宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院   民 事 判 决 书                                                   （2019）宁0106民初5080号   原告:张学信,男,1960年8月19日出生,汉族,贺兰县教育局职工,住宁夏回族自治区银川市贺兰县。   委托诉讼代理人：张雪萍，系原告妹妹。   被告:马瑞,男,1998年3月29日出生，回族,住宁夏回族自治区银川市永宁县.   被告:宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司,住所地:宁夏回族自治区银川市。   法定代表人:马明，该公司经理。   原告张学信与被告马瑞、被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张雪萍、被告马瑞，被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司的法定代表人马明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告给付原告定金20000元;2.判令二被告赔偿原告搬家费用3000元;3.本案案件受理费用由二被告承担。事实和理由:2019年3月2日,原告委托其妹张雪萍通过第二被告诚利中介,与第一被告马瑞签订了《二手房买卖委托合同》。合同约定,将原告所有的位于银川市金凤区长城路林湖左岸小区住宅房以六十万元价款卖给第一被告马瑞。按照合同约定,马瑞向原告交付定金二万元,由第二被告诚多利中介保管。该合同第十条违约责任约定:“1.本合同签订后,乙方中途反悔的,应及时通知甲丙方,购房定金归甲方所有冲抵乙方违约金。”合同签订后,原告及时给被告搬家腾房,花费腾房费三千元之多。但第一被告违约,突然宣告合同目的不能实现,并给原告造成了一定损失,按照合同定金法则,被告已交定金不予返还,并应赔偿损失。第二被告诚利中介对本应交给原告的定金而由他们保管,也有向原告返还所保管定金的义务。故向贵院提起诉讼,请求贵院支持原告诉求,以保护原告的合法权益。   被告马瑞辩称，被告并非有意违反与原告签订的房屋买卖契约，而是不可抗力的因素导致合同不能有效履行，因此被告不构成违约，也不应承担定金责任或违约责任。被告与原告于2019年3月2日通过宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司签订房产买卖契约，该合同约定，房款总价600000元人民币，合同签订当日，被告先行向宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司支付2万元定金；同年3月19日前在支付20%（120000元）房款首付存入银行指定的专项账户并由银行冻结，用于银行贷款，剩余48万元在贷款银行向被告发放贷款之日由银行将被告所贷款项及首付款划入银行指定的专项账户中，被告一次性将全部购房款付清给原告。合同签订当日宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司确实收到被告2万元定金，宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司向被告开具了相应证明。合同中约定20%（120000元）首付。后经商议中介方觉得20%（120000元）贷款有可能贷不下来，又将首付款增加至25%（150000元），并且被告按照宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司相应要求也凑够了25%（150000元）最后在银行贷款时，临时又说要将贷款首付增加至30%（180000元），但是被告的确没有那么多钱，所以不能接受此事。当时明确告诉宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司如30%（180000元）首付超过被告购买此房产经济能力，不考虑购买此房产。2019年3月20日被告接银行通知，银行内评时未通过，因该房子价值高于市场价，无法申请贷款。在此房屋买卖合同纠纷中被告也是受害者。   被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司辩称，同被告马瑞的答辩意见，补充：原告与我公司签订合同的时候，马瑞母亲告知原告与我公司，如果20%首付贷不下来款，他们没有能力购买房屋，此合同终止，原告也口头同意了，原告说搬家费3000元，按照我们约定，房子的贷款办下来过户后通知双方交房，此时原告方可搬家，故此原告提前搬家所产生的费用与我方无关。对原告要求我们退还2万元定金不予认可，诉讼费不同意承担。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了证据交换和质证。原告提交的搬家前照片、押金收条、《二手房买卖合同》、银川市不动产登记信息查询单，二被告均认可无异议，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的通话录音、收据、搬家后照片，结合原、被告的当庭陈述，能够证实原告为搬家花费3020元的事实，对该部分证明目的予以采信，对其他证明目的不予采信。被告马瑞提交的中国农业银行转账记录、收条、二手房买卖委托合同能够证实被告马瑞的证明目的，本院予以采信；被告马瑞提交的微信截图不能证实其目的，本院不予采信。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年3月2日，原告（甲方、出卖人）与被告马瑞（乙方、买受人）通过被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）居间介绍签订《银川市二手房买卖委托合同》一份，约定：经丙方提供信息、线索为甲、乙双方买卖房屋提供居间服务，甲方同意将坐落于金凤区长城中路林湖左岸房屋出售给乙方，房屋建筑面积92平方米，房屋交易价格为人民币60万元整，支付方式为乙方委托丙方向银行申请二手房按揭贷款：自本合同签订之日起15日个工作日内，乙方将20%首付款存入银行指定的专项账户，并由银行冻结。在贷款银行向乙方发放贷款之日由银行将乙方所贷款项及首付款划入银行指定的专项账户中，乙方一次性将全部购房款付清给甲方；甲方在收到全部购房款之日起三天内将房屋进行交付；甲乙丙三方在确认并签订本合同当日，乙方支付给甲方定金20000元，由丙方代为保管；本合同签订后，乙方中途反悔的，应及时通知甲、丙两方，购房定金归甲方所有以冲抵乙方违约金；丙方应按照本合同约定的委托事项，高效、及时向甲、乙方提供优质服务；见证、监督甲、乙双方对本合同条款的执行。合同签订后，被告马瑞向被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司交纳定金2万元。后因银行贷款未办理下来，被告马瑞不同意购买上述房屋。   本院认为，原、被告签订的《银川市二手房买卖委托合同》均系各方真实意思表示，真实、合法，系有效合同，各方均应按照合同约定履行。被告马瑞因银行贷款未能办理下来，不同意购买涉案房屋，存在违约，应按照合同约定支付原告违约金。二被告认可银行贷款未通过审批的原因是合同约定的20%首付款过低，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第三条“商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。”被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司居间介绍，且合同约定被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司负责为被告马瑞办理银行贷款，其作为从事房屋居间服务的专业机构，应当知晓上述规定，二被告当庭认可首付款20%系三方协商的结果，庭审中，被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司陈述在签订合同过程中三方曾口头承诺若20%首付，剩余房款贷款办不下来合同终止，被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司明知20%首付款过低可能导致银行贷款办不下来的情况，被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司在履行居间义务、促成双方交易的过程中，应谨慎履行自己的义务，为双方交易提供合理、正确的咨询意见。被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司不当履行合同义务，给原告造成损失，应承担赔偿责任。合同约定，被告马瑞反悔，房屋定金折抵违约金，故二被告应赔偿原告损失2万元，由被告马瑞承担60%，即12000元，从被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司保管的房屋定金中扣除，由被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司支付给原告；被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司承担40%，即8000元。违约金足以弥补原告的损失，故对原告要求二被告支付搬家费的诉讼请求本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、被告马瑞于本判决生效之日起五日内支付原告张学信违约金12000元，从被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司保管的被告马瑞交纳的定金中扣除，由宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司支付给原告张学信；   二、被告宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张学信违约金8000元；   三、驳回原告张学信的其他诉讼请求。   如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费188元，原告张学信负担25元，被告马瑞、宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司163元。   如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。               审  判  员     魏 丽 波        二〇一九年六月十八日    书  记  员     李 晓 艳   附：相关法律法规   《中华人民共和国合同法》   第六十条   当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。    经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条  人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。    第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。