广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终620号 上诉人（原审原告）：百色鼎盛物业服务有限责任公司，住所地广西百色市龙景区鼎盛中央花园**。 法定代表人：朱卫民，总经理。 委托诉讼代理人：罗海燕，该公司员工。 上诉人（原审被告）：张光春，男，1977年3月2日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：钟国强，右江区经济法律服务所法律工作者。 上诉人百色鼎盛物业服务有限责任公司因与上诉人张光春物业服务合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2018)桂1002民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月16日传唤当事人到庭进行法庭调查，上诉人百色鼎盛物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人罗海燕、上诉人张光春的委托诉讼代理人钟国强到庭参加调查。本案现已审理终结。 百色鼎盛物业服务有限责任公司上诉请求及答辩称，上诉请求：1.请求二审法院撤销百色市右江区人民法院（2018）桂1002民初893号判决；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院作的判决缺乏事实根据,依法应当予以撤销。上诉人的诉讼请求有着充分的事实和法律根据,依法应予以支持,具体为：一审判决认定涉案的代收电梯维护费及车位服务费应从2015年1月起按《前期物业服务协议》标准计算至2017年1月,缺乏事实根据，一审时上诉人已经充分闸述，一审判决也已经查明,《前期物业服务协议》是百色鼎盛房地产开发有限公司与广西银湾物业服务有限司签订的。2013年12月29日,广西银湾物业服务有限公司退出，开发商百色鼎盛房地产开发有限公司将该项目的物业服务事宜委托给上诉人管理,2011年3月6日上诉人到百色市房产管理局备案。经百色市物价局、百色市房产管理局联合下发的百价格(2014)51号文件关于百色市“鼎盛·中央花园小区”物业服务收费问题的批复,确定对鼎盛·中央花园小区住宅物业服务收费实行政府指导价。上诉人认为,此后相关费用的收取就应该按照政府主管部门的批复文件进行收费,而不能再按《前期物业服务协议》进行。但一审判决忽视政府相关文件的效力,判决按之前的协议收费,显然缺乏事实。2、同样的争议在本案前已经在同样的法院进行了判决,该判决也已经生效,但一审判决却做出了与该院之前同类案件完全不同的判决,缺乏根据。在本案前,上诉人基于同样的事由向一审法院起诉(案号为:2017桂10**民初3446号),该案支持了上诉人的诉讼请求,即自2014年月按百色市物价局、百色市房产管理局核定的政府指导价收取。该判决作出后当事人双方均没有上诉,判决已经生效。但本案在没有新的事实和理由的情况下,作出了与本院之前不同的判决,这显然缺乏事实,审判决缺乏事实和根据,请求二审人民法院依法维护上诉人的合法权益。 答辩意见，银湾的合同与本案无关，我公司按照相关的法律法规，依法接管小区，我方执行的收费标准按照批复文件来收取物业费用。每个服务企业有不同服务质量和服务标准，我公司依法取得接管权利，不应该按前任的收费标准来进行收费。2014年期间我们收委托方收取，临时接管我们是按照原来的银湾物业的标准收取费用的。后面我们经过正式的招标接管的，跟开发商签订的合同我们有公示。2014年的1月至12月，物业服务费提前预交一年的费用，有些业主预交费用，为了让利业主所以按照旧的标准收取。第二年按照政府物业合同的收费标准来收费，所以我方的物业服务费收取是合理的。 张光春上诉请求及答辩称，上诉请求：1、请求二审法院撤销百色市右江区人民法院(2018)桂1002民初893号判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决在认定事实方面有错误被上诉人在一审法院中的诉讼请求为判令上诉人支付代收电梯维护费2015年1月至2017年1月共25个月,按每月30元/月计算,即30元×25个月=750元;2017年2月至2017年12月共11个月,按25元/月计算,即:25元×11个月=275元,电梯维护费合计:1025元。2015年1月至2017年共25个月,按25元/月的车位服务费合计:25元×25个月=625元,二项共计:1025元+625元=1650元。而一审法院把电梯维护费及车位服务费都2015年1月至2018年1月加以判决,明显认定错误，一审法院遗漏证据,计算方法错误上诉人在一审庭审过程中提交的证据,第二页从上往下顺数第三张的物业收款单中,已明确2015年1月15日上诉人缴纳的代收电梯运行维护费为12.6元,但一审法院的判决中并没有把他这一项扣除。此外,上诉人提交的证据的第四页中的汇款单中,已经缴纳了275元的电梯维护费(275元÷25元/月=11个月),此项费用在判决书中也没有扣除,因此上诉人所欠被上诉人代收电梯维护费应为:2015年1月至2016年12月共计24个月,按每月125.68平方米×0.1元/平方米×24个月=314.2元,车位服务费:2015年1月至2017年1月共25个月,按每月10元×25个月=250元,两项合计共314.2元+250元=564.2元。综上所述,一审法院在没有完全查明该案事实及证据的情况下做出了错误的判决,望二审法院充分查明该案,并依法改判一审法院的错误判决。 答辩意见，对报价没有异议，双方没有签订前期物业合同，解除合同交接以后，还是应按照原来银湾物业合同来收取；事实上，2014年起一整年时间交的电梯和车位费按照银湾物业来缴费，鼎盛物业没有异议，一审判决正确驳回鼎盛物业的诉讼请求。2014年到10月，电梯维护费还是0.1元一平方米来收取，证明鼎盛物业公司来进行物价部门收取，还是以2017年1月之前还是以银湾物业标准来收取物业费，鼎盛公司的收款收据都能证明。 百色鼎盛物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付代收电梯维护费1020元、车位服务625元，共计1650元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告于2011年购买位于百色市右江区，该房的面积为125.68平方米。被告于2013年1月2日收房并与广西银湾物业服务有限公司百色分公司签订《前期物业服务协议》。该协议约定：本协议所称“前期物业服务”是指至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业服务委托合同》之日止，物业服务企业在此期间所提供的物业服务。住宅使用物业按建筑面积：0.8元/平方米/月；公共水电分摊费（按实际使用量由受益人据实分摊）。代收费用：生活垃圾清运费：8元/月/户（自毛坯房从申请装修之日起三个月后开始计算，如有调整，按政府部门相关文件执行）；电梯维护检修费0.1元/平方米·月（未含电梯运行能耗电费，电梯运行费由该楼栋所有业主均摊）。2017年1月21日原告与百色市鼎盛中央花园一期业主委员会签订《百色市鼎盛中央花园一期物业服务合同》，合同约定：物业管理服务费用由业主按拥有的建筑面积交纳：住宅：2017年1月1日至2018年12月31日0.9元/平方米/月；公共区域水电分摊费按实际使用量由受益人据实分摊；电梯日常维护保养费为25元/户/月；车位管理费为25元/个/月。因被告从2015年1月起未交纳电梯维护费及车位管理费。经原告催收被告仍未支付上述费用，原告遂向一审法院提起诉讼。 另查明，2013年12月，百色鼎盛房地产开发有限公司与广西银湾物业服务有限公司百色分公司终止前期服务合同，2013年12月29日，百色鼎盛房地产开发有限公司与原告签订《鼎盛中央花园一期物业临时接管协议》将鼎盛中央花园一期的物业委托给原告管理。2014年3月6日原告到百色市房产管理局备案了该服务项目。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求被告支付代收电梯维护费及车位服务费及的主张，一审法院予以支持。关于本案争议的电梯维护费、车位服务费具体数额问题。本案中，被告签订《前期物业服务协议》《百色市鼎盛中央花园一期物业服务合同》均为有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”故涉案的代收电梯维护费及车位服务费应按合同计算。即从2015年1月起按《前期物业服务协议》标准计算至2017年1月，被告尚欠代收电梯维护费为：314.2元（125.68平方米×0.1元/平方米·月×25个月），车位服务费为250元（10元/个/月×25个月）；从2017年2月起按《百色市鼎盛中央花园一期物业服务合同》标准计算至2018年1月1日。被告尚欠的代收电梯维护费为275元（25元/户/月×11个月），车位管理费为275元（25元/个/月×11个月）。以上被告尚欠原告的代收电梯维护费为589.2元（314.2元+275元），车位管理费为：525元（250元＋275元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、被告张光春支付原告百色鼎盛物业服务有限责任公司代收电梯维护费589.2元及车位服务费525元；二、驳回原告百色鼎盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告百色鼎盛物业服务有限责任公司负担8元，被告张光春负担17元。 本院二审期间，上诉人张光春向本院提供以下新证据： 银湾物业与业主签订的物业合同。用于证明解除原合同交接以后，还是按照原来银湾物业合同标准来收取物业相关费用。 上诉人百色鼎盛物业服务有限责任公司质证认为，对证据真实性没有异议，但本案的焦点是2015年至2017年，2014年与该证据与本案无关，该物业于2013年就退出物业管理，与本案无关。 上诉人百色鼎盛物业服务有限责任公司向本院提供以下新证据： 证据一，关于解除《鼎盛中央城前期物业服务合同》的协议，证明目的：银湾物业公司于2013年12月30日终止了物业服务合同； 证据二，《鼎盛中央公园营销中心物业服务合同》，证明鼎盛物业服务2014年1月1日开始接管了物业，2015年签订了前期物业服务合同，拿到了政府物业指导价； 张光春质证认为，对百色鼎盛物业服务有限责任公司提供的证据真实性没有异议，关联性没有异议，鼎盛物业移交的是内部的事情，公示没有以业主进行签协议，与本案无关。鼎盛物业2014年按照新的收费标准没有给业主签订新的指导价格，从我方证据证明电梯维护费都是按照前期银湾物业的价格来收取，提交10块的车位费得的证据，电梯维护费275元已经提交，一审法院没有把该款项减出来。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对一审法院已经查明事实无异议，本院予以确认。 另查明，张光春已缴纳2017年电梯维护费275元。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、鼎盛物业公司的诉讼请求是否有事实和法律依据；2、一审法院对张光春的电梯维护费和车位费的计算判决是否正确。 本院认为，涉案百色市右江区龙景东路9号鼎盛中央花园小区的前期物业服务，先由百色鼎盛房地产开发有限公司与广西银湾物业服务有限司签订《前期物业服务协议》提供物业服务，2013年12月29日广西银湾物业服务有限公司退出，把该项目的物业服务事宜委托给百色鼎盛物业服务有限责任公司管理,2014年3月6日百色鼎盛物业服务有限责任公司到百色市房产管理局备案了该服务项目，经百色市物价局、百色市房产管理局联合下发的百价格(2014)51号文件关于百色市“鼎盛·中央花园小区”物业服务收费问题的批复,确定对鼎盛·中央花园小区住宅物业服务收费实行政府指导价。取得该批复文件后，百色鼎盛物业服务有限责任公司即对该“百价格(2014)51号文件”在小区公示栏中进行了公示，同时将该文件在该小区的物业服务中心长期公开展示。2017年1月21日原告与百色市鼎盛中央花园一期业主委员会签订《百色市鼎盛中央花园一期物业服务合同》后亦以同样方法将该合同公示。从张光春提供的缴费清单可以知道，张光春已经知道百色鼎盛物业服务有限责任公司接手该案涉物业服务项目，而张光春一直在该小区生活，其称从不知道物业服务费用发生改动与常理不符，本院不予采信。本院认为，百色鼎盛物业服务有限责任公司取得“百价格(2014)51号文件”后，在接管物业服务项目期间要求张光春按照该文件规定的政府指导价电梯维护费用30元/月、车位服务费25元/月的标准，缴纳2015年1月至2017年1月的电梯维护费用和车位服务费，并按照《百色市鼎盛中央花园一期物业服务合同》约定的25元/月的价格缴纳2017年2月至2017年12月的电梯维护费用，合法有据，应予支持。一审法院以广西银湾物业服务有限司签订《前期物业服务协议》的收费标准计算张光春应缴纳的2015年1月至2017年1月的电梯维护费用和车位服务费有误，且一审判决未扣除张光春已缴纳2017年电梯维护费275元，另一审法院判决张光春支付2017年2月至2018年1月的车位服务费超出百色鼎盛房地产开发有限公司的讼请求，本院予以纠正。故张光春应缴纳的电梯维护费为：25个月×30元/月+11个月×25元/月=1025元-275元=750元，应缴纳的车位服务费为：25个月×25元/月=625元。 综上，上诉人的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持百色市右江区人民法院（2018)桂1002民初893号民事判决第二项； 二、变更百色市右江区人民法院（2018)桂1002民初893号民事判决第一项为：上诉人张光春支付上诉人百色鼎盛物业服务有限责任公司代收电梯维护费750元及车位服务费625元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向百色市右江区人民法院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 一审案件受理费25元，由上诉人百色鼎盛物业服务有限责任公司负担5元，上诉人张光春负担20元；上诉人百色鼎盛物业服务有限责任公司预交的二审案件受理费50元，由上诉人百色鼎盛物业服务有限责任公司负担25元，上诉人张光春负担25元； 上诉人张光春预交的二审案件受理费50元，由上诉人百色鼎盛物业服务有限责任公司负担15元，上诉人张光春负担35元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 亮 审判员 凌文楼 审判员 凌 除 二〇一九年六月五日 书记员 黄 勤