河北省高阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0628民初816号原告（反诉被告）：李天成，男，汉族，现住河北省高阳县。委托诉讼代理人刘同发，河北创客律师事务所律师。被告（反诉原告）：李满迎，男，汉族，户籍所在地河北省高阳县，现住高阳县。委托诉讼代理人于文忠，河北兴阳律师事务所律师。原告李天成与被告李满迎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，2018年8月29日被告李满迎提起反诉。本院依法适用简易程序，于2018年11月9日公开开庭进行了审理。于2018年11月12日作出了（2018）冀0628民初1508号民事判决书，判决后李天成不服提出上诉，保定市中级人民法院于2019年3月18日作出了（2019）冀06民终127号民事裁定书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）李天成及其委托诉讼代理人刘同发、被告（反诉原告）李满迎及其委托诉讼代理人于文忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李天成向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付拖欠的转让款105万元并支付违约金20万元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月17日，原、被告签署了厂房买卖合同一份，合同约定原告将其位于高阳县庞口镇北坎苇村的厂房（含厂区内所有的地上建筑）卖给被告，同时该厂区内土地使用权一并转让给被告，转让款240万元。合同签订后，原告按合同约定在2017年5月份完成了搬迁，将厂房和土地交付给了被告，履行了全部的合同约定义务。但是被告仅仅支付135万元转让款，剩余105万元的转让款一直没有支付。为此，原告曾多次要求被告支付剩余的转让款，但是被告一直以各种理由拖延。据此，根据《中华人民共和国合同法》等法律的规定，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请法院依法判如所请。被告李满迎辩称，1、原告在合同约定的两个月内没有将厂房和土地交付给被告；2、原告至今还有一部分厂房没有搬清；3、合同中约定由原告办理土地过户手续到现在也没有办；4、本人已实际付款170万元，原告称只付给他135万元与事实不符。后又给付闫门共计20万元。反诉原告李满迎向本院提出诉讼请求：1、依法判令被反诉人李天成返还定金40万元；2、履行厂房买卖合同第五项办理集体土地使用证过户；3、依法判令被反诉人承担诉讼费用。事实与理由：2017年4月17日，我与被反诉人李天成签订《厂房买卖合同》，双方约定李天成将其位于高阳县庞口镇北坎苇村的厂房（含厂区内所有的地上建筑）卖给被告，同时该厂区内土地使用权一并转让给我。2017年4月9日我给付李天成定金40万元。根据《厂房买卖合同》第四条之规定，李天成应在双方签订合同两个月内完成搬迁，将上述厂房和土地交付给我方。但是我方接手时，北坎苇村村民闫门（闫瑞明）站出来，称厂内有其一厂片（约一亩左右），并阻止我占有使用。因此，因为厂区土地使用权有争议，实际李天成并未将上述厂房与土地完整地交付给我。另因李天成没有将上述土地使用权过户到我名下，致使我无法向闫门行使权利。按照计划，李天成搬迁后我立即施工盖房，建筑材料都已经备好。在这种情况下，我被架在中间，前走不行，后退不得，万般无奈，只得于2018年6月18日与闫门达成协议，答应付给闫门23万元，这才排除妨碍，实际占有使用上述厂房和土地。自2017年4月17日我与李天成签订《厂房买卖合同》到上述厂房和土地实际完整地交付给我，整整过去了一年零两个月。远远超过了《厂房买卖合同》所约定的“两个月内”的交付期。李天成将上述厂房和土地交付给我，理应将没有争议和瑕疵的厂房和土地交付给我，但是由于存在上述争议，为了解决争议，排队妨碍，还要支付给闫门23万元（已经支付给10万元）。另外在这一年多里，我早已备好建筑材料找好施工队准备盖房，因上述争议却无法动工，因施工被阻，原已计划好的各项生产计划全被搁置下来，因此造成的各方面损失无法估量。根据《厂房买卖合同》第五条之规定，由李天成负责办理土地过户手续，但是合同签订已经一年多，土地过户的事情没有任何进展。综上，被反诉人将暗藏争议的土地使用权转让给我方，使得厂房和土地一直无法完成交付，我方无法实际占有和使用，有违诚信的原则，严重违反双方所签订的合同，给我造成了严重的损失，应依法承担违约责任。在这种情况下被反诉人还说其是如约交付，诉我方违约，简直是颠倒黑白，为此提起反诉。本案中我方已给付李天成定金40万元，根据《合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，李天成应双倍返还定金共计80万元。因我给付40万元定金已经转为转让款，故现请求判令李天成返还定金40万元，同时按照合同约定办理集体土地使用证过户手续，以维护我的合法权益，保障正常的经济秩序。反诉被告李天成辩称，1、反诉原告的诉请没有事实及法律依据，依法应当驳回其反诉请求，双方签订合同后被反诉人完成了搬迁并将土地及厂房交给了反诉人，被反诉人不存在违约情况，依法不需要返还定金40万元。2、被反诉人转让的土地没有权属争议，反诉人与闫门签署的赔偿协议赔偿的款项与被反诉人无关。根据双方签订的合同第五条规定，被反诉人愿意配合反诉人完成相应过户手续。原告为证实其主张，提交证据如下：1、2017年4月17日原被告签订的厂房买卖合同一份；2、2018年9月6日北坎苇村委会证明一份，主要内容为李天成对厂房买卖合同中所涉及土地有合法使用权，与其他个人没有纠纷；3、北坎苇村委会证明一份，主要内容为李满迎从2017年6月15日已经开始使用本案诉争土地并和村委会办理了相关用地手续，原告李天成在自己使用期间的占地费用已经全部付清。4、土地登记卡，登记卡载明权利人为李天成，类型为集体土地使用权企业用地。5、照片两张，用以证明涉案土地及厂房交付给被告之后，被告已将原厂房进行了拆除和翻建。6、（2018）冀0628民初1508号案件证人王某证言，用以证明原告于2017年5月底已经从涉案的厂房内搬出，原告在2017年5月已经将涉案厂房和土地交付给了被告。经当庭质证，被告意见为：1、对厂房买卖合同真实性无异议。2、2018年9月6日北坎苇村委会的证明没有出具人签名，程序不合法，是先盖章再写的字，出具证明中的内容没有相应证据证实，与事实不符。3、对闫爱双署名北坎苇村委会出具的证明真实性不认可，盖章时没有时间，只能是一份证人证言，闫爱双应出庭作证，我方2017年6月15日没有实际占用，也没有交付，与证明载明内容不符。4、对土地登记卡真实性无异议，但上面载明的尺寸与实际丈量不符。照片中是以前的状况，不是现状。原告没有将厂房交付，厂房西面还有机器设备存在，没有撤清。土地没有交付我方，因为土地交付应该有过户，现在土地手续还是李天成，当时和闫门有争执，给付了闫门20万元解决了土地的争议，是在土地交付中产生的费用，应由原告支付此笔费用。因为土地没有过户到我们名下，所以我们无法主张侵权，只能由李天成起诉，但是其不配合协助被告制止闫门的侵权行为。现在原告方要求给付剩余款项是没有道理的，厂房和土地没有交付。根据买卖合同第五项约定内容，过户费用应由甲方负担。捐款实际为过户费。上次已经提交了捐款的手续，如果有需要可以进行鉴定。我们现在已经给付了180万元。反诉原告为证实其主张，提交证据如下：1、出示照片6张、李满龙证明，用以证明现在还有一部分厂房没有搬清原告尚在占用。2、出示厂子大门口挖沟现场照片2张、公安调解卷宗、调解协议、收据。3、2017年9月2日企业占地合同书。土地的交付需要向村委会或土地局过户，没有过户等于没有交付。4、北坎苇村委会收据和闫瑞明（闫门）收据各一份。反诉被告经当庭质证，意见为：1、对8张照片合法性、关联性均有异议，拍摄的模糊，没有具体时间地点无法证实真实性，原告已经于2017年5月份将涉案房屋土地交付给被告，不存在原告还有物品存放在涉案厂房和土地上的事实。对银行电子回单，是复印件，真实性无法核实。即便该回单是真实的，与本案也没有关联性。该回单显示的交易时间为2019年3月14日和2019年5月13日，收款人为张凤霞，被告方没有提供相关证据证实张凤霞与闫门的身份关系的证据，原告方认为被告提交的银行电子回单与本案没有关联性。捐款收据中李天成的名字不是李天成所写，并且李天成对被告的捐款行为不知情。2、对企业占地合同书真实性无异议，但对关联性有异议，仅仅能证实被告与村委会签署协议，无法证实土地和厂房交付时间。3、对调解协议书、公安调解笔录、闫瑞明收据的真实性合法性关联性均有异议，认为该笔赔偿款是被告赔偿的打架赔偿款，与反诉被告方无关。本院经审理认定事实如下：李天成与李满迎于2017年4月17日签订《厂房买卖合同》，合同中约定原告（反诉被告）李天成将其位于高阳县庞口镇北坎苇村的厂房（含厂区内所有地上建筑）卖给被告（反诉原告）李满迎，同时该厂区土地使用权（集体土地使用证号：高集建2006字第**，面积：5.69亩，南北55米，东西69米）一并转让。依据李天成申请，本院调取了诉争土地登记卡，该登记卡记载该土地权属性质为集用权。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，本案李天成与李满迎所签订的《厂房买卖合同》所涉土地属于农村集体所有的土地，该合同主要内容违反法律强制性规定，属于无效合同。故对原告的诉讼请求和反诉原告的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、驳回原告李天成的诉讼请求；二、驳回反诉原告李满迎的诉讼请求。案件受理费16050元，由原告李天成负担，反诉案件受理费3650元，由反诉原告李满迎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  张文辉人民陪审员  张树培人民陪审员  吴树芳二〇一九年六月二十九日书 记 员  韩 冰