贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初5459号 原告：王松,男,汉族,1987年3月19日出生,住贵州省毕节市金海湖新区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 统一社会信用代码:9152050070966631XK。法定代表人:卿宪华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年6月12日，本院公开开庭进行审理。原告王松、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司之委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金36755元；2判决被告立即为原告办理毕节市××区××路瑞丰新城第9栋9层2号商品房转移登记有关文书并交付原告,并支付原告逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，暂计210126元(计算时间暂为2017年6月1日至2019年5月1日,最终违约金额以据实计算为准,时间从2017年6月1日起计算至实际交付产权证为止)；3.由被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：2013年9月13日,被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与原告签订《商品房买卖合同》,由原告购买被告位于毕节市××区××路瑞丰新城第9栋9层2号商品房,购房款共计300180元，首付90180元,余款210000元以公积金贷款支付。被告承诺于2014年5月31日前向原告交付该商品房。后因被告违约延期交房时间较长,双方于2015年12月28日达成《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》,该协议约定:一、因延期交房时间较长,原签订的商品房买卖合同第十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失,现重新约定如下：二、双方约定交房时间9号楼定为2015年7月30日,如提前交付,违约金从通知交付之日起停止计算;三、违约金计算标准:1、原定交房日至实际交房日止按已交房款(含按揭款到位)每日万分之三支付,计算时间从2014年6月1日至通知交房日止,2、违约金支付时间定于交房时据实一次性结清”。2015年12月被告通知交房后，原告在2015年12月28日到被告处领取钥匙和办理交房手续,被告方承诺会按协议履行违约责任,在扣除“契税”、“办证费”等部分费用共计14556元后,尚有36755元逾期交房违约金未能支付。至今被告拒不履行协议内容向原告支付违约金36755元,严重损害原告的合法权益。且合同约定:被告于2017年5月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,约定日期60日以后,被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书,原告不退房的,被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付交付房价款0.1%的违约金。据此,被告应于2017年5月31日前向原告办理商品房转移登记。原告按约定付清了购房款300180元。但被告至今未向原告办理产权转移登记,且按合同约定被告应向原告支付逾期交付办理房屋转移登记相关手续的违约金210126元(计算时间暂为2017年6月1日至2019年5月1日,最终违约金额从2017年6月1日至实际交付产权证为止)。 原告认为,双方订立的《商品房买卖合同》、《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》系双方真实意思表示,内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定,因此该协议合法有效,双方均应按合同约定履行各自的义务,现因被告拒不履行协议内容向原告支付逾期交房违约金36755元、至今未向原告办理产权转移登记及支付逾期办证违约金210126元(两项共计310950元),严重损害原告的合法权益。 被告辩称，关于原告诉请的逾期交付房屋违约金,双方补充协议明确约定交房时间为2015年7月30日,关于违约金的计付标准,约定原定交房日至实际交房日止,按已交房款每日万分之三支付,违约金支付时间定于交房时据实一次性结清,8号楼实际交房时间为2015年10月,9号楼实际交房时间为2015年12月,原告于2019年5月向人民法院提起诉讼(据民事起诉状),因此原告该项诉讼请求已经超过法定的诉讼时效,应予驳回。关于原告诉请的逾期交付办理商品房所有权转移登记有关文书违约金问题,被告不应支付。理由为:1.被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书是因为2015年3月1日不动产登记条例的实施,致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更,不动产登记工作进行了系统性调整和改革,该调整和改革是包括被告在内的房开企业不能预见、不能避免、不能克服的客观因素,属于不可抗力,被告享有法定免责事由,故不承担违约责任。2.违约金条款的设置是以填平损失为原则,原告诉请被告支付违约金,是以原告能够举证证明其损失存在为前提,若原告不能举证,则被告不存在支付义务。3.双方订立的商品房买卖合同关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金约定过高,在被告承担违约责任的前提下,本案逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应当参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率予以计付。4.因买卖而申请不动产登记的,应由双方共同申请,故除政策因素的影响之外,逾期办理商品房转移登记并非被告的单方行为所致,法院应结合客观事实要求原告分担违约责任。 本院经审理查明：2013年9月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关洪南路口瑞丰新城第9栋9层2号商品房出售给原告，总房款300180元，付款方式为银行按揭贷款，首付90180元，余款210000元通过银行贷款予以支付。被告承诺在2014年5月31日前向买受人交付涉案商品房，如被告逾期交房，逾期在120日之内,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。逾期超过120日，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1％的违约金。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款。2015年12月28日，被告向原告交付涉案房屋。合同约定的办证期限届满后，被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。 另查明，原被告双方于2015年12月28日签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，协议约定，原被告于2013年9月11日签订了商品房买卖合同,合同约定的交房时间因各种原因不能按期交房,现经原被告双方友好协商,就交房等相关事宜达成以下协议:一、因延期交房时间较长,原签订的商品房买卖合同第十三条约定的违约金不足以弥补原告损失,现重新约定如下:1.双方约定交房时间:9号楼定为2015年7月30日交房,如提前交付,违约金从通知交付之日起停止计算；2.违约金支付标准：（1）原定交房日至实际交房日止按已交房款(含按揭款到位)每日万分之三支付,计算时间从2014年6月1日至通知交房日止；（2）违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。 再查明，2017年7月26日，被告向原告出具《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》，该说明载明：2017年7月24日,瑞丰新城八、九号楼部分业主到本公司,要求支付延期交房的违约金,因公司资金困难,根本无法支付违约金,经与前来交涉的各位业主协商,作出如下说明:待具备办理八、九号楼的不动产权证时,公司会妥善处理各位业主的违约金问题。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》、《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定于2014年5月31日前向原告交付涉案商品房，而被告于2015年12月28日向原告交付涉案商品房的行为，已经构成违约，应当按照《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》的约定以原告已付购房款为基数，按照日万分之三的标准，向原告支付逾期交房违约金。经核算，被告应支付的逾期交房违约金为51331元，扣除原告应缴纳的相关税费14556元后，被告应向原告支付逾期交房违约金36755元。 对于被告抗辩称原告主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效的问题。经查，在原被告签订的《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》约定：违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。被告向原告交付涉案房屋的时间为2015年12月28日，故应从2015年12月29日起开始计算被告应向原告支付的逾期交房违约金的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，逾期交房违约金的诉讼时效期间至2017年12月29日届满。而根据原告提供的《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》，可以证明原告等部分业主于2017年7月24日向被告主张逾期交房违约金的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”之规定，原告因于2017年7月24日向被告主张逾期交房违约金而产生诉讼时效中断的效力，故应从2017年7月24日起开始计算被告应当支付原告的逾期交房违约金的诉讼时效。而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起开始施行，至民法总则施行时，逾期交房违约金的诉讼时效并未超过两年（诉讼时效届满期限为2019年7月24日），根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，原告于2019年5月15日提起本案诉讼，要求被告支付逾期交房违约金，并未超过诉讼时效。故对被告抗辩称原告向其主张逾期交房违约金已超过诉讼时效的意见，本院不予采信。 对于被告抗辩称支付逾期交房违约金条件不成就的问题。经查，根据原告向本院提交的《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》，该说明载明：2017年7月24日,瑞丰新城八、九号楼部分业主到本公司,要求支付延期交房的违约金,因公司资金困难,根本无法支付违约金,经与前来交涉的各位业主协商,作出如下说明:待具备办理八、九号楼的不动产权证时,公司会妥善处理各位业主的违约金问题。既然原告持有该说明要求被告支付逾期交房违约金，则说明原告同意前述付款条件，即待具备办理八、九号楼的不动产权证,而涉案九号楼暂不具备办理不动产权证条件，故原告向被告主张逾期交房违约金，条件不成就，原告可待条件成就后向被告主张前述逾期交房违约金。故对被告前述抗辩理由，本院予以采信。 对于原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金问题。 经查，根据合同约定，被告应当在2017年5月31日前取得涉案房屋所有权初始登记，而被告未按时完成涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条之约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1％的违约金。由于每日0.1%的计算标准过分高于被告逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书给原告造成的损失，故本院酌情予以调整，按照每日万分之三的标准计付。由于涉案房屋暂不具备办理转移登记条件，且原被告之间系委托办证关系，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，违约金的计算方式为：以原告已付购房款300180元为基数，按照每日万分之三标准，从2017年6月1日起计付至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告抗辩称被告在约定期限内未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是因《不动产登记暂行条例》实施等政策因素所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由。 经查，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告辩称不能按期向原告提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的原因为因《不动产登记暂行条例》实施等政策因素所致，而《不动产登记暂行条例》实施并不属于不可抗力范畴，不应当免除被告责任。故对被告前述抗辩理由，本院不予采信。 对于被告抗辩称违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其存在损失为前提，而原告未举证证明，被告无须支付违约金的理由。 经查，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王松逾期提交办理位于毕节市七星关区××路瑞丰新城第9幢9层2号房屋转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款300180元为基数，按照每日万分之三标准，从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告王松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2502.00元，由原告王松负担360.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担2142.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年六月十八日 书记员  邓 頔