湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初2804号原告：长沙裕田奥莱物业管理有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区雷锋大道**，统一社会信用代码：91430122572249469D。法定代表人：汪斌，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾（系原告公司员工），女，汉族，1993年1月24日出生，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：孟超尘（系原告公司员工），男，汉族，1995年9月13日出生，住湖南省安乡县。被告:冯宁嘉，女，汉族，1962年7月8日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：邓盛，广东君言（长沙）律师事务所律师。原告长沙裕田奥莱物业管理有限公司与被告冯宁嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告长沙裕田奥莱物业管理有限公司的委托诉讼代理人侯蕾、孟超尘，被告冯宁嘉的委托诉讼代理人邓盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙裕田奥莱物业管理有限公司（以下简称：奥莱物管公司）向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业服务费32936.13元（从2015年4月6日暂计算至2019年4月30日）；2、被告向原告支付逾期付款的违约金15151.47元（按日万分之六计算，暂计算至2019年4月30日，之后的违约金计算至物业服务费交清之日止）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系裕田奥莱小镇P047栋104号房屋的业主,建筑面积224.82平方米。2015年4月6日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定：由原告向被告所在的裕田奥莱小镇小区提供物业管理服务，合同期限至小区业主委员会与物业公司签订新的物业管理协议生效时止；被告缴纳物业服务费的标准按3元/㎡/月计收，从被告办理入伙之日（2015年4月6日）起开始收取，逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起每天按欠交部分千分之三的比率收取违约金。2015年4月6日被告办理了入伙手续。原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务,并得到了小区业主的赞扬和街道委员会的认可，但被告却拒不履行自己的缴费义务,原告多次催交,被告无任何正当理由拒不缴费。从2015年4月6日至2019年4月30日的物业服务费用为32936.13元，被告一直拒绝缴费,应当承担逾期缴纳物业服务费用的违约金，从逾期之日起每天应按欠交部分千分之三的比率收取，原告主动调整为按日万分之六的比率收取，计算至2019年4月30日被告应支付逾期缴费违约金15151.47元，物业服务费与违约金共计48087.60元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告冯宁嘉辩称，原告的第一项、第二项诉讼请求没有事实依据，应当依法驳回，第三项诉讼请求关于诉讼费应当由原告自行承担。湖南裕田奥特莱斯置业有限公司交付的房屋存在质量问题，且逾期交房，被告收到原告发出的物业服务费催缴函后，立即与原告及湖南裕田奥特莱斯置业有限公司沟通，要求以逾期交房违约金抵物业服务费，三方协商未果。房屋买卖合同约定的前期物业费收费标准为2.8元/㎡/月，催缴函也是按2.8元/㎡/月催收，原告按3元/㎡/月起诉与事实不符，原告未尽到服务义务，不应当收取物业服务费，更不存在违约金，且约定违约金过高。原告2019年5月17日起诉已超过诉讼时效，应当驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，被告对原告提供的“物业服务费催缴函（公司联）”的真实性提出异议，认为公司联与客户联的齐缝章对不上，经审查被告的异议成立，本院对该证据不予采纳。当事人对其他证据的三性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：奥莱物管公司系经批准从事物业服务的公司，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司委托奥莱物管公司对冯宁嘉所在的长沙市望城区高塘岭镇裕田奥莱小镇小区进行前期物业管理服务，服务期限为小区房屋出售之日至小区业主委员会与物业公司签订新的物业管理协议生效时止。2015年4月6日奥莱物管公司与冯宁嘉签订《前期物业管理服务合同》，约定：物业管理服务费3元/㎡/月，按房屋建筑面积为224.82㎡计收，逾期未交纳物业服务费的，按每天3‰交纳滞纳金。按约定冯宁嘉尚欠2015年4月6日至2019年4月30日（48个月25天）的物业服务费32933.88元(224.82㎡×3元/㎡/月×48.83)。冯宁嘉尚未入住裕田奥莱小镇小区，奥莱物管公司2018年11月19日向被告发出催缴函，催缴函按2.8元/㎡/月进行催缴，被告收到催缴函后，主动与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司协商，要求以逾期交房违约金抵物业费，三方协商未果，奥莱物管公司于2019年5月17日向本院提起诉讼,被告认为奥莱物管公司的起诉超过诉讼时效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案奥莱物管公司与冯宁嘉签订《前期物业管理服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效。物业服务费用的收取直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中,奥莱物管公司为奥莱小镇小区提供物业服务,依据合同约定原告有权向业主收取相应的物业管理服务费,被告以物业管理服务费的缴纳已超过诉讼时效进行抗辩，因合同约定物业管理服务费的缴纳按月计收，在合同履行过程中物业管理服务费按月不断产生，因而每月产生的物业管理服务费均为独立服务费，物业管理服务费的诉讼时效也应当按月独立计算，原告2018年11月19日对物业管理服务费的催收应当认定为物业管理服务费时效的中断，根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，即2015年11月20日后的物业管理服务费均在诉讼时效内，服务费的收取标准应以催缴函的标准为依据，故被告应当向原告支付物业管理服务费25387.57元（计算至2019年4月30日为：224.82㎡×2.8元/㎡/月×40.33月），对奥莱物管公司主张物业服务费32936.13元的诉请,本院予以部分支持。对于冯宁嘉提出未入住小区的问题，与本案物业管理服务费的收取无关，冯宁嘉不能以此作为对抗奥莱物管公司诉讼请求的抗辩。对于奥莱物管公司主张的违约金诉请,鉴于违约金的约定明显高于因违约造成的利息损失以及冯宁嘉尚未入住小区的实际情况，本院酌情认定逾期缴纳物业管理服务费违约金为6000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告冯宁嘉于本判决生效之日起十日内支付长沙裕田奥莱物业管理有限公司物业管理服务费25387.57元及逾期缴纳物业管理服务费违约金6000元。二、驳回原告长沙裕田奥莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告冯宁嘉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1002元，适用简易程序减半收取501元，由原告长沙裕田奥莱物业管理有限公司负担174元，由被告冯宁嘉负担327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭小斌二〇一九年六月二十五日书记员  陈 田附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。