湖北省荆门市掇刀区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）鄂0804行初44号 原告李海清，男，汉族，1954年5月17日出生，住荆门市东宝区民主街。 原告张正萍，女，汉族，1958年12月10日出生，住荆门市东宝区民主街。 上述二原告委托代理人王志伟，北京京平律师事务所律师。 被告荆门市东宝区住房和城乡建设局，住所地荆门市东宝区长兴大道。 法定代表人尤红卫，该局局长。 出庭行政负责人刘晓旭，该局总工程师。 委托代理人刘宇飞，湖北法之星律师事务所律师。 原告张正萍、李海清不服被告荆门市东宝区住房和城乡建设局（以下简称东宝区住建局）房屋征收行政协议一案，于2018年4月18日诉至本院，本院于同日立案后，向被告东宝区住建局送达了起诉状副本及应诉通知书。在案件审理过程中，李海清作为《房屋征收补偿协议书》签订的一方当事人申请作为本案共同原告参加诉讼，本院予以了准许。本院依法于2018年6月5日公开开庭审理了本案。二原告、被告东宝区住建局行政负责人刘晓旭及该局委托代理人刘宇飞到庭参加诉讼。在审理过程中，因本案的需以文化宫片区房屋征收决定的合法性为前提，而该案的裁判尚未生效，本院于2018年8月1日作出（2018）鄂0804行初44-1号行政裁定，中止本案的审理。2019年4月22日，本院恢复审理。2019年4月28日，本院第二次公开开庭审理本案，原告张正萍、被告东宝住建局的委托代理人刘宇飞到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。 2017年6月21日，作为房屋征收部门的被告东宝区住建局与原告张正萍、李海清签订了《文化宫片区改造项目房屋征收补偿协议书》，约定征收三原告拥有的荆门市白云大道5号（老街坊）1幢507号114.19m2的房屋，补偿二原告货币730028元。 二原告诉称，二原告在荆门市东宝区文化宫老街坊拥有合法房屋，因片区改造其房屋被纳入征收范围。由于征收补偿不合理，原告之前一直未签订补偿协议。2017年7月3日，被告在违背原告意愿下与二原告签订了涉案协议书，协议约定以现金方式补偿，该补偿协议明显不公平不合理，使原告遭受了巨大财产损失。为此，原告诉至法院，请求依法撤销原被告签订的《文化宫片区改造项目房屋征收补偿协议书》，诉讼费由被告承担。 原告向本院提交了下列证据： A1、房产证，证明二原告对被征收房屋享有合法的所有权； A2、房屋征收协议书，证明被诉行政行为内容，原告符合起诉的条件； A3、胡志清房屋征收补偿协议书，证明同一户型的房屋，与原告获得的补偿相比，高于原告获得的补偿，对原告不公； A4、荆楚文化广场还房确认书，证明被征收房屋相比，就近地段的房屋价格至少5000元/平方米，足以证明对原告房屋补偿单价远远低于周边房屋的市场价格； A5、房地产价格评估报告二份，证明1、603号评估报告证明2009年购房时，被征收房屋价值已经达到3000多元/平方米，时隔9年后拆迁评估价值才4000多元/平方米，该份证据从侧面反映拆迁时的评估价格显然低于市场价值，房地产市场价格不可能涨幅这么低，被征收房屋的市场评估价值不公平、不合理。2、2015年10月被征收房屋市场价值已经达到4900元/平方米，2017年被告对原告的补偿单价与市场价值不相符，被告对原告的补偿显失公平。 被告东宝区住建局辩称，一、文化宫片区改造项目是经东宝区人民政府批准、依法组织实施的合法征收行为。文化宫片区改造项目严格依照《土地管理法》、《城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《荆门市中心城区房屋征收房票安置施行办法》等法律、行政法规的规定实施征收。征收方案的制定、征收决定的出台均通过了区人民政府的批准。二、答辩人与原告签订的《房屋征收补偿协议书》主体适格。依据《文化宫片区改造项目房屋征收与补偿方案》的规定，本案所涉片区的征收主体为荆门市东宝区人民政府，征收部门为荆门市东宝区住房和城乡建设局。由此可见，答辩人作为房屋征收部门与原告签订《房屋征收补偿协议书》主体适格。三、本案所涉协议书完全符合征收补偿方案的规定。1、对被征收人的资格严格依法依规审定确认。答辩人在组织实施文化宫片区改造项目的征收过程中，通过前期入户了解，走访等等形式锁定被征收范围、了解被征收人基本情况,作出了大量的细致的准备工作。《房屋征收补偿协议书》签订时，依照方案的规定严格审查被征收人的房屋所有权证、土地使用权证等权利凭证，依法确认被征收人资格。2、依法对房屋征收范围内未登记建筑进行认定。文化宫片区改造项目征收时，为最大程度维护被征收人利益，答辩人按照荆政办发[2016]44《荆门市中心城区国有土地房屋征收范围内未登记建筑调查认定处理办法》的规定，对未登记建筑进行认定，最大程度保障被征收人的合法权益。3、补偿方式、范围及标准符合《文化宫片区改造项目房屋征收与补偿方案》规定。答辩人与被征收人签订的《房屋征收补偿协议书》的补偿金额涵盖了被征收人应当依法获得的征收补偿。对于被征收人房屋及附属物的价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿等均依照《文化宫片区改造项目房屋征收与补偿方案》的规定依法确认。4、被征收房屋、附属物、未登记建筑物及装饰装潢均由评估机构确定其补偿金额，评估结果公正客观、程序合法。依据《文化宫片区改造项目房屋征收与补偿方案》的规定征收房屋、附属物的价值、装饰装修费，应当由选定的房产评估机构进行第三方评定。在具体实施过程中，被征收人选定的评估机构为荆门衡胜房地产评估咨询有限公司。在答辩人与原告签订的《房屋征收补偿协议书》中明确的补偿金额均是依据该评估机构的评估结果确定的，原告诉称的征收补偿不合理的说法不属实。四、本案所涉协议书的签订平等、自愿，尊重了原告的选择权，签订程序及内容均合法有效。原告诉称答辩人采取威逼胁迫等手段与原告签订涉案协议书的说法不属实。《房屋征收补偿协议书》签订时，协议双方均是平等、自愿，不存在威逼胁迫的情形。在货币补偿或产权调换方式（房票安置方式）选择上，是完全尊重原告的选择权。本案中，原告选择房票安置方式或者选择现金安置的方式，答辩人均将补偿金额同等价值房票或补偿款交付给了原告，并由原告也出具了领款单，应当认为，答辩人的合同义务已履行完毕。综上所述，原告要求解除原被告签订的《房屋征收补偿协议书》的诉求依法不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告东宝区住建局向本院提交了下列证据： B1、东宝区人民政府房屋征收决定书、文化宫片区改造项目房屋征收决定公告与补偿方案、国有土地上房屋征收与补偿条例、荆门市中心城区棚户区改造货币化安置实施办法、荆门市中心城区房屋征收房票安置试行办法、荆门市中心城区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定处理办法、东宝区人民政府关于文化宫等四片区房屋征收延续使用房票安置政策等问题的请示及批复，证明原告所在的文化宫片区经东宝区人民政府批准，制定补偿方案，对原告房屋进行征收程序合法。 B2、房屋征收补偿协议书、评估价值一览表、补偿结算表、文化宫片区房屋征收补偿资金领款单、评估机构选定资料，证明征收补偿协议的签订、补偿项目、补偿标准符合征收补偿方案的规定依法进行，房屋价值、附属物、装饰装潢依法评估；征收协议的签订平等、自愿、尊重被征收人的选择，双方权利义务对等，没有损害被征收人利益，原告诉请不成立； B3、（2017）鄂08行初34号行政判决书、（2018）鄂行终811号行政判决书，证明东宝区政府对文化宫片区作出的房屋征收决定合法。 经庭审质证，被告对原告提交的证据A1、A2无异议，本庭予以确认。对证据A3、A4，被告对真实性、关联性有异议，认为胡志清的征收补偿协议书目前尚处于诉讼过程之中，经审查，因该份证据系案外人的征收补偿协议书及其他地段的房屋价格表，与本案缺乏关联性，本庭不予采信；对证据A5，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，且认为该组证据系复印件，不是本案被征收房屋的评估报告，经审查，被告异议理由成立，对该份证据不予确认。对证据A6，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该承诺书中载明的内容是因政策调整，征收补偿价格发生变化的按照新的政策来进行实施，但该政策至今未发生过任何变化，故该份证据不能达到其证明目的。经审查，被告异议理由成立，对该份证据不予采信。对被告提交的证据B1，原告对真实性无异议，但对房屋征收决定、补偿方案的合法性有异议，经审查，现生效的（2017）鄂08行初34号行政判决书已确认房屋征收决定、补偿方案的合法性，本院对上述证据的证明效力予以确认；对证据B2的真实性无异议，对合法性有异议，认为评估价值一览表不合法，首先评估机构的选择不是协商一致确定的，其次评估价值一览表也不符合评估报告的构成要件，评估报告未送达给原告，经审查，本院仅确认上述证据的真实性，对评估价值一览表确认的被征收房屋的价值涉及到本案的争议焦点，在此暂不作确认。因证据B3属于人民法院生效裁判文书，故对B3予以采信。 经审理查明，原告张正萍、李海清二人系夫妻关系，二人共同拥有位于荆门市白云大道5号老街坊2单元507室房屋一套。2017年5月25日，东宝区政府作出《东宝区人民政府房屋征收决定书》，决定对文化宫片区改造项目范围内房屋实施征收。原告张正萍、李海清所有房屋位于征收范围内。2017年6月21日，作为房屋征收部门的被告东宝区住建局与二原告签订了《房屋征收补偿协议书》，约定：对张正萍、李海清所有的房屋产权证号为东宝区字第00083003-1/2的房屋进行征收，采取货币补偿方式进行房屋征收补偿，共计补偿二原告730028元【其中已登记住宅房屋补偿463840元（114.19m²×4127元/m²）、装饰装修补偿121410元、水电气网络等补偿5899元、搬迁补偿2000元、临时安置补偿4111元、货币奖励92768元、签约奖励10000元、搬迁奖励10000元、大病救助20000元】，目前该补偿款二原告已全部领取，二原告已将被征收房屋交付给被告，房屋现已被拆除。现二原告以征收补偿不公平，且补偿价格偏低诉至本院，要求撤销原被告签订的《房屋征收补偿协议书》。 另查明，《文化宫片区改造项目房屋征收与补偿方案》对于征收补偿标准标准及奖励政策进行了规定，其中规定“住改非”房屋是指被征收人将不动产（房产）权属载明用途为住宅的被征收房屋自行改为经营性门面（场所），且以该住宅为注册地址依法取得营业执照和其他合法有效的经营许可证件，并仍在经营的（从事旅馆经营的需提供工商营业执照及公安、消防部门行政许可、特种性行经营许可证），按住宅房屋实施货币补偿或者产权调换，对其实际用于经营的部门，在同类已登记住宅房屋货币补偿表基础上适当增加补偿：城市主干道临街的增加30%，次干道（含小街小巷）临街的增加20%，其他增加10%。二原告所主张的显失公平是认为同一小区其他相同户型的补偿金额多于其补偿金额。而通过查阅其他同户型房屋的征收补偿协议，可以看出补偿单价与二原告的补偿单价相差不大，补偿金额存在差异的部分主要在于是否存在“住改非”的补偿和装修补偿。 本院认为，行政协议是行政机关为达到维护与增进公共利益，实现行政管理目标的目的，与行政相对人之间经过协商一致达成的协议，它兼具行政性和合同性。因此，对行政协议的合法性审查既要适用相应的行政法律规范，也应适用相应的民事法律规范。本案的争议焦点主要是：本案所涉房屋征收补偿协议是否违法应当撤销。 首先，房屋征收补偿协议因其行政性应当符合相应的行政法律规范。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：……；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；……。第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。本案中，东宝区政府是基于旧城区改造的需要作出房屋征收决定。被告作为房屋征收部门依照上述规定与二原告签订补偿协议，并不违法。二原告提出，原告的房屋属于商品房，购买和居住的时间不长，不属于旧城区改造范围。本院认为，旧城区是针对具有一定面积规模的设施落后或亟待改善居住条件的区域而言，而非针对某个人或某栋房屋新旧程度而言，原告的房屋属于新建房屋，并不意味着该区域就不属于旧城区。是否能够进行旧城区改造，人民政府需要根据国家相关法律法规的规定申报审批。荆门市中级人民法院作出的(2017)鄂08行初34号生效判决表明，东宝区政府决定对包括原告房屋在内的文化宫片区改造项目范围内房屋实施征收是合法的，二原告的上述意见于法无据，本院不予采纳。二原告又提出，房屋征收补偿的依据是房屋评估价值一览表，该表形式不合法，评估标准低，故该协议违法。因房屋征收补偿协议系原、被告自愿协商签订，评估价值一览表仅是作为原、被告协商确定补偿标准或数额的参考，故二原告的上述意见于法无据，本院亦不予采纳。 其次，房屋征收补偿协议因其合同性应当符合相应的民事法律规范。行政协议的订立，是在充分尊重行政相对人意思表示的基础上，以协商一致的方式达成。协议一旦协商订立，非因法定事由不得撤销和解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，东宝区政府在作出房屋征收决定后进行了征收公告，公布了征收补偿安置方案，组织被征收人选定评估机构，并由房屋征收部门委托的相关工作人员入户与二原告协商征收补偿事宜，二原告对此是明知的，不存在重大误解。二原告未提供有效证据证明其是基于欺诈、胁迫而违背其意愿签订的涉案协议，故本院不能认定涉案协议的签订违背了二原告意愿。二原告提供了荆门楼盘交易信息及同小区住户胡志清家的征收补偿协议书，用以证明其得到的补偿标准低，同一区补偿金额差异大，显失公平。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。二原告得到的征收补偿是否公平应当看其得到的补偿是否低于了房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，而不是简单地与他人进行比较。本案中，二原告与被告签订房屋征收补偿协议正是以房屋评估机构对涉案房屋评估的价值为参考的。荆门楼盘交易信息仅系房屋买卖的邀约，并非房屋买卖成交的信息，且其中的房屋与涉案房屋地段、环境、时间等因素均不一样，根本无法比较。胡志清与二原告虽同为该区域内的被征收人，两户的房屋有共同之处，但也有很多差异，如面积、楼层、装饰装潢情况、是否能够享受“住改非”补偿等均不同，且胡志清的房屋征收补偿协议是否合法尚在诉讼过程中，难以类比，退一万步说，其他被征收人若存在提供虚假资料冒充住改非而获得了额外的利益，也不能因为其他人通过非法手段获得的利益就推断本案的原告也理应享有该部分的利益。故二原告的上述证据并不能证明其得到的征收补偿显失公平，本院对二原告的上述意见不予采纳，对其要求撤销房屋征收补偿协议的诉求，本院不予支持。 综上，二原告主张撤销与被告签订的《房屋征收补偿协议书》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条，判决如下： 驳回原告张正萍、李海清的诉讼请求。 案件受理费50元，由二原告负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判长 孙艳青 人民陪审员解达雄 人民陪审员朱兴国 二〇一九年六月三日 书记员 陈         胤         昊