西安市鄠邑区人民法院   民事判决 书   （2019）陕0118民初1154号   原告：杭海蓉，女，1985年1月21日生，汉族，农民，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   原告：陈天栋，男，1983年5月20日生，汉族，农民，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   两原告共同委托诉讼代理人：刘娜，陕西健旭律师事务所律师。   被告：杨磊，男，1988年9月8日生，汉族，农民，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   第三人：户县XX居房屋中介服务有限责任公司，住所地：西安市鄠邑区。   法定代表人：杨阳，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈尧，男，1989年3月28日生，汉族，该公司员工，现住西安市鄠邑区。   原告杭海蓉、陈天栋与被告杨磊及第三人户县XX居房屋中介服务有限责任公司（以下简称：XX居中介）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杭海蓉、陈天栋及其共同委托诉讼代理人刘娜，被告杨磊及第三人XX居中介之委托诉讼代理人陈尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告杭海蓉、陈天栋向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金258750元，购房款225000元，并赔偿原告损失100000元（阿房大厦房价上涨损失），律师代理费32000元，中介费15000元。2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年5月27日，原告通过第三人和被告签订了鄠邑区XX广场XX小区XX室《房屋买卖合同》，原告按照合同约定全部履行了合同条款，并于签订合同当日向第三人交纳了中介费15000元。但由于被告征信问题，被告迟迟未向原告支付房款，后经双方多次协商，被告愿用他西安房屋抵付购房款20万元，并于2018年10月底交清购房款。但时至今日，被告一再违约，言而无信。后经原告多方打听才知道被告在西安并无房产，被告为了过户和第三人伪造房屋假材料骗取过户，在没有房产情况下和原告签订其名下有房产可以抵房款的补充协议。综上，原告认为，被告在购买房屋时存在欺诈行为，致原告在经济上受到严重损失，精神上受到严重损害，由于被告的欺骗使原告在没有收清房款的情况下为被告办理了房屋过户手续，原告的合法权益受到了严重侵害，故原告提起诉讼，请人民法院支持原告诉请。   被告杨磊辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。被告如期履行房屋买卖合同，按期支付房款，2018年7月26日之前，被告已将660000元的购房款支付原告，2018年8月26日微信支付原告5000元，2018年10月19日微信支付两笔共计15000元（10000元+5000元），2018年10月19日还通过网银支付50000元购房款，10月20日支付50000元购房款，合计780000元。双方补充协议的第三条，甲方同意2018年10月31日之前将房屋交给乙方，并交房当日将140000元房款支付甲方，被告将120000元支付给原告，剩余20000元与原告协商，待物业交接完交付给原告，原告迟迟未进行物业交割，剩余20000元就未支付。被告从购房开始告知原告，西安阿房大厦房屋属于法院执行和解后的抵账房。之后，房产开发公司会给原告办理房屋的一手手续，原告同意要此房后，被告一直积极配合房产开发公司及原告办理房屋手续，后由于房产开发公司手续办理时间过长，原告多次与第三人找被告协商。被告告诉两方不要此房产也行，原告必须出具放弃此房屋的书面材料，被告在一个月内将购房款200000元支付给原告，但原告一直犹豫不决，将此事拖到现在。被告仍坚持如果原告同意放弃此房子，还是将房款200000元支付给原告。   第三人XX居中介述称，原、被告之间有些事情是跳过第三人的，有些事情是在第三人不知情的情况下进行的，还办理了过户手续。按第三人的规定，没有付清房款是不能过户的，是第三人的工作人员在不动产登记处看见了原、被告，才得知原、被告办理过户手续。被告找其他的中介与原告协商好过户的。第三人得知后，尽快联系原、被告。由于被告的征信问题无法进行银行按揭贷款，签订合同前第三人已经核实被告无法贷款。被告说他经济压力大，尽量先办理按揭，实在办不下来再全款支付。按揭的合同就变成了全款付，还有个补充协议，原合同也有体现，如果按揭办不下来的话，就变成全款付。三方见面后，第三人协调此事，第三人认为原、被告双方的想法是不成立的，而且中间风险比较大，给原告也讲清楚了，西安阿房大厦的房产作为中介无法核实此情况，房产具体手续如何操作，第三人也无法操控。原、被告双方有口头协议用阿房大厦的房产抵付房款200000元，补充协议里面也有这一条，那时欠的房款比较多，当时原告只收到了330000元房款。由于被告的资金没有到位，第三人是无法为双方办理过户的。剩下的事情就是原、被告之间自己协商，第三人作为第三方，出于安全考虑，不出于第三方的意志，为双方作出了补充协议，认为口头上的协议落实到文字上是比较好的。被告陈述的付款事实对着，双方的焦点就是阿房大厦房屋抵付房款200000元的问题，除了这个和过户其他都是按照合同履行的。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月27日，原告杭海蓉、陈天栋作为甲方（出售方）与被告杨磊作为乙方（购买方）、第三人XX居中介作为中介方三方签订房屋买卖合同，合同约定：一、甲方自愿将坐落于户县XX广场XX小区XX号房，建筑面积185.99平方米（地下室17平方米），房产证号／，砖混结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。二、甲乙双方议定上述房屋成交价格为人民币小写1000000元（大写：壹佰万元整）。甲乙双方共同委托中介方办理该套房屋的产权过户手续，并应予以积极协助。六、签约当天乙方向甲方支付（定金）100000元（大写：壹拾万元整）。七、全额购房定金交付之日起，（如甲方在邮政储蓄银行有抵押，应于2018年6月30日前向抵押银行撤销贷款手续）。乙方向建设银行申请按揭贷款，（甲方需积极配合乙方办理银行贷款手续）。在乙方银行贷款审批通过后，于柒日内甲乙双方应到房管部门办理产权过户手续。任何一方不能按时到房管部门办理产权过户手续的，逾期超过20日以上仍不能提供书面及合理理由的视同为违约，按照本协议“第十一条”所约定的违约责任，承担由此给对方造成的损失。九、（二）按揭付款：乙方以银行按揭方式办理该套房屋的买卖手续，中介方在收齐相关证件和资料后，协助甲乙双方到银行办理按揭贷款申请手续：1、商业贷款：办理按揭贷款申请手续通过后，乙方按照银行及房管部门的规定将购房首付款270000元（大写：贰拾柒万元整）支付到资金监管账户，余款400000元（大写：肆拾万元整）由银行直接将按揭贷款发放至资金监管账户中。十一、违约责任：（三）甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每期逾期一天按房价总额0.5%计算违约金给乙方。逾期超过20日时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并双倍返还乙方定金，同时甲方应赔偿乙方因此而造成的一切经济损失。（四）、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按0.5%计算的违约金给甲方。逾期超过20日时，甲方有权解除合同。解约时，甲方不退还乙方所交的购房定金，同时乙方并应赔偿甲方因此而造成的一切经济损失。十四、其他补充事项：经甲、乙双方协商：1、乙方同意于2018年6月10日之前将除合同约定定金、首付款、银行贷款之外的贰拾叁万元房款支付于甲方。2、甲方自愿将该房产内挂机空调4部、柜机空调1部及固定装饰装修免费附送于乙方及其他相关权利、义务。合同签订之日，被告支付原告定金100000元，合同约定2018年6月10日前被告将除合同约定定金、首付款、银行贷款之外的230000元房款支付于原告，但被告仅于6月12日给付原告60000元。实际迟延15天后才给付原告房款230000元。   由于被告征信问题，无法办理银行按揭贷款。原、被告双方协商一次性支付房款。2018年7月25日，原告杭海蓉作为甲方与被告杨磊作为乙方未通过第三人双方自行达成补充协议，内容为：“补充协议，甲、乙双方就沣京苑6#-1-102室房屋买卖事宜，因乙方征信、资金问题未能按照户县XX居签署的《房屋买卖合同》办理该房屋过户相关手续，经甲、乙双方协商一致同意如下处理方式：1、乙方自愿将位于XX房XX路XX大厦XX室房屋以人民币贰拾万元（￥200000元）的价格抵付于甲方。2、乙方已将定金壹拾万元（￥100000元）以及首期房款贰拾叁万元整（￥230000元）支付于甲方，除此以外，乙方承诺于2018年7月26日前再支付甲方房款叁拾叁万元整（￥330000），并甲方于收到该房款当日起柒个工作日内配合乙方办理该房产过户。3、甲方同意于2018年10月31日前将该房屋交付于乙方使用，并乙方于交房当日将剩余房款壹拾肆万元整（￥140000元）支付于甲方等”。   补充协议签订后，被告给付原告房款330000元。2018年7月25日至8月10日间，原、被告未通过第三人自行找他人办理涉案房屋过户手续，将涉案房屋过户至被告名下。2018年8月26日，被告通过微信转账给原告转款5000元，注明预付房款。2018年10月31日前，原告将房屋钥匙及门禁卡交给被告，但未给被告办理物业交接手续。被告在2018年10月31日前支付原告120000元。2018年12月间，就200000元抵付房款经第三人协调，第三人询问被告短期内可否将房款余额补足，被告表示如果原告不要房子一个月内可以支付房款。第三人征求原告意见，原告表示坚持要抵账房屋。后原告经打听认为其不可能取得抵账房屋，遂于2019年1月23日诉至本院，请求支持以上请求。   审理中，原告诉称被告尚欠购房款 225000元，被告辩称尚欠购房款220000元，对于相差的5000元为被告2018年8月26日通过微信转账支付给原告，原告称该5000元为被告承诺未及时付款向其支付的利息，被告否认，原告对此未提供证据证明。被告认为该5000元为房款并提供微信转账记录，5000元微信转账后注明：房款。经本院主持调解，因双方意见分歧较大，致调解无效。   本院认为，原告要求被告给付房款，被告同意给付，故对原告要求被告给付房款的诉讼请求本院予以支持。原告认为被告尚欠其购房款 225000元，被告认为尚欠原告购房款220000元，对于相差的5000元为被告2018年8月26日通过微信转账支付给原告，原告称该5000元为被告承诺未及时付款向其支付的利息，被告否认，原告对此未提供证据证明。被告认为该5000元为房款并提供微信转账记录，5000元微信转账后注明：房款，故该5000元应作为被告支付给原告的房款，被告欠原告房款，本院确认为220000元。由于原、被告合同约定2018年6月10日前被告支付原告房款230000元，但被告仅于6月12日给付原告60000元，实际逾期15天后才给足原告房款230000元，故被告应按合同约定给付原告逾期付款违约金17250元 （230000元×0.005×15天） ，对于原告主张其余违约金本院不予支持。   原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行义务。原、被告未通过第三人自行达成补充协议并另找他人办理过户手续。原、被告双方签订的补充协议，由于双方对阿房大厦房屋抵房款200000元约定不明确，导致无法履行。2018年12月间，就200000元房款经第三人协调，第三人询问被告短期内可否将房款余额补足，被告表示如果原告不要房子一个月内可以支付房款。第三人征求原告意见，原告表示坚持要抵账房屋。另原、被告签订的补充协议约定：原告于2018年10月31日前向被告交付房屋，被告于交房当日支付原告剩余房款14万元。原告虽向被告交付涉案房屋钥匙及门禁卡，但至今未给被告办理物业交接手续，而被告亦仅在2018年10月31日前支付原告12万元，双方均不严格按照协议约定履行义务，双方均有责任。综上理由，故对原告要求被告赔偿损失、律师代理费、中介费之诉讼请求，本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：   一、被告杨磊于本判决生效后十日内给付原告杭海蓉、陈天栋购房款220000元。   二、被告杨磊于本判决生效后十日内给付原告杭海蓉、陈天栋违约金17250元。   三、驳回原告杭海蓉、陈天栋其余之诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费9570元，保全费5000元，诉讼费共计     元14570元，由原告杭海蓉、陈天栋负担570元，被告杨磊负担14000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判长张保育   陪审员郭晓玲   陪审员黄坤     二〇一九年六月二十一日     书记员  王蕾          1