广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终783号上诉人（原审被告）：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码91442000792976916M。法定代表人：陈鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄小芳，女，该公司法务代表。被上诉人（原审原告）：郭权钊，男，1986年5月18日出生，住广东省中山市。委托诉讼代理人：莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎必朗，广东瑶琨律师事务所律师。上诉人中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）因与被上诉人郭权钊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初7673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。益泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭权钊的全部诉讼请求。事实和理由：郭权钊向银行按揭贷款支付购房款，益泰公司对郭权钊的该贷款承担连带担保责任。由于郭权钊没有按期还款，导致益泰公司承担连带担保责任，银行从益泰公司账户扣划款项。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”郭权钊严重违约在先。益泰公司有权拒绝为其办理产权登记，郭权钊无权要求益泰公司履行办理产权登记义务，更无权要求延期交楼违约金及逾期办证违约金。郭权钊辩称，办理不动产登记属物权范畴，益泰公司代为偿还购房款属债权范畴，二者属于不同法律关系。违约责任的承担应根据权利义务对等及公平原则。郭权钊没有按期支付银行按揭款需向益泰公司支付违约金，益泰公司没有及时办理不动产登记也应当向郭权钊承担相应的违约责任。一审判决正确，请二审法院予以维持。郭权钊于2018年6月27日向一审法院起诉请求：1.判令益泰公司继续履行合同义务，向郭权钊履行交付案涉房屋及协助办理不动产登记义务；2.判决确认益泰公司违约，向郭权钊支付逾期交楼违约金39693.82元、逾期办理产权登记违约金5437.51元。一审法院认定的事实：2014年12月18日，郭权钊作为买受人与作为出卖人的益泰公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：一、房屋价款。郭权钊购买益泰公司开发的位于中山市××××房，按套内建筑面积计价，总金额为人民币748216元整。二、关于交付期限。双方约定出卖人应当在2015年3月20日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；同时双方在合同中约定逾期交房的违约责任为：“1.逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10％。2.若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。”三、关于产权登记。益泰公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房而出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。2014年12月19日郭权钊、益泰公司双方签订《补充协议（二）》，约定中山市××××房购房款金额共计为543751元，同时约定郭权钊须于2015年1月18日前付清全部购房款。另查明，2015年1月10日，东凤支行作为贷款人与保证人益泰公司、借款人郭权钊签订《借款/担保合同》，约定东凤支行向郭权钊提供523000元个人购置住房贷款，益泰公司系该笔借款的保证人。因郭权钊未按时偿还借款本息，东凤支行于2016年3月30日、2016年4月1日分别从益泰公司账户扣取14268.11元、506586.79元用于偿还郭权钊逾期贷款本息。郭权钊称其于2016年3月20日收楼。益泰公司则称2015年3月21日已经将房屋交付郭权钊，并提供收楼通知书、郭权钊于2015年3月21日签名确认的维修工程调度及验收单等予以佐证。对益泰公司提供的该组证据郭权钊代理人不确认，并称是当庭提交需要与当事人核实后提交书面意见。后郭权钊代理人未向一审法院提交书面意见。益泰公司提供中山市建设工程竣工验收备案登记证复印件证实涉案房屋于2015年6月10日完成验收登记备案，对此郭权钊称益泰公司在一审法院审理的（2018）粤2072民初5620号案中自认涉案工程于2016年3月9日取得验收登记备案。经查，中山市住房和城乡建设局政务网显示上水湾10-15座商住楼综合验收备案时间为2015年6月10日。益泰公司认为其已承担保责任，故无需承担逾期交房和逾期办证的责任，同时涉案房产所涉项目于2015年6月10日取得备案登记，郭权钊主张逾期交房和逾期办证业已超过诉讼时效。对此郭权钊不予确认。一审法院认为，郭权钊与益泰公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。益泰公司提供的收楼通知书、郭权钊于2015年3月21日签名确认的维修工程调度及验收单等可形成完整有效的证据链，足以证实郭权钊于2015年3月21日已收楼。按合同约定益泰公司应当按照合同约定于2015年3月20日前取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证并向郭权钊交付房屋；而益泰公司于2015年6月10日方取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证，足见约定交付时间届满时涉案房屋并未符合约定的房屋交付条件，益泰公司已构成违约并应向郭权钊支付2015年3月21日至2015年6月10日期间逾期交房违约金。又因郭权钊系于2018年6月27日向一审法院提起诉讼主张逾期交房违约金，故益泰公司答辩称郭权钊主张的逾期交房违约金超过诉讼时效，于法有据，一审法院予以确认。因此，郭权钊要求益泰公司支付逾期交房违约金，一审法院不予支持。关于郭权钊主张的逾期办证违约金，双方明确约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，郭权钊系2015年3月21日收房，即益泰公司应在2017年3月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现益泰公司未提供任何证据证实已履行向产权登记机关提供材料的义务，而双方约定逾期办证由出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金，因此郭权钊要求益泰公司支付逾期办证违约金5437.51元，于法有据，一审法院予以支持。关于郭权钊要求益泰公司继续履行合同并交付案涉房屋及协助办理过户的主张。因郭权钊确认案涉房屋已交付，故对其要求交付涉案房屋的主张，一审法院不予支持。关于郭权钊要求继续履行合同的主张，对此益泰公司未持异议，故一审法院予以支持。关于郭权钊要求益泰公司协助办理过户的主张，一审法院认为，双方在合同中明确约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故益泰公司应于一审判决生效之日起50日内持郭权钊购买的坐落于中山市××××房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、益泰公司继续履行其于2014年12月18日与郭权钊签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，并于一审判决生效之日起50日内持郭权钊购买的坐落于中山市××××房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、确认益泰公司存在逾期持中山市××××房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约行为；三、益泰公司于一审判决生效之日立即向郭权钊支付逾期办证违约金5437.51元；四、驳回郭权钊的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费928元，减半收取为464元，由郭权钊负担400元，益泰公司负担64元（该款郭权钊已缴纳，益泰公司应于一审判决生效之起七日内直接向郭权钊支付，一审法院不另收退）。二审期间，当事人没有向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：益泰公司在本案中是否享有先履行抗辩权。双方在买卖合同中约定益泰公司应在商品房交付使用后720日内持相关资料到登记机关备案，但益泰公司未履行该义务。益泰公司对此辩解为因郭权钊不按时偿还银行借款本息，导致益泰公司承担担保责任，其不按约定到登记机关备案是行使先履行抗辩权。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据上述规定，先履行抗辩权包括如下构成要件：一、双方因同一双务合同互负债务；二、双方债务有先后履行顺序；三、应当先履行的一方未履行或履行不适当；四、应当先履行的一方要求后一方履行。本案中，郭权钊偿还银行借款本息的义务，系郭权钊在借款担保合同中的债务，而益泰公司到登记机关备案的义务，系益泰公司在房屋买卖合同中的债务。即郭权钊的债务与益泰公司的债务并非基于同一双务合同的债务。益泰公司向郭权钊主张先履行抗辩，该主张不符合法律关于先履行抗辩的构成要件，不能成立，一审法院要求益泰公司承担相关办证义务并无不当。在借款合同中，益泰公司因郭权钊违约而承担担保责任，益泰公司有权向郭权钊追偿，但益泰公司不能因此拒绝履行其在房屋买卖合同中的债务。综上所述，益泰公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费928元（中山市益泰房地产开发有限公司已预交），由中山市益泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年六月十日书记员  杨婉婷