西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初12794号原告（反诉被告）：郭景蕊，女，汉族，1984年9月18日出生，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：姚小盟，陕西弘业律师事务所律师。被告（反诉原告）：苗青，女，汉族，1967年9月17日出生，住西安市新城区。委托诉讼代理人：吝小佳，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛阿玲，陕西仁和万国律师事务所实习律师。第三人：西安好尔思房屋中介有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：赵志刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐哲，男，汉族，1993年7月29日出生，住陕西省岐山县，系该公司员工。原告（反诉被告）郭景蕊与被告（反诉原告）苗青，第三人西安好尔思房屋中介有限公司（以下简称好尔思公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭景蕊的委托诉讼代理人姚小盟，被告（反诉原告）苗青的委托诉讼代理人吝小佳、毛阿玲，第三人好尔思公司的委托诉讼代理人唐哲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭景蕊就本诉诉称，2018年4月10日，郭景蕊与苗青及好尔思公司签订《房屋买卖三方合同》，约定郭景蕊购买苗青名下位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室，房屋产权证号为:105XXXXXXX-18-1-21609，好尔思公司作为居间方，为双方提供房屋买卖居间服务。合同约定了房屋价款及付款方式、违约责任等内容。合同签订当天，郭景蕊即通过银行转账的方式向苗青支付定金50000元，苗青收到该款后向郭景蕊出具收条一份。《房屋买卖三方合同》签订后，由于苗青提出自己要去北京，直到2018年5月9日，苗青才回到西安，因此直到2018年5月10日，郭景蕊、苗青及案外人西安市置诚资产管理有限公司才签订了《二手房交易结算资金监管协议》。协议第十五条约定郭景蕊应于资金监管协议签订之日起90日内将购房首付款330000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。资金监管协议签订后，郭景蕊立即将申请贷款的所有资料交于贷款银行审核，并于2018年6月20日，按照监管协议约定将330000元首付款转入资金监管账户，并及时联系贷款银行放款，但被银行告知，因苗青跑去银行大闹，以签订的房屋买卖合同有问题为由阻止银行放贷，虽然郭景蕊贷款申请审核通过，银行也无法再给郭景蕊发放贷款，让郭景蕊通过诉讼方式解决与苗青之间的纠纷。随后郭景蕊即找好尔思公司询问情况，好尔思公司告知郭景蕊，苗青房子不卖了，如果郭景蕊还坚持买，就再加价50000元，郭景蕊与苗青协商未果后，诉至法院，请求判令：1、苗青继续履行郭景蕊、苗青及好尔思公司签订的房屋买卖三方合同；2、苗青按照合同约定向郭景蕊承担违约金64000元（以合同总金额800000元为基数，逾期一天，利率按千分之五计算，从2018年6月11日起暂算至2018年6月26日，实际主张至给付之日）；3、苗青赔偿郭景蕊律师费20000元；4、本案诉讼费等其他费用由苗青承担。被告（反诉原告）苗青就本诉答辩称，房屋买卖三方合同已经解除，不存在继续履行的前提。郭景蕊要求苗青承担违约责任无合同依据。本案系郭景蕊存在违约，苗青依据合同解除合同，郭景蕊作为违约方无权要求苗青赔偿律师费。郭景蕊依据二手房资金监管协议确认双方权利义务，不符合房屋买卖三方合同约定，苗青并未要求郭景蕊加价购买房屋，仅是要求郭景蕊承担违约金。第三人好尔思公司对本诉答辩称，房屋买卖三方合同到期，没有过户的原因是因为看房、银行贷款以及苗青晚回来一个月的原因造成。被告（反诉原告）苗青就反诉诉称，2018年4月10日，苗青、郭景蕊、好尔思公司签订《房屋买卖三方合同》，约定郭景蕊购买苗青名下位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室房屋，并约定在2018年6月10日之前办理过户手续，但因郭景蕊迟迟未将首付款存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金管理账户导致不能在合同约定的时间办理过户手续。苗青依据合同的约定于2018年6月26日向郭景蕊邮寄送达律师函解除了《房屋买卖三方合同》，故请求法院判令：1、确认苗青与郭景蕊签订的《房屋买卖三方合同》已经解除；2、郭景蕊向苗青承担16万元的违约金；3、本案诉讼费用由郭景蕊承担。原告（反诉被告）郭景蕊对反诉答辩称，一、网签及资金监管手续迟延办理的责任在于苗青，其提供的证据无法证明其迟延履行合同有正当理由。《三方房屋买卖合同》签订后，苗青明知三方合同中，三方约定的过户时间是2018年6月10日，在其已书面委托其女儿王某某办理涉案房屋买卖相关事宜后，还以自己在北京回不来为由迟迟不予办理网签及资金监管手续。苗青的行为明显在故意拖延时间，其迟延履行合同的理由不属于法定和合同约定的免责事由。二、郭景蕊与苗青未能按照《三方房屋买卖合同》约定的时间进行过户，其责任在于苗青。首先，因苗青原因，《三方房屋买卖合同》签订后，双方直到2018年5月10日才办的网签及资金监管手续。网签当天苗青又告知好尔思公司其要到6月底7月初才能回来过户。网签完，因苗青之前一直以各种理由拒绝郭景蕊看房，网签之后，直到2018年6月10日以后才让郭景蕊看的房，此时已过了三方合同约定的过户时间，苗青上述一系列迟延履行合同的行为，无法排除对其主观上想悔约的合理怀疑。其次，因《三方房屋买卖合同》没有约定首付款的具体支付时间银行贷款审批大概需要一个多月时间，审批能否通过也是未知数，这期间好尔思公司以及苗青都没有要求郭景蕊支付首付款，好尔思公司业务员通过微信又明确告知郭景蕊6月底过户，三方因此一直都在等银行审批结果。在银行通知贷款审批通过后，苗青第一时间就去银行以双方合同有纠纷为由阻止银行放贷，这才导致银行未能顺利放款，导致过户迟延。最后，网签及办理资金监管手续当天，郭景蕊就将申请贷款所需资料全部交于银行。当时好尔思公司业务员唐哲及郭景蕊均在场，银行告知审批程序大概需要一个多月，通过后会具体联系，并告知郭景蕊银行审批通过后，两三天内就会放款，到时及时将首付款打入资金监管账户，这也就是为什么银行贷款审批通过前，郭景蕊没有将首付款存入资金监管账户的原因。后来银行贷款审批刚通过，在郭景蕊刚准备将首付款打入资金监管账户之际，又接到银行通知，贷款无法发放了。经询问得知原因在于苗青接到贷款审批通过的通知后，第一时间去银行告知银行《三方房屋买卖合同》有纠纷。银行经与担保公司沟通，告知其因交易涉及纠纷，贷款暂时放不了了，让郭景蕊与苗青协商解决好纠纷后他们才能继续放款。郭景蕊立即联系好尔思公司，经好尔思公司与苗青协调后，2018年6月20日，苗青以已经过了合同约定的过户时间，现在房价上涨了，要求郭景蕊再加五万元，才配合过户。郭景蕊经与家人商量，考虑房子价格一直在上涨，为了尽快完成过户，便同意再给苗青5万元。为表示自己履行合同的诚意，也防苗青再变卦，郭景蕊于20日当天便将330000元首付款存入资金监管账户。但2018年6月22日，好尔思公司告知郭景蕊，苗青要求签订书面补充协议，在协议中要备注郭景蕊支付的5万元为违约金。郭景蕊至此才知道苗青并非真的想履行合同，只是在给自己毁约寻找正当理由和证据。郭景蕊明确拒绝了其要求，苗青便于2018年6月26委托律师向郭景蕊快递了律师函要求解除三方合同。综上所述，郭景蕊认为，首先，正是因为《三方房屋买卖合同》中对于因苗青原因导致过户迟延，郭景蕊要求继续履行合同的情形，没有约定相应的的违约赔偿条款，导致苗青在房价上涨后违背合同法诚实信用原则，采用上诉种种方式使得双方未能在合同约定过户时间过户。其次，现苗青以郭景蕊未按合同约定时间支付首付款，主张解除《三方房屋买卖合同》不仅违背诚实信用原则，也没有事实和合同依据。《三方房屋买卖合同》没有按照合同约定继续履行，其责任在于苗青一方，其应承担相应的违约责任。郭景蕊不存在违约行为，其于2018年6月20日将首付款存入资金监管账户，符合《二手房资金监管协议》的要求。因苗青的违约行为导致合同履行迟延，其无权单方解除《三方房屋买卖合同》，其通过律师函要求解除合同的行为无效，三方合同应继续履行。最后，为维护法律的公平公正以及房地产交易市场的稳定性，对苗青恶性违约行为，因《三方房屋买卖合同》未约定因苗青原因导致过户迟延的违约条款，只规定了郭景蕊解除合同情形下苗青的违约赔偿条款，对于郭景蕊要求继续履行合同并没有约定具体的违约赔偿条款，故郭景蕊主张参照《三方房屋买卖合同》第八条违约责任条款第3款第（1）项及第（6）项，追究苗青的违约赔偿责任，有事实依据也符合合同法基本原则。故请求法院支持郭景蕊的诉讼请求，驳回苗青的反诉请求。经审理查明，2018年4月10日，（甲方、卖方）苗青与乙方（买方）郭景蕊、（丙方、居间方）好尔思公司签订《房屋买卖三方合同》，约定，甲方出售其位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX号房屋，建筑面积64.51平方米，不动产登记号（房产证）号为105XXXXXXX-18-1-21609。房屋成交价为800000元整，其中包含定金50000元（定金由乙方签订当天直接转付给甲方）。甲乙双方协商一致，采用银行贷款方式付款，双方在本协议签订后，将购房首付款320000元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户，剩余款项通过商业贷款支付至资金监管账户，待乙方领取不动产登记证后，资金解除监管，由监管银行自动划转至甲方银行账户。甲方须在乙方存首付当天将乙方交于甲方伍万元整（50000）定金转付于乙方。甲乙双方约定在2018年6月10日前办理过户手续。甲方应在过户后3个工作日内将房产交付给乙方占用、使用，并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志。违约责任部分约定，除不可抗力外，甲方未按时交房的，应某某交付期限届满之次日起至实际交房之日止，甲方按日计算向乙方支付合同总价款5‰的违约金；除不可抗力，乙方未按约定的时间付款的，自约定的应付期限届满之次日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付合同总价款5‰的违约金，逾期超过3日，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按房屋合同总价款的20%承担违约金；如因可归责于乙方事由解除合约者，已付全部定金不予退还，归甲方所有，如因可归责于甲方事由解除合约者，甲方须双倍返还乙方所付定金。因甲方或乙方违反本合同约定，除应按本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方因此发生的因市场上涨或下跌所造成市场房价差额损失，及守约方主张权益所发生的律师费、诉讼费、调查取证费等费用及损失。合同签订后，郭景蕊向苗青支付定金50000元，苗青委托代理人王某某向郭景蕊出具收条一份。2018年5月10日，郭景蕊、苗青签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，对房屋买卖合同进行了网签备案。同日，郭景蕊、苗青签、西安市置诚资产管理有限公司签订《西安市二手房交易结算资金监管协议》，约定，房屋成交价为750000元，按揭贷款的，郭景蕊应于该协议签订之日起90日内将购房首付款330000存入“专用账户”后及时办理银行按揭手续。2018年6月20日，郭景蕊向资金监管账户转入330000元。2018年6月26日，苗青向郭景蕊发送律师函，以郭景蕊除在合同签订当日支付5万元定金外，未在双方约定的过户期限届满前支付其他任何房款，违约支付期限超过三日，严重违反合同约定为由，要求解除双方签订的房屋买卖三方合同。庭审中，郭景蕊提交其与贷款银行客户经理的录音资料，证明因苗青去银行以买卖合同有问题为由，阻止银行发放贷款，致使本案合同不能按照约定继续履行。苗青对该录音资料的真实性及证明目的均不予认可，称仅通过录音资料不能确认与郭景蕊通话的系银行贷款经理，且郭景蕊在通话中具有诱导性。好尔思公司对该录音资料的真实性及证明目的均予以认可。苗青提交录音资料，证明其并未到银行吵闹要求不予发放贷款，仅是到银行了解情况。郭景蕊对该录音资料的真实性及证明目的均不予认可。认为无法核实通话人员身份，且因苗青原因导致双方网签及资金监管推迟至2018年5月10日，也因苗青原因导致银行未能证明发放贷款，不能再2018年6月10日前过户，对该录音的证明目的不予认可。第三人对录音的真实性及证明目的均认可。经本院与西安银行土门支行刘姓工作人员核实，该工作人员称其银行受理了郭景蕊的贷款申请后，因苗青到银行称双方之间的合同现有矛盾，故其银行停止贷款审批，将资料退还。另查，2018年4月9日，苗青之女告知第三人苗青因住院签合同时无法到场，直至6月底才会回西安，2018年6月18日，苗青要求郭景蕊在2018年6月19日之前交全款，否则应支付苗青违约金。庭审中，郭景蕊明确其要求苗青继续履行合同，具体为要求苗青配合郭景蕊办理过户手续并交付房屋，剩余房款郭景蕊愿一次性支付给苗青。上述事实，有房屋买卖三方合同、西安市存量房买卖合同（自行交易版）、西安市二手房交易结算资金监管协议、收据、微信聊天记录等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，郭景蕊、苗青与好尔思公司签订的房屋买卖三方合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现本案的争议焦点为，苗青是否享有合同解除权，涉案房屋买卖合同是否应继续履行。本院认为，根据房屋买卖三方合同约定，双方应于2018年6月10日前办理过户，但双方并未在合同约定时间内办理完过户，究其原因，通过庭审可知，苗青在2018年4月至5月2日期间在北京，直至2018年5月10日苗青才与郭景蕊签署网签合同及资金监管协议，而在双方签订的资金监管协议中，郭景蕊及苗青对首付款支付时间进行了变更，郭景蕊在6月20日将首付款存入资金监管账户并未违反合同约定。苗青在2018年6月28日向郭景蕊发送解除通知，以郭景蕊未按时支付房款为由要求解除合同并无依据，且经本院核实，因苗青原因导致贷款银行不予发放贷款，致使后续房款无法支付，无法付款并非郭景蕊原因，而系苗青导致，故苗青于2018年6月28日发出的解除合同通知不产生解除合同的法律效力，房屋买卖三方合同并未解除，仍应继续履行。苗青应协助郭景蕊办理位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX号房屋的过户登记手续并交付该房屋。同时，郭景蕊应向苗青支付剩余全部房款。关于郭景蕊要求苗青支付违约金的诉请，因无合同依据，故对该诉请，本院不予支持。关于郭景蕊要求苗青支付律师费的诉请，因苗青违约导致郭景蕊产生该费用，故郭景蕊要求苗青支付律师费20000元的诉请，本院予以支持。关于苗青要求郭景蕊支付违约金160000元的反诉请求，因系苗青违约，故该诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郭景蕊于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）苗青剩余房款420000元；二、被告（反诉原告）苗青于收到上述款项后十日内协助原告（反诉被告）郭景蕊办理位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX号房屋（产权证号：西安市房权证高新区字第105XXXXXXX-18-1-21609号）的过户登记手续并交付该房屋；三、被告（反诉原告）苗青于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郭景蕊律师费20000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）郭景蕊的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）苗青的反诉请求。本案本诉诉讼费11800元，由郭景蕊承担1400元，由苗青承担10400元。因郭景蕊已预交，故苗青应将该款与上述款项一并支付对方。反诉诉讼费5900元，由苗青自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  卢 帆人民陪审员  谭月华人民陪审员  崔 怡二〇一九年六月十二日书 记 员  李 栋1