四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终74号 上诉人（原审原告）：三台县潼川镇蔬菜农场曲江队，住所地：三台县潼川镇环城路。 负责人：王代华，曲江队队长。 委托诉讼代理人：李军，绵阳市三台县潼川法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：廖世如，男，生于1963年3月25日，汉族，住四川省三台县。 三台县潼川镇蔬菜农场曲江队（以下简称曲江队）与廖世如房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服四川省三台县人民法院（2018）川0722民初2786号民事判决，遂向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人曲江队的委托诉讼代理人李军，上诉人廖世如到庭参加了诉讼。在审理过程中曲江队于2018年4月28日向本院提交了撤回上诉申请，本院依法作出了（2019）川07民终74号民事裁定书，准许上诉人三台县潼川镇蔬菜农场曲江队撤回上诉。本案现已审理终结。 上诉人廖世如的上诉请求：一、请求二审法院驳回被上诉人的请求并撤销本案；二、依法判决撤销三台县人民法院（2018）川0722民初2786号民事判决书第八页判决，改判第一项为按照《三台县城南片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》对房屋实际使用人廖世如的设施、设备、停产、停业、搬迁损失进行补偿后解除三台县潼川镇蔬菜农场曲江队与三台县朝歌火锅庄廖世如达成的47.45平方米房屋租赁合同；三、一。二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决事实认定错误。三台县国土局提供的2005年的《征地补偿安置方案》、《征地红线图》、三台县人民政府国有土地上房屋征收决定书【三府证决字（2018）14号】、三台县人民政府国有土地上房屋征收公告【三府发（2018）33号】均证明曲江队土地全部为国有土地，房屋征收实施单位为人民政府，一审庭审中人民政府、三台县曲江社区为被上诉人提供虚假证明，证明本案一审开庭时曲江队保留了曲江市场和木材市场的集体土地。蔬菜农场曲江队于2005年6月25日已依法被取消建制，无主体资格主张权利。2、一审判决书第四页从下至上1-4项，第五页从上至下1-8项，第七页从下至上3-7项认定的事实与查明的事实相悖，廖世如从1986年起就经曲江队同意租用其47.45平方米房屋从事经营至今，曲江队要求收回房屋是因国有土地上房屋征收引起的，而非房屋租赁合同到期等其他原因造成的。3、一审判决适用法律错误。一审判决书第七页从下至上1-5项的认定与事实不符，不符合《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定。廖世如与曲江队提供的房租收据证明廖世如租用曲江队47.45平方米房屋租金三年一付，先使用房屋后支付租金约定明确，租房交易三十多年无争议。曲江队要求收回47.45平方米租赁房屋是因与三台县人民政府签订了国有土地上房屋征收补偿协议后，才向廖世如发出通知要求收回未到期的47.45平方米租赁房屋。曲江队应按《三台县城南片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》要求对廖世如进行补偿。 曲江队答辩称：1、曲江队在拆迁征用中是本案的租赁房屋的拆除义务主体，曲江队与廖世如有租赁合同，基于租赁合同曲江队有权利要求廖世如拆除自行搭建的房屋，廖世如也应履行拆除的义务，故曲江队对本案的权利主张是有主体资格的。2、房屋租赁期限一审已认定，曲江队对此无异议。无论房屋租赁的期限如何约定，但基于政府要开发和改造，曲江队也是无法改变的，只能依据政府的政策，故曲江队要求廖世如拆除房屋是合法的。3、关于房屋的补偿问题廖世如应当另行主张。 曲江队向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除曲江队与廖世如之间的房屋租赁合同；2、请求人民法院依法判决廖世如限期搬出承租的房屋；3、请求人民法院依法判决廖世如恢复租赁房屋原状，拆除自行搭建的其他房屋；4、本案诉讼费由廖世如承担。事实与理由：廖世如并非我社居民，1996年左右，廖世如承租了曲江队的平房三间共计67.83㎡及周围空坝约100㎡，租金为每年2600元，其租金交至2017年底。廖世如承租曲江队的房屋后，未经曲江队的许可陆续在承租的房屋周围乱搭乱建，先后采用砖木、彩钢、玻纤材料搭建了各种房屋共计716.46㎡。2018年5月，因城南片区棚户区改造的需要，曲江队与人民政府签订了房屋拆迁协议。廖世如所承租的房屋应当被拆迁。2018年5月21日，曲江队向廖世如送达了收回租赁物的通知，但廖世如未予理会。双方虽无书面合同约定租期，但之间形成了租赁合同关系，且廖世如已实际租用超过20年，从2018年1月开始，曲江队也未再收取被告的租金，双方的租赁合同实际履行至2017年底就应当终止。廖世如在租赁期被未经曲江队同意就在所承租的场地自行建设房屋，理应恢复原状。 一审法院查明：廖世如为生产和加工的需要，经与曲江队协商，达成了租用曲江队房屋和场地从事加工经营的口头房屋租赁协议，协议双方未约定租赁期限。廖世如租用房屋和场地后，一直支付房租和场地费至2017年12月31日，并在租赁房屋及场地四周进行了房屋搭建使用至今。2018年5月4日，三台县人民政府与曲江队签订《三台县城南片区城中村房屋搬迁补偿安置协议》后，曲江队于2018年5月22日向廖世如送达了将于同年5月28日收回租赁房屋和场地的通知。 在庭审调查中，双方均指认《房屋面积测绘分户平面图》中标注为“曲江社区玻纤房47,45时”的房屋即为租赁房屋，对该部分事实，当事人无争议，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案争议的主要焦点是：一、曲江队主体是否适格？曲江队认为，（一）、曲江队建制从未被撤销；（二）、2005年征收土地后，曲江队现仍保留有曲江市场和木材市场的集体土地，曲江市场也系曲江队所属的经济实体。廖世如认为，(一)、曲江队于2005年因土地征收已被取消建制，所以，房租和场地费从2011年起一直是曲江市场在收取，曲江市场虽然是由原曲江队开办，但2015年已被曲江队整体进行了拍卖；（二）、曲江队不是依法登记的社会组织，也不是基层群众自治组织，同时，曲江队原集体组织的耕地于2005年已被全部征用，原集体经济组织成员也全部转为非农业人口，享受城镇居民待遇，曲江队无资格再以村民经济组织行使、主张权利。一审法院认为，集体经济组织的撤销，必须因法定事由经法定程序予以审查批准，三台县曲江社区、三台县人民政府作为曲江队的上一级管理组织和所在地的基层人民政府，所出具的证实曲江队的建制未被撤销，曲江市场系曲江队所属的经济实体的《证明》，具有证明力，同时，廖世如于2016年向三台县食品药品和工商质监管理局提供曲江队出具的《证明》、曲江队提供的三台县人民政府与三台县潼川镇蔬菜农场曲江队于2018年5月4日签订《三台县城南片区城中村房屋搬迁补偿安置协议》，也印证了曲江队建制未被撤销的事实，故廖世如所持曲江队于2005年因土地征收被取消建制，曲江队无资格再以集体经济组织行使、主张权利的意见和理由，不能成立。 二、租赁房屋和场地及搭建房屋的土地权属问题。曲江队认为，廖世如租用房屋和搭建房屋所占土地均属曲江队所有，廖世如租用曲江队倒闭砖厂的房屋和场地后，不断在租用房屋和场地周围搭建了房屋。廖世如认为，原砖厂是人民政府所开办,曲江队并没有租赁房屋及房屋四周土地的权属证明文件;包括租赁房屋和搭建房屋在内的的土地于1994年在三台县国土局办理了《集体土地建设用地使用证》，相关证明文件在2018年5月的砸抢事件中丟失。一审法院认为，2005年的《征地补偿安置方案》、《征地红线图》以及三台县潼川国土资源所2018年9月7日在《房屋面积测绘分户平面图》上签署“经查证，廖世如所租赁三台曲江队集体房屋及周边自行搭建房屋均位于蔬菜农场曲江队集体土地上”意见等证据，系土地行政管理部门的文件及证明，均证明了在2005年时段租赁房屋和场地及周围搭建房屋的土地属于曲江队；廖世如辩称为包括租赁房屋和搭建房屋在内的土地办理了《集体土地建设用地使用证》，未提供证据证明，也不符合法律规定，同时，与支付房租和场地费至2017年12月31日的事实相冲突，与其于2016年向三台县食品药品和工商质监管理局提供的《证明》内容相矛盾。 三、租赁场地的位置和搭建房屋的处理。曲江队认为，所租赁的场地位置就是租赁房屋的四周有约100平方米的空坝，廖世如租用后，未征得曲江队同意，在租赁物四周又搭建了700余平方米的房屋，廖世如所搭建的房屋是对租赁物的添加，返还原物应当拆除搭建物。廖世如认为，1986年租用房屋和场地后在砖厂的土地上进行了搭建，是一次性的，当时，曲江队并没有人提出过异议，并在1994年办理了《集体土地建设用地使用证》，况且，房屋该不该搭建，搭建合不合法，有政府行政职能部门管理和处理，曲江队明显系通过诉讼达到对廖世如停产、停业、搬迁等不予补偿的目的；同时，所租赁的场地于2009年12月因修建河堤已被占用，无法返还。一审法院认为，房屋租赁协议成立时，案涉房屋及周边土地虽然属于曲江队所有，但曲江队未能提供证明租赁场地准确位置的相关证据，在共同确认中，又与廖世如的指认位置不相符合，致本院无法确认租赁场地的具体位置，无法判断2009年12月修建河堤是否占用租赁场地。同时，廖世如搭建房屋是否履行了行政管理相关规定的程序，是否非法占有构成侵权，是否属于不可改正应当拆除，曲江队均未提供证据证明。故对曲江队诉请返还场地，拆除自行搭建房屋，本案中不予支持，曲江队在收集相关证据后，可另行主张。综上所述，双方经协商一致达成房屋租赁口头协议，租赁协议成立并实际履行。廖世如一直交纳房租和场地费至2017年12月31日的事实清楚，证据充分。双方未签订书面合同，也未对租赁期限进行约定，应当视为不定期租赁，合同当事人可以随时解除合同。曲江队请求解除租赁协议，收回租赁物的理由正当，且提前进行了通知，符合《中华人民共和国合同法》的规定，一审法院予以支持。本案中，廖世如未提供证据证明征得曲江队同意后对租赁物进行了改善或者增设他物，故解除房屋租赁合同后，廖世如应当及时对所租赁的房屋和场地恢复原状后予以返还。廖世如以曲江队建制已被撤销，无权再以三台县潼川镇蔬菜农场曲江队的名义主张权利的理由，缺乏证据支持，与客观实际不符，不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，遂判决：一、解除三台县潼川镇蔬菜农场曲江队与廖世如达成的房屋租赁合同；二、由廖世如于本判决生效后十五日内对租赁房屋恢复原状后返还给三台县潼川镇蔬菜农场曲江队；三、驳回三台县潼川镇蔬菜农场曲江队的其他诉讼请求。案件受理费100元，由廖世如负担。 二审中，廖世如于2018年12月5日向本院提交了《调取证据申请书》，申请本院向三台县国土局调取三台县曲江市场、木材市场土地登记资料，向三台县城南棚户区改造项目、房屋征收实施单位人民政府调取曲江队与潼川镇政府签订的47.25平方米非住宅房屋补偿安置协议，拟证明曲江队诉讼主体失格。并提交了2010年12月8日《中共委员会人民政府关于撤销城区蔬菜农场建制的通知》，拟证明曲江队无主体资格。本院到潼川镇政府进行了询问，镇政府称曲江队的建制还在，2010年只是取消的党组织，行政组织仍然存在，2015年还重新选举了队委会领导班子。曲江市场和木材加工厂、经营实体和集体经济组织、宅基地均还在。本院向三台县人民政府出具《协助调查函》，要求对蔬菜农场曲江队的主体资格协助调查。三台县人民政府委托潼川镇政府、三台县民政局、三台县农业农村局协助调查并回函称：“一、‘蔬菜农场’下辖‘蔬菜农场曲江队’等四个蔬菜队，农场是蔬菜队的上级管理机构，蔬菜队是农村管理下独立核算的集体经济组织。二、‘镇委知（2010）71号’通知撤销的是‘蔬菜农场’的建制和场管会，并未撤销‘蔬菜农场曲江队’的建制和队委会。三、蔬菜农场’撤销后，‘蔬菜农场曲江队’以居民小组形式就近划入曲江社区，是为其确立新的上级管理机构（即由原来的农场管理变为社区管理），本身作为独立核算的集体经济组织并未因此发生任何改变，原‘蔬菜农场曲江队’名称既无上级更名文件，也未自行履行任何变更手续，而且一直以‘蔬菜农场曲江队’作为主体并使用其名称参与对上对外活动未变。因此‘蔬菜农场曲江队’未发生权利和义务的转移。四、农场集体经济组织由所在辖区的镇（乡）政府管理，农业农村局无相关档案资料。五、蔬菜农场曲江队既不是行政区划，也不是地名，无需按行政区划和地名管理的相关规定进行管理。”廖世如质证称，原曲江队的成员已经转成城镇居民户籍，曲江队建制不应存在，且有取消建制的通知；蔬菜农场建制被取消，则蔬菜农场曲江队就应被取消，即使没取消，主体应是曲江队，而不是蔬菜农场曲江队；案涉房屋之前已经被征收了，该房屋不是曲江队的房屋；收房租也是用的曲江市场开的收据，蔬菜农场曲江队未在相关单位登记，且无土地，不是合法组织，所以没有主体资格。本院认为，三台县人民政府出具的《证明》，三台县人民政府委托潼川镇政府、三台县民政局、三台县农业农村局出具的《关于协助调查蔬菜农场曲江队建制是否取消的复函》均证明蔬菜农场曲江队的建制并未取消，一直是独立核算的集体经济组织，具有相关的主体资格，只是上级管理组织从蔬菜农场变更为曲江社区。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案上诉的焦点是1、关于曲江队诉讼主体资格问题。三台县曲江社区、三台县人民政府作为曲江队的上一级管理组织和所在地的基层人民政府，所出具的证实曲江队的建制未被撤销，曲江市场系曲江队所属的经济实体的《证明》，具有证明力。三台县人民政府委托潼川镇政府、三台县民政局、三台县农业农村局出具的《关于协助调查蔬菜农场曲江队建制是否取消的复函》进一步证明蔬菜农场曲江队的建制并未取消，一直是独立核算的集体经济组织，具有相关的主体资格。同时，廖世如于2016年向三台县食品药品和工商质监管理局提供原告出具的《证明》、曲江队提供的三台县人民政府与三台县潼川镇蔬菜农场曲江队于2018年5月4日签订《三台县城南片区城中村房屋搬迁补偿安置协议》，也印证了曲江队建制未被撤销的事实，故廖世如主张曲江队无资格以集体经济组织行使权利的上诉请求本院不予支持。2、关于案涉房屋是否应按照《三台县城南片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》对廖世如进行补偿的问题。廖世如与曲江队就案涉房屋一致达成房屋租赁口头协议，租赁协议成立并实际履行。因未签订书面合同，也未对租赁期限进行约定，应当视为不定期租赁，合同当事人可以随时解除合同。曲江队请求解除租赁协议，收回租赁物的理由正当，且提前履行了通知义务，符合《中华人民共和国合同法》第六十二条及二百三十二条之规定。廖世如要求曲江队对其进行赔偿的上诉请求于法无据，本院对该上诉请求不予支持。综上所述，廖世如的上诉请求本院不予支持。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定“（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人廖世如负担。 本判决为终审判决。 审判长 伍 静 审判员 张宗文 审判员 廖小军 二〇一九年六月二十四日 书记员 陈进文