山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0103民初139号 原告：宋晓波，女，1982年11月12日，汉族，无业，住济南市 委托诉讼代理人：马春霞，山东海蔚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙美，山东海蔚律师事务所律师。 被告：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市。 法定代表人:蒋智生，经理。 委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告宋晓波与被告华润置地（山东）发展有限公司（以下简称“华润公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋晓波的委托诉讼代理人马春霞、孙美，被告华润置地（山东）发展有限公司法定代表人蒋智生的委托诉讼代理人王业华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋晓波向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金60047.17元，本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与事由：原、被告于2015年11月3日签订《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于市中区兴隆片区二环南路南侧紫云府小区F2地块16号楼1单元702室房屋一套，房屋总价款为987618元，被告应于2017年6月30日前将符合规定的商品房交付原告。合同约定，如逾期交付超过180日，买受人选择继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同签订后，原告按照约定交付了购房款，但被告却未按合同约定交付涉案房屋，直至2018年5月1日才实际交付，但至今未达到交付条件。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告华润公司辩称：1.涉案房屋买卖合同补充协议8.5条也已将商品房的交付条件变更为单体验收合格即可交付。根据相关法律规定及司法判例，该约定合法有效。而且，在合同约定的交付日前，涉案商品房也已竣工验收合格（含消防验收），且被告也已按照合同约定的地址在交付日前通知原告接收商品房，原告系自身原因拒不办理交付手续。2.即使按照主合同第8条约定的应当取得综合验收备案的交付标准，被告也不应当承担逾期交付的违约责任，因为在合同约定的交付日前，建筑红线内应当被告开发建设的所有商品房及相关管线等配套设施，均已建设完毕，并验收合格。但是，由于建筑红线外应当由政府相关部门和专营单位负责建设市政大配套相关设施，未能及时接入涉案商品房所在小区，导致涉案商品房所在小区无法及时办理小区的综合验收备案手续，完全符合双方合同补充协议7.1条的约定，因市政配套接入延迟，导致逾期交付的，被告可以延期交付，且不承担违约责任。3.合同违约金约定过高，请依酌情调减。 原、被告围绕诉讼请求提交了济南市商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议房屋结算移交协议书、发票、济南市中级人民法院（2018）鲁01民终8052、8053号民事判决书、涉案房屋所在的F2地块的燃气开通通知、济市中市监市合处结告字（2018）205号行政处理结果告知书、市中城管委办发（2018）28号文、济尘治字（2017）14号文、关于华润紫云府F2一、二标段交付的公告两份、招标公告、商品房预售许可证、商品房入住通知书EMS邮寄证明、建筑工程竣工验收报告、济南市公安消防支队出具的建设工程竣工验收消防备案复查意见书、房屋建筑工程竣工验收备案单、建设项目竣工公用基础设施综合验收备案意见表、房地产开发项目竣工综合验收备案证明、关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明、济发改投资【2018】211号文、济南市城市基础设施配套费征收管理办法、城市建设综合配套费征收流程及依据、关于继续执行济南市新建住宅小区供电配套工程费收费标准的通知等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月10日，原告宋晓波（买受人）与被告华润公司（出卖人）签订编号为销售（字）201521811090的商品房买卖合同，该合同约定：原告购买被告开发的位于济南市市中区兴隆片区二环南路南侧紫云府小区F2地块16号楼1单元702号房屋，建筑面积113.89平方米，金额987618元。该合同第八条约定，被告应当在2017年6月30日前，将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的房屋交付原告使用。同日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订商品房买卖合同补充协议，该协议约定：“……7、关于交房期限：7.1因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件……、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、市政停水停电、政府指令暂停施工等非甲方原因导致该商品房无法按时交付的，除双方同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。7.2……甲方逾期交房，逾期超过180日的，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。……8.5乙方确认：即使有主合同第8条的约定，但该商品房经单体验收合格，即具备交付条件。如甲方向乙方交付的商品房已经验收合格，且甲方已按主合同及本补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准，乙方保证并承诺会按主合同及本补充协议的约定或甲方《入住通知书》的要求办理收房手续；如乙方迟延或拒不办理收房手续的，则视为甲方已履行完毕主合同及本补充协议约定的商品房交付义务，且本商品房的交付时间为主合同及本补充协议约定或甲方《入住通知书》中约定的交付期限届满之日。……21.2乙方保证主合同首页所示地址为乙方真实、有效的通讯地址，保证甲方按上述地址向乙方邮寄的文件或物品均会送达乙方。若出现乙方拒收、第三方代收、被退回等情形，均视为甲方已有效送达。……26.2本补充协议系主合同不可分割的组成部分，主合同未约定内容及主合同约定与本补充协议相抵触或不一致的，均以本补充协议约定为准。”上述合同及补充协议签订后，2017年6月15日的被告向原告出具的发票载明原告已交纳购房款987700.86元。 2017年4月1日，济南市公安消防支队向被告出具编号为济公消竣复字（2017）第0011号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，载明：“华润置地（山东）发展有限公司：你单位申报并被确定为竣工验收备案抽查对象的兴隆片区二环南路南侧F-2地块14-23号楼；南区车库及配套商业（复验）（备案编号：济公消竣备字2017第085号。工程位于济南市市中区兴隆片区二环南路南侧，……16号楼地上建筑面积8116.32平方米，地下建筑面积944.23平方米，地上18层，地下2层，建筑高度52.585米，……使用性质为住宅、车库及配套商业，复查申请材料收悉，经对整改情况进行现场检查测试，情况如下……。根据《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2016）规定，工程复查合格，你单位可以恢复使用……”。 2017年6月16日，济南市城乡建设委员会对被告所开发建设的兴隆片区二环南路南侧紫云府小区F2地块16号楼进行了房屋建筑工程竣工验收备案，并向被告出具了编号为201724078-6号《房屋建筑工程竣工验收备案单》，该备案单备案意见处载明：“该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。” 2017年6月23日，济南市市政公用事业局为被告所建兴隆片区二环南路南侧F-2地块14-23号楼出具编号为济公用检[2017]036号《建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表》，该表“市政公用设施分项验收备案意见”栏内载明：“由华润置地（山东）发展有限公司开发建设的兴隆片区二环南路南侧F-2地块项目（含14#-23#楼、南区车库及配套商业），位于市中区兴隆片区二环南路南侧，总建筑面积123122.86㎡。该项目已取得规划红线内节水、排水及供水、供气、供热设施单项验收证明。经审核，基本符合市政公用设施综合验收备案条件。” 2017年6月22日，被告通过特快专递（EMS）向原告邮寄《16-1-702交付使用通知书》，次日，由他人代收。原告称未收到被告邮寄的交付通知书。经核对，被告向原告邮寄的特快专递（EMS）上所书写的名字、电话及邮寄地址与原告与被告所签订的济南市商品房买卖合同上确实所留地址一致。 2018年4月25日，被告取得兴隆片区二环南路南侧F-2地块项目房地产开发项目竣工综合验收备案证明，编号为：济综验第2018044号。 2018年5月1日，原、被告签订房屋结算移交协议书，双方办理了涉案房屋交接手续，原告补交面积差异处理87元，原告实交房款总计为987705元。 原、被告签订涉案商品房买卖合同前，被告已于2015年7月23日取得由济南市城乡建设委员会颁发的编号为济建预许2015385号《商品房预售许可证》。 本院认为，原、被告所签商品房买卖合同及其补充协议，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应当作为认定本案事实和处理本案争议的依据。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，涉案合同补充协议虽系与主合同同日签订，但从补充协议第8.5项关于“乙方确认：即使有主合同第8条的约定，但该商品房经单体验收合格，即具备交付条件”和第26.2项关于“本补充协议系主合同不可分割的组成部分，主合同未约定内容及主合同约定与本补充协议相抵触或不一致的，均以本补充协议约定为准”的约定看，该补充协议系原、被告在主合同约定基础上对主合同进行补充和对其部分条款予以变更形成的新合意，符合上述我国合同法规定的变更合同条件。故在主合同约定的交房条件为取得《分期综合验收备案证明》，而补充协议约定的交房条件为“经单体验收合格”的情况下，除补充协议的此项约定违反法律和行政法规的效力性强制性规定外，应当按照补充协议的约定执行。因根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号），国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批后，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的综合验收已不再是效力性强制性规定，故原、被告在补充协议中将交房条件变更为“经单体验收合格”，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该约定合法有效，应当作为认定被告向原告交付房屋是否达到约定交付条件的衡量标准和认定被告是否存在违约交房或逾期交房行为的依据。被告于2017年6月22日通知原告交房时，涉案商品房所在16号楼已在济南市城乡建设委员会办理了房屋建筑工程竣工验收备案手续，取得了该委出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，并通过济南市公安消防支队的消防验收和济南市市政公用事业局的建设项目竣工市政公用设施综合验收，达到了原、被告双方约定的经单体验收合格的交房条件和《中华人民共和国消防法》规定的建设工程投入使用的强制性条件，故被告的交房行为属依法依约履行，并不构成违约。被告通过特快专递（EMS）向原告邮寄交付使用通知书，被告在邮寄时所填写的原告的名字、电话和地址与原告在双方的商品房买卖合同首页所留内容完全一致，该邮寄单由他人代收，根据双方合同约定，应视为原告已收到被告向其邮寄的交付通知书。原告在收到被告交房通知后，拒绝接收，导致涉案房屋延期交付，现起诉要求被告支付逾期交房的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的“补充协议8.5应当属于格式条款，被告未尽到提示和告知义务，对于原告有失公平”的问题。本院认为，涉案补充协议虽系被告提供的格式协议，但该协议对交房条件的变更并未免除被告的责任、加重原告的责任和排除其主要权利，故并不影响该补充协议的效力。故对原告此主张，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十条、第七十七条第一款和第一百三十八条的规定，判决如下： 驳回原告宋晓波的诉讼请求。 案件受理费1300元，由原告宋晓波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  宫淑英 人民陪审员  隋保贵 人民陪审员  尹翠美 二〇一九年六月二十一日 代理书记员  郑娇娇