咸阳市中级人民法院民事判决书 (2019)陕04民初36号 原告：张亚利，女，汉族，1969年5月10日生，住陕西省泾阳县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：张万星，陕西万星律师事务所律师。被告：魏志亮，男，汉族，1965年4月9日出生，住陕西省三原县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张胜利，陕西世创律师事务所律师。被告：陕西鑫军安房地产开发有限公司，住所地：陕西省西咸新区XX城泾阳县商铺。统一社会信用代码91610000681555422H。法定代表人：吴斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄涛，陕西太柏律师事务所律师。原告张亚利与被告魏志亮、陕西鑫军安房地产开发有限公司（以下简称：鑫军安房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张亚利委托诉讼代理人张万星，被告魏志亮委托诉讼代理人张胜利、被告陕西鑫军安房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张亚利向本院提出诉讼请求：1、原告购买被告鑫军安房地产公司幸福家园门面房4楼406号（泾房权证泾干字第20158179号）价款4176080元全部付清，房产已交付，请求人民法院对原告所属产权予以确认；2、被告魏志亮对原告所属（泾房权证泾干字第20158179号）申请查封错误，请求判决不予执行；3、本次诉讼费用判令两被告承担（包括聘请律师代理费10万元）。事实和理由：原告的丈夫路某某与鑫军安房地产公司法人吴斌是很要好的朋友，2014年7-8月，吴斌对路某某讲：由他开发的“幸福家园”沿街要建一座五层的商贸大厦，他愿以最优惠的价格让路购买两套。原告丈夫与原告商量后，原告表示同意。故按吴某某要求，2014年12月先支付200万元预付款。2016年底左右原告与丈夫一块找吴斌商议购买商铺付款交付具体事宜。吴斌当即表示同意马上签订购房合同，出售两套，即1层102一套价格1.5万元/平方米，4层406一套价格8000元/平方米。让原告立即付款办手续，原告随即于2017年元月向被告再次付款350万元，加上2014年已交付的预付款200万元，共计交被告550万元。被告收到购房款后，随即与原告签订了购房合同，被告并将4楼406号、1楼102号两套商铺的产权证交给原告。当时双方议好，房产交割后，余款由原告一次交清。第二天被告法人吴斌和主管工程师约原告一同到现场办理交接手续。但在交接完4楼406号商铺后，在交接1楼102号商铺现场时，被告法人吴斌讲到：昨天晚上公司几位领导商议交接事宜中，出现意见不统一，即认为一楼商铺价格1.5万元/平方米偏低，希望每平方增加3000元，我与丈夫表示不能接受。故双方暂时达成先移交406号商铺，1-2号商铺暂不移交待后再议的协议。至于双方移交后没有办理过户手续，是原告应完成的工程没有完成，如：天然气管道、电梯等均未安装。但406号商铺已移交完毕，因为406商铺购房款（417.608万元）原告早已付清。双方现场已划线移交，即406号商铺产权归原告所有。被告魏志亮因被告鑫军安房地产公司欠款，已被人民法院判决生效，且被告鑫军安房地产公司不能履行归还借款义务，故提请人民法院查封房产，强迫鑫军安房地产公司尽快归还借款是法律所允许的。但申请查封不能损害原告的合法权益，因为法院查封的406号房产是原告合法手续购买的，已签订了《购房合同》付清了房款，买卖双方已完成移交，即产权已归原告，不属于被告鑫军安房地产公司，故查封对象错误。 被告魏志亮辩称：原告是借款给鑫军安房地产公司的钱，是让与担保形式，按照最高院审理民间借贷纠纷司法解释，该借款形成的买卖合同无法律效力，希望依法驳回原告诉请。被告鑫军安房地产公司辩称：原告所称的事实是真实的，当初房权证已交给原告了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张亚利为证明其主张向法庭提交如下证据：第一组证据：汇款凭证证明目的：被告鑫军安房地产公司收到550万元了。第二组证据：商品房买卖合同、产权证。证明目的：我们买房确实当初是借款，房子购买后，签订了合同，总价是470万元，后来补了余款。406号房子产权属于我们，被告魏志亮申请查封406号房子是错误的。被告魏志亮质证认为：对于第一组证据，真实性不认可，这不是原告张亚利的汇款，借款是打给吴某某借款，不能证明是购房款。对于第二组证据，商品房买卖合同不能证明已经支付全款和交付房屋，之前欠款都是打给吴某某，若是购房应该给购房者出具房款收款收据，不能证明发生购房事实，只能证明是借款让与担保，原告不能证明双方发生了真实房屋买卖关系，只能证明是借款担保。被告鑫军安房地产公司质证称，对原告所提供两组证据真实性、证明目的均认可。合议庭对原告提交的证据的真实性予以认可，但对其欲证明原告拥有涉案房屋物权的证明目的不予支持。合议庭根据庭审调查及采信的证据，确认以下案件事实：2017年12月15日，本院作出（2017）陕04民初第93号民事判决，已经发生法律效力，该生效判决主文确定：被告陕西鑫军安房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告魏志亮借款本金7159427元及利息（从2013年12月4日起算至付清之日止，利率按照月息2分计算）。因陕西鑫军安房地产开发有限公司未履行上述生效法律文书确定的义务，魏志亮于2018年1月23日向本院申请执行，本院于2018年2月2日立案执行。2018年2月9日，本院作出(2018)陕04执47号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人陕西鑫军安房地产开发有限公司的银行存款1500万元人民币或扣留、提取、查封、扣押其相应价值的收入或财产。2018年6月29日，本院依法查封陕西鑫军安房地产开发有限公司名下相关房产，包括不动产权证号为泾房权证泾干字第20158179号房产。本院另查明，2014年12月鑫军安房地产公司向张亚利借款，约定月息2%，张亚利个人名下有住房。2017年1月3日，鑫军安房地产公司与张亚利就涉案房产（不动产权证号为泾房权证泾干字第20158179号）签订了书面的商品房买卖合同。本院再查明，魏志亮与鑫军安房地产公司民间借贷纠纷案件中，魏志亮向本院提出财产保全申请，本院作出(2017)陕04民初93号民事裁定书，裁定查封冻结陕西鑫军安房地产开发有限公司、吴斌、王欣盛银行存款人民币3000万元或查封、扣押相应价值的财产。2017年3月27日，本院执行局向泾阳县不动产登记局出具（2017）陕04执保9号协助执行通知书，载明：依法查封陕西鑫军安房地产开发有限公司泾房权证泾干字第20158172号、泾干字第20158192号、泾干字第20158193号、泾干字第20158174号、泾干字第20158195号、泾干字第20158170号房产。2017年5月4日，陕西鑫军安房地产开发有限公司向本院提交《变更查封财产申请书》载明：“贵院于2017年3月27日发（2017）陕04执保9号查封鑫军安房地产开发有限公司泾房权证泾干字第20158172号、泾干字第20158192号、泾干字第20158193号、泾干字第20158174号、泾干字第20158195号、泾干字第20158170号房产，并于2017年3月27日查封了具体房号107、110、505计3套房产，由于以上查封财产系经过网签出卖于案外人，现案外人要求我公司交付房屋，请求法院变更查封我公司以下财产：泾房权证泾干字第20158186号、泾干字第20158187号、泾干字第20158193号、泾干字第20158174号、泾干字第20158179号、泾干字第20158170号房产。我公司保证以上财产无抵押、无担保且产权属于我公司，请贵院予以支持。” 。2017年5月9日，本院向泾阳县不动产登记局出具（2017）陕04执保9-1号协助执行通知书，载明：1、依法查封陕西鑫军安房地产开发有限公司泾房权证泾干字第20158186号、泾干字第20158187号、泾干字第20158179号房产；2、解除陕西鑫军安房地产开发有限公司泾房权证泾干字第20158192号、20158195、20158172号房产的查封；3、查封期限为叁年，即2017年5月9日至2020年5月8日止。本院认为，被告魏志亮与鑫军安房地产公司民间借贷纠纷案件中，已有生效判决确认魏志亮与鑫军安房地产公司之间的债权债务关系魏志亮申请强制执行生效判决，本院对诉争商铺予以查封，符合法律规定。原告张亚利现主张查封财产中存在其向鑫军安房地产公司购买的商铺，要求对查封的商铺予以解封，并提交了《商品房买卖合同》和产权证证实其主张。因一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该条款规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需符合所购商品房系用于居住，因本院查封的房产为商业用房，不是案外人张亚利用于个人居住的房屋，且根据案外人张亚利自认其与陕西鑫军安房地产开发有限公司签订商品房买卖合同实因双方存在民间借贷关系，其提交的证据不足以排除本院对查封房产的执行。因二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经本院庭审调查，张亚利与鑫军安房地产公司原属借款关系，后签订商品房买卖合同，合同约定价格为13000元/平方米，总价678.613万元，而庭审中原告称实际价格为8000元/平方米，总价417.608万元，不符合日常交易习惯，且鑫军安房地产公司并未给张亚利开具购房款收款收据；自2017年1月3日合同签订后至法院对鑫军安房地产公司财产保全期间，张亚利并未主张办理过户登记，且2017年5月4日陕西鑫军安房地产开发有限公司向本院院提交《变更查封财产申请书》载明：“……请求法院变更查封我公司以下财产：……泾干字第20158179号、……。我公司保证以上财产无抵押、无担保且产权属于我公司，请贵院予以支持。”。因此张亚利对登记在被执行人鑫军安房地产公司名下的不动产提出异议，不符合法定情形，其请求本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定判决如下：驳回张亚利的诉讼请求。本案诉讼费40208元，由张亚利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。     审   判    长      何剑平审   判    员      张军海 审   判    员      韩  瑶    二〇一九年六月十一日   书    记    员     刘  丹  1