文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初2453号原告：郭玉娇，女，1989年5月2日出生，汉族，住重庆市武隆县。原告：贯立军，男，1987年1月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。二原告共同委托诉讼代理人：邹国锐，四川开山（重庆）律师事务所律师。被告：向怒涛，女，1981年12月1日出生，汉族，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人：蔡银川，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：胡进田，男，1994年6月13日出生，汉族，住重庆市武隆县。原告郭玉娇、贯立军与被告向怒涛、胡进田房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭玉娇、贯立军的共同委托诉讼代理人邹国锐，被告向怒涛的委托诉讼代理人蔡银川，被告胡进田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭玉娇、贯立军向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告多支付的155551.19元；2、判令被告向原告支付出租房屋所收押金22286元，及房屋过户后的租金31632元；3、判令两被告以209469.19为基数，按照银行同期同类贷款利率，从2018年10月12日起支付资金占用损失至还清所有款项时止；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年6月7日，向怒涛与贯立军签订《房屋买卖协议》，向怒涛为甲方(卖方)，贯立军为乙方(买方)，《协议》主要约定:1.渝中区时代天街XX号X幢XX#号房屋出售价格为170万，2.乙方支付其他费用包括房屋装修费、劳务费35万3.在完成过户转移登记后，租金收益转移给乙方享有。贯立军共支付了70万房款到向怒涛账上，郭玉娇支付的150万房款由向怒涛指定的胡进田收取，房屋于2018年8月20日过户到贯立军及郭玉娇名下。另向怒涛在2018年8月11日将房屋以11143元/月出租，以押二付三的方式收取了8月15日至11月15日三个月的房租及押金。贯立军及郭玉娇要求两被告退还多支付的15万及支付押金、租金，两被告均以各种理由拖延拒绝。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，望判如所请。被告向怒涛辩称，1、对原告向被告向怒涛支付的款项总额及向怒涛应退还的押金及租金数额是没有异议的。但是原告向被告胡进田出具授权委托书的行为已经表明其认可全部中介费事宜，原告已经认可了授权委托书的签名为真实的，即使授权委托书内容为空白，也视为原告对被告胡进田进行了无限授权，当庭反悔有违诚实信用原则。中介费被告向怒涛也确已经从收取的款项中委托胡进田支付给了邱光润。2、按照房屋买卖交易的惯例，中介费用一般都由买家承担，同样适用于本案，并且5万元中有3万元是用于支付邱光润协调原告方向银行进行商业贷款，根据房屋买卖协议的约定，原告本应当通过房屋按揭的方式向被告支付房款，而之所以采取商业贷款形式，也皆是应原告的要求，因此缺少邱光润，原告的虚假商业贷款不可能成功。贷款是为原告办理的，不能由被告承担向中间人支付的费用。对于双方争议的5万元的中介费，被告不同意退还。被告胡进田辩称，该房屋买卖与其无关，其不应承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2018年6月7日，向怒涛（甲方）与贯立军（乙方）签订《房屋买卖协议》，双方约定:一、房屋基本情况（以产权证明文件为准）：重庆市渝中区时代天街XX号X幢XX#；渝（2016）渝中区不动产权第00083961X号。建筑面积171.43平方米，套内面积129.96平方米，用途：商务金融用地/办公，现状：出租，有银行抵押。二、房屋成交价格：甲、乙双方共同商定房屋出售价格为人民币1700000元（大写：壹佰柒拾万元正）整。三、付款约定：（一）乙方于本协议签订协议之日支付购房定金人民币500000元（大写：伍拾万元正）整；（二）乙方于完成过户转移后支付甲方房款人民币200000元（大写：贰拾万元正）整；（三）剩余房屋尾款人民币1000000元（大写：壹佰万元正）整由甲方向银行申请个人抵押贷款，再由银行受托支付给乙方指定账号。（四）甲方收款账号：62261911028XXXX7，向怒涛，民生银行重庆高新支行营业部。四、税费缴纳：该房屋在产权转移登记时，国家规定之买卖交易过户所需支付之税、费，经双方一致同意由乙方（买方）承担，配套设施的更名由甲方配合乙方完成。五、其他费用：该房屋现已由甲方完成装修，现乙方同意一次性支付给甲方装修、劳务费人民币350000元整（大写：叁拾伍万元正），由乙方在支付剩余房屋尾款（本协议第三条第三款）时一并支付。六、相关约定：（一）乙方在完成过户转移登记和支付完成全部房款后，对该房屋享有所有权；之前所产生的一切事项，仍由甲方负责，与乙方无关。（二）乙方在完成过户转移登记后，租金收益转移给乙方享有。（三）双方在完成过户转移登记当日通知承租人出售事宜。双方还规定了违约责任等权利和义务。2018年6月12日，贯立军向向怒涛支付房款50万元；2018年8月17日，贯立军向向怒涛支付房款10万元、税费23.8万元；2018年9月11日，贯立军向向怒涛支付房款10万元；2018年10月11日，郭玉娇通过胡进田向向怒涛支付房款150万元。2018年8月20日，贯立军、郭玉娇取得渝（2018）渝中区不动产权第00088345X号权利证书。2018年8月11日，向怒涛将案涉房屋出租，租金为11143元/月，租赁期为二年，从2018年8月16日起至2020年8月15日止。向怒涛收取了承租人押金22286元及房屋过户后的租金31632元。2018年10月9日，向怒涛（甲方）、任中杰（乙方）、贯立军、郭玉娇（丙方）签订《时代天街X幢XX号房屋租赁补充合同》，三方约定：一、原房屋产权证号：渝（2016）渝中区不动产权第00083961X号，变更后的房屋产权证号：（2018）渝中区不动产权第00088345X号。二、甲乙丙三方共同认同原租赁合同所有内容有效，并转移出租人由丙方继续履行。三、现将未发生租金支付改为乙方支付给丙方，丙方提供新账户。四、之前发生的租金及费用折算由甲丙双方自行清算，与乙方无关。庭审中，被告向怒涛对原告向被告向怒涛支付的款项总额及向怒涛应退还的押金及租金数额没有异议。原、被告双方当庭一致确认案涉房屋过户产生税费共计332448.81元。双方争议的焦点是向怒涛应当向贯立军、郭玉娇退还的多支付的购房款的数额。原告向法庭举示了邓小丁的情况说明，邹强与贯立军的微信聊天记录拟证明原告与被告向怒涛口头约定卖方承担10万元的税费，被告向怒涛质证认为该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该组证据与被告向怒涛无关。被告向怒涛向法庭举示邱光润出具的收条1张、授权委托书、微信转账记录、中国民生银行电子银行业务回单，拟证明被告向怒涛以及原告共同委托邱光润办理房屋过户及原告向银行贷款事宜，为此产生费用共计5万元，此款由被告胡进田通过微信转账给邱光润10000元，通过中国民生银行向邱光润转账15000元，通过现金向邱光润支付25000元。授权委托书已经表明了原告承担中介费的意思表示。原告质证认为原告从未委托邱光润办理房屋过户及贷款手续。授权委托书上郭玉娇及贯立军的签名是其本人所签署，但是对于其中的过户并代付中介服务费并非其本人填写。原告只委托胡进田办理过户手续。以上事实，有《房屋买卖协议》、不动产登记证书、转账记录、汇款凭证、收条、房屋租赁合同，补充合同、重庆市不动产登记中心收款收据1张、税收完税证明、增值普通税发票等证据及当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告与被告向怒涛签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，被告胡进田并非案涉房屋买卖合同的当事人，不应承担责任，对原告要求其承担责任的诉讼请求不予支持。《房屋买卖协议》明确约定国家规定之买卖交易过户所需支付之税、费，经双方一致同意由乙方（买方）承担，原告举示的现有证据不能充分的证明被告向怒涛同意承担10万元的税费，故对原告的相关主张本院不予支持。关于被告向怒涛要求原告承担5万元中介费的主张，被告并未提交充分的证据证明原告与被告向怒涛就中介费的承担达成合意，故对该主张本院不予支持。关于被告向怒涛应退还给原告多付的购房款的数额，原告应当按照合同约定支付给被告向怒涛的费用为2382448.81元，但原告实际支付了2438000元，故被告向怒涛应退还原告多支付的购房款55551.19元。关于被告向怒涛向原告支付出租房屋所收押金22286元及房屋过户后的租金31632元，被告向怒涛并无异议，本院予以确认。以上合计109469.19元。关于原告主张按照银行同期同类贷款利率从2018年10月12日起支付资金占用损失的诉讼请求本院认为，被告向怒涛确给原告造成资金占用损失，该请求并不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告向怒涛在本判决生效之日起十日内向原告郭玉娇、贯立军支付购房款109469.19元；二、被告向怒涛在本判决生效之日起十日内以109469.19元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告郭玉娇、贯立军支付2018年10月12日起至该款项付清之日止的资金占用损失；三、驳回原告郭玉娇、贯立军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2179元，由被告向怒涛负担1245元，原告郭玉娇、贯立军负担934元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇一九年六月十三日书记员  曹燎