湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1081民初648号原告：王义，男，1980年1月27日出生，汉族，石首市人，住石首市。原告：谢大燕，女，1979年11月23日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住石首市，系原告王义配偶。二原告共同委托诉讼代理人：彭属军，湖北楚望律师事务所律师。被告：黄新民，男，1962年4月14日出生，汉族，石首市人，户籍所在地石首市，住石首市。被告：王茂枝，女，1961年12月17日出生，汉族，石首市人，户籍所在地石首市，住石首市，系被告黄新民配偶。二被告共同委托诉讼代理人：胡治国，广东东舟律师事务所律师。原告王义、谢大燕与被告黄新民、王茂枝所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王义及二原告共同委托诉讼代理人彭属军，被告黄新民、王茂枝及其共同委托诉讼代理人胡治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王义、谢大燕向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于石首市绣林街道办事处红发路XX号房屋（不动产单元号为421081001008GB01195F00010001）为原告王义、谢大燕二人共同所有；2、判令被告黄新民、王茂枝承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年12月20日，原告王义与沈文慧签订《房屋买卖合同》，合同约定沈文慧将位于湖北省石首市绣林街道办事处红发路XX号房屋（以下简称案涉房屋），房屋所有权证号为：石首房权证绣字第××号）出售给原告王义。合同签订后，原告王义依约支付了购房款，沈文慧按约定交付了案涉房屋的第一、第二层。2017年1月19日，原告王义出资将案涉房屋所在宗地宅基地的使用性质由“划拨”变更为“出让”，并依法办理了不动产变更登记，取得了《不动产权证书》【鄂（2017）石首市不动产权第0001089号】，不动产产权证书注明案涉房屋建筑面积为285.48M2，房屋总层数为3层，所在层数为1-3层。被告黄新民、王茂枝以其从案外人袁碧宏处购得案涉房屋第三层为由主张该层房屋由其所有、拒绝原告占用、使用案涉房屋。原告认为，原告通过依法支付对价，并办理了不动产权证书，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，原告已依法取得了案涉房屋的一至三层的所有权，享有案涉房屋占用、使用等其他排他性权利。被告黄新民、王茂枝称其从袁碧宏处购得案涉房屋第三层，但至今未办理产权变更登记，故二被告对案涉房屋第三层不享有所有权，因此二被告侵占案涉房屋第三层的行为严重侵害了原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求贵院依法判准以上之诉求。被告黄新民、王茂枝辩称，1、虽然原告办理了房屋过户登记手续，取得了不动产权证，但是其前手房屋所有人未将房屋实际交付给原告，原告没有从其上手房屋所有人处取得案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权能。因此原告并没有取得完整的所有权，仅仅是取得了形式上的所有权的登记暨房屋产权登记，该登记只是一种权利的证明，而不是权利本身，登记并不创设权利。正是因此，才产生本案对所有权的归属、内容产生争议，原告才需要通过法院确认所有权。案涉房屋因没有实际交付给原告，原告应当依照《合同法》第一百三十五条、第一百零七条的规定，通过其向前手房屋所有人主张交付房屋来取得案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权能，而不应起诉本案目前的被告来主张权利。2、2004年3月1日，被告与原房屋所有人袁碧宏签订了《房屋转让协议书》，付清了房屋转让款，实际取得了交付并一直居住在案涉房屋。虽然物权法第九条规定了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，但我们应该注意到所有权是可以和所有权权能分离的。比如所有权和占有权能的分离就是非常常见的社会现象，如买卖不破租赁就会导致所有权和占有权能的分离。本案被告通过签订房屋买卖合同，支付对价，实际占用、使用、收益、处分案涉房屋，其虽没有过户登记，但依据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，并不能因此否认被告占用、使用、收益、处分案涉房屋的权能的合法性，被告的行为并没有侵害到原告的合法权益。因为原告虽有所有权登记，但实际上因没有取得上手所有权人的交付，而没有取得案涉房屋的占用、使用、收益、处分权能。原告都没有取得上述四项权能，其没有权利起诉被告侵害了其权能。3、原告作为房屋买受人，虽然表面上看其是取得了所有权转移登记，但实际上在他办理登记前，本案被告就已经合法占有了案涉房屋。本案原告在买受房屋前没有实地考察案涉房屋或经过考察明知了案涉房屋被他人占有、使用，其不管不顾房屋被他人占有、使用的情况，就直接去办理过户登记，明显的不符合购买房屋的日常生活经验、交易习惯，其未能就该行为向法庭作出合理说明，应当依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条认定本案原告恶意办理房屋登记，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人暨本案被告。4、原告与上手房屋所有人间的房屋转让交易，明显违背日常生活经验、交易习惯，应当由本案原告出具证据证明其没有与其前手房屋所有人恶意串通，否则其作为后手房屋买受人，应承担举证不力后果，暨承担恶意串通损害他人的利益，所签订的合同无效的法律后果。不进行实地勘查，未进行房屋的实际交接就支付全额的价款不符合日常生活经验、交易习惯，且现有证据证明房屋支付情况是一部分抵偿借款一部分支付现金，可以推定其对涉案房屋存在权利瑕疵的情况应是明知，其行为与原房主只取得房屋产权过户登记而实际不能收楼，不能取得完整物权就想转让丢掉麻烦的恶意行为相配合，应认定为恶意串通，其在后房屋买卖合同具备恶意串通订立的合同的构成要件，应认定为无效合同。原告未能就“非恶意的办理房屋登记”作出合理说明，其与其前手房屋所有人恶意串通具有高度盖然性，结合原告没有实际取得案涉房屋的交付，其没有取得占有、使用等所有权权能。本案不能确认原告对案涉房屋享有所有权，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院在庭审中组织当事人进行了举证、质证。本院对双方当事人无异议证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，其证明内容与本院认定的事实相符的予以认定。经过本院庭审举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院认定如下事实：位于石首市绣林街道办事处房屋原系案外人袁碧宏所有，由案外人袁碧宏占有、使用。2004年3月1日，被告王茂枝与案外人袁碧宏签订房屋转让协议一份，约定：由案外人袁碧宏将其享有所有权的房屋第三层转让给被告王茂枝，价款为30000元（以代为偿贷的方式抵购房款），同时约定案外人袁碧宏的房产证与土地使用证由被告王茂枝代为保管，协议书还对其他内容作了约定。房屋转让协议签订后，被告黄新民、王茂枝（双方之间系夫妻关系）居住于该房屋第三层,并以其名义办理了水、电、电信等设施。2008年上半年，被告黄新民、王茂枝在居住的第三层房屋上加盖一层（隔热层），被告黄新民、王茂枝及其家人一直居住至今。2014年前，案外人沈文慧与案外人袁碧宏相识并发生经济上的往来，由于案外人袁碧宏欠案外人沈文慧的债务，双方协商以房抵债，双方于2014年7月25日签订了房屋买卖合同，价款300000元，双方于2014年8月22日办理了房屋产权过户手续，房屋过户到案外人沈文慧名下，产权证号为“石首房权证绣字第××号”。案外人袁碧宏与案外人沈文慧口头约定二年内还款并赎回房屋。二年赎期满后，案外人袁碧宏未还款。案外人沈文慧欠原告王义的债，经双方协商，于2016年12月20日签订房屋买卖合同一份，约定价款500000元，双方于2017年1月19日办理了过户手续，将房屋过户到原告王义、谢大燕（双方之间系夫妻关系）名下，不动产权证号为“鄂（2017）石首市不动产权第0001089号”。整个房屋产权变动过程中，案外人袁碧宏与案外人沈文慧，案外人沈文慧与原告王义、谢大燕之间均未办理房屋交付手续，案外人沈文慧及原告王义、谢大燕均未实际占有控制该诉争房屋第三层。诉讼中，原告王义、谢大燕认可未实际占有控制该诉争房屋第三层即二被告黄新民、王茂枝占有、使用的房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准”，从上述规定可见,行政机关的不动产登记仅是一种公示行为，该登记行为只是一种权利的证明，而不是权利本身，并不意味着对房屋权属状态真实性、合法性的确认，该登记并非理所当然的实物房屋的交付行为。本案中，案外人沈文慧向案外人袁碧宏买卖房屋及本案原告王义、谢大燕于2016年12月向案外人沈文慧买卖房屋，其表现形式虽是房屋买卖，但实际上是以房抵债，虽然都办理了房屋产权过户登记手续，但均未从合同的相对方即前任房主处获得房屋实际占有控制权，亦即双方之间的以房抵债合同均未进行实物交付，即案外人沈文慧自2014年取得房屋权属证书及其自2016年办理最高额抵押贷款时自始自终未取得案涉房屋的占有、使用等实物的控制权。本案原告王义、谢大燕与案外人沈文慧签订的以房抵债协议亦从未完整的取得房屋的实际支配权，取得房屋占有、使用等实物的控制权。原告王义、谢大燕与案外人沈文慧签订的以房抵债协议不符合《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的法律规定，其双方签署的以房抵债协议从未履行。即本案二原告没有从其上手房屋登记人案外人沈文慧处取得案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权能。反之，本案被告黄新民、王茂枝虽未办理房屋产权证书，但其自与案外人袁碧宏于2004年达成房屋转让协议后，即居住在该房屋内，一直居住、占用、使用至今，并以黄新民、王茂枝名义办理了水、电、电信等设施，且二被告在2008年对案涉房屋进行了修缮，双方之间虽未办理房屋产权过户登记手续，但其依合同约定，享有合法占有使用该房屋第三层的权利。根据合同的相对性，本案原告王义、谢大燕与上手房屋登记人案外人沈文慧签订以房抵债协议，依据双方签订的以房抵债协议取得案涉房屋的登记权属外，还应当依据合同要求相对方即案外人沈文慧履行交付标，但案外人沈文慧至今未按照合同的约定交付标的物，因此，其确权主体对象应为合同相对方案外人沈文慧，来取得案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权能，而不应向本案被告黄新民、王茂枝来主张确认案涉房屋所有权的权利。故本院对原告王义、谢大燕要求确认位于石首市绣林街道办事处（不动产单元号为421081001008GB01195F00010001）为原告王义、谢大燕共同所有的诉讼请求，本院不予支持。原告王义、谢大燕应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下，要求合同相对方承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第十七条、第六十四条、第六十六条、第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王义、谢大燕的诉讼请求。本案受理费2053元（已减半收取），由原告王义、谢大燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  蒋国栋二〇一九年六月二十七日书记员  邱联喜