江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初5524号原告:华亚林，女，1977年8月7日生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：李兵、文毕会，江苏瀛扬律师事务所律师。被告：江苏宏亨房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322667616153A，住沭阳县沭城街道珠江南路（花都锦城售楼中心）。法定代表人：郑亨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：高中新、王青浩，江苏东域律师事务所律师。原告华亚林与被告江苏宏亨房地产开发有限公司（以下简称宏亨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月4立案后，依法适用简易程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李兵、文毕会、被告委托诉讼代理人王青浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏亨公司给付逾期交房违约金（按已付房款日万分之1.5计算，自2017年6月1日起至实际交付之日止）；2、判令被告给付逾期办证违约金（按每日5元计算，自2017年9月2日起计算至房屋产权登记手续办妥之日止）。庭审中，原告明确诉讼请求为：逾期交房违约金自2017年6月1日起至2017年10月2日止，按已付购房款日万分之1.5计算，金额为10738.1元；逾期办证违约金自2018年1月2日计算至2018年10月11日，按5元/日计算，金额为1410元。事实和理由：2015年7月1日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区8-2-1102室房屋，总房款为580000元，合同约定交房时间为2017年5月30日前，逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同对逾期办证及交接手续、产权登记方面均作了明确约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未按合同约定履行自己义务，构成违约，请求支持原告诉讼请求。被告宏亨公司辩称：涉案房屋取得竣工验收备案表的时间为2018年9月3日，具备办理不动产登记的时间为2018年10月11日，约定交房条件为单体验收合格、付清房款及相关上房费用，并非约定房屋取得竣工验收备案表作为交付条件。原告于2017年10月2日向被告缴纳4000元上房相关费用并签署房屋接管验收表、领取钥匙，由此可知被告于2017年10月2日已向原告实际履行合同。原告在办理上房手续前即要求被告交付涉案房屋，并承诺不向被告索要任何违约金，也不追究被告任何法律责任，被告已经对主张迟延交房违约金及迟延办证违约金权利作出处分，请求驳回原告的诉讼请求。另被告认为合同约定的违约金标准过高，原告实际损失系涉案房屋的租金损失，如果法院判决被告支付违约金，应调整为同类房屋租金标准。涉案房屋具体办证时间为2018年10月11日，如果法院判决支付原告迟延办证违约金，应从原告实际上房时间计算至具备办理房产证时间。本院经审理查明如下事实：原告因购买被告开发的位于沭阳县房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区8-2-1102室房屋，房款总计580000元。合同第八条约定：出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《工程竣工验收备案表》买受人付清全部房款及应交的相关费用的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人按超出日期5元/日支付违约金。合同签订后，原告实际向被告支付了购房款582011.43元。2017年10月2日，原告在办理上房手续时，签署承诺书一份，载明“江苏宏亨房地产开发有限公司：我购买贵公司开发的花都锦城小区/室，预测建筑面积/平方米，房款/元，合同约定交房时间为2017年5月30日，约定交房条件该房单体验收合格并付清房款及相关上房费用。目前已符合合同约定的交房条件，由于我家租住的房屋到期，请求贵公司将我购买的房屋交付给我，我承诺在贵公司要求期限内交清上房相关费用（办证费、代收代缴税费、房屋多退少补差价款等），我承诺不到沭阳县政府及房管部门投诉贵公司违规交房问题，也不追究贵公司任何法律责任。我承诺装修期间，不破坏房屋建筑结构，不破坏公共设施，装修垃圾及时处理，如未及时处理，我会交相关清理费用。特此承诺，承诺人：华亚林，日期：2017年10月2日”。另查明，涉案房屋于2018年9月3日取得《工程竣工验收备案表》，于2018年10月11日具备办证条件。以上事实，由原、被告庭审陈述、原告提供的商品房买卖合同、物业费收据、购房款发票、契税及维修基金发票房产证、被告提供的单位工程质量验收记录、建筑工程竣工验收备案表、告知单、承诺书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。被告宏亨公司认可承诺书上非手写部分均是该公司提供，涉案承诺书并非为了华亚林单独拟定，涉案房屋所在小区的部分业主也在承诺书上签字确认。被告宏亨公司也无证据证明其在订立承诺书时与华亚林进行了协商。应认定涉案承诺书为格式条款。关于涉案承诺书的效力。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款进行说明。该法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应认定该格式条款无效。涉案承诺书中与本案有关的内容为“我承诺不到沭阳县政府及房管部门投诉贵公司违规交房问题，也不追究贵公司任何法律责任。”（以下简称交房责任条款）。对于承诺书中其他内容的效力，本案中不予审查。关于交房责任条款的效力，被告宏亨公司无证据证明其曾经就该条款提请华亚林注意，并进行解释说明。且作为格式条款提供一方的被告宏亨公司免除了自身相关责任，该条款应认定为无效。另承诺书中“不追究贵公司任何法律责任”的内容并不明确，不能得出已经免除被告宏亨公司逾期交房及逾期办证违约责任的结论，应作出不利于条款提供方被告宏亨公司的解释。综上，被告宏亨公司逾期交房及逾期办证违约责任不能免除，该公司应根据涉案商品房买卖合同的约定向华亚林支付逾期交房及逾期办证违约金。针对被告提出逾期交房违约金过高，原告的实际损失仅只是涉案房屋的租金损失，要求法院依法调整违约金标准或对逾期交房对原告造成具体损失申请鉴定问题。本院认为，逾期交房的违约方是开发商，相对于一般的购房消费者，其在专业知识、经济实力和信息资源等方面均具有优势。虽然双方是平等的民事主体，但是开发商对房地产市场的预估能力及损失预见能力都要远远强于一般购房消费者。通常情况下，买卖双方签订的商品房买卖合同都是由开发商提供的格式合同，违约金条款也是开发商预先设定的。纠纷发生后，开发商作为违约方又提出违约金过高的诉讼请求，这无疑对购房消费者而言是不公平的，原告造成的损失也不能仅仅界定只是租金损失，比如因被告违约引起本次诉讼给原告造成的误工费、交通费、律师费等等可预期和不可预期的损失，且违约金的标准也没有高于原告支付的房屋总价款同期商业银行贷款利率。故对被告要求调整违约金或对逾期交房造成损失进行鉴定的意见本院不予采纳。综上，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的合同明确约定，被告应当于2017年5月30前将取得《工程竣工验收备案表》的商品房交付原告使用，现原告已履行付款义务，被告未按合同约定期限将符合合同约定的房屋交付原告使用，构成违约，应按合同约定承担逾期交房违约责任，鉴于原告已于2017年10月2日办理上房手续，原告要求逾期交房违约金应自2017年6月1日起计算至2017年10月2日止（共123日），按已付购房款日万分之1.5计算，原告要求被告给付10738.1元，依法应予支持。在双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，致使买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人按超出日期5元/日支付违约金。原、被告双方于2017年10月2日办理房屋交接手续，被告至2018年10月11日将资料报产权机关备案，被告应按合同约定承担自2018年1月2日起至2018年10月11日期间（共282日）的逾期办证违约金，按5元/日计算，原告要求被告给付1410元，应予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告华亚林支付逾期交房违约金10738.1元、逾期办证违约金1410元，合计12148.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告江苏宏亨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元。审判员  杨震二〇一九年六月二十四日书记员  袁洋附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。