河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1502民初3067号原告胡东辉，男，汉族，1962年10月16日出生。住址：信阳市浉河区。原告陈中霞，女，汉族，1962年12月12日生，住信阳市浉河区。委托代理人翟辉、陈彬彬（实习），河南文赢律师事务所，代理权限：一般代理。被告褚成义，男，汉族，1985年12月16日生，住信阳市。委托代理人江云敏，系母子关系，代理权限：特别授权。被告刘云，女，汉族，1987年1月24日生，住信阳市。第三人中国建设银行股份有限公司信阳分行（简称建设银行），地址信阳市浉河区东方红大道**。委托代理人杨勇、胡广清，系该公司职员，代理权限：特别授权。第三人信阳市大象房地产营销策划有限公司，地，地址信阳市羊山新区新16大街雅典阳光**楼/div>原告胡东辉、原告陈中霞与被告褚成义、被告刘云、第三人中国建设银行股份有限公司信阳分行、第三人信阳市大象房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法按照独任审判程序，公开开庭进行了审理。原告胡东辉、原告陈中霞及其委托代理人翟辉、陈彬彬（实习）、被告褚成义的委托代理人江云敏、第三人中国建设银行股份有限公司信阳分行的委托代理人杨勇到庭参加诉讼，被告刘云、第三人信阳市大象房地产营销策划有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月3日，两原告(系夫妻关系)与被告褚成义通过第三人信阳市大象房地产营销策划有限公司居间介绍签订了房屋买卖合同。合同约定原告出资人民币390000元整购买被告位于河区××运动城××楼××单元××商品房××套。合同约定被告应于2018年9月25日前将该房产交付给原告。后因被告托词另一住房尚未装修完毕，全家没有住处，未能按合同约定时间交付该房产。经原、被告双方协商，于2018年9月21日双方达成补充协议。该补充协议约定：被告必须于2018年10月8日前，偿还银行抵押贷款，将涉案房屋解押，且若逾期应当支付违约金。2018年10月26日被告交房，原告入住至今。被告信誓旦旦承诺一定在约定期限解押，原告再三相信并给予宽限时间，但被告至今未对涉案房产进行解押过户，给原告造成严重的不安和损失。原告与被告多次协商未果，为维护合法权益，特诉至贵院，提出以下诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行双方签定的房屋买卖合同，将涉案房屋解押，并将他项权证等相关证件交付给原告；2、判决被告在涉案房屋可以过户时，及时配合原告过户；3、判令4、请求依法判决被告承担本案全部诉讼费用(包括诉讼费、律师费等)。5、在第三人代为清偿贷款后第三人银行应当及时办理涉案房屋的解压手续，并将他项权证交给原告。被告褚成义辩称，起诉状收到了，是儿子把房子卖给他了，我儿子做生意赔钱了，没有钱还给银行，所以没钱解押了。第三人建设银行辩称，一、本案所涉房屋已抵押于答辩人，答辩人作为抵押权人至今仍享有合法抵押权：早在2010年4月，被告褚成义以住房按揭贷款方式将本案所涉房屋抵押于答辩人并办理有效抵押登记手续，抵押人为褚成义，保证人为信阳弘昌房地产开发有限责任公司、抵押物为本案所涉房屋、抵押权人为答辩人，抵押期间同贷款期限。褚成义在答辩人处抵押贷款金额为l8万元，贷款期间自2010年4月28曰始至2030年4月28日止。截止到2019年6月10日，褚成义尚欠贷款余额121904．28元。二、原告胡东辉、陈中霞诉被告褚成义、刘云签订的商品房买卖合同为无效合同：《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物己经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原告胡东辉、陈中霞与被告褚成义、刘云签订买卖合同至今未取得身为抵押权人的答辩人的同意，其所签商品房买卖合同按照《合同法》第五十二条的规定，应为无效合同。三、本案被告构成合同诈骗罪：被告褚成义、刘云明知其按揭房屋己被抵押，却在转让时既未告知答辩人，也未告知本案原告，并收取原告转让款，其行为已经触犯《刑法》二百二十四条的规定，构成合同诈骗罪。法院应根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，将本案移送公安机关处理。被告刘云未到庭答辩。第三人信阳市大象房地产营销策划有限公司未到庭答辩。原告提交以下证据：1、胡东辉、陈中霞、褚成义身份证复印件，证明三人的身份信息；2、涉案房屋买卖合同复印件1分、不动产发票、税票复印件6张。证明原被告在第三人大象房地产中介在场情况下商定并签订合同买卖涉案房屋，刘云将房屋票据交给原告的事实，签订买卖合同系两被告的真实意思表示。3、房屋买卖合同补充协议。证明原被告就房屋买卖解除抵押以及违约达成补充协议的事实，被告负有于2018年10月前解除抵押的义务。4、购房交款收据。证明原告已经安装合同向被告支付购房款240000元的事实。5、大象房地产催被告履行合同的通知两份、证明一份。证明（1）自合同签订起两被告一直怠于履行合同约定的义务。（2）证明涉案合同签订系两被告共同协商，是其两被告的真实意思表示，两被告应共同承担合同约定的义务。6、中国建设银行个人贷款对账单一份。证明被告已经房屋抵押给银行的事实，截止到2019年4月11日欠银行房贷余额121904.28元。7、存量房买卖合同、居间服务合同各一份。8、微信截屏7张。9、微信录音一份；10、电话录音一份。证据7-10证明到目前为止两被告共同购买并还贷二人现居住的房屋（弘昌运动城21号楼1单元202室），且2人一直共同生活，两被告为购买该房屋降低费用而办理离婚手续并故意隐瞒原告以及中介，两被告应当共同对原告承担解押以及过户义务。11、诉讼费票据、律师费合同以及票据。证明被告需承担的诉讼费、律师费共计15100元。被告褚成义质证称对原告的证据不清楚。第三人建设银行质证称，这些证据和我们没有什么关系，其中的证据6对账单是我行出具的，无异议。第三人提交以下证据：1、褚成义在我行贷款一览表。2、截止到2019年6月10日，褚成义的需要结清金额。3、在房管部门办理的抵押手续，褚成义在我行抵押的他项权证。4、对账单。证明褚成义在我行抵押的事实，以及抵押权在我行的事实。原告质证称，1、无法核实被告褚成义剩余贷款的数额，但是认可其真实性。2、抵押手续无异议。对第3、4组证据无异议。经审理查明，2018年5月3日，两原告与被告褚成义通过第三人信阳市大象房地产营销策划有限公司居间介绍签订了房屋买卖合同。合同约定原告出资人民币390000元整购买被告位于河区××运动城××楼××单元××商品房××套。合同签订后原告支付给被告24万元现金，剩余15万元双方约定被告将该房屋在银行的抵押贷款解押后支付12万元，办理房屋过户手续后支付3万元。合同约定被告应于2018年9月25日前将该房产交付给原告。后因被告托词另一住房尚未装修完毕，全家没有住处，未能按合同约定时间交付该房产。经原、被告双方协商，于2018年9月21日双方达成补充协议。该补充协议约定：“一、被告必须于2018年10月8日前，偿还银行抵押贷款，将涉案房屋解押……二、被告要求延期30日交房并支付逾期违约金1500元……四、任何一方违约，违约方应对守约方赔偿因维权而产生的调查费、律师费、保全费等一切损失……”2018年10月26日被告交房，原告入住至今。被告一直未办理银行解押手续，第三人大象房产中介公司亦向被告发出两次催告通知，原告多次和被告协商无果，遂起诉来院。另查明，涉案弘昌运动城31号楼1单元102号商品房系二被告婚姻关系存续期间购买的房屋并办理抵押贷款，在原告去看房和购买房屋后，二被告均已夫妻关系出现，并在一起生活。直至原告要求被告解压房屋多次未果后，被告刘云才告知二原告其和被告褚成义已经办理离婚手续。再查明，被告褚成义在第三人建设银行处办有快速贷款，该贷款尚未清偿，该贷款并未使用涉案房屋进行抵押。本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖合同》未违反国家禁止性法律规定，系原被告双方真实意思的表示，该合同合法有效。该《房屋买卖合同》中约定的原被告双方应当履行的义务，原告已按照合同向被告支付24万元房款，被告已向原告交付房屋，被告应当按照合同约定向第三人归还所欠房屋抵押贷款，解除房屋抵押手续，并将他项权证取回。对于原告要求被告继续履行双方签定的房屋买卖合同，将涉案房屋解押，并将他项权证等相关证件交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告在涉案房屋可以过户时，及时配合原告过户，符合原被告双方合同约定，本院予以支持。对于原告被告按照补充协议约定支付给原告逾期交付房屋的违约金1500元，因原被告双方在补充协议中已经约定，被告应当支付给原告。原被告在补充协议中约定“四、任何一方违约，违约方应对守约方赔偿因维权而产生的调查费、律师费、保全费等一切损失”，原告方因本案产生律师费用15000元，有委托代理合同及正规发票，本院予以采信，被告应当支付给原告。对于原告要求在原告为被告代为清偿贷款后第三人银行应当及时办理涉案房屋的解压手续，并将他项权证交给原告的诉讼请求，第三人主张其在被告向原告出售房屋时并未得到通知，该房屋的抵押权依旧在第三人手中，且被告褚成义在第三人处办有快速贷款尚未归还，第三人不同意在原告替被告归还抵押贷款后为该房屋解押。依据最高人民法院《关于适用》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵消抵押权的，转让有效。本案中，原告多次表明其愿意代替原告偿还被告褚成义在被告的涉案房屋抵押贷款，被告褚成义亦同意原告用剩余房款支付房贷，因此对于原告要求在原告为被告代为清偿贷款后第三人银行应当及时办理涉案房屋的解压手续，并将他项权证交给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告褚成义与被告刘云虽已办理离婚手续，但涉案房屋系二被告在婚姻关系存续期间购买并办理按揭贷款，二被告在出售房屋时亦已夫妻关系与原告接触，原告对二被告已离婚的事实毫不知情，原告系善意购买，被告刘云应当和被告褚成义共同承担为原告解押房屋的义务。至于被告褚成义后来与原告签订的支付二原告违约金和因违约产生的费用等协议，被告刘云并未参加，不应当共同承担责任。被告刘云经本院合法传唤未到庭应诉，怠于行使自己的诉讼权利，应当承担相应的后果。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法法》第一百九十一条、《关于适用》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告褚成义与被告刘云在本判决生效后十日内清偿弘昌运动城31号楼1单元102号商品房在第三人中国建设银行股份有限公司信阳分行的按揭贷款，办理房屋解押手续并将他项权证等相关证件交付给原告胡东辉、陈中霞。被告褚成义弘昌运动城31号楼1单元102号商品房可以过户时，及时配合原告胡东辉、陈中霞办理过户手续。三、被告褚成义在本判决生效内五日内支付二原告逾期交房违约金1500元、律师费15000元。四、如原告胡东辉、陈中霞代为被告褚成义、刘云清偿弘昌运动城31号楼1单元102号商品房在第三人中国建设银行股份有限公司信阳分行的按揭贷款，第三人第三人中国建设银行股份有限公司信阳分行应当为原告胡东辉、陈中霞办理涉案房屋的解压手续，并将他项权证交给原告。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由被告褚成义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  卢静二〇一九年六月二十日书记员  付饶