成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初7172号 原告：杨顺金，男，1957年2月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：辜多伦，成都高新区桂溪法律服务所法律工作者。 被告：尹显登，男，1953年8月17日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：卢志敏，四川东森律师事务所律师。 第三人：秦顺惠，女，1954年3月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 第三人：尹华九，男，1978年10月10日出生，汉族，住成都市金牛区。 第三人：何治红，女，1977年11月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 第三人：尹某，男，汉族，2001年10月30日出生，住成都市金牛区。 第三人共同委托诉讼代理人：卢志敏，四川东森律师事务所律师。 原告杨顺金与被告尹显登房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月4日立案受理后,依法适用简易程序，于2019年4月3日公开开庭进行了审理，审理中发现漏列当事人，决定依法追加秦顺惠、尹华九、何治红、尹某作为第三人参加诉讼，并于2019年5月15日公开开庭审理。原告杨顺金及其委托诉讼代理人辜多伦，被告尹显登、第三人秦顺惠、尹华九、何治红、尹某的委托诉讼代理人卢志敏到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 杨顺金向本院提起诉讼请求：1.依法确认《拆迁安置房转让协议》合法有效；2.责令尹显登协助办理位于成都市成华区房屋过户登记手续。事实和理由：2006年3月5日，杨顺金与尹显登通过房屋中介签订《拆迁安置房转让协议》，约定将尹显登所有的70平方米房屋转让与杨顺金所有，房屋价格9万元，签订协议当日给付了全款。2011年2月22日，尹显登安置确认房屋位置于成都市成华区荆翠南二路凤翔华庭小区1栋1单元16楼4号，面积81.598平方米。2011年7月28日，杨顺金补购房面积差价人民币16897.2元。尹显登交付房屋后原告居住至今。现房屋需办理房屋产权登记，要求尹显登协助配合，但遭到被告无理推诿和刁难，拒不办理房尾产权过户。 尹显登辩称，1.争议房屋已经于2015年3月9日经成都市产权中心办理了房屋所有权证。该房屋的所有人系第三人秦顺惠、尹华九、何治红、尹某共有，故杨顺金提出的事实和理由不能成立。2.尹显登2006年面临二次拆迁时，因家庭困难，暂时补交不齐第一次拆迁的拆迁款，其妹妹周翠华（杨顺金妻子）找到尹显登协商解决办法，而由杨顺金出面签订的协议，该协议是违规操作，不是尹显登的真实意思表示，该协议无效。3.案涉房屋是尹显登及其前妻秦顺惠、儿子尹华九等5人共有，尹显登在没有委托的情况下与杨顺金签订房屋转让协议，侵害了共有人利益，属无效代理。房屋转让协议当然无效。请求驳回杨顺金的诉讼请求。 秦顺惠、尹华九、何治红、尹某述称，1.2015年3月9日，通过成都市房屋产权登记中心，秦顺惠等人取得案涉房屋所有权证，是经过房屋产权部门认真审核后而登记，是合法有效的，因此秦顺惠、尹华九、何治红、尹某对本案争议的房屋有合法的所有权。2.杨顺金与尹显登所签订的拆迁安置房屋转让协议，秦顺惠等人在本案诉讼以后才知晓，尹显登不能代表秦顺惠等人将该房屋转让给杨顺金，所以该房屋转让协议应当无效。 经审理查明，杨顺金与周翠华系夫妻，周翠华与尹显登系同父异母兄妹，尹显登与秦顺惠曾系夫妻（2018年4月3日离婚），尹华九系尹显登、秦顺惠之子，尹华九与何治红系夫妻并生育子尹某。 2005年9月27日，尹显登作为户主与成都市凤凰山开发建设拆迁安置补偿办公室（以下简称凤凰山拆迁办）签订《住房拆迁过渡协议》约定，凤凰山拆迁办拟拆除尹显登位于凤凰山农场韦家碾分场土地上现有住房，以发过渡费的方式进行拆迁过渡安置，过渡房由尹显登自行解决，过渡时间暂定18个月（2005年6月1日至2006年11月30日止），过渡安置人数为5人。当日，双方又签订了《拆迁安置汇总表》，尹显登家庭5人共选择了4套房屋安置，套型分别为：套一房屋一套（42平方米）、大套二房屋（70平方米）两套、套三房屋一套（83平方米），购房款扣抵安置补偿金额尹显登应补交184807元，分新房时重新结算。 由于尹显登当时缴纳购房款困难，其于2006年3月5日与杨顺金签订《拆迁安置房屋转让协议》，将其在建拆迁安置房一套70平方米转让给杨顺金，单价为1400元/平方米，总价9.8万元，合同生效时支付。当日，尹显登向杨顺金出具了9.8万元的收条。 2011年2月22日，尹显登将其分得的风翔华庭1栋1单元1604号房屋交付给杨顺金。2011年7月27日，凤凰山拆迁办与尹显登重新按面积补差结算，并在清算清单中载明杨显登5人分得安置的4套房屋。2011年7月28日，尹显登与杨顺金签订补充协议载明：2006年3月5日，杨顺金购买尹显登拆迁安置房屋一套70平方米，于2011年2月22日安置在凤翔华庭1-1-1604，面积81.598平方米，杨顺金已补交购房尾款11.598平方米×1400元+600元=16897.20元。 2015年3月9日，案涉房屋登记在秦顺惠、尹华九、何治红、尹某名下，登记地址为成华区荆翠南二街23号1栋1单元16层1604号。 审理中，杨顺金要求秦顺惠、尹华九、何治红、尹某和尹显登共同承担过户义务。 上述事实三方当事人陈述，及《住房拆迁过渡协议》、《拆迁安置汇总表》、《拆迁安置房屋转让协议》、收条、分房结算表、补充协议等证据证明。 本院认为，一、关于合同的效力合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予以支持。根据上述司法解释的规定，出卖人在出售房屋时无论是否有无所有权或处分权，当然包括是否有无代理权，均不影响合同相对人所签订合同的效力，其产生的法律后果仅为合同是否能够履行问题。尹显登、秦顺惠、尹华九、何治红、尹某辩称尹显登无代理权案涉房屋转让协议无效的理由不能成立。尹显登辩称，其与杨顺金之间的房屋转让协议系违规操作，且非系尹显登真实意思表示，房屋转让协议无效。本院认为，尹显登的上述辩称意见未提交证据证明，且根据尹显登陈述，其购买安置房屋时因家庭困难，无力补交购房款，双方才签订的案涉房屋转让协议，且事隔五年左右即分房时尹显登又将房屋交付给杨顺金居住使用至今。上述事实无法反映存在违背尹显登真实意思表示的行为。故对尹显登的上述抗辩意见不予以支持。 二、关于房屋过户登记问题。尹显登以个人名义与杨顺金签订房屋转让协议，对尹显登具有拘束力，但是否对秦顺惠、尹华九、何治红、尹某具有法律约束力是本案关注的焦点。本院认为，在房屋拆迁安置中，与凤凰山拆迁办签署的所有协议均由尹显登以户主身份进行签订，尹显登与杨顺金两家存在亲戚关系，双方对各自的家庭情况应当充分了解。在向凤凰山拆迁办缴纳购房款时，尹显登也承认当时缴纳困难，其成年家属也应当知道向凤凰山拆迁办缴纳多少房款及房款的来源。且在2011年分房时，尹显登直接将案涉房屋交付给了杨顺金，由杨顺金一直占有使用。房屋作为家庭大宗财产，尹显登家人多年来均未向杨顺金主张权利，其家人抗辩争议房屋涉诉后才知晓出售的事实明显不合常理。综上分析，应当认定秦顺惠、尹华九、何治红、尹某对出售房屋的事实明知，构成对案涉房屋转让协议的认可，因此案涉房屋转让协议约定的权利义务对秦顺惠、尹华九、何治红、尹某具有法律约束力。案涉房屋虽登记在秦顺惠、尹华九、何治红、尹某名下，但不能因此否定其应当履行的合同义务。故杨顺金主张协助过户的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告杨顺金与被告尹显登签订的《拆迁安置房转让协议》合法有效； 二、被告尹显登、第三人秦顺惠、尹华九、何治红、尹某于本判决生效之日起十五日内协助杨顺金将位于成都市成华区房屋过户登记在杨顺金名下。 案件受理费100元，由被告尹显登、第三人秦顺惠、尹华九、何治红、尹某负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘宗华 二〇一九年六月六日 书记员  王华琳