湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1221民初345号 原告：怀化市立新房地产开发有限公司，住所地中方县东方花园小区，统一社会信用代码：91431221553047239G。 法定代表人：汪立新，公司董事长。 委托诉讼代理人：洪建军，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 被告：武贫印，男，1973年9月25日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：盛硕环，中方县城中法律服务所法律工作者。 被告：宁文丽，女，1985年2月3日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 原告怀化市立新房地产开发有限公司（以下简称立新房地产公司）与被告武贫印、宁文丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告立新房地产公司的委托诉讼代理人、被告武贫印的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告宁文丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 原告立新房地产公司请求判令：1、解除原、被告于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》，并判令两被告协助原告撤销东方花园第A3栋812号住房的网签备案登记；2、被告支付原告违约金139763元；3、案件诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：2013年10月8日，两被告与原告立新房地产公司签订了《商品房买卖合同》、《东方花园首付款欠款协议》。同时，两被告向原告出具欠条一份，约定两被告购买的立新房地产开发的东方花园第A3栋182号住房一套，建筑面积为124.09平方米，总房款379715元，付款方式为分期付款，已付139763元，欠239952元承诺于2013年10月31日前付清。还约定：如未按协议规定的时间还款，逾期60天之内（含60天），自本协议规定的应还款期限之第二天起至实际全额付清还款之日止，欠款人自愿按日向立新房地产公司支付逾期应还款金额的千分之一的违约金；逾期超过60天至120天之内的（含120天），自本协议规定的应还款期限之第二天起至实际全额付清还款之日止，欠款人自愿按日向立新房地产开发有限公司支付逾期应还款金额的千分之二的违约金；如逾期超过120天，欠款人按日向立新房地产公司支付逾期应还款金额的千分之五的违约金；买受人未全额向出卖人付清首期欠款和逾期违约金，出卖人有权不予办理房屋交付手续等。此后，立新房地产公司多次要求两被告支付所欠款项，但被告至今尚欠购房款239952元未付清。2018年10月31日，原告向两被告通过邮寄的方式送达律师函，限期两被告履行合同约定付款义务，逾期将解除合同，并追究约定违约责任，但被告仍未支付所欠款项。依据《商品房买卖合同》第七条约定，按欠付金额日万分之五承担违约责任，违约金计算至2019年3月31日为233953元（239952元×0.0005×65个月×30天=233953元），现原告自愿放弃部分约定违约金，要求两被告实际支付违约金139763元。 被告武贫印答辩要点：原告的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，应当依法予以驳回。本案商品房买卖合同约定被告应当在2013年10月31日前付清全部房款，双方对此都是明知的。即被告在2013年10月31日就存在违约行为，双方对此也是明知的。因此，原告主张解除合同以及要求被告要求支付违约金的诉讼请求之诉讼时效应从2013年10月31日开始计算，而原告提起诉讼的时间为2019年3月31日，期间无诉讼时效中止、中断或延长的法定事由的存在。根据《民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效若干问题的规定》，《合同法》第九十五条之规定，原告的诉讼请求超过了法定的诉讼时效的规定，依法予以驳回。并不同意解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。 被告宁文丽未作答辩。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 2013年10月8日，被告武贫印、宁文丽与原告立新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定两被告购买立新房地产公司开发的东方花园A3幢8单元812房，建筑面积为124.09平方米，单价3060元/平方米，总房款379715元，付款方式为分期付款，已付139763元，欠239952元承诺于2013年10月31日前付清；并约定，买受人逾期在三十日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金等。当日，两被告与立新房地产公司签订《东方花园购房首付款欠款协议》，约定两被告首付款共计379715元，于2013年10月8日已付首付款人民币139763元，欠首付款人民币239952元，定于2013年10月31日前无息归还。如未按协议规定的时间还款，逾期在60天之内（含60天），自协议规定的应还款期限之第二天起至实际全额付清还款之日止，欠款人自愿按日向立新房地产公司支付逾期应还款金额的千分之一的违约金；逾期超过60天在120天之内的（含120天），自协议规定的应还款期限之第二天起至实际全额付清还款之日止，欠款人自愿按日向立新房地产公司支付逾期应还款金额的千分之二的违约金；如逾期超过120天，欠款人自愿按日向立新房地产公司支付逾期应还款金额的千分之五的违约金；买受人未全额向出卖人付清首期欠款和逾期违约金，出卖人有权不予办理房屋交付手续。两被告并向原告立新房地产公司出具欠款金额为239952元的欠条一份。2014年12月20日，武贫印承诺于2015年1月30日前付清房款239952元。 2018年11月7日，原告立新房地产公司委托律师向两被告发出关于履行合同的律师函一份。 判决的理由与结果 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。被告宁文丽、武贫印在履行了首付款后，未按照商品房买卖合同约定及承诺于2015年1月30日前支付剩余购房款，违反了诚实信用原则，现原告要求解除合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。故对原告立新房地产公司要求解除与被告宁文丽、武贫印于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予以支持。原告立新房地产公司在宁文丽、武贫印违约后，应及时采取诸如解除合同寻找新的买受人等合理措施防止损失的扩大，现原告立新房地产公司并没有提供证据证明其在被告宁文丽、武贫印违约后，采取了合理的措施防止损失扩大。原告立新房地产公司直至2019年4月2日才向本院提起诉讼，要求解除与被告宁文丽、武贫印签订的合同，并要求两被告支付违约金139763元。被告宁文丽、武贫印逾期付款时间已近4年，原告立新房地产公司采取的措施并不及时、不合理。故原告立新房地产公司对损失的扩大也存在过错。且原告立新房地产公司要求两被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，属债权请求权，适用两年的普通诉讼时效。诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。违约行为一经发生，其侵害债权人合法权益的事实即已确定，而违约金无论按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约方应当承担的赔偿数额的标准或计算方式的约定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当从债权人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算。根据双方合同约定，被告宁文丽、武贫印在2015年1月31日就存在了逾期付款的违约行为，原告立新房地产公司直至2019年4月2日才向本院提起诉讼，亦未提供证据证明期间有诉讼时效中止、中断或延长的事由存在，原告立新房地产公司要求被告宁文丽、武贫印支付逾期付款违约金的诉讼请求超过了法律规定的二年诉讼时效期间的规定，被告宁文丽、武贫印据此关于诉讼时效的抗辩理由成立，原告立新房地产公司要求被告宁文丽、武贫印支付逾期付款违约金的诉讼请求本院不予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，第一百三十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百一十九条，《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告怀化市立新房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费3095.26元，减半收取1547.63元，由原告怀化市立新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 刘 芳 二〇一九年六月十二日 书记员 李易峰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持： （一）支付存款本金及利息请求权； （二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权； （三）基于投资关系产生的缴付出资请求权； （四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。