广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初1207号原告：伍金志，男，1987年2月17日出生，汉族，住广东省高要市，委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。被告：肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸城区沿江一路8号，统一社会信用代码：91441283791199000E。法定代表人：陆根开，董事长。委托诉讼代理人：黄秋实，广东勤思进律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹文秀，广东勤思进律师事务所实习律师。原告伍金志与被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍金志的共同委托诉讼代理人潘金星、被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄秋实、詹文秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伍金志向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿土地使用权年限减少损失41702.12元。2、判令被告向原告支付逾期办证违约金3795.65元。3、判令被告向原告支付逾期交楼违约金19433.73元（违约金计算标准是每天按已付房款的万分之二，从2015年10月1日起计算至2016年6月12日）。4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的定名为“丽华名庭”的商品房一套，商品房的房号、面积及价格详见合同约定。合同约定“土地使用权年限自2004年12月9日至2074年12月9日”以及“被告应于商品房交付使用后60天内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案”。原告后来发现该房屋的不动产权证记载的土地使用权年限比合同约定的年限有所减少。经了解，该小区地块是被告在四个不同时段取得六块土地构成，因被告未办理相应土地使用年限延期手续，不动产权证按六块土地中终止日期最早时间为依据。被告对实际土地使用权年限少于合同约定一事存在过错。原告交纳办证费，但被告逾期办理房产证，依约应当支付逾期办证违约金。同时，被告存在逾期交楼行为，依约应支付逾期交楼违约金。故向法院提起诉讼。被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人认为取得的《不动产权证书》上所载的“使用期限”《商品房买卖合同》第一条约定不同，进而认为被答辩人在《商品房买卖合同》的填写上存在过错要求赔偿损失，是对《商品房买卖合同》的错误解读，也是对法律的错误理解，被答辩人据此提出的损失赔偿请求没有任何事实与法律依据。（一）根据《物权法》的规定，被答辩人取得的土地使用权年限减少损失在客观上并不存在。（二）答辩人与被答辩人在签订《商品房买卖合同》时不存在过错，《商品房买卖合同》第一条的约定符合签订合同当时的客观事实。（三）《不动产权证书》登记的使用期限与《商品房买卖合同》记载的土地使用期限不同是客观政策原因造成的，不是答辩人可以预见或者可以改变的，答辩人对此不存在过错。二、答辩人已经按照合同约定履行了产权登记的相关义务，不存在违约，被答辩人主张该项违约责任没有合同或法律依据。三、被答辩人主张的逾期交房违约金的主张已经超过诉讼期限。综上所述，被答辩人的诉讼请求全部没有事实与法律依据，其关于逾期交楼违约金的诉讼请求也超过了法律规定的诉讼时效，因此，恳请法院驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告伍金志与被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司于2014年6月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告以银行按揭方式购买被告开发位于肇庆市××区南岸××号定名为“丽华名庭”B幢3层304号房的商品房，商品房总价款为379565元，合同约定“第一条出卖人以出让方式取得位于高××市南岸××编号为××、××、010212137的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……土地使用权年限自2004年12月9日至2074年12月9日”、“第八条交付期限。出卖人应当在2015年9月30日前……商品房交付买受人使用”、“第九条出卖人逾期交房的违约责任……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”以及“第十五条关于产权登记的约定……出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。签订合同后，被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司出具了金额为379565元的购买发票。2017年2月5日，原告伍金志确认收楼。原告向被告交纳了1000元房地产权证办证费。2018年12月27日，肇庆市国土资源局办理了粤（2018）肇庆高要不动产权第0027604号不动产权证书，记载使用期限自1997年4月2日起2067年4月1日止。原告伍金志遂于2019年4月28日向本院提起诉讼。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告伍金志与被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条之规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对住宅建设用地使用权期间届满自动续期时应否缴费及按何种标准缴纳土地使用费的问题目前国家尚未出台相应的办法和相关具体规定，故原告请求被告赔偿土地使用权年限减少造成的损失属于尚未发生的损失，该损失是否会发生以及具体数额尚不能确定。因此，本院对于原告要求被告赔偿土地使用权年限减少损失的诉讼请求不予支持。被告已收取原告的房地产权证办证费，没有提供证据证明其在原告收楼的2017年2月5日后的60日内已向产权登记机关送交房产登记材料的收件回执或其他依据，被告的行为已构成违约，因此，被告应当按合同约定向原告支付已付房价款379565元的1%即人民币3795.65元的逾期办证违约金。关于逾期交楼违约金问题：被告逾期交楼的事实有《收楼承诺书》等证据证实，且双方当事人均没有异议，本院予以确认。依双方合同约定，被告应按已付房价总款379565元的日万分之二的标准向原告计付违约金。就计算违约金的起始时间问题：合同约定被告应于2015年9月30日前履行交楼义务而没有如期履行，原告自2015年10月1日起应当知道其权利受损，故原告诉请的因被告延期交楼的违约金的诉讼时效自2015年10月1日起计算至2018年9月30日止。由于双方约定的违约金按日计算，故原告诉请的违约金中自其起诉日2019年4月28日往前推算三年以前的部分，即2016年4月27日前的违约金均已超过诉讼时效。综上，原告诉请的违约金自2016年4月28日起计算至其主张的2016年6月12日共46日，计算逾期交楼违约金为379565元×2/10000×46日=3492元。对2016年6月12日后的违约金，原告没有提出诉请，本院不予处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十天内支付逾期办证违约金为3795.65元给原告伍金志。二、被告肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十天内支付逾期交房违约金为3492元给原告伍金志。三、驳回原告伍金志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费712元（原告已预交），由原告负担687元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈晓成二〇一九年六月二十八日书记员  黄丽莹