广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初7810号原告：戴伟军，男，1979年6月26日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县，被告：佛山市顺诚湖景湾房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路******之一，统一社会信用代码91440604303998445D。法定代表人：胡均和。委托诉讼代理人：熊炳章，男，1981年5月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系该公司员工。第三人：关法明，男，1984年7月2日出生，满族，住辽宁省凤城市，原告戴伟军诉被告佛山市顺诚湖景湾房地产顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，本院依职权追加关法明为本案第三人参加诉讼，并依法适用小额诉讼程序，分别于2019年4月11日、2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告返还原告租房押金余额7835元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月23日，第三人关法明与被告签订了房屋租赁合同两份（合同编号0000491、000492），租赁合同中约定：被告将位于佛山市禅城区汾江南路6号公寓二座的905、906两间房屋出租给关法明（可以转租），两间房的租金均为2000元/月，押金均为4000元/间。关法明与被告签订合同后，按照合同约定，向被告支付了押金共计8000元（押金单编号0000417、0150270、0150275）。2016年10月20日，关法明把上述两间房屋转租给了原告，原告每个月向被告预缴下个月的房租、物业管理费及公摊电费、水费、电费、垃圾处理费。2019年2月20日，原告按约定退租，把两间房交还给了被告。2019年3月6日，原告、被告确定，被告当前持有原告的8000元押金及4800元预付款（2018年8月20日之前的各种费用已经结清，自2018年8月20日开始预交的共计6个月的费用4800元）。在减去两间房的房租、物业管理费及公摊水电费、电费、垃圾费之后，押金余额为7835元，此为原告主张的押金余额。但被告以906房不能住人为由欲扣罚原告1000元，拟退还租房押金6835元。原告表示，墙面、床、沙发为租房三年后折旧、磨损，刷墙翻新是应被告要求而实施，刷墙使用的墙漆检验报告结论产品合格，符合国家标准，房屋租赁合同并无禁止刷墙翻新条款，床、沙发各种设施均可以正常使用，被告擅自扣罚无依据。为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、原告无权主张被告退还押金，被告与原告没有房屋租赁关系。2、原告的诉讼请求返还押金是不合理的，被告也没有收过原告押金。3、被告没有同意关法明转租房屋，也没有同意原告承租案涉房屋。4、被告只与关法明签过租赁合同，原告与关法明的租赁合同是私下签订的，被告直至诉讼才知道原告与关法明的租赁合同，其转租并未得到被告的同意而转租。原告与关法明签订的合同已经超过原租赁合同的期限，被告与关法明租赁期限为2016年7月20日至2017年7月19日，而关法明与原告签订的租赁期限为2016年10月20日至2018年10月19日，明显租赁期限出现严重时间错误，关法明与原告签订的合同无效。5、被告原租赁合同有约定不得转租，若有转租，被告有权终止合同。关法明与原告签订的租赁合同已经侵犯被告的权利，被告有权按照租赁合同约定收回房屋，没收租金。第三人未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息。拟证明原被告的主体资格。2、房屋租赁合同2份（尾数编号491、492）。拟证明被告与第三人有签订租赁合同，且租赁合同有约定可以转租，没有约定转租时必须通知被告。3、收据2张、收款收据1张。拟证明第三人关法明承租了被告的两间房屋，同时缴纳了押金。同时第三人授权原告向被告收回押金。4、房屋租赁合同。拟证明关法明将两间房屋转租给了原告。5、租金收据6张、微信聊天记录、佛山市珠美拉酒店管理有限公司企业信用信息。拟证明原告与被告存在直接的房屋租赁关系，没有经过第三人转账交租，被告知情认可905、906房由原告承租；原告于2019年2月20日退租，且归还房屋；被告与佛山市珠美拉酒店管理有限公司的实际控制人都是熊炳章。6、相关人声明、第三人关法明身份证复印件。拟证明第三人关法明将两间房转租给了原告并收取了8000元押金，第三人放弃向被告索取押金的权利并同意由原告向被告索取押金。7、佛山市世佳酒店公寓服务有限公司营业执照。拟证明原告是佛山市世佳酒店公寓服务有限公司的法定代表人。8、租金收据37张。拟证明原告、第三人向被告缴纳了租金。诉讼中，被告提交以下证据：1、两份租赁合同、三张收据、戴伟军身份证复印件、第三人与原告的转租合同。拟证明2016年10月份，第三人与原告签订了一份租赁合同，其内容不合理，被告与关法明签订的合同期限是2016年7月20日至2017年7月19日，第三人与原告签订的合同期限明显超过原租赁合同。原告只向第三人交付了4000元押金，并不是原告要求返还8000元，被告没有收过原告的押金。2、涉案房屋的产权证明、房屋产权人与被告签订的房屋租赁代理合同。拟证明被告出租两间房屋是合法有效的。3、美团网打印材料。拟证明佛山市世佳酒店公寓服务有限公司的开业时间早于原告与第三人签订租赁合同时间。4、微信聊天截图。拟证明原告存在诬告、恐吓行为。诉讼中，第三人提交以下证据：相关人声明、证词。拟证明第三人已经将案涉房屋转租给原告，转租后由原告直接向被告支付租金、水电费、物业费，同时授权原告在退租时向被告索取押金。本院对双方提交的证据认定如下：原告提供的证据1-3，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据4、5、7、8，可以与其他证据相互佐证，本院确认其真实性；证据6，经核实，本院予以确认。被告提交的证据1、2、4，原告对真实性均无异议，本院确认其真实性；被告提交的证据3，跟本案不具关联性，本院不予采信。第三人提交的证据，原告无异议，且可以与其他证据相互佐证，本院予以确认。本院经审理认定如下事实：2016年7月23日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订了房屋租赁合同两份（合同编号0000491、000492），租赁合同中约定：被告将位于佛山市禅城区汾江南路6号公寓二座905、906两间房屋出租给第三人，两间房的租金均为2000元/月，押金均为4000元/间。租赁期满后，乙方应如期交还。如需续租，乙方应在租赁期满一个月向甲方提出申请，乙方同等条件下有优先承租权。甲方在乙方结清租金水电费等各项杂费后，将押金退还给乙方（不计息）。租赁期内物业管理费、水电费、卫生费及租赁税费由乙方支付。未经甲方同意，乙方不得将物业转租给第三方，否则甲方有权立即终止合同，收回该物业使用权并没收押金。合同最后手写备注：可以转租。2016年7月23日，被告收取第三人押金4000元；2016年9月23日，被告收取第三人押金4000元；押金合计8000元。2016年10月20日，第三人（甲方）与原告（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：第三人将位于佛山市禅城区汾江南路6号公寓二座905、906两间房屋出租给原告，租赁期限为2年，从2016年10月20日起至2018年10月19日，租金为2000元/月/房。水费、电费、物业费、垃圾处理费由甲方代收。在合同签订时，乙方向甲方交纳押金共计4000元。乙方正常履行合同，在合同期满时，若房屋、家电、设施无损坏无缺失，甲方退回押金给乙方。租赁期满后，如乙方继续交租，则本合同自动续期。第三人收取原告押金8000元后将被告出具的三张押金单交给原告。2017年1月起，原告通过微信转账向被告支付租金、水电费等租赁费用，被告开具部分收据，第三人佛山市朱美拉酒店管理有限公司开具部分收据。2019年2月20日原告将案涉905、906两间房屋交还给被告。另查明一：被告佛山市顺诚湖景湾房地产顾问有限公司，2014年5月22日注册成立，住所，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路******之一为梁静娴、梁勃、胡均和。2018年9月30日，股东由熊炳章变更为胡均和。另查明二：佛山市朱美拉酒店管理有限公司（自然人独资），2014年8月11日注册成立，住所地广东，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路******之二章。另查明三：佛山市世佳酒店公寓服务有限公司（自然人独资），2016年11月21日注册成立，法定代表人为原告。另查明四：案涉佛山市禅城区汾江南路6号公寓二座905、906房，产权人为余东辉，2012年10月购买，规划用途为酒店用房。2016年5月1日，余东辉将前述905、906房委托给被告代理出租。出租代理期限自2016年5月1日至2019年4月30日。诉讼中，原告陈述：诉请退还押金7835元，在退租的时候水电费、物业费有超支的部分，押金8000元减去超支的部分就是7835元；每次都是通过微信转账缴纳租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的关键在于原告与被告之间是否存在合同关系。对此本院分析如下：一、原告与被告虽没有签订租赁合同，但原告一直向被告履行交纳租金的义务，也实际占有使用案涉房屋，被告对此并无明确表示反对或拒绝，应视为其知情并认可由原告承租案涉房屋。被告虽抗辩称没有收取原告的租金，但原告提供的租金收据上有被告盖章或朱美拉公司盖章。据前查明，被告的委托诉讼代理人熊炳章为朱美拉公司的股东，熊炳章现任被告的行政经理，亦曾是被告股东，故被告与朱美拉公司存在关联关系。若被告没有收取原告的租金，其在长达两年的时间内既不主张权利也不收回案涉房屋，则与常理不符，所以朱美拉公司收取的租金也应当认定为代被告收取，故被告的抗辩不成立；二、两份租赁合同约定的租金相同，租金、水电费等租赁费用都是由原告直接向被告交纳，第三人在其中并无赚取租金差价的行为，故本案中原告与第三人的关系与一般的转租存在明显差别；三、原告通过向第三人交纳押金的形式从第三人处承继原租赁合同中承租人的权利义务，事实上原告亦履行了合同义务。综上，应当认定原告与被告之间直接形成不定期租赁合同关系，具有合同相对性。原告在租赁期间履行了交纳租金、水电费等义务，也应当享有主张押金的权利，且第三人亦明确表示放弃向被告主张押金的权利，现原告已将案涉房屋交还给被告，原告与被告的租赁关系已经终止，故原告有权要求被告退还押金。原告诉请被告退还押金7835元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告佛山市顺诚湖景湾房地产顾问有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告戴伟军退还押金7835元。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告佛山市顺诚湖景湾房地产顾问有限公司负担。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 陶 亮二〇一九年六月十七日书记员 冯裕雯