河北省井陉县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0121民初878号原告：尹密堂，男，汉族，1968年8月8日生，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：齐庆考，石家庄市井陉苍山法律服务所法律工作者。被告：尹拉廷，男，汉族，1970年7月13日生，住井陉县。委托诉讼代理人：霍宏广，河北雄鹰律师事务所律师。第三人：井陉县天长镇尹西河村民委员会，住所地：井陉县天长镇尹西河村。法定代表人：尹喜录，该村村主任。原告尹密堂与被告尹拉廷为农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹密堂及其委托诉讼代理人齐庆考，被告尹拉廷及其委托诉讼代理人霍宏广到庭参加诉讼，第三人井陉县天长镇尹西河村民委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尹密堂向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告尹拉廷书写的房屋买卖《协议书》无效；2、判令被告尹拉廷腾退侵占原告的房屋并原貌返还，归还原告的宅基地证及房屋权属证书，补偿占用原告房屋及宅基地费用15000元；3、诉讼费有被告承担。事实与理由：原被告系邻居关系，被告居前，原告居后。2005年4月，原告因单位集资购房需要，向借住在原告家中的被告借款2万元，当时被告提出预购买原告房屋，由于被告已经实际拥有宅基地及三层楼房，占地面积260.2平方米，不符合购买资格及再审批宅基地条件，购买交易无法达成，2005年7月2日被告拿着《协议书》找到原告签字，原告碍于情面，在《协议书》空白处与被告另行约定，如违反法律规定等新情况出现，双方重新协商，价款另议，否定了被告6月26日找人书写的协议内容，并告知被告其属于寄住，在房产未正式过户之前，不得擅自改变房屋坐落等原貌。2010年3月12日，被告未经原告同意，私自将原告的宅基地变更在被告名下，并取得2010井集76号宅基地权属证件。2019年经井陉县人民政府行政复议，依法对被告取得的2010井集76号宅基地权属证件予以撤销，原告的宅基地2000年第126号依然合法有效。综上，原告依据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。被告尹拉廷辩称，1、原告所述与事实不符。答辩人给付原告的两万元，是支付给原告的购房款，并非借款。原告收到购房款后，将此房的权属证明交付给答辩人，整个过程完全符合房屋买卖的交易习惯，并且也体现了双方买卖的真实意思表示。另答辩人在购买此房后，居住长达14年之久，形成稳定占有关系，因此双方的买卖行为，并不违反法律规定，合法有效。2、原告所述，该协议书是附条件的民事行为，不符合法律规定。原告所称的补充条款，约定情况不明，没有履行的实际意义，不能履行。故附条件民事法律行为，不具有任何效力。综上，请求法庭依法驳回原告不合理的诉讼请求。支持双方合法有效的房屋交易行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告为证实其主张向本院提交了协议书、农村宅基地清理登记表、尹喜录出具的证人证言、尹吉廷出具的证人证言、不动产权证书作废公告、行政复议决定书、集体土地使用证、尹拉廷现居住房屋照片及土地使用证、房屋紧并宅基地调整说明书、集体使用土地证、井陉县国土资源局农村宅基地清理丈量工作细则。被告为证实其主张向本院提交了协议书根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年因原告购房需用钱，原被告商议由被告尹拉廷购买原告尹密堂的井集用（村宅）字第126号土地使用证项下的房屋（尹密堂于1998年9月2日，经过尹民委员会同意，与尹录冬紧并房屋取得，范围为村集体的三间上房、四间东配房和原属尹录东上房一间，共八间房屋）及屋内家具、杂物，价款为20000元。2005年6月26日前，尹密堂因在外工作，委托其工友将尹密堂的井集用（村宅）字第126号土地使用证及井天字第090140号房屋所有权证交付给尹拉廷，尹拉廷也于6月26日前，将2万元现金交付给尹密堂。2005年6月26日，在尹密堂未在场的情况下，尹拉廷签订了《协议书》，协议书载明：今有尹密堂原意将坐落在尹，尹永廷房屋东面，尹录冬西面，北面是道，南面是道（土地使用证号126号）房屋卖给尹拉廷。包括屋内所有家具、杂物都归尹拉廷所有，共价值贰万元整。2005年6月26日款已交清，土地使用证已交尹拉廷保管，等尹密堂回来后再办理正式手续。2005年7月2日，尹密堂回到尹后，见到该协议，在协议书下方写下补充规定：在尹密堂与尹拉廷房产手续未正式过户之前，如遇新情况，双方可重新协商解决，价款另议。尹密堂、尹拉廷对补充规定签字确认。2018年，原告曾以返还原物为由，向被告主张权利，提起诉讼，在诉讼过程中，原告得知诉争房产进行了变更登记，原告自愿撤回起诉并向井陉县人民政府提出行政复议申请，因不服井陉县自然资源和规划局（原井陉县国土资源局）颁发的井尹西河集用（2010）第76号土地使用证，故申请撤销井陉县自然资源和规划局（原井陉县国土资源局）为尹拉廷颁发的井尹西河集用（2010）第76号土地使用证。后井陉县人民政府撤销了井陉县自然资源和规划局（原井陉县国土资源局）颁发的尹西河集用（2010）第76号土地使用证。2019年4月22日，井陉县不动产登记中心对井尹西河集用（2010）第76号土地使用证予以公告作废。另查明，诉争房产在1997年、1998年间被告已居住使用上房三间和东配房四间，现整个房院由被告居住使用。被告居住使用期间，仅对院墙进行修葺。被告在尹现有宅基地及房产一处，宅基地证号为井尹西河集用（2010）第2号，原告在无其他房宅。本院认为，农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利。农村村民对其住宅的出卖必然导致房屋所涉及的宅基地使用权的转让，而宅基地使用权的转让必须取得当地政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意。原被告宅基地使用权的转让应当适用土地管理法等法律和国家有关规定。另外房屋买卖合同，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，原被告约定房产手续过户前出现新情况，双方可重新协商，但未明确约定协商不成的处理后果责任，被告办理的井尹西河集用（2010）第76号土地使用证经井陉县人民政府行政复议决定撤销了该证件，已表明执行合同过程中出现重大情况，并且双方转让宅基地未经村委会同意，该合同违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同，合同无效后，双方应相互返还已取得的财产，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告未经村委会同意转让宅基地，双方均有过错，应承担相应的责任。故原告请求返还房屋及房屋土地使用证书的诉讼请求，本院予以支持，因被告在居住争议房屋过程中仅对院墙进行修葺，并未对房屋进行改造，应当按现状返还。同时原告应当返还被告购房款20000元。因在合同成立后，双方对房产过户过程中，未明确约定协商不成的责任及后果，故对原告主张的占用房屋、宅基地期间的占用费本院不予支持。被告购房款产生的利息损失，也不予计付。由双方自行承担各自的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，被告尹拉廷返还原告尹密堂井集用（村宅）字第126号土地使用证和井天字第090140号房屋所有权证项下房院及该房院的井集用（村宅）字第126号土地使用证和井天字第090140号房屋所有权证；二、在本判决生效后十日内，原告尹密堂返还被告尹拉廷20000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告尹密堂负担150元，被告尹拉廷负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判长  康国兴陪审员  窦兴国陪审员  李保平二〇一九年六月十二日书记员  张文轩