湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2828民初927号原告：向周鹤，男，出生于1970年11月2日，土家族，湖北省鹤峰县村民，住鹤峰县。原告：邓艳琼，女，出生于1975年12月3日，土家族，湖北省鹤峰县村民，住鹤峰县。被告：恩施州金海湾实业投资有限公司，住所地恩施市航空大道**中大御城（中大国际**），统一社会信用代码914228007775843917。法定代表人：郑德厚，系该公司董事长。委托代理人（特别授权）：何超群，湖北雄视律师事务所律师。原告向周鹤、邓艳琼与被告恩施州金海湾实业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告违约金16300元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月3日，鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会与被告签订《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》，约定被告应2016年7月1日以前办理房屋所有权总证，若超期一天，每天支付每户业主100元违约金。但被告到2016年12月12日才取得房屋所有权总证，被告构成违约，自2016年7月2日至2017年12月12日，共163天，被告应支付原告违约金16300元。被告金海湾公司辩称，一、《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》是否具有约束力。2016年3月3日的协议生效要件为“此协议一式六份，经甲、乙（业主签字见附件）双方及见证单位负责人签字生效”。该条款表明业主签字附件是该办证协议的重要组成部分，是办证协议双方生效的关键证据。原告在签字确认表上签字确认，但被告并未在签字确认表上签字确认，该表是办证协议附件，就需要双方签字确认，因此该表是一份未生效的签字确认表，以该表为生效要件的办证协议也未生效，对双方没有发生法律效力。二、因《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》对被告不具有约束力，双方关于产权登记的约定应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》执行。按照约定，产权登记的日期只能在二期完工，本项目综合验收完毕并取得相关备案证之后，60日内办理权属登记，双方应遵照执行。三、“鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会”没有备案，未依法成立，不是合法组织，不论其是否是办证协议的当事人，其本身不合法，签章行为也就失去合法性，不论其以何种身份加盖公章，均是无效。四、涉案房屋的总证迟迟没有颁发系职能主管部门原因，被告无责任。根据《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》中免责条款的约定，因职能部门因素导致总证不能按时办理的，被告不承担违约责任。五、办证协议所约定的内容并没有实际履行，只是加重了被告的义务，原告根据该协议请求被告支付违约金，没有事实依据，且显失公平。协议约定“容阳半岛茶厂片区A栋负一楼按原规划停车位进行验收，甲方要求将A栋负一楼作为超市经营，乙方同意甲方经营超市五年（从2016年1元1日至2020年12元31日），期满后无条件撤除，恢复停车位。并将现有B、D栋负一楼现有110个停车位永久保留”，该内容根本没有实际履行，A栋负一楼系按原规划停车位进行的验收，并一直作为地下车库使用，未让被告经营超市五年，导致被告对案外人违约并支付了巨额违约金。六、即使《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》对双方有约束力，也没有对被答辩人造成任何实际损失。房屋已验收合格并早已交付使用，即使房屋产权证未按时办理，也不影响居住生活。由此可见原告没有任何损失，原告主张的违约金明显过高，请求法院依法予以调整。本院经审理认定本案事实如下：金海湾公司系鹤峰县容阳半岛小区的房地产开发商。2013年10月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容为原告购买被告建设的容阳半岛×幢×单元××××号住宅房，价款为402831元；关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。该合同还对逾期交房、逾期付款、交接等相关事宜作了详细约定。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告已将房屋交付给原告使用。2015年容阳半岛二期完工。因容阳半岛茶厂片区业主所购商品房一直未办理产权证以及地下车位、物业用房等问题与金海湾公司产生纠纷。2016年3月3日，在鹤峰县住建局、规划局、国土资源局、城管执法大队等相关部门的主持下，召集金海湾公司与部分业主代表协商，金海湾公司与业主代表就相关事项达成一致意见，并以金海湾公司为甲方，以容阳半岛茶厂片区业主为乙方签订了《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》。该协议对金海湾公司办理房屋所有权总证约定如下：办证时间为2016年7月1日以前甲方应取得房屋所有权总证（因职能部门因素除外，但甲方必须提供相关证据）；违约责任，若超期一天甲方承担业主每户100.00元/天作为违约金支付给乙方；此协议一式六份，经甲、乙（业主签字见附件）双方及见证单位负责人签字生效，金海湾公司在甲方栏签章，魏萍、张秀兰等六人在乙方代表栏签字，田进、张蕾等四人在见证单位负责人处签字，该协议上鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会在乙方栏加盖公章。原告在容阳半岛林业小区（××）业主签字确认表上签字，确认内容为“1、A栋负一楼按原规划作为地下停车位验收办证，但同意建设单位经营超市五年，期满后超市无条件退出，恢复地下停车位；2、同意原售楼部作为物业用房保留，否则拆除”，该签字表没有制表时间及原告等的签字时间。《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》约定的办理房屋所有权总证的期限届满，被告未取得房屋所有权总证。2016年9月28日，部分业主上访到信访局，要求协助解决办证事项，相关部门和领导进行了签批。2016年12月12日，金海湾公司取得了不动产权证。从签订《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》至今，A栋负一楼停车位、原售楼部均由被告经营管理。另查明，2015年9月21日，容阳半岛业主委员会向鹤峰县公安局递交《容阳半岛业主委员会办理公章的请示》，申请办理业主委员会公章（明确公章名称为鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会）。2015年10月12日，鹤峰县住房和城乡建设局给鹤峰县公安局治安大队出具了一份备案证明，内容为“按照选举法的规定，鹤峰县容阳半岛业主委员会在县住建局和容美镇中坝社区的组织下已于2015年8月31日选举产生，并公示无异议。选举结果合法有效，我局同意备案”。同日，鹤峰县容美镇中坝路社区居民委员会在业主委员会的《请示》上签署“选举合法有效，准予办理”并加盖公章，鹤峰县公安局治安大队负责人在该《请示》上签署“同意”并签名和加盖公章。容阳半岛现在仅存在一个业主委员会，对外的公章为“鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会”。本院认为，本案的争议焦点为1、2016年3月3日的《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》是否合法并生效对双方当事人有约束力；2、约定的违约金是否需要调整。双方当事人对争议焦点没有异议。关于《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》是否合法并生效对双方当事人有约束力的问题。首先，该协议的序言部分明确本协议是在相关职能部门（住建局副局长彭清柏、规划局局长申树云、城管执法大队队长田立军、国土资源局股长刘志猛）主持下召集双方当事人达成的，且在协议尾部有甲方签章、乙方代表的签字以及相关职能部门人员签字，应认定该协议内容是双方当事人真实意思表示，协议内容并不违反法律、行政法规的效力性强制规定；其次，该协议首部明确甲方为金海湾公司，乙方为容阳半岛茶厂片区业主，且在尾部也注明乙方代表，由此可见，协议的双方当事人并没有“鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会”，因此该业主委员会是否合法成立并不影响该协议对协议当事人的约束力。况且，该小区除了该业主委员会外，没有其他的业主委员会，其公章经过了职能部门的备案；再次，该协议第6条约定“此协议一式六份，经甲、乙（业主签字见附件）双方及见证单位负责人签字生效”，原告已在附件上签字确认，该附件是因为原告人数众多，特别约定原告方（即业主方）对协议内容签字确认设置的协议附件，不需要被告在该附件上签字，协议已满足约定的生效要件；第四，所有业主对被告经营使用A栋负一楼停车位、原售楼部均没有提出异议，亦未进行干涉，已经全面履行了协议约定的义务，被告是否按照约定使用A栋负一楼停车位及园售楼部，系被告是否违反约定使用的问题，不存在原告未按协议实际履行的问题；最后，在被告未按照约定期限履行协议时，部分业主通过信访途径主张权利，请求政府解决，虽在信访材料中有认为是相关职能部门的原因超过约定期限未办证的内容，被告以此主张系职能部门的原因延期办证，但未提交其他证据印证，是否系职能部门的原因导致迟延办证，不适用当事人自认制度，被告对此应承担举证不能的不利法律后果。综上，《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》合法有效并已生效，对双方当事人具有约束力。无论原、被告在《商品房买卖合同》中对办证以及办证的违约责任如何约定，该协议是对《商品房买卖合同》中该部分内容的变更，应以该协议为准履行。关于约定的违约金是否需要调整的问题。被告认为房屋已交付原告居住使用，逾期办证不影响原告对房屋的居住使用，没有给原告造成实际损失，约定的违约金过高请求减少。首先，随着人们生活水平的不断提高，人们生活需求的不断提高及多元化，房屋已不仅仅只是为满足居住使用这一最基本的生存需要，往往还为了满足诸如投资之类等不同需要，不能简单认定不影响居住使用就没有实际损失；其次，本案中原告对被告经营使用A栋负一楼停车位、原售楼部均没有提出异议，亦未进行干涉，已经全面履行了协议约定的义务，系被告未按照合同约定履行义务，原告并没有过错；再次，当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务，且全面履行在相关职能部门的参加下签订的协议，也是相关职能部门公信力的要求和体现；最后，原告给被告支付了价款402831元，按照约定的每天100元违约金进行利息量化，利率在法律允许范围之内。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院酌情决定对约定的违约金不予调整。原告请求被告支付违约金16300.00元，符合该协议的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条第一款、第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告恩施州金海湾实业投资有限公司在判决生效后五日内支付原告向周鹤、邓艳琼违约金16300.00元。如果未按本判决指定的期限履行金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208.00元，减半收取104.00元，由被告恩施州金海湾实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  熊斌二〇一九年六月二十六日法官助理符婷书记员朱姝附：本案相关法律条文