甘肃省白银市白银区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0402民初1957号 原告：曾强利，男，汉族，1987年9月9日出生，住甘肃省白银市白银区。 委托诉讼代理人：张爱燕，系甘肃文谭律师事务所律师。 被告：宋艳利，女，汉族，1977年6月15日出生，住白银市白银区 委托诉讼代理人：张平杰（系宋艳利丈夫），男，汉族，1980年9月14日出生，住白银市白银区。 被告：张维新，男，汉族，1978年8月14日出生，住甘肃省白银市白银区 原告曾强利与被告宋艳利、张维新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾强利及其委托诉讼代理人张爱燕、被告宋艳利及其委托诉讼代理人张平杰到庭参加了诉讼，被告张维新经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 曾强利向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告宋艳利之间的租赁合同，被告宋艳利承担违约金8400元；2.请求判令二被告连带赔偿原告装修费损失29375元；3.请求判令被告张维新返还原告房屋租赁费24000元；4.请求判令被告赔偿原告经营损失及其他损失共计20000元；5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年11月原告认识被告张维新，后原告承租了被告张维新房屋并向被告张维新支付了24000元的承租费。后原告发现该房屋有漏水现象，由于漏水情况不是很严重，原告就没当一回事，对房屋进行了装修才发现房屋所有人为被告宋艳利。但是当时房屋已经完成了部分装修，无奈原告在2018年12月11日与被告宋艳利签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，被告宋艳利将房屋出租给原告，合同约定房屋租赁期至2021年4月1日，租金为每年28000元。2019年原告发现二被告租赁给原告房屋水管漏水越来越严重，已经严重的影响到原告生产、经营。原告找被告宋艳利协商解决，不料被告宋艳利以种种理由推脱，原告当初租赁二被告房屋作为铺面，完全是为经营需要，现水管破裂完全影响了原告的经营情况，造成了原告的经济损失，原告为经营已经对房屋进行装修。二被告的行为已经构成了违约，严重的侵犯了原告的合法权益，无奈原告只能诉至贵院，请求贵院依法判如所请! 宋艳利辩称，原告诉状中陈述的与事实不符，原告要求违约金我不懂是怎么违约的？原告确实对承租房屋进行了装修，但是实际费用没办法证明，房屋是旧房子平时不漏水，房屋的漏水与二楼的防水无关，是因为他们的马桶不合适导致漏水，还有二楼的老太太为了省钱滴水造成的漏水，这些情况原告都知道那是因为下水堵住了造成漏水，当时我就给原告承诺修水管，花费多少钱我出，2019年4月1日原告将承租房屋的钥匙交给我后解除承租关系，当时我让原告把他经营烧烤用的桌凳、炉盘等物品搬走，他不搬，我多次催告，他明确表示他不要了，放了两个多月后，我在2019年6月初把房子租给别人了。 张维新经本院依法送达民事起诉书、开庭传票等法律文书，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料等诉讼文书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告曾强利为支持其诉讼请求，向法庭提交了《房屋租赁合同》、火聚烧烤店装修清单、2019年元月15日何金虎出具的《收条》、2018年1月6日张平杰出具的《收条》、张维新出具的《收条》、照片十张、曾强利与张维新的通话录音及视频、曾强利为经营需要购置各类物品的明细清单。宋艳利、张维新均未向法庭提交证据。对原告提交的上述证据，本院依法组织当事人进行了当庭质证，且依法进行了审查，原告提交的其为经营需要购置各类物品的明细清单，系原告单方所作，无被告签字确认，且被告宋艳利质证时不认可，该证据不足以证明原告经营期间因漏水所造成的实际损失，对该证据本院不予认定；原告提交的其余证据形式、来源合法，客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力，本院予以确认。被告张维新未到庭参加诉讼，放弃了其质证权利。 根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张维新承租被告宋艳利所有的房屋后，将该房屋以24000元（其中有押金2000元、2018年12月11日至2019年4月1日的房租7200元，其余款项系给张维新的转让费）价格转租与原告曾强利，曾强利对该房屋进行了装修后用于经营烧烤店。2018年12月11日，曾强利与宋艳利签订了《房屋租赁合同》，约定宋艳利将其所有的房屋租与曾强利使用，租期自2019年4月1日至2021年4月1日止，每一年付一次房屋租金（双方口头约定房屋租金于租期开始前半个月交付），年租金为28000元，押金2000元（押金以曾强利交给张维新的顶抵），若曾强利超过十日未交房租，宋艳利有权自行处理房屋及曾强利所有屋内一切物件，如需对房屋进行改造装修，应征得宋艳利同意，费用由曾强利自理。合同还约定了其他事项。因承租房屋楼上住户使用不当造成下水堵住漏水，影响了曾强利租用房屋期间的正常经营使用，曾强利以承租房屋漏水为由未依合同约定向宋艳利交付房屋租金，并于2019年4月1日与宋艳利解除了房屋租赁合同，将房屋钥匙交与了宋艳利，但未将承租房内的物品一并搬走，只是进行了拍照取证。2019年6月初宋艳利将涉案房屋租与他人。现曾强利以承租房屋水管破裂影响了其经营、宋艳利、张维新违约为由，诉至本院，要求赔偿其损失。 本院认为，本案的争议焦点有以下三个：一是曾强利请求解除其与宋艳利之间的租赁合同、宋艳利承担违约金8400元的理由是否成立；二是曾强利请求宋艳利、张维新连带赔偿其装修费损失29375元、经营及其他损失20000元的理由是否成立；三是曾强利请求张维新返还其房屋租赁费24000元的理由是否成立。 关于第一个争议焦点。曾强利与宋艳利口头约定房屋租金于租期开始前半个月交付，曾强利以承租房屋屋顶有不定期漏水情况为由未依约定向宋艳利支付房租，并于2019年4月1日将承租房屋交还与宋艳利，而曾强利与宋艳利约定的租期为2019年4月1日至2021年4月1日，因故双方之间的合同并未实际履行，且宋艳利已于2019年6月初将涉案房屋租与他人，因此，自曾强利将承租房屋交还与宋艳利时双方之间的合同已经自行解除；另曾强利与宋艳利在《房屋租赁合同》中对彼此的违约责任并无约定，故此曾强利要求宋艳利承担违约金8400元并解除《房屋租赁合同》，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。首先，关于装修费损失29375元，曾强利与宋艳利在《房屋租赁合同》中约定，如需对房屋进行改造装修，应征得宋艳利同意，费用由曾强利自理，但对合同解除后承租房屋的装修部分如何处理双方未作约定，而根据曾强利向法庭提交的现有证据，不足以证明其在对承租房屋进行装修前，征得了宋艳利的同意，曾强利亦未能向法庭举出其他经庭审质证并确认的证据进行佐证，故应承担举证不能的不利后果；其次，关于经营及其他损失20000元，曾强利与宋艳利合同约定若曾强利超过十日未交房租，宋艳利有权自行处理房屋及房屋内曾强利所有的一切物件。曾强利与宋艳利解除房屋租赁关系时，应将其承租房内的物品一并搬走，但曾强利自2019年4月1日将承租房屋交还与宋艳利至今，未及时将其所有的物品搬离，主观上放任了其损失的扩大，为此，宋艳利将房屋另行承租与他人及处理曾强利遗留的物品并无过错；对经营及其他损失，曾强利未能向法庭举出其他经庭审质证并确认的证据进行佐证。因此，曾强利请求宋艳利、张维新连带赔偿其各项损失，亦没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。曾强利支付给张维新的房屋租赁费24000元中，有2000元是押金，庭审中，宋艳利对押金认可并表示愿意退还给曾强利，其余款项是曾强利就涉案房屋给付张维新的转让费及自2018年12月11日至2019年4月1日的租赁费，曾强利在这个期间亦实际使用了涉案房屋，因此曾强利要求张维新返还其房屋租赁费24000元，于法无据，本院亦不予支持。 被告张维新经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，既是对法律的不尊重，也是对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果，应由其自行承担，本院依法可缺席判决。 综上所述，曾强利诉讼请求中符合法律规定的部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、宋艳利于本判决生效之日起五日内返还曾强利押金2000元； 二、驳回曾强利的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取922元，由曾强利负担900元，由宋艳利负担22元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审判员  陈晓娟 二〇一九年六月二十六日 书记员  陈慧玲 书记员  徐朝阳