包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民初120号   原告：中地寅岗建设集团有限公司。   法定代表人：郭某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵某1，内蒙古金矢律师事务所律师。   委托诉讼代理人：许某，内蒙古金矢律师事务所律师。   被告：中建二局第二建筑工程有限公司。   法定代表人：魏某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：余某。   委托诉讼代理人：王某1，北京义博律师事务所律师。   第三人：包头市荣泰置业有限责任公司。   法定代表人：王某2，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵某2，四川志存律师事务所律师。   委托诉讼代理人：段某，北京市中洲律师事务所律师。   第三人：包头市中冶置业有限责任公司。   法定代表人：丁某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵某2，四川志存律师事务所律师。   委托诉讼代理人：段某，北京市中洲律师事务所律师。   原告中地寅岗建设集团有限公司（以下简称中地寅岗公司）与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局二公司）、第三人包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称荣泰公司）、第三人包头市中冶置业有限责任公司（以下简称中冶公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告中地寅岗公司委托诉讼代理人赵某1，被告中建二局二公司委托诉讼代理人余某、王某1，赵某2、段某并作为第三人荣泰公司和中冶公司共同的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告起诉请求：1、依法判决不得执行位于号房屋；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年5月1日，原告与第三人荣泰公司签订房屋买卖合同，取得案涉执行标的--位于包头市××区号房屋。原告取得案涉房屋后，投入巨额资金进行装修，作为原告公司总部办公场所。基于我国现行房地产登记制度不完善，原告签订合同后，并不能即时进行登记，原告取得法律意义上的所有权被严重滞后。原告基于合同所享有的物权期待权理应受到法律保护。为维护原告合法权益，原告提出执行异议申请，包头市中级人民法院裁定驳回异议请求。依据法律规定，执行异议审查程序仅为形式审查，为维护自身权益，原告提起执行异议诉讼，请求通过实质审查，确认原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，请求人民法院判如所请，保护原告的合法权益。   被告中建二局二公司辩称，依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房屋登记于荣泰公司名下，中地寅岗公司的主张缺乏法律依据。   第三人荣泰公司、中冶公司述称，1、中冶公司与荣泰公司是两家彼此独立的公司，中冶公司持有荣泰公司100%的股权，荣泰公司是中冶公司的全资子公司。中冶公司是包头市稀土高新区黄河大街时代广场项目（以下称“案涉项目”）的早期开发主体。中冶公司在2012年之前就已经取得了案涉项目时代广场的全部规划许可手续，并于2012年5月25日取得《预售许可证》。因案涉项目建设地属于稀土高新区，而中冶公司注册地属包头市昆都仑区，按照包头市稀土高新区政府的要求，中冶公司将依法取得的土地及工程规划、建设手续办理至荣泰公司名下，以便于荣泰公司作为案涉项目合法的开发建设主体继续推进案涉项目开发建设。2012年10月22日，经包头市发改委研究，同意将案涉项目建设主体由中冶公司变更为荣泰公司。至此，案涉项目的规划许可手续正式在各行政机关开始变更至荣泰公司名下。2、案涉房屋被查封前，中冶公司、荣泰公司依法取得了工程规划建设手续、房屋预售许可证明，荣泰公司与购房人签订的购房合同合法有效。荣泰公司于2014年11月7日取得时代广场G区商品房预售许可证明,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故双方所签购房合同都是合法有效的。3、案涉项目的物业服务工作由山东海纳物业服务有限公司包头分公司（以下称“海纳物业公司”）提供，购房人购买案涉项目物业后直接与海纳物业公司签订《前期物业服务合同》，物业费等相关费用由购房人交纳给海纳物业公司。海纳物业公司是案涉项目的物业管理单位，双方签署的物业管理服务协议已依法进行了备案。海纳物业公司的注册地位于案涉项目销售与招商中心，自成立至今一直为案涉项目提供物业服务。商品房买卖合同签订后，购房人同时与海纳物业公司签订《前期物业服务合同》，业主将物业费等相关费用直接交纳给海纳公司，购房人已实际占有案涉房屋。4、中冶公司或荣泰公司与部分对其享有工程款债权的债权人达成以房抵债的合意，且签署的房屋买卖合同已履行，相应的工程款债权债务消灭，房屋买卖合同法律关系应依法予以保护。综上，案涉房屋被查封前，购房人与中冶公司、荣泰公司签订了合法有效的商品房买卖合同，支付完毕房屋价款，案涉房屋也进行了交付并由购房人实际占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人对相应案涉房屋享有的权利依法可以阻却执行。   原告中地寅岗公司提供以下证据：   1、中地寅岗公司的《营业执照》、《核准变更登记通知书》、《执行裁定书》   证明：中地寅岗公司作为案外人，已历经执行异议审查程序，作为本案原告，主体适当，程序合法；中地寅岗公司与内蒙古寅岗建设集团有限公司系同一主体，内蒙古寅岗建设集团有限公司系公司曾用名。   2、《包头市商品房买卖合同》   证明：2014年5月1日，中地寅岗公司于法院查封前购买了案涉房屋，与荣泰公司签订了《包头市商品房买卖合同》，约定房屋用途为办公，总房款为3358.7358万元。   3、《内蒙古寅岗建设集团有限公司时代广场办公室装饰装修工程设计施工合同》、工程进度款《收据》等、招商银行《付款回单》等、《LG中央空调销售安装合同》及交通银行《电子回单》、招商银行《付款回单》等   证明：中地寅岗公司于2015年10月，案涉房屋查封前（2016年2月2日）即合法占有案涉房屋，作为公司办公场所，并进行了全面的装饰装修施工活动，支付了相应的装饰装修款项。同时，中地寅岗公司于查封前，作为使用权人缴纳了物业费用。   4、《购房款支付情况说明》、《挂账缴纳房款的工程款明细表》、核工业华东建设工程集团公司出具的《关于中地寅岗建设集团有限公司为实际施工人的情况说明》、G地块基坑支护《施工合同》、《竣工决算造价确认书》、G区《CFG桩施工合同协议书》、《竣工决算造价确认书》、《时代广场G-01车道G-D地下通廓基坑支护及降水施工合同》、《时代广场G-01车道G-D地下通廓基坑支护及降水施工合同补充协议》、《竣工决算造价确认书》、《竣工决算造价确认书》（补充协议）、《时代广场C区CFG桩施工合同》、《竣工决算造价确认书》、《时代广场C地块基坑支护及降水施工合同》、《竣工决算款支付申请（核准）表》、《时代广场C-FC-DC-B2地下通廓基坑支护及降水施工合同》、《竣工决算造价确认书》、《时代广场E地块1-5#塔楼CFG桩施工合同》、《竣工决算款支付申请（核准）表》、《北梁六七区基坑降水工程施工合同》、《竣工决算造价确认书》、《包头市北梁棚改置房CFG桩施工合同》（南六区）、《竣工决算造价确认书》、《时代广场E地块基坑支护、降水工程施工合同》、《竣工决算款支付申请（核准）表》（基坑支护）、《竣工决算款支付申请（核准）表》（降水工程打井、布管工作）、《竣工决算款支付申请（核准）表》（2014年6月前的降水作业）、《竣工决算款支付申请（核准）表》（2014年7月--2016年2月的降水作业）。   证明：原告作为实际施工人，完成施工项目，形成应收工程款。在法院查封前，原告已经全额支付购房款。法院查封前，原告应收工程款为3658.878,076万元，全额支付房款后，尚余300.142,276万元。   被告中建二局二公司质证意见为：1、对原告的诉讼主体资格无异议。2、对原告提供的《包头市商品房买卖合同》的真实性不认可，案涉房屋买卖合同没有进行网签，未办理产权登记，原告未取得房屋所有权。合同签订时间是2014年5月1日，此时荣泰公司没有取得商品房销售资格，无权出售房屋，故合同无效。3、对原告提供的设计施工合同、收据均不认可，银行回单并不能确定与收据有关联性。对于其他关于装修装饰合同相关证据均不认可。4、对于原告系实际施工人的身份应当由法院判定，对于原告所称以工程款抵顶房款的事实，因没有施工合同，不认可。   第三人荣泰公司及中冶公司对原告中地寅岗公司提供证据的真实性、关联性均认可，但对于尚欠工程款金额不清楚。   被告中建二局二公司提供以下证据：包头市中级人民法院作出的（2016）内02民初43号民事判决书、内蒙古自治区高级人民法院作出的（2017）内民终144号民事判决以及本院作出的（2016）内02民初43号民事裁定书。   证明：案涉房屋验收时间是2016年3月1日，查封时间是2016年2月2日，登记于荣泰公司名下。   原告中地寅岗公司对证据的真实性认可，对证据的关联性不认可。   第三人荣泰公司、中冶公司对证据的真实性认可，但判决书载明的案涉房屋竣工日期与房屋买卖及交付没有关系。   综合原告、被告提交证据及质证意见，结合庭审查明，能够认定以下事实：   1、2014年5月1日，内蒙古寅岗建设集团有限公司作为买受人，荣泰公司作为出卖人签订一份《包头市商品房买卖合同》。约定：内蒙古寅岗建设集团有限公司购买荣泰公司开发建设的位于的办公用房，建筑面积3814.85平方米，每平方米价格约为8804.37元，总价款3358.7358万元；付款方式为：按核工业华东建设工程集团公司实际施工挂账金额陆续顶账。合同附件中载明顶账房源明细包括案涉位于房屋；   2、2010年至2014年间核工业华东建设工程集团公司（以下简称核工业华东公司）与中冶公司签订施工合同，因中地寅岗公司与核工业华东公司系业务合作单位，核工业华东公司将工程交由中地寅岗公司施工。工程完工后，中冶公司、荣泰公司以案涉房屋抵顶欠付中地寅岗公司工程款。   3、2015年10月15日，内蒙古寅岗建设集团有限公司与内蒙古鼎昌建设集团有限公司时代广场办公室签订《内蒙古寅岗建设集团有限公司时代广场办公室装饰装修工程设计施工合同》，约定由内蒙古鼎昌建设集团有限公司对涉案房屋进行了装修。装修完工后，中地寅岗公司对案涉房屋进行了实际占有使用。   4、2018年10月18日内蒙古寅岗建设集团有限公司更名为中地寅岗建设集团有限公司。   5、被告中建二局二公司与第三人荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年12月2日作出判决，判令荣泰公司支付中建二局二公司工程款30,142,159.8元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2016年1月8日至款付清之日止；荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金20万元；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。案件受理费400,351.51元，中建二局二公司负担200,351.51元，荣泰公司、中冶公司负担200,000元。宣判后，中建二局二公司、荣泰公司不服一审判决，上诉至内蒙古自治区高级人民法院。2017年9月8日，内蒙古高级人民法院作出（2017）内民终144号判决，维持了荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金20万元和中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权的判项，变更荣泰公司支付中建二局二公司工程款51,873,228.51元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2015年12月10日至款付清之日止）；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。一审案件受理费400,351.51元，二审案件受理费251,975元，合计652,326.51元，由中建二局二公司负担205,330元，荣泰公司、中冶公司负担446,996.51元。   5、中建二局二公司与第三人荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年1月26日作出2016内02民初43号民事裁定，查封了荣泰公司名下时代广场G区包括涉案房产在内的75套房产，并于2016年2月2日向包头市房地产产权管理处送达了裁定书及协助执行通知书。案件执行过程中，中地寅岗公司提出执行异议，经本院审查驳回其异议申请，中地寅岗公司据此提起案外人执行异议之诉。   6、中冶公司于2012年5月28日取得时代广场G区的商品房预售许可证，经包头市发改委同意，自2012年10月22日起，时代广场项目建设主体由中冶公司变更为荣泰公司。2013年10月31日，时代广场项目G区建设工程规划许可证变更至荣泰公司名下。2014年11月7日，荣泰公司取得了商品房预售许可证。   本案的争议焦点为：原告中地寅岗公司对位于房屋是否享有排除强制执行的合法权益。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记”，该条规定，系在买受人对所买受之不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的保护之目的而设置的规则，人民法院在适用时对买受人利益进行保护时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。   本案中，原告中地寅岗公司主张与荣泰公司之间在法院查封之前已经签订了合法有效的房屋买卖合同并实际占有案涉房屋，对位于包头市××区除强制执行的合法权益。对此，针对原告中地寅岗公司的主张能否成立分析如下：   依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中原告中地寅岗公司为证实其对涉案房屋享有合法权益，提供了以下证据：1、中地寅岗公司与荣泰公司于2014年5月1日签订的《包头市商品房买卖合同》，被告中建二局二公司对该合同不认可，并称荣泰公司未取得商品房预售许可证销售房屋，合同无效，该抗辩主张与荣泰公司实际持有商品房预售许可证及其他房屋销售的相关资质的事实不符，故其抗辩主张不成立，故原告主张法院查封之前中地寅岗公司与荣泰公司签订了合法有效的房屋买卖合同的主张成立。2、中地寅岗公司提供了中地寅岗公司作为实际施工主体承建中冶公司、荣泰公司工程的相关证据，证实中地寅岗公司系中冶公司及荣泰公司发包工程的实际施工人，中冶公司、荣泰公司欠付中地寅岗公司工程款，以案涉房屋抵顶所欠工程款，中地寅岗公司以房抵债的形式支付了房屋买卖合同约定房款的事实。3、中地寅岗公司提供其购买案涉房屋后对房屋进行装修的相关证据包括支付装修费用、购买空调等，款项支付均发生于法院查封案涉房屋之前，证实中地寅岗公司于法院查封之前对案涉房屋已经实际占有。此外，通过庭审中查明的事实表明案涉房屋未办理产权过户登记手续并非中地寅岗公司自身原因所致。   综上，中地寅岗公司提供的证据能够证实其对案涉房屋享有排除强制执行的合法权益，其对案涉房屋不得执行的主张成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   不得对位于房屋强制执行；   案件受理费23362.02元由被告中建二局第二建筑工程有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   审判长 王 韬   审判员 杨 娜   审判员 贺 斌     二○一九年六月十一日   书记员 李美慧   附、案件依据的法律规定   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。   第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理   (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;   (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。