大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初6474号原告：修建，男，1983年9月14日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告：吴冬梅，女，1985年9月25日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。上列二原告共同委托诉讼代理人：何海，男，1986年3月21日生，汉族，系大连市甘井子区中华路街道润洋社区居委会推荐，户籍地湖南省邵阳市双清区，现住址辽宁省大连市甘井子区。被告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街**。负责人：王立峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。被告：大连利远置业有限公司，统一社会信用代码91210200064421058K，，住所地辽宁省大连市甘井子区金南路七小区综合楼**法定代表人：史志勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小溪，系辽宁利金律师事务所律师。原告修建、吴冬梅与被告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司、大连利远置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告修建及二原告的共同委托诉讼代理人何海，被告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人史晓丹，被告大连利远置业有限公司的委托诉讼代理人史晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告修建、吴冬梅向本院提出诉讼请求：1、依法确认住宅前期物业收费标准2.8元/平方米无效；2、依法判定住宅前期物业收费标准为政府指导定价的1.3元/平方米；3、依法判令被告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司退还多收住宅前期物业费用1,945.44元【（2.8-1.3）×108.90×12】；4、判令被告大连利远置业有限公司承担上述连带责任。事实和理由：2016年7月31日，原告与大连利远置业有限公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《远洋荣域临时管理规约》，原告购买了大连利远置业有限公司销售的远洋荣域项目***号房屋。根据《合同补充协议》、《远洋荣域临时管理规约》的约定，住宅**物业收费标准为2.8元/平方米。但该前期物业收费标准违法，应认定无效。被告大连利远置业有限公司没有按照相关规定在销售场地对前期物业服务合同、物业服务费标准（需注明以价格主管部门批准为准）进行公示。同时，大连利远置业有限公司选聘大连远洋基业物业管理有限公司为小区物业服务企业一事，并没有经房地产行政主管部门批准，其采用协议方式约定物业服务企业，已经违法。且其从未在价格主管部门批准过本小区的物业服务收费标准。二被告就此按2.8元/平方米收取物业费，违反了《物业管理条例》第二十四条、第二十七条、第二十八条等规定，应认定为违法、无效。另外，大连远洋基业物业管理有限公司只具备一级资质，根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第八条的规定，其收费上限应为1.3元/平方米，其约定2.8元/平方米，明显违反上述规定。被告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司不按约定提供服务。被告自行提供的格式条款已经约定本小区的物业服务标准为特级服务标准，而原告所在小区，存在无较大规模的休闲活动场地和固定的活动馆所，有私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象，被告对私拆乱改管线、破坏房屋结构、损害公共利益的现象未及时劝阻，也未将问题严重的报有关部门处理。被告服务的远洋自然、远洋广场小区的收费标准均为1.3每平方米（不含电梯维护费），根据质价相符的原则，被告无法证实其向原告提供了区别于上述两家小区更好质量的物业服务，故其收费2.8元每平方米明显过高。被告大连利远置业有限公司作为开发商，违背法律规定未经批准私自选聘小区物业服务企业，并非法约定应当为政府指导价的住宅前期物业服务费用，侵害了原告的合法权益，应当承担赔偿原告损失的连带责任。被告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、前期物业收费标准2.8元/平方米/月合法有效，该条款不存在合同法第五十二条所规定的无效情形。只有违反了效力性强制规定才会导致合同的无效。本案中，原告所举的“法律依据”（《物业管理条例》第二十四条第二款、大连市实施《物业管理条例》办法第二十六条、第二十七条、第二十八条）均为管理性规定，并不属于效力性强制性规定，故并不存在无效情形。原、被告双方均为平等的民事主体，拥有完全的民事行为能力，物业服务费收费标准应依照《前期物业服务协议》的约定执行，并且该协议经原、被告双方签字盖章，是真实的意思表示，对双方均具有约束力。物业服务费标准在原告与开发商签订的《商品房买卖合同》中亦有明确约定，原告是明知的。二、原告无权请求降低物业费标准。物业服务费的调整应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并不能由原告单方要求调整。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，物业服务费的调整属于共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其次，原告所引用的《大连市住宅小区服务收费等级指导标准》为《关于印发〈大连市物业服务收费管理实施细则〉的通知》的一部分，而《关于印发〈大连市物业服务收费管理实施细则〉的通知》已于2016年5月1日废止。再次，物业收费标准为双方合意的结果，不能原告单方面降低，否则合同会将成为一纸空文，严重影响市场交易安全。此外，1.3元/平方米/月的物业收费标准并没有具体的引用依据。2016年5月1日起施行的《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》（大价发[2016]19号）第九条：“原有关规定与本通知相抵触的，以本通知规定为准。原《关于印发〈大连市物业服务收费管理实施细则〉的通知》（大发改收费字〔2009〕449号）、《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发〔2014〕50号）、《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）同时废止。”三、被告依照《前期物业服务协议》的约定，对公共部位、共用设施、设备等进行了维修、保养和管理，对公共绿化、公共环境卫生进行了清洁和管理，履行维护车辆行驶秩序、维护公共秩序的义务，不存在违约事项。又鉴于原告无权降低物业费收费标准，其主张退还已交纳的物业费没有法律和事实依据。被告大连利远置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案的案由为物业服务合同纠纷，而大连利远置业有限公司并不是物业服务合同的当事人，根据合同相对性原则，就物业服务合同的内容，大连利远置业有限公司不应承担任何责任。本案原告的前三项诉讼请求均针对《前期物业服务协议》内容，与大连利远置业有限公司没有直接的利害关系。原告第四项诉讼请求为连带责任，而连带责任需法律有明确规定或合同中有明确约定，本案中合同中无连带责任的约定，原告主张连带责任也无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、大连利远置业有限公司系“远洋荣域”项目的开发建设单位，其选聘大连远洋基业物业管理有限公司对“远洋荣域”项目提供前期物业服务。被告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司于案涉小区交付房屋之前入驻该小区，并为“远洋荣域”小区提供物业服务至今。2、2016年7月31日，原告修建、吴冬梅作为买受人、被告大连利远置业有限公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议（A4地块住宅）》，约定原告购买出卖人开发的远洋荣域项目***号房屋。《合同补充协议（A4地块住宅）》第八条关于交接的补充约定中第2款约定：“在房屋交付前，买受人除须付清房款外，还须向出卖人或出卖人选聘的前期物业服务企业支付下列费用：12个月的物业费（按建筑面积收取，每平方米每月2.8元）…”同日，原告修建、吴冬梅签署了同意并遵守《远洋荣域临时管理规约A区》的《承诺书》。《远洋荣域临时管理规约A区》中写明：“远洋荣域”项目的物业服务机构为大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，高层住宅物业服务费标准为人民币2.8元/平方米/月（含电梯费）。后原告与被告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司签订《前期物业服务协议》，约定的物业服务标准为《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准。2016年10月22日，原告收到开发商交付的案涉房屋。《业主服务手册》写明：“远洋荣域”项目将突出以“星管家式服务”的理念，通过“追求极致服务”使业主感到高品质生活的舒心与便利，服务重点：星管家服务、安全服务、生态治理。原告修建、吴冬梅按前述约定于2016年10月16日交纳了2016年11月1日至2017年10月31日的物业服务费5,431.49元，大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向修建、吴冬梅出具了发票。3、原告提供了大连市12345在线服务的函件，主要内容是：2018年2月2日，网友反映大连利远置业有限公司在销售房屋时未将选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理区域图、物业服务内容、服务标准、物业服务费标准（需注明以价格主管部门批准为准）等事项，向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门备案并在销售场所公示，应当查处。2018年3月1日，物业安全处答复：经调查，该项目在售楼处对物业服务相关信息进行了公示，但并未到区物业主管部门进行项目备案，区物业主管部门已经向物业服务企业下发整改通知，要求企业尽快办理项目备案相关手续。原告还提供了大连市12345在线服务的另一函件，主要内容是：2018年5月14日，网友反映远洋荣域小区B1区西门旁边的公建已经私自下挖半年了，无相关部门管理。甘井子区执法局答复：远洋荣域B2区6号楼公建挖地下室情况属实，此前，我局执法大队已接到该举报，多次现场制止，责令当事人恢复现场，并对其履行执法程序。目前已下达《调查通知书》、《违章通知书》。下一步我局将加强巡查，发现违章行为及时进行制止，同时继续履行执法程序。原告提供了一组照片和民意网留言，显示案涉小区有绿化被破坏、树木枯死、公建排气口占用公共活动场地、垃圾随意堆放等情况。被告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司提供了物业服务的相关工作记录和违章行为整改通知单等证据，体现了其为案涉小区提供物业服务的情况。4、2018年1月10日，大连远洋基业物业管理有限公司就“远洋荣域”项目的物业收费向大连市物价局备案，物业服务费收费标准为高层2.8元/月·㎡，收费依据是《前期物业服务合同》。2018年3月，大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司就“远洋荣域”项目的物业服务情况向大连市甘井子区城市建设管理局备案。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与大连利远置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议（A4地块住宅）》中关于物业服务的条款，原告签署的同意并遵守《远洋荣域临时管理规约A区》的《承诺书》，以及原告与被告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司签订的《前期物业服务协议》均系当事人真实意思表示，现有证据也不足以证明其存在无效或可撤销的情形，应认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张上述协议确认的收费标准违法，应认定为无效一节，本院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。本案中，大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与修建、吴冬梅存在物业服务合同关系，双方签署的《前期物业服务协议》明确约定物业服务费的标准是高层住宅按照2.8元/㎡·月交纳，原告也按照约定交纳了2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业服务费，说明原告对物业费收费标准是明知的，且在其接受的前提下自愿签署上述协议并履行。原告认为被告在物业单位选择、物业费标准及程序方面存在未按相关规定执行的情况，本院认为，如前所述，上述协议系原告与被告自愿订立，自成立时生效。被告在程序方面存在未按时备案等瑕疵问题，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形。原告认为被告的收费标准及程序违法，应向价格主管部门主张权利，在相关部门没有确认上述收费标准违反规定之前，本院对该收费标准予以确认。关于原告主张被告物业服务未达到相关等级标准问题，本院认为，当事人均有权要求对方依约履行物业服务合同，未按约定履行的，应当依法承担违约责任，但合同履行与合同是否无效属两个法律问题，不能相提并论。因此，原告要求确认收费标准2.8元/平方米·月无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，没有事实基础和法律依据，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告修建、吴冬梅的诉讼请求。案件受理费人民币150元（原告已预交），本院收取50元，由原告修建、吴冬梅负担，剩余100元退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李晓男人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一九年六月二十一日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。