贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初1474号原告：谢锟，男，1974年8月7日生，汉族，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年1月5日出生，汉族，住贵阳市白云区，系居委会推荐的公民。代理权限：一般代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区同心路11号同心大厦302室。法定代表人：余悦瀚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冉兴，系该公司员工，代理权限：特别授权。原告谢锟诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称“合纵公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢锟及其委托诉讼代理人邓木林、被告合纵公司的委托诉讼代理人冉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告按商品房买卖合同约定将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；2、判令被告向原告支付延期交付办理商品房转移登记的有原文书产生的暂计335天产生的违约金30809元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××××号利海米兰春天三期商品房。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条房屋转移登记的约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。直至今日，原告未取得办理所购商品房转移登记的有关文书，无法办理转移登记。被告的行为已违反双方签订的《商品房买卖合同》的约定，构成违约，应向原告承担违约责任。故原告诉至本院，诉请如前。被告合纵公司辩称，请求驳回原告的全部诉请。理由：1、被告没有违约的情况存在，根据双方签订的合同和协议，被告起算逾期办证违约金从商品房实际交付计算，故所有原告的办证期限并未到期，不存在违约情形；2、即便存在违约办证情形，根据双方签订的补充协议第十一条约定，违约金的上限不超过已付房款的百分之一，而百分之一的上限约定不存在格式条款，且履行了告知义务，双方应当履行补充协议。根据当事人的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2013年12月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××××号利海米兰春天三期商品房。该合同第二十二条第三款（一）约定：出卖人承诺于2017年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付买受人；同时该条款（二）约定，出卖人在约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付全部已付款0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累积最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，未在约定期限向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权登记。上述事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房收据、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收楼确认书、商品房使用说明书等在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告谢锟与被告合纵公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务；被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，本案原告主张的亦是被告逾期未提供商品房转移登记有关文件的违约责任；关于被告应取得并向原告提供该商品房所有权初始登记有关文书的期限，前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（一）明确约定为2017年12月30日前，该时间结点是明确的、具体的，不受实际交房时间及其他因素的影响而变化；被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，未向原告提供商品房转移登记有关文书，构成违约，应承担违约责任。关于被告提出的被告不存在违约的辩解意见，不符合合同的约定，本院不予采纳。关于补充合同对违约金的限定是否约束了前面主合同中关于违约金计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即违约金按日应以原告已付购房款536165元的0.01%为标准，自2017年12月30日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。截止2018年11月30日，逾期提供商品房转移登记的有关文书的天数为336天，原告主张逾期天数为335天，从其自愿，故违约金为17961.53元（536165元×0.01%×335天），之后按日0.01%的标准计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。对原告主张按照中国人民银行贷款年利率4.75%上浮30%标准计算违约金的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。至于原告主张被告立即向原告交付商品房转移登记文书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项中关于60日的约定，本院支持由被告在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告谢锟支付截止至2018年11月30日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金17961.53元，并支付后续违约金（以536165元为基数，按日0.01%的标准自2018年12月1日计算至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止）；二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；三、驳回原告谢锟其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币减半收取285.11元（原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担160.11元，由原告谢锟负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 石 玉二〇一九年六月十九日书记员 罗次珍