湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初1544号原告：吴风学，男，生于1952年3月22日，汉族，住湖北省丹江口市。原告：解天云，女，生于1965年2月17日，汉族，住湖北省丹江口市。二原告共同委托诉讼代理人：宦毅，湖北润京律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉，代为签收法律文书等。被告：汉江集团丹江口地产有限责任公司，住所地：湖北省丹江口市电站路****。统一社会信用代码：91420381182216581Q。法定代表人：时毅军，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁浩，男，系该公司工程计划部职员。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：朱晓晶，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，参与调解、进行和解，代为签收法律文书等。原告吴风学、解天云与被告汉江集团丹江口地产有限责任公司（以下简称地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法由审判员王寒适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告吴风学及其与解天云的委托诉讼代理人宦毅，被告地产公司的委托诉讼代理人丁浩、朱晓晶到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告吴风学、解天云向本院提出诉讼请求：1.要求被告地产公司协助办理原告位于丹江口市碧水××小区××单元××号房屋的不动产产权登记证书，并将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；2.要求被告地产公司自2014年11月10日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告已付房款476116元的违约金至房屋的不动产产权登记证书办理完毕证件交付之日止；3.诉讼费用由被告地产公司承担。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为要求被告地产公司支付违约金57000元。事实与理由：2012年11月12日，原告与被告地产公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告地产公司位于丹江口市碧水××小区××单元××房，该商品房建筑面积为143.54平方米，每平方米3316.96元，总房款为476116元。房款的支付方式为2012年11月12日付476116元。合同同时约定出卖人应当在交付房屋使用730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告地产公司于2012年11月10日向原告交付了房屋。原告也交付了全部购房款。但被告地产公司没有按约定提供给原告办理房屋的不动产产权登记证书。原告为维护其合法权益，遂起诉。被告地产公司口头辩称：1.关于原告第一项诉请，答辩人已于2018年12月25日取得了鄂（2018）丹江口市不动产权第0004683号证书，并于2018年12月26日向碧水方圆小区发出公告并通知各位业主办理相关的不动产权证，因此对于第一项请求应当予以驳回；2.关于原告请求的逾期办证违约金，合同中没有约定，双方对逾期办证的约定是协商解决，该约定是双方真实意思表示，符合合同法意思自治原则，因此原告的诉请应当依法不予支持；3.原告要求违约金过高，本案涉及的是迟延办理不动产权证违约金，应当以造成损失及损失多少为前提，涉案房屋早已交付给原告使用，原告也一直在使用该房屋，答辩人认为其将房屋交付给原告、也从未妨碍过原告使用，根据合同法规定，双方实际已经完全履行了合同的主要义务，原告得到房屋使用房屋已实现了合同的主要目的，原告的损失几乎为零，因此答辩人认为，按照贷款利率计算违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等综合因素作出裁决，答辩人认为即使答辩人有违约行为，但给原告造成的损失较小，支付违约金总量应当在房款总价的1%范围内；4.原告主张违约金的诉讼时效已过，应当对原告提出的第二项诉请予以驳回；5.碧水方圆小区是因土地方面的原因，分三期建设，从2011年到2013年，因市政府不允许住宅项目建设，另外两栋楼截止现在还没有盖。按照国土局的要求没有建设完是不允许验收的，后来通过相关工作和相关政策，才把总证办下来了。所以我们认为不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条相关解释，因为不是出卖人的原因造成的不能办证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月12日，原告吴风学、解天云与被告地产公司签订《商品房买卖合同》，原告吴风学、解天云购买被告地产公司开发的位于丹江口市××大道西侧碧水方圆第16幢1单元10层1002号房屋一套，建筑面积为143.54平方米，单价为3316.96元/㎡，房屋总价款为476116元。原告吴风学、解天云于2012年11月向被告地产公司付清了购房款，被告地产公司于2012年11月10日向原告吴风学、解天云交付了房屋。该合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用730日内，将办理权属证书登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人即被告地产公司的责任，原告吴风学、解天云不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。由于被告地产公司未能在合同约定的期限将办理权属证书登记资料报产权登记机关备案，导致原告吴风学、解天云至今未能取得房屋产权证。为此，原告遂提起诉讼。另查明，本案争议的房产，被告地产公司已于2018年12月25日在丹江口市不动产登记中心登记，不动产权证号为鄂（2018）丹江口市不动产权第0004683号。2018年12月26日，被告地产公司在碧水方圆小区张贴房屋办证通知，告知包括原告在内的购房业主办理房屋产权登记手续。诉讼中，经本院调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，应依法予以保护。原告按合同约定，履行了交付房款的合同义务，被告虽已将房屋交付给了原告使用，但未在合同约定期限内向房屋产权登记机关提供必要的文件资料备案，导致原告所购房屋至今未能办理房屋产权证，已构成违约。双方在合同中对逾期办证违约责任未作明确约定，仅约定了双方协商解决，现双方经协商亦未能达成一致意见，被告认为原告要求其支付的违约金数额过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上所述，为了统一同类案件的裁判尺度，结合已发生法律效力的同类案件的裁判标准，平等保护当事人的合法权益，本院综合本案案情考量，被告在2012年11月10日已将涉案房屋交付给原告，亦未妨碍原告的使用，原告购房的主要合同目的已经实现，被告虽未按合同约定的期限协助原告办理不动产权证，但给原告造成的损失也有一定的限度。因此，本院酌定由被告向原告支付20000元的逾期办证违约金，超出部分，本院不予支持，依法予以驳回；因被告已于2018年12月25日在丹江口市不动产登记中心备案登记，原告要求撤回第一项诉讼请求，系在法律允许的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院依法予以准许；由于被告逾期办证行为是持续、不间断的违约行为，被告辩解“原告主张违约金的诉讼时效已过”的理由，因不符合本案案情，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：被告汉江集团丹江口地产有限责任公司在本判决生效后十日内向原告吴风学、解天云支付逾期办理不动产权证违约金20000元；二、驳回原告吴风学、解天云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1225元，减半收取613元，由原告吴风学、解天云负担463元，由被告汉江集团丹江口地产有限责任公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  王寒二〇一九年六月二十六日法官助理陈伟书记员刘晨本判决所适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。