云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民终204号上诉人(原审被告）：陆忠芳，男，汉族，1950年3月4日出生，身份证住址云南省保山市腾冲县，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：杨启文，云南三德律师事务所律师，执业证号15301200710827157，代理权限为特别授权代理。被上诉人(原审原告）：云南瑞丽江投资开发有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市姐岗南路**S16，统一社会信用代码9153310266262420XN。法定代表人：李美芹，系公司执行董事。委托诉讼代理人：李建国，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331200810577918，代理权限为特别授权代理。上诉人陆忠芳因与被上诉人云南瑞丽江投资开发有限公司（以下简称瑞丽江公司）合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2018）云3102民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆忠芳上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求（后变更为请求驳回被上诉人的一审起诉）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人陆忠芳与被上诉人瑞丽江公司合同纠纷一案，原审法院作出（2018）云3102民初163号民事判决，上诉人认为，1、本案不属于人民法院管辖，股东分房是股东会的决议，法院代行股东会决议于法无据；2、一审判决认定事实错误，适用法律不当，股东认购房屋价款每平方6000元而非6500元；3、一审判决上诉人支付利息无法律依据。请支持上诉人的上诉请求。被上诉人瑞丽江公司答辩称：1、本案属于人民法院管辖、一审判决尊重了股东会的决议。2、德宏中院已生效的（2016）云31民终278号民事判决、瑞丽法院已生效的（2015）瑞民一初字第142号民事判决认定了本案双方存在购房关系、购房总价和单价，但陆忠芳没有支付购房款，瑞丽江公司是依法起诉；3、一审判决上诉人支付利息符合法律规定，上诉人并未能指出一审适用的那条法律条款是错误的。请求二审维持原判。瑞丽江公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告瑞丽市东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋的购房款5649280元；2、判令被告自2017年7月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率6%支付给原告逾期付款的违约金，直至付清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年10月18日通过合法途径取得位于瑞丽市南侧地号为533125001－0E－12－1108，使用面积为53975.4平方米的商服用地一宗，并由原告开发为东南亚商住城。2015年5月，原告以物权保护纠纷为由，将李松涛、陆忠芳起诉至一审法院，要求二人将非法占用的东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋归还给原告。经审理，瑞丽市人民法院于2016年5月12日作出（2015）瑞民一初字第142号民事判决，依法认定被告陆忠芳向原告认购了东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋，房屋建筑总面积为869.12平方米，房屋单价为6500元／平方米，房屋总价为5649280元，并以此为由判决驳回原告的诉讼请求。原告对该判决结果不服，并依法提出上诉。经审理，德宏州中级人民法院于2017年2月20日作出（2016）云31民终278号民事判决，认定被告与原告之间的房屋认购关系成立生效，被告已经取得了东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋的使用权。至于被告未向公司支付购房款，购房款何时支付，属于另一法律关系。2017年7月6日，原告向被告发出《律师催告函》，告知被告在收到律师催告函10日内前来原告公司售楼部办理交纳购房款的相关手续，全额付清购房款5649280元，否则公司将通过法律途径予以追讨。被告收到《律师催告函》后，仍拒绝支付购房款。原告认为，被告于2014年就占有使用原告开发的东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋，并将该房屋出租给他人使用，至今没有支付任何购房款，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成严重不良影响和重大经济损失，故诉至一审法院。一审法院认定事实：被告陆忠芳系原告瑞丽江公司的股东之一。2011年5月3日、2012年10月18日，原告先后取得了东南亚商住城（一期）的商品房预售许可证及土地使用权证。东南亚商住城（一期）商品房预售前曾召开过股东会议，会议口头决定股东按股份比例可以优先购买瑞丽江公司的商住楼，房屋价款待最后结算时再进行支付，但未形成书面会议记录及书面股东决议。会议结束后，股东按照决议认购了相应房屋，其中被告陆忠芳向原告认购了S5栋38、39、40号房屋，面积为869.12平方米。2014年5月3日，陆忠芳与案外人李松涛签订房屋租赁合同，约定陆忠芳将位于瑞丽市东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋出租给李松涛，租赁时间为2014年5月3日至2019年5月3日。2015年5月，原告以物权保护纠纷为由，将李松涛、陆忠芳起诉至一审法院，要求二人将非法占用的东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋归还给原告。经审理，一审法院于2016年5月12日作出（2015）瑞民一初字第142号民事判决，依法认定被告向原告认购了东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋后，将该房屋出租，被告对S5栋38、39、40号房屋取得了优先购买权，判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服判决结果提出上诉，德宏州中级人民法院于2017年2月20日作出了维持原判的终审判决。另查明，原股东林文猛在退出瑞丽江公司时以股权转让金折抵了房款，随后林文猛将房屋转让给旺信、许毅，2014年旺信、许毅与瑞丽江公司签订了商品房购销合同，其余所有认购房屋的股东均未支付购房款，也未与瑞丽江公司签订购房合同。仅有被告陆忠芳认购的S5栋38、39、40号房已经在使用，其余股东认购的房屋至今均未实际使用。再查明，2015年2月12日云南永盛会计师事务所向瑞丽江公司出具审计报告，审计报告第15、16页应收账款一项载明陆忠芳购房款5649280元。一审法院认为，本案系合同纠纷。对双方主要争议作如下评析：瑞丽江公司股东会议口头决定，股东按股份比例可以优先购买瑞丽江公司的商住楼，房屋价款待最后结算时再进行支付。被告未付房款，但已对案涉房屋占有、使用、收益长达四年有余，而原告公司解散纠纷在诉，公司的房地产项目何时开发结束、何时进行结算均未可知。若被告继续长期无偿占有、使用案涉房屋并取得收益，有悖公平原则。且股东会决议“房屋价款待最后结算时再进行支付”并未明确是何时，实际无法具体确定支付时间，故该约定实为支付期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行”，被告陆忠芳未支付购房款，原告已经以审计报告“应收账款”的方式进行了确认，故原告主张被告支付购房款5649280元的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款的违约金至付清之日止，根据《最高人民法院的解释》第十七条第一款规定，原告的主张未超过该标准，于法有据，本院予以支持。利息的起算点应从起诉之日开始计算，原告主张自2017年7月6日起计算利息，但未提交相应证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院的解释》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，一审法院判决如下：一、被告陆忠芳于本判决生效之日起三十日内向原告云南瑞丽江投资开发有限公司支付瑞丽市东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋的购房款5649280元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2018年1月26日起至实际付清房款之日止的违约金；二、驳回原告云南瑞丽江投资开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交《德宏州中级人民法院（2018）云31民终600号民事裁定书》一份，欲证实瑞丽江公司股东之间解散公司之诉已经有结果，但尚未进行最后清算，支付房款的时机尚未成熟。被上诉人对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议，认为该（2018）云31民终600号民事裁定书是公司解散之诉，与本案没有关联。本院认为，上诉人提交的证据与本案没有关联性，不予认可。被上诉人没有提交证据。一审法院对当事人一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人陆忠芳系被上诉人瑞丽江公司的股东之一。2011年5月3日、2012年10月18日，被上诉人先后取得了东南亚商住城（一期）的商品房预售许可证及土地使用权证。东南亚商住城（一期）商品房预售前曾召开过股东会议，会议口头决定股东按股份比例可以优先购买瑞丽江公司的商住楼，房屋价款待最后结算时再进行支付，但未形成书面会议记录及书面股东决议。会议结束后，股东按照决议认购了相应房屋，后陆忠芳将上述房屋租赁给了案外人李松涛。2015年5月，瑞丽江公司以物权保护纠纷为由，将李松涛、陆忠芳起诉至法院，要求二人将非法占用的东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋归还给瑞丽江公司。经审理，一审法院于2016年5月12日作出（2015）瑞民一初字第142号民事判决，依法认定陆忠芳向瑞丽江公司认购了东南亚商住城S5栋38、39、40号房屋后，将该房屋出租，陆忠芳对S5栋38、39、40号房屋取得了优先购买权，判决驳回了瑞丽江公司的诉讼请求。瑞丽江公司不服判决结果提出上诉，德宏州中级人民法院于2017年2月20日作出了维持原判的终审判决。另查明，原股东林文猛在退出瑞丽江公司时以股权转让金折抵了房款，随后林文猛将房屋转让给旺信、许毅，2014年旺信、许毅与瑞丽江公司签订了商品房购销合同，其余所有认购房屋的股东均未支付购房款，也未与瑞丽江公司签订购房合同。仅有上诉人陆忠芳认购的S5栋38、39、40号房已经在使用，其余股东认购的房屋至今均未实际使用。再查明，2015年2月12日云南永盛会计师事务所向瑞丽江公司出具审计报告，审计报告第15、16页应收账款一项载明陆忠芳购房款5649280元。本院二审查明法律事实与一审一致。本院认为，合法的法律关系应当受到保护，债务应当清偿，本案属于人民法院管辖，当事人应当依法履行义务。一审法院认为，“陆忠芳已对案涉房屋占有、使用、收益长达四年有余而未付房款，若陆忠芳继续长期无偿占有、使用案涉房屋并取得收益，有悖公平原则。且股东会决议“房屋价款待最后结算时再进行支付”并未明确是何时，实际无法具体确定支付时间，故该约定实为支付期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行”，陆忠芳未支付购房款，瑞丽江公司已经以审计报告“应收账款”的方式进行了确认，故瑞丽江公司主张被告支付购房款5649280元的诉讼请求成立，瑞丽江公司要求陆忠芳按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款的违约金至付清之日止，根据《最高人民法院的解释》第十七条第一款规定，瑞丽江公司的主张未超过该标准，于法有据，一审法院予以支持”并无不当。一审法院认定利息的起算点从起诉之日开始计算，符合法律的规定，本院予以支持。上诉人的上诉请求和理由，没有相应的法律和事实为依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币51345元，由上诉人陆忠芳承担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇一九年六月二十七日书记员  杨志玲