文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0114民初3509号原告：周山，男，1969年5月12日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：陈胜英，女，1971年12月5日出生，住重庆市黔江区，系原告之妻。委托诉讼代理人：杨伦生，重庆市黔江区舟白法律服务所法律工作者。被告：焦辉荣，女，1985年2月28日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：向江华，重庆云霁律师事务所律师。被告：张智耀，男，1981年12月9日出生，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：向江华，重庆云霁律师事务所律师。被告：廖邦旭，女，1955年5月1日出生，住重庆市彭水县。本院于2019年4月17日受理原告周山诉被告焦辉荣、张智耀、廖邦旭合同纠纷一案后，依法适用简易程序分别于2019年5月10日、2019年5月27日公开开庭进行了审理，原告周山及其委托诉讼代理人陈胜英、杨伦生，被告焦辉荣、张智耀及焦辉荣、张智耀共同委托诉讼代理人向江华，被告廖邦旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告焦辉荣的转让合同及廖邦旭的租赁合同；2.请求人民法院依法判令被告焦辉荣、张智耀返还原告支付转让费40800元；3.要求焦辉荣、张智耀、廖邦旭赔偿损失6715元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月25日，原告在被告廖邦旭处签订租赁合同，约定将被告廖邦旭的原由被告焦辉荣经营宾馆房屋2.3.4.5层共计600平方米出租给原告，同日，原告与被告焦辉荣又签订了凯景宾馆转让协议，原告支付几被告42000元。原告三天后去装修，被告知宾馆不能改变现状，该房屋已经是法院执行对象，原告随后咨询法院被告知情况属实。原告认为该合同在法律上不能兑现不能执行，被告对原告进行了欺诈。特提起诉讼。被告焦辉荣、张智耀辩称，原告周山及被告焦辉荣均不是本案适格的主体；关于原告请求解除《凯景宾馆转让协议》不应得到支持；二被告不应当返还原告的转让费。综上，原告的诉讼请求不应得到支持。被告廖邦旭辩称，原告与焦辉荣之间的宾馆转让其不知情，是他们自行协商的，其只是盖了章，不清楚内容。原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据。1.原告的身份证复印件，拟证明原告的主体身份情况；2.房屋租赁合同复印件，拟证明原告周山和被告廖邦旭形成租赁合同关系，但被告并未告知租赁标的被法院执行的事实；3.凯景宾馆转让协议复印件，拟证明转让标的物的转让费46800元，转让协议中没有告知转让标的物被法院执行的事实；4.支付凭证复印件，拟证明原告向被告焦辉荣支付了40800元的事实；5.录音光盘（原告当庭播放手机录音）及录音内容整理的笔录，拟证明被告焦辉荣有欺诈原告的事实，双方签订的合同不能实现；6.周山装修宾馆的支出表复印件，拟证明原告周山为装修宾馆支出合计金额6715元；7.照片8张，拟证明装修现场的情况；8.黔江区国土局查询结果，拟证明302房地证XX字第XX号房产证已于2018年1月26日被黔江区法院查封的事实；9.执行笔录及房屋租赁合同，拟证明原被告租赁的房屋属于执行的标的物，且被告廖邦旭与焦辉荣签订租赁合同租赁期间是从2016年5月1日至2021年5月1日，原、被告在签订租赁合同时，被告也未出示该房屋的租赁合同。被告焦辉荣、张智耀为了支持其抗辩，向本院提交了以下证据：1.被告焦辉荣的身份证复印件，拟证明被告焦辉荣的身份信息；2.2.周山与廖邦旭签订的房屋租赁合同，拟证明原告与房主廖邦旭签订房屋租赁合同的情况，租赁房屋为黔江区XX大道中段XX号XX至XX层；3.焦辉荣与廖邦旭签订的房屋租赁合同，拟证明被告焦辉荣与房主廖邦旭签订房屋租赁合同的情况，合同期限为2016年5月1日至2021年5月1日；4.凯景宾馆转让协议、凯景宾馆物品清单，拟证明被告焦辉荣转让给原告的是宾馆设备，并非是转租房屋给原告使用；5.准予登记通知书复印件，拟证明被告向黔江区市场监督局申请注销被告登记的黔江区凯景宾馆的登记，该局当日进行了注销，被告已履行了合同；6.照片13张，拟证明原告装修租赁房屋的现场照片情况，该装修是原告自己在签订协议之后自行装修租赁房屋，已将租赁房屋部分损坏，以及原告与被告签订转让协议后实际进行了经营的事实。被告廖邦旭未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：被告廖邦旭与周华沛在黔江区城东办事处XX大道中段XX号有房屋一栋（房屋产权证号：**地证XX字第**），产权证载明：土地面积191.95平方米，总建筑面积1654.8平方米，楼层1-9层。因债务纠纷本院于2018年1月26日到房管部门对该栋房屋进行查封。2016年5月1日，被告廖邦旭与被告焦辉荣签订《房屋租赁合同》，约定将房屋3.4.5层租赁给焦辉荣，租赁期限5年即至2021年5月1日止，每月租金5000元，租金按季度支付，焦辉荣承租后经营宾馆取名凯景宾馆。2019年3月25日，原告周山（乙方）与被告焦辉荣（甲方）签订了《凯景宾馆转让协议》，该协议载明“现将经营中的凯景宾馆位于黔江区XX东路中段XX号XX楼、XX楼、XX楼，由甲方焦辉荣和乙方周山商谈决定转让给乙方周山，经营转让费46800元（大写：肆万陆仟捌佰元整），特种行业许可证由甲方过户给乙方，剩下的手续由乙方自己办理，现已协商好，以后的事务由乙方承担。3.25之前所有费用由甲方结清，3.25以后的费用由乙方负责”。同日，原告周山（乙方）与被告廖邦旭（甲方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定廖邦旭将位于黔江区城东街道办事处新华大道中段XXX号房屋出租给周山作商业用途使用，建筑（或使用）面积600平方米（2、3、4、5层），租金按季度支付，每季度13000元，合同中未约定租赁期限，原告陈述签订合同时要求写租赁期限三到五年，廖邦旭说不用写租赁期限，要租好久租好久，廖邦旭认可签订房屋租赁合同时原告说租三到五年，其表示都可以。上述两份协议签订后，周山向焦辉荣、张智耀支付40800元，原告陈述向被告廖邦旭支付租金1200元。原告周山当庭陈述其接手时宾馆是处于营业状态，转让时宾馆里边经营所需的物品（床、空调、热水器等）一并转让，接手后大约两天曾接过一个旅行团入住，然后就进行装修，由于他人告诉房屋被查封，就没有继续装修。还陈述，到开庭之日，没有接到司法机关或者其他民事主体通知其腾退房屋的通知。另查明，被告焦辉荣与张智耀系夫妻关系。2017年6月19日，本院执行法官向焦辉荣作执行笔录，告知租赁房屋进入执行拍卖阶段，焦辉荣表示无钱购买。本院认为，本案争议焦点是原告主张的其与被告廖邦旭的《房屋租赁合同》及与被告焦辉荣签订的《凯景宾馆转让协议》是否达到解除条件。关于原告主张解除其与与被告廖邦旭的《房屋租赁合同》，签订该合同系双方的真实意思表示，提出解除合同主要理由是房屋被司法机关查封，查封系限制处分的的一种执行措施，涉案房屋被司法机关采取的是“活查封”，只是禁止涉案房屋转让，未禁止房屋的正常使用，廖邦旭仍享有房屋的使用、管理、和收益权，根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条的规定，当事人对司法机关查封的房屋租赁关系行使合同解除权的前提是司法机关的查封行为导致租赁房屋无法使用无法实现合同目的，现已暂未出现产权转移等情形需要原告腾退房屋，故原告主张解除其与廖邦旭的《房屋租赁合同》的理由不成立，本院不予支持。关于原告周山主张解除其与被告焦辉荣签订的《凯景宾馆转让协议》，因为该转让协议签订当日原告与房东廖邦旭另行签订房屋租赁合同，故周山与焦辉荣的转让不属于房屋转租，而是双方对宾馆装潢、设备、经营地段、客源等的考虑之后，进行的转让行为，该转让行为无法律禁止规定，也符合交易习惯，应当受法律保护。原告提出房屋系查封房屋故要求解除合同，该主张不成立，理由与原告主张解除其与与被告廖邦旭的《房屋租赁合同》一致，不赘述。原告提出被告焦辉荣在签订转让协议时未告知房屋系查封房屋，存在欺诈行为，从本院执行人员对被告焦辉荣的执行笔录看，案件执行过程中司法机关并未对宾馆转让或房屋转租进行限制，法律已未禁止转让，且焦辉荣继续经营一年多时间，其未告知宾馆的经营场所的涉案房屋被查封，不能认定焦辉荣使用欺诈手段使原告周山违背真实意思的情况下实施民事法律行为。综上，原告现请求解除两份合同理由均不成立，涉案房屋被查封，是否影响原告实现其合同目的处于待定状态，从现在有状态看，并未受影响，将来也是可能受到影响，例如廖邦旭将债务处理或者新的房屋产权人愿意与原告继续履行房屋租赁合同等情况下均不影响原告合同目的的实现。如果涉案房屋在今后的执行中涉及产权变更无法继续履行房屋租赁合同的，致使合同目的无法实现，其可以另行主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周山的诉讼请求。本诉案件受理费850元，减半收取425元，由原告周山承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 赵波二〇一九年六月二十日法官助理 黄霞书 记 员 张佳