浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1082民初3098号 原告：彭彩花，女，1968年3月20日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：吴卫星、娄依龙，浙江回浦律师事务所律师。 被告：泮杏连，女，1972年6月1日出生，汉族，住临海市。 被告：徐金虎，男，1969年3月22日出生，汉族，住临海市。 第三人：泮如忠，男，1969年4月29日出生，汉族，住临海市。 原告彭彩花与被告泮杏连、徐金虎、第三人泮如忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告彭彩花及其委托诉讼代理人娄依龙，被告泮杏连、徐金虎，第三人泮如忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭彩花向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与第三人泮如忠于2019年4月8日签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告泮杏连、徐金虎双倍返还原告定金200000元。事实与理由：被告泮杏连、徐金虎系临海市古城街道万邦国际1单元901室的房屋所有权人。2019年4月8日，原告与第三人泮如忠在临海市鑫阁房产中介所的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定将二被告所有的坐落于临海市古城街道万邦国际1单元901室的房屋转让给原告，转让价为2638000元，合同签订前二被告已收取原告购房定金10万元。合同第六条约定，如被告中途违约，被告应在违约之日起三日内双倍返还定金20万元给原告。同时合同第十三条约定，二被告承诺7天内办好房屋不动产证给原告正常转户。且合同签订后，二被告自始至终未露面，也未跟原告联系，原告曾多次要求第三人出具其受二被告委托全权处理该套房屋买卖事宜的公证文书，或者提供二被告的联系方式，要求在该份合同上签字追认。另原告通过中介方了解到二被告未按约办好房屋不动产证，已经构成违约。原告曾于2019年4月19日致函给二被告及第三人，基于第三人未向原告或者中介方出具其受二被告委托全权处理该套房屋买卖事宜的公证文书，也拒不提供二被告的联系方式，二被告也一直未出面确认，故原告要求解除该合同并要求二被告按约返还定金20万元。 被告泮杏连、徐金虎、第三人泮如忠答辩称：一、泮如忠的代理行为是得到答辩人授权的，其代理答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》系合法有效；二、被答辩人未按期支付第一期购房款90万元是事实，其行为构成违约，答辩人有权按照合同约定解除合同并没收定金；三、本案房屋过户手续办理期限应当是在被答辩人支付第一期购房款90万元后，再由答辩人于7天内给被答辩人办理过户手续。 原告彭彩花为证明其诉讼主张，向本院提交下列证据： 1.原告、二被告、第三人身份证明各1份，拟证明原告、二被告、第三人主体适格。 2.房屋买卖合同1份，拟证明双方存在房屋买卖及权利义务。 3.收条、银行客户回执各1份，拟证明原告已经给付定金100000元。 4.函、微信聊天记录各1份，拟证明因对方存在违约等情形，原告向二被告、第三人发函要求解除合同并要求双倍返还定金200000元。 5.证明1份，拟证明函已交中介送达。 6.存款证明书1份，拟证明原告已准备好合同约定的第一期购房款。 被告泮杏连、徐金虎、第三人泮如忠为证明其抗辩主张，向本院提交下列证据： 7.微信聊天记录截图1份，拟证明本案系原告违约在先。 8.《通知书》1份，拟证明因原告违约，被告及第三人通知原告解除合同，没收定金。 9.被告泮杏连申请证人陶某出庭作证，拟证明本案系原告违约在先。陶某系涉案房屋买卖合同的中介方，其陈述：“2019年4月8日，原告彭彩花与第三人泮如忠在我的中介所签订了《房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为2638000元，第一次于2019年4月20日前付房款900000元让泮如忠去办初始登记，再办理过户手续，第二次房款1638000元于不动产证办好后银行放贷之日支付。我没有见过泮杏连与徐金虎，也没有见过委托书，但是我听说泮如忠与泮杏连是兄妹。在合同签订的当日，彭彩花支付了定金10万元，后泮如忠要彭彩花再支付10万元，彭彩花内心恐慌不愿意支付这10万元，本案的纠纷就是因这个10万元产生的。2019年4月11日，泮如忠要求彭彩花支付900000元，彭彩花不愿意，要求先看到房产证再支付900000元…我们三方曾经协商好由买方先付900000万给卖方，让他做出房产证后再过户给买方的…4月11日这一天，房屋买卖双方没有碰面…后来泮如忠对我说彭彩花愿意付900000元就卖给她，不愿意付就让我继续挂上去卖…到目前为止我没有见到过涉案房屋的房产证。” 经审查各方提交的证据，结合质证意见，本院综合认证如下： 被告及第三人对证据1、2、3、5无异议，本院予以认定；对证据4、6真实性无异议，对待证事实有异议认为非己方违约，故本院仅对真实性予以确认；原告对证据7真实性无异议，对关联性有异议，认为该微信聊天记录系截取部分对被告方有利的聊天记录，经比对泮如忠手机中与中介方陶某的聊天记录及陶某提供的与泮如忠的聊天记录，证据7系不完整的聊天记录，故本院仅对该份证据的真实性予以认定；原告对证据8有异议，认为该份通知书中“泮杏连、徐金虎”签名非其本人所签，庭审中二被告明确签名确系第三人泮如忠所签，但对通知书中泮如忠代签行为无异议，对内容也是知情的，故本院对该份证据真实性予以认定；原告对证据9证人证言中“2019年4月20日前付房款900000元让泮如忠去办初始登记”有异议其余无异议，认为合同第十三条明确约定“甲方承诺7天内办好房屋不动产证给乙方正常转户”，本案合同于2019年4月8日签订，那就应理解为被告应在2019年4月15日前办好不动产证，其次合同第二条约定900000元的付款期限是在4月20日，结合方才中介的陈述，原告方是一直不愿意先支付这900000元，所以也不存在刚才中介所说的三方约定由原告方先支付900000元让被告方先做证再办理过户手续的事实。本院认为，无论是合同约定还是中介陶某提供的聊天记录，均未显示原、被告及中介方约定好先支付900000元给被告方办理房屋初始登记，故对该部分论述本院不予认定。 综上，本院认定事实如下： 原告彭彩花与第三人泮如忠于2019年4月8日在临海市鑫阁房产中介所签订房屋买卖合同，合同约定：“被告将其所有的坐落于临海市古城街道万邦国际1单元901室房屋作价2638000元出卖给原告彭彩花；第一次付房款900000元，于2019年4月20日前付清给甲方（被告泮杏连、徐金虎），再办理过户手续；第二次付房款1638000元，于不动产证办好后银行放贷之日付清；乙方（原告）违约，乙方无权要求甲方返还定金，甲方中途违约，甲方应在违约之日起叁日内双倍返还定金200000元给乙方；甲方承诺该房为正常出让商品房，甲方还承诺7天内办好房屋不动产证给乙方正常转户。”同日，原告将定金100000元汇入被告泮杏连账户，并由第三人泮如忠出具收条一份。2019年4月11日泮如忠要求彭彩花支付第一期900000元购房款，彭彩花以未看到房产证为由拒绝。2019年4月19日彭彩花通过中介陶某函告泮如忠、泮杏连、徐金虎要求解除合同、返还定金，泮杏连、徐金虎接函后于2019年4月23日另行向彭彩花发送一份函件，要求解除合同、没收定金。后双方未解决，原告提起诉讼。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见以及本院查明的事实，本案的争议焦点为： 一、第三人泮如忠的行为效力问题 庭审中，原、被告及证人陶某都确认，在本案房屋买卖合同签订前及签订后，一直是第三人泮如忠在与中介所陶某及原告联系。庭审中查明，泮如忠与泮杏连系兄妹关系，根据第三人泮如忠及被告泮杏连的陈述，涉案房屋系第三人泮如忠购买后挂名登记在被告泮杏连、徐金虎名下。买卖合同签订后，定金汇入泮杏连账户内，且被告泮杏连及徐金虎均陈述，对于泮如忠的行为是明知且认可的。故而，在本案的房屋买卖合同中，第三人泮如忠的行为实质上构成了经两被告授权后的代理行为。故第三人泮如忠代表被告泮杏连、徐金虎与原告彭彩花签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。 二、本案违约方的确定问题 庭审中，原、被告双方均认为对方存在违约行为。对此，本院认为，本案中，存在违约行为的是被告泮杏连、徐金虎，而非原告彭彩花。其理由是：签订房屋买卖合同时，房屋应具备初始登记，但被告方出卖时涉案房屋不具备初始登记，根据中介方陶某及第三人泮如忠陈述，该房屋在2019年4月20日前支付第一期购房款900000元时未办理初始登记，结合房屋买卖合同第十三条约定“甲方承诺7天内办好房屋不动产证给乙方正常转户”，而被告方（甲方）未履行该项义务，且陶某提供的其与泮如忠的2019年4月17日聊天记录显示“我已经和彩花沟通过多次了，但是还沟通不了，她还是不愿意垫付”，由此可见被告方于2019年4月11日左右要求原告支付的900000元非合同约定付款，而是提前支付，且庭审中二被告及第三人明确涉案房屋目前已经出卖给案外人，故本案中存在违约行为的是被告泮杏连、徐金虎。对于被告泮杏连、徐金虎及第三人泮如忠辩称本案系原告彭彩花未按约支付900000元，导致其未办理房屋不动产登记证书的辩称，本院认为，综观房屋买卖合同及中介陶某提供的聊天记录，原、被告之间并无此项约定，被告不能以此来对抗其应提供房屋不动产登记证书的义务，故对被告及第三人的辩称，本院不予采信。综上，根据《房屋买卖合同》第六条“甲方中途违约，甲方应在违约之日起叁日内双倍返还定金人民币贰拾万元整给乙方”的约定，对原告彭彩花要求被告双倍返还定金200000元的诉讼请求，本院予以支持。 本案房屋买卖合同签订后，原告按约支付了定金100000元，被告泮杏连、徐金虎却未能在约定期限内办理涉案房屋不动产登记证书，导致合同无法继续履行，显属违约。本案中，原、被告双方均向对方发送了解除合同的函件，但理由不一致。本院认为，原、被告双方均有解除合同的意向，但未能就违约的情况达成一致意见，故本案不属于合意解除。现被告泮杏连、徐金虎已将涉案房屋另行出售，原、被告无法继续履行合同，故彭彩花主张因泮杏连、徐金虎存在违约行为而解除合同的理由成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、自2019年6月1日解除原告彭彩花与被告泮杏连、徐金虎、第三人泮如忠于2019年4月8日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告泮杏连、徐金虎在本判决生效后十日内向原告彭彩花双倍返还定金200000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由泮杏连、徐金虎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 徐秀月 二〇一九年六月一日 代书记员 王 敏