贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0628民初804号 原告：松桃特驱置业有限公司。住所地：贵州省松桃苗族自治县蓼皋街道七星广场滨江花园B区16幢单元404室。 法定代表人：王德武，系公司董事长。 委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。 被告：龙黎，女，1989年7月3日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。 原告松桃特驱置业有限公司与被告龙黎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告松桃特驱置业有限公司的委托诉讼代理人丰栋到庭参加诉讼，被告龙黎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告松桃特驱置业有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告间的《松江·希望城健身会所等场地、设施设备租赁合同》己于2018年10月2日解除；2.判令被告向原告支付其拖欠的租金220075.2元；3.判令被告向原告缴纳的10万元保证金不予退还；4.判令被告向原告支付其拖欠的物业费68650元、水电费77561.01元；5.判令被告向原告按1831.43元／天的标准支付违约金（从2018年10月2日起）直至被告将其拖欠的全部金额缴纳完毕时止；6.判令原告支付的律师代理费20000元全部由被告承担；7.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月6日，原、被告在松桃希望城销售中心签订了《松江·希望城健身会所等场地、设施设备租赁合同》（以下简称“租赁合同”），并于2014年11月25日办理公证。合同约定：被告试营业期为45天，自合同签订之日起含试营业期内的15个月为免租期（即2014年5月6日起至2015午8月5日止）；租赁期自正式营业时起为5年，自2015年8月6日时起至2020年8月5日时止；租金标准按年度计算：健身房第一年租赁费67200.00元，此后每年的租赁费为上年度的110%；室外游泳池第一年的租赁费为6000.00元，此后每年的租赁费为上一年度的120%；物业服务费自合同签订之日起按每月3500元计算。合同履行过程中，因被告未按合同约定及时交纳租金、物业费以及水电费，经原告多次催缴，2016年10月20日，被告向原告作出书面承诺，若不能如期足额兑现，被告愿承担到期不能兑现金额5‰/天的违约金，并承担由此引起解除《租赁合同》时所产生的经济及法律责任（包含原告通过法律程序追偿所产生的律师费、取证费以及差旅费等）；然而，被告不但没有兑现其承诺，依旧长期拖欠原告的租金、物业费以及水电费。2018年6月19日，被告书面向原告申请提前解除合同，但就解除合同的相关事宜却从未与原告进行商议，尽管原告多次催促被告前来商议，但始终未果。2018年9月30日，原告向被告送达了《解除希望城健身房游泳池租赁合同通知书》（以下简称“通知书”）并于送达当日将此情况以短信的方式通知了被告。综上所述，原被告之问所签订的《租赁合同》系双方的真实意思，且该《租赁合同》已经过公证，为合法有效合同，对双方均有法律约束力。现为维护原告合法权益，特根据有关法律规定向人民法院提出诉讼，请求判如所请。 被告龙黎缺席无答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2014年5月6日，龙黎（乙方）与松桃特驱置业有限公司（甲方）签订《松江·希望城健身会所等场地、设施设备租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定：租赁期限分为试营业期（自甲方移交场地、设施、设备后30日开始试营业，试营业期45天）和租赁经营期限（自正式营业时起5年）。免租期为在乙方履行本合同约定义务的前提下，租赁期内含试营业期在内的15个月免租赁费用。租金标准按年度计算：健身房第一年租赁费67200元，此后每年的租赁费为上年度的110%；恒温泳池不收取租金；室外游泳池第一年的租赁费为6000元，此后每年的租赁费为上一年度的120%；物业服务费自合同签订之日起按每月3500元计算。租期开始前乙方每半年交纳一次房租。室外游泳池不收物业服务费，物业服务费季度开始前每季度交一次。并约定龙黎向松桃特驱置业交纳租赁经营保证金10万元，作为该合同生效条件之一，当乙方违约时，保证金按相关条款扣除，如乙方欠付房租及水电费等费用、需赔偿甲方、需支付违约金等均可直接扣除保证金。及约定“如乙方出现以下严重违约情形时，甲方有权单方解除合同、没收保证金、并要求乙方赔偿相关损失：……（3）逾期15日以上不交纳租赁费、物业服务费、由甲方统一收取的水、电、气费等”。同时约定合同经过双方代表签字、盖章、经公证处公证且乙方交纳保证金后生效。同年5月21日龙黎向松桃特驱置业交纳保证金10万元，双方于2014年11月25日至某某公证处将租赁合同办理公证。 2016年10月20日，龙黎向松桃特驱置业作出书面承诺，承诺应于2015年8月5日起承担场地的租赁费及2014年5月6日承担租赁场地的物业费，欠付共计199162元，具体明细为“1.健身会所租赁费：2015年8月6日-2016年8月5日租赁费67200元；应预交2016年8月6日-2017年1月5日租赁费36960元，合计104160元。2.室外游泳池租赁费：2015年租赁费6000元，2016年租赁费7200元，合计13200元。3.物业服务费：2015年8月6日-2016年11月5日52500元。4.水电费：2015年9月-2016年9月合计29302元”。上述欠款，于2016年10月20日前支付5万元，2016年11月15日前支付2万元，剩余款项于2017年1月20日前结清，并承诺若不能如期足额兑现，愿承担到期不能兑现金额5‰/天的违约金，并承担由此引起解除《租赁合同》时所产生的经济及法律责任（包含原告通过法律程序追偿所产生的律师费、取证费以及差旅费等相关费用）。同日，龙黎向松桃特驱置业支付房屋租金4万元。 另查明，松桃特驱置业因追偿本案债权所产生的律师代理费2万元。松桃特驱置业自认龙黎已向其支付物业服务费共计116500元。 认定上述事实，有当事人的陈述及其提交的《松江·希望城健身会所等场地、设施设备租赁合同》、营业执照、公证书、承诺书、收据、发票在卷佐证。 本院认为，关于松桃特驱置业的第一项诉讼请求，双方签订的租赁合同不违反法律强制性规定，合同已交付保证金及办理公证，合同合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。经双方于2016年10月20日结算后，龙黎仍未按协议支付房屋租赁费，已构成违约，现松桃特驱置业要求解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。 关于松桃特驱置业的第二、三项诉讼请求，根据双方对合同生效时间的约定，合同生效时间应为2014年11月25日。但龙黎向松桃特驱置业出具承诺书中，认可计算租金的开始时间为2015年8月6日，本院予以确认。根据租赁合同、承诺书约定及松桃特驱置业主张租赁期限，龙黎应支付房屋租赁费为259858.95元{免租后第一年（2015年8月6日-2016年8月5日）租金73200元（健身房租金67200元+室外游泳池租金6000元）+第二年（2016年8月6日-2017年8月5日）租金81120元（健身房租金67200元×110%+室外游泳池租金6000元×120%）+第三年（2017年8月6日-2018年8月5日）租金89952元（健身房租金73920元×110%+室外游泳池租金7200元×120%）+第四年（2018年8月6日-2018年10月2日）租金15586.95元（健身房租金81312元×110%÷365天×57天+室外游泳池租金8640元×120%÷365天×57天）}。关于保证金，双方签订的租赁合同约定保证金的事项有“当乙方违约时，保证金按相关条款扣除……”、“如乙方出现以下严重违约情形时，甲方有权单方面解除合同、没收全部保证金……”，双方约定不明，从合同内容看，双方约定保证金的目的是合同生效条件和保证合同的履行，现龙黎逾期未支付租金，为保证该租赁合同目的的实现，保证金10万元应作为租金予以扣除。将龙黎于2016年11月20日支付的房屋租金4万元一并扣除后，龙黎应支付松桃特驱置业的租金为119858.95元（总租金259858.95元-保证金10万元-已支付租金4万元）。 关于松桃特驱置业的第四项诉讼请求，根据租赁合同及承诺书约定，松桃特驱置业主张物业服务费为68650元（物业总费用185150.09元-龙黎已支付物业费116500元），符合当事人的约定，本院予以支持。关于松桃特驱置业主张的水电费77561.01元，根据龙黎作出的承诺书，龙黎对2015年9月-2016年9月的水电费29302.06元予以认可，该部分诉讼请求符合当事人的约定，本院予以支持，但对于余下水电费48258.95元（77561.01元-29302.06元），松桃特驱置业只提交其制作的表格予以证明，无其他证据予以佐证，证据较为单一，不足以认定该事实，故本院不予以支持。 关于松桃特驱置业第五、六项诉讼请求，根据龙黎向松桃特驱置业作出的承诺书，现龙黎不能如期兑现该承诺，应承担相应的法律责任，故松桃特驱置业主张龙黎支付违约金，符合当事人的约定，本院予以支持，当事人约定的违约金，无论是补偿性还是惩罚性，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定对双方当事人均有法律约束力，应严格遵守。但是，合同法上的合同自由不是绝对的，过分的合同自由将会带来不适当的结果，合同法的立法目的不仅要保护当事人的合法权益，还需要维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设。约定违约金的条款不能成为一方压榨另一方和获取暴利的工具。良好的社会经济秩序，是各类民事主体从事正常经济活动的基本前提。本案当事人约定的违约金计算方式为“利息式”违约金，即“按不能足额兑现金额的5‰/天”计算至付清时止，应受最高人民法院关于计收利息相关司法解释的调整，即按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，违约金计算方式调整为以不能如期兑现金额为基数按年利率24%从2018年10月2日起至付清时止。关于松桃特驱置业的第六项诉讼请求，根据龙黎作出的承诺书，该诉讼请求符合当事人的约定，故本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告松桃特驱置业有限公司与被告龙黎签订的《松江?希望城健身会所等场地、设施设备租赁合同》。 二、被告龙黎于本判决生效之日起十五日内支付原告松桃特驱置业有限公司房屋租赁费119858.95元、物业服务费68650元、水电费29302.06元，共计217811.01元。 三、被告龙黎于本判决生效之日起十五日内支付原告松桃特驱置业有限公司违约金，以上述判项不能如期兑现金额为基数按年利率24%从2018年10月2日计算至付清时止。 四、被告龙黎于本判决生效之日起十五日内赔偿原告松桃特驱置业有限公司因追偿本案债权所产生的律师代理损失费20000元。 五、驳回原告松桃特驱置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4311元（已减半预收），由原告松桃特驱置业有限公司负担2100元，被告龙黎负担2211元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员  刘 伟 二〇一九年六月三日 法官助理  贺小宁 书 记 员  金媛媛