海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初1953号原告：陈婧，女，1985年6月16日出生（公民身份号码：×××），汉族，住四川省广安市。委托诉讼代理人：蒲德洪，北京京师（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建华，北京京师（成都）律师事务所律师。被告：徐廷海，男，1957年12月21日出生（公民身份号码：×××），汉族，住四川省广安市。被告：杨波，男，1963年9月16日出生（公民身份号码：×××），汉族，住四川省广安市。以上二位被告的共同委托诉讼代理人：张冬林，四川爱众律师事务所律师。第三人：蓝亚妹，女，1920年7月18日出生（公民身份号码：×××），黎族，住海南省三亚市。第三人：董警尹，男，1961年2月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。系蓝亚妹的长子。第三人：董福兴，男，1963年8月29日出生（公民身份号码：×××），黎族，住海南省三亚市。系蓝亚妹的次子。第三人：董福斌，男，1977年8月1日出生（公民身份号码：×××），黎族，住海南省三亚市。系蓝亚妹的三子。第三人：董福爱，女，1971年2月15日出生（公民身份号码：×××），黎族，住海南省三亚市。系蓝亚妹的女儿。第三人：陈培奎，男，1966年3月15日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。以上六位第三人的共同委托诉讼代理人：夏洪录，海南言必信律师事务所律师。以上六位第三人的共同委托诉讼代理人：邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。原告陈婧与被告徐廷海、杨波，第三人蓝亚妹、董警尹、董福兴、董福斌、董福爱、陈培奎合伙协议纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告陈婧的委托诉讼代理人蒲德洪、杨建华，被告徐廷海、杨波的共同委托诉讼代理人张冬林，第三人蓝亚妹、董警尹、董福兴、董福斌、董福爱、陈培奎的共同委托诉讼代理人夏洪录、邢亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈婧向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告徐廷海、杨波签订的《合伙建房协议》无效；2.判令被告返还原告合伙建房认购款277435.20元、并判令被告赔偿原告上述合伙建房认购款利息（按同期银行贷款利率计算，自2012年5月17日暂计至2018年3月27日为9475.40元，实际计算至付清之日止）；3.判令被告赔偿原告房屋的溢价损失；4.判令被告返还原告已交付物业管理费等费用3000元；5.判令被告徐廷海、杨波及第三人蓝亚妹、董警尹、董福兴、董福斌、董福爱、陈培奎就上述诉请款项向原告承担连带责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月22日至2012年期间，被告徐廷海、杨波及第三人蓝亚妹、董警尹、董福兴、董福斌、董福爱、陈培奎签订了《合伙建房协议》、《借款抵偿协议》、《委托确权协议书》，该三份协议约定了被告徐廷海、杨波与第三人利用第三人位于三亚市××镇宅基地联合建房并出售。2011年8月26日，原、被告双方签订《合伙建房协议》，该协议约定，被告将其与第三人联建的宅基地××元房屋所有权和使用权出售给原告，原告履行了支付认购款291818元的义务。依据法律规定，该《合伙建房协议》无效，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告徐廷海、杨波共同辩称，1.关于本案的法律关系。本案原告与被告、被告与第三人之间的基础法律关系是合伙建房，这是由被告与第三人之间的合同、原告与被告之间的合同内容确定的，合同中明确了以出资的方式共同确定双方在农村宅基地上修建房屋进行使用，合同明确约定房屋有使用权没有产权，所以基础的法律关系是合伙建房。2.关于合伙建房的行为本身效力问题。结合全国的关于宅基地房屋建设的审判实际来看，有的认定为有效，有的认定为无效，有效的主要是基于当事人诚信原则的保护，无效的主要从土地政策、国家层面予以评判，本案无可争议的是房屋已经建成并且实际交付使用，使用年限到现在为止已经超过7年，修建的标的物依然存在，没有被相关部门确定为违法被拆除。从被告的角度看，应当从诚信角度评判该案，如果认定建房行为无效，属于全体合伙人的共同违法行为，应当对违法行为共同承担责任。既然至今没有法律后果的发生，答辩人从该角度认为应当驳回原告诉讼请求。3.本案被告与原告是合伙建房的参与者，被告是作为项目的牵头人，在项目中未获取报酬和利润，均是出于朋友的原因做这件事，即使建房行为违法，本案被告既没有任何利益也没有任何权益，不应当由被告返还价款。4.关于原告的诉讼请求。原告主张的物业管理费是物业使用过程中产生的必然费用，原告在使用房屋时接受了服务，将这算为损失是没有道理的，并且这费用也不是被告收取的。因此，应当驳回原告的诉讼请求。第三人蓝亚妹、董警尹、董福兴、董福斌、董福爱、陈培奎共同辩称，一、第三人蓝亚妹、董警尹、董福兴、董福斌早已退出合伙建房协议，与本案没有关联，原告诉求蓝亚妹、董警尹、董福兴、董福斌承担连带责任没有任何依据。二、原告对涉案房屋的情况及风险十分清楚，其自愿参与合伙建房，且有明确的预知和预判，现背离诚实信用原则，其诉讼请求不能支持。三、第三人与被告签订的《合作协议》以及原告与被告签订的《合伙建房协议》、《建房协议》均是有效合同。四、原告实际使用房屋7年后，现要求退还全部合伙建房认购款、赔偿利息损失、赔偿房屋溢价损失，返还物业费，没有合法依据。原告反悔不要房屋并提出的不切实际的诉讼请求缺乏相应的事实根据和法律依据，不应支持，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的收据、银行流水明细，被告提供的装修补充合同、授权委托书、委托书、宅基地转让合同书、借款协议、工程结算清单、陈培奎借据13张、合伙建房全部费用支出明细及汇总、借据、房屋现状图、征地拆迁补偿表，原、被告共同提供的合伙建房协议、合作协议、合作建房补充协议、委托确权协议书、装饰工程合同书、借款抵偿协议、委托确权协议书、宅基地使用权转让协议，被告、第三人共同提供的住房补办报建审批表、土地来源权属证明，各方当事人对证据的真实性均无异议。综合各方的举证和质证意见，本院认为各方所举证据有原件核对，证据形式及来源合法，内容与本案基本事实关联，本院对证据的真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。对证据的证明内容和证明力将结合本院查明的事实及当事人陈述综合认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人蓝亚妹是董警尹、董福兴、董福斌、董福爱的母亲，董福爱与陈培奎曾是夫妻关系。2011年7月22日，第三人蓝亚妹、董警尹、董福兴、董福斌、陈培奎作为甲方与被告徐廷海、杨波作为乙方签订了《合伙建房协议》，约定甲方利用其位于海南省三亚市××村的宅基地2200平方米与乙方合伙建设住房。《合伙建房协议》第四条合伙方式约定：1.由甲方提供合法的宅基地，乙方提供合伙建房设计图，甲方按农村建房程序报建，并负责垫付工程建设资金，组织施工建设直至竣工；2.合伙房工程竣工，经双方验收确认后，甲方以借款方式向乙方借付85%的建房工程款时，甲方将竣工的合伙房交乙方使用，并与乙方签订用建设的合伙房作借款抵偿的协议；3.甲方负责将合伙房确权后，乙方将余下的15%的建房工程款借付给甲方时，甲方与乙方签订完善借款抵偿合伙房的相关抵偿手续，并进行公证；4.乙方对甲方抵偿给乙方的合伙房享有财产所有权和使用权，宅基地使用年限五十年，若乙方转让第三方，也按此协议执行。协议还约定了建设工期、工程造价及有关付款方式等。2011年10月15日，第三人陈培奎、董福爱作为甲方与被告徐廷海、杨波作为乙方签订《合作协议》，约定合作建房的2200平方米宅基地原使用权人蓝亚妹有三子一女，即儿子董警尹、董福兴、董福斌和女儿董福爱。蓝亚妹及大儿子董警尹、二儿子董福兴、三儿子董福斌及其妻女自愿放弃宅基地的使用权，将宅基地让与董福爱、陈培奎使用，今后永不诉求和主张该宅基地的任何权力。《合作协议》第四条合作方式约定：1.由甲方提供合法的宅基地，乙方提供合作建房设计图纸，甲方负责筹集工程建设资金，组织施工建设至竣工并抵偿给乙方使用；2.合作房修至一层，甲方向乙方借付60万元作为建房工程款专款专用。同时，甲方与乙方签订用建设的住房抵偿乙方借款的《抵偿协议》；3.工程竣工，经双方验收确认并交付乙方时，甲方再向乙方借付至85%的建房工程款，甲方将竣工的合作房交乙方使用；4.甲方负责将合作房确权到甲方名下后，乙方将余下的15%的建房工程款借付给甲方时，甲方与乙方完善借款抵偿合作房的相关手续，并进行公证；5.乙方对甲方抵偿给乙方的住房享有财产所有权和使用权，其中宅基地使用年限五十年，宅基地使用期满由乙方按市场价继续租用甲方宅基地，或由甲方按市场价收购乙方的房产，届时由双方协商确定。《合作协议》还约定2011年7月22日签订的《合伙建房协议》与本协议有抵触的以本协议为准；等。2011年11月26日，第三人陈培奎、董福爱与被告徐廷海、杨波签订《合伙建房补充协议》对建房事务管理进一步作出约定，以及约定甲方授权乙方与有合伙建房意向的人签订《合伙建房协议》等内容。上述协议签订后，被告徐廷海、杨波与第三人陈培奎、董福爱双方按约定在第三人位于三亚市××镇的宅基地上联合建房，共建设65套房屋。在建房过程中，被告徐廷海、杨波依据《合作协议》的约定，陆续向第三人陈培奎、董福爱出借建房、装修的全部资金，并通过签订《借款协议》《借款抵偿协议》等协议，约定将所建房屋抵偿陈培奎、董福爱所借的工程款、装修款。2011年8月26日，原告陈婧与被告徐廷海、杨波双方签订《合伙建房协议》，该协议约定，合伙人陈婧认购被告与第三人联建的位于三亚市××镇房，建筑面积75.93平方米，总价款291818元，交房时间为2012年3月1日。该合同签订后，原告向被告支付认购款291818元，该房屋于2012年底交付原告使用至今。原告在使用涉案房屋的过程中曾向被告交付物业管理费。另查，涉案65套房屋中的62套已由被告徐廷海、杨波以合伙建房的名义对外销售，销售所得部分借给陈培奎、董福爱建房。被告徐廷海、杨波提供证据《委托书》，内容是陈培奎、董福爱委托徐廷海、杨波代签《合伙建房协议》和代收建房款（全权代理），欲证明陈培奎、董福爱有建房资格和为合伙建房实施主体。本院认为，根据当事人的诉辩意见及庭审举证，本案争议焦点为：一、《合伙建房协议》的法律效力问题；二、房款的退还、利息的支付以及房屋溢价损失赔偿问题；三、第三人的连带责任问题；四、物业管理费的退还问题。关于焦点一、合伙建房，是根据参与者人数建造，有多少人参与就建多少套房，并且同时交付房间，无剩房，无利润。但被告作为建房组织者、实施者，未提供证据证明存在上述事实，也未提供证据证明原告陈婧如何参与协商筹备建房，故《合伙建房协议》虽名为合伙建房，但无合伙建房的事实。从双方约定的内容以及房屋的来源来看，实为一方支付对价购买另一方房屋的行为，故《合伙建房协议》应认定为房屋买卖合同。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可见，法律对农村集体土地的建设用地原则上限定在农用范围，非农建设的范围则采取了列举形式，除上述法定之情形外任何单位和个人均不得基于建设用地的目的使用农村集体土地。本案系原、被告因买卖建设在农村集体土地上的房屋而产生的合同纠纷，且由于本案房屋建设、买卖不属于农民使用宅基地等农用情形，也非法定可以用于非农建设的情形，其使用讼争房屋项下农村集体土地的行为实质上违反了土地管理法的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，应认定原告与被告徐廷海、杨波签订的《合伙建房协议》无效。关于焦点二、（一）关于返还购房款问题。原告与被告徐廷海、杨波签订的《合伙建房协议》明确载明了涉案房屋的位置、建设用地等基本情况，双方在签订合同时均知悉涉案土地系农村宅基地，涉案房屋系农村房屋且无建设工程规划许可证，仍然进行非法交易，因此，双方对合同无效均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方应按各自过错承担相应责任。原告已实际使用涉案房屋超过3年，享受了一定的经济利益，获得了一定的交易回报。综合考量，本院酌定被告返还原告已支付购房款的60%即175090.8元（291818元×60%）较为合理。（二）关于利息的支付问题。原告主张被告给付利息损失，因原告对该类无产权证明的房屋不能进行市场交易系明知，原告主观上存在过错，故对原告已付购房款的利息损失应由原告自行承担，原告的该项主张，本院不予支持。（三）关于房屋溢价损失赔偿问题。原告购买的涉案房屋属于人民政府近年来严厉打击、俗称为“小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不具有市场交易价值，原告非法参与“小产权房”的交易行为不存在可得利益损失，原告不应享有房屋溢价利益，原告的该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于焦点三、合伙建房的基本法律特征系合伙人共同出资、共享利润、共担风险。本案中第三人与被告徐廷海、杨波签订的一系列合作协议中未约定共享利润、共担风险的内容，以及在实际履行中亦未按共享利润、共担风险执行。故本院对被告徐廷海、杨波提供证据《委托书》的证明内容不予采信。原告主张第三人负连带返还购房款责任的理由为第三人与被告系合伙建房人。根据本院查明的事实，在建房过程中，被告徐廷海、杨波依据《合作协议》的约定，陆续向第三人陈培奎、董福爱借付建房、装修的全部资金，并通过签订《借款协议》《借款抵偿协议》等协议，约定将所建房屋抵偿陈培奎、董福爱借付的工程款、装修款。以上事实，不符合合伙建房系合伙人共同出资、共享利润、共担风险的基本法律特征，被告徐廷海、杨波与第三人陈培奎、董福爱的关系不应认定为合伙建房关系。从被告徐廷海、杨波与第三人陈培奎、董福爱签订的《合作协议》约定被告徐廷海、杨波向第三人陈培奎、董福爱借付建房资金，以及嗣后双方签订的《借款协议》《借款抵偿协议》约定以所建房屋抵偿借款的内容来看，双方的真实意思是被告徐廷海、杨波以借付的资金购买第三人陈培奎、董福爱的土地及房屋，因此，双方实际上是非法变相购买土地、房产，双方名为合作建房实为集体土地使用权及房屋转让。因被告徐廷海、杨波与第三人陈培奎、董福爱的关系实为集体土地使用权及房屋转让而非合伙建房关系，第三人蓝亚妹、董警尹、董福兴、董福斌不参与建房、售房活动，《合伙建房协议》系被告徐廷海、杨波与原告签订，第三人不参与购房款的收取、分配，原告主张六名第三人负连带返还购房款的责任，于法无据，本院不予支持。关于焦点四、原告主张其向被告徐廷海、杨波已交付物业管理费等费用3000元，被告徐廷海、杨波应予返还。由于原告使用涉案房屋多年，被告方已提供了物业管理服务，物业管理费用已实际发生，故原告的该项诉求没有事实根据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告陈婧与被告徐廷海、杨波于2011年8月26日签订的《合伙建房协议》无效；二、被告徐廷海、杨波于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告陈婧返还购房款175090.8元；3驳回原告陈婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7228元、申请财产保全费2420元，共计9648元（原告陈婧已预交），由原告陈婧负担5367.4元，被告徐廷海、杨波负担4280.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 吴雄文审 判 员 吉才军人民陪审员 李 伟 二○一九年六月二十七日书 记 员 孙艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。