黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初904号原告：黑龙江桐楠格物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区北岸明珠小区101栋1层1号。法定代表人：宋长玲，职务总经理。委托诉讼代理人：李冬冬，男，该公司项目经理助理。被告：毛春，男，1978年1月7日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：耿杰（系毛春之妻），女，1977年11月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。原告黑龙江桐楠格物业管理有限责任公司（以下简称桐楠格物业公司）与被告毛春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桐楠格物业公司委托诉讼代理人李冬冬，被告毛春及其委托诉讼代理人耿杰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桐楠格物业公司向本院提出诉讼请求：要求毛春给付桐楠格物业公司2015年1月1日至2018年12月31日的物业费5423.66元。事实和理由：毛春系北岸明珠小区110-4-502号住宅业主，该房屋2012年-2016年物业费面积83.99平方米，2017年-2018年物业费面积118.33平方米，毛春入住使用该房屋后，与桐楠格物业公司签订了“物业管理服务协议”，约定2012年-2016年物业费单价为每平方米1元，经与居民及社区办事处协商，2017年-2018年之后的物业费单价调整为每平方米1.20元，物业费在每年度第一季度一次性按年缴纳。按协议约定，桐楠格物业公司履行了物业服务的相关义务，但毛春自2015年1月1日到2018年12月31日，未按协议约定按时缴纳物业费共计5423.66元，经原告催要仍未缴纳，故诉至法院。被告毛春辩称，不同意原告的诉讼请求，其于2008年入住时，发现案涉房屋漏雨，多次向物业公司反映情况，物业公司经查看登记后，至今未维修。其认为案涉小区房地产开发公司与物业公司系同一家公司，故未联系房地产开发公司。2015年，其存放至单元楼道内的自行车及酒被盗，因单元门及车库口的监控损坏，致使其无法找到被盗物品去向的线索，其未向公安机关报警，物业公司对此事至今未答复。自2016年起至今，其未在案涉房屋居住。其不知道物业费上涨的事情，物业公司上调物业费价格无合理依据。本院经审理认定事实如下：毛春系哈尔滨市松北区北岸明珠小区110栋4单元502室业主，房屋使用面积83.99平方米，建筑面积118.33平方米。2006年9月15日，桐楠格物业公司与案涉小区房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》约定，由桐楠格物业公司对案涉小区提供物业服务，物业管理服务费多层住宅按使用面积每月每平方米1.00元收取，管理服务范围包括房屋共用部位、公用设施设备及其运行的维护和管理服务、公共绿化的养护和管理、公共秩序、车辆停放、安全防范的管理服务以及房屋装饰装修管理等服务内容。2016年12月9日，桐楠格物业公司与松北区松北街道办事处北岸明珠社区签订《物业服务委托合同》，2016年12月10日，案涉小区居委会根据政府相关部门的指导和政府部门有关物业费文件对物业费调价事宜，入户征求意见，并将业主意见形成汇总，形成了北岸明珠住宅服务等级及收费标准意见汇总表，对物业服务等级及收费标准的意见表决栏中同意户数合计为1300户，占比52.8%。同日，桐楠格物业公司、哈尔滨市松北区街道办事处北岸明珠社区居民委员会及哈尔滨市松北区物业供热管理办公室联合签署了北岸明珠住宅物业服务等级和收费标准备案表，对物业管理服务费及电梯费的价格进行了调整，备案起止日期自2017年1月1日至2019年12月31日。自2017年起，多层收费按建筑面积为1.20元每月每平方米。自毛春2008年进户起，案涉房屋存在漏雨情况，尚在质保期内。案涉小区未成立业主委员会。现桐楠格物业公司向毛春主张自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业费5423.66元。以上事实有《前期物业服务合同》、《物业服务委托合同》、进户通知单、北岸明珠住宅服务等级及收费标准意见汇总表、北岸明珠住宅物业服务等级和收费标准备案表、案涉房屋照片及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。桐楠格物业公司一直对该小区进行物业服务，毛春作为小区内的业主，享受了物业管理服务，双方理应遵照诚实信用原则并依照合同约定行使权利、履行义务。故对桐楠格物业公司主张毛春给付2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业费5423.66元的诉讼请求，本院予以支持。毛春抗辩称其所住房屋漏雨存在的情况，物业公司未尽到服务义务，根据原建设部发布的房屋建筑工程质量保修办法第七条规定，商品房屋面防水工程、有防水要求卫生间、房间和外墙面防渗漏，最低保修期限为5年。在保修期内，由房地产开发企业承担保修责任。保修期届满后，对于建筑物共有部分的维修，如超出物业服务合同约定范围且符合启动专项基金条件，应启动专项维修基金。而根据《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法实施细则》的相关规定，业主大会成立前需要使用维修资金的，由物业管理单位或者相关业主提出维修资金使用方案。维修资金使用申请人按使用方案中的资金拨付方式，持资金结算申请表、工程验收合格材料到市维修资金管理机构申请资金划转;以及根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”，启动维修基金需要经法定比例的业主同意。因此，关于本案中房屋漏雨问题，因房屋质量问题，应由开发商承担保修责任，如涉及中修或大修，物业服务企业主要负有通知和协助义务，并非主要的责任主体。对于案涉房屋质量问题应于质保期内找房地产开发公司协商，毛春自2008年进户后发现案涉房屋出现漏雨问题，当时案涉房屋尚在质保期内，毛春怠于行使权利造成损失，系另一法律关系，并非拒缴物业费的理由，故对该抗辩，本院不予采纳。对于毛春主张其自行车及酒放置在楼道内被盗，小区监控损坏无法提供丢失物品线索，小区单元门锁不好使，物业公司未尽到合同义务的情况。本院认为物业企业不履行或者不完全履行合同约定，以及相关行业规范确定的维护、养护和管理义务，业主可以请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒缴物业费。毛春自述将物品放置单元楼道内丢失，单元楼道系公共部位，物业服务合同中仅约定了物业公司负责小区公共部位的清洁卫生、共用部位设施设备的运行、维修、养护和管理等义务，对公共部位的非共用物品无保管义务，且该约定是对行为的约定，而未约定结果，物业公司非公安机关，不能要求其承担绝对的安保义务，故不能以小区内摄像头损坏认定原告未履行合同义务。毛春抗辩称桐楠格物业公司上调物业费收费标准不合理，本院认为桐楠格物业公司举证证明，其与相关行政部门按照相关规定，获得了业主过半的户数同意上调物业费价格，故对毛春的抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：毛春于本判决生效之日起十日内给付黑龙江桐楠格物业管理有限责任公司物业费5423.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由毛春负担，毛春须于本判决生效之日起十日内将此款给付黑龙江桐楠格物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  许湘辉二〇一九年六月五日法官助理李超群书记员刘莹