广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终488号 上诉人（原审被告）：广西华力房地产投资有限公司。住所：广西壮族自治区南宁市西乡塘区衡阳西路1号•广运都市景苑2号楼2206号。统一社会信用代码：91450100310152608Y。 法定代表人：卢荣俭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：农连珠，上海汉盛（南宁）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：颜日宁，男，1968年10月2日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区。 上诉人广西华力房地产投资有限公司（以下简称华力公司）因与被上诉人颜日宁房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2018）桂1402民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华力公司上诉请求：撤销崇左市江州区人民法院（2018）桂1402民初1676号民事判决，依法进行改判或发回重审。事实与理由：颜日宁未按合同规定支付全部转让价款和与华力公司签订《华力•海港城商铺租赁使用权装让合同》（以下简称合同），颜日宁违约在先，其无权提出解除合同和退款要求。颜日宁并没有按双方于2018年3月14日签订的《签订确认缴款单》的约定于2018年3月31日向华力公司支付第二次价款108000元和于2018年5月30日向华力公司支付第三次价款102000元，且在华力公司按双方于2017年12月9日签订的《华力•海港城商铺认定协议书》（以下简称协议书）约定多次提出要求签订合同的情况下，直到今日颜日宁仍未与华力公司签订合同，根据双方签订协议书第5条的约定，颜日宁逾期付款或逾期签订合同，则认定为乙方颜日宁违约，华力公司有权没收该物业认定金，并且有权在不另行告知颜日宁的情况下对其所认定的该物业另行处理，据此，华力公司有权拒绝向颜日宁交付物业并没收其已交的物业认定金，颜日宁无权提出解除合同和退款要求。再者双方签订的协议书中并无有关颜日宁可以解除合同的约定，根据诚实信用原则，非经双方取得一致意见的情况下任一方均不能解除合同。综上，华力公司请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判。 颜日宁辩称，1.华力•海港城工程停工之后没有再动工，只能申请退款；2.一审认定事实正确，判决正确，不同意改判。 颜日宁向一审法院起诉请求：1．解除颜日宁与华力公司签订的《华力•海港城商铺认定协议书》；2.华力公司退回颜日宁商铺转让款273622元。 一审法院确认以下法律事实：颜日宁与华力公司于2017年12月9日签订《华力•海港城商铺认定协议书》，双方约定华力公司将其开发的位于广西崇左市东侧的“华力•海港城”第4栋第1层111号、112号、135号三个商铺（每个商铺建筑面积为19.3平方米）使用权转让给颜日宁使用，三个商铺转让总金额为543622元，该物业租赁使用权年限为2018年6月1日起至2036年5月31日止，共18年；颜日宁在签订认定协议书时交付商铺款100000元，华力•海港城签约确认交款单明确了分期付款日期，2018年3月14日颜日宁又交付173622元，但双方至今还没有签订正式的合同。2018年5月，华力公司因其他原因停工，至今仍没复工，颜日宁与华力公司为此多次协商，但没达成协议，由于商铺无法交付给颜日宁，2018年10月19日颜日宁向华力公司提交了《退款申请书》，华力公司没有答复退款请求，为此，颜日宁遂向法院起诉，请求判如所请。 本案的争议焦点为：1、颜日宁与华力公司签订《华力•海港城商铺认定协议书》是否可以解除；2、颜日宁诉请的退回商铺转让款是否有事实和法律依据。 一审法院认为：颜日宁与华力公司签订的《华力•海港城商铺认定协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行合同义务。 关于颜日宁与华力公司签订的《华力•海港城商铺认定协议书》是否可以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，合同可以解除。本案中，华力公司由于没有按照认定协议书的约定履行，未能按时交付租赁物，现租赁物仍处在停工待建状态，致使颜日宁不能实现合同目的，华力公司的主要义务是按时向颜日宁交付租赁物，未能按时交付租赁物已经构成根本违约。虽然双方就此进行了多次协商，但都没能达成一致意见，因此，颜日宁要求解除商铺认定协议书，符合法律的规定，一审法院予以支持。华力公司主张其虽违约，但协议书没有华力公司违约可以解除合同的约定，因此，颜日宁不得解除认定协议书。虽然认定协议书没有此约定，但不能认为在任何情况下非经另一方同意就不能解除，对华力公司的主张，一审法院不予支持。 1、颜日宁诉请的退回商铺转让款是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。华力公司因违约，故其应返还颜日宁已交的商铺转让款，颜日宁诉请的退回商铺转让款有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条规定，判决：一、解除颜日宁与华力公司于2017年12月9日签订的《华力•海港城商铺认定协议书》；二、华力公司在本案判决生效之日起十日内退还给颜日宁商铺转让款273622元。案件受理费5404元，因适用简易程序减半收取2702元，由华力公司负担。 2、本院二审期间，当事人补充提供了新证据，本院组织双方当事人进行了质证。 对华力公司提供的证据，本院认定如下： 1.对于协议书、建设工程施工合同，华力公司提供的这两份证据能证实华力公司与相关合。相对人就涉案项目签订了相关合同的事实，该组证据也刚好能证实华力公司至今未能交付租赁物、已构成根本违约的事实。 2.对于《建设项目用地选址意见书》、项目用地不动产权证、《崇左市建设项目登记备案证》、《关于华力海港项目环境影响报告表的批复》、《建设工程规划许可证》，上述证据证实华力•海港城项目取得了相关合法审批手续，同时该组证据显示华力•海港城项目业主为崇左市江州区江南街道中渡社区中渡经济联合社，并非华力公司，对该组证据的真实性与关联性，本院予以认定。 3.对于广西腾弘汽车销售服务有限公司与华力公司于2016年5月8日签订的土地租赁合同、崇左市江州区中渡经济联合社与广西腾弘汽车销售服务有限公司、华力公司于2017年2月1日签订的土地租赁补充协议，上述证据显示，2016年5月8日，广西腾弘汽车销售服务有限公司将其租赁的崇左市江州区中渡经济联合社位于广西民族师范学院附属中学旁约22.4亩的三产用地转租给华力公司，租赁期限为2016年6月1日至2035年6月1日，项目开发建设成投入使用后，经营权、管理权、收益权归华力公司；2017年2月1日，崇左市江州区中渡经济联合社对上述转租行为表示认可。该组证据证实华力通过租赁的方式在租赁土地上开发建设项目，其行为不属于房地产开发行为，对其真实性与关联性，本院亦予以认定。 4.EMS快递单，该单据显示华力公司于2019年2月25日向一审法院邮寄了相关材料，但是已经超过一审的举证期限，对该事实，本院予以认定。 对颜日宁提供的证据，本院认定如下：颜日宁提供网络地方领导留言板的留言情况及官方回复情况，内容显示涉案项目的相关业主向政府有关部门反映华力公司存在无证开发并已得到答复的事实，对该事实，本院予以认定，同时答复也明确指出华力公司的行为不属于房地产开发行为，故其是否有施工许可证、社否涉嫌违法转包及合同诈骗不是本案审查的范围。 当事人对一审判决认定的事实没有异议，对一审认定的事实，本院予以确认。 本院另查明，2016年5月8日，广西腾弘汽车销售服务有限公司与华力公司签订土地租赁合同，约定将其租赁的崇左市江州区中渡经济联合社位于广西民族师范学院附属中学旁约22.4亩的三产用地转租给华力公司，租赁期限为2016年6月1日至2035年6月1日，项目开发建设投入使用后，经营权、管理权、收益权归华力公司。2017年2月1日，崇左市江州区中渡经济联合社与广西腾弘汽车销售服务有限公司、华力公司签订了土地租赁补充协议，约定崇左市江州区中渡经济联合社同意广西腾弘汽车销售服务有限公司将承租的上述地块转租给华力公司开发华力•海港城项目，并约定崇左市江州区中渡经济联合社协助华力公司办理各种报建手续。华力•海港城项目于2017年6月5日取得建设用地规划许可证，于2017年1月9日取得建设工程规划许可证，备案登记业主为崇左市江州区江南街道中渡社区中渡经济联合社。 本院认为，合法有效的合同对合同各方均具约束力，合同相对人应当按照合同约定全面履行权利义务。 首先，华力公司与颜日宁签订的《华力•海港城商铺认定协议书》实为租赁合同，颜日宁向华力公司支付的273622元为租赁费用；其次，根据华力公司与广西腾弘汽车销售服务有限公司签订的土地租赁合同可知，华力公司对华力•海港城项目所占土地是租赁所得，并不是通过出让或划拨方式取得土地使用权，其行为不符合房地产开发行为；第三，根据华力公司与广西腾弘汽车销售服务有限公司签订的土地租赁合同，租赁期限为2016年6月1日至2035年6月1日，在租赁期间，华力公司对开发建成的项目享有经营权、管理权、收益权，而华力公司与颜日宁签订的《华力•海港城商铺认定协议书》约定的租赁期限是2018年6月1日至2036年5月31日，已经超过前述土地租赁期限一年，故超出部分无效，该部分无效不影响该合同其他部分的效力。 根据双方签订的《华力•海港城商铺认定协议书》的约定，颜日宁采用分期付款模式向华力公司支付租赁费用，其最迟应于2018年5月30日前支付完所有租赁费用，但是期限届满后，颜日宁并未足额支付租赁费用；双方在该《协议书》中没有约定租赁物的交付时间，但是约定租赁期限自2018年6月1日起，根据房屋租赁合同性质，出租方的主要义务是在租赁期限开始时向承租方交付租赁物，但是从双方约定的租赁期限开始至今，由于停工等非不可抗力的原因，华力公司未能向颜日宁交付商铺，致使双方之间签订的合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，由于双方均存在违约行为，且华力公司至今未能交付租赁商铺，双方签订的合同目的并未能实现，继续履行合同显然对颜日宁不公平，故颜日宁起诉请求解除双方的协议书并要求华力公司退还已支付的租赁费有事实和法律依据，本院予以支持。 华力公司主张颜日宁违约在先，华力公司有权拒绝返还颜日宁已经支付的认定金，且双方在合同中也未约定合同的解除条款，其无权要求解除合同，本院认为，虽然双方没有约定合同的解除条款，但是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，由于华力公司至今未能交付商铺，双方之间的合同目的未能实现，颜日宁请求解除合同于法有据；同时根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于华力公司的行为已经构成违约，其应承担相应的责任，无权收取颜日宁已经交付的认定金。故其主张不成立。 综上所述，华力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5404元，由广西华力房地产投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇一九年六月十三日 法官助理 黄海健 书 记 员 邓志杰