云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0423民初654号原告（反诉被告）：刘金，男，1989年4月25日生，汉族，住通海县。原告（反诉被告）：施俊，男，1989年12月25日生，汉族，住通海县。二原告委托诉讼代理人：姚学元，云南亮剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：岳修旺，男，1970年11月15日生，汉族，住通海县。委托诉讼代理人：胡和，云南世博律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告刘金、施俊诉被告岳修旺房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年10月11日立案后，经审理于2018年12月16日依法作出（2018）云0423民初1877号民事裁定，裁定驳回原告刘金、施俊的起诉。原告刘金、施俊不服提起上诉，玉溪市中级人民法院经审理于2019年3月13日作出（2019）云04民终380号民事裁定，裁定撤销原审裁定，指令本院继续审理。本院于2019年4月1日立案后，被告岳修旺向本院提出反诉，本院依法受理并与本诉合并依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘金、施俊及其委托诉讼代理人姚学元，被告委托诉讼代理人胡和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金、施俊向本院提出诉讼请求：一、判决解除刘金、施俊与岳修旺签订的《租房合同》；二、判决岳修旺赔偿刘金、施俊各项经济损失共计89476.5元（其中包括：1、机械设备费用22600元；2、管道设备安装费用3731.5元；3、汽车海报、站牌及门头广告牌、玻璃门窗等材料费用5145元；4、洗车设备费用3000元；5、房屋改造费用3000元；6、停业期间盈利损失费用50000元；7、搬迁费用2000元）。事实和理由：刘金、施俊系合伙关系。2017年6月7日，以刘金的名义与岳修旺签订《租房合同》，约定岳修旺将坐落于通海县九龙街道办事处九街村四组的工业用地一块连同临时建房六间一起租给刘金、施俊使用，租期为2017年7月1日至2020年6月30日，租金按面积计算每年合计37900元。租金一年一付，即每年5月30日前付清下一年度租金等内容。合同签订后，刘金、施俊依约交付了2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金。2018年5月刘金、施俊从银行取出租金后联系岳修旺交租，却遭到岳修旺的拒绝，岳修旺称不愿继续将场地和房屋租给刘金、施俊。经刘金、施俊打听才知岳修旺想将场地和房屋高价一并租给新迁入的承租人使用。不仅如此，岳修旺在尚未解除与刘金、施俊的合同期间就让新承租人在隔壁施工，还切断电源影响刘金、施俊的正常经营。2018年6月岳修旺以刘金、施俊未按时交租为由诉至法院要求解除合同。后岳修旺撤诉，还找人恐吓刘金、施俊并大打出手。随后岳修旺拉沙石堵路导致刘金、施俊无法经营，故刘金、施俊诉至法院。庭审中二刘金、施俊增加诉讼请求要求岳修旺双倍返还定金2000元。被告岳修旺辩称，一、同意解除租赁合同；二、请求驳回二刘金、施俊主张的各项赔偿请求。事实与理由：原、被告签订租赁合同后，在履行合同过程中刘金、施俊不按合同约定履行自己的义务，未按时支付下一年的租金导致双方发生争议。争议发生后通过相应机构和法院调解，刘金、施俊仍未履行支付租金的义务，故岳修旺同意解除租赁合同。但刘金、施俊主张的赔偿没有事实和法律依据。被告岳修旺向本院提出反诉请求：1、同意解除双方签订的租赁合同；2、判令刘金、施俊共同支付岳修旺2018年7月1日至2019年5月30日的租金34738元；3、判令刘金、施俊赔偿给岳修旺造成的损失45054元。事实与理由：本案租赁合同签订后，在履行合同过程中刘金、施俊不按合同约定履行自己的义务，未按时支付下一年的租金导致双方发生争议。发生争议的过错方系刘金、施俊，因刘金、施俊不按合同履行义务，给岳修旺造成了重大损失。庭审中，被告岳修旺增加反诉请求，要求刘金、施俊在合同解除后将租赁物返还给岳修旺。原告刘金、施俊针对被告岳修旺的反诉请求及增加后的反诉请求辩称，其认同岳修旺同意解除合同的主张。双方签订的合同中约定了租期，从岳修旺提出的反诉中可以看出岳修旺一直在违约，既然合同有约定，就不能自由改变，房租是每年一交，并非想交多长时间就可以交多长时间。岳修旺能够以更高的价格将租赁物出租给别人，其是获益的并不存在经济损失。综上，请求驳回岳修旺的反诉请求。本院经审理认定事实如下：岳修旺通过出让方式取得坐落于通海县宗土地的使用权，并于2005年1月4日取得土地使用证，该土地证上记载的土地使用者系岳修旺，土地用途为工业用地。岳修旺在该宗土地上建盖房屋用于出租。2017年6月5日，刘金、施俊为经营车辆修理，与岳修旺协商租房事宜，经双方协商一致后，刘金、施俊向岳修旺支付定金1000元。2017年6月7日，岳修旺作为甲方、刘金作为乙方共同签订《租房合同》，合同落款处施俊也在乙方处签字、捺印。该合同约定：经双方协商，甲方把原洗车场位置（约316㎡）租给乙方使用，租期共三年，自2017年7月1日起至2017年6月30日；租金为每年每平方米120元，合计37900元，付款方式为上一年5月30日前付清下一年租金（提前一个月），先付费再使用；甲方出售或者其他变动收回场地，甲方赔偿乙方损失，具体费用双方商议确定，若不能达成一致意见，请第三方评估，租金按实际使用的时间计算；合同期满后，乙方已修建的固定设施等不能损坏和撤走（设备除外），产权归甲方，甲方不承担也不补偿任何费用，同时处理好相关水电、卫生等工作，交押金2000元作保障（违约金）等内容。合同签订后，岳修旺按照合同约定，将约316平方米的场地（含简易房屋七间）交付给刘金、施俊管理使用，刘金、施俊向岳修旺支付了当年的租金37900元。后刘金、施俊采购机器设备投入修理厂的经营，并于2017年7月25日办理了修理厂的营业执照，营业执照登记的经营者系刘金，名称为通海县九龙街道九街刘金汽修部，类型为个体工商户。2018年5月30日，岳修旺邀约朋友到刘金、施俊经营的修理厂欲收取次年租金，但最终未能收取到租金。同日，施俊从其中国农业银行的银行卡上取款38000元。此后，双方因《租房合同》的履行发生争议，岳修旺遂于2018年6月25日诉至本院要求解除双方签订的《租房合同》，该案诉讼过程中，岳修旺自愿向本院申请撤诉，本院予以准许。撤诉后，岳修旺拉来风化砂堆放在修理厂内的修理车间门口，导致刘金、施俊无法继续经营，修理厂处于停业状态。2018年8月16日，双方因合同的履行发生吵打，岳修旺因此被公安机关行政处罚。至本案庭审时，刘金、施俊安装在修理厂内的机器、设备已由刘金、施俊拆除搬走。另查明，岳修旺出租给刘金、施俊的房屋至今未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建盖。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，岳修旺出租给刘金、施俊的房屋至今未办理建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故岳修旺与刘金、施俊订立的《租房合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据前述规定，岳修旺要求刘金、施俊返还所租场地的主张，本院予以支持。关于双方主张的损失。导致合同无效的过错方系岳修旺，刘金、施俊对此并无过错，且岳修旺主张的损失无事实及法律依据，故岳修旺要求刘金、施俊赔偿其损失的主张本院均不予支持。自双方发生争议后，因岳修旺堆放风化砂堵路，导致刘金、施俊未实际使用租赁场地，故岳修旺主张的租金，本院不予支持。刘金、施俊要求岳修旺赔偿的损失，应为因合同无效导致的直接损失，而停业期间的收入损失并非直接损失，对此，本院不予支持；刘金、施俊购买的机器、设备现已拆除并搬走，机器、设备仍能使用，刘金、实际并未因此产生实际损失，对此本院不予支持；刘金、施俊主张的装饰、装修损失、搬迁费用及广告、海报等费用，其所举证据并不足以证实其主张，刘金、施俊应承担举证不能的不利后果，故其主张的装饰、装修损失、搬迁费用、广告、海报费用本院均不予支持。关于刘金、施俊要求双倍返还定金的问题。虽然刘金、施俊交付该笔款项时，岳修旺出具的收据上写为“预付定金”，但在本院第一次庭审中，刘金自认该款项性质是押金，故刘金、施俊要求岳修旺双倍返还定金的主张，本院不予支持；但现双方合同不再履行，故刘金、施俊交付给岳修旺的押金1000元应当予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、由原告（反诉被告）刘金、施俊于判决生效后十日内将坐落于通海县九街街道九街社区三组二分组约316平方米的租赁场地（含简易房屋七间）腾还给被告（反诉原告）岳修旺。二、由被告（反诉原告）岳修旺于判决生效后十日内将押金1000元退还原告（反诉被告）刘金、施俊。三、驳回原告（反诉被告）刘金、施俊的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）岳修旺的其余反诉请求。案件受理费2040元，减半交纳1020元，由原告（反诉被告）刘金、施俊负担。反诉费1800元，减半交纳900元，由被告（反诉原告）岳修旺负担。如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员 杨 婷二〇一九年六月十七日书记员 朱红艳