河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终1262号上诉人:上诉人（原审原告）：刘明经，男，1949年8月25日出生，汉族，住衡水市桃城区红旗大街2336号滨湖万象城30号楼1单元1101、1102室，身份证号：133001194908250015。上诉人（原审原告）：河北丹阳房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华区建华南大街215号万达广场综合写字楼2单元1102室。法定代表人：鲁涛，总经理。委托诉讼代理人：李源，公司员工。委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。上诉人刘明经因与上诉人河北丹阳房地产开发有限公司（以下简称：丹阳公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘明经，上诉人丹阳公司委托的诉讼代理人李源、李立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明经上诉请求：一、判令丹阳公司赔偿因回迁楼房有质量问题，不能居住，造成损失，各项费用合计49000元，赔偿过低；二、本案所有诉讼费用均由丹阳公司承担。事实和理由：一、我于2018年11月5号向法院提出申请并说明了情况，政府物价部门、滨湖新区住建局、市住建局质监站安排的维修没有通过物业和地产，丹阳公司没有积极维修。二、因其提交的房屋租金标准并非有关行政主管部门或房地产评估机构评定，本院根据相关网络平台公布的同地段同类型房租价格，以及对案涉房屋周边同类型房屋出租价格的询问，确定案涉房屋月租金约为500元。结合双方履约情况、过错承担、兼顾公平原则。该案涉两套房屋的损失应自2014年4月开始计算，计算至2018年5月，共计49个月，即500元/月49个月2套=49000元。刘明经根据网络滨湖国际安居客APP租房最新价格三室一厅月房租1000元、两室一厅月房租800-900元，2018年11月5日刘明经向物价、住建部门要求评估不针对个人评估，我要求法院按第三方评估执行赔偿价格、或按网络公开平台价格进行赔偿。三、关于物业费和其他费用的问题，判决书第（三）项各项费用与本案非同一个法律关系，刘明经个人提出反驳在起诉第一次开庭时谈到起诉物业问题该审判员当庭请示领导不另行起诉物业，为什么现在判决书中叫刘明经另行起诉。我的几点说明1、市政府、滨湖新区、市住建局、质监站、地产建筑商、物业的几次协调会和决议14年4月-2016年12月31日免收物业费，由房地产承担为什么这次判决没有注明不予支持。2、几次协调会和决议地产和物业没有积极按决议去执行，甚至没有执行，由政府各部门不通过地产和物业直接安排建筑商来维修房屋，立案后向区法院提出申请要求调取政府各部门的处理意见及其证据（已附4年多向政府多部门提交的申请说明和意见）2017年1月一2018年5月协议和决议说交物业费后在2018年3月底以前，把三套房屋修复完毕物业及地产在期限内没有维修。所以要退还已交的2017年1月-2018年5月的物业费。3、关于赔偿刘明经的优惠费用，在2014年4月交房时水、电、暖、天然气、都没有接通。故滨湖新区拆迁指挥部和多部门协商对住户免物业费、水费、电费。4、优惠政策由政府多部门所定。刘明经上自来水公司、供电公司、滨湖新区要求出具证明材料，以上部门答复说由法院提取。(2018年11月5日向区法院提出申请要求由法院向有关部门提取证据，或向刘明经出具介绍信由刘明经前去办理）。5、赔偿4年多的交通费、电话费共计400元，法院判决不予支持，从2014年我每月1--2次到滨湖新区往返一次五十多里路到市政府信访局往返20多里。公交车无票据，我们二人都年过古稀，各部门奔跑四年多，交通费电话费不予支持吗？6、四年多不能正常居住2016年8月17日，地产总经理孙洪涛先让把验房手续办完，而房子正在维修中。不但停水，而且没有电梯卡，无法搬家，无法正常居住。应赔偿4年多的精神损失。7、在2018年6月15日向法院提交申请说明了（优惠赔偿取证材料）。2019年3月28日上个9点再次叫我们去法院，张庭长进行调解。我到法院后等待了两个多小时丹阳公司没有到庭，法官说丹阳公司电话打不通人又没到还调解吗？我说从第一次开庭丹阳公司没有诚意。我就提出判决，法官说回去等电话通知来取判决书。2019年4月11日上午给法官打电话催要判决书法官说：上午刚判完。我于下午到法院取了判决书。二审庭审中，刘明经对其上诉状补充如下：一、关于赔偿损失费问题。（1）刘世增1103房是二室一厅，刘明经1101房是三室一厅，1102房是二室一厅。（2）一审判决：赔偿损失费按同一价格计算，不符合政策和法律。（3）赔偿损失费的法律依据，不符合实际和法律。二、关于我方其他诉讼请求，不予支持的问题：1、关于物业费问题，一审判决另行起诉物业公司：（1）2014年交房时物业公司接管后发现万象城小区其他住宅楼和小区内的地下停车场，都在施工中，就一栋回迁楼交房，2015年物业公司退出小区。（2）地产张经理主管回迁楼，盛鼎物业公司派出一名保洁员，和2名门卫进行服务。2016年8月份我领房时，该小区还在施工中。（符2017年入住时照电和现场照片）。2、住户优惠问题。（1）交房整个小区内在施工，配套设施不齐全，滨湖区政府决定，不收取住户各项费用。我们的房，地产没有及时维修，造成有房不能正常居住，应免收我们的2014年4月至2018年5月的物业费，赔偿优惠费用。（2）退回我们已交的2017年至2018年5月份物业费。3、关于交通费、电话费问题。（1）我们的房屋4年多不能正常居住，找政府部门往返一次10~50多里地，市内公交车没车票，电话费没有票，根据实际应赔偿所产生的费用。4、关于精神损害费问题：（1）2014年的物业公司退出万象城小区，小区内还在施工中，盛鼎物业公司没有进住，不符合“物业服务合同法律”，不应起诉物业公司。（2）交房时，房屋存在质量问题，地产没及时安排维修，有房不能正常居住生活，给我们造成精神伤害，应赔偿精神伤害费。5、关于顺延房屋，保质期问题。（1）4年多，维修了6次房屋，符合“消协法”吗。（2）抹裂纹、补瓷砖、漏房用胶水抹地砖缝，也不做漏水试验，这样维修，不应顺延保质期吗？三、关于证据问题。（1）一审中，我向区法院，提交多份“申请说明”。。（2）请中院帮助提取证据，或出介绍信，由我方前去有关部门取证。（3）丹阳公司是否出具证据，如：盛鼎物业公司进住小区，政府部门的批文和水电、暖气、各部门什么时间接通的、收费的，2014年入住户优惠了多长时的费用。《附2017年我入住时的进出楼照片》。丹阳公司辩称：刘明经各项诉讼请求均没有法律依据，一审判决我公司赔偿租金损失判决错误，因在刘明经于2016年8月收房之日起就不会产生租金损失。刘明经也没有提供证据证明在外面租房。根据合同法第113条损失应相当于因违约造成的实际损失，在刘明经没有损失的情况下判决我公司赔偿损失没有依据。其他同一审答辩状及上诉状内容。丹阳公司上诉请求：一、撤销衡水市桃城区人民法院(2018)冀1102民初1075号民事判决；二、依法改判驳回刘明经的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由刘明经承担。事实和理由：一、刘明经起诉我公司为被告没有法律依据，应驳回其诉讼请求。本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”；第五条规定：“房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任”。根据上述规定，房屋征收补偿的主体是市、县级人民政府，由政府确定的房屋征收部门对征收补偿承担法律责任和后果，而不应是企业。本案中我公司是安置房屋的代建单位，刘明经起诉我公司为被告没有法律依据，应驳回其诉讼请求。二、一审判决我方赔偿刘明经2014年4月至2018年5月的租房损失没有依据。首先，因我公司不是房屋征收补偿主体，法院不应判决我公司承担赔偿责任。其次，一审判决赔偿2014年4月至2018年5月的租房损失没有法律依据，理由如下：1、2014年4月至2016年8月17日期间，是因刘明经方原因不收房，其拒绝及拖延收房，应自行承担责任。我方于2014年4月即通知刘明经交房，是刘明经一直不办理交房手续。其所称的墙体裂纹、墙面涂料不均等问题不是“严重影响居住使用”的质量可题，而是常见的质量瑕疵。根据最高院的观点，“购房者拒收房屋的权利应严格适用，只有在房屋质量存在严重瑕疵，足以影响合同目的时，才可拒收。对于交付的房屋存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，一般不会导致买受人不能实现合同目的，除非买受人能证明房屋已达到“严重影响居住”的程度，买受人不能因此拒绝收房。简言之，质量问题不应当妨碍交付。（《房地产纠纷裁判思路与规范指引》第686页、687页）.关于何为“严重影响居住使用”的质量问题，最高院观点认为：“第一，房屋严重漏水且无法进行修复的；第二，房屋墙体多处开裂，难以维修的；第三，因设计结构不合理，导致房屋地基下泥，房屋存在重大安全隐患的。”《房地产纠纷裁判思路与规范指引》第718页）,而本案房屋的质量问题不属于上述“严重影响居住使用”的质量问题，因此，刘明经拒绝及拖延收房，应自行承担相应责任。2、2016年8月17日刘明经办理了交房手续并入住使用房屋，自交房之日以后的损失刘明经无权再主张。进行查验后，在《入住验房表》上写明“房无问题”并签字、表明在2016年8月17日交房时，刘明经确认房屋没有质量问题，并自该日期起入住使用、房屋。这可由刘明经已交的物业费、水电费及几次维修记录予以证明。在刘明经已入住使用房屋的情况下，就不会再发生租房损失，故刘明经无权再主张自2016年8月17日之后的租房损失。3、对于刘明经提出的质量问题，我方及物业公司都及时、积极进行了维修，因此不应承担责任。《最高院关于商品房买卖纠纷的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。对于刘明经提出的房屋质量问题，我公司没有拒绝或拘延修复，而是安排人员及时、积极进行了维修，因此不应承担责任。退一步讲，即便我公司没有及时维修，根据《合同法》一百一十九条规定，刘明经有避免损失扩大的义务，其完全可以自行或委托他人维修，以避免损失的扩大，而刘明经在长达数年时间未自行或委托他人维修，其无权要求对损失扩大部分要求赔偿。另根据《解释》第十三条规定，赔偿损失的范围仅限于“修复费用及修复期间造成的其他损失”，刘明经无权要求赔偿长达数年的租金损失。综上，一审法院判决错误，请求二审法院依法改判，支持我公司的上诉请求。刘明经辩称：一、法律依据：“房屋拆迁异地安置补偿书”中，甲方：衡水湖国际马拉松广场安置拆迁建设指挥部。乙方：房方：刘明经。刘世增。丙方：河北丹阳地产开发有限公司。以上三方都在协议上签了字，盖了章，这就是法律依据。二、我方起诉丹阳公司没有法律依据。1、2012年3月25日在“房屋拆迁协议”上有丹阳公司签字。2、协议中第三项“相关约定”中《旧房面积小，新楼房面积大》差价提交给了丹阳公司。签了字，收了我们的差价，这就是法律依据。三、丹阳公司赔偿我方损失费没有依据。1、协议中第三项第5条：丙方丹阳公司必须按照国家工程技术规范的要求施工，如发生质量问题，由丙方丹阳公司承担一切责任和损失。2、2014年4月交房时，房屋存在质量问题，地产、物业、政府答复维修4年多修了6次也没有修完，直到2018年5月才修复完，延期造成的损失应由丹阳公司承担。《滨湖万象城小区2018年整体建设才交付使用，建筑商在小区内施工为什么地产物业不及时安排维修》。四、我方2016年8月17日领房后，无权主张丹阳公司赔偿损失。1、协议中第三项第6条，安置楼房标准以补偿安置方案中载明的装修标准为准。（1）我方的3套房，在2016年8月17日领房时还在维修中，地产孙经理叫在领房表上签的字，房没修完，地产孙经理调走，地产曾经理说，屋顶漏水，墙体渗水，观察一段在修，刘世增入住后，停了水，电梯卡不能正常使，刘明经2套房停水，不发电梯卡。我方的3套房，达到协议中的装修标准吗，没住就存在质量问题。（2）消协法49条对商品房屋维修次数、退换有规定，维修2次以上的退换并赔偿损失费用，我方的房修了6次还不能正常居住。（3）民事诉讼法1、房屋质量问题由住建局有关部门和质监部门。2、由于房屋质量问题让业主无法收房，物业地产必须将房屋修复后，达到交房条件后，才能收取物业费。（4）我方的3套房，政府、住建局、质监站多次到现场看房，不能交房，现场安排了维修，2018年5月份质监站再次安排建筑商进行维修。（5）国家有规定，房屋有质量问题不能正常入住期间，按租房价格赔偿。（6）上诉状“补充申请”中有房屋质量部分照片。刘明经向一审法院起诉请求：1、从2018年6月开始顺延保质期；2、免收2014年4月至2018年5月的物业费；3、赔偿2014年4月至2018年5月损失费共计80000元；4、返还2017年1月至2018年5月份的物业费共计3387.76元；5、赔偿4年多的交通费、电话费共计400元；6、赔偿对住房户的优惠费用，免物业费、水费、电费等共计5751.36元；7、赔偿4年多不能正常居住“停水、电梯”精神损失费6000元。一审法院认定事实：2012年3月25日刘明经与衡水湖国际马拉松赛事广场安置拆迁建设指挥部（以下简称拆迁指挥部）、丹阳公司签订《房屋拆迁异地安置补偿协议书》（第031号）（以下简称协议书），该协议约定：被拆迁房屋位于衡水市滨湖新区××、××、××号，房屋类别为住宅，建筑面积共153.53平米，土地使用面积183.34平方米，房产证号9-××1、9-××6、9-××0。拆迁补偿方式为异地安置方式，拆迁指挥部在滨湖国际万锦城给刘明经安置楼房，根据补偿标准应安置面积主楼为183.34平方米，刘明经选择安置楼房为11-B2、11-C，刘明经应安置主楼面积按补偿标准折算后为183.34平方米，少于安置户型面积6.52平方米，应安置面积以2500元/㎡的价格。该协议同时约定有线电话、空调移机费、奖励费用等费用。合同第三条约定补交差价款、过渡费支付。其中关于过渡费支付约定：丹阳公司承诺安置楼房于2013年12月交付使用。丹阳公司自行过渡期间，自签订协议交钥匙具备拆除条件之月起，拆迁指挥部按拆迁建筑面积给付刘明经22个月过渡费16888.3元。如因丹阳公司交房延期而产生的过渡费由丹阳公司向刘明经支付，并按相关政策予以增加。丹阳公司必须按照国家工程技术规范的要求施工，如发生质量问题由丹阳公司承担一切责任和损失。2017年7月21日河北盛鼎物业服务有限公司（以下简称盛鼎公司）出具《关于冀衡农场回迁楼1单元1101、1102、1103问题的情况说明》（以下简称情况说明），内容为“冀衡农场回迁楼1单元1101、1102、1103的物业服务费收取时间从2016年10月1日开始，之前的物业费不再收取”，刘明经同时提交了一份入房验房表。2016年8月17日刘明经在入房验收表上签字确认。2017年11月21日刘明经与丹阳公司、盛鼎物业公司签订了《关于冀衡农场回迁楼1单元1101.1102.1103室问题的会议决议》（以下简称会议决议），内容为：2017年11月21日在滨湖新区管委会相关部门协调下，丹阳公司、盛鼎物业及业主共三方就冀衡农场回迁楼1单元1101（业主：刘明经）、1102（业主：刘明经）、1103（业主：刘世增），（以下简称“以上三户”，以上三户事项由刘明经全权代理）房屋维修以及物业费交纳问题进行了会议商讨具体协商结果如下：1、以上三户物业费自2017年1月1日开始给业主计费，2014年4月1日至2016年12月31日之间物业由丹阳地产代付；2、2017年11月30日之前对以上三户进行一次整体查验，房屋质量质保期顺延，2017年1月1日开始计算质保期，该会议决议同时约定“此决议要求业主于7日内完成物业费交付，如7日内未交付，此决议自动作废。”刘明经、丹阳地产、盛鼎物业三方均在会议决议上签字。刘明经在签订该份会议决议后于第二日内向盛鼎物业交付了物业费。另查明，截止至2018年5月14日，丹阳公司共对涉案房屋进行修复共计6次，涉及房屋墙面裂纹、墙皮脱落、厨房卫生间、墙面瓷砖脱落、卫生间屋顶漏水等多方面问题。刘明经起诉后，丹阳公司于2018年5月14日对涉案房屋进行了维修，并已修复完成。刘明经系衡水市桃城区红旗大街2336号滨湖万象城30楼1单元1101、1102室业主。一审法院认为：一、关于损失的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘明经与丹阳公司、拆迁指挥部签订的《房屋拆迁异地安置补偿协议书》（以下简称协议书），对拆迁房屋的基本情况、还房位置、户型、套数、面积、过渡费、还房安置方式和过渡期限等主要内容进行了约定，该约定不违反法律、法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。丹阳公司作为拆迁人向被拆迁人交付符合国家质量安全标准的安置房，是丹阳公司应履行的约定和法定义务。根据已查明的事实，丹阳公司于2014年4月通知交房，但房屋存在墙体裂纹、墙面涂料不均等问题，同时刘明经办理交房手续入住后，该房屋仍存在质量问题。丹阳公司交付案涉房屋后又继续进行修复，且修复时间较长，对刘明经正常使用房屋，产生一定影响，并造成相应损失，依法应当承担赔偿责任。刘明经主张按同地段同类房屋租金计算其损失，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。因其提交的房屋租金标准并非有关行政主管部门或房地产评估机构评定，本院根据相关网络平台公布的同地段同类型房租价格，以及对案涉房屋周边同类型房屋出租价格的询问，确定案涉房屋月租金约为500元。结合双方履约情况、过错承担、兼顾公平原则，该案涉两套房屋的损失应自2014年4月开始计算，计算至2018年5月，共计49个月，即500元/月×49个月×2套=49000元，对刘明经多主张部分，本院不予支持。二、关于质保期的问题。刘明经与盛鼎公司、丹阳公司签订的《关于冀衡农场回迁楼1单元1101.1102.1103室问题的会议决议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。其中该该会议决议第二条约定“2017年11月30日之前对以上三户进行一次整体查验，房屋质量质保期顺延，2017年1月1日开始计算质保期”，关于该质保期的约定，是双方当事人真实的意思自治，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以认可。现刘明经以房屋存在质量问题要求顺延质保期，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。三、关于物业费及其他费用的问题，刘明经主张免收2014年4月至2018年5月的物业费、赔偿2017年至2018年3月已交的物业费、赔偿对住房户的优惠费用，免物业费、水费、电费的诉讼请求，因该项主张系基于物业服务合同产生，与本案并非同一个法律关系，对该项主张，刘明经可另行起诉。另外，刘明经主张赔偿4年多的交通费、电话费未提交相关证据，本院不予认可。刘明经主张精神损害费，因本案系合同纠纷，且不存在《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》规定的可主张精神损害赔偿的情形，故刘明经主张的精神损害赔偿金没有依据，本院不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河北丹阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘明经损失共计49000元；二、驳回原告刘明经其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1094元，由被告河北丹阳房地产开发有限公司负担。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：关于因房屋质量所造成的损失赔偿问题。根据刘明经所提供证据，可以证实案涉房屋在2014年4月通知交房时，存在墙体裂纹、墙面涂料不均等问题，且该问题至2016年8月17日刘明经实际办理入住手续时依然未得到全部解决，并持续至2018年5月方才修复完毕。前述质量问题虽尚未达到根本违约的程度，但因修复时间较长，必然对刘明经正常使用房屋产生不利影响，并造成相应损失，故丹阳公司依法应当承担赔偿责任。鉴于刘明经在此期间并未实际另行租赁房屋居住，一审法院根据相关网络平台公布的同地段同类型房租价格，以及对案涉房屋周边同类型房屋出租价格的询问，结合双方履约情况、过错承担、兼顾公平原则，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，最终酌定按每套房屋每月500元，自2014年4月开始计算刘明经的损失至2018年5月并无不当，本院予以维持。关于质保期的顺延问题。刘明经与盛鼎公司、丹阳公司签订的《关于冀衡农场回迁楼1单元1101.1102.1103室问题的会议决议》第二条约定：“2017年11月30日之前对以上三户进行一次整体查验，房屋质量质保期顺延，2017年1月1日开始计算质保期”，该约定系各方当事人真实的意思自治，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按此约定履行。刘明经另行主张质保期自2018年4月起算，与前述约定相悖，本院不予采纳。关于物业费问题。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而刘明经主张的免收2014年4月至2018年5月的物业费、赔偿2017年至2018年3月已交的物业费、赔偿对住房户的优惠费用，免物业费、水费、电费等诉讼请求，系基于物业服务合同产生，与本案并非同一个法律关系，故一审法院示明其另行解决并无不当，本院予以维持。关于刘明经所主张其他损失应否得到赔偿问题。刘明经主张丹阳公司应其赔偿4年多的交通费、电话费，但未提交相关证据予以证实，本院不予支持。因本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，且不存在《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》规定的可主张精神损害赔偿的情形，故刘明经在本案中主张精神损害赔偿金无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘明经、上诉人丹阳公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1987元，由上诉人丹阳公司负担1025元，上诉人刘明经负担962元。本判决为终审判决。审判长  孟祥东审判员  李成立审判员  王江丰二〇一九年六月二十五日书记员  孙 蕊