广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终473号上诉人（原审被告、反诉原告）：林庆新，男，1975年10月25日出生，汉族，住湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：王海志，广东鸿峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湛江美居中心市场经营管理有限公司。住所地：湛江市坡头区海湾大道166号。法定代表人：陈土康，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵旭，广东法博律师事务所律师。上诉人林庆新因与被上诉人湛江美居中心市场经营管理有限公司（以下简称美居中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林庆新的委托诉讼代理人王海志，被上诉人美居中心的委托诉讼代理人赵旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林庆新上诉请求:1.撤销广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初95号民事判决第二、三项，判决驳回美居中心对该判决第二、三项的诉讼请求；2.改判广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初95号民事判决第四项，判令美居中心赔偿林庆新经营损失费6.6万元、店铺装修费损失5万元、店铺内物品损失3万元；3.撤销广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初95号民事判决第七项；4.由美居中心承担一、二审案件受理费（含本诉及反诉）。事实和理由：一、本案是由于美居中心收取综合费没有进行推广服务导致的纠纷,一审法院却把综合费与租金混为一谈，实属认定事实不清。林庆新已经缴交租金至2018年2月，但2017年5月已被封铺，不存在林庆新拖欠租金的情况，且美居中心无法提供已经进行推广服务的证据，因此，一审法院认为林庆新拖欠租金有误。一审法院在审理过程中存在着对租金每平方米8元与综合费（推广费、服务费、活动费）28元混为一谈的问题，就美居中心没有进行相应的推广服务，导致生意没有达到美居中心所宣传的效果，租户纷纷要求减少租金和拒缴综合费，美居中心封门不让经营的问题，林庆新已经申请多名证人出庭作证及提供证人证言，足以证明美居中心没有进行推广服务，美居中心存在违约，其无权收取综合费用。美居中心主张其已经进行推广服务，应该承担举证责任，但是一审法院却把该项举证责任强加给林庆新。林庆新之前已经交了44236元及保证金9000元，除合同签订当日交的22118元包含租金4608元和综合费用17510元外，林庆新后来与其他商户均拒绝缴交综合费。之后，林庆新分别缴交的15000元、5000元、2118元是租金而不是综合费，如果按租金计算，林庆新缴交的租金为每月1356元，总租金26726元（4608元+15000元+5000元+2118元）除以每月租金1356元，则林庆新已交了20个月的租金。从2016年6月1日算起（双方认可的开始交租金时间），租金已经交至2018年2月份，而美居中心于2017年5月30日就封门不让林庆新经营，林庆新实际上已经多交了租金，不存在拖欠租金而需要承担违约责任的问题。一审法院判决按月利率2%计算违约金没有任何依据，《商铺租赁合同》6.3条的约定可以理解为每超过一天不交租金，视同违约，违约方应按月利率1.2%支付当月违约金而不是一天需要支付1.2%的违约金，该条款是加重对方责任的格式条款，依法应属无效，不能作为计算违约金的依据。二、经法院委托鉴定机构鉴定，林庆新如果正常经营的话，利润损失为78750元，人工工资损失为16450元，店铺装修费损失为27616.44元，店内物品损失为1600元，合计损失为124416.44元。由于不能正常经营的责任在于美居中心，而且一审判决也认定美居中心于2017年5月25日停水、停电，2017年5月30日封锁商铺的大门，那么林庆新的损失肯定是存在的，法院不应全盘否定经营与人工的损失。另外，单方解除合同属于合同纠纷，美居中心必须以书面形式通知林庆新，并将解除合同通知书送达给林庆新，林庆新则可以根据合同法通过诉讼解决。由于美居中心没有提出解除合同，就直接采用停水、停电及封铺的行为，导致了林庆新的损失，一审法院判决林庆新承担70%的责任，实属严重的偏颇，对林庆新极不公平。基于以上事实，请求二审法院依法作出公正判决。美居中心辩称，首先，一审鉴定时，双方到了现场，发现水电都是有的，一审判决只凭一份通知书就认定美居中心有停水、停电及封门的行为是错误的。但为了不扩大损失，所以美居中心没有提出上诉。其次，一审判决不支持2017年5月30日之后的租金是不对的，美居中心将另案主张权利。再次，关于合同约定的综合费，其实大部分都是租金，相同案例都是按租金进行处理的，林庆新也是按照租金来缴纳的，美居中心出具的收据载明的租金包含了合同约定的综合费。最后，林庆新因经营出现问题导致关门与美居中心无关，一审判决按照月利率2%计算违约金已经减轻了林庆新的负担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。美居中心向一审法院起诉请求：1.解除美居中心与林庆新于2014年11月20日签订的《商铺租赁合同》，判令林庆新将位于湛江市海湾大道166号美居中心市场11幢A16-A18、B16-B18号商铺交付给美居中心管业；2.判令林庆新立即支付拖欠的租金95844.7元（暂从2016年12月计至2017年12月，还应按合同约定季租金22118.4元计至林庆新将商铺交付给美居中心时止）及逾期付款违约金13271元（还应按月利率2%计算至林庆新付清款之日止）、支付水电费和物业管理费2633元；3.判令美居中心没收林庆新已支付的保证金9000元；4.案件受理费由林庆新承担。林庆新向一审法院反诉请求：1.判令美居中心赔偿林庆新经营损失费66000元；2.判令美居中心赔偿林庆新店铺装修费50000元；3.判令美居中心赔偿林庆新店铺内物品30000元；4.反诉受理费由美居中心负担。一审法院认定事实：2014年11月20日，美居中心作为出租方、甲方，林庆新作为承租方、乙方，共同签订了编号为20141120001号《商铺租赁合同》。载明：1.1甲方将坐落于湛江市海湾大道166号美居中心市场11幢A16-A18、B16-B18号商铺出租给乙方使用。租赁面积按建筑面积计算，该商铺租赁面积为32平方米共6间铺。1.2乙方租用该商铺只能从事经营陶瓷类建筑装饰材料。2.1租赁期限为三年，自年月日起至年月日止（以正式开业计算，另行通知）。3.1该商铺每月租金标准以每平方米8元，综合费用（推广费、服务费、活动费）28元，所有转角铺面费用加20%计付……合同签订当日，乙方必须向甲方缴交年月日起至年月日的租金（人民币4608元），综合费用（人民币17510元），合计（人民币22118元）。租金及各项费用按所选择方案形式缴交，乙方应在本次租金期满前一个月10号前缴清下一季度租金。3.3缴交租赁保证金9000元。合同期满后三个月内，在乙方无违约的情况下，甲方无息归还保证金给乙方。4.1商铺交付时间为2014年11月20日。甲方自交付商铺之日起，给予乙方/天的装修期，装修期内免交租金，但需缴纳物业管理费和商铺装修所产生的电费及装修垃圾清运费。5.2……（15）乙方迁出时，凡嵌装在商铺内外建筑物（或附着物）内的一切设施设备及装修等都不得拆除，也不予补偿。6.3乙方应如期缴纳本合同所规定的租金等费用，每逾期一天，按当月乙方应缴费用总额的1.2%支付违约金；逾期三十天，除必须缴清欠款及违约金外，甲方有权单方解除合同，没收保证金并立即收回商铺，乙方应承担全部违约责任。合同签订当日，林庆新向美居中心缴交了一季度的租金22118元及租赁保证金9000元。2016年11月26日，林庆新缴纳了二季度部分租金15000元，后又分别于2017年5月8日缴交5000元，2017年6月8日缴交2118元，2016年9月至11月租金已缴清。本案审理过程中，美居中心又陈述其于2016年1月1日正式营业，美居中心给予林庆新五个月装修期，装修期内免交租金，林庆新签订合同时缴纳的租金实为2016年6月1日至2016年11月30日的租金。2016年11月10日，林庆新本应缴付下一季度的租金，但由于林庆新经营不善，无法按时缴租。2017年5月25日，美居中心向林庆新发出《拖欠租金执行决定通知》，载明：因林庆新商铺逾期不缴交租金，美居中心决定对林庆新商铺进行停水、停电处理，停水、停电之日起5天期限内，仍不缴齐租金的，美居中心将对商铺进行封门，另根据租赁合同条项执行，不再另行通知。因林庆新一直未交纳租金，美居中心遂于2018年1月17日向一审法院提起诉讼。案件审理期间，林庆新于2018年3月27日就商铺经营损失、装修费及物品损失向一审法院提起反诉。审理过程中，经林庆新申请，一审法院依法委托佛山市兴禅保险公估有限公司对林庆新位于湛江市海湾大道166号美居中心11幢A16-18、B16-18号商铺的经营损失费、商铺装修费及商铺内物品损失进行评估鉴定。2018年10月25日，该公司出具了编号为FSXC-FYPT-C1806002号鉴定报告，鉴定报告载明：我公司主要采用行业公允的现行市价法，对当事人林庆新的经营损失费、商铺装修费、商铺内物品损失进行评估，评估鉴定的基准日是法院委托当日—即2018年5月25日，评估鉴定结果如下：对“经营损失费”的评估：“经营所得利润”未发现损失（注：如为继续经营，评估利润为78750元）；“房租租金、管理费、水电费等”未发现损失（注：如被封锁时有继续支付，租金的评估金额为43008元）；“人工工资”未发现损失（注：如被封锁时有继续支付，工人工资的评估金额为16450元）。对“店铺装修费”的评估为27616.44元。对“店铺内物品损失”的评估为1600元。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。美居中心、林庆新于2014年11月20日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。关于合同内容的理解，双方各执一词，应结合双方证据及合同条文对有争议的事实认定如下：1.关于合同期限的认定：双方就合同起止时间有争议，林庆新认为租赁期限从合同签订之日即2014年11月20日起算；美居中心则称因签订《商铺租赁合同》时未确定开业时间，合同中租赁期限的起止日期作了留白处理，双方实际租赁期限应从美居中心正式开业之日，即2016年1月1日开始。翻查合同第二条关于租赁期限的约定，双方在第2.1条关于租赁期限的规定中，对起止时间作了留白处理，后面还特别注明“以正式开业计算”。若如林庆新所述，租赁期间从合同签订之日起算，签订合同时不应对此项留白。美居中心的陈述更接近合同事实，故认定租赁期限应从2016年1月1日起算。租赁期三年，即至2018年12月31日结束。2.关于美居中心是否对林庆新商铺实施停水、停电及封铺措施的认定：美居中心于2017年5月25日向林庆新发出《拖欠租金执行决定通知》，载明：“现我公司决定对您商铺进行停水停电处理，停水停电之日起5天期限内，仍不缴齐租金的，我公司将对您商铺进行封门。”美居中心承认向林庆新发出该通知，其虽否认按该通知内容对林庆新商铺实施了停水、停电并封门，但未提出相反证据予以证明。美居中心提供的水电费通知单亦显示此后该商铺不再产生水电等费用。综合以上事实分析，应认定美居中心于2017年5月25日对涉案商铺停水、停电，并于5月30日对涉案商铺上锁封门属实。根据以上事实及证据，应对双方诉请认定如下：一、关于美居中心主张解除租赁合同并收回案涉商铺的诉请。据案涉合同约定，林庆新应在租金期满前一个月10号前缴清下一季度租金，逾期三十天的，美居中心有权单方解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，林庆新自2016年12月起未再缴纳租金，即解除合同的条件已经成就，美居中心解除案涉《商铺租赁合同》的诉求于法有据，应予以支持。因案涉商铺现由美居中心实际控制，美居中心要求林庆新交付商铺的诉请应不予支持。根据合同约定，本合同解除后，商铺内可拆除的物品，林庆新应在判决生效之日起十五日内搬离，逾期视为林庆新自动放弃，由美居中心自行处理。二、关于美居中心主张林庆新支付拖欠租金、水电及物管等费用的问题。美居中心认为2016年12月后的租金林庆新未付，林庆新对此当庭承认，应予以确认。按合同约定，林庆新每季应支付的租金、综合费用共22118.4元，林庆新虽辩称美居中心从未进行推广服务，不应收取综合费，但其未提供相应证据予以证明，其辩解应不予接纳，故林庆新每月应支付的租金共7372.8元。因美居中心于2017年5月30日对商铺上锁，林庆新此后并无实际占有使用该商铺。美居中心要求林庆新支付2017年5月30日后的租金无法律依据，应不予支持。林庆新应向美居中心支付2016年12月至2017年5月共六个月的租金合计44236.8元。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉《商铺租赁合同》第6.3条约定，林庆新逾期缴交租金等费用，每逾期一天，按当月林庆新应缴费用总额的1.2%支付违约金。庭审中美居中心认为该违约金约定明显过高，自愿调整为按月利率2%计算。美居中心该主张符合法律规定，且没有超出双方合同约定违约金计算范围，应予以支持。林庆新应于2016年11月10日前支付2016年12月至2017年2月的租金22118.4元，于2017年2月10日前支付2017年3月至5月的租金22118.4元，故林庆新应付违约金计算如下：2016年12月至2017年2月租金的违约金以应付租金22118.4元为本金，按月利率2%的标准，从2016年11月11日起计至林庆新还清款之日止，以本金22118.4元为限；2017年3月至5月租金的违约金以应付租金22118.4元为本金，按月利率2%的标准，从2017年2月11日起计至林庆新还清款之日止，亦以该期本金22118.4元为限。关于水电费和物业管理费的支付问题。美居中心主张根据案涉《商铺租赁合同》第4.1条请求林庆新支付2017年6月至12月的物业管理费，但双方的租赁合同条款并未约定物业管理费用，美居中心虽然提供了2017年6月至2017年12月期间物业管理费的通知单作为请求依据，但未提供相关的物业管理合同以及林庆新对通知单的签收确认材料予以佐证，且该时段林庆新并未实际使用涉案商铺，故对其该项请求应不予认可。同理，美居中心亦未能提供其代林庆新支付水电费或代收水电费的证据，对其水电费的请求亦不予认可。三、关于美居中心封门给林庆新造成损失应否计算及如何计算的问题。涉案租赁合同并未赋予美居中心未收到租金即可停水、停电及封铺的相关权利。事实上根据涉案租赁合同约定，美居中心依约解除涉案租赁合同的条件已成就，其完全可以行使单方解除权，但美居中心在未通知林庆新解除合同的情况下，径直停水、停电及封铺，导致涉案房屋实际不能使用，具有一定过错。但本案中，林庆新未及时按约缴纳租金，也是引发美居中心停水、停电及封铺的原因之一，林庆新本身也存在较大的过错。根据上述双方过错责任，应认定美居中心对其封门给林庆新造成的损失负次要责任，承担林庆新实际损失额30%的赔偿责任。关于林庆新反诉的赔偿请求。首先，关于林庆新反诉请求赔偿的“经营损失费”，该部分损失由“经营所得利润”“房租租金、管理费、水电费”及“工人工资”三部分组成。因林庆新未能提供资料证明其停业前的实际销售收入，停业后又未实际产生租金及工人工资等费用，参照评估报告所述，该部分损失应不予支持。其次是“店铺装修费用”。由于双方对案涉租赁合同无法履行均有过错，致使该合同在履行了17个月后就无法继续履行，对林庆新因经营需要投入承租房的装修费用造成一定损失。评估报告认定林庆新装修造价为172800元，根据合同期3年计算，每日折旧金额为157.8元。评估报告结合3年租赁期及剔除林庆新认定已使用的时间进行计算，林庆新主张未履行合同期间（2017年5月30日至2017年11月20日，共计175天）分摊的装修费用为27616.44元。虽然林庆新认定的合同起止期与一审法院认定的不一致，但其认定的合同未履行期间在实际合同期内，其认定的合同未履行天数也未超出实际合同未履行天数，对其主张应予以认可。该部分损失由双方按过错责任分摊，美居中心应赔偿8285元（27616.44×30%）。而关于“店铺内物品损失”，评估损失为1600元，主要是封门期间的沙发返修及空调维修费用，该部分是林庆新由于商铺被封造成的直接损失，美居中心应全额赔偿。综上，美居中心应赔偿林庆新损失共9885元。四、关于美居中心请求没收林庆新已支付的保证金9000元的问题。根据案涉《商铺租赁合同》第3.3、6.3条的约定，林庆新向美居中心缴交租赁保证金9000元，若林庆新逾期缴纳租金超过三十天，美居中心有权没收保证金。由此可见，该保证金具有担保作用，属于履约保证金性质的范畴。从本案实际履约情况看，双方对合同无法履行完毕均有过错，故美居中心无权没收该部分保证金，对美居中心该诉求，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条的规定，判决：一、解除湛江美居中心市场经营管理有限公司与林庆新于2014年11月20日签订的编号：20141120001号《商铺租赁合同》，林庆新应于判决发生法律效力之日起十五日内将商铺内可拆卸的物品搬离；二、限林庆新在判决发生法律效力之日起十日内向湛江美居中心市场经营管理有限公司支付2016年12月1日起至2017年2月28日止的租金22118.4元及违约金（以应付租金22118.4元为本金，按月利率2%的标准，从2016年11月11日起计至一审法院确定的还清款之日止，以本金为限）；三、限林庆新在判决发生法律效力之日起十日内向湛江美居中心市场经营管理有限公司支付2017年3月1日起至2017年5月30日止的租金22118.4元及违约金（以应付租金22118.4元为本金，按月利率2%的标准，从2017年2月10日起计至一审法院确定的还清款之日止以本金为限）；四、限湛江美居中心市场经营管理有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向林庆新赔偿损失9885元；五、湛江美居中心市场经营管理有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向林庆新退还已缴纳的保证金9000元；六、驳回湛江美居中心市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回林庆新的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2715元，反诉受理费3220元，合共5935元，由湛江美居中心市场经营管理有限公司负担1435元，由林庆新负担4500元；鉴定费9000元，由湛江美居中心市场经营管理有限公司负担500元，林庆新负担8500元。本院二审期间，美居中心和林庆新均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一审判决解除美居中心与林庆新于2014年11月20日签订的《商铺租赁合同》，林庆新于判决生效之日起十五日内将涉案商铺内可拆卸的物品搬离，美居中心返还保证金9000元给林庆新，美居中心和林庆新均无异议，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，以上内容不属于本院二审审理的范围。根据上诉人林庆新的上诉理由和被上诉人美居中心的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题如下：关于林庆新每季度应支付给美居中心的租金和综合费应如何确定的问题。林庆新上诉认为《商铺租赁合同》约定的月租金为8元/平方米，美居中心没有进行推广服务，林庆新无需支付综合费，一审法院认定林庆新每季度应支付租金和综合费22118元是错误的；美居中心辩称按照《商铺租赁合同》的约定，林庆新每季度应缴纳的费用包括租金和综合费（推广费、服务费、活动费）共22118元。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认为，首先，双方签订的《商铺租赁合同》第3.1条约定，林庆新应在每季度租金及各项费用期满前一个月10日前缴清下一季度费用。涉案商铺每月租金标准以每平方米8元，综合费用（推广费、服务费、活动费）28元，所有转角铺面费用加20%计付，经双方协商，美居中心同意给予林庆新以下费用优惠，林庆新每季度应向美居中心支付租金4608元，综合费用17510元，共计22118元；其次，林庆新与美居中心签订《商铺租赁合同》的当日即2014年11月20日向美居中心缴纳了22118元，美居中心在其所出具的《商铺租金收据》作了说明：缴6间商铺192平方，一季度租金22118元；再次，林庆新分别于2016年11月26日、2017年5月8日、2017年6月8日向美居中心交纳15000元、5000元、2118元，美居中心在其所出具的《商铺租金收据》均说明是缴交6间商铺192平方米第二季度租金，以上三笔款项合计22118元，证明林庆新每季度应向美居中心缴纳的租金和综合费（推广费、服务费、活动费）为22118元；最后，林庆新主张美居中心没有进行推广服务，其每月只需按8元/平方米缴纳租金，虽然提供了袁杨德、陈晓、尤少云、梁度、王培智的证人证言，并申请袁杨德、陈晓出庭作证，但由于证人均是美居中心的承租户，与本案有利害关系，上述证人证言的证明力不足，不能证明美居中心没有履行推广服务的事实。基于以上理由，一审判决认定林庆新每季度均应向美居中心支付租金和综合费22118元（即每月7372.8元）并无不当，本院予以确认。林庆新关于其每月只应按照8元/平方米缴纳租金给美居中心的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于林庆新、美居中心在履行《商铺租赁合同》过程中是否存在违约行为的问题。由于美居中心于2016年1月1日才正式营业，美居中心给予林庆新五个月装修期，装修期内免交租金，故林庆新应从2016年6月1日起每季度向美居中心缴纳租金和综合费22118元，但林庆新在2014年11月20日签订《商铺租赁合同》的当天向美居中心缴纳22118元和2016年11月26日、2017年5月8日、2017年6月8日分别缴纳15000元、5000元、2118元后，再没有向美居中心缴纳过租金和综合费，林庆新的行为已构成根本违约，应承担合同不能继续履行的70%责任；由于林庆新未有依约履行缴纳租金的义务，根据《商铺租赁合同》第6.3条的约定，美居中心有权单方解除合同，但美居中心在未履行催告的情况下就径直停水、停电及封门，美居中心的行为也是导致租赁合同不能继续履行的原因之一，美居中心应承担合同不能继续履行的30%责任。林庆新关于一审判决其承担合同不能继续履行的70%责任极不公平的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于林庆新尚欠的租金和综合费，以及应支付的违约金如何确定的问题。如前所述，林庆新只是缴纳了2016年11月30日前的租金和综合费，而美居中心已于2017年5月30日对涉案商铺进行了封门，一审判决林庆新尚应支付从2016年12月1日起至2017年5月30日止的租金和综合费共44236.8元并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方签订的《商铺租赁合同》第6.3条约定，林庆新应如期缴纳本合同所规定的租金等费用，每逾期一天，按当月林庆新应缴费用总额的1.2%支付违约金。显然，《商铺租赁合同》约定的违约金过高，美居中心自愿对该约定进行调整，起诉请求以每季度的租金等费用22118元为基数，按月利率2%计算违约金符合法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。林庆新关于一审判决其按照月利率2%支付违约金没有依据的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于《商铺租赁合同》不能继续履行造成的损失应如何确定，以及损失应由谁来承担的问题。根据林庆新的申请，一审法院依法委托佛山市兴禅保险公估有限公司对涉案商铺因不能继续经营造成的经营损失、店铺装修费、店铺内物品损失进行评估鉴定。佛山市兴禅保险公估有限公司作出的《鉴定报告》依据充分，客观科学，合法公正，可以作为《商铺租赁合同》不能继续履行造成林庆新的损失的依据。该《鉴定报告》结论为：经营损失费包括经营所得利润、房屋租金、管理费、水电费等、人工工资；如果继续经营，可得利润为78750元；如被封锁时有继续支付，房屋租金为43008元，工人工资为16450元；店铺装修费为27616.44元，店铺内物品损失为1600元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，佛山市兴禅保险公估有限公司作出的《鉴定报告》的结论为涉案商铺继续经营的可得利润为78750元，一审法院却以林庆新不能提供资料证明其停业前的实际销售收入为由，对《商铺租赁合同》不能继续履行的可得利润损失不予认定欠妥，本院予以纠正，确认《商铺租赁合同》不能继续履行的可得利润损失为78750元。林庆新还上诉要求赔偿工人工资损失，但由于《商铺租赁合同》解除后，涉案商铺停止经营，林庆新再无需雇佣工人，一审判决对工人工资损失不予认定并无不当，本院予以确认。此外，一审法院认定涉案商铺装修费损失为27616.44元、涉案商铺内物品损失为1600元，林庆新和美居中心均无异议，本院予以确认。根据美居中心对涉案《商铺租赁合同》不能继续履行的违约责任比例，美居中心应向林庆新赔偿可得利润损失的30%即23625元（78750元×30%），赔偿涉案商铺装修损失的30%即8285元（27616.44元×30%），赔偿涉案商铺内物品损失1600元，以上三项合计，美居中心应赔偿林庆新的损失为33510元（23625元+8285元+1600元）。林庆新关于一审判决不予认定涉案商铺的可得利润损失错误的上诉理由成立，本院予以采纳；林庆新关于一审判决不予认定工人工资损失错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，林庆新的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初95号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；二、撤销广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初95号民事判决第七项；三、变更广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初95号民事判决第四项为：限湛江美居中心市场经营管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向林庆新赔偿损失33510元；四、驳回林庆新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2715元，反诉受理费3220元，合共5935元，由湛江美居中心市场经营管理有限公司负担1935元，由林庆新负担4000元；鉴定费9000元，由湛江美居中心市场经营管理有限公司负担500元，林庆新负担8500元；二审案件受理费2892.50元，由林庆新负担2492.50元，湛江美居中心市场经营管理有限公司负担400元。本判决为终审判决。审判长 陈 红审判员 陈小红审判员 郑玉莲二〇一九年六月二十五日法官助理李皓冰书记员林菲菲附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。