浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0702执异58号 利害关系人（买受人）：周华俊，男，1990年6月24日出生，汉族，住金华市婺城区。 利害关系人（买受人）：金国权，男，1972年6月9日出生，汉族，住金华市婺城区。 申请执行人：金华市汤幸源置业有限公司，住所地：金华市婺城区汤溪镇城中路。 法定代表人：戴根生，董事长。 被执行人：金华市婺州粮食收储有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区白龙桥镇后杜。 法定代表人：吕斌，董事长。 在本院执行金华市汤幸源置业有限公司与金华市婺州粮食收储有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，周华俊、金国权对本院拍卖被执行人金华市婺州粮食收储有限公司所有位于金华市汤溪镇环城西路37号(现为仙舟大街)房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 利害关系人周华俊、金国权称：金华市婺城区人民法院违法拍卖婺州粮食收储有限公司所有位于金华市汤××镇环城西路××（现为××大街）房地产、严重损害竞买人利益，要求撤销本次拍卖。理由如下：一、拍卖标的物评估价值764万元，该价值由综合楼(在建工程)价值693万元，土地价值114万元，扣除土地出让金43万元所得。1、该综合楼(在建工程)目前未办理建设规划、施工许可证。该综合楼的建造过程不合法，根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定:“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。”且该建筑物属于烂尾楼被执行人无占有、使用收益。该违法建筑物评估价值693万元占拍卖标的物总评估价值的90.7%，本次拍卖有违“不能让违法者受益”的原则。2、土地评估价值114万元不符合事实依据。评估报告称:土地价值114万元，由土地性质为工业用地(假设出让)评估单价513元每平方，乘以面积2215.2平方米所得。实际该土地包含两块土地:登记在金华县粮油食品厂名下的土地[证号:金县国用(1992)字第216号]土地性质为工业划拨，和登记在金华市婺城区汤溪粮管所名下的部分土地[证号:婺城国用(2001)字7-29号](部分骑跨)土地性质为办公、营业综合用地。标的物包含两块土地，且两块土地性质并不相同，却简单以工业用地评估。两块性质不同的土地不能简单合并，且该地块目前处在汤溪镇镇中心，规划部门回复这两块土地目前规划也不是工业用地。二、标的物产权不清晰。标的物综合楼(在建工程)系违法建筑由金华市汤幸源置业有限公司建造，被执行人金华市婺州粮食收储有限公司无违法建筑所有权。在(2015)金婺民初字第3097号判决书中金华市汤幸源置业有限公司为原告，金华市婺州粮食收储有限公司为被告。被执行的标的物为:被告的土地，原告建造的违法建筑物(烂尾楼，无占有、使用收益)。综合楼既不是被告所有也不是被告依法可以处分的的物品或者财产权利。三、该综合楼(在建工程)未办理建设规划、施工许可证。该建筑物整体系违法建筑，且无法采取改正措施消除影响。法院在处置前，未向竞买人全面如实履行瑕疵风险告知义务，未提示持有非法建筑物的后果并给出合理性建议。未阐明行政主管部门对违法建筑物有权采取“限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入”等处罚措施。四、标的物边界无法确定。因标的物骑跨婺城区汤溪粮管所名下的部分土地[证号:婺城国用(2001)字第7-29号]，事实上买受人能否拥有评估报告中的2215.2平方米土地产权金华市婺城区人民法院也无法确定。五、该标的物涉及两块性质不同的土地，一个建筑物的土地不能同时有两种不同的性质的土地，不论是否更改其中一块土地性质或者两块土地性质。根据国土部门相关规定:更改土地性质，需拆除违法建筑并重新挂牌公开出让。如重新挂牌出让该土地的购买目的无法实现。六、金华市婺州粮食收储有限公司系国有企业，处置该处房地产涉嫌国有资产流失。综上所述，标的物是一个土地面积、性质不明确，建筑物是违法建筑物的房地产。竞买公告未告知该标的物的实际情况、未充分告知该标的物的瑕疵风险,致使买受人产生重大误解。且标的物的建筑物是违法建筑无法买卖，标的物的土地未来需要重新挂牌出让，买受人的购买目的无法实现。 周华俊、金国权未提交证据材料。 申请执行人金华市汤幸源置业有限公司称：请求法院驳回周华俊、金国权的异议。理由如下：一、本次网络司法拍卖依法依规、公开透明，不容置疑。婺城区人民法院已就本案拍卖标的物的现状以及竞买人的权利义务、法律责任等，充分告知竞买人，并以显著的方式标明“拍卖标的物为无建设工程规划许可证、施工许可证的在建工程，需重新补办，买受人竞买成功后应自行办理相关审批手续，并就可能不能办理手续承担风险。”同时亦告知竞买人“拍卖标的物的土地宗地现状及建筑物现状，明确以现状拍卖，待依法公开处置受让方明确后，再由各有关部门另行研究土地变更、规划调整、土地增值收益分配等问题。”以上所有内容在淘宝网司法拍卖平台上进行了公告，拍卖前婺城法院也与所有报名者以最强的责任心、尽最大可能当面详细提醒告知。可以说，程序完全合法、工作非常到位。申请执行人认为，婺城区人民法院的本次拍卖完全符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，完全不应被撤销。二、异议人申请撤销拍卖是对法律权威性、严肃性的极大亵渎。我公司认为，异议人作为具有完全民事行为能力人，应当知晓并理解拍卖标的物已存在的风险，在进行竞买前亦具有充分的时间、渠道了解拍卖标的物；其在竞买成功后，以法院未充分尽到瑕疵告知义务导致重大误解为由申请撤销拍卖，完全充斥着赌徒心理，将司法拍卖视同儿戏，这是对法律权威性、严肃性的极大亵渎，必须严厉打击、以正视听，否则后续再次进行拍卖，不排除出现有竞拍人再次效仿、扰乱拍卖的可能。三、我公司保留进一步维护自身合法权益的权利《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，买受人在司法网络拍卖成交后悔拍的，其所交纳的保证金不予退还。同时，《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条第二款亦规定，重新拍卖的价款低于原拍卖价的，所造成的差价、费用损失等由原买受人承担，保证金不足以弥补差价等费用损失的，则由原买受人承担不足部分。我公司认为:1、买受人悔拍后其所交保证金绝对不应退还，因为100万保证金根据司法判决书有关内容，我公司有权主张其中合法部分，并涉及到案外众多债权人的合法权益，恳请婺城法院务必引起高度重视。2、我公司待拍卖标的物重新拍卖后，还将视具体成交价格，追究买受人所应承担的其他一系列法律责任、经济责任。 金华市汤幸源置业有限公司未提交证据材料。 被执行人金华市婺州粮食收储有限公司称：请求法院驳回周华俊、金国权的异议。理由如下：一、涉案网络司法拍卖已依法尽到瑕疵告知义务。从记载于淘宝网司法拍卖平台上的涉案拍卖公告、须知等内容可知，婺城区人民法院已充分就涉案拍卖标的物的现状、瑕疵，竞买人的权利义务、法律责任等以合法的形式向竞买人告知。本公司认为，婺城区人民法院就本次拍卖不存在违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，不应被撤销。二、买受人应当就拍卖标的物风险自负。就本次拍卖而言，婺城区人民法院在网络司法拍卖平台上，以显著的方式表明拍卖标的物为无建设工程规划许可证、施工许可证的在建工程，需重新补办。买受人竞买成功后应自行办理相关审批手续，并就可能不能办理手续承担风险。同时，亦告知竞买人拍卖标的物的土地宗地现状及建筑物现状，明确以现状拍卖，待依法公开处置受让方明确后，再由各有关部门另行研究土地变更、规划调整、土地增值收益分配等问题。本公司认为，买受人作为具有完全民事行为能力人的成年人，应当知晓并理解拍卖标的物已存在的风险，在进行竞买前亦具有充分的时间、渠道了解拍卖标的物，其在竞买成功后，以法院未充分尽到瑕疵告知义务导致重大误解为由申请撤销拍卖，不应被法律所支持。三、买受人应承担悔拍的法律责任。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，买受人在司法网络拍卖成交后悔拍的，其所交纳的保证金不子退还。同时，《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条第二款亦规定，重新拍卖的价款低于原拍卖价的，所造成的差价、费用损失等由原买受人承担，保证金不足以弥补差价等费用损失的，则由原买受人承担不足部分。根据以上规定，本公司认为，买受人悔拍后其所交保证金不应退还，待拍卖标的物重新拍卖后还应视具体情况追究其所应承担的其他法律责任。 金华市婺州粮食收储有限公司未提交证据材料。 本院查明，金华市汤幸源置业有限公司与金华市婺州粮食收储有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日作出（2015）金婺民初字第3097号民事判决：一、解除原告金华市汤幸源置业有限公司与被告金华市婺州粮食收储有限公司于2011年9月20日签订的《租赁合同》及其补充条款。二、被告金华市婺州粮食收储有限公司于本判生效之日起30日内按主合同第13条第2款清理条款履行，即：地面上的房屋及其他固定资产，包括不可拆除的设施等，由被告委托评估后：(1)地上建筑物按建设成本（以现状审计报告为准）20%归被告，80%归原告。（2）土地按履行时市场评估价归被告。（3）在处置所得的各项收入中扣除按（1）（2）款项分配外，其余原、被各半享受。三、驳回原告金华市汤幸源置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，由原告金华市汤幸源置业有限公司负担27120元，由被告金华市婺州粮食收储有限公司负担40680元。该民事判决生效后，金华市婺州粮食收储有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，金华市汤幸源置业有限公司向本院申请执行。该案执行期间，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖被执行人金华市婺州粮食收储有限公司所有的位于金华市汤××镇环城西路××（现为××大街）房地产。2019年4月23日，周华俊以1934万元最高价竞得该房地产。周华俊、金国权以拍卖公告未充分告知该标的物的瑕疵风险,致使买受人产生重大误解为由，向本院提出书面异议请求撤销该拍卖。 另查明，2019年4月22日，周华俊、金国权到本院办理竞拍报名备案手续的同时，签署了《拍卖标的物风险通知书（风险提示书）》，载明：关于金华市汤幸源置业有限公司与金华市婺州粮食收储有限公司租赁纠纷案。贵院目前在淘宝网公开拍卖的“金华市婺州粮食收储有限公司所有位于金华市汤××镇环城西路××（现为××大街）房地产（在建工程）”。现竞买参与人已知悉上述拍卖标的的相关情况，并已向有关部门单位了解（如法院、国土、建设、规划、行政执法和原产权人、施工方及评估公司等），对潜在风险包括但不限于法院已明确提示，有较充分准备和应对。根据法院备案要求，对风险通知（提示）无异议和确认。 本院认为，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，若存在符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的情形的，人民法院应当支持，即由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。本次网络拍卖中，本院严格遵循网络司法拍卖程序，已在网络司法拍卖公告、财产调查表以显著的方式对下列事项予以特别提示：拍卖标的物系在建工程，目前未办理建设工程规划许可证、施工许可证，需重新办理或补办。后续若进一步施工，需符合法定条件取得相关部门审批许可，买受人通过拍卖取得该标的物后，买受人应行办理相关审批、许可手续，并承担可能因建筑物质量、相关行政部门审批许可不能等后果。同时，亦告知竞买人拍卖标的物的土地宗地性质、现状及地上建筑物现状（包括骑跨两宗土地的情况），并明确按现状拍卖。网络司法拍卖有其特殊性，法院的竞买公告、须知载明拍卖标的以现状进行拍卖的，竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真勘查研究参与竞买标的物的实际情况，有必要的可亲临展示现场实地看样，慎重决定竞买行为，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。利害关系人周华俊、金国权已到本院办理竞拍报名备案手续，并签署了《拍卖标的物风险通知书（风险提示书）》，明确其对潜在风险包括但不限于法院已明确提示有较充分准备和应对，并对风险通知（提示）无异议和确认。 综上，周华俊、金国权的异议理由不成立，对其异议请求，本院不予支持。同时，周华俊、金国权未交清拍卖款，因其主张撤销拍卖，导致未及时签订拍卖成交确认书等，造成的不利后果应由周华俊、金国权自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回周华俊、金国权的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向金华市中级人民法院申请复议。 审 判 长  陈高明 审 判 员  于 颖 人民陪审员  李爱华 二〇一九年六月十日 书 记 员  朱婉君