贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2368号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 被上诉人（原审原告）：姚勇，男，1980年10月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：陈丽，女，1984年3月3日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙兰，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811031589。 委托诉讼代理人（一般授权）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110508。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）因与被上诉人姚勇、陈丽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2016年6月20日通过邮寄形式向被上诉人寄送了“入伙通知书”，并在该通知书后附“招商花园城代收费用标准及明细”，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年9月26日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，该取得时间在约定交房时间后的90日内，符合合同约定以及法律规定的可期待性，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。此外，上诉人另于2017年9月24日在案涉小区门口设置了办理不动产登记资料收集处，再次通知业主提交办证资料。在案涉房屋已实际交付的情况下，该通知已有效到达被上诉人，故应认定上诉人已尽到通知义务。4.2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，政策刚刚开始实施，正处于摸索阶段，相关部门准备不足，土地需要重新测绘、落宗，致使办证慢、办证难。根据新的办证政策，上诉人需要办理商品房幢首登，但这并非双方《商品房买卖合同》约定的内容，上诉人在合同约定的时间已经具备办理商品房转移登记的条件，不存在过错。被上诉人在办理商品房转移登记过程中，对相关事宜毫不关心，迟迟不予办理收房手续以及缴纳相关税费，对未能办理商品房转移登记具有重大过错。因此，涉案房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。5.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。6.本案中，上诉人通知被上诉人收房及交纳相关税费的时间是2016年6月30日前，但被上诉人实际交纳税费的时间是2016年11月14日，依据《商品房买卖合同》关于“因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延，不承担任何违约责任。”的约定，上诉人无需承担违约责任。且依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。7.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。且被上诉人购买房屋系用于居住，其合同目的已经实现，即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况，酌情判决上诉人支付每套房屋逾期办证违约金1000元。 被上诉人姚勇、陈丽答辩称：1.上诉人与被上诉人成立委托办证关系，据此上诉人交付有关文书的义务转化为通知义务和代为递交办证资料的义务。上诉人于2018年7月12日才取得初始登记即幢首登，而其举证证明的通知时间在其取得初始登记之前，故不能以上诉人的举证认定其已尽到通知义务，本案违约金应当计算至上诉人为被上诉人实际办证之日。对上诉人递交办证资料的义务，上诉人至今未履行，违约行为仍在持续。2.本案中，上诉人应履行办证义务的时间在前，不动产登记政策变更在后，办证事宜受政策影响系由于上诉人迟延履行义务所致，故政策变更不能成为上诉人的免责事由。 原审原告姚勇、陈丽一审诉讼请求：一、被告立即为原告办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的不动产权证书；二、被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以451299.00元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房，房屋总价款为451299.00元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同的约定于2016年6月30日将涉案商品房交付给原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得房屋权属证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约全额支付了购房款，被告亦应按法律规定在涉案房屋交付使用之日起90日内，即在2016年9月30日前取得涉案房屋权属证书，而被告至今未取得涉案房屋权属证书，且未将其交付给原告的行为已经构成违约。虽然原、被告双方在涉案合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告的行为已经违反了合同约定及法律规定，给原告带来了一定的经济损失，恳请支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人于2014年签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节××城市南部新区“招商花园城”第E7幢22层2号房，房号为E7-22-2。建筑面积118.16平方米，总房款451299.00元；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议第三条约定：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款451299.00元。2016年8月4日，原告向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证，被告于当日将涉案商品房交付原告使用。2016年11月14日，原告向被告交付了契税、印花税。 另查明，毕节市住房和城乡建设局于2016年9月26日为涉案房屋所属的E7幢颁发了《商品房备案证明书》；毕节市国土资源局于2018年7月12日为涉案商品房所属的E7幢颁发了《不动产权证书》，不动产权证号为：黔（2018）毕节市不动产权第0009377号。2018年11月25日，毕节市国土资源局为原告办理了案涉房屋不动产权证，不动产权证号为：黔（2018）毕节市不动产权第0026470号。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现被告经申请，毕节市国土资源局已受理为原告办理案涉房屋不动产权证书，原告主张办理不动产权证书的诉请已经实际履行。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2016年8月4日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2016年11月2日）之前履行完毕其办理涉案房屋权属证书的义务，即取得办理商品房转移登记的有关文书并交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案房屋所属的E7栋的商品房备案证明书及不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，故对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，予以支持。 关于违约金的起止时间问题。因被告提供的证据并不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，原则上应当从2016年11月3日开始起算违约时间，但根据双方签订的附件十二《补充协议》3.2条：“如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。”之约定，在原告未缴清相关税费之前，被告为其办理权属登记的时间应当顺延，且不应承担违约责任。原告于2016年8月4日向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证费，可以证实被告已经履行通知原告应当缴纳相关税费的义务，但原告直至2016年11月14日才向被告交付契税及印花税，故被告应当承担违约责任的时间应顺延至2016年11月15日。本案在审理过程中，被告提交了登记日期为2018年11月25日的涉案房屋不动产权证书，经释明后，被告仍未补交证据证明何时将有关文书提交到产权登记机关，且被告提供的证据亦不足以证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后至已办理涉案房屋所有权证书期间已尽到告知原告的义务，故以涉案房屋所有权证书登记时间2018年11月25日，作为被告履行完毕交付商品房转移登记相关文书义务的时间节点。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，对2016年11月15日至2018年11月25日期间的违约金予以支持。 关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额451299.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额451299.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月15日计算至2018年11月25日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告姚勇、陈丽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款451299.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年11月15日起计算至2018年11月25日止）；二、驳回原告姚勇、陈丽的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本案审理过程中，上诉人招商商置公司向本院提交证据如下： 第一组：1.不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告；2.不动产登记中心办证指引；3.微信截屏。拟证明：毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，办理《不动产权证》，政策刚刚开始实施，原相关的住建、国土等部门需对职权进行整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，上述新政策的出台导致了上诉人丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证的可预见性，延误了涉案房屋产权转移登记的时间。由此，不动产权证书的办理时间不是上诉人所能够控制的，上诉人不应承担违约责任和限期90天的办证义务。 被上诉人姚勇、陈丽质证认为：第一组1号证据的形成时间均在一审庭审前，故不属于新证据，如法院认定其属于本案的关键证据，我方对该证据的质证意见为：对三性无异议，证明目的有异议。用地分摊土地面积审查证明、测绘报告只能证明上诉人对涉案房产项目进行了测绘，达不到其他证明目的；申请书、委托书、询问笔录仅能证明上诉人于被上诉人签订委托书当日开始准备办证的相关材料，被上诉人直至2018年11月25日才为被上诉人办理取得案涉商品房的产权证，上诉人递交文书的义务直至2018年11月25日才履行完毕，故达不到上诉人证明目的。对第一组2号证据的三性予以认可，但达不到上诉人的证明目的。本案上诉人应履行办证义务的时间在前，不动产登记政策变更在后，受政策变动原因影响系上诉人迟延履行导致，政策变动不能成为上诉人的免责事由。对第一组3号证据的三性均不予认可，首先，该份证据并未显示制作时间，形成时间不明。其次，该组证据中的聊天记录与本案无关，群组成员身份亦不明，达不到上诉人的证明目的。 第二组：1.中国邮政快递物流公司毕节分公司出具的《证明》。拟证明：上诉人于2016年6月20日，上诉人通过邮寄的形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》并且在该入伙通知后附《招商花园城代收费用标准及明细》。该邮件确实已由邮递公司寄出去，而且该邮件的地址及电话都是被上诉人在签订合同时候所填写的地址及电话，根据《商品房买卖合同》附件12第一条第9款的约定：乙方文件送达地址为本合同中列明的地址，根据本合同规定进行的联络或送达的通知，以包括但不限于EMS邮寄等快递方式寄出。相关文件到达对方时间为寄出之日起第5个工作日。如上述地址发生变化，乙方应及时书面通知甲方，否则文件送至上述地址即视为送达，即使该文件被退回或无人接收。因为该邮寄的地址和联系方式是由被上诉人提供，只要上诉人按照该地址和联系方式邮寄出去就应当视为上诉人已经履行了通知义务。因此，该通知属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕相应的通知义务，上诉人不存在违约行为。2.装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片。拟证明：2017年9月24日至2017年9月30日，上诉人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅且已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人，故应当确认上诉人至迟已于2017年9月24日完成通知义务。 被上诉人姚勇、陈丽质证认为：对第二组1号证据的三性均不予认可，达不到上诉人的证明目的，理由如下：就其真实性、关联性而言，经查询该单号已失效，无法查询到物流、收件人信息，且上诉人并未提供其邮寄原始快递单，该份证据真实性存疑，无法证明该《证明》所载单号对应邮件的邮寄时间、所邮内容，更不能证明收件人系被上诉人，与本案不具有关联性；根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”之规定，该份证明并无相关经手人员签字，不符合证据形式，不能作为本案定案依据；即使上诉人向被上诉人邮寄了入伙通知，仍不能证明上诉人已履行了告知涉案商品房已满足办理不动产权证条件的义务。首先，入伙通知书中仅为收房、缴纳办证相关费用的通知，并不包含涉案房屋已满足办理转移登记条件的通知内容。其次，该份证明上所载邮寄时间为2016年，然被上诉人取得涉案商品房项目初始登记的时间为2018年7月12日，邮寄时间在上诉人取得初始登记之前，属于告知在前，满足转移登记条件在后，在此情况下，不能以通知到达时间作为上诉人履行告知义务的时间。综上，该份证据达不到上诉人证明其已履行告知义务的证明目的。对第二组2号证据的三性以及证明目的有异议，理由如下：通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片未载明拍摄时间，无法核对其形成时间；装修证明、业主证明中所载上诉人的通知时间为2017年9月24日至9月30日，但被上诉人取得涉案商品房项目初始登记的时间为2018年7月12日，通知时间在上诉人取得初始登记之前，该组证据不具真实性。同上，即使上诉人进行了通知，在满足转移登记条件前进行的通知亦属于无效通知，该组证据达不到上诉人证明其已履行告知义务的证明目的；业主出具的证明属于证人证言，该证人无理由出庭作证，其证言不应作为本案定案依据，且上诉人未提供相关材料证明其业主身份，业主与上诉人是否有利害关系及其证言是否真实均无法核实，达不到上诉人的证明目的。 被上诉人姚勇、陈丽未向本院提交证据。 对上诉人提交的证据，本院将综合其他证据予以认定。 本院经审理查明：案涉《商品房买卖合同》未载明签订时间，上诉人称其登记的合同签订时间为2014年12月18日，被上诉人对此亦予以认可，故本院认定双方签订《商品房买卖合同》的时间为2014年12月18日。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为：本案二审焦点是：1.上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约期间如何认定；2.一审对违约金计算标准的认定是否正确。 关于上诉人是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约期间如何认定的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人招商商置公司应于案涉商品房交付之日起90日内即2016年11月2日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已代为收取被上诉人缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，上诉人应当限期办理商品房初始登记，并限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，涉案《商品房买卖合同》于2014年12月18日签订，根据2014年11月24日颁布的《不动产登记暂行条例》确立的不动产统一登记制度，上诉人于2018年7月12日取得案涉商品房的幢首登，始完成商品房初始登记义务，具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上诉人招商商置公司称其在法定期限取得初始登记，符合办理商品房转移登记的条件，缺乏事实依据。上诉人所举证据亦不足以证明其已尽到通知义务，理由如下：上诉人招商商置公司主张已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务。即便依上诉人招商商置公司所言，买受人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系上诉人招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人招商商置公司已取得合同约定的商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故上诉人招商商置公司提交的中国邮政快递物流公司毕节分公司出具的《证明》，达不到其已尽到通知义务的证明目的，不能以上诉人招商商置公司向买受人送达缴费通知认定上诉人招商商置公司履行完毕合同约定的文书交付义务。故对上诉人招商商置公司提交的上述《证明》，本院不予采信。上诉人另提交装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片等证据，用于证明其至迟已于2017年9月24日向被上诉人尽到通知义务，对此本院认为，上诉人所举上述证据均未明确其通知对象，而其设置“办理《不动产权证书》资料收集处”的地点为招商花园城D区曦园门口，前来提交办证资料的亦为D区业主，据此难以确认上诉人发布的提交办证资料通知与位于E区的案涉商品房具有关联性，故对上诉人提交的上述证据不予采信。上诉人提交的办证资料显示，2018年10月4日，上诉人就申请办理案涉商品房转移登记事宜向被上诉人进行询问，并制作询问笔录，被上诉人亦与当日向上诉人提交了不动产登记申请书、委托书等用于办理不动产权证的资料，故被上诉人于2018年10月4日便已知晓案涉商品房已经符合办证条件的事实，据此本院认定上诉人于2018年10月4日向被上诉人尽到通知义务。 上诉人以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，对于因不动产登记机关的原因导致办证延迟这一事实主张，因《商品房买卖合同》签订时，《不动产登记暂行条例》已经颁布并施行，该条例确立的“二证合一”的不动产登记制度，不属于上诉人履行合同期间遭遇的不可抗力事由，故对上诉人依据不动产登记政策调整提出的违约责任免除意见，本院不予采纳，对上诉人所举相关证据，亦不予采信。至于被上诉人是否拖延缴纳办证税费，则与上诉人是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，上诉人履行文书交付义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费为必要条件，故对上诉人主张其办证迟延系被上诉人的原因导致的上诉意见，不予支持。一审判决自被上诉人缴纳契税和印花税的次日即2016年11月15日开始起算违约金虽有不当，但因被上诉人对此并未提起上诉，故本院不予处理。 综上，一审对上诉人违约事实的认定正确，但对违约期间的认定不当。上诉人向被上诉人承担违约责任的期间应为2016年11月15日至2018年10月4日。 关于一审计算违约金的标准是否正确的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。对于上诉人上诉所称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，被上诉人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为对违约责任的放弃的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，被上诉人即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。据此，对上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6213号民事判决第二项，即“驳回原告姚勇、陈丽的其他诉讼请求”； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6213号民事判决第一项“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告姚勇、陈丽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款451299.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年11月15日起计算至2018年11月25日止）”中的违约金计付期间为2016年11月15日至2018年10月4日； 三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费25元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担20元，由被上诉人姚勇、陈丽5元；二审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担40元，被上诉人姚勇、陈丽负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年六月二十六日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何曼青