福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2698号 上诉人（原审被告）：厦门和景园置业有限公司，住所地福建省福建省厦门市海沧区新阳街道新光路****。 法定代表人：康玉琴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林安宁，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门福米利商贸有限公司，住所地，住所地中国自由贸易试验区厦门片区建港路**海沧国际物流大厦****之一D0674。 法定代表人：林裕梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄淑芬，福建秦剑律师事务所律师。 上诉人厦门和景园置业有限公司（以下简称和景园公司）因与被上诉人厦门福米利商贸有限公司（以下简称福米利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初9208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 和景园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回福米利公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院错误认定讼争《商品房预售合同》效力，不符合事实和法律规定。本案讼争房屋所使用土地系和景园公司根据《厦门市国有建设用地使用权出让合同》（编号35020520140109CG004，以下简称《土地出让合同》）受让所得。《土地出让合同》第二十条约定“除上述受让人持有的地上办公部分外，其余地上办公部分分摊的国有建设用地使用权可全部或部分转让、抵押。且只能转让给从事服装设计、研发、销售的企业，由第四方负责监管”，即本案讼争房屋只能转让给“从事服装设计、研发、销售的企业”。福米利公司系其法定代表人为购买讼争房屋特意注册，未实际经营，并不符合《土地出让合同》的购房条件。福米利公司法定代表人于2015年6月20日缴纳讼争房屋定金后，为规避《土地出让合同》中对房产购买主体的限制，于2015年8月3日设立福米利公司。福米利公司未实缴任何注册资金，无员工入职，无员工缴交医社保记录，未进行实际经营。福米利公司法定代表人特意设立福米利公司进而以福米利公司为买受人签订讼争合同购买讼争房屋，其真实意思表示系规避《土地出让合同》中对于房产购买主体的限制，属于合同法第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的”。同时，福米利公司法定代表人特意设立福米利公司购买本案讼争房屋，也导致本案讼争房屋所在土地未能按照《土地出让合同》约定流转，违反了土地管理法第五十六条规定，属于合同法第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”。综上，讼争合同存在合同法第五十二条第五项规定的情形，应认定无效。二、一审法院忽略了和景园公司提交部分证据及证据证明事实，导致错误认定和景园公司提交证据不足以证明和景园公司符合合同约定顺延交房之情形。讼争《商品房买卖合同》补充协议第十六条约定，政府部门市政配套安装之延误属于不可抗力因素，和景园公司可据实予以顺延交房期限及宽展期；市政配套引致的延误、为配合政府的市政建设而引起的延误以及其他非和景园公司所能控制的原因所导致的延误，和景园公司均可据实顺延交房期限及宽展期，而不需承担违约责任。上述补充协议条款第十六条约定两种情形可以顺延交房时间，一种是因不可抗力，另一种是除不可抗力之外的符合合同约定的其他情形。根据公开信息显示，本案新景路改造工程按照原计划是在2016年9月完工，但是实际上新景路改造工程受台风、周边村民影响一直到2017年9月才完成施工，延期这部分是和景园公司无法预期的，也是属于可以顺延交房期限之情形。和景园公司在一审提供的证据也能够充分证明五华广场项目受新景路改造工程延期影响导致无法施工。具体如下：（一）在五华广场项目建设过程中，五华广场项目景观及室外管网工程施工单位厦门市金碧辉建设有限公司（以下简称金碧辉公司）作出的《施工日志》及监理单位厦门长实建设有限公司（以下简称长实公司）作出的《监理日志》，均对新景路改造工程一再延误从而可能影响五华广场项目施工的情况作出了记载。金碧辉公司和长实公司作为项目建设方和监理方已经在和景园公司提交的一审证据中予以证实（金碧辉公司及长实公司在项目建设方和监理方处盖章），因此建设方和监理方出具《施工日志》和《监理日志》真实性应予以确认。《施工日志》多次记录市政工程对项目影响，包括2016年9月23日、10月18日、10月23日、10月25日、11月6日、11月10日；《监理日志》在2016年9月22日、2016年10月17日、10月22日、10月25日、11月7日、11月10日也予以记载前述事实，以上为持续性记载且监理及施工日志记载时间相互对应，记载内容真实。（二）2016年12月间（新景路延期期间），金碧辉公司、厦门溪景园林景观工程有限公司、通信配套建设单位厦门纵横集团通讯发展公司分别向和景园公司呈交《工程联系单》，明确：红线范围内的施工内容已基本完成，因新景路改造工程施工的影响，导致相关管线无法与市政管网连接，因此工期需延长，待市政配套工程完工后继续完成施工。上述两份《工程联系单》已经长实公司确认属实，足以证明新景路改造工程施工导致五华广场项目通讯管线、排污管线无法与新景路主线、主管接通的事实。（三）和景园公司于2017年4月11日致函（即《关于新景路道路及排洪渠改造工程影响我司五华小米公寓项目交房等问题的函》）新景路改造工程建设单位厦门海沧土地开发有限公司，该公司于2017年4月18日出具复函，确认截至2017年4月，新景路改造工程仍在施工，进一步证明新景路超过原施工期限造成和景园公司无法预计该市政工程完工时间。（四）厦门市鹭江公证处出具的《公证书》，对2017年6月29日新景路改造工程的施工现场进行了证据保全。该《公证书》内容足以确认截至2017年6月29日，新景路改造工程仍处于施工过程中。（五）厦门海沧土地开发有限公司于2017年8月27日出具的《说明》，明确载明“由于新景路改造工程尚在施工过程中，目前海沧五华广场项目与新景路相连的东侧永久出入口暂不具备施工条件，五华广场项目通讯设施管线、排污管线暂时无法与东侧新景路主线连接”。该《说明》同时载明“（新景路改造工程）2015年11月初完成施工招标，于2015年底进场施工，原计划2016年年底完成海沧五华广场段施工。2016年9月份以来，因受莫兰蒂台风、综合管线需迁移、电力杆线缆下地及新垵村村民阻挠施工等意外事件及客观不可控因素的影响，导致该工程（即新景路改造工程）超出合同工期要求”。市政工程对项目施工的影响与天气等原因不同，天气等原因系短暂性的影响因素，可以通过工程日志及监理日志予以记载以确定具体影响天数。而市政工程对项目施工的影响是长期性的，市政通讯线路及排污管道没有施工完毕，项目内部连接市政的通讯、排污等根本无法完成最后的施工。尤其是市政道路未施工完毕，项目无法正常出入，无法交付诉讼房屋。因此，一审法院认定施工日志、监理日志未能具体记载延误天数，无法证明因市政施工影响交房显属错误，二审予以纠正。三、和景园公司对于讼争房屋不能按期交付的情形已及时通知福米利公司，并积极与新景路改造工程建设单位进行沟通，敦促其尽快完成工程施工。福米利公司也未能证明其因逾期所产生的损失，因此，一审应当调整本案违约金适用标准。按照讼争合同第九条约定的违约金标准，每月的违约金高达1万多元，但福米利公司的实际损失仅限于讼争房屋租金损失，该租金市场价格仅为每月1500元左右。上述违约金已经高达福米利公司实际损失的6-7倍，本案日万分之五违约金标准明显过高，根据合同法第一百一十四条规定，一审法院应当予以调整。 福米利公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，和景园公司在交付房屋时，未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其交付行为不符合法律和合同的约定，应认定其仍然存在违约迟延交房。二、双方当事人签订的商品房销售合同依法有效。双方系在自愿平等基础上订立合同，且经房管部门备案登记，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。三、和景园公司提供的证据不能免除其逾期交付的违约责任。施工日志及监理日志中未明确记载市政配套工程影响施工的具体天数，和景园主张影响其施工缺乏任何依据。综上，请求驳回和景园公司的上诉，维持原判。 福米利公司向一审法院起诉请求：和景园公司向福米利公司支付自2017年3月29日起至实际交付商品房之日止，以商品房购买价格1040000元为基数按日万分之五计算的逾期交房违约金。 一审法院认定事实：一、商品房买卖合同签订时间：2016年8月29日。二、商品房地址：厦门市海沧区。三、购房总价款：1040000元。四、已付购房款：1040000元。五、约定交房时间：2017年3月28日（已给予三个月宽展期）。六、通知交房手续办理时间：未通知。七、实际交房时间：未交房。八、勘察、设计、监理、施工的四方验收合格时间：2016年9月2日。九、消防验收备案时间：2016年10月25日。十、消防验收备案复查通过时间：2017年1月13日。十一、计付逾期交房违约金的起始日期：2017年3月29日。十二、计付逾期交房违约金的截止日期：实际交房日。十三、约定逾期交房违约金标准：出卖人按日向买受人支付已付款日万分之五的违约金。十四、需要说明的其他事项：（一）《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第十六条约定出卖人及买受人确认购房合同第八条交付条件与期限不适用《商品房买卖合同》第八条约定，同意按以下约定履行：关于《商品房买卖合同》第八条交付条件，仅指交付的商品房符合该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，即该商品房经出卖人根据国务院《建设工程质量管理条例》规定组织对工程进行验收并确认工程合格，以出具《单位工程质量验收记录表》为准；双方确认合同中约定的“消防验收合格”是指出卖人无需根据修订后的《消防法》“经消防验收”，系出卖人“在验收后应当报公安机关消防机构备案”的前提下向买受人交付商品房。如果出卖人未能在上述期限内达到上述交付条件，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期，若发生可以据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限及宽展期：1.遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府发生新的变动、法律法规、政策变化、政府主管机关、测绘机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件；2.除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等、地震等外如下原因：①市政配套、测绘机构或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误……若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人可据实顺延交房期限而无需履行合同约定的通知买受人的义务，同时出卖人也无需对延误承担任何责任。（二）庭审过程中，和景园公司陈述讼争商品房已经符合交房条件，正在做交房准备工作，和景园公司正在安排。 一审法院对争点分析：一、本案讼争的商品房买卖合同的效力问题。和景园公司主张及证据：讼争房屋所使用土地系和景园公司根据编号为35020520140109CG004的《厦门市国有建设用地使用权出让合同》受让所得，根据土地出让合同第二十条的约定，本案讼争房屋只能转让给“从事服装设计、研发、销售的企业”，福米利公司系专门为了购买讼争房产而特意注册，并未实际经营，并不符合购房条件。福米利公司的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，即“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”其行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，本案讼争商品房买卖合同无效。和景园公司提交厦门市国有建设用地使用合同，欲证明：讼争商品房只能出售给从事服装设计、研发、销售的企业。福米利公司反驳意见：福米利公司符合购房条件。 法院认定及理由：因讼争房屋尚未交付，上述证据无法证明福米利公司使用房屋时违反了土地使用用途。因此，和景园公司主张本案的商品房买卖合同无效，没有相应的事实与法律依据，一审法院依法不予支持。二、讼争商品房项目是否存在因市政配套工程可顺延交房期限的情况。和景园公司抗辩意见及证据：本案讼争房屋未能按期交付系因市政工程施工所导致，属于不可抗力因素，同时还属于商品房买卖合同约定的交付期限顺延情形，和景园公司对此不需承担违约责任。五华广场项目于2016年11月之前就已经完成了项目红线范围内的全部施工内容，且经竣工验收合格。五华广场项目存在遗留工程，系因政府市政工程施工所导致，新景路道路改造（含东侧截污）及新景路排洪渠（含连廊）改造工程施工受莫兰蒂台风影响和电线杆管线迁移的影响未能按期竣工，导致五华广场遗留工程无法继续施工，且新景路改造工程至今仍未能完工。新景路改造工程属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素，因不可抗力不能履行合同的免除责任。商品房买卖合同补充协议第十六条也约定，政府部门市政配套安装之延误属于不可抗力因素，和景园可据实予以顺延交房期限及宽展期。讼争房屋交付期限应顺延至新景路改造工程完工，和景园在合理期限内完成遗留工程后满三个月之日。根据商品房买卖合同补充协议第十六条的约定，对于出卖人未能在2016年12月28日达到交付条件的，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期，若发生可以据实顺延的情形，宽展期亦据实顺延。为证实上述抗辩主张和景园公司提交了[2017]厦鹭证内字第39528号公证书、厦门纵横集团通讯发展公司出具的工程联系单、厦门市金碧辉建设有限公司出具的工程联系单两份（2016年12月3日、2018年1月15日）、厦门市政园林局《不予受理决定书》、厦门海沧土地开发公司出具的复函及两份说明（2017年8月28日、2018年1月29日）、施工招标公告、住建部网站工程项目信息、施工日志（节选）、监理日志（节选）、《新景路道路改造及排洪渠改造工程工地会议纪要》（2017年4月10日、2017年6月26日两份）、复工通知书、工程竣工内部验收单等书证。福米利公司反驳意见：本案并不存在不可抗力，讼争房屋旁的新景路改造也并非不可抗力，福米利公司同意根据商品房买卖合同的约定给予和景园公司三个月宽展期，该三个月宽展期已包含新景路改造等其他因素。法院认定及理由：和景园公司提供的相关书证仅可证明市政配套工程在一定程度上影响了讼争商品房项目的施工，但和景园公司提交的施工日志及监理日志中未明确记载市政配套工程影响讼争房产施工的程度及影响天数，和景园公司主张讼争商品房的交房期限顺延至新景路道路改造及排洪渠改造工程完成之后，没有相应的事实与法律依据，一审法院不予支持。和景园公司主张受市政工程影响系不可抗力而顺延交房日期的意见，于法无据，一审法院不予采信。 综上所述，和景园公司确认讼争商品房尚未交付，其行为已经构成违约，应自逾期交房之日起支付逾期交房违约金。福米利公司根据案涉商品房买卖合同附件合同补充协议的约定，同意给予和景园公司三个月的交房宽展期，符合双方的约定，和景园公司依约应交付商品房的最迟日期为2017年3月28日。福米利公司主张自2017年3月29日起至实际交付商品房之日止计算逾期交房违约金于法有据，一审法院予以支持。和景园公司主张逾期交房违约金标准日万分之五过高，但未就标准过高提交相应的证据，一审法院认为该标准系双方合同约定，现没有证据证明该标准过分高于造成的损失，仍应以该标准计算逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决：厦门和景园置业有限公司应于判决生效之日起十日内，向厦门福米利商贸有限公司支付逾期交房违约金（以1040000元为基数，按日万分之五自2017年3月29日始计至实际交房之日止）。受理费4474元，减半收取计2237元，由厦门和景园置业有限公司负担。 本院二审期间，和景园公司提交如下证据：证据1.（2016）厦证内字第37453号公证书，用于证明：2016年12月19日，和景园公司通过公证向厦门市国土资源与房产管理局（以下简称土房局）邮寄案涉项目土地复核验收申报材料。证据2.《厦门市国土资源与房产管理局关于开展建设项目竣工土地复核验收有关工作的通知》（厦国土房[2015]442号文），用于证明：2015年12月7日，土房局下文认为竣工土地复核验收系行政许可行为，在办理《建设工程竣工验收备案证明》前应先依用地单位申请进行土地复核验收。证据3.《厦门市国土资源与房产管理局关于建设项目竣工土地复核验收审批制度改革有关工作的通知》，用于证明：2018年9月7日，土房局调整土地复核验收政策，明确案涉工程项目竣工验收备案前申请人不需进行土地复核验收申请。土房局在案涉工程项目首次办理不动产登记之前，再依职责进行土地复核验收。证据4.《厦门市建设局关于修订房屋建筑及市政基础设施工程施工许可阶段及竣工验收备案办事指南的通知》（厦建工[2018]189号），用于证明：2018年11月6日，厦门市建设局发文调整竣工验收备案所需材料，明确竣工验收备案无需提交土地复核验收相关材料。证据5.厦门市海沧区建设局房屋建筑与市政基础设施工程联合竣工验收阶段审批，用于证明：2018年12月27日，申请人按厦门市海沧区建设局通知提交案涉工程项目竣工验收备案申请。证据6.《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，用于证明：2019年1月18日，和景园公司获得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》。证据7.交房通知书、业主交房验收单，用于证明：和景园公司已经向福米利公司发送《交房通知书》。和景园公司还申请本院向厦门市集美区人民法院调取（2018）闽0211行初169号行政判决书。综合以上证据，可以证明案涉工程项目同时存在因土房局政策原因无法办理《建设工程竣工验收备案证明》，导致案涉工程项目交付期限延误，属于讼争合同补充协议约定的免责事由。福米利公司质证认为，证据1的真实性认可，关联性和证明目的不认可；证据2-5的真实性、合法性、关联性均不予认可；证据6、7的真实性认可，可以证明延期交房的事实。 二审查明，《合同补充协议》第二十条第一款约定：“出卖人通知买受人商品房交付事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，本人或授权委托人（授权委托书须经公证）持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第8日起，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该商品房；商品房的风险和费用自动转移由买受人承担（该套商品房的保修期限从通知交房之日起计算），但出卖人应按购房合同约定承担保修责任。” 另查明，和景园公司提交的证据6《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》记载：案涉商品房所在项目于2019年1月18日通过备案。证据7是交房通知书和业主交楼验收单，和景园公司于2019年1月23日通过快递向福米利公司寄送讼争房屋交房通知书，通知福米利公司于2019年1月28日交房，福米利公司法定代理人林裕梅于2019年3月12日在“业主交楼验收单”签名。 庭审中，双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于：一、案涉商品房合同效力问题；二、和景园公司主张的顺延交房是否成立；三、合同约定的逾期交房违约金计算方式是否过高。对此，分析如下： 一、案涉商品房合同效力问题。案涉商品房合同是双方当事人在自愿基础上签订，合同第二十五条约定“本合同自双方签订之日起生效”，且该合同经主管部门登记备案。因此，本案讼争《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。和景园公司认为本案合同存在以合法形式掩盖非法目的，缺乏事实依据，其主张合同无效与其签订合同时的意思相矛盾，本院不予支持。 二、和景园公司主张的顺延交房是否成立。合同第八条第一款及补充协议约定了交付条件，因工程竣工验收合格和消防验收合格方可交付使用系建筑法和消防法的强制性规定，属法定交付条件。根据查明的事实，讼争商品房所在项目工程于2016年9月2日竣工验收合格，同年10月25日消防验收备案，2017年1月13日消防验收备案复查通过，已经符合法定交房条件。和景园公司上诉主张其可据实延期交房，所提供有关市政配套工程影响讼争商品房所在项目工程施工的证据，均是在讼争商品房具备交房条件之后形成的，不能证明市政配套施工对讼争商品房交付造成的实际影响。和景园公司二审提供的证据1—5不足以证明其主张，同理，其向本院申请调取厦门市集美区人民法院（2018）闽0211行初169号行政判决书，不予准许。一审法院认定和景园公司应当向福米利公司履行交付商品房的合同义务，并根据补充协议的约定给予和景园公司三个月的交房宽展期，认定交房时间为2017年3月28日，以此作为计算逾期交房违约金的起算时点，并无不当。鉴于案涉商品房所在项目于2019年1月18日通过备案，和景园公司于2019年1月23日通知福米利公司2019年1月28日交房，但福米利公司未在通知的时间内办理交房手续，而是于2019年3月12日办理交房手续，根据《合同补充协议》第二十条第一款的约定，应自2019年2月5日起视为雄大全能公司接收案涉商品房。故逾期交房违约金应计至2019年2月5日止共计679天。 三、合同约定的逾期交房违约金计算方式是否过高。和景园公司上诉主张违约金标准应当予以调整，但并未提供证据证明合同约定的违约金过分高于给福米利公司造成的实际损失，一审法院根据福米利公司的诉求对违约金计算并无不当。 根据前述理由，和景园公司应向福米利公司支付逾期交房违约金为353080元（1040000元×679天×0.5‰）。 综上所述，和景园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、变更厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初9208号民事判决为厦门和景园置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门福米利商贸有限公司支付逾期交房违约金353080元； 二、驳回厦门和景园置业有限公司的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费6596元，由厦门和景园置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年六月二十六日 书记员（ 朱燕 萍） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。