广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初3948号原告：李素勤，女，1985年6月11日出生，汉族，广东省英德市人，住广东省英德市，委托诉讼代理人：陆智慧，广东浈阳律师事务所律师。被告：张年娣，女，1963年5月7日出生，汉族，广东省英德市人，住广东省英德市英城峰光路90号，现住广东省英德市，委托诉讼代理人：何彦杰，广东邦顿律师事务所律师。第三人：英德市明达汽车检测有限公司,住所地：英德市大站镇英坑公路正大煤气公司前面。法定代表人：胡燕玲。委托诉讼代理人：张佳佳，河南依伦律师事务所律师。原告李素勤诉被告张年娣、第三人英德市明达汽车检测有限公司（以下简称明达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李素勤及其委托诉讼代理人陆智慧、被告张年娣及其委托诉讼代理人何彦杰、第三人明达公司的委托诉讼代理人张佳佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李素勤向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还转让费46000元给原告。二、判令被告承担本案的诉讼费。2019年3月6日，原告李素勤向本院提交《诉讼请求确认书》，请求判决原、被告之间的转租行为无效。事实与理由：原告是从事财产保险业务工作的，张年娣从事汽车年审、代办违章、代办车辆检测相关生意，因偶有业务往来，故而相识。2018年6月25日，被告张年娣发微信问原告是否想从事其行业，称想将铺面转租出去。经过多次协商，在2015年7月初，双方达成口头协议，被告张年娣将位于英德市明达汽车检测有限公司商铺卡六以46000元的价格转租给原告。2018年7月6日，原告即通过银行转账方式支付20000元给被告，2018年7月8日又分别通过微信转账6000元和银行转账20000元给被告，随后，原告即开始筹备开业事宜。在此期间，原告多次要求被告提供与出租方的租赁合同，但被告均以种种借口拒绝提交。到了2018年7月25日，店面所有人（出租人）英德市明达汽车检测有限公司找到原告，书面声明告知原告：“明达检测站商铺租赁合同第九条规定：租赁期间，承租方如因转让或其他原因将商铺转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意才可以完成转让。商铺卡位六的承租方张年娣女士将商铺转让给第三方，但转让前没有书面向出租方申请，没有征得出租方的书面同意，所以转让无效……”并由明达公司复印一份《商铺租赁合同》给原告，原告才知道被告与原出租方的租赁合同，被告转租商铺必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得原出租方的书面同意。被告根本没有私自出租转让商铺的权利。原告被迫关门停止营业，之后多次找被告协商退还转让费均遭到被告的拒绝。原告认为：被告在转租时刻意隐瞒与原出租方的租赁合同，一直不将原租赁合同交付原告，且转让行为未经原出租方明达公司书面同意，故原被告的转租关系不能成立，因此，被告取得的转让费必须退还给原告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。庭审中，原告李素勤补充一点：在2018年9月15日，被告张年娣将涉案房屋里面的相关家私、物品清走了，在起诉后清走的，以此证明，被告并没有实际将涉案房屋交付给原告使用。被告张年娣答辩称：被告张年娣认为不存在欺诈行为，通过分析原、被告之间证据的关联性，双方对该商铺的租赁事宜已经经过充分协商，并达成了一致的意思表示，被告张年娣已经在2018年7月份将涉案商铺交付给了原告，并且得到了原告的确认，对于后续的经营事宜，原告作为完全民事行为能力人，应该风险自担，被告与英德市明达汽车检测有限公司存在有效的租赁合同关系，双方已经实际履行了合同，张年娣也向第三人交付了该商铺2017年9月9日至2018年9月9日的租金，同时在双方的租赁合同中也约定了被告有转租的权利，被告与第三人签订租赁合同后，该合同一直保留在英德市明达汽车检测有限公司中，原告也清楚该事实，只是因为原、被告双方以及第三人对于变更合同事宜，在时间上未能达成一致意见，导致实际承租人未变更为原告。对于转租事宜，被告已经通过电话、微信、短信等方式通知了第三人的负责人陈文生，他也同意了转租，即已经追认该转租行为有效。依据合同的相关解释，民事行为应当尊重当事人的意思自治，合同不能随意解除、撤销，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人明达公司述称：对于原告起诉被告的事实经过，第三人并不知情，但对于是否同意转租一事，第三人英德市明达汽车检测有限公司予以追认并认可该事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人无异议的事实本院予以确认：2014年6月18日，第三人明达公司与英德市大站镇联丰村沙头村民小组签订《土地租赁合同》，由第三人明达公司租赁英德市大站镇联丰村沙头村民小组集体所有的土地。《土地租赁合同》约定：“一、租赁范围、面积：1、甲方将该村村民集体所有的、位于煤气站及猪场脚下至英坑公路边、地名为样板田的土地出租给乙方。2、被租赁土地的四至为：东至正大煤气站围墙及本村原建猪场便；南至英坑公路金煤气站的通用公路；西至英坑公路水沟；北至机耕路水沟为界（详见租赁土地红线图）。经甲、乙双方实地测量，租赁的土地面积共计约二十五亩。二、租赁期限、用途：1、租赁期限：三十年，自2015年6月10日至2045年6月10日止。期满乙方交回沙头村集体作正常使用。2、租赁用途：经营餐饮、旅游、贸易、汽修等的，但不得经营石场。……”双方还约定了其他内容。英德市大站镇人民政府于2014年7月2日在《土地租赁合同》上注明同意发包并加盖公章。后第三人与英德市大站镇联丰村沙头村民小组在《土地租赁合同》后面补充附件协议“须2016年6月23日在大站镇农业办双方协商一致，同意将该地转为建设用地，总面积为15988平方米，申报时以甲方（沙头村民小组）的名义向上报人民政府提出申请，所需费用概由乙方（英德市明达汽车检测有限公司）负担，甲方负责协助办理相关手续。”由第三人明达公司与英德市大站镇联丰村沙头村民小组在附加协议后的甲、乙方签名栏签名盖章确认，英德市大站镇人民政府农林水办公室作为见证单位盖章确认。2014年12月30日，英德市国土资源局在《英德市邓建华汽车城拟用地分类面积统计表》盖章确认涉案大站镇联丰村委会沙头组集体土地转为建设用地面积为24.14亩，该用地符合英德市大站镇土地利用总体规划（2010-2020年）。2016年7月，第三人明达公司向英德市规划和城市综合管理局申请办理了《临时建设工程规划许可证》大站[2016]01号报建手续，使用期限为2016年8月8日至2018年8月8日；2017年，第三人明达公司在其承租的土地上建设商铺，建成包括涉案商铺在内的商铺一批，该临时商铺包含在经英德市规划和城市综合管理局批复临时建筑方案范围内。2017年7月12日，被告张年娣作为承租方（乙方）、第三人明达公司作为出租方（甲方），双方签订《商铺租赁合同》，约定：“一、甲方将位于英德市明达汽车检测有限公司商铺卡六，建筑面积约40平方米，出租给乙方，本商铺限于汽车行业配套经营项目使用。二、租赁期限自2017年7月1日至2020年7月30日，计36个月。三、本商铺月租金为人民币2500元，按年结算。每年8月1日前，乙方向甲方支付全年租金30000元，四、乙方应于签合约时交付甲方人民币5000元整作为房屋的押金，租赁期满乙方如不续租，应交清所有租赁期间发生的费用，交清后，甲方应无息退还押金。……九、租赁期间，乙方如因转让或其他原因将商铺转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。”签订《商铺租赁合同》后，被告张年娣将押金和至2018年9月的租金支付给第三人明达公司。2018年7月6日，原告李素勤与被告张年娣口头达成协议，约定将被告张年娣承租第三人明达公司的商铺卡六转让给原告李素勤租赁，由原告李素勤支付46000元转让费给被告张年娣，其中包括涉案商铺内的家具、空调、货物合计折价10000元，商铺装修折价30000元，被告张年娣已支付给第三人明达公司的租金至2018年9月10日到期作价5000元和被告张年娣从可口可乐公司租赁的冰箱已支付给该公司的押金1000元，四项合计46000元。2018年7月6日，原告李素勤通过银行转账向被告张年娣支付20000元，2018年7月8日又通过微信转账6000元和银行转账20000元给被告张年娣。2018年7月7日，被告张年娣将其承租的涉案商铺交付给原告李素勤使用。被告张年娣在将涉案商铺转租给原告李素勤前，未按照《商铺租赁合同》的约定向第三人明达公司提出书面申请，其主张在转租前已通过电话、微信等方式向时任第三人明达公司的法定代表人陈文生申请并征得其同意，第三人明达公司告知被告张年娣需联系原告李素勤双方到第三人明达公司处进行合同改名的手续。后由于原、被告双方的时间一直不能协调一致，导致未能按第三人明达公司的要求进行租赁合同的改名手续。庭审中，第三人明达公司确认被告张年娣在转租前有口头申请并经其公司同意的事实。2018年7月25日，第三人明达公司在涉案商铺张贴《商铺转让声明》，写明：“明达检测站商铺租赁合同第九条规定：租赁期间，承租方如因转让或其他原因将商铺转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意才可以完成转让。商铺卡位六的承租方张年娣女士将商铺转让给第三方，但在转让前没有书面向出租方申请，没有征得出租方的书面同意，所以转让无效。但如果承租方张年娣女士现向出租方申请转让，由第三方书面确认，也可以征得出租方的书面同意。取得使用权的第三方即成为租赁合同的当事承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务。特此说明！”获悉第三人明达公司的《商铺转让声明》后，被告张年娣联系原告李素勤一起到第三人明达公司进行《商铺租赁合同》改名的手续，原告李素勤在庭审中确认在收到第三人明达公司的《商铺转让声明》其认为继续承租涉案商铺没有意义，故没有应被告张年娣的要求与其一起到第三人明达公司进行《商铺租赁合同》的改名手续，而是要求被告张年娣退还其已经支付的46000元转让费，遭到被告张年娣的拒绝因而成讼。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告李素勤与被告张年娣口头达成的租赁合同的效力问题。第三人明达公司提交：《土地租赁合同》、《联丰村沙头村民小组土地发包项目议事会议记录》、《联丰村沙头村民小组土地发包项目议事会议人员表决登记表》、《英德市邓建华汽车城拟用地分类面积统计表》、《英德市邓建华汽车城拟用地范围图》等证据以证明涉案土地由第三人明达公司经过合法有效程序向英德市大站镇联丰村沙头村民小组租赁取得，涉案商铺系第三人实际出资建设的事实。原告李素勤对该证据的质证意见为：对证据真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该资料没有相关国土部门颁发的国有土地使用证以及规划部门颁发的规划许可证或者建设施工许可证，也无相关申请用地的报批的手续。所以本案涉案房屋不具备合法出租的条件。被告张年娣对第三人明达公司提交的上述证据均无异议。对于第三人明达公司建设包括涉案商铺在内的临时建筑是否办理报建手续等情况，本院依职权向英德市规划和城市综合管理局发函调查，该局向本院回复《关于对广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初3948号的复函》，原告李素勤对该《复函》的质证意见为：对《复函》真实性、合法性无意见，关联性由法院认定。《复函》明确了涉案土地是临时建筑，使用期限是2016年8月8日至2018年8月8日，至今为止，没有临时建筑续期的相关证据，也就是说涉案土地房屋是已经超过了使用期限的了，所以，这个合同包括被告与第三人的合同都是已经过期了的，所以转租行为无效。被告张年娣对该《复函》的质证意见为：对《复函》的三性无异议，该涉案的建设用地虽然是临时用地，但是也是符合法律规定的，不是违章建筑，被告在2018年7月转租给原告，也是在临时规划许可期间内，应当认定为合法有效。第三人对该《复函》的质证意见为：对《复函》的三性予以确认，原告陈述的使用期限是2016年8月8日至2018年8月8日，作为第三人，已经于2018年8月向英德市规划局申请临建手续的审批，规划部门回复说，临建建筑过期不违反使用，所以是继续合法有效的，所以我们是认可的，第三人建筑的房产是有合法手续的。对该争议事实，本院认定原告李素勤与被告张年娣口头达成的转租协议合法有效，理由如下：首先，第三人明达公司提供的证据足以证实涉案商铺是其在办理了合法的临时建筑报建手续的前提下建设的，其与被告张年娣签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律强制性的规定，合法有效。其次，原、被告经过口头协商达成转租协议，虽然被告张年娣未按照《商铺租赁合同》的约定向出租人即第三人明达公司提出书面申请，但其转租的行为事后得到了第三人明达公司的追认，且第三人明达公司在涉案商铺张贴《商铺转让声明》有明确表示原告李素勤对于转租合同的后续手续可通过与被告张年娣一同向第三人明达公司申请办理合同乙方的更名手续从而获得承租权。被告张年娣获悉后与原告李素勤协商去第三人明达公司处办理合同乙方的更名手续，庭审中，原告李素勤确认其认为没有继续租赁的必要，因此未依照被告张年娣的要求一同到第三人明达公司处办理合同乙方的更名手续；因此，原、被告口头达成的转租协议并不存在原告李素勤所主张的被告张年娣没有转租权而无效。本院认为，原、被告自愿达成的口头转租协议，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”，对于未经出租人同意擅自转租的合同解除权或申请确认转租合同无效的权利主体应当是出租人，原告李素勤作为次承租人主张转租协议因被告张年娣没有转租权而无效没有事实和法律依据，不予支持；原告李素勤以转租合同无效诉请被告张年娣返还转让费46000元没有事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第五十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李素勤全部诉讼请求。案件受理费950元,保全费520元，两项合计1470元由原告李素勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  李广瑶人民陪审员  余益勤人民陪审员  巫雪媚二〇一九年六月十一日书 记 员  刘季明附适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。