四川省什邡市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0682民初850号 原告：吴坤明，男，1965年8月3日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：范述强，四川宏剑律师事务所律师。 被告：吴乾智，男，1941年2月22日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：尹其华，四川方纬律师事务所律师。 第三人：吴坤友，男，1969年4月16日出生，汉族，住四川省什邡市。 第三人：吴坤剑，男，1973年7月22日出生，汉族，住四川省什邡市。 第三人：刘会玉，女，1942年8月2日出生，汉族，住四川省什邡市。 原告吴坤明与被告吴乾智及第三人吴坤友、吴坤剑确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，刘会玉申请参加诉讼，本院经审查准许刘会玉作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼。本案于2019年5月13日公开开庭进行审理，原告吴坤明及其委托诉讼代理人范述强，被告吴乾智及其委托诉讼代理人尹其华，第三人吴坤友、吴坤剑、刘会玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认皂角开发区光明路15号房产的家庭内部协议有效；2.确认登记于被告吴乾智名下的位于皂角开发区光明路15号房屋属原告所有。事实和理由：2000年吴乾智以25万元价格，购买阳享兵在位于什邡市城北经济开发区光明路15号修建的房屋。2000年11月29日，吴乾智取得登记为吴乾志的该房屋《土地证》。2007年有人建议吴乾智把该房屋卖了，吴乾智认为要卖也要卖绐自己的儿子。于是吴乾智与三个儿子吴坤明、吴坤友、吴坤剑商量，以30万元价格将房屋卖与吴坤明，同时吴乾智将30万元分给吴坤明、吴坤友、吴坤剑各8.5万元，自己收取4.5万元。为此，吴乾智、吴坤明、吴坤友、吴坤剑签订了《关于分割皂角开发区光明路15号房产的家庭内部协议》。协议签订后，吴坤明支付了相应款项并使用该房至今。但吴乾智想要退还房款收回房屋，原告为此诉至法院，主张权利。 被告吴乾志辩称，内部协议是在未取得共有权利人其妻刘会玉同意的情况下签订的，系无权处分，应为无效。若协议是买卖性质，因该房无权属证书，违反法律规定，也应无效。协议即使有效，房屋也是赠与性质，在赠与的房屋所有权转移之前，吴乾志有权撤销赠与。请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人吴坤友述称，房屋不是卖给原告，只是我们分别拿几万元后，由他管理该房。 第三人吴坤剑述称，房屋未卖给原告，而是父母的赠与。 第三人刘会玉述称，不知道他们处理房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了《关于分割皂角开发区光明路15号房产的家庭内部协议》，被告吴乾智及第三人吴坤友、吴坤剑质证对其真实性无异议，但不认同原告的证明目的，坚持其房屋系赠与而非买卖的意见，第三人刘会玉质证称不知情。被告及第三人提交了租金证明，用以证明原告收取租金情况。原告质证对其真实性有异议。上述证据，经本院审查认证认为：原告提交的《关于分割皂角开发区光明路15号房产的家庭内部协议》，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；被告及第三人提交的证据，与本案诉争无关联，且无法核实真实性，本院不予采信。 本院经审理确认案件事实如下：吴乾智和刘会玉夫妻育有三子即吴坤明（大儿子）、吴坤友（次子）、吴坤剑（三子）。2000年，吴乾智以25万元价格，购买他人修建位于什邡市城北经济开发区光明路15号的房屋。同年11月29日，吴乾智取得登记于其名下的该房屋《国有土地使用权证》（使用权面积370.5㎡）。2007年9月2日，吴乾智与吴坤明、吴坤友、吴坤剑协商后签订了《关于分割皂角开发区光明路15号房产的家庭内部协议》（以下简称内部协议），约定：父母（吴乾智、刘会玉）名下的什邡市城北经济开发区光明路15号住宅和商铺折价30万元留由吴坤明使用，吴坤明给吴坤友、吴坤剑房屋分割现金各8.5万元，给父母4.5万元，吴坤明在七日内付清上述款项，光明路15号房屋二楼留给父母使用直至去世为止，其他兄弟不得使用，其他部分由吴坤明自行处置等。协议签订后，吴坤明向吴乾智、吴坤友、吴坤剑支付了上述款项。此后，吴乾智、刘会玉使用该房屋二楼，吴坤明使用一楼商铺并对外出租至今。2018年，吴乾智因赡养等家庭问题，与吴坤明产生矛盾，并欲收回该房屋。为此，吴坤明诉至法院，主张权利。 本案争议焦点为：1.吴坤明与吴乾智、吴坤友、吴坤剑签订的内部协议是什么性质；2.内部协议是否有效。 本院认为，针对争议焦点一，原告认为系房屋买卖，而被告及第三人认为是房屋赠与。本院认为，虽然内部协议中没有出现有关光明路15号房屋所有权归属的明确表述，但首先从内部协议的内容来看，有诸如“光明路15号住宅和商铺折价30万元留由吴坤明使用”“二楼留给父母使用直至去世为止，其他兄弟不得使用”“其他部分由吴坤明自行处置”等表述，协议约定吴坤明支付该房相应的对价，而对于吴坤明取得该房使用权没有约定期限，且吴坤明享有对房屋的相应处置权，其次协议约定的房屋对价30万元，结合2000年购买该房价格为25万元，以及其后房地产价格上涨和双方当事人均为家庭成员的事实，约定的房屋对价30万元应属合理。故内部协议中约定关于光明路15号房产的内容为吴乾智与吴坤明房屋买卖合同性质，至于内部协议中关于房款分割的内容，属于吴乾智对吴坤明所支付的房屋对价的处分，系吴乾智对吴坤明、吴坤友、吴坤剑的金钱赠与性质，该赠与因吴乾智、吴坤明、吴坤友、吴坤剑按协议约定收取了各自分配的房款而完成，吴乾智主张撤销房屋赠与的意见，不符合客观事实，本院不予采纳。针对争议焦点二，关于吴乾智将未取得房屋权属证书的光明路15号房产卖与吴坤明，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）第三十八条第六项“下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的”规定的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定，光明路15号房产无权属证书并不必然导致物权转让合同无效，《房地产管理法》第三十八条的规定是行政管理性规定，而非效力性强制性规定，内部协议不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。关于光明路15号房产共有权人刘会玉未在内部协议签名，吴乾智是否属无权处分的问题，刘会玉虽然未在内部协议签名，但光明路15号房产无权属证书，其仅有的土地使用权证也登记于吴乾智名下，根据物权公示原则，吴坤明有理由相信吴乾智有权处分房地产，且根据当事人陈述，由吴乾智决定处理家庭主要事务，结合协议签订后吴坤明支付了相应对价，实际占有使用该房并对外出租收取租金达10年有余，双方因赡养等家庭问题才产生矛盾的事实，应视为刘会玉知晓吴乾智处分房屋且未反对。故吴乾智与吴坤明、吴坤友、吴坤剑签订的内部协议有效，对原告主张确认该协议有效的请求，本院予以支持。 原告要求确认光明路15号房屋属其所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，吴乾智与吴坤明、吴坤友、吴坤剑签订的内部协议有关光明路15号房屋的内容，系吴乾智与吴坤明之间达成的房屋买卖合同，产生债权效力，但不能产生物权效力。确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏法律依据。经本院释明后，原告仍坚持该诉讼请求，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 原告吴坤明与被告吴乾智、第三人吴坤友、吴坤剑于2007年9月2日签订的《关于分割皂角开发区光明路15号房产的家庭内部协议》有效； 驳回原告吴坤明的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取为2900元，由原告吴坤明负担2175元，被告吴乾智负担725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  陈海星 二〇一九年六月五日 书记员  杨 静