山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初1917号原告：聊城民绿置业有限公司，住所地：聊城市经济技术开发区东城街道办事处辽河路7号。法定代表人：高梦，董事长。委托诉讼代理人：赵开勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘潇艺，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：武晓静，女，1979年5月15日出生，汉族，住聊城市东昌府区。第三人：齐鲁银行股份有限公司聊城开发区支行，住所地：山东省聊城市长江路111号华建1街区5号商业办公楼。负责人：邢勇，行长。原告聊城民绿置业有限公司（以下简称民绿置业公司）诉被告武晓静、第三人齐鲁银行股份有限公司聊城开发区支行（以下简称齐鲁银行开发区支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告武晓静、第三人齐鲁银行开发区支行经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告民绿置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同》；2.依法判令被告向原告偿还原告代为支付的贷款本息9798.23元及利息；3.依法判令被告向原告支付违约金138226.4元；4.请求依法判令被告向原告支付律师代理费50000元；5.请求依法判令以上款项与原告应返还被告的首期购房款进行抵销，不足部分由被告另行向原告支付；6.案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年7月21日，原被告签订《山东省新建商品房买卖合同》并进行网签备案，合同约定原告将位于辽河路北、黄山路西的百合新城A9幢1单元1051号房屋、9-103号储藏室出卖给被告，该商品房总价款为1382264元。合同约定被告应于2017年7月21日前支付首期房价款422264元，剩余房款960000元向银行申请贷款，并委托银行将全部贷款支付给原告。被告支付首期房价款后，与第三人签订《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，贷款960000元用于购买上述商品房，原告为被告承担阶段性保证责任。上述合同签订后，第三人将被告所贷款项支付给了原告，但被告没有按照约定偿还贷款本息，导致原告承担了担保责任。此外，由于被告与他人存在经济纠纷，导致该商品房已经被人民法院预查封，且被告也没有按照合同约定提供反担保。根据《山东省新建商品房买卖合同》的相关约定，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同，并有权要求被告承担解除合同的违约金，赔偿给原告造成的全部损失。被告武晓静未出庭，未提交书面答辩意见。第三人齐鲁银行开发区支行未出庭，未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年7月21日，民绿置业公司与武晓静签订《山东省新建商品房买卖合同》，约定民绿置业公司将位于辽河路北、黄山路西的百合新城A9幢1单元1051号房屋、9-103号储藏室出售给武晓静，该商品房总价款为1382264元。合同约定武晓静应于2017年7月21日前支付首期房价款422264元，剩余房款960000元向银行申请贷款，并委托银行将全部贷款支付给民绿置业公司。其中合同附件十一补充协议约定，若买受人采用按揭贷款方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款，导致出卖人向贷款机构承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售，出卖人有权向买受人追索已代为清偿的本金、利息、赔偿金及追索债权的费用，有权从买受人购房款中直接抵扣上述费用，不足部分有权向买受人继续追偿，赔偿金按房屋总价款的10%计算；若买受人采用按揭方式支付房款，因买受人原因导致其所购买的商品房被查封，出卖人有权要求买受人提供反担保，如买受人未在通知规定时间内提供出卖人认可的担保物或未办妥担保登记手续的，出卖人有权立即解除与买受人签订的主合同，收回所卖房产另行出售。武晓静支付首期房价款后，与第三人齐鲁银行开发区支行签订《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，贷款960000元用于购买上述商品房，民绿置业公司为武晓静提供阶段性保证。上述合同签订后，第三人齐鲁银行开发区支行将被告贷款支付给了民绿置业公司，但武晓静在偿还四期按揭贷款后，即停止偿还贷款本息，截止庭审时，民绿置业公司代武晓静偿还按揭贷款本息共计9798.23元。因武晓静与案外人其他纠纷，案涉房屋被查封。民绿置业公司依照合同补充协议约定要求武晓静提供反担保，2018年1月25日，武晓静向民绿置业公司出具说明一份，告知民绿置业公司其无法提供反担保，也不能提供反担保人。另查明，民绿置业公司为提起本次诉讼，向山东众成清泰（济南）律师事务所支付律师费50000元。本院认为:本案原、被告之间存在两种法律关系，一是两者间的商品房买卖合同关系，二是两者与案外人齐鲁银行开发区支行间存在的借款合同关系。就商品房预售合同关系而言，被告所负的主要义务为支付购房款，其在合同订立后通过自付及银行按揭贷款的方式已支付了全部购房款。但鉴于原告在借款合同中为被告的按揭贷款提供了连带责任保证，并因被告不能按约履行义务而承担保证责任，故原告在商品房预售合同中所收购房款的大部分将用于承担借款合同的连带保证责任。对于被告的行为是否构成对商品房预售合同的违约的问题，从形式上看，被告已支付了全部的购房款，其违反的只是借款合同的约定；但从实质上看，因被告无能力偿还按揭贷款，原告将代为清偿被告在银行按揭的大部分款项，则被告先前支付给原告的购房款项的一部分因其在借款合同中的违约行为又将被支付给贷款银行，由此，可视为原告在商品房买卖售合同中的主要权利即收取购房款并未全部实现。同时，原、被告在所签订的商品房预售合同补充协议中明确约定，若被告未按约定偿还借款导致原告代为清偿欠款时、案涉房屋被第三人查封且被告不能提供反担保时，原告即有权解除合同并要求支付违约金。可见，原、被告双方的真实意思表示是将被告违反借款合同义务的行为视作对商品房买卖合同的违约。考虑到被告停止偿还按揭贷款月供的行为意味着其偿付能力受限，为公平保护双方利益，应依法认定原、被告在上述补充协议中关于违反借款合同义务的行为构成对商品房预售合同的根本性违约的约定合法有效，故原告依法有权行使约定解除权，其请求解除商品房预售合同并要求被告按约支付购房总价10%的违约金之诉请符合法律规定，依法予以支持，违约金按合同约定计算为138226.4元。补充协议同时约定追索债权的费用由被告承担，故民绿置业公司要求被告支付律师费50000元，符合法律规定，本院予以支持。根据补充协议约定，民绿置业公司有权在应返还的购房款中直接抵扣上述费用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原被告签订的商品房买卖合同被依法解除，原告应通过承担连带保证责任的形式向齐鲁银行开发区支行清偿剩余按揭贷款及利息（原告已经代为清偿的贷款本息9798.23元可在该部分中扣除），因第三人未到庭，该部分款项可由原告与第三人协商解决，或另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：解除原告聊城民绿置业有限公司与被告武晓静签订的《山东省新建商品房买卖合同》；被告武晓静于本判决生效之日起十日内支付原告聊城民绿置业有限公司违约金138226.4元、律师代理费50000元，原告聊城民绿置业有限公司有权直接在应返还给被告武晓静的购房款中扣除该项费用；驳回原告聊城民绿置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2130元，由被告武晓静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  费瑞栋二〇一九年六月九日书记员  田 振