内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终914号上诉人（原审被告）：奈曼旗大镇兴悦商店，住所地：奈曼旗大镇振兴街东。经营者：石海金，男，1952年8月2日出生,汉族，个体经营者，现住内蒙古自治区通辽市奈曼旗，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：石洪伟，女，1977年9月9日出生，汉族，个体经营者，现住内蒙古通辽市奈曼旗，系石海金之女，公民身份证号码：×××。上诉人（原审被告）：奈曼旗芳林物业有限公司，住所地：大沁他拉镇。法定代表人：林芳，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵军，男，奈曼旗芳林物业有限公司经理。被上诉人（原审原告）：奈曼旗大镇尚水御都小区业主委员会，住所地:内蒙古通辽市奈曼旗。负责人:陈勿兰巴拉，职务：主任。上诉人奈曼旗大镇兴悦商店（以下简称兴悦商店）、奈曼旗芳林物业有限公司（以下简称芳林公司）因与被上诉人奈曼旗大镇尚水御都小区业主委员会(以下简称尚水御都业委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区奈曼旗人民法院（2018）内0525民初5298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。兴悦商店上诉请求：一、请求撤销内蒙古自治区奈曼旗人民法院（2018）内0525民初5298号民事判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，程序不当。一、上诉人依据与芳林公司签订的《房屋租赁合同》合法取得使用权，到目前为止尚在租期内；二、上诉人交付租金且租金用途符合法律规定；三、上诉人与变更后的芳林公司签订租赁合同，符合交易习惯；四、一审认定芳林公司对诉争房屋无处分权，进而认定房屋租赁合同部分有效自相矛盾；五、被上诉人主体不适格；六、本案案由应为房屋租赁合同纠纷。芳林公司上诉请求：一、请求撤销内蒙古自治区奈曼旗人民法院（2018）内0525民初5298号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、被上诉人主体不适格，其无权代表全体业主诉讼；二、一审判决认定事实错误、程序违法。认定业主对物业服务不满意而导致芳林公司未与尚水御都业委会续约事实错误，另双方因物业合同及维修基金垫付纠纷已另案诉讼尚未审结，对本案可能有影响；三、一审判决适用法律错误。尚水御都业委会辩称，上诉人的上诉请求没有事实根据，尚水御都业委会服从一审的判决，要求维持原判，驳回上诉请求。超市是物业门卫用房，尚水御都业委会要求返还房屋是合法的，被上诉人找各种理由侵占房屋，给小区造成了一定的影响。业主委员会是在地方人民政府有关部门的监督下选举产生，业主委员会向小区业主们争取意见，超市用房用于门卫，理由是超市用房是物业管理门卫房，物业至今没有门卫用房，广大业主80％以上通过，广大业主委托业主委员会尽快把超市退还给物业使用，这是广大业主的呼声，请求人民法院给予支持。芳林公司对兴悦商店上诉请求答辩称无异议。兴悦商店对芳林公司上诉请求答辩称无异议。尚水御都业委会向一审法院提出诉讼请求：一、要求依法确认被告芳林公司与被告兴悦商店签订的《房屋租赁合同》无效；二、要求被告兴悦商店立即返还给原告业主委员会物业管理用房；三、要求被告兴悦商店按照每月666元计算，给付自2017年4月1日至起至实际返还房屋为止的房屋租赁费。一审法院认定事实：被告兴悦商店位于××旗南门东侧，兴悦商店的经营者是石海金。被告兴悦商店使用的房屋是奈曼旗大镇尚水御都小区物业管理用房。被告物业公司与原告业主委员会于2014年5月1日签订了物业管理合同，合同期自2014年5月1日至2017年4月30日止。该物业管理合同到期后，原告业主委员会与被告物业公司没有继续签订物业服务合同。另查明，2014年以前，为原告业主居住的奈曼旗大镇尚水御都小区提供物业服务的是通辽安泰物业管理有限公司（以下简称：安泰公司）。2012年3月10日，安泰公司与被告兴悦商店经营者石海金的儿子×××就“5号楼传达室”租赁一事，双方签订了《房屋租赁合同》，“5号楼传达室”就是被告兴悦商店使用的房屋。该《房屋租赁合同》约定租期为5年，自2012年4月1日起至2017年4月1日，房屋租金为每年6000元。2016年8月8日，由原告业主委员会的前任主任×××、副主任×××，业主委员会成员×××、×××，被告物业公司代表人×××、×××组成联席会议，该会议内容的第3项涉及研究“物业服务合同是否延续的问问题，因现在履行的物业合同已快到时限。”，本次会议决定中第5项“征求广大业主意见，不同意者到门卫登记，80%以上业主同意后再实施。”。由于多数业主对被告物业公司的服务不满意，被告物业公司未能与原告业主委员会续签《物业管理合同》。被告物业公司与原告业主委员会未达成继续提供物业服务的情况下，被告物业公司于2016年7月23日与被告兴悦商店续签了《房屋租赁合同》，约定“传达室租给被告兴悦商店使用，租期为5年，自2017年4月1日至2022年3月31日止，年租金为7000元，每两年向被告物业公司交付租金14000元”，被告兴悦商店于2017年7月23日向被告物业公司缴纳房屋租金14000元，该租金是自2017年4月1日至2019年3月31日期间的租金。被告物业公司于2017年8月17日终止对原告业主居住的奈曼旗大镇尚水御都小区物业服务。2017年10月11日被告物业公司将原告业主委员会起诉，要求依法认定业主委员会单方终止物业服务的行为违法，由业主委员会支付为小区设施垫付维修资金71047元。本院于2018年4月11日作出（2017）内0525民初6042号民事判决书，认定“不存在业主委员会单方终止续签物业服务合同是违法的情形”判决“业主委员会给付物业公司垫付维修各项资金71047元”，原告业主委员会不服该判决，向通辽市中级人民法院提出上诉，2018年9月4日通辽市中级人民法院作出（2018）内05民终1511号民事裁定书，裁定“撤销奈曼旗人民法院作出的（2017）内0525民初6042号民事判决，发回奈曼旗人民法院重审”，此案在重审期间，被告物业公司申请撤回起诉，本院于2018年12月12日作出（2018）内0525民初6631号民事裁定，裁定“准予被告奈曼旗芳林物业有限公司撤诉。”。2018年8月1日，原告业主委员会起诉被告兴悦商店、被告物业公司1、要求依法确认被告物业公司与被告兴悦商店签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求被告兴悦商店立即返还给原告业主委员会物业管理用房；3、要求被告兴悦商店按照每月666元计算，给付自2017年4月1日至起至实际返还房屋为止的房屋租赁费。一审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》第七十五条的规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”，原告业主委员会是通过业主大会选举产生的，业主委员会执行业主大会的决议。原告业主委员会在与被告物业公司签订的《物业管理合同》履行期限届满后，有权自主选择物业服务机构。被告物业公司在《物业管理合同》服务期满后，与被告兴悦商店签订《房屋租赁合同》并收取房屋租金，该《房屋租赁合同》属于效力待定的合同。因此引发本案纠纷，本案性质应认定为物业服务合同纠纷。被告物业公司服务期限至2017年4月30日，而被告物业公司与被告兴悦商店续签的《房屋租赁合同》租期为5年，自2017年4月1日至2022年3月31日，原告业主委员会对于被告物业公司签订《房屋租赁合同》的行为不予追认。依据《中华人民共和国法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，被告物业公司对没有处分权的财产进行处分的行为，原告业主委员会不予追认，被告物业公司自《房屋租赁合同》订立后，也没有取得对被告兴悦商店使用的房屋的处分权。所以，被告物业公司与被告兴悦商店于2016年7月23日签订的《房屋租赁合同》属于部分无效的合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的合同自使没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”该《房屋租赁合同》中“自2017年4月1日至2017年4月30日”期间属于有效部分。依据《中华人民共和国法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当各自承担相应的责任。”，所以，原告请求依法认定被告物业公司与被告兴悦商店签订的《房屋租赁合同》无效；由被告兴悦商店返还给原告业主委员会物业管理用房。对于该两项请求予以支持。对于原告业主委员会请求被告兴悦商店按照每月666元计算，给付自2017年4月1日至起至实际返还房屋为止的房屋租赁费的请求，对于合法部分予以支持，合法部分认定为:每月租金应为500元（6000元/年÷12个月）；租期自2017年4月1日至2017年4月30日应认定为有效。被告兴悦商店应该自2017年5月1日开始向原告交纳租金至本案开庭之日（即2018年10月26日止），租金合计为8933元【500元×17个月（自2017年5月1日至2018年10月1日）=8500元＋【500元÷30天×26天（自2018年10月1日至2018年10月26日）=433元】。经开庭审理，认定二被告签订的《房屋租赁合同》无效后，被告兴悦商店不安本判决指定的时间腾出房屋，则属于侵权行为，因侵权给原告造成损失，原告可以另案主张。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条的规定，判决：一、被告奈曼旗大镇兴悦商店与被告奈曼旗芳林物业有限公司于2016年7月23日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告奈曼旗大镇兴悦商店于本判决生效后三十日内将奈曼旗大镇尚水御都小区5号楼传达室房屋使用权返还给原告奈曼旗大镇尚水御都小区业主委员会；三、被告奈曼旗大镇兴悦商店于本判决生效后三十日内向原告奈曼旗大镇尚水御都小区业主委员会交纳房屋租金8933元。案件受理费150元，由被告奈曼旗大镇兴悦商店负担75元，由被告奈曼旗芳林物业有限公司负担75元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议事实，本院认定如下：芳林公司出示业主满意度调查表226份，证明绝大多数业主对芳林公司物业服务是满意的。尚水御都业委会质证意见为该份证据不具有真实性。本院审查认为，该证据与本案无关联性，不予采信。其他二审查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同引起的纠纷，故本案案由确定为房屋租赁合同纠纷。芳林公司在兴悦商店与奈曼旗大镇尚水御都小区前任物业通辽安泰物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》到期前，与兴悦商店续签《房屋租赁合同》并收取租金，兴悦商店有理由相信是尚水御都业委会委托芳林公司签订案涉合同，该合同是双方真实意思表示，且该合同签订后，尚水御都业委会当时并未提出任何异议，符合表见代理构成要件，故本院认定芳林公司与兴悦商店于2016年7月23日签订的《房屋租赁合同》有效。尚水御都业委会主张芳林公司与兴悦商店签订的《房屋租赁合同》无效、兴悦商店返还物业管理用房并给付房屋占用费理由不充分，本院不予支持。兴悦商店与芳林公司上诉主张驳回尚水御都业委会的一审全部诉讼请求成立，本院予以支持。综上所述，兴悦商店与芳林公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区奈曼旗人民法院（2018）内0525民初5298号民事判决；二、驳回奈曼旗大镇尚水御都小区业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，共计450元，由奈曼旗大镇尚水御都小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  王琳琳审判员  白云飞审判员  朱秀峰二〇一九年六月二十一日书记员  金 铃