湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初4448号原告：家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司,营业场所武汉市江汉区和平街34号1单元1层1门。负责人：胡传军，经理。委托诉讼代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：郑雄，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：沈家诚，男，1992年11月20日出生，汉族，住址武汉市江汉区,原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司（以下简称原告）与被告沈家诚（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑雄到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年9月30日止的综合管理服务费4673.84元；2、判令被告向原告支付违约金137.62元；3、判令被告承担律师代理费2400元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系武汉市江汉区世纪江尚中心第7，8（幢）7号楼40层4号房的业主，该房屋的建筑面积为185.47平方米。2013年11月6日，甲方“和记黄埔地产（武汉江汉南）有限公司”作为建设单位与乙方“和记物业服务（深圳）有限公司”签订了《世纪江尚中心?前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定乙方对世纪江尚中心小区提供前期物业服务，并约定了综合管理服务费的交纳标准及逾期交纳的违约金计算标准。后和记物业服务（深圳）有限公司名称变更为家利物业管理（深圳）有限公司。2016年8月19日，原、被告签订了《世纪江尚中心?前期物业服务协议（适用于住宅）》，被告签署了《世纪江尚中心?临时管理规约》（以下简称《临时管理规约》）及《关于〈世纪江尚中心?临时管理规约〉的承诺书》，被告认可原告按照《前期物业服务合同》为世纪江尚中心提供前期物业服务。现原告依约对世纪江尚中心的物业安全、小区内清洁与绿化、公共秩序的维护、共用部位及共用设施的维修、养护等进行了一系列的物业服务工作，被告未按期交纳综合管理服务费。原告催要未果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。被告未到庭应诉，但庭后提交了书面答辩意见，认为原告并未提供完善的物业服务，具体表现如下：世纪江尚中心小区住宅用房改作生产经营用房（简称“住改非”）问题严重、胶囊房很多，有业主私自改动房屋的主体结构，给业主的安全带来很大隐患；社会闲杂人员可任意出入小区，上楼张贴广告，业主的财产及人身安全没有保障；《前期物业服务合同》约定会所为业主共有，原告却未对业主开放，而是对会所进行经营，用来做广告或其他盈利；停车位乱停乱放乱收费，对社会车辆和业主车辆不加区分；原告聘请的保洁工作人员年龄偏大，没有进行专业的培训，不称职；小区电梯出现过急速坠落事件；装修押金在房屋二次验收合格后迟迟不退；有业主家中烟感报警设备形同虚设；出租户过多，原告对养狗户未进行管理和备案，给业主特别是儿童带来安全隐患。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审审核，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系武汉市江汉区世纪江尚中心第7，8（幢）7号楼40层4号房的业主，该房屋的建筑面积为185.44平方米。2013年11月6日，甲方“和记黄埔地产（武汉江汉南）有限公司”作为世纪江尚中心小区的建设单位与乙方“和记物业服务（深圳）有限公司”签订了《前期物业服务合同》，约定乙方对世纪江尚中心小区提供前期物业服务，期限自甲方向乙方移交本项目物业服务用房及本项目物业管理区域内第一个交付分区的物业共用部位、共用设施设备之日起（如两个交付日期不一致，以较后的日期为准），至本项目物业管理区域之业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务费用包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。高层及超高层住宅的业主和物业使用人按照每月每平方米4元的标准交纳综合管理服务费。甲方向业主交付房屋后一年内房屋无人入住（或无人开始使用）的，空置期间由业主按70%的比例承担综合管理服务费。业主和物业使用人应于每个月的第5个日历日之前交纳当月之综合管理服务费，如有逾期，则业主或物业使用人从逾期之日起至付清日止，每日按欠交款项之万分之二交纳违约金，乙方可以诉请人民法院要求限期交纳，相应的业主或物业使用人应承担乙方由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。2014年7月14日，经深圳市市场监督管理局核准，和记物业服务（深圳）有限公司名称变更为家利物业管理（深圳）有限公司。原告系家利物业管理（深圳）有限公司的分支机构。2016年8月19日，被告在《临时管理规约》及《关于〈世纪江尚中心?临时管理规约〉的承诺书》尾部签字并捺手印。同日，原、被告签订了《世纪江尚中心?前期物业服务协议（适用于住宅）》，该协议约定原告为家利物业管理（深圳）有限公司在武汉市设立的分公司，可以自己的名义行使家利物业管理（深圳）有限公司根据《前期物业服务合同》享有的权利，履行家利物业管理（深圳）有限公司根据《前期物业服务合同》承担的义务。原告根据《前期物业服务合同》实施的行为视为家利物业管理（深圳）有限公司实施的行为。《前期物业服务合同》对业主具有约束力。业主对《前期物业服务合同》的内容表示认可，同意原告按照《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的规定，实施世纪江尚中心的前期物业管理服务。被告自2018年1月1日起至2018年9月30日止（共9个月）未缴纳综合管理服务费，共拖欠综合管理服务费6675.84元（185.44×4×9）。被告在交付房屋后一年内房屋无人入住（或无人开始使用）的，故原告按照70%的比例主张被告交纳综合管理服务费4673元。原告催要未果，遂诉至本院。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告系家利物业管理（深圳）有限公司〔由“和记物业服务（深圳）有限公司）”更名而来〕的分支机构，依约提供了物业服务，被告作为业主应当按照合同约定向原告交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》的约定，原告提供的物业管理服务包括：对小区共用部位、共用的设施设备的维修、养护和管理，对公共绿地、花木、建筑艺术品等的养护和管理，公共场所、房屋共有部位的清洁卫生，停车位、交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗值勤、消防等）的管理。被告认为原告在提供上述物业管理服务方面均存在一定的问题，并以此作为拒交物业服务费的理由。本院认为，小区业主拒绝交纳物业服务费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。原告作为物业服务企业也应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。另外，被告在交付房屋后一年内房屋无人入住（或无人开始使用），依照《前期物业服务合同》的约定，房屋空置期间由业主按70%的比例承担综合管理服务费。综合考虑以上因素，被告向原告支付的综合管理服务费酌情按照4205.78元（185.44×4×9×70%×90%）交纳。被告拖欠物业服务费系因原告未尽到完善的物业管理服务而引发，故对于原告向被告主张违约金、律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告沈家诚于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司支付自2018年1月1日起至2018年9月30日止的综合管理服务费4205.78元；二、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后案件受理费25元，由原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司承担2.5元（已付），由被告沈家诚承担22.5元（被告沈家诚于判决生效后十日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审判员  曹亚青二〇一九年六月二十六日书记员  包瑞健