广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初1431号 原告：东洋集团（南宁）成片土地开发公司，住所地：南宁市大学东路160号瑞士花园，统一社会信用代码：91450100685175697R。 法定代表人：陈冠杰，董事长。 委托诉讼代理人：梁庆秋，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官倩文，广西伟宁律师事务所律师。 被告：南宁市瑞士花园业主管理委员会，住所地：南宁市大学东路160号，单位代码：727681046。 法定代表人：苏家森，主任。 被告：广西银湾物业服务有限公司南宁分公司，住所地：南宁市瑞士花园翠湖苑14号，统一社会信用代码：914501007188468145。 代表人：胡剑波，经理。 委托诉讼代理人：李来荣，广西广为律师事务所律师。 被告：广西银湾物业服务有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心2008号，统一社会信用代码：91450100282895948A。 法定代表人：胡祝帮，董事长。 委托诉讼代理人：彭可仁，广西银湾物业服务有限公司职员。 委托诉讼代理人：李来荣，广西广为律师事务所律师。 第三人：张辉，男，1963年5月8日出生，汉族，住南宁市西乡塘区新阳路310号20栋403号，现住南宁市。 委托诉讼代理人：盛广，男，1959年9月1日出生，土家族，住南宁市。 原告东洋集团（南宁）成片土地开发公司（以下简称“东洋公司”）与被告南宁市瑞士花园业主管理委员会（以下简称“瑞士花园业委会”）、广西银湾物业服务有限公司南宁分公司（以下简称“银湾物业南宁分公司”）、广西银湾物业服务有限公司（以下简称“银湾物业公司”），第三人张辉返还原物纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法组成合议庭于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告东洋公司的委托诉讼代理人梁庆秋和官倩文，被告银湾物业公司的委托诉讼代理人彭可仁，被告银湾物业公司与银湾物业南宁分公司的共同委托诉讼代理人彭可仁和李来荣，第三人张辉及其委托诉讼代理人盛广到庭参加了诉讼。被告瑞士花园业委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告东洋公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告瑞士花园业委会、银湾物业南宁分公司、银湾物业公司和第三人张辉共同腾退并返还位于南宁市.31平方米的商铺（按每平方米8000元估值，价值2906480元）给原告；二、判令被告瑞士花园业委会、银湾物业南宁分公司、银湾物业公司和第三人张辉共同向原告支付南宁市.31平方米的商铺占有使用费360000元（自2008年12月12日暂计至2017年4月12日止，共100个月，按照每月3600元计算至返还商铺给原告之日止）；三、由三被告和第三人共同承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，因被告瑞士花园业委会任期届满后未选出新一届业主委员会，原告遂于2019年5月31日向本院撤回了对瑞士花园业委会的起诉。事实和理由：瑞士花园是原告开发的小区，其中翠湖苑14栋第二层15号商铺（以下简称“15号商铺”）面积共747.31平方米归原告所有。2001年4月12日，原告与瑞士花园业委会签订《瑞士花园首期物业管理权移交协定书》，约定将15号商铺中的384平方米划给瑞士花园业委会、银湾物业南宁分公司、银湾物业公司实际占用了原告15号商铺的全部面积，占用面积为747.31平方米，并指派瑞士花园业委会副主任张辉将大部分面积共同对外出租牟利。原告经多次催促，三被告及第三人依然拒不腾退商铺给原告。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告瑞士花园业委会未答辩。 被告银湾物业南宁分公司、银湾物业南宁分公司共同辩称，银湾物业南宁分公司将15号商铺中面积约231.6平方米共9间房间作为公司员工宿舍是基于合法授权，属于合法使用，无任何侵权行为。原告东洋公司提起本案诉讼亦超过了法定的诉讼时效。原告请求银湾物业南宁分公司及银湾物业公司支付15号商铺面积为363.31平方米的商铺占用费没有事实和法律依据。 第三人张辉陈述意见称，本案已超过法定诉讼时效。原告将瑞士花园业委会列为被告和将张辉列为第三人不恰当，瑞士花园业委会已于2013年因没有通过南宁市相关部门审核被撤销，新的业主委员会没有成立。原告东洋公司所主张的损失是其自身行为造成，与第三人无关。请求法院依法驳回原告对第三人的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对于双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 瑞士花园是原告东洋公司开发的商住小区，包含其中15号商铺。2001年4月12日，原告（甲方）与被告瑞士花园业委会（乙方）签订《瑞士花园首期物业管理权移交协定书》，协议就瑞士花园商住区首期开发并交付使用的物业及相关配套设备、设施的物业管理权移交给瑞士花园业委会，移交项目最终经相关部门验收合格为准。其中第一条规定：“9、根据文件规定甲方应无偿向乙方提供总建筑面积1‰的物业管理专用房。由于客观原因，目前甲方只能暂时将翠湖苑14栋的第二层部分商场384平方米划拨给乙方做物业管理临时用房（详见附图所示）。此房不得出售、出租或用于商业经营。乙方应按规定向市房产局、物业管理处进行备案。10、瑞士花园的正式物业管理用房，待甲方后期（三年内从2001年五月一日至2004年12月31日）建成后正式向乙方移交。同时甲方收回原物业管理临时用房。三年后，如期未建好物业管理用房，该临时用房作为乙方的正式物业用房移交。”上述协定书附图显示原告所交付的物业管理临时用房为除与卫生间相连的一排4间宿舍外的全部（含卫生间）。后原告未能在签订上述协定书三年内建设正式物业管理用房，该临时物业用房一直使用至今。2004年7月8日，瑞士花园业委会（甲方）委托被告银湾物业南宁分公司（乙方）对瑞士花园商住小区提供物业管理，双方签订《物业服务合同》，其中第四章第六条规定：“9.甲方在合同生效之日起向乙方提供384.34平方米管理用房，由乙方无偿使用。”2005年1月15日，瑞士花园业委会（甲方）与银湾物业南宁分公司（乙方）签订《关于物业管理用房的补充协议》，补充约定甲方向乙方提供的物业管理用房位于瑞士花园翠湖苑14栋第二层，即目前乙方作为物业办公用房和员工宿舍使用的区域（详见附图），不得挪作他用，乙方无权出售、出租或用于与乙方经营活动无关的商业经营，否则甲方有权收回房屋并向乙方追缴非法所得等。该协议附图显示瑞士花园业委会移交给银湾物业南宁分公司的物业管理用房及其员工宿舍为除瑞士花园业委会用房面积为85.8平方米外的15号商的全部。 15号商铺至今未办理不动产所有权证，但原告东洋公司持有有该商铺的预售商品房许可证，该商铺于2008年12月12日经南宁市房产测绘队测量所得结果为套内建筑面积517.25平方米、共有建筑面积230.06平方米，产权面积747.31平方米。本案在审理过程中，本院根据原告的申请，委托广西国联测绘工程有限公司对15号商铺的套内建筑面积进行测绘，测绘结果为15号商铺套内总面积为517.25平方米。根据该测绘报告附图二，与该商铺卫生间相连的4间房间套内面积为87.12平方米，卫生间套内面积为19.8平方米，其余套内面积为410.33平方米。 被告瑞士花园业委会的机构证书有效期至2017年6月20日且任期已届满，新一届业主委员会尚未产生，现无人履行具体职责。第三人张辉原为瑞士花园业委会成员，现管理、出租15号商铺中5间宿舍。根据原告东洋公司提交的《房屋租赁合同》和《收据》，张辉于2016年10月1日将其中204号房出租给陆云，月租金为400元，租金汇入张辉指定的其个人银行账户内。 本院认为，本案在审理过程中，因被告瑞士花园业委会任期届满后至今未选出新一届业主委员会，现无人履行具体职责，原告东洋公司于2019年5月31日向本院撤回了对瑞士花园业委会的诉讼，本院予以准许。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，本案为不动产物权的返还请求纠纷，不适用诉讼时效的规定，故被告银湾物业南宁分公司、银湾物业公司和第三人张辉抗辩主张原告东洋公司的起诉超过法定诉讼时效，本院不予采纳。 根据2001年4月12日原告东洋公司与瑞士花园业委会签订的《瑞士花园首期物业管理权移交协定书》第一条第9和第10点的约定，因原告未能建设瑞士花园小区物业管理专用房，原告暂时将瑞士花园翠湖苑14栋的第二层部分商场384平方米划拨给乙方做物业管理临时用房无偿使用，并注明所划拨用房详见附图所示，而根据上述协定书附图，原告所提供的物业管理用房为除与商铺卫生间相连的4间房外的15号商铺的全部（含卫生间），由于原告所交付的临时物业用房相关房产部门未进行过测绘，双方协定书中亦未明确该交付的384平方米是套内建筑面积或是包含公共建筑部分的面积，但综合原告作为该商铺经营开发的公司法人，其具备相关建筑面积的专业知识及根据该商铺的施工设计图纸对所交付的商铺面积应有相应的估算，根据协定书附图所确定的交付面积，本院确认原告所划拨给瑞士花园业委会的387平方米物业管理用房的面积应为套内建筑面积。虽原告所实际交付的物业用房面积超出了协定书中的384平方米，但原告在其15号商铺于2008年12月12日经南宁市房产测绘队测量套内建筑面积为517.25平方米后，原告对其移交的物业管理用房面积亦未向瑞士花园业委会及银湾物业南宁分公司提出异议及要求返还，故瑞士花园业委会及银湾物业南宁分公司对原告所移交的物业管理用房的使用并无侵权的事实。但鉴于原告在与瑞士花园业委会签订的《瑞士花园首期物业管理权移交协定书》中承诺提供的物业管理房仅为384平方米，且所移交的物业用房亦存在用于出租收取租金的违反使用约定的事实，故对于15号商铺中超出套内面积384平方米的部分即133.25平方米应腾空、返还给原告。现15号商铺的使用、管理人为银湾物业南宁分公司与张辉，其应承担腾空、返还责任，银湾物业公司无腾空、返还责任。由于原告自移交15号铺面给瑞士花园业委会及银湾物业南宁分公司后对实际移交使用的面积未提出异议，原告是因发现其所移交的物业管理用房被用于出租后才诉至法院主张相关权益，故对原告主张的商铺占有使用费，本院根据原告提交的张辉于2016年10月1日将204号房以月租金400元出租给陆云而签订的《房屋租赁合同》及张辉出具的收取租金的《收据》、张辉自认的出租5间宿舍的事实，酌定由张辉按每月2000元向原告支付自2016年10月起至铺面移交给原告之日止的出租所得收益。张辉辩称其出租5间宿舍并收取租金是代瑞士花园业委会收取，收取后转入瑞士花园业委会账户，在瑞士花园业委会解散后根据原业委会成员的商议代为管理收取租金，但其未能提交证据予以证实，应承担举证不能的责任。而银湾物业南宁分公司是根据瑞士花园业委会的交付而使用物业管理用房，原告亦没有证据证明银湾物业南宁分公司存在出租物业管理用房的事实，故银湾物业南宁分公司及银湾物业公司不承担向原告支付商铺占有使用费。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西银湾物业服务有限公司南宁分公司和第三人张辉腾空并返还原告东洋集团（南宁）成片土地开发公司瑞士花园翠湖苑14栋第二层15号商铺中套内建筑面积133.25平方米商铺； 二、第三人张辉支付原告东洋集团（南宁）成片土地开发公司商铺占有使用费（费用计算方法：从2016年10月份起按每月2000元计至上述判项一的铺面返还之日止）； 三、驳回原告东洋集团（南宁）成片土地开发公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费32932元（原告东洋公司已预交），由原告东洋集团（南宁）成片土地开发公司负担21540元，被告广西银湾物业服务有限公司南宁分公司负担5373元,第三人张辉负担6019元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应在收到交纳上诉费通知书之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选“古城支行”，再在备注栏注明“竹溪支行”）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 梁    永    光 人民陪审员 张平人民陪审员刘设海 二〇一九年六月三日 书 记 员 李        霞