终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2849号原告（反诉被告）：王炜，男，1985年12月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告（反诉被告）：郭婧，女，1988年11月11日出生，汉族，住广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：万云文，广东执正律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：余雅琳，广东执正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州广进房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区西塱江夏村112号101房。法定代表人：林叶材，职务执行董事。委托诉讼代理人：龙天然，该公司职员。委托诉讼代理人：黄志斌，该公司职员。原告王炜、郭婧诉被告广州广进房地产开发有限公司（以下简称“广进公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理后，依法受理2019年4月24日被告向两原告提出的反诉，并适用简易程序合并进行公开开庭审理。王炜及其与郭婧共同委托诉讼代理人万云文、余雅琳，广进公司委托诉讼代理人黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王炜、郭婧向本院提出诉讼请求：1.判令广进公司向王炜、郭婧支付逾期办证的违约金92766元（以房屋总价款1552564元为基数，按照每日0.025%的标准，从2018年1月22日起计至2018年9月17日止，共239天）；2.被告广进公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年7月19日，原告与被告签订了《商品房预售合同》及《补充协议》，约定：1、原告购买被告开发建设的位于广州市荔湾区花地大道南70号（自编B2栋）404号的房屋，房屋建筑面积为89.74平方米，其中套内建筑面积72.96平方米，房屋价款按照套内建筑面积计算，单价每平方米21283.16元，总金1552819元；2、合同第十条第三项约定原告如未按照合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按首期房价款0.05%的标准支付违约金；3、合同第十三条约定被告应当在2015年12月31日前将标的房屋交付原告使用；4、补充协议第九条约定被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；5、补充协议第十条约定被告逾期（办证）不超过180日（含）的，被告每日按总房价款0.003%的标准向原告支付违约金；超过180日、不超过365日（含）的，被告每日按总房价款0.005%的标准向原告支付违约金；超过365日以上的，被告每日按总房价款0.008%的标准向原告支付违约金。原告依约付清了《商品房买卖合同》约定的全部款项后，涉案房屋经广州市房地产测绘部门测量，确定总建筑面积为90.48平方米，套内建筑建筑面积为72.95平方米。因涉案房屋套内建筑面积减少，被告向原告退回房款255元。因此，涉案房屋的总价款为1552564元（购房合同约定款1552819元-因套内建筑面积减少退回的款项255元）。被告于2016年1月21日将涉案房屋交付给原告。然而，被告直到2018年9月17日才通知原告领取不动产权证。被告未能在房屋交付之日起500个工作日内为原告办妥不动产权证并交付原告，被告逾期办证的行为构成违约。鉴于原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未付房价款的0.05%计算，而被告逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按房屋总价款的0.003%-0.008%计算，该约定明显违背公平原则，因此，原告主张逾期办证违约金的标准调整为每日按房屋总价款的0.025%计算。基于以上事实和理由，被告应向原告支付逾期办证违约金应以房屋总价款1552564元为基数，按照每日0.025%的标准计算，从2018年1月22日起计至2018年9月17日止（共239天），被告应向原告支付逾期办证违约金92766元。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。广进公司辩称：原告请求调整涉案合同项下的逾期办证违约金标准，改按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算违约金。被告认为，该项请求缺乏依据，不予同意支付。1、本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七第十条第2款：“乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：⑴逾期不超过180日的，甲方每日按总房价0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；⑵逾期超过180日，不超过365日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；……”，被告认为，《商品房预售合同》是双方通过充分了解并协商签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而合同中就逾期办证违约金作出分阶段分标准的约定对双方具有约束力，应按合同履行。虽造成至今未办证的原因，存在历史遗留问题，为妥善解决纠纷，被告同意按照上述约定的标准支付办证违约金。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）项规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但由于本案中，双方已就逾期办证违约金作出明确约定。因此本案办证违约金的标准不能参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”但本案中，原告并未就“约定的违约金低于造成的损失的”这一事实进行举证，因此，本案不存在适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款请求人民法院予以增加逾期办证违约金的情形。广进公司向本院提出反诉请求：1、判令王炜、郭婧向广进公司支付实测公摊面积差房价款12925.7元及利息（以12925.7元为本金，从提起反诉之日2019年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付计算至实际支付之日止）；2、判令反诉诉讼费用由王炜、郭婧承担。事实和理由：2015年7月19日，双方自愿签订位于广州市荔湾区花地大道南70号（自编B2栋）404房房屋的《广州市商品房买卖合同》（预售）（下简称合同）。合同第四条约定，房屋建筑面积共89.74平方米，其中套内建筑面积72.96平方米，共有分摊面积16.78平方米。合同签订后，广进公司已按照合同约定履行完房屋交付及产权登记义务，并将不动产权证交付王炜、郭婧。根据不动产权证证载数据显示，案涉房屋公摊面积为17.53平方米，比合同约定的公摊面积大0.75平方米。因合同未约定共有公摊面积的差异如何计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，王炜、郭婧应向广进公司支付12925.7元面积差房价款及利息。综述，广进公司依法向法院提起诉讼。望法院能够查明事实支持广进公司的诉讼请求。王炜、郭婧对广进公司的反诉答辩称，不同意广进公司的全部反诉请求。广进公司作为开发商能够预测到合同约定的面积与实测面积不相符的情形，故其以变化相对较小的套内面积作为房屋总价款及面积差异的标准，所有买方也同意上述标准，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释的第14条规定：合同有约定按照约定处理。如存在需要王炜、郭婧补房款差价的情况，广进公司理应在处理实测套内面积减少向王炜、郭婧退还款时，与王炜、郭婧一并结算。但广进公司按照涉案商品房买卖合同的约定，仅向王炜、郭婧退还多收取的房款，因此广进公司的主张缺乏合同和法律依据。退一步来说，假设王炜、郭婧需要向广进公司支付差额房价款，也只需要支付误差比在3%以内部分的房价款。本案的公摊面积误差比绝对值为4.47%，因此超出3%部分的房价款应由广进公司承担。第二点，广进公司反诉王炜、郭婧支付利息的诉请缺乏合同及法律依据，涉案商品房买卖合同并未对此作出约定，而且广进公司从未向王炜、郭婧发出补交公摊面积差房价的通知。基于以上事实和理由，根据涉案合同的约定，涉案商品房的总价款按照套内建筑面积计算。广进公司请求王炜、郭婧承担增加的建筑面积或公摊面积房价款的诉请缺乏事实和法律依据，应依法驳回。经审理查明：2015年7月19日，王炜、郭婧（乙方、买方）和广进公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编A、B栋第自编B2栋4层404房，建筑面积共89.74平方米，其中套内建筑面积72.96平方米，共有分摊面积约16.78平方米；房屋地址：荔湾区花地大道南70号（自编B2栋）404房；（第七条）该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1552819元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款；（第十条）一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金等；（第十三条）甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第十四条）延期交房的违约责任，逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等；（第二十一条）甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）1.甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另合同附件七补充协议对主合同条款进行了补充和变更：七、关于面积差异处理（合同第十八条补充）：合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理；九、合同第二十一条变更为：甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意乙方委托甲方办理，甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；十、合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，王炜、郭婧向和广进公司支付了涉案房屋的房价款，广进公司于2015年8月19日、2015年9月18日向王炜、郭婧开具了总计金额为1552819元购房发票两张,以及于2018年8月13日开具金额为255元退房款发票一张。2016年1月21日，王炜、郭婧办理了收楼手续。2018年9月17日，王炜、郭婧取得了不动产权证，当中记载：房屋总建筑面积90.48平方米，套内建筑面积72.95平方米，分摊建筑面积17.53平方米。庭审中，王炜、郭婧与广进公司双方均确认广进公司已经就套内面积误差进行了退款，本诉中购房款总额是1552564元；违约金起算时间从2018年1月22日起计至2018年9月17日止。本院认为，王炜、郭婧与广进公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。庭审中，广进公司对于延期办证的事实无异议，且双方均确认本诉中购房款总额即逾期办证违约金的计算基数为1552564元、起算时间从2018年1月22日起计至2018年9月17日。但广进公司只同意按合同约定的标准支付违约金，而王炜、郭婧则不同意广进公司的反诉请求。故双方争议的焦点在于逾期办证违约金的计付标准及王炜、郭婧应否向广进公司支付公摊面积增大房价款及利息，对此本院分析如下：关于违约金标准，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，王炜、郭婧主张调整违约金标准合法有理，本院予以支持。因合同约定的广进公司逾期办证的违约金标准明显过低，现王炜、郭婧主张以已付购房款总额1552564元为基数，按照每日0.025%的标准计算违约金，本院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付，违约金总额应以本金为限。关于公摊面积的增大房价款，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案房屋产权登记的公摊面积比合同约定的面积多出0.75平方米，双方在合同中就公摊面积单价及面积差异处理没有约定，可按“总房价÷（套内面积+公摊面积）”计算广进公司物化到销售面积所作的投入。现本院已查明双方通过合同约定的涉案房屋总房价为1552819元，经计算，王炜、郭婧应支付给广进公司的公摊面积增大房价款应为12977.65元（1552819÷89.74×0.75）。广进公司在本案中主张诉请的公摊面积增大房价款为12925.7元，不大于本院计算的实际金额，是其对自身权利的不利处分，也未损害他人权益，本院对此予以支持。广进公司要求王炜、郭婧支付公摊面积增大房价款的利息从广进公司提起反诉之日即2019年4月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州广进房地产开发有限公司向王炜、郭婧支付逾期办证违约金（以1552564元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2018年1月22日起计至2018年9月17日止，违约金总额以本金为限）。二、在本判决发生法律效力之日起三十日内，王炜、郭婧向广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积增大房价款12925.7元及利息（利息以12925.7元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2019年4月24日起计至公摊面积增大房价款实际支付之日止）。三、驳回王炜、郭婧的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1060元，由广州广进房地产开发有限公司负担1035元，由王炜、郭婧负担25元；反诉受理费51元，由王炜、郭婧负担（本诉受理费王炜、郭婧已预交，反诉受理费广州广进房地产开发有限公司已预交，本院均不予退回，由双方就各自应负担的部分相互迳付对方）。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  巫仕平二〇一九年六月二十八日书记员  陈 隽辜晓静