湖北省京山市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0821民初12号原告：荆门市恒海房地产开发有限公司，住所地荆门市月亮湖广场南侧（恒海巷），统一社会信用代码91420800753439878C。法定代表人：赵万兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭仁峰、张万启，湖北子彦律师事务所律师。特别授权。被告：京山丽都食府酒店，住所地京山县经济开发区京源丽都8-2号，统一社会信用代码92420821MA4CDTRY52。经营者：王晓璐，女，1984年3月22日出生，汉族，京山市人，户籍所在地京山市，现住京山市温泉新区，原告荆门市恒海房地产开发有限公司诉被告京山丽都食府酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年1月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2019年3月29日裁定将本案转为普通程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告荆门市恒海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张万启及被告京山丽都食府酒店的经营者王晓璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾退京源丽都8幢8-2号房屋（建筑面积为619.46㎡），并恢复房屋原状；二、判令被告支付房屋占有使用费（从2018年7月1日起按每月20元/㎡的标准计算至实际腾退之日止，截止至2018年12月31日的房屋占用费为74335.2元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系京山县经济开发区京源丽都8幢8-2号商铺的合法所有权人。2017年10月15日，原、被告签订了《京源丽都门面租赁合同》，约定原告将位于京源丽都8-2号房屋（建筑面积619.46㎡）租赁给被告经营使用，租赁期限从2017年10月16日至2018年6月30日止。合同到期后，双方因租金标准不能达成一致意见而未续签租赁合同。现原告决定将租赁房屋收回自用，并委托湖北京源律师事务所于2018年10月18日向被告发出律师函，通知被告不再续签合同，并要求被告于2018年10月28日前腾退租赁房屋，但被告拒不理睬。为此，原告诉至本院。被告京山丽都食府酒店辩称：一、本案租赁房屋的面积应为555.635㎡，原告表述的619.46㎡有误；二、原告主张以20元/㎡的标准计算租金无依据，双方签订的合同第一条第三款明确约定租金标准为每平方米10元，且租金随行就市，根据市场行情增减，而2018年下半年京山市城区相同地段相近门面租金呈下降趋势，故原告主张的租金标准与市场行情不符；三、双方在合同到期后未续签的原因在于原告，租赁合同第一条第二款规定“一年到期续签”，但在到期后原告表示租金需上涨至20元/㎡，否则不续签合同。原告的这一行为已经违反了租赁合同第一条第一款的规定，应当承担相应的违约责任；四、被告在收到原告的律师函后，分别于2018年10月22日、11月8日、12月31日发函告知原告，希望能够续签租赁合同或合理解决争议，但原告拒不理睬；五、原、被告已于2018年9月5日达成口头续租合同，2018年9月5日，原告收取被告租金1万元并出具了加盖原告公司公章的收据一份，且在收据上注明是预收房租。该行为已经表明双方已达成新的口头租赁合同；六、租赁合同第二条第二项规定“保证乙方经营三年，租金仍由甲方收取”，现被告经营一年零两个月后，原告不续签合同的行为已经违反了合同义务，基于合同可经营三年，被告对商铺进行了价值30余万元的装修，现仅经营一年多根本无法收回成本，原告如提前解除合同将对被告造成30多万元的损失，此损失应由原告承担。原告围绕其诉请向本院提交以下证据：证据一、原告营业执照复印件及被告工商信用信息查询单各一份，证明双方当事人的主体资格；证据二、（2017）京山县不动产权第0010293号、第0010294号不动产权证各一份，证明1原告是诉涉房屋的所有权人；2、被告实际占用原告房屋的建筑面积为619.46㎡；证据三、京源丽都门面租赁合同一份，证明1、原、被告于2017年10月15日签订房屋租赁合同；2、合同约定租赁期限从2017年10月16日至2018年6月30日止，合同一年一签，租金随行就市；证据四、律师函一份，证明合同到期后，因双方对租金标准不能达成一直意见而未续签租赁合同，原告委托湖北京源律师事务所向被告发出律师函，通知其不再续签租赁合同并要求被告于2018年10月18日前腾退房屋。证据五、租赁合同两份，证明诉涉房屋同路段的房屋租赁价格均高于每月10元/㎡。经质证，被告对原告提交的以上证据的真实性均无异议，但对证据二中证明的建筑面积有异议，证据二中的面积与签订的租赁合同中载明的面积不符，之前都是按照租赁合同中的面积交的租金。本院认为，不动产以登记为准，原告提交的不动产权证客观真实、来源合法，能够证明本案诉争房屋的建筑面积，故对原告的证据二予以采信；对证据三中的租赁期限有异议，认为合同约定的2017年10月16日至2018年6月30日是租赁期的第一个阶段，合同第一条约定合同一年一签，第二款约定一年到期续签，此两条表明本租赁合同的租赁期不仅仅只有8.5个月，而是到期后必须续签合同，只是合同的签订形式是采取的一年一签的形式。本院认为，该合同第一条第二款明确约定了租期为8.5个月，即从2017年10月16日起至2018年6月30日止。虽第一条第一款及第二款均写明了“一年到期续签”及“合同一年一签”等字样，但属于对优先承租权的说明，就本合同而言，双方已经明确了租赁期限为8.5个月，故本院对原告的证据三予以采信。被告对原告提交的证据四真实性无异议，且根据被告提供的证据可以看出，被告在收到律师函后，分别于2018年10月22日、11月8日、12月31日回函原告，故本院对原告的证据四予以采信；对原告的证据五，本院认为，该两份合同与本案无关，故本院对原告的证据五不予采纳。被告围绕本诉抗辩主张依法提交了以下证据:证据一、租赁合同复印件一份，证明合同租金以10元/㎡为基准，随行就市，合同一年一签，到期续签；证据二、2018年9月5日收据一份，证明双方就续租事宜已达成口头续租合同；证据三、2018年10月22日函一份，证明被告不同意原告的腾退意见，双方的口头续租合同仍然有效；证据四、2018年11月8日及12月31日函两份，证明被告多次催促原告达成书面合同；证据五、2018年10月11日原告向被告发出的律师函一份，证明原告对2018年9月5日双方订立的口头合同反悔；证据六、照片两张，证明京源丽都商铺比御景园商铺条件差；证据七、聊天记录一份，证明相同地段相近商铺2019年的租金成下降趋势；证据八、京山京汇华苑业主微信群聊天记录一份，证明在被告租赁期间，原告就准备将涉案房屋出租，准备毁约。经质证，原告对证据一的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为1、该租赁合同明确约定租赁期限是从2017年10月16日至2018年6月30日，合同虽然约定一年一签，租金随行就市，主要是指双方对优先承租权进行了明确约定；2、同时双方对之后的租金随行就市，该意思表示租金应当与同路段的商铺租金标准一致，而优先承租权的前提必须是同等条件下，从被告的证明内容看，租金每平方10元的标准指与同路段租房价格标准相当，而原告出租房屋的性质是商铺，故与当地的商铺租金标准有差距；关于合同第二条第二项保证一方经营三年，租金仍由甲方代收，该条款的意思需与之前相联系理解，是属于附条件的，而且该条件尚未成就，故该约定尚未生效，即使该条件成立被告也只是在同等条件下享有优先租赁权。本院认为，被告的证据一与原告的证据三系同一书证，且双方对该书证的真实性均无异议，故本院对该证据予以采信；原告对被告的证据二、三、四的真实性均无异议，但认为1、证据二恰恰能够证实双方未就续租事宜达成一致的事实，原告预收租金证实双方从2018年6月30日之后形成不定期租赁；2、依照相关法律规定，不定期租赁关系中的出租人和承租人均享有任意解除权，即一方提出解除合同并不需要对方同意，且原告已于2018年12月18日通过律师函的形式通知解除与被告之间的不定期租赁关系，并不需要征得被告同意；3、2018年11月8日及12月31日的两份函均是在原告在向被告发出律师函后，应属于新的邀约，而现并未达成新的租赁合同。本院认为，1、双方均认可在2018年9月5日原告收取被告预付租金一万元的事实，故本院确认双方存在不定期租赁关系的事实；2、被告陈述双方对租金标准经过了多次协商，而在被告的证据三中，被告在函中明确表示“我向贵公司表示我的租金可以适度调整，但上涨100%显然与合同不符”，而在之后被告向原告发出的两份函件中被告也明确表示希望续租原告的房屋或者终止合同，赔偿损失。从以上几点可以看出，虽双方对租金进行了协商，但直至原告起诉之日止，双方一直未能就租金标准协商一致，也未能签订新的租赁合同。故本院对被告提交的证据二、三、四所要证明双方就续租事宜达成口头续租合同及被告拒绝原告的腾退意见，双方口头续租合同仍然有效的证明目的不予采信。对证明被告多次催促原告达成书面合同的证明目的予以采信。原告对证据五的真实性无异议。本院认为，基于对之前被告提交的证据二、三、四的认证，本院对被告证据五的证明目的不予采信；原告对被告的证据六的真实性无异议，但对关联性有异议。本院认为，仅凭两张照片无法认定两间商铺的客观条件好坏，故对被告的证据六不予采信；原告对被告证据七的真实性、合法性、关联性均有异议，该记录不能证实同路段的商铺租赁标准。依照合同法的规定，当双方对合同标的、价格等约定不明的情况下，应按照国家定价或同路段的市场价格，而不能按照某一家的价格标准确定。本院认为，该记录无时间、地点、人物身份等信息，无法确认其真实性、关联性，故本院对该证据不予采纳。原告对被告提交的证据八有异议，认为该记录中的京汇华苑物业负责人王家宏与本案原告没有任何关系，且本案涉案房屋至今仍在被告手中，不存在其他人占有的情况。且原告在2018年10月28日就要求被告腾退房屋，故就算之后原告再将房屋出租给他人也不违反法律规定。本院认为，该微信聊天记录不能反映出涉案房屋的权属，且被告亦未提交相关证据证明原告已将涉案房屋出租给他人，故本院对被告的证据八不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2017年10月15日，原告荆门市恒海房地产开发有限公司与被告京山丽都食府酒店的经营者王晓璐签订《京源丽都门面租赁合同》，约定被告租赁原告所有的京源丽都8-2楼商铺两间从事经营活动，合同约定一年一签，租金随行就市，根据市场行情增减，具体租赁期限为8.5个月，即从2017年10月16日至2018年6月30日止，租金标准为每平方米10元，租金共计47100元，此款在租赁合同签订后一次性付清。原告应在合同签订之日起一天内将商铺交付被告使用。租赁保证金2万元，租赁期满后，房屋无损坏则退还全部保证金。合同还约定，原告在合同期内有权出售租赁商铺的产权，但必须保证被告方经营三年，期间的租金仍由原告收取。合同签订后，被告按合同约定支付了租金47100元，原告亦向被告交付了租赁房屋。2018年6月30日合同到期后，双方对租金标准进行了多次协商，但未能达成一致意见。期间，被告于2018年9月5日向原告交纳租金1万元，原告亦向被告出具了收款收据，但双方未签订书面租赁合同。同年10月18日，原告委托湖北京源律师事务所向被告发出律师函，通知其因就续签事宜双方未能协商一致，原告决定不再续签合同，并要求被告在收到通知书后的十日内腾退房屋，并结清合同期届满至实际退房之日止的房租（租金标准按2018年8月标准缴纳）。被告在收到律师函后分别于同年10月22日、11月8日及12月31日向原告发出函告，要求续租房屋或协商终止合同并由原告赔偿被告的损失，但被告至今仍未返还房屋，故原告诉到本院。本院认为，原告荆门市恒海房地产开发有限公司与被告京山丽都食府酒店签订的门面租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。由于双方订立的租赁合同明确约定房屋租赁期限截止到2018年6月30日止，在租赁期限届满后，虽被告又支付了租金1万元，但双方未签订书面续租协议，故应当认定双方形成不定期租赁合同关系，而根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，出租人在合理期限前通知承租人的，可以随时解除合同，现原告也提前向被告发出了书面函告，表示不再续租，要求被告腾退房屋。故被告应当将房屋返还给原告，被告拒不返还原告房屋，构成违约，应当承担返还原告租赁房屋并赔偿原告经济损失的违约责任，故对原告要求被告返还租赁房屋并支付占用费的请求予以支持。关于原告诉请中占用费的计算问题，本案被告超期占用原告房屋应支付原告房屋占用费，其计算标准应比照双方签订合同时约定的租金标准，即按每月10元/㎡标准从2018年7月1日起计算至实际返还房屋之日止，对被告已缴纳的1万元应在双方结算时予以扣减。关于被告辩称本案租赁房屋的面积有误的问题。经查，被告实际租赁原告所有的位于京山市新市镇××大道××号京源丽都8栋2层202号及2层（14-2）商铺，而以上两商铺的不动产权证中记载的建筑面积分别为538.83㎡及80.63㎡，共计619.46㎡，故原告表述的租赁房屋面积并无错误；关于被告辩称未续签的原因在于原告，原告的行为已经违反了租赁合同第一条第一款的规定，应当承担相应的违约责任的抗辩意见。本院认为，合同中载明的“合同一年一签”、“一年到期续签”等内容只是表示被告方享有优先承租权，不能理解为合同到期后双方必须续签租赁合同，故对被告的该抗辩意见不予采纳；关于被告辩称租赁合同第二条第二项规定“保证乙方经营三年，租金仍由甲方收取”，现被告经营一年零两个月后，原告不续签合同的行为已经违反了合同义务的抗辩意见。本院认为，该条款的全文为“甲方出售商铺后，不得影响本合同的履行。保证乙方经营三年，租金仍由甲方收取”，系附加条件的约定，现被告未提交证据证明原告出售了涉案商铺，故该条件并未成就，对双方无约束力。且该约定也仅是保障的被告的优先承租权，并非表示双方约定的租赁期限为三年，故对被告的该抗辩意见不予采纳；关于被告抗辩其对商铺进行了价值30余万元的装修，现仅经营一年多根本无法收回成本，原告如提前解除合同将对被告造成30多万元的损失，此损失应由原告承担的意见。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿已附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，本案双方签订的租赁合同中未对装饰装修费用进行特别约定，故对被告的该抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告京山丽都食府酒店于本判决生效之日起七日内将位于京山市新市镇京源大道8号京源丽都8栋2层202号及2层（14-2）号商铺返还给原告荆门市恒海房地产开发有限公司并支付原告占用费（占用费以每月10元/㎡的标准自2018年7月1日起计算至实际返还房屋之日止）；二、驳回原告荆门市恒海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1658元，由原告荆门市恒海房地产开发有限公司负担829元、被告京山丽都食府酒店负担829元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  袁京顺人民陪审员  邓国安人民陪审员  涂礼道二〇一九年六月二十六日书 记 员  张宏楚