广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初4号 原告：毛秋香，女，1963年11月3日出生，汉族，户籍地广西桂林市象山区，现住广西桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：王丽萍，广西明辩律师事务所律师。 被告：刘颖玥，女，1994年2月9日出生，汉族，住所地广西桂林市叠彩区。 第三人：桂林市南北房地产经纪有限公司，住所地广西桂林市七星区辅星路**旺成苑小区****铺面。 法定代表人：李克男，董事长。 委托诉讼代理人：雷周，该公司桂湖花园店店长。 原告毛秋香与被告刘颖玥、第三人桂林市南北房地产经纪有限公司（以下简称南北公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月2日立案后，原告毛秋香向本院申请查封被告名下的财产，本院于2019年1月4日出具（2019）桂0303执保1号民事裁定，查封被告刘颖玥购买的位于广西桂林市叠彩区芦笛路53号桂林市水泵厂生活区B地块1#楼1-9-05号房屋一套。2019年4月24日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛秋香及其委托诉讼代理人王丽萍、第三人南北公司的委托诉讼代理人雷周到庭参加诉讼。被告刘颖玥经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案公告送达被告刘颖玥开庭传票扣除审限两个月。本案现已审理终结。 原告毛秋香向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘颖玥于2018年6月29日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告归还原告购房款115700元（其中定金100000元、还贷款11700元、现金4000元）及违约金100000元；3.判令被告向原告支付利息（以104000元房款为基数，按年利率24%，从2018年10月24日起计算至还清购房款之日止）；4.判令被告赔偿原告装修费100000元；5.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实和理由：2018年6月29日，原告与被告经第三人中介，签订《房屋买卖合同》，约定，被告将其按揭购买的位于桂林市房屋一套，以40万元卖给原告。原告按照合同约定如约向被告支付定金10万元，并从2018年7月13日至2018年12月17日代被告向银行支付贷款1950元/月。被告向原告交付房屋后，原告花费10万元装修。2018年10月20日，原告发现被告通过手机银行支取了原告代其存入还贷银行账户里的1979元，导致从2018年10月21日起至今处于逾期还贷状态。之后，原告发现被告四处欠债，不断有人上门向被告追讨。原告认为，被告的行为证明被告已完全丧失了履行能力，其逾期还贷致使涉案房屋无法过户，已经违约。根据《合同法》关于不安抗辩权的规定，被告无法提供保证履行与原告的房屋买卖合同，原告要求行使不安抗辩权，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告刘颖玥未出庭参加诉讼、未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。 第三人南北公司陈述称，原告经与被告达成一致意见后，找到第三人为其二人拟定合同。合同签订后，被告向第三人支付了1000元中介费。之后对于被告擅自转款的行为，第三人并不知情，也无法联系被告，遂建议原告起诉。 原告毛秋香围绕其诉讼主张依法提交了如下证据： 1.《商品房买卖合同》，证明被告于2016年1月26日购得涉案房屋，但未取得产权证；2.《个人房屋抵押贷款合同》，证明被告每月应偿还按揭贷款1944.97元；3.《房屋买卖合同》，证明原、被告之间的合同约定内容；4.收据、付款证明，证明原告向被告支付房款10.4万元；5.银行卡、交易清单，证明被告擅自截取还贷款，导致双方合同无法继续履行；6.装修款单据、现场照片，证明原告为装修涉案房屋支付装修费10万余元。 第三人对原告提供的上述证据均无异议。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证及质证的权利。原告提供的上述证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据的真实性均予以确认，并在卷佐证；但能否证明原告的诉讼主张，本院将在本案的判决说理部分予以论述，在此不再赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月26日，被告与桂林市鸿城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告向该公司购买位于芦笛路53号桂林市水泵厂生活区房屋一套。该房屋建筑面积为74.95平方米，房屋价款为360089元。2016年3月1日，被告与交通银行股份有限公司桂林分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定由被告向该行贷款25万元，贷款期限从2016年3月至2031年3月。被告每月还贷金额为1944.97元。 2018年6月29日，被告作为甲方与原告作为乙方，第三人作为丙方签订《房屋买卖合同》，约定由甲方将涉案房屋出售给乙方，成交价为40万元，乙方支付甲方的房款分3次付清。第一期定金10万元在甲乙双方签订合同当日支付；第二期房款由乙方在每月18号前提前偿还甲方的银行贷款直至甲方取得不动产证；第三期房款77151元于双方到房产局办理过户手续后，由乙方支付给甲方。丙方在本次交易中收取中介费1000元，由甲方支付。本次交易违约金约定为10万元。如甲方中途悔约或未按本协议条款履行甲方义务的，甲方应在悔约之日起三日内向乙方退还所交房款；在三日内将定金退还乙方并支付违约金。合同最后，双方补充约定：“因此房屋为预约过户，甲方在签订此合同后提前交房给乙方，交房后如因乙方装修以后，甲方反悔或违约，需格外赔付乙方装修费人民币壹拾万元整。如乙方反悔或违约，不得向甲方索要任何装修费用，并按照此合同违约责任执行。” 2018年6月29日，原告向被告支付定金10万元。2018年10月18日，原告向被告支付房款2000元。2018年10月23日，原告向被告支付房款1000元。2018年10月26日，原告被告支付房款1000元。原告分别于2018年7月13日、2018年8月17日、2018年9月19日、2018年10月18日、2018年11月20日、2018年12月17日通过其支付宝账户向被告在交通银行的还贷专户转账共计11700元（每月1950元，共6个月）。 原告为涉案房屋装修支付装修费共计131067元，其中硬装花费104620元，家具家电花费26447元。原告于2018年12月1日正式入住涉案房屋。 本院认为，本案的审理焦点为：原告要求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求能否得到支持；被告是否应向原告返还已付房款并支付资金占用利息、支付违约金、赔偿装修费。 原告诉称主张，因被告擅自支取了原告根据双方合同约定代被告支付的银行按揭还贷款，且有多名债权人向被告讨债，原告认为，被告恐已不能如期还贷，无法取得涉案房屋的产权证，且可能被扣押查封，被告不能将涉案房屋如约变更登记在原告名下，被告无法保障其能如约履行双方签订的《房屋买卖合同》等。故原告依法行使不安抗辩权，要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，同时要求被告返还购房款并承担相应的违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十八条的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。” 不安抗辩权是指，当事人双方签订合同后，有先后履行顺序的，先履行合同的一方当事人有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方当事人未恢复履行能力或者未提供担保之前，有暂时中止履行合同义务的权利。规定不安抗辩权是为了切实保护合同当事人的合法权益，防止一方当事人借签订合同进行欺诈，促使相对方积极履行合同义务。不安抗辩权的行使需具备以下条件：1.合同义务的履行有先后顺序。行使不安抗辩权的合同一方当事人所依据的合同须为双务合同，且合同义务的履行有先后顺序，即行使不安抗辩权的合同当事人须为该合同中先履行合同义务的一方。2.后履行的一方当事人出现了丧失或可能丧失合同义务履行能力的相关情形。根据上述法律的规定，这些情形包括经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。若后履行合同义务的一方出现上述情形的，先履行合同义务的一方可以行使如下权利：1.中止履行自己的合同义务。行使不安抗辩权的合同当事人在确定对方当事人已无法履行合同义务的，可以中止履行自己的合同义务，但应及时通知对方当事人；若对方提供适当担保的，则应恢复履行。2.解除合同。先履行义务的当事人在中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，可以要求解除合同。3.若对方违约的，可以要求其承担违约责任。 本案中，因被告从房开公司处购买的涉案房屋还未取得产权证书，被告的银行按揭贷款还未还清，根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》的约定，原告已先支付被告部分房款，并代原告向银行偿还了6个月的按揭贷款，原告须等到被告取得涉案房屋产权证书后才向被告支付最后一笔房款。故原告系涉案合同的先履行义务的一方当事人，其可以向后履行合同义务的被告主张不安抗辩权。但从对原告提供的证据审查看，原告仅提供了银行流水证明被告于2018年10月20日分两次从其绑定的还贷款账户中支取共计1979元，除此之外，原告未提供任何其他证据证明被告有经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金以逃避债务等丧失或可能丧失履行合同义务能力的相关情形。 故本院认为，虽然被告在未知会原告的情形下，擅自支取了其绑定还贷账户的部分资金，但该账户系被告自有，且被告支取的金额不大，仅以此事实不能证实被告有不能履约之嫌。原告庭审中诉称，曾有多名债权人向被告追讨债务，此亦系原告听说，并无实质证据证实。原告在2018年12月转账月贷到被告绑定的银行账户后便中止履行其代被告还贷的合同义务，但原告未向被告发出中止履行义务的通知，亦未向被告提出提供担保的要求，故原告未提供确实、充分的证据证明被告已经丧失或可能丧失履行合同义务的能力。如上文关于行使不安抗辩权构成要件的论述，原告在未确定被告不能履约的前提下，即以行使不安抗辩权为由，要求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》、退还已支付的购房款并支付利息，证据不足，没有事实根据，亦不符合法律规定，本院不予支持。 因涉案房屋的按揭贷款还未还清，还未取得产权证书，双方合同约定在取得产权证书前，由原告代被告向银行还贷。而被告已将涉案房屋交付原告实际居住使用，在取得产权证之前，被告并不需向原告履行其他合同义务。原告未提供证据证明被告在履约过程中存在违约情形，故其要求被告赔付违约金及房屋装修费的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。 原告的诉讼请求不能得到支持，其要求被告承担其为本案诉讼保全而提供担保所支付的保险费用，更无任何根据，本院不予支持。 综上所述，原告要求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》、退还购房款并支付利息、赔偿违约金及装修费、支付保全保险费的诉讼请求，均无事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告毛秋香的诉讼请求。 案件受理费6035元，保全费2099元，合计8134元，原告毛秋香已预交，由原告毛秋香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6035元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  曾 臻 人民陪审员  江荣华 人民陪审员  檀志超 二〇一九年五月二十八日 法官 助理  喻嘉嘉 书 记 员  霍亚茹 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。