西安市长安区人民法院        陕西省西安市长安区人民法院 民事判决书(2019)陕0116民初9476号 原告翟健。 原告郑淦文。 共同委托代理人郑榜民。 被告西安天浩置业有限公司。法定代表人陈壬戌，该公司董事长。委托代理人张尧、刘登基，该公司法务。原告翟健、郑淦文与被告西安天浩置业有限公司（以下简称天浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王爱茹独任审判，公开开庭进行了审理。原告翟健及其与原告郑淦文的共同委托代理人郑榜民、被告天浩公司委托代理人刘登基均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告翟健、郑淦文诉称，2016年其与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同签订后其已经按照合同约定的内容履行了自己的义务，但被告未按约定的期限交付房屋，属于严重违约。故诉请:1、判令被告支付其从2016年7月1日至2017年2月17日期间逾期交房的违约金8282.4元；2、判令被告从2017年2月17日至2018年4月3日期间基础设施未达标的违约金14637元；3、请求判令被告退还其装修押金2500元；4、案件受理费由被告承担。被告天浩公司承认其公司与原告之间存在商品房买卖合同关系，亦承认逾期交付房屋的事实，但辩称其公司不能按时交付的原因是因为不可抗力所致。在不可抗力导致迟延交付的情况下其公司及时向包括原告在内的业主均做出了情况说明，原告诉请无事实及法律依据，故请求法院依法减轻其逾期交付房屋的违约责任。就原告主张其公司承担的基础设施设未达标的违约金一节，以合同附件有明确约定为由认为其公司并不存在违约，故不同意承担该部分费用。就原告提出退还装修押金的诉请，以与本案无关联为由提出原告应当另案处理。经审理查明，2016年4月13日，原告（合同中的买受人）与被告（合同中的出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告公司开发的位于西安市长安区XX基地XX路XX路XX园项目的13幢2单元14层21402号单元房一套。合同约定，涉案房屋建筑面积104.20平方米，每平方米3426.44元，房屋总金额为357035元。就付款方式及期限约定为“买受人应于2016年6月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币349894元应当于2016年3月7日前支付。剩余房款7141元于交房前支付 。”就逾期交付房屋的责任约定为“逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时约定，买受人同意给予出卖人45天的谅解期，谅解期届满前出卖人向买受人交付房屋的，视为出卖人按期履行了交付义务，出卖人不向买受人支付逾期违约金，若出卖人在谅解期届满后仍未能交付房屋的，则应按上述方式向买受人支付逾期违约金”。同时，合同就逾期付款及逾期交付的违约责任、合同备案与房屋登记、保修责任、争议解决办法等与合同相关的事项均做出了明确、详细的约定。合同签订后，原告按约定的期限及付款金额向被告履行了付款义务，但被告未按照合同约定的时间给原告交付房屋。2019年6月5日，原告诉于本院坚持其诉请。审理过程中，原告为支持其主张向本院提供的证据有：1、《商品房买卖合同（预售）》一份，证明双方存在房屋买卖的合同关系，且在合同中有违约金条款及计算方法的约定；2、内部认购确认单及收款收款收据，证明其已经按照合同约定履行交付房款的义务；3、入伙通知，证明被告实际交付房屋的时间为2017年2月17日已经构成违约；4、装修竣工验收表及交付装修押金的票据，证明涉案房屋已经装修完成了，被告至今没有退押金的事实；5、微信聊天截图，证明天然气没有按约定的时间安装到位，被告交付的房屋不具有合同约定的交付条件。就原告提交的上述证据经被告当庭质证后，被告对证据1商品房买卖合同的真实性无异议，证明目的有异议，提出合同虽然约定了违约金，逾期交付系受不可抗力的影响，属于合同第五条约定的情况应当减轻违约责任的情形；对证据2购房款的收据真实及证明目均无异议；对证据3入伙通知书真实性无异议，证明目的有异议，提出该通知记载的交付时间是2017年2月17日，交付日之前均系受不可抗力的影响，应当减轻违约责任；对证据4以与其公司无直接关系，为由不认可其真实性及证明目的，提出本案系房屋买卖合同纠纷，并非物业服务合同纠纷，就退还押金的诉请原告应当另案处理；对证据5聊天记录以没有原件且无法证明是其公司的人员发出为由，不认可其真实性及证明目的。被告就其辩称理由向本院提供的证据有：1、（2015）111号政府文件，证明逾期交房是因为不可抗力的影响；2、房屋交接书及入伙验房表，证明被告已经按约定向原告交付了房屋，天然气管道铺设到户，涉案房屋交付时原告已经验收并确认签字，相关配套设施已经安装到位，履行了燃气、供热管道铺设到户义务故不同意承担违约责任。就被告提交的证据经原告质证后，原告对被告提供的证据1政府文件的真实性认可，对其证明目及关联性均不认可，提出政府治污减霾措施不必然造成被告交付义务的迟延，也不属于不能预见不能避免的事项，该证据不能证明被告逾期交房属是不可抗力造成，本案不存在免除违约责任的法定事由，被告应当按照合同约定的内容承担违约责任。对被告提交的证据2真实性认可，提出该证据只能证明被告将天然气表安装到位，无法证明天然气基础设施已经达到使用条件，故不认可其证明目的。后就本案纠纷经本院主持调解，原告同意在本案放弃要求被告退还装修押金的诉讼请求，对其余赔偿款坚持其诉请。被告坚持其诉辩及质证意见，调解不立。上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、入伙通知书及房屋交接书、航天新佳园入伙验房表、购房款收据、市政办发（2015）111号文件等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房房买卖合同（预售）》，在合同中双方就房屋的位置、面积、单价、付款期限及方式、交付期限、违约责任、合同备案与房屋登记、保修责任、争议解决办法等与合同相关的事项均做出了明确、详细的约定。该合同的内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，原、被告均应严格履行合同义务。本案的《商品房买卖合同（预售）》就交付时间约定为“出卖人应当在2016年6月30日前，向买受人交付该商品房”。被告实际于2017年2月17日向原告交付了涉案房屋，被告的行为已经构成违约。原告依据合同约定的违约条款请求被告承担违约责任事实清楚，证据确凿，本院依法予以支持。另外，政府部门要求辖区企业在施工建设中加强治污减霾措施，并非强行要求停工，本案逾期交房的事实系被告公司自身原因所致，在客观上不存在不可抗力的因素。被告以不抗力为由请求免除责任的辩称理由无事实及法律依据，本院依法不予采信。综上，天浩公司理应承担逾期交房的违约责任，本案天浩公司至2017年2月17日逾期交房231天，根据合同第十二条约定，应按日计算向原告支付总房款即357035元的万分之一的违约金总计8246.70元；关于原告要求被告承担基础设施设备中天然气未达标的违约责任一节，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告辩称燃气交付条件为铺设到户而非通气一节，因合同附件内容未经原告签字确认，且该部分内容为格式条款，被告未举证证明其已履行提示注意义务，综合商品房买卖之交易习惯即“三通（通水、通电、通气）”，本院对被告该辩称不予采信。至于通气时间一节，因被告未履行义务之事实系消极事实，原告通过微信聊天记录已初步证明了2018年4月3日已具备通气条件，而对合同是否履行发生争议的，应由负有履行义务一方当事人承担举证责任，被告若认为自己履行了合同义务，应提供相应证明，而被告经法庭释明拒不提供其履行义务时间之证据，因此应承担不利后果。现依据双方提交的证据可查实涉案房屋的电话通讯线路、有线电视线路、宽带网络线路在房屋交接时已铺设到户，符合合同约定的交付条件。该部分不存在违约行为，不应计算违约金。天浩置业公司所交付房屋的天然气未达到交付使用条件的，仅属部分违约，因此被告应承担部分违约责任。本院酌定此项违约金按总房款每日万分之零点五的标准从2017年2月17日起计算至2018年4月3日止为410天计7318.50元。就原告在本案同意放弃向被告索要退还装修押金的诉请，系其对民事权利的自愿处分，本院予以准许。根据合同法的相关规定即“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少”之规定，本案天浩公司以逾期交房系不可抗力为由请求减免并对合同约定的违约金应予调整之理由，本院不予采信。综上，为保护公民、法人合法的民事权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律、法规之规定，判决如下：一、被告西安天浩置业有限公司在本判决书生效后30日内给付原告翟健、郑淦文逾期交房的违约金人民币8246.70元。二、被告西安天浩置业有限公司在本判决书生效后30日内给付原告翟健、郑淦文基础设施未达标的违约金人民币7318.50元。 如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费435元，原告已预交，减半收取，由原告承担37.5元，被告承担180元（该费用在本判决书生效后30日内连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员         王爱茹二一九 年 六月 二十六日  书  记  员         杨丹丹