四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终662号 上诉人（原审被告）：文某，女，2005年11月29日出生，汉族，住四川省青神县。 法定代理人：文君（文某之父），住四川省青神县。 法定代理人：廖艳丽（文某之母），住四川省青神县。 上诉人（原审被告）：文君，男，1973年5月27日出生，汉族，住四川省青神县。 上诉人（原审被告）：廖艳丽，女，1982年1月19日出生，汉族，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：文君（廖艳丽之夫），住四川省青神县。 被上诉人（原审原告）：乐山市九天物业服务有限责任公司，住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇竹根路**。 法定代表人：易兴丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖玉群，四川小凉山律师事务所律师。 上诉人文某、文君、廖艳丽因与被上诉人乐山市九天物业服务有限责任公司（以下简称九天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省青神县人民法院（2019）川1425民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 文某、文君、廖艳丽上诉请求：撤销原判并依法改判。事实和理由：1.九天物业公司未按物业服务合同配置人员，少配备1名绿化管理人员，2名保安。也未按约定对小区24小时巡逻以及站岗服务。而该项服务不到位，九天物业公司服务成本则相应降低。2.九天物业公司未及时进行物业管理档案的移交。3.九天物业公司对公共设施的管理、维修、养护不到位。4.小区业主每月每户向业委会支付6元钱，客观上降低了九天物业公司的服务质量。5.九天物业公司没有尽到相应的义务致使小区长期管理混乱。 九天物业公司答辩：驳回上诉，维持原判。 九天物业公司向一审法院起诉请求：文某、文君、廖艳丽连带支付九天物业公司2015年7月1日至2018年6月30日的物业服务费6651元。 一审法院经审理认定事实如下：2015年6月30日，九天物业公司与青神县康苑世纪城业主委员会签订了《物业服务合同》，此合同有青神县康苑世纪城业主委员会盖章并有业主委员会主任签字予以确认。该合同分为物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方的权利义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任、合同争议的解决方式、其他条款等共计九章；约定：由九天物业公司从2015年7月1日起至2018年6月30日止，向康苑世纪城小区全体业主提供维修、养护、管理、保洁、安保及档案管理等物业管理服务；该物业的物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为电梯楼1.00元/平方米/月，商业用房1.00元/平方米/月，多层住宅0.6元/平方米/月；所收取的各项费用用于人工工资及福利费用、共用设施设备日常运行维护及公共能耗费……业主委员会办公经费（九天物业公司按实收每户每月6元计算，拨付给青神县康苑世纪城业主委员会）。该合同第八条约定：本委托管理期前一个月为试运行阶段（2015年7月1日至2015年7月31日），试运行阶段各项费用由九天物业公司垫支。业主缴纳物业服务费用的时间原则上实行每半年缴纳一次办法（也可一年一次性交纳）。第一年第一次：业主应缴物业服务费用延至2015年8月1日至2015年10月31日（包括试运行阶段1个月应交纳的服务费用）；第一年第二次：2016年1月1日至2016年3月31日；第二年第一次：2016年7月1日至2016年9月30日；第二年第二次：2017年1月1日至2017年3月31日；第三年第一次：2017年6月1日至2017年9月30日；第三年第二次：2018年1月1日至2018年3月31日，逾期不交的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额千分之三的违约金，仍不缴纳的，九天物业公司有权采取相应措施收取，直至依法向人民法院起诉。因业主不交费而导致物业公司不能完全履行本合同的，九天物业公司可以提前终止对不交纳物业服务费的业主的服务，责任由业主自行承担。合同签订后，九天物业公司为康苑世纪城小区提供了物业服务，其履行了管理、维修、养护、保洁、安保等义务，文某冉、文君、廖艳丽从2015年7月1日起至今仍未交纳物业服务费。 另查明：1文某冉系青城镇青衣大道康苑世纪城********住宅的房屋所有权人。该房屋系电梯住宅，建筑面积为184.76平方米。按《物业服务合同》的约定，每月物业服务费计算标准为1元/平方米，每月物业服务费为184.76元。 2.文君、廖艳丽文某冉的父母文某冉、文君、廖艳丽从2011年起至今一直居住在青衣大道康苑世纪城4栋1单元14楼1号房屋中。文君支付了2015年7月1日前及2018年6月30日后的物业服务费。 3.四川省青神县人民法院作出的（2018）川1425民初780号民事判决及四川省眉山市中级人民法院作出的（2019）川14民终55号民事判决均认定，2018年6月30日，案涉《物业服务合同》期满，九天物业公司撤离了康苑世纪城小区；九天物业公司与该小区业主委员会相互发函要求做好移交工作，但截止至四川省眉山市中级人民法院（2019）川14民终55号民事判决作出时，九天物业公司与小区业主委员会未正式进行移交。四川省眉山市中级人民法院作出的（2019）川14民终55号民事判决认定九天物业公司与青神县康苑世纪城业主委员会在《物业服务合同》中约定由九天物业公司向该业主委员会拨付办公经费并未违反行政法规的强制性规定，该约定合法有效。 4.文君提交了视频资料、证李某聪冯某翔的证言等证据材料，拟证明九天物业公司未按约全面履行《物业服务合同》约定的义务。九天物业公司对前述证据未予认可，但未提供证据予以反驳，故本院对文君提交的上述证据予以采信。 一审法院认为，九天物业公司与青神县康苑世纪城业主委员会签订的《物业服务合同》合法成立并生效，应受法律保护，该合同对康苑世纪城物业管理范围内的所有业主均具有约束力。九天物业公司按照《物业服务合同》的约定，履行了基本的管理、维修、养护、保洁、安保等义务文某冉作为业主应当按约交纳物业服务费文某冉、文君、廖艳丽均辩称《物业服务合同》无效，但未提供充分证据证明九天物业公司与青神县康苑世纪城业主委员签订《物业服务合同》时存有恶意串通，损害第三人利益的情形。故对九天物业公司的该辩称意见，不予采纳。被文君虽提供了证据证明九天物业公司在提供物业服务过程中存有未履行部分维护义务，未移交物业管理档案等行为。但九天物业公司已举证证明其履行了基本的合同义务，且四川省眉山市中级人民法院作出的（2019）川14民终55号民事判决亦认定在《物业服务合同》期满后，九天物业公司与该小区业主委员会均相互发函要求作相应的移交工作，但未能正式移交。九天物业公司在履行合同过程中虽存有瑕疵，但尚未构成根本违约文某冉、文君、廖艳丽辩称其不应当支付物业服务费的意见，与法不符，不予采纳。九天物业公司请文某冉支付2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费6651元（184.76元×36个月），符合法律规定，予以支持。文君、廖艳丽作为文某的监护人，从2011年起与文某一直居住在案涉住宅中，且文君亦交纳了其他期间的物业服务费。据此可推定，文君、廖艳丽作为物业的使用人，与该物业的所有权人文某已约定由文君、廖艳丽支付物业服务费。现九天物业公司要求文某、文君、廖艳丽承担连带支付物业服务费的责任，符合法律规定，予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：在本判决生效之日起十日内，由文某、文君、廖艳丽向乐山市九天物业服务有限责任公司支付2015年7月1日至2018年6月30日的物业服务费6651元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为：根据一审查明的案件事实，九天物业公司在履行物业服务合同期间确系存在未严格履行合同义务的情形，但根据权利义务对等原则，在九天物业公司已经履行基本义务的情况下，文某、文君、廖艳丽以九天物业公司的履行瑕疵而抗辩合同主要义务的履行明显不当。在三年的时间内，九天物业公司履行了主要合同义务，但文某、文君、廖艳丽却未对该主要义务支付对价；九天物业公司在自身履行义务存在瑕疵的情况下，并未过分主张合同约定违约金，一审法院综合全案情况对其主张予以支持，并无不当。 综上，文某、文君、廖艳丽上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人文某、文君、廖艳丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓华 审判员  李 迪 审判员  孙春红 二〇一九年六月二十七日 书记员  周伟豪