广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初17693号原告：李木，男，1958年12月16日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：牛强，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温京君，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市润运影院管理有限公司东莞分公司，营业场所：东莞市塘厦镇塘厦花园新街1号碧桂园时代城1幢百货4201。负责人：范嘉东。被告：深圳市润运影院管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道国都花园商住楼第3层S5-2、S4a-1、S4a-2、S4b-2。法定代表人：范嘉东。原告李木与被告深圳市润运影院管理有限公司东莞分公司（以下简称“润运影院东莞分公司”）、深圳市润运影院管理有限公司（以下简称“润运影院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李木的委托诉讼代理人牛强、温京君已到庭参加诉讼。被告润运影院东莞分公司、润运影院经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李木向本院提出诉讼请求：1、确认双方的《房屋租赁合同》于2018年8月15日已经解除；2、两被告支付拖欠原告5月、6月、7月、8月租金264004元，支付拖欠原告水费、电费、电梯费38867.36元；支付拖欠原告上述费用产生的滞纳金310465.35元（截止2018年8月15日）；合计613336.71元；3、确认原告对于被告润运影院东莞分公司在时代城百货商铺内的动产享有留置权；4、两被告向原告支付搬迁费用13020元；5、两被告向原告支付物品保管费37500元（自2018年9月3日起至实际搬离日，每月5000元，暂计至2019年4月18日）；6、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：详见民事起诉状被告润运影院东莞分公司、润运影院未作答辩，也未举证。经审理查明，位于东莞市塘厦镇××号碧××时代城××货4201的案涉房屋，房地产权属人为李木，已取得房地产权证。润运影院东莞分公司系润运影院在东莞市设立的分公司。2016年11月24日，李木作为出租方、甲方，润运影院东莞分公司作为承租方、乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方案涉房屋，租赁期限为12年，自2014年11月1日起至2026年10月31日止；租金（含物业管理费）第1-3年为60000元/月，第4-6年为66001元/月，第7-9年为72601元/月，第10-12年为79861元/月；乙方应于每月五日前将当月租金以现金或银行转账方式支付至甲方指定帐户或收款人；在租赁期内及免租期间，乙方因使用该房屋发生的水、电等费用由乙方承担，约定水费为4元/立方米，电费为1.28元/度，如乙方水费、电费是由甲方统一向相关部门交纳，甲乙双方于每月5日前核对上月水表、电表度数，如乙方不予配合核对，则以甲方确认的水表、电表度数计费；本合同签订的同时，乙方一次性向甲方缴纳租赁保证金120000元整，作为乙方履行本合同的保证金；如乙方租赁场地水电费由甲方代收、代付，乙方在本合同签订时，乙方一次性向甲方缴纳水电费保证金20000元；本合同租赁期限届满后双方不再续签或提前终止的，乙方应在租赁期限届满之日起或本合同提前终止之日起15日内清空该区域，将该区域及其设施保持完好无损的交还甲方；合同期满后房屋返还前，乙方可自行拆卸并搬走其在该房屋内的所有设施、物品及增添的附着物，如造成损失，乙方应予以修复或向甲方做出赔偿；租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同，收回该租赁物业，所交租金、保证金不退，乙方应支付未付租金、水电费等其他费用，并赔偿甲方相应损失：……（5）乙方拖欠租金等其他费用达30日以上或拖欠金额达60000元以上的；（6）乙方未经沟通擅自停业达10日以上的；…….；乙方如不能按约支付租赁费用、水电费及其他费用15日后每逾期一天，应按所欠金额部分的百分之一支付滞纳金；等等。润运影院东莞分公司在案涉房屋中经营星美电影院。2018年6月16日，李木向润运影院东莞分公司发出一份缴费通知单，指出拖欠各项费用共计353511.87元，要求在2018年6月20日前足额支付。润运影院东莞分公司于2018年6月18日签收该缴费通知单。2018年7月7日，李木再次向润运影院东莞分公司发出缴费通知单，指出拖欠各项费用共计392674.47元，要求在2018年7月15日前足额支付。2018年7月27日，李木向润运影院东莞分公司发出一份解约函，指出拖欠各项费用500715.04元，解除合同并要求润运影院东莞分公司在2018年8月10日前结清相关费用及搬离，拒绝支付费用的，将对所留设备行使留置权，等。润运影院东莞分公司于2018年7月28日收到该解约函。2018年8月8日，李木向润运影院东莞分公司发出一份知会函，要求润运影院东莞分公司应于2018年8月15日前处理欠费及遗留物品搬移事宜，逾期将自行安排进行拆除搬移。结合李木举证的广发银行个人活期对账单、水电费发票、缴费通知单、缴费明细说明、收据、情况说明及欠费一览表等，可认定截止2018年8月15日，润运影院东莞分公司共欠李木2018年5-8月份租金264004元，共欠李木水、电、电梯费共计38867.36元。2018年9月2日，李木委托东莞市塘厦年年发装卸搬运服务部对润运影院东莞分公司遗留在案涉房屋内的物品进行搬移，共花费13020元，对此有银行转账记录、协议、发票、照片为证。李木将润运影院东莞分公司遗留的物品统一安置到案外人的商铺处，李木主张该安置住处的租金为每月5000元，并要求润运影院东莞分公司承担此费用至实际搬离之日。对于安置住处每月5000元的租金，李木举证了所谓案外人的身份证复印件、证言及房产证。2018年9月18日，李木向本院提起本案诉讼。本案审理过程中，润运影院提出管辖权异议，被本院一审、广东省东莞市中级人民法院二审驳回。以上事实，有《房屋租赁合同》、缴费通知单、解约函及邮寄详情单、知会函、欠费明细、银行转账记录、协议、发票、照片、广发银行个人活期对账单、水电费发票、缴费通知单、缴费明细说明、收据、情况说明、民事判决书、房产证等，以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为,被告润运影院东莞分公司、润运影院经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此造成的不利后果应自行承担。本案为房屋租赁合同纠纷。案涉房屋已取得房产证，符合租赁条件，李木与润运影院东莞分公司就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。李木与润运影院东莞分公司双方应严格依照《房屋租赁合同》约定的内容履行各自的义务。本案中，李木已依照合同约定履行交付了房屋的义务，润运影院东莞分公司应依照约定履行给付租金、水电费、电梯费等费用的义务。李木主张截止2018年8月15日润运影院东莞分公司拖欠其2018年5-8月份租金264004元，及水、电、电梯费共计38867.36元，有李木举证的广发银行个人活期对账单、水电费发票、缴费通知单、缴费明细说明、收据、情况说明及欠费一览表等为证，润运影院东莞分公司也未举证予以反驳，本院予以采信，上述款项共302871.36元，润运影院东莞分公司应及时支付给李木。润运影院东莞分公司本应依法履行合同约定的付款义务，但未实际履行，已构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。合同约定“乙方如不能按约支付租赁费用、水电费及其他费用15日后每逾期一天，应按所欠金额部分的百分之一支付滞纳金”，故润运影院东莞分公司应按照此约定支付滞纳金。经计算，截止2018年8月15日，租金、水电费及电梯费的滞纳金总额为310465.35元，已超出拖欠款项的本金，明显过高，故本院酌定滞纳金的总额应以拖欠款项的本金302871.36元为限进行计算。承上，《房屋租赁合同》约定“租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同，收回该租赁物业，所交租金、保证金不退，乙方应支付未付租金、水电费等其他费用，并赔偿甲方相应损失：……（5）乙方拖欠租金等其他费用达30日以上或拖欠金额达60000元以上的；（6）乙方未经沟通擅自停业达10日以上的；…….”。润运影院东莞分公司长期拖欠租金，远超合同约定的30日以上，已构成根本违约，依约李木可解除合同。2018年7月27日，李木向润运影院东莞分公司发出解约函要求解除《房屋租赁合同》，润运影院东莞分公司于2018年7月28日收到该解约函，故本院认定案涉《房屋租赁合同》的解除时间为2018年7月28日。承上，《房屋租赁合同》约定“本合同租赁期限届满后双方不再续签或提前终止的，乙方应在租赁期限届满之日起或本合同提前终止之日起15日内清空该区域，将该区域及其设施保持完好无损的交还甲方”，故润运影院东莞分公司应在2018年8月12日前将存放在案涉房屋内的设备设施自行搬离，但本案中，在李木发出知会函要求搬离后润运影院东莞分公司仍未搬离，导致李木聘请他人搬离，由此支出的搬运费用13020元，应由润运影院东莞分公司承担。另，润运影院东莞分公司的设施设备被搬离后存放于李木租用案外人的场地内，必然产生一定的物品保管费。李木主张该物品保管费主要为场地费为5000元/月，举证了所谓案外人的身份证复印件、证言及房产证，但未举证相应的付款记录，本院不予采信。据照片反映的润运影院东莞分公司的设备设施的数量、占地面积、租金市场行情等，本院酌定该物品保管费为3500元/月，自2018年9月3日起计至设施设备实际搬离之日止。另，依据《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条的规定，李木有权就其合法占有的润运影院东莞分公司的设备设施进行留置，并有权就该设备设施优先受偿。润运影院东莞分公司系润运影院投资设立的分公司，不具有独立的法人资格，本身不能单独承担责任，应由润运影院东莞分公司与润运影院共同承担本案责任。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李木与被告深圳市润运影院管理有限公司东莞分公司于2016年11月24日签订的《房屋租赁合同》已于2018年7月28日解除；二、确认原告李木对被告深圳市润运影院管理有限公司东莞分公司存放于东莞市塘厦镇花园新街1号碧桂园时代城商铺内的设施设备享有留置权；三、被告深圳市润运影院管理有限公司东莞分公司、深圳市润运影院管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付拖欠原告李木的租金、电梯费、水电费等302871.36元，以及滞纳金302871.36元，共计605742.72元；四、被告深圳市润运影院管理有限公司东莞分公司、深圳市润运影院管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告李木搬运费13020元；五、被告深圳市润运影院管理有限公司东莞分公司、深圳市润运影院管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告李木物品保管费（计算方法：按3500元/月的标准，自2018年9月3日起计至被告深圳市润运影院管理有限公司东莞分公司的设施设备实际搬离保管场地之日止）；六、驳回原告李木的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10438.57元，原告已预交，由原告李木负担450元，被告深圳市润运影院管理有限公司东莞分公司、深圳市润运影院管理有限公司共同负担9988.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  韦枝展审判员  陈素娟审判员  周 颖二〇一九年六月二十五日书记员  黄 兵黄敏宜附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。