广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初198号 原告：于文才，男，1971年5月20日出生，汉族，住所地黑龙江省依兰县。 原告：于东洋，男，1993年11月29日出生，汉族，住所地黑龙江省依兰县。 二原告共同委托诉讼代理人：于化先，男，1947年1月27日出生，汉族，户籍地黑龙江省依兰县，现住广西桂林市叠彩区。 被告：桂林华城房地产开发有限公司，住所地广西桂林市北辰路**。 法人代表：朱名学，董事长。 委托诉讼代理人：胡纯林，该公司副总经理。 原告于文才、于东洋与被告桂林华城房地产开发有限公司（以下简称华城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月7日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人于化先、被告华城公司的委托诉讼代理人胡纯林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于文才、于东洋向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告华城公司之间的口头委托办证协议，返还二原告办证费500元及资金占用损失300元；2.判令被告赔偿二原告非法占用公共维修基金损失384元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年12月22日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，由二原告向被告由其开发的位于桂林市房屋，二原告已依约向被告缴纳了办理房屋所有权证的费用500元及公共维修基金2952元，但被告故意隐瞒房屋无法验收的事实，至今未能为二原告办理房屋所有权证，且代收的公共维修资金亦未按时缴纳给桂林市物业维修资金管理中心（以下简称管理中心）。二原告认为，被告承诺为二原告代办房产证，亦收取了办证费用，属于委托办证行为，但直至今日被告华城公司未能如期为二原告办理房屋所有权证，故根据相关法律规定，二原告可随时要求解除与被告华城公司之间的办证协议，被告应当返还二原告交纳的办证费用并赔偿资金占用损失，被告华城公司无权代收房屋公共维修资金，损害了二原告的合法权益，且代收后未按时缴纳给管理中心，故被告同时应赔偿二原告房屋维修资金占用损失。 被告华城公司答辩称：被告系依照与二原告签订的《商品房买卖合同》的约定代收办证费和公共维修资金，二原告要求被告返还其办证费，不符合合同约定。被告华城公司亦未占用二原告的公共维修基金，并未给二原告造成损失。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1、二原告针对其诉讼请求提供的证据： 1.《商品房买卖合同》，证明原、被告之间的买卖合同关系，涉案房屋未进行验收，无法办证；2.《收据》，证明二原告已向被告交付办证费及公共维修资金；3.补充协议，证明被告向二原告承诺代为办证，但至今未能履约；4.质监站抽查表、监理通知单、整改通知书、质量保证书、建设工程规划核实证明，证明涉案房屋未通过验收，致使涉案房屋无法办证；5.市房[2008]62号《桂林市房产管理局关于调整首期误以为专项维修资金交存模式的通知》（以下简称《通知》），证明自2008年起，政府部门不予许房屋开发公司代收公共维修资金；6.维修资金交费账目明细表，证明被告违反相关规定，非法截占二原告交纳的公共维修资金；7.《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），证明公共维修基金应于收到房款之日起30日内交付，被告未按期交存。 被告对证据1-3的真实性无异议，但认为被告已依约向二原告交付房屋、代收办证费用及公共维修资金，被告未作不当承诺；对证据4有异议，认为涉案房屋工程已经过五方验收，监理通知单等材料内容与本案争议无关；证据5的真实性无异议，但认为被告并未即时收到该通知，对被告不产生效力；证据6的真实性无异议，但认为被告已经代收代缴了公共维修资金，完成了合同义务；证据7的真实性无异议，但认为二原告主张的条款系针对公用房屋，而非商品房。 2、被告针对其抗辩主张提供的证据： 1.《商品房买卖合同》，证明原、被告之间未进行口头委托约定，根据合同约定，被告代为收取办证费并为二原告办理房产证事宜，被告已如约交房，不存在欺诈二原告的情形；2.《建设工程质量竣工验收意见书》，证明被告向二原告交付涉案房屋时，已通过五方验收，被告不存在欺诈的行为；3.（2015）桂民申字第1823号民事裁定书、（2015）桂市民四终字第141号民事判决书，证明经过生效裁判，被告的五方验收行为合法，房屋符合交付条件，被告已于2011年2月28日将二原告交付的公共维修资金转账至管理中心专用账户，管理中心确认并接受了被告的代缴行为。 对二原告及被告提供的上述证据的真实性，本院均予以确认，并在卷佐证。原告提供的证据1-3证实原、被告双方之间存在买卖合同关系，被告依照合同补充协议的约定，向二原告收取了办证费及公共维修资金；证据4证实涉案房屋未经过综合验收，导致涉案房屋无法办证；证据5证实被告已将二原告交付的公共维修资金转入指定专用账户；证据5、7为相关文件、法规。对于上述能够反映与本案关联的案件事实，本院予以认定。被告提供的证据2、3能够证实涉案房屋工程已经五方验收，并已向二原告履行交房义务；证据4能证实被告于2011年2月28日将代收的二原告交付的公共维修资金存入管理中心的专用账户。 关于二原告根据上述证据认为被告故意欺诈导致无法办证，无权代收公共维修资金的诉请主张；以及被告抗辩认为其代收公共维修资金的行为系根据合同约定的履约行为，未违反相关规定的抗辩意见是否成立、应否确认，本院将结合对本案法律事实综合认定，在本院的判决说理部分予以详细论述，在此不再赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告于东洋与原告于文才系父子关系。2008年12月22日，二原告与被告华城公司签订《商品房买卖合同》，约定由二原告购买被告华城公司开发的位于桂林市“华城商贸城”1单元8层1号房屋一套，建筑面积42.17平方米，房屋总价格为144736元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后并经房产局综合验收合格后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”附件四：合同补充协议第五条约定：“签订《商品房买卖合同》时须付清以下费用（买受人按相关法规承担办理房屋产权证的费、税）：①公共维修基金（按建筑面积电梯房70元/㎡）2952元；……⑥办理房屋所有权证500元/户；……”。原告于文才于2008年12月20日向被告指定的物业公司交付上述款项。2009年6月18日，被告将涉案房屋交付二原告居住使用。 2011年2月28日，被告华城公司将包括代收二原告的在内的公共维修基金1255008.6元转入管理中心账户，同年3月8日管理中心出具专项维修资金专用收据一张。 另查明，2008年11月5日，桂林市房产管理中心下发《通知》，决定将由开发建设单位代收代缴购房人或被拆迁人应交存维修资金的模式，调整为在办理交房手续前，购房人或被拆迁人直接到物业维修资金专户管理银行任何一网点交存。该《通知》于2009年1月1日起执行。 本院认为，本案焦点为：一、被告华城公司是否应返还二原告办证费及赔偿办证费资金占用损失；二、被告华城公司是否应向二原告赔偿公共维修资金占用损失。 1、关于被告华城公司是否应返还二原告办证费及赔偿办证费资金占用损失的问题 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，由双方平等自愿签订，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应依照约定履行自己的合同义务。根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后并经房产局综合验收合格后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同补充协议第五条约定：“签订《商品房买卖合同》时须付清以下费用（买受人按相关法规承担办理房屋产权证的费、税）：①公共维修基金（按建筑面积电梯房70元/㎡）2952元；……⑥办理房屋所有权证500元/户；……”由上述条款可见，被告代二原告办理房屋所权证及二原告缴纳办证费用500元的行为系双方书面约定的合同内容之一，并非二原告主张的系口头委托协议。 又根据《合法法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该条款系对合同解除条件的规定，即合同解除的条件之一系双方当事人协商一致；其二须一方当事人根本违约致使合同目的不能实现。本案中，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》的主要目的系二原告通过支付房款向被告购买涉案房屋，并取得该房屋的所有权。经庭审查明，涉案房屋于二原告已实际交付使用，虽现阶段因未进行综合验收而使得二原告暂时无法取得产权证书，但被告已明确表示，若能完善相关手续事宜，即可办理权属证明，二原告的购房目的即可实现。二原告未提供其他证据证明被告已根本不能为其办理房产证而导致二原告无法实现购买涉案房屋的合同目的。故在二原告对合同中的其他条款均未提出异议并已接收涉案房屋，且被告亦明确表示不同意解除代为办证的该项合同约定的情形下，原告仅主张解除具有法律效力的《商品房买卖合同》中的一项约定内容，于法无据。既为双方自愿约定的合同事项，二原告依约向被告交付500元代办房产证的费用，不存在受被告欺诈而为之的情形。故二原告要求被告返还办证费用并赔偿占用损失的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。 2、关于被告华城公司是否应向二原告赔偿公共维修资金占用损失的问题 公共维修基金系住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造，任何单位和个人不得使用。本案中，二原告诉称，根据《通知》规定，被告代收二原告的公共维修资金系违反规定的行为；依据《办法》第十二条第三款规定，被告应在代收二原告公共维修基金之日起三十日内转入管理中心账户，但被告逾期未转入，故被告应赔偿二原告逾期占用期间的经济损失。 本院认为，《通知》属于房管部门对房屋开发建设单位相关管理制度的行政文件，在此《通知》文件下发之前，商品房公共维修资金均系由房开建设单位代收代缴，即使《通知》要求改为由购房人自行缴付，而被告通过合同约定代二原告收取缴付公共维修资金，属于双方自愿约定，亦未违反强制性、禁止性规定。故本院认为，被告代收二原告的房屋维修资金的行为，并无不妥。 根据《办法》第十二条的规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。”该条款中关于公共维修资金的缴存期限的规定系针对公有住房，而对商品房的公共维修资金应在何期限内缴纳，并未明确。因二原告购买房屋必须缴纳公共维修资金，被告虽系于2011年2月28日才将该款项转至管理中心账户，但并未给二原告造成任何经济损失；二原告亦未举证证明被告收取其公共维修资金至转账到管理中心账户期间擅自将该款项挪作他用。故二原告要求被告赔偿其非法占用公共维修资金损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，二原告要求解除与被告华城公司之间关于办理房屋产权证书的口头约定、返还办证费、赔偿办证费及公共维修资金占用损失的诉讼请求，没有事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告于文才、于东洋的诉讼请求。 案件受理费100元,原告于文才、于东洋已预交,由原告于文才、于东洋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  曾 臻 人民陪审员  江荣华 人民陪审员  刘金莲 二〇一九年三月二十八日 法官 助理  喻嘉嘉 书 记 员  霍亚茹 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据