广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0704民初1222号原告：江门市房产物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区兴华苑1号602。法定代表人：岑日成。委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓聪，广东华法（江门）律师事务所律师。被告：黄昌云，男，1980年4月6日出生，汉族，住广东省阳东县，原告江门市房产物业管理有限公司与被告黄昌云物业服务合同纠纷一案，本案于2018年6月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甘明达、何梓聪、被告黄昌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房产物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费7638.95元；2、判令被告向原告支付自拖欠物业管理费之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的滞纳金；3、判令由被告承担本案案件受理费。原告在诉讼中明确第二项诉讼请求为：从2015年5月5日起至被告清偿完毕之日止，以拖欠物业管理费177.62元每个月分段累积，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。事实和理由：被告为江门市江海区银泉花园翠湖湾住宅小区（下称“翠湖湾小区”）107幢304房的业主，该房产面积为118.43平方米。原告系根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》与建设单位签订前期物业管理协议，合法进场为翠湖湾小区提供前期物业管理服务的机构，根据原告与翠湖湾小区建设单位签订的《翠湖湾前期物业服务合同》的收费标准“一期电梯住宅1.3元/月/平方米，二期电梯住宅1.5元/月/平方米，步梯房住宅物业0.6元/月/平方米”，被告每月应当向原告支付物业管理费177.65元，而被告在2015年5月至2018年11月期间（共43个月）均未向原告支付过任何一期的物业管理费，截止至原告起诉之时，被告共欠缴物业管理费7638.95元。另外，因被告逾期支付物业管理费，给予原告造成物业管理费时间效益上之损失，根据相关法律法规的规定，被告应当按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算滞纳金并向原告支付。因原告多次向被告进行追讨后，被告均拒绝支付物业管理费，原告无奈之下依据我国《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第六十四条“违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业管理服务合同的约定，按时交纳物业服务费”以及我国法律法规的相关规定向贵院提起民事诉讼。综上所述，双方法律关系清晰，证据充分，被告已经违反了《翠湖湾前期物业服务合同》以及相关的法律法规，现为了保护自身的合法权益不受侵害，原告特向法院提起诉讼，恳求法院依法支持原告全部的诉讼请求。被告辩称，一、起诉状诉称：被告位于银泉花园翠湖湾107幢304的房产面积为118.43平方米，“被告立即向原告支付物业管理费7638.95元”，“被告向原告支付自拖欠物业管理费之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的滞纳金”。而客观事实是：对于被告位于翠湖湾的房产面积为118.43平方米的房屋，原告与被告之间并没有合法的物业服务合同约束，请求法院对原告的诉讼请求不予支持。对被告位于翠湖湾的房屋提供物业管理服务的具有合法合同关系的企业是江门市丰盛物业管理有限公司（以下简称“丰盛物业”）。被告与银泉房地产开发商在2013年8月28日签订《商品房购买合同》，该合同的第三条约定了买受人应与出卖人委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，被告签商品房买卖合同时，给翠湖湾提供服务且与开发商有合同关系的物业管理企业是丰盛物业，被告在2013年8月20日收楼，并与丰盛物业签订《合同》。在整个房屋交易过程的各阶段，所有事实和证据都是证明了丰盛物业才是给被告位于翠湖湾的房屋提供物业管理服务的合法企业。二、起诉状诉称“原告系根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》与建设单位签订前期物业管理协议，合法进场为翠湖湾小区提供前期物业管理服务的机构”，而客观事实是：原告通过不合法手段以不公平不公正不公开的方式强行进入翠湖湾小区“提供”物业管理服务。请求法院判令原告所出示的《翠湖湾前期物业服务合同》无效，该合同对江海区银泉花园翠湖湾的业主不具有法律约束力。被告自2014年12月至今未曾有收到原告任何的书面的通知说明其进入翠湖湾进行管理。翠湖湾业委会成立后，曾于2018年5月书面请求江门市住建局回复有关江门市房产物业管理有限公司进场是否合法的疑问，一直未收到书面回复。直至2019年6月12日，原告提起诉讼时，被告才收到法院提供原告出示的《翠湖湾前期物业服务合同》，众多业主对此合同的合法性持否定态度。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”最高法院的解释是依法的前期物业服务合同应予支持，不依法的合同不应受法律保护。原告与江门市银泉房地产开发有限公司签订的《翠湖湾前期物业服务合同》不合法的理据如下：1、《合同》的签订违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）点“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告出示的《翠湖湾（前期）物业服务合同备案申请表》显示《翠湖湾前期物业服务合同》签订时间是2015年1月1日，此时的翠湖湾物业权利义务主体方不是合同的甲方江门市银泉房地产开发有限公司，而是翠湖湾全体业主，甲方建设单位在完全没有通知合同权利义务相关方的情况下，私下签订合同，除了违反《物权法》第七十六条第（四）点“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，同时也违反《合同法》第五条【公平原则】“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第七条【遵纪守法原则】“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。事实上，翠湖湾二期的房屋受买人在预售阶段（2012年）已经与提供前期物业管理服务企业江门市丰盛物业管理有限公司形成合同关系，翠湖湾一期的业主在比2012年更早的时间里已经取得房产证并丰盛物业形成合同关系。2015年1月1日前，翠湖湾2期全体业主已经完成收楼手续，此时的物业服务合同的权利义务主体方相比于2012年房屋预售阶段已发生很大变化，此时翠湖湾全体业主才是合同的主要权利义务人，而不是江门市银泉房地产开发有限公司。2、原告出示的《翠湖湾前期物业服务合同》的甲方与乙方存在利益关系，乙方房产物业管理有限公司的自然人股东邓林见同时也是甲方银泉房地产开发有限公司的股东兼高层管理人员，此合同主要涉及第三方（全体业主）的利益，根据《合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】第（四）点“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，合同无效。《翠湖湾前期物业服务合同》的甲方与乙方涉嫌串通，损害全体业主作为第三人的利益，以下的种种事实也说明了此合同损害了第三人利益：原告对业主侵权，停用业主卡，以此威逼业主交费；原告超出其工商执照的经营范围，违规收取停车费，并同时侵占业主的公共收益（包含但不限于公共车位的停车费、一楼通道广告费及电梯广告费、北门东门车闸广告费）。3、原告出示的《翠湖湾前期物业服务合同》违反了《广东省物业条例》第三十六条“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”翠湖湾物业管理区域151212.5平方米，超过条例规定的50000平方米，翠湖湾不能直接采用协议的方式选聘物业服务企业。《前期合同》的甲方很明显违反了《条例》的规定，采用了不合法的程序选聘物业服务企业，所以其签订的合同，法院应不予支持。4、原告出示的《翠湖湾前期物业服务合同》没有合法备案。《广东省物业条例》第三十六条“物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”，从原告出示的备案申请表可以见到《合同》签订日期为2015年1月1日，而合同备案时间为2015年5月15日，原告违反了上述条例，没有在十五日内进行备案。根据资料和日期缺失推测存在两种可能情况：（1）2015年1月1日开始的15天内原告的合同不具备备案的条件；（2）事后补签合同的可能性。三、自2015年10月2日（这是被告已知的但不一定是最开始的被侵权时间）至今，原告凭借其控制小区安防设备设施系统的优势，私自修改安居宝楼宇安防系统里107幢304房四张业主ID卡的门禁权限，令其丧失在小区所有门禁的开启功能，以致被告无法使用业主ID卡进出翠湖湾东门、北门、107幢1层大门、公共绿化湖区4个隔离门等，被告合法享有的不动产专有部分及共有部分的使用权被严重侵犯。根据《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”，第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”请求法院判令原告停止对被告的侵权行为并以书面形式道歉，道歉内容须包含小区安防系统里记录的原告侵权行为时间始末的描述。综上所述，原告的诉讼请求是没有合法的合同根据的，请求人民法院依法予以驳回，以维护正常的社会经济秩序和公民的合法权益，维护法律的尊严。本院经审理认定事实如下：翠湖湾小区原由丰盛公司提供物业服务，该公司于2014年12月25日向原告移交翠湖湾小区设施设备，并于当日撤离翠湖湾小区，终止物业服务。为此，翠湖湾小区的建设单位江门市银泉房地产开发公司（以下简称银泉公司）与原告签订《翠湖湾前期物业服务合同》，约定银泉公司委托原告对翠湖湾小区进行前期物业管理，物业费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，标准为：一期电梯住宅1.3元/月/平方米；二期电梯住宅1.5元/月/平方米；步梯房住宅物业0.6元/月/平方米；合同期限自2015年1月1日起至2019年12月30日止或成立业主委员会之日止等内容。合同签订后原告向江门市江海区住房城乡建设和水务局申请江门市江海区银泉花园翠湖湾小区前期物业服务合同作备案登记。该局于2015年5月15日核准同意备案。签订《翠湖湾前期物业服务合同》后，原告依约向翠湖湾小区提供物业服务，但被告经原告书面催告仍未支付2015年5月至2018年11月期间的物业费。另查明：丰盛公司撤场时，翠湖湾小区尚未成立业主委员会，翠湖湾小区成立业主委员会后，也未聘请其他物业服务企业对翠湖湾小区进行物业服务。再查明，2017年9月，江门市住房和城乡建设局作出《2017年江门市物业管理专项整治检查情况的通报》指出，在这次专项整治检查中，原告（翠湖湾小区）因存在问题较多、物业管理服务不到位，被通报批评，并将其列入重点监督单位（小区）。江门市住房和城乡建设局要求江海区住建水务局责令原告限期整改。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：一、江门市银泉房地产开发有限公司与江门市房产物业管理有限公司于2015年1月1日签订的翠湖湾前期物业服务合同是否有效；二、原、被告之间是否形成物业服务合同关系，被告是否应当向原告交纳物业服务费，被告截止至2018年11月是否欠原告物业管理费7638.95元，此款及滞纳金被告是否应当支付给原告，滞纳金是否应当从2015年5月5日起至被告清偿完毕之日止，以拖欠物业管理费177.65元每个月分段累积，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。一、关于江门市银泉房地产开发有限公司与江门市房产物业管理有限公司于2015年1月1日签订的翠湖湾前期物业服务合同是否有效的问题翠湖湾小区原由丰盛公司提供物业服务，该公司于2014年12月25日撤场，丰盛公司撤场时，翠湖湾小区尚未成立业主委员会，翠湖湾小区成立业主委员会后，也未聘请其他物业服务企业对翠湖湾小区进行物业服务。《物业管理条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”据此，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，并应当签订书面的前期物业服务合同。江门市银泉房地产开发有限公司与江门市房产物业管理有限公司于2015年1月1日签订的翠湖湾前期物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，而且已经江门市江海区住房城乡建设和水务局核准同意备案。所以，江门市银泉房地产开发有限公司与江门市房产物业管理有限公司于2015年1月1日签订的翠湖湾前期物业服务合同合法有效。二、关于原、被告之间是否形成物业服务合同关系，被告是否应当向原告交纳物业服务费，被告截止至2018年11月是否欠原告物业管理费7638.95元，此款及滞纳金被告是否应当支付给原告，滞纳金是否应当从2015年5月5日起至被告清偿完毕之日止，以拖欠物业管理费177.65元每个月分段累积，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的问题根据原告提供的《翠湖湾小区消防维保工程合同》、《车牌识别系统安装合同》、《电梯保养合同》、电费发票等证据，可以证实原告在签订《翠湖湾前期物业服务合同》后履行合同，事实上已经为翠湖湾小区提供了物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。应认定原、被告之间已形成物业服务合同关系。而且，合同约定的收费标准没有超出合理范围，被告应向原告支付物业费。被告是翠湖湾小区二期业主，涉案房屋面:118.43平方米。根据《翠湖湾前期物业服务合同》，涉案房屋按每月每平方米1.50元计算物业费，因此，每月物业费为177.65元（1.50元/月/平方米×118.43平方米）。被告未缴纳2015年5月至2018年11月（43个月）期间的物业费7638.95元（177.65元×43个月＝7638.95元）。现原告要求被告支付物业费7638.95元，没有超出合理范围，于法有据，本院予以支持。翠湖湾小区原由丰盛公司进行管理，丰盛公司撤场后，原告予以接管，但原告没有提供证据证明其在进场时向业主公示翠湖湾小区已由原告接管；另，根据《2017年江门市物业管理专项整治检查情况的通报》，原告在履行物业管理合同时有明显瑕疵。综上，原告诉请被告支付其逾期交纳物业费所产生的滞纳金，本院不予支持，以规范提高原告的物业服务水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第五条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄昌云于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业费7638.95元给原告江门市房产物业管理有限公司；二、驳回原告江门市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（已由原告江门市房产物业管理有限公司预交），由被告黄昌云负担。原告江门市房产物业管理有限公司已预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告黄昌云应向本院补缴案件受理费25元。本判决为终审判决。审 判 员 黄佩贤二〇一九年六月二十八日法官助理 严筱凤书 记 员 施兆勤