广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初16977号原告：东莞市同晋实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇锦厦社区振安东路433号。统一社会信用代码为914419003040164667。法定代表人：陈志强，该公司经理。委托诉讼代理人：邓聪敏，广东东慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁照庭，广东东慧律师事务所辅助人员。被告：张培森。原告东莞市同晋实业投资有限公司（以下简称同晋公司）与被告张培森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案，依法适用简易程序，后转换适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告同晋公司的委托诉讼代理人邓聪敏、袁照庭到庭参加诉讼。被告张培森经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告同晋公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《租赁合同》以及被告立即向原告返还《租赁合同》所涉的租赁物；2.被告向原告支付租金（从2018年1月起按9900元/月暂计至2018年8月5日为79200元，应计算至被告实际返还租赁物之日止）及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率6%从2018年8月5日起计算至被告实际返还租赁物之日止）；3.被告向原告支付物业管理费（从2018年1月起按2574元/月，暂计至2018年8月5日为20592元，应计算至被告实际返还租赁物之日止）；4.被告向原告支付水电费1993元（2018年1月555元、2月629元、3月181元、4月468元、5月160元，按每月实际使用量计算至被告实际返还租赁物之日止）；5.被告向原告支付迟延缴交租金和管理费的违约金（以99792元为基数，按照5％/日从2018年8月5日起计算至被告实际付清租金和管理费之日止）；6.由原告没收已收取的商铺租赁合同保证金29700元；7.案件受理费由被告承担。庭审中，原告明确第4项诉讼请求为要求被告支付水电费1993元。事实与理由：2017年5月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将东莞市长安镇同晋国际建材中心一层129、130室的商铺出租给被告经营使用，租期自2017年5月1日起至2022年4月30日止，租金为9900元/月，管理费按13元/㎡（即每月2574元）收取。被告自2018年1月起并未按照合同约定向原告支付租金、物业管理费及水电费。截止至2018年8月5日，被告尚欠原告租金暂计79200元、物业管理费20592元以及水电费1993元，原告多次催收未果，特向法院提起诉讼。被告张培森未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告缺席诉讼，应视为其放弃举证、质证及抗辩的权利。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将东莞市长安镇S358省道新安路408号同晋国际建材中心一层129、130室的房屋出租给乙方使用，租赁期限为2017年5月1日至2022年4月30日；每月租金9900元，应于当月5日前支付；物业管理费13元/㎡，从2017年5月1日开始收取；租房押金为29700元，于合同签订之日支付；如乙方延迟缴交租金和管理费及其他应缴之费用，从迟交之日起，按日加收所欠缴金额的5%作为违约金，逾期3天仍未能缴足租金、管理费及其他应缴之费用，甲方有权单方面解除合同，有权向乙方追讨违约金及所欠的各项费用，并可将乙方已交的包括合同保险金等一切费用扣除。原告确认，合同签订之日已实际收取被告合同保证金29700元。原告主张，签订合同后被告并未正常营业，仅支付租金至2017年12月，自2018年1月起未按照合同约定向原告支付租金、物业管理费以及水电费，截止至2018年8月5日，尚欠原告2018年1月至8月的租金79200元、物业管理费20592元，以及2018年1月至5月的水电费1993元。原告确认案涉租赁物水电费实际发生至2018年5月，被告将案涉房屋上锁后即无法联系，案涉租赁物空置，但不清楚被告上锁的具体时间。原告提交了东莞市长安镇新安新农村股份经济合作社（以下简称新安合作社）、东莞市长安天正实业有限公司（以下简称天正公司）分别出具的证明两份、物业租赁合同及补充协议等证据，显示案涉租赁物由新安合作社出租给天正公司，再由天正公司转租给原告。原告还提交了编号为建字第2008-13-10001的建设工程规划许可证副证一份，显示建设项目名称为天正公司宿舍，建设单位为新安合作社，建设规模为一幢12层共27563.62平方米。原告称，该建筑物原计划建设12层，但实际施工过程中只建了5层，建筑面积约16500平方米。原告未能提交案涉租赁物的房地产权证以及建设工程规划许可证正证，亦对合同无效无异议。经本院释明，原告明确其诉请的租金即占有使用费，对其他诉请不作变更。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物未办理房产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉租赁合同依法应认定为无效。因合同无效，原、被告双方因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对原告的各项诉讼请求分析如下：1.解除合同及返还租赁物：因合同无效，故本院对原告关于解除案涉租赁合同的诉讼请求予以驳回。原告要求被告返还案涉租赁物，合法有据，本院予以支持，被告应将双方在案涉租赁合同中约定的租赁物即东莞市长安镇S358省道新安路408号同晋国际建材中心一层129、130室的房屋归还给原告。2.租金（占有使用费）：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告仍应参照双方合同约定的9900元/月的标准支付占有使用费。至于该费用计算期间，因原告亦确认案涉租赁物水电费实际发生至2018年5月，可以认定被告至迟实际占有使用案涉租赁物至2018年5月。此前被告已经累计拖欠租金达5个月之久，在此情况下，原告作为出租方应当及时采取适当措施，如联系被告或自行接收房屋等防止损失扩大，故本院酌定被告应向原告支付房屋占有使用费至2018年5月。现原告主张被告自2018年1月开始欠缴租金，在被告没有提供任何反证的情况下，参照双方所签订的租赁合同约定的租金标准，被告还需向原告支付2018年1月至5月的占有使用费共计49500元。3.合同保证金：由于合同无效，原告主张被告违约因此没收押金不能成立，原告应向被告返还该合同保证金29700元。两方债务相抵后，被告应支付给原告的占有使用费为19800元。4.物业管理费：被告占有使用的案涉租赁物属于同晋国际建材中心的部分铺位，确有对建筑物公共部分进行管理维护的需要，故被告应当参照双方合同约定的管理费标准2574元/月向原告支付2018年1月至5月的管理费12870元。5.水电费：被告实际使用租赁物期间，应当承担所产生的水电费用。虽然原告未能提交关于水电费的相关证据，但原告所主张的各月水电费数额均属合理范围，考虑本案实际情况，本院对此予以支持，即被告应向原告支付水电费1993元。6.其他：关于原告诉请的租金利息及迟延缴交租金和管理费的违约金，由于合同无效，没有收取租金及其违约金或利息的法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告张培森于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市同晋实业投资有限公司返还双方于2017年5月1日签订的《租赁合同》中约定的、位于东莞市长安镇S358省道新安路408号同晋国际建材中心一层129、130室的房屋；二、限被告张培森于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市同晋实业投资有限公司支付占有使用费19800元；三、限被告张培森于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市同晋实业投资有限公司支付管理费12870元；四、限被告张培森于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市同晋实业投资有限公司支付水电费1993元；五、驳回原告东莞市同晋实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9740元，由原告东莞市同晋实业投资有限公司负担7180元，由被告张培森负担2560元。如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邹群英人民陪审员  李慧霞人民陪审员  李秋月二〇一九年六月十日书 记 员  梁润霞附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。