广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初2941号 原告：广西福瑞祥餐饮管理有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道**荣和山水美地**团**楼**，统一社会信用代码91450100593206345B。 法定代表人：谭华，总经理。 委托诉讼代理人：梁颖，广西楚林律师事务所律师。 被告：冯继新，男，1957年9月1日出生，汉族，住广西博白县。 第三人：潘安合，男，1979年3月15日出生，壮族，住广西武鸣县。 原告广西福瑞祥餐饮管理有限公司（以下简称福瑞公司）与被告冯继新、第三人潘安合租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告福瑞公司的委托诉讼代理人梁颖，到庭参加诉讼。被告冯继新、第三人潘安合，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告福瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付房屋租金97273.27元；3.判决被告承担本案的诉讼费。 事实和理由：2017年4月7日，原告和被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告向原告租赁位于广西师范学院师园学院食堂二楼的商铺，共四间铺面，每间商铺35000元/年，商铺租期1年，自2017年3月1日起至2018年7月1日止。同一日，经原告、被告与第三人友好协商，口头约定将第三人租赁的师园学院食堂二楼商铺转租被告经营管理，且三方签订了《食堂二楼商铺营业打款协议》，协议约定：第三人同意将食堂二楼商铺经营所得的营业款由原告直接向被告打款；原告向被告账户打该商铺营业款后不再向第三人账户打经营款。合同签订后，原告向被告交付了租赁场地，但被告一直没有交付商铺租金。原告多次向被告催缴租金，被告均拒绝缴纳租金。2018年3月29日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，告知被告即日起解除双方租赁合同，根据租赁合同第十一条的约定，被告提前解除合同的，原告没收被告保证金，并且解除的通知上已经告知被告期限3日内腾退房屋，付清费用。被告收到通知均无回应，至今未缴付租金97273.27元和归还商铺。综上所述，被告拒不缴纳租金和拒不交还场地，严重损害原告的合法权益。 被告冯继新辨称：被答辩人所诉与事实不符。1.答辩人与被答辩人仅签订租赁合同，但是，该合同未实际履行，未形成实际的租赁关系；2.被答辩人无承租权和出租权。因被答辩人与广西师范学院园学院存在实际的租赁关系。被答辩人所诉无事实依据，证据有重大瑕疵，与待证事实毫无关联，不能证明其主张。被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回。 第三人潘安合未到庭作陈述。 根据原告的起诉、被告的答辩，归案本案的争议焦点为：1.原、被告之间签订的商铺租赁合同效力如何认定？2.原告诉请解除与被告签订的商铺租赁合同有何事实和法律依据3.原告诉请被告支付租金97273.27元有何事实和法律依据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2013年6月20日，原告福瑞公司（乙方）与案外人广西师范学院师园学院（甲方）签订《广西师范学院师园学院餐厅场地租赁合同》，约定：租赁场地为广西师范学院师园学院食堂二楼，建筑面积大约3000平方米左右；租赁期限自2013年7月1日至2018年7月10日止；租赁费用为450000元/年。乙方不得以任何形式改变餐厅用途，不得擅自将租赁场地进行任何形式的分包、转包或托管其他单位或者个人经营，否则视为严重违约，甲方有权终止本合同并不予退还租赁保证金。 2017年3月9日，原告福瑞公司（甲方）与第三人潘安合（乙方）签订《商铺租赁合同》约定：租赁场地为广西师范学院师园学院食堂二楼；租赁期限为1年，自2017年3月8日至2018年8月1日止；租金为50000元/年。租金付款方式为每学期末最后一个月的店铺营业款用于预缴下学期租金，不足款项需在下学期开学前15日打到甲方指定账户。物业管理费由乙方自行向物业管理公司缴纳。水电费、燃气费由乙方自行缴纳。公摊费，每月从乙方营业款中扣除，公摊费1200元/月。 2017年4月7日，原告福瑞公司（甲方）与第三人潘安合（乙方）、被告冯继新（丙方）签订《广西师范学院师院学院食堂二楼商铺营业款打款协议》约定：乙方同意将位于广西师范学院师院学院食堂二楼重庆麻辣烫商铺、邕城一品商铺经营所得的营业款由甲方直接向丙方打款。甲向丙账户打该商铺营业款后不再向乙方账户打营业款。 2017年4月7日，原告福瑞公司（甲方）与被告冯继新（乙方）签订《商铺租赁合同》约定：租赁场地为广西师范学院师园学院食堂二楼四间商铺；租赁期限为1年，自2017年3月1日至2018年7月1日止；租金为每间商铺35000元/年。租金付款方式为每学期末最后一个月的店铺营业款用于预缴下学期租金，不足款项需在下学期开学前15日打到甲方指定账户。物业管理费由乙方自行向物业管理公司缴纳。水电费、燃气费由乙方自行缴纳。公摊费，每月从乙方营业款中扣除，每间铺面公摊费1200元/月。 原告福瑞公司主张被告冯继新应付租金97273.27元中，第三人潘安合所承租铺面欠租金34535.57元，被告冯继新所承租铺面欠租金62737.7元。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 原告福瑞公司主张第三人潘安合已经将其承租的铺面转租给被告冯继新，故应由被告冯继新支付相应的租金。但原告提交的《广西师范学院师院学院食堂二楼商铺营业款打款协议》及相应转款记录，仅能证明原告福瑞公司与第三人潘安合对支付营业款的方式进行约定，未能证明各方当事人曾达成合意，将第三人潘安合所承租铺面转租给被告冯继新，被告冯继新亦不认可，举证不能的不利后果应由原告福瑞公司承担。原告福瑞公司主张第三人潘安合尚欠的铺面租金34535.57元，应由被告冯继新承担，有悖合同相对性，于法无据，本院不予支持。 对于原告福瑞公司与被告冯继新于2017年4月7日签订的《商铺租赁合同》法律效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。换言之，无权处分人订立的合同在未得到追认的情形下效力待定，对于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的情形应该理解为承租人擅自转租，出租人有权确认转租合同无效，出租人在知道或者应当知道六个月内未提出异议，视为追认，则合同有效。本案中，原告福瑞公司与被告冯继新之间的《商铺租赁合同》实为转租合同，而广西师范学院师园学院与原告福瑞公司签订的租赁合同中，明确约定了承租人福瑞公司不得擅自将租赁物进行转租。案件审理过程中，福瑞公司未提交证据证明将涉案商铺转租给被告冯继续得到了的广西师范学院师园学院同意，或进行追认。综上，认定原告福瑞公司无权对案涉商铺进行转租被告冯继新，原告福瑞公司与被告冯继新于2017年4月7日签订的《商铺租赁合同》，属于效力待定合同且事后未获得追认，合同应认定无效。 本院向原告释明租赁合同无效后，原告表示不变更诉讼请求，本院将据实判决。原告主张解除与被告冯继新于2017年4月7日签订的《商铺租赁合同》，而合同无效则自始无效，本院已经确认涉案合同无效，已无合同解除之适用余地，故对原告关于解除《商铺租赁合同》的诉请，理据不足，本院不予支持。 对于原告福瑞公司诉请被告冯继新支付拖欠的四间商铺租金62737.7元的请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告冯继新辩称合同未实际履行，但未提交相应证据予以证明。而原告福瑞公司提交的租金收据及营业款转账凭证，足以证明涉案商铺已经由被告冯继新实际使用，故对被告冯继新关于租赁合同未实际履行的抗辩，本院不予采信。被告冯继新应按照合同约定标准支付占有使用费。按照双方在《商铺租赁合同》约定，被告冯继新在租期内应向原告福瑞公司支付四间商铺租金共计140000元，现原告福瑞公司主张被告冯继新尚欠租金62737.7元，被告冯继新又未举证证明已经按照约定向原告支付相应租金，被告冯继新应向原告福瑞公司支付商铺占有使用费62737.7元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告冯继新向原告广西福瑞祥餐饮管理有限公司支付商铺占有使用费62737.7元； 二、驳回原告广西福瑞祥餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1166元，由原告广西福瑞祥餐饮管理有限公司负担414元，被告冯继新负担752元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦益情 二〇一九年六月二十四日 书记员  蒋环宇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——