重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初6209号原告：伍剑，男，1971年7月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周勇，重庆雄明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜柏林，重庆雄明律师事务所律师。被告：重庆融华房地产有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱融汇大道1号1幢，统一社会信用代码91500000756227248K。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：周晓源，男，该公司员工。被告：重庆融汇物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区融汇大道5号B区15栋，统一社会信用代码915001137907036317。法定代表人：陈忠，执行董事。委托诉讼代理人：蔡龙，男，该公司员工。原告伍剑与被告重庆融华房地产有限公司（以下简称融华房地产公司）、重庆融汇物业管理有限公司（以下简称融汇物管公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告伍剑及其委托诉讼代理人周勇，被告融华房地产公司委托诉讼代理人周晓源，被告融汇物管公司委托诉讼代理人蔡龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍剑向本院提出诉讼请求：1.判令被告融华房地产公司按2017年11月27日的《重庆市商品房买卖合同》约定向原告履行验房、交房义务并协助原告实现对该房产的有关权利；2.判令被告融华房地产公司自2018年9月16日起至起诉之日按照已付房款372799元的万分之一承担违约金7828.78元（27.2799元X210天）；3.判令被告赔偿原告的租金和物业管理费损失30591元；4.判令被告融汇物业管理公司补偿将原告房屋作为样板间展示获利的使用费50000元；5.判令二被告承担案件诉讼费、律师费等费用。事实和理由：2017年11月27日，原告与被告融华房地产公司就原告向其购买位于重庆市巴南区XX号XX幢XX号建筑面积为148.06平方米的商品房一套签订了《重庆市商品房买卖合同》，房屋总价款为929799元。合同签订后，原告向被告融华房地产公司支付了首付款共计372799元，通过银行按揭贷款支付了557000元，缴付了各种税费、手续费，后于2018年12月取得了房屋产权证。2018年9月原告找到被告融华房地产公司办理验房、接房时，被告融华房地产公司告知原告尚有76470.86元购房款未补齐、达不到接房条件，拒绝原告接房。被告提出原告已经按照员工优惠购房办法享受购房款10%的优惠，三年内离职需如数返还优惠的购房款。原告与被告融华房地产公司签署的合同、文件材料中无员工优惠购房政策的只言片语，原告对该优惠政策不知情。被告以该理由拒绝原告接房构成根本违约，故起诉至法院。被告融华房地产公司辩称，涉案房屋因原告未退还已享受的优惠购房款7万余元而未达到交付条件，故被告不应交付房屋、不应承担违约责任。原告诉请的第2、3项竞合，不应同时主张。原告诉请第4项无事实依据且与被告无关，被告不承担律师费、诉讼费等费用。被告认可原告陈述的事实部分，但不认可其理由。原、被告双方根据员工优惠购房办法签订了相关协议，该协议属于双方买卖合同的补充，双方应当遵守。请求驳回原告的诉讼请求。被告融汇物管公司辩称，原告的前3项诉请与被告融汇物管公司无关。据被告了解，原告优惠购房后未履行相关义务即未退还享受的优惠购房款7万余元，属于未付清房款，不符合接房条件。原告第4项诉请无法定和约定的依据。原告在接房前对涉案房屋无使用权，其主张被告使用该房屋收益50000元无依据。使用费应当视为损失，原告同时还主张了违约金，违约金和损失不应当同时主张。请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：对于当事人无争议的事实，本院予以确认，即原告伍剑曾系被告融汇物管公司员工，其于2017年3月24日与被告融汇物管公司签订了《劳动合同书》，入职担任该公司副总经理，后于2018年8月离职。2017年9月20日，原告伍剑作为乙方、被告融华房地产公司作为甲方，共同签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定：在《重庆市商品房买卖合同》约定的商品房交付前，乙方应按交房时实测面积结清房价款（如选择首付+按揭贷款方式支付购房款的，须银行已将按揭贷款划付给甲方）和办理房产权属登记应承担的相关费用，否则甲方有权拒绝交房并相应顺延办理房产权属登记的时间……等等。2017年11月27日，原告伍剑作为乙方即买方、被告融华房地产公司作为甲方即卖方，共同签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：乙方向甲方购买位于重庆市巴南区XX路XX号XX幢成套住宅一套（预售商品房、清水房），总成交金额为929799元，采取按揭付款方式，买受人应于2017年11月27日向出卖人支付不低于总房款30%的首付款计372799元，剩余房款5570000元应于签订买卖合同之日起三日内办理银行按揭手续；预售商品房的交房期限为甲方应在2018年9月15日前按照国家和地方的有关规定、将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方逾期交房的违约责任为，1.逾期在180日（含）之内，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行;2.逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；乙方逾期付款的违约责任为，1.逾期在180日（含）之内，自约定的最后交付期限的第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，甲方有权解除合同，甲方不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限的第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金；已付房价款指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款……等等。同日，重庆市国土资源和房屋管理局就该房屋买卖办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案。合同签订后，原告伍剑向被告融华房地产有限公司支付了首付款372799元，通过银行按揭贷款支付了剩余房款557000元，共计支付房屋总价款929799元。2018年12月11日，重庆市国土资源和房屋管理局对涉案房屋办理了不动产权证书，登记的权利人为原告伍剑。嗣后二被告以原告离职未退还优惠购房款7万余元为由，至今未向原告伍剑交付上述房屋。上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、登记备案证明、不动产权证书、短信记录，被告举示的《劳动合同书》、《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等经庭审质证的证据在卷为凭，足以认定。对于原告伍剑举示的《业务合作协议》、《房屋租赁协议》、《委托代理合同》，被告质证后提出异议，本院审查后认为，《业务合作协议》和《委托代理合同》均系复印件，不符合证据三性要求，《房屋租赁协议》无房屋权属材料印证其真实性，且签订时间和起租时间均早于涉案房屋买卖合同约定的接房时间，不具有真实性和关联性，本院对上述证据均不予采信。对于被告融华房地产公司举示的《重庆融汇地产集团有限公司员工优惠购房管理办法》、《关于发布通知》、发布截图、内容、阅读记录、人员信息以及《重庆融华房地产有限公司优惠申请表》、《员工优惠购房协议》、《供款时间表》、《工作交接清单》等证据，拟证明原告未按公司规定退还优惠购房款7万余元、未足额支付房屋价款，原告质证后提出异议，本院审查后认为，被告融华房地产公司举示的上述证据，即使真实也仅系案外人重庆融汇地产（集团）有限公司就员工优惠购房的相关办法、具体操作流程作出的规定和具体实施情况以及被告融汇物管公司与员工优惠购房的约定，重庆融汇地产（集团）有限公司和被告融汇物管公司均不是本案涉案房屋买卖合同的相对方，其二者作出的关于退还优惠购房款的规定在没有约定或者法定事由的前提下不能直接等同于涉案商品房买卖合同之约定，即使原告享受了优惠购房的价款应当返还，也属于原告与案外人重庆融汇地产（集团）有限公司或者原告与被告融汇物管公司之间的权利义务范畴，并非被告融华房地产公司作为房屋出卖人的权利范畴，同时被告融华房地产公司举示的《供款时间表》记载：带*的款项（定金、首期、贷款合同印花税、契税）表示该款项须签约当天或签约前付清以及经置业顾问、客户签字确认后本表作为签约交款的依据、留存财务部，与被告融华房地产公司陈述原告未交清房款相矛盾，因此本院对被告融华房地产公司的上述证据和证明目的不予采信。本院认为，首先，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，原告伍剑与被告融华房地产公司就涉案商品房买卖签订的《重庆市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，原告伍剑作为买受人按照约定的数额、时间足额支付了房屋价款，出卖方被告融华房地产公司应当履行如期交付不动产、配合办理产权手续等义务，否则应承担违约责任。其次，当事人对自己主张的事实应提供证据加以证明，否则应承担举证不能的不利后果。二被告均提出原告未能足额支付房款，但其均未能提供充足证据加以证明，故本院对二被告的辩驳意见不予支持。综上所述，对于原告诉请验房和交房，理由正当、于法有据，本院予以支持；对于原告诉请协助实现对该房产的有关权利，该诉请过于笼统、不明确具体，本院不予支持；对于原告诉请违约金，本院根据约定确认为7828.78元（372799元X1/10000X210天）；对于原告诉请的租金损失、物业损失、使用费、律师费等费用，因原告未提供充足证据加以证明，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告重庆融华房地产有限公司于本判决生效后十五日内向原告伍剑交付重庆市巴南区XX路XX号XX幢成套住宅一套；被告重庆融华房地产有限公司于本判决生效后十五日内向原告伍剑支付违约金7828.78元；驳回原告伍剑对被告重庆融汇物业管理有限公司的诉讼请求；驳回原告伍剑的其他诉讼请求。案件受理费2010元，本院依法减半收取1005元，由被告重庆融华房地产有限公司负担75元，由原告伍剑负担930元。此款已由原告伍剑自愿垫付，被告重庆融华房地产有限公司应负担的诉讼费75元在支付上述款项时径付给原告，本院预收的诉讼费不作清退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 余彬二〇一九年六月五日法官助理 王离书 记 员 丁璐