山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终908号上诉人(原审被告)：大同市鼎兴房地产经纪有限公司，住所地：大同市平城区国际设计装饰大厦**楼****。法定代表人：付某，职务：经理。委托诉讼代理人：王某，山西雁北律师事务所律师。上诉人(原审原告)：许某，女，1962年8月13日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：武某，山西云城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郜某，男，1985年1月11日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：吕某，山西儒风律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜某，山西儒风律师事务所律师。上诉人大同市鼎兴房地产经纪有限公司、许某因与被上诉人郜某房屋买卖及居间合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市鼎兴房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王某，上诉人许某的委托诉讼代理人武某，被上诉人郜某及其委托诉讼代理人吕某、杜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市鼎兴房地产经纪有限公司(以下简称鼎兴公司)的上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项,改判上诉人不承担返还居间费的责任。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由一、原审法院判决上诉人退还居间费是错误的。1、上诉人的居间行为仅是促成买卖双方达成交易的行为。二被上诉人作为买卖合同的双方，自愿履行了买卖合同的约定,办理了房屋过户手续。在被上诉人许某把房屋办理到自己名下后，上诉人的中介服务工作就已经全部完成,即上诉人不存在退还居间费的责任。2、被上诉人许某与田分办理房屋过户手续，是其自身行为，上诉人没有参与,也不知情。被上诉人郜某不交房显然对房屋有处分权，原审法院没有合法认定是错误的，认定上诉人违反“未如实告知义务”更是错误的。二、被上诉人许某违反合同约定诉求退还居间费,无正当理由,原审法院没有认定是错误的。1、《房屋买卖合同》第三条约定，买方在过户当日应当付清全部中介费。另外第八条约定，本合同签订之日中介费产生，买卖双方合同解除或者一方造成违约概不退还服务费。依据以上约定,因买卖双方已经办理了房屋买卖及过户手续，上诉人的中介服务工作已经完成，被上诉人许某诉求退还中介费不存在正当理由。2、《房屋买卖合同》中关于违约行为的约定,并未有上诉人退还中介费的约定，故此二被上诉人之间的违约行为,与上诉人无关。综上所述，二被上诉人之间的买卖行为以及办理了房屋产权过户手续均是他们之间的自愿行为，上诉人不存在违法行为，更不存在退还居间费的责任，原审法院认定事实及判决存在错误。故此，上诉人提起上诉，请求二审法院依法改判。许某辩称，同意一审法院判决鼎兴公司返还居间费，鼎兴公司没有履行合同法规定的居间人在居间合同中应当履行的法定义务，从三方签订的居间合同中看到，合同第四条第二款约定，郜某向鼎兴公司提供的房屋产权证应当是真实、合法、有效的，所以此条款约定了鼎兴必须对郜某房屋是否有所有权，鼎兴公司在他的58同城网站上发布的信息是真实的，鼎兴公司没有认真履行其法律规定的法定义务，答辩人有理由相信，郜某没有房屋产权证,鼎兴公司已经全部知情，双方在恶意串通下行使虚假行为。二、鼎兴公司强调被上诉人郜某不交付房屋显然对房屋有处分权，一审法院没有合法认定是错误的，答辩人认为此观点是荒谬的，不能说郜某不交付房屋就有处分权，经过一审法院取证在2018年8月8日郜某把房屋所有权变更在田分名下，郜某不是房屋所有权人，对房屋没有处分权，郜某拒不交付，是严重的侵权行为。三、关于鼎兴公司认为不应当退还居间费的意见，依据合同法第425条的相关规定，明确说明居间人故意隐瞒与订立合同的有关事实，损害委托人利益的，应承担损害赔偿责任，鼎兴公司与答辩人签订房屋买卖合同时，一直欺骗答辩人，没有向答辩人出示郜某有房屋所有权证书此事实，在签订合同时郜某故意隐瞒此事实，一审法院判决退还居间费符合法律规定。许某上诉请求1、撤销大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初651号民事判决书第二项;2、判决被上诉人立即交付房屋;3、被上诉人、一审被告共同承担一、二审诉讼费。一、被上诉人郜某与一审被告鼎兴公司恶意串通,损害上诉人利益。首先,在一审庭审中,从法院自行调取的证据材料中上诉人才知道，在2018年8月8日，郜某已经将诉争房屋转让给田分并办理了所有权转让登记。郜某在明确知道自己对诉争房屋没有所有权的情况下,仍然发布虚假的房屋转让信息并通过鼎兴公司挂在网上宣传,诱使房屋购买者上当受骗，民事欺诈行为明显。其次,鼎兴公司作为房屋交易的居间公司,为了达到收取居间费的目的,当上诉人通过网上信息了解后表示有购买房屋愿望时，主动将上诉人并不知情的诉争房屋推荐给上诉人,并与郜某合谋，双方故意隐瞒事实真相,编造虚假情况欺骗上诉人,诱使上诉人做出了错误的判断，签订了《房屋买卖合同》。二、上诉人已经取得诉争房屋所有权，应当享有占有、使用、收益、处分的权利。一审法院明确认定，2018年11月29日，本案诉争房屋的所有权由田分变更登记为许某与杜宝金夫妻共有。这个事实说明该诉争房屋已经进行了转移登记,上诉人已经取得了市房管局颁发的不动产登记产权证书,获得了诉争房屋的所有权。上诉人既然取得了房屋所有权,说明上诉人对诉争房屋具有独占性地支配其所有的房屋的权利,可以排除他人的干涉,对上诉人所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。三、被上诉人构成侵权，必须交付房屋。首先，上诉人起诉的主要请求非常明确，目的就是要求被上诉人交付房屋。按照一审法院查明的事实，在2018年8月8日，郜某已经将诉争房屋转让给田分并办理了所有权转让登记。说明从这个时间起郜某就应当搬离将房屋交付给田分,郜某已经没有占有或使用的权利。无论田分是否允许郜某仍然居住在诉争房屋,但在2018年11月29日当田分与上诉人再次将房屋的所有权由田分变更登记为许某与杜宝金夫妻共有时,上诉人就有权要求诉争房屋的实际侵占人郜某立即搬离交付房屋。上诉人的请求权基础依据《物权法》第三十四条规定,“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”其次,一审法院对郜某拒不交付房屋的侵权行为不予审查认定,直接导致上诉人花费50万元购买了房屋并办理了产权证书，不仅无法居住使用，更得不到司法的救济。综述,请求二审法院依法纠正一审的错误判决，支持上诉人的上诉请求，维护法律的严肃性。郜某辩称,一、答辩人郜某系被“套路贷”，涉案房屋系案外人田分、蒋余峰等人“套路贷”下非法占有的答辩人所有的财产，因原审人民法院拒绝答辩人申请案外人田分出庭参与诉讼，导致原审人民法院割裂事实，认定错误。涉案房屋系案外人“套路贷”下非法占有并通过制造虛假给付痕迹、恶意制造违约、借助公证等手段谋取的的答辩人所有的财产。制造虚假给付痕迹的事实:2018年3月，答辩人需要资金周转，一名林姓贷款公司业务员联系答辩人称可办理贷款，同年3月5日，自称贷款公司业务员的蒋余峰、田分(联系电话:132XX****XX)等人要求答辩人提供房屋产权证原件、空白授权书等，并通过账号×********向答辩人账号×××分4次累计转账人民币25万元，并收取各项手续费、第一个月利息、保证金等，实际答辩人获得借款约22万元。借助公证等谋取答辩人房屋的事实:2018年3月5日借款当日，案外人田分就要求答辩人在大同市御诚公证处对涉案房屋进行公证(公证书编号:(2018)同御证民字第3389号)，当时公证员和田分要求答辩人在空白处签字并仅告知答辩人涉案房屋需要做抵押。2018年8月8日，因案外人田分拥有答辩人所有的房屋产权证原件、公证书原件等，房屋所有权在答辩人不知情的情况下，已由答辩人郜某变更登记为案外人田分。恶意制造违约和肆意认定违约的事实:根据原审人民法院调取的房屋买卖合同及房屋交易契约，2018年8月6日，案外人以35万元的价款受让涉案房屋，但实际上除案外人提供的25万元借款外，答辩人并未收到任何其他款项，而且上述借款答辩人直按约还款，直到案外人拒绝接受按月还息并要求全额还款。二、答辩人郜某与所签两份房屋买卖合同，均是在被胁迫和欺诈时所签订，并不存在其真实意思表示。(一)第一份合同:一审法院查明“2018年8月6日，部恺奕与田分签订的房屋买卖合同”，而郜某根本没有签订，并不知情。一审法院查明“2018年8月6日，郜某与田分签订房屋买卖合同，郜某以35万元出让其本案诉争房屋”。实际情况是郜某从未与田分签订过房屋买卖合同。一审法院查明的郜某与田分签订的房屋买卖合同，系答辩人借款当日按照田分、蒋余峰等要求提供了空白的已签名捺印纸，是2018年3月5日郜某受田分欺诈在空白A4纸上签名捺印后制作。(二)第二份合同:许某与郜某签订的房屋买卖合同，为田分、许某串通欺诈、田分胁迫郜某所签订。郜某借款并按期还款3个月后，田分要求郜某全额还款25万元，郜某无力偿还，之后郜某家门锁多次被堵、墙上被喷上“还钱”字样，田分及其同伙多次上门恐吓并威逼郜某卖房还债。在田分等人胁迫下，郜某通过鼎兴房地产经纪有限责任公司出售该房屋，许某愿以50万元购买，因房产手续在田分处，郜某通知田分，田分同意郜某出卖房屋。郜某与许某于2018年11月22日签订房屋买卖合同，但该合同为田分、许某串通欺诈、田分胁迫郜某所签订。1.许某提供的收据显示收款人是“田分”，并非郜某，郜某在田分的胁迫下，被迫以“同意人”的名义在收据上签名捺印，郜某没有收到许某任何房款，许某欲购买郜某的房屋，却将房款打给了他人;且“房屋交易契约”显示“转出方”为“田分”。且一审法院已查明，早在2018年8月8日，不动产登记证载明权利人已为田分，而许某作为房屋买受人，在明知房屋登记的权利人是田分的情况下，在郜某手中没有任何房产手续的情况下，愿意与郜某签订房屋买卖合同，并在与郜某签订买卖合同之后又与田分签订房屋买卖合同，显然是许某与田分串通欺诈郜某。2.现诉争房屋所在小区相同面积、层次的房屋市价约500000左右，而许某提供的证据“房屋交易契约”显示“成交金额270000元”，显系明显不合理的低价，意在以不正当手段谋取答辩人的房产。三、上诉人许某能够以27万元的价格从房屋所有权人田分处受让涉案房屋，存在诸多疑点，原审人民法院并未予以审理查明既认定涉案房屋已由上诉人许某所有，认定错误。四、因涉案房屋牵涉“套路贷”，人民法院应根据《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》等相关规定，准确甄别“套路贷”并将案件移送公安机关处理。许某向一审法院起诉请求：1、判令被告一履行合同约定的交房义务；2、被告二退还中介服务费7500元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月6日，郜某与田分签订房屋买卖合同，郜某以35万元出让其本案诉争房屋，2018年8月8日，房屋所有权已由郜某变更登记为田分。2018年11月22日，由经纪公司居间，许某、郜某三方签订了房屋买卖及居间合同，约定许某以50万元购买郜某本案诉争房屋一套，双方在房屋过户受理单签字后，许某即支付房款48万元，过户后十日内，郜某将房屋交付时，许某支付余款2万元；过户时的税费等由许某承担，增值税费由郜某承担；居间费7500元由许某负担。2018年11月28日，许某支付经纪公司居间费7500元，并与田分签订房屋买卖合同，合同约定房款为27万元，但实际房款为445500元，同日许某支付田分购房款445500元，约定田分收到房款当日向许某交付房屋；次日即2018年11月29日，本案诉争房屋的所有权由田分变更登记为许某与杜宝金夫妻共有。一审法院认为，根据物权法的规定，不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案，不动产物权的转让生效时间，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中不动产物权登记最根本的效力表现为，2018年8月8日，因郜某将本案诉争房屋转让于田分并办理了所有权转让登记，即已经发生了房屋所有权变更为田分所有的法律后果。2018年11月22日，经纪公司违反物权法的有关规定，将对诉争房屋已无处分权的郜某作为出让人，且违反法定义务，未如实向委托人许某报告郜某无处分权的事项，将许某作为受让人，签订了无效的房屋买卖及居间合同。经纪公司因该合同取得的居间费7500元应当予以返还。现原告许某要求返还居间费7500元，符合法律规定，一审法院予以支持。许某在过户前即与田分签讨房屋买卖合同，并支付田分全部房款，约定田风收到房款当日向许某交付房屋，其与田分是法律关系中的合同相对人，且在过户时明知郜某无处分权，现却要求被告郜某交付房屋，不符合法律规定，一审法院不予支持。判决如下：一、被告大同市鼎兴房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告许某居间费7500元；二、驳回原告许某要求被告郜某交付房屋的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8875元，减半收取计4437.5元，由原告负担4371.5元，由被告大同市鼎兴房地产经纪有限公司负担66元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人许某二审提供的房屋信息及通话记录,证实从58同城上看到的售房信息,并和大同市鼎兴房地产经纪有限公司的工作人员电话联系;鼎兴公司代理人认为,提供证据的的真实性和内容不认可，但买房的事实是确实的，是上诉人许某自愿的。郜某认为,我们没有参与，不知情，制作的过程没有时间和制作人，对证据不认可。郜某二审提供银行转帐。证实关于和田分签订的第一份合同，当时是借款，蒋余峰打25万元借款，除去相关的费用，我们实际收到的是22万元，田分说在借款的基础上要求提供房产证的原件，去公正处签订空白的签字，又由他制作，在借款上用房屋作抵押，由案外人田分主导的，我们是被套贷的，2、还款的记录，在约定利息之后，一直在还款，是田分拒绝接受还款，我们的房屋是田分拿走房产证原件，所以在公证处作了公证，就拿走了我们的房屋。借款的记录和还款的记录，去银行无法调取，只有自己的手机上有。许某代理人认为,没有原件，和本案没有关系，我们不认可。鼎兴公司代理人认为：对此情况不知情，此事实与本案无关。本院经审理查明,三方当事人当庭均对一审法院认定的本案诉争的房屋居间、买卖、过户、实际付款等主要事实予以认可,故本院对无争议的事实予以确认。关于当事人二审提供的证据,郜某称系受田分套路贷,在欺诈胁迫下把房屋过户至田分名下,提供的转账凭证予以证实;因田分不是本案的诉讼当事人,郜某如认为自己的合法权益受到侵害,可根据侵害行为的性质另行对田分提起民事诉讼或刑事报案,来维护自己的合法权益。因此,本院对该证据不予采用;关于上诉人许某二审提供的房屋信息及通话记录,因鼎兴公司对许某通过中介公司购房的事实予以认可,本院对该证据予以采信。本院认为，根据一、二审查明的事实,2018年8月8日，郜某将本案诉争房屋转让于田分并办理了所有权转让登记。但2018年11月22日，鼎兴公司违反物权法的有关规定，将对诉争房屋已无处分权的郜某作为出让人，且违反法定义务，未如实向委托人许某报告郜某无处分权的事项，又签订买卖居间合同,违背诚实信用原则,一审法院判决其退还居间费7500元,并无不当;鼎兴公司称以完成居间行为,不应退还居间费的上诉请求,应予驳回;关于上诉人许某要求郜某履行交付义务的上诉请求,因许某实际与本案诉争房屋的产权所有人田分签订的买卖合同,在许某支付合同约定的对价后,田分给办理了房屋过户手续,但未能交付房屋,应属违约行为,即使田分指示郜某交付,郜某没有交付,仍应由田分对许某承担交付不能的违约责任,本案许某提起诉讼的请求权基础是基于买卖和居间法律关系,郜某不是合同相对方,没有合同义务。许某要求郜某履行交付义务的上诉请求,依法不能成立;但许某可以以取得房屋产权手续,另行提起侵权之诉。综上所述，大同市鼎兴房地产经纪有限公司、许某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人大同市鼎兴房地产经纪有限公司预交的二审案件受理费50.0元，上诉人许某预交的二审案件受理费8800元,由二上诉人各自负担。本判决为终审判决。审判长 侯慧文审判员 陈大涵审判员 智绪鲁 二〇一九年六月十二日书记员 樊芙蓉