河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终2011号上诉人(原审被告)：洪君，女，汉族，1976年12月1日出生，住郑州市金水区。被上诉人(原审原告)：新乡御景置业有限公司，住新乡市平原示范区滨湖大道市民之家306房间。法定代表人：贾飞，任董事长。委托诉讼代理人：范思宇、杜阳，系该公司员工。上诉人洪君因与被上诉人新乡御景置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服原阳县人民法院于2018年12月20日作出（2018）豫0725民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人洪君上诉请求：请求撤销原判，依法改判。事实和理由：一、上诉人已按照购房合同的约定依法缴纳了购房款并在房管局依法备案，房屋买卖合同已经完全履行，不存在对被上诉人违约的行为。上诉人也并未要求被上诉人为上诉人的贷款提供担保，且被上诉人也未完全代偿银行按揭贷款。二、一审法院未按照法定程序告知上诉人到庭时间，法院公告网不能查询到任何公告信息，致使上诉人未到庭，诉讼程序上存在严重瑕疵。三、案涉房屋已被中原区人民法院首次查封，高新技术产业开发区人民法院二次查封，目前两个案件均已进入执行程序，应当依法保障第三人合法债权，原审法院在未查明事实的情况下作出判决应当依法撤销并改判。被上诉人新乡御景置业有限公司辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件４，补充协议第三条之约定，在房屋产权证办理完毕之前上诉人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致被上诉人承担了保证责任，被上诉人有权解除商品房买卖合同收回商品房，同时上诉人应配合被上诉人到房管局办理有关解除合同手续。一审程序中，原审法院已依法向上诉人送达了起诉状及开庭传票，程序合法，一审判决虽未支持被上诉人要求撤销预告登记的诉请，但被上诉人并未对此提出上诉。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请驳回上诉人的上诉请求。被上诉人新乡御景置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的编号为2013-0900831的《商品房买卖合同》；2、判令被告配合办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续。3、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月7日，原、被告签订编号为2013-0900831《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告位于平原××××大道恒大金碧天下D2号楼4单元3-4层4301号商品房，建筑面积为174．5平方米，每平方米9257元，总金额1615300元。合同同时对交款时间、交款方式、违约责任等做了相应约定。其中《商品房买卖合同》第七条第一项第二目约定，（首付款、银行按揭贷款）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同；《合同补充协议》第三条第一项第五目约定，在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内协助出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。该合同已按约定在房管部门办理登记备案并进行房屋预告登记，但并未办理房地产权证。2013年12月8日，被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡市分行（以下简称邮政银行新乡市分行）及御景公司签订《个人贷款合同》，洪君在借款人项下签字，邮政银行新乡分行在贷款人项下签章，御景公司在保证人项下签章。合同约定，如借款人未按本合同约定履行还款义务，保证人有义务按约定偿还迟延交付的贷款、利息及其他应付款项。合同约定的贷款金额为640000元，贷款期限为300个月，即2013年11月6日至2038年11月6日，按等额还本付息方式偿还。合同签订后，被告洪君向御景公司支付了首付款975300元，余款640000元由邮政银行新乡市分行贷款支付。该贷款转至借款人账户后，按约定已由邮政银行新乡市分行采用受托支付方式支付御景公司。被告购买的原告位于平原××××大道恒大金碧天下D2号楼4单元3-4层4301号的商品房，已被法院多次查封：1、河南省郑州市中原区人民法院查封，时间是2016年4月18日查封至2018年4月17日止；2、河南省郑州市高新区人民法院查封，时间是2016年8月23日查封至2019年8月22日止；3、河南省郑州市中原区人民法院续封，时间是2018年3月1日至2021年2月28日止。2017年11月8日，邮政银行新乡市分行已向御景公司扣划保证金13806元。2018年12月7日，邮政银行新乡市分行对御景公司作出情况说明：借款人洪君已连续逾期，无能力偿还贷款。按约定，邮政银行新乡市分行已从御景公司在该行开立的保证金账户内扣付60338．17元保证金。一审法院认为，合同当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》和《个人贷款合同》后，被告未按合同约定支付银行按揭贷款。按约定，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同。本案原告为被告代偿按揭贷款即是原告履行贷款合同、承担保证责任的典型表现，本案合同解除条件成就，原告有权解除合同。本案合同自原告诉状送达被告时的2018年10月28日解除。房屋预告登记和备案登记系对购房人因购房合同形成的债权所进行的登记和备案，本案争议标的因其他法律关系先后多次查封，注销房屋预告登记涉及其他权利人的利益，故应不予支持；撤销房屋买卖合同备案登记手续，应予支持。判决：1确认新乡御景置业有限公司与洪君签订的编号为2013-0900831的《商品房买卖合同》于2018年10月28日解除。2洪君于本判决生效后十日内配合新乡御景置业有限公司办理撤销房屋买卖合同备案登记手续。3驳回新乡御景置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告洪君负担。二审中，洪君申请证人赵某出庭，证明涉案商品房已经查封，已经在执行阶段了。该证人证言所证明内容已被一审查明事实认定，本院予以确认。本院经审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，合同系各方当事人自愿达成的协议，在合同生效且没有被确认无效或撤销前，各方当事人应本着诚信原则按照约定行使权利、履行义务。本案中，洪君与新乡御景置业有限公司对于双方签订的编号为2013-0900831号《商品房买卖合同》、以及合同编号为41007887113114214017的《个人购房借款及担保合同》的真实性均予以认可，故本院对该两份合同的有效性予以确认，双方应依合同约定行使权利、履行义务。洪君与新乡御景置业有限公司在案涉《商品房买卖合同》附件四〈合同补充协议〉的第三条第（一）款第５项中约定了出卖人单方解除合同的解除条件。在案涉《个人购房借款及担保合同》中，新乡御景置业有限公司系担保人，借款人洪君本人对于逾期偿还银行贷款的事实予以承认，且相关证据能够证实新乡御景置业有限公司因洪君逾期还款已承担担保责任，双方约定的新乡御景置业有限公司单方解除合同的条件已实现，原审判决认定事实清楚，判决解除案涉合同并无不当。关于洪君上诉所称的原审开庭传票送达问题，经审查，原审法院第一次系通过邮政EMS进行送达，虽然该邮件被退回，但该邮件所附洪君的手机号码与洪君上诉时所填地址确认书中的号码一致，原审法院在邮件被退回后又通过河南法制报进行了公告送达，本院认为原审法院已尽责履行了传票送达程序，洪君的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于洪君所称应保护案外第三人合法债权问题，新乡御景置业有限公司系案涉房屋的原始所有权人并通过案涉《商品房买卖合同》将房屋所有权转让给洪君，该民事法律关系发生在先，即使案外第三人对该房屋进行了查封，其也仅享有对该房屋相关价值的期待权，并不能对抗发生在先的《商品房买卖合同》所设定的权利义务关系，故对于洪君的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由洪君负担。本判决为终审判决。审判长  崔海成审判员  刘强平审判员  王大鹏二〇一九年六月十九日书记员  李旭亮