重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初3580号原告：周海，男，1976年11月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：范兆峰，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程征，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：重庆恒大鑫溉置业有限公司，住所地重庆市江北区北滨一路289号物理层第6层，统一社会信用代码9150010530510816XM。法定代表人：彭善荣，董事长。委托诉讼代理人：李凯，男，该单位工作人员。原告周海与被告重庆恒大鑫溉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周海的委托诉讼代理人范兆峰、程征，被告重庆恒大鑫溉置业有限公司的委托诉讼代理人李凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行双方于2016年7月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》，被告协助将重庆市江北区天澜大道X号附X号X栋X-商业X号房屋产权变更登记至原告名下；2.判决被告立即将前述房屋交付原告使用；3.判决被告支付逾期交房违约金（以348517元为基数，自2018年5月31日起至前述房屋交付原告时止，按每日万分之五计算）。审理中，原告明确同意在判项中一并判令原告向被告支付购房尾款34.7万元。事实和理由：原被告双方于2016年7月29日签订《重庆市商品房买卖合同》，购买坐落在重庆市江北区天澜大道X号附X号X栋X-商业X号房屋一套，合同主要约定，购房总价款695517元，房屋交付时间为2018年5月30日前，逾期交房的违约金按日以已付房款的万分之一计算；房款的交付方式为，签订合同时支付首付款348517元，余款34.7万元以银行按揭贷款方式支付。合同签订当日，原告支付了首付款348517元、大修基金7124元、税费29934.63元。原告按被告要求提供了办理银行按揭贷款所需的全部材料，并配合办理了全部按揭手续。因银行迟迟未能办理完成，原告多次要求被告提供公司收款账号，自己立即支付全款，被告拒不提供公司账户，亦迟迟不予交付房屋，被告严重违反了合同约定。为维护权益，原告遂诉至本院，提起上述诉求。被告重庆恒大鑫溉置业有限公司辩称，原告并未支付完房款，没有达到房屋交付条件，被告有权延迟交付房屋。涉案房屋没有达到办理产权证的条件，原告第1项诉求不应得到支持。被告不存在逾期交房的情形，被告不应承担逾期交房的责任。本案诉讼费及保全费不应由被告承担。对双方签订合同的事实没有争议，办理银行按揭属于银行与原告间的借贷关系，银行是否放款，并非由被告决定，完全是由原告与银行相互协商的结果。原告并未向被告主张一次性付清剩余全部房款，直至今日，原告仍未付款，原告陈述的该事实及理由不真实。原告提供了所有按揭手续，把按揭责任归于被告没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年7月29日，原告（乙方/买方）与被告（甲方/卖方）双方签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定，乙方购买甲方位于重庆市江北区天澜大道X号X幢X-商业X房（预售商品房），房屋总成交金额为695517元；采用按揭付款方式支付房款，2016年7月29日前支付首期房款348517元，剩余34.7万元以银行按揭方式支付，乙方在签订本合同前已对贷款政策充分了解，乙方承诺因非甲方原因导致银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的金额或银行拒绝贷款给乙方，乙方应在银行或甲方通知之日起15日内以现金或其他方式付清差额部分，否则，乙方按约定承担逾期付款的违约责任；预售商品房，甲方应在2018年5月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方逾期交房的违约责任，除本合同约定的不可抗力情形外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在180日之内，自前述约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按以付房款日万分之一计算支付违约金，并在实际交付30日内支付违约金，合同继续履行。逾期超过180日，乙方有权解除合同，并约定了乙方要求履行合同或解除合同甲方应承担的相应责任；属预售房屋的，在房屋实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提起办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得登记受理单；双方同时约定了乙方违约责任、预告登记、房屋质量及基础设施等其他内容。签订前述《重庆市商品房买卖合同》当日，原被告双方签订《合同补充协议》作为前述《重庆市商品房买卖合同》附件五，该补充协议主要约定，将付款方式及期限主要补充变更为，乙方申请银行或公积金贷款的实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行最终审批为准，因乙方原因致使银行或公积金批准的按揭贷款额低于乙方申请金额，该差额部分乙方应在银行的书面通知到达之日或甲方书面催促到达之日15日内付清，否则视为延期付款，并约定了延期付款的责任。如因乙方原因致使乙方的按揭申请未获银行或公积金最终审批同意的，在甲方的书面通知到达之日起3日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，乙方应按合同及补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。如因乙方无法付清房款，甲方行使合同解除权的，则应按房屋总价款20%向甲方支付违约金；将交房期限及交付条件条款主要变更补充为，如合同约定的交付期限届满时，乙方仍未能依约向甲方支付全部到期款项（包括违约金、税费等），甲方可延期交房。乙方选择按揭方式购房的，在合同约定交房之日，甲方未收到乙方贷款银行划转的全额款项或乙方应付购房款项未付清的，交房期限顺延；将买卖合同关于办理产权登记的条款主要变更为，甲乙双方配合在买卖合同约定交房之日或实际交房之日（以在后的时间为准）起360天内，向房屋登记机构提出登记申请。乙方应在甲方通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，并履行办理产权证所需相关义务。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费，或乙方未履行相关义务的，甲方不承担逾期办理产权证的责任；补充协议同时约定了其他方面的变更。2016年7月29日，原告向被告支付首期付款348517元（含定金1万元）。同日，原告向被告支付包含契税、预告登记费等税费共计29934.63元，2017年5月27日，被告向原告退还前述税费993.6元。2017年3月29日，原告与被告向涉案房屋权属登记部门办理商品房合同备案，买方原告，卖方被告。2017年4月6日，涉案房屋完成预购商品房抵押权预告登记，原告为预告登记义务人，中国银行重庆两江分行为预告登记权利人。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举示《支付购房款及交付房屋通知书》、EMS寄件人存单及快递查询结果，证明原告于2019年1月24人函告被告要求一次性付清房款，被告拒绝配合办理，应该承担逾期办理责任。被告质证认为，未收到该通知书，且快递查询单显示他人签收。本院认为，该通知书快递查询结果显示他人签收，原告未能举证证明快递送达的详细情形，他人签收的具体签收人及是否是被告授权或约定的签收人，本院对该通知书送达被告的事实不予采信，不能达到原告的证明目的。本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违法法律规定，合法有效，双方均应按相关约定履行各自义务。双方均未主张该组合同存在终止或解除等情形，双方均应按约定继续履行。对原被告双方所涉争议分述如下：关于继续履行合同、交付房屋及办理过户问题。原被告双方在《合同补充协议》中约定，原告未能向被告支付全部到期款项（包含违约金、税费等），被告可延期交房，以按揭方式购房的，在合同约定交房之日，被告未收到贷款银行划转的全额款项或未付清应付房款的，交房期限顺延。同时该补充协议约定了，原告贷款金额以银行审批为准，如因原告原因致使按揭贷款额低于申请金额，原告应在被告或银行通知到达之日起十五日内付清，如因原告原因致使按揭申请未获审批同意，原告应在被告书面同时3日内付清剩余房款。原告按合同约定履行了缴纳首付款及相关税费的义务，已按约定办理了银行按揭手续，现双方均无证据证明原告的按揭是否审批通过，以及银行何时放款。原告现要求，在银行发放贷款之前自愿付清全部剩余房款，并同意在判项中一并判决其向被告支付剩余房款34.7万元，要求被告按合同约定继续履行合同，交付房屋并办理过户。原告在银行以及被告未明确告知按揭审批是否通过以及可贷款数额及发放时间的情形下，为促进合同实现，自愿付清全部剩余房款，该要求利于双方合同目的的实现，亦未加重被告的义务负担，更有利于被告实现收取卖房款项的目的，被告应在收到剩余房款后按约定继续履行合同义务。原告要求被告交付涉案房屋的诉求请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告协助办理涉案房屋产权变更登记的诉讼请求，因双方在《合同补充协议》中明确约定，在合同约定交房之日或实际交房之日（以在后时间为准）起360日内，共同向房屋登记机构提出登记申请，现房屋未实际交付，原告要求办理房屋产权登记的条件未成就，该诉求本院不予支持。关于违约金问题。原告要求被告从2018年5月31日起至涉案房屋交付之日，以已付房款为基数，按日万分之一的标准支付违约金。双方在《重庆市商品房买卖合同》约定的交房期限为2018年5月30日前，但在《合同补充协议》已对被告可以延期交房的条件进行了明确的约定，被告未收到银行划转的金额或原告未付清房款的，交房期限顺延，原告未提供证据证明被告在2018年5月31日起存在逾期交房违约的事实，且原告现提交的证据亦未能证明在本案审理前已向被告主张付清剩余房款，而被告不予协助存在违约的行为。原告的诉求，无被告违约的事实依据，且《合同补充协议》已对违约责任进行了变更约定，原告的此项主张无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告周海于本判决生效之日起三日内向被告重庆恒大鑫溉置业有限公司支付剩余房款34.7万元；二、被告重庆恒大鑫溉置业有限公司于收到前述房款三日内向原告周海交付位于重庆市江北区天澜大道X号附X号X栋X-商业X号房屋；三、驳回原告周海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5377.59元，由原告周海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 静二〇一九年六月二十一日法官助理  刘成林书 记 员  秦 思