浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1027号上诉人（原审被告）:嘉兴三合进出口有限公司,住所地：平湖市当湖街道平湖大道1197-1199号，统一社会信用代码：91330482MA28A4839C。法定代表人：陆维涛。被上诉人（原审原告）:平湖信和资产管理有限责任公司,住所地：平湖市当湖街道城南西路278号四楼西,统一社会信用代码：913304825985122616。法定代表人：蔡平，执行董事。委托诉讼代理人：孙伟强、王晓敏，浙江天卓律师事务所律师。上诉人嘉兴三合进出口有限公司（以下简称三合公司）因与被上诉人平湖信和资产管理有限责任公司（以下简称信和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初3152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三合公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费由信和公司负担。事实和理由：一、信和公司不具有主张本案租金和滞纳金的主体资格。信和公司与案外人胡海良于2018年3月23日签订《商品房买卖合同》一份，其中第十一条约定：“甲方（信和公司）转让给乙方（胡海良）的房屋已出租，租赁期至2019年2月28日止。为了保障承租人的合法权利，乙方应按原租赁合同约定内容与承租人签订续租合同。甲乙双方商定购房款项到账之日起租金归乙方，其中甲方已收取租金的，待乙方与承租人签订续租合同后，由甲方退给乙方，但甲方为该部分租金缴纳的税费由乙方承担。”从上述约定可知，在信和公司将房屋转让给案外人之后，租金也归案外人，即使存在三合公司未足额支付租金的情况，也应由案外人胡海良来主张。信和公司未提供案外人授权其收取租金的证据，无权提起本案诉讼。二、信和公司未举证证明其存在实际损失，合同关于每日万分之五的违约金过高，应以实际损失为基础予以调减。三、三合公司在信和公司处尚有房屋押金26668元，与信和公司主张的租金一致，应当予以抵扣，以减少双方诉累。信和公司辩称，一、信和公司具有本案诉讼主体资格。按照合同约定，三合公司应于2018年1月31日前付清租金，而信和公司是在2018年3月23日才与胡海良签订商品房买卖合同，根据合同相对性，三合公司应将欠付租金支付给信和公司，再由信和公司与胡海良结算。二、三合公司未按时交纳租金，应按合同约定承担违约责任，合同关于违约金的条款是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对三合公司具有约束力。三、三合公司至今未腾退房屋，根据合同第五条第2款的相关内容，不符合退还押金的条件，不应与租金抵扣。综上，请求驳回上诉，维持原判。信和公司向一审法院起诉请求：1.三合公司立即支付租金26668元，滞纳金16014.76元，合计42682.76元;2.本案诉讼费用由三合公司承担。一审法院认定事实：2015年12月10日，信和公司与三合公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：三合公司向信和公司租赁平湖市当湖街道华丰小区平湖大道1189-1199号商铺，租期三年(2016年3月1日至2019年2月28日)，第一年与第二年租金为每年160008元，第三年租金在第一年租金的基础上按8%递增为每年172800元，租金按年度一次付清，以后每年提前一个月通过银行转账方式缴纳下一年的租金，未按时缴纳租金的，按延期支付金额的每日万分之五支付给出租方滞纳金。超过三十天未足额支付租金的，出租方有权单方面解除合同，并按照约定追究承租方的违约责任。第二年度租金160008元三合公司于2017年4月30日支付，超过约定期限89日；第三年度租金167800元（合同约定租金172800元，信和公司口头同意优惠5000元）应于2018年1月31日前支付，三合公司于2018年4月28日支付141132元，尚欠26668元至今未付。三合公司在信和公司处有房租押金26668元。一审法院认为：双方签订的《商铺租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力。本案中，三合公司尚欠信和公司租金26668元的事实清楚、证据充分，虽在租赁期内信和公司将商铺转让给案外人胡海良，但三合公司仍应按商铺租赁合同支付信和公司租金，再由信和公司与案外人胡海良根据商铺买卖合同进行租金结算。关于延期付款滞纳金，商铺租赁合同明确租赁期为2016年3月1日至2019年2月28日，第二年、第三年的租金提前一个月支付，逾期付款按每日万分之五支付滞纳金，故第二年、第三年的租金均应在当年一月底前支付，三合公司在2017年4月30日支付第二年租金，在2018年4月28日支付第三年部分租金141132元，延期支付租金，应按合同支付滞纳金15019.69元(160008元×89天×0.05%=7120.36元)+(167800元×87天×0.05%=7299.30元)+(26668元×45天×0.05%=600.03元)。三合公司提出房租押金26668元应在租金中扣除，由于房租押金涉及三合公司退房等具体事项，故应在三合公司办理好退房后与信和公司另行结算。关于三合公司提出的优先购买权，与本案不属于同一法律关系，三合公司可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、三合公司于判决生效后十日内支付信和公司租金26668元，滞纳金15019.69元，合计41687.69元；二、驳回信和公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868元，减半收取434元，由信和公司负担14元，三合公司负担420元。二审中，三合公司提交了以下证据：证据1、信和公司与案外人胡海良的商品房买卖合同，其中第十一条明确信和公司将房屋转让给案外人后主张租金的主体是案外人，证明信和公司在本案中无权向三合公司主张租金；证据2、告知函一份，证明本案纠纷产生的缘由；证据3、房屋产权证复印件二份，证明涉案房屋已经过户给案外人；证据4、房屋移交确认书一份，证明胡海良已经签字确认房屋一层腾退的事实；证据5、房屋现状照片，证明涉案房屋现在由他人在使用。信和公司质证意见：对证据1、3、4、5真实性无异议，但对证明内容不认可，对证据2三性不予认可。信和公司二审提交了租房协议和照片四张，证明三合公司将涉案房屋非法转租给平湖科蒂教育咨询有限公司，该教育机构现占用了涉案房屋，三合公司并未将房屋腾退。三合公司质证意见：证据真实性无异议，但二楼转租的事情已经过对方徐经理的同意，且该事实与本案无关。本院认证意见：双方对三合公司提交的证据3、4、5以及信和公司提交的照片真实性无异议，且与本案有关，本院予以认定。三合公司提交的证据2系单方陈述，对方对真实性不认可，亦无其他证据与之印证，不予认定。证据1是信和公司与案外人胡海良之间的房屋转让协议，为复印件，未经案外人胡海良确认，不予认定，但根据当事人陈述和房屋产权登记信息，对信和公司将涉案房屋转让给胡海良的事实予以确认。同理，对信和公司提交的租房协议不予认定，但根据当事人陈述和房屋现状照片，对三合公司将涉案房屋二层转租给教育机构且至今仍占用的事实予以确认。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，双方《商铺租赁合同》第五条租赁押金条款约定：“……2、当本合同约定租期期满后，如双方均无续约意向，在乙方无欠交租金、管理费、水电费等一切应缴或代缴费用的情况下，甲方应在合同期满及清理场地后七个工作日内，一次性无息向乙方退还所收全部押金。”本院认为，根据双方约定的付款节点，三合公司应在2018年1月31日之前就付清第三年整年的租金，而该付款节点信和公司尚未将房屋转让给案外人，基于合同相对性和诚实信用原则，三合公司应当向信和公司支付拖欠的租金。三合公司辩称信和公司将房屋转让给案外人后丧失了主张租金的权利，但其提交的房屋转让合同无法核实真实性，不能作为定案依据，且正是由于三合公司存在拖延付款的违约行为，才导致信和公司未能如期收到租金，并不能以此认为信和公司丧失了租金请求权。况且，即使信和公司与案外人的转让合同真实，根据该合同内容，租金也需要由信和公司与案外人进行结算。因此，三合公司认为信和公司不具有本案诉讼主体资格的相关意见不能成立。关于违约金数额。合同约定违约金按延期支付金额的每日万分之五计算，是双方契约自由、预先确定性和效率原则的体现。三合公司主张约定的违约金过高，应承担举证责任，但其在本案中并未提供任何证据加以证明。而该违约金标准不存在过分高于实际损失和利益失衡的情况，二审对违约金不作调整。关于押金应否与欠付租金抵扣的问题。由于合同第五条约定押金需在无欠付租金等费用且在清场腾退后无息退还，而三合公司目前仅腾退了房屋一层，二层尚未办理腾退交接手续，且三合公司仍欠付部分租金，故不满足押金退还抵扣的条件，双方可在后续过程中另行结算。综上，三合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费868元，由嘉兴三合进出口有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年六月十三日法官助理沈文潇书记员陈丽琼