福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书                                                                                     （2019）闽0602民初3717号 原告：吴泽洪，男，1987年6月1日出生，汉族，住东山县。 委托诉讼代理人：沈秀珠，福建扬都律师事务所律师 被告：联丰（漳州）房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区胜利东路65号天隆名府一期4幢202室，统一社会信用代码：91350600791769202N。 法定代表人：吴德金，董事长。 委托诉讼代理人：李勇敢，福建兴南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张菁，福建兴南律师事务所实习律师。 原告吴泽洪与被告联丰（漳州）房地产开发有限公司（以下简称联丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴泽洪的委托诉讼代理人沈秀珠，被告联丰房地产公司的委托诉讼代理人李勇敢、张菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴泽洪向本院提出诉讼请求：1、判令联丰房地产公司支付给吴泽洪逾期交房违约金21662.8元；2、判令联丰房地产公司支付吴泽洪逾期协助办证违约金（违约金每日按吴泽洪已付款656447元的0.005%计算违约金为4726.4元，以上两项合计26389.2元；3、联丰房地产公司立即协助吴泽洪办理天隆名府一期2幢1004号商品房房屋权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书）。4、本案的诉讼费用由联丰房地产公司承担。事实和理由：1、2012年7月16日，吴泽洪与联丰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，由吴泽洪向联丰房地产公司购买位于九龙天隆名府一期2幢1004号商品房，其中合同第八条第一款规定“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”、第九条约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之四（……）的违约金”。第十四条第一款约定“出卖人应当在商品房交付使用后60天内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.005%向买受人支付违约金”等内容。合同签订后，吴泽洪已依约支付给联丰房地产公司购房款656447元，但联丰房地产公司却未能依约交房，直至2014年12月8日才实际交房，联丰房地产公司应依法向吴泽洪支付逾期交房违约金21662.8元（161天×656447元×0.03%，自2014年7月1日至2014年12月8日共计161天）。同时，联丰房地产公司也未能依约依法履行协助办证义务，虽然《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条中第1点对联丰房地产公司协助办证期限的时间起算点进行了变更，但该条款系联丰房地产公司提供的格式条款，联丰房地产公司在订立时未采取合理方式尽到提醒和说明义务，且该条款将合同示范条款第十四条中联丰房地产公司协助办证期限的时间起算点进行了大幅度地延长，明显系联丰房地产公司免除其逾期协助办证责任、排除吴泽洪主要权利及规避房管部门提供的合同示范条款中消费者权益保护进行监管的条款且与合同示范条款第二十二条内同相悖。联丰房地产公司应当依约向吴泽洪支付逾期办证违约金4726.4元（按照购房价款656447元的0.005%从2015年12月8日计算至2016年4月29日）。2、联丰房地产公司主张的延期交房的理由不属于法律规定的不可抗力。根据法律规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。具体为：（1）联丰房地产公司所主张的中高考、漳州举办花博会，在漳州每年均会发生，是众所周知的的事实，联丰房地产公司在建设该项目时就应该知道，并把这些时间考虑在工程进度内，故中高考、花博会的天数不应予以扣除。（2）2012年以来漳州为了申请文明城市全城创城、创卫，是众所周知的的事实，联丰房地产公司作为开发商居于强势地位，应洞悉各种政治、新闻信息，在订立合同是就应当知道每年为了配合创城、创卫会影响施工，故不属于联丰房地产公司可据实延期的理由，且是否存停工，联丰房地产公司应提供施工日志。（3）联丰房地产公司在补充协议中扩大了不可抗力的范围，该相关条款应该属于无效条款。且法律斌没有规定如此众多不可抗力的情形，当事人不能通过合同约定扩大不可抗力事件的范围。3、联丰房地产公司所主张的可以抵扣的台风、暴雨、六级以上大风的天数本身存在重复的情况，应予以扣除。本案合同签订时间是2012年7月16日，约定交房时间是2014年6月30日，只有合同期间内可能发生的不可抗力才能据实抵扣。在合同期限内的暴雨有12天，其中2013年7月14日暴雨与台风“苏力”重合，2013年8月10日、2013年9月23日暴雨与六级以上大风重合，应扣除3天，扣除后为9天，六级以上大风在合同期内的有20天，其中2013年8月10日、2013年9月23日六级以上大风与暴雨重合，2013年9月21日、2013年9月22日、2013年9月23日六级以上大风与台风预警“天兔”重合，而天兔不在我市范围内，对我市造成的影响仅为2013年9月23日降雨，故2013年9月21日、2013年9月22日，应予以扣除4天，扣除后的六级以上大风为15天。台风，根据联丰房地产公司提供的材料第7页-8页，只有从“苏力”开始的台风才在合同期限内，但“苏力”在连江登陆，不在我市范围内，对我市造成的影响为上述2013年7月14日暴雨，台风与暴雨重合，应予以扣除，“西马仑”2013年7月18日才登录漳浦，对我市的影响仅为1天，“天兔”在台湾形成，2013年9月22在广东汕头登陆，不在我市范围内，对我市不造成影响，不应抵扣，“海贝思”2014年6月14日在南海东北部海面生成，15日在汕头市登陆。登陆后穿过我市,中心风力逐渐减弱,降水逐渐加强,故对我市影响为2014年6月16日暴雨，前面暴雨已计算，故台风2天不应重复计算，应予以扣除，综上，台风天气与暴雨重复计算，应予以扣除，扣除后，台风在合同期内对本案不造成影响。高温天气，目前并没有法律规定，在最高温≥35º的情况下，户外施工一定要停工，且双方签订的合同也没有进行约定，不应予以抵扣。停水天数，联丰房地产公司不能提供充分证据证实停水的具体天数、讼争的房产是否处于停水路段，因此联丰房地产公司主张的停水天数，不予抵扣。连科港桥下游段拓宽改造工程，联丰房地产公司不能证实影响了本案工程的施工，不能予以抵扣。4、根据《补充协议》第9条约定，推定适用自刊登之日起3日内视为联丰房地产公司送达交接房屋的通知给吴泽洪，其适用的前提条件是在买受人未能及时收到交房通知邮件的情况下，至今联丰房地产公司未能提供证据证明其发送了交房通知的邮件给吴泽洪，也不能证明吴泽洪未及时收到，就不能推定自刊登之日起3日内视为送达了交接房屋的通知，且在联丰房地产公司无法证明其已通过邮件通知的情况下，应以合同约定的另一种送达方式即书面通知作为联丰房地产公司通知吴泽洪交房的时间，在联丰房地产公司无法提供其已书面通知吴泽洪交房时间的情况下，应以吴泽洪实际交房时间作为联丰房地产公司承担逾期交房责任的截止点。本案的实际情况是吴泽洪在2014年12月8日办理了交房手续时，联丰房地产公司仍未完成双方签订的购房合同第8条第3、4项的约定的交付条件公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成及小区综合项目验收合格。5、本案吴泽洪与联丰房地产公司双方在合同中已经明确了逾期交房违约金的计算方式，联丰房地产公司再主张按照租金标准进行鉴定亦或者调整违约金，没有法律依据，也严重违背了诚实信用原则。且我方已经将违约金的标准降低了。6、联丰房地产公司抗辩其曾在2015年9月1日向漳州市交易与房屋权属登记发证中心审核窗口递交备案材料，该窗口已遇不动产登记整合为由退回材料，因此逾期办证原因在于相关政府部门，不能成立。吴泽洪交房时间是2014年12月8日，在吴泽洪交房后，联丰房地产公司在将近2年的时间内怠于履行合同义务，才是其违约的根本原因，我市在《不动产登记暂行条例》实施后就陆续机构改革直至2016年5月，如果真如联丰房地产公司所说，漳州市交易与房屋权属登记发证中心怎么可能在2016年1月22日有收取其递交的材料。联丰房地产公司直至2016年1月22日才完成初始登记，联丰房地产公司完成初始登记后未提供商品房产权登记申请表、不动产销售发票办证联、商品房买卖合同、房屋预告登记证明和购买商品房产权登记申请表和房产设计图纸、房屋预告登记证明等相关证明及办证材料的原件给吴泽洪，也未书面告知吴泽洪可办理产权登记证，特别是购买商品房产权登记申请表，需要联丰房地产公司的盖章，但联丰房地产公司不予以配合，吴泽洪无奈才委托联丰房地产公司办理办证手续。吴泽洪已经取得讼争房产不动产产权证。7、未能依法办证，吴泽洪根本无法正常行使房屋产权权利，吴泽洪已遭受重大损失而不是没有损失。8、吴泽洪已经在2016年6月28日将材料提交漳州市芗城区人民法院，漳州市芗城区人民法院出具载明收到45件与联丰房地产公司的商品房预售合同的案件的《材料收据》给吴泽洪，吴泽洪的诉讼未超过时效。 联丰房地产公司辩称，1、合同约定2014年6月30日交房，但双方在补充协议书第六条还特别约定联丰房地产公司可据实延期交房的七项特别原因。本案存在约定的可据实延期交房特别原因共计399天，且联丰房地产公司于2014年9月18日在闽南日报上公告交房，依补充协议第九条第1项约定自刊登3日内视为送达交房通知，故吴泽洪诉请按实际交房时间作为逾期交房计算的截止时间不成立。且合同约定逾期交房违约金“日万分之四”明显过高，应依法减少至“日万分之二”以下。重点强调：高温天气应酌情抵扣。《高温论证报告》载2013年5月29日至2014年6月28日共28天高温≥35℃，根据国家安全生产监督管理总局规定：“日最高气温达到40℃以上，应当停止当日室外露天作业，达到37℃以上、40℃以下时，全天室外露天作业时间累计不得超过6小时，在35℃以上、37℃以下时，应当缩短连续作业时间。”据此，应依各级政府安监部门贯彻执行的意见酌情抵扣延期交房天数。且当事人双方合同中已约定“为配合政府的规章、命令而引起延误以及其他非出卖人所能控制的因素等可作为延期交房的特殊原因”。停水12天应予抵扣。本案《停水记录清单》载2013年1月16日至2014年5月20日期间有12天停水，所载停水区域包含讼争房九龙大道以西、漳响路以南天隆名府项目施工地。连科港桥下游段拓宽改造工程影响工期60天以上是客观存在的事实，应予酌情抵扣。2、联丰房地产公司于2015年9月1日向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心审核窗口递交备案送审材料，该窗口收材料一个月后以本科室遇“两证合一”不动产登记整合将要撤销为由退回全部材料，导致联丰房地产公司非自身原因延至2016年1月22日才取得登记部门经审查通过并出具的初始登记收件收据。按照收件收据的时间应认定联丰房地产公司在2016年1月22日已经完成合同约定的“出卖人办理房屋所有权初始预登记”。2、根据《收件收据》载明“25个工作日后领证”其含义为25个工作日后终结行政审核流程，领取房屋所有权初始登记的大产权证。实践中并不实际领证，而是登记确权即可。即联丰房地产公司于2016年1月22日完成合同约定的义务后，就进入了行政登记审核流程，过后有关行政部门先后于2016年2月17日和2016年4月29日发布业主可以办理房屋和土地两证的公告只是标志着前述行政登记审核流程的终结，根据有关行政部门网上发布的信息显示讼争房产的初始登记时间就是2016年1月22日。且根据合同约定吴泽洪委托联丰房地产公司代办权属登记，因此联丰房地产公司知晓具体办证条件应该视为吴泽洪也知晓，其意味着联丰房地产公司已经履行通知义务，况且联丰房地产公司于2016年1月22日已经在小区公告通知全体业主可以办证。3、根据双方签订的合同约定，双方只是对房屋初始登记期限进行约定，但是没有对联丰房地产公司协助办理土地登记的时间进行约定，因此根据合同第十四条的约定，如果认为房屋权属证书包括房屋和土地两证的话，那么90日扣除60日，剩下的30日就是作为出卖人原因的期限，因此联丰房地产公司履行协助办证义务的期限应该为395天。4、漳州市房地产行政登记审核流程，必须先完成房屋初始登记后才可以进行土地登记，因此房屋初始登记的行政审核与土地行政对接所需要的时间均不属于“因出卖人原因”，吴泽洪诉请联丰房地产公司支付逾期办证违约金于法无据。5、本案遇到政府“两证合一”改革，恳请法庭从实际出发，依法依政策对本案做出慎重处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年7月16日，吴泽洪与联丰房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定（摘要）：1、吴泽洪向联丰房地产公司购买九龙大道以西、漳响路以南天隆名府一期2幢1004号房屋，房屋总价款为656447元。2、付款方式：买受人于本合同签订之日向出卖人支付首付款人民币206447元整，余款人民币450000元整通过向银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。3、交付条件与期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力；详见附件六第六条。出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同规定，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之四（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第六条第三项、第四项约定：本合同第八条第三款第1项规定的不可抗力事件，如果为众所周知或已通过相关媒介予以宣传、报道，则出卖人无需承担该项中关于“告知”的义务。本合同第八条所指的特殊原因，除第三款第1项规定的不可抗力时间外，还包括如下原因：（1）市政配套而引致的延误、包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；（3）遇到政府做出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；（4）遇到24小时内降雨超过50MM、六级或六级以上大风天气造成无法正常施工的；（5）非出卖人原因导致或引起的工人停工或罢工；（6）因政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致重大设计变更、遇到不可预计的异常困难或重大技术问题而导致无法正常施工的；（7）其它非出卖人所能控制的因素。如发生上述的“特殊原因”，出卖人可凭漳州市有关主管部门、单位及相关专业机构出具的证明文件据实予以延期并通知买受人。第七条约定：本条所指的“实际交付之日”，是指出卖人向买受人发出本合同第十一条所述的书面通知上所写的要求交接之日。第八条约定：本条涉及“书面通知”，出卖人可采取信函、登报、在销售现场张贴等方式进行告知。第九条约定：出卖人可在《闽南日报》上刊登交房通知为通知验收交接房子的方式之一，在出卖人未能及时收到交房通知邮件前来验收交接房子通知的情况下，交接通知自刊登之日起3日内即视为出卖人向买受人送达验收交接房屋通知。书面交付通知送达买受人后，买受人应按出卖人通知中规定的时间和地点办理交付手续。不论出卖人以何种方式通知买受人办理商品房交付手续，如买受人未收到《交付通知书》的，均以本合同第八条约定的时间截止日为交付时间，以该商品房所在地为交付地点。第十点约定：（1）经双方协商一致同意，出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预登记期限由“商品房交付使用后60日内”改为“商品房交付使用后365日内”。（2）买受人委托出卖人代为办理商品房权属登记，保证在出卖人通知后7日内，将办理商品房权属登记所需缴交税费和相关资料交付出卖人，以便及时办理该商品房权属登记；买受人若逾期支付相关税费，则应按贷款金额每日万分之二向出卖人支付违约金；延期办理产权登记责任由买受人承担。因买受人原因延期办理房地产权属证书而产生的任何后果及费用均由买受人承担，并承担由此给出卖人造成的相关损失。2012年7月16日，吴泽洪向联丰房地产公司支付首付购房款206447元；吴泽洪以银行按揭贷款形式支付剩余购房款450000元。2014年9月18日，联丰房地产公司在闽南日报刊登交房公告（摘要）：我司举办的“天隆名邸交房感恩回馈月”活动定于9月18日荣耀启幕。吴泽洪于2014年12月8日与联丰房地产公司办理涉案房屋天隆名府一期2幢1004号房屋交接手续。吴泽洪已经取得讼争房产的不动产权证。吴泽洪于2016年6月28日向本院递交材料，要求进行诉前调解。 根据联丰房地产公司所提供的漳州市气象科技服务中心2015年8月3日出具的气象资料分析报告，自2012年7月16日起至2014年6月30日期间，出现24小时降水量超过50MM的天数为12天；出现六级以上（风速≥10.8米/秒）阵风天气的天数为20天；漳州市气象台在期间基于台风对我市的影响发布台风警报涉及的天数为23天（共计8个台风，最大风速均为6级以上）。上述三者中同时存在24小时降水量超过50MM并六级以上陈风天气所涉及的日期天数为2天，存24小时降水量超过50MM并在台风警报所涉及的日期天数为1天，再将同时存在两种情形的天数合并计算为3天的情况下。2012年7月16日至2014年6月30日期间，联丰房地产公司因漳州举办花博会停工2天。2012年7月16日至2014年6月30日共计有两次高考和两次中考，共计10天。 漳州市住房和城乡建设网于2016年2月17日发布“天隆名府一期”第2幢初始登记公告：“联丰（漳州）房地产开发有限公司开发的”天隆名府一期2幢“已经房屋初始登记，该处房屋的业主可持相关资料到漳州市行政服务中心三楼申请办理产权登记。 漳州市国土资源局网于2016年4月29日发布“天隆名府一期1-6幢及地下室”商品房土地分户登记公告：联丰（漳州）房地产开发有限公司“天隆名府一期1-6幢及地下室”土地证号：漳国用（2006）第68913号，土地用途为商住用地，现竣工验收报备已完成。凡购买“天隆名府一期1-6及地下室”的单位或个人，可持相关材料到漳州市行政服务中心三楼办理土地使用权分户登记。 庭审过程中，联丰房地产公司向法庭提交调查令申请，经过法庭向漳州市不动产权登记中心核实以下事实：1、2015年9月，漳州市在逐步进行机构改革，由于权责不清，确有部分楼盘存在申请材料被退回的情况，但是由于年限长且没有记录，讼争房产是否存在该情况确实不清楚。但2015年10月由于联丰房地产公司提交的材料不齐全，漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心确有向联丰房地产公司出具整改意见书。2、漳州市国土资源局的工作人员出示了一份联丰房地产公司土地分户申请书，该申请书落款仅为2016年，没有月份和日期的落款，无法查明联丰房地产公司于何时向漳州市国土资源局提交土地分户申请材料。 本院认为，本案存有六个焦点：一、联丰房地产公司所主张的延期交房的理由是否成立？二、联丰房地产公司逾期交房的截止点？三、本案逾期交房的违约金比例是否应该调整？四、联丰房地产公司履行协助办证义务的时间？五、本案造成吴泽洪在约定时间未能取得房屋权属证书的原因是否为“出卖人的原因？六、联丰房地产公司履行协助办证义务的期限？ 焦点一：联丰房地产公司所主张的延期交房理由是否成立？ 吴泽洪认为双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第六条违反了法律规定，属于无效约定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，只是对“不可抗力”进行解释，并以法律形式确定“不可抗力”作为法定免责事由，但是并没有法律限制合同双方当事人对于合同风险的承担进行自由协商。因此，吴泽洪与联丰房地产公司双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，吴泽洪与联丰房地产公司应该按照合同约定全面履行各自义务。 1、24小时降水量超过50MM、六级或六级以上大风天气的天数是否可以抵扣？ 根据吴泽洪与联丰房地产公司双方签订的合同附件六《合同补充协议》第六条第4项第4点约定，该项天数可以抵扣。吴泽洪认为，联丰房地产公司应该进一步举证施工日志，证明没有施工，联丰房地产公司认为其提供的气象报告已经足以证实。本院从雨量分析，24小时降水量超过50MM已经达到暴雨级别,而六级以上（包括六级）大风施工过程中也会存在危险，一般施工现场是不会进行作业的，因此24小时降水量超过50MM、六级或六级以上大风天气的天数可以进行抵扣。 2、高温天气是否可以抵扣？ 高温天气分为两种情况：一是法定禁止室外作业的日最高气温40℃，根据有关规定应当停工，可以直接根据气象资料予以扣除天数，二是尚未达到法定禁止室外作业的高温，应当提供相应气象资料予以证明，并根据合同约定，方能予以扣除，从联丰房地产公司提供的《高温论证报告》显示，高温35℃以上，是否包含日高温40℃，没有进一步细化，对此联丰房地产公司未能进一步举证证明日高温达到40℃的天数，联丰房地产公司应该承担举证不能的法律后果。 3、台风天气是否可以抵扣？ 吴泽洪认为，气象部门所汇总的台风大部分对我市没有造成影响，因此不可以予以抵扣。本院认为，台风路径是很难预估的，但是只要有可能对本市造成影响，气象部门就会发布台风预警信号，为了确保人身财产安全，施工单位是要停止露天活动和高空作业的，因此即使最终台风未能在本市登陆，亦或者没有造成太大影响，台风天气也是会造成停工，台风作为不可抗力典型的代表，可以予以抵扣。 4、高考、中考天数是否可以抵扣？ 高考、中考天数虽然是可以预估的，但是吴泽洪与联丰房地产公司双方签订的附件六合同补充协议第六条第4项第2点已经约定，为配合政府法规、规章、命令或者市政建设而引起的延误，可以据实抵扣。高考、中考期间，政府部门均会要求市区的施工单位停止施工，确保考生休息和考试时间，因此根据双方约定，高考和中考的时间可以予以抵扣。 5、停水、创城、创卫以及连科港桥下游段拓宽改造工程是否可以抵扣？ 在本案中，联丰房地产公司未能提供充分证据停水的具体日期、讼争的房产是否处在停水路段，且联丰房地产公司提供的证据也只是该公司自行出具的，并未得到漳州发展水务集团有限公司的确认。因此本案联丰房地产公司主张的停水天数，不予抵扣。 联丰房地产公司提供了一份漳州市芗城区人民政府巷口街道办事处出具的《情况说明》，为了证实因创城、创卫停工8天。从该份证据可以证实2012年7月16日至2014年6月30日期间，联丰房地产公司因漳州举办花博会停工2天，该天数可以抵扣。 至于连科港桥下游段拓宽改造工程仅是一份联丰房地产公司所提交的《报告》，该《报告》也未得到漳州市住建局的确认，因此对于联丰房地产公司所主张的连科港桥下游段拓宽改造工程影响的天数，本院不予认可，也不予抵扣。 综上，自2012年7月16日起至2014年6月30日期间，联丰房地产公司可据实予以合理延期的天数为12+20+23-3+2+10=64天。 焦点二：联丰房地产公司逾期交房的截止点？ 吴泽洪认为，联丰房地产公司逾期交房的截止点应该是在联丰房地产公司实际交房之日即2014年12月8日。联丰房地产公司认为，根据吴泽洪与联丰房地产公司双方合同约定，自联丰房地产公司在《闽南日报》上刊登交房通知之日起3日内，即视为出卖人向买受人送达验收交接房子的通知。吴泽洪提供的《房产验收确认书》证实吴泽洪与联丰房地产公司在2014年12月8日办理的房屋交接手续，但根据吴泽洪与联丰房地产公司双方约定，联丰房地产公司在《闽南日报》上刊登交房通知也是联丰房地产公司通知吴泽洪验收房屋的方式之一，因吴泽洪自身原因而延期办理交房手续的责任不应该归责于联丰房地产公司，本院确认联丰房地产公司逾期交房的截止点为2014年9月20日（即2014年9月18日登报起3日内）。 焦点三：本案逾期交房的违约金比例是否应该调整？ 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，逾期交房造成的损失不仅指租金损失，还包括出卖人逾期交房期间无偿占有买受人已付购房款的利息损失，因此联丰房地产公司主张调低逾期交房违约金，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定，吴泽洪主张逾期交房违约金按照日万分之三计算，本院予以认可。 焦点四：联丰房地产公司履行协助办证义务的时间？ 联丰房地产公司提供了一份漳州市房屋登记收件收据和漳州市住房和城乡建设信息系统《网上办证》表，欲证实其在2016年1月22日已经完成的初始预登记。本院认为，买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》的一个重要合同目的就是要获得具有法律承认所有权的商品房，而何为具有法律承认所有权的商品房？在“两证合一”改革之前，一套商品房应该具备房屋所有权证和土地使用权证，才算是具有合法所有权证的房屋。联丰房地产公司辩称，其将房屋初始预登记所需要的材料递交给房屋权属机构，就算是完成协助办证义务，这既不符合合同签订时买受人所希望达到的目的，也是对合同中关于产权登记方面约定条款的曲解。合同关于产权登记的约定，联丰房地产完成初始预登记不仅仅包括了房屋所有权的初始预登记也应该包含土地分户登记，这样才能保证讼争房屋所有权的完整性。因此本案应该以联丰房地产公司完成房屋和土地两方面协助办证义务的时间作为联丰房地产公司完成协助办证义务的时间，即为漳州市国土资源局发布土地分户登记公告之日2016年4月29日。 焦点五：本案造成吴泽洪在约定时间未能取得房屋权属证书的原因是否为“出卖人的原因”？ 联丰房地产公司主张，其已经在2015年9月1日就向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心审核窗口递交备案材料，该窗口以科室遇不动产登记整合将要撤销为由退回材料，因此逾期办证系不动产登记改革的原因造成的。而实际上自从《不动产登记暂行条例》出台后，我市就陆续开始机构改革一直持续到2016年5月底。如果真如联丰房地产公司所主张的，其在2015年9月递交材料后被退回，为何在机构改革尚未完成的时间段，即2016年1月22日，漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心又收取其递交的材料，并在2016年2月17日发布的产权登记公告。而且经本庭核实，由于联丰房地产公司提交的材料不齐全，2015年10月漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心曾经向联丰房地产公司提出整改意见，以上事实足以证实漳州市的“两证合一”改革并未影响到联丰房地产公司向相关房屋权属登记机构提交初始预登记的申请。联丰房地产公司同时抗辩，2016年1月22日其完成房屋所有权初始预登记后，接下去进入了行政登记审核流程，过后有关行政部门先后于2016年2月17日和2016年4月29日发布业主可以办理房屋和土地两证的公告只是标志着前述行政登记审核流程的终结，这些都不属于“出卖人的原因”。作为一家专业从事商品房开发的公司，联丰房地产公司理应知晓完成房屋方面的初始预登记后，才可以进一步申请土地分户，而在对大土地使用权证进行分户时，需要联丰房地产公司向国土资源局提出申请，且需要联丰房地产公司提交相关的材料（比如土地使用权登记证明书、工商营业执照等等），这些材料只有联丰房地产公司才有办法提供，这些流程不仅是行政审核的时间，还需要联丰房地产公司提出申请、提交材料的时间。双方在《补充协议书》中已经将完成初始预登记的时间延长至交房后365天，已经充分考虑到漳州市办证所需时间的实践，联丰房地产公司将2016年1月22日至2016年4月29日期间归因为行政审核时间予以剔除，既不符合实际，也不公平。 焦点五六：联丰房地产公司履行协助办证义务的期限？ 联丰房地产公司认为，双方只是在补充协议中将出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预登记的期限由“商品房交付使用后60日”变更为“商品房交付使用后365日”，但是并没有对合同第十四条中关于“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书”这点进行变更，因此如果房屋权属证书包括房屋和土地两证的话，那么联丰房地产公司履行协助办证义务的期限也应该是395日。本院认为，首先，如“焦点一”中所分析的，联丰房地产公司协助办证的义务应该包含两个方面一为房屋方面的初始预登记，二是土地方面的分户登记，因此根据双方的补充协议所变更的，联丰房地产公司完成协助办证义务的时间应该为“商品房交付使用后365日”；其次，双方并未对合同第十四条中“90日”进行变更，不能简单的用加减法就理所应当地认为双方已经将“90日”变更为395日；最后双方既然对联丰房地产公司完成初始登记的期限进行了延长，足以证实双方对漳州市的办证申请实践进行了充分的考虑，既然365日已经远远长于合同第十四条约定的“90日”，那么联丰房地产公司履行协助办证义务的期限按照365日计算应该更为合理。 综上所述，本院认为，吴泽洪与联丰房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。虽然吴泽洪于2014年12月8日与联丰房地产公司办理涉案房屋天隆名府一期2幢1004号房屋交接手续，但是联丰房地产公司已经于2014年9月18日在闽南日报刊登交房公告，根据双方约定，交房公告登报之日起3天内视为联丰房地产公司履行通知交房义务，因此吴泽洪最迟应该在2014年9月20日到联丰房地产公司处办理交房手续，吴泽洪延期办理交房手续所产生的损失不应归责于联丰房地产公司，故本案逾期交房期间应从2014年7月1日起计算至2014年9月20日止，共计82天。根据吴泽洪与联丰房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，联丰房地产公司可据实予以延期，故本案应扣除2012年7月16日至2014年6月30日期间据实予以合理延期的天数64天。联丰房地产公司提出合同约定的违约责任标准高于吴泽洪实际损失额，要求予以调低，本院予以采信，经过综合考虑，吴泽洪主张逾期交房违约金比例按照万分之三计算，较为符合其实际损失，本院予以支持。因此本案联丰房地产公司应支付吴泽洪逾期交房违约金656447×0.0003×（82－64）日≈3544.8元。根据吴泽洪与联丰房地产公司双方约定，联丰房地产公司应在商品房交付使用后365日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。本案实际交房日期为2014年12月8日，联丰房地产公司应在2015年12月8日前协助吴泽洪取得房屋权属证书，联丰房地产公司于2016年4月29日完成协助办证义务，联丰房地产公司逾期协助办证日期为144日，因此，联丰房地产公司应支付的逾期办证违约金为656447元×0.005%×144天≈4726.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、联丰（漳州）房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付吴泽洪逾期交房违约金3544.8元； 二、联丰（漳州）房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付吴泽洪逾期办证违约金4726.4元； 三、驳回吴泽洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费459.7元，由吴泽洪负担315.7元，联丰（漳州）房地产开发有限公司负担144元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  吴小谦 人民陪审员  杨莲金 人民陪审员  林文婷 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  王小玲