福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初1583号 原告：洛阳泉舜物业服务有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市湖里区。 负责人：林建平，副总经理。 委托诉讼代理人：邹文新，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：王绿兵，男，系公司员工。 被告：景梦佳，女，1989年12月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：陈美玲（系其母亲），住厦门市集美区。 原告洛阳泉舜物业服务有限公司厦门分公司（以下简称“泉舜物业公司”）与被告景梦佳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉舜物业公司的委托诉讼代理人王绿兵、被告景梦佳的委托诉讼代理人陈美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉舜物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费9691.9元、房屋公共维修金1817.3元及滞纳金35407.2元（欠付期间：2012年12月至2018年9月30日）、公摊电费1127.5元（欠付期间：2012年12月至2018年9月30日）。2.判令被告承担本案诉讼费用。后泉舜物业公司放弃滞纳金35407.2元该项诉讼请求。事实与理由：2012年12月15日，原告与泉舜集团（厦门）房地产股份有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对泉舜·泉水湾一期小区进行前期物业管理，“物业管理服务期限自2012年12月16日至第一届业主大会召开成立合法业主委员会，业主委员会与其所选聘的物业服务有限公司签订物业服务合同生效时，合同终止”（详见合同第二十九条）。原告和小区业主委员会于2014年11月12日签订了《物业服务委托合同》，合同第七条约定“住宅物业服务收费标准为1.6元/月·平方米，房屋公共维修金0.3元/月·平方米。业主或使用人应在双月25日前缴费”；合同第二十二条约定“未能按时足额缴纳物业费用的，应从逾期之日起每天按应缴款项日3‰的标准计收滞纳金”。被告是泉舜·泉水湾一期小区7#楼1406室业主，面积87.16㎡，被告享受了原告提供的物业服务，却没有按时间向原告交纳物业费服务相关费用，没有履行作为一名业主应尽的基本义务。自2012年12月至2018年9月，累计拖欠物业管理费9691.9元，公维金1817.3元、公摊电费1127.5元。期间经原告多次催要，被告均不予交纳。综上，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼，望依法判如所请。 景梦佳辩称，一、被告与泉舜集团（厦门）房地产股份有限公司签订《前期物业服务合同》期间以及被告与厦门市集美区泉水湾小区业主委员会签订《物业服务委托合同书》期间，泉舜物业公司未按服务合同约定的服务质量标准提供服务，被告作为业主未享受到该有的服务标准，有权拒交物业服务费，具体表现如下：1.物业保安工作形同虚设，外来人员可随意尾随进出小区，保安巡检、巡查制度存在严重缺陷，导致小区内多家业主被盗（其中包括本人家庭），有公安接警及小区业主群报案记录为证；2.卫生保洁不到位，本人楼层经常一周未见保洁人员来清洁，楼面垃圾随处可见；3.公共设施长期未维修，小区楼底男厕蹲位及女厕蹲位以及小便池从2012年起至今泉舜物业公司都未安排人员管理及维修；4.对小区内无证养狗、遛狗随意大小便现象没有管理及制止，为小区业主带来安全隐患及卫生隐患；5.对小区内违章搭盖，长期占用业主共有公共空间现象无管理无作为。二、泉舜物业公司未征得全体业主同意，私自利用小区外围车位及其他业主公用场地、公共设施、公共空间进行经营营利，但是所得收益中本该被告分到的收益，长期被泉舜物业公司非法占用。三、因泉舜物业公司执行物业服务合同期间，未按标准提供安全保障服务，该有的保障设施未安装到位，造成本人家庭被入户偷盗，遭受30多万元巨额损失；还是因为泉舜物业公司未按标准提供服务，监控安装不到位，监控质量差，存在多处安全漏洞，导致公安部门破案时无法取得有效线索，无法及时破案。四、因泉舜物业公司过失，导致本人家里被盗巨额财产，因此打击巨大，导致本人当月流产以及本人母亲因亲眼看着小偷从家里跑出来，受到巨大打击和惊吓，突发宫内流血及高血压症并发及心脏病发作，住院达半个月之久，所花医疗费5万多元。五、对以上泉舜物业公司的过失过错，以及因此对本人造成的财物损失和精神损失，本人保留起诉的权利。综上所述，为维护被告的合法权益，请求法院在查清事实的基础上裁定驳回泉舜物业公司起诉或者判决驳回其诉讼请求，以维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的前期物业服务合同、物业服务合同、住户身份证复印件、住户设施交接卡（物业联）、住户资料卡、泉舜物业收费通知单等证据；有被告提供的泉水湾小区安全问题（业主群记录）、被盗损失证明、陈美玲病理诊断报告单、电梯广告、公共停车位照片、停车场广告、公告设施损坏长期未维修照片、违章搭盖占用公共空间照片、卫生保洁不标准照片、泉水湾一期、二期业主满意度测评公告、停车位照片、泉舜泉水湾老带新回馈卷等证据。本院组织双方当事人进行了质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下：2012年12月15日，泉舜物业公司与泉舜集团（厦门）房地产股份有限公司（以下简称“泉舜房地产公司”）签订《前期物业服务合同》，约定由泉舜物业公司对泉舜·泉水湾一期小区进行前期物业管理，第二十九条约定，“物业管理服务期限自交房之日起至第一届业主大会召开成立合法业主委员会，业主委员会与其所选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。”2014年11月12日，泉舜物业公司和厦门市集美区泉水湾小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定泉水湾一期住宅物业服务费用标准为1.6元/月/平方米，房屋公共维修金0.3元/月/平方米（第六条）；业主或物业使用人应在双月25日前缴费（第七条）；乙方违反合同约定的服务内容和服务等级标准的，甲方有权要求乙方在一定期限内解决，及时整改达到标准为止（第二十三条）；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额日千分之三的标准支付违约金（第二十四条）。景梦佳系泉舜·泉水湾一期小区7号楼1406室业主，自2012年12月至2018年9月，泉舜物业公司多次向景梦佳送达物业缴费通知单，景梦佳共欠缴物业管理费9691.9元、房屋公共维修金1817.3元、公摊电费1127.5元，以及按每日3‰计收的滞纳金。 另查明，景梦佳母亲陈美玲于2010年10月17日，因介绍新客户购买泉舜房地产公司房屋，而获得老带新回馈确认单一份，由泉舜房地产公司给予优惠内容：享受免物业服务费6个月。 2015年3月18日，景梦佳所住的厦门市集美区遭入室盗窃，该案已于2015年3月19日立案进行侦查，尚未破案。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。泉舜物业公司与泉舜房地产公司签订《前期物业服务合同》及与厦门市集美区泉水湾小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照约定履行义务。上述《前期物业服务合同》、《物业服务委托合同》对业主具有约束力，泉舜物业公司依合同约定向泉水湾小区业主提供物业服务，景梦佳作为业主应当按合同约定向泉舜物业公司支付物业服务费等相关费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。景梦佳作为业主，以未享受到合同约定的服务标准为由拒绝缴纳物业费，本院不予支持。关于景梦佳要求以《老带新回馈确认单》抵扣6个月的物业费的问题，因本确认单系由泉舜房地产公司与被告母亲陈美玲之间的约定，主体与本案的原被告均不一致，可由陈美玲向泉舜房地产公司进行协商解决。本案中，关于被告所反映的家中失窃问题，本院认为，物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭不法侵害的义务。况且物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的。如被告确实认为有足够证据证明原告长期未尽公共部位管理之责，其可向代表全体业主利益的业主大会提出，由业主大会征求全体业主的意见后，再与原告进行协商或采取相关法律途径予以解决，但不能作为被告等单个业主要求减免物业管理费的理由，如被告坚持认为原告应对其家中失窃负赔偿责任，可另行起诉。因此本案中，被告应及时足额交纳物业管理费。景梦佳自2012年12月起至2018年9月期间未按约定向泉舜物业公司支付物业服务费、公共维修基金、公摊电费，经催告仍未交纳，泉舜物业公司诉请要求景梦佳支付上述费用，于法有据，本院予以支持。同时,本院也希望,原告作为物业管理企业,今后能多与业主沟通,在向业主提供物业管理服务时,能恪守物业服务合同,认真做好物业管理工作,尽最大可能满足广大业主的需求。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告景梦佳应于本判决生效之日起十日内向原告洛阳泉舜物业服务有限公司厦门分公司支付物业管理费9691.9元、房屋公共维修金1817.3元、公摊电费1127.5元，共计12636.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费116元，减半收取58元，由被告景梦佳负担。被告景梦佳应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹雪霞 二〇一九年六月十一日 书记员  刘 麟 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。