福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0681民初2669号 原告：陈光乐，男，1988年6月8日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄玉玲，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被告：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区，统一社会信用代码：9135068169662171XA。 法定代表人：陈建同，执行董事。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 原告陈光乐与被告漳州市金石房地产开发有限公司（下称金石公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告陈光乐的委托诉讼代理人许东、庄玉玲、被告金石公司的委托诉讼代理人江凯雄、熊彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈光乐向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年7月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告立即向原告返还已支付的购房款440864元；3、判令被告立即向原告返还已支付的公维金2875元；4、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金88172.8元；5、判令被告立即向原告赔偿已支付的契税4409元；6、判令被告立即向原告赔偿已支付的杂费516元；7、判令被告立即向原告支付利息暂计61446.64元（以购房总价440864元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.9%计息，自原告实际付款之日起，即2016年7月6日起计至被告实际付款之日止，暂计至起诉之日即2019年4月26日违约金为61446.64元）实际应付至判决作出之日；以上款项暂合计人民币598283.46元。8、判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，陈光乐将第四项诉讼请求变更为：判令被告立即向原告支付解除合同违约金88172.8元。事实和理由：2016年7月6日，陈光乐与金石公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定陈光乐向金石公司购买坐落于龙海市滨海康桥2＃楼1906号商品房，总价440864元。合同第七条约定，买受人应于2016年7月6日前支付首期房价款88864元，余款352000元向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、具体详见本合同补充协议第六条约定。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照确认违约当日的中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。签订合同时，开发商在售楼处公开对业主展示一份《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》，该文件载明：热烈庆祝漳州——港尾——厦门（Ｒ3线）率先于2016年开工，2020年通车，滨海康桥就在港尾站。滨海康桥邀请您共享买房发财巨大红利。若2016年未开工，2020年未通车，购房者可选择退房，并获得由被告对已交房款每年10%的红利补贴。购房者的退房选择权于2020年终止。合同签订后，陈光乐依约向金石公司支付全部购房款、契税、公维金、杂费等费用。但金石公司至今未将符合交房条件的房屋交付陈光乐使用，逾期交付已超过90日；讼争商品房还存在背离住宅建筑设计规范及合同约定的设计和建造，严重影响居住使用；此外，Ｒ3线至今未开工，2020年前已无法通车。原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告返还已支付的购房款、公维金、契税、杂费、承担违约责任等，故诉至法院请求判如所请。 金石公司辩称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条的约定，出现气象原因等情形无法施工，出卖人有权顺延交房，自签约日至合同约定的交房日，出现雨量≥50mm天数79天、台风天数36天，交房期限应顺延至2018年4月25日。二、讼争房屋主体建筑工程在2017年7月27日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收为合格；2017年12月15日经消防大队委托的第三方“福建中志消防科技有限公司”检测滨海康桥项目房屋的消防设施，也符合使用要求；2018年1月29日经龙海市公安消防大队消防验收合格，房屋已达到交房条件；讼争房屋经有资质的测绘公司进行规划核实测绘并出具《龙海市规划竣工核实测绘成果报告》；2018年11月26日龙海市城乡规划局出具《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。测绘报告和竣工验收备案证明只是行政机关为统一行政管理设定的，并不是交房的法定条件，不影响实际居住和安全使用。陈光乐于2018年1月5日接收了房屋，讼争房屋的不动产权属证书已于2019年4月4日办理完毕，房屋产权已转移登记至陈光乐名下，其无权要求解除商品房买卖合同。三、陈光乐诉称“商品房不符合住宅建筑设计规范、严重影响居住使用”无事实和法律依据。讼争房屋属于一类高层综合楼，消防管道是基于消防要求而设计，讼争房屋的施工设计图经有资质的公司设计、审查并经政府主管部门审批通过，讼争房屋也是严格按照图纸施工并经竣工验收质量合格。即使存在消防管、供水管布局不合理，也只是设计问题，不严重影响正常居住使用，陈光乐无权以此要求解除合同。四、《商品房买卖合同》及其补充协议真实有效，根据《补充协议》第16条第3款约定，买受人解除合同时，应先行与贷款机构解除贷款关系。目前陈光乐未与贷款银行解除贷款关系，本案解除《商品房买卖合同》的条件未成就。五、原告提供的《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》来源不合法，对加盖的公章真实性有异议，且无公司股东签名，并没有对外公开，该文件也并非合同组成部分，根据《商品房买卖合同》补充协议第十七条约定，出卖人向买受人提供的广告、模型、宣传资料中所有的图片、资料、数据、说明等，仅供买受人参考，不作为本项目和商品房状况的依据，亦不视为出卖人对本项目和该商品房的任何要约和承诺。原告无权据此解除合同。六、即使法庭认为原告有权解除合同，原告也并未书面通知答辩人要求解除合同，而直接请求法院解除合同，不符合法律规定和合同约定。七、原告并未向其缴纳杂费，原告提供的票据为物业公司的收款收据，与金石公司无关；契税、公维金是由政府部门收取，金石公司仅是代缴，原告无权要求其返还。综上请求驳回陈光乐的一切诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年7月6日，陈光乐与金石公司签订编号为35062108006402971的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定陈光乐向金石公司购买位于龙海市滨海康桥2＃楼1906号商品房，总价款440864元。合同第七条约定，买受人应于2016年7月6日前支付首期房价款88864元，余款352000元向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、具体详见本合同补充协议第六条约定。合同补充协议第六条约定，该商品房经出卖人组织勘察、设计、施工、监理单位进行的竣工验收合格以及有关部门消防验收备案后，但主合同第九条约定的交付条件尚不具备的情况下，买受人可书面申请出卖人提前交付使用。在此情况下，视为出卖人交付的商品房已经符合主合同约定的全部交付条件。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照确认违约当日的中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。合同补充协议第八条约定，如发生以下情形，出卖人有权据实延期交房：（1）不可抗力因素，包括但不限于：火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力；（2）非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工的；（3）为配合政府的法规、规章、通知、命令（包括但不限于交通管制、高考、创卫等）而造成无法正常施工；（4）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决，发生此类情形以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准；（5）气象原因［24小时累计降雨量超过30毫米、或发生6级或6级以上大风、8级以上（含8级）热带风暴（台风）］……。合同补充协议第十六条第三款约定，买受人解除合同时，若买受人已办理贷款，则买受人应先行与贷款机构解除贷款关系。合同补充协议第十八条第三款约定，本补充协议作为主合同不可分割的一部分，与主合同具有同等的法律效力。若本补充协议的内容与主合同有相抵触之处，以本补充协议的约定为准。合同签订后，陈光乐支付金石公司购房首付款88864元、契税4409元、公维金2875元，并在中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行办理个人贷款352000元支付金石公司。 漳州龙海.滨海康桥2#楼工程于2017年7月27日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：该工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收、交付使用。该工程经龙海市公安消防大队初次验收不合格，内设有消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统，防烟排烟系统、其他灭火系统等建筑消防设施，经福建中志消防科技有限公司全数现场检查及功能测试，检验合格。龙海市公安消防大队于2018年1月29日出具建设工程消防验收意见书，对金石公司申报的漳州龙海.滨海康桥1#楼、2#楼、3#楼及地下室工程第一次重新申请进行消防验收，意见为：综合评定本工程消防验收合格。陈光乐于2018年1月5日接收了讼争房屋并签署《业主（住户）入住验房表》。讼争商品房的产权于2018年4月4日登记至陈光乐名下。陈光乐未与中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行解除借款合同关系。 对双方有争议的事实与证据，本院逐一分析如下： 一、关于讼争商品房何时符合交房条件的问题。 根据金石公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，讼争商品房所在2#楼于2017年7月27日经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，于2018年1月29日经龙海市公安消防大队消防验收合格。故至2018年1月29日，讼争商品房已符合法定交付条件，陈光乐对竣工验收报告有异议，但未提供足以反驳的证据，应承担举证不能的法律后果。关于陈光乐认为讼争商品房交付时尚不符合交付条件，符合交付条件的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及供水、供电、燃气等设施应达到合同第十条约定的交付使用条件，本院认为，讼争商品房于2018年1月5日交付时尚未经消防验收合格，不符合法定交付条件；讼争商品房所在2#楼于2018年1月29日经消防验收合格，合同第九条虽约定该商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但讼争商品房至此已经竣工验收和消防验收合格，是否取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并不影响买受人安全使用该房屋，且合同补充协议第六条约定，商品房经有关部门竣工验收合格和消防验收备案后，但主合同第九条约定的交付条件尚不具备的情况下，提前交付使用的视为出卖人交付的商品房已经符合主合同约定的全部交付条件。至于供水、供电、燃气等配套设施及消防管道布局若存在不完善之处，则属于质量瑕疵问题，故陈光乐上述主张本院不予采纳。 二、关于金石公司是否存在逾期交房超过90日的问题。合同补充协议第八条约定，如为配合政府的法规、规章、通知、命令（包括但不限于交通管制、高考、创卫等）而造成无法正常施工或发生气象原因[24小时累计降雨量超过30毫米、或发生6级或6级以上大风、8级以上（含8级）热带风暴（台风）]等情形金石公司可以据实予以延期。为此，金石公司提供气象报告、漳州市气象局证明、施工日志、监理日志等拟证明自双方签约后至合同约定的交房期限因雨量≥50mm(79天)、台风(36天)，导致滨海康桥项目无法施工，交房时间应相应顺延至2018年4月25日。陈光乐对以上证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，金石公司提供的气象报告为漳州市华风气象科技服务有限公司出具，根据漳州市气象局出具的证明显示该公司的气象资料来源于漳州市气象局，故对该气象报告真实性本院予以认可。根据该气象报告，原被告签订合同后至合同约定的交房期限，该期间台风警报天气共计36天，金石公司可据此顺延交房36天。故约定的交房期限由2017年12月31日顺延至2018年2月5日。除此之外，金石公司主张降雨超过50毫米可以顺延交房，既应证明存在足以影响施工的气象原因，亦应证明该情形已实际影响到施工。对此，金石公司虽然提供了施工日志、监理日志加以佐证，但金石公司此前在本院受理的原告陈改霞与被告金石公司商品房预售合同纠纷等系列案件中提交的施工日志、监理日志上均无记录人及负责人签名，此次提交的同一份施工日志、监理日志上则有记录人及负责人签名，同一份证据前后内容有出入，其真实性无法认定，无法印证金石公司主张的气象原因已实际影响到工程施工，故其应承担举证不能的后果。据此，本院认定合同约定的交房期限顺延至。讼争商品房于2018年1月5日办理交房手续，此时尚未经消防验收合格，不符合法定交付条件；2018年1月29日经消防验收合格，至此讼争商品房已符合交付条件，该期限并未超过本院认定的顺延后的交房期限2018年2月5日。故金石公司未构成逾期交房。 三、关于陈光乐能否根据其提供的《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》解除合同的问题。陈光乐提供该决议拟证明金石公司在其购房时向其承诺若R3线2016年未开工、2020年未通车，其有权选择退房。金石公司认为该决议的来源不合法，该决议即使真实存在，也没有正式对外公开，也不是双方签订合同的组成部分，不作为合同的邀约。本院认为陈光乐提供的证据不足以证明该决议对外公开，应承担举证不能的法律后果，陈光乐不能据此主张解除合同。 综上，本院认为，陈光乐与金石公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。根据上述分析，金石公司并未逾期交房，且根据《补充协议》第十六条第三款约定，在买受人已办理贷款的情况下，买受人行使解除权的前提是买受人应先行与贷款机构解除贷款关系，且该协议与主合同有相抵触之处，应以本补充协议的约定为准。现陈光乐未与中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行解除借款合同关系,陈光乐行使解除权的条件均未成就，故对陈光乐解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院不予支持。陈光乐的其他诉讼请求均以解除双方签订的《商品房买卖合同》为前提，现本院已确认合同解除的条件未成就，故陈光乐的诉讼请求本院均不予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈光乐的诉讼请求。 本案受理费9782.8元，由原告陈光乐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判长  郑丽卿 审判员  陈淑瑜 审判员  熊雯雯 二〇一九年六月二十六日 书记员  林逸萍 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。