甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初2314号 原告：中国建设银行股份有限公司张掖分行。 地址：张掖市甘州区 负责人：张新起，系该分行行长。 委托诉讼代理人：仲万鹏，系该分行个贷中心客户经理。 被告：李龙飞，男，1992年8月21日出生，汉族，甘肃省张掖市人，农民。 被告：张掖市金安房地产开发有限责任公司。 地址：甘肃省张掖市甘州区 法定代表人：张斌，系该公司经理。 委托诉讼代理人：关璟晖，系甘肃方联律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司张掖分行（以下简称建行张掖分行）与被告李龙飞、张掖市金安房地产开发有限责任公司（以下简称金安房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理，依法由审判员侯继业适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行张掖分行委托诉讼代理人仲万鹏、被告李龙飞、被告金安房地产公司委托诉讼代理人关璟晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告建行张掖分行向本院提出诉讼请求：一、因被告李龙飞违约要求提前解除合同，并要求被告李龙飞立即偿还贷款本金254383.25元，承担利息11780.41元，罚息942.7元，合计267106.36元（金额算至2019年2月18日），并承担利息及罚息算至法院最终执行日原告系统中的数据为准，且利随本清；二、要求被告金安房地产公司对上述贷款本息承担连带担保责任；三、要求被告李龙飞以其抵押的位于张掖市××区的房产承担抵押责任，原告对抵押物处置款享有优先受偿权，抵押物处置费用由被告承担；四、要求被告承担一切诉讼费用。事实与理由：原告根据被告李龙飞的申请，于2014年7月9日向其发放个人住房贷款330000元，到期日期2029年7月9日，还款方式采取分期等额本息还款法，由被告金安房地产公司提供连带担保责任。贷款由被告李龙飞位于张掖市××区住宅房屋提供担保，对抵押物依照法律规定到张掖市房屋产权交易中心办理了不动产登记证明，登记证号为张掖房预甘州区字第014940号。原告与被告签订了相关借款合同，合同中约定：如借款人出现没有履行到期分期债务等情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期。要求借款人立即偿还所有到期及未到期债务的本金、利息和相关费用等。贷款发放后，被告不按合同约定按期偿还分期应还贷款数额，逾期194天，靠扣开发商保证金还款，形成严重的违约。经原告多次催要，被告推诿不履行还款义务。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告李龙飞辩称：欠款属实。我现在愿意偿还逾期的欠款后继续履行合同，全款偿还我现在没有能力。 被告金安房地产公司辩称：1.从个人住房借款合同看，我公司承担的是阶段性连带担保责任，而阶段性连带担保责任设立的初衷是为了降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续，现我公司已经完成了涉案房屋的开发建设，并已完成了产权初始登记，不存在怠慢建设、办理产权过户的情形，应当认定我公司阶段性保证责任已经免除；2.办理房屋抵押登记的相关义务人是原告及被告李龙飞，而原告在长达一年的时间内怠于履行自己的职责，未办理相关抵押手续，其过错在原告与被告李龙飞；3.建设银行在该房屋上办理了抵押权预告登记，使得被登记的请求权具有了物权效力，可以对抗普通债权，因此应当认定原告对该涉案房屋享有优先受偿；4.原告恶意拖延办理抵押权证明的行为加重了我公司的担保责任期间，故我公司在本案中不承担任何担保责任。 原告围绕诉讼请求，依法向本院提交了下列证据：1.借款合同复印件一份；2.不动产登记证明复印件一份；3.放款凭证复印件一份；4.借款人对账单复印件一份。经本院组织庭审质证，被告李龙飞对上述证据无异议，因其现在没有一次性还款的能力，请求分期还款。被告金安房地产公司对原告提交的证据1《借款合同》有异议，其认为该借款合同是格式合同，该条款对担保条款的约定和特别签订条款中的担保条款的约定明显是加重担保人的担保责任，属于无效条款。从特别签订条款中担保的约定内容看我公司承担的是阶段性连带责任担保，而不是单纯的连带责任担保。同时，该合同中所说的他项权证、抵押登记文件正本等的权利义务人均是原告及被告李龙飞，而不是我公司。我公司无法单独去办理上述证书，上述证书至今未办理的过错责任在原告及被告李龙飞。对其他证据均无异议。 被告金安房地产公司依法提交如下证据：1、提交涉案房屋初始登记证书复印件一份；2、提交张掖市中级人民法院（2019）甘07民终126号以及甘州区人民法院（2018）甘0702民初6492号判决书复印件一份。经本院组织庭审质证，原告对证据1没有异议，对证据2，其认为该证据与本案没有关联性，不予认可。 本院经审理查明事实如下：2014年6月25日，原、被告三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告李龙飞向原告贷款330000元，用于购买位于张掖市××区房屋一套，借款期限自2014年6月25日至2029年6月24日，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率为基准上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。还款方式为分期等额本息还款法。还款方式为按月等额本息还款，被告金安房地产公司提供担保，保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。其违约责任中约定如借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。合同签订后原告按约发放贷款，被告李龙飞仅偿还部分本息，逾期贷款本息共计267106.36元（金额算至2019年2月18日），被告至今未付，遂引起诉讼。 另查明，2014年7月8日，原告作为预告登记权利人，被告李龙飞作为预告登记义务人，双方在张掖市房屋产权交易中心办理预购商品房抵押权预告登记。 本院认为：合法的借贷关系受法律保护。2014年6月25日，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。现原告已按约向被告李龙飞发放贷款，但被告李龙飞未按约定期限履行还款义务，其行为已构成违约，按照合同约定，原告有权要求解除合同，同时要求被告李龙飞一次性偿还贷款本金254383.25元，承担利息11780.41元，罚息942.7元，合计267106.36元（金额算至2019年2月18日），并利随本清。故原告要求提前解除合同，并要求被告李龙飞偿还下欠借款本息的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于对原告要求被告金安房地产公司承担保证责任的诉讼请求。被告金安房地产公司辩称，其公司提供的是阶段性保证，在原告办理了房屋预告登记证后，其担保责任已经履行完毕，故对被告李龙飞的购房贷款，其公司不再承担连带清偿责任。经查，首先，金安房地产公司提供的保证系附解除条件的保证。在房屋竣工办理产权登记及他项权证后，应视为条件已成就，开发商不应再承担保证责任。开发商阶段性保证担保设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自已的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”开发商将商品房如期竣工验收备案登记，按期交房并按约通知购房人办理房屋产权登记手续，作为开发商已经履行全部合同义务，开发商阶段性连带保证责任已完成，若购房人不积极完成正式登记，为不正当地阻止条件成就，应视为条件已成就，开发商不应再承担保证责任。其次，被告金安房地产公司为被告李龙飞按揭贷款提供阶段性连带保证后已办理了房屋抵押预告登记，且已交付原告，被告李龙飞购买的楼房并未抵押或转让他人，使得被登记的请求权具有了物权效力，可以对抗普通债权，应当认定原告对该涉案房屋享有优先受偿。故应认定被告金安房地产公司为被告李龙飞按揭贷款提供了阶段性连带责任担保，且担保责任已从双方办理预购商品房设定抵押权预告登记时解除。综上，被告金安房地产公司的辩解理由成立，本院予以采纳。对原告要求被告金安房地产公司承担连带担保责任的请求，本院依法不予支持。 关于原告诉讼要求对被告李龙飞的抵押财产予以拍卖、变卖，并以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿的诉讼请求。在原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中明确约定，借款人李龙飞以所购楼房提供抵押。在庭审中，被告李龙飞也无异议，且双方已办理预购商品房设定抵押权预告登记，系双方真实意思的表示，虽未办理抵押他项权登记，只是不得对抗善意第三人，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案原、被告对抵押财产无异议，且没有善意第三人，抵押权人与抵押人随时可申请办理抵押登记享有抵押权，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十九条之规定，判决如下: 一、解除原告中国建设银行股份有限公司张掖分行与被告李龙飞、张掖市金安房地产开发有限责任公司于2014年6月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告李龙飞偿还原告中国建设银行股份有限公司张掖分行借款本金254383.25元，承担利息11780.41元，罚息942.7元，合计267106.36元（算至2019年2月18日），并利随本清，于判决生效后六十日内付清； 三、被告张掖市金安房地产开发有限责任公司对上述借款本息不承担连带清偿责任； 四、如被告李龙飞不能按照本判决确定的时间清偿上述债务，原告中国建设银行股份有限公司张掖分行有权就被告李龙飞抵押的的位××区房屋折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5307元，减半收取2654元，由被告李龙飞负担。原告已交纳，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院再向原告退还案件受理费2653元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 侯继业 二〇一九年六月十九日 法官助理 李艳琼 书 记 员 刘 婷