成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初650号 原告:葛红兵，男，汉族，1967年7月27日出生，住成都市成华区。 原告：张华香，女，汉族，1968年6月24日出生，住成都市成华区。 共同委托诉讼代理人：李国栋，四川顶泰律师事务所律师。 被告：成都宏锦置业有限公司，住所地成都市成华区昭觉寺横路**。 法定代表人：王建平。 委托诉讼代理人：贺炳渝，男，系公司员工。 原告葛红兵、张华香与被告成都宏锦置业有限公司（以下简称宏锦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年3月26日、6月13日公开开庭进行了审理，原告葛红兵、张华香的共同委托诉讼代理人李国栋、被告宏锦公司的委托诉讼代理人贺炳渝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 葛红兵、张华香向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理涉诉房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金暂计36361元（违约金以548436元为基数，按每日万分之一自2017年2月10日起计至原告实际取得不动产权证书之日止，现暂计至2018年12月5日）。诉讼中，原告明确了违约金的计算方式为，以原告购买房屋总价款为基数，按每日万分之一的标准，以《补充协议》约定的缴齐费用并办理完委托手续后的590日起算，至原告实际取得房屋不动产权证书之日止。事实与理由：原被告于2014年11月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于成都市成华区致力一路88号马克公馆二期6-1-1102号的房屋，现原告已向被告支付了购房款548436元。但被告未按合同约定期限为原告办理不动产权证书。原告认为被告不履行合同的行为严重损害原告的合法权益，故依法提起诉讼。 宏锦公司辩称，第一，原告主张逾期办证违约金的条件未成就，依法应驳回原告的诉讼请求。《商品房买卖合同》第十九条第二款第2项约定“违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付”。因此，宏锦公司即便是存在逾期办证的行为，但根据合同约定，支付违约金的条件并未成就。第二，原告未向宏锦公司提交办理产权的相关资料。原告委托被告办理不动产权证，故应主动向被告交付办理不动产权证的相关资料。被告曾在交房的时候也告知原告交付办理产权应交付的包括缴费凭证等相关资料，但原告一直没有交付，导致被告事实上也无法为原告办理不动产权证，故被告即使存在违约，也应从原告交付资料之日开始计算违约金。第三，原告主张逾期办证的违约金过高，请求法院予以调低。宏锦公司已按约向原告交付了案涉房屋，原告对房屋已实际占有、使用和收益，同时原告未提出任何证据证明因逾期办证对其造成的实际损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，原告主张逾期办证的违约金明显过高，请求法院予以调低。第四，宏锦公司一直在积极推动办证，对逾期办证主观上并不存在恶意。被告自始至终一直在积极办理权证，权证尚在办理中，被告在主观上并不存在恶意。 经审理查明，2014年11月18日，葛红兵、张华香与宏锦公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定葛红兵、张华香购买宏锦公司开发的位于成都市成华区，测绘建筑面积76.53平方米，房屋总价款542602元。买卖合同第十条关于交付条件约定：“出卖人应在2015年6月30日前向买受人交付该商品房”。买卖合同第十九条第一项关于初始登记约定：出卖人应当在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得所在楼栋的权属证明的，……买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条第二项转移登记的相关约定办理。买卖合同第十九条第二项关于转移登记约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的……买受人若选择不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”《补充协议》第九条对买卖合同关于产权登记的补充约定：“若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应在办理房屋交付手续时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的590日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。……若不委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应在房屋交付时提供书面承诺，明确出卖人不承担代办义务，但出卖人应当在房屋交付后的590日内协助买受人办理房屋所有权证。……3、分户国有土地使用证的办理：出卖人应当在买受人取得所购房屋的分户产权证后3年内协助买受人办理分户国有土地使用证；……” 合同签订后，葛红兵、张华香按约支付了购房款，宏锦公司向葛红兵、张华香出具的房款发票中载明的房款金额为548436元，葛红兵、张华香于2015年6月30日支付了办理产权证的相关税费（包括契税、维修资金、办证费等）。庭审中，双方确认宏锦公司按照合同约定的时间向葛红兵、张华香交付了案涉房屋。 同时查明，宏锦公司未在约定时间取得该商品房所在楼栋的权属证明，截至开庭前，宏锦公司也未为葛红兵、张华香办理房屋所有权转移登记。庭审中，宏锦公司对其逾期办理产权证的事实予以认可，并请求法院酌情调整违约金额。 还查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。 上述事实，有原被告的相关陈述，有原、被告身份证明、《商品房买卖合同》及《补充协议》、房款及其他税费发票收据、成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》、入住证明予以佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 本案的争议焦点在于：1、葛红兵、张华香要求宏锦置业公司立即为其办理涉诉房屋不动产权证书的主张是否成立。2、宏锦置业公司是否应当按照合同约定承担逾期办理房屋权属证书的违约金。 关于葛红兵、张华香要求宏锦置业公司立即为其办理涉诉房屋不动产权证书的主张是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行......”之规定，由于案涉房屋所在马克公馆二期楼栋尚未办理初始登记，在法律上或者事实上尚不具备办理案涉房屋不动产权证的条件，目前属于事实上不能履行的情形，故对葛红兵、张华香该项诉讼请求不予支持。葛红兵、张华香可在客观具备办理案涉房屋不动产权证条件时，另行主张权利。 关于葛红兵、张华香主张宏锦置业公司支付逾期办理不动产证书的违约金问题。本院认为，根据合同约定，宏锦置业公司应自葛红兵、张华香提交必要登记资料和支付完毕相应税费之日即2015年6月30日后590日前为葛红兵、张华香办理房屋所有权证书，即应在2017年2月10日前协助葛红兵、张华香办理房屋所有权证书。但由于政策原因，成都市国土资源局自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，从2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。故从2016年11月17日起，因办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化，不应当归责于宏锦置业公司，宏锦置业公司从事实和法律上已无法为葛红兵、张华香办理房屋所有权证，由于该政策原因发生在办证期限内，故宏锦置业公司不应承担逾期办理房屋所有权证的违约金。由于不动产权证系对房屋所有权证和国有土地使用权证国土两证的合并，在房屋、国土相关手续完备后方能办理不动产统一登记证书，办理不动产权登记，应当按照后证（国土证）的时间作为办理不动产权证的最后期限。根据原被告的约定办理国有土地使用权证的时间为在买受人取得所购房屋所有权证书之后3年内，因办理国有土地使用权证的期限尚未届满。故对葛红兵、张华香主张宏锦置业公司承担逾期办理不动产权证的违约金不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回葛红兵、张华香的诉讼请求。 案件受理费709元，由葛红兵、张华香承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吕凌飞 人民陪审员  梅志超 人民陪审员  陈远发 二〇一九年六月十三日 书 记 员  李 琦