江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初17836号原告:沭阳润丰置业有限公司，统一社会信用代码91321322561816659X，住所地沭阳县永安路与昆山路交汇处天下景城幸福里18号楼105商铺。法定代表人：陈国旗，该公司总经理。委托诉讼代理人：高中新，江苏东域律师事务所律师。被告：何遥遥，男，1992年11月29日生，沭阳县人，住沭阳县。原告诉被告商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高中新、被告何遥遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决解除原、被告于2014年6月19日签订的备案号为1478432683002131商品房买卖合同，判令被告向原告支付违约金91625.2元，由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告开发沭阳县永安路天下景城幸福里小区，被告购买该小区13号楼一单元501室，双方于2014年6月19日签订了备案号为1478432683002131商品房买卖合同；合同约定该商品房面积为113.77平方米，总价为458126元，付款方式为首付198126元，按揭贷款为260000元。该合同附件四合同补充协议第八条规定“买受人未按时归还银行贷款，导致出卖人承担担保责任而被银行扣款的，买受人应在两日内将扣款数额归还出卖人，买受人延期归还的，买受人按照应还款每迟延一天支付出卖人千分之三的利息，买受人延期30日后仍没有将出卖人被扣款数额归还出卖人的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金”。2014年6月26日被告和江苏沭阳农村商业银行签订个人购房借款/担保合同，被告向江苏沭阳农村商业银行借款本金260000元，贷款期限15年，年利率6.55%，原告在该合同上盖章担保，该借款担保合同第十五条约定担保范围。该商品房于2017年6月交付使用，被告偿还银行41月贷款后，不再偿还贷款，导致原告从2017年9月开始因替被告担保被银行扣款，截止2018年9月27日共计代偿227996.8元。原告签订的商品房买卖合同目的不能实现，故具状诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告何遥遥辩称：对原告所诉事实没有异议，现在手里只有50000元，请求给点时间筹款。本院经审理认定事实如下：2014年6月19日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发建设的位于沭阳县，房屋单价为每平方米4025元，房屋总价款为458126元，约定付款方式为：首付198126元，按揭贷款为260000元。合同补充协议第八条约定：买受人未按时归还银行贷款，导致出卖人承担担保责任而被银行扣款的，买受人应在两日内将扣款数额归还出卖人，买受人延期归还的，买受人按照应还款数额每延期一天支付出卖人千分之三的利息。买受人延期30日后仍没有将出卖人被扣款数额归还出卖人的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。后被告作为借款人与案外人江苏沭阳农村商业银行签订个人住房借款合同，约定被告以天下景城幸福里小区13号楼一单元501室房屋作为借款抵押，向江苏沭阳农村商业银行股份有限公司借款260000元，借款期限一百八十个月，采用按月等额本息还款方法，原告作为被告该笔抵押贷款的保证人，且合同约定：保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在江苏沭阳农村商业银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。后因被告未按贷款合同的约定，按时足额还款，原告于2017年9月29日承担保证责任，归还银行借款4882.12元（偿还利、罚息1834.52元，偿还本金3047.6元），于2018年3月29日承担保证责任，归还银行借款5322.49元（偿还利、罚息3563.94元，偿还本金1758.55元），于2018年6月28日承担保证责任，归还银行借款5322.49元（偿还利、罚息2614.46元，偿还本金2708.03元），于2018年9月27日承担保证责任，归还银行借款212469.65元（偿还利、罚息1903.08元，偿还本金210566.57元），以上共计代偿227996.75元。现原、被告因上述代偿款项产生纠纷，原告向本院提起诉讼请求处理。另查明，涉案房屋尚未办理房屋权属登记手续。上述事实有原、被告陈述、商品房买卖合同、借款合同、个人贷款还款凭证、结清证明等证据证明，本院予以认定。本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的商品房买卖合同、案外人江苏沭阳农村商业银行股份有限公司与原、被告签订的个人购房借款/担保合同均依法成立，对合同当事人具有法律约束力。因被告未及时归还银行按揭贷款，导致原告被银行扣划相应款项承担保证责任，被告与银行签订的个人住房借款合同已经终止。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因被告迟延履行房屋贷款债务，在原告承担保证责任后的合同约定期间，被告也未将相应款项支付原告，符合商品房买卖合同中约定的解除合同的条件，且被告违约未归还银行按揭贷款，不能实现原、被告签订的商品房买卖合同中约定的办理房屋抵押贷款的交易方式作为原告获得购房款的合同目的，故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告签订的商品房买卖合同对于违约金的数额进行了约定。基于合同的约定，原告对于被告的违约行为产生的实际损失未提供证据证明，且原告有可能基于合同解除的后果获得相应的房屋利益，本院确定违约金数额为30000元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告沭阳润丰置业有限公司与被告何遥遥于2014年6月19日签订的沭阳县商品房买卖合同（备案号为：1478432683002131）；二、被告何遥遥于本判决生效之日起十日内支付原告沭阳润丰置业有限公司违约金30000元。如被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费9298元（原告已预交4649元），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费9298元。审 判 长  杨 震人民陪审员  胡方武人民陪审员  张 泽二〇一九年六月十七日书 记 员  袁 洋附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。