河北省唐山市丰润区人民法院民事判决书（2019）冀0208民初1081号原告：唐山瑞祥物业服务有限公司，住所地：唐山市丰润区公园道北侧（公园道燕山路交叉口商业楼二层）。法定代表人：刘福增，该公司总经理。委托诉讼代理人：张腾飞，该公司法务工作人员。被告：刘立勇，男，1982年5月27日出生，汉族，农民，住唐山市。被告：王杰，女，1987年1月14日出生，汉族，居民，住唐山市。原告唐山瑞祥物业服务有限公司（以下简称瑞祥物业）与被告刘立勇、王杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞祥物业的委托诉讼代理人张腾飞、被告刘立勇到庭参加诉讼。被告王杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告瑞祥物业诉称，唐山福瑞祥房地产开发有限公司开发建设了位于唐山市××区安联?水晶城小区位于唐山市××区，并与原告于2010年6月30日签署了《安联·水晶城小区前期物业管理服务委托合同》。第五条约定本物业管理区域内物业管理服务收费采用包干制方式，具体收费标准为：一层住宅1元/月/平方米、一层以上住宅1.2元/月/平方米。第七条约定物业服务费用（物业服务资金）按月计纳，业主或物业使用人应在每年6月30日开始履行交纳下一年物业费的义务。第十条约定原告应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确原被告双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第三十条约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应从逾期之日起按每年总物业费的千分之五的标准向原告收取违约金。该合同第三十三条约定前期物业服务合同自2010年7月1日起，2013年6月30日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。双方于2013年6月30日签订了第二份《安联·水晶城小区前期物业管理服务委托合同》，第三十三条将服务期限增加为2013年7月1日起2015年6月30日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。其他事项无改变。后双方于2015年6月20日续签了第三份《安联·水晶城小区前期物业管理服务委托合同》，第三十三条将服务期限增加为2015年6月30日起2018年6月30日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。另外，原被告双方在被告收房时，双方签订了《安联·水晶城小区前期物业管理服务协议》，该协议对被告的物业费交费标准予以进一步确认。根据该协议第十一条的约定，被告违反协议，不按该协议约定的收费标准、收费时间、收费方法交纳的有关费用的，原告有权要求被告在期限内补齐，并从逾期之日起按每天千分之二标准交纳滞纳金。被告系唐山市丰润区丰润南新路10号安联水晶城108-2-1701（建筑面积为93.18平方米）的产权人，物业管理服务费标准为1.2元/月/平方米（一楼以上住宅标准），每月应交纳物业服务费111.82元。其应该根据合同的约定按时交纳物业管理服务费，但是被告一直拒绝交纳。被告自2012年8月8日至2018年6月30日（合计70个月零24天）共计拖欠物业服务费7916.57元(计算公式为：物业管理服务费标准×建筑面积×所欠月数)。原告先后多次催要，被告均拒绝履行交费义务。被告拒绝交纳物业服务费和车位费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已交费业主的正当合法权利。原告无奈，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼，请求：1、判决被告支付2012年8月8日至2018年6月30日期间的物业管理服务费7916.57元；2、判决被告承担本案诉讼费用。被告刘立勇辩称，一、根据《唐山市普通住宅小区物业服务等级标准》和《唐山市普通住宅物业服务收费政府的指导价》。（相关材料已附）安联水晶城实行的是四级物业等级标准，政府最高指导价1.2元的标准。但瑞祥物业，实际的服务水平，甚至连六级的物业服务标准都不到。并且业主不清楚《前期物业服务合同》的内容，只有一本《业主手册》，手册中制定了种种霸王条款。普通老百姓不可能各个是法律专家，纵然其中有业主的不懂和委曲求全的过错，也不能成为过错方钻空子，游走在法律边缘的手段。下面我们具体对照下，《唐山市普通住宅小区物业服务等级标准》，瑞祥物业具体有哪些不达标：1、综合服务（处理物业服务合同范围内的公共性事务）四级标准，1.1条签订规范的物业服务合同，在显著位置公示企业营业执照及资质证书、物业服务事项、服务标准、收费标准等相关信息。被答辩人，所说的《安联水晶城小区前期物业管理服务委托合同》我们小区的所有居民并没有看到，何来签订。1.4条工作人员统一着装，佩戴胸卡、仪表整洁、行为规范。从入住以来，只看到保安统一着装，其他工作人员，从没有看到过什么统一着装，佩戴胸卡。1.6条物业服务方案、各岗位工作标准等在相应场所公示，有具体的落实措施和考核办法。请问被答辩人，服务方案和各岗位工作标准，在哪里公示过。我们从来也没有看到过。1.7条每年1次采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式的服务。工作调查，综合覆盖率70%以上，形成记录并对存在的问题有整改措施。从我们入住以来，从来没有过任何形式的入户走访、座谈、电话沟通、和问卷调查。1.9条每年公示1次物业服务收支情况。从我们入住以来，从来没有看到过物业公示任何形式的物业服务收支情况。小区幼儿园的收入、之前电梯的广告收入、本来用于超市建设的用地被开放商强行占用为饭店的收入情况，联通、移动和电信各运营商入住小区的电费等各种费用，利用公共部位开发的地上车位租金，都应返还给业主。1.12条每年至少2次开展社区文化活动；配合社区居委会开展各类宣传活动；重要节日有专题布置。入住以来，每年至少2次开展社区文化活动在哪里。重要节日的专题布置，也几乎没有。2、物业共用部位及共用设施设备管理（属于业主共有及未移交相关专业单位的部位及设施设备）。四级标准2.6条，每月1次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录；设备安全运行、维修养护、设备巡查和设备用房卫生清洁制度在工作场所明示；设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。但是安联的很多设施都存在长期的无人维护和管理状态。各楼门门禁系统，入住不久开始相继损坏，现在绝大部分都坏了，没见物业修过。（详见照片证据屋顶的安全门长期损坏没人修和路灯缺失不修以及用电安全）。2.7条电梯运行管理：第2.7.2条有完善的电梯档案资料及电梯管理、安全运行、保养维护、巡视检查、监督考评、突发应急处理管理制度。单元的楼顶电梯管理房长期开放，随便什么人都可以进出。如何保证电梯的安全运行和业主的人身安全。（详见证据文档电梯控制房长期开放随便进出）。第2.7.4条：电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具、通风、监控等设施及配件保持完好，轿厢整洁；五方对讲系统通畅，值守人员24小时值班；显著位置有电梯检验合格标志、乘梯须知、警示及提示标志。电梯环境脏乱差，墙壁到处都是广告。（详见照片电梯环境和设施）。根据2.7.5条之规定每年至少进行一次电梯运行突发事件应急处理演练。从入住开始就没有过。2.8条有消防系统的，做好相应的管理。第2.8.7条每月巡查1次消防栓、灭火器，保证处于完好状态。根据我们提供的照片证据文档（消防带乱扔和消防安防设置不维护）里，可以看出瑞祥物业的消防管理做的是多么的恶略。消防带扔的遍地都是，消防带、灭火器丢失殆尽，消防管道内没水，业主安全受到极大威胁。第2.11条有安防系统的，安防系统相关设施设备发现问题及时处理并做好记录，视频监控文件有效存储，保存备查期限一般不少于7天。从我们提供的证据文档“消防安防设置不维护”里面，我们可以清楚的看到多个监控设备损坏，不能看到图像。监控设施出现问题不及时处理。第2.15条房屋外观良好，道路、场地保持基本平整。安联道路，由于瑞祥物业的长期不管理，目前已经是坑坑洼洼了。（详见证据文档照片道路不修补和围墙破损不修）。第2.16条每季度巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等。我想知道你们的巡查了吗。屋顶的安全门都坏了好几年了都没人管过。（详见证据照片屋顶的安全门长期损坏没人修）。3、公共秩序维护（物业管理区域内服务合同约定的公共安全秩序和公共财物的管理）。四级标准，第3.1条消防专用通道畅通，发现封闭、堵塞、占用疏散通道、安全出口及消防通道的，及时报告公安部门；每年组织或者配合相关部门组织有业主、物业使用人、物业公司员工参与的消防演习。从来没有过消防演习，更别说每年了。2018年2月份安联108楼和109楼之间发生大火，瑞祥物业没有任何人过来帮助灭火，都是业主自救。同时，消防通道堵塞，瑞祥物业也从不阻止。致使出现火情，消防车无法进入小区。（详见视频文档失火消防通道被堵塞）。第3.3条实行封闭管理的，主出入口24小时值岗，对车辆实行登记管理。瑞祥物业反复更换门禁卡，给业主造成经济负担，而且更换完不能起到应有的作用，保安直接抬杆，夜里睡觉，小区大敞四开，门禁卡和保安都没有起到应有的作用。地下车位有没有卡随便进，保安也不管，没卡的车占用消防通道，别的车只能轧着下水道井盖走，天长日久井盖破损，物业也不换。（详细证据可查看文档门卫保安睡觉抬杆随便进出）。第3.3条引导业主、物业使用人遵守管理规约（临时管理规约）的约定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。小区个别业主，种菜、私搭乱建、吃占公共用地，乱停车，物业也没有及时制止。（请看证据文档种菜私搭乱建多吃多占乱停车不制止）。4、公共卫生保洁服务四级标准，第4.6条楼内共用区域第4.6.3条楼道清洁每月1次，栏杆、窗台、纱窗、消防栓、标识牌等共用设施清洁每季度1次，楼道、楼梯保持无垃圾。从我们提供的证据（卫生脏绿化不打理）里面，可以清楚的看到2017年11月份的楼道垃圾到了2018年3月份还有。而且很多楼道都存在长期的垃圾堆放，无人管理。第4.7.1条道路、广场、绿地等公共部位清洁每天1次。第4.7.2条绿地、明沟定期清理。从我们提供的证据（卫生脏绿化不打理）里面，可以清楚的看到，小区道路，绿地等公共部位，脏乱差，狗屎满地，绝不是一两天留下的。这些照片均拍摄于瑞祥物业服务期间。5、公共绿化养护服务四级标准，第5.1条有专（兼）职的专业人员进行绿化养护管理，有绿化管理制度、台账及养护措施。第5.2条花草树木生长良好，绿化成活率在70%以上，无明显断垄，枯树，无黄土裸露。第5.3条草坪保持平整，定期、及时清除杂草。第5.4条根据绿化品种和生长情况修剪、整理，乔、灌木树冠完整，花、灌木开花结果。第5.6条绿化产生的垃圾，日产日清。从我们提供的证据（卫生脏绿化不打理和种菜私搭乱建多吃多占乱停车不制止）里面可以看出瑞祥物业的服务是多么的差。二、1、之前动用的大修基金是否都是业主本人签字？没看到过签字的公示，和资金使用具体情况的公示。2、物业公司一直占用规划上的“业主会所”，作为办公场所，应当交纳租金，而且物业公司应把历年来业主会所一层最西边那间场地出租的收入返还给业主。3、太阳能被物业指定垄断成“桑夏”品牌，使业主多花钱。三、根据《物业（地下停车场管理）服务协议》第四条停车场物业管理服务质量，第一款，停车场卫生整洁，车辆停放有序。第二款，公用设施设备配套完好，运行使用正常，日常使用中严格遵守操作规程和保养规范。第四款，消防设备设施配置完好，运行正常，可随时启用；消防通道畅通无阻的规定。瑞祥物业并没有很好的履行以上条款。表现在地下停车场经常无序停放，垃圾满地。通道地面塌陷，出入口地面坑坑洼洼，入口和出口的安全杆长期处于抬着的状态，无人管理。消防设备，无人养护。消防通道，各种停放车辆。（详见证据图片文档“地下停车场”）。这里我还想补充下，从入住开始，我家卧室阳台年年漏雨，餐厅漏雨，致使装修受损无人解决。并且开发公司和物业公司为同一法人。瑞祥物业以这样的服务标准，妄图还继续让我们履行协议。请问谁会愿意。综上所述，由于瑞祥物业在其服务安联水晶城小区期间的种种劣质服务表现，已伤透了安联小区的业主的心，最后不得不自发的组织了业主委员会，在2018年6月30号物业合同到期后，广大业主决定不再和瑞祥物业续签合同。试问，如果瑞祥物业能按照《唐山市普通住宅小区物业服务等级标准》四级标准，认真履行，如何会引起公愤。单纯以《安联水晶城小区前期物业管理服务委托合同》为准，要求我方支付1.2元/月/平方米的收费标准。我们认为瑞祥物业并没有达《唐山市普通住宅小区物业服务等级标准》四级标准的水平。请求法院驳回原告的诉讼请求，降低或免除我方的物业费用。补充答辩意见，原告的服务标准达不到他的收费标准，原告的服务分几个级别，我们觉得达不到1.2元的标准，只能达到3-6毛的标准。道路不修补，下雨天坑洼，地下停车场很大问题，管理也有问题，电梯环境和设备很不好，小区安保基本上不负责任，围墙不修补，小区私搭乱建的问题严重没有人管，绿化达不到标准，小区的用电安全问题不规范。被告王杰未提交答辩及证据。经审理查明，唐山福瑞祥房地产开发有限公司作为建设单位开发建设了位于唐山市××区的安联?水晶城小区。被告刘立勇、王杰系安联水晶城小区108-3-602号的业主。2010年6月30日，原告与唐山福瑞祥房地产开发有限公司签订了《安联?水晶城小区前期物业管理服务委托合同》，合同约定由瑞祥物业负责安联?水晶城小区的物业服务管理工作，并约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：一层住宅：1元/月.平方米；一层以上住宅：1.2元/月.平方米。合同期限自2010年7月1日起2013年6月30日止。合同还约定了物业管理的其他事项。2010年8月7日，被告刘立勇签订了《安联?水晶城小区临时管理规约》承诺书，承诺同意并遵守唐山福瑞祥房地产开发有限公司指定的临时规约。同日，被告刘立勇与原告瑞祥物业签订了《安联?水晶城小区前期物业管理服务协议》承诺书，承诺同意并遵守服务协议。该协议第四条约定物业管理服务费收费标准为一层住宅：1元/月.平方米；一层以上住宅：1.2元/月.平方米。2013年6月30日，原告瑞祥物业与唐山福瑞祥房地产开发有限公司续订了《安联?水晶城小区前期物业管理服务委托合同》，合同期限自2013年7月1日起2015年6月30日止。2015年6月30日，原告瑞祥物业与唐山福瑞祥房地产开发有限公司再次续订了《安联?水晶城小区前期物业管理服务委托合同》，合同期限自2015年6月30日起2018年6月30日止。以上事实，有原被告陈述、资质证书、前期物业管理服务委托合同、临时管理规约、承诺书等证据予以证实。本院认为，原告瑞祥物业作为有资质的物业服务企业，为被告提供了物业服务后，被告应当按照双方的约定及时足额给付原告物业服务费用，被告不足额给付物业服务费用的行为，已构成违约，应当承担给付责任，故此原告请求被告支付物业服务费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，物业服务费应为7909.12元（93.18㎡×1.2元×70个月+93.18㎡×0.04元×22天）。被告刘立勇虽辩称原告瑞祥物业提供的服务不符合相应标准，但未提交相关证据加以证实，不足以证实原告瑞祥物业在服务期内的状况，故对被告的该主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第七条第五项、第四十一条规定，判决如下：被告刘立勇、王杰于本判决生效之日起十日内给付原告唐山瑞祥物业服务有限公司物业服务费7909.12元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘立勇、王杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 陈永华 二〇一九年六月六日书记员 栾 雨