广西壮族自治区凭祥市人民法院   民事判决书   （2018）桂1481民初751号      原告（反诉被告）：潘某，男，1975年12月10日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市北大路222号。公民身份号码：452101197512100152。   原告（反诉被告）：万某，女，1978年8月20日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市南大路7号。公民身份号码：452101197808200021。   潘某、万某委托诉讼代理人：周玉峰，广西颂诚律师事务所执业律师。   潘某、万某委托诉讼代理人：黄某，女，1962年6月3日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市西乡塘区火炬一支路10号5栋241号。公民身份号码：452132196206030045。   被告（反诉原告）：广西陆兴房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区凭祥市屏山路职中大院内2幢204号。统一社会信用代码：91451481552270359B。   法定代表人：刘昶，该公司总经理。   委托诉讼代理人：朱万欢，广西华锦律师事务所执业律师。   委托诉讼代理人：梁某，男，1986年8月4日出生，广西陆兴房地产开发有限责任公司会计。住广西壮族自治区凭祥市屏山路职中大院内2幢204号。公民身份号码：450923198608049050。   原告（反诉被告）潘某、万某与被告（反诉原告）广西陆兴房地产开发有限责任公司（以下简称陆兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月9日受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告潘某、万某的委托诉讼代理人周玉峰、黄某，被告陆兴公司的委托诉讼代理人朱万欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   潘某、万某向本院提出诉讼请求：1.陆兴公司支付潘某、万某逾期交房违约金23714元；2.陆兴公司支付因其原因导致潘某、万某未能办理房屋所有权证书的违约金6165元（违约金自2017年7月22日起暂计至2018年4月12日，以后续计至潘某、万某实际完成房屋所有权登记之日止），以上合计29879元；3、陆兴公司协助潘某、万某办理位于凭祥市狮子山路122号狮山苑2幢A单元904号房屋的产权登记手续；事实和理由：潘某、万某和陆兴公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定潘某、万某购买陆兴公司开发的位于凭祥市狮子山路122号狮山苑2幢A单元904号房屋，房屋价款为237141元，交房时间为2016年5月31日前。此外，合同还对逾期交房违约责任、因陆兴公司原因导致未能办理房屋所有权证违约责任及其他权利义务事项进行了约定。合同签订后潘某、万某按约定履行了买受人的义务付清了房款，但陆兴公司却没有在2016年5月31日前向潘某、万某交付所购买房屋，直至2017年1月22日才完成了房屋交付。房屋交付至今，陆兴公司没有按照法律规定向当地不动产登记中心办理初始登记，亦没有向该部门提供完备的登记资料，导致潘某、万某至今未能办理所购房屋的所有权证书。陆兴公司逾期交房及未按法律规定、合同约定履行其办证义务的行为已经构成了违约，应承担相应的法律责任：1.陆兴公司逾期236天交房，已经构成违约，考虑到陆兴公司在施工过程中有可能存在可延期交房的情况，潘某、万某自愿扣减违约天数至200天；2.按照合同约定，房屋所有权转移登记由潘扩、万彦珠、陆兴公司共同办理，陆兴公司应该在法定期限内向当地不动产登记机构办理初始登记即办理小区总证，配合并与潘某、万某共同办理房屋所有权证。这些办证义务陆兴公司都没有履行，故其应当依合同约定按日计算向潘扩、万彦珠支付全部房价款万分之一的违约金，共计6165元（违约金自2017年7月22日起暂计至2018年4月12日，以后续计至潘某、万某实际完成房屋所有权登记之日止）；3.根据合同约定，办理房屋所有权证为双方共同义务，需要双方共同配合，现由于陆兴公司原因造成潘某、万某无法办理房屋所有权证，无论是按照法律规定还是合同约定，潘某、万某都有权要求陆兴公司协助办理产权登记手续。   陆兴公司辩称，1.其没有延期交房的事实，潘某、万某逾期交房违约金的诉讼请求应予以驳回。（1）.虽然陆兴公司与潘某、万某签订的《商品房买卖合同》有约定具体的交房日，但是双方签订的《补充协议》（即附件十一）第四条“房屋交付的补充约定”已经改变了潘某、万某民事起诉状诉称的具体交房日，该第四条第1款约定“房屋具体交付时间以甲方（以下甲方均指陆兴公司，乙方均指潘某、万某）发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议”，第3款约定“甲方发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付而未付房款和该房屋各类费用（包括但不限于物业服务费、装修垃圾清运费、装修押金、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）如乙方未付清前述款项，甲方有权拒绝交房。”陆兴公司于2017年1月16日至24日以电话形式发出《入伙通知书》，告知潘扩、万彦珠交房，因此具体交房日应该是2017年1月16日至24日，而不是潘扩、万彦珠民事起诉状诉称的具体交房日。且潘某、万某是在该段时间领取房屋钥匙。（2）.根据《商品房买卖合同》第十二条第2项约定的不可抗力或约定情形，甲方可据实顺延交房日期，无须承担违约责任。根据相关单位出具的证明材料，凭祥市2014年至2016年三年中雨以上降雨量的天气有116天；有22天停水；有8天全天停电而停工建设，因上述原因引起的房屋延期交付的时间应扣减；根据国务院公布的法定节假日及每年的高考期间属于“因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付”的时间，应予扣减，其中2014年29天，2015年32天，2016年33天，三年高考9天，共计103天。综上，上述天数116+22+8+103=249天要从逾期交房的期限中扣除。（3）根据《商品房买卖合同》第十二条第2项“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无须承担违约责任：乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清，或者银行按揭贷款尚未发放。”，因此，潘某、万某相关费用尚未付清前的时间应给予扣减。最后，退一步说，假设陆兴公司逾期交房，潘某、万某以日按全部房价款万分之五计违约金过高，应当以日万分之一计算违约金为宜。2.潘某、万某请求逾期办证的违约金因没有事实依据应予以驳回。根据《商品房买卖合同》的《补充协议》（即附件十一）第六条“关于办理产权登记手续的补充约定”，第3款约定潘某、万某应在办理房屋交付手续时先履行交办证材料及相关费用的义务，陆兴公司后才履行办理产权登记的义务，潘某、万某先履行的义务没有履行，造成产权登记至今没有办理，责任在于潘某、万某。潘某、万某自行缴纳税费的也没有向陆兴公司移交完税、缴费证明，且没有提交办证手续给陆兴公司等等，因此，逾期办证的责任在于潘某、万某。3、潘扩、万彦珠要求其协助办理不动产权证，其可以配合。但是根据《商品房买卖合同》的《补充协议》（即附件十一）第六条“关于办理产权登记手续的补充约定”，以按揭贷款方式购买房屋的，潘某、万某必须委托陆兴公司或陆兴公司指定的代办单位统一办理。综上，陆兴公司认为，潘某、万某的诉讼请求没有事实依据。   陆兴公司反诉潘某、万某支付9912.17元（其中1.逾期付款违约金6020元；2.契税款3892.17元）给陆兴公司。事实与理由：2015年8月8日，陆兴公司与潘扩、万彦珠签订《商品房买卖合同》，约定潘某、万某购买陆兴公司开发的位于凭祥市狮子山路122号狮山苑2幢A单元904号房屋，该《商品房买卖合同》附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”第3条第（3）款“买受人应在签订《商品房买卖合同》及附件并交纳首期房款之日起七日内主动配合出卖人向银行提交符合银行要求的办理按揭贷款所需全部资料及缴纳相关费用，并在接到银行或出卖人通知签订《银行借款合同》及相关协议的五个工作日内到银行办理完所有按揭手续，买受人不得拖延办理，否则出卖人视买受人为逾期付款并按本合同第八条追究买受人的违约责任。”之约定，如果潘某、万某七日内积极办理按揭贷款，那么银行在签订《商品房买卖合同》后一个月内可以发放按揭款。例如与潘某、万某同期购买该小区的2幢B单元604号房的业主吴科，于2015年8月11日签订《商品房买卖合同》，积极正常办理按揭款的情况下，银行最迟于2015年9月11日放款，但是潘某、万某怠于办理按揭手续，导致银行于2015年12月4日才放按揭款，逾期86日，严重影响陆兴公司的资金周转，因此根据《商品房买卖合同》第八条约定，逾期超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款万分之五的违约金，即6020元（140 000元×0.5‰×86天）给陆兴公司。   根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第六条“关于办理产权登记手续的补充约定”第3款第（1）项“乙方应于办房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并预留相关证件复印件等资料，预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用（乙方选择自行缴纳税费、则乙方应在办理房屋交付手续前向甲方移交全部完税、缴费证明），否则，甲方有权拒绝交付房屋，并按合同和本补充协议有关乙方原因造成房屋未能按期交付的约定执行。”之约定，预交契税是潘扩、万彦珠的义务，陆兴公司已代潘某、万某垫付契税款3892.17元，潘某、万某应当返还给陆兴公司，但至今为止潘某、万某均没有返还。   潘某、万某对于陆兴公司的反诉辩称，1.关于逾期付款的问题，首先按揭贷款能否办理取决于各方，包括银行内部的审批、开发商和业主之间的配合，本案中潘某、万某、陆兴公司双方签订的商品房买卖合同并没有对银行发放贷款的时间进行约定，潘某、万某也只是配合陆兴公司在银行办理相关手续，到目前为止，陆兴公司和银行什么时候通知潘某、万某，以哪种形式通知潘某、万某到银行或者指定地点办理是不能确定的，陆兴公司也没有相关证据证明，所以没有证据证明办理按揭贷款是何种情形，陆兴公司以业主吴科办理贷款的时间推定潘某、万某与银行办理贷款所需时间是错误的，违反了推理的最基本原则，此外，在各方签订贷款合同的时候，陆兴公司对银行发放贷款时间是确认的，即潘某、万某是没有逾期付款的行为，即使存在贷款迟延发放的情况，现有的证据也不能证明是潘扩、万彦珠单方导致，因此陆兴公司要求潘某、万某支付逾期付款的违约金是没有事实依据的；2.关于陆兴公司向潘某、万某主张返还其契税款的问题，潘某、万某在开庭前一天取得了陆兴公司与团购商品房代表签订的《商品房团购协议书》，从协议书第一条可以看出，团购人员应缴纳的契税是应该由陆兴公司缴纳，现陆兴公司要求潘某、万某返还，违反了合同的约定。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   对于潘某、万某提交的证据：       1.《商品房买卖合同》（预售），对于陆兴公司所称的房屋具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，因双方在签订补充协议时，并未明确《入伙通知书》载明的交房时间具体是指什么时间，仅说明入伙通知书的形式有哪些；陆兴公司认为交房时间应扣除249天不符合合同约定，故对陆兴公司的该质证意见不予采信，潘某、万某对该份证据要证明的问题，本院予以确认。      收据、发票和税收缴款书，陆兴公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，可以认定潘某、万某按约定履行了买受人的付款义务，但该证据不能证明潘某、万某履行了其他义务。上述证据证明了潘某、万某履行了付款义务，因潘某、万某未说明其履行的其他义务是什么义务，故本院对潘某、万某履行了其他义务不予确认。     住房公积金借款合同，陆兴公司对贷款支付的时间、方式是认可的，但其认为潘某、万某未按照团购协议的约定期限付款，双方签订的补充协议已经取代团购协议。本院对潘某、万某要证明其已履行付房款的义务，本院予以认定。    4.商品房团购协议书，虽然该协议是2013年9月4日签订，但该协议并无无效条款的约定，签订该协议的业主均以2080元/㎡的价格购买涉案房屋，可以认定双方已履行该协议，此价格包含团购人员中首次购房的契税，本院对该证据予以认定。   对于陆兴公司提交的证据：       1.气象资料证明，仅仅显示了2014年至2016年每年的中雨、大雨、暴雨、大暴雨各总计是多少天，并没有显示日降雨量达到中雨连续两天或以上时的天数，潘某、万某提交了凭祥市2014年至2016年的逐日降水量中雨及以上天气情况表，显示日降雨量达到中雨连续两天或以上时的天数，通过计算，2014年为12天，2015年为18天，2016年为11天。故对陆兴公司提交的该份证据不予采信。   2.狮山苑施工期间停水记录查询申请书、凭祥市水厂停水日期停水时间表，狮山苑施工期间停水记录查询申请书是陆兴公司单方申请，但是与凭祥市水厂制作的停水日期停水时间表显示的日期是相吻合的，停水时间有23天（2015年7月29日停水且下大雨），该证据是国家事业单位出具，本院予以确认。   3.广场909线2014年-2016年停电记录，是国家单位出具的材料，本院对其真实性予以确认，从原、被告双方签订的合同时间起算，停电时间总共5天。   4.2014年-2016年法定节假日及高考日停工表，因法定节假日及高考日不属于不可抗力事由，都是陆兴公司可以预见的期间，且陆兴公司并无证据证明其在此期间不能施工，故对该证据不予认可。       5.中国电信电话清单，是陆兴公司于2017年1月16日至2017年1月24日期间向有关业主拨打过的电话，大部分业主（近80户）在合同约定的时间内领取狮山苑小区房屋钥匙，从潘某、万某与陆兴公司签订的合同预留的手机号码及陆兴公司提供的该电话清单上的手机号码看，陆兴公司于2017年1月20日拨打过的手机号码为潘某、万某的手机号码，万某于2017年1月23日领取了房屋钥匙，故本院对该份证据予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月8日，潘某、万某和陆兴公司签订了《商品房买卖合同》，约定潘某、万某购买陆兴公司开发的位于凭祥市狮子山路122号狮山苑2幢A单元904号房屋，房屋价款为237141元，交房时间为2016年5月31日前。本合同第七条约定买受人应当于2015年6月25日前支付首期房价款97141元，余款14万元向银行申请贷款支付。第十二条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；本条还约定了如发生合同约定的不可抗力或约定的情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无须承担违约责任，即因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清，或者银行按揭贷款尚未发放等情形。双方签订的附件十一补充协议第六条关于办理产权登记手续的补充约定，第3款第（1）项约定，乙方应于办房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并预留相关证件复印件等资料，预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用（乙方选择自行缴纳税费、则乙方应在办理房屋交付手续前向甲方移交全部完税、缴费证明），否则，甲方有权拒绝交付房屋，并按合同和本补充协议有关乙方原因造成房屋未能按期交付的约定执行。2015年5月13日，潘某、万某向陆兴公司支付首期购房款97141元。2015年8月8日至2016年5月31日期间，凭祥市达到中雨连续两天或以上降雨量的天数共计11天，停电1天，停水5天。2017年1月23日，陆兴公司向潘扩、万彦珠交付了涉案房屋。另查明，2013年9月4日，陆兴公司与潘某、万某的团购业主代表签订了《商品房团购协议书》，约定团购房价格为2080元/㎡，此价格包含团购人员中首次购房的契税款。   本院认为，关于潘某、万某诉请陆兴公司支付逾期交房违约金是否合法合理，即陆兴公司是否存在逾期交房的违约情况的问题，以及逾期天数的问题。潘某、万某与陆兴公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议属于双方真实意思表示，符合法律规定，依法确认其合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。陆兴公司于2017年1月23日交房给潘某、万某，陆兴公司抗辩凭祥市2014年至2016年三年中雨以上降雨量的天气有116天；有22天停水；有8天停电而停工建设，因上述原因引起的房屋延期交付的时间，应扣减；根据国务院公布的法定节假日及每年的高考期间属于“因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付”的时间，应予扣减，其中2014年29天，2015年32天，2016年33天，三年高考9天，共计103天。综上，上述天数116+22+8+103=249天要从逾期交房的期限中扣除。因潘某、万某与陆兴公司签订合同的时间为2015年8月8日，则2015年8月8日前发生的不可抗力或合同约定的其他情形则不应扣除。根据合同约定，凭祥市达到中雨连续两天或以上时才能扣除。陆兴公司所举证的凭祥市的降雨天数不符合合同约定情形。从双方签订合同之日起至约定的交房日期2016年5月31日，凭祥市达到中雨连续两天或以上降雨量的天数为11天、停电1天，停水5天，共计17天时间。陆兴公司抗辩应扣减国务院公布的法定节假日及每年的高考期间，称该期间是属于因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付期间，虽然国务院规定国家的法定节假日和高考期间，这些情形都是陆兴公司可以预见的，且节假日及高考期间并不意味政府部门不允许陆兴公司施工。陆兴公司称在其工地旁的党校每年开会、培训、考试期间，工地每年禁止施工10天左右时间，因陆兴公司无相关证据证明，本院不予采信。陆兴公司还抗辩称，根据双方签订的附件十一补充协议第四条，房屋具体交付时间以甲方发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议，因陆兴公司所谓的《入伙通知书》并未说明具体的交房时间，故本院对陆兴公司的说法不予采信。双方约定乙方在办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和房屋各类费用（包括但不限于物业服务费、装修垃圾清运费、装修押金、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等），如乙方未付清前述款项，甲方有权拒绝交房。即使潘某、万某未交纳部分有关费用，但是陆兴公司仍于2017年1月23日交房。此条约定是潘某、万某不交纳相关费用陆兴公司可以拒绝交房的约定，但是不能成为陆兴公司不承担逾期交房违约责任的理由。综上，潘某、万某同意扣减陆兴公司在施工过程中可能存在可延期交房的情况天数减至200天，是对其权利的自由处分，本院予以准许。陆兴公司抗辩称假设陆兴公司逾期交房，潘某、万某以日按全部房价款万分之五计违约金过高，法庭应当适当减少，应当以日万分之一计违约金为宜。对陆兴公司该辩解意见,鉴于潘某、万某未能充分举证证明其实际损失为多少,本院认为其损失应是潘扩、万彦珠支付购房款的利息损失,本院根据本案实际情况依法酌定陆兴公司逾期交房的违约金为以日按全部房价款万分之二计算，潘某、万某诉请陆兴公司支付逾期交房违约金23714元的请求过高,本院依法支持陆兴公司应支付潘扩、万彦珠违约金为237141元×0.2‰×200天=9485.64元。   关于潘某、万某诉请陆兴公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金是否合法合理的问题，根据双方签订的合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同...买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。陆兴公司虽然提出其已将办理争议小区房屋权属的初始登记资料全部提交产权登记机关,但未提供证据证明提交时间,且至今尚未取得涉案小区房屋权属的初始登记,故陆兴公司应承担举证不能的法律后果。陆兴公司提出潘某、万某不能及时取得房屋产权证书的原因在于潘某、万某未能按期提供委托办理房屋产权手续的办证材料及相关费用的抗辩理由不能成立。对于潘某、万某要求陆兴公司支付因陆兴公司原因导致潘某、万某未能办理房屋所有权证书的违约金的诉讼请求，本院予以支持。故逾期办理房产证的违约责任应从实际交房之日的180日后起算，潘某、万某交房日期为2017年1月23日，180日内即2017年7月22日前，故陆兴公司应于2017年7月22日前办理涉案房屋的权属证书给潘某、万某，因陆兴公司原因未能按期办证，构成违约；根据合同约定，陆兴公司按日计算向潘某、万某支付全部房价款万分之一的违约金，潘某、万某购买涉案房屋的总房款为237141元，违约金应为237141元×0.1‰再乘以逾期办证的天数，因陆兴公司现在不具备办理涉案小区房屋初始登记的条件，其并不是能办证而不办，故潘某、万某诉请因陆兴公司原因导致未能办理房屋所有权证的违约金只能算至潘某、万某起诉之日即2018年7月9日，共计351天。故陆兴公司应赔偿潘某、万某逾期办理房屋产权证违约金237141元×0.1‰×351天=8323.65元。   关于潘某、万某要求陆兴公司协助潘某、万某办理位于凭祥市狮子山路122号狮山苑2幢A单元904号房屋的产权登记手续的问题，虽然陆兴公司亦同意协助潘某、万某办理房屋产权登记手续，但是，办理房屋产权登记手续是政府行为，该诉请无强制执行的基础，故对该诉请本院予以驳回。   关于陆兴公司的反诉请求是否合法合理的问题，1.陆兴公司反诉潘某、万某主张逾期付款违约金6020元（140 000元×0.1‰×86天）的问题，根据现有的证据不能证明潘某、万某在签订《商品房买卖合同》及附件并交纳首期房款之日起七日内未主动配合出卖人向银行提交符合银行要求的办理按揭贷款所需全部资料及缴纳相关费用，且办理银行按揭贷款关系到银行、开发商、买受人各方的配合协助，现有证据亦不能证明是潘某、万某的原因造成贷款逾期。故对陆兴公司反诉潘某、万某支付逾期付款违约金6020元的请求不予支持。   2.关于潘扩、万彦珠是否应返还陆兴公司替潘某、万某垫付的契税款3892.17元，陆兴公司称潘某、万某已经违反《商品房团购协议书》第三条的约定，双方对该协议已经不再适用，而是直接适用双方订立在后的《商品房买卖合同》，陆兴公司与潘某、万某的团购业主代表签订的《商品房团购协议书》，并无无效条款的约定，该协议书约定团购房价格为2080元/㎡，双方已就该价格支付了房款，可以认定该部分内容已履行。此价格包含团购人员中首次购房的契税，陆兴公司收取潘某、万某的房价款已包含契税，陆兴公司无权要求潘某、万某返还契税款3892.17元，陆兴公司的抗辩理由不成立，故对陆兴公司的反诉请求不予支持。       综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、广西陆兴房地产开发有限责任公司支付潘某、万某逾期交房违约金9485.64元；   二、广西陆兴房地产开发有限责任公司向潘某、万某支付逾期办证违约金8323.65元;   三、驳回潘某、万某的其他诉讼请求；   四、驳回广西陆兴房地产开发有限责任公司的反诉请求。   上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。   案件本诉受理费547元（潘某、万某已预交），由潘某、万某负担221元，广西陆兴房地产开发有限责任公司负担326元；反诉受理费25元（广西陆兴房地产开发有限责任公司已预交），由广西陆兴房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。                                  审  判  长   米阳东                                  审  判  员   刘  琼                                人民陪审员   李艳梅                                        二〇一九年三月二日                                 法 官 助 理   刘建军                               书   记  员   苏冬兰     附：相关法律条文及司法解释      《中华人民共和国合同法》    第八条  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。  依法成立的合同,受法律保护。    第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。    一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。    约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。    当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行义务。    《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》   第二十九条  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。    当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条  由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   ......   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条   当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。