广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初4591号原告：朱高丰，男，1988年9月12日出生，汉族，住址：珠海市金湾区。委托诉讼代理人：黄威，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓波，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：凌卫红，女，1981年4月24日出生，汉族，住址：珠海市香洲区。委托诉讼代理人：董再盛，系被告丈夫的兄弟。原告朱高丰与被告凌卫红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱高丰的委托诉讼代理人黄威与郑晓波、被告凌卫红的委托诉讼代理人董再盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱高丰向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告退还保证金68850元；2.判令被告向原告支付违约金275400元；3.判令被告承担本案诉讼费、公告费等必要的诉讼费用。事实与理由：被告承租了珠海市天虹商场有限公司（以下简称天虹商场）位于珠海市××前山明珠××路××号诚丰广场天虹商场一层1001A号商铺后，与原告协商，将上述商铺转租给原告。双方于2017年8月14日签订了《房屋租赁合同》，租期自2017年8月15日至2021年8月14日。原告依约向被告缴纳了保证金68850元。合同有效期内，原告一直按约支付租金，但在2018年9月，原告却突然收到天虹商场的撤离通知，告知因天虹商场与被告之间的租赁合同已解除，要求原告立刻撤离租赁房屋内的所有物品。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，原告一直按照约定履行各项义务，按时支付租金。但因被告与天虹商场的租赁合同解除导致原告被要求撤离租赁商铺，该行为给原告的正常经营造成巨大的不良影响。根据双方的合同约定，被告若需提前终止租赁合同的，应当提前六个月书面通知乙方，返还租赁保证金，并按合同终止日时租金标准支付六个月的租金作为违约金。若被告未按本条约定提起终止合同的，除返还保证金外，还应按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金。特提起诉讼。原告朱高丰向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同、合同补充协议书；2.授权委托书；3.收款收据；4.撤柜申请书；5.租赁房屋合同解除协议；6.保证金和租金的支付记录。被告凌卫红辩称：一、因被告多次催收租金未果，造成1001A商铺被天虹商场收回，造成被告与天虹商场签订《房屋租赁合同》重大违约。被告于2018年11月1日发信息通知原告解除合同、没收保证金及清退商铺。原告称2018年9月收到天虹撤场通知书完全背离事实，因为被告10月份还在催收租金。二、被告向天虹商场承租的商铺是分成两间出租，其中一间1001A为边度的商铺，是本诉讼所租商铺，另一间1001B是镖镖茶饮店。撤场通知书，是因为1001B商铺镖镖茶饮店撤场，不影响1001A边度商铺收回，更不影响向被告缴纳租金。因为两间商铺在同一合同中，镖镖茶饮店撤场后需要与天虹商场更改，重新签订合同，并不影响被告与原告所签订的1001A商铺《房屋租赁合同》履行。经被告多次催收原告租金未果，造成1001号商铺严重违约，而且原告完全没有商业道德，本应缴纳租金25415元给被告，却故意与天虹工作人员约谈使原租金下降至2万元左右。根据《房屋租赁合同》第五条5.1约定，未经甲方书面同意，乙方不能以任何方式与第三方合作经营，原告违反合同约定，属违约行为。按照合同约定，甲方可单方解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租金标准支付十六个月的租金作为违约金。在本诉讼中违约的是原告。原告收到被告发出解除合同通知书及没收保证金和清退商铺通知书至今没有签名确认，合同至今还没解除，原告按照签订的合同继续履行缴纳租金至今，原告一直在经营，到今已有8个月的租金未缴纳。原告的主张均不能成立，请求驳回起诉。被告凌卫红向本院提交的证据：1.解除合同通知书、没收保证金及清退商铺通知书（信息截图）；2.电话清单；3.合同补充协议书；4.珠海市天虹商场有限公司与凌卫红签订的房屋租赁合同；5.凌卫红与朱高丰签订的房屋租赁合同。经审理查明，被告凌卫红于2016年10月1日与珠海市天虹商场有限公司（以下简称天虹商场）签订《房屋租赁合同》，向天虹商场承租位于珠海市××前山明珠××路××广场××虹商场××号房屋，建筑面积126㎡，作为经营酒水餐厅、水吧使用。2017年8月14日，被告凌卫红（甲方）与原告朱高丰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将珠海市××前山明珠××路××号诚丰广场天虹商场一层1001A号房屋（建筑面积85㎡，以下简称1001A商铺）出租给乙方作为经营酒水餐厅、水吧使用，经营品牌为边度。租期自2017年8月15日起至2021年8月14日止。第一、二年固定月租金为22950元，第三年固定月租金为24140元，第四年固定月租金为25330元。乙方在商场经营期间应向甲方交纳管理费、水电费、推广费、设备类租金等费用。乙方应于2017年8月18日前向甲方缴纳68850元的租赁保证金。《房屋租赁合同》第六条载明：经甲、乙双方协商一致，可终止租赁合同。乙方若需提前终止租赁合同，应提前六个月书面通知甲方，并按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金，经甲方书面同意后方可解除。甲方若需提前终止租赁合同，应提前六个月书面通知乙方，返还租赁保证金，并按合同终止日时租金标准支付六个月的租金作为违约金。若甲方未按本条约定提前终止合同的，除返还租赁保证金外，还应按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金。双方还约定了单方解除合同的情形。《房屋租赁合同》第七条载明：甲、乙双方一致确认函件往来仅采取信件快递或传真书面通知形式，并一致确认采用信件快递或传真书面形式正式回复对方来函（传真、信件）为合同项下的主要义务。上述合同签订后，被告凌卫红将1001A商铺交付原告朱高丰使用，原告朱高丰向被告凌卫红支付了保证金68850元，并按月交纳租金。双方确认原告朱高丰自2018年10月起没有再向被告凌卫红交纳租金。2018年7月17日，被告凌卫红（甲方）与原告朱高丰（乙方）签订《合同补充协议书》，约定：如出现业主或出租方天虹商场没按合同时间提前收回天虹商场（珠海店）1001A商铺，甲方出具委托书，由乙方和业主或出租方天虹商场商谈赔偿等问题，商谈赔偿所得由乙方收付，同时甲方还全额退还乙方所交付的铺租押金。因甲方原因导致乙方无法正常营业，提供所损失的票据，由甲方赔偿乙方每天的经济损失。本协议签名生效后，即成为《房屋租赁合同》不可分割的组成部分，与《房屋租赁合同》具有同等的法律效力。在庭审中，原告朱高丰的委托诉讼代理人称，天虹商场的工作人员在2018年9月多次前往原告经营的商铺发出撤离的口头通知，并且出示了被告凌卫红与天虹商场解除租赁合同的协议，而被告凌卫红没有给原告发过书面的通知，也未告知解除合同的事实。原告与被告签订《合同补充协议书》的初衷是假如发生业主或者出租方要提前收回商铺的情况，但本案并不是业主或者出租方主动要求收回，而是被告自行发出解除合同协议。原告朱高丰已于2018年10月与天虹商场重新签订租赁合同，一直没有撤场。另查明，被告凌卫红于2018年8月4日向天虹商场提交《撤柜申请书》，以其经营品牌“镖镖餐饮店”业绩不佳、亏损严重为由，向天虹商场申请撤场。同年8月30日，被告凌卫红与天虹商场签订《租赁房屋合同解除协议》，约定：自2018年8月30日起，双方签订的原合同解除。本协议于双方签字/盖章之日生效。被告凌卫红认为撤柜申请书与本诉讼无关，解除协议未加盖公章，至今也没有收到天虹商场的回复，所以被告与天虹商场仍在继续履行合同。被告不清楚天虹商场通知原告撤场的情况，也没有收到天虹商场要求1001A商铺撤场的通知。本院认为，原告朱高丰与被告凌卫红就天虹商场1001A商铺的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是在前述租赁合同履行过程中，被告凌卫红是否存在违约行为。原告朱高丰提供的证据表明，被告凌卫红于2018年8月30日与出租人天虹商场签订《租赁房屋合同解除协议》，致使原告朱高丰与被告凌卫红签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，且已经实际终止，根据《房屋租赁合同》的约定，被告凌卫红若需提前终止租赁合同，应提前六个月书面通知原告朱高丰。被告凌卫红未能举证证明其在终止租赁合同之前已经履行提前六个月书面通知的义务，应当认定被告凌卫红未能按约履行义务，构成违约。被告凌卫红辩称，被告申请1001B商铺镖镖餐饮店撤场不影响其与原告签订的《房屋租赁合同》的履行，原告经多次催交没有交纳租金才导致被告与天虹商场签订《房屋租赁合同》重大违约，原、被告之间的租赁合同至今没有解除。本院认为，被告凌卫红的抗辩与查明的事实不符，对其抗辩均不予采纳。根据《房屋租赁合同》的约定，若被告凌卫红未按约定提前终止合同的，除返还租赁保证金外，还应按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金，故原告朱高丰请求被告凌卫红返还保证金68850元，理据充分，应予以支持。对于原告朱高丰主张被告凌卫红应按照合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金，本院认为，该违约金标准相对原告朱高丰因提前终止合同所受实际损失明显过高，不符合违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合考虑到原告朱高丰已于2018年10月就1001A商铺的租赁事宜与天虹商场另行签订租赁合同、被告凌卫红的违约并非出于恶意等因素，本院酌情调整违约金的标准为《房屋租赁合同》约定的两个月租金共计45900元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告凌卫红于本判决生效之日起十日内向原告朱高丰退还保证金68850元；二、被告凌卫红于本判决生效之日起十日内向原告朱高丰支付违约金45900元；三、驳回原告朱高丰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3232元，由原告朱高丰负担700元，被告凌卫红负担2532元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  冯丽萍二〇一九年六月十日法官助理郭莎书记员容景豪苏海婷