湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初2044号原告：武汉新华泰经济发展有限公司，住所地：武汉市江岸区惠济2路6号。法定代表人：周培华，公司总经理。委托诉讼代理人：唐荣（特别授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：湖北东慧通信网络投资集团有限公司，住所地：武汉市东湖开发区东信路SBI创业街第2座9层901号。法定代表人：孙荣学，公司董事长。委托诉讼代理人：谢阳（特别授权代理），女，1991年6月13日出生，汉族，湖北东慧通信网络投资集团有限公司员工，住河北省石家庄市长安区，被告：武汉地铁运营有限公司，住所地：武汉市硚口区京汉大道99号。法定代表人：王洪锐，总经理。委托诉讼代理人：徐博（一般授权代理），男，1993年9月10日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托代理人：祁嵩（一般授权代理），男，1987年9月2日出生，汉族，住武汉市江岸区，原告武汉新华泰经济发展有限公司（以下简称新华泰公司）诉被告湖北东慧通信网络投资集团有限公司（以下简称东慧公司）、武汉地铁运营有限公司（以下简称地铁运营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯立平独任审理。本案于2019年4月18日公开开庭进行了审理，原告新华泰公司的法定代表人周培华及委托诉讼代理人唐荣，被告东慧公司的委托诉讼代理人谢阳，被告地铁运营公司的委托诉讼代理人徐博、祁嵩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新华泰公司向本院提出诉讼请求：1、被告东慧公司、地铁运营公司共同赔偿原告新华泰公司因合同解除造成租赁期内的装饰装修残值损失100,000元；2、被告东慧公司、地铁运营公司共同赔偿原告新华泰公司因合同解除造成的已产生的租金及保证金收益损失373,658元；3、被告东慧公司、地铁运营公司共同赔偿原告新华泰公司因合同解除造成的预期收益损失392,060.60元；4、被告东慧公司按合同约定支付原告新华泰公司违约解除合同的违约金40,684.07元（20.002元/天×2034天)；5、被告东慧公司、地铁运营公司承担原告新华泰公司支付的律师费10,000元；6、被告东慧公司、地铁运营公司承担本案的诉讼费。事实和理由：地铁运营公司为出租人，东慧公司为承租人，新华泰公司为次承租人，周培华为新华泰公司的法定代表人及实际控制人。2014年11月26日，武汉市轨道交通有限公司与东慧公司签订《通信转接房租赁合同》，将轨道交通一号线一期工程十个车站站点的转接房及商业用房出租给东慧公司，商业用面积202.65平方米，商业面积用于商业用途，租赁期限从正式将房屋交付之日起至2026年6月30日。2007年5月30日，武汉地铁集团有限公司成立地铁运营公司。2011年3月4日东慧公司与新华泰公司签订《租赁合同》，将轨道交通一号线一期工程黄浦路站、大智路站、循礼门站、太平洋站4个车站站点转租给新华泰公司，计租面积共计200.02平方米。2012年5月，新华泰公司与湖北良品铺子食品有限公司（以下简称良品铺子公司）签订《商铺物业租赁合同》；2015年2月1日，湖北世纪愿景商贸有限公司（以下简称世纪愿景公司）与新华泰公司法定代表人周培华签订《店面租赁合同》，2012年9月7日，胡盛龙与周培华签订《租赁合同》，东慧公司、地铁运营公司均知晓并认可新华泰公司的对外转租行为。合同履行至2015年8月11日，地铁运营公司分别向良品铺子公司、世纪愿景公司、胡盛龙发出工作联系函。新华泰公司与东慧公司签订租赁合同后，新华泰公司按时足额交纳租金并有效的管理，按照东慧公司、地铁运营公司要求入场装修，装修花费50多万元。在新华泰公司取得东慧公司、地铁运营公司同意情况下对外转租后，东慧公司故意不及时向地铁运营公司交纳租金，地铁运营公司又以此为由解除与东慧公司的租赁合同，跳过新华泰公司，直接与新华泰公司管理的三商户签订租赁合同，导致新华泰公司与三商户签订的租赁合同违约，被三商户起诉并承担违约责任。被告东慧公司辩称：请求驳回新华泰公司对东慧公司的诉讼请求。新华泰公司装修需经过东慧公司的书面同意才可以进行，新华泰公司主张赔偿装修残值损失应予以驳回。根据东慧公司与新华泰公司签订的租赁合同第4条第3项、第7条第8项、第13条第2项的约定，租赁期满，装修物归东慧公司所有，新华泰公司向东慧公司主张租金损失没有依据。根据租赁合同第13条第2项的约定，新华泰公司向东慧公司发出的联系函没有主张违约金和租金预期收益，已经超过了五日。被告地铁运营公司辩称：请求驳回新华泰公司对地铁运营公司的诉讼请求。1、新华泰公司的诉讼主体资格不适格，新华泰公司已被吊销营业执照，新华泰公司的公章应已经被主管机关收缴。2、地铁运营公司公司与本案没有直接的利害关系，地铁运营公司没有与新华泰公司签订任何合同，不存在违约。3、周培华是以个人名义与他人签订的租赁合同，江岸区法院的两份判决书均判决由周培华赔偿损失，新华泰公司没有遭受损失。经审理查明，2004年11月26日，武汉市轨道交通有限公司与东慧公司签订《通信转接房租赁合同》。武汉市轨道交通有限公司将轨道交通一号线一期工程十个车站站点的转接房及商业用房出租给东慧通信公司；商业用面积202.65平方米，商业面积用于商业用途；租赁期限从正式将房屋交付之日起至2026年6月30日止。2007年5月30日，武汉地铁集团有限公司成立地铁运营公司。地铁运营公司的主要任务是负责运营管理和现有轨道衍生资源的经营管理。2011年3月4日，东慧公司（甲方）与新华泰公司（乙方）签订《租赁合同》。东慧公司将轨道交通一号线一期工程黄浦路站、大智路站、循礼门站、太平洋站4个车站站点门面出租给新华泰公司，计租面积共计200.02平方米；租赁用途为商业用途；租赁期限从甲方正式将房屋交付乙方之日起至2021年3月8日止；乙方在正式合同签订之日起七天内，向甲方交付50,000元作为保证金；房屋月租金共计20,002元，按季度支付；租赁物商业用面积的租金自正式计租之日起，每月按100元/平方米计算；乙方的装修方案需经甲方书面同意后方可实施，装修方案需事先报甲方审查同意并与甲方办理相关的申请手续，乙方应严格按甲方审定的方案组织施工；因甲方的债务纠纷及其他因素影响到乙方正常经营活动的，承担因此给乙方造成的经济损失；乙方擅自将租赁房屋整体转让、转借、转租的，甲方可解除合同，收回房屋；甲方未按本合同约定期限交付租赁物的，每逾期一天，应按月租金标准的0.1%向乙方支付违约金，违约金不足以弥补违约方给对方造成的损失，违约方还应当予以赔偿；合同终止后，乙方原则上应将租赁物恢复原貌交还甲方，乙方置于租赁场地可撤走而不损坏建筑物的设备物品，归乙方所有；合同终止后的5日内，甲乙双方应就本合同的有关事宜（包括违约责任等）达成一致意见；合同还约定了其他条款。双方还签订了《物业装修施工管理协议》作为合同附件。合同签订后，新华泰公司向东慧公司支付了租金。2015年8月10日，地铁运营公司向东慧公司发出《关于解除通信转接房租赁合同的函》，主要说明，基于东慧公司的欠租行为，地铁运营公司决定解除双方签订的《通信转接房租赁合同》。2015年8月12日，东慧公司签收上述函件，东慧公司与地铁运营公司解除《通信转接房租赁合同》。2016年10月10日，新华泰公司法定代表人周培华向东慧公司发出《联系函》，载明：请贵司将解除《租赁合同》后应退还的保证金50,000元、扣除卷闸门费用1,935元后，应退还的保证金48,065元、循礼门站点应退租金65,896.45元，合计112,961.45元打入周培华建设银行账户。2016年10月12日，东慧公司向周培华建设银行账户转款112,961.45元。另查明，2012年5月，新华泰公司与良品铺子公司建立房屋租赁合同关系。由新华泰公司将位于轻轨交通一号线一期工程黄埔路站门面又转租给良品铺子公司，建筑面积20平方米，租赁期限2012年5月10日至2015年5月9日。合同履行期内，双方均按约履行。合同履行期届满前，2015年5月4日，新华泰公司（甲方）与良品铺子公司（乙方）再次签订了一份《房屋租赁合同》。双方约定，房屋位置：轻轨交通一号线一期工程黄埔路站门面；房屋面积20平方米；租赁期限为8个月，自2015年5月10日至2016年1月9日；月租金8,817.90元，捌个月共计租金70,543元；押金20,000元，与首期租金一起支付给甲方。2015年8月12日，东慧公司与地铁运营公司解除《通信转接房租赁合同》后，良品铺子公司为继续在该租赁门面经营，与地铁运营公司（甲方）在2015年9月21日签订了《武汉轨道交通一号线一期黄埔路站商铺物业租赁合同》。双方约定，甲方同意将坐落于湖北省武汉市轨道交通一号线一期黄浦路站物业租赁给乙方用于经营休闲食品；租赁物总建筑面积20平方米；租赁期限自2015年8月13日起至2018年8月12日止。2015年8月13日起，良品铺子公司开始向地铁运营公司支付租金。良品铺子公司要求新华泰公司返还租金未果后，向本院提起诉讼。本院于2017年9月13日作出（2017）鄂0102民初5551号民事判决书，判决新华泰公司向良品铺子公司返还租金42,902元，退还押金20,000元，并支付违约金（以42,902元为本金，从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。上述判决已生效。还查明，2015年2月1日，世纪愿景公司与周培华签订《店面租赁合同》，双方约定，租赁场地名称为武汉市江岸区黄浦路轻轨一号线黄埔路站一层门面。2015年8月12日，东慧公司与地铁运营公司解除《通信转接房租赁合同》后，世纪愿景公司为继续在该租赁门面经营，与地铁运营公司（甲方）签订了《武汉轨道交通一号线一期黄埔路站商铺物业租赁合同》，双方约定，甲方同意乙方将承租房屋用于经营周黑鸭系列产品；租赁期限自2015年8月13日起至2018年8月12日止；2015年8月13日为租金计算起始日（计租日）。世纪愿景公司要求周培华返还租金未果，向本院提起诉讼，案件庭审中，周培华陈述“与世纪愿景公司签订的店面租赁合同是代表个人所签”，新华泰公司表示“同意周培华与世纪愿景公司签订合同的行为”。2017年8月3日，本院作出（2017）鄂0102民初846号民事判决书，判决解除世纪愿景公司与周培华在2015年2月1日签订的《店面租赁合同》，周培华向世纪愿景公司返还租金153,436元。再查明，2012年9月7日，周培华与胡盛龙签订《租赁合同》，双方约定，租赁场地名称为轻轨交通一号线一期工程黄埔路站门面。胡盛龙要求周培华返还租金未果，向本院提起诉讼，案号为（2017）鄂0102民初4055号，案件庭审中，新华泰公司与周培华表示，新华泰公司将涉案商铺交由周培华进行转租，与胡盛龙的相关权利义务关系由周培华承担。2017年8月15日，本院作出（2017）鄂0102民初4055号民事判决书，判决胡盛龙与周培华于2012年9月7日签订的《租赁合同》于2017年7月3日解除，周培华向胡盛龙返还租金129,456元、保证金20,000元。更查明，地铁运营公司于2015年8月还分别与世纪愿景公司、武汉臻可美津餐饮管理有限公司签订出租武汉轨道交通一号线一期黄浦路站商铺的租赁合同。2016年上半年，因轨道交通建设，地铁运营公司分别与良品铺子公司、世纪愿景公司、武汉臻可美津餐饮管理有限公司签订的租赁合同解除，地铁运营公司随后将涉案房屋的装修拆除了，地铁运营公司陈述未对装修部分进行补偿。新华泰公司成立于1997年4月7日，股东为杨芳、（持股70%）、胡心宇（持股30%），周培华系该公司法定代表人，新华泰公司目前的经营状态为吊销。新华泰公司委托北京盈科（武汉）律师事务所代理本案诉讼，支付代理费10,000元。因双方协商未能达成一致意见，故调解未成。上述事实，有原告新华泰公司提交的东慧公司与新华泰公司签订的《租赁合同》、（2017）鄂0102民初5551号《民事判决书》、（2017）鄂0102民初846号《民事判决书》、（2017）鄂0102民初4055号《民事判决书》，被告东慧公司提交的东慧公司与新华泰公司签订的《租赁合同》、联系函、汇款凭证，被告地铁运营公司提交的新华泰公司企业信用信息公示报告等证据以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经本院查证核实，足以作为认定本案事实的依据。本院认为，武汉市轨道交通有限公司与东慧公司签订的《通信转接房租赁合同》，合法有效。武汉地铁集团有限公司作为轨道衍生资源的权利人，将现有轨道衍生资源交由地铁运营公司经营管理，前述合同的权利义务由地铁运营公司继受。东慧公司将涉案商铺转租给新华泰公司，未违反各方约定以及法律规定，亦合法有效。因东慧公司欠付租金，地铁运营公司解除了与东慧公司之间的租赁合同。东慧公司在法定时间内未提出异议，双方间的租赁合同已解除。合同解除后，东慧公司与新华泰公司之间的租赁合同，再无继续履行的合同依据，东慧公司与新华泰公司之间签订的租赁合同亦解除。虽然东慧公司与新华泰公司签订的租赁合同中约定“乙方擅自将租赁房屋整体转让、转借、转租的，甲方可解除合同，收回房屋”，2015年8月、9月，地铁运营公司分别与三个实际承租商户签订租赁合同，此时其已知道涉案商铺的实际使用人并非东慧公司，此后的六个月内，地铁运营公司并未向有权机关确认合同无效，故东慧公司与新华泰公司签订的租赁合同合法有效。关于新华泰公司要求东慧公司、地铁运营公司共同赔偿其因合同解除造成租赁期内的装饰装修残值损失100,000元的诉讼请求，因新华泰公司未能提交证据证明已按合同约定向东慧公司报送装修方案且经其书面同意，也未提交装饰装修合同、付款凭证或银行流水等证据证明其对承租房屋进行了装修，且其公司或其公司的法定代表人后来将承租商铺转租给了良品铺子公司、世纪愿景公司、胡盛龙，后来承租的三家是否对承租商铺进行了装修不确定，2016年地铁运营公司又将涉案房屋的装修全部拆除了，目前已无评估基础，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，新华泰公司未能提交证据证明其产生了上述装饰装修损失，故对上述诉讼请求，本院依法不予支持。关于新华泰公司要求东慧公司、地铁运营公司共同赔偿其因合同解除造成的已产生的损失租金及保证金收益373,658元的诉讼请求，其主张的该项损失即为本院（2017）鄂0102民初5551号、（2017）鄂0102民初846号、（2017）鄂0102民初4055号《民事判决书》判决加在一起的金额，因（2017）鄂0102民初846号、（2017）鄂0102民初4055号《民事判决书》判决承担责任的被告为周培华，并非新华泰公司，且周培华已认可该两案中权利义务由其个人承担，故新华泰公司并不存在其主张的上述两案中的损失。（2017）鄂0102民初5551号《民事判决书》判决新华泰公司向良品铺子公司返还租金42,902元，退还押金20,000元，并支付违约金，因合同解除后，新华泰公司返还的租金及押金系良品铺子公司之前支付给新华泰公司的款项，其公司并未产生损失；判决新华泰公司应向良品铺子公司支付的违约金，确系因东慧公司违约导致新华泰公司应承担的责任，但新华泰公司未向法院提交证据证明其已向良品铺子公司支付了相应金额的违约金、新华泰公司已实际产生了该项损失，故应承担举证不能的法律后果。综上，新华泰公司的上述诉讼请求，本院依法不予支持。关于新华泰公司主张东慧公司、地铁运营公司共同赔偿其因合同解除造成的预期收益损失392,060.60元的诉讼请求，新华泰公司认为该项损失系在正常履行租赁合同的情况下，剩余租赁期限内，其公司向良品铺子公司、世纪愿景公司、胡盛龙收取的租金减去其公司应向东慧公司支付的租金的差额，因与世纪愿景公司、胡盛龙签订租赁合同的主体系周培华，并非新华泰公司，故新华泰公司无权取得世纪愿景公司、胡盛龙应付的租金。新华泰公司预期收益损失应为剩余租赁期限内其公司向良品铺子公司收取的租金减去其公司应向东慧公司支付的该面积租金的差额，即为33,634.97元[（8,817.90元/月-100元/平方米×20平方米）×4个月+（8,817.90元/月-100元/平方米×20平方米）÷30天×28天]。因新华泰公司与东慧公司之间存在租赁关系，相应损失应由东慧公司赔偿，其公司与地铁运营公司没有合同关系，故其要求地铁运营公司承担赔偿责任无合同和法律依据。故对新华泰公司的上述诉讼请求，本院予以部分支持。关于新华泰公司要求东慧公司按合同约定支付其违约解除合同的违约金40,684.07元（20.002元/天×2034天)的诉讼请求，因双方签订的租赁合同约定“甲方未按本合同约定期限交付租赁物的，每逾期一天，应按月租金标准的0.1%向乙方支付违约金”，本案中，东慧公司已按约定向新华泰公司交付了涉案房屋，合同提前解除不适用该违约条款，故对新华泰公司的上述诉讼请求，本院依法不予支持。关于新华泰公司要求东慧公司、地铁运营公司承担其支付的律师费10,000元的诉讼请求，因双方签订的租赁合同对律师费没有约定，新华泰公司的该项诉讼请求没有合同依据，且律师费并非为进行诉讼支出的必要费用，故对上述诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北东慧通信网络投资集团有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉新华泰经济发展有限公司赔偿因合同解除造成的预期收益损失33,634.97元；二、驳回原告武汉新华泰经济发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,864元，减半收取6,432元，由原告武汉新华泰经济发展有限公司负担5,791元，被告湖北东慧通信网络投资集团有限公司负担641元。因原告武汉新华泰经济发展有限公司已将此款预交本院，故被告湖北东慧通信网络投资集团有限公司应于本判决生效之日起五日内将641元款项支付给原告武汉新华泰经济发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  侯立平二〇一九年六月四日书记员  汪 为