西安市未央区人民法院   民 事 判 决 书   （2018）陕0112民初17882号     原告（反诉被告）:陕西成信房地产开发有限公司。住所地：西安经济技术开发区未央路169号银池品智天下A座四层。   法定代表人:康忠诚，董事长。   委托诉讼代理人:王永红，男，该公司职员   委托诉讼代理人:刘梅，陕西信邦律师事务所律师。   被告（反诉原告）：张桂林，男，1972年10月12日出生，汉族，住西安市未央区。   委托诉讼代理人：冯晓东，陕西稼轩律师事务所律师。   委托诉讼代理人：祝红军，陕西稼轩律师事务所律师。   被告：陕西美嘉商业运营管理有限公司。住所地：西安经济技术开发区未央路136号东方濠璟商务大厦1幢1单元7层10704号。   法定代表人：刘飞，执行董事兼总经理。   第三人：交通银行股份有限公司陕西省分行。营业场所：西安市新城区西新街88号。   负责人：程清洁，行长。   委托诉讼代理人：李波，男，该行员工。   原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司（以下简称成信公司）与被告(反诉原告)张桂林、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司（以下简称美嘉公司）、第三人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成信公司的委托诉讼代理人王永红、刘梅，被告（反诉原告）张桂林的委托诉讼代理人冯晓东、祝红军，被告美嘉公司的法定代表人刘飞到庭参加诉讼。第三人交行陕西省分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   原告成信公司诉称，2015年4月28日，张桂林以按揭贷款方式购买其银池·品智天下XXXXX号商品房，并办理了《商品房买卖合同》网签备案。因张桂林停止偿还按揭贷款造成违约，交行陕西省分行诉至西安市新城区人民法院，西安市新城区人民法院判决其对张桂林的违约行为承担担保责任。2016年10月28日，其清偿了张桂林逾期还款的本金并支付利息、罚息、诉讼费共计16703.84元，随后其多次联系张桂林办理退房、清偿债务手续未果。根据其与张桂林签订的《商品房买卖合同》附件五第六、第七条约定，在房屋产权证办理之前，张桂林贷款购房累计3个月不能偿还贷款的，张桂林承担逾期还款额每日2‰的违约罚金及逾期还款本息，同时合同效力终止，故诉至法院要求：1、依法判令终止并解除与张桂林签订的《商品房买卖合同》；2、由张桂林配合交行陕西省分行办理商品房的抵押撤押注销手续； 3、由张桂林配合办理注销《商品房买卖合同》登记备案手续；4、由张桂林、美嘉公司支付因逾期还款导致其承担保证责任支出的利息11501.17元、罚息546.67元、西安市新城区人民法院诉讼费4656元，合计16703.84元；5、由张桂林、美嘉公司按照同期企业贷款利率标准支付2016年10月28日至张桂林办理完毕清退商品房手续、清偿债务之日的代偿本金、利息、罚息总额的罚金；6、本案诉讼费、公告费、执行费等由张桂林、美嘉公司承担。   被告张桂林辩称，本案商品房是以其名义购买，但其并非实际购房人，其未交纳首付款、亦未偿还按揭贷款，成信公司第一至第三项诉讼请求以美嘉公司意见为准，第四至第五项诉讼请求其不承担责任。   被告美嘉公司辩称，成信公司与其公司原法定代表人陈某某策划为骗取银行贷款签订的《借贷购房协议书》违反了法律规定，应为无效，现法定代表人对此不知情。   第三人交行陕西省分行未到庭亦未发表述称意见。   反诉原告张桂林诉称，2015年4月28日，与成信公司签订《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买成信公司开发的银池·品智天下XXXXX号商品房。后其发现成信公司的房屋存在权属纠纷，遂停止了向银行偿还按揭贷款，成信公司的行为造成其已支付按揭贷款损失12891.85元。另，因为成信公司的行为存在欺诈，目前西安市商品房价格涨幅巨大，故反诉要求成信公司：1、支付已付按揭贷款12891.85元及截止判决之日以中国人民银行同期贷款基准利率为标准的按揭款利息；2、按每平方米2400元赔偿房屋增值金额133368元；3、承担本案反诉费。   反诉被告成信公司辩称，与张桂林签订《商品房买卖合同》不存在欺诈行为，本案因张桂林停止偿还按揭贷款引发，张桂林系违约方，其不应承担房屋增值金额。张桂林未偿还按揭贷款，不能要求其返还该款支付该款的利息损失。   经审理查明，2014年7月19日，成信公司与美嘉公司签订《借贷购房协议书》，约定美嘉公司购买成信公司银池品智天下项目第12层、13层建筑面积1821.76平方米共24套商品办公房，总价款为15667136元，因银行暂不接受公司按揭贷款购买，成信公司同意美嘉公司以股东或亲友名义签订网签合同、办理按揭贷款，成信公司办理网签合同和房产证以美嘉公司及法人给成信公司的书面授权为准，美嘉公司自行协调财产分割归属事宜，因产权登记产生任何纠纷成信公司不承担责任，合同生效之日美嘉公司向成信公司支付定金20万元，剩余房款以按揭贷款方式支付70%，减去按揭贷款总额及定金剩余部分为借款金额，借款利息年息12%，期限60个月等。《借贷购房协议书》美嘉公司盖章，陈某某签名，后附指定购买委托人名单,该名单无张桂林。2015年4月28日，成信公司与张桂林签订《商品房买卖合同》一份，约定:张桂林以477902元购买成信公司开发建设的银池.品智天下第X幢X单元XX层XXXXX2号建筑面积为55.57平方米的办公用房一套，张桂林首付247902元、余款23万元向银行按揭。《商品房买卖合同》附件五第七条约定：“买受人承诺：该房屋办理产权证之前、按揭贷款购房并办理入住之后，累计三个月（90天）不能向贷款银行按时偿还贷款：1、依据出卖人与贷款银行的个贷担保协议，买受人向出卖人承担逾期偿还银行贷款额每日2‰的违约罚金和逾期还款本息，直至还清；同时本购房合同效力终止。买受人退出已入住房屋并恢复原状，出卖人对应退房屋不做任何装修补偿。并按合同原价扣除银行贷款本息及出卖人代买受人向银行代付逾期应还贷款本息额及相关因买受人违约造成的2‰罚金，下余款项退还给买受人。……。”2015年5月7日，美嘉公司给成信公司出具工作函，要求成信公司为张桂林开具1XXX1、1XXX3、1XXX02、1XXX0、1XXX1、1XXX2共6套房的首付款票据，总金额为1996784元，表示因伪票据产生的后果由美嘉公司承担。随后，成信公司为张桂林开具了上述6套商品房的首付款票据，本案所涉商品房首付款为247902元。2015年5月25日，张桂林、陈某某、成信公司、交行陕西省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，张桂林向交行陕西省分行贷款23万元，贷款期限10年，成信公司为该笔贷款承担连带责任保证。2015年5月29日，张桂林所购商品房办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明，抵押权人为交行陕西省分行。2015年6月16日，交行陕西省分行发放贷款。2015年11月5日，美嘉公司给成信公司出具工作授权函，载明2014年7月19日借成信公司15667136元购房，在交行陕西省分行按揭回款768万元陆续到账，剩余未付款7987136元按照《借贷购房协议书》条款履行，因该房网签备案及后续办理产权登记所产生的一切纠纷责任、经济责任及法律责任由美嘉公司及授权人陈某某连带全部责任并承担一切权益权责，该函美嘉公司盖章、陈某某作为授权人签字，函件后附指定最终网签备案人员名单。因张桂林2015年12月起停止偿还按揭贷款，交行陕西省分行诉至西安市新城区人民法院。2016年9月12日，西安市新城区人民法院作出的（2016）陕0102民初1909号民事判决判令张桂林、陈某某偿还剩余借款本息、罚息，成信公司承担连带保证责任等。2016年10月28日，成信公司作为保证人向交行陕西省分行偿还张桂林未还本金221568.51元、未还利息9789.54元、未还罚息534.4元、未还利息复利360.28元、未还罚息复利12.27元、未到期利息711.04元并支付诉讼费4656元。   另，交行陕西省分行2015年 12月31日从成信公司保证金账户划扣640.31元用于偿还张桂林未还贷款利息等。美嘉公司2014年4月2日成立，成立时法定代表人为陈某某，2015年1月12日法定代表人变更为刘飞，但实际控制人为陈某某，张桂林系陈某某丈夫。2014年8月5日，成信公司已将涉案商品房交付美嘉公司。庭审中，成信公司坚持诉讼请求、反诉答辩意见，张桂林坚持答辩意见、反诉请求，美嘉公司坚持答辩意见。庭审调解，因当事人各持己见致调解未果。   以上事实，有《商品房买卖合同》、《借贷购房协议书》、房屋交接书、民事判决书、当事人陈述等在卷佐证。   本院认为，美嘉公司从成信公司处购买本案所涉商品房有《借贷购房协议书》、相关函件、房屋交接书为证，张桂林自认其并非实际购房人亦未出资，故本院依法认定本案所涉商品房实际购买人和按揭贷款还款人为美嘉公司。《商品房买卖合同》约定，房屋办理产权证之前，买受人累计三个月不能偿还按揭贷款的应退出商品房，合同效力终止，该处实为约定了解除合同的条件，本案美嘉公司仅还款6个月就停止偿还按揭贷款导致交行陕西省分行诉讼最终成信公司代偿了全部本息，可见《商品房买卖合同》约定解除合同的条件已经成就。现成信公司要求解除《商品房买卖合同》、由张桂林协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续、由张桂林配合交行陕西省分行协助办理预购商品房贷款抵押登记备案证明注销手续应予支持。因美嘉公司系本案所涉商品房的实际购买人，故成信公司向交行陕西省分行支付的利息、罚息、诉讼费等由美嘉公司承担。美嘉公司亦应按照《商品房买卖合同》约定支付成信公司违约罚金，现成信公司主动降低违约罚金要求以银行贷款利息为标准支付本院予以准许，违约罚金标准按照现行中国人民银行1至3年（含3年）贷款基准利率年息4.75%计算。成信公司收到了按揭贷款23万元，该部分款项应视为美嘉公司已付房款，其代偿的本金部分以已付房款23万元相抵，故成信公司要求计收代偿本金违约罚金本院不予支持。张桂林非实际购房人已还按揭贷款并非张桂林偿还，且本案《商品房买卖合同》解除系美嘉公司未按期偿还按揭贷款所致，故张桂林要求成信公司支付已还按揭贷款、已还按揭贷款利息及房屋增值金额本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、原告(反诉被告)陕西成信房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张桂林签订的合同登记号为：XXXXXXX的《商品房买卖合同》解除。   二、被告（反诉原告）张桂林于本判决生效后三十日内协助第三人交通银行股份有限公司陕西省分行办理预购商品房贷款抵押登记备案证明注销手续。   三、被告（反诉原告）张桂林于本判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续。   四、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司代偿的利息、罚息、诉讼费等共计16703.84元。   五、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内以16703.84元为基数按照年息4.75%自2016年10月28日至本判决确定的给付之日支付原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司违约罚金。   六、驳回原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   七、驳回被告（反诉原告）张桂林的全部诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉受理费228元（原告陕西成信房地产开发有限公司已预交），由被告陕西美嘉商业运营管理有限公司承担，于上述付款时一并给付原告陕西成信房地产开发有限公司；反诉受理费1627元（反诉原告张桂林预交），由反诉原告张桂林承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审判长  史丽妮   人民陪审员孙新爱   人民陪审员孙小利     二0一九年六月十日      书记员 宋 琛      1