江西省九江市浔阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0403民初1177号 原告：九江市兴诚物业服务有限公司，住所地九江市浔阳区十里大道**丽景天成****，统一社会信用代码91360403MA35G4NK5U。 法定代表人：刘全胜。 委托诉讼代理人：熊振华，男，法务。 被告：陈明庆，男，1975年10月1日出生，汉族，住九江市开发区。 被告：樊耀群，女，1980年11月23日出生，汉族，住九江市开发区。 两被告共同委托诉讼代理人：樊正根，江西柴桑律师事务所律师，执业证号13604201210721938。 两被告共同委托诉讼代理人：黄修启，江西柴桑律师事务所实习律师，实习证号36041804110010。 原告九江市兴诚物业服务有限公司（以下简称兴诚公司）与被告陈明庆、樊耀群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴诚公司的委托诉讼代理人熊振华、被告陈明庆和樊耀群的共同委托诉讼代理人樊正根和黄修启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付所欠缴的物业服务费合计20572元(庭审明确自2015年1月1日起至2018年12月31日止，按2.5元/平方米/月的标准计算)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了位于江西省九江市浔阳区十里大道丽景天成小区5-101室、5-102室、6-110室房屋三套，该小区开发建设单位为九江力丰实业有限公司。原告于2017年10月26日受开发商委托接管该小区并负责未缴物业费的催收工作，且与开发商签订了《物业管理服务委托合同》。根据《物业管理服务委托合同》约定住宅物业费价格是每月每平米1.2元，非住宅物业费价格是按建筑面积每月每平米2.5元。因与开发商签订的物业服务委托合同服务期限并未到期，且小区内至今没有成立业主委员会，因此该合同继续有效。且原告自入驻丽景天成小区至今，一直按照合同约定提供服务，故被告应按约缴纳物业管理费。然而被告2014年12月31日起，一直拖欠物业管理费至2018年12月31日(暂计)。被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴均置之不理，已构成严重违约。根据《物权法》、《合同法》等相关规定，原告特向法院提起诉讼，请求依法裁判，支持原告诉请。 原告兴诚公司为支持其诉请，向法庭提交了如下证据： 证据一，原告的营业执照、法定代表人的证明及身份证复印件一份，以证明原告的主体资格。证据二，《丽景天成入伙流程卡》复印件、《不动产产权情况表》复印件、《物业欠费名单》一组，以证明被告主体适格，被告系丽景天成小区的业主，以及被告的欠费起止时间和欠费金额。证据三，《物业管理服务委托合同》复印件一份，以证明原告与开发商之间成立有效的物业服务合同关系，被告应依法予以承继。证据四，《居委会证明》、《债权转让协议》、《公司变更申请书》、《物业服务委托协议》一组，以证明原告与前任物业服务企业有正当的转接手续，债权及押金由原告承继，原告从2015年11月至今一直在提供物业服务。证据五，《催缴物业费照片》复印件一组，以证明原告已经对被告所欠的物业费进行了催缴。 被告陈明庆、樊耀群辩称：一、原告与开发商签订的物业服务合同无效，不能约束该小区的业主；二、原告无权主张物业费；三、退一步讲，即便原告有权主张物业费，那么从起诉之日往前倒推三年之外的物业费已过诉讼时效。综上，请法院驳回原告的诉请。 被告陈明庆、樊耀群为支持其答辩，向法庭提交了丽景天成小区项目基本信息（网上打印件）两份，以证明丽景天成小区在2012年4月份即已开始销售，前期物业管理公司为江西开物物业管理有限公司九江分公司，截止2017年丽景天成小区销售房屋的数量超过3套以上，建设单位无权与物业公司签订物业服务合同，按照《物权法》的规定，业主人数和物业面积双过半才可。 经审理查明：2014年1月7日，两被告购买九江力丰实业有限公司（以下简称力丰公司）开发建设的位于九江市浔阳区十里大道丽景天成小区5-101室（面积为67.43平方米）、5-102室（面积为41.71平方米）、6-110室（面积为62.29平方米）房屋（非住宅）共三套，并于2014年3月21日办理验房交付手续。另，力丰公司先后委托九江市德胜物业服务有限公司（以下简称德胜公司）、原告兴诚公司对丽景天成小区进行物业管理，且力丰公司先后与德胜公司、原告兴诚公司签订了相应的物业服务委托合同，均约定非住宅按建筑面积2.5元/平方米/月计收物业管理费；其中，德胜公司服务期间自2015年11月21日至2017年10月25日止，原告兴诚公司服务期间自2017年10月26日至今。另，九江市百丽得物业服务有限公司（以下简称百丽得公司）自2013年11月1日至2015年11月20日期间为丽景天成小区提供物业服务。因被告一直未缴纳物业管理费，故原告于2019年3月7日向本院提起诉讼。 另查：2017年10月25日，德胜公司名称变更为兴诚公司即原告，法定代表人、股东闵卫红变更为刘全胜。2017年10月26日，百丽得公司与原告兴诚公司签订《债权转让协议》，约定：百丽得公司将其在2013年11月至2015年11月底服务期间内的业主欠缴物业费的债权转让给原告，并由原告负责退还业主交给百丽得公司的保证金。 本院认为，本案争议焦点有二：一是物业服务委托合同效力问题；二是原告诉请是否超过诉讼时效问题。 一、物业服务委托合同效力问题。《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”由此可知，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法有权选聘物业服务企业。本案中，双方均未提供证据证明业主、业主大会已选聘物业服务企业，故建设单位力丰公司先后与德胜公司、原告兴诚公司签订的物业服务委托合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故力丰公司先后与德胜公司、原告兴诚公司签订的物业服务委托合同，对业主具有法律约束力。另，原告仅提交《居委会证明》证明百丽得公司自2013年11月1日至2015年11月20日期间提供物业服务，但未提交书面的物业服务合同，故本院对原告主张的百丽得公司自2013年11月1日至2015年11月20日期间与业主成立物业服务合同关系及合同效力不予认定。 二、原告诉请是否超过诉讼时效问题。根据《民法总则》第一百八十八条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”因原告未提供充分证据证明本案存在法律规定的诉讼时效中止或中断情形，故本院认定原告自起诉之日（2019年3月7日）起主张权利，其权利受法院保护期限自2019年3月7日往前计算三年（即倒算至2016年3月8日）。鉴于被告已提出诉讼时效抗辩，故本院在原告诉请范围内仅依法保护其向被告收取自2016年3月8日至2018年12月31日期间物业管理费的权利。 综上，本院支持被告应向原告支付自2016年3月8日至2018年12月31日期间的物业管理费，并按以下方式计算金额：2.5元/平方米/月×（67.43平方米+41.71平方米+62.29平方米）×33.77个月=14473元。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告陈明庆、樊耀群于本判决生效后十日内向原告九江市兴诚物业服务有限公司支付自2016年3月8日起至2018年12月31日止的物业管理费14473元。 如被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费314元，减半收取157元，由原告九江市兴诚物业服务有限公司负担47元，由被告陈明庆、樊耀群负担110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  王苏平 二〇一九年六月二十四日 书记员  沈 洋