山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0211民初13825号 原告：袁之刚，男，1959年5月1日出生，汉族，现住连云港市灌南县。 委托诉讼代理人：张序山，系江苏华德律师事务所律师。 被告：青岛天玺房地产有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区。组织机构代码：77353523-4。 法定代表人：李刚职务：董事长 原告袁之刚与被告青岛天玺房地产有限公司合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭，分别于2019年3月1日、2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告袁之刚及其委托诉讼代理人张序山到庭参加了诉讼，被告青岛天玺房地产有限公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁之刚向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告为购房已支付的全部款项共计171494.54元及利息（自2013年8月23日起至实际还款之日，按年息7.755%计算）；2、原告对涉案房屋的变价款具有优先受偿权；3、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：2011年11月5日，原告与被告签订商品房预售合同。合同约定原告购买位于青岛市黄岛区的房屋，房屋总价款为620902元，合同签订后，原告依约支付了首付款190902元，余款430000元办理按揭贷款。2013年4月17日，因被告未依约交付房屋，原告向贵院起诉请求判令解除双方签订的商品房预售合同。同年5月17日，经贵院调解，原、被告双方达成了解除双方之间商品房预售合同的调解协议，贵院依法作出（2013）黄民初字第3372号民事调解书予以确认。同年5月22日，原、被告双方签订《协议书》，协议内容如下：1、解除双方于2011年11月5日就龙达生态园2栋2单元11层1101户签订的《青岛市商品房预售合同》；2、青岛天玺房地产有限公司于2013年6月15日前替袁之刚偿还完毕上述房产的按揭贷款，因袁之刚或银行原因，此日期可顺延；3、青岛天玺房地产有限公司于2013年8月22日前，将房款本金620902元扣除依据第二条还款金额后的剩余款额，无息退还给袁之刚，逾期的，支付逾期期间的同期贷款利息；4、双方之间纠纷一次了结，袁之刚不再追究青岛天玺房地产有限公司其他任何责任。其后，被告天玺房地产公司仅向原告支付17万元，并哄骗其继续偿还银行按揭贷款。至起诉之日止，原告已支付银行按揭贷款本息共计150592.54元。原告多次与被告协商，请求其返还购房款及所支付的按揭贷款，但至今未果。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，为此请求贵院查明事实，并判如所请。 被告青岛天玺房地产有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求提交了青岛市商品房销售合同、青岛市房地产业预收款专用收据两张、2013黄民初字第3372号民事调解书及原被告双方的协议书、2016鲁0211民初第17798号民事判决书。经本院依法依法核实并在卷予以佐证。本院经审理认定事实如下： 1、2011年11月5日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于黄岛区户，房屋总价款为620902元，约定被告于2012年9月30日前将上述房屋交付给原告。合同第十二条约定被告逾期交付房屋，超过60天，原告有权单方面解除本合同，原告支付首付款190902元，余款430000元原告至中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行办理贷款手续。2011年11月17日原告与农行西海岸分行就上述贷款签订《个人购房担保借款合同》，并用上述房屋提供抵押担保，贷款期限为17年，年利率为7.755%。 2、因被告逾期交房，原告于2013年向本院起诉就上述房屋解除与被告签订的房屋买卖合同。本院于2013年5月17日出具（2013）黄民初字第3372号民事调解书，解除原被告于2011年11月5日签订的关于黄岛区江山中路185号2栋2单元11层1101户房屋的买卖合同。 3、2013年5月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：1、解除双方2011年11月5日就龙达生态园2栋2单元11层1101户签订的《青岛市商品房预售合同》；2、乙方于2013年6月15日前替甲方偿还完毕上述房产的按揭贷款，因甲方或银行原因，此日期可顺延；3、乙方于2013年8月22日前，将房款本金620902（大写：陆拾贰万零玖佰零贰整）扣除依据第2条还款金额后的剩余款额，无息退还给甲方，逾期的，支付逾期期间的同期存款利息；4、除本协议约定外，双方之间的纠纷一次性了结，甲方不再追究乙方其他任何责任；5、本协议一式两份，双方各持有一份，具有同等效力。双方在《协议书》下方载明同意承担银行存款利息改为每月银行贷款利息。 4、农行西海岸分行于2016年向本院起诉袁之刚偿还涉案房屋借款本金及利息，并要求对涉案房屋享有优先受偿权，本院于2017年10月17日作出（2016）鲁0211民初17798号民事判决书，查明本案被告于2011年11月16日收到本案原告首付房款190902元，截至2015年5月16日，袁之刚共向农行西海岸分行偿还贷款本息150592.54元，其中本金50035.29元，利息100557.25元，袁之刚承认天玺房地产公司在商品房预售合同解除后已经向其返还购房款170000元。判决：一、解除中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行与袁之刚之间的84020120110001295号《个人购房担保借款合同》；二、青岛天玺房地产有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行借款本金379964.71元及利息（其中2016年2月23日之前的欠息为16694.10元；2016年2月24日起至借款实际清偿之日的利息，以本金379964.71元为基数，按本案借款合同的约定计算）；三、如青岛天玺房地产有限公司未履行上述还款义务，中国农业银行股份有限公司青岛西海岸西区分行对处置青岛市黄岛区江山中路185号2栋2单元1101户房屋所得价款享有优先受偿权；四、驳回中国农业银行股份有限公司青岛西海岸西区分行的其他诉讼请求。本判决现已生效，进入执行程序。 5、原告主张要求被告返还171494.54元计算方式为：已支付的首付款190902元加上已经偿还的本金和利息150592.54元减去被告已经返还的170000元，余款171494.54元。 本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》已经解除，且双方签订《协议书》约定被告代替原告偿还涉案房屋按揭贷款，并同意返还原告房屋首付款，被告未按约定时间履行上述义务，且合同解除后原告已经支付涉案房屋本金和利息150592.54元，故被告应该返还原告房屋首付款190902元及原告已经支付的房屋本息150592.54元，又因原告自认被告已经返还170000元，故原告主张被告返还剩余款项171494.54元的诉求，本院予以支持。原告主张利息自2013年8月23日起算，按照涉案房屋贷款利息即年利率为7.755%计算并计算至实际还款之日，本院予以支持。 因（2016）鲁0211民初17798号民事判决书已经判决如青岛天玺房地产有限公司未履行上述还款义务，中国农业银行股份有限公司青岛西海岸西区分行对处置青岛市黄岛区江山中路185号2栋2单元1101户房屋所得价款享有优先受偿权，故原告主张对涉案房屋优先受偿权无法律依据，本院不予支持。 被告青岛天玺房地产有限公司未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告青岛天玺房地产有限公司于判决生效后十日内返还原告袁之刚房屋首付款及偿还房贷本息共计171494.54元及利息（以171494.54元为基数，自2013年8月23日至实际还款之日，按年息7.755%计算）； 二、驳回原告袁之刚的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4560元，保全费1607元，公告费900元，共计7067元，由被告负担。因原告已预交，限被告于判决生效后十日内支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 判决生效后，权利人申请强制执行的期限为履行期间届满之日起两年。 审 判 长  于召霞 人民陪审员  鲁峰峰 人民陪审员  刘 娟 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  逄锦启