浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终290号上诉人（原审原告）：包银兴，男，1935年9月20日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：陈泽，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：虞光辉，男，1974年4月21日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。被上诉人（原审被告）：包卫亚，男，1969年6月22日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。上诉人包银兴因与被上诉人虞光辉、包卫亚农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。包银兴上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉请。事实和理由：1.包卫亚与虞光辉签订的房屋买卖协议对上诉人无约束力。上诉人在2006年与包卫亚等子女签订的协议书内容涉及的包卫亚有权处理与别人的一切合同协议签订，不能理解为上诉人授权包卫亚签订拆迁补偿协议。首先，2006年签订该协议的时候，是针对宅基地转让给他人所可能需要的协议，当时不可能想到宅基地转让后原宅基地使用权人还可以主张法律上的补偿利益，故当初家庭内部协议不包括签订拆迁协议内容。其次，包卫亚在拆迁办组织下与虞光辉签订补偿协议前，已经明确其无权代表家人签订协议，拆迁办和虞光辉当时都知道该事实的。2.（2017）浙09民终711号民事判决认定上诉人在该宅基地使用权处分上完全授权给包卫亚的事实，强调的是关于宅基地使用权处分，并未涉及签订拆迁利益补偿协议一节，故生效判决书对本案无既判力影响。虞光辉辩称，上诉人已经授权包卫亚对外签订房屋买卖协议，（2017）浙09民终711号民事判决已经明确该委托协议的效力，其与包卫亚已就宅基地转让达成补偿450000元的协议，对此包银兴也是知情的。至于上诉人主张的要求取得1500000元拆迁补偿款，是上诉人与包卫亚之间的事情，与其无涉，故请求二审维持原判。包卫亚辩称，案涉宅基地属于上诉人所有，其无权处分上诉人的宅基地，其与虞光辉签订的《房屋买卖协议》对上诉人无约束力。包银兴向一审法院起诉请求：1.确认虞光辉、包卫亚签订的《房屋买卖协议》无效；2.确认其对位于浙江省舟山市定海区城东街道双拥路70号房屋的拆迁补偿利益（除虞光辉购买宅基地和建房成本外）享有30%的份额并判令虞光辉向其支付相应份额的拆迁补偿款1500000元。一审庭审后，包银兴变更请求：撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：包卫亚系包银兴第三子，父子俩均系定海区城东街道小洋岙村村民。虞光辉户籍为非农业家庭户。2006年7月23日，包银兴经审批获取小洋岙村位于双拥路70号的农村宅基地使用权，建筑面积80平方米。2008年，在家庭内部，包银兴与包卫亚等三子签订一份协议书，协议约定，上述宅基地使用权转让给包卫亚，转让费130000元；转让费由包卫亚兄弟仨及包银兴共同所有。协议还对转让费的支付等作出约定。协议另外补充四条，其中第三条约定，甲方（包银兴，下同）的建房批文已转让给丁方（包卫亚，下同），丁方有权处理与别人的一切合同协议签订，甲、乙（长子包伟平）、丙（次子包亚平）方不得无理干涉。包银兴及其三子包括包卫亚均在协议书上签名确认。舟山市定海区城东街道小洋岙村民委员会及该村人民调解委员会在该协议书上盖章确认。2008年8月13日，包卫亚与虞光辉签订房屋买卖协议一份，约定虞光辉以470000元的价格从包卫亚处受让上述宅基地使用权；地基交付时间为2008年8月28日；地基交付之日支付430000元，房子造好通路后支付30000元，围墙筑好支付最后10000元；双方还约定了其他内容。虞光辉按约支付前期款项后即以包银兴名义建造房屋。房屋造好后，因包卫亚的兄弟阻碍虞光辉筑围墙，虞光辉拒付后期应付款项40000元。2017年，上述房屋被列入拆迁征收范围。经旧城办协调，虞光辉与包卫亚就该房屋的拆迁利益分配达成了口头协议，由虞光辉向包卫亚支付补偿款450000元（包括之前尚未支付完毕的宅基地转让款40000元）。同年10月23日，旧城办对虞光辉和包卫亚上述协议出具证明一份。同年9月12日，虞光辉同旧城办一道向包卫亚出具了一份承诺书，承诺包卫亚可得的拆迁利益为450000元，由虞光辉支付，旧城办在虞光辉可得拆迁款之中预扣450000元，如虞光辉不自动支付该款，则由旧城办将所扣之款直接支付给包卫亚。同时，包卫亚出具委托书给虞光辉，授权虞光辉与旧城办签订涉案房屋的拆迁协议。2017年9月12日，虞光辉与旧城办签订了房屋征收货币补偿协议（自建住宅）。补偿协议载明，被征收人包银兴涉案房屋的补偿款合计5023655元。另外，2017年9月18日，包银兴与包卫亚作为共同原告，就涉案房产拆迁一事，向法院提起与虞光辉的委托合同纠纷一案，要求解除包卫亚与虞光辉于2017年9月12日签订的委托代理合同，并要求虞光辉交付与旧城办签订的房屋征收货币补偿协议（自建住宅）。2017年11月22日，法院作出的（2017）浙0902民初3576号民事判决书，驳回包银兴与包卫亚的诉讼请求。包银兴与包卫亚不服，提出上诉。2018年2月28日，舟山市中级人民法院作出（2017）浙09民终711号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。舟山市中级人民法院在判决书中认定：包银兴将涉案宅基地使用权作为家庭财产分给了包卫亚，有关当事人和定海城东街道小洋岙村民委员会及人民调解组织均对该事实在协议书上进行了盖章确认，对内对外已形成一定的公示效果。该宅基地使用权又由包卫亚出售给虞光辉建造房屋，在此后近十年，没有人对虞光辉的建造行为进行干预，也没有人提出过异议。可见，包卫亚对涉案宅基地使用权的处分，既与协议书、房屋买卖协议内容相符，也与委托书有关“该房产已委托儿子包卫亚全权处置”等内容相符，又与农村一般惯例相符。一审据此认定包银兴在该宅基地使用权的问题上已完全授权给了包卫亚以及包卫亚有权处分该宅基地使用权的事实，并无不当。该民事判决书第8页认为，结合一审证据以及二审法院向孙士定、谢丹盛的情况核实，可以证明就涉案房屋拆迁利益分配达成了由虞光辉补偿包卫亚450000元口头协议的基本事实。鉴于该承诺书系包银兴、包卫亚一方提供的证据，也可印证包卫亚知晓承诺书有关内容以及现场接收承诺书的事实。综合分析承诺书、委托书约定内容，虽然包卫亚与虞光辉就涉案房屋拆迁利益分配的约定欠缺严谨的形式要件，但双方已将口头协议通过承诺书、委托书形式予以固定，且有关约定内容相对详细，可以明确表明双方达成了450000元补偿方案的合意。该约定对包卫亚和虞光辉均有法律约束力。再查，2018年9月10日，旧城办支付包卫亚涉案房屋拆迁补偿款450000元，将其余补偿款支付给虞光辉。后包卫亚因故将450000元退回旧城办。一审法院认为，案件争议焦点：一是包卫亚与虞光辉签订的房屋买卖协议的效力问题；二是包卫亚与虞光辉达成的由虞光辉补偿包卫亚450000元口头协议对包银兴的效力问题；三是包银兴或者包卫亚就补偿款分配问题是否有权反悔，取得高于原定450000元的补偿款，即包银兴提出的诉讼请求能否支持问题。一、关于房屋买卖协议的效力问题。包卫亚与虞光辉签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示。根据舟山市中级人民法院711号和一审3576号民事判决认定的事实，包银兴在该宅基地使用权的问题上已完全授权给了包卫亚，包卫亚有权处分该宅基地使用权，包卫亚的意思表示效力及于包银兴，对包银兴发生效力。关于买卖协议的合法性问题。农村的住宅不得向城市居民出售，为国家政策规制。虞光辉当时非涉案宅基地所在集体经济组织成员，双方明知法律法规规定，在包银兴委托后，包卫亚擅自将涉案宅基地出卖，虞光辉擅自购买，双方的行为损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，依法应认定无效。二、关于包卫亚与虞光辉达成的包卫亚取得补偿款450000元口头协议对包银兴的效力问题。本案合同被确认无效后，应当遵循等价有偿和诚实信用原则，公平处理无效转让行为。鉴于虞光辉与包卫亚已达成由虞光辉补偿包卫亚450000元口头协议事实和包银兴在该宅基地使用权问题上已完全授权给了包卫亚事实，根据民法理论，受托人在委托授权范围内实施的民事法律行为对委托人发生效力。受托人包卫亚与虞光辉达成的上述补偿协议，不仅对包卫亚和虞光辉具有约束力，而且对委托人包银兴发生效力。故可根据上述达成的协议和虞光辉承诺书内容，涉案补偿款由包银兴和虞光辉分配获得。三、关于包银兴就补偿款分配是否有权反悔问题。就涉案补偿款的分配已达成了由虞光辉补偿包卫亚450000元的口头协议，上述协议经旧城办证明及生效判决认定，对内对外已形成一定的公示效果，相关各方已经按照协议切实履行。该协议对委托人包银兴具有约束力。包银兴提出当时其将宅基地处置权转让给包卫亚时，没有考虑到宅基地被征收拆迁因素，其没有将征收补偿款处置权授与包卫亚，即包卫亚达成的上述协议与其无关的意见，因包银兴授权包卫亚处置，在未予明确撤销之前，受托人的行为对委托人发生效力，故不予采信。其次，就同一事实，生效判决的认定对本案具有拘束力。因此，现在旧城办的包银兴名下房屋征收补偿款合计5023655元，其中450000元可归包银兴所有，其余补偿款归虞光辉所有。旧城办已将补偿款450000元汇付包卫亚，包卫亚将该补偿款退回，系其个人原因。包银兴就上述协议反悔，有违诚实信用原则，超过协议约定450000元的部分，不予支持。包银兴提出撤回确认之诉部分诉讼请求，予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、第五十八条之规定，判决：一、现在舟山市定海旧城区改造建设办公室的包银兴名下房屋征收补偿款450000元归包银兴所有；二、驳回包银兴的其他诉讼请求。一审案件受理费18300元，由包银兴负担12810元，虞光辉负担5490元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审另查明，本院生效的（2018）浙09民终738号民事裁定认定：案涉《房屋买卖协议》签字双方虽然是“包卫亚”“虞光辉”，但实际上包卫亚只是包银兴的代理人，虞光辉对此也是明知的。《房屋买卖协议》实际上为包银兴与虞光辉之间形成的合意。除以上事实外，二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：包银兴的一审诉请是否应予支持。包银兴的诉请基于其委托包卫亚与虞光辉签订的《房屋买卖协议》无效后，就拆迁利益适用过错责任而获得相应补偿。对此分析如下：1.本院生效的（2017）浙09民终711号民事判决已经确认，包银兴在涉案宅基地使用权的问题上已完全授权给了包卫亚以及包卫亚有权处分该宅基地使用权的事实，故包卫亚可以代表包银兴对外签订有关协议。但虞光辉非涉案宅基地所在集体经济组织成员，其与包卫亚签订的《房屋买卖协议》因损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定情形，应认定无效。2.《房屋买卖协议》无效后，包银兴与虞光辉应当遵循等价有偿和诚实信用原则，依据各自的过错，处理拆迁安置补偿事宜。但本院生效的（2017）浙09民终711号民事判决和（2018）浙09民终738号民事裁定先后均确认“包卫亚系包银兴的代理人，《房屋买卖协议》是包银兴与虞光辉之间形成的合意”，故包卫亚与虞光辉达成的由虞光辉补偿包卫亚450000元的合意，不仅对包卫亚和虞光辉具有约束力，而且对委托人包银兴发生效力。3.根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，包卫亚与虞光辉已达成补偿450000元的协议，包银兴、包卫亚和虞光辉应按照该约定履行。现包银兴主张只授权包卫亚可处分宅基地使用权，未授权其可处分拆迁补偿事宜，与本院生效文书认定的事实不符，其亦未提供相反证据推翻上述生效文书所确认的事实，难以支持。因此，一审认定包银兴违背上述协议约定，对超过协议约定450000元部分的诉请未予支持，并无不当。综上所述，包银兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由上诉人包银兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 谢佑审 判 员 褚炅二〇一九年六月二十五日法官助理杨涛代书记员 毛赟