上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初8665号原告(反诉被告)：上海洲耀贸易有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：朱如桂，经理。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海星眙仓储服务中心，住所地上海市崇明区。法定代表人：朱孝忠，总经理。委托诉讼代理人：苏杰，上海明庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆懿颖，上海明庭律师事务所律师。原告(反诉被告)上海洲耀贸易有限公司(以下简称洲耀公司)与被告(反诉原告)上海星眙仓储服务中心(以下简称星眙仓储)租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。洲耀公司的委托诉讼代理人孙一天、星眙仓储的委托诉讼代理人苏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洲耀公司向本院提出诉讼请求：1、判令星眙仓储支付租赁搬迁费40万元；2、判令星眙仓储以40万元为本金，按照银行同期贷款利率计算，支付自2017年1月1日到判决生效之日止的利息。事实和理由：2013年10月11日，洲耀公司与上海忠宙物流有限公司(忠宙公司与星眙仓储的股东均为朱孝忠)签订了仓储服务合同，后经忠宙公司协商，该合同由星眙仓储继续履行。2016年1月，因该房屋发生动迁，双方经协商一直达成终止协议，该协议中约定，星眙仓储在2016年12月31日前补偿洲耀公司90万元，分为三次支付，首次为30万元，第二次为20万元，最后一次为40万元。洲耀公司遂搬离该房屋，至今星眙仓储共支付了50万元(分为两次支付，2016年8月9日支付了30万元，2016年12月5日支付了20万元)。因双方在此前已经达成了口头协议补偿洲耀公司90万元，故2016年12月的协议是后补的。租金支付到2015年年底。从2016年1月就开始进场评估，承租期间洲耀公司将承租物对外转租，转租的租户在2016年11月就清空，此时洲耀公司实际已经将房屋场地交还给了星眙仓储。因星眙仓储至今未付剩余的搬迁补偿款40万元，经多次催讨未果，故涉讼。星眙仓储反诉并辩称，在2015年星眙仓储承接了忠宙公司的合同权利义务，由星眙仓储将系争房屋出租给洲耀公司。双方实际是在2016年年初签订的终止协议。因为2016年年初，系争场地要动迁，村委会(宝山区工业园区三星村)通知要求搬空，故星眙仓储就和洲耀公司协商，洲耀公司提出要补偿搬迁费，故双方签订了终止协议，约定洲耀公司2016年年底前搬走，在此前提下星眙仓储分三笔支付补偿款。嗣后，星眙仓储于2016年8月9日支付了30万元，2016年12月5日支付了20万元，第三笔因为洲耀公司未按期搬走，故未支付。事实上，洲耀公司直至2017年4月才搬走。关于本诉，鉴于洲耀公司未按约履行搬迁义务，故星眙仓储不再支付剩余补偿款。同时反诉要求洲耀公司支付2016年1月1日至2016年12月31日的房租1,132,500元(按正常租金151万的75%计算，因为当时已经贴出公告要拆迁，所以自愿调整租金)，以及支付自2017年1月1日到2017年4月2日的场地使用费418,663元(按照合同约定的正常年租金166.1万元计算)，合计1,551,163元；同时要求洲耀公司赔偿星眙仓储损失40万元(因为延期交房，导致星眙仓储延期交房给村里，所以村里扣除星眙仓储40万元补偿款，导致星眙仓储的直接损失)。洲耀公司针对反诉辩称，按照星眙仓储所述协议是2016年年初签订，如果该份终止协议不是一揽子解决合同终止后果的合同，那么星眙仓储理应在后续中向洲耀公司催要租金，然而事实上其没有发送任何通知催要租金。故，星眙仓储再向洲耀公司主张租金缺乏任何事实和法律依据。洲耀公司坚持认为双方签订的终止协议的真实意思就是对租赁合同终止后的全部后果做了一揽子的约定，而不是仅仅针对补偿款单项做的约定，如果洲耀公司还需要支付租金，那么补偿款不可能仅仅是90万元。而且星眙仓储要求的租金也已经超过了诉讼时效，其主张的损失没有任何证据佐证，根据其提供的银行流水来看，星眙仓储早就足额拿到了补偿款，与其陈述洲耀公司到2017年4月才交付房屋的陈述相违背，根据2017年1月的告知书，也可以明确看出此前洲耀公司已经将房屋的占有权返还给了星眙仓储。综上，要求驳回全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月11日，洲耀公司与案外人上海忠宙物流有限公司(忠宙公司与星眙仓储的股东均为朱孝忠)签订了仓储服务合同，向其承租位于宝山区锦秋路XXX号仓库包括办公楼和门卫室、天棚、办公楼等，租赁期限为六年，年租金为151万元，租金先付后用，三个月支付一次。后经忠宙公司协商，该合同由星眙仓储承受并继续履行。履行过程中，洲耀公司向星眙仓储付清了2015年12月31日前的租金。本案审理中，洲耀公司提供了一份终止协议，主要内容为甲乙双方在2013年11月13日签订了二份协议由宝山城市工业园区2016年1月份动迁建筑农民动迁房，甲方由乙方协商同意搬迁小孟家仓库，乙方同意在2016年12月31日全部搬迁交给甲方，协议终止，甲方一次性补偿乙方90万元，首次为30万元，第二次为20万元，最后一次为40万元。该协议中未注明签约时间。另查明，星眙仓储于2016年8月9日支付洲耀公司30万元，2016年12月5日支付20万元。审理中，星眙仓储向法庭提供了一份落款时间为“2017年1月13日”的告知书，载明，兹宝山城市工业园区小孟家生产队仓库，为配合政府拆违整治工作顺利开展，完成政府拆迁进度，特此按照政府要求将厂房内所有物品清空，甲方可将仓库交付给政府拆迁工作组，由此造成的乙方和任何第三方的纠纷由乙方负责，与甲方无关，本次行动清理物品由乙方负责拍摄现场照片，清理出的物品由乙方负责看管，如有任何灭失与甲方无关。星眙仓储表示，当时因为洲耀公司未按协议约定的在2016年12月31日前搬走，故又再次告知，直到2017年4月洲耀公司才清空。对此，洲耀公司表示，协议真实性认可，但是落款时间不对，应该是2016年12月，故协议上的落款时间是他人后补的。从内容上看，可证明洲耀公司已经履行了腾退义务，只是还有部分的零散物品没有搬，故约定由洲耀公司负责处理。星眙仓储还提供一份由三星村委会出具的情况说明，证明洲耀公司在2017年4月2日搬离以及为此星眙仓储还少获得了40万元的补偿款；以及农业银行交易明细清单，证明星眙仓储通过朱孝忠个人账户于2016年8月9日支付了搬迁费30万元，2016年12月5日支付了20万元。洲耀公司表示，情况说明真实性不认可，洲耀公司不清楚三星村给了星眙仓储多少补偿款，该证明无法证明星眙仓储的损失以及洲耀公司搬迁的时间。从银行的明细可以看出，在2016年12月19日宝山区城市工业园区汇给星眙仓储426万余元，且注明是补偿款，这与村里写的情况说明是相矛盾的，可以反映出星眙仓储已经足额取得了动迁补偿款，不存在少拿的问题。审理中，星眙仓储就终止协议表示，因为当时就是想洲耀公司及时搬迁，故双方单就搬迁补偿费做出了约定，签订了终止协议，该份协议只针对搬迁补偿费，没有涉及其他的合同权利、义务。关于租金没有发过书面的催告函，是在2018年期间，星眙仓储约过洲耀公司去茶室谈过，向其催要租金的。对此，洲耀公司均不予认可。本院认为，当事人履行合同义务、行使合同权利应当遵循诚实、信用的基本民法原则。本案的争议焦点在于双方所签订的终止协议所反映的当事人所达成真实合意的内涵。洲耀公司主张该份协议是双方当事人因拆迁所导致合同提前终止后的所有法律后果的一揽子解决方案。星眙仓储认为该份协议仅仅针对合同提前终止所产生的搬迁补偿款的支付约定。首先，该份协议名称为“终止协议”，而非“搬迁款补偿协议”，故从一般常理理解，协议应对双方租赁合同提前终止后的所有权利、义务作出最终处理的合意。其次，依照星眙仓储的主张，即该份协议是2016年年初签订的，而在签约当时，作为承租方洲耀公司已拖欠了2016年1月起的租金，且根据合同约定租金应先付后用，三个月为一期支付的。如果该份终止协议不是一揽子解决合同终止后果的合同，那么星眙仓储应在签约后向洲耀公司催要2016年1月起的租金，然而事实上，星眙仓储先后两次向洲耀公司按约足额支付补偿款，却未就租金作出明确要求处理的主张也未将补偿款与洲耀公司所欠租金予以抵扣。在年租金高达151万元的情况下，上述行为显然有违常理，缺乏逻辑支撑。第三，尽管星眙仓储陈述其向洲耀公司催告过租金，但洲耀公司不予认可，且星眙仓储对此未提供任何证据佐证，本院难以采信。据此，本院认为双方签订的终止协议系当事人真实意思表示，就租赁合同提前终止后的所有法律后果做出一揽子的处理意见，体现了双方合意，该协议对双方具有法律约束力，双方均应恪守。诉讼前，星眙仓储支付了部分补偿款，洲耀公司主张剩余40万元补偿款的诉讼请求，符合协议内容，本院予以准许。至于星眙仓储认为因洲耀公司未按期搬迁故尾款不予给付的抗辩。本院认为，协议中明确洲耀公司在2016年12月31日前全部搬迁，同时约定星眙仓储补偿洲耀公司90万元，其中最后一次为40万元，但未明确注明该款的支付条件为洲耀公司履行搬迁义务。再次，根据星眙仓储提供的告知书，双方明确了按照政府要求将厂房内所有物品清空，星眙仓储可将仓库交付给政府拆迁工作组，清理出的物品由洲耀公司负责看管。根据告知书内容，可以推论出届时洲耀公司已向星眙仓储交付了承租标的，否则不会出现“星眙仓储可将仓库交付给政府拆迁工作组”的约定，作为洲耀公司负责的是对清空物品的处置。据此，在洲耀公司已完成清退交还义务的前提下，星眙仓储拒付剩余补偿款的行为显然有违双方合同约定，有违诚信原则，本院不予认可。至于，洲耀公司主张的利息问题，其主张2016年11月完成搬迁，但对此缺乏相应证据佐证。根据上述分析，本院酌情确认从2017年2月1日起计算利息。针对反诉请求，根据上述分析，星眙仓储关于租金和使用费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，也违背双方约定，本院不予准许。至于损失问题，其也未提供充分证据佐证，本院亦无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海星眙仓储服务中心于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海洲耀贸易有限公司支付租赁搬迁费尾款40万元；二、被告(反诉原告)上海星眙仓储服务中心于本判决生效之日起十日内，以40万元为本金，按照银行同期贷款利率计算，向原告(反诉被告)上海洲耀贸易有限公司支付自2017年2月1日起至判决生效之日止的利息；三、原告(反诉被告)上海洲耀贸易有限公司的其余诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)上海星眙仓储服务中心的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3,650元，反诉案件受理费减半收取11,180元，均由被告(反诉原告)上海星眙仓储服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一九年六月二十六日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。