广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初2077号 原告：玉立刚，男，1983年8月5日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：黄耀臻，柳州市金盾法律服务所法律工作者。 被告：柳州市星宇房地产开发有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区香港新城聚龙苑3栋底层D-1号，统一社会信用代码：91450200697625085A。 法定代表人：秦华忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张德宣，男，该公司工程部经理。 委托诉讼代理人：蒋建宇，男，该公司工程部经理。 原告玉立刚与被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉立刚的委托诉讼代理人黄耀臻，被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人蒋建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉立刚向本院提出诉讼请求：一、被告立即将办理原告购买的位于柳州市鱼峰区商品房不动产权证所需资料报产权登记机关备案，以便原告办理不动产权证；二、被告向原告支付不能在规定期限内取得不动产权属证书的违约金19857元；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年6月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：01201311015200150401），约定：原告购买被告开发建设的位于柳州市鱼峰区房屋一套；房屋建筑面积为86.08平方米，套内建筑面积为69.89平方米，按套内面积计算,每平方米单价6929.98元，房屋总金额为484336元。同时，《商品房买卖合同》对房屋交付时间以及产权登记等进行了约定，其中第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四《补充协议》第九条，从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过360天，自逾期超过360天之日起30日内，买有人有权解除合同。……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，最高不超过总房款的0.5%。”合同签订后，原告按约足额支付购房款并缴存住宅专项维修资金，但被告延期至2017年4月30日才向原告交付房屋，并且没有按照约定自交房后180日内将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，导致原告至今还不能办理不动产权属登记。根据合同的约定，由于被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并承担支付违约金的责任。从逾期之日起360日之内，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金17436元（484336元×360天×1?），逾期超过360日后，被告应向原告支付最高不超过总房款0.5%的违约金即2421元（484336元×0.5%），以上违约金合计19857元。综上所述，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司辩称，1.因被告逾期办理竣工验收备案登记，所以未能按时将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。2.逾期办理产权备案违约金应按《商品房买卖合同》的约定计算，即按照已付总房款的0.5%计算。3.房产证未能办理的原因是多方面的，请求法院予以酌情判决。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区星宇华成苑小区由被告开发建设。2014年6月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于柳州市鱼峰区房屋一套；建筑面积为86.08平方米，套内建筑面积为69.89平方米，按套内建筑面积每平方米6929.98元计算，总价款为484336元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第九条处理。”附件四第九条约定：“从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过360天，自逾期超过360天之日起30日内，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的1%支付违约金。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，最高不超过总房款的0.5%。。”《商品房买卖合同》还对双方其他权利义务及违约责任作了约定。合同签订后，原告依约向被告付清购房款。2017年4月30日，被告向原告交付房屋。庭审中，被告陈述称，由于被告尚未取得竣工验收备案登记，导致被告至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现因被告未履行办理产权备案登记的义务，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，原告已向被告付清全部购房款484336元，被告已将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行该项义务，其行为已构成违约，被告应当履行相应的义务，并协助原告办理权属登记手续。因此，原告要求被告将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，有事实及法律依据，本院予以支持。考虑到被告陈述的尚未能办理涉案房屋权属备案登记的原因在于被告因资金不足导致涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记，这一问题近期可能无法解决，故本院酌情确定被告应在本判决生效之日起三十日内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋权属登记手续。 关于逾期办理产权备案的违约金，原、被告对计算方法存有分歧，原告认为逾期办理产权备案违约金应按照合同约定分段计算，即：从逾期之日起360日之内的违约金，按每日万分之一计算；逾期超过360日的违约金部分，按照总房款的0.5%计算。被告则认为逾期办理产权备案违约金应按照总房款的0.5%计算。对此，本院认为，首先，从合同条款的书写形式上看，附件四第九条约定的“从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”与“逾期超过360天，自逾期超过360天之日起30日内，买受人有权解除合同”之间使用分号，应表示两者并列关系分句之间的停顿，而此条约定第一句话“从逾期之日起”并没有设定一个逾期天数作为前提条件，故这一约定可理解为：逾期未超过360天的，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过360天之日起30日内，买受人有权解除合同。也可理解为无论逾期多久，违约金均可按已付房款万分之一计算。接下来对于是否解除合同的违约金计算，该条款又进行了两种情形的说明：1.买受人解除合同的，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的1%支付违约金；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，最高不超过总房款的0.5%。从条款形式和文字意思表示来看，上述对于解除合同情形和不解除合同情形的违约金的分别约定，更倾向于是前一句“逾期超过360天，自逾期超过360天之日起30日内，买受人有权解除合同”的意思延伸。再次，从结果逻辑来看，附件四第九条首先约定了被告从逾期之日起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，该违约金以被告逾期天数的增加而逐渐增长，逾期越久，违约金越高。如果按照被告对合同关于违约金计算方式的理解，违约金最高不超过总房款的0.5%，那么在被告一直不履行办理产权备案义务的情况下，原告只能要求被告支付违约金2421.68元（484336元×0.5%），这显然与合同同一条款中“从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”的约定互相矛盾。被告辩称已付房款仅指首付款，系其相关概念的误解，本院对此不予采信。综上所述，本院认为，原告主张的违约金计算方式与合同条文的意思最为接近，更符合公平及诚信原则的要求，故本院采纳原告主张的违约金计算方式，以逾期360天作为分界点，分段计算违约金。本案中，双方认可的交房时间为2017年4月30日，合同约定的提交产权登记机关备案的期限为交房后180日内，而涉案房屋至今未办理产权备案登记，至原告起诉时（2019年4月15日）逾期天数达到535天，因此，被告应向原告支付逾期办理产权备案违约金19857.78元[（484336元×360天×1?）+（484336元×0.5%）]，原告主张逾期办理产权备案违约金19857元未超出前述款项金额，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将办理位于柳州市鱼峰区房屋权属登记需由被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司提交的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告玉立刚办理柳州市鱼峰区房屋权属登记手续； 二、被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告玉立刚支付逾期办理产权备案违约金19857元。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费296元（原告玉立刚已预交），减半收取148元，由被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  谭丽娜 二〇一九年六月二十五日 书记员  莫秋美 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。