山西省高级人民法院   民事裁定书   （2019）晋民申792号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司，住所地：山西省长治市屯留县新建北路93号。   负责人：崔某，该公司负责人。   委托代理人：程某，山西远璟律师事务所律师。   委托代理人：王某，山西远璟律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：山西省屯留县二轻供销公司，住所地：山西省长治市屯留县新建北路83号（屯留县旧城白云大厦三楼）   法定代表人：井某，该公司执行董事。   委托代理人：路某，山西省屯留县二轻供销公司职员。   委托代理人：李某，山西省长治市兴泰法律服务所法律工作者。   原审被告：长治市华森房地产开发有限公司，住所地：山西省长治市潞洲区德化门五马村福鑫小区。   法定代表人：候某，该公司经理。   再审申请人长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司（以下简称华森屯留公司）因与被申请人山西省屯留县二轻供销公司（以下简称二轻供销公司）、原审被告长治市华森房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，不服山西省长治市中级人民法院（2018）晋04民终2358号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   再审申请人华森屯留公司的再审请求为：1.撤销山西省长治市中级人民法院（2018）晋04民终2358号民事判决。2.改判被申请人交还占据白云大厦的房屋。3.诉讼费用由被申请人承担。其事实与理由：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.一审判决再审申请人向被申请人交付建筑面积超过1000平方米的商铺及100平方米的办公用房，根本无法履行。一审判决认定了被申请人于2017年12月份进驻白云大厦占了部分商铺及办公用房的事实。被申请人占据的商铺及办公用房面积远超过一审判决要求交付的商铺及办公用房面积。在明知被申请人已经实际占有房屋的情况下，仍判决再审申请人向被申请人交付房屋与事实严重不符。二审法院维持无法履行的判决结果明显错误。2.一审判决再审申请人支付至2018年4月1日止的违约金，明显认定事实错误。在被申请人实际占有白云大厦商铺后，被申请人便自行将其占有的商铺对外进行出租，收取租金。原一、二审庭审过程中，再审申请人提供了被申请人实际对外出租、占据商铺的照片、名单证实该事实客观存在。但原审判决在明知被申请人已对外出租商铺，实际获取利益的情况下，又判决再审申请人向被申请人支付同一时间段（即为2017年12月至2018年4月）的租金，使得被申请人重复获得收益，明显偏袒被申请人。3.本案中是因被申请人违约，导致《联合开发合同书》不能履行。《联合开发合同书》中明确约定：(1）白云大厦总建筑面积达22235平方米，其中营业性住房（商场）7156平方米。(2）被申请人尽快完成退租、清场，将场地交付申请人用于开展建设工作。但自2012年11月12日《联合开发合同书》成立之日起至今近7年时间，场地内的南侧二层楼房仍未被拆除，建设工作至今无法顺利开展。原定建设的商铺至今建设不足6000平方米，再审申请人投入7000余万元的资金后却无法按照原有建设计划顺利实施，大量建设工作无法完成，致使再审申请人遭受了巨大的经济损失。但原审法院对于被申请人的违约行为只字不提，明显偏袒被申请人。4.原审判决认定再审申请人应当于2015年12月31日完成建设工作，明显认定事实错误。根据《联合开发合同书》中并未约定再审申请人交付商铺及办公用房的时间，原审判决将施工时间认定为交付时间本身就属于认定事实错误。更为重要的是，无论建设时间与交付时间是否一致，完成建设工作的前提是被申请人将符合施工条件的场地交付再审申请人，使其能够按照计划开展建设工作。但本案证据证实，截至目前再审申请人仍无法顺利开展全部建设工作，认定建设期限的基础条件不存在。因此原审法院认定自2016年1月1日起再审申请人存在违约行为，明显认定事实错误。5.原审判决认定无证据证明白云大厦建设项目消防通道被堵，无法进行验收，属于认定事实错误。原审庭审过程中，再审申请人提供的证据证实，2017年4月15日再审申请人向被申请人发出通知：因白云大厦尚未验收，手续不完善未能向被申请人履行交付行为。此后再审申请人积极办理相关验收手续。但根据再审申请人向法庭提供的照片能够证实，被申请人将白云大厦的商铺对外出租后，其允许承租人堵塞消防通道。再审申请人虽多次阻拦并报警，但终未果。目前，因被申请人的强行占据商铺对外出租的行为，承租人堵塞消防通道的行为，致使白云大厦无法完成消防验收手续，诸多工作无法顺利进行。原审法院在有证据证明消防通道被被申请人阻塞的情况下，认定“无证据证明该项目至今不能竣工验收责任在原告（即被申请人）”，实在令人难以信服。（二）原判决适用法律确有错误。原审法院依据《合同法》第60条约定，认定再审申请人与被申请人签订的《联合开发合同书》成立并生效，属于适用法律错误。再审申请人认为，《联合开发合同书》属于无效合同。《联合开发合同书》的实质系被申请人以划拨土地作为投资与再审申请人合作开发房地产。但依据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。本案中，被申请人在与再审申请人签订《联合开发合同书》前，其以土地使用权作为出资未经政府批准。在此情况下，再审申请人与被申请人签订的《联合开发合同书》属无效合同，原审判决适用法律明显错误。此事实与理由在再审审查中，再审申请人不再主张。   本案经审查查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系房地产开发经营合同纠纷。争议焦点问题为：一是华森屯留公司应否向二轻供销公司交付建筑面积1000平方米的商铺及100平方米的办公用房及应交付的时间。二是白云大厦交付房屋条件不成立的原因。三是何方违约。四是华森屯留公司向二轻供销公司承担2016年1月1日至2018年4月1日租金损失56.25万元作为违约金是否适当。   关于第一个焦点问题。第一，双方签订的《联合开发合同书》明确约定，二轻供销公司应得利益为商业用房建筑面积1000平方米和办公用房建筑面积100平方米，二轻供销公司所得房屋拥有房产所有权。因此，依照《联合开发合同书》华森屯留公司向二轻供销公司交付商业用房建筑面积1000平方米和办公用房建筑面积100平方米是其合同义务。双方应继续履行合同，华森屯留公司在二轻供销公司已经占用部分商铺的情况下，应与二轻供销公司积极协商解决向二轻供销公司交付建筑面积1000平方米的商铺及100平方米的办公用房，标定交付二轻供销公司商场及办公用房的位置四至，并办理交易备案手续。故华森屯留公司要求改判二轻供销公司交还所占据白云大厦房屋的主张，本院不予支持。第二，虽然双方没有约定交付的时间，但双方合同约定了本项目建设期，在没有补充协议的情况下，按照合同的通常解释，原审将交付时间认定为2015年12月31日并无不当。   关于第二个焦点问题。华森屯留公司称因消防及其它方面的原因至今未经主管部门验收，交付房屋的法定条件不成立导致无法交付，其中，二轻供销公司强行占据商铺对外出租、堵塞消防通道，致使白云大厦无法完成消防验收手续，诸多工作无法顺利进行。本案中，华森屯留公司所提供的证据不足以证明该项目至今不能竣工验收的责任在二轻供销公司，且二轻供销公司对该理由不予认可。在再审审查中，二轻供销公司提供了山西银河消防工程有限公司诉华森屯留公司的《民事起诉状》和山西省屯留县人民法院（2018）晋0424民初197号《民事裁定书》，以证明致使白云大厦无法完成消防验收手续，是因华森屯留公司拖欠山西银河消防工程有限公司工程款，导致山西银河消防工程有限公司未向华森屯留公司提供相关施工、设计、监理、竣工验收资料造成的。而不是因为二轻供销公司职工在白云大厦建设完工长达两年后的2017年12月份采取自救措施入驻后造成的。本院查明，山西省屯留县人民法院（2018）晋0424民初197号《民事裁定书》和山西银河消防工程有限公司诉华森屯留公司的《民事起诉状》，均表明华森屯留公司确因消防工程款与山西银河消防工程有限公司发生过纠纷，诉讼的原因是华森屯留公司未按约定向山西银河消防工程有限公司支付工程款，导致在工程总量完成80%的情况下停工，因此，华森屯留公司无法向消防部门申请验收。华森屯留公司所称致使白云大厦无法完成消防验收是由二轻供销公司入驻员工堵塞消防通道造成的理由不能成立，故对其此理由，本院不予采纳。   关于第三个焦点问题。第一，华森屯留公司主张，《联合开发合同书》中明确约定的营业性住房（商场）7156平方米，因二轻供销公司未对场地内的南侧二层楼房拆除，致使白云大厦实际建设的商场不足6000平方米，应认定二轻供销公司违约。其一，本案中，《联合开发合同书》中约定，白云大厦总建筑面积达22235平方米，其中营业性住房（商场）7156平方米，但在屯发改发（2013）26号屯留县发展和改革局文件《关于长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司屯留县白云大厦工程项目申请报告核准的批复》中，批复的总建筑面积为22235.22平方米，其中商业用房4777.56平方米。现白云大厦实际建设的商场约6000平方米，已经超出了批复的面积。其二，双方提交的该白云大厦的《建设工程规划许可证》和（2013）晋商房预售屯字第00029号《山西省商品房预售许可证》中载明，项目总建筑面积为22623.67平方米，《联合开发合同书》约定的总建筑面积22235平方米，即实际建筑面积超过合同约定近400平方米。其三，关于涉案场地内南侧二层楼房未能拆除的原因，华森屯留公司主张系二轻供销公司的责任，二轻供销公司抗辩称系华森屯留公司的拆迁安置费用未及时到位所致。《联合开发合同书》七约定：拆除与拆迁，1.二轻供销公司按协议约定时间要求完成退租并清场，拆除清理场地由华森屯留公司工程方面负责。2、拆迁安置费用由华森屯留公司负担。本案中，华森屯留公司虽提交了56万元的支付凭据，但该费用系《联合开发合同书》八约定的华森屯留公司为二轻供销公司垫支的养老保险及退租费用，与拆迁安置费不是同一费用。华森屯留公司虽也提交了七份收据，用以证明已经支付了拆迁安置费，但在该七份收据中，有五份载明是精神补偿，一份是对闲地和九棵树木的补偿款，一份收据未载明支付项目用途，以上收据不足以认定为是场地内南侧二层楼房的拆迁安置费。按照合同相对性原则，华森屯留公司的拆迁安置费应向二轻供销公司支付，继而向二轻供销公司主张拆迁该二层楼房的权利，但华森屯留公司的拆迁安置费未能向二轻供销公司支付该费用，则不能向二轻供销公司主张此权利。故华森屯留公司所称二轻供销公司违约的主张不能成立。第二，由于按照合同的通常解释将交付时间认定为2015年12月31日，而华森屯留公司并未按期交付,故华森屯留公司构成违约。   关于第四个焦点问题，由于华森屯留公司未能将涉案商铺和办公用房于2015年12月31日交付构成违约,应当将2016年1月1日作为华森屯留公司承担违约责任的起点，虽然二轻供销公司于2017年12月进驻白云大厦，但这并不是实际意义上的交付，只是由于华森屯留公司已将商业面积大部销售或抵押，并已备案的情况下，二轻供销公司不得已的一种自我救济行为,且目前该大楼因纠纷紧锁大门无法营业，二轻供销公司无法依占有的该楼房产予以收益，故华森屯留公司向二轻供销公司承担2016年1月1日至2018年4月1日租金损失56.25万元作为违约金并无不当。   综上，再审申请人华森屯留公司的再审申请缺乏事实及法律依据，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回再审申请人长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司的再审申请。   审判长 仲俊光   审判员 刘 英   审判员 刘志刚     二○一九年六月二十八日   书记员 梁墨玉