安徽省淮北市相山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）皖0603执异57号案外人：秦园，女，1970年4月3日出生，汉族，户籍住所地安徽省淮北市杜集区，现住淮北市相山区。申请执行人:周洁，女，1976年7月18日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被执行人：淮北市房地产开发公司，住所地安徽省淮北市淮海路165号。社会统一信用代码9134060015089015XU。法定代表人：王东，该公司经理。被执行人：淮北唯一置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区濉溪路266号。社会统一信用代码913406005518260793。法定代表人：武建华，该公司执行董事兼总经理。被执行人：武建华，男，1973年3月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。本院在执行××与淮北市房地产开发公司、淮北唯一置业有限公司、武建华民间借贷纠纷一案中，案外人秦园对查封被执行人淮北市房地产开发公司名下位于淮北市相山区相山路14号1幢1504室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人秦园称，2011年9月7日，其与淮北市房地产开发公司签订房屋预定协议，约定将位于淮北市相山区的房屋出售给其，随后其支付了20万元。2012年6月13日，其与淮北市房地产开发公司签订购买1504室的商品房买卖合同，双方约定房屋首付款为30万元，下余房款办理银行按揭。当日其又支付了购房款10万元。2013年4月11日，其再次支付各项费用36905元，同时其对涉案房屋装修并入住至今。其系购买房屋的消费者，消费者购买商品房是一种生存权。现相山区人民法院查封上述房屋损害其权益，请求解除对淮北市相山区房屋的查封。异议审查期间，经本院询问，案外人秦园陈述称，2011年其与淮北市房地产开发公司签订房屋预定协议，2012年6月13日其与淮北市房地产开发公司签订购买1504室的商品房买卖合同，约定房屋面积85平方米，房屋总价61.6万元，首付款30万元，其余房款办理按揭贷款。其先后两次共支付给淮北市房地产开发公司30万元，淮北市房地产开发公司给其出具了收据，但房屋的按揭贷款一直没有办理。2013年4月11日，淮北市房地产开发公司向其交付房屋时说房屋的实际面积比合同约定的小，房屋价款按照实际面积计算，备案的合同金额比合同约定的数额少。其接收房屋后一直在该房屋内居住。案外人秦园为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1.身份证；2.房屋预定协议、商品房买卖合同；3.收款收据；4.按揭缴费单；5.钥匙领取单；6.居民用水、用气台账；7.查封公告。申请执行人周洁答辩称，案外人秦园购买1504房屋总价款为61.6万元，但其已交房款只有30万元，合同注明余款31.6万元应办理按揭，但秦园未提供按揭贷款相关凭证，如案外人秦园将尚欠的购房款31.6万元交付法院执行，申请人同意法院解除对该房屋的查封。申请执行人周洁未提供证据被执行人淮北市房地产开发公司未答辩，亦未提供证据。被执行人淮北唯一置业有限公司未答辩，亦未提供证据。被执行人武建华未答辩，亦未提供证据。本院查明，周洁与淮北市房地产开发公司、淮北唯一置业有限公司、武建华民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月3日作出（2018）皖0603民初730号民事判决书，该判决书判决：一、淮北唯一置业有限公司于本判决生效后十五日内偿还周洁借款本金1280万元、利息（自2014年2月1日起，按照月利率2%的标准计算至借款本金清偿之日止，其中扣除淮北唯一置业有限公司已支付的179920元利息）；二、武建华对上述第一项判决确定的债务中的1080万元借款本金及相应利息承担连带清偿责任；三、淮北市房地产开发公司对上述第一项判决确定的债务中的1180万元借款本金及相应利息，承担淮北唯一置业公司不能清偿部分的二分之一；四、驳回周洁的其他诉讼请求。判决生效后，因淮北市房地产开发公司、淮北唯一置业有限公司、武建华未履行判决书确定的义务，周洁遂向本院申请强制执行。本院于2019年3月28日作出（2019）皖0603执181号之一执行裁定书，裁定查封被执行人淮北市房地产开发公司名下位于淮北市相山区等房屋产权。同年4月3日，淮北市不动产登记中心协助本院查封了上述房屋产权。现秦园向本院提出异议，请求解除对淮北市相山区相山路14号1幢1504室房屋的查封。另查明，位于淮北市相山区相山路西××路北××ＮＯ.606地块（国有土地使用权证号：淮土国用（2009）第263号）的使用权人为淮北市房地产开发公司，土地面积2479.13平方米。淮北市房地产开发公司在该块土地上开发建设了相山区相山北路14号1幢城镇住宅楼（总产权证号：皖（2017）淮北市不动产权第0011080号）。2011年9月7日，秦园与淮北市房地产开发公司签订房屋预定协议，约定购买位于相山路西侧、四小北80#楼、房号1504室的房屋，房价每平方米8000元，秦园预交定金20万元，房屋主体结束后双方签订商品房买卖合同。当日，秦园向淮北市房地产开发公司转账支付20万元。2012年6月13日，秦园与淮北市房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定秦园购买淮北市房地产开发公司在相山区相山路西民生路北编号为NO606地块上开发建设的相山区相山北路14号1幢（暂定名：房管局80#楼）1504室，房屋面积约85平方米，单价每平方米8000元，总价款61.6万元（房屋实际面积以房管局测绘为准，房款多退少补），付款方式为首付款30万元，余款办理银行按揭贷款。同日，淮北市房地产开发公司向秦园出具了10万元的房款收据。2013年4月，秦园缴纳1504室维修基金、契税、产权证、他项权证、预告登记及代办费等36905元，淮北市房地产开发公司将1504室交付秦园使用。另，相山北路14号1幢1504室房屋备案登记信息显示，该房屋卖方为淮北市房地产开发公司，买方为秦园、刘胜利，房屋建筑面积75.45平方米，成交价60万元。经淮北市不动产登记中心查询，秦园名下无淮北市住宅房屋登记信息。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，本案中位于相山区相山北路14号1幢1504室的涉案房屋现虽登记在被执行人淮北市房地产开发公司名下，但案外人秦园于涉案房屋被查封之前已与淮北市房地产开发公司签订了合法有效的书面买卖合同，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十（商品房买卖合同约定房屋价款以房管局测绘的房屋实际面积计算，按备案合同确定的面积的成交价为60万元，秦园已支付30万元），所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。秦园异议理由成立，其权利足以排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：中止对位于淮北市相山区房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 剑审判员 崔景瑞审判员 尹书华二〇一九年六月二十八日法官助理张翌书记员杨冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。