贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初2056号 原告：重庆普华物业管理有限公司大方分公司，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道南段华屹锦城**团**楼负**。 负责人：谢小刚。 委托诉讼代理人：赵叶凡，重庆普华物业管理有限公司大方分公司员工。 被告：李林，男，1982年7月24日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：侯惠如，贵州锐腾律师事务所律师。 原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司（以下简称普华物业大方分公司）与被告李林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告普华物业大方分公司负责人谢小刚、委托诉讼代理人赵叶凡，被告李林、委托诉讼代理人侯惠如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普华物业大方分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费5805.00元；２、请求判令被告支付从起诉之日起，以所欠费用为基数，每日千分之三的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年4月22日与华屹锦城开发商签订了《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准，双方的权利义务与违约责任等。被告是华屹锦城的业主，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费。但被告无故拖延缴纳2010年11月1日至2019年3月31日的物业管理服务费5805.00元，经多次催收，仍拖欠不交。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告李林辩称，1、被答辩人并非是本案适格的诉讼主体，答辩人系与贵州御景物业有限公司大方分公司形成物业服务合同，并没有与被答辩人形成物业服务合同关系。因此，被答辩人并非本案适格的诉讼主体。2、退一步讲，如果答辩人与被答辩人形成其主张的关系，根据权利义务对等的原则，被答辩人应当就其已按所谓的协议履行好物业管理义务。但事实上，被答辩人并没有尽到最基本的物业管理义务，导致小区内污水蔓延、住房楼层脏乱、垃圾到处都是，车辆堵满小区，严重影响业主的生活居住。基于被答辩人履行合同不符合约定，答辩人有权拒绝支付物业服务费。3、即使法院认为答辩人理应向被答辩人支付物业服务费，但是被答辩人主张的是2010年11月1日至2019年3月31日的物业管理费。首先，从被答辩人与华屹锦城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》可看出，双方对于物业服务费的交纳是有约定的（2013年签订的合同约定每月支付物业服务费，2015年6月8日签订的合同约定物业服务费用按季/半年/年交纳，业主或承租人应在季度/半年/年的第一个月15日前交纳，2017年5月30日签订的合同，约定物业服务费用按季交纳，业主或承租人应在季度第一个月15日前交纳），而且关于物业服务费分别约定了四份协议，而每份关于物业服务费支付的时间、违约金的计算及服务标准均不一致，不属于同一债务，理应分别计算诉讼时效，且每一期的物业服务费均是相互独立的，也应分别计算诉讼时效，而被答辩人在2019年4月才向法院提起诉讼主张物业服务费用，在之前一直没有向答辩人主张过。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算”的规定，从2010年11月1日至2016年6月30日的物业费用的主张已经过了三年的诉讼时效，对于该期间的物业服务费用答辩人不同意支付。4、关于违约金，被答辩人与华屹锦城房地产开发有限公司于2015年6月8日签订的《前期物业服务合同》并没有具体约定违约金的计算方式。因此，对于合同期间内答辩人需要支付的物业服务费用，答辩人不需要支付违约金，且主张的违约金远远高于其损失，理应予以下调。答辩人拒绝支付物业服务费用，与被答辩人服务严重不符合约定有密切关系。因此，过错在被答辩人，答辩人无需支付违约金。 本院经审理认定如下事实：2010年4月18日，被告李林作为甲方，贵州御景物业服务有限公司大方分公司作为乙方，签订《华屹锦城前期物业服务协议》，约定被告李林接受贵州御景物业服务有限公司提供的服务，多层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.50元收取，商业物业管理费按建筑面积每月每平方米1.00元收取。2013年4月22日，重庆普华物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的贵州华屹房地产开发有限公司签订《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》，合同约定由乙方为甲方提供物业管理服务，委托管理期限贰年，自2013年6月1日至2015年5月30日止。合同期满后双方均未提出异议的，本合同继续履行并应于合同期满后30日内续签合同。2015年6月8日，重庆普华物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的贵州华屹房地产开发有限公司继续签订《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对大方县华屹锦城小区实施前期物业管理服务事宜，多层步梯房住宅物业费标准0.50元/平方米，合同期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止，并约定在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。若本协议到期后仍然未成立业主委员会，可以续签新的前期物业服务合同。2017年5月30日，重庆普华物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的贵州华屹房地产开发有限公司继续签订《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》，约定高层电梯住宅物业费1.20元/月/平方米，3层（含）及以下1.00元/月/平方米，多层步梯房住宅物业费0.50元/月/平方米，合同期限自2017年6月1日至业主委员会成立之日止。合同签订后，普华物业大方分公司按合同约定为大方华屹锦城小区提供了物业管理服务。原告在提供服务的过程中有垃圾清运不及时、公共设施损坏后修理不及时等瑕疵，被告以原告不作为、未尽到最基本的物业管理义务等为由拒绝交纳物业管理服务费，原告遂诉来本院。被告李林的商品房建筑面积为112.31平方米。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》、《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》、《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》、照片，被告提供的《商品房买卖合同》、照片、视频在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案中，虽然与被告签订《华屹锦城前期物业服务协议》的是贵州御景物业服务有限公司大方分公司，但在该公司退出后，贵州华屹房地产开发有限公司重新选定了重庆普华物业管理有限公司，并与其签订了《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》、《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》、《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原、被告虽未直接签订物业服务合同，但被告也应按贵州华屹房地产开发有限公司与重庆普华物业管理有限公司签订的《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》、《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》、《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》交纳物业服务费，故原告请求被告支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对被告辩称的原告诉讼主体不适格的意见，本院不予采纳。原告普华物业大方分公司向被告李林提供物业服务的时间是从2013年6月1日开始，其主张的物业服务费应从2013年6月1日起开始计算，从2013年6月1日至2019年3月31日共计70个月，被告李林应交纳的物业服务费为3930.85元（建筑面积112.31平方米×单价0.50元/月/平方米×月数70个月）。从被告提交的照片和视频显示，原告在物业服务过程中存在一定的瑕疵，故本院酌情扣减10%的物业服务费，即被告应交纳的物业服务费为3537.77元。对被告辩称2016年6月30日前的物业服务费已超过诉讼时效的意见，因原告提供的物业服务是持续性行为，且其现仍在为被告所居住的小区提供物业服务，即使原告未及时催收，被告也负有定期交纳物业服务费的义务，故对被告的该抗辩意见本院不予采纳。对原告普华物业大方分公司要求被告李林支付违约金的诉讼请求，因原告普华物业大方分公司在物业服务的过程中也存在物业服务不到位的违约情形，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。物业管理服务，涉及民生、环境，服务对象不只是单个的业主，物业公司不能以未收到服务费用为由拒绝提供物业服务，业主也应按照约定及时交纳物业服务费用。原告普华物业大方分公司在今后的物业管理服务中应畅通业主反映问题的渠道，多方听取业主合理的建议、意见，及时改正物业管理服务中存在的问题，提高和完善物业管理服务水平，与业主一起共建一个和谐、文明、卫生的小区。 据此，依照《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告李林于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司2013年6月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3537.77元； 二、驳回原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审判员  王静 二〇一九年六月十日                                                                        法官助理 郑薇薇                                                                          书记员魏海洋 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。