云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初565号原告：苏学辉，男，汉族，1970年5月18日出生，身份证住址云南省保山市隆阳区，现住云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：李本纪，云南星震（芒市）律师事务所律师，律师执业证号15331201810059525，代理权限为特别授权代理。被告：廖昌有，男，汉族，1972年7月27日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州梁河县，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：李建国，云南欣艺律师事务所律师，律师执业证号15331200810577918，代理权限为特别授权代理。第三人：尹以康，男，汉族，1970年11月10日出生，身份证住址：云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。原告苏学辉与被告廖昌有、尹以康宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李本纪，被告廖昌有及其委托诉讼代理人李建国到庭参加诉讼，第三人尹以康经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏学辉向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告、第三人与被告于2014年4月15日签订的《土地使用权永久性转让合同书》无效；2、被告返还原告土地使用权转让款人民币410000元（以下币种均为人民币）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月15日，原告、第三人与被告签订了《土地使用权永久性转让合同书》，约定以410000元的价格将被告无权处分的位于瑞丽市宗（姐勒村民小组所有）转让给不知情的原告及第三人。2018年7月12日，该宗土地被政府征收，补偿款87110元亦由姐勒村民小组领走。由于被告对该宗土地没有处分权，且其行为违反了《土地管理法》第二条的规定，给原告及第三人造成了重大的经济损失，为维护原告的合法权益，原告只有向瑞丽市人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：被告廖昌有按年利率4.75%向原告支付410000土地转让款的资金占用费，自2014年4月16日起计算至实际清偿之日止。被告廖昌有辩称：原告的诉讼请求缺乏相关事实依据，与国家法律规定不相符合，现提出下列答辩意见，请法庭予以采纳:一、尹以康在本案中的诉讼地位不属于第三人，而是属于共同原告，除非尹以康自愿放弃其原告的诉讼主体资格及诉讼权利，否则尹以康只能以共同原告的身份参与诉讼。首先，从双方签订的《土地使用权永久性转让合同书》内容来看，合同甲方是答辩人廖昌有，合同乙方是本案原告苏学辉、第三人尹以康，证明人尹培永等二人。也就是说，苏学辉、尹以康均是合同主体，二者地位一致，不分彼此主次，依法属于共同原告，具有共同诉讼主体资格。其次，从法律上来讲，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条明确规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加，当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回;申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。第七十四条规定：人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加;既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。根据上述法律规定，请求法庭依法向尹以康释明法律规定，依法追加尹以康为本案共同原告参与诉讼，如果尹以康明确放弃实体权利，可以不予追加。二、答辩人廖昌有与苏学辉、尹以康于2014年4月15日签订的《土地使用权水久性转让合同书》是双方的真实意思表示，是双方在平等自愿、多次协商的情况下达成的一致协议，并没有违反法律的任何强制性、禁止性规定，合法有效。2009年6月21日，廖昌有与杨家海合伙共同与约双散所一家共同签订《自留地转让协议》。双方约定，由约双散所一家将自己位于320国道边约3.1亩的自留地使用权、经营权永久性的转让给廖昌有及杨家海，转让费为31万元。取得土地的使用权后，廖昌有、杨家海将土地使用权各自划分一半到自己的名下。2014年4月15日，廖昌有与苏学辉、尹以康签订《土地使用权永久性转让合同书》，约定将自己分得的一半土地使用权转让给苏学辉、尹以康二人，转让价款为410000元，合同签订之后一次性付清。签订合同之前该宗土地的一切债务、纠纷、费用、界至问题由廖昌有负责处理，并保证提供合同时界定的完整性、合法性、真实可靠。合同签订后，若一方反悔视为违约，违约金按照该宗房地产市场价值的壹拾倍赔偿，并负责承担所涉及的一切费用支出。上述合同约定是合同双方的真实意思表示，没有违反法律的任何强制性、禁止性规定，合法有效。同时，也能够充分证实答辩人取得土地使用权的来源途径合法，原告对该块宅基地的使用权享有合法、充分的处分权，不存在任何虚假行为。而且双方在进行土地使用权转让之前，被答辩人就对该块土地的现状及权属问题多次到村上进行了解，在双方充分沟通协商之后才进行交易，故双方均对交易的风险存在充分的认识及了解。被答辩人向答辩人支付土地转让款之后，答辩人即将该块土地的使用权移交给被答辩人及尹以康。被答辩人也对该块土地进行了一定的整理使用，而且还通过允门村的村干及老人与该块土地上的坟地主人进行联系，让身在缅甸的坟地主人来迁移走了一棺坟地。在此过程中，被答辩人及第三人均未对此提出任何异议。直至2018年因政府修建姐勒水库沟渠而征收了部分土地，致使被答辩人及第三人不能完整的使用该块土地，才进行反悔，多次要求答辩人退款退地，答辩人认为双方交易已经完成，政府征地是客观事实，但政府征地的风险不应当由答辩人来承担，依法应当由被答辩人及第三人来承担。被答辩人现在因为政府征地就找各种理由和借口进行反悔，本身就是一种不诚信的行为，明显违反了《合同法》第六条、第八条的规定。为了提高土地整体利用效率，《土地管理法》及《农村土地承包法》均明确鼓励土地使用权可以通过出租、转让、转租等合法的方式进行流转，并限制非法流转，禁止非法买卖。答辩人与被答辩人之间进行土地使用权的转让是合法的，答辩人所转让给被答辩人及本案第三人的土地使用权是有合法来源的，并已经取得村集体的认可同意，原土地使用权人对此并无任何异议，双方的交易是合法的，没有违反法律的任何强制性、禁止性规定，依法应当得到法律的保护。被答辩人之所以反悔，是因为国家征收导致土地整体价值减少，而不是因为合同无效才反悔的，法律不应当支持被答辩人的这种非法投机心理，这种投机心理与现代商业诚信原则显然是背道而驰的。如果法庭支持被答辩人的诉讼请求，显然是鼓励人们为了利益去从事不诚信的行为，这与法律的倡导价值也是存在明显冲突的。即使本案双方当事人签订的《土地使用权永久性转让合同书》被依法认定无效，根据合同法的相关规定，无效合同的处理原则是相互返还，由于涉案的土地已经被政府依法部分征收，显然被答辩人是不能依法将答辩人交付给被答辩人及第三人使用的土地返还给答辩人的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益:(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。同时，合同法第五十八条也规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于答辩人与被答辩人及本案第三人签订的《土地使用权永久性转让合同书》并没有违反《合同法》的上述规定，因此依法不应当被认定为无效合同。即使法院认定该合同无效，根据《合同法》第五十八条的规定，答辩人可以返还被答辩人和第三人的土地使用权转让款410000元，但被答辩人和第三人却无法再将当初答辩人交付给二人的土地完整的交还给答辩人。在不能返还的情况下，被答辩人及第三人依法应当折价补偿答辩人经济损失，在此情况下，答辩人的经济损失又应当如何计算。按照合同第六条的约定，由于被答辩人反悔，应当按照土地市场价值10倍赔偿答辩人经济损失。在双方都明知存在交易风险的情况下，在被答辩人及第三人多次考察土地现状及多次到村上问询了解土地产权的情况下，双方才进行的交易。而且被答辩人在向答辩人支付转让款后国家征收土地之前，还向村里的老人打听地上坟墓的主人，并请允门村的村干及老人进行协调坟地搬迁的事宜，从来没有提到反悔及答辩人无权处分的问题，只是在国家征收土地之后，才产生反悔之意并诉诸法庭解决。以上事实和理由，请法庭明查，依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人尹以康述称：尹以康的诉讼地位为本案的第三人，不具有本案原告的主体身份，因为本案的《土地使用权永久转让合同书》虽然是尹以康、苏学辉共同与廖昌有签订的，但是实际土地转让款是苏学辉一个人支付的。《土地使用权永久转让合同书》应当是无效的，因为廖昌有实际上不具有该块土地的处分权利，廖昌有收取的转让款410000元应当退还给实际出资人苏学辉。原告围绕其诉讼请求，依法向本院您提交了以下四组证据：一、苏学辉身份证一份，欲证明：原告苏学辉身份适格。二、2014年4月15日《土地使用权永久转让合同书》一份，欲证明：被告与原告的合同关系，原告是在被欺诈的情况下签订的该合同。三、2018年11月10日《情况说明》一份，欲证明：案涉土地的实际权利人和现在的状况。该宗土地不属于允门村民小组。而是属于姐勒村民小组。同时说明该块土地已被国家征收，征收补偿款为87110元，且该款项已被姐勒村民小组领走。四、2014年4月16日《收据》和存取款单据各一份，欲证明：原告已向被告支付了交易款410000元，被告向原告出具了相应的《收据》，被告已实际收到了该款项。被告廖昌有针对其答辩理由向本院提交了以下三组证据：一、2009年6月21日《自留地转让协议》一份、2011年12月13日《收据》一份，欲证明：廖昌有与杨家海通过合法的土地流转方式取得了案涉土地的合法使用权，为此二人向原土地使用权人约双散所支付了土地转让费310000元。二、照片一份，欲证明：案涉土地因修姐勒大沟，已被政府征收了一部分，且原告找人迁移走了案涉土地上的一棺坟墓的事实。三、证人约双散所的当庭证人证言，欲证明：1、案涉土地的使用权来源途径合法；2、苏学辉、尹以康多次到村里考察核实该块土地的权属性质；3、苏学辉请允门村民小组的老人机村干部联系地上坟地主人迁坟的客观事实。经质证，被告廖昌有对原告苏学辉提交的第一组证据无异议；对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对原告欲证明的内容不认可，《土地使用权永久转让合同书》的乙方是苏学辉和尹以康，苏学辉以本案原告的身份单独起诉不符合法律规定。《土地使用权永久转让合同书》是真实、合法、有效的，是双方的真实意思表示，案涉土地在双方签订的该合同中约定得很清楚，土地属于允门村民小组所有，合同对该块土地的四至界限也在附件图纸中标注得很清楚，不存在欺诈的行为，且在双方交易前，苏学辉多次去现场核实该块土地的权属性质；对第三组证据的真实性无异议，对合法性、关联性及原告欲证明的内容不予认可，该《情况说明》没有任何经办人的签字，不符合有效证据的形式。《情况说明》中认定该块土地属于姐勒村民小组，但实际上，双方讼争的土地是属于允门村民小组的，因此该组证据与本案不具有关联性；对第四组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对原告欲证明的内容不予认可，虽然本案土地转让款是通过苏学辉的银行账户转到廖昌有的银行账户，但是《收据》上写得很清楚，该土地转让款是苏学辉、尹以康共同支付给廖昌有的，而不是苏学辉一人支付的。经质证，原告苏学辉对被告廖昌有提交的第一组证据的合法性及关联性不予认可，农村土地自留地属于集体所有，不属于村民个人所有，自留地的处置应当有村集体等相关部门根据相关法律及法规来处置，约双散所没有该块土地的处置权；对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对被告欲证明的内容不予认可，仅凭该组照片反映不出被告欲证明的原告找人迁坟的事实；对第三组证据证人的当庭证言及被告欲证明的内容均不认可，本案原、被告均不是允门村民小组的村民，而案涉土地的性质是集体所有，根据法律规定，集体所有的用地是不能对非本村民集体小组的人员进行转让的，证人也没有案涉土地的土地使用权证，证人的证言也不能证实原告找人迁坟的事实。经质证，第三人尹以康对原告苏学辉提交的四组证据及证明内容无异议；对被告廖昌有提交的三组证据不予认可。本院认为，对当事人无异议的证据：原告提交的第一组、第四组证据及被告提交的第二组证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信；对原告提交的第二组、第三组证据的真实性予以采信，对欲证明的内容，应当结合法庭调查综合评判。对被告提交的第一组及第三组证据，应当结合法庭调查综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月15日，原告苏学辉、第三人尹以康（乙方）与被告廖昌有（甲方）签订《土地使用权永久性转让合同书》，约定：一、甲方自愿转让给乙方的土地位于瑞丽市宗，土地面积1000平方米(约1.5亩)，其界定至为:东至加油站围墙，南至姐勒小学菜地，西至香蕉树旁电杆旁，北至320国道城建绿化区域(附图)。二、甲方以一次性将甲方位于瑞丽市经济合作区姐勒村民委员会允门村民小组的一宗土地使用权以人民币肆拾壹万元整(￥410，000.00）的价格转让给乙方永久性使用。三、付款方式:合同签订之日起，乙方一次性付清给甲方。四、甲方所转让的该宗土地使用权自签订合同之日起由乙方永久性使用。合同之前甲方所拥有的该宗土地权的一切债务、纠纷以及一切法律、民事等事务由甲方负责处理，各种费用由甲方负责支付，与乙方毫无关系。五、签订合同之前，甲方必须负责把所转让土地权的所涉界至理顺后交乙方，合同之前的界至问题由甲方负责处理，但甲方必须保证提供合同时界定的完整性、合法性、真实可靠。六、本着互惠互利，共同发展的原则，甲方、乙方必须遵守本合同，从签订合同日起，若一方反悔视为违约，违约方支付给对方违约金按该宗房地产市场价的壹拾倍赔偿，并负责承担所涉及的一切费用支出。七、本合同是在甲方、乙方及证明人共同商定下签订的合同书，自签字、盖章之日起生效，受到国家法律保护，双方必须严格共同遵守。八、本合同如有不祥之处，经双方协商再订补充合同，补充合同与本合同同样具有法律效力。九、本合同一式三份，甲方、乙方、证明人各执一份。附件:本地产现场规划图壹份(面积图)。合同由双方签字按印确认。原告苏学辉于2014年4月16日通过银行转账向被告廖昌有支付转让款410000元，由被告廖昌有于同日向原告出具《收据》一份，上载明：“今收尹以康、苏学辉交来购买允门村自留地转让款肆拾壹万元整（￥410000.00元）。”。合同签订后，2018年，案涉土地部分被政府征收，双方遂产生纠纷，原告起诉至本院，请求解决。另查明，本案原、被告双方及第三人均不是案涉土地所在地瑞丽市允门村民小组集体经济的内部成员。再查明，第三人尹以康在本案审理过程中明确表示案涉土地转让款410000元实际并非其支付，并表示放弃本案实体权利。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）原、被告及第三人于2014年4月15日签订的《土地使用权永久性转让合同书》是否合法有效，被告应否返还原告土地转让款41万元，并承担相应的资金占用费，资金占用费如何计算；（二）第三人尹以康的诉讼主体资格是否适格。本院认为：（一）关于原、被告及第三人于2014年4月15日签订的《土地使用权永久性转让合同书》是否合法有效，被告应否返还原告土地转让款410000元，并承担相应的资金占用费，资金占用费如何计算的问题。本案系宅基地使用权纠纷，本案案涉的土地属于农村集体组织所有，土地性质为农村自留用地。《中华人民共和国土地管理法》规定：自留地、自留山和自留草场均属于集体所有，其成员只有使用权，不得出租、转让或买卖，也不得擅自用于建房等非农业生产用途。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国物权法》第一百五十二条亦规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。本案原、被告双方及第三人均不是案涉土地所在地瑞丽市允门村民小组集体经济的内部成员。被告廖昌有在转让案涉土地时，也并未合法取得该土地的使用权，其处分本案案涉土地的行为属于无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案双方签订的《土地使用权永久性转让合同书》事后也未经过该农村集体组织的同意。故原、被告及第三人于2014年4月15日签订的《土地使用权永久性转让合同书》因违反了有关土地法律、法规的规定，原告要求确认该合同无效的诉讼请求，理由合法，本院予以支持。合同无效后，双方依无效行为取得的财物应当返还给对方。原告主张被告返还其转让款410000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对原告主张被告廖昌有按年利率4.75%向原告支付资金占用费，自2014年4月16日起计算至实际清偿之日止的诉讼请求。鉴于，因原、被告双方在缔约过程中均未审查案涉土地的合法性，对该无效行为，双方均具有过错，故对原告的该项诉讼主张，本院不予支持；（二）关于第三人尹以康的诉讼主体资格是否适格的问题。第三人尹以康在本案的审理过程中明确表示放弃本案的实体权利，故其作为本案第三人参加诉讼，主体资格适格。关于被告辩称合同无效后案涉土地的返还及损失赔偿问题，首先，被告并非案涉土地的合法使用权人，其次，被告在本案中并未提出其具体明确的反诉请求，故其可根据相关法律规定另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七十四条规定，判决如下：一、原告苏学辉与被告廖昌有及第三人尹以康于2014年4月15日签订的《土地使用权永久性转让合同书》无效；二、被告廖昌有于本判决生效之日起十日内返还原告苏学辉土地转让款410000.00元；三、驳回原告苏学辉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450.00元，由被告廖昌有负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  朱湘林审 判 员  何 菲人民陪审员  周 彪二〇一九年六月十七日书 记 员  郭 辉附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。二、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。三、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加;既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。