陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终4189号 上诉人（原审被告）：陕西川江世家建筑装饰有限公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：邱世从，总经理。委托诉讼代理人：付波，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武小峰，男，1969年9月1日出生，汉族，延安市公安局民警，住陕西省延安市宝塔区。被上诉人（原审原告）：曹延丽，女，1971年5月4日出生，汉族，延长石油管道公司员工，住陕西省延安市宝塔区。上诉人陕西川江世家建筑装饰有限公司（以下简称川江公司）因与被上诉人武小峰、曹延丽房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初13191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。川江公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回武小峰、曹延丽在一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由武小峰、曹延丽承担。事实和理由：1、涉案的《购房协议》系武小峰、曹延丽与四川兴安陕西管理公司明坊小区安装项目部所签，与其公司无任何关系，其公司并非本案适格的川江公司。2、一审法院认定案外人尤某某等人的行为代表其公司的行为系事实认定错误，其公司代收购房款项，是武小峰、曹延丽与兴安项目部共同协商指定的，且其公司代收的房款早已被兴安项目部提取，其公司并非《购房协议》的合同主体和权利义务主体，其公司不应对双方购房交易失败承担法律责任。武小峰、曹延丽辩称，1、其在一审中出示的《收款收据》证明川江公司收取了其支付的购房定金10万元，川江公司收取定金后最终没有房屋交付给其，其起诉要求双倍返还定金，川江公司依法是适格川江公司。2、川江公司称收取的购房款已由案外人提取，没有任何证据证明，恰恰证明川江公司里有尤某某、李大伟拖延退款、不予退款。3、其是根据《购房协议》的约定向川江公司付款的，李大伟在川江公司办公室向其出具的《收款收据》，川江公司收取购房定金不是代收。4、根据川江公司在一审中出具的《房屋抵债协议》，证明川江公司就是该协议的债权人，及涉案房屋的所有权人，故川江公司对《购房协议》无法履行由直接的责任。故请求驳回川江公司的上诉，维持原判。武小峰、曹延丽向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除其与川江公司签订的购房协议；2、判令川江公司返还其双倍定金20万元、赔偿其损失费5万元。3、川江公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2018年武小峰、曹延丽欲在西安市买房。经人介绍联系到案外人李某某，得知明坊小区有抵债房出售，遂委托其亲属和李某某看了房并签订了协议。后武小峰、曹延丽和李某某约定到川江公司处正式签约。2018年3月23日，二武小峰、曹延丽和李某某一起到川江公司办公室，和案外人尤某某签订了《购房协议》，约定在征得西安市西兰房地产公司同意后，甲方将明坊小区3号楼3-10204号房屋（面积95.09平方米）以55万元的价格出售给武小峰、曹延丽，甲方协助曹延丽、武小峰夫妇到西兰房地产公司办理购房合同，在签订合同当日乙方向甲方支付10万元，待乙方和西兰房地产公司签订正式购房合同时，乙方一次性支付完甲方购房余款45万元，甲方移交房屋给乙方；乙方支付的购房款必须打到指定账户，户名：陕西川江世家建筑装饰有限公司。等等。该协议甲方签名处的印章为“四川兴安陕西管理公司明坊小区安装项目部”，手写签名为“尤某某”。合同签字后，川江公司出具了收款收据，载明：收到曹延丽、武小峰明坊小区3号楼3-10204号房定金10万元，并加盖了川江公司的财务专用章。对协议上显示的甲方名称与收据上显示的名称不一致的问题，尤某某称两者是一回事，武小峰、曹延丽亦未深究。当日，案外人在确认川江公司收到该款项后，在涉案房屋内将房门钥匙和川江公司出具的发票交给了武小峰、曹延丽。同年五月，武小峰、曹延丽安排装修时，发现房屋门锁被更换，即联系案外人尤某某，得知西兰房地产公司已将涉案房屋另行出售，双方签订的《购房协议》已无法履行。尤某某要求不再履行合同，退还定金，武小峰、曹延丽要求川江公司赔偿损失，双方协商未果，武小峰、曹延丽遂于2018年8月9日将四川兴安建设有限公司陕西管理公司及川江公司诉来法院，请求判令解除武小峰、曹延丽与四川兴安建设有限公司陕西管理公司签订的购房协议，判令四川兴安建设有限公司陕西管理公司及川江公司双倍返还定金20万元并赔偿损失5万元并承担诉讼费用。后因《购房协议》上显示的名称与四川兴安建设有限公司陕西管理公司注册登记的名称不一致，且四川兴安建设有限公司陕西管理公司下落不明，武小峰、曹延丽申请撤回对四川兴安建设有限公司陕西管理公司的起诉，仅要求川江公司承担责任。庭审中，川江公司称其仅出于同乡的原因提供账户代尤某某等人收取武小峰、曹延丽的款项，并未与武小峰、曹延丽签订《购房协议》，且所收款项已支付给尤某某等人，所以拒绝承担民事责任。案外人李某某、尤某某也出庭证实川江公司代收的款项已由其提取使用、明坊小区安装项目部与川江公司不属于同一民事主体、其借用川江公司的办公地方和武小峰、曹延丽签订合同，但对其各自的解释均未提供有效证据加以证实。尤某某对其所持有的、在《购房协议上》加盖的印章来源及印章显示的“四川兴安陕西管理公司明坊小区安装项目部”与登记注册显示的四川兴安建设有限公司陕西管理公司之间的关系没有做出合理的解释。尤某某表示同意退还已收的房款，武小峰、曹延丽坚持其诉讼请求。因双方各持己见，致调解未果。一审法院认为，武小峰、曹延丽与案外人尤某某签订的《购房协议》，出于双方自愿，但因未征得房产所有人的同意而不能产生法律效力。双方因此取得的财产应予返还，对由此该武小峰、曹延丽造成的损失应予赔偿。双方签订合同的地点在川江公司的办公室、指定的收款账户为川江公司的财务账户、出具的票据盖有川江公司的财务专用章、对合同显示的售房人与定金收据上显示的名称不相吻合的解释川江公司未持异议，武小峰、曹延丽有理由相信案外人尤某某等人的行为代表川江公司的行为，尤某某等人的行为后果应用川江公司承担。故而武小峰、曹延丽要求川江公司承担双倍返还定金责任的诉讼请求，依法应予支持。鉴于双倍返还的定金足以弥补武小峰、曹延丽的损失，故武小峰、曹延丽主张川江公司赔偿损失之诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、川江公司在本判决生效后十日内向武小峰、曹延丽返还定金20万元。二、驳回武小峰、曹延丽其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元，武小峰、曹延丽已预交，现由川江公司承担，连同上述应付款项一并付给武小峰、曹延丽。二审经审理查明，四川兴安建设有限公司陕西管理公司于2009年12月14日承建西安市西兰房地产开发有限责任公司建设的明坊小区2号、3号楼的工程。2018年1月31日，西安市西兰房地产开发有限公司与四川兴安陕西管理公司明坊小区安装项目部签订《抵房协议书》约定，“西兰公司将明坊小区3号楼10204号房屋，面积95.09平方米，5940元/㎡，合计564834.6元（涉案房屋）网签到安装项目部指定人员名下，抵扣项目部的工程款”。一审判决查明的其余事实属实。本院认为，合同关系具有相对性，除法律、合同另有约定以外，只有合同当事人才能享有合同约定的权利和义务，合同当事人以外的第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中的义务。本案中，与武小峰、曹延丽签订涉案《购房协议》的卖房人为“四川兴安陕西管理有限公司明坊小区安装项目部”，代表项目部签订《购房协议》的人为尤某某，并非川江公司。根据《购房协议》约定的内容，武小峰、曹延丽在签订协议时对出卖方并非川江公司是明知的。尤某某在一审中出庭作证称其以四川兴安陕西管理有限公司明坊小区安装项目部的名义与武小峰、曹延丽签订《购房协议》的，且涉案房屋系西兰公司抵账给四川兴安陕西管理公司明坊小区安装项目部的，并非抵账给川江公司的。故无证据证明川江公司为涉案《购房协议》的当事人。根据《合同法》第六十四条的约定，合同双方当事人可以约定债务人向第三人履行债务。本案中川江公司只是《购房协议》约定的收取购房定金的第三人，并非合同的当事人，合同当事人指定第三人川江公司收取定金的行为不能使川江公司取得合同当事人的身份，现因《购房协议》无法履行，武小峰、曹延丽只能要求《购房协议》的相对方承担违约责任，而无权向川江公司主张。综上，一审法院认定川江公司承担违约责任错误，应予变更。依照根据《中华人民共和国合同法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初13191号民事判决；二、驳回武小峰、曹延丽的全部诉讼请求。一审案件受理费5050元，武小峰、曹延丽已预交，由武小峰、曹延丽承担；二审案件受理费4300元，陕西川江世家建筑装饰有限公司已预交，由武小峰、曹延丽承担。武小峰、曹延丽于本判决生效后十日内向陕西川江世家建筑装饰有限公司支付。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年六月十八日  书 记 员  袁   萱 1