广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民终247号 上诉人（一审原告、申请执行人）：安国堂，男，1956年11月27日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。 委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶心进，广西群智律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、执某：张皓岚，男，2008年1月23日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市。 法定代理人：郑某，女，1977年9月13日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区,系张皓岚母亲。 被上诉人（一审被告、被执行人）：李敬人，男，1959年2月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 上诉人安国堂因与被上诉人张皓岚、李敬人申请执行人执行异议之诉一案,不服北海市中级人民法院（2018）桂05民初267号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安国堂及其委托诉讼代理人张立，被上诉人李敬人到庭参加诉讼。被上诉人张皓岚经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人安国堂上诉请求：撤销北海市中级人民法院（2018)桂05民初267号民事判决，改判支持上诉人原审的诉请；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、张皓岚与李敬人、北海创宇房地产开发公司（以下简称创宇公司）签订的《商品房买卖合同》不是在查封前签订的合法有效的书面合同。张皓岚提起执行异议的目的是为了阻却人民法院的强制执行。一审中，被告李敬人与另案被告创宇公司均口头陈述已办理“网签”，但却不提供相关的证据。2、张皓岚没有按合同约定支付价款。发票只可作为纳税凭证，不能单独作为付款凭证。张皓岚不能提供金额一致的流水凭证，存在先付款后开票，或者先开票后付款，在没有其他相关证据予以佐证的前提下，不可以单独作为定案依据，不能认定张皓岚已支付全部价款。仅仅依据购房发票和李敬人和创宇公司手写的票据就证明购房关系是真实的，证据不够充分。另外，房屋并没有经过第三方验收，因此不具备交付条件，根据消防法规定，验收不合格的禁止使用，因此交付是违法的。开发商没有办理房产过户手续，因此要保留对开发商追究责任的权利。3、张皓岚没有合法占有不动产。事实上涉案房屋至今尚未办理消防验收、五方验收、竣工验收，李敬人对此予以认可，创宇公司的交付既未达到约定交付条件，更不符合法定交付条件。所以即便交付也是违法交付，自然不能认定张皓岚合法占有不动产。4、因张皓岚过错没有办理过户登记。一审判决认定错误。2013年创宇公司已取得《商品房预售许可证》，且创宇公司与李敬人均愿意积极配合张皓岚办理预告登记的情况下，2014年至今张皓岚却从来没有要求过办理登记备案，也从来没有向创宇发出过协助办理登记的催告通知，张皓岚的行为明显不符合常理，其对没有办理过户登记存在严重过错的。 被上诉人李敬人辩称，其与安国堂、创宇公司之间存在民间借贷纠纷，而本案购房者与创宇公司是房屋买卖关系，房屋应属于购房者。安国堂请求执行本案购房者位于“上海花园”的房屋没有事实及法律依据，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 安国堂向一审法院起诉请求：1.准许执行位于北海市房屋。2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：李敬人与创宇公司于2012年7月25日签订《上海花园项目联合开发建设合同》（以下简称《联建合同》），约定双方合作开发建设“上海花园”商住楼项目。工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，李敬人对抵偿的房屋具有处理权。同年8月18日，李敬人与创宇公司签订《补充协议》，约定工程竣工后创宇公司把“上海花园”商住楼中的2号楼和3号楼抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，地下室除公共部分外均按此比例划分支配使用。 安国堂诉李敬人、创宇公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年3月22日作出（2016）桂05民初40号民事判决：一、李敬人向安国堂归还借款2190万元及利息（利息计算标准：以借款本金2190万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2013年10月2日起计至还清款项之日止，已归还的1100万元应在利息总额范围内分段予以扣除，剩余部分扣减本金）；二、驳回安国堂对李敬人的其他诉讼请求；三、驳回安国堂对创宇公司的诉讼请求。安国堂对该判决不服，向广西壮族自治区高级人民法院提出上诉。广西壮族自治区高级人民法院于2017年11月27日作出（2017）桂民终163号民事判决：一、维持北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第二项、第三项；二、变更北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第一项为：李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金17884509.58元及相应利息（利息计算：至2015年5月7日李敬人应归还利息5097264.57元；从2015年5月8日起，以17884509.58元为基数，按年利率24%计息至还清款项之日止）；三、李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金1900000元及相应利息（从2016年7月26日起，以1900000元为基数，按年利率6%计算至还清款项之日止）。 上述判决发生法律效力后，一审法院于2018年3月9日以（2018）桂05执80号执行案立案执行。执行过程中，一审法院于2018年4月15日作出（2018）桂05执80号执行裁定书，查封了登记在创宇公司名下坐落于北海市江苏路以南、上海路以西的“上海花园”商住楼项目2号、3号楼部分房地产（包括2号、3号楼部分商品房和2号、3号楼一楼至二楼商铺以及地下室1001至1098号停车位）。在上述案件执行过程中，创宇公司出具《情况说明》，对其与李敬人合作建设的“上海花园”商住楼项目及房产分配、处置情况作出说明：“上海花园”商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李敬人，李敬人已将其分得的房产全部销售完毕。本案中“上海花园”3幢06xx号房屋属于上述《联建合同》及《补充协议》中约定抵偿给李敬人的房产范围，亦在一审法院查封范围内。 2014年3月9日，张皓岚的法定监护人郑某代理张皓岚与创宇公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于北海市房屋。该房屋用途为住宅，建筑面积为54.58平方米，单价为4450元每平方米，总价款为242881元，并约定由张皓岚以分期付款的方式支付购房款。合同签订后，张皓岚分别于2014年3月10日、2015年5月12日、2016年3月21日、2016年12月15日分别支付购房款72881元、100000元、53000元、17000元，共计242881元，付清了全部购房款。创宇公司向张皓岚开具了相应的发票和收据。2015年5月12日，张皓岚向北海华浩物业服务有限公司上海花园服务中心交纳了物业维修基金、物业管理费、装修垃圾费和生活垃圾费，开始实际占有使用涉案房屋至今。诉讼中创宇公司也书面确认张皓岚已付完购房款项，房屋已交付使用。“上海花园”商住楼项目于2013年9月30日取得《北海商品房预售许可证》，该商住楼项目至今未办理综合竣工验收手续。 在上述案件执行过程中，张皓岚以涉案房屋是其个人向创宇公司购买的合法房产，法院因李敬人个人债务查封涉案房屋错误为由，提出执行异议。一审法院经审查后，认为张皓岚已支付全部购房款，且实际占有使用涉案房屋，但因“上海花园”项目未竣工验收，导致无法办理涉案房屋的产权登记，张皓岚对此并无过错，张皓岚对一审法院查封“上海花园”3幢06xx号房屋所提异议理由成立，遂作出（2018）桂05执异344号执行裁定书，裁定中止对位于北海市江苏路以南、上海路以西“上海花园”3幢06xx号房屋的执行。安国堂对该裁定不服，提出本案执行异议诉讼。 一审法院认为，根据李敬人与创宇公司签订的《联建合同》和《补充协议》约定，涉案“上海花园”商住楼项目是由李敬人与创宇公司合作开发建设，工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，李敬人对抵偿的房屋具有处理权。结合创宇公司向一审法院出具的关于“上海花园商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李敬人，李敬人已将其分得的房产全部销售完毕”的《情况说明》，可以证明涉案房屋虽然登记在创宇公司名下，但创宇公司已根据《联建合同》和《补充协议》的约定分配给了李敬人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，一审法院根据房产登记情况和创宇公司出具的情况说明，对涉案房屋采取查封措施具有相关法律依据。但在一审法院查封涉案房屋后，案外人张皓岚以其已购买了涉案房屋为由对该查封标的物提出了异议。 本案是执行异议之诉，争议的焦点在于张皓岚对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，张皓岚就涉案房屋与创宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同。合同签订后，张皓岚向创宇公司支付了全部购房款，创宇公司也将该房屋交付给了张皓岚使用。上述系列法律行为均发生在一审法院对涉案房屋采取查封措施之前，而涉案房屋产权未办理至张皓岚名下，系因“上海花园”项目未综合竣工验收所致，非张皓岚自身原因所致。综据上述事实，张皓岚对涉案房屋已享有排除法院强制执行的物权期待权。即使涉案房屋根据《联建合同》和《补充协议》的约定是属于李敬人应分得的房产，但“上海花园”商住楼项目是以创宇公司的名义开发并对外销售，张皓岚作为善意购买者，无法知晓开发商内部的合作关系，而《商品房买卖合同》是由张皓岚与开发商创宇公司签订，并非与李敬人签订，购房款收取人和房屋交付人均是创宇公司，创宇公司亦非安国堂债权的被执行人，因此，张皓岚对该房屋的合法权益应当予以保护。安国堂关于张皓岚与李敬人是利益共同体和张皓岚提供的《商品房买卖合同》、付款凭证等证据不足以证明张皓岚对涉案房屋享有的权益足以排除法院的强制执行的诉讼事由，依法不能成立，一审法院不予支持。 综上所述，张皓岚对涉案房屋享有的权益足以排除法院的强制执行，安国堂请求继续执行涉案房屋无事实和法律依据，应予驳回。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定和依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告安国堂的诉讼请求。案件受理费100元，由原告安国堂负担（已预交）。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，张皓岚就涉案房屋与创宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同。合同签订后，张皓岚向创宇公司支付了全部购房款，也交纳了相关税费，之后创宇公司也将该房屋交付给了张皓岚使用。一审诉讼中创宇公司也书面确认张皓岚已付完购房款项，房屋已交付使用。上述系列法律行为均发生在一审法院对涉案房屋采取查封措施之前，而涉案房屋产权未办理至张皓岚名下，系因“上海花园”项目未综合竣工验收所致，非张皓岚自身原因所致。由于“上海花园”商住楼项目是以创宇公司的名义开发并对外销售，张皓岚作为善意购买者，无法知晓开发商内部的合作关系，而《商品房买卖合同》是由张皓岚与开发商创宇公司签订，并非与李敬人签订，购房款收取人和房屋交付人也均是创宇公司，因此，张皓岚对该房屋的合法权益应当予以保护。 安国堂上诉称张皓岚提供的《商品房买卖合同》、付款凭证等证据不足以证明张皓岚对涉案房屋已支付了全部购房款，张皓岚支付的全部购房款未提供银行支付及提取款项等凭证，购房行为存在虚假。由于上诉人安国堂举不出任何证据支持自己上述主张，也提不出其它支持自己主张的证据和依据，本院依法不予支持。安国堂上诉称张皓岚不享有足以排除强制执行的实体权益的请求不能成立，本院不予支持。张皓岚对涉案房屋享有的权益足以排除法院的强制执行，安国堂请求继续执行涉案房屋无事实和法律依据，应予驳回。一审法院判决驳回安国堂的诉讼请求，并无不当。 综上所述，上诉人安国堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人安国堂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦伟强 审 判 员 曾亦桦 审 判 员 韦志勇 二〇一九年六月二十七日 法官助理 梁 慧 书 记 员 陈安戈