黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0204民初2046号原告:齐齐哈尔市天宝物业管理有限公司，统一社会信用代码91230202795013082H，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区南市场小区**。法定代表人:李富贵，该公司总经理。委托诉讼代理人:姚松，黑龙江铭昊律师事务所律师。被告:丁某某，男，1981年7月26日出生，汉族，个体业主，，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区被告:丁某某，男，1985年7月20日出生，汉族，个体业主，，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区二被告丁某某、丁某某委托诉讼代理人:徐淑军，黑龙江刘宝霞律师事务所律师。原告齐齐哈尔市天宝物业管理有限公司（以下简称天宝物业公司）与被告丁某某、丁某某物业服务合同纠纷一案，原告于2018年9月10日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年3月25日公开开庭审理了本案。原告天宝物业公司的委托诉讼代理人姚松、被告丁某某的委托诉讼代理人徐淑军、被告丁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宝物业公司诉称：丁某某、丁某某系齐齐哈尔市铁××区鹤乡××小区××楼××单元××号的房主，建筑面积为1178.32平方米，拖欠2015年5月1日至2018年12月31日物业费55,734.60元、违约金13,998.60元，合计69,733.20元。原告认为缴纳物业费是业主的法定义务，为了维护原告的合法权益，现诉至法院要求：一、请求判令被告丁某某、丁某某给付物业费55,734.60元、违约金13,998.60元，合计69,733.20元；二、要求二被告承担本案的诉讼费用。被告丁某某、丁某某辩称：二被告认为原告的诉讼请求没有事实依据。一、物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准，2015年11月10日被告主动到物业公司缴纳当年物业费13,000.00元，但物业公司违反物业服务收费标准，要求加收14,000.00元，二被告拒绝缴纳，要求原告出示收票标准，原告至今未履行出示义务而导致被告无法履行物业服务义务，过错方应为原告。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。二、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，并且原告没有对二被告提供任何物业服务：1、原被告双方无物业管理合同；2、每逢下雪原告从来不清理积雪，后期二被告将房子出租给徐某，都是二被告及实际经营人徐某和农贸市场管理人员自行清理积雪；3、原告未履行清运垃圾的义务，均为二被告自行安排运出，更为恶劣的是，原告拒绝二被告将垃圾倾倒入小区垃圾站。在2015年至2018年期间，是二被告及实际经营者徐某雇人雇车清理的垃圾，故原告公司提供的物业质量达不到物业的标准。三、由于原告违建和不履行管理义务造成二被告遭受巨大经济损失：1、原告将垃圾站建于二被告门前，而在被告购买此房时规划并没有此垃圾站，原告还将小区的栅栏围到二被告门前，二被告从事生鲜与熟食生意，夏天门前蚊蝇成群，也影响二被告的通行及经营；2、二被告家的门市是一层，上面是住户，二被告家的屋顶上面是挺宽的缓台，缓台上的住户私自在凉台开门，并在缓台上种花种菜，任意堆放砖头瓦块、垃圾杂物，导致二被告家的屋顶防水破坏，屋里潮湿，经营者徐某无法正常经营，房屋无法使用，二被告多次找到原告反映情况，并与楼上业主交涉要求原告制止楼上的业主停止侵害，但原告不履行职责。不向二被告提供物业服务，导致房屋渗水严重连续三年，二被告雇佣施工公司做棚顶防水工程共花费防水工程款十余万元。综上，因原告没有提供物业服务，没有履行服务合同义务，给二被告造成了经济损失，原告没有权利向二被告收取物业服务费，应抵销物业费。原告天宝物业公司为证明其诉讼理由向本院提交如下证据：证据一、物业服务合同二份，欲证实甲方是鹤城茗苑的业主委员会，乙方是天宝物业有限公司，物业服务合同中约定，商业物业每月每平方米1.10元，二被告尚欠物业费55,734.60元（1.10元×建筑面积1178.32平方米×43个月），违约金的标准是按物业费总数30％计算，合计69,733.20元。两份合同的有效期限为2015年1月1日至2021年5月31日。合同中第七条约定如有违约每月按欠缴款项的千分之一交付;该物业合同是合法有效的，对每位业主都有法定约束力，每位业主交付物业费是法定的义务，二被告欠缴物业费的时间为2015年5月1日至2018年12月31日。被告丁某某、丁某某对该证据有异议，认为物业合同不是二被告与原告签订的，合同应具有相对性，合同主体并非二被告，所以对二被告没有约束力;原告没有证据证明业主委员会成员，业主委员会也从没有找过二被告商定签订物业合同；在该2015年的合同第200页显示：“本合同期限届满三个月前，甲方与乙方协商签订合同，双方同意续约的，应当重新签订物业合同，”这份合同是鹤乡茗苑小区业主委员会签订5年的合同，两份合同均未经二被告同意，合同对二被告不具有约束力，且原告从没有在小区内公示过收费的标准。证据二、不动产权利及其他事项登记信息一份，欲证实该房屋的产权所有人是二被告丁某某、丁某某，房屋坐落位置在齐齐哈尔市铁××区鹤乡××小区××楼××单元××号，房屋的面积1178.32平方米，该房屋取得时间是2015年4月20日，二被告是共同共有的关系。被告丁某某、丁某某对该证据无异议。被告丁某某、丁某某为证实自己的主张向法庭提供如下证据：证据一、2016年、2017年、2018年二被告修理房屋棚顶防水工程结算书三份及收据二张、欠据一张，欲证实二被告楼上业主在二被告家楼上私自种菜种草，原告不尽物业管理义务，未进行制止和管理给二被告造成的经济损失，应抵销物业费。原告对该证据有异议，认为：1、被告所举证的证据与本案没有关系，不认可；2、假如楼上业主私开门以及种花种草也是一种相邻权的关系，侵权方是楼上的业主，与物业公司没有任何的法定关系，假设二被告遭到楼上业主的侵犯可以另行诉讼。证据二、照片十七张，欲证实二被告楼上的业主私自私开门、种花种草，导致二被告房屋漏水；同时原告将小区的栅栏围到被告门前，影响二被告的通行及经营；原告还将小区的总垃圾站建在被告业主的门前，占用二被告门前范围，门前应归二被告使用，也影响二被告经营食品，导致夏天蚊虫泛滥。原告对该证据有异议，认为:1、二被告所举证的证据与本案没有关系，不认可；2、假如楼上业主私开门以及种花种草也是一种相邻权的关系，侵权方是楼上的业主，与物业公司没有任何的法定关系，假设二被告遭到楼上业主的侵犯可以另行诉讼；二被告自认房屋已经出租，物业公司服务是具有持续及连续性的，原告不否认存在瑕疵，但也不是业主不交物业费的理由。证据三、证人薛某出庭证言一份，欲证实证人与二被告是合作伙伴关系，在2016年二被告就找到证人，称二被告家棚顶漏水让证人去修理，证人给鹤乡茗苑门市做了防水，并与丁某某签订的防水协议，在2016年修复花了两万五到两万七，但具体数记不清了，在2017年修复一次花费两万多，但具体数记不清了，在2018年又重新做了防水，现在二被告尚欠证人53,915.54元防水钱，二被告家楼上有种花种草的，有时楼上的住户也扔东西，一般防水都是做五年。原告对该证人证言有异议，认为与本案没有关系，提出证人出庭申请的时间应在举证期前提交，证人出庭作证已经超出法定的申请出庭作证的时间，程序上不合法。同时原告不认可证人所说的话，如证人虚假诉讼原告有追究证人法律责任的权利。证据四、证人徐某出庭证言一份，欲证实2015年上半年证人租赁位于铁锋区鹤乡茗苑4号楼被告丁某某的房屋，经营百禾农贸市场管理有限公司，双方签订了5年的租期，在2015年丁某某委托证人缴纳物业费13,000.00元，证人带着现金去物业公司，找到了物业公司姓杨和姓付的人，他们不同意，让缴纳28,000.00元含清理垃圾的费用，还说市场的人多，那个姓付的经理每次都不让证人倒垃圾，冬天下完雪后也从没清过雪，还在农贸市场两个东北门之间设立了两个垃圾桶，门前是证人个人的地方，同时楼上业主在上面种花种草，在铁栅栏上晒衣服物，原告也不管。原告对该证人证言有异议，认为与本案没有关系，提出证人出庭申请时间应在举证期前提交，证人出庭作证已经超出法定的申请出庭作证的时间，程序上不合法，原告不认可证人所说的话，如证人虚假诉讼原告有追究证人法律责任的权利。在开发商建垃圾存放点的时候都是有规划的，不是物业能改变的。结合原、被告的举证、质证意见，本院对原、被告所举证据综合认证如下：对原告提交的证据一（物业服务合同），虽然被告以不是其签订的而有异议，但该合同是物业管理委员会代表业主签订的合同，具有法律效力，本院予以采信。对原告提交的证据二（不动产产权登记信息），被告无异议，本院予以采信。对二被告提交的证据一（2016年、2017年、2018年二被告修理房屋棚顶防水工程结算书、收据、欠据），因与本案无关联性，本院不予采信。对二被告提交的证据二（照片十七张），因与本案有关联性，本院予以采信。对二被告提交的证据三（证人薛某证言），因只有双方签订协议、收据、欠据等证据，未有其他证据相佐证，本院不予采信。对二被告提交的证据四（证人徐某证言），因与本案有关联性，本院予以采信。综上认证以及双方当事人当庭陈述的情况，本院认定本案事实如下：天宝物业公司于2015年入住铁锋区鹤乡茗苑小区担任该小区的物业管理工作，并分别于2015年1月1日、2016年5月30日与齐齐哈尔市铁锋区光荣街道鹤乡茗苑业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定多层住宅房屋每月每平方米应交物业费0.80元，办公楼、商业物业、非住宅物业每月每平方米应交物业费1.10元，业主应在每年缴纳物业费，具体时间未明确，原告的服务项目中有对物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等八项内容。被告丁某某、丁某某的房屋位于齐齐哈尔市铁××区鹤乡××小区××楼××单元××号，建筑面积1178.32平方米，是商业用房。被告丁某某、丁某某自2015年5月至2018年12月均没有交纳物业费，共拖欠物业费55,734.53元（1178.32平方米×1.10元×43个月）。另查明，2015年4月20日二被告共同取得位于齐齐哈尔市铁××区鹤乡××小区××楼××单元××号的房屋产权，并将该房屋租赁给百禾农贸市场管理有限公司。因百禾农贸市场客流量较多，产生的垃圾也较多，故原告从2015年5月至今不允许该农贸市场倾倒垃圾。本院认为，根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条第二款的规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大全选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中齐齐哈尔市铁锋区光荣街道鹤乡茗苑业主委员会代表业主与原告天宝物业公司连续二年签订《物业服务合同》，该合同双方签订的主体符合法律规定，合同内容合法，双方均应按合同内容约定的权利和义务履行各自的职责。但本案中，原告是否为二被告提供了相应的物业服务，是原告索要物业费的前提，从庭审中查明，原告未让二被告租赁的百禾农贸市场管理有限公司的业户倾倒过垃圾，也没有为该农贸市场清运过垃圾，原告没有按物业合同的约定全面履行其服务项目，故原告要求二被告全额支付物业费的请求依据不足，但原告只是未给二被告清运垃圾一项未提供服务，其他物业服务项目原告仍然在履行，故二被告应按应交物业费的70%交纳物业费，即39,014.17元（55,734.53元×70%）。同时原告主张要求二被告按物业费总数30％支付违约金，于法无据，本院对该主张不予支持。对于二被告主张因原告未履行管理义务给二被告造成的损失以抵销物业费的主张，因二被告没有提供该损失应由原告承担的证据，故本院对该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告丁某某、丁某某于本判决生效之日起五日内一次性给付原告齐齐哈尔市天宝物业管理有限公司2015年5月至2018年12月的物业费共计39,014.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,543.00元，由原告齐齐哈尔市天宝物业管理有限公司承担567.00元，由被告丁某某、丁某某承担976.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  张 杰审 判 员  刘长虹人民陪审员  徐志弘二〇一九年六月二十五日书 记 员  王 莉附本判决依据的相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。