河北省磁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0427民初703号 原告：董金超，男，1982年3月7日出生，汉族，现住邯郸冀南新区。 委托诉讼代理人：李纳新，北京东科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷春风，河北浩博律师事务所魏县分所律师。 被告：河北增阜房地产开发有限公司，住所地：邯郸市邯山区渚河路甲49号。 法定代表人：陈志勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李智慧，河北赵苑律师事务所律师。 原告董金超与被告河北增阜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董金超及其委托诉讼代理人李纳新、被告河北增阜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董金超向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告继续履行商品房认购协议，与原告签订商品房买卖合同;2.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，董金超变更诉讼请求为：1.请求判决被告继续履行商品房认购协议，与原告签订商品房买卖合同并办理合同备案手续，在竣工后20日内向原告交付房屋;2.诉讼费由被告负担。事实和理由:被告河北增阜房地产开发有限公司于2016年在磁县南侧，古漳路西开发建设商品房，项目名称为“磁州首府”。2016年2月27日原告在被告处认购房屋一套，以原告为乙方，被告为甲方签订了《磁州首府商品房认购协议》，协议约定:认购房产为6号楼2单元1704室，面积124.49平方米，单价3115.05元／㎡,总房款387793元；最终销售面积以房产管理部门出具的面积数据作为结算依据；付款方式为一次性付款；以上房款包含后期双气费用但不包括安装太阳能等设施费用，后期其他配套费用和安装太阳能等设施费用由乙方另行交付；甲方向乙方发出签署《商品房买卖合同》通知后，乙方持认购协议、收款收据及相关证件与甲方正式签订《商品房买卖合同》。认购协议签订当日原告缴纳了约定的全部房款，被告出具了收款收据。后，被告因其他原因项目建设进展缓慢，2017年被告将该项目名称变更为“领秀华庭”。2018年初，原告得知被告与其他认购业主签订了正式《商品房买卖合同》，遂要求被告与之签订正式《商品房买卖合同》，遭被告拒绝，被告售楼人员说房价涨了，要求增加房款，双方遂产生纠纷。综上所述，认购协议经双方协商一致达成，系双方真实意思表示，协议签署生效，具有法律效力，被告应当履行约定的义务。为维护原告合法权益，依据相关法律规定，特向法院起诉，望依法判准所请。 河北增阜房地产开发有限公司辩称，1.原、被告签订的认购协议没有实际履行，原告要求履行协议没有事实和法律依据。自协议签订之日起原告没有向被告交纳购房款，原告的行为已经构成严重违约。原告已经以自己的行为明确拒绝履行合同先付款义务，被告已与原告解除了合同。2.原告不支付购房款，被告享有先履行抗辩权。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年2月27日，原告董金超与被告河北增阜房地产开发有限公司签订《磁州首付商品房认购协议》一份，约定乙方（原告）向甲方（被告）认购磁州首付6号楼2单元1704室房屋一套，面积124.49平方米，单价3115.05元/㎡,总房款人民币387793元，付款方式为乙方一次性付款，最终销售面积以房产管理部门出具的面积数据作为结算依据；以上房款包含后期双气费用但不包括安装太阳能等设施费用，后期其他配套费用和安装太阳能等设施费用由乙方另行交付；交房标准为毛坯房；由于乙方原因，乙方向甲方提出退房的，甲方扣留乙方所购房屋总房款的20%作为违约金，同时收回磁州首付商品房认购协议；如因甲方原因造成乙方退房的，甲方退还预定房款，并支付乙方所购房屋总房款的20%作为违约金，同时收回磁州首付商品房认购协议。同时约定甲方向乙方发出签署《商品房买卖合同》电话或通知，乙方须于甲方发出通知后三日内，携本协议书、收款收据及身份证原件或相关证件与甲方正式签订《商品房买卖合同》相关事宜，乙方逾期不与甲方签署《商品房买卖合同》的，视同乙方放弃购买该商品房的权利，本协议解除且无须另行通知，甲方有权就乙方购买的房屋另行处理，定金不予退还且乙方应按购房款总价的20%向甲方支付违约金。认购协议另对其他相关事项作了约定。 同日，原告董金超向被告河北增阜房地产开发有限公司交纳了约定的房屋总价款387793元，被告河北增阜房地产开发有限公司为原告董金超出具了收款收据一份。 涉案房屋目前尚未竣工。 另查明，原、被告双方签订认购协议时，被告河北增阜房地产开发有限公司尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证，但在原告董金超向本院起诉前已取得该证。 本院认为，关于原、被告签订的认购协议的性质和效力问题。原告董金超与被告河北增阜房地产开发有限公司签订的《磁州首付商品房认购协议》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故本院对认购协议的效力予以确认。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告双方虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方签订的认购协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告董金超在该认购协议签订当日又向被告交付了全部购房款，故双方签订的《磁州首付商品房认购协议》应当认定为商品房买卖合同。 本案中，涉案房屋在销售时并未竣工验收合格，属于商品房预售。因商品房预售实行许可证制度，出卖人必须取得商品房预售许可证。被告在签订认购协议时虽未取得商品房预售许可证，但在原告起诉前已取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定双方当事人签订的《磁州首付商品房认购协议》有效。 关于原告是否已经按照认购协议约定交纳了全部购房款387793元的问题，原告称已以现金方式向被告交纳了全部的购房款，且被告为原告出具了收款收据。被告辩称，原告在签订认购协议后至今未向被告交纳购房款，本院认为，被告对原告提交的收款收据的真实性无异议，收据上盖有被告河北增阜房地产开发有限公司的财务专用章，被告在没有收到款项的情况下就为原告出具收款收据的做法不符合交易习惯，故本院对被告的该辩解意见不予采信，依法认定原告已向被告交纳了全部的购房款387793元。 关于原、被告签订的认购协议是否已经解除的问题，被告辩称原、被告双方签订的认购协议已经解除，但未提交任何相关证据予以证实，故本院不予采信。 综上所述，原告要求被告继续履行商品房认购协议，与原告签订商品房买卖合同并办理合同备案手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告在涉案房屋竣工后20日内向原告交付房屋的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”根据该规定，房地产开发项目竣工后，只有经过验收合格方可交付使用，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。况且，《商品房销售管理办法》第十六条明确规定，房屋交付使用的条件和日期为《商品房买卖合同》的主要内容，原、被告双方可以在签订《商品房买卖合同》时对房屋交付使用的条件和日期进行约定。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下: 被告河北增阜房地产开发有限公司继续履行与原告董金超于2016年2月27日签订的《磁州首付商品房认购协议》，于本判决生效之日起十日内与原告董金超签订《商品房买卖合同》并办理合同备案手续； 驳回原告董金超的其他诉讼请求。 案件受理费7116元，由被告河北增阜房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  王永贵 二〇一九年六月二十六日 书记员  闫帅棋 附相关法律依据： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 ——