湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0602民初806号原告：襄阳恒大房地产开发有限公司，住所地，襄阳市樊城区汉江北路瑞城国际写字楼**东。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡杨鑫，该公司法务部法务。代理权限：一般代理。被告：郝素丽，女，1985年4月17日出生，汉族，，住湖北省十堰市茅箭区委托诉讼代理人：贾荣涛，湖北三顾律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告襄阳恒大房地产开发有限公司(以下简称恒大地产公司)与被告郝素丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒大地产公司的委托诉讼代理人蔡杨鑫、被告郝素丽的委托诉讼代理人贾荣涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒大地产公司向本院提出诉讼请求：1判令确认原、被告双方签订的襄阳市《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：XY201204246）已解除；2.判令被告配合原告办理上述商品房买卖合同解除备案等相关手续并返还房屋；3.本案的案件受理费等诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：“1.请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。”事实和理由：2012年6月25日，原、被告双方签订襄阳市《商品房买卖合同》及相关补充协议。合同约定：“在《房地产权证》办理完毕前，被告郝素丽未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时被告必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。”现因被告未依照《个人房产抵押贷款合同》偿还贷款本息，导致原告承担了合同项下的连带责任保证。综上，依照合同相关约定及有关法律规定，原告提起诉讼。被告郝素丽答辩称，第一，被告郝素丽与原告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系原告提供的格式合同。合同中关于合同解除条款的约定系格式条款，原告在提供格式条款的时候未对排除被告郝素丽的主要权利、免除原告主要责任的内容采取标黑、添加下划线等特别标识以引起被告的注意，排除了被告就此项免除原告作为出卖人返还被告已付相应款项责任的合同条款内容进行磋商的权利。本案所涉及的合同条款系格式条款应当认定无效。第二，被告同意解除合同。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告要求被告返还房屋，是要求恢复原状，同时也应当返还被告已付首付款233421元和已付银行按揭款155355元，原告不返还被告已付相应款项从而导致双方权利义务严重失衡，违背民法基本的公平原则。第三，证人王某证明被告与原告签订《商品房买卖合同》时，原告未尽到合理释明义务，未对相关条款进行提示和说明。经审理查明，2012年6月25日，原告恒大地产公司（出卖人）与被告郝素丽（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：XY201204246）及附件，约定原告将座落于襄阳市襄城区檀溪路恒大名都第5幢1单元5-1-6-1号房出售给被告，房屋建筑面积126.72平方米，房屋总价773421元，双方约定付款方式为银行按揭贷款，2012年6月25日前支付首付款233421元，余款540000元必须于2012年6月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。出卖人应当在2014年6月30日前完成商品房验收合格，并交付给买受人使用。附件四：合同补充协议的第三条第5款约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”郝素丽如约向原告支付了购房首付款233421元，原告为被告郝素丽开具了发票。2012年10月15日，郝素丽、恒大地产公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司襄阳市分行（以下简称邮储襄阳分行）签订《个人购房借款及担保合同》。合同约定：借款人郝素丽为购买座落于恒大名都5-1-6-1的房屋，向邮储襄阳分行贷款540000元，贷款期限为360个月。双方约定了贷款利率、罚息、复利的计收方式，并约定若郝素丽连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，邮储襄阳分行有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求郝素丽提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，解除本合同，处分抵押物，实现抵押权；郝素丽以其购买的前述房屋为借款提供抵押担保，恒大地产公司为郝素丽的借款提供连带责任保证，担保和保证范围均为为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；本合同项下同时存在抵押和保证时，邮储襄阳分行可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩。《个人购房借款及担保合同》签订当日，邮储襄阳分行依约定发放了540000元的贷款。后双方为前述房屋办理了抵押预告登记，由于郝素丽未取得房产证，双方至今未办理正式抵押登记手续。借款后，因郝素丽自2016年1月15日起未按约定的时间及时足额还款，邮储襄阳分行于2017年7月11日，将郝素丽、恒大地产公司诉至襄阳市樊城区法院，请求郝素丽偿还截止至2017年3月9日的借款本息504210.96元，2017年3月9日之后的利息按照合同约定标准计算至贷款还清为止，并请求恒大地产公司对上述债务承担连带保证责任。襄阳市樊城区人民法院于2017年10月27日作出（2017）鄂0606民初3990号民事判决书，判决：一、被告郝素丽向原告邮储襄阳分行偿还借款本金495691.34元；二、被告郝素丽向原告邮储襄阳分行支付截止至2017年9月28日的利息789.39元；2017年9月28日之后的利息仍按双方约定的利率计算至借款付清之日止；三、被告恒大地产公司对上述应付款项承担连带清偿责任；四、被告恒大地产公司承担连带清偿责任之后，有权向被告郝素丽追偿。该判决书生效后，邮储襄阳分行向樊城区法院申请强制执行。樊城区法院作出（2018）鄂0606执364号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨执行人郝素丽、恒大地产公司的银行存款55万元。2018年3月2日，樊城区法院作出《协助扣划存款通知书》，将襄城支行1804001019000999879的存款55万元，扣划至樊城区法院账户。后邮储襄阳分行向郝素丽出具《结清证明》，内容为“郝素丽，您与我行签订的编号为420601112109898680的借款合同约定的本金和利息，已于2018年3月7日结清。”因被告郝素丽未依照《个人房产抵押贷款合同》偿还贷款本息，导致原告承担连带保证责任，原告故诉诸本院。本院受理后，于2019年4月12日向被告送达了诉状副本及应诉手续。另，根据与恒大地产公司、郝素丽签订的《个人购房借款及担保合同》，至今郝素丽通过还款账户共计向邮储襄阳分行偿还借款155355.03元。2017年5月12日，郝素丽向恒大地产公司支付其代偿款5000元。以上事实有原告与郝素丽签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、原告为被告郝素丽开具的首付款收费发票、襄阳市樊城区（2017）鄂0606民初3990号民事判决书、账户交易明细（客户）、双方当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号：XY201204246）及其附件系各方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同当事人应当按照约定全面履行合同义务。原告依照合同约定向被告履行了交付商品房的义务后，被告未按约定向银行偿还贷款本息，导致恒大地产公司承担了连带保证责任，代偿余欠借款，被告应当承担相应的民事责任。《商品房买卖合同》现已无法继续履行，被告也同意解除合同，故原告要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。原告递交诉状并经由法院向被告送达的行为视为向合同相对方发出了解除合同的通知，解除时间为起诉状送达至被告之日，故本案中合同解除的时间为2019年4月12日。解除合同后，依照法律规定，当事人可要求恢复原状，故原告请求被告返还诉争商品房及协助办理诉争房屋买卖合同备案注销登记手续的诉讼请求，系买卖合同解除后，所产生的恢复原状的法律后果，原告该主张于法有据，本院予以支持。被告辩称原告同时应返还被告已付购房首付款、按揭还款本息以及偿还给原告的5000元代偿款，本院认为，作为合同解除后恢复原状的另一个法律后果，原告应返还给被告已支付的购房款，其中首付购房款233421元，其偿还给原告的代偿款5000元，以及被告已经偿还的购房借款155355元，以上合计393776元，故被告该辩称本院亦予以支持。原告称依据双方的合同约定，因买受人未按期偿还贷款导致出卖人承担了保证责任的，买受人所交的全部款项不予退还，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及《中华人民共和国合同法》第四十条“提供条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，上述合同条款系格式条款且排除对方主要权利，原告无证据证明对该条款履行了对被告的提示与说明义务，同时使买受人的责任畸重，故该条款应属无效条款。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告襄阳恒大房地产开发有限公司与被告郝素丽签订的编号为XY201204246的《商品房买卖合同》及其补充协议于2019年4月12日解除。二、被告郝素丽于本判决生效之日起十日内协助原告襄阳恒大房地产开发有限公司办理上述位于襄阳市襄城区檀溪路恒大名都第5幢1单元5-1-6-1号房屋的《商品房买卖合同》的解除备案相关手续并将该房屋返还给原告襄阳恒大房地产开发有限公司。三、原告襄阳恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告郝素丽已付购房款393776元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5767元，由被告郝素丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 孙 华二〇一九年六月十七日书记员 檀小寅