广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终4213号上诉人（原审原告）：蒋俊琦，男，汉族，1989年9月18日出生，居民身份证住址为湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林悦敏，广东顺彰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朴美燕，女，朝鲜族，1987年6月16日出生，居民身份证住址为湖北省武穴市。上诉人（原审被告）：刘新哲，男，汉族，1979年6月21日出生，居民身份证住址为湖北省武穴市。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：张青红，广东厚鼎律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：徐鹏，广东厚鼎律师事务所辅助人员。上诉人蒋俊琦因与上诉人朴美燕、刘新哲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初17796号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告蒋俊琦向一审法院提出诉讼，诉讼请求：1.解除蒋俊琦与朴美燕、刘新哲签订的《房屋转让合同书》；2.朴美燕、刘新哲向蒋俊琦退回已收转让款100000元；3.朴美燕、刘新哲按房屋成交价1560000元的20%向蒋俊琦支付违约金312000元；4.朴美燕、刘新哲向蒋俊琦支付中介服务费30000元；5.朴美燕、刘新哲承担本案诉讼费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认蒋俊琦与朴美燕、刘新哲于2018年1月6日签订的《房屋转让合同书》解除；二、限朴美燕、刘新哲于判决发生法律效力之日起三日内向蒋俊琦退还购房款100000元；三、限朴美燕、刘新哲于判决发生法律效力之日起三日内向蒋俊琦支付违约金200000元；四、驳回蒋俊琦的其他诉讼请求。本案一审案件受理费9420元、财产保全费2730元，合计12150元，由朴美燕、刘新哲共同负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初17796号民事判决。蒋俊琦不服原审判决，向本院上诉称：一、朴美燕、刘新哲违反诚实信用原则，不履行合同义务，已经构成违约，蒋俊琦的合同目的无法实现，朴美燕、刘新哲应当根据合同的约定赔偿蒋俊琦总转让款人民币1560000元20%的违约金，即312000元。1.原审判决认定双方之间所签订的《房屋转让合同书》合法有效，并认为朴美燕、刘新哲以其怀孕生子需自住的理由并非法定或约定解除合同的理由，故认为朴美燕、刘新哲明确不再向蒋俊琦出售案涉房屋的行为属于根本性违约，对案涉《房屋转让合同书》的解除存在过错，蒋俊琦表示赞同。2.根据双方签订的《房屋转让合同书》第九条第3款的约定，违约方经守约方催告后仍不履行义务的，视为根本性违约，违约方应赔偿守约方20%的违约金即312000元，就是合同双方当事人意思自治的体现，而且参照定金罚则也不高于合同标的额的20%，原审法院不应对合同当事人的真实意思给予干预。二、原审法院用自由裁量权减轻朴美燕、刘新哲承担违约责任的做法欠妥，蒋俊琦请求二审法院给予纠正。1.本案为房屋转让合同纠纷，是重大的财产交易，双方对此有着充分的认识和理解，对违约责任的约定也非常清楚，不存在异议，原审法院无须动用自由裁量权对本案进行解释和裁判。2.类似的房屋买卖纠纷案，法院基本上都会支持20%的违约金的诉求。本案中原审法院却以案涉合同仅履行了交易流程第一步，蒋俊琦仅向朴美燕、刘新哲支付了第一期款项100000元为由，将违约金调整为200000元，没有依据，此判决结果让蒋俊琦感受到不公正的对待。综上，请求：1.依法改判朴美燕、刘新哲向蒋俊琦支付违约金312000元；2.本案的一、二审诉讼费由朴美燕、刘新哲承担。针对蒋俊琦的上诉，朴美燕、刘新哲向本院答辩称：一、朴美燕、刘新哲在以往的微信沟通中，并没有与蒋俊琦最终达成不卖房屋的约定。蒋俊琦在2018年10月15日以短信方式告知朴美燕、刘新哲去履行合同，且其认为在2018年10月15日案涉房屋房产证已经办好。实际上，案涉房屋的房产证最终在2018年12月20日才办下来。二、朴美燕属于高危产妇，其不可能在2018年9月21日日前办理房产证，因为朴美燕在怀孕保胎中；且房管所将房产证邮寄给代理办理房产证的广东众达律师事务所，广东众达律师事务所在2018年10月19日才将办理房产证的受理凭证邮寄给朴美燕、刘新哲，外加朴美燕的预产期在2018年10月30日，实际上她在这天也生产了。另外蒋俊琦在一审期间主张的理由是朴美燕、刘新哲拖延履行合同，应支付转让款20%的违约金，根据案涉合同第九条第3项的规定，假定朴美燕、刘新哲拖延迟缓履行合同，蒋俊琦应该在催告后30日，朴美燕、刘新哲仍不履行合同义务的情况下，才有权解除合同并要求转让款20%的违约金。朴美燕、刘新哲亦不服原审判决，向本院上诉称：原审法院认定朴美燕、刘新哲根本违约，事实认定错误，证据不足。在2018年10月15日前，虽然朴美燕、刘新哲通过微信或电话向蒋俊琦表达不愿出售房屋的意向，在沟通过程中双方也就违约金具体数额发生争议，但是，双方自始至终均没有就案涉房屋不予出售达成共识，否则，蒋俊琦也不会在2018年10月15日以短信方式告知朴美燕房产证已经办出，同时催告朴美燕配合办理案涉房屋贷款以及过户手续。另，蒋俊琦庭审时明确表示主张20%的违约金是依据案涉《房屋转让合同书》第九条违约责任之第3项“违约方迟延履行本合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行合同义务的，即视为违约方根本性违约，守约方有权要求违约方承担总转让款20%违约金，且有权选择继续履行本合同或者选择解除本合同”。根据该约定，视为朴美燕、刘新哲根本性违约的前提是违约方有延迟履行行为且经蒋俊琦催告后30个工作日仍不履行合同义务。本案中，蒋俊琦误以为案涉房屋房产证已经下来（实际房产证下来的时间是2018年12月20日），故而在2018年10月15日、16日催告朴美燕、刘新哲履行合同，继而在2018年10月23日以诉讼方式解除涉案《房屋转让合同书》。假定朴美燕、刘新哲存在迟延履行行为，且在蒋俊琦催告后仍不履行合同，根据前述第3项约定，朴美燕、刘新哲2018年11月26日之后才能被视为根本性违约，蒋俊琦在2018年11月26日后才能解除合同，而本案中，蒋俊琦于2018年10月23日解除合同，违反合同约定。综上，请求：1.撤销一审判决第三项，改判朴美燕、刘新哲无需向蒋俊琦支付违约金200000元；2.判令蒋俊琦承担一、二审诉讼费。针对朴美燕、刘新哲的上诉，蒋俊琦向本院答辩称：一、原审庭审中，朴美燕、刘新哲已经明确案涉房屋不卖的事实，电话和微信记录中，朴美燕、刘新哲也明确表示案涉房屋不卖给蒋俊琦的事实，并且双方在微信中协商赔偿的事宜，但是无法协商成功。二、根据房管部门的查询信息登记表所示，案涉房产在2018年9月3日已经登记，且朴美燕、刘新哲提供的凭证也明确告知朴美燕、刘新哲应在2018年9月21日之前领取案涉房产的房产证，而不是朴美燕、刘新哲在上诉状中所述的在2018年12月20日才领取房产证，这是朴美燕、刘新哲没有按时去办理相关手续所导致的。三、案涉合同无法履行是由朴美燕、刘新哲所致。既然朴美燕、刘新哲与蒋俊琦在平等自愿公平的前提下签订了房屋转让合同，双方应按照约定完成案涉房屋的所有过户手续。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为：本案为二手房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，双方对解除合同及返还购房款无异议，本院予以确认，本院仅对双方当事人在上诉中提出的违约金问题予以审查。本案的争议焦点为：朴美燕、刘新哲应否向蒋俊琦支付违约金，如需支付，金额为多少。案涉《房屋转让合同书》系双方真实意思表示，在解除前合法有效，双方本应积极履行。但朴美燕于2018年7月20日在微信中向蒋俊琦表示不再出售案涉房产。此后蒋俊琦多次要求朴美燕、刘新哲继续履行合同，二人均以朴美燕怀孕生子需自住为由，表示不愿继续履行合同。朴美燕、刘新哲在履行期限届满前明确表示不再出售案涉房屋，致使蒋俊琦购房目的无法实行，属于根本性违约，应承担相应的违约责任。案涉合同第九条第3项规定：“违约方迟缓履行合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行的，视为根本性违约，守约方有权要求违约方承担总转让款20%的违约金，且有权选择继续履行合同或者解除合同。”该条款规定了在根本性违约的情况下，违约金的计算方法。本案中，朴美燕、刘新哲的违约行为已经构成了根本性违约，适用该条款并无不当。朴美燕、刘新哲主张其二人只有在蒋俊琦催告后30日内仍不履行义务的情况下，才构成根本性违约，无法律依据。朴美燕、刘新哲虽然违约，但朴美燕怀孕生子、需要案涉房屋自住亦是实情，其在与蒋俊琦的沟通过程中亦多次提到该原因，希望蒋俊琦能够体谅，故其过错程度较低；结合案涉合同仅履行至交易流程的第一步，蒋俊琦仅向朴美燕、刘新哲支付了第一期首期款100000元，原审法院将朴美燕、刘新哲应支付给蒋俊琦的违约金调整为200000元，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院予以维持。蒋俊琦要求朴美燕、刘新哲支付312000元违约金的请求本院不予支持。综上，朴美燕、刘新哲和蒋俊琦的上诉请求均没有事实和法律依据，其上诉请求，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共6840元，朴美燕、刘新哲承担4300元，蒋俊琦承担2540元。本判决为终审判决。审判长  张善华审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇一九年六月十四日书记员  周令妮何家苗