湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初196号原告：程海山，男，1956年1月14日出生，汉族，住湖北省黄石市，委托代理人：柏波，乔晓研，湖北雄楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：武汉火炬置业发展有限公司。住所地：武汉市东西湖区啤砖路**台商大厦**（4）。法定代表人：卢海涛，系该公司总经理。委托代理人：谢星雄，王敏玲，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告程海山与被告武汉火炬置业发展有限公司(以下简称“火炬公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理，依法适用简易程序由审判员熊莉独任审判，2019年2月21日依原告申请作出（2019）鄂0703财保46号民事裁定书，裁定冻结被告在金融机构的存款65000元或查封扣押其等值财产，2019年4月3日公开开庭进行审理。原告的诉讼代理人柏波、被告火炬公司的诉讼代理人谢星雄、王敏玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月7日，原被告签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告以230690元价格购买被告开发建设的菱湖印象12幢2单元2层403室房屋，房屋位于鄂州市××店经济技术开发区创业大道东侧。被告在2016年12月31日前向原告交付竣工验收合格房屋，被告逾期30日交房的，按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。被告在向原告支付房屋后360日内完成房屋所有权转移登记，即2017年12月26日前，因被告原因造成原告不能取得房屋所有权证书的，被告每日按照全部房价款万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按约全额支付购房款，但被告至今未能办理房屋竣工验收，未向原告交付满足条件的房屋，也没有办理房屋所有权转移登记。原告认为，被告严重违约，应该支付违约金。原告为维护合法权益，特具状起诉，请求判令：1、被告以46.14元/天的标准向原告支付延期交房违约金，自2016年12月31日计算至房屋满足交付条件之日，暂计算至2019年1月31日为35112.54元；2、被告以23.07元/天的标准向原告支付延期办理房屋所有权证书违约金，自2017年12月26日计算至完成房屋所有权转移登记，暂计算至2019年1月31日为9251.07元；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》，证明2016年8月7日，原、被告签订商品房买卖合同，双方对交房时间，办证时间及违约责任进行了明确约定。证据二、发票、结清证明，证明原告已全额向被告支付购房款。证据三、执行裁定书和民事裁定书，证明原告所购买房屋因被告与案外人纠纷被查封，不符合交付条件。被告辩称：1、逾期交房和逾期办证系事出有因：①、本案原告存在违约在先问题；②、关于逾期交房和逾期办证已经经过双方协商得以处理；③、逾期交房和逾期办证系由政府政策得以改变，供地高压线长期无法迁走，同时因为施工期间的极端恶劣天气所造成；2、原告方在计算逾期交房和逾期办证违约金的计算方法以及起点时间均有误。综上，我们认为原告相关诉请应该予以驳回。被告为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：证据一、《建筑工程竣工验收报告》及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《湖北省鄂州市房屋面积测绘报告》，证明菱湖印象项目已于2017年1月19日取得竣工验收报告，于2017年6月14日取得建设工程竣工验收备案证明书，于2017年1月5日取得测绘报告，被告已经具备交付条件。证据二、《交房验收表》，证明被告已于2017年5月1日将房屋交付给原告。证据三、《房款结清证明》，证明原告与被告已就逾期交房事宜达成新的协议，被告同意为原告支付物业费，原告不再就逾期交房事宜主张权利。证据四、《关于菱湖印象项目高压线迁移的报告》，证明由于政府部门的原因导致菱湖印象项目延期施工，该原因属于不可抗力。经庭审举证质证，对于双方没有争议的证据，本院予以确认。对于双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三属于法院生效裁定，本院依法予以确认；被告提交的证据一、三，原告对其真实性无异议，对证明目的不予认可，本院依法对其真实性予以确认；被告提交的证据四，本院认为，因高压线未及时迁移致菱湖印象项目延期施工，属被告未尽到及时协调相关部门解决此问题的义务，该事项不属“不可抗力”，本院对其证明目的不予采信。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2016年8月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）。合同约定：原告购买被告开发的位于葛店开发区创业大道东侧菱湖印象12幢2单元2层403号建筑面积78.2平方米的商品房；单价2950元/平方米，房屋总价款230690元；付款方式：买受人应当于2016年10月30日前分期支付该商品房全部价款，首期房价款70690元应当于2016年8月7日前支付：该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告的条件，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条：逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交房的，按照逾期时间分别处理-（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人在权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；预售合同登记备案：（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）按揭客户是从付清首付款之日起计算；分期和一次性付款客户是从付清全部房款之日起计算；房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照1%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一违约金；（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同还对其他事项进行了约定。原告分别于2016年8月7日和2016年10月15日向被告支付购房款70690元、160000元，被告于2017年12月18日向原告开具了购房款的增值税发票，并于2017年4月29日向原告出具房款结清证明（载明：合同总价230690元，应退还面积差价房款1003元），于2018年3月15日向原告交付了涉案商品房。另查明，鄂州市房地产交易所于2017年1月5日对菱湖印象12号楼进行测绘，并出具《房屋面积测绘报告》，载明涉案房屋实测面积为77.86平方米，菱湖印象12号楼及地下车库于2017年1月19日竣工验收合格，于2017年6月14日取得《工程竣工验收备案证明书》。另查明，被告因涉其他民事案件其位于鄂州市××店经济技术开发区创业大道东侧菱湖印象的部分房产，于2017年11月8日被武汉市中级人民法院查封，后该院依程海山的申请于2018年9月7日解除对被告名下位于鄂州市××店经济技术开发区创业大道东侧菱湖印象12栋2单元4层03号房屋的查封。被告至今尚未能给原告办理房屋所有权转移登记。本案争议焦点：1、原告是否存在先期违约；2、原告的诉请是否符合合同约定和法律规定。1、关于原告是否存在先期违约的问题。被告提出原告存在先期违约，但未提供相应证据证实原告有先期违约行为，且经庭审举证质证及法庭调查的情况看，原告按双方签订的《商品房买卖合同》积极履行支付购房款等义务，故原告不存在先期违约的问题。2、原告的诉请是否符合合同约定和法律规定。原告请求判令被告以46.14元/天的标准向原告支付延期交房违约金，自2016年12月31日计算至房屋满足交付条件之日，暂计算至2019年1月31日为35112.54元；被告以23.07元/天的标准向原告支付延期办理房屋所有权证书违约金，自2017年12月26日计算至完成房屋所有权转移登记，暂计算至2019年1月31日为9251.07元。双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十一条、第十二条分别对商品房交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任进行明确约定：被告于2018年3月15日向原告交付商品房违反了合同约定的交付时间（2016年12月31日前），且交付当日未按合同第九条约定提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，按照该合同第十一条的约定，出卖人有前述行为的，按照第十二条处理，合同第十二条约定：……逾期超过30日后，买受人在权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；据此，原告请求判令被告以46.14元/天的标准向原告支付延期交房违约金，自2016年12月31日计算至房屋满足交付条件之日，暂计算至2019年1月31日为35112.54元，本院认为其按46.14元/天的标准计算无误，但计算的逾期交房天数有误，应自2016年12月31日算至2018年3月15日为440天，故逾期交房违约金应为46.14元/天×440天﹦20301.6元。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第二十条明确约定商品房交付时间和房屋登记具体责任：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。据此，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，原告请求判令被告以23.07元/天的标准向原告支付延期办理房屋所有权证书违约金，自2017年12月26日计算至完成房屋所有权转移登记，暂计算至2019年1月31日为9251.07元，本院认为原告的该项诉请符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持。对于被告的辩称意见，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉火炬置业发展有限公司支付原告程海山逾期交房违约金20301.6元，支付逾期办理房屋所有权证书违约金9251.07元（自2017年12月26日暂计算至2019年1月31日，后期违约金以23.07元/天的标准以230690元为基数计算至完成房屋所有权转移登记之日止）。上述款项于本判决生效之日起三日内支付，如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告程海山的其他诉讼请求。本案受理费455元，诉讼保全费670元，由被告武汉火炬置业发展有限公司负担973元，由原告程海山负担152元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 熊 莉二〇一九年六月二十日书记员 黄显婷