安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0123民初2297号原告：姚红军，男，汉族，1961年10月20日生，住安徽省蚌埠市怀远县。原告：韩静，女，汉族，1965年3月13日生，住安徽省蚌埠市怀远县。两原告共同委托诉讼代理人：徐林，安徽中特律师事务所律师。被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县金寨南路**，统一社会信用代码91340123584567077L。法定代表人：邱晓宁，董事长。委托诉讼代理人：江诗敏，该公司职员。被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码9134012369739861XX。法定代表人：朱晓仲，董事长。委托诉讼代理人：李海燕，该公司职员。委托诉讼代理人：董津津，该公司职员。原告姚红军、韩静与被告安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）、被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐林，被告用世公司委托诉讼代理人董津津,被告慎独公司委托诉讼代理人江诗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚红军、韩静向本院提出诉讼请求：1、判令被告慎独公司支付自2015年11月1日起至今仍欠付的租金收益158455元；2、判令被告慎独公司支付逾期付款违约金20745.66元；3、判令被告用世公司对上述债务承担连带清偿责任；4、两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年6月10日，原告与被告二签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告二位于合肥市肥西县金寨南路1111号的用世?生活城1号馆4层4237号、4238号商品房，价款分别为人民币429667.06元、355763.05元。同时，被告二售楼处工作人员向原告提供了事先由被告一盖好章的《用世?生活城委托经营管理合同》，并要求原告一并签订该份附属合同。该合同规定，原告将购买的上述铺位全权委托给被告一经营管理。由于被告一拖欠租金收益，包括原告在内的用世?生活城业主多次向被告一催要欠款，均由被告二的股东朱仲跑代表出面与业主进行沟通处理。2018年1月29日，被告二制作了多份承诺函放置于用世?生活城售楼部大厅桌面上，供前来催要欠付租金收益的业主自行拿取。被告二在承诺函中承诺：被告一不履行租金义务时，由被告二以其价值2.5亿元的公司资产为担保资产抵偿欠付租金。《用世?生活城委托经营管理合同》签订后，原告已向被告一交付了商铺，履行了合同义务。按合同约定，被告一应于2015年11月1日、2016年4月30日、2016年11月1日、2017年4月30日、2017年11月1日、2018年4月30日、2018年11月1日前向原告支付半个经营年度的租金收益41162元，合计288134元。但被告一仅于2015年11月9日、2016年5月9日、2016年12月16日、2017年1月20日分别向原告支付租金37046元、37046元、7049元、30016元，合计111157元。且上述租金收益的支付均已逾期，按该合同约定，被告一就其逾期支付的年租金收益，应按照拖欠租金额的日万分之三向原告支付违约金。被告二自愿出具的承诺函未约定保证方式，应视为连带责任保证，故被告二应对被告一履行上述债务承担连带保证责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，敬请依法判决支持原告诉讼请求。慎独公司与用世公司共同答辩称：1、欠付租金为129282元；2、原告与慎独公司签订的是委托合同关系，并非租赁关系，慎独公司向原告支付房屋租金收益应以慎独公司向实际承租人收取的租金为标准，根据慎独公司与实际承租人签订的涉案商铺租赁合同，商铺的实际租金为每月10元/㎡，扣除11%的税款，实际为每月8.9元/㎡；3、慎独公司之前已经向原告支付租金收益八笔，共计130039元，该租金收益高于慎独公司向实际承租人收取的租金，慎独公司不拖欠原告的租金，原告诉请租金和违约金无事实法律依据，另外，涉案商铺实际面积与买卖合同签订面积有所减少了，应当以实际面积来计算租金；4、原告诉请用世公司承担连带责任无事实法律依据。本院经审理认定事实如下：2012年6月10日，姚红军（买受人）与用世公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》，分别约定姚红军以总金额429667.06元（合同约定建筑面积40.29平方米、单价10664.36元/平方米）购买用世公司开发的位于合肥市肥西县金寨南路1111号用世·生活城1号馆4237号商铺，以总金额355763.05元（合同约定建筑面积33.36平方米、单价10664.36元/平方米）购买用世公司开发的位于合肥市肥西县金寨南路1111号用世·生活城1号馆4238号商铺，用途为商业。同日，姚红军、韩静（甲方）与慎独公司（乙方）就上述两商铺签订两份《用世·生活城委托经营管理合同》，姚红军、韩静接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。其中一份合同第一条关于标的物状况约定建筑面积33.36平方米（最终面积以政府实测为准），另一份合同第一条关于标的物状况约定建筑面积40.29平方米（最终面积以政府实测为准）；其他条款，两份合同约定内容相同，第二条委托方式约定：1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2012年11月1日起至2022年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定：经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：委托期内前三年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意免收该商铺三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2022年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2015年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总计10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2020年11月1日起至2022年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。2015年12月1日，姚红军、韩静取得用世·生活城1号馆4237号、4238号商铺房地权证肥西字第**、肥西字第××号，登记建筑面积分别为40.11平方米、33.20平方米。2015年11月16日，慎独公司向原告姚红军支付租金37046元，2016年5月9日，支付租金两笔分别为16777元、20269元，2016年12月16日，支付租金7409元，2017年1月20日，支付租金两笔分别为13594元、16422元，2017年9月1日，支付租金两笔分别为8388元、10134元，被告慎独公司共计已支付租金130042元。此后，被告慎独公司未按约支付后续租金。2018年1月23日及1月29日，用世公司作为案涉房产开发商向用世·生活城全体业主出具《承诺函》，主要内容为：用世公司自愿提供公司价值2.5亿元资产为慎独公司所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，在慎独公司不履行支付义务时，由用世公司以担保资产抵偿欠付租金，担保期间直至所有租金付清为止。《承诺函》出具后，两被告仍未履行支付后续租金等义务。上述事实，有《商品房买卖合同》、《用世·生活城委托经营管理合同》、慎独公司向原告姚红军支付租金银行客户回执单、用世公司承诺函及双方的陈述等证据予以佐证。本院认为：姚红军、韩静与慎独公司所签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同内容来看，实为租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。慎独公司既自愿承诺管理经营姚红军、韩静所购商铺，理应按约定时间及标准支付到期的租金。慎独公司与姚红军、韩静未就代扣税费问题进行约定，且慎独公司也未能举证证明已为姚红军、韩静代缴了租金收益税款，根据《用世·生活城委托经营管理合同》约定，年租金为姚红军、韩静所购商铺实际签约总价款的10.53%，且租赁标的物面积以实测为准，故对于被告慎独公司应付年租金应按商铺实测面积计算为82324元[40.11平方米×10664.36元/平方米×10.53%+33.20平方米×10664.36元/平方米×10.53%]，半年租金为41162元。鉴于姚红军、韩静与慎独公司签订的《用世·生活城委托经营管理合同》约定，慎独公司应于2015年11月1日起支付第一期租金，以后每半个经营年度支付一次租金，但慎独公司并未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定支付下剩余房屋租金及承担违约责任，基于上述本院认定的年租金标准，扣除被告已付租金130042元，现被告慎独公司应支付原告姚红军、韩静2015年11月1日至2018年11月1日期间的下剩租金158092元（82324元/年×3.5年-130042元）。关于原告姚红军、韩静主张的违约金即合同中约定的滞纳金问题，《用世·生活城委托经营管理合同》第九条违约责任第3项约定“乙方（慎独公司）无故未按约定支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方（邵宗林、潘安）可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止”，该约定标准并未超过相关法律规定，本院予以支持，原告在起诉状中载明的违约金计算起止时间、方式等视为对相关权利的放弃，结合双方约定的支付时间段及慎独公司已付房屋租金情况，分段计算慎独公司应付违约金为20745.66元[2017年5月1日至2019年3月27日违约金为41162元×695天×0.0003=8582.28元，2017年11月2日至2019年3月27日违约金为41162×510天×0.0003=6297.79元，2018年5月1日至2019年3月27日违约金为41162元×330天×0.0003=4075.04元，2018年11月2日至2019年3月27日违约金为41162×145天×0.0003=1790.55元]。用世公司作为案涉商铺开发商，虽非《用世·生活城委托经营管理合同》签约主体，但其在2018年1月23日及1月29日出具的《承诺函》中明确表示在慎独公司不履行租金及违约金支付义务时，由用世公司承担担保责任，但对于保证方式约定不明确，此种情况下，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，按照连带责任保证承担担保责任，据此，原告姚红军、韩静要求用世公司对于慎独公司的前述给付义务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、被告安徽慎独商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告姚红军、韩静2015年11月1日至2018年11月1日期间的欠付租金158092元、违约金20745.66元；二、被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司对被告安徽慎独商业经营管理有限公司上述两项给付义务承担连带责任；三、驳回原告姚红军、韩静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3895.8元，减半收取1947.9元，由被告安徽慎独商业经营管理有限公司和安徽用世商业房地产开发投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王邦建二〇一九年六月五日法官助理徐学正书记员袁鸿卓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。