山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0921民初3799号原告（反诉被告）：泰安壹方城文化发展有限公司，住所地宁阳县海力大道999号汽车站南楼电商创业园一楼西厅。法定代表人：李会，经理。委托诉讼代理人：赵华云，宁阳泰宁法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：宁阳县嘉园电子商务有限公司，住所地宁阳县文庙街道办事处海力大道西兴隆街北（宁阳交运集团三楼B区北侧第二间）。法定代表人：曹文甲，经理。委托诉讼代理人：马长虹，宁阳民兴法律服务所法律工作者。原告泰安壹方城文化发展有限公司（以下简称壹方城公司）与被告宁阳县嘉园电子商务有限公司（以下简称嘉园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告壹方城公司的法定代表人李会及其委托诉讼代理人赵华云，被告嘉园公司的委托诉讼代理人马长虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告壹方城公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状，赔偿损失4万元；2.要求继续履行合同；3.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加赔偿损失的诉讼请求为58870元。事实和理由：2017年11月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于宁阳县海力大道999号汽车站南楼电子创业园一楼西厅最西北角一间租赁给原告使用。原告系宁阳县文广新局招商引资项目。合同约定租赁期限自2017年12月1日至2019年12月31日，每年租金1.67万元。除合同约定的免租期外，被告在签订合同时当众表示为支持原告创业，承诺免去原告2017年12月1日至2018年12月31日一年的租赁费。2018年9月13日被告指使他人把原告的玻璃展示架封死，9月23日给原告停电，9月25日向原告送达房屋催缴通知单，原告无奈按照被告的要求缴纳了房租，9月26日将原告的营业厅门上了锁，造成原告无法正常经营。综上，被告的行为损害了原告的合法权益，故依法提起民事诉讼。被告嘉园公司辩称，原告承租使用的面积为57㎡，并没有约定展厅为其使用，所以不存在侵害原告权益的事实，应驳回原告的诉讼请求。原告未按期交纳租金，已构成违约，按照合同约定和合同法的有关规定，被告已通知原告解除合同，现请求法院依法解除该合同。被告嘉园公司向本院提出反诉请求：要求反诉被告壹方城公司偿付租金1.67万元，并支付违约金1.67万元。事实和理由：2017年11月27日，反诉被告与我公司签订合同租赁我公司门头房，租期二年，年租金1.67万元。第一年租金被告拖延数月才交纳，第二年的租金约定于2018年12月4日交纳，经催要被告至今未付，被告已再次违约。原告壹方城公司对被告嘉园公司的辩称，反诉人的主张缺乏事实根据和法律依据，请求法院驳回反诉人的反诉。反诉人陈述的2018年12月4日交纳第二年租金的情况，在双方签订的合同中没有约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月27日原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定嘉园公司（甲方）将其位于宁阳县汽车站南楼电商创业园一楼西厅最西北角一间的房屋整体出租给壹方城（乙方）使用，房屋建筑面积57㎡，乙方承租房屋用途为经营办公，未经甲方同意，乙方不得擅自改变租赁房屋用途；租期内租金合计3.34万元（第一年、第二年租金均为1.67万元），租金按年度支付，乙方应于缴租期最后一个月的25日前向甲方交付下期租金，乙方应于本合同签订7个工作日内向甲方交纳第一笔租金1.67万元，以后租金按照合同约定的时间支付，如无故拖欠，甲方有权向乙方每天按实欠租金的200%加收滞纳金；合同租赁期限为二年，自2017年12月1日起至2019年12月31日日止；甲方同意给予乙方30日的免租期，免租期自2017年12月1日至2017年12月31日；甲方免费向乙方提供（会议室、休息室、接待室、摄影室）等公共场所，使用前须提前申报甲方同意。2018年9月份，被告嘉园公司对原告承租房屋之外的空间进行施工。原告主张9月13日其办公室外被增加隔断，玻璃展示架被封挡，对其经营造成影响，要求被告停止侵害，排除妨碍、恢复原状，提供施工照片一宗。被告认为其施工范围在原告承租房屋之外，并不存在损害原告权益的事实。9月25日，被告向原告送达房租催交通知书，内容为：按照双方签订的《房屋租赁合同》……，请贵公司于2018年9月25日下午6：00前缴纳房租，如在规定时间我方仍未收到贵公司足额房屋租金，我方会默认贵公司单方违约，同时我方会追缴贵公司拖欠的房屋租金及滞纳金，并停止租赁协议且将室内物品清除，由此产生的后果和损失由贵公司承担。当日，原告方通过银行转账向被告支付2018年房租16700元。诉讼中，原告开启其承租房屋门锁，本院组织双方在现场进行了勘验。自被告对大厅施工改造之日起，原告在其承租房屋未再实际办公经营。原告主张除合同中约定的免租期外，被告法定代理人曹文甲曾许诺免除一年的租金，提供于志刚、鹿祥奎（宁阳县文广新局干部）分别出具的书面证言及原被告法定代表人通话录音予以证明。作为当时双方协商签订合同的参与人员，于志刚在证言中陈述“其（曹文甲）当面口头承诺给予办公场所免除一年房屋租金的优惠”；鹿祥奎在证言中陈述“该项目符合复圣云谷入驻条件，享受免房租等项优惠”。在通话录音中，原告方谈及“你说给我们免一年房租，你承认也好，不承认也好”时，对方答复“我没说不承认”。因此，被告虽对原告该项主张及证据不予认可，但原告方上述证据能够相互印证其主张，本院予以采信。原告主张除租赁房屋外，被告当时承诺免费为其提供150㎡的大厅，提供开业及正常营业时照片一宗。被告未予认可。原告主张经济损失58870元，除已支付被告房租16700元之外，另有为办公经营购置空调、冰箱、办公桌、衣柜、实木茶桌椅等物品和设施，合计花费42170元，提供票据一宗及书面证明两份。被告认为原告购置的物品系自己使用，与本案无关。诉讼中，原告申请就被告侵权对其造成的损失进行司法鉴定。被告反诉主张第二年租金应于2018年12月4日交纳，原告未予认可，该主张与双方合同约定不符，本院不予采信。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律规定，依法应认定为有效合同。被告曾承诺免除原告一年租金，但却在合同履行中，未与原告协商的情况下，向原告催交租金，有违诚信。原告为其能够正常经营，免遭催交通知书中的不利后果和影响，被告支付2018年度租金，并非其真实意思表示。因此，原告主张的损失中的已交租金16700元，被告应予返还。被告对原告承租房屋之外的大厅进行施工改造，有其权利依据，原告要求被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状，本院不予支持。原告主张的其他损失42170元，系其因办公经营需要进行的购置及花费，并非因被告违约或侵权行为给其造成的损失，本院不予支持；原告就此提出的司法鉴定申请，本院不予采纳。因自被告对大厅施工改造时起，原告在其租赁房屋未再实际办公经营，被告亦认为原告未按约定支付租金，双方签订合同目的已不能实现，《房屋租赁合同》依法应予解除。被告主张的第二年租金，应按约定租金标准，计算至合同解除之日。因有证据证明被告在履行合同中存在有违诚信行为，被告主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告泰安壹方城文化发展有限公司与被告宁阳县嘉园电子商务有限公司于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》；二、原告泰安壹方城文化发展有限公司将上述合同中的承租房屋返还被告宁阳县嘉园电子商务有限公司；三、被告宁阳县嘉园电子商务有限公司返还原告泰安壹方城文化发展有限公司2018年度房屋租金16700元；四、原告泰安壹方城文化发展有限公司支付被告宁阳县嘉园电子商务有限公司房屋租金（自2019年1月1日起，按11667元/年计算至本判决生效之日）；五、驳回原告原告泰安壹方城文化发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告宁阳县嘉园电子商务有限公司的其他反诉请求。以上二、三、四于判决生效后七日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1272元，由原告泰安壹方城文化发展有限公司负担912元，被告宁阳县嘉园电子商务有限公司360元；反诉案件受理费318元，由原告泰安壹方城文化发展有限公司负担88元，被告宁阳县嘉园电子商务有限公司230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  薛光军人民陪审员  靳恩江人民陪审员  胡秋玉二〇一九年六月十七日书 记 员  李月玲