贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初2637号原告：遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会，地址：遵义市汇川区。负责人：刘观松。委托诉讼代理人：孙开国，贵州谋道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘观松，该业主委员会副主任。被告：遵义兴创物业管理有限公司，地址：贵州省遵义市汇川区天津路水榭花都二楼，统一社会信用代码：91520303565029572N。法定代表人：邹小侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：晏太辉，贵州他山律师事务所律师。被告：邹小侠，男，1952年10月17日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。第三人：遵义市柏城房地产开发有限公司，地址：贵州省遵义市汇川区天津路水榭花都4楼，统一社会信用代码：91520301722180752Y。管理人：贵州山一律师事务所。管理人代表人：李良国，该事务所负责人。委托诉讼代理人：陈钦钦，贵州山一律师事务所律师。原告遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会与被告遵义兴创物业管理有限公司、邹小侠、第三人遵义市柏城房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会的委托诉讼代理人孙开国、被告遵义兴创物业管理有限公司、邹小侠的委托诉讼代理人晏太辉、第三人遵义市柏城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈钦钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告遵义兴创物业管理有限公司向原告提供2016年10月1日至2018年12月31日期间水榭花都小区公共收益（包括规划外停车场、电梯间轿厢内外广告、停车场道闸广告、大厅场地等）账目；2、判决被告遵义兴创物业管理有限公司向原告支付2017年-2018年公共收益373,658.4元（按被告自认金额467073元扣除20%管理费和电费）；3、判决被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实及理由：被告系第三人委托的“水榭花都”小区前期物业管理企业，2012年10月左右，水榭花都小区开始陆续入住，由被告提供物业管理服务。由于第三人交付的房屋未综合验收，逾期交房未支付违约金、附属设施不完善、不能办理产权证，被告提供的物业管理服务不到位等原因，导致小区服务费缴费率不高，小区业主与第三人、被告的矛盾重重，物业管理几乎瘫痪。2016年9月24日，经汇川区洗马街道办事处添阳社区组织座谈，原告、被告及第三人达成“三方协议”，并以水榭花都《公告》的形式在水榭花都小区公示。其中《公告》第二条“水榭花都小区业主委员会决定聘用物管公司继续管理本小区，时间从2016年10月1日起，期限暂定一年……有关物业服务内容、要求，以双方签订的书面委托管理合同（需提前向业主公布）为准”、第六条“本小区规划外的停车位、电梯间广告、道闸广告等公共收益，属于全体业主共有，在扣除物管公司必要的管理费用后，交由小区业主委员会用作办公经费、业主联谊活动费用。”后原告相关人员草拟了《物业服务合同》，经被告及第三人修改、审定，向全体业主公示后，被告以自己经营入不敷出、业主委员会无权获得公共收益为由，拒绝签订物业服务合同，也未按约定公布小区公共部分收益账目，向原告支付公共收益部分收益。2018年7月，因小区电梯广告到期，原告与广告公司签订合同并告知被告，同时要求被告公布管理期间的公共部分收益账目。被告经理唐诗旺通过微信向原告负责人腾德强提供了一张《公共部分收支说明表》，自认2017年-2018年期间，共收到停车费、广告费、场地费共计467,073.00元，但全部用于小区电梯监控、配件、下水主管道、三楼停车场、外墙补漏、停车道闸等开支。原告认为按照三方《公告》约定，上述开支均应当由被告收取的物业服务费进行开支，不足部分也应当由第三人承担。2018年12月31日，被告撤出水榭花都小区。原告多次要求被告公布管理期间的全部公共收益账目，被告以种种理由拒绝。为维护合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告遵义兴创物业管理有限公司、邹小侠辩称：被告对于原告诉请的在2012年到2018期间为水榭花都提供物业管理的事实是认可的。但是诉状中所说到的小区的电梯监控以及电梯维修配件、下水主管道、停车场平场以及外墙的补漏、停车场道闸安装等开支，原告认为应当由被告收取的服务费里进行开支，被告不认可。上述费用的支出是属于全体共有部分的支出，依法应当由房屋维修基金进行预支，即使在公告里面有相应的约定，也因违反法律的规定而无效。在2017年到2018年期间，兴创物业公司利用电梯轿厢广告以及公共过道等区域进行广告经营收入33,160.00元，但是在兴创公司为水榭花都提供物业管理期间因为对公共部位进行的维修以及相关设施设备的安装等一共支出225,195.56元，出现192,035.56元的财务空缺，该部分费用依法应当由全体业主返还给兴创物业公司，对该部分费用我公司保留另案主张的权利。因此，我公司认为原告的几项诉请均应当予以驳回。针对第一项诉请，我公司对于电梯轿厢内外广告以及走廊广告的投放所产生的收益未列入我公司的财务会计账簿，但有相应的合同及发票予以佐证。第三人遵义市柏城房地产开发有限公司述称：第三人从2009年开始就成为问题房开，我们作为管理人是从今年的3月份接管该公司，对于业主委员会和被告之前的事情不是很清楚，关于诉状所提到的外墙补漏和下水管道维修等费用，如果是工程质量问题，应当是由承建方承担责任，如果只是自然的损耗，应当是从维修基金中进行支出，而不是当然的不足部分由第三人承担，且本案是物业服务合同纠纷，第三人并非合同的相对方，与本案没有法律上的利害关系，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2008年，遵义市房产管理局向遵义市柏城房地产开发有限公司（以下简称柏城房开）、遵义瑞港企业房地产开发有限公司颁发《遵义市商品房屋预售许可证》，认可两公司开发建设的水榭花都经审查具备商品房屋预售条件，准予预售，该证载明该小区开工日期为2007年10月，竣工日期为2009年10月，交付使用日期为2009年12月。因开发商资金链断裂、股东纠纷等原因，未能如期交房。2012年10月左右，水榭花都小区开始陆续入住，由被告遵义兴创物业管理有限公司提供前期物业管理服务。2016年6月15日，遵义市汇川区住房和城乡建设局下达关于遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会成立备案的通知，其中滕德强为业主委员会副主任之一。2016年9月25日，遵义柏城房地产开发有限公司、遵义兴创物业管理有限公司、遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会发布公告，致水榭花都小区全体业主，内容为：为解决“水榭花都”小区目前物业管理存在的问题，保障全体业主有一个安全、整洁的居住环境。2016年9月24日上午，汇川区洗马路街道办事处添阳社区组织遵义市柏城房地产开发有限公司、遵义兴创物业管理有限公司负责人及水榭花都小区业主委员会部分委员座谈，本着“自愿协商、平等合理”的原则，达成以下会议内容：1、柏城房开应当按照本小区设计规划、与业主签订的《商品房买卖合同》约定、在有关部门主持形成的会议纪要内容，逐步完善水榭花都小区消防、门禁、绿化等配套、附属设施，以便物业管理公司对本小区进行管理，提升业主居住环境和品质；2、鉴于本小区配套附属设施未完善、前期物业管理一直是遵义兴创物业管理有限公司负责等实际情况，水榭花都小区业主委员会决定聘请物管公司继续管理本小区，时间从2016年10月1日起，期限暂定一年，物管费为1.2元/月/平方米，交费方式为3个月（含）以上、一年以下，对交纳一年物管费的业主，物管公司应当给予一定幅度的优惠。有关物业服务内容、要求，以双方签订的书面委托管理合同（需提前向业主公布）为准，物管公司要按合同约定，不断提高物业服务内容和管理水平，使本小区物业管理工作有明显提升和改观；3、鉴于本小区物业服务内容、管理水平均未达到业主与物管公司签订的《前期物业管理协议》，物管公司自愿将收费标准从1.4元/月/平方米降至1.2元/月/平方米（适用于已接房和新接房业主）。收费起算时间从原来的2014年4月1日延长至2014年10月1日，即接房早于2014年10月1日的，按2014年10月1日起算，接房晚于2014年10月1日的，按实际接房之日起算物管费。业主接房时交纳给物管公司的半年物管费，按上述标准、时间进行结算，业主接房时交纳给物管公司的装修保证金，经业主同意的，可以转为物管费进行结算；4、因房开公司配套设施不完善，本小区物业管理产生的水、电、电梯维保、员工工资等所有费用，先由业主交纳的物管费支出，不足部分全部由房开公司承担，直至本小区附属设施完善、房开公司为业主办理房屋产权证为止；5、本小区规划内的停车位，房开公司以租、售的方式，满足本小区业主使用，不得向业主以外的其他单位、个人销售和出租。购买有车位的业主，按50元/月的标准向物管公司交纳管理费，租赁车位的，由业主与房开公司协商租赁费用，同时按上述标准向物管公司交纳管理费；6、本小区规划外的停车位、电梯间广告、道闸广告等公共收益，属于全体业主共有，在扣除物管公司必要的管理费用后，交由小区业主委员会用作办公经费、业主联谊活动费用。上述内容经房开公司、物管公司法定代表人、水榭花都小区业主委员会过半数委员签字同意，盖章后对各方产生约束力。被告遵义兴创物业管理有限公司管理过程中，在小区公布了停车位收费标准，对室内停车位（业主自购）按照50元/月收取管理费；对利用室外空地规划为停车位按150元/月收取费用。被告遵义兴创物业管理有限公司管理过程中对还对电梯监控、停车场道闸等设备进行了安装、完善，并对电梯及电梯口公告收益进行管理。2018年12月29日，被告遵义兴创物业管理有限公司向原告移交了有关的施工图、物业服务合同、小区的监控系统、道闸安装系统等物业设施。12月31日，被告遵义兴创物业管理有限公司撤出水榭花都小区。原告要求遵义兴创物业管理有限公司公布其管理期间公共收益账目未果，诉至法院，酿成讼争。案件审理过程中，原告提交被告遵义兴创物业管理有限公司人员唐诗旺通过手机微信向原水榭花都小区业主委员会副主任滕德强发送的“公共部位收支说明表”一张，载明：17年收停车费306,540.00元、18年收停车费120,493.00元，17年收广告费22,500.00元、18年收广告费10,710.00元；17年收场地费5,880.00元、18年收场地费950.00元；扣除两年138,000.00元、148,000.00元，收入合计180,273.00元；税费9014.00元；管理费及电费34,252.00元；利润137,007.00元；支出部分载明电梯监控131,557.00元、电梯配件34,320.00元、下水主管道1,375.00元；三楼停车场13,850.00元；外墙补漏21,733.00元、停车场道闸17,460.00元。该说明表下方备注有扣除两年共启用已售车位所收卫生费、税费以及扣除20%管理费及电费等内容。滕德强作为证人出庭作证陈述就小区有关事务与唐诗旺进行交涉及唐诗旺向其发送“公共部位收支说明表”的经过。原告对上述“公共部位收支说明表”所列支出部分不予认可。被告遵义兴创物业管理有限公司不认可“公共部位收支说明表”，称没有对室外车位进行管理。原兴创物业管理有限公司保安刘云康出庭作证，称遵义兴创物业管理有限公司对室外停车位按150元/月向包月业主收取费用，外来车辆临时停车按照半小时5元，超过一个小时按10元收取费用，停车位大概120-130个，原兴创物业管理有限公司保安王应昌出庭作证称其收取过室外停车位费用，交给被告遵义兴创物业管理有限公司人员。案件审理过程中，原告提交了被告兴创物业管理有限公司与遵义壹媒介广告有限公司签订的《合作协议书》，载明遵义壹媒介广告有限公司无偿提供市价值18,310.00元的道闸机供被告兴创物业管理有限公司使用，遵义壹媒介广告有限公司可在道闸机上发布商业广告。2019年1月5日原告与遵义壹媒介广告有限公司签订的《合作协议书》载明遵义壹媒介广告有限公司免费提供道闸机给原告使用。被告遵义兴创物业管理有限公司提交与案外人广告公司签订的合同若干，以证明水榭花都小区公共部位广告收入为33,210.00元。被告提交公共部位支出项目明细及凭证，用以证明共支出225,195.00元。其中，支付案外人云创网络科技有限公司监控系统款项共计129,557.56元，（附付款凭证及发票，与云创网络科技有限公司签订的合同，付款凭证载明支付云创网络科技有限公司共计129,557.56元，合同载明价款129,557.56元，发票金额为129,557.56元）以及电梯监控运行劳务费2,000.00元（代开附发票）；2017年3月29日维修电器电频器7,400.00元（附劳务费发票）；2017年4月17日购电梯接触器520.00元（附购物费发票）；2017年5月9日电梯维修费8,000.00元（附代开电梯材料费发票以及付款凭证，收款人为杨廷喜）；2017年9月18日付电梯配件费5,400.00元，（附代开电梯材料费发票）；2017年9月2日电梯主板维修2,600.00元（附购维修件发票）；2018年1月15日付变频器维修费2,000.00元（附代开劳务费发票）；2018年1月21日电梯灯罩费1,400.00（附搬运设备、电梯灯罩发票）；2018年1月21日电梯五方通话费用（附代开劳务费发票）；2017年9月14日，疏通下水管道600.00元（附代开劳务费发票）；2018年2月1日下水管道维修费475.00元（附报告一张，载明邹小侠签注“同意。在物业费报”字样）；2018年6月14日停车场进口地面硬化13,850.00元（附代开劳务费发票、材料费、人工费清单）；2018年8月27日付玻璃清洁费、修理费1,450.00元（附代开劳务费发票）；2018年7月25日付外墙维修费用20,783.00元（附付款凭证及代开外墙防水维修发票）；2018年9月12日付电梯过道墙砖维修费3,200.00元（附代开劳务费发票）；2017年8月9日付停车场车牌识别系统17,460.00元（附代开发票、支票存根，支票存根金额为12,460.00元）。原告对被告提交上述支出记录及凭证不予认可。被告明确表示没有建立公共部分收支的账目。原告明确表示在被告拒绝提供公共部分收支的账目的情况下，坚持按照“公共部位收支说明表”中载明的收入主张权利。另查，2018年9月25日，遵义市中级人民法院裁定受理了第三人遵义市柏城房地产开发有限公司破产清算一案，指定本院审理该案。本院指定贵州山一律师事务所为管理人。被告遵义兴创物业管理有限公司为自然人独资的有限公司，股东为被告邹小侠。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”建筑区划内的道路、绿地等属于业主共有，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物业管理条例》第五十五条规定：“利用业主共有部位、公共设施进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”本案中，水榭花都小区占用业主共有的道路、场地用于停放汽车，以及利用电梯、楼道等进行广告经营的收益应属于业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况的应予支持。根据《物业管理条例》第二十九条规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将相关图纸、设备安装、使用、维护等技术资料、物业保修文件和物业使用说明文件等资料移交业主委员会。物业管理企业对公共部分进行管理经营，在服务合同终止时，应当将收益及相关账目移交给业主委员会。原告请求被告遵义兴创物业管理有限公司移交公共部位收益及相关账目于法有据，应予支持。但本案中，被告遵义兴创物业管理有限公司明确表示没有公共部位收支的账目，不能提交，存在事实上履行不能。原告要求被告遵义兴创物业管理有限公司提供公共部位收支账目其用意在于计算被告应向原告交付的收益金额。鉴于原告明确表示在被告遵义兴创物业管理有限公司拒绝提供公共部位收支账目的情况下，坚持按照“公共部位收支说明表”中载明的收入主张权利，本院对原告要求被告遵义兴创物业管理有限公司提供公共部位收支账目的诉请不予支持。关于公共部位收入金额，被告遵义兴创物业管理有限公司人员唐诗旺通过手机微信向滕德强发送的“公共部位收支说明表”载明2017年至2018年总收入为467,073.00元。被告遵义兴创物业管理有限公司对“公共部位收支说明表”不予认可，但依据查明的事实，滕德强原为原告副主任，其出庭陈述虽然不能作为证据采信，但其与被告公司人员唐诗旺通过手机微信联系工作符合常理，内容不仅涉及“公共部位收支说明表”，还涉及其他事务，微信聊天前后内容足以确认系唐诗旺向滕德强发送了该份“公共部位收支说明表”的事实。且被告主张广告费收入与“公共部位收支说明表”中列明的数额相当，主张支出金额与该表中支出金额相符，足以确认系唐诗旺向滕德强发送该小区的“公共部位收支说明表”的事实。被告关于没有对室外公共部位停车位进行管理的辩解不能成立。首先，唐诗旺发送的“公共部位收支说明表”载明收入含停车费、广告费、场地费。既然是公共部位收支，显然不应指室内已售车位的收益。其次，被告在小区张贴了室内、室外停车位的收费标准，原兴创物业管理有限公司保安刘云康出庭作证，也称被告兴创物业管理有限公司对室外停车位进行收费管理。由于被告兴创物业管理有限公司不能提供公共收益部分收支账目，原告按照“公共部位收支说明表”中载明的收入主张权利应予支持。由于三方“公告”约定公共收益属于全体业主共有，物管公司扣除必要的管理费用后，交小区业主委员会用作办公经费、业主联谊活动。但管理费比例没有明确约定，参照“公共部位收支说明表”扣除20%管理费及电费等内容，本院酌情扣除20%费用，被告兴创物业管理有限公司还应支付原告373,658.4元。关于被告兴创物业管理有限公司所列支出是否应予扣除，根据《物业服务费收费办法》的规定，实行物业服务包干制的，物业服务费用包含物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。物业服务费用包含物业服务成本包含服务人员工资、社会保险费用、公共部位、公共设施的日常运行、维护费用、物业管理区域的清洁卫生、绿化养护秩序维护等费用。物业公共部位、公用设备的大修、中修、更新、改造费用，应通过专项维修基金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。对于公共部位、设施在保修期内的，不应由专项维修基金支出。但本案中，原告与被告兴创物业管理有限公司、第三人遵义市柏城房地产开发有限公司在三方“公告”明确载明：因房开公司配套设施不完善，本小区物业管理产生的水、电、电梯维保、员工工资等所有费用，先由业主交纳的物管费支出，不足部分全部由房开公司承担，直至本小区附属设施完善、房开公司为业主办理房屋产权证为止。该公告基于第三人遵义市柏城房地产开发有限公司对该小区附属设施不完善前提下，三方经协商达成一致意见，不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。被告兴创物业管理有限公司所列支出，应按照“有约定从约定，没约定从法定”的原则处理。对于被告兴创物业管理有限公司主张安装电梯监控部分费用，本案中没有证据表明安装电梯监控应属于第三人应完善的配套设施，应属于公用设备的更新、改造，依法应征得小区业主方同意。本案中，虽然没有证据表明安装电梯监控征得业主同意，但客观上安装监控也是出于提升该小区安全环境，受益的是小区业主。该设备不宜拆除，且原告实际上也接收了该设备继续使用，符合物尽其用的原则，故原告应给予被告相应的补偿，被告主张扣除监控安装费用应予支持。被告兴创物业管理有限公司安装电梯监控花费129,557.56元有合同、发票、付款凭证为据，足以确认。被告主张电梯运行劳务费2,000.00元没有合同依据、无付款凭证，本院不予确认。同理，被告兴创物业管理有限公司实际支出的停车场车辆识别系统费用也应扣除。原告提交兴创物业管理有限公司与遵义壹媒介广告有限公司签订的合作协议载明遵义壹媒介广告有限公司为被告兴创物业管理有限公司免费提供道闸机，不能证明车辆识别系统系免费，被告提供支票存根载明实际支付为12,460.00元，予以扣除；被告兴创物业管理有限公司主张维修保养电梯费用共计36,320.00元，按三方“公告”约定不应由原告承担，不予扣除；被告兴创物业管理有限公司主张疏通下水管道600.00元，属于公共设施的日常维护，不应予以扣除，其另主张疏通下水管道475.00元已明确在物管费中支出，且也属于公共设施的日常维护，不应扣除；被告兴创物业管理有限公司主张停车场入口地面维修费用13,850.00元，该费用系道路地面硬化费用，属于附属设施的完善范畴，不属于公用设备的大修、中修、更新、改造费用，不应扣除；被告主张兴创物业管理有限公司2018年8月27日付玻璃清洁费、修理费1,450.00元，属于公共设施的日常维护，不应予以扣除；被告主张兴创物业管理有限公司2018年7月25日支出外墙维修费20,783.00元，属于公共部位的维修，超过保修期限，属于应由专项维修基金列支范畴，因予以扣除；被告主张兴创物业管理有限公司2018年9月12日支出电梯过道墙砖维修费3,200.00元，属于公共部位的维修，超过保修期限，属于应由专项维修基金列支范畴，应予以扣除。综上，应予扣除费用共计为166,000.56元。据此，扣除166,000.56元费用后，被告兴创物业管理有限公司还应支付原告共计207,657.84元。被告兴创物业管理有限公司为一人有限责任公司，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，邹小侠为被告兴创物业管理有限公司唯一股东，没有提供证据证明公司财产独立于其自己财产，应当对被告兴创物业管理有限公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《物业管理条例》第二十九条、第五十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告遵义兴创物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会公共收益207,657.84元。二、被告邹小侠对上述所列支付义务承担连带责任。三、驳回原告遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,450.00元（已依法减半收取），保全费2,520.00元，共计5,970.00元，由原告承担1,970.00元，被告遵义兴创物业管理有限公司、邹小侠承担4,000.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审判员  陈正敏二〇一九年六月十日书记员  易晓彤