贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初868号原告郭宇，男，1975年4月10日出生，汉族，户籍地贵州省黎平县，现住黎平县，被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人庄朝本，男，该公司总经理。委托代理人王志艺，男，1982年5月19日出生，汉族，住福建省南靖县，系该公司职工。原告郭宇诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年5月16日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告郭宇，被告委托代理人王志艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭宇向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告，并协助原告办理不动产权证书。2、判决被告向原告支付逾期进行商品房转移登记相关文书的违约金55331.80元（暂从2017年1月1日起计算到2019年5月16日，计算公式377801元×6.18%÷365天×865天=55331.80元）。3、判决被告继续履行后期逾期办理商房转移登记违约金，从2019年5月16日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并办付到原告止，计算标准参照上述第2条。4、判令被告支付原告面积误差款5579.35元（合同面积118.10平方米，金额377801元，实际面积116.35平方米，发票金额372203.65，误差1.75平方米，金额5597.35元）。5、判决被告退还原告所交的维修基金7444元。6、本案诉讼费由被告承担。以上费用合计68373.15元。事实与理由：原告于2014年12月9日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤镇××家园××室房屋，该合同约定商品房面积为118.10平方米，房屋总价377801元，原告已全部如约支付完毕，相关税费也已缴纳完毕。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款“转移登记”第（一）项约定“…出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但截至原告起诉日，被告仍未取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款“转移登记”第（二）项第2点约定“…2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：(1)买受人有权退房．买受人退房的，出卖人应收自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付己交付房价款0.1%的违约金”，被告逾期未将办理商品房转移登记的有关文件交付给原告之行为，导致原告迟迟未能办理商品房产权证，根据上述约定，被告之行为已构成违约。并请求法院判令被告立即向原告承担逾期交付办理商品房产权转移登记的有关文件的违约金及合同价格与实际价格之差价。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请立案审理，并支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：1、原告提出的违约金过高，请求法院予以调整；2、办理不动产权证是由多方面因素造成的，不应该由被告单方面承担全部责任；3、被告作为房地产开发有限公司，预售的商品房数量较多，现在起诉要求被告支付违约金的购房业主较多，被告所要承担的违约金明显过高，被告已经没有实际履行的能力，违约金过高不利于纠纷的解决，也无法达到预期效果，请求法院考虑上述情况，酌情予以调整违约金；4、被告已于2015年交房给原告使用，原告没有实际由于购房带来的过多的利益损失，5、关于维修基金、房屋面积误差款，根据购房合同及相关的法律法规执行。原告在举证期限内向本院提交以下7份证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。2、《商品房买卖合同》，证明原被告之间的权利义务关系。3、商品房预售登记表，证明房屋已备案登记。4、购房发票，证明多缴房款5597.35元。5、契税发票，证明缴纳契税5583.06元。6、维修基金等收据，证明水电开户及房屋维修基金已交房开商。7、付款收据，证明原告已付购房款377801元。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告于2014年12月9日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关五开××家园××室房屋，该合同约定商品房面积为118.10平方米，房屋单价3808.48元每平方米，房屋总价377801元。合同第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳维修基金等费用，出卖人应当于缴费后5日内向买受人交付相应缴款凭证。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款、契税、维修基金及相关费用，但被告至今未将维修基金交到有关单位，未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。关于原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》的约定，将商品房转移登记的相关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证的请求，本院认为，根据合同第二十二条第三款转移登记第（一）款约定，出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据双方合同约定，原告请求符合合同约定，未违反法律规定，对此，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。按合同约定，被告违约的时间应当从2016年12月30日的下一日即从2016年12月31日起算，违约金从2016年12月31日起算至原告请求的2019年5月16日止，共计896天，原告请求按865天计算，本院予以支持865天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，原告要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按照年利率6.18%的标准计算违约金，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为:377801元×6.18%÷365天×865天=55331元。因被告违约行为系持续的，原告请求以后的违约金从2019年5月16日开始计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,本院认为应从2019年5月17日开始计算以后发生的违约金，计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，原告请求以后的违约金符合法律规定，本院予以支持，计算标准仍按年利率6.18%计算。关于原告请求被告退还原告所交维修基金的问题，根据合同第十四条第四项约定，原告已经向被告交付了维修基金，至今4年多时间被告未有将委托收取的维修基金交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了原告的权益，原告有理由请求被告退还收取的维修基金，故对原告请求退还维修基金予以支持。关于原告要求被告退还原告房屋少面积款5597.35元的请求,被告不同意现在退还，要求办理不动产权证后，据实结算，本院认为，因现房屋尚未通过综合验收，亦未实际办证，现没有充分证据证明房屋面积与合同约定面积相差多少，故，对原告的此项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告郭宇签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告郭宇逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金55331元。2019年5月16日以后的违约金按已交房款377801元，年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告郭宇交付的维修基金7444元。四、驳回原告郭宇的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，减半收取755元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  粟志文二〇一九年六月十七日书记员  陆小凤