西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初13312号原告：杨玉梅，女，1979年11月27日出生，汉族，住西安市长安区，身份证号：610XXXXXXX********。委托诉讼代理人：辛朝，陕西汉廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈峰，陕西汉廷律师事务所实习律师。被告：赵引娣，女，1951年3月26日出生，汉族，住陕西省大荔县，身份证号：612XXXXXXX********。委托诉讼代理人：王新灵，陕西唯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢竹萍，女，1971年5月23日出生，汉族，住陕西省大荔县，身份证号：612XXXXXXX********，系被告赵引娣之女。第三人：赵小娣，女，1967年12月25日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXX********。第三人：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：姜坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张锦舵，女，1994年2月5日出生，汉族住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXX********，系该公司员工。原告杨玉梅与被告赵引娣，第三人赵小娣、西安海汇万家实业有限责任公司（以下简称海汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨玉梅及其委托诉讼代理人辛朝、陈峰到庭参加了诉讼，被告赵小娣的委托诉讼代理人王新灵、邢竹萍到庭参加了诉讼，第三人赵小娣、第三人海汇公司的委托诉讼代理人张锦舵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉梅诉称，2018年3月17日，经海汇公司居间介绍原告与被告的委托代理人签订海汇房产房屋买卖居间合同一份，合同约定，原告以1150000元购买被告所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室，建筑面积为136.01平方米，产权证号为201XXXXXXXX的房屋一套，此合同签订日期在被告委托居间人出售标的物的时间内。合同签订当日，原告的委托代理人向被告的委托代理人支付定金20000元。2018年3月25日，原告代理人支付第三人居间服务报酬34500元。被告和海汇公司于2018年4月11日9时12分32秒在西安市不动产经纪机构挂牌登记，登记内容为：赵引娣（本案被告）委托（委托合同登记号：WT2018XXXXXX）海汇公司出售产权证号为201XXXXXXXX的房屋，具体委托事项详见挂牌登记信息。被告又于2018年5月10日11时24分27秒在西安市不动产经济机构挂牌注销授权海汇公司出卖本案标的物的权利，注销事由是不卖了。原告向被告及其代理人、海汇公司多次通过电话、微信的方式催促被告履行合同，被告及其代理人均拒不履行合同，且称不卖房了，原告在签订购买合同之后将原有的住房出卖，无房可住。同时目前房价高速飙涨导致原告无力再购买住房，给原告造成了巨大的损失，为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告因单方解除合同承担违约金115000元；2、被告退还原告交付的定金20000元；3、被告承担原告已支付的中介费34500元；4、被告向原告承担因房价上涨的房屋差价378123.3537元[（11235.375元/平方米-1150000元÷136.01平方米）×136.01平方米]；5、被告向原告支付律师费30000元；6、诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告增加诉请：解除原告与被告及海汇公司于2018年3月17日签订的海汇房产房屋买卖居间合同。被告赵引娣辩称，1、原告诉称“2018年3月17日，经第三人海汇公司居间介绍，原告与被告及海汇公司签订海汇房产房屋买卖居间合同一份”与事实不符。3月17日，原告作为买受人不存在，赵引娣没有签订合同，没有委托他人签订房屋买卖合同。原告诉称“原告向被告及其代理人、第三人多次通过电话、微信的方式催促被告履行合同”不属实，赵引娣从合同签订到接到起诉状以前不知道买受人是谁，一直追问买受方身份，海汇公司一直不予说明。房屋买卖合同买受方只有代理人，没有买受人。买受人委托书应当与房屋买卖合同同时为合同文本。房屋买卖合同签订时，买受人一方不应当只出现代理人姓名，应当出现买受人身份。海汇公司与居间人的法定代表人是同一人，所谓原告的代理人姜某乙是海汇公司的员工，是海汇房产恒大名都一店店主，海汇公司法定代表人姜坤是同村组村民，本案房屋买卖合同姜某乙实际为海汇公司的代理人，先把合同签订下来，等待买受人的出现。海汇房产房屋买卖居间合同不是一式三份，其他是复写油印纸油印的。2、原告所称的“被告和第三人于2018年4月11日9时12分32秒在西安市不动产经济机构挂牌登记，具体委托事项详见挂牌登记信息”错误。被告没有在西安市不动产经纪机构挂牌登记，没有委托海汇公司出售房屋。海汇公司假借赵引娣名义办理委托，西安市不动产经济机构没有认真审查委托书，造成挂牌错误。经过赵引娣追究，西安市不动产经纪机构已经注销本案房屋挂牌。原告主张2018年3月17日鉴定房屋买卖居间合同，为什么4月11日又要挂牌登记呢？如果3月17日买卖合同成立了，为什么还要办理挂牌，这只能说明：居间人这个时间仍然在寻找买受人。3、原告所称的“被告又于2018年5月10日11时24分27秒在西安市不动产经纪机构挂牌注销授权本案第三人出卖本案标的物的权利，注销事由是一不卖了”是错误的，被告赵引娣没有授权第三人挂牌销售，挂牌机构经质问后注销挂牌。4、即使房屋买卖合同成立，原告下列诉请仍然不能成立。原告诉请解除合同所承担的违约金115000元、因房价上涨的房屋差价378123.3537元、中介费34500元系重复主张，无法律依据。原告诉请被告支付律师费30000元无事实依据。第三人赵小娣陈述意见，第三人未与原告签订房屋买卖居间合同。2018年3月17日，赵小娣到海汇公司与海汇公司签订房屋买卖居间合同，当时赵小娣并未见到购房人，海汇公司给赵小娣20000元，要求赵小娣在海汇公司出卖房屋。第三人海汇公司陈述意见，1、海汇房产房屋买卖居间合同的签订系三方当事人的真实意思表示，该合同真实合法有效，三方均应按照合同约定履行义务。2、海汇公司作为居间方，全面、忠诚地履行了居间方的合理审查、如实报告义务及协助义务。3、该合同至今未能完全履行是被告的违约行为导致，被告拒绝继续按照合同约定履行，构成违约。经审理查明，2018年3月17日，甲方赵引娣（代理人赵小娣代签）与乙方（无人名）代理人为姜某乙、丙方海汇公司签订海汇房产房屋买卖居间合同，合同约定，甲方所售房屋位于西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号，房屋成交价为1150000元，签订合同当日乙方向甲方支付定金20000元，该定金在交易中自动转为首付款一部分，直接支付给出卖人；乙方申请抵押贷款，拟贷款金额为800000元，贷款年限为30年，在本合同签订之日起60个自然日内，乙方须将购房首付款（含定金）350000元支付给甲方。赵小娣签订代理人承诺书，内容为：“本人确认已经接受赵引娣的委托，作为其代理人代为出售坐落于西安市雁塔区XX园XX室之房屋的相关买卖事宜，特承诺如下：1、本人保证，所签署的买卖居间合同能够证明授权本人代为出售房屋的真实意思表示。2、本人签订房屋买卖合同等行为已经得到委托人口头形式或其他形式的授权，所实施的代理行为均在授权范围内，本人保证委托人对代理行为的法律后果承担责任。3、若本人虚构取得口头或其他形式授权委托的事实，没有代理权、超越代理权范围或者代理权终止后实施相关房屋买卖行为，被代理人不予认可且不构成表见代理的，该无权代理行为的民事责任由本人承担。本人保证对因此而导致合同当事人的一切损失承担责任。本承诺书自本人签字后即行生效。”2018年3月17日，杨玉梅向姜某乙出具授权委托书，委托书内容为：“本人现购买坐落于西安市XX园XX-XXX之房屋，我们同意购买上述房产，现本人因工作繁忙，不能亲自办理上述房产的买卖及相关手续，故委托姜某乙为我们的合法代理人，全权代表我们办理以下事项：代签相关买卖协议、代办过户手续、代收房款签署相关手续、代签购房相关文件、签署相关资料。受托人在上述委托权限范围内所实施的法律行为及所签署的文件委托人均表示认可，并承担由此所产生的一切法律后果。受托人无转委托权。委托期限：自本委托书签字之日起至上述事项办理完毕为止”。2018年3月17日，赵小娣代赵引娣出具定金收条一张，内容为：“今收到姜某乙（身份证号：XXXXXXXXXX********）购房定金人民币贰万元整（小写20000元），房屋坐落于雁塔区XX小区XX号楼XX室”。2018年3月26日，微信名为A崇盛居房产朱国明与赵引娣的女儿邢竹萍的微信聊天，朱国明“大姐，把你们夫妻双方的身份证户口本结婚证拍照给我发一下”，邢竹萍发送了赵引娣的结婚证、邢永潮的常住户口登记卡及身份证、赵引娣的身份证的照片。4月10日，朱国明“我给你一个电话”、“你打电话问问”、“1860297****”、“他负责这个事情，你跟他说是e13707的房东”。邢竹萍“啥意思嘛，你不是一个公司的吗”。朱国明：“是”、“他负责这个单子啊”、“就是这笔业务由他负责”。2018年4月10日，微信名为赵会丽～1315241****与邢竹萍微信聊天记录显示，你已添加了海汇房产紫郡长安店赵会丽50215，邢竹萍向赵会丽发送不动产权证书照片、赵引娣身份证照片。经询，姜某乙称其是海汇公司的员工，工作期间为2009年7、8月至2018年3月期间，其向赵小娣支付20000元时杨玉梅并未向其支付该款项，系杨玉梅之后向其支付。上述事实，有海汇房产房屋买卖居间合同、定金收条、代理人承诺书、授权委托书、微信截图、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，原告及第三人海汇公司均称海汇房产房屋买卖居间合同是带复写功能，由此可知，原告与被告及第三人海汇公司持有的海汇房产房屋买卖居间合同的内容应当一致，但原告及第三人海汇公司提供的海汇房产房屋买卖居间合同中买受人一栏均有杨玉梅的名字，而被告赵引娣提供的海汇房产房屋买卖居间合同并无杨玉梅的签名，原告称其在房屋买卖居间合同签订前已经将20000元定金交于姜某乙，让姜某乙代理签订房屋买卖合同，但姜某乙称“向赵小娣支付的20000元是我的，后来过了几天杨玉梅的老公刘某某就把钱给我了”，原告与其所谓的委托代理人姜某乙的陈述相互矛盾，庭审中，第三人赵小娣称“2018年3月17日，赵小娣到海汇公司与海汇公司签订房屋买卖居间合同，当时赵小娣并未见到购房人，海汇公司给赵小娣20000元，要求赵小娣在海汇公司出卖房屋”，结合赵小娣代赵引娣出具的定金收条中载明的收到的是姜某乙的购房定金，而非杨玉梅的购房定金一节，本院依法认定第三人赵小娣所称属实。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，庭审中，原告提供授权委托书证明其授权案外人姜某甲为购买涉案房屋的代理人，该授权委托书显示的时间是2018年3月17日，该时间与海汇房产房屋买卖居间合同的签订时间相同，案外人姜某乙及海汇公司此时已明知杨玉梅向姜某乙出具授权委托，却在2018年3月17日的海汇房产房屋买卖居间合同签订时未写明买受人的姓名，致使该合同仅有一方当事人即本案的被告（或代理人）的签字或者盖章，买受人一方仅有代理人的签名，而无买受人的名称，故而本院依法认定该合同并未成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，海汇房产房屋买卖居间合同并未生效。因此，原告要求解除其与被告及海汇公司于2018年3月17日签订的海汇房产房屋买卖居间合同的诉请，本院依法不予支持。被告赵引娣称微信名为A崇盛居房产朱国明的并非海汇公司的员工，但其未向法庭陈述其微信截图的形成时间，结合其提供的微信名为赵会丽～1315241****的聊天截图以及第三人赵小娣持有涉案房屋的钥匙可知，被告赵引娣确实委托赵小娣出售涉案房屋的事实，故对于被告赵引娣称其未委托他人签订房屋买卖合同的陈述，本院依法不予采信。根据原告提供的证据显示，购房定金系姜某乙支付，庭审中，原告称该20000元系其向姜某乙支付，由姜某乙支付给被告，虽然其提供的证据未能证明其所称的该事实，但姜某乙称原告之后向其支付了该20000元，因第三人赵小娣代赵引娣收取了定金20000元，故原告要求被告向其退还定金20000元的诉请，本院依法予以支持。海汇公司作为居间方，应当为当事人提供专业的居间服务，但其在海汇房产房屋买卖居间合同签订时并未提供专业的居间服务，未向当事人告知合同无相对人导致合同不能成立的风险，亦未向当事人提醒该合同签订后不能履行的风险，且海汇公司与原告及姜某乙关于支付款项的事实陈述相互矛盾，第三人海汇公司的行为致使合同未能成立，并非被告的原因致使合同不能成立，故原告要求被告支付违约金115000元的诉请，原告要求被告承担其已承担的中介费34500元的诉请、原告要求被告承担房价上涨的差价378123.3537元的诉请以及被告承担原告支付的律师费30000元的诉请，本院依法不予支持。至于原告与第三人海汇公司的纠纷可另案诉讼。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告赵引娣于本判决生效之日起十日内向原告杨玉梅退还20000元。二、驳回原告杨玉梅其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15150元，由原告杨玉梅承担12000元，被告赵引娣承担3150元。因原告杨玉梅已预交，被告赵引娣将其应当承担的部分于本判决生效之日十日内向原告杨玉梅支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  田光坚人民陪审员  刘 波二〇一九年六月十六日书 记 员  刘 欢打印：相丽华校对：鲁蔓年月日送达