南昌铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2019）赣7101行初650号 原告熊爱珍，女，1972年7月11日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。 被告南昌市西湖区住房保障和房产管理局，住所地江西省南昌市西湖区抚生路369号7号楼4楼，统一社会信用代码：113601030145206645。 主要负责人胡海，该局局长。 委托代理人吴庆昌，江西朗秋律师事务所律师，律师执业证号：13601201810030002。 委托代理人杨强，江西朗秋律师事务所实习律师，实习证号：36011904110110。 原告熊爱珍诉被告南昌市西湖区住房保障和房产管理局（以下简称西湖区房管局）房屋征收补偿协议一案，本院于2019年5月7日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年6月6日公开开庭审理了本案。原告熊爱珍，被告西湖区房管局出庭人员向海燕、委托代理人吴庆昌、杨强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊爱珍诉称，2018年5月10日，南昌市西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处（以下简称西湖区征收办）工作人员通知原告，其房屋已被纳入西湖区桃花路（坝口巷周边）棚户区改造项目（养济院3#地块、坝口巷3#地块、绳金塔11#地块）（以下简称棚改项目）范围内。在被告工作人员的骚扰和威逼哄骗下，原告于2018年6月4日交房。原告认为验房单内容不合理，且未给予原告相应单据。原告直至搬离房屋时，仍未与被告签订征收补偿协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第二十七条“实施房屋征收应当先补偿，后搬迁”的规定，被告的征收行为违法。原告交房时，被告未告知房屋调换的差价，直至2019年1月11日双方签订《南昌市国有土地上房屋征收补偿产权调换协议书》（以下简称产权调换协议）时原告才得知应补交大量房屋调换差价，被告的上述行为剥夺了原告选择货币补偿的权利，给原告带来经济损失及诸多生活不便。根据征补条例第二十一条“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价”的规定，被告征收原告房屋时未及时告知原告选择补偿方式的行政行为违法，严重侵害了原告的合法权益。故向法院提起行政诉讼，请求判决：l．确认被告与原告签订的产权调换协议无效；2．诉讼费由被告承担。 庭审中原告确认变更第一项诉讼请求为，确认被告与原告签订的产权调换协议（2-2） 原告为支持其主张，向本院提交了以下证据： 证据1：产权调换协议（2-2），用以证明直到2019年1月11日被告才告知原告需补交差价款98245.04元。 证据2：选房通知单，用以证明原告交房之后6个月才被通知去选房，选房时未签协议。 证据3：验房单，用以证明原告于2018年6月4日交房。 被告西湖区房管局辩称，1．原告主张剥夺了其选择货币补偿的权利与事实不符。2018年6月16日，南昌市西湖区人民政府（以下简称西湖区政府）依法作出了西府征字［2018］第01号《房屋征收决定书》（以下简称房屋征收决定书），并在征收范围内予以公告，同时公布了棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案（以下简称征收补偿方案），该方案中明确载明了征收补偿的具体内容（包括房屋装修补偿、临时安置补偿、搬迁补偿等），并给予了被征收人选择货币补偿和产权调换的权利。2．诉争的产权调换协议（2-2）系双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思表示，内容符合法律规定。协议签订后即发生法律效力，原告应向被告补缴产权调换所需的房款。根据《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称行政诉讼法）第四十九条规定，原告提起诉讼应当有具体的事实依据，而本案中原告主张其系在被胁迫的情况下签订产权调换协议（2-2），未提供相应的证据予以证明，故原告主张协议无效与事实不符，依法应驳回原告诉讼请求。 被告西湖区房管局为支持其主张，向本院提交了以下证据： 第一组证据：房屋征收预告书及公示照片；征收补偿方案征求意见的公告及征求意见稿、公示照片；房屋征收决定书、房屋征收公告、征收补偿方案及公示照片，用以证明西湖区政府于2018年6月16日在征收范围内作出房屋征收决定书，公布了征收补偿方案，方案中明确载明了房屋具体的征收补偿事项，包括被征收人选择货币补偿和产权调换的权利。 第二组证据：关于申请参与棚改项目房屋征收评估工作的公告；关于选定房屋征收评估机构的公告及房屋征收评估机构名单表；房屋征收补偿价格评估机构协商选定结果公告；多数选定评估机构签到表、多数选定参会人员签到表、多数选定被征收户代表签到表、被征收人选定房地产价格评估机构意见统计表；房屋征收补偿价格评估机构多数选定结果公告；抽签选定评估机构签到表、抽签选定参会人员签到表、被征收户代表参加抽签选定评估机构签到表；房屋征收抽签确定选定评估机构抽签人情况记录；房屋征收补偿价格评估机构公开选定结果公告；上述评估机构选定程序的照片、公示函及公示照片，用以证明被告西湖区房管局系依法选定房地产价格评估机构。 第三组证据：验房单、通知单、选房通知单存根；《致委托方函》（装修评估报告）；微信聊天记录截图；产权调换协议（2-1）、产权调换协议（2-2），用以证明原告系自愿与被告签订产权调换协议，协议内容符合法律规定，被告已履行协议约定义务。 经庭审质证，原告对被告提交的第一、二组证据认为公示照片未能证明拍照时间，其从未看过证据中的材料；对第三组证据三性无异议，但认为签协议前被告未告知原告需补交的钱款数，两份产权调换协议系2019年1月11日同时签订。因产权调换协议（2-1）少算了宽带费，故其未领取该协议约定的钱款。 被告对原告提交的证据三性均无异议，但认为只有原告选房后才能确定应补缴房款。 本院对上述证据认证如下：原、被告对上述证据真实性、合法性无异议的部分，能够证明本案事实，本院予以采信。关于原告对被告第一、二组证据提出的异议，因照片的内容、拍摄地点能与本案征迁行为的时间节点相互印证，故应认定被告履行了相关的公示行为。 经审理查明，根据棚户区改造项目的需要，2018年5月15日，西湖区房管局发布房屋征收预告书，拟对棚改项目规划红线范围内所有房屋及其附属物实施征收，房屋征收部门为西湖区房管局，房屋征收实施单位为西湖区征收办。房屋征收预告书在项目范围内进行张贴公示，同日，西湖区政府发布征收补偿方案（征求意见稿）及征求意见公告并张贴公示，该征求意见稿第六条规定：征收私房住宅，房屋补偿方式实行房屋产权调换与货币补偿两种方式，由被征收人自行选择。选择货币补偿，按市场评估价补偿，即签即办；选择产权调换补偿，就近产权调换的，按照“征一还一，就近靠档”的原则进行安置；选择异地产权调换的，按照“用地段区位换面积”的办法进行优惠安置；签订补偿协议，并在搬迁期限内完成搬迁的，按交房顺序领取搬迁序号。在项目未征迁结束前，不得进行选房。异地安置房地点为南昌市红谷滩新区九龙湖安置小区。征求意见稿还对征收补偿、补助及奖励等作出了规定。2018年5月16日，西湖区房管局在南昌晚报刊登关于申请参与棚改项目房屋征收评估工作的公告。2018年5月17日，西湖区房管局发布了关于选定房屋征收评估机构的公告，公布了待选房屋征收评估机构名单表及选定程序。在经过被征收人协商选定、多数选定均未选出房地产评估机构后，2018年5月28日，西湖区房管局发布房屋征收补偿价格评估机构公开选定结果公告，告知被征收人案涉棚改项目“房屋价值评估和装修评估的房地产价格评估机构为：江西同致房地产土地估价咨询有限公司（一级）、江西省中唐房地产评估顾问有限公司（二级）；房屋装修评估的房地产价格评估机构为：深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司南昌分公司（一级）、江西森博不动产评估规划测绘有限公司（二级）”。上述公告均已张贴。2018年6月16日，西湖区政府作出房屋征收决定书，明确签约期限为自西湖区政府房屋征收决定公告之日起至2018年9月28日（含）止，并告知了被征收人复议和诉讼的权利。同日公布了房屋征收公告、征收补偿方案，均在征收范围内予以公示。征收补偿方案第六条作出了与上述征求意见稿同样的规定。同日，江西同致房地产土地估价咨询有限公司对案涉棚改项目地块的住宅（在2018年6月16日）的估价结果作出明细表，西湖区房管局予以公示。 原告被征迁房屋为西湖区绳金塔359号2栋4单元429室（第2层），建筑面积41.89平方米，房屋所有权人为原告一人。2018年6月4日，原告交房后，西湖区征收办对原告房屋进行验房，向原告出具了验房单、通知单，原告在被征收人处签名，并在验房单、通知单的右上角均写明“九龙湖新琚花园”，原告签名并捺印。2018年6月22日，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司南昌分公司对原告房屋进行室内装修补偿价估价并报送西湖区房管局，确认该房屋室内装修补偿价为24114元，并出具了室内装修价格咨询表，列明了各项补偿明细，原告对该评估价格无异议。2018年12月4日，原告在西湖区征收办选定九龙湖安置小区（新琚花园）E2地块5栋1单元603号房为安置房。选房通知单上告知原告于2018年12月17日到南昌市西湖区团结路签订产权调换协议（2-2），并办理房屋回迁入住手续。2019年1月10日，原告通过微信通知被告工作人员“明天上午我去签协议”。2019年1月11日，原告与西湖区房管局、西湖区征收办签订产权调换协议（2-1）、产权调换协议（2-2），但两份协议书上均无签订时间。产权调换协议（2-1）约定“被征收人于2018年6月4日搬迁交房，现签订产权调换协议（一）。只选择安置房户型和领取选房顺序号，待房屋征迁以及安置房规划设计全部完成后，选择安置房的具体楼栋和房号，签订产权调换协议（二）”。产权调换协议（2-2）约定，原告所选新琚花园E2地块5栋1单元6楼2室2厅03房建筑面积70.11平方米，原被征房屋41.89平方米，原告应交房款98245.04元。因原告认为所需补交房款太高，被告未在其交房时告知其应补交的房款数，故向本院提起诉讼。 另查明，原告开庭时称因产权调换协议（2-1）少算了宽带费，故其未领取该协议约定的钱款。 本院认为，根据征补条例第四条第二款“市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定，西湖区房管局作为西湖区政府确定的房屋征收部门有权与原告签订案涉产权调换协议（2-2），故被告主体适格。 本案中，原告的诉讼请求系确认案涉产权调换协议（2-2）无效。首先，从协议签订的角度看，行政行为无效一般应存在行政诉讼法第七十五条规定的“不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形”。根据征补条例第四条第二款和第八条“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：……（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”规定，西湖区政府依据征补条例、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等规定，决定对原告房屋所在区域进行旧城改造，被告西湖区房管局与原告签订案涉产权调换协议（2-2），均属其职权范围，原告系被征房屋的所有权人，故本案不存在因实施主体不具有主体资格或没有依据等重大明显违法而导致协议无效的情形。其次，从协议内容的角度看，本案并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”等导致协议无效的情形。原告虽主张其系受欺诈、胁迫而签订协议，但未提供证据证明。另外，原告在2018年6月4日的收房单上已写明“九龙湖新琚花园”，虽未写房号，但说明当时原告已明知暂不能选房，且予认可；2018年12月4日原告选房后，2019年1月10日主动约被告工作人员签协议，说明原告已经过慎重思考并作出签约决定，并于2019年1月11日签订产权调换协议（2-1）（2-2）；从上述签约过程可看出协议系双方平等协商后签订，系双方真实意思的表示，故原告主张其系受欺诈、胁迫，案涉产权调换协议（2-2）无效的意见无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告提出产权调换协议签订于原告搬离被征收房屋之后，被告的征收行为违反“先补偿后搬迁”规定的意见，亦非认定协议无效的理由。综上，原告要求确认案涉产权调换协议（2-2）无效的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告熊爱珍的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告熊爱珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。 审 判 长  徐莉莉 人民陪审员  吴小文 人民陪审员  张玉梅 二〇一九年六月十二日 法官 助理  周兵兵 书 记 员  闵文峰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第七十五条行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。