汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0702民初1320号 原告：陕西宝麒摩托车检测维修有限公司（以下简称宝麒公司），住所地汉中市汉台区人民路中段华苑大厦一、二楼。 法定代表人：郭翔，总经理。 诉讼委托代理人：闫奕、李宁君，陕西汉钟律师事务所律师。 被告：张鹏，男，生于1979年4月2日，汉族，住汉中市汉台区。 被告：张利军，男，生于1983年2月9日，汉族，住陕西省佛坪县。 诉讼委托代理人：刘苗，女，汉族，住汉中市汉台区。 原告宝麒公司与被告张鹏、张利军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝麒公司的诉讼委托代理人闫奕，被告张鹏、被告张利军的诉讼委托代理人刘苗等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宝麒公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令二被告立即从原告处租赁的房屋中搬出，排除对原告正常使用的妨碍；二、请求判令二被告支付拖欠原告的房屋租金40000元；三、请求判令二被告支付迟延给付租金的违约金共计20683元；四、请求判令二被告支付原告占用费共计81708.5元（2018年12月30日至2019年3月31日期间；含水电费1927.5元）。后续占用费按照每天876.71元从2019年3月31日之后计算至被告实际履行交还房屋并全部搬离之日止；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月11日原告与二被告协商一致签订了《大棚租赁合同》。合同约定原告将自有位于汉台区人民路的一处大棚出租给二被告用于经营超市，租赁期间自2012年12月1日起至2018年11月30日止，租金为前三年每年三十万元，后三年每年三十二万元。合同签订后双方开始履行合同至合同期满，期间被告拖欠原告2015年租金2万元、2016年租金2万元，共计4万元整截至目前一直未付。双方签订的《大棚租赁合同》第8条第2项约定“乙方应当如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有权要求乙方按照当年租金的日万分之五支付违约金”。 2018年11月本合同即将到期时，原告询问被告是否继续租赁并签订新的租赁合同，但双方不能对新的租赁事宜达成一致，为此原告通知被告在租期届满后将收回房屋不再出租，希望被告及时寻找房源，在合同约定期间内按时搬离。原告于2018年12月25日向二被告出具《关于腾退交还租赁物的通知》，明确告知被告按合同约定其应在2018年12月30日前搬离租赁房屋。但被告在期限届满后拒不搬离承租房。为此，原告多次与被告交涉希望被告尊重事实，尊重法律自觉搬离承租房。但被告均以各种理由予以推诿，拒不搬离。二被告该行为严重妨害了原告的合法权利，给其造成了巨大的损失。 综上所述，二被告在租赁期限届满后，已无合法依据占用原告房屋。二被告迟不履行腾房交房义务，给原告造成了严重的损失。依据相关法律规定，现诉至贵院，对原告诉请望予以支持。 被告张鹏辩称，一、被告在原告房东强行断电无法正常经营的情况下于2019年1月5日开始将其所租室内的所有货物清空运走。 二、被告在2015年与2016年经营期间，因经营困难多次与原告协商并达成口头协议，原告同意2015年减免房租贰万元，2016年减免房租贰万元，并赠送2016年12月份房屋为免费使用，之后将不再产生任何费用，合同截止时间为2018年12月31日。被告2015年至今也未收到原告对此笔钱索要的口头或书面通知。 三、2017年10月房屋因年久失修漏水严重，无法经营，为了经营的需要在原合同还有一年到期的情况下，被告想将店面进行修缮和装修。后由于多次协商，致使协商时间过长，在原有合作信任下与原告达成了以下几点口头协议： 1．房屋到期后被告再续租五年。 2．每年房屋租金上涨6％。 3．由于被告装修投入较大，原告承诺4个月的装修期不算房租并在2019年签订新合同时注明实施生效。 4．被告交清了2018年的房租并承担了7520元迟交房租的违约金. 5．原告同意被告装修方案，费用全部被告承担。 双方达成口头协议后，被告要求原告签订新合同时，原告以合同未到期为由，原告郭翔明确了以口头约定生效，被告在几年的合作信任下，在2017年11月16日至2017年12月31期间停业45天进行装修，共计投入30万元装修，装修期内所有员工共发放工资五万多，实际投入40多万元。 2018年10月被告多次找原告续签合同，原告提出：1．房租在原来32万元基础上涨到60万元。2．原租期一次签订5年改为一年一签。被告实在无法接受与原告多次协商无法达成原来的协议。后被告多次与原告协商无果。原告于2019年1月5日在不通知被告的情况下，拉闸断电致使被告无法正常营业，给被告造成了巨大的经济损失。被告在2019年1月6日向原告送达过关于停业后被告损失巨大希望能合理赔付一些费用，原告未能给予减免。由于原告为人不诚信，做事出尔反尔使被告无法经营造成了巨大的经济损失，对于原告提出的无理要求，被告将不予理会。但是出于报着尽快解决问题的态度被告愿意和原告做庭下调解处理好这件事。 被告张利军辩称，由于2017年11月我们已经退出超市经营，后面的情况不清楚。 本院经审理认定事实如下：被告张鹏与张利军因共同合作经营超市，于2012年9月11日同原告宝麒公司共同签订了《大棚租赁合同》。合同约定：一、租赁标的：甲方（注：宝麒公司）将其自有的座落于汉中市人民路的大鹏出租给乙方（注：张利军、张鹏）用于经营超市。二、租赁期限：本合同租赁期定为六年，自2012年12月1日起至2018年11月30日止。租赁期满，甲方如有意继续出租，则乙方在同等条件下有优先承租权，但必须在租赁期满前的六个月向甲方提出书面申请，双方另行签订租赁合同。另，甲方从2012年9月将租赁物交付乙方，交付后至2012年11月30日送给乙方作为改造装修期间。三、租金及支付方式：1、因乙方对房屋进行顶部重新修建及整体防热处理，因此租金优惠为前三年租金每年三十万元整，后三年租金每年三十二万元整。2、租金的支付方式为：签订合同时乙方先交合同定金十万元，待双方交付房屋时一次性支付第一年租金，以后每个合同年度届满前两个月一次性支付下一年度的租金。……五、甲方的权利义务2、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方改造房屋增设的设施不得拆除归甲方所有，乙方应在租赁期满后30日内搬离。六、乙方的权利与义务2、乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修、装潢，期满后增添设备得处理同第五条第三款。八、违约责任及赔偿2、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。……十一、本合同自甲乙双方签字或盖章之日起成立并生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方：郭翔2012年9月11日乙方：张利军、张鹏2012年9月11日。 2018年11月30日租期届满后，因原被告就续租等相关问题未能达成协议，2018年12月25日，原告宝麒公司向被告发出《关于腾退交还租赁物的通知》，该通知载明：“张鹏先生、张利军先生：你方与我方于2012年9月签订的《大棚租赁合同》约定的大棚租赁期间已于2018年11月30日届满。因租期届满，未签订新的合同。现通知贵方应在2018年12月30日前向我方交还原租赁的大棚建筑物，逾期自行承担相应法律后果。特此通知”。2019年1月5日，原告宝麒公司停止供电后，被告超市停止营业并撤柜。现被告仍欠水电费1927.5元。 上述事实，有当事人的陈述以及原告提交的如下证据：一、原告营业执照及法定代表人身份证复印件；二、被告张鹏身份证复印件；三、《大棚租赁合同》；四、腾退租赁物通知-邮寄凭证-打印照片2张；五、2019-2-1电费抄表及收费收据；六、收款收据7张（证明拖欠部分租金情况）：1.2013年10月2张共计30万元；2.2014年10月2张，共计30万元；3.2015年9月30万元；4.2016年9月30万元；5.2017年11月17日327520元（其中房租32万元，滞纳金7520元）。被告张鹏提交的指令明细信息，以上证据经质证，本院依法确认，并在卷佐证。 对被告张鹏提交的《通知函》、张鹏与郭翔的短信内容截屏打印件，原告提出异议，异议为：通知函只是单方面陈述，没有原告的签字。短信内容，只能说是被告发信息想证明某些事实，只是其单方面的陈述。不能达到被告的证明目的。本院审查后认为：一、通知函。其内容为1、强调原被告已达成的口头协议的内容。2、给予经济补偿。被告言明的证明目的是想与原告达成解决问题的方法。显然，该证明目的与本案争议焦点没有关联，且不能证实与原告口头协议是否达成一致。二、短信内容截屏。被告言明的证明目的为2017年的约定真实情况及内容。本案诉讼材料于2018年3月22日向被告张鹏送达，该短信截屏内容开始时间为4月2日至4月22日期间被告张鹏向郭翔发送的短信信息，内容为主要是被告单方陈述口头协议的内容。该短信截屏内容不能证明口头协议是否达成一致。 本院认为，本案的争议焦点：一、原被告是否达成了新的房屋租赁合同。被告没有证据证明原被告订立了新的租赁合同，故其应在租期届满后依约向原告退还租赁物。 二、2015年度、2016年度的合同租金4万元是否予以减免。 被告抗辩，因经营亏损，交钱时向郭翔提出减免2015年和2016年增长的2万元钱，郭翔最后同意减免。 原告提交收款收据显示：2015年9月30日收条载明：“收到2015年至2016年9月30日房租款30万元”。2016年9月30日收条载明：“收到2016年9月30日至2017年9月30日房租款30万元”。2017年11月17日收条载明：“收到327520元，其中房租32万元，滞纳金7520元”。其滞纳金得计算方式原告解释为：按照租赁合同之约定，当年房租到期日为2017年11月30日，应当提前2个月（即2017年9月30日）交纳租金，但被告于2017年11月17日交纳。至2017年10月1日至2017年11月17日共计47天，滞纳金根据合同约定为32万元×0.05%（万分之五）×47天=7250元。 原告对被告的抗辩仅予以否认，对被告在2015年9月30日和2016年9月30日应交32万元，但仅交30万元的情况下，欠款如何处理、对应交而未交的4万元欠款是否催要以及在通知被告腾退交还租赁物时没有催要等行为没有进行合理说明，且不符合原被告在2017年11月17日收取租金对逾期缴纳租金按合同收取滞纳金的做法。故对被告抗辩所主张减免事实，本院予以采信。 三、被告是否返还腾退房屋于原告。 被告虽然撤离了租赁房屋，但未向原告办理交接手续，且房屋钥匙在被告手中，被告实际控制租赁物，故该租赁房屋未返还腾退原告。 综上，原被告之间签订的《大棚租赁合同》合法有效，双方均应遵守。因房屋租期已于2018年11月30日届满，原被告之间未能就续租协商一致，被告张鹏、张利军应依法应当返还租赁物。被告张鹏、张利军未履行返还租赁物的义务，应向原告赔偿逾期返还租赁房屋的租金损失。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、被告张鹏、张利军于本判决生效后次日向原告宝麒公司返还腾退所租赁的大棚，并向原告宝麒公司赔偿租赁物占用费79781元（2018年12月30日至2019年3月31日）。后期租赁物占用费按每天876.71元（320000元÷365天），从2019年3月31日起计算至被告张鹏、张利军返还腾退所租赁大棚之日止； 二、被告张鹏、张利军于本判决生效后次日向原告宝麒公司清偿水电费1927.5元； 二、驳回原告宝麒公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3248元，减半收取1624元，由被告张鹏、张利军共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院，并将上诉费发票复印件提交本院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  王敏 二〇一九年六月二十五日 书记员  吴越