四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终8024号 上诉人（原审原告、执行案外人）：毕欣，男，1972年6月25日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审原告、执行案外人）：曾熙，女，1977年2月13日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：蒋春光，四川法典律师事务所。 委托诉讼代理人：王蓉，四川法典律师事务所。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：徐克忠，男，1972年12月3日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：赖慧，四川正刚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何庆伟，四川正刚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：何易魁，男，1989年1月4日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：杨雨昆，四川桦润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：何渊，男，1965年10月24日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：杨雨昆，四川桦润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：易国芝，女，1967年2月22日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：杨雨昆，四川桦润律师事务所律师。 原审第三人：刘星，女，1988年2月13日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：杨雨昆，四川桦润律师事务所律师。 上诉人毕欣、曾熙因与被上诉人徐克忠、何易魁、何渊、易国芝、原审第三人刘星案外人执行异议之诉一案，不服四川省新津县人民法院（2017）川0132民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，因没有新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人毕欣、上诉人曾熙上诉请求：撤销一审判决，依法改判不得执行位于成都市锦江区房屋（合同备案号：2010661）和位于四川省成都市锦江区车位（合同备案号：2827890）。事实及理由：上诉人毕欣、曾熙具有排除针对案涉房产执行的物权期待权，一审法院所认定的毕欣、曾熙不具有物权期待权属于法律适用错误。《不动产登记暂行条例》并未将签约备案登记排除在外，签约备案也是属于登记的一种。物权期待权属于债权，可以通过转让继受取得。本案中，毕欣、曾熙与何易魁、刘星在签订房屋买卖合同时已全部继受所涉房屋的全部权利，包括物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，毕欣、曾熙属于非因买受人自身原因未能办理过户登记，在交易过程中已尽到审慎义务，并不具有过错，毕欣、曾熙同意将剩余房屋尾款交付；本案支持上诉人的权利主张，不仅符合法律规定，也是维护市场秩序和诚信原则。综上，请求二审法院依法裁决。 被上诉人徐克忠答辩称，毕欣、曾熙在明知何易魁、刘星并无所有权的情况下购买案涉房屋，应承担相应的风险。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人徐克忠、何易魁、何渊、易国芝、原审第三人刘星答辩称，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出的认定正确，本案中何易魁、刘星与开发商间的登记显然不属于权属确认登记，而均属于商品房预售管理中的行政管理，何易魁、刘星始终未取得房屋所有权；上诉人明知案涉房屋是无相应的产权证书，则其应当承担相应的法律风险。 一审法院认定事实如下： 一、案涉房屋、车位的查封情况 一审法院于2017年7月3日受理了徐克忠诉何渊、何易魁、易国芝、刘星民间借贷纠纷一案，在审理过程中，根据徐克忠的诉讼保全申请，一审法院作出（2017）川0132民初1484号民事裁定，对位于四川省成都市锦江区马家沟188号5栋21层5号的房屋予以查封，查封日期为2017年7月11日。该案经审理后于2017年8月21日作出（2017）川0132民初1484号民事判决，判令何渊、何易魁归还徐克忠借款人民币1500000元及利息，易国芝对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，徐克忠申请强制执行，一审法院受理（2017）川0132执1060号执行案件，并以（2017）川0132执1060号之四号执行裁定书，查封了位于成都市锦江区的车位（合同签约备案号：2827890），查封日期为2017年10月23日。毕欣、曾熙针对上述房屋、车位提出执行异议，一审法院于2017年11月7日以（2017）川0132执异24号裁定驳回毕欣、曾熙的异议请求。毕欣、曾熙在法定期限内提起该案诉讼。 二、案涉房屋、车位的交易情况 2016年5月29日，毕欣、曾熙与何易魁、刘星通过中介方锦江区开元居房屋中介咨询服务部签订房屋买卖合同，约定由何易魁、刘星将位于成都市锦江区的房屋及其配套车位出售给毕欣、曾熙，总价款114万元。三方又于2016年6月8日就上述望江锦园5栋21楼5号房屋的交易签订协议书，约定何易魁、刘星承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给毕欣、曾熙或其指定的第三人，双方应按预约合同内容签订正式房地产转让合同，正式合同内容包括但不限于该合同以下的范围。三方就该协议书在四川省成都市国力公证处办理了公证。2016年6月8日，三方就房屋买卖合同签订补充协议，明确了车位位置（负二楼167号）和交房事宜，并对车位款和房款的支付方式进行了修改。根据该约定，毕欣、曾熙应先分期支付何易魁、刘星车位款共计7万元、购房款共计73万元，车位余款3万元、购房余款31万元待过户时再行支付。 毕欣、曾熙根据合同及补充协议约定向何易魁、刘星支付了购房款、车位款共计80万元，具体为：五次银行转账共计74万元、两次现金支付共计6万元。 因房屋买卖合同签订时案涉房屋处于租赁状态，故房屋的交付方式为：何易魁、刘星与承租人解除租赁合同关系后，毕欣、曾熙于2016年6月8日通过房屋中介机构重新与承租人签订房屋出租合同并收取租金，期限1年半。车位交付后，毕欣、曾熙向物业公司交纳了2016年11月25日至2017年5月31日的车位管理费。案涉房屋、车位在查封前均由毕欣、曾熙占有。 一审法院另查明，案涉房屋、车位所在项目已完成初始登记，但尚未分户登记至何易魁、刘星名下。案涉房屋、车位的商品房买卖合同分别于2014年4月8日、2017年2月10日备案至何易魁、刘星名下。 一审法院认定上述事实，采信了双方当事人身份信息、付款、收款凭据、房屋租赁合同公证书、房屋出租合同、双方当事人陈述等证据。 一审法院认为，该案的争议焦点是毕欣、曾熙对锦江区马家沟188号5栋21层5号房屋、锦江区马家沟188号2栋-2层167号车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。能够产生排除强制执行效力的实体权利主要包括所有权、物权期待权、用益物权等。该案中，毕欣、曾熙主张其据以排除强制执行的民事权益为所有权，同时又主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，实质是以所有权、无过错不动产买受人物权期待权排除强制执行，而其在起诉时又主张适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条，一审法院分别评述如下： 一、毕欣、曾熙对诉争标的是否享有所有权。 根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权变动须经登记后发生效力。该案中，毕欣、曾熙主张根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，其因买卖行为而取得诉争标的所有权，一审法院认为，就不动产而言，买受人与出卖人订立合法有效的买卖合同并支付款项，仅取得了对出卖人的债权，并不必然取得该不动产所有权。当事人订立合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才发生房屋所有权变动的法律后果。即使毕欣、曾熙与何易魁、刘星签订了合法有效的房屋买卖合同，并按照约定支付款项，但因其并未办理房屋所有权登记，未取得诉争标的的所有权，故毕欣、曾熙以其享有所有权为由排除强制执行的主张不成立。 二、毕欣、曾熙对诉争标的是否享有物权期待权。 毕欣、曾熙主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定排除强制执行。该条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，也即，在执行中将无过错不动产买受人对该不动产所有权人的债权独立于普通债权进行特殊和优先保护。 首先，买受人要取得能够排除强制执行的物权期待权，除符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件外，还应具备一个前提条件：其购买的不动产已登记在被执行人名下，也即其购买的系被执行人已取得所有权的不动产。该案中，虽然案涉房屋和车位的商品房买卖合同已备案至何易魁、刘星名下，但签约备案并非物权意义上的登记备案，其仅具有债权合同的公示效力，并不发生物权效力。由于诉争标的至今未分户登记至何易魁、刘星名下，何易魁、刘星未取得其所有权，故毕欣、曾熙购买的并非已登记在被执行人名下、被执行人享有所有权的不动产。由此可见，毕欣、曾熙在该案不具备取得物权期待权的前提条件。 其次，就《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件分析，毕欣、曾熙在明知何易魁、刘星尚未取得房屋、车位的物权登记，甚至未取得对车位的合同备案登记，过户存在较大风险的情况下而仍然购买该房屋和车位，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，对于诉争标的未过户存在过错。由此可见，即使毕欣、曾熙在查封前签订了合法有效的书面买卖合同并占有诉争不动产，也愿意将剩余价款交付执行，但因诉争不动产未办理过户登记的后果可归因于毕欣、曾熙，故该案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项规定的条件。 综上，毕欣、曾熙不享有无过错不动产买受人的物权期待权，不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除强制执行。 三、该案可否适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”针对的是被执行人附所有权保留约定的财产在执行中如何处理的问题。该案中，何易魁、刘星尚未取得诉争标的所有权，未与毕欣、曾熙进行相关约定，加之所有权保留规定不适用于不动产买卖，故该案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定排除强制执行。 另外，毕欣、曾熙主张徐克忠申请查封的财产远远超出其债权金额以及不应查封刘星的财产，均系利害关系人提出的与实体权利无关的执行行为异议，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，一审法院不予审理。 综上所述，毕欣、曾熙就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不成立。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回毕欣、曾熙的诉讼请求；案件受理费15060元，由毕欣、曾熙负担。 二审中，双方当事人未提交新证据，本院经二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,本案争议焦点是毕欣、曾熙对案涉的锦江区马家沟188号5栋21层5号房屋、锦江区马家沟188号2栋-2层167号车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。就此争议焦点，本院评述如下： 毕欣、曾熙主张按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除对案涉房屋的强制执行。本院认为，毕欣、曾熙在购买案涉房屋时，何易魁、刘星并非案涉房屋的所有权人，即何易魁、刘星就案涉房屋对开发商享有物权期待权，案涉房屋并不属于“登记在被执行人名下的不动产”，毕欣、曾熙明知何易魁、刘星未取得案涉房屋所有权证而自甘风险购买，自身存在过错；其次，根据毕欣、曾熙明与何易魁、刘星签订的《房屋转让合同书》的约定，双方签订的合同属于预约合同，待何易魁、刘星取得产权证后，双方再签订正式的房地产转让合同，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人毕欣、曾熙对不能办理过户登记手续自身存在过错，依法不能排除强制执行。 综上所述，上诉人毕欣、曾熙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15060元，由毕欣、曾熙负担。 本判决为终审判决。 审判长 臧 永 审判员 唐 健 审判员 徐苑效 二〇一九年六月二十四日 书记员 杨 琴