广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终2778号 上诉人（原审被告）：南宁市金盾道路清障有限责任公司，住所地南宁市江南区亭洪路9号。统一社会信用代码：91450105198316499N。 法定代表人：黄有鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武鸣县红岭道路交通施救队，住所地武鸣县城红岭开发区。统一社会信用代码：91450122779144023K。 法定代表人：蒙恩长，该队队长。 委托诉讼代理人：李莉，广西立杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方平，广西立杰律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：南宁市武鸣区文江道路施救有限公司，住所地南宁市武鸣区城厢镇濑琶3队。统一社会信用代码：91450122MA5L786Q67。 法定代表人：陆玉丰，该公司经理。 上诉人南宁市金盾道路清障有限责任公司（以下简称金盾公司）因与被上诉人武鸣县红岭道路交通施救队（以下简称红岭施救队）、南宁市武鸣区文江道路施救有限公司（以下简称文江公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市武鸣区人民法院（2018）桂0122民初3289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金盾公司上诉请求：1.确认上诉人与被上诉人于2016年9月28日签订的《场地租赁协议》无效，并由一审第三人向被上诉人腾退场地；2.上诉人向被上诉人支付自2016年10月11日起至2017年12月31日期间的场地占用费125000元；3.由一审第三人向被上诉人支付自2018年1月1日起至实际腾退场地之日止的场地占用费；4.驳回被上诉人的其他诉讼请求；5.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定涉案租赁合同有效错误。涉案场地原由武鸣县染织厂破产管理人出租给广西和裕祥新能源投资有限公司（以下简称和裕祥公司），双方签订的《场地租赁协议》约定租赁期限自2014年3月1日至2018年3月1日止，且和裕祥公司不得擅自转租。2015年6月1日，和裕祥公司与被上诉人签订《场地租赁协议》将涉案场地转租给被上诉人红岭施救队，约定租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日，且被上诉人不得擅自转租。但2016年9月28日，被上诉人红岭施救队又与上诉人签订协议，将涉案场地转租给上诉人，约定租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。和裕祥公司、被上诉人红岭施救队均未得到原出租人的同意转租涉案场地，且转租的期限超出和裕祥公司的承租期限，故上诉人与被上诉人红岭施救队所签的合同依法无效。二、一审判决由上诉人承担腾退场地的义务是错误的，涉案场地从2018年1月1日开始由一审第三人占有经营，且上诉人将涉案场地移交给一审第三人，被上诉人是同意的，故涉案场地应由一审第三人负责腾退给被上诉人红岭施救队。三、涉案租赁合同无效后，上诉人与一审第三人应按照实际占用租赁场地的期间，各自向被上诉人支付场地占用费。 被上诉人红岭施救队辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《场地租赁协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，转租涉案场地是征得场地管理权人及原承租人同意的。故该协议合法有效。二、《场地租赁协议》是由上诉人与被上诉人签订，根据合同相对性原则，涉案场地应由上诉人负责腾退，上诉人主张由第三人承担腾退场地责任没有依据。一审判决正确，请求予以维持。 被上诉人文江公司述称，文江公司只是合法移交签收政府的涉案车辆。涉案场地是武鸣区富鸣城投公司的国有资产，文江公司与该公司有限期腾退场地的协议，文江公司与上诉人没有实际的场地租赁合同，上诉人主张由文江公司支付2018年之后的场地占用费没有依据。 红岭施救队向一审法院起诉请求：1.解除红岭施救队与金盾公司于2016年9月28日签订的《场地租赁协议》，限期金盾公司腾空租赁场地；2.金盾公司向红岭施救队支付租金224934元（在金盾公司腾空前，租金继续计算，直至金盾公司腾空租赁场地之日止）；3.金盾公司向红岭施救队支付滞纳金（逾期付款利息）52238元，从2016年10月1日起至2018年10月8日止，以尚欠租金为基数按月利率1.5%计付，以后的滞纳金另计；4.本案诉讼费用由红岭施救队承担。 一审法院认定事实：2014年2月28日，武鸣县染织厂破产还债管理人将位于定珠油库的22亩场地出租给和裕祥公司，用于新能源汽车改造场地及设备、材料存放。租赁期限为五年，从2014年3月1日至2018年3月1日，期满后如政府未收回的则顺延，如租赁期间政府政策调整或政府回收的，甲方应提前60日通知乙方终止租赁，乙方必须无条件搬离。 2015年6月1日，和裕祥公司（甲方）与红岭施救队（乙方）签订《场地租赁协议》，约定甲方将承租的武鸣县经济贸易和信息化局原武鸣县染织厂的定珠油库的场地面积22亩转租给乙方作为停车场。租赁期限暂定五年，从2015年6月1日至2020年5月31日。期满后如政府未收回的则自动顺延。如租赁期间政府政策调整或政府回收的，甲方应提前60日通知乙方终止租赁，乙方必须无条件搬离，甲方不需支付任何搬迁补偿补助及经济损失费用。租金为每年10万元。五年以后，顺延的租金在原基础上增加10%，乙方于签订合同之日起10日内将本年度租金支付给甲方，甲方将土地交予乙方。其余年度租金于每年1月份一次付清。先缴纳租金后经营。乙方不许擅自转租或转让。关于违约责任，甲方未履行协议约定，无故单方终止协议，并未书面通知乙方，视为违约，应按所收租金总额100%向乙方支付违约金，并全额退回履约保证金。乙方未按期支付租金，逾期每日应按每年租金总额的万分之五向甲方支付滞纳金；乙方逾期15日不交付租金的，甲方有权终止本协议。乙方中途擅自转租或转让不按协议约定履约的，乙方已缴纳的预付的租金甲方不予退还。 2016年9月28日，红岭施救队（甲方）与金盾公司（乙方）签订《场地租赁协议》。甲方将承租的武鸣县经济贸易和信息化局原武鸣县染织厂的定珠油库的场地面积22亩转租给乙方作为停车场。租赁期限暂定三年，从2016年10月1日至2019年9月30日。期满后如政府未收回的则自动顺延。如租赁期间政府政策调整或政府回收的，甲方应提前60日通知乙方终止租赁，乙方必须无条件搬离，甲方不需支付任何搬迁补偿救助及经济损失费用。租金为每年10万元，如双方同意续签则5年内租金不变。乙方于签订合同之日起10日内将本年度租金支付给甲方，甲方将土地交予乙方。其余年度租金于每年1月份一次付清。先缴纳租金后经营。乙方应按期支付租金，未按期支付租金，逾期每日应按年租金总额的万分之五向甲方支付滞纳金；乙方逾期15日不交付租金的，甲方有权终止本协议。乙方中途擅自转租或转让不按协议约定履约的，乙方已缴纳的预付的租金甲方不予退还。 案涉场地从2016年10月1日起由金盾公司占有经营停车场，从2018年开始由文江公司占有经营停车场。金盾公司未向红岭施救队支付过租金。 一审法院认为，红岭施救队与金盾公司于2016年9月28日签订的《场地租赁协议》为当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。红岭施救队履行了提供租赁场地的义务，金盾公司应当按约定给付场地租金。给付租金是该合同约定的金盾公司的主要义务，现金盾公司长期拖欠租金没有给付，已构成严重违约，根据协议约定，红岭施救队有权终止该协议，故红岭施救队要求解除其与金盾公司于2016年9月28日签订的《场地租赁协议》，限期腾空租赁场地的诉讼请求一审法院予以支持。金盾公司应向红岭施救队支付从2016年10月1日起至本案判决之日止的租金。金盾公司提出红岭施救队与其签订的协议超过2018年3月1日部分无效，一审法院认为，超过部分并未违反法律法规的禁止性规定，2018年3月1日后如红岭施救队未能履行，也仅是红岭施救队违约的问题，并不导致协议的无效。金盾公司未经红岭施救队许可，将涉案场地交由文江公司使用，其负有将场地收回并返还红岭施救队的义务。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条的规定，判决：一、解除红岭施救队与金盾公司于2016年9月28日签订的《场地租赁协议》，金盾公司腾空租赁场地后将场地交还红岭施救队；二、金盾公司向红岭施救队支付租金224934元；三、金盾公司向红岭施救队支付滞纳金（滞纳金的计算：从2016年10月11日起至2017年1月31日止，以24934元为基数；从2017年2月1日起至2018年1月31日止，以124934元为基数；从2018年2月1日起至付清租金之日止，以224934元为基数，均按每日万分之五计付）。案件受理费5485元，由金盾公司负担。 当事人对一审查明事实没有异议，本院对一审查明事实予以确认。二审另查明：广西富鸣城市投资发展集团有限责任公司2019年5月30日出具《关于原武鸣县染织厂宝珠油库场地的情况说明》，内容为：根据《关于分期移交国有房屋、土地等城区本级国有资产产权及经营权的通知》（南武国资办【2017】4号）文件精神，由城区国有资产管理工作领导小组监督，富鸣集团分期接收城区本级国有资产产权及经营权。其中原武鸣县染织厂定珠油库场地经营权于2017年9月21日移交富鸣集团管理，2018年3月20日完成产权移交。该地块原租户为广西和裕祥新能源投资有限公司，其与武鸣县染织厂破产还债管理人签有场地租赁协议，租赁期限至2018年3月1日。资产移交富鸣集团管理后，为确保合同顺利履行，富鸣集团与和裕祥公司在原合同基础上进行主体变更，于2017年12月1日签订了《补充协议书》。因接管资产前，租金已交至2018年2月28日，富鸣集团未向任何单位、部门收取租金，合同到期后，也未与和裕祥公司或其他单位、部门签订任何协议。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.上诉人金盾公司与被上诉人红岭施救队之间的租赁合同的效力，若该合同有效，应否予以解除？2.涉案场地应由谁负责向上诉人腾退？3.上诉人应向被上诉人支付租金还是场地占用费，应支付的金额是多少？上诉人应否向被上诉人支付滞纳金？ 关于争议焦点一。上诉人金盾公司与被上诉人红岭施救队签订的《场地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律法规的强制性规定。虽然涉案场地原出租人为武鸣县染织厂破产还债管理人，承租人为和裕祥公司，和裕祥公司承租后将涉案场地转租给红岭施救队，红岭施救队又将涉案场地转租给金盾公司，但原出租人对转租并未提出异议，故金盾公司以转租未经原出租人同意为由，主张合同无效，本院不予采纳。金盾公司与红岭施救队签订的合同约定的租赁期限为2016年10月1日至2019年9月30日，超出了原出租人武鸣县染织厂破产还债管理人与承租人和裕祥公司的租赁合同约定的租赁期限，即2014年3月1日至2018年3月1日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，上诉人金盾公司与被上诉人红岭施救队签订的《场地租赁协议》中约定的转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。但该部分无效不影响合同其他条款的效力。金盾公司与红岭施救队的合同中关于2016年10月1日至2018年3月1日期间的租赁约定依法有效。金盾公司于2018年9月30日向一审法院提起诉讼时，该合同因租赁期限届满终止，金盾公司请求解除与红岭施救队于2016年9月28日签订的《场地租赁协议》没有依据，本院不予支持。 关于争议焦点二。根据南武国资办【2017】4号文件精神，涉案场地的产权及经营权已于2017年9月21日移交广西富鸣城市投资发展集团有限责任公司管理，该公司已于2018年3月20日收回涉案场地，故红岭施救队主张金盾公司将涉案场地腾空后交还红岭施救队没有依据，本院不予支持。 关于争议焦点三。红岭施救队已依约将涉案场地交给金盾公司使用，金盾公司却未依约支付租金，故红岭施救队主张金盾公司支付拖欠的租金，依法有据。金盾公司应支付的租金从2016年10月1日计至2018年3月1日，共计17个月，租金应为141667元（100000元/年÷12个月×17个月=141667元）。金盾公司主张其只应支付2016年10月11日起至2017年12月31日期间的场地占用费，2018年1月1日之后的场地占用费应由文江公司支付。虽然涉案场地自2018年开始由文江公司占有经营停车场地，但文江公司占有经营涉案场地系金盾公司将涉案场地交给文江公司的，并非红岭施救队将涉案场地交给文江公司的，红岭施救队与文江公司之间并不存合同关系，故金盾公司该主张没有依据，本院不予支持。 关于滞纳金问题。上诉人与被上诉人的合同中约定，金盾公司未按期支付租金，应按年租金总额的万分之五支付滞纳金，该滞纳金的约定实际为违约金约定。金盾公司未依约支付租金，构成违约，应承担相应违约责任。红岭施救队主张金盾公司支付的滞纳金实为违约金。根据红岭施救队与金盾公司签订的合同约定租金为每年100000元，金盾公司应于签订合同之日起10日内支付2016年度的租金，其余年度租金于每年1月份一次付清。因合同约定租期从2016年10月1日起，故金盾公司应于2016年10月10日支付2016年10月1日至2016年12月31日的租金25000元（100000元÷12个月×3个月=25000元），于2017年1月31日前支付2017年的租金100000元，于2018年1月31日前支付2018年1月1日至2018年3月1日的租金（100000元÷12个月×2个月=16667元，上述租金，合计为141667元。金盾公司未按约定支付上述租金，其应向红岭施救队支付的违约金为，从2016年10月11日起至2017年1月31日止，以25000元为基数；从2017年2月1日起至2018年1月31日止，以125000元为基数，从2018年2月1日起至实际付清租金之日止，以141667元为基数，均按每日万分之五计算）。一审判决金盾公司应向红岭施救队支付租金224934元及滞纳金的计算有误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人金盾公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销南宁市武鸣区人民法院（2018）桂0122民初3289号民事判决第一项； 二、变更南宁市武鸣区人民法院（2018）桂0122民初3289号民事判决第二项为上诉人南宁市金盾道路清障有限责任公司向被上诉人武鸣县红岭道路交通施救队支付租金141667元； 三、变更南宁市武鸣区人民法院（2018）桂0122民初3289号民事判决第三项为上诉人南宁市金盾道路清障有限责任公司向被上诉人武鸣县红岭道路交通施救队支付违约金（违约金计算：从2016年10月11日起至2017年1月31日止，以25000元为基数；从2017年2月1日起至2018年1月31日止，以125000元为基数，从2018年2月1日起至实际付清租金之日止，以141667元为基数，均按每日万分之五计算）。 二审案件受理3343元由上诉人南宁市金盾道路清障有限责任公司负担2106元，由被上诉人武鸣县红岭道路交通施救队负担1237元；一审案件受理费5485元，由上诉人南宁市金盾道路清障有限责任公司负担3455元，由被上诉人武鸣县红岭道路交通施救队负担2030元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年六月二十八日 法官助理  陈玉洁 书 记 员  周莹洁