广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初2028号原告：罗进萍，女，1974年5月19日出生，汉族，身份证住址四川省乐山市沙湾区，委托诉讼代理人：代函，广东国晖律师事务所律师。被告：深圳市运通资产管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福华一路138号国际商会大厦B座1704，统一社会信用代码：91440300083884138J。法定代表人：李卫民，董事长。委托诉讼代理人：王少兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。原告罗进萍诉被告深圳市运通资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人代函，被告委托诉讼代理人王少兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同》；2、被告向原告支付租金损失67630.8元（人民币，下同）；3、被告向原告赔偿房屋装修损失10415元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月因原告要出租房屋，被告员工张玉杰找到原告，声称被告是租赁管理公司，愿意承租原告房屋，并可以为原告房屋进行装修，租赁期满，装修及家私、家电由原告享有，条件是原告需给被告8个月免租期以冲抵被告装修支出。2017年6月22日，原、被告双方签订《深圳市房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市××××号房屋，租赁期间为2017年6月23日起至2023年2月22日，共计68个月，每月租金6000元，没有押金，每次付三个月租金，第一年一次性付款5个月，提前半个月付款；同时约定原告交房后预留210日不计租金作为被告接洽承租的工作期，于2018年1月22日开始计算租金：另约定，被告需出资为原告房屋进行装修，不计租金工作日为被告装修补偿，租赁期满，装修归原告所有，被告不再要求任何补偿。合同签订后，原告于当日将房屋交付给被告使用，并于2017年6月26日收到被告支付的首笔租金30000元。2018年5月，原告多次收到涉案房屋小区的物业通知，称租客反映房屋多处装修出现问题无人处理，原告遂多次联系被告要求其按约对房屋进行维护和修缮，但被告一直未予处理。此后，原告只有自己来到涉案房屋处理修缮问题，始知被告并未对涉案房屋进行任何装修，严重违反此前约定。此后原告多次要求被告对装修问题予以处理，但被告一直推诿。另外，2018年6月26日，被告向原告支付租金6000元，又违反了每次付三个月租金的约定。2018年7月23日，在被告不愿出面的情况下，原告经与房屋实际承租人锦福苑幼儿园协商，取回了涉案房屋，单方面解除了与被告之间的租赁合同，并自费对涉案房屋进行了修缮。原告认为，被告以欺诈形式取得涉案房屋使用权，使原告以远低于市场的价格（原告此前租赁给他人每月租金为7592元，且每年租金涨幅5%）将涉案房屋租赁给被告，但并未按约对涉案房屋进行装修，而且严重缺乏维护，因此，被告应向原告支付免租期内的租金损失以及按市场价格赔偿原告租金损失和房屋修缮费用。被告辩称：原告的请求无事实及法律依据，由于原告带人强行驱赶租客，导致原、被告双方的租赁合同事实上无法履行，被告已履行了合同约定的义务，无须支付原告诉求的租金损失及房屋装修损失，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月21日，深圳市××××号（涉诉房屋）登记在案外人刘仁红名下，建筑面积115.14平方米。原告提交了刘仁红的身份证复印件及落款为刘仁红的证明，该证明载明：涉诉房屋登记在刘仁红名下，实际所有权人为本案原告，一直由原告居住、管理和收益，刘仁红只是代持房产。2017年6月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《深圳市房屋租赁合同》，约定：租赁物为涉诉房屋，租赁期限为2017年6月23日至2023年2月22日，交房日期为2017年6月22日；租金支付方式为付叁，每月租金6000元；第一年一次性付款5个月，提前半个月付款；交房后甲方同意预留出210日不计租金作为乙方接洽承租的工作期，于2018年1月22日开始计算租金；甲方同意第二年的第一个月为乙方预留免租期，乙方需出资为甲方房屋进行装修，不计租金工作期为甲方装修补偿；租赁期满，装修归甲方所有，乙方不再要求任何补偿；租赁期内甲方不得私自进入租赁房屋，如有特需情况必须进入的，应提前通知乙方，由乙方联系承租人共同进入；甲方同意乙方将租赁房屋部分或全部转租；甲方允许乙方在合同期内对房屋进行装修、维护、装饰、装修以及添置新物品；房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等发生损坏时乙方自行维修；甲方未及时履行修缮义务，致使乙方不能正常使用时，租赁期限依法顺延，乙方不承担此期间费用，如对乙方造成损失的，甲方负责赔偿；及其他内容。原告当庭明确合同约定的免租期为2017年6月23日至2018年1月21日、2018年6月23日至2018年7月22日，双方未约定租赁保证金。原告提交了银行交易明细，以证明被告于2017年6月26日向原告支付了2018年1月22日开始共计5个月的租金3万元，于2018年6月25日向原告支付了2018年7月23日至2018年8月22日的租金6000元。原告主张，双方合同约定被告每次付租金应当一次性支付三个月租金，而2018年6月25日被告只支付了一个月租金，构成违约。原告提交了一份仓前锦福苑管理处出具的证明，该证明载明：经物业管理处查核，涉诉房屋在2017年6月1日至2018年7月27日期间未向物业管理处申请过房屋装修。该证明加盖深圳市海联物业管理有限公司放行专用章，原告称：根据物业管理的相关要求，装修需要向物业管理处报备，由管理处批准装修人员进出往来，故证明加盖的为放行专用章。原告表示，该证据可以证明被告承租涉诉房屋后未按照合同约定对房屋进行装修。被告当庭称其为涉诉房屋重新铺设了木地板、粉刷了墙壁、天花板、装修了厨房及卫生间，装修完毕后出租给了锦福苑幼儿园。原告另提交了其与骆小群2018年7月23日签署的说明，该说明载明：原告与锦福苑幼儿园协商达成下列协议：锦福苑幼儿园于2018年7月31日前搬离涉诉房屋，锦福苑幼儿园负责结清2018年7月31日前所有物业管理、水电、煤气等所有使用内的费用，锦福苑幼儿园自2018年7月23日至2018年7月31日的租金免收（实际锦福苑幼儿园是2018年7月15日前搬出的），实际是免收2018年7月15日至2018年7月31日的租金。原告称：骆小群系锦福苑幼儿园的负责人，原告与涉诉房屋的次承租人锦福苑幼儿园于2018年7月23日就承租人退租达成协议，被告并未参与退房结算事宜。被告称实际情况是原告因个人原因，急需资金周转，要求被告提前支付半年租金或次承租人提前支付一年的租金，因被告未满足原告要求，原告多次带人去涉诉房屋驱赶租客。为证明其主张，被告向本院提交了被告员工张玉杰与原告的短信记录、张玉杰与锦福苑幼儿园财务人员的微信记录。短信记录显示：2018年6月25日，原告称其急用钱，张玉杰称正在沟通；2018年6月26日，原告感谢被告昨天解其燃眉之急，其急需资金周转，急需现金，希望被告将此前的租金补给原告，后面被告不装修也行，原告答应送8个月不变，被告这次给款后，原告连续按被告所给金额最长一年免收费用，后面被告也可以不装修，等于现在帮了原告一把，被告也划算；原告又称与被告签约一年来只收了5个月租金，如果被告补原告7个月租金，从现在开始原告一年内不再收取租金，这是原告为其资金问题想到的双赢的方案，请被告商量后回复；2018年6月27日，被告向原告表示不能因为缺钱就胡搅蛮缠，6000元是作为双方谈好方案的情况下支付给原告的，被告提出两个解决方案：1、被告将租客转给原告，双方对租客的押金和租金差价进行结算，被告已经退给原告6000元，按道理原告要求解约应当进行赔偿，但装修效果的确不理想；2、由被告与租客协商是否能支付半年或一年的租金给原告，由租客直接与原告签约，被告退出，也不追究原告的违约责任；被告表示两个解决方案是最快能帮原告回款的方式；被告另要求原告不要有过激行为，不要打扰租客；原告回复称“刚看到很高兴”，并提出如果租客能一次性支付其4万元，其可对租客的租金予以优惠，要求被告帮忙从中协调。微信记录显示：2018年7月3日，锦福苑幼儿园人员向张玉杰表示当天下午房东带人过来要将房屋收回，要求幼儿园本周内搬出；2018年7月6日，锦福苑幼儿园人员向张玉杰表示房东发出催租声明，幼儿园希望被告协助出具证明；2018年7月13日，锦福苑幼儿园人员表示将于本周六、周日搬离，要求办理交接，并表明不会参与原、被告之间的纠纷。庭审中，原、被告均确认锦福苑幼儿园于2018年7月15日搬离涉诉房屋，原告收回了房屋。为证明其收回房屋后所支出的维修费用，原告提交了数份收据，主张其支出了如下费用：地板送货、维修费1000元，龙头、软管购买费140元，空调维修及加雪种940元，地板拆卸及购买费6325元，门框维修费用650元，空调维修费380元，修补卫生间地板瓷砖的人工费980元。为证明其出租给被告的价格低于市场价，原告提交了其与案外人2016年6月7日签订的房屋租赁合同，合同约定每月租金7592元。庭审中，原告称其第2项诉讼请求的租金损失为免租期（2017年6月23日至2018年1月21日、2018年6月23日至2018年7月22日）的租金，按照每月7592元计算，以及免租期外的租期内按照7592元/月计算的租金与被告实付租金之间的差额。本院认为，原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约严格履行义务。合同约定的租赁期限为2017年6月23日至2023年2月22日，免租期为2017年6月23日至2018年1月21日、2018年6月23日至2018年7月22日。第一年租期除7个月免租期之外的5个月租金，被告已于2017年6月26日支付。合同另约定租金支付方式为“付叁”，但未约定被告每次支付租金的时间。通过原告与被告员工张玉杰之间的短信记录可知，2018年6月，原告因急需现金周转，提出希望被告将此前7个月的租金补给原告，原告可免除此后一年的租金。被告于2018年6月25日向被告支付了6000元。虽然原、被告约定租金支付方式为“付叁”，但因双方未约定租金支付时间，且被告向原告支付6000元的时间尚处于免租期（2018年6月23日至2018年7月22日），故原告主张被告未依约支付3个月租金，构成违约，无事实及合同依据，本院不予采纳。相反，原告因出现资金问题而要求被告配合解决其困难，被告向原告支付6000元后，原告表示感谢，被告又向原告提出了具体的建议方案。可见，在双方合同正常履行过程中，原告因自身原因向被告提出了其他的履行要求，并提出变更合同的履行方式，要求被告将双方约定的免租期内的租金补齐以解决原告的资金困难，原告违反了合同约定，其行为构成违约。在此情况下，被告针对原告的要求提出了具体的建议方案，被告的两个方案均是由被告退出租赁，原告予以接受，应视为双方协商一致解除租赁合同。关于原告提出的被告未按照合同约定对涉诉房屋进行装修的问题，从双方在2018年6月期间的沟通情况来看，原告表示只要被告补齐免租期内的7个月租金以协助原告解决资金问题，被告“后面不装修也可以”，可见，原告对于涉诉房屋的装修情况知情，且并无证据显示原告对此提出异议，原告称其多次要求被告对装修问题予以处理而被告推诿，亦未对此进行举证。双方在合同中约定由被告对房屋进行装修，租赁期满后，装修归原告所有，被告不得要求任何补偿。该约定系基于被告对房屋装修以利用并实现房屋的使用价值，便于被告转租。本案中，虽然被告未提交证据证明其对房屋的装修情况，但根据以上查明的事实，双方合同未能继续履行非因装修问题，而是因为原告要求变更合同。在双方协商一致解除合同的情况下，被告表示“装修效果的确不理想”，也不再追究原告的违约责任。故原告主张被告违约，请求被告按照每月7592元的标准支付免租期的租金以及免租期外的租金差额，无事实及法律依据，本院不予支持。原、被告协商一致解除合同，但双方未办理交接，故本院按照原告收回房屋之日即2018年7月15日确认双方合同的解除时间。原告自行向涉诉房屋的次承租人收回房屋，原告并未证明被告及次承租人在使用房屋过程中存在不当使用的情况造成房屋损坏，故原告请求被告赔偿地板送货、维修费1000元，龙头、软管购买费140元，空调维修及加雪种940元，地板拆卸及购买费6325元，门框维修费用650元，空调维修费380元，修补卫生间地板瓷砖的人工费980元，没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告罗进萍与被告深圳市运通资产管理有限公司2017年6月22日签订的《深圳市房屋租赁合同》于2018年7月15日解除；二、驳回原告罗进萍的其他诉讼请求。案件受理费875.57元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  蒋雅琴二〇一九年六月二十八日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。