陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019）陕01执异496号案外人：梁红星，男，汉族，1983年10月26日出生，住陕西省澄城县。申请执行人：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区纺渭路高科绿水东城******。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被执行人：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所，住所地西安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内****div>法定代表人：黄建强，该公司经理。陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁建设工程公司）与西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人敬瑁建设工程公司于2018年3月27日向本院申请执行，本院于3月29日立案受理。本案在执行过程中，案外人梁红星以本院（2018）陕01执704号执行裁定查封的被执行人西安世纪熙源房地产公司位于灞桥区酒十路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下3号楼0602室房产为其所有为由向本院提出执行异议，请求本院解除查封，并提供了相应的证据。就案外人梁红星提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查完结。案外人梁红星执行异议称，案外人从法院查封房产的公告得知开发商与承建方施工合同纠纷一案，法院依法查封了坐落在西安市灞桥区××与××字东××.××天下××楼××室房屋。现案外人对查封该房屋有异议，请求予以解除。理由如下：2017年5月9日，案外人与世纪熙源房地产公司签订了商品房买卖合同，付款方式为全款，总房款786876元，房屋面积114.04㎡。案外人已付786876元，购得了3号楼06层02室房屋，未装修入住。因开发商与承建方有经济纠纷而查封该房产损害了案外人的利益。该查封行为给案外人带来了损失。为维护案外人合法权益，请求法院予以解除查封。申请执行人敬瑁建设工程公司答辩称，法院对涉案房屋的查封符合法律规定，案外人要求解除观澜天下小区3-0602号房屋查封没有法律依据，应当予以驳回。1、案外人虽主张观澜天下小区3-0602号房屋归其所有，且提交了其与西安世纪熙源房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》，已付786876元的凭证，但并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。自2017年4月11日法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍属于被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司的财产，也没有任何证据表明该公司与案外人就购房合同在房屋管理行政部门备案登记。因此，案外人主张该房屋已归其所有与事实不符。2、案外人只提供了房屋款项的收款收据，仅凭上述收据无法证明案外人实际支付了全部购房款。根据案外人提供的《商品房买卖合同》记载：买受人一次性支付786876元。但案外人只提供了手写的收款收据，除上述收款收据外，无其他证据证明该付款行为实际发生。3、案外人并未提交证据证明其作为买受人的权利符合最高人民法院关于排除执行的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”案外人至今未实际占有房屋，且未证明其名下无其他任何房屋，也未证明其已交付足额购房款。因此，案外人并未能够提交相应证据证明其权利能够排除人民法院的执行行为。4、案外人未能证明其所购房屋与（2018）陕01执704号裁定书查封的房屋系同一标的物。涉案房屋并未进行房地产权属登记，也没有进行备案登记，房屋房号均为暂定，并不确定，因此，不能认定案外人所购房屋与涉案房屋系同一标的物。综上，请求法院驳回案外人的异议，执行（2018）陕01执704号裁定书内容，以维护其合法权益。经查，敬瑁建设工程公司与世纪熙源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人敬瑁建设工程公司向本院申请执行，本院已依法立案受理。在执行中，本院于2018年6月4日作出（2018）陕01执704号之二执行裁定书，裁定：一、查封(现状查封)被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司在以西熙源观澜天下3号楼拥有的部分房产，房号为:0201、0202、0203、0204、0205、0302、0304、0401、0402、0404、0501、0502、0504、0505、0506、0602、0603、0604、0605、0606、0701、0702、0703、0801、0802、0803、0904、1002、1003、1004、1005、1006、1101、1102、1103、1104、1201、1203、1205、1206、1303、1304、1305、1306、1402、1403、1405、1501、1502、1503、1504、1505、1601、1701、1702、1703、1705、1801、1802、1803、1804、1902、1903、1904、1905、1906、2001、2002、2102、2103、2202、2203、2204、2205、2301、2302、2304、2305、2306、2401、2402、2403、2404、2501、2502、2503、2504、2506、2601、2602、2603、2604。二、查封期限为三年，查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。经本院核实，被执行人世纪熙源房地产公司观澜天下项目3号楼未取得房屋预售许可证。为支持其异议请求，案外人梁红星向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》一份。2017年5月9日，世纪熙源房地产公司作为出卖人，梁红星作为买受人签订了《商品房买卖合同》，该合同约定由案外人梁红星购买熙源·观澜天下第3幢06层02号房，建筑面积114.04平方米，单价为6900元/平方米，总价786876元。付款方式为一次性付款，买受人于2017年5月9日一次性付款786876元。合同还对其他事项作了约定。2、收款收据。编号No1542115载明：2015年12月29日，收到梁红星刷卡支付观澜天下2-20602室的房款10000元，收款单位为世纪熙源房地产公司；编号No6661408载明：2017年5月9日，收到梁红星支付的观澜天下2-20602室房款776876元，抵工程款776876元，收款单位为世纪熙源房地产公司。3、天然气材料费收款收据、大修基金收款收据。上述事实有执行裁定书、商品房买卖合同、收款收据等证据在卷予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，本案中案外人梁红星虽与被执行人世纪熙源房地产公司签订的《商品房买卖合同》，但案外人并未实际支付购房款，案外人梁红星所购房屋系工程抵款，故案外人梁红星主张涉案查封的房产为其所有不符合上述规定，排除执行的异议理由不能成立，本院依法不予支持。案外人梁红星如对涉案查封的房产主张实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回案外人梁红星的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 王庆九审 判 员 李 唯审 判 员 黄金华二〇一九年六月十八日法官助理 冯宝华书 记 员 张韵浛