湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终1095号上诉人（原审原告）：丁大力，男，1977年5月1日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人（原审原告）：袁慧，系丁大力妻子，1978年10月21日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。二上诉人委托诉讼代理人：王飞，湖北遇真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丹江口市天河地产有限公司，住所地湖北省丹江口市新港中银广场。法定代表人：康杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄霞，湖北郧阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈相励，湖北郧阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司十堰分行，住所地湖北省十堰市张湾区公园路七号。负责人：代伟，该行行长。委托诉讼代理人：罗胜利，该行员工。委托诉讼代理人：吴杰，该行员工。上诉人丁大力、袁慧因与被上诉人丹江口市天河地产有限公司（以下简称：天河地产公司）、中国工商银行股份有限公司十堰分行（以下简称：工行十堰分行）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。丁大力、袁慧上诉请求：撤销原判，改判解除丁大力、袁慧与天河地产公司于2012年6月20日签订的《商品房买卖合同》及丁大力、袁慧和工行十堰分行北京路支行签订的《个人购房借款/担保合同》；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人丧失解除权是适用法律错误。1.一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条认定上诉人丧失合同解除权，适用法律错误；2.天河地产公司的违约行为致使上诉人合同目的不能实现，是根本违约行为，上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十五条第四款可依法解除合同。二、一审法院对上诉人显失公平，请求二审法院依法予以改判。天河地产公司辩称，1.合同催告权是法定的，不是约定的。2.涉案房屋现已符合交付条件。3.本案不存在显失公平。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。工行十堰分行辩称，一审法院驳回对我行的诉讼请求正确，且我们不应承担诉讼费用。丁大力、袁慧向一审法院起诉请求：1.确认自丁大力、袁慧起诉之日解除丁大力、袁慧与天河地产公司于2012年6月20日签订的《商品房买卖合同》及丁大力、袁慧和工行十堰分行北京路支行签订的《个人购房借款/担保合同》及房屋抵押预登记手续；2.本案诉讼费用由天河地产公司、工行十堰分行北京路支行承担。一审法院认定事实：丁大力、袁慧系夫妻关系。2012年2月16日，在丁大力没有实际交付购房首付款的情况下，天河地产公司给丁大力出具“收到2#－2－15.2丁大力首付款191890元”的收据一张。2012年6月20日，丁大力与天河地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定丁大力购买天河地产公司开发并取得预售许可的位于丹江口市××大道××广场商住楼××单元××号商品房，房屋建筑面积172.65平方米，房屋总价款631890元，合同还约定丁大力在2012年6月20日前支付首付款191890元，余款44万元办理银行按揭贷款，天河地产公司应在2013年3月31日前将符合交付条件的房屋交付丁大力使用，并在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要提供的相关资料向产权登记机关提交。天河地产公司逾期交房超过60日后，丁大力有权解除合同。2012年天河地产公司作为丁大力的担保人为工行十堰分行出具了担保函，丁大力于2012年10月15日与工行十堰分行签订了《个人购房借款/担保合同》，向工行十堰分行贷款总额为44万元，袁慧亦在该合同共同借款人一栏签名。2012年10月24日对位于新港大道东侧2幢2单元2-1502号房屋办理了权利人为丁大力、袁慧的预告登记，并于同日办理了权利人为工行十堰分行的预购商品房设定抵押权预告登记，工行十堰分行于2012年10月26日将该贷款44万元支付给天河地产公司。丁大力称自2013年3月31日合同约定房屋交付时间到期后至2016年期间，曾多次找到天河地产公司要求其交付合同约定的房屋及办理房屋权属证书，但丁大力未提供相关证据证实，天河地产公司也不予认可，因该房屋至今未竣工，天河地产公司亦未向丁大力、袁慧交付，在丁大力与天河地产公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限到期而天河地产公司没有按期交付房屋的情况下，丁大力、袁慧没有对天河地产公司进行催告。在一审中，丁大力、袁慧没有要求天河地产公司返还房屋首付款，也没有要求天河地产公司返还其偿还的贷款本息。一审法院认为，合法的合同关系受法律保护。天河地产公司依法取得房屋预售许可后，向丁大力、袁慧预售房屋并签订房屋买卖合同，符合法律规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。在本案中，丁大力虽然没有实际支付购房首付款，但天河地产公司给丁大力出具了收到购房首付款的收据，视为天河地产公司认可丁大力缴纳了购房首付款191890元，并且丁大力、袁慧随后按照合同约定向工行十堰分行办理了银行按揭贷款并与工行十堰分行签订了《个人购房借款/担保合同》，天河地产公司应当按约定的时间向丁大力、袁慧交付房屋。根据丁大力与天河地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，天河地产公司应在2013年3月31日前将符合交付条件的房屋交付丁大力使用，逾期交房超过60日后，丁大力有权解除合同。因天河地产公司未按约定时间交付房屋，导致合同目的不能实现，丁大力、袁慧即于2013年5月31日取得了合同解除权。解除权应在合理期间内行使，依照法律规定，解除权行使的合理期限为三个月。自对方当事人催告后三个月内没有行使解除权，或没有催告但解除权发生之日起一年内没有行使解除权的，解除权消灭。本案天河地产公司没有按期交房，丁大力、袁慧在2013年3月至2015年期间向天河地产公司催要过房屋，但一直没有向天河地产公司催告过要求解除合同。直至2018年9月，丁大力、袁慧才提起诉讼要求解除合同，已明显超过法律规定的一年内行使解除权的限期，该解除权已依法消灭，故丁大力、袁慧要求以天河地产公司没有按照约定交付所购房屋的解除《商品房买卖合同》的理由不能成立，不予支持；关于丁大力、袁慧诉称天河地产公司没有按照合同约定给其办理房屋产权证书要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，因双方签订合同中明确约定房屋权属登记手续办理的时间是在商品房交付使用之日起180个工作日内，现房屋尚未交付，双方约定的办理产权手续的时间未到，丁大力、袁慧以此理由要求与天河地产公司解除双方签订的《商品房买卖合同》，其理由不能成立，不予支持；关于丁大力、袁慧诉请要求解除与工行十堰分行签订的《个人购房借款/担保合同》，因丁大力、袁慧与工行十堰分行所签《个人购房借款/担保合同》属于《商品房买卖合同》的从合同，因主合同的解除权已经消灭，从合同应该继续履行，丁大力、袁慧亦未提出工行十堰分行有何种违约行为，故丁大力、袁慧要求解除借款担保合同的请求不符合法律规定，不予支持；关于丁大力、袁慧请求解除抵押预告登记手续，因该预告登记手续属行政机构的行政审批手续，不属于人民法院民事诉讼管辖范围，已另行裁定驳回其诉讼，故对丁大力、袁慧诉讼请求，不予支持。关于天河地产公司提出本案应移送十堰市茅箭区人民法院审理的辩解意见，因为在本案开庭审理前十堰市茅箭区人民法院受理的工行十堰分行诉丁大力、袁慧及天河地产公司的金融借款合同纠纷的一审案件已经审理完毕，本案不能合并到该案一并审理，故对天河地产公司要求将案移送到十堰市茅箭区法院审理的该辩解意见不予采纳。丁大力、袁慧的全部诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回丁大力、袁慧的诉讼请求。案件受理费100元，由丁大力、袁慧负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实属实，二审予以确认。本院认为，依据丁大力与天河地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，天河地产公司应在2013年3月31日前将符合交付条件的房屋交付丁大力使用，逾期交房超过60日后，丁大力有权解除合同。因天河地产公司未按约定时间交付房屋，导致合同目的不能实现，丁大力、袁慧即于2013年5月31日取得了合同解除权。解除权应在合理期间内行使，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，丁大力、袁慧最迟于2014年6月1日前行使合同解除权。丁大力、袁慧于2018年9月才提起诉讼要求解除合同，超过法律规定的一年内行使解除权的限期，该解除权已消灭。丁大力、袁慧解除丁大力、袁慧与天河地产公司于2012年6月20日签订的《商品房买卖合同》及丁大力、袁慧和工行十堰分行北京路支行签订的《个人购房借款/担保合同》的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由丁大力、袁慧负担。本判决为终审判决。审判长  尚郧生审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年六月二十五日书记员  李大旭