文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9148号原告：中山市普乐方道商业管理有限公司，住所地广东省中山市西区金华南路2号广浩华庭公寓楼1至7层住宅（3楼之五），统一社会信用代码91442000MA4W5ULU16。法定代表人：林惠权，总经理。委托诉讼代理人：叶小桃，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。被告：周华蒋，男，1979年7月27日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，原告中山市普乐方道商业管理有限公司（以下简称普乐方道公司）与被告周华蒋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普乐方道公司委托诉讼代理人叶小桃、被告周华蒋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普乐方道公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金46908元、物业管理费6426元；2.被告向原告支付以53334元为基数自2018年10月1日起到实际清偿之日止按年利率24％计算的违约金，暂计至2019年3月22日为6151元；3.解除原告与被告签订的商铺租赁合同。事实与理由：2017年11月21日，原告与被告周华蒋签订了商铺租赁合同（以下简称租赁合同），约定原告将坐落在中山市西区金港路48号美林假日花园商业中心1区104卡的商铺出租给被告，期限是2017年12月1日至2020年11月30日止，2017年12月1日至2019年11月30日的租金每个月为7818元，物业管理费为1071元。现被告拖欠原告2018年10月1日至2019年3月31日的租金46908元，物业管理费6426元未付。原告向被告曾多次催告未果，为此，原告为维护合法权益特向法院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告普乐方道公司增加一项诉求为：被告向原告支付的租赁保证金14992元归原告所有；明确诉求1为：被告向原告支付2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金46908元、物业管理费6426元；明确诉求2中违约金的计算方法为：以每月拖欠的租金及管理费为基数，自当月1日起按年利率24%计算至清偿之日止。同时，原告普乐方道公司明确对于被告自2019年4月1日起拖欠的租金、物业管理费以及涉案商铺的返还等问题，愿意与被告庭外协商解决，于本案中不主张。被告周华蒋辩称：1.同意解除合同，确认被告从2018年10月起没有缴纳租金及物业管理费，被告因生意不好，资金周转困难，从2018年9月底向原告提出要晚点交租金以及物业管理费，原告也是同意的，最后被告也缴纳了9月的租金，2019年1月6日原告停了被告的水电，导致被告无法正常营业，被告曾与原告协商不再经营，愿意出售店内的东西，然后抵扣租金，但原告没有同意，目前涉案商铺仍在被告的控制中，但是原告不允许被告进入商铺内，涉案商铺是由被告上锁的。不同意向原告支付租金至2019年3月，只同意支付至1月，因是原告不让被告继续营业。2.不同意原告主张的违约金以及没收保证金，原告曾经口头承诺可以晚点交租，被告并没有构成违约。原告主张违约金又要求没收保证金的诉求过高。3.同意与原告庭外协商之后的租金以及返还涉案商铺的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年11月21日，普乐方道公司（甲方、出租人）与周华蒋（乙方、承租人）签订租赁合同，约定：甲方将座落在中山市西区金港路48号美林假日花园商业中心1区104卡的商铺租赁给乙方为经营披萨使用，商铺建筑面积为107.09平方米；租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止，计租日为2018年4月1日；自2017年12月1日起至2018年3月31日止为装修期，甲方暂缓收取乙方的租金，如果在合同履行期内乙方有违约行为的，则装修期内的租金不予免除，乙方必须在甲方通知后3日内付清；鉴于甲方已经将乙方承租物业委托给中山市广浩物业管理有限公司（以下简称广浩公司），乙方承诺按时缴纳物业管理费；2017年12月1日至2019年11月30日期间每月租金为7818元，物业管理费为1071元，合计8889元；合同实行先预付后使用的原则，乙方应当每个月预付一期，每次支付1个月租金，每月25至30日向甲方支付下月租金；物业服务费由乙方于每月20日前到物业服务中心交纳现金，水、电、电话等费用由乙方按实支付；乙方在合同签订同时向甲方支付14992元的租赁保证金，作为乙方完全适当履行合同所有条款的保证，甲方有权从租赁保证金直接扣减、抵销任何乙方应付而未付的包括但不限于租金或物业服务、水、电等费用及违约金、赔偿金，租赁期限届满乙方未发生违约情形或赔偿责任且已交还该商铺及付清租赁期限内的租金和物业服务、水、电等费用后，甲方应在乙方办理完成上述手续后的七个工作日内将租赁保证金（无息）归还给乙方；乙方在合约期内不得以任何理由拖延或拒付甲方租金、代收代缴的水电费、物业管理费等；乙方应在租期届满时或收到甲方关于提前终止合同的书面通知内规定的日期届满时，提前撤空并交还该商铺；若乙方未按合同规定之日期支付租金或者其他任何费用的，则甲方在拖欠的次日起有权立即采取停水、停电、锁门等足以限制乙方正常营业的措施，且每逾期一天按欠付费用的百分之二支付违约金；乙方未按合同约定交纳租金累计超过30日的，甲方有权解除合同，收回商铺，并有权没收乙方交付的租赁保证金、已预付的租金，并赔偿由此给甲方造成的全部损失。合同还约定了其他事项。双方当事人分别签名盖章确认。合同签订当天，周华蒋向普乐方道公司交纳租赁保证金14992元。2017年12月1日，普乐方道公司向周华蒋交付了涉案商铺。2.2018年10月1日起，周华蒋未按时交付当月商铺租金及物业管理费，普乐方道公司经多次催讨未果后于2019年1月6日对涉案商铺采取断水、电的措施，并于2019年4月3日诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，周华蒋称自停水、电当月起普乐方道公司不允许其进入涉案商铺，但涉案商铺一直由其上锁控制。普乐方道公司认为其未曾阻止周华蒋进入涉案商铺。3.广浩公司于2019年3月31日出具收据，载明：现收到普乐方道公司代周华蒋支付的位于中山市西区金港路48号美林假日花园商业中心1区104卡2018年10月1日至2019年3月31日物业管理费共6426元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。普乐方道公司与周华蒋签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应恪守履行。现普乐方道公司诉请解除与周华蒋签订的租赁合同，周华蒋当庭表示同意，故本院予以准许。本案中，普乐方道公司按约将涉案商铺交付周华蒋使用，周华蒋亦应依约履行缴纳租金和物业管理费的义务。根据已查明的事实可知，周华蒋自2018年10月1日起拖欠涉案商铺租金和物业管理费，经普乐方道公司催讨，仍未予以清偿，是明显的违约行为，应承担相应的违约责任。现普乐方道公司于本案中主张租金及物业管理费至2019年3月31日，是其对自身权利的自由处分，本院对此予以支持，经计算，2018年10月1日至2019年3月31日期间涉案商铺租金合计46908元（7818元/月×6个月），物业管理费合计6426元（1071元/月×6个月）。周华蒋辩称自2019年1月起普乐方道公司对涉案商铺采取停水、电的措施，其自当月起无法正常经营，且普乐方道公司阻止其进入涉案商铺，故只同意支付租金至2019年1月。对此，本院认为，租赁合同约定“若乙方（周华蒋）未按合同规定之日期支付租金或者其他任何费用的，则甲方（普乐方道公司）在拖欠的次日起有权立即采取停水、停电、锁门等足以限制乙方正常营业的措施”，至2019年1月周华蒋已拖欠租金长达三个月，普乐方道公司于2019年1月6日采取的停水、电措施属于行使合同履行抗辩权的行为，且涉案商铺一直处于周华蒋上锁控制中，其亦未提交证据证明普乐方道公司曾阻止其进入涉案商铺，其作为承租人仍应对2019年1月后的租金及物业管理费承担支付责任，故本院对其前述辩解意见不予采纳。关于租赁保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”规定，以及租赁合同关于“乙方（周华蒋）未按合同约定交纳租金累计超过30日的，甲方（普乐方道公司）有权解除合同，收回商铺，并有权没收乙方交付的租赁保证金”的约定，本案中，周华蒋因拖欠租金、物业管理费存在违约，普乐方道公司诉求周华蒋已支付的租赁保证金14992元归其所有，该诉求符合上述法律规定及合同约定，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，因普乐方道公司主张收取周华蒋的租赁保证金14992元已获本院支持，在普乐方道公司未举证证明自己的损失范围的情形下，本院考量该款项与其因周华蒋违约造成的合同损失相当，其继续要求周华蒋支付租金及物业管理费的违约金，于法无据，本院对此不予支持。综上，普乐方道公司诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告中山市普乐方道商业管理有限公司与被告周华蒋于2017年11月21日签订的商铺租赁合同；二、被告周华蒋于本判决生效之日起七日内向原告中山市普乐方道商业管理有限公司支付2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金46908元及物业管理费6426元；三、被告周华蒋向原告中山市普乐方道商业管理有限公司交纳的租赁保证金14992元归原告中山市普乐方道商业管理有限公司所有；四、驳回原告中山市普乐方道商业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1662元，减半收取为831元，诉讼保全费764.77元，合共1595.77元(原告中山市普乐方道商业管理有限公司已预交)，由原告中山市普乐方道商业管理有限公司负担131.79元元，被告周华蒋负担1463.98元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审  判  员  梁泳诗                                                                              二〇一九年六月二十七日                                                  书  记  员   孙婉霞      黄怡凤