福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1182号 上诉人（原审原告）：吴强，男，1980年2月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：龙叔能，福建信海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州市禾泰置业有限公司，住所地广东省广州市珠海区南洲路西窖村盈信街8号自编1号，统一社会信用代码9144010167347434X4。 法定代表人：于曰江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何浩娟，福建其左律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廖建莲，女，1977年9月20日出生，汉族，住福建省永定县。 委托诉讼代理人：徐大庆、黄毓宗，福建众宁律师事务所律师。 上诉人吴强因与被上诉人广州市禾泰置业有限公司（以下简称禾泰公司）、廖建莲案外人执行异议之诉一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初17444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴强上诉请求：撤销一审判决,改判支持吴强一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院没有支持吴强的一审诉讼请求，主要理由是吴强对讼争房产没有办理过户登记存在一定的责任。吴强认为，其对讼争房产没有办理过户登记不存在任何责任，其一审诉讼请求应给予支持。第一，一审法院认为吴强、廖建莲没有依据《房产买卖居间协议书》第十一条约定办理讼争房屋的权利转移登记手续，其未办理的原因归责于双方当事人。吴强认为，在厦门办理房产过户登记的单位是厦门市国土资源与房产管理局，公证处不是厦门房产过户登记的法定机关。所以该条款内容不能理解为双方当事人约定的办理讼争房产过户登记时间为2016年7月18日前。并且，从《房产买卖居间协议书》第四条的第3点约定“乙方于每月支付甲方为房屋权证号01××16在建设银行房贷约壹万柒仟元左右”内容及讼争房产还存在银行抵押事实，可知双方当事人并没有约定讼争房产的过户登记时间。故一审法院的认定是错误的。第二，一审法院认为，如果《房产买卖居间协议书》中并未约定讼争房产权利转移登记时间成立，讼争房产未在法院冻结前的合理期限内办理权利转移登记手续，其原因归责于双方当事人。吴强认为，目前法律没有规定房屋买卖双方对房产过户登记时间必须进行约定；法律更没有规定房屋买卖双方办理房产过户登记的期限；法律没有规定房屋买卖双方未约定房产过户登记时间的法律后果。按照合同法的规定，在房屋买卖双方没有约定房产过户登记时间时，当具备办理过户登记条件时，买方有权随时要求卖方配合办理过户登记手续。因此，一审法院对此的认定，缺乏法律依据。第三，一审法院认为，吴强根据《委托书》并无法将讼争权利转移登记至吴强名下。故吴强对讼争房产没有办理过户登记存在一定责任。吴强认为，办理房产讼争的过户登记手续，不一定需要《委托书》。廖建莲前往过户登记现场配合及吴强通过诉讼等方式均可达到办理讼争房产过户登记的目的。《委托书》能否办理讼争房产的过户登记，与讼争房产没有过户登记至吴强名下没有因果关系。因此，一审法院的认定是错误的。第四，办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理过户登记。由于讼争房产的银行按揭款没有还清，抵押权还没有涤除，讼争房产因负担抵押权而对办理过户登记造成障碍，讼争房产还不具备过户条件。2017年3月，吴强为了办理讼争房产的过户登记，经查询发现讼争房产被查封。此时，距吴强购买讼争房产的时间不到一年。可见，在双方没有约定讼争房产过户登记时间的情况下，吴强在购买房产不到一年的时间内，还积极准备过户登记。甚至至今一直按期支付银行按揭款。只是由于讼争房产被冻结，导致讼争房产无法办理过户登记。这些足以证明吴强对讼争房产没有办理过户登记不存在责任。 禾泰公司答辩称，一审判决正确，应予维持。一、案涉的《房产买卖居间协议书》系廖建莲夫妻与吴强恶意串通签订的，以明显不合理的低价转让讼争房屋，损害了禾泰公司的利益，该协议依法应认定为无效。在禾泰公司提起的第三人撤销之诉一案中，廖建莲夫妻承认与吴强已认识多年，其之所以与吴强签订讼争房屋的买卖协议书，系因为禾泰公司于2016年5月10日以物权保护纠纷为由向思明区法院第二次提起了诉讼（第一次于2015年8月以房屋租赁合同纠纷为由起诉、后因廖建莲否认存在租赁关系而撤诉），廖建莲知道该案会败诉，不想偿还禾泰公司该债务，因此与吴强商量后签订了该协议书，以明显不合理的低价转让讼争房屋（讼争房屋面积为202.54㎡，市场价约为810万元，而协议约定的价格仅为388万元），显然该协议依法应认定为无效。 二、退一步，即便廖建莲夫妻与吴强签订的协议书有效，根据法律规定，案外人吴强就执行标的（讼争房屋）并不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）吴强依合同所享有的权利性质为债权，其请求确认为讼争房屋的所有权人没有依据，一审法院驳回其诉求是正确的。依《物权法》第九条、第十七条等的规定，讼争房屋买卖关系即便成立，但双方未办理过户登记手续，该房屋仍登记在廖建莲名下，吴强依合同所享有的权利性质，仍系债权，吴强要求确认其为被查封房产所有权人的诉讼请求，不应得到支持。（二）吴强对讼争房屋未办理过户登记存在责任，其就讼争房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。1、吴强并未按约支付全部房屋首付款。吴强提交的证据仅能证明其转账136万元给廖建莲夫妻，并不能证明其已按约足额支付了首付款138万元，且廖建莲夫妻亦确认仅收到首付款中的136万元，即在法院2016年10月24日查封冻结讼争房屋时，吴强并未支付全部的价款，迄今亦未支付完毕（包括首付款及房屋按揭款均未支付完毕）。2、在法院查封冻结讼争房屋时，廖建莲仍实际占有讼争房屋，讼争房屋并未交付给吴强。（1）从禾泰公司一审调取的廖建莲的人口信息可见，廖建莲直至2017年仍实际居住在讼争房屋内，显然，在法院查封冻结讼争房屋时，廖建莲仍实际占有讼争房屋。（2）庭审时廖建莲确认未交付讼争房屋给吴强，而吴强提交的证据并不能证明廖建莲按买卖协议约定交付了讼争房屋：①吴强在起诉时提交的租赁合同系扫描件、并非原件，其他案外人与吴强之间的款项往来并不能证明其与案外人之间存在租赁关系，且即便存在租赁关系，也不一定是讼争房屋的租赁合同。②吴强一审补充提交的“费用通知单、票据、发票”，分两部分，一部分是2017年9月之前的费用通知单、票据、发票，特别是2016年10月24日前的相关缴费单据，吴强并未持有原件；而且是记账联（出具单位持有）、而非发票联；通知单、发票抬头为鲁跃平及一家公司，而非吴强；票据及发票的金额亦无法与吴强主张的转账给刘兴旺等人的款项金额一致。显然该部分证据仅能证明讼争房屋在相关期间的物业费、水电费的物业费已缴纳，并不能证明该款系吴强所交；另一部分是一审第一次开庭2018年1月19日后才开具的，发票体现了吴强的名字，从费用所属期可见系从2017年9月开始的费用，显然该部分证据并不能证明在法院查封冻结讼争房屋时吴强已实际占有讼争房屋。3、吴强对讼争房屋未办理过户登记负有责任。 禾泰公司系在2016年5月10日起诉廖建莲的同时申请的财产保全并提供了房产线索，法院于2016年6月1日便作出了保全裁定，但因法院原因，法院直至2016年10月24日才查封冻结了讼争房屋。吴强主张其于2016年6月购买的讼争房屋且双方于2016年7月16日办理了代为办理讼争房屋的出售、租赁等的公证，显然在2016年6月至2016年10月24日之前，吴强可以办理讼争房屋的过户登记手续，但吴强因自身原因怠于行使该权利，存在过错。（1）协议书中明确约定了讼争房屋的过户登记时间，其未办理过户登记的原因归责于吴强与廖建莲夫妻。《房产买卖居间协议书》第十一条约定双方于2016年7月18日前往公证处办理交易登记手续和签订全权公证委托书，显然协议中明确约定了房产过户登记时间，其未办理的原因归责于吴强与廖建莲夫妻。对于该条款约定，吴强上诉认为过户登记机关为房管局，不是公证处，因此认为双方没有约定过户登记时间，但这显然是吴强的曲解，因为即便双方误解或误写了登记机关，实质并不影响双方在该条款中约定于2016年7月18日履行办理交易登记手续及公证委托的义务。至于吴强所称的协议书第四条关于购房款支付方式的约定及房产存在抵押贷款的情况，并不能推出双方没有约定过户时间，因为是否约定过户时间应直接从协议内容看、而不是推定，而且实践中很多存在抵押贷款的房产交易双方均约定了过户时间，显然吴强的上诉没有任何依据，应予驳回。退一步，如果吴强主张协议书实际没有约定过户登记时间，那么双方当事人在涉及房产这一巨额资产交易中未明确约定过户登记时间，显属吴强没有尽到审慎的注意义务，而且吴强又未在合理的期限内办理过户登记，存在过错。（2）吴强根据《委托书》并不能将讼争房屋过户至其本人名下，吴强在法院查封冻结讼争房屋之前亦没有要求廖建莲配合办理过户手续，显然吴强对于未能办理讼争房屋过户登记存在过错。根据《民法通则》第63条的规定，结合代理制度理论及司法实践，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，除非被代理人同意或追认。从吴强提交的《委托书》可见，廖建莲夫妻并未授权吴强可以将讼争房屋出售给吴强自己并办理过户登记手续，显然吴强根据《委托书》并无法将讼争房屋登记在吴强名下，而且结合当事人在一审庭审的陈述来看，在法院查封冻结讼争房屋之前，吴强并没有要求廖建莲配合办理过户手续，显然吴强对于未能办理讼争房产过户登记存在过错。（3）吴强上诉称讼争房屋存在抵押贷款，讼争房屋不具备过户条件，因此认为其不存在责任，如果按照吴强此上诉理由，其系因抵押而无法办理过户，那么按照最高人民法院的司法观点，这是吴强对他人权利障碍的忽略，属于能够归责于买受人吴强的责任，因为吴强对于讼争房屋设置了抵押贷款一事是明知的，但其仍与廖建莲签订协议，而且在合理的期限内也没有采取任何措施去涤除抵押权（如可要求先将首付款用于偿还银行贷款、可以转贷款等等），显然吴强对未办理过户登记手续存在一定过错。 廖建莲答辩称，其答辩意见与一审答辩一致，对一审判决无异议。 吴强向一审法院提起诉讼，请求判令：1．确认厦门市思明区房屋归吴强所有；2．停止对厦门市思明区房屋的强制执行；3．解除对厦门市思明区房屋的冻结。 一审法院认定事实：廖建莲与江勇茂系夫妻关系。厦门市思明区房屋登记在廖建莲名下。该讼争房屋于2015年4月2日办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司厦门市分行，担保金额为376.34万元，债务履行期限至2035年2月27日。 2016年5月10日，禾泰公司向本院提起物权保护纠纷诉讼，要求廖建莲支付无权占用厦门市思明区厦禾路1019号3层327号铺位期间和腾空期间的商铺占有使用费共248625元及经营管理服务费61200元。本院于2016年9月9日作出（2016）闽0203民初7531号民事判决，判决：一、廖建莲于本判决生效之日起十日内向禾泰公司支付自2014年9月1日起至2015年11月30日止的占有使用费共248625元；二、廖建莲于本判决生效之日起十日内向禾泰公司支付无权占用期间和腾空期间的经营管理服务费61200元。廖建莲不服该判决，提起上诉。2017年2月22日，厦门市中级人民法院作出（2016）闽02民终5237号民生判决，判决：驳回上诉，维持原判。 在上述案件审理期间，本院于2016年6月1日作出（2016）闽0203民初7531号民事裁定，裁定查封、冻结廖建莲价值309825元的存款或等值财产。在执行财产保全措施过程中，本院于2016年10月24日冻结了廖建莲名下的讼争房屋。在该案民事判决发生法律效力后，禾泰公司于2017年4月25日向本院申请执行。 另查明，2016年6月5日，吴强与廖建莲、江勇茂签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：廖建莲、江勇茂将讼争房屋出售给吴强，成交价为388万元；购房款分三次支付，吴强应于2016年6月5日支付20万元、2016年7月16日支付118万元，每月支付在中国建设银行的按揭贷款约17000元左右；讼争房屋已办理土地房屋权证，抵押在中国建设银行，还剩余约250万元（以银行实际结算为准）；廖建莲、江勇茂应于公证当日将讼争房屋交付给吴强。该合同第十一条还约定“甲乙双方保证备齐资料，双方约定2016年7月18日前往公证处办理交易登记手续和签订全权公证委托书，否则每逾期一日，应向对方承担总房款的0.05%的违约金”。 上述合同签订后，吴强分别于2016年6月5日向廖建莲转账支付20万元、2016年6月13日向江勇茂转账支付20万元、2016年7月16日向廖建莲转账支付20万元、2016年7月21日向廖建莲转账支付76万元，款项合计136万元。2016年6月5日，廖建莲向吴强出具一份《购房定金》，确实收到吴强支付的购房定金20万元。2016年7月16日，廖建莲向吴强出具一份《收据》，确认收到吴强支付的购房定金40万元。2016年7月17日，廖建莲还向吴强出具一份《收据》，载明“7月17日收到吴强购房款76万元。”自2016年8月份起至2017年12月期间，吴强按月将讼争房屋的银行按揭贷款需还款金额支付至廖建莲的银行贷款还款账户。 2016年7月16日，廖建莲、江勇茂出具一份《委托书》并在厦门市鹭江公证处办理了公证手续，《委托书》的内容为“委托二人系夫妻，坐落于厦门市思明区系以廖建莲的名义登记的房产，现委托人因事务繁忙，特委托受托人（吴强）代为办理上述房产的相关事宜，具体代理权限及范围如下：一、代为管理上述房产，有权将上述房产出租，代为收取租金等。代为维护、修缮上述房屋。（该项权限的委托期限为二十年）。二、受托人有权代为办理上述房产相应的出售手续。……委托期限：即日起至办完上述委托事项时止。”2016年7月18日，厦门市鹭江公证处对此出具了（2016）厦鹭证内字第26904号《公证书》。现吴强持有该《公证书》。 2017年4月1日，吴强向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，提出诉讼请求为：1．确认吴强与廖建莲、江勇茂签订的《房屋买卖居间协议书》有效；2．廖建莲、江勇茂协助吴强办理厦土证01××16号房屋产权过户手续，将房屋产权过户到吴强名下；3．廖建莲、江勇茂共同承担吴强因维权支出的律师费5万元。本院于2017年5月16日作出（2017）闽0203民初5932号民事判决，判决：一、确认吴强与廖建莲、江勇茂于2016年6月5日签订的《房产买卖居间协议书》有效；二、驳回吴强的其他诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。 上述民事判决发生法律效力后，吴强向本院就本院冻结讼争房屋提出书面异议，请求解除对讼争房屋的查封。2017年11月9日，本院作出（2017）闽0203执异105号执行裁定，认为“案外人吴强提供本院于2017年5月16日作出的（2017）闽0203民初5932号民事判决作为证据提出排除执行的异议主张，鉴于该法律文书于2017年6月12日生效，而涉案标的已于2016年10月24日即被本院查封，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，不能认定案外人的权利能够排除执行。另，案外人虽提供（2017）闽0203民初5932号民事判决拟证明其在执行法院冻结涉案房屋之前已经订立房屋买卖合同、支付购房款、实际占有，但案外人未提供证据证明在该民事判决作出之后其严格按照双方约定每月按时支付银行按揭贷款的事实”，裁定驳回案外人吴强的执行异议请求。吴强在法定期限内提起本案诉讼。 2018年1月23日，厦门海谊楼宇经营管理有限公司聚泰商业城管理处出具一份《证明》，其中载明“我公司系厦门市思明区厦禾路1226-1228号（聚泰商业城）的物业管理单位。……自2016年7月17日起至今有关厦门市思明区房屋的事宜均与吴强交涉，自2016年7月17日-2018年1月期间该房屋的物业管理费、公共维修基金、水电费及水电公摊均由吴强缴交。”2018年3月19日，厦门海谊楼宇经营管理有限公司出具一份《证明》，其中载明“耿珊艳、肖丽华、刘兴旺在聚泰管理处工作期间曾代表公司向吴强收取了厦门市思明区厦禾路1226号聚泰商业城相关房产的物业管理费、水电费、公维金等费用”。 审理中，吴强还向本院提交了厦门海谊楼宇经营管理有限公司开具的有关讼争房屋自2016年7月起至2017年12月前讼争房屋水电费、物业管理费等费用交纳的相关票据。 吴强还主张，《房产买卖居间协议书》第十一条是套用中介的格式合同版本，实际上当时讼争房屋银行按揭贷款尚未还款而不能办理过户登记手续，故双方只是约定办理全权公证委托书。廖建莲主张，《房产买卖居间协议书》第十一条实际上是只要办理全权公证委托书的。禾泰公司则主张，《房产买卖居间协议书》第十一条有约定交易双方要办理讼争房屋的过户登记手续，但实际上没有办理，可见吴强与廖建莲、江勇茂存在恶意串通。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴强以买受人身份要求本院解除对讼争房屋采取的保全措施，其主张应当符合前述规定。但根据在案事实及证据，应当认定吴强对讼争房屋未办理权利转移登记亦存在责任。首先，《房产买卖居间协议书》第十一条约定吴强与廖建莲、江勇茂应于“2016年7月18日前往公证处办理交易登记手续”，但双方并未依约办理讼争房屋的权利转移登记手续，其未办理的原因归责于双方当事人。其次，如果吴强与廖建莲主张双方在《房产买卖居间协议书》中实际上并未约定讼争房屋权利转移登记时间成立，那么，双方当事人在涉及讼争房屋这一巨额资产交易中未明确约定权利转移登记的时间，难谓吴强已经尽到了审慎的注意义务；亦即如果双方当事人未明确约定房屋权利转移登记时间，讼争房屋未在法院冻结前的合理期限内办理权利转移登记手续，其原因应归责于双方当事人。第三，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，结合代理制度理论及司法实践，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，除非被代理人同意或者追认。虽然廖建莲、江勇茂在2016年7月16日出具了有关讼争房屋管理、处分权利的《委托书》并办理了公证手续，但《委托书》中载明的受托人为吴强，且其中并未授权吴强可以将讼争房屋出售给吴强自己并办理权利转移登记手续。因此，吴强根据廖建莲、江勇茂出具的《委托书》并无法将讼争房屋权利转移登记至吴强名下。综上，本院认定吴强对讼争房屋未能完成权利转移登记亦存在一定责任，吴强要求本院停止对讼争房屋的执行并解除冻结，不符合前述规定，本院不予支持。吴强根据《房产买卖居间协议书》就讼争房屋享有要求廖建莲、江勇茂办理权利转移登记的债权，而不享有物权，故吴强要求确认讼争房屋归其所有，于法无据，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回吴强的诉讼请求。 本案一审案件受理费37840元，由吴强负担。 二审经审理查明，吴强对一审判决查明的事实无异议，但认为遗漏查明：1、吴强除了以银行转账方式支付了136万元的购房款外，还以债务抵销方式向廖建莲支付了购房款2万元。2、吴强至今还在按时支付讼争房产的银行按揭款。法院解除对讼争房产的查封，吴强会清偿银行按揭贷款。禾泰公司认为：1、未查明吴强与廖建莲、江勇茂约定的交易价远低于市场价，系恶意串通订立的。2、关于讼争房屋在相关期间的物业费、水电费等缴纳，仅能证明费用已缴纳，不能证明是吴强所交。特别是讼争房屋在2016年10月24日被查封冻结前的水电费、物业管理费等相关票据、发票等是记账联（即出具单位持有），所谓的通知单、发票抬头为鲁跃平及一家公司，而非吴强，票据及发票的金额亦无法与吴强主张的转账给刘兴旺等人的款项金额一致。而且厦门海谊楼宇经营管理有限公司出具的证明仅是证明其员工曾代为向吴强收取聚泰商业城相关房产的费用，并未明确是讼争房屋，按照吴强自己的陈述，其在聚泰商业城拥有或管理其他多套房产。3、遗漏查明吴强没有支付首付款中的现金2万元。廖建莲对对一审查明的事实无异议。本院对一审查明事实中各方无异议的部分予以确认。 二审中，吴强提交四组新证据：1、个人贷款还款凭证4张，证明讼争房产的贷款账户为84001098540100000000237275。2、吴强及饶祖誉的中国建设银行个人活期账户交易明细，证明吴强支付了讼争房产2017年12月起至2019年3月份的银行按揭款。其中2018年6月15日，吴强转账给其朋友饶祖誉17100元；饶祖誉收到吴强款项的当日，将吴强的按揭款17057.54元转到讼争房产的按揭银行。3、票据、发票，证明吴强支付了讼争房产2018年4月起至2019年3月期间的公维金、物业管理费等费用。4、廖建莲的建设银行卡交易明细清单，证明1、2016年7月28日，廖建莲转账给吴强8762元，原因是：廖建莲将房产出售给吴强之前，廖建莲没有自住，而是将讼争房产对外出租，收取了承租人的押金及2016年7月份的租金等。廖建莲于2016年7月17日将讼争房产交付给吴强后，廖建莲需要将承租人交付的押金、2016年7月17日及之后的租金支付给吴强。经结算，廖建莲应支付吴强押金及租金合计28762元。该部分款项28762元与吴强应付的购房款2万元相抵销，廖建莲应付给吴强8762元。为此，廖建莲于2016年7月28日转账支付给吴强8762元。 禾泰公司质证认为，证据1真实性无异议。证据2表面真实性无异议，但是转款性质不能认定是代吴强转账的款项。吴强支付款项涉及的是查封期间，只能证明有代为偿还按揭款，不能证明有真实的房屋买卖合同关系。证据3表面真实性无异议，但开具时间是开庭前几天，不能证明查封期间吴强有实际占有讼争房屋。证据4于一审已提交，不是新证据。吴强一审中已提及，廖建莲否认之后，吴强辩称是其他费用。但是其他款项都有收据，反而是现金没有收据，与常理不符。 廖建莲质证认为，证据1、2的真实性、合法性、关联通性均无异议。证据3质证意见与禾泰公司相同。证据4真实性无异议，但这是廖建莲出借给吴强的款项。 禾泰公司于二审中提交（2018）闽0203民撤1号民事裁定书和（2018）闽02民终4277号民事裁定书，证明：1、廖建莲夫妻承认《房产买卖居间协议书》系其为了逃避与禾泰公司之间的债务，与朋友吴强串通签订的，协议书约定的价格远低于市场价。2、廖建莲夫妻确认仅收到首付款136万元。3、廖建莲夫妻确认涉案房屋仍由其实际控制。 吴强质证认为，对证据真实性无异议，但对证明对象有异议。 廖建莲质证认为，对证据真实性无异议，但不能因为房产价格低于市场价就认定是串通。 廖建莲于二审中未提交证据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须四个情形均符合方能够排除执行，其中之一是“非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，讼争房产未过户登记至吴强名下，不符合该情形。首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。吴强上诉中确认双方当事人并没有约定讼争房屋的过户登记时间，可见在签订购房合同过程中，吴强对是否办理房屋过户登记、何时办理过户登记并不在意。其次，吴强认为目前法律没有规定房屋买卖双方对房产过户登记时间必须进行约定。但是，没有约定过户登记时间致没有及时办理过户登记而造成讼争房屋仍登记在被执行人名下的，则不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。第三、吴强认为没有约定的，只要具备办理过户登记条件，则买方可随时要求办理过户，而讼争房屋尚有按揭贷款未还清，不具备过户条件。本院认为，房屋有按揭贷款未还清，并非不能办理房屋过户登记的理由，实践中带按揭的房屋办理过户登记的比比皆是。双方未约定办理过户登记的时间，吴强又未及时要求办理过户，才导致讼争房屋仍登记在廖建莲名下而被查封。综上，吴强上诉要求停止结讼争房屋的强制执行等，缺乏事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37840元，由吴强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （章 毅） 二〇一九年六月十六日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。