陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终1121号 上诉人（原审被告）：宝鸡豪城房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区。 法定代表人：杨万良，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李龙博，陕西金宝律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：张军，男，汉族，生于1976年2月8日，住宝鸡市金台区，身份证号XXXXXXXXXX********。 被上诉人（原审原告）：杨亚宁，女，汉族，生于1979年5月8日，住址同原告张军，身份证号XXXXXXXXXX********。 共同委托诉讼代理人：冯毅，宝鸡市渭滨区金陵法律服务所法律工作者。 上诉人宝鸡豪城房地产开发有限公司因与被上诉人张军、杨亚宁商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市金台区人民法院(2019)陕0303民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝鸡豪城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李龙博，被上诉人杨亚宁及张军、杨亚宁的委托诉讼代理人冯毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝鸡豪城房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不向被上诉人支付房屋权属备案登记的违约金4760.04元，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实、适用法律错误。1、一审庭审释明违约金调整时，被上诉人明确陈述其不增加违约金。一审在认定备案和办证属于不动产登记中两个环节的情况下，对上诉人主张的备案违约金和办证违约金系即对不动产备案登记违约金调整增加，明显逻辑错误；2、被上诉人为获取不当利益，将产权办理进行肢解，人为制造出所谓备案违约金和办证违约金，没有法律依据。 张军、杨亚宁辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，被上诉人没有晚提交资料或故意不提交资料，上诉人单独违约应承担违约责任。一审认定违约金过低，请求二审法院支持被上诉人关于违约金的主张。 张军、杨亚宁向一审法院起诉请求：1、判决被告立即为原告办理权属登记的备案手续和不动产所有权登记手续，并向原告交付不动产所有权登记证书；2、判决被告向原告支付迟延办理权属登记备案手续违约金317.34元，赔偿迟延办理不动产所有权登记违约金30321.45元；3、判决被告向原告支付其收取的维修基金、契税及办证费的利息919.96元；4、判决被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年6月7日，原告张军与被告宝鸡豪城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2012年7月4日两原告与被告重新签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的宝鸡市XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋，合同第六条载明：“买受人于2012年7月4日支付首付款人民币58668元整，其余房款计人民币壹拾万元整办理按揭。”合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。3.因有关部门的误延，可以顺延”。合同附件四补充协议第二条约定，“1、买受人委托出卖人办理产权证书的申请和领取，并为此提供相应材料，如因资料提供的不及时不完整而引致的后果由买受人承担。2、买受人支付办理房产证的各种税费，若因未能交纳产生的后果由买受人承担。”2010年5月31日、6月7日、8月15日被告向原告出具收款收据及《房地产预售款专用收据》，载明被告收到原告定金500元、预售购房款49174元及624元，2012年7月4日被告向原告开具收款收据，载明被告收到原告购房款8370元；其余房款10万元由原告在建设银行办理按揭贷款。2012年9月20日被告给原告出具5份收款收据，载明被告收到原告维修保证金3173元、契税1587元、办证费90元及天然气材料费、表费、有限电视入网费、公告费、抵押费。2017年5月16日，被告宝鸡豪城房地产开发有限公司以银行转账的方式向宝鸡市住房和城市建设局交纳宝鸡市XX路XX号XX城XX区XX、XX、XX、XX、XX、XX幢维修基金124278.24元。2018年7月30日，被告取得位于宝鸡市金台区XX路XX号XX幢XX套房屋的陕（2018）宝鸡市不动产权第0085928号不动产权证书。 一审法院认为，2010年原、被告签订《商品房买卖合同》。2012年双方再次签订《商品房买卖合同》，后签订的合同系双方对权利义务的重新约定，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面积极履行合同义务。关于原告主张被告立即为原告办理权属登记备案手续，并协助两原告办理不动产所有权登记证书的诉讼请求，认为被告长期未依照约定为两原告办理房屋产权的备案及登记，导致两原告占有房屋而不能取得不动产权证书。被告的行为属于违约，应当依法承担继续履行合同约定的义务，协助两原告办理涉案房屋权属登记备案及登记手续。至于原告主张被告交付不动产所有权登记证书的主张，认为发放不动产所有权登记证书系房产登记管理部门的行政管理行为，被告没有相应的行政权利不能直接发放权属证书，故该主张不予支持。关于原告主张被告支付迟延办理权属登记备案手续违约金、赔偿迟延办理房产证登记违约金的诉讼请求，认为原、被告在合同中约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。涉案房屋被告于2012年9月20日交付买受人，故依照约定被告最迟应在2013年5月19日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告于2017年5月16日向宝鸡市住房和城市建设局交纳维修基金，并于2018年7月30日取得涉案11幢楼不动产权证书。被告的履约行为晚于合同约定，故被告已构成违约，应向原告承担违约责任。关于违约金，双方在合同中约定为“已付房价款的0.2%”即158668元×0.2%为317.34元，但该约定不论被告逾期多长时间，违约金数额不变，显然过低。当庭释明原告是否需调整增加违约金，原告表示不予变更。认为原告诉讼主张由被告支付约定的备案违约金317.34元及按金融机构计收逾期贷款利息标准计算3年的办证违约金30321.45元，而备案及办证属于不动产备案登记中的两个环节，原告请求两项违约金其实质即是对不动产备案登记违约金的调整增加。但原告主张计算标准过高，结合合同履行情况等案件事实，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金的计算标准作适当调整，即按年利率1%计算为宜，超过部分不予支持。被告逾期办理备案登记是一个持续状态，但导致的违约金的支付属于债权请求权，应受诉讼时效限制，原告主张计算3年符合法律规定，予以认定。故被告支付原告逾期办理房屋权属备案登记的违约金应为158668元×1%×3年为4760.04元，予以支持。关于原告主张被告支付代收的维修基金、契税及办证费利息的诉讼请求，认为被告代收费用后未及时向有关主管部门转交，擅自长期占用，给原告造成了预期的利息损失，故对原告主张的利息损失，予以支持。原告主张计算3年，不违反法律规定，予以认定；但其主张以逾期贷款利息标准计算没有依据，应以中国人民银行同期活期存款年利率0.35%计算。故被告应支付原告代收的维修基金、契税及办证费的利息为维修保证金3173元元+契税1587元+办证费90元为4850元，4850元×0.35%×3年为50.93元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告宝鸡豪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内为原告张军、原告杨亚宁位于宝鸡市XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋向宝鸡市房屋登记管理部门提交办理不动产权属备案登记需由被告提供的所有资料。二、被告宝鸡豪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张军、原告杨亚宁逾期办理房屋权属备案登记的违约金4760.04元。三、被告宝鸡豪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付向原告张军、原告杨亚宁代收的维修基金、契税及办证费的利息损失50.93元。四、驳回原告张军、原告杨亚宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元减半收取294元，由被告宝鸡豪城房地产开发有限公司负担。 本院经审理查明，一审法院依据本案在案证据查明的法律事实无误，予以确认。 本院认为，上诉人未能按照《商品房买卖合同》的约定配合被上诉人办理系争房屋的过户手续导致诉讼，显已构成违约，理应按照双方合同约定承担相应违约责任，向被上诉人支付逾期过户违约金。所谓“备案违约金”和“办证违约金”系被上诉人基于自身对合同条款理解提出的主张，一审进行引用是出于裁判文书论理的需要，而非对该两项主张的认定。被上诉人提出的前述两项违约金主张实质是对法律规定的“逾期过户违约金”的主张，一审对被上诉人诉讼请求的分析、论理并无不当，唯对“逾期办理房屋权属备案登记的违约金”的表述不够准确，本院纠正为“逾期过户违约金”。由于被上诉人主张的违约金数额远远高于一审认定的违约金数额，能够认定被上诉人放弃逾期过户违约金调整系基于其错误理解作出，并非放弃实体民事权利的真实意思表示。又由于一审判令上诉人承担的违约金数额并未超出被上诉人的诉讼请求，能够认定一审审理程序并未违反法律规定。上诉人主张被上诉人放弃调整违约金主张、一审程序违法的上诉理由，本院不予采信。 另，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”除“但书”部分的情形外，第二审人民法院审理上诉案件仅对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。被上诉人关于二审应对违约金重新审查的主张不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宝鸡豪城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 喆 审 判 员  陈 蔚 审 判 员  任小剑 二〇一九年六月二十五日 法官助理  罗永超 书 记 员  赵宝锋 1