成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初6613号 原告：成都市正成凯信置业有限公司，住所地成都市成华区崔家店路******。 法定代表人：涂大成，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王宇尘，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：杨雅婷，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 被告：刘培，男，汉族，1980年5月1日出生，住成都市成华区。 被告：王岚，女，汉族，1982年3月3日出生，住成都市金牛区。 原告成都市正成凯信置业有限公司（以下简称正成公司）与被告刘培、王岚商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告正成公司的委托诉讼代理人王宇尘到庭参加诉讼，被告刘培、王岚经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 正成公司向本院提起诉讼请求：1.解除正成公司与刘培、王岚于2014年1月1日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.在刘培、王岚支付的购房款中扣减因刘培、王岚逾期偿还银行按揭贷款而由正成公司代为偿还的银行按揭贷款本金、利息和罚息共计398087.57元，扣减总房款10%的违约金92506.6元，扣减正成公司所产生的律师费损失20000元，前述款项扣减后，正成公司在合同解除后应退还刘培、王岚414471.83元；5.刘培、王岚在《商品房买卖合同》及补充协议解除后10日内配合正成公司到成都市城乡房产管理局办理完毕本案商品房的撤销备案手续、撤销预告登记手续及撤销预抵押登记手续。事实与理由：2014年1月1日，正成公司与刘培、王岚签订了《商品房买卖合同》及补充协议，由刘培、王岚购买正成公司开发建设的位于成都市成华区XXX号房屋，房屋总价款为925066元。合同约定刘培、王岚于签约当日支付房屋首付款465066元，剩余460000元购房款通过向成都银行股份有限公司成华支行（以下简称成都银行成华支行）按揭贷款的方式支付，正成公司为刘培、王岚的按揭贷款提供连带担保责任。合同签订后，正成公司为刘培、王岚所购买的前述房屋在成都市城乡房产管理局办理了合同签约备案登记（备案号为：2046986）。合同明确约定：“买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人承担担保责任的情况累计发生两次，或者买受人逾期归还／支付前述资金超过十五日的，或者银行已解除与买受人之间的抵押贷款协议的，买受人除按上述约定向出卖人归还相应款项外，还应按总购房款的10%支付违约金；在适用前述违约金的同时，出卖人在此情况下还有权选择解除《买卖合同》及其补充协议，或者选择以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并就该房屋处置后所得价款优先受偿。出卖人受偿范围包括但不限于出卖人代偿款项、违约金、诉讼费、律师费以及处置房屋产生的一切费用。”2016年9月28日，成都银行成华支行向正成公司发出《逾期贷款催收通知书》，告知因刘培、王岚没有按时归还银行贷款本息，要求正成公司履行连带保证责任。2016年10月10日、2016年10月12日，成都银行成华支行直接从正成公司银行账户中扣收398087.57元用于偿还刘培、王岚所欠的全部贷款本息、罚息等。后正成公司多次通知刘培、王岚归还代偿款项并发出《催告函》，但刘培、王岚至今仍未向正成公司归还。为此，正成公司采取诉讼途以径维护自身权利，并支付律师费20000元。 刘培、王岚未答辩。 正成公司为证明其主张向本院提交了原被告身份信息、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、网签合同信息查询记录、房屋预告登记证明、逾期贷款催收通知书、客户回单、催告函、EMS邮寄单、委托代理合同、四川增值税普通发票等。 经庭审审查，正成公司提交的证据来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，刘培、王岚未到庭参加诉讼，应视为放弃对正成公司提交的证据进行质证的权利，本院对正成公司提交的证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月1日，正成公司（出卖人）与刘培、王岚（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定出卖人将位于成华区**房屋以925066元的价格出售给买受人；买受人应于2014年1月1日前将房屋首付款465066元支付给出卖人，余款460000元买受人向成都银行申请五成十年抵押贷款进行支付；在出卖人提供阶段保证责任期限内，若因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起7个工作日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行同期一年贷款利率向出卖人支付代还款项代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，若买受人未及时向出卖人履行还款义务，买受人应向出卖人支付总购款10%的违约金，同时出卖人有权解除合同，收回房屋另行销售，或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋处置后所得价款优先受偿（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其他相关费用）；出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。《补充协议》第十五条同时约定，双方的联络方式以《买卖合同》所记载的电话、传真、通讯地址为准，采用信件通知方式的，在寄出三天后（本省）或七天后（外省）视为送达。 2014年6月14日，该《商品房买卖合同》完成了网签备案手续，网签备案号为2046986。2014年12月31日，双方为案涉房屋办理了预购商品房预告登记手续（成房预中心城区字第××号），刘培、王岚为预告登记权利人。同日，双方为案涉房屋办理了预购商品房抵押预告登记手续，成都银行股份有限公司为预告登记权利人。 该《商品房买卖合同》签订后，正成公司认可刘培、王岚向其缴纳了首付款465066元。依据正成公司提交的2018年12月25日的网签合同信息查询记录，2014年8月21日，刘培、王岚作为债务人就其向成都银行的借款提供案涉房屋作为抵押担保，被担保债权数额为460000元，债务履行期限为2014年8月1日至2021年8月1日，抵押件号为预0591527。正成公司确认已收到该460000元按揭贷款。正成公司确认其于2015年10月30日将案涉房屋交付给刘培、王岚。其后，因刘培、王岚未按期归还银行按揭贷款，成都银行成华支行于2016年9月28日作出《逾期贷款催收通知书》，载明其于2014年8月27日向刘培提供了一手住房按揭中长期贷款本金460000元，已于2016年3月22日寄送逾期贷款催收通知书（第一次），于2016年9月28日寄送逾期贷款催收通知书（第六次），要求借款人履行还款责任，并促请保证人按约承担保证责任。依据正成公司提交的成都银行沙河堡支行出具的客户回单，正成公司分别于2016年10月10日、2016年10月12日分6笔代刘培、王岚归还了共计398087.57元，并结清了该按揭贷款。2018年4月4日，正成公司通过全球邮政特快专递向刘培、王岚在《商品房买卖合同》中载明的地址寄送了《催告函》，要求刘培、王岚在该函送达之日起7个工作日内归还代还款项398087.57元，并支付代垫期间的利息及违约金。 另查明，正成公司为提起本案诉讼，委托了泰和泰律师事务所代理，依据双方签订的《委托代理合同》及相应四川省增值税普通发票，正成公司为此支付律师费20000元。 本院认为，正成公司与刘培、王岚签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该《补充协议》约定买受人未按期足额偿还银行按揭贷款本息导致出卖人承担责任，且买受人未及时向出卖人履行还款义务的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付总购房款10%的违约金，正成公司提交的证据证明其于2016年10月代刘培、王岚归还398087.57元用于结清刘培、王岚的银行按揭贷款，因刘培、王岚至今未归还正成公司该笔代垫款项，正成公司主张解除双方之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》，同时要求刘培、王岚归还代垫款项398087.57元并支付总购房款10%的违约金92506.6元，符合双方约定，本院依法予以支持。同时，正成公司提交的证据证明其为提起本案诉讼支付了律师费20000元。就前述代垫款项398087.57元、违约金92506.6元及律师费20000元，依据该《补充协议》的约定，正成公司有权从刘培、王岚已付的购房款925066元中予以扣除，扣除后正成公司还应支付刘培、王岚414471.83元。《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，刘培、王岚应配合正成公司办理相应的备案登记及预告登记注销手续。针对正成公司主张要求刘培、王岚配合注销预抵押登记手续，因其并非抵押合同关系的当事人，故该项主张于法无据，本院不予支持。刘培、王岚经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都市正成凯信置业有限公司与被告刘培、王岚于2014年1月1日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。 二、被告刘培、王岚于本判决生效之日起支付原告成都市正成凯信置业有限公司代垫款项398087.57元、违约金92506.6元及律师费20000元，共计510594.17元；该510594.17元直接从被告刘培、王岚向原告成都市正成凯信置业有限公司支付的购房款925066元中扣除，扣除后原告成都市正成凯信置业有限公司还应支付被告刘培、王岚414471.83元。 三、被告刘培、王岚于本判决生效之日起十日内配合原告成都市正成凯信置业有限公司注销前述《商品房买卖合同》网签备案（网签备案号：2046986）及预购商品房预告登记（成房预中心城区字第××号）手续。 四、驳回原告成都市正成凯信置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8906元（此款已由原告成都市正成凯信置业有限公司预交），由被告刘培、王岚承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  符荣华 人民陪审员  简必科 人民陪审员  刘晓蓉 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  周雨荞