江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初16477号原告：倪小凤，女，1983年8月8日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：耿耿，江苏德沛律师事务所律师。被告：沭阳苏诚资产投资管理有限公司，统一社会信用代码：9132132206458181Ｘ7，住所地沭阳县上海南路与松江路交汇处东100米中国沭阳国际图书城售楼部。法定代表人：蒋华志，该公司总经理。委托诉讼代理人：张传浩，江苏名典律师事务所律师。原告倪小凤与被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司（以下简称苏诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人耿耿、被告委托诉讼代理人张传浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告苏诚公司给付原告逾期交房违约金12220元及利息（自起诉之日起按年利率6%计算至被告实际给付之日止）。事实和理由：2016年1月26日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告以226304元的价格购买被告开发的中国沭阳国际图书城电商服务中心301号房房屋，约定的房屋交付日期为2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格……5、买受人付清所有房款和各种税费……。合同首页第2条约定“商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同附件四补充协议第七条对本合同第九条补充约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）:（1）逾期不超过180日，该时间作为房屋交付整改期，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的180天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后原告按约支付了房款，被告于2018年3月14日将涉案房屋交付原告使用。被告苏诚公司承认原告在本案中主张的事实，但认为：1.原告已经于2018年3月14日接收房屋，原告在接收房屋当日向被告出具承诺书，原告在明知房屋没有达到交付条件的前提下自愿按照现有的条件收房，放弃了向被告主张交房责任。2.即便被告要承担责任，也应当按照补充协议第七条约定起算日在2016年6月30日的基础上向后顺延180日。3.涉案商品房的交付条件为单体验收。本院认为，被告苏诚公司承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。本案的争议焦点为：1.被告是否存在逾期交房的违约行为？2.图书城一期提前交房业主承诺书是否为无效的格式条款？关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已付清房款，被告应当按合同约定期限将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告于2018年3月14日才将涉案商品房交付原告使用，构成违约，应当承担违约责任。被告辩称涉案商品房的交付条件为单体验收，但根据原、被告签订的合同第八条和合同首页第2条约定，因上述均系同一天签订，本院认定双方约定的交付条件为取得《工程竣工验收备案表》。因涉案商品房尚未取得《工程竣工验收备案表》，故逾期交房违约金应计算至实际交房之日即2018年3月14日止。被告辩称逾期交房违约金的起算时间应按照合同补充协议第七条约定确定，本院认为补充协议第七条是对《商品房买卖合同》第九条补充约定，效力等级优先，两个条款的冲突之处应以补充协议为准，故被告应自2016年12月27日起向原告承担逾期交房的违约责任。综上，被告应给付原告逾期交房违约金10002.64元（以226304元为基数，自2016年12月27日起至2018年3月14日止，按日万分之一计算）。原告另要求被告自起诉之日按年利率6%给付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。关于诉争承诺书是否为格式条款，从双方合同文本看，诉争承诺书为被告预先拟定，对所有买受人统一适用，不具有协商性，现亦无证据表明双方在签订时就该条款进行过协商，应认定上述条款为格式条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款进行说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案承诺书中与本案有关的内容为“因本人提前收房办理交接手续，待正式交付时不再进行验收。因该房屋已交付本人，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任”（以下简称交房责任条款）。对于承诺书中其他内容的效力，本案中不予审查。关于交房责任条款的效力，被告无证据证明其曾经就该条款提请原告注意，并进行解释说明。且作为格式条款提供一方的被告免除了自身相关责任，该条款应认定为无效。另，承诺书中“出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任”的内容并不明确，不能得出已经免除被告逾期交房违约责任的结论，应作出不利于条款提供方被告的解释。综上，被告逾期交房违约责任不能免除，被告应根据涉案商品房买卖合同的约定向原告支付逾期交房违约金。本院认为，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司于本判决生效后五日内给付原告倪小凤逾期交房违约金10002.64元；二、驳回原告倪小凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元，减半收取计53元，由被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司负担43元，由原告倪小凤负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费106元。审判员 仲 裁二〇一九年六月二十五日书记员 王敏艳附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。