苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0591民初3096号 原告（反诉被告）：彭邦秀，女，1965年1月23日出生，汉族，住苏州。 委托诉讼代理人：王延侠，江苏加得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱雨，江苏加得律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陆林生，男，1952年12月3日出生，汉族，住苏州。 被告（反诉原告）：汤文媛，女，1954年3月4日出生，汉族，住苏州。 被告（反诉原告）：蒋玉文，女，1981年10月4日出生，汉族，住苏州市吴中区。 被告（反诉原告）：陆叶平，男，1978年7月6日出生，汉族，住苏州。 被告（反诉原告）：陆叶芳，女，1976年3月4日出生，汉族，住苏州。 被告（反诉原告）：陆兴泉，男，1928年4月20日出生，汉族，住苏州。 被告（反诉原告）：陆香妹，女，1932年7月15日出生，汉族，住苏州。 委托诉讼代理人：赵勇，江苏仁海方舟律师事务所律师，代理上述七被告（反诉原告）。 原告彭邦秀与被告陆林生、汤文媛动迁房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，根据原告申请，本院依法追加蒋玉文、陆叶平、陆叶芳、陆兴泉、陆香妹为被告参加本案诉讼。被告陆林生、汤文媛、蒋玉文、陆叶平、陆叶芳、陆兴泉、陆香妹提出反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。原告（反诉被告）彭邦秀的委托诉讼代理人邱雨，被告（反诉原告）陆林生、汤文媛、陆叶平（参加第二次开庭）及其与被告（反诉原告）蒋玉文、陆叶芳、陆兴泉、陆香妹的共同委托诉讼代理人赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭邦秀提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2009年2月24日签订的关于苏州工业园区娄葑镇群星苑三区91幢1102室、92幢1105室(现编号：57幢1102室、58幢1105室)房屋的《房屋转让协议》有效；2.被告协助原告将苏州工业园区娄葑镇群星苑三区57幢1102室、58幢1105室房地产权属转移登记至原告名下；3.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2009年2月24日，原、被告就位于苏州工业园区群星苑91幢1102室、92幢1105室（现编号57幢1102室、58幢1105室）的两套房屋签订了《房屋转让协议》。协议签订后，原告按照约定支付了房款，被告向原告出具了两份收条予以确认。协议履行期间，被告将涉案两套房屋交付给原告使用至今。2016年2月14日，讼争房屋的权属确定为被告陆林生、汤文媛共同共有，房管部门为讼争房屋办理了权属登记。现讼争房屋过户已不存在障碍，根据双方的协议约定，被告应当及时配合原告办理房屋过户手续。虽然原告多次催促被告配合办理过户手续，但被告都不予理会。 被告陆林生、汤文媛、蒋玉文、陆叶平、陆叶芳、陆兴泉、陆香妹辩称：1.原告起诉没有法律和事实依据。在2016年2月16日被告取得房产证后一直在寻找原告，原告一直避而不见，并将被告名下两套房屋一直出租使用至今，被告在2017年1月19日发过律师函，催促原告履行合同，但原告从来没有找过被告。2.在合同履行过程中，由于在2016年2月16日取得房产证后，被告发现房屋面积与拆迁协议面积存在巨大出入，所以也曾找过原告，但原告也没有再联系。3.被告在合同履行过程中也存在逾期付款违约行为。 反诉原告陆林生、汤文媛、蒋玉文、陆叶平、陆叶芳、陆兴泉、陆香妹提出反诉请求：1.反诉被告支付房屋面积差价21.2万元（按1万元/平方米计算），并支付违约金19.8万元；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2009年1月30日，反诉原告根据拆迁协议应分得苏州工业园区群星苑三区91幢1102室、92幢1105室(现编号57幢1102室、58幢1105室)。2009年2月24日，反诉原告经拆迁办工作人员介绍，根据拆迁协议上每套房屋60平方米的面积，在未实际取得房屋的情况下，与反诉被告签订了《房屋转让协议》，约定2009年2月24日前反诉被告付款40万元，8月31日付款20万元，余款6万元待两证办到反诉被告名下一次性付清，逾期付款，每逾期一天按逾期应缴款项的百分之百向反诉原告支付逾期违约金。2009年2月26日，反诉被告付款40万元，2009年9月7日付20万元。2010年6月，房屋未经反诉原告之手直接由反诉被告从拆迁办提取。2016年2月26日，反诉原告取得上述两套房屋产证，这时反诉原告才知晓房屋面积为70.6平方米一套。因面积相差太大且反诉被告之前付款存在逾期违约，反诉原告就此多次寻找反诉被告，但反诉被告一直寻而不见。而反诉被告一直将诉争房屋用于出租收取租金直至诉讼。综上，反诉原告认为，根据实际情势变更，本着公平合理原则，根据相关规定提起反诉。（诉讼中，经本院释明，反诉原告关于房屋差价的主张等可通过抗辩方式提出，无需反诉，否则增加诉讼成本，但反诉原告坚持反诉。） 反诉被告彭邦秀辩称：1.双方在签订合同时，是以套为登记的交易对象，不存在单价跟面积挂钩的计算方式，且双方对房屋面积的增、减有合理预期，现不认可反诉原告房屋面积差价的主张。2.关于违约金，按收条记载，付款是存在逾期一两天的情况，但原因在于当时原告委托张学田去付款时，被告一直称自己在家忙着种鸡头米，因而产生时间上的差异，反诉被告并不存在违约想法。3.反诉原告主张的违约金过高，即便存在违约，也应按实际损失调整，考虑到各方面因素及配合法院降低计算难度，反诉被告自愿认可2000元逾期付款违约金，同意在判决书中予以判明。 经审理查明，2009年2月24日，彭邦秀（受让人、乙方）与陆林生、汤文媛、蒋玉文、陆叶平、陆叶芳、陆兴泉、陆香妹（转让人、甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方将群星苑91幢1102室、92幢1105室房屋转让给乙方，“房屋建筑面积”处未写明建筑面积数量，而手书为“两整套”，成交价格为66万元，乙方于2009年2月24日前给付甲方40万元，2009年8月31日前给付甲方20万元，余款6万元待两证办到乙方名下一次性付清。交易税费由乙方承担。乙方逾期付款，每逾期一天按逾期应缴款项的百分之百向甲方支付逾期违约金。协议还就其他相关事宜作了约定。诉讼中，陆林生称协议上陆兴泉、陆香妹的名字由其书写，陆兴泉、陆香妹对陆林生的代书行为表示认可。 《房屋转让协议》签订后，陆林生、汤文媛作为收款人出具一张落款为2009年2月25日的收条，内容为：“今收到第一批房款计人民币肆拾万整。”陆林生作为收款人另出具一张落款为2009年9月7日的收条，内容为：“今收到张学田第二批房款¥200000万（贰拾万元整）。”诉讼中，彭邦秀陈述，张学田系其丈夫。 2010年，彭邦秀从动迁办处取得涉案两套房屋钥匙，后使用至今。 另查明，群星苑91幢1102室、92幢1105室房屋系动迁安置房，2009年1月30日《苏州工业园区拆迁私有住房产权调换协议书》记载的面积均为60平方米，2007年5月20日《苏州工业园区拆迁私有住房现场测量表》反映的安置对象为陆林生及其家庭成员汤文媛、蒋玉文、陆叶平、陆叶芳、陆兴泉、陆香妹及案外人陆婧、蔡沁怡。两套房屋现公安编号为群星苑三区57幢1102室、58幢1105室，登记建筑面积均为70.6平方米。 2015年11月19日，本院就陆叶芳、蔡沁怡诉陆林生、汤文媛、陆叶平、蒋玉文、陆婧、陆兴泉、陆香妹分家析产纠纷一案，作出（2015）园民初字第04472号民事调解书，确认了各方当事人的如下协议：“一、原、被告一致确认苏州工业园区群星苑三区55幢301室房产归原告陆叶芳、蔡沁怡共同共有，苏州工业园区群星苑三区55幢305室（附自行车库）、43幢1003室房产归被告陆叶平、蒋玉文、陆婧共同共有，苏州工业园区群星苑三区53幢501室房产归被告陆林生、汤文媛、陆叶平、蒋玉文、陆婧按份共有（被告陆林生、汤文媛各占5%，被告陆叶平、蒋玉文、陆婧各占30%），苏州工业园区群星苑三区57幢1102室、58幢1105室房产归被告陆林生、汤文媛共同共有，被告陆兴泉、陆香妹放弃其在上述房产中的共有份额；被告陆兴泉、陆香妹有权居住苏州工业园区群星苑三区43幢1003室。二、案件受理费人民币37040元，减半收取18520元，由原告陆叶芳、蔡沁怡承担。” 2016年2月14日，两套诉争房屋权属转移登记至陆林生、汤文媛二人名下。 以上事实，由房屋转让协议、收条、产权调换协议书、现场测量表、公安编号对照表、不动产登记簿、（2015）园民初字第04472号民事调解书等及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 审理中，被告陈述，被告实际收到40万元的日期是2009年2月26日，收条是后来2009年8月份补的。原告陈述，时间太久，记不清了，正常来讲收条出具日应该是收款日。 审理中，被告提交律师函、邮寄凭证、邮寄查询记录，以证明被告代理人赵勇在2017年1月曾发律师函给原告，催促原告履行合同，之后被退回，邮递记录显示投递结果为“查无此人”。邮寄凭证反映该信件发往莱茵花园15幢108室。原告质证表示，对证据真实性不认可，被告提交的信封是打开的，不能证明邮寄何物品，邮寄面单上也未显示邮寄的是否为律师函，邮件查询记录看不出具体信息，原告之前就住在莱茵花园15幢108室，2016年底搬家到尹山湖，邮件退回，所以原告根本不知道这份邮件的存在，该证据无法证明被告的证明目的，2017年原告是找过被告协商的，被告知道原告联系方式。 原告提交2018年10月19日原告委托律师发给被告的律师函及邮寄凭证、邮寄查询记录，以证明原告要求被告配合过户，但被告收函后仍不配合。被告质证认为，被告没有收到该函，妥投信息是他人签收。 本院认为，原、被告之间的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。原告诉请确认《房屋转让协议》有效，合法有据，被告亦不持异议，本院予以支持。原告已支付被告房款60万元，余6万元按约应于房地产权属转移登记至原告名下时支付，而今诉争房屋经析产，权属已登记于被告陆林生、汤文媛二人名下，过户条件已具备，现原告诉请被告协助原告将诉争房地产权属转移登记至原告名下，亦有事实和法律依据，本院予以支持，根据权属登记现状，协助义务人应确定为被告陆林生、汤文媛。因协议明确约定买卖标的物为“两整套”房屋，且动迁房屋实际建筑面积与动迁时协议面积有所出入理应在当事人的预料之中，反诉原告现诉请反诉被告支付房屋面积差价21.2万元，缺乏事实和法律依据，本院碍难支持。反诉被告虽有迟延付款事实，但反诉原告接受付款，之后多年未提违约主张，因此不影响协议的继续履行，且即便反诉被告应付违约金，其关于违约金过高、应根据实际损失情况调整的抗辩意见，也有法律明文规定为据，应予采纳。反诉原告诉请反诉被告支付违约金19.8万元，首笔房款40万元根据收条反映迟延1天，第二笔房款20万元根据收条反映迟延7天，即便按反诉原告陈述，首笔房款40万元也仅迟延2天，即便按法律保护的民间借贷的最高利率标准计算，反诉被告自认的逾期付款违约金2000元，也足以覆盖上述反诉原告可能存在的损失，因此根据反诉被告的自认，本院酌定反诉被告支付反诉原告违约金2000元。为免诉累，房款余款6万元本案一并判明由原告向被告支付。被告一致确认，本案原告需向被告支付的包括房款在内的一切费用应当支付给被告陆林生、汤文媛；反诉受理费由陆林生、汤文媛二人缴纳，其中应当由反诉原告承担的部分由陆林生、汤文媛二人承担。诉辩双方一致认可，各项诉讼费用、房款余款等一并进行结算。上述当事人付款及结算意见，本院照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告彭邦秀与被告陆林生、汤文媛、蒋玉文、陆叶平、陆叶芳、陆兴泉、陆香妹之间的《房屋转让协议》有效； 二、被告陆林生、汤文媛于本判决生效之日起十日内协助原告彭邦秀将苏州工业园区群星苑三区57幢1102室、58幢1105室房地产权属转移登记至原告彭邦秀名下； 三、原告彭邦秀于本判决生效之日起十日内支付被告陆林生、汤文媛购房款60000元； 四、反诉被告彭邦秀于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陆林生、汤文媛违约金2000元； 五、驳回反诉原告陆林生、汤文媛、蒋玉文、陆叶平、陆叶芳、陆兴泉、陆香妹的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取6842元，已由本诉原告彭邦秀预交，由本诉被告陆林生、汤文媛负担。反诉案件受理费3725元，已由反诉原告陆林生、汤文媛预交，由反诉原告陆林生、汤文媛负担3700元，反诉被告彭邦秀负担25元。 为履行便利，各项案件受理费与判决第三、四项付款义务一并结算抵扣后，由本诉原告（反诉被告）彭邦秀于本判决生效之日起十日内支付本诉被告（反诉原告）陆林生、汤文媛55183元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  刘洋 二〇一九年六月二十四日 书记员  孟杰 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。