广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初940号原告：深圳市龙岗佳宝实业有限公司，住所地深圳市坪山区龙田街道南布社区兰金十五路**，统一社会信用代码91440300892511243W。法定代表人：周逸民，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷战魁，广东德深律师事务所律师，执业证号14403200810944776。委托诉讼代理人：杨晓明，广东德深律师事务所律师，执业证号14403201311092592。被告：深圳市荣晟泰房地产开发有限公司，住所地深圳市坪山区坪山街道坪山大道******，统一社会信用代码91440300562794877Y。法定代表人：方荣江，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：方继斌，广东盛唐（龙岗）律师事务所律师，执业证号14403201510044191。委托诉讼代理人：王澜，广东盛唐（龙岗）律师事务所律师，执业证号14403201911584924。原告深圳市龙岗佳宝实业有限公司与被告深圳市荣晟泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市龙岗佳宝实业有限公司委托诉讼代理人杨晓明以及被告深圳市荣晟泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人方继斌、王澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还双倍购房定金差额50万元；2.判令被告向原告支付利息暂计1525693.56元（其中从2017年6月12日开始计至2018年5月31日的利息按照中国人民银行同期贷款利率标准，以26064199元为基数计算利息为1099623.56元；其中从2019年1月1日至2019年1月25日的利息按照月息2%标准，以26064199元为基数计算利息为426070元。）3、判令被告赔偿原告因《深圳市房地产认购书》、《认购书补充协议》无法履行而对原告所造成的损失约5174050.5元（10348101÷2），按该房屋的目前市场价值减去认购书约定的房款计算，具体数额以房屋套内建筑面积实际评估价值减去认购书约定的房款；4、本案诉讼费（含保全费）由被告承担。以上合计：7199744.06元。事实和理由：原告与被告于2016年11月23日就原告购买的位于深圳市××山区潮××广场××套房屋，双方签订《深圳市房地产认购书》和《认购书补充协议》。合同签订后，原告依约向被告支付定金50万元及19层十套房产首期款25564199元。被告收到款项后向原告承诺该房屋于2017年12月30日之前交付，并尽快通知原告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。其后，原被告多次书面就涉案房产交付问题进行交涉，双方达成的初步意向是原告同意不解除合同，暂且同意被告从2018年6月1日开始按照原告已交房款为基数，按照月利息2％向原告支付购房款的利息。现被告于2019年1月25日单方面通知与原告解除合同，仅向原告返还购房款，原告认为被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，被告在与原告签订合同时也从未要求原告提交所谓的符合坪山区经济和科技促进局监管协议要求的高新企业作为购买涉案房屋的主体。综上，原告认为，原、被告之间签订的《深圳市房地产认购书》和《认购书补充协议》具备合同商品房买卖合同构成要件，根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第五条之规定，应当认定为商品房买卖合同。现被告不履行双方约定的合同义务，原告为维护自身权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特提起诉讼，恳请法院依法查清事实，并判如所请。被告辩称，一、被告按照认购书及认购协议履行了合同，并未存在“收受定金的一方不履行约定的债务”情形，合同无法继续履行是由于原告未能提供符合资质的购房主体，未能通过政府的用房审批导致的。反而，原告未按照认购书第四条及补充协议第一条第二款第一项、第二项的要求在签署认购书及补充协议的当日支付定金和七日内支付首付款，而是直到2017年6月12日才支付相关款项，足足拖了半年以上的时间。根据补充协议第二条第四款的规定，买方未按照认购书支付定金，或者买方在认购书约定的期限内未能与卖方签订买卖合同的视为买方违约，卖方有权解除合同且无须承担违约责任。故被告无须双倍返还原告定金，而且从严格意义上讲，被告还有权没收定金。二、原被告已通过函件的沟通就继续履行认购书及补充协议，暂不退还原告的房款达成了一致意见。基于双方以往的友好合作关系，被告同意于2018年6月份开始以月利率2%的标准以已付款项为基数向原告支付利息。该标准明显高于中国人民银行同期贷款利率已足够补偿原告从2017年6月12日起至2018年5月31日之间的资金占用损失。根据计算，从2017年6月12日至2018年5月31日按照中国人民银行同期贷款利率资金占用期间的利息约为109万元，若计算到2019年1月30日约201万元。而被告按照月利息2%的标准向原告支付的利息已经达到约360万元。从公平的角度来讲，也足以覆盖原告资金占用期间的全部损失。被告在函件中已多次明确，被告按照协议是无须承担任何责任的，只是基于双方长期的友好合作关系，才同意向原告按照月利息2%的标准支付利息。但是，该承诺是建立在双方互不追究其他可能存在赔偿或违约责任的情况下所作出的，被告在多份函件中均明确了该点内容。特别是，被告在[2018]042号复函中再次明确该点，并要求原告在七日内回复确认。原告没有书面回复，但是其在2018年8月14日开始向被告开具利息的发票，被告按照其开具的发票支付了2018年6月至2018年12月的利息，由此可见，原被告双方以实际履行的方式执行了仅支付2%利息，而不再追究其他责任这一合意的内容。三、原告从未向被告单独支付过定金，原告支付的定金50万元已包含在首期款25564199元内，原告主张的利息计算基数26064199元存在错误。被告实际收到的款项总额是25564199元。四、原被告之间签订的只是认购书及补充协议，在未通过政府审批之前不可能签订正式的房地产买卖合同。原告对此主张因履行正式买卖合同而产生的期待利益损失，没有事实和法律依据。并且，认购书及补充协议无法继续履行的原因，在于原告未能提供符合资质购房的主体，未能通过政府的购房审批。根据原告向政府提交的申请表、承诺书以及双方的函件往来，原告十分清楚购买所涉房产需要取得政府的审批。此外，原告对房屋价值计算中的建筑面积包含了公摊部分的建筑面积，但认购书第二条已经明确约定，房屋的总价为套内建筑面积乘以房屋单价。综上，如果严格按照协议履行，且根据双方的履约情况，被告不仅不用承担违约责任和赔偿责任，还有权没收原告支付的定金。只是被告基于双方友好合作关系，才同意向原告支付月利率2%的利息。但这种方案的前提是双方互不追究其他责任。此种情况下，原告怎能一边享受着被告的补偿，另一边又不承担任何义务和责任。况且，原被告之间也确实按照双方达成的共识，履行了相关的义务，原告抗辩只是“暂且”回应，但问题的关键是在被告最后一次发函明确相关内容后，原告并没有通过书面或者其他形式予以拒绝。而是通过其实际行动履行了双方达成的共识和约定，任何第三方都可以合理的相信并推定原被告之间已经就支付月利率2%，而不再追究其他责任的和议内容达成一致意见。因此，原告的主张不仅没有法律依据，还违反了双方之间达成的共识和约定，违反诚实信用原则。被告请求法院驳回原告所有诉讼请求。审理查明：被告是深圳市坪山区潮商广场项目的开发商，其此前使用的企业名称为“深圳市潮商东部投资有限公司”，于2018年6月12日启用现企业名称。原、被告双方分别签订了十份《深圳市房地产认购书》和《认购书补充协议》，约定原告向被告购买位于深圳市××山区潮××广场××套房屋。上述《深圳市房地产认购书》约定每套房屋的定金为5万元，并约定了每套房屋的具体价格以及首付款金额，且备注“首期款需在2017年6月30日前付清”。《认购书补充协议》对认购书作了一系列的补充约定，其中第二条之10约定了因土地性质和政府相关政策约定：本物业销售对象受用地监管协议约定的销售条件限制（详见《深圳市坪山新区中小企业总部基地用地建设和使用监管协议书》），签署本协议时买方已知悉并同意这一条款。上述合同签订后，原告于2017年6月12日向被告支付了十套房屋的首付款合计25564199元（含约定的定金合计50万元）。被告就潮商广场项目的开发与深圳市坪山新区管理委员会经济服务局（甲方）签订有《深圳市坪山新区中小企业总部基地用地建设和使用监管协议书》（以下简称《监管协议》），明确约定甲方负责制定上述地块出租、销售的准入要求，本地块出租、销售的对象由甲方负责审批，审核通过后方可出租或销售。《监管协议》第五条还就租售对象必须具备的条件作了明确约定，要求租售对象必须具备六个条件之一。因原告的购房资格迟迟未能获得政府审批同意，被告于2018年4月17日致《告知函》于原告，称将继续同政府部门沟通，争取于2018年5月31日前办结审批事宜，并提出如审批未能于2018年5月31日前完成，原告可以在两情形中选择执行：1.可视认购审批办理进度随时提出解除认购协议，我司将退还全部认购款项。但2018年5月31日后提出解约的，我司将从2018年6月l日起至解约发起当天，就贵司已交款项按月向贵司支付2％利息。2.继续履行合同，我司将从2018年6月1日起直至认购审批事宜办结，就贵司已交款项按月向贵司支付2％利息。2018年6月25日，原告向被告发出《回复函》称：一、同意继续按照双方签订的《深圳市房地产认购书》、《认购书补充协议》的约定履行合同。秉着相互体谅、客观公平的宗旨，我司要求贵司明确交楼时间，且交楼时间需在合理的时间范围内，我司才可接受继续按照双方签订的《深圳市房地产认购书》、《认购书补充协议》的约定履行合同。如交楼时间双方能够明确，最终仍然拖延，我司有权向贵司要求索赔自购房起至实际交楼当日以本金按照每月百分之二（2%）的月利息计息及其他违约金及损失。二、我司目前暂且同意自2018年6月份开始，以我司缴纳的首期款为本金支付利息，利息以月息百分之二（2%）向我司支付。2018年7月5日，被告向原告发出《复函》称在政府部门作出批复前无法明确交楼时间，并再次提出两种方案供原告选择：A、选择解除贵我双方的协议，则我司仍然愿意按照月利率2%，自2018年6月1日起至贵司决定解约之日止，以贵司的已付款为基数，向贵司支付利息。与此同时，我司也会一并退还贵司支付的全部款项。B、继续等待经促局的审批，我司同样会按照月利率2%，自2018年6月1日起至经促局作出决定时止，以贵司的已付款为基数，向贵司支付利息。其中，经促局批复同意的，则贵司可以选择将利息折抵以后的未付款。无论贵司作出上述哪一项决定，均视为贵我双方认可该项决定，并予以执行，且互不追究贵我双方可能存在的其他违约责任和赔偿责任。2018年7月12日，原告再次向被告致《回复函》称同意按照《复函》中的B选项执行，并进一步指出：二、若最终经促局以不予受理、不予批复、不予同意等任何决定致使我司与贵司签订的合同不能履行，则我司要求贵司在退还我司已支付的款项之外，仍需向我司支付银行利息，利息自我司交付首期款之日至经促局作出决定之日。2018年7月19日，被告又致《复函》原告，提出其2018年7月12日《回复函》中的二与B项有冲突，要求原告在7日内确认是否同意完全按照B项执行，如逾期为回复，视为同意执行B项内容，并视为贵我双方清楚明白选择B选项对本事宜所产生的一切法律后果。之后，原告未再复函被告；但原告于2018年8月14日向被告开具了2018年6-8月份的利息发票（利息金额按照原告已付款为基数以月息2%计算），并在2018年的9、10、11、12月份分别向被告开具了利息发票，被告也向原告支付了2018年6-12月份的利息合计3578987.86元。2019年1月25日，政府部门发函认定原告不具备购买涉案房产的资格；当天，被告致函原告告知政府部门批复结果，并提出解除合同，退还已付房款并支付截至2019年1月25日的利息426070元。2019年1月30日，被告向原告退还全部购房首付款25564199元，但未退还利息426070元。本院认为，原、被告双方签订的《深圳市房地产认购书》和《认购书补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。《认购书补充协议》虽然是被告预先制订的格式版本，但并非属于限制原告主要权利或者免除被告主要责任的条款，不属于合同法规定的无效格式条款。原告作为企业法人，其一次性购买十套房屋，理应仔细阅读合同条款，尤其是详细了解关于购买资格的规定。原告以其签订《认购书补充协议》时没有阅读合同条款来否认《认购书补充协议》的效力，依据不足，本院不予采纳。根据《认购书补充协议》的约定，涉案房产的购买资格是受限的，须具备《监管协议》约定的条件并经政府部门审批同意。原告在签订《认购书补充协议》时应当对自身是否符合《监管协议》约定的条件有合理预判，并应承担可能不获批准导致的交易风险。本案中，原告的购买资格最终未获得政府审批同意，《深圳市房地产认购书》和《认购书补充协议》因无法履行而解除，这不能归责于哪一方的过错，双方应当相互不承担违约责任，被告依法仅需退还原告购房款并按照同期同类银行贷款利率支付资金占用期间的利息。在涉案交易推进过程中，被告主动提出从2018年6月1日起按照月息2%向原告支付首付款利息（计算至2019年1月25日），以此计算的利息已经超过被告依法应当承担的资金占用期间的利息，因此，不管原告是明确同意、默示同意还是不同意，原告依法无权向被告主张进一步的赔偿。事实上，从双方多次往来函件看，被告之所以同意从2018年6月1日起按照月息2%向原告支付首付款利息，是明确以双方互不承担其他责任为前提的；原告接受了被告以双方互不承担其他责任为前提而支付的高额利息（利息金额远远高于整个资金占用期间的贷款利息）后又再主张被告承担其他赔偿责任，有违公平与诚信原则，本院不予支持。当然，按照被告自己的主张和承诺，被告还应当向原告支付从2019年1月1日至2019年1月25日期间的利息426070元，原告的该部分诉讼请求具有事实依据与法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳市荣晟泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙岗佳宝实业有限公司支付利息426070元。二、驳回原告深圳市龙岗佳宝实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31099元，由原告负担26099元，被告负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  戴少雄二〇一九年六月二十六日书记员  朱宏谊