广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1878号原告：佛山万聚兴贸易有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道华翠南路6号南海颐景园商业广场069号商铺之一，统一社会信用代码91440600688632777X。法定代表人：阳伟婷。委托诉讼代理人：冯建，女，该公司工作人员。被告：邓立敏，女，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。原告佛山万聚兴贸易有限公司与被告邓立敏租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序审理，于2019年5月28日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人冯建到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除被告与佛山颐景园置业发展有限公司于2016年1月19日签订的《租赁合同》及原、被告与佛山颐景园置业发展有限公司于2018年6月26日签订的《租赁合同主体变更三方协议书》；2.被告立即支付2018年10月1日至实际清场之日止的租金、管理费及自2018年8月、9月的逾期付款违约金余款1148元及以每月尚欠租金管理费为本金从2018年10月起每月的11日起至实际清偿之日止按日千分之二计算的逾期付款违约金；3.被告支付因其违约导致合同解除的违约金9804元；4.被告于解除《租赁合同》之日起10天内腾退涉案房屋予原告；5.被告支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的水、电、油污费共440元，分别以396元、22元、22元为本金，分别从2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日起至实际清偿之日止按日千分之二计算逾期付款违约金；6.被告预交的租金履约保证金6224元、管理费履约保证金4150元及水电保证金4862元由原告没收；7.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月19日，原、被告签订《租赁合同》[合同编号：**号]，合同约定被告承租原告位于佛山市南海区**号铺，租赁期限为5年，自2016年3月1日至2021年2月28日止，每月10日前被告需向原告当月租金管理费，每月10日前被告需向原告支付上月水电费等费用；2018年3月1日至2019年2月28日每月实际支付租金3268元、管理费2178元；每月水电费按租用铺位实际使用度数并按10%的损耗计收。被告自2018年8月10日起长期未按合同约定缴费，经原告多次约谈沟通，仍未见效。2018年8月23日、2018年9月25日原告向其发出《费用催费函》、《律师函》，被告于2018年10月24日缴纳了2018年8、9月的租金、管理费共10892元及逾期支付违约金260.35元，剩余逾期支付违约金1148元未缴。2018年10月27日、2018年11月16日及2019年1月5日分别向原告寄发《费用催费函》、《律师函》要求限期支付欠费，但被告拒不履行。截至2019年1月10日，被告仍置之不理，未与原告联系缴清欠费事宜，至今被告拖欠2018年10月至2019年1月30日租金、管理费、电费合计22224元。根据《租赁合同》第十四条第一款的约定如被告逾期支付租金、管理费及其他款项，每逾期一日，被告应向原告支付应付款项总额千分之二的违约金。自2018年10月起被告已逾期支付租金、管理费以及其它款项的费用长达153天，故应按日千分之二向原告支付违约金合计3202元（暂计至2019年1月10日）。根据《租赁合同》第十四条第三款的约定，本合同终止后，如被告逾期搬出或拒不搬出该房屋的，每逾期一天，被告应按合同终止前最后一个月的租金标准向原告支付三倍日租金金额的房屋占有使用费。根据《租赁合同》第十三条的第二款以及第十四条第六款的约定，被告已逾期缴纳应缴费用超过153天，原告有权单方解除《租赁合同》，要求被告向原告支付违约金9804元（2019年1月份租金为3268元/月×3个月=9804元），并不予退还被告缴纳的履约保证金、管理费保证金及水电保证金。综上，原告认为《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。但如今被告恶意拖欠原告租金、管理费等费用的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，故起诉。涉案租赁合同解除之日起第11日原告将收回涉案铺位。被告没有答辩。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。经审查，原告出示证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年1月19日，佛山颐景园置业发展有限公司（出租方、甲方）与被告邓立敏（承租方、乙方）签订《租赁合同》[合同编号：佛颐商合（2016）6号]（以下简称涉案合同），约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区*号铺（以下简称涉案商铺），建筑面积324.17平方米，套内面积201.7平方米，租赁用途限于经营乐器、美术、拉丁舞培训，租赁期限为5年，自2016年3月1日至2021年2月28日止，乙方的开业日期定为2016年5月1日。因乙方原因需提前终止合同，且甲方同意终止合约的，租赁不满15天（含15天）租金、管理费按半个月计算，租赁超15天按一个月计算；租金（含管理费）起算时间为2016年3月1日，2016年3月1日至2017年2月28日每月租金1815元，管理费1751元；2017年3月1日至2018年2月28日每月租金3112元，管理费2075元；2018年3月1日至2019年2月28日每月租金3268元，管理费2178元；2019年3月1日至2020年2月29日每月租金3431元，管理费2287元；2020年3月1日至2021年2月28日每月租金3602元，管理费2401元；租金及管理费支付方式为先支付后使用，在每月的10日前支付当月租金，如遇节假日提前至节假日前一个工作日支付；合同签订同时，乙方须向甲方支付履约保证金6224元；乙方承担水费、电费、管理费等费用，乙方须每月10日前将上述费用交纳至甲方指定的银行账户；管理费起算时间以场地交付日起计，乙方须每月10日前将上述费用交纳至甲方指定银行账户；合同签订的同时，乙方需向甲方支付房屋管理费履约保证金，金额为4150元；甲方应于2016年3月1日前将房屋交付给乙方；乙方逾期支付租金、管理费或其他应缴费用的时间超过10天的，甲方有权提前解除合同，无偿收回房屋（收回房屋指无偿收回该房屋及乙方对该房屋的装修、添附部分），并有权不予返还乙方已支付的履约保证金，同时要求乙方支付租金、违约金等各项费用并赔偿甲方因此遭受的损失；乙方逾期支付租金、管理费及其他款项，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额千分之二的违约金；租赁期间，因乙方违约甲方按照第十三条第二款的规定提前解除或终止合同的，或乙方非依约擅自中途退租的，甲方除不予返还乙方已经交付的履约保证金、租金、管理费等外，乙方还应支付当月租金的三倍作为违约金，并赔偿因此给甲方造成的损失；另，签订涉案合同之日，乙方向甲方支付水电保证金4862元。2018年6月26日，佛山颐景园置业发展有限公司（甲方、出租方）与被告邓立敏（乙方、承租方）、原告佛山万聚兴贸易有限公司（丙方、转为出租方的法人主体）签订《租赁合同主体变更三方协议书》[编号：**号]，约定：甲乙丙三方一致同意将甲方与乙方于2016年1月19日签署的涉案合同及与租赁事宜相关的所有协议中的出租方，自2018年7月1日起由甲方变更为丙方，甲方将涉案合同项下的权利义务转让予丙方；自协议生效之日起，涉案合同主体变更不影响原租赁合同的履行，涉案合同继续有效，涉案合同及相关协议中甲方所享有的权利及应履行的义务全部由丙方承继，并由丙方继续履行涉案合同及相关协议；涉案合同及相关协议中的所有条款及约定，在甲方变更为丙方后保持不变，丙方与乙方不再另行重新签署《租赁合同》及相关协议；原甲方收取的押金保证金（履约保证金、物业管理费履约保证金、装修保证金、水电周转金等）转由丙方收取，乙方交回原押金保证金收据给甲方，由丙方重新开具新的收据给乙方，乙方退场时押金保证金找丙方无息退还或结算；乙方应支付的租金、管理费、水电费等由2018年7月1日起由丙方负责收取，且应将租金、管理费、水电费等以银行转账、现金凭证的形式转入丙方指定的银行账户。另查明，涉案商铺已办理不动产权登记，登记权利人为原告佛山万聚兴贸易有限公司。2019年1月21日，原告提起本案诉讼，经公告送达视为被告于2019年4月25日收到本案起诉状等材料。本院认为，涉案合同及《租赁合同主体变更三方协议书》是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉案合同虽由被告邓立敏与佛山颐景园置业发展有限公司签订，但其后被告邓立敏、原告佛山万聚兴贸易有限公司与佛山颐景园置业发展有限公司签订《租赁合同主体变更三方协议书》，各方均同意自2018年7月1日起，出租方变更为原告佛山万聚兴贸易有限公司，佛山颐景园置业发展有限公司将涉案合同项下的权利义务转让予原告佛山万聚兴贸易有限公司，故原告佛山万聚兴贸易有限公司为涉案商铺的出租方，原、被告应按涉案合同的约定履行各自的权利义务。涉案合同约定被告逾期支付租金、管理费或其他应缴费用的时间超过10天的，原告有权提前解除合同，无偿收回房屋，并有权不予返还被告已支付的履约保证金。现原告主张被告欠付原告2018年10月1日起的租金、管理费，被告作为义务履行方未举证证明已支付相应费用，亦未举证证明已返还涉案商铺，应承担相应不利后果。被告逾期支付租金、管理费的行为已构成根本违约，根据涉案合同约定，原告有权解除涉案合同并没收被告支付的履约保证金，故本院对原告主张解除涉案合同并没收被告支付的履约保证金6224元的诉讼请求予以支持。本案起诉状等材料于2019年4月25日送达被告，涉案合同于该日解除。涉案合同解除，被告应将涉案商铺返还原告，故本院对原告要求被告腾退并返还涉案商铺的诉讼请求予以支持。涉案合同并未约定被告逾期支付租金、管理费致原告解除涉案合同，原告有权没收被告支付的房屋管理费履约保证金及水电保证金，故本院对原告要求没收被告支付的房屋管理费履约保证金4150元及水电保证金4862元的诉讼请求不予支持。原告主张被告尚欠2018年10月1日起租金、管理费，被告未予抗辩，被告应向原告支付2018年10月1日起的租金、管理费。原告确认涉案商铺至2018年8月起未再对外营业被被告上锁，涉案商铺内除有一个前台外基本没有其他物品，鉴于上述情况，涉案商铺的返还或收回时间存在不确定因素，故本院在本案中支持租金、管理费至庭审辩论终结之日即2019年5月28日。故被告应向原告支付2018年10月1日至2019年5月28日期间的租金26300.97元（3268元/月×5个月+3431元/月×2个月+3431元/月÷31天×28天]、管理费17529.68元（2178元×5个月+2287元/月×2个月+2287元/月÷31天×28天）。涉案合同虽约定被告逾期支付租金、管理费及其他款项，每逾期一日，被告应向原告支付应付款总额千分之二的违约金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。涉案合同约定被告应于每月10日前支付当月租金、管理费，被告逾期支付租金、管理费，应从逾期之次日起按日万分之五计算逾期付款违约金给原告。经核算，被告应各以5446元（3268元+2178元）为本金，分别从2018年10月至2019年2月每月的11日起，以5718元（3431元+2287元）为本金，分别从2019年3月至2019年4月每月的11日起，以5164.65元[（3431元/月+2287元/月）÷31日×28日）]为本金，从2019年5月11日起，均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。另，原告主张被告支付逾期支付2018年8、9月租金、管理费的违约金余款，但原告未举证证明被告支付相应费用的时间，本院对该主张不予支持。综上，原告对逾期付款违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。原告主张被告就涉案商铺需支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的水费、电费及油污费共440元（396元+22元+22元）予原告，被告未提出异议，本院予以支持。如上所述，被告应分别以396元、22元、22元为本金，分别从2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日起均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。没收履约保证金已具有一定赔偿补偿性质，在被告逾期支付租金、管理费致原告解除涉案合同的情况下，原告已诉请没收被告支付的履约保证金，且本院亦判决支持原告的该项诉讼请求。现原告并未举证证实被告逾期付款致合同解除给其造成的损失高于该违约责任的承担，其再行请求被告支付当月租金的三倍作为违约金无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认2016年1月19日签订的《租赁合同》[合同编号：**号]中关于原告佛山万聚兴贸易有限公司与被告邓立敏就位于佛山市南海区**号铺形成的租赁合同关系于2019年4月25日解除；二、被告邓立敏应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退上述第一项合同项下位于佛山市南海区**号铺予原告佛山万聚兴贸易有限公司；三、被告邓立敏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月1日至2019年5月28日期间的租金26300.97元、管理费17529.68元予原告佛山万聚兴贸易有限公司；四、被告邓立敏应以5446元为本金，分别从2018年10月至2019年2月每月的11日起，以5718元为本金，分别从2019年3月至2019年4月每月的11日起，以5164.65元为本金，从2019年5月11日起，均至实际付清欠款之日止，按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告佛山万聚兴贸易有限公司，本项随上列第三项清；五、被告邓立敏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的水费、电费及油污费共440元，及分别以396元、22元、22元为本金，分别从2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日起均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告佛山万聚兴贸易有限公司；六、被告邓立敏交纳的履约保证金6224元归原告佛山万聚兴贸易有限公司所有；七、驳回原告佛山万聚兴贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费6245.84元，（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的诉讼费用6245.84元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  孙秀娟人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  黄艳滨二〇一九年六月三日书 记 员  杨嘉瑜