黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0803民初297号原告（申请执行人）：王晓春，男，1957年2月18日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托代理人：唐亮，黑龙江君德律师事务所律师。被告（案外人）：潘志芹，女，1968年3月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省同江市阳光佳苑厢房楼7号门市。委托诉讼代理人：赵培儒，黑龙江同和律师事务所律师。被告（被执行人）：黑龙江程盟房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳区同福社区。法定代表人：孙淑琴，该公司执行董事。委托代理人：陶孟明，该公司副经理。原告王晓春与被告潘志芹、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司（以下简称程盟房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓春的委托诉讼代理人唐亮，被告潘志芹的委托诉讼代理人赵培儒，被告程盟房地产公司的委托诉讼代理人陶孟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓春向本院提出诉讼请求：1.请求许可执行黑龙江省同江市东都新城小区18号楼2单元301室，建筑面积86.51平方米房屋;2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告潘志芹在法院查封前未实际占有诉争房屋，法院查封时，诉争房屋处于空置状态，对此被告潘志芹在执行笔录中明确自认。被告潘志芹在没有入住诉争房屋的情况下，其缴纳物业费、供暖费不具有真实性。被告潘志芹签订的《房屋认购协议书》并非在法院查封前签订，据原告了解，被告系在2018年初倒签该《房屋认购协议书》。被告潘志芹主张系从案外人王魁处购买诉争房屋，应向法院提交其在2016年1月向案外人王魁交付房款的证据。综上，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告潘志芹提出的案外人执行异议没有法律依据，原告对本院作出的（2018）黑0803执异72号裁定书不服。故诉至本院。被告潘志芹辩称，在法院查封诉争房屋前，被告潘志芹与被告程盟房地产公司签订合法有效的房屋买卖合同，用抵账的方式付清全部购房款，办理了房屋入住手续，交付了物业、水电及各项费用，装修占有使用诉争房屋。被告潘志芹没有办理诉争房屋的产权证照系由于被告程盟公司证照不全造成的，被告潘志芹对此没有过错。依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告已取得诉讼房屋的所有权，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告程盟房地产公司辩称，1.被告潘志芹在法院查封前办理了诉争房屋的入户手续，取得了房屋进户钥匙，对诉争房屋实际占有。被告潘志芹办理了入户手续，就应当缴纳物业费及供暖费，属于行业惯例。原告主张诉争房屋处于空置状态，被告并未实际占有使用是不成立的。2.被告潘志芹在法院查封前与被告程盟房地产公司签订《房屋认购协议书》，原告认为该协议系二被告在法院查封后补签，没有事实依据。3.被告程盟房地产公司用本案诉争房屋抵顶案外人王魁债务，就已经完成了《房屋认购协议书》购买方的付款义务。至于被告潘志芹是否向案外人王魁缴纳购房款，是另外的法律关系，不影响案外人执行异议的成立。综上，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除执行的四个条件：即房屋买卖合同合法有效；按合同约定缴纳房款；买受人已经合法占有不动产；非因买受人自身原因未办理过户登记。被告潘志芹作为买受人对诉争房屋提出的执行异议，能够排除执行。故请求法院依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告王晓春提供的佳木斯市向阳区人民法院（2018）黑0803执异72号执行裁定书一份，二被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告潘志芹提供的《以房抵债协议书》、《楼房买卖合同》、《房屋认购协议书》、房款收据、物业证明、电费票据、垃圾费票据、IC卡各1份，供热费收据2份，照片4份。证明：被告程盟房地产公司以17套住房抵顶王魁起欠款。被告潘志芹在法院查封前从王魁处购买诉争房屋，并签订了合法有效的《房屋认购协议书》，以抵王魁欠款的形式交付了全部房款，交纳了供热费、物业费，并办理了入户手续，对诉争房屋实际占有。经庭审质证，原告对该组证据有异议，认为《房屋认购协议书》甲方名称为黑龙江程盟房地产开发有限公司同江分公司，加盖公章为被告程盟房地产公司，且无经办人员或法定代表人签字；收据中的物业费、供热费表明是2016年的费用，如按原告潘志芹陈述，其在2016年之后一直占有房屋，应提供2017、2018年相关费用票据；根据被告潘志芹陈述其与被告程盟房地产公司之间并无直接房屋买卖关系，而是以物抵债，被告有义务向法庭举证证实其与王魁之间借贷关系的形成时间、形成原因、履行凭证及约定利息是否高于法定标准，方可证实以物抵债行为的合法性；被告程盟房地产公司对该组证据无异议。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：原告王晓春诉被告程盟房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院审理作出（2017）黑0803民初637号民事判决书，判令被告程盟房地产公司给付原告工程款3994870.40元。现该判决已生效，原告申请执行被告程盟房地产公司名下，位于同江市××小区××楼××单元××室，建筑面积86.51平方米房屋。本院在执行过程中，被告潘志芹向本院提出案外人执行异议。本院作出（2018）黑0803执异72号执行裁定，中止执行诉争房产。原告王晓春不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。再查明，2016年1月2日，被告程盟房地产公司与案外人王魁签订《以房抵账协议》，被告程盟公司用东都新城小区17套住房（包括诉争房屋）抵顶王魁欠款。2016年1月10日，王魁将诉争房屋以311436元的价格出售给被告潘志芹，潘志芹以其对王魁的债权抵偿购房款。案外人王魁带领被告潘志芹与被告程盟房地产公司签订《房屋认购协议书》，被告程盟房地产公司为潘志芹出具购房收据。又查明，诉争房屋所在楼盘于2014年1月15日取得了《商品房预售许可证》。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的”。本案中，被告潘志芹购买本案诉争房屋，需同时满足上述四项条件，方可排除执行。被告程盟房地产公司以诉争房屋抵偿王魁欠款，王魁又将诉争房屋抵偿被告潘志芹欠款。2016年1月，由被告潘志芹与被告程盟房地产公司签订《房屋认购协议书》。该《房屋认购协议书》第九条明确约定：“签订本协议时，乙方对认购房产项目尚不具备商品房预售许可条件的事实均己明知，乙方不追究甲方任何责任。待该委托承建房产具备销（预）售许可条件后，乙方自收到甲方书面或电话通知后10日内签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，逾期所产生的损失由乙方承担。双方签订正式的《商品房买卖合同》和《补充协议》之日起本协议自动失效。”本院认为，被告潘志芹在被告程盟房地产公司已经取得了《商品房销售许可证》的情况下，与被告程盟房地产公司签订《房屋认购协议书》，而没有要求与被告程盟房地产公司签订《商品房买卖合同》，被告潘志芹欲办理诉争房屋的过户登记手续，需再行与被告程盟房地产公司签订《商品房买卖合同》，该《房屋认购协议书》不能直接到产权部门办理过户登记。被告潘志芹对诉争房屋在法院查封前未能办理过户具有过错。同时，被告潘志芹未提供抵顶诉争房产欠款的证据，即其对王魁的债权及王魁对被告程盟房地产公司债权是否实际发生、是否真实有效的证据，不能证明其已付全部购房款的事实。综上，被告潘志芹购买本案诉争房屋的行为，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条四项规定，被告潘志芹对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应对诉争房屋继续执行。故对原告要求继续执行诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国关于适用的解释》第三百零六条、三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行同江市东都新城小区18号楼2单元301室，建筑面积86.51平方米房屋。案件受理费2300元，由被告潘志芹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院作出（2018）黑0803执异72号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  姜环宇人民陪审员  韩 晶人民陪审员  刘 艳二〇一九年六月二十四日书 记 员  赵 宇