海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9021民再8号 原审原告：谢葛忠，男，1969年3月21日出生，汉族，住上海市浦东新区，公民身份号码为×××。 委托诉讼代理人：袁强刚，男，1962年4月20日出生，汉族，住海南省定安县，海南省定安县定城镇见龙社区居民委员会推荐。 原审被告：海南佳盛房地产开发有限公司，住所地海南省定安县定雷路龙福花园A栋1楼。 法定代表人：符利，该公司总经理。 原审原告谢葛忠与原审被告海南佳盛房地产开发有限公司（以下简称“佳盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月20日作出（2018）琼9021民初693号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年4月2日作出（2019）琼9021民监8号民事裁定书裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2019年5月22日开庭审理了本案。原审原告谢葛忠的委托诉讼代理人袁强刚、原审被告佳盛公司法定代表人符利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告谢葛忠称，对原审判决认定的事实无异议，但对法律适用有异议。谢葛忠与佳盛公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，谢葛忠已付清全部购房款且已实际占有适用涉案房屋，在此之后房屋才被司法机关、公安机关查封。未办理产权登记完全是因佳盛公司原因所致，佳盛公司对于合同约定的办理产权过户的义务应当继续履行，不存在履行不能的问题。 原审被告佳盛公司辩称对原审判决认定的事实无异议，愿意配合原告办理过户登记手续。 原审原告谢葛忠向本院起诉请求：1、被告佳盛公司于本判决生效之日起三十日内将位于××县房的产权证过户至原告名下；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2009年10月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告将其开发的的位××县房出售给原告，该商品房建筑面积共39.65平方米，其中，套内建筑面积34.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.94平方米，商品房单价为每平米2074.78元，购房款总金额为82265元，原告一次性付款。双方还约定，被告在商品房交付后360日内将房屋权属过户登记到原告名下。上述合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了全额购房款，被告在房产具备合同约定的交付条件后，也履行了涉案房产交付义务。原告自收房后一直实际使用所购房产，原告也依约向龙福花园前期物业管理公司以及现聘物业管理公司缴纳物业管理费用等。被告自房产交付后不能按照合同约定为原告办理房产过户手续，原告多次向被告提出办理房产过户手续，但被告一直拖延，被告自2015年下半年起开始歇业，导致原告至今都无法取得所购房屋不动产权证。根据《物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，原、被告订立的《商品房买卖合同》为有效合同，从订立之日起合同对双方当事人都具有法律上的拘束力，应当全面履行。合同签订后，原告依照合同约定全额履行付款义务，被告也向原告交付了房屋，原告在收房后一直实际使用该房屋，由此可以确认原告已经合法取得龙福花园B栋302房的所有权。被告在房屋交付后未按合同约定将房屋过户至原告名下，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应承担继续履行合同的责任，将原告所购房屋过户至原告的名下。特此起诉。 本院原审认定案件事实：2009年10月3日，谢葛忠与佳盛公司在定安县签订《商品房买卖合同》。合同约定：佳盛公司将其开发建设的××园房出卖给谢葛忠，房屋建筑面积39.65平方米，单价每平方米2074.78元，房款总额82265元。付款方式约定为一次性付款并注明已付清。合同还约定：佳盛公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2010年5月27日，税务部门向原告谢葛忠开具房款82265元的发票。2014年12月25日，税务部门向原告谢葛忠出具税收完税证明，谢葛忠就涉案房屋支付税费1233.97元。此外，谢葛忠还就涉案房屋向房管部门交清了专项维修基金。截至原审下判时，佳盛公司未履行协助办理权属登记的义务。涉案房屋相应土地于2016年9月16日被海南省第一中级人民法院查封[查封依据（2015）海南一中执字第135-16号协助执行通知书，查封期限三年]，于2017年12月1日被海口市美兰区人民法院轮候查封[查封依据（2017）琼0108执1208号协助执行通知书，查封期限三年]。涉案房屋已于2017年10月30日被定安县公安局查封（查封期限两年）。案件诉讼过程中，经本院向谢葛忠释明是否愿意变更诉讼请求为解除合同、赔偿相应损失，谢葛忠明确予以拒绝。 本院原审认为，谢葛忠与佳盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且不存在其他合同无效情形，为有效合同，受法律保护。双方当事人应依约全面履行自己的合同义务。合同签订后，谢葛忠已依约付清购房款。佳盛公司应当自交房之日起360日内协助办理产权过户手续。根据双方当事人关于交房时间的陈述，足以认定房屋已交付，且迄今早已超过合同约定的协助办理过户期间360日。可见，佳盛公司已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同该义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告选择继续履行的方式主张权利符合法律规定。但是，目前涉案房屋已被公安机关查封，相应土地也被人民法院查封，谢葛忠关于办理产权过户的请求存在法律上的履行不能。谢葛忠就人民法院的查封可依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张相应权利。涉案房屋相应查封解封后，谢葛忠可另行起诉请求办理产权过户登记。 本院原审判决：驳回原审原告谢葛忠的诉讼请求。 本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，2019年2月20日，谢葛忠作为案外人向海南省第一中级人民法院在执行申请执行人定安县农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村合作联社股份有限公司与被执行人海南兆祥置业有限公司、海南佳盛房地产开发有限公司、符利等人金融借款合同纠纷一案中的执行标的提出书面异议，海南省第一中级人民法院于2019年4月11日作出（2019）琼96执异144号执行裁定书，裁定：中止对海南省××县房屋占用范围内土地使用权的执行。2019年5月16日，本院依职权向定安县不动产登记中心查询，公安机关已解除对涉案房屋的查封，但相应土地仍被人民法院查封。 上述本院再审认定的事实，有谢葛忠提交的商品房买卖合同、税务机关代开统一发票、专项维修基金专用收据、完税证明、（2019）琼96执异144号执行裁定书及本院依职权调取的不动产登记中心查询结果函以及当事人当庭陈述为凭，本院予以依法确认。 本院认为，原审原告谢葛忠是完全行为能力人，原审被告佳盛公司是依法成立的法人，双方均具有民事权利能力和民事行为能力。双方签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，双方均应诚信履行。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。国务院颁行的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此，不动产的转移，因涉及权属变更登记而要求出卖方除了向买受人交付标的物外，还负有协助买受方办理权属登记的义务。本案中，谢葛忠已向佳盛公司缴交全额购房款、完税费及维修基金，履行了合同全部义务，对涉案房屋实际占有行为具有公开性、排他性和持续性，谢葛忠取得案涉房屋的物权期待权应受法律保护。佳盛公司未按照合同约定向房产行政主管部门提供相关办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续及必要的证明文件等办证资料，协助谢葛忠办理产权登记，其行为已构成违约。涉案房屋的相应土地虽被其他人民法院查封，暂时存在法律上的履行不能，但该查封措施针对的是佳盛公司的法定代表人符利合同诈骗罪一案，目的在于防止公司转移财产而损害债权人的利益，故不能免除佳盛公司负有的协助谢葛忠办理房屋产权登记的法定义务。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）琼9021民初693号民事判决书； 二、原审被告海南佳盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原审原告谢葛忠将位于××县房的产权过户登记至谢葛忠名下。 案件受理费928.31元，由原审被告海南佳盛房地产开发有限公司负担，限在本判决生效之日起十日内向本院缴交。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  王德飞 人民陪审员  宋传龄 人民陪审员  陈 琳 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  李丽慧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同该义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。