广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初393号原告：吴平，女，1988年9月7日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：曾健，广东鹏鼎律师事务所律师。被告：李欣宇，女，1986年5月20日出生，汉族，住黑龙江省宁安市。委托诉讼代理人：黄文书，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹伽锐，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾健，被告的委托诉讼代理人黄文书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付购房款33905.82元；2.被告支付违约金374220元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月30日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定：原告将名下位于深圳市××印象家园××房卖给被告，合同总价款为2880000元整，合同第七条约定，所有费用均由买方承担。2017年9月7日，双方签订《补充协议》，约定在原合同总价的基础上增加90000元。因此，被告应付原告的总价款为2970000元。按合同约定及双方实际履行合同的情况，被告应当在2017年12月19日付清全部价款，被告于2017年3月30日付款350000元（其中5000元交给居间方），2017年10月25日付45000元，2017年10月31日付款520000元，2017年11月1日付款45000元，2017年12月19日付1086774.34元，2017年10月17日被告提前还贷本金886850元，利息2469.7元，尚有33905.82元未付。原告多次催促，但被告置之不理。依据双方签订的《房地产买卖合同》第十五条之约定，被告作为买方，未按合同约定期限履行义务，卖方（原告）有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金。因此，被告应依约支付违约金374220元。被告辩称，一、被告已按照约定全额支付购房款2970000元，无须再向原告支付购房款和违约金。2017年3月30日，被告与原告签订《房地产买卖合同》，合同第三条约定被告的付款为（1）定金350000元为第一部分房款，（2）第二部分房款2530000元，付款方式为首期房款＋银行按揭付款。2017年9月7日，被告与原告签订《补充协议》，被告在合同总价的基础上追加90000元给原告，据此，购房款总价为2970000元。合同签订后，被告通过以下方式支付了全部购房款：（1）2017年3月30日，被告向原告支付定金350000元；（2）2017年9与12日，被告与吴平、金承文、中国工商银行股份有限公司深圳坪山支行（以下简称工商银行坪山支行）签订《二手楼交易资金监管协议》，被告将520000元存入工商银行坪山支行指定的监管账户，工商银行坪山支行已将该笔款项支付原告；（3）2017年9月25日，被告与工商银行坪山支行签订《个人购房借款/担保合同》，工商银行坪山支行同意向被告发放个人购置住房贷款2010000元，2017年12月19日，工商银行坪山支行向指定账户发放了2010000元贷款，被告按照《个人购房借款/担保合同》每月还款；（4）2017年10月24日，被告向原告支付45000元；（5）2017年10月13日，被告向原告支付45000元；至此，被告已按照《房地产买卖合同》《补充协议》的约定，直接向原告支付960000元，由银行向原告支付2010000元，已支付完毕购房款2970000元。被告不存在未足额支付购房款的情形，无须再向原告支付购房款和违约金。二、原告诉称未足额收到购房款与被告无关。根据原告与被告签订的《房地产买卖合同》第六条第2款的约定“如买方办理银行按揭，则银行承诺贷款之金额由银行按照约定支付给卖方”，以及原告与工商银行坪山支行合同签订的《个人购房借款/担保合同》等，2010000元的付款义务人为工商银行坪山支行，并非被告。收到法院送达的起诉材料后，被告曾多次前往工商银行坪山支行询问，但工商银行坪山支行以“泄露卖方信息”为由，不告知被告2010000元的发放情况，故至被告答辩之日，被告不清楚2010000元贷款具体发放情况。被告认为，原告的诉求与被告无关，理由有三：第一，原告提供的证据，无法证明银行存在未足额发放2010000元贷款的事实；第二，如果银行在已经发放201万元贷款的情况下，是否因原告与银行之间存在其他的债权债务关系，导致银行扣除相关款项，但是该款项与被告无关；第三，如果银行未足额向原告发放贷款，该付款义务人在银行，并不在于原告。三、被告未曾收到原告或第三人告知被告支付相关款项的通知。根据《房地产买卖合同》第三条第2款第D项“如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行承诺函或银行出具贷款承诺函之日十五日内自行筹集补足应交款。如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹集补足应交款”的约定，如果银行承诺货款不足以支付房款余额的，被告应当获知后补足。但是本案中，在被告收到法院送达的起诉材料前，被告已在该物业生活1年多时间，在此期间，被告未曾收到原告或任何第三人关于被告未足额支付购房款、或尚有其他应由被告承担的费用等通知。被告认为，被告与原告于2017年3月30日签订《房地产买卖合同》以来，已经按照合同约定履行了全部的付款义务，未曾拖延付款或拒绝支付合同费用，原告知悉被告已向其支付960000元购房款及因个人购置住房向工商银行坪山支行贷款2010000元，合计2970000元，被告已按照合同约定全额支付购房款2970000元，不存在需要再支付33905.82元的事实基础。退一步说，即使原告未足额收到购房款，其原因不在于被告，被告支付相关款项应满足三个条件：一是该费用是房屋买卖过程中实际产生。二是合同明确约定该费用由被告承担；三是原告或者第三人告知被告需要承担该费用。因此，在被告已支付全部购房款2970000元的情况下，原告或第三人未告知被告需承担其他费用的情况下，被告对原告未足额收到购房款不承担任何责任。综上所述，为维护被告的合法权益，请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年3月30日，原、被告之间签订《房地产买卖合同》，约定李欣宇向吴平购买位于深圳市××山区××印象家园××3203，建筑面积约88.79平方米，房产转让成交价为2880000元，定金350000元，第二部分房款2530000元以银行按揭付款方式支付。合同第四条，该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订合同之日起6日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（函当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产原件交予居间方。合同第七条约定，按有关规定，买卖双方需付费用：（1）营业税；（2）城建维护税；（3）教育附加费；（4）个人（企业）所得税；（5）土地增值税；（6）契税；（7）产权登记费及印花；（8）印花费；（9）交易服务费；（10）土地使用费；（11）买卖合同公证费（交易双方是境外人士需）；（12）借款（抵押）合同公证费（买方是境外人士按揭付款需）；（13）委托公证费；（14）赎楼担保费和手续费；（15）赎楼贷款短期利息；（16）过户、按揭服务费；（17）查档（证）费；（18）因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用；（19）评估费；（20）其他费用；买房支付上述所有费用。2017年9月7日，买卖双方签订《补充协议》，约定买方同意在合同总价2880000元的基础上追加90000元整给卖方，该笔款双方约定分两次以转账方式支付（第一次支付45000元，于该物业办理递件过户时；第二次支付45000元，于该物业递件过户后取证时）。2017年3月30日合同签订后，李欣宇依约支付定金3500000元。2017年9月12日，吴平、金承文与李欣宇及中国工商银行股份有限公司深圳坪山支行签订《二手楼交易资金监管协议》，李欣宇将5200000元存入了指定的监管账户，从吴平提交的银行账户流水明细显示，该笔款项已到账。2017年9月25日，李欣宇与中国工商银行股份有限公司深圳坪山支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额2010000元，被告已按照《个人购房借款/担保合同》约定每月进行还款付息。2017年10月13日，被告向原告支付45000元。2017年10月24日，被告向原告支付45000元。在买卖合同履行过程中，为履行赎楼义务，吴平委托担保公司办理赎楼及过户等事宜。2017年10月17日，吴平的委托代理人与中国工商银行股份有限公司深圳坪山支行签订《个人赎楼贷》，金额907000元。依吴平提交的银行流水明细显示，907000元用于偿还吴平贷款本金886850.14元及利息2469.73元，剩余款项17680.13元也于2017年10月17日转至吴平银行账户中；2017年12月19日，吴平还收到银行转入款项1086774.34元，银行扣除了吴平因提前还款需向贷款银行支付利息16225.66元。原告诉请被告支付购房款33905.82元，经法庭向银行调查核实，并经原被告双方补充质证，原告认可收到银行转账的上述17680.13元，主张剩余的16225.66元仍应由被告支付。本院认为，吴平与李欣宇签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，买卖双方应全面履行合同约定的义务。依该合同第七条的约定，因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用均由买方承担，吴平作为卖方因赎楼提前还贷为此支付的银行利息（罚息）16225.66元应由买方李欣宇承担，该利息系银行直接扣除，因李欣宇非《个人赎楼贷》的合同一方，不可能知道吴平因提前还贷需向银行支付利息的具体金额。被告已按2010000元按揭贷款还本付息，并不清楚银行的扣除情况。此外，吴平亦未向法庭举证证明在发现未足额收取房款的情况下，在长达一年之久的期间已通知或催促被告补足，故本院认为，在本案中，李欣宇对未能足额支付房款不存在任何过错，原告诉请被告支付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李欣宇于判决生效之日起五日内向原告吴平支付16225.66元；二、驳回原告吴平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3711元，原告已预交，由被告李欣宇负担148元、由原告吴平负担3563元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  阳云其二〇一九年六月十四日书记员  刘容峥