贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初584号原告：黄晨旭，男，1997年9月8日生，土家族，贵州省思南县人，贵州大学学生，户籍地址：贵州省思南县。委托诉讼代理人：黄金海（系被告黄晨旭之父），男，1970年7月8日生，汉族，山东省泗水县人，户籍地址：山东省泗水县。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：张艳林，男，贵州滔量律师事务所律师，执业证号：15201201510659095。代理权限：特别代理。被告：贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号，统一社会信用代码：915201136629891887。法定代表人：张丹，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代琴琴，女，1991年11月25日生，土家族，贵州省沿河县人，系该公司工作人员，住贵州省贵阳市云岩区。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日生，汉族，重庆市人，系该公司工作人员，住贵州省贵阳市云岩区。代理权限：特别代理。原告黄晨旭诉被告贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄晨旭之委托诉讼代理人张艳林、黄金海，被告广聚源公司之委托诉讼代理人代琴琴、谢福成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄晨旭向本院提出的诉讼请求：1、依法判决被告广聚源公司赔偿原告黄晨旭经济损失643050元；2、依法判决被告向原告退还购房首付款295037元；3、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实及理由：2016年3月30日，原告之母王海燕与被告广聚源公司签订《商品房买卖合同》，约定由王海燕购买被告开发的位于贵阳市××××号恒大城第45栋45-30-1号房屋，房屋建筑面积为128.61㎡，房屋总价款为733037元，即房屋单价为每平方米5700元，该套房屋的首付款为295037元，余款438000元以银行按揭贷款方式支付。原告之母王海燕在向被告购买案涉房屋时，被告查询王海燕的征信记录显示为正常。随后，被告与王海燕签订了《商品房买卖合同》并进行备案登记。因王海燕存在为他人提供担保行为，故王海燕无法办理房屋按揭贷款。随后，被告与王海燕夫妇协商将购房人变更为原告黄晨旭。2016年12月27日，原告黄晨旭与被告广聚源公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告黄晨旭购买案涉房屋，但仍采取银行按揭贷款的方式支付购房款。由于原告黄晨旭没有还贷能力，不符合银行办理按揭贷款的条件，故无法办理银行贷款，以致于原告未能向被告支付房屋尾款。为此，被告于2018年10月向贵阳市白云区人民法院提起诉讼，诉请与原告解除案涉《商品房买卖合同》。2018年11月21日，贵阳市白云区人民法院以（2018）黔0113民初7306号民事判决书，在原告非自愿的情况下判决解除了原、被告签订的《商品房买卖合同》。合同虽然解除，但在原告一家人向被告购买房屋的过程中，原告及其母亲王海燕并没有任何过错，首先，从原告母亲王海燕来讲，对王海燕是否有资格进行贷款的问题，被告在签订合同之前就进行过相应审查，在看到王海燕征信正常的情况下，被告才与王海燕签订《商品房买卖合同》。因王海燕无法办理房屋贷款，被告与王海燕协商，更换购房人为黄晨旭。在双方协商更换购房人期间，被告就应当对原告的贷款资格进行初步审查，以确认原告是否具有贷款资格，但被告却怠于履行该义务。原告已经按照被告的要求，将贷款所需资料提交给被告及被告的合作银行，原告已经尽到相应义务，故未成功办理银行按揭的责任在被告，被告应向原告承担相应的赔偿责任。为维护其合法利益，原告特起诉请求判令支持如前诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同》，证明被告将其所开发的案涉房屋出售给原告，房屋总价款为733037元，首付款为295037元，其余购房款采用银行按揭的方式支付；3、商贷7成（2016年3月26日），证明被告在原告母亲王海燕购买案涉房屋时，由被告的工作人员胡双云审查过王海燕的征信。在各项优惠后该房屋的单价为5466元∕㎡；4、贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初7306号民事判决书，该判决已发生法律效力。在判决书中认定被告已对案涉房屋备案登记到原告名下，原告实际已取得该案涉房屋的准物权。在被告诉请原告解除双方签订的《商品房买卖合同》时，原告并非自愿与被告解除合同，且被告无法律依据及事实依据有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告在2016年为向原告及原告母亲销售案涉房屋，被告用其下属企业即金碧物业有限公司贵阳分公司向原告出借部分房屋首付款。在该份生效判决中，法院认定被告在与原告签订《商品房买卖合同》时，应对原告是否具有贷款资格进行初步审查，但被告怠于履行该义务导致原告后续的银行按揭未能成功办理，被告存在过错，应承担不利后果。在判决书第三页，被告向法院提供的首付款依据，证明原告已缴纳的首付款为223037元；5、收据2份，证明原告向被告交付房屋首付款共计295037元；6、网上打印件，证明案涉房屋现在已经涨至每平米10300元左右；7、王海燕征信明细，证明王海燕在与被告签订《商品房买卖合同》期间并未为他人担保，而是在2012年为他人担保，因此，王海燕无法办理按揭贷款并不存在任何过错；8、贵州精诚房地产评估有限责任公司《评估报告》，证明案涉房屋经评估，现市场价值为1061500元，单价为8254元∕㎡，案涉房屋增值金额为328463元。被告广聚源公司辩称，原告之母王海燕确实与被告签订了《商品房买卖合同》，被告提供了征信查询咨询，经了解王海燕符合贷款条件，后在贷款办理过程中，银行告知被告，王海燕在山东为他人提供担保，再加上当时金融政策发生变化，出现这种情况是被告无法预见和控制的，因此，不能将王海燕不能贷款的原因归责于被告。在王海燕不能贷款后，双方协商继续履行合同，王海燕同意以其儿子即原告的名义重新签订《商品房买卖合同》后，由原告申请贷款，该协商的结果是原告父母与被告协商一致达成，协商内容不包括能成功办理贷款，王海燕与原告作为购房人，有义务对自己能否办理按揭进行审查。被告提出解除合同并非因为房价上涨，而是因为在被告向原告给出的合理交付房款期限内，原告因不能办理贷款而无法履行付款义务，所以被告不应对原告的损失承担责任。原告及其父母作为完全民事行为能力人，与被告签订《商品房买卖合同》，其是否能办理贷款的最终审查需要银行确定，而不能简单以被告未进行初步审查而将责任归责于被告，让被告来承担责任显失公平。如果原告能举证证明交付了首付款，被告同意退还原告的首付款。被告为支持其主张，向本院提供了如下证据：1、《商品房买卖合同》《不动产登记证明》《合同备案登记表》，证明根据合同第八条第三款约定，因原告的原因未能办理按揭的，被告有权解除合同，故被告以此约定向法院起诉解除合同并无过错。合同签订后，被告为原告办理了涉案房屋的预告登记和备案登记，被告的按揭办理配合义务也就完成，最终是否能放款需要根据原告的自身情况及银行的审查情况确定。根据合同附件补充协议第二条第一款规定，因原告原因未能办理按揭的，视为逾期付款，原告应向被告承担逾期付款责任，如本案处理首付款事宜，应扣掉原告逾期付款的违约金（为累计应付款的1%，即4380元）；4、《还款提示函》《快递邮寄单》《查询单》，证明被告向原告邮寄《还款催收函》，但原告未能在有效期限内还款，被告有权主张原告的违约责任。本院经审理认定的事实如下：2016年3月30日，原告之母王海燕与被告广聚源公司签订《商品房买卖合同》，约定由王海燕购买被告广聚源公司开发的位于贵阳市××××号恒大城第45栋45-30-1号房屋，房屋总价为733037元，首付款为223037元，余款510000元以银行按揭贷款方式支付。同日，王海燕向被告所属贵阳恒大城楼盘的物业管理公司金碧物业有限公司贵阳分公司借款223037元用于向原告支付首付款。在购买房屋时，被告的工作人员通过查询王海燕的征信记录显示正常。2016年8月23日，贵阳市房屋管理部门为购房人王海燕就案涉房屋进行了备案登记。由于王海燕在山东省农村信用社为他人提供担保，国家金融政策调整后，以王海燕的名义不能办理银行按揭贷款，致使银行贷款未能成功办理。随后，经原、被告双方协议将购房人变更为原告黄晨旭。2016年12月27日，被告广聚源公司与原告黄晨旭签订了《商品房买卖合同》，约定原告黄晨旭购买被告广聚源公司开发的位于贵阳市××××号恒大城第45栋45-30-1号房屋，房屋总价为733037元，首付款为295037元，余款438000元通过银行按揭支付。被告广聚源公司向原告黄晨旭出具了223037元的首期款收据。《商品房买卖合同》第八条约定，被告向原告支付房屋尾款的方式为：贷款方式支付，买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款295037元，余款438000元以银行按揭方式支付。合同第八条约定，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还给买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款数额少于申请贷款数额的，买受人可选择以下两种方式：(1)合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。(2)买受人有权解除本合同，合同解除后15日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或者获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利率。2017年12月10日，原告黄晨旭根据被告的要求补交了首期款72000元。2018年3月28日，被告依约为原告办理了备案登记和所有权预告登记。由于原告黄晨旭年龄小，无职业，没有还款能力，不符合银行办理按揭贷款的条件，故与被告合作的银行拒绝贷款，致使原告未能成功办理案涉房屋尾款的银行按揭贷款手续，以致于其未向被告支付房屋尾款。2018年8月21日，被告向原告发出《还款提示函》等文件催告原告履行支付案涉房屋后续款项的义务，但原告始终未能支付案涉房屋尾款。其后，被告向本院诉请与原告解除商品房买卖合同。2018年11月21日，本院作出（2018）黔0113民初7306号民事判决书，认定“原、被告在协商过程中，原告（即本案被告）应对新的购房人的贷款资格进行初步审查，但原告怠于履行该义务导致案涉房屋后续款项的银行按揭贷款仍未能成功办理，其本身存在过错，应承担相应的不利后果。现原告将不能办理案涉房屋后续款项按揭贷款的原因完全归结于被告，并以此主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，有违民法公平、诚实信用的基本原则，对被告不公平，且在如今房价大幅上涨的背景下，原告此时主张解除合同，势必会对被告的合法权益产生不利影响。原告解除合同的请求虽不符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，但鉴于被告在庭审中同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，本院从其自愿。同时，与解除《商品房买卖合同》相关的权利义务也应随之解除，故原告请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》并办理注销房屋的预售合同备案登记及所有权预告登记手续的主张，本院予以支持。合同解除后，被告黄晨旭有权通过合法途径维护其合法权益”等内容，并作出如下判决：“一、解除贵州广聚源房地产开发有限公司与黄晨旭于2016年12月27日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、由黄晨旭协助贵州广聚源房地产开发有限公司办理注销位于贵阳市××××号恒大城第45栋45-30-1号房屋的预售合同备案登记及所有权预告登记手续”。现该判决已发生法律效力。因原、被告解除合同后，原、被告就合同解除后的损失赔偿未达成一致协议，且被告未向原告退还首付款，故原告诉来我院请求判决支持如前诉讼请求。审理中，原告提出对案涉房屋价格进行评估的申请，经本院确定由贵州精诚房地产评估有限责任公司进行评估。2019年5月22日，贵州精诚房地产评估有限责任公司作出《评估报告》，评定涉案房屋的现有市场价值为1061500元，单价为8254元∕米，涉案房屋增值为328463元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。经审理，本院认为本案争议的焦点为案涉《商品房买卖合同》被判决解除后的法律后果问题。首先，原告主张要求被告退还购房首付款，被告同意退还，本院予以确认；其次，就《商品房买卖合同》被判决解除后的损失赔偿问题，原告主张由被告全额赔偿，而被告主张仅退本付息。本院认为，案涉《商品房买卖合同》被解除后的损失赔偿，应考虑双方对合同解除的原因、过错以及利益平衡等综合因素。第一，原、被告在订立《商品房买卖合同》时，已经明确房屋尾款采用银行按揭方式支付，原告虽为成年人，但其为在校大学生，没有收入来源，对自己能否成功办理银行按揭贷款应有一定的认知，而被告作为房地产开发企业，对原告是否能成功办理银行按揭贷款应有初步的审查义务，而原、被告均采取放任的态度，本院在（2018）黔0113民初7306号民事判决书中也认定原、被告对原告未成功办理银行按揭贷款均有一定责任，现原、被告对该判决未提出上诉，判决已发生法律效力，故原告未成功办理银行按揭贷款，原、被告均有一定责任。第二，从本案能成功办理贷款所产生的后果分析。如果银行按揭贷款能办理成功，双方就不会因此而发生纠纷，原告便能如期办理权属登记，那么，原告理所当然就享有案涉房屋所产生的全部增值收益，而被告广聚源公司也同样可以利用银行贷款进行扩大再生产，在经营活动中产生收益，因此，本院从利益平衡和公平的角度，综合全案实际确定原、被告对未成功办理银行贷款各承担50%的责任，对案涉房屋的增值部分理应平均享有。原告购买案涉房屋时的价值为733037元，经评估案涉房屋的现有市场价值为1061500元，房屋增值为328463元。因此，被告广聚源公司享有案涉房屋的所有权，就应向原告黄晨旭赔偿经济损失164231.5元。审理中，原告提出由被告全额赔偿的主张，因与本案客观事实不符，本院不予支持。而被告广聚源公司提出的仅退本付息的主张，因该反驳主张对原告不公平，未能体现民法公平、诚实信用的基本原则，对该主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告黄晨旭购房首付款295037元，并赔偿原告黄晨旭因解除《商品房买卖合同》导致的经济损失164231.5元，共计459268.5元；二、驳回原告黄晨旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10230元，减半收取5115元，评估费12000元，共计17115元（原告已预交），由原告黄晨旭、被告贵州广聚源房地产开发有限公司各负担8557.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李政发二〇一九年六月二十五日书记员  张立婧