上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初16362号原告(反诉被告)：上海翔仓物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：李玉龙,总经理。委托诉讼代理人：陶静静，上海捷勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：高韵翔，上海捷勋律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海王彬机械厂，住所地上海市嘉定区。投资人：王英。委托诉讼代理人：鲍殷豪，上海福一律师事务所律师。原告上海翔仓物流有限公司(以下简称翔仓公司)与被告上海王彬机械厂(以下简称王彬机械厂)以及反诉原告(以下统称“被告”)王彬机械厂诉反诉被告(以下统称“原告”)翔仓公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人李玉龙、原告委托诉讼代理人高韵翔、被告委托诉讼代理人鲍殷豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间的《厂房租赁合同》无效；2、判令被告退还原告2018年5月20日至同年9月14日的租金163,925.70元及押金5万元；3、判令被告赔偿原告违约金12,699元(月租金42,222.33元的30%)；4、判令被告赔偿原告房屋装饰装修损失183,759.11元；5、判令被告赔偿原告鉴定费7,107元。事实和理由：原告经华亭镇金吕村民委员会介绍承租被告位于上海市嘉定区华亭镇向华路XXX号的面积约为1800平方米的厂房(以下简称涉案厂房)用于仓储，租赁期限自2018年3月1日起至2022年3月1日止，其中免租装修期为15天；年租金508,000元。合同签订后，原告于2018年3月1日向被告支付定金5万元，并于2018年3月13日向被告支付6个月(2018年3月15日至同年9月14日)租金254,000元。被告交付涉案厂房后，原告在征得被告同意并在被告积极配合下着手进行装修装饰。刚开始投入使用，原告便于2018年5月22日接到通知，告知涉案厂房系违法建筑，要求原告全部拆除，硬化的场地要求全部敲掉。随后，涉案厂房门口场地被推平，覆盖湿土，车辆无法通行，货物无法进出，原告实在无法正常使用涉案厂房，损失惨重。原告数次找被告协商不成，故诉至本院。被告王彬机械厂辩称，涉案厂房系历史遗留问题，尚未取得产证，但是有合法土地证。双方约定的租金标准远远低于市场标准，所以原告对涉案厂房无证是明知的。原告直至2018年11月7日在法院的组织下才将涉案厂房返还被告，此前一直由原告控制并实际占有涉案厂房，从未交出钥匙遥控器等，因此，原告应当支付租金至2018年11月7日。目前原告尚拖欠租金，故不同意返还租金。押金同意返还。合同履行过程中，被告不存在任何违约情形，合同若为无效，违约金条款亦不能适用，故被告不同意支付违约金。关于原告主张的装修款，被告并未同意原告进行装修，合同约定了应保持厂房原貌，不得拆改建筑物、设施和设备。此外，原告未经被告及村委会的同意在厂房右边一块约800平方米的空地上私自铺设了硬化场地，存在违规，后被嘉定区规土局通过航拍发现。后村委会于2018年6月通知被告需将空地恢复原样。后该硬化场地被要求推平覆土，围墙拆除设置为围栏。并且，该场地并不在租赁范围内，对厂房的使用没有任何影响。截至2019年3月，涉案厂房仍可使用，并未被拆除，故被告不同意赔偿装修损失。因原告仅支付租金至2018年9月14日，之后的租金一直拖欠未付，且并未腾退及返还厂房，故被告反诉要求：1、判令原告立即搬离并返还涉案厂房；2、判令原告将涉案厂房恢复原状或支付恢复原状的费用(以实际评估为准)；3、判令原告支付涉案厂房的占用使用费76,199.99元(自2018年9月15日起至2018年11月7日按照42,333.33元/月的标准计算)；4、判令原告支付拖欠的2018年6月和8月的水费1,215元和2018年9月电费392.35元。审理中，被告撤回第1、2项诉请。原告针对反诉辩称，不同意被告诉请。原告从未使用涉案厂房，仅在里面装修，2018年5月20日装修完毕后收到整改通知就离场了，离场的时候通知了被告，故房屋仅使用至2018年5月20日。2018年5月的水费已经支付。本院经审理认定事实如下：2018年3月15日，王彬机械厂(甲方)与翔仓公司(乙方)签订了《厂房租赁合同》，约定：甲方将面积约为1800平方米的涉案厂房出租给乙方；合同约定租赁期限为五年，自2018年3月1日至2022年3月1日，前15天为装修免租期，租金自2018年3月15日起算；月租金42,333.33元；年租金508,000元；合同期内前三年厂房年租金不变，后二年在前三年的基础上年租金递增10%，即第四、五年的租金为558,800元/年；保证金42,333.33元，合同期满乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额退还乙方；乙方应每6个月支付一次租金，支付时间为提前十天；甲方将厂房出租给乙方作仓库使用；乙方根据每月收到的水电费用单据向甲方支付水电费；乙方应保持厂房原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备；如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施；在本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿，赔偿金额为月租金的30%。上述合同签订后，翔仓公司于2018年3月1日向王彬机械厂支付了保证金5万元，并于同年3月13日支付了6个月租金254,000元(2018年3月15日至同年9月14日)。翔仓公司承租涉案厂房后，对该厂房内进行了装修，并对厂房外场地(以下简称涉案场地)进行了改造，铺设了硬化场地。2018年5月28日，上海市嘉定区规划和土地管理局华亭管理所(以下简称华亭规土所)向王彬机械厂发出“关于对违法用地进行整改的通知”，载明：“经查，当事人上海王彬机械厂未经依法批准，擅自占用金吕村的集体土地，属于违法用地行为(图斑详见附图)。根据土地督察要求，违法用地上的房屋建筑应全部拆除，硬化的场地全部敲掉，垃圾杂物应清理干净并覆土。请于2018年6月1日前按以上要求完成整改”。该通知附图图斑显示为涉案场地。后涉案场地已经整改，硬化场地上已经覆盖了烂泥。另查：1、涉案厂房并无产证，并未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准而建设。涉案厂房所涉土地使用权系王彬机械厂从上海市嘉定区华亭镇金吕村民委员会(以下简称村委会)处转让所得，涉案厂房目前尚未被拆除。2、案件审理中，经双方协商，2018年11月7日，翔仓公司将涉案厂房钥匙及遥控器交付给王彬机械厂。3、翔仓公司支付使用费至2018年9月14日。翔仓公司和王彬机械厂对上述事实并无争议，本院予以确认。但对合同的效力、使用费等的支付、违约责任以及装修损失赔偿等问题，各方意见不一。翔仓公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、厂房租赁合同以及收条，证明双方合同约定了装修免租期、租金标准以及违约责任；2、装修合同书，决算清单和10张照片及收款收据，证明翔仓公司进行了装修；3、整改通知，证明翔仓公司装修完毕就收到了要求整改的通知，表明涉案厂房及场地的非法性；4、村委会出具的情况说明，证明王彬机械厂知晓并配合其进行了涉案场地装修。王彬机械厂对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性均无异议，但合同第八条约定了翔仓公司应当保持厂房的原貌，不得随意拆改建筑物设施和设备，如果需要改建或者维修，需要经过王彬机械厂的同意才能实施；对证据2，真实性均不认可，装修行为未经其同意；对证据3，真实性无异议，整改通知针对的是涉案场地，并非涉案厂房；对证据4，确实申请搬移了电线杆，但与场地违规装修并无必然关系。王彬机械厂为证明其主张，向本院提交如下证据：1、协议书、集体土地建设用地使用证、村委会情况说明，证明涉案厂房及场地使用权来源；涉案厂房产证迟迟没有办理是历史遗留问题；2、村委会情况说明，证明翔仓公司未经同意，违规铺设硬化场地；3、照片，证明涉案场地并不在租赁范围内，涉案场地的整改不影响涉案厂房的使用；4、律师函及顺丰快递凭证，证明2018年7月11日，王彬机械厂委托律师寄送律师函至翔仓公司，告知其在收到律师函十日内将承租的厂房恢复原样，亦证明翔仓公司未经同意擅自对涉案厂房进行装饰和改建，又曾试图将其转租给他人；律师函寄往涉案厂房所在地，签收表明当时翔仓公司还在使用涉案厂房；5、1份电费收据及2份水费付费通知单，证明翔仓公司至今仍拖欠水电费；6、接报回执单两张，证明在2018年7月和8月翔仓公司还在涉案厂房；7、房屋交接收条，证明双方于2018年11月7日进行了房屋交接，王彬机械厂收到了所有钥匙。翔仓公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，协议书涉及的是土地，双方租赁的是房屋，缺乏关联性；对证据2，真实性无异议，不认可证明目的；对证据3，前三张照片真实性无异议，第四张不予认可；第一张照片的卷帘门并非翔仓公司使用的通道；对证据4，真实性认可，不认可证明目的，律师函是诉讼之后发出的；对证据5，真实性无异议；对证据6，真实性无异议，证明内容有异议；对证据7，真实性认可。审理中，经翔仓公司申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对涉案厂房及涉案场地的装修造价进行评估，鉴定意见为：涉案厂房室内装修部分原值为87,831.67元，翔仓公司认为装修于2018年5月完成，当月就被通知拆违，故不同意折旧，按照翔仓公司主张的现值为87,832元；王彬机械厂主张翔仓公司实际使用时间为8个月，若按照王彬机械厂的意见，使用期限按照5年计取，折旧率按照13.33%计算，装修现值为76,120.78元；涉案场地装修部分，装修原值80,806.73元，评估时已拆除无法使用，并无现值；监控设备部分，原值为15,120.71元，翔仓公司认为监控设备为固定装修，应计取费用，王彬机械厂认为监控设备可拆除，不应计取费用，按照13.33%的折旧计算现值为13,104.62元，鉴定机构认为，监控设备包含铺设线缆，应为固定添附，请法院裁定。综上，按照翔仓公司主张合计装修现值为183,759.11元，按照王彬机械厂主张合计装修现值为76,120.78元。对上述鉴定意见，翔仓公司无异议，认可鉴定意见中按照翔仓公司的意见作出的鉴定结果。王彬机械厂对鉴定意见中按照王彬机械厂的意见计算的金额仍有异议，厂房装修部分，翔仓公司的决算单中列明三间房屋装修金额为9,000元，然鉴定结论大于9,000元；且涉案装修并非正规装修，故对鉴定意见中的企业管理费、利润、规费和税金等有异议。双方确认鉴定意见书室内装修部分审价表中2、3、4、5项均指办公室装修费用。又查：1、涉案鉴定费用7,107元，由翔仓公司预缴。2、王彬机械厂为翔仓公司缴纳了2018年9月电费392.35元。另水费付费通知单显示2018年6月和8月应缴纳水费分别为240元和975元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋的建造并未取得建设工程规划许可证且未经主管部门批准而建设，违反了有关规定，故双方租赁合同应为无效。关于使用费，翔仓公司要求退还2018年5月20日至同年9月14日的租金，但并无证据证明其已于2018年5月20日前将房屋返还王彬机械厂或通知王彬机械厂收回房屋，虽涉案场地被要求整改，但涉案厂房仍可使用，故对翔仓公司主张退还租金的诉请，本院不予支持。至于王彬机械厂反诉要求支付的使用费，因双方于2018年11月7日办理了房屋交接手续，故对王彬机械厂主张期间内的占有使用费，本院予以支持。经核算，该项使用费金额为75,107.52元。关于翔仓公司主张返还押金5万元，王彬机械厂予以同意，本院予以照准。至于翔仓公司主张的违约金，因双方租赁合同系无效，对该违约金，本院不予支持。关于王彬机械厂要求支付的水费和电费，其已提供相应证据，且主张期间亦在翔仓公司实际使用涉案厂房期间内，故对该请求，本院予以支持。翔仓公司辩称其已支付部分费用，但并未提交证据予以证明，故对该辩称意见，本院不予采纳。关于装饰装修损失，首先，关于涉案厂房室内装修损失，翔仓公司确实对涉案厂房进行了装修，符合使用用途进行的装修亦属合理，双方合同亦约定了装修免租期，表明王彬机械厂同意装修。该项损失确系合同无效产生的损失，双方应按照导致合同无效的过错分担现值损失。考虑到王彬机械厂作为出租人将未取得建造许可的系争房屋出租，存在主要过错，翔仓公司作为承租人，在承租系争房屋时亦应审查租赁标的物的合法性，故对装修造成的损失，翔仓公司亦存在过错。关于损失金额，办公室装修部分，即室内装修部分审价表中2、3、4、5项，其原值金额大于翔仓公司在诉讼中举证的决算表中主张的9,000元，对超出部分损失，应予以扣除。本院在鉴定意见的基础上，扣除上述多余费用，结合翔仓公司实际使用时间，双方过错程度，酌定王彬机械厂应赔偿的该项损失金额为45,000元。其次，关于翔仓公司主张的涉案场地装修部分，因涉案场地并不在合同约定的租赁范围内，且翔仓公司并无证据证明王彬机械厂同意其对涉案场地进行改造，其举证的村委会情况说明仅能证明王彬机械厂向村委会申请将场地上的通信电杆及村委会宣传栏搬移。翔仓公司在该场地上进行了硬化铺设的行为已经有关部门确认系违法用地行为，且硬化场地已经整改无法使用，故该项损失并非由王彬机械厂造成，亦非合同无效产生的损失，因此对翔仓公司主张的该部分损失，本院不予支持。再次，关于监控设备部分，亦系翔仓公司对涉案厂房的装修，但监控设备可拆除继续使用，不应计入损失范畴，然因合同无效，翔仓公司确实存在线路铺设安装损失，本院在鉴定意见的基础上，结合翔仓公司实际使用时间及双方过错程度，酌定王彬机械厂应承担的该项损失为4,800元。综上，王彬机械厂应承担的装修损失合计49,800元。关于鉴定费用7,107元，翔仓公司要求王彬机械厂承担，本院结合双方过错程度酌定王彬机械厂承担4,200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海翔仓物流有限公司与被告上海王彬机械厂于2018年3月15日签订的关于上海市嘉定区华亭镇向华路XXX号厂房的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海王彬机械厂应于本判决生效之日起十日内返还原告上海翔仓物流有限公司押金人民币50,000元；三、被告上海王彬机械厂应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海翔仓物流有限公司装修损失人民币49,800元；四、被告上海王彬机械厂应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海翔仓物流有限公司鉴定费人民币4,200元；五、原告上海翔仓物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海王彬机械厂房屋占有使用费人民币75,107.52元；六、原告上海翔仓物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海王彬机械厂水费1,215元和电费392.35元，合计人民币1,607.35元；七、驳回原告上海翔仓物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7,562元，减半收取计3,781元，由原告上海翔仓物流有限公司负担2,839元，被告上海王彬机械厂负担942元。反诉受理费449.50元，由原告上海翔仓物流有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年六月二十七日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。