广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初17822号原告：广州禾榕置汇投资管理有限公司，住所地广州市海珠区新港东路51号之二十四整栋自编1301号，统一社会信用代码91440105MA59CFRR30。法定代表人：罗燕丽，职务经理。委托代理人：王莉虹、张亚军，均为广东经国律师事务所律师。被告：何小军，男，1976年8月4日出生，汉族，住所地广东省广州市越秀区。委托代理人：郑勇、徐广东，均为广东都汇律师事务所律师。原告广州禾榕置汇投资管理有限公司诉被告何小军占有物损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王莉虹，被告何小军及其委托代理人郑勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年1月17日，罗燕丽与案外人广州合舜文化发展有限公司签订《房屋租赁合同》，2017年3月1日，原告通过变更协议的方式从罗燕丽处取得位于广州市海珠区新港东路×××号北岛创意产业园之二十四号×××号物业的承租权，2017年12月31日，原告与合舜公司续签租赁合同，租赁期限到2022年1月31日止。2016年5月20日，罗燕丽委托原告将涉案物业单独分割出200余㎡进行装修，并于2016年6月1日出租给第三方，因考虑楼顶过高，装修过程中又将物业分割为两层，第三方仅承租首层，分割出来的二层租给被告何小军，2016年11月装修完毕。2016年12月4日，被告与郑逊、柳立子、阎冬菲、李小青、王超成立了“百变运动空间”，被告为股东代表，签订了《合伙协议》，协议称该空间位于涉案物业的200余㎡暂命名“X立方-Space空间”，系全体合伙人委托罗燕丽代为向北岛创意园承租取得，而罗燕丽实为协议签订的各股东的合伙见证人。2018年7月24日，被告与郑逊、柳立子、阎冬菲、李小青、王超作出股东会决议，决定将“百变运动空间”出租给第三方经营。由于涉案场地的实际承租权属于原告所有，虽然“百变运动空间”的股东称已经委托罗燕丽处理场地租赁，但实际上委托事宜一直未处理，被告及其他股东无权作出决定将涉案物业出租给第三方经营，同时被告一直使用涉案物业，导致原告无法正常使用，应向原告支付涉案物业的房屋占用费。故起诉要求判令：1、确认位于广州市海珠区新港东路51号北岛创意产业园之二十四号自编×××号自编×××号200余平方米物业的承租权归原告所有；2、被告向原告支付2016年11月1日起至实际腾空之日止的房屋占用费（2016年11月1日至2017年12月31日按照19222.5元/月计算，2018年1月1日至今按照21529.2元/月计算，暂计算至2018年11月30日为505936.2元）；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由有：1、原告起诉的事实理由与实际情况不符，涉案物业一开始只有一层，由被告及另外六位合伙人共七人委托罗燕丽办理承租手续，同时七位合伙人共同出资100万余元，全部交由罗燕丽对涉案物业进行装修，分割出首层和二层，装修完成后，罗燕丽霸占涉案房屋拒不交还给七位出资人，导致七人已经向越秀区人民法院提起诉讼，要求其进行赔偿，原告作为罗燕丽设立的个人公司，为了达到霸占涉案的目的，受罗燕丽控制；2、被告从未占有使用过涉案物业，涉案物业一直由罗燕丽占有使用，其中首层出租给壹嘉咖啡馆，由罗燕丽收取租金，二层也是由罗燕丽占用作为办公使用。经审理查明：原告于2016年4月15日成立，法定代表人为罗燕丽。2016年9月1日，广州合舜文化发展有限公司（出租人、甲方）与罗燕丽（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区新港东路51号之二十四自编×××号的房地产（房地产权证号码00××41）出租给乙方作为办公及商业用途使用，实际面积677平方米，分摊面积169.3平方米，租赁面积846.3平方米，租赁期限为2016年9月1日至2022年1月31日，其中2016年9月1日至2018年1月31日的租金为63473元/月。同日，双方签订《补充租赁合同》，其中关于租金部分约定内容包括，租金自2016年1月31日起，每两年在前一年的基础上递增12%（原合同第三条列明的租金数额已按本条递增率计算）。广州合舜文化发展有限公司（甲方）、罗燕丽（乙方）及原告（丙方）签订《关于的变更协议》，约定三方一致同意甲、乙方于2016年9月1日签订关于海珠区新港东路51号之二十四自编×××号物业的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议的承租人变更为丙方，变更时间从2017年3月1日起生效。2017年12月31日，广州合舜文化发展有限公司（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区新港东路51号之×××自编×××号的房地产（房地产权证号码01××07）出租给乙方作为办公及商业用途使用，实际面积338.64平方米，分摊面积84.66平方米，租赁面积423.3平方米，租赁期限为2018年1月1日至2022年1月31日，其中2018年1月1日至2018年1月31日的租金为31747.5元/月，2018年2月1日至2019年1月31日的租金为35557元/月，在其中附件1：《租赁房屋位置及其用地情况图》中表明租赁标的物所在位置为A3。另外，原告（出租人、甲方）与广州市壹嘉餐饮服务有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区新港东路51号之×××自编×××号自编01（以下简称“涉案场地”）首层的房地产（房地产权证号码00××41）出租给乙方作为商业用途使用，建筑面积225平方米，租赁期限为2016年6月1日至2022年1月31日，其中2016年8月1日至2018年7月31日的租金为16875元/月。2016年12月4日，被告何小军、案外人郑逊、王超、柳立子、李小青、阎冬菲签订《关于共同投资“百变运动空间”X立方-Space的协议》，内容包括“百变运动空间”由七名股东出资110万元，位于广州市海珠区新港东路51号北岛创意产业园之×××号自编×××号自编×××号200余平方米物业，暂命名“X立方-Space空间”，系全体合伙人委托罗燕丽代为向北岛创意园承租取得，现空间已基本装修完毕，为确定空间的经营管理权、明确各合伙人的权利义务，各合伙人经协商一致，依法达成如下内容，等。其中罗燕丽作为见证人在该协议上签名。原、被告确认被告在2016年5月左右委托原告对涉案物业的空间进行间隔成首层、二层，并对二层部位进行装修，并于2016年11月份左右完工。2017年1月19日，罗燕丽发出《申请书》，内容为“现就空间装修工程结算向何小军申请支付余款，款项如下：工程总款：￥1003731元、已支付款项￥900000元、工程余款￥103730元”等，罗燕丽确认现已经收齐何小军转交的上述款项。原告提供工商银行电子银行回单，拟证明一直由罗燕丽及原告向广州合舜文化发展有限公司交纳包括涉案场地在内的租金、管理费及水电费等费用。被告对上述证据的真实性没有异议，但认为除了涉案场地外，原告在园区内还自行承租了其他房产，同时原告收取了涉案场地中对应的首层部位的租金，故不能认定罗燕丽及原告支付了涉案场地的租金、管理费及水电费等费用。原、被告对涉案场地二层的使用情况存在争议，原告为了证明被告在使用涉案场地提交了下列证据：1、原告在2018年1月23日发出的《致XSPACE立方空间有关问题处理的决定》，内容为由于XSPACE立方空间长期空置，无实际承租人对其进行维护及管理并支付费用，导致房屋结构的安全隐患及环境卫生恶化，已影响到周边的经营活动及人员的人身安全。现通知如下：XSPACE立方空间将于2018年1月31日前封闭清场，请有关人员对其中物资自行清拆处置，如未在上述日期前拆除，视同放弃物资权属，业主暨广州禾榕置汇投资管理有限公司日后将对其中物资进行处置而不另行通知；2、2018年7月24日被告等五人通过《“百变运动空间”股东会议决议》，同意将空间出租给莫小薏经营，要求其他股东将置留在空间的物品清出，不得妨碍空间的出租经营，拟证明被告私自将出租事宜委托他人；3、2018年7月24日被告等五人向何金发出的《返还“空间”通知书》，内容包括2018年7月，经股东会议决议，决定将“百变空间”二层出租给第三方经营使用，要求何金清空占用空间的办公设施，交出“百变空间”二层房屋。被告对证据1的真实性、合法性及关联性均不予确认。对于证据2的真实性没有异议，但证明目的有异议，因为罗燕丽长期霸占涉案场地，股东为收回场地而作出协议并邮寄给罗燕丽，同时由于罗燕丽的拒绝交出空间，未能将涉案场地二层出租给莫小薏。对证据3的真实性没有异议，但认为被告等合伙人想收回何金占用的涉案场地才发出的通知，也说明被告没有使用涉案场地。在庭审过程中，原告向本院提出撤回要求确认涉案场地承租权归原告所有的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。另查，被告、阎冬菲及柳立子向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求原告法定代表人罗燕丽交还涉案场地及支付相应赔偿款，案号为（2019）月0104民初6808号，现案件仍在审理过程中。本院认为：原告主张由于其承租的房屋被被告侵占而要求被告支付相应的占用费，故本案的案由应为占有物损害赔偿纠纷。涉案场地所在的物业曾由原告的法定代表人罗燕丽承租，后原告又以自己名义承租，并交纳了相应租金、管理费及水电费，有《广州市房屋租赁合同》、《补充租赁合同》、工商银行电子银行回单及当事人陈述等作为证据，本院予以确认。对于涉案场地二层占有使用问题，原、被告双方意见不一，原告主张由被告占有使用，但被告否认其占有使用，并认为涉案场地二层由原告法定代表人罗燕丽和案外人何金使用。故本案的焦点问题在于涉案场地二层是否由被告占有使用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，故原告负有举证责任。首先，从原告提供的证据来看，原告发出的《致XSPACE立方空间有关问题处理的决定》称“XSPACE立方空间长期空置”，原告拟进行封闭清场，该通知并不是特定指向被告发出，被告亦否认收到该决定。同时从原告提交的被告等五人向何金发出的《返还“空间”通知书》及《“百变运动空间”股东会议决议》内容反映，被告曾要求案外人何金清空占用的办公设施，交回涉案场地二层以便出租给他人使用。由此可见，原、被告均曾通过发出通知的形式试图收回涉案场地二层的使用权，原告提供的证据不足以证明涉案场地二层由被告占有使用，应承担不利法律后果。其次，原告法定代表人罗燕丽确认涉案场地二层是由其接收被告等人的委托进行间隔并装修而成，而原告并没有提供证据证明已将完工后的涉案场地二层交付被告使用。故原告要求被告支付占用费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州禾榕置汇投资管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8859.4元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒙 刚人民陪审员  陈丽娥人民陪审员  庄红胜二〇一九年六月十九日书 记 员  刘 姗钟燕琴