河南省叶县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0422民初102号原告（反诉被告）：河南省叶县百货公司。住所地：叶县盐城路1号。统一社会信用代码：9141042217203010X0。法定代表人：王东亮，总经理。原告（反诉被告）：叶县纺织品公司。住所地：叶县叶舞路口东。统一社会信用代码：91410422172030070P。法定代表人:马银亭，总经理。二原告委托诉讼代理人：侯晓远，河南大乘律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶县新恒基房地产开发有限公司。住所地：叶县广安路北段东侧。统一社会信用代码：914104227765440807。法定代表人：杨玉显，总经理。委托诉讼代理人：杜润普，河南星烁律师事务所律师。被告：平顶山银行股份有限公司叶县支行。住所地：叶县九龙路中段。统一社会信用代码：91410422590807030Q。负责人：张伟将，该行行长。委托诉讼代理人：郑凯旋，男，1989年12月5日出生，汉族，该公司员工，住叶县。委托诉讼代理人：雒军伟，河南炳东律师事务所律师。原告（反诉被告）河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司（反诉被告）诉被告（反诉原告）叶县新恒基房地产开发有限公司（以下简称新恒基公司）、平顶山银行股份有限公司叶县支行（以下简称平顶山银行叶县支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司（反诉被告）委托诉讼代理人侯晓远，被告（反诉原告）新恒基公司委托诉讼代理人杜润普，被告平顶山银行叶县支行委托诉讼代理人郑凯旋、雒军伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司、河南省叶县五金交电化工公司三方同新恒基公司签订的《补充合同》有效；2.依法判决新恒基公司返还依据其同平顶山银行叶县支行所签订的《补充合同》自2015年12月27日起至2017年10月14日止，应该支付给河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司的房租共计439460元；3.依法判决平顶山银行叶县支行依据其同新恒基公司签订的《房屋租赁合同》约定支付的租金数额，以及河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司同新恒基公司签订的《补充合同》，按照每年房租租金299700元，支付自2017年10月15日起至2019年10月14日止的房租599400元；4.诉讼费由新恒基公司、平顶山银行叶县支行承担。事实和理由：2010年，叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司、河南省叶县五金交电化工公司（以下简称五交化公司）三方同新恒基公司签订《联合开发合同书》，合同第五条约定：开发分成，全部开发工程按规划建设要求完工验收合格后，临叶舞公路第一幢的一、二层商业用房6000平方米无偿交付给甲方（一、二层商业用房应自西向东上下对照，作为甲方的固定资产），其余部分全部归乙方销售和管理。除此之外乙方应在适当位置给甲方提供面积不少于500平方米的办公用房，并具备必要的配套设施（水、电、卫生间等）。《联合开发合同》第八条约定：开发期限，以拆迁工作结束之日起二十个月为建设期限，乙方（即新恒基公司）负责在期限内竣工，后由于新恒基公司开发进度缓慢，河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司及五交化公司又同新恒基公司于2012年12月13日签订《补充协议》，该补充协议第五条约定：工程完工后一个月，乙方（即新恒基公司）应将临街门面房一、二上下面积对应的6000平方米交给甲方（即叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司、五交化公司三方）。甲乙双方积极配合办理房产分割手续，两年内办完，费用由乙方负责。工程完工后，新恒基公司迟迟不能办理房产交付手续和产权分割过户手续。2015年8月27日，新恒基公司同平顶山银行叶县支行私自签订了《房屋租赁合同》，合同约定将应该交付给叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司及五交化公司的商业房产333平方米，出租给平顶山银行叶县支行，并约定了相关的租金数额和期间。该无权处分行为被叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司及五交化公司获悉后，叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司及五交化公司及时函告了叶县监管办及平顶山银行叶县支行，告知被告双方签订的合同系无权处分合同。随后，经叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司及五交化公司同新恒基公司交涉，四方于2015年10月26日签订《补充合同》。合同第一条约定：因工程没有验收，商业用房暂无法交给甲方，目前为了发挥效益，乙方将部分商业用房出租给平顶山银行叶县支行，甲方直接从平顶山银行叶县支行收取租金。交付时平顶山银行叶县支行所租用的房屋产权归甲方。该合同实际上追认了二被告签订的《房屋租赁合同》的效力，并获得了该合同的相关权益。《补充合同》签订后，叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司及五交化公司三方多次向新恒基公司要求返还自2015年12月27日起至2017年10月14日止新恒基公司已经领取并且应该支付给叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司及五交化公司的房租共计539460元，并要求平顶山银行叶县支行支付自2017年10月15日起之后的租金。但是，新恒基公司拒不履行合同约定，仅仅返还了叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司及五交化公司10万元租金，其他已经收取的租金439460元拒不返还叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司及五交化公司。同时，平顶山银行叶县支行也拒不依据叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司函告，仍将2016年10月14日起至2017年10月15日止的房租交付给新恒基公司，并拒绝交付随后租赁期间的房租。依据新恒基公司与平顶山银行叶县支行签订的《房屋租赁合同》之约定：每年10月15日之前支付下一年房租。因此，平顶山银行叶县支行应支付房租至2019年10月14日止。依据叶县商业总公司《关于河南省叶县五金交电化工公司企业改制申请的批复》（叶商字[2018]7号）文件的规定，河南省叶县百货公司同五交化公司签订《公司兼并协议书》，目前五交化公司已经被合并注销，其债权债务全部由河南省叶县百货公司合并承受。叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司故起诉。新恒基公司辩称，叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司第一项诉讼请求，新恒基公司认为该补充合同第一条所约定的权利义务应当被认定无效。该工程当时尚未竣工验收，不能够将房产交付给叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司使用，并且该第一条约定由叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司直接从平顶山银行叶县支行收取租金，在未经得平顶山银行叶县支行同意的情况下擅自为其设定付款义务，违反了合同相对性的规定，应当属于无效。因此，新恒基公司没有向叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司返还租金的义务。叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司的第三项诉讼请求，新恒基公司认为依照合同相对性约定，房屋租金应当由平顶山银行叶县支行向新恒基公司支付。平顶山银行叶县支行辩称，我行认为本案存在程序上的严重瑕疵，应当驳回叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司的起诉。第一，法院定性本案案由为房屋租赁合同纠纷，但是叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司第一项诉讼请求是确认合同无效的确认之诉，第二项诉讼请求又是给付之诉，第三项诉讼请求又是给付之诉，三个诉请分别属于三个不同的诉，不应当合并审理。根据《民事诉讼法》第52条之规定，合并审理的条件是有限制的，不仅主体、案由上有限制，对法律关系上也有限制，52条明文规定，人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的为共同诉讼。我行同意支付房租，只是叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司和新恒基公司之间产生的纠纷，叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司的起诉属于滥诉，会增加本案的审理难度，也违反《民事诉讼法》对合并审理的规定。被告新恒基的反诉状并未将我行列为当事人，本案的起诉存在严重的瑕疵。我行认为，应驳回叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司的起诉，另行立案主张其权利。反诉原告新恒基公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决河南省叶县百货公司返还新恒基公司借款500000元及利息（利息以月息1分计算至2019年1月23日）；2.请求判决叶县纺织品公司返还新恒基公司借款500000元及利息（利息以月息1分计算至2019年1月23日）；3.反诉费用由叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司承担。事实和理由：新恒基公司与河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司签订的《补充合同》第二条约定：“甲方借支乙方的资金，商业房交付时甲方（河南省叶县百货公司、河南省叶县五金交电化工公司、叶县纺织品公司)应当还本付息。”新恒基公司已经将商业房交付给河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司，河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司应当于此时向新恒基公司归还借支的资金，但河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司一直未向新恒基公司归还上述借款，新恒基公司为维护自身合法权益，故提起反诉。反诉被告河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司辩称，一、新恒基公司的反诉与本诉属于两个法律关系，应裁定不予受理。本案中，新恒基公司提出的反诉请求是河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司偿还新恒基公司借款100万元及利息，属于民间借贷纠纷；而本诉河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司请求确认河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司同新恒基公司签订的《补充合同》有效，并请求新恒基公司返还依据其同平顶山银行叶县支行所签订的《房屋租赁合同》约定支付的租金数额，以及依据同河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司签订的《补充合同》，请求平顶山银行叶县支行向河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司支付租金，属于房屋租赁合同纠纷。由于两者法律关系不同，不应当合并审理。二、反诉人新恒基公司的反诉理由不能成立。1.新恒基公司所称的“交付”既不符合合同约定和法律规定，也不符合法律规定的合同解释原则。首先，依据《补充合同》条款显示，新恒基公司并没有交付（包括实际交付）河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司所称的房产，河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司仅仅依据合同提前享有该房产的收益，并且由于新恒基公司及平顶山银行叶县支行的违约而造成本次诉讼。其次，新恒基公司同河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司之间并无实际交付的物权法律关系存在。并且，河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司因为新恒基公司的违约行为以及平顶山银行叶县支行拒不履行交付房租的义务，致使河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司并不能得到合同约定的可期待利益的合同债权。2.新恒基公司要求河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司偿还欠款的请求，不符合合同约定和合同解释的诚实信用原则，应予驳回。总之，新恒基公司的反诉在法律上同本诉不是同一法律关系，不宜合并审理，应裁定驳回起诉，告知其另行起诉；新恒基公司的反诉理由没有事实根据和法律依据，不能成立，应驳回反诉请求。河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司向本院提交的证据：1.联合开发合同书、补充协议复印件各1份，证明河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司及五交化公司三方，先后同新恒基公司签订了联合开发协议和补充协议。协议分别约定了新恒基公司在联合开发中应当交付给河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司及五交化公司的6000平方米的商业用房的时间及交付方式、税费分担等条款；2.房屋租赁合同复印件1份，告知函复印件1份、邮政特快专递单据复印件2份，证明新恒基公司、平顶山银行叶县支行在河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司及五交化公司不知情、新恒基公司无权处分的情况下，签订了房屋租赁合同。河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司及五交化公司得知后于2015年11月17日向平顶山银行叶县支行发出了告知函，告知新恒基公司、平顶山银行叶县支行之间签订的房屋租赁合同属于无权处分行为；3.补充合同1份，证明河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司及五交化公司三方随后同新恒基公司就物权处分而同平顶山银行叶县支行签订的《房屋租赁合同》事宜，进行了协商。协商结果为河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司及五交化公司三方实际上认可了该合同的有效性，并约定该合同的租金归河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司及五交化公司三方所有；4.叶县商业总公司文件复印件1份、公司兼并协议书复印件1份、叶县百货公司变更清偿债务或者债务担保情况说明复印件1份、叶县五金交电化工公司注销清偿债务或者债务担保情况说明，证明河南省叶县百货公司和河南省叶县五金交电化工公司根据叶县商业总公司文件精神和相关部门工作安排，已经合并，保留河南省叶县百货公司名称及法人地位，注销河南省叶县五金交电化工公司。新恒基公司未向本院提交证据材料。平顶山银行叶县支行向本院提交的证据：房产证1份，证明房产证的权利人是被告新恒基公司，原告和新恒基公司签订的合同符合法律规定。至于新恒基公司与原告之间的法律纠纷，根据合同的相对性原则依法处理。反诉原告新恒基公司向本院提交的证据：1.补充合同1份，反诉被告基于该补充合同向反诉原告主张合同所约定的债权，反诉原告基于该补充合同第2条的约定向反诉被告提出反诉应当受理并合并审理。该补充合同第1条因违反建筑法61条和合同法52条第5款的规定，应当被认定为无效；2.房屋使用通知，是新恒基公司于2016年10月12日向三公司发出的，并由三公司盖章予以确认，证实恒基国际1号楼1、2层商业用房已经交付给三公司，并由三公司对外出租、使用、收益，因此从2016年10月12日起，二反诉被告应当分期分批偿还借款；3.凭证及三公司所打的借据单，共中五交化公司共借支779000元，百货公司借支889050元，纺织品公司共借支730668元，三公司借支共计2398718元。反诉被告河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司未向本院提交证据材料。庭审中，新恒基公司对河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司提交的1号证据真实性无异议，对其证明内容有异议，联合开发合同第7条明确约定开发期间办公经费由甲方向乙方借支，原告并未履行联合开发合同和补充协议中所约定的将土地过户给新恒基公司。该宗土地系新恒基公司自行通过程序拍卖中标获得土地使用权，新恒基公司保留向二原告追究其违反联合开发合同和补充协议约定的违约责任；对2号证据真实性无异议，但对其证明内容有不同意见。原告向平顶山银行叶县支行递交告知函、告知书时该工程尚未竣工验收，并且涉案的房屋也没有登记在二原告名下，二原告不享有房屋的物权；对3号证据补充合同真实性无异议，但新恒基公司认为该补充合同第一条所约定的权利义务应当被认定无效。该工程当时尚未竣工验收，不能够将房产交付给二被告使用，并且该第一条约定由二原告直接从被告平顶山银行叶县支行收取租金，在未经得平顶山银行叶县支行同意的情况下擅自为其设定付款义务，违反了合同相对性的规定，应当属于无效；对4号证据无异议。平顶山银行叶县支行对河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司提交的1、3、4号证据，认为与其没有关系，不予质证；对2号证据告知函，平顶山银行叶县支行认为没有任何法律效力，原告没有证据证明平顶山银行叶县支行收到了告知函，邮政快递上的告知函是不是今天说的告知函没有必然的联系。平顶山银行叶县支行是依据新恒基公司的房产证签订的房屋租赁合同，平顶山银行叶县支行与新恒基公司之间才有法律关系，原告和新恒基公司之间是另外一种法律关系。合同具有相对性，原告应当依据其合同，依据法律主张其权利。河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司对平顶山银行叶县支行提交的房产证，认为虽系复印件，但对其真实性无异议。依据相关法律规定，该证件系该商住楼俗称的大证，其来源系大证验收后初始取得，该部分房产依据合同约定，应当在大证验收后分割交纳相关税费，并交付给原告所有（依据联合开发协议第5条约定）。该证说明新恒基公司违反了联合开发协议。被告平顶山银行叶县支行应当依据债权人的合同约定和指示将其交付的租金交付给受益人，据公司称，三公司同新恒基公司就该事项反复同平顶山银行叶县支行协商，并发出相关告知函，但该行以没有法院判决为由拒不支付。在被告新恒基公司没有声明解除补充合同之前，并且被告平顶山银行叶县支行收到该转移支付的明确指令后，应当向原告支付。该证据的证明效力应当不予认定。新恒基公司对平顶山银行叶县支行提交的房产证无异议。反诉被告河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司对反诉原告新恒基公司提交的1、2、3号证据真实性均无异议，关于反诉原告所称补充合同第一款违反法律强制性规定而无效，该陈述不实，因为依据第二被告所提供的房产证显示，该房产在租赁时已经具备了生活、居住和办公的条件，反诉原告的质证意见不能成立。关于房屋使用通知书，原告方认可新恒基公司已经将合同约定的部分商业用房并由三公司，对外收取租赁费，但新恒基公司未完全交付，属于不完全履行。其次，原告方属于现行经济体制改制下的全民所有制单位，历史负担沉重，每年需要支出的办公经费、社保、医保，数额庞大，该部分房产租赁是因为新恒基公司不按联合开发协议支付借支款项，在县政府协调下，将该部分房产用于维持反诉被告公司的日常运营和职工的最基本开支，因此，反诉原告所称已经交付了房产并不属实，属于未完全履行合同义务，其证明事项所称的应当自2016年10月12日分批偿还借支款项的诉求不能成立，被告应当在全部房屋交付完毕后再行主张返还其借支款项。反诉被告对借支数额无异议，但反诉原告应当在合同完全履行后请求返还上述款项。该部分商业出租的费用远不能维持三公司正常运营以及维持职工正常生活。经庭审质证，本院认为原告河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司向本院提交的1、2、3、4组证据、被告平顶山银行向本院提交的证据房产证及反诉原告新恒基公司向本院提交的1、2、3号证据，客观真实，可以作为本案定案的依据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月16日，河南省叶县百货公司、河南省叶县五金交电化工公司、叶县纺织品公司与新恒基公司签订联合开发合同书1份，内容为：“联合开发合同书，甲方：河南省叶县百货公司、河南省叶县五金交电化工公司、河南省叶县纺织品公司，乙方：叶县新恒基房地产开发有限公司。根据叶县城市规划要求，结合甲方实际情况，经甲乙双方充分协商，由乙方投资对甲方东关库区进行开发改造，具体条款签订如下：一、宗地面积位置和性质。该宗地坐落在叶县××××路西段北侧，占地面积约25亩（以国有土地使用证确定的面积为准）。南邻叶舞公路，北接县机械厂，东抵五交化公司住宅楼及瓜果市场，西与平顶山市公路局工程二处相邻，系国有划拨土地。二、宗地使用性质变更。乙方具体负责将宗地使用性质由划拨变更为出让，出让金由乙方支付。根据县政府优惠政策，返还的出让金全额返还给甲方。根据开发需要将宗地使用权转让给乙方，费用由乙方支付。三、开发建设及费用。乙方负责规划、设计、建设、销售及售后服务等全部开发工作，费用均由乙方负担，甲方全力支持配合。四、规划建设要求。乙方必须按照县政府批准的设计方案施工，建设中不得擅自变更修改工程设计，使之成为精品、亮点工程，提升城市品位，打造知名商住小区。五、开发分成。全部开发工程按规划建设要求完工验收合格后，临叶舞公路第一幢的一、二层商业用房6000平方米无偿交付给甲方（一、二层商业用房应自西向东上下对照），做为甲方的固定资产。其余部分全部归乙方销售和处理。除此之外乙方应在适当位置给甲方提供面积不少于500平方米的办公用房，并具备必要的配套设施（水、电、卫生间等）。六、拆迁补偿费用。宗地上原有附着物由甲乙双方共同拆迁，拆迁费用由乙方全额负担，暂定为300万元，如有不足，乙方负责追加。百货公司集资楼上的30户集资户由甲乙双方共同负责拆迁，费用由乙方承担。七、开发期间办公经费。开发期间甲方三公司的办公经费由甲方向乙方借支。八、开发期限。以拆迁工作结束之日起二十个月为建设期限，乙方负责在期限内竣工。九、工期违约责任。甲方原因造成工程延期产生的费用由甲方负担。乙方原因延期交工，每延迟一个月追加费用5万元。十、小区建设后，由乙方交给物业公司管理。十一、原材料要求。建筑材料必须按甲方和工程设计质量要求购进，并经验收后方可使用。同时，备齐相关的质检手续随时核对。十二、安全责任。施工期间所有安全责任均由乙方负责，乙方必须按照设计标准和操作流程规范施工，落实施工安全责任制，确保安全无事故。十三、未尽事宜双方协商解决，签订补充合同，补充合同与原合同有同等法律效力。十四、本合同签字盖章后生效，共一式五份，甲方三份，乙方一份，商业总公司存档一份。甲方：河南省叶县百货公司（王跃军）、河南省叶县五金交电化工公司（李献杰）、叶县纺织品公司（黄建平），乙方：叶县新恒基房地产开发有限公司（杜帅方），二0一0年四月十六日”。合同签订后，自2010年1月至2015年12月，五交化公司向新恒基公司共借支779000元，百货公司向新恒基公司借支889050元，纺织品公司向新恒基公司共借支730668元，三公司向新恒基公司借支共计2398718元。2012年12月13日，河南省叶县百货公司、河南省叶县五金交电化工公司、叶县纺织品公司与新恒基公司又签订补充协议1份，内容为：“补充协议，甲方：叶县百货公司、叶县纺织品公司、叶县五交化公司，乙方：叶县新恒基房地产开发有限公司。为加快开发工作的顺利进行，使工程尽早交付使用，达到开发的预期效果。现就建设中的有关问题，签定以下补充协议，与原开发合同具有同等效力。一、土地过户问题。甲方同意将正在开发中的土地过户给乙方，并积极协助其办理相关手续。二、临街楼开工时间。为扭转目前工程进度缓慢的被动局面。乙方要加大工作力度务于2013年1月1日西侧楼正式开工建设，2013年4月1日东侧楼开工建设。甲方予以全力配合，确保在规定工期内如期竣工交付使用。否则，开工期乙方每滞后一个月赔偿甲方延期费各五万元，三个月后仍不能开工将按工程完工实际投入运营的损失计赔。有特殊情况经甲方同意另行协商。三、门面房前的空地。甲乙双方应遵守公众认同的约定俗成原则将门面房前面相对应的空地作为公共用地一并交由甲方使用。如他人有异议，甲方出面解释。任何一方均不得私自搭建影响市容的违章设施。尽可能为商户创造依法经营的良好环境，达到共赢。四、乙方借支给甲方的经费应于每月1-5号主动拨付给甲方以保证其正常运转。为便于工作协调，双方定期召开例会，会上通报工程进度，研究解决工作中遇到的实际问题。五、营业面积及房权证。工程完工后一个月，乙方应将临街门面房一、二层上下面积对应的6000平方米交给甲方。甲乙双方积极配合办理房产分割手续，两年内办完，费用有乙方负责。六、施工过程中未尽事宜可继续签订补充协议。七、本协议一式五份，甲方、乙方、总公司各存一份。甲方：叶县百货公司（王跃军）、叶县纺织品公司、叶县五交化公司，乙方：叶县新恒基房地产开发有限公司，二О一二年十二月十三日”。2015年8月27日，叶县新恒基房地产开发有限公司与平顶山银行股份有限公司叶县支行签订房屋租赁合同1份，内容为：“房屋租赁合同甲方：叶县新恒基房地产开发有限公司乙方：平顶山银行股份有限公司叶县支行甲、乙双方在平等自愿的基础上，经过充分协商一致，就甲方向乙方出租房屋及占用场地的相关事宜达成以下协议：一、甲方自愿将叶县叶舞路西段恒基国际住宅商业小区2#楼底商1楼商业用房及门前场地（以下简称房地产）租赁给乙方使用，作为乙方设立平顶山银行的办公营业场所，出租房地产的具体情况见本合同附件，面积为333平方米（具体以房屋产权证载明为准，房屋产权证作为本合同附件）。二、甲方确认，租给乙方的房屋为合法建筑，甲方对出租的房地产拥有合法的产权及使用权(出租房屋无产权纠纷、无查封、扣押、抵押等情况)，该房地产上不存在影响乙方正常使用的任何权利。甲方保证，出租的房屋从乙方使用之日起十年内不得私自拆迁或者改建，如有出租房屋属于违章建筑，导致乙方不能正常使用导致本合同解除，甲方应赔偿乙方因装修所支出的全部费用，并向乙方赔偿50万元违约金（违约金低于乙方实际损失的以实际损失为准）。如有政府统一规划或强制拆迁或自然灾害造成不可抗拒的损失导致合同无法履行时，合同自动解除。双方财产归各自所有，甲方不承担违约责任。三、房屋租赁期为10年、从2015年8月15日起至2025年10月14日止。（含两个月装修时间，两个月不收租金）2015年10月15日起至2020年10月14日期间，前5年每平方米每月租金75元，月租金24795元，年租金299700元（不含发票）。2020年10月15日起至2025年10月14日期间，后5年按每平方米租金80元，月租金26640元，年租金319690元（不含发票）。合同期满乙方要求继续租赁的，应当在本合同期满前三个月向甲方提出书面租赁申请。甲乙双方根据市场行情另行协商定价。本合同签订之日起30日内，乙方向甲方支付2015年10月15日至2016年10月14日房屋租金，共计人民币299700元。以后每年10月15日前支付下一年房租，若乙方需要发票，由甲方协调叶县紫光物业管理有限公司开具发票，税由乙方支付。支付方式：口现金/口转账支票口/银行汇款户名：叶县新恒基房地产开发有限公司账号：60×××12开户行：平顶山银行叶县支行四、2015年8月15日至2015年10月14日为2个月的装修期，2个月装修期间，乙方不必向甲方支付租金（门前场地作为承租房屋附带部分，不支付租金)。在租赁期内，本合同约定的租金，甲乙双方均不得以市场行情发生变化为由，要求增加或减少租金。甲方以提高租金为由为单方解除、终止合同的，应全额退回乙方已支付的全部租金，并向乙方支付50万元违约金；乙方要求减少租金或单方解除终止合同的，不得要求退还已支付的租金并向甲方支付50万元违约金。五、乙方租赁的房屋及场地，作为乙方的营业及办公用途使用，不得作为其他用途，乙方必须爱护所租房屋及场地，不得损坏。租赁期间，未经甲方同意不得以任何方式转租或包租，有下列行为之一的，甲方可无条件收回房屋：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.逾期十五天不向甲方缴纳当年租金的（如因甲方原因导致乙方不能交付租金的，乙方可在合同约定期限内向相关机构办理提存，且此种情况下不视为乙方违约)；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的；六、租赁期间，乙方因营业及办公需要，可对房屋进行装饰、装修。但不得有危及房屋安全的行为，未经甲方同意，不得改动房屋主体结构，甲方如有因政府统一规划要求加高加层时，乙方予以理解并按要求给予配合，但甲方不能影响乙方的正常经营，否则乙方有权不支付半年租金，超过15日的，乙方有权解除本合同，甲方应以本合同第二条向乙方承担违约责任。七、租赁期间，甲方必须保证出租房屋水、电、主接口通畅，因租赁房屋所支出的水费、电费及水电管线维修费用，由乙方承担。八、租赁期间，甲方确保乙方租赁的房屋及场地的正常使用，不得以任何理由干扰乙方正常营业。九、租赁期满，乙方因对房屋装修、装饰所增添的物品，在不损害房屋安全的情况下由乙方负责拆除，将腾空的房间交给甲方；如拆除损害房屋安全的，该物品无偿归甲方所有。乙方营业办公所使用的设备、机具（不含地板、门窗、玻璃和装修部分），由乙方收回。十、租赁期满，乙方如需继续租赁房屋及场地，同样条件下，乙方享有优先承租权。十一、合同生效后，甲乙双方应全面、正确的履行各项义务，不得擅自变更，解除或终止履行。合同的变更和解除，必须由双协商一致。十二、本合同未尽事宜，由甲乙双方友好协商予以补充，补充内容作为本合同的组成部分。十三、因本合同履行发生的纠纷，甲乙双方可根据平等、互谅的原则进行协商，协商不成或不愿协商的，任何一方可均向房屋所在地所在的人民法院提起诉讼。本合同自甲方签字盖章乙方加盖公章，法定代表人或授权人签字之日起生效，本合同履行完毕之日起失效。本合同一式肆份，甲乙双方各持两份，具有同等法律效力。”合同签订后，2015年9月8日，平顶山银行叶县支行向新恒基公司支付了租赁费299700元。2017年6月30日，平顶山银行叶县支行又向新恒基公司支付了租赁费299700元。叶县百货公司、叶县纺织品公司，原叶县五交化公司获悉后，及时函告了叶县监管办及平顶山银行叶县支行。随后，经叶县百货公司、叶县纺织品公司、原叶县五交化公司同叶县新恒基房地产开发有限公司协商，于2015年12月26日，河南省叶县百货公司、河南省叶县五金交电化工公司、叶县纺织品公司与新恒基公司再次签订补充合同，内容为：“甲方：叶县百货公司、叶县五交化公司、叶县纺织品公司，乙方：叶县新恒基房地产开发有限公司。甲、乙双方就甲方仓库院开发问题已经达成一致意见，因拆迁周期长，现就有关事项签订补充协议如下：一、因工程没有验收，商业用房暂无法交给甲方，目前为了发挥效益，乙方将部分商业用房出租给平顶山银行，甲方直接从平顶山银行收取租金。交付时平顶山银行所租用的房屋产权归甲方。二、甲方借支乙方的资金，商业房交付时甲方应当还本付息。（因甲方经济困难不能一次性支付，借款分期偿还）。三、乙方与平顶山银行就部分商业用房租赁合同作为本合同的附件附后。四、开发完毕后工程验收合格十日内，根据甲乙双方签订的合同书，乙方将给予甲方的商业用房正式交付给甲方。五、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章后生效。甲方：河南省叶县百货公司（王跃军）、河南省叶县五金交电化工公司（张艳峰）、叶县纺织品公司（马银停），乙方：叶县新恒基房地产开发有限公司（合同专用章），2015年12月26日”。该合同签订后，新恒基公司支付叶县百货公司、叶县纺织品公司、原叶县五交化公司租赁费100000元，下余不再支付。平顶山银行叶县支行也不再支付随后的租赁费。审理中，新恒基公司向本院提起反诉，1.请求判决叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司返还新恒基公司借款500000元及利息（利息以月息1分计算至2019年1月23日）；2.请求判决叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司返还新恒基公司借款500000元及利息（利息以月息1分计算至2019年1月23日）；3.反诉费用由叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司承担。另查明，2018年3月12日，叶县商业总公司出具叶商字[2018]7号文件，同意河南省叶县五金交电化工公司依照法定程序进行企业兼并重组。2018年4月24日，叶县百货公司与叶县五金交电化工公司签订公司兼并协议书，达成兼并事宜。本院认为，本案立案时案由为房屋租赁合同纠纷，经审理查明，该案涉及到确认合同有效纠纷、租赁合同纠纷、债权转让合同纠纷等案由，为化解矛盾、解决纠纷，本院一并处理。关于新恒基公司与平顶山银行叶县支行于2015年8月27日签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同。2015年12月26日，叶县百货公司、叶县纺织品公司、原叶县五交化公司与新恒基公司签订的补充合同，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，且补充合同签订后，新恒基公司按补充合同约定，已履行了部分义务，故该补充合同为有效合同。该补充合同约定：“因工程没有验收，商业用房暂无法交给甲方，目前为了发挥效益，乙方将部分商业用房出租给平顶山银行，甲方直接从平顶山银行收取租金……”。从该内容可以看出，双方之间存在债权转让合同关系。关于该转让合同对平顶山银行叶县支行是否发生效力问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，新恒基公司与平顶山银行叶县支行签订合同后，原告知道后，及时函告了平顶山银行叶县支行，新恒基公司与原告签订补充合同后，原告也向平顶山银行主张了权利，且平顶山银行叶县支行辩称，同意支付房租，只是叶县纺织品公司、河南省叶县百货公司和新恒基公司之间产生纠纷，没有支付房租，其知道原告与新恒基公司存在债权转让合同关系。虽然原告河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司未提交起诉前已经通知平顶山银行叶县支行债权发生转让的相关书面证据，但《中华人民共和国合同法》第八十条强调债权转让通知义务的同时，并未规定通知的具体义务主体、时间、形式，本案原告以债权受让人的身份向法院起诉要求平顶山银行叶县支行履行债务，该起诉行为可视为通知，平顶山银行叶县支行于2019年1月9日收到叶县法院应诉通知，从该日起债权转让即对平顶山银行叶县支行发生法律效力，但平顶山银行叶县支行至今未履行债务，应当判决其依法履行债务。故河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司要求平顶山银行叶县支行支付自2017年10月15日起至2019年10月14日止的房租599400元，理由正当，本院予以支持。经审理查明，新恒基公司已收取平顶山银行叶县支行两年房租租金599400元，现原告河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司要求新恒基公司返还自2015年12月27日起至2017年10月14日止的房租439460元（扣除已支付的100000元)，理由正当，本院予以支持。庭审中，被告新恒基公司向本院提起反诉，请求判决1.河南省叶县百货公司返还新恒基公司借款500000元；2.叶县纺织品公司返还新恒基公司借款500000元，但根据双方补充合同约定，因工程没有验收，商业用房暂无法交给甲方，甲方借支乙方的资金，商业房交付时，甲方应当还本付息，现因双方约定条件未成就，新恒基公司要求河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司返还借款本金及利息，证据不足，对其反诉请求，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第六十四条之规定，判决如下：一、原告河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司于2015年12月26日与被告叶县新恒基房地产开发有限公司签订的补充合同为有效合同；二、被告（反诉原告）叶县新恒基房地产开发有限公司返还原告河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司自2015年12月27日起至2016年10月14日止的房屋租金439460元；三、被告平顶山银行股份有限公司叶县支行支付原告河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司自2017年10月15日起至2019年10月14日止的房租599400元；四、驳回原告（反诉被告）河南省叶县百货公司、叶县纺织品公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告叶县新恒基房地产开发有限公司的反诉请求。以上二、三项于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14150元，由被告叶县新恒基房地产开发有限公司负担5943元，被告平顶山银行股份有限公司叶县支行负担8207元。反诉案件受理费13800元，减半收取6900元，由反诉原告叶县新恒基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  齐勇业人民陪审员  李延珍人民陪审员  樊书卿二〇一九年六月二十五日书 记 员  杨亚南