四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川民再166号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：王大忠，男，汉族，1965年7月7日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：李艳，四川春雷律师事务所律师。 被申请人(一审被告、反诉原告、二审被上诉人)：四川应得房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区高水中街19号。 法定代表人：廖应德，董事长。 委托诉讼代理人：伏洪安，四川蜀兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘继聪，四川蜀兴律师事务所律师。 原审第三人：张华，男，汉族，1964年7月24日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：张植，男，汉族，1987年12月22日出生，系张华之子，住四川省绵阳市涪城区。 再审申请人王大忠因与被申请人四川应得房地产开发有限公司(以下简称应得公司)、第三人张华商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2017)川0703民初3093号民事判决及四川省绵阳市中级人民法院(2018)川07民终907号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月4日作出(2018)川民申5964号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年5月7日，依法公开开庭审理了本案，再审申请人王大忠的委托诉讼代理人李艳，被申请人应得公司的委托诉讼代理人伏洪安、刘继聪，原审第三人张华的委托诉讼代理人张植到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王大忠申请再审称：一、双方签订《负一层买卖协议》是由于应得公司欠付第三人张华施工“绵阳市教育园区ＢＴ工程项目”工程款，应得公司以其开发的“滨江.世纪花园”房屋售房款由张华收取而冲抵欠款债务。双方协商达成一致：应得公司将尚未竣工验收的前述涉案不动产的房产预售销售款作为应收工程款的资金来源由第三人张华收取，其亦为张华极力促成涉案不动产交易并收取售房价款的真实原因。因此，才有了王大忠与应得公司签订《负一层买卖协议》中第二条“认购人在签订本认购书除支付房款外，另需要缴纳维修基金。出卖人向认购人开具收款凭证，并注明收款时间”，以及第四条“该房款属于张华抵扣绵阳市教育园区ＢＴ工程项目工程款，待抵扣工程款金额等同该购房款金额时，再签订《商品房买卖合同》”之约定，也才有应得公司2011年5月9日向王大忠出具收取购房价款收据，以及收取王大忠案涉房屋维修基金并出具收款收据的履行行为。二、2011年5月10日，王大忠到应得公司支付维修基金，并领取了收据，当日还领取了应得公司于2011年5月9日开具的收取购房价款的收据。应得公司一直未提及其与张华的工程款结算情况，也未向王大忠提出将购房价款直接交给应得公司的要求。故应得公司对于案涉两份《负一层买卖协议》所涉购房款指令交付给第三人张华，应得公司自己不再向王大忠收取该款项，仅向王大忠收取不动产维修基金。现王大忠已向应得公司指定的收款人支付了全部购房款，张华也向一审法院出具《情况说明》明确表示已经收到王大忠应付的全部购房款，故王大忠的合同义务已经履行完毕。三、应得公司以王大忠没有付清全部购房款、签订《商品房买卖合同》的条件不成就，反悔其签订并已经履行的《负一层买卖协议》属于不诚信行为,未能按照《负一层买卖协议》约定签订《商品房买卖合同》是应得公司的责任。四、王大忠付款义务全部完成，且未收到过应得公司关于撤销张华收取购房款的任何意思表示。应得公司与张华之间的结算问题与王大忠不存在法律关系，应得公司主张由王大忠向张华退还款项于法无据。综上，王大忠与应得公司所达成的两份《负一层买卖协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所应当具备的主要内容，王大忠已经按照应得公司的指令支付完毕全部房款，应得公司负有协助王大忠办理不动产产权证的义务。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第一项、第二项之规定，王大忠申请再审请求：1.撤销绵阳市中级人民法院（2018）川07民终907号民事判决及绵阳市涪城区人民法院（20ｌ7）川0703号民初3093号民事判决第一项；2.判令应得公司协助王大忠办理绵阳市涪城区不动产产权证书；3.本案一、二审诉讼费由被申请人承担。 应得公司辩称：一、王大忠与应得公司签订的两份《负一层买卖协议》仅是对案涉房屋的位置、面积、价款进行了约定，并不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所应当具备的主要内容，并且分别在该两份协议的第三条、第四条已经清楚载明本协议仅仅是商品房买卖合同签订前的认购协议。而不能依据此协议履行商品房买卖，房屋价款采用抵扣工程款的形式进行支付，明确约定了抵扣工程款金额等同购房款时再签订商品房买卖合同，因此，王大忠与应得公司是否能够最终签订商品房买卖合同必须要依据应得公司与第三人张华之间是否进行了工程款的结算，应得公司是否还存在欠付张华工程款的情况决定，只有这两项基础条件达成之后才能发生与王大忠签订房屋买卖协议的行为。二、第三人张华在一审审理中作出说明，陈述其收到了王大忠支付的购房款，张华出具的这份《情况说明》可信度并不高，既然王大忠向张华支付了购房款，就应当提交付款凭证，但是王大忠和张华至今拒绝提交房款支付凭证，应得公司有合理理由怀疑王大忠并未支付全部的购房款。从现有证据看，王大忠仅向张华支付了445万元，余款没有支付凭证证明已经支付，因此，王大忠并未支付完全部购房款，签订《商品房买卖合同》的条件尚未成就。三、王大忠向应得公司缴纳房屋维修基金，但维修基金是合同履行的附随义务，附随义务的履行不能说明王大忠履行了合同主要义务。四、应得公司与张华对账显示，应得公司已超付张华36436931.43元，对此王大忠是明知的，故王大忠不属于善意相对人。五、《负一层买卖协议》仅仅是预购协议，并非能够实际履行的正式合同。因此，应得公司与王大忠之间的房屋买卖关系并未成立，更未生效。六、应得公司已经超付了张华工程款，在应得公司不欠付张华工程款的情况下，张华收取王大忠的款项应当构成不当得利，王大忠可向张华主张返还不当得利。综上，王大忠的再审请求不成立，应予驳回。 张华陈述称：应得公司欠付张华“绵阳市教育园区BT工程项目”工程款是事实，应得公司提出以“滨江.世纪花园”在建楼盘住宅和负一楼门面的售房款作为抵偿工程款，而案涉负一层23、27区购房款支付给张华冲抵工程款，是应得公司指令购房人王大忠支付的，王大忠支付完了全部购房款属实。欠付工程款的结账应该是由张华与应得公司来算账，而不是王大忠来结账。 王大忠向一审法院起诉请求：1.判令应得公司立即协助王大忠办理绵阳市涪城区不动产产权证书；2.本案的所有诉讼费用由应得公司承担。 应得公司向一审法院提出反诉，其请求是：1.判令解除应得公司于2011年5月9日与王大忠签订的两份《负一层买卖协议》；2.案件诉讼费用由王大忠承担。 一审判决认定事实：2011年5月9日，王大忠与应得公司签订两份《负一层买卖协议》，王大忠分别认购应得公司开发的位于绵阳市涪城区，面积分别约442.51平方米、582.78平方米，套内建筑面积分别为349.75平方米、460.62平方米，总价分别为3717084元、4895352元，付款方式均为一次性付款。协议第二条约定：王大忠在签订本认购书除支付房款外，另需缴纳维修基金，应得公司向王大忠开具收款凭证，并注明收款时间；王大忠在房屋竣工验收后与应得公司签订《商品房买卖合同》。协议第四条约定：该房款属第三人张华抵扣“绵阳市教育园区ＢＴ工程项目”工程款，待抵扣工程款金额等同该购房款金额时，再签订《商品房买卖合同》。协议签订当日，应得公司向王大忠分别出具编号为0005212、0005214的《收据》两张，金额分别为3717084元、4895352元，收据摘要载明“滨江世纪花园负一层23区”、“滨江世纪花园负一层27区”，两张收据都注明“抵ＢＴ室外工程款。”两张收据上均加盖有应得公司的财务专用章。 2011年5月11日，王大忠向应得公司缴纳23区、27区两处不动产的房屋维修基金，金额分别为33188.25元、43708.50元，应得公司向王大忠出具《收据》两张，并加盖应得公司财务专用章。 一审判决对应得公司超付第三人张华工程款的事实，因缺乏充分证据不予认定。 一审判决认为，王大忠陈述本案两份《负一层买卖协议》非其本人亲笔签订并加盖指印，但认可第三人张华代其签订合同的行为，故应认定该两份《负一层买卖协议》系王大忠与应得公司的真实意思表示，其内容不违反我国法律和行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 本案诉讼源于合同履行过程中双方对合同约定的购房价款是否已经给付的争议。王大忠认为已经给付完毕，其理由是合同签订后应得公司出具了收据并注明款项来源。应得公司认为协议约定的给付方式是用第三人张华在应得公司的工程款抵扣，因张华的工程款经决算不足以抵扣本案购房款，故王大忠仍负有给付房款的义务。案涉《负一层买卖协议》第四条对购房价款的给付进行了约定：该房款属张华抵扣“绵阳市教育园区ＢＴ工程项目”工程款，待抵扣工程款金额等同该购房款金额时，再签订《商品房买卖合同》。该条的文义解释应当是：1.王大忠购买房屋的应付房价款用应得公司对张华的应付工程款抵扣；2.应得公司应付张华的工程款数额尚不确定，故需要等待张华与应得公司的决算以确定“工程款金额等同该购房款金额”；3.在“工程款金额等同该购房款金额”时，双方再签订格式化的《商品房买卖合同》，以确定办理产权转移登记时间、违约责任等房屋买卖合同通常所应包含的内容。该解释与王大忠所作陈述一致。在本案房屋买卖合同中，王大忠作为买受人，负有给付房屋价款的合同义务，其主张已完成给付义务，但所提出的证据仅为应得公司按照合同第四条约定出具的明确备注有“抵ＢＴ室外工程款”的收据。如前面对合同第四条的解释，因应得公司与张华之间的债务数额并不明确，故依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款的规定，不发生合同法上债务相互抵销的法律效力，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第三项的规定，王大忠、应得公司之间的给付和收取购房价款的权利义务并不因应得公司出具“抵ＢＴ室外工程款”的《收据》而终止。王大忠未证明其已履行给付购房价款的合同义务，应得公司以未付合同价款为由拒绝履行，符合《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定。为此，对王大忠要求应得公司立即协助其办理绵阳市涪城区不动产产权证书的诉讼请求，不予支持。 应得公司请求解除案涉房屋买卖合同，理由是2013年8月23日其与第三人张华对账时已确认张华在“绵阳市教育园区BT工程项目”上无款可抵，经应得公司多次催收，王大忠至今未履行付款义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，应得公司在2013年8月23日已知晓王大忠的购房款不可能按照合同第四条的约定抵扣，其依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定所享有合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。应得公司在王大忠本案本诉立案后于2017年9月7日反诉主张解除权，已远远超过权利行使期间。为此，对应得公司的诉讼请求不予支持，故判决：一、驳回本诉原告王大忠的诉讼请求；二、驳回反诉原告四川应得房地产开发有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费50元，由本诉原告王大忠负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告四川应得房地产开发有限公司负担。 王大忠不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，并判令应得公司立即协助王大忠办理绵阳市涪城区“滨江.世纪花园”负一层第23区、第27区不动产产权证书；2.诉讼费用由应得公司承担。 二审查明的本案事实与一审查明事实一致。 二审判决认为：王大忠与应得公司于2011年5月9日签订的《负一层买卖协议》对案涉房屋的位置、面积及价款进行了约定，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，王大忠与应得公司签订的两份《负一层买卖协议》系约定双方就彼此在一定期限内签订《商品房买卖合同》的协议，该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应属于预约合同。《负一层买卖协议》第四条约定：该房款属张华抵扣“绵阳市教育园区BT工程项目”工程款，待抵扣工程款金额等同该购房款金额时，再签订《商品房买卖合同》，应当是以房抵款的附条件协议。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，王大忠主张条件已经成就，而应得公司主张条件未成就，根据审理查明的事实，应得公司与张华关于“绵阳市教育园区BT工程项目”工程款尚未结算，虽然收集在卷的有一份载明日期为2013年8月23日有“邓兴建”与“张华”签字的《张华工程款对帐清单》复印件，仅有该份对账清单不能确认张华与应得公司进行了工程结算，故《负一层买卖协议》的生效条件尚未成就。综上，王大忠上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王大忠负担。 本案经本院听证，本院对一、二审判决认定的事实予以确认。 另查明，2017年9月29日，第三人张华向一审法院提交的《情况说明》载明：“本人张华，2017年9月收到您们送达的法律文书，由于本人在外务工，无法请假回绵阳参加法庭审理活动，所以本人将与本人相关的，本人知道的情况作一书面说明。2011年开始，本人承建了应得公司在绵阳开发的项目。本人承建了该项目后，因为应得公司资金跟不上，无法按时向本人支付工程款，经双方协商，应得公司决定，以应得公司开发的‘滨江.世纪花园’当时房产销售款作为支付本人应收工程款的资金来源，本人也就同意了。事后，双方也未撤销前面提到的‘以售房款作为支付本人应收ＢＴ项目工程款资金来源’的约定。在应得公司与买房人王大忠2011年5月签订的《负一层买卖协议》中，对于应得公司应向王大忠收取的购房款，他们作了约定，并明确了买房人王大忠支付的购房款属于抵扣我本人在‘绵阳工程项目’的工程款。也正是基于此，买房人王大忠才在当年向我支付完了他们买卖双方签订的买卖协议约定的全部购房款。本人保证：以上说明，句句属实，若有虚假，本人自愿承担法律责任。说明人：张华。2017年9月29日。” 2017年12月26日，应得公司向绵阳市公安局涪城区分局工区派出所报警称:因张华所在的绵阳华晨岩土工程有限公司承建“科创园教育园区”(即绵阳教育园区BT工程项目)，应得公司将滨江路19号“滨江.世纪花园”12区、15区、22区、23区、27区的负一层门面工程款抵押给了绵阳华晨岩土工程有限公司，2013年“科创园教育园区”工程竣工后，经决算应得公司共支付给绵阳华晨岩土工程有限公司115644970元，远超过工程款3700万元，工程款结清后，绵阳华晨岩土工程有限公司的法定代表人张华将滨江路19号滨江世纪花园23区、27区的负一层门面退还给了应得公司，还倒欠应得公司3800万元，后张华将滨江路19号滨江世纪花园23区、27区的负一层门面卖给了一个叫王大忠的人。该派出所对其报案进行了登记备查。 应得公司与张华尚未就“绵阳教育园区BT工程项目”工程款进行最终结算。案涉工程负一层23区、27区已经具备交付条件。 本院再审认为，根据本案事实，案涉两份《负一层买卖协议》已具备商品房买卖合同的主要条款，其售房面积、价款、位置、购房款支付方式等明确无误，甚至还特别约定了购房人需缴纳房屋维修基金。因此，双方当事人购买房屋的意思表示明确。在实际履行中，王大忠按照约定向应得公司指定的收款方张华支付了全部购房款，张华对王大忠支付了全部购房款一事书面向一审法院进行了确认，应得公司也按约定向王大忠出具了收到购房款的收据，并且按照其特别约定，计算收取了王大忠应缴纳的23区、27区房屋维修基金33188.25元、43708.50元，同时也出具了收取房屋维修基金的收据。说明应得公司确认其与王大忠就案涉楼盘负一层23区、27区建立的房屋买卖法律关系的事实。 根据《负一层买卖协议》第二条第二款“认购人在签订本认购书除支付房款外，另需缴纳维修基金。出卖人向认购人开具收款收据，并注明收款时间。认购人在房屋竣工验收后与出卖人签订《商品房买卖合同》”，以及第四条“该房款属张华抵扣‘绵阳市教育园区BT工程项目’工程款，待抵扣工程款金额等同该购房款金额时，再签订《商品房买卖合同》”的约定，《商品房买卖合同》的签订在应得公司收取了购房款和房屋维修基金后，还有两个约定条件，即：一是案涉房屋已经竣工验收；二是抵扣工程款金额等同该购房款金额。案涉房屋已经竣工验收无争议，争议的是“抵扣工程款金额等同该购房款金额”。由于案涉两份《负一层买卖协议》的共计金额仅8612436元(3717084元+4895352元)，应得公司需要抵扣欠付张华的工程款金额对于王大忠来说是不知晓的，即使按照应得公司在法庭上陈述，其发包给张华的BT项目对账是3000多万元，因此，案涉两份《负一层买卖协议》约定支付的购房款合计金额不可能等同于应得公司欠付张华的工程款。故该条约定属于合同订立瑕疵，其不具有合同条件属性，对双方当事人不具有约束力。况且，王大忠已经按照应得公司的指令履行完成了将购房款全部支付给张华的约定义务。故生效判决认定“王大忠未证明其已履行给付购房款的合同义务”、“《负一层买卖协议》的生效条件尚未成就”与本案事实不符。 根据《负一层买卖协议》的约定，在王大忠履行完毕案涉购房款和房屋维修基金的支付义务，案涉房屋竣工验收后，应得公司即应当与王大忠签订《商品房买卖合同》。当张华确认收到王大忠支付的负一层23区、27区购房款，应得公司向王大忠开具房款收据和房屋维修基金收据，即表示应得公司确认王大忠完成了《负一层买卖协议》的全部义务，应得公司与王大忠签订《商品房买卖合同》的条件即成就。本案未签订《商品房买卖合同》的责任不在购房人王大忠，应得公司拒签《商品房买卖合同》属于毁约行为。 至于应得公司与张华之间的工程款结算，属另一法律关系。应得公司是否超付张华工程款与王大忠无关，该法律关系应当由应得公司与张华进行清算。王大忠的合同义务是将购房款支付给张华并向应得公司支付房屋维修基金。本案中，应得公司自始至终均未向王大忠提出终止向张华支付购房款的意思表示，因此，应得公司以已不差欠张华工程款进行抗辩，既不能推翻自己已经行使合同权利收取购房款、维修基金的事实，也不能推翻其与王大忠已经建立的房屋买卖法律关系，故其抗辩理由不成立。本案《负一层买卖协议》约定的支付方式属于指令支付，一审判决以“应得公司与张华之间的债务数额并不明确”，而适用《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款债务抵销条款错误。 案涉两份《负一层买卖协议》约定的交易标的物位置具体：绵阳市涪城区“滨江.世纪花园”负一层23区、27区；交易标的物面积清楚：建筑面积分别为442.51平方米、582.78平方米；交易标的物价款具体明确：按建筑面积计算分别为3717084元、4895352元；交易价款支付方式具体明确：约定为指令性一次支付由张华收款。购买方王大忠已经按约定履行完毕向张华支付价款及向应得公司支付房屋维修基金的义务，其交易标的物具备交付条件。因此，本案《负一层买卖协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，案涉《负一层买卖协议》应当认定为商品房买卖合同。王大忠作为购买方已经履行完毕双方房屋买卖合同关系的全部义务，应得公司作为出卖方应当履行对应的房屋买卖合同关系的交付及办证义务。本案诉争标的房屋具备交付条件，王大忠作为守约方，其起诉应得公司协助办理案涉23区、27区不动产产权的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市中级人民法院(2018)川07民终907号民事判决及四川省绵阳市涪城区人民法院(2017)川0703民初3093号民事判决； 二、四川应得房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助王大忠办理绵阳市涪城区“滨江.世纪花园”负一层第23区、27区不动产产权证书。 一审本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由四川应得房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 敏 审判员 刘小玫 审判员 刘长江 二〇一九年六月五日 书记员 乔晨乐