湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初93号 原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行（以下简称浦发银行武汉分行），住所地武汉市江汉区xx 负责人黄旭东，该分行行长。 委托代理人徐海峰，湖北三峡律师事务所律师。 原告上海浦东发展银行股份有限公司宜昌分行（以下简称浦发银行宜昌分行），住所地宜昌市xx号。 负责人刘招军，该分行行长。 委托代理人徐海峰，湖北三峡律师事务所律师。 被告李作炎，男，汉族，住宜都市。 被告江雅静，女，汉族，住宜昌市伍家岗区。 二被告共同委托代理人郑磊，湖北君任律师事务所律师。 被告宜昌三峡鸿铭旅游地产开发有限公司（以下简称鸿铭公司），住所地宜昌市伍家岗区龙盘湖。 法定代表人余楚云，该公司总经理。 委托代理人吴松，湖北民基律师事务所律师。 原告浦发银行宜昌分行与被告李作炎、江雅静，被告鸿铭公司金融借款合同纠纷一案，本院2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员朱友学独任审判，于2019年3月15日、2019年4月2日公开开庭进行了审理。因浦发银行宜昌分行的上级单位浦发银行武行分行涉及本案借款事实及相关保证责任承担问题，存在法律上的直接利害关系，浦发银行武行分行申请作为原告参加诉讼，浦发银行宜昌分行也请求浦发银行武汉分行作为原告参加诉讼，浦发银行武汉分行作为原告参加诉讼，有利于查清案件事实，节约诉讼资源，减少当事人诉累。为此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定，准许浦发银行武汉分行作为原告参加诉讼。原告浦发银行武汉分行、原告浦发银行宜昌分行共同委托代理人徐海峰到庭参加诉讼，被告李作炎、江雅静委托代理人郑磊到庭参加诉讼。被告鸿铭公司委托代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浦发银行武汉分行、浦发银行宜昌分行诉称，原告浦发银行武汉分行系浦发银行的一级分行，原告浦发银行宜昌分行系武汉分行设立的非法人分支机构，在其授权范围内经营有关业务，浦发银行武汉分行作为浦发银行宜昌分行的上级机构，有权行使浦发银行宜昌分行的权利并承担其对外民事责任。2016年11月22日，浦发银行宜昌分行与李作炎签订购房担保借款合同约定，李作炎向原告借款214万元，合同对借款用途、期限、利率、违约处理等进行了约定。同时，被告将其向鸿铭公司购买的位于本市龙盘湖生态旅游度假区二期A26号的房产抵押给原告并办理了第0018150号不动产抵押登记，被告鸿铭公司出具担保，自愿为李作炎的以上贷款提供连带保证。其后，原告按约定发放了贷款。但被告未按合同履行还本付息义务。还有，李作炎在原告个人网络消费贷款平台借款30万元逾期，未履行2018年7月27日的承诺书，拖欠本金2351258.95元、逾期利息及罚息45238.98元。被告江雅静与李作炎系夫妻，对以上债务也应承担连带清偿责任。请求：一、判令被告李作炎、江雅静立即向原告偿还借款本金2351258.95元，逾期利息及罚息45238.98元（截止2018年10月10日），并从2018年10元11日起，以未清偿借款本金为标的，按借款合同约定支付利息、罚息、复利至付清所有款项止；二、判令原告对被告李作炎、江雅静购买的位于宜昌市伍家岗区临路99号龙盘湖生态度假区二期A26号1单元不动产《宜昌不动产登记证明号：鄂（2017）宜昌市不动产证明第008150号》享有抵押权，并依法对抵押物拍卖、变卖等方式处置后获得的价款享有优先受偿权；三、判令被告宜昌三峡铭旅游地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任，连带清偿被告李作炎、江雅静所负全部债务；四、判令三被告向原告连带支付为主张上述债权而发生的律师代理费141075元。五、判令三被告承担本案全部诉讼费用。 被李作炎、江雅静辩称，一、江雅静不是共同借款人，并且现在已离婚。按照认定夫妻共同债务的司法解释，江雅静对214万房贷，30网贷都没有还款义务；二、抵押预告登记与抵押登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果，按照合同约定，被担保主债权为贷款本金。三、本案律师费过高。 被告鸿铭公司辩称，一、浦发银行武汉分行不是本金融借款合同的当事人，不是适格原告。虽然本公司向其出具了担保函，但其实际未出借款项，其不享有该合同的权利义务。本公司不是担保借款合同的当事人，没有义务承担担保合同的责任。二、即使是阶段性担保，担保对象是浦发银行宜昌分行，不是本案的原告。三、根据阶段性担保函原告已经取得了不动产登记证明，我方保证责任解除。四、抵押物房产可以办理产权、抵押权登记，担保前置条件尚未满足。五、网络消费借款30万元不在阶段性担保范围内。综上，我们不承担担保责任。 经审理查明，2016年11月10日，被告鸿铭公司向原告浦发银行武汉分行出具如下内容的担保函：贵行为我公司龙盘湖生态旅游度假区项目的购房人提供个人住房贷款服务，贵行以我公司与购房人签订的购房合同进行审批及发放贷款，我公司为贷款购买该项目房产的借款人（购房人）向贵行提供阶段性连带责任担保。担保期限自签订借款合同之日起至贵行取得《不动产登记证明》止。对于非贵行原因导致借款人所购住房无法办理抵押登记的，若贵行要求借款人提前还款，我公司立即履行连带保证责任。2016年10月24日，鸿铭公司董事会决议：一、同意向浦发银行武汉分行申请住房按揭贷款总额度为30000万元。二、同意为龙盘湖生态旅游度假区购房人因购房向该银行的按揭贷款提供阶段性连带责任担保（1、借款人所购房产办妥正式抵押登记手续之前，如果连续三个月拖欠本金、利息、罚款及其他费用，由我公司代为清偿。2、个人购房按揭贷款保证期限为贷款合同生效之日起至房产办妥正式抵押登记手续止）。 2016年11月22日，浦发银行宜昌分行在浦发银行武汉分行的授权下与李作炎签订购房担保借款合同约定，李作炎向原告借款214万元，合同对借款用途、期限、利率、违约处理等事项进行了约定。同时，李作炎将其向被告鸿铭公司购买的位于宜昌市××路××龙××湖生态旅游度假区××号合同编号为0683845的房产抵押给浦发银行宜昌分行作为担保，浦发银行宜昌分行于同日按约定发放了贷款，收款人为鸿铭公司。上述房产于2016年12月26日办理了鄂（2017）宜昌市不动产证明第0015928号不动产抵押预告登记，权利人（申请人）李作炎、江雅静，义务人鸿铭公司，之后于2017年6月5日办理了鄂（2017）宜昌市不动产证明第0018150号不动产抵押预告登记，权利人（申请人）浦发银行宜昌分行。但被告李作炎、江雅静未按约定履行，拖欠借款2062979.76元、逾期利息及罚息30768.91元（截止2018年10月10日）。 另查明，被告李作炎2017年3月2日在原告浦发银行宜昌分行个人网络消费贷款平台借款30万元，约定贷款期限12个月，年利率5.22%。该款逾期，李作炎2018年7月27日书面承诺于2018年8月30日前将拖欠本息全部结清，但仍未履行，拖欠贷款本金288279.19元，逾期利息及罚息14469.98元（截止2018年10月10日）。上述借款发生在李作炎与江雅静婚姻关系存续期间。李作炎、江雅静2017年9月6日离婚。 还查明，浦发银行武汉分行及宜昌分行为实现本案债权开支律师代理费141075元。 以上事实，有购房担保借款合同、借款凭证、不动产预告登记0015928号、0018150号、银保监会宜昌监管分局的说明，浦银复（2008）371号文件、（2009）291号文件、浦发银行武汉分行转授权书、担保函、鸿铭字第004号董事会决议、网上系统截图、照片、云盘湖客户明细清单、还款承诺书、委托代理协议、律师费发票、银行转款凭证，企业信息证明，户籍证明，开庭笔录及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，一、关于浦发银行武汉分行是本金融借款合同纠纷案的适格原告问题。浦发银行宜昌分行为浦发银行武汉分行设立的下级非法人分支机构，在武汉分行授权范围内依法开展业务。鸿铭公司向浦发银行武汉分行出具担保函及董事会决议，浦发银行宜昌分行在武汉分行授权下开展上述担保函及董事会决议约定范围内的业务，其民事责任由上级行承担，担保函及该鸿铭字第004号董事会决议效力及于浦发银行宜昌分行。 被告李作炎与原告浦发银行宜昌分行签订购房担保借款合同，被告江雅静作为共同还款人及抵押财产共有人签名，被告鸿铭公司向浦发银行武汉分行出具担保函和鸿铭字第004号董事会决议，为“龙盘湖生态旅游度假村”项目下浦发银行发放的按揭贷款提供连带担保，各方当事人均系真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，各方均应按约定履行。 二、关于原告浦发银行宜昌分行对鄂（2017）宜昌市不动产证登记证明第0018150号权证项下的房产所处分的价款是否享有优先受偿权问题。基于购房人即被告李作炎、江雅静尚未办理商品房的不动产所有权登记，故人民法院无法径行判决由债权人自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法实现的情况下，应赋予债权人对不动产享有优先受偿权。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，被告李作炎、江雅静虽尚未办理该涉案商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，故应认定为属于李作炎、江雅静财产，客观上应作为李作炎、江雅静的财产进行处置；二、涉案商品房已具备不动产抵押登记条件，但被告李作炎、江雅静却不办理，违反了抵押合同约定，违背了诚实信用原则，因此赋予债权人对涉案房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全；三、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从该规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施。其作用主要在于赋予被登记的债权请求权以物权的排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。当该涉案商品房已具备物权登记条件，因被告李作炎、江雅静违反约定怠于办理该房屋的产权，导致抵押权客观上无法依登记而设立，本质上属于被告李作炎、江雅静不正当地阻止条件成就，参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件依法视为已成就；四、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生抵押权设立的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其实际已具备一定的公示效力，因此在特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求；五、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，在被告李作炎、江雅静未按约履行清偿义务时，债权人原告浦发银行宜昌分行有权处分购房人李作炎、江雅静于商品房买卖合同项下的合同权利，而李作炎、江雅静取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故原告浦发银行宜昌分行有权处置涉案商品房。综上，涉案商品房已具备物权登记条件，但非因债权人的原因不能办理，导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认原告浦发银行宜昌分行对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权。 三、被告李作炎、江雅静未按合同约定偿还贷款，应承担清偿责任；鸿铭公司应当对本案所涉债务承担连带责任。综合理解担保函及该董事会决议，鸿铭公司向浦发银行对“龙盘湖生态旅游度假村”项目下按揭贷款提供的担保为阶段性连带责任保证担保，保证期限应为借款合同生效之日起至按揭房产办妥正式抵押登记手续、浦发银行取得《不动产登记证明》止。被告李作炎、江雅静按揭贷款的房屋系鸿铭公司开发的“龙盘湖生态旅游度假村”项下，符合鸿铭公司以担保函及鸿铭字第004号董事会决议向原告承诺担保的对象及范围。在2017年6月5日权利人为浦发银行宜昌分行的不动产证明（证号0018150）只是预告登记，该预告登记因李作炎不配合无法办理正式抵押登记，且预告登记项下房产按揭贷款已逾期（半年以上）。鸿铭公司辩称原告已取得不动产登记证明，其保证责任解除的主张理由不成立。根据担保函及鸿铭字第004号董事会决议：不动产登记证明应该是正式抵押证明，而不是预告登记，只要不是原告的原因不能办理正式抵押登记的，鸿铭公司就应承担连带保证担保责任。本案长时间未办妥正式抵押登记的责任在被告，且担保函及该董事会决议确认的担保前置条件成立。现两原告共同要求被告李作炎、江雅静偿还按揭贷款剩余本息以及律师代理费的诉请理由成立，本院予以支持，鸿铭字第004号董事会决议载明了担保的范围包括本金、利息、罚息及其他费用，鸿铭公司应承担连带保证担保责任。因被告李作炎的个人网络消费贷款与鸿铭公司无关，鸿铭公司承担原告的律师费损失不包括原告与李作炎个人网络消费贷款纠纷案的律师费损失。被告李作炎2017年3月2日的网络借款30万元逾期，未履行2018年7月27日的承诺，原告关于该借款本息主张的诉请应予支持，上述借款发生在被告李作炎与江雅静婚姻关系存续期间，被告江雅静辩称其对214万房贷，30网贷都没有还款义务的理由不成立，被告李作炎、江雅静应承担连带清偿责任。原告主张的律师代理费损失有代理合同、律师费发票、付款凭证等，符合律师收费标准，被告称本案律师费过高理由不成立。本院对原告的该主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国商业银行法》第二十一条、第二十二条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法若干问题的解释)》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的司法解释㈡》第二十四条之规定，判决如下： 一、被告李作炎、江雅静自本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行、上海浦东发展银行股份有限公司宜昌分行偿还个人购房担保借款本金2062979.76元，逾期利息及罚息30768.91元（截止2018年10月10日），并从2018年10月11日起，以未清偿借款本息总额为基数，按年利率6.615%支付利息至付清所有款项止； 二、被告李作炎、江雅静自本判决生效之日起十日内一次性向原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行、上海浦东发展银行股份有限公司宜昌分行偿还网捷贷借款本金288279.19元，逾期利息及罚息14469.98元（截止2018年10月10日），并从2018年10月11日起，以未清偿借款本息总额为基数，按年利率5.22%支付利息至付清所有款项止，以及律师费141075元； 三、被告李作炎、江雅静未履行上述第一至二项给付义务，原告上海浦东发展银行股份有限公司宜昌分行有权对鄂（2017）宜昌市不动产证明第008150号项下的抵押房产处分所得价款优先受偿； 四、被告宜昌三峡鸿铭旅游地产开发有限公司对李作炎、江雅静的上述欠款本金2062979.76元，逾期利息及罚息30768.91元（截止2018年10月10日）及后期逾期利息、逾期罚息以及因实现债权支付的律师费123778.79元承担连带清偿责任； 五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行、上海浦东发展银行股份有限公司宜昌分行的其他诉讼请求。 如果被告李作炎、江雅静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取13550元（原告已预交），保全费5000元（原告已垫付），合计18550元，由被告李作炎、江雅静负担，在履行本判决确定的给付义务时一并支付给原告。宜昌三峡鸿铭旅游地产开发有限公司对被告李作炎、江雅静负担的15650元负连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  朱友学 二〇一九年六月十日 书记员  丁 蒙