贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初4729号原告：胡兴映，男，汉族，1966年12月1日出生，住贵州省毕节市七星关区，被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。原告胡兴映与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡兴映、被告瑞丰房开委托诉讼代理人赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡兴映向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证件；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金260,066.45元（暂计至2019年4月30日，共计669天），具体金额以原告已付总房款为基数，按日0.1%的标准，从2017年5月31日起计算至被告将涉案房屋不动产权属证书交付给原告之日止；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年4月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节××××区瑞丰新城8幢24层03号房，合同约定总价为402,192.00元.双方就商品房基本状况、房价款付款方式、交房日期、房屋登记等作了明确约定，其中合同第二十二条第三项关于产权转移登记的约定为：“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（约定日期起60日内）取得房地产权属证书的，双方同意按照下列约定处理：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金。”合同签订后，原告履行了支付房价款402,192.00元的义务，被告向原告出具了相应的收款收据并交执于原告。但被告未按约定为原告办理涉案房屋转移登记的有关文书，被告已经构成违约。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。庭审时经本院释明，原告撤回诉讼请求的第1项。被告瑞丰房开辩称,1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即不动产登记暂行条例的实施致使登记内容、登记机关、登记程序等发生改变，不动产登记工作进行了系统性的调整和改革，因此，该条例的实施是被告不能预见、不能避免、不能克服的客观因素，属于可不抗力，被告享有法定的免责事由，故不承担违约责任；2、违约金条款的设计是以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其存在损失为逻辑前提，若该前提不成立则被告无支付义务；3、双方订立的商品房买卖合同关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金约定过高，在被告承担违约责任的前提下，本案违约金应当参照中国人民银行同期同类银行利率的百分之一百三计付，相同案件胡登智诉瑞丰公司商品房预售合同纠纷（2017）黔0502民初4602号案，合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金为按日支付已付购房款百分之0.1的违约金，一审七星关区人民法院以违约金约定过高予以调整，调整至参照中国人民银行同期同类银行利率的百分之一百三计付，后毕节市中级人民法院以（2018）黔05民终1753号民事判决书维持原判，因此，在被告承担违约责任的前提下，本案违约金应参照上述事实予以调减。本院经审理认定事实如下：2013年4月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于贵州省××市××道瑞丰新城第捌幢第24层03号住宅房，房号为8-2403；建筑面积119.83平方米，套内建筑面积99.12平方米；按套内建筑面积计算，每平方米4,057.63元，商品房总价款为402,192.00元；原告应于本合同签订之日向被告交付首期付款122,192.00元，余款280,000.00元以公积金贷款支付；被告应于2014年9月30日前交付房屋给原告；合同第二十二条约定：转移登记“被告承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日赔付原告已付房款0.1%的违约金。”；原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款402,192.00元。另原告向被告缴纳了契税、维修基金及开户费、办证费。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照日万分之三的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款402,192.00元为基数，按日0.03%的标准从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡兴映逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款402,192.00元为基数，按日0.03%的标准从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告胡兴映的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,668.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年六月二十八日书记员  张井红