间费27,300元；2、判令两被告共同赔偿损失93,835.50元；3、解除原、被告签订的居间协议。被告上海搜房房天下房地产经纪有限公司(以下简称搜房经纪公司)辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是提供居间服务的，在本案中，被告已经促成了原告与卖房人签订买卖合同，已经完成了居间义务，被告有权获得居间费。被告公司没有收到原告支付的中介费，居间协议中明确居间费用应当汇入居间公司账户且要求居间公司出具盖章的收据，否则被告不承担任何责任。原告承担违约金是由于原告未能支付房款，应由原告自行承担，与被告无关。被告张久勇未到庭应诉，也未提供答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：本院经审理认定事实如下：2016年5月24日，两原告经被告搜房经纪公司居间与案外人季某1、季某2签订《房地产买卖居间协议》一份，约定两原告向案外人购某1于上海市奉贤区江海花园105幢256号101室房屋；房屋总价款1,530,000元；双方同意通过丙方(被告搜房经纪公司)推荐的机构办理包括贷款、涉及交易房款的资金借贷等，并由被告搜房经纪公司代为办理送交材料服务；《房屋买卖合同》签订，即表明被告搜房经纪公司居间成功，买卖双方应当于居间成功当日按照总房价款的0.5%向搜房经纪公司支付佣金(各方在该合同中没有选择任何一项具体承担方式)；被告搜房经纪公司可以从转付的任意一笔款项中扣除该费用；在《房屋买卖合同》签订后，若因买卖双方任意一方违约导致未能继续交易的，搜房经纪公司有权根据约定收取佣金，或选择向违约方主张总房价的1%作为违约金。该协议第九条(格式条款)为：特别告知，为保障资金的安全，在向搜房经纪公司支付任何款项时，请务必支付至公司的账户，并同时取得印有公司财务专用章的票据，否则被告搜房经纪公司无须就该笔钱款承担责任。该协议最后有框出的特别告知，内容为：向居间方支付的任何款项请务必索要盖有居间方财务专用章的收据，汇款请转入以居间方公司为户名的账户，否则居间方不承担任何责任。2016年6月24日，原告张小毛在银行向被告张久勇以转账方式支付中介费15,300元，由张久勇出具收据。2016年9月29日，两原告与案外人季某1、钱某某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：两原告向案外人购2系争房屋；两原告通过贷款方式向案外人支付第二期房款1,200,000元，两原告应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若两原告的贷款申请未在过户前获得足额批准，两原告应当在过户当日以现金形式向案外人补某。2016年9月30日，原告儿子向被告张久勇以转账方式支付“代办包装贷款”费用12,000元。被告张久勇向原告出具收据一份，载明：代办包装贷款，贷15-20年，如不成功，全额退还。2017年，案外人季某1、钱某某以原告未按约支付剩余房款为由，向本院提起诉讼，要求解除双方的《上海市房地产买卖合同》以及要求本案两原告支付违约金360,000元。本案两原告在该案中提起反诉，要求继续履行合同，以及要求案外人支付违约造成的损失132,000元。2017年3月16日，本院出具(2017)沪0120民初2393号民事调解书，确认本案两原告与案外人达成协议：一、解除双方签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》；二、本案两原告协助办理网签合同撤销手续；三、案外人返还本案两原告购房款540,000元(已扣除本案两原告应承担的违约金60,000元)。另查明，上海市公安局奉贤分局南桥派出所于2018年8月16日出具《不予调查处理告知书》，告知原告张小毛，起于2018年8月16日向该所报称的“和房屋中介纠纷”一案，不属于公安机关管辖范围，公安机关依法不予调查处理。本院认为，本案争议焦点之一为被告张久勇的收款行为是否构成表见代理。对此本院认为：其一，张久勇收取的15,300元居间费中，有7,650元的收款行为构成表见代理，相应收款责任由被告搜房经纪公司承担，另7,650元收款行为不构成表见代理。理由如下：一、被告搜房经纪公司虽为原告与案外人的房屋买卖合同的居间方，但买卖过程中实际经办的人员就是被告搜房经纪公司的员工被告张久勇；二、被告搜房经纪公司提供的居间合同版本中虽两处载明了“款项务必支付至公司的账户”的内容，但被告作为合同的提供方，对该格式条款是否向两原告进行了特别的告知未能举证证明；三、按照居间合同约定，原告与案外人签订《房屋买卖合同》当日两原告应支付佣金，两原告实际亦于2016年6月24日支付居间费，其后被告搜房经纪公司从未向两原告主张过居间费用，直至两原告与案外人发生诉讼。综上，本院认为两原告有理由相信被告张久勇收取7,650元的行为是代表被告搜房经纪公司的，该行为的法律后果由被代理人被告搜房经纪公司承担。但根据双方居间合同的约定，被告搜房经纪公司在本案涉案的房屋买卖居间中最多收取总房价款的0.5%的居间费用，故两原告向被告张久勇多支付的7,650元费用并没有相应的合同依据，故被告张久勇向两原告收取另外7,650元的行为并不构成表见代理，该收款行为的相应法律后果由被告张久勇承担。其二，被告张久勇收取“代办包装贷款”费用12,000元的行为不构成表见代理。根据收据的陈述，“代办包装贷款，贷15-20年，如不成功，全额退还”，故该款项系用于代办包装贷款，该内容不属于原、被告双方居间协议中约定的被告义务，且内容明显不属于正常的代办贷款情形，故两原告向张久勇个人支付该款项并无足够理由，不构成表见代理，相应的法律后果应由实际收取人被告张久勇承担。本案争议焦点之二为，被告搜房经纪公司、张久勇应当承担什么责任。对此本院认为，对于构成表见代理的7,650元居间费用，应认定为两原告已按约支付合同约定的居间费用。但被告搜房经纪公司已经促成两原告与案外人签订正式的《上海市房地产买卖合同》，后因两原告的违约行为导致该合同未能继续履行，被告搜房经纪公司的居间义务已经完成，故被告搜房经纪公司有权收取两原告7,650元居间费用，对于原告要求被告搜房经纪公司退还该居间费的诉讼请求，本院难以支持。对于被告张久勇多收取的另外7,650元居间费及“代办包装贷款”费用12,000元，被告张久勇的收款并无事实和法律依据，故应当由被告张久勇退还原告。对于原告主张由两被告承担其与案外人案某的违约责任、诉讼费等损失，本院认为，根据民事调解书的记载，该案中违约一方为两原告，被告已按约完成其居间义务，两原告在庭审中亦表示贷款的申请手续已由被告张久勇提交给银行；两原告未能举证证明贷款未能成功的原因在被告，也未能提供证据证明被告搜房经纪公司存在故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，损害原告利益的行为，故两原告要求两被告承担上述违约导致的损失的诉讼请求，本院难以支持。被告张久勇经本院合法传票传唤未到庭，应自行承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张久勇于本判决生效之日起十日内返还原告张小毛、胡腊娥居间费人民币7,650元及代办包装贷款费人民币12,000元。二、对原告张小毛、胡腊娥的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案某受理费人民币2,722元，由原告张小毛、胡腊娥负担2,422元，由被告张久勇负担人民币300元。公告费人民币560元，由被告张久勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  苏建忠审 判 员  苏 姝人民陪审员  邹召龙二〇一九年六月十三日书 记 员  倪 璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。