山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1581民初1556号原告：王国忠，男，1963年4月3日生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：宋玉保，山东君在律师事务所律师。被告：聊城恒中置业有限公司临清分公司。住所地：临清市新华办事处果园街。负责人：刘春玲，经理。委托诉讼代理人：赫永海，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳宗雷，山东万航律师事务所实习律师。原告王国忠与被告聊城恒中置业有限公司临清分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋玉保，被告委托诉讼代理人赫永海、岳宗雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付违约金77032元，本案诉讼费、律师代理费及实际支出均由被告承担。事实和理由：2013年5月24日，原、被告签订《恒中.清园小区车位购租合同》；2013年6月7日签订《商品房买卖合同》。原告依约向被告缴纳款项487545元。合同约定商品房的交付日期为2014年12月31日，但被告违约，至今未将合格商品房交付。故诉至法院，请求依法审理。被告辩称：一、逾期交房违约金是以自然日为单位产生的独立债务，各日的违约金应当分别单独适用诉讼时效，故原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，请求依法予以驳回。原告在2014年12月31日知道权利受到侵害，原告起诉之日起三年以前的违约金均已超过诉讼时效。二、逾期交房的原因是受各级政府部门的环保政策及其他社会因素影响，并非答辩人的违约行为所致，答辩人对此没有过错，不应承担违约责任。近年来随着国家对大气环境污染防治政策的日趋严格，建筑类企业经常被要求停工。房屋买卖合同和补充协议约定因政策或有关机构的行为，交房时间可以顺延。另外在政府要求停工的过程中，部分业主不理解到售楼处围攻打砸，对答辩人的融资和及时恢复施工也造成了不利影响。综上，逾期交房是受政府部门的环保政策及其他社会因素影响，并非答辩人的违约行为所致，要求驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证。对于《商品房买卖合同》、《恒中.清园小区车位购租合同》、发票、收据、入住会签单，本院予以确认并在卷佐证。本院可以认定的事实如下：2013年5月24日，原告与被告签订编号为（9-015）《恒中.清园小区车位购租合同》，约定车位价款为60000元，合同编号为选择车位先后顺序号，原告向被告支付该款项。2013年6月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的恒中清园小区第9幢1单元3层1031号房产及编号为16（负二）的储藏室，总价款427545元。其中合同第十条约定：商品房交付日期为2014年12月31日前，如遇特殊原因，出卖人可以据实延期，其中包括因有关政策、法规变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应的证明文件；因气候原因，使公共配套无法按期交付的，但最长不超过半年。第十一条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约一次性支付了购房款427545元，被告聊城恒中置业有限公司临清分公司为其出具了发票。2017年7月14日，被告聊城恒中置业有限公司临清分公司将涉案房屋交付给原告。原、被告双方对下列问题存在争议：（一）被告延期交房是否构成违约。原告认为依据《商品房买卖合同》约定，交房日期为2014年12月31日，被告构成违约，合同第11条约定了逾期交房的违约责任，按交付房款日万分之一缴纳违约金，被告应支付原告违约金。被告称，根据商品房买卖合同第10条第二款约定，因有关政策法规的变动，或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可以据实延期交房。事实上由于政府部门对大气环境污染防治政策出台众多文件，要求所有建筑作业停止施工，相应运输车辆停止运行等，导致工程施工受到影响，造成了房屋竣工验收延期及交房延期行为。同时由于天气原因，暴雨暴雪等也对交房延期造成影响，根据补充条款第6条约定，对交房时间可以予以顺延，对原告主张的违约金数额不予认可。被告提交如下证据：1.2014年2月25日聊城市重污染天气监测预警和应急处置工作指挥部《关于启动重污染天气应急预案的紧急通知》，自该日起，在全市范围内采取三级响应措施，停止所有建筑、道路、拆迁工地的施工。2.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，自2016年11月14日起启动三级响应措施。3.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气橙色预警》，2016年12月1日起启动二级响应措施。4.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2016年12月10日起启动三级响应措施。5.临清市重污染天气应急指挥部《关于启动重污染天气红色预警一级响应措施的通知》，山东省环保厅《聊城市发布重污染天气红色预警》，自2016年12月16日起启动一级响应措施。6.聊城市住建局2016年12月28日《关于做好全市建筑工程冬季停工前准备工作的通知》，要求全市全部建筑工程停工。7.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2016年12月29日起启动三级响应措施。8.山东省环保厅《山东省重污染天气应急工作小组办公室发布省级红色预警》，要求自2016年12月30日起，聊城市启动一级响应措施。9.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气橙色预警》，2017年1月13日起启动二级响应措施。10.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2017年2月14日起启动三级响应措施。11.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2017年2月25日起启动三级响应措施。12.聊城新闻网2017年3月21日新闻，根据聊城市住建局要求，全市所有建筑施工工地一律停工。13.临清市住建局2017年10月18日《关于停止建设项目和搅拌企业施工作业的通知》，要求立即停止一切建设项目作业。14.聊城市人民政府办公室关于印发《聊城市重污染天气监测预警和应急处置预案》的通知，三级、二级、一级预警期间均无法生产作业。（上述证据均为网络打印件）。被告陈述，事实上自2013年起，根据政府部门要求，聊城市建筑工程行业在每年的整个秋季、冬季基本都处于停工状态。因此，结合以上证据共同证明：逾期交房的原因是受各级政府部门的环保政策及其他社会因素影响，并非答辩人的违约行为所致，被告对此没有过错。被告不承担违约责任。原告对被告提交的上述证据真实性无异议，但认为合同签订时间是2013年6月7日，约定交房日期为2014年12月31日，一年半的时间内，被告建房时间和其他风险因素的考虑应当比较充足，而且相关政府部门要求停工、停建是因被告在施工过程中违反相关法律法规导致的，不属于意外因素，因此以此抗辩延期交房的理由不能成立。原告还主张，根据双方合同第10条约定，原告交付时提供的商品房经竣工验收合格，以此可以看出工程竣工验收备案表是被告应提供的相关手续，也是合同的约定，但原告至今从未见到，所以说被告的交付仅是形式上的交付，并不具备商品房交付的实质条件，仅是利用其优势地位，单方作出的强制性交工，因此应认为被告至今也没有将符合国家法定和合同约定的条件的商品房交付给原告。原告要求被告支付违约金77032元，按房款及车位款共计487545元的日万分之一主张四年零120天（1580天×48.7545元）。被告称，总价款中不应包括车位价款，应根据商品房买卖合同的约定计算；律师代理费及实际支出没有依据，不应支持。（二）本案原告诉求是否超过诉讼时效。原告主张被告的侵权状态是持续的，所以原告要求三年前的违约金主张，应得到支持。被告认为原告知道自2015年1月1日起违约情形已经出现，但未主张权利，该违约金是以自然日为单位产生的独立债务，各日的违约金应当分别单独适用诉讼时效，故原告起诉之日起三年以前的违约金，均已超出诉讼时效。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。根据原、被告双方无异议的陈述，在《商品房买卖合同》签订后，原告依约向聊城恒中置业有限公司临清分公司支付购房款427545元，因此聊城恒中置业有限公司临清分公司也应按照合同约定如期（2014年12月31日）向原告交付房产，但被告实际于2017年7月14日才交付原告涉案房产。被告迟延交付房屋，构成违约。原告要求被告聊城恒中置业有限公司临清分公司支付迟延交付房产的违约金，于法有据，应予支持。关于诉讼时效问题。本案中原告自2015年1月1日起即应知道其权利受到侵害，故诉讼时效应从此时开始起算。由于逾期交房行为一直在持续，违约金的产生也是一个持续的过程，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在没有证据证明诉讼时效中断的情况下，原告要求被告承担违约金的数额，应从其收到房屋之日（2017年7月14日）倒推三年起算，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。对于违约金的计算问题：首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告对于合同约定的交房条件清楚知晓，其接收房屋时也对房屋现状清楚，原告同意接收房屋并领取钥匙的行为表明同意按现状接收房屋的意愿，是对自己权利的处分，接房后其再按照合同约定请求逾期交房违约金，没有依据，亦不符合公平原则，故对于其要求被告支付房屋转移占有（即2017年7月14日）之后的逾期交房违约金，本院不予支持。其次，原、被告对于车位的逾期交付并未约定违约金，故对于原告主张车位的逾期交付违约金，没有依据，本院不予支持。再次，被告主张因政策、气候原因导致延期交房，并提交了相应的证据，综合实际情况及原、被告合同中就延期交房的约定，可酌情予以延期（以半年为宜）。最后，原告根据双方签订的合同约定，逾期交房违约金可按照日万分之一的标准计算，因此被告应支付原告逾期交房违约金31852.1元[（925天-180天）×427545元×日万分之一]。对于原告主张的律师代理费及实际支出费，原告未提交证据证明，且案涉《商品房买卖合同》对该费用并没有进行明确约定，律师费亦不属于因违约产生的必然损失，对原告的该项诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告聊城恒中置业有限公司临清分公司于本判决生效之日起十日内支付原告王国忠逾期交房违约金31852.1元。二、驳回原告王国忠的其余诉讼请求。案件受理费减半收取863元，由被告聊城恒中置业有限公司临清分公司承担298元，由原告王国忠承担565元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉费用，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内未缴纳上诉费，按撤回上诉处理。审判员  刘文辉二〇一九年六月二十四日书记员  张 昕