福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初3635号 原告：中国工商银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市柳城成功街**，统一社会信用代码：913505838563085042。 负责人：陈伙成，系该行行长。 委托诉讼代理人：孙岚，女，1982年11月5日出生，汉族，系该行员工，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：吴文钦，男，1974年10月24日出生，汉族，系该行员工，住福建省南安市。 被告：戴红霞，女，1968年5月1日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：陈锦春，男，1956年6月27日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：南安市洪濑镇区建设有限公司，住，住所地福建省南安市洪濑镇洪濑街****一社会信用代码：91350583705385027D。 法定代表人：黄庆祝，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，1988年8月3日出生，汉族，系该公司员工，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张佩荣，女，1994年11月9日出生，汉族，系该公司员工，住福建省建瓯市。 原告中国工商银行股份有限公司南安支行（以下简称“工行南安支行”）与被告戴红霞、陈锦春、南安市洪濑镇镇区建设有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行南安支行的委托诉讼代理人孙岚、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司的委托诉讼代理人郑敏婷、张佩荣到庭参加诉讼，被告戴红霞、陈锦春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行南安支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除工行南安支行与戴红霞、陈锦春、南安市洪濑镇镇区建设有限公司签订的合同编号为[]字[1408]行[南安]支行[2011]年[一手贷0000648]号的合同；2.判令由戴红霞、陈锦春立即偿还贷款人民币152847.02元整及其相应的利息、罚息、复利（截止2018年4月5日的利息、罚息、复利7771.27元，自2018年4月6日起至还款之日止的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行有关规定计算）；3.判令南安市洪濑镇镇区建设有限公司对上述借款承担连带保证责任；4.判令工行南安支行对戴红霞、陈锦春的抵押物处置所得款享有优先受偿权；5.判令由戴红霞、陈锦春、南安市洪濑镇镇区建设有限公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：戴红霞、陈锦春因购房需要，共向工行南安支行借款1笔，计人民币21万元整，该笔借款由南安市洪濑镇镇区建设有限公司承担连带保证责任保证担保。双方于2011年3月8日签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同借款金额人民币21万元，期限15年，年利率7.05%。工行南安支行于2011年9月5日发放该笔贷款。上述借款以戴红霞、陈锦春已偿还本金人民币57152.98元，利息人民币65205.46元，至今结欠人民币152847.02元及利息未还，现戴红霞已经连续12期未按约定还款，已违反合同约定。 庭审中，工商南安支行陈述称，戴红霞于起诉后偿还借款本金14389.15元,截止2019年5月21日，尚欠借款本金138457.87元，利息、罚息、复利共7171.56元。 戴红霞未作答辩，也未提交证据。 陈锦春未作答辩，也未提交证据。 南安市洪濑镇镇区建设有限公司辩称，答辩人与工行南安支行、戴红霞、陈锦春所签订的《个人购房借款担保合同》应为附条件合同，应在戴红霞、陈锦春与答辩人办理案涉房屋产权证的情况下，答辩人方承担上述合同项下债务的连带清偿责任；即便答辩人应承担上述合同项下的债务连带清偿责任，亦应在承担之后有权向戴红霞、陈锦春追偿或解除《商品房买卖合同》，并保留追究其违约责任的权利。 本院经审理认定事实如下：2011年7月10日，工行南安支行与戴红霞、陈锦春、南安市洪濑镇镇区建设有限公司签订一份合同编号为［1408］行［南安］支行［2011］年［一手贷0000648］号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：戴红霞因个人购房需要向工行南安支行借款210000元，用于购买坐落于南安市，借款期限为180个月，采用按月等额本息还款方式，借款的发放方式为将借款直接划至南安市洪濑镇镇区建设有限公司的账户。借款人不享有宽限期。对利息的约定：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计算；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整次日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。对罚息的约定：借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。合同还约定借款人如连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权采取包括但不限于宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用、解除本合同等等。戴红霞、陈锦春以二人共同购买的址在南安市的房产为本案借款提供抵押担保，该房产已办理预购商品房预告登记。合同约定抵押担保的范围：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。该笔借款于2011年9月5日直接发放到南安市洪濑镇镇区建设有限公司的账户上。陈锦春作为共同借款人，在《个人购房借款／担保合同》的共同借款人处签名盖手印。《个人购房借款／担保合同》同时约定，本笔贷款担保的方式为抵押和保证两种，南安市洪濑镇镇区建设有限公司作为保证人与工行南安支行在合同中约定：南安市洪濑镇镇区建设有限公司为贷款人提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。但满足“约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”条件，保证人对该项条件满足后到期的借款人的债务免除保证责任。借款后，戴红霞、陈锦春未能按合同的约定按月还本付息，南安市洪濑镇镇区建设有限公司亦未对该笔借款承担连带清偿责任。现戴红霞、陈锦春尚欠工行南安支行借款本金138457.87元及相应的利息、罚息未归还。 以上事实，有工行南安支行提供的营业执照（副本）、负责人身份证明、个人身份证复印件、戴红霞、陈锦春的身份证复印件、结婚证复印件、南安市洪濑镇镇区建设有限公司的营业执照（副本）复印件、《个人购房借款／担保合同》、个人贷款正常发放情况、借款凭证、主机查询信息表、南房预（商）字第××号预告登记表复印件、南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书复印件、中国工商银行宣布合同提前到期要求履行偿还贷款本息的阶段性连带责任保证通知书、中国工商银行宣布合同提前到期要求履行偿还贷款本息责任通知书、中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书、邮寄单及到庭当事人的庭审陈述等为据，本院予以认定。 本院认为，工行南安支行与戴红霞、陈锦春、南安市洪濑镇镇区建设有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》主体合格，双方当事人意思表示真实，内容合法且没有违反法律强制性规定，应确认为合法有效。合同签订后，工行南安支行依约向戴红霞发放贷款人民币210000元，按照合同约定，戴红霞如连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行南安支行有权提起收回贷款、解除合同，借款逾期的，洪濑农商行有权对逾期的借款计收罚息。而截止至工行南安支行起诉时，戴红霞已超过三个月未按时足额偿还本息，现工行南安支行要求解除其与戴红霞、陈锦春、南安市洪濑镇镇区建设有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》，并要求戴红霞提前偿还尚欠的全部借款本金138457.87元及按合同约定的利息、罚息、复利，于法有据，但参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，本院酌定戴红霞应支付的利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%。陈锦春作为共同还款人，应当对戴红霞支付的上述债务承担共同偿还责任。戴红霞、陈锦春自愿以其址在南安市的房产为上述债务提供抵押担保，但合同双方当事人至今未办妥正式抵押登记手续，工行南安支行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。《个人购房借款／担保合同》约定：“阶段性保证人自约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足后到期的借款人的债务免除保证责任。”由此，南安市洪濑镇镇区建设有限公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，但抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，南安市洪濑镇镇区建设有限公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向戴红霞、陈锦春追偿。戴红霞、陈锦春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司南安支行与被告戴红霞、陈锦春、南安市洪濑镇镇区建设有限公司签订的合同编号为[1408]行[南安]支行[2011]年[一手贷0000648]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告戴红霞、陈锦春应于本判决生效后十日内，偿还原告中国工商银行股份有限公司南安支行借款本金人民币138457.87元及利息、罚息、复利（截止2019年5月21日的利息、罚息、复利为7171.56元，2019年5月22日起至实际偿还之日止的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算，但总计不得超过年利率24%）； 三、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司承担保证责任后，有权向被告戴红霞、陈锦春追偿。 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币3513元，由戴红霞、陈锦春、南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  王正平 审 判 员  余善根 人民陪审员  戴吉成 二〇一九年六月六日 法官助理王美丽 速录员洪玉玲 附：本案引用的主要法律条文和执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。