广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初1919号原告：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区体育西路**，统一社会信用代码91440101890517836A。法定代表人：陈立华，行长。委托诉讼代理人：戴戈，广东瀛杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎陈靥，广东瀛杜律师事务所律师。被告：欧淑婷，女，1987年3月8日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。被告：宋文芳，男，1985年9月6日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：广州耀盈房地产开发有限公司，住，住所地广东省广州市经济技术开发区东鹏大道**之**一社会信用代码91440101331339519A。法定代表人：李思廉。委托诉讼代理人：王天程，系公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行与被告欧淑婷、宋文芳、广州耀盈房地产开发有限公司（以下简称广州耀盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行的委托诉讼代理人戴戈、被告广州耀盈公司的委托诉讼代理人王天程到庭参加诉讼。被告欧淑婷、宋文芳经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行诉称：被告欧淑婷因购买被告广州耀盈房地产开发有限公司的开发的房屋向原告贷款并将该房屋办理抵押登记，被告广州耀盈房地产开发有限公司为购房人的贷款向原告提供阶段性连带保证，且被告宋文芳与被告欧淑婷为夫妻关系，债务发生在夫妻关系存续期间，现被告欧淑婷逾期未能还款，原告多次催收无果并诉至法院请求判令：1、被告欧淑婷向原告偿还贷款本金947809.44元、利息、罚息及复利[截止至2019年6月4日的利息33221.65元、罚息（含复利）1622.28元；自2019年6月5日起至贷款实际清偿之日止的罚息及复利，分别以尚欠本金及未支付利息为基数，按合同约定利率上浮50%计]；2、被告宋文芳对被告欧淑婷上述债务承担共同清偿责任；3、被告广州耀盈房地产开发有限公司对被告欧淑婷上述债务向原告承担连带清偿责任；4、原告对拍卖、变卖被告抵押的富力悦禧花园住宅（自编号A1、A2）、商业（自编号S1、S2）自编A2栋24层2403房房产所得款项享有优先受偿权；5、三被告承担本案的全部诉讼费用。被告欧淑婷、宋文芳未到庭答辩，亦未提交任何证据。被告广州耀盈公司辩称：原告应先就抵押房产进行拍卖，答辩人仅对尚不足以清偿的部分承担担保责任。欠款金额均由原告自行计算所得，请法院予以核实。如法院判决答辩人承担连带清偿责任，请法院在判决中明确答辩人在承担保证责任后有权向被告追偿。经审理查明：2016年10月20日，原告（乙方、抵押贷款银行）与被告广州耀盈房地产开发有限公司（甲方、预售人）签订《楼宇抵押贷款合作协议》约定就甲方依法开发建设并销售的座落于广州市广园快速笔村立交旁（东区小学对面）的经批准命名为富力悦禧花园的商品楼宇进行抵押贷款合作，乙方为甲方提供相关的贷款业务，在楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；甲方保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》并将《他项权利证》交乙方保管之日止；保证责任范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所产生利息（含罚息、复息、违约金等）；乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、拍卖费、律师费及其他有关费用；阶段性担保期内借款人发生违约，未按时足额归还本息时，乙方先行按照拍卖法律程序对抵押房产拍卖处置并将拍卖所得用于归还贷款本息，不足部分从甲方账户中进行扣收等条款。2016年10月8日，被告欧淑婷与被告广州耀盈房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》约定被告欧淑婷购买富力悦禧花园住宅（自编号A1、A2）、商业（自编号S1、S2）自编A2栋24层2403房（以下简称案涉房屋），建筑面积99.1604平方米，总金额1670637元，还款方式为按揭还款及按揭款外分期付款。2016年12月9日，被告欧淑婷因向被告广州耀盈房地产开发有限公司（售房人）购买案涉房屋以借款人、抵押人身份与原告（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定：借款人借款本金1000000元，采用贷款人受托支付方式，借款人同意贷款人在办妥抵押登记手续前将贷款款项一次性划入被告广州耀盈房地产开发有限公司账户；贷款期限为140个月，贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上下调15%，年利率4.165%；还款方式为等额本息还款；借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息视为逾期，罚息利率为在本合同多执行贷款利率的水平上上浮50%，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产为案涉房屋，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同款项下的债权在《楼宇按揭合作协议》保证范围之内等。2016年12月12日，原告下辖支行依约发放贷款1000000元并出具《个人贷款支付凭证》。另查明，2016年9月13日被告宋文芳（承诺人、共有人）向原告出具《贷款抵押承诺书》及《同意抵押声明》，同意将案涉房屋作为抵押物向原告申请个人住房按揭贷款，同意原告行使抵押权人权利，处分抵押物并以所得价款偿还贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债务合理费用并承担借款人欧淑婷与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中抵押条款下的抵押人义务等。2017年7月11日，广州市国土资源和规划委员会出具《不动产登记证明》记载案涉房屋办理抵押权登记，登记的债权数额为1000000元，登记权利人为原告，抵押方式为一般抵押。原告提供被告欧淑婷与被告宋文芳结婚证复印件。被告欧淑婷借款后，未能依约还本付息，对此原告提交《中国建设银行个人贷款对账单》载明截止至2019年6月4日，被告欧淑婷尚欠贷款本金947809.44元、利息33221.65元、罚息1622.28元。被告广州耀盈房地产开发有限公司对上述数据有异议，但在本院释明后未在指定期限提交反证。本院认为：原告与被告欧淑婷签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告广州耀盈房地产开发有限公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》均为各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，各方均应依约行使权利、履行义务。合同签订后，原告作为贷款人已依约向被告欧淑婷履行了发放贷款的义务。现原告提供《中国建设银行个人贷款对账单》证明被告欧淑婷截止至2019年6月4日的欠款事实，被告欧淑婷经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院对上述证据予以采信。依据查明事实，原告要求被告欧淑婷偿还全部借款本金、利息、罚息及复利，合理有据，本院依法予以支持。关于原告诉请被告宋文芳对被告欧淑婷上述债务承担共同清偿责任的问题。本案系金融借款合同纠纷，被告宋文芳仅出具《贷款抵押承诺书》及《同意抵押声明》同意抵押案涉房屋，被告宋文芳并非《个人住房（商业用房）借款合同》的借款人，合同具有相对性原则，以交易双方当事人为主体，并以其表示的外部行为为准，故原告上述主张，缺乏理据，本院依法不予支持。关于被告广州耀盈房地产开发有限公司连带责任问题。结合《楼宇按揭合作协议》中被告广州耀盈房地产开发有限公司与原告关于担保范围及担保期限的约定，结合原告提交的《不动产登记证明》，综合本案案情，原告主张被告广州耀盈房地产开发有限公司为被告欧淑婷本案的债务承担连带责任已超过担保期限，故原告的上述诉请理据不足，本院依法不予支持。关于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的问题。因案涉房屋已办理正式的抵押登记手续，抵押权人为原告，故原告诉请依法处分抵押物所得价款中享有优先受偿权，理据充足，本院依法予以支持。被告宋文芳、欧淑婷经本院合法传唤逾期未到庭应诉，应视为放弃抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十一条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告欧淑婷于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行偿还贷款本金947809.44元及利息、罚息、复利[截止至2019年6月4日的利息33221.65元、罚息1622.28元；自2019年6月5日起至实际清偿之日止的罚息及复利，分别以尚欠本金及未还利息为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算，逾期罚息不得计收复利]；二、原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行对富力悦禧花园住宅（自编号A1、A2）、商业（自编号S1、S2）自编A2栋24层2403房房产享有优先受偿权；三、驳回中国建设银行股份有限公司广州天河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13450元，由被告欧淑婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  杨巧云人民陪审员  郑懿蘅二〇一九年六月十三日书 记 员  林 暖林苗苗