贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1471号原告：贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添办事处奶牛场保利公园2010（3-1-A区），统一社会信用代码91520112662995019R。法定代表人：王浩，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：米见华、潘冠青，公司法律顾问。被告：代长艳，女，1987年出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行，营业场所贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56号贵州世贸大厦，统一社会信用代码91520100214453320X。负责人：杜忠阳，支行行长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李云苏，支行员工。原告贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称保利房开）与被告代长艳及第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称农行云岩支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利房开的委托诉讼代理人潘冠青、第三人农行云岩支行的诉讼诉讼代理人李云苏到庭参加了诉讼，被告代长艳则经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告保利房开向本院提出诉讼请求，1、依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，由被告承担撤销备案登记费191.94元（以房管部门实际收取为准）；2、判令被告立即归还原告被第三人扣划的保证金188803.81元（最终经合同解除后第三人扣划金额为准）；3、判令被告归还原告保利公园2010紫薇郡第9-2-20-2号房屋；4、判令被告配合原告办理撤销该套房屋预告登记及房屋备案登记手续；5、判令被告承担违约金40000元；6、诉讼费用及财产保全费由被告承担。事实及理由：2012年4月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区保利公园2010紫薇郡第9-2-20-2号房屋一套，总价款为人民币401489元，被告支付了首付款81489元，余款320000元采用银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与银行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》。现因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金188803.81元。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3条，原告有权解除合同收回房屋，因此造成的损失由被告承担。为此向法院提出如前诉讼请求，请依法裁决。原告保利房开为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、原告的营业执照、法定代表人证明书及身份证复印件、被告的身份证复印件；2、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、房屋销售专用收据；3、《一手房贷款业务银企合作协议》、《个人购房担保借款合同》；4、中国农业银行业务凭证两张。被告代长艳未提出答辩，未提供证据。第三人农行云岩支行述称，对原告主张的事实及理由没有异议，同意原告的诉求。第三人农行云岩支行没有证据提供。经当庭质证，第三人对原告所提供的证据没有异议。被告代长艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其举证以及对原告提供的证据进行质证的权利。经审查，原告保利房开提供的证据来源合法，内容客观真实，与待证事实具有关联性，本院予以采纳。本院基于有效证据及当事人陈述，确认本案事实如下：2011年6月3日，第三人农行云岩支行（甲方）与原告保利房开（乙方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定甲方对购买乙方开发的保利公园2010项目的自然人提供购房贷款，乙方为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证等内容。2012年4月18日，原告与被告代长艳签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于贵阳市乌当区航天路172号保利公园2010紫薇郡9-9栋2单元20层2号房，总价款为401489元，被告向原告支付首付款81489元后，余款320000元以银行按揭方式支付等内容，双方在合同补充协议第1.3.3条中约定：“因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划款项，则出卖人可通知买受人解除《商品房买卖合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起十五个日内将所购房屋退回出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本、利息、财产保全费、评估费、拍卖等费用）后将购房款返还给买受人。”合同签订当日，被告代长艳向原告支付了首期房款81489元，2012年5月15日，被告代长艳再次向原告支付了购房款40000元，共计支付了购房款121489元。2012年7月1日，原、被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定由被告代长艳（借款人）向第三人农行云岩支行（贷款人）借款280000元用于支付涉案房屋的购房余款，借款期限自2012年7月1日起至2027年6月30日止，共计180个月。还款方式为等额本息还款，如借款人有未足额偿还借款本息超过90天等情形的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款等。双方并在合同“抵押担保”中约定：代长艳以其购购买的涉案房屋设定抵押，双方办理抵押预告登记。同时原告保利房开（担保人）以向第三人交纳保证金作为动产质押为被告的前述贷款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。此后，因被告多次逾期偿还贷款，第三人遂于2019年3月26日直接扣划原告用于质押的保证金188803.81元，从而提前收回被告代长艳的全部贷款本息。原告遂诉来本院请求判决其如前诉请。本院认为：原告保利房开与被告代长艳签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及被告代长艳在原告保利房开的保证下与第三人农行云岩支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。但《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》是两份独立的合同。首先，就《商品房买卖合同》来看，被告代长艳按约定将购房款分首付款和银行按揭借款两部分全部支付给了原告保利房开，原告保利房开也按约定将房屋交付被告代长艳。因此，商品房买卖合同所涉付款及交房义务已履行完毕，当事人双方均全面履行了自己的义务，均不存在违约行为，不具备合同法94条规定的解除条件，双方合同的权利义务终止；其次，就原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》来看，被告代长艳与原告保利房开之间系保证合同关系，虽然被告未按约定向第三人履行还款义务，对第三人构成违约，属于被告与第三人之间的借款关系，原告因被告未及时还款导致被第三人扣划保证金188803.81元，系原告履行了保证义务，其可依法向被告追偿。原告替被告向第三人代偿了其所拖欠借款的全部本息，并不等同于被告未将该部分房款支付给原告。否则不仅否定了《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》各自的独立性，同时也使原告在该合同中承担保证义务的约定失去意义；第三、被告为获得购房按揭贷款，已将所购房屋抵押给了第三人，在抵押期间，抵押物的处分受到严格限制。因此，原、被告在《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3条中由被告退回原告房屋的约定应当无效。综上所述，原、被告双方对《房品房买卖合同》已履行完毕，合同权利义务已终止。因此，原告请求解除《商品房买卖合同》及归还涉案房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。本案中，原告一并请求被告归还原告被第三人扣划的保证金，虽该项主张与前述主张不是同一法律关系，但为减少当事人诉累，根据公平原则，本院在本案中一并处理。同于原告在承担保证责任后，有权向债务人即被告代长艳追偿，故对原告该项诉请，本院予以支持。对于原告诉请被告承担违约金亦即损失40000元，因于约无据，也无证据证明，本院不予支持，但考虑到原告代偿后必然会产生资金融通中的利息损失，且被告至今仍未向原告履行还款义务，原告的利息损失持续发生，故本院酌定对原告的损失，由被告以原告代偿款为本金基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条的规定，判决如下：一、被告代长艳于本判决生效之日起十日内，支付原告贵阳保利投资房地产开发有限公司代偿款188803.81元及利息（自2019年3月26日至全部款项付清之日止，每日以188803.81元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；二、驳回原告贵阳保利投资房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5052元（已减半收取），财产保全费元，由原告贵阳保利投资房地产开发有限公司负担50元，由被告代长艳负担元（此款已由原告预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一九年六月二十四日书记员  张昌玉