广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初1917号原告：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区体育西路**，统一社会信用代码91440101890517836A。法定代表人：陈立华，行长。委托诉讼代理人：戴戈，广东瀛杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎陈靥，广东瀛杜律师事务所律师。被告：胡银凤，女，1974年10月3日出生，汉族，住湖南省祁东县。被告：陈月华，男，1973年12月4日出生，汉族，住湖南省祁东县。被告：清远市俊鑫房地产开发有限公司，住，住所地广东省清远市清新区太和镇太和路**翰都铭瑜公馆412一社会信用代码914418037993414540。法定代表人：薛辉。委托诉讼代理人：张棉、潘锦涛（记得看交了合同），均系公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行与被告胡银凤、陈月华、清远市俊鑫房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行的委托诉讼代理人戴戈、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司（以下简称清远俊鑫公司）的委托诉讼代理人潘锦涛到庭参加诉讼。被告胡银凤、陈月华经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行诉称：被告胡银凤因购买被告清远俊鑫公司的开发的房屋向原告贷款并将该房屋办理抵押登记，被告清远俊鑫公司为购房人的贷款向原告提供阶段性连带保证，且被告陈月华与被告胡银凤为夫妻关系，债务发生在夫妻关系存续期间，现被告胡银凤逾期未能还款，原告多次催收无果并诉至法院请求判令：1、被告胡银凤向原告偿还贷款本金782012.43元、利息、罚息及复利[截止至2019年6月4日的利息40935.35元、罚息（含复利）2772.23元；自2019年6月5日起至贷款实际清偿之日止的罚息及复利，分别以尚欠本金及未支付利息为基数，按合同约定利率上浮50%计]；2、被告陈月华对被告胡银凤上述债务承担共同清偿责任；3、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司对被告胡银凤上述债务向原告承担连带清偿责任；4、原告对拍卖、变卖被告抵押的清新区龙颈镇恒大金碧天下天麓十街1003栋01房房产所得款项享有优先受偿权；5、三被告承担本案的全部诉讼费用。被告胡银凤、陈月华未到庭答辩，亦未提交任何证据。被告清远市俊鑫房地产开发有限公司辩称：原告的债权既有物的抵押也有人的担保，应当先通过物的抵押实现债权，不足部分再由人的担保实现债权；原告主张的保全费没有凭证，不能证明实际产生；请求法院在判决上注明在我方承担连带担保责任后，有权向客户追偿。经审理查明：清远俊鑫公司原名为恒大盛宇（清新）置业有限公司。2016年10月20日，原告（乙方、抵押贷款银行）与被告清远俊鑫公司（甲方、预售人）签订《楼宇抵押贷款合作协议》约定就甲方依法开发建设并销售的座落于清远市××县龙××镇珠坑墟军营村委会的经批准命名为恒大金碧天下的商品楼宇进行抵押贷款合作，乙方为甲方提供相关的贷款业务，在楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；甲方保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》并将《他项权利证》交乙方保管之日止；保证责任范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所产生利息（含罚息、复息、违约金等）；乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、拍卖费、律师费及其他有关费用；阶段性担保期内借款人发生违约，未按时足额归还本息时，乙方先行按照拍卖法律程序对抵押房产拍卖处置并将拍卖所得用于归还贷款本息，不足部分从甲方账户中进行扣收等条款。2015年12月11日，被告胡银凤与被告清远俊鑫公司签订《商品房买卖合同》约定被告胡银凤购买清新区龙颈镇恒大金碧天下天麓十街1003栋01房（以下简称案涉房屋），建筑面积182.31平方米，总金额1202850元，还款方式为按揭还款方式。2016年1月20日，被告胡银凤因向被告清远俊鑫公司（售房人）购买案涉房屋以借款人、抵押人身份与原告（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定：借款人借款本金840000元，采用贷款人受托支付方式，借款人同意贷款人在办妥抵押登记手续前将贷款款项一次性划入被告清远俊鑫公司账户；贷款期限为240个月，贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮3%，年利率5.047%；还款方式为等额本息还款；借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息视为逾期，罚息利率为在本合同多执行贷款利率的水平上上浮50%，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产为案涉房屋，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同款项下的债权在《楼宇按揭合作协议》保证范围之内等。2016年1月31日，原告下辖支行依约发放贷款840000元并出具《个人贷款支付凭证》。另查明，2015年12月11日被告陈月华（承诺人、共有人）向原告出具《贷款抵押承诺书》及《同意抵押声明》，同意将案涉房屋作为抵押物向原告申请个人住房按揭贷款，同意原告行使抵押权人权利，处分抵押物并以所得价款偿还贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债务合理费用并承担借款人胡银凤与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中抵押条款下的抵押人义务等。2016年5月9日，被告胡银凤将案涉房屋办理了房地产预购商品房抵押权预告登记手续，登记的债权数额为840000元，预告登记权利人为原告。原告提供被告胡银凤与被告陈月华结婚证复印件。被告胡银凤借款后，未能依约还本付息，对此原告提交《中国建设银行个人贷款对账单》载明截止至2019年6月4日，被告胡银凤尚欠贷款本金782012.43元、利息40935.35元、罚息2772.23元。被告清远俊鑫公司对上述数据有异议，但在本院释明后未在指定期限提交反证。本院认为：原告与被告胡银凤签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告清远俊鑫公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》均为各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，各方均应依约行使权利、履行义务。合同签订后，原告作为贷款人已依约向被告胡银凤履行了发放贷款的义务。现原告提供《中国建设银行个人贷款对账单》证明被告胡银凤截止至2019年6月4日的欠款事实，被告胡银凤经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院对上述证据予以采信。依据查明事实，原告要求被告胡银凤偿还全部借款本金、利息、罚息及复利，合理有据，本院依法予以支持。关于原告诉请被告陈月华对被告胡银凤上述债务承担共同清偿责任的问题。本案系金融借款合同纠纷，被告陈月华仅出具《贷款抵押承诺书》及《同意抵押声明》同意抵押案涉房屋，被告陈月华并非《个人住房（商业用房）借款合同》的借款人，合同具有相对性原则，以交易双方当事人为主体，并以其表示的外部行为为准，故原告上述主张，缺乏理据，本院依法不予支持。关于被告清远俊鑫公司连带责任问题。结合《楼宇按揭合作协议》中被告清远俊鑫公司与原告关于担保范围及担保期限的约定，综合本案案情，原告主张被告清远俊鑫公司为被告胡银凤本案的债务承担连带责任的诉请，理据充足，本院依法予以支持。关于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的问题。因案涉房屋仅办理了预告登记手续，尚未办理正式的抵押登记手续，依法不能对抗第三人，故原告对办理抵押权预告登记的案涉房屋主张优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。被告陈月华、胡银凤、清远市俊鑫房地产开发有限公司经本院合法传唤逾期未到庭应诉，应视为放弃抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十一条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告胡银凤于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行偿还贷款本金30352.23元及利息、罚息、复利[截止至2019年6月4日的利息40935.35元、罚息2772.23元；自2019年6月5日起至实际清偿之日止的罚息及复利，分别以尚欠本金及未还利息为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算，逾期罚息不得计收复利]；二、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司对被告胡银凤上述债务承担连带清偿责任；被告清远市俊鑫房地产开发有限公司承责后，有权在承责范围内向被告胡银凤追偿；三、驳回中国建设银行股份有限公司广州天河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12000元，保全费4530元，由被告胡银凤、清远市俊鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  杨巧云人民陪审员  郑懿蘅二〇一九年六月十三日书 记 员  林 暖林苗苗