贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2199号 上诉人（原审原告）王乃会，女，布依族，1987年9月14日生，本科文化，贵州省威宁县人，住威宁县。 上诉人（原审原告）鲁玉龙，男，汉族，1983年4月17日生，本科文化，贵州省威宁县人，住威宁县六桥街道渔市路239号，威宁县供电局职工。系王乃会之丈夫。 二上诉人之委托诉讼代理人（特别授权）陈龙，贵州草海律师事务所律师，执业证号：15224201510172482。 二上诉人之委托诉讼代理人赵锐洋，贵州草海律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）李得军，男，汉族，1981年8月18日生，贵州省威宁县人，住威宁县炉山镇新庄村。现住贵州省威宁县。 被上诉人（原审被告）陈银，女，汉族，1982年1月21日生，贵州省威宁县人，住威宁县炉山镇新庄村。现住贵州省威宁县。 上诉人王乃会、鲁玉龙因与被上诉人李得军、陈银买卖合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初4502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告王乃会、鲁玉龙诉称：原告合法拥有位于威宁草海商贸城02幢01单元1702号房屋。原告与被告经协商一致，于2016年12月16日签订房屋买卖合同，约定由被告受让原告的该商品房。合同约定转让款以分期付款方式支付，共分二期。其中，首付款支付日期为合同签订之日，第二笔款由被告于过户完成60个工作日支付给原告。同时，约定交房时间为收到首付款之日。合同签订后，原告已将房屋交由被告，被告也履行了支付首付款的义务。原告合法拥有的房屋是原告向银行按揭贷款购买的，已将房屋抵押给了银行，并办理了抵押登记。现原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第191条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，抵押期间，未经抵押人同意，不得转让抵押财产。在原被告双方签订合同后，原告一直未通知银行，没有得到银行的同意，因此原告不得转让该房屋。现因原告不得转让该房屋，导致不能为被告办理不动产产权证。原告认为，双方签订合同目的在于房屋的转让，但现今合同目的已不能实现，故依据合同法的规定提起诉讼，请求：1、判决解除双方签订的房屋买卖合同；2、判决被告支付占用原告房屋期间的房租费，原告退还被告的首付款190000.00元；3、案件受理费由被告承担。 原审被告李得军、陈银辩称：原、被告签订的房屋买卖合同是经中介机构居间介绍，在平等、自愿、公平的基础上签订的，不存在对原告不公平的问题。被告在合同签订之日按约定交付了首付款190000.00元，原告也于同日将房屋交给了被告，双方都没有违约情形。按合同补充条款第3、5条约定，房屋产权转移给被告前的贷款由原告清偿，清偿后再将房屋过户转给被告，这与《中华人民共和国物权法》第191条的规定并不冲突，双方应当继续履行合同。现在房价每平方比当年上涨了1500元左右，原告是见房价上涨而恶意提起诉讼，其请求解除房屋买卖合同，且要被告给付其房屋租金理由不成立，请求判决驳回其诉讼请求。 原审经审理查明：2012年3月6日,原告鲁玉龙与贵州厚源房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司位于威宁草海商贸城02幢01单元1702号房屋一套，购房总价款297213.00元。资金来源：自筹首付97213.00元；向毕节市公积金管理中心申请公积金贷款200000.00元。房屋建成后，该公司只向原告交付了房屋及《商品住宅使用说明书》《商品住宅质量保证书》，没有交付办理商品房转移登记的相关文书。原告接管房屋后,对房屋进行了装修，但房屋所有权证尚未办理。2016年12月16日，原告鲁玉龙、王乃会夫妇通过贵州宇辰房地产经纪有限公司居间介绍与被告李得军、陈银签订《房屋买卖合同》及附件6份，将此房屋作价436000.00元出售给被告李得军和陈银。双方在《房屋买卖合同》补充条款第5条和附件三中约定：购房款分两期支付，合同签之日支付190000.00元，房屋过户完成后60个工作日内支付246000.00元；过户前所有房贷款由卖方支付。合同签订之后，被告于当日向原告支付了190000.00元首付款，原告也按约定将房屋腾让交给了被告，同时还将《商品住宅使用说明书》《商品住宅质量保证书》等相关文书交付给被告保管。另查明：原告向毕节市公积金管理中心所借贷款200000.00元，核定每月等额还款金额为608.48元，从贷款发放之次月起，公积金管理中心委托中国农业银行股份有限责任公司威宁支行每月从原告鲁玉龙工资中予以扣划偿还，借款合同履行情况正常。 原审认为：依法成立的合同受法律保护。原告王乃会、鲁玉龙与被告李得军、陈银签订的房屋买卖合同，是通过中介机构介绍,并经双方充分协商后，在平等、自愿、公平的基础上签订的，是双方的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同成立且生效，双方均应遵守诚实守信原则，按照合同约定全面履行义务。在庭审中，原告主张涉案房屋是其通过银行按揭贷款购买的，已抵押给银行，但未提交证据证明。从查明的事实看，原告向贵州厚源房地产开发有限责任公司购买商品房的首付款是自己所出，后期分期付款部分属公积金抵押贷款，不属于普通按揭贷款。双方在房屋买卖合同中已明确约定过户之前所有购房贷款由原告偿还，而涉案房屋产权过户，必须在原告取得该房屋所有权证和公积金贷款已清偿完毕之后才能进行，现原、被告只签订了房屋买卖合同，房屋所有权的转移尚处于期待状态。因此，双方在协商一致的基础上签订房屋买卖合同，明确权利义务关系，待条件成就后再进行物权转移登记的协议，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定；且原告鲁玉龙有固定的工作，收入稳定，公积金管理机构完全能够委托银行按月从其工资中扣划相应数额还款，履行借款合同并无障碍，客观上不存在损害公积金管理机构权益的事实。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。没有法定事由发生，未经法定程序，任何一方均不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告已按合同约定履行了现阶段应当履行的义务，没有违约情形；也没有不可抗力等影响合同履行的法定事由发生。在此情况下，原告认为合同目的不能实现而要求解除合同，并要求被告给付使用房屋期间的租金，其诉讼请求理由没有事实根据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回原告王乃会、鲁玉龙的诉讼请求。案件受理费50.00元减半收取25.00元，由原告王乃会、鲁玉龙承担。 本院认为：上诉人二审申请本院到相关部门调取威宁草海商贸城的土地批复文件用以确认案涉土地使用性质为商业用地，但被上诉人一审举示的上诉人与贵州厚源房地产开发有限责任公司签订的合同编号为0002682的《商品房买卖合同》第三条“案涉房屋使用土地使用权年限为2010年8月3日至2050年8月3日”之内容，已体现案涉房屋的土地性质为商业用地，故上诉人的申请无实际意义，本院不予准许。 上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》约定分两期支付购房款，第二期购房款支付的条件为房屋过户之日起60个工作日被上诉人通过银行按揭方式支付，根据一是查明事实，上诉人与被上诉人约定案涉房屋购房尾款支付的条件未成就，其原因系由于开发建设案涉房屋的第三人贵州省厚源房地产开发有限责任公司在履行上诉人与贵州省厚源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》过程中，迟延将案涉房屋产权转移登记至上诉人名下所致，现无证据证明案涉房屋确已不能办理产权转移登记，故上诉人援引《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，主张合同目的不能实现的上诉理由不成立，本院不予采纳。另外，上诉人主张因其出卖房屋未经抵押人同意致合同目的不能实现的理由亦无事实依据，一审判决对此论述翔实充分，二审不再赘述。案涉房屋上诉人基于案涉房屋产权转移登记期限不能确定的事实，作合理预判后，在双方签订的《房屋买卖合同》中就房屋过户即未作明确约定，已能预见案涉房屋产权转移登记的但现无证据证明案涉房屋确已不能办理产权转移登记，上诉人主张合同目的不能实现，请求解除合同无事实依据。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王乃会、鲁玉龙承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年六月二十六日 书记员  何曼青