中华人民共和国上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初2648号原告：KIMCHEULYEONG(金哲永)，男，1976年12月22日生，韩国国籍，护照号码：MXXXXXXXX，现住上海市长宁区水城南路XXX号XXX室。委托诉讼代理人：王家斌、卢卫东，上海市李国机律师事务所律师。被告：曹玉明，男，1966年11月6日生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市嘉定区。被告：朱秀娣，女，1983年9月19日生，汉族，住嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX室。原告KIMCHEULYEONG(以下简称金哲永)与被告曹玉明、朱秀娣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王家斌、被告曹玉明、朱秀娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金哲永向本院提出诉讼请求：1.判令解除金哲永与曹玉明就上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的上海市房屋租赁合同；2.判令曹玉明、朱秀娣返还系争房屋;3.判令曹玉明、朱秀娣支付租金人民币(以下币种同)51,185元(按照日租金145元的标准，自2018年5月5日起计算至2019年4月23日止);4.判令曹玉明、朱秀娣支付延迟支付租金的违约金2,559元(每日按未付租金145元的5%，自2018年5月5日起计算至2019年4月23日止);5.判令金哲永没收履约保证金4,400元。事实与理由：2018年2月24日，金哲永与曹玉明签订租赁合同一份，约定由曹玉明承租系争房屋，面积为112.5平方米，租期自2018年3月5日至2019年3月4日，月租金为4,400元，押一付二，先付后用，保证金为4,400元。后金哲永发现曹玉明擅自将系争房屋转租给朱秀娣，且自2018年5月5日起曹玉明拖欠租金不付，显属违约，根据合同，曹玉明应支付滞纳金及相当于一个月租金金额的违约金，故要求没收保证金。为维护金哲永合法利益，故诉至本院。曹玉明辩称，不同意金哲永的全部诉讼请求。承租系争房屋时已明确告知金哲永会进行转租。入住系争房屋后，发现房屋存在一系列问题，曹玉明自行安装了煤气表，花费300元，并维修热水器，花费350元，给空调加制冷水，花费800元。另有一台空调至今无法使用。基于系争房屋存在各种问题，故自2018年5月5日起未支付租金。曹玉明多次与金哲永的受托人磐石房地产经纪(上海)有限公司(以下简称磐石公司)联系，要求返还押金和租金，赔偿搬家费，未果。故已于2019年3月8日将系争房屋返还给了金哲永。朱秀娣辩称，不同意金哲永的全部诉讼请求。朱秀娣向曹玉明承租系争房屋，并向曹玉明支付了一年的房租和押金，与磐石公司不存在租赁关系。朱秀娣自行维修了系争房屋的空调，花费800元。朱秀娣于2019年2月28日搬离了系争房屋，并于2019年3月8日将系争房屋交还金哲永。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为金哲永。2018年2月24日，金哲永(甲方)与曹玉明(乙方)在磐石房地产经纪(上海)有限公司(以下简称磐石公司)居间下签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋面积为112.5平方米，房屋用途为居住，房屋类型为公寓，甲方于2018年3月5日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2018年3月5日起至2019年3月4日止，月租金4,400元，乙方应于每2个月1日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付滞纳金，租金支付方式为押一付二，先付后用。保证金为一个月的租金4,400元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间的水、电、煤气、电话等费用乙方承担，物业管理费由甲方承担。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2.6元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过15天……合同对双方的其他权利义务均作了约定。合同签订后，曹玉明支付金哲永押金4,400元及租金8,800元。但自2018年5月5日起曹玉明未向金哲永支付租金。曹玉明自行维修系争房屋的热水器、安装燃气灶花费共计650元。另查，2018年2月26日，曹玉明与朱秀娣签订租房合同一份，将系争房屋转租给朱秀娣，租期自2018年3月1日至2020年3月1日，月租金4,800元。承租期间，朱秀娣自行维修系争房屋内空调花费800元。2019年2月28日朱秀娣搬离系争房屋。2018年5月5日，金哲永委托磐石公司与曹玉明签订《有关南翔租赁处理协议》，约定瑞林路1280弄305-1501终止现乙方曹玉明和朱秀娣的租赁合同，由房东直接和租客朱秀娣签约从2018年3月1日到2019年2月28日，租金4,800元，差价(配置家具费)400/月按每期收到租金后返还乙方。后金哲永与朱秀娣就系争房屋并未签订租赁合同。再查，金哲永、曹玉明、朱秀娣约定于2019年3月8日进行房屋交接。当日，金哲永委托磐石公司与朱秀娣完成房屋交接后，磐石公司委托锁匠欲对系争房屋进行换锁，朱秀娣认为换锁应当通知物业故制止，双方发生冲突，并报警。审理中，金哲永陈述没收履约保证金4,400元，实际为要求曹玉明承担违约金4,400元。本院认为，金哲永与曹玉明签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。金哲永已按约向曹玉明交付系争房屋，但曹玉明承租系争房屋后存在欠付租金行为，且已逾期15天，构成违约，金哲永依据合同约定行使解除权，合法有据，本院予以支持。2019年3月8日，朱秀娣虽与磐石公司人员就系争房屋的换锁事宜发生争执，但鉴于金哲永与曹玉明、朱秀娣完成了系争房屋的交接，故本院认定曹玉明已于2019年3月8日向金哲永返还系争房屋。故曹玉明应向金哲永支付2018年5月5日至2019年3月8日止的欠付租金44,580元。金哲永要求曹玉明按每日7.25元的标准，支付自2018年5月5日至2019年4月23日的滞纳金2,559元，符合合同约定，本院予以支持。因曹玉明违约致合同解除，故金哲永诉请要求曹玉明承担违约金4,400元的诉请合法有据，本院予以支持。同时，合同解除后，金哲永应返还曹玉明保证金4,400元。金哲永要求朱秀娣支付租金及违约金，无合同和法律依据，本院不予采信。根据合同约定，金哲永应承担维修房屋附属设施的义务，故其应支付曹玉明代为维修热水器及安装燃气灶的费用650元，应返还朱秀娣代为维修空调费用800元。至于曹玉明称因房屋存在缺陷故拒付房租的辩称，本院认为房屋附属设施的瑕疵不足以成为其拒付租金的理由，故对该辩解本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告金哲永与被告曹玉明就上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房屋租赁合同；二、被告曹玉明应于本判决生效之日起十日内支付原告金哲永租金44,580元；三、被告曹玉明应于本判决生效之日起十日内支付原告金哲永租金滞纳金2,559元；四、被告曹玉明应于本判决生效之日起十日内支付原告金哲永违约金4,400元；五、原告金哲永应于本判决生效之日起十日内返还被告曹玉明保证金4,400元；六、原告金哲永应于本判决生效之日起十日内支付被告曹玉明代为维修热水器及安装燃气灶的费用650元；七、原告金哲永应于本判决生效之日起十日内支付被告朱秀娣代为维修空调的费用800元；八、驳回原告金哲永的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,253元，减半收取626.5元，由原告金哲永负担82.5元，由被告曹玉明负担544元。被告曹玉明负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄燕二〇一九年六月二十六日书记员  孙鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。