成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初7080号 原告：北京城建成都地产有限公司，住所地成都市双流县东升街道棠湖中路90号。 法定代表人：王志民，董事长。 委托诉讼代理人：王兰，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周慧敏，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 被告：杨兵，男，1978年6月16日出生，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区。 被告：张莉，女，1987年7月7日出生，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区。 二被告共同委托诉讼代理人：向庭君，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 原告北京城建成都地产有限公司（以下简称“城建地产公司”）与被告杨兵、张莉商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城建地产公司的委托诉讼代理人王兰、周慧敏，被告杨兵及二被告委托诉讼代理人向庭君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 城建地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认城建地产公司与杨兵、张莉双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件以及补充协议解除；2.判决杨兵、张莉配合城建地产公司立即办理注销×号商品房买卖合同的签约备案手续；3.判决杨兵、张莉向城建地产公司支付违约金104000元；4.本案诉讼费由杨兵、张莉承担。事实和理由：2016年8月10日，城建地产公司和杨兵、张莉签订四川省商品房买卖合同（预售），约定杨兵、张莉向城建地产公司购买其开发的×号房屋。该商品房预测建筑面积共计111.03平方米，单价为每方平米8406.56元，总价745662元。合同第九条约定杨兵、张莉通过首付总房款30%，剩余房款向待定（贷款机构）申请贷款的方式支付给城建地产公司。合同签订后，因杨兵、张莉没有按照按揭银行要求完善相关资料，导致贷款未能通过银行审批。杨兵、张莉向城建地产公司支付了30%的首付款225662元，剩余房款520000元至今未能支付。根据合同第十条，买受人逾期付款达60日的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付累计应付款20%的违约金。城建地产公司于2016年12月15日向杨兵、张莉邮寄了关于按合同约定解除《商品房买卖合同》的函，该函于2016年12月17日经本人签收，合同依法解除。《商品房买卖合同》系城建地产公司根据房管局相关规定网签备案并打印的，合同依法解除后，杨兵、张莉应配合城建地产公司办理商品房买卖合同网签备案的撤销手续。城建地产公司为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 杨兵、张莉辩称，杨兵、张莉为外地人，不了解本地政策，未能办理银行按揭并非自身原因，而是基于城建地产公司不正当告知，银行不批准按揭贷款属于不可抗力；杨兵、张莉在知晓不能办理按揭贷款后愿意个人支付该笔款项，但城建地产公司基于种种原因不愿接受款项，并要求解除合同；杨兵、张莉不存在违约，不应当承担违约责任，且杨兵、张莉在2017年12月底才拿到合同，对合同内容不清楚；另外，城建地产公司发出的相关函件送达地址有误，杨兵、张莉并未收到相关函件。综上，请求驳回城建地产公司的诉讼请求。此外，如果杨兵、张莉应当承担违约责任，则城建地产公司主张的违约金过高，应当调减。 本院经审理后认定事实如下：2016年8月10日，杨兵、张莉的委托代理人曾强代杨兵、张莉（买受人）与城建地产公司（出卖人）签订了合同自编号为×的《商品房买卖合同（预售）》及商品房买卖合同附件以及补充协议。约定，杨兵、张莉购买城建地产公司开发的位于双流区×号房屋，建筑面积111.03平方米，单价每平方米8406.56元，房屋总价为745662元。杨兵、张莉在合同中载明的通讯地址为：甘肃省酒泉市肃州区，邮政编码为735000，联系电话为138××××2222。合同第九条关于付款方式约定：买受人于2016年8月10日前支付首期房价款225662元，占全部房价款的30%；余额520000元向待定（贷款机构）申请贷款支付，期限10年。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。合同第十条关于逾期付款的处理约定：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第四十条约定：本合同自双方签字、盖章之日起生效。合同附件四对付款方式及期限具体约定：买受人以首付部分房款、其余房款通过贷款方式向出卖人支付（仅限于向已和出卖人签订了合作协议的按揭银行或公积金贷款机构申请贷款，商业贷款和公积金贷款以下统称贷款）：（1）买受人于签订合同当天支付首付款225662元；剩余房款520000元，由买受人以按揭方式付清，具体按揭方式以银行对买受人提供的资料审核后的决定为准。（2）买受人具体贷款方式以贷款机构对买受人提供的资料审核后的决定为准。（3）在签订《商品房买卖合同》及本补充协议前，买受人已经充分了解到向银行申请贷款（含公积金贷款）的条件和程序，应提交资料内容和需交纳的全部费用等信息。该等信息均由按揭银行或公积金贷款机构提供，按揭贷款申请是否能获准、实际批准发放贷款的额度、利率及期限、是否要求买受人提交其他资料或增加其他条件等决定均由按揭银行或公积金贷款机构自主做出，出卖人未对买受人的信用、还款能力等做出实质性评价，也未曾向买受人做出确保其获得按揭贷款的任何承诺。买受人承诺所申请按揭的金额、年限及自身的资信条件符合银行发放贷款的要求。若买受人申请按揭贷款不成的不利后果（包括但不限于向出卖人承担违约责任）概由买受人承担。（4）买受人确认：在本协议签订前，已了解并知悉上述内容，买受人自主做出选择按揭付款方式的决定。买受人也明确知悉贷款政策（包括但不限于放贷条件、贷款房屋套数限制、首付款比例要求、贷款利率及其优惠政策等）有进行调整的可能，并自愿承担贷款政策调整的风险，买受人承诺任何时候均不以贷款政策调整为由拒绝履行合同或要求解除合同。同时，买受人申请的贷款额度及期限等按揭贷款提交均由银行具体审定，买受人确保其愿意和能够遵循银行要求处理有关按揭贷款事宜。按揭贷款不成的，不作为买受人不能付款的抗辩理由。若银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额须作为买受人以自有资金支付的房款，由买受人在银行批准贷款额度之日起7日内支付完毕，逾期则按《商品房买卖合同》第十条第（一）款的约定承担逾期付款的违约责任。（5）买受人应在《商品房买卖合同》及本补充协议签订之日起7日内，自行向按揭银行提交办理贷款所需的全部资料、费用（以银行的要求为准）并办理按揭贷款手续。若因买受人的原因未在规定的时间内提交资料并到银行办理完毕按揭贷款手续，视为逾期付款，买受人按《商品房买卖合同》第十条第（一）款的约定承担逾期付款的违约责任。（6）在贷款申请审核过程中，若按揭银行对买受人提出补充相关资料、提高首付款比例、或以提供保证人等方式为按揭贷款增加担保等要求，买受人应当自银行通知之日起或出卖人转发出该通知之日起7日内，按照银行要求完善相关资料、补交首付款或以增加保证人等方式满足银行要求，获取按揭贷款。若因买受人不具备银行要求的资信、还款能力、所提交资料等不符合条件，或买受人未满足银行完善资料、提高首付比例、增加保证人等要求，导致买受人在本协议签订后45日内，未能通过银行按揭贷款审批的，视为因买受人原因而未能获得按揭贷款，买受人应于出卖人或银行书面通知或口头通知之日起15日内补齐全额房款，买受人补齐全额房款时不享受一次性付款购房优惠。逾期付款的，买受人按下列方式承担相应违约责任：买受人如未按时足额补齐房款，每逾期一日则按应按揭贷款金额的万分之二向出卖人支付违约金，若买受人逾期达15日以上，出卖人有权解除合同及本协议，并要求买受人承担贷款申请额的20%的违约金。出卖人解除合同的，在解除商品房买卖合同备案手续后15日内，将买受人已付房款扣除违约金后返还买受人。商品房合同附件十三即《商品房买卖合同》补充协议第二条对合同第十条的补充约定（逾期付款的处理）约定：本条第（二）款“不可归责于买卖双方的原因仅限于不可抗力和政府行为，如买受人因不符合国家个人住房贷款信贷政策或个人资信不符合贷款条件被银行拒贷，或银行审贷后要求增加首付房款或在商品房买卖合同签订后买受人自身经济原因无力继续支付购房款，或买受人与银行就个人借款担保合同条款无法达成一致等因素，导致买受人未能订立有关个人借款担保合同的，均不属于本条约定的“不可归责于买卖双方的原因”。双方未解除合同，但又未在约定的期限内达成新的房价款支付协议的，视为买受人逾期付款。合同附件十三《商品房买卖合同》补充协议第十六条对合同第三十六条的补充（送达）约定：（一）双方的通讯方式以合同载明的地址、电话、传真、电子邮件等为准。买受人保证所提供资料的真实、有效性，并对其负全部责任。如有变化，应在5日内以书面形式通知对方，否则，由于一方通讯方式变更而导致对方不能将有关通知送达变更方的，对方通知到达原通讯地址之日视为已通知变更方。（二）买受人同意出卖人可以电话、手机短信、信函、传真、电子邮件、特快专递、报纸公告等方式进行联络。出卖人采取电子邮件方式联络买受人时，电子邮件进入对方系统之日视为送达买受人，买受人不得已网络故障未能收到为由将责任转嫁给出卖人。出卖人采取特快专递方式联络买受人时，在成都市行政辖区范围内，自邮件寄出之日起3日内视为送达买受人；在成都市行政辖区范围外，自邮件寄出之日起5日内视为送达买受人；在中华人民共和国境外的，自国际邮件寄出之日起7日内视为送达买受人。出卖人采取挂号信方式联络买受人时，在成都市行政辖区范围内，自邮件寄出之日起5日内视为送达买受人；在成都市行政辖区范围外，自邮件寄出之日起7日内视为送达买受人；在中华人民共和国境外的，自国际邮件寄出之日起7日内视为送达买受人。合同附件十三《商品房买卖合同》补充协议第十九条对合同终止与解除的补充约定：（二）本合同生效后在履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或具备法定解除条件外，任何一方无正当理由不得要求解除合同，合同应当继续履行，否则违约方按合同约定购房总款的20%向对方支付违约金。（五）无论因何原因导致合同及本补充协议解除或终止，买受人均应履行以下义务：1、买受人应于合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人共同到房地产管理部门办理解除备案登记及其他登记的撤销或注销等相关手续；买受人逾期履行上述注销／撤回手续、腾退房屋、恢复房屋原状的任一项义务的，应当每日按照合同约定总房款的万分之四向出卖人支付违约金，同时出卖人有权在备案登记及其他登记撤销或注销前拒绝退还买受人已付房款余额（如有）。合同附件十三《商品房买卖合同》补充协议特别提示事项：买受人在签订《商品房买卖合同》和本协议前，已经在出卖人的提示下仔细阅读了《商品房买卖合同》和本协议的全部内容，买受人已充分知悉，理解并予以接受。买受人确认，在签订本合同及其相关补充条款、附件前，出卖人已采用足以引起买受人注意的文字、符号、字体等特别标识，对协议中的个别条款予以特别标识。出卖人已就合同条款尤其是可能会免除或限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容，没有异议。 另查明，2016年7月24日，杨兵、张莉向城建地产公司支付购房定金30000元并收到城建地产公司出具的收据。2016年8月10日，杨兵、张莉向城建地产公司支付购房款195662元并收到城建地产公司出具的收据。但此后，杨兵、张莉未能办理相关银行按揭贷款，也没有及时支付相应的购房余款。至2016年9月29日，城建地产公司按照合同约定以邮寄方式向杨兵、张莉发出《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》载明：根据合同约定，您应于2016年8月18日前向农业银行提交资产证明，但您至今尚仍未履行该义务。请您于2016年10月6日前务必将按揭资料提交完全并办理完毕按揭手续。否则我公司将按双方签订的合同及附件相关约定追究您的违约责任。该邮件于2016年10月1日查邮显示投递并签收，签收人：他人收王俊。2016年10月13日，城建地产公司以合同约定的邮寄方式再次向杨兵、张莉发出《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》载明：根据合同及附件约定，由于您未按照按揭银行（农业银行）要求完善相关资料，导致您在合同及附件签订后45天内，未能通过银行按揭贷款审批。我公司已于2016年9月29日向您寄发了书面通知，通知您按照约定履行相关义务。但您至今仍尚未履行相关义务。请您于2016年10月31日前将应付房款520000元付清，如果您继续借故推拖、拒绝，否则我公司将按双方签订的合同及附件相关约定追究您的违约责任。该邮件于2016年10月15日查邮显示投递并签收，签收人：他人收吴开元。当前状态为邮件妥投。2016年12月15日，城建地产公司以合同约定的邮寄方式向杨兵、张莉发出关于按合同约定解除《商品房买卖合同》的函载明：由于您在合同及附件签订后45天内，未能通过银行按揭贷款审批。我公司已多次向您寄发书面通知，通知您按照约定履行相关义务，但截止本函发出之日，您并未表现出积极的态度，您至今尚未履行支付余款的义务。现我公司郑重函告：按照双方签订的合同及附件，我公司于2016年12月30日与您解除商品房买卖合同并由您承担贷款申请额20％的违约金。该邮件于2016年12月17日查邮显示投递并签收，签收人：本人收。 诉讼中，中国农业银行股份有限公司成都光华支行出具“退单说明”载明：客户杨兵、张莉购买龙樾湾项目商品房33栋2单元25层2号，于2016年8月11日向我行申请个人一手房按揭贷款，经我行审核，客户不符合我行贷款条件，已将其贷款申请退回。 认定上述事实的证据有：城建地产公司的企业信息及杨兵、张莉的身份信息，《商品房买卖合同（预售）》及合同附件以及补充协议，商品房买卖合同摘要，转款凭证，收据，相关催办及催款函，解除合同的通知，快递信息，退单说明，庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，城建地产公司与杨兵、张莉签订的《商品房买卖合同》及合同附件以及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，杨兵、张莉未能按照合同约定及时办理按揭贷款，也未及时支付相应的购房余款款，而城建地产公司按照合同约定已先后两次通过邮件方式向杨兵、张莉发出催办及催款函要求其尽快办理按揭贷款及支付相应房款，但杨兵、张莉却一直未能办理银行按揭贷款也未及时支付相应房款；此外，杨兵、张莉至今仍没有按照合同关于买受人在本协议签订后45日内，未能通过银行按揭贷款审批的，视为因买受人原因而未能获得按揭贷款，买受人应于出卖人或银行书面通知或口头通知之日起，15日内补齐全额房款的约定支付其余全部购房款，致使双方签订的合同目的不能实现，其应承担相应的违约责任。虽然杨兵、张莉在诉讼中提出其于2017年12月底才拿到合同，对合同内容不清楚；也不清楚贷款银行，未能办理银行按揭并非自身原因，而是基于城建地产公司不正当告知，银行不批准按揭贷款属于不可抗力；杨兵、张莉在知晓不能办理按揭贷款后愿意个人支付该笔款项，但城建地产公司基于种种原因不愿接受款项；杨兵、张莉也未收到城建地产的相关催办催款及解除通知等抗辩主张，但并未提供充分的证据予以证明，且双方签订的合同及附件以及补充协议已明确约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效；买受人应在《商品房买卖合同》及本补充协议签订之日起7日内，自行向按揭银行提交办理贷款所需的全部资料、费用（以银行的要求为准）并办理按揭贷款手续；买受人在本协议签订后45日内，未能通过银行按揭贷款审批的，视为因买受人原因而未能获得按揭贷款，买受人应于出卖人或银行书面通知或口头通知之日起，15日内补齐全额房款；送达地址及方式以合同载明为准；买受人确认，在签订本合同及其相关补充条款、附件前，出卖人已采用足以引起买受人注意的文字、符号、字体等特别标识，对协议中的个别条款予以特别标识。出卖人已就合同条款尤其是可能会免除或限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容等相关内容，而城建地产公司也是按照合同约定行使权利和履行相应的义务，故对杨兵、张莉的上述抗辩主张，因缺乏充分的事实和法律依据，本院在本中不予支持。故城建地产公司依照与杨兵、张莉签订的《商品房买卖合同》及附件以及补充协议的约定，行使合同解除权的条件已经成就，且城建地产公司已经按照合同约定通过邮寄方式送达了关于按合同约定解除《商品房买卖合同》的函，虽然城建地产公司向杨兵、张莉邮寄的ＥＭＳ面单上收件人地址填写存在一定的笔误和瑕疵（三次邮寄的ＥＭＳ面单上填写的收件人杨兵、张莉地址分别为：甘肃省酒泉市泉关区雄关路9Ａ，甘肃省酒泉区雄关路9Ａ，甘肃省酒泉州区雄关路9Ａ），但上述每一张面单上收件人地址均提及甘肃省－酒泉－雄关路9Ａ等关键信息，并同时准确填写了杨兵、张莉的联系电话为138××××2222，结合三封邮政快递跟踪详情单显示，上述邮件实际均在甘肃省酒泉市肃州区进行了投递并显示投递并签收，且解除合同通知函件的跟踪详情单显示系本人签收。由此可见，上述笔误和瑕疵并没有实际影响投递邮件收件人地址的唯一性，应当发生合同解除的法律效果。故本院对城建地产公司与杨兵、张莉于2016年8月10日签订的《商品房买卖合同》及附件以及补充协议已经解除的事实予以确认。对于城建地产公司要求杨兵、张莉协助其注销商品房买卖合同网签登记备案的请求，符合事实和法律的规定以及合同的约定，本院予以支持。对于城建地产公司要求杨兵、张莉支付违约金104000元的请求，本院认为，因杨兵、张莉逾期付款的违约事实客观存在，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而城建地产公司并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为15000元为宜。 另外，对于上述杨兵、张莉应向城建地产公司支付的款项，双方当事人均可以在双方所有款项实际结算时相互直接予以品迭扣减。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告北京城建成都地产有限公司与被告杨兵、张莉于2016年8月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件以及补充协议已解除； 二、被告杨兵、张莉应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告北京城建成都地产有限公司到相关部门办理案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件以及补充协议（案涉房屋位于双流区×号房屋）的合同备案登记注销手续； 三、被告杨兵、张莉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告北京城建成都地产有限公司违约金15000元； 四、驳回原告北京城建成都地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1190元，由被告杨兵、张莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  周 卫 二〇一九年六月十日 法官助理  彭 先 书 记 员  喻鸿凯