湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1003民初616号原告（反诉被告）：齐书玲，女，汉族，1971年10月2日出生，住武汉市洪山区珞喻路********，现住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：齐书茂，系齐书玲之兄，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：黄冰，湖北楚韵律师事务所律师。被告（反诉原告）：张淑珍，女，1954年12月4日出生，汉族，住荆州市，住荆州市荆州区v>原告（反诉被告）齐书玲与被告（反诉原告）张淑珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，在诉讼过程中，被告张淑珍就本案提起了反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行合并审理。齐书玲的委托诉讼代理人齐书茂、黄冰，张淑珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）齐书玲向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行合同，将坐落于荆州市××区××路××号（房屋产权证号：荆字第×：荆字第××号使用权证号：荆州国用[2007]第10720101号）的房屋办理不动产变更登记至原告名下。2、依法判决被告承担支付原告违约金2.3万元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年7月24日，原、被告双方经过友好协商并签订了书面的《二手房买卖合同》，按合同约定，被告将坐落于荆州市××区××路××号（房屋产权证号：荆字第×：荆字第××号使用权证号：荆州国用[2007]第10720101号）的房屋一套出卖给原告。房屋总价款为人民币245000元，合同签订之日给付定金两万元，余款在被告交付房屋之日一次性付清。合同同时明确规定，被告应在2014年8月26日交房，合同一经签订，该房屋的市场价值波动与被告无关，受损或受益均由原告承担。原被告双方必须履约执行，否则属违约，违约方必须向对方赔偿因此造成的全部损失。合同签订后，被告方违反合同的约定一再拖延交房，2014年10月，在第三方倪某的协调下，原、被告双方达成协议，由被告承担延期两个月交房的违约金2000元（以1000元/月计付两个月）即实际应给付被告房款243000元，除去已经给付的2万元外，尚下欠223000元。原告当着第三方的面，一次性支付了被告房款人民币20万元，余款2.3万元，为了督促和保证合同的履行，作为违约保证金交由第三方保管；原告在入住该房屋且被告协助办理完过户手续之日，余款2.3万元由第三方交付给被告，否则，该违约保证金由被告赔偿给原告。之后，被告于2014年10月下旬，将该房屋交付给原告，原告进行装修装饰后于2015年元旦搬入居住至今。但被告再次违约，一再拖延办理该房屋过户手续，原告为此多次向被告催告，要求其严格履行合同义务，协助办理该房产的过户至原告名下的手续，但至今无果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告（反诉原告）张淑珍针对齐书玲的本诉请求辩称：被告是在原告的委托代理人齐书茂的诱导下，以低于市场价10万元的价格与原告签订了涉案的《二手房买卖合同》，该合同的签订不是出于被告真实意思表示。2013年6月14日，被告在58同城登了爱民路六号1门2层2号房子的售卖信息，售价34.5万元。因被告不急于卖房，所以对不能一次性付清房款的买家，我都拒绝不卖。原告在2014年下半年闻讯来找我讨价还价，被我拒绝。原告为购买涉案房屋，向我提了三点：1、售价24.5万元，保证一次性付清除2万元定金外的22.5万元房款；2、一手交钱、一手交钥匙，过户以后再办；3、保证被告儿子夏龙在硕士毕业时，将其安排到中国农业银行总行工作。在被答辩人连哄带骗下，被告于2014年7月24日在《二手房买卖合同》上签了字。当夏龙2016年硕士毕业时，被告丈夫夏山羊找原告兑现承诺，原告以“现在换了人办不成了”一口回绝掉。原告采取欺骗的手段诱导我签订合同，我请求依法判决原告承担赔偿我10万元贱卖房子的损失及利息。按照合同约定，2014年8月26日交房，因原告没有付房款并沟通和夏山羊病重两个原因，导致没有按期交房。在电话征得原告同意后，延期至2014年9月10日交房。被告按时搬走，将房子腾空可随时交房。原告在签合同后，就一直不见踪影，更没有付清房款的沟通和打算，原告将未能交房的原因加推给被告是无理的。2014年10月3日，原告请江陵县法院的倪某作为第三方为其管钱，这是原、被告及第三方唯一的一次会面。一见面，倪某告知我原告的意思：因没有按时交房，要我赔偿原告2000元。我不同意，但是倪某单方拍板要原告就按2000元算，在房钱中扣。我对原告说，你们单方强行扣我的钱，过户时我肯定要找你们要回来。后因夏山羊病重，且原告从2014年8月26日至10月3日前从未主动提过给我房钱，我几次要求原告不要忘记一手交钱一手交钥匙的约定。故拖延交房的责任在于原告没有付房钱，原告应承担违约责任。随后，原告以给房钱为由，将被告夫妇从荆北路带到东门三监狱旁的建行营业部。倪某在此新开了户，原告强行在总房款中扣了2000元将22.3万元转入倪某新开的卡上。接着原告就当场逼着被告夫妇交钥匙，并保证钥匙拿到手就立即按合同约定，要倪某一次性将剩余的22.3万元房款转给我。可原告在拿到钥匙后并未履行承诺，拒不按合同一次性付清房款。在夏山羊多次上门和电话的催要下，原告才在2014年10月15日，让倪某从建行卡上转账给我20万元房款，还欠2.5万元拖欠至今都没有给。早在2014年9月22日至23日，在装修御景园房子的过程中，因结婚证遗失，我和夏山羊专门抽两天时间，主动到荆州区档案局，查到了我俩的婚姻原始登记，并且开具了结婚证明，为过户作准备。2016年夏至2017年秋夏山羊在家休养期间直至食管癌复发前，多次打电话给原告，请求原告立即将2.5万元房款付清，看病急需，并保证随叫随到将房子过户给原告，但原告以兄妹闹意见为由拒绝还钱和过户。故本案房屋买卖的违约责任不在我，在于原告。张淑珍就本案提起反诉：1、请求依法判决被反诉人齐书玲承担支付反诉人剩余房款25000元，并按年利率7.35%（货款基准利率上浮50%）支付自2014年10月3日至房款付清之日止的逾期利息。暂算至2019年4月20日（1660天）为8357元。2、请求依法判决被反诉人支付反诉人延期13天支付房款200000元的逾期利息524元。3、判决被反诉人支付反诉人贱卖房子损失费10万元及利息。4、判决被反诉人支付反诉人违约金5千元。5、判决由被反诉人承担全部诉讼费用。事实及理由：2013年6月14日，反诉人在58同城登了涉案房屋售卖信息，售价34.5万元。被反诉人在得知被告售卖房屋的信息后，要求购买反诉人涉案房屋并于2014年7月提出三项保证：1、售价24.5万元，保证一次性付清除2万元定金外的22.5元房款；2、一手交钱、一手交钥匙；3、保证被告儿子夏龙在硕士毕业时，将其安排到中国农业银行总行工作。被反诉人以此诱骗反诉人以24.5万元的价格售卖房屋。2014年7月24日，反诉人与被反诉人签订《二手房买卖合同》，合同约定：被反诉人购买反诉人位于荆州区××路××号的房屋，成交价格为人民币245000元，被反诉人承担全部过户费用；合同签订之日给付定金20000元，余款在反诉人交房之日一次性付清；交房时间为2014年8月26日。事后被反诉人没有兑现安排工作的承诺，使得反诉人受骗，卖房损失10万元。后因反诉人老公夏山羊病重不能正常生活和行走，我要照顾病人，不能按期交房，被反诉人将延期交房的责任全算在反诉人一人身上，单方强扣反诉人房款2000元。后征得被反诉人同意后，于2014年10月3日将房屋交付给被反诉人。交房后，被反诉人却未按合同约定支付房款，反诉人多次要求被反诉人支付房款，被反诉人于2014年10月15日支付房款200000元，剩余房款25000元至今也没有支付。被反诉人违反合同约定长期不支付房款，应承担违约责任。依照法律规定，被反诉人应按货款利率4.9%的基础上加收50%的标准向反诉人支付违约金5000元。对于证人倪某的两份证词，前后所述时间不一致，漏洞百出，不应采信。齐书玲针对张淑珍的反诉请求辩称：是夏山羊主动和我哥哥齐书茂联系其售房信息。说张淑珍从2013年6月开始在58同城网上挂了一年多，标价30万，房子陈旧，因价格原因一直没有买卖成功。因为夏山羊夫妇在新南门外御景园宿舍楼买了一套房子，需要把旧房子卖掉。后双方经协商，以24.5万元成交，由齐书茂代表我与张淑珍（涉案房屋户主是张淑珍）签订购房合同。按合同约定的交房时间为2014年8月20日，我也提前打电话催促了他们，但是张淑珍夫妇因装修事宜却未能准时搬走，后张淑珍夫妇要求延期一个月交房，将合同上的交房8月20日改成了8月26日，改字是夏山羊写的，由张淑珍按捺手印。到了8月26日，我们多次打电话及上门催促，张淑珍夫妇还未搬离涉案房屋，要求口头约定再延迟一个星期，如此反复一再违约，直到9月底，我认为张淑珍夫妇不讲诚信，便请哥哥齐书茂转告张淑珍夫妇，不愿意买房了，要求双倍返还定金4万元。夏山羊在国庆期间找了同事倪某出面协调此事。倪某跟我们联系，约定2014年10月4日在荆州区荆北路教育局附近的三宝宾馆谈判，在原合同的基础上，重新达成了口头补充协议：1、由反诉人张淑珍、夏山羊承担两个月延期交房的违约金2000元（按每个月1000算）；2、房价总款243000元，除去已经支付的定金2万元，还有223000元，由我一次性支付给中间人倪某（当时，双方都同意由倪某作为中间人保管房款并监督反诉人张淑珍履行相关义务）。我分别从建行汇款198000元，从农行汇款25000元共计223000元给倪某的账户，倪某当时收到钱后就给我出具了一张收条。反诉人张淑珍夫妇于2014年10月15日搬离房子，将钥匙交给我，然后我通知倪某支付20万元给反诉人张淑珍，余款23000元作为保证金继续放在倪某手里，等待反诉人张淑珍配合我随时办理过户手续后，我再通知倪某将尾款23000元支付给张淑珍；如果逾期不配合过户，该尾款23000元将作为违约保证金赔偿给我。后我通知张淑珍配合我办理过户手续，但其拒绝办理直至今日，而房屋尾款一直在倪某手里。反诉人张淑珍违反客观事实推脱责任，故请求法院驳回张淑珍的全部请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2014年7月24日，出售方张淑珍与购买方齐书玲签订《二手房买卖合同》，购买张淑珍位于荆州区××路××号的房屋（房屋产权证号：荆字第×：荆字第××号使用权证号：荆州国用[2007]第10720101号），合同约定：一、成交价格为人民币245000元，由齐书玲承担上述房屋房产证、土地证过户全部费用。二、合同签订之日给付定金20000元，余款在张淑珍交房之日一次性付清。三、张淑珍在2014年8月26日交房，并结清上述房屋交易前所发生的水电费用。四、本合同一经签订，该房屋的市场价值波动与甲方无关，受益或受损均由齐书玲承担。双方必须履约执行，否则属违约，违约方必须向对方赔偿因此造成的全部损失。后张淑珍因故未能按时交房，由夏山羊与齐书玲之兄齐书茂共同的同事倪某出面调解。2014年10月4日，夏山羊、张淑珍、齐书玲、齐书茂及倪某在荆州区教育局旁的三宝宾馆见面协商。齐书玲要求扣除2000元作为张淑珍延迟交房的违约金。当日，齐书玲通过建行账户汇款198000元、农行账户汇款25000元，合计223000元至倪某当天新开的建设银行账户。2014年10月国庆节期间，张淑珍将房屋钥匙交与齐书玲，2014年10月15日倪某汇款20万元的房款至张淑珍儿子夏龙的银行账户。齐书玲认为张淑珍此后一直未能协助办理过户手续，属于违约，剩余的23000元房款应作为违约金予以扣除，并诉至法院。张淑珍认为原告擅自扣除2000元作为交房的违约金，一直未能付清剩余房款违约在先，为保障自身合法权益才未协助办理过户。且齐书玲以欺诈的手段诱使其以低于市场价格10万元售卖房产，齐书玲应赔偿其损失，并就此向法院提起了反诉。本院认为，原告齐书玲与被告张淑珍形成了事实上的房屋买卖合同关系，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。双方当事人均应当诚实守信，履行各自义务。本案的争议焦点：1、张淑珍是否违约履行交房义务；2、双方是否约定将尾款23000元作为不配合过户的违约款项予以扣除。根据齐书玲的陈述，齐书玲向张淑珍支付了购房款200000元，加上定金20000元，共支付房款220000元。因张淑珍延期交房，在倪某的调解下，齐书玲扣除房款2000元作为违约金。剩下23000元在张淑珍配合过户后支付，若张淑珍不配合过户，则作为违约金赔偿给原告。齐书玲为支持其上述陈述事实，向本院提交了银行转账记录、证人倪某的证词，并申请了证人倪某出庭作证。倪某因故未能出庭，本院为查明案件事实，于2019年5月16日前往江陵县人民法院予以调查，对证人倪某予以询问。倪某称，2014年10月4日参与调解时，达成调解意见：齐书玲扣除2000元作为张淑珍延迟交付房屋的违约金，除去20000元已付的定金，剩下的223000元由齐书玲一次性当场汇款倪某，倪某作为中间人保管并监督张淑珍一方履行相应义务。双方口头约定，张淑珍随时协助齐书玲办理过户手续，并留23000元在倪某手里作为保证金。如果张淑珍协助过户，这23000元就支付给她，如果不协助过户，这23000元就作为赔偿金给齐书玲。因张淑珍一直不配合过户，所以这23000元一直在倪某手上未能支付给张淑珍。在庭审时张淑珍表示，知晓扣除购房款2000元作为违约金的这一情况，但是其未同意，而对于扣除23000元作为违约金这一情况完全不知晓，其未能及时交付房屋的原因是因为夏山羊病重，后于2014年国庆期间已交付房屋。但齐书玲未能履行承诺付清剩余房款，为保障自身权益才未过户。根据齐书玲与张淑珍于2014年7月24日签订的书面《二手房买卖合同》，张淑珍应当于2014年8月26日交付房屋，但张淑珍未按照合同的约定期限交付，即使存在其丈夫病重的情形未能及时交付，但此情形并不能免除张淑珍的按期交付责任，此后在倪某的协调下，双方对上述买卖合同的部分内容予以了口头变更，齐书玲表示扣除2000元购房款作为延迟交付房屋的违约金，符合交易原则，本院予以确认。张淑珍将房屋交付给齐书玲居住至今，但产权过户作为不动产买卖的附随义务，张淑珍理当协助办理，齐书玲请求被告办理房屋产权过户的诉请应当予以支持。对于齐书玲称已口头约定张淑珍需承担支付因未能办理过户的违约金23000元，根据原告的当庭陈述及证人倪某的证言，均表示原告未直接联系张淑珍要求其办理变更登记手续，而是要求倪某向张淑珍提出主张，但证人倪某是否向张淑珍提出主张，以及如何主张，均无相应证据予以证明，且张淑珍对这一事实予以了否认，同时，齐书玲亦未提交相应证据证明涉案房屋未办理变更登记手续给其造成了相应的损失，故对于齐书玲要求将剩余房款23000元作为违约赔偿金的诉讼请求本院不予支持，齐书玲需向张淑珍支付剩余房款23000元。关于张淑珍提出要求齐书玲支付剩余房款25000元及相应利息的反诉请求，本院已认定齐书玲应向张淑珍支付剩余房款23000元，且双方未约定相应利息问题，故对于张淑珍要求齐书玲支付剩余房款25000元利息的诉求请求本院不予支持。对于张淑珍要求齐书玲支付5000元的违约金，齐书玲已支付大部分购房款，剩余23000元房款交由倪某保管，因未办理过户手续而未能付清，对此双方都负有责任，张淑珍也并未因此造成损失，故对张淑珍要求齐书玲支付5000元违约金的反诉请求本院不予支持。对于张淑珍要求齐书玲赔偿延期13天支付房款200000元的逾期利息524元的反诉请求，齐书玲在向张淑珍支付200000元房款时张淑珍并未提出异议，且双方并未对此约定相应利息问题，故对于张淑珍要求齐书玲赔偿延期13天支付房款200000元的逾期利息524元的反诉请求本院不予支持。关于张淑珍要求齐书玲支付贱卖房子损失费10万元及利息的请求，经本院向张淑珍释明，张淑珍当庭撤销了该项反诉请求,故本院对该项诉讼请求不予审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）张淑珍于本判决书生效之日起十日内协助原告（反诉被告）齐书玲办理位于荆州市荆州区爱民路六号1门2层2号（房屋产权证号：荆字第×：荆字第××号使用权证号：荆州国用[2007]第10720101号）的产权证过户登记手续。二、由原告（反诉被告）齐书玲于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张淑珍付清剩余房款23000元。三、驳回原告（反诉被告）齐书玲的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张淑珍的其他反诉请求。以上判决内容，逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。本案本诉受理费1000元，由原告（反诉被告）齐书玲负担1000元，反诉受理费1538元，由被告（反诉原告）张淑珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费。审判长  陈陵峰二〇一九年六月十四日书记员  彭萌萌