重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初6138号原告：徐光静，女，1965年2月20日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：陈宏，重庆华立万韬律师事务所律师。被告：张大成，男，1955年4月17日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：张涛，男，1987年5月21日出生，住重庆市江**，系张大成之子。被告：张均麟，男，2012年12月15日出生，汉族，住重庆市江**。法定代理人：张涛（系张均麟的父亲），男，1987年5月21日出生，住重庆市江**。法定代理人：王君华（系张均麟的母亲），女，1989年6月18日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：谭成机，重庆简繁律师事务所律师。原告徐光静与被告张大成、张均麟确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐光静及其委托送代理人陈宏，被告张大成的委托诉讼代理人张涛，被告张大成的法定代理人张涛、王君华、委托诉讼代理人谭成机到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐光静向本院提出诉讼请求：确认被告张大成与被告张均麟签订的《房屋买卖合同》无效。事实及理由：2010年8月12日，徐光静与张大成登记结婚，之后张大成所在的农村经济合作组织被征收，张大成是安置对象，因徐光静及儿子无住房，张大成的住房安置作增间处理，张大成及徐光静共同分得建筑面积68.66平方米的房屋一套，该房屋位于重庆市江北区鱼嘴镇和顺路X号和锦家园X幢X-X号。现该房屋一直由徐光静和张大成共同居住，房屋登记在张大成名下。2019年1月17日，张大成在未告知原告的情况下私自将房屋卖给张均麟，并办理了变更登记手续。诉争房屋系徐光静与张大成结婚后取得，且张大成拆迁安置时仅仅只有一人，江北区征地安置部门考虑到张大成已婚妻子徐光静及儿子无房屋，经研究作增间处理，安置给张大成68.66平方米住房，故诉争房屋系徐光静与张大成的夫妻共同财产。鉴于张大成隐瞒徐光静私自将家庭财产卖给张均麟，严重侵犯了徐光静的合法权益，故涉案的《房屋买卖合同》无效。为维护合法权益，遂诉至法院。被告张均麟辩称，涉案房屋属张大成所有，没有其他共有权人，张大成将涉案房屋出售给张均麟系真实意思表示，双方签订的《房屋买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。徐光静的请求缺乏事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。被告张大成辩称，与张均麟的意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告徐光静举示了结婚证、不动产登记申请书、房屋买卖合同、不动产登记受理单，被告张均麟、张大成对前述证据均无异议；被告张均麟举示了张涛与王君华的结婚证、户口本、出生医学证明、《农转非人员住房安置协议书》、石亭村十八社2011年征地资金分配表发放表、借记卡交易明细、不动产权证书（张大成）、《房屋买卖合同》、不动产登记受理通知单、税收完税证明、专用收据、不动产权证书（张均麟），原告徐光静、被告张大成对前述证据的真实性无异议，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据徐光静的申请，本院依法向徐光静的委托诉讼代理人陈宏开具《律师调查令》，向重庆市江北区土地征用管理办公室调取了与张大成征地安置有关的材料，对调取的证据本院评析如下：住房增间申请，徐光静主张该证据是由张大成向重庆市江北区土地征用管理办公室出具的，被告张大成予以否认，因张大成并未在住房增间申请上签字捺印，且对增减申请的事宜予以否认，对该份证据本院不予采纳。证明，拟证明徐光静一直与张大成一起居住。因前述证据有石亭村第十八农村经济合作社、石亭村村民委员会加盖印章，且张大成认可徐光静婚后一直与其一起居住，对该份证据本院采纳。《农转非人员住房安置协议》，当事人对该份证据均无异议，本院予以采纳。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月12日，徐光静与张大成登记结婚。张涛系张大成的儿子，出生于1987年5月21日。张涛与王君华于2012年2月14日登记结婚，2012年12月15日，生育婚生子张均麟。2016年4月25日，张大成（乙方）与重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司签订《农转非人员住房安置协议》，主要约定：根据江北府发[2008]119号文《江北区征地拆迁补偿安置实施细则》的规定，以相对应的安置房屋面积为标准，结合乙方的自愿申请，甲方同意安置乙方住房；安置房地址为和顺路X号X幢X-X；户型为二室一厅（三间），共计建筑面积68.66平方米；安置价格计算：1.农转非及城市配偶安置价，1人30平方米，每平方米300元，合计9000元；2.因户型限制，超面积5平方米以内建安造价50%，共计5平方米，每平方米450元，合计2250元；3.因户型限制，超面积5平方米以上10平方米以内的建安造价，共计5平方米，每平方米900元，合计4500元；因特殊原因再增购的面积，按货币安置价付款，共计28.66平方米，每平方米2500元，合计71650元；天然气安装费每套2300元，合计89700元。另外对于享受建安造价50%、享受建安造价、享受综合造价的类型为无，该安置户无人享有前述标准。2016年4月25日，张大成按照约定支付了89700元。2019年1月17日，张大成与张均麟签订《房屋买卖合同》，约定：张大成所售房屋坐落于重庆市江北区和顺路X号X幢X-X，房屋建筑面积68.66平方米，套内面积51.21平方米，房屋用途为成套建筑；该房屋总成交金额为89700元整，该成交价格包含该房屋设施设备。甲方由张大成签字，乙方由张均麟的法定代理人张涛、王君华签字。其后，张大成、张均麟在房屋登记机关办理了过户手续，并缴纳了相关税费。目前，涉案房屋登记在张均麟名下，具体位置为重庆市江北区和顺路X号X幢X-X，建筑面积68.66平方米，套内面积51.21平方米。在徐光静提交的不动产登记申请表（申报编号：04720190117001）中，登记原因为“张大成于2019年1月17日自愿将重庆市江北区和顺路X号X幢X-X，住宅**，建筑面积68.66平方米出售给张均麟所有，双方成交价格393500元，现特申请办理土地房屋权属转移登记手续。”，前述登记原因中张均麟名字原为张涛，修改为张均麟并加盖手印。张大成、张均麟陈述前述393500元因疏忽大意未修改，实际成交价格为89700元。本案在审理过程中，本院依法询问张大成是否申请增间以及《农转非人员住房安置协议》中载明的“因特殊原因增购面积”中的特殊原因是什么原因，张大成回复不清楚。张大成确认其与徐光静结婚后一直居住在一起。张大成与张均麟确认涉案《房屋买卖合同》的购房款87900元尚未支付。石亭村18社是2011年被全部征收的，徐光静与张大成结婚时已经是城镇户口，不属于石亭村第十八农村经济经济合作社的安置对象，石亭村18社土地征收时徐光静和张大成的结婚时间不满三年。本院认为，征收农村房屋的应当给予补偿，本案的争议焦点在于徐光静是否属于住房安置对象，涉案房屋是否是徐光静和张大成的夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”，对于房屋拆迁安置，《重庆市土地管理规定》第三十八条规定：“住房安置采用货币安置、统建优惠购房、划地自建住房等方式，具体办法由市人民政府另行制定”，《重庆市征地补偿安置办法》第二十一条规定：“征地批文下达之日前，持有房屋所有权证和集体土地使用权证的被拆迁房屋的征地农转非人员为住房安置对象”，第三十条规定：“住房安置对象按规定办结安置房的有关手续后，房屋产权归该住房安置对象所有，领取土地使用权证和房屋所有权证后可依法转让、出租、抵押。据此，房屋拆迁的安置对象以征地批文下达之日为时间点确定，本案房屋拆迁安置中，虽然徐光静与张大成于2010年登记结婚，但当时徐光静已经是城镇户口，不是被征收房屋所有权人，亦不是农转非安置人员，其在征地过程中事实上也未被作为安置对象对待。同时根据《重庆市江北区征地拆迁补偿安置实施细则》（江北府发[2008]119号）第三十五条规定“在政府征地公告生效之日前，住房安置对象的配偶（再婚满三年）、子女、子女的配偶及子女为城镇户口，在他处确无住房并长期与住房安置对象居住在征地范围内，且未享受过任何形式的福利分房待遇的，经安置方审核同意后与住房安置对象合并安置。”，本案中，徐光静与张大成结婚未满三年，不符合前述条件。综上，徐光静不是涉案房屋的安置对象。张大成于2016年4月25日与重庆两江新区鱼复工业园投资有限公司签订了《农转非人员住房安置协议》，该协议在签订时明确约定张大成安置房屋68.66平方米包含了张大成应安置的30平方米以及超出安置面积的10平方米，剩余28.66平方米是基于特殊原因增购的，张大成应安置的30平方米及超出安置面积的10平方米均按照规定享受了相关的优惠购房政策，增购的28.66平方米未享受任何优惠，而是按照货币安置价2500元/平方米计算，其目的可能是为了维护安置户的利益，甚至徐光静的居住利益等，但不能据此认定徐光静属于安置对象，亦不能认定该增购房屋属于其所有。《重庆市征地补偿安置办法》第二十五条第二款规定“住房安置对象的配偶或未成年子女为城镇户口，经审核在他处确定无住房并长期与配偶或父母居住在征地拆迁范围内的，优惠购房时，可申请按建安造价的50%购买一个自然间的住房，与原户主合并安置”，但在张大成与重庆两江新区鱼复工业园投资有限公司签订了《农转非人员住房安置协议》中安置对象只有一人，无按照建安造价50%享受一个自然间住房的安置对象，因特殊原因增购的面积也是按照货币安置价购买的，故涉案房屋并未将徐光静作为安置对象，也未将徐光静进行合并安置。即便如徐光静所述的如不考虑其情况，张大成仅能获得30平方米的安置面积，该事实至多说明张大成因为徐光静而享受了多购买房屋的利益，但并不能据此认定该28.66平方米房屋徐光静与张大成共同所有。综上所述，根据现有证据，不能认定徐光静属于本案征地住房安置对象，其也不是安置房屋的共有权人。徐光静基于其是共有权人提出的要求确认张大成与张均麟签订的《房屋买卖合同》无效的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告徐光静的全部诉讼请求，本案案件受理费1021.25元，由原告徐光静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 曹磊二〇一九年六月十八日法官助理 关超书 记 员 许茜