福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1907号 上诉人（原审被告）：胡庆毅，男，1965年10月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑英明，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂萍萍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林淑真，女，1950年7月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 法定代理人：贺有銮（系林淑真的丈夫），男，1934年12月2日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审原告）：贺有銮，男，1934年12月2日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：贺英，福建谨而信律师事务所律师。 上诉人胡庆毅与被上诉人林淑真、贺有銮房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初17997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡庆毅上诉请求：撤销(2018)闽0203民初17997号民事判决书第一、二项判决，并依法改判驳回林淑真、贺有銮林淑真、贺有銮一审的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：原审法院判令胡庆毅应将讼争房屋按现状腾空返还给林淑真、贺有銮，并支付占有使用费错误，应予改判。一、胡庆毅与林淑真、贺有銮于2016年6月18日签订的《租赁合同》明确约定了“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在贰仟壹佰元租金的基础上）”，该约定应认定为双方约定的租赁期限为“自2013年1月29日起至2021年1月29日止”。二、原审判决举证责任分配错误，基于此错误的举证责任分配所作分析认定也明显是错误的，应予纠正。本案中，胡庆毅与林淑真、贺有銮均确认《租赁合同》系通过邮寄方式签订，林淑真、贺有銮将签名后的合同寄给胡庆毅签名，胡庆毅签名后邮寄一份给了林淑真、贺有銮，庭审中林淑真、贺有銮确认收到了胡庆毅邮寄过去的《租赁合同》，并称“其所持的《租赁合同》原件遗失了”。既然林淑真、贺有銮确认收到了胡庆毅邮寄过去的《租赁合同》，那么，林淑真、贺有銮应当提交其所持有的《租赁合同》原件供法庭比对，以明确《租赁合同》中“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在贰仟壹佰元租金的基础上）”手书文字的真实性问题，在林淑真、贺有銮无法提交《租赁合同》原件以供比对的情况下，法院应当直接认定该段手书文字是真实的。原审判决认定胡庆毅应对该段手书文字系出租方的真实意思表示承担举证责任显然违背举证责任的分配规则，错误地加重了胡庆毅的举证责任。《租赁合同》第二条约定的租期“自2013年1月29日至2018年1月29日止”确实与“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在贰仟壹佰元租金的基础上）”手书文字约定的租期不一致，但不能仅凭此不一致就认定“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在贰仟壹佰元租金的基础上）”手书文字是虚假的。原审法院对该段文字的外观特征与合同的其他部分差异明显的认定也仅为原审法院的主观判断，没有任何鉴定依据或其他证据支持。三、原审判决错误的举证责任分配严重违背了合同法的基本原则和基本精神。现实生活中的合同五花八门，当事人的法律意识也有强弱之分，合同等文书的制作不可能都非常严谨，但公众均知晓合同均为一式多份，各方当事人均持有内容相同的合同，在对合同内容真实性有不同意见的情况下，首先应当由合同各方将其手中的合同原件提交法庭以明辨是非，若无法提交，则法庭应当直接作出不利于未提交合同原件一方的裁判。否则，制作合同文书的意义也就不复存在了。本案中，在胡庆毅已经提交《租赁合同》原件以证明自己的主张的情况下，原审法院不是责令林淑真、贺有銮提交其手中的《租赁合同》原件以供比对，而是听信林淑真、贺有銮所谓《租赁合同》原件已经遗失的谎言，进而责令胡庆毅对《租赁合同》中“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在贰仟壹佰元租金的基础上）”等手书文字系出租方的真实意思表示承担举证责任，原审法院的做法显然有违合同法的基本原则和基本精神，明显错误。 林淑真、贺有銮辩称，一、原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持一审判决。房屋租赁合同的租赁期限明确约定为2013年1月29日起至2018年1月29日止。无论从林淑真、贺有銮提供的贺有銮与胡庆毅签订的第一份合同，还是胡庆毅提供的第二份合同均显示租赁期限为5年，整60个月。二、原审法院对双方举证责任的分配符合合同法的基本原则及精神，应予以维持。胡庆毅主张合同变更却没有相应的事实证据予以证明。租赁期限、租金、租赁地址均为租赁合同的主要条款，租赁双方应对上述条款约定明确，这是双方履行合同的权利更是义务。故双方对租赁期限的主张均负有举证责任。林淑真、贺有銮已提供1、2013年贺有銮与胡庆毅签订的原始合同，2、双方短信往来记录。同时胡庆毅提供的2016年第二份合同均可佐证双方租赁期限仅为2013年1月29日起至2018年1月29日止。双方在长达五年的租赁期间，胡庆毅未遵守合约不按物价涨租金，故林淑真、贺有銮不得不在2016年约定此后两年每一年的租金具体数额。同时更正了租赁地址及再次明确合同租赁期限为5年即总共60个月。这是出租方行使合同的权利更是履行合同的义务，该事实由林淑真、贺有銮及胡庆毅提供的多项证据予以佐证。反观胡庆毅，对自己提出的主张即“租期2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%”，在长达五年的交往中竟然提供不出任何证据证明双方就此事进行过磋商，并达成延长租期的合意，其自行添加条款妄图达到以低廉的租金霸占林淑真、贺有銮房屋，胡庆毅强行租赁拒不腾房行为显然悖于合同法的公平、诚实、信用原则，严重侵害他人权益。 林淑真、贺有銮向一审法院提出诉讼请求：1.胡庆毅立即腾房，不得毁坏装修；2.胡庆毅赔偿破坏性装修导致的房屋损失50000元；3.胡庆毅支付占有使用费（按每月3500元，从2018年1月29日起计至实际腾房之日止）。 一审法院认定事实：2013年1月29日，贺有銮与胡庆毅签订一份《房屋租赁合同》，约定如下：贺有銮将连江县凤城镇八一六东路63号房屋出租给胡庆毅，租赁用途为会所，租赁期限自2013年1月29日起至2018年1月28日止，每月租金为1500元，每季度付一次。审理中，林淑真、贺有銮与胡庆毅均确认上述租赁地址有误，实际租赁地址为厦门市思明区涵光路3号汇成花园银兰楼底层B单元（102室）。 因上述《房屋租赁合同》约定的租赁地址有误等原因，贺有銮（甲方）与胡庆毅（乙方）于2016年6月18日又签订一份《租赁合同》，约定如下：甲方将厦门市思明区涵光路3号汇成花园银兰楼底层B单元（102室）房屋出租给乙方作会所使用；租期自2013年1月29日至2018年1月29日，共60个月；月租金1500元，每三个月三日前支付；租赁期间，无特殊情况，甲乙双方不得私自随意加减租金或更改终止合同租赁期；租赁期满后，同等条件下，乙方享有优先续租权，但须提前一个月与甲方协商，双方重新订立租赁合同。该合同还手书了以下条款：2016年1月29日至2017年1月29日租金每月上调至2000元整；2017年1月29日至2018年1月29日租金每月上调至2100元整；2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）。该合同条款由贺英（即林淑真、贺有銮的本案委托诉讼代理人）起草，贺有銮在合同尾部签字，胡庆毅在合同的首部和尾部签字。该合同一式两份，贺有銮与胡庆毅各执一份。两份合同由贺英起草、贺有銮签字后邮寄给胡庆毅，胡庆毅签字后回寄一份给贺有銮，胡庆毅自己保留一份。审理中，胡庆毅当庭出示其所持有的合同原件，林淑真、贺有銮表示其所持有的合同原件已遗失。从胡庆毅当庭出示的合同原件来看，上述手书条款中“2016年1月29日至2017年1月29日租金每月上调至2000元整；2017年1月29日至2018年1月29日租金每月上调至2100元整”与合同的其他部分书写墨迹相同，“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”与合同的其他部分书写墨迹不同，并且上述书写墨迹不同的文字从肉眼来看书写笔迹也存在一定差异。贺英当庭表示“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”等文字不是其书写。胡庆毅当庭表示“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”等文字也不是其书写，其收到两份合同时，上述文字就已经存在了。 上述租赁合同签订后，贺有銮依约将讼争房屋交付给胡庆毅使用，胡庆毅依约向贺有銮支付租金，其中部分租金由贺英的支付宝账户代收。 2017年12月8日，贺英向胡庆毅发送短信，通知租赁合同于1月29日到期，林淑真、贺有銮欲收回房屋。胡庆毅回复短信称“合同之前已寄出。后三年续租。租金以原月租金2100元为基数每年增加10%为准。”之后，贺英与胡庆毅就租赁双方是否达成了续租三年的合意产生争议。2018年1月25日，贺英向胡庆毅发送短信，再次通知胡庆毅与贺有銮签订的合同截止本月28日到期，请胡庆毅按时腾房，贺英将不再收取胡庆毅的租金，请勿汇租。 双方发生争议后，胡庆毅仍然于2018年1月31日、2018年5月1日、2018年7月30日、2018年10月31日向贺英的支付宝账户支付“租金”，每次均支付三个月“租金”6930元。 审理中，林淑真、贺有銮申请对房屋因装修遭受的建筑损失，即因胡庆毅破坏房屋承重结构而产生修复费用进行鉴定。胡庆毅认为林淑真、贺有銮无法举证证明其将房屋交付给胡庆毅时的状态，进而无法举证证明是胡庆毅破坏房屋承重结构，故无法鉴定。此外，胡庆毅主张林淑真、贺有銮将其所有的一套房屋隔成两小套分别出租，林淑真、贺有銮出租给胡庆毅的房屋仅为其中的半套。林淑真、贺有銮表示，其确有将一套房屋隔成两小套出租，但仅在过道上加了一堵墙，其余部分没有改动。 关于讼争租赁合同的出租人，林淑真、贺有銮认为其二人系夫妻关系，林淑真是智力残疾人，贺有銮在上述《房屋租赁合同》和《租赁合同》上签字，既代表贺有銮自己，又代表林淑真，故林淑真、贺有銮是讼争租赁合同的共同出租人。胡庆毅表示，胡庆毅有听说林淑真、贺有銮是夫妻关系，但不知道林淑真的智力情况，胡庆毅是与贺有銮协商并签署讼争租赁合同，对于讼争租赁合同的出租人由法院认定，胡庆毅不发表意见。 综上，一审法院认为，贺有銮与胡庆毅签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。林淑真、贺有銮主张其二人是上述两份租赁合同的共同出租人，胡庆毅对此未提出异议，结合林淑真的残疾情况以及林淑真、贺有銮的夫妻关系，法院对林淑真、贺有銮关于其二人是共同出租人的主张予以采纳。 关于租赁期限问题，租赁双方对于是否达成续租三年（2018年1月29日至2021年1月29日）的合意争议较大。法院综合双方的陈述和在案证据分析如下，首先，从第一份《房屋租赁合同》到第二份《租赁合同》，租赁双方均约定租赁期限五年，从2013年1月29日起至2018年1月29日止。其次，第二份《租赁合同》上手书的“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”等文字与双方约定的租赁期限相矛盾。第二份《租赁合同》签订于2016年6月18日，若双方当时已达成续租三年的合意，并在合同上手书“2016年1月29日至2017年1月29日租金每月上调至2000元整；2017年1月29日至2018年1月29日租金每月上调至2100元整；2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”等文字，又为何会约定租赁期限至2018年1月29日止？这样的约定明显前后矛盾。再次，从第二份《租赁合同》的合同文本来看，“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”等文字的外观特征与合同的其他部分差异明显。若租赁双方在第二份《租赁合同》起草、签订时就已达成续租三年的合意，那么起草人在拟定《租赁合同》时应一次性书写完成，相关书写文字不应存在外观特征上的明显差异。并且，从《租赁合同》的邮寄过程来看，双方也不存在多次协商、反复修改合同的情况。综上，胡庆毅作为主张达成续租三年合意的一方，应对“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”等手书文字系出租方的真实意思表示承担举证责任，现胡庆毅不能举证证明上述手书文字为出租方所写，亦不能举示其他证据佐证租赁双方已达成续租三年的合意，故法院认定双方之间的租赁期限于2018年1月29日届满，双方并未达成续租三年的合意。 租赁期限届满后，胡庆毅应将讼争房屋返还给林淑真、贺有銮，林淑真、贺有銮诉请胡庆毅按现状（不得毁坏装修）腾空返还讼争房屋，符合法律规定，法院予以支持。 双方发生争议后，胡庆毅已按照2310元/月（2100元/月×110%）的标准分四次向林淑真、贺有銮支付占有使用费至2019年1月29日。若胡庆毅未于2019年1月30日前返还讼争房屋，还应自2019年1月30日起按照2520元/月（2100元/月×120%，该标准按胡庆毅主张的续租三年的租金上调幅度确定）向林淑真、贺有銮支付占有使用费至实际返还之日止。林淑真、贺有銮请求按3500元/月的标准计算占有使用费，证据不足，法院不予支持。 林淑真、贺有銮主张胡庆毅破坏了讼争房屋的承重结构，但并未举证证明其将讼争房屋交付给胡庆毅时的状态，且林淑真、贺有銮在将讼争房屋出租给胡庆毅之前已对讼争房屋的布局进行了改变（将一套房屋隔成两小套），故对于林淑真、贺有銮提出的损失鉴定申请，法院不予采纳，对林淑真、贺有銮提出的胡庆毅赔偿破坏性装修导致的房屋损失50000元的请求，法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、胡庆毅于判决生效之日起十日内将厦门市思明区涵光路3号汇成花园银兰楼底层B单元（102室）房屋按现状腾空返还给林淑真、贺有銮；二、胡庆毅于判决生效之日起十日内向林淑真、贺有銮支付占有使用费（按2520元/月的标准，自2019年1月30日起计至实际腾空返还上述房屋之日止）；三、驳回原告林淑真、贺有銮的其他诉讼请求。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议在于双方当事人是否对合同履行期限达成续租三年合意。胡庆毅主张双方已达成续租三年合意，依据系其所持有的租赁合同上手写“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”可以证明其主张，对此林淑真、贺有銮予以否认，认为该行文字系胡庆毅事后私自添加所致，基于双方对该事实存在重大争议，故本案应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯等情节予以判断。根据查明的事实，本案因2013年签订的租赁合同对租赁地址记载有误等原因，故而双方于2016年签订租赁合同时对于租赁地址、租金进行了相应变更，但对于同为合同主要内容的租赁期限却未作出更改。虽胡庆毅持有的合同上手写“2018年1月29日至2021年1月29日租金每年上调10%（在2100元租金基础上）”，如一审法院所分析，该部分文字的外观特征与合同的其他部分差异明显。结合本案出租人贺有銮年逾八旬、林淑真系智力残疾的客观情况，虽仅有胡庆毅持有租赁合同原件，但一审法院基于林淑真、贺有銮的抗辩意见，在该手写部分与合同整体内容存在约定前后矛盾、不符合正常书写习惯，且双方不存在多次协商、反复修改合同的情形下，进而认定主张租赁期限变更的一方当事人对该事实负有进一步举证责任并无不当，胡庆毅关于一审法院举证责任分配错误的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。基于胡庆毅不能举证证明上述手书文字为出租方所写，亦不能举示其他证据佐证租赁双方已达成续租三年的合意，一审法院认定双方之间的租赁期限于2018年1月29日届满，双方并未达成续租三年的合意正确，据此作出的判决本院予以维持。 综上所述，胡庆毅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由胡庆毅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年六月十七日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。