贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初3168号原告：熊治军，男，1968年10月10日生，汉族，住贵阳市白云区。原告：邓贵群，女，1968年12月21日生，汉族，住址同上。二原告委托诉讼代理人：陈公卓，贵州威驰律师事务所律师。被告：绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司。住所地：贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区科技产业园创业大厦566室。法定代表人：钱伟华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李振兴，贵州贵正律师事务所律师。原告熊治军、邓贵群诉被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊治军及其委托诉讼代理人陈公卓，被告绿地公司的委托诉讼代理人李振兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊治军、邓贵群向本院提出诉讼请求：１．判决被告绿地公司支付2016年7月1日至2019年2月28日违约金49677.29元，并按每天51.0558元标准计算违约金至将商品房实际交付之日止；2.判决被告绿地公司支付2017年10月1日至2019年2月28日的逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金26344.79元，并按每天51.0558元标准计算违约金至将办理商品房转移登记相关文书实际交付之日止；3.诉讼费由被告绿地公司承担。事实和理由：2014年9月18日，原告熊治军、邓贵群与被告绿地公司签订《商品房买卖合同》，由原告熊治军、邓贵群购买被告绿地公司开发的位于高新区××大道××号绿地新都会第18栋1层40号商铺，房屋总价款510558元，约定分期付款，预付款310558元，剩余房款20万元已于2014年12月9日前全部付清。按照《商品房买卖合同》第十一条交付时间和条件的约定、第十三条逾期交房责任的约定以及第二十二条的约定，被告绿地公司未履行自己的义务，未在合同约定的2016年6月30日前将房屋交付给原告熊治军、邓贵群，未在合同约定的2017年9月30日前将商品房转移登记的相关文书提交原告熊治军、邓贵群。绿地新都会第18栋商铺背靠山体，门前只有两条路可通行，处于三角形地带，时至今日两侧道路仍在封闭施工，根本无法交付使用。原告熊治军、邓贵群根据相关法律规定提起诉讼，请求支持以上诉讼请求。被告绿地公司辩称：被告绿地公司在合同约定的期限内取得了交房所需的材料，根据合同第十四条第三款的约定进行了公告，已履行合同义务，不应当承担违约责任。关于办理房产证，根据签订合同当时的情况，只需要具备商品房现房销售证书就可以办证，因后来相关政策变更，所需要的材料也变更了，办证条件的变更是不可抗力。根据合同约定，应当分段计算违约金。原告熊治军、邓贵群主张的周围施工问题，是市政施工，被告绿地公司无权干涉。本院经审理认定事实如下：2014年9月18日，原告熊治军、邓贵群与被告绿地公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为：原告熊治军、邓贵群购买被告绿地公司开发的位于高新区××大道××号绿地新都会第18栋1层40号房屋；建筑面积34.18平方米；价款510558元；首付款310558元，余款200000元以银行按揭方式支付；交付时间和条件为，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合1.取得建筑工程竣工合格证明文件，2.有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书，3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；逾期交房责任，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点一承担违约责任，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告熊治军、邓贵群于2014年7月29日支付购房款102112元，于2014年9月18日支付购房款208446元，于2014年12月9日支付购房款100000元，于2015年11月3日支付购房款100000元。本院认为，本案的争议焦点是：一、如何认定案涉房屋的交付时间；二、如何认定案涉房屋交付办理商品房转移登记相关文书的时间。关于如何认定案涉房屋的交付时间的问题。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，交付的商品房应符合取得竣工合格证明文件、取得面积实测技术报告等条件。根据本案证据材料，案涉房屋竣工验收时间是2016年8月3日，取得面积实测报告的时间是2017年4月20日。被告绿地公司公告通知交房的时间是2016年9月21日。因此，虽然被告绿地公司在2016年9月21日公告通知交房，但在此时案涉房屋还未取得面积实测报告。案涉房屋是在此后的2017年4月20日才取得面积实测报告，此时才符合合同约定的交房条件。故案涉房屋的交付时间应认定为2017年4月20日。关于如何认定案涉房屋交付办理商品房转移登记相关文书的时间的问题。《商品房买卖合同》第二十二条的约定，出卖人承诺于2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转登记的有关文书交付买受人。根据本案证据材料，被告绿地公司于2018年12月25日取得案涉房屋的不动产权证书，即取得了合同约定的初始登记。此后，被告绿地公司于2018年12月27日公告通知办理产权相关手续。虽然合同约定被告绿地公司要将办理商品房转登记的有关文书交付买受人，但从办理产权登记的情况看，出卖人不可能将办理产权登记的所有文件都交给众多的买房人。因此，只要出卖人具备办理产权登记的条件，且已通知买房人提交资料集中办理产权登记，就应视为出卖人已按合同约定向买受人交付了办理商品房转移登记相关文书。故案涉房屋交付办理商品房转移登记相关文书的时间应认定为2018年12月27日。综上所述，案涉房屋的交付时间为2017年4月20日，合同约定的交房时间是2016年6月30日前。故被告绿地公司逾期交房的期间为2016年7月1日至2017年4月19日，共292天，违约金为14908.29元（510558元×0.0001×292天）。案涉房屋交付办理商品房转移登记相关文书的时间认定为2018年12月27日，合同约定的时间为2017年9月30日前。故被告绿地公司逾期交付办理商品房转移登记相关文书的期间为2017年10月1日至2018年12月26日，共451天，违约金为23026.17元（510558元×0.0001×451天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告绿地公司绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告熊治军、邓贵群熊治军、邓贵群逾期交房违约金14908.29元、逾期交付相关文书违约金23026.17元，合计37934.46元；二、驳回原告熊治军、邓贵群熊治军、邓贵群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1700元，由原告熊治军、邓贵群熊治军、邓贵群承担700元被告绿地公司绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  葛传文二〇一九年六月二十日书记员  潘 曌