辽宁省义县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0727民初204号原告：刘成宝，男，1956年2月11日出生，满族，农民，住义县。委托诉讼代理人：白凤斌，锦州市太和区维权法律服务所法律工作者。被告：张壮，男，1995年8月15日出生，满族，工人，住锦州市凌河区。被告：张宝学，男，1964年11月8日出生，满族，银行职员，住义县。被告：焦丽，女，1966年3月10日出生，满族，农民，住锦州市凌河区。三被告共同委托诉讼代理人：马建伟，辽宁金钟律师事务所律师。原告刘成宝与被告张壮、张宝学、焦丽合同纠纷一案，本院于2018年5月28日作出（2017）辽0727民初1380号民事判决书。宣判后，被告张壮、张宝学、焦丽不服提起上诉，锦州市中级人民法院以（2018）辽07民终2020号民事裁定书发回本院重审。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘成宝及其委托诉讼代理人白凤斌，被告张宝学、焦丽及三被告的共同委托诉讼代理人马建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘成宝向本院提出诉讼请求：一、判决原告与被告张壮买卖契约无效；二、判决原告与被告焦丽买卖合同无效；三、判决原告与被告张宝学房屋买卖无效；四、判决三被告返还原告加油站和房屋，原告退还被告买卖总价款216000元。事实和理由：被告张宝学、焦丽系夫妻关系，被告张宝学、张壮为父子关系。多年来，因被告张壮一直不找原告更名过户，引起原告怀疑。2017年3月7日，原告到义县不动产登记中心调取买卖契约档案材料发现，被告张宝学有造假行为。原告的房屋及加油站只卖给被告张壮一人，并未卖给被告张宝学，被告张宝学明目张胆的将张壮（买受人）的名字勾掉，重新添加被告张宝学的名字。被告张宝学通过私人关系将房屋更名过户并将原告承包地（村集体所有）办理了国有土地使用证（划拨），严重侵害了原告和集体的利益。2017年3月7日，原告从大榆树堡市场行政管理所调取档案材料又发现，被告焦丽伪造买卖合同，没有代笔人签字，该买卖合同没有原告签字和按手印，被告焦丽也不是买受人，却非法办理了加油站营业执照。2017年4月7日，原告调取被告张壮的身份证明，发现在2007年4月7日原告与被告张壮的买卖契约书并不是张壮本人签字，而是找成年人代理张壮签字和按手印，当时张壮未满12周岁，属于无行为能力人，不具备签订买卖契约的主体资格。原告与被告张壮签订的买卖契约自始至终未依法成立。被告张壮居住在锦州市凌河区（城镇户口），张壮在签订买卖契约时冒充农村人。三被告（均为城镇户口）严重违反了国务院办公厅国发（1999）39号文件精神第二条规定“农民住宅不得向城镇居民出售及办理房产证”。原告与被告张壮之间的买卖契约自始未依法成立，亦无效。被告焦丽伪造买卖合同，合同无效。被告张宝学不是买受人，不能进行房屋产权登记和变更土地使用权。原告为维护合格权益，诉至人民法院。被告张壮、张宝学、焦丽共同辩称，一、本案是一起加油站买卖合同纠纷，不是单纯房屋买卖纠纷，2007年4月9日双方签订的买卖（加油站）契约书是双方真实意思表示,属于三被告家庭成员共同购买行为，当时张壮未满十二岁属于未成年人，作为其父母委托王树桐代张壮在契约书上签字，同时其父母张宝学和焦丽在场参与加油站的买卖行为不违反法律和行政法规的强制性规定合法有效。案涉的坐落在榆树间及经营用地南坎子承包地均是加油站的附属设施，依法可以转让，特别指出该经营用地原告在签订契约书之前经义县国土资源局批准取得划拨集体用地使用权，该权属登记在原告名下，并取得划拨集体用地使用权证，该证在契约书签订之后原告交给被告方，被告方在此后进行了更名，合法有效；二、原告起诉超过诉讼时效，双方实际履行契约书自2007年4月9日至今已经十一年，期间，原告从未向被告主张权利，只是由于加油站经营有收益且经加油站本身增值才引起原告诉求，这种诉求非正当，原告已经丧失起诉和胜诉权；三、契约书履行后，被告已经依法办理了相关权属的变更登记，其中包括土地使用权证、正房四间站房三间房屋所有权证，登记在家庭共同购买人张宝学名下。已经实际取得了涉案房屋的所有权和划拨土地使用权。这三个证件非经法定程序不能撤销；四、被告已经合法取得加油站及其房屋土地设备等附属设施并办理合法的营业执照，经营十一年之久，特别是在被告接管加油站之后，按照上级主管部门要求对加油站进行规范化规模化治理投入上百万元资金，进行改建扩建，在一审中法官询问原告时，原告表示既要求契约书无效又表示对该加油站市场价值不予评估，拒绝对被告如契约书无效之后的财物价值的补偿。足以说明原告属于无理告诉；五、针对原告提及的三被告中焦丽和张壮是城镇户口不能购买农村住房问题。被告认为不妥，理由如下，契约书签订的内容是加油站的买卖，房屋和所用经营土地都是加油站的附属物他们不能独立于加油站而单独存在，且作为家庭购买成员之一张宝学是农村户口，有权对农村住房进行购买。针对原告所述在张宝学办理房屋所有权证和集体土地使用权证及加油站的更名时作为原告给被告提供了身份证复印件，张宝学也确实将原契约书的内容写成即买受人是张宝学，而形成了另外契约书。这种行为是为了实现加油站家庭购买权而为。当时张壮未满十二周岁属于未成年人，依法不能将购买的房屋和土地及其他附属物登记在其名下。特别是契约书的其他内容与原契约书并无实质差别，因此这种更改既经过原告同意也不违反法律规定。且有义县公证处对上述行为进行公证认可，其法律效力不容置疑。综上请求判决驳回原告的诉讼请求。原告刘成宝向本院提交了农村土地承包经营权证、契约书、户籍证明、房屋所有权证、土地使用权证等证据，经本院审查和质证，予以认定。本院经审理认定事实如下：被告张宝学、焦丽系夫妻关系，系被告张壮父母。被告张宝学系义县张家堡乡刘立沟村户籍，被告焦丽、张壮系锦州市凌河区户籍。原告刘成宝于1999年1月1日在张家堡乡榆树承包土地10.18亩，承包期限至2028年12月31日止，并取得了农村土地承包经营权证。其中位于南坎子承包地3.78亩，原告刘成宝在该承包地内建四间正房和三间西厢门市房及加油站，并取得了房屋所有权证和加油站相关手续。原告对其中部分土地办理了土地使用权证，土地使用权类型为划拨，使用权面积333.2平方米。2007年4月9日，原告作为出卖人，被告张壮作为买受人签订契约书，契约书中约定：经中间人及双方协商，就义县张家堡乡榆树屯房屋、加油站买卖事宜签订契约书。一、刘成宝愿将院内四间平房、三间门市及占用土地卖给张壮；二、刘成宝将加油设备及附属物也卖给张壮，刘成宝将加油站相关手续，同时卖给张壮；三、总价贰拾壹万陆仟元正，张壮一次性交给刘成宝；四、四至范围北至正房后台街10米，南至榆树屯村房后墙，西至正房沿滴水线由北到南线，东至墙；五、自签订契约书之日起以前的债权债务由刘成宝负责，以后发生的债权债务由张壮承担。此契约书一式二份，刘成宝、张壮各执一份，双方签字按印即生效。出卖人刘成宝和中间人王希昌、张壮满在契约书上签字按手印。契约书签订时，张壮未成年，不在现场，由二被告张宝学和焦丽委托的王树桐以张壮名义在契约书上签字按手印并交付价款。原告将房屋所有权证、土地使用权证及加油站的相关手续交付给了王树桐。嗣后被告张宝学在义县房产管理处及义县国土资源管理局办理了房屋产权过户登记及土地使用权过户登记。被告焦丽对加油站在义县市场监督管理局办理企事业法定代表人变更登记，并取得了营业执照，企业名称为义县张家堡乡凌河加油站，类型为个人独资企业，法定代表人为焦丽。被告张宝学、焦丽办理证照时提供的买卖契约书，原告不知情，契约书中出卖方刘成宝的签名，不是原告刘成宝本人书写。被告购买加油站后，对加油站进行了改扩建。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，法律规定，当事人之间一并转让农村宅基地使用权及地上住宅房屋所有权的房屋买卖合同，买卖双方为同一农村集体经济组织成员的，可以认定合同有效。本案中，原告将自己所有的农村房屋、自己享有承包经营权的农村土地流转给本集体经济组织之外的其他人，违反了法律的强制性规定，故2007年4月9日原告刘成宝与被告张壮签订的契约书无效。原告的第一项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告代理人提出本案是一起加油站买卖合同纠纷，不是单纯房屋买卖纠纷，2007年4月9日双方签订的买卖（加油站）契约书是双方真实意思表示，属于三被告家庭成员共同购买行为，加油站的买卖行为不违反法律和行政法规的强制性规定合法有效的辩解没有法律依据，本院不予采信。对于被告代理人提出的本案原告起诉已经超过诉讼时效的辩解，本院认为本案引起原告与被告签订的契约书无效的理由是原被告双方签订的契约书违反了法律法规强制性禁止性规定，故该辩解本院不予采信。对于原告的第二项、第三项诉讼请求，因该合同不是原告与被告之间达成的协议，故不具合同效力。对于原告的第四项诉讼请求，因签订合同时对买受人的情况进行了解，属原告应履行的注意义务，原告对买受人被告张壮未成年及其家庭状况应当明知，三被告对被告张壮不是原告所在村集体组织成员亦明知，故导致本案合同无效原告与被告均有过错，被告在签订契约后进行了改扩建，且被告在诉讼过程中未提出合同无效后的相关诉求，故对于原告的第四项诉讼请求可另案调整。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、2007年4月9日原告刘成宝与被告张壮签订的契约书无效；二、驳回原告刘成宝的其他诉讼请求。案件受理费4540元，由原告刘成宝负担2270元，由被告张宝学、张壮、焦丽负担2270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 左 丽 英人民陪审员 郭新立群人民陪审员 王  勇二〇一九年六月二十七日此处空一行XXX法官助理冯慧书记员李海龙