浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0328民初953号原告：文成县白雪大厦业主委员会，住所地浙江省文成县大峃镇珊门村文青公路边白雪大厦。负责人：胡巧如，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：胡焕，浙江震瓯（文成）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽珊，浙江震瓯（文成）律师事务所律师。被告：文成县吉象实业有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇珊门村文青公路边白雪大厦商场一层-1号，统一社会信用代码91330328689958509J。法定代表人：吴雪芹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：章丹清，浙江赤松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建新，浙江赤松律师事务所律师。原告文成县白雪大厦业主委员会（以下简称白雪业委会）与被告文成县吉象实业有限公司（以下简称吉象公司）物业服务合同纠纷一案。原告于2019年3月25日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月23日、5月21日两次公开开庭进行了审理。原告白雪业委会的委托诉讼代理人胡焕、被告吉象公司法定代表人吴雪芹及其委托诉讼代理人张建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：被告系文成县白雪大厦建设单位（原名称为文成县白雪房地产开发有限公司）。2015年2月8日，文成县白雪大厦小区成立业主委员会，并在文成县住房和城乡建设局备案。此后，经业主大会批准决定由该小区业主委员会自管物业，并明确物业费收取标准为1.3元/平方米/月。被告作为白雪大厦小区的建设单位及业主，拖欠物业费31685元至今未付。故原告起诉请求判令：1、被告给付原告物业服务费31685元并赔偿利息损失（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日）；2、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求的金额为29014元[（170.8㎡+151.91㎡）×1.3元/平方米/月×12个月+170.8㎡×3×1.3元/平方米/月×36个月]。原告为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1、原告成立备案表、法定代表人身份证明、身份证复印件各一份，以证明原告的诉讼主体资格；2、被告企业信用信息公示报告一份，以证明被告的诉讼主体资格；3、不动产信息查询证明、商品房网上销售管理系统打印信息各一份，以证明被告系白雪大厦B单元501室、502室及A单元701室、901室、1701室业主及被告系白雪大厦建设单位的事实；4、业主大会会议记录二份，以证明经业主大会批准由该小区业委会自行管理物业，并规定物业费标准为1.3元/平方米/月的事实；5、银行存折明细、业委会收支余情况表各一份，以证明小区物业费用收支情况；6、缴款通知单、律师函各一份，用以证明经原告书面催讨，被告拒不支付物业费的事实；7、保安员证二份，以证明安保人员的资质情况；8、记账凭证、采买单、聚餐人数登记表、微信截图、销货清单各一份，以证明2016-2019年度白雪大厦小区业主聚餐收支情况。被告吉象公司辩称，一、原告起诉的是物业服务合同，但原、被告之间不存在物业服务合同，原告也没有物业服务的经营许可，更没有在事实上对物业服务的相关内容、服务标准、收费标准有任何约定。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条有关业主委员会职责的规定，业主委员会不得直接从事物业经营活动，特别是营利性活动，2013年原告与温州龙新物业管理公司签订的物业服务合同中物业费是按每平方米1.2元收取，而原告起诉要求的物业费是按每平方米1.3元收取。业主委员会没有收取物业费的权利，只能督促业主按时交纳物业费。二、原告未履行职责，选聘物业服务企业，更没有尽职尽责，无权向被告要求物业费。1、被告自己有聘请保安巡逻，维持治安，没有接受原告的保安服务。原告聘请的保安没有任何公安部门的上岗培训，也没有相应的保安资格，原告提供的保安证并非实际工作岗位上的保安人员的证书。2、小区曾发生过火灾，被告多次要求原告配备专门的消防控制室人员，要求原告及时维护、更新消防设备，但原告置若罔闻，违反了有关业主委员会听取业主意见和建议的相关规定。3、原告只是提供打扫卫生、看门二项简单的服务内容，未达到《物业服务合同》中物业公司提供物业的相关服务。物业共同设施设备运行的维护和管理、车辆停放管理及公共绿化的养护和管理均未做到。4、原告每年擅自用于吃喝招待达万元，从事与物业无关的活动，违反了住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第四条第二款的规定，业主委员不得从事与物业管理无关的决定，不得从事与物业无关的活动。三、本案所涉房屋B单元501、502室是被告所有，但A单元1701室、901室、701室三套房屋已出售给他人，不动产登记不是被告，且原告通知参加业主大会时，原告也认可吴朝敏、陆正辨等是业主，根据《物业管理条例》规定“房屋质量问题还未交房的，物业费由开发商交纳”，本案房屋不存在房屋质量问题，物业费不应由开发商承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明自己主张的事实，向本院提供了如下证据：1、《物业服务合同》一份，以证明2014年被告将白雪大厦物业服务事项与温州龙新物业管理公司签订合同，并约定物业管理的内容及物业费为每平方米1.2元的事实；2、叶红、叶爱秋出具的声明两份，以证明两人在2019年1月30日白雪业主会上没有签名也没有参加会议的事实；3、增值税发票复印件一份，以证明胡巧如以个人名义代开物业管理费没有法律依据；4、业务回执复印件一份，以证明被告已于2019年1月29日将公摊水电费用汇入原告账户的事实。本院依法对各方当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，本院认证如下：一、对原告提供的证据1，被告对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为物权法没有规定业委会可以收费，收费的依据只能根据物业管理条例。本院认为，该组证据能够证明原告白雪业务会的成立情况。证据2，被告无异议，其证明效力，本院予以认定。证据3，被告对该证据的真实性没有异议，原告诉请的B单元501、502室登记的业主是被告，但A单元701、901、1701室已经出售，根据物业管理费条例从交付时间开始由备案登记人承担物业费。本院认为，该组证据能够证明诉请的房屋的业主及建筑面积登记情况。证据4，被告对该组证据的真实性有异议，2017年12月21日的会议纪要内容值得怀疑，业委会自管物业并不是全票通过，签到簿里很多业主的签字很多都是代签的，被告吉象公司法定代表人的丈夫“白老板”亦提出安全问题，业委会并未尽责。2019年1月20日的会议很多业主未到场，但签到表却有签字，被告未收到通知。对该组证据应不予采信。本院认为，该组证据能够证明原告白雪业委会召开业主大会的相关情况。证据5，被告认为物业费存入个人账户不符合法律规定，原告提交的收支余情况要与明细账对应质证，支出都没有具体的明细，大部分是白条子，部分物业支出未用于物业管理，部分物业费用用于年终聚餐支出，业委会未尽职，滥用职权。本院认为，该组证据能够证明白雪小区物业费用的收支情况。证据6，被告虽收取过律师函，但不认可律师函的内容。本院认为，该组证据能够证明原告曾向被告催讨物业费的事实。证据7，被告对保安证没有异议，但没有年检记录，合法性有异议。本院认为，该组证据能够证明原告聘请的保安人员情况。证据8，被告认为从票据的支出可以证明原告从事了与物业无关的活动，2018年报表显示亏损了3474.02元，如果合规经营是不会产生亏损的，但2018年度结合2017年应该是营利28376.43元，不包含诉请的几户业主的物业费，从而看出营利比例还是比较高的，业委会即使自管物业也不能从事经营性的营利活动。本院认为，该组证据能够证明白雪小区年终聚餐餐费的支出情况。二、对于被告提供的证据1，原告对该组证据的形式真实性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，原告的质证意见成立，故对该组证据不予认定。证据2，原告对该组证据的签字是否是本人签字由法庭核实，对形式真实性没有异议，对关联性有异议，声明内容仅是同意不起诉其他业主的签字，即使声明有效，也不影响2019年1月30日的会议的法律效力。本院认为，该组证据不符合证据的形式要件，故对该组证据不予认定。证据3，原告对该证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，业委会没有税务登记证，开不了业委会的发票，只能开个人的，其他小区也是一样。本院认为，该证据能够证明被告于2017年3月17日缴纳物业费至原告业委会主任胡巧如的账户。证据4，原告对该证据的真实性无异议，原告因不知该笔款项用途已退回给被告，无法证明被告的抗辩主张。本院认为，该证据仅能证明被告于2019年1月29日向原告账户转账预付公摊水电费的事实。根据上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院认定的事实如下：原告文成县白雪大厦业主委员会成立于2015年3月5日。被告系白雪大厦B单元501室（建筑面积151.91㎡）、502室（建筑面积170.8㎡）及A单元701室（建筑面积170.8㎡）、901室（建筑面积170.8㎡）、1701室（建筑面积170.8㎡）的所有权人。2016年1月开始，原告对白雪大厦小区实行物业自管。2017年12月21日，原告召开业主大会，会议决定白雪大厦小区物业继续自管，物业费按每月1.3元/平方米计收，公摊预收1000元，并对小区其他问题进行了讨论。2019年1月30日，原告再次召开业主大会，会议决定2019年物业继续由原告自管，自管费用按2018年标准收取，公共水电费收费标准每户600元，物业费每平米1.3元，并对小区其他问题进行了讨论。原告在自管期间聘请了保安、保洁人员，对小区物业进行管理，并提供了安保、卫生保洁、水电维护、绿化养护、物料采购及车辆管理等物业服务。原告自管物业后，被告仅交纳了2016年度、2017年度的B单元501室、502室的物业费及公摊水电费用。2019年3月25日，原告以被告拖欠物业管理费为由起诉至本院。另查明，文成县白雪房地产开发有限公司于2017年2月3日变更名称为文成县吉象实业有限公司（即本案被告），被告系白雪大厦小区的建设单位。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。故原告代表全体业主对小区物业进行管理符合法律规定。双方对被告系诉请的B单元501室、502室的业主没有异议，本院予以确认。对于被告辩称诉请的A单元701室、901室、1701室已经出售，并进行了预告登记且已交付的意见。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条：“依法登记取得或根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”之规定，应以依法登记或合法占有作为判断业主身份的标准，而诉请的A单元701室、901室、1701室尚未变更登记到预告登记权利人名下，且被告亦未提供充分有效的证据证明其已通知预告登记权利人办理涉诉房屋的交付手续但预告登记权利人拒不办理交付手续，依据《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故被告作为A单元701室、901室、1701室的建单位应交纳相关物业管理费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案原、被告之间虽未签订物业服务合同，但原告实际上已提供了物业服务，被告作为B单元501室、502室的业主及A单元701室、901室、1701室的建设单位享受了原告所提供的物业服务，被告理应支付物业管理费，因此原告请求被告支付物业管理费于法有据，本院予以支持。对于被告以小区消控设备不到位、物业费支出不合理等理由拒付物业费依据不足，本院不予采纳。原告主张物业管理费按建筑面积每月每平方米1.3元计算，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告主张的利息损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告文成县吉象实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告文成县白雪大厦业主委员会物业服务费29014元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元，减半收取263元，由被告文成县吉象实业有限公司负担，款限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 李晶晶二〇一九年六月二十四日代书记员 彭晓晓