四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初1611号 原告：杜晓梅，女，1974年7月7日出生，汉族，住四川省平昌县。 原告：任东生，男，1965年11月18日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 二原告共同的委托诉讼代理人：王草，四川明之鉴律师事务所律师。 被告：牟虹学，男，1987年7月7日出生，汉族，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师。 第三人：交通银行股份有限公司成都新都支行，营业地成都市新都区马超东路289号1楼。 主要负责人：余乔申，行长。 委托诉讼代理人：王明忠（该支行工作人员），男，1963年1月15日出生，汉族，住成都市新都区。 第三人：成都世居房地产经纪有限公司，住所地四川省都江堰市胥家镇羊叉村文荟路**。 法定代表人：许成勇，总经理。 委托诉讼代理人：杨岚（该公司工作人员），男，1990年7月22日出生，汉族，住成都市新都区。 原告杜晓梅、任东生与被告牟虹学及第三人交通银行股份有限公司成都新都支行（以下简称交行新都支行）、成都世居房地产经纪有限公司（以下简称世居房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日作出（2018）川0114民初411号民事判决。牟虹学不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于12月3日作出（2018）川01民终11106号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杜晓梅及其与原告任东生共同的委托诉讼代理人王草、被告牟虹学的委托诉讼代理人周婷婷、第三人交行新都支行的委托诉讼代理人王明忠、第三人世居房地产经纪公司的委托诉讼代理人杨岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜晓梅、任东生向本院提出诉讼请求：1.其代为清偿银行按揭贷款后，牟虹学将成都市新都区新都育英路181号“御城”8栋1单元25层1号房屋的所有权及相应建设用地使用权转移登记给杜晓梅、任东生；2.牟虹学支付违约金20000元、律师费19900元、保全申请费2510元。事实和理由：2017年1月20日，双方当事人在世居房地产经纪公司就前述房屋订立房屋买卖合同，杜晓梅、任东生向牟虹学支付定金20000元。3月22日，杜晓梅、任东生支付房款50000元，牟虹学交付房屋。现房屋装修完毕并入住，但牟虹学迟迟不办理过户手续，并且要求增加房款200000元。双方当事人的争议经世居房地产经纪公司多次调解未果。 牟虹学辩称，未办理过户手续是因为存在多方面履行障碍，其并无任何违约行为，不应当承担违约责任。在订立合同时，杜晓梅、任东生知道交行新都支行对案涉房屋设立了抵押预告登记且牟虹学未取得不动产权证书。此后于2017年3月成都市出台新的房屋限购政策，据此经咨询不能自行办理过户手续。牟虹学于2017年8月取得不动产权登记但因办理抵押登记之需迄今未取得不动产权证书。而且未经抵押预告登记权利人交行新都支行同意，牟虹学同样无权办理过户手续。 交行新都支行述称，其与牟虹学于2013年3月14日订立《个人房产抵押贷款合同》。8月21日交行新都支行就案涉房屋取得预购商品房抵押预告登记。截至2018年4月8日，牟虹学未偿还的按揭贷款本金余额为213287.65元。交行新都支行同意杜晓梅、任东生代为清偿。 世居房地产经纪公司述称，案涉房屋买卖合同由其签章，实际订立地点是在其位于成都市新都区新都万和北路的第二分公司。2017年11月牟虹学表示可以办理过户手续，但要求涨价200000元。世居房地产经纪公司对双方当事人的争议调解3次未果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人的举证和质证，本院认定事实如下： 2017年1月20日，牟虹学与任东生、杜晓梅经世居房地产经纪公司居间订立房屋买卖合同。该合同相关条款包括：1.牟虹学将其成都市新都区新都育英路181号8栋1单元25层1号房屋（不动产登记的建筑面积78.82平方米）以398000元出售给杜晓梅、任东生；2.杜晓梅、任东生应当在当日支付牟虹学购房定金20000元；3.牟虹学与任东生、杜晓梅在订立合同5个工作日内备齐借款所需资料到银行申请借款，该申请审批通过后共同到房管局办理房产证过户，过户同时首付房款138000元（不含已付定金），余款260000元由签约借款银行支付给牟虹学，如借款金额不足，由任东生、杜晓梅在房产证过户时以现金补齐；4.若牟虹学的房屋为已经备案并正在办理房产证的房屋，过户时间另行协商；5.牟虹学与任东生、杜晓梅任何一方违约的，应当向对方支付违约金20000元并继续履行合同；6.任何一方违约导致诉讼，违约败诉方应当向守约方支付总房款5%的律师费。任东生、杜晓梅依约向牟虹学支付了定金20000元。 3月22日，牟虹学与任东生、杜晓梅经世居房地产经纪公司居间达成补充协议。该协议约定任东生、杜晓梅提前支付首付款50000元（不含之前定金）后提前进场装修（此时该房为清水房）；如牟虹学原因造成交易未完成（不能过户），则其双倍支付任东生、杜晓梅装修产生费用。次日，杜晓梅、任东生支付牟虹学50000元（有中国建设银行转账凭条证明）。牟虹学已依约将案涉房屋交付任东生、杜晓梅装修入住。 另查明，2013年，牟虹学为购买案外人成都瑞安房地产开发有限公司开发的案涉房屋，与交行新都支行及该案外人订立《个人房产抵押贷款合同》（合同号2013511330001100328），向交行新都支行借款250000元，借款期限240个月，以月为周期等额本息还款。交行新都支行于6月8日发放该笔贷款，并于8月21日取得预购商品房抵押预告登记。牟虹学于2017年8月2日取得案涉房屋所有权登记。本院在原审中，经杜晓梅、任东生申请保全，作出（2018）川0114执保21号裁定，查封了案涉房屋。杜晓梅、任东生为此交纳申请费2510元。 再查明，成都市人民政府办公厅发布的，自2017年3月24日起实施的，《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕10号）规定：在原先商品住房限购的基础上扩大住房限购范围，将二手住房纳入限购范围。据此在案涉房屋所在的新都区等区域内购买二手住房的，购房者须具有限购区域户籍，或者在限购区域稳定就业连续不间断缴纳社会保险24个月以上。另外，任东生、杜晓梅因本案诉讼委托四川明之鉴律师事务所指派律师为诉讼代理人，产生律师代理费19900元。 以上事实，有当事人的陈述以及相关书证在卷予以佐证。 本院认为，本案为城市二手住房的房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点是，办理案涉房屋转移登记是否存在履行障碍及牟虹学是否存在迟延办理转移登记违约行为。现分述如下： 关于是否存在履行障碍。（一）目前牟虹学取得了案涉房屋所有权登记，具备办理转移登记基础条件。（二）根据在卷的中国建设银行转账凭条等客观证据可以证明，本案二手住房交易发生在相关房屋限购政策实施前，不存在办理转移登记政策障碍。（三）《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百九十一条第二款规定：1.当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。从“预购商品房抵押预告登记”名称可知，其属于预告登记，具有保障将来实现抵押权的目的。未经预购商品房抵押预告登记的权利人同意，除受让人代为清偿债务消灭预告登记权利外，否则处分该不动产不发生物权效力。由此可知，预购商品房抵押预告登记，对抵押人处分不动产产生物权效力即办理转移登记构成法律障碍；但受让人有权代为清偿债务消灭预告登记权利以便办理转移登记。因此，杜晓梅、任东生请求代为清偿交行新都支行按揭贷款后由牟虹学办理案涉房屋转移登记给自己；当且仅当其先行代为清偿交行新都支行按揭贷款，消除该抵押预告登记造成的法律障碍，于此前提下，本院予以支持。当然，杜晓梅、任东生应当在将代为清偿按揭贷款金额计入向牟虹学的价款支付后，继续按照房屋买卖合同约定履行相应支付价款义务。牟虹学也可以依法另行主张该权利。 关于牟虹学是否存在迟延办理转移登记违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，违约行为是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。本案中，牟虹学出售案涉房屋时该房屋已经备案并处在办理所有权登记过程中，按照双方合同约定其过户时间应当另行协商。并无证据证明该另行协商过程和结果。此外，杜晓梅、任东生在订立合同时知道或者应当知道抵押预告登记情况，而且该预告登记目前仍然存续，依法对过户构成法律障碍。杜晓梅、任东生虽有权代为清偿债务以消灭该预告登记的权利，但直至目前并未付诸实际行动。总言之，并无证据证明牟虹学存在迟延办理转移登记违约行为，不能仅据目前未办理转移登记状态而评价牟虹学存在相应迟延违约行为。因此，杜晓梅、任东生请求支付违约金、律师费和保全申请费；均因缺乏相应违约事实根据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十七条第一项、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、杜晓梅、任东生在本判决发生法律效力之日起7日内代为清偿牟虹学对交通银行股份有限公司成都新都支行所负《个人房产抵押贷款合同》（合同号2013511330001100328）项下全部债务，交通银行股份有限公司成都新都支行在该债权受偿后7日内申请注销相应抵押预告登记； 二、牟虹学在本判决发生法律效力之日起21日内申请将成都市新都区新都育英路181号8栋1单元25层1号房屋的所有权及相应建设用地使用权转移登记给杜晓梅、任东生； 三、驳回杜晓梅、任东生的其他诉讼请求。 案件受理费998元，由杜晓梅、任东生负担898元，牟虹学负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  付建勇 人民陪审员  曾 涛 人民陪审员  朱兆群 二〇一九年六月十二日 书 记 员  冯荣荣