广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初842号 原告：何东芬，女，1987年3月10日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所执业律师。 被告：广西巨景房地产有限责任公司，住所地：扶绥县新宁镇南密路**，统一社会信用代码91451421662127385U。 法定代表人：覃曾志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。 原告何东芬诉被告广西巨景房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理，依法由审判员程达院适用简易程序审理，于2019年6月19日公开开庭进行了审理，原被告双方当事人的诉讼代理人刘茂坚、梁进东到场参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金13314.5元（以房屋总价337075元为基数，按日万分之一从2018年1月1日算至2019年1月30日）；二、判令被告赔偿原告物业费损失366.1元；三、判令被告在判决生效后三个月内依法足额完成汽车、摩托车、电动车车位及充电桩、小区道路、绿化配套设施；四、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），购买被告位于扶绥县新宁镇南密路291号祥和新城三期3号楼1单元1702号房屋，房屋面积122.04平方米，总价为337075元，根据合同第十一条、第十二条约定，被告应于2017年12月31日前交付符合交房条件的房屋，否则应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，同时合同第十条约定，若小区内绿化及道路未达到交付条件的，免收物业费，直到符合约定交付条件止。合同签订后，原告已经按照约定支付全部房款，但被告在约定交房日届满却迟迟未交房，直到2019年1月30日底原告才收到通知交房。然而，交房时小区相应的绿地、非市政道路等配套设施没有建成，远未达到交付条件。原告接收房屋后，已向小区前期物业服务公司广西文雅园物业服务有限公司预交半年物业费366.1元。原告认为，原告已经按照合同约定义务，支付全部房款，被告逾期交房已构成违约，而且未按约定完成配套设施建设，应承担支付逾期交房违约金及赔偿物业费损失的违约责任。另外，因原告购买的楼房属商住楼，被告没有配套汽车、摩托车、电瓶车停车位及充电桩，导致原告无法享受作为小区业主应有的公共权益，因此被告应继续建设公共车位、充电桩的法定义务。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请判如所请。 原告在举证期限内，向法庭提交了如下证据：《商品房买卖合同》房款《收款收据》《楼宇交接书》《物业费收款单》。 被告辩称，我方延迟交房是事实，但按照双方合同附件约定，由于天气特殊情况、政府行为需要停工或受政府行为影响而停工造成延迟交房的，我方不承担责任。具体为，2017年度受中、大、暴雨影响32天，受高温天气影响5天，受中、高考影响7天，受政府采购被告楼房而政府资金不到位影响300天，因此，总共有344天不应该计算在违约交房期间内。 被告向法庭提交了如下证据：《扶绥县气象局气象资料使用证明》《2017年气象局气温资料》《关于中高考期间严格控制施工时间的紧急通知》《棚户区改造安置住房集中采购协议》《商品房预售许可证》《建行客户专用回单》。 经法庭质证，被告对原告提交的证据“三性”均无异议。 原告对被告提交的证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。具体为：对下雨天数只认可29天，其中2017年3月29日、3月31日、7月11日不应计算在免除责任日期里。关于中高考停工按通知要求只停工6天。关于棚户区改造安置房采购问题，一是合同签订是被告与广西空港投资开发有限公司签订的，不具有政府行为，双方是平等主体，是商业行为，二是空港投资公司不能行使行政权，三是空港投资公司不按时交款应承担违约责任，不能将风险责任转嫁给商品房购买户，四是本案合同在先，空港投资公司与被告合同在后，不存在原告知情商品房与安置房混搭建设的情况。因此，被告以该合同作为政府行为扣除免责交房时间不成立。 被告在庭审结束后向法庭提交了《桂保障办（2015）13号关于印发大力推进棚户区改造货币化安置工作指导意见的通知》《扶政办发（2019）41号关于印发扶绥县城区棚户区改造安置住房“以购代建”实施方案和实施细则的通知》两份证据，因该两份证据不是在举证期限内提交，原告拒绝质证，本院不组织双方进行质证。 经审理查明，2016年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告位于扶绥县新宁镇南密路291号祥和新城三期3号楼1单元1702号房屋，房屋面积122.04平方米。合同约定房屋总价为337075元，付款方式为交付首付款后，余款向银行贷款支付，交房时间约定为2017年12月31日。合同约定了商品房交付条件和相关设施交付条件，其中约定小区内绿地率和非市政道路于2015年12月31日达到交付使用条件。合同约定逾期交付房屋的责任为，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。对相关配套设施不符合交付条件的，免收物业管理费，截止至达到约定条件止。合同没有约定汽车、摩托车停车位及充电桩的建设内容。合同附件十一补充协议约定，以下原因导致逾期交房，出卖人不承担责任:1不可抗力。2政府及部门的行为包括但不限于公益限制、避险限制、如中考、高考、配合公益施工。3政府及部门的规划变更。4对买受人有利的设计调整。5连续两天以上中雨影响施工。6市政停水连续两天以上影响施工。7连续两天的37℃以上高温影响施工。合同签订后，原告已经按照约定支付全部房款（包含银行贷款部分），2016年12月30日被告与广西空港投资开发有限公司签订《棚户区改造安置住房集中采购协议》，广西空港投资开发有限公司以“以购代建”方式采购被告商品房，采购商品房位于于扶绥县新宁镇南密路291号祥和新城三期，共96套，总房价为31733910元，在获得《商品房预售许可证》后支付60%，交付后累计支付100%。早在2016年11月26日被告就取得给楼房的预售许可证，2017年9月30日广西空港投资开发有限公司支付购房款19040346元。2019年1月底被告通知原告可以交房，2019年1月30日原告与被告签订《楼宇交接书》原告接收所购买的房屋，在交房时小区绿化及小区道路未建设完成，至今绿化尚未完成，在交接房屋时原告向小区物业管理部门缴纳了半年物业费366.1元。 本院认为，原被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被告具有房地产开发销售资格，合同是真实有效的，应受法律保护，任何一方违反合同预定或者履行合同不符合约定的条件，应当承担违约责任。本案房屋双方已于2019年1月30日进行交接，双方对房屋交接条件均无异议，但本案原被告双方均确认被告延迟13个月交房，被告如果没有法定或者合同约定的事由出现，被告将承担违约责任。被告提出了三个方面的免责事由，一是天气原因，被告提供扶绥气象局资料2017年两天以上中雨、大雨、暴雨共32天，而原告承认为29天，具体为2017年3月28日大雨、3月29日小雨、3月31日中雨。被告认为算免责停工3天，原告认为只算1天；2017年7月10日暴雨、7月11日小雨，被告算免责停工2天，原告算1天。本院认为，双方合同约定连续两天以上中雨影响施工的才算免责，因此，必须按合同约定执行，3月29日、3月31日、7月11日不能算免责停工日，因此，受雨天影响施工的天算总共为29天。因高温免责停工确定为5天，双方均无异议，本院予以确认。二是中高考停工原因，扶绥县建设工程质量安全监督站发出通知的停工时间为6天，扶绥县招生考试委员会发出的通知的时间为7天。本院认为，上述不管哪个部门对被告发出停工通知都有行政效力，被告必须执行，因此，因中高考免责停工应确定为7天。三是广西空港投资开发有限公司以“以购代建”方式采购被告商品房，采购商品房位于于扶绥县新宁镇南密路291号祥和新城三期，共96套，因资金推迟到位300天，这属于政府行为，影响施工进度，应免除被告的责任。本院认为，广西空港投资开发有限公司与被告签订采购协议，采购被告的商品房用于安置棚户区改造安置住房，属于政府引导、业主决策、市场运作的商业行为，应按市场规律运作，广西空港投资开发有限公司不按时拨付资金，被告可以追究其违约责任，被告与原告签订商品房买卖合同，被告应当严格履行合同义务，不能将第三方的违约责任转嫁给原告，因此，由于广西空港投资开发有限公司不能按时拨付资金，在原被告之间不形成对被告免责停工理由，被告的抗辩理由不成立。被告免除延期交房责任天数总共为41天。关于交房时小区配套设施的未完成交付问题，住宅小区的附属配套设施包括非市政道路、绿化、免费车位、充电桩等属于全体小区业主共同享有，业主个人没有单独向开发商诉讼主张的资格，可以通过业主委员会或者全体业主共同主张，业主也不能以未完成绿化为由向开发商主张赔偿物业费损失，虽然合同约定如果未完成绿化率，免收物业费，这一条款涉及物业公司的利益，该条款没有物业公司的授权，本院不予支持。被告延期交房为395天，减去免责停工41天，违约延期交房的天数为354天，按照合同约定，被告应支付给原告违约金11932.46元（337075元×354天×0.0001元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告广西巨景房地产有限责任公司在判决生效之日起十日内赔偿给原告何东芬违约金11932.46元； 二、驳回原告何东芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费71元，由原告何东芬承担11元，由被告广西巨景房地产有限责任公司承担60元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  程达院 二〇一九年六月二十七日 书记员  谭颂银