山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2018）晋0106民初4497号原告：赵艳玲，女，1969年3月14日出生，汉族，个体户，住太原市临汾市蒲县。原告：王红生，男，1972年9月17日出生，汉族，个体户，住天津市武清区。委托诉讼代理人：赵艳玲(系原告之妻)，女，个体户，住太原市临汾市蒲县。被告：山西铜锣湾步行街商业有限公司，住所地太原市迎泽区柳巷北路68号。法定代表人：余峻峰，执行董事兼总经理。被告:余峻峰，男，1972年8月11日出生，汉族，住太原市。被告：白文静，女，1985年9月17日出生，汉族，住太原市。被告：杜清香，女，1963年1月22日出生，汉族，山西金宝地物业管理有限公司总监，住辽宁省锦州市。委托诉讼代理人：王茜，山西信若义律师事务所律师。被告：山西宝地房地产开发有限公司，住所地太原市柳巷北路24号。法定代表人：张飚，执行董事。委托诉讼代理人：安海霞，山西信若义律师事务所律师。原告赵艳玲、王红生与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司、余峻峰、白文静、杜清香、山西宝地房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵艳玲，并作为原告王红生的委托诉讼代理人，被告杜清香的委托诉讼代理人王茜、被告山西宝地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人安海霞到庭参加诉讼，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司、余峻峰、白文静经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵艳玲、王红生向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年10月-2018年9月拖欠的商铺租金共42096元，并继续履行合同；2、判令被告承担本案一切诉讼费用及滞纳金。2019年2月18日，原告赵艳玲、王红生变更诉讼请求为：1、判令被告山西铜锣湾步行街商业有限公司向原告支付2017年10月至2018年9月期间对原告造成的损失共42096元；2、判令被告余峻峰、白文静承担拒不清偿所负有的责任，对被告山西铜锣湾步行街商业有限公司的支付金额承担连带责任；3、判令被告杜清香对被告山西铜锣湾步行街商业有限公司的支付金额承担连带清偿责任；4、判令被告山西宝地房地产开发有限公司停止侵权、消除妨碍，如实告知宝地公司和步行街公司就原告商铺债权债务的真实情况，对被告山西铜锣湾步行街商业有限公司的支付金额承担连带责任；5、判令五被告承担诉讼费及滞纳金。事实和理由：2009年2月23日,原告购买了一间31.09平米的商铺(地址:太原柳巷北路24号铜锣湾广场2层2222号)。被告山西宝地房地产开发有限公司（以下称:宝地公司)采取捆绑销售模式,要求原告必须将商铺委托给被告山西铜锣湾步行街商业有限公司统一出租管理;销售人员称:山西宝地房地产开发有限公司与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司是上下级关系。2009年2月23日,原告与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司签订了15年的返租合同,合同约定每年支付租金45929.3元(购房款的百分之10),每月3827元。从2017年9月至今原告一直没有收到租金。通过查询宝地公司,得知被告山西铜锣湾步行街商业有限公司已经被吊销，商铺交由物业管理，让我与物业签新的合同。原告多次询问宝地公司：被告山西铜锣湾步行街商业有限公司与宝地公司或者物业是否有转让协议？宝地公司拒不回答？宝地公司使用和管理原告商铺，并且收取租金，却不告知原因和理由，这种行为视法律为儿戏。被告山西铜锣湾步行街商业有限公司于2011年被吊销,到2019年也没有进行清算,被告山西铜锣湾步行街商业有限公司法定代表人余峻峰及监事白文静却在2011-2018年期间，成立公司,可以看出二人不是由于不可抗力的原因不能进行清算；能够开公司却不清算，对法院公告传票置若罔闻,其明显具有恶意逃避法律义务的行为。《公司法司法解释》(二)第十八条是股东承担清算赔偿责任的依据,债权人可以直接向不组织清算的股东主张损害赔偿责任。债权人主张其在损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东,因怠于履行义务,导致公司主要财产、帐册、重要文件等灭失,无法进行清算,债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的,人民法院应依法予以支持。被告山西铜锣湾步行街商业有限公司在被吊销后的十年里，有时间开公司，却连基本的告知义务也不履行，和宝地公司共同对原告构成侵害。被告山西铜锣湾步行街商业有限公司原始股东是:宝地公司(占百分之70股份)十杜清香(占百分之30股份)，2008年9月24日被告山西铜锣湾步行街商业有限公司股权进行变更转让:宝地公司→→将股份转让给→→余峻峰，杜清香→→将股份转让给→→白文静。2010年被告山西铜锣湾步行街商业有限公司停止进行工商年检。2011年被告山西铜锣湾步行街商业有限公司被工商部门吊销,但是一直没有注销。2010年报纸对宝地公司和被告山西铜锣湾步行街商业有限公司违约的情况进行了披露。宝地公司刚将股权转让,被告山西铜锣湾步行街商业有限公司就违约,然后被起诉,被吊销;宝地公司将承诺、责任、义务通过转让股权转化的干干净净。这种违反经济规律的反常行为,其本质是通过股权转让,以达到逃避债权债务的目的,难以经得起法律的考量。原告认为被告山西铜锣湾步行街商业有限公司股权转让存在暇疵,它违反了民法中“诚信”原则,将权利和义务分离;原始股东享受红利,却不承担义务;开发商宝地公司享受高价卖房的利益,却对以后15年的返租承诺不承担责任;将风险转交给毫无责任能力的新股东。美特好公司付给宝地公司的租金是1元/平米/天,而宝地公司告诉原告商铺的租金收益是3元/平米/天;被告通过虚高商铺价值,使商铺尽快出手,然后通过转让股权的方式将承诺、风险和责任摆脱。在被告山西铜锣湾步行街商业有限公司股权转让协议中,双方约定:他人向公司主张权利的,甲方(原始股东)负责解决,赔偿公司所受的实际损失。被告山西铜锣湾步行街商业有限公司和宝地公司以返租捆绑销售的形式销售商铺及进行的广告宣传,违反了国家政策及相关法律,二者通过虚假宣传促使原告购买商铺。2006年7月,住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,明确表态:对承诺售后返租、返本销售的,予以严肃处理。综上,被告已经严重侵害了原告的合法利益。依据中华人民共和国民事诉讼法等相关规定,特起诉至法院,请求依法支持原告诉求。被告山西铜锣湾步行街商业有限公司、余峻峰、白文静未作答辩。被告杜清香辩称，本案涉案合同签订于2009年2月23日，被告股权转让时间为2008年9月18日，涉案合同与被告无任何关系，原告起诉被告主体错误，请法院驳回原告起诉。被告杜清香作为被告山西铜锣湾步行街商业有限公司原股东，已履行出资义务且股权已转让，被告杜清香对被告山西铜锣湾步行街商业有限公司不负有清算义务。被告山西宝地房地产开发有限公司辩称，本案涉案合同签订于2009年2月23日，被告股权转让时间为2008年9月18日，涉案合同与被告无任何关系，原告起诉被告主体错误，请法院驳回。被告山西宝地房地产开发有限公司作为被告山西铜锣湾步行街商业有限公司原股东，已履行出资义务且股权已转让，对被告山西铜锣湾步行街商业有限公司不负有清算义务。根据租赁合同我公司不是合同的相对方，不是适格的被告不应对该合同承担责任。原告向我公司主张侵权，既无法明确侵犯的权利也无证据证明侵权的事实，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵艳玲、王红生对位于铜锣湾小区7幢2层2222号的房屋拥有所有权。2009年2月28日，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司（甲方）与原告赵艳玲（乙方）签订了《合同书》，约定被告山西铜锣湾步行街商业有限公司租赁原告的商铺，合同主要约定：1、乙方购买的商铺编号为超市楼2层2222号；2、商铺的租赁期限自2009年3月1日起至2021年2月28日止；3、每个租赁年度的租金为人民币45929.3元，合同签订满10日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；4、甲方在每月20日支付租金。原告当庭陈述，其诉讼请求要求的损失按租金计算，要求支付租金的期间为2017年10月1日至2018年8月31日，共11个月，租金按每个月3827元计算。2008年9月10日，被告山西宝地房地产开发有限公司、杜清香分别与被告余峻峰、白文静签订《铜锣湾步行街商业有限公司股权转让合同》，约定山西宝地房地产开发有限公司、杜清香将各自所有的山西铜锣湾步行街商业有限公司的股权转让给被告余峻峰、白文静。2008年9月18日，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司将股东变更为被告余峻峰、白文静。再查明，2017年11月4日，山西金宝地物业管理有限公司向业主发送一份《关于无力负担美特好超市租金的通知》，通知载明：由于近年来市场经济形势下滑，美特好超市支付的租金远远低于贵我双方《合同书》约定的租金标准，现我公司已无力负担差额部分，现通知如下：自2017年9月起，我公司暂停您商铺租金。2018年2月28日，太原美特好大型综合百货销售有限公司向铜锣湾购物广场业主代表出具一份《通知函》，载明其与山西宝地房地产开发有限公司《房屋租赁合同》签约日期为2004年4月15日，尚在合约期内，山西宝地房地产开发有限公同从未向其正式告知商铺产权变更。关于房屋租赁债权、债务，铜锣湾购物广场业主应当与山西宝地房地产开发有限公司进行协商解决。庭审中，原告陈述其第五项诉讼请求“停止侵权、消除妨碍”是指被告山西宝地房地产开发有限公司不给其租金，“如实告知”是指被告山西宝地房地产开发有限公司将钱给其。证实上述事实的证据有，《合同书》、房屋所有权证、《铜锣湾步行街商业有限公司股权转让合同》、《关于无力负担美特好超市租金的通知》、《通知函》、《公司变更登记申请书》、《山西铜锣湾步行街商业有限公司二OO八年第一次股东会决议》等书证，及当事人当庭陈述。本院认为，原告赵艳玲、王红生与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司签订的《合同书》有双方当事人签字或签章确认，系双方当事人的真实意思表示，且尚无证据显示上述合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告将自己所有的铜锣湾小区7幢2层2222号商铺租赁给被告山西铜锣湾步行街商业有限公司使用，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司应当按约支付租金。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司未应诉、未提交证据证明其履行了支付租金的义务，故本院对原告要求被告山西铜锣湾步行街商业有限公司支付2017年10月至2018年8月的租金的诉讼请求予以支持。关于原告主张按照《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十八条的规定要求被告余峻峰、白文静对被告山西铜锣湾步行街商业有限公司的赔偿金额承担连带责任的诉讼请求，原告并未提供充分证据证明被告余峻峰、白文静未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失或者因被告余峻峰、白文静怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，原告应承担举证不能的法律后果，故对于原告相应的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张被告杜清香、山西宝地房地产开发有限公司对被告山西铜锣湾步行街商业有限公司的债务承担连带责任的诉讼请求，本院认为，原告是与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司签订的《合同书》，合同的约束力仅发生在原告与山西铜锣湾步行街商业有限公司之间，且被告杜清香、山西宝地房地产开发有限公司已经于《合同书》签订前将持有的被告山西铜锣湾步行街商业有限公司股份转让给被告余峻峰、白文静，因此原告要求被告杜清香、山西宝地房地产开发有限公司承担连带责任无事实及法律依据，故原告相应的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告山西宝地房地产开发有限公司停止侵权、消除妨碍，如实告知被告山西宝地房地产开发有限公司、被告山西铜锣湾步行街商业有限公司就原告商铺债权债务的真实情况，原告当庭陈述称“停止侵权、消除妨碍”是指被告山西宝地房地产开发有限公司不给其租金，“如实告知”是指被告山西宝地房地产开发有限公司将钱给其，原告所述均为要求被告山西宝地房地产开发有限公司支付租金，与其他诉讼请求重复，故原告该诉讼请求本院不予支持。原告主张的滞纳金无具体的诉讼请求且未提供证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：一、被告山西铜锣湾步行街商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵艳玲、王红生支付2017年10月1日至2018年8月31日的租金42096元；二、驳回原告赵艳玲、王红生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，由被告山西铜锣湾步行街商业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 张盈敏人民陪审员 段长明人民陪审员 史文风 二〇一九年六月十日书 记 员 梁 艳相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十八条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。