巴林右旗人民法院民事判决书（2019）内0423民初1157号原告：赤峰金福地物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。法定代表人：沐沦，系经理。委托代理人：韩晓辉，女，蒙古族，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人：董亮，内蒙古吉拓律师事务所律师。被告：朱学军，男，汉族，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人：冯志民，内蒙古三易律师事务所律师。原告赤峰金福地物业管理有限公司与被告朱学军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩晓辉、董亮、被告朱学军的委托代理人冯志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、请求判令被告支付拖欠原告的物业费人民币54765.12元。2、请求判令被告给付物业服务合同约定的违约金，每日支付所欠费用的3%。3、请求判令被告承担本案诉讼费用。2013年7月赤峰市宏晟房地产开发有限公司等6家房地产开发的巴林丽都小区主体工程及附属配套设施交付使用，原告与开发商签订了该小区的前期物业服务合同，将该巴林丽都小区的物业服务工作交由原告管理服务，原告在签订合同后，依据合同约定，成立了环境卫生，排污管道疏通部门，负责小区居民及商厅日常物业管理与服务工作，原告投入了大量的人力物力，本案被告直接成为原告物业服务的受益者，被告所拥有的758.93㎡商厅是巴林丽都小区区域规划之内建设的不可缺少的附属设施-巴林丽都一期工程幼儿园。该幼儿园就坐落在原告进行物业管理与服务的巴林丽都小区内20号楼西北部，自2015年7月16日开始至2019年7月15日累计欠原告物业费即：758.93㎡*1.5元/月*48个月=54645.12元，公用电费120元，以上合计54765.12元。经原告工作人员多次上门催要，被告总是说各种理由一拖再拖，于该商厅租赁人相互扯皮，百般抵赖，拖欠物业费至今，被告长期拖欠物业费的行为给原告造成物业管理与服务的困难，但原告对小区的物业管理工作却始终坚持，因物业费大量拖欠导致原告经营困难，许多投入的费用均系原告花费高利贷筹借，经营状况难以维系，被告的行为也是对其他按时交纳物业费的业主合法权益的伤害，对该小区打造和谐稳定的物业管理与服务工作理念造成极大破坏。无奈，原告只有依法对被告提起诉讼，恳请人民法院依法判决，判如所请，以维护公平公正的法律程序，维护原告的合法权益，确保物业管理与服务工作的正常进行。被告辩称，本案中原告要求被告给付拖欠的物业费54765.12元及按每日支付所欠违约金每日支付所欠费用的3%的诉求缺乏法律事实和依据，因为答辩人与原告并无物业服务关系，答辩人虽为涉案房产的所有权人，但并非是房产的实际使用人，该房产系巴林丽都一期工程幼儿园的一部分，自2013年7月竣工开始一直到今日为止，该房产均有巴林丽都幼儿园租赁管理使用，所以答辩人不是涉案房产物业的实际使用人，答辩人从未接受过原告的物业服务，所以答辩人没有直接给付原告物业服务费的义务。原告在本案中依法没有强制要求答辩人必须接受其物业服务的权利，答辩人也无依法必须接受原告物业服务的法定义务，有鉴于此，足以说明原告与被告之间不存在事实上的物业服务关系，原告要求被告给付物业费及违约金的诉求没有事实依据及法律依据，要求法院驳回原告的诉讼请求。被告申请法院追加涉案的房产物业实际使用人巴林丽都幼儿园为本案的被告及第三人参加诉讼，目的为了查清本案事实，明确物业服务合同关系的相对主体，确认承担物业费给付义务的主体。经审理查明，2013年7月17日，原告分别与赤峰军民房地产开发有限责任公司、赤峰市宏晟房地产开发有限公司、赤峰市国华房地产开发有限公司、巴林右旗华宇房地产开发有限责任公司、赤峰通盛房地产开发有限公司就巴林右旗大板镇巴林丽都小区的物业服务签订了《前期物业服务合同》。其中赤峰市宏晟房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》第三章第六条第一项约定了商业物业的物业费是每平方米每月1.5元。第三十五条约定，本合同期限自2013年7月7日起至2018年7月17日。第三十八条约定，开发建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。签订合同后，原告对巴林丽都小区进行了物业服务。另查明，2018年8月31日，原告赤峰金福地物业管理有限公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给原告实施物业管理服务。又查明，被告所在的楼房座落在巴林丽都小区院内，但属于单独的一项工程，工程名称为巴林丽都一期工程幼儿园，是赤峰市宏晟房地产公司开发建设的。被告的楼房建筑面积为204.85平方米。截止原告起诉之日（2019年4月1日），被告朱学军尚欠原告物业费204.85平方米×44个月15天（2015年7月16日至2019年4月1日）×每平方米每月1.5元×50%=6836.9元，公用电费2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.3元，以上费用合计6858.2元。本案在审理过程中，原告撤回对房屋坐落于XXX建筑面积为554.07平方米房屋（XXX号）物业费的起诉。上述事实有原告提供的《前期物业服务合同》、《小区物业服务委托合同》、“巴林丽都小区一期工程总平面图”、“给水管线平面图”、“排水管线平面图”“照片”以及被告提交的《商品房买卖合同》及原、被告的当庭陈述等在卷予以证实。本院认为，被告所在的巴林丽都一期工程幼儿园在巴林丽都小区院内，巴林丽都一期工程幼儿园是赤峰市宏晟房地产开发有限公司开发建设的，原告与赤峰市宏晟房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，2018年7月16日原告赤峰金福地物业管理有限公司与巴林丽都小区业主委员会签订了《小区物业服务委托合同》，巴林丽都小区业主委员会将巴林丽都小区委托给原告实施物业管理服务。按照法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有主约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。合同签订后，原告对巴林丽都小区进行了公共部分的清理、绿化、维护等服务，被告也是受益人之一，故被告应该承担相应的物业服务费用。但因该工程是单独的一项工程，楼内的清扫、维护、管道的维修等工作由被告来进行，而不需要原告提供物业服务，故被告不应该交纳全部物业服务费用，根据公平、合理原则，本院认为被告应承担50%的物业服务费用。原告主张被告应自2015年7月16日起交纳物业服务费用至2019年7月16日，对于未发生的物业服务费用，本院不予支持，物业费应计算至原告起诉之日（2019年4月1日），即被告应给付的物业费为204.85平方米×44个月15天（2015年7月16日至2019年4月1日）×每平方米每月1.5元×50%=6836.9元。对原告主张的公共照明费，因原告在2018年7月16日才与巴林丽都小区业主委员会约定公用电费每户每月2.5元，所以公用电费的起算时间应自2018年7月16日开始，即2.5元×8个月15天（2018年7月16日至2019年4月1日）=21.3元。原告主张被告给付物业服务合同约定的违约金，每日支付所欠费用的3%,原告对违约金的主张明显过高，且原告自身提供的物业服务存在一定瑕疵和值得改进的地方，被告也并非恶意欠缴，故对原告主张被告违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告朱学军于本判决发生法律效力后立即给付原告赤峰金福地物业管理有限公司的物业费(自2015年7月16日至2019年4月1日)6836.9元、公用电费(自2018年7月16日至2019年4月1日)21.3元，以上费用合计6858.2元。二、驳回原告赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1426元，减半收取713元，应收取的713元由原告赤峰金福地物业管理有限公司承担688元，由被告朱学军承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 苑新新 二0一九年六月二十八日书记员 刘 杨