湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0181民初5079号原告浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司，住所地湖南省浏阳市生物医药园商贸街**。法定代表人梁建。委托代理人曾繁荣，湖南怀治律师事务所律师。被告赵京玲，女，1972年8月15日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人钟志慧，男，1966年4月24日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司（以下简称康鑫物业公司）与被告赵京玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告康鑫物业公司的委托代理人曾繁荣、被告赵京玲及其委托代理人钟志慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付物业服务费、环卫费、违约金共计4648元；2、被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告签订前期物业服务协议，约定原告为被告所在小区提供物业服务。原告欠交了2014年7月12日至2018年6月30日的物业费。原告催收未果，请求法院判如所请。被告赵京玲答辩要点：1、规划设计中的高档大理石路面、高档花木绿化、高档路灯、路带等至今都没有落实，原告处于前期物业服务整改阶段，原告要求被告承担物业管理费无法律依据；2、本人接收房门钥匙验房时，发现室内入门处少砌了1板墙，要求整改，被告一直未入住在等待原告方的整改和复验，至今未整改到位，原告处于前期物业服务整改阶段；3、本人从2013年7月12日接收房屋以来没有对房屋进行装修，未入住过一天，原告要求收取环卫费无法律依据；4、被告房屋没有竣工验收，物业服务费应由建设方交纳；请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告康鑫物业公司是一家经营物业管理的有限责任公司。被告赵京玲系浏阳市经济技术开发区健寿大道1号中央财富广场小区4栋503号住房的业主，房屋建筑面积为126.31平方米。2013年8月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《中央财富广场前期物业服务协议》，约定物业服务费按0.7元/月?平方米，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。被告拖欠原告2014年7月12日至2018年6月30计47.6个月的物业管理服务费。原告还主张生活垃圾处理费380.8元（8元/月×47.6个月）。被告于2013年7月12日接收了房屋，并办理了房屋权属证书（日期不明）；被告未实际居住商品房，系空置房。原告催收物业服务费未果，形成本诉。2010年6月8日发布的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服〔2010〕76号）第十九条规定“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”，2017年1月3日，湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发〈湖南省物业收费管理办法〉的通知》未再对“物业服务费按照90%交纳”作出规定，并规定湘价服〔2010〕76号文件废止。浏阳市发展和改革局、浏阳市住房保障局于2017年3月27日印发了关于转发湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发〈湖南省物业收费管理办法〉的通知》（浏发改价发〔2017〕8号）的通知：“业主未使用物业应按时缴纳物业服务费，实行政府指导价的收费标准按照不高于审定的物业服务费标准的70%交纳”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告康鑫物业公司与被告赵京玲签订《中央财富广场前期物业服务协议》，对被告具有约束力。原告依约为被告居住的小区提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业服务费。故原告要求被告支付欠交物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告的房屋系空置房，参照湘价服〔2010〕76号文件规定，2014年7月12日至2016年12月31日的物业服务费为2355.43元（126.31平方米×0.7元/月?平方米×29.6个月×90%）；考虑被告实际未能享受完整的物业服务，本院酌定2017年1月1日至3月31日的物业服务费按80%交纳即为212.2元（126.31平方米×0.7元/月?平方米×3个月×80%）；参照浏发改价发〔2017〕8号文件规定，2017年4月1日至2018年6月30日的物业服务费为928.38元（126.31平方米×0.7元/月?平方米×15个月×70%），共计3496.01元。关于原告主张的违约金，因被告认为原告处于前期物业服务整改阶段而非恶意拖欠，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。因被告的房屋系空置房，未产生垃圾，故对原告诉请的环卫费（生活垃圾处理费），本院不予支持。关于被告称物业服务属于前期整改阶段的抗辩意见，从被告的抗辩意见分析，属房屋建设单位房屋交付时的问题，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告称房屋没有竣工验收，物业服务费应由建设方交纳的抗辩意见，因被告于2013年7月12日接收了房屋，并办理了房屋权属证书，亦未提交证据证明房屋处于未竣工或建设单位整改期间；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”及《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，房屋交付给被告使用，被告应交纳物业服务费，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告的诉请在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、赵京玲于本判决生效之日起3日内支付浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司物业服务费3496.01元；二、驳回浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由赵京玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘敢德二〇一九年六月二十八日法官助理张丹枫书记员赵凤翔附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4．《中华人民共合国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。