山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0211民初7706号原告：韩秀良，男，1988年8月23日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：刘新丽，山东雅圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁月英，山东雅圣律师事务所律师。原告：刘默涵，女，1991年9月30日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：刘新丽，山东雅圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁月英，山东雅圣律师事务所律师。被告：李江，女，1989年1月21日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：纪成，青岛黄岛天泰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：丁月红，青岛黄岛天泰法律服务所法律工作者。原告韩秀良、刘默涵与被告李江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告之委托诉讼代理人刘新丽、丁月英及被告李江之委托诉讼代理人丁月红到庭参加诉讼，第二次庭审时，原告之委托诉讼代理人丁月英及被告李江之委托诉讼代理人纪成到庭参加诉讼。本院现已审理终结。韩秀良、刘默涵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年9月29日签订的《房屋买卖合同》；2.被告退还原告购房款20万元及自2018年5月26日起至实际履行之日止按年利率24%计算的利息；3、被告支付原告违约金20万元；4、被告赔偿原告房屋差价损失49.57万元；5、被告支付原告支出的鉴定费5590元、保函费1480元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月29日，原、被告签订《房屋转让协议》，双方约定原告购买被告所有的位于青岛市黄岛区海滨五路777号12栋2单元501户房屋，房款总额为74万元，合同对双方的权利义务及违约责任进行了约定，合同约定违约方应支付违约金20万元。双方还约定签订协议前支付定金0.5万元，签订协议时支付房款3万元、2017年10月1日前支付1.5万元、2017年10月7日前支付15万元，上述共计付款20万元，剩余首付款待房屋过户时一次性付清，其余房款采取银行按揭方式支付。原告已按照合同约定履行了自己的全部义务，被告现已收到上述款项20万元。协议第1条第3-4项约定，被告应于2018年5月12日前还清房屋全部贷款，并协助原告办理房屋过户手续，被告应于2018年1月1日向原告交付房屋。后经原告多次催促，被告均拒不履行合同义务，既不向原告交付房屋，亦不协助原告办理过户手续，严重损害了原告的合法权益，故原告提起诉讼。被告李江辩称：1、买卖合同不能履行的责任在原告，原告签订合同时明显不具备购房资格仍隐瞒该事实，在被告发现原告无购房资格后，原告曾联合中介工作人员做被告的工作，打算采用假结婚的方式达到继续履行合同的目的而被拒绝。2、双方签订合同后被告一直积极履行合同，并不存在过错。被告自2018年3月份开始催促原告尽快准备过户所需材料尤其是购房资格查验证明，但原告一直未予办理。2018年5月26日，被告无奈之下向原告发出通知函，要求解除双方签订的房屋转让协议，并要求原告3日内办理退款事宜。3、虽然涉案房屋有贷款及二次抵押（现已解除），但这并不构成根本违约，该贷款和二次抵押借款被告完全有能力在过户前还清，未偿还的原因系原告迟迟无法办理购房资格证明，在原告不具备购房资格的情况下，被告为避免损失扩大故未先偿还贷款。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。本院经审理查明认定事实如下：2017年9月29日，原告韩秀良与被告李江签订《房屋转让协议》一份，双方约定原告韩秀良购买李江名下的位于青岛市黄岛区海滨五路777号12栋2单元501户房屋一套，总购房款为74万元，原告已于签订协议前支付定金0.5万元，双方约定协议签订时原告支付被告房款3万元，2017年10月1日前付1.5万元、2017年10月7日支付15万元，剩余首付款（按房屋总价的30%计算）双方约定待房屋办理过户手续时由原告一次性付清，其余房款由原告采用银行按揭贷款方式支付。双方还约定被告于2018年5月12日前还清全部贷款并协助原告办理房屋过户手续；被告应于2018年1月1日向原告交付房屋，双方于2018年5月12日办理过户手续，任何一方违约应承担违约金20万元，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按协议约定向被告支付购房款20万元（含定金）。涉案房屋在银行抵押贷款47万元未偿还，2018年1月18日，被告将涉案房屋办理了二次抵押，抵押债权金额为30万元。原告韩秀良非青岛市户籍，其自2016年3月至2017年3月连续在青岛缴纳社保，2017年4月至2017年9月期间未缴纳社保，自2017年10月至2019年5月在青岛缴纳社保。原、被告双方在双方约定的办理过户手续期间及之后多次协商如何办理过户事宜未果，2018年5月26日，被告向原告韩秀良发出通知函称因原告无法提供购房资格证明，故要求解除合同，要求原告于被告发函之日起3日内办理解除合同后的相关手续。次日，原告收到了该通知函。2018年5月28日，原告韩秀良与原告刘默涵登记结婚，同日二原告取得了青岛市黄岛区不动产登记中心出具的购房资格查验证明。被告未按约定时间将涉案房屋交付原告。另查明，本案在审理过程中，本院依据原告的申请查封了被告名下的涉案房屋。因申请诉讼财产保全责任保险，原告向中国大地财产保险股份有限公司交纳诉讼财产保全责任保险费1480元。诉讼过程中，原告申请对涉案房屋增值部分进行司法评估。2019年1月4日，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司出具的房地产估价结果为：涉案房屋在价值时点的市场价值为人民币123.57万元。原告为此支出评估费5590元。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告争议的焦点问题：原、被告哪方构成违约以及违约责任的承担。综合本案查明的事实及庭审过程中争议双方的举证、质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，本院就原、被告双方争议的焦点问题做出如下分析判定。原、被告签订的房屋转让协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以支持，双方均应按合同的约定履行各自义务。原告按照合同约定支付了20万元购房款，被告未按合同约定于2018年5月12日前涤除涉案房屋的抵押权，而且于2018年1月18日又以涉案房屋为抵押办理了第二次抵押，同时，被告亦未按照双方约定时间向原告交付房屋。原、被告因办理涉案房屋过户事宜一直协商至2018年5月下旬，被告虽于2018年5月26日向原告发出解除函，但原告一直在为办理过户手续努力，且于2018年5月28日取得了购房资格查验证明，并在收到被告的解除函后于2018年5月30日向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同，但在诉讼过程中被告仍未涤除涉案房屋的抵押权，后原告变更诉讼请求要求解除双方签订的买卖协议。因此，应认定被告的行为构成根本违约，依法应承担违约责任。原告现要求解除双方签订的买卖协议符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除后被告应返还原告支付的购房款20万元并应承担违约责任，因双方约定一方违约应支付违约金20万元，故原告要求被告支付违约金20万元，于法有据，本院予以支持。因双方约定的违约金低于被告给原告造成的损失49.57万元，故被告还应赔偿原告经济损失29.57万元，对原告主张的其余房屋差价损失本院不予支持。原告因被告的违约行为提起诉讼而支出的评估费应由被告偿付原告。原告主张的诉讼财产保全责任保险费因双方在合同中并未明确约定，而且原告可采取提供财产担保的方式办理保全担保事宜，故原告的该项主张于法无据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告韩秀良与被告李江于2017年9月29日签订的《房屋转让协议》；二、被告李江于本判决生效之日起十日内返还原告购房款20万元；三、被告李江于本判决生效之日起十日内支付原告违约金20万元；四、被告李江于本判决生效之日起十日内赔偿原告经济损失29.57万元；五、被告李江于本判决生效之日起十日内偿付原告支出的评估费5590元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13200元，保全费4220元，共计17420元，由原告负担3706元，由被告负担13714元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。判决生效后，权利人申请强制执行的期间为履行期间届满之日起两年。审 判 长  丁守兵人民陪审员  王振朋人民陪审员  李洪泉二〇一九年六月二十七日书 记 员  崔桂磊