广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初1727号原告：曹迪龙，男，1986年9月3日出生，汉族，住广东省雷州市，委托诉讼代理人：邓国保，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告：珠海市新翔房产代理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇广安路********。法定代表人：黄才程，执行董事兼经理。被告：尹志家，男，1990年10月22日出生，汉族，住江西省吉安市永新县，原告曹迪龙诉被告珠海市新翔房地产代理有限公司（以下简称新翔公司）、被告尹志家房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年4月25日受理后，依法适用简易程序于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告曹迪龙及其委托诉讼代理人邓国保、被告尹志家到庭参加诉讼。被告新翔公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告曹迪龙提出以下诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告新翔公司签订的《购房订金协议》；二、请求判令被告新翔公司、被告尹志家连带返还原告购房定金100,000元；三、请求判令被告新翔公司、被告尹志家连带赔偿原告双倍购房定金100,000元；四、请求判令被告新翔公司、被告尹志家连带赔偿原告购房定金利息30,000元（以100,000元为基数，按月息2%计算利息，自2018年01月18日暂计算至起诉日2019年4月25日，共计15个月）；五、判令被告新翔公司、被告尹志家连带承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年01月18日，原告与被告新翔公司的法定代表人被告尹志家签订一份《购房订金协议》，协议约定被告新翔公司将其座落在珠海××灶镇××大王××单元××房出售给原告，房屋总价款为515,000元。协议签订后，原告按约定交付购房定金100,000元给被告新翔公司，其款项由被告尹志家收取。被告尹志家收到购房定金后，却未按协议约定将涉案房屋过户至原告名下。原告多次找被告尹志家交涉，要求尽快为原告办理房屋过户手续。然而，被告尹志家既不为原告办理房屋过户手续，也不将购房定金退还原告。原告认为，被告新翔公司作为房屋买卖中介公司，其主体身份是为房屋买卖双方提供中介服务，而被告新翔公司却以房屋所有人的身份与原告签订《购房订金协议》，其行为明显违反我国法律相关规定。被告新翔公司所出售的房屋是没有取得房地产权证的农村村民自建房，是不能通过房地产登记中心进行过户交易的。被告新翔公司作为中介公司，明知涉案房屋不能办理过户手续，仍向原告通过房屋交易信息并与原告签订《购房订金协议》，其行为严重违反我国法律规定，是一种欺诈行为，构成严重违约，应承担全部违约责任。因此，根据双方签订的《购房订金协议》第7条的约定，被告新翔公司除应向原告返还购房定金外，还必须向原告赔偿双倍定金。被告尹志家作为被告新翔公司的法定代表人，明知涉案房屋不能办理过户手续仍向原告出售，并收取了原告的购房定金。2018年12月31日还以个人名义承诺退还原告购房定金，但至今仍未退款。被告尹志家与被告新翔公司共同以欺诈手段进行中介服务，共同骗取原告的购房定金。因此，被告尹志家与被告新翔公司应对原告的损失承担连带赔偿责任。故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。原告曹迪龙提交以下证据：1.《购房订金协议》；2.银行流水明细；3.《收据》；4.《承诺书》。被告新翔公司未做答辩，未提交证据。被告尹志家辩称，同意解除《购房订金协议》，同意返还订金10万元，但是不同意赔偿10万元、不同意支付利息。因为2016年6月8日涉案房屋交付给原告时是精装修状态没人住过，原告自2016年6月8日实际使用至今且没有交过水电费，一楼给原告使用停放电动车。被告尹志家提交以下证据：1.不动产权登记表；2.粤房地权证；3.不动产登记中心复函；4.三灶镇人民政府回复意见。经审理查明，2018年1月18日，曹迪龙与新翔公司签订《购房订金协议》，约定：曹迪龙通过新翔公司预定的房屋坐落在珠海××灶镇××大王××单元××房，房屋总价515,000元；曹迪龙必须在订金支付后1天内，2018年5月31日前与新翔公司签订房屋买卖合同，逾期属买房违约，新翔公司有权没收订金；曹迪龙选择银行按揭方式付款：签订《房屋买卖合同》三日内，预付首期购房款100,000元（首付款比例根据银行有关规定确定）接到新翔公司关于办理银行按揭贷款的通知三日内，曹迪龙提交银行按揭贷款资料；双方约定于2018年5月31日前过户，如果在2018年5月31日前还没有过户到曹迪龙，新翔公司必须赔偿曹迪龙双倍定金（即200,000元）曹迪龙搬出，或退还定金的50%曹迪龙继续居住。曹迪龙、新翔公司及尹志家作为新翔公司的法定代表人在落款处签字或盖章、捺印。对该房屋交付时间，曹迪龙主张为2016年8月，尹志家主张为2016年6月8日。曹迪龙提交银行卡流水，证明其于2016年6月8日通过刷卡形式向案外人卓婕支付95,000元。新翔公司出具的《收据》载明：“收到曹迪龙交来珠海××灶镇××大王××单元××房订金100,000元”。2018年12月11日，尹志家向曹迪龙出具《承诺书》，内容为：“本人承诺在2018年12月31号退还曹迪龙购买珠海××灶镇××大王××单元××房房款人民币100,000元，立此为据。”另查明，珠海市金湾区三灶镇鱼弄一队大王庙街22号703房登记权属人为珠海市金湾区三灶镇三灶社区鱼弄一居民小组，土地性质及来源为国有出让，已办理不动产权属登记。珠海市金湾区三灶镇人民政府出具的《关于请求依法办理房屋权属变更和转让过户手续的回复意见》中载明，“经鱼弄一居民小组村民户代表会议表决，同意将鱼弄一队大王庙街22号相关房屋的产权变更登记为尹志家。上述房屋产权变更事宜属村民自治范畴，我镇无意见。请你居民小组按照不动产交易中心要求依规办理。”本院认为，曹迪龙与新翔公司在平等协商的基础上自愿签订《购房订金协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定和法律规定行使权利、履行义务。关于《购房订金协议》的解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。《购房订金协议》约定，涉案房屋应于2018年5月31日前过户至曹迪龙名下。但新翔公司至今未能将涉案房屋过户至曹迪龙名下，致使曹迪龙购买涉案房屋的合同目的不能实现，在此情形之下，曹迪龙诉请解除《购房订金协议》，理据充分，本院依法予以支持。关于定金罚则的适用。首先，虽然《购房订金协议》将100,000元表述为“订金”，但是该协议中对该“订金”还做了以下约定：若曹迪龙违约，则新翔公司有权没收订金；若新翔公司未按约定过户，则须赔偿曹迪龙双倍订金。从以上内容可以看出，《购房订金协议》中约定的“订金”明显具有定金性质。曹迪龙主张定金权利，有合同依据，本院予以支持。其次，依据《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效，且定金不得超过主合同标的额的百分之二十。《购房订金协议》《收据》显示，新翔公司同意就涉案房屋买卖与曹迪龙约定定金100,000元并已收取该定金。该定金未违反法律、行政法规的强制性规定。定金合同在曹迪龙与新翔公司之间已成立并生效。再次，在涉案房屋买卖协议履行过程中，新翔公司作为涉案房屋的出售方，未履行《购房订金协议》约定的在2018年5月31日前办理过户的义务，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，曹迪龙作为守约方有权要求违约方冯志强双倍返还定金；新翔公司作为违约方，无权要求选择适用“退换定金的50%买方继续居住”的违约责任。故曹迪龙要求新翔公司双倍返还定金，理据充分，本院予以支持。至于曹迪龙要求新翔公司支付以定金100,000元为基数，按照月利率2%的标准自2018年1月18日起至实际清偿之日止的利息，于法无据，本院不予支持。关于尹志家的责任。首先，各方当事人确认签订尹志家是作为新翔公司法定代表人签订《购房订金协议》的，该行为为职务行为，行为的法律后果应由法人承担。曹迪龙也未提交证据证明尹志家存在其他应付连带责任的情形。其次，尹志家自愿向曹迪龙出具《承诺书》，承诺其本人在2018年12月31日退还曹迪龙涉案房屋购房款100,000元。该承诺构成债的加入。尹志家应就返还购房款100,000元与新翔公司承担共同还款责任。故曹迪龙请求尹志家对新翔公司的债务承担连带赔偿责任，本院仅对其中返还购房定金100,000元予以支持，对超出部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十六之规定，判决如下：一、原告曹迪龙与被告珠海市新翔房地产代理有限公司之间的《购房订金协议》解除；二、被告珠海市新翔房地产代理有限公司、被告尹志家于本判决生效之日起十五日内向原告曹迪龙返还购房定金100,000元；三、被告珠海市新翔房地产代理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告曹迪龙支付双倍定金差额100,000元；四、驳回原告曹迪龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉因适用简易程序审理受理费减半收取为5125元，由被告珠海市新翔房地产代理有限公司负担3700元，由被告珠海市新翔房地产代理有限公司、被告尹志家共同负担1150元，由原告曹迪龙负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  修瑞娟二〇一九年六月二十日法官助理吴佳红书记员王殊怡