福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初160号 原告（反诉被告）：福建仁文建设有限公司，住所地福州市鼓楼区梅亭路50号24＃楼一层。 法定代表人：李雄虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：余石文，男，1975年11月17日出生，汉族，住福建省罗源县。 被告（反诉原告）：葛琴，女，1970年7月27日出生，汉族，住浙江省安吉县。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：翁智敏，福建融成律师事务所专职律师。 原告福建仁文建设有限公司与被告余石文、葛琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，被告于同年2月11日提起反诉，本院于同日立案受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人熊益彬，被告（反诉原告）余石文、葛琴及其共同委托诉讼代理人翁智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建仁文建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2010年12月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201031600030）已于2018年9月9日解除；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；3.判令被告协助原告办理福州市鼓楼区仁文大儒世家原厝南地块21#1504单元商品房的预购商品房预告登记注销手续；4.判令被告向原告返还编号为00015298、00015385、00015684、00080507、00094223的销售不动产统一发票联及办证联；5.依法判令被告向原告支付违约金6568.1元（按累计应付款的1%计算，自2013年5月16日计至合同解除之日即2018年9月9日）；6.判令原告有权在被告已付的购房款中直接扣除第5项请求中的被告应承担的金额。 事实和理由：2010年12月25日，两被告与原告签订编号为201031600030的《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家原厝南地块21#楼16层1504单元商品房，总金额为1,385,751元，其中55万元由被告向银行申请按揭贷款支付。合同签订后，被告仅支付首付款835,751元，购房余款55万元迟迟未办理按揭贷款手续，亦未采取其他方式支付。2013年5月8日，原告向其发送《通知书》，要求其办理按揭贷款手续，但其置之不理。根据合同第七条的约定，因被告逾期付款的违约行为，原告依约有权解除合同。2018年8月31日，原告委托福建闽江律师事务所向被告寄发律师函，通知其在收到函件之日起7日内履行支付购房余款及逾期付款违约金的义务，否则该律师函自动转成解除合同的通知。因被告迁移新址，导致邮件未妥投并退回。按照合同附件六第六条的约定，以邮寄方式发出的通知，以投递后48小时视为送达，即该通知已于2018年9月2日送达被告。因被告至今未履行支付购房余款及逾期付款违约金的义务，导致原告合同根本目的无法实现，原告依法有权解除合同，故合同已于2018年9月9日解除。根据《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理合同备案登记注销手续，预告登记注销手续，并返还原告已开具的购房款发票。因被告逾期付款，根据合同附件六第二条第5款的约定，被告应自2013年5月16日起按照贷款总额55万元的日万分之一向原告支付违约金。截至合同解除之日，被告应付违约金为106,810元，被告应付购房余款为55万元，累计应付款为656,810元。按照合同第七条的约定，合同解除后，被告应当按累计应付款的1%向原告支付违约金，共计6568.1元。 综上所述，被告逾期付款的行为，已经构成严重违约，且导致合同的根本目的无法实现，严重侵犯了原告的合法权益，不论根据合同的约定还是法律的规定，本案商品房买卖合同均已经解除。 余石文、葛琴辩称：一、原告逾期交房构成违约，存在明显不能对待给付的现实危险。被告行使不安抗辩权，并履行了通知的义务，被告不存在违约的行为。2010年12月25日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定交房日期为2012年12月31日，并对出卖方逾期交房的违约责任做了详细的约定。2013年5月8日，原告向被告发送《通知书》，要求办理按揭贷款手续，但此时己超过合同约定的交房期限，原告已经违约，且当时原告经营状况严重恶化，房产施工建设单位已停工撤场，案涉房产已停建，远未达到交房标准，短期内根本无法交付房屋，各业主与原告也因此纠纷不断。2013年5月27日，被告向原告发出《律师函》，明确原告应先行承担逾期交房的违约责任，并待具备办理按揭贷款手续的相关条件后，再另行协商购房余款的支付方式。另外，被告在2013年7月，曾去福州市建设银行鼓楼支行提交过相关贷款材料并申请开户，但由于原告资金链断裂、房产烂尾，且与许多业主存在诉讼纠纷等原因，银行贷款迟迟无法审批通过。被告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，符合法律法规规定，合法有效，具有法律约束力。原告逾期交房，且生产经营状况恶化，存在不能对待给付的现实危险，被告行使不安抗辩权，并履行了通知的义务。因此，被告不存在违约行为。 二、根据《合同法》第93条、第94条、第96条的规定，原告没有解除合同的法定或约定的事由，解除权没有成就。原告于2018年8月31日向被告发出的《律师函》只能视作原告要求解除合同的要约，在被告没有予以承诺的情况下，不能发生解除合同的效力。按《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，原告应当继续履行合同，并支付违约金。 三、《商品房补充协议书》中的送达条款实属格式条款。原告向已经拆迁的地址发出的《律师函》未妥投并退回，被告没有收到上述函件，原告解除合同的意思表示没有通知到被告。在涉及房产交易如此重大利益的问题上，原告通过格式条款直接认定函件己经送达给被告，明显显失公平。 综上所述，被告行使不安抗辩权，并履行了通知的义务。原告没有解除合同的法定事由，向被告发出的《律师函》不发生解除合同的效力，《商品房买卖合同》应继续履行。原告逾期交房且单方解除合同，系违反合同约定和合同法等法律规定的严重违约行为，严重损害被告的合法权益。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。 余石文、葛琴向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告发出的《律师函》不发生解除合同的效力，反诉被告应继续履行《商品房买卖合同》；2.判决反诉被告向反诉原告支付违约金共计178,185.02元（其中2010年12月25日交付的415,751元部分按日万分之一的标准计算自2012年12月31日起计至2013年7月2日为7608.24元，后又交纳了42万元购房款，合计835,751元按日万分之一的标准计算自2013年7月2日起暂计至2019年2月1日为170,576.78元，请求计至被告实际交付房屋并办理完毕产权登记之日止）。 事实和理由：2010年12月25日，反诉被告与两反诉原告签订了《商品房买卖合同》，约定买受人余石文、葛琴购买反诉被告开发的仁文·大儒世家原厝南地块21号楼16层1504单元房产一套,建筑面积共114.99平方米,12,051.06元/平方米,总金额1,385,751元,2010年12月25日前付首付款合计415,751元,反诉被告应当于2012年12月31日前将符合合同各项约定的商品房交付买受人使用。合同签订当日，反诉原告依约向反诉被告支付了首付款合计415,751元，但反诉被告未依约于2012年12月31日前交房，已构成违约。反诉被告应依据《商品房买卖合同》第九条的约定，按日向反诉原告支付已付房款万分之一的违约金。且当时房产现场的施工建设单位已停工撤场，案涉房产已停建，各业主与反诉被告纠纷不断，房屋交付遥遥无期。但反诉原告急需在福州买房，故于2013年7月，反诉原告在贵安购置房产后，又向反诉被告支付了因购买第二套房需增加的30%购房首付款42万元，至此，反诉原告总计支付购房款835,751元。直至2014年9月25日，反诉被告向反诉原告发出《商品房延期交付通知书》，内容为：大儒世家天澜I期（原厝南地块）因故需延迟交房，我司将在2015年6月30日前办理交房，届时将提前发出交房通知书。但反诉被告至今未向反诉原告发出交房通知书，且至今仍未交付房屋。2018年8月31日，反诉被告向反诉原告寄发律师函，通知反诉原告在收到函件之日起7日内履行支付购房余款及逾期付款违约金的义务，否则该律师函自动转成解除合同的通知。但实际上反诉原告并未收到此份函件。 综上所述，反诉原告认为，双方所签的合同系双方真实意思表示且符合法律法规规定，属于有效合同，对双方均有法律约束力。反诉被告逾期交房且单方解除合同，系违反合同约定和合同法等法律规定的严重违约行为，严重损害原告的合法权益。 福建仁文建设有限公司辩称：一、《商品房买卖合同》已于2018年9月9日解除，反诉原告要求继续履行没有法律依据。因反诉原告逾期缴纳购房款的违约行为，反诉被告根据合同约定以及法律的规定均享有合同解除权。根据《合同法》第九十六条以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，合同自通知对方时解除，对方有异议的，应在约定的异议期满前或解除合同通知到达后三个月内向人民法院起诉。2018年8月31日，反诉被告委托律师向反诉原告发送律师函，按照《商品房买卖合同》的约定，该律师函已于2018年9月2日送达反诉原告。因反诉原告未履行付款义务，该律师函已于2018年9月9日转成解除合同的通知。因双方未约定解除合同的异议期，且反诉原告并未在三个月内就合同解除事宜向人民法院提起异议，故《商品房买卖合同》已于2018年9月9日解除。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除的后果，并不包括继续履行，故反诉原告要求继续履行没有法律依据。反诉原告以向反诉被告发送的律师函为由行使不安抗辩权，缺乏事实和法律依据。 二、反诉原告未收到律师函的所有法律后果，应由其自行承担，并不影响合同解除的效力。根据《商品房买卖合同》附件六第六条通知联络的解决条款的约定，若商品房买卖合同中涉及的通讯方式、联系地址、联系电话等有变化时，变化方应于变化后7日内书面通知对方。如因变化方未能及时通知对方而造成的损失和引发的法律责任由变化方承担。根据反诉原告提供的证据，其合同约定的地址已于2017年11月21日被拆迁，但其并未于地址变化后7日内即2017年11月28日前，且至今仍未向反诉被告发送地址变更通知，故其未收到律师函的所有法律后果应由其自行承担。此外，虽然反诉原告的联系地址无法送达，但其联系电话也从未变更，在反诉被告委托律师按其商品房买卖合同约定的地址和电话寄送律师函时，其明显能够通过电话联系的方式接收律师函，但其仍拒收，故其未收到律师函的所有法律后果应由反诉原告自行承担，其未收到律师函的事由并不影响合同解除的效力。 三、反诉原告要求反诉被告支付逾期交房违约金没有法律依据，应当予以驳回。根据《商品房买卖合同》的约定及交易习惯，反诉被告承担逾期交房违约金的前提是反诉原告已付清合同约定的购房款而反诉被告未按期交付房屋。截至今日，反诉原告尚未支付购房余款55万元，故反诉被告没有交付房屋的义务，更无须向反诉原告支付逾期交房违约金。 综上所述，因反诉原告的违约行为，《商品房买卖合同》已解除，不存在继续履行的基础。此外，因反诉原告未按约定支付购房款，其要求反诉被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。故请求依法驳回反诉原告的所有反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 2010年12月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201031600030）及其附件，约定被告购买原告开发的坐落于福州市鼓楼区，建筑面积114.99平方米，每平方米12,051.06元，总金额1,385,751元。被告于2010年9月18日、10月7日、11月11日、12月14日分别支付原告购房款2万元、5万元、75,751元、27万元，合计415,751元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出买人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。 2013年5月8日，原告以邮寄的方式通知被告于2013年5月15日前到相关银行办理按揭贷款手续，并告知被告如未及时到银行签约而导致后期按揭办理逾期，原告将依据《商品房买卖合同》附件六第二条第5项约定追究违约责任。 2013年5月27日，被告委托福建华忠盛律师事务所向原告发出律师函，主要内容为：“一、……贵公司未依约于2012年12月31日前向买受人余石文、葛琴交房，构成违约。贵公司应依据《商品房买卖合同》第九条的约定，先行承担违约责任。二、贵公司于2013年5月8日向买受人余石文、葛琴发出《通知书》，要求于2013年5月15日前到相关银行办理按揭贷款手续。但在目前条件下，贵公司要求买受人办理按揭贷款手续，没有事实和法律依据，买受人无法接受。主要理由如下：（1）根据《合同法》第六十七条规定……在贵公司未承担逾期交房违约责任的前提下，买受人有权拒绝办理按揭贷款手续；（2）另据买受人余石文、葛琴了解相邻业主，有相当部分是已经办理了按揭并开始还贷，但至今也尚未交房，贵公司再次违约，严重丧生商业信誉，不符合办理按揭贷款手续的条件。三、在贵公司先行承担逾期交房违约责任，并具备办理按揭贷款手续的相关条件时，买受人余石文、葛琴有权选择以办理按揭贷款或现金支付购房款余款。综上所述，本所认为，在贵公司先行承担逾期交房违约责任之后，并具备办理按揭贷款手续的相关条件时，再由双方另行协商购房余款的支付方式。” 2013年7月2日，被告又支付原告购房款42万元。 2014年3月20日，原告向被告发出《商品房延期交房通知书》，内容为：“抱歉地通知您，您所购买的大儒世家·滨江HOUSE（D+1地块）因统一验收需要，故延迟交房时间，具体交房时间我司将另行发出通知。因延迟交房给您带来的不便我司深表歉意，我司将按《商品房买卖合同》第九条的约定在您办理产权总登时支付延期交付违约金。” 2014年9月25日，原告再次向被告发出《商品房延期交房通知书》，内容为：“抱歉地通知您，您所购买的大儒世家·天澜Ⅰ期（原厝南地块）因故需延迟交房，我司将在2015年6月30日前办理交房，届时将提前发出交房通知书，因延迟交房给您带来的不便深表歉意。” 2014年至2016年，多家媒体报道了原告因资金问题，项目几度停工，无法按约交房，一拖再拖。从2012年起，项目整体停工近一年。不少业主考虑到原告前途的不确定性，交首付后没有去办理按揭贷款。 2017年7月9日，讼争房产已通过消防验收合格。 2017年11月21日，《商品房买卖合同》所约定的被告联系地址罗源县因棚户区改造项目需要 被拆迁。 2018年8月31日，原告委托福建闽江律师事务所向被告发出律师函，通知被告在收到律师函之日起七日内按合同约定向原告缴纳购房余款55万元及相应违约金，逾期未缴纳将视同拒绝履行合同，该律师函将自动转为解除合同的通知，原告不再另行向被告发送解除合同通知函。该律师函是通过邮政特快专递邮寄到罗源县，但被退回，备注原因是已搬迁、电话无法联系。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告于2013年5月8日以发律师函方式通知被告于2013年5月15日前到相关银行办理按揭贷款手续，但原告自身未能依约于2012年12月31日前交房，已构成违约。被告以“原告违约在先，且已办理按揭并开始还贷的业主也未能取得房屋，原告严重丧生商业信誉”为由于2013年5月27日也向原告发律师函提出抗辩，要求原告先行承担违约责任，并待具备办理按揭贷款手续的相关条件时，再另行协商购房余款的支付方式。事实上，讼争房屋直至2017年7月份才具备交付条件。原告迟迟未能交房足以造成被告心理不安，被告以原告违约在先、严重丧生商业信誉提出抗辩，理由成立。尽管如此，被告于2013年7月2日又支付原告购房款42万元。由此可见，被告有诚意履行合同，只因原告交房一再拖延，导致被告不敢去办理按揭贷款手续支付购房余款，其责任在于原告，原告在《商品房延期交房通知书》中也表示将按《商品房买卖合同》第九条约定支付延期交付违约金，这说明原告已意识到自己的行为已构成违约。2018年8月31日，原告再次发律师函通知被告缴纳购房余款及违约金，但原告并未告知被告讼争房屋已具备交付条件，故被告仍处于有正当理由的抗辩状态，该通知对被告不发生法律效力。因此，原告的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持；被告的反诉请求理由成立，予以支持，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定，逾期交房违约金应从2016年2月12日起计算，之前逾期交房违约金已超过诉讼时效，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回福建仁文建设有限公司的诉讼请求； 二、福建仁文建设有限公司应继续履行与余石文、葛琴于2010年12月25日签订的《商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起十日内支付余石文、葛琴逾期交房违约金（以已付购房款835,751元为基数，从2016年2月12日起至讼争房屋实际交付之日止按日万分之一计算）； 三、驳回余石文、葛琴的其他反诉请求。 本诉案件受理费17,271元，由福建仁文建设有限公司负担;反诉案件受理费1931元，由余石文、葛琴负担992元,福建仁文建设有限公司负担939元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄义钊 人民陪审员  林建斌 人民陪审员  郑文敏 二〇一九年六月三日 法官助理陈芳 书记员吴秀英 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。