湖北省武汉市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂01行初113号原告杨雄。委托诉讼代理人高燕，系原告杨雄之妻。被告武汉市硚口区人民政府，住所地武汉市硚口区沿河大道518号。法定代表人刘丹平，区长。委托诉讼代理人朱建军，武汉市硚口区人民政府韩家墩街办事处副主任。委托诉讼代理人陈晖，湖北重友律师事务所律师。原告杨雄诉被告武汉市硚口区人民政府（以下简称硚口区政府）房屋征收补偿决定，于2019年1月14日向本院提起行政诉讼。本院立案后依法向被告硚口区政府送达了起诉状副本及应诉通知书及其他材料，并依法组成合议庭，于同年3月26日公开开庭审理了本案。原告杨雄及其委托诉讼代理人高燕、被告硚口区政府的行政负责人徐岗及委托诉讼代理人朱建军、陈晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告于2018年7月18日作出硚政征补字[2018]3-21号房屋征收补偿决定（以下简称《3-21号征补决定》），该决定书载明：被征收人为杨雄，被征收房屋位于硚口区××路××（××）1层5号，在硚口区××西××西区旧城改建项目房屋征收范围内，房屋所有权证号为硚2007012935号，土地使用权证号为硚国用（改2008）第42号，产权登记建筑面积为31.54平方米，房屋登记用途为住宅。被征收人自行改变房屋用途作为商业用房使用。因被征收人不配合，征收部门未能入户查勘，无法对改商的实际经营面积进行勘测，故被征收人应享有的住改商经营性补助金额暂无法确定。经评估被征收房屋价值补偿评估综合单价为11902元/平方米，按商业门面用途评估综合单价为33960元/平方米，装饰装修补偿单价为260元/平方米，临时安置补偿单价为1800元/月。具体内容如下：一、被征收人选择货币补偿的，根据武汉国佳房地资产评估有限公司（以下简称国佳公司）对该房屋的评估和涉案房屋的补偿方案，对被征收人的货币补偿金额为：房屋价值补偿为人民币375389.08元（以下均为人民币）、装饰装修价值补偿8200.4元、房屋附属设施补偿2700元、搬迁费1000元、临时安置补偿5400元、货币补助75077.82元，以上各项共计467768元。二、被征收人选择房屋产权调换的，其享有的应调换面积为37.54平方米，房屋征收部门提供宗关铁桥片二期作为产权调换房（房号为4栋1005室，预测面积为62.21平方米，超出24.67平方米按补偿方案据实结算差价。应给予被征收人的被征收房屋装饰装修补偿、附属设施补偿、房屋搬迁补偿等与货币补偿方式一致。此外，还给予每月1800元临时安置补偿费，从实施搬迁之日起至2019年4月30日。超过上述时间，产权调换房屋还未交付的，按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。被征收人应于本决定送达之日起七日内选择补偿方式，还应配合对住改商的实际经营建筑面积进行测量，房屋征收部门调查核实后据实给予经营性补助。被征收人存在对构筑物需要补偿以及对被征收房屋的附属设施补偿有异议的及要求给予困难补助的，应提供证明后给予据实结算。原告杨雄起诉称，其房屋位于武汉市硚口区××路××（××）1层5号，被告于2018年7月18日作出《3-21号征补决定》，并于同年7月29日送达。该决定存在认定错误。具体如下：2003年9月16日，原告杨雄与湖北交通汽车配件厂住宅建设项目部签订《购房合同》，约定购买的门面坐落于武汉市硚口区××路××（××），属钢混结构，购买一楼8号门面，建筑面积为31.23平方米，门面单价为5500元/平方米。原告签订《购房合同》时，湖北交通汽车配件厂住宅建设项目部将该门面位置附图交原告，作为《购房合同》附件。该位置附图注明，建筑的设计单位是武汉钢铁设计研究总院，其设计图的一层平面图注明系商场。在签订合同时，湖北交通汽车配件厂已将该门面出租他人作商业用房，至2005年2月才将该门面交由原告，继续由原告出租他人作商业用房使用。从2003年10月至该门面被打围之前，该门面一直出租他人作为商业用房，并非上述征补决定所认定的“被征收人自行改变房屋用途作为商业用房使用”。综上，请求法院判决：1.撤销被告硚口区政府作出的《3-21号征补决定》；2.责令被告硚口区政府针对涉案房屋重新做出征收补偿决定；3.本案诉讼费用由被告承担。原告杨雄向本院提交了以下证据：1.《武汉市硚口区人民政府房屋征收补偿决定书》，证明原告的起诉没有超过起诉期限。2.《购房合同》，证明涉案房屋是门面房购得的，出卖方是湖北交通汽车配电厂。3.门面位置附图，证明涉案房屋属于商业。4.付款凭证，证明已支付购房价款。5.2018年12月29日现场照片，证明在补偿决定书未生效的情况下房屋已经拆除。6.受案回执，证明原告已就强拆行为报案。7.协议书，证明该协议书虚假。8.大门、门锁、便条的照片，证明门锁被胶堵，大门被喷漆，2018年1月24日工作人员留下便条。9.厕所、厨房、餐厅、石头、玻璃的照片：证明2018年1月29日原告玻璃被砸，逼迫原告。10.受案回执及厨房、书房、卧室被砸的照片，证明同年1月31日原告房屋再次被砸，2月1日原告报案。被告硚口区政府答辩称，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）的规定，因实施旧城改造建设的需要，答辩人于2016年11月3日作出硚政征[2016]9号房屋征收决定，原告杨雄位于硚口区××路××（××）1层5号在征收范围内。上述房屋登记用途为住宅，杨雄自行改变房屋用途作为商业用房使用。因其不予配合，征收部门未能入户现场查勘，无法对改商的实际经营建筑面积进行勘测，故其应享有的住改商经营性补助金额暂无法确定。经依法选定的国佳公司针对原告的房屋进行评估，作出WHC2016000057-E-5号《分户评估报告》，经房屋征收部门向杨雄送达后，其在规定期限内未提出书面复核评估申请。为确保评估结果的有效性，房屋征收部门向武汉市房地产估价师协会提出书面鉴定申请，武汉市房地产估价师协会于2018年3月26日作出房地产评估报告鉴定单，认为估价结果符合价值时点的市场状况。原告在签约期内未能与房屋征收部门达成补偿协议，房屋征收部门报请答辩人作出《3-21号征补决定》，该征补决定已依法提供了两种补偿方式供原告选择，补偿方式实体和程序上均无不当。另外，根据相关法律规定，被征收房屋的用途，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为生产经营性用户使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿，但可给予经营性补助。现原告要求按商业门面价格给予补偿，没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告硚口区政府向本院提交了以下证据、依据：1.硚口区人民政府关于硚口区××西××西区旧城改建项目房屋征收决定的《公告》及《房屋征收决定书》（硚政征[2016]9号）。2.《硚口区××西××西区旧城改建项目房屋征收补偿方案》。3.上述征收决定、补偿方案进行公告的照片（电子版见光盘）。证据1-3证明根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，因实施旧城区改建的需要，被告于2016年11月3日作出硚政征[2016]9号房屋征收决定，决定征收硚口区××西××西区旧城改建项目范围内国有土地上的所有房屋。房屋征收部门应按照《硚口区××西××西区旧城区改建项目房屋征收补偿方案》对被征收人给予公平补偿，保障被征收人的合法权益。上述征收决定及补偿方案已在房屋征收范围内公告。4.被征收房屋的房产土地登记信息，证明被征收房屋座落于硚口区××路××（××）1层5号，在硚口区××西××西区旧城改建项目房屋征收范围内；房屋所有权证号为硚2007012935号，土地使用权证号为硚国用（改2008）第42号，产权登记建筑面积为31.54平方米；房屋登记用途为住宅。5.武汉市房屋交易查询结果告知单两份，证明原告他处有住房，被征收房屋并非其唯一住房。6.《硚口区××西××西区旧城改建项目房屋征收调查结果公告》及附具表格，房屋征收调查结果已在征收范围内公布的照片（电子版见光盘），证明上述调查结果已在征收范围内向被征收人公布。7.原告的身份资料，证明杨雄的身份情况。8.硚口区××西××西区旧城改建项目协商选择房地产价格评估机构的公告及前述公告的照片（电子版见光盘）。9.硚口区××西××西区旧城改建项目协商选择房地产价格评估机构结果公告及前述公告的照片（电子版见光盘）。证据8-9证明房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人依法选定房地产价格评估机构。10.征收分户初步评估结果的公告及照片（电子版见光盘），证明房屋征收部门已将初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。11.评估报告（被征收房屋价值、装修、临时安置补偿费），证明经依法选定的武汉国佳房地资产评估有限公司评估，被征收房屋价值补偿评估综合单价为11902元／平方米，按商业门面用途评估综合单价为33960元／平方米，装饰装修补偿单价为260元／平方米。临时安置补偿单价为1800元/月/户。12.房地产评估报告鉴定单，证明武汉市房地产估价师协会于2018年3月26日作出房地产评估报告鉴定单，认为估价结果符合价值时点的市场状况。13.《分户评估报告》的送达回证及送达视频及照片（见光盘），证明评估机构作出的《分户评估报告》经房屋征收部门转交给原告。14.情况说明。15.前期入户调查登记结果和附属设施登记表。证据14-15证明因原告不予配合，征收部门、评估机构未能入户现场查勘。无法对改商的实际经营建筑面积及被征收房屋的构筑物、附属设施进行评估、勘测。16.三次谈判笔录、三次谈判视频、确认电话号码的相关证据，证明房屋征收部门与原告经多次谈判协商达不成补偿协议。17.敦请协商、签订房屋征收补偿协议的催告书；征收工作人员送达签约催告书的情况说明、照片及视频（见光盘），证明房屋征收部门催告原告协商签订征收补偿协议。18.通知书及送达的证明资料，证明被告决定受理征收部门关于下达征收补偿决定的报请，依法通知原告杨雄。19.《房屋征收补偿决定书》（硚政征补字[2018]3-21号）；武汉市硚口区人民政府关于下达征收补偿决定的公告及张贴照片；征收补偿决定送达回证，照片及视频（见光盘）。证明本机关按照《硚口区××西××西区旧城区改建项目房屋征收补偿方案》，作出硚政征补字[2018]3-21号房屋征收补偿决定，对硚口区××路××（××）1层5号的被征收房屋予以征收并在房屋征收范围内予以公告。该补偿决定公平合法，包括了相关法律法规明确规定的有关补偿协议的事项，并同时告知了申请人如不服该补偿决定可采取的相应救济措施。该补偿决定已送达给原告。经庭审质证，原告对被告提交证据发表质证意见如下：证据1-2真实性无异议，合法性有异议。证据3真实性合法性证明目的有异议。证据4真实性土地登记信息无异议，房屋产权登记信息查询单有异议，合法性有异议，达不到证明目的。证据5真实性、合法性无异议，证明目的有异议。证据6真实性有异议，不能达到证明目的，照片、光盘的质证意见同证据3。证据7真实性、合法性、证明目的均无异议。证据8真实性合法性有异议，达不到证明目的。证据9-10真实性合法性有异议，达不到证明目的，照片、光盘的质证意见同证据3。证据11-19真实性合法性有异议，达不到证明目的，我从来都没有收到过分户评估报告。被告硚口区政府对原告提交证据的质证意见是：证据1无异议。证据2、3真实性、合法性、关联性均有异议，购房合同中两个主体不一致，合同中门面单价与证据7协议书中的房屋性质住宅相矛盾，达不到证明目的，房屋性质应以登记为准，原告所称的办证提交虚假材料的问题与本案无关。证据3该图与最终房屋性质是两码事，最终房屋用途应以登记为准。证据4-6与本案无关。证据7真实性无异议，但协议书中明确指出房屋是住宅，至于是否被篡改与本案无关，反而证明原告房屋就是住宅。证据8-10与本案无关。根据原、被告的质证，本院对被告提交的证据综合审查判断后认为，被告提交的证据均真实有效，本院予以采信，能够证明被告作出了本案被诉行政行为。本院对原告提交的证据综合审查判断后认为，原告提交的证据1—3与本案具有关联性，予以采信，证据4—6与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明，2016年11月3日，被告作出硚政征[2016]9号《房屋征收决定》，并在房屋征收范围内公告。该决定明确该项目的房屋征收补偿签约期限为“自被征收房屋评估结果公示之日起六个月”，并载明硚口区××西××西区旧城改建项目房屋征收范围、补偿方案、权利救济途径及行使权利的期限。同年11月9日，硚口区房屋征收管理办公室（以下简称硚口区征收办）组织被征收人协商同意选择国佳公司为硚口区××西××西区旧城改建项目的房地产价格评估机构。2016年11月22日至2016年11月27日，硚口区征收办公示了国佳公司出具的该项目房屋征收价格初步评估结果。评估机构对原告杨雄的房屋进行了评估，并出具了WHC2016000057-E-5号《房屋征收估价分户评估结果报告》（以下简称《分户评估报告》），确定评估时点为2016年11月3日，原告杨雄所有的位于硚口区××路××（××）1层5号的房屋证载用途为住宅，面积为31.54㎡，房屋价值评估单价为11902元/㎡，一层商业评估单价为33960元/㎡。《分户评估报告》明确告知了被征收人如对评估结果有异议申请复核鉴定的救济权利和救济途径，并于2018年2月6日对原告进行了送达，原告在法定期限内未对上述报告提出复核、鉴定申请。经硚口区征收办申请，武汉市房地产估价师协会于2018年3月26日作出房地产评估报告鉴定单，认为估价结果符合价值时点的市场状况。因工作人员无法入户，无法对被征收房屋的构筑物、附属设施进行评估、勘测，相关补偿按前期入户调查登记结果合计2700元进行补偿。对改商的实际经营建筑面积亦无法进行勘测，相关住改商经营性补助金额不能确定。原告与具体征收部门的工作人员分别于2018年3月、2018年4月多次协谈，经硚口区征收办催告，原告在征收签约期限内仍未与房屋征收部门达成征收补偿协议，硚口区征收办于2018年7月11日报请被告作出房屋征收补偿决定。同年7月18日，被告作出被诉补偿决定书并进行了公告，告知被征收人复议、诉讼的权利及法定期限，本案被诉补偿决定在此公告范围内。同年7月29日，被告工作人员向原告住处进行送达。原告对该补偿决定不服，向本院提起行政诉讼，请求判如所请。本院认为，根据《条例》第二十六条的规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，……由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”故在签约期限内未达成补偿协议的情况下，被告具有对原告作出本案被诉补偿决定的法定职权。《条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，涉案项目系旧城改建项目，被告在补偿决定中向原告提供了货币补偿和就近地段产权调换两种补偿方式供其选择，无论是货币补偿，还是产权调换，均从被征收房屋的价值、搬迁、临时安置、装修、附属设施等方面进行计算并提供房源指标,符合上述法律规定。且《3-21号征补决定》中作出了开放性的规定，明确了如果原告能够提供相关证据证明还有其他应予补偿、补助的事实，可向房屋征收部门提交相关材料另行补偿。关于原告杨雄提出的被拆迁房屋属于经营性商业用房，应按商业评估单价予以补偿的意见。根据《条例》第十五条及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称《市办法》）第二十二条、第三十二条的规定，被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准。征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本办法公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%,具体标准由各区人民政府制定。本案中，虽然杨雄提出涉案房屋是以商业门面的名义及价格予以购买并一直作为经营性用房使用，但涉案房屋的证载用途为住宅，故杨雄的上述意见与事实不符，不予采纳。关于产权调换房屋价值的问题。《条例》第二十一条第二款明确规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。由此可见，被征收人选择产权调换方式的，市、县级人民政府提供的产权调换房屋的价值应当是经过评估或其他方式予以确定的价值。本案中，被告虽然为原告提供了产权调换的补偿方式，确定了产权调换房源和房屋面积，但产权调换房屋的价值系按照政府采购价结算。对此，被告认为对产权调换房屋超出被征收房屋面积的部分按政府采购价结算差价，是符合相关补偿方案的规定，本案所涉及的征收决定的合法性已经人民法院生效判决确认。并且，按政府采购价结算差价，可确保被征收人可以按低于市场价购买超面积部分。但是，具体政府采购价格截止目前仍没有确定公布，导致产权调换房屋价值无法确定。所谓政府采购价格是可能随着市场的变化而变动，相对于原告的被征收房屋价值以房屋征收决定公告之日为评估时点已评估确定的不变价值，对原告的合法权益明显具有不利影响，不符合上述法规规定。对此，被告应当依据规定，对补偿给原告的产权调换房屋价值，以评估等方式，依据法定标准和程序，依法予以确定，结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。综上，被告作出的《3-21号征补决定》从整体上评价，补偿项目、补偿标准、补偿程序合法，但产权调换房屋价值不确定，违反法律规定。考虑到涉案征收项目提供此房源予以安置补偿有一定数量，且绝大多数已经签约。如因此撤销《3-21号征补决定》，会涉及到已完成征收工作面上的稳定性，有损公共利益。因此，对被诉《3-21号征补决定》应当确认违法，但不予撤销，由被告采取补救措施，对产权调换房源的价格依法予以确定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》七十四条第一款第（一）项、第七十六条的规定，判决如下：一、确认被告武汉市硚口区人民政府作出的硚政征补字[2018]3-21号《房屋征收补偿决定》违法；二、责令被告武汉市硚口区人民政府在本判决生效后60日内采取补救措施，即对“宗关铁桥片二期（暂定名）4栋1005室，期房，房屋预测面积为62.21平方米”的房屋价值依法进行确定。本案一审案件受理费人民币50元，由被告武汉市硚口区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。在诉讼期限内提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判长  朱金梅审判员  陈小萍审判员  程 艳二〇一九年六月三日法官助理火晶书记员彭婕