贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初9407号原告：何晓川，女，汉族，1976年7月29日生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：张喻、严桂宏，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：黄剑嵩，男，汉族，1969年11月6日生，住贵州省贵阳市云岩区。被告：章琴，女，汉族，1974年10月28日生，住贵州省贵阳市南明区。二被告共同委托诉讼代理人：王锦程，贵州黔信律师事务所律师。第三人：贵州好房多房地产经纪有限公司，住所地：贵阳市中山东路**银座上午大厦****。法定代表人：李平。原告何晓川与被告黄剑嵩、章琴及第三人贵州好房多房地产经纪有限公司（以下简称“好房多公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后于2018年4月10日作出（2018）黔0103民初543号民事判决书，原告对此不服向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2018年7月30日作出（2018）黔01民终5300号民事裁定书，将本案发回我院重审。我院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何晓川及其委托诉讼代理人张喻、严桂宏，被告黄剑嵩、章琴的委托诉讼代理人王锦程到庭参加诉讼，第三人好房多公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告何晓川向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告于2017年11月21日签订的《房屋买卖居间合同》；2、请求法院判决被告赔偿原告经济损失508195元（其中为维权产生的律师费40000元；办理按揭手续房屋评估费3500元；好房多房屋中介费4800元；资金占用费9895元，按银行同期贷款利率4.75%自2017年11月计算至2018年4月；房屋的增值损失450000元）；3、请求法院依法判决被告赔偿原告违约金15万元；4、请求法院判决被告支付原告本案诉讼费、财产保全费（以上费用以法院判决之日据实结算）。事实和理由：原、被告双方于2017年11月21日签订《房屋买卖居间合同》，合同签订后，原告按照合同约定支付了被告房款共计50万元，但被告却以黄建嵩被捕、可能涉嫌重大经济案件等为由，给原告造成恐慌，拒不履行交付房屋及办理房屋过户手续。原告认为，被告的行为已严重违约，且经原告多次催促改正，均置之不理。被告的行为已构成根本性违约，严重侵犯了原告的合法权益。被告黄剑嵩辩称:我方认为合同已解除，该诉请没有意义。对第二项诉请，律师费4万元不应得到支持，因本案诉讼是由原告解除合同后坚持变更而产生，是由原告的错误行为产生，不应由被告承担。同时，双方的合同中未约定律师费，因此本诉请不应得到支持。评估费票据是原告单方委托，所发生的费用并非必要支出，合同对评估的事项没有约定，评估费票据出具的时间与评估时间不吻合，故该费用不应由被告承担。对中介费，合同并未约定中介费，原告与中介工作人员的转账行为不符合规定，中介应向原告出具相关凭据，不能仅凭转账来主张。资金占用费9895元及按银行同期贷款利率我方认为已包含在违约损失中，且合同也未单独就该部分进行相应约定，因此不应得到相应支持。房屋增值损失45万元我方认为原告诉请该费用应有相应依据，其次，原告主张的45万元是间接损失，超过了合同损害赔偿的范围，根据合同法113条，应属于不可预见的损失，不应得到支持。对于违约金15万元的诉请，就本案双方约定的违约金15万元相对原告的损失过高，请求法院依法调整，我方认为原告的损失仅仅是利息损失9895元，该违约金应该就原告的实际损失作出相应的调整，我方认为违约金不宜超过5万元，请求法院依法作出调整。对于本案的诉讼费、财产保全费与律师费的答辩意见大致相同，因该部分多余部分的产生是原告方错误诉讼产生的，因此不应由被告承担。被告章琴辩称：我与本案被告黄剑嵩是在2014年3月14日结婚，而涉案房屋的购买时间是在此之前，此房屋是黄剑嵩的个人财产，与我无关，应该驳回原告对我的诉讼请求。第三人好房多公司无述称意见。经审理查明：二被告于2014年3月13日登记结婚。位于云岩区公园路**都市名园****的房屋所有权人为被告黄剑嵩（不动产权证号为：筑房权证云岩区字第**，不动产权证书登记时间为2005年1月19日）。2017年10月27日，原告向被告黄剑嵩支付上述房屋购房定金，被告黄剑嵩向原告出具收条。2017年11月21日，原告作为乙方、被告黄剑嵩作为甲方，第三人作为丙方就被告黄剑嵩所有的上述房屋签订《房屋买卖居间合同》，该合同主要约定：第二条房屋出售价格甲、乙双方议定房产成交价格为90万元。第三条定金乙方在该合同签订之日交纳购房定金7万元，交纳方式为由乙方直接支付给甲方，届时定金冲抵房款，同时甲方将该房屋的现有房产手续移交给丙方，由丙方准备交易过户中所需资料。甲、乙双方应在该合同签订后3日内向丙方交齐所需相关资料，同时甲乙双方约定于银行批复下来7日之后办理该房的产权过户登记手续。第四条房款支付方式第一期房款（含定金）37万元，支付方式为乙方于2017年11月21日之前向甲方直接支付（其中19万元进入资金监管账户）；非监管部分资金18万元直接支付到卖方账户。第二期房款13万元于2017年11月28日前直接支付给甲方。第三期房款40万元整，由乙方向银行申请办理住房贷款，贷款发放后，乙方授权银行一次性给甲方。第七条房屋移交方式甲方同意于收到购房全款后当日将上述房屋正式交付给乙方。第八条责任及义务：甲方的责任与义务：办理产权登记时，甲方应积极配合，如因甲方行为造成交易过户登记延误并使乙方遭受损失，由甲方负责乙方损失……第九条违约责任甲方中途违约不卖，甲方应在违约之日双倍返还定金给乙方；甲方另按已收房款金额30%支付乙方违约金和退还乙方已付房款，并承担本次交易产生的全部费用；如乙方违约不买，则定金不予退还，另按应付房款金额30%支付甲方违约金，并承担本次交易产生的全部费用。甲乙双方一旦签订本合同，即视为丙方居间服务成立，如出现甲乙双方任何一方违约，造成合同不能继续履行或解除，由违约方向丙方支付上述丙方应收的甲乙双方居间服务费及劳务费。如违约方乙方的，甲方按已收乙方定金金额的50%计算劳务费并向丙方支付。因乙方原因不能按期向甲方付清房款，按时签订按揭合同或因甲方原因不能按期向乙方交付房屋及办理产权过户时，每逾期一日，由逾期方向守约方赔偿上述房屋出售金额的5‰的赔偿金。④逾期超过60个工作日即视为违约，履约方有权解除合同。违约方按本条的项承担违约责任并进行赔偿支付；如违约方未向守约方进行赔偿支付时，守约方有权向上述房屋所在地人民法院提起诉讼，由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的费用由违约方承担……第十条：其他补充条款：1、以上房屋全款为90万元，按揭款及首付、二期款多余部分，由甲方返还乙方；2、丙方应协助甲乙双方办理产权过户及银行按揭事宜；3、甲方在乙方付款50万元、银行批复下来后7日内，必须协助乙方办理产权过户手续。第十一条：丙方见证合同的履行。涉及丙方款项往来时，请见丙方财务票据。合同签订当日，原告向被告黄剑嵩支付房款22万元、8万元，被告黄剑嵩向原告出具收条。同年11月29日原告通过银行向被告黄剑嵩转款13万元，附言：都市名园二手房首付款。至此，原告共计向被告黄剑嵩支付购房款50万元，被告黄剑嵩对此予以认可。同时，被告黄剑嵩、章琴共同向浦发银行贵阳分行出具一份《卖房告知书》，载明：经家庭决议将房屋出售，交易详情如下：房屋坐落：云岩区公园路8-26号都市名园20层8号，购房人何晓川，成交价格：900000元，售房人：黄剑嵩。告知人承诺：此房不存在抵押、质押、诉讼、带有优先购买权的租赁及一切可能产生产权纠纷的其他行为，若因虚假承诺带来任何的法律问题，愿承担一切责任。庭审中，被告因原告提交的《卖房告知书》系复印件，对证据三性不予认可。但原一审中，原、被告双方共同表示该告知书系为办理涉案房屋贷款签订。原告为获得贷款用于支付房屋尾款，单方委托评估机构对涉案房屋进行评估，支付评估费3500元。2017年12月20日，原告向上海浦东发展银行贵阳分行营业部申请的个人二手房购房贷款通过银行审批。2017年12月27日，原告向被告黄剑嵩发送短信：“黄哥，我们银行的贷款批了，不动产中心也约好时间了，你明天下午方便和我去办一下过户手续不？”。被告黄剑嵩未回复。次日，原告再次向被告黄剑嵩发送短信：“黄哥，打你电话不通，等过完节我再约你办（手）续，方便的时候你回个信息给我哈。”。被告黄剑嵩亦未回复。2017年12月29日，原告向被告章琴发送短信：“章姐，麻烦你通知黄哥一声，请他打个电话给我嘛，我们好商量房子过户的事。何晓川。”“章姐，我考虑了，这件事不想拖，我也不想等。希望你能告诉我，黄哥到底在哪里？因为如果出国是有出境记录的。”。同日，章琴回复原告：“现在这个情况，我也没办法，房子要就是只有等，要就是只能退你的钱。”。原告回复：“章姐，你在外面，我今天也就不追你了。我们都是懂道理的人，明天中午12点之前，我把当初黄哥和你签字，还有我们签约的所有材料，包括转账凭据，收款证明都准备好，你把钱也准备好，大家约个地方见面解决问题。说实话，我真不想搞成这个样子，信任，难道就那么难？”。章琴回复：“好，明天可以见面的，具体时间我晚上再通知你。”“何，明天下午两点准时在都市名园下面那个农行见。（胜道旁边那个农行），请带好所有的单据”。原告回复：“好，明天我一定会出现的”。2018年1月2日，被告章琴发送短信给原告：“何女士，我于2017年12月30日下午已电话告知你，黄剑嵩先生已于17年12月3日被警方带走，导致无法再进行后续的公园路8-26号都市名园20楼8号的房屋过户手续，我将你之前分三次付的50万部分房款还于你账目上，又或你如果还是需要此套房屋，只有等待其回来再进行办理，但我无法预知他能几时回来与你办理。”后附《终止购房协议》。“肯定是真的，你如果要房子，只有等待，具体情况和时间无法知道，如果不要，我今天马上把你的50万打到你的账上。她女儿出国读书的书都没有去成。请不要再怀疑了。”“你到底现在要不要把款先退给你？”。原告回复“章姐，这个协议，违约责任按合同办理的话，你是否愿意承担违约金。”被告章琴回复：“如果你要这样，那请走法律程序。”。2018年1月3日，原告就其与被告的纠纷向我院提起诉讼，诉讼请求为：1、判令被告支付原告已付购房款50万元及资金占用费7500元（按年利率6%计算至被告还清欠款之日止，暂按照3个月计算）；2、判令被告支付原告违约金15万元（已付购房款30%）；3、判令被告支付原告本案律师费2万元；4、判令被告支付原告本案诉讼费、财产保全费（法院判决之日据实结算）。以上费用合计677500元。后原告在一审庭审前将上述第一项诉讼请求变更为：1、请求法院确认原告与被告于2017年11月21日签订的《房屋买卖合同居间合同》合法有效；2、判令被告继续履行同原告签订的《房屋买卖居间合同》，并配合原告办理相关手续，将涉案房产过户至原告何晓川名下。后我院作出（2018）黔0103民初543号民事判决书，原告对此不服提起上诉。贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01民终5300号民事裁定书将本案发回我院重审。在审理过程中，原告再次变更诉讼请求，要求确认双方所签订的的合同有效，被告继续履行合同，将涉案房屋过户至原告名下。庭审中，双方就合同是否已经解除发生争议，经释名后，原告再次变更诉请，诉请如前。庭审中，原告就涉案房屋的现有价值申请评估。被告表示不同意评估，认为原告的该要求以评估价值来界定损失不符合双方约定，现有价值作为参考对被告显失公平，因为双方合同已于2018年4月解除及评估的价格往往是卖不出去的，实际成交价往往比评估价低很多，不能真实反映原告想要证实的损失。另查明，在案件审理过程中，原告向我院申请诉讼财产保全，支付保全费4020元。原一审中，我院于2018年3月2日向二被告送达了民事诉状、传票、举证通知书、应诉通知书。2018年4月28日，被告黄剑嵩通过银行向原告转款50万元。再查明，原一审审理过程中原告为此案委托北京盈科（贵阳）律师事务所进行诉讼，支付律师费2万元。该案发回重审后，原告再次委托北京盈科（贵阳）律师事务所进行诉讼，支付律师费2万元。关于中介费，原告庭审中还提交微信聊天记录及转账凭证，拟证明原告实际支付了中介费。上述事实，有原、被告陈述，房屋产权证、房屋买卖居间合同、卖房告知书、收条、聊天记录、民事委托代理合同、代理费发票、评估费票据等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告黄剑嵩及第三人于2017年11月21日签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效协议。各方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同要求履行了付款义务及通知义务，但被告黄剑嵩基于个人原因导致合同不能继续履行，原告遂于2018年1月3日向我院提起诉讼，并提交民事诉状，我院在庭审前将民事诉状送达给被告及第三人，因原告的诉请系基于解除合同提出，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告作为享有合同解除权的一方当事人以诉讼方式要求解除合同，该民事诉状已送达给被告及第三人，故原告与被告黄剑嵩及第三人就涉案房屋签订的《房屋买卖居间合同》已解除。基于前述认定原告与被告黄剑嵩及第三人就涉案房屋签订的《房屋买卖居间合同》已解除，根据《房屋买卖居间合同》第九条第一款的约定，被告黄剑嵩应按已收房款金额30%支付原告违约金和退还原告已付房款，并承担本次交易产生的全部费用。虽被告黄剑嵩已将房款退还给原告，但被告黄剑嵩还应向原告支付违约金15万元（已付房款50万元*30%），故对原告主张要求被告黄剑嵩赔偿违约金15万元的诉讼请求，本院予以支持。关于交易产生的全部费用，原告提交了预评估函及评估费票据，在交易过程中原告为获取贷款对涉案房屋进行评估，支付评估费3500元，该损失为原告的实际损失，被告黄剑嵩应予支付，对原告主张的该项费用，本院予以支持。原告还提交了其与中介销售人员的微信聊天记录及转账记录，被告认为原告与中介工作人员的转账行为不符合规定，中介方应向原告出具相关凭据。根据三方签订的《房屋买卖居间合同》第十一条约定“丙方见证合同的履行，涉及丙方款项往来时，请见丙方财务票据”，因原告未能提交第三人出具的财务票据，故对原告主张的中介费，不予支持。另，根据《房屋买卖居间合同》第九条第四款的约定“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的费用由违约方承担”，被告黄剑嵩庭审中认可系其违约，故原告为追究违约责任产生的律师费属于该项合同约定，被告黄剑嵩应承担该项损失。虽然合同对律师费进行了概括性约定，但该项费用不是原告的必然损失，原告基于案件一审进行了两次委托，产生两笔律师费，本院酌情支持一次律师费即2万元。关于原告主张的资金占用费，因合同对于被告黄剑嵩违约不卖已约定违约损失，故对原告主张的该项损失，不予支持。关于原告主张的房屋增值损失，庭审中原告申请对房屋现有价值进行评估，被告认为原告主张房屋增值系间接损失，超过合同损害赔偿范围，并且以现有价值作为参考不公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，合同第九条第一款对被告黄剑嵩违约不卖，造成原告违约的损失已进行了明确约定，原告主张房屋的增值损失超过该约定，应不予支持，至于原告申请对房屋现有价值进行评估，因无必要，且增加了诉讼成本，故对原告的该申请，不予同意。此外，被告章琴虽与被告黄剑嵩系夫妻关系，但涉案房屋属于被告黄剑嵩的个人婚前财产，被告章琴亦不是《房屋买卖居间合同》的当事人，原告要求被告章琴承担赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告黄剑嵩于本判决生效之日起十日内赔偿原告何晓川损失人民币173500元。二、驳回原告何晓川的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10381元（原告已交纳5288元），诉讼保全费4020元，共计14401元，由被告黄剑嵩负担3796元（被告黄剑嵩于本判决生效之日起三日内将该费用交纳至我院财务室），由原告何晓川负担10605元（原告于本判决生效之日起三日内将未交纳的5317元交纳至我院财务室）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  黄春生人民陪审员  范志华二〇一九年六月十八日书 记 员  刘 航