成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初2017号 原告：胡芒，女，汉族，1961年10月24日出生，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：李敏，四川蜀都律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都瑞西合能房地产有限公司。住所地：成都市温江区光华大道天宝中街1号。 法定代表人：李杰，总经理。 委托诉讼代理人：邓霖，男，汉族，1975年9月12日出生，住成都市青羊区，成都瑞西合能房地产有限公司工作人员，特别授权代理。 委托诉讼代理人：管甘萍，女，汉族，1996年12月2日出生，住广西博白县，成都瑞西合能房地产有限公司工作人员，一般授权代理。 胡芒与成都瑞西合能房地产有限公司（以下简称瑞西合能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。胡芒委托诉讼代理人李敏、成都瑞西合能房地产有限公司的委托诉讼代理人邓霖、管甘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡芒向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金37200元；2、被告赔偿原告物管费3800元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年5月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于成都市温江区合能琥珀（五期）6幢1层7号商铺一间，面积54.23平方米，价款为620290元。约定交房日期为2016年2月28日，但被告于2017年11月4日才将房屋交付原告。因此，按双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当向原告支付从2016年3月1日起至2017年10月31日止共600天的逾期交房违约金38520元（64.2＊600=38520元），赔偿原告逾期交房20个月的物管费3800元（54.23＊3.5＊20=3800元）。 瑞西合能公司辩称，案涉房屋在合同约定交付时间前已达到房屋交付条件，已进行了交付通知，补充协议约定没有交付通知也应在约定期限内交房。胡芒自愿支付了交付次日到18年的物业费。双方合同约定的交房时间为2016年2月28日，胡芒的起诉已经过诉讼时效。被告不存在逾期交房的事实，原告也具有向物管公司交付物管费的义务，且不能同时主张物管费与违约金，请求法院依法驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 胡芒与瑞西合能公司于2014年6月26日签订《商品房买卖合同》及《“合能?珍宝琥珀”6号楼商业补充协议书》，约定胡芒以620290元购买由瑞西合能公司开发的位于成都市温江区房屋，房屋面积为54.23平方米。《商品房买卖合同》第十条第一款约定“出卖人应当在2016年2月28日前向买受人交付该商品房。”《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交给买受人的，按照下列第2种方式处理。2、详见补充协议或附件。《商品房买卖合同》及《“合能?珍宝琥珀”6号楼商业补充协议书》第五条《合同》第十二条补充约定：1、除不可抗力外，出卖人未按照《合同》第十条约定的期限和条件将该商品房交给买受人的，按照下列方式处理：2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第十四条第一款约定“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。 《“合能?珍宝琥珀”6号楼商业补充协议书》第五条《合同》第十二条补充约定第5条：“买受人应在《合同》约定的日期前（具体日期由出卖人另行通知）接收房屋，买受人未根据出卖人通知的日期接收房屋的，视为房屋已经交付。买受人未接到通知的，最迟应在合同约定的交房届满日接收房屋”。 另查明，案涉房屋于2017年11月4日实际交付给胡芒。胡芒向案外人物业公司支付了2016年3月1日至2018年5月31日期间的案涉房屋物管费5124.87元。瑞西合能公司确认胡芒支付了案涉房屋实际转移占有前的物管费为3800元。案涉房屋在合同约定交付期限前符合合同约定的交付条件。2019年2月27日，本院向胡芒出具了一份《调解前置告知书》。 以上事实，有当事人双方的陈述、身份信息、《商品房买卖合同》及《“合能?珍宝琥珀”6号楼商业补充协议书》、调解前置告知书、竣工验收报告、及规划合格证、交付通知费用记账凭证及附件打印件在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，胡芒和瑞西合能公司双方签订《商品房买卖合同》及《“合能?珍宝琥珀”6号楼商业补充协议书》时，行为人具有相应的民事行为能力，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 本案争议焦点在于：2016年2月28日前，瑞西合能公司是否向胡芒有效通知交付房屋事宜，瑞西合能公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应当承担逾期交房违约金的责任。 《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《商品房买卖合同》第十四条第一款约定“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”根据上述法律规定和合同约定，书面通知交房是出卖人应当负担的合同义务，也是合同的附随义务。虽瑞西合能公司以补充协议第五条第五款约定抗辩其可以不履行通知交付房屋的义务，但第五条五款关于“买受人应在《合同》约定的日期前（具体日期由出卖人另行通知）接收房屋，买受人未根据出卖人通知的日期接收房屋的，视为房屋已经交付。买受人未接到通知的，最迟应在合同约定的交房届满日接收房屋。”的约定系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、四十一条的规定，瑞西合能公司在提供格式条款合同时应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意限制其权利的条款，负有向胡芒必要的提示、说明义务。该补充协议第五条第五款免除瑞西合能公司应当在房屋交付日的7日前书面通知胡芒收房的责任，该条款无效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”我国对举证证明责任采取的是法律要件分类说，即主张权利存在的当事人对权利存在的要件事实负担举证责任，主张权利变更、消灭或者受到妨害的当事人对权利变更、消灭或者受到妨害的要件事实负担举证责任。违约金实质上是一种约定的损害赔偿，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该规定，胡芒主张瑞西合能公司支付违约金，其负担的证明责任应当是证明瑞西合能公司不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的事实存在。本案中，瑞西合能公司没有按照合同约定的交付时间向胡芒履行实际交付房屋的义务，实际交付的时间是2017年11月4日，该事实已经双方当事人予以确认。瑞西合能公司主张其已经履行了书面通知交房义务，实质系抗辩胡芒享有接收房屋通知的权利因其已经履行了通知义务而消灭。其提交的交付通知费用记账凭证及附件打印件拟证明通过邮寄方式向胡芒履行了交付房屋的通知义务，但该证据未能反映寄件内容、寄送时间、寄送对象及是否妥投，胡芒质证其没有收到任何通知收房的通知，故，本院对该证据不予采信，瑞西合能公司未能提供有效证据证明其已经履行了通知交付房屋的义务。故瑞西合能公司存在逾期交房的违约行为。 关于本案是否经过诉讼时效的问题。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，按照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”胡芒与瑞西合能公司签订的《商品房买卖房屋》约定房屋交付时间为2016年2月28日，应当从2016年2月29日开始计算诉讼时效，故胡芒请求保护其民事权利的诉讼时效终止期为2019年3月1日。庭审中，胡芒提交了一份于2019年2月27日盖有本院章印《调解前置告知书》。经本院审查，该《调解前置告知书》能够证明胡芒于2019年2月27日向本院提起诉讼。因此，本案诉讼时效自胡芒于2019年2月27日提起诉讼之日起中断，重新开始计算三年的诉讼时效。故瑞西合能公司以本案超过诉讼时效为抗辩理由的，本院不予支持。 关于瑞西合能公司是否应当向胡芒支付逾期交房违约金37200元的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”胡芒与瑞西合能公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定了违约金的计算方式，即交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故瑞西合能公司应当支付胡芒自2016年3月1日起至2017年10月31日期间的逾期交房违约金37200元。 关于瑞西合能公司是否应当赔偿胡芒物管费3800元的问题。 胡芒虽以房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，主张瑞西合能公司赔偿其物管费3800元，实质上属于行使不当得利请求权，而非合同违约责任请求权，为节约司法资源、减少当事人诉累，本院对该诉讼请求在本案中一并予以审理并裁判。 《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”不当得利的构成要件有四：一方获得利益，一方受到损失，获利与受损之间具有因果关系，获得利益及利益受损均无法律上的原因。《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”案涉房屋实际转移占有于胡芒的时间为2017年11月4日，胡芒支付案涉房屋从2016年3月1日起至2017年10月31日止共计20个月房屋实际交付前的物管费。因为胡芒在房屋交付前支付了本应当由瑞西合能公司支付的物业服务费3800元，所以胡芒遭受了3800元的损失，而瑞西合能公司间接获得了3800元的利益（瑞西合能公司向物业公司负担3800元物业费给付义务消灭），双方具有获利与受损的因果关系。所以胡芒并无义务替瑞西合能公司支付物业费，胡芒替瑞西合能公司支付物业费无法律上的原因，对瑞西合能公司而言属于不当得利，胡芒有权请求瑞西合能公司返还不当利益。故胡芒要求瑞西合能公司赔偿其物管费3800元的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、成都瑞西合能房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向胡芒支付自2016年3月1日起至2017年10月31日止逾期交房违约金37200元； 二、成都瑞西合能房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向胡芒返还物管费3800元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取413元，由成都瑞西合能房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  孙怡 二〇一九年六月五日 书记员  李瑞