广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终2573号上诉人（原审被告)：惠州市太东地产有限公司。住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道**太东集团大厦**。法定代表人：梁继业，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宁，该公司工作人员。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：许韵诗，女，1986年2月9日出生，香港居民，，地址：香港天水上诉人惠州市太东地产有限公司因与被上诉人许韵诗商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初4168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠州市太东地产有限公司请求：一、请求二审法院依法变更一审判决书中判决为：惠州市太东地产有限公司向原告支付逾期交房违约金6909.84元。二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、请求二审法院依法裁判，适用减少违约金额，减按万分之0.75每日计算违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定逾期交房违约金的目的主要是弥补原告所遭受的损失，但目前涉案房屋价格已经大幅上涨，答辩人逾期交房并未对原告造成实际损失。即便有损失，也应当是参照周边房屋租金进行补偿。请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，根据公平原则予以衡量，在计算违约金时减按万分之075计算。综上，一审法院在一审判决书中的判决有误，请求二审法院依法变更一审判决书的判决。被上诉人许韵诗经本院合法送达，没有到庭参与诉讼，不影响本案审理。原审原告许韵诗向一审法院起诉请求：一、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金36276元（由2015年12月31日至2017年12月14日）；二、被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告因购买被告开发建设的位于惠州大亚湾xx洗马湖x号xxxx湾x栋xx号房先与被告签订一份《商品房买卖合同》草签版，其后双方于2016年12月27日签订了一份《商品房买卖合同》网签版及《补充协议》，双方就计价方式与价款约定为：该商品房按套出售，总金额为338718元。双方就付款方式约定为：原告于2015年5月3日前支付首期款178718元，余款160000元于2015年12月15日前付清。双方就交付期限约定为：被告应当在2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方就被告逾期交房的违约责任约定为：逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。原告已于合同约定的交房日期前交清了房屋总价款。被告于2017年10月19日向原告寄送了入伙通知书，该邮件于2017年10月30日被签收。原告认为被告逾期交房已构成违约，便向本院起诉。另查明，根据本院已发生法律效力的民事判决书，被告开发的“太东明月湾”项目已于2016年12月30日完成了建设工程消防验收，于2016年12月15日完成了电梯监督检验，于2017年4月1日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。一审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行义务。2016年12月27日的商品房买卖合同签订在后，此合同对签订在前的草签合同所约定的交房时间由2015年12月31日变更为2017年1月31日，系双方的真实意思表示，双方应按照合同的约定履行。双方约定被告应于2017年1月31日之前向原告交付商品房，而被告向原告发出的入伙通知书于2017年10月30日才被签收，被告存在逾期交房的违约事实。被告逾期交房的时间为2017年2月1日至2017年10月30日，应承担相应的违约责任。被告未按期交房，直接影响原告对房屋的使用，原告的损失体现为租房损失，只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，被告并未举证证明违约金过分高于原告损失，故被告要求减少违约金计算标准，本院不予支持。根据双方的合同约定，逾期交房违约金的计算以已付房款338718元为计算基数，从2017年2月1日起算至2017年10月30日止，按日万分之一点五的标准，共计为13819.69元（338718×0.00015×272）。原告诉求高出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告惠州市太东地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告许韵诗支付逾期交房违约金13819.69元；二、驳回原告许韵诗的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费353元，由原告许韵诗负担219元，由被告惠州市太东地产有限公司负担134元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：逾期交房违约金计算基数应当如何确定。双方当事人签订《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”本案中，被上诉人已按照合同约定履行了付款义务，而上诉人未能按照合同约定如期交房，逾期交房属实，应当按照合同约定承担违约责任，即按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。上诉人主张违约金过高而请求法院予以降低应当承担举证责任，但其未提交证据证明涉案违约金过高的事实，故上诉人诉请将违约金调低至按每日万分之零点七五进行计算理据不足，本院不予支持。原审按照双方当事人合同约定的违约金计算标准计付违约金，事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，上诉人惠州市太东地产有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人惠州市太东地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邹 戈审判员 曾求凡审判员 徐国华二〇一九年六月二十八日法官助理韦翠玲书记员肖静雅