江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初724号原告：南昌绿地商业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道998号绿地中心城市展厅二楼，统一社会信用代码：9136012506079894XU。法定代表人：王志华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师，执业证号：13101199910329243。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师，执业证号：13101200510411191。被告：胡海洪，男，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：红谷滩新区江之南精菜餐饮店，住所地：南昌市红谷滩新区红谷中大道998号绿地中心购物广场之三层301号，统一社会信用代码：92360125MA35NCDX8X。经营者：胡海洪。原告南昌绿地商业管理有限公司诉被告胡海洪、红谷滩新区江之南精菜餐饮店（以下简称“江之南餐饮店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌绿地商业管理有限公司委托诉讼代理人还航、郑浩，被告胡海洪（江之南餐饮店经营者）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌绿地商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告江之南餐饮店立即将南昌市红谷滩新区红谷中大道998号绿地中心购物广场之3层301号房屋，恢复原状并交还给原告；2、判令被告江之南餐饮店向原告支付2018年6月1日～2019年2月26日的租金254857.05元，2018年6月1日～2019年3月31日的物业管理费194220元，2018年6月1日～2019年3月31日的POS机使用费4000元。以上合计453077.05元；3、判令被告江之南餐饮店就上述欠付租金、物业管理费及POS机使用费，按逾期欠付款额的每日万分之五，向原告支付逾期付款违约金，暂计算至2019年5月31日，违约金为59955元，详见附件清单;4、判令被告江之南餐饮店按每月56187元的标准，向原告支付自2019年2月27日起的占用费，直至交还房屋之日止。（暂计算至2019年5月26日，占用费为168561元）；5、判令被告江之南餐饮店向原告补交免租装修期（2016年11月18日至2017年2月17日）的租金及物业管理费142546.68元，并补交经营支持期（2017年第二季度）的已优惠租金56187.12元；6、判令被告江之南餐饮店，按三个月租金的款额，向原告支付因租赁合同被提前解除的违约赔偿款89400.54元。（以上第二至六项的诉讼标的，合计969727元。）；7、判令被告胡海洪，就江之南餐饮店的上述第二至六项债务，向原告承担连带清偿责任；8、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：根据原告与两被告的2016年11月10日《房屋租赁合同》及2017年1月25日《〈租赁合同〉三方协议》，原约定的租赁期限为2016年11月18日～2019年11月17日，但因被告江之南餐饮店拖欠自2018年6月1日起的租金、物业管理费及POS机费用，已构成严重违约且拒不纠正，故原告已于2019年2月21日，向被告江之南餐饮店发出《解约通知》，主要内容如下：（1）原告于2019年2月21日，提前解除与被告江之南餐饮店的《房屋租赁合同》及补充协议。（1）原告要求被告江之南餐饮店在2019年2月26日交还房屋，并结清已发生的欠付租金、物业管理费、POS机使用费，及相应的逾期付款违约金。（1）如被告江之南餐饮店未及时返还房屋的，则自2019年2月27日起，承担每日每平方米4.28元的占用费，按431.6平方米计，为每月56187元。（1）原告根据《房屋租赁合同》9.2款的约定，没收租赁保证金95031.12元，要求补交装修期（2016年11月18日至2017年2月17日）的租金及物业管理费142546.68元，并补交经营支持期（2017年第二季度）的已优惠租金56187.12元，另要求赔偿相当于三个月租金的经济损失89400.54元。（1）原告要求被告胡海洪，为被告江之南餐饮店应清偿的上述全部债务，承担连带保证责任。2019年2月24日，被告江之南餐饮店已书面回复收到上述《解约通知》。综上，申请人已根据《房屋租赁合同》的约定，行使解约权利，现需变更诉讼请求。恳请贵院准予，并支持申请人的诉请，以维护申请人的合法权益。被告胡海洪、江之南餐饮店辩称，一、我方不是故意拖欠租金，是原告在长达一年多的时间内，无视我方合理诉求，我只是暂缓缴纳租金；二、我方与原告签的是商铺租赁合同，标的物不是孤立的商铺，是包括与该商铺经营有关的物业管理、经营环境、竞争关系相关要素，原告在经营工作方面欠缺的程度对商户是严重不负责；三、2017年11月，原告因为收不到其他商户的租金，当时给三楼四楼餐饮商户，2017年12月31日前，租金物业费pos机费全部优惠50%，此项优惠唯独没有我方。期间原告曾答应2018年给我方租金80%优惠，原告不能公平对待商户，我方对合同的有效性保持保留意见，对由此造成的损失保留追究原告的权利；四、截止2018年6月，我方一直是守约方，即使我方亏损300万，依然缴纳了租金、物业管理费、pos机费等，但亏损主要原因是原告对商场经营管理不力，导致商场长期人气惆怅；五、原告存在乱收费和违规收费的明显行为，侵害我方利益。综上，我方认为原告方在合同期内在物业管理服务、改善商场经营环境和维护商户平等竞争关系等方面没有履行自己义务，有违约行为在先导致我方投资重大损失，我方要求原告改正违约行为，落实平等待遇后，重新核算租金，并保留追究原告的权利。根据当事人的陈述和审查确认的房产权证、公司授权书、房屋租赁合同、营业执照、租赁合同三方协议、现场照片、解约通知、回复函、公函等证据，本院认定事实如下：2016年11月10日，原告（出租人、甲方）与被告胡海洪（承租人、乙方）签订一份南昌绿地中心房屋租赁合同，合同约定：第1.1条、甲方租赁给乙方的房屋座落在南昌市红谷滩新区红谷中大道998号绿地中心购物广场之3层301号；第1.2条、双方同意该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为431.6平方米；……第1.4条、该商铺只供乙方承诺租赁经营“江南四季”品牌之用途；第2.1条、租赁期限自交付之日起3年，即2016年11月18日至2019年11月17日；第2.2条、免租装修期为2016年11月18日至2017年2月17日；……第2.4条、甲方给予乙方3个月的经营支持期，即在2017年第二季度共三个月的经营支持期内给予56187.12元的折扣优惠，优惠后当季度乙方需交纳28093.56元的租金费用；……第4.1条、该房屋的租金，第一、二年为28093.56元/月，第三年为29800.18元/月；第4.2条、乙方应于正式租赁合同签订后五个工作日内向甲方预付该房屋第一个季度的租金，其后每季度预付的租金，应由乙方于每季度第一个工作日或之前向甲方付清；……第5.1条、乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金相当于两个月的租金及两个月的物业管理费，即95031.12元；……第5.4条、乙方合同签订之日起五个工作日内向甲方支付该房屋的物业管理费，甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月45元核算，即该房屋的每季度物业管理费为58266元，乙方应于租赁合同签订后五个工作日内，向甲方预付该房屋第一个季度的物业管理费，乙方其后各月预付的物业管理费应由乙方于每季度第一个工作日或之前向甲方管理公司付清；……第5.8条、租赁期内，乙方应统一使用甲方提供的专用收银系统（POS机）向顾客收取营业款，POS机的每月使用费为400元/台，保证金为1200元/台；……第8.2条、乙方逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过1个月的，甲方有权解除合同。违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并赔偿对方的损失；第9.3条、乙方逾期支付租金，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；……第9.5条、乙方逾期支付物业管理费等费用的，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付违约金等。合同签订后，原告按约将涉诉房屋交付给被告胡海洪使用，被告胡海洪也按约向原告缴纳了租赁保证金95031.12元及租金。2017年1月2日，被告胡海洪注册成立红谷滩新区江之南精菜餐饮店，并在涉诉房屋内经营。2017年1月25日，原告（甲方）、被告胡海洪（乙方）与江之南餐饮店（丙方）就上述租赁合同承租人的变更事宜签订了一份租赁合同三方协议，约定：1、原合同中的承租人由乙方变更为丙方，乙方在原合同中的权利义务自2017年2月1日开始由丙方全部承担。丙方按照原合同的约定交纳租金、物业管理费、公用事业费及其他费用；2、原合同中承租人根据本协议之约定变更为丙方后，乙方同意对丙方在租赁甲方房屋期间拖欠的租金、物业管理费、公用事业费和因违约而产生的违约金、赔偿金等一切损失，以及造成的房屋、设备及设施等损坏的损失承担连带保证责任，直至上述款项全部偿清后保证责任终止。乙方承担赔偿责任后有权向丙方追偿；……5、本协议作为原合同的补充，与原合同具有同等法律效力。本协议与原合同一致部分以本协议为准，本协议未涉及内容按照原合同约定执行等。自2018年6月1日起，被告江之南餐饮店再未向原告缴纳租金及其他费用。在本案审理过程中，原告于2019年2月21日向被告江之南餐饮店发出解约通知，内容为：一、我司于2019年2月21日，提前解除与你方的《房屋租赁合同》及补充协议。二、我司要求你方根据《房屋租赁合同》的约定，在2019年2月26日交还房屋，并结清已发生的欠付租金、物业管理费、POS机使用费，及相应的逾期付款违约金。三、如你方未及时返还房屋的，则自2019年2月27日起，承担每日每平方米4.28元的占用费，按431.6平方米计，为每月56187元。四、根据《房屋租赁合同》9.2款的约定，我司没收租赁保证金95031.12元，要求补交装修期（2016年11月18日至2017年2月17日）的租金及物业管理费142546.68元，并补交经营支付期（2017年第三季度）的已优惠租金56187.12元，另要求赔偿相当于三个月租金的经济损失89400.54元。五、我司要求你方担保人胡海洪，为你方应清偿的上述全部债务，承担连带保证责任。同年2月24日，被告江之南餐饮店向原告发出《解约通知》回复函，内容为：一、我方不同意解除《房屋租赁合同》，理由是1、《房屋租赁合同》正在合同有效期内；2、你方声称的违约责任存在争议，在人民法院未作出裁决之前，我司不同意解除合同；3、如果我方享受其他商铺一样待遇，我们马上把房租交齐。二、现你方单方提出解约并且强行不按合同约定提供物业服务（停止供电），造成了我方的严重损失，我司将依法维权并追究你方的全部赔偿责任。同年2月27日，原告再次向被告江之南餐饮店发出公函，内容与《解约通知》基本一致。至此，被告江之南餐饮店欠付自2018年6月1日起至2019年2月26日期间的租金254857.05元，欠付自2018年6月1日起至2019年3月31日期间的物业管理费194220元、POS机费用4000元，合计453077.05元。庭审中，原、被告均同意解除合同，并一致确定合同解除时间为2019年2月26日。本院认为，原告与被告胡海洪签订的《南昌绿地中心房屋租赁合同》、原告与被告胡海洪、江之南餐饮店所签订的《租赁合同三方协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均合法有效，对当事人具有拘束力。根据《租赁合同三方协议》的约定，被告江之南餐饮店成为本案涉诉租赁物的承租人。因原、被告当庭同意解除合同，并一致确定合同解除时间为2019年2月26日，对此，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。对原告主张要求被告江之南餐饮店返还涉诉房屋的诉请，本院予以支持。对原告主张要求被告江之南餐饮店支付租金、物业管理费、POS机使用费合计453077.05元的诉请，被告江之南餐饮店对欠款金额不持异议，本院予以支持。被告江之南餐饮店抗辩原告收取的POS机使用费属于乱收费的意见，因该费用合同中有明确约定，被告该抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。对原告主张要求被告江之南餐饮店就上述欠付租金、物业管理费及POS机使用费，按逾期欠付款额的每日万分之五支付逾期付款违约金59955元的诉请，原告陈述合同约定每日千分之一的违约金标准过高，自动调减为按每日万分之五计算，被告江之南餐饮店亦不持异议，本院予以支持。对原告主张要求被告江之南餐饮店按每月56187元的标准，向原告支付自2019年2月27日起的占用费，直至交还房屋之日止的诉请，原告陈述按合同约定第一年每月租金28093.56元双倍计算，被告江之南餐饮店虽对合同约定不持异议，但抗辩原告在其经营期间停止供电，具有违约行为，且原告在租赁物上加锁，阻止其搬离，故不同意双倍支付占用费，原告承认因被告未充钱至充电卡，存在停电情形，本院认为，被告江之南餐饮店在合同解除后，理应及时将涉诉房屋返还原告，不宜扩大损失，否则，应依法参照合同约定的租金标准承担占有使用费，原告主张按合同约定的租金标准的两倍计算占有使用费，显失公平，本院不予支持。对原告主张要求被告江之南餐饮店补交免租装修期的租金及物业管理费，并补交经营支持期的已优惠租金的诉请，被告抗辩合同无法履行不是被告单方原因导致，原告也有违约行为，同时原告对其他商户给与了租金打折的优惠政策，但拒绝给予被告优惠，被告无法接受。本院认为，导致合同解除，被告欠付租金固然是主要原因，但原告也存在停止供电行为，对被告的经营也会产生一定的影响，原告也具有一定的过错，加之原告对涉诉房屋所在区域的招商、管理也存在诸多问题，故原告该诉请，本院不予支持。对原告主张要求被告江之南餐饮店支付三个月租金的违约赔偿款89400.54元的诉请，本院亦不予支持。对原告主张要求被告胡海洪承担连带清偿责任的诉请，根据《租赁合同三方协议》的约定，被告胡海洪同意对被告江之南餐饮店在租赁原告房屋期间拖欠的租金、物业管理费、公用事业费和因违约而产生的违约金、赔偿金等一切损失，以及造成的房屋、设备及设施等损坏的损失承担连带保证责任，故原告该诉请，于法有据，本院予以支持。被告胡海洪交纳的租赁保证金95031.12元，因其未提出反诉，也未提出抵销租金，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告红谷滩新区江之南精菜餐饮店于本判决生效之日起十五日内将座落在南昌市红谷滩新区红谷中大道998号绿地中心购物广场之3层301号房屋返还给原告南昌绿地商业管理有限公司；二、被告红谷滩新区江之南精菜餐饮店于本判决生效之日起十日内支付原告南昌绿地商业管理有限公司欠付的租金、物业管理费、pos机费用等合计453077.05元，并应承担逾期付款违约金59955元；三、被告红谷滩新区江之南精菜餐饮店应按每月28093.56元的租金标准向原告承担自2019年2月27日起至返还之日止的房屋占有使用费；四、被告胡海洪对上述款项承担连带偿还责任；五、驳回原告南昌绿地商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告南昌绿地商业管理有限公司预交的案件受理费13500元，由原告南昌绿地商业管理有限公司承担5200元，被告红谷滩新区江之南精菜餐饮店承担8300元，被告胡海洪对该款承担连带偿还责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张文军人民陪审员  魏竹子人民陪审员  徐先良二〇一九年六月十日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。