吉林省榆树市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0182民初5864号 原告顾德军，现住和龙市。 委托代理人安立岩，吉林华耀律师事务所律师。 被告王洪光，现住吉林省榆树市。 委托代理人袁满明，吉林崇旭律师事务所律师。 第三人和龙市众邦房地产开发有限公司 法定代表人赵连波，系总经理。 原告顾德军诉被告王洪光、和龙市众邦房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告顾德军及委托代理人安立岩、被告王洪光委托代理人袁满明到庭参加诉讼，第三人和龙市众邦房地产开发有限公司经传票合法传唤提交答辩状未到庭，本案现已缺席审理终结。 原告诉称，榆树市人民法院做出（2017）吉0182民初4528－1号诉讼保全裁定书和（2017）吉0182执1594号执行裁定书。裁定查封被执行人和龙市众邦房地产开发有限责任公司69套房屋，但榆树市人民法院却查封了原告所有的房屋。原告有证据证明上述房屋是原告的财产。在2014年、2015年期间原告购买了和龙市众邦房地产开发有限责任公司开发建设的位于和龙市水岸新城栋号为H区3栋1单元2层202室（面积70.84平方米）、3层303室（面积80.54平方米）、4层402室（面积70.84平方米）、403室（面积80.54平方米）、5层502室(面积70.84平方米)、503室（面积80.54平方米）、6层602室（面积70.84平方米）、603室（面积80.54平方米）、7层702室（面积70.84平方米）、703室（面积80.54平方米）、8层802室（面积70.84平方米）、803室（面积80.54平方米）、9层902室（面积70.84平方米）、903室（面积80.54平方米）、10层1002室（面积70.84平方米）、1003室（面积80.54平方米）、H区3栋2单元3层302室（面积70.87平方米）、303室（面积86.4平方米）、4层403室（面积86.4平方米）、5层501室（面积80.57平方米）、502室（面积70.87平方米）、503室（面积86.4平方米）、6层601室（面积80.57平方米）、602室（面积70.87平方米）、603室（面积86.4平方米）7层701室（面积80.57平方米）、703室（面积86.4平方米）、8层801室（面积80.57平方米）、9层901室（面积80.57平方米）、10层1001室（面积80.57平方米）、1002室（面积70.87平方米）、H区11栋2单元2层203室（面积86.4平方米）、3层303室（面积86.4平方米）、4层403室（面积86.4平方米）、5层503室（面积86.4平方米）、9层903室（面积86.4平方米）、10层1003室（面积86.4平方米）、11层1103室（面积86.4平方米）等房屋并且于2014年－2015年期间先后在吉林省和龙市不动产登记中心办理了预告登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第二十五条等法律法规的规定，上述房屋现已归原告顾德军所有，根本不是被执行人和龙市众邦房地产开发有限责任公司的财产，榆树市人民法院不能查封上述房屋，应当中止执行，解除查封。原告在和龙市不动产登记中心办理了预告登记，就是为了保障将来实现物权，物权的公示、公信原则就体现在物权登记包括预告登记，现在法院依据一个所谓证人的证言，在没有其他证据佐证就认定原告没有购买上述房屋，直接否认了预告登记，否定了原告的物权，做出驳回原告异议请求的裁定书。那么以后谁还办理预告登记等物权登记，政府的公信力还能否相信。原告依法向榆树市人民法院提出执行异议申请，请求中止执行，解除对上述房屋的查封等执行措施，榆树市人民法院在2018年9月25日做出（2018）执异0018号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，我认为榆树市人民法院做出的查封等执行措施及（2018）吉0018号执行裁定书是错误的，现原告依法提起诉讼请求对执行标的物停止执行，解除标的物的查封等执行措施即中止执行并解除申请人顾德军所有的位于和龙市水岸新城的栋号为H区3栋1单元2层202室（面积70.84平方米）、3层303室（面积80.54平方米）、4层402室（面积70.84平方米）、403室（面积80.54平方米）、5层502室(面积70.84平方米)、503室（面积80.54平方米）、6层602室（面积70.84平方米）、603室（面积80.54平方米）、7层702室（面积70.84平方米）、703室（面积80.54平方米）、8层802室（面积70.84平方米）、803室（面积80.54平方米）、9层902室（面积70.84平方米）、903室（面积80.54平方米）、10层1002室（面积70.84平方米）、1003室（面积80.54平方米）、H区3栋2单元3层302室（面积70.87平方米）、303室（面积86.4平方米）、4层403室（面积86.4平方米）、5层501室（面积80.57平方米）、502室（面积70.87平方米）、503室（面积86.4平方米）、6层601室（面积80.57平方米）、602室（面积70.87平方米）、603室（面积86.4平方米）7层701室（面积80.57平方米）、703室（面积86.4平方米）、8层801室（面积80.57平方米）、9层901室（面积80.57平方米）、10层1001室（面积80.57平方米）、1002室（面积70.87平方米）、H区11栋2单元2层203室（面积86.4平方米）、3层303室（面积86.4平方米）、4层403室（面积86.4平方米）、5层503室（面积86.4平方米）、9层903室（面积86.4平方米）、10层1003室（面积86.4平方米）、11层1103室（面积86.4平方米）等房屋的查封等执行措施。 被告王洪光辩称，本案是案外人执行异议之诉，执行异议成立的条件是在法院查封扣押之前签订合法有效的书面合同。而根据商品房销售管理办法第十条规定商品房现售应当符合的条件，原告对此并未举证。无法证实其买卖合同的合法性。相反在原告出示的土地局的证明证实开发商没有缴纳土地出让金，只有缴纳土地出让金才能取得土地使用证，才能具备开发建设的前提条件。既然开发商没有缴纳出让金就不能有土地使用证，那么就违反商品房销售管理办法规定。故此商品房销售合同无效。原告购买房屋的过程不符合正常商品房买卖的交易习惯。正常商品房买卖合同的交易习惯为先签订买卖合同、交款、开具交款票据。而原告给众邦房地产开发有限公司汇款时间为2013年和2014年，合同签订的时间为2015年，购楼票据又是另一个时间，与正常的购楼交易相违背。另外支付楼房价格不对等。2014年至2015年被告和龙众邦公司的楼房开盘价格为每平方3000多元，而原告出示买卖合同的计算价格仅为1000多元，明显违背市场交易价值规则。故应认定原告没有支付对价。原告不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房买受人的主体资格，原告一次性购买90几套房屋和底商，明显不是为了个人居住而购买。本案证人赵某也证实当时他是公司的授权人，全权处理公司的一切事宜。原告与赵连波之间是借款抵押，特别是原告是小额贷款公司的经营者进一步证实了本案就是名为买卖实为借贷的法律关系。原告虽然办理了预告登记，但是因为过了法定的有效期而失去了物权效力。预告登记的法定有效期限为三个月，逾期预告登记失效。原告诉称在2014年至2015年期间与和龙市众邦房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。根据城市房地产经营管理条例第三十三条规定商品房的买受人应该在合同签订之日起90日内办理所有权登记手续。而原告并没有履行此义务，故应该认定是原告的原因才导致预告登记失效。所以失去了预告登记的公信力。故原告的诉请不符合异议诉讼成立的法定条件，请求法院判决驳回原告的诉请，判决本案继续执行。 第三人和龙市众邦房地产开发有限公司提交答辩状，答辩状内容：我公司与顾德军之间的商品房买卖合同已在和龙市房地产部门备案，并且做了预告登记。我公司与顾德军于2015年又签订了补充协议，同时把协议中的房源钥匙已交付给顾德军。 经本院审理查明，2017年2月13日汪清县众邦房地产开发有限公司变更为和龙市众邦房地产开发有限公司。2014年6月30日第三人和龙市众邦房地产开发有限公司取得商品房预售许可证。2013年11月26日至2015年1月6日原告顾德军、王桂玲、金今玉、王巍、和龙德泰小额贷款公司分别把钱汇入王友、李淑芹、韩笑、赵连波的账户，总计金额8230000元。2015年1月9日第三人法定代表人赵连波给原告出具了8233530元收据。收据注明“今收到顾德军等人（团购）购房款共计8233530元。房源详见清单。”2015年2月6日第三人给原告开具了售楼专用收据。2014年9月2日至2015年6月期间原告与第三人和龙市众邦房地产开发有限公司（原汪清县众邦房地产开发有限公司）签订了涉案38套商品房买卖合同。2014年9月10日至2015年7月6日期间原告与第三人共同申请了涉案房屋预购商品房预告设立登记。第三人将房屋钥匙交付原告。2017年10月11日和龙市房屋产权管理中心出具证明：38件预售商品房预告登记和预售商品房抵押权预告登记，办理以上业务时，按《房屋管理办法》之规定，为其办两项预告登记，其中预售商品房屋登记簿已有记载，两种预告登记我单位只给和龙市德泰小额贷款有限责任公司颁发一本登记证明（抵押预告登记）。2018年5月16日和龙市不动产登记中心出具证明，内容：“顾德军在水岸新城购买了98套房产，因开发商欠和龙市国土资源局土地出让金100余万元，整个水岸新城小区无法办理国有土地登记手续。”王洪光起诉吉林省汪清县众邦房地产开发有限公司（现为和龙市众邦房地产开发有限公司）民间借贷纠纷一案，2017年6月29日本院作出（2017）吉0182民初4528－1号民事裁定书，对本案38套房屋予以查封。并作出（2017）吉0182民初4528号民事判决书，判决“一、吉林省汪清县众邦房地产开发有限公司于判决生效后立即给付王洪光借款人民币5376000元及利息（利息计算方法年利率按24%计算，从2012年6月9日起至实际给付之日止）；二、吉林省汪清县众邦房地产开发有限公司于判决生效后立即给付王洪光借款人民币800000元及利息（利息计算方法年利率按24%计算，从2015年7月31日起至实际给付之日止）。”（2017）吉0182民初4528号民事判决书在执行阶段，原告提出执行异议，经审查，本院作出（2018）吉0182执异0018号执行裁定书，驳回异议人即原告顾德军的异议请求。原告对此裁定不服，提起执行异议之诉，请求对执行标的物停止执行，解除标的物的查封等执行措施即中止执行并解除申请人顾德军所有的位于和龙市水岸新城的栋号为H区3栋1单元2层202室（面积70.84平方米）、3层303室（面积80.54平方米）、4层402室（面积70.84平方米）、403室（面积80.54平方米）、5层502室(面积70.84平方米)、503室（面积80.54平方米）、6层602室（面积70.84平方米）、603室（面积80.54平方米）、7层702室（面积70.84平方米）、703室（面积80.54平方米）、8层802室（面积70.84平方米）、803室（面积80.54平方米）、9层902室（面积70.84平方米）、903室（面积80.54平方米）、10层1002室（面积70.84平方米）、1003室（面积80.54平方米）、H区3栋2单元3层302室（面积70.87平方米）、303室（面积86.4平方米）、4层403室（面积86.4平方米）、5层501室（面积80.57平方米）、502室（面积70.87平方米）、503室（面积86.4平方米）、6层601室（面积80.57平方米）、602室（面积70.87平方米）、603室（面积86.4平方米）7层701室（面积80.57平方米）、703室（面积86.4平方米）、8层801室（面积80.57平方米）、9层901室（面积80.57平方米）、10层1001室（面积80.57平方米）、1002室（面积70.87平方米）、H区11栋2单元2层203室（面积86.4平方米）、3层303室（面积86.4平方米）、4层403室（面积86.4平方米）、5层503室（面积86.4平方米）、9层903室（面积86.4平方米）、10层1003室（面积86.4平方米）、11层1103室（面积86.4平方米）等房屋的查封等执行措施。 本院认为，原告一次性购买98套商品房的行为本身并不属于通常情形下为使用或投资进行商品房买卖的情形。本案原告购房转款的方式为原告本人、王桂珍、金今玉、王巍、和龙德泰小额贷款有限公司向王友、李淑芹、韩笑、赵连波转款，转款并非是原告向第三人转款。转款的时间是从2013年至2015年先后陆续转款、后公司法定代表人赵连波出具总售楼票据、后又开具各楼房的购房收据。另外被告王洪光提供的证人证实第三人接受房屋价款实质上是借款，办理房屋预告登记的原因是为了保障实现债权，即办理预告登记的目的是抵押而不是买卖。故原告与第三人签订的商品房买卖合同从所购房屋数量、实际购房单价、支付购房款数额及方式均与支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖关系的法律特征不符。故涉案房屋虽然办理了预告登记，但原告与第三人之间不属于真实的商品房买卖合同关系。原告不能享有足以排除强制执行的实体权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法解释》第九十条、第三百零七条之规定，判决如下： 驳回原告顾德军的诉讼请求。 案件受理费36000元由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  陈晓玲 人民陪审员  刘雪梅 人民陪审员  郭秋宇 二〇一九年六月二十日 书 记 员  张加南