江西省永新县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0830民初936号原告：南昌致乾物业管理服务有限公司，住所地江西省南昌市东湖区葡萄架2号乙栋4单元508室。统一社会信用代码：91360102556013173E。法定代表人：王进,该公司执行董事。委托诉讼代理人周聪平，永新县埠前镇法律服务所法律服务工作者，代理权限为一般代理。被告：陈小强，男，1982年3月13日出生，汉族，身份证住址永新县，现住永新县。原告南昌致乾物业管理服务有限公司(以下简称“致乾物业公司”)与被告陈小强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告致乾物业公司及其委托诉讼代理人周聪平，被告陈小强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告致乾物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告1、限期交纳拖欠物业服务费2736元；2、按照业主公约第二十款第二条交纳违约滞纳金443元；3、违反装修补充协议第七条，根据装修协议支付违约金1000元；4、负担本案诉讼费用。事实和理由：被告拖欠原告2017年6月1日至2018年12月31日期间物业服务费，经原告多次催缴均无果。被告违反装修协议，原告多次通告限期整改无果。现依法向贵院提起诉讼，请求法院判令被告限期交纳拖欠的物业服务费2736元并支付违约滞纳金443元、装修违约金1000元。被告陈小强辩称，原告在永新县城北集贸市场小区提供了31个月的物业服务，按照合同约定被告每个月应该交纳物业服务费152元，截止目前被告已经交了1824元物业服务费，另外尚有2000元装修保证金在原告处可以抵扣物业服务费，实际只欠原告888元物业服务费。之所以未及时交纳是原告违约在先，未按照要求配备安保人员，未保障小区的路面平整、小区化粪池没有及时清理，致使粪便四溢，对电梯未检修，物业工作人员未按约定配齐，小区内经常失盗，拖欠电费导致小区经常被供电部门停电等；由于原告违约在先，即使被告拖欠其物业服务费用也不应向原告交纳滞纳金；被告的装修属于正常装修未侵犯原告的任何权益，原告没有理由要求被告支付装修违约金；综上原告的诉求依法不应支持。原告为支持其诉讼请求，提供如下证据；证据一、业主手册，证明双方存在物业服务合同关系。同时对物业费的标准、滞纳金收取标准、违反装修协议，被告需交纳违约金的金额进行了约定；证据二、承诺书一份，证明被告应按承诺进行装修；证据三、装修补充协议，证明被告安装防盗窗向外伸展不得超过30公分；证据四、照片一张，证明被告安装的防盗窗超出约定。经质证，被告对原告提供的证据一、二、三均无异议，对原告提供的证据四，被告认为照片上的防盗窗并非其房屋安装的防盗窗。本院认为，对原告提供的证据一、二、三，本院直接予以确认。对原告提供的证据四，由于该照片拍摄到的防盗窗楼层及房间号，以及向外伸展宽度不明确，无法证明原告的主张，对该证据本院不予确认。被告为支持其辩解，提供如下证据：证据一、收费凭证，证明原告已经收取被告的物业费、装修保证金及被告交给业主委员会的物业服务费；证据二、2017年至2018年原告在城北集贸市场提供物业管理服务期间的照片，证明其未尽到管理职责；证据三、路面被损坏及下水道被堵塞的照片，证明原告提供的物业管理服务未到位；证据四、电梯检修费用票据、供电公司的告示、城北物业办公室的通告、报案记录、物业服务费明细，证明被告在提供物业服务期间未对电梯进行年检，经常拖欠电费导致小区停电，在提供服务期间内不履行服务职责，导致小区内多处失盗，原告曾在小区大门口张贴各业主所拖欠物业服务费的明细表，认可业主预交的装修保证金可以抵扣所拖欠的物业服务费等情况；经质证，原告对被告提供证据一中的装修保证金2000元及已经交纳的1824元物业服务费无异议，对业主委员会收取被告的物业服务费票据，原告认为不应交纳给业主委员会，应当交给原告；对证据二，原告认为照片显示的是他人在市场进行交易的照片，属正常现象，因为政府规划的目的就是一个集贸市场，对于集贸市场的秩序不是物业公司的职责；对证据三，照片显示的道路爆裂属于开发商建设工程的质量问题，与物业公司无关，物业公司只是负责路面的正常维护。照片显示业主下水道堵塞系业主个人事宜，不属于物业公司提供服务的范围；对证据四，电梯检修费用票据时间为2019年4月22日与本案无关联，双方在2018年底就已经终止合同。供电公司拖欠电费告示系原告与小区的业主存在摩擦。报案记录系被告方自己手写无证明效力。拖欠的物业服务费明细表系复印件，无公司印章和签字，不具有证明效力。本院认为，被告提供的证据一可以证实其已经交纳了相关费用的事实，对该证据本院予以确认；但对其能否抵扣，是否可以证实被告支付已经履行完交纳物业服务费的事实，本院将结合本案的其他证据在判决理由中进行阐述；对被告提供的证据二、三，因无法完全证明被告的主张，本院不予确认；对证据四中电梯检修费用票据与本案无关联，本院不予确认，对证据四中供电公司的告示与本案无关联，本院不予确认；对证据四中的报案记录，系被告单方手写，无法证明其主张；对证据四中原告在小区大门口张贴各业主所拖欠的物业服务费明细表，是否可以抵扣本院将在判决理由中进行阐述。根据本院审查和认定的有效证据，结合双方当事人的陈述与答辩，本院确认本案的事实如下：2014年2月27日原告致乾物业公司与江西华盛开发有限公司就永新县城北集贸市场小区的前期物业管理服务签订合同。由原告在该小区提供前期物业管理服务，服务内容包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。2016年5月原告致乾物业公司进驻永新县城北集贸市场开展前期物业服务。被告陈小强系永新县城北集贸市场小区4栋1705室的业主，房屋建筑面积126.66平方米。2017年2月21日被告从开发商江西华盛开发有限公司处接收房屋。被告接收房屋时对物业服务费的收费标准进行了确认即每平方米1.2元/月，若延期交纳，原告有权对延期交纳金额按每日万分之三收取滞纳金。按照约定被告陈小强在接收房屋时向原告致乾物业公司交纳物业服务费1824元、装修保证金2000元等其他相关费用。2018年6月份永新县城北集贸市场小区召开业主大会选举并成立永新县城北集贸市场业主委员会，业主委员会成立后与原告致乾物业公司就物业管理方面的事宜产生分歧。经相关部门的协调，原告致乾物业公司于2018年12月31日停止向永新县城北集贸市场提供物业服务并撤离该小区，双方的物业服务合同至此终止履行。原告致乾物业公司从进驻到撤离共向永新县城北集贸市场提供物业服务31个月。本院认为，原告致乾物业公司与江西华盛开发有限公司就永新县城北集贸市场小区的前期物业管理服务签订的前期物业服务合同依法对该小区的全体业主具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。陈小强作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向原告致乾物业公司交纳物业服务费。从本案查清的事实来看，致乾物业公司自2016年6月起至2018年12月31日止共为被告提供了31月的物业管理服务，被告应该按照合同的约定向原告支付物业服务费4712元（31个月×1.2元∕㎡×126.66㎡），品除被告已经支付的1824元物业服务费,尚应向原告支付2888元物业服务费。原告致乾物业公司要求被告支付滞纳金的请求，本院认为，致乾物业公司作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨。被告未及时交纳物业服务费，系被告对原告的物业服务存在异议、预交装修费能否抵扣、原告是否继续履行物业服务与永新县城北集贸市场业主委员会产生纠纷等因素的影响下所致，并非故意或恶意拖欠，故原告致乾物业公司要求被告陈小强支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对原告提出要求被告支付装修违约金1000元的请求，根据物业服务合同的宗旨，原告主要是对小区房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务职责。同时可以代行全体业主或业主委员会对损害服务范围内共有部分的行为提出排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等权利，物业服务企业行使上述权利源自于其在服务期间全体业主的授权，而非法律规定赋予物业服务企业本身具备上述权利。本案中被告安装的防盗窗即使超出装修规则的要求，损害的也是全体业主共有部分的合法权益，在其提供物业服务期间原告可代行全体业主或业主委员会向被告主张权利，所产生的法律后果也应由全体业主承受。但原告已于2018年12月31日撤出被告所在的小区，双方的物业服务合同就此终止，现原告致乾物业公司仍依据当初签订物业服务合同来代行全体业主的该项权利，无事实和法律依据，故原告对此项请求提起诉讼，主体资格不符，应予驳回。被告陈小强主张以预交在原告处的装修押金2000元抵扣其所拖欠的物业服务费，由于原告庭审中不同意抵扣，被告也未在本案中提起反诉。因此，在本案中不予直接抵扣，被告可以另行提起诉讼。对2018年12月28日被告交纳给永新县城北集贸市场业主委员会的888元物业服务费，虽然在该期间已经成立了永新县城北集贸市场业主委员会，但提供物业服务的仍系原告致乾物业公司，故被告仍应按照合同约定将物业服务费交纳给原告致乾物业公司，被告以其已经将物业服务费交纳给永新县城北集贸市场业主委员会应予抵扣的辩解，于法无据，本院不予支持。该笔888元物业服务费，被告陈小强可向永新县城北集贸市场业主委员会另行主张权利。被告提出原告在服务期间提供的物业服务存在瑕疵，由于被告提供的证据无法完全证明该事实，对被告的该辩解意见本院不予支持。原告在服务期间未对小区电梯进行检修全体业主因此支付的电梯检修费，不属于本案的审理范围，在本案中本院不予一并处理，相关权利人可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条之规定，判决如下：一、被告陈小强于判决生效后的七日内支付拖欠原告南昌致乾物业管理服务有限公司的物业服务费2888元；二、驳回原告南昌致乾物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告南昌致乾物业管理服务有限公司负担10元，由被告陈小强负担15元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  颜斌二〇一九年六月二十一日法官助理刘国成书记员王月敏