云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2697号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6B号。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人王娟、罗琦琴，均为昆明尊园房地产经纪有限公司员工，代理权限均为特别授权代理。上诉人（原审被告）：马贵琼，女，1974年4月8日生，汉族，住云南省官渡区。委托诉讼代理人：侯文戎，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨姣，女，1984年7月5日生，汉族，住云南省昆明市。被上诉人（原审被告）：朱江，男，1978年3月6日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）、马贵琼因与被上诉人杨姣、朱江居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初6402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人尊园公司上诉请求：1、撤销云南省昆明市西山区人民法院作出的（2018）云0112民初6402号《民事判决书》，改判被上诉人向上诉人支付16380元及违约金；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；却又错误认定上诉人仅提供了促成买卖双方签订房屋合同的居间服务，而为客户代办按揭贷款手续、协助客户办理过户的服务并没有完成。二、原审法院认定上诉人“约定的居间报酬应当包括促成买卖双方订约的报酬以及居间人为客户查档、代办按揭贷款手续、办理过户手续等劳务报酬”，没有任何事实及法律依据。三、被上诉人马贵琼是违约方，被上诉人没有按照合同约定凑齐房屋首付款，依据涉案合同第九条约定，上诉人有权向违约方追偿佣金损失。综上，原审法院主观扩张上诉人居间义务，错误调整居间报酬比例，适用法律错误，严重损害上诉人的合法利益，请求依法撤销原判、予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。上诉人马贵琼辩称：一、被上诉人杨姣、朱江在合同约定的付款时间未到期以及解除合同条件不成立的前提下，就单方解除合同，已构成根本违约。依照合同还有相关法律规定应当承担违约责任，所以居间报酬包括违约金应当由被上诉人杨姣、朱江全部承担。二、被上诉人尊园公司未能全面完成居间义务，且对上诉人已交付的定金未按合同约定处置，造成被上诉人的损失，存在过错，无权要求上诉人支付居间报酬。综上，上诉人马贵琼不应当承担支付居间费用的义务，请求二审法院驳回对上诉人马贵琼的起诉。上诉人马贵琼上诉请求：一、请求撤销原审判决，驳回被上诉人的原审全部诉请或依法改判。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人杨姣、朱江未到约定的付款时间就单方解除合同，已造成根本违约，依法应当承担违约责任，《房屋买卖暨居间合同》未能履行系被上诉人杨姣、朱江违约行为导致，上诉人没有过错，居间报酬（违约金）应由被上诉人杨姣、朱江全部承担。二、被上诉人（原审原告）未能全面完成居间义务，且对上诉人已交付的定金未按合同约定处置，造成被上诉人的损失、存在过错，无权要求上诉人支付居间报酬。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法纠正一审错误判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。上诉人尊园公司辩称：一审法院认定的上诉人马贵琼违约系本案的事实，一审法院在这一部分的认定没有错误，但是在适用法律上我方认为减轻了其责任，对于其判决部分不应当改判。我方在居间过程中也不存在错误，不应当承担相应的诉讼费。尊园公司向一审法院起诉请求：一、三被告立即向原告支付佣金人民币16380元；二、三被告立即向原告支付违约金（以16380元为基数，从2017年7月1日起按日千分之一计算至款项实际付清之日，暂计至起诉之日为4000元）；三、三被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月14日，被告杨姣经昆明市房屋管理局核准登记为昆明市滇池国家旅游度假区金河社区和平花园T10幢4层402号房屋所有权人。2017年5月29日，经原告居间撮合，被告杨姣、朱江（卖方）、被告马贵琼（买方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（合同编号为:ZYDC0100746）及补充协议,约定：买卖双方确认，买卖双方委托居间方提供的居间服务为：向买卖双方订立第二条所指房地产买卖合同的机会和提供订立该合同的媒介服务，如居间方促成买卖双方签署本合同，则标志居间方已促成买卖双方就房地产转让的真实意思达成一致意见并订立合约，居间方有权据此向买卖双方收取约定的居间报酬；被告杨姣、朱江向被告马贵琼出售上述房屋，成交价格为1638000元，定金20000元。定金20000元，由卖方托管在居间方处，待卖方将产权证原件托管给居间方（指定人员）处或办理相应公证后再领取。付款方式为按揭付款，首期房款为1018000元，买卖双方办妥相应公证当日内，买方直接支付给卖方，除定金和首付款外的房款尾款为按揭付款，由买方以向银行申请按揭贷款的方式支付给卖方。买卖双方或买卖双方的代理人于2017年6月30日前共同到公证处或房管部门办理申请产权转移登记手续（含网签）。鉴于签署本合同前居间方已提供之服务，买卖双方同意在2017年6月30日前向居间方支付居间报酬，买方同意向居间方支付居间报酬人民币壹万陆仟叁佰捌拾元（小写：16380元）。逾期支付的，以欠款金额为基数按日加付千分之一的违约金。如本合同签署后，如因买方或卖方其中一方导致本合同未能履行，且居间方尚未收取约定的居间报酬，则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同全面履行后居间方应收取的居间报酬。如买卖双方在向居间方支付居间报酬（佣金）前解除本买卖合同，且未向居间方支付本合同约定的居间报酬（佣金），则买卖双方应共同承担向居间方连带支付解除合同违约金的违约责任，违约金数额相当于本合同全面履行后居间方应收取的居间报酬（佣金）。上述合同签订当日，被告朱江向原告马贵琼出具收条载明收到马贵琼购买昆明国家旅游度假区金河社区平和花园T10幢4层402室的定金20000元。2017年6月23日，被告杨娇出具声明一份，该声明载明：“本人于2017年5月29日与马贵琼（购买方）、昆明尊园房地产经纪有限公司（经纪方）签署了《房屋买卖暨居间合同》（NO：ZYDC0100746），就本人向买方出售上述房屋事宜作了明确具体的约定。鉴于：上述买卖合同因买方原因（无法凑齐房屋首付款）未能顺利履行，即买方已构成根本违约。现本人解除与买方之间的买卖合同，同时本人解除与尊园地产之间的定金托管（保管）关系，要求尊园地产将托管的定金（交房保证金）20000元实际支付给本人，……本人保留向买方追究法律责任的权利”。之后，原告因三被告未支付居间报酬诉至一审法院。另，经一审法院核实，被告杨娇于2017年9月12日将昆明市滇池国家旅游度假区金河社区和平花园T10幢4层402号房屋卖与案外人李华才，交易备案号为JKM20170912459。一审法院认为：对于原告第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”，一、涉案当事人在涉案《房屋买卖暨居间合同》中约定的居间报酬应当包括促成买卖双方订约的报酬以及居间人为客户查档、代办按揭贷款手续、协助客户办理过户手续等劳务报酬。本案中，原告实际上仅提供了促成买卖双方签订房屋买卖合同的居间服务，而为客户代办按揭贷款手续、协助客户办理过户的服务并没有完成，故原告的居间报酬不应当按照16380元全额收取，一审法院依据公平原则酌情调整涉案居间报酬数额为8000元。二、关于居间报酬的负担问题，因涉案《房屋买卖暨居间合同》中约定买卖双方同意在2017年6月30日前向居间方支付居间报酬，该居间报酬由买方承担，故一审法院依法判令买方即被告马贵琼承担。对于原告的第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产的损失赔偿额的计算方法。”。一、因原、被告双方约定的违约金过高，一审法院依据公平原则酌情调整违约金数额，以居间报酬8000元为基数自2017年7月1日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。二、涉案《房屋买卖暨居间合同》中明确约定如本合同签署后，如因买方或卖方其中一方导致本合同未能履行，且居间方尚未收取约定的居间报酬，则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同全面履行后居间方应收取的居间报酬。本案中，被告杨姣、朱江在2017年6月23日出具了一份声明解除了涉案房屋买卖合同。被告杨姣、朱江作为卖方应依约于2017年6月30日前到公证处或房管部门办理申请产权转移登记手续，但其在期限未届满前就单方的解除合同构成违约。被告杨姣、朱江虽在声明中说是因买方无法凑齐房屋首付款导致合同无法履行，买方构成根本违约，但该声明系其单方出具的声明，其并未到庭在本案中举证证实被告马贵琼违约的事实，故一审法院不予采信，并依法判令被告杨娇、朱江向原告连带支付以居间报酬8000元为基数自2017年7月1日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。综上所述，被告杨娇、朱江经一审法院合法送达起诉状副本及开庭传票后无正当理由拒不到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、由被告马贵琼于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间报酬人民币8000元；二、由被告杨姣、朱江于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司连带支付以居间报酬人民币8000元为基数自2017年7月1日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；三、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告马贵琼的其他诉讼请求；四、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告杨姣的其他诉讼请求；五、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告朱江的其他诉讼请求。二审程序中，各方当事人均未提交新的证据。一审判决认定事实清楚，经审查与本院二审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人尊园公司与上诉人马贵琼、被上诉人杨姣、朱江签订的《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力，故上诉人尊园公司主张收取居间报酬于法有据，本院予以支持。但是，上诉人尊园公司在本案中提供的服务仅为促成合同签订，其应当提供的协助产权登记过户、房屋交付等服务并未实际提供，其收取的报酬与履行的合同义务并不对等，一审判决将居间费用酌情调整为8000元并无不当，根据《房屋买卖暨居间合同》第八条的约定，居间费用应由买方承担，故上诉人马贵琼主张本案的居间费用应由杨姣、朱江承担无事实及法律依据，本院不予采纳。《房屋买卖暨居间合同》第六条第一款明确约定买卖双方或买卖双方代理人于2017年6月30日前共同到公证处或房管部门办理申请产权转移登记手续（含网签），但被上诉人2017年6月23日即出具声明单方解除合同，该行为已构成违约。根据《房屋买卖暨居间合同》约定，违约方应向居间方支付违约金，一审判决认为合同约定的违约金过高，酌情调整违约金数额并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元，由昆明尊园房地产经纪有限公司承担155元，剩余的155元，退还给昆明尊园房地产经纪有限公司；由马贵琼承担155元，剩余的155元，退还给马贵琼。本判决为终审判决。审判长  周迅审判员  吴娴审判员  白皓二〇一九年六月十二日书记员  李哲