广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终580号 上诉人（原审被告）：孟德辉，男，1971年1月10日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：黄乃千，广西南港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈文龙，男，1962年3月26日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市岭东区。 委托诉讼代理人：赖玉娟，广西济顺律师事务所律师。 原审被告：陈丽贤，女，1976年4月2日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市翔安区，现住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：黄乃千，广西南港律师事务所律师。 原审被告：防城港龙江世华房地产有限公司，住所：广西防城港市港口区祥湖路58号商发住宅小区2号楼1单元1层3号商铺。统一社会信用代码：91450602MA5LAE5J5M。 法定代表人：李秀云，该公司总经理。 上诉人孟德辉因与被上诉人陈文龙、原审被告陈丽贤、防城港龙江世华房地产有限公司（以下简称“龙江公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟德辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈文龙全部诉讼请求。事实和理由：一、孟德辉与陈文龙签订的《二手房买卖合同》系无效合同，不存在需要解除的问题。陈丽贤是房屋所有权人，属于独立的民事行为主体，陈丽贤事后没有追认，孟德辉没有代理权实施的代理行为对陈丽贤不发生效力，孟德辉代理陈丽贤签订的房屋买卖合同无效。无效合同自始无效，故不存在解除问题。一审判决审查认定合同效力错误、前后矛盾，一方面认定合同无效，一方面认定合同有效应当解除，导致作出错误的判决。二、在《二手房买卖合同》无效的前提下，不能适用合同中关于定金罚则的条款。由于合同无效，合同中关于违约责任的条款当然无效，定金罚则没有适用前提，一审判决依据无效的《二手房买卖合同》中当然无效的定金罚则条款适用定金罚则判决孟德辉还应再返还一倍定金20,000元没有事实依据。三、本案的合同双方当事人系陈文龙与陈丽贤，一审判决以合同中的定金条款约束孟德辉也不当。孟德辉不是本案合同的当事人，本案亦不属于表见代理，孟德辉不是合同主体不应当受合同条款的约束。四、陈文龙没有任何损失。因为合同无效后，孟德辉己经将全部收取的款项第一时间返还陈文龙，陈文龙己经默认并接受合同无效的结果，接收返还款项。孟德辉并没有在合同中获得利益，陈文龙同样没有任何损失。本案最多属于缔约过失责任，陈文龙并没有主张缔约过失责任，按照不告不理的原则，一审判决不应当判决支持损失赔偿。按照谁主张谁举证的原则，陈文龙也没有举证证明损失的存在，损失的具体数额。五、陈文龙明知合同存在被拒绝追认的风险，仍然签订合同，应对合同无法履行自负其责。根据一审庭审查明的事实，陈文龙明知孟德辉没有获得授权，陈丽贤事后没有追认，仍然执意签订合同，主观存在过错。六、—审判决孟德辉承担全部诉讼费不符合具体情况。陈文龙起诉金额56,606元及利息404元，一审判决仅支持20,000元，按照支持幅度比例应承担大部分诉讼费，不应当由孟德辉承担全部诉讼费。 陈文龙辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应驳回上诉，维持原判。 陈丽贤述称，与孟德辉上诉理由一致。 陈文龙向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《二手房买卖合同》；2．判令孟德辉、陈丽贤、龙江公司支付未付双倍定金中的一倍定金56,606元及利息404元（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，以56,606元为基数从2018年5月14日计算至起诉日，以后另计）；3．本案诉讼费用由孟德辉、陈丽贤、龙江公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月，孟德辉未经陈丽贤授权的情况下，也未持有任何房产证等证明文件的情况下，与陈文龙签订了《二手房买卖合同》，约定陈文龙购买陈丽贤所有的位于防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际4栋21层2117号的房屋。约定成交价格为556,606元，购房定金为20,000元。其中陈丽贤的签名为孟德辉代签。防城港龙江世华房地产有限公司在中介方处盖章。签订合同后，陈文龙于2018年5月14日分别向孟德辉支付了购房定金20,000元及购房款36,606元。 之后，孟德辉于2018年5月底将收取的56,606元退回给陈文龙。 另查明，孟德辉的妻子为张玉霞。 一审法院认为，合法有效的合同，必须是合同当事人作出的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，本案合同签订时未经陈丽贤授权他人代为作出真实意思表示，且事后也未进行追认的情形下，该合同对被代理人陈丽贤不发生效力，合同的法律责任应当由行为人孟德辉承担。但从合同效力的角度，陈文龙与孟德辉签订《二手房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。而本案中由于孟德辉无权处分他人房屋，致使合同目的无法实现，现今陈文龙主张解除与孟德辉签订的《二手房买卖合同》有事实和法律依据，该院对其诉讼请求予以支持。 由于陈文龙与孟德辉签订的合同中约定了定金20,000元，且陈文龙也实际支付了20,000元定金，由于孟德辉的过错，致使合同目的无法实现，真实的二手房买卖合同无法订立，因此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，本院认定本案适用定金罚则，孟德辉除了返还定金20,000元外，还应支付陈文龙定金20,000元的一倍即20,000元。因此陈文龙主张一倍定金56,606元及利息，该院仅仅支持20,000元。 防城港龙江世华房地产有限公司虽然在合同上的中介方处盖章，但所谓定金，是指合同当事人为了担保合同的履行，约定由一方当事人向对方当事人预先支付一定数额的金钱。针对原告主张适用定金罚则的请求，防城港龙江世华房地产有限公司不是合同当事人，也未收取定金，因此不需对定金负责。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除陈文龙与孟德辉签订的《二手房买卖合同》；二、孟德辉返还一倍定金20,000元给陈文龙；三、驳回陈文龙的其他诉讼请求。案件受理费612.63元，由孟德辉负担。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据，且对一审认定是事实均无异议，本院予以确认。 本案争议焦点：1．本案的二手房买卖合同是否有效；2．本案是否应当适用定金法则。 本院认为，关于焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”，本案合同是孟德辉以陈丽贤的名义与陈文龙签订，陈丽贤对孟德辉的行为没有授权及追认，依法应由孟德辉承担责任。孟德辉作为签订《二手房买卖合同》的当事人，其与陈文龙所签订的合同是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，一审认定《二手房买卖合同》合法有效正确。孟德辉主张《二手房买卖合同》无效的上诉理由不成立，不予采纳。同时孟德辉认为一审判决既认定合同有效又认定合同无效系其个人对判决的误解。 关于焦点2，合法有效的合同对双方当事人均有拘束力。双方在合同中对定金作了约定，孟德辉作为违约方，依法应当承担双倍返还定金的责任，因此一审法院根据陈文龙诉讼请求适用定金罚则正确，应予维持。孟德辉认为本案不应适用定金罚则的上诉理由不成立，不予采纳。 综上所述，一审判决除诉讼费总额及分担计算错误应予纠正外，其余认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孟德辉的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费1,225.25元，被上诉人陈文龙负担795.25元，上诉人孟德辉负担430元。二审案件受理费1,225.25元（上诉人孟德辉已预交），由上诉人孟德辉负担1,220元，陈文龙负担5.25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇一九年六月五日 法官助理 梁群英 书 记 员 曾 建