重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初7339号 原告:重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路**，统一社会信用代码91500106691219393F。 负责人：王小兵，重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处经理。 委托诉讼代理人：周毅，重庆谦浩律师事务所律师。 被告：尹正，男，1988年4月24日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处(下简称天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处)与被告尹正物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处的委托诉讼代理人周毅、被告尹正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2016年1月至2018年10月的物业管理费4698.12元；2、判令被告以拖欠物管费4698.12元为基数，从2016年2月1日起至实际付清之日止按每日万分之六点五的标准计算违约金；3、判令被告支付从2016年1月至2018年10月拖欠的水电公摊340元；4、判令被告以拖欠的水电公摊费340元为基数，从2016年2月1日起至实际付清之日止按每日万分之六点五的标准计算违约金；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系被告居住的“宝嘉江枫美岸”小区的物业管理公司，被告系涉案小区x栋x-x号业主，房屋建筑面积为125.62平方米。涉案小区的物业管理费为1.10元/月·平方米，水电公摊费为10元/月，被告从2016年1月至2018年10月共计34个月欠交物业管理费共计4698.12元。根据原告与被告签订的《宝嘉江枫美岸前期物业管理服务协议》第十条第四项的约定，被告若未按时交纳物业管理费，则应从欠费之日起按每日千分之五的标准计算违约金。现原告自愿按日万分之六点五的标准向被告主张从2016年2月1日起至实际付清之日止的违约金。原告依约履行了物业服务职责，被告却一直拖欠物业服务费，经原告多次催交仍拒绝交纳，严重侵害原告的权益，特此向法院提起诉讼，望判如所请。 被告尹正辩称，我的确欠付2016年1月至2018年10月的物业管理费4698.12元及水电公摊费340元。我未交纳上述费用是原告服务不到位，未尽到物管职责，主要表现为：1、电梯长期坏长期修，修两三天又坏；2、小区垃圾长期堆放未清理；3、电梯广告牌乱贴乱挂；4、从我接房开始至2016年11月车库不能双开双进，给业主出行带来很大困难；5、车库消防通道长期被非月票车占用；6、每天到吃饭的时间厨房很大的油烟味，向物管提过意见但至今未整改；7、小区未配备水电维修的工作人员。因此要求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 重庆天穹物业管理有限责任公司为具有物业服务资质的企业，原告为重庆天穹物业管理有限责任公司的分公司；被告尹正是重庆市沙坪坝区宝嘉江枫美岸x栋x-x号房屋业主，该房屋建筑面积125.62平方米。 原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处（甲方）与被告尹正（乙方）签订无落款时间的《宝嘉江枫美岸前期物业管理服务协议》，约定由原告为宝嘉江枫美岸小区（下简称涉案小区）提供物业服务。合同约定以下事项：1、住宅物业服务的收费标准为1.10元/月·平方米，被告应于每月10日至20日期间交纳该月的物业服务费；2、若被告违反协议，未按约定的收费标准和时间交纳物业服务费，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起以欠交金额为基数，按每日千分之五的标准加收滞纳金，超过六个月不交纳，原告可向人民法院起诉。合同签订后，原告进场对涉案小区提供物业管理服务。在原告履行物业服务过程中，被告尹正曾按月向原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处交纳了物业服务费138.18元、水电公摊费10元至2015年12月，后未再交纳。 2018年10月5日，原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处在被告尹正家门张贴《缴费提醒通知单》，载明被告尹正2016年1月至2018年10月拖欠物业费5039元，要求被告尹正于2018年10月20日之前缴纳。因被告到期仍未交纳，原告向本院提起诉讼，要求判如所请。 庭审中，原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处为证明其履行了相应职责，举示了2018年12月1日至2019年3月31日的保安岗记录、2018年8月19日至2018年12月3日的物业报修记录、2018年1月28日至2018年5月10日的环卫部部门值班记录表以及涉案小区业主因对物业服务满意而赠送原告的锦旗照片。被告对相关记录的真实性予以认可，但认为不能达到原告的证明目的；对锦旗照片的真实性不予认可。被告认为原告未尽到物业服务职责，但未举证证明。 本案审理过程中，原告自愿将判令被告以拖欠物管费4698.12元为基数，从2016年2月1日起至实际付清之日止按每日万分之六点五的标准计算违约金的诉讼请求变更为判令被告按照合同约定支付2016年2月至2018年10月逾期未交物业管理费的违约金500元；原告以需对水电公摊费另案起诉为由，自愿撤回要求被告支付从2016年1月至2018年10月拖欠的水电公摊340元及以水电公摊费340元为基数，从2016年2月1日起至实际付清之日止按每日万分之六点五的标准计算违约金的诉讼请求。 上述事实，有原告提供的《宝嘉江枫美岸前期物业管理服务协议》、《缴费提醒通知单》、业主住户信息登记表、营业执照、物业服务企业资质证书、保安岗记录表、物业报修记录表、环卫部部门值班记录表、小区物业收费相关文件的公示及物价局批文的收费标准的照片复印件、系统缴费打印件、江枫美岸管理处收款收据以及原、被告陈述等证据为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭审理和本院审查，可以作为认定事实的依据。 本院认为，原告系重庆天穹物业管理有限责任公司的分公司，原、被告双方签订的《宝嘉江枫美岸前期物业管理服务协议》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。 原告依约对涉案小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按约支付物业服务费。根据协议约定，物业服务费是1.10元/月·㎡，涉案房屋的建筑面积为125.62平方米，每月应缴纳的物业服务费为138.18元。被告尹正于2016年1月至2018年10月共计34个月未缴纳物业服务费，合计为4698.12元。被告未举示相关证据材料证明原告存在不履行物业服务职责的行为，应承担不利后果。因此，原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处请求判令被告支付拖欠的2016年1月至2018年10月的物业管理费4698.12元的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《宝嘉江枫美岸前期物业管理服务协议》第十条第四项约定：被告若未按时交纳物业管理费，则应从欠费之日起按每日千分之五的标准计算滞纳金。原告以张贴《缴费提醒通知单》的形式向被告催缴物业费，但被告至今尚未支付，应当承担违约责任。本案审理中，原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处自愿将违约金调低为500元，符合法律规定，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告支付从2016年1月至2018年10月拖欠的水电公摊340元；要求被告以拖欠的水电公摊费340元为基数，从2016年2月1日起至实际付清之日止按每日万分之六点五的标准计算违约金的诉讼请求是在法律允许的范围内对自己的诉讼权利做出的处分，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告尹正于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处2016年1月至2018年10月期间的物业服务费4698.12元。 二、被告尹正于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处2016年2月至2018年10月逾期未交物业服务费的违约金500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告尹正负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 员  宗 新 二〇一九年六月二十四日 法官助理  田箴堃 书 记 员  李夏露