安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终910号 上诉人(原审原告)：安庆市新皖韵食品有限公司，住所地安徽省安庆市开发区天宝新苑9号楼。 法定代表人：程立，总经理。 委托诉讼代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱玉，安徽引江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程璐璐，女，1988年6月5日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：谭克明，安徽甄昭律师事务所律师。 上诉人安庆市新皖韵食品有限公司因与被上诉人程璐璐租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2018）皖0811民初2443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人安庆市新皖韵食品有限公司的委托诉讼代理人朱小飞、钱玉到庭，被上诉人程璐璐的委托诉讼代理人谭克明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安庆市新皖韵食品有限公司上诉请求：1、依法改判被上诉人搬离安庆市英德利汽车城内23号楼5、7、9、11、13门面及二、三楼房屋并腾空房屋；2、依法改判被上诉人支付上诉人占用使用费（自2018年1月15日至办理交接手续之日止,每月按照5429元计算。上诉金额：12个月×5429=65148.00元）；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、依据双方签订的合同，被上诉人应于2018年1月17日之前归还租赁房屋，但被上诉人至今未办理交接手续，应承担赔偿责任。2、上诉人对租赁房屋是整体出租，被上诉人非法转租，导致无法交还租赁房屋，应支付占用使用费。3、被上诉人有腾空房屋并交付上诉人的义务。 程璐璐辩称，1、被上诉人是否与上诉人履行交接手续要看交接对象，对象是不动产，租赁权是对不动产管理的前置，被上诉人租赁期满对标的物不具有管理权，从交接实质上就是要腾空房屋，上诉人在租赁期满后，从物权角度上对案涉房屋产生了管理的义务，可行使对房屋的管理权、收益权。2、被上诉人租赁期满后已经主动让出商铺，只是上诉人对被上诉人让出的商铺怠于行使管理权，这与被上诉人无关。上诉人的上诉请求无事实依据，请求维持原判。 安庆市新皖韵食品有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告搬离安庆市英德利汽车城内23号楼5、7、9、11、13门面及二、三楼房屋并腾空房屋；2.判令被告支付原告占用使用费（自2018年2月15日至办理交接手续之日止每月按照5429元计算）；3.本案的诉讼费由被告方承担。 一审法院认定事实：2013年1月15日，安庆市新皖韵食品有限公司与程璐璐签订一份《租赁协议书》。协议约定将位于英德利汽车城内23号楼5、7、9、11、13门面及二、三楼出租给程璐璐使用。租赁期限自起至2018年1月14日止，前二年年租金为人民币48960元，平均每月4080元，自第三年起，每年上调10%，以上支下季方式支付租金，即每季提前5天交纳下三个月租金。2017年6月30日，程璐璐支付第四年第四季度租金14810元及第五年第一季度租金11719元合计26529元。2018年1月10日，安庆市新皖韵食品有限公司曾向法院起诉要求程璐璐支付拖欠的租金53437元（2017年房租）及利息，法院作出（2018）皖0811民初143号判决，判决程璐璐于判决生效之日起十日内支付拖欠安庆市新皖韵食品有限公司的房屋租金53437元，该租金53437元是案涉房屋在约定的租期内下剩的未付租金。2014年程璐璐将其向安庆市新皖韵食品有限公司承租房屋中11、13门面转租给赵士德。程璐璐提交的赵士德证言显示，位于英德利汽车城内23号楼5、7、9、11、13门面及二、三楼于2017年6月15日，有安庆市新皖韵食品有限公司员工、物业人员及程璐璐曾经协商解除2013年1月15日安庆市新皖韵食品有限公司与程璐璐的《租赁协议书》，2017年6月15日后安庆市新皖韵食品有限公司亦未与赵士德签订租赁协议，程璐璐于2017年6月15日已搬离。程璐璐提交的安庆新皖韵食品有限公司专用收据载明，程璐璐于2017年6月30日向安庆市新皖韵食品有限公司缴纳26529元租金，在备注一栏有手写的“截止2017年6月14日租金已交清、无欠款（余超）”及“合同终止时间2017年6月15日，合计金额共36529元，已付清，转账26529元，押金10000元，物业费由乙方自付7595元”备注。安庆市新皖韵食品有限公司提交的该单据的存根联无备注手写部分，其认为手写部分是程璐璐自行添加的。余超是安庆新皖韵食品有限公司员工。庭审中，安庆市新皖韵食品有限公司认可程璐璐在租赁期满后腾空了租赁房屋二、三楼，但认为至今未办理任何交接手续，视为房屋未交付。经法院至英德利汽车城内23号楼查看，现位于英德利汽车城内23号楼5、7、9、11、13号中，11、13号门面有人使用，其余三个门面闲置。 一审法院认为：综合本案案情，法院确认程璐璐在承租位于英德利汽车城内23号楼5、7、9、11、13门面（含二、三楼）后，将其中的11、13号门面转租他人。2017年6月份，安庆市新皖韵食品有限公司与程璐璐曾就解除2013年1月15日签订《租赁协议书》，并由11、13号门面实际承租人直接与安庆市新皖韵食品有限公司建立租赁关系进行过协商，但最终未达成书面协议，未形成一致意见。2017年6月份后被告搬离位于英德利汽车城内23号楼5、7、9门面，位于英德利汽车城内23号楼11、13号门面仍一直由他人在使用，安庆市新皖韵食品有限公司作为案涉房屋的管理者对此是明知的，亦未提出异议。因程璐璐虽搬离案涉房屋但实际未与安庆市新皖韵食品有限公司解除租赁合同，故法院在（2018）皖0811民初143号判决程璐璐支付安庆市新皖韵食品有限公司案涉房屋在约定的租期内下剩的未付租金53437元。但在《租赁协议书》约定的租赁期限届满后，安庆市新皖韵食品有限公司明知程璐璐实际上已搬离英德利汽车城内23号楼5、7、9门面的情况下，如仍支持其诉求的租赁期限届满后按合同约定的全部租金，显失公平。但程璐璐应当对其转租给他人的英德利汽车城内23号楼11、13号门面，承担支付租金的责任。法院根据《租赁协议书》酌定英德利汽车城内23号楼11、13号门面在案涉房屋租赁期届满后每月的占用使用费为5429元×2/5=2171.6元，结合安庆市新皖韵食品有限公司诉求，确定截止2018年11月14日占用使用费为19544.4元，自2018年11月15起按2171.6元/月继续计算至英德利汽车城内23号楼11、13号门面搬离之日止。本案中，安庆市新皖韵食品有限公司诉求程璐璐搬离案涉租赁房屋，不违反法律规定及约定，但现英德利汽车城内23号楼11、13号门面由案外人实际使用，且其不是本案当事人，不宜判决程璐璐搬离案涉租赁房屋，安庆市新皖韵食品有限公司可另行主张程璐璐超出租赁期转租的行为无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告程璐璐于本判决生效之日起七日内支付拖欠原告安庆市新皖韵食品有限公司2018年11月14前的房屋占用使用费19544.4元（自2018年11月15起按2171.6元继续计算至英德利汽车城内23号楼11、13号门面搬离之日止）；二、驳回原告安庆市新皖韵食品有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，减半收取375元，由被告程璐璐负担。 二审中，当事人没有提交新的证据，未对一审证据提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点：原审判决被上诉人仅承担案涉房屋11号、13号占有使用费是否正确，上诉人主张被上诉人搬离并腾空原租赁的房屋并按其原租赁面积承担占有使用费理由是否成立。 本案上诉人请求判令被上诉人搬离并腾空原租赁的房屋，从本案事实看，被上诉人从上诉人处原租赁的房屋包含英德利汽车城内23号楼5、7、9、11、13门面（含二、三楼），后被上诉人将其中11、13门面转租给案外人，至上诉人起诉时，被上诉人已搬离了其中的5、7、9门面并腾空了租赁房屋二、三楼，剩余的11、13号门面现由案外人使用。上诉人作为案涉房屋的管理者明知上述事实，且原审法院已在一审判决中告知上诉人可另行主张程璐璐超出租赁期转租的行为无效，在此情形下，上诉人仍上诉主张要求判令被上诉人搬离并腾空原租赁的房屋，缺乏事实及法律依据。上诉人还主张被上诉人应按原租赁面积承担全部占有使用费，因案涉租赁房屋系五间门面房，该五间门面房并非不可分割使用，现被实际占用的房屋仅有11、13门面，原审法院根据实际情况，按照实际被占用的房屋比例确定占有使用费，处理并无不当，上诉人该节上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人安庆市新皖韵食品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1428.70元，由上诉人安庆市新皖韵食品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  殷 平 审判员  马 骥 二〇一九年六月三日 （代）法官助理吴海燕 书记员  储贻燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。