西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终2741号 上诉人（原审原告）：许林岗，男，1983年10月24日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：郝凯旋，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊国强，陕西德伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安市投资公司。住所地：西安市曲江新区。法定代表人：王克滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王炜，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祖嘉兴，北京大成（西安）律师事务所实习律师。上诉人许林岗与被上诉人西安市投资公司商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初12017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人许林岗委托代理人郝凯旋、熊国强，被上诉人西安市投资公司委托代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许林岗上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由西安市投资公司承担。事实和理由：1、合同第十五条“相关部门核发有关文本文件”的约定不明确，该格式条款未约定西安市投资公司向哪些部门申请，核发哪些文本文件，以及申请核发文件的时间，合同中也无补充条款对其加以释明，显属约定不明。一审判决在西安市投资公司没有提供任何有效证据的情况下，自由裁量推理认为该条款就是办证条件，据此认定条件尚不具备，一审法院理解严重错误。2、该条款是西安市投资公司恶意添加办证的附带条件，妄图规避及时办证义务，严重违反了《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，严重扰乱了西安市XX市场，损害了社会公共利益。根据该条款，西安市投资公司办理相关证照资料没有任何范围、时限的约束，西安市投资公司可以无限期拖延办理权属登记备案手续，等于直接免除了西安市投资公司及时办理相关证照的义务。依据《合同法》第四十条和第五十二条规定，西安市投资公司提供的格式条款免除了自己及时办证义务，严重违反相关法律法规、损害社会公共利益。因此不应认定该格式条款为办证期限的特殊条款，故该格式条款无效。3、该条款不能作为西安市投资公司登记备案的前提条件，已经西安市中级人民法院作出的生效判决予以确认。因此，剔除“相关部门核发有关文本文件”无效格式条款，西安市投资公司应当自商品房交付使用之日起360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，支持其一审诉讼请求。西安市投资公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，合同约定系双方的真实意思表示，未违反合同法规定的合同无效的条件；“相关文本文件”是由与不动产登记相关的法律、法规等规范性文件规定，非其公司制定或约定，不存在违反公平原则的前提，更未免除其公司的及时办证的义务，应为有效条款。1、“相关部门核发的文本、文件”是其公司的法定责任，并非双方通过协商可以确定需办理的项目和时间。根据相关商品房备案法规规定，相关部门涉及到规划、环保、公安消防、人防、建设主管部门，核发的文本文件涉及五项。以上部门审核的时间及职能转换是其公司不可控的，并非双方可以通过合同进行约定的事项。2、商品房买卖合同由建设部和国家工商行政管理局制定的范本，并非其公司自行制定和提供的。“相关部门核发的文本、文件”并非是免除其公司办证责任的格式条款，且已作出“合理的方式”进行了提示，不损害对方利益。另外，已得到法院生效判决的认定，并未违反公平原则。3、“相关部门核发的文本、文件”均为法律法规及相关文件的规定，且随时间的推移会有变更和新增，无法在合同中列明。如果其公司未按规定办理“相关部门核发的文本、文件”，会受到相关行政处罚，并直接导致不能办理备案登记。为保证上诉人合法权益，其公司按相关规定在交通银行设立了“商品房预售资金账户”，监管期限至其公司完成房屋所有权登记及转移登记之后。因此无论从主观还是客观上都不存在拖延办证的故意及可能性。4、在本案审理期间，其公司仍然在积极办理“相关的文本文件”。5、对方所提的生效法律文书并不能成为另案判决的依据，仅具有参照意义。且生效法律文书中均未对对方诉讼请求进行判决，而是作出了非诉讼请求的判决，是有瑕疵的，不应以此案例作为依据。二、一审判决适用法律正确。“相关部门核发的文本、文件”的约定是依照我国法律法规规定执行，更是为了保障业主权益，为了社会公共利益。约定的前提条件“相关部门核发的文本、文件”属于双方就办证期限的特殊约定，并未违反法律、法规的强制性规定，未免除自身办理房屋权属登记备案的责任，也未造成上诉人的财产损失，合法有效。三、上诉请求其公司支付逾期办证违约金系上诉人新增诉讼请求。上诉人一方制造社会舆论，以少数人的私利绑架民意，并企图影响法院的公正判决。请求驳回上诉人之请求，维持原判。许林岗向一审法院起诉请求：判令西安市投资公司1、协助其办理西安市未央区XX苑XX幢XX单元XX号房屋的权属登记证书（一审审理中，其明确其第一项诉请为由西安市投资公司将办理其所购房屋权属登记需要由西安市投资公司提供的资料报产权登记机关备案）；2、支付逾期办证违约金5306.41元。3、诉讼费由西安市投资公司承担。事实与理由：其与西安市投资公司签订商品房买卖合同，购买西安市投资公司开发的颐馨雅苑小区住房一套。按约定，西安市投资公司应当在交房后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但西安市投资公司至今未履行办证义务。为维护其合法权益，故诉至法院。 西安市投资公司辩称，双方合同约定的办证时间是“交房后并由相关部门核发有关文本文件之日起360日内”，但目前有关文件相关部门还未核发，双方约定的办证时间尚未开始起算。如许林岗认为应于交房后360日内履行办证义务，因涉案房屋于2014年7月19日交付许林岗，依据相关司法解释，许林岗要求支付违约金的诉请已经超过诉讼时效。另依约定，因业主违建、阻挡施工以及行政机关权限变更导致的逾期办证，其不应承担责任。综上，许林岗的诉讼请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实：2013年2月26日，西安市投资公司与许林岗签订《商品房买卖合同》，约定许林岗通过银行按揭方式以530641元购买西安市投资公司开发的位于西安市未央区XX街XX苑XX幢XX单元XX层XX号房屋，西安市投资公司应于2014年6月30日前交房。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后并由相关部门核发有关文本文件之日起360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：当买受人退房时，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按实际已付房价款的1%赔偿买受人损失；当买受人不退房时，出卖人在买受人提出违约要求之日起60日内作出答复，按买受人已付房款1%支付违约金；如因产权登记机关备案以及第三方因素导致产权登记延误，出卖人不承担责任；因买受人原因导致出卖人无法履行产权登记时，逾期责任由买受人自行承担。合同落款页注明：本合同可选项条款内容由买卖双方协商确定，提请双方确认无异议后再行签字盖章。该合同签订后，许林岗按约支付了购房款530641元。2014年7月19日双方办理了房屋交接手续。因规划验收合格证及竣工验收备案表两个文本文件相关部门尚未核发，西安市投资公司至今未将办证资料报房管部门备案，双方就办证及违约金的问题未能协商一致，酿成本诉。审理中，对合同第十五条中关于办证期限双方理解不一，许林岗认为合同及附件中未对“相关部门”及“有关文本文件”做出具体解释，该条款是西安市投资公司预先拟定，内容免除了西安市投资公司责任，属格式条款应为无效，故办证期限应理解为交房后360日内。西安市投资公司则认为上述条款内容系双方协商确定，文字下方予以划线提示，非免责条款，现部分文件尚待核发，办证起算时间未到。 一审法院认为，公民的合法权益受法律保护，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。本案中，《商品房买卖合同》系许林岗、西安市投资公司自愿签订，是双方真实意思表示，应为有效。依照合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后并由相关部门核发有关文本文件之日起360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，双方约定的办证条件为“交房后并由相关部门核发有关文本文件”，但截至目前还有规划验收合格证及竣工验收备案表两个文本文件相关部门未予核发，合同约定的办证条件尚不具备。以上条款内容的下方予以划线明示，合同落款页亦加注文字提请许林岗注意，应视为是双方对办证期限的特殊约定，应为有效。许林岗认为该条款属格式条款应认定为无效，系适用法律不当，故对其主张一审法院不予采纳。现办证条件尚未成就，许林岗诉请要求西安市投资公司履行协助办证义务并支付逾期办证违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，遂判决：驳回原告许林岗的诉讼请求。案件受理费50元（许林岗已预交），由许林岗承担。经审理查明，二审中，西安市投资公司已经取得建设工程竣工规划验收合格证。并在本院征询调解意见时称，《竣工验收备案表》已取得，4号楼的产权备案手续房地局亦正在受理中。原审判决查明的其余事实属实。本院认为， 许林岗与西安市投资公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效合同，双方当事人均应遵照履行。现许林岗已按合同约定向西安市投资公司支付了购房款，西安市投资公司亦向许林岗交付了涉案房屋。合同履行中，因许林岗认为合同中 “相关部门核发有关文本文件”的约定不明确，损害买受人利益，属无效格式条款的理由，起诉请求西安市投资公司履行办理房屋产权资料的备案义务并支付逾期办证违约金。本案争议的焦点为：“相关部门核发有关文本文件”的约定是否明确，是否属无效格式条款，西安市投资公司应否承担逾期办证违约金的责任。按照双方合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后并由相关部门核发有关文本文件之日起360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：当买受人退房时，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按实际已付房价款的1%赔偿买受人损失；当买受人不退房时，出卖人在买受人提出违约要求之日起60日内作出答复，按买受人已付房款1%支付违约金；如因产权登记机关备案以及第三方因素导致产权登记延误，出卖人不承担责任；因买受人原因导致出卖人无法履行产权登记时，逾期责任由买受人自行承担。依照上述合同的约定，西安市投资公司履行办理房屋权属登记备案手续，是应当在商品房交付使用后并由相关部门核发有关文本文件之日起360日内。现涉案房屋已经交付使用，但对由相关部门应核发有关文本文件西安市投资公司正在办理中，合同约定的办理涉案房屋权属登记的条件尚未成就。经审查，西安市投资公司已经取得商品房开发的“五证”，《建设工程竣工规划验收合格证》、《消防验收意见书》、《人防“结建”工程验收备案书》、《光纤到户通信设施备案合格通知书》、《竣工验收备案表》等相关文本文件已核发，与办证相关的施工验收备案手续因环境治理正在办理中，部分楼号报产权登记机关备案的相关手续已在受理中。虽然合同约定的办证条件尚不完备，但对办理产权登记需要“相关部门核发文本文件”约定的文字内容许林岗应该是明确的。许林岗上诉称，“相关部门核发有关文本文件”的约定对哪个部门办理哪些文件不明确，属无效格式条款，损害买受人利益的理由，因双方在签订该条款时，对该文字内容进行了特别划线加黑明示，同时在合同落款页也加注了文字确认提示，后许林岗确认签字。该条款虽系格式条款，但并不属合同法第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的无效情形，该条款应对双方具有约束力，许林岗的该上诉理由，不能成立。由于许林岗并未对该条款文字内容请求过撤销或变更，也未提供西安市投资公司故意拖延不履行义务的相关证据，现许林岗以西安市投资公司违反合同约定为由，上诉要求西安市投资公司承担逾期办证违约责任的请求，依据不足，不能成立。原审判决驳回许林岗的诉讼请求并无不妥。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由许林岗负担。本判决为终审判决。   审 判 长  何      强审 判 员  肖  晓  通审 判 员  朱 利 安 二○一九年五月三十日  书 记 员  孙   妍    1