浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异80号异议人（被申请人）孔琪瑛，女，1954年6月4日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人（特别授权代理）许华娣，浙江剡城律师事务所律师。申请人绍兴海星置业有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区东浦街道炬星村。法定代表人禹有松。委托诉讼代理人（特别授权代理）王凯，浙江永大律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）孙尧伟，公司员工。被申请人杭州温居房地产营销策划有限公司，住所地浙江省杭州市江干区凯旋路****楼**。法定代表人孔琪瑛。被申请人杭州光策房地产营销策划有限公司，住，住所地浙江省杭州市江干区凯旋路**茶都名园**楼**/div>法定代表人杨娟。被申请人杨祖光，男，1990年8月23日出生，汉族，住江苏省沭阳县。被申请人杨娟，女，1987年6月8日出生，汉族，住江苏省沭阳县。本院在执行申请人绍兴海星置业有限公司（以下简称海星公司）与被申请人杭州温居房地产营销策划有限公司（以下简称温居公司）、杭州光策房地产营销策划有限公司（以下简称光策公司）、孔琪瑛、杨祖光、杨娟执行保全纠纷一案中，被申请人孔琪瑛向本院提出财产保全异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。被申请人孔琪瑛异议称：原告海星公司与被告温居公司、光策公司、孔琪瑛、杨祖光、杨娟合同纠纷一案，已由贵院以(2019)浙0602民初2501号案件立案受理。异议人于2019年3月28日收到贵院关于本案诉讼财产保全的民事裁定书及《财产保全情况告知书》。异议人认为贵院对异议人采取财产保全措施的标的金额远远超过了申请人1111.40万元的诉请标的金额。具体如下：一、贵院查封了异议人名下25套房产。这25套房产目前的市场价值合计4588万余元，仅此一项即已远超申请人诉请的标的金额。贵院应依法解除对异议人名下部分房产的查封。二、已被贵院查封的异议人名下25套房屋中的9套房屋已在贵院查封之前出售给了案外人，分别为：御和园15幢276室、279室、82室、268室、269室、342室、389室、3114室、3110室。如贵院继续查封这9套房屋，必然造成异议人不能履行与案外人之间的房屋买卖合同，异议人将承担巨大的经济损失。异议人出售这9套房产的价格合计人民币13297000元。由此亦可见贵院已查封的异议人名下25套房产的价值已远超申请人诉请标的金额。三、已被贵院查封的异议人名下部分房产的价值即足以实现申请人的财产保全目的，在此情况之下，贵院再行冻结异议人银行账户显然超出了原告诉请标的金额。综上所述，贵院已查封的异议人名下房产的价值以及已冻结的被申请人银行账户金额远远超出了申请人的诉请标的金额。因此，异议人依法提出异议申请，请求贵院解除对异议人银行账户的冻结，并解除对异议人名下位于御和园15幢276室、279室、82室、268室、269室、342室、389室、3114室、3110室、343室、344室、346室、242室、288室、289室、290室、291室、292室房屋的查封，以维护异议人的合法权益。申请人海星公司辩称：一、本案系财保保全异议纠纷，申请人在(2019)浙0602民初2501号案件起诉要求异议人对温居公司债务承担连带清偿责任，诉请的未付转让款项和违约金金额合计已远超过申请人申请财保的金额。2、异议人提交的证据缺乏真实性、有效性，不能证明查封标的额已超过申请金额。本院经审查查明，原告海星公司为与被告温居公司、光策公司、孔琪瑛、杨祖光、杨娟合同纠纷一案于2019年3月11日向本院提出诉讼，诉请判令：1、被告温居公司立即向原告支付转让款项1080万元，并支付该款项自2018年11月1日起至款项付清之日止按照未付款的日万分之五标准计算的违约金；2、被告温居公司支付原告因实现债权而产生的费用：律师费15万元、诉讼担保费用7000元，共计15.7万元；3、被告光策公司对被告温居公司的债务承担连带担保责任；4、被告孔琪瑛对被告温居公司的债务承担连带担保责任；5、被告杨祖光在认缴出资额200万元的范围内对被告光策公司的债务承担补充赔偿责任；6、被告杨娟在认缴出资额300万元的范围内对被告光策公司的债务承担补充赔偿责任；7、本案诉讼费、财产保全费由五被告承担。同日，海星公司一并向本院提交了财产保全申请书1份，请求冻结五被申请人名下的银行账户资金1200万元，查封五被申请人名下的其他等值财产，并提供了相应的担保。此后，海星公司又将对被申请人杨祖光、杨娟的申请财产保全金额分别变更为200万元、300万元。依据海星公司的上述财保申请，本院于2019年3月18日查封孔琪瑛名下位于御和园15幢288、289、290、291、292、342、343、344、346、389、3110、3114、82、242、268、269、276、277、279、281、282、283、285、286、287室的25套商业不动产；于2019年3月19日实际冻结孔琪瑛在中国光大银行77×××17账户存款11287.46元、中国银行361075717394CNY0账户存款609997元，于2019年3月21日实际冻结孔琪瑛在上海浦东发展银行95×××21账户存款9982.15元、中信银行62×××28账户存款41.40元，以上账户均应冻1200万，期限12个月。根据异议人提供的证据及听证中的陈述，截至2019年6月6日，异议人在中国银行上述账户实际被冻结金额为613934.31元，在中信银行上述账户实际被冻结金额为41.40元，在上海浦东发展银行上述账户实际被冻结金额为1681173.90元，在中国光大银行上述账户实际被冻结金额为691669.45元，合计金额为2986819.06元。此外，本院还于2019年5月5日冻结了被申请人杨祖光在招商银行杭州之江支行账户存款200万元。因异议人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。异议人孔琪瑛为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、异议人名下中国银行、中国光大银行、浦东发展银行银行账户查询回单各1份。2、杨祖光名下招商银行交易明细表1份。3、受光策公司委托，中证房地产评估造价集团有限公司于2019年5月5日出具的中证（绍咨）估字[2019]第049号房地产估价报告1份。其中记载估价对象为本院查封的异议人名下位于御和园15幢的上述25处商业房地产，价值时点为2019年5月1日，评估市场总价值为45886072元，具体评估结果如下：15幢276室建筑面积48.37平方米、单价31200元每平方、总价1509144元，15幢279室建筑面积48.37平方米、单价31500元每平方、总价1523655元，15幢82室建筑面积46.38平方米、单价33985元每平方、总价1576224元，15幢268室建筑面积50.10平方米、单价28900元每平方、总价1447890元，15幢269室建筑面积49.52平方米、单价28000元每平方、总价1386560元，15幢342室建筑面积94.13平方米、单价20799元每平方、总价1957810元，15幢389室建筑面积45.24平方米、单价25135元每平方、总价1137107元，15幢3114室建筑面积70.60平方米、单价20799元每平方、总价1468409元，15幢3110室建筑面积66.40平方米、单价20591元每平方、总价1367242元，15幢277室建筑面积48.37平方米、单价31400元每平方、总价1518818元，15幢281室建筑面积64.47平方米、单价28550元每平方、总价1840619元，15幢282室建筑面积66.02平方米、单价28250元每平方、总价1865065元，15幢283室建筑面积72.97平方米、单价27585元每平方、总价2012877元，15幢285室建筑面积66.02平方米、单价28250元每平方、总价1865065元，15幢286室建筑面积68.63平方米、单价28550元每平方、总价1959387元，15幢287室建筑面积71.88平方米、单价31050元每平方、总价2231874元，15幢288室建筑面积68.80平方米、单价30830元每平方、总价2121104元，15幢289室建筑面积68.80平方米、单价30600元每平方、总价2105280元，15幢290室建筑面积68.80平方米、单价30400元每平方、总价2091520元，15幢291室建筑面积67平方米、单价30180元每平方、总价2022060元，15幢292室建筑面积73.67平方米、单价29891元每平方、总价2202070元，15幢242室建筑面积61.18平方米、单价31800元每平方、总价1945524元，15幢343室建筑面积89.80平方米、单价25135元每平方、总价2257123元，15幢344室建筑面积90.88平方米、单价24046元每平方、总价2185300元，15幢346室建筑面积93.85平方米、单价24383元每平方、总价2288345元。评估报告同时记载“本报告仅供估价委托人资产证明使用，不作他用”；“本次估价结果的价值类型是估价对象的房地产市场价值”；“市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额”。4、卖方（甲方）为异议人、买方（乙方）为吴秉机、签订日期为2018年10月16日的《浙江省房地产买卖合同》1份，其中记载甲方出卖房屋位于御和园15幢82室，房屋转让总价款为1580000元，合同签订当日，乙方支付首期房款540000元，乙方须于2018年12月30日前支付余款1040000元。为证明上述合同所约定购房款的支付情况，异议人还提交了以下证据：转出户名为应迪菲、转入户名为异议人、交易日期为2018年10月16日、金额为50万元的光大银行业务回单1张，其中记载摘要信息为“备付金（82#房款）”；付款人户名为应迪菲、收款方户名为杭州有安房地产营销策划有限公司、交易日期为2018年10月10日、金额为4万元的招商银行业务回单1张，其中记载摘要信息为“备付金（82#）”；银联POS签购单两张，刷卡日期分别为2019年1月21日、2019年3月22日，金额分别为180000元、742667元。异议审查中，异议人还提供了应迪菲出具的《确认说明》1份，其中记载其系温居公司在镜湖中新销售现场的出纳，并确认上述款项系吴秉机委托其交付给异议人的购房款。5、卖方（甲方）为异议人、买方（乙方）为陈乐怡、签订日期为2018年9月15日的《浙江省房地产买卖合同》1份，其中记载甲方出卖房屋位于御和园15幢342室，房屋转让总价款为1950000元。6、卖方（甲方）为异议人，买方（乙方）为白国强、阮无敌，签订日期为2019年1月18日的《浙江省房地产买卖合同》1份，其中记载甲方出卖房屋位于御和园15幢276室，房屋转让总价款为1420000元。7、卖方（甲方）为异议人，买方（乙方）为倪伟波、龙晶梅，签订日期为2018年9月10日的《浙江省房地产买卖合同》1份，其中记载甲方出卖房屋位于御和园15幢3114室，房屋转让总价款为1460000元。8、卖方（甲方）为异议人，买方（乙方）为韩绍良、陈晓灵，签订日期为2018年9月28日的《浙江省房地产买卖合同》1份，其中记载甲方出卖房屋位于御和园15幢279室，房屋转让总价款为1540000元。9、卖方（甲方）为异议人、买方（乙方）为王定珍、签订日期为2018年9月5日的《浙江省房地产买卖合同》1份，其中记载甲方出卖房屋位于御和园15幢3110室，房屋转让总价款为1360000元。10、卖方（甲方）为异议人、买方（乙方）为罗艳艳、签订日期为2019年3月29日的《浙江省房地产买卖合同》1份，其中记载甲方出卖房屋位于御和园15幢389室，房屋转让总价款968000元。11、卖方（甲方）为异议人、买方（乙方）为陈清花、签订日期为2018年9月11日的《浙江省房地产买卖合同》1份，其中记载甲方出卖房屋位于御和园15幢268室，房屋转让总价款为1470000元。12、卖方（甲方）为异议人、买方（乙方）为尹菊香、签订日期为2018年9月12日的《浙江省房地产买卖合同》1份，其中记载甲方出卖房屋位于御和园15幢269室，房屋转让总价款为1380000元。13、卖方（甲方）为异议人、买方（乙方）为王玉云、签订日期为2018年11月16日的《浙江省二手房买卖合同》（加盖绍兴市越城区房地产管理处房产交易管理业务专用章）1份，其中记载甲方出卖房屋位于御和园15幢41室、建筑面积77.7平方米，房屋转让总价款为3730000元。申请人海星公司为反驳异议人的主张，向本院提交了以下证据：1、甲方为海星公司、乙方为温居公司、落款日期为2018年7月9日的《项目收购补充协议》1份，主要内容为：甲、乙双方于2018年5月31日签订了编号为20180531-01号《项目收购协议》，由乙方收购甲方御和园B区279套商业房源。乙方按本补充协议约定期限支付收购款之日起二个工作日内，甲方与乙方（含乙方指定第三人，但指定第三人总数不得超过20日）签订《浙江省商品房买卖合同》，网签价格按《商业房源新一房一价表》（附件一）确定，乙方所签约房屋全款（包括银行按揭贷款部分）到账后，甲方协助乙方办理所签约房屋产权转移登记，产转移登记变更乙方后，由乙方再行销售给第三方购房客户，乙方再行与第三方购房客户签订的二手房转让合同，与甲方无关。2、上述补充协议附件一：B区房源网签价格表1张，其中记载本案所涉25处房产的网签价格分别为：15幢82室519584元、15幢242室602599元、15幢268室538661元、15幢269室508371元、15幢276室491530元、15幢277室493208元、15幢279室496565元、15幢281室567898元、15幢282室574680元、15幢283室622518元、15幢285室574680元、15幢286室604542元、15幢287室690532元、15幢288室656169元、15幢289室651395元、15幢290室646621元、15幢291室625054元、15幢292室682167元、15幢342室662600元、15幢343室666394元、15幢344室646029元、15幢346室676910元、15幢389室395367元、15幢3110室460492元、15幢3114室496968元，合计14551534元。3、甲方为海星公司、乙方为异议人、落款日期为2018年7月9日的《商品房买卖合同》1份，其中记载甲方出售房屋坐落御和园15幢1单元276室，总价491530元。异议审查中，异议人孔琪瑛自认对温居公司所收购的上述279套商业房源进行整体改造后，以镜湖中新广场名义对外营销。异议人所提交的上述9份《浙江省房地产买卖合同》中均记载“甲方应于已足额收到本合同第二条约定的全部房款……后七个工作日内将该房屋交付给乙方委托的经营管理单位【绍兴贺盛商业管理有限公司】（该项委托是不可撤销的）”。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”之规定，人民法院在作出财产保全裁定时应限于申请人请求的范围或者与案件有关的财物。关于保全裁定作出后应如何具体办理的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十六条作了专门规定，即”人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理”。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。据此，人民法院在依据财产保全裁定采取具体的查封、扣押、冻结措施时，不得明显超出申请保全的标的，以维护被保全人的合法权益。而判断是否存在明显超保全标的查封、扣押或冻结情形，关键是要对被查封、扣押或冻结的财产价值作客观合理的估定，而后才能与申请保全标的进行比较。本案争议焦点在于如何对本院查封的御和园15幢25套商业房地产的司法变现价值作出客观合理之估定或确认。本案中，为证明上述25套商业房地产的市场价值，异议人孔琪瑛向本院提交了中证房地产评估造价集团有限公司出具的评估报告及部分房地产的房地产买卖合同等证据，但本院认为，上述证据所反映的涉案房地产价格未能充分体现网络司法拍卖要求的快速变现等特殊交易方式可能对房地产价值的影响，也未充分体现涉案商业房地产作为镜湖中新广场整体项目的一部分由异议人经充分营销后对外出售与法院司法拍卖之间的价值差异，故不宜作为认定涉案房地产司法变现价值的依据。结合本案实际，本院酌情确定以申请人海星公司与被申请人温居公司自行签订的《项目收购补充协议》所附的《B区房源网签价格表》中记载的双方一致认可的价格作为认定25套涉案房地产司法变现价值的依据。据此，本院确定上述25套房地产司法变现价值为14551534元，加上本院已冻结的申请人名下存款4986819.06元，本院在本案中已保全的被申请人财产价值确已明显超过申请人海星公司申请本院财产保全之金额，异议人要求解封其名下部分被保全财产的异议请求，于法有据。从既平衡双方当事人合法权益，又有利于执行之原则出发，本院对异议人要求解除其名下存款账户冻结之异议不予准许，同时酌情认定将异议人名下坐落御和园15幢82室、268室、269室、276室、279室、342室、389室、3110室、3114室、277室、281室、282室、291室、343室房地产予以解除查封。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条之规定，裁定如下：一、解除对异议人（被申请人）孔琪瑛名下位于绍兴市越城区御和园15幢82室、268室、269室、276室、279室、342室、389室、3110室、3114室、277室、281室、282室、291室、343室房地产的查封。二、驳回异议人（被申请人）孔琪瑛的其他异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向绍兴市中级人民法院申请复议。审 判 长  张 剑人民陪审员  傅伟红人民陪审员  钟剑平二〇一九年六月十八日书 记 员  陈文旗本案援引法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十六条人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条查封、扣押、冻结被申请人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被申请人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被申请人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。