江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0725民初557号原告：张明东，男，汉族，1968年12月12日出生，江西省崇义县人，住江西省赣州市崇义县。委托诉讼代理人：邹显锋，江西兴义律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。被告：张明辉，男，汉族，1970年10月2日出生，江西省崇义县人，住江西省赣州市崇义县。被告：周燕兰（系张明辉前妻），女，汉族，1972年2月26日出生，江西崇义县人，住江西省赣州市崇义县。被告：张舟（系张明辉、周燕兰婚生女儿），女，汉族，1993年10月15日出生，江西省崇义县人，住江西省赣州市崇义县。原告张明东诉被告张明辉、周燕兰、张舟共有纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月23日公开开庭进行了审理，原告张明东及其诉讼代理人邹显锋，被告张明辉、周燕兰、张舟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明东向法院提出诉讼请求：1、确认被告张明辉与周燕兰签订的房屋赠与合同无效；2、确认被告张明辉、周燕兰与张舟签订的房屋买卖合同无效；3、判令被告将位于崇义县横水镇健康路73号附6号房屋及其柴间[原不动产权证书号崇城(6)字第(4250)号，现不动产权证书号赣(2018)崇义县不动产0004326号，预估价为35万元]变更登记过户回至张明东和张明辉名下；该房屋变更登记过户产生的税费由被告承担；4、判令被告向原告返还该房屋自2016年6月份至2019年4月份共35个月的租金合计18375元（1050元/月÷2×35=18375元）；5、本案诉讼费、保全费等费用由三被告承担。事实与理由：卓美莲与张明东、张明辉系母子关系。1995年卓美莲以24000元价格从郑崇富手中购得位于崇义县城健康路××号房屋一套；当时未办理过户变更登记手续，1995年至1997年5月份左右卓美莲和张明伟在此居住。1997年5月之后由张明辉居住，2001年11月22日该房屋过户变更登记至张明辉名下。2013年7月7日卓美莲（即甲方）与张明东、张明辉（即乙方）达成协议书一份。该协议书约定：为了更好地体现家庭和谐、孝敬父母、兄弟之间和睦相处，甲方有家属房一套及柴棚间设施，地址崇义县横水镇健康路73号附6号，户名张明辉，面积约70㎡,现尊重母亲意愿，把甲方名下的财产通过协议分配：1、乙方有义务孝敬甲方，使甲方的晚年生活幸福；2、甲方在世时财产不予分配；3、甲方百年以后财产由乙方俩兄弟公平、公正平分。以上协议是母亲的意愿，望俩兄弟互帮互谅，共同遵守。本协议一式三份，母亲及俩兄弟各执一份。而后，双方补充了第4条：房产权实为卓美莲（母亲）所有。2019年3月卓美莲去世。然而，早在2014年12月4日张明辉在卓美莲和张明东不知情且未经其同意的情况下，擅自将该房屋部分份额赠与给周燕兰；2018年10年16日张明辉、周燕兰又以同样的手段擅自恶意将该房屋以10万元明显低于市场的价格出售给他们的女儿即张舟。另，自2016年6月份始至今，被告同样是在卓美莲和张明东不知情且未经其同意的情况下，将该房屋及所属柴间分别出租给三个人，月租金合计1050元，而其所得租金却分文未给原告。原告认为：原告对涉案房屋享有共同共有权利，张明辉未经原告同意擅自处分该房屋的行为明显侵害了原告的共同共有权，依法应当认定为无效。而周燕兰、张舟作为被告张明辉的妻子和女儿应当明知其无权处分该房屋，由此签订的房屋赠与合同和房屋买卖合同亦应认定为无效合同。故原告为维护合法权益，现依据合同法及相关司法解释之规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告张明东为支持其主张提交了以下8组证据：证据1、原告身份证复印件1份，证明原告主体资格。证据2、卓美莲常住人口登记卡复印件、张明东常住人口登记卡复印件、1984年4月横水镇蔬菜场户口簿复印件、2019年4月9日横水镇萝卜巷村委会证明原件共6份，证明卓美莲与张明东、张明辉系母子关系。证据3、2013年7月7日卓美莲（甲方）与张明东、张明辉（乙方）达成的协议书原件、卓美莲火化证明复印件共2份，证明张明东与张明辉系涉案房屋的共同共有权利人。证据4、涉案房屋房地产权（独幢、层、套、间房屋）登记信息表复印件、崇房权证崇城（6）字第××号房屋所有权证复印件共6份，证明2014年12月4日张明辉在卓美莲和张明东不知情且未经其同意的情况下，擅自将该房屋部分份额赠与周燕兰；2018年10月16日张明辉、周燕兰又以同样的手段擅自恶意将该房屋以10万元明显低于市场价格出售给他们的女儿即张舟。证据5、房屋登记簿原件2份，证明崇房权证崇城（6）字第××号与崇房权证崇城（6）字第××号对应的房屋系同一套房屋。证据6、周燕兰在横水派出所的询问笔录原件5份，证明原告出资10000元购买涉案房屋，该房屋先登记在张明辉名下、后变更登记在张明辉和周燕兰名下、现在登记在张舟名下，被告明知涉案房产证存放在卓美莲处仍恶意挂失补办了一本新的房产证，涉案房屋已由被告出租给他人。证据7、张明东在横水派出所的询问笔录原件4份，证明原告出资10000元购买涉案房屋，卓美莲在世时系其个人财产，逝世后系张明东与张明辉的共同共有财产。证据8、2019年5月21日下午原告方拍摄的涉案房屋现场照片6份，证明涉案房屋已由被告出租给他人。被告张明辉辩称，卓美连与本人及张明东确系母子关系，位于崇义县横水镇健康路73号附6号房屋及柴间是2001年11月22日本人与周燕兰在夫妻关系存续期间共同购得，购买手续合法合规。2013年7月7日母亲因身体不好心绪低落，为使母亲开心起来，让母亲目睹我与原告兄弟情深，团结共济，在与前妻周燕兰婚姻存续期间我擅自、私自将夫妻共同财产与原告及母亲签署了不合理的协议书，请求法庭确认此母子三人协议书无效。本人与周燕兰于1992年结婚，2018年协议离婚，几经波折房屋最后以亲情价售与双方共育女儿张舟，手续合法合规更合情，房屋所有权现归张舟所有。综上所述，原告起诉被告不适格，请求法庭驳回原告所有诉求。被告周燕兰辩称，同意答辩人张明辉的答辩意见。另外，2013年7月7日原告与张明辉及其母亲私自签署的协议书，本人此前不知情，现在不认可，并保留诉讼前夫张明辉在夫妻关系存续期间恶意转移夫妻共同财产的权利。房屋所有权现在张舟名下，由本人代理出租，本案原告恐吓租客，甚至擅自非法损毁该房屋水电装置，导致房屋断水断电，导致房屋无法正常租售。综上所述，请求法庭驳回原告的所有诉求，惩罚原告的非法恶劣行径，并适当弥补答辩人的经济及精神损失费，答辩人保留依法诉讼原告私闯民宅，恶意恐吓骚扰等罪的权利。被告张舟辩称，与答辩人张明辉、周燕兰意见一致。答辩人自小跟随父母到处漂泊租房居住，直到2001年父母买下涉案房屋并一直居住在此，后来2016年被告一家搬至萝卜巷安置点，该房屋就由母亲负责对外出租至今。该房屋是父母共同购买的，他们出售给我手续合法合规更合情，房屋所有权现归本人，请求法院驳回原告的诉请，并保留依法追究原告法律责任的权利。被告张明辉、周燕兰、张舟为支持其主张提交了以下5组证据：证据1、最新的赣（2018）崇义县不动产权第0004326号产权证复印件，证据2、申明遗失后补办的崇房权证崇城（6）字第××号房产证及房地产权登记信息表原件5份，证据3、离婚协议书复印件1份，证据4、与郑崇富签订的房地产买卖合同及公证书原件4份，证据5、三被告之间的房地产买卖协议复印件1份。以上证据证明涉案房屋是张明辉、周燕兰合法所有的，现在给了张舟；该房屋是先行交易，被告后来归还了原告及卓美莲的出资钱之后，再与郑崇富签的合同；实际使用的柴房间是后来自己搭建的，与原告没有关联，也没有办理权属登记。经庭审组织当事人举证质证，被告张明辉、周燕兰、张舟对原告张明东的8组证据提出如下质证意见：证据1、2、5、8没异议。证据3协议书在场人空白、周燕兰也不在场、应该无效，张明辉签字属实，对火化证明没意见。证据4登记信息本身无异议，但不认可原告证明目的，房产属于张明辉、周燕兰夫妻共同财产，按规定过户在张舟名下，与原告没有关联。证据6周燕兰签字属实，原告出资10000元、卓美莲出资14000元属实，但是上述出资被告早已还请。证据7内容不属实，房产是张明辉与周燕兰所有的，与卓美莲没有关联。原告张明东对被告张明辉、周燕兰、张舟的5组证据提出如下质证意见：证据1的合法性有异议，张明辉、周燕兰无权处分涉案房屋，因此转移登记至张舟名下的行为违法无效。证据2的合法性有异议，张明辉无权处分。证据3中内容与本案无关的不发表意见，与本案相关联的内容与证据1的质证意见一致。证据4的三性均持异议，假设该合同是真实的，根据刚才被告的陈述，涉案房屋是先行交付的，购房款系卓美莲与张明东共同支付的，因此该份合同不能证明被告系涉案房屋的所有权人。证据5的三性均有异议。综合各方当事人的举证质证意见，本院对本案的证据材料认定如下：原告张明东证据1、2、5、8各方当事人均无异议，可以证明原告身份信息，案外人卓美莲与张明东、张明辉的母子亲属关系，涉案房屋的权属变更登记信息，以及涉案房屋外部当前概貌等事实，本院依法对该4组证据予以采信。原告证据3中的协议书，被告张明辉承认是其本人签字和添写的内容，因此可以证明2013年7月7日卓美莲、张明东、张明辉三人之间曾经签订了一份协议书，本院依法对该事实予以确认；但是，三被告质证对该协议书的法律效力提出异议，本院认为该协议书是否能够产生物权法上的法律效力需结合其他证据综合认定。原告证据3中的火化证明各方当事人均无异议，可以证明卓美莲死亡后于2019年3月14日火化的事实，本院依法对该事实予以确认。原告证据4，与原告证据5相互印证，也与被告张明辉、周燕兰、张舟证据1和证据2相互印证，可以共同证明涉案房屋的权属变更登记信息，本院依法对该3组证据予以采信。原告证据6、7，可以证明发生争议后周燕兰、张明东分别在公安机关做了陈述，本院依法对该事实予以确认。至于当事人各自陈述内容的真实性，能够相互印证的部分本院依法予以采信，不能相互印证的部分本院依法不予采信。被告证据3、4、5是相关当事人相互之间签订的协议书或者合同，合同签订方均未提出异议，可以证明相关当事人相互之间签订了协议书或者合同的事实，本院依法对该事实予以确认；但是，原告质证对其合法性或者三性均提出异议，本院认为这些协议书或者合同是否能够产生物权法上的法律效力需结合其他证据综合认定。经审理查明，案外人卓美莲共生育了原告张明东、被告张明辉和案外人张明伟（1996年已病逝）三个儿子，卓美莲死亡后于2019年3月14日火化。1992年12月15日，张明辉与被告周燕兰登记结婚，双方婚生女儿即被告张舟出生于1993年10月15日。2018年9月19日，张明辉与周燕兰在崇义县民政局协议离婚，并对小孩即案外人张某某的抚养、财产（包含本案房屋）的分割、债权债务的分割与承担进行了具体协议，双方已经实际履行完毕。2001年11月22日，房屋出售方郑崇富（甲方）、房屋购买方张明辉（乙方）签订了1份房地产买卖合同，记载的主要内容有：一、甲方自愿将座落在崇义县××（乡）××）125号砖混结构房屋1套（幢）出售给乙方……二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币（大写）贰万肆仟元（￥24000元）。乙方于2001年11月22日前1次付清给甲方……甲方（签章）郑崇富、共有人（签章）黄秀萍，乙方（签章）张明辉、共有人（签章）周燕兰。2001年11月22日，江西省崇义县公证处出具（2001）崇证字第491号公证书，记载的主要内容有：兹证明出售房产权人（代表人）郑崇富与购买房产权人（代表人）张明辉于二00一年十一月二十二日签订了前面的《房地产买卖合同》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；合同上双方当事人的签字、印章属实；合同内容合法。2001年11月22日，崇义县房地产管理局颁发了崇房权证崇城（6）字第××号房屋所有权证，记载的主要内容有：房屋所有权人张明辉，房屋坐落阳明路125号，共有人栏姓名、人数均空白。该房屋所有权证原件现在张明东处保存。原告提供的崇义县不动产登记中心出具的房屋登记簿显示如下内容：房屋坐落健康路73号附6号（横水镇房），所有权人张明辉，共有情况共同共有，房屋取得方式买卖，所有权证号549，登记时间2001年11月22日。2013年7月7日，甲方卓美莲，乙方张明东、张明辉签订了1份协议书，记载的主要内容有：为了更好地体现家庭和谐、孝敬父母、兄弟之间和睦相处，甲方有家属房一套及柴棚间设施，地址崇义县横水镇健康路73号附6号，户名张明辉，面积约70㎡,现尊重母亲意愿，把甲方名下的财产通过协议分配：1、乙方有义务孝敬甲方，使甲方的晚年生活幸福；2、甲方在世时财产不予分配；3、甲方百年以后财产由乙方俩兄弟公平、公正平分。以上协议是母亲的意愿，望俩兄弟互帮互谅，共同遵守。本协议一式三份，母亲及俩兄弟各执一份。4、房产权实为卓美连（母亲）所有。甲方卓美莲，乙方张明东、张明辉，均在该协议书上亲自签字按印；并且“4、房产权实为卓美连（母亲）所有”是张明辉当场手写并按印，其他内容是打印的。2014年12月4日，崇义县房地产管理局颁发了崇房权证崇城（6）字第××号房屋所有权证，记载的主要内容有：房屋所有权人张明辉，共有情况共同共有，房屋坐落健康路73号附6号（横水镇房），产权来源遗失补办，共同共有人周燕兰。该房屋所有权证已于2018年11月5日注销。2018年9月28日，甲方（房地产出让方）张明辉、周燕兰，乙方（房地产受让方）张舟签订了1份房地产买卖协议，记载的主要内容有：一、甲方同意将坐落于崇义县××路××（横水镇房）房地产，出售于乙方。房屋权属证书编号崇城（6）字第××号……二、乙方按该房地产协议成交价人民币大写壹拾万元整（￥100000.00元）支付给甲方，付款方式为一次性付清……甲方（房地产出让方）周燕兰、张明辉，乙方（房地产受让方）张舟。2018年10月16日，崇义县不动产登记局颁发了赣（2018）崇义县不动产权第0004326号不动产权证，记载的主要内容有：权利人张舟，共有情况单独所有，坐落健康路73号附6号（横水镇房），产权来源买卖。该不动产权证原件在张舟处保管，该房屋由周燕兰负责管理并长期对外出租营利。另查明，本案涉及的1套房屋，虽然存在坐落位置不一致阳明路125号、健康路73号附6号（横水镇房），以及权属证号不一致崇房权证崇城（6）字第××号、崇房权证崇城（6）字第××号、赣（2018）崇义县不动产权第0004326号，但是各方当事人和行政主管部门均确认对应的房屋系同1套房屋。庭审中，原告张明东、被告张明辉和周燕兰均承认郑崇富的房屋实际在1996年左右就先行交付使用，当初原告张明东实际出资10000元、卓美莲实际出资14000元，然后在2001年签订房地产买卖合同并办理了过户登记手续。被告张明辉和周燕兰主张，在2001年签订房地产买卖合同之前就偿还了张明东和卓美莲的实际出资24000元，所以该房屋是2001年张明辉和周燕兰共同购买的；但是，原告张明东主张其本人和卓美莲的实际出资并没有偿还，所以该房屋是卓美莲购买的，并应当按照2013年7月7日的协议书处理。本院认为，根据我国法律和司法解释的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定，我国实行房屋所有权登记发证制度，因此房地产权属登记证书是判断权利人的最主要和最直接依据；根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，郑崇富、黄秀萍和张明辉、周燕兰于2001年11月22日签订的房地产买卖合同，江西省崇义县公证处于2001年11月22日出具的公证书，崇义县房地产管理局于2001年11月22日颁发的崇房权证崇城（6）字第××号房屋所有权证，以及崇义县不动产登记中心出具的房屋登记簿，4份证据可以相互印证一致，足于证明本案争议的1套房屋于2001年11月22日登记在张明辉名下，周燕兰是共同共有人。关于张明东和卓美莲作为直系亲属于1996年左右实际出资24000元问题。一方面，被告张明辉和周燕兰主张该24000元在2001年1月22日签订房地产买卖合同之前就偿还了，但原告予以否认，因此该实际出资是否得到偿还存在争议；另一方面，原告没有提供其他任何证据可以证实张明东、卓美莲和郑崇富相互之间曾达成过房屋买卖协议，也没有提供任何证据可以证实2001年11月22日的房屋权属登记存在错误或者违法。因此，原告张明东关于实际出资人的证明效力，远远低于崇房权证崇城（6）字第××号房屋所有权证等4份证据的证明效力，即原告张明东和卓美莲实际出资问题，不影响法院依据房屋权属登记证书进行权利人认定。关于2013年7月7日卓美莲和张明东、张明辉签订的协议书效力问题。一方面，该协议书约定的内容，与2001年11月22日的崇房权证崇城（6）字第××号房屋所有权证等4份证据的内容相互矛盾，且2013年7月张明辉、周燕兰属于婚姻关系存续期间，张明辉依法无权单方面处理夫妻共同财产；另一方面，2013年7月7日签订协议书后，关于不动产的权属变更，并没有按照法律规定进行变更登记。因此，2013年7月7日的协议书不能产生物权法上的法律效力。由于本案房屋的权属已经明确属于张明辉、周燕兰共同共有，因此，张明辉、周燕兰在2018年9月离婚协议和离婚后对该房屋的协议处理，依法与本案原告没有关联性。综上，原告张明东的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，证据不足、理由不充分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张明东的诉讼请求。案件受理费依法减半收取3413元（原告已预缴），由原告张明东自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  邓宜峰二〇一九年六月二十一日书记员  罗鹏飞