陕西省咸阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）陕04执复32号 复议申请人（被执行人）：陕西亿联置业有限公司，住所地陕西省西咸新区泾河新城高庄镇寿平村。 法定代表人：孙肇晨，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张莉，系该公司工作人员。 申请执行人：袁仲浩，男，汉族，1964年3月1日出生，住陕西省宜川县丹州街道办中山社区十组吉祥园小区2号楼一单元701室。 申请执行人：闫虹萍，女，汉族，1966年11月22日出生，住陕西省宜川县丹州街道办中山社区十组吉祥园小区2号楼一单元701室，系袁仲浩之妻。 复议申请人陕西亿联置业有限公司不服陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423执异5号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 泾阳县人民法院查明，在下列案件执行过程中：{袁仲浩、闫虹萍申请执行陕西亿联置业有限公司（下称亿联公司）买卖合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2017）陕0423民初1080号民事判决书]；蒋声礼申请执行亿联公司债务转移合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2017）陕0423民初1085号民事判决书、（2017）陕04民终1705号民事判决书]；杜建斌、陈平霞申请执行亿联公司买卖合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初1042号民事判决书]；李雪萍申请执行亿联公司买卖合同纠纷两案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初1528号民事判决书、（2018）陕0423民初1821号民事判决书]；王新力申请执行亿联公司买卖合同纠纷四案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初559号民事判决书、（2018）陕0423民初560号民事判决书、（2018）陕0423民初1526号民事判决书、（2018）陕0423民初1527号民事判决书]；陕西泾阳建强混凝土工程有限公司申请执行亿联公司、包长辉买卖合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2017）陕0423民初952号民事调解书]；苏丽霞申请执行亿联公司买卖合同纠纷四案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初1819号民事判决书、（2018）陕04民终556号民事判决书、（2018）陕0423民初1820号民事判决书、（2018）陕04民终557号民事判决书、（2018）陕0423民初1611号民事判决书、（2018）陕0423民初1612号民事判决书]；卢晓杰申请执行亿联公司买卖合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初1012号民事判决书]；柴美莲申请执行亿联公司买卖合同纠纷两案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初207号民事判决书、（2018）陕0423民初208号民事判决书]；柴智申请执行亿联公司买卖合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初206号民事判决书]；渭南新天地广告有限责任公司申请执行亿联公司广告合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2017）陕0423民初882号民事调解书]；陕西佳艺广告装饰有限责任公司申请执行亿联公司合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2017）陕0423民初1206号民事调解书]；张宝荣申请执行亿联公司买卖合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初1041号民事判决书]；杨新艳申请执行亿联公司买卖合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初1011号民事判决书]；武蓉申请执行亿联公司买卖合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初1029号民事判决书]；李琳申请执行亿联公司买卖合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初16号民事判决书]；王海涛申请执行亿联公司买卖合同纠纷三案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初878号民事判决书、（2018）陕0423民初879号民事判决书、（2018）陕0423民初880号民事判决书]；袁超申请执行亿联公司买卖合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初284号民事判决书]；李雪梅申请执行亿联公司买卖合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初1529号民事判决书、（2018）陕04民终1758号民事裁定书]；兰军霞申请执行亿联公司买卖合同纠纷一案[依据发生法律效力的（2018）陕0423民初2054号民事判决书]}，上述三十案执行标的、逾期利息、逾期违约金、迟延履行金、案件受理费、案件执行费共计约为600万元。泾阳县人民法院向被执行人送达执行通知后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，经查被执行人名下有土地使用权及未售商铺。2018年10月23日泾阳县人民法院作出（2018）陕0423执153号之二执行裁定书，裁定：一、查封或轮候查封陕西亿联置业有限公司名下坐落于泾阳县高庄镇寿平村、芦家村、高庄村，不动产登记证号为泾国用（2012）第A006号、面积为12万平方米的土地使用权，期限为二年；二、查封或预查封陕西亿联置业有限公司名下的商铺十五套（4栋2层204号、4栋2层211号、4栋2层212号、4栋2层213号、4栋2层214号、4栋2层215号、4栋2层216号、4栋2层229号、5栋1层107号、5栋2层218号、5栋2层219号、13栋2层221号、57栋2层214号、57栋2层216号、58栋2层205号），期限为二年。2018年10月25日泾阳县人民法院向被执行人送达上述执行裁定书。之后，异议人对此提出书面执行异议，并提供证据《商品房买卖合同》、《国有建设用地使用权出让合同》、土地出让金专用票据复印件、土地价值说明及陕西亿联销售价格明细表。 另查明，异议人名下的泾国用（2012）第A006号土地使用权，坐落于泾阳县高庄镇芦家村、寿平村，土地面积为12万平方米，该宗土地于2018年2月12日由陕西省西安市中级人民法院查封，查封标的30268242元；2018年10月23日由泾阳县人民法院查封，查封标的约600万元。 泾阳县人民法院认为，本案的争议焦点为执行法院查封涉案土地使用权是否为超标的查封。在执行过程中，被执行人未按照执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定，人民法院查封被执行人的财产不得明显超标的额，但该财产为不可分物且被执行人其他财产不足以清偿债务的除外。在该案中，涉案土地使用权为不可分物，且执行法院查封的被执行人名下房产价值尚不确定，执行法院为实现申请执行人的债权，仅在案件执行标的限额内，对被执行人名下的土地使用权采取查封措施并无不当，且该查封为轮候查封，未违反超标的额查封的相关规定，故异议人主张执行法院查封涉案土地使用权为超标的查封的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条第（一）项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，裁定驳回异议人陕西亿联置业有限公司的异议请求。 亿联公司向本院申请复议称，1、原审执行裁定认定“在该案中，涉案土地使用权为不可分物，且执行法院查封的被执行人名下房产价值尚不确定”的事实与事实不符。泾阳县人民法院查封的15套商铺面积共计595.34平方米，该地块房产价值并不是不确定，上述15套商铺的市场价是完全能够评估出来的，不存在不确定的问题，不能够仅凭该项目涉诉案件较多就认定房产价值尚不确定的结论，况且业主涉诉案件均为逾期交房追讨违约金问题；2、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。泾阳县人民法院不仅查封异议人名下不动产登记号为泾国用（2012）第A006号面积为12万平方米土地使用权，同时又查封了15套商铺面积共计595.34平方米，上述两项查封分别已经超出执行标的额范围，不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定的例外情形，泾阳法院适用上述法律规定不正确；3、复议申请人该项目为历史遗留问题，牵涉问题繁多，目前首先急于解决的问题是尽快尽早向业主交房，如继续采取查封土地必然造成无法交易无法交房等，最终结果会带来更多的纠纷和矛盾，造成复议人与业主更大的损失。故请求撤销泾阳法院的异议裁定，解除查封复议申请人名下不动产登记号为泾国用（2012）第A006号的土地使用权。 袁仲浩称，1、亿联公司提出查封该土地已经超出执行标的额的范围，这种认识是错误的。理由是该土地是整体不可分割的，15套商铺属该土地上建筑物，且登记人都是复议申请人，依据《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建筑用地使用权一并处分。因此涉案土地使用权为不可分物，15套商铺与涉案土地为统一的整体，其流转、拍卖、查封都不能单独进行。另外，最高院认为轮候查封不是正式查封，债务人以轮候查封超标的额为由提出异议时，法院不予支持；2、复议申请人说查封的15套房源价值是可以评估出来的，每平方米按17000元，15套房价已达10120780元，超出查封标的600万，这样估算与实际不符。实际该房屋是逾期6年未交房的烂尾楼，其自称每平米可售17000元是采用售后包租违法销售价格，现在早已无人问津，即使按照法院评估拍卖价格计算，15套房子总价不是超标的，而是不足以清偿600万标的；3、复议申请人说查封的土地上有已售房屋和未售房屋，若继续查封会影响交易和交房，引起纠纷，造成购房者的损失这种推理既不符合事实，又无法律依据，无法交易完工交房的根本原因是复议申请人收取预售款后几个股东抽逃资，致使工程烂尾长达6年之久，给1800多名业主带来了巨大损失，至今不能交房办证，而非查封所致；4、涉案申请执行人非我一人，本案600万标的包含了30个案子，关联17名业主，3个工程广告装修公司的利益，判决生效快两年了，被执行人借口拖延，隐藏账户，迟迟抵抗不履行法院判决，给我们精神经济上造成了很大的伤害和损失。综上，请求驳回亿联公司的复议申请。 本院审查查明，袁仲浩、闫虹萍申请执行亿联公司买卖合同纠纷等三十案执行标的、逾期利息、逾期违约金、迟延履行金、案件受理费、案件执行费共计约为600万元。泾阳县人民法院向被执行人亿联公司送达执行通知后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，经查被执行人名下有土地使用权及未售商铺。2018年10月23日泾阳县人民法院作出（2018）陕0423执153号之二执行裁定书，裁定：一、查封或轮候查封陕西亿联置业有限公司名下坐落于泾阳县高庄镇寿平村、芦家村、高庄村，不动产登记证号为泾国用（2012）第A006号、面积为12万平方米的土地使用权，期限为二年；二、查封或预查封陕西亿联置业有限公司名下的商铺十五套（4栋2层204号、4栋2层211号、4栋2层212号、4栋2层213号、4栋2层214号、4栋2层215号、4栋2层216号、4栋2层229号、5栋1层107号、5栋2层218号、5栋2层219号、13栋2层221号、57栋2层214号、57栋2层216号、58栋2层205号），期限为二年。2018年10月25日泾阳县人民法院向被执行人送达上述执行裁定书。之后，复议申请人亿联公司对此提出书面执行异议。 本院另查明，亿联公司名下坐落于泾阳县高庄镇寿平村、芦家村、高庄村，陕（2017）泾阳县不动产权第0011464号、面积为124400平方米的国有建设用地使用权在2015年的出让价为91450000元。陕西公信房地产评估有限公司2019年5月24日依据亿联公司的委托对坐落于泾阳县高庄镇寿平村、芦家村“中国西部五金机电城”11套商铺进行估计，并将该估价报告提供给杭州经济技术开发区人民法院用于保全置换，该估价报告对亿联公司11套商铺总建筑面积458.73平方米房产评估总值为723.10万元。 在本院复议审查期间，亿联公司向本院提交泾阳县不动产登记信息查询证明，亿联公司名下坐落于泾阳县高庄镇寿平村、芦家村、高庄村，不动产登记证号为泾国用（2012）第A006号、面积为12万平方米的土地使用权已被西安市中级人民法院解封。对上述土地使用权的查封，泾阳法院系首封法院。亿联公司向执行法院作出书面承诺，若执行法院解封其上述土地使用权，其同时可以提供除已查封15套商铺外的5套房源供执行法院查封。 本院认为，本案的争议焦点为执行法院查封涉案土地使用权是否为超标的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。对于被执行人名下的土地使用权进行查封，查封措施的效力及于地上建筑物是司法解释的明确规定，不以执行法院的个案解释而改变。本案中，泾阳法院对亿联公司名下的土地使用权进行查封的效力在法律上、事实上均及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。被执行人以明显超标的额查封为由提出执行异议请求解除查封的，人民法院应当先行对是否明显超标的额作出判断；确属明显超标的额的，应当采取措施消除明显超标的额查封的状态。至于采取哪些措施消除明显超标的额查封的状态，属于执行法院根据具体案情予以裁量的范围。本案中，即使考虑市场波动情况以及在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素，泾阳法院查封的财产价值已明显超出申请执行人所主张的执行标的金额。综上所述，亿联公司主张明显超标的额查封的复议理由成立，（2019）陕0423执异5号执行裁定应予撤销，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下： 一、撤销陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423执异5号异议裁定； 二、解除对陕西亿联置业有限公司名下坐落于泾阳县高庄镇寿平村、芦家村、高庄村，不动产登记证号为泾国用（2012）第A006号、面积为12万平方米的土地使用权的查封。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 杨党代 审 判 员 任建章 审 判 员 陈寒瑛 二〇一九年六月十四日 法官助理 樊志强 书 记 员 陈艺方