湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0683民初2129号原告：孙武，男，1976年4月29日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：熊向东，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：湖北顺景房地产开发有限公司。住所地：湖北省枣阳市内观台。统一社会信用代码9142068355391702X0。法定代表人：赵军辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：严涛，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。代理权限：一般授权。第三人：湖北枣阳农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省枣阳市中兴大道189号。统一社会信用代码914206003997235925。法定代表人：陈文山，该公司董事长。委托诉讼代理人：付杰，湖北胜和律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告孙武诉被告湖北顺景房地产开发有限公司（以下简称顺景房产公司）、第三人湖北枣阳农村商业银行股份有限公司（以下简称枣阳农商银行）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙武的委托诉讼代理人熊向东、被告顺景房产公司的法定代表人赵军辉及其委托诉讼代理人严涛、第三人枣阳农商银行的委托诉讼代理人付杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙武向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因逾期支付委托售房款给原告造成的利息损失，从2015年8月17日计算至起诉之日是3078564.02元，以后的利息计算至房款付清之日止；2、判令第三人按照与被告购房合同约定径行向原告支付购房款6088932元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月6日，原、被告签订《委托售房合同》，原告将其从被告处购买取得的门面房共计327.32平方米，委托被告以被告公司名义出售给第三人，房屋价款共计12765480元，第三人于合同签订后付款5400000元，余款7365480元办理合同备案和产权登记时分两期付清。现所售房屋已于2015年交付给第三人并投入使用。根据约定，被告应于2015年8月17日将出售给第三人房屋进行合同备案后即时将6088932元付给原告，但由于被告原因，至今未能收回售房款并支付给原告，致使原告的合法权益遭受损害。为此，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告顺景房产公司辩称：1、原、被告双方签订委托售房协议，约定原告委托被告将其依据合同从被告处取得的商业开发房屋出售给第三人属实，但未能按照约定及时支付原告委托售房款，并非被告的主观故意违约所致；2、原告主张被告所欠委托售房款本金是6088932元属实，欠款利息虽有被告承诺，但由于房款未能及时收回，系因其他客观原因发生的不可抗力情形，被告并未实际占用该购房款，请求原告能够考虑对利息予以减免；3、鉴于第三人作为房屋买受人和房款支付义务人，与本案存在直接利害关系，且原告已提出要求第三人向其履行支付所欠购房款的诉求，我们尊重法庭依法作出裁判。第三人枣阳农商银行述称：1、第三人与被告顺景房产公司签订的商品房买卖合同属实，第三人已按合同约定向顺景房产公司支付第一期购房款4000000元和第二期中的1400000元，由于顺景房产公司涉诉购房款被多家法院冻结，第二期中的6088932元未能支付；2、关于原告与顺景房产公司是否存在委托售房合同关系，由法院确认，第三人向哪方支付由法院裁决或顺景房产公司指定，但前提是需要法院解除查封冻结手续；3、第三人保留向顺景房产公司追究逾期办证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定如下事实：2012年8月29日，孙武与顺景房产公司达成《房屋销售合同》，约定孙武购买顺景房产公司开发的位于枣阳市人民路与政法街十字路口东北角的“御龙居”商业部分所有房屋（还建沙店村1000平方米除外），并约定了房屋面积、单价、付款方式、房屋交付及办证、违约责任等。2015年4月6日，孙武（乙方）又与顺景房产公司（甲方）签订《委托售房协议》，内容为：“根据甲乙双方于2012年8月29日签订的《房屋销售合同》及相关协议，甲方已购得‘御龙居’项目1-6层（还建沙店村面积除外）商用房屋。现因枣阳农商银行意欲购买一楼部分房屋，甲方同意出让，为交易和确权过户便利，甲方特委托乙方并以乙方名义转让部分房屋，并签订协议如下：一、甲方委托乙方并以乙方名义转让议定房屋，由乙方直接与买方枣阳农商银行签订房屋买卖合同，出售房屋所得收益全部归甲方所有；二、乙方同意为甲方房屋受让方办理房屋转让确权过户手续，所产生的交易税费等，除乙方初次转让所应承担相关税费由乙方自行承担外，其他税费全部由甲方和受让方自行承担；三、双方特别约定，乙方受托甲方所售房屋与买受人签订的《商品房买卖合同》所产生的一切权利义务，均由甲方享有和承担；四、甲乙双方一致承诺对本协议委托约定事项负有保密义务，不得随意对外披露委托交易事宜等。”该协议签订后，顺景房产公司以自己的名义于2015年4月8日与枣阳农商银行签订编号为ZY15001359的《商品房买卖合同》，主要约定：“顺景房产公司将开发的‘御龙居’1层105号预测面积327.32平方米的商用房屋，以39000元/平方米、总价12765480元的价格出售给枣阳农商银行；枣阳农商银行应在2015年9月1日前分3期支付全部房屋价款，首付款4000000元，于2015年4月18日前支付；余款在办理合同备案后付7488932元，办理房屋所有权证及土地证后，付清尾款1276548元等。”合同还对逾期付款责任、房屋交付条件及手续、转移登记、违约责任等进行了约定。合同签订后，枣阳农商银行于2015年4月21日通过银行转账向顺景房产公司支付首付款4000000元，顺景房产公司将该款项于同日转至孙武指定的银行账户。同年8月17日，顺景房产公司对上述房屋在枣阳市住房保障和房屋管理局进行了合同备案登记。2015年8月24日，枣阳农商银行收到本院下达的（2015）鄂枣阳民一初字第00443号协助执行通知书，内容为：“关于原告彭颖诉被告顺景房产公司合伙协议纠纷一案，我院作出的（2015）鄂枣阳民一初字第00443-2号民事裁定书已经发生法律效力。因需冻结顺景房产公司在枣阳农商银行的房屋预售未付款600万元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定，请协助执行以下事项：将被告顺景房产公司在枣阳农商银行的房屋预售未付款600万元予以冻结。”[该案后移送襄州区人民法院审理，该院作出生效判决后，于2019年4月9日根据顺景房产公司的申请依法作出（2018）鄂0607民初4471号之一民事裁定书，裁定解除对上述款项的扣留，并于同日向枣阳农商银行下达（2018）鄂0607民初4471号协助执行通知书。]2015年11月5日，枣阳农商银行向顺景房产公司转账支付购房款1400000元，顺景房产公司将此款于次日转至孙武银行账户。三日内，孙武又向顺景房产公司发出《催告函》，主要内容为：“顺景房产公司：按照委托售房协议约定，贵公司将代为收取的售房款5400000元通过转账方式已支付给我，剩余7365480元未支付，其中6088932元按约定已达到付款条件。请贵公司于接到此函后三日内支付此款。”顺景房产公司也作出《回函》，内容为：“孙武：你委托我公司出售商业房屋事宜，我公司现已与购房人枣阳农商银行完成购房合同签订及备案工作，并已将首期房款540万元转付给你，余款因其他原因不能如期支付，其公司自愿自应付房款之日2015年8月17日起，按照月息1.2%承担逾期利息，并承诺于2018年12月31日前付清上述房款。”但双方均将发函和回函时间提前，孙武发出的《催告函》落款时间为2015年8月27日，顺景房产公司《回函》落款时间为2015年9月1日。此后，顺景房产公司又因多个纠纷先后被诉讼，枣阳农商银行应付下余购房款作为其到期债权多次被诉讼保全予以冻结或被列入执行财产，枣阳农商银行也相继收到本院、襄阳市中级人民法院依据生效民事裁定书下达的协助执行通知，以及襄城区人民法院依据生效执行裁定书下达的协助执行通知书，其中冻结未付购房款金额高达6750000元，至今未解除冻结。审理中，孙武及顺景房产公司对于双方2012年8月29日签订的《房屋销售合同》中房屋价款的履行均无争议，认可部分系以顺景房产公司应向孙武支付的工程价款抵付购房款，部分系孙武转账支付，房屋价款已履行完毕。另查明：顺景房产公司于2014年1月20日取得“御龙居”住宅、车库及商铺的预售许可，许可证编号：枣房预字第××号，预售许可面积为21757平方米。2014年12月30日又取得增补面积预售许可，许可证编号：枣房预字第2014-002增补号，预售许可面积5553.1平方米。枣阳农商银行于2016年开始使用本案所涉房屋进行营业。本院认为，孙武与顺景房产公司于2012年8月29日达成的《房屋销售合同》，对房屋交付及购房款的支付，双方均无争议，顺景房产公司也于2014年1月20日取得相应房屋预售许可，双方之间的房屋买卖合同合法有效。后，双方于2015年4月6日又签订《委托售房协议》，该协议亦是双方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效，顺景房产公司应按委托合同约定完成委托事项。原告孙武要求顺景房产公司赔偿因逾期支付委托售房款给其造成的利息损失，根据顺景房产公司与枣阳农商银行签订的《商品房买卖合同》约定，枣阳农商银行应在2015年9月1日前分3期支付全部房屋价款，首付款4000000元于2015年4月18日前支付，余款在办理合同备案后付7488932元，办理房屋所有权证及土地证后，付清尾款1276548元。枣阳农商银行按约支付首付款4000000元后，顺景房产公司于2015年8月17日完成合同备案，则枣阳农商银行应在2015年8月17日至2015年9月1日之间按约定支付第2期购房款7488932元。但枣阳农商银行在支付之前，于2015年8月24日接到本院下达的（2015）鄂枣阳民一初字第00443号协助执行通知书，被通知因另案将彭颖、顺景房产公司共同合伙开发建设的枣阳市御龙居房地产开发项目已经出售给枣阳农商银行的房屋预售未付款6000000元予以冻结，并请枣阳农商银行协助执行，致枣阳农商银行对第2期应付购房款中的6000000元不能支付，仅就未冻结部分款项于2015年11月5日支付1400000元。因此，导致购房款未能按约足额支付，系因顺景房产公司与他人之间的民事纠纷未能及时解决，被诉至法院并对其财产采取保全措施所致。虽然上述被冻结的6000000元房屋预售未付款在2019年4月9日依法解除冻结，但在此期间，又因顺景房产公司所涉其他多个纠纷，枣阳农商银行被法院通知协助执行，冻结其应向顺景房产公司支付的房屋预售未付款，冻结金额高达6750000元，至今未解除冻结，致使枣阳农商银行至今支付不能。故，顺景房产公司对给孙武造成的损失存在重大过失，孙武要求其赔偿损失的请求成立。且在顺景房产公司收到孙武发出的《催告函》后，回函确认下余购房款因其他原因不能如期支付，其公司自愿自应付房款之日2015年8月17日起，按照月息1.2%承担逾期利息，并承诺于2018年12月31日前付清上述房款。本院对顺景房产公司承诺承担上述债务予以确认。同时，顺景房产公司辩称其并未占用购房款，要求对利息损失予以减免。顺景房产公司对承诺按月息1.2%承担逾期利息损失，实为双方达成的因违约产生的损失赔偿额的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减免。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款又规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。孙武所遭受的实际损失即为到期应收购房款的利息损失，在委托售房合同对利息无约定的情形下，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，应按年利率6%支付资金占用期间利息。结合本案合同履行情况、被告的过失程度、资金占用情况以及公平原则，月利率1.2%的标准即为年利率14.4%，属于“过分高于造成的损失”的情形，本院根据上述司法解释的规定确定按年利率7.8%计算欠付购房款的利息损失。原告孙武还要求第三人枣阳农商银行按照与被告顺景房产公司签订的购房合同约定，径行向原告支付购房款6088932元。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。”原告孙武在第三人枣阳农商银行未支付下余购房款的情况下，据此可向第三人枣阳农商银行主张支付购房款的权利，但《中华人民共和国合同法》第四百零三条第三款又规定：“委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。”第三人枣阳农商银行至今未能支付下余购房款，一是基于本院及襄阳市中级人民法院、襄城区人民法院先后作出的财产保全裁定和执行裁定，冻结其应向顺景房产公司支付的购房款，并请其协助执行，致其不能全额支付第2期购房款；另一方面是基于顺景房产公司未对其所购房屋办理不动产权转移登记，尚未满足双方约定的第3期购房款支付条件。以上两方面原因皆系顺景房产公司过错造成，故枣阳农商银行可以此向原告孙武主张其对顺景房产公司的抗辩。原告孙武请求枣阳农商银行向其支付下余购房款6088932元的请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第四百零三条第三款、第四百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，判决如下：一、被告湖北顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙武赔偿逾期支付委托售房款利息损失，该利息损失以6088932元为基数，按年利率7.8%自2015年8月17日起计算至实际付清之日止；二、驳回原告孙武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78082元，减半收取计39041元，由原告孙武负担6387元，被告湖北顺景房地产开发有限公司负担32654元，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  靳宝华二〇一九年六月二十五日书记员  刘露鸿