广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初1139号 原告：任达胜，男，1972年1月14日生，土家族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：李富鑫，广西启辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴媛华，广西启辉律师事务所实习律师。 被告：柳州市峻禄房地产开发有限责任公司，住所：广西柳州市西江路26号双恒商业办公大楼三层，统一社会信用代码：91450200065433712Y。 法定代表人：郭志寿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李义，广西正泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兵，广西正泰和律师事务所律师。 原告任达胜与被告柳州市峻禄房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任达胜的委托诉讼代理人李富鑫、吴媛华，被告柳州市峻禄房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任达胜向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金20301元；二、被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金433元；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年12月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于柳州市，建筑面积75.38平方米，购房款433802元；被告应当在2016年10月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；如被告逾期交房超过60日，合同继续履行的，被告应按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，但被告直至2017年4月5日才取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，办理交房手续，逾期交房156天。原告认为被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，为此原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告柳州市峻禄房地产开发有限责任公司辩称，被告已经按照合同的约定履行义务，双方已就延期交房事宜达成一致意见，不存在违约行为，因此原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市房屋一套，建筑面积共75.38平方米，套内建筑面积为63.71平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5748.01元，总价款为433285元。另外，《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未付清应付款；供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上或气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上；3.因政府行为因素影响，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引起的延误。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因买受人原因（如未向有关部门缴纳契税、逾期提交办理产权证资料、查封等）造成该房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任。”《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，原告向被告付清了购房款。2017年11月27日，被告向原告开具了广西增值税普通发票，显示购房款金额为433802.31元。 2017年1月12日，被告在《柳州日报》刊登交房公告，通知峻禄住宅小区1#-7#楼的业主于2017年1月13日至15日办理入伙手续。 2017年1月13日，原告在《交房资料移交清单》上签字，认可收到交房通知书、物业服务手册、住宅使用说明书、住宅质量保证书等资料及房屋钥匙。同日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《协议书》一份，约定：“。根据柳州市气象局统计，2014年1月1日至2016年10月31日柳州市降雨量达到两天或两天以上的时间为448天，甲方可据实延期交房的期间为60天。基于以上原因甲方实际交房时间为2017年1月13日，比合同约定时间延迟73日，扣除合同约定可顺延交房的时间，甲方实际逾期交房为13日。现甲乙双方就甲方逾期交房应向乙方支付违约金事宜达成协议如下：甲方赔偿乙方3个月的物业费作为逾期交房违约金，乙方对甲方逾期交房应支付的违约金不再主张其他任何赔偿。本协议一经双方签字盖章后立即生效。”2019年4月3日，峻禄住宅小区的物业服务公司即柳州市峻华物业服务有限责任公司出具《证明》，证实该公司按照上述《协议书》的约定，免收了原告3个月的物业管理费。 2018年5月2日，被告向峻禄住宅小区业主发出《通知》，通知各业主自2018年5月7日起到被告处换取不动产销售发票，银行按揭的业主自2018年5月14日起提交不动产登记材料到被告处。现原告认为被告逾期交房及逾期办理不动产权证，应承担违约责任，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，柳州市气候评价所出具的《气象资料服务》显示，从双方签订《商品房买卖合同》的时间（2014年12月31日）至合同约定的交房时间（2016年10月31日）期间，气象部门记录的日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上的天数为52天，结合被告提交的由广西中信恒泰工程顾问有限公司出具的《监理日志》记载情况，二者能相互佐证的2014年12月31日至2016年10月31日期间，符合“日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上”天气且实际停工的天数为16天。 2019年4月29日，广西中信恒泰工程顾问有限公司出具《证明》一份，证实该公司承接了柳州市峻禄住宅小区的监理工程，被告提供的《监理日志》（时间为2014年7月14日至2017年1月11日）由该公司负责制作、记录并保存。后本院在同时期审理的涉案小区业主与被告商品房预售合同系列案件中于2019年5月9日到广西中信恒泰工程顾问有限公司调查，该公司办公室副经理认可上述《证明》的真实性。同日，该公司指派负责柳州市峻禄住宅小区项目的监理人员李林到法院配合调查，李林陈述，被告提交的《监理日志》是该公司制作的，是按照实际施工情况记录的。 又查明，被告向本院提交了柳州市峻禄住宅小区1#-7#楼及地下室的《建设工程质量竣工验收意见书》两份，其中一份意见书系被告从柳州市城建档案馆调取，意见书封面载明的竣工验收时间为2017年1月11日，五方单位（施工、勘察、设计、监理、建设单位）在“参加验收单位”处签名盖章的落款日期为2017年1月20日；另一份意见书出自被告处，封面载明的竣工验收时间及五方单位在“参加验收单位”处的落款日期均为2017年1月11日。原、被告均提交了柳州市峻禄住宅小区1#-7#楼及地下室的《竣工验收备案表》，该表载明该工程的开工日期为2013年12月8日，竣工验收日期为2017年1月11日，五方单位签署“同意备案”意见的落款日期为2017年1月20日。2017年4月5日，上述工程取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 2019年4月11日，五方单位，即施工单位（广西建工集团第三建筑工程有限公司）、勘察单位（广西水文地质工程地质勘察院）、设计单位（柳州市建筑设计科学研究院）、监理单位（广西中信恒泰工程顾问有限公司）、建设单位（柳州市峻禄房地产开发有限责任公司）共同出具《证明》，确认五方单位共同对柳州市峻禄住宅小区1#-7#楼及地下室工程现场验收合格时间为2017年1月11日，由于政府部门办理备案时要求填写实际收到材料的时间，因此出现五方单位验收合格落款时间不一致的情形。 在同时期审理的涉案小区业主与被告商品房预售合同系列案件中，根据被告的申请，本院向柳州市房产交易所调取了《柳州市房产交易所业务受理单》七份，该证据载明，柳州市房产交易所于2017年5月10日收到柳州市柳石路187号峻禄住宅小区1-7栋房产测绘成果备案材料。另外，在同时期审理的涉案小区业主与被告商品房预售合同系列案件中，根据原、被告的申请，本院到柳州市国土资源局调取了柳州市的不动产登记资料，该证据载明柳州市不动产登记中心于2018年1月9日收到被告提交的办理商品房初始登记的材料。 本院认为，被告与原告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。 首先，关于房屋交付时间的认定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，即建筑工程经五方单位竣工验收合格后，便具备了法定交付条件。对于涉案房屋何时经五方单位竣工验收合格，原告认为以取得竣工验收备案的时间即2017年4月5日为准，被告认为竣工验收合格时间为2017年1月11日。对此本院认为，被告提供了从柳州市城建档案馆调取的《施工单位工程竣工报告》《设计单位设计文件及实施情况检查报告》《勘察单位勘察文件及实施情况检查报告》《监理单位工程竣工质量评价报告》《建设工程竣工验收报告》，均载明五方单位于2017年1月11日对涉案工程进行了验收并出具了验收合格的报告，结合五方单位出具的《证明》，本院认定涉案房屋于2017年1月11日经五方单位验收合格。被告在《柳州日报》刊登交房公告，通知峻禄住宅小区1#-7#楼的业主于2017年1月13日至15日办理入伙手续，原告与被告签订的《协议书》中，亦载明被告实际交房时间为2017年1月13日，虽然原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付的条件为具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件并符合合同约定的商品房，原告于2017年1月13日才领取房屋钥匙，但被告刊登的交房公告以及双方签订《协议书》中约定的交房时间均为2017年1月13日，且此时房屋已经达到法定交付条件，故本院认定本案中房屋交付时间为2017年1月13日。 其次，关于《协议书》效力的认定以及原告主张逾期交房违约金能否得到支持的问题。《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2016年10月31日前交付房屋，而被告于2017年1月13日才交付房屋，已构成逾期交房。因原告与被告签订了《协议书》，协议明确约定被告赔偿3个月的物业费作为逾期交房违约金，该《协议书》系原告与被告自愿签订，原告也实际接收了达到法定交付条件的房屋，物业公司也出具了《证明》证实免收了原告3个月的物业管理费，视为双方对被告逾期交房的问题已经达成一致处理意见，并且已经履行完毕，原告所受到的损失已经获得赔偿，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。关于原告主张《协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告未举证《协议书》存在上述法律规定的无效情形，故本院不予采纳原告的观点。另，原告还提出前述《协议书》是否为可撤销协议由法院具体认定，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，对于属于可撤销情形的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，现本案原告明确主张协议无效的情况下又要求法院依职权确认前述协议是否为可撤销协议没有法律依据，本院不采纳原告的观点。 最后，关于原告主张逾期办证违约金能否得到支持的问题。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告已依约向被告付清全部购房款，被告于2017年1月13日将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告主张其于2017年5月10日向柳州市房产交易所提交了所有办理初始登记应由被告提交的材料，但从本院根据被告的申请调取的《柳州市房产交易所业务受理单》来看，柳州市房产交易所于2017年5月10日收到办理涉案房屋的房产测绘成果备案材料；而从本院向柳州市国土资源局调取的柳州市柳石路187号峻禄住宅小区1-7栋的《柳州市不动产登记受理通知书》来看，柳州市不动产登记中心于2018年1月9日受理被告办理涉案房屋的商品房初始登记申请，因此，本院采信《柳州市不动产登记受理通知书》的记载，认定被告于2018年1月9日履行权属登记备案义务。因被告履行义务已经超过合同约定的期限，构成违约，则应按合同的约定，向原告支付逾期办理产权备案违约金434元（已付房款433802.31×0.1%），原告诉请逾期办理产权备案违约金433元，未超出前述应付违约金数额，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告柳州市峻禄房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告任达胜支付逾期办理产权备案违约金433元； 二、驳回原告任达胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费318元（原告任达胜已预交），减半收取159元，由原告任达胜负担149元，被告柳州市峻禄房地产开发有限责任公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  谭丽娜 二〇一九年六月十八日 书记员  莫秋美 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。