广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初931号 原告张某某。 委托代理人韦锦标，广西旺国律师事务所律师。 委托代理人何春柳，广西旺国律师事务所律师助理。 被告姚某某。 被告韦某某。 委托代理人索生凤，广西君行律师事务所律师。 原告张某某诉被告姚某某、韦某某房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人韦锦标、何春柳，被告姚某某、韦某某的委托代理人索生凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某诉称，原告于2019年1月22日与被告姚某某就座落于柳州市城中区的房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定该房屋的成交价为1036089元，原告支付定金200000元，被告应于2019年3月15日前清空房屋交给原告进行装修，房屋所需缴纳的一切费用（评估费、测绘费、税费、查档费、领证费等）由被告全部承担，而此套房屋过户全部费用由原告支付。合同签订之后，原告依约于签订合同的当日应被告姚某某的要求把定金200000元转入其母亲韦某某的账户上，而被告姚某某写收条给原告收执。2019年3月10日，原告即与被告姚某某商量按合同约定于2019年3月15日清空房屋给原告进行装修，但被告姚某某以种种理由不愿清空房屋给原告，以至于2019年3月16日之后原告打电话给他，他到至今都不接，为此，原告于2019年3月16日打电话给被告韦某某，让她与被告姚某某尽快清空房屋给原告，被告韦某某与姚某某一样以种种理由不愿清空房屋给原告。由于二被告不清空房屋给原告，原告本来有名额选定安置房的，由于二被告收了原告的200000元定金，只是原告不够钱交安置房的购房款，如二被告清空房屋给原告，原告也不用再租房屋主句，为此原告的租金损失由二被告赔偿，原告多次找二被告双倍返还定金一事，二被告拒不理。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、解除《房屋买卖合同》；2、二被告双倍返还定金400000元给原告，支付资金占用费3000元和赔偿原告的租金损失6000元（暂计到起诉日，资金占用费按年利率6%计算，资金占用费和租金损失计至被告实际双倍返还定金时止）；3、本案诉讼费由二被告承担。 被告姚某某、韦某某辩称：1、2019年1月22日原告与姚某某签订的合同无效，根据合同法51条的规定，姚某某对涉案房产无处分权，事后也未取得韦某某的追认。2、根据合同法58条的规定，合同无效因该合同取得的财产应当予以返还，韦某某同意退还20万给原告，但原告主张双倍返还资金占用费以及租金损失没有法律依据，同时原告对于本合同无效也有一定的过错，故除返还20万元的本金以外，驳回原告的其他诉讼请求。 原告为支持其主张，在举证期限内向本院提供如下证据： 证据1、房屋买卖合同，证明原告与被告于2019年3月15日签订了买卖合同，约定将涉案房屋出售给原告，合同第二项内容约定房屋总价是1036800元，第三项约定定金20000元，第四项被告在2019年3条约15日前将房屋清空交给原告进行装修，第五项约定双倍返还定金给原告，如果原告违约，所有房款不退，第六项约定付清所有尾款，办理过户手续。 证据2、农业银行转款凭证；证据3、收条，证据2-3共同证明签订合同当天将定金通过银行转给韦某某，姚某某写收条给原告。 证据4、通话详单；证据5、通话记录，证据4-5共同证明2019年3月15日前被告清空房屋交给原告装修，原告从2019年3月10日开始与姚某某协商尽快清空房屋，但姚某某不配合，没有将房屋交给原告，之后也不接电话。 证据6、光盘和对话内容，证明2019年3月18日原告交房期限过后，姚某某不接电话，原告打电话给韦某某协商清空房屋交付给原告，韦某某违约不愿意将房屋交给原告； 证据7、承诺书；证据8、过渡房租赁合同，证据7-8共同证明2018年8月原告的居住地也被拆迁了，得安置房名额，按照政策为过渡房，每月租金3000元。 证据9、安置房选房确认书两份，证明2019年1月16日原告与拆迁办签订安置房协议书，要求原告7日内缴购房款，原告将定金交给被告拿不出钱交安置房款，原告租房直至2019年5月30日，每月3000元，原告另行借钱买房，原告的租金损失有6000元； 证据10、户籍证明。 被告核实证据后发表以下质证意见：证据1真实性没有异议，但该合同依法无效，系姚某某作为无处分权与原告订立的合同，事后也未得到所有权人及韦某某的确认。证据2真实性没有异议，韦某某同意退还20万元给原告。证据3真实性没有异议，但收款实际是原告转入韦某某的账户，姚某某书写的收条。证据4-6真实性不认可，也不认可原告的证明目的，从通话记录来看，原告方之提供了3月10日至3月16日的通话记录，而证据6原告又主张3月18号的通话，无法证实3月18日通话双方当事人，原告提交的证据10表明其在3月19日已经委托诉讼代理人向公安机关查两被告的身份信息，说明原告已经准备就本案提起诉讼，3月18日的通话显然是故意诱导当事人陈述有关不利于其本身的言辞。从通话内容上看，即使通话的对象是原告与韦某某，韦某某也没有同意将房产出售给原告，正好说明韦某某对姚某某擅自处分财产的行为没有追认。证据7-9真实性无法确认，与本案争议没有关联性。证据10真实性没有异议，但该证据直观的显示两被告分别是两个家庭户的户主，正好的印证原告主张两被告是一家人，姚某某可以代表韦某某出售房屋是不成立的，以家庭为单位的回迁房说法是不成立的。 被告姚某某、韦某某向法院提交如下证据： 证据1、某某城中村改造项目房屋拆迁产权调换安置协议，证明韦某某为拆迁产权调换对象； 证据2、房屋安置补充协议，证明涉案房产所有权人为韦某某； 证据3、关于重新编制某某安置小区楼栋号的报告，证明涉案房产栋号由X栋变更为目前的X栋。 原告核实证据后发表质证意见：证据的真实性没有异议。证明目的所有人是韦某某有异议，应该是以户为单位，房号变更没有异议。 经审理查明，2019年1月22日原告（乙方）与被告姚某某（甲方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定甲方将坐落柳州市城中区建筑面积为141.93平方米的房屋出售给乙方，房屋成交总价为人民币1036089元。乙方先付此套房屋定金人民币200000元整，甲方即在2019年3月15日前清空房屋交给乙方进行装修，乙方须在2019年4月30日前付清房屋尾款给甲方，同时进行房屋过户手续。原告于2019年1月22日向被告韦某某账户转入人民币200000元。同日，被告姚某某向原告出具收到原告交来购买某某二期X栋X单元X号房屋定金人民币200000元的收条一张。两被告至今未按合同约定腾空房屋交付原告，故酿成本诉。 另查明，柳州市城中区房屋所有权人为被告韦某某。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由该条规定可以推导出，无处分权人处分他人财产，最终经权利人拒绝追认或者无处分权人订立合同后未能取得处分权的，该合同应属无效合同。本案中，原告与被告姚某某签订《房屋买卖合同》涉及的柳州市城中区房屋的所有权人为被告韦某某，被告姚某某属无权处分，事后也未得到被告韦某某的追认，故原告与被告姚某某签订的《房屋买卖合同》无效。原告请求判决解除《房屋买卖合同》无事实法律依据，本院不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在没有核实房屋产权人是否属于被告姚某某的情况下与其签订《房屋买卖合同》并支付购房定金，没有尽到合理注意义务，最终导致合同无效，被告应当向原告返还购房定金20000元，由于被告不存在违约的情形，原告基于被告违约请求两被告双倍返还定金以及支付资金占用费和赔偿原告租金损失的诉讼请求没有事实法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下： 一、被告姚某某、韦某某向原告张某某返还人民币200000元； 二、驳回原告张某某其他诉讼请求。 案件受理费7390元（原告已预交），由被告姚某某、韦某某承担3695元，原告张某某承担3695元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林玥希 人民陪审员  谢云秀 人民陪审员  杨萍彦 二〇一九年六月五日 本件于原本核对无异 代书 记员  汪奕孜