江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0206民初74号原告：无锡泰仑达化机设备有限公司，住所地无锡市惠山区长安街道惠成路88号。法定代表人：董新颖，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱壮禾，江苏泰伯律师事务所律师。委托诉讼代理人：华江燕，江苏泰伯律师事务所律师。被告:江苏承中和高精度钢管制造有限公司，住所地无锡市惠山区堰桥街道漳兴路1-8。法定代表人：陆坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟肖肖，上海君澜（无锡）律师事务所律师。原告无锡泰仑达化机设备有限公司（以下简称泰仑达公司）与被告江苏承中和高精度钢管制造有限公司（以下简称承中和公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰仑达公司的委托诉讼代理人钱壮禾、华江燕、被告承中和公司的委托诉讼代理人翟肖肖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泰仑达公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间签订的《厂房租赁协议》已于2018年10月23日解除；2、要求承中和公司迁出租赁厂房，并赔偿厂房占用期间的损失（自2018年10月23日起至2019年9月13日止，按照每日864.21元计算；自2019年9月14日起至实际迁出之日止，按照每日3992元计算）；3、承中和公司承担逾期付款违约金11416.4元（285.41元/天×40天），并赔偿提前解除合同的损失130万元。事实和理由：2015年8月28日，泰仑达公司和承中和公司签订《厂房租赁协议》一份，泰仑达公司将其位于无锡惠山经济开发区西漳工业园区漳兴路1-8号的车间租赁给承中和公司，年租金为1141642元，每半年支付一次租金，若承中和公司拖欠租金达一个月的，泰仑达公司可单方解除合同。承中和公司在租赁期间多次拖欠租金，已经构成违约，泰仑达公司有权解除合同，且已于2018年10月22日发出解除租赁协议的通知，故诉至法院。承中和公司辩称：第一，泰仑达公司拒绝履行维修义务，违约在先，承中和公司依法行使抗辩权，在泰仑达公司履行维修义务之前，承中和公司可以延缓租金支付，泰仑达公司无权据此要求解除合同。第二，租金的支付时间经过双方变更和磋商，承中和公司并未违约，即便被法院认定为违约，也非根本违约，不应当解除合同。且承中和公司已经在合理期限内采取了补救措施，表明承中和公司不存在违约的主观意思，而仅仅是在协商期间暂缓支付租金。第三，从维护交易稳定、均衡公平等角度，也不应当判决合同解除。在租赁期间，承中和公司已经对厂房投入了大量人力物力，包括配电设备、消防设施等，如果解除租赁协议，会造成原本经营良好的企业陷入困境。本院经审理认定事实如下：2015年8月28日，泰仑达公司与承中和公司签订《厂房租赁协议》一份，约定：泰仑达公司将其位于无锡惠山经济开发区西漳工业园区漳兴路1-8号的车间出租给承中和公司，用于钢管生产制造及销售；租赁期间为12年，自承中和公司实际进场之日起算；年租金为1141642元，承中和公司应在协议签订之时向泰仑达公司支付定金20万元，承中和公司进驻后作为履约保证金，在承中和公司按约支付租金的情况下，租赁期满并结清费用后5天内，泰仑达公司返还履约保证金，如泰仑达公司违约则上述保证金不予退还，抵作违约金及损失，若泰仑达公司违约则应退还保证金20万元并赔偿违约损失20万元。租金采取先付后用，按每半年支付一次的原则，支付第一期租金的时间为正式进场前15天内，以后每隔六个月支付下期半年租金。承中和公司不得随意改变租赁厂房的主体结构，如需对主体结构进行改造，应先向泰仑达公司提供相关图纸，征得其书面同意后方可实施，承中和公司信件或添置生产经营必须的设备和地面改建，须先征得泰仑达公司书面同意。合同终止后，经泰仑达公司同意接收的改建或新建的设施项目，合同期满退租时承中和公司可根据残值情况要求泰仑达公司承担相应的费用或者承中和公司可自行拆除相关改建或新建的设施。泰仑达公司提供的厂房和一切设施必须确保可正常使用状态，因使用寿命或设施严重质量问题等因素导致的维修费用由泰仑达公司承担。承中和公司有如下情形之一的，泰仑达公司可单方提前解除合同并立即收回厂房，造成泰仑达公司损失的，由承中和公司予以全额赔偿：1、擅自将厂房转租的；2、擅自将承租的厂房转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改厂房的主体结构或改变房屋用途的；4、拖欠租金达1个月的；5、利用承租厂房进行违法活动的。泰仑达公司有如下情形之一的，承中和公司可单方提前解除本协议，造成承中和公司损失的，由泰仑达公司全额赔偿：1、租赁期未满将厂房转租第三人的；2、未经双方同意，拆改厂房主体结构的；3、无故停水停电限制承中和公司人员车辆进出厂区；4、泰仑达公司进行违法活动的。双方亦约定了违约责任：1、承中和公司逾期15日未支付租金及其他费用的，在15日后每逾期一日，泰仑达公司有权按该笔应付金额的0.05%向承中和公司加收滞纳金，同时泰仑达公司有权采取停水停电、限制车辆进出厂区等措施，承中和公司不得就此要求泰仑达公司予以任何赔偿；2、在合同期内由于泰仑达公司原因导致本合同提前解除或终止的，泰仑达公司应承担承中和公司投入的设备搬迁安装费和其他投入等共计300万元；3、在合同期内由于承中和公司的原因导致本合同提前解除或终止的，承中和公司应承担泰仑达公司投入的地面工程和拆除探伤室工程损失，租赁空档期损失等共计130万元。2015年9月14日，承中和公司正式进场。租赁期间内，其中承中和公司于2018年5月21日支付了2018年3月至2018年9月期间的租金，于2018年10月26日支付了2018年9月至2019年3月期间的租金，于2019年2月28日支付了2019年3月至2019年9月期间的租金。2018年10月16日，泰仑达公司向承中和公司发出《催缴履行通知书》，内容为：承中和公司应支付本期租金的时间为2018年8月30日前，但尚未支付，要求承中和公司收到本通知书后两天内支付本期租金570821元，并自2018年9月15日其按照每天2854.1元的标准支付滞纳金。2018年10月22日，泰仑达公司向承中和公司发出《解除厂房租赁协议通知函》，内容为：承中和公司逾期付款已成常态，上半年租金应于2018年2月17日前支付，但承中和公司于2018年5月21日实际支付，本期租金也已拖延50天的时间，也未按照催缴履行通知书的要求支付房租，故依据《厂房租赁协议》第十条约定，向承中和公司提出提前解除《厂房租赁协议》，承中和公司在一个月内搬离。若承中和公司有购买此厂房的意向可以及时向泰仑达公司提出，泰仑达公司转让厂房及设备设施的价格为2350万元，承中和公司在此价格上有优先购买权，具体细节可以进一步协商。2018年10月24日，承中和公司向泰仑达公司回函，内容为：承中和公司并非恶意拖欠租金，不同意解除《厂房租赁协议》，要求继续履行。2018年11月8日，泰仑达公司向承中和公司发函，内容为：泰仑达公司已经将解除合同的函送达至承中和公司，双方之间的厂房租赁协议已于2018年10月23日解除。虽然承中和公司于2018年10月26日将2018年9月14日至2019年3月13日期间的租金支付给泰仑达公司，但考虑到合同解除前承中和公司已经逾期支付的时间及解除后还有一个月的搬迁时间，所以由泰仑达公司暂时保管多余的租金部分，待承中和公司搬离租赁厂房、结清一切费用后泰仑达公司将租金的多余部分一次性转交给承中和公司。2018年11月12日，承中和公司向泰仑达公司回函，内容为：泰仑达公司行使同时履行抗辩权，不存在违约行为，泰仑达公司不应行使合同解除权。诉讼中，承中和公司为证明其与泰仑达公司已经协商一致2018年3月至2018年9月期间的租金延缓至2018年5月21日支付，向本院提供泰仑达公司法定代表人和承中和公司法定代表人2018年5月16日、2018年5月21日的微信聊天记录，并表示承中和公司按约于2018年5月21日支付租金，不存在违约。承中和公司另提供其公司财务与泰仑达公司财务的微信聊天记录，以证明承中和公司在收到泰仑达公司邮寄的《催缴履行通知书》后即与其协商能否延缓几天付款，泰仑达公司财务回复会转告公司负责人，但其后未予回复。承中和公司仅是在未得到泰仑达公司明确回复之前，暂欠部分租金，并非恶意拒付租金。承中和公司另提供屋顶防漏维修费用明细、厂房玻璃门维修费用收据、转账记录及微信记录等证据，以证明泰仑达公司未能按约履行对租赁房屋进行维修的义务。泰仑达公司对屋顶防漏维修费用明细、厂房玻璃门维修费用收据真实性不予认可，并表示已经履行了维修义务。承中和公司另陈述，在租赁案涉厂房后基于生产经营的需要，经泰仑达公司同意后进行了挖地基、排机组、环氧地坪、改造消防及电力等基建设施投入，基建投入达四五百万余元，泰仑达公司对承中和公司进行过基建投入无异议，但表示金额系合同约定备案的三百万元。诉讼中，泰仑达公司提供厂房照片以证明承中和公司在租赁期间未经其同意私自开设了一扇门，系擅自拆改厂房的主体结构的行为。对此，承中和公司陈述该门系租赁之初经泰仑达公司同意后开设，承中和公司亦将图纸提交泰仑达公司备案，且开设该门的位置系原有的窗户位置，并未触及墙体支柱，也未改变厂房的主体结构。泰仑达公司另提供其与无锡王兴幕墙装饰工程有限公司（以下简称王兴公司）签订的《厂房租赁合同补充协议》，以证明其向王兴公司租赁厂房的单价是每年每平方220元，高于其出租给承中和公司的厂房单价。以上事实，有厂房租赁协议、催缴履行通知书、解除厂房租赁协议通知函、催促搬离的函、对账单、照片、邮件、回函、《厂房租赁合同补充协议》、屋顶防漏维修费用明细、厂房玻璃门维修费用收据、转账记录、微信记录及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：泰仑达公司与承中和公司签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。案涉《厂房租赁协议》约定了租金的支付方式及期限，并约定若承中和公司拖欠租金达1个月或者擅自拆改厂房的主体结构的，泰仑达公司有权单方解除合同，该约定属于法律规定的双方约定合同解除条件的情形。关于承中和公司开设侧门的情况，系其在租赁之初即开设，承中和公司已经租赁厂房将近4年的时间，泰仑达公司在本案起诉前从未对该行为提出异议，且泰仑达公司亦未证明开设侧门系拆改厂房的主体结构，故现有证据不能证明承中和公司开设侧门的行为系违反合同约定的行为。关于租金支付的情况，2018年3月至2018年9月期间的租金570821元，承中和公司未按照合同约定的期限支付，但根据其提供的微信聊天记录，可以证明双方曾协商同意延期支付租金的事实；2018年9月至2019年3月期间的租金570821元，按照合同约定，应于2018年8月30日前支付，但承中和公司在泰仑达公司催告后于2018年10月26日才履行支付租金的义务，构成违约，符合双方约定的解除合同的条件。但本院认为，合同法尊重当事人的意思自治，同时也维护稳定的交易秩序，并尽可能衡平各方利益，以确保权利义务的相对公平。本案中，承中和公司虽然在支付租金的期限上存在履行瑕疵，但该履行瑕疵尚不足以构成根本违约，且在泰仑达公司催告后已经付清欠缴租金，且泰仑达公司在本案起诉后，亦收取了承中和公司支付的2019年3月至2019年9月期间的租金，其行为亦表明主观上同意继续将厂房租赁给承中和公司。另外，承中和公司在租赁案涉厂房后基于生产经营的需要，进行了挖地基、排机组、环氧地坪、改造消防及电力等基建设施投入，现实际租赁期限尚不足四年，若径行解除合同，将对承中和公司造成极大的损失，有违公平正义，也不利于交易的安全和稳定，结合本案事实，综合考虑承中和公司的违约程度及利益对等的考量，继续履行合同更能够平衡双方利益，故泰仑达公司要求确认《厂房租赁协议》已经解除的诉讼请求，本院不予支持。同时，本院虽认定案涉合同应当继续履行，但承中和公司仍应对其延付租金的行为承担违约责任，泰仑达公司要求承中和公司支付违约金11416.4元（285.41元/天×40天）的诉讼请求，本院予以支持。泰仑达公司另要求承中和公司赔偿提前解除合同的损失130万元及自2018年10月23日起占用厂房期间的损失，本院不予支持。此外，若承中和公司在之后的履约过程中，发生违约行为，不影响泰仑达公司另行主张解除合同的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、江苏承中和高精度钢管制造有限公司于本判决生效后10日内支付无锡泰仑达化机设备有限公司逾期付款违约金11416.4元。二、驳回无锡泰仑达化机设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18532元、财产保全费5000元，合计23532元，由泰仑达公司负担23356元，承中和公司负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  季静娜人民陪审员  高晓琪人民陪审员  董洪萍二〇一九年六月二十八日书 记 员  邓苏雯