河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初8233号原告王娟，女，蒙古族，1970年11月5日出生，住河南省内乡县。委托代理人王小将，河南千业律师事务所律师。被告郑州立祥置业有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人苏军胜，总经理。委托代理人冯亚丽，河南予顺律师事务所律师。原告王娟诉被告郑州立祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本年受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人王小将、被告郑州立祥置业有限公司委托代理人冯亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月，原告得知被告出售经济适用房（该房屋系政府调控外经济适用房，不用排号，可对外公开出售，经补交费用后可以变更为商品房），原告联系被告工作人员后，被告告知原告该小区房屋已建好，尚有多套房屋正在出售，原告支付全款后，可以在10月份交付房屋。2014年9月10日，原告委托其姐夫李金星通过中国工商银行二十一世纪支行向被告股东李国保转账支付了房屋全款50万元（包括经济适用房变更为商品房的费用），9月11日被告向原告出具编号为0119300的《收据》一张，该收据载明“今收到王娟（）（李金星汇款）人民币伍拾万元整”，该收据加盖有被告财务专用章。被告保证在2014年10月份交付房屋，但是未料到的是，该小区其他业主都按时收房入住了，均办理了产权初始登记，被告却一直拖着不让原告入住。原告多次与被告交涉，直到起诉之日，被告仍未交付房屋。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求：一、判令被告返还原告购房款50万元；二、判令被告赔偿原告房屋差价损失42万元；三、诉讼费由被告承担。被告辩称，一、本案已经超出了法律规定的三年诉讼时效，原告诉讼请求应当予以驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。根据原告的起诉状显示，原告已经于2014年10月知道了其不能购买经济适用房，但是其起诉时间为2018年12月，已经超出了法律规定的三年诉讼时效期间，且在此期间，原告并未向被告主张过任何权益，即本案的诉讼时效并不存在中断、重新计算的任何情形，其诉请应当予以驳回。二、原告诉称事实不符合常理，有悖于事实，系虚假陈述。本案事实为2014年9月，原告通过熟人介绍要求购买被告开发的经济适用房，被告告知原告购买经济适用房要符合规定条件，并按照相关部门要求进行申请并最终取得《郑州市经济适用房购买资格证》才可以购买此类房产，原告再三保证自己符合相关条件一定可以取得资格证，要求先支付购房意向金50万元，待其资格证取得后按照购买房屋面积另行核算实际房款，但是至被告名下经济适用房出售完毕，原告依然未取得购买经济适用房的资格。被告曾就此事于2014年10月告知原告，愿意退还其交纳的购房意向金，但是需要原告提出退款申请及本人账户，但是原告不同意退款，从而致使本诉的发生。而原告在起诉状中诉称其想购买的经济适用房在政府调控外，不用排号，明显与事实不符。经济适用房本身是政府为低收入住房困难家庭提供的保本微利住房，如果不需要通过政府调控，被告完全可以以市场价格对外出售，赚取高额利润，没必要以低廉的价格向原告出售，原告陈述明显不符合常理与事实情况。三、本案原告应承担全部法律责任及损失。基于答辩状第二条内容，本案是由于原告明知自己不符合经济适用房规定的购买条件，不能取得《郑州市经济适用房购买资格证》，进而导致合同无法生效履行，其应负全部责任。四、原告的诉请42万元损失没有法律依据。房屋差价损失原则上应当依照最相类似的房屋成交价，无最相类似房屋的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失，原告提交的证据仅仅只能证明其在2014年9月10日通过李金星向被告支付过50万元，但是对该款项购买房屋的具体位置、购买房屋的面积等均无法证明，进而原告没有任何42万元损失的法律依据，同时，被告已经于2014年10月明确告知过原告愿意退还其交纳的全部款项，但是原告不同意退款，是原告造成了自身的损失，与被告无关，该损失应由原告承担。经审理查明：1、2014年9月11日，被告向原告出具《收据》一张，载明：今收到王娟（）（李金星汇款）人民币伍拾万元整。2、案件审理过程中，郭超向本院出具如下证人证言：2014年5月份，王晓、王娟想买经济适用房，听说郭超认识王幸，可以买到。郭超联系了王幸，王幸说没问题，但是每套住房需给王幸壹拾壹万元的好处费，如果说到时交不了房办不成事就全额退还好处费。2014年5月份，郭超和王晓爱人李金星一起到王幸位于郑州市金水区××阳光城小区××楼××单元××楼东户的家中当面给王幸壹拾壹万元现金。2014年9月10日，郭超和李金星到工商银行二十一世纪支行柜台给王幸转账壹拾壹万元。同日，王幸、李金星、王娟、王晓和郭超一起去位于丰庆路郑州立祥置业有限公司交给财务两套经济房款共计壹佰万元（该房款包括经适房变更为商品房的费用），该公司给王晓、王娟各出具一份伍拾万元的收款收据。该公司保证当年10月份交房，但是10月份交房时，其他业主都收房入住，就没有给王晓、王娟交房，直到现在。3、庭审中，原告称主张房屋差价42万元的依据是原告认为郑州市房屋均价达到13000元，因为本案涉及经济适用房，原告按照8000元/平方米主张损失差额。被告称当时原、被告双方只是有一个买卖的意向，收据上并未载明房屋的面积、坐落位置等，只是原告对购买被告开发的经济适用房有购买意向的证据。本院认为：本案争议焦点在于原、被告双方是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。2014年9月11日，被告向原告出具《收据》一张，载明：今收到王娟（）（李金星汇款）人民币伍拾万元整。原告依据该《收据》主张原、被告双方之间存在房屋买卖合同关系，并称因被告未按时交房，要求被告返还购房款、赔偿原告房屋差价损失，被告辩称原告诉称事实不符合常理，有悖于事实，系虚假陈述，原告应承担全部责任及损失。本院认为，2014年9月11日的《收据》中仅载明被告收到原告50万元款项，并未载明该款项的性质及原告向被告购买房屋的具体位置、房屋面积等，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般认定合同成立”之规定，本案中原、被告之间房屋买卖合同成立的条件并不具备，即原、被告双方之间买卖合同并未成立，故原告请求被告将收取的50万元款项退回，本院予以支持。被告在返还原告50万元款项的同时，应当一并支付50万元款项的资金占用费，被告在答辩中称2014年10月，被告告知原告愿意退还原告交纳的购房意向金，因此，被告应从2014年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付原告该50万元部分的资金占用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州立祥置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王娟购房款50万元及资金占用费（以50万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年11月1日起计算至被告实际清偿之日止）；二、驳回原告王娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元，减半收取6500元，由原告王娟负担2967.5元，由被告郑州立祥置业有限公司负担3532.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘延峰二〇一九年六月十日书记员  张文豪