浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1347号上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江瑞海环保科技有限公司，住所地：嘉兴市南湖区庆丰路875号信源大厦601室-2A，统一社会信用代码：91330402MA28A1L84L。法定代表人：曾凤端，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：葛翔、张莹，浙江八咏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉兴耕宇商业展示有限公司，住所地：嘉兴市南湖区大桥镇欧嘉路东侧、江南路南侧1幢101室，统一社会信用代码：91330402MA28BAWQ12。法定代表人：吴芷柔，总经理。委托诉讼代理人：陆炯、周丹，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人浙江瑞海环保科技有限公司（以下简称瑞海公司）因与被上诉人嘉兴耕宇商业展示有限公司（以下简称耕宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初8112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞海公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持瑞海公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由耕宇公司负担。事实和理由：一、一审法院认定瑞海公司提出退租错误。首先，房屋中介机构嘉兴申昶房地产经纪有限公司（以下简称申昶公司）作为处理房屋租赁的专业机构非常清楚退租与转租的区别，申昶公司唐锐向法院陈述，其在接到耕宇公司电话后，看到瑞海公司网络招租信息，然后与瑞海公司签订了《委托协议书》，此可证明耕宇公司同意瑞海公司转租案涉厂房。其次，瑞海公司法定代表人与耕宇公司法定代表人的微信聊天记录显示，2018年6月份、8月份、9月份，瑞海公司将有意向租厂房的人员信息告知耕宇公司法定代表人，耕宇公司对承租户进行了筛选，此表明瑞海公司的转租征得了耕宇公司的同意。再次，2018年9月26日，申昶公司人员与瑞海公司法定代表人通话录音显示，瑞海公司称，看到客户已经装修，担心在自己不知情的情况下，客户已经与耕宇公司签订合同并支付了租金；申昶公司让瑞海公司放心，签合同定通知瑞海公司到现场，三方一起办理。如瑞海公司提出的是退租，《租赁合同》在重新招租时已经解除，那么申昶公司无需特意向瑞海公司解释耕宇公司与嘉兴富洋金属部件制造有限公司（以下简称富洋公司）未签合同，也无需承诺一定会在瑞海公司在场的情况下办手续。最后，耕宇公司未提交瑞海公司在2018年6月提出退租的任何证据。如瑞海公司与耕宇公司提出退租，瑞海公司与耕宇公司必定商议退租的条件，也必定形成退租的协商记录或者书面协议，但耕宇公司未举证。在没有书面材料证明瑞海公司提出的是退租还是转租的情况下，专业的房屋中介机构申昶公司的陈述、瑞海公司与申昶公司2018年7月9日的《委托协议书》、瑞海公司向耕宇公司征求意见的微信聊天记录、申昶公司向瑞海公司汇报情况以及三方一起办理的承诺，都可证明瑞海公司与耕宇公司达成的合意是转租。二、关于违约主体。（一）耕宇公司声称的瑞海公司违约不成立。一方面，申昶公司陈述的事实是耕宇公司主动联系申昶公司，申昶公司联系瑞海公司，瑞海公司与申昶公司签订《委托协议书》，在签订《委托协议书》之后，耕宇公司与申昶公司、瑞海公司一直联系转租的事宜，说明瑞海公司从未擅自转租；另一方面，至今为止，瑞海公司没有在未经耕宇公司同意的情况下与任何第三方签订转租合同，没有任何违约行为。（二）耕宇公司违约。一方面，瑞海公司与耕宇公司达成转租合意，转租的权利人是瑞海公司，瑞海公司取得耕宇公司同意，可以与意向承租人协商确定转租合同的时间、价款、转租费、中介费承担等各项条款，耕宇公司无权处分；另一方面，假设瑞海公司未经耕宇公司同意发布招租信息，耕宇公司认为瑞海公司违约，耕宇公司应当发通知书给瑞海公司，明确因为瑞海公司违约，租赁合同自收到通知之日解除，或者耕宇公司应当与瑞海公司达成解除《租赁合同》条件的合意。自此之后耕宇公司才可自行处分房屋出租的权利。但耕宇公司从未举证瑞海公司与耕宇公司之间的租赁合同解除，《租赁合同》自始至今有效，耕宇公司又将房屋出租给他人，应对瑞海公司承担违约责任。庭询中，瑞海公司补充以下理由：一、《租赁合同》第八条约定，瑞海公司在承租期内不得转租他人，如转租需征得耕宇公司书面同意。瑞海公司在征得耕宇公司同意的情况下，可以转租。二、耕宇公司与富洋公司签订合同的日期是2018年9月13日，一审认定是2018年10月16日错误。三、一审认定案涉厂房重新招租后，《租赁合同》即应解除，但重新招租的时间是2018年7月9日，一审认定《租赁合同》解除时间是2018年10月16日错误。即便耕宇公司与富洋公司签订了合同，但双方当事人之间的租赁合同仍然是有效的。耕宇公司与富洋公司达成协议的时间是在2018年9月13日，且富洋公司已经进入装修，瑞海公司实际上不能使用房屋。耕宇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，申昶公司工作人员唐锐已陈述，瑞海公司要退租，申昶公司在网站看到了瑞海公司发布的招租信息，且瑞海公司与申昶公司在2018年7月9日签订《委托协议书》来招租案涉厂房。2018年9月份，富洋公司与耕宇公司仅是洽谈，富洋公司至10月16日才支付租金。瑞海公司向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人2018年5月8日签订的《租赁合同》；2.耕宇公司返还瑞海公司租金346666元；3.耕宇公司支付瑞海公司违约金520000元。耕宇公司向一审法院提起反诉请求：1.解除双方当事人2018年5月8日签订的《租赁合同》；2.瑞海公司支付违约金104000元。一审法院认定事实：2018年5月8日，双方当事人签订一份《租赁合同》，约定：瑞海公司租赁耕宇公司位于嘉兴市南湖区南侧的部分厂房（面积1706平方米），第一、二年租金为520000元，期限自2018年5月15日至2021年5月19日，5月10日前支付前八个月租金，瑞海公司在承租期内不得转租；同时约定若瑞海公司有合同约定的违约情形，耕宇公司可以解除合同，瑞海公司按年租金的一倍支付违约金，若由于耕宇公司的原因导致瑞海公司不能正常使用厂房的，耕宇公司以年租金的双倍按实际天数进行赔偿，并退还六个月租金的违约金。瑞海公司按约支付租金346666元，但一直未入驻案涉厂房。2018年6月，瑞海公司因技术人员未到位，联系耕宇公司要求退租；耕宇公司联系了申昶公司进行招租，瑞海公司也在网络上发布转租信息。2018年7月9日，瑞海公司与申昶公司签订一份《委托协议书》，瑞海公司委托申昶公司招租案涉厂房，成交后支付一个月租金作为佣金。经申昶公司居间服务，富洋公司与耕宇公司于8月接触洽谈租赁事宜，并于9月交纳定金后向当地政府申报环评等手续，审批手续通过后于10月16日向耕宇公司支付租金和押金，富洋公司成立及刻制公章后，在耕宇公司起草的租赁合同上加盖公章予以确认。另查明，耕宇公司于2018年10月16日向申昶公司支付中介服务费44356元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方对瑞海公司向耕宇公司租赁厂房后因自身原因要求退租及委托申昶公司发布招租信息的事实并无争议，经申昶公司介绍富洋公司承租案涉厂房，但双方对违约的事由各执一词。首先，瑞海公司因技术人员未到位要求退租及双方通过申昶公司发布招租信息的事实，双方均予以认可，双方虽未书面解除《租赁合同》，但实际行动反映当时双方有解除合同的意向，而且双方也在交流招租的信息及进度，所以一审法院认为瑞海公司的退租行为已构成违约，待案涉厂房重新招租后，《租赁合同》即应视为解除。其次，本诉中瑞海公司认为耕宇公司未经其同意擅自将案涉厂房租赁给第三方，此与事实不符，根据瑞海公司提供的通话录音、耕宇公司提供的微信聊天记录及法院向申昶公司的调查笔录均反映了双方也在沟通案涉厂房的招租进度，富洋公司也是于2018年10月16日才交纳租金和押金以确认承租案涉厂房，并不存在隐瞒瑞海公司招租的情况，所以瑞海公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。最后，反诉中耕宇公司认为瑞海公司擅自转租案涉厂房也与事实不符，根据双方提供证据可以认定当时双方对解除《租赁合同》已达成共识，为了减少解除合同后带来的损失共同委托申昶公司发布招租信息，期间双方也在交流招租信息及进度。综上，一审法院认为鉴于瑞海公司的退租及富洋公司的承租，双方当事人的《租赁合同》已于2018年10月16日解除，瑞海公司的租金也应计算至该日，但《租赁合同》中并未约定瑞海公司退租的违约责任，一审法院认为应以耕宇公司的实际损失来计算，而本案中耕宇公司的实际损失为申昶公司的中介服务费。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除双方当事人于2018年5月8日签订的《租赁合同》。二、耕宇公司于判决生效后七日内返还瑞海公司租金130000元。三、瑞海公司于判决生效后七日内支付耕宇公司违约金44356元。四、驳回瑞海公司其他诉讼请求。五、驳回耕宇公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取6233元，由瑞海公司负担4783元，耕宇公司负担1450元；反诉案件受理费减半收取1190元，由耕宇公司负担736元，瑞海公司负担454元，于判决生效后七日内交纳。双方当事人二审中均未提供新的证据。二审除对一审查明的事实予以确认外，另认定以下事实：2018年6月9日，耕宇公司的法定代表人通过微信向中介机构申昶公司工作人员询问瑞海公司要退租怎么处理；申昶公司人员回复，客户违约，租金可以不退；耕宇公司追问，已交租金可以全部不退吗，随后又称，不过如果有别人租还是尽快租出去，也不想要瑞海公司的租金。2018年9月26日，瑞海公司法定代表人曾凤端与申昶公司工作人员施涛江通话，曾凤端称看到富洋公司在装修，认为富洋公司不可能没付租金。施涛江称，富洋公司因环评手续尚未通过，故未和耕宇公司签合同，也未付租金，仅交了定金，并表示耕宇公司与富洋公司签合同时，施涛江会电话通知曾凤端，一起看着耕宇公司与富洋公司签合同、办手续。2018年10月17日，瑞海公司法定代表人曾凤端与申昶公司工作人员唐锐通话。唐锐称，耕宇公司与瑞海公司租赁合同的中介费是由耕宇公司支付的。瑞海公司承租几天后，对耕宇公司讲不租了，叫耕宇公司帮转租掉，并在网上发布转租信息。申昶公司人员到瑞海公司签《委托协议书》是因为瑞海公司确定要往外转租的，当时申昶公司问曾凤端客户跟谁谈，曾凤端称肯定和耕宇公司谈，并让申昶公司尽量早点帮忙租出去，称早租出去一个月，耕宇公司就多退一个月租金。曾凤端称，因为技术人员不到位，所以和耕宇公司称其可能转租，但没让耕宇公司转租。因为房屋中介费要瑞海公司支付的，租金也是什么时候租掉，租房的人什么时候退给瑞海公司，然后租房的人接上。后曾凤端称当时瑞海公司和申昶公司签《委托协议书》，中介费是要瑞海公司付的，转租也要经过房东同意的，接下来其肯定就是说，耕宇公司将多余的房租退给瑞海公司，但申昶公司与耕宇公司就这样将厂房租出去了，瑞海公司有意见的。其现在要用厂房。本院认为，耕宇公司与瑞海公司均主张因对方违约导致合同解除。瑞海公司称，合同解除原因是耕宇公司同意瑞海公司转租后又擅自将厂房另行出租给富洋公司；耕宇公司则称，合同解除原因是瑞海公司单方要求终止合同并擅自转租。根据双方当事人提供的证据，本院经审查并结合相关事实，认为一审认定瑞海公司承租期内单方提出退租，存在违约，双方合同于2018年10月16日富洋公司承租时解除，并无不当。理由如下：首先，瑞海公司未提供充分证据证明耕宇公司书面同意转租。从双方当事人提供的证据来看，最早涉及合同解除的证据为耕宇公司的法定代表人和中介机构申昶公司人员于2018年6月9日的微信聊天记录，当时耕宇公司称瑞海公司要退租，希望申昶公司帮忙尽快租出去。2018年6月26日后，双方法定代表人通过微信联络招租事宜，并且瑞海公司与申昶公司签订《委托协议书》，对外进行招租。后经申昶公司介绍，富洋公司于2018年10月16日确定承租。同日，瑞海公司报警，并称其技术人员已到位，要用厂房。双方争议因此产生。从双方当事人提交的证据及本案事实来看，没有证据显示耕宇公司同意瑞海公司转租，相反耕宇公司称瑞海公司退租、希望申昶公司将房屋尽快租出去，故双方随后联络招租事宜的微信聊天记录不能推定耕宇公司同意瑞海公司转租。其次，申昶公司人员的陈述可证明因瑞海公司要求退租，为减少损失，双方当事人联络申昶公司招租。瑞海公司称，申昶公司工作人员唐锐明确向法院陈述瑞海公司转租案涉厂房，说明瑞海公司并未提出退租要求，而是转租。本院认为，2018年10月17日唐锐与瑞海公司法定代表人曾凤端通话时称，因为瑞海公司承租后，一开始就跟耕宇公司说不要了，叫耕宇公司帮瑞海公司转租掉。此处，唐锐使用的也是“转租”一词。可见，唐锐所称的转租是指瑞海公司退租后房东再行出租，而非法律层面上的承租人转租。故瑞海公司以唐锐的陈述主张其未提出退租要求，理据不足。相反，从唐锐与瑞海公司法定代表人的通话记录及唐锐向法院的陈述来看，申昶公司与瑞海公司签订《委托协议书》系因瑞海公司技术人员未到位，不愿继续承租，经和耕宇公司协商后，委托申昶公司对外招租。招租的中介费用由瑞海公司支付，招租成功后，瑞海公司退出租赁关系，多交的租金由耕宇公司退还。故双方当事人交流招租信息应视为瑞海公司违约后，为减少损失、多退回租金，协助耕宇公司招租，而非瑞海公司经耕宇公司同意后自行转租。最后，瑞海公司的行为与转租特征相悖。所谓转租，是指承租人在租赁期间将租赁物交付第三人使用、收益，第三人支付租金的行为。租赁物转租后，同一租赁物上同时存在两个合同关系，根据合同相对性原则，出租人不得要求次承租人履行租金支付义务。诚如瑞海公司所述，出租人同意转租后，相应的权利由承租人行使，承租人可以与次承租人协商确定转租的时间、价款、转租费等各项条款，出租人无权处分。2018年9月26日，申昶公司明确告知瑞海公司，富洋公司已交付定金，尚未签订合同、也未缴纳租金，但瑞海公司未提出富洋公司不应和耕宇公司而应和瑞海公司签订合同或富洋公司应向瑞海公司而非耕宇公司缴纳定金、租金。可见，瑞海公司的言行与转租的行为不一致。从瑞海公司与申昶公司人员该日聊天内容来看，双方仅围绕耕宇公司与富洋公司的合同有没有签订、租金有没有支付而争论，申昶公司表示富洋公司和耕宇公司签订合同时可以让瑞海公司在场目睹，应理解为双方在确定瑞海公司支付租金的时间截点抑或耕宇公司退还租金的起算点，而非瑞海公司所称的耕宇公司、瑞海公司与富洋公司将会订立三方合同。综上，从双方提供的证据结合相关事实，本案可认定，瑞海公司提出退租后，为减少损失，瑞海公司与耕宇公司协商委托申昶公司重新招租，招租成功前的租金由瑞海公司支付，招租成功后，瑞海公司退出租赁关系，租金由新承租人支付，瑞海公司多交的租金由耕宇公司返还。一审认定因瑞海公司违约退租，双方租赁合同于新承租人承租时解除，并无不当。至于合同解除时间，耕宇公司与富洋公司的合同显示，耕宇公司落款处载明签约日期是2018年9月13日，富洋公司落款处未载明签约的月、日。根据申昶公司人员与富洋公司人员的陈述可见，2018年9月份，富洋公司因环评审批尚未通过等问题未确定是否承租，仅缴纳了定金，未当场签订合同。环评通过后，富洋公司方于2018年10月16日确定承租。故一审认定瑞海公司与耕宇公司的租赁合同于2018年10月16日解除，进而认定租金应计算至该日，并无不当。综上所述，瑞海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11621元，由浙江瑞海环保科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年六月十九日法官助理周倩书记员胡玉婷