河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0702民初1059号原告：唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司，住所地张家口市桥东区张宣公路28号。负责人：石志全，总经理。委托诉讼代理人：高彬，该公司职员。委托诉讼代理人：欧阳凯锋，河北国器律师事务所律师。被告：钟立群，女，1970年8月28日出生，汉族，现住张家口市桥东区。委托诉讼代理人：赵琦（系被告女儿），女，1994年10月26日出生，汉族，现住张家口市桥东区。原告唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称顺达公司）与被告钟立群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺达公司的委托诉讼代理人高彬及欧阳凯锋、被告钟立群及其委托诉讼代理人赵琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺达公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方购房合同；2、赔偿原告违约金或损失79216.7元（金额暂计算至3019年4月29日，实际数额计算至法院判决确定后，实际腾出房屋之日）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2011年3月9日签订购房合同，约定被告购买位于盛景庄园1号楼2单元102室房屋一套，房屋总价款为302298元，在交纳购房款102298元后，原告将房屋交付被告进行居住，但被告在入住房屋后，并未按照购房合同约定继续向原告交纳所欠购房款人民币20万元整。截止2019年1月29日，由于被告长达94个月没有支付购房款，且经原告多方催缴仍迟迟不履行合同余款付款义务，给原告造成了重大的经济损失，故原告2019年1月29日委托律师事务所通过快递向被告发出律师函，其中明确写明应付价款及可能产生的后果，但被告始终不予理会。现原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，请求法院判令解除双方的房屋买卖合同。解除合同后被告应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定支付违约金人民币79216.7元。被告钟立群辩称：一、原告起诉状中所称答辩人已交付的购房款金额与事实不符。实际上，答辩人已向原告交付购房款122298元。二、涉诉购房合同不应解除。2011年3月9日原告与答辩人签订的《购房合同》第六条“付款方式与期限”明确约定：房款交付方式为：首付92298元，剩余房款210000元以银行按揭贷款的方式交付。1.早在2011年答辩人向原告交付了首付款92298元的同时，根据原告要求，向原告交付了全部按揭贷款申请材料。但时至今日，未能办理银行按揭贷款。原告没有就按揭贷款一事，向答辩人做过任何明确解释。答辩人也没有接到银行的拒绝贷款申请告知书。因此，购房尾款问题，原因在原告而不是答辩人。2.《购房合同》中没有约定违约金。剩余购房款项的交付，合同中没有约定期限。因此，答辩人不存在逾期付款的情况，原告所引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在本案中不能适用，原告要求违约金的诉讼请求没有法律依据。3.原告所发出的律师函内容是要求答辩人一次性支付房屋剩余款项，其性质是对《购房合同》的变更。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同的变更，须当事人协商一致，答辩人不同意对《购房合同》的付款方式变更。综上所述，答辩人在涉诉购房合同的履行中，没有违约行为，原告不具有合同解除权。涉诉合同不具有法定解除理由，原告的诉讼请求没有法律依据，涉诉购房合同应按照约定内容继续履行。原告顺达公司提交证据如下：1、建设用地规划许可证复印件一份、国有土地使用证复印件一份、建设工程规划许可证复印件一份、建筑工程施工许可证复印件一份、商品房预售许可证复印件一份，证明原告经合法手续取得商品房预售许可证，商品房买卖合同有效；2、商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告签订的商品房买卖合同真实有效，明确约定双方权利义务；3、收据复印件二份，证明被告仅支付部分房款；4、顺丰速运快递单及邮寄、签收记录一份共4页，证明被告已签收律师函；5、律师函二份，证明被告迟延交付购房款，原告已催告；6、2016年3月10日通知一份，证明顺达公司已向被告催告过。被告钟立群的质证意见为：对原告提交的证据1至证据5均无异议；对证据6不认可。被告钟立群提交证据如下：1、U盘一份，证明后期每月交2000元，共计交10000元，未给开收据，同时证明关于房屋的事情去找原告协商过，协商后原告不承认向我收钱的人是原告的员工，并且我多次去原告单位找过，但原告单位没人；2、2014年4月1日收据（20000元）一张、2012年11月27日收据（500元）一张，证明被告向原告交纳的房款及办土地证的费用。原告顺达公司的质证意见为：对证据1中存储的照片有异议，而且该照片并不能达到被告的证明目的；对证据2中的二张收据予以认可。本院的认证意见为：对于原、被告所提交证据的真实性、合法性、关联性予以认可，可以作为认定本案事实的依据。本院经审理认定事实如下：2010年10月21日，被告钟立群为购买顺达公司开发的盛景庄园小区1号楼2单元102号房屋，支付定金10000元。2011年3月9日，原告顺达公司与被告钟立群签订《商品房买卖合同》，合同中约定：钟立群购买顺达公司开发的盛景庄园小区1号楼2单元102号房屋，总房款为302298元；付款方式为首付90298元，银行贷款210000元。同日，被告钟立群向原告顺达公司支付首付款92298元。2012年11月27日，被告钟立群向原告顺达公司交纳土地证代办费500元。之后被告钟立群将相关贷款资料交于原告，由原告统一递交银行，但银行未能审核通过，贷款没有得到银行批准。2014年4月1日，被告钟立群向原告顺达公司支付房款20000元。原告员工田禾又向被告每月收取2000元，共收5个月，合计为10000元，之后被告再联系原告，一直未联系到原告，原告也否认田禾是其公司员工，但原告认可被告尚欠原告购房款180000元。2016年3月10日，原告顺达公司通知被告钟立群尚欠剩余房款190000元，责令其于2016年4月15日前支付剩余房款，逾期不交的，将取消其购房资格。2019年1月29日，原告顺达公司委托河北国器律师事务所向被告钟立群发出律师函，内容为：1.要求钟立群支付剩余房款200000元及违约金76767元，合计276767元。2.未按照第一项意见执行，顺达公司将解除房屋买卖合同。2019年1月30日，被告钟立群收到该律师函。被告钟立群至今未能向原告顺达公司支付剩余房款，故原告诉至本院。本院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告顺达公司与被告钟立群之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。被告钟立群购买原告顺达公司开发的房屋，应当向其支付购房款。虽然双方签订的《商品房买卖合同》中约定付款方式为首付90298元，银行贷款210000元，但原告得知被告钟立群提交的相关材料不符合银行要求，原告应当及时通知被告让其尽快补充或完善各种资料，但原告未及时通知被告，造成被告迟迟未付剩余购房款。2014年4月1日被告得知银行贷款未通过审核后，就陆续又偿还原告部分购房款后，就不再支付剩余购房款，被告已构成违约，原告就应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，行使自己的解除权。解除权应当从发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。被告钟立群于2014年4月1日支付了最后一笔购房款20000元，此后便不再支付剩余购房款，因此《商品房买卖合同》解除权发生之日为2014年4月2日，顺达公司应当在2015年4月1日之前行使其解除权，但直到2016年3月10日，原告顺达公司才通知被告钟立群“于2016年4月15日前支付剩余房款，逾期不交的，将取消其购房资格”。由于原告顺达公司行使解除权已经超过解除权发生之日起一年，且原告已入住涉案房屋时间较长，并且已经支付了部分购房款，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。对于原告顺达公司主张的违约金，本院认为，被告钟立群至今尚未支付剩余购房款，是由于银行未能批准其贷款申请，且原告又没有经济能力一次性偿还剩余购房款，并非出于其主观恶意而故意逾期支付购房款，而原告也没有积极主动地和被告协商，而是采取一种放任的态度，且原告也未将房屋产权证交于被告，使被告的物权期待权也不能实现，因此原告也存在违约。故对原告顺达公司主张违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司的诉讼请求。案件受理费7024元，减半收取计3512元，由原告唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  李守和二〇一九年六月二十五日法官助理张艳岭书记员胡文静附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》：第一百九十九条法律规定或当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。