广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初1506号原告(反诉被告):梁瑞生，男，1943年9月13日出生，汉族，住所地广州市越秀区，委托代理人：张龙龙，广东合富律师事务所律师。委托代理人：柯陈莹，广东合富律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市御前餐饮管理有限公司，住所地广州市海珠区工业大道路石溪西下街**之**自编B。统一社会信用代码9144010566812242XH。法定代表人：吴丽萍，总经理。委托代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。委托代理人：张家琪，广东安法律师事务所律师。原告梁瑞生诉被告广州市御前餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张龙龙，被告的法定代表人吴丽萍及委托代理人赵华林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2014年8月7日签订了《顺景商港写字楼租赁合同》，约定：原告将自有房屋位于广州市海珠区工业大道南855号顺景商港513、515室的办公室出租给被告有偿使用，租赁期限为5年，从2014年9月5日至2019年9月4日止。租金按月缴纳，第一年每月租金为23000元整，此后每年月租金递增5%，房屋租赁税费、水电费、物业管理费等费用由被告另行缴纳。被告需向原告缴纳46000元整作为押金，被告在合同期内退租或违约的，原告无需退还押金。根据租赁合同的约定，租赁物2017年9月至2018年8月的租金为26620元/月，2018年9月至2019年8月租金为27950元/月，但被告在2017年9月至2018年8月期间均按25350元/月的标准、在2018年9月至2018年10月期间均按25350元/月的标准向原告支付租金，因此被告在2017年9月至2018年10月期间欠付原告租金20440元。根据合同约定，被告应于2018年12月5日前支付2018年12月租金，但截止至起诉之日被告仍未向原告支付该租金。同时被告还应向原告支付计算至清偿完毕之日止所欠租金产生的利息。租赁合同约定，被告应于每月的5日前向原告在交付当月租金，超过交租约定时间10天，原告有权单方解除合同；若被告在租赁期间退房或违约，原告无需向被告退还押金46000元。被告上述欠交租金时间显然已超过10天，构成违约，因此原告有权单方解除合同，并无需向被告退还该押金46000元。租赁合同还约定被告在租赁期间所发生的水电费、物业管理费以及房屋租赁税费等一切费由租赁事项产生的费用均由被告承担，但自合同签订之日起至今，被告一直未依约缴纳相关税费。被告的上述行为已严重违约，故起诉要求：1、判令解除原、被告之间签订的《顺景商港写字楼租赁合同》；2、判令被告向原告清偿2017年9月至2018年10月期间的欠付租金20440元、2018年12月份的租金27950元；3、判令被告向原告支付逾期支付租金违约金：按中国人民银行同期贷款利率，以1270元为基数分别自2017年9月5日、2017年10月5日、2017年11月5日、2017年12月5日、2018年1月5日、2018年2月5日、2018年3月5日、2018年4月5日、2018年5月5日、2018年6月5日、2018年7月5日、2018年8月5日、其后计算至付清之日止；以2600元为基数分别自2018年9月5日、2018年10月5日起各计至付清之日止；以27950元为基数自2018年12月5日起计至付清之日止；4、判令原告无需向被告退还押金46000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：同意解除与原告签订的《顺景商港写字楼租赁合同》。不同意清偿2017年9月至2018年10月之间的租金20400元，双方对租赁合同关于递增虽然有约定，但在长达一年多的时间，对被告支付租金没有递增的事实没有提出异议，说明双方对租金的约定进行了变更，也是双方取消了递增的约定。关于2018年12月的租金27950元不同意支付，因双方的租赁合同已于2018年11月28日解除，12月的租金没有产生，被告不应支付该租金。关于逾期违约金的事实。由于并非被告的刻意违约，应视为双方对租金进行变更，原告对被告支付的租金没有异议，不应当支付租金。原告应退还押金46000元。涉案场地不能正常使用，物业管理处两次发函要求整改，原告接到通知后拒不整改，以各种理由拖延，涉案房间渗水严重导致原告的办公设施严重受损，房间内散发恶臭的气味，影响原告的工作人员办公，危害工作人员的身体健康，涉案场地不能正常使用，合同的目的无法实现，由于原告违约，被告有权解除合同。被告于2018年11月28日发函解除涉案合同，原告应退还押金。被告反诉称：2014年8月7日，被告与原告签订了《顺景商港写字楼租赁合同》，约定被告向原告租赁位于广州市海珠区工业大道南855号顺景商港513、515室的办公室，双方在合同中对租赁期间的权利义务及违约责任等进行了约定。合同履行至2018年，案涉房屋卫生间出现渗水情况，被告多次联系原告，要求原告对案涉房屋进行检查并修复，但原告在从未检查的情况下，坚称渗水原因不在于原告，并且拒绝修复。因渗水情况严重，案涉房屋的物业服务中心于2018年5月10日向被告发出整改通知书，内容为卫生间存在渗水现象，导致公共走廊墙体面损坏，望马上整改。被告随即将该情况反馈给原告，但原告不予理会。2018年10月15日，被告再次接到案涉房屋物业服务中心的整改通知，内容为卫生间一直存在渗水现象，导致翻新后的公共走廊墙面损坏，马上整改。被告向原告反馈后，原告仍认为不是自己的原因，拒绝承担修缮责任。案涉房屋卫生间渗水不仅导致公共走廊墙面损坏，而且案涉房屋内大部分区域也出现发霉腐烂，并且散发出恶臭气味，办公设备受潮受损，靠墙的木柜家俬、、地脚木条全部渗水腐烂办公区域无法正常使用，严重影响公司正常办公。基于上述情况，被告一再要求原告及物业管理服务中心到现场查看，解决上述渗水问题，避免影响被告正常使用。2018年11月15日，原告派人到现场后表示回去向原告汇报处理，但10多天后仍未解决，渗水问题越发严重，办公场地的恶臭气味已无法正常办公。迫于无奈，被告在2018年11月28日向原告发出告知函，要求解除案涉合同。原告收到告知函后，不仅未给予正面回复，而且在2018年12月13日私自在大门上加了一把锁，造成被告的员工无办公场地，停止运营，损失惨重。原告于2018年12月20日将按涉房屋租赁给他人使用。案涉房屋存在渗水问题影响了正常使用，导致合同履行不能，原告应履行修缮义务而拒绝履行已构成违约，在合同解除后应当向被告退还押金，故反诉请求：1、判令原告返还押金46000元；2、原告承担本案的全部诉讼费用。原告对反诉答辩称：根据合同约定，房间的建筑和设施若因被告装修拆改或使用不当或人为损坏，下水道堵塞造成的损失均由被告赔偿。被告在承租涉案房屋有20天的免租装修期，被告的装修内容包括水电安装、洗手间改茶水间等装修，导致涉案房屋存在漏水的责任在被告，应由被告自行维修及承担相应责任。2018年5月10日所说的整改通知我方一直不知情，没有任何一方包括物管和被告均没有向原告反映该情况。此后在2018年11月知道渗水情况后，在被告一直不处理的情况下，原告已在2018年11月份对渗水问题进行了修复，本案真正的违约方是被告，拖欠租金及擅自无任何依据的情况下单方表示不再履行合同，并在2018年12月搬离商铺，只将钥匙交给管理处而未向原告交接，故被告反诉没有事实法律依据。经审理查明，粤房地证字第**房地产证载明，权属人：原告；共有人：劳婉珊；房地座落：海珠区工业大道南855号515室；建筑面积173.8598平方米；等。粤房房地证字第**地产证载明，权属人：原告；共有人：劳婉珊；房地座落：海珠区工业大道南855号513室；建筑面积173.8598平方米；等。2014年8月7日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《顺景商港写字楼租赁合同》，约定：甲方将拥有产权的位于广州市海珠区工业大道南855号顺景商港513、515室，面积为347.7196平方米（每间面积为173.8698平方米）的办公室出租给乙方使用；租赁期限为5年，从2014年9月5日至2019年9月4日止；租金按月缴交，在每月的5日前由乙方将当月的租金交给甲方，乙方超过双方约定交租时间10天仍未交租即视为违约，甲方有权收回房屋重新处置（特殊情况通过协商得到甲方同意除外）；合同签订租金为实收价（不含物业管理费、水电费和房屋租赁税），第一年每月租金为23000元整，以后每一年每月租金的递增率为5%，第二年每月租金为24150元整，第三年每月租金为25350元整，第四年每月租金为26620元整，第五年每月租金为27950元整；乙方需于签订本合同时支付给甲方两个月的租金46000元作为押金，租赁期满后，乙方不再续租，在清偿所有费用（包括房屋租赁税）后，甲方无息返还押金给乙方，如乙方在合同期内中途退房或者违约，甲方将有权不退回押金给乙方；甲方给乙方20天时间（2014年8月16日至2014年9月4日）作为免租装修搬家期，甲方如其它客观原因未能如期把写字楼交付乙方使用，免租装修搬家期的天数顺延，乙方第一个月的租金可按实际使用天数的计算方式向甲方交纳当月租金；乙方对甲方的基本设施有责任维护好，如有损坏要及时修复，或及时支付赔偿费用，乙方不得私自拆改写字楼的现有房屋间隔，若需对房间装修的，乙方须到管理处办理填报《装修申请表》等手续，经甲方同意后方可组织施工，否则，乙方装修视作违约，房间的建筑和各种设施若因乙方装修拆改，或使用不当，或人为损坏，或下水道堵塞所造成的损失，均由乙方赔偿；等。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋。被告于2014年8月13日向原告交付了的房屋押金46000元。原告于2019年1月9日向本院提起诉讼。据原告提供的《广东康景物业服务有限公司顺景商港小区室内装修申请表》显示：物业单位：5楼513、515室；业主/住户姓名：梁瑞生；装修公司资料：公司名称广州珠江建筑装饰有限公司，负责人曹国平；装修项目：水电安装、拆天花墙身、石膏板隔墙、房门制作、扇灰、天花制作、洗手间改茶水间。据被告提供的《广东康景物业服务有限公司顺景商港物业服务中心整改通知书》显示：房屋序号：513-515房；检查时间：2018年5月10日9时；整改内容：贵用户卫生间存在渗水现象，导致公共走廊墙面损坏，望租户马上整改；处理意见：请513-515室用户在5月26日前完成对卫生间整改，并恢复公共走廊墙面；时间：2018年5月10日；等。原告对该通知的真实性不予确认，原告一直没有收到，原件仍保留在被告手上，该通知若真实存在也是向被告通知。据被告提供的《广东康景物业服务有限公司顺景商港物业服务中心整改通知书》显示：房屋序号：513-515房；检查时间：2018年10月15日9时30分；整改内容：贵用户卫生间一直存在渗水现象，导致翻新后的公共走廊墙面损坏，望租户马上整改；处理意见：请513-515室用户在10月31日前完成对卫生间整改，并恢复公共走廊墙面；时间：2018年10月15日；等。原告对该通知的真实性不予确认，原告一直没有收到，原件仍保留在被告手上，该通知若真实存在也是向被告通知。据原告提供的原告工商银行账户36×××18交易明细显示：陈某通过其账户向原告转款情况如下：2017年9月15日转25350元；2017年10月16日转25350元；2017年11月10日转25350元；2017年12月13日转25350元；2018年1月10日转25350元；2018年2月12日转25350元。被告法定代表人吴丽萍通过其账户向原告转款情况如下：2018年3月9日转25350元；2018年4月10日转25350元；2018年5月10日转25350元；2018年6月12日转25350元；2018年7月14日转25350元；2018年8月9日转25350元；2018年9月14日转25350元；2018年10月9日转25350元；2018年11月28日转27950元。被告对该证据的真实性予以认可，表示被告未接到原告通知按递增金额缴纳，并非刻意进行对租金递增的拖欠，原告没有履行通知义务。据被告提供的拍摄于2018年11月21日的视频资料显示：案涉房屋进门右边沿厕所门口及左边（面对厕所门口）相邻的两间办公室的地脚线及墙体存在泛黄褐色的水迹及霉变。原告对该视频真实性、关联性不予确认，认为没有经过公证，且并不能证明原告存在违约，不能证明因原告违约导致合同无法履行。2018年11月28日，被告向原告发出《通知函》，主要内容为从今年年初已有员工反映因洗手间漏水致使办公场所环境潮湿并有轻微异味，被告也多次向原告反映该种情况，但由于未及时检查、维修导致洗手间漏水愈发严重，现已致使房内大面积发霉并散发出刺鼻异味，已严重影响被告正常办公使用，所以被告就提前终止租赁合同事宜正式致函于原告，期待原告收到本函后七日内及时与被告联系协商办理解除租赁合同手续事宜，等。原告对该通知函的真实性予以确认，关联性不予确认。被告提出终止合同的时间是2018年11月28日，在此期间被告已经存在延迟支付租金的严重违约行为，通知函记载的内容无法证明其真实性，其提出终止合同没有合同依据也无法律依据，其行为应为单方表示不再继续履行合同，属中途退房行为，被告无权要求退还租金。2018年12月20日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为被告在履行合同过程中存在如下违约行为：1、被告欠付2017年9月至2018年10月期间的租金20440元；逾期已超过10天没有支付2018年12月租金27950元，共48390元，系属于严重违约的行为；2、被告在租赁期间所发生的水电费、物业管理费以及房屋租赁税等一切由租赁事项产生的费用均由被告承担，但自合同签订之日起至今，被告一直未依约缴纳相关税费；另据原告向物业管理公司了解，被告已在未曾知会原告办理交接手续的前提下搬离了该租赁物并明确表示不再承租该租赁物，属于中途退房。基于被告存在上述违约行为，且被告已中途退房，原告向该根据租赁合同第三条约定通知被告：原告依法依约解除上述租赁合同、收回上述物业，被告支付的押金不予退还，并请被告接到本通知后3日内付清自2014年9月5日起至今的房屋租赁税金、2017年9月至2018年10月期间的欠付租金20440元、2018年12月份的租金27950元以及从截止至通知之日的水电费、物业管理费等应由被告承担的费用，等。该快递回执显示为拒收。2019年1月2日，原告再次向被告发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为被告欠付2017年9月至2018年10月期间租金20440元、2018年12月租金27950元共欠付租金48390元，属严重违约；被告自合同签订之日起至今，一直未依约缴纳租赁期间所发生的水电费、物业管理费以及房屋租赁税费等一切相关税费；基于被告存在上述违约行为，原告依法依约解除与被告签订的《顺景商港写字楼租赁合同》、收回上述物业，不予退还押金，并请被告在接到本通知后3日内付清自2014年9月5日至今的房屋租赁税、2017年9月至2018年10月期间欠付租金20440元、2018年12月的欠付租金27950元以及从截止至通知日的水电费、物业管理费等应由被告承担的费用，等。该快递回执显示为签收。被告对该两份通知的三性不认可，被告没有收到该两份通知，对快递签收不认可，不是被告法定代表人吴丽萍本人签收，也非被告公司员工签收。由于被告存在人员变动，是否是离职的人员签收后未交给被告法定代表人就不清楚了。经被告申请，本院于2019年3月27日发出（2019）粤0105民调令133号《广州市海珠区人民法院律师调查令》指定本案被告代理律师到广东康景物业服务有限公司顺景商港物业服务中心收集该服务中心2018年5月10日、10月15日两次向广州市海珠区工业大道南855号顺景商港513、515室房屋所有人发函整改及该房屋的出租情况资料。广东康景物业服务有限公司于2019年4月1日向持令律师提供了广东康景物业服务有限公司顺景商港物业服务中心收集该服务中心2018年5月10日、10月15日两次向广州市海珠区工业大道南855号顺景商港513、515室的房屋所有人发函整改情况资料。对于案涉房屋租赁情况，该司表示因案涉房屋业主向该司要求不提供新租户承租资料，为保护业主和新租户的隐私而不能提供。该司提供随《调查令回执》所附的2018年5月10日、10月15日两份《广东康景物业服务有限公司顺景商港物业服务中心整改通知书》与被告提供两份《广东康景物业服务有限公司顺景商港物业服务中心整改通知书》的名称、日期、内容相一致。经被告申请，证人陈某出庭作证，其证言为我是被告的员工。被告在租赁原告房屋期间因房屋出现漏水影响使用，后跟原告沟通，原告一开始没有处理，后期就停止支付租金和原告交涉，后原告在没有提前通知被告处理的情况下就在2018年11月左右把门锁了，具体时间不记得，我没有看见原告上锁。5月份接到物业管理公司的整改通知后向物业公司明确整改问题应该直接找房东，10月份再次接到整改通知后就跟业主提过了，是我与房东沟通的，房东认为应由被告整改，被告认为应由原告负责整改。被告向原告发出的通知函，通过我的微信发送过给原告，被告办理承租房屋我不在场，清场后，我通知物管处通知业主交接场地，是管理处自己加锁后交接给业主。原告认为证人是被告员工，存在利害关系，对证言的真实性不予确认。被告对证人证言的三性予以认可。另查，2018年12月20日，原告与案外人张青峰签订《租赁合同》，将涉案房屋租赁给张青峰，租赁期限从2019年1月22日至2027年1月21日止。案涉房屋共有人劳婉珊到庭向本院表示案涉房屋同意以原告名义出租及主张权利，不申请参加诉讼。诉讼中，原告表示与被告签订的《顺景商港写字楼租赁合同》并不是格式条款，合同条款是允许协商变更的。被告承租涉案房屋后，按合同约定经原告同意并向物业管理处办理的填报手续，装修项目中的洗手间改茶水间是后来在管理处加上去的，原告知道后没有意见。被告对涉案房屋进门右边的洗手间进行了改动，并新增了一个茶水间，从洗手间牵引水管到茶水间，改动不当是导致厕所出现渗漏情况的主要原因。被告提交2018年5月10日的整改通知，没有转交给原告；2018年10月15日的整改通知原告收到，通知收到后，原告派员到涉案房屋检查过，但现场情况原告不清楚，装修是水电安装，水电安装是被告做的，被告没有把防水做好。渗漏所涉的厕所的位置没有变动，但水管被告动过，装修前后原告没有进行对比。按合同约定，涉案房屋的维修以及赔偿责任均应由被告独自承担，与原告无关。在被告拒不履行维修的情况下，原告在2018年11月26-28日期间对漏水原因进行排查，发现是被告牵引的水管接驳漏水，遂进行了维修更换，已解决漏水问题。由于被告在2018年11月28日提出协商解除合同问题，因此暂没有对墙角的水迹问题进行处理。被告发出的通知函没有明确告知解除合同，而是要求协商处理此事，协商不成后，2018年12月就自行搬离了。原告并没有对涉案房屋进行加锁，被告在2018年12月13日仍在使用涉案房屋，被告何时搬出房屋原告不清楚，搬出后没有与原告进行交接。是后来原告发现涉案房屋搬空了，向物管公司了解，物管公司表示被告把钥匙交给了物管公司，原告直接找到物管公司收取钥匙并在2018年12月20日才收房。被告在2018年11月28日发出通知函后，有与原告协商解除合同事宜，但没有协商一致。原告于2018年12月20日向被告发出解除函，但被告拒收，后又于2019年1月2日再次发函给被告，被告签收了该函，因此，租赁合同以原告提出的解除方式解除，租赁合同解除时间应以2018年12月20日发出的解除函为准。2018年12月的租金现要求按13975元计付。被告表示与原告签订的《顺景商港写字楼租赁合同》是原告提供的格式条款，是物管公司提供的合同版本，与原告与案外人签订涉案房屋的租赁合同版本一致。对原告提交的装修申请表上的签名是原告的签名，被告是曾对涉案房屋进行装修，在经原告同意后，由原告向物管公司办理的装修申请，具体填报内容不清楚，房屋渗漏并非被告装修造成的房屋损害，实际原因是排污管老化导致的，也并非使用不当，也非人为损坏。被告只是对涉案房屋进门左手边的洗手间改为茶水间，但渗水是进门右边的洗手间及走廊渗水，与洗手间改茶水间无关。2018年5月10日收到第一份整改通知后，被告通知了原告，原告表示知道，因没有严重影响被告的使用，没有表示要处理。2018年10月15日收到第二份整改通知时，渗漏已很严重，已闻到恶臭，墙体已经发霉，被告与原告沟通，原告表示派人到现场勘查。一星期后，原告委派其秘书、被告、物管公司三方一起检查漏水原因，但物管表示从表面上不能检查漏水原因，要打开墙面才能检查，但原告没有表态，我方向原告提出涉案房屋不能使用，双方一直没有对漏水问题有解决方案，故在2018年11月28日向原告发出通知函，要提前终止合同。通知函发出后，原告才派员去维修，对霉变的部位没有处理。通知函发出后，原告有与被告进行电话沟通，询问被告是否不租，被告表示不能正常使用就不租，原告表示被告不租的话何时能搬离，有人愿意租，最后没有达成明确处理结果。原告加锁当天，被告找物管开锁后就搬离了，并将钥匙交给物管公司，并电话通知原告，没有通过书面或微信通知。被告搬离涉案房屋后，就签订了广州市海珠区工业大道南855号612房的租赁合同，2018年12月20日应是装修期间，在2019年1月2日在正式使用。原告未能在本院指定的期限内提交对涉案房屋厕所渗漏原因确认的证据。本院认为，原、被告签订的《顺景商港写字楼租赁合同》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告提出与原告签订的上述合同是原告提供的格式条款的合同，原告予以否认。被告基于原告与案外人就涉案房屋签订相同名称的合同及自认该合同是使用涉案房屋物业管理公司提供的合同版本而签订的主张上述合同属于原告提供格式条款签订的合同，依据不足，本院不予采纳。原告将案涉房屋交付给被告使用，被告向原告交付了房屋押金46000元，双方均予以确认，本院予以认定。原告提出拖欠2017年9月至2018年10月期间的租金差额20440元，并提供了其工商银行交易明细为证证实。按租赁合同约定，租赁期限为五年，从2014年9月5日至2019年9月4日止，第一年每月租金为23000元整，以后每一年每月租金的递增率为5%，第二年每月租金为24150元整，第三年每月租金为25350元整，第四年每月租金为26620元整，第五年每月租金为27950元整。按合同约定从2017年9月5日起至2018年9月4日止，被告应按26620元为准交付租金；从2018年9月5日至2019年9月4日止，应按27950元为准交付租金，被告在2017年9月至2018年10月期间只按每月租金25350元的标准交付，欠交租金差额为20440元[(26620-25350)×12＋(27950-25350)×2],有原告提交的工商银行交易明细为证证实，被告亦承认，本院予以认定。被告提出双方对合同租金的递增虽然有约定，但在长达一年多的时间，原告对被告支付租金没有递增的事实没有提出异议，说明双方对租金的约定进行了变更，也是双方取消了递增的约定，不同意支付2017年9月至2018年10月期间的租金差额20440元。被告未能提供证据证明原告存在减免租金的意思表示，仅以原告没有提出异议，便认为原告以默认行为减免租金，被告的该抗辩没有合同依据及法律依据，故本院不予采纳。按合同约定，被告应当在每月的5日前将当月的租金交纳给原告，被告超过双方约定交租时间10天仍未交租即视为违约。被告在2017年9月至2018年10月期间没有按时足额交付租金给原告，已构成违约，故原告主张被告违约有理，本院予以支持，被告应将该期间的欠付的租金差额20440元支付给原告。虽然原告与被告对拖欠租金的违约责任计算方式没有约定，但被告拖欠原告租金实际占用了原告的资金，故原告要求按中国人民银行规定的同期贷款6个月利率标准计付违约金有理，本院予以支持，违约金的起计时间及标准以每月欠付租金差额为准从每月的16日开始分段计算并以每月欠付租金的本金为限。原告为涉案房屋的出租人，有义务按合同约定在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承担租赁房屋的维修的法定义务。虽然租赁合同约定被告对原告的基本设施有责任维护好，如有损坏要及时修复，或及时支付赔偿费用，被告不得私自拆改写字楼的现有房屋间隔，若需对房间装修的，被告须到管理处办理填报《装修申请表》等手续，经原告同意后方可组织施工，否则，被告装修视作违约，房间的建筑和各种设施若因被告装修拆改，或使用不当，或人为损坏，或下水道堵塞所造成的损失，均由被告赔偿，但被告对案涉房屋进行装修时，经征求原告同意，并由原告向物管公司办理填报手续，表明被告对涉案房屋的装修行为符合合同约定。被告对案涉房屋装修后，使用至2018年（三年多）才因涉案房屋发生渗漏而两次被物管公司通知进行整改。合同约定被告是否承担维修责任具有选择性即发生设施损坏时选择被告修复或由原告修复后被告进行赔偿。就本案而言，被告在收到物业管理公司的整改通知后，要求原告对渗漏部分进行修缮，表明被告对是否承担维修责任作出选择。原告基于合同对维修责任是否承担存在选择性的约定而要求被告承担维修责任，免除其对涉案房屋维修的法定义务，没有依据，本院不予支持。原告在没有证据证明归责于被告存在不承担合同约定的维修责任导致违约的情况下，没有及时履行对涉案房屋的维修义务，影响了被告对涉案房屋的使用，对此，原告亦构成违约，应承担违约责任。原告提出解除合同，被告表示同意，双方的解除合同的行为没有违反法律规定，本院予以准许。对于合同解除的时间，原告主张合同时间应为2018年12月20日。被告主张解除合同的时间应为2018年11月28日。原告按被告新的办公地址广州市工业大道南855号612室邮寄发出《解除租赁合同通知书》，该通知于2018年12月21日因被告拒收而被退回，表明该通知已到达被告，故原告主张2018年12月20日解除没有依据，原告与被告合同解除时间应为2018年12月21日。虽然被告于2018年11月28日向原告发出了通知函，但从该函的内容理解只是被告向原告提出协商解除租赁合同的意思表示，原、被告最终并未就解除租赁合同事宜达成一致意见，并不当然产生合同解除的效力，故被告提出解除合同时间应为2018年11月28日依据不足，本院不予采纳。被告提出原告在2018年12月13日私自在大门上加锁后便搬离涉案房屋，将场地交还给原告，对此原告予以否认。被告未能提供充分的证据证明原告存在私自加锁的行为，故对被告该主张本院不予采纳。原告于2018年12月20日与案外人张青峰签订《租赁合同》，将涉案房屋租赁给张青峰，表明原告已于2018年12月20日前实际收回了涉案房屋，原告只要求被告按13975元（27950÷2）支付2018年12月的租金并无不当，本院予以准许，被告应向原告支付的租金总额为34415元（20440＋13975），被告没有按约定的时间交付2018年12月的租金，亦已构成违约，原告要求被告计付该月的违约金有理，本院亦予以支持，但违约金应按该月实际欠付的租金为准从该月的16日开始计算。本案原、被告签订的合同只对被告的违约条款进行约定，没有对原告的违约条款进行约定，在合同履行过程中，原告同时存在违约行为，被告向原告计付违约金已足以弥补原告的损失，故从公平合理原则出发，被告缴纳的押金应予以退回，被告要求退回押金的主张有理，本院予以支持，原告要求不予退回押金的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告梁瑞生与被告广州市御前餐饮管理有限公司于2014年8月7日签订的《顺景商港写字楼租赁合同》；二、被告广州市御前餐饮管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付租金34415元给原告梁瑞生；三、被告广州市御前餐饮管理有限公司在本判决生效之日起10内，向原告梁瑞生支付逾期支付本判决主文第二项所确定的租金违约金（2017年9月至2018年8月以当月的租金本金差额1270元、2018年9月至2018年10月以当月的租金本金差额2600元、2018年12月以租金本金13975元为准，从逾期的第十六天，即2017年9月16日起计，如此类推计至实际付清租金之日止；按中国人民银行规定的同期同类贷款6个月的基准利率为准计，违约金总额以被告广州市御前餐饮管理有限公司欠付的租金总额34415元为限）；四、原告梁瑞生在本判决生效之日起10日内退回押金46000元给被告广州市御前餐饮管理有限公司。五、驳回原告梁瑞生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2142.7元（受理费1667.7元，反诉费475元），由原告梁瑞生负担1499.23元，被告广州市御前餐饮管理有限公司负担676.47元。原告梁瑞生预交的受理费1667.7元本院退回676.47元，被告广州市御前餐饮管理有限公司预交的反诉费475元本院予以退回。原告梁瑞生在履行本判决时将应负担的受理费475元、被告广州市御前餐饮管理有限公司在履行本判决时将应负担的受理费676.47元直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  胡广萍人民陪审员  蔡月华二〇一九年六月十九日书 记 员  刘志怡翁豌婷