辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终800号上诉人（原审被告）：赵铸，男，1955年12月10日出生，汉族，住北票市。委托诉讼代理人：段景萍（系赵铸妻子），女，1960年2月24日出生，汉族，住北票市。委托诉讼代理人：颜利红，北票市人民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孙海，男，1973年7月6日出生，汉族，住北票市。上诉人赵铸因与被上诉人孙海房屋买卖合同纠纷一案，不服北票市人民法院（2018）辽1381民初2947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵铸的委托诉讼代理人段景萍、颜利红，被上诉人孙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵铸上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、重新认定本案事实，认定个人售房协议合法有效。3、被上诉人承担诉讼费。事实及理由：1、一审判决认定事实错误。当事人双方对签订的个人售房协议内容没有误解。原审判决撤销该协议违背事实及法律。该协议是双方多次现场勘查、酝酿、讨论，对产权证书、建设图纸、相邻通行公摊面积37.90㎡都作了详细的说明和认知。特别是对此房屋二楼公摊面积使用有明确的约定，就是垒一道间墙，所以协议中约定垒墙由甲方负责协调。现协议已履行，被上诉人支付了房款115万元，有收条可证明，产权证已过户到被上诉人名下，只有过户税费由上诉人垫付，被上诉人尚未返还及垒墙事宜尚未履行，其他均已自愿履行完毕。故不构成重大误解。2、个人售房协议合法有效，无撤销理由。该协议从签订到履行都遵循了公平自愿原则，没有违反法律、行政法规的强制规定，是依法成立、应受法律保护的有效合同。且在上诉人与被上诉人的相邻通行纠纷一案中，上诉人胜诉的判决已生效，个人售房协议已经生效并进入执行程序。被上诉人在答辩状中称个人售房协议是经双方协商签订的合法有效合同，而一审法院却认为被上诉人对合同有重大误解。重大误解是指对合同主要条款内容的认识错误而导致签订了合同。被上诉人始终没有说明对合同哪一条款内容有误解。故一审法院撤销该协议没有法律依据。3、原审判决违背法定程序，错误认定责任，显失公平。5,050元诉讼费是另案中判令被上诉人承担的法定义务，且已进入强制执行程序。而原审判决擅自改判由上诉人承担70%，违背法定程序。原审判决将被上诉人的违约行为引发的纠纷责任归于上诉人，是错误的归责认定，同时对房款115万元产生的利息认定由上诉人全部承担，不公正。庭审中，上诉人补充两点上诉意见：1、房款115万元上诉人并没有收到，一审判决上诉人返还，上诉人不予认可。2、平台是公用的，不是走的被上诉人的一、二楼。孙海答辩称，房款上诉人已全额收取，没收到的话不可能签字。购买房屋时，上诉人说楼梯可以走别处，相邻权纠纷时又说别的地方走不了，如果是唯一楼梯，为什么不写在合同里？孙海向一审法院提出诉讼请求：１、撤销原、被告签订的个人售房协议，被告返还购房款115万元、房屋过户费77，482.32元。２、赔偿经济损失：自向被告交付购房款之日起至今的利息3万元。被告在起诉原告“通行权纠纷”一案中，确定由原告支付的案件受理费50元，保全费5，000元。３、给付原告在房屋装修过程中支付的设计费、材料费、人工费共计4，000元，以及律师代理费3，500元。被告在房屋买卖过程中的欺诈行为给原告造成的精神损失进行赔礼道歉，并由被告承担本案诉讼费用。2018年11月12日，放弃要求被告返还房屋过户费77，482.32元的诉讼请求。一审法院认定事实：被告赵铸在北票市城关管理区桂园社区（工会街）有一户三层楼商业用房。结构为商业街幢楼的一部分，坐北朝南，东西两侧另有同类房屋。一楼有唯一入内朝南向门，进入一楼室内有铁制楼梯到达二楼室内，在二楼室内有到达三楼的铁制楼梯。2018年4月12日，被告赵铸与原告孙海签订个人售房协议，被告赵铸将该楼房的一、二楼出卖给原告孙海，面积101.16平方米，价款115万元。现款物两清，已办理了产权过户登记。据被告赵铸提供的收条，2018年4月10日结清价款。2018年8月17日，赵铸向本院提起相邻通行纠纷诉讼，请求孙海保障赵铸自用的三层楼房楼梯的通行权。孙海反驳称，在买房过程中，当时赵铸并没有向孙海明示在二楼的房屋内有一个通往三楼的楼梯，看到的楼梯间内堆放了杂物，如果当时说明，不会购买。本院2018年9月10日作出（2018）辽1381民初2403号民事判决，孙海保障赵铸自用三层楼房楼梯的通行权，并保持双方各自房屋的相对独立性。案件受理费50元，保全费5，000元由孙海负担。该判决已经发生法律效力。一审法院认为，本案诉争的房屋，在建设初期的设计通常情况仅能供一个家庭或经济组织使用，否则就会产生现在纠纷的局面，即原告取得一、二楼的所有权，三楼被告享有所有权，被告使用三楼必然要通过一楼的门，进入一楼室内后从楼梯到达二楼室内，再从二楼室内的楼梯进入三楼。如此使用，必然导致原告的一、二楼无论商用还是居住，都会极其不便，甚至无法正常使用。被告做为该房屋的原所有权人，应当明知这一现状，在出卖时有义务向原告详细明释并作为重大事项记载在买卖合同内，以便原告在购买时充分考虑并避免纠纷的发生。合同中无此内容，原告称被告存在欺诈，被告称已向原告明释，各持异词，其纠纷产生的责任在被告。在此情形下，认定原告在购买该房时存在重大误解，导致所购房屋不能实现预期目的，符合情、理、法的要求和常人的认知。因此，原告主张撤销该房屋买卖行为，应予支持。根据《合同法》第五十八条的规定，合同被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案，被告方有重大过错，应当对原告的损失承担主要的赔偿责任。原告在购买此房屋时，明知被告占有三楼，就通行问题可能存在纠纷，但在签约时缺乏谨慎，思考不周，也应当承担次要责任。原告的间接损失包括已付房款的利息，本院审理的赵铸诉孙海相邻通行纠纷一案的诉讼费5，050元。被告按70%给予赔偿3，535元，余1，515元由原告自己负担。关于原告已付房款的利息，自2018年4月11日原告交付房款的次日起，按年利率6%计算至被告实际返还购房款115万元之日止，考虑双方的过错程度，酌情确定由被告全部负担。关于原告主张的设计费、材料费、人工费4，000元，经审查，原告提供的证据（发票）不能充分证明与本纠纷的直接关联；主张的律师代理费用3，500元，在司法实践中尚无法律规定及司法判例。因此，该两笔费用，不予支持；请求精神损害的赔礼道歉，不符合法律规定，不予支持。综上所述，对原告诉讼请求中符合法律规定的内容，予以支持。不符合法律规定的内容，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十八条规定，判决：一、撤销原、被告于2018年4月12日签订的房屋买卖合同。二、原告将诉争房屋及所有权于本判决生效后十五日内，交还被告。被告同时返还原告购房款115万元，并自2018年4月11日起，按年利率6%支付相应的利息至实际返还之日止。三、被告于本判决生效后十五日内，赔偿原告经济损失3，535元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费17，034元，由被告赵铸负担。二审期间，上诉人提供了：1、北票市建筑设计院有限责任公司的证明一份，内容为：北票市三宝管理区开发商业楼于1998年5月由我单位设计，该工程位于北票市中医院对面，为三层砖混结构，总建筑面积为1391.2平方米。2、设计图纸一组。该两组证据拟证明争议的楼梯间为原始设计时即存在，属公摊面积。3、不动产权证书一份，拟证明涉案房产的三楼是独立个体，由上诉人所有，应有独立的通行方式，不可能走被上诉人的一楼、二楼。4、中国银行交易流水明细清单一组，拟证明被上诉人未交足房款115万元。本院对该组证据材料的意见为：证据材料1、2，真实性本院予以确认，但关联性本院不予确认。因楼梯间是否为原始设计时存在、是否为公摊面积与被上诉人购买涉案房屋时是否明知有楼梯间、是否构成重大误解并无必然联系。证据材料3，因不动产权证书上诉人一审时已提交过（一审卷宗第三册第31-32页），二审中不再重复认定。证据材料4，因上诉人认可被上诉人除银行转账外，还以现金的方式交纳了房款，故仅凭银行交易流水不足以证明被上诉人未交齐房款；且在上诉人与被上诉人相邻通行纠纷一案的一审庭审笔录中载明，当被询问房屋价款是否已经给付时，上诉人回答“已经给完了”；在本案一审庭审中，对个人售房协议进行质证时，上诉人的代理人称“对协议没有异议，房屋价款是115万元，这115万元原告已付清，有收条”；在上诉人的上诉状中载明“现协议已履行，被上诉人支付了房款115万元”。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款的规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。故本院认定，被上诉人已全额交纳了房款。综上，上诉人拟证明的问题，本院依法不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的个人售房协议是否符合可撤销的法定条件。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。上诉人与被上诉人签订个人售房协议时，未在协议中对通往三楼的楼梯间做出特别说明，亦未举证证明在签订协议时已向被上诉人详细告知了楼梯间的位置及系唯一通道等注意事项。被上诉人主张签订协议时上诉人称楼梯间为小仓房，且堆满杂物挡住楼梯，这与上诉人代理人在双方的相邻通行纠纷案件中“楼梯间（因上诉人）不在家，被临时堵塞不用不能证明这不是通道，因为不在家使不上，临时进行了处置”的陈述反映的内容一致，与被上诉人一审时提供的照片显示楼梯口处安装了木门并上了锁的情形亦一致。且从被上诉人一审时提供的照片可以看出，涉案房屋西侧、东侧均有出行楼梯，故本院有理由相信被上诉人签订协议时并不知晓该楼梯间为通往三楼的唯一通道。即订立个人售房协议时，被上诉人对所要购买的房屋通道问题产生了与事实不符的认识，基于该错误认识作出了购买房屋的意思表示，而该错误意思表示导致了被上诉人遭受损失，应当认定该协议为因重大误解订立的合同，依法应予撤销。关于上诉人提出的个人售房协议中已对二楼公摊面积、即楼梯间使用有明确的约定，即垒一道间墙的问题，经查，个人售房协议第四条载明：乙方（被上诉人）接受房屋以后装修，垒墙甲方（上诉人）出面负责协商，以免有纠纷。在本院现场勘查的过程中，被上诉人称垒墙位置为二楼楼梯口右侧铁栅栏封闭处，因铁栅栏内侧是通向电器商场的房门，不隔音，故需垒墙封闭。上诉人称垒墙位置为二楼平台，目的是砌出一个供其上下楼的过道。因个人售房协议中对垒墙的位置及用途并未注明，现双方对该问题各执一词，本院从“垒墙甲方（上诉人）出面负责协商，以免有纠纷”的表述分析，如仅仅是为上下楼而砌出一个过道，不需上诉人出面与他人协商，上诉人与被上诉人双方协商即可。故上诉人的该项主张，本院依法不予支持。关于上诉人提出的5，050元诉讼费的负担问题，因该部分费用系被上诉人因错误认识而作出的购买房屋的意思表示后遭受的损失，故一审法院按双方的过错程度判令各自按比例承担，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,182元，由上诉人赵铸负担。本判决为终审判决。审判长 袁 源审判员 张海龙审判员 华政通二〇一九年六月四日书记员 张 雷