江西省上饶市广丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1103民初316号原告：郑敏华，男，1968年12月28日生，汉族，江西省上饶市人，住江西省上饶市信州区，委托诉讼代理人：刘移军，江西尚饶律师事务所律师。被告：江西天罡投资有限公司，住所地江西省上饶市广丰区芦林大道222号。法定代表人：余宗仁，该公司总经理。江西天罡投资有限公司破产管理人：江西盛义律师事务所。委托诉讼代理人：李锦权，破产管理人成员。委托诉讼代理人：夏乐艳，江西金乘律师事务所律师。被告：李利华，男，1982年7月20日生，汉族，浙江省台州三门县人，住浙江省三门县，委托诉讼代理人：蔡宇峰，浙江骏安律师事务所律师。原告郑敏华诉被告江西天罡投资有限公司、李利华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑敏华委托诉讼代理人刘移军、被告江西天罡投资有限公司委托诉讼代理人夏乐艳及破产管理代理人李锦权、被告李利华的委托诉讼代理人蔡宇峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑敏华向本院提出诉讼请求：1、撤销被告江西天罡投资有限公司与被告李利华于2013年12月13日签订的《广丰县商品房买卖合同》(合同备案号:20133346〕。2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告系被告江西天罡投资有限公司的合法债权人，依法对其享有债权本金390万元。2018年1月17日被告江西天罡投资有限公司被广丰区人民法院裁定破产，进入破产程序后，原告依法向破产管理人申报了债权，并得知：被告江西天罡投资有限公司与被告李利华于2013年12月13日签订了合同备案号:20133346号的《广丰县商品房买卖合同》，被告李利华并没有按合同约定支付购房款，被告江西天罡投资有限公司却无偿将位于“广丰区新西苑山庄4#楼4-C别墅（面积324.43平方米）”转让给了李利华，两被告的行为严重侵害了原告及被告江西天罡投资有限公司广大债权人的合法权益，原告为维护自身合法权益，特依据《合同法》之规定，来院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告江西天罡投资有限公司辩称，1、被告江西天罡投资有限公司与被告李利华仅存在民间借贷的法律关系，没有真实的商品房买卖合同的关系；2、被告江西天罡投资有限公司已经严重的资不抵债，并在2018年1月17日已经进入破产清算程序，包括本案的涉案财产已经被保全，无法单独个别清偿债权，破产管理人已经已默示的行为解除本案的商品房买卖合同。被告李利华辩称：一、本案原告不符合《破产法》第31条和《破产法司法解释二》第13条起诉的条件，本案两被告的行为不在债权人行使撤销权利范围之内，法庭应驳回原告的诉讼请求。《破产法》第31条规定了管理人行使撤销权期间只能是债务人发生在一年内的行为，而《破产法司法解释》第13条进一步明确了只有在管理人未行使撒销权的情形下，债权人才能依据《合同法》第74条的规定提起诉讼。后条法律规定依附于前款法律规定，那么，原告行使撒销权期间，只能追及至破产申请受理前一年之内债务人发生的行为，本案两被告的行为不属于债权人、债务人撤销之诉的范围，起诉应予以驳回。若法庭认为应依照《合同法》第75条规定确定原告提起撤销权期间，本案也已过撤销权之诉的期间。两被告的行为发生在2013年的12月3日，该条法律规定了5年的除斥期间，五年内债权人未行使撤销权，该权利归于消灭。本案立案的时间为2019年。综上，请法庭对原告的起诉予以驳回。二、被告李丽华与被告天罡投资有限公司(以下简称“江西天罡投资有限公司”)签订的《商品房买卖合同》并不违反法律禁止性规定，且办理正规的合同备案登记，以上行为系李丽华实现物权期待权合法行为，并无损害原告的合法权利。三、被告李丽华购买诉争房产已按约支付大部分房款。综上，原告的诉状中的内容与事实不符，诉请于法无据，请法庭予以驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、债权申报表、收条（8张）、管理人江西盛义律师事务所出具的债权表，共同证明原告系被告江西天罡投资有限公司合法债权人；证明被告江西天罡投资有限公司目前已进入破产程序，资不抵债，对原告债权没有履行能力；原告是在被告江西天罡投资有限公司申报债权之后才知晓被告江西天罡投资有限公司无偿向被告李利华进行了不动产转让，符合合同法75条债权撤销权提起的时效；2、商品房买卖合同1份，证明被告江西天罡投资有限公司在2013年12月13日将西苑山庄4栋4-C不动产合同总价294万元，但债务人在申报财产的时候并没有提起过，故债权人提起撤销权诉讼。被告江西天罡投资有限公司对证据1、2三性均无异议。被告李利华对证据1的合法性无异议，但对申报表、收条的真实性有异议，认为被告李利华无法核实，从形式上看，出具收条的人并不是被告江西天罡投资有限公司；对债权表的真实性如果管理人没有异议，被告李利华是没有办法核实的；对证据2的真实性、关联性、合法性均无异议，但对证明目的有异议，该份证据充分证明了被告江西天罡投资有限公司与李利华存在真实有效的买卖商品房关系，且按照合同约定办理了相关的合同备案手续，系被告李利华实现待权的行为，针对合同，被告李利华向法庭陈述一下，合同约定的价款与同期其他购房者签订买卖合同价款是基本一致的，且部分案外购房者已经办理了相关产权手续，不存在被告李利华低价购买的情形。针对该合同约定的合同价款及支付方式，被告李利华已按约向被告江西天罡投资有限公司支付大部分购房款，请法庭查看合同第五页，第一笔购房款170万元，被告李利华已经向被告江西天罡投资有限公司支付，剩余的42.18%购房款因江西天罡投资有限公司无法按约交房，没有支付。被告江西天罡投资有限公司围绕诉讼请求依法提交了第一组证据:1、上饶市广丰区人民法院于2018年1月17日所作出的案号为(2018)赣1103破3号的《民事裁定书》复印件一份:2、上饶市广丰区人民法院于2018年1月19日作出的案号为(2018)赣1103破3号的《决定书》复印件一份;证明：1、江西天罡投资有限公司经上饶市广丰区人民法院审理，裁定受理该公司的破产清算并指定了江西盛义律师事务所担任该公司的破产管理人。根据《决定书》中第(七)款管理人的职责，江西盛义律师事务所作为江西天罡投资有限公司的管理人，系是本案适格的体；2、江西天罡投资有限公司现已进入破产清算程序，根据相关法律法规的规定，现江西天罡投资有限公司的财产现均已经被查封保全。3、江西天罡投资有限公司已经严重的资不抵债，无任何履行能力，本案涉案《商品房买卖合同》已经无法履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，管理人对破产受理前成立的债务人和对方当事人均履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的，视为解除合同。故作为江西天罡投资有限公司的管理人已默示解除本案案涉《商品房买卖合同》。第二组证据:1、证人宋某的谈话笔录;2、温州浙代通信息服务有限公司特许加盟合同书复印件一份;3、浙贷通商标适用授权书复印件一份;4、上饶市浙代通信息有限公司营业执照复印件一份;证明:1、证人宋某于2013年11月12日加盟温州浙代通信息服务有限公司，签订了特许加盟合同书，从而取得温州浙代通公司在江西.上饶地区的授权，并更改公司名称为上饶市浙代通信息服务有限公司。2、江西天罡投资有限公司与被告李利华仅存在民间借贷关系，而不存在真实的商品房买卖的合同关系。第三组证据:1、交通银行流水;2、傅某谈话笔录；3、2013年、2014年的交行明细帐;证明江西天罡投资有限公司向李利华等人按月息约1.9%返利，并支付了居间费2798116元至温州浙代通信息公司指定的张美萍账户，本案江西天罡投资有限公司系与各方主体仅存在民间借贷关系，而不存在真实的商品房买卖的合同关系。第四组证据:评估报告书复印件一份。证明:江西天罡投资有限公司开发的坐落在上饶市广丰区永丰街道芦林大道222号“新西苑山庄”楼盘的别墅4-C(案涉房屋)评估价格为:3856823.8元，而被告李利华仅向江西天罡投资有限公司转账170万元，明显低于房屋的评估价值，也明显低于商品房买卖合同约定的房屋总价款294万元，故进一步证明被告李利华与江西天罡投资有限公司之间不存在真实的房屋买卖的合同关系，仅存在民间借贷关系。原告郑敏华对证据1、2三性均无异议；对证据3流水及明细账三性没有异议（补充说明下，银行流水明确备注了被告李利华的，原告认为涉案的法律关系确实应当双方当事人的民间借贷关系，如果是商品房买卖关系，被告江西天罡投资有限公司不可能还要向被告李利华付款）；对证据4无异议（说明一点，涉案房屋价款是386万元，合同价款是294万元，是明显低于市价的，更何况被告李利华仅仅借给被告江西天罡投资有限公司170万元，相对于买卖关系，被告李利华是没有支付过一分钱）。被告李利华对证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，2019年2月22日，管理人发函给被告李利华要求解除合同，并要求被告李利华在25日内作出回复；对证据2三性均有异议，所谓的宋某或什么复印件和本案无关，被告李利华不知道浙贷通，也不知道宋某这个人；对证据3的银行流水的真实性无异议，管理人向法庭提交的银行流水第一页170万元的转账，证明了被告江西天罡投资有限公司、李利华存在真实的买卖关系，被告李利华按照合同约定向被告江西天罡投资有限公司支付房屋价款，对其第3页9.69万元真实性无异议，证明目的有异议，该笔款项怎么产生，被告说明下，被告李利华本来打算在广丰做生意，但被告江西天罡投资有限公司做广告为回笼资金清盘，给被告李利华打折的款项，该笔款项是被告江西天罡投资有限公司返回给被告李利华的打折款，因为在合同不好注明，所以之后就直接返回给被告李利华了；对证据4的真实性有异议，被告李利华无法核实，对关联性有异议，该评估书出具的时间是2018年12月26日，该份报告书第一页明确载明了时间，房屋的价格是一直浮动的，不是一成不变的，根据2013年，涉案的房屋价款只有三百多万元左右，且案外人也以同价款购得了房屋，并办理了相关手续，故不能证明被告李利华是低价购得涉案房产。被告李利华围绕诉讼请求依法提交了证据：商品房买卖合同、交通银行付款凭证各1份，证明被告李利华支付了170万元的购房款及支付170万元购房款之后，被告江西天罡投资有限公司出具了相应的购房收据。说明下，由于出卖人违反了合同规定，被告李利华才没有支付剩余的房款。原告郑敏华对证据的合同三性无异议，对证明目的有异议，合同第八条约定被告江西天罡投资有限公司交房时间晚于被告李利华付款时间，本案中被告李利华没有行使不安抗辩权的条件；对于付款凭证无异议，但应结合被告江西天罡投资有限公司提交的证据，被告李利华付款了170万元，被告江西天罡投资有限公司立马打回了9万多元，不符合买卖关系的常理，只有民间借贷关系才会这样。对于收据有异议，不是正规的发票且不是原件。被告江西天罡投资有限公司对合同真实性无异议，该份合同是一种担保备案的方式，不是真实的商品房买卖合同的意思表示；关于付款凭证及票据的质证意见同原告的质证意见。证人宋某证言：宋某是浙贷通公司上饶分公司的负责人，总公司设在浙江温州，上饶分公司是挂靠温州浙贷通民间借贷公司，主要负责如果企业缺少资金由其公司帮忙融资一下。2014年左右，被告江西天罡投资有限公司缺少资金，通过宋某跟温州公司联系，温州台州来了二十几个客户，被告李利华是温州来的二十几个客户中的一个，当时他们合起来资金大概4000万元左右，被告江西天罡投资有限公司用其名下的新西苑山庄等几个楼盘作抵押，涉案房屋备案登记相关手续由分公司的叫宋经手办理的，该4000万元是做抵押借款的，客户选好房源，再备案，如果客户看到有备案的名字，再将钱打给江西天罡投资有限公司。江西天罡投资有限公司按月利率2.5%支付利息，其中1.8-1.9%支付给客户，中间的利率归总公司，第一季度利息是交款时就支付，居间费由被告江西天罡投资有限公司给总公司，再由总公司返还部分给分公司的。原告和被告江西天罡投资有限公司对宋某的证人证言无异议。被告李利华对宋某的证人证言的真实性、关联性有异议，认为被告李利华不认识浙贷通相关人员，证言与本案无关。证人傅某证言：证人傅某原系被告江西天罡投资有限公司的会计，应该和被告李利华见过一次面。2013年12月，因为被告江西天罡投资有限公司法人余宗仁资金周转困难，因宋某是上饶浙贷通的负责人，他说可以帮忙贷款，被告江西天罡投资有限公司和浙贷通公司签订了一份居间协议，协议上约定了利息。是通过客户本人的账号直接打给被告江西天罡投资有限公司，利息是汇给每个客户的名下，居间服务费等是打给总公司的。据其所知，余宗仁和温州客户不熟，2017年12月17日，被告李利华打了170多万元过来，当天打回给被告9.69万元，这9.69万元是按照协议返利，但证人认为是利息，因为正常的购房款是没有返还购房款的。原告对证人证言发表质证意见为：证人的证言能够印证证人宋某的证言，被告李利华和被告江西天罡投资有限公司发生借贷关系，不可能存在商品房买卖关系。被告江西天罡投资有限公司对证人证言质证意见为：证言符合事实，可以证明被告江西天罡投资有限公司与被告李利华是民间借贷关系，并按月支付了利息。被告李利华对证人证言质证意见为：对证言有异议，因为证人不知道流程，也不管销售，是自己认为他付的钱是利息，证人说浙贷通与被告江西天罡投资有限公司存在借贷关系，无法证明被告李利华与被告江西天罡投资有限公司存在借贷关系。从刚才证人回答被告李利华的问题时，票据系其公司出具，并有其出纳的签名，且票据上的金额与购房款一致。本院经审理查明认定事实如下：原告郑敏华于1992年起与被告江西天罡投资有限公司发生民间借贷关系，系被告江西天罡投资有限公司的合法债权人，依法对其享有债权本金390万元。2018年1月17日，被告江西天罡投资有限公司被广丰区人民法院裁定破产，进入破产程序后，原告郑敏华向破产管理人申报了债权。另查明，被告江西天罡投资有限公司与被告李利华于2013年12月13日签订了一份《广丰县商品房买卖合同》（合同备案号20133346号）。合同约定，房屋位于广丰区新西苑山庄4#楼4-C别墅。建筑面积324.43平方米，商品房单价每平方米9062.05元，商品房总价款为294万元，出受人应当在2014年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2013年12月17日，被告李利华向江西天罡投资有限公司转账170万元，同日江西天罡投资有限公司转账9.69万元（按月息1.9%，共三个月）至李利华账户。另查明，2013年12月16日，江西天罡投资有限公司（甲方）与温州浙贷通信息服务有限公司（乙方）就乙方为新西苑山庄项目提供中介服务有关事项,签订一份《居间协议书》。约定：一、乙方负责为甲方挑选确定若干合适的具有足够资信能力的自然入(以下简称“相关个人”)。前述相关个人将分别与甲方签署《协议书》及《商品房买卖合同》，相关个人按照约定向甲方支付购房价款后，甲方应向相关个人支付促销返利款并在约定的期限满时回购房屋。二、甲方承诺促销返利款至少支付三个月以上。如售后未满二个月回购的，按三个月支付返利款，如售后未满6个月回购的，应多支付一个月的返利款。甲方在支付违约金的前提下提前回购支付满6个月以上12个月以内促销返利款回购的视为正常回购，甲方提前回购时应提前15天通知乙方；如涉及甲方多支付促销返利款，回购之日按实际结算，多支付促销返利款部份甲方可直接在回购款中减掉；三、乙方按照相关个人实际支付给甲方的款项总金额的5%收取居问服务费及3.6%的促销返利款，3.6%的促销返利款按每六个月1.8%支付，如需续约需另付1.8%，此费用在确定购房者买房总金额并签订《商品房买卖合同》后由甲方全额支付给乙方(以上费用不含税、不退还)；四、乙方作为中介方，承诺全程负责协调甲方与各相关个人的往来关系、督促各相关个人按约履行《商品房回购合同》项下的义务(包括但不限于配合办理退房及撤销预告登记手续、或功配合甲方将该商品房转让给甲方或甲方指定方)。乙方对买方按时收到甲方全额回购款和全额促销返利款的前提下，应在约定期限内配合甲方及联系买方解除商品房备案手续事项，直至《商品房回购合同》履行完毕止。五、本协议经双方加盖公章后生效，正本一式两份，双方各执一份。六、甲乙双方如对协议发生争议的，应友好协商解决，协商不成的由乙方所在地管辖的人民法院处理。本院认为，本案的争议焦点有三点：1、原告的主体是否适格？2、被告江西天罡投资有限公司与被告李利华是否存在真实的商品房买卖关系及效力问题？3、本案是否已过撤销权期间？案涉《商品房买卖合同》是否应当撤销。争议焦点一：原告的主体是否适格问题。原告系合法的债权人，根据破产法规定，债权人有权提起撤销之诉，原告进入破产程序后，了解到被告李利华系民间借贷的债权人，没有支付任何款项的情况下，持有被告江西天罡投资有限公司的不动产的备案登记，基于管理人没有行使撤销权，原告依据《破产法》的解释二的规定提起债权人之诉，故原告的主体是适格的。争议焦点二，被告江西天罡投资有限公司与被告李利华是否存在真实的商品房买卖关系的问题。被告江西天罡投资有限公司与被告李利华于2013年12月13日签订《商品房买卖合同》,约定购房款294万元。2013年12月17日，被告李利华向被告江西天罡投资有限公司转账170万元，同日被告江西天罡投资有限公司转账至李利华名下账户9.69万元。此后，被告李利华与被告江西天罡投资有限公司无任何经济来往。本院认为，被告李利华与被告江西天罡投资有限公司虽然签订了《商品房买卖合同》且办理了备案登记手续，但双方签订该份合同的本意是对被告李利华出借给被告江西天罡投资有限公司170万元借款进行担保。因此，被告李利华与被告江西天罡投资有限公司名为商品房买卖关系，实为民间借贷关系。被告李利华在合同签订后所支付的170万元款项应当认定为是向被告江西天罡投资有限公司支付的借款本金，而不是为履行《商品房买卖合同》向原告支付的购房款，被告江西天罡投资有限公司收到170万元借款本金后于当日汇给被告李利华名下账户的9.69万元是被告江西天罡投资有限公司按照居间协议的约定支付的返利即利息。因此，本院认定案涉的《商品房买卖合同》项下的购房款被告李利华实际未支付。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以合法形式掩盖非法目的而订立的合同无效。结合本案证人宋某及傅某的证言，以及被告江西天罡投资有限公司与温州浙贷通信息服务公司签订的《居间协议》，足以认定被告李利华及温州浙贷通信息服务公司系通过签订案涉《商品房买卖合同》的形式来实现赚取借贷利息并进行分成的目的，不具有商品房买卖的真实意思表示，被告李利华与被告江西天罡投资有限公司不存在真实的商品房买卖关系。被告李利华在与被告江西天罡投资有限公司不存在商品房买卖合同关系的情况下，持有却备案案涉的商品房也势必会对被告江西天罡投资有限公司其他债权人的利益造成损害。故被告李利华与被告江西天罡投资有限公司于2013年12月13日签订的《商品房买卖合同》应当认定为无效。争议焦点三，本案是否已过撤销权期间？案涉《商品房买卖合同》是否应当撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律约束力。原告提起撤销合同之诉无需考虑撤销权期限问题。因案涉《商品房买卖合同》自始无效，原告要求撤销两被告签订的《商品房买卖合同》的请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：撤销被告江西天罡投资有限公司与被告李利华于2013年12月13日签订的《广丰县商品房买卖合同》（合同备案号20133346）。案件受理费100元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人人数提交副本及上诉费，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  吴莲英人民陪审员  赵丽明人民陪审员  刘在禄二〇一九年六月二十六日书 记 员  徐艳芳