山西省忻州市忻府区人民法院民事判决书（2019）晋0902民初562号原告：中国银行股份有限公司忻州市分行地址：山西省忻州市忻府区长征街2号。负责人：梁丑生职务：行长委托诉讼代理人：马文涛，山西华炬律师事务所律师。被告：张晓雨，男，1973年9月14日生，住山西省忻州市。被告：张利婵，女，1969年11月28日生，住山西省忻州市。系被告张晓雨的妻子。被告：忻州泽秀房地产开发有限公司法定代表人：晋佳佳职务：董事长委托诉讼代理人：冯晋苏，山西卓阳律师事务所律师。（已到庭）原告中国银行股份有限公司忻州市分行与被告张晓雨、张利婵、被告忻州泽秀房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马文涛，被告忻州泽秀房地产开发有限公司委托诉讼代理人冯晋苏到庭参加诉讼。被告张晓雨、张利婵经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告张晓雨向原告清偿借款本金249855.92元，利息6007.04元，罚息202.88元，共计256065.84元（计算至2018年11月30日）2、判令被告张晓雨向原告清偿自2018年12月1日起至实际清偿之日止的利息，以及按照《个人一手住房贷款合同》约定的逾期贷款罚息利率计算的逾期贷款利息。3、判令被告忻州泽秀房地产开发有限公司就上述请求中的款项承担连带保证责任。4、本案诉讼费、保全费、公告费、律师费由三被告承担。5、判令原告对抵押房屋（忻州市忻府区新建路东、云河街南云河新天地5幢24层1单元002号）在上述诉讼请求范围内享有优先受偿权。事实和理由:2016年12月23日，被告张晓雨、忻州泽秀房地产开发有限公司与原告签订了《个人一手住房贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定被告张晓雨向原告借款26万元，用于购买被告忻州泽秀房地产开发有限公司开发的位于忻州市××区东、云河街南云河新天地5幢24层01单元002号的房屋。借款期限为240个月，贷款利率为浮动利率，每12个月为一个浮动周期，首次利息定价以实际放款日中国人民银行公布的相应期限的贷款基准利率作为参考利率，此后每12个月重新定价一次，按照中国人民银行相应期限的贷款基准利率执行，按月结息和付息。被告采用等额本息方式归还借款，每月8日为付息、还款日。合同还约定如被告张晓雨未按照合同约定履行还款义务或者有其他违约行为时，原告有权宣布合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，并有权要求其就逾期部分按照《贷款合同》所约定利息的基础上上浮50%作为逾期贷款罚息利率按日计收罚息，同时还应赔偿因被告违约给原告造成的律师费等损失。被告忻州泽秀房地产开发有限公司作为被告张晓雨借款的保证人，应当就被告张晓雨与原告签订的贷款合同中所涉及的款项承担连带保证责任。合同签订后，原告依照合同的约定发放了贷款，被告张晓雨在起初能够按照约定偿还借款，但随后开始拒不偿还，经原告多次催要，二被告仍不予偿还，严重违反了合同的约定。故原告诉至法院。原告为证明其主张提交的证据有：1、被告一二身份证复印件、被告三的企业工商信息档案证明：三被告合法适格。2、个人一手住房贷款合同证明：被告一二与原告之间存在合法有效的贷款事实。被告忻州泽秀房地产开发有限公司作为被告张晓雨借款的保证人，应当就被告张晓雨与原告签订的贷款合同中所涉及的款项承担连带保证责任。3、个人贷款借据证明：被告收到借款并出具了借据。4、贷款放款回单证明：合同签订后原告已经向被告发放了贷款。5、中国人民银行贷款利率表证明：被告借款时第一期浮动利率计算标准是以借款时央行发布的贷款基准利率为准。6、已逾期未还款查询单证明：截止2018年11月30日被告累计发生欠款10339.77元已构成违约。7、商品房买卖合同证明：被告使用向原告所借的款项购买了被告忻州泽秀房地产开发有限公司开发的位于忻州市××区东、云河街南云河新天地5幢24层1单元002号房屋。8、个人房屋贷款合作协议证明：原告与被告三另行签订该协议约定当借款构成违约时有权扣划保证金帐户中的相应款项。9、不动产登记证明证明：被告已经就其购买的上述房屋为原告办理了预抵押登记。10、委托代理合同证明：原告为实现债权委托山西华炬律师事务所律师提起诉讼支出诉讼费2000元。该款项应当时三被告承担。被告忻州泽秀房地产开发有限公司辩称，一、我公司没有《个人一手住房贷款合同》中开发商保证中第7条约定的任何违约行为。二、依据《个人房屋贷款合作协议》（编号：XZH2016年第002号）第十条第三款的约定，只有在我公司存在违约或者因我公司的行为出现了逾期的情形下，原告才可以扣除相应的保证金，但本案中，我公司不存在任何违约行为。三、原告对债务人就标的房屋所提供的财产（债务人的物保）抵押享有优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项规定：正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押。第一百八十七条规定：以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。依据上述法律规定，正在建造中的房屋可以进行抵押，抵押权自登记时设立，且未限定抵押登记的形式。因此，无论是抵押预告登记还是正式的抵押登记，只要当事人在登记机构办理了以抵押为意思表示的登记，其抵押权就有效设立，当债务人不能清偿到期债务时，债权人对抵押物享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。上述规定设立了预告登记制度。该制度旨在限制现实权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益。本案中，买受人张晓雨以所购买的尚未取得产权证的不动产进行抵押并办理了抵押预告登记，当债权届至而尚未办理产权登记及抵押登记时，如果要求抵押权人必须等待办理房屋产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权，显然不符合立法本意及当事人签订《个人一手住房贷款合同》的本意。因此，原告对涉案房屋在抵押范围内享有优先受偿权。四、依据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，我公司仅对该房抵押价值不能偿还的部分承担保证责任。被告忻州泽秀房地产开发有限公司无证据提供。被告张晓雨、张利婵未到庭未进行答辩。经庭审质证查明事实如下，2016年12月23日，被告张晓雨、忻州泽秀房地产开发有限公司与原告签订了《个人一手住房贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定被告张晓雨向原告借款26万元，用于购买被告忻州泽秀房地产开发有限公司开发的位于忻州市××区东、云河街南云河新天地5幢24层01单元002号的房屋。借款期限为240个月，贷款利率为浮动利率，每12个月为一个浮动周期，首次利息定价以实际放款日中国人民银行公布的相应期限的贷款基准利率作为参考利率，此后每12个月重新定价一次，按照中国人民银行相应期限的贷款基准利率执行，按月结息和付息。被告采用等额本息方式归还借款，每月8日为付息、还款日。截止至2018年11月30日被告张晓雨共欠原告借款本金249855.92元，利息6007.04元，罚息202.88元，共计256065.84元。被告忻州泽秀房地产开发有限公司为被告张晓雨与原告签订的贷款合同中所涉及的款项应当就承担连带保证责任。合同签订后，原告依照合同的约定发放了贷款，被告张晓雨在起初能够按照约定偿还借款，但随后开始拒不偿还，经原告多次催要，二被告仍不予偿还，违反了合同的约定。故原告诉至法院。另查明，被告张晓雨购买的位于忻州市××区东、云河街南云河新天地5幢24层01单元002号的房屋作为抵押物为原告办理了预售商品房抵押权预告登记。本院认为，原告中国银行股份有限公司忻州市分行与被告张晓雨及保证人忻州泽秀房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。原告中国银行股份有限公司忻州市分行与被告张晓雨之间形成金融借款合同关系，双方均应按照贷款合同履行各自义务。被告张晓雨在约定的还款期限届满后，未能按约履行还款义务，构成违约，应承担违约责任。被告忻州泽秀房地产开发有限公司作为此案的连带保证人，本案被告张晓雨购买的房产中既无他项权证也无办理房屋所有权证，该房屋虽办理过预抵押登记，系原告未获得房产证做正式抵押手续之前进行的预抵押登记，故不等同于抵押登记，不能实现物权。根据合同约定及保证合同相对性被告忻州泽秀房地产开发有限公司应继续履行连带保证还款责任。故原告要求被告张晓雨归还贷款本息，并要求被告忻州泽秀房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。原告提供委托代理合同中未见律师费实际支付票据，故不予认定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告张晓雨于本判决生效后十五日内归还原告中国银行股份有限公司忻州市分行截止至2018年11月30日贷款本金249855.92元，利息6007.04元，罚息202.88元，以上共计256065.84元及从2018年12月1日起至本案执行完毕止的利息及罚息（按照原被告签订的贷款合同约定的利率计算）。二、被告忻州泽秀房地产开发有限公司对第一项的被告张晓雨给付原告的款项承担连带清偿责任。三、驳回原告其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5140元，原告已预交，由被告张晓雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。???审判长 白建华审判员 冯利平审判员 班未英 二0一九年六月十二日书记员 白 荣