广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初2359号 原告：南宁金砖市场管理有限公司，住所地：南宁市江南区。 法定代表人：陆耀理，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈婉玲，该公司职员。 委托诉讼代理人：李宏海，广西桂海天律师事务所律师。 被告：陆志贤，男，1977年4月20日出生，汉族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：梁祖勇，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 原告南宁金砖市场管理有限公司诉被告陆志贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈婉玲、李宏海，被告的委托诉讼代理人梁祖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁金砖市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金（房屋占用费）79142元（从2014年12月5日计至2014年12月31日以及从2017年8月1日计至2018年7月31日止；其中，从2014年12月5日至2014年12月31日参照4275元/月标准计算，租金为3723元；从2017年8月1日至2017年12月31日按照6107元/月标准计算，从2018年1月1日至2018年7月31日按照6412元/月标准计算，即从2017年8月1日至2018年7月31日为75419元）；2.判令被告向原告支付逾期付款利息（计算方式：从2014年12月5日起暂计至2019年2月15日为6474元，以应交租金为基数，按年利率6%计算；以后另计）；3.本案的诉讼费、律师费由被告负担。本案在审理过程中，原告明确放弃律师费的请求。事实和理由：2014年12月3日，原、被告签订了《广西金砖时代广场租赁协议》，约定：原告将位于南宁市江南区房屋出租给被告，租期自2015年1月1日起至2019年12月31日止，同时该协议还对租金等事项进行了约定。根据原、被告于2018年10月16日签署的《欠款确认书》，被告承认其从2017年8月1日至2018年7月20日欠原告租金（房屋占用费）73143.87元。后被告于2018年10月31日退回了房屋给原告，并支付了2018年8月1日至2018年10月31日的租金，但至今仍欠2017年8月1日至2018年7月31日的租金75419元。因被告实际从2014年12月5日已开始使用案涉房屋，且存在重大违约行为，根据合同约定，被告存在重大违约行为的，原告可取消被告的免租期优惠，故原告要求被告参照合同中约定的2015年1月1日至2015年12月31日的月租金标准即4275元来支付从2014年12月5日至2014年12月31日的房屋占用费。被告未按约定还款，损害了原告的合法权益，因此被告除应支付欠款外，还应赔偿原告因此所遭受的利息损失，并承担本案的诉讼费和律师费。 被告陆志贤辩称：被告不同意原告的各项诉请。理由如下：1.原告只是业主的租赁管理人，只是代理人，不是适格的原告，不能以自己的名义对被告提出诉讼。2.本案涉案的租赁协议是无效合同，合同无效的情况下房屋使用费应由法院依照双方过错程度决定。3.原告对房屋占用的使用费计算不正确，2014年12月5日至12月31日的房屋占用费没有事实依据，双方约定起租期是2015年1月1日，被告从该日才算使用房屋。原、被告于2018年7月20日对所欠租金已经核算清楚，双方确定的数额为73143.87元，对原告主张多出的部分被告不予认可。被告支付给原告的租赁保证金应当从房屋使用费中扣除。4.合同没有约定利息，且合同无效，原告无权主张利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实： 2014年12月3日，原告（出租人）与被告（承租人）签订了《广西金砖时代广场租赁协议》，主要约定：原告将位于南宁市江南区房屋出租给被告，租期自2015年1月1日起至2019年12月31日止，该房屋每个月的标准租金为6107元，被告可免交从2014年12月1日至2014年12月31日止的租金；为担保本协议的全面履行，被告同意于签订本协议之前或之日向原告支付租赁保证金20000元；同时该协议还对其他事项进行了约定。2018年10月16日，被告向原告出具了《欠款确认书》，主要内容如下：本人陆志贤承租南宁金砖市场管理有限公司位于南宁市江南区房屋，本人自2017年8月1日至2018年7月20日尚欠南宁金砖市场管理有限公司租金共计73143.87元。而后，被告于2018年10月31日退回了房屋给原告，并支付了2018年8月1日至2018年10月31日的租金。但被告未向原告支付《欠款确认书》确定的欠款，原告遂提起本案诉讼。 另查明：至本案法庭辩论终结前，涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证。涉案租赁物系由南宁市江南区福建园街道淡村村民委员会开发建设，其对外租赁业务全权委托原告负责。 本院认为：本案的争议焦点为涉案租赁合同的双方当事人是谁，原告主张的房屋占用费及利息有何依据。 根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。原告作为出租人与被告签订涉案租赁合同，合同履行过程中被告亦是以原告作为出租人履行支付租金等义务的，被告没有证据证明其在订立合同时知道原告与租赁物的权利人存在委托代理关系，因此，本院认定涉案租赁合同的双方主体是原告和被告。被告关于原告主体不适格的抗辩主张，本院不予采纳。因涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证，因此，原、被告签订的《广西金砖时代广场租赁协议》为无效合同。根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。参照涉案合同的约定，2014年12月5日至2014年12月31日为免租期，而且被告于2018年10月31日退铺给原告，并交清了2018年8月1日至2018年10月31日的房屋占用费，因此，本院认为双方于2018年10月16日签订的《欠款确认书》实际上是双方对于退租达成的协议，原、被告双方均应按照该《欠款确认书》享有权利、履行义务。原告要求被告支付2014年12月5日至2014年12月31日期间，以及2018年7月20日至2018年7月31日期间房屋占用费的主张，本院不予支持。被告没有提交证据证明其曾偿还过《欠款确认书》中确定的欠款数额，因此，被告应继续履行向原告支付欠款73143.87元的义务。综上，对原告要求被告支付房屋占用费的主张，本院依法支持73143.87元，对超出部分本院不予支持。本案中被告应向原告支付的房屋占用费73143.87元，与被告在签订合同时向原告交纳的保证金20000元抵扣后，被告还应向原告支付53143.87元。原、被告签订《欠款确认书》结算后，被告应及时向原告支付欠款。被告未及时向原告支付欠款给原告造成了利息损失，对原告的利息损失被告负有赔偿义务。对原告主张的利息，本院按以下计算方式予以支持，从签订《欠款确认书》次日即从2018年10月17日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以尚欠的房屋占用费53143.87元为基数，按年利率6%计算；对原告主张的逾期付款利息超出上述计算标准的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陆志贤向原告南宁金砖市场管理有限公司支付房屋占用费53143.87元（已抵扣保证金）； 二、被告陆志贤向原告南宁金砖市场管理有限公司支付逾期付款利息（逾期付款利息计算：从2018年10月17日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以尚欠的本金53143.87元为基数，按年利率6%计算）； 三、驳回原告南宁金砖市场管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1932元，由被告陆志贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  燕纪飞 人民陪审员  范 婵 人民陪审员  陈红娟 二〇一九年六月十二日 书 记 员  李梦君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不利抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ——