湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘民申776号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王宗义，男，1953年4月16日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：钟敏，女，1972年11月18日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：王宗义，系钟敏的舅舅。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄柏青，男，1954年10月13日出生，汉族，住湖南省郴州市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王异湘，男，1957年9月24日出生，汉族，住湖南省郴州市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：尹琼，女，1964年6月13日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。原审第三人：郴州东方时代房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区健康路（财富广场）7楼。法定代表人：李金生，该公司董事长。再审申请人王宗义、钟敏因与被申请人黄柏青、王异湘、尹琼及原审第三人郴州东方时代房地产开发有限公司（以下简称东方公司）执行异议之诉一案，不服湖南省郴州市中级人民法院（2018）湘10民终2490号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。王宗义、钟敏申请再审称，原一、二审判决对涉案房屋付款事实认定错误。申请人已缴纳涉案房屋的购房款，已经仲裁生效裁决所认定，并且该生效裁决业经郴州中院民事裁定所确认，原审认定申请人未支付涉案房屋购房款系明显错误，且违反法律规定。原一、二审判决对涉案房屋占有事实的认定错误。原一、二审判决对涉案房屋未办理登记备案系申请人责任的事实认定错误。申请人支付全部价款后，多次要求东方公司办理房屋登记备案，但由于东方公司法人代表的原因，客观上无法办理备案登记，后因申请人也犯罪判刑，要求东方公司登记备案在客观上也做不到。原判决将执行异议之诉中“足以排除强制执行的民事权益”认定为必须对涉案房屋具有所有权才能排除执行异议，属于适用法律错误。原判决认为本案只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，而不能适用第二十八条，属于适用法律错误。综上，请求依法撤销原一、二审判决；判决停止对位于湖南省郴州市健康路财富广场1-18号房屋的强制执行，并解除查封扣押。黄柏青提交意见称，原审判决查明的事实清楚，证据确凿。原审查明涉案“财富广场”1-18号门面系被执行人东方房地产公司开发且未出售的门面的事实清楚。原审查明王宗义、钟敏与被执行人东方房地产公司签订涉案1-18号门面《商品房买卖合同》，没有在房产管理部门办理网签和备案登记的事实清楚，且王宗义、钟敏所称“客观上根本无法办理备案登记的事实”不存在。原审查明涉案“财富广场”1-18号门面未交付给王宗义，至今仍由被执行人管理收益的事实清楚。综上，原判决认定事实正确，适用法律正确，请求依法驳回申请人的再审申请，维持原判。本院经审查认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。本案争议的焦点为：1.原审是否适用法律错误？2.案外人王宗义、钟敏对“财富广场”1-18号门面是否拥有排除强制执行的权利？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部款项，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王宗义、钟敏所购买的系商铺而非用于居住的商品房，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。故原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定进行审理正确，申请人认为原审法院适用法律错误的申请理由不能成立。关于案外人王宗义、钟敏对“财富广场”1-18号门面是否拥有排除强制执行的权利的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。故王宗义、钟敏应依法承担对案涉门面享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。应当认为，案外人王宗义、钟敏对涉案门面不享有足以排除强制执行的权利。理由如下：王宗义、钟敏不能证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产。经查，位于郴州市北湖区系由东方公司开发，尚未办理《房屋所有权证》、未办理分户的《国有土地使用证》，该门面所在楼盘的《国有土地使用证》登记的土地使用者为东方公司。东方公司在与王宗义、钟敏签订购房合同前，已将1-18涉案门面租赁给了谭文明。王宗义、钟敏提出，于2009年1月10日经东方公司、租赁人谭文明、申请人三方协商，向承租人谭文明下达了《关于王宗义收取1-18号门面租金的通知》，该通知约定东方公司将1-18号房屋交给申请人，由申请人继续租赁给谭文明，谭文明将租赁款交给申请人。对于该事实，首先，在东方公司诉谭文明房屋租赁合同纠纷一案中，郴州市中级人民法院于2017年6月1日作出（2015）郴民一初字第14号生效判决，判令谭文明向东方公司支付2009年7月1日至2015年1月31日的租金2106292.8元，利息88069元。由此判决可以看出，东方公司和谭文明均未认可应当向申请人王宗义、钟敏支付房屋租金。其次，王宗义、钟敏未提交任何证据证明其收取了涉案门面的租金。在询问中，王宗义也承认并未实际收取过门面租金。第三，（2013）郴北刑重字第2号生效刑事判决书认定的事实表明，案涉门面由东方公司在2008年10月两次作了借款抵押，并在郴州市房产局作了备案，2009年6月1日，在与何海滨签订借款合同时，再次作为抵押；2009年7月21日与刘四清签订合同，将财富广场1-10号门面卖给刘四清，并进行了公证。可见，在王宗义、钟敏于2008年9月23日与东方公司签订《商品房买卖合同》购买门面后，东方公司仍可以抵押和出卖案涉门面，并能依法到房产主管部门办理备案和公证主管部门办理公证，此时王宗义仍为东方公司的股东，对公司抵押自己已经购买且合法占有的门面但并未提出异议与常理不符。故，原审认定王宗义、钟敏并未合法占有案涉门面正确。王宗义、钟敏该申请理由不能成立。因买受人王宗义、钟敏自身原因未办理过户登记。王宗义、钟敏于2008年9月23日与东方公司签订《商品房买卖合同》购买门面后，完全有足够的时间和条件办理过户登记手续。首先，该涉案门面手续证照齐全，不存在不能办理过户登记手续的客观障碍。其次，房屋买卖合同签订后，王宗义仍任东方公司副董事长。王宗义无论作为涉案格式合同的制定者和涉案门面开发商的股东、主要负责人，还是作为涉案门面买受人，其“双重”身份，对涉案门面未办理过户登记都是明知的。同时，王宗义2009年11月25日因涉嫌非法吸收公众存款罪被刑事拘留，2011年1月26日被释放，2011年10月26日被取保候审，至2013年11月28日被判处刑罚，无论作为“买受人”还是房产开发商主要负责人均有足够的时间为案涉门面向房产管理部门登记备案。再次，即便王宗义人身自由受到限制，该《房屋买卖合同》的实际签订人钟敏，一直具有人身自由，但也一直怠于行使过户登记的权利，应对其自身行为导致的法律后果承担责任。故原审认定因买受人王宗义、钟敏自身原因未办理过户登记并无不当。王宗义、钟敏该申请理由亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回王宗义、钟敏的再审申请。审判长  周春梅审判员  彭春玲审判员  米 佳二〇一九年六月三日法官助理刘寄清书记员易湘茗