贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1906号原告：贵阳臣功物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区高新区新天大道**，统一社会信用代码915201126839790344。法定代表人：丁列一，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑兴敏，该公司员工。委托诉讼代理人：廖平，该公司员工。被告：陈芳，女，1974年4月11日出生，土家族，住贵州省贵阳市乌当区。被告：杨林，男，1971年3月28日出生，汉族，住址同上。原告贵阳臣功物业管理有限公司（以下简称臣功物业公司）与被告陈芳、杨林物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臣功物业公司的委托诉讼代理人郑兴敏、廖平，被告陈芳、杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臣功物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付截止至2019年3月31日物业服务费4013元，违约金1789元，共计5802元，并按约定计算直至实际履行之日止；2.诉讼费及其他维权损失费用由被告承担。事实与理由，被告因购买臣功·新天地小区12号楼1单元3楼2室，于2012年12月28日与原告签订了《前期物业管理协议》，该协议约定：被告房屋面积92.9平方米，由原告向被告提供物业服务，被告作为该物业服务的受益人，应以1.6元/平方米标准在每季度首月10日前向原告交纳该季度的物业服务费，逾期缴费的从逾期之日起按每日1‰加收违约金。依照该约定，被告每月应向原告支付148.64元，然而从2017年1月1日至2019年3月31日的物业服务费被告均未向原告交纳，累计金额4013元，原告多次催促无果，故提起本诉讼。被告陈芳、杨林辩称，1.我家门禁系统是坏的，原告没有履行到维修维护职责。2.我家楼下一楼二楼安装防盗窗，致使我家的生命财产安全受到威胁。原告未尽到相应监管的义务。3.我家已经交了三通费，至今原告没有返还。经审理查明，被告陈芳、杨林是臣功·新天地小区12号楼1单元x楼x室的业主。原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理协议》，该协议主要约定，乙方房屋建筑面积为92.9平方米；甲方对乙方所住小区提供物业服务，住宅按建筑面积每平方米1.6元收取物业服务费；乙方应于每季度首月的10日前预交物业服务费；甲方违反协议，未达到管理质量约定标准时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日1‰加收违约金。之后，臣功新天地小区成立了业主委员会，2017年3月2日，原告与业主委员会签订《臣功新天地小区物业管理服务合同》，约定原告继续为臣功新天地小区提供物业服务，服务期限为2017年3月2日至2020年3月1日，物业服务费的收费标准为每月每平方米1.6元，物业服务费可按年、季、月度提前缴纳。同时，合同还对其他相关内容进行了约定。在原告向被告提供物业服务期间，被告欠交原告物业服务费，原告多次催收未果，遂向本院提出如前诉请。上述事实，有原被告当庭陈述，贵州省经营性服务收费许可证，前期物业管理协议，物业管理服务合同等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务，原告有权依据该协议对小区实施物业管理。后由于臣功新天地小区成立了业主委员会，原告与业主委员会于2017年3月2日签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，该合同内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同效力及于包括被告在内的小区全体业主，该合同对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告在与业主委员会签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”、第三十四条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”的规定，《臣功新天地小区物业管理服务合同》自2017年3月2日生效，原、被告双方签订的《前期物业管理协议》即行终止，自2017年3月2日起，原、被告应受《臣功新天地小区物业管理服务合同》的约束，同时按照该合同行使权利和履行义务。因物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，原告对被告所住小区提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费。被告在《臣功新天地小区物业管理服务合同》签订之前即已欠交物业服务费，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”的规定，在物业管理活动中，小区业主应当依约按时交纳物业服务费，被告长期未交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定以及《前期物业管理协议》、《臣功新天地小区物业管理服务合同》中关于交纳物业服务费的约定，被告作为臣功新天地小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据。根据约定，2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费为4013元，本院予以确认。关于原告主张被告支付违约金的问题，根据双方的陈述及庭审查明的情况，被告未按期交纳物业服务费的理由虽然不充分，但其未按期交纳物业服务费事出有因。本院综合全案情况，本着和谐化解双方矛盾纠纷的宗旨，对原告主张的违约金不予支持。关于被告的三个辩解理由，其中对于门禁系统问题，虽然未能修复使用，但原告积极向相关部门反映寻求解决以及联系维修，尽到了基本义务。对于一楼二楼安装防盗窗以及负一层搭建违章建筑的问题，因原告无执法权，其仅能进行劝阻。对于“三通费”，与本案是不同的法律关系，被告可另案主张。故对被告辩解理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告陈芳、杨林于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳臣功物业管理有限公司2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4013元；二、驳回原告贵阳臣功物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费25元，由原告贵阳臣功物业管理有限公司负担8元，由被告陈芳、杨林负担17元（此款原告贵已预交，履行时，由被告一并支付给原告）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李照黔二〇一九年六月六日书记员  陈发鹃