贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初975号原告姜彰标，男，1964年5月9日出生，苗族，户籍地贵州省黎平县，现住黎平县，原告徐嗣芳，女，1964年5月29日出生，侗族，户籍地贵州省黎平县，现住黎平县，被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人庄朝本，男，该公司总经理。委托代理人王志艺，男，1982年5月19日出生，汉族，住福建省南靖县，系该公司职工。原告姜彰标、徐嗣芳诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年6月3日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告姜彰标、徐嗣芳，被告委托代理人王志艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜彰标、徐嗣芳向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行其与原告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。2、判决被告退还多收原告房屋建筑面积6.86平方米房款本息合计32569.1元。3、判决被告退还原告所交维修基金本息共11878.47元。4、判决被告承担逾期办理房地产权属证书违约金本息605.55元。以上合计45053.12元。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告于2011年3月25日与被告签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××广场××单元××室房屋，该合同约定商房面积为153.12平方米，双方商定实际成交房屋单价2690元每平方米，房屋总价411893元。二、原告办理商品房不动权证认定建筑面积为I46.26平方米，被告多收原告建筑面积6.86平方米房款。《商品房买卖合同》第五条第2款约定，产权登记面积小于合同登记面积时，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。少给的6.86平方米面积占约定出售面积153.12平方米的4.48%，其中误差绝对值超出3%部分的有1.48%。1.48%的面积绝对值为0.97平方米，按双倍返还计，被告应返还原告房价金额为0.97×2690元×2=5218.60元；在误差绝对值3%以内部分面积为6.86-0.97=5.89平方米，被告应退还原告房价款为5.89×2690元米=15844.10元。被告应退还原告房价款本金为5218.60元+15844.10元=21062.70元。被告多收原告方购房款21062.70元被被告占用达2925天，被告应支付原告多付购房款利息约合11506元（21062.70元×6.81%×2925天÷365天）（按商业银行同期贷款利率6.81%计）。因此，被告应退还原告多收购房款本息合计32569.10元（21062.70元+11506.41元)。三、被告向原告代收取的维修基金本金8238元至今未上缴住建部门。该本金8283元被被告自2012年2月29日起至2019年5月31日达2610天一直占用，按目前商业银行同期贷款利率6.81%计约合利息3640.47元。被告未按双方签订的合同及协议履约造成违约，应退还原告所交维修基本息金合计11878.47元。四、被告应承担逾期不帮助原告办结《不动产权证书》等相关文书的违约金。被告于2012年2月29日向原告交房，按双方签订购房合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内为买受人办理并取得房地产权属证书．．．．．．。如因出卖方的责任，按第2项约定处理,买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告2012年6月1日起已经出现违约，按购房合同约定被告应支付原告违约金411.89元（411893元×0.1%）。被告违约后不但不履约定支付原告该违约金，该违约金还一直被被告方占为己有达2520天（被告占有时间从2012年6月1日起计算到2019年5月31日共计84个月），应计付原告方的利息款411.89x6.81%x2520天÷365天=193.66元）（按目前商业银行同期存款利率为6.81%）。被告违约应支付原告违约金本息共计605.55元。五、原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》之后，原告按照合同与协议的约定向被告支付了全部房款、房屋维修基金和水电开户、物业管理等费用全部交清，由被告代为收取的维修基金至今未上交住建部门。合同与协议签订以来，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至2018年11月2日被告方违约达2432天（2012年2月29日被告向原告交房）没有把商品房转移登记的相关文书按约定办理交付给原告，后原告于2018年11月2日才将《不动产权证》办结，因此被告方应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：原告诉讼属实，我公司同意继续履行合同，同意退还多收原告房屋面积款和维修基金，不同意承担利息，违约金已超诉讼时效，公司不同意承担，请法院根据相关法律法规处理。原告在举证期限内向本院提交以下7份证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。2、《商品房买卖合同》，证明原被告之间的权利义务关系。3、《补充协议》证明原被告之间的权利义务关系。4、购房款、契税、公共维修基金等收据，证明原告按合同约定支付了全部费用，被告应承担违约责任。5、商品房预售合同登记备案表，证明商品房已备案。6、销售不动产统一发票办证联，证明商品房已办证，实收款393439.01元。7、不动产权证复印件，证明商品房已于2018年11月2日办证，建筑面积为146.26平方米。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告于2011年3月25日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤镇××广场××单元××号房屋。合同第三条约定商品房建筑面积为153.12平方米，套内面积为127.08平方米，分摊面积26.04平方米；合同第四条、第五条约定按套内面积计算，商品房每平方米为3241.21元，房屋总价款为411893元；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，房屋维修基金8238元和水电开户、物业管理费等费用，维修基金由被告代为收取交相关部门。2018年11月2日，原告办理不动产权证时发现被告未将已收取的维修基金上交住建部门，原告办理房屋不动产权证时重新缴纳了维修基金。原告办理的黔（2018）黎平县不动产权第0004250号证上载明，该套商品房建筑面积为146.26平方米。后双方引发纠纷，原告于2019年6月3日向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、房屋面积误差、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及维修基金。关于原告要求被告继续履行与其签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告同意继续履行，本院予以支持。关于原告要求被告退还多收面积款本息32569.1元的问题，本院认为，合同第三条约定商品房建筑面积为153.12平方米，黔（2018）黎平县不动产权第0004250号证上载明，该套商品房建筑面积为146.26平方米，房屋少面积为153.12-146.26=6.86平方米，该房屋建筑面积每平方米价款为411893÷153.12=2690元，按双方签订《商品房买卖合同》第五条第2款约定，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在绝对值超出3%以内（含3%）部份的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述规定，商品房在3%以内的面积为153.12×3%=4.5936平方米，超出3%的面积为6.86-4.5936=2.2664平方米。原告认为少给的6.86平方米面积占合同约定面积153.12平方米的4.48%，其中误差绝对值超出3%部分的有1.48%。1.48%部分在总面积中的面积绝对值为0.97平方米，按双倍返还计，原告请求按0.97平方米计算，本院予以支持。被告应返还原告房价金额为0.97×2690×2=5218.60元，在误差绝对值3%以内部分，面积为6.86-0.97=5.89平方米，被告应返还原告房价金额为5.89×2690=15844.10元。面积误差被告应退还原告房价款5218.60元+15844.10元=21062元。原告请求被告退还原告面积差款21062元，本院予以支持。原告请求被告以21062元为本金计算利息，因合同没有约定，被告不同意支付，本院对原告计算利息的请求不予支持。关于原告要求被告退还维修基金本息11878.47元的请求，原告原交付给被告维修基金8238元，被告没有按合同约定将维修基金交到相关部门，后原告办证时重新缴纳了维修基金，被告违反了合同约定，原告有理由退还其交付给原告的维修基金，本院支持由被告退还原告维修基金8238元。原告请求以8238元为本金计算利息，因合同没有约定，被告不同意支付，本院对原告计算利息的请求不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理不动产权证违约金本息605.55元的问题，本院认为，根据合同约定，被告于2012年2月29日交房，至2012年5月29日前应取得房地产权属证书，被告违约后原告于2019年6月3日起诉主张权利，被告提出诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，请求违约金的诉讼时效为2年，该项请求已超诉讼时效，故，本院对原告违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告姜彰标、徐嗣芳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还给原告姜彰标、徐嗣芳多收商品房面积款21062元、维修基金8238元,共计29300元。三、驳回原告姜彰标、徐嗣芳的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取463元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  粟志文二〇一九年六月十七日书记员  陆小凤