安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终683号上诉人（原审原告、执行案外人）：姚进，男，1985年4月23日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：张云燕，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘大云，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：董震，男，1954年2月9日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：白云峰，安徽承义律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：王跃武，男，1969年6月30日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈庆，女，1969年10月1日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住安徽省合肥市庐阳区。上诉人姚进和被上诉人董震、王跃武、陈庆案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2018）皖01民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人姚进及其委托诉讼代理人刘大云，被上诉人董震的委托诉讼代理人白云峰到庭参加了诉讼。被上诉人王跃武、陈庆经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚进上诉请求：依法撤销合肥市中级人民法院作出的（2018)皖01民初918号民事判决，依法支持姚进的一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由所有被上诉人负担。事实和理由：1、原审认定姚进已支付全部价款证据不足明显错误。首先，2017年8月31日，姚进按合同约定，委托张勇全额支付了购房款2000万元，至此已经完全履行了付款义务。其次，案外人张勇向包河区人民法院对姚进和王跃武均提起了诉讼，上诉人姚进承担主债务人责任，王跃武承担担保责任，张勇让王跃武签订相关文书的意思表示是为了让王跃武给上诉人姚进借款的2000万元作担保。再次，在张勇对姚进和王跃武提起诉讼之前，姚进对张勇和王跃武之间的债权债务关系不知情，且张勇在出借给姚进2000万元到期之后还向姚进主张款项和利息，但因为案涉房屋并未按照合同约定过户至姚进名下，无法处置资产，姚进一直未能归还借款。张勇和王跃武之间的担保的债权债务关系不能及于姚进的买卖合同。最后，张勇一直主张本案2000万元是其出借给姚进作为购买王跃武房屋的款项，出借人和借款人均认可借款的真实意思表示，且借款也确实真实发生，那么债权债务关系当然成立。2、案涉房屋租赁给第三人使用，姚进已经在法律上合法占有该房屋，原审法院认定未占有属认定事实错误。案涉房屋已出租，姚进购买后无法实际占有房屋，所以才在《存量房买卖合同》中约定了付款即视为实际占有房屋。姚进亦办理了水电和物业管理费的交接手续。3、姚进对案涉房屋未办理过户登记手续不存在过错。合同约定过户时间为2017年9月8日，但案涉房屋已于2017年9月6日被合肥市中级人民法院查封。姚进对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。案涉合同不需要办理网上签约备案。董震辩称，1、本案是一起虚假诉讼，存在多处关键事实严重违反生活经验法则。比如，在张勇起诉王跃武时，姚进坚决主动地要求承担巨额债务。2、在案证据不能证明姚进单方提供的合同是在人民法院查封案涉房屋之前签订的。除了姚进代理律师制作的《律师调查笔录》和张勇的证言，没有其他证据证明姚进提供的房屋买卖合同是在人民法院查封案涉房屋之前签订的。3、张勇支付到合肥市众力建筑装饰工程有限公司的2000万元是张勇出借给王跃武的过桥资金。4、姚进未实际占有案涉房屋。姚进提出其占有房屋的根据案涉房屋买卖合同，在案证据不足以证明这份合同是在人民法院查封案涉房屋之前签订的，其真实性也不能确定，因此，不能证明姚进实际占有房屋。5、即使姚进提供的买卖合同是真实的，姚进对于房屋不能办理过户有过错。案涉房屋上存在他人的权利，姚进作为从事不良资产处置的专业人员，未尽注意义务，未发现案涉房屋上存在他人权利，案涉房屋转让不能。姚进违反了住建部及合肥市房管部门关于房产交易的政策规定。姚进怠于办理所有权转移登记手续。大宗房产买卖，案涉房屋又处于抵押状态，为了确保交易安全，买方一般会办理资金托管，即使不办理资金托管，也会在付款后第一时间办理过户手续。但是姚进迟迟不去办理过户手续，存在明显过错。姚进向一审法院起诉，请求：1、立即停止董震和王跃武民间借贷纠纷执行案件对合作化路南路合安花园1幢301室（房地权证合蜀字第××号）、201室（房地权证合蜀字第××号）和103室（房地权蜀字第073479号）房屋（以下简称案涉房屋）的执行程序，并解除对上述房屋的查封。2、确认合肥市合作化路南路合安花园1幢301室、201室和103室房屋归姚进所有。3、王跃武立即协助并配合姚进办理上述房屋的产权过户登记手续，并承担过户所需的全部税费。4、本案诉讼费用由所有被告承担。一审法院认定事实：2017年8月8日，王跃武通过公证的方式授权禹世国代理出售其位于合作化南路合安花园1幢301室（房地权证合蜀字第××号）、201室（房地权证合蜀字第××号）和103室（房地权蜀字第073479号）房屋所有相关事宜。落款为2017年8月9日，禹世国代表王跃武与姚进签订的《存量房买卖合同》载明：王跃武将前述房屋出售给姚进，价款为2000万元，房款支付方式为2017年8月31日前姚进将房屋款项委托张勇支付至该房屋抵押贷款的主债务人众力公司用于清偿徽商银行合作化路支行的抵押贷款，以解除房屋抵押权，顺利办理过户，姚进支付房款后一周内（2017年9月8日前），双方办理完成房屋过户手续，因该房屋已经出租给徽行银行合肥分行，租期至2019年5月31日止，故姚进支付全部房款2000万元后，即视为王跃武向姚进实际交付房屋和姚进占有该房屋等。落款为2017年8月9日，姚进与案外人张勇签订的《借款协议》载明：姚进向张勇借款2000万元用于购买前述房屋，借款期限两个月，从实际到账之日起算，但至迟不超过2017年9月1日，借款利率为月息两分，为保证专款专用，姚进委托张勇将该笔借款支付至众力公司账户等。2017年8月31日，张勇通过招商银行分两笔共向众力公司转账2000万元。2017年8月30日，一审法院立案受理董震诉王跃武和陈庆民间借贷纠纷一案，应董震的申请，一审法院作出（2017）皖01民初507号《民事裁定书》，于2017年9月6日查封了登记在王跃武名下的位于合作化南路合安花园1幢301室、201室和103室房屋，查封期限三年。判决生效后，董震申请强制执行，一审法院于2018年3月7日立案受理，姚进于2018年4月10日提出书面异议。一审法院于2018年5月21日作出(2018)皖01执异24号执行裁定，认为姚进主张案涉房屋系其所有，要求解除对该房屋查封的意见缺乏事实和法律依据，故裁定驳回姚进的异议请求。另查明：张勇起诉王跃武等民间借贷纠纷案件，合肥市包河区人民法院已于2018年2月7日受理，并于2018年12月26日作出（2018）皖0111民初2023号民事裁定，准许张勇撤回对王跃武、姚进的起诉。一审法院认为，姚进提出执行异议之诉，请求停止对案涉房屋的执行程序，并解除对案涉房屋的查封等，应当提供证据证明其购买案涉房屋的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，该《规定》第二十八条载明：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合全案事实、证据，案外人姚进就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：第一，姚进虽提供了姚进与禹世国签订的落款为2017年8月9日的存量房买卖合同，并约定于2017年9月8日前过户，但该合同未经房屋管理部门网上签约，自身存在过错。第二，在人民法院查封之前，姚进未合法占有该房屋。虽然禹世国代表王跃武与姚进签订的《存量房买卖合同》记载“姚进支付全部房款2000万元后，即视为王跃武向姚进实际交付房屋和姚进占有该房屋”，但该约定不能作为案涉房屋已实际交付并由姚进合法占有的依据。对姚进所举案涉房屋物业公司出具的情况说明，董震对该证据三性均有异议，且从该证据内容看，亦不能证明姚进与王跃武办理了房屋交接手续，故认定案涉房屋实际交付并由姚进合法占有的依据不足。第三，认定姚进已支付全部价款证据不足。姚进与案外人张勇虽签订了《借款协议》，约定姚进向张勇借款2000万元，并委托张勇将该笔借款支付至众力公司账户等，张勇亦向众力公司转账2000万元，但同时对该2000万元，张勇与王跃武也于2017年8月9日签订了借款合同，并由林翰、杨松等人提供担保，次日由王跃武向张勇出具收条（借据），张勇后又向包河区人民法院起诉王跃武等，要求王跃武、姚进共同清偿借款本金2000万元及相应利息，在该案庭审中，张勇主张系王跃武、姚进共同借款，姚进亦陈述“两张借条的产生不导致两笔两千万借款的产生，导致的是共同还款的责任，如果姚进获得存量房则姚进负责还款，反之不应当承担还款责任”，但本案中并无证据证明王跃武、姚进存在共同借款的合意。另林翰、杨松、阙玉松为王跃武的2000万元借款提供担保，故张勇先是以王跃武、林翰、杨松、阙玉松为共同被告向包河区人民法院提起诉讼，后又撤回对林翰、杨松、阙玉松的起诉。张勇在庭审中对上述担保予以接受，并认可于2017年9月11日、9月22日共收到杨松向其银行账户转账450万元，张勇庭审中陈述其与王跃武签订合同时并不知道是借款合同，其实就是担保合同，是为姚进买房子作担保的，但未能说明王跃武为姚进借款提供担保的原因等，故张勇该陈述理由与常理不符，不能成立。如姚进与王跃武之间存在真实的房屋买卖关系且姚进委托张勇付款能够成立，在此情况下，张勇未要求姚进提供任何担保，且姚进未就房屋租金等相关事宜与王跃武及房屋承租人充分协商，亦与常理不符。综上所述，姚进所提的诉讼请求均不能成立。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回姚进的诉讼请求。案件受理费141800元，由姚进负担。二审庭审中，姚进提交一组证据：2017年10月12日合肥市房产局发布《通知》、2016年6月7日合肥市房产局发布的《关于全面推行存量房买卖合同网签备案工作的通知》、2017年11月18日江淮晨报《合肥市区二手房交易纳税时需提交网签合同》。证明：1、合肥市房产局发布的《通知》和《关于全面推行存量房买卖合同网签备案工作的通知》针对的均是通过经纪机构（中介）进行存量房交易的情况，而本案中的房产交易是个人之间直接进行的房屋买卖交易，不需要通过在中介备案；2、即使个人之间的二手房买卖需要网签备案，那么该网签备案时间也是在2017年11月20日之后方才正式实施，再此之前有个过渡期，双方可以以手签的二手房买卖合同办理相关房产过户手续。本案中双方约定的房产过户时间是2017年8月9日，此时网签备案并未正式实施，完全可以以双方买卖合同作为办理过户相关手续，原审法院认定上诉人姚进未经房产管理部门网上签约，自身存在过错明显错误。董震对该组证据三性均不予认可。本院认证为：该组证据并非新证据，且不能达到姚进的证明目的，不予采信。姚进申请徽商银行合作化路支行业务经理陈某出庭作证，证明当时姚进购买房屋和向案涉房屋承租人徽商银行合主张租金事宜。证人陈某当庭陈述称去肥西公证处时，其作为银行工作人员携带案涉房屋房产证到场，不知晓具体公证内容。董震质证认为陈某的证人证言不能达到姚进的证明目的。姚进申请合肥蜀香物业服务有限公司原法定代表人王某出庭作证，证明当时姚进和禹世国共同前往物业公司办理房屋交接手续事宜，姚进实际管理和控制房屋。证人王某当庭陈述姚进去物业公司告知购买房屋，并知晓物业公司向法院出具的说明。董震质证认为王某的证人证言不具有真实性，不能达到姚进的证明目的。本院认证为：两位证人的证言并不能直接证明姚进的观点，且无其他证据佐证，对证人证言不予采信。各方所举其他证据、证明目的和相对方的质证意见均同一审，本院认证意见同一审。本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审前，姚进向本院提交申请，称张勇对姚进另行提起诉讼，张勇主张姚进向其借款2000万元，要求姚进承担还款责任，故本案的审理应当以张勇起诉姚进案件的审理结果作为认定2000万元是否为购房款的依据，姚进申请本案中止审理。本院经审查认为，另案是张勇起诉姚进的民间借贷纠纷案件，本案是姚进与董震及被执行人王跃武、陈庆之间的执行异议之诉纠纷，本案并非必须以另案审理结果为依据，姚进的申请并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条关于诉讼中止的情形，本院不予准许。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：姚进是否享有足以排除强制执行案涉房屋的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，姚进上诉主张其已经实际占有案涉房屋，案涉存量房买卖合同已约定，姚进支付2000万元后视为实际交付并占有房屋。本院认为，该约定并未公示，不具有公信力，对外效力较弱，不能作为姚进实际占有案涉房屋的依据。姚进主张已在物业公司办理交接手续，但姚进对办理物业手续具体内容等并不明确，该节诉称证据不足，且姚进对案涉房屋承租人徽商银行合作化路支行租金交纳事宜并不清楚，不符合常理，不能视为对案涉房屋已享有事实上的管理和支配权。其次，姚进主张已经通过张勇支付了2000万元购房款。但就该2000万元，即同一笔款项，张勇与王跃武亦于2017年8月9日签订了借款合同，并由林翰、杨松等人提供担保，次日由王跃武向张勇出具收条（借据），后张勇又向合肥市包河区人民法院起诉王跃武等，要求王跃武清偿借款本金2000万元及相应利息。对张勇支付的2000万元，是张勇支付给王跃武的借款，还是为姚进代付的购房款，并无充分证据证明。故姚进该项主张证据不足，本院不予采信。再次，案涉房屋未办理登记，存在归责于姚进的原因。姚进对房屋上的权利，没有履行合理的注意义务，亦未提供相关证据证明其积极行使登记权利。故姚进对案涉房屋的物之交付的债权不能优先于董震的金钱债权，不能排除人民法院的强制执行。综上，姚进的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141800元，由姚进负担。本判决为终审判决。审判长  牛富文审判员  王晓峰审判员  廖永结二〇一九年六月十四日法官助理赵方超书记员张丽娟