广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终1155号 上诉人(原审原告)：黄嘉妮，女，1994年9月14日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。 上诉人(原审原告)：李艳春，女，1970年3月8日出生，汉族，包头市包头钢铁公司给水厂内退职工，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：于化先，1947年1月27日，依兰县林业局退休干部，住广西壮族自治区桂林市叠彩区北辰路43号华城新贵小区1栋8楼1号。公民身份号码：230823194701273079。 被上诉人（原审被告）：桂林华城房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区北辰路39号。统一社会信用代码：91450300718821641A。 法定代表人：朱名学，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尹建华，广西利业律师事务所律师。 上诉人黄嘉妮、李艳春因与被上诉人桂林市华城房地产开发有限公司（以下简称华城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李艳春及上诉人李艳春、黄嘉妮共同的委托诉讼代理人于化先，被上诉人华城公司的委托诉讼代理人尹建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄嘉妮、李艳春上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303民初1775号民事判决；2.判决被上诉人承担上诉人10000元赔偿责任；3.判决购房合同第十五条无效；4.判决被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决被上诉人将没有验收的商品房交付使用至今十年不能验收办证合法、判决已五方验收，是违背事实的错判。1.根据《城市房地产管理法》第二十七条规定，被上诉人将没有登记备案没验收的商品房交付使用是非法交房；2.合同第八条第（五）项约定“经监理公司验收合格后交房”是违法约定，因单凭监理公司的验收不算验收；3.涉案房屋在交房后至2016年3月24日尚缺大量资料没经质监站核验，无规划验收，不为五方验收。二、一审判决被上诉人欺诈证据不足，是故意歪曲事实。1.涉案商品房至今没验收，被上诉人出于尽快卖房目的，在订立合同时故意提供虚假情况“商品房已经验收合格”说“监理公司已验收”“三个月交房”是欺诈；2.被上诉人没有尽到合理说明义务；3.被上诉人故意隐瞒无需综合验收的规定；4.被上诉人故意隐瞒缺少众多验收资料无法验收办证的事实；5.被上诉人许诺交房后180天内保证办妥产权证是欺骗。三、一审判决故意回避合同第十五条违法无效的依据，适用法律不当。开发商在合同第十五条约定“出卖人将商品房交付使用后并经房产局综合验收合格后180日内”，该条款没有约定办证期限，约定如验收不合格不能办证出卖人即无责任，约定用已作废的无法实行的综合验收作办证前提条件，约定先交房后综合验收是违法无效的。四、一审判决合同第十五条合法的依据不成立。五、一审判决认为上诉人诉求被上诉人赔偿10000元没有合同依据是错误的。被上诉人非法交房，根据《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定应承担交房十年至今不能办证的违约责任。 华城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。 李艳春、黄嘉妮向一审法院起诉请求：1.判决被告赔偿二原告经济损失10000元；2.判决双方签订的《商品房买卖合同》第十五条无效；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：二原告与被告于2009年12月18日签订一份《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于桂林市“华城商贸城”1单元8层2号房屋一套，建筑面积42.17平方米，房屋总价格为161316元。该合同第八条第一款第5项的规定，“该商品房经监理公司质量验收合格”后即符合交房条件；合同第十五条还约定：出卖人应当在商品房交付使用后并经房产局综合验收合格后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。合同签订后，原告交清了购房款，原告申请提前装修入住，双方按约履行了交房手续。由于被告与建设施工单位发生纠纷，该房屋一直未能进行竣工验收，该楼盘的备案验收工作现在仍在进行中。二原告因未取得房地产权属证书，故起诉到法院，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，本案焦点为：1．合同第十五条是否有效；2．二原告请求被告赔偿10000元是否有依据。一、关于合同第十五条是否有效的问题，该院认为，涉案的合同是由国家工商行政管理局、中华人民共和国建设部共同监制，并且经桂林市房产管理局备案，合同首页共7条说明已经充分告知合同签订人有关事项。涉案合同中的格式条款不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形。合同由双方平等自愿签订，没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，合同第十五条亦为有效条款。合同第十五条对房屋出卖人违约须支付房屋价款的0.5％违约金作出规定，出卖人违约并非免责。原告诉称受到被告欺诈签订合同证据不足，原告诉称合同第十五条无效的其他理由均不成立，其请求该院不予支持。二、关于原告请求被告赔偿10000元是否有依据问题，该院认为，由于双方签订的合同第十五条有效，并由于涉案房屋目前未通过竣工验收备案，而只有办好在竣工验收备案手续，取得《小区物业管理落实检查意见书》，办理权属登记的资料才能报送登记机关备案，由于该条件尚未具备，原告诉请被告违约逾期办证并赔偿损失没有合同依据。对原告该请求该院不予支持。但被告作为合同一方当事人，应该积极履行自己的义务，努力促成办证条件的成就，让业主早日取得产权证书。判决如下：驳回原告李春艳、黄嘉妮的诉讼请求。原告李春艳、黄嘉妮预交本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告李春艳、黄嘉妮承担，另25元退回原告李春艳、黄嘉妮。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了新证据。1.建筑工程承包合同4页20-23行；2.建设工程施工合同补充协议书5页23-27行。上诉人主张证据1、2证明《五方自验收意见书》约定经质监站监督核验合格生效；但被上诉人交房至今未经验收合格，是非法交房。3.房产局对于于化先上访答复。上诉人主张该证据证明商品房销售后登记备案是防止一房多卖，不是审查合同条款是否合法，与合同第十五条是否合法无关，售后登记不能证明合同第十五条合法。4.（2014）叠民初字第252号判决书；5.（2014）叠民初字第252号庭审笔录。上诉人主张该证据证明《五方自验意见书》没有经过质证。6.《公司规划条件核实申请书》。上诉人主张该证据证明2017年4月12日申请规划验收，2017年5月31日才规定验收，此前不存在五方验收，华城工程是一次性整栋楼验收，没分批验收。7.3份《商品房买卖合同》。上诉人主张该证据证明被上诉人是知道此前订立的合同第十五条规定的办证期限是违法的。8.录音光盘。上诉人主张该证据证明售房经理认为交房后很快能办证，商品房已验收。 经庭审质证，被上诉人华城公司对上述证据质证意见为：证据1、2不是新证据不予质证。证据3三性认可，且答复上已经答复经过验收。证据4、5真实性认可，证明内容有异议。证据6不是新证据。证据7不是新证据，关联性有异议。证据8录音中谈话的身份无法确认，没有证据证实为被上诉人公司员工，且录音程序不合法，没有经过对方同意。 本院对上述证据的认定如下：上诉人提交的证据1、2系开发商与施工单位的合同，不能证实上诉人所主张的证明内容，故本院对上诉人主张的证明内容不予认可。对于上诉人提供的证据3、4、5，本院对其真实性认可。对于被上诉人提供的证据6、7，本院认为该证据并不能证实上诉人所主张的证明内容，故本院对该证据不予采信。对于上诉人提供的证据8，与本案争议的焦点问题没有关联性，故本院对该证据亦不予采信。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩，本案二审的争议焦点是：一、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的效力问题；二、上诉人要求被上诉人赔偿10000元经济损失是否合理。 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案实际争议的条款中是否存在被上诉人一方免除其责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形是确定该条款效力问题的节点。涉诉合同第十五条内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后并经房产局综合验收合格后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据该条款内容可以看出，约定了报送资料备案的方式和时间，并没有免除卖方的办理登记备案的责任，也没有排除买方获得逾期备案违约金赔偿的权利。该条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条中关于格式合同条款无效情形的规定。因此，涉诉合同第十五条并不违反法律规定，应认定为有效条款，对双方均有约束力。 关于焦点二。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后并经房产局综合验收合格后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于行政管理部门已经取消房屋综合验收，将综合验收由行政审批事项转变为企业内部管理事项；且上述条款对房屋交付使用至房管部门物业验收的履行期间约定不明。因此，双方约定由被上诉人报产权登记备案的条件已不存在，被上诉人履行义务的起算时间无法确定；双方对房屋交付使用至房管部门物业验收的履行期间亦约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，买受人于2018年9月7日向一审法院提起诉讼，该时间应视为其作为债权人要求出卖人履行将出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，以该时间为节点，直至本案二审判决之时，已经给予了出卖人必要的准备时间，而华城公司依然未提交证据证明其已向房管部门提交资料，据此，应认定被上诉人构成逾期办证。上诉人主张10000元的经济损失合法有据，本院予以支持。 综上所述，黄嘉妮、李艳春的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，但处分不当，应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303民初1775号民事判决； 二、被上诉人桂林华城房地产开发有限公司赔偿上诉人李艳春、黄嘉妮10000元经济损失； 三、驳回上诉人李艳春、黄嘉妮一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起15日内履行完毕，如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由上诉人李艳春、黄嘉妮负担；二审案件受理费50元，由被上诉人桂林华城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一九年六月十一日 法官助理 龙艳祥 书 记 员 申峰峰