重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0112民初6130号 原告（执行案外人）：周碧华，女，1960年6月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：高才兵，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：田毅，男，1964年4月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：刘泽锋，重庆聚立信律师事务所律师。 第三人（被执行人）：刘容，女，1975年3月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。 第三人（被执行人）：重庆华兴投资控股有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道金港国际9幢7-22，统一社会信用代码91500112681480387Q。 法定代表人：刘容，该公司董事长，身份信息同上。 原告周碧华与被告田毅，第三人刘容、重庆华兴投资控股有限公司（以下简称华兴投资公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周碧华的委托诉讼代理人高才兵，被告田毅及其委托诉讼代理人刘泽锋，第三人华兴投资公司的法定代表人刘容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周碧华向本院提出诉讼请求：判决不得执行位于重庆市渝北区××街道××路××号房屋，解除对该房屋上所采取的查封等一切执行措施。事实和理由：被告与第三人民间借贷纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2017年7月17日，以(2017)渝0112民初11292号民事调解书审理终结。该调解书约定：第三人欠被告借款本金100万元，定于2017年12月30日前偿还30万元，剩余70万元于2018年6月30日之前还清。如第三人未在上述期限内还清借款本金，则自愿以未还本金为基数，从2017年1月1日起至还清之日止，按照年利率24%的标准支付利息。后第三人未按该调解书的约定履行债务，被告遂申请强制执行，重庆市渝北区人民法院于2017年6月28日以(2017)渝0112执保1418号执行裁定书和协助执行通知书，裁定查封了登记在第三人刘容名下的位于重庆市渝北××街道××路××号房屋，并拟予以拍卖、变卖。原告获知后对此不服，依法向法院提出执行异议，请求解除对该房屋所采取的查封等一切执行措施，中止对该房屋的执行。重庆市渝北区人民法院于2019年1月16日，以(2019)渝0112执异11号执行裁定书裁定驳回了原告的异议请求。原告在法院查封案涉房屋之前，已与第三人刘容签订了合法有效的《房屋买卖合同》，并合法占有了该房屋。原告亦根据双方所签订的房屋买卖合同的约定支付了全部购房款，该房屋至今未办理过户登记手续并非是因为原告的原因。故原告对该房屋依法享有足以排除执行的物权期待权，应当依法判决不得执行。(2019)渝0112执异11号执行异议裁定认定，原告并未实际占有该房屋，与事实不符，亦没有任何证据佐证。事实上，原告买受第三人刘容的房屋后，通过将房屋出租给第三人刘容继续居住的占有改定方式，对该房屋进行了观念占有。观念占有与现实占有具有同等的法律效力，同属合法占有。综上所述，原告属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规范的无过错买受人，对法院查封的第三人刘容的上述房屋享有足以排除执行的物权期待权。法院对该执行标的依法不得执行。故提起诉讼。 被告田毅辩称，原告与第三人签订买卖合同系虚构，原告诉称已支付全部购房款，我方认为不属实，若已支付全部购房款，应在一个月内申请变更房屋信息，据我方了解还有贷款未还清。即使买卖合同合法，签合同到被告查封房屋有两年多，风险发生是原告自身造成的，自己没有拿钱去还并且过户房屋。原告诉称的观念占有不适用于不动产，房屋登记产权人和实际居住人均系第三人刘容。物权产权变动必须经过依法登记，签订买卖合同到现在已有四年多，原告至今未过户。刘容陈述与原告是亲戚关系，购入价系600万元左右，卖出价470万元，不符合市场规律，存在转移财产嫌疑，根据被告举示证据，即使买卖合同成立，原告也应在2015年11月12日履行还款义务，因原告自身原因未过户该房屋，导致查封，风险和责任应由原告自行承担。被告刘容在2015年10月20日仍以借款人身份向招商银行贷款延期，根据担保法49条，转让行为未通知抵押权人应属无效。买卖合同效力存疑未实际占有房屋，未支付完价款，没有法律和事实依据阻却执行。原告陈述的租赁关系和现金还款没有举示证据，因此原告不享有物权，应驳回原告所有诉求。 第三人刘容和华兴投资公司辩称，刘容和周碧华买卖关系成立。刘容和周碧华是亲戚关系，买卖房屋是口头约定的，约定刘容居住一年就会搬走，因为公司处于查封状态所以没办法办理过户，银行贷款也未还清。房屋的定价属于个人行为，没有法律规定不能和亲属有买卖关系。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，经庭审质证后，本院认定如下事实： 田毅诉华兴投资公司、刘容民间借贷纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2017年5月22日立案受理，该案审理过程中，田毅向本院申请财产保全，本院于2017年6月28日作出（2017）渝0112执保1418号执行裁定书，裁定查封了刘容名下位于重庆市渝北区××街道××路××号房屋，渝北区双凤桥街道××路××号房屋。后该案由本院于2017年7月17日出具（2017）渝0112民初11292号民事调解书：“一、截至2016年3月25日止，二被告尚欠原告借款本金1000000元，二被告在2017年12月30日前支付原告借款本金300000元，在2018年6月30日前支付原告借款本金700000元，二被告按照上述期间付清借款本金后，原告自愿放弃其他诉讼请求；二、若二被告未在上述规定期限内付清原告借款本金，则二被告自愿以未付本金为基数，从2017年1月1日起至付清之日止，按照年利率24%的标准支付利息。”。后华兴投资公司和刘容未按期履行债务，田毅向本院申请执行。 原告对执行案涉房屋向本院提出书面异议，认为原告与刘容签订了房屋买卖合同，原告支付了房款，因贷款未还清未能办理变更登记，原告系该房屋的真正所有权人，认为法院执行不当，要求终止对该房屋的执行，重庆市渝北区人民法院于2019年1月16日作出（2019）渝0112执异11号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。 原告于2019年1月19日收到该裁定书后不服，于2019年1月30日向本院邮寄了起诉状，提起案外人执行异议之诉，本院于2019年3月6日受理了该案件。 另查明，刘容作为甲方，原告作为乙方签订了房屋买卖合同，约定“一、甲方将位于重庆市渝北区××街道××路××住房（房地产权证号为：201-2012-040185，建筑面积：241.85平方米）及房内装饰装修、附属设施设备等转让给乙方。二、该房屋转让成交价为人民币肆佰柒拾万元整（小写：4700000元）。该成交价由甲方净收，不含税费。本次房屋转让所应缴纳的税费，全部由乙方承担。三、甲方转让给乙方的房屋已向招商银行抵押贷款人民币贰佰柒万元整（小写：2700000元整），此贷款抵作乙方应支付给甲方的购房款转由乙方偿还，但本合同签订之前的贷款利息由甲方偿还。剩余购房款人民币贰佰万元整（小写：2000000元整），由乙方于本合同签订之日起一个月内（即2015年5月30日之前）一次性付清。四、甲方于乙方付清以上剩余购房款人民币贰佰万元整（小写：2000000元整）后一个月内将房屋交付给乙方，并于乙方还清招商银行抵押贷款后一个月内协助乙方办理房屋过户登记手续。五、房屋交付之前的水、电、气、宽带、有线电视等费用由甲方承担，于房屋交付时结清。六、如因一方违约导致本合同无法继续履行，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。七、如因本合同的履行产生争议，双方应协商解决。协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。八、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等的法律效力。本合同经甲、乙双方签字后生效。”，该合同载明的签订日期为2015年4月30日。原告于2015年5月27日向刘容转账2000000元。后双方签订房屋交接单,交接单载明的日期为2015年6月22日，载明案涉房屋及附属设施设备已经交接完毕。原告后又于2015年9月14日向刘容转账600000元。 该案涉房屋一直由刘容居住，原告并未实际占有该案涉房屋。 本院认为，本案的争议焦点为原告周碧华是否为涉案房屋实际所有权人及能否阻却执行涉案房屋，评析如下： 一、《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋登记在第三人刘容名下，具有公示公信力，涉案房屋虽有原告与刘容签订的协议进行了买卖，约定的房屋出卖价格为4700000元，但未进行权属变更登记，被告刘容辩称其未过户的原因是该案涉房屋存在抵押，但其收到原告的转账金额共计2600000元后并未向银行申请解押，且刘容和原告在庭审中主张该2600000元中仅有10000是用于银行还款，剩余部分需原告自行通过刘容向银行偿还，明显不符合交易习惯，现涉案房屋仍登记于被告刘容名下。二、根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，原告与刘容虽然签订了购房合同和房屋交接单，但该购房合同系原告与被告刘容签订，仅凭合同记载日期不足以认定其形成于查封之前，且庭审查明原告并未实际占有该房屋，该房屋系刘容实际居住，原告在明知该房有抵押的情况下，并未积极解押该案涉房屋并办理权属变更，应自行承担相应的后果。 综上所述，原告周碧华就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，本院判决驳回诉讼请求。 依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告周碧华的诉讼请求。 本案案件受理费44400元，由原告周碧华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王 濛 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  代小戈 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  樊 娟