安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民初109号原告（反诉被告）：芜湖天瑞置业有限公司。法定代表人：桂兴源，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈向华，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓玲，安徽国伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：单锋。委托诉讼代理人：秦尤佳，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方娴，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所实习律师。被告：邢宏。被告：顾利平。被告：倪郭华。被告：赵海英。上述四被告共同的委托诉讼代理人：徐杰，江苏诚谨律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司芜湖分行。负责人：王大坤，该行行长。委托诉讼代理人：彭述贵，安徽平衡律师事务所律师。原告（反诉被告）芜湖天瑞置业有限公司（以下简称天瑞公司）与被告（反诉原告）单峰、被告邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英、第三人交通银行股份有限公司芜湖分行（以下简称交行芜湖分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天瑞公司的委托诉讼代理人沈向华、赵晓玲，被告（反诉原告）单峰的委托诉讼代理人秦尤佳、方娴，被告邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英的委托诉讼代理人徐杰，第三人交行芜湖分行的委托诉讼代理人彭述贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天瑞公司向本院提出诉讼请求：1.解除天瑞公司与单锋于2013年12月1日签订的《商品房买卖协议》以及与邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英签订的《商品房买卖合同》；2.解除被告邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英与第三人交行芜湖分行订立的《个人房产抵押贷款合同》；3.第三人配合原告、被告办理解除抵押房屋登记；4、被告单锋、邢宏、顾利平返还原告芜湖市繁昌县天瑞城市花园商办南楼301、302、303、304、401、402、403、404房屋，被告单锋、倪郭华、赵海英返还原告芜湖市繁昌县天瑞城市花园商办南楼501、502、503、504、601房屋，并协助原告办理房屋变更登记手续至原告名下；5.被告单锋赔偿利息损失486万元、逾期利息损失594万元；6.被告单锋立即支付原告为实现债权产生的律师代理费20万元；7.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月1日，天瑞公司与单锋签订《商品房买卖协议》，协议约定单锋自愿购买天瑞公司开发建设的芜湖繁昌天瑞城市花园商办南楼6679.19m2以及芜湖经济技术开发区长春路11号工业厂房7362.88m2，购买总价为5800万元（其中商办南楼三层至六层13套商品房的购房款为2700万元）。协议约定，被告单锋以银行按揭贷款方式支付第一次付款3290万元，余款在2016年年底前全部付清。欠付的款项从2014年元月开始按应付款总额的每月1%支付利息。如果单锋逾期付款，则按逾期金额同期银行贷款基准利率的四倍支付原告逾期利息。如果被告单锋拖欠原告任何一期付款10天以上，则原告有权宣布所有未到期余款全部到期，并可要求被告单锋一次性支付本合同项下所有应付款及按上条标准计算的逾期利息。同时，视同被告单锋自动放弃开发区工业厂房的购买权，所购房屋无条件退还给产权人。如果被告单锋逾期付款，被告单锋除按本合同规定承担有关利息和违约金外，还应向原告承担其律师代理费等实现债权的所有费用。该协议签订后，双方先办理了繁昌天瑞城市花园商办南楼三层至六层13套商品房的买卖，房屋总价款2700万元，总面积4769.02m2。2013年12月24日，单锋与邢宏、单锋与倪郭华分别与天瑞公司签订《协议》一份，约定：单锋请邢宏、倪郭华帮忙，以其二人名义挂名买房。《协议》签订后，根据被告单锋的安排，被告邢宏、倪郭华分别与天瑞公司签订了13份《商品房买卖合同》，邢宏以其名义购买商办南楼三、四层8套房屋；倪郭华以其名义购买商办南楼五、六层5套房屋，对应《协议》中相关约定。天瑞公司协助单锋、邢宏、倪郭华办理了商办南楼上述房屋的产权过户手续，并以该房屋在交行芜湖分行办理了房屋抵押贷款，其中，邢宏贷款810万元，倪郭华贷款540万元。上述贷款1350万元支付了天瑞公司第一次购房款。单锋仅通过银行贷款支付了1350万元购房款项，并未按照协议约定于2016年年底前支付其余购房款，给天瑞公司造成了巨大损失。按照《商品房买卖协议》违约责任的规定，如果单锋逾期付款，则从合同签订之日起按逾期金额同期银行贷款基准利率的四倍支付天瑞公司逾期利息；所购房屋无条件退还给产权人天瑞公司；单锋向天瑞公司承担其律师代理费等实现债权的所有费用。单峰辩称，1.双方并无真实的房屋买卖合同关系，是因为天瑞公司的实际控制人欠付单锋170万元借款无力归还，所以双方协商以涉案部分的房产经营权冲抵该170万元借款。单锋与天瑞置业公司之间不存在真实的房屋买卖意思表示，因天瑞置业公司欠付银行的按揭贷款，需要到期偿还，所以与单锋协商以其名义贷款或者以第三人的名义按揭贷款来偿付银行的到期借款。本案的房屋买卖合同因为以房抵债、以新贷还旧贷的目的不具有合法性，属于无效合同，因此，天瑞置业公司要求解除合同没有合法的依据。2.房屋买卖合同无效的同时，天瑞置业公司也违约，无权要求单锋支付相应的逾期利息等损失等费用。根据商品房买卖合同第三条的开票及税费负担可知，天瑞公司应该为单锋开具4500万元的发票。至今单锋没有收到这个相应的发票，也没有办理相应的房屋移交手续，且也没有按照合同上的约定将房屋交付单锋经营快捷酒店，因此，天瑞置业公司严重违约，其无权要求单锋支付相应的逾期利息损失以及实现债权费用。综上，原告的诉请与事实不符，且无法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英辩称，1.邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英四被告购买房屋系经单峰介绍，系实际购房人，按约支付了相应的购房款和契税，且已经依法将房屋登记至自己名下，原告天瑞公司无权解除。2.四被告与第三人签订的抵押合同证明了从银行贷款并支付给原告的事实，根据合同的相对性原则，只能约束单峰和原告之间，并不能约束四被告。事实上，四被告已被第三人起诉并在执行中，根据相关法律规定，在执行中针对已经查封的不动产进行确权纠纷的，应当经执行异议之诉等来解决。综上，原告与四被告之间的商品房买卖合同已经履行，产权归四被告所有。交行芜湖分行述称，首先是倪郭华、赵海英与交行芜湖分行签订的个人房产抵押借款合同已经被芜湖市中级人民法院的生效判决确认为有效，在该份判决书也确认了交行芜湖分行向倪郭华和赵海英发放了贷款540万元。邢宏和顾利平与交行芜湖分行签订的个人抵押合同，也被芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202民初652号民事判决书确认为有效，并且确认了交行芜湖分行发放了贷款810万，同时涉案房产抵押给交行芜湖分行。目前这两个案件已在执行阶段，如果原告对此持有异议，不应当提起确认之诉，应当提起执行异议之诉。所以请求法院驳回原告的第二项、第三项诉请。单峰向本院提出反诉请求：1.确认单峰与天瑞公司就案涉房屋签订的商品房买卖等相关协议以及邢宏、倪郭华与天瑞公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同等相关协议均无效；2.判令天瑞公司返还单峰1610738.24元银行贷款损失，并由天瑞公司承担案涉1350万元贷款剩余的本息等费用的还款责任（具体以第三人主张贷款欠付本息金额为准）；3.判令天瑞公司返还单峰支付的572282.4元案涉房屋契税；4.本案的诉讼费用由天瑞公司承担。在庭审中，单峰将第一项诉请变更为：确认单峰与天瑞公司就案涉房屋签订的商品房买卖等相关协议无效。事实和理由：由于天瑞公司的实际控制人刘桂林欠付单锋170万元借款无力归还，且天瑞公司作为反担保方在第三人交行芜湖分行的商业贷款一千余万元已到期须还款续期，故2013年刘桂林向单峰提出以涉案部分房产的经营权冲抵该170万元借款，由单峰或案外人与天瑞公司分别签订商品房买卖合同，并以涉案房屋办理房屋银行贷款偿还上述天瑞公司到期贷款的利息及罚金，后续经营权到期后天瑞公司再以案外人名义向单峰等回购上述房屋，并返还单峰已付的贷款利息及契税费用。2013年12月1日，天瑞公司与单锋签订的《商品房买卖协议》约定：单锋向天瑞公司购买芜湖繁昌天瑞城市花园商办南楼6679.19m2以及芜湖经济技术开发区长春路11号工业厂房7362.88m2，购买总价为5800万元，单峰将涉案房屋3-6层用于快捷酒店经营并于2014年6月1日前开业。2013年12月24日，天瑞公司与单峰、邢宏、倪郭华签订《协议》约定单峰以邢宏、倪郭华名义向天瑞公司购买涉案房屋。后邢宏、倪郭华与天瑞公司分别签订13份《商品房买卖合同》，因单峰与天瑞公司并无买卖房屋的真实意思表示，单峰未支付天瑞公司购房款。2013年12月26日，天瑞公司在未收到房款的情况下即为单峰、邢宏、倪郭华办理了房屋产权过户手续，单峰缴纳了相关的房屋契税。后续邢宏、倪郭华以涉案房屋和交行芜湖分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，同年12月30日，交行芜湖分行向邢宏、倪郭华合计发放了1350万元贷款，该抵押贷款邢宏、倪郭华已全部交付天瑞公司，用于支付交行芜湖分行的到期商业贷款的利息及罚金。因天瑞公司欠付政府主管部门相关费用，涉案商办南楼4-6层一直无法办理土地证，且天瑞公司也一直未移交房屋，故单峰一直未能经营快捷酒店，无法实现约定的房屋经营权冲抵170万元借款债务的目的。单峰与天瑞公司均无房屋买卖合同合意，双方系因“以房抵债”及“以新贷还旧贷”目的才签订的商品房买卖合同，故相关商品房买卖合同均无效。天瑞公司理应返还单峰已缴纳的房屋契税及贷款本息费用，并承担涉案贷款剩余的本息等费用还款责任。天瑞公司辩称，1.天瑞公司与单峰签订的商品房买卖协议，系双方真实意思表示，且不存在《合同法》第52条所规定的情形，该协议合法有效。天瑞公司总经理刘桂林向单峰借款170万元，已经转作商品房买卖协议项下单峰应支付给天瑞公司的定金。双方所签协议涉及两处房产交易的总金额达到5800万元，怎么可能以5800万元的房产冲抵170万元的债务。故单峰陈述的以房抵债与事实不符。另，单峰陈述以新贷还旧贷的说法也不能成立。两次贷款从借款的主体、担保的主体都不一致，前面的贷款是天瑞公司的贷款，后面的贷款是个人房屋按揭贷款，贷款的性质也不相同。2.单峰为履行其与天瑞公司签订的商品房买卖协议，找了邢宏、倪郭华两人挂名买房并签订了相关协议，天瑞公司与单峰签订的商品房买卖协议是主合同，那么天瑞公司与单峰、邢宏、倪郭华签订的相关协议就是从合同，既然单峰要求确认主合同无效，那从合同根据法律规定当然也应当无效。但单峰又承认天瑞公司与邢宏、倪郭华签订的商品房买卖合同已为人民法院生效的判决确认有效，且单峰当庭变更诉请，撤回对天瑞公司与邢宏、倪郭华就案涉房屋签订的商品房买卖合同等相关协议确认无效的诉请，显然从合同有效，主合同无效，单峰的诉请自相矛盾。3.单峰反诉天瑞公司赔偿其贷款损失和契税损失无事实依据和法律依据，请求驳回单峰的反诉请求。邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英述称，邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英四被告与天瑞公司签订的商品房买卖合同已经履行，该合同已经生效的法律文书确认有效。四被告缴纳房屋契税并向银行贷款，通过委托付款的方式，已将钱款支付给天瑞公司，不存在单峰所称的代付款项和天瑞公司所称的四被告代单峰履行合同。因而单峰的反诉请求与四被告无关。交行芜湖分行述称，单峰的反诉请求与第三人交行芜湖分行无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的当事人的身份信息、房屋分层分户平面图、手机短信、通话记录及录音光盘、13份《商品房买卖合同》、《委托代理合同》；被告单峰提交的《招商银行交易明细表》、涉案房屋契税完税情况说明、发票；交行芜湖分行提交的判决书两份、邢宏、倪郭华《欠款明细表》两份。以上证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的与单峰签订的《商品房买卖协议》及与单峰、邢宏、倪郭华签订的《协议》两份的真实性无异议，本院予以认定；单峰对原告提交的收条、欠条及委托书上的“单峰”签名不一致不予认可，但未申请笔迹鉴定，故对上述证据本院亦予以认定；被告单峰提交的其与交行芜湖分行的工作人员通话录音，因其身份无法证实，且未出庭作证，故对该份证据本院不予采信；单峰提交的两份《情况说明》，因系复印件，且邢宏、倪郭华不予认可，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2013年12月1日，天瑞公司（甲方）与单锋（乙方）、南通万基建设工程有限公司（担保方）签订《商品房买卖协议》，该协议约定：一、单锋自愿购买天瑞公司开发建设的芜湖繁昌天瑞城市花园商办南楼6679.19㎡，其中一层606.4㎡，二层至六层计6072.79平方米；芜湖经济技术开发区长春路11号工业厂房7362.88m2，其中有证面积约6442.52㎡，还有920.36㎡为租赁使用，土地约10014.53平方米，乙方支付完全额购房款后甲方将产权转至乙方，转户费用和手续由乙方承担和办理。以上两处房产以房管局办证面积为准，购买总价为5800万元（不含契税、物业维修基金等费用，为甲方除开具发票以外的净得价款）。甲方已将上述标的房屋的一层和二层约1341㎡出租给徽商银行繁昌县支行，租期至2017年12月31日。上述标的房屋产权转移至乙方之后，甲方与徽商银行繁昌县支行的租赁合同对乙方继续有效，相关租金仍由甲方收取和所有。本合同签订时乙方向甲方一次性支付购房定金170万元，如有违约，定金不退。二、付款方式：1、第一次付款：乙方采用银行按揭方式支付给甲方3290万元（以银行实际放款为准），甲方就上述标的房屋与乙方或乙方指定人员另行签订《商品房买卖合同》，将标的房屋的产权过户至乙方或乙方指定人员的名下，并确保乙方指定人员能办理银行按揭贷款。（该标的为商办南楼）2、余款在2016年年底前全部付清，其中2014年11月底支付本金350万元；2015年1月底支付本金350万元；2015年11月底支付本金350万元；2016年1月底支付本金350万元；2016年11月底支付本金350万元；2016年12月底前支付完尾款。3、以上付款付至4500万元后的剩余房款为厂房购房款。4、以上欠款利息按应付款总额的每月1%支付甲方利息，每季度的第一个月8号支付一次。利息从2014年元月开始支付，以此类推每季度支付一次。三、开票及税费负担。1、乙方在银行贷款、融资等一切手续和费用均由乙方自行解决，甲方协助配合。2、特别约定：甲方为乙方开具芜湖繁昌天瑞城市花园商办南楼购房发票总额为4500万元。契税由乙方自行缴纳，物业维修基金由甲方代缴（费用由乙方承担）。四、付款担保。1、乙方在未付清购房款以前芜湖繁昌天瑞城市花园商办南楼银行按揭后的产权残值和3-6层快捷酒店的经营权及使用权抵押给甲方。2、乙方确保标的房屋3-6层快捷酒店在2014年6月1日前开业，开发区工业厂房的快捷酒店在2014年10月1日前开业，否则，每逾期一日，乙方向甲方承担应付款总额万分之三的违约金。3、所有乙方指定的购房人对乙方在本合同项下义务的履行向甲方承担连带保证担保责任。五、标的房屋在甲方收到首付款之后，以现状交付。六、违约责任。1、如果乙方逾期付款，则按逾期金额同期银行贷款基准利率的四倍支付甲方逾期利息。2、如果乙方拖欠甲方任何一期付款10天以上，则甲方有权宣布所有未到期余款全部到期，并可要求乙方一次性支付本合同项下所有应付款及按上条标准计算的逾期利息。同时，视同乙方自动放弃开发区工业厂房的购买权，所购房屋无条件退还产权人，装修的酒店经营权和使用权无条件归甲方所有。3、如果乙方逾期付款，乙方除按本合同规定承担有关利息和违约金外，还应向甲方承担其律师代理费等实现债权的所有费用。协议签订的当日，单峰出具收条一份，载明：“今收到刘桂林还款壹佰柒拾万元整。视同购房定金。空转”，并同时出具欠条一份，载明“根据2013年12月1日，芜湖天瑞置业有限公司和单峰之间签订的商品房买卖协议，本人欠芜湖天瑞置业有限公司购房款人民币伍仟陆佰叁拾万元整。”2013年12月24日，邢宏、倪郭华作为甲方与单峰作为乙方、天瑞公司作为丙方签订协议两份，协议约定：“乙方购买丙方开发的芜湖繁昌天瑞城市花园商办南楼三至六层办公用房，共计购房款2700万元，乙方采用银行按揭方式购买，因银行给予个人按揭额度不能超过壹仟万元，乙方请甲方给予帮忙，以甲方邢宏名义购买三、四层（1620万元），以甲方倪郭华名义购买五、六层（1080万元），甲方只为名义购房人，所有购房款由乙方支付，甲方只为乙方在银行贷款提供手续方便，乙方为实际购房人，所有经济及法律责任均由乙方承担。”2013年12月2日，天瑞公司与邢宏签订了芜湖市繁昌县天瑞城市花园商办南楼301、302、303、304、401、402、403、404室八套房屋的买卖合同，与倪郭华签订了芜湖市繁昌县天瑞城市花园商办南楼501、502、503、504、601室五套房屋的买卖合同，并协助邢宏、倪郭华办理了商办南楼上述房屋的产权过户手续。2013年12月30日，邢宏、顾利平与交行芜湖分行签订《个人房产抵押贷款合同》，贷款金额810万元，并以位于芜湖市繁昌县天瑞城市花园商办南楼301、302、303、304、401、402、403、404室房屋在交行芜湖分行办理了房屋抵押贷款；同年12月31日，倪郭华、赵海英与交行芜湖分行签订《个人房产抵押贷款合同》，贷款540万元，并以位于芜湖市繁昌县天瑞城市花园商办南楼501、502、503、504、601室五套房屋在交行芜湖分行办理了房屋抵押贷款。上述贷款共计1350万元支付了天瑞公司的购房款，单峰并未按照协议约定于2016年年底前支付其余购房款，天瑞公司通过电话、短信的方式向单峰多次催要欠款未果，遂引起诉讼。另查明，由于邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英未能按合同约定偿还银行借款，交行芜湖分行分别向芜湖市镜湖区法院和芜湖市中级法院提起诉讼，要求邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英归还银行借款本金、利息及罚息。安徽省芜湖市中级人民法院（2015）芜中民二初字第00048号民事判决：倪郭华、赵海英于判决生效之日起十日内归还交行芜湖分行借款本金5264923.06元、欠息215609.6元及罚息8655.27元，并就借款本金自2014年10月1日起按照年利率10.5375%支付罚息至实际清偿之日。安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202民初652号民事判决：邢宏、顾利平于判决生效后十日内一次性偿还交行芜湖分行借款本金7289300.63元、利息702510.19元、罚息97171.14元及自2016年8月2日起至实际清偿之日止以所欠借款本息为基数按罚息利率计算的罚息和复利。上述两案的民事判决已经生效并已进入执行程序。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点主要在于：一、天瑞公司与单锋签订的商品房买卖合同等相关协议是否有效；二、天瑞公司请求解除其与单锋签订的商品房买卖协议以及要求解除与邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英签订的商品房买卖合同是否有事实与法律依据；三、单锋是否应承担商品房买卖协议项下的相关违约责任；四、天瑞公司请求解除邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英与第三人交行芜湖分行订立的《个人房产抵押贷款合同》是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，单峰主张其与天瑞公司均无房屋买卖合同的意思表示，系因天瑞公司的实际控制人欠付单锋170万元借款无力归还，遂以涉案部分的房产经营权冲抵该170万元借款，双方系因“以房抵债”及“以新贷还旧贷”目的才签订的商品房买卖协议，但单峰未提交充分证据证明其主张，且其于2013年12月1日出具的收条证明双方已协商170万元借款冲抵了购房定金，并不存在“以房抵债”情形。因此，天瑞公司与单峰签订的《商品房买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，故对单峰主张其与天瑞公司就涉案房屋签订的商品房买卖等相关协议无效的反诉请求，本院不予支持。由于单峰未能取得银行抵押贷款，单峰遂找邢宏、倪郭华等帮忙，以邢宏、倪郭华的名义购房，并签订了三方协议，单峰与邢宏、倪郭华之间构成了挂名买房的行为，单峰系涉案房屋的实际买受人，邢宏、倪郭华系挂名买房人，挂名买房行为并未违反法律法规的效力性强制性规定，也未损害国家利益、集体利益、第三人利益或者公共利益，更未构成“以合法形式掩盖非法目的”，因此，单峰与邢宏、倪郭华签订的两份挂名买房《协议》及天瑞公司与邢宏、倪郭华签订的13份《商品房买卖合同》均为合法有效。关于争议焦点二，上述涉案房屋的相关协议签订后，天瑞公司仅收到通过交行芜湖分行贷款支付的1350万元购房款，单峰并未按照协议约定于2016年底前支付剩余购房款，显属违约，天瑞公司根据协议约定解除双方于2013年12月1日签订的《商品房买卖协议》符合合同约定和法律规定。天瑞公司与邢宏、倪郭华签订的13份《商品房买卖合同》是基于天瑞公司与单峰签订的《商品房买卖协议》而成立的从合同，单峰系涉案房屋的实际买受人，邢宏、倪郭华系挂名买房人，商品房买卖合同项下权利的实际享有者应为单峰，故而合同项下支付购房款的义务也应由单峰承担。由于单峰未按约支付购房款构成根本违约，故天瑞公司请求解除其与单峰签订的《商品房买卖协议》及与邢宏、倪郭华签订的13份《商品房买卖合同》的诉讼主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。在商品房买卖合同解除后，其相应的法律后果依法应当是互相返还财产，因此，被告单峰、邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英应将涉案的13套商品房返还并过户至天瑞公司名下，天瑞公司遂将购房款1350万元返还给五被告。关于争议焦点三，单峰未按照双方所签的《商品房买卖协议》支付购房款，已构成根本违约，理应承担商品房买卖协议项下的相关违约责任。根据《商品房买卖协议》中关于违约责任的约定“1、如果乙方逾期付款，则按逾期金额同期银行贷款基准利率的四倍支付甲方逾期利息。2、如果乙方拖欠甲方任何一期付款10天以上，则甲方有权宣布所有未到期余款全部到期，并可要求乙方一次性支付本合同项下所有应付款及按上条标准计算的逾期利息。同时，视同乙方自动放弃开发区工业厂房的购买权，所购房屋无条件退还产权人，装修的酒店经营权和使用权无条件归甲方所有。3、如果乙方逾期付款，乙方除按本合同规定承担有关利息和违约金外，还应向甲方承担其律师代理费等实现债权的所有费用。”故天瑞公司根据合同约定选择适用违约金条款要求单峰支付天瑞城市花园商办南楼未付房款1350万元的逾期利息损失（自2014年1月1日起至2016年12月31日止按每月1%计算，自2017年1月1日起至起诉之日2018年11月1日按同期银行贷款利率的四倍计算）以及实现债权的费用20万元，符合协议约定和法律规定，本院依法予以支持。关于争议焦点四，天瑞公司能否提出解除邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英与第三人交行芜湖分行订立的《个人房产抵押贷款合同》。由于天瑞公司不是上述抵押贷款合同的当事人，基于合同相对性原则，天瑞公司请求解除邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英与第三人交行芜湖分行订立的《个人房产抵押贷款合同》的诉讼主张没有事实和法律依据，故本院难予支持。另，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，天瑞公司作为开发商可以在商品房买卖合同解除后，以通知的方式向银行行使保证合同关系的解除权，要求解除设在涉案房屋上的抵押登记，但前提条件是天瑞公司应当将解除商品房买卖合同应返还给买受人的购房款优先用于代买受人偿还所欠银行的贷款本息。若银行不同意解除抵押，天瑞公司可就该主张另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（三）、（四）项、第九十七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告芜湖天瑞置业有限公司与被告单锋于2013年12月1日签订的《商品房买卖协议》；二、解除原告芜湖天瑞置业有限公司与被告邢宏、倪郭华于2013年12月2日签订的关于芜湖市繁昌县天瑞城市花园商办南楼301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、503、504、601室房屋的13份《商品房买卖合同》；三、被告单锋、邢宏、顾利平于本判决生效之日起十五日内返还原告芜湖市繁昌县天瑞城市花园商办南楼301、302、303、304、401、402、403、404室房屋，被告单锋、倪郭华、赵海英返还原告芜湖市繁昌县天瑞城市花园商办南楼501、502、503、504、601室房屋。四、被告单锋、邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英于本判决生效之日起十五日内协助原告芜湖天瑞置业有限公司将上述房屋变更登记至芜湖天瑞置业有限公司名下后，原告芜湖天瑞置业有限公司即向邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英返还购房款1350万元。五、被告单锋于本判决生效之日起十五日内支付原告芜湖天瑞置业有限公司的逾期利息损失（自2014年1月1日起至2016年12月31日止按未付房款1350万元每月1%计算，自2017年1月1日起至起诉之日2018年11月1日按未付房款1350万元同期银行贷款利率的四倍计算，被告单锋所付定金170万元在其应付违约金中予以抵扣），并支付原告为实现债权产生的律师代理费20万元；六、驳回原告芜湖天瑞置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告单峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费231800元、保全费5000元，合计236800元，由原告芜湖天瑞置业有限公司承担16800元，被告单锋、邢宏、顾利平、倪郭华、赵海英共同承担220000元，反诉案件受理费12132元，由反诉原告单峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费上诉于安徽省高级人民法院。审判长 沈 武审判员 汪 智审判员 吴丽群二〇一九年六月三日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。