长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0191民初373号 原告：陈德仲，男，汉族，1940年11月24日生，住长春市经济技术开发区。 委托代理人：郑海鸥，吉林卓行律师事务所律师。 委托代理人：陈阳，男，汉族，住长春市经济技术开发区，系原告之子。 被告：长春市规划和自然资源局，住所地：长春市南三环城路3066号市政府第二办公区A楼。 法定代表人：曲国辉，该局局长。 委托代理人：卢思羽，吉林衡丰律师事务所律师。 被告：宋志城，男，满族，1982年10月21日生，住长春市二道区。 原告陈德仲与被告长春市规划和自然资源局、宋志城房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月22日立案，2019年4月16日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈德仲的委托代理人郑海鸥、陈阳，被告长春市规划和自然资源局的委托代理人卢思羽到庭参加诉讼。被告宋志城经本院传票传唤，未到庭参与诉讼。本案现已缺席审理终结。 陈德仲向本院提出诉讼请求：1、请求确认第二被告与长春市地产开发总公司签订的涉案房屋的商品房购销合同无效;2、请求确认原告与长春市地产开发总公司签订的涉案房屋的商品房购销合同有效，并确认涉案房屋的所有权归原告所有，判令第二被告协助为原告办理涉案房产的房屋所有权登记证;3、判令第一被告向原告支付违约金161358.28元;4、请求二被告承担本案的诉讼费、保全费。事实理由：原告于2000年6月12日与长春市地产开发总公司（以下简称地产总公司）签订《商品房购销合同》，约定原告以142376元的价格购买位于长春经济技术开发区泰山街春威小区610号房屋，原告按照合同约定交付房款，地产总公司也将房屋交付原告，但一直未给原告办理房屋产权登记。原告多次向地产总公司要求办理产权，但地产总公司始终没有配合原告办理。现经原告在长春市房产档案馆了解:本案涉案房屋由长春市地产开发总公司将房屋登记在第二被告名下。原告与地产总公司签订的《商品房购销合同》合法有效，且原告已经支付房屋价款，并长期在涉案房屋中居住，原告应为涉案房屋的合法所有权人。并且地产总公司作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，应当履行交付房屋和为其办理房屋所有权登记证的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，地产总公司应当在合同订立之日起90日内为其办理房屋所有权登记证，逾期办理的出卖人应当承担违约责任。由于双方在房产合同中并未约定逾期办理房产证的违约金，因此原告要求地产总公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理房屋所有权登记证的违约金，共计161358.28元。地产总公司现已注销，本案第一被告长春市国土资源局（现长春市规划和自然资源局）于2007年8月15日关于长春市地产开发总公司采取“一废一立”形式改制的事宜致函长春市工商局:将长春市地产开发总公司废业，重新设立长春市地产开发有限责任公司。原企业的债权债务由长春市国土资源局负责处理。因此，第一被告应当承担地产总公司为原告办理产权登记和赔偿违约金的责任，第二被告应当对办理房屋产权事宜予以配合。综上所述，原告与被告就上述房产纠纷事宜商讨未果，现根据法律、法规的相关规定，恳请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求 长春市规划和自然资源局辩称：1、我局坚持追加天利和嘉业公司为第三人参加诉讼；2、本案所诉争两份合同虽为地产开发总公司签章，但实际承办人为我局申请追加的第三人，在此原告主张的违约金已经超过诉讼时效，原告已经在起诉状中自认地产公司已经按照合同约定交付房屋，交付房屋的时间为2000年11月末，则参照关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释办理房屋所有权证的期限，其应在2002年之前就提出违约金的诉讼请求，该时间超过原民法通则规定的两年诉讼时效的期限；3、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释于2003年6月1日生效，本案诉争合同签署在该时间之前，该法条不能具有溯及力，同时因双方签订的合同当中为没有约定违约条款，我局不应该承担此笔违约金。 宋志城未到庭，亦未提交书面的答辩状。 经审理查明：2000年6月12日陈德仲（甲方）与长春市地产开发总公司（乙方）签订《商品房购销合同》，约定陈德仲（购买经济技术开发区泰山街春威小区A561号，建筑面积109.52平方米，房屋单价1300元/平方米，总房款为142376元。合同约定：甲方一次性付款，享受购房款10%优惠。房屋交接后，产权归甲方所有，房屋交易和产权登记手续由甲方办理，其中房屋交易税费乙方按有关规定执行。违约责任：1、在房屋交接前一方中途不购或不售本合同第一项所列房屋，应承担违约责任，按房屋购销款总额30%支付对方违约金。2、甲方给付乙方的定金，如甲方违约，无权要求返还，乙方违约应双倍返还。3、逾期付款，甲方应比照中国人民银行关于延期付款的规定，按应付款额计算支付乙方逾期付款违约金。4、乙方不得擅自提高商品房价格，因此造成合同中止，视为乙方中途不售，由乙方承担违约责任。5、甲方逾期接房，超出的日期乙方按建筑面积每平方米每天计收房屋代管费。6、乙方逾期交付房屋,应比照中国人民银行有关延期付款的规定按房屋购销款总额计算向甲方偿付逾期交房违约金；逾期交付房屋超过约定交房日期1月后甲方有权退房，并由乙方承担违约责任...合同签订后，陈德仲向长春市地产开发总公司交纳购房款128138.40元（142376元*90%）、税费、物业费、煤气费等11256元。 2001年5月26日长春市地产开发总公司（甲方）与宋志城（乙方）签订《商品房购销合同》，约定宋志城购买长春经济技术开发区临河六区第一幢六层610号房，面积109.20平方米。宋志城向中国建设银行长春市宽城支行贷款120000元购买案涉房屋，借款期限为30年，即2001年7月13日起至2031年7月13日止。2010年12月21日，中国建设银行出具宋志城个人贷款120000元结清证明。2011年7月18日宋志城签署《中国建设银行押品权证转出通知书》，并手书“本人同意将本项下产权证协助办理实际居住人名下”。 经本院与宋志城沟通，其表示案涉《商品房购销合同》自己并不知情，且其从未交纳过案涉房屋购房款，亦未申请银行贷款。签订《商品房购销合同》后，长春市地产开发总公司并未向其交付房屋，亦未到案涉房屋居住。 另查明：2001年9月26日，长春市地产开发总公司（甲方）与天利集团（乙方）签订《终止合作项目协议书》，约定甲乙双方终止合作开发地产住宅项目，达成如下意见：一、甲乙双方认为合作开发的长春经济技术开发区南部住宅区，地产住宅项目是成功的，甲乙双方对合作的结果是满意的，根据目前工作进展情况，甲乙双方同意终止该合作项目。二、合作开发住宅的状况：该项目总的建筑面积为17597平方米，其中住宅13775平方米，公建3822平方米，该土建工程于2000年5月开工，于2000年12月竣工。三、尚欠部分工程款的处理。该合作开发项目尚有部分施工工程款未付，其中：长春市金桥建筑工程公司230万元、德惠市建设工程有限公司36万元及塑钢、涂料等款项。甲乙双方商定，目前该合作项目所欠建设单位的施工工程款及由此所产生的费用，全部由乙方承担，并负责承担由此产生的纠纷及法律责任。甲方概不承担该项目所欠的施工工程款及由此所发生的费用，不承担由此产生的纠纷及法律责任。甲乙双方商定，该合作项目竣工验收后，所提取的工程维修保证金，由乙方设专户管理，并按有关规定返还。因工程质量发生纠纷及其法律责任，由乙方全权承担与处理。四、物业管理问题。甲乙双方商定，此合作项目竣工后，物业管理权全部移交乙方负责管理，所收取的物业管理费及保证金，由乙方出据办理移交手续，移交后物业管理所发生的纠纷及法律责任，全权由乙方承担与处理。五、房屋销售问题。甲乙双方商定，由乙方全权负责此合作项目的房屋销售工作及购房者的产权办理工作。甲方负责所售房屋发票、售房合同、协议等销售房屋相关手续的办理工作。销售房屋过程中的税费由乙方承担与支付。甲乙双方商定，销售房屋过程所产生的纠纷及法律责任，全权由乙方承担与处理。六、税、费缴纳问题。甲乙双方商定，由乙方承担该合作项目房屋销售、经营管理及该合作项目决算结束期间内所产生的税费，售房收入留足税费后，剩余款甲方及时转入乙方指定账户。该合作项目在此期间所产生的纠纷及法律责任，全权由乙方承担与处理。七、春威集团住宅房的处理。根据一九九九年十二月一日所签订的协议书。甲乙双方商定，由乙方负责办理房屋的移交。甲方负责出据办理此房屋产权所需的发票及相关资料。由春威集团的购房者承担物业管理费及办理产权过程中所产生的税、费，并承担2000-2001年的冬季采暖费。八、合作期间甲方发生费用（520000.00元-39134.80元）480865.20元。甲乙双方商定，由销售收入中解决，目前甲方已收到25万元，对尚欠甲方的费用，乙方应及时在销售房屋收入中给甲方留足。此终止协议签订后，如再出现不可预见的税、费，由剩余房屋销售收入中解决。该项目决算结束后，其决算结果无论盈亏，全权由乙方承担与处理。九、财务管理人员的安排。经甲乙双方商定，继续由米玉荣同志承担此合作项目的会计工作，双方不得更换。由米玉荣同志掌管的法人印鉴，在本终止协议签字生效后，交还甲方专人保管，此后乙方使用甲方银行基本账户时，甲乙双方应按本终止协议有关条款处理。甲乙双方应加快合作项目的收尾工作。此合作项目经营结束后，经甲乙双方审定，由米玉荣同志将其保管的账、会计凭证及有关资料移交给甲方...协议尾部有甲方法定代表人周东昕、乙方法人代表罗连国签字，并加盖公章。 再查明：长春市经济技术开发区临河街道办事处泰山社区居民委员会出具证明，证实陈阳（陈德仲之子）系该社区居民，住经开六区25栋5门610室。该房屋与陈德仲购买的经济技术开发区泰山街春威小区A561号系同一房屋。 长春市地产开发总公司隶属于长春市土地管理局，该公司于1993年2月5日成立，2009年5月企业改制重组，申请注销。 2007年8月15日长春市国土资源局向长春市工商局发出《关于长春市地产开发总公司采取“一废一立”行使改制的便函》，上载明，长春市地产开发总公司系长春市国土资源局投资兴办的局属国有企业，鉴于该企业具体情况，长春市国土局采取“一废一立”的形式对企业进行改制，即将原长春市地产开发总公司废业，重新设立长春市地产开发有限责任公司。原企业的债权债务由长春市国土资源局负责处理。 陈德仲起诉后，原长春市规划局、长春市国土资源局合并为长春市规划和自然资源局。 以上事实有《商品房购销合同》、《收据》、《终止合作项目协议书》、《债务转移协议书》、《社区证明》、企业登记注册信息、庭审笔录及原被告当庭陈述在卷为凭，足资证实。 本院认为：关于2001年5月26日宋志城与长春市地产开发总公司签订的《商品房购销合同》效力问题。1、关于长春市地产总公司是否有权出售案涉房屋的问题。根据长春市地产开发总公司与天利公司签订《终止合作项目协议书》及《债权转移协议书》可知，案涉房屋系双方合作开发的范畴，双方合意终止合作关系，并约定自2000年12月1日起，该开发房屋的销售工作权利，由天利公司全权负责。因此，自2000年12月1日开始长春市地产开发总公司无权对外签署合同、销售房屋。2、关于宋志城是否签订了《商品房购销合同》、是否支付涉案房屋购房款及相关费用的问题。经庭审查明可知，宋志城签订的《商品房购销合同》并非其真实意思表示，并且其本人从未交纳过关于案涉房屋房款、物业维修基金、商品房手续费等在内的任何购房款项。3、关于按揭合同的问题。宋志城表示虽然涉案房屋的按揭是以其名义办理的，但是按揭贷款亦并非其本人偿还。4、宋志城在与长春市地产开发总公司签订《商品房购销合同》长达10余年的时间里，怠于行使其作为购房人的权利，从未要求长春市地产开发总公司交房，显然不符合一般购房之常理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条”有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的”的规定，结合庭审查明情况可知，长春市地产开发总公司与宋志城签订《商品房购销合同》的真实目的并非商品房买卖，而是以虚假按揭方式达到套取银行信贷资金的目的，该合同以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同。故原告主张的确认宋志城与长春市地产开发总公司签订的案涉房屋商品房购销合同无效的诉讼请求，本院予以支持。 关于2000年6月12日陈德仲与长春市地产开发总公司签订的《商品房购销合同》的效力问题。该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当遵照履行。不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。本案所涉房屋现登记在宋志城名下，宋志城基于房屋权属登记而获得了诉争房产的所有权。基于该项物权的排他权能，他人不得再对该房屋主张所有权。故原告主张的要求确认案涉房屋所有权归其所有，并要求长春市规划和自然资源局、宋志城协助其办理房屋所有权登记证的诉讼请求，本院不予支持。 关于陈德仲主张的损害赔偿问题。双方签订的《商品房购销合同》后，长春市地产开发总公司即将案涉房屋交于陈德仲使用，合同中中并未就产权交易和产权登记手续办理的时间进行约定，亦未约定违约金条款，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告宋志城与长春市地产开发总公司于2001年5月26日签订的《商品房购销合同》无效； 二、原告陈德仲与长春市地产开发总公司于2000年6月12日签订的《商品房购销合同》有效； 三、驳回原告陈德仲其它诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3527元，减半收取为1763.5元（原告陈德仲已垫付），由原告陈德仲负担1663.5元，被告宋志城负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 代理审判员 孙 烨 二〇一九年六月十七日 书 记 员 马书丽