陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2019）陕01民终6600号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗大庆，男，1969年9月30日出生，汉族，无业，住西安市鄠邑区。 委托诉讼代理人：潘峰，陕西菲格律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：龚金明，男，1973年2月2日出生，汉族，西安邦奥商贸有限公司法定代表人，住天津市北辰区。 委托诉讼代理人：麻俊华，陕西诺尔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安邦奥商贸有限公司，。法定代表人：龚金明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：麻俊华，陕西诺尔律师事务所律师。上诉人罗大庆与上诉人龚金明、上诉人西安邦奥商贸有限公司（以下简称邦奥公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初4321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗大庆委托诉讼代理人潘峰，上诉人龚金明、邦奥公司共同委托诉讼代理人麻俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗大庆上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判为龚金明支付其2017年3月16日至2017年6月30日因违反《房屋租赁合同》拒付租金产生的违约金83728.5元；2.一、二审诉讼费由龚金明和邦奥公司负担。事实和理由：其与龚金明签订的《房屋租赁合同》为有效合同，当事各方均应履行合同义务。龚金明在《房租付款承诺书》第五条承诺完整履行该承诺书的全部内容，可见当事各方对《房屋租赁合同》中关于逾期付款承担违约责任是认可的。《房屋租赁合同》约定，每迟延支付租金一日按逾期金额每日1%向甲方支付违约金。经其计算，2017年1月1日至4月14日租金为285.42平方米×45元×3.5个月﹦44953.65元，该笔租金最后付款日期为2017年3月15日，其主张的违约期间为2017年3月16日至2017年6月30日，违约金为44953.65元×106天×0.01﹦47650元；2017年4月15日至6月30日租金为285.42平方米×45元×1.06系数×2.5个月﹦34036.33元，该款最后付款日期及违约期间同前述，违约金为34036.33元×106天×0.01﹦36078.5元；以上违约金合计83728.5元。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，但不应驳回其违约金的诉讼请求。龚金明、邦奥公司辩称，罗大庆既称一审判决适用法律准确，又否认违约金，属于自相矛盾。涉案房屋一消存在问题，导致二消不能验收通过。罗大庆出租的房屋存在质量瑕疵，不能保证租赁期间符合租赁物的使用功能，故其拒付租金有正当理由。罗大庆主张巨额违约金违背法律规定，因消防问题导致其被迫关店，造成其装修损失达三、四万元，罗大庆应至少承担30%责任。本案应驳回罗大庆的诉讼请求。龚金明、邦奥公司上诉请求：撤销一审判决，改判为其承担房屋租金30%，即23697元，或者发回重审；一、二审诉讼费由及反诉费均由罗大庆负担。事实和理由：根据一审法院查明的事实，罗大庆出租的房屋存在土建部分未进行消防审核验收，即一消未通过，进而导致其无法通过装修备案。 其于装修免租期后即2016年6月开始向消防机关申报装修备案和消防安全检查，至2019年1月6日超市因消防问题关门闭店时，该超市一直处于不能正常合法经营状态，时常受到公安消防机关查封整顿，减损了其经营收入。可见，罗大庆出租给其的房屋存在严重瑕疵。一审法院全额支持罗大庆的租金请求，实际上就是认可了涉案租赁物完全符合约定或者本身具有使用用途，显然不合理。一审虽不支持罗大庆主张的违约金，但仍然不能填平因瑕疵租赁物给其造成的损失。一审适用法律错误，自由裁量不公。罗大庆辩称，龚金明自2017年1月1日至2019年5月已经持续28个月未交纳租金，同时龚金明因拖欠供应商货款、拖欠水电费亦不向其腾房，至其损失持续扩大。龚金明在2018年月10日的《房租付款承诺书》盖章确认生效后，仍不支付其房屋租金的行为，违反诚实信用原则。龚金明作为邦奥公司法定代表人，指令房屋使用人邦奥公司作为保证人在《房租付款承诺书》盖章确认，再次证明龚金明对于欠付租金、逾期付款违约责任、邦奥公司担保义务等是认可的。一审判决支付租金事实清楚，法律适用准确。涉案房屋产权登记时间为2014年9月，其按照房产证载明的商业用途将房屋租赁给龚金明、邦奥公司使用，其所持产权证充分证明房屋主体结构及配套设施符合建筑和消防标准并经验收合格，故其有理由相信其购买的商品房符合国家相关规定，出租行为并无不当。涉案房屋一消应当由开发商西安首创新开置业有限公司申请，二消已由邦奥公司向消防部门申请，其亦派出专人积极配合协助，故其履行了合同义务，涉案房屋未能通过消防验收的责任不在其。龚金明、邦奥公司在两个月免租期内申请消防验收未经通过，仍长期占有房屋经营使用，其提出解除合同后至今拒绝腾交房屋，因此，龚金明、邦奥公司提出仅承担30%的租金，无事实和法律依据。《房屋租赁合同》为有效合同，其系依据该合同及《房租付款承诺书》提出的违约金请求，一审未予支持其违约金主张属于法律适用不准确。龚金明、邦奥公司存在逾期付款的事实，应按照合同约定承担违约责任。罗大庆向一审法院起诉请求：1.龚金明向其支付2017年1月1日至6月30日的租金78989.98元，邦奥公司对上述租金承担连带保证责任;2.龚金明向其支付2017年3月16日至2017年6月30日因违反房屋租赁合同拒付租金产生的违约金83728.50元；3.案件受理费由龚金明、邦奥公司负担。龚金明向一审法院反诉请求：1.罗大庆赔偿因违约给其造成的经济损失约33524.09元，立即提交该出租房屋涉及的工程消防验收合格的法律文件；2.反诉费用由罗大庆负担。一审法院认定事实：2016年4月13日，罗大庆（甲方）与龚金明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其依法拥有产权和出租权位于西安市XX路与XX城XX路十字东南角的商业用途房屋（房产证号110XXXXXXX-1-1-20103-1），建筑面积285.42㎡，地XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室交给乙方使用，乙方承租用作超市、市场及其他配套商业项目经营，按时向甲方支付租金。租赁期限为十年，自2016年4月15日至2026年4月14日止。自租赁房屋交付之日2016年4月15日起至2016年6月14日止的两个月内为乙方工程改造、装饰装修及经营筹备试运行期，甲方同意在此期间免收乙方租金。每年4月15日至次年4月14日为年度租赁期间，以自然月为计量租金单位，按每月每建筑平方米45元人民币标准计算租金。自2017年4月15日起，每年租金按上年度租赁期间总额递增6％。签订合同后30日内，乙方一次性向甲方支付20万元作为租赁房屋的租赁保证金，待合同结束后甲方无息返还。租金每半年支付一次，2016年6月15日至12月31日租金，乙方于2016年4月15日前支付；2017年1月1日至4月14日租金，乙方于2017年3月15日前支付；自2017年4月15日后，乙方每年于3月15日前支付4月15日至10月14日租金，每年9月15日前支付10月15日至次年4月14日租金。甲方现有空调设施同意乙方经营使用，费用共计4万元整，乙方在第一次支付房租时一次性付给甲方。另合同约定，甲乙双方对租赁房屋内部及现有设施进行确认，室内外各种既有设施设备满足乙方进场装修和正常经营使用条件，房屋不存在消防、环保等方面的潜在问题等。合同签订后，罗大庆将房屋交付给龚金明。2016年4月15日房屋装修后由邦奥公司对外以物廉美超市名称经营，龚金明系邦奥公司法定代表人。2016年6月，邦奥公司向西安市XX队XX大队申请装修消防安全验收备案，后备案未通过，材料被退回。2017年2月8日，龚金明、邦奥公司向罗大庆交纳2016年6月15日至12月14日租金77063元。2017年11月13日，西安市XX队XX大队对邦奥公司经营的物廉美超市进行消防监督检查，发现该超市存在消防安全违法行为，作出责令限期改正通知书及临时查封决定书，物廉美超市实际停业关门5天。2018年1月10日，龚金明作为承诺人向罗大庆出具《房租付款承诺书》，主要内容为：“因临时资金周转问题，龚金明暂未按照与罗大庆签订的《房屋租赁合同》如期支付租金，为友好妥善解决租金问题，龚金明作为承诺人提出并承诺按如下方式支付租金：2018年1月15日之前，支付2017年1月1日至4月14日的租金（285.42平米×45元×3.5个月）计44953.65元，以及2017年4月15日至6月30日（285.42平米×45元×1.06系数×2.5个月）计34036.33元，以上两项合计人民币78989.98元；……。自2018年5月14日起，龚金明承诺按月支付房屋租金……。”邦奥公司作为保证人在承诺书上盖章确认。另查明，2012年3月20日，陕西省公安厅消防局向西安首创新开置业有限公司出具陕公消验（2012）第014号建设工程消防验收意见书，载明：XX城XX至XX、XX号楼工程（A1至A4号楼均为地下一层，地上**，……）进行消防验收，认为该项目基本符合国家有关消防技术规范要求，同意投入使用，但应注意以下问题：A1号楼裙房的商业部分待功能确定后再申报审核、验收……。”2018年10月17日，法院根据双方的申请向陕西省XX队调查关于西安首创新开置业有限公司开发的首创国际城消防验收情况，省XX队于2018年10月23日书面答复为：“西安首创新开置业有限公司A1号楼裙房商业部分于2012年3月20日至今未申请消防验收。A1号楼裙房商业部分建设工程（土建）应由西安首创新开置业有限公司申请消防审核、验收；A1号楼裙房商业部分装修工程应由业主或者承租人（超市）申报消防审核、验收。”2018年10月20日，法院向西安市消防支队经济技术开发区大队调查关于西安首创国际A1裙楼消防验收情况及对邦奥公司（物廉美超市）的检查情况，消防经开大队于2018年11月20日书面答复为：“邦奥公司（物廉美超市）装修工程在经开区XX大队已申请办理装修设计备案，意见为不合格。邦奥公司（物廉美超市）被查封的原因系：1、未经开业前消防安全检查投入使用；2、卖场与办公室、库房、宿舍共用一个场所；3、消防设施无法正常使用；邦奥公司（物廉美超市）场所所在的XX城XX楼商业部分如果未申报消防验收，该单位无法办理装修备案；装修工程改造后未办理消防验收备案。” 审理中，龚金明、邦奥公司以罗大庆交付租赁物的消防手续存在问题，不符合租赁条件为由，主张先履行抗辩权，拒绝支付租金，并以其超市因消防问题被查封，给其造成损失为由提起反诉，要求罗大庆赔偿经济损失。罗大庆对此不予认可，称双方签订的合同合法有效，龚金明、邦奥公司使用租赁房屋至今拖欠巨额租金，要求其包办消防验收，没有合同和法律依据，对龚金明、邦奥公司的反诉事实及反诉请求不予认可，否认龚金明、邦奥公司已交纳20万元保证金及4万元空调使用费。法院依法主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。另查，物廉美超市现已停止营业，龚金明、邦奥公司提出解除房屋租赁合同，罗大庆同意。一审法院认为，罗大庆与龚金明于2016年4月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定内容履行各自义务。按期交纳租金系承租人的主要义务，罗大庆依约向龚金明、邦奥公司交付租赁房屋，龚金明、邦奥公司亦应依约交纳房屋租金，龚金明、邦奥公司在接受出租房屋之后，未在约定期间支付相应租金，违反双方合同约定，应承担相应民事责任，故对罗大庆请求龚金明给付2017年1月1日至2017年6月30日房屋租金之诉讼请求，依法予以支持，租金以龚金明、邦奥公司承诺的计算方式确认为78989.98元；邦奥公司系诉争房屋的实际使用人且作为保证人在龚金明向罗大庆出具的《房租付款承诺书》上盖章确认，故其应对龚金明的给付义务承担连带保证责任。关于龚金明、邦奥公司辩称涉案租赁物存在消防验收手续问题，不符合租赁条件，其行使先履行抗辩权而拒付租金的意见，因罗大庆已向龚金明交付了房屋，龚金明、邦奥公司实际占有使用，而租赁房屋存在消防未审验问题不影响租赁合同的效力，且按合同约定龚金明应先予支付租金，故龚金明、邦奥公司之辩驳理由不符合先履行抗辩权的行使条件，不予采纳。关于罗大庆主张的违约金，依照法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定用途。根据租赁合同约定，罗大庆向龚金明移交的涉案租赁房屋不存在消防、环保等方面的问题。根据法庭查明情况，该涉案租赁房屋土建部分未进行消防审核、验收（一消），虽涉诉房屋一消应由开发商西安首创新开置业有限公司申请，但一消未审核验收，客观上致使邦奥公司无法进行装修备案并通过消防验收（二消），涉案房屋已出租两年尚未办理消防备案，罗大庆作为产权人应当积极督促开发商尽早办理一消手续，现因消防问题致使龚金明、邦奥公司无法正常经营，系罗大庆违约。关于龚金明反诉要求罗大庆赔偿损失问题，因在合同履行中，龚金明未按照合同约定及其向罗大庆出具的付款承诺书约定的期限履行支付房租义务，亦构成违约。根据本案查明的事实，双方均存在违约行为，因此造成的损失应各自承担，故对罗大庆主张龚金明、邦奥公司支付其违约金的诉讼请求及龚金明主张罗大庆赔偿损失的反诉请求，均不予支持。关于龚金明要求罗大庆提交出租房屋涉及的工程消防验收合格的法律文件的反诉请求，因双方均同意解除租赁合同，合同权利义务终止，故对龚金明的以上请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条规定，判决：一、被告（反诉原告）龚金明于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）罗大庆2017年1月1日至2017年6月30日的房屋租金78989.98元；二、被告西安邦奥商贸有限公司对被告（反诉原告）龚金明的上述应付款项承担连带清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）罗大庆的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）龚金明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3554元（罗大庆已预交），由罗大庆负担1554元，龚金明负担2000元，龚金明负担部分于上述款项给付时一并付给罗大庆；反诉案件受理费319元（龚金明已预交），由龚金明负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，罗大庆与龚金明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己义务。合同签订后，罗大庆向龚金明、邦奥公司履行了交付房屋的合同义务；龚金明、邦奥公司仅支付罗大庆2016年6月15日至12月14日的房屋租金77063元，之后的房屋租金，龚金明、邦奥公司未在约定期间向罗大庆交纳。龚金明欠付租金的行为违反合同约定，应承担相应的民事责任。本案中，罗大庆要求龚金明给付2017年1月1日至2017年6月30日的房屋租金，符合合同约定及法律规定，依法应予支持，具体数额以龚金明、邦奥公司承诺的计算方式确认为78989.98元。邦奥公司系涉案房屋实际使用人，且作为保证人在龚金明向罗大庆出具的《房租付款承诺书》上盖章确认，故对罗大庆要求邦奥公司对龚金明的给付义务承担连带保证责任的诉讼请求，依法予以支持。龚金明、邦奥公司称，涉案房屋一消存在问题，导致二消不能验收通过，其拒付租金有正当理由等。因涉案房屋存在消防未经验收合格问题并不影响双方所签《房屋租赁合同》的效力，且根据合同约定龚金明应当先行向罗大庆支付租金，故龚金明、邦奥公司的以上所称，理由不能成立。依照法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定用途。双方《房屋租赁合同》约定，罗大庆向龚金明移交的租赁房屋不存在消防、环保等方面的潜在问题。本案查明，涉案房屋土建部分的消防审核、验收（一消）应由开发商西安首创新开置业有限公司申请，现涉案房屋一消未审核验收，导致邦奥公司无法办理装修备案并通过消防验收（二消）。因罗大庆作为产权人应当积极督促开发商尽早办理一消手续，而本案因消防问题致使龚金明、邦奥公司无法正常经营，故一审认为罗大庆违约，并无不当。根据以上论述可知，双方在本案中均存在违约行为，故一审对罗大庆要求龚金明、邦奥公司支付违约金的诉讼请求及龚金明主张罗大庆赔偿损失的反诉请求均不予支持，并无不妥。因一审中双方均同意解除租赁合同，故一审对龚金明要求罗大庆提交出租房屋涉及的工程消防验收合格的法律文件的诉讼请求不予支持，符合法律规定。 综上所述，罗大庆与龚金明、邦奥公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2285元，由罗大庆负担1893元，由龚金明、西安邦奥商贸有限公司负担392元。本判决为终审判决。审 判 长   姜 亦 君审  判  员   李    涛                          审  判  员  陈    帅二Ｏ一九年六月二十六日书 记 员   张 小 赛 1