河南省长垣县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0728民初2883号原告：张东启，男，1972年6月15日生，汉族，住长垣县蒲**。委托代理人：牛全胜，长垣县宏晟法律服务所法律工作者。被告：新乡市中原起重电器厂有限公司。法定代表人：刘英奇。住所地：长垣县东关工业区。统一社会信用代码：914107281734415254。委托代理人刘智松，男，1979年6月15日生，汉族，住郑州市金水区。原告张东启因与被告新乡市中原起重电器厂有限公司租赁合同纠纷一案，张东启于2019年4月18日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。张东启于2019年4月22日提出财产保全的申请，要求对新乡市中原起重电器厂有限公司名下银行存款220000元或相同价值的财产进行查封，并已提供担保。本院于2019年4月23日作出（2019）豫0728民初2883号民事裁定书，裁定对新乡市中原起重电器厂有限公司名下银行存款220000元或相同价值的财产予以查封。后依法向新乡市中原电器厂有限公司送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票及民事裁定书，于2019年6月3日由审判员葛丽适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张东启及其委托代理人牛全胜、被告新乡市中原起重电器厂有限公司的委托代理人刘智松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张东启诉称，2014年11月14日，张东启与新乡市中原起重电器厂有限公司签订租赁合同一份，新乡市中原起重电器厂有限公司将位于213省道以东、城张路以南6320平方米的土地和1200平方米的厂房租赁给张东启。合同签订后，张东启给付新乡市中原起重电器厂有限公司租金120000元，张东启在厂房内建维修汽车的设施时，由于新乡市中原起重电器厂有限公司所建厂房的工程款没有付清，建设方不让租赁、施工，导致租赁合同无法履行，张东启找到新乡市中原起重电器厂有限公司要求解除合同及返还租金并承担违约责任，新乡市中原起重电器厂有限公司同意张东启的要求，但经张东启催要，至今没有履行。张东启诉至法院，请求判决：一、解除张东启、新乡市中原起重电器厂有限公司签订的租赁合同；二、判令新乡市中原起重电器厂有限公司退还张东启租金款120000元并支付违约金100000元，合计220000元，并从起诉之日起按照年利率6%支付利息至付清之日止；三、诉讼费由新乡市中原起重电器厂有限公司承担。新乡市中原起重电器厂有限公司辩称，张东启要求新乡市中原起重电器厂有限公司退还租金款120000元的诉讼请求没有法律依据。租赁合同自双方签订后即刻生效，承租方应当按照约定支付租金款，期间2014年11月14日-2015年11月14日。截止2019年5月21日，此120000元租金款早已全部到期，张东启要求退回，无法律依据。张东启称由于厂房的工程款没有付清，建设方阻止导致租赁合同无法履行，属于扭曲事实。张东启知道有拖欠建设方工程款的事，新乡市中原起重电器厂有限公司立即协调好建设方工程款事宜，张东启随时可以使用场地。张东启要求支付违约金100000元，新乡市中原起重电器厂有限公司认为没有法律依据。张东启从签订租赁合同到履行合同都按照合同约定，配合张东启进场，购买变压器等，并没有违约。根据原、被告的诉辩意见，本庭归纳本案的争议焦点为：张东启的诉讼请求有无事实根据及法律依据。针对本案争议焦点，张东启向法庭提交证据如下：1、租赁合同一份；2、收据一份；3、证人赵某的出庭证言。据以上证据证明：张东启支付新乡市中原起重电器厂有限公司租金120000元，在张东启到该场地和厂房内进行整理时，该厂房的建设施工人赵某称该厂房的工程款新乡市中原起重电器厂有限公司没有付清，不让张东启租赁。张东启联系公司法人刘某等人与赵某协商未果，后来新乡市中原起重电器厂有限公司将该厂房和场地租赁给第三人做墙外涂料，新乡市中原起重电器厂有限公司的行为已经违约，由于该合同没有履行，新乡市中原起重电器厂有限公司应返还租金，按照合同约定支付违约金100000元。经庭审质证，新乡市中原起重电器厂有限公司对张东启提交的证据无异议，但认为解除合同当时应通过书面形式通知新乡市中原起重电器厂有限公司，没有必要拖到现在。赵某的证言前后矛盾，一会说租赁和赵某没关系，一会说不交租金不让施工。赵某与新乡市中原起重电器厂有限公司的建设施工合同和张东启的租赁合同是两个独立的合同，拖欠工程款和张东启不履行不进场完全没有任何关系。新乡市中原起重电器厂有限公司未提交证据材料。经审查，新乡市中原起重电器厂有限公司对张东启提交的证据1、2、3真实性均无异议，对其真实性本院予以确认。根据有效证据及当事人庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：2014年11月14日，新乡市中原起重电器厂有限公司作为甲方与张东启作为乙方签订《租赁合同》，新乡市中原起重电器厂有限公司将位于213省道以东、城张路以南6320平方米的土地和约1200平方米的厂房租赁给张东启从事汽车修理，租期十年（开始时间从所租土地、厂房投入使用之日起）。双方约定租金为每年120000元，以后每五年的租金在前五年的租金的基础上增长30%。租金一年一交，第一年的租金于合同签订之日一次性交清，以后每年的租金到期前一个月交纳下一年的租金。新乡市中原起重电器厂有限公司应保证所出租的土地、厂房水、电畅通，无产权、边界等纠纷，符合规划，允许建设厂房。双方同时约定合同签订后，双方须共同遵守，任何一方不得违约，如违约，违约方支付2000000元的违约金。合同签订当日，张东启支付新乡市中原起重电器厂有限公司租金120000元，新乡市中原起重电器厂有限公司向张东启出具收据一份。2014年11月26日左右，赵某因新乡市中原起重电器厂有限公司未结清工程款，阻止张东启施工，称张东启将厂房租金交给赵某，张东启才可以继续承租。次日，张东启与刘某找到赵某协商，刘某同意偿还赵某工程款，但赵某称没有得到工程款不允许张东启施工。2015年案涉厂房新乡市中原起重电器厂有限公司租赁给第三人，第三人于2015年、2016年、2017年分三年以厂房租金冲抵工程款的形式支付给赵某，赵某称工程款已结清。另查明，刘某系新乡市中原起重电器厂有限公司签订租赁合同时的法定代表人。赵某系案涉厂房的建设施工人。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋符合约定的使用目的。新乡市中原起重电器厂有限公司交付的厂房因工程款未结清，影响张东启对承租的标的物使用、收益，且在租赁期间内新乡市中原起重电器厂有限公司将标的物又出租给第三人，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规定的其他情形”、的规定，张东启请求解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，张东启请求返还租金120000元，因租赁合同尚未开始实际履行，合同解除后，新乡市中原起重电器厂有限公司应将收取的租金120000元返还张东启，并承担违约金。关于张东启主张的违约金，结合双方在《租赁合同》中的约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，新乡市中原起重电器厂有限公司承担100000元违约金不违背公平原则和诚实信用原则，对张东启的主张，本院予以支持。张东启要求新乡市中原起重电器厂有限公司承担从起诉之日起按照年利率6%支付利息至付清之日止，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告张东启与被告新乡市中原起重电器厂有限公司2014年11月14日签订的《租赁合同》。二、被告新乡市中原起重电器厂有限公司于本判决生效后十日内返还原告张东启租金120000元、支付张东启违约金100000元，两项共计220000元。二、驳回张东启的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元、减半收取2300元，保全费1620元，由新乡市中原起重电器厂有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。申请执行的期限为本判决生效之日起二年内。审判员  葛丽二〇一九年六月十一日书记员  张硕