湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初2720号原告：朱晓洁,女，汉族，1975年6月16日出生,住长沙市天心区。委托诉讼代理人：周雁芳，湖南淡远律师事务所。委托诉讼代理人：刘小林，湖南淡远律师事务所。被告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住址湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道**奥莱小镇，统一社会信用代码：914300006850121184。法定代表人：沈宏波。委托诉讼代理人：李幼德（系被告公司员工），男，汉族，1976年9月28日出生，住，住长沙市岳麓区/div>委托诉讼代理人：戴一山，湖南华湘律师事务所律师。原告朱晓洁与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告朱晓洁及其委托诉讼代理人刘小林，被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司委托诉讼代理人李幼德、戴一山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓洁向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还原告服务费79851元及逾期付款利息（以79851元为基数，按年利率6％的标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年4月24日签订合同编号为20140300101的《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于长沙市望城区高塘岭镇裕田·奥莱小镇A区第7栋101号房屋，建筑面积164.3㎡，房屋价格为8625元／㎡，房屋总价为1417088元，房款于合同签订之日支付427088元，剩余房款990000元于2017年7月31日前支付，在合同履行过程中发生争议的，双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉的方式解决。原告购买上述房屋，除按上述合同约定支付相对应的购房款外，被告又在合同约定的价格之外向原告额外收取了79851元服务费，并向原告出具了79851元的服务费发票。原告认为，双方对于购买上述房屋的价格已进行了协商并签订了合同予以确认，但被告却在双方确认价款之外向原告额外收取服务费，被告向原告收取服务费的行为无事实和法律依据，理应退还。原告多次向被告主张权利，被告均拒不返还。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司辩称：1、被告收取备案价之外的补充房款，名义上是服务费，实际上是房款。被告与原告在签订商品房买卖合同之前，对房价进行了充分的协商，双方已明确房屋成交价为9111元/㎡，总价为1496939元，双方在签订《裕田.奥莱小镇认筹协议》时，告知了房屋单价为9111元/㎡，总价为1496939元，原告已签字确认。被告在其内部的《网签申请表》中，明确写明该房屋备案价为8625元/平方米，房屋差价79851元以服务费形式支付。在收款确认单上，原告签字确认服务费即房款，并作出承诺自愿将79851元的房款以服务费的形式出现。按照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款的规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，原告与被告在置业计划表、网签申请表、收款确认单、订购书上，双方形成了两个意思表示，一个是真实的房屋价格、价款意思表示，一个是以虚假的房屋价格、价款、服务费去隐藏真实的房屋价格、价款意思表示。以服务费的名义收取房款是双方真实意思表示，服务费是名义上的，房款是实质上的，表面意思与实质意思不一致，双方都有以服务费的名义收取房款的故意，故意的形成经过了充分的协商，该故意不是任何一方单独的故意，是双方的共同故意，是双方通谋后实施的故意，本案应按商品房买卖合同的真实价格、价款来处理。2、被告收取备案价之外的房款不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效行为。《中华人民共和国价格法》第三条规定，国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。根据国家发展和改革委员会第29号令、湖南省发展改革委员会《湘发改价调【2017】1237号》文件，商品房价格既不是政府定价（中央定价商品与地方定价商品），也不是政府指导价，而是属于市场调节价商品，经营者有权自主制定并通过市场竞争形成价格。本案中，原告出售的房屋属于商品房，属于市场调节价商品，被告有权自主定价，在商品房市场上与买受人协商定价基础上确定最终售价。被告与买受人的协商定价不违反任何法律法规，是法律赋予的合法权利。3、关于商品房买卖合同备案价的问题。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与预购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。从以上规定可以知道，商品房买卖合同的备案，本质上不是要管制交易价格，也无权管制交易价格，买卖合同备案的目的是防止开发商一房多卖，赋予商品房买卖合同准物权的效力。备案合同中的价格，既不是政府定价，也不是政府指导价，该规定没有剥夺开发商根据市场行情自主定价的权利，不能以备案价否定、推翻双方的协商定价。双方协商一致的房屋价格，尽管高于备案价，但是没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。同时，根据市场行情自主定价，是市场经济的核心价值观，维护企业的自主定价权，保护企业的合法经营权，是发展市场经济的需要，也是建设法治国家的需要，也是民事审判中应当坚持的基本原则。4、原告的主张违背诚实信用原则。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。社会主义核心价值观第三点：爱国敬业诚信友善。原告的起诉，违背了社会主义核心价值观，违背了民法总则的基本原则。原告在签订商品房买卖合同和交付涉案房款时，曾亲自在承诺函上签字按手印，声明自愿支付服务费79851元。被告已按照合同约定交付房屋近两年后，原告又出尔反尔，认为原告支付的79851元房款没有法律依据，要求退还，实际上是一种反悔行为，也一种是不诚信的行为。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，原、被告对证据的三性均未提出实质性异议，本院予以采信并在卷佐证。本院查明的事实如下：2014年10月30日被告取得裕田奥莱小镇A区第7号栋《商品房预售许可证》，2017年4月17日，在被告置业顾问作出置业计划表后，原、被告双方签订《裕田奥莱小镇认筹协议》。双方约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区高塘岭镇裕田奥莱小镇A区第7栋101号房屋，房屋建筑面积164.3㎡，房屋单价9111元/㎡，房屋总价1496939元，原告应向被告支付定购金100000元。2017年4月24日，双方就签订房屋买卖合同进行协商，在认筹时约定的价格、价款不变的情况下，将房屋价款分为两部分，一部分为备案房屋买卖合同中的房屋价款1417088元，另一部分以服务费79851元的形式出现，经原告同意后签订合同编号为20140300101的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定房屋单价8625元/㎡，房屋总价1417088元。同时，原告在被告的指引下，当日交纳房款427088元、服务费79851元，原告出具承诺函，声明支付房款和服务费是原告的自愿行为，服务费的增值税发票已由被告出具。在原告起诉前，房款已全部交纳，被告已交付房屋。本院认为，2017年4月17日，原、被告双方签订的《裕田奥莱小镇认筹协议》及置业计划表属预约合同，预约合同是否有效成立，需具备主体适格、内容合法、意思表示真实、合同形式合法四个条件。从《裕田奥莱小镇认筹协议》的订立目的、约定内容来看，主体适格，是双方当事人的真实意思表示，是为将来订立商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的是通过订立认筹协议来约束双方承担在将来订立商品房买卖合同的义务，其合同形式合法，关键在于内容是否合法，对于内容的焦点集中在约定房屋价格9111元/㎡是否合法。2017年被告对2014年10月30日已取得商品房预售许可证的房屋进行销售，实质上是对存量房的销售，即现房销售，其销售价格应由市场调节、政府宏观调控。原、被告在协商商品房买卖合同时仍然按期房的销售模式进行，原、被告双方在约定房屋价格、价款后，为备案登记的需要将预约合同中的总房款分为两部分签订合同，一部分为备案合同中的房屋价款1417088元，另一部分以服务费79851元的形式出现，原告明知该两部分均为约定的房款，而且按被告的指引进行交纳，因此可以确认对总房款1496939元的约定是原、被告双方的真实意思表示。被告将房款分为两部分的目的是为隐藏房屋的真实价格、规避行政管理、完成备案登记。设立备案登记的目的是将物权的公示手段用于对债权的保护，使预购人对期房取得优先购买的权利，因此，备案登记是被告的义务，也是行政机关对房地产开发企业销售期房的一种管理措施，并非认定合同效力的强制性规定，即出卖人与买受人对房屋价格的约定、被告以虚假的意思表示隐藏房屋的真实价取得备案登记是否违反行政管理规定，是否应受到行政处罚，不属民事案件的处理范围。原、被告双方对房屋的总价达成的一致，符合意思自治的原则，该约定不存在欺诈，未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均已各自履行付款、交房的义务，原告与奥莱置业有限公司对房屋价格9111元/㎡的约定有效，签订的《裕田奥莱小镇认筹协议》有效成立，房屋买卖合同中除价格、价款是双方虚假意思表示外，其余条款均为双方真实意思表示，对房款、房价的认定应以双方真实意思表示为依据，故原告要求被告退还房款79851元的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十七条、第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告朱晓洁的全部诉讼请求。案件受理费1796元，适用简易程序减半收取898元，由原告朱晓洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审判员  彭小斌二〇一九年六月二十八日书记员  陈 田附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。第一百三十七条以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。