无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初5519号原告:金辉辉，男，1982年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：张晓艳，女，1982年2月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邵佳一(受金辉辉、张晓艳的共同特别授权委托)，北京市隆安(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘撰(受金辉辉、张晓艳的共同特别授权委托)，汇业(南京)律师事务所律师。被告：无锡世界贸易中心有限公司，住所地江苏省无锡市太湖东大道**，统一社会信用代码91320200762420482H。法定代表人：李焱然，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勤学（受该公司的一般授权委托），北京炜衡（上海）律师事务所律师。被告：渤海国际信托股份有限公司，，住所地河北省石家庄市新石中路******统一社会信用代码911300001043237365。法定代表人：郑宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：严凤旺（受该公司的一般授权委托），北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉力（受该公司的一般授权委托），男，该公司职员。原告金辉辉、张晓艳与被告无锡世界贸易中心有限公司（以下简称世贸公司）、渤海国际信托股份有限公司（以下简称渤海信托公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金辉辉、张晓艳及其共同委托诉讼代理人邵佳一、刘撰，被告世贸公司的委托诉讼代理人张勤学，被告渤海信托公司的委托诉讼代理人严凤旺、吉力到庭参加诉。本案现已审理终结。金辉辉、张晓艳向本院提出诉讼请求：判令1、解除金辉辉、张晓艳与世贸公司有关无锡市太湖东大道68-10单元1201室房产买卖关系；2、世贸公司返还已收取金辉辉、张晓艳的首付款826647元及利息108456.08元（以年利率13.12%计算至2018年5月19日，并要求按照该利率计算至实际付款之日止），并双倍返还定金40000元；3、世贸公司赔偿损失508074元；4、世贸公司赔偿826647元；5、渤海信托公司就世贸公司应支付给金辉辉、张晓艳的款项承担连带清偿责任；6、世贸公司、渤海信托公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月1日，金辉辉、张晓艳与世贸公司签订房产认购书并支付定金4万元，约定金辉辉、张晓艳购买世贸公司开发的无锡太湖东大道68-10单元1201室房产，总价1826647元，同时约定当年5月20日至7月20日之间签订商品房买卖合同。2017年5月20日，金辉辉、张晓艳前往世贸公司准备与该公司签订商品房买卖合同，世贸公司当时借口以政府限价等因素，无法签订合同，需等到7月份再签订，并要求金辉辉、张晓艳先行支付首付款，为此，金辉辉、张晓艳于当日支付首付款696647元，同时将4万元定金转化为首付款，首付款总计736647元；此外，根据世贸公司的要求，在支付首付款的相同时间、相同地点支付所谓“服务费”9万元，上述共计826647元。该9万元“服务费”是世贸公司为规避政府限价，巧立名目收取的款项，应为购房款的一部分。至今，世贸公司仍未与金辉辉、张晓艳签订商品房买卖合同，其销售经理称世贸公司股东渤海信托公司不配合办理签约流程，故意拖延。同时，近期金辉辉、张晓艳发现世贸公司出售的该套房产处于查封状态，世贸公司故意隐瞒房产被查封、无法预售备案的事实，恶意拖延签署商品房买卖合同，已构成违约。渤海信托公司是世贸公司的唯一股东，世贸公司是“一人公司”，渤海信托公司与世贸公司财产混同，如渤海信托公司不能证明其财产独立于世贸公司，则渤海信托公司应对世贸公司的债务承担连带责任。被告世贸公司辩称：金辉辉、张晓艳的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回诉请。理由：1、在房产认购书中甲方落款处，甲方签字人为袁丽萍，而没有世贸公司盖章确认，袁丽萍既不是世贸公司的高管，也没有得到世贸公司的任何授权，且事后没有得到世贸公司的追认，故应认为世贸公司没有实施此民事行为，该认购书无效。退一步讲，如经法庭审理后最终认定该认购书有效，则世贸公司同意解除与金辉辉、张晓艳于2017年5月1日签订的房产认购书。2、世贸公司同意退还已收取金辉辉、张晓艳的款项736647元，但金辉辉、张晓艳已支付的“服务费”9万元，是由第三方上海恒铭房地产经纪有限公司（以下简称恒铭经纪公司）收取的费用，与世贸公司无关。3、金辉辉、张晓艳对利息和双倍返还定金的主张没有法律依据，如果法庭最终认定该认购书有效，则金辉辉、张晓艳主张的年利率13.12%也没有法律依据，世贸公司同意按银行同期贷款利率支付相应利息。定金4万元在2017年5月20日已经转化为预付款一部分，定金功能已经丧失。4、金辉辉、张晓艳主张因房价上涨而要求赔偿损失没有法律和事实依据，不应支持；即使法庭最终认定该认购书有效，因双方没有按约签订正式的商品房买卖合同，故该认购书仅是商品房买卖的预约合同，故金辉辉、张晓艳追究解除预约合同后的损害赔偿，也仅限于信赖利益的损失，而不包括因房屋上涨带来的可得利益的损失。5、金辉辉、张晓艳主张赔偿购房款一倍损失的诉请不能成立；首先，在签订认购书时，世贸公司销售人员已将房屋抵押情况告知他们，在认购书第八项明确约定“乙方确认在签订本认购书时，已经充分了解所认购房屋的详细情况，并确认无异议”，由此可见，金辉辉、张晓艳已经充分了解所认购房屋存在抵押等详细情况并且确认无异议，而且如后续订立正式书面商品房买卖合同，也会在合同中对所购房产的抵押信息进行明确披露；况且房地产业为了获取融资，将房产抵押给债权人是该行业一种常见的行为，只要在产权出卖变更登记前解除抵押就可以了，因此，金辉辉、张晓艳应该已经知晓所购房屋抵押的事实；其次，通过金辉辉、张晓艳提交的证据，也可以清楚看出他们在购买房屋前或者购买时，完全能够通过相关途径知晓该房产抵押、查封等信息，世贸公司根本不存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。被告渤海信托公司辩称：1、渤海信托公司虽然作为世贸公司唯一股东，但不存在财产人格混同现象。首先，在经营业务方面，渤海信托公司是信托公司，以资产管理和信托业务为主，而世贸公司经营业务是房地产开发为主，双方主营业务明显不同；其次，渤海信托公司与世贸公司人员方面也不存在混同，渤海信托公司仅向世贸公司派遣两名董事，其他工作人员均为世贸公司工作人员，与渤海信托公司没有人员交叉或者关联；再次，在财产方面，根据中兴光华会计师事务所出具的渤海信托公司2017年度审计报告，在该审计报告关联方关系及其交易披露部分，涉及到披露的17家关联交易中，均无世贸公司；同时，根据无锡新湖会计师事务所有限公司2018年6月10日出具的世贸公司审计报告，也清楚显示了世贸公司的财产独立于渤海信托公司。2、金辉辉、张晓艳的权利能够得到充分保障，本案中不应轻易适用人格否认制度，审计报告清楚显示世贸公司的资产完全足以覆盖金辉辉、张晓艳提出的相应诉请。综上，金辉辉、张晓艳以公司法第63条相关规定要求渤海信托公司承担连带责任的诉请，没有事实和法律依据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年5月1日，甲方世贸公司经办人孙肖肖、乙方金辉辉、张晓艳签订《无锡世界贸易中心房产认购书》(第一联：财务；第二联：客户；第三联：代理公司；第四联：销售部)，载明：认购面积约120.97平方米，认购单元无锡市太湖东大道68-10单元1201室(实际楼层：12)，认购单价15100元，认购总价1826647元，实付定金4万元，付款方式为按揭贷款，2017年5月20日前支付首付款736647元，按揭款109万元；金辉辉、张晓艳在签订本认购书后于2017年5月20日～2017年7月20日之前与世贸公司签订《商品房买卖合同》；乙方确认：在签订本认购书时，已经充分了解所认购房屋的详细情况，并确认无异议；甲乙双方在签定正式预售合同时，乙方须将认购书交给甲方，认购定金可直接转为首付款。同日，金辉辉、张晓艳向世贸公司转账支付定金4万元，世贸公司出具了《收据》。2017年5月，金辉辉、张晓艳共向恒铭经纪公司转账支付9万元。恒铭经纪公司出具的《收据》上载明，入账日期为2017年5月1日，收款事由为“68-10-1201服务费”。金辉辉、张晓艳还提交《无锡世界贸易中心房产认购书》复印件1份，该复印件内容除与上述认购书相同外，在“认购途径”一栏载有：恒铭介绍接待专员李强，“甲方签章”一栏载有：袁丽萍。金辉辉、张晓艳表示：2017年5月1日，金辉辉、张晓艳到世贸公司售楼处现场签订了认购书，当时接待的孙肖肖让他们签字后给了第一份认购书，后用微信×××格式发送了有袁丽萍签字的第二份认购书。当时销售人员也称袁总，指的就是袁丽萍。金辉辉、张晓艳并提供孙肖肖的名片一张，载明孙肖肖为无锡世界贸易中心（地址：江苏省（地址：江苏省无锡市太湖东大道**/div>2017年5月20日，金辉辉、张晓艳向世贸公司支付购房款696647元，世贸公司出具了《收据》。另查明：涉案房屋存在抵押，抵押权人为渤海信托公司的抵押登记载明“抵押金额290900元，抵押时间为2015年6月8日至2017年3月30日”，抵押权人为平安银行的抵押登记载明“抵押金额85万元，抵押时间为2015年6月12日至2017年12月31日”；涉案房屋还存在查封，查封状态为江苏省高级人民法院首封，查封案件案号为（2017）苏民初48号，期限自2018年1月17日至2020年1月16日。再查明：在本院作出的、已生效的（2018）苏0213民初3068号陈万顺、李微玲与世贸公司商品房销售合同纠纷民事判决书载明：陈万顺、李微玲与世贸公司之间的认购书虽不是正式的房屋买卖合同，但该认购书明确了房屋的具体情况、房价、房款的支付，特别是认购书中明确了签订后7个工作日内双方正式签约，所谓的正式签约就是指网签房屋买卖合同，所以认购书已经具备了房屋买卖合同的基本要件，该认购书合法有效。世贸公司未及时履行合同义务构成违约，应当承担违约责任。……法院确认世贸公司构成故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，陈万顺、李微玲主张世贸公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求符合法律规定，可予支持。还查明：世贸公司工商登记类型为有限责任公司（法人独资），成立日期为2004年5月26日，住所地为无锡市，住所地为无锡市南长区公司。中兴财光华会计师事务所出具的审会字（2018）第215004号审计报告载明的审计意见为：我们审计了渤海信托公司财务报表，包括2017年12月31日的资产负债表、2017年度的利润表、现金流量表、股东权益变动表以及财务报表附注，我们认为后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了渤海信托公司2017年12月31日的财务状况以及2017年度的经营成果和现金流量。江苏中证会计师事务所出具的苏中会审(2017)第399号审计报告载明：我们审计了后附的世贸公司财务报表，包括2016年12月31日的资产负债表、2016年度的利润表、现金流量表和所有者权益变动表以及财务报表附注，我们认为除“三、导致保留意见的事项”段所述事项产生的影响外，贵公司财务报表在重大方面按照《企业会计制度》的规定编制，公允反映了贵公司2016年12月31日的财务状况以及2016年度的经营成果和现金流量表。该报告“三、导致保留意见的事项”记载：1、贵公司长期投资采用成本法核算，其中无锡世贸会展(出资比例90%)、永康世界贸易中心有限公司(出资比例40%)、无锡世贸物业管理有限公司(出资比例25%)、张家港世界贸易中心有限公司(出资比例60%)、无锡世界贸易中心协会(出资比例100%)五家单位的长期投资未采用权益法核算；江苏世贸控股有限公司出资比例不详。2、有关涉税事项，以税务机关的认定为准。无锡新湖会计师事务所出具的锡新会审（2018）第060号审计报告载明：我们审计了世贸公司财务报表，包括2017年12月31日的资产负债表、2017年度的利润表、现金流量表和所有者权益变动表以及财务报表附注，我们认为除“形成保留意见的基础”部分所述事项产生的影响外，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计制度的规定编制，公允反映了贵公司2017年12月31日的财务状况以及2017年度的经营成果和现金流量。该报告“二、形成保留意见的基础”记载的内容与上述江苏中证会计师事务所出具的苏中会审(2017)第399号审计报告“三、导致保留意见的事项”基本一致。本院认为：一、金辉辉、张晓艳提交的2份认购书，落款处虽无世贸公司的印章，但有关工作人员签字后，世贸公司以认购书约定收取了金辉辉、张晓艳支付的定金、首付款，应认定世贸公司为认购书的甲方。二、金辉辉、张晓艳与世贸公司之间的认购书虽不是正式的房屋买卖合同，但该认购书明确了房屋的具体情况、房价、房款的支付，特别是认购书中明确了签订后于2017年5月20日至2017年7月20日内双方正式签约，所谓的正式签约就是指网签房屋买卖合同，所以认购书已经具备了房屋买卖合同的基本要件，该认购书合法有效。世贸公司未及时履行合同义务构成违约，构成重大违约。金辉辉、张晓艳要求解除房屋买卖合同，依法应予支持。三、金辉辉、张晓艳表示其已首付购房款4万+696647=736647元+9万=826647元，即4万定金已转化为购房款，世贸公司也提出金辉辉、张晓艳支付696647元当日同时将4万元定金转化为首付款，故4万元定金已不复存在，现金辉辉、张晓艳要求世贸公司双倍返还定金，依法不予支持。四、金辉辉、张晓艳支付给恒铭经纪公司9万元服务费，不应计入已付购房款范围。五、关于标的房屋价格上涨损失，金辉辉、张晓艳仅提供了一张网页资料，上面载明太湖东大道世贸公馆住宅成交均价10700元/㎡，五栋68-10单元，1201建筑面积120.97㎡，三室两厅，参考单价19300元太湖东大道世贸公馆。后经查无锡房地产市场网，太湖东大道世贸公馆楼盘均价16500元/㎡，优惠折扣详询售楼处；价格走势图反映自2017年7月31日价格最高点为1.8万元/㎡，后呈下行态势。金辉辉、张晓艳认购房屋面积120.97㎡，认购单价15100元/㎡，金辉辉、张晓艳提供的证据不足以证明所购房屋存在明显的价格上涨损失，对其主张世贸公司赔偿损失508074元的诉请，不予支持。六、世贸公司提出认购书载明“乙方确认在签订本认购书时，已经充分了解所认购房屋的详细情况，并确认无异议”，故金辉辉、张晓艳已经充分了解认购房屋存在抵押等详细情况。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况”，本案中，世贸公司并未提供其明确告知房屋已经抵押的证据，对该抗辩本院不予采纳。七、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(二)项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，金辉辉、张晓艳要求世贸公司支付利息损失，应予支持，但其主张按年利率13.12%计算，缺乏依据，不予采纳。金辉辉、张晓艳要求世贸公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，依法予以支持。八、依照公司法的规定，一人有限责任公司的股东需对公司债务承担连带责任的前提是该股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产。本案中，渤海信托公司已举证证明世贸公司的财产独立于渤海信托公司自己的财产，故对金辉辉、张晓艳要求渤海信托公司对世贸公司的债务承担连带清偿责任的诉请，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决如下：一、解除无锡世界贸易中心有限公司与金辉辉、张晓艳于2017年5月1日签订的《无锡世界贸易中心房产认购书》。二、无锡世界贸易中心有限公司于本判决生效之日起十日内向金辉辉、张晓艳返还购房款736647元，并承担该款利息损失（以736647元为基数，自2017年5月20日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。三、无锡世界贸易中心有限公司本判决生效之日起十日内赔偿金辉辉、张晓艳购房款736647元。四、驳回金辉辉、张晓艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25279元，财产保全费5000元，两项合计30279元，由无锡世界贸易中心有限公司负担20382元，由金辉辉、张晓艳负担9897元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  何 英人民陪审员  张霞红人民陪审员  曹娟妹二〇一九年六月十九日法官 助理  黄海涛书 记 员  梁 迦本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》：第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的试试或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。