成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初4724号 原告：夏艳，女，1984年1月9日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：四川正尚荷花商业管理有限公司，住所地成都市青羊区方池街35号附1号。 法定代表人：朱海群。 被告：中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行，住所地成都市高新区天府大道中段1号成达大厦一楼。 负责人：马波，行长。 委托诉讼代理人：周瑶，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：万桂峰，国浩律师（成都）事务所律师。 原告夏艳与被告四川正尚荷花商业管理有限公司（以下简称“正尚荷花公司”）、中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行（以下简称“光大世纪城支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。夏艳、光大世纪城支行的委托诉讼代理人周瑶到庭参加诉讼，正尚荷花公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 夏艳向本院提出诉讼请求：1.判令正尚荷花公司为夏艳办理房屋产权证，并承担违约责任，赔偿违约金20000元；2.判令光大世纪城支行撤销抵押，履行其同意销售、办证所涉及的相关义务。事实和理由：2017年6月19日，夏艳与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》，约定夏艳购买正尚荷花公司位于成都市金牛区房屋。夏艳履行了合同，但正尚荷花公司未如期办理房屋所有权证书，按合同约定，正尚荷花公司不但应及时履行为夏艳办理产权证书的义务，还应承担已付房款5%的违约金共计20000元。2015年4月17日，光大世纪城支行向成都市房管局出具了《关于同意销售“四川正尚荷花商业管理有限公司”［金荷花Ｂ2座服装城］项目商品房的函》，此函明文“同意四川正尚荷花商业管理有限公司销售金荷花Ｂ2座服装城-1层至2层中的全部商业房产，并同意在《房屋买卖合同》约定的时间向买受人办理分户产权证”。但该房屋目前仍处于抵押状态，光大世纪城支行既然出具了公函同意销售、办证，就应当履行相应义务，解押夏艳所购房屋，保证办证顺利进行。为维护夏艳的合法权益，诉至本院。 正尚荷花公司未作答辩。 光大世纪城支行辩称，一、光大世纪城支行依约向正尚荷花公司发放贷款，并依法取得正尚荷花位于金牛区地产的抵押权，光大世纪城支行享有的贷款权与抵押权均合法有效；二、《关于同意销售“四川正尚荷花商业管理有限公”【金荷花Ｂ2座服装城】项目商品房的函》（以下简称《同意销售函》）对光大世纪城支行不具有约束力：1.光大世纪城支行并无用印记录，《同意销售函》真实性由法院依法审查认定。2.《同意销售函》为光大世纪城支行向成都市房管局出具的行政公文，因此，《同意销售函》只有经光大世纪城支行公章确认，方可代表光大世纪城支行的意思表示，仅加盖光大世纪城支行合同专用章的《同意销售函》不能代表光大世纪城支行的意思表示。3.即使《同意销售函》可代表光大世纪城支行的意思表示，该意思表示对象也应该为成都市房管局，而意思表示只有在送达表示对象时才生效，而该《同意销售函》尚未送达成都市房管局，因此未生效。4.即使《同意销售函》对世纪城支行具有约束力，购房者也应该将购房款项支付至光大世纪城支行，否则光大世纪城支行不应当承担注销抵押权义务。综上所述，光大世纪城支行依法享有抵押优先权，购房者无权要求光大世纪城支行注销抵押权，因此，恳请法院依法驳回购房者对光大世纪城支行的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年6月19日，夏艳与正尚荷花公司签订了《房屋买卖合同》，约定：1.夏艳购买正尚荷花公司坐落于成都市金牛区房屋（建筑面积8.17㎡），房屋总价为405383元；2.夏艳向正尚荷花公司提交完善相关手续及相关税费后，同意委托正尚荷花公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托公证费由正尚荷花公司支付；3.如因正尚荷花公司责任，夏艳未能在完善相关手续并付清房款及相关税费后365个工作日内取得房屋所有权证书的，夏艳有权解除本合同，正尚荷花公司应在30个工作日内全额退还已付全部房款，并按已付房款的5%向夏艳支付违约金；4.双方应遵守国家房地产政策、法规，并按照规定各自承担所需缴纳的税、费。 夏艳向正尚荷花公司支付了购房款300,000元，还剩105,383元未支付。现案涉房屋的产权尚未过户登记至夏艳名下。 正尚荷花公司将案涉房屋抵押给光大世纪城支行（抵押件号：2017080900Ｆ00196），并办理了抵押登记。光大世纪城支行于2015年4月17日出具《关于同意销售“四川正尚荷花商业管理有限公司”［金荷花Ｂ2座服装城］项目商品房的函》（以下简称《同意销售函》），载明的主要内容：正尚荷花公司将位于成都市金牛区服装城项目-1至2层共三层商业房产抵押给光大世纪城支行，现正尚荷花公司申请上述商品房在抵押期间向社会公开进行销售，销售对象为金荷花Ｂ2座服装城项目-1层至2层共三层中的全部房产，现光大世纪城支行同意正尚荷花公司销售上述-1层至2层中的全部商业房产，并同意在《房屋买卖合同》约定的时间向买受人办理分户产权证，请成都市房管局按正尚荷花公司办证申请受理。 此外，在本院审理（2017）川0106民初9259号案件中，本院于2018年6月20日依职权向原光大世纪城支行负责人张伟（2014年1月10日至2016年8月1日，任该行副行长并主持工作）询问查实，正尚荷花公司以盘活资金为由，拟定《同意销售函》内容后，由张伟安排人员盖章，并向正尚荷花公司工作人员提供了该函件的复印件，以便正尚荷花公司对外销售案涉房屋。 庭审中，夏艳撤回关于违约金的诉讼请求，并愿意支付剩余房款105,383元，但由于无法联系正尚荷花公司致不能交纳剩余房款。 以上事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《收据》、《房屋信息查询记录》、《同意销售函》《成都市不动产登记中心抵押明细清单》、《他项权证》等证据及当事人当庭陈述在案予以佐证。 本院认为，夏艳与正尚荷花公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约全面适当履行合同义务。夏艳已支付大部分房款，并愿意支付余款105,383元，故正尚荷花公司应协助夏艳将案涉房屋产权过户登记至夏艳名下。本案争议的主要焦点为：《同意销售函》的效力认定及法律后果，以确定光大世纪城支行应否注销抵押登记以及夏艳主张正尚荷花公司协助办理过户登记的诉讼请求能否实现。对此，本院认为，首先，《同意销售函》虽仅盖有光大世纪城支行的合同专用章，但根据该行负责人张伟的证言内容，能够确定该函形成的目的是为便于正尚荷花公司对外销售案涉房屋，其对象应为不特定，具有公示性，且形成的印章也系光大世纪城支行提供，故《同意销售函》对外具有法律效力，对光大世纪城支行具有约束力。其次，关于光大世纪城支行出具的《同意销售函》的法律后果。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定内容，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该规定确立了“抵押财产需经抵押权人同意方可转让”的原则。光大世纪城支行出具的《同意销售函》已明确同意正尚荷花公司将已办理抵押登记的案涉房屋对外进行销售，且该函的目的也不是为促成抵押担保的主债务实现，而是盘活正尚荷花公司的经营资金，即光大世纪城支行已放弃抵押权。夏艳基于《房屋买卖合同》的合法权益，应受法律保护。综上，光大世纪城支行作出的《同意销售函》已产生放弃抵押权的法律效力，负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续的义务。 关于夏艳主张的违约金问题。庭审中，夏艳撤回对违约金的诉讼请求，系当事人自愿放弃权利处分的行为，不违反法律的规定，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行于本判决生效之日起十日内注销位于成都市金牛区房屋的抵押登记手续； 二、四川正尚荷花商业管理有限公司于中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行注销抵押登记手续后十日内协助夏艳将位于成都市金牛区房屋不动产权属转移登记至夏艳名下；夏艳完成办理上述房屋产权过户的同时向四川正尚荷花商业管理有限公司支付购房款105383元; 三、驳回夏艳其他的诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取计150元，由四川正尚荷花商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一九年五月二十日 书记员  王文凤