石家庄市栾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0111民初827号原告：石家庄兴安房地产开发有限公司，住所地：石家庄市栾城区兴安街。统一社会信用代码：91130124319864433K。法定代表人：许训，该公司总经理。委托代理人：梁崴，陈晓娟，河北卓联律师事务所律师。被告：徐建强，男，1971年4月23日出生，汉族，现住石家庄市栾城区。委托代理人：董卫兴，河北铠嘉律师事务所律师。原告石家庄兴安房地产开发有限公司（以下简称兴安公司）与被告徐建强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴安公司委托代理人梁崴及陈晓娟、被告徐建强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴安公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》，并判令被告配合原告办理预售备案登记解除手续，将房屋交付给原告；2、判令被告给付原告为其代偿的银行款44693.04元，后变更为802492.09元；3、判令被告支付违约金236340.8元、律师费62000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2016年7月6日，原告与被告就位于栾城城区，兴安壹号院3#01单元0601房屋签订了《商品房买卖合同》（编号：2016070609454919633），2016年7月8日，被告与案外人中国农业银行股份有限公司栾城支行签订了《个人购房担保借款合同》，并由原告做担保，被告办理了按揭贷款。后被告于2018年9月停止偿还银行贷款，栾城支行分别于2018年11月29日扣除原告保证金账户28113.12元，2019年2月28日，扣除原告保证金账户16579.92元，2019年5月7日扣除剩余银行贷款746392.36元，以上共计802492.09元。被告的行为违反了双方合同约定，根据双方所签订的《商品房买卖合同》及附件的相关约定，原告要求解除合同、退还房屋，并要求被告偿还原告为其代偿的银行款802492.09元，以及按照合同约定应支付给原告的违约金236340.8元，律师费62000元。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告徐建强辩称，原告的起诉与事实理由不符，应驳回原告的诉讼请求，本案房屋买卖已经完成而且房产已经交付，在房管局登记备案，只是在后期偿还银行按揭的时候由原告作为担保人履行了部分担保义务，本案应为保证人追偿纠纷。而且原告请求的违约金数额过高，请求予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年7月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号：2016070609454919633），约定由被告购买原告位于栾城城区房屋，合同价款为1181704元，约定首付价款371704元，剩余810000元由买受人向银行申请按揭支付。签订了附件五《合同补充协议》，该补充协议第六条第2项约定了出卖人承担保证义务后买受人违约责任：出卖人为履行担保责任支出的款项，买受人保证在出卖人被贷款银行从保证金账户扣划出卖人款项之日起三日内全部偿还给出卖人，所需偿还款项包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）。同时自出卖人被扣划上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）的万分之五的赔偿金。出卖人并有权拒绝交付房屋或解除合同，出卖人按本条解除合同的除将上述应赔偿费用扣除外，并按本协议第二十一条约定执行。若房屋已交付，买受人除承担上述违约赔偿责任外，出卖人有权解除合同并有权按原价回购该房屋。造成出卖人为履行保证责任而回购房屋的，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内协助办理房产过户手续，承担所有费用，并赔偿给出卖人造成的全部损失；第二十一条第1项中第1）、2）约定了因买受人原因导致合同及补充协议解除的处理方式：1）买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约赔偿金，出卖人因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税、土地增值税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费予以扣除。2)如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。如买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关备案、登记撤销手续，出卖人有权暂缓退还买受人已付购房款。《商品房买卖合同》签订后，被告向原告交纳首付款371704元。2016年7月8日，被告徐建强、原告兴安公司、案外人中国农业银行栾城支行签订《个人购房借款合同》，约定借款用途为购买住房、借款期限为240个月、数额81万元。2016年7月19日，双方所签合同在石家庄栾城区房管局备案。2019年5月13日，中国农业银行栾城支行出具的证明，载明：2016年7月8日，徐建强（身份证号）、石家庄兴安房地产开发有限公司与我行签订了《个人购房担保借款合同》，徐建强为借款人，石家庄兴安房地产开发有限公司为担保人,徐建强在我行办理了兴安壹号院3#01单元601房屋的按揭贷款，2018年7月徐建强停止偿还我行借款，我行于2018年11月29日在担保人保证金账户中扣除徐建强应贷款本金、利息以及罚息人民币28113.12元；2019年2月28日在担保人保证金账户中扣除徐建强应还贷款本金、利息以及罚息人民币11205.81元，2019年5月7日从保证人保证金账户扣除徐建强应还贷款本金、利息以及罚息人民币16780.80元以及全部剩余贷款本金及利息746392.36元，划扣后徐建强在我行贷款全部还清。以上有原告方提供的《商品房买卖合同及附件》、《个人购房担保借款合同》、中国农业银行栾城支行证明及业务凭证、支付律师费普通发票及当庭人当庭陈述为证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并在权要求赔偿损失。原告与被告签订的《商品房买卖合同及附件》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当事人应严格遵守并履行。因被告未按《个人购房担保借款合同》的约定履行偿还银行贷款及利息的行为，属于违约行为。同时原告要求办理预售备案登记解除手续是为了保障其物权的实现，故本院对原告根据合同约定请求解除《商品房买卖合同及附件》并归还涉案房屋、被告配合原告办理预售备案登记解除手续的请求予以支持。关于双方约定的20%违约金即236340.8元、律师费62000元问题。被告在庭审中辩称，双方违约金约定过高，请求法院予以调整。考虑到双方约定的违约按房价总额20%计算较高，本院支持按房屋应付款的5%计算违约金，即59085.2元（1181704元*5%）。原告要求被告支付律师费62000元，原告提供了支付律师费的普通发票，符合双方《商品房买卖合同及附件》的约定，本院予以支持。被告与银行签订的购房借款合同合法有效，银行按照借款合同的约定发放了贷款，该笔款项已经划入原告账户。被告未按照约定的期限偿还到期本息，属于违约，贷款银行划扣保证人原告的资金，用于偿还被告所欠贷款的本金及利息，原告因此取得了追偿权。我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，原告已主张“被告配合办理预售备案登记解除手续，收回房屋”即原告已主张要求恢复原状。所谓恢复原状，指恢复到订约前的状态。故原告应返还被告已支付的购房款1181704元，被告返还原告房屋。鉴于原告已代被告偿还银行贷款802492.09元，原告应返还被告购房款1181704元，互相折抵，原告应返还被告购房款379211.91元(1181704元-802492.09元)。本院经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告石家庄兴安房地产开发有限公司与被告徐建强签订的《商品房买卖合同及附件》（合同编号：2016070609454919633）；二、被告徐建强于本判决生效起十五日内配合原告石家庄兴安房地产开发有限公司办理预售备案登记解除手续；三、原告石家庄兴安房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告徐建强购房款379211.91元；四、被告徐建强于本判决生效起十五日内向原告石家庄兴安房地产开发有限公司支付违约金59085.2元，律师费62000元，合计121085.2元；五、驳回原告石家庄兴安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6446元减半收取计3223元，由原告负担1863元，被告徐建强负担1360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期满之日起7日内预交上诉费6446元（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  郝军廷二〇一九年六月二十五日书记员  裴航航