江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0321民初1577号原告（案外人）：新沂金瑞汽车贸易有限公司，住所地新沂市经济技术开发区江苏路88号。法定代表人：华桂锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴洪贵，该公司职工。被告（申请执行人）：李德水，男，1971年1月28日出生，汉族，驾驶员，住丰县。被告（反对案外人异议的被执行人）：王冬，男，1974年1月25日出生，居民身份证号码，汉族，住丰县凤城镇翠文园6号楼1单元102室。原告新沂金瑞汽车贸易有限公司（以下简称新沂汽车公司）与被告李德水、王冬案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告新沂汽车公司的委托诉讼代理人戴洪贵，被告李德水、王冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，李德水与王冬民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月18日作出（2018）苏0321民初4376号民事调解书：王冬共欠李德水借款400000元，定于2018年7月31日前偿还200000元，于2018年8月31日前偿还剩余200000元；双方因本次诉讼引起的纠纷就此了结。该调解书发生法律效力后，根据李德水的申请，本院于2018年12月10日立案执行，案号为（2018）苏0321执3364号。在该案执行过程中，本院依法作出（2018）苏0321执3364号之一执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人王冬名下位于新沂市开发区金瑞汽车城北1区0单元107号房产一处。案外人新沂汽车公司提出异议后，本院于2019年1月30日作出（2019）苏0321执异5号执行裁定书，驳回新沂金瑞汽车贸易有限公司的异议申请。原告新沂汽车公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告王冬于2012年7月20日签订的商品房买卖合同无效；2.依法判令停止对位于新沂市开发区金瑞汽车城北1区0单元107号房屋的强制执行，并解除查封；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2012年7月，原告曾与被告王冬签订过民间借贷协议，在协议中约定由被告王冬向原告出借款项100万元。之后为了保证该笔借款在期满后得以实现，应被告王冬的要求双方在2012年7月20日达成了一份“补充协议”。在协议中明确约定，原告方将其自己开发的位于新沂市金瑞汽车城北一区107的商铺抵押给被告王冬，并在房产系统中办理相关备案手续。借款到期之后，因原告资金链出现问题至今未能偿还。被告王冬在2015年3月11日向贵院提起诉讼，要求原告返还借款272万元，2015年5月11日经贵院主持调解双方达成协议，该院于当日作出（2015）丰民初字第0605号民事调解书。目前该案件在执行程序中，执行案号为（2015）丰执字第1288号。贵院受理被告[申请执行人]李德水与被告[被执行人]王冬民间借贷纠纷执行案件，执行案号为（2018）苏0321执03364号之一，贵院在该案件执行过程中将涉案房屋查封并已经在司法拍卖网上对涉案房屋进行公开拍卖。原告于2019年1月15日以案外人的名义向贵院提出执行异议，后贵院作出了（2019）苏0321执异5号裁定书，驳回原告的执行异议。今特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起异议之诉。理由如下：原告与被告王冬签订的《商品房买卖合同》属于名为买卖实为借贷的法律关系。1.被执行人王冬于2012年之前借给原告新沂金汽车公司现金100万元。当时借款时，为了保证所借款项得以顺利偿还，原告依照合同约定遂将涉案房屋备案在王冬名下，作为借款的保证。为此，被告王冬于2015年3月11日向贵院提起了诉讼，要求借款人新沂汽车公司偿还借款，该案件已经审理终结，并作出了（2015）丰民初字第0605号民事调解书。目前该案件处在执行程序中。被告王冬在诉讼中也未主张该房屋的权属属于其所有，其支付的款项明确为借款而不是购房款。2.被告王冬与原告之间不存在事实上的商品房买卖合同。（1）在借款合同的签订后，原告将涉案房屋备案在被告王冬名下，是依照双方“补充协议”的要求作出的备案，被告王冬没有向原告支付购房款，原告也未向被告王冬出具购房发票。涉案房屋作为借款的保证有双方签订的“补充协议”可以充分证实这一问题。（2）根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的意见》第24条的规定，该房屋买卖合同的签订时为了保证出借人王冬向金瑞公司借款而提供的保证，据此，被告王冬与原告之间所形成的是一种“名为买卖实为民间借贷”的关系。综上，原告与被告王冬之间实际上名为买卖实为借贷的法律关系，被拍卖的房屋的所有权并未发生转移，依然属于原告所有，目前查封拍卖的房屋不属于被告王冬所有。故而，在（2018）苏0321执03364号之一案件中将涉案房屋查封并予以强制执行是错误的。请求贵院依据事实和法律，在查清事实的基础上，依法停止对位于新沂市开发区金瑞汽车城北1区0单元107号房屋的强制执行，并解除查封。被告李德水辩称，王冬不给我钱，涉案房屋不应停止强制执行，我觉得涉案房屋在王冬名下，我主要是给王冬要钱。被告王冬辩称，不是原告法人华桂锋借我的钱，是李国清借我的钱，涉案房屋不能停止执行，我买的原告的房屋，并签订了房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同具有法律效力。本院查明：2012年7月20日，原告与被告王冬签订一份补充协议，协议约定：原告向被告王冬借款壹佰万元人民币，用于原告的经营周转，借款期限三个月，借款利息按月计付，每月为8%；为保证原告按时还款，原告将新沂金瑞汽车城北一区商铺107室，面积429.28㎡，抵押给被告王冬，并在房产销售系统办理相关备案手续。在借款期间，如该房产实现销售，被告王冬及时配合原告到产权部门给予解押，原告再以同等价值的房产向被告王冬作抵押；借款期限到期后，根据原被告双方共同意愿决定是否续签借款协议，协议不再续签，原告于到期日还清被告王冬本息，否则该房产由被告王冬负责处置。到期原告按时还款，本协议自动废除，王冬配合原告给予解押。该协议上甲方处加盖原告合同专用章，乙方处有王冬签字。同日，原告与被告王冬至相关房管部门签订了《商品房买卖合同》，进行网上备案，备案合同约定：原告将涉案房屋新沂市开发区金瑞汽车城北1区0单元107号房屋出卖给被告王冬，被告王冬在合同签订之日起一次性付清全部房款壹佰贰拾捌万柒仟伍佰肆拾元整。该份合同中出卖人处加盖了原告公司合同专用章，买受人处未有签章。但庭审中王冬对该合同的真实性予以认可。合同签订后，被告王冬未实际支付涉案房屋购房款，原告亦未向被告王冬出具购房发票等购房手续。后因原告未及时偿还借款，王冬于2015年3月11日将其诉至本院，双方于2015年5月11日在本院自愿达成如下调解协议：沂汽车公司所欠王冬借款本金170万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍借款之日计算，自2014年9月20日开始至实际支付之日止），定于2015年5月30日前偿还原告10万元，之后每月30日前偿还原告10万元（利随本清，直至付清），当新沂汽车公司没有财产偿还王冬债务的情况下，李国清承担还款责任。另查明，被告王冬未实际占有过涉案房屋，未办理过抵押登记。涉案房屋目前没有办理不动产权证。本案的争议焦点为：原告所主张的权利能否阻止对位于新沂市开发区金瑞汽车城北1区0单元107室房屋的执行。本院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。关于原告与被告王冬于2012年7月20日签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。当事人签订合同应遵守法律规定,不得违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定,民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”本案原告新沂汽车公司与被告王冬之间签订涉案《商品房买卖合同》,买卖房屋的约定本身并非双方之间确有买卖涉案房产的真实意愿，被告王冬未实际支付购房款、亦未实际占有使用涉案房产，双方签订涉案房产的买卖合同的真实目的,是作为新沂汽车公司向王冬借款100万元的抵押担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定,本院认定案涉《商品房买卖合同》无效。由于案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行，对于以上《商品房买卖合同》的效力仅作出判断，不在判决主文中列明。关于新沂汽车公司主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立的问题。在案涉《商品房买卖合同》是债权担保的情况下,这一担保意思表示仅在原告和王冬之间产生合同效力,且王冬、新沂汽车公司并未就以案涉商品房为借款设立担保进行登记,故王冬并未就案涉商品房享有所有权或者担保物权,且新沂公司与王冬之间的借款纠纷已于2015年5月11日在本院达成调解协议，调解内容不含涉案房产的处置问题。综上，原告新沂汽车公司对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，其要求停止对涉案房产强制执行的请求，本院予以支持，本院于2019年1月30日作出的（2019）苏0321执异5号执行异议裁定失效。关于原告要求解除涉案房屋的查封问题，不属于执行异议之诉的审理范围，其可另行主张，在本案中不予理涉。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(一)项规定，判决如下：不得执行江苏省丰县人民法院（2018）苏0321执3364号之一执行裁定中新沂市开发区金瑞汽车城北1区0单元107号的房产。案件受理费16410元，由被告李德水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  周洪林人民陪审员  牛志远人民陪审员  张红侠二〇一九年六月十八日书 记 员  刘秉昂