广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1096号 上诉人（原审被告）：广西河池金河源房地产开发有限公司，住所地河池市拉登小区，统一社会信用代码91451200794314764B。 法定代表人：黄学军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆原，该公司副总经理。 被上诉人（原审原告）：何长伟，男，汉族，1973年8月1日出生，现住河池市金城江区。 委托诉讼代理人：韦青、韦江华，广西铁义律师事务所律师。 上诉人广西河池金河源房地产开发有限公司（下称金河源公司）因与被上诉人何长伟商品房预约合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2018）桂1202民初2323号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金河源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回何长伟的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院忽略了两份《团购协议书》中的一份仍然有效的事实，何长伟仍然是4栋1单元1301号房的预约购房者，这个事实并没有因《延期还款协议书》的签订而改变。双方签订了两份《团购协议书》，时间落款分别为2013年11月26日及2013年11月28日（下称26日《团购协议书》及28日《团购协议书》）。而后来于2015年8月6日签订的《延期还款协议书》，约定何长伟退出2013年11月26日参加的团购协议，终止了26日《团购协议书》，但是，《延期还款协议书》并没有提到并终止28日《团购协议书》（其实28日《团购协议书》是2015年11月28日签订的，时间在《延期还款协议书》之后，《延期还款协议书》当然没有，也不可能提到并终止28日《团购协议书》)。因而28日《团购协议书》仍然有效，何长伟仍然是4栋1单元1301号房的预约购房者。故何长伟3年多来一直没有联系金河源公司要求退款。金河源公司于2018年1月取得《商品房预售许可证》之后，即多次通知包括何长伟在内的预约购房者前来签订《商品房买卖合同（预售)》，其均拒绝前来签订合同，已构成严重违约。二、一审判决忽略了何长伟作为预约购房者，违反28日《团购协议书》的约定，及有关法律法规的规定，拒绝按时前来签订《商品房买卖合同（预售)》的事实。在金河源公司取得了《商品房预售许可证》后，经电话、短信、登报等多方多次催促，何长伟仍然拒绝按时前来签订《商品房买卖合同(预售)》，从而严重违反了《商品房预售管理办法》及相关法律法规，严重阻碍了金河源公司商品房的销售及回款，造成了严重的后果。根据《合同法》、《物权法》、《担保法》的相关规定，金河源公司不得不釆取果断措施，取消何长伟预约购房者的资格，将其所预约的住房于2018年9月28日另行他卖，并将其所交的定金（预约金）不预以退还。总之，一审判决忽略了《延期还款协议书》只提到并终止26日《团购协议书》而并没有提到并终止28日《团购协议书》的事实；忽略了28日《团购协议书》仍然有效的事实；忽略了3年多来何长伟再也不参与和组织任何要求退还预约金的行动，包括提起法律诉讼的事实；忽略了金河源公司多方多次催促何长伟前来换签正式《商品房买卖合同（预售)》，而其拖延拒绝按时前来签约合同的事实;忽略了其所列举的证据相互矛盾，错漏百出的事实，作出了违背客观事实的判决，依法应予以纠正。 何长伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。 何长伟向一审法院起诉请求：1、判令金河源公司退还何长伟的购房款本金16万元及利息125025元；2、本案诉讼费由金河源公司承担。 一审法院认定事实：何长伟分别于2013年7月17日和2013年11月25日向金河源公司交纳预购房诚意金5万元和11万元，共计16万元。2013年11月26日，以金河源公司为甲方、何长伟为乙方，双方于签订了一份《团购协议书》，协议主要约定：乙方参与甲方投资开发的位于河池市城东新区江北东路东段的“怡景湾”（原金和佳苑小区）的团购活动，对4栋1单元1301号房与甲方达成预约购买意向；预约团购的房屋折后单价为2869元，建筑面积约188㎡，总房款539372元，乙方在签订该协议时支付预购金16万元，剩余379372元按日后双方签订的《商品房买卖合同》再行约定；在签订《商品房买卖合同》前，乙方有权退出团购，甲方在收到乙方申请后5个工作日内将乙方所付房款全额不计息退回乙方，甲方不构成违约并且不向乙方做任何的赔偿和补偿；退款后，甲方有权将乙方预购的房源另作他售。2013年11月28日，双方又签订了一份《团购协议书》，对前一份《团购协议书》中的购房单价及购房总额进行了变更，即折后单价为2600元，总房款为488800元，乙方在签订该协议时支付预购金16万元，剩余328800元按日后双方签订的《商品房买卖合同》再行约定。 2015年7月13日，何长伟向金河源公司申请退回购房预约金并得到其同意，但其未能在5个工作日内退款给何长伟。双方即于2015年8月6日签订了《延期退款协议书》，协议主要约定：甲方自协议签订之日起60日内退还乙方所交预约金16万元；自甲乙双方签订的团购协议日（2013年11月26日）起至应退款之日（2015年10月6日）止，甲方按年息（单利）4.5%向乙方支付已付预约金的利息；否则，视为甲方违约，自应退款之日第二日起至实际退款之日止，甲方向乙方支付105元/日的逾期违约金，在退款之日一并支付给乙方。因金河源公司未按约定期限退款，何长伟催款未果即提起本案诉讼。 庭审中，金河源公司认可其于2018年9月28日已将“怡景湾”4栋1单元1301号房出售给他人。 一审法院认为，双方当事人在平等自愿的原则下签订的《团购协议书》，是双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议。何长伟提出退款申请后，因金河源公司未能在五个工作内退款给何长伟，双方经过协商自愿达成的《延期退款协议书》，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，故各方均应按协议的约定遵守履行。金河源公司未按约定期限付款给何长伟，其行为已经构成违约，应承担违约责任。金河源公司辩称落款为2013年11月28日的《团购协议书》系2015年11月28日签订，何长伟予以否认，金河源公司亦未提供相应证据证明其主张，故该院不予采信，金河源公司的辩解理由不成立，该院不予采纳。双方约定105元/日的逾期违约金，经折算后为年利率23.953%，未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条年利率24%的规定，故该院予以确认。判决：一、由金河源公司退回团购预付金16万元给何长伟；二、由金河源公司退回团购预付金的利息（利息的计算：①以本金160000元为基数，从2013年11月26日起至2016年10月6日止，按年利率4.5%计付；②以本金160000元为基数，从2016年10月7日起至付清款项之日止，按年利率23.953%计付）给何长伟。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 一审判决认定事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：金河源公司应否退还预付金16万元给何长伟并支付相应利息。 本院认为，一审判决认定涉案的《团购协议书》及《延期退款协议书》合法有效正确，本院予以确认。 关于金河源公司应否退还预付金16万元给何长伟并支付相应利息的问题。在与何长伟签订《团购协议书》并由何长伟支付预付金16万元后，金河源公司由于未能依约交房给何长伟，于2015年8月6日与何长伟签订《延期退款协议书》，约定金河源公司退还何长伟付预付金16万元的时间及逾期退款的利息计算方法。但金河源公司未能按照约定退还付预付金16万元给何长伟，一审判决判令金河源公司退还付预付金16万元给何长伟，并按照合同约定的利息计付方法计付应当支付何长伟的利息，该判决依法有据，本院予以维持。金河源公司认为无需退还付预付金16万元给何长伟的上诉理由不能成立，本院不予采纳，具体理由如下：1、由于2013年11月26日的《团购协议书》和同月28日的《团购协议书》约定的都是同一商品房4栋1单元1301号房，且合同相对方都是金河源公司与何长伟，视为后签订的2013年11月28日《团购协议书》取代同月26日的《团购协议书》，且被2015年8月6日的《延期退款协议书》终止，并非金河源公司所称的《延期还款协议书》终止的仅是26日的《团购协议书》、28日的《团购协议书》还对双方有约束力；2、金河源公司认为落款时间为2013年11月28日的《团购协议书》实际上系2015年11月28日签订没有任何证据佐证且何长伟予以否认，故一审判决确认该协议书的签订时间为2013年11月28日并无不当；3、既然确认2015年8月6日的《延期退款协议书》终止了涉案《团购协议书》，则何长伟不再是金河源公司的购房人，金河源公司认为其在取得《商品房预售许可证》后多次以电话、短信、登报等多方多次催促何长伟签订《商品房买卖合同(预售)》与认定的事实相悖，本院不予采纳。 综上，金河源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由上诉人广西河池金河源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王国祥 审 判 员 李剑峰 审 判 员 韦海平 二〇一九年六月四日 法官助理 陈一锋 书 记 员 兰小盆 本案适用法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。