济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8607号 原告（反诉被告）：赵子棋，男，1987年7月2日出生，汉族，无业，住济南市。 法定代理人：宋冠霞（系赵子棋之母），女，1962年9月14日出生，汉族，济南炼油厂退休员工，住济南市。 委托诉讼代理人：诸葛广福、路伟，泰和泰（济南）律师事务所律师（特别授权代理）。 被告（反诉原告）：山东蓝天农产品专业合作社，住所地济南市。 法定代表人：王志宗，社长。 委托诉讼代理人：韩金亮，山东瑞文律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：王志鹏，男，该公司员工（特别授权代理）。 原告赵子棋诉被告山东蓝天农产品专业合作社（以下简称蓝天合作社）合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，因本案需以其他案件审理结果为依据，故本院于2018年10月26日裁定本案中止诉讼。2019年3月26日，因中止诉讼的原因消除，本院决定恢复审理本案。蓝天合作社以赵子棋应赔偿其经济损失为由提出反诉，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年4月19日、2019年4月26日及2019年6月4日三次公开开庭审理了本案。原告赵子棋的法定代表人宋冠霞及委托诉讼代理人诸葛广福、路伟，被告蓝天合作社的法定代表人王志宗（第一次开庭未到庭）及其委托诉讼代理人韩金亮、王志鹏（第一、三次开庭未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵子棋向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告返还原告剩余年限租金120269元；2.请求依法判决被告赔偿原告经济损失312000元；3.依法判决被告返还原告棚内生活馆建设费用2万元；4.本案的诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。事实与理由：2015年6月，原、被告签订《济南柿子园农业生态园社员大棚使用协议》一份，协议约定被告将济南市历城董家镇柿子园村农业生态园南区一排一号使用权转让给原告，使用期限为20年，自2015年7月1日至2035年6月30日，原告为此支付温室大棚、看护房及配套设施使用费共计141800元。协议还约定看护房交付标准为水电及宽带设施入户，且可装数字电视及暖气。2018年7月9日，济南市历城区董家街道办事处向被告下发通知，内容为涉案大棚房违反了《中华人民共和国土地管理法》，并责令于2018年7月20日前拆除。通知下发后，涉案大棚房被强制拆除。原告多次与被告协商无果，为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。 被告蓝天合作社辩称，原、被告签订的大棚使用协议合法有效，原告请求返还剩余租金没有事实及依据，本案涉及的温室大棚及管护房是被告按政策规定、政府部门审批后建成的，原告与被告于2015年6月签订大棚使用协议时，温室大棚及管护房都是合法的农业设施，大棚使用协议内容也没有违反国家强制性法律规定，系当事人的真实意思表示，合同合法有效。本案中温室大棚管护房被政府拆除，是因为原告擅自改变农业用地性质，将种植大棚改建成酵素用房、将大棚内地面全部硬化、在大棚内放置乒乓球桌等健身器材、在大棚外修建地下室，原告请求被告返还租赁费及赔偿经济损失没有事实和法律依据。 反诉原告蓝天合作社向本院提出诉讼请求：1.请求判决反诉被告赔偿反诉原告因其违法使用温室大棚而被政府强制拆除给原告造成的经济损失8万元；2.请求判决反诉被告承担反诉全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月，反诉原、被告签订《济南柿子园农业生态园社员大棚使用协议》，约定反诉原告将济南市历城董家镇柿子园村农业生态园南区一排一号大棚及看护房使用权转让给反诉被告，使用期限为20年，自2015年7月1日至2035年6月30日，协议签订后，反诉原告依约交付了大棚设施，反诉被告使用至2018年7月，因反诉被告擅自改变农业用地性质将种植大棚改建成酵素用房、将大棚地面全部硬化等，大棚设施被政府拆除，给反诉原告造成重大经济损失。为了维护反诉原告的合法权益，起诉至法院，请法院判如所请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2013年10月29日，蓝天合作社作为甲方、河北金润农业科技有限公司作为乙方、赵子棋作为丙方签订了《大棚承包合同》一份，约定：第一条：甲、乙双方将位于济南市的济南柿子园农业生态园B区一排一号，面积356平方米的温室大棚、管护房及生活配套设施承包给丙方使用，承包期为20年，自2014年5月1日起至2034年4月30日止。第二条：丙方向甲、乙两方支付温室大棚、管护房及生活配套设施的20年承包费共计141800元，签订承包合同时付清全部应付款项。第三条：1、甲乙双方于2014年5月1日前完成管护房及温室大棚的建造并交付使用，交付标准为符合种植标准的温室大棚及水、电路入户，可装宽带、数字电视、暖气。管护房：砖混结构、内墙面水泥抹平刷白、地面水泥抹平、防盗门、铝合金窗；温室大棚：全轻钢骨架结构包括棉被卷帘机南北宽8.5米，东西长22.5米。管护房及大棚主体质保期为20年。2、丙方享有使用期内该管护房、种植大棚的所有权、转包权、继承权。如丙方将承包温室大棚及其地上物进行转租或者转让须通知甲方，甲方同意后协助丙方办理相关手续，否则转租或者转让无效。丙方在大棚内必须进行合法种植和经营，不得改变农业用地的性质，否则甲方有权收回土地使用权并终止合同。3、甲方负责园区的公共设施维护和维修，园区的防火、防盗、卫生和安全等农业配套设施管理服务，费用为每套400元/年。同日，赵子棋向河北金润农业科技有限公司交付了141800元。 合同签订后，赵子棋接收了面积约300余平米的温室大棚一个、面积为48平方米的管护房及生产配套设施(包括水电、宽带设施、卷帘机)；温室大棚内部为耕地，大棚结构为钢管结构，顶部有棉被及塑料薄膜；管护房地面已经硬化，由被告用砖墙隔成了两室一厅一卫；此外，大棚及管护房往外延伸4.5米的耕地，作为和相邻大棚的界限，4.5米以内的耕地也由赵子棋使用。 2015年7月1日，蓝天合作社作为甲方、赵子棋作为乙方签订《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》一份，约定第一条：甲方将位于济南市的济南柿子园农业生态园南区一排一号，面积为360平方米的温室大棚、管护房及生产配套设施使用权转让给乙方，使用权期限为20年，有效期自2015年7月1日至2035年6月30日止。第二条：乙方向甲方一次性支付温室大棚、管护房及生产配套设施的20年使用费141800元。第三条：1、甲方负责管护房及温室大棚的建造并交付使用，交付标准为符合种植标准的温室大棚及水、电路、宽带设施入户，可装数字电视、暖气。管护房的建设标准包括：砖混结构、内墙面水泥抹平刷白、地面水泥抹平，防盗门、铝合金窗。温室大棚的建设标准包括：全轻钢骨架结构包括棉被卷帘机、塑料薄膜和保温棉被。管护房及大棚主体质保期为20年，甲方承担在质保期内的维修义务。2、乙方享有使用期内该管护房与种植大棚的所有权、转包权。乙方在大棚内必须进行合法种植和经营，不得改变农业用地的性质，否则甲方有权收回棚室使用权并终止合同。3、甲方负责园区的公共设施维护和维修，提供园区的防火、防盗、卫生和安全等农业配套设施管理服务，物业费用收费标准为每套400元/年。 赵子棋接收涉案标的物后，进行了如下不可迁移资产的改造：在大棚和管护房外边的空地上建造了大门垛2座、拱形顶棚54平方米、景观石头1个、金银花池0.8平方米、葡萄池1米、卷扬机底座一个、养花池4平方米、狗笼棚子15平方米、钢铁结构狗笼7.5平方米、狗木屋2个、地窖14.4立方米地窖内拱形洞2.34立方米、硬化地面121.50平方米、地面及瓷砖13.75平方米、铁艺门装饰1套、荷花池13.2平方米、半圆艺术造型粘画地面7平方米、竹制栅栏25米、大棚保温和地窖保温168平方米、背景墙1座、尖顶房及装饰19.27平方米、房子10平方米、鹅卵石路15平方米、水泥地面20平方米、栅栏25米、化粪池12平方米、管道18米，并种植柿子树1棵、石榴树3棵、梨树1棵、无花果树2棵、山楂树1棵、香椿树1棵、苹果树1棵、软枣树1棵、穿地龙树1棵、竹子20棵、玫瑰40棵、月季花15棵；在管护房内建造及装修了墙面壁纸20平方米、成品水池5个、楼梯贴瓷砖9平方米、楼梯粉刷墙面20平方米、铝合金门窗15平方米、地面铺贴35平方米、隔断23平方米、两室一厅装修52.8平方米、二楼钢结构保温房52.8平方米；在温室大棚内建造了压力罐1个、自吸井1个、排风扇8个、隔离墙23平方米、砖墙墙面瓷砖装饰22.5平方米、铝合金窗户及不锈钢防护网22.5平方米、硬化地面并铺贴木地板86.25平方米、子母防盗门1套、三间房34平方米、卫生间10.2平方米、厨房装饰10.2平方米、储藏室装饰10.2平方米；管护房的外墙上加建了外墙保温142平方米；温室大棚外部加盖了钢结构保温房9.8平方米、大棚顶更换装饰168平方米；在8米乘以28.5米的院内修建了水电1套；大棚及管护房内安装了12组暖气。 对原、被告有争议的事实，本院认定如下： 一、赵子棋占有使用温室大棚及管护房系基于哪份合同。 赵子棋主张其在2013年交纳承包款时与河北金润科技有限公司、蓝天合作社签订的三方协议，现在该协议已经终止履行，由蓝天合作社收回。由于赵子棋承租的大棚建设管理非常好，蓝天合作社以赵子棋承租的大棚进作为样本进行了宣传，导致经常有人参观，基于此，赵子棋又重新与蓝天合作社签订了合同，租赁期限顺延，故赵子棋占有使用温室大棚及管护房系基于2015年7月1日与蓝天合作社签订的合同，原、被告系承包关系。蓝天合作社对此有异议，提交农村土地承包经营权流转合同书、大棚看护房施工协议各1份，自述本案涉及的大棚及管护房是由河北金润科技有限公司建设并出租给赵子棋，赵子棋向河北金润科技有限公司交纳相关费用。2013年，赵子棋与河北金润科技有限公司、蓝天合作社签订了三方协议，但在项目完成后，河北金润科技有限公司就不再参与项目的管理。河北金润科技有限公司撤出后，与蓝天合作社方进行了结算，现河北金润科技有限公司仍欠蓝天合作社70余万元。为了对租户负责，蓝天合作社与租户重新签订了出租合同，租户未另行向蓝天合作社交纳租赁费，蓝天合作社仅收取赵子棋自2015年7月1日之后的项目服务费用每年400元，另代收电费等，故蓝天合作社认为赵子棋占有使用温室大棚及管护房系基于2013年签订的三方合同。 对此，本院认为，赵子棋、蓝天合作社分别于2013年10月29日、2015年7月1日签订有两份合同，该两份合同除签订主体外，其他内容基本一致。原、被告在明知已经签订了合同的前提下，仍对同一标的物的使用重新订立了合同，且蓝天合作社已经与河北金润农业科技有限公司进行了交接、结算，应视为三方已经协商一致终止履行2013年10月29日签订的《大棚承包合同》，故赵子棋占用使用温室大棚及管护房系基于2015年7月1日的《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》。 二、蓝天合作社与赵子棋签订的《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》的效力。 赵子棋提交《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》一份、收据一份、宣传彩页及平面图打印件三份、董家办事处下发的通知一份，主张其与蓝天合作社签订的《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》系承包合同，涉案的大棚房被认定为违章建筑，合同系无效，理由如下：根据土地管理法第十五条及土地承包法第五十二条，原告承包土地未经柿子园村三分之二以上成员同意；大棚使用协议上的租赁期限为20年，该期限短于蓝天合作社流转土地的期限；根据蓝天合作社提供的宣传材料，可以认定为其以租代卖，故合同为无效合同。蓝天合作社对平面图打印件有异议，认为平面图系复印件，不能作为证据使用；对其他证据的真实性没有异议，但认为其并非收据的收款方，宣传彩页也并非其制作，而是河北金润农业科技有限公司制作。蓝天合作社提交用地批复及审批汇总表件复印件各1份、申请书原件1份、关于山东蓝天农产品专业合作社设施农用地的申请及申请审核表原件1份、项目建设方案原件1份，证明蓝天合作社建设管护房及温室大棚有合法手续，管护房不是违章建筑；提交济南市国土资源局、农业局关于在全市开展设施农用地清理整治专项行动的通知复印件1份，山东省国土资源厅、农业厅关于印发山东省设施项目用地清理整治专项行动方案的通知复印件1份，中共省委办公厅、山东省人民政府办公厅关于开展农业大棚、私建大棚房等问题专项整治的通知复印件1份，证明拆除管护房是政府行为，与蓝天合作社无关。蓝天合作社自述与赵子棋签订的合同为租赁合同，根据国家相关规定，本案管护房建设时还没有具体的建设面积的规定，直到2014年国土资发（2014）127号文件《国土资源部、农业部关于进一步支持健康发展的通知》中才规定，看护房即本案中的管护房，面积应小于15平方，根据法规政策不溯及既往的基本原则，本案管护房不应认定为超面积建设，亦非违章建筑，原、被告签订的合同系有效合同。 对此，本院认为，根据赵子棋与蓝天合作社签订的《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》的实质内容来看，标的物除温室大棚外，“管护房”已经超出了辅助农业生产的目的，因此本案案由定为合同纠纷较为适宜。关于《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》的效力，本院认为，2013年10月29日及2015年7月1日的协议虽均约定赵子棋在大棚内必须进行合法种植和经营，不得改变农业用地的性质，但从合同订立的要约邀请来看,大棚及管护房的宣传彩页实际向承租人或承包人展示、介绍的为“私属农庄”、“园区建设集农业生产、观光旅游和休闲娱乐于一体”,并可进行室内装修,带有居住等功能的大棚及管护房,而非单纯用于农业种植用途的大棚及附属配房；且从实际履行情况来看,《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》签署之前,赵子棋已实际对温室大棚进行装修改造建成了“大棚房”,可见双方签署《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》的真实意思并非书面所约定的仅用于农业种植用途,双方存在装修改建大棚及管护房用于居住生活的合意,即合意将农用地用于非农业建设,系以合法形式掩盖非法目的,符合合同无效的法定情形，故本院认定《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》为无效合同。 三、原告赵子棋的各项诉讼请求是否合理。 1.赵子棋自述因合同无效，故要求返还剩余未使用年限（2018年7月13日至2035年6月30日）的租金120269元（141800元-141800元/7304天*1108天=120269元）。蓝天合作社对此有异议，主张合同为有效合同，涉案管护房及温室大棚被政府拆除系因赵子棋违反规定使用土地造成，且其并未收取租赁费，故其没有返还义务。 对此，本院认为，赵子棋提交的收据收款人虽然为河北金润农业科技有限公司，其亦认可未另行向蓝天合作社交纳使用费，但蓝天合作社已经与河北金润农业科技有限公司进行了交接、结算，蓝天合作社亦未另行向赵子棋索要使用费，且根据董家街道办事处的拆迁通知，涉案的大棚及管护房亦由蓝天合作社进行管理、维护，故应当认定应由蓝天合作社返还赵子棋未使用年限的温室大棚及管护房使用费。 根据相关法律规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。因原、被告均认可赵子棋于2018年7月13日开始搬离涉案大棚及管护房，现大棚及管护房均被拆除，故蓝天合作社应返还温室大棚及管护房剩余年限的使用费：141800元-141800元/7304天*1108天=120289.27元，赵子棋主张120269元不超出法律规定，本院予以支持。因原、被告均认可大棚及管护房已被全部拆除，相应的土地亦由被告收回并重新进行规划，故本案不涉及温室大棚、管护房及土地的返还。 2.赵子棋提交鉴定费收据1张，自述经过评估，涉案大棚、管护房内不可迁移资产为312000元，因合同无效，蓝天合作社应承担缔约过失责任，故要求其赔偿经济损失312000元，并承担鉴定费4246元。蓝天合作社对此有异议，主张合同合法有效，其没有任何违约行为，故不应赔偿赵子棋相关损失，亦不应承担鉴定费；即使合同被认定为无效，相应的缔约过失责任也不应由其全部承担。 对此，本院认为，根据法律规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。在本案中，虽然赵子棋与蓝天合作社签订的合同被确认为无效，但赵子棋因装修所支付的费用系违反法律规定改变土地用途所发生的添附损失，赵子棋的改造、扩建、装修行为与蓝天合作社无关，其向蓝天合作社主张经济损失及鉴定费没有法律依据，不应予以支持。 3.赵子棋提交2013年11月20日蓝天合作社出具的收条1份、2015年5月25日尹延军出具的收到条及附带的项目清单各1份，自述其接收大棚及管护房后，找到尹延军负责施工，当时蓝天合作社作为中间人收取了2万元并承诺尹延军施工完成后将2万元交付尹延军，但实际上施工费由赵子棋直接支付给尹延军，而蓝天合作社并未将2万元支付给尹延军，故赵子棋要求蓝天合作社将2万元退还。蓝天合作社对尹延军出具的收到条及附带的项目清单有异议，认为尹延军应该到庭说明情况；对蓝天合作社出具的收条没有异议，认可其作为中间人收取了赵子棋的2万元，但主张其收到2万元后不长时间，由会计王念华将2万元现金交给了尹延军。 对此，本院认为，蓝天合作社主张其将2万元装修费交付尹延军，但除其陈述外未举证证实，结合尹延军出具的项目清单，并未体现其自蓝天合作社处收取了2万元的装修款并抵扣了工程款的事实，故本院对蓝天合作社的抗辩不予采信，蓝天合作社应返还赵子棋装修款2万元。 四、反诉原告蓝天合作社的反诉请求是否合理。 蓝天合作社提交大棚修建费用明细表1份，自述因赵子棋擅自改变农业用地性质，将大棚内及大棚外承包区地面全部硬化，导致大棚被政府拆除，故要求赵子棋赔偿半个大棚的损失8万元。赵子棋对证据真实性有异议，主张该明细系蓝天合作社单方制作，未载明时间，且建设成本高于租赁费用，与常理不符，蓝天合作社还应提交分包协议。蓝天合作社自述签订有分包协议，但不知道放到何处，亦未提交，修建费用明细表系会根据施工经验及相关资料制作，制作时间为2019年4月。 对此，本院认为，蓝天合作社主张涉案管护房及大棚的制作成本为16万元，但除其提交的费用明细表外，未提交相应的施工合同、发票等与之印证，且该损失系蓝天合作社违反法律规定建设管护房及改变土地使用用途所致，故对于蓝天合作社的反诉请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、限被告山东蓝天农产品专业合作社于本判决生效之日起十日内返还原告赵子棋使用费120269元； 二、限被告山东蓝天农产品专业合作社于本判决生效之日起十日内返还原告赵子棋装修款2万元； 三、驳回原告赵子棋的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告山东蓝天农产品专业合作社的反诉请求。 如果被告山东蓝天农产品专业合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3892元，由原告赵子棋负担2692元、被告山东蓝天农产品专业合作社负担1200元。反诉费900元，由反诉原告山东蓝天农产品专业合作社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 王 聪 二〇一九年六月十四日 书记员 韩鹏辉