辽宁省营口市西市区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0803民初216号原告：程某，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：陆某，住辽宁省营口市西市区。被告：营口永江金誉房地产开发有限公司，住所地辽宁省营口市西市区得胜路北28号。法定代表人：张敏杰，公司董事长。委托诉讼代理人：衣立，营口市站前区148法律服务所法律工作者。第三人：王某，女，1992年3月12日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：齐高山，辽宁海润律师事务所律师。原告程某与被告营口永江金誉房地产开发有限公司、第三人王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程某及委托诉讼代理人陆某，被告营口永江金誉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人衣立，第三人王某的委托诉讼代理人齐高山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。程某向本院提出诉讼请求：将所购买的营口永江金誉房地产开发有限公司的某号商品房确认产权，履行合同，签订商品房买卖合同，备案至原告名下，并备案至房产交易中心，将房屋归还原告。事实和理由：2014年9月，我参加了营口市政府举办的2014年秋季房产会。房交会上选中了营口永江金誉房地产开发有限公司的商品房某号房屋（某号），并到永江裕华园财务科办公室交付现金全款。但当时开发商仅给我开据三联据，我索要正式发票，财务人员告知我要去税务局购买后再给我开据。我索要合同，售楼处工作人员于爽、李爽告知我购房合同要到营口市房产交易中心备案、网签，需要3-5个工作日。后来经与销售处史经理和于鑫多次交涉，10月15日给我开据销售不动产统一发票和商品房屋结算单，以及交给我一把装修钥匙，并告我可以装修，遂将准备装修材料放至该房中。之后，虽多次找楼盘开发商，开发商均以种种理由推脱，延期签订合同。2014年12月4日，开发商给我做了书面承诺，如果2014年12月11日前，未如期签订商品房合同，即刻退还购房款并赔偿相关损失。但时至今日，商品房合同仍未签订。万般无奈之下，我于2014年12月25日投诉到民心网，求助政府给予解决。民心网委托营口市房产交易中心办理。经营口市房产交易中心调查，我所购房屋已于2014年2月24日备案至宋某名下，于2014年4月24日备案至马某名下，于2014年8月6日备案至王某名下至今。就是说，我所购商品房在房交会之前已经多次易主，并备案在营口市房产交易中心，导致我全款购买的房屋迟迟签不了合同。2015年2月15日开发商通知我办理了入户手续，2月16日给了我另一把装修钥匙。直到2月26日正月初八一早，我发现我所购房屋又被人换了门锁，致使我真正购房者无法进入自己的房屋。当时在我房屋上贴着“此房出售186×××××8”的广告。2月28日，去西市区得胜派出所报了案，同去的还有2家永江裕华园的业主。期间，我和其他永江裕华园业主到西市区信访办和西市区涉法涉诉中心上访多次。2月13日西市区政法委郭书记和西市区主管区长刘副区长组织接见了我们业主代表。当时参会者还有：西市区信访办主任、西市区公安局刘副局长、经侦大队郑大队长、西市法院立案庭长等。当时领导都认可我是真正的购房者，鼓励我入住，鼓励我装修。我于2015年3月向西市区人民法院递交了起诉状，将开发商告上了法庭，要求签订合同，经历了漫漫9个月时间的等待，驳回了我的诉讼请求。我不服上诉至营口市中级人民法院，经中级法院去西市区地方税务局调查取证，永江公司已于2014年10月15日对王某00006226号购房发票进行价款为-256080元冲红，显示原因为退房。2016年6月，中级法院裁定，撤销西市区人民法院的判决，发回西市区法院重审。经过西市区法院的重新审理，2017年4月作出裁定书，告知我作为执行案件的案外人针对查封提出书面执行异议申请予以解决。通过中级法院的再次调查取证，2017年10月作出执行裁定书，中止执行中级法院（2015）营执字第000088号执行裁定中对执行人营口永江金誉房地产开发有限公司所有已备案至王某名下的坐落于营口市西市区房屋的查封。综上所述，被告已严重违约，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失和精神损害。根据法律规定，被告的行为已属严重违约，同时被告的违约事实确凿清楚，证据充分肯定，请求支持原告的诉讼请求。营口永江金誉房地产开发有限公司辩称，原告为真正买房，我方与第三人为借款关系。第三人述称，2014年8月6日被告已将案涉房屋出卖给第三人并签订了正式的商品房买卖合同，第三人支付全部购房款后，被告向第三人出具销售不动产统一发票，第三人对案涉房屋进行装修一直使用至今。现被告否认与第三人之间的买卖关系，并成为借款关系，缺乏事实依据。被告与第三人之前未签订任何借款协议，也未向被告出借过任何款项，更未约定借款期限、借款利息等借款关系的主要内容。同时，被告也未向第三人支付过借款利息，在此情况下，被告仅仅口述主张第三人与被告系借款关系，没有证据予以证明。现被告认可与原告之间购房关系，但是案涉房屋在原告向被告购买时已经出售给第三人并备案在第三人名下，根据法律规定，原告无权再向第三人主张房屋的物权，只能依据与被告之间签订的房屋买卖的相关手续，向被告主张交付不能的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年9月25日，被告营口永江金誉房地产开发有限公司（甲方）与原告程某（乙方）签订《永江·裕华园选房协议》，乙方认购营口市得胜北路28号“永江·裕华园”某号房屋，销售面积128.04平方米，成交单价3200平方米，总房款409728元，为一次性付款。特别约定：1、甲方在上述约定期限内无权对乙方认购的房屋另行出售。2、乙方需在约定的期限内到售楼处交付房款，如果乙方未在规定的时间内到售楼处签约，则视为乙方自动放弃购买权，该套房屋甲方可另行出售，同时，甲方无须通知乙方即有权将该房屋另行销售。五、本协议于甲方盖章、乙方签订后生效，于《商品房买卖合同》签定之日起失效。甲方处盖有营口永江金誉房地产开发有限公司商品房合同专用章，乙方处有程某签字。2014年10月15日，被告为原告开具销售不动产统一发票，其中，不动产项目名称为永江裕华园；销售的不动产楼牌号为某；建筑面积128.04平方米；单价3200元/平方米；金额409728元。同日，被告为原告出具商品房屋结算单，载明：购房单位程某，房号57，面积128.04平方米，单价3200元/平方米，金额409728元，地址营口永江裕华园某层。2014年12月4日，被告的法定代表人张敏杰出具承诺书“今有程某购买永江裕华园某号房屋，现承诺于2014年12月11日前与其签署房屋买卖合同（网签）；如果未能如期签约，即刻退还其购房款并赔偿相关损失。”2015年2月15日，被告为原告出具住宅房屋分配通知书，载明：房屋座落得胜路北某，园区永江裕华园，楼号某，单元2，房号57，层别11，室别3，面积128.04平方米。另查，2014年8月6日，被告与第三人王某签订商品房买卖合同，将坐落于得胜路北某号，建筑面积128.04平方米的房屋以单价每平方米2000元，房屋总价款256080元的价格出售给第三人，约定签订本合同当日，一次性支付房款256080元。当日为第三人王某出具销售不动产统一发票，其中，不动产项目名称为永江裕华园；销售的不动产楼牌号为某；建筑面积128.04平方米；单价2000元/平方米；金额256080元。2014年8月6日，被告为第三人出具商品房屋结算单，载明：购房单位王某，房号57，面积128.04平方米，单价2000元/平方米，金额256080元，地址营口永江裕华园某层。2014年8月7日，被告为第三人出具进户通知书。2014年8月7日，被告为第三人出具一份盖有被告公章和法定代表人张敏杰签字的声明一份“我开发的永江裕华园商住小区，其中有一套房屋销售给王某。房屋全款已付清，是双方自愿行为。我公司已为王某出具了所有商品房买卖手续，是真实合法的，是我真实意思的表现。”2014年10月15日，被告为第三人00006226号购房发票进行价款为-256080元冲红，显示原因为退房。2015年5月17日，第三人交纳了进户费。2015年5月18日，第三人交纳专项维修资金，2015年8月7日，第三人交纳水费。2014年8月7日，被告开具付款单位为刘鑫、张洪生、王家军、潘冠桥、王某，金额为1300000元，收款事由记载为以上款项已开六套房屋结算发票，合计金额1335220元的专用收款收据。2014年8月7日，被告法定代表人张敏杰的中国银行账户中收到1300000元。案涉房屋在不动产登记部门的首次登记时间为于2018年6月28日。现案涉房屋网签备案在第三人王某名下，程某称房屋已被第三人出售给案外人，第三人自认案涉房屋由其装修并入住。本院认为，原告与被告营口永江金誉房地产开发有限公司签订《永江·裕华园选房协议》，该选房协议是双方真实意思表示，合法有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”从选房协议内容来看，约定了房屋的具体位置、面积、价格、付款方式、付款时间等基本事宜，已经具有法律规定的合同成立的基本要素，并且被告营口永江金誉房地产开发有限公司已经按照约定收受购房款，为原告开具销售不动产统一发票，选房协议书实质是商品房买卖合同。对于案涉房屋在不动产登记部门已网签备案至第三人王某名下，第三人及被告就案涉房屋在不动产登记部门所做的登记应当为《城市商品房预售管理办法》第十条所规定的商品房预售合同登记备案。商品房交易合同登记备案是一项行政管理措施，该项备案登记措施并不具备物权效力，该项备案登记的存在不足以阻却原告取得案涉房屋的所有权。另，2014年10月15日，被告对第三人00006226号购房发票进行价款为-256080元冲红，显示原因为退房，是被告解除买卖关系的意思表示，对于被告这一行为，如给第三人造成损失，第三人可另行诉讼解决。综上所述，原告主张案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉讼请求将房屋在不动产部门备案登记至其名下，因不动产登记部门对案涉房屋备案登记是一种行政管理措施，不属于法院受案范围。关于原告请求将案涉房屋归还原告，现案涉房屋由第三人居住，原告的该项诉讼请求，与本案不是一个法律关系，双方应协商或另案诉讼解决。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《城市商品房预售管理办法》第十条规定，判决如下：一、原告程某与被告营口永江金誉房地产开发有限公司签订的《永江·裕华园选房协议》合法有效。二、坐落于营口市西市区房屋归原告程某所有。三、驳回原告程某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  岳 虹人民陪审员  王新理人民陪审员  曹秀丽二〇一九年六月二十七日法官助理王鑫书记员王楠