四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终534号 上诉人（原审原告）：仁寿东方思缘食品厂，住所地四川省仁寿县视高工业集中区寨子村**。 投资人：刘绪娇。 委托诉讼代理人：包树林，四川督政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗荣炽，四川督政律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：徐胜敖，男，1973年4月7日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：蒋春光，四川法典律师事务所律师。 上诉仁寿东方思缘食品厂因与上诉人徐胜敖房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2018）川1421民初5033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仁寿东方思缘食品厂上诉请求：撤销原判并改判徐胜敖支付仁寿东方思缘食品厂厂房租金377400元。事实和理由（含答辩）：1.案涉厂房租金应当以14051.54平方米面积计算，2017年租金单价为8元/㎡。2.2012年8月至2015年租金徐胜敖系以2013年与2014年的转账形式支付。3.案涉《厂房租赁合同》于2017年10月26日终止，徐胜敖迟延搬离，存在违约，无权主张保证金的退还。4.变压器系徐胜敖自行更换，且已经由其拆除带走。 徐胜敖上诉请求：撤销原判并改判徐胜敖支付仁寿东方思缘食品厂厂房租金322800元。事实和理由（含答辩）：1.一审认定租金计算方式和已支付租金方式正确无误。2.租赁关系系在诉讼过程中合意解除，徐胜敖不存在违约行为，仁寿东方思缘食品厂应当退还保证金。3.出租人具有修缮义务，故变压器的修缮费用应当由仁寿东方思缘食品厂支付。 仁寿东方思缘食品厂向一审法院起诉请求：1.徐胜敖立即腾退房屋并将房屋内建渣、黄泥等垃圾清运干净；2.徐胜敖立即支付仁寿东方思缘食品厂未支付租金共计744739元；3.徐胜敖支付仁寿东方思缘食品厂自2017年8月16日起至2018年11月15日的租金损失暂计算为486184元；4.徐胜敖赔偿仁寿东方思缘食品厂损失100000元。后仁寿东方思缘食品厂撤回第一项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为:徐胜敖支付仁寿东方思缘食品厂自2017年8月16日起至2017年10月26日的租金为76724元；2017年10月27日至2018年11月15日的租金损失（逾期腾房占有使用费）为409460元。 一审法院认定事实：仁寿东方思缘食品厂提供的2012年8月1日，仁寿东方思缘食品厂原投资人王益秀代表仁寿东方思缘食品厂（作为甲方）与徐胜敖（作为乙方）签订的《厂房租赁合同》，约定：“第一条租赁房甲方同意将其位于仁寿视高工业园区东方思缘食品厂现有厂房及办公住房，约2500平米，以实际测量面积平米为准，出租给乙方，作为乙方的经营使用。第二条租赁期限本合同租赁从2012年8月16日起至2017年8月15日止，期限共计5年，期满后如乙方需续租的，应在合同期满60日前以书面形式告知甲方。第三条租金、保证金及付款方式1、本厂房前两年租金为6元/平方，第三年为7元/平方，第四年7.5元/平方，第五年为8元/平方。2、租金前两年一次性支付，以后为每年支付一次，提前15日支付，保证金1.8万元人民币（大写：壹万捌仟元整）。……第六条特别约定……2、因不可抗力导致本合同解除的，甲方除退还乙方保证金及当期已交但未发生的租金，甲方不承担任何赔偿责任。……4、房屋租金按合同约定打到指定账上，如拖延时间，出租房有权收回房租、保证金不退。5、在合同终止后，甲方应无条件退还乙方所交保证金。”。徐胜敖提供的2012年8月1日，仁寿东方思缘食品厂原投资人王益秀代表仁寿东方思缘食品厂（作为甲方）与徐胜敖（作为乙方）签订的《厂房租赁合同》，约定：“第一条租赁房甲方同意将其位于仁寿视高工业园区东方思缘食品厂现有厂房及办公住房，约2500平米，以实际测量面积3145㎡平米为准，出租给乙方，作为乙方的经营使用。”，其余约定与仁寿东方思缘食品厂提供的《厂房租赁合同》约定内容一致。 2012年7月26日，王益秀出具《收条》，载明“今收到徐胜敖租房保证金壹万捌仟元正（18000元）收款人王益秀2012年7月26日”。2015年8月15日，王益秀出具《收条》，载明：“今收到四川省福泰食品有限公司房租款人民币283050元（大写贰拾捌万叁仟零伍拾元正）.租赁时间（从2015年8月16日至2016年8月15日止）.此条收款人王益秀2015年8月15日”；2016年7月8日，王益秀出具《收条》，载明：“今收到四川省福泰食品有限公司房租款共（264180）.从2016年8月16日至2017年8月16日止.收款人：王益秀2016年.7月8日”。合同期满后，双方之间未续签合同，徐胜敖仍租用合同约定的场地，未支付租金。 另查明，1.仁寿东方思缘食品厂原投资人王益秀于2016年8月19日病故，2017年3月13日仁寿东方思缘食品厂投资人工商登记变更为刘绪娇。 2.双方提供的《厂房租赁合同》内容均由徐胜敖填写。 3.为加快推进环天府新区快速通道和铂智荟项目建设企业拆迁工作，根据天府新区视高区域规划建设需要，2018年8月仁寿东方思缘食品厂与天府新区仁寿视高管理委员会达成《拆迁补偿协议书》，仁寿东方思缘食品厂的整个厂区列为企业拆迁范围，现已拆迁。 4.庭审中，双方均同意租赁合同已解除，徐胜敖已于2018年12月15日实际搬离案涉厂房的事实。 5.四川省福泰食品有限公司系徐胜敖租赁仁寿东方思缘食品厂厂房后开办的公司。 一审法院认为，《厂房租赁合同》系签约方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，双方作为签约方均应恪守合同约定之义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方合同约定租期届满后，虽未续签合同，但仁寿东方思缘食品厂对徐胜敖继续使用案涉厂房没有提出异议，双方之间实际建立不定期租赁关系。双方均认可租赁合同已解除，徐胜敖已实际搬离案涉厂房，依法予以确认。但双方对于租赁面积、租金的支付问题，变压器更换费用的支付，仁寿东方思缘食品厂损失的计算，以及保证金的退还问题产生争议。 一、关于租赁面积的问题。仁寿东方思缘食品厂为证明其主张的租赁面积为4051.54㎡，提供了自行委托的四川地心测绘工程有限公司的《房屋面积测绘报告》，并申请证何某明吴某强出庭作证。徐胜敖对此不认可，认为承租范围内建筑物的修建时间存有先后，不能以后续的建筑物面积反推此前的承租面积，更不应以2018年11月仁寿东方思缘食品厂单方委托的测绘机构测绘的数据作为依据，仁寿东方思缘食品厂主张的租赁面积为4051.54㎡不符合事实，租赁面积应以3145㎡计算。徐胜敖为证明其主张，提供了填写有“实际测量面积3145㎡平米为准”的《厂房租赁合同》，陈述该份合同与仁寿东方思缘食品厂提交的《厂房租赁合同》均由徐胜敖填写内容，签订仁寿东方思缘食品厂提交的《厂房租赁合同》时租赁厂房的面积没有测量出来，后来面积测量确认后签订的填写有实际测量面积的《厂房租赁合同》，徐胜敖为证明租赁面积为3145㎡，还提交了2015年、2016年王益秀出具的收取租金的《收条》，并陈述《收条》上记载的2015年8月16日至2016年8月15日租金283050元是以3145㎡按7.5元/㎡/月计算，2016年8月16日至2017年8月16日租金264180元是以3145㎡按7元/㎡/平方米/月计算。仁寿东方思缘食品厂对此不认可，认为徐胜敖第一次租赁的面积不够，后来又签订了另外一份合同，该份合同仁寿东方思缘食品厂没有找到，徐胜敖主张的租赁面积没有测绘依据，对《收条》的真实性也不予认可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，一审法院认为，仁寿东方思缘食品厂于2018年11月14日自行委托的四川地心测绘工程有限公司的《房屋面积测绘报告》载明的面积，证何某明吴某强出庭作证的证词均不能证明《房屋面积测绘报告》测绘的房屋总建筑面积全部由徐胜敖租赁，故对仁寿东方思缘食品厂主张的租赁面积为4051.54㎡的理由不予采信。对于本案诉争的租赁面积，徐胜敖根据其提供的《厂房租赁合同》中载明的租赁面积3145㎡，结合王益秀2015年、2016年出具的收取租金的《收条》中金额的构成做出了合理的陈述，仁寿东方思缘食品厂未提供否定《收条》的证据，故一审法院认为根据本案庭审查明的相关事实，徐胜敖对租赁面积的主张3145㎡更符合客观事实。故一审法院确认涉案厂房租赁面积按3145㎡计算租金。 二、关于租金的支付问题。 1.仁寿东方思缘食品厂认为租金的支付方式为滚动支付，徐胜敖支付的租金为支付前面滚动租金，要求徐胜敖按照测绘面积4051.54㎡与《厂房租赁合同》中约定的暂定面积2500㎡的差额面积按照8元/㎡/月×12月×5年计算，由徐胜敖支付2012年8月16日至2017年8月15日未付租金744739元，并提供了银行两笔转款金额为800000元的凭证来证明徐胜敖2012年8月至2015年期间支付租金是用银行转账支付，为滚动支付。徐胜敖对此不予认可，认为2012年8月16日至2017年8月15日的租金已经全部付清，并提供了王益秀2015年、2016年出具的收取租金的《收条》，银行转款800000元是王益秀与徐胜敖之间的借款，有王益秀2016年8月16日出具的借条为证，且仁寿东方思缘食品厂的请求已经超过法定诉讼时效。一审法院认为，根据双方签订的《厂房租赁合同》第三条“租金、保证金及付款方式2、租金前两年一次性支付，以后为每年支付一次，提前15日支付…….”的约定，双方对支付租金的期限有约定，结合徐胜敖提供的2015年8月15日王益秀出具的《收条》，载明收取租金的租赁时间是从2015年8月16日至2016年8月15日止，2016年7月8日王益秀出具的《收条》，载明收取租金的租赁时间是从2016年8月16日至2017年8月16日止，证明双方之间支付租金的方式是按照双方签订的《厂房租赁合同》约定的期限支付租金，也符合交易习惯，故仁寿东方思缘食品厂主张租金的支付方式为滚动支付，徐胜敖支付的租金为支付前面滚动租金的理由不予采信，故仁寿东方思缘食品厂要求徐胜敖按照测绘面积4051.54㎡与《厂房租赁合同》中约定的暂定面积2500㎡的差额面积支付2012年8月16日至2017年8月15日未付租金744739元的请求不予支持； 2.仁寿东方思缘食品厂主张应按照面积4051.54㎡，8元/㎡/月计算，由徐胜敖支付2017年8月16日至2017年10月26日租金76724元，2017年10月27日至2018年11月15日的租金损失409460元，徐胜敖只认可支付从2017年8月16日至2018年9月15日的租金，按照面积3145㎡，8元/㎡/月计算。一审法院认为，对于徐胜敖实际使用案涉厂房期间，应该支付仁寿东方思缘食品厂租金，仁寿东方思缘食品厂有权要求徐胜敖支付相应租金而不是租金损失。虽然徐胜敖于2018年12月15日实际搬离案涉厂房，但仁寿东方思缘食品厂自愿要求徐胜敖支付租金（租金损失）至2018年11月15日，系对自己权利义务的处分，符合法律规定，即本案租金应从2017年8月16日计算至2018年11月15日，共计15月。据此，租金计算为377400元（厂房3145㎡×8元/m2/月×15月）。 三、关于仁寿东方思缘食品厂的损失问题。仁寿东方思缘食品厂要求徐胜敖赔偿损失10000元，认为徐胜敖搬离厂房时将徐胜敖修建的建筑物拆除，电路设施损坏，装饰装修损坏。徐胜敖对此不予认可，认为徐胜敖修的建筑物并没有拆除，拆除的是徐胜敖配置的电气设备，室内装饰装修，水、电、官网等设施设备。一审法院认为，案涉厂房根据天府新区视高区域规划建设需要，2018年8月仁寿东方思缘食品厂与天府新区仁寿视高管理委员会达成《拆迁补偿协议书》，仁寿东方思缘食品厂的整个厂区列为企业拆迁范围，现已拆迁，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，仁寿东方思缘食品厂对其主张未能提供相应证据，应承担举证不利的法律后果，故对仁寿东方思缘食品厂要求徐胜敖赔偿损失100000元的请求不予支持。 四、关于保证金是否应当退还的问题。徐胜敖为证明仁寿东方思缘食品厂应当退还保证金，提交了由王益秀出具的《收条》，仁寿东方思缘食品厂对此不予认可。一审法院认为，徐胜敖因与仁寿东方思缘食品厂原投资人王益秀之间可能存在其他经济纠纷，未支付实际使用案涉厂房期间租金，不是故意拖欠租金，根据案涉的《厂房租赁合同》第六条“2、因不可抗力导致本合同解除的，甲方除退还乙方保证金及当期已交但未发生的租金，甲方不承担任何赔偿责任。……5、在合同终止后，甲方应无条件退还乙方所交保证金。”的约定，双方合同解除后，仁寿东方思缘食品厂应该退还徐胜敖保证金，故徐胜敖要求仁寿东方思缘食品厂退还保证金的主张予以支持，在徐胜敖应给付仁寿东方思缘食品厂租金中予以品迭。 五、关于徐胜敖维修变压器的费用问题。徐胜敖要求仁寿东方思缘食品厂支付其垫付维修变压器的维修费36600元，为支持其主张，提供了由徐胜敖开办的公司出具的证明以及银行转款凭证。仁寿东方思缘食品厂对此不予认可。一审法院认为，根据仁寿东方思缘食品厂申请的证人出庭作证证实徐胜敖确实维修了变压器，但徐胜敖自己开办的公司出具的证明证实维修的变压器属于其公司所有，在公司搬迁时有权拆走该变压器，且徐胜敖在庭审中陈述其实际搬离厂房时也拆除了该设备，故对维修变压器的费用应由徐胜敖自行负担。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徐胜敖于判决生效后十日内给付仁寿东方思缘食品厂厂房租金359400元(已品迭保证金18000元)；二、驳回仁寿东方思缘食品厂的其他诉讼请求。 二审中，仁寿东方思缘食品厂以某手机中照片主张其于2018年10月10日要求徐胜敖于2018年11月10日之前搬迁；并在2018年10月20日要求徐胜敖于2018年11月30日之前搬迁。对此，徐胜敖不予认可。 另，关于变压器维修费仁寿东方思缘食品厂陈述，如徐胜敖要求维修，仁寿东方思缘食品厂是不会同意维修的，只会提出解除合同。 双方当事人对一审查明的案件事实均无异议，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为：本案争议焦点为，一、一审法院认定的计算租金的厂房面积基数与2017年8月15日前租金支付情况是否妥当。二、仁寿东方思缘食品厂是否有权以徐胜敖逾期搬迁为由而阻却其对保证金的返还请求权。三、案涉变压器维修费是否应当由仁寿东方思缘食品厂负担。 关于焦点一，租赁双方均认可2017年8月15日前租金已经支付，但对具体支付形式存在争议；对此，作为承租人的徐胜敖应当对其已经支付租金承担举证责任。虽然徐胜敖并未提交直接证据予以证明，但一审法院通过租赁合同对款项支付时间的约定、2017年8月15日后出租人出具收条的内容并结合交易习惯等全案情况，采信徐胜敖关于租金支付的陈述，否认仁寿东方思缘食品厂关于滚动支付的事实说理清晰充分，二审予以维持，不不再赘述。同理，关于租赁价款计算的租赁面积基数等问题，一审法院的论述亦充分明确并无不当，二审法院结合证据优势原则对此予以维持。 关于焦点二，双方于2017年8月16日起实际建立了不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同因刚在合理期限之前通知承租人。故即使仁寿东方思缘食品厂确系在2018年10月催促徐胜敖搬迁，徐胜敖依然有要求合理期限的权利。而根据案件查明的事实，徐胜敖于12月15日实际搬离，在无其他证据佐证的情况下，该期间并非明显过长。且在合同无明确约定延期搬离即不予退还保证金的情况下，仁寿东方思缘食品厂以徐胜敖延期搬离不予退还保证金的上诉理由本院不予支持。 关于焦点三，2018年8月仁寿东方思缘食品厂即就案涉厂房与政府签订拆迁补偿协议，变压器的维修费系巨大支出，仁寿东方思缘食品厂关于对方若要求修缮则其提出解除合同的陈述有一定的合理性；徐胜敖二审中主张其在一审中陈述搬离拆除变压器有误，但却未提交充分证据予以证明，故其要求仁寿东方思缘食品厂承担变压器的修缮费用本院不予支持。 综上，仁寿东方思缘食品厂、徐胜敖上诉请求及理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费965元，由上诉人仁寿东方思缘食品厂负担250元，徐胜敖负担715元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓华 审判员  李 迪 审判员  孙春红 二〇一九年六月十日 书记员  宋鸿杰