广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初321号原告：唐一生，男，1970年5月26日出生，汉族，身份证地址黑龙江省依兰县，委托诉讼代理人：李慧敏，广东国灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。被告：冯有全，男，1982年11月28日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区，委托诉讼代理人：钟旺银，广东正觉律师事务所律师。原告唐一生与被告冯有全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐一生的委托诉讼代理人李慧敏、骆军辉，被告冯有全的委托诉讼代理人钟旺银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐一生向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告退还原告保证金人民币120000元及利息（自2016年12月1日起按中国人民银行贷款利率计算至清偿之日止）；2.请求依法判令被告赔偿原告经济损失人民币80万元；3.请求依法判令被告退还原告支付的商铺租赁税费人民币55411元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2015年7月19日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：（甲方）被告同意将坐落在白云区机场路中意街9号201房号的房地产(房地产权证号码105××××82**)出租给（乙方）原告作商业用途使用；租赁期限自2015年7月19日至2018年7月30日，月租金为人民币40000元整；原告向被告交纳人民币120000元保证金，被告应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回原告；发现原告擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者原告拖欠租金6个月以上的，被告可解除合同，收回房屋等。次日，原告向被告转账支付保证金120000元，并由被告向原告出具收据。租赁期间，消防部门要求在商铺外部或内部加装一条消防楼梯才能符合消防要求，原告因被告出租的商铺结构存在问题导致消防不过关被相关部门责令停业两次，第一次停业在2015年11月12日至2015年12月2日，第二次停业在2016年10月13日至今。为此，原告多次与被告协商，但被告一直没有解决，且于2016年12月强行解除了与原告的租赁关系，并强行收回了房屋。另外，涉案商铺于2016年5月16日被广州市白云区人民法院以(2016)粤0111执576号执行裁定书查封，并于2017年6月22日进行网络公开拍卖。被告的行为给原告造成了严重的经济损失，应当依法赔偿。现原告依照原告与案外人柯润雄装饰装修纠纷中确认给付的装修款80万元，要求被告赔偿装修损失80万元，并退还保证金及税费。请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告冯有全辩称：原告租赁的店铺消防验收不合格与被告无关。第一，原被告双方在2015年的7月19日签订了租赁合同后，被告已经按照租赁合同的约定将具备商业用途的房屋交付给原告使用，被告已经履行了租赁合同中的义务。原告承租涉案商铺作商业用途，具体其经营哪种类型与被告无关，也不是被告在租赁合同的义务的范畴。事实上被告也是在将房屋出租给原告后，原告要求被告协助其办理消防手续时才大概知道原告承租房屋的具体用途。被告对原告具体经营需要办理的证照的特殊要求无法具体了解，这是需要原告具体去了解的，而不是被告的义务，被告已经按照约定在原告的要求下，对其办理消防证照等提供了帮助和协助。第二，原告在本案也没有提供到有效的证据能够证明到被告的房屋结构存在问题，以及是这个结构的问题而导致消防验收不合格。事实上涉案房屋不存在任何的结构问题，被告在本案中已经提供了涉案房屋已进行一次消防验收合格的合格证。第三，根据原告提交的另案判决书，从判决书中可知，消防问题是原告与装修公司之间的问题，那么有可能是装修公司的装修问题导致原告的沐浴店没有通过消防验收，从中院的判决书查明的事实里面有写到消防验收的问题，不是关于房屋内部结构的一个问题，而是房屋外的环境没有达到条件。第四，2016年的4月开始，原告完全停止支付租金，到目前为止，原告还拖欠了被告的租金有40多万未支付。被告多次向原告追讨未果的情况下，向被告发出律师函，要求原告付清租金并要求解除租赁合同，原告收到律师函后仍未支付拖欠的租金，被告大概就在2017年的1月左右收回了物业。由于原告在收到律师函之后未在三个月内向法院对解除合同提出异议，根据最高院司法解释，双方的合同关系在律师函指定的解除时间内已经解除了。所以是因为原告的违约行为才导致了租赁合同的解除，因此保证金12万元被告按照合同的约定抵偿了拖欠的租金。第五，原告索赔的所谓的商铺租赁税费55411元，该费用是其自己承租所需承担的，而且在原告提供的税收缴款书的金额只是1440元，那么他主张的五万多的也没有其他的有效的证据予以证实。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对被告提交的《房屋租赁合同》、建筑工程消防验收合格意见书，银行流水明细，原告提交的银行转账凭证、聊天记录、（2017）粤0111民初4362号、（2017）粤01民终13090号民事判决书、（2016）粤0111执576号执行裁定书、拍卖公告、银行转账记录和微信聊天记录予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：位于广州市白云区机场路中意街9号201房（以下简称涉案商铺）的原登记产权人为佛山市顺德区中科盈贸易有限公司，房屋规划用途为商业，建筑面积为747.87平方米。2003年4月29日，广州市公安局白云区分局防火科向广州白云房地产开发总公司出具穗公云防验[2003]第0172号《建筑工程消防验收意见书》，主要内容为位于机场路西侧中意花苑商住楼的消防验收合格，同意投入使用。已经消防验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应另向我局申报审核。2015年3月10日，佛山市顺德区中科盈贸易有限公司（出租方，甲方）与冯有全（承租方，乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市白云区机场路中意街9号201房出租给乙方作商业用途使用，租赁期自2015年3月13日至2031年12月31日。2015年7月19日，冯有全（甲方，出租方）与唐一生（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：本合同所出租房屋坐落在广州市白云区中意街9号201房，房屋的建筑面积800平方米、使用面积720平方米。租赁期限为10年，从2015年7月19日起至2015年7月18日。每月租金40000元，以后每年租金递增5%。租金按月交付，合同签订后乙方应向甲方支付第一个月的租金，以后每月1日前乙方向甲方支付下个月的租金。押金120000元，该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还。甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，如出现漏水、墙面自然脱落、水电无法正常供应等对乙方正常使用房屋具有影响的情形，甲方应在接到通知的10天内予以解决，否则乙方有权提前解除合同，并有权要求甲方支付违约金。在租赁期内，乙方拖欠租金1个月的，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权根据本协议要求乙方承担违约责任。一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付贰万元违约金。双方在合同最后备注写明：每三年续一次租约，届时以补充协议形式签处，另外免租期2个月10天，由2015年10月1日开始交租。等等。对于上述租赁合同中的租期即从2015年7月19日起至2015年7月18日，冯有全认为属于笔误，实际应为2015年7月19日起至2025年7月18日。2015年7月20日，唐一生向冯有全支付了租赁押金（即保证金）120000元。冯有全已将涉案商铺交付唐一生使用。2015年10月19日，唐一生以涉案商铺地址作为注册地址，登记成立了广州市白云区迈卡步沐足休闲中心（以下简称沐足中心）。唐一生提交《广州市房屋租赁合同》复印件一份显示，冯有全（甲方，出租方）与唐一生（乙方，承租方）于2015年7月19日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在白云区机场路中意街9号201房号的房地产出租给乙方作商业用途，甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2015年7月19日至2015年9月30日，月租金为免租；2015年10月1日至2018年7月30日月租金40000元。租金按月结算，由乙方在本月第3日前缴付；乙方向甲方交纳120000元保证金，甲方应在租赁期满或合同解除之日将保证金退回乙方。乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等等。冯有全认为因唐一生未能提供证据原件，因此对该证据的三性不予确认。根据广州市白云区棠景街出租管理服务中心出具的《房屋租赁登记备案证明》，双方就涉案商铺的租赁事宜于2015年9月2日办理了租赁合同备案，备案的租赁期限为2015年7月19日至2018年7月30日，月租金为40000元。根据本院依唐一生的申请向向棠景街来穗人员和出租屋服务管理中心调取的涉案商铺的缴税记录显示：涉案商铺2015年10月至2016年4月的综合征收税及土地使用税、滞纳金已分三次缴纳，金额合计39758.37元，纳税人为冯有全。唐一生于2015年7月29日与案外人广州市博泰装饰工程设计有限公司（以下简称博泰公司）签订了《装饰工程施工合同》，约定由博泰公司为唐一生进行位于涉案商铺沐足店室内装饰。合同签订后，博泰公司为唐一生进行了工程施工，唐一生向博泰公司支付了工程款80万元。2016年4月25日，博泰公司股东会议决议将公司对唐一生40万元的工程款欠款债权转让给柯润雄。同日柯润雄与博泰公司签订了《债权转让协议》，双方一致同意博泰公司将唐一生欠博泰公司的40万元装饰工程施工合同工程款债权转让给柯润雄行使，柯润雄可按该协议约定向唐一生主张债权。同日，唐一生向可润雄出具了《还款计划》，确认总欠款为40万元，份16个月付款，还款时间为2016年5月至2017年8月，每月应还金额25000元，每月还款时间为当月25日前等等。后柯润雄向本院起诉，要求唐一生向其支付工程款40万元及利息，本院于2017年5月4日作出（2017）粤0111民初4362号民事判决书，判令唐一生向柯润雄支付欠款400000元，并驳回了柯润雄的其他诉讼请求。唐一生不服该判决上诉至广州市中级人民法院，该院于2017年9月4日作出（2017）粤01民终13090号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。柯润雄在上述案件中陈述，涉案商铺消防申请没有通过是因沐足中心周边环境没有达到条件、消防科要求沐足中心在外部加装走火楼梯，没有受理消防验收申请。另查明，因涉案商铺产权人佛山市顺德区中科盈贸易有限公司未履行另案生效仲裁裁定，涉案商铺于2016年5月16日由我院以（2016）粤0111执576号《执行裁定书》查封，我院于2017年6月22日发出拍卖公告，主要内容为涉案房屋将于2017年7月22日10时至2017年7月23日时止在网络上进行公开拍卖。本案审理过程中，唐一生提交了与“冯有全”的微信聊天截图、与“柯总”的短信记录，拟证明涉案商铺因消防不过关其多次要求冯有全协助处理，以及冯有全于2016年12月强行锁门以及涉案商铺于2016年6月至2016年8月16日由柯润雄承租的事实。冯有全认为，唐一生未能提供微信聊天记录及微信转账记录的原始载体，且短信聊天双方的身份无法确认，故对上述证据的三性不予确认。经审查，本院对冯有全的质证意见予以采纳，对唐一生的上述证据的真实性、合法性和关联性（以下简称三性）不予采信。关于租金的支付情况，双方无异议的部分为：唐一生于2015年10月2日、2015年11月8日、2015年12月8日、2015年12月11日、2016年3月12日、2016年3月30日、2016年4月23日分别转账支付租金20000元、7532元、38000元、2000元、42000元、20000元、29301元，以上合计158833元。双方存在争议的部分为：①唐一生主张其于2015年8月18日和8月20日通过微信分别各转账20000元合计40000元。对于该主张，唐一生未能提供任何证据予以证实。冯有全对该两笔款项不予确认。②唐一生主张其于2015年11月22日向冯有全的合作伙伴滕忠华转账30000元，并委托其员工马某于2016年9月5日、2016年10月6日分别向向冯有全的合作伙伴滕忠华转账各39685元合计79370元。为证明上述主张，唐一生提交的银行流水清单并申请证人马某到庭，证人马某到庭陈述，其应唐一生的要求向一个叫做滕忠华的人转了两笔款项，金额合计79370元，用于支付涉案商铺的房屋，其不认识滕忠华。对于上述款项，冯有全的质证意见为其没有收到过滕忠华的款项，其也没有委托滕忠华代收租金。③唐一生主张案外人柯润雄代其向冯有全垫付了2016年8月1日至15日的租金合计21000元，为证明该主张，唐一生提交了（2017）粤0111民初4410号案件的起诉书副本（内容为柯润雄起诉唐一生，要求唐一生归还其欠款，欠款包含代唐一生支付8月1日至15日租金21000元）、2016年6月份代付唐一生经营欠款明细表、民事判决书，拟证明柯润雄代唐一生支付了涉案商铺租金21000元。对于上述证据，冯有全的质证意见为虽然唐一生在该案中确认柯润雄代为垫付租金21000元，但该21000元租金是否实际垫付并无证据证实，冯有全没有收到过柯润雄和唐一生确认代垫的21000元租金。经审查，对于双方存在争议的租金支付情况，本院对冯有全的质证意见予以采纳，对唐一生拟证明的事实不予确认，据此本院确认唐一生至今仅向冯有全支付租金合计158833元。本院认为：唐一生提交了《广州市房屋租赁合同》复印件，因其未能提供原件，且冯有全对该合同不予确认，故本院对唐一生的该份证据不予采信。原、被告于2015年7月19日签订的《房屋租赁合同》中约定租期为10年，但合同中载明租期从2015年7月19日起至2015年7月18日，该处显然属于笔误，冯有全主张双方约定的租期应当为2015年7月19日至2025年7月18日本院予以确认。该合同是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同最后备注处注明：“每三年续一次租约，届时以补充协议形式签处”，同时结合广州市白云区棠景街出租管理服务中心出具的《房屋租赁登记备案证明》，可知双方实际是约定每三年续办一次房屋租赁备案，双方本意即为签署10年租期的租赁合同，双方的权利义务应当依照《房屋租赁合同》的约定予以确定。唐一生主张涉案商铺结构存在问题，导致消防不过关，致使涉案商铺无法经营，对此本院认为，涉案商铺所在的建筑已经通过一次消防验收，根据本案查明的事实，涉案商铺建筑面积已超过500平方米，由唐一生委托博泰公司进行内部装修，且用于经营沐足店，依法属于公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条第（六）项规定的特殊建设工程，依照上述规定第十四条，建设单位在未进行内部装修前需申请消防设计审核，取得消防设计审核合格证后方可施工，施工完后申请消防验收，消防验收合格后办理消防安全检查合格证才能营业。而本案中，并无证据证实唐一生在进行内部装修前已申请消防设计审核，并在施工完成后申请消防验收，无法证实系因冯有全提供的商铺结构原因导致无法通过消防验收，仅凭唐一生提供的（2017）粤0111民初4362号及（2017）粤01民终13090号《民事判决书》中柯润雄的单方陈述并不足以证实唐一生的上述主张，故本院对此不予确认。对于涉案商铺被依法查封及被依法公开拍卖的问题，由于租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，现有证据亦无法证实唐一生对涉案商铺的使用受到法院查封及拍卖的影响，唐一生以涉案商铺被查封和拍卖为由主张冯有全违约依据不足，本院亦不予确认。冯有全确认其于2017年1月左右收回了涉案商铺，因冯有全未能提供证据证实其在收回商铺前曾向唐一生发出过解除租赁合同的通知，故本院确认双方租赁合同于冯有全实际收回涉案商铺之日起实际解除。对于冯有全是否有权单方面解除双方租赁合同的问题，根据本案中查明的事实，唐一生承租商铺后至今仅支付租金158833元，而根据《房屋租赁合同》的约定，唐一生应当自2015年10月1日开始按照每月40000元的标准支付租金，拖欠租金超过1个月的，出租方有权解除合同，因此截至冯有全解除租赁合同时，唐一生已拖欠多月租金未缴纳，冯有全有权依照合同提前解除双方租赁合同，唐一生现主张冯有全违约单方解除合同不能成立。综上，唐一生与冯有全的房屋租赁合同是由于唐一生未按时支付租金而提前解除，本案属于因承租人违约导致合同解除的情形，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，唐一生要求冯有全赔偿其装修损失80万元，本院不予支持。对于唐一生要求冯有全向其退还押金（保证金）12万元的诉讼请求。双方租赁合同中并未约定唐一生违约导致双方合同解除时冯有全可没收唐一生的押金，即双方并未对押金约定定金罚则，因此唐一生有权要求冯有全向其退还押金。但根据本案查明的事实，唐一生拖欠冯有全的租金已经超过12万元，现冯有全要求以押金12万元冲抵等额租金，冯有全的该项主张属于债务抵销，本院对此予以支持，双方债务抵销后，唐一生要求冯有全向其返还保证金12万元的诉讼请求本院不予支持。对于唐一生要求冯有全向其退还商铺租赁税费55411元的诉讼请求。根据本案向棠景街来穗人员和出租屋服务管理中心调取的缴税记录显示，涉案商铺2015年10月至2016年4月的综合征收税及土地使用税、滞纳金合计39758.37元已经缴纳。唐一生主张上述税费由其缴纳，冯有全对此无异议，本院予以确认。双方《房屋租赁合同》并未对租赁税费的承担进行约定，但在商铺租赁的实践中，租赁税费一般由承租方负责缴付，而本案中，唐一生作为承租方，亦于合同履行过程中分三次缴纳了涉案商铺的租赁税费，可证实双方已经以行为的方式明确租赁期内的税费由唐一生负担，唐一生现要求冯有全向其退还租赁税费55411元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告唐一生的全部诉讼请求。本案受理费13554.2元由唐一生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  宋豫营人民陪审员  钟钜仪二〇一九年六月二十一日书 记 员  任丽霞