云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1779号上诉人（原审被告）：黄志林，男，彝族，1968年2月6日生，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县。上诉人（原审被告）：沈永梅，女，汉族，1974年10月7日生，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：黄志林，男，彝族，1968年2月6日生，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县，系沈永梅之夫。被上诉人（原审原告）：上海恒联物业有限公司石林分公司，住所地：云南省昆明市石林县鹿阜街道办事处石林大道上海新天地花园4幢8室一楼。负责人：忻智发。委托诉讼代理人：金伟，云南薄法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈韦伶，云南薄法律师事务所律师。上诉人黄志林、沈永梅因与被上诉人上海恒联物业有限公司石林分公司（以下简称恒联物业）物业服务合同纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2018）云0126民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人黄志林、沈永梅的上诉请求：一、撤销云南省石林彝族自治县人民法院(2018)云0126民初1681号判决书;二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:一审法院基于《前期物业合同》及《补充合同》，判决上诉人支付物业管理费5415.1元，但一审法院忽视了被上诉人对《合同》规定内容存有的不相符的行为，其判决明显有损于上诉人一方的合法权益。一、上诉人没有与被上诉人签订过《前期物业合同》，上诉人也没有见过此合同。《补充合同》为石林恒联置业有限公司利用其强势地位迫使其与上诉人签订。《物业管理条例》第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”被上诉人恒联物业既没有通过投标方式，也没有通过经行政部门批准采取协议的方式，显然违法。二、原判决认定事实错误及错误判决。1.上诉人未与被上诉人签订过相关物业服务合同，同时至今尚未入住，上诉人不应承担物业管理费(套内建筑面积0.8元/月)和电梯运营管理费(套内建筑面积0.4元/月)。2.即使按照错判的结果，根据《补充合同》第七条“高层建筑住宅物业管理费收费标准暂定为每平方米套内建筑面积1.2元/月(含电梯泵房运营管理费0.4元/月)”的规定，上诉人的套内建筑面积为103.04平方米(房产证为证)，但一审法院按建筑面积128.93平方米确认，多算了1087.4元的物业管理费，原审法院显然是完全按照被上诉人的主张计算，没有认真进行审查，存在认定事实错误及错误判决。故此，上诉人为了维护自己的合法权益，向贵院提起上诉，请给予公正的判决。被上诉人恒联物业答辩称，一、上诉人以未与被上诉人签订《物业服务合同》为由拒交物管费的上诉理由不能成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二、被上诉人系通过行政主管部门批准，采用协议方式与开发商达成《前期物业服务合同》，并在石林县住建局对收费标准等登记备案，具有对上海恒联新天地花园小区提供物业服务并获取物业服务费的合法性及正当性。三、上诉人以至今尚未入住为由拒交物管费的理由以及应按套内面积计算物业管理费的理由同样不能成立。上诉人在2013年7月已经完成接房手续，石林恒联置业有限公司已经将房屋交由上诉人管理、使用，上诉人是否装修入住，并不影响被上诉人履行物业管理的义务。另外，上诉人在接房时已经按照补充合同约定，预交了第一年的按照建筑面积计算的物管费，之后自2014年8月就未在交纳任何物管费。虽然《补充合同》暂定且误载按照套内建筑面积每平方米1.2元，也仅仅约定了收费单价，并未约定收费数量，但在上诉人交纳第一年的物管费时，其也未提出任何异议。其次，根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第十四条规定:“物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算，自物业交付业主之日开始计收，以月、季、半年或一年为交费时限。”一审中，上诉人未提交其持有的房产证，但被上诉人提交了商品房买卖合同备案登记表。故一审法院判决上诉人以商品房买卖合同备案登记表上的建筑面积计算物管费并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院判决并无不当，请求驳回上诉人的诉讼请求，并判决由上诉人承担全部的诉讼费用。原审原告恒联物业向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的2014年8月至2017年6月物业管理费5415.10元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月19日，石林恒联置业有限公司与黄志林、沈永梅签订《商品房购销合同》及《补充条款》。约定：黄志林、沈永梅所购买的上海恒联新天地花园二期60幢6层702号高层房屋套内建筑面积为103.04平方米，公摊面积为25.89平方米，合计128.93平方米。本楼盘前期物业管理期间，高层住宅物业管理费收费标准暂定为每平方米1.2元/月。2013年5月30日，以石林恒联置业有限公司为甲方，上海恒联物业有限公司为乙方，甲方双方签订《前期物业服务合同》，甲方将石林上海恒联新天地花园的前期物业管理服务交由乙方来履行。合同约定：乙方提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项。合同并对乙方提供的前期物业管理服务内容和标准进行明确：物业管理费按建筑面积向业主收取，收费标准为高层住宅每平方米1.20元/月、商业街墅和联体别墅每平方米1元/月；物业管理费用按半年交纳，业主应分别在每年6月30日、12月31日前履行交纳义务，业主首次办理入住手续时，按年预收物业管理费用。根据合同约定，原告恒联物业已对小区进行物业管理服务，被告黄志林、沈永梅以没有与恒联物业签订过物业服务合同，未入住、未享受过物业服务为由,拒绝向原告交纳2014年8月至2017年6月物业管理费。一审法院认为：原告作为上海恒联物业有限公司的分公司，实际履行建设单位与上海恒联物业有限公司签订的《前期物业服务合同》，对上海恒联新天地花园小区进行物业服务管理。被告作为上海恒联新天地花园小区业主，《前期物业服务合同》对被告具有约束力，原、被告是物业服务合同的相对方，应按合同约定履行各自的义务。被告以其未与原告签订过物业服务合同、未入住、未享受过物业服务的抗辩理由，依法不成立，且不能抗辩其应承担的责任。原告提交的相关证据能够证实原告在接受委托后，对上海恒联新天地花园小区物业进行了实际管理，并已履行了合同约定的主要义务，被告应当按照合同约定支付原告物业管理费。被告的房屋为高层住宅，建筑面积为103.04平方米，公摊面积为25.89平方米，合计128.93平方米，原告按每平方米1.20元/月计收被告物业管理费符合合同约定，一审法院予以支持。被告应当按照合同约定向原告支付2014年8月至2017年6月期间的物业管理费5415.10元。被告抗辩要求退还已交纳的建筑垃圾清运费400元、装修押金2000元、生活垃圾处置费120元、电梯运行费618.90元及2013年6月至2014年7月物管费1237.70元，合计4376.60元的主张，与本案不属同一法律关系，在本案中不作处理，双方可另行协商处理或诉讼解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：“由被告黄志林、沈永梅于本判决生效之日起十五日内支付原告上海恒联物业有限公司石林分公司2014年8月至2017年6月期间的物业管理费5415.10元。”二审中，上诉人未提交证据；被上诉人提交昆明市物业服务代收费标价牌、收费项目及标准，欲证明被上诉人在管理服务期间已经在物价局进行备案，收取物业费有合法性和正当性。经质证，上诉人无异议。另，上诉人及被上诉人对一审判决认定的事实无异议。本院认为，被上诉人提交的证据，上诉人无异议，本院予以采信并补充确认以下法律事实：被上诉人的物业服务代收费情况在石林彝族自治县发展和改革局进行了备案。二审查明的其余法律事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：1、上诉人是否应向被上诉人缴纳物业管理费？2、若需缴纳，金额如何确定？争议焦点1：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上诉人虽未与被上诉人签订过《前期物业服务合同》，但该合同是建设单位与上海恒联物业有限公司签订，被上诉人作为上海恒联物业有限公司的分公司，实际对上海恒联新天地花园小区进行物业服务管理，上诉人作为该小区业主，《前期物业服务合同》对上诉人具有约束力，故上诉人理应按照该合同约定向被上诉人缴纳物业管理费，其以未签订合同及未入住为由拒缴物业管理费，于法无据，本院不予采纳。至于上诉人主张被上诉人未经投标也未经行政部门批准采取协议方式作为小区的物业违法，无相应证据证明，本院对该主张不予采纳。争议焦点2：根据《前期物业服务合同》第七条约定：“物业管理费按建筑面积向业主收取，收费标准为高层住宅每平方米1.20元/月”，上诉人的房屋建筑面积为128.93元，一审法院认定上诉人应缴纳2014年8月至2017年6月期间的物业管理费5415.10元符合合同约定，本院予以维持。至于上诉人主张应按《补充合同》第七条约定按套内建筑面积计算物管费，但该《补充合同》已经载明收费标准是暂定，且该合同签订时间在《前期物业服务合同》之前，而《前期物业服务合同》对收费标准已做明确，故上诉人应按《前期物业服务合同》约定缴纳物业管理费。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人黄志林、沈永梅负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 李 娜审判员 杨章亮审判员 刘 涛二〇一九年六月十日书记员 袁 源