天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初2405号原告：马凤山，男，1966年5月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：天津亚泰吉盛投资有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融区服务中心101-66。法定代表人：陈继忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：于冲，男，该公司职员。原告马凤山与被告天津亚泰吉盛投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告马凤山，被告天津亚泰吉盛投资有限公司委托诉讼代理人于冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马凤山向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金50104元（79.6575元／天＊629天）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月22日，原被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充合同》，约定原告向被告购买位于天津市滨海新区的房屋，房屋为期房，双方约定价款为796575元，交房期限为2014年12月31日，办理不动产权证日期为交房一年之内。其后原告依约付清了全部购房款。被告却因自己原因，延迟交房、延迟办理不动产权证（实际交房日期为2015年9月20日，不动产权证办理日期为2017年9月20日）。被告的行为违反了双方合同约定，给原告造成了损失，为维护原告合法权益诉至法院，请法院依法裁判。被告天津亚泰吉盛投资有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋的实际交付日期为2015年9月14日，被告存在延期交房情况，但延期交房违约金已经支付。《天津市商品房买卖合同》的补充合同8.1条约定如因出卖人以外的原因导致不能办理权属证书的，出卖人不承担违约责任。被告于2016年3月具备产权登记条件，并向不动产登记中心递交材料时，因为商业土地年限没有约定，不动产登记中心不给办理产权初始登记。被告向国土资源局申请并重新修改了补充合同，导致产权登记办理迟延。被告于2017年3月24日已经按照合同约定办理了天津房地产权证，不承担此日期之后时间的逾期办证责任。延迟办理的原因是当时出具的土地证没有明确商业用地使用年限，这个不是被告的原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的原、被告的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月25日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《天津市商品房买卖合同》（编号为2013-0079668）及《补充合同》。合同约定：原告购买被告开发的座落于滨海新区、安阳道以南津澜庭院3-1-801,设计用途为住宅，建筑面积93.09平方米，每平方米价格为8557.04元，总价款为796575元。商品房土地使用权限自2004年9月10日至2074年9月9日止。商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2014年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点三向乙方支付违约金。双方约定，在附件6补充协议第8条约定的期限内，办结房屋权属转移登记。《补充合同》第3.4条约定，出卖人为采用贷款方式购房的买受人在办理贷款抵押登记之前提供保证责任，因此买受人应当按出卖人通知其办理房屋所有权证之日起120天内，办理房屋所有权证。如在出卖人发出办理房屋所有权证通知之日起120日内，买受人仍未办理房屋所有权证，而给出卖人造成损失的，由买受人承担赔偿责任。第8.1条约定，由于出卖人的原因，买受人所购商品房不能在交付该商品房之日起一年内取得天津市房地产权证，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；如因出卖人以外的原因致使出卖人不能正常办理权属证书的，出卖人不承担违约责任。第8.2条约定买受人应按出卖人通知的时间提交办理产权所需的资料及有关费用或自行办理产权证，逾期不提交的或不自行办理的，由买受人承担相应后果。买受人未完整提供上述资料、税费或已缴纳税费的凭证、未确认实测面积并结清差价的，甲方不接受其协助办证的委托，并不承担因此导致延期办理责任。上述合同签订后，原告在约定的交房日之前缴纳了首付款并办理了贷款。被告按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》关于逾期交房的约定，分次向原告支付因逾期交房产生的截至2015年9月14日止的银行同期贷款利息。2015年9月14日，被告取得津澜庭院3号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2017年4月14日，亚泰津澜物业服务中心在小区的公告栏张贴并在小区微信群发布《房屋产权办理通知》，通知载明：亚泰津澜物业服务中心受被告委托，代收产权办理所需要件；房产证办理顺序按照业主购房合同签订时间排序，首批办理2013年7月份签订购房合同的业主产权证；首批办理的业主请于2017年4月17日至28日每天早上9点至下午16点到津澜物业服务中心交件，待要件收齐后物业服务中心转交开发商，由开发商负责办理产权事宜；涉案房屋在首批办理序列。庭审中原告认可其在被告通知的期间内向被告提交办理不动产权证所需资料。被告称对原告递交资料时间不清楚。2017年9月20日，滨海新区中心商务区津澜庭院3-1-801号房屋登记至原告名下，登记面积为93.07平方米。2011年10月24日，被告与天津滨海新区规划和国土资源管理局（以下简称“滨海规国局”）签订合同取得涉诉房屋所在土地的使用权，土地面积46591.5平方米。2012年1月18日，被告取得该土地的房地产权证，登记的使用年限截至2074年9月9日。2012年7月12日，被告和滨海规国局签订合同约定上述土地可配建商业设施6800平方米。2017年2月27日，被告和滨海规国局签订合同明确配建商业设施6800平方米的土地用途为商服用地，终止日为2044年9月9日。2017年3月24日，被告取得津澜庭院1-13号楼的初始产权登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于滨海规国局迟迟未明确配建商业设施土地的用途和使用年限是否是被告的免责事由。补充合同第8.1约定“如因出卖人以外的原因致使出卖人不能正常办理权属证书的，出卖人不承担违约责任。”被告称逾期办理产权登记系因土地主管部门未明确涉案土地的用途及使用年限所致，但是被告系房地产开发企业，依法取得适合开发房地产的土地并办理完毕房产开发所需全部手续，本身就是被告职责。庭审中被告确认2012年7月12日与滨海规国局签订合同时其明知商业用地的使用年限是40年，被告提供的证据恰恰证明其最初变更部分土地性质时未明确商服用地的使用年限，故被告未及时取得涉诉房屋产权初始登记系自身原因所致。被告的该抗辩主张不成立，其应当承担逾期办理产权证的违约责任。关于《天津市商品房买卖合同》及补充合同项下办理产权证是否是被告的必然义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该行政法规规定“办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的义务主体是购房人，房地产开发企业仅承担协助义务。原、被告签订的补充合同第4.4条约定由买受人办理房产证，补充合同第8.2条约定“买受人应按出卖人通知的时间提交办理产权所需的资料及有关费用或自行办理产权证”，根据此两条约定，足以认定在办理产权证事宜上《天津市商品房买卖合同》及补充合同中约定的被告义务是协助义务，被告履行协助义务后即可不承担相应的违约责任。关于被告应承担违约责任的起止时间。原告主张违约期间自2016年1月1日起至2017年9月20日止。合同约定“由于出卖人的原因，买受人所购商品房不能在交付该商品房之日起一年内取得天津市房地产权证，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同虽约定交房日期为2014年12月31日前，但实际上被告已经逾期交房。参照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条关于办理房屋权属初始登记的条件，被告无法在房屋竣工合格前办理产权初始登记，且被告已就逾期交付商品房向原告支付违约金至2015年9月14日。综合全案情况，补充合同约定的“交付该商品房之日”应认定为实际交房之日即2015年9月20日，被告应在停止支付逾期交付商品房违约金之日起一年内，即2016年9月14日前协助原告办结房屋权属转移登记手续，被告的违约期间应自2016年9月15日起算。《天津市商品房买卖合同》和补充合同约定应由被告通知原告办理产权证，结合被告提交的证据和原告的自认，足以认定被告在2017年4月14日履行了通知办证的义务。《天津市商品房买卖合同》和补充合同均未约定被告收件后协助原告向不动产登记中心报送材料的期限。被告应当在合理期限内协助原告报送材料。综合本案的实际情况和不动产登记中心的工作流程，参照《天津市房屋权属登记条例》第二十九条和第三十二条的规定，本院酌情确定被告应在收到原告提交的材料90日内协助办结产权转移登记。因原告确认已经得知被告发出的《房屋产权办理通知》，但无证据证明提交代办不动产权证资料的具体时间。被告亦不明确接收原告提交资料的具体时间。考虑到被告所发通知中要求业主交件的时间为2017年4月17日至28日。本院酌定原告于该期限的最后一天，即2017年4月28日向被告递交了相关资料，并酌定2017年4月14日至4月28日为原告准备材料时间，该时间不计入被告违约期间。涉案房屋于2017年9月20日登记至原告名下，故被告逾期办理不动产权登记的期间应为2016年9月15日至2017年4月14日、2017年7月28日至2017年9月20日。经核算，被告应当支付原告的违约金数额为796575元×0.0001×267天=21268.55元，超出该数额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告天津亚泰吉盛投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马凤山逾期办理不动产权登记的违约金21268.55元；二、驳回原告马凤山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计526元，由原告马凤山自行负担303元（已交纳），由被告天津亚泰吉盛投资有限公司负担223元，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  黎增堂二〇一九年六月十日书记员  黄 涛附相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。2.《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。