贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终2854号上诉人（原审原告）：重庆鼎达物业管理有限公司。住所地：重庆市九龙坡区杨家坪新胜一村**23、24、项**。法定代表人：陈刚，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）：桐梓县供销合作社联合社。。住所地：桐梓县娄山关镇河滨北路法定代表人：李德文，系该社主任。被上诉人（原审被告）桐梓天地黔农电子商务有限公司。。住所地：贵州省桐梓县娄山关镇蟠龙大道**地块**法定代表人：董庆忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁小娅，贵州贵遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张绍勇，贵州贵遵律师事务所律师。上诉人重庆鼎达物业管理有限公司（以下简称鼎达公司）因与被上诉人桐梓天地黔农电子商务有限公司（以下简称天地黔农公司）、桐梓县供销合作社联合社（以下简称桐梓县供销社）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322民初4867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鼎达公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。2、一审认定《商铺租赁合同》第八条约定出租人目前不收取承租人的设施设备的养护、维修、环境卫生、秩序管理费不成立。目前不收取，不代表今后不收取，而且桐梓中城联建房地产开发有限公司不能代表物业公司，并且约定该租赁房屋免收经营管理费，是指该栋房屋专有部分，并不代表共有部分，物业服务费指在物业管理区域建设红线范围内公共配套设备的维护、保养、运行，公共区域的环境卫生、园林绿化的养护以及公共秩序的维护费用，因此，特提起上诉。天地黔农公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，答辩人并非涉案房屋业主，且不知道答辩人与房屋业主签订《物业服务协议》，该协议对答辩人不产生法律效力。桐梓县供销社辩称：1、其并非涉案房屋业主和实际使用人，至今未实际使用和占有涉案房屋，且其代桐梓县人民政府签订与桐梓中城联建房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》系代理行为；2、答辩人与桐梓中城联建房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》并未约定物业管理费，也未与上诉人签订物业管理协议，且法律规定缴纳物业服务费的缴纳义务是业主和使用人或者占用人，因此，答辩人没有缴纳物业服务费的义务。鼎达公司向一审法院起诉请求：1.判决桐梓县供销社、天地黔农公司从2016年1月1日起至2018年7月31日止的物业管理费109005.3元；2.本案诉讼费用由桐梓县供销社、天地黔农公司承担。一审法院认定事实：贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司开发蟠龙首府项目，2012年11月23日，贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司与鼎达公司签订《前期物业服务合同》，约定鼎达公司为蟠龙首府综合商住小区提供物业服务，商业物业收费标准根据交房时的周边市场价格确定。位于蟠龙首府**地块**的房屋为**的单栋房屋，前面临蟠龙大道，后空地外是溱溪河，左临蟠龙首府其他房屋，右为小型广场，非封闭小区，该房屋现产权为贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司。2015年10月26日，桐梓县人民政府为推动农村电子商务发展，作为甲方与天地黔农公司（乙方）签订《桐梓县农村电子商务集成系统建设运营项目合作协议书》，约定将“‘淘宝·特色中国·娄山生活馆’建在桐梓县娄山关××首府商住楼××栋，属独立的商业体，主要经营业务为桐梓县农村电子商务的营销及发展”；甲方负责商住楼K栋的房屋租赁费3年（时间从2015年12月至2018年12月），每年租赁费78万元；乙方负责桐梓县农村电子商务集成系统建设、运营和经营管理，负责于2016年1月10日前建成并投入运营。桐梓县人民政府2015年10月14日的公文处理载明“建议由桐梓县供销社作为承租方与出租方签订本租赁协议”，县领导签批“同意”。2015年11月1日，桐梓县供销社（乙方）与贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁蟠龙首府K栋的商铺，面积1406.54平方米，租赁用途为经营电子商务，租赁期限自2015年11月1日至2020年10月31日止；关于物业服务约定：乙方承诺自觉遵守商铺所在区域的物业管理各项规定，乙方应与物管公司签订《商业物业管理协议》，并按物管公司要求完善相应的手续后方能进场；对经营管理费的收取进行如下约定：经营管理费指房屋配套的共用设施设备的养护、维修、环境卫生和秩序的管理费，该收费标准被划掉。电子商务开业前，由桐梓县供销社出面安装了专用变压器，将房屋予以消防验收。2017年12月5日，桐梓县供销社与贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司签订《终止协议书》，约定双方终止于2015年11月1日签订的《商铺租赁合同》，桐梓县人民政府（甲方）于2017年12月12日与桐梓天地黔农电子商务有限公司（乙方）签订《补充协议书》，主要约定甲方同意乙方代替天地黔农公司签订补充协议，从2018年起，房屋租赁合同由乙方与贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司协商签订，乙方自行承担租赁费，原《商铺租赁合同》终止。天地黔农公司成立于2017年7月6日，法定代表人是董庆忠，经营场所就是桐梓县供销社曾租赁的蟠龙大道**地块**。2017年12月29日，董庆忠委托其办公室人员李仁丽与鼎达公司办理接房和装修相关手续，李仁丽代替董庆忠与鼎达公司桐梓分公司签订了《物业服务协议》和《承诺书》，约定建筑面积1400平方米，商业按建筑面积每月2.5元收取物业费，签订日期为2017年11月29日。庭审中，董庆忠否认签订物业服务协议及承诺书，原审法院已提取了董庆忠的签字样本，由鼎达公司申请鉴定。后来经董庆忠仔细回忆，认可李仁丽的签字行为，也认可从2017年11月后接管了原桐梓县供销社租赁的房屋，一楼开超市及展厅，二楼经营餐饮，三楼用作办公。董庆忠主张所租赁房屋没有能享受物业服务，房屋前后左右均由市政部门提供了公共服务，偶尔有保安路过。鼎达公司提供了多张照片，证明提供了物业服务。本案在审理过程中，经原审法院调解及当事人申请庭外调解，均未达成一致意见。一审法院认为，鼎达公司请求桐梓县供销社、桐梓县天地黔龙电子商务有限公司支付物业管理费，其中桐梓县天地黔龙电子商务有限公司与桐梓县天地黔农电子商务有限公司名称不一样，根据鼎达公司诉状及被告的答辩，原审法院认定名称不一样系笔误。桐梓县人民政府为推进农村电子商务的发展，招商天地黔农公司入住桐梓，由桐梓县供销社出面租赁了贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司位于蟠龙大道3号地块K栋交给天地黔农公司从事桐梓县农村电子商务集成系统建设、运营和经营管理，《商铺租赁合同》中约定承租方应与物管公司签订《商业物业管理协议》，但桐梓县供销社与物管公司至今没有签订《商业物业管理协议》，且房屋使用人是天地黔农公司，结合《商铺租赁合同》第八条明确约定出租人目前不收取承租人的设施设备的养护、维修、环境卫生和秩序的管理费，因鼎达公司没有提交证据证明该公司还需收取承租人除上述费用之外的费用，故原审法院对鼎达公司请求桐梓县供销社、天地黔农公司在《商铺租赁合同》租赁期间支付物业管理费的主张不予支持。2017年，《商铺租赁合同》已终止履行，桐梓县人民政府与天地黔农公司已变更了《桐梓县农村电子商务集成系统建设运营项目合同协议书》内容，天地黔农公司承租房屋，自行承担租赁费用。天地黔农公司与鼎达公司的分公司签订了《物业服务协议》和《承诺书》，该协议不违反法律规定，原审法院认定该协议合法有效，天地黔农公司应当按照双方的约定履行义务；天地黔农公司主张鼎达公司没有提供与收取物业费相当的服务，但只有陈述，没有举证证明，故原审法院对桐梓县供销社、天地黔农公司的主张不予支持。虽然董庆忠给李仁丽的授权委托书日期是2017年12月29日，原审法院结合《物业服务协议》和《承诺书》的签字日期是2017年11月29日，认定物业费自2017年12月1日起计算至鼎达公司主张的2018年7月31日止，总额为28000元（1400×2.5×8个月）。综上所述，遂判决：一、桐梓天地黔农电子商务有限公司于本判决生效后五日内支付重庆鼎达物业管理有限公司截止于2018年7月31日的物业管理费28000元；二、驳回重庆鼎达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1240元（已减半），由重庆鼎达物业管理有限公司824元，由桐梓天地黔农电子商务有限公司400元。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，交纳物业服务费用的主体应当是业主，只有在业主与物业使用人就交纳物业服务费有约定的情况下，物业使用人才有根据约定交纳物业服务费的义务，此时，业主仍应当承担连带责任。本案中，上诉人提交的证据均不能证实二被上诉人就2017年11月及之前的物业管理服务费与业主之间作何种约定，因此，根据《最高人民法院关于适用》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应当承担败诉的风险。综上所述，重庆鼎达物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2480元，由重庆鼎达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇一九年六月三日法官助理侯振伟书记员钟永海