湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初10214号原告（反诉被告）：王定霞，女，1991年1月12日出生，汉族，住湖北省赤壁市，委托诉讼代理人：沈华祥，湖北利源律师事务所律师。原告（反诉被告）：武汉艺中人健身服务有限公司，原住所地武昌区武汉轨道交通2、4号线换乘站洪山广场东广场地下空间负一层B-09号商铺，现住所地武汉市江汉区唐家墩路7、9、11号武汉菱角湖万达广场A栋A2单元16层10、11室。法定代表人：王定霞。委托诉讼代理人：沈华祥，湖北利源律师事务所律师。被告（反诉原告）:武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司，住所地武汉轨道交通2号线洪山广场东广场负一层商业部分。法定代表人：施磊，公司执行董事。委托诉讼代理人：余美佳，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高睿，北京市京师（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）王定霞、武汉艺中人健身服务有限公司（以下简称艺中人公司）诉被告（反诉原告）武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司（以下简称洪广宝地汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，被告洪广宝地汇公司在答辩期内提出反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。本案依法由审判员卢丹涛适用简易程序独任审判，于2018年9月11日、12月25日、2019年3月25日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王定霞、艺中人公司的委托诉讼代理人沈华祥、被告（反诉原告）洪广宝地汇公司委托诉讼代理人余美佳、高睿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王定霞、艺中人公司本诉向法院提出的诉讼请求为1、解除双方《物业租赁合同》；2、判令被告返还房屋租金22000元、返还保证金18190元，并判令被告赔偿原告装修及其他损失300663元（合计322663元）；3、被告承担本案诉讼费用。后王定霞、艺中人公司将第二项诉讼请求变更为判令被告退还租金、返还保证金、押金、赔偿原告装修及其他损失319273元（其中押金22000元、租金、物业费15393元、装修及其他损失281880元）。事实和理由：2017年8月10日王定霞与洪广宝地汇公司签订《物业租赁合同》，约定洪广宝地汇公司将洪广宝地汇公司洪山广场东广场地下空间负一层B-09号商铺（以下简称B-09号商铺）出租给原告作为健身服务场所使用，租赁期从2017年12月10日至2020年12月9日止，约定租金逐年递增按季支付；双方签订该合同同时原告支付三个月租金及合同、服务保证金各9095元。同日双方签订《物业管理服务合同》，原告给付装修保证金等费用开始装修，后如期开始营业。2018年5月19日原告承租的商铺屋顶漏水，致使原告经营场所积水，原告经营场所内的健身器材等物品以及装修严重损毁，当日原告即向被告反映，要求被告及时处理未被理睬，次日原告被迫停课；时至当月23日被告仍未派人修缮，原告书面函告被告提出协商解除双方合同、赔偿损失，被告置之不理；同月28日原告派员向被告物业管理员李小龙再次送达《通知》，截止原告起诉，被告仍拒不回复。另，王定霞2018年1月24日注册设立自然人独资的武汉艺中人健身服务有限公司，注册地即“B-09商铺”。洪广宝地汇公司辩称，1、我方同意解除合同，但是不应当返还保证金，也不应当赔偿其装修及其他损失，不同意返还租金；2、我方已经尽到了修缮义务，在原告向我方说明漏水的事实后，我方积极地与地铁集团进行了沟通，由他们进行维修；3、房屋漏水与原告缴纳租金并不矛盾，即使在2018年5月19日屋顶出现漏水，但是原告还是应当于2018年6月10日起按时缴纳租金，否则其构成违约；4、原告所主张的装修及其他损失，没有事实和法律依据。洪广宝地汇公司反诉向法院提出的诉讼请求为1、判令解除2017年8月10日签订的《物业租赁合同》及《物业管理服务合同》；2、确认无需向对方返还租金22000元、合同保证金18190元、装修损失300663元；3、判令对方支付自2018年6月10日起至2018年8月20日期间的商铺租赁费42036元及付款违约金12611元（按42036元×30%）、赔偿可得利益损失72760元（按18190元/月×411）；4、判令对方支付2018年6月10日起至2018年8月20日期间的物业管理费8804元及违约金（以8804元为基数，按月利率2%计算，截止2018年8月20日的违约金416元，2018年8月20日以后至实际付清之日止期间的违约金按上述标准累计计算）；5、判令对方支付自2017年11月的电费322.50元；6、判令对方负担诉讼费、律师费等费用。后洪广宝地汇公司增加诉讼请求7、对方立即腾退承租的B-09号商铺；8、判令对方支付合同期外房屋占用费，从2018年8月21日起至实际腾退房屋之日止，暂计算至2018年9月20日为18190元。事实和理由：2017年8月10日双方签订《物业租赁合同》及《物业管理服务合同》，合同约定王定霞承租商铺面积254平方米，租赁期从2017年12月10日至2020年12月9日，其中2017年12月10日至2018年12月9日的月租金为71.62元/平方米，每月租赁费用为18190元。租赁期按季度缴纳，应至少每期结束之日前的十五日内支付下期租赁费。并约定如未按合同约定及时足额支付各项租赁费用和保证金，超过7天以上的，洪广宝地汇公司有权单方面解除合同，并酌情没收部分或全部本合同的保证金。因王定霞违约行为导致合同解除的，洪广宝地汇公司有权没收合同保证金及要求违约赔偿。并约定如因王定霞违约导致合同终止或因王定霞提前退场（未满三年）除履行主合同条款外，王定霞将另赔付洪广宝地汇公司给与王定霞的装修期、免租期共计4个月租金费用72760元等。双方签订的《物业管理服务合同》约定王定霞按承租建筑面积254平方米标准缴纳物业管理费，每月物业管理费为3810元。水费4元/吨，电费1.3元/度。如王定霞不按约支付物业管理费或其他应缴费用，每逾期一日，按应付而未付金额的千分之一向洪广宝地汇公司支付违约金。上述合同签订后，洪广宝地汇公司将商铺交付王定霞使用，并依约提供了物业管理服务。王定霞自2018年6月10日起一直拖欠租金和物业管理费。王定霞、艺中人公司就反诉辩称，1、原告与被告签订两份合同属实，漏水发生前，答辩人依合同缴纳押金、租金；2、2018年5月王定霞承租房屋漏水时就告诉洪广宝地汇公司，因洪广宝地汇公司未及时处理，王定霞被迫停课，洪广宝地汇公司未及时修缮，王定霞被迫提出解除合同，洪广宝地汇公司未回复。2018年6月份因洪广宝地汇公司未及时修缮，王定霞当然有权解除合同；3、2018年5月23日王定霞书面函告洪广宝地汇公司后，即提出搬离相关财物，但是洪广宝地汇公司不允许搬离，2018年12月洪广宝地汇公司向王定霞函告要求搬离，2018年12月4日评估人员勘察后，王定霞搬离物品时再次遭到阻止，损失扩大应由洪广宝地汇公司自行承担。王定霞、艺中人公司向法庭提交的证据有：证据一、《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》、付租（保证金）收据五份。证明：1、双方存在房屋租赁关系；2、证明原告依据合同约定履行缴费（押金、房屋租金、物业管理费等）义务。证据二、漏水、损毁财物照片、视频等。证明：1、原告承租房屋因房顶漏水致房屋地板被水浸泡、装修受损、健身器材、物品损毁；2、地面积水危及学员训练安全、有损学员健康，正常教学无法进行、被迫停课。证据三、微信、视频、口头和书面《通知》。证明：1、屋顶多处漏水、地面积水，正常训练中止、停课；2、原告微信、口头和书面多次要求被告及时维修处理，被告不能彻底解决，亦不协商解除租赁合同。证据四、装修合同、装饰工程预（决）结算书、收据和《评估报告》。证明：1、原告对承租房屋按教室模式进行装修及装修总造价201517.40元；2、屋顶漏水致使地面和其他装修毁损；3、对《评估报告》的真实性无异议，《评估报告》只对部份装修项目和财物的损失额确定为68758.00元也没有异议，但对整体装修中的强弱电电路改造工程、吧台制作（大理石）、墙体彩绘、钢结构、灯具、门头发光字这六项价值114289.00元的装修未纳入评估范围有异议。证据五、财物（硬件）损失清单及付款凭证。证明：1、因漏水致使财物毁损，如钢管生锈、瑜伽垫及沙发等被水浸泡腐坏、水浸致彩绘毁损等；2、部分财物如椅子等物受损价值详见《评估报告》。证据六、退费人员名册及退费凭证。证明因漏水停课导致部分学员终止《学员入学协议》，原告被迫退费22734.00元、并致相应损失。证据七、原告住所《变更通知书》、《租赁合同》、《通知》、《微信截图》、《经营收支盈利表》及凭证。证明：1、原告重新租赁场地、装修、停业、停课二个月；2、原告月均盈利25987.00元，停业损失51975.40元。证据八、《房屋租赁合同》、学员住宿给付凭证。证明：1、承租学员宿舍押金3500.00元、月租金3500.00元（微信支付）；2、停课期间学员停止支付住宿费（每名学员一月650.00元）；3、提前解除《房屋租赁合同》致使出租方未返还押金；合计损失10500.00元。洪广宝地汇公司向法庭提交的证据有证据一、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体适格。证据二、涉案房屋的竣工验收备案证、《关于地铁洪山广场东广场建设工程规划许可意见的复函》、武汉地铁集团公司营业执照复印件；武汉地铁集团公司的授权书、武汉轨道交通公司营业执照复印件；武汉轨道交通公司出具的证明、武汉轨道交通公司与三狮宝瑞公司签订的《涉案房屋租赁经营及物业管理权合同》；三狮宝瑞公司与原告签订的《涉案房屋委托经营管理权合同》、三狮宝瑞公司营业执照复印件及授权书。证明1、涉案房屋已经办理了竣工备案证及规划许可证并已经通过了消防验收；2、涉案房屋系武汉地铁集团公司所有，武汉地铁集团公司将涉案房屋委托武汉轨道交通公司实施开发及物业经营管理，武汉轨道交通公司将涉案房屋租赁给三狮宝瑞公司招商运营，三狮宝瑞公司将涉案房屋租赁给原告经营管理，原告对涉案房屋享有出租权及物业管理权。证据三、原告与被告于2017年8月10日签订的《宝地汇物业租赁合同》、《宝地汇物业管理服务合同》。证明原告于2017年8月10日将涉案房屋出租给被告，双方对涉案房屋的租赁期限、面积、租价格、付款期限、违约责任等内容进行了约定；以及对涉案房屋的物业管理费等相关内容进行了约定。证据四、三狮宝瑞（武汉）股权投资基金管理有限公司对武汉地铁资源经营有限公司出具《工作联系函》、武汉地铁资源经营有限公司出具的《关于艺中人商铺渗漏处理情况说明》。证明原告履行了维修义务。证据五、电费通知单。证明被告拖欠原告电费322.5元。证据六、《催告函》、EMS邮寄单及送达凭证。证明原告于2018年8月15日向被告发出了催告函，被告拖欠原告2018年6月至9月的租金、物业管理费、水电费共计人民币64767.5元。证据七、委托代理协议、律师代理费发票。证明原告因诉讼产生的律师费为24000元。经洪广宝地汇公司申请，本院调取王定霞于2018年5月22日向武汉市公安局轨道交通分局街道口派出所报警记录及相关的案卷材料。洪广宝地汇公司拟证明原告的损失是由于股东之间的矛盾所引起的。经王定霞、艺中人公司申请，本院委托中衡保险公估股份有限公司对王定霞、艺中人公司装修项目价值、因渗水造成的财产损失进行了评估，评估结果为：1、王定霞、艺中人健身服务有限公司的强弱电电路改造、吧台制作（大理石）、墙体彩绘、钢结构、灯具、门头发光灯等装修项目价值人民币69624元；2、王定霞、艺中人健身服务有限公司因渗水造成的财产损失费为人民币68758元。上述证据经当庭质证，洪广宝地汇公司对王定霞、艺中人公司提交的证据一真实性无异议，认为对方自2018年6月10日起就拖欠租金；对证据二无异议，认为漏水只是局部现象不能导致整个房屋的装修、健身器材及其他物品的毁损；对证据三认为没有收到，真实性无法核实；对证据四、五、七认为真实性无法核实，与本案无关；对证据六认为系对方单方制作，真实性有异议，房屋漏水不必然导致该部分损失；对证据八中房屋租赁合同真实性无异议，但与本案无关；对转账详情有异议，与本案无关。王定霞、艺中人公司对洪广宝地汇公司提交的证据一、二、三无异议；对证据四真实性无异议，但认为不能达到证明目的，到起诉之时房屋还存在漏水；对证据五真实性无异议，认为对停业后的电费不认可；对证据六认为没有收到，不予认可；对证据七认为与本案无关。王定霞、艺中人公司和洪广宝地汇公司对本院调取的王定霞于2018年5月22日向武汉市公安局轨道交通分局街道口派出所报警记录及相关的案卷材料真实性无异议。王定霞、艺中人公司对中衡保险公估股份有限公司评估报告无异议。洪广宝地汇公司对中衡保险公估股份有限公司评估报告认为报告上的印章是彩打的，对报告的真实性、合法性有异议。本院认为，本院对当事人对对方所提交的证据真实性未提出异议的证据均予以确认。当事人对对方所提交证据及本院委托出具的评估报告真实性提出异议，但未提交相应证据予以证实，故本院不予采信。经审理，本院认定本案事实如下：2017年8月10日，王定霞（乙方）与洪广宝地汇公司（甲方）签订《物业租赁合同》。合同约定：乙方承租位于武昌区武汉轨道交通2、4号线换乘站洪山广场东广场地下空间负一层B-09号商铺，建筑面积254平方米；乙方经营范围为健身服务、舞蹈；未经甲方书面同意，乙方擅自停止营业、缩短营业时间、转让本合同权利予第三方或第三方合作的，甲方有权立即单方面通知乙方解除本合同，立即收回商铺，没收全部保证金，乙方所投入的装修无偿归甲方所有，同时乙方需承担甲方因此而产生的经济损失；该商铺的租赁期从2017年12月10日起至2020年12月9日止；甲方同意乙方所承租铺面装修期为自2017年8月10日至2017年10月9日止，且甲方同意免除乙方装修期内的租金和商业管理费；甲方同意乙方于2017年12月10日开始营业，且正式开始计租；甲方同意给予乙方60天免付租金的权利，分次执行即2017年10月10日至2017年12月9日；租赁费用标准为：2017年12月10日至2018年12月9日，租金单价为71.62元/月/平方米，合计每月租赁费18190元；2018年12月10日至2019年12月9日，租金单价78.70元/月/平方米…；本合同签订之日，乙方需向甲方一次性缴清3个月的租赁费用54570元，其后，乙方应至少每期（3个月）结束之日前的十五日内向甲方支付下期（3个月）租赁费用；乙方须于本合同签订之日向甲方支付9095元的合同保证金作为乙方忠诚履行本合同的保证，否则，甲方视为乙方自动放弃本合同；如乙方在合同租赁期限内提前单方面终止合同，甲方有权没收乙方的全部合同保证金作为违约金；乙方须于本合同签订之日向甲方支付9095元作为乙方的商品售后纠纷处理、水电费拖欠、客商营业场地环境维护及垃圾转运费等的服务保证金；甲方有权在下列情况发生时单方解除合同，并酌情没收部分或全部本合同保证金，乙方应立即将承租商铺无条件退交甲方，乙方所投入的装修无偿归甲方所有（2）乙方未能按本合同约定及时足额向甲方支付各项租赁费用和保证金，超过7天以上；除本合同另行约定外，甲乙双方不得提前解除合同。乙方单方面在本合同租赁期满前提前退租或因乙方违约行为导致合同解除的，甲方有权按乙方违约情况没收本合同保证金及要求违约赔偿；甲方有权以自身名义通过法律途径向乙方追索租赁费用、代收代缴费用等各种欠费；乙方承租商铺内的由甲方提供的设备、电器等设施正常损坏或破损，乙方应及时通知甲方维修。合同还约定：甲乙双方均应严格遵守本合同的约定，约定乙方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定者，违约方应向守约方承担赔偿责任。对乙方违反本合同任何约定的行为，甲方均有权解除合同并立即收回乙方承租商铺，双方按合同约定办理合同解除事宜；乙方在本合同履行期间未经甲方书面同意，未按时开业、停止经营、缩短营业时间或自行转让本合同权利予第三方或与第三方合作经营等损害甲方利益行为的，甲方有权单方面书面通知乙方解除合同，立即收回乙方所承租商铺经营权及没收全部保证金，同时乙方需承担甲方因此而遭受的经济损失；在上述缴付租金或其他任何费用的期限届满后，乙方于7日内仍未缴清有关款项的，甲方书面通知立即解除本合同并向乙方收回所租商铺的使用权，乙方无条件腾退商铺，同时甲方对于乙方在租赁期间对所租商铺进行的装修不承担任何赔偿责任；在上述缴付租金或其他任何费用的期限届满后，乙方于7日内仍未缴清有关款项的，在不影响甲方按本合同赋予的其他权利的情况下，甲方同时有权向乙方收回自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日止双倍租金及其他任何费用…；本合同届满、双方一致同意解除合同、或任一方依法或依据本合同规定解除或终止合同时，乙方应在合同终止或解除后3日内付清租赁费用及其他相关费用并将商铺清理干净交还甲方；本合同届满、提前终止或解除时，甲方按以上约定收回商铺，甲方不向乙方赔偿任何装修费用；与本合同有关的一切争议纠纷，双方应首先通过友好协商解决、协商解决不成功的，双方同意向甲方注册地人民法院起诉；如因乙方违约导致合同终止或因乙方原因提前退场（未满三年），除履行主合同条款外，乙方将另赔付甲方给予乙方的装修期、免租共计4个月租金费用，金额为72760元…水费4元/吨，电费1.3元/度。2017年8月10日，王定霞（丙方）与洪广宝地汇公司（乙方）还签订了《物业管理服务合同》。合同约定:丙方按承租商铺的建筑面积254平方米为标准缴纳物业管理费；本合同签订之日，丙方需向甲方一次性缴清7个月的物业管理费用，物业管理费为0.5元/平方米/天，即每月3810元，其后，丙方应至少每期（3个月）结束之日前的十五日内向甲方支付下期（3个月）物业管理费用（注：自双方第二期费用结算开始，丙方向甲方缴纳费用的时间节点确定为每年的2月25日、5月25日、8月25日、11月25日）。2017年8月17日，王定霞缴纳了商铺押金18190元，商铺租金54570元（2017年12月10日至2018年3月9日），物业管理费26670元、垃圾处理费5080元。此后，王定霞又缴纳租金及物业费至2018年6月9日。双方合同签订后，王定霞、艺中人公司接收了所承租的商铺并进行了装修。2018年5月19日，因王定霞、艺中人公司承租商铺屋顶出现漏水。王定霞、艺中人公司第二天停课。2018年5月22日，艺中人公司的合伙人在上述所承租商铺发生纠纷，并导致公安民警出警。同年5月23日，艺中人公司向洪广宝地汇公司发出书面《通知》，载明：本公司于2017年8月10日承租贵公司位于洪山广场东广场地下空间负一层商业建筑B-09号商铺，2018年5月19日因承租房屋屋顶漏水，本公司当即通知贵公司予以解决，但贵公司到今未履行维修职责，为此本公司书面通知贵公司，提出解除租赁合同，赔偿我公司相应损失，请贵公司收到本通知七日内派人员协商，逾期本公司将依法起诉。2018年6月5日，由武汉地铁资源经营有限公司派员对王定霞、艺中人公司承租商铺屋顶进行的堵漏施工完成。2018年7月9日，王定霞、艺中人公司向法院提起诉讼。2018年8月1日，洪广宝地汇公司与北京市京师（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，约定由北京市京师（武汉）律师事务所指派律师为洪广宝地汇公司与王定霞、艺中人公司租赁合同纠纷一案的一审程序代理人，代理费10000元。2018年8月15日，洪广宝地汇公司向王定霞发出《催告函》，载明：根据你方与我公司签订的《物业租赁合同》，你方应在2018年5月25日之前向我司缴纳2018年6月至9月的租金、物业管理费及水电费，共计人民币64767.5元，但你方一直未缴纳。现特发函催告，请你方立即到我司财务部一次性足额缴纳该笔租金、物业管理费及水电费，若你方在收到本函件后三日内未缴清上述款项，将视为你方拒不履行合同，构成根本违约，我司有权解除合同并追究你方违约责任，由此引发的一切后果及损失由你方承担。2018年11月12日，洪广宝地汇公司向王定霞、艺中人公司发出《关于限期腾退房屋的告知函》，载明：鉴于你方诉请解除《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》，我方亦同意解除上述协议，为减少双方可能产生的损失以及避免损失的扩大，现通知你方在收到本函件之日起三日内腾退位于洪山广场东广场地下空间负一层商业建筑B-09号商铺，包括搬离所有你方物品，若你方未在期限内搬离，视为放弃该商铺内物品的所有权，我方可自行处置。2018年11月，王定霞、艺中人公司向法院提出对承租商铺的装修损失和财物损失进行评估。2018年11月14日，艺中人公司、王定霞出具《关于腾退告知函的复函》，载明：鉴于法庭将进行装修及财产评估鉴定，待评估鉴定人员进行了现场勘察，即将财物搬离。2018年12月10日，中衡保险公估股份有限公司出具《王定霞、艺中人健身服务有限公司因渗水造成财产损失费评估报告》，评估结论为：评估标的王定霞、艺中人健身服务有限公司因渗水造成的财产损失费为人民币68758元。2019年2月19日，中衡保险公估股份有限公司出具《王定霞、艺中人健身服务有限公司的装修项目价值评估报告》，评估结论为：评估标的王定霞、艺中人健身服务有限公司评估标的王定霞、艺中人健身服务有限公司的强弱电电路改造、吧台制作（大理石）、墙体彩绘、钢结构、灯具、门头发光灯等装修项目价值为人民币69624元。另查明，武汉艺中人健身服务有限公司于2017年9月18日成立，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为王定霞，注册资本贰拾万元整。再查明，本案租赁房屋即洪山广场东广场地下空间负一层B-09号商铺，系武汉市轨道交通建设有限公司将武汉轨道交通2号线洪山广场东广场负一层商业部分及负二层停车场十年整体租赁经营权及进行物业管理权整体委托给三狮宝瑞（武汉）股权投资基金管理有限公司承租管理，再由三狮宝瑞（武汉）股权投资基金管理有限公司整体委托给洪广宝地汇公司经营管理。现因双方均主张解除合同而诉至法院，请求判如所请。本院认为，原告（反诉被告）王定霞与被告（反诉原告）武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司所签订的《宝地汇物业租赁合同》、《宝地汇物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同双方均应本着诚实信用原则全面履行合同约定的权利义务。现王定霞和洪广宝地汇公司均主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院予以准许。现双方争议的焦点为1、合同解除的时间确定。2、违约责任的确定。3、合同解除后违约责任的承担及赔偿问题。关于合同解除的时间问题。本院认为，王定霞、艺中人公司虽于2018年5月23日向洪广宝地汇公司发出解除合同的书面通知，但没有提交洪广宝地汇公司签收该通知的证据；且根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”；《合同法解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”；最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复(法研〔2013〕79号)规定：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”。因此，当事人一方通知对方解除合同的，如果不具备《合同法》第九十三条或第九十四条规定的解除合同条件的，该通知不发生解除合同的法律效力。故双方解除合同时间不应确定为2018年5月23日。双方解除合同的时间应确定为王定霞、艺中人公司向人民法院提起起诉，洪广宝地汇公司签收民事诉状之时，即2018年7月19日。关于违约责任问题。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。王定霞、艺中人公司以承租商铺屋顶漏水为由认为洪广宝地汇公司违约，导致其不能正常使用承租商铺而主张解除合同的理由不属上列情形之一，故其据此主张洪广宝地汇公司违约的意见，本院不予采纳。根据双方合同“乙方应至少每期（3个月）结束之日前的十五日内向甲方支付下期（3个月）租赁费用”的约定，王定霞、艺中人公司2018年5月25日缴纳2018年6月至9月的租金和物业费，但王定霞、艺中人公司在双方合同还没有解除的情况下，没有按期缴纳，故构成违约，应承担违约责任。关于合同解除后违约责任的承担及赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。基于洪广宝地汇公司诉请王定霞、艺中人公司支付2018年6月10日后的租金、物业费、电费、诉讼费、律师费及房屋占用费的诉请，结合商铺漏水给王定霞、艺中人公司经营造成的影响及目前王定霞、艺中人公司的实际损失情况，对上述诉请部分予以支持。洪广宝地汇公司主张预期可得利益与房屋占用费重叠，本院不予支持。洪广宝地汇公司主张律师费，双方合同中没有约定，本院不予支持。具体计算为：租金2018年6月10日至7月19日，40天×（18190元÷30天）=24253.3元，租金违约金24253.3元×30%=7275.99元；物业费2018年6月10日至7月19日，40天×0.5元×254平方米=5080元，违约金以5080为基数按月息2%计算至该物业费付清时止（此违约金双方合同约定为千分之一，洪广宝地汇公司自愿调整为月2%，本院予以认可）；自2017年11月起电费322.50元；房屋占用费自2018年7月20日起，按每月18190元计算至王定霞、艺中人公司实际腾退承租商铺之日止。因商铺屋顶漏水给王定霞、艺中人公司造成的财产损失68758元应由洪广宝地汇公司赔偿。关于王定霞、艺中人公司的装修损失，因王定霞、艺中人公司违约，按双方合同“本合同届满、提前终止或解除时，甲方按以上约定收回商铺，甲方不向乙方赔偿任何装修费用”的约定，本院不予支持。另洪广宝地汇公司主张了违约金，并得到本院支持，故王定霞所缴纳的合同保证金应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、确定原告（反诉被告）王定霞2017年8月10日与被告（反诉原告）武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司签订的《宝地汇物业租赁合同》、《宝地汇物业管理服务合同》于2018年7月19日解除；二、原告（反诉被告）王定霞于本判决生效之日起5日内从承租的洪山广场东广场地下空间负一层商业建筑B-09号商铺腾退，将商铺退还被告（反诉原告）武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司；三、原告（反诉被告）王定霞、武汉艺中人健身服务有限公司与本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司支付2018年6月10日至8月20日的租金24253.3元及违约金7275.99元；四、原告（反诉被告）王定霞、武汉艺中人健身服务有限公司与本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司支付2018年6月10日至8月20日的物业费5080元及违约金（以5080为基数按月息2%计算至该物业费付清时止）；五、原告（反诉被告）王定霞、武汉艺中人健身服务有限公司与本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司支付电费322.50元；六、原告（反诉被告）王定霞、武汉艺中人健身服务有限公司与本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司支付房屋占用费（以每月18190元为标准，自2018年7月20起至腾退商铺之日止）。七、被告（反诉原告）武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司与本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）王定霞返还保证金18190元；八、被告（反诉原告）武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司与本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）王定霞赔偿财产损失68758元。九、驳回原告（反诉被告）王定霞、武汉艺中人健身服务有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费6139元，减半收取3069.5元，由原告（反诉被告）王定霞负担；反诉受理费8468元，减半收取4234元，由被告（反诉原告）武汉洪广宝地汇企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  卢丹涛二〇一九年六月二十五日书记员  华 帆