广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0223民初889号 原告（反诉被告）：罗素鸾 被告（反诉原告）：柳州银行股份有限公司 原告（反诉被告，下略）罗素鸾与被告（反诉原告，下略）柳州银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈富敏、被告委托诉讼代理人茹薏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗素鸾请求本院判令：一、解除原、被告双方的《房屋租赁合同》；二、被告赔偿原告2019年1-5月份的租金损失19,000元；三、被告支付原告已垫付及未维修处理的费用11,868.37元，其中已支付的维修费用为6682元，尚欠的水电费为566.37元，房屋出租广告费200元，预估尚需的维修费4420元；四、本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年12月30日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于鹿寨县鹿寨镇迎宾小区E27号楼房的第二至五层房屋租赁给被告居住使用，至2019年年初后，被告以周边建设施工影响居住为由，单方面解除合同，并且未再按约定时间支付租金。原告认为，建设工程施工影响甚微，不应作为单方解除合同的理由，且在被告使用期间，因使用不当，致排污管道多次堵塞，门窗门锁、空调多次损坏等情况，原告均进行了垫资维护，故原告就此向法院起诉。 被告就原告的诉讼请求提出以下答辩意见：1、本案的租赁合同实际已经解除，因该涉案房屋的相邻房屋进行拆除作业，发生房屋倒塌，鹿寨县安全生产监督管理局对事故现场划定了警戒线范围，涉案房屋就在警戒线范围内，故导致居住在涉案房屋中的被告员工不得已到临近酒店居住。后因原告就该事件后续处理与案外人沟通不善，导致被告员工长期居住酒店中，故被告于2019年1月14日向原告发出了解除租赁合同的通知，原告也已签收，应视为该租赁合同已解除；2、被告对租赁合同享有随时解除权，该承租房屋在发生邻屋倒塌事件之后，因为涉案房屋与倒塌房屋共用一堵墙、一个地基、坍塌房屋的拆除作业必将影响涉案房屋主体的稳固性，从而危及承租人的安全和健康，故被告应享有法定解除权；3、被告从未对房屋进行补修及装修，维修费用因未实际发生且原告现已将房屋另租他人，故无法说明该费用与被告租赁房屋存在因果关系，因此原告主张的维修费用没有事实与法律依据。 被告柳州银行股份有限公司同时提起反诉，请求本院判令：一、原告向被告支付违约金10,000元；二、本诉费用及反诉费用均由原告承担。事实及理由：被告与原告签订《房屋租赁合同》之后，被告向原告支付了一年度的租金45,800元。2018年11月8日左右，因与涉案房屋共用一堵墙的相邻房屋进行拆除作业，发生了房屋倒塌，故鹿寨县安全生产监督管理局将事故现场进行拉警戒线的处理，涉案房屋也在警戒线范围之内。当天晚上，居住在涉案房屋里的被告员工不得已搬到酒店居住。其后，由于原告就该事件的后续处理与案外人沟通不善，导致被告员工一直居住在酒店。2018年12月29日，由于酒店住宿费用巨大，被告员工搬离了租赁房屋，并在2019年1月14日与原告解除了租赁合同。被告认为，原告因他人拆迁造成房屋损坏，已不适合居住，按双方签订的合同，其属于原告方责任，原告应向被告承担违约责任，即支付违约金10,000元。 原告针对反诉答辩称：1、原告交付的房屋是安全的，不存在交付不安全房屋给被告居住的情况；2、邻房倒塌事故是由于案外人广西昌鹿房地产开发公司拆除施工作业造成的，被告员工在事故期间居住酒店的费用也是由该案外人承担的，原告不存在违约情况。 综合双方的陈述及举证，本院确认以下法律事实： 1、原、被告双方于2016年12月30日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于鹿寨县鹿寨镇迎宾小区E27号楼房的第二至五层的房屋租赁给被告的员工居住使用（兼办食堂）；租赁期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；房屋租金为每年45,800元；支付方式为先付款后使用，被告在每年1月15日以前一次性支付一年的租金；在承租期限内，被告负责房屋及各类设施的修理和维护，原告协助处理，由原告垫支费用的，被告应及时支付；双方如有不按约定履行的，视为违约行为，违约方承担1万元的违约责任等。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告亦按约交了2017年度、2018年度的租金。 2、2018年11月8日18时左右，与涉案房屋相邻的房屋因案外人广西昌鹿房地产开发有限公司进行拆除作业发生坍塌，造成一死一伤的安全生产事故。事故发生后，鹿寨县安全生产监督管理局及相关部门对事故现场进行拉警戒线的处理，涉案房屋也在警戒线范围之内并处于被封闭的状态。居住在涉案房屋里的被告员工即搬出该房屋到酒店居住。设置的警戒线直到2019年12月15日左右才解除，此期间被告员工一直居住在酒店之中。 3、从被告提供的涉案房屋照片来看，涉案房屋4楼侧面存在裂痕，且整个侧墙面存在清理坍塌房屋留下的残骸。 4、2018年12月3日，原告的代理人陈富敏与被告的工作人员及拆迁方广西昌鹿房地产开发有限公司三方就坍塌事故的损失赔偿问题进行协商时，被告即提出涉诉房屋存在安全隐患，并表明以后不再租住该房屋，陈富敏当时并未提出异议。2019年1月14日，被告书面发函给原告要求解除合同。2019年5月份，原告将涉诉房屋另租他人。 5、在庭审过程中，原告承认其与被告员工商谈过是否还继续租住该涉案房屋的问题。原告就房屋损害的问题与案外人广西昌鹿房地产开发有限公司协商签订了书面赔偿协议，原告承认因此获得了30万元赔偿款。 6、原告向法庭提交了1张2019年5月31日的“雄基广告”的200元收费单据，拟证明该200元是刊登出租涉诉房屋的广告费用；8张收据（时间从2017年8月至2019年5月），金额共6682元，拟证明原告已垫付被告租用期间的房屋维修费；另注明5项费用明细共4420元，拟证明应由被告尚需承担的维修费用；同时说明被告租用期间还欠水电费566.37元。被告对收费“雄基广告”的收费单据及8张建收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，也不认可尚需的维修费、尚欠的水电费。 本院认为，本案的争议焦点是：1、房屋租赁合同是否已经解除；2、原、被告哪一方存在违约行为；3、被告是否拖欠租用期间的维修费用、水电费等费用。 关于争议焦点一：因相邻房屋坍塌，造成了安全生产事故后，该涉案房屋已被鹿寨县安全生产监督管理局进行了警戒线封闭处理，被告员工实际已搬离承租房屋。而在2019年12月中旬该警戒线解除之后，原告一直在与案外人广西昌鹿房地产开发有限公司协商处理涉案房屋问题，协商期间被告员工也一直居住在酒店，且原告也因房屋存在实质损坏，而与案外人签订了赔偿协议并获得了30万元赔偿款。而在三方协商时，被告曾提出因涉诉房屋存在安全隐患，以后不再承租。以上事实证明：出租房屋当时存在安全隐患，被告因此提出解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于当事人可以解除合同的情形之一即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第二百三十三条即“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定，被告享有法定解除权，且被告已于2019年1月14日向原告书面发函要求解除合同，原告也已收悉，并于2019年5月份将房屋另租他人。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。故应认定原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年1月14日实际已经解除。因此，原告要求判决解除合同，并要求被告再支付2019年1-5月份的租金与本案事实不符，不予以支持。 关于争议焦点二：在发生邻屋倒塌事件后，涉案房屋已存在安全隐患，导致被告员工搬离承租房屋而居住于酒店之中，之后被告亦因此要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，应当认定原告未能提供适合居住的房屋给被告租用，其已构成违约；即使房屋的损毁系第三方造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条即“当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，原告应当对被告承担违约责任。根据原、被告双方在《房屋租赁合同》之中的约定“双方如有不按约定履行的，视为违约行为，违约方承担1万元的违约责任”，因此原告应当按约定向被告支付10,000元违约金。 关于争议焦点三：原告要求被告支付已垫付的维修费、预估尚需的维修费、拖欠的水电费等，根据“谁主张、谁举证”的举证规则，原告应当举出充分的证据证明这些费用合理存在。诉讼中，原告提供的8张收据拟证明其实际支付了维修费用，而收据显示大部分（7张）维修系发生在被告租赁房屋期间即被告员工尚在该房屋居住、生活期间，原告请人到场维修应当通知被告，或由被告员工签证，但原告并未举出证据证明被告知晓或者同意维修的情况，其仅提供他人书写的收据，且被告当庭表示不予认可，而本院通过庭审也无法确认这些证据的真实性、关联性，因此不予认定；除此之外，原告所列其他费用情况并无相应证据证明。对此，原告应当承担举证不能的不利后果。 综上所述，由于原告在邻屋倒塌事故发生后，涉案出租的房屋存在安全隐患，被告亦因此搬离了涉案房屋，应当认定原告构成违约，被告有权解除合同并要求原告按合同约定支付违约金。原告要求被告支付2019年1-5月份的租金损失并支付其垫付的已维修及预估的维修费用的本诉请求没有事实和法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条及第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释第九十条的规定，判决如下： 1、原告（反诉被告）罗素鸾支付被告（反诉原告）柳州银行股份有限公司违约金10,000元，于本判决生效后十日内付清； 2、驳回原告（反诉被告）罗素鸾的全部本诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费495元，减半收取248元，由原告（反诉被告罗素鸾负担；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）罗素鸾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 潘辉亮 二〇一九年六月二十日 法官助理 何 瑜 书 记 员 黄夏秋