湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0903民初5135号原告：汪佩风，女，汉族，1990年10月17日出生，住益阳市赫山区。原告：蔡志斌，男，汉族，1989年10月20日出生，住益阳市赫山区。委托代理人:文义志，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南美佳润投资有限公司。住所地：益阳市云峰路228号。法定代表人:黄志勇，公司执行董事。委托代理人：何勇，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：彭志民，男，汉族，1969年10月8日出生，住益阳市赫山区。委托代理人：汤定华，益阳市朝阳法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告汪佩风、蔡志斌（以下简称原告）与被告湖南美佳润投资有限公司（以下简称被告美佳润公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年11月7日立案后，被告美佳润公司以案件的处理结果与被告彭志民具有法律上的利害关系为由申请追加被告彭志民为被告。本院经审查后依法追加被告彭志民为本案被告，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人文义志、被告湖南美佳润投资有限公司的委托代理人何勇和被告彭志民的委托代理人汤定华均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告诉称:原告与被告于2014年2月11日签订商品房买卖合同,合同约定原告以259000元的价格向被告湖南美佳润投资有限公司购买位于益阳市赫山区沧水镇沧泥路佳源大厦第1幢3单元6层658号房屋。合同约定，出卖人应当在2014年1月30日日之前交付房屋，交付房屋后365日内完成初始产权登记，初始登记后90日内办理房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办理土地使用权证，逾期办理上述登记或手续，按已付房价的万分之二按日支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了79000元首付款，并办理了房屋按揭贷款，全面履行了合同义务。2014年2月1日房屋交付后至今原告未取得房屋所有权证及土地使用权证，原告多次催要未果。为维护原告的合法权益,请求法院判令:一、请求判令被告湖南美佳润公司向原告支付逾期办理不动产登记证违约金69308.4元（2015年2月1日起，计算至2018年10月1日，后段违约金以259000元为基数，按日万分之二的标准计算至不动产登记证书办理之日止）；二、请求判令被告承担本案诉讼费用。三、被告彭志民对第一、二款诉讼请求承担连带责任。被告湖南美佳润公司的委托代理人辩称：1、湖南美佳润投资有限公司不是本案的适格被告。2、被告彭志民在开发的过程中履行了房屋初始登记义务，开发商并非一定要代办所有的操作流程，因行政机关核算容积率等原因导致的逾期办证可以免责。3、原告方申请的违约金过高，请求人民法院核减。被告彭志民的委托代理人辩称：美佳润公司应承担连带责任。虽然被告彭志民在作为开发商完成了初始登记以后，因为容积率等原因导致没有办证，但被告彭志民仍在积极办证，违约金损失要求过高。损失计算的开始时间应认定为2015年1月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的商品房买卖合同、不动产统一发票、办证费用收据和物业费收据，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同，原告已全面履行了合同义务，房屋交付时间为2014年4月11日。二被告均对证据的真实性和关联性没有异议，但对合法性和证明目的有异议，认为商品房买卖合同违约责任的约定不对等，显失公平，办证费用的交纳不能证明房屋交付时间，交房时间是2015年1月31日。被告美佳润公司还认为费用没有打入公司账户，与公司没有关联性。本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。被告美佳润公司提供的承诺书，拟证明原告所在佳源大厦所产生的一切责任都由彭志民承担。原告对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，不同意由被告彭志民一人承担责任。被告彭志民没有异议。本院对上述证据的真实性予以确认，对合法性不予确认，不能达到被告美佳润公司的证明目的。被告彭志民提供的佳源大厦验收证据、恳请解决业主分户的申请报告、关于请求支持项目建设的报告、赫山区小城镇建设管理办公室出具的证明、益阳市赫山区经营性用地改变规划条件补交土地差价出让情况内审表、项目用地竣工验收审核表，拟证明佳源大源验收合格，可以办理证件。原告对证据的真实性和合法性无异议，但对证明目的有异议，尽管被告出了力，但证没办好，合同约定了办证是原告的义务。被告美佳润公司无异议。本院对上述证据的真实性和关联性予以确认。被告彭志民提供的本院（2018）湘0903民初5545号民事判决书，拟证明应由两被告共同支付原告的相关费用。原告对证据没有异议。被告美佳润公司对证据的合法性和真实性无异议，但认为判决书出具在本案开庭前，判决书以被告美佳润公司证据不足而驳回，而不是因法律关系或事实不清而驳回，不能以此作为本案定案的依据。本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。上述证据能证明被告美佳润公司要求被告彭志民承担佳源大厦办证违约金等费用因无证据证明而驳回了该部分诉讼请求。依据本院认定的有效证据和庭审查明的情况,本院就本案事实作如下认定：被告彭志民借用被告美佳润公司资质从事佳源大厦房地产开发。原告与被告于2014年2月11日签订商品房买卖合同,合同约定原告以259000元的价格向被告湖南美佳润投资有限公司购买位于益阳市赫山区沧水镇沧泥路佳源大厦第1幢3单元6层658号房屋。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内完成初始产权登记，初始登记后90日内办妥办受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办理土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约日金。合同签订后，原告向被告支付了79000元首付款，并办理了房屋按揭贷款并交纳了办证费用。合同第八条约定，出卖人应当在2014年1月30日前将经验收合格并符合标准的房屋交付买受人使用。合同第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。庭审中，原、被告均未向法庭提交书面交房的通知。原告出具了于2014年4月11日向益阳市佳宇物业管理服务有限公司交付物业管理费的收据，房屋已交付使用。房屋交付后原告至今未取得不动产权证，原告多次向被告催要未果，故酿成纠纷，诉至本院。本院认为,原告和被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定,本院依法予以确认。原告在签订了合同交付房款后,被告美佳润公司和彭志民应按合同约定的期限办理产权登记。二被告抗辩因行政机关核算容积率等原因导致的逾期办证可以免责，因没有证据证明因行政机关不可抗力导致无法即时办证，且从交付房屋至起诉前时间跨度几年的情况下抗辩行政机关原因导致无法办证没有说服力，故本院对上述抗辩免责的理由不予采纳。被告彭志民借用被告美佳润公司资质从事佳源大厦房地产开发，被告美佳润公司在商品房合同出卖人一方确认盖章，被告美佳润公司显而易见是本案的适格主体，故对被告美佳润公司抗辩不是本案适格主体的意见不予采信。对被告彭志民借用被告美佳润公司资质签订合同所产生的债务，被告美佳润公司和彭志民对外应承担连带清偿责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，无证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。二被告没有提供证据证明房屋交付时间的交房通知，且原告提交的物业管理费收据能证明房屋的交付情况，故本院认定房屋的交付时间是2014年3月1日。因被告没有证据证明涉案房屋已完成初始产权登记，根据合同约定房屋交付后365天没有完成初始产权登记即按已付房价的万分之二按日支付违约金，即二被告违约时间认定自2015年3月2日开始。二被告抗辩违约金过高，原告已交付办证费用，被告交付房屋后未能向相关行政机关交纳办证费用和资料致原告未能如期取得房屋权属证书,被告行为已构成违约,应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中,原告未提交任何证据证明因二被告逾期办证造成其实际损失的数额,且违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质,综合考虑本案事实,本院酌情将违约金调整为按已付总房款的日万分之一的标准计算。关于诉讼时效的问题，双方签订的商品房销售合同中约定了逾期办证按已付房价的万分之二按日支付违约金，即以日为单位累计计算违约金，属于时间和范围随时间推移不断变化的继续性债权，对每个个别的债权分别适用诉讼时效。故本院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，认定从起诉之日倒推3年的债权部分未超过诉讼时效，而起诉之前其余部分超过诉讼时效。根据二被告违约的时间，本院认定自2015年11月8日至2018年11月7日的违约金未超过诉讼时效，经核算为28360元，对原告要求支付逾期办理不动产登记证违约金90315元（2015年2月1日起，计算至2018年10月1日，后段违约金以259000元为基数，按日万分之二的标准计算至不动产登记证书办理之日止）的诉讼请求本院部分予以支持。据此,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南美佳润投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪佩风、蔡志斌支付违约金28360元（已计算至2018年11月7日），以后的违约金按已付总房款的万分之一为标准自2018年11月8日开始计算至不动产权证办妥之日止）；二、被告彭志民对上述款项的支付承担连带清偿责任。三、驳回原告汪佩风、蔡志斌的其他诉讼请求。本判决生效后，被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1540元,由原告汪佩风、蔡志斌承担770元，被告彭志民和湖南美佳润投资有限公司共同承担770元。如不服本判决，可在判决书送达日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审 判 长  李姣姣人民陪审员  肖曙霞人民陪审员  皮旭明二〇一九年六月二十八日书 记 员  赵 梦