山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初1086号 原告：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地历城区花园路**，统一社会信用代码913701008634001659。 代表人：张本存，行长。 委诉讼代理人：李军，男，该单位职工。 被告：胡巡忠，男，1977年2月3日出生，汉族，住济南市。 原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农业银行历城支行）与被告胡巡忠金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告农业银行历城支行的委托诉讼代理人李军，被告胡巡忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行历城支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除农业银行历城支行、胡巡忠签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令胡巡忠立即偿还贷款本金469801.19元，利息34601.58元（利息计止2018年12月17日），本息合计504402.77元；3.农业银行历城支行主张自2018年12月17日之后，按借款合同有关条款计算的利息（含罚息、复利等），胡巡忠应当继续偿还，追偿至涉案债务本息全部付清为止；4.农业银行历城支行主张胡巡忠涉案房屋已办理不动产的抵押登记，对其依法拍卖、变卖所得款项，农业银行历城支行依法享有优先受偿权；5.本案诉讼费及农业银行历城支行为实现债权所支付的费用，由胡巡忠全部承担。事实和理由：2010年3月30日，胡巡忠与济南中海房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买济南中海房地产有限公司开发的xxx房屋（建筑面积：84.29平方米，套内面积65.67平方米），交易价格为660281元，首付款132281元，剩余52.8万元由胡巡忠向农业银行历城支行申请按揭，经农业银行历城支行审核同意，于2010年8月18日双方签订《个人购房担保借款合同》，并发放贷款52.8万元，采用等额本息还款，期限30年，自2010年8月18日至2040年8月17日，胡巡忠已取得上述涉案房屋产权并于2013年4月27日办理抵押登记手续，取得《他项权利证明》（xxx号）。截至2018年12月，胡巡忠已拖欠按揭贷款本息达20期，合计55177.35元，胡巡忠的行为已经构成根本违约，虽经多次催促还款未果，农业银行历城支行为维护自身权益，特诉至法院，恳请贵院依法判如所请。 胡巡忠辩称，对借款的事实认可，现在没有能力偿还，近期在凑钱。现在是在涉案房产居住。做生意也损失了不少钱，所以之前没有按期还款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年8月18日，胡巡忠（借款人、抵押人）、济南中海地产有限公司（保证人）与农业银行历城支行（贷款人）签订编号为37020520100063085的《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款人胡巡忠借款金额52.8万元整，用途为购买房屋，购买的房产位于xxx，借款期限360个月，借款日期自2010年8月18日至2040年8月17日；借款利率采用浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮15%，执行年利率5.049%；还款方式为分期还款，借款人以每壹个月为一个还款周期，共360期；借款人与贷款人商定采用等额本息还款法归还借款本息；借款担保为抵押；第十条借款担保10.2.1抵押人同意以房屋所有权设定抵押，上述抵押物详见（清单名称及编号）37020520100063085，该抵押清单为本合同组成部分，与合同具有同等法律效力。10.2.3抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；10.2.10抵押权的实现（1）本合同项下债务期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价格优先受偿。处分抵押物所得价款不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或费用等。第十二条借款人、保证人、抵押人的违约责任12.1借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按以下约定对借款人计收罚息和复利；（1）借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮一定比例计收罚息，具体比例见特别条款，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。（3）对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利。自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.2本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天。胡巡忠、农业银行历城支行于2013年4月27日办理了《他项权证书》（他项权利证号：xxx号），他项权利种类为抵押权，权利人（申请人）为农业银行历城支行，义务人为胡巡忠，坐落：xxx，债权数额为52.8万元。 2010年8月18日，农业银行历城支行向胡巡忠发放贷款52.8万元，农业银行历城支行为证实其主张提交《借款凭证》一份，该《个人借款凭证》的借款人签章处有胡巡忠的签名及捺印。《个人借款凭证》载明：“执行利率5.04900%”、“借款日期：2010年8月18日”，“到期日期：2040年8月17日”。胡巡忠尚欠农业银行历城支行贷款本金469801.19元，截至2019年5月30日利息43982.58元，利息部分未计收罚息复利。该主张与农业银行历城支行提供的银行流水明细、农业银行业务凭证一致。 本院认为，农业银行历城支行与胡巡忠、济南中海地产有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，合同双方均应按约定履行其合同义务。农业银行历城支行依约向胡巡忠发放贷款52.8万元，胡巡忠应按照合同约定期限偿还借款本息，根据农业银行历城支行提交的贷款交易明细、贷款还款试算信息等证据，胡巡忠未足额偿还借款本息超过90天，胡巡忠对还款情况表示认可，根据《个人购房担保借款合同》第十二条的约定，农业银行历城支行有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提起行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，故农业银行历城支行要求胡巡忠偿还借款本金及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。农业银行历城支行要求解除与胡巡忠签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，根据《合同法》第四十九条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”，故农业银行历城支行的该诉讼请求，本院予以支持。农业银行历城支行要求对胡巡忠以办理不动产的抵押登记的涉案房屋依法拍卖、变卖所得款项，农业银行历城支行依法享有优先受偿权，根据《个人购房担保借款合同》第十条约定“10.2.10抵押权的实现（1）本合同项下债务期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价格优先受偿”。故农业银行历城支行的该诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除中国农业银行股份有限公司济南历城支行与胡巡忠于2010年8月18日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、限胡巡忠于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司济南历城支行借款本金469801.19元； 三、限胡巡忠于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司济南历城支行截至2019年5月30日利息43982.58元； 四、限胡巡忠于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司济南历城支行自2019年5月31日起至实际给付之日止，以借款本金469801.19元为基数，按照双方合同约定计收利息； 五、中国农业银行股份有限公司济南历城支行有权就胡巡忠名下坐落于济南市xxx房屋（他项权利证号：xxx号），申请法院拍卖、变卖，并就所得价款在上述二、三、四项判决范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8844元，由胡巡忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘 明 人民陪审员  孙维芹 人民陪审员  李 娜 二〇一九年六月十五日 书 记 员  孔祥慧