河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初2161号原告姚路，男，1973年2月6日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托代理人鲁昆，河南以德律师事务所律师。被告河南鑫丰房地产有限公司，住所地信阳市浉河区金牛山管理区十里河村**，统一社会信用代码914115005624573605。法定代表人柴佳林，该公司总经理。委托代理人杨帅，河南世纪通律师事务所律师。原告姚路诉被告河南鑫丰房地产有限公司（以下简称鑫丰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔俊杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告姚路及其委托代理人鲁昆、被告鑫丰房地产公司的委托代理人杨帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚路向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即将坐落于信阳市浉河区金牛产业集聚区1号，107国道东、富强路北，名为“华信国际广场?苹果公馆”3号楼东1单元11层东南户房屋一套交付于原告，并提供该房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、依法判决被告按照原告所付购房款289868元的日万分之一，向原告支付从2013年5月1日至2013年7月31日的违约金2608元；按照原告已付购房款289868元的日万分之二向原告支付从2013年8月1日至2015年12月31日的违约金51016元；按照原告已付购房款289868元的日万分之五向原告支付从2016年1月1日至房屋实际交付之日的违约金(该项截止起诉之日暂计167283元)；3、依法判决被告为原告办理房屋产权证书，并赔偿延迟办证期间的损失；4、本案诉讼费及相关费用均由被告承担。事实与理由：2011年12月17日，原告就购买被告开发的暂定名“鑫丰·御府”，后定名“华信国际广场·苹果公馆”3号楼东1单元11层东南户的房屋一套（面积133.15平方米），与被告签订了《鑫丰·御府内部认购确认单》一份，于2011年12月30日与被告签订了《鑫丰御府内部认购确认单附件》一份，并如期向被告支付了房屋全款289868元。该确认单第一条明确约定：出卖人（被告）应当在2013年5月1日前将房屋交付给买受人（原告）使用。第二条明确约定：出卖人（被告）逾期交房不超过90日，按交付期限的第二天起至实际交付之日止，向买受人（原告）支付已交房款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人（原告）要求继续履行合同的，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已付房款万分之二的违约金。后由于被告不能依约按期交房，双方又于2015年11月6日签订了《房屋购买合同补充条款》一份，该补充条款第二条明确约定：如甲方（被告）三号楼未在2015年12月31日前交房，则按照乙方（原告）已交房款金额的日万分之五向乙方支付违约金。第三条明确约定：甲方（被告）保证所销售的房屋是大产权房屋。第四条明确约定：交付时间一到，已交清购房款的业主，可直接领取钥匙，完成交付。第八条明确约定：原合同约定的违约金比例（见确认单附件）依然有效。原、被告双方先后签订的《内部认购确认单》、《内部认购确认单附件》、《房屋购买合同补充条款》均有双方当事人签字盖章，是双方真实意思的表示，完全具备并涵盖了房买卖合同的主要内容和权利与义务，该合同依法予以成立，并且原告已经按照约定向被告支付了购房全款。双方均应严格遵守履行。原告认为依法成立的合同应当受到法律的保护，合同方应当切实按照合同约定的内容积极、全面的履行合同义务。被告理应依约向原告履行交房义务，然而时至今日在将近六年的时间里，被告仍以各种理由和借口拒不向原告履行交房义务，被告不讲诚信的行为不仅违反了国家的法律规定，更严重侵犯了原告的合法权益和正当利益。综上所述：原告在通过多种合法途径多次维权无果的情形之下，现依法向贵院对被告提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的各项诉讼请求，及时做出公平公正的判决，以维护原告的合法权益和社会的稳定。被告鑫丰房地产公司辩称，1、双方签订的内部认购单仅具有债权效力，并不导致物权变更的效力，因此原告要求交付房屋无事实与法律依据。2、关于违约责任，被告方的一个违约行为不能产生多重违约责任，即便是承担违约责任也应当依据最后一份协议约定的违约责任为准。3、因双方之间不是买卖合同关系，并不产生被告为原告办理产权证书的附随义务。经审理查明，2011年12月17日，原告姚路与被告鑫丰房地产公司签订一份《鑫丰·御府内部认购确认单》，由原告姚路购买被告开发的位于信阳市浉河区金牛产业集聚区，107国道东、富强路北，暂定名“鑫丰·御府”，后定名“华信国际广场·苹果公馆”的3号楼东1单元11层东南户房屋，房屋总价款289868元，原告已于2011年12月30日一次性付清，被告向原告出具了收据一份并加盖公司财务专用章。2011年12月30日原被告签订鑫丰御府内部认购确认单附件，约定出卖人应当在2013年5月1日前，将买受人购买的物业交付使用，同时约定逾期交房不超过90日，按交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。2015年11月6日原被告签订房屋购买合同补充条款，约定三号楼未在2015年12月31日前交房，甲方（被告）按照乙方（原告）已交房款金额的日万分之五向乙方支付违约金。现已过约定交房期限，被告仍未能如约交房，故原告诉至法院请求依法判如所请。另查明，被告开发的位于牛产业集聚区××国道东、××路北的华信国际广场苹果公馆建设项目，已取得国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证。以上事实有内部认购确认单、内部确认单附件、房屋购买合同补充条款、交款收据以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原被告双方签订的《鑫丰·御府内部认购确认单》，有双方当事人签字盖章，系双方真实意思的表示，依法成立，具有合同性质，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告虽辩称原被告双方签订的内部认购单仅具有债权效力，并不导致物权变更的效力，因此原告要求交付房屋无事实与法律依据，然内部认购确认单及确认单附件和房屋购买合同补充条款均有双方当事人签字盖章，是双方真实意思的表示，具备了房屋买卖合同的主要内容和权利与义务，该合同依法予以成立，双方均应严格遵守履行，并且原告已经按照约定向被告支付了购房全款，故对于被告的该辩解意见本院不予采信。在本案中，被告虽未取得商品房预售许可证，但其已经取得国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证，充分表明被告对土地及地上附着物有处分权，且买受人有继续履行合同的愿望和基础，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的认购确认单应当认定有效并继续履行。因被告未能如约交房，原告要求交付房屋的诉讼请求本院予以支持，但应当预留合理的期限，本院酌定被告鑫丰房地产公司于判决生效后三个月内交房并待手续齐全后积极配合原告办理房屋产权证书。为避免扩大损失，被告鑫丰房地产公司应积极完善有关设施达到交房条件，尽早交房。原告姚路和被告鑫丰房地产公司在签订《鑫丰·御府内部认购确认单》后又先后签订了鑫丰御府内部认购确认单附件及房屋购买合同补充条款，对逾期交房的违约责任分别约定了按已付房款的日万分之一（逾期交房不超过90日）、日万分之二（逾期交房超过90日）及按已付房款日万分之五支付违约金，因补充协议约定的违约金过高，显失公平，本院酌定以内部认购确认单附件约定的按已付购房款289868元的日万分之二计算违约金。关于原告要求被告提供案涉房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及赔偿延迟办理房屋产权证书期间的损失，因原被告双方未在合同中对此有所约定且未向本院提交证据证明存在损失，故对以上诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告河南鑫丰房地产有限公司应于本判决生效后三个月内向原告姚路交付华信国际广场苹果公馆3号楼东1单元11层东南户房屋并待证件齐全后积极配合原告姚路办理房屋产权证书。二、被告河南鑫丰房地产有限公司应于本判决生效后三个月内按照原告姚路已交购房款289868元的日万分之二向原告姚路支付自2013年5月2日起至房屋实际交付之日止的违约金。三、驳回原告姚路的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4613元，减半收取2307元，由被告河南鑫丰房地产有限公司承担1382元，原告姚路承担925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  崔俊杰二〇一九年六月二十六日书记员  张宗华