湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初5256号原告：武汉市武昌区人民政府紫阳街办事处，住所地武汉市武昌区首义路198号。负责人：杨溢，主任。委托诉讼代理人：刘锐，湖北金卫律师事务所律师。被告：武汉延铭房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区保安街特6号。法定代表人：周末，董事长。委托诉讼代理人：邱华，湖北楚尚律师事务所律师。原告武汉市武昌区人民政府紫阳街办事处（以下简称紫阳街办事处）与被告武汉延铭房地产开发有限公司（以下简称延铭公司）房屋买卖合同纠纷一案，武汉市中级人民法院于2018年7月23日受理后，2018年9月20日作出（2018）鄂01民初3531号民事裁定书，将该案移送本院处理。本院于2019年3月15日立案受理后，依法由审判员滕玉军担任审判长和人民陪审员王燕燕、熊艺智组成合议庭公开开庭进行审理。原告紫阳街办事处委托诉讼代理人刘锐，被告延铭公司委托诉讼代理人邱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫阳街办事处向本院提出诉讼请求：一、确认被告于2018年4月20日向原告发出的关于《房屋订购协议书》解除通知书是无效的；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年1月12日，原、被告正式签订《房屋订购协议书》，约定订购房屋基本情况、房屋订购价格和费用、订购房屋应符合的条件、房屋移交时间、房屋预付款支付安排、双方的其他义务以及违约责任，尤其约定原告订购“华天明珠花园”办公楼价格为每平方米6800元，房屋预计款合计2448万元整，实际结算金额以房产登记管理部门的测量发证所载面积据实结算。约定原、被告签订本协议且被告规划方案审批通过后，原告应在三日内向被告支付订购房屋总金额的50%即1224万元整，该资金专项用于建设原告所购房屋用地范围内的房屋拆迁。同时约定，原告订购房屋于2013年3月底之前交房。同时还约定如被告逾期交房，按订购房屋总金额的年银行同期贷款利率的三倍，按逾期交房的时间，按月支付给甲方作为逾期交房的超期违约金。合同签订后，原告及时履行合同义务，已经向被告银行转账付款1224万元整，但被告自始至终并没有按照合同履行义务，至今为止房屋未建成、更没有在2013年3月底之前向原告交房。原告多次催促被告履约，多次当面洽谈协商、发送律师函多份，但被告却以各种理由予以拒绝。2017年7月，原告向武汉市中级人民法院提起诉讼，武汉市中级人民法院于2017年11月28日作出（2017）鄂01民初3509号民事判决书。在法定上诉期内原、被告双方均未提出上诉。被告也未在自动履行期限内，履行生效判决文书确定的法定金钱给付义务，即向原告支付延迟履行违约金（违约金以订购房屋总金额2448万元为基数，按照按中国人民银行同期贷款利率的三倍，从2013年4月1日计算至该判决生效之日止）。该民事判决文书生效后，原告依法向武汉市中级人民法院申请强制执行，目前正在依法执行过程中。2018年4月20日，被告不依法遵守合同约定，擅自单方向原告发出关于《房屋订购协议书》解除通知书。原告在收到该解除通知书后，于2018年4月27日向被告送达《答复函》明确答复，被告单方解约不符合法律规定及合同约定，是无效的，原告不同意被告的单方解约，希望被告继续履行合同。为此，诉至法院，请求判如所请。被告延铭公司辩称：一、延铭公司因不可抗力不能实施工程建设继续履行涉案协议书，从而行使法定解除权解除涉案《房屋订购协议书》；二、延铭公司已经向紫阳街办事处发出《关于解除通知书》，涉案《房屋订购协议书》应在紫阳街办事处收到解除通知书后视为解除；三、依据合同法第一百一十条的规定，本案的合同债务因履行成本费用过高，事实上不能继续履行，非因延铭公司主观故意单方不履行合同。综上，请求驳回原告紫阳街办事处的全部诉讼请求。经审理查明：2005年1月20日，武汉市城市规划管理局向延铭公司清真寺片危房改造用地项目颁发《建设用地规划许可证》（武规地字（2005）023号）载明：用地位置武昌区清真寺片，用地面积80021.22平方米，用地性质商住宅用地，该证有效期一年。2011年9月16日，武汉市武昌区人民政府办公室印发《武汉市武昌区人民政府常务会议纪要》（17）载明：2011年9月6日上午，区人民政府区长吴志振主持召开政府常务会议，会议原则同意紫阳街办事处购买延铭公司在保安街清真寺片危改项目范围内拟建设的单栋商品房作为办公楼，总建筑面积3600平方米左右，价格6800元/平方米，购房资金从原办公楼拆迁款列支。2012年1月12日，紫阳街办事处（订购方即合同甲方）和延铭公司（出卖方即合同乙方）签订《房屋订购协议书》约定：甲方订购乙方开发的武昌区保安街清真寺片危改项目（华天明珠花园开发商品房），订购房屋坐落于武昌区保安街与复兴路及巡司河路交汇处，占地600平方米，单体独栋，总建筑面积约3600平方米。甲方订购“华天明珠花园”办公楼价格为每平方米6800元，房屋预计款合计2448万元，实际结算额以房产登记管理部门的测量发证所载面积据实结算。保安街清真寺片危改项目（华天明珠花园）甲方订购房屋于2013年3月底之前交房；乙方应按本合同约定期限，在符合交房条件前提下提前3日书面通知甲方办理房屋交付手续；如乙方逾期交房，按订购房屋总全额的年银行同期贷款利率的3倍，按逾期交房的时间，按月支付给甲方作为逾期交房的违约金；因人力不可抗拒的自然灾害原因需延期交付使用的，乙方应当在交房期限前30天内书面告知甲方。在甲、乙双方签订本协议且乙方规划方案审批通过后，甲方应在三日内向乙方支付订购房屋总金额的50%即1224万元，该资金专项用于建设甲方所购房屋用地范围内的房屋拆迁；在乙方保安街清真寺片危改项目(华天明珠花园)甲方所购房屋建设地块拆迁完毕后，并具备开工条件一周内向乙支付该项目购房总款的20%的房屋订购款，即489.6万元；在乙方保安街清真寺片危改项目(华天明珠花园)甲方所购房屋封顶之日起一周内向乙方支付该项目购房总款的10%房屋订购款，即244.8万元；在所购保安街清真寺片危改项目(华天明珠花园)房屋竣工交付使用后，且经房地部门测绘认可，并办理好两证后甲方按可登记房屋证载面积向乙方结清房款。乙方因非人力不可抗拒自然灾害原因不能实施工程建设，乙方应向甲方退还已预付房款本金，并按年银行同期贷款利率的3倍向甲方支付赔偿金。2012年1月12日，延铭公司向紫阳街办事处开具了1224万元街道办事处办公楼基建预付款发票。2012年1月13日，紫阳街办事处向延铭公司支付了1224万元。2017年期间，原告紫阳街办事处诉延铭公司房屋买卖合同纠纷一案，原告紫阳街办事处向武汉市中级人民法院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2012年1月12日与原告签订的《房屋订购协议书》；2.判令被告支付原告逾期交房的超期违约金15624360元（以本金2448万元为基数，按照按年银行同期贷款利率的三倍计算，暂时计算自2013年4月1日至2017年5月31日为止，后期逾期交房的超期违约金按同样标准计算至被告实际付清为止）；3.诉讼费、保全费由被告承担。2017年11月28日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民初3509号民事判决书，判决延铭公司向紫阳街办事处支付延迟履行违约金（违约金以订购房屋总金额2448万元为基数，按照按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍，从2013年4月1日计算至判决生效之日止）并驳回紫阳街办事处其他诉讼请求。庭审中，紫阳街办事处陈述涉（2017）鄂01民初3509号民事判决已经执行完毕。2018年2月11日，武汉市国土资源和规划局向延铭公司颁发《房屋拆迁许可证》载明：延铭公司你单位清真寺片危房改造（三期）项目建设，于2010年3月25日领取了武土资规拆许字（2010）第32号房屋拆迁许可证，拆迁范围详见拆迁红线图，因在规定拆迁期限内未拆完，需办理延期手续，经审查准予延期至2018年8月15日止。2018年4月20日，延铭公司向紫阳街办事处发出《关于解除通知书》载明：双方于2012年2月12日签订了《房屋订购协议书》，约定贵办购买我司开发的华天明珠花园三期，保安街与复兴路及巡司河路交汇处的独栋商业服务用房3600平米，并支付了50%订购款1224万元。由于地铁5号线占用了上述订购房屋的开发用地，致使该订购房屋无法按约建设交付。其次，华天明珠花园三期地块一直未拆迁建设，且地铁占地须退线，原定初步设计方案不再适用需重新调整。贵办就上述《房屋订购协议书》之合同纠纷，向武汉市中级人民法院提请诉讼，此案已于2017年审结。法院判决除支持支付延迟履行违约金外，驳回贵办其他诉请。2018年4月9日，我司向贵办发出了《关于华天明珠花园三期独栋商业用房订购协议和解方案的联系函》，已向贵办提出相应和解方案，但贵办未回函。无奈之下，我司特通知贵司解除《房屋订购协议书》，贵司收到本通知之日《房屋订购协议书》解除。2018年4月27日，紫阳街办事处向延铭公司发出《关于贵司提出有关解除通知书的答复函》载明：2018年4月20日，贵司向我街邮寄送达关于《房屋订购协议书》解除通知书，我街收到该通知书后，不同意贵司单方解除协议，希望贵司本着友好协商的态度、本着诚信、合作的态度继续履行该协议，理由如下：一、贵司与我街于2012年2月12日签订的《房屋订购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、法规的禁止性规定，应当属于合法有效合同，不存在贵司所称是无效协议，这一点已由武汉市中级人民法院(2017)鄂01民初3509号民事判决书予以确认。因此，该协议理应对双方具有法律拘束力，贵司也必须遵守协议约定。二、贵司与我街签订的该房屋订购协议，是经过武昌区人民政府有关工作会议审核通过批准才订立的，该订购的3600平米房屋作为我街的办公楼使用，并非一般的商业性购房，其具有社会公益性，根据有关法律法规之规定，贵司无权单方提出解除协议。三、贵司所称是因为地铁5号线施工建设占地，加之华天明珠花园三期地块一直未拆迁建设，才迫于无奈，无法继续履行合同，这个理由是不成立的。关于该地块的拆迁工作已经全面启动，贵司已经初步具备建设房屋的条件，并且贵司多次表示具有雄厚资金开发建设，也多次向我街表示愿意继续履行协议。综上所述，我街现正式发出本答复函，向贵司明确告知，我街不同意贵司的单方解约行为，希望贵司严格遵守协议约定，继续履行双方订立的协议。2018年7月11日，紫阳街办事处就武昌区清真片区拆迁基本情况出具《情况说明》载明：延铭公司现委托武昌区房地产公司房屋拆迁事务所对清真寺片二、三期进行危改项目的拆迁工作，该项目于2018年3月17日启动，拆迁完成进度70%。2018年期间，延铭公司不服武汉市中级人民法院（2017）鄂01民初3509号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2018年10月31日作出（2018）鄂民申3316号民事裁定书，认为：（一）关于原审判决是否未查明案件关键事实、枉法裁判。1.关于延铭公司主张原审法院无视申请人阐述的关键事实：因武汉市长远规划调整，市政工程建设占用华天明珠花园用地。延铭公司原审仅答辩称“地铁五号线占用了项目用地，但没有证据可以证实”，即延铭公司并未陈述或提交证据证明其系因客观原因不能收集上述证据，故原审法院未予调查收集并无不当，延铭公司应当承担举证不能的不利后果。2.关于延铭公司主张《房屋订购协议书》第一条已明确约定订购房屋的具体坐落位置、占地面积、建筑面积、方向、用途、建设标准、销售价格，并附总体规划调整方案，原判决认定的事实“所订购房屋状况并不具体、明确”背离真相。原审判决载明：“但因《房屋订购协议书》系订购意向书，原告紫阳街办事处所订购的案涉房屋坐落的土地尚未完成拆迁，该房屋亦未履行建设规划审批手续，原告紫阳街办事处所订购房屋状况并不具体、明确。”该陈述清楚表明原审认定的房屋状况并非指房屋的物理状况，而是指该房屋涉及的拆迁、审批手续等法律状况。故原判决认定的事实“所订购房屋状况并不具体、明确”清楚、并未悖离真相。延铭公司的该项再审申请事由不成立。（二）关于原审判决是否适用法律错误。延铭公司主张无法实施订购房屋工程建设，系不可抗力的客观原因导致，应当据此适用法律。本院认为，关于延铭公司未实施案涉订购房屋工程建设的原因，前已论述延铭公司并未举证证明系不可抗力所致、应当承担举证不能的责任。原审法院认定延铭公司应承担未履行合同的违约责任，适用法律正确。延铭公司的该项再审申请事由不成立。（三）关于延铭公司新提交的证据是否构成再审事由。本院于2018年10月11日上午组织延铭公司、紫阳街办事处双方进行调查，其后延铭公司提交均以红线划出案涉订购房屋范围的“华天明珠住宅小区二、三期规划总平面图”及地铁红线图各一张，同时提交“关于订购房屋拟建土地属于地铁红线范围相关情况的说明”；紫阳街办事处提交“武汉‘华天明珠花园’总体规划调整方案”总平面图（以下简称规划调整方案图）一张、武昌区人民政府轨道交通五号线工程项目复兴路站占地规划图一张及“关于武昌区人民政府紫阳街办事处订购房屋具体位置的情况说明”。延铭公司划出的案涉订购房屋与规划调整方案图中明确标注的“办事处”方位不一致。本院认为，首先延铭公司提交《武汉市城建重点工程现场指挥部备忘录》、《武昌区人民政府关于清真寺危改项目有关工作的函》以证实合同系因不可抗力无法履行。而延铭公司的保安街清真寺片危改项目净用地面积80021.22平方米，案涉订购房屋占地600平方米、单体独栋。故延铭公司提交的该两份证据仅能证明延铭公司的拆迁工作涉及地铁五号线的建设，不能证明案涉订购房屋属于地铁五号线建设范围。更为重要的是，延铭公司补充提交了用红线划出案涉订购房屋的范围的华天明珠住宅小区二、三期规划总平面图及地铁红线图，以证明案涉订购房屋属于地铁五号线建设范围，而延铭公司用红线所划出的案涉订购房屋与经过延铭公司签章确认的规划调整方案图中明确标注的“办事处”(即案涉拟建订购房屋)位置不符，前者属于地铁五号线建设范围而后者不属于地铁五号线建设范围，即案涉订购房屋并不属于地铁五号线建设范围。故延铭公司关于案涉订购房屋属地铁五号线建设范围的不可抗力导致合同不能履行的主张不能成立，其新提交的证据不构成再审事由。（四）关于延铭公司提出的《房屋订购协议书》依法应当解除的主张，因延铭公司一审未提出反诉，本院认为，该主张不属于再审申请范围，本院不予审查。综上，裁定驳回延铭公司的再审申请。庭审中，紫阳街办事处和延铭公司认可（2018）鄂民申3316号民事裁定书双方已于2018年10月份签收并生效。2019年3月21日，武汉市武昌区人民政府办公室印发《关于清真寺危改项目建设工作的专题会议纪要》（2）载明：延铭公司清真寺危改项目二期于2018年3月20日启动拆迁，总户数为971户，在其范围内轨道交通5号线需征收209户。截止目前延铭公司已投入近30亿元资金，完成签约948户，剩余23户，含轨道交通5号线未签约9户，项目用地已接近拆迁收尾阶段。根据武汉市人民政府整体规划和市相关领导批示，该项目在扣减了地铁5号线征地面积及建设规模后，区规土分局和地空中心负责依据相关规定在满足规划要求的前提下，明确扩大片用地建设规模。区征收办负责协调地铁集团，参照该项目周边楼面地价或者根据征用地块拆迁成本加上预期收益，协商确定轨道交通5号线在延铭公司用地范围内的征地补偿。延铭公司提交《武汉市城建重点工程现场指挥部备忘录》、《武昌区人民政府关于清真寺危改项目有关工作的函》、《关于协助轨道交通施工单位进场施工的函》、华天明珠住宅小区二、三期规划总平面图、华天明珠花园项目地铁五号线红线图，拟证明涉案订购协议书因配合武汉市市政工程建设，涉案订购房屋地块已被地铁五号线占用，因不可抗力导致房屋订购协议书无法履行，应依法解除；延铭公司提交链家网房价截图，拟证明本案的合同债务因履行成本费用过高，事实上不能继续履行。经质证，紫阳街办事处对延铭公司上述证据的证明目的不予认可。另查明：延铭公司在诉讼期间向本院提交《申请法院调取证据申请书》申请本院依法调取武汉市武昌区城区改造更新局（原武昌区征收工作领导小组办公室）关于地铁5号线复兴路站征收用地相关资料。本院经审查，依法向延铭公司释明：结合本案各方当事人当庭陈述及紫阳街办事处提交（2018）鄂民申3316号民事裁定书，湖北省高级人民法院审理（2018）鄂民申3316号案件过程中，紫阳街办事处提交武昌区人民政府轨道交通五号线工程项目复兴路站占地规划图一张及“关于武昌区人民政府紫阳街办事处订购房屋具体位置的情况说明”证据；湖北省高级人民法院作出（2018）鄂民申3316号的生效民事裁定书已认定案涉紫阳街办事处订购房屋并不属于地铁五号线建设范围。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，本院对延铭公司该调查取证申请不予准许。以上事实，紫阳街办事处提交《关于的解除通知书》、《关于贵司提出有关解除通知书的答复函》、《房屋订购协议书》、支付凭证、发票、《武汉市武昌区人民政府常务会议纪要》（17）、建设用地规划许可证、房屋拆迁许可证、《关于清真寺危改项目建设工作的专题会议纪要》（2）、情况说明、照片、（2017）鄂01民初3509号民事判决书、（2018）鄂民申3316号民事裁定书、武汉“华天明珠花园”总体规划调整方案；延铭公司提交《武汉市城建重点工程现场指挥部备忘录》、《武昌区人民政府关于清真寺危改项目有关工作的函》、《关于协助轨道交通施工单位进场施工的函》、华天明珠住宅小区二、三期规划总平面图、华天明珠花园项目地铁五号线红线图、链家网房价截图及双方当事人当庭陈述予以证明。本院认为，《房屋订购协议书》系紫阳街办事处和延铭公司双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应根据合同约定享有合同权利和履行合同义务，不得擅自变更或解除。庭审中,紫阳街办事处和延铭公司均确认湖北省高级人民法院作出的（2018）鄂民申3316号民事裁定书已发生法律效力。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，本院对上述事实予以确认。湖北省高级人民法院（2018）鄂民申3316号生效民事裁定书认定,延铭公司提交《武汉市城建重点工程现场指挥部备忘录》、《武昌区人民政府关于清真寺危改项目有关工作的函》以证实合同系因不可抗力无法履行，延铭公司的保安街清真寺片危改项目净用地面积80021.22平方米，案涉订购房屋占地600平方米、单体独栋。故延铭公司提交的该两份证据仅能证明延铭公司的拆迁工作涉及地铁五号线的建设，不能证明案涉订购房屋属于地铁五号线建设范围。延铭公司补充提交了用红线划出案涉订购房屋的范围的华天明珠住宅小区二、三期规划总平面图及地铁红线图，以证明案涉订购房屋属于地铁五号线建设范围，而延铭公司用红线所划出的案涉订购房屋与经过延铭公司签章确认的武汉“华天明珠花园”总体规划调整方案中明确标注的“办事处”(即案涉拟建订购房屋)位置不符，即案涉订购房屋并不属于地铁五号线建设范围。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项“下列事实，当事人无须举证证明：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，延铭公司关于案涉订购房屋属地铁五号线建设范围，因该不可抗力导致合同不能履行的辩称意见，本院不予采纳。延铭公司辩称本案合同债务继续履行费用过高符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的继续履行合同除外情形，应依法予以解除的意见。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，延铭公司并未提供充分有效的证据证明继续履行合同费用过高可能超出其实际获得价值的事实成立，应承担举证不能的法律责任，本院对延铭公司以履行费用过高符合法定解除权情形的辩称意见，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本案不存有延铭公司享有法定解除权的具体情形。紫阳街办事处请求确认延铭公司于2018年4月20日向紫阳街办事处发出的《关于解除通知书》无效，于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，判决如下：确认被告武汉延铭房地产开发有限公司于2018年4月20日向原告武汉市武昌区人民政府紫阳街办事处发出的《关于解除通知书》无效。本案案件受理费164200元，由被告武汉延铭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  滕玉军人民陪审员  王燕燕人民陪审员  熊艺智二〇一九年六月十四日书 记 员  刘雪鹃