贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2970号 上诉人（一审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区胜利路******。统一社会信用代码:9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人（一般授权）：周遵才，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（一审原告）：王芳琴，女，1973年12月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：杜明，男，1968年6月19日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰地产）因与被上诉人王芳琴、杜明商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 博泰地产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人在本案中主张上诉人支付逾期办证违约金，而一审法院判令上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，一审判决与被上诉人的诉讼请求不符，构成“判非所诉”，审理程序违法。2.本案双方在合同中约定的上诉人应当交付给被上诉人的“有关文书”指代不明，依据相关法律、法规或者合同约定，均不能准确判断“有关文书”的范围和具体内容，作为负有履行义务的上诉人，事实上也因此无法履行文书交付义务。基于此，合同载明的文书交付义务不具备履行的期待可能性和必要性，更缺乏必要的履行要件，应当认定该条款不能成立；同时，从公平、合理原则出发，亦不能判令上诉人承担逾期未交付有关文书的违约责任；3.依据双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋权属证书办理模式，上诉人的义务是限期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。而就办理委托办理产权转移登记而言，一方面双方未明确具体办证时间以及违约责任，另一方面，委托办证情形下，上诉人不需要再次向被上诉人提交办理转移登记的有关文书。据此，上诉人不应承担逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；4.被上诉人未遭受实际损失，对本案违约金的认定应当以实际损失为基础。被上诉人未举证证明实际损失，则其违约金主张不应获得支持。同时，双方约定的违约金标准过高，依法应予调减。 王芳琴、杜明二审未作答辩。 王芳琴、杜明向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理并交付商品房转移登记有文书的违约金，该违约金自2014年6月1日起，按日以原告已付房款381714元的万分之二为标准，计付至被告办理交付商品房转移登记文书之日止；2.判令被告在三个月内将房屋产权证书交付原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年9月4日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠4幢1单元22-2号商品房，房屋建筑面积为113.58平方米，总价款为381714元。合同约定交房时间为2013年12月31日，2014年6月1日办理房屋转移登记，但由于被告的原因，被告修建的案涉房屋的实际竣工时间为2016年1月14日。由于被告没有依据约定办理产权转移登记手续给原告，导致原告不能在规定的时间内取得产权证书，被告的行为已经构成违约，应依法承担违约责任。依双方的约定，被告应当按日以已交房款的万分之二支付违约金。 一审法院认定如下事实：原告王芳琴、杜明作为买受人与被告博泰地产作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠第4幢1单元22层2号商品房，建筑面积为113.58平方米；总价款为381714元，买受人于合同签订之日交付首期房款121714元，余款260000元以公积金贷款支付；出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按国家标注收取收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付全部购房价款，并向被告支付了办证费16600元。 一审法院认为;依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年6月1日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任，故对原告主张被告按日支付已付房款万分之二违约金的诉讼请求，予以支持。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋转移登记手续并交付不动产权证书的诉讼请求，不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告承诺2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2014年6月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向一审法院提起诉讼之日（2019年1月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年1月3日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于被告表示未办理房屋产权证，是因为2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》的抗辩理由，首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王芳琴、杜明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款381714元为基数，按日0.02%的标准从2016年1月3日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告王芳琴、杜明的其他诉讼请求。案件受理费1455元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、一审法院审理程序是否违法；二、上诉人是否应当承担逾期办证违约责任；三、本案违约金是否应当调整。 关于上诉人上诉所称的一审法院“判非所诉”、审理程序违法的问题，经本院查阅一审案卷材料，被上诉人阮婷在一审庭审中当庭将其起诉状载明的诉讼请求“判令被告向原告支付逾期办证违约金……”明确为：“判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金”。一审法院亦是根据被上诉人阮婷重新明确后的诉讼请求，依法进行审理和裁判。故上诉人关于一审法院“判非所诉”、审理程序违法的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。根据相关法律对于不动产权属证书办理要求的规定，房屋权属证书的取得以办理商品房转移登记为前提，办理商品房转移登记则以出卖人办理取得尚品房初始登记为前提。本案中，《商品房买卖合同》第二十二条系双方就协助办证义务及其违约责任的具体约定，即上诉人应当限期办理取得商品房初始登记、限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。对于被上诉人依据该条款提出的违约责任主张，上诉人虽以合同载明的“办理商品房转移登记的有关文书”指代不明致合同无法履行为由进行抗辩，但一方面，“交付有关文书”这一义务约定在商品房买卖合同“第八章房屋登记……三、转移登记”项下，属于对商品房权属转移这一事关双方主要权利义务的约定，系《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。上诉人作为专业从事商品房开发的企业，以及涉案示范性合同文本提供一方，理当对合同条款具备高于一般人的专业认识能力，其以“办理商品房转移登记的有关文书”的内容指代不明主张合同义务无法履行，缺乏事实依据且有违诚实信用原则；另一方面，出卖人向买受人交付“办理商品房转移登记的有关文书”，旨在协助买受人办理商品房转移登记、取得房屋权属证书，故依据目的解释规则并结合《不动产登记暂行条例》等规范性法律文件，亦可判断上诉人应当交付的“有关文书”所指代的具体内容。据此，对上诉人提出的该项上诉意见，本院不予支持。 上诉人上诉另称，因双方未约定委托办证期限及其违约责任，且基于委托办证的约定，上诉人无需向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，自不应承担逾期办证违约责任。本院审查认为，双方当事人在合同第二十二条中约定了委托办证事宜，上诉人应当代为向不动产登记机关申请办理涉案房屋的转移登记，而无论双方是否就委托办证期限及其违约责任进行约定，均不影响上诉人逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书情形下的违约责任承担。同时，即便基于委托办证条款，上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，确无现实意义，但上诉人依据双方约定应当承担的合同义务，并非因此消灭。上诉人在合同约定的应当交付“有关文书”的期限内，直接向不动产登记机关提交办理商品房转移登记所需文书，可视为上诉人履行完毕合同约定的交付“有关文书”义务。根据一审法院查明的事实，上诉人至今未完成案涉商品房的初始登记，不具备向被上诉人或者不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书的条件，故导致本案被上诉人不能及时取得商品房权属证书的原因在于上诉人一方。一审法院判令上诉人承担违约责任，事实和法律依据充分，本院予以确认。 关于本案违约金是否应当调整的问题。不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。本案双方自愿缔结逾期办证违约金条款，对督促上诉人全面履行协助办证义务具有积极意义。双方约定的违约金计付标准兼具补偿和惩罚属性，不存在违约金过分高于实际损失的利益明显失衡情形，司法予以尊重。上诉人以逾期办证未给被上诉人造成损失为由，主张不予支付违约金，与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，有违诚实信用原则，本院不予支持。同时，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，上诉人对此举证不力，本院不予支持。 综上，上诉人博泰地产的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2910元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年六月二十九日 书记员  何婷婷