宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初3167号原告：马玉芹，女，1938年2月12日出生，汉族，宁夏中宁县人，无业，住宁夏回族自治区中宁县。身份证号：xxxx委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。被告：杨国峰，男，1981年3月11日出生，回族，宁夏固原市人，无业，住青海省西宁市城东区。身份证号：xxxx委托诉讼代理人：黄庆，宁夏北民太德律师事务所律师。被告：李社军，男，1973年3月28日出生，汉族，宁夏固原市人，厨师，住宁夏回族自治区银川市金凤区。身份证号：xxxx1原告马玉芹诉杨国峰、李社军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马玉芹的委托诉讼代理人李海龙、被告杨国峰的委托诉讼代理人黄庆、被告李社军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马玉芹向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原告与二被告签订的《房屋租赁合同》并判令被告给付原告房屋租金截止2019年3月20日为123262元。2.请求人民法院判令二被告给付原告租赁期内的水费、暖气费、物业费、垃圾处理费等相关费用共计29195.95元。3.请求人民法院判令二被告向原告支付滞纳金及违约金30000元。4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年1月7日二被告从原告处租赁金凤区XX营业房一套，面积为318.6平方米，合同中约定的2019年-2020年的房屋租金为168234元，合同约定二被告应该于每年2月7日前全额支付下一年的房屋租金；二被告若逾期缴纳相关费用原告有权解除房屋租赁合同并收回房屋。现二被告拖欠起诉前的房租为123262元，拖欠房屋租赁期间的水费、电费、暖气费、物业费约29195.95元。二被告的违约行为严重侵害了原告的合法财产权益。原告认为原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效。原告依据双方约定将涉案房屋交付被告占有、使用及收益，履行了自己应尽的合同义务；但二被告却因为其自身原因无法交付约定的租金并欠缴房屋租赁期间的各种税费，致使原告签订的合同目的无法实现。二被告的违约行为严重侵害了原告的合同利益，故原告依法起诉，请求人民法院判令二被告支付房屋租金并赔偿原告违约金。被告杨国峰辩称：1.2019年年初杨国峰收到原告的催收房租信息，才知道因涉案房屋拖欠原告房租，但原告与被告杨国峰的合同实际于2015年年初已经解除，2015年1月28日因被告杨国峰自身原因将涉案的店铺转让给李社军，要求李社军承担店面转让后的一切费用，并要求其与房东即原告签订新的租赁合同。转让合同签订后杨国峰将转让事宜告知原告，并要求原告与李社军签订新的租赁合同。2.原告与杨国峰的租赁关系实际为2014年1月7日-2015年1月，之后租赁关系是原告与李社军之间，与杨国峰没有关系。在杨国峰与原告租赁关系期间被告并不拖欠原告包括房租等在内的任何费用。3.2014年1月7日-2015年1月期间是杨国峰独自一人承租原告房屋，2015年2月之后是由李社军与原告签订新的租赁合同，履行新的租赁关系，但因原告与被告李社军为了方便直接在原告与被告杨国峰签的合同上加上李社军的名字，因此后面的合同及租赁关系与杨国峰没有关系。综上，原告要求被告杨国峰承担房租及物业费等费用与事实不符，请求法院驳回原告对被告杨国峰的诉求。被告李社军辩称：房租当时我没有钱给，我与原告协商拖欠一段时间，原想着转让后给原告支付房租，但是没有转让出去，2019年3月3日与原告协调3月20日将房屋交回，3月14日原告将房屋出租给他人，3月15日协调后将房屋退回。房租原告所述属实，现因我打工想每月支付原告一部分租金，直至还清。另我将装修及设备留在房屋中，希望原告予以减免部分租金，减轻我的负担。房屋现在已被其他人经营，但还用着我的东西包括空调、瓷砖、门头等，冰箱、桌子等拿去卖了，原告应当将我的东西退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证，原告提交了《房屋租赁合同》一份、物业费收款收据一张、垃圾处理费收费票据一张、缴纳水费发票二张、采暖费缴费凭证二张、营业房欠款付款协议一份证实其主张，被告杨国峰提交了《转让合同》一份、银川市金凤区国税局税务事项通知书一份、《房屋租赁合同》一份、欠条一份、营业房欠款付款协议一份、房屋交接确认单一份、录音一份证实其主张；上述证据符合证据的三性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系外甥与妻舅的关系，2014年1月7日原告与被告杨国峰经协商签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告将其所有的金凤区XX营业房一套出租给被告杨国峰使用，出租面积为318.6平方米，房屋交付的是建筑商移交的毛坯房，未装修，租赁期共8年，自2014年3月7日起至2022年3月6日止。其中2014年1月7日起至2014年3月6日作为承租方房屋装修期间，免收房租。租金标准：前三年租金均为133550元，第四年起房租逐年按8%递增。房租每年结算一次，第一年租金分两次支付，以后按每年2月7日前全额支付年租金。合同签订后承租方支付出租方房屋押金1000元，租期届满予以退还。承租方按时缴纳自行负担的费用（经营期间发生的水费、电费、暖气费、物业费、宽带费、有线电视费和租赁税）。租赁期间如承租方因其他原因无法继续经营，须征得出租方同意后方可此房屋经营转让给第三方，转租后本合同对新租赁人继续有效。租期内承租方逾期交纳应由其负担的费用，每逾期一日，则按上述费用总额的3%支付滞纳金。逾期支付租金的每逾期一日则按日租金的10%的额度支付滞纳金。双方还对合同的变更、解除、终止、房屋交付回收、违约责任等进行了约定。合同签订后原告按约将涉案房屋交付被告杨国峰使用，被告杨国峰经装修后用此房开办了一家蜀城壹锅火锅店。被告杨国峰也按约向原告缴纳了房租及相关费用。被告杨国峰经营至2015年1月28日与被告李社军协商签订了一份转让合同，合同约定中杨国峰将该火锅店的经营权转让给李社军，交付包括火锅技术、设备、房屋装修、经营权。房屋转让后经营期限按照杨国峰与房东签订的合同期限为准，超出期限后李社军和房东协商确定。转让费58万元，经营期间李社军按照转让方与房东签订合同条款自行支付。合同签订后被告杨国峰退出经营，由被告李社军经营并另行开办了一家李大师鸭爪爪特色火锅店，被告李社军遂在被告杨国峰与原告签订的原房屋租赁合同上签名，后被告李社军按原合同向原告支付房租和相关费用。截止2018年10月9日双方经结算被告李社军因拖欠原告房租，给原告出具欠条一张，注明今欠原告房租107889元，包含2017年至2019年的房租，还款日期为2018年10月15日。逾期被告李社军未能支付，双方遂于10月15日签订了一份营业房欠款付款协议，约定被告李社军欠原告房租2016年11130元、2017年房租74234元，合计85364元，每月付2万元四个月付清。本月30日付14000元，逾期原告封门转让。逾期原告遂向二被告提出收回房屋请求，经协商原告与被告李社军签署了一份房屋交接确认单，约定被告李社军于2019年3月3日交还出租人，双方于2014年1月7日签订的房屋租赁合同解除。租赁期间的相关费用自交接人前未支付的费用由被告李社军承担，交接日后产生的费用由收房人承担。房内暂时存放的餐桌等可移动的设施设备，交房人应于2019年3月20日前搬离该房，逾期搬离由收房人自行处理。被告李社军将涉案房屋交付原告后，因未能偿还原告的房租116194.6元及水费3503.04元、采暖费6634.41元、物业费7859元、垃圾处理费2972.2元。原告遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告杨国峰签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，系有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当自觉全面履行合同的义务。原告将涉案房屋交付被告杨国峰使用，被告杨国峰也按约向原告缴纳了房屋租金及相关费用。被告杨国峰在经营期间与被告李社军签订了经营权转让协议，将房屋、设备等经营权转让给被告李社军，被告李社军也在原告与被告杨国峰签订的房屋租赁合同上签名确认，并按该合同的约定履行了交付房租的义务，期间原告也未提出异议，因此该合同对被告李社军具有法律约束力，被告李社军在履行该合同中因经营不善，现无力支付原告的房租经协商签订了房屋交接确认单，约定解除了双方签订的房屋租赁合同，并已交回了涉案房屋。现原告再次请求解除双方签订的房屋租赁合同，不符合法律规定，本院不予支持。原告请求被告杨国峰偿付下欠的房租及相关费用，因被告杨国峰已于2015年将涉案房屋转让被告李社军经营并退出使用该房屋，被告李社军接管该房屋也按原房屋租赁合同履行交纳房租金的义务，故原告请求被告杨国峰偿付房租及相关费用的主张，本院不予支持。被告李社军在使用该房屋期间，因未按约支付原告的房屋租金116194.6元（自2017年2月7日计至2019年3月3日）及相关的水费3503.04元、采暖费6634.41元、物业费7859元、垃圾处理费2972.2元，被告李社军对此应承担偿付上述费用的责任。原告主张的滞纳金及违约金，因双方合同约定的计算比例明显过高，本院比照银行占用资金年息6%计算违约金，即137163.25元×年息6%×25天=564元（自2019年2月7日至同年3月3日）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告李社军于判决生效后十日内偿付原告马玉芹房屋租金116194.6元及相关的水费3503.04元、采暖费6634.41元、物业费7859元、垃圾处理费2972.2元及违约金564元，共计137727.25元。二、驳回原告马玉芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费1931元，由原告马玉芹负担404元，被告李社军负担1527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审  判  员   李建东 二〇一九年六月二十四日 书  记  员   陈威樾 附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。  承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条  人民检察院有权对民事审判活动进行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。