陕西省太白县人民法院    民事判决书                                             （2018）陕0331民初195号   原告（反诉被告）：中国邮政集团公司陕西省太白县分公司。住所地：陕西省宝鸡市太白县东大街。   负责人：任晓明，经理。   委托代理人：魏航斌，陕西国文律师事务所律师，特别授权。   委托代理人：赵金龙，男，汉族，1960年8月16日出生，该公司办公室主任，住陕西省太白县，公民身份号码：61033XXXX008160415。   被告（反诉原告）：兰先勇，男，汉族，1966年2月9日出生，住陕西省宝鸡市，公民身份号码：61033XXXX602091213。   委托代理人：常冬青，女，汉族，1968年12月12日出生，住陕西省太白县，与被告兰先勇为夫妻关系，公民身份号码：61033XXXX812121521，特别授权。   委托代理人：苗昌，陕西金宝律师事务所律师。   原告（反诉被告）中国邮政集团公司陕西省太白县分公司（以下简称：邮政太白公司）与被告（反诉原告）兰先勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）邮政太白公司的委托代理人，被告（反诉原告）兰先勇及委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）邮政太白公司起诉称，2012年12月30日，原告（反诉被告）邮政太白公司与被告（反诉原告）兰先勇签订《租赁邮政宾馆经营合同》，合同约定：租赁邮政宾馆经营业务（餐饮、住宿）及锅炉房，租赁期限五年，自2013年1月1日至2017年12月31日止；租金为每年12万元，保证金2万元，乙方被告（反诉原告）兰先勇>一次性缴清本年度合同租金并必须每年1月15日前支付下年度租金。合同同时约定：租赁期满，甲方原告（反诉被告）邮政太白公司>按原移交清单进行财产清点验收，如有短缺或损坏，乙方应承担赔偿责任。同时乙方在合同期内添置、更新的各种装修、设备、设施（包括餐具、住宿及锅炉）等无条件、无偿留给甲方。对添置更新设施折旧残值由承租方负担，甲方不负担该项折旧。承包期满甲方有权解除合同，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所造成的损失，每天赔偿3000元违约金。   原告（反诉被告）邮政太白公司按照合同约定将邮政宾馆及锅炉房等移交被告（反诉原告）兰先勇租赁经营，完整履行了合同义务。被告（反诉原告）兰先勇起初尚能按照合同约定支付租金，但随后称按年交付租金有困难请求原告（反诉被告）邮政太白公司将支付租金方式变更为按月支付，但即便如此被告至今仍拖欠2017年11月及12月租金两万未付。合同期满后，原告（反诉被告）邮政太白公司不与被告（反诉原告）兰先勇续租，被告（反诉原告）兰先勇也不按照合同约定腾房移交租赁财产，经原告多次催收，以种种借口拖延，至今拒不返还租赁财产。2018年4月15日因原告需维修租赁房屋的暖气管道，才从被告处取得宾馆部分房间钥匙。现诉至法院请求：一、判令被告立即腾房，所腾房屋为：太白县XX大街XX号XX宾馆（1-3层，面积约为2448.25平方米）及锅炉房；二、判令被告支付拖欠的2017年11月1日至2017年12月31日的房屋租金2万元；三、判令被告按照年租金12万元的标准向原告支付自2018年1月1日起至被告腾房之日的占用费；四、判令被告承担自2018年1月1日起至腾房之日逾期期间违约金（按每天3000元的标准计算）；五、判令被告承担本案诉讼费。   被告（反诉原告）兰先勇答辩称：   一、原告（反诉被告）邮政太白公司要求被告（反诉原告）兰先勇腾房不是合同到期后的交房义务，而是原告单方提前终止租赁合同后，应由原告（反诉被告）承担违约责任与答辩人同时交房的履行义务，该项诉讼请求应予驳回。   二、原告（反诉被告）邮政太白公司主张支付拖欠租赁费2月，共计2万元要求，严重不符合客观事实，2017年10月30日前因其单方拆除了宾馆的主要设施“锅炉”及因其单方要求改造租赁房屋内暖气管道设施，导致答辩人无法经营而逼迫关门停业至今，所以，该两月的租金应由原告（反诉被告）自行承担。   三、原告（反诉被告）邮政太白公司要求被告（反诉原告）兰先勇支付2018年1月1日至腾房之日的占用费不符合法律规定也没有事实依据。该合同于2017年10月30日因原告（反诉被告）邮政太白公司的违约行为而提前2月终止，该纠纷产生后，被告（反诉原告）兰先勇多次找对方协商处理损失赔偿和租赁物移交问题，但其始终没有一个明确答复，且在2018年1月19日被告（反诉原告）兰先勇已经交付原告该宾馆客房部总房卡一张，该房卡可以打开宾馆任何客房，而原告未及时对馆内财产进行清点和验收就占用宾馆办公至今，其行为应视为被告（反诉原告）兰先勇已交付原告（反诉被告）租赁的宾馆客房部。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）兰先勇停业后迟迟对暖气管道不予动工，直到2018年4月开始施工至6月结束，2018年4月8日原告（反诉被告）因其单位装修占用邮政宾馆三楼办公至今。以上事实均说明不是被告（反诉原告）不移交租赁物而是原告（反诉被告）不配合被告移交租赁物。   被告（反诉原告）兰先勇起诉称：2012年12月30日，被告（反诉原告）兰先勇与原告（反诉被告）邮政太白公司签订《租赁邮政宾馆经营合同》，经营权限为5年。2017年8月22日在合同经营权限未到期时，原告（反诉被告）邮政太白公司以邮政大楼暖气管道改造为由，要求停止营业，2017年9月28日，其又以太白县环保局3号、4号文件要求，拆除正在使用的锅炉，致使宾馆客房无热水可供，客人不愿来住，迫于无奈，被告（反诉原告）只好于同年10月28日全部关门停业，无法行使经营权，同年11月6日被告（反诉原告）因原告（反诉被告）邮政太白公司单方违约行为，要求与其协商解决租赁物返还及赔偿事宜，但原告（反诉被告）不做正面答复，且以各种理由推脱，现诉至法院要求：一、解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）邮政太白公司签订的《租赁邮政宾馆经营合同》；二、判令原告（反诉被告）邮政太白公司返还被告（反诉原告）交付的押金2万元及利息2475元；三、判令原告（反诉被告）邮政太白公司返还被告（反诉原告）已垫付的暖气入网费164554元及利息91894.64元及返还被告（反诉原告）已垫付邮政四楼外租房暖气费13500元及水费1400元，支付库存商品折价18001.5元，合计：289349元。四、判令原告（反诉被告）邮政太白公司赔偿被告（反诉原告）承包宾馆期间的装修残值损失936451.1元；五、判令原告（反诉被告）邮政太白公司赔偿被告（反诉原告）因宾馆停业与员工提前解除劳动合同的经济补偿金：61143元；六、判令原告（反诉被告）邮政太白公司赔偿被告（反诉原告）因其单方中止合同造成被告（反诉原告）经济损失50066元（按2017年度营业利润的30%计算两月）；七、判令原告（反诉被告）邮政太白公司承担本案全部诉讼费用。   被告（反诉原告）兰先勇当庭变更诉讼请求第四项的936451.1元为901108.2元。   原告（反诉被告）邮政太白公司答辩称：   一、涉案租赁合同系租赁期间到期后终止，而非所谓被告（反诉原告）兰先勇解除或者被告提前解除终止。本案租赁合同约定租赁期间自2013年1月1日至2017年12月31日止。依据《合同法》第91条之规定及庭审查明的事实，被告（反诉原告）兰先勇并未通知原告（反诉被告）方解除合同。合同法规定解除应在合同履行期间届满之前作出解除的意思表示且应以通知的方式送达对方，其没有在租赁合同期满前通知原告（反诉被告）方解除租赁合同，同时要求溯及既往的解除时间更是无稽之谈。合同到期终止后，双方的权利义务均已结束，再主张解除已丧失基础关系，依法不能成立。被告（反诉原告）兰先勇在本案中主张解除不符合法律规定的解除条件，同时，本案涉租赁合同期限为60个月，实际已履行了58个月，并不符合合同法94条规定的合同解除条件，其主张解除合同依法不能成立。   二、被告（反诉原告）兰先勇自租赁合同期满后没有任何理由及依据非法侵占租赁物至今，依法应承担合同约定的责任及相应法律责任。依据《合同法》235条，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。本案中，被告（反诉原告）兰先勇为了达到逼迫原告（反诉被告）邮政太白公司同意其无理要求，在其不当得利目的不能实现时以拒不返还租赁物为手段，任由损失扩大，其主观恶意是明显的，如不对此恶劣行径予以制裁或者负面评价，必然有损于诚信社会的建设和民众对公平、正义的期望。   三、基于政府行政命令拆除锅炉只是双方履行合同过程中发生的事件，不必然导致合同解除。   四、双方当事人诉前的协商调解内容不能作为对原告（反诉被告）邮政太白公司不利的证据。     五、被告（反诉原告）兰先勇提供的资产评估报告，依法不应予以采信。该资产评估报告适用前提是租赁合同因原告（反诉被告）邮政太白公司严重违约被告（反诉原告）兰先勇行使解除权予以解除。在本案中，被告（反诉原告）兰先勇没有证据证明其发出解除通知或者向法院起诉要求解除租赁合同，只是在反诉状中要求解除一个早已届满的租赁合同，此解除请求已没有实际意义，不应获得法律的支持。依据双方租赁合同第四条（二）17款约定，该资产评估报告所涉及财产应归原告（反诉被告）邮政太白公司所有。该评估报告也仅对该资产残值的评估，并不表明对权属的确认，且原告（反诉被告）邮政太白公司向法庭出示证据中亦能证明该资产评估报告所列部分资产与双方交接财产清单部分内容相同，同时被告（反诉原告）兰先勇没有向法庭出示其购买、建设的证据。依据双方签订的租赁合同，被告（反诉原告）兰先勇添附的构筑物也没获得原告（反诉被告）邮政太白公司的许可，依法应予以拆除恢复原状。     六、被告（反诉原告）兰先勇辩称其已向原告（反诉被告）邮政太白公司移交财产，但原告（反诉被告）邮政太白公司拒不接受的事实没有证据支持。     综上，原告（反诉被告）邮政太白公司认为被告（反诉原告）兰先勇的反诉请求没有事实依据，依法不能成立，故请求人民法院依法驳回其反诉请求。   经审理查明，2012年12月30日，原告（反诉被告）邮政太白公司与被告（反诉原告）兰先勇签订《租赁邮政宾馆经营合同》，合同约定：租赁内容为邮政宾馆经营业务（餐饮、住宿）及锅炉房，租赁期限五年（自2013年1月1日至2017年12月31日止）；租金为每年12万元，保证金2万元，乙方被告（反诉原告）兰先勇>一次性缴清本年度合同租金并必须每年1月15日前支付下年度租金，在合同履行期间，原被告双方以事实行为更改租金交付方式为按月支付。管网建设费用由乙方被告（反诉原告）兰先勇>垫付。2012年12月17日，被告（反诉原告）兰先勇向原告（反诉被告）邮政太白公司交付保证金（押金）20000元。被告（反诉原告）兰先勇于2013年3月19日，支付太白县海浪热力工程有限公司公网建设费10万元，2014年4月4日，缴纳公网建设费5万元，2014年9月10日，缴纳公网建设费64554元，共计214554元。2017年9月23日，原告（反诉被告）邮政太白公司向被告（反诉原告）兰先勇发出《通知》：要求被告（反诉原告）于2017年9月28日前拆除太白县邮政宾馆茶水锅炉、大灶并附有太白环境保护局(2017)3号及4号文件。2018年10月28日，原告（反诉被告）邮政太白公司拆除锅炉致邮政宾馆全部关门停业。2017年11月10日至11日，被告（反诉原告）兰先勇与其雇佣员工吴某某、铁有焕等27人解除劳动合同并支付经济补偿金共计61143元。2018年4月8日，原告（反诉被告）邮政太白公司因其单位装修使用邮政宾馆三楼办公至今。纠纷发生后，被告（反诉原告）兰先勇于2018年1月25日、2018年2月23日等几次在中间人苟军参与下就纠纷解决与原告（反诉被告）邮政太白公司进行协商。2018年8月6日，被告（反诉原告）兰先勇申请对其租赁物的装修、改造和新增等的原值和残值进行鉴定，在双方当事人均在场的情况下，陕西众福信资产评估有限公司进行了现场勘察并于2018年12月20日出具报告书，报告书载明评估租赁物的装修、改造和新增等原值为1254517.65元，评估残值为252298.38元。     上述事实有原被告的陈述、《租赁合同》、押金收据、证人证言、领条、视听资料、公网建设费收据、解除劳动合同协议、月收入报表、收账清单、鉴定意见书、庭审笔录等材料在卷佐证。   本院认为，原告（反诉被告）邮政太白公司与被告（反诉原告）兰先勇签订《租赁邮政宾馆经营合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同成立并生效。   该合同涉及的租赁期限为五年（60个月），双方当事人在合同已履行58个月后，因宝鸡市环境保护局太白分局发出太白县铁腕治霾指挥部办公室文件《太白县铁腕治霾领导小组办公室关于加快推进锅炉拆改工作通知》。原告（反诉被告）邮政太白公司于2017年9月23日向被告（反诉原告）兰先勇发出通知，要求其接到通知后及时配合锅炉的拆除，逾期不拆除的，将承担县委县政府及环保局治霾办公室的处罚。截止2017年10月30日原告（反诉被告）邮政太白公司将锅炉拆除完毕。针对以上事实，原告（反诉被告）邮政太白公司认为拆除锅炉只是合同履行期间的事件并不影响合同履行，双方的合同已经到期后终止的意见。被告（反诉原告）兰先勇则认为拆除锅炉是严重的违约行为，导致其合同目的不能实现。本院认为，因锅炉是双方签订的《租赁邮政宾馆经营合同》的租赁内容之一，因政策原因将锅炉拆除导致租赁物不完整。第二、因政策原因将锅炉拆除不应属于不可抗力，真正导致宾馆和餐厅不具备正常营业条件使合同的目的落空的是原告（反诉被告）邮政太白公司没有进行相应的补救措施而是放任损失的发生，所以其应当承担相应的违约责任。综上，原告（反诉被告）邮政太白公司的上述辩称意见不予采信。   被告（反诉原告）兰先勇因为对方在合同履行过程中根本违约，致使其无法达到合同目的要求解除合同。本院认为，该合同在履行过程中遇到了原被告双方均不可抗拒的政策性因素且原告（反诉被告）邮政太白公司在2017年9月之前便得知要拆除锅炉也并未采取任何补救措施为宾馆和餐厅提供热水条件而致使宾馆和餐厅的厨房没有热水。太白县冬季非常寒冷，宾馆没有热、餐厅的厨房没有热水是根本无法经营的，被告（反诉原告）兰先勇的经营目的根本无法实现，原告（反诉被告）邮政太白公司的行为应认定为违约，但合同履行期间已到期，且其在履行期内也未向原告（反诉被告）邮政太白公司提出解除合同的书面意见，被告（反诉原告）兰先勇要求解除合同的请求，本院不予支持。   因原告（反诉被告）邮政太白公司违约，双方的合同并未履行完毕，故不应适用《租赁邮政宾馆经营合同》第四条第二款第十七项之约定，而应参照适用《租赁邮政宾馆经营合同》第四条第一款第六项之约定，原告（反诉被告）邮政太白公司在因政策性因素终止合同后应补偿被告（反诉原告）兰先勇装修的部分费用，因该条仅约定了使用四年内按原告价值的70%进行赔偿，但本案事实是合同已经履行了58个月仅有两月未履行且如果顺利履行完毕将无偿归属原告（反诉被告）邮政太白公司，根据以上约定并参照鉴定意见书中原值为1254517.65元，残值为252298.38元的意见，本院酌定原告（反诉被告）邮政太白公司在本判决书生效后15日内补偿被告（反诉原告）兰先勇装修、改造和新增等物品等费用376355.29元（原值1254517.65元*30%）。被告（反诉原告）兰先勇获得补偿后，其租赁物的装修、改造和新增等物品（以鉴定清单为准）归原告（反诉被告）邮政太白公司所有。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，被告（反诉原告）兰先勇在本判决书生效后15日内腾房（包括邮政宾馆1-3层）及锅炉房。   原告（反诉被告）邮政太白公司请求：   一、要求被告（反诉原告）兰先勇支付拖欠2017年11月1日至2017年12月31日的房屋租金2万元，因该合同在履行过程中是原告（反诉被告）邮政太白公司违约并非合同履行完毕，原告（反诉被告）邮政太白公司的该项请求，不予支持；   二、要求被告（反诉原告）兰先勇按照年租金12万元的标准向其支付自2018年1月1日起至腾房之日时止的占用费的请求以及要求支付逾期期间违约金每天3000元自2018年1月1日计算至2018年6月30日共计501000元的请求，因该请求成立的前提均是在合同履行完毕后被告（反诉原告）兰先勇拒不腾房而产生的占用费及违约金。根据本院查明的事实，原告（反诉被告）邮政太白公司在得知要拆除锅炉后没有采取补救措施致使被告（反诉原告）兰先勇无法经营并非合同履行完毕，同时被告（反诉原告）兰先勇多次找到原告（反诉被告）邮政太白公司要求处理纠纷，但原告（反诉被告）邮政太白公司与被告（反诉原告）兰先勇仅因分歧较大并未达成一致意见，原告（反诉被告）邮政太白公司认为被告（反诉原告）兰先勇拒不腾房，强占租赁物的理由不能成立，该两项请求不予支持。   被告（反诉原告）要求兰先勇的请求：   一、要求原告（反诉被告）邮政太白公司返还其交付的押金（保证金）2万元及利息2475元，押金2万元有押金条为证且原告（反诉被告）邮政太白公司无异议，依据双方签订的《租赁邮政宾馆经营合同》第八条第4项之约定，原告（反诉被告）邮政太白公司应退还被告（反诉原告）要求兰先勇缴纳的押金（保证金）2万元，其要求利息2475元，没有约定及法定依据，不予支持，但原告（反诉被告）邮政太白公司在合同到期后仍未返还保证金应支付逾期返还的利息（自2018年1月1日起至款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息支付）。   二、要求原告（反诉被告）邮政太白公司返还已垫付的暖气入网费164554元及利息91894.64元，因在案件审理过程中原告（反诉被告）邮政太白公司已经返还54000元，剩余164554元，依据《租赁邮政宾馆经营合同》第四条第一款第七项之约定，“管网建设费由乙方垫付，甲方收回宾馆按每年递扣无形资产费1万元”的约定，原告（反诉被告）邮政太白公司仍应返还116220.6元（扣除48333.3元）。被告（反诉原告）要求兰先勇要求利息91894.64元，无约定及法定理由，不予支持。但原告（反诉被告）邮政太白公司在合同到期后仍未返还保证金应支付逾期返还的利息（自2018年1月1日起至款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息支付）。   被告（反诉原告）兰先勇要求原告（反诉被告）邮政太白公司返还其已垫付的暖气费13500元及水费1400元，其提供的视听资料模糊不清无法确定有该部分费用，同时，其提供的自记费用清单不能证明双方对该费用有具体约定，依据双方签订的《租赁邮政宾馆经营合同》第四条第一款第七项及第五条之约定，该两项项费用应由被告（反诉原告）兰先勇承担，该项请求不予支持。库存商品18001.5元，因该部分没有合同约定，该商品应属被告（反诉原告）兰先勇，应在本判决生效后15日内自行处理（以库房中归属兰先勇的物品为准）。   三、要求因无法继续经营而与员工解除劳动合同补偿金61143元，因原告（反诉被告）邮政太白公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，结合证人证言及《解除劳动合同协议》，该项请求本院予以支持。   四、要求因无法继续经营给其造成的经济损失50066元，因原告（反诉被告）邮政太白公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告（反诉被告）邮政太白公司应赔偿相应的损失，根据被告（反诉原告）兰先勇提供的营收汇总表及收银报表，本院支持2017年11月至12月的营业损失为50066元。     综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）兰先勇在本判决生效之日起15日内腾房（包括邮政宾馆1-3层及锅炉房）并返还原告（反诉被告）邮政太白公司；   二、被告（反诉原告）兰先勇在本判决生效之日起15日内自行处理库房中属于自己的物品；   三、原告（反诉被告）邮政太白公司在本判决生效之日起15日内补偿被告（反诉原告）兰先勇376355.29元，补偿后租赁物的装修、改造和新增等物品（以鉴定清单为准）归原告（反诉被告）邮政太白公司所有；   四、原告（反诉被告）邮政太白公司在本判决生效之日起15日返还被告（反诉原告）兰先勇押金20000元及管网建设费116220.6元并承担以上两笔费用的逾期利息（自2018年1月1日起至款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息支付）；     五、原告（反诉被告）邮政太白公司在本判决生效之日起15日内赔偿被告（反诉原告）兰先勇的损失111209元（其中解除劳动合同补偿金61143元、营业损失为50066元）；   六、驳回原告邮政太白公司、反诉原告兰先勇的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费9580元，由本诉原告（反诉被告）邮政太白公司承担5000元，被告（反诉原告）兰先勇承担4580元。反诉案件受理费8517元，由本诉原告（反诉被告）邮政太白公司承担2450元，被告（反诉原告）兰先勇承担6067元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。                        审判长    左 圣 勇                         审判员    詹  东                         人民陪审员    曹 福 全                              二〇一九年四月二十二日                          书记员    杨  帆