河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初960号本诉原告（反诉被告）：孙金秋，女，汉族，1973年9月12日出生，住河北省承德市双滦区。委托代理人张昱，河北尚丰律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：刘书新，女，满族，1989年9月10日出生，住河北省承德市承德县。委托代理人罗晓斌，北京市中合加律师事务所律师。委托代理人李若容，北京市中合加律师事务所实习律师。本诉原告（反诉被告）孙金秋与本诉被告（反诉原告）刘书新商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）孙金秋及委托代理人张昱，本诉被告（反诉原告）刘书新及委托代理人罗晓斌、李若容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）孙金秋向本院提出诉讼请求：判令解除本诉原、被告于2017年2月26日签订的《房屋买卖合同》；本诉被告向本诉原告返还已支付的购房款1700000元，并从支付之日起按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿本诉原告居间费用39000元、交通费及误工费8000元，合计1747000元；诉讼费用由本诉被告承担。事实和理由：2017年2月26日，本诉原、被告签订《房屋买卖合同》，约定本诉被告将位于廊坊市大厂县卖给本诉原告，约定房屋总价2450000元，付款方式：先付款1500000元，余款950000元申办抵押贷款。本诉原告按约付款时，本诉被告因个人原因指示将1500000元房款打给第三人沈旖旎（工行账号62×××41）。因双方无打款凭证，不能办理银行贷款，为获得首付款凭证，双方再次打款并转回，基于银行贷款审查时发现资金回流导致贷款审批未能通过。后本诉原告向本诉被告又付款200000元，尚欠750000元尾款未付。由于本诉被告原因导致无法办理银行贷款，致使合同无法继续履行。故望法院判如所请。本诉被告（反诉原告）刘书新辩称，不认可本诉原告的全部诉讼请求。本诉原告无证据证明资金回流致无法获得贷款。买受人因自身原因未获得银行贷款，买受人先后向中国银行等多家银行申请银行贷款均未成功。贷款失败原因是买受人自身负债过高以及其作为法人的公司名下商铺的贷款尚未还清。150万元购房款支付方式是双方共同约定的；若因贷款无法办理，双方约定由买受人自行筹集房款，买受人人一直逾期未付。涉案房屋和物业已完成交付和交接，出卖人已按约向买受人交付了房屋并办理了物业交接手续。涉案房屋一直由买受人占有使用。买受人要求解除合同，返还已支付的购房款项于法无据，且违背公平原则。并提出反诉请求：判令反诉被告继续支付购房尾款750000元，并分别按不同房款基数支付逾期付款违约金合计1160750元；反诉被告承担全部诉讼费用。反诉被告（本诉原告）孙金秋辩称，买受人不存在违约行为。《房屋买卖合同》明确约定尾款采用向银行办理按揭贷款的方式支付。出卖人因个人原因，致使买受人在办理银行按揭贷款手续时无法提供储户凭证、税务凭证。买受人不能办理银行按揭贷款系因出卖人原因，涉案房屋买卖合同无法继续履行。由于承担贷款付款时间未明确，贷款未明确约定贷款不能办理的违约责任。因此买受方不应承担违约后果。当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人庭审质证意见，本院认定事实如下：2017年2月26日，出卖人刘书新与买受人孙金秋签订《房屋买卖合同》，约定刘书新将位廊坊市大厂县房卖给孙金秋，约定房屋总价2450000元。合同中“付款方式及期限”约定：买受方在2017年2月26日支付购房定金100000元，3月5日前给出卖方购房款1400000元整。尾款950000元于房本下来做银行按揭贷款。“关于贷款的约定”：买受人申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行贷款机构批贷……，双方同意按照第1种方式解决：买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人，具体时限由出卖人视具体情况而定。第六条违约责任：（一）逾期交房责任，自本合同签订之日起7日内交房，逾期超过7日的，买受人有权解除合同；（二）逾期付款责任，买受人未按约定时间付款的，每逾期一日，买受人应支付出卖人应付而未付款0.5%的违约金……。2017年2月26日、3月3日，出卖人刘书新先后收到买受人孙金秋交付的购房定金100000元、购房款1400000元。2017年3月4日，出卖人依据合同约定将涉案房屋交付买受人。2017年6月20日，出卖人、买受人及案外人沈旖旎签订了《情况说明》：约定将上述购房款合计1500000元，直接由买受方孙金秋转账给案外人沈旖旎代出卖人刘书新收付。2018年5月23日，出卖人取得涉案房屋的所有权证书。2018年12月13日，买卖双方签订《补充协议》，约定买受人应再行支付购房款，后买受人通过银行转账实际支付了200000元。后双方发生分歧，至法庭辩论终结前，涉案合同的后续履行处于停滞状态，买受人尚有购房尾款750000元未付。买受人支付了涉案房屋居间费用39000元。本院认为，当事人对自己提出诉讼请求或反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明，如证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任当事人承担不利法律后果。涉案《房屋买卖合同》、《补充协议》的约定不违背法律、行政法规禁止性规定，合法有效，应予维护。买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。综合买卖双方所提交证据及当前廊坊市住房限购、限贷的调控政策，涉案《房屋买卖合同》签订于2017年2月26日，系在本地区限购限贷政策实施之前，根据法不溯及既往的原则，本诉原告作为买受方的涉案购房主体资格并不受限购限贷政策影响。在《房屋买卖合同》及《情况说明》中关于付款方式、期限及履行方式的约定，体现当事人意思自治原则，不违反法律强制性规定，本院予以确认。因双方明确了“尾款950000元于房本下来做银行按揭贷款”，出卖人对于买受人的尾款系以银行贷款方式支付主观上属于明知，因买受人应出卖人指令，将涉案房款首先转付案外人，导致买受人的银行流水出现资金回流记录，造成买受人的银行审批贷款资格未获通过，二者存在直接因果关系。对此，出卖人因自身的违规指令应向买受人承担一定违约责任,本源酌定以150000元为宜。但，依双方“付款方式及期限”附后约定内容，如买受方未获得贷款机构审批贷款，由买受人自行筹集剩余房款支付给出卖人。基于买受人举证不足以证明购房款资金回流与合同不能履行存在唯一、必然因果关系。故，买受人据此主张解除涉案《房屋买卖合同》、出卖人告返还购房款并赔偿损失的主张，理据不足，本院不予支持。涉案《房屋买卖合同》不存在因政策原因或其他不可抗力因素导致合同不能履行情形，买卖双方理应秉承诚信、善意、公平原则，积极、继续履行涉案合同。出卖人虽于2018年5月23日取得涉案房屋的所有权证书，但对合同尾款750000元的具体支付时限，双方在合同中未进行明确、具体约定，属于对履行期限约定不明，买受人应当在合理期限内向出卖人支付。出卖人主张买受人应按不同阶段支付逾期付款违约金，因双方对后续付款通过《补充协议》达成合意，依意思自治原则，双方理应依约履行，出卖人该项主张缺乏理据，且有悖诚信，本院亦不予维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百六十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本诉原告孙金秋与本诉被告刘书新继续履行2017年2月26日签订的《房屋买卖合同》。二、本诉被告刘书新于判决生效之日起十日内，向本诉原告孙金秋支付违约金150000元。三、反诉被告孙金秋于判决生效之日起十日内，支付反诉原告刘书新剩余购房尾款750000元。四、驳回本诉原告孙金秋其他诉讼请求。五、驳回反诉原告刘书新其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10265元，财产保全费5000元，合计15265元，由本诉原告孙金秋负担；反诉案件受理费11000元，由反诉原告刘书新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人一方不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请期限为，本判决书确定的履行期限届满后次日起二年内，逾期将丧失申请执行权。审判员  乔纪云二〇一九年六月二十七日书记员  王 旭