云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0628民初952号原告：宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司，住所地：云南省昭通市彝良县角奎镇西正丽街四区三楼物业服务中心，统一社会信用代码：915306283231065208。法定代表人：任德军，职务：总经理。被告：周遵强，男，生于1986年11月3日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县，现住彝良县。原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司与被告周遵强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司（以下简称正德飞越公司）的法定代表人任德军、被告周遵强到庭参加诉讼。原告正德飞越公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告业主周遵强支付拖欠原告49个月物业公共服务费4159.61元（2015年2月1日至2019年2月28日）；2、判决被告支付分别拖欠原告物业公共服务费滞纳金611.46元（按从逾期之日起按每天应交公共物业服务费的千分之三交纳滞纳金）。以上二项合计4771.07元。事实和理由：原告正德飞越公司通过邀标，于2015年12月30日与房地产开发商彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司和彝良县腾达物业管理有限公司共同签订三方物业管理移交协议，我公司先后与彝良盛鑫房地产开发经营有限责任公司和小区业主委员会签订《西正丽街小区物业服务合同》。管理期间，原告多次向被告上门和电话催缴及张贴催缴通知和发律师函等方式催收公共物业服务费无果，原告为了维护自身合法权益和已缴纳广大业主的根本利益，提起诉讼。综上所述，按照《物业管理条例》的规定，被告的欠缴行为严重侵犯了原告和已缴费广大业主的合法权益，严重影响物业服务质量。为了维持小区物业管理的正常运行，起诉请求支持原告的诉讼请求。被告周遵强辩称，当时我们入住西正街的时候，我们是与腾达物业签订的物业合同，现在起诉我的是正德物业管理公司，我根本不认这个公司。我未曾收到原告的物业合同，正德物业公司与我们没有签订合同，所以我不交物管费。原告正德飞越公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：1、营业执照复印件1份，用以证明我公司是具有法律效力的；2、总公司法人身份证明1份，用以证明我们正德物业公司法定代表人的合法性；3、总公司法人身份证复印件1份，用以证明原告的主体资格；4、分公司负责人身份证明1份，用以证明任德军是彝良县分公司负责人；5、分公司负责人身份证复印件1份，用以证明原告的主体资格；6、三方协议复印件1份，用以证明前腾达物业公司移交西正丽街小区物业服务归原告管理；7、2015年12月1日签订的“西正丽街”前期物业委托服务合同复印件1份，用以证明小区管理的合法性；8、2016年-2017年9月30日西正丽街小区物业服务合同复印件1份，用以证明原告对小区管理的合法性；9、2018年度彝良县西正丽街小区物业服务合同书复印件1份，用以证明原告对小区管理的合法性；10、缴费通知单、催款通知单、停止服务通知单，用以证明我公司已上门催缴所欠物业费；11、律师函照片1份，用以证明原告针对被告欠费行为，将律师函贴在被告门上的事实；12、西正丽街小区物业服务代管协议复印件1份，用以证明在2017年9月30日到期后，原告与西正丽街小区业主委员会签了一份代管协议的事实；13、照片6张，用以证明小区的维护保养，消防安全出口标志，小区污水管道的清理，化粪池的清掏，楼道的杂物清理都是由原告提供的服务；14、电费票据2份，用以证明原告为小区缴纳电费的事实；15、彝良县人民政府会议记要2014年12月23日第61期，用以证明彝良县人民政府办公室会议记要划分物业管理范围；16、电梯维修保养费用清单1份，用以证明原告支付电梯维护保养的费用；经质证，被告周遵强对原告出示的这些证据没有异议。被告周遵强为证明其抗辩主张，向本院提交了下列证据：17、腾达物业业主手册1份，用以证明物业公司没有达到他们该履行的职责；18、照片5张，用以证明物管不作为，该做的工作没做，所以被告不交物管费。经质证，原告正德飞越公司认为证据17与本案无关。本院认为，证据1、2、3、4、5营业执照、总公司及分公司负责人身份证复印件、总公司及分公司法定代表人身份证来源合法，内容客观真实，能证明原告的主体资格及负责人身份情况，予以采信；证据6、7、8、9相互印证，能证明原告系西正丽街小区的合法物业服务公司；证据10、11相互印证，能证明原告已书面及上门向被告催收物业费，予以采信；证据12能证明原告与西正丽街小区业主委员会签订代管协议的事实，予以采信；证据13、14、16、17相互印证，能证明原告对西正丽街小区提供了物业服务的事实，予以采信；证据15来源于政府部门，能证明西正街片区基础设施移交管理的具体工作内容，予以采信；证据17系腾达物业发放给被告的手册，与本案无关，不予采信；证据18系被告单方制作，没有具体时间、地址，又未提供其他证据佐证，不予采信。综上所述，本院确认本案法律事实如下：彝良县西正丽街原物业管理公司系彝良县腾达物业管理有限公司，2015年11月30日，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司作为甲方与彝良县腾达物业管理有限公司作为乙方、原告正德飞越公司作为丙方签订协议，约定乙方腾达物业管理有限公司退出西正丽街前期物业服务，丙方正德飞越公司承接乙方腾达物业管理有限公司之前开展的前期物业服务中所有事项及后续事项。2015年12月1日，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司作为委托方与原告正德飞越公司作为受委托方签订了“西正丽街”前期物业委托服务合同。2016年10月20日，西正丽街小区业主管理委员会与原告正德飞越公司签订物业服务委托合同。2018年1月26日，原告正德飞越公司与西正丽街小区业主委员会签订2018年度彝良县西正丽街小区物业服务合同书。原告成为西正丽街小区的物业服务公司，被告系彝良县西正丽街小区3区11-4号的业主，房屋为电梯住宅，面积84.89平方米。彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司与原告签订的“西正丽街”前期物业委托服务合同及西正丽街小区业主委员会与原告签订的《2018年彝良县西正丽街小区物业服务合同书》均规定物业收费标准为：多层住宅0.7元/平方米/月、电梯住宅1.0元/平方米/月、商业物业一层2.00元/平方米/月、商业物业二层1.3元/平方米/月。经原告催收，被告周遵强仍未缴纳从2015年2月1日至2019年2月28日的物业管理费。本院认为，西正丽街小区前期物业服务系由开发商彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司下属腾达物业管理公司提供物业服务。后腾达物业管理公司退出西正丽街物业服务，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司与原告签订前期物业委托服务合同，委托原告对西正丽街小区进行物业服务。2016年10月20日该小区的业主委员会与原告签订物业服务合同，由原告正德飞越公司对西正丽街提供物业服务。依照《物业管理条列》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，原告与彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司之间签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反我国法律规定，合同合法、有效。依照《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：。（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”的规定，原告与西正丽街小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，该合同对业主具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告作为该小区的业主，在享受原告提供的物业管理服务中，应依合同约定履行自己缴纳物业管理服务费的义务，原告已向被告书面催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理催告期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，对原告请求被告支付自2015年2月1日至2019年2月28日欠缴的物业管理服务费予以支持。原告请求被告支付违约金的诉讼请求，因双方未在物业服务合同中约定具体的违约责任，对该诉讼请求，本院不予支持。被告虽辩称原告提供的物业服务不符合合同约定，存在诸多问题，但未提供充分确实的证据予以证明，对被告的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告周遵强支付原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司自2015年2月1日起至2019年2月28止的物业服务费共计4159.61元；于判决生效之日起七日内履行；二、驳回原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告周遵强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均未上诉的，本判决自上诉期限届满之日即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决的，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期间届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李忠二〇一九年六月二十日法官助理余邦润书记员贺安菊