中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申2231号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张文姬。 委托诉讼代理人：王晓东，北京市建研律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司。住所地：海南省海口市大同路38号国际商业大厦。 负责人：林海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王子健，海南方圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳，海南方圆律师事务所律师。 一审被告、二审被上诉人：海南冠中房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇银海路白鹭洲小区营销中心。 法定代表人：王开明，该公司总经理。 一审被告、二审被上诉人：内蒙古国太房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园南路218号楼。 法定代表人：李学军，该公司执行董事。 一审被告、二审被上诉人：陈国光。 再审申请人张文姬因与被申请人中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称东方资产海南分公司）及一审被告、二审被上诉人海南冠中房地产开发有限公司（以下简称冠中公司），内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太公司），陈国光申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（2018）琼民终756号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 张文姬申请再审称：（一）在海南省海口市中级人民法院查封之前，张文姬就与海南省琼海市博鳌镇海滨街西侧碧海云天一期818房（以下简称涉案房屋）的开发商冠中公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同。冠中公司销售房产过程中，东方资产海南分公司向房屋登记管理部门出具了同意办理预售许可证延期的函件，表明其同意冠中公司销售涉案房屋。张文姬购买涉案房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。（二）张文姬购买涉案房产属于善意第三人没有任何过错，对涉案房屋享有的物权期待权应当受到保护。（三）二审判决要求张文姬就如何用现金支付购房款提供资金证明违反举证规则。79万余元并非属于数额特别高的情形，张文姬作为购房者用积攒的79万余元现金买房完全合情合理。且冠中公司已经向张文姬出具“收据”证明张文姬缴纳了全部房款。本案涉及的人数达几百人，对于其他案件如（2018）琼民终741号案件中以现金缴纳房款的当事人，二审法院均没有要求提供资金来源的证明，而在本案中要求张文姬提供资金来源证明，明显属于同案不同判。如果东方资产海南分公司对冠中公司出具的“收款收据”真实性有异议，或者认为冠中公司和张文姬有恶意串通的情形，应当提供相应证据推翻张文姬付款的事实。（四）涉案房屋未能办理过户登记手续并非张文姬自身原因。东方资产海南分公司称涉案房屋所在地的土地使用权及地上建筑物已经办理了抵押登记，但其并未在房产管理部门办理相应的抵押登记手续，张文姬购买房屋是在预售许可证有效期内，作为普通消费者张文姬对此并不知情。（五）案外人呼和浩特市宝氏投资咨询有限责任公司与被执行人国太公司签订的《以房抵债协议书》与本案无关，只是张文姬获取购房信息的途径而已，张文姬对如何获得购房信息已经作出合理解释。综上，二审判决认定事实不清，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审。 东方资产海南分公司提交意见称：（一）张文姬提起本案诉讼不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，涉案房屋是可执行财产。二审查明涉案房屋系国太公司抵债给呼和浩特市宝氏投资咨询有限责任公司，张文姬没有提供证据证明其与购买房屋存在关联，也不能提供其支付购房款的凭证，不能证明其向冠中公司支付了购房款，因此二审判决撤销一审判决，准予执行涉案房屋，并无不当。（二）东方资产海南分公司已就涉案房屋所在土地向海南省琼海市国土环境资源局办理了土地使用权及地上建筑物抵押登记，在未经东方资产海南分公司同意的情况下，冠中公司无权将抵押财产抵债或转让给张文姬，其签订的转让或抵债房产的协议是无效的。（三）东方资产海南分公司所申请查封的房产均没有办理预售备案，依法可以查封拍卖。即使张文姬与冠中公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，房屋已经交付，但涉案房屋仍登记在冠中公司名下，且没有办理预售备案登记，张文姬不是涉案房屋的物权人，其与冠中公司仅为债权关系，其应依法追究冠中公司的合同责任。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律准确。张文姬的再审申请应裁定驳回。 本院认为，本案是执行异议之诉，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因本案涉及的是金钱债权的执行，且涉案房屋登记在被执行人冠中公司名下，本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条予以判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 首先，根据二审法院查明的事实，张文姬与冠中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》中，双方当事人均没有签署时间，没有证据证明该合同经过备案，不能证明该合同是在人民法院查封之前签订。 其次，张文姬主张其以现金向冠中公司支付了购房款，关于购房款的支付，除冠中公司出具的收据，无其他证据证明。张文姬提交的六份收据包括2014年1月12日的购房款和装修款收据各一份、2014年10月14日的税费收据、2014年10月27日的契税收据、2015年10月30日的物业费收据以及一份水电公摊费收据，六份收据时间跨度一年多，但收据的编号相连，且开具时间在后的编号反而在先，明显不符合常理。在张文姬主张应参考的类案（2018）琼民终741号案件中，二审法院同样要求该案的购房者李彧对现金交付细节进行陈述，因该案的购房款292860元数额不大，通过现金方式支付亦在情理之中，且李彧对现金支付的细节进行了合理的陈述，二审法院维持了一审法院认定李彧已按约定支付了全部购房款的判决。而本案中张文姬未能就现金付款的过程做出合理的解释，也未能提供相应资金来源的证明，因此，张文姬认为二审法院同案不同判的理由不能成立。二审判决认为不能证明张文姬已向冠中公司支付了涉案房屋的购房款，并无不当。 再次，张文姬主张涉案房屋系用于居住，提交了物业费等收据予以证明。仅凭物业费收据不能证明其实际居住的事实，并且张文姬提交的物业费收据出具单位是冠中公司，出具时间是2015年10月30日，而在其主张应参考的类案（2018）琼民终741号案件中，物业费的收据是海南珠江物业酒店管理有限公司出具的，时间是2014年11月9日，张文姬提交的物业费收据难以证明其已实际交纳物业费的事实。 综上，张文姬不能证明其在人民法院查封之前已与冠中公司签订合法有效的书面买卖合同，不能证明涉案房屋系用于居住，也不能证明已向冠中公司支付了购房款，二审判决认为张文姬所提执行异议不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的要件，其对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益，并无不当。张文姬的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回张文姬的再审申请。 审判长 杨 蕾 审判员 张颖新 审判员 肖 芳 二〇一九年六月二十八日 法官助理李娜 书记员文丽玲