上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初4539号原告：陈泰杰(DAVIDTAI-CHIEHCHEN)，男，1966年11月26日生，住HopewellNj08525UnitedStatesofAmerica。委托诉讼代理人：刘盼盼，上海现未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：金玉，上海现未来律师事务所律师。被告：顾粹英，女，1963年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王洋，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵春杏，上海申浩律师事务所律师。原告陈泰杰(DAVIDTAI－CHIEHCHEN)诉被告顾粹英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告陈泰杰的委托诉讼代理人金玉、被告顾粹英的委托诉讼代理人王洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈泰杰诉称，2016年1月27日原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号XXX室以及13029号车位之物业出租给原告，合同约定房屋租赁期间自2016年2月1日至2018年1月31日，租金为每月人民币(以下币种相同)3万元，按一个月为一期支付。原告于2016年1月27日支付被告租赁保证金共计6万元，双方已经如约履行。后该租赁合同到期，原、被告在原租赁合同基础上，将合同期限延长至2020年1月31日，租金改为每月31,000元，其余条款不变。原告于2018年6月22日向被告提出于2018年7月底解除租赁合同。被告于2018年6月23日同意解除合同且表示在原告付7月租金后按合同约定退回押金(即租赁保证金6万元)。原告已经于2018年6月28日将7月份租金交付给被告且在2018年7月14日搬离上述102室房屋。按照租赁合同约定，被告应于2018年7月19日即原告将房屋钥匙转交给被告时返还租赁保证金，但被告却以各种理由拖延返还，至今仍有41,000元的租赁保证金尚未返还给原告。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令被告：1.返还原告租赁保证金41,000元；2.返还2018年7月未使用部分租金13,000元；3.支付保证金和未使用部分租金利息：以54,000元为本金，自2018年7月19日起计算到实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；4.承担诉讼费。被告顾粹英辩称，2018年6月原告提出提前退租，双方约定2018年7月原告继续租赁房屋，并支付了2018年7月的租金。被告认为原告提前退租构成违约需要支付相当于一个月租金的违约金，并要求原告赔偿墙面损坏的损失1万元。经审理查明，2018年2月原告(乙方)与被告(甲方)告经居间方上海中原物业顾问有限公司居间介绍签订《房屋租赁合同》，租赁合同并附产证《租赁合同之附件》、收条、被告身份证及银行卡复印件等，合同约定：甲方将位于上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号XXX室及13029号车位出租给乙方，续租期限为2018年2月1日至2020年1月31日，租金每月31,000元。合同第5条“定金(若有)及租赁保证金”第2、3款约定：乙方需支付给甲方租赁保证金6万元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收；除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。合同第7条“甲、乙双方的权利义务”第2款约定：租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。合同第9条“违约责任”约定：本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，除本合同特别约定之外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的两倍……。2018年6月19日被告微信原告“陈先生你好，明天20号能转钱给我吗”“陈先生星期五能转钱给我吗?今天房贷我还了，星期五我有个急用”，6月22日原告回复被告“我现在在美国的父母亲身体都不太好，前两天母亲进了医院，那么我在想可能是这个夏天吧，我会搬回美国去，大约在这个7月底这个时间吧，我想跟你商量一下怎么退房……”，被告当天回复“陈先生今天已经是6月23日了……你说7月底就退租？最少要提前二个月通知我的，我明天联系中介，尽快找合适的租客，如果马上有租客的话你们最快什么时候搬，因为7、8月是淡季，如果这两个月没有租房的话，这两个月怎么办，还有没到合同你不可以把押金抵租金的，你们还是要先付7月租金的，我可以按合同退回你押金的”“你放心我们会按正常程序退回你的押金”“如果你们7月需租的，那7月的租房必须要先付的，我会尽快找租客”，原告回复“今天早上小钟有给我打过电话，我们尽快安排一下。”2018年6月25日下午2：35被告微信原告“陈先生我们在门外，能让夫人开一下门吗”，原告回复“我现在不在上海，在韩国”，被告问“那什么时候可以看房”，27日被告微信原告“陈先生明天可以转房租我吗？”，原告答复“OK”，6月28日被告发给原告“陈先生今天阿姨能不能12点之前去你们家”，原告答复“我叫我太太问一下那个阿姨能不能去”“跟阿姨说好了，中午可以到”，被告回复“我已经在路上了，马上上杨浦大桥”“这个客户正好他说可以8月1号入住，所以我也觉得很好的，所以尽量努力看看今天能成交吗？”，当天下午被告再次向原告发出微信语音“陈先生，那个房子我们都看好了……那个具体的时间，你们什么时候搬？能提前一周跟我说吗？还有一个问题，那个房租的话，我这个月已经算在日程上面了，那麻烦陈先生这个钱今天能帮我转一下，我到时候你们退房的时候，当天我就把所有的钱，保证金，用现金给你带好，马上就给你的。”“陈先生要麻烦你帮一下忙，今天转一下好吗，我有一个急用，我听阿姨说你们十四五号就要走，我把钱准备好，十四五号你交接以后，我把现金转给你”，下午4点45分原告语音回复“我刚才把7月份的房租钱，在网上打过去了，麻烦你确定一下”，2018年7月8日原告向被告发出微信语音“你好，我昨天才回到上海，我们打算是14号，7月14号希望是可以退房，想跟你商量，看看怎么退房”，被告回复“14号我不在上海，17号晚上回上海，只能18号来。”2018年7月14日原告将自己雇佣的阿姨胡桂枝以及被告组成了微信群，原告发微信语音称“加个群，应该是19号可以过来，希望大家给安排个时间，看什么时候过去方便，碰个面，房卡交给顾女士”，被告答复“好的，19号的话可能晚一点，我从松江赶过去可能吃午饭的时候可以吗”。2018年7月19日胡桂枝将门卡交还被告。2018年7月20日胡桂枝申请添加被告的微信。2018年7月22日被告将租赁房屋中发现的墙面污渍照片与视频发给原告，并告诉原告这些墙面污渍没法处理干净，工程有点大，中介说要1万元，时间需要10天，中介再租出去一定要整修好。2018年7月22日晚10点，被告告诉胡桂枝租赁房屋中的污渍真的很难擦，并将照片与视频发给了胡桂枝，胡桂枝答复“我只能去试试，我不能保证能擦掉”，被告答复“不是我让你去的，我都擦过了，是陈先生让你去擦的，我已经联系油漆工了，没办法了”，2018年7月23日凌晨胡桂枝答复原告“我既然答应了陈先生，我会去擦擦看，如果不行，那我也没办法”。2018年7月23日原告通过微信语音要求被告退还租金、保证金。2018年7月23日上午10点52分，胡桂枝微信语音告诉被告“刚才从你们家出来，我去了，那个铅笔写的是擦不掉的，小孩房间小房间的英文字母声音贴纸我撕掉了”“还有墙上那个蓝颜色那个，这个我跟陈先生都说过了”，被告答复“和陈先生说了就好了，我已经想办法擦了，真的擦不掉”，胡桂枝回答“是的，是擦不掉，你现在自己住家里吧，我看到有衣服在那里”，被告答复“没住，只是整理一下家，累了休息一下”。2018年7月31日被告退还了原告9,000元，8月15日被告退还了原告1万元。审理中，原告明确诉请为：1.原、被告合意解除合同，原告支付租赁保证金6万元，被告已经返还租赁保证金19,000元，要求被告返还剩余的租赁保证金41,000元；2.原告支付了2018年7月的租金31,000元，2018年7月14日被告搬离租赁房屋，7月19日双方交接房屋，要求被告返还2018年7月19日至2018年7月31日期间的租金13,000元(月租金31,000元减去18,000元)；3.双方交接房屋后，被告就应当向原告返还租赁保证金及2018年7月未使用部分的租金，要求被告支付逾期返还租赁保证金和未使用部分租金的利息：(以41,000元和13,000元为本金，自2018年7月19日起至实际返还日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算)。被告则表示，原告提前退租构成违约，被告虽然同意解除合同，但原告系违法解约，被告应按约承担相应的违约责任。租赁房屋墙面存在污渍无法自行清理，被告聘请案外人修复支付费用12,000元，原告同意承担其中的1万元。被告应承担的违约责任和修复费用与租赁保证金相抵，被告无需向原告返还租赁保证金。原、被告交接房屋后，原告仍然继续使用租赁房屋的车位，故不同意返还2018年7月未使用部分的租金。7月19日原告方仅将一张房卡交还被告，并没有完全交房，之后原告让保洁阿姨去做清洁，进门采用密码，直到7月23日保洁阿姨无法清洁墙面，所以7月23日才是原、被告解除合同的时间。认定上述事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、原、被告之间的微信记录及书面整理资料等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。当事人协商一致，可以解除合同。原告于2018年6月22日以微信形式向被告提出大约在七月底的时间会搬回美国，要求与被告商量怎么退房，被告提出最少应提前二个月通知，但也同意联系中介尽快找租客，并提出了7、8两月没人租的租金如何解决，7月份的租金不可以押金抵，要先付，押金会按正常程序退回。6月28日被告约新租客查看了租赁房屋，同时向原告提出搬走的话提前一周通知，7月份的房租已经算在日程上要求原告支付。之后双方商定于2018年7月19日办理交房手续，被告方于2018年7月19日收回系争租赁房屋房卡。由此可以看出原告虽在租赁期限内提出提前退租，被告在联系了新租客后，以要求原告提前一周通知搬离时间，并支付7月份整月的租金为条件同意解除合同，原告在交还房屋之前也未提出异议，应视为原告接受了被告提出的条件，被告也于2018年7月19日收回系争房屋，故原、被告的租赁合同应属于协商解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原、被告双方租赁合同约定“甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方”。原、被告在返还房屋时并没有办理相关的书面交割手续，被告在收回房屋房卡后发现系争房屋的墙面留有无法擦拭的污渍即告知原告，并告知了相关修复的费用，原告之后也请自己家的保洁阿姨上门进行清洁未果，但考虑被告实际收回房屋这一事实，根据公平原则原告要求返还租赁保证的诉讼请求本院应予支持，原告支付了租赁保证金6万元，被告之后返还了19,000元，被告应予返还剩余的租赁保证金为41,000元。对于原告要求被告返还2018年7月19日至2018年7月31日期间没有实际使用房屋的租金和要求被告支付租赁保证金利息的问题，如上所述，因双方协商解除合同的前提是原告支付整月租金，与原告是否实际使用无关，同时在房屋交割过程中，未返还租赁保证金的过错并不全部在被告，故原告要求被告返还相应的租金及支付保证金和未返还租金的利息的诉请本院不予支持。对于被告主张原告提出提前解除合同需要承担违约责任以及赔偿墙面修复损失的问题，仅是被告在本案中的抗辩未对此提出反诉，故本院对此不作处理，被告可以另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告顾粹英于本判决生效之日起十日内返还原告陈泰杰(DAVIDTAI-CHIEHCHEN)剩余租赁保证金41,000元；二、驳回原告陈泰杰(DAVIDTAI-CHIEHCHEN)其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,186元，减半收取计593元，由原告陈泰杰(DAVIDTAI-CHIEHCHEN)负担180.50元，被告顾粹英负担412.50元。如不服本判决，原告陈泰杰(DAVIDTAI-CHIEHCHEN)可在判决书送达之日起三十日内，被告顾粹英可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一九年六月三日书记员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。