贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3572号上诉人（原审被告）：赤水市驿家酒店，住所地贵州省赤水市荷塘小月A-2栋，统一社会信用代码92520381MA6ERU9586。经营者：陈明，总经理。委托代理人：贾泽毅，公司员工。上诉人（原审被告）：陈明，男，1976年2月28日出生，汉族，户籍地四川省合江县，现住赤水市。被上诉人（原审原告）：赤水市金华房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市赤水市金华大道，统一社会信用代码91520381741118989G。法定代表人：李辅荣，董事长。委托代理人：李波、朱毅，公司员工。上诉人陈明、赤水市驿家酒店（以下简称驿家酒店）因与被上诉人赤水市金华房地产开发有限责任公司（以下简称金华房开公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2019）黔0381民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈明、驿家酒店上诉请求：撤销原判，改判或发回重审，并由金华房开公司承担一二审诉讼费。事实和理由如下：1.本案租赁物存在权利瑕疵，上诉人承租的赤水市荷塘晓月A-2栋商业用房（包括二楼整层、一楼二间门市6、7号及大夹层）未取得规划许可或者是未按照规划许可建造的房屋或是临时建筑，理由是金华房开公司至今没有提供产权手续，因此该合同属无效合同，金华房开公司存在缔约过失，应当向上诉人承担赔偿责任；2.金华房开公司从2015年3月18日至2019年3月18日的租金共2013186元，上诉人已实际支付1500000元，只欠租金513186元，上诉人不存在根本性违约；3.上诉人的承诺书不能作为定案根据，上诉人并不欠金华房开公司820000元租金，其中含有违约金和利息，原判再以该数据计算违约金或资金占用利息错误，计算违约金或利息应以463186元为基数；4.上诉人承诺后支付的50000元是租金而非违约及利息费用；5.解除合同致上诉人血本无当，同时原判对上诉人承租期间的添附物的归属并未处理，因此双方的合同不应解除。金华房开公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。金华房开公司向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同，房屋归还金华房开公司；2.判令驿家酒店、陈明支付所欠房租820000元；3.判令驿家酒店、陈明按承诺书约定支付违约金229803元。一审法院认定事实：2014年9月4日，金华房开公司（甲方）与陈明（乙方）签订房屋租赁合同，金华房开公司将其所有的位于赤水市荷塘晓月A-2栋商业用房出租给陈明，合同主要内容：租用房屋时间为十五年，即从2015年3月18日至2030年3月18日止；从2015年3月15日起第一年房租为467400元，第二年房租为495444元，第三年房租为525171元，第四年房租为525171元……；租金交纳时间为每年提前一个月付清一年租金，租用期满后，需要继续租用，在同等条件下乙方享有优先租用权，房租另行协商；乙方向甲方交履约保证金壹拾万元，待租用期满后，房屋无损坏，在终止合同之日，甲方应立即返还乙方的保证金壹拾万元；如一方违约应承担赔偿责任和违约责任，并由违约方支付给未违约方违约金伍拾万元整。合同还对其他事项进行约定。甲方金华房开公司法定代表人签字并加盖公司印章，乙方陈明签字并捺手印。合同签订后，陈明向金华房开公司缴纳了保证金100000元，陈明接收租赁房屋进行装修，并注册登记为赤水市驿家酒店进行营业。2018年4月15日，陈明向金华房开公司出具承诺书，内容为：本人前三年共欠金华房开公司房租共计捌拾贰万元整（820000元），本人承诺在2018年5月5日前支付壹拾万元、并分别在2018年6月15日再支付壹拾万元、2018年7月15日再支付壹拾万元、2018年8月15日再支付壹拾万元，2018年9月15日再支付壹拾万元，2018年10月15日再支付壹拾伍万元，2019年1月15日支付再支付壹拾柒万元整。如未按上述约定时间支付房租给金华房开公司，本人承诺按所欠房租总额的千分之一按日支付违约金给金华房开公司，并无条件归还已装修好、无损坏、在营业的酒店给金华房开公司及付清所欠房租和违约金。承诺人陈明签字并按手印。承诺书出具后，2018年11月2日，驿家酒店工作人员欧俊平通过银行转账向金华房开公司支付50000元。其余欠款陈明未按承诺支付。案件审理中，金华房开公司向原审法院提出财产保全申请，经审查符合法律规定，原审法院下发了（2019）黔0381民初870号及（2019）黔0381民初870号之一民事裁定书，对驿家酒店、陈明银行存款1049803元予以冻结、扣押或查封、扣押相同价值的财产。一审法院认为，金华房开公司与陈明均是具有民事行为能力的法人和自然人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。金华房开公司与陈明共同协商，自愿签订房屋租赁合同，陈明向金华房开公司出具承诺书，均是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。合同及承诺书的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同”的规定，金华房开公司已将租赁物交付使用，履行了自己的义务。陈明占有使用租赁物后，支付租金是租赁合同的本质要求，但陈明未按合同约定的租金数额、支付方式等支付租金，违反了双方合同约定和合同法第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，构成违约。故金华房开公司要求陈明支付租金的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。关于驿家酒店是否承担支付责任虽然合同双方为金华房开公司和陈明，但陈明租赁房屋后，注册登记为驿家酒店，租赁房屋用于驿家酒店经营，其性质为个体工商户，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”的规定，驿家酒店除房屋之外的添附物属于陈明及其所开的驿家酒店所有，在庭审中，驿家酒店也表示应由其与陈明共同承担支付金华房开公司房屋租金的民事责任，故对要求驿家酒店支付所欠房租的诉请，原审法院予以支持。关于金华房开公司要求解除房屋租赁合同、归还房屋的请求驿家酒店、陈明未按房屋租赁合同约定支付租金，在出具承诺书确认尚欠金额和分期付款时间后，仍未按约定支付租金，根据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，金华房开公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。房屋租赁合同解除后，双方的权利义务即终止。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，且陈明在承诺书中也承诺如未按约定时间支付租金，无条件归还租赁房屋，故金华房开公司要求驿家酒店、陈明归还涉案租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。关于所欠租金金额的确认陈明向金华房开公司出具承诺书，确认尚欠租金金额为820000元，驿家酒店辩称已支付50000元，实际尚欠770000元，并向原审法院出具了2018年11月2日金额为50000元的转账依据，金华房开公司表示收到该50000元，但对其是支付租金不予认可，认为系驿家酒店、陈明支付违约金。关于支付这50000元给金华房开公司的性质认定，因双方没有书面约定是支付租金还是支付违约金，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，该50000元应视为支付违约金，驿家酒店也未向原审法院提交其它证据证实其所支付的50000元为租金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，驿家酒店应承担举证不能的法律后果。且支付此款时是在陈明出具承诺书约定了分期支付所欠房租之后，未按约定支付即会产生违约金，故对其驿家酒店、陈明的辩称理由，原审法院不予采信，原审法院确认应支付金华房开公司的租金金额为820000元。关于违约金金额的确定陈明向金华房开公司出具的承诺书中约定，如未按约定时间支付房租，按所欠房租总额的千分之一按日支付违约金。陈明未按约定支付租金，已经构成违约，根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对放支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，应按约定支付违约金。根据金华房开公司的计算，扣除驿家酒店、陈明已支付的50000元，驿家酒店、陈明还需支付违约金229803元，即违约金总额为279803元。提出抗辩表示，金华房开公司主张的违约金过高，根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少其请求过分过于造成的损失”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，驿家酒店、陈明所欠房租总额为820000元，其损失应为资金占有成本，如按承诺书载明的房租总额每日千分之一计算违约金，金华房开公司根据约定所计算的违约金总额为279803元，属于约定违约金过分高于造成的损失情形，应予以核减，故驿家酒店、陈明的辩称理由，原审法院予以支持。根据本案实际情况，原审法院确认应支付金华房开公司的违约金计算方式为按所欠房屋租金总额820000元为基数，以月利率2%计算资金占用费即违约金，从2018年4月计算至2019年3月，共计12个月，违约金总额为196800元(820000元×2%月×12月)，扣除驿家酒店、陈明已支付的违约金50000元，还应支付金华房开公司的违约金数额为146800元（196800元-50000元），对金华房开公司超出此部分的违约金的请求，原审法院不予支持。庭审后，驿家酒店向原审法院提供了情况说明、转款清单及依据，表示所欠金华房开公司租金中有部分为利息，应对所欠租金总额和违约金进行核减。经原审法院核实，驿家酒店所提交的依据中，最后一笔时间为2018年11月2日50000元，该笔款项原审法院已认定为违约金从违约金总额中予以扣除。而对于其它款项，均是在陈明出具承诺书之前，陈明自愿向金华房开公司出具承诺书，双方对尚欠租金进行确认，是双方的真实意思表示，金华房开公司主张的违约金也是按承诺书约定标准计算，对于驿家酒店、陈明在承诺书之前所支付的违约金或资金占用费，即使存在，也是驿家酒店、陈明自愿支付，应以承诺书结算的金额为最终依据，且房屋租赁合同中也约定了违约金为50万元，驿家酒店、陈明支付的部分违约金也未超过法律允许的范围，故对驿家酒店、陈明要求核减的金额，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除赤水市金华房地产开发有限责任公司与陈明于2014年9月4日签订的房屋租赁合同；二、陈明、赤水市驿家酒店在本判决发生法律效力后十日内将位于赤水市荷塘晓月A-2栋商业用房交还原告赤水市金华房地产开发有限责任公司；三、陈明、赤水市驿家酒店在本判决发生法律效力后十日内支付尚欠赤水市金华房地产开发有限责任公司房屋租金820000元，并支付违约金146800元，共计966800元；四、驳回赤水市金华房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费7124元、保全费5000元，共计12124元，由赤水市驿家酒店、陈明承担。本院二审期间，金华房开公司提供贵州省建设工程竣工验收备案表，证明涉案租赁物所在工程已经工程竣工验收，验收备案文件目录包括1.工程竣工验收报告；2.工程施工许可证；3.施工图设计文件审查意见；4.单位工程质量综合验收意见。本院对一审查明的事实予以确认。另认定，涉案租赁物属金华房开公司合法的建筑物，金华房开公司认可在陈明于2018年4月15日作出承诺前已收到陈明的保证金、租金及利息共1450000元，其中保证金100000元。本院认为，涉案租赁合同及陈明于2018年4月15日出具的承诺书有效，陈明、驿家酒店上诉称本案租赁物存在权利瑕疵，其未举证，而金华房开公司二审中举证证明本案租赁物属合法建筑，并不存在权利瑕疵，故该理由不成立，不予采纳。陈明于2018年4月15日作出承诺前包括其已支付的100000元保证金在内，已向金华房开公司支付1450000元，金华房开公司不持异议，因前述费用发生在陈明于2018年4月15日作出承诺前，且涉案租赁合同专门就违约作出了相应的规定，故金华房开公司关于该款项中包含了陈明应支付的租金以及违约的利息损失的理由有其合理性，应予采信。由此，应认定陈明于2018年4月15日的书面承诺仅针对的是租金，故陈明上诉提出所作承诺不作数，其仅欠租金四五十万元的理由不充分，不予采纳。陈明于2018年4月15日作出的承诺有效，但其并未按承诺兑现，而其未及时支付每一期欠租，将产生相应的违约金及利息，陈明、驿家酒店在一审中提出了违约金过高的抗辩，一审法院调减陈明应承担的违约比例，于法有据，双方未提起上诉，应予确认。陈明诉称其承诺后已支付50000元租金，金华房开公司虽然认可收到50000元转帐，但认为系驿家酒店、陈明支付的违约金，故双方对该款项性质存有争议。原判作出该50000元转帐为支付违约金的认定，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，应予确认。陈明、驿家酒店关于该50000元转帐属租金性质之上诉理由不充分，不予采纳。陈明未按涉案租赁合同约定支付租金已经违约，其在违约后向金华房开公司作出分期支付尚欠租金的承诺后，仍未兑现该承诺的每一期款项的行为，严重损害金华房开公司的权利，致金华房开公司出租目的难以实现。原判解除双方签订的租赁合同，于法有据，应予确认。陈明、驿家酒店关于其不存在根本性违约，解除合同会导致其血本无归的上诉理由不充分，不予采纳。陈明违约后，又不信守承诺，其在承诺中关于“无条件归还已装修好、无损坏、在营业的酒店给金华房开公司及付清所欠房租和违约金”的内容，属其不支付分期付款的违约行为的后果，对陈明有拘束力。因此，陈明现关于解除合同应对其承租期间的装修及添附物的归属进行处理的上诉理由不充分，不予采纳。综上所述，陈明、驿家酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14248元，由陈明、赤水市驿家酒店负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 张 海 波审判员 令狐荣强二〇一九年六月二十五日法官助理杨颜穗书记员罗然