江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初2403号原告：徐顺燕，女，1954年12月7日生，汉族，住上海市虹口区。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉，总经理。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，董事长。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。原告徐顺燕与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（下简称奥食卡公司）、被告苏州东方国际名品城有限公司（下简称被告名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理，依法适用简易程序由审判员王玲独任审理。本案于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告徐顺燕到庭参加诉讼。被告奥食卡公司、被告名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐顺燕向本院提出诉讼请求：1、要求被告奥食卡公司支付自2014年7月1日起暂算至2018年6月30日止的租金74680元，并支付按每日万分之三标准计算至2019年3月10日的违约金，要求计算至被告实际支付之日止。保留判决后的租金和违约金的诉讼权益。2、要求被告名品城公司承担连带责任。3、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告奥食卡公司于2013年5月23日签订租赁合同，将原告所有的奥食卡城C馆一层2058室商铺出租给被告奥食卡公司，但被告奥食卡公司未按合同约定支付租金，故原告诉至法院。另，涉案商铺为被告名品城公司开发建造，原告经查阅相关判决书得知被告名品城公司还参与收取了涉案商铺的租金，被告奥食卡公司系被告名品城公司所指定的经营管理方。据此，被告名品城公司应对上述租金及违约金的支付承担连带责任。被告奥食卡公司书面答辩称，1、对于未付租金的事实予以认可，但对原告主张的欠付金额不予认可。根据合同约定：第一年、第二年不支付租金；第三年至第五年的租金为原告购买该物业合同金额的119%的6%。第六年至第十年的租金为该物业所在楼宇当年营业额的8%按原告的投资份额比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按原告的投资份额比例所计金额，被告实际应付税前租金以上述两种标准中获益较高的标准支付给原告，且均在每个经营年度结束后45个工作日内支付。因此，按照上述标准并扣除5%税费，实际租金为17736.73元/年。2、对于原告所主张的违约金计算方式及数额不予认可。虽合同约定违约金计算为欠付租金金额的每日万分之三，但这种标准与原告的实际损失不相对应且有失公平。根据租赁合同约定，租金支付方式为每半年一次，先用后付，结算基准日为每个经营年度结束后45个工作日内支付租金，故涉案商铺的违约金应自2015年8月15日起计算2014年7月1日至2015年6月30日租金的违约金并以此类推。综上，请求法院依法判决。被告名品城公司书面答辩称，1、涉案租赁合同系原告与被告奥食卡公司签订，我公司并非合同相对方，故与我公司无关。2、我司没有任何法律或合同义务代被告奥食卡公司向任何主体承担任何形式的责任。综上，请求法院驳回原告对我司的诉讼请求。经审理查明，2013年5月23日，徐顺燕作为出租方（甲方）、奥食卡公司作为租赁方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州市相城区苏州环球奥食卡城C馆地上二层2058号单元，建筑面积为14.76平方米房屋出租给乙方。第三条租赁期限约定：甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方，租赁期限为20年，自2012年7月1日起至2032年6月30日止。第四条租金的计算及给付约定：甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方确认与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款为261488元；从第三年至第五年，乙方每年按照甲方购买该物业合同金额的119%的6%及该物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方税前租金，该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方；租赁期第六年至第十年，乙方支付给甲方的税前租金标准为该物业所在楼宇当年营业额的8%按甲方的投资份额比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按甲方的投资份额比例所计金额，乙方实际应付税前租金以上述两种标准中获益较高的标准支付给甲方。该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方。第七条违约责任约定：乙方未按约支付甲方租金，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。第十条其他约定载明：为保证租赁期间该物业经营的稳定性和连续性，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还就其他内容进行了约定，双方并均在落款处签名、盖章确认。另查明，2018年5月25日，徐顺燕、忻旻祯（徐顺燕之子）作为原告，以名品城公司为被告起诉至本院，请求判决双方于2013年4月24日签订的编号为苏相合同201304240199的《商品房买卖合同》继续有效；名品城公司配合其办理位于苏州市相城区元和街道华元路818号2058室商品房的权属过户手续。2018年7月16日，本院作出（2018）苏0507民初3143号民事判决书，判决：一、徐顺燕、忻旻祯与名品城公司签订的编号为苏相合同201304240199的《商品房买卖合同》继续有效。二、名品城公司于该判决生效之日起十日内将苏州市相城区元和街道华元路818号2058室的不动产产权转移登记至徐顺燕、忻旻祯名下。该判决已生效。又查，庭审后，徐顺燕提供由忻旻祯签名、落款时间为2019年6月3日的《情况说明》一份，载明就涉案房屋在本案中的相关租金、违约金等由徐顺燕进行主张。以上事实有徐顺燕举证的身份信息、《租赁合同》、《商品房买卖合同》、情况说明，本院调取的（2018）苏0507民初3143号民事判决书及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。本院认为，徐顺燕与奥食卡公司签订的《租赁合同》，为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。现忻旻祯向本院出具《情况说明》，放弃其对于租金的主张，故徐顺燕作为房屋所有权人及合同签订方，其单独作为原告起诉被告方要求偿付租金及相关违约金，可予准许。根据《租赁合同》约定，扣除免租期后，奥食卡公司应当自2014年7月1日起按合同约定的购房款261488元的119%的6%即18670.24元/年标准向徐顺燕支付租金至2017年6月30日。自2017年7月1日起至徐顺燕所主张的2018年6月30日止的租金，合同约定以该物业所在楼宇当年营业额的8%按徐顺燕的投资份额比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按徐顺燕的投资份额比例所计金额。徐顺燕现仍要求按照此前租金标准计算，奥食卡公司对此不持异议，但认为上述租金标准均应扣除5%税费。因合同中未就税费缴纳主体、缴纳标准及代缴等进行约定，故本院对奥食卡公司的该意见不予采信，认定涉案房屋在2014年7月1日至2018年6月30日止的租金均按18670.24元/年计算，合计为74680元(原告徐顺燕自愿取整)。关于违约金，根据《租赁合同》约定，租金在每个经营年度结束后45个工作日内支付，未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金，现奥食卡公司逾期未付租金，已违反合同约定，故应向徐顺燕支付以9335.12元为基准自2015年3月11日、自2019年3月9日起，以18670.24元为基数自2016年3月10日、2017年3月10日、2018年3月9日起，均按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止的违约金。关于徐顺燕要求名品城公司就租金及违约金支付承担连带责任的诉讼请求，虽名品城公司系涉案商铺所在项目的开发商，但房屋租赁合同系徐顺燕与被告奥食卡公司所签，故根据合同相对性，支付房租、违约金的义务主体为奥食卡公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐顺燕自2014年7月1日起至2018年6月30日的租金74680元及违约金（以9335.12元为基准自2015年3月11日、自2019年3月8日起，以18670.24元为基数自2016年3月10日、2017年3月10日、2018年3月9日起，均按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入原告徐顺燕指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）二、驳回原告徐顺燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币999.5元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。逾期未交，则强制执行。原告徐顺燕预交的诉讼费用，由本院退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 王 玲二〇一九年六月二十五日书记员 唐宽正