浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0803民初1560号 原告：徐玉云，男，1986年1月12日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 原告：吴小菊，女，1986年9月27日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 两原告共同委托诉讼代理人：冯秋惠，浙江天赞律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：姜承，浙江天赞律师事务所实习律师。 被告：程鸿刚，男，1983年8月11日出生，汉族，住江西省鄱阳县。 被告：邵丽萍，女，1985年3月6日出生，汉族，住浙江省龙游县。 原告徐玉云、吴小菊与被告程鸿刚、邵丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年7月23日诉前登记、送达诉讼材料、调解、司法鉴定，2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序由审判员郑荣祥独任审判，于2019年1月16日公开开庭进行了审理，于2019年2月1日作出（2019）浙0803民初23号民事判决书，两被告不服向衢州市中级人民法院提起上诉，二审于2019年4月4日作出（2019）浙08民终293号民事裁定书，撤销（2019）浙0803民初23号民事判决，发回重审。本院于2019年4月17日重新立案，依法组成合庭，于2019年6月14日公开开庭进行了审理并当庭宣判。原告徐玉云及两原告委托诉讼代理人冯秋惠、姜承、被告程鸿刚和邵丽萍到庭参加诉讼。 原告徐玉云、吴小菊诉称：2017年5月25日，经衢州市衢江区詹斌房产中介所牵线，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定被告向原告出售铭豪庄园3幢2单元204室房产，购房总价款780000元。合同签订当日，原告支付40000元购房定金，并约定于被告产权证办好后支付首付款180000元（含定金）并办理过户手续。2017年6月至10月间，被告以各种理由欺骗推脱办理过户手续。2017年10月10日，原告诉至法院，2017年11月2日申请保全铭豪庄园3幢2单元204室房产。由于目前房价同2017年5月签订合同相比暴涨，相比同区域内的二手房售价均大幅度上涨，现购买相同房产，需比签订合同时多付出928920元，银行贷款利率上浮多付200000元。因被告方恶意拖延从而导致作为守约方的原告事实上已经无法再以签合同时的价格购买相似房屋。被告恶意违约，导致守约方原告蒙受巨大损失。诉请法院：1.判令解除《二手房买卖合同》并责令被告赔偿违约金80000元；2.责令被告程鸿刚、邵丽萍赔偿原告因解除合同造成的全部损失总计1133340元（房屋差价928920元、利率上调差价200000元、保全费用4420元）；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告合同签订至今的房屋差价超过定金部分的损失592500元、保全费7190元、评估费4500元。 原告为证明其主张向本院递交了以下证据： 1、不动产登记档案查询结果1份，证明涉案房屋不动产登记人为程鸿刚、邵丽萍。在2017年7月7日办理了不动产登记。 2、《二手房买卖合同》1份，证明2017年5月25日，原、被告签订二手房买卖合同，根据合同第三条房产证办出后，被告具有告知义务，合同对违约责任进行了约定。 3、定金收条1份，证明2017年5月25日，原告向被告程鸿刚支付定金40000元。 4、（2018）浙0803民初2168号民事判决书，证明被告程鸿刚不同意办理过户，并愿意承担违约责任的事实。 5、司法鉴定评估报告1份，证明涉案房屋目前的房产价值为1412500元，房屋产生增值损失63.25万元。 6、银行凭证1份、保全费发票2份、评估费发票1份，证明原告为了防止损失扩大支付了评估费4500元、保全费7190元。 7、2017年7月21日至2017年10月16日，原告和中介的微信聊天记录1份，证明中介方多次催促被告过来还清贷款办理过户，但是被告一直推脱的事实。 8、招商银行历史交易明细表1份，证明8月底，原告银行卡上存款为204509.64元，已把首付款准备好的事实。 9、证人邹某当庭证实：2017年5月25日，原、被告通过其中介公司签订了二手房买卖合同，合同约定房产证办好付首付款18万元并办理房屋过户手续。因签订合同时被告方还没有办理房产证，讲好被告方办好房产证后通知我们中介，如果银行还有贷款就先还贷款，再付首付款之后办理过户。程鸿刚一直没有把房产证拿来，我一直催他，他说银行贷款没有还清，我说找机构把钱还清，徐玉云把贷款银行找好了。但是后来程鸿刚一直没有来，电话也联系不上，一般没有见到人是不会打首付款，一般都是当场打首付款，当场过户。徐玉首付款已准备好，因程鸿刚一直没有来，我们中介不敢承担这么大的风险叫徐玉云支付首付款，首付款打给程鸿刚，万一程鸿刚不过来过户，我们中介要承担责任。我们讲付首付款当场过户。邵丽萍与房屋买卖没有什么关系，只是过来配合办理房产过户。2017年8月，我与程鸿刚微信聊天时才知道他已办好了房产证。我多次催程鸿刚过来办理过户，他没来导致房屋买卖没有成功。 被告程鸿刚辩称，2017年5月25日，原、被告经中介介绍签订了《二手房买卖合同》，当时原告通过中介打入我账户40000元定金。签订合同时，原告知道我的房产证原件在银行，我和前妻办理了房产证将房产证复印件及钥匙交给了中介。中介联系我们一直催促去过户，到2017年10月份，原告都没有支付首付款。合同约定支付首付款后办理过户，原告没有支付首付款，过错在先。按照当时签订的合同，有一赔二的定金约定，没有赔偿约定，同意解除合同，并同意双倍返还原告定金80000元。 被告程鸿刚未向本院提交证据。 被告邵丽萍辩称：我与程鸿刚在2008年认识，2012年5月25日登记结婚，同年购买铭豪庄园的房产，因程鸿刚不是衢州人不能办理贷款，因此以我的名义在银行办理了房贷，房屋的所有权归双方所有。2013年4月15日，双方协议离婚，约定铭豪庄园的房产归程鸿刚所有，离婚后一个月内办理房屋过户手续，之后程鸿刚一直没有办理房屋过户手续。2017年1月，程鸿刚告诉我将房屋卖给原告，我也积极配合，在房屋买卖合同上签字，中途两次赶到衢州办理过户，由于程鸿刚的原因没有办理房屋过户。民事权利义务是相对的，我放弃了房屋的权利，此房屋的相应权利义务应当由程鸿刚享受和承担，对于本案，我不应承担责任。 被告邵丽萍为证明其主张向本院递交以下证据：离婚协议书、离婚证各1份，证明两被告于2013年4月15日离婚，案涉房屋离婚后程鸿刚所有。 经过庭审举证、质证，本院决定认证如下： 被告程鸿刚对原告提供的证据1、2、3、4、6、8、9无异议，对证据5的合法性无异议，认为与本案无关联；对证据7有异议，认为聊天记录没有法律效力。被告邵丽萍对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、9无异议，对证据8的真实性不清楚，认为证据7聊天记录是截屏，缺乏连贯性。原告与被告程鸿刚对被告邵丽萍提供的证据无异议。本院经审查认为，双方当事人无异议的证据，予以认定；原告提供的证据5，符合证据的合法性、客观性和关联性；原告提供的证据7是原告与被告程鸿刚聊天的真实记录，客观真实，能反应双方签订二手房买卖合同后，原告要求被告程鸿刚办理房产过户的经过。因此，原告提供的证据5、7符合证据的“三性”，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月25日，两原告与两被告经衢州市衢江区詹斌房产中介所介绍，签订了《二手房买卖合同》，约定被告方将位于衢江区房屋出卖给原告，买卖价格780000元；签订协议时付定金40000元，房产三证由中介暂时保管，定金在交房时冲抵房款；出让方产权证办好后付首付款180000元（含定金）并办理产权证过户，余款600000元办理银行按揭（商业贷款），不足部分以现金方式或银行贷款于当天付清；款清交房；房地产转让过户手续由中介方负责办理，中介所需缴纳的费用由原告承担；买卖中产生的税费由原告承担；房屋如存在产权纠纷、按揭或抵押债务、税金等，被告保证在房产过户前办妥；若被告方违反合同，不予出卖，被告方必须双倍退还原告所付定金，并在解除合同时赔付；原告违反合同，不予购买，被告有权没收原告所付定金。合同签订当日，原告按约经中介向被告程鸿刚支付购房定金40000元，被告程鸿刚则向原告徐玉云出具收条1份。事后，原告方通过中介多次催促被告办理过户手续。被告程鸿刚于2017年7月11日将涉案衢江区铭豪庄园3幢2单元204室房屋办理了产权登记，不动产权利人为程鸿刚、邵丽萍。2017年8月27日,原告徐玉云、吴小菊有银行存款204509.64元,已准备好首付款，至今未支付被告首付款或交付第三方保管、提存。涉案房产抵押登记时间为2017年7月17日，抵押贷款410000元，履行还贷期限2012年12月28日至2032年12月28日。被告程鸿刚将办理好的房产证抵押在银行，未按约定将产权证交给中介方保管。2017年8月，中介与被告程鸿刚微信聊天时得知其已办理好涉案房屋的房产证，多次催被告程鸿刚来衢办理房屋过户手续，被告程鸿刚未来衢办理涉案房产过户手续。2017年10月10日原告诉至本院，要求被告方履行合同办理过户手续；2017年11月2日原告申请财产保全，支付保全申请费4420元；因被告程鸿刚不同意办理房屋过户手续，只愿意承担违约责任。2018年6月28日，本院判决驳回原告徐玉云、吴小菊的诉讼请求。本案在诉讼过程中，诉争房屋经衢州市建业房地产估价咨询有限公司估价：衢江区铭豪庄园3幢2单元204室房屋在2018年9月30日的房地产公开市场价值为1412500元（单价9811元/平方米），原告为此交纳评估费4500元。本院于2019年2月1日作出（2019）浙0803民初23号民事判决书，两被告不服向衢州市中级人民法院提起上诉，二审期间，原告要求本案将被告的涉案房屋进行保全，交纳保全费2770元。另查明，两被告于2012年5月25日登记结婚，同年购买铭豪庄园的房产；2013年4月15日，双方协议离婚，约定将铭豪庄园的房产归程鸿刚所有，离婚后一个月内办理房屋过户手续，女方必须协助男方办理变更的一切手续，共同债务由男方负责偿还。 本院认为，两被告婚后共同购置的房屋，离婚后约定归被告程鸿刚所有，该协议系当事人真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。《二手房买卖合同》系原、被告双方签订，系双方真实意思表示，合法有效。被告程鸿刚诉前明确拒绝履行合同，违约事实存在，其在诉讼中同意解除合同，本院予以支持。定金40000元在法律规定范围内，收受定金的被告违约，应当双倍返还原告定金；被告违约后，原告为防止损失扩大采取诉讼保全措施支出保全费7190元，被告应承担相应部分；原告诉请被告双倍返还定金80000元并由被告承担评估费4500元，本院均予以支持。合同签订后因该房屋市场价格上涨，由此造成的房屋差价在双方可预期范围内属于合同履行后可以获得的利益，应认定被告程鸿刚违约不履行合同而使原告造成的损失。涉案房屋在原、被告签订合同前就归被告程鸿刚单独所有，被告邵丽萍在二手房买卖合同上签字，仅履行两被告签订的离婚协议约定的义务，对于该房屋的出售与否，对被告邵丽萍没有法律上的利害关系。因合同并未约定先支付首付款后办理过户手续，一般应是支付首付款的同一天办理过户手续，因原告未将首付款支付被告或交付第三方保管、提存，其对损失的发生存在过错，可以减轻被告程鸿刚的违约责任。本院酌情确定原告因交易不成遭受的房屋差价实际损失为（1412500-780000）×60%=379500元，原、被告双方合同约定的定金40000元尚不足以弥补原告的实际损失，对定金条款不足以弥补的损失部分379500-40000=339500元，被告程鸿刚仍应予以赔偿；被告邵丽萍在房屋买卖合同中签字，系履行房屋过户的协助义务，对于诉争房屋交易未成，没有责任。故原告诉请合理部分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十九条的规定，判决如下： 一、解除原告徐玉云、吴小菊与被告程鸿刚、邵丽萍2017年5月25日签订的《二手房买卖合同》； 二、被告程鸿刚双倍返还原告徐玉云、吴小菊购房定金80000元； 三、被告程鸿刚赔偿原告徐玉云、吴小菊的房屋差价损失339500元； 四、被告程鸿刚支付原告徐玉云、吴小菊保全费4420元、评估费4500元。 五、驳回原告徐玉云、吴小菊其他诉讼请求。 上述二、三、四项合计428420元，限被告程鸿刚于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9241元，由原告徐玉云、吴小菊负担3696元，被告程鸿刚负担5545元，限本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判长 伍辉耘人民陪审员傅雪昌人民陪审员楼晓虹 二〇一九年六月十四日 书记员 王                 昱