湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初3900号原告：长沙盛幸开运生物科技有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道**长海创业基地办公研发楼****1-105。法定代表人：柯盛开。委托代理人：代建平，湖南仁润律师事务所律师。被告：中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司，住所地，住所地湖南省长沙市岳麓区金星北路一段****iv>法定代表人：黄明高，总经理。委托代理人：钟玥，湖南崇民律师事务所律师。委托代理人：龙秀莲，湖南崇民律师事务所律师。原告长沙盛幸开运生物科技有限公司（以下简称“盛幸开运公司”）诉被告中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司（以下简称“人寿保险公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法由审判员黄婧适用简易程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理，书记员赵雪彤担任法庭记录。原告盛幸开运公司的委托代理人代建平，被告人寿保险公司的委托代理人钟玥、龙秀莲庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛幸开运公司诉称，原告与被告于2017年1月18日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于湖南长沙市高新区房屋，面积为756平方米出租给被告。双方约定该房屋租赁期36个月，自2017年1月9日至2020年1月8日止，第一年租金为553433.6元，第二年租金为560105.28元，第三年租金为588110.54元，租赁期限内含税租金总额为1701649.42元。原告已按合同履行了相关义务，而被告于2018年1月开始，停止向物业公司交纳物业费，原告于2018年4月收到被告单方解除合同的通知书，被告并没有向原告进行交接，也没有向原告支付其单方解除合同前的房屋租金，也没有承担违约责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1．被告支付拖欠2018年1至3月物业费5437元，并以5437元为基数按5%每天承担违约金合计99225元，共计104662（违约金从2018年1月1日起暂时计算至2018年12月31日）2、被告支付拖欠的2018年1月-3月租金140026.32元，并以140026.32元为基数按照5‰／天即700元每天承担违约金195336元，合计335362.32元（违约金从2018年4月1日起暂计算至2018年12月31日，违约金计算至原告收到被告租金之日止）；3、确认被告单方解除合同违约，并按照合同约定承担违约金85082.47元，并赔偿原告损失939418.03元；4、本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告当庭撤回对第1项的诉讼请求，将第3项诉讼请求赔偿金额变更为1046248.5元。被告人寿保险公司辩称：一、被告因内部原因需解除合同，自2018年1月起与原告商谈解除合同事宜，并非无故拖欠租金，合同中约定房屋租金每年缴纳一次，在未与原告就退租方案协商一致的情况下，无法确定具体应支付的租金数额，被告在积极协商的同时提出愿意向原告支付自商谈之日起三个月的租金或者支付违约金，但原告未予回复。关于2018年1月-3月的租金，按照合同约定应当由原告开具增值税专用发票后，被告以转账的形式支付，但原告未开具发票，导致该笔款项未支付；二、原告关于损失的计算没有事实和法律依据，且原告未充分证明其已经受的损失，租赁房屋于2018年4月便开始对外招租，在长达一年的时间内未有人租，说明原告对招租未引起重视，未采取适当措施防止损失扩大，根据合同法规定，该损失应当由其自行承担。经审理查明，2017年1月18日，原告盛幸开运公司（甲方）与被告人寿保险公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于湖南省长沙市高新区，房产证号为71××71、71××37、71××38，2、出租房屋面积共756平方米；第四条租赁期限、用途1、该房屋租赁期限共36个月，自2017年1月9日起至2020年1月8日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。3、租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期限届满前6个月书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订合同；第五条租金和支付方式递增方式1、第一年含增值税年租金为553433.6元，增值税率为5%，2、从第二年起，含增值税年租金总额比上一年增加26671.68元（或5%），增值税率为5%（即第二年为560105.28元，第三年为588110.54元），3、租赁期内含税租金总额为1701649.42元，除经双方另行书面约定的情况外，甲方将不会在合同价款之外另行收取适用于该业务的增值税以及附加税费，4、乙方每年缴纳一次租金，以转账的方式支付租金，5、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始，甲方有权向乙方每天按实欠租金（含增值税）5‰加收违约金，6、甲方应严格按照国家法律、法规、规章、政策等规定，在五个工作日内按照乙方提供的开具发票信息向乙方开具、提供经乙方认可的合法有效的增值税（专用）发票。（专用发票条款）因甲方未提供经乙方认可的合法有效的增值税专用发票造成乙方少抵扣增值税的损失，甲方同意从结算价款中扣减，因甲方未提供经乙方认可的合法有效凭证造成乙方企业所得税损失的，甲方同意给予等额补偿（或者从结算价款中扣减）；第九条房屋的转让与转租1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效，2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋，3、甲方出售房屋，须在6个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权；第十条合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同，3、房屋租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：“（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，……（6）逾期未交纳按约定应交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，（7）拖欠房租累计6个月以上的”；第十二条甲方违约责任处理规定“1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额（含增值税）5%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金之外的损失进行赔偿，……”第十三条乙方违约责任“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金（含增值税）的5%（双方协商）向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用；（2）未经甲方书面同意拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计6个月以上的，3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金（含增值税）5%额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任……”上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告支付租金，2018年3月26日，被告向原告发了一份《解除合同通知书》，载明：“我与贵司于2017年1月18日签订《房屋租赁合同》，约定我司承租贵司湖南省长沙市高新区，房产证号为71××71、71××37、71××38，租期36个月，自2017年1月9日起至2020年1月8日止。现因我司自身原因，于2017年12月决定解除上述《房屋租赁合同》。我司已于2018年1月腾空房屋，并口头告知贵司。现特通知贵司，我司正式解除与贵司签订的上述《房屋租赁合同》，具体交接事宜待双方协商确定”。之后，原告盛幸开运公司的法定代表人柯盛开于2018年4月1日与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）签订了《房屋租赁委托协议》，将麓谷新长海中心Ｂ2栋605、606、612号房屋委托新环境公司对上述房屋做居间服务，房屋租金38000元／季，押一付三。后，因一直未找到合适的客户，2019年2月26日，原告法定代表人柯盛开与新环境公司签订了《委托代理租赁补充协议》，约定新环境公司找到合适客户，并且柯盛开与此客户签约成功，则柯盛开须支付合同签订月租金的50%作为居间服务费。之后，涉案房屋一直未出租。被告自2018年1月开始未再支付租金。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交的《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、《证明》、《收据》、《房屋租赁委托协议》、《委托代理租赁补充协议》，被告提交的微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告盛幸开运公司与被告人寿保险公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格依约履行各自的义务。对于原告诉请能否得到支持，本院从以下几点分析：一、合同签订后，原告已依约将涉案房屋交付给被告使用，已完成租赁合同的主要义务，然被告接收涉案房屋后，未依约向原告履行支付租金的义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。但，综合本案，原告在2018年4月已将涉案租赁房屋委托第三方机构进行再次出租，以自身行为表明不再继续与被告履行涉案合同，其行为应视为同意被告中途退租，该《房屋租赁合同》在2018年4月实质上已经解除，虽原告主张未与被告达成退租合意，但与其实际委托出租的行为相互矛盾，故，本院不予采纳原告该主张，对于上述租赁期限内的租金，被告应当按照约定支付至原告。因双方未约定开具增值税专用发票为付款的前提条件，虽原告存在未开具增值税专用发票的违约行为，但并不影响合同的实际履行，故，对于被告抗辩原告应先开具增值税专用发票，被告再行付款的理由，本院不予支持，原告有权要求被告支付2018年1月-3月租金140,026.32元及违约金，但双方约定的每日千分之五计算的标准高于法定限度，故本院依法调整至以欠付租金为基数，按照日万分之五的标准，自2018年4月1日起计付至被告实际付清之日止；二、本案被告中途退租，违反《房屋租赁合同》第十三条第三款的约定，其应当按照合同总租金的5%向原告承担违约责任，故，对于原告主张的要求被告支付违约金85,082.47元的诉请，本院予以支持；三、对于原告主张房屋空置导致的租金损失，经本院审查后认为房屋能否另行租赁成功系市场行为，具有不确定性，且在合同履行过程中，原告未按约定向被告开具增值税发票，原告也存在违约行为，况且，原告亦未能提交充分、有效的证据证实因被告违约行为给其造成了除租金损失以外的其他损失，故对于原告提出的要求被告赔偿损失1,046,248.5元的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、限被告中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司于本判决生效后七日内向原告长沙盛幸开运生物科技有限公司支付租金140,026.32元及违约金85,082.47元，并以欠付租金140,026.32元为计算基数，按日万分之五的标准自2018年4月1日起计付违约金至实际付清之日止；二、驳回原告长沙盛幸开运生物科技有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取8,607元，由被告中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 黄 婧二〇一九年六月十二日书记员 赵雪彤附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。