重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初3814号原告：陈皓，男，1973年6月5日出生，汉族，住重庆市江**。被告：小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第六分公司，住所地重庆市渝**龙溪街道红锦大道**，统一社会信用代码91500112MA5UT55P13。负责人：李元明，职务不详。原告陈皓与被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第六分公司（以下简称小家联行第六分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈皓到庭参加诉讼。被告小家联行第六分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈皓向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋出租委托代理合同》；2.判令被告支付自2018年11月25日起至2019年1月14日期间的租金6540元；3.判令被告支付因提前解约而应承担的免租期租金6540元；4.判令被告支付承租期间拖欠的水电气费及物业费3000元。事实和理由：2018年4月7日，原告与被告签订租房合同，原告将其名下的重庆市江北区洋河花园X栋X-X号房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告，后因被告自2018年11月15日起拖欠租金，双方又于2018年11月18日达成协议，约定2018年11月15日至2019年2月14日期间被告按3270元/月支付租金，但被告依然拖欠租金及水电气费等，原告也已于2019年1月20日自行收回房屋，特提起诉讼，望判如所请。被告小家联行第六分公司未答辩。本院经审理认定事实如下：原告系案涉房屋产权人。2018年4月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定甲方将案涉房屋交予乙方代理出租，房屋建筑面积为154.15平方米，租赁用途为居住，租赁期限自2018年5月16日起至2021年5月15日止，共计3年，甲方应于2018年5月15日前将房屋交付给乙方，第一年租金为29430元、第二年为40440元、第三年为41640元，乙方按季度支付租金，租金支付方式为2018年5月15日支付9810元、2018年8月15日支付3270元、2018年11月15日支付6540元、2019年2月15日支付9810元……；出租代理期内甲方同意预留出第一年90个自然日作为乙方工作期及装修期，工作日后于2018年8月15日开始计算租金，甲方同意工作期及装修期内租金作为乙方佣金，在第一次付款中扣除；乙方提前退租需补甲方两个月免租租金；出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费及室内设施维修费。2018年11月18日，原告与被告签订《补充协议》，约定2018年11月15日至2019年2月14日期间，每月15日乙方向甲方按月支付房租3270元，共计3个月，自2019年2月15日起，乙方须按原合同向甲方按季度支付房租，乙方在恢复按季度支付房租后，可扣除已支付的1个月免租期房租3270元。另查明，原告代被告缴纳了案涉房屋2018年11月的电费698元、2019年1月的电费56元、气费364元、水费513.07元、2018年6月至2019年1月的物业费1751.60元，上述费用共计3382.67元。上述事实，有《房屋出租委托代理合同》、《补充协议》、不动产权证、《重庆小康物业有限责任公司收款收据》5份、《重庆增值税普通发票》2份、《国网重庆市电力公司电费清单》2份、《重庆燃气集团股份有限公司气费专用收据》3份及原告的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《房屋出租委托代理合同》的签订系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告将案涉房屋交给被告代理出租，被告应当按约支付租金，现并无证据证明被告按约支付了租金，则原告可以解除合同，对于原告请求解除合同的主张，本院予以支持。对于原告要求被告支付自2018年11月25日起至2019年1月14日期间的租金6540元的诉讼请求，原告主张被告自2018年11月15日起未支付租金，要求被告支付2018年11月15日至2019年1月14日期间的租金，被告也并未举证证明其已按约支付租金，故被告应当支付租金，双方在《补充协议》中约定2018年11月15日至2019年2月14日期间月租金为3270元，则被告应当支付的租金为6540元（3270元×2个月），故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付提前解约而产生的免租期租金6540元的诉讼请求，双方在《房屋出租委托代理合同》中约定“乙方提前退租需补甲方两个月免租租金”，本案系因被告未按约支付租金而导致原告解除合同，实系被告提前退租，故原告依约主张两个月免租期租金符合合同约定，本院予以支持。对于金额，合同约定“出租代理期内甲方同意预留出第一年90个自然日作为乙方工作期及装修期，工作日后于2018年8月15日开始计算租金，甲方同意工作期及装修期内租金作为乙方佣金，在第一次付款中扣除”，第一次付款金额为9810元，实为免租期租金，则月租金为3270元，被告应当支付的两个月免租期租金应为6540元（3270元×2个月），故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付拖欠的物业费等费用3000元的诉讼请求，原告与被告在《房屋出租委托代理合同》中约定“甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费及室内设施维修费”，现原告已代被告缴纳案涉房屋部分物业费、水费、电费、燃气费，该部分费用本应由被告承担，故被告应当将上述费用支付给原告，原告实际支付的费用为3382.67元，但其主张的费用为3000元，此系其处分自身诉讼权利的行为，本院予以支持，被告应当支付承租期间拖欠的水电气费及物管费3000元，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈皓与被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第六分公司签订的《房屋出租委托代理合同》；二、被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第六分公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈皓租金6540元；三、被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第六分公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈皓免租期租金6540元；四、被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第六分公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈皓水电气费及物业费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，由被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司重庆第六分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟人民陪审员  郭 敏人民陪审员  李 蓉二〇一九年六月二十八日法官 助理  姚丽君书 记 员  马燕群