河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终2010号上诉人(原审被告)：辉县市兆丰房地产开发有限公司，住所地河南省辉县市百泉镇金河小屯村西，统一社会信用代码9141078279820014XU。法定代表人：任新枝，经理。委托诉讼代理人：王忠东，河南豫信律师事务所律师。上诉人(原审原告)：邓春亮，男，汉族，1974年3月14日生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：曹景玉，女，1972年3月21日出生，汉族，住址。原审被告：任新枝，女，汉族，1967年1月3日生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：王忠东，河南豫信律师事务所律师。上诉人辉县市兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰公司）、邓春亮因与被上诉人任新枝房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2018）豫0782民初5388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兆丰公司与原审被告任新枝共同委托的诉讼代理人王忠东，上诉人邓春亮的委托诉讼代理人曹景玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兆丰公司上诉请求：撤销原审判决；改判驳回邓春亮的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由邓春亮承担。事实和理由：一、兆丰公司开发的兆丰花园项目合法，符合办理不动产证的条件。二、兆丰公司未收到邓春亮办证费用，不存在违约，原审认定事实错误。兆丰公司有协助办理不动产证的义务，但不是办证义务。三、兆丰公司不应承担违约责任，不应支付违约金，原审适用法律错误。四、邓春亮的起诉已超过诉讼时效。邓春亮辩称，兆丰公司的上诉理由不能成立，应当驳回上诉请求。邓春亮上诉请求：1、依法撤销河南省辉县市人民法院（2018）豫0782民初5388号民事判决，发回重审或查明事实后改判支持兆丰公司支付邓春亮从2015年9月20日起计算至实际办理不动产权证书之日止的违约金48457.5元；2、本案诉讼费由兆丰公司负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。兆丰公司的违约行为系持续状态，其应承担违约责任，原审判决只支持了20%，系认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。三、原审判决在任新枝未完成举证责任的情况下认定兆丰公司的财产独立于任新枝的财产是认识错误。兆丰公司辩称，一、原审法院混淆了办证义务与协助办证义务的区别，登记机构有办证的义务，兆丰公司有协助办证的义务，但不是办证义务。二、原审判决兆丰公司代为办理不动产证书系委托关系，委托关系的标的系劳务，而不是劳务成果，不能以是否取得不动产证书作为判断违约的标准。三、根据合同法及其解释，违约金数额以不超过实际损失额为限，邓春亮没有因未取得不动产证受到任何损失，不应判决违约金。四、根据后法优于前法的原则，本案应优先适用合同法及合同法解释二的规定，而不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。五、原审认定任新枝的财产独立于兆丰公司的财产不承担连带责任正确。六、邓春亮的起诉远超诉讼时效。任新枝述称，同意兆丰公司意见。邓春亮向一审法院起诉请求：1、要求兆丰公司、任新枝为邓春亮办理不动产权证；2、要求兆丰公司、任新枝支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以购房款248500元为基数，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算支付自2010年10月4日至2018年9月17日的违约金118667．26元，并计算支付至办理不动产证为止）；3、兆丰公司、任新枝承担该案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年7月4日，邓春亮与兆丰公司签订《商品房买卖合同》，邓春亮为买受人，兆丰公司为出卖人。双方约定，邓春亮购买兆丰公司建设的兆丰花园小区第B2幢1单元202号房屋一套，建筑面积150．78平方米，总价款248500元。邓春亮首付房款83500元，剩余165000元向银行贷款。合同约定兆丰公司应于2009年6月30日前向邓春亮交付房屋。兆丰公司应当在商品房交付使用后——日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，办理产权登记费由买受人承担。2010年9月邓春亮向兆丰公司付清了全部购房款。2010年9月10日邓春亮向兆丰公司交纳办房产证费14655元，由李秀红为邓春亮出具了编号为0048066的收据一份。2010年12月10日，兆丰公司为邓春亮出具了销售不动产统一发票。2010年12月21日，兆丰公司代邓春亮缴纳契税9940元。至今，兆丰公司未代为邓春亮办理案涉房产不动产证书。2016年11月17日，辉县市房地产管理局向辉县市市委督查室所作的《关于反映兆丰花园办证问题的答复》中载明：目前辉县市兆丰房地产开发有限公司开发的兆丰花园已经摘牌，但未能提供建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明。针对上述问题，建议市委、市政府协调土地、规划、不动产等相关单位尽快办理房屋初始登记所需的相关证件，尽快解决兆丰花园房产证办理的问题。兆丰公司于2006年12月15日登记成立，赵清会、赵清河、周世茂原为公司股东，经过变更，现为一人有限责任公司，股东为任新枝。一审法院认为，邓春亮与兆丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。邓春亮已履行了合同义务，向兆丰公司支付了购房款并支付了代为办理房产证书的费用。兆丰公司应当履行代为邓春亮办理案涉房屋不动产证书的义务，故对邓春亮要求兆丰公司代为办理案涉房屋不动产权证书的诉讼请求，该院予以支持。兆丰公司辩称其未收到邓春亮的办房产证款，该院已查明李秀红收取邓春亮交纳的办房产证费，并为邓春亮出具收据，虽未加盖被告兆丰公司的印章，但邓春亮兆丰公司提供的告知书中明确办证联系人为李秀红，因此邓春亮有理由相信李秀红的收款行为系代表兆丰公司的职务行为，故对兆丰公司的上述辩解意见，该院不予采纳。邓春亮要求兆丰公司代为办理不动产权证书，该请求权不适用诉讼时效的规定，故对兆丰公司辩称邓春亮该诉求超出诉讼时效的辩解意见，该院不予采纳。邓春亮与兆丰公司未约定代办案涉房屋的不动产权证书的时间，也未约定兆丰公司承担违约金。2010年9月邓春亮向兆丰公司付清了全部购房款。2010年9月10日邓春亮向兆丰公司交纳办房产证费14655元。该院认定兆丰公司代为邓春亮办理不动产权证书的时间应为2010年12月10日前。兆丰公司至今未代为邓春亮办理案涉房屋不动产证书，兆丰公司应承担一定的违约责任。邓春亮要求兆丰公司支付违约金的诉讼请求适用诉讼时效的规定，因兆丰公司的违约行为处于持续状态有多种因素，故对邓春亮要求兆丰公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以购房款248500元为基数，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算支付自2010年10月4日计算至2018年9月17日的违约金118667．26元，并计算支付至办理不动产证为止）的诉讼请求，该院不予全部支持。根据该案情况，对邓春亮的上述诉讼请求该院部分支持9691．5元（自2015年9月23日起计算至2018年9月22日，以248500元为基数，按2015年8月26日中国人民银行规定的一至三年贷款基准利率的逾期贷款利率加收30％计算后的20％）。任新枝提供的证据能够证明兆丰公司的财产独立于任新枝的财产，故对邓春亮要求任新枝承担连带责任的诉讼请求该院不予支持。兆丰公司以赵清会、赵清河、周世茂是兆丰公司的原股东，与该案的处理结果有法律上的利害关系为由，申请该院追加该三人为第三人参加诉讼。因公司系法人，股东的变更不影响公司对外承担责任，故对兆丰公司的上述申请，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条之规定，判决：一、辉县市兆丰房地产开发有限公司于该判决生效后三十日内为邓春亮代为办理辉县市兆丰花园第B2幢1单元202号房屋的不动产权证书；二、辉县市兆丰房地产开发有限公司于该判决生效后五日内支付邓春亮违约金9691．5元。三、驳回邓春亮的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2673元，由邓春亮负担2623元，辉县市兆丰房地产开发有限公司负担50元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明：辉县市不动产登记中心出具的查询资料显示:权利人邓春亮，证号：豫（2019）辉县市不动产权第0000647号，登记时间为2019年3月14日。本院经审理查明的其他事实与原审认定一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，邓春亮与兆丰公司签订商品房买卖合同，即应按照合同约定全面履行合同义务，邓春亮作为房屋买受人已按照合同约定支付了房款等相应款项，兆丰公司作为房屋出卖人亦应按照合同约定和法律规定履行自身义务。根据原审查明的事实，兆丰公司向邓春亮交付案涉房屋至今已数年，但邓春亮迟迟未能取得不动产证，其原因在于兆丰公司而非邓春亮。故按照上述司法解释的规定，兆丰公司应支付违约金。基于此，本院对邓春亮和兆丰公司的上诉请求能否得到支持分别评述如下：关于邓春亮的上诉请求能否得到支持问题。首先，邓春亮上诉认为应取消原审判决中关于违约金计算20%的限制。本院对此评判认为：邓春亮未能及时取得不动产证的原因在于兆丰公司，且兆丰公司的违约行为处于持续状态，故原审判决仅支持司法解释中规定的违约金计算方式中的20%，应属不当，本院予以纠正。其次，邓春亮上诉认为任新枝未完成其个人与兆丰公司人格独立举证责任。本院对此评判认为：结合原审证据和庭审情况，任新枝已提交的用于证明其与兆丰公司之间不存在混同的证据已达到高度可能性的证明标准，故本院对邓春亮的该项上诉理由不予采纳。关于兆丰公司的上诉请求能否得到支持问题。首先，兆丰公司上诉认为其仅为协助办证义务，而非办证义务，不存在违约。本院对此评判认为：邓春亮未能及时取得不动产证的原因在于兆丰公司，按照上述司法解释的规定，兆丰公司即应承担违约责任。其次，兆丰公司上诉认为邓春亮的起诉已超诉讼时效。本院对此评判认为：原审判决自邓春亮起诉之日起往前计算三年，已考虑诉讼时效问题。因此，本院对兆丰公司的上诉请求不予支持。此外,兆丰公司上诉认为“应优先适用合同法及合同法解释二的规定，而不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》”，本院对此评判认为：本案作为商品房买卖合同纠纷，原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并无不当。此外，鉴于邓春亮不动产证书现已办理完毕，邓春亮要求兆丰公司、任新枝为其办理不动产权证的诉讼请求已无必要，本院对此请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省辉县市人民法院（2018）豫0782民初5388号民事判决；二、辉县市兆丰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付邓春亮违约金（违约金计算方式：以248500元为基数，自2015年9月20日起至2019年3月13日，按2015年8月26日中国人民银行规定的一至三年贷款基准利率的逾期贷款利率加收30%计算）；三、驳回邓春亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3123元，由邓春亮负担2623元，由辉县市兆丰房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费819元，由辉县市兆丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔海成审判员  刘强平审判员  王大鹏二〇一九年六月十九日书记员  冯 毅