福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初1781号 原告：福州川琪日用品有限公司，住所地福州市晋安区埠兴路**埠兴工业厂房。统一社会信用代码：913501007753921692。 法定代表人：侯嘉毅，总经理。 委托诉讼代理人：陈秋云，女，该公司工作人员。 被告：福建省福州市晋安区鼓山镇远西村民委员会，住，住所地福州市晋安区鼓山镇远西村一社会信用代码：54350111B234784100。 法定代表人：董正寿，主任。 委托诉讼代理人：吴俊，福建知茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈龙其，福建知茂律师事务所律师。 原告福州川琪日用品有限公司(以下简称川琪公司)与被告福建省福州市晋安区鼓山镇远西村民委员会(以下简称远西村委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告川琪公司的委托诉讼代理人陈秋云、被告远西村委会的委托诉讼代理人吴俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 川琪公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2017年10月13日签订的合同终止协议有效；2.判令被告根据拆迁单位晋安区捷诚拆迁办厂房搬迁评定标准支付原告9万元补偿费(其中企业搬家费450㎡×20元／㎡计9000元、停产停业损失费450㎡×50元／㎡计22500元、装修费450㎡×100元／㎡计45000元、其他补偿费13500元)。事实和理由：川琪公司于2005年8月1日与远西村委会签订租赁合同，承租了远西村委会位于福兴投资区后屿路11号远西村工业小区河边一层整层及二层一半(合计450㎡)作为厂房使用，合同期满后双方于2013年8月25日续签了租赁合同，约定租赁期限至2018年8月31日止。合同履行期间，因晋安区河道绿化急需拆迁厂房，政府鼓励企业及时搬迁，先拆迁后补偿，川琪公司与远西村委会签订了合同终止协议，协议约定“搬迁费以拆迁办评定为准，属乙方(即川琪公司)所有”。2018年底拆迁补偿款已下拨，并全额转至远西村委会，该拆迁补偿款中的企业搬家费20元／㎡、停产停业损失费50元／㎡、装修费100元／㎡和其他补助应归川琪公司所有，请求判如所请。 远西村委会辩称，由于政府拆迁行为，原被告签订《合同终止协议》，约定于2017年10月16日提前终止双方订立的《续租合同》，该《合同终止协议》系双方的真实意思表示，应为合法有效。讼争租赁物属于无产权公建用房，根据《晋安区东区水系综合治理及运营维护PPP项目（浦东河）集体土地上的房屋征收补偿方案》关于“村（社区）、镇（街道）1984年1月5日至2004年10月26日前出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿”以及“非住宅搬迁补助费按确权的建筑面积20元/㎡计算”的规定，拆迁办仅按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿。同意按照《合同终止协议》中关于“搬迁费以拆迁办评定为准属乙方（川琪公司）所有”的约定，支付川琪公司搬迁补助费6300元（450㎡×70%×20元/㎡）。 因政府项目需拆除案涉厂房，拆迁补偿款属于政府对案涉厂房实际所有权人的补偿。而《合同终止协议》仅约定“搬迁费以拆迁办评定为准属乙方（川琪公司）所有”，因此原告无权向远西村委会主张除“搬迁补助费”以外的其他拆迁补偿款。根据《续租合同》第三条“在本租赁合同生效之日起，甲方将厂房按现状交给乙方使用，乙方同意按厂房及设施的现状承租”之约定，远西村委会系将已符合办公条件的厂房交付与原告，原告无须对租赁物进行装修，原告按100元/㎡主张装修费既无依据，也无理由。征收单位按照50元/㎡的标准给予所有权人的停产停业损失补助，系对远西村委会因厂房被拆迁而无法出租收益的补偿。原告作为承租户，除非与出租人有明确约定，否则无权主张该停产停业损失补助费。 本院经审理认定事实如下： 原被告曾就被告坐落福兴投资区后屿村11号远西村工业小区河边一层整层及二层部分面积(合计450㎡)的厂房订立租赁合同，租赁期限届满后，双方于2013年8月25日签订续租合同，约定远西村委会将建筑面积450㎡的厂房出租给原告使用，租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止；原告同意按厂房及设施的现状承租。2017年6月，讼争租赁物因晋安区东区水系综合治理及运营维护PPP项目(浦东河)建设工程需要被征收，原被告经协商一致于2017年10月13日订立合同终止协议，约定：租赁合同提前于2017年10月16日终止；搬迁费以拆迁办评定为准，属川琪公司所有。 讼争租赁物为远西村委会建设的无产权公建用房。2018年底，远西村委会领取了被征收房屋的全部征收补偿款。 另查明：《晋安区东区水系综合治理及运营维护PPP项目（浦东河）集体土地上的房屋征收补偿方案》第七条“搬迁补助办法”规定“征收非住宅房屋造成停产停业损失的补助标准，……，其他非住宅可按确认的合法建筑面积给予一次性50元／㎡的停产停业损失补助。生产经营者承租房屋从事生产经营活动的，依照其与征收人的约定分配停产停业损失补助”、“非住宅搬迁补助费按确权的建筑面积20元／㎡计算”，第八条“无产权房屋认定补偿办法”规定“村（社区）、镇（街道）1984年1月5日至2004年10月26日前出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿”。 综上事实，本院认为，原被告订立的合同终止协议是租赁双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依协议约定履行各自的义务。合同终止协议约定“搬迁费以拆迁办评定为准，属乙方(指川琪公司)所有”，但双方当事人对该约定中“搬迁费”的具体内容有争议，原告主张约定的“搬迁费”包含了搬迁补助费、停产停业损失补助、装修补偿费及其他补助费，被告则认为该“搬迁费”仅包含搬迁补助费，但双方均未就其主张举证。对此，本院认为，原告承租被告的房屋期间，双方因政府的征收行为提前终止履行合同，此时搬迁费的具体内容尚未明确，原被告无法对此作出详尽的约定，鉴于原告承租讼争租赁物作为经营场所使用，提前终止合同必然产生停产停业损失，双方约定的搬迁费中应当包含停产停业的损失补助。原告未提供证据证明其在租赁合同履行期间对租赁物进行了装修，故其主张约定的搬迁费中包含装修补偿费，依据不足，本院不予采纳。原告主张的其他补助费既无具体的项目名称，又无具体的计算方式，亦不能采纳。综上，合同约定的搬迁费应当包含搬迁补助费及停产停业损失补助。 由于被征收房屋为无产权房屋，根据征收补偿方案的规定，只能按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿，故原告主张的建筑面积450㎡的租赁场所只能按315㎡﹙450㎡×70%﹚计算各项补偿。据此计算，原告主张的搬迁费为6300元﹙315㎡×20元／㎡﹚、停产停业损失补助为15750元﹙315㎡×50元／㎡﹚。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告福州川琪日用品有限公司与被告福建省福州市晋安区鼓山镇远西村民委员会于2017年10月13日订立的合同终止协议合法有效； 二、被告福建省福州市晋安区鼓山镇远西村民委员会应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告福州川琪日用品有限公司搬迁补助费6300元、停产停业损失补助费15750元，合计22050元； 三、驳回原告福州川琪日用品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，减半收取计1025元，由原告福州川琪日用品有限公司负担774元，由被告福建省福州市晋安区鼓山镇远西村民委员会负担251元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇一九年六月十三日 书记员  黄静晶 附主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。