上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初34142号原告(反诉被告)：蒋建荣，男，1978年7月6日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：余超，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋怡，上海儒君律师事务所律师。被告(反诉原告)：卢金文，男，1964年9月28日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：卢也男，女，1993年12月4日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：朱跃芳，女，1966年4月7日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。上述三被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：胡萍，上海震大律师事务所律师。上述三被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：朱仁览，上海震大律师事务所律师。原告蒋建荣与被告卢金文、卢也男、朱跃芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理。本案诉讼期间，卢金文、卢也男、朱跃芳提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序于2019年1月8日、2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蒋建荣的委托诉讼代理人余超，被告(反诉原告)卢金文、朱跃芳及被告(反诉原告)卢金文、卢也男、朱跃芳的共同委托诉讼代理人胡萍、朱仁览到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。蒋建荣向本院提出诉讼请求：卢金文、卢也男、朱跃芳履行房屋买卖协议(上海市闵行区浦江镇西城一路XXX弄XXX号XXX室)，完成过户手续。事实和理由：2009年8月31日，卢金文持《房屋拆迁补偿安置协议》与蒋建荣签订了《房屋买卖协议》。双方约定，卢金文自愿将一套60平方米左右的动迁安置房以人民币(币种下同)230,000元的价款转让给蒋建荣。2013年11月28日，卢金文将上海市闵行区浦江镇西城一路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)交付蒋建荣使用。目前，蒋建荣已按约支付房款210,000元，尚余20,000元房款，应于涉案房屋过户后付清。2018年1月6日，涉案房屋产权被登记在卢金文、卢也男、朱跃芳名下。蒋建荣认为，卢金文于2009年8月签订动迁协议，又于2013年11月28日实际取得涉案房屋并交付蒋建荣入住使用，距今早过了三年，已经符合过户条件。双方签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，合法有效。且，卢金文已实际将涉案房屋交付蒋建荣，依约应当履行过户手续。为维护蒋建荣的合法权益，故蒋建荣起诉至法院。诉讼过程中，蒋建荣明确诉讼请求为：卢金文、卢也男、朱跃芳协助蒋建荣将位于上海市闵行区浦江镇西城一路XXX弄XXX号XXX室房屋配合过户至蒋建荣名下。针对蒋建荣的诉讼请求，卢金文、卢也男、朱跃芳共同辩称：不同意将涉案房屋过户至蒋建荣名下。蒋建荣与卢金文签订房屋买卖协议时，未与卢也男、朱跃芳商量，卢金文系在未经卢也男、朱跃芳同意的情况下与蒋建荣签订了房屋买卖协议。卢也男、朱跃芳都不同意出售涉案房屋。且蒋建荣也是动迁户，于2016年分得3套房屋，故蒋建荣属于限购对象，根据相关政策，涉案房屋买卖合同也无法履行。签订房屋买卖时，关于房屋的标的也没有明确，故不同意蒋建荣的诉讼请求。同时，卢金文、卢也男、朱跃芳共同向本院提出反诉请求：1.解除卢金文和蒋建荣于2009年8月31日就位于上海市闵行区浦江镇西城一路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议》；2.蒋建荣将上海市闵行区浦江镇西城一路XXX弄XXX号XXX室房屋返还卢金文、卢也男、朱跃芳。事实和理由：原位于上海市浦江镇永建村五组15号房屋动迁，卢金文于2009年8月29日与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。2009年8月31日，卢金文与蒋建荣签订《房屋买卖协议》，约定将一套60平方米左右(58平方米)的安置房有偿转让给蒋建荣。2013年卢金文拿到位于上海市闵行区浦江镇西城一路XXX弄XXX号XXX室房屋，后由蒋建荣使用。2018年1月6日取得房产证，登记在卢金文、卢也男、朱跃芳名下，同时附记：动迁安置房，3年内不得转让、抵押。2010年蒋建荣原宅基地房屋拆迁，2016年订购分得三套房屋，其属于限购范围。另，蒋建荣作为同村村民，亦拆迁补偿安置了多套房屋，属限购对象，致上述《房屋买卖协议》不能履行。卢金文认为在签订上述《房屋买卖协议》时，其未与卢也男、朱跃芳商量，也并未取得同意，擅自出售，卢也男、朱跃芳不同意出售该房屋。蒋建荣亦属于限购对象，涉案房屋不能履行。为此，卢金文曾于2018年3月向闵行法院提起诉讼，后转为普通程序，因卢金文未能按期足额补交案件受理费而按撤诉处理。现卢金文、卢也男、朱跃芳再次起诉要求解除涉案协议，而蒋建荣亦起诉要求履行涉案协议，办理房屋过户手续，故卢金文、卢也男、朱跃芳提起反诉。针对卢金文、卢也男、朱跃芳的反诉请求，蒋建荣辩称：不同意卢金文、卢也男、朱跃芳的反诉请求。双方签订的买卖协议合法有效，不具备卢金文、卢也男、朱跃芳法定解除的条件，也不同意返还涉案房屋。双方签订的协议，标的明确、金额明确，符合合同法规定。虽然没有卢也男、朱跃芳的签字，但蒋建荣认为卢金文可以代表卢也男、朱跃芳，构成表见代理和法定代理，当时卢也男系未成年人，故卢金文可以代理卢也男。本院经审理认定事实如下：卢金文与朱跃芳于2008年4月7日登记结婚。卢也男系卢金文之女。2009年8月29日，案外人上海益恒置业有限公司(作为拆迁人，签约甲方)、案外人上海闵行闵二房屋拆迁有限公司(作为代理人)与卢金文(作为被拆迁人，签约乙方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定乙方所有的房屋座落在永建村5组；建筑面积为246.40平方米；核准安置动迁廉价商品房面积为172.48平方米；合计动迁补偿金额699,990元。2009年8月31日，卢金文(签约甲方)与蒋建荣(签约乙方)签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方居住在永建村五组，因上海市保障性住房项目动迁，分配到安置房240平方米左右,即：90平方米2套，60平方米1套。甲方因家庭自身原因，自愿将1套60平方米左右(58平方米)的安置房有偿转让给乙方，经双方自愿平等协商，特签订如下协议：1.甲方自愿将1套60平方米左右(58平方米)的动迁安置房有偿转让给乙方，折合价格人民币：贰拾叁万元整。2.乙方同意拿房时间以甲方动迁安置房可以购买时间为准，甲方购房时应让乙方无条件陪同，以便乙方能挑选楼层和户型并顺利拿到该套房屋。该套房屋的所有进房费用及将来产权过户等费用均由乙方承担，与甲方无关。3.甲、乙双方自愿承诺无论该房将来市场价格如何高或低，双方均应遵守本协议，不得反悔。如单方面反悔，毁约方应赔偿守约方人民币贰拾万元整。4.付款方式：协议签订付定金贰万元，九月底之前付款叁万元，余款每月付壹万元，产权过户后付清余款陆万元人民币。5.甲、乙双方在永建村委会本着自愿的原则签定房屋买卖协议，此协议一式三份，双方各执一份，见证方留存一份，经三方签字后即生效本协议。2016年3月23日，卢金文(作为签约甲方)在《房产买卖补充协议》上签字，该协议约定：甲方于2009年8月31日出售名下房产60平方米动迁面积给乙方，并于2013年11月28日正式交付乙方使用(红梅雅苑XXX号XXX室，面积58.07平方米)，现从乙方处取有关资料办理房产证用(购房单，付款收据，浦江镇动迁安置房付款证明等)。双方在办理房产过户手续后，按约定乙方支付给甲方贰万元保证金(约定保证金为六万，由于甲方需要，乙方以分期方式支付肆万元给甲方)。由于房产价格的增长，甲方如有违约，自愿按市场价格的双倍支付房款给乙方。该协议乙方签名处为空白。2018年1月6日，卢金文、卢也男、朱跃芳登记为涉案房屋的权利人。根据不动产权证书的记载，涉案房屋的建筑面积为58.07平方米，共有情况为共同共有，且在不动产权证书的附记中载明“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。2018年5月14日，卢金文向蒋建荣提起(2018)沪0112民初16109号房屋买卖合同纠纷案件的诉讼，因卢金文在该案由简易程序转为普通程序后，无正当理由未能按期足额补交案件受理费，故本院于2018年10月16日裁定该案按卢金文撤回起诉处理。另查明，根据卢金文、卢也男、朱跃芳提供的《配套商品房供应单》记载，被拆迁人为卢金文，所购房屋地址为上海市闵行区西城一路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为58.07平方米，总房价139,368元，购房人基本情况为卢金文、卢也男、朱跃芳，购房人签章处有卢金文、卢也男、朱跃芳的签字及盖章。审理中，蒋建荣陈述其虽然没有在《房产买卖补充协议》上签字，但其持有该份协议的原件，且其对该份协议予以认可。庭审中，蒋建荣与卢金文、卢也男、朱跃芳均确认红梅雅苑XXX号XXX室的具体地址为上海市闵行区西城一路XXX弄XXX号XXX室，并确认涉案房屋自2013年11月28日起由蒋建荣使用至今。蒋建荣陈述其通过现金及转账的方式向卢金文支付了购买涉案房屋的房款共计210,000元，剩余20,000元尾款尚未支付，卢金文确认收到蒋建荣支付的购买涉案房屋的房款共计210,000元。以上事实，由蒋建荣提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋买卖协议》、《房产买卖补充协议》、不动产权证书、户口簿、结婚证，卢金文、卢也男、朱跃芳共同提供的《房屋买卖协议》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、不动产权证书、户口簿、结婚证、民事裁定书、《配套商品房供应单》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，卢金文、卢也男、朱跃芳还提供了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《拆迁货币补偿结算清单》、动迁补偿结算明细单、《处置认定面积、重置价结算明细单》、面积认定方案、装潢附属物及调剂金额补偿清单、汇总表、《房屋、装潢及附属物价格明细表》、照片、《房屋及附属物评估勘查表》、建筑面积调查核实表、宅基地使用权审核表、面积量算表、勘丈记录表、土地使用证附图、户口簿、离婚证、自愿离婚协议书、结婚证、动拆迁预案面积处置认定会审表、协议书、委托书、个体工商户营业执照、企业法人营业执照、经营房补偿确认单、赠与书、照顾廉价安置房面积申请及回购的规定、浦江镇动迁拆除房屋移交接收单、浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单、购房订单1组以证明蒋建荣动拆迁获得安置并选购了三套房屋；蒋建荣对上述证据的真实性无异议，但认为动迁是对于蒋建荣户的安置，不代表蒋建荣有三套房，即使蒋建荣有三套房，但蒋建荣现在并不限购，因为动迁房是对先前房屋的补偿。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，蒋建荣与卢金文签订的《房屋买卖协议》、《房产买卖补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。双方在《房屋买卖协议》约定了房款总价、支付方式及违约责任等，就房屋买卖达成了合意后，双方又签订了《房产买卖补充协议》，就房屋座落、房屋面积、交付时间、支付方式和违约责任等内容做了进一步的明确约定。在协议履行过程中，蒋建荣已经支付了大部分的房款，且卢金文也已将涉案房屋交付给了蒋建荣。现卢金文、卢也男、朱跃芳以蒋建荣属于限购对象以及卢金文出售涉案房屋未经卢也男、朱跃芳同意为由要求解除卢金文与蒋建荣签订的《房屋买卖协议》，而蒋建荣认为卢金文可以代表卢也男、朱跃芳，故要求继续履行协议，对此本院认为，合同的解除，或遵照当事人的合意解除，或按照合同的约定当解除条件成就时解除，或在符合法定解除情形时解除。本案中，卢金文与蒋建荣签订的《房屋买卖协议》中并没有约定解除之条款，且根据已查明的事实，蒋建荣作为买方，在交易过程中也已按约履行了主要的付款义务，并没有违反协议约定之行为，虽然卢金文、卢也男、朱跃芳认为蒋建荣属于限购对象并提供了蒋建荣作为被拆迁人的房屋拆迁补偿安置的材料，但上述材料仅能证明蒋建荣所有的房屋被拆迁安置的情况，并不能直接证明蒋建荣属于限购对象，故卢金文、卢也男、朱跃芳并没有法定的单方解除协议的权利，而卢也男、朱跃芳不知道卢金文的出售行为且不同意出售涉案房屋亦不是行使单方解除权的理由，现蒋建荣不同意解除协议，双方亦不存在合意解除之情形，故卢金文、卢也男、朱跃芳要求解除卢金文与蒋建荣签订的《房屋买卖协议》并基于此要求蒋建荣返还涉案房屋的反诉诉讼请求于法无据，本院不予支持。虽然蒋建荣认为卢金文可以代表卢也男、朱跃芳，构成表见代理和法定代理，但卢金文在签订拆迁补偿安置协议时已与朱跃芳结婚，且涉案房屋现已登记为卢金文、卢也男、朱跃芳三人共同共有，而根据法律规定，处分共有财产的，应当得到其他共有人的同意，且表见代理要求客观上存在使得相对人相信行为人有代理权的理由，故行为人至少要以被代理人的名义签订合同，现根据已查明的事实，在涉案房屋的买卖过程中，卢金文均以自己的名义进行交易，签订协议时卢也男、朱跃芳也并不在场，协议中也仅有卢金文一人签字，且蒋建荣也未向卢也男、朱跃芳直接支付过房款，而蒋建荣也未能提供有效的证据证明卢也男、朱跃芳对卢金文出售涉案房屋系知晓且未表示反对，现卢也男、朱跃芳事后明确拒绝追认卢金文出售房屋的行为，并明确表示不同意出售涉案房屋，故房屋买卖协议对卢也男、朱跃芳不发生效力，蒋建荣提出要求卢金文、卢也男、朱跃芳继续履行协议并协助办理涉案房屋的过户登记手续，鉴于卢也男、朱跃芳不同意配合过户，协议实际已无法继续履行，在本院向蒋建荣释明后，蒋建荣仍坚持不变更诉讼请求，坚持要求继续履行合同并由卢金文、卢也男、朱跃芳配合过户，故对于蒋建荣提出的本诉诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)蒋建荣的本诉诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)卢金文、卢也男、朱跃芳的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计人民币40元，由原告(反诉被告)蒋建荣负担。反诉案件受理费减半收取计人民币40元，由被告(反诉原告)卢金文、卢也男、朱跃芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林叶二〇一九年六月十日书记员  高燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。