四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终302号 上诉人（一审原告）：眉山爱菲儿教育有限公司，住所地四川省眉山市东坡区桂香街。 法定代表人：寒锋，总经理。 委托诉讼代理人：鲜江凌，四川嘉世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭侃，四川嘉世律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：四川西美投资有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道中段1388号1栋1层。 法定代表人：李传玉，总经理。 委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。 上诉人眉山爱菲儿教育有限公司（以下简称爱菲儿公司）因与上诉人四川西美投资有限公司（以下简称西美公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人爱菲儿公司的委托诉讼代理人鲜江凌、郭侃，上诉人西美公司的委托诉讼代理人钟俊芳、刘俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 爱菲儿公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判西美公司支付爱菲儿公司需重新租赁场地增加的租金损失6000万元；2.判令西美公司承担全部案件受理费。事实和理由：1.一审法院酌定违约金500万元尚不足以弥补守约方爱菲儿公司的损失。爱菲儿公司起诉主张的187125120元违约金是双方在合同中作出的真实意思表示，西美公司见利忘义、恶意违约，一审法院应当据约判决。在租赁市场价格大幅上涨的情况下，西美公司违约解除合同，导致爱菲儿公司需重新租赁场地支付巨额租金，新增的租金即爱菲儿公司的可预期损失。人民法院若调减违约金，按实际产生的租金损失衡量，西美公司至少应支付6000万元违约金。2.一审法院判令爱菲儿公司承担案件受理费理由不足。爱菲儿公司按照双方合法有效的租赁合同计算西美公司的违约金系其合法权利，一审法院认定爱菲儿公司坚持不降低诉讼请求金额存在不当，西美公司应当承担全部案件受理费。 西美公司辩称，合同解除系租赁物不符合幼儿园开办的强制性规范，合同已无继续履行的基础，西美公司不应承担违约责任；爱菲儿公司主张的租金损失未实际产生，一审法院调减违约金为500万元过高；爱菲儿公司在没有实际损失的情况下，恶意申请冻结西美公司银行账户，一审法院分配给爱菲儿公司承担的案件受理费过低。 西美公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判令爱菲儿公司承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审法院认定西美公司不具有法定解除权错误。西美公司解除合同系因租赁物不符合幼儿园开办的强制性规范且无法通过整改克服，导致西美公司事实上无法履行合同。同时，租赁物未设置在独立的建筑内且可以通至地下、楼梯踏步过高、不满足日照时长要求以及房屋建筑呈铺满状况，不满足室外活动场地等问题，在合同签订当时已经存在，爱菲儿公司作为长期经营幼儿园的企业，应当主动核实租赁物是否符合幼儿园开办的强制性规范。2.一审法院判令西美公司承担500万元违约金错误。爱菲儿公司仅向西美公司支付租金和保证金合计134.4万元，西美公司在合同解除后已及时退还爱菲儿公司该款项。西美公司在距离租赁合同约定的交房时间约一年时提前解除合同，爱菲儿公司未举证证明产生任何实际损失，一审法院酌定违约金500万元缺乏法律依据。 爱菲儿公司辩称，西美公司列举的租赁物存在问题并非国家对幼儿园开办的强制性规范要求，且上述问题也都是可以整改的；爱菲儿公司作为承租人，若不能按约使用租赁物，愿意自行承担相应损失。 爱菲儿公司向一审法院起诉请求：判令西美公司向爱菲儿公司支付违约金187125120元。 一审法院认定事实：眉山市爱菲儿教育有限责任公司于2018年2月9日经四川省眉山市工商行政管理局核准，企业名称变更为爱菲儿公司。2015年12月30日，西美公司作为出租人（甲方）与爱菲儿公司作为承租人（乙方）签订《美年广场G栋楼租赁合同》，约定：甲方向乙方出租的房屋位于四川省成都市高新区天府大道中段1388号，门牌号为花样年·美年广场项目G栋，房屋总建筑面积为5600平方米（租赁范围详见附件一，最终面积以实测报告为准），租赁用途为开办“花样年幼儿园”（暂定名）；租赁期限为20年，租赁时间为2017年1月1日至2036年12月31日。 合同还约定：甲方预计于2016年12月31日向乙方交付租赁房屋。如甲方改变交付日期，甲方应提前10日通知乙方并告知具体交付时间，但甲方不对改变交付日期承担违约责任。如交付日期延后，租期及相应的免租期相应后延；房屋租金起始单价为60元/平方米/月，暂按总建筑面积5600平方米计租，最终面积以在四川省成都市房管局备案的实测报告为准，起始月租金为336000元；租金支付方式为：乙方第一次租金（3个月房租）在合同签订后15日内向甲方支付；第二次租金（3个月房租）在房屋免租期到期前15日内向甲方支付；从第三次开始，以后乙方每3个月支付租金一次，每期的租金在上一期届满前向甲方按时支付。2017年1月1日至2036年12月31日，此期间的租金标准按60元/平方米/月收取。自2022年12月31日起，每5年租金递增上涨约10%，20年租金收益总额为93562560元；物业管理费以小区物业服务公司确定的具体价格为准，在双方签订的补充协议中明确，按实测总建筑面积计算，由乙方直接支付给物业管理机构；乙方应向甲方交纳履约保证金336000元，该保证金在交房时转为押金。合同第9.1.1条约定：“甲、乙方双方同意在本合同有效期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1）该房屋占用范围内的土地使用权被政府提前收回的；2）该房屋因社会公共利益被依法征用的；3）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4）非因甲、乙双方原因导致该房屋毁损或者被鉴定为危险房屋的。”第9.1.2条约定：“除本合同其他条款的约定外，乙方发生下列情形之一的，甲方有权随时单方解除本合同，且不需对乙方承担任何责任。本合同自甲方解除合同的书面通知到达乙方之日解除，同时，本款约定不影响乙方按本合同约定向甲方承担的违约责任：1）因乙方使用不当致使租赁房屋受到严重损失的，甲方通告30日内未恢复的；2）乙方擅自改变房屋用途的；3）乙方逾期支付租金、保证金或其他应由乙方支付给甲方的费用超过15日的；4）乙方违反相关法律法规的规定导致被相关部门永久吊销办学许可证的；5）乙方在租赁房屋内或利用该房屋从事违法犯罪活动的；6）因乙方原因造成火灾或发生其他重大安全事故的；7）逾期收房超过1个月的。”第13.1条约定：“租赁期间，甲方没有法律或合同依据擅自解除本合同、提前收回租赁房屋的，甲方应按提前收回天数对应租金的2倍向乙方支付违约金。如该违约金不足以弥补由此给乙方造成的损失的，不足部分，乙方有权向甲方追偿。在本合同有条件可以继续履行的情况下，乙方有权要求甲方继续履行合同，甲方不得以自愿承担违约责任的方式，强行解除合同。”第13.3条约定：“租赁期间，乙方没有法律或合同依据解除本合同、退租的，乙方应按提前退租天数对应租金的2倍向甲方支付违约金。如该违约金不足以弥补由此给甲方造成的损失的，不足部分，甲方有权向乙方追偿。在本合同有条件可以继续履行的情况下，甲方有权要求乙方继续履行合同，乙方不得以自愿承担违约责任的方式，强行解除合同。”双方还约定了其他相关的权利义务，附图显示租赁物位于该楼栋的二层、三层和四层。 合同签订当日，爱菲儿公司向西美公司转款支付租赁保证金336000元、租金1008000元，西美公司向爱菲儿公司出具两张收款收据。2016年5月31日，西美公司向爱菲儿公司送达《解除合同通知书》，主要内容为“为保障贵司以及小区业主的合法权益，我司也对项目情况进行了复查。在复查过程中，我司发现我司开发的该项目现状以及项目未来的整体经营均无法作为幼儿园出租，贵我双方签订的租赁合同由于客观原因事实上无法履行。为防止给贵我双方造成损失，我司特向贵司函告如下：自贵司收到本函之日起，贵我双方签订的租赁合同解除。请贵司尽快与我司联系并共同协商处理租赁合同解除后的后续事宜”。2016年6月8日，爱菲儿公司向西美公司发出《关于〈解除合同通知书〉的回复》，明确表示不同意解除租赁合同并要求西美公司按约确保按期交付租赁物。2016年6月12日，西美公司向爱菲儿公司回函，称双方签订的租赁合同在爱菲儿公司收到《解除合同通知书》时已解除，并针对爱菲儿公司的疑问回复如下：“在合同签订时，西美公司并不知道幼儿园的具体使用条件。由于幼儿园的使用性质特殊，西美公司与设计单位对该项目情况进行了复查。在复查过程中，发现该项目现状以及项目未来的整体经营均无法作为幼儿园出租，G栋楼现状及周边环境确定无法达到开办幼儿园的条件，本着对爱菲儿公司、小区业主及入学儿童负责的态度，西美公司经慎重考虑认为该租赁合同由于客观原因事实上无法履行，为防止给双方造成损失，才通知解除合同”。2016年6月16日，爱菲儿公司向西美公司发出《关于〈解除合同通知书〉再回函》，要求西美公司遵循诚实信用原则、严格履行合同，按约确保按期交付租赁物，并要求西美公司明确不能开办幼儿园的具体原因及提供相关证明材料。之后，双方多次往来《工作联系函》，爱菲儿公司要求西美公司按期交付租赁物。 2016年5月4日，西美公司向中国建筑西南设计研究院有限公司（以下简称中建西南院）出具《询证函》，内容为“贵公司为我司花样年·美年广场二期设计单位。现我司拟就花样年·美年广场二期项目原G栋（现5栋）房屋对外出租用于开办幼儿园。为解决该房屋是否符合开办幼儿园相关设计规范，特向贵司询证以下问题，望予回复：1.美年广场二期项目原G栋（现5栋）目前规划设计方案是否符合我国现行幼儿园的相关设计规范，是否能够达到开办幼儿园的相关要求。2.若不符合相关规范要求，具体有哪些地方、部位未达到哪些规范的具体要求？3.若违反相关规范要求的，请明确哪些属于强制性规范。”2016年5月8日，中建西南院回复“根据《托儿所幼儿园设计规范》［JGJ39—87］、《建筑设计防火规范》［GB50016—2014］、《建筑工程抗震设防分类标准》［GB50223—2008］等国家相关规定，美年广场二期项目原G栋用于开办幼儿园存在诸多不符合我国现行关于托儿所、幼儿园的设计规范要求，具体如下：1.目前美年广场教育用地都设计了地下室，且地下室疏散楼梯和G栋楼梯连通混用。按《建筑设计防火规范》，托儿所、幼儿园应当设置在独立的建筑内，且不应设立在地下或者半地下。由于地下室（汽车库）整体连通，且G栋楼梯均可以通到地下室，因此G栋并非独立建筑，不满足前述要求。具体条文为《建筑设计防火规范》5.4.4：托儿所、幼儿园的儿童用房，老年人活动场所和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下。本条款属于强制性规范。2.现G栋楼梯踏步高度大于0.15m，不满足幼儿园设计强制性规范。具体条文为《托儿所幼儿园设计规范》第3.6.5条：楼梯踏步的高度不应大于0.15m，宽度不小于0.26m。本条款属于强制性规范。3.幼儿园活动用房要求冬至日不小于3小时日照，原设计不满足规范要求。具体条文为《托儿所幼儿园设计规范》第3.1.7条：托儿所、幼儿园的生活用房应布置在当地最好日照方位，并满足冬至日底层满窗日照不小于3小时的要求。4.目前美年广场教育用地所有建筑均呈铺满状况，不能满足幼儿园要求的室外活动场地。具体条文为《托儿所幼儿园设计规范》第2.2.3条：必须设置各班专用的室外游戏场地，每班的游戏场地面积不应小于60平方米”。2017年3月23日，西美公司向爱菲儿公司发出《工作联系函》，要求爱菲儿公司提供银行账户，西美公司将退还爱菲儿公司预付履约保证金和租金合计1344000元。2017年5月31日，西美公司向爱菲儿公司转款支付1344000元，注明用途为退款。 另查明，西美公司已将租赁物出租给他人开办小学。四川省教育厅颁布的《四川省幼儿园办园基本要求（试行）》第一条第2款规定：“幼儿园园舍必须符合安全、消防要求，无危房、危墙，日照充足，场地干燥，符合《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（［87］城设字第466号）要求，有围墙、大门，独门独院，配备相应的消防设施、设备。” 一审法院认为，西美公司与爱菲儿公司签订的《美年广场G栋楼租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。虽然爱菲儿公司并未提出解除合同的诉讼请求，但由于西美公司已将租赁标的物出租给案外人，导致《美年广场G栋楼租赁合同》已经不具备继续履行的条件，且爱菲儿公司、西美公司在庭审时均表示不再继续履行合同，该院对此予以确认。 关于西美公司终止合同履行是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《美年广场G栋楼租赁合同》作为合法有效的合同，对西美公司、爱菲儿公司具有法律约束力，在未出现约定或者法定解除权的情况下，任何一方均无权擅自解除合同。根据《四川省幼儿园办园的基本要求（试行）》的规定，开办幼儿园所需的园舍应当符合《托儿所、幼儿园建筑设计规范》。西美公司作为房屋的出租人，经过向设计单位询证后，如果发现其出租的标的物存在不能满足承租人正常使用的问题，正确的做法是按照诚实信用原则及时告知承租人，由双方共同商议解决办法，而非武断地通知对方解除合同。从中建西南院回复西美公司的情况来看，该出租标的物用于开办幼儿园时可能存在的四个方面问题并非不能克服、不能解决，若西美公司将标的物存在的瑕疵告知爱菲儿公司，爱菲儿公司坚持履行合同，因上述瑕疵问题导致不能办理相关审批手续的法律后果应由爱菲儿公司自行承担。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”适用该条规定的前提是当事人享有合同解除权，鉴于西美公司不具有约定或者法定的解除权，其于2016年5月31日向爱菲儿公司发出的《解除合同通知书》当然不发生解除合同的效力。在爱菲儿公司对于解除合同提出异议的情况下，西美公司将标的物另行出租给第三方，导致《美年广场G栋楼租赁合同》无法履行，应当认定西美公司违约解除合同。 关于西美公司请求调减违约金是否成立的问题。西美公司擅自解除合同的行为构成违约，按照《美年广场G栋楼租赁合同》第13.1条的约定，其应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”上述法律及司法解释的规定说明违约金的主要功能是弥补违约行为给守约方造成的损失。就本案而言，严格按照《美年广场G栋楼租赁合同》第13.1条的约定计算违约金为187125120元，如果该违约金不调减，则爱菲儿公司将因签订《美年广场G栋楼租赁合同》以及支付134.4万元履约保证金和租金（该款项实际已经退还）的行为获得高达28788.48元/每平方米赔偿，该赔偿金额在当时的市值下几乎可以购买整个标的物。因此，双方约定的违约金确实过高，该院予以调减。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”西美公司擅自解除合同的行为确实违约，但双方签订《美年广场G栋楼租赁合同》后，爱菲儿公司仅向西美公司支付134.4万元款项，双方并未交付标的物，爱菲儿公司也没有装修入住或者办理相关的办学审批手续，更没有开始招生，其未产生其他更多的实际损失。且在合同终止后，西美公司也将收取的134.4万元款项及时退还了爱菲儿公司。爱菲儿公司不能取得租赁物开办幼儿园，其完全可以另行寻找开办幼儿园的场所，防止损失的持续扩大。故爱菲儿公司主张其开办幼儿园每年可得利益损失为500万元，应计算二十年，既缺乏事实依据，也不是必然产生的损失，该主张不应得到支持。结合上述各方面情况，该院酌情确定西美公司应当承担的违约金为500万元。 综上，爱菲儿公司要求西美公司承担违约责任成立，但其主张的违约金过高，该院予以调整。本案纠纷发生系西美公司违约所致，本应当由西美公司承担全部案件受理费，但是爱菲儿公司在明知其诉讼请求不可能得到全部支持的情况下，坚持不降低诉讼请求金额，对于多交纳的案件受理费亦存在不当之处。因此，该院确定爱菲儿公司承担少部分案件受理费。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、西美公司于判决生效之日起十日内向爱菲儿公司支付违约金500万元；二、驳回爱菲儿公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费977425.58元，由爱菲儿公司负担300000元，西美公司负担677425.58元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 爱菲儿公司提交成都道友玛雅房地产经纪有限公司出具的幼儿园办学场地租赁报价方案一、方案二，拟证明西美公司违约解除合同给爱菲儿公司造成的预期租金损失。西美公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为爱菲儿公司未提供证据证明成都道友玛雅房地产经纪有限公司实际存在，报价方案所涉租赁物具体位置不明；爱菲儿公司已在四川省成都市其他地方开办幼儿园，不存在另寻租赁场地的问题；预期利益应当遵循可预见性规则、减轻损害规则，爱菲儿公司尚未启动招生工作，其经营利益无法确定。本院认证意见为，报价方案系爱菲儿公司单方向不具有司法鉴定和评估资质的房地产经纪公司询价所得，且报价方案的场地所处位置与本案合同租赁物不在同一地段，无法进行比较，询价结果的公正性、客观性、科学性存疑，本院不予采信。 西美公司提交该公司于2019年6月10日拍摄的爱菲儿公司所开办幼儿园的现场照片，拟证明爱菲儿公司在纠纷发生后已另行觅得场所开办幼儿园，不存在租金损失。爱菲儿公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为爱菲儿公司即使已在四川省成都市其他地方开办幼儿园，也与本案无关。本院认证意见为，无法确认现场照片上的幼儿园系爱菲儿公司在纠纷发生后另行寻地开办的幼儿园，即使该幼儿园属于上述情形，也不能排除其本身早已列入爱菲儿公司的幼儿园开办规划中，本院不予采信。 爱菲儿公司、西美公司对一审法院认定事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，西美公司的合同义务是向爱菲儿公司交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途即能够开办幼儿园。虽然西美公司通过询证中建西南院，拟证明租赁物若开办幼儿园存在诸多不符合我国现行关于幼儿园的设计规范要求，但是爱菲儿公司仍愿意继续履行合同并自愿承担租赁物瑕疵可能导致的其不能按约定用途使用租赁物的法律后果。故，在爱菲儿公司免除西美公司瑕疵担保责任且不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情况下，西美公司单方解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，西美公司关于一审法院错误认定其不享有法定解除权的上诉理由不能成立。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。西美公司擅自解除合同的行为构成违约，爱菲儿公司依据合同约定向西美公司主张违约金符合法律规定。我国法律规定的违约金兼具补偿性与惩罚性功能，其中以补偿性为主，适度体现惩罚性。换言之，一方面，无论当事人在合同中约定的是哪一种违约金计算标准，均应以守约方的实际损失作为基础；另一方面，即使守约方无任何损失产生，违约方也不能免除支付一定数额违约金的责任。故，西美公司关于爱菲儿公司未举证证明实际损失产生，一审法院判令西美公司承担违约金缺乏法律依据的上诉理由不能成立。按照双方合同约定的违约金计算方式得出的金额为187125120元。因租赁物尚未交付，爱菲儿公司没有产生装修成本、招生成本等实际损失，且爱菲儿公司也没有提供有效证据证明其另行寻找开办幼儿园场所必然增加的租金损失，故一审法院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，酌情将西美公司承担的违约金调整为500万元并无不当，本院予以维持。 关于案件受理费的问题，虽然爱菲儿公司按照双方合同约定计算违约金系其合法权利，但是在其无法举证证明实际损失的情况下，该公司应当知晓其主张的违约金在很大程度上将被人民法院依法调减，而其坚持不降低诉讼标的金额，这在客观上会加重败诉方西美公司的案件受理费负担。因此，一审法院分配爱菲儿公司承担少部分案件受理费符合实际情况，也有利于促使当事人理性表达诉求，本院予以维持。 综上，爱菲儿公司、西美公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，由眉山爱菲儿教育有限公司负担341800元，四川西美投资有限公司负担46800元。 本判决为终审判决。 审判长  杨鲁静 审判员  汪秀兰 审判员  林 薇 二〇一九年六月二十四日 书记员  刘 闽