江苏省新沂市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0381民初3768号 原告：张硕，男，1997年2月1日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：张令春，男，1972年5月17日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：黄芳，江苏沭新律师事务所律师。 被告：郑秀芹，女，1977年2月8日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：戴洪贵，男，1974年4月17日出生，汉族，住新沂市。 第三人：徐州磊德房地产营销策划有限公司，住所地新沂市公园南路钟吾壹号商铺1-18号。 法定代表人：陈豪泽，该公司经理。 委托诉讼代理人：王子嘉，男，1992年2月15日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：刘远方，男，1990年3月10日出生，汉族，住新沂市。 原告张硕与被告郑秀芹、第三人徐州磊德房地产营销策划有限公司（以下简称磊德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张硕及其委托诉讼代理人张令春、黄芳，被告郑秀芹委托诉讼代理人戴洪贵，第三人磊德公司委托诉讼代理人王子嘉、刘远方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张硕向本院提出诉讼请求：1.确认张硕、郑秀芹、磊德公司签订的《房屋买卖合同》已解除；2.郑秀芹赔偿张硕经济损失13880元；3.郑秀芹给付张硕违约金16万元。事实和理由：2018年12月13日，张硕、郑秀芹通过磊德公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》，约定郑秀芹将其所有的新沂市合和百富城11号楼2单元901室房屋（以下简称涉案房屋）以74万元的价格出售给张硕；合同并对房屋状况、付款方式、房屋的抵押及各方的权利义务、违约责任等都做了详细约定。合同签订后，张硕依约支付首期购房款23万元，其中购房定金8万元。但郑秀芹未有按照合同约定将涉案房屋权属证明交付张硕。经居间方磊德公司一再催促，郑秀芹仍迟迟不配合张硕办理网签、过户等手续。2019年3月11日，磊德公司通知张硕，称己约郑秀芹次日到房产部门办理手续。2019年3月12日，郑秀芹仍未到房产部门办理手续。此时，张硕方知郑秀芹早已反悔，明确提出不同意卖房。虽经磊德公司一再做工作，但其拒不按照合同履行义务，仍然坚持解除房屋买卖合同，并于2019年3月17日将原告方首期购房款23万元以汇款的方式退还给了张硕。郑秀芹的行为已构成根本违约，侵害了张硕的合法权益，并造成了张硕财产损失，应当按照合同约定及法律规定承担违约责任。 郑秀芹辩称，一、郑秀芹与张硕曾在磊德公司的居间介绍下订立了涉案房屋买卖合同。合同签订后，张硕并未按照合同约定一次性支付首付款23万元，而是分多次才凑齐23万元，当时作为出售人的郑秀芹就怀疑张硕的履行能力。合同签订时磊德公司并未将其中一份合同原件交给郑秀芹，郑秀芹认为按照交易常理，双方约定了交易价款74万元，郑秀芹作为出售人只需要得到74万元即可。而张硕仅支付了23万元。直到2019年3月12日郑秀芹被通知到房产部门办理过户手续，方知作为出售人，郑秀芹不仅没有得到剩余购房款，还需要先将涉案房屋过户到张硕名下，所以当时郑秀芹提出异议，没有办理过户手续。合同约定购房款的支付方式是首付款加上按揭贷款，但并未明确释明是用涉案房屋进行按揭贷款，而且作为出售人的郑秀芹在没有得到剩余款项的时候是不可能把自己房屋过户或者抵押给银行的。故郑秀芹的行为并不构成违约，也是对自己财产的一种自我保护。2019年3月14日，郑秀芹向张硕出具催款通知，告知张硕支付剩余房款，郑秀芹将腾空房屋并配合办理过户手续。但张硕接到通知后并未书面答复或者作出任何反应，为此，郑秀芹于2019年3月17日以电汇的方式将23万元购房款退还给张硕。综上，郑秀芹的行为不构成违约。二、张硕主张的违约金以及损失属于重复计算。张硕主张的违约金过高，并不是郑秀芹存在严重的违约行为，而是居间人在签订合同时曲解了双方的真实意思；同时，郑秀芹也及时退还了张硕的购房款；故请法院依照法律规定，结合本案情况，对违约金进行调整。郑秀芹自愿补偿张硕2万元。 磊德公司述称，在签订合同过程，磊德公司明确告知郑秀芹购房款采用银行按揭贷款的方式支付，郑秀芹也已签署了书面合同。2019年3月12日，磊德公司再次向郑秀芹说明付款方式，告知交易流程，明确尾款是可以给付的，然而郑秀芹明确表明不履行买卖合同，因此导致房屋买卖合同无法继续履行。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月13日，郑秀芹（甲方、卖方）、张硕（乙方、买方）及磊德公司（丙方、居间方）签订一份《房屋买卖居间合同》，约定郑秀芹将涉案房屋出售给张硕，交易成交价为74万元；对于付款方式，合同约定，首期房款13万元，采用资金监管方式支付，余款51万元采用银行按揭贷款方式支付；对于违约责任，合同第四条约定，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款10%的违约金；第十二条约定，违约方除按合同约定支付佣金外，还需承担给守约方造成的损失，并承担违约责任。若甲方违约，在支付丙方佣金，返还已收购房款，赔偿因其违约给守约方造成的损失外，并双倍返还乙方购房定金作为违约金后，其产权权属证明再予返还；若乙方违约，除按本合同支付佣金外，赔偿因其违约给守约方造成的损失外，还需向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金。合同并对各方的其他权利义务作出详细约定。 合同签订当日，张硕给付郑秀芹3万元，郑秀芹向张硕出具收据，记载款项性质为“定金房款”。2018年12月18日，张硕给付郑秀芹15万元，郑秀芹向张硕出具收据，记载款项性质为“首付房款”。2019年1月18日，张硕给付郑秀芹5万元，郑秀芹向张硕出具收据，记载款项性质为“定金房款”。 2019年3月12日，张硕、郑秀芹及磊德公司协商相关交易事宜未果。2019年3月14日，郑秀芹向张硕邮寄《催款通知书》，要求张硕在接到通知后三日内支付剩余购房款51万元。张硕于次日收到。郑秀芹于2019年3月17日通过银行转账的方式将23万元汇入张硕账户。 另，张硕陈述经济损失13880元是郑秀芹占用23万元3个月期间按照月息2分计算得出，违约金是依据合同约定按照定金8万元的双倍计算得出。 本院认为，张硕与郑秀芹及磊德公司签订的《房屋买卖居间合同》系混合合同，既包括张硕与郑秀芹之间的房地产买卖合同关系，又包括张硕及郑秀芹与磊德公司之间的居间合同关系。该合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，各方当事人均应按约履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张硕与郑秀芹在《房屋买卖居间合同》约定了具体的付款方式，即在支付首付款后，剩余房款采用银行按揭贷款方式支付，郑秀芹不同意以约定的价款支付方式出售涉案房屋，存在违约，依法应承担相应的违约责任。关于张硕主张的违约金。违约金具有补偿性兼具惩罚性，是填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案合同约定、合同履行实际情况以及当前本地房价的实际变化等因素，郑秀芹占用购房款期间客观上给张硕造成了利息损失；同时，违约方违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会减少守约方的缔约机会、增加守约方购房的成本及造成较大预期利益损失，但考虑合同履行尚处于前期阶段，故本着公平和诚信原则，对于违约金的数额依法予以酌减为5万元，对张硕主张的过高部分，不予支持。关于张硕主张的购房款利息，因确定违约金数额时已加以考虑，故不再支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、郑秀芹应于本判决发生法律效力之日起十日内向张硕支付违约金5万元。 二、驳回张硕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1889元，由郑秀芹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  王颖 二〇一九年六月二十日 书记员  张薇