浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)浙04民终782号上诉人(原审被告)：姚林虎，男，1962年11月11日出生，汉族，住杭州市拱墅区。上诉人(原审被告)：俞成平，女，1963年9月28日出生，汉族，住杭州市拱墅区。上诉人姚林虎、俞成平之共同委托诉讼代理人：斯佳，浙江叠胜律师事务所律师。上诉人(原审被告)：桐乡市弘府房地产开发有限公司，住所地桐乡市崇福镇联丰村，统一社会信用代码91330483793367258N。法定代表人：杨金学，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：黄钊，浙江沁地律师事务所律师。上诉人(原审被告)：中国工商银行股份有限公司桐乡支行，住所地桐乡市梧桐街道振兴西路**，统一社会信用代码91330483704444216D。负责人：岳一民，该行行长。委托诉讼代理人：洪涛，浙江同新律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张惠根，男，1970年2月27日出生，汉族，住桐乡市。被上诉人(原审原告)：吴见弟，女，1970年6月4日出生，汉族，住桐乡市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：屠骏蔚、鲍琴利，浙江中锐律师事务所律师。上诉人姚林虎、俞成平、桐乡市弘府房地产开发有限公司（以下简称弘府公司）及中国工商银行股份有限公司桐乡支行(以下简称工行桐乡支行)因与被上诉人张惠根、吴见弟案外人执行异议之诉一案，不服桐乡市人民法院(2018)浙0483民初7045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚林虎、俞成平上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，并依法改判驳回张惠根、吴见弟的该项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张惠根、吴见弟承担。事实和理由：一、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十八条的规定，一审法院适用法律错误，张惠根、吴见弟不能排除执行。该条规定的是买受人与被执行人之间的关系，只有在姚林虎、俞成平与张惠根、吴见弟发生了房屋买卖关系的前提下才能适用，而不是弘府公司与张惠根、吴见弟发生了房屋买卖关系时适用。而本案姚林虎、俞成平与张惠根、吴见弟之间未发生房屋买卖关系。二、姚林虎、俞成平与弘府公司签订的商品房买卖合同，姚林虎、俞成平、弘府公司与工行桐乡支行签订的个人房屋担保借款合同，以及张惠根、吴见弟与弘府公司签订的商品房买卖合同是否有效均不属于本案审理范围。上述合同无论成立与否均不影响张惠根、吴见弟对不动产的物权期待权，无需审查。一审判决对此的表述前后矛盾。三、即使姚林虎、俞成平与弘府公司签订的商品房买卖合同属于本案的审查范围，也应认定该合同有效。因该合同是双方的真实意思表示，已向建设局进行备案，姚林虎、俞成平签约后履行了付款义务，并向工行桐乡支行贷款支付了尾款。至于首付款由杨金学垫付，是当事人之间内部协商的结果，与本案无关。四、姚林虎、俞成平、弘府公司与工行桐乡支行签订的个人房屋担保借款合同应认定有效。合同当事人符合借款的主体资格，审批手续完整合法，工行桐乡支行如约发放了贷款，且工行桐乡支行自身都未认为其利益受损，一审法院和张惠根、吴见弟怎么能认定工行桐乡支行的利益受损呢？五、张惠根、吴见弟与弘府公司签订的商品房买卖合同应认定无效。该合同不是有备案编号的统一合同，弘府公司一直未将该合同备案，且房屋的主要信息均是错误的，而张惠根、吴见弟对这些问题却视而不见，表露出其欲通过签订合同达到获得案涉房屋的非法目的。六、本案为民事案件，而一审判决书中却对被告的行为作出了刑事认定，极其不妥，并会给当事人带来许多负面影响和不利后果。故应该撤销一审法院的该部分认定。七、张惠根、吴见弟将购房款打到杨金学的名下，并非弘府公司收取，杨金学也未将款项再次汇入弘府公司，故一审法院认定张惠根、吴见弟已经履行了全部付款义务错误。八、《承诺书》显示张惠根、吴见弟已经于2014年2月21日与弘府公司达成一致意见：“如果在2014年10月30日前没进入房产处网签的，金额购房款1563000元由桐乡市弘府房地产开发有限公司退还”。因此，在2014年10月30日后，因案涉房屋未如约网签，则购房合同已经解除，房款也已经变成欠款。弘府公司上诉请求：1.撤销原审判决，驳回张惠根、吴见弟的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张惠根、吴见弟承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1.弘府公司与姚林虎、俞成平签订的商品房买卖合同合法有效，办理购房及银行贷款规范合法，不存在合同无效的情形。原审判决认定姚林虎、俞成平与弘府公司涉嫌刑事犯罪，属于滥用职权，与事实严重不符。2.张惠根、吴见弟与弘府公司签订商品房买卖合同时，弘府公司已告知其商铺已出售给他人，双方履行合同的前提是解除姚林虎、俞成平的商品房买卖合同，故张惠根、吴见弟明知商铺已出售仍与弘府公司签订商品房买卖合同，不属于善意购买人。3.2014年2月21日，张惠根、吴见弟表示因商铺无法过户不想要了，要求弘府公司退还款项，并将杨金学叫到其厂办公室里，在其早已准备好的《承诺书》上签字。按照该《承诺书》的约定，其与弘府公司的商品房买卖合同已于2014年2月21日解除，弘府公司仅负有退还购房款的义务。二、原判适用法律错误。姚林虎、俞成平的商品房买卖合同早于张惠根、吴见弟的商品房买卖合同，且已网签登记；另外，工行桐乡支行执行涉案商铺的依据是抵押物权，本案并不适用《执行异议复议规定》第二十八、二十九条的规定。工行桐乡支行上诉请求：1.撤销原判，改判驳回张惠根、吴见弟的诉讼请求或裁定驳回起诉；2.本案一、二审诉讼费用由张惠根、吴见弟承担。事实与理由：一、原判认定事实和证据采信错误。对于张惠根、吴见弟与杨金学的笔录，只对有利于张惠根、吴见弟的部分采信，而对不利于其的部分不予采信，有失公平。一审关于杨金学与买受人签定虚假商品房买卖合同，骗取银行贷款的认定缺乏证据，与事实不符。二、关于一审的争议焦点问题。在实体上，姚林虎、俞成平与弘府公司签订的商品房买卖合同，以及工行桐乡支行与姚林虎等人签订的担保借款合同均不存在合同法第52条规定的无效情形。因当时张惠根、吴见弟与弘府公司尚未签订合同，故所谓的第三人利益当时是根本不存在的。对于担保借款合同，就算存在当事人在签合同时隐瞒工行桐乡支行的情况，因工行桐乡支行对此并不知情，为善意第三人，根据合同法第54条的规定，该合同至多是一个可撤销合同，而是否撤销有上诉人自行决定。在程序上，一审归纳的争议焦点2、4、5，根据民诉法二百二十七条、民诉法司法解释第三百零五、三百一十二条的规定，都不应列为本案的审理范围。特别是对于焦点5，一审法院已存在另案生效法律文书，而本案作为一个普通的民事一审程序，直接否定了该生效法律文书不妥；而且，一审得出该争议焦点结论的理由是当事人的行为触犯了刑法规定，涉嫌刑事犯罪。作为一个普通民事案件，引用刑事法条直接作出如此评价，有失偏颇。三、关于本案的法律适用。因本案被执行人弘府公司属于房地产开发企业，应适用《执行异议复议规定》第二十九条而非第二十八条。四、张惠根、吴见弟对涉案房屋不具有排除执行的权利。1.从时间上讲，姚林虎、俞成平与弘府公司签订商品房买卖合同并备案的行为在前，张惠根、吴见弟与弘府公司签订合同的行为在后，不可能前一个合同行为侵犯后一个合同当事人的权利，只能说后一买家未尽到必要的注意义务。2.房屋销售备案制度就是为防止一房二卖的情形，张惠根、吴见弟在这种情况下执意去买，相应的风险只能自己承担。3.案外人排除执行的权利无非是物权和承租权，因此一审关于张惠根、吴见弟“尚未取得所有权，但享有足以排除强制执行的民事权益”的说法明显自相矛盾。4.张惠根、吴见弟既非善意，其对涉案房屋的占有也不合法(未通过综合验收)，故其情形也不符合《执行异议复议规定》)第二十八条的规定。被上诉人张惠根、吴见弟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人认为张惠根、吴见弟与弘府公司签订的商品房买卖合同在后，且没有备案登记，但预售合同的备案登记不代表已享有物权，其权利仍是一种请求权。登记备案只是确认合同债权的效力，并不是物权效力。合同是否有效应根据合同双方的意思表示来确认，弘府公司与姚林虎、俞成平签订的商品房买卖合同，是通过假意买卖的方式骗取银行贷款，不是双方的真实意思表示，其买卖合同是无效的。另外，工行桐乡支行在贷款时对商品房的评估明显高出市场价，属违规放贷，并非善意。张惠根、吴见弟让杨金学签《承诺书》时，并不知道弘府公司已将涉案房屋备案至他人名下，《承诺书》也是在被欺骗的情形下出具的，是不成立的。张惠根、吴见弟与弘府公司签订的商品房买卖合同仍然是有效的。张惠根、吴见弟向一审法院起诉请求：1.确认张惠根、吴见弟与弘府公司之间的商品房买卖合同合法有效；2.确认姚林虎、俞成平与弘府公司之间的商品房买卖合同无效；3.确认姚林虎、俞成平与工行桐乡支行之间的个人房屋担保借款合同无效；4.停止对涉案房屋47号商铺的执行措施（拍卖、查封）；5.本案诉讼费由姚林虎、俞成平、弘府公司及工行桐乡支行承担。原审法院经审理查明，弘府公司成立于2006年9月7日，法定代表人杨金学，注册资本100万元，经营范围为房地产开发销售、建筑材料的销售等。弘府公司于2007年取得涉案商铺所在地块的土地使用权，并于2009年取得该地块上所建商品房香洲公寓1-6号楼的预售许可（桐售许字2009第11号）。弘府公司法定代表人杨金学因公司资金短缺，采用与买受人签订虚假商品房买卖合同、再由虚假买受人与工行桐乡支行签订个人房屋担保借款合同、套取贷款供弘府公司使用、首付款和贷款还本付息均由弘府公司实际支付的方式，骗取银行贷款。其中，2010年11月12日，弘府公司与姚林虎、俞成平签订了商品房买卖合同（合同编号HZ003-1），合同约定：弘府公司将香洲公寓湘溪大道47号商铺（面积96.42平方米）出售给姚林虎、俞成平，房屋售价125万元，定于签订合同时支付625000元，余625000元在2010年11月30日前办理相应的按揭手续，交房日期在2011年10月30日前。当日，该HZ003-1号商品房买卖合同在桐乡市城建局作了预售登记备案（备案编号12010009875）。2010年11月11日，杨金学代为支付了首付款625000元。2011年1月18日，借款人姚林虎、抵押人姚林虎、俞成平、保证人弘府公司与工行桐乡支行签订个人房屋担保借款合同，合同约定：姚林虎向工行桐乡支行借款1515000元；贷款用途：购置商用房；贷款期限120个月；以姚林虎、俞成平购买的洲泉镇湘溪大道47、55号商业用房（抵押物价值确定为303万元）作为抵押，并由弘府公司提供连带保证。当日，工行桐乡支行向姚林虎发放了贷款1515000元，姚林虎在工行桐乡支行办理了用于还贷的银行卡（卡号62×××51），将银行卡交付杨金学，由杨金学代为按月还贷。该银行卡自2011年2月18日开始还贷，至2014年3月19日最后一次还贷，此后便停止还贷。工行桐乡支行于2014年7月7日向原审法院提起诉讼。审理过程中，原审法院依工行桐乡支行申请裁定查封了涉案商铺。同年7月30日，经主持调解，工行桐乡支行与姚林虎、俞成平、弘府公司达成协议：姚林虎、俞成平欠工行桐乡支行贷款本金1148600元、利息20685.04元及律师代理费5万元，由姚林虎、俞成平和弘府公司于2014年8月30日前支付8万元，余款于2014年9月30日前一次性付清。2012年9月28日，弘府公司与张惠根、吴见弟签订了商品房买卖合同（合同编号2012006），合同约定：弘府公司将香洲公寓湘溪大道45、47、49号商铺（面积290.08平方米）出售给张惠根、吴见弟，房屋售价1363000元，2012年9月30日前一次性付清，交房日期在2013年4月30日前。2012年9月20日，张惠根转账给杨金学90万元；2012年9月25日，张惠根通过吴亚平的账户转账给杨金学10万元；2012年10月18日，吴见弟转账给杨金学116000元；2012年12月5日，杨金学收取张惠根银行承兑汇票（金额20万元）和现金47000元。2014年10月29日，工行桐乡支行申请强制执行。2017年12月1日，弘府公司对涉案房屋47号商铺办理了房屋权属初始登记。2018年7月19日，原审法院对47号商铺作为姚林虎、俞成平的财产重新进行了预查封；同年7月23日，张惠根、吴见弟提出执行异议，要求中止执行。2018年8月14日，原审法院裁定驳回张惠根、吴见弟的异议；同年8月29日，张惠根、吴见弟提起案外人执行异议之诉。原审法院认为，本案的争议焦点是：1.张惠根、吴见弟作为本案原告的诉讼主体是否适格；2.张惠根、吴见弟与弘府公司签订的商品房买卖合同是否有效，所付购房款是否已转为借款；3.姚林虎、俞成平与弘府公司签订的商品房买卖合同是否有效；4.姚林虎、俞成平、弘府公司与工行桐乡支行签订的个人房屋担保借款合同是否有效；5.张惠根、吴见弟对涉案房屋湘溪大道47号商铺是否享有申请排除执行的权利。针对争议焦点1，张惠根、吴见弟提起案外人执行异议之诉，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条的规定，诉讼主体适格。针对争议焦点2，根据杨金学陈述“当时公司注册资金只有100万元，公司实际上是我一个人所有的，很多工程款的支出也是用我个人的银行卡，所以有些收入也打在我个人账户上。张惠根他们买商铺的钱，我也用在了项目工程款支出和付工人的工资上……”，以及张惠根等人的购房款是直接转账至杨金学私人账户的事实，可以认定公司法定代表人杨金学和弘府公司在财务上是混同的，造成各自财产无法区分，公司丧失独立人格，构成人格混同。杨金学作为法定代表人以个人账户收取购房款，应视为弘府公司的行为，杨金学本人陈述也持这个观点。弘府公司单方承诺将购房款转化为借款，未取得原告同意，且弘府公司已实际交付商铺，故弘府公司辩称“购房款已转化为借款”的主张不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，商品房预售登记备案不是确认合同效力的必要要件；即使弘府公司提出“其与原告签订的商品房买卖合同是附条件合同”的观点成立，但双方已实际履行合同（买受方付清全款、出售方交付房屋），也视为双方已合意排除对合同生效所附条件的适用。同时，张惠根、吴见弟与弘府公司签订商品房买卖合同，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条（以下简称合同法第五十二条）规定的合同无效情形，故该商品房买卖合同合法有效。商品房预售合同登记备案公示的是这个合同所代表的特定债权债务关系，不具有物权公示效力，姚林虎、俞成平提出“原告未尽到合理的审查注意义务，不属于善意购买，原告与弘府公司的合同无效”之主张，工行桐乡支行提出“姚林虎、俞成平的购房合同签订在先且早已备案，原告自身根本未尽到必要的注意义务；涉案商铺应归姚林虎、俞成平所有，原告只能要求弘府公司返还房款”之观点，不予采信。针对争议焦点3、4，杨金学陈述“想通过假意买卖的方式拿到银行贷款”和姚林虎、俞成平陈述“房屋首付款和银行按揭贷款均由杨金学代为支付”能够相互印证，足以证明买卖房屋不是弘府公司与姚林虎、俞成平签订合同的真实意思表示，双方签订合同的真正目的是弘府公司以此虚假商品房买卖合同为基础，与工行桐乡支行订立担保借款合同，从而骗取银行贷款，其行为完全符合合同法第五十二条第一款第二、三项规定的合同无效情形，故姚林虎、俞成平与弘府公司签订的商品房买卖合同无效。因姚林虎、俞成平与弘府公司相互串通，以欺骗手段与工行桐乡支行订立担保借款合同而取得银行贷款，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》第一百七十五条之一的规定，涉嫌扰乱金融秩序方面的刑事犯罪；该合同签订行为同时符合合同法第五十二条第一款第一、二、三、四、五项规定的合同无效情形，该个人房屋担保借款合同为无效合同。针对争议焦点5，张惠根、吴见弟与弘府公司之间的商品房买卖合同签订在涉案商铺被人民法院查封之前，查封前张惠根、吴见弟已付清全部购房款并合法占有房屋，至今未能办理房屋产权变更登记手续，系弘府公司与姚林虎、俞成平相互串通、签订虚假商品房买卖合同以骗取银行贷款所致，非张惠根、吴见弟自身原因所致。《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条对当事人能够排除执行的两种情形分别作了规定，买受人只要符合这两种情形中任一情形，即享有申请排除执行的权利。本案张惠根、吴见弟之情形，虽不符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，但符合第二十八条规定的四种能够排除执行的情形条件，故其请求停止对涉案商铺的拍卖等执行措施并解除查封的诉讼请求，予以支持。姚林虎、俞成平的商品房买卖合同签订在先且登记备案，张惠根、吴见弟在后签订商品房买卖合同时，没有核实涉案商铺是否已预售登记，未尽到谨慎注意义务，存在一定过错。姚林虎、俞成平的商品房买卖合同、个人借款担保合同的效力如何，影响到张惠根、吴见弟之过错是否在涉案商铺无法办理过户登记时起到主要作用，也影响到张惠根、吴见弟之情形是否符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，故姚林虎、俞成平的商品房买卖合同、个人借款担保合同的效力问题，属于本案审理范围。综上，本案作为案外人执行异议之诉，涉案商品房买卖合同、个人房屋担保借款合同的效力是本案应予审查的基础法律关系，但张惠根、吴见弟作为案外人，不能将确认合同的效力作为一项独立的诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款的规定，是指案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，而不是指对合同是否有效作出相应的裁判。张惠根、吴见弟要求“确认其与弘府公司之间的商品房买卖合同合法有效、被告姚林虎、俞成平与被告弘府公司之间的商品房买卖合同无效、涉案个人房屋担保借款合同无效”的诉讼请求，不属于本案审理范围，不予支持。张惠根、吴见弟虽对涉案商铺尚未取得所有权，但享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百七十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、停止对桐乡市洲泉镇湘溪大道47号商铺的拍卖等执行措施，并解除查封。二、驳回张惠根、吴见弟的其他诉讼请求。本案受理费8100元，由弘府公司、姚林虎、俞成平负担。当事人在二审中均未提供新证据。本院经审理查明的事实除原审认定的事实外，另查明，2014年2月21日，杨金学向张惠根、吴见弟出具《承诺书》一份，写明“如果在2014年2月21日前没进入房产处网签的，金额购房款1563000元由桐乡市弘府房地产开发有限公司退还。如果公司无能力退还房款，该房款有我杨金学个人担保负责退还”等内容。本院认为，本案争议的焦点问题为张惠根、吴见弟能否阻却原审法院对涉案房屋的强制执行。因姚林虎、俞成平作为债务人未履行生效法律文书确定的债务，债权人工行桐乡支行申请法院对姚林虎、俞成平的财产予以强制执行，原审法院在执行中查封了涉案房屋，案外人张惠根、吴见弟认为涉案房屋为其所有，故提起本案诉讼。原审法院之所以查封并执行涉案房屋，存在两种原因：一是姚林虎、俞成平与弘府公司签订的商品房买卖合同，弘府公司将涉案房屋转让给姚林虎、俞成平，并进行了备案登记。原审法院将涉案房屋作为姚林虎、俞成平所有的可供执行的财产予以强制执行；二是弘府公司也作为被执行人，涉案房屋仍登记在弘府公司名下，属于弘府公司的可执行财产，原审法院据此对涉案房屋进行强制执行。如果属于第一种原因，从本案查明的事实来看，姚林虎、俞成平虽然与弘府公司签订了商品房买卖合同并登记备案，但姚林虎、俞成平未支付任何购房首付款，之后的银行贷款也是直接将银行卡交给杨金学并由后者分期归还，商品房买卖合同签订后数年内不过问房屋的情况，房屋的价格也明显高出市场价，杨金学也承认“想通过假意买卖的方式拿到银行贷款”等等，很明显，该份商品房买卖合同并非双方的真实意思表示，系弘府公司的法定代表人杨金学与姚林虎、俞成平恶意串通，以签订商品房买卖合同之名，行套取银行贷款之实。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三项的规定，姚林虎、俞成平与弘府公司签订的商品房买卖合同无效，姚林虎、俞成平对涉案房屋不仅不享有物权，也不享有要求弘府公司办理过户登记的请求权。而对于张惠根、吴见弟与弘府公司签订的商品房买卖合同，虽然其所用的文本不是正式文本，缺乏备案编号且未进行登记备案等，但该买卖合同却是双方的真实意思表示，张惠根、吴见弟支付了相应的购房款，弘府公司开具了收款收据，且张惠根、吴见弟已经实际占有涉案房屋并出租多年，因此，该份商品房买卖合同合法有效。至于杨金学向张惠根、吴见弟出具的《承诺书》，实际为一种履行商品房买卖合同的担保，张惠根、吴见弟根据该《承诺书》，既可以要求弘府公司和杨金学退还购房款，也可以要求继续履行商品房买卖合同。因此，张惠根、吴见弟与弘府公司签订的商品房买卖合同继续有效，张惠根、吴见弟有要求弘府公司履行该商品房买卖合同及办理过户登记的请求权，张惠根、吴见弟可以排除原审法院对涉案房屋的强制执行。如果原审法院执行涉案房屋的原因属于第二种，则张惠根、吴见弟的情形完全符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，仍然可以阻却原审法院对涉案房屋的强制执行。对于姚林虎、俞成平上诉所称的张惠根、吴见弟将购房款打到杨金学的名下，并非弘府公司收取，杨金学也未将款项再次汇入弘府公司的主张，根据本案查明的事实，杨金学作为弘府公司的股东及法定代表人，的确存在个人财产与弘府公司财产严重混同的现象，杨金学本人对此在笔录中也进行了承认。因此，张惠根、吴见弟根据杨金学的指示将购房款打到杨金学名下的行为，视为向弘府公司支付了相应的购房款。对于姚林虎、俞成平上诉所称的张惠根、吴见弟与弘府公司签订的商品房买卖合同是没有备案编号的合同，弘府公司一直未将该合同备案的问题。应该说明的是，商品房买卖合同登记备案制度是一种行政管理措施，其本身不是商品房买卖合同是否有效的要件，是否进行登记备案并不影响合同的效力。对于弘府公司上诉所称的张惠根、吴见弟与其签订的商品房买卖合同是附生效条件的合同，该前提条件就是其与姚林虎、俞成平签订的商品房买卖合同解除。一方面，张惠根、吴见弟对此说法未予认可，本案也无证据能够证明弘府公司在将案涉房屋转让给张惠根、吴见弟时，明确告知了已将涉案房屋转让给他人的事实；另一方面，因弘府公司与姚林虎、俞成平签订的商品房买卖合同已被认定为无效，且无效合同自始无效，故即使如弘府公司所称的张惠根、吴见弟与其签订的商品房买卖合同是附生效条件的合同，则该条件也已经成就，张惠根、吴见弟与其签订的商品房买卖合同也已经发生法律效力。应该指出的是，原审判决在理由部分存在以下几个方面的问题，应予纠正。一是认定姚林虎、俞成平与弘府公司相互串通，“其行为已触犯《中华人民共和国刑法》第一百七十五条之一的规定，涉嫌扰乱金融秩序方面的刑事犯罪”不当。本案作为一件民事案件，在没有其他生效的刑事法律文书对当事人的行为作出认定之前，不应对当事人的行为作出刑事方面的评判。二是归纳的争议焦点4，即姚林虎、俞成平、弘府公司与工行桐乡支行签订的个人房屋担保借款合同是否有效的问题，不应列为本案的争议焦点和审查范围。本案作为一件案外人执行异议之诉案件，应审查法院对涉案房屋的执行依据即姚林虎、俞成平与弘府公司签订的商品房买卖合同，以及张惠根、吴见弟与弘府公司签订的商品房买卖合同是否合法有效，而对于姚林虎、俞成平与工行桐乡支行签订的个人房屋担保借款合同是否合法有效，与本案判决没有关联性，无论该担保借款合同是否合法有效，都不影响本案的处理。而且，工行桐乡支行与姚林虎、俞成平及弘府公司的担保借款合同纠纷，已经在原审法院诉讼并由原审法院出具了民事调解书，在该生效民事调解书未被依法变更之前，不应在本案中对该担保借款合同的效力作出否定性认定。三是对审理范围和裁判范围的表述不准确。原审判决在前面表述了“姚林虎、俞成平的商品房买卖合同、个人借款担保合同的效力问题，属于本案审理范围”，而后面又表述“原告要求‘确认其与弘府公司之间的商品房买卖合同合法有效、被告姚林虎、俞成平与被告弘府公司之间的商品房买卖合同无效、涉案个人借款担保合同无效’的诉讼请求，不属于本案审理范围”，该表述前后矛盾，让人费解。正确的表述应为张惠根、吴见弟的该几项请求不属于本案的裁判范围，即不能作为本案的判决项。原审判决未区分审理范围与裁判范围，均表述为审理范围，造成了混乱。综上，上诉人姚林虎、俞成平、弘府公司及工行桐乡支行的上诉请求均不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽然在理由部分有表述不当之处，应予纠正，但因判决结果正确，原审判决仍应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8100元，由上诉人姚林虎及俞成平、桐乡市弘府房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司桐乡支行共同负担。本判决为终审判决。审判长  顾进良审判员  樊钢剑审判员  张 汐二〇一九年六月十九日书记员  张靖怡-3--20-