广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2094号原告：刘冠钊，男，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：伍忠，广东明灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：管卓，广东明灿律师事务所实习律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区。负责人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。三被告的共同委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都（三水）律师事务所律师。原告刘冠钊与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人伍忠、管卓，三被告的共同委托诉讼代理人卢辉到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宝盈大沥分公司签订的合同编号为xxx号的《物业使用权出让合同》并判令被告宝盈大沥分公司向原告返还物业使用权出让金346799元以及物业管理按金3000元；2.被告宝盈公司对被告宝盈大沥分公司在第一项诉讼请求范围内的债务承担连带清偿责任；3.解除原告与被告悦心公司签订的合同编号为xxx号的《委托经营管理合同》并判令被告悦心公司向原告支付拖欠的委托经营固定租金收益差额14340.18元（从2018年7月起计至2018年12月21日止）；4.本案诉讼费用、财产保全费由三被告共同承担。事实和理由：原告与宝盈大沥分公司于2014年1月25日签订了合同编号为xxx号的《物业使用权出让合同》。双方约定：由宝盈大沥分公司将项目编号为xxx号商铺（以下简称“该物业”）的使用权出让给原告，该物业的使用权出让期限从合同签订之日起计算，至2034年1月25日止。上述出让期限届满之日起，宝盈大沥分公司再赠送给原告的使用期限至2042年1月31日止。原告自2014年5月1日起享有受让的该物业的收益。另外该合同还约定该物业的收益见原告与宝盈大沥分公司选聘的物业管理公司签订的《委托经营管理合同》等。合同签订后，原告按照约定向宝盈大沥分公司支付了该物业的使用权出让金346799元，并在签订合同时一并向宝盈大沥分公司缴纳了物业管理按金3000元。同时，原告与悦心公司于当天一并签订了合同编号为xxx号的《委托经营管理合同》。双方约定：由原告将该物业自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给悦心公司，由悦心公司决定经营期间的经营管理模式，且委托经营期内实际经营的盈亏由悦心公司承担。委托经营收益自该物业交付次日起计，每月支付一次，每月的20日为支付日。若悦心公司逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为悦心公司向原告支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过6个月的，原告有权解除合同。另外，该合同还约定从2014年5月1日起，原告获得由悦心公司支付的十年期限的委托经营固定租金收益。其中：第一年至第三年固定年收益为合同价的8%，即每月金额为2312元；第四年至第六年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为2890元。另外，悦心公司系宝盈大沥分公司所选聘的物业公司，且悦心公司和宝盈大沥分公司的法定代表人均为童绍洪一人。上述合同签订后，从原告开始享有该受让该物业的收益至2018年7月之前，悦心公司每月都能将合同约定的委托经营固定租金收益相应金额转入到原告指定银行账户。但从2018年7月之后，悦心公司开始不能按时足额支付委托经营固定租金收益。其中：2018年7月30日，悦心公司将1138.66元收益存入原告银行账户；2018年8月30日，悦心公司将1138.66元收益存入原告银行账户；2018年9月30日，悦心公司将289元存入原告银行账户；2018年10月30日，悦心公司将433.5元存入原告银行账户；2018年11月和12月原告未收到任何租金。原告认为，悦心公司连续六个月未能按合同约定将每月的固定租金收益按时足额支付给原告，已经构成了根本违约。根据《委托经营管理合同》第三条第三款的约定，若悦心公司逾期支付委托经营收益逾期超过六个月的，原告有权解除合同。原告与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》第三条约定：原告自2014年5月1日起享有受让的该物业的收益，该物业的收益见原告与宝盈大沥分公司或者宝盈大沥分公司选聘的物业管理公司签订的《委托经营管理合同》；且原告同时签订了《物业使用权出让合同》和《委托经营管理合同》两份合同，可见原告在购买该物业的使用权时其根本目的就在于该物业的委托经营固定租金收益，所以在解除《委托经营管理合同》的同时，应一并解除《物业使用权出让合同》。另原告在购买该物业时，宝盈大沥分公司和悦心公司的相关工作人员均未曾带原告去看过该物业的实际位置，该物业也从未实际交付给原告且无任何交接手续。但宝盈大沥分公司和悦心公司的相关工作人员告知原告该物业不能独立交付、独立使用，也不能与其它物业进行区分和分割；因原告购买的物业不可能独立使用和分割，该物业本身并不具备任何价值，所以应当解除《委托经营管理合同》和《物业使用权出让合同》并返还原告已支付的物业使用权出让金。由于宝盈大沥分公司为宝盈公司的分支机构，所以宝盈公司应当对宝盈大沥分公司的债务承担连带责任。综上，原告为维护自身的合法权益，故起诉。三被告共同辩称，原告的起诉没有事实和法律依据。虽然被告悦心公司在经营过程中出现拖延支付租金的现象，但只是短期内出现资金紧张的问题。宝盈广场正引入第三方进行经营，尚未能达到合同约定及法律规定的解除条件，原告请求解除合同没有事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告举证如下：1.原告身份证、三被告企业信息公示信用信息打印件各1份，用以证明各方主体身份适格；2.《物业使用权出让合同》原件1份，用以证明原被告签订了《物业使用权出让合同》，该合同对物业出让年限、受让收益、物业使用权出让金、按金、物业经营及管理模式、是否权利义务、违约责任等均作了详细约定。3.《委托经营管理合同》原件1份，用以证明原被告签订了《委托经营管理合同》，该合同对委托经营收益的支付方式、委托经营固定租金收益的金额和期限、双方的权利义务、违约责任等均做了详细约定。4.招商银行户口历史交易明细表原件1份，用以证明被告悦心公司开始未能按照合同约定的时间向原告支付足额的委托经营固定租金收益。5.按金收据原件1份，用以证明原告按照合同约定向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元。6.发票原件1份，用以证明原告按照合同约定向被告宝盈大沥分公司支付了物业使用权出让金。三被告共同举证如下：1.营业执照（宝盈公司、宝盈大沥分公司、悦心公司）复印件3份，用以证明三被告主体适格；2.集体建设用地使用权出租合同复印件1份（加盖凤池村西边股份合作经济社及宝盈大沥公司公章），用以证明物业所属项目和土地是宝盈公司向凤池村西边股份经济合作社承租开发建设宝盈广场，宝盈公司享有涉案物业的使用权，可以通过出租等方式获得收益；3.建设工程竣工规划验收合格证复印件1份（加盖佛山市南海区城市建设档案馆章），用以证明涉讼物业所属的项目经过城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划的要求。涉讼物业所涉工程竣工并且经验收合格；4.建设工程规划许可证复印件1份（加盖佛山市南海区城市建设档案馆章），用以证明涉讼物业所属的项目经过城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划的要求；5.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼物业已取得房地产权证，符合出租条件；6.佛山市南海区大沥镇宝盈广场总平面规划图复印件1份（加盖“此件由佛山市南海区城市建设档案馆提供”印章），用以证明涉案工程已向政府主管部门报建。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区大沥镇xxx（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2014年1月25日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈国际广场项目编号为xxx号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为8.16平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2034年1月25日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日起享有受让商铺的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金346799元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。乙方如需要，在第十年可以要求甲方按原价回购，所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方选聘的物业管理公司进行招商、装修、经营及管理。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉案商铺所在位置平面图。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。委托经营收益自该物业交付次日起计，每月支付一次，每月的20日为支付日。从2014年5月1日起，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为2312元，第四年至第六年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为2890元，第七年至第八年固定年收益为合同价的11%，即每月金额为3179元，第九年至第十年固定年收益为合同价的12%，即每月金额为3468元。固定收益在每月20号以转账形式按月支付。第十一年起的收益为实际经营用户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税；等等。同日，被告宝盈大沥分公司出具收据，确认收到原告支付涉案商铺物业管理按金3000元。2014年4月24日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺使用权出让金346799元。被告悦心公司向原告的招商银行账户支付款项，2014年5月至2014年7月每月2312元，2014年8月1479.68元，2014年9月至2017年4月每月2277.32元，2017年5月至2018年6月每月2846.65元，2018年7月1138.66元，2018年8月1138.66元，2018年9月289元，2018年10月433.5元。另查明一，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。另查明二，被告宝盈大沥分公司和悦心公司均于2019年2月15日收到本案起诉状及应诉材料。对于租金收益支付情况，原告、被告悦心公司确认：被告悦心公司按合同约定的时间和金额支付了从《委托经营管理合同》约定的起始期至2018年6月份的租金收益，2018年7月、8月支付的租金收益约为合同约定金额的40%，2018年9月支付的租金收益约为合同约定金额的10%；2018年10月份支付的租金收益约为合同约定金额的15%，2018年11月起没有支付租金收益。对于商铺现状，原告主张涉案商铺不能进行分割，只能与其他商铺共同经营使用。被告宝盈大沥分公司确认涉案商铺与其他商铺相互的间隔墙打通，若单独交付会影响统一经营。本院认为，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”三被告已提供证据证明涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定被告将涉案商铺出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告解除《委托经营管理合同》的请求。《委托经营管理合同》约定被告悦心公司每月支付一次委托经营收益予原告，每月20日为支付日，逾期支付委托经营收益超过6个月的，原告有权解除合同。至2018年12月21日，被告悦心公司未按时足额支付租金收益已超过6个月，原告有权单方解除合同。故本院确认《委托经营管理合同》于悦心公司收到本案应诉材料当日即2019年2月15日解除。原告请求被告悦心公司支付2018年7月至2018年12月的租金收益差额，本院予以支持。经核算，被告悦心公司应支付2018年7月至2018年12月的租金收益差额14340.18元（2890元×6个月-1138.66元-1138.66元-289元-433.5元）予原告。关于解除《物业使用权出让合同》，原告签订合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益。而《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉案商铺返还予原告，但涉案商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，原告在解除《委托经营管理合同》后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2019年2月15日解除。合同解除，宝盈大沥分公司应返还尚未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金及物业管理按金予原告。《物业使用权转让合同》所约定的使用权出让期限从2014年1月25日至2034年1月25日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日的使用权期限，即租赁期限为10234天。原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价。从涉案商铺交付日起计的2014年5月1日至合同解除2019年2月15日共1752天，原告应支付相应期间的使用权对价予宝盈大沥分公司，经核算合同约定的物业使用权出让金总额346799元分摊至实际租赁期限的单价乘以原告承诺支付使用权对价及享有商铺收益的期间，原告应支付的款项为59369.93元（1752天÷10234天×346799元）。宝盈大沥分公司应返还剩余使用权出让金287429.07元（346799元-59369.93元）及物业管理按金3000元予原告，超出部分本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司本案债务承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认刘冠钊与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年1月25日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认刘冠钊与佛山市悦心物业管理有限公司于2014年1月25日签订的《委托经营管理合同》于2019年2月15日解除；三、确认刘冠钊与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年1月25日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年2月15日解除；四、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益差额14340.18元予刘冠钊；五、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金287429.07元及物业管理按金3000元予刘冠钊；六、驳回刘冠钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9469.08元，减半收取计4734.54元，财产保全费2340.69元，合计7075.23元（原告已预交），由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担4774.42元，由佛山市悦心物业管理有限公司负担2300.81元。佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司、佛山市悦心物业管理有限公司负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的7075.23元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年六月二十八日书记员  成海欣