河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终6831号上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄明德物业服务有限公司，住所地：石家庄市长安区谈北路**一印宿舍**，统一社会信用代码：91130102575548704Q。法定代表人：郝静，该公司经理。委托诉讼代理人：张某，该公司员工。委托诉讼代理人：郭辽元，河北宗典律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：河北希沃房地产开发有限公司，住所地：石家，住所地：石家庄市裕华区槐北路**方北高层**代码：91130100582413904Q。法定代表人：高俊军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某，该公司员工。委托诉讼代理人：高平，河北新业律师事务所律师。上诉人石家庄明德物业服务有限公司（以下简称明德物业公司）与被告河北希沃房地产开发有限公司（以下简称希沃房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人石家庄明德物业服务有限公司法定代表人郝静及委托诉讼代理人张某、郭辽元，被上诉人河北希沃房地产开发有限公司委托诉讼代理人王某、高平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明德物业公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人（原审原告）的诉讼请求：要求被上诉人（原审被告）严格继续履行双方签订的《前期物业服务合同》，返还无故私自向业主收取的物业服务费用共计232564元。事实和理由：一、一审判决把一个小区刻意分成1号楼2号楼两块，并认定2号楼没有交接明显欠妥。二、为了统一规范有效管理，业主拿到楼房钥匙后，上诉人都和每户业主签订一份装修期间的临时合同，合同公开透明，是双方的真实意思表示，而且符合我市物业服务行规，根本不存在乱收费的问题。业主装修期间上诉人收取的一次性的临时费用是上诉人与业主之间的事情，况且上诉人与每位业主都签订了装修合同，原被告签订的《前期物业服务合同》上并没有约定上诉人收取业主装修期间一次性临时费用须和被上诉人协商。三、2018年12月15日被上诉人向上诉人出具《整改通知书》，2018年12月17日上诉人回函不认可被上诉人的整改通知书。四、郭某芹业主是一位上诉人多次催缴其物业费就是不交的业主这个证人是开庭前一、二天被上诉人通过送礼贿赂业主推出的一个人，上诉人在招聘保安时确实存在把关不严，用人不慎，我们发现朱某等犯罪行为后，立即将其开除。五、原审认定“上诉人在约定的收费标准以外收取的电梯超长使用费等其他费用收费法律依据不足，且未与被上诉人希沃房地产公司协商一致，也没有征求多数业主的意见，属于单方变更合同的行为”，属认定事实不清。综上所述，上诉人（一审原告）认为一审判决事实不清证据不足，偏听偏信，偏袒一方判决不公，特此提出上诉。请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审，或依法改判，支持上诉人在一审时提出的诉讼请求。河北希沃房地产开发有限公司答辩称，一、上诉人物业服务不到位，严重违反了《前期物业服务合同》约定。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》第三条明确约定了十二项物业服务内容，第四条约定了物业服务质量。2017年上诉人进驻小区后，上诉人违反合同约定，物业服务不到位，小区环境脏乱差，车辆乱停乱放、垃圾不能做到日产日清。上诉人收取的电梯超长使用费、装修工人出入证费等超标准收费等。上诉人勾结黑社会强卖沙子水泥，如果不买沙子水泥，上电梯还要额外收费。一审调取了井陉矿区审理的（2018）冀0107刑初16号寻衅滋事罪案卷材料显示：上诉人工作人员朱某峰、谷某清与徐某起、赵某峰等人联合，强买强卖沙子水泥收取装修人员费用，收取好处费，否则不让进行装修，设置种种障碍，严重影响了小区秩序，并且将收取的费用交给了上诉人法人郝静，所以上诉人对此具有不可推卸的责任。该起事件严重影响了小区居民的正常生活，并且在井陉矿区造成了非常恶劣的影响。上诉人物业服务不到位，造成众多业主上访，业主坚决要求清退上诉人。被上诉人一审提交的1号楼业主要求清退明德物业签名、信访登记表、来区访登记表、全体业主意见反馈表等证据足以证明上述内容；二、一审认定事实正确。1.关于2号楼没有交接的问题。2017年4月15日，被上诉人将1号楼交接给上诉人进行物业管理，当时2号楼还没有完工，2017年5月7日，被上诉人给上诉人发的通知中，明确写明了“除二号楼施工场地（围挡以外）的希沃项目，所有场地全部由你公司管理，并按时清理所有卫生。”在二号楼完工后，因上诉人物业服务不到位，造成广大业主上访。被上诉人在上诉人违约在先的情况下，为了业主的利益，没有将2号楼交接给上诉人管理不构成违约。《前期物业服务合同》明确约定了物业服务合同的内容及质量，上诉人理应严格按照合同进行履行，对物业服务尽职尽责，是其应具备的自身要求，《整改通知书》的内容是让上诉人按照合同约定履行，并非没有整改具体事宜。2.关于上诉人乱收费的问题。《前期物业服务合同》第五条明确约定了物业费标准，上诉人向业主收取装修保证金、电梯超长使用费、装修工人出入证费等费用，不仅违反了《前期物业服务合同》的约定，也没有法律依据。3。关于业主意见反馈表，被上诉人的业主意见反馈表内容包含业主是否对上诉人满意，是否同意其继续提供服务，有业主本人签字及联系方式。1单元实际入住53户，有49户不满意，2单元34户，33户不满意。这些业主委托业主代表郭某芹出庭作证，郭某芹作证的内容代表了业主的意愿。而上诉人提交的满意调查表是在春期间案件上诉人发春联时填写，不能反映业主的真是意愿，1号楼业主一共有136户，调查表中主业的数量不到二分之一，不能真是反映全体业主的意愿，并且该调查表中业主也有业主反映物业管理混乱等现象。综上，一审认定法事实清楚看，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。石家庄明德物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告严格按双方约定履行合同。按合同第六条约定，被告应向原告移交配套设施、设备以及全套竣工图纸和设备资料；2、要求被告返还无故私自向业主收取的物业服务费用232564元。按合同第五条约定，物业服务费应由原告收取，但被告却无故私自向业主收取（附明细）；3、要求被告承担本案全部的诉讼费用。希沃房地产公司向一审法院反诉请求：1、请求解除反诉人与被反诉人签订的《前期物业服务合同》；2、诉讼费及其他费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：****小区包括1号和2号两栋住宅楼及临街商铺，2016年10月15日，希沃房地产公司作为甲方与明德物业公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，合同约定甲方将“希沃观邸”商住楼委托乙方实行前期物业服务；第一条物业管理基本情况，坐落康盛街与南纬路交口南行100米路西，占地面积8400平方米，总建筑面积25000平方米，移交时间没有约定；第二条服务期限自2016年10月15日至小区业主委员会成立后与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效时合同终止；第三条乙方应当提供的物业服务内容，主要为：制定物业管理服务工作计划，并组织实施，建立物业管理的各项制度，房屋建筑共用部位的日常维修、养护、管理，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，维持小区公共秩序，包括门岗服务，维持小区内车辆秩序，对电梯的运行和日常维护进行管理……；第四条乙方应当提供的物业服务质量要求……（五）环境卫生管理1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施；2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清；（六）社区秩序维护1、有专业保安队伍在小区内实行24小时值班巡逻制度；2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范、作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实……；第五条（一）服务费由乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅1元/月/平方米；商业2元/月/平方米。收取电梯运行费：0.35元/月/平方米，公共照明维修费100元/户/年。（为使甲方顺利交房，乙方特优惠业主3个月物业服务费，从2017年3月1日起正常收取物业服务费）……（四）其他小区内相关的物业管理费由乙方按照国家有关规定或双方协商的标准收取。第六条甲方义务（一）开发建设的工程项目应达到国家标准，并通过政府职能部门验收，取得验收合格证书，并按规定向乙方移交配套公共设施、公用设备、设施……；（四）按有关规定及时提供物业管理用房、全套竣工图纸和设备资料；第七条乙方权利义务（一）指定物业管理方案和公共规章制度，对物业实行规范化管理；（二）及时制止违反本物业管理公共规章制度的行为……。第八条违约责任（一）甲方违反本合同有关规定，使乙方不能或无法实现前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方损失的，甲方应予赔偿。（二）乙方违反本合同有关约定，未尽职责、未履行义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止合同，造成损失的，乙方应予赔偿……（四）甲乙双方任何一方无依据和正当理由提前终止合同的，违约方应赔偿对方5万元的违约金……。合同签订后，2017年4月15日，明德物业公司开始入驻****小区，占用位于小区东北角一栋二层楼房的第二层2小间和1大间房屋及门岗用房一间办公，2017年7月2日双方对电梯监督检验报告（4台）、电梯使用标志（4张）、电梯使用登记证（4张），电梯三角钥匙（2个）、电梯随机资料（4套包括电梯合格证、电梯注册登记证）、维保授权书、消防设备（位于物业办公室房间内）、水泵房（设备及钥匙）、一号楼配电室钥匙、小区变压器钥匙进行了交接。2号楼因当时没有完工双方未进行交付。明德物业公司除按照《前期物业服务合同》约定的标准收取服务费外，还向业主收取电梯超长使用费每平米3元、建筑垃圾清运费每平米3元，临时进出小区装修人员办证费等其他费用，新增收取的费用没有与希沃房地产公司协商。2017年6月6日，明德物业公司雇佣朱某某、谷某某从事小区保安工作，当时正值****小区陆续向部分业主交房、业主开始装修准备入住时期，朱某某和谷某某联合他人在****小区卖沙（该卖沙行为经过明德物业公司的准许），同时向装修人员收取好处费，对于拒绝交好处费的人员设置障碍。对此，****小区业主曾向有关部门举报，称在小区每户居民装修期间，沙霸打着物业的旗号在小区强制业主购买装修的一切材料，包括水泥、沙子，否则不让进小区大门，并收取每一户业主上电梯费用和装修费用按比例提成，后朱某某、谷某某等人因犯寻衅滋事罪被判处刑罚。2018年11月17日，****小区部分业主因物业服务问题向信访局反映，称开发商指定的物业存在超标准收费、充电卡与物业费交纳捆绑、违规收取物业费滞纳金、管理混乱等问题。2018年12月15日希沃房地产公司向明德物业公司出具整改通知书。2018年12月17日明德物业公司回函不认可希沃房地产公司整改通知书。2018年12月20日，希沃房地产公司向明德物业公司发出解除合同通知书。2019年1月9日，明德物业公司向我院提起诉讼，要求继续履行合同。2019年1月21日，希沃房地产公司向本院提起反诉要求解除双方的前期物业服务合同。庭审过程中，明德物业公司申请证人出庭作证，证人称****小区的垃圾（含建筑垃圾）清运自2018年6月以后由其负责，一般三到四天清运一次。开庭审理前****小区入住的多数业主委托业主代表郭某芹作为证人出庭作证，证明明德物业公司除了收取每月每平米1元的物业费和每月每平米0.35元的电梯运行费外，还收取电梯超长使用费、装修工人出入证每户100元；勾结黑社会买卖沙子水泥；物业供电一次只售10元的电费，到后来每次只出售3元至5元的电费；物业的收费标准太高等，请求清退明德物业公司。2018年1月31日该小区2号住宅楼完工并由希沃房地产公司接管，希沃房地产公司接管的2号楼没有通过政府职能部门的验收。希沃房地产公司以2号楼没有达到交房条件，明德物业公司管理不到位为理由，没有将2号住宅楼交付给明德物业公司，而是由希沃房地产公司自行管理，管理主要内容为2号楼内卫生、供暖、配电室管理日常维修等，希沃房地产公司称2号楼已经入住80余户，按入住时间（2018年3-10月期间）收取部分业主的物业费，收费至2018年12月29日，其中物业费68852元，建筑垃圾清运费21278元，公共照明费7100元，电梯使用费2480元，共计99710元。明德物业公司登记的2号楼的入住户为98户，面积9808.14平方米，收费时段按2018年4月15日-2019年4月14日，物业费为166165元，电梯超长使用费、垃圾清运费为57029元，总计为232564元。一审法院认为，原被告订立的物业合同，合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。明德物业公司在履行合同中存在以下违约情形：1.明德物业公司与希沃房地产公司在合同中约定了物业服务收费标准，同时约定以外收费应当依据国家有关规定或双方协商，其中建筑垃圾清运费符合《石家庄市物业管理收费实施办法》的规定，但明德物业公司在约定的收费标准以外收取的电梯超长使用费等其他费用，收费法律依据不足，且未与希沃房地产公司协商一致，也没有征求多数业主的意见，属于单方变更合同的行为。2.明德物业公司知晓小区的保安经营卖沙业务，期间小区保安与他人合伙，利用保安的身份和名义，对小区装修的业主实施不法行为，该事件在当时影响极大，明德物业公司没有能够及时采取措施制止，以致业主向有关部门举报，严重的侵害了小区业主的合法利益；开庭前明德物业公司管理的1号楼多数业主签字共同委托郭某芹出庭的委托书，是开庭前业主的最终意思表示，原告对委托书的真实性提出异议，但未能提供充分的证据予以证实，故对委托书的真实性，本院予以确认。郭某芹出庭的证言证明原告在物业管理方面存在超出合同约定收费、小区秩序混乱、业主权益受到侵犯、小区卫生不达标、部分设施维修不到位等问题，导致部分业主上访。证人证言能与希沃房地产公司陈述及提供的整改前后照片、业主意见反馈、举报信、原告与业主订立的收费合同等证据相互印证，本院予以确认。以上表明小区存在公共秩序混乱，原告的物业管理制度不完备，原告未能充分履行原被告约定的物业服务的义务。物业管理公司在履行合同的过程中，主要是以提供服务的形式进行的，其服务的对象是小区的业主，同时对于前期的物业服务也离不开开发商的支持和协助。本案原告在履行合同中严重违约，导致小区多数业主对原告提供的服务不满意，通过上访等形式来表达自己不愿再接受明德物业公司的服务，同时原告的违约行为也致使原告与被告之间的关系不能调和，相互之间不能履行协助的义务。如原被告之间签订的《前期物业服务合同》继续履行，必然会造成原告与多数业主、开发商之间的矛盾进一步激化，不能很好的实现物业服务合同的目的，最终造成业主利益受到损害，结合本案案情，原被告之间签订的合同解除为宜，故对被告反诉请求解除《前期物业服务合同》的请求，本院予以支持，合同解除的日期应当确定为被告向本院反诉提出解除合同之日。合同解除后，原告应当将占用的房屋及接受的相关档案资料交接给被告。****小区2号楼在原被告之间约定的物业服务管理范围内，双方虽未进行交接，但2号楼是****小区的一个不可分割的组成部分，明德物业公司实施的多数物业管理行为均包含了2号楼，考虑到希沃房地产公司没有移交2号楼和对2号楼进行部分管理的事实，参照双方管理的工作量，依据公平原则，双方应当共同分割2号楼入住业主应交的物业费，收费标准应当按照双方在《前期物业服务合同》中明确约定的物业费、公共照明费、电梯运行费标准以及按照法律规定收取的建筑垃圾清运费的标准。对于2号楼入住的业主户数、面积，因希沃房地产公司对于明德物业公司提出的98户入住有异议，但未能提交证据予以证明，故本院对于2号楼入住的业主98户予以确定，面积为9808.14平方米。对于2号楼业主的入住时间因双方均未提交证据予以证明，本院无法查清，故本院参照双方陈述，确定应缴纳物业费期间为自2018年4月15日至希沃房地产公司提起反诉之日，据此，物业费和电梯运行费为1.35元*9808.14平方米*9个月=119168.9元，建筑垃圾清运费为3元*9808.14平方米=29424元。因2号楼的公共照明由希沃房地产公司单独负责，故该费用不再分割。建筑垃圾清运均由明德物业公司负责，故该费用应由明德物业公司收取。对于物业费和电梯运行费本着公平原则及双方的过错程度，本院酌定明德物业公司取得70%，其数额为119168.9*70%=83418元。综上，明德物业公司对于2号楼应得物业费、电梯运行费、建筑垃圾清运费等各项费用共计112842元。2号楼其余物业费（含已经收取和未收取的）归希沃房地产公司所有，未收取的由希沃房地产公司收取。希沃房地产公司要求明德物业公司返还向业主收取的电费19189.26元的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）、（五）项、第九十七条的规定，判决为：一、解除原告石家庄明德物业服务有限公司与被告河北希沃房地产开发有限公司在2016年10月15日订立的《前期物业服务合同》，解除时间为2019年1月21日；二、在本判决生效之日起五日内原告石家庄明德物业服务有限公司将现占用的位于****小区东北角二层楼房的第二层两小间和一大间房屋、门岗用房一间内属于自己的物品腾空并将房屋交付被告河北希沃房地产开发有限公司；三、在本判决生效之日起五日内原告石家庄明德物业服务有限公司返还被告河北希沃房地产开发有限公司电梯监督检验报告（4台）、电梯使用标志（4张）、电梯使用登记证（4张），电梯三角钥匙（2个）、电梯随机资料（4套包括电梯合格证、电梯注册登记证）、维保授权书、消防设备（位于物业办公室房间内）、水泵房（设备及钥匙）、一号楼配电室钥匙、小区变压器钥匙；四、在本判决生效之日起五日内被告河北希沃房地产开发有限公司给付原告石家庄明德物业服务有限公司****小区2号楼的物业管理费112842元；2号楼其余物业管理费（含已经收取和未收取部分）归被告河北希沃房地产开发有限公司所有；五、驳回原被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4788元，减半收取2394元，由原告石家庄明德物业服务有限公司承担1080元，被告河北希沃房地产开发有限公司承担1314元。反诉费48元，减半收取24元，由原告石家庄明德物业服务有限公司承担。本院二审期间，对当事人二审争议的事实，同原审法院查明的事实基本一致。本院认为，一、关于《前期物业服务合同》是否应解除问题。上诉人与被上诉人2016年10月15日签订的《前期物业服务合同》，合同首部明确约定了甲方（被上诉人）将“希沃观邸”商住楼委托乙方（上诉人）实行前期物业服务，且双方均认可合同性质为委托，故上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》实为委托合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十一条之规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。本案中被上诉人作为委托人，原审反诉请求解除与上诉人签订的《前期物业服务合同》于法有据，原审确定被上诉人提出反诉请求时双方合同解除是正确的，上诉人要求继续履行合同没有法律依据，本院不予支持。合同解除后，双方互负返还义务；二、被上诉人未将2号楼交付上诉人是否构成违约。1.合同履行期间，上诉人职员违法经营卖沙义务，虽该职员行为并非上诉人指使，但上诉人知晓且在事件发生后未及时制止，该事件对小区秩序造成极大影响，上诉人对该节具有重大过错；2.上诉人在提供物业服务期间，向业主收取建筑垃圾清运费、电梯超长使用费、临时进出小区装修人员办证费，上诉人虽称其收取的上述费用均与业主都签订装修期间的临时合同，但上诉人与被上诉人为委托关系，其收取合同约定外的费用应当与被上诉人协商，上述费用除了建筑垃圾清运费符合《石家庄市物业管理收费实施办法》，其余费用均没有法律或相关规定之依据。案涉小区多名业主因不满上诉人物业收费行为，与物业公司关系恶化，被上诉人作为委托人，为了小区业主的利益，未将2号楼交付给上诉人管理，不构成违约；三、关于上诉人要求被上诉人返还收取2号楼物业费问题。因上诉人在履行合同中存在过错，原审考虑2号楼是小区不可分割的一个组成部分，上诉人实施的多数物业管理行为均包含了2号楼，依据公平原则，酌定上诉人取得物业管理费为112842元是妥当的。综上所述，石家庄明德物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4836元，由上诉人石家庄明德物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝福海审判员  李 伟审判员  张 楠二〇一九年六月二十四日书记员  赵 晓