重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民初477号原告（案外人）：程俊尧，男，汉族，1992年4月5日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：刘文治，重庆中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：范珈铭，重庆中豪律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司，住所地重庆市长寿区桃花大道67号附9号、附10号、附11号，统一社会信用代码91500115320466846G。法定代表人：邱本国，董事长。委托诉讼代理人：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。被告（被执行人）：张绍福，男，汉族，1971年11月14日出生，住重庆市长寿区。被告（被执行人）：邱德秀，女，汉族，1973年1月9日出生，住重庆市长寿区。被告（被执行人）：重庆瑞鸥房地产开发有限责任公司，住所地重庆市凤城金山街19号，统一社会信用代码91500115787474356K。法定代表人：张绍福。原告程俊尧与被告重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司（以下简称长寿区三农小额贷款公司）、被告张绍福、被告邱德秀和被告重庆瑞鸥房地产开发有限责任公司（以下简称重庆瑞鸥房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月30日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程俊尧的委托诉讼代理人刘文治、范珈铭、被告长寿区三农小额贷款公司的委托诉讼代理人梁伟、被告张绍福并作为被告重庆瑞鸥房地产公司的法定代表人到庭参加了诉讼，被告邱德秀经依法传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程俊尧向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）渝01执异350号执行裁定书；2、解除对位于重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路13号2幢附1号、2号、3号、4号及湖滨路13号1幢附3号、4号、5号、6号八套房屋的查封，并终止对该八套房屋的执行；3、确认位于重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路13号2幢附1号、2号、3号、4号及湖滨路13号1幢附3号、4号、5号、6号八套房屋为程俊尧所有；4、本案诉讼费用由长寿区三农小额贷款公司、张绍福、邱德秀和重庆瑞鸥房地产公司承担。事实和理由：2015年6月8日，程俊尧与重庆瑞鸥房地产公司、重庆顺帆房地产开发有限公司（以下简称重庆顺帆房地产公司）签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定前述两公司将位于重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路13号2幢附1号、2号、3号、4号及湖滨路13号1幢附3号、4号、5号、6号八套房屋出卖给程俊尧，成交总金额为4951440元。该房屋购房款以重庆瑞鸥房地产公司向程俊尧之父程敏等人的借款作冲抵。2015年6月16日，重庆瑞鸥房地产公司和重庆市瑞马物业管理有限公司将上述房屋交付程俊尧使用至今。故程俊尧对上述房屋享有合法权利，请求法院解除对该八套房屋的查封并停止执行。被告长寿区三农小额贷款公司辩称：1、因本案系案外人执行异议之诉，程俊尧要求确认案涉房屋为其所有的请求不属于本案的审理范围。2、程俊尧诉称其对湖滨路13号1幢附3号、4号、5号、6号四套房屋享有权利，但该房屋并不在（2018）渝01执异350号执行裁定书所确定的范围之内，且已经被法院拍卖，产权已变更至他人名下，程俊尧现无权对该房屋提出异议。3、程俊尧所称其购房款是以其父向重庆瑞鸥房地产公司的借款进行冲抵，但该证据不充分，其是否支付了购房款并不确定。被告张绍福并作为被告重庆瑞鸥房地产公司的法定代表人辩称，认可程俊尧购房、以借款抵房款、房屋已交付等事实的真实性。邱德秀未到庭未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2010年1月28日，重庆瑞鸥房地产公司向程敏借款250000元、850000元；2010年1月29日，重庆瑞鸥房地产公司向姚卫借款100000元；2010年1月30日，重庆瑞鸥房地产公司向徐梅借款800000元；2010年3月12日，重庆瑞鸥房地产公司向姚卫借款430000元；2010年3月15日，重庆瑞鸥房地产公司向程敏借款460000元、260000元、460000元、90000元；2010年3月15日，重庆瑞鸥房地产公司向程涛借款500000元。以上款项共计4200000元，重庆瑞鸥房地产公司向出借人出具了收据和借条，借条约定借款时间为1年，月息按1.5%计算，若借款到期后未偿还，则按月息0.8%计算。程敏系程俊尧之父,姚卫、徐梅、程涛与程俊尧系亲戚关系。2015年3月18日，重庆瑞鸥房地产公司与程敏、姚卫、徐梅、程涛签订《房产抵偿借款协议书》，约定重庆瑞鸥房地产公司应归还借款本金420万元，利息208.32万元，两者共计628.32万元；重庆瑞鸥房地产公司将位于重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路13号2幢附1号、2号、3号、4号及湖滨路13号1幢附3号、4号、5号、6号八套房屋作价495.144万元抵偿欠付的借款本金及部分利息，尚欠133.176万元利息暂不偿还；程敏、姚卫、徐梅、程涛委托重庆瑞鸥房地产公司将该八套房屋产权办理至程俊尧名下。2015年6月8日，重庆瑞鸥房地产公司向程俊尧出具收据两份，收款金额均为2475720元，收款方式为冲抵借款，收款事由分别载明长寿湖湖滨路13号2幢附1号、2号、3号、4号房款、长寿湖湖滨路13号1幢附3号、4号、5号、6号房款。2014年9月12日，重庆瑞鸥房地产公司和重庆顺帆房地产公司（甲方）与程俊尧（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》八份，约定由乙方购买甲方开发建设的位于重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路13号2幢附1号、2号、3号、4号及湖滨路13号1幢附3号、4号、5号、6号八套房屋，每套房屋成交价均为618930元，付款方式为一次性付款，乙方于合同签订之日付清房款，并约定甲方应在2015年6月15日前向乙方交付房屋。2015年6月16日，程俊尧与重庆瑞鸥房地产公司、重庆市瑞马物业管理有限公司办理了上述房屋的《房屋交接确认书》。2018年12月19日，重庆市长寿区不动产档案馆出具《查档证明》，证明上述八套房屋于2014年9月5日网签给任勋智、重庆来福斯包装有限公司（以下简称来福斯公司）。2016年11月25日，重庆市渝中区人民法院就来福斯公司与重庆瑞鸥房地产公司、被告张绍福、被告李庆仁、邱德秀、张绍德、徐林、刘朝容借款合同纠纷一案作出（2016）渝0103民初21945号民事判决，判决认定，2015年9月24日，重庆瑞鸥房地产公司、张绍福向来福斯公司出具了承诺书1份，载明：2014年9月5日重庆瑞鸥房地产公司与来福斯公司签订编号为（2014）年借字第009号的借款合同并出具借条，按照合同约定，来福斯公司向瑞鸥公司出借800万元，重庆瑞鸥房地产公司以位于长寿区长寿湖镇的瑞鸥·狮湖锦苑项目的商品房（住宅46套，商业门面10套）签订网签的形式为上述借款提供担保，放款前办理了网签手续……。另查明，重庆市长寿区人民法院在办理长寿区三农小额贷款公司申请保全张绍福、邱德秀和重庆瑞鸥房地产公司借款合同纠纷诉前财产保全一案中，于2015年7月31日作出（2015）长法民保字第00093号民事裁定书：一、预查封重庆瑞鸥房地产开发有限有限公司位于重庆市长寿区长寿湖湖滨路13号1幢（狮湖锦苑商住小区）第1层附1号、附2号、附3号、附4号、附6号、附7号、附8号房屋，以上房屋预售许可证号：长房（2013）预字第（024号）；二、预查封重庆瑞鸥房地产开发有限有限公司位于重庆市长寿区长寿湖湖滨路13号2幢（狮湖锦苑商住小区）第1层附1号、附2号、附3号、附4号房屋，以上房屋预售许可证号：长房（2013）预字第（024号）。上述查封房屋均已网签给任勋智、来福斯公司。另查明，来福斯公司申请执行重庆瑞鸥房地产公司、张绍福、李庆仁、邱德秀、张绍德、徐林、刘朝容借款合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2018年10月29日作出（2018）渝0115执363号之三十执行裁定书，裁定：本院（2018）渝0115执363号案件的本次执行程序终结。对尚未执行的欠款2080971.00元等，申请执行人在终结本次执行程序后，如发现被执行人有财产可供执行的，申请执行人可以再次提出执行申请……。还查明，2015年4月30日，案涉房屋所在的长寿湖镇狮湖锦苑商住小区取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字[2015]23号）。2018年12月7日，长寿湖镇湖滨路13号1幢、2幢办理了城镇房屋初始登记，分别取得渝（2018）长寿区不动产权第001264343号、渝（2018）长寿区不动产权第001264348号证书。再查明，2015年11月3日，重庆仲裁委员会对申请人长寿区三农小额贷款公司与被申请人张绍福、邱德秀、重庆瑞鸥房地产公司借款合同纠纷案作出（2015）渝仲字第1733号、第1790号、第1791号、第1792号裁决书，裁决由张绍福、邱德秀偿还长寿区三农小额贷款公司借款本金、利息、罚息和逾期罚息等，重庆瑞鸥房地产公司对张绍福、邱德秀的前述支付义务承担连带清偿责任。后由于张绍福、邱德秀和重庆瑞鸥房地产公司未在规定期限内履行上述付款义务，长寿区三农小额贷款公司遂向本院申请强制执行。本院在执行过程中，程俊尧作为案外人就重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路13号2幢附1号、2号、3号、4号房屋提出异议，本院于2018年8月10日作出（2018）渝01执异350号执行裁定书裁定驳回程俊尧的异议请求。程俊尧遂提起本案执行异议之诉。上述事实，有银行回单、银行对账单、借款收据、购房款收据、《房产抵偿借款协议书》、《重庆市商品房买卖合同》八份、《房屋交接确认书》、重庆仲裁委员会（2015）渝仲字第1733号、第1790号、第1791号、第1792号裁决书、重庆市长寿区人民法院（2015）长法民保字第00093号民事裁定书、重庆市长寿区人民法院（2018）渝0115执363号之三十执行裁定书、重庆市渝中区人民法院（2016）渝0103民初21945号民事判决书、本院（2018）渝01执异350号执行裁定书、执行笔录、《重庆市长寿区长寿湖镇人民政府电子来文》、《重庆市长寿区人民政府会议纪要》、《重庆市长寿区不动产档案馆查档证明》、《重庆市商品房联机备案登记表》等证据及当事人当庭陈述等予以佐证，本院予以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案中，程俊尧未举证其曾就位于重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路13号1幢附3号、4号、5号、6号四套房屋（以下简称1幢四套房屋）提出执行异议申请而被法院驳回，故其就该四套房屋提起案外人执行异议之诉，不符合上述司法解释第一项之规定而不具备起诉条件，应裁定驳回起诉。本院对其解除对1幢四套房屋的查封、停止执行并确认为其所有的请求不予审理。程俊尧对位于重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路13号2幢附1号、2号、3号、4号四套房屋（以下简称2幢四套房屋）是否享有排除执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。该司法解释第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经查，2014年9月12日，程俊尧就2幢四套房屋与重庆瑞鸥房地产公司和重庆顺帆房地产公司签订了四份《重庆市商品房买卖合同》。而在2014年9月5日，该四套房屋已经网签给任勋智、来福斯公司。虽然重庆市渝中区人民法院的判决已确认，该网签系重庆瑞鸥房地产公司作为向来福斯公司借款的担保，该网签属担保行为而非物权预告登记。但对房屋的买受人程俊尧而言，无论其是否知道该网签非真实的房屋买卖，都应当知道既有的房屋网签手续对其所购房屋的交付、办证可能存在的影响，即应当预见到购买已网签给他人的房屋或许存在他人主张权利、无法过户的风险，但其放任这种风险的发生而与出卖人签订房屋买卖合同，未尽到一般购房人必要的注意义务，致使其所购房屋因购房前存在网签手续加之瑞鸥公司仍有部分款项未偿还来福斯公司借款致网签手续未解除导致不能办理过户登记，应归咎于程俊尧自身原因。故程俊尧停止对2幢四套房屋执行的诉讼请求，因不符合上述司法解释第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”之条件，本院对其该请求不予支持。其关于撤销（2018）渝01执异350号执行裁定书，解除对2幢四套房屋的查封，因不属本案审理范围，本院对其该请求不予审理。其要求确认2幢四套房屋为其所有的请求，因其对涉案房屋不享有所有权，本院对其该请求不予支持。综上，程俊尧对1幢四套房屋提出的执行异议，因不具备起诉条件应驳回起诉，本院对其解除对1幢四套房屋的查封、停止执行并确认为其所有的请求不予审理。其关于撤销（2018）渝01执异350号执行裁定书，解除对2幢四套房屋的查封，因不属本案审理范围，本院对其该请求亦不予审理。因程俊尧对位于重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路13号2幢附1号、2号、3号、4号房屋不享有排除执行的权利，本院对其要求确权并请求停止执行的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款第一项、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回程俊尧的诉讼请求。案件受理费46411.52元，由程俊尧负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  付永雄审 判 员  师玉婷人民陪审员  李贤蓉二〇一九年六月十二日法官 助理  江满意书 记 员  冉梦云