贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初118号原告：杨凤莲，女，1965年12月27日生，汉族，贵州省兴仁市人，无业,住贵州省兴仁市。委托诉讼代理人:任映蓁,贵州心达律师事务所律师,特别授权委托代理。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处花月村，统一社会信用代码915223017553951004。法定代表人：周建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师，特别授权委托代理。原告杨凤莲诉被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨华于2019年3月4日公开开庭进行了审理，原告杨凤莲委托代理人任映蓁、被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司委托代理人胡梅到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告杨凤莲向本院提出诉讼请求：1.判决被告按合同约定及法律规定向原告完成法定交房并支付逾期交房所产生的违约金56092.82元（2015年12月2日起暂计算至2019年1月2日）;2.判决被告按合同约定及法律规定给原告办理房屋所有权证并支付逾期办证所产生的违约金60046.77元（2015年12月2日起暂计算至2019年1月2日）；3.判决被告返还原告因面积差多交纳的购房款7366元，并按银行同期贷款利率支付利息，从2011年7月29日起计算至实际返还之日止；4.案件受理费由被告承担。事实及理由：2011年6月9日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于兴义市机场大道蓝天花园××房，购房价款为324409元，房屋建筑面积127.72㎡，合同签订当日原告交纳购房款97409元，后于2011年7月29日向中国农业银行股份有限公司黔西南分行贷款227000元交纳房款，并已实际支付给被告，同时按照被告要求交纳了相关费用。合同约定于2012年6月30日前交付该房屋，并约定出卖人在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。但被告至今仍未按合同约定及法律规定交付房屋给原告，亦未将该房屋产权转移至原告名下，且该房屋经被告实际测量实际面积仅为124.82平方米，原告多次要求被告履行相关义务，但被告仍然未履行。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告兴义市安达房地产开发有限公司辩称，一、2014年原告就以被告逾期交房为由诉至法院请求判令被告支付逾期交房违约金，经法院调解后，法院以（2014）黔义民初字第2222号民事调解书调解由被告支付原告逾期交房自2012年7月1日至2014年9月1日共26个月的违约金，共计30376.2元。该案调解后，本案逾期交房违约金的诉讼时效应自2014年9月1日起至2017年9月1日止。案涉商品房买卖合同约定的交房时间为2012年6月30日，逾期办证违约金自交房后90日开始计算，逾期办证违约金的诉讼时效起算时间为2012年12月30日。本案原告于2019年1月14日起诉要求支付2013年1月1日至2016年1月1日之间的逾期办证违约金已超3年诉讼时效。为此，原告主张的逾期交房及逾期办证违约金已超过3年的诉讼时效，依法不受法律保护，请求依法驳回原告第一、二项诉讼请求。对于原告诉请的退还房屋差价款的主张，被告同意按合同约定的每平方米2540元以实际面积多退少补。二、被告至今未向业主办理房屋产权证的唯一原因系施工单位的违约行为导致。原告购买的房屋未能办理房屋权属证书系因施工单位未向被告交付《竣工验收报告》《竣工备案登记表》导致，被告就施工单位未向被告交付《竣工验收报告》《竣工备案登记表》问题已向法院提起诉讼，并经法院审理后作出了判决由施工单位向被告交付竣工验收报告，但施工单位并未按法院判决履行义务。为此，被告向法院申请强制执行，但至今仍未执行到位。被告向业主支付逾期交房及逾期办证违约金后曾向法院起诉请求判令施工单位赔偿，法院审理后，就被告向业主支付的逾期交房及逾期办证违约金判决由施工单位承担主要赔偿责任。为此，被告申请追加施工单位为被告参与本案诉讼，并判令由施工单位向原告承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2011年6月9日，原告与被告签订合同编号为安字2011113号《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的蓝天花园紫薇园B19幢1303号房屋。合同载明房屋建筑面积127.72㎡，购房总价324409元。原告采用首付加贷款的方式支付了全部购房款。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”。第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”。第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，其至今未入住该房。原告曾以被告逾期未向其交付符合交房条件的房屋为由于2014年8月5日诉至本院请求判令被告支付其2012年7月1日至2014年9月1日止的违约金，经本院于2014年9月11日调解并制作调解书，由被告支付原告2012年7月1日起至2014年9月1日止的逾期交房违约金30376.20元。现原告再次以被告逾期交房提起诉讼，同时主张被告支付逾期办证违约金并退还房屋面积差多支付的购房款。被告至今未取得案涉楼盘的建筑工程竣工验收备案及大产权初始登记。被告对面积差承担退款责任无异议，双方均确认对面积差按每平方米2540元计算。经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效,双方应当按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定履行了付款义务，但被告交付的房屋至今未取得竣工验收备案和大产权初始登记，构成违约，被告应按合同约定承担逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记违约责任。关于逾期交房违约金问题，双方虽约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之八的违约金”，但该约定明显过高，根据本院生效判决书认定的案涉小区房屋租金标准为每月每平方米7.2元，本院亦以此作为本案逾期交房违约金的计算标准。原告主张自2015年12月2日起至2019年1月2日的逾期交房违约金，被告辩解原告主张的逾期交房违约金已超过3年的诉讼时效，不应承担逾期交房违约金。原告于2018年12月3日网上申请立案，倒推3年，原告主张的违约金未超过3年的诉讼时效，被告对诉讼时效的辩解，本院不予采信。双方签订的《商品房买卖合同》载明的案涉房屋建筑面积为127.72平方米，但原告提交的《房屋分层、分户各类面积测算统计表》复印件载明面积124.82平方米，故案涉房屋以124.82平方米计算违约金。为此，原告主张的逾期交房违约金，本院予以支持自2015年12月2日起至2019年1月2日止的逾期交房违约金43227.67元[124.82×7.2元/㎡/月×37个月×130%]。关于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，双方约定被告在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，虽无具体日期，但双方约定交房时间为2012年6月30日，被告违约期间即应从2012年9月30日起算。现原告主张2015年12月2日至2019年1月2日之间的违约金，被告辩解原告主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金已超过3年的诉讼时效，不应承担违约金，原告于2018年12月3日网上申请立案，倒推3年，原告主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金未超过3年的诉讼时效，被告对诉讼时效的辩解，本院亦不予采信。因双方未约定违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，原告主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金，本院按银行贷款利率计算予以支持。经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%，故原告主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金本院按年利率4.75%予以支持。原告交纳的总房款为324409元，故原告主张的逾期办理权属转移登记违约金，本院予以支持47512.40元（324409元×4.75%÷12个月×37个月）。关于原告诉请被告退还其多交纳的购房款7366元及利息的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对房屋面积差异的处理方式约定为“以房屋产权管理部门核定建筑面积为准，签约时暂按约定面积收款，结算时按2540元每平方米多退少补。”，该约定系双方真实意思表示，合法有效，被告对此亦无异议。如前述，案涉房屋实测面积为124.82平方米，故原告诉请被告退还其多交纳的购房款7366元[（127.72平方米-124.82平方米）×2540元]的主张，本院予以支持。对于原告主张的利息，双方未约定，且双方未结算，故原告主张的利息，本院不予支持。关于原告诉请被告交付符合合同约定及法律规定的房屋及办理商品房所有权登记手续的主张，因竣工验收备案及房屋产权登记手续何时能办理完毕，取得房屋产权证尚处于不确定状态，被告无权掌控，也非本院职权，均由相关职能部门主导执行，故原告该主张，本院不作处理。至于被告辩解由施工单位向原告承担逾期交房及逾期办证违约金的意见，属于被告与施工单位的另一法律关系，且施工单位不是本案《商品房买卖合同》的合同相对人，故被告该辩解意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨凤莲自2015年12月2日起至2019年1月2日止的逾期交房违约金43227.67元；二、被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨凤莲自2015年12月2日起至2019年1月2日止的逾期办理房屋权属转移登记违约金47512.40元；三、被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨凤莲房屋差价款7366元；四、驳回原告杨凤莲其余诉讼请求。案件受理费2772元，减半收取1386元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 杨 华二〇一九年六月十四日书记员 郑新新