山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋03民再9号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：靳若枫，男，1981年12月3日出生，汉族，河北省邢台市人，XXXXXXXX公司XX子公司干部，现住阳泉市城区。 委托诉讼代理人：靳计明，男，退休干部，现住阳泉市城区，系靳若枫之父。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：张轩婧，女，1990年8月26日出生，汉族，山西省阳泉市人，无业，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：胡乃卿,山西硕明律师事务所律师。 一审被告、二审上诉人：董海燕，女，1979年6月23日出生，汉族，山西省五台县人，个体经营者，现住阳泉市。 委托诉讼代理人李德华，山西硕明律师事务所律师。 再审申请人靳若枫与被申请人张轩婧以及一审被告、二审上诉人董海燕因房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）晋03民终927号民事判决书，向本院申请再审。本院于2018年8月8日作出（2018）晋03民申16号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人靳若枫及其委托诉讼代理人靳计明，被申请人张轩婧的委托诉讼代理人胡乃卿，一审被告、二审上诉人董海燕及其委托诉讼代理人李德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人靳若枫申请再审称，1、二审判决认定基本事实缺乏证据证明。第一、张轩婧从阳泉太行工贸公司转让所得为地上153平方米房产，但张轩婧租赁给再审申请人的房产面积为260平方米，超出107平方米的产权并非张轩婧所有，一、二审法院未对转让协议中的欺诈行为核实即判定租赁合同合法有效是错误的，且在该260平方米出租房内，张轩婧还占用20平方米房屋一处自用，法院也没有认定，租赁合同应为无效合同。第二，二审法院认为部分“综合在案证据及庭审查明事实，本案纠纷系因承租人靳若枫在未与房东张轩婧解除房屋租赁合同的情况下，私自将房屋钥匙给还未与张轩婧谈妥该房屋租赁事宜的董海燕，而董海燕购置了靳若枫的部分设备后未经房主同意对该底商进行改换门头并开业，且拒不向张轩婧腾退房屋所引发”，这一认定与事实完全不符，没有任何证据证明。事实真相是：申请人在承包饭店近一年时，即在2016年8月中旬，向被申请人之父张志勇提出要求将租金由每年12万元减少至每年8万元，而张志勇只同意减至10万元，因此双方协商无果，后申请人提出终止租赁协议，张志勇表示同意，至此双方达成终止履行租赁合同的口头协议，到8月26日，申请人交清了租金12万元及水电暖等费用后，双方口头终止房屋租赁的协议履行完毕，再审申请人与张轩婧在房屋租赁合同上已无任何关系。第三，在一、二审法院开庭审理时，作为本案当事人张轩婧及其父张志勇没有到庭参加诉讼，故无从谈起本案的事实，其委托代理人根本就不知道本案的事实及产生纠纷的原因，根据民诉法相关规定，本案原告应当到庭对本案事实进行陈述而拒不到庭，应承担举证不能的法律后果，人民法院应当驳回其诉讼请求。2、本案产生的原因是张志勇单方提高保证金引起董海燕不满，董海燕以此为由，拒不退还房屋，致使双方未能签订书面租赁协议，才形成本案的诉讼，而不是判决书认定的“因申请人擅自交给董海燕钥匙”形成的诉讼。3、再审申请人与张轩婧达成口头终止房屋租赁协议并履行完毕，再审申请人不存在违约行为，理应退还再审申请人保证金10000元。4、二审法院超出当事人诉讼请求，张轩婧在一审法院起诉书中，本来没有要求再审申请人赔偿经济损失，只是在随后增加的诉讼请求中要求再审申请人对董海燕拒不腾房造成的经济损失承担连带责任，一审法院据此判决再审申请人承担连带赔偿责任，在张轩婧的上诉状中，张轩婧仍然要求再审申请人承担连带责任，但二审法院却判决再审申请人与董海燕共同赔偿租金损失，这显然超出了张轩婧的诉讼请求，明显违反了有关法律规定。5、一、二审法院对关键证据出警记录仪的记录未调取，致使本案认定事实错误。6、张轩婧之父张志勇自身就有该出租房的钥匙，完全可以自由进出，自由出租或自己经营饭店，同时要求董海燕交出钥匙，张志勇涉嫌恶意诉讼。故请求：1、撤销阳泉市中级人民法院（2017）晋03民终927号民事判决书；2、驳回张轩婧对再审申请人的诉讼请求3、张轩婧返还再审申请人房屋租赁保证金10000元；4、因张轩婧的合同欺诈行为而多收再审申请人租金60000元，属不当获利应予返还；5、解除对再审申请的执行措施，解冻再审申请人银行帐户；6、一、二审案件诉讼费由张轩婧承担。 被申请人张轩婧辩称，一、二审认定靳若枫私下转租正确；再审申请人欠缴租金构成违约，故保证金1万元不能退还；靳若枫应当承担连带责任。 一审被告、二审上诉人董海燕述称，其是先与靳若枫沟通，刚开始并不认识房东，涉案房屋钥匙也是由靳若枫交给自己的，装修也是经过靳若枫同意，并且靳若枫表示房东对此事同意。各诉讼主体适格，拥有相应的诉讼权利。 2016年11月1日，张轩婧向一审法院起诉请求：1、立即解除其与靳若枫于2015年9月3日签订的房屋租赁合同;2、判令董海燕立即从保晋路华盛苑西区4号楼28号底商（包括地下室）搬出；3、判令靳若枫归还桌椅、空调、餐具、厨具品；4、判令靳若枫向其支付违约金54000元并赔偿损失20000元；5、判令靳若枫赔偿其可得利益损失；6、判令董海燕按照每日333元的标准赔偿其租金损失，期限从2016年9月9日开始至实际搬出之日止，靳若枫对此承担连带赔偿责任；7、判令靳若枫、董海燕结清水电费2894.4元（其中2016年12月16日至元月10日电费1394.4元，水费1500元）。 一审法院认定事实：2015年9月3日，原告张轩婧（合同中称甲方、出租方）与被告靳若枫（合同中称乙方、承租方）签订了《租赁合同》。合同约定，甲方将位于开发区保晋路华盛苑西区4号楼28号底商（包括一层和地下室260平米）整体出租给乙方经营，租赁费为每年人民币12万元；租赁期限从2015年9月10日起至2020年9月9日止，共5年；租赁费交纳方式为：第一年签订合同时交纳上半年租赁费6万元，在合同签订后满5个月时交纳下半年租赁费6万元，第二年的租赁费在合同签订日期满一年时的前一个月全额交纳，第三年、第四年、第五年的租赁费按照第二年的交款时间和方式交纳；如乙方不按时交纳租赁费，每迟交一日，应按应交金额的5‰承担违约金，超过一个月仍未交纳，甲方有权提前解除合同、终止乙方经营的权力，乙方要承担相应的违约赔偿，赔偿二个月的租金，并扣除保证金。合同生效期间，乙方不得将饭店及饭店的设施、设备转租、转让、转借。乙方愿付甲方信用保证金一万元，保证金在合同签订时一并交付。被告靳若枫已交付原告房屋租金12万元，保证金1万元。2016年8月底，被告靳若枫与原告协商降低租金，未果。随后，被告靳若枫口头提出解除上述租赁合同，原告方亦同意，但被告靳若枫未与原告方签订书面的解除协议。期间，被告靳若枫以人民币10万元的价格将其经营的饭店的装潢费用、设备等转让于被告董海燕，并介绍被告董海燕与原告商谈承租事宜，但原告与被告董海燕并未就房屋租赁事宜协商一致。被告靳若枫于2016年9月初将饭店钥匙交于被告董海燕，被告董海燕占用原告的房屋至今。 另查明，被告靳若枫于2015年9月21日向山西省阳泉市工商行政管理局开发区分局申请设立登记“阳泉经济技术开发区常来肠旺饭店”。2015年10月13日，山西省阳泉市工商行政管理局开发区分局经审核核准。2016年9月6日，原告方与被告董海燕发生争执后曾报警。2016年9月12日，被告靳若枫申请将原“阳泉经济技术开发区常来肠旺饭店”变更为”阳泉经济技术开发区凯艺火锅店”，2016年10月19日，阳泉市工商行政管理局开发区分局经审核同意变更。庭审中，被告董海燕称“阳泉经济技术开发区凯艺火锅店”是其准备经营的饭店的字号，因变更手续太麻烦，是被告靳若枫帮忙变更的。一审又查明，被告董海燕占用原告房屋期间，2016年12月16日至2017年元月10日欠交电费1394.4元。 一审法院认为,原告张轩婧与被告靳若枫于2015年9月3日签订的租赁合同，双方已履行至2016年9月9日的事实存在。2016年8月底，被告靳若枫曾与原告方协商解除上述租赁合同，原告方亦同意，但被告靳若枫未与原告方签订书面的解除协议，一审庭审中，原告要求解除上述租赁合同，被告靳若枫也同意解除，故原告要求解除其与被告靳若枫于2015年9月3日签订的租赁合同的诉讼请求，予以支持。2016年9月初，被告董海燕在未与原告协商一致的情况下，擅自占用原告所有的开发区保晋路华盛苑西区4号楼28号底商（包括一层和地下室260平米）至今，已构成侵权，被告董海燕应搬出上述房屋。原告要求被告董海燕赔偿占用房屋期间的损失的诉讼请求，参照原告与被告靳若枫于2015年9月3日签订的租赁合同所约定的租金标准，结合本案所查明的实际情况，酌情支持七个月的损失；因被告靳若枫擅自将上述其所租赁的房屋钥匙交于被告董海燕，亦构成侵权，故原告要求被告靳若枫承担连带责任的诉讼请求，予以支持。被告董海燕还应支付原告2016年12月16日至2017年元月10日的电费1394.4元。原告的其他诉讼请求，因证据不足，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第三款、第一百三十条、第一百三十四条第一款第（四）项、第(七)项、第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，判决：一、解除原告张轩婧与被告靳若枫于2015年9月3日签订的《租赁合同》；二、被告董海燕于判决生效后十日内从阳泉市开发区保晋路华盛苑西区4号楼28号底商搬出，将上述房屋返还原告；三、被告董海燕应于判决生效后十日内支付原告占用房屋期间的损失人民币70000元；被告靳若枫承担连带责任；四、被告董海燕应于判决生效后十日内支付原告电费1394.4元；五、驳回原告的其他诉讼请求。 张轩婧不服一审判决，上诉请求：1.判令撤销一审判决第三项，并改判董海燕按照每日333元的标准赔偿上诉人租金损失，期限从2016年9月9日开始至实际搬出之日止，靳若枫对此承担连带赔偿责任；2.判令靳若枫向张轩婧支付违约金54000元，并赔偿损失20000元；3.判令靳若枫赔偿张轩婧可得利益损失200000元；4.诉讼费用由靳若枫、董海燕负担。事实和理由：一审判决赔偿数额不足以惩罚靳若枫、董海燕的恶意行为。 靳若枫不服一审判决，上诉请求：1.判令撤销一审判决并驳回上诉人的诉讼请求；2.返还保证金10000元及合同欺诈所得不当得利60000元。 董海燕不服一审判决，上诉请求：判令撤销一审判决并驳回上诉人的诉讼请求。 针对其他两方当事人的上诉请求，各方分别答辩如下： 张轩婧辩称，1.一审程序违法；2.主体没有问题，代理人可以出庭；3.底商的确是260平米，未占用20平米；4.未与靳若枫解除合同，也未交接；5.靳若枫未经房主同意擅自将底商钥匙交给董海燕；6.未将底商出租董海燕。 靳若枫辩称，一审程序违法，认定事实不清。我是经过张轩婧父母同意后才将底商转租给董海燕，故不应承担连带责任及其他费用。 董海燕辩称，1.一审中，张轩婧已经否认与董海燕达成房屋租赁合同，自己不是合同相对方，非本案适格被告；2.即使张轩婧已与其达成租房协议，也是因张轩婧父母将保证金由1万元调整至3万元，导致合同无法履行；3.房屋现被污水损坏（4月20日），无法使用，不应承担租金；4.租金标准应以1年10万计算。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：董海燕曾与张轩婧父母协商过本案所涉底商租赁事宜，并为开店营业做过准备。 本院二审认为，综合在案证据及庭审查明事实，本案纠纷系因承租人靳若枫在未与房东张轩婧解除房屋租赁合同的情况下，私自将房屋钥匙交给还未与张轩婧谈妥该房屋租赁事宜的董海燕，而董海燕购置了靳若枫的部分设备后未经房主同意对该底商进行改换门头并开业，且拒不向张轩婧腾退房屋所引发。作为承租人的靳若枫本应在有退租意向后及时与房主解除合同并返还房屋，但其却在还未与房主解除租赁合同的情况下不经房主许可即将钥匙交与他人，而董海燕在还未与房主协商好租赁事宜的情况下即占有房屋并拒绝腾房，故靳若枫和董海燕对此均有过错，应当共同赔偿房主由此所造成的损失。董海燕辩称应按其与张轩婧父母协商的每年租金100000元计付损失，但张轩婧对此事实不认可，董海燕也无证据证明其主张，本院认为损失额应参照靳若枫承租时的租金标准计算，即每月10000元并计至实际腾房之日止。靳若枫要求退还保证金10000元的主张，因其是《租赁合同》的违约方，按约其无权要求退还。各上诉人的其他诉请，均无证据支持，也无法律依据，本院不能支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1865号民事判决第一项，即解除张轩婧与靳若枫于2015年9月3日签订的《租赁合同》；二、撤销阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1865号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、上诉人靳若枫、董海燕于本判决生效后十日内将阳泉市开发区保晋路华盛苑西区4号楼28号底商返还张轩婧，并共同赔偿占用房屋期间的损失（以每月10000元的标准，自2016年9月9日开始计至实际搬出之日止）；四、上诉人靳若枫、董海燕于本判决生效后十日内共同支付上诉人张轩婧电费1394.4元；五、驳回三上诉人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费各1585元，由上诉人靳若枫与上诉人董海燕共同负担。 围绕当事人的再审请求，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院再审查明的事实与原一审查明的事实一致。 本院再审认为，从现有证据来看，张轩婧提供的证据可以证明靳若枫在未与张轩婧签署解除合同，张轩婧与董海燕未签订租赁合同时，将房屋钥匙交予董海燕，致使董海燕在未交租金的情况下，占了租赁房屋一年多时间的事实存在。从靳若枫和董海燕的陈述可以看出，新的租赁合同未签成，与原告有一定关系。至于1394.4元电费，已经查明为2016年12月16日至2017年元月10日发生，该期间涉案房屋为董海燕占用。因此，一审参照租赁合同的租金标准，结合本案的实际情况酌情支持张轩婧70000元损失，靳若枫承担连带赔偿责任以及由董海燕支付张轩婧电费1394.4元的判决合情合理。二审判决由靳若枫、董海燕共同赔偿占用房屋期间的损失（以每月10000元的标准，自2016年9月9日开始计至实际搬出之日止）以及共同支付电费1394.4元不当。 综上，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、撤销本院(2017)晋03民终927号民事判决； 二、维持阳泉市城区人民法院(2016)晋0302民初1865号民事判决。 二审案件受理费1585元，由董海燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  李泉梅 审判员  江彦辉 审判员  郭严旻 二〇一九年六月二十日 书记员  郭垚嵘