陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民   事   判   决   书    （2019）陕01民终6044号   上诉人（原审被告）：陕西禾和农业科技集团有限公司，住所地陕西省西安市新城区。   法定代表人：吴方志，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张振国，陕西法智律师事务所律师。   委托诉讼代理人：牟苑双，陕西法智律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：陕西中轩置业有限公司，住所地陕西省西安市新城区。   法定代表人：刘琳，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王天，陕西海普睿诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马世焜，陕西海普睿诚律师事务所律师。   原审第三人：西安西粮实业有限公司，住所地西安市莲湖区。   法定代表人：魏军，该公司董事长。   委托诉讼代理人：孙卫东，陕西永嘉信律师事务所律师。   上诉人陕西禾和农业科技集团有限公司（以下简称禾和公司）因与被上诉人陕西中轩置业有限公司（以下简称中轩公司）、原审第三人西安西粮实业有限公司（以下简称西粮公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   禾和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中轩公司诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由中轩公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.禾和公司与第三人西粮公司签订的两份《合作协议书》约定的违约责任条款均为“乙方未按约定时间付款逾期超过一个月，本协议终止”，一审查明 “庭审中根据禾和公司提供的电子回单显示，其向西粮公司缴纳租金至2019年1月31日。对该电子回单，西粮公司表示无异议”，可证明禾和公司按照协议约定交纳费用，西粮公司亦未拒绝收取费用，且禾和公司依约安置了西粮公司下岗工人，故不构成违约，一审判决禾和公司承担违约责任无合同依据；2.禾和公司费用已支付至2019年1月31日，一审判决禾和公司向中轩公司支付自2018年2与18日至实际移交场地之日的场地占用费属重复计算，应判决西粮公司将其所收费用转给中轩公司；3.禾和公司与西粮公司的合作协议证明双方不仅是土地租赁关系，还存在企业改制的优先合作关系，禾和公司与西安市XX庙粮食仓库及西粮公司于2008年10月6日签订《企业兼并重组意向书》可予以证明，本案因合作协议履行产生纠纷，一审法院认定双方系租赁合同纠纷，案由错误，禾和公司与西粮公司约定，在协议履行期限内，禾和公司有帮助、支持西粮公司解决职工再就业及生活保障的义务，禾和公司享有对西粮公司企业改制优先权及其占有土地、仓储资源的优先受让权；4.一审法院认定西粮公司多次书面通知土地使用权发生变更，与事实不符，禾和公司仅收到西粮公司2016年8月17日的函件，收到函件后禾和公司明确回复并告知西粮公司禾和公司具有合作优先权，在未达成协议变更的情况下，禾和公司不接受其他人的管理，西粮公司及中轩公司收到回复未提出异议，其余书面通知禾和公司均未收到，且西粮公司未向禾和公司出示过其与中轩公司签订的《国有土地转让合同》，亦未向禾和公司告知涉案土地已转让给中轩公司。二、禾和公司与西粮公司签订的两份合作协议，根据合同相对性原则，中轩公司不是协议相对人，故中轩公司起诉主体不适格，一审程序违法。1.禾和公司与西粮公司签订的协议合法有效，且双方依约履行协议，中轩公司与本案所涉协议无任何法律关系，禾和公司与西粮公司在协议中明确约定“本协议仅限于双方使用，未征得对方同意之前，一方不得将协议的权利和义务转让给第三方”，故在禾和公司未同意的情况下，西粮公司无权将协议的权利和义务转让，中轩公司亦无权取得协议约定的权利义务，另，关于13.12亩《承包经营合同》是否履行与本案无关，一审判决超出审查范围，程序违法。三、禾和公司与西粮公司签订的协议有效，禾和公司未违约，原协议应继续履行，一审判决终止协议履行无合同依据。和禾公司与西粮公司签订的两份《合作协议书》约定的合同终止的条件是合同期满协议终止或未按约定时间付款逾期超过一个月，本协议终止。禾和公司严格按照与西粮公司签订的协议约定履行义务，西粮公司只收取费用，不履行协议约定义务，且中轩公司采取封堵禾和公司市场大门，破坏禾和公司财物，阻碍合同履行，使纠纷至今未得到解决，禾和公司与西粮公司签订的协议还有五年合同期，禾和公司不存在违约行为，协议应继续履行。四、一审判决不但违法且未考虑判决终止履行协议会产生的社会效果，涉案土地所在的西安XX庙XX市场系西北地区最大的专业水果批发市场，年交易量达60亿元，本案所涉协议还有五年才到期，在未对XX庙XX市场商户进行安置的情况下移交土地，将导致上千经营户失去经营场所。五、在禾和公司与西粮公司签订协议未到期的情况下，中轩公司与西粮公司恶意串通进行经济适用房联合开发，中轩公司并非一审判决认定的善意第三人。西粮公司在未征得禾和公司同意下，违反《合作协议书》约定的“合作期间乙方投资新增的建筑装修及经营设施产权归乙方所有”，擅自将禾和公司的财产转让给中轩公司，不顾禾和公司《合作协议书》享有的优先权和排他权，在未征得禾和公司同意的情况下将涉案土地及地面附着物全部转让给中轩公司，致禾和公司五千万元投入遭受损失，严重违反公平公正原则。2014年8月27日，西粮公司与中轩公司签订《国有土地使用权转让合同》，根据该合同约定双方应于协议签订后30日办理变更登记后合同生效，而双方却在2016年4月19日才办理变更登记，故双方土地使用权转让行为未生效，中轩公司依据该未生效合同取得的变更登记也应予以撤销，法院应驳回中轩公司诉讼请求。六、一审判决适用法律错误。一审判决虽适用《中华人民共和国合同法》第229条“买卖不破租赁”的法律规定，但判决结论错误。一审认定禾和公司未向中轩公司支付租金而向西粮公司支付租金构成违约，判决禾和公司承担违约责任无合同依据。禾和公司未向中轩公司支付租金，系因禾和公司对西粮公司将涉案土地及地上附着物卖给中轩公司有异议且与西粮公司履行协议争议至今未得到解决，并非一审法院认定的“显属故意”。   中轩公司辩称，一审判决，认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。一、涉案《合作协议书》名为合作，实为土地租赁，一审判决认定正确。《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》规定当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。涉案合同虽然名为《合作协议书》,但其约定的权利义务是一方提供土地,另一方使用并支付对价。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的定义,《合作协议书》的性质应为租赁合同。因此,一审判决认定“两份协议名为合作,实质为土地租赁”正确。二、禾和公司未按约定履行义务,确属违约,应当承担违约责任。根据“买卖不破租赁”的原则,西粮公司将涉案土地使用权转让至中轩公司后,两份《合作协议书》依然有效,但协议书中出租人的权利义务由中轩公司承继,《合作协议书》对中轩公司和禾和公司具有约束力。《合作协议书(21.87亩)》第七条第4款约定“乙方(禾和公司)未按约定时间付款逾期超过一个月,协议终止”;《合作协议书(22亩)》第八条第2款约定“乙方(禾和公司)未按约定时间付款逾期超过一个月,协议终止”。但中轩公司自2016年4月19日取得涉案土地使用权至今,从未收到禾和公司任何租金。2016年8月17日起,中轩公司、西粮公司多次以发函、登报声明的方式告知禾和公司向中轩公司交纳租金,但禾和公司仍故意向西粮公司付款。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。禾和公司明知涉案土地使用权已转移至中轩公司,应向中轩公司交纳租金,但仍故意向西粮公司付款,不属于履行《合作协议书》的行为。因此,禾和公司逾期支付租金,确属违约,《合作协议书》应当终止,禾和公司应当承担违约责任。三、优先权问题与本案不属于同一法律关系,一审判决不予同案处理完全正确。禾和公司主张的优先权问题,是禾和公司与西粮公司之间的法律关系,与中轩公司无关。本案审查的内容是禾和公司是否构成违约及相应的违约责任,与优先权问题不属于同一法律关系,不应同案处理,一审判决认定正确。四、禾和公司认为中轩公司主张合法权利的行为损害公众利益,无事实依据。禾和公司经营涉案土地上的XX庙XX市场期间,疏于管理,导致市场混乱,环境脏乱差。为提升城市形象,提高商户群众的生产、生活质量,新城区人民政府通过招商引资,引入中轩公司对XX庙XX市场进行升级改造,并将改造项目列为重点建设项目。但禾和公司违法占有涉案土地,导致改造项目停滞不前。是禾和公司的违法行为损害了公众利益。因此,禾和公司认为中轩公司主张合法权利的行为损害公众利益,无事实依据。综上，禾和公司上诉请求及理由无事实和法律依据，二审应驳回禾和公司上诉请求。   西粮公司称其不予发表意见。   中轩公司向一审法院起诉请求：1.请求确认本案涉及的21.87亩土地《合作协议书》及涉及22亩土地《合作协议书》终止。2.判令禾和公司立即向中轩公司按现状移交其占有的涉案土地。3.判令禾和公司就21.87亩土地，以每月13.17万元为标准，向中轩公司支付自2016年8月17日起至实际移交场地之日的场地占用费用人民币237.06万元（暂计算至2018年2月17日，主张至实际移交场地之日）。4.判令禾和公司就22亩土地，以每月22.42万元为标准，向中轩公司支付自2016年8月17日起至实际移交场地之日的场地占用费人民币358.729万元（暂计算至2018年2月17日，主张至实际移交场地之日）。5.判令禾和公司负担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实如下：2003年9月29日，西安市XX庙粮食仓库（甲方）与陕西中大置业有限公司（乙方，2013年5月变更为禾和公司）签订《合作协议书》，约定：“甲方向乙方提供位于西安市新城区XX庙粮食仓库的仓储资源（其中：土地使用面积21.87亩，详见附图），乙方已对该块土地及附着房屋作了充分了解，愿对其改建做为生产经营场地使用。乙方自主经营，独立核算，自负盈亏；解决甲方相应职工的生活保障，并积极支持甲方企业改制。平等互利，共同发展。”；“合作期限自2003年9月8日至2023年12月30日，合作期限为20年。”；“甲方按所提供仓储资源的资产额享受乙方给予相应额度的职工生活保障金，计110万元╱年（其中：精品房占地1亩，金额伍万元），职工生活保障金从乙方筹建期满（2004年元月1日）开始计算，由乙方按此日期每年拨付。乙方给付的职工生活保障金每五年按20%递增一次：2009-2013每年132万元，2013-2018年每年158万元，2018-2023每年190万元。在合作期限内，此权益不受乙方企业经营状况影响。”；“甲方所提供的仓储资源权属不变，并保证无权属纠纷。乙方在合作期内享有该块土地及附着建筑作为经营场所的权利；无权支配、处分该块土地，并保证合法经营。如乙方经营需求扩大场地，甲方优先提供乙方所需仓储资源。”；“合作期间乙方投资新增的建筑及经营设施产权归乙方所有；如乙方中途违约或合同到期，产权归甲方所有。”协议第七条第四款约定“乙方未按约定时间付款逾期超过一个月，本协议终止。”协议第九条第一款约定“本协议仅限于双方使用，未征得对方同意之前，一方不得将协议的权利和义务转让给第三方。”协议第九条第二款约定“协议期间内甲方需将土地及地面设施产权转让时，乙方具有优先权。”协议另对经营管理、双方权利、义务、协议的生效与终止、违约责任、争议处理等内容进行了约定。2004年3月19日，西安市XX庙粮食仓库（甲方）与陕西中大置业有限公司（乙方）再次签订《合作协议书》，约定：“甲方向乙方提供位于西安市新城区XX庙粮食仓库的仓储资源（其中：土地使用面积22亩【不含配电室】；粉楼一座。详见附图），作为乙方果品批发市场二期扩建使用。乙方已对该块土地及附着房屋作了充分了解，愿对其改建做为生产经营场地使用。乙方自主经营，独立核算，自负盈亏；解决甲方相应职工的生活保障，并积极支持甲方企业改制。平等互利，共同发展。”；“合作期限自2004年4月1日至2023年12月31日，合作期限为19年9个月。”；“甲方前五年所提供仓储资源的资产额享受乙方给予相应额度的职工生活保障金，标准为：（1）土地资源：每年132万元（从2004年6月1日起开始计算）。（2）粉楼：每年55万元（从甲方实际交付给乙方使用时按当期标准计算）。（3）配电室占地面积0.46亩，从甲方实际交付给乙方使用时按当期标准计算。”；“乙方给付甲方的职工生活保障金每五年按20%递增一次。第一次：2009年1月1日至2013年12月31日，每年224万元。（土地：每年158万元，粉楼：每年66万元）；第二次：2014年1月1日至2018年12月31日，每年269万元。（土地：每年190万元，粉楼：每年79万元）；第三次：2019年1月1日至2023年12月31日，每年323万元。（土地：每年228万元，粉楼：每年95万元）。”；“职工生活保障金从2004年6月1日开始计算（粉楼、配电室自甲方交付乙方使用之日起计算）。在合作期限内，此权益不受乙方经营状况影响。”；“甲方所提供的土地及其粉楼资源权属不变，并保证无权属纠纷。乙方在合作期内享有该块土地及其附着建筑作为经营场所的权利；无权支配、处分该块土地，并保证合法经营。”；“合作期间乙方投资新增的建筑装修及经营设施产权归乙方所有；如合同到期或乙方中途违约，产权全归甲方所有。”协议第八条第二款约定“乙方未按约定时间付款逾期超过一个月，本协议终止。”协议第十条第一款约定，“本协议仅限双方使用。未征得对方同意之前，一方不得将协议的权利和义务转让给第三方。”协议另对经营管理、双方权利、义务、付款时间及方式、协议的生效与终止、违约责任、争议处理等内容进行了约定。协议书签订后，陕西中轩置业有限公司将上述场地进行改造，用于经营果品批发。2014年8月27日，中轩公司（乙方）与西粮公司（甲方）签订《国有土地使用权转让合同》，约定：“甲方将位于西安市新城区XX路XX号土地使用权转让给乙方。地籍号XC3-3-2-6,国有土地使用证号西新国用（2010出）第332号，面积43527.7平方米，土地用途仓储用地。土地取得方式出让，原出让合同号23208-1，使用权终止日期2058年3月30日。本次实际转让面积43527.7平方米，用途仓储用地，转让范围按地籍调查实际测量成果确定。”；“甲方转让给乙方的宗地，其地上建筑物及其他附着物所有权也随之转让给乙方。”；“甲乙双方约定本宗土地使用权转让总金额为人民币陆仟零叁拾万陆仟肆佰壹拾肆元（小写60306414元），每平方米金额人民币1385.47元”。2014年9月10日，该《国有土地使用权转让合同》在西安市国土资源局备案。2016年4月19日，西安市人民政府、西安市国土资源局向中轩公司颁发西新国用（2016出）第061号《土地使用证》，该《土地使用证》载明的土地使用权人为中轩公司，地号XC3-3-3-6，地类（用途）仓储用地，使用类型出让，使用权面积43527.73㎡。2016年8月17日，西粮公司向禾和公司发出《通知函》，内容为：“一、我方与贵某甲就场地租赁事宜分别于2003年和2004年3月19日签订《合作协议书》两份，其中甲方所承担的权利与义务均由陕西中轩置业有限公司行使。此后关于该两块场地的相关事宜请贵某甲与陕西中轩置业有限公司洽商。二、我方与贵某乙就粮库南区13.12亩场地租赁签订了临时《承包经营合同》，按约定合同已于2014年9月30日到期终止，后期该场地不存在协议租赁关系。现土地使用权已变更为陕西中轩置业有限公司所有，故该场地相关事宜也由陕西中轩置业有限公司予以接洽处理。”2016年8月20日，禾和公司回复称“1、陕西中大置业有限公司2013年5月已变更为陕西禾和农业科技集团有限公司，与贵公司的租赁关系相关责任义务由新公司承担。2、来函告知：2016年4月19日把我司下属XX庙XX市场租赁场地转由陕西中轩置业有限公司。事前未履行告知，也未履行贵我双方租赁合同明确约定：我方有合作优先权。故我方无法履行贵某甲来函要求。3、在没有贵我双方达成租赁协议变更的情况下，我方无义务接受任何第三方的管理……”。2016年12月1日，中轩公司与西粮公司在《法制日报》上刊登《郑重声明》，告知XX庙XX市场各商户，相关土地使用权由中轩公司所有，土地使用权依法登记在中轩公司名下，中轩公司依法负责市场经营和建设。2016年12月5日，第三人西粮公司致函禾和公司，告知XX庙XX市场土地使用权已于2016年4月19日登记至中轩公司名下，对于两份《合作协议书》项下要支付的租金，必须向中轩公司进行支付，其无权收取基于土地使用权下的任何费用。西粮公司曾于2017年3月向禾和公司退回涉案场地租金，但禾和公司又原数转回至西粮公司银行账户。2017年4月11日，西粮公司向禾和公司发出《通知》，再次告知禾和公司，基于涉案土地的收益权依法由中轩公司享有，禾和公司不要就土地租赁和使用向其支付任何费用。2017年7月6日，西粮公司向禾和公司《郑重致函》，告知“关于43.87亩土地的两份《合作协议书》项下的欠付租金，你公司必须向中轩公司进行支付，请勿再对我公司支付任何款项，对于你公司已付租金我公司将予以退回。”该函件同时附有中轩公司的收款账号。该《郑重致函》于2017年8月8日向禾和公司送达，陕西省西安市汉唐公证处将该送达行为进行了保全，并出具了（2017）陕证民字第012657号《公证书》。其后，禾和公司依然拒绝向中轩公司交纳租金，并继续向西粮公司交纳租金，双方发生纠纷，中轩公司遂诉至西安市新城区人民法院。一审庭审中，根据禾和公司提供的电子回单显示，其向西粮公司交纳租金至2019年1月31日。对于该电子回单，西粮公司表示无异议。一审另查，2008年12月10日，西安市粮食局研究同意了XX庙粮库改制方案，XX庙粮库由西粮公司以零资产兼并，XX庙粮库的所有人、财、物及债权债务由第三人西粮公司承接。2013年9月30日，禾和公司与XX庙粮库签订《承包经营合同》，由禾和公司就涉案土地以南13.12亩区域的场地设施进行果品经营贸易，承包经营期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止。《承包经营合同》履行期限届满后，双方再未签订任何书面合同，禾和公司按照原合同约定向西粮公司交纳承包经营费。2016年8月17日，西粮公司向禾和公司发出《通知函》，告知双方签订的《承包经营合同》已于2014年9月30日到期终止，后期该场地不存在协议租赁关系。现土地使用权已变更为中轩公司所有，故该场地相关事宜也由中轩公司予以接洽处理。2016年8月20日，禾和公司回复表示不同意西粮公司来函要求。截至2017年6月涉及该13.12亩区域场地设施的承包经营费143.46万元禾和公司仍转至西粮公司账户，西粮公司曾于2017年3月向禾和公司退回租金，但禾和公司又原数转回至西粮公司银行账户。其后，中轩公司曾诉至西安市新城区人民法院要求禾和公司停止侵权行为、排除妨碍、向其移交场地和相关设施并支付场地占用费。2017年6月26日，该院作出（2017）陕0102民初2094号民事判决，判令一、禾和公司于本判决生效后三十日内将位于西安市新城区XX路XX号的13.12亩场地及相关设施腾交于中轩公司（具体范围以2013年9月30日《承包经营合同》约定为准）。二、禾和公司于本判决生效后十日内向中轩公司以每月13.75万元的标准，支付自2016年8月17日至实际移交场地之日的土地占用使用费，截止2017年6月30日的场地使用费为143.46万元。宣判后，禾和公司不服，提出上诉。2018年8月29日，本院作出（2017）陕01民终10151号民事判决，维持西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初2094号民事判决第一项，因截至2017年6月30日的场地使用费为143.46万元，禾和公司已经转入西粮公司账户，西粮公司应交付给中轩公司，作为禾和公司应当支付给中轩公司的费用，该期间费用禾和公司不再向中轩公司重复支付。故变更（2017）陕0102民初2094号民事判决第二项为禾和公司向中轩公司以每月13.75万元的标准，支付自2017年7月1日至实际移交场地之日的土地占用使用费，截止2017年6月30日的场地使用费为143.46万元，因禾和公司已经转入西粮公司账户，由西粮公司交付给中轩公司。2017年8月21日，禾和公司以西安市不动产登记局为被告、中轩公司为第三人提起行政诉讼，要求撤销西新国用（2016出）第061号《国有土地使用证》。2018年3月20日，西安铁路运输法院作出（2018）陕7102行初135号行政裁定书，驳回禾和公司的起诉。宣判后，禾和公司不服，提出上诉。2018年6月24日，西安铁路运输中级法院作出（2018）陕71行终416号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。   一审法院认为，涉案的西安市XX庙粮食仓库与陕西中大置业有限公司分别于2003年9月29日、2004年3月19日签订的两份《合作协议书》系合同双方当事人在平等自愿基础上达成的合意，其意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法有效。上述合作协议书签订后，西安市XX庙粮食仓库在西安市粮食局的主导下进行了兼并改制，西安市XX庙粮食仓库的所有人、财、物及债权债务均由西粮公司承接。因此，禾和公司与西粮公司系两份《合作协议书》的实际履约主体。按照《合作协议书》的约定，西粮公司将原XX庙粮食仓库的仓储资源，主要是土地，提供给禾和公司用于经营场地，由禾和公司支付费用，故该两份协议名为合作，实质为土地租赁。其后，中轩公司与西粮公司签订《国有土地使用权转让合同》，中轩公司通过支付合理对价后办理了《国有土地使用证》，依法取得了涉案土地的使用权。并且禾和公司提起的要求撤销西新国用（2016出）第061号《国有土地使用证》的行政诉讼请求未被法院支持。根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，因此涉案的土地出租方应为中轩公司，禾和公司与西粮公司间已不存在租赁关系。而且根据买卖不破租赁的民法原理，土地使用权人的变更并不影响《合作协议书》的效力，亦未对禾和公司的租赁权益产生影响，中轩公司、禾和公司均应继续按照《合作协议书》的约定全面履行各自义务。禾和公司在西粮公司多次书面通知，明确告知土地使用权人发生变更的情况下仍拒绝向中轩公司支付租金，已构成违约。且在法院就其承包经营的13.2亩土地明确要求禾和公司向中轩公司交纳土地占用使用费的情况下，禾和公司依然怠于履行。现中轩公司诉请要求终止履行《合作协议书》、由禾和公司按现状移交其占有的涉案土地并支付自2016年8月17日起至实际移交场地之日的场地占用费，于法有据，依法应予支持。禾和公司应向中轩公司支付涉案21.87亩土地自2016年8月17日起截止2018年2月17日的租金237.06万元以及涉案22亩土地自2016年8月17日起截止2018年2月17日的租金358.729万元。禾和公司在西粮公司明确告知后仍向该公司账户继续转款的行为显系故意，但为避免上述费用的重复计算，西粮公司应将禾和公司转至其账户内的款项转付给中轩公司，作为禾和公司应当支付给中轩公司的费用。涉案21.87亩土地及22亩土地自2018年2月18日至实际移交场地之日的场地占用费，依法应由禾和公司据实向中轩公司支付，上述期间内禾和公司已向西粮公司交纳的租金，西粮公司应返还禾和公司。一审庭审中，禾和公司辩称根据《合作协议书》的约定，相关协议仅限于双方使用，未征得对方同意之前，一方不得将协议的权利和义务转让给第三方，且协议期间涉及土地和地面设施产权转让其具有优先权。因中轩公司依法取得了涉案土地的使用权，西粮公司亦向禾和公司进行了告知，而且上述协议的约定仅在合同双方当事人之间发生效力，并不能对抗合同以外的善意第三人，故禾和公司的上述辩称，一审法院依法不予采信。如禾和公司认为西粮公司违反了双方的合同约定，造成其损失，其可另行主张权利，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第七款、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认被告陕西禾和农业科技集团有限公司与原西安市XX庙粮食仓库分别于2003年9月29日、2004年3月19日签订的《合作协议书》终止履行。 二、被告陕西禾和农业科技集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告陕西中轩置业有限公司按现状移交其占有的涉案21.87亩及22亩土地。三、被告陕西禾和农业科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内以每月13.17万元的标准，向原告陕西中轩置业有限公司就涉案21.87亩土地支付自2018年2月18日至实际移交场地之日的场地占用使用费，并以每月22.42万元的标准，向原告陕西中轩置业有限公司就涉案22亩土地支付自2018年2月18日至实际移交场地之日的场地占用使用费。 四、第三人西安西粮实业有限公司于本判决生效之日起十日内将被告陕西禾和农业科技集团有限公司转入其银行账户的涉案21.87亩土地及22亩土地自2016年8月17日起至2018年2月17日的场地占用费用共595.789万元转付原告陕西中轩置业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费53505元, 由被告陕西禾和农业科技集团有限公司承担。   经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。   本院认为, 基于协议内容之审查，一审关于案涉2003年9月29日、2004年3月19日两份《合作协议书》在性质上属租赁合同的认定正确。前述《合作协议书》履行过程中，中轩公司与西粮公司就案涉土地签订《国有土地使用权转让合同》，并取得西安市国土资源局颁发的《国有土地使用权证》，参照“买卖不破租赁”原则以及《中华人民共和国合同法》第二百二十九关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，租赁合同应对受让人继续有效，受让人取得原出租人的租赁合同法律地位，本案中即受让人中轩公司概括继受了转让人、原出租人西粮公司案涉两份协议书中出租人的权利和义务，西粮公司亦对此多次向禾和公司告知，且各方就相关争议亦曾涉诉，禾和公司提起的要求撤销西新国用（2016出）第061号《国有土地使用证》的行政诉讼请求亦未被法院支持，禾和公司对中轩公司已取得原出租人西粮公司案涉两份协议书中出租人的权利和义务应属明知，但禾和公司仍拒绝向中轩公司支付租金，在此情况下，一审法院认为禾和公司该行为已属违约，符合本案审查情况，根据案涉协议书关于违约责任的约定，一审法院对于中轩公司要求终止履行《合作协议书》、由禾和公司按现状移交其占有的涉案土地并支付自2016年8月17日起至实际移交场地之日的场地占用费诉讼请求，予以支持，并无不当。至于二审中禾和公司所称其已将截至2019年4月租金支付至西粮公司，一审已根据本案实际情况对于截至2018年2月17日相关款项判决由西粮公司转付中轩公司，禾和公司仍然向西粮公司支付的该日之后款项，考虑各方行为之合理性及相关争议的处理情况，一审已认定由西粮公司予以返还，本院不再予以变更，对于之后禾和公司仍向西粮公司支付的相关款项，亦按照该原则处理，禾和公司上诉所称重复计算，依据不足。另，禾和公司认为西粮公司违反双方约定给其造成损失，与本案不属于同一法律关系，一审已告知可另行主张权利，本案不予涉及。综上所述，禾和公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费53505元，由陕西禾和农业科技集团有限公司负担。   本判决为终审判决。       审  判  长    刘 琪   审  判  员    秦 燕 燕   审  判  员    师  婷        二○一九年六月二十四日     书  记  员    程  姣            1