中华人民共和国江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终338号上诉人（原审原告）：林纯瑜，女，1981年8月3日出生，台湾地区居民，B)，汉族，户籍所在地台湾省台北市，现住苏州市。委托诉讼代理人：徐珺，江苏仁海方舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海峰，江苏仁海方舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州苏宁易购销售有限公司，住所地江苏省苏州市人民路**。法定代表人：陆海华，总经理。委托诉讼代理人：钟婧，公司员工。被上诉人（原审被告）：苏州瑞虹置业投资有限公司，住所，住所地江苏省苏州市工业园区跨塘分区div>法定代表人：胡小东。被上诉人（原审被告）：苏州越洋流行商厦有限公司，住所，住所地江苏省苏州市金门路**div>法定代表人：陈伍益，总经理。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：周梅萍，公司职员。上诉人林纯瑜因与被上诉人苏州苏宁易购销售有限公司（以下简称“苏宁公司”）、苏州瑞虹置业投资有限公司（以下简称“瑞虹公司”）、苏州越洋流行商厦有限公司（以下简称“越洋公司”）恢复原状纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初6153号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人林纯瑜向本院上诉请求：1.撤销一审判决，判令三被上诉人立即恢复上诉人购房时的原状，停止侵害；2.本案诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：1.三被上诉人的行为严重影响上诉人对分摊面积36.2444平方米的实际使用，一审认定事实错误；2.一审法院既已认定苏宁公司侵占公用部分的事实，且苏宁公司完全有能力恢复原状，一审判决却以上诉人利益与全体利益一致为由，未判令苏宁公司恢复原状、停止侵害，实属判决错误。三被上诉人均辩称一审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律及判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林纯瑜向一审法院提出请求：1.请求判令三被告立即将苏州市金门路88号1楼1125室房屋恢复原告购房时的原状，停止侵害；2.本案诉讼费用由三被告承担。一审法院经审理查明：2005年4月林纯瑜与瑞虹公司签订苏州市金门路158号协和大厦1125室（建筑面积为57.16平方米）房屋买卖合同，并于同年11月取得房屋产权证书，产证建筑面积为57.16平方米，套内面积为20.904平方米，分摊面积为36.244平方米。2007年9月林纯瑜以瑞虹公司未经其同意单方面将1楼（除林纯瑜使用套内面积为20.904平方米）全部租给了苏宁公司、苏州恒孚首饰集团有限公司，并将林纯瑜开在商场内的大门用玻璃封堵为由向原苏州市金阊区人民法院提起诉讼，后经法院主持调解，达成协议：一、林纯瑜维持房屋使用现状，苏州越洋流行商厦有限公司自2006年10月10日开始，每年补偿给林纯瑜人民币15000元。补偿款支付方式：2008年4月15日前支付2006年10月10日至2008年10月9日的补偿款人民币30000元；自2008年10月10日开始，每提前半年支付人民币7500元，分别于每年的10月10日和4月10日支付。二、如苏州越洋流行商厦有限公司和苏州苏宁电器有限公司的租赁合同解除，补偿金计算至合同解除之日止。现因越洋公司与苏宁公司的租赁合同于2016年10月10日期满，越洋公司不再向林纯瑜支付补偿款，故林纯瑜提起诉讼。另查明：(2012)姑苏民五初字第0030号民事判决书认定事实为：2006年7月17日，越洋公司与苏宁公司签订《租赁合同》，约定由越洋公司作为协和大厦业主的委托代理人，代为向苏宁公司出租协和大厦一至三层房屋（建筑面积共计7735平方米），合同约定租赁期限为10年，自2006年10月18日至2016年10月10日。2006年6月、7月，越洋公司曾组织协和大厦一至三楼业主代表就房屋出租事宜进行协商，其中提及未书面委托越洋公司出租商铺的业主的处理问题。在2006年6月12日形成的第二次业主代表会议决议中载明“经代表讨论决定，考虑到该部分业主的投资额占总投资额不足10%，为保证绝大多数业主的利益，代表们在进一步做说明工作的同时要求管理公司代表绝大多数业主直接将商厦对外出租，法律后果由业主代表委员会（书面委托的业主）承担。”同年7月1日第四次业主代表会议决议中载明“负责全体业主十年租赁协议的签订，如有业主不签订协议根据业主代表会议决定，由业主所在的小组业主代表代为签订，并由全体业主代表和书面委托的业主承担由此引起的违约责任。一审审理中，苏宁公司陈述2016年10月10日与越洋公司租赁期满时，苏宁公司已取得了协和大厦一至三层75%的房屋所有权，除原告外的其余业主均直接与苏宁公司签订了房屋租赁合同，目前协和大厦一至三层均由苏宁公司使用。上述事实，由房产证、土地使用权证、房产分层分户平面图、（2007）金民一初字第0564号民事调解书、(2012)姑苏民五初字第0030号民事判决书及当事人庭审陈述予以证实。一审法院认为，林纯瑜购买协和大厦1125室商铺后，除套内面积自用外，公共面积部分经协和大厦一至三层的全体商铺业主共同委托越洋公司代为对外整体出租，林纯瑜的利益与全体业主人的利益应该是一致的，其作为个别业主的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。其二、越洋公司自2006年10月至2016年10月间已就公共面积使用部分每年向林纯瑜支付了补偿款，表明苏宁公司占用使用公共面积部分林纯瑜不持异议。其三、苏宁公司在与越洋公司的租赁合同期满之后，其作为现在房屋实际使用人应该就公共部分的使用与林纯瑜进行协商，以取得双方都能接受的意见。考虑到商场整体利益的发挥，向林纯瑜释明变更诉讼请求，但其坚持停止侵害、恢复原状的主张，故综合考虑认为：当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制，因此，对于林纯瑜要求停止侵害、恢复原状的诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百六十九条之规定，判决驳回林纯瑜的全部诉讼请求。本院二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院予以确认。关于上诉人林纯瑜提出的上诉理由，本院认为，业已生效的(2012)姑苏民五初字第0030号民事判决书确认2006年7月17日，越洋公司与苏宁公司签订《租赁合同》，约定由越洋公司作为协和大厦业主的委托代理人，代为向苏宁公司出租协和大厦一至三层房屋（建筑面积共计7735平方米），合同约定租赁期限为10年，自2006年10月18日至2016年10月10日。经人民法院组织，上诉人林纯瑜与越洋公司达成调解，约定在前述合同约定的租赁期间内，被上诉人越洋公司就公共面积使用部分，每年向上诉人林纯瑜支付补偿款。该事实表明上诉人林纯瑜对苏宁公司占有使用公共面积部分予以了认可。此外，经协和大厦一至三层的全体商铺业主共同委托，被上诉人越洋公司出于对最广大业主的利益考虑对外整体出租，在很大程度上保证了包括上诉人林纯瑜在内的全体业主的利益。一审法院认为“当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制”，并据此作出的一审判决，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人林纯瑜负担。本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 孙 莹审判员 姜雨昊二〇一九年六月十八日书记员 殷晨琦