重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初4570号原告：袁朝其，男，汉族，1957年7月26日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：周厚全，重庆劲源律师事务所律师。被告：陈铁军，男，汉族，1947年10月15日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：贺桂梅，重庆云佳越律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘云，重庆云佳越律师事务所律师。第三人：曹世春，男，汉族，1971年6月21日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：卢月，重庆中耀（渝北）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万凤英，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。原告袁朝其与被告陈铁军、第三人曹世春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日受理后，依法由审判员田秀荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁朝其及其委托诉讼代理人周厚全，被告李铁军的委托诉讼代理人贺桂梅、刘云，第三人曹世春的委托诉讼代理人万凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁朝其向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理位于重庆市渝北区××路××号附××号、××号附××号房屋产权证书；2、判令被告向原告支付房款价款的百分之二十八的违约金11894元。事实及理由：2000年10月18日,被告陈铁军以陈铁军等18户名义取得位于原重庆市渝北区面积330平方米国有土地使用权，用于修建陈铁军等18户集资房。2002年10月18日，陈铁军以陈铁军等18户名义与曹世春签订了《建筑施工合同补充协议》，在该协议中将房屋售卖权委托给曹世春。2003年8月13日，原告与曹世春签订了《陈铁军等18户集资建房协议书》，原告购买了××号综合楼负××层250平方米房屋一套（现渝北区××路××号附××号、××附××号），共计人民币42480元；约定陈铁军负责办理房屋产权证等相关手续。2007年12月20日曹世春承诺违约按原告购房款的百分之二十八承担违约责任。协议签订后，原告支付了房款，被告将房屋交付原告，但至今未办理产权证书。故原告起诉来院，请求判如所请。被告陈铁军辩称，被告在2002年5月3日及2002年10月18日曹世春用重庆四方建筑工程公司和重庆合营建筑公司与陈铁军等18人签订案涉项目的施工合同；之后，曹世春组织施工，于2008年7月24日进行工程结算和房屋移交，陈铁军不是办证主体；陈铁军未与原告签订任何房屋买卖合同，原告不是工程集资建房户；本案是基于原告与曹世春的房屋买卖合同产生，陈铁军不是本案被告；即便陈铁军是本案的被告，也应当将除陈铁军外的17户集资户列为被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人曹世春述称，2002年10月18日曹世春与陈铁军签订建筑施工合同补充协议，约定陈铁军将项目售房权委托给曹世春，曹世春有权代表陈铁军与买受人签订购房合同，购房款陈铁军已经与第三人结算清楚，购房合同确定的其他义务由陈铁军履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对不动产登记资料、规划建设许可证、规划验收合格证、面积分摊表、检测报告、信访处理文件、镇政府资料、集资建房协议书、承诺书、收据、施工合同的补充协议、最低售房价格表、施工承包合同、建筑施工合同补充协议、有关事宜协议书及详细情况附表、竣工验收表、消防检查记录、委托包干征地手续协议书、征地文件、房屋坐落证明的真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年10月18日的渝北府地（2000）××号文件载明：同意将位于××镇面积为330平方米的国有土地出让给陈铁军等18户作为修建综合用房用地。2001年取得了村镇规划建设许可证，2002年取得了建筑工程施工许可证，建设单位为陈铁军等18户。2002年10月18日，以陈铁军等18户集资建房为甲方、重庆合营建筑工程公司（曹世春）为乙方签订了一份《建筑工程施工承包合同书》，主要内容是乙方承包位于渝北区××镇场口陈铁军等18户集资房工程。合同末尾曹世春在委托代理人处签字。同日，以陈铁军等18户集资建房为甲方、重庆合营建筑工程公司（曹世春）为乙方签订了一份《建筑施工合同补充协议》，该协议载明甲方同意将该项目的售房权委托乙方售房，售房最低限价以双方签字认可为准，售房实际价3日内以书面形式，由甲方确认日内不与确认，视为同意，乙方有权处置。合同末尾乙方处仅曹世春签字。2002年8月5日，陈铁军与曹世春签字确认了一份《陈铁军等18户集资建房最低售房价格表》，载明了各楼层各部位的售价。2003年8月13日，以陈铁军等18户为甲方、袁朝其为乙方签订了一份《陈铁军等18户集资建房协议书》，主要内容是：乙方自愿参加集资修建，甲方按批准方案建设集资楼水电二通，乙方出资建房，选定负一层A-E轴1-6轴住房一套面积约118平方米，单价360元/平方米，共计人民币42480元，第一次缴款30000元，第二次缴款12480元；乙方所分房屋的费、税根据政策规定按实际发生金额由乙方支付；房屋验收合格后交付使用，甲方负责办理房屋产权证，土地使用证等有关手续。合同还对其他内容进行了约定。合同末尾甲方处曹世春签字，乙方处袁朝其签字。签订上述协议后，袁朝其支付了购房款共计40000元整，曹世春出具了收据。2007年12月20日，曹世春出具一份《承诺书》，主要内容是：原签订的售房合同真实有效，我协同陈铁军尽快办理产权等证件，六个月内办好房产证等相关证件，否则承担相应法律责任（违约金按房款的28%算），该栋楼的所有住户房款已交曹世春，尾款在房产证交给每位住户手里之时交清，办理房产证的所有事宜由曹世春全权负责。2008年7月24日，以陈铁军等18户集资建房为甲方、以重庆合营建筑工程有限公司委托代理人曹世春为乙方又签订了一份《××镇陈铁军等18户集资建房承包工程结算及房屋移交等有关事宜协议书》，双方对总工程款、已付工程款等进行了确认。协议书末尾乙方处仅曹世春签字。陈铁军与曹世春还签字确认了一份表格，载明了购房者袁朝其购买的房号12房屋面积为36.47、13号面积为46.01、14号面积为42.17，价格均为900，金额为112185元。陈铁军与曹世春签字确认的另外一份《××镇陈铁军等18户集资户名单》上载明的袁朝其购买的房屋房号、面积，价格均与上述表格相同，即112185元。重庆市公安局渝北区分局××派出所出具一份证明，载明：袁朝其在××镇街道有房屋两套，房屋坐落于重庆市渝北区××镇综合楼××楼，现该房屋公安机关门楼牌实际编号分别为重庆市渝北区××镇××路××附××号、重庆市渝北区××镇××路××号附××号。另查明，2010年10月21日案涉房屋的工程取得了竣工验收表。庭审中，原告陈述，同意先付款后办证,但是价格要按原合同价格执行;2003年房屋就交付了一直使用到现在;陈铁军是实际建设方,其余12户的过户手续都是陈铁军办理的。陈铁军陈述，2008年才将房屋交付给原告，曹世春才将房屋出售给原告的事情告知我，那个时候原告已经在使用了；2008年第三人曹世春告知我房屋被原告占用的事实，政府与我协商，原告按照2008年表格的价格补足房款，我就认可原告。曹世春陈述，在与原告签订协议后口头告知了陈铁军的。陈铁军陈述房屋具备了办证条件。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，陈铁军与曹世春在《建筑施工合同补充协议》中约定了陈铁军委托曹世春售房，《集资建房协议书》抬头甲方也是陈铁军等18户，原告有理由相信曹世春可以代陈铁军售房并收取房款，故本案房屋买卖的双方应为陈铁军与袁朝其。关于房款的金额。陈铁军抗辩《集资建房协议书》上的单价低于了与曹世春约定的最低售价，但陈铁军与曹世春对于房价的约定属于两个人之间的内部约定，对不知情的第三人不发生效力。《集资建房协议书》上明确载明了单价及总额，之后袁朝其也按协议书上载明的单价金额支付了房款，房屋也进行了交付，本案案涉房屋的成交金额应以《集资建房协议书》上载明的为准。庭审中袁朝其也明确表示愿意按《集资建房协议书》上载明的金额支付尾款，现房屋已经具备了办证条件，房屋现在门牌实际编号为重庆市渝北区××镇××路××附××号、重庆市渝北区××镇××路××号附××号，故对袁朝其请求判令陈铁军办理位于重庆市渝北区××路××号附××号、××号附××号房屋产权证书的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。陈铁军是委托曹世春售房，《集资建房协议书》上并未约定办证时间，2007年12月20日的《承诺书》是曹世春个人出具，关于违约金的条款属于曹世春个人承诺，不能约束陈铁军。原告基于曹世春的承诺要求陈铁军承担违约责任于法无据，故对原告请求判令陈铁军支付房款价款的百分之二十八的违约金11894元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈铁军在本判决生效后十日内为原告袁朝其办理位于重庆市渝北区××路××号附××号、××号附××号房屋产权证书；二、驳回原告袁朝其的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告陈铁军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  田秀荣二〇一九年六月十八日书记员  马晓苒