江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民再39号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：涂文杰，男，1975年10月14日生，汉族，住江西省丰城市。被申请人（一审原告、二审上诉人）：赣州市金瑞大酒店有限责任公司，住所地江西省赣州经济技术开发区金岭路。法定代表人：刘伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱强，江西章贡律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：罗建荣，男，1980年12月5日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：吴诚，男，1981年8月1日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。一审被告、二审被上诉人：付芳华，男，1973年9月11日生，汉族，住江西省丰城市。再审申请人涂文杰因与被申请人赣州市金瑞大酒店有限责任公司（以下简称金瑞大酒店）、罗建荣、吴诚等房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2018）赣07民终1629号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2018）赣民申1123号民事裁定提审本案，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人涂文杰、被申请人金瑞大酒店的委托诉讼代理人朱强到庭参加诉讼，罗建荣、吴诚、付芳华经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。涂文杰再审请求：一、撤销赣州市中级人民法院（2018）赣07民终1629号民事判决中第二项、第三项、第四项、第六项、第七项；二、判令由罗建荣、吴诚承担所欠租金562467元；三、判令由罗建荣、吴诚承担违约金65780.1元；四、判令一审、二审和再审全部诉讼费用由金瑞大酒店、罗建荣、吴诚承担。事实和理由：1.本案实际租赁关系存在于金瑞大酒店与罗建荣、吴诚之间，罗建荣、吴诚二人系合同的相对人，涉案的租金及违约金应由罗建荣、吴诚承担；2.罗建荣与吴诚形成了转租关系，金瑞大酒店在六个月之内未提出反对，并用收取租金和水电费的行为认可了该租赁关系，应当视为金瑞大酒店同意转租，金瑞大酒店与罗建荣、吴诚形成了新的租赁关系，拖欠的租金应由罗建荣、吴诚支付，与涂文杰无关。金瑞大酒店答辩称：一、诉争的合同是涂文杰与我公司签订的，起诉前我公司才知道他们的合伙事宜。虽然租赁合同已经解除，合同相对方对房屋仍有结清租金、腾房的义务，但直到我公司再次出租案涉房屋前，因为涂文杰等人没有及时腾房，给我公司造成的损失其应当承担。二、收取租金的行为并不构成对新的租赁关系的追认，只要涂文杰等人有金瑞大酒店的账号用户名和开户行就可以转账租金，而且租金的金额都是按照双方对合同约定的数额进行确定。三、涂文杰转让经营不需要征得我公司的同意，我公司也不知晓具体是谁在经营，也无权干涉。另外，从我公司曾经发过两份解除通知可以看出，我公司并不知道到底是谁在经营。四、关于重新注册酒店的观点也与前述的观点一致，涂文杰等人进行经营人变更没有通知我公司，我公司也无权干涉他们的经营。金瑞大酒店向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告一于2014年1月13日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告立即将租赁房屋恢复原状并返还给原告；三、判令被告连带向原告支付拖欠的房屋租金、水电费和违约金总计342947.15元，拖欠的房屋租金为219267元（暂从2015年7月1日计算至2016年3月14日，此后依此计算至房租还清之日止），拖欠的水电费为44538.5元，违约金为79141.65元（按拖欠的房屋租金和水电费总额的30%计算）；四、判令被告连带支付原告因本起诉讼所承担的公证费700元、律师费51442元（按诉请标的额的15%计算）；五、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告涂文杰、罗建荣、付芳华经协商，合伙开设经营丰商大酒楼。2014年1月13日，原告（甲方）与被告涂文杰（乙方）签订了一份房屋租赁合同，合同约定，原告将坐落于赣州经开区金岭东路金瑞大酒店东起第5、6、7号店面，酒店二楼整层，副楼车库算起第三层租赁给乙方用于餐饮酒楼经营，租赁期限为三年，从2014年2月15日起至2017年3月14日止，从2014年3月15日开始计算租金；从2014年3月15日起至2016年3月14日止，每个月乙方向甲方交纳租金26000元，2016年3月15日至2017年3月14日止，每个月租金28600元，乙方必须在每月底5日内付完下个月的租金并由甲方开具收条，以上租金不含税费；乙方向甲方一次性付50000元的转让费；乙方向甲方交押金78000元；违约责任约定乙方必须按期交纳租金、水、电等费用，水电费用在每月的1日双方共同抄表上一月数据，每月3日前乙方向甲方交纳上一月的水电费用，水电费在7天内未交，则甲方采取停电停水的措施，且按每日5%计算违约金，直至缴纳完所有费用为止；租金逾期按每天5%计算违约金，超过15天未交，甲方视乙方为严重违约行为，甲方有权解除合同，且乙方所交承租押金不予退还；乙方没有在经得甲方同意的前提下擅自转让、转租房屋使用权的，甲方有权解除本合同，且乙方应承担违约金，不予退还押金等。合同签订后，原告即将租赁房屋交付给被告涂文杰用于经营丰商大酒楼。2014年9月2日，被告涂文杰（乙方）、罗建荣（丙方）、付芳华（甲方）经协商，签订了丰商大酒楼股权内部转让协议，该协议约定，甲乙双方同意股权100%转让给丙方，丰商大酒楼所有债务由丙方全部承担，丙方确保酒店转让后六个月内继续经营餐饮，可以增加其他经营项目，丙方如六个月后不经营餐饮，则付给甲方36%转让费，与乙方无关，转让之前亏损20万元，甲方应付丙方7.2万元，乙方协助丙方办理相关证件转让。被告罗建荣接手后，将店名改为丰商喜悦餐厅继续经营。后在2014年12月24日，被告罗建荣（甲方）与第三人吴诚（乙方）签订了一份酒店租赁合同，合同约定，甲方将自己经营的丰商喜悦餐厅出租给乙方经营，租赁期为二年，自2014年12月24日至2017年3月14日，租金为26000元（后期递增按原合同，次租金为乙方交纳给原房东租金），另外乙方将交纳给甲方租金为10000元，其中交纳原房东租金部分，由乙方接到通知自行交纳，交纳给甲方租金部分，乙方需一次性交纳一年租金120000元，另外乙方需向甲方一次性交纳保证金130000元；在租赁期内的水费、电费、税收、工商、卫生等费用由乙方负责等。第三人吴诚承租后，将店名改为喜登门（喜盈门）酒店继续经营，并按合同约定向原告交纳租金等。但从2015年7月1日起，被告及第三人均未向原告交纳租金及所用的水电费，故原告在2015年12月25日，以公证证明的方式，通过邮政特快专递向被告涂文杰、罗建荣发送了解除房屋租赁合同通知书，要求二被告在接到通知之日起三日内付清所欠租金、水电费及违约金，如在7日内仍未付清拖欠的房租，则解除在2014年1月13日所签订的房屋租赁合同，并由二被告承担相应的损失等。此后，被告及第三人一直没有给付所欠租金，故原告诉至法院要求处理。另查明，本案所涉租赁房屋的租金从2015年7月1日起至2016年3月14日止共计为219267元。原告为追索租金，还因此支付了公证费700元，律师代理费23800元。一审法院判决：一、解除原告赣州市金瑞大酒店有限公司与被告涂文杰在2014年1月13日签订的房屋租赁合同；二、被告涂文杰应当向原告赣州市金瑞大酒店有限公司支付2015年7月1日至2016年3月14日所欠租金219267元；三、被告涂文杰应当向原告赣州市金瑞大酒店有限公司支付所欠租金的违约金65780.1元；四、被告涂文杰应当承担原告赣州市金瑞大酒店有限公司因此所支付的公证费700元，律师代理费23800元；五、被告罗建荣对被告涂文杰上述判决二、三、四项所应当承担的付款义务承担连带清偿责任；六、第三人吴诚对被告涂文杰、罗建荣所应承担的付款义务承担连带清偿责任；七、驳回原告赣州市金瑞大酒店有限公司要求被告连带支付拖欠的水电费及违约金的诉讼请求；八、驳回原告赣州市金瑞大酒店有限公司要求被告付芳华连带支付所欠租金及违约金等损失的诉讼请求；九、上述判决第二、三、四项，限判决生效之日起十日内履行完毕。金瑞大酒店上诉请求：撤销一审判决第二项、第七项、第八项，判令涂文杰向上诉人支付2015年7月1日至2017年3月14日所欠租金562467元，即多增加346500元，改判被上诉人付芳华对被上诉人涂文杰应承担的付款义务承担连带清偿责任，改判被上诉人涂文杰、罗建荣、付芳华向上诉人支付拖欠的水电费44538.5元及违约金13361.55元(按拖欠水电费总额的30%计算)，请求判令被上诉人涂文杰、罗建荣、付芳华、吴诚承担二审的律师代理费1万元，一、二审诉讼费由被上诉人涂文杰、罗建荣、付芳华、吴诚承担。涂文杰上诉请求：撤销一审判决第二至第六项，改判由罗建荣、吴诚二人承担房屋租赁的金钱给付义务，一、二审诉讼费由被上诉人金瑞大酒店、罗建荣、吴诚承担。二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人金瑞大酒店于2014年1月13日与上诉人涂文杰签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据上诉人金瑞大酒店于2014年1月13日与上诉人涂文杰签订的《房屋租赁合同》可以证明，金瑞大酒店的合同相对人为涂文杰，即案涉房屋的承租人为涂文杰。虽然涂文杰于2014年9月2日与被上诉人罗建荣、付芳华签订了《丰商大酒店股权内部转让协议》，但该协议为涂文杰、罗建荣、付芳华三人之间的内部协议，仅对该三人具有约束力，但对上诉人金瑞大酒店没有约束力，因为金瑞大酒店与涂文杰所签订的《房屋租赁合同》的相对人仍然是涂文杰，该合同的相对人并未发生变更，且在被上诉人罗建荣将案涉房屋转租给被上诉人吴诚后，该合同的相对人亦未发生变更，故依据合同的相对性原则，上诉人涂文杰应当承担本案民事责任。被上诉人付芳华不是《房屋租赁合同》的相对人，且本案拖欠的租金不是发生在付芳华与涂文杰、罗建荣合伙经营期间，故上诉人金瑞大酒店要求被上诉人付芳华承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，因上诉人金瑞大酒店未能提交相应证据证明涂文杰、罗建荣等人拖欠了其水电费44538.5元，故其要求涂文杰、罗建荣等人支付水电费44538.5元及违约金13361.55元，没有事实依据，不予支持。上诉人金瑞大酒店与涂文杰所签《房屋租赁合同》中并未约定公证费、律师代理费的承担问题，故一审判决由涂文杰承担金瑞大酒店支付的公证费700元、律师代理费23800元不当，应予撤销该项判决。上诉人金瑞大酒店要求涂文杰、罗建荣、付芳华、吴诚承担其二审的律师代理费10000元，属二审提出的新的诉讼请求，涂文杰对此持有异议，不予审理，金瑞大酒店应另行主张权利。金瑞大酒店在一审时要求对方承担拖欠的房屋租金的计算期限为暂从2015年7月1日计算至2016年3月14日，此后依此计算至房租还清之日止，因涂文杰、罗建荣、吴诚在合同期满后亦未将承租房屋交还上诉人金瑞大酒店，故金瑞大酒店要求租金支付期限计算至合同期满之日的2017年3月14日止，具有事实依据，予以支持，涂文杰、罗建荣、吴诚应支付从2016年3月15日起至2017年3月14日止共计12个月的房屋租金343200元（28600元×12个月）。一审判决只计算至2016年3月14日不当，应予变更。本案涂文杰、罗建荣、吴诚应支付的总租金为562467元（219267元+343200元）。此外，涂文杰作为合同的相对人，罗建荣作为涂文杰的合伙人其在涂文杰退伙后酒店由其继续经营，吴诚对一审判决未提起上诉，视为其同意一审判决，故涂文杰、罗建荣、吴诚应共同承担本案的连带民事责任。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以部分支持。二审法院判决：一、维持江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初569号民事判决第一项、第七项、第八项；二、撤销江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初569号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第九项；三、由涂文杰、罗建荣、吴诚向上诉人赣州市金瑞大酒店有限责任公司连带支付2015年7月1日至2017年3月14日所欠租金562467元；四、由涂文杰、罗建荣、吴诚向赣州市金瑞大酒店有限责任公司连带支付所欠租金的违约金65780.1元；五、驳回上诉人赣州市金瑞大酒店有限责任公司的其他上诉请求；六、驳回上诉人涂文杰的其他上诉请求；七、上述应付款项，限涂文杰、罗建荣、吴诚在本判决生效之日起十日内履行完毕。再审中，涂文杰提交了二组新证据。证据一、涂文杰与刘伟的对话录音，证明目的：证明金瑞大酒店已经知晓涂文杰将房屋租赁合同转让给了罗建荣。证据二、工商登记表（两张复印件），证明目的：租赁合同转让后涉案地址已经注册了新的酒楼。金瑞大酒店质证称，一、对于录音证据，因录音没有任何的时间，地点也不明，对话人也不能明确是金瑞大酒店法定代表人刘伟，我方对这份证据的真实性有异议。二、工商登记表不是新证据，不予质证。本院经审查认为，证据一录音资料系孤证，录音的时间地点不明，不能达到涂文杰的证明目的，本院不予确认；证据二系网页打印件，内容不完整，本院不予确认。本院再审查明，根据金瑞大酒店在一审中提交的（2015）赣虔阳证内字第1557号《公证书》，其中所附的金瑞大酒店发给罗建荣的《解除房屋租赁合同通知书》载明，金瑞大酒店对于涂文杰和付芳华将租赁合同转让给罗建荣是知情的。结合涂文杰在再审审查阶段提交的其给刘伟的《回复》、罗建荣将餐厅改名为丰商喜悦餐厅、吴诚将餐厅改名为喜盈门酒店、罗建荣和吴诚均向金瑞大酒店支付过房屋租金等相关事实，可以认定涂文杰和付芳华将涉案租赁合同转让给罗建荣经营金瑞大酒店是知情的。本院再审查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点是：涂文杰是否应承担拖欠租金及违约金？涂文杰、罗建荣与付芳华三人经协商，决定合伙开设经营丰商大酒楼。2014年1月13日，涂文杰与金瑞大酒店签订了一份房屋租赁合同，约定承租金瑞大酒店部分楼层用于餐饮酒楼经营，因开设经营酒楼是涂文杰、罗建荣与付芳华三人合伙行为，故该房屋租赁合同实际由涂文杰、罗建荣与付芳华三人共同履行。2014年9月2日，涂文杰、付芳华将合伙股权转让给罗建荣，罗建荣将店名改为丰商喜悦餐厅继续经营，金瑞大酒店对此知情，故从此时起房屋租赁合同的相对方变更为罗建荣一人，涂文杰、付芳华不再是租赁合同的当事人。2014年12月24日，罗建荣将餐厅转租给吴诚，约定了吴诚向金瑞大酒店继续交纳租金，还要向罗建荣交纳转让费。吴诚将店名改为喜盈门酒店继续经营，从2015年7月1日起，开始拖欠租金。涉案拖欠租金发生在吴诚经营期间，金瑞大酒店对涂文杰和付芳华转给罗建荣是知情的，现并无证据证明金瑞大酒店对罗建荣转给吴诚是知情的，故涉案租金及违约金应由罗建荣、吴诚共同承担，因涂文杰、付芳华不再是租赁合同的当事人，涂文杰、付芳华无需承担。关于涉案房屋租赁合同的解除问题，因租赁合同已经到期，金瑞大酒店也已经将房屋租赁给他人，故无需判决解除。综上，涂文杰的再审请求成立，原二审判决认定事实、适用法律存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省赣州市中级人民法院（2018）赣07民终1629号民事判决和江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初569号民事判决；二、罗建荣、吴诚于本判决生效后十日内支付赣州市金瑞大酒店有限责任公司租金562467元及违约金65780.1元，共计628247.1元；三、驳回赣州市金瑞大酒店有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6444元、公告费300元，二审案件受理费16849元，共计23593元，由赣州市金瑞大酒店有限责任公司负担3517元，由罗建荣、吴诚负担20076元。本判决为终审判决。审 判 长 闵遂赓审 判 员 黄勇平审 判 员 黄伟武二〇一九年六月二十六日代书记员 刘 瑾