山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初1378号原告：张锴杰，男，1998年2月7日出生，汉族，山西美印印象图文制作有限公司员工，住山西省。被告：尹玉珍，女，1954年12月10日出生，汉族，住山西省太原市。原告张锴杰与被告尹玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理、并于2018年9月22日作出（2018）晋0106民初3503号民事判决，被告尹玉珍对该判决不服，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）晋01民终6353号民事裁定，裁定撤销原判、发回重审，本院于2019年2月27日立案后另行组成合议庭适用普通程序进行审理，原告张锴杰、被告尹玉珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张锴杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告三个半月的房屋租金4900元；2.判令被告退还原告一个月的房屋押金1400元；3.判令被告赔偿原告因提前无理由解除合同给原告造成的经济损失2700元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月4日，原、被告签订了房屋租赁合同，每月租金为1400元，半年一缴纳，押金为1400元。合同签订日即缴纳房租及押金9800元（2017年5月4日至2017年11月3日），原告于2017年10月30日再次缴纳房租8400元（2017年11月3日至2018年5月4日，原告于2018年5月4日缴纳房租8400元（2018年5月4日至2018年11月3日）。原告在承租期内如期、按时向被告缴纳房租，但被告却在收取了原告的租金之后无事生非，只因原告在所承租的房屋内装了一部空调，被告说怕家里的电线负担不住，就强行让原告搬离，并且还不退还原告已缴纳的房屋租金和押金。原告认为，被告强行让原告搬出的行为是严重的违约行为，故诉至法院。尹玉珍辩称，一、2017年5月4日我将案涉房屋出租给被告，并签订了租赁合同和续租合同，根据合同第八条约定不能使用大功率电器。原告在承租期间在我毫不知情情况下，擅自更换了房屋门锁没有告知我、破坏房屋主体、拖欠水电暖费、安装大功率电器，存在违约，合同被解除，原审一审也认定合同解除。根据合同第七条第二项、第三项约定，合同解除后原告没有返还房屋，还放着原告的东西，没有返还房屋，是非法占用。原告也没有履行返还手续，还长期拖欠本应他自己承担的各项费用，因此不具备返还租金的条件。二、根据合同第九条约定，因为原告没有完成第八条和第七条约定，不能退还押金。合同是双方同意后签订的，原告违反合同约定。且根据原审二审的裁定书，原告没有向我交付案涉租赁房屋。三、原告非法占用我的房屋，损坏我的房屋，维修费由谁承担？原审二审也认定了，在原审二审笔录中原告对维修费用不认可、也不合理，原告质疑我的费用、但没有否认他损坏我房屋的行为，且原告占用我的房屋十个月应该给我一个说法。我对房屋进行了保洁，工作量大，原告应当支付我保洁费。综上所述，我不同意退换原告的租金和押金。原被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院能够认定的案件基本事实如下：2017年5月4日，原告张锴杰（作为承租方、乙方）与被告尹玉珍（作为甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将其名下位于太原市双塔西街传染病医院宿舍6#楼1单元20号的房租出租给原告，房屋用途为普通住宅，租赁期限自2017年5月4日至2018年5月3日止。月租金为1400元，支付方式为半年一付，第一次支付（半年）9800元（含押金），第二次付款时间为2017年11月3日之前。房屋租赁期间，除取暖费以外的其他费用由原告支付。该合同第七条第（一）项交付约定：《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付。第七条第（二）项返还约定：租赁期满或合同解除后，原告应返还该房屋及其附属设施。原被告双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。原被告双方应结清各自应当承担的费用。第七条第（三）项约定：房屋返还后对于该房屋内原告未经被告同意遗留的物品，被告有权自行处置。第八条约定：原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金的；2.欠缴各项费用达元的；3.擅自改变该房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.擅自将该房屋转租或合租；6.利用该房屋从事违法活动的；7.擅自跟换门锁的。合同第九条约定：租赁期满后，被告在原告完成本合同第七条第（二）项及第八条约定的事项后，返还原告交付的相应押金。在安全提示部分，第4条约定“油烟机和灶具左侧灶头已坏、禁用”。合同尾部下方，写明“退房时应交回：钥匙、电卡、煤气卡”。合同签订后，原告缴纳该租赁期间内上半年房租8400元和押金1400元。2017年10月30日，原告缴纳2017年下半年房租8400元，被告向原告出具收条一张。2018年4月26日，原被告签订《续租合同》，约定：经双方同意，在2017年租房合同的基础上续租壹年。租期为2018年5月3日至2019年5月3日，2017年的押金抵作2018年的押金。如违约，其押金及所有费用概不退还。2017年的租房合同继续有效。2018年5月4日，原告向被告缴纳半年租金8400元，被告向原告出具收条一张。续租租期到期之前，原告搬离该承租房屋，并向被告返还承租房屋的钥匙、电卡和煤气用卡。原告返还钥匙、电卡和煤气用卡时，原告未结清其承租期内的水、电、煤气等费用，原告的折叠床、木床和柜子也未从承租房屋内搬出，承租房屋存在损害。本院认为，根据原告的诉讼主张，原告行使请求权的基础为双方存在租赁合同关系，对合同订立和生效的事实原告应当承担举证责任，根据已认定事实，原告对案涉不动产享有物权，原被告之间签订的《房屋租赁合同》和《续租合同》均成立，审理中尚无证据显示上述两份租赁合同违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方依据合同各自享有权利并应当履行义务。在租赁合同履行过程中，被告要求收回承租房屋、原告向其返还承租房屋及房屋钥匙、电卡和煤气卡，双方以各自的行为表明就合同解除达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，《房屋租赁合同》和《续租合同》解除。关于原告是否已经将承租房屋返还至被告，虽然原被告之间未签订书面房屋交接材料，但是根据《房屋租赁合同》约定，原告退房时应交回钥匙、电卡和煤气卡，《续租合同》又约定《房屋租赁合同》继续有效，故续租期间仍然适用《房屋租赁合同》中对退房的约定。原被告均认可原告已经退还钥匙、电卡和煤气卡，已完成约定退房的条件，虽然原告在被告处留有物品，但是根据租赁合同的约定，被告可以对原告留有的物品自行处置，故原告已将承租房屋退还至被告。关于退房时间，原告称记不清楚具体退房日期、也未提供证据证明退房时间，被告认可原告退房时间为2018年7月20日，故本院认定退房时间为2018年7月20日。关于被告是否应当返还原告多支付的租金，原告将承租房屋于2018年7月20日退还至被告，但其已经将房租交付至2018年11月3日，多支付2018年7月21日至2018年11月3日（共105天）的房租为4900元。现租赁合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故被告应向原告退还房租4900元。关于被告是否应向原告退还押金1400元，根据租赁合同约定，押金退还的条件为原告完成合同第七条第（二）项和第八条约定的事项，但原告认可其返还房屋时未结清电费、煤气费等费用，在租赁期间内更换了钥匙，房屋存在损坏，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告未能完成其退还房屋负有的结清费用等义务，被告的先履行义务抗辩权成立，故本院对原告要求被告退还押金的请求不予支持。且被告已经就房屋损害维修赔偿等事宜另案提起诉讼，原告可待另案解决后再另行处理押金返还事宜。关于原告主张被告赔偿经济损失2700元，原告未提供证据予以证明，故本院对该项请求不予支持。关于被告要求原告在合同解除后没有腾空房屋应支付房屋占用费、对房屋的损害部分应承担维修费、保洁费等费用，其没有在本案中提出反诉，且根据关联案件，被告已经就租赁房屋赔偿、房屋占用等事宜另案在本院提起诉讼，本院也已受理，故本院对被告的该项主张不做处理。综上所述，对原告合理合法的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决如下：一、被告尹玉珍于本判决生效之日起十五日内退还原告张锴杰房租4900元；二、驳回原告张锴杰的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告尹玉珍负担。如未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 马 勇 志人民陪审员 翟 建 红人民陪审员 师  儒二〇一九年六月二十八日书 记 员 梁金美玉相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果