云南省威信县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0629民初102号原告：威信县天源物业管理有限公司（以下简称天源物业公司），住所地：云南省昭通市威信县扎西镇扎西尚城小区一楼。法定代表人：陶帮龙，系执行董事。委托诉讼代理人：张萌，云南震序律师事务所律师，特别授权。被告：威信亿达商贸有限公司（以下简称亿达公司），住所地：云南省昭通市威信县扎西镇麒麟社区扎西商城二楼。法定代表人：李凌，系负责人。委托诉讼代理人：熊彩龙，系云南滇东北律师事务所律师，特别授权。被告：李东翠，女，1962年9月24日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。被告：郑涵丹，男，汉族，1988年4月28日出生，云南省昭通市威信县人，住四川省成都市锦江区。李东翠、郑涵丹共同委托诉讼代理人：李洪毅，系云南滇东北（威信）律师事务所律师，特别授权。第三人：云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称润红分公司，住所地：云南省威信县扎西尚城小区一楼。负责人：李建华。第三人：云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司），住所地：云南省昆明市度假区滇池路西贡码头7号楼3楼。法定代表人：倪蔚东，总经理。原告天源物业公司与被告亿达公司、李东翠、郑函丹、第三人润红分公司、润红公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，本院2019年1月24日立案后，依法通知润红公司作为第三人参加本案诉讼并于2019年3月4日依法适用简易程序公开开庭进行审理，在审理过程中发现本案案情复杂，于2019年4月8日裁定转为普通程序审理并于2019年5月23日依法组成合议庭公开开庭审理，原告天源物业的委托诉讼代理人张萌，被告亿达公司的委托诉讼代理人熊彩龙、被告李东翠、郑涵丹的委托诉讼代理人李洪毅到庭参加诉讼，第三人润红分公司、润红公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告天源物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告亿达公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费服务费124,859.10元、二次加压费18,480元、水池清洗费4,620元，共计147,321元；2．判决被告亿达公司按年利率6%支付自逾期缴纳物业费之日起至实际付清之日止的资金占用损失；3.判令被告李东翠、郑函丹对上述费用承担连带责任；4.判令三被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：第三人润红地产威信分公司系威信县扎西镇商城小区的开发商，原告系第三人润红地产威信分公司依法选聘的扎西尚城小区的物业服务企业，按与第三人润红地产威信分公司签订的《前期物业服务合同》的约定，小区业主或物业使用人应向原告支付物业服务费等相关费用，物业费为每年预缴一次，逾期交纳，每逾期一日按欠费金额5‰承担违约金。自2017年12月起，被告李东翠、郑函丹开始占有扎西尚城小区1-4楼商铺，并以出租人的名义将其中1、2楼部分商铺出租给被告亿达公司装修后用于开办尚城购物广场，并开始接受原告提供的物业服务，原告与被告亿达公司建立了事实上的物业服务关系。但被告亿达公司至今并未交纳相关物业费，经原告多次催告均遭被告亿达公司拒绝，原告曾联系作为出租人的被告李东翠、郑函丹也未果，原告认为，被告亿达公司作为商铺实际经营者和使用者应当为自身接受物业服务支付相关的物业费用，其长期拖欠物业等费用已构成违约名被告李东翠、郑函丹作为房屋出租人、获益人负有督促使用人按时交纳相关费用的义务，在使用人拖欠费用的情况下应承担连带责任，综上，为维护原告的合法权益，故作如前所请。被告亿达公司辩称，被告亿达公司不应承担物业费用，被告亿达公司所使用的商铺系2018年2月向被告李东翠、郑函丹租用，商铺至今在装修中未营业，在此过程中并未得到原告的物业服务，被告也并不清楚原告是何时通过何种方式作为扎西尚城小区的物业服务公司的，现扎西商城小区第三人润红分公司至今未交付业主，故不同意支付原告的物业费用，请求驳回原告的诉讼请求。被告李东翠、郑函丹辩称，被告亿达公司使用的商铺系向被告李东翠、郑涵丹承租。因第三人润红地产威信分公司的原因导致威信扎西尚城小区商铺无法验收，第三人已未交商铺交付业主，按物业管理条例第41条规定，第三人润红地产威信分公司未交付房屋前物业费用应由第三人润红地产威信分公司承担；且第三人润红地产威信分公司未按照物业管理条例的规定告知房屋具体物业管理的情况，被告李东翠、郑函丹至今不清楚物业企业来源的合法性及第三人润红地产威信分公司与原告签订的物业服务合同的真实性和合法性，被告李东翠、郑函丹也未得到过原告提供的物业服务，原告也不能证明其所诉请的物业费用的来源合法性、真实性，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人润红分公司、润红公司未作答辩。原告及被告李东翠、郑涵丹针对其诉讼请求及反驳主张提供了证据，本院依法组织双方当事人进行质证，对双方无争议的证据和事实，本院予以确认并记录在案，对有争议的证据，本院认证如下：1、前期物业服务合同，证明原告是第三人润红分公司选定的物业服务企业，有资格和资质为整个小区提供物业服务，合同约定每日5‰的违约金，原告实际是按年利率6%主张；经质证，被告亿达公司认为第三人润红分公司选聘原告作为前期物业服务企业，未报县级人民政府房产行政主管部门批准，程序违法，根据物业服务合同第19条的规定，房屋未交付前的物业管理费由开发商即第三人承担，该房屋至今未交付；被告李东翠、郑涵丹对该证据的真实性及合法性提出异议，理由是根据物业管理条例第24条的规定，建设单位选聘原告作为前期物业服务企业需经县房产行政管理部门的批准才能签订物业服务合同，另外，前期物业服务合同上的公章与商品房购销合同上的公章不一致，负责人一栏没有公司负责人的签字，该合同是欠缺生效要件的合同，根据物业服务合同第五章第18条、19条的规定，原告应在开发商将房屋交付给业主后才能收取物业费，物业服务费的价格应由物价局确定而不是由发改委批准；本院认为，因原告未提供证据证明第三人润红分公司选聘其作为扎西尚城商住小区的前期物业服务企业已经县房产行政管理部门的批准,该前期物业服务合同违反了行政法规的规定,应确认合同无效，就不应不适用其中的违约条款,故对该证据的真实性予以采信，对原告主张按年利率6%主张资金损失的欲证事实不予采信，三被告的质证意见成立,予以采纳。2.工作联系函，证明被告李东翠、郑涵丹从2017年12月起开始占有扎西尚城小区1-4楼的商铺，并对1-4楼的商铺进行了装修，被告李东翠、郑涵丹系商铺的实际占有人，该工作联系函已由润红分公司送达给被告李东翠、郑涵丹，签收人是郑涵丹，二人系母子关系，签收行为有效，另证明在装修过程中出现问题，第三人润红分公司2017年12月30日发函给被告李东翠要求其整改；经质证，被告亿达公司认为其不知情，不发表质证意见；被告李东翠、郑涵丹认为无法核实其真实性，且该证据与本案无关联性，对真实性、关联性均不认可；本院认为，该证据能证明被告李东翠、郑涵丹从2017年12月起就开始占有扎西尚城小区1-4楼商铺的事实，予以采信。3.威信县发展和改革局关于威信县扎西尚城小区物业服务收费标准的批复，证明批复明确收费的时间从实际使用之日起开始；经质证，被告亿达公司、李东翠、郑涵丹认为物业服务的收费标准不应由发改委批复，应由物价局批复，且批复作出之前未经过听证，程序不合法；本院认为，三被告认为该批复的程序违法，因批复涉及的是收费许可的行政行为，而本案是合同纠纷，故不作评判。4.照片3张，证明被告李东翠、郑涵丹以出租人的名义将其中1楼、2楼的部分商铺出租给被告亿达公司，被告亿达公司将商铺用于经营，开办尚城购物广场，并开始接受原告提供的物业服务，双方建立了事实上的物业服务法律关系；经质证，被告亿达公司认为无法确定照片拍摄时间，不能证明原告已为亿达公司提供了物业服务的事实；被告李东翠、郑涵丹认为无法核实照片拍摄时间，不能证明原告提供了物业服务；本院认为，该证据能证明被告亿达公司所承租的商铺已实际使用的事实，原告已对整个小区提供了物业服务，其服务范围包括被告亿达公司所使用的商铺，故对原告欲证明其为被告亿达公司提供物业服务的事实予以采信，对其余部分不予采信。5.催收照片3张、催收公告，证明原告催收物业管理费的情况；经质证，被告亿达公司认为该证据看清拍摄时间和场所，其从未收到过催收公告；被告李东翠、郑涵丹认为无法看出催收公告的内容，并未收到过催收公告；本院认为，因三被告不予认可，原告未提供证据证明其已将催收公告送达三被告，故不予采信。6.欠费明细表、资金占用费计算表、扎西尚城商铺平面示意图、商铺面积表，证明被告亿达公司欠费的情况及应当支付资金占用费的情况（说明资金占用费是根据每个商铺的欠费情况按年利率6%计算）；经质证，被告亿达公司认为该证据系原告单方制作，对三性均不认可，对平面图真实性无异议，但与本案无关；被告李东翠、郑涵丹认为，被告李东翠出租给亿达公司的商铺系原告提供证据中载明的商铺，该证据系原告单方面制作，其不知道商铺号，不能证明欠费明细表上载明的商铺号就是被告李东翠出租给大商汇的商铺，对三性均有异议；本院认为，因该证据系原告单方制作，其部分内容与本院查明的事实部分不相符，故不予采信。7.视听资料一份，证明原告试图与出租人即被告李东翠、郑涵丹进行协商，但该二人蛮横不讲理的行为造成了严重的负面影响；经质证，被告亿达公司认为与其无关，不发表质证意见；被告李东翠、郑涵丹认为与本案无关；本院认为，该证据能证明原告因收取物业服务费与被告李东翠、郑涵丹发生争执的事实，故对该部分事实予以采信。8.证据清单2（共二组证据），证明原告按约定提供了物业服务，被告接受原告的服务应支付相关费用；经质证，被告亿达公司、李东翠、郑涵丹认为该证据是原告单方制作，无法核实其真实性，不能证明原告直接向被告提供任何服务，对三性均不认可；本院认为，该证据虽是复印件，但原告对整个小区进行物业服务的事实客观存在，予以采信。被告亿达公司未提交证据。对被告李东翠、郑涵丹提供证据的认证意见：商品房购销合同复印件一份（合同编号：RH2015-484），证明：（1）第三人销售房屋的印章与原告提供物业服务合同的印章不一致；（2）本案第三人销售房屋之前未按物业管理条例的规定告知业主物业使用的相关内容；经质证，原告认为该证据与本案无关，系复印件，对三性均不予认可；被告亿达公司不发表意见；本院认为，因该证据涉及的是商品房买卖事宜，与本案无关联性，故不作评判。为查明案件事实，本院依职权从被告润红分公司调取一、二层房屋建筑面积明细表及平面图各1份，经当庭交由原、被告双方质证，原、被告均无异议；本院认为，该证据载明被告亿达公司现所使用扎西尚城小区二、三楼商铺情况和建筑面积，原、被告均无异议，采信作为认定案事实的证据。经过当事人的陈述和庭审认定的证据，本院确认如下法律事实：第三人润红分公司系润红公司设立的分公司，第三人润红分公司开发云南省威信县扎西尚城商住小区后，于2017年6月30日与原告签订前期物业服务合同，约定润红分公司委托原告对该商住小区提供全方位的前期物业服务，委托代管期限三年即从2017年4月1日起至2020年3月31日止，物业服务费收费标准为按建筑面积收费，住宅每平方米每月1.2元，自来水二次加压费每户每月20元，化粪池清掏费每户每月5元，商业每平方米每月2.5元；从业主接收钥匙之日起的物业服务费由业主承担，尚未竣工及尚未出售物业的物业服务费由润红分公司承担。威信县发展和改革局于2017年7月2日对扎西尚城小区物业服务费收费标准作了批复。被告李东翠从2017年12月占有扎西尚城一至四楼部分商用房屋，于2018年2月将一楼的114号、116号至130号（其中129号商铺使用一半）、143号、144号，二楼的207号至236号、244号272号商铺共4161.97平方米租赁给被告亿达公司经营超市。被告李东翠、郑涵丹、亿达公司2018年期间均未向原告支付物业服务费。本院认为，对原告和第三人润红分公司签订的前期物业服务合同是否有效的问题，三被告认为第三人润红分公司选聘原告作为扎西尚城小区的前期物业服务企业，未经县人民政府房地产行政主管部门批准，《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”，因原告未提供已经县人民政府房地产行政主管部门批准其为该小区物业服务企业的证据，原告与第三人润红分公司签订的前期物业服务合同违反了行政法规的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，依法确认原告与第三人签订的前期物业服务合同无效。虽然合同无效，但原告实际为整个扎西尚城小区被告提供了物业服务，其服务范围包括了被告所使用的商铺，根据权利义务相一致的原则，被告应按所接受物业服务的时间、项目向原告支付物业服务费。一、对原告要求被告亿达公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费124,859.10元、二次加压费18,480元、水池清洗费4,620元的诉讼请求，原告提供的工作联系函能证明被告李东翠、郑涵丹在2017年12月就开始使用扎西尚城小区一、三楼的商铺，被告李东翠、郑涵丹、亿达公司作为该商铺的使用者，在接受原告的物业服务后，应分别按所接受物业服务的时间及项目向原告交纳物业服务费，原告要求支付该商铺2018年度物业服务费的主张成立；对物业服务费是按建筑面积还是按室内面积收取的问题，原告与第三人签订的前期物业服务合同约定按建筑面积收取物业服务费，商业部分的收费标准为每平方米每月2.5元，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议条款的效力”的规定，本案争议的一楼的114号、116号至130号（其中129号商铺使用一半）、143号、144号，二楼的207号至236号、244号272号商铺建筑面积4161.97平方米，按每平方米每月2.5元计算，2018年度的物业服务费共计124,859.10元，被告亿达公司认可其法人代表李凌向被告李东翠、郑涵丹租用商铺时间为2018年2月，但未提供合同，被告李东翠、郑涵丹未否认该事实，因三被告未提供租房合同，根据其认可的租赁时间，故确定应由被告亿达公司支付原告2018年2月1日至2018年12月31日的期间的物业服务费114,254.72元（共334天，每天342.08元），其余10,604.38元，因2018年1月1日至2018年1月31日期间是被告李东翠、郑涵丹使用该商铺，应由被告李东翠、郑涵丹支付原告；原告主张的二次加压费18,480元、水池清洗费4,620元，因三被告不认可原告为其提供该服务，原告未提供证据证明其为三被告提供了该服务，原告的诉讼请求，证据不充分，不予支持。二、对原告要求被告亿达按银行同期贷款利率支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止的资金占用损失请求，因本院确认原告与第三人签订的前期物业服务合同无效，故不适用该合同的违约条款，不予支持；三、对原告要求被告李东翠、郑涵丹对被告亿达公司所欠缴的费用承担连带责任的请求，因无合同约定且不符合法律所规定的承担连带责任的情形，故不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，判决如下：一、由被告威信亿达商贸有限公司支付原告威信县天源物业管理有限公司2018年2月1日至2018年12月31日的期间的物业服务费114,254.72元。二、由被告李东翠、郑涵丹支付原告威信县天源物业管理有限公司2018年1月1日至2018年1月31日期间的物业服务费10,604.38元。上述一、二项，限在本判决生效后10日内给付。三、驳回原告威信县天源物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费3,420元，由原告威信县天源物业管理有限公司负担684元，由被告威信亿达商贸有限公司负担1,539元，由被告李东翠、郑涵丹负担1,197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人未自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满二年内申请本院强制执行。审 判 长  黄朝映审 判 员  王帮元人民陪审员  罗在洋二〇一九年六月十日书 记 员  祝大涛