云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0302民初2733号原告（反诉被告）曲靖市鸿雁服务公司。地址：曲靖市麒麟南路207号。统一社会信用代码：91530302217222288H。法定代表人陈海云，经理。委托诉讼代理人陆爱琼，云南君畅律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）何照荣，女，汉族，1973年10月19日生宣威市人，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人李城宝，云南天志律师事务所律师。（特别授权）原告曲靖市鸿雁服务公司诉被告何照荣租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，被告何照荣提出反诉，本院依法组成合议庭，于2017年7月10日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）曲靖市鸿雁服务公司的法定代表人陈海云及其委托诉讼代理人陆爱琼，被告（反诉原告）何照荣及其委托诉讼代理人李城宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曲靖市鸿雁服务公司诉称：原告于2015年6月16日与被告何照荣签订《承包合同》（名为承包实为租赁），将原告所有的位于曲靖市麒麟区房屋出租给被告开展宾馆经营。承包期限为五年即自2015年6月15日起至2020年6月14日止，双方就租金、租金的支付方式及违约责任等分别在合同中进行了约定。合同签订后，原告就依合同的约定向被告交付了租赁房屋，被告接收房屋后支付了第一年度（2015年6月15日至2016年6月14日）的承包费16.2万元。2015年12月25日，原告工作人员到租赁房屋抄水、电表时，发现被告将整个大楼2至4层的房间全部拆除，彻底改变了原来大楼的房屋结构。经询问后得知，被告何照荣早在2015年的9月份就动工改造房屋，公司领导得知此事后，经集体研究，于当天向被告何照荣送达《停工通知》，要求其立即停工。因被告擅自改造租赁房屋的行为未经原告同意，其行为违反双方合同约定，故原告要求被告恢复原状。在与被告多次协商无果的情形下，为了维护自身合法权益原告只好行使合同解除权，于2017年1月14日向被告送达《解除承包合同的通知》，被告收到该解除通知后该合同已经依法解除，但被告却既不返还房屋，也不结清下欠租金。故请求法院判令：1、由被告向原告支付自2016年6月15日起至2017年1月14日解除合同止的承包费95850元；2、由被告按450元/天的租金标准赔偿原告自合同解除至实际返还房屋之日止的租金损失，其中截止起诉之日的租金损失为55350元；3、由被告赔偿损坏租赁房屋所需修复费用和鉴定费220921.19元（修复费用198921.19元、鉴定费22000元）；以上1、2、3项费用共计372121.19元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）何照荣辩称：原告的起诉漏掉了部分事实，原、被告之前就签订过一次五年期的租赁合同，本次是续签；被告也不是未经原告允许拆除原告房屋的，双方是协商过要转向经营，被告才拆除装修对房屋进行了转向改造，原告是知晓的；原告解除合同的诉请不成立，解除合同的事宜并不是被告造成的，而是原告方，因宾馆无法再继续经营了，被告在经营时投入了大量资金进行装修改造，均是与原告协商后才改造的，至2017年原告才行使了合同解除权，拖了半年多；原告的其他诉请也没有法律和事实依据，不应支持。被告（反诉原告）何照荣诉称：反诉原告系一经营多年宾馆的个体工商户（怡家宾馆），原告得知反诉被告所有的鸿雁宾馆要向外承包，通过多年的经营经验，反诉原告与反诉被告经多次协商，双方于2008年12月4日签订了《承包合同》，双方约定，由反诉原告承包反诉被告坐落于曲靖市麒麟南路207号宏雁宾馆房屋一栋的2-6层（包括一楼大厅）承包给反诉原告经营，承包期为五年，即自2009年3月15日起至2014年3月15日止，每年承包费18.2万元，第一年装修期时间为3个月（即2008年12月15日至2009年3月15日），第一年的租金必须在2009年3月1日前付清，以后在每年的3月1日前按年付清当年租金，签订合同起反诉原告需向反诉被告交纳2万元的保证金，合同到期后退还；如反诉原告不按时缴纳承包费，逾期一个月，反诉被告有权将承包物收回；在承包期内，反诉原告对旅馆进行改造时，应与反诉被告协商后再改，因房屋年代久远，房屋承重部分要请相关部门鉴定后再定。合同签订后，因原宾馆的内部设施及外部设施均需改造，装修成本巨大，但为达到经营目的，反诉原告不得不投入大量资金对原告鸿雁宾馆进行改造，且在改造过程中又出现了房屋内部设施极为不规范，及重新改造管道及一切设施，以及需重新设置卫生间和消防通道等问题，成本不断增大，经双方多次协商于2009年9月17日签订补充协议，延长承包期至2017年6月14日，承包费下调为16.2万元，装修期在原来的基础上增加3个月，即延长至2009年6月15日。后反诉原告便投入大量资金（360万元左右）用于鸿雁宾馆的改造、装修以及购置设备以使该宾馆能正常经营。装修好后反诉原告便正常经营，年经营额在100万元左右，至2015年6月16日止，反诉原告均正常营业并按合同严格履行义务，因反诉原告投入资金巨大，反诉原告为收回投资，双方经协商一致又于2015年6月16日续签了承包合同，期限为五年，即自2015年6月15日起至2020年6月14日止。承包费按每年16.2万元交纳，于每年6月15日前付清，其他内容与原合同基本一致。因该宾馆的内部设施经原告改造后仍过于陈旧，导致在续签承包合同后房间内到处漏水，致使反诉原告无法正常经营，反诉原告遂向反诉被告提出转向经营的方案，并取得反诉被告的口头同意，后反诉原告对原宾馆2-4层的内部隔墙进行了拆除，在施工近三个月时，反诉被告要求反诉原告对拆除部分到底是否影响房屋框架结构及承重进行必要的鉴定后再行施工，后在反诉原告委托相关司法鉴定机构虽上述隔墙进行鉴定十天后，反诉被告突然发出了停工通知，通知反诉原告停工，后反诉原告不得不于2015年12月25日停工，一直停在现在，反诉原告多次找反诉被告协商处理均未果。故请求法院依法判令：1、反诉被告赔偿原告装修损失180万元、拆除装修的损失50万元以及鉴定费1万元，合计231万元；2、反诉被告赔偿营业损失80万元；3、本案诉讼费及反诉费由被告承担。原告（反诉被告）曲靖市鸿雁服务公司答辩称：答辩人认为被答辩人的反诉请求无事实及法律依据，请求法院依法判决驳回。答辩人并未同意被答辩人对租赁房屋内的房间进行拆除改造，其擅自拆除的改造行为不仅违反了双方的合同约定，且给答辩人造成很大的经济损失。坐落于曲靖市麒麟南路207号的房屋，系答辩人80年代投资建盖，从建盖投入使用至2008年，此幢房屋的2-6层一直均是由答辩人自己经营住宿服务或将住宿服务的经营权承包给他人收取一定的承包费。2008年年底，答辩人将经营权收回后，将2-6层房屋出租给被答辩人开展宾馆经营，双方于2008年12月4日签订《承包合同》（名为承包实为租赁）。答辩人在与被答辩人签订合同时，因考虑到被答辩人要对承租房屋进行装修，故让了3个月的装修期给被答辩人，租赁期限自2009年3月15日起至2014年3月15日至，共五年。双方约定年租金为18.2万元，租金的交纳方式为在2009年3月1日前一次性付清一年租金，以后的租金在每年3月1日前按年付清款项，在合同签订之日被答辩人向答辩人交纳2万元保证金，如无违约行为，合同到期后保证金退还。在承包期内被答辩人不按时交纳承包费，逾期一个月，答辩人有权将租赁房屋收回。在承包期内，被答辩人虽旅馆室内改造时，应与答辩人协商后再改，因房屋年代已久，房屋承重部分要请相关部门鉴定后再定。如一方违约，给对方所造成的损失由违约方负责一切经济损失。合同签订后，被答辩人交纳了第一年度的租金18.2万元，答辩人也依约将房屋交与被答辩人使用。被答辩人经营还不到3个月，就以其父去世、房间内没有独立卫生间和消防部门要求2层楼以上的宾馆必须安装2个通道为由，向答辩人提出降低房租及延长装修期和承包期的要求，答辩人充分考虑到安装消防通道确实需要一定的时间，故经集体讨论后于2009年9月17日与被答辩人签订《补充协议》，将装修期限、承包期限及租金进行了变更，在原合同基础上将装修期延长了3个月。承包期延长了3年，即承包期限由原来的自2009年3月15日起至2014年3月15日至变更为自2009年6月15日起至2017年6月14日止，租金在原合同的基础上下调为17.2万元。但到了2015年被答辩人又以经营亏损为由，再次要求答辩人降低租金，答辩人再次经集体讨论，在体谅被答辩人困难的情形下与被答辩人重新签订了《承包合同》，重新确定租赁期限和租金，重新确定的租赁期限为五年，起止时间为2015年6月15日至2020年6月14日，重新确定年租金为16.2万元，租金的交纳方式为每年6月15日前一次性付清，其他内容与原合同一致，并注明以前所有补充协议及原合同全部作废。2015年12月25日，答辩人的工作人员到租赁房屋内抄水电表时，发现被答辩人将整个大楼2-4层房间全部拆除，彻底改变了大楼原来的结构，在答辩人的再三追问下，被答辩人才告诉答辩人在2015年9月份就动工对大楼2-4层房屋进行拆除改造，因被答辩人的拆除改造并未征得答辩人的同意，且答辩人也不知晓，故工作人员立即将看到的情形向公司领导汇报，公司领导得知此情况后于当天向被答辩人送达了《停工通知》，要求被答辩人立即停工，等待处理，而并非如答辩人诉称的虚假事实。尽管被答辩人在拆除租赁房屋内的房间三个月后申请鉴定机构对拆除室内隔墙的安全性进行了鉴定，但仍改变不了未经答辩人同意和认可这一事实。在答辩人多次通知被答辩人到答辩人公司解除拆除租赁房屋内房间的事宜无果后，答辩人于2017年1月14日向被答辩人送达《解除承包合同的通知》，解除了双方的合同关系。答辩人的行为严重违反《承包合同》第七条1项、6项的约定，应当依据《承包合同》第八条1项的规定承担违约责任。原告（反诉被告）针对其诉讼请求及反诉答辩理由，向法院提交证据如下：1、营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；2、曲房权证曲靖市字第××号房屋所有权证、《承包合同》复印件各一份，证明原告将所有的位于曲靖市麒麟区房屋出租给被告开展宾馆经营，双方于2015年6月16日签订《承包合同》（名为承包实为租赁）的事实；3、照片十二张、停工通知一份，证明被告将租赁使用房屋在未征得原告同意的情形下擅自改造，原告得知后向被告送达《停工通知》的事实；4、解除《承包合同》的通知一份、照片三张，证明原告经集体研究后以张贴和直接送达的方式向被告何照荣送达解除《承包合同》的通知，解除双方合同关系的事实；5、证明、租金收据各一份，证明原被告签订《承包合同》后，原告将租赁房屋交与被告使用，被告只缴纳了第一年度的租金16.2万元，《承包合同》解除后，被告仍占用租赁房屋的事实；6、《司法鉴定意见书》、发票各一份，证明经曲靖福海司法鉴定所鉴定，被告何照荣损坏租赁房屋所需修复费用198921.19元，原告为评估损失支付鉴定费22000元的事实。7、工商信息登记表一份，证明被告在工商部分登记的经营范围是宾馆住宿。经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1的三性无异议；证据2的三性无异议，但合同是2008年就开始出租，并对房屋的情况进行了说明；证据3的照片无异议，对停工通知不予认可，不是被告擅自改造的，原告每月会来查水电费，不可能不知道这件事；证据4无异议，但解除合同的原因是原告，涉案房屋无法再继续经营后原告才提出解除合同；证据5不清楚是否免除了3万多的租金；证据6不具有客观性和关联性，在拆除六个月后原告才得知不符合客观事实，对拆除房屋这段时间被告产生的损失应由原告承担；证据7无异议。本院认为，原告（反诉被告）提交的1-7组证据，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告（反诉原告）针对其答辩理由，向法院提交证据如下：1、承包合同复印件两份、补充协议复印件一份；2、鉴定意见书、鉴定费发票各一份。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）向法庭提交的证据1均为复印件，三性均不予认可；证据2的三性均不予认可，直至开庭前原告都不知道有该份证据，被告只对租赁物有租赁权，无权处置房屋，不能再产权人处签名，该鉴定对我方造成的损失应由被告承担。庭后被告（反诉原告）提交了证据1的原件。本院认为，被告（反诉原告）提交的1、2组证据证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明相关案件事实，本院予以采信。被告（反诉原告）针对其答辩理由及反诉请求，向法院提交证据如下：反诉原告身份证复印件一份，证明反诉原告的主体资格；承包合同两份、补充协议一份，证明反诉原告与反诉被告签订承包合同、补充协议以及双方权利义务的事实；鉴定意见书、鉴定费发票各一份，证明反诉原告在反诉被告的同意下转向经营拆除装修的事实、在反诉被告的要求下鉴定拆除物不影响建筑使用的事实以及因此而支付鉴定费的事实；鸿雁宾馆住宿登记表三份，证明反诉原告正常经营（前三年）该宾馆的年收入的事实。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）向法庭提交的证据1的三性无异议；证据2只认可2015年6月16日的承包合同，其余为复印件，三性不予认可；证据3的三性均不予认可，恰证明反诉原告违约的事实；证据4三性均不认可，是其单方面作出的。综上以上证据不能证明反诉原告的诉讼主张。本院认为，被告（反诉原告）提交的1-4组证据，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明相关案件事实，本院予以采信。经过庭审与质证，本院确认如下法律事实：2008年12月4日，原告（反诉被告）曲靖市鸿雁服务公司与被告（反诉原告）何照荣签订《承包合同》，合同约定承包期为五年，起止时间为2009年3月15日至2014年3月15日；由承包方每年上缴发包方承包费18.2万元，第一年让出装修时间3个月从2008年12月15日至2009年3月15日。后双方于2009年9月17日签订补充协议，延长承包期3年，在原2009年6月15日的基础上延期到2017年6月14日；承包费由原来的每年上缴18.2万元降为17.2万元，装修期限由原来的2008年12月15日-2009年3月15日在增加3个月，到2009年6月15日止。2015年6月16日，原被告再次签订《承包合同》，合同约定：一、发包方将座落于曲靖市麒麟南路207号一栋，2层-6层（包含顶楼）（除一楼铺面）的鸿雁宾馆包括一楼大厅在内包给何照荣使用。二、承包期为伍年，起止时间为2015年6月15日至2020年6月14日。三、由承包方每年交承包费16.2万元，付款方式，一次性付清，每年6月15日前付清。七、承包方的权利、义务。1、承包方在承包期内不得超出鸿雁宾馆营业执照上规定的经营范围，必须遵守法律、行政法规、尊重公德、不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。6、在承包期内，承包费对旅馆室内改造时，应与发包方协商后，再改，因房屋年代已久，房屋承重部分要请相关部门，鉴定后再定。八、违约责任。1、本合同经双方当事人签字盖章，并由相关部门公证后，即发生法律效力，对双方当事人具有约束力，任何一方都必须严格履行合同，不得擅自变更、撤销，如一方违约，给对方所造成的损失，由违约方负责一切经济损失。2、原宾馆是80年代初设计建盖的，没有停车场，及消防设施不全，设施成旧等多种因素，原签订合同每年租金为18.2万元，所以承包人在承包6年期间已降2万元，现租金调为16.2万元。从签订合同之日起，以前所有补充协议及原合同全部作废，以新订合同为主。合同签订后，曲靖市鸿雁服务公司于2015年6月15日收到何照荣2015年6月16日至2016年6月15日的房租费16.2万元。2015年12月11日，何照荣委托曲靖珠源司法鉴定中心鉴定拆除室内隔墙是否对涉案建筑安全有影响，鉴定中心于2015年12月14日作出涉案建筑拆除室内隔墙填充物，不影响该建筑物框架结构及承载力不受影响的结论。曲靖市鸿雁服务公司于2015年12月25日下发停工通知，2017年1月14日下发解除《承包合同》的通知。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金并于合同终止时将房屋完好的归还出租人的合同。本案中，原告曲靖市鸿雁服务公司与被告何照荣签订的《承包合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应履行合同义务。被告何照荣支付了2015年6月16日至2016年6月15日的房租费16.2万元后，未按合同约定继续支付租金的行为已经构成了违约。故原告要求被告支付自2016年6月15日起至2017年1月14日解除合同止的承包费95850元，及按450元/天的标准赔偿原告自合同解除至实际返还房屋之日止的租金损失的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者排除损失。”原告的损失费用已自行委托曲靖福海司法鉴定所进行鉴定，据此所主张的赔偿损坏租赁房屋所需修复费用198921.19元和鉴定费22000元，合计220921.19元的诉请，本院予以支持。被告（反诉原告）何照荣辩称其改造行为是经过原告方同意的，但未能提供相应证据证明，该辩解理由，本院不予采信。据此被告（反诉原告）要求原告(反诉被告)赔偿装修损失180万元、拆除装修的损失50万元、鉴定费1万元、营业损失80万元的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）何照荣支付原告(反诉被告)曲靖市鸿雁服务公司自2016年6月15日起至2017年1月14日解除合同止的承包费95850元，及按450元/天的标准支付自合同解除起至实际返还房屋之日止的租金损失；二、由被告（反诉原告）何照荣支付原告(反诉被告)曲靖市鸿雁服务公司损坏租赁房屋所需修复费用198921.19元和鉴定费22000元，合计220921.19元；三、驳回被告（反诉原告）何照荣的诉讼请求。上述第一、二项内容于本判决生效之日起三十日内履行完毕。案件受理费6882元（原告已预交），反诉案件受理费15840元，由被告（反诉原告）何照荣承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  关 玉人民陪审员  荀春平人民陪审员  杨丽华二〇一九年六月二十六日书 记 员  周长虹