河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终2085号上诉人（原审原告）：张高升，男，1966年5月26日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：唐清友，河南精致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张志龙，男，1963年9月1日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：冯春雷，河南振蓼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：固始县市场监督管理局。法定代表人：沈文明，系该局局长。住所地：固始县蓼北路与春水路交叉口。委托诉讼代理人：夏连生，该局工作人员。委托诉讼代理人：马建新，河南信申律师事务所律师。上诉人张高升因与被上诉人张志龙，被上诉人固始县市场监督管理局确认合同无效纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张高升上诉请求：1、依法撤销固始县人民法院作出的（2019）豫1525民初941号民事判决，改判被上诉人张志龙与固始县市场监督管理局签订的买卖合同无效；或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人张志龙与固始县市场监督管理局全额承担。事实与理由：一、原审法院认定案件的基本事实不清。1、原审法院认定被上诉人张志龙与固始县市场监督管理局系买卖合同关系，被上诉人张志龙产权取得的方式不违反法律规定，实属错误认定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定未依法登记取得权属证书的房屋不得买卖。被上诉人张志龙与固始县市场监督管理局签订房屋买卖协议的房屋，从始自终都未办理产权证书。被上诉人固始县市场监督管理局在兴建分水亭工商所至今，该房屋所附着的土地的一直是集体土地，被上诉人固始县市场监督管理局在未变更土地性质的情况下，直接将房屋连同土地一并转让给被上诉人张志龙，明显违反了法律规定，双方签订的买卖合同因违反法律规定而自始无效。2、原审法院认为，被上诉人固始县市场监督管理局委托拍卖公司进行拍卖，拍卖前进行了公告，没有法律规定必须通知上诉人张高升，故不能认未拍卖房屋的行为侵犯了上诉人张高升的优先购买权。上诉人张高升认为，被上诉人固始县市场监督管理局拍卖房屋时，未尽通知义务，严重侵犯了上诉人的优先购买权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”上述规定明显是在拍卖时对优先购买权人的一种保护性的规定，成文法本身具有其局限性与滞后性，在有相关规定可以借鉴保护优先购买权的情况下，在司法过程中应当予以援引，特别是在其他法律中并未明确规定通过拍卖方式交易房屋如何通知承租人的方式与时间的情况下。以原审法院的逻辑，优先购买权在拍卖的交易方式中形同虚设，公告拍卖也会成为肆意侵犯他人优先购买权的一种工具。3、原审法院认为被上诉人张志龙是善意取得本案争议房屋。上诉人张高升认为，被上诉人张志龙至今并未取得争议房屋。不动产产权的取得，应当以登记为权利生效要件。被上诉人至今并未取得争议房屋的产权证书，当然不是争议房屋的产权人，自始至终未能取得，何谈善意取得。二、原审法院认定的部分事实于法无据。原审法院认定，被上诉人市场监督管理局所拍卖的房屋和土地中的成宗产权，上诉人张高升只是其中的一间房屋，对成宗产权的拍卖，不能认为侵犯了上诉人的优先购买权。首先，法律未规定对于租赁部分房屋的，不享受优先购买权。其次，争议房屋共有三间，所谓四间是中间的一个过道（门洞），上诉人张高升租赁的房屋占有产权比重的百分之三十。再次，被上诉人固始县市场监督管理局拍卖的三间房屋并非不能分割，不能分开使用的。综上，（2019）豫1525民初941号判决认定事实不清，请求贵院依法审理后公正判决。被上诉人固始县市场监督管理局辩称：一、原审法院认定事实清楚。1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案的事实清楚，没有争议，被答辩人所称的属于法律适用问题。本案事实是，张志龙与答辩人签订了房屋买卖协议，对房屋及房屋所占用土地的性质都有明确具体的表明，交易方式公开透明，双方并没有任何欺诈、胁迫的行为，本案中当事人对法院查明的事实都予以认可。双方签订的合同并不违法《中华人民共和国合同法》的强制性条款，而被答辩人所称的《中华人民共和国房地产管理法》第二条规定，该法的适用范围是房地产开发企业开发的商品房，与本案所涉及的房屋性质不同。因此本案所涉及的房屋不适用《中华人民共和国房地产管理法》。2、被答辩人不享有优先购买权。被答辩人主张适用《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，而本案的房屋拍卖是市场行为，与法院执行生效文书过程中的拍卖的法律依据不同，因此不应当适用该司法解释。二、法院对部分事实的认定有法律依据。被答辩人称部分事实于法无据。首先，该事实经过法庭调查，各方陈述查明的事实。其次，其所称的事实与案件的判决结果没有法律上的利害关系。第三，被答辩人所称和主张，并不能说明被答辩人享有优先购买权。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，被答辩人上诉的理由和依据不应当得到支持，请求上级法院依法维持一审判决。被上诉人张志龙辩称：同意固始县市场监督管理局的答辩意见。上诉人张高升向一审法院起诉请求：1、宣告被告张志龙与被告固始县工商行政管理局的房屋买卖无效；2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定：原告张高升系原固始县工商行政管理局分水工商所职工，其父亲张开勤、祖父张长志均曾在分水亭工商所工作，1996年7月13日，原告张高升与原固始县工商行政管理局分水亭工商所签订了房屋租赁协议并公证，约定张高升租赁分水亭工商所沿街门面房屋一间，用于居住兼营业，租赁期限为20年，从1996年9月30日至2016年9月29日，租金为15000元，双方永远不得变更（20年内），在租赁期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三方，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移的情况。后固始县工商行政管理局于同年7月16日批复同意原告张高升租赁分水亭工商所房屋，张高升一次性付清了15000元租金。2008年，经固始县人民政府批准，固始县工商行政管理局拟对陈集、分水等十个未设中心工商所的工商所老所址委托河南金桥拍卖公司对社会进行公开拍卖。2010年1月19日，固始县金桥产权交易中心有限责任公司通过固始县电视台等向社会公告挂牌拍卖分水工商所房屋及土地，具体位于分水乡街道中心地段原分水工商所前排楼房及前半土地（不含走道），土地面积205.7平方米，房屋面积221.67平方米。其中房屋包含本案争议房屋，张高升租赁的房屋位于挂牌转让楼房的下层东起第一间。2010年3月4日至3月8日，固始县金桥产权交易中心有限责任公司挂牌交易，被告张志龙参加了交易，并以239135元价格成交取得了以上房屋及土地。后张志龙与固始县工商等行政管理局签订挂牌成交确认书及产权交易收购合同，支付了合同价款。事后，固始县工商局及固始县金桥产权交易中心有限责任公司同张志龙移交了房屋及土地，但原告张高升的一间房屋至今未移交，并在张高升占有和使用。2010年4月9日，张高升向固始县工商局声明称其对租赁的房屋享有优先购买权，并通过固始县公证处对其向固始县工商局留置声明进行了公证。张高升称其此后一直在主张此权利，但未提供证据证实。2016年9月29日，张高升的房屋租赁合同到期后，也未交付房屋给固始县工商局或其他人员，也未与其他组织或个人签订房屋租赁合同，房屋至今仍在张高升使用。2019年，原固始县工商行政管理局与其他行政机关合并为固始县市场监督管理局。一审法院认为：原告张高升与原固始县工商行政管理局签订的房屋租赁合同不违反法律规定，双方的房屋租赁合同合法有效。2010年，原固始县工商行政管理局拟对分水亭老工商所进行拍卖，委托相关拍卖公司向社会进行了公告，被告张志龙通过竞拍取得了原分水亭工商所的房屋及土地产权，张志龙与原固始县工商行政管理局系买卖合同关系，经审查，张志龙的产权取得方式不违反法律规定，房屋及土地取得合法。原告张高升称原固始县工商行政管理局的行为侵犯了其优先购买权，本院认为，固始县工商行政管理局委托拍卖公司进行的拍卖，拍卖前，拍卖公司向社会公开进行了公告，没有法律规定必需通知张高升，应当视为原告张高升知道拟对包括其租赁的房屋进行拍卖，故不能认为拍卖房屋的行为侵犯了其优先购买权。固始县工商行政管理局所拍卖的房屋和土地中成宗产权，原告所租赁的房屋只是其中的一间房屋，对成宗产权的拍卖，不能认为侵犯了原告的优先购买权。即使出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他分割承租人优先购买权的情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院也不予支持。被告张志龙抗辩称其是善意取得本案诉争的房屋，该拍卖合同合法有效，本院支持；被告张志龙抗辩称原告起诉超过诉讼时效，本院认为，合同的效力问题，是行成权的问题，合同如果无效，自始无效，故原告起诉未超过诉讼时效；被告张志龙抗辩称原告与固始县工商局之间的租赁合同中，原告明确放弃了优先权，该约定具体为“在租赁期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三方，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移的情况。”本院认为，此约定只能理解为出租人在转移出租财产给第三方时，不必通知承租人，即没有义务告知其财产转移情况，但并不必然认为是张高升放弃了优先购买权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决：驳回原告张高升的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张高升负担。二审认定的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，各方当事人对张志龙竞买原固始县工商行政管理局案涉租赁房屋发生在张高升租赁该房屋期间的事实无异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此，一审对承租人张高升请求确认原固始县工商行政管理局与张志龙签订的房屋买卖合同无效不予支持适用法律正确，并无不当。张高升认为出租人原固始县工商行政管理局侵害其优先购买权，可提供证据向相关责任主体主张赔偿责任。综上所述，上诉人张高升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张高升负担。本判决为终审判决。审判长  谭晓燕审判员  胡晓峰审判员  朱永超二〇一九年六月二十八日书记员  李亚楠