烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初1343号原告：崔希亮，男，1980年11月29日出生，汉族，住山东省莱阳市。被告：烟台云海置业有限责任公司，住所地烟台市牟平区东华苑小区**商铺。统一社会信用代码：9137061279530084X4。法定代表人：刘敬云，董事长。委托诉讼代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。委托诉讼代理人：都军基，山东宁海律师事务所律师。原告崔希亮与被告烟台云海置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔希亮、被告烟台云海置业有限责任公司的委托诉讼代理人都军基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔希亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿逾期办证损失100000元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告赔偿逾期办证损失91700元，并以700000元为基数按中国人民银行利率6.65%计算利息，自2019年5月23日起至可以办理不动产证书之日止。事实和理由：原告与被告于2012年7月14日签订商品房买卖合同，总价款为700964元。合同签订后，原告依合同约定履行了付款义务，但被告一直违约，导致原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，至今原告无法办理不动产证书，给原告造成重大经济损失和情感伤害。针对被告逾期办证事宜，原告多次打电话、发函给被告和其法定代表人，要求被告赔偿损失100000元，被告以各种理由拒绝赔偿。烟台云海置业有限责任公司辩称，双方之间存在的商品房买卖关系属实，但是对于办理不动产登记证双方之间另有约定，被告不存在任何的违约行为，也未给原告造成任何损失，所以不应当承担赔偿责任。另外原告诉请中所诉的损失根本没有任何的依据，所以请求法庭驳回原告对被告的诉请。本院经审理认定事实如下：2012年7月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的烟台市牟平区滨海东路586号5幢1单元9层1905号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款700964元，首付款201964元，剩余490000元于2012年8月15日前用按揭贷款支付。其中，第十五条关于产权登记的约定中约定“卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。……如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：……买方不退房，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金”。2012年7月15日，原、被告双方签订商品房买卖合同补充协议，其中第四条对商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定补充载明“出卖人办理房产证的时间为商品房经综合验收后90日内，且买卖双方已履行了本合同和《商品房预售销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，协助买受人办理相关办理房证手续。”2012年9月3日，原告与案外人崔晓三、朱淑琴作为借款款人，被告作为保证人，涉案房屋作为抵押物，与中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行签订个人购房借款担保合同，按揭贷款490000元。2017年5月19日，原、被告双方签订商品房买卖合同补充协议二，就被告逾期交房事宜达成协议，其中载明“甲方承诺争取尽快办理相关手续，以便乙方办理不动产证。”原告主张涉案房屋于2017年5月19日交付，被告要求庭后落实房屋交付时间，但未提交回复意见。庭审中，原告提交2012年7月14日收款收据二张，金额分别为100元、100864元，2013年1月12日收款收据一张，金额为110000元，上述共计210964元，证明连同贷款其共向被告付款700964元。被告主张，原告的付款情况庭后落实，即使该三张收据是真实的，但证明不了原告向被告付款700964元。原告提交其于2018年5月8日通过EMS向被告邮寄的通知书、对应的邮寄存根、回执查询单各一份，提交2018年12月5日通过EMS向被告邮寄的通知书、对应的邮寄存根各一份，证明原告向被告主张逾期办证、赔偿损失的事实。被告要求庭后核实邮件的签收情况，主张原告提交通知书均为原件，均是原告本人的签名，既然原件在原告手中，无法证实其将该原件已经寄送到被告处，即使两份通知书送达被告，从其内容上看也只是催促办证，因商品房买卖合同补充协议中对不动产登记另约定，原告的赔偿主张没有法律依据或者是约定依据的。原告提交审查指引商品房买卖合同违约与解除疑难问题研究材料，证明赔偿损失的标准应以房屋总额，按逾期贷款罚息利率计算。被告认为，该材料属于学术论文性质的文章，而我国是成文法国家，具体的法律问题的解决应该以法律条文为准，上述材料证明不了原告的主张。被告提交商品房买卖合同补充协议，在该协议第四条对办理产权登记另行作出了约定。原告认为该证据不具备法定性和关联性，其提交商品房买卖合同补充协议二，主张该协议已经取代了补充协议，补充协议二第二条被告承诺争取尽快办理不动产证书，而至今两年已经过去，被告依然不具备办理不动产证书的条件，所以被告违约事实很明确，严重违反了诚实信用原则。被告认为，补充协议二是双方对逾期交房达成的和解，证明不了原告欲证明的逾期办证。被告提交涉案商品房所在5号楼的建设工程竣工规划核实合格证、建设工程消防验收意见书、建设工程质量监督报告、烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证各一份，均为复印件（原件已经移交住建局档案馆存档），证明被告一直在积极稳妥地推进涉案房屋所在楼宇及整个小区的综合验收工作，并且该综合验收工作已经接近尾声了，不存在推诿拖延等恶意行为，也进一步证实被告在此过程中不存在任何的违约行为，也不违背对原告所作出的尽快办理房产证的承诺，涉案房屋的最终面积和价款需要在综合验收过程中由有关部门进行最终的测绘确定，因综合验收尚未结束，所以数额暂时无法决定。原告主张上述证据均为复印件，故不予认可，表示这期间被告做了哪些工作，被告也从来没有向其告知过，从2012年签的买卖合同至今已七年，被告依然不能办理不动产证书，给原告造成重大损失，请求被告承担赔偿损失的责任。本院到住建档案部门查询，涉案楼房确实正在综合验收过程中，相关资料已提交一部分。原告主张商品房买卖合同中的违约金条款显失公平，是被告提供的格式条款，根据合同法第一百一十四条请求法院予以调整，实际损失参照中国人民银行同期贷款利率6.65%，自2017年5月22日到2019年5月22日以70万元为基数得出91700元。经庭审明确，原告在烟台监狱上班，其购买涉案房屋系为了投资，其实际损失系因单位给员工的福利商品房价格低于市场价800元，如果被告办理出不动产证书，其将房产出售之后，所得房款大约在1000000元左右，也可以购买一个130平米左右的房产，因涉案房屋未办房产证无法出售，使其错失购买单位福利房的机会，损失大约在100000元左右。原告主张合同违约金条款显失公平，但未行使解除权。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、商品房买卖合同补充协议二均系当事人的真实意思表示，且未发现有违反法律法规规定的情形，真实合法有效，双方当事人应严格履行各自的义务。被告要求庭后核实原告购房款的支付情况及涉案房屋的交付时间，但未在本院限定的期限内回复落实情况，应承担对其不利的法律后果，结合原告提交的三张收款收据和个人购房借款担保合同，原告主张已支付购房款700964元，本院予以采信。原告已按合同约定履行了付款义务，被告亦应按合同约定履行交付房屋及协助办理产权登记的义务。原告主张涉案房屋于2017年5月19日交付，本院予以确认。2012年7月14日双方签订的商品房买卖合同中约定，被告应在商品房交付使用后60日内，或双方履行了合同和补充协议中关于面积和价款等问题的约定后，办理房地产权属登记手续，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%支付违约金。2012年7月15日，双方签订的商品房买卖合同补充协议对商品房买卖合同中关于产权登记的约定进行了补充，即被告办理房产证的时间为商品房经综合验收后90日内，且双方已履行了合同及补充协议中关于面积和价款等问题的约定后。商品房买卖合同补充协议中关于产权登记的约定视为对商品房买卖合同中相关约定的变更和补充，对双方当事人均产生约束力。经本院到相关行政部门核实，截止2019年6月17日涉案房屋所属建设工程综合验收尚未结束，正在办理中，虽原告以双方签订的补充协议二内容为据，但该补充协议二中关于办理不动产证的期限没有明确约定，故根据商品房买卖合同补充协议中的约定，尚未达到涉案房屋办理权属登记的条件，原告主张被告逾期办证损失，理由不当，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告崔希亮的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告崔希亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋继宝二〇一九年六月十七日法官助理隋素平书记员陈俊男