福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终179号 上诉人（原审被告）：厦门市思明区南薰轩工艺品店，住所地厦门市思明区鼓浪屿龙头路**。 经营者：曾爱治，女，1952年2月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：曾爱治，女，1952年2月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：蓝安绪、薛冬莉，福建志远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市鼓浪屿房屋管理所，住，住所地厦门市思明区鼓浪屿龙头路****/div> 代表人：邓承果，该所所长。 委托诉讼代理人：陈秀红、黄荷洁，福建均融律师事务所律师。 上诉人厦门市思明区南薰轩工艺品店（以下称南薰轩工艺品店）、曾爱治因与被上诉人厦门市鼓浪屿房屋管理所（以下称鼓浪屿房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初5741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南薰轩工艺品店、曾爱治上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鼓浪屿房管所一审诉讼请求或驳回起诉。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，且遗漏查明事实。（一）一审认定鼓浪屿房管所提起本案诉讼，主体错误。一审判决根据厦鼓管［2016］33号文件和鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司出具的《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》，认定本案鼓浪屿房管所主体适格不仅与厦鼓管［2016］33号文件相悖，也违背了本案事实。根据厦鼓管［2016］33号文件及上述通知内容，可以证明自2017年1月1日起，包括讼争房屋在内的鼓浪屿直管公房的经营管理权已经全数交由鼓浪屿资产管理公司。2017年1月1日起至今，讼争房屋的租金一直由鼓浪屿资产管理公司收取，发票亦由鼓浪屿资产管理公司出具，从本案租赁合同的履行情况亦可以与厦鼓管［2016］33号文件互相印证。鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司于2018年5月25日出具的《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》，形成于一审诉讼过程中，该说明的内容实质上违背了厦鼓管［2016］33号文件精神，根本不能证明鼓浪屿房管所主体适格。故，鼓浪屿房管所无权提起本案诉讼，不是本案的适格原告，其起诉应予驳回。（二）一审认定鼓浪屿房管所可以随时解除合同并要求南熏轩工艺品店腾空返还房屋错误。1、一审未适用《厦门市直管非住宅公房租赁管理规定》错误。《厦门市直管非住宅公房租赁管理规定》第九条规定：“原市场化配置的直管非住宅公房租赁期满后，公房管理单位采用市场化配置时，在同等条件下，原承租人享有优先承租权”。本案上诉人南熏轩工艺品店经营者曾爱治系基于鼓浪屿房管所员工身份取得讼争房屋的承租权，并非原市场化配置承租，鼓浪屿房管所在一审诉称“由于鼓浪屿公房公共资源配置要求，上述房屋需要收回后进行公开招租”，鼓浪屿房管所以市场化配置为由提起本案诉讼，违反了前述规定。2、一审判决遗漏认定上诉人南熏轩工艺品店享有对讼争房屋的优先承租权。《厦门市房屋租赁管理规定》第四十五条规定：“房屋租赁合同期满，出租人愿意继续出租房屋的，在同等条件下，原承租人享有优先承租权”。根据上述规定及一审查明的事实，上诉人南熏轩工艺品店对本案讼争房屋享有优先承租权。3、一审判决遗漏认定上诉人行使优先承租权的方式。鼓浪屿房管所与另案杨汉钦曾签订补充协议书，约定了行使优先承租权的方式为：原承租人可继续使用讼争房屋无需腾空移交。上诉人南熏轩工艺品店有权行使优先承租权并在未中标后再行腾退移交房屋。但一审遗漏认定上诉人南熏轩工艺品店享有对租赁房屋的优先承租权，判决解除讼争租赁合同，侵犯了上诉人南熏轩工艺品店优先承租讼争房屋的权利。二、一审判决未结合讼争房屋是公房而非私房、及讼争房屋的承租缘由、起因等诉讼背景，判决解除租赁合同违反公平原则，势必造成国有资产的流失。上诉人南熏轩工艺品店经营者曾爱治原系鼓浪屿房管所员工，承租该讼争房屋作为员工福利，曾爱治亦从未享受到其他住房补贴等福利，故曾爱治经营的南熏轩工艺品店对讼争房屋的承租权非因法定理由不得剥夺。一审判决未结合上诉人承租讼争房屋的缘由，判决解除租赁合同错误。 鼓浪屿房管所答辩称，一、答辩人是适格主体。《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》与厦鼓管〔2016]33号文件精神契合。根据文件精神及说明，鼓浪屿管委会作为委托主体，授权厦门市鼓浪屿房屋管理所作为具体履行主体，积极主动处理委托移交日（即2017年1月1日）之前已经形成的历史遗留问题（包括但不限于清理租户、清欠租金费用及处理其他遗留未处理事项等；如上述直管公房涉及诉讼的，由厦门市鼓浪屿房屋管理所提起诉讼、积极应诉等），待清退工作等遗留问题处理完成后，由厦门市鼓浪屿房屋管理所将上述直管公房的经营管理权正式移交给厦门市鼓浪屿资产管理有限公司进行管理。故答辩人是适格主体，有权提起本案诉讼。二、双方成立不定期租赁合同关系，答辩人有权主张解除合同，一审判决合理合法。1、根据《合同法》第232条、第235条、第236条，不定期租赁合同关系中，当事人双方均有权随时主张解除合同。本案中，答辩人于2016年12月29日发出收房通知，预留腾房时间到2017年2月28日，已经给予被答辩人足够的腾房时间。2、答辩人在《通知》中明确指出，按时主动腾房的承租人在公开招租中可以行使优先承租的权利，若不按时腾退房屋，由答辩人通过诉讼程序收回的，将丧失优先承租权。被答辩人无视重要通知，再主张优先承租权无依据。 鼓浪屿房管所向一审法院起诉请求：1.解除鼓浪屿房管所与南薰轩工艺品店之间关于厦门市鼓浪屿龙头路160号1层房屋租赁合同关系；2.南薰轩工艺品店将厦门市鼓浪屿龙头路160号1层房屋腾空交还给鼓浪屿房管所；3.南薰轩工艺品店向鼓浪屿房管所支付房屋占有使用费（按37170元/月的标准，自2017年10月1日起计至实际腾退之日止）；4.曾爱治对南薰轩工艺品店的前述2、3项债务向鼓浪屿房管所承担连带责任。 一审法院认定事实：2013年5月30日，鼓浪屿房管所（出租方/甲方）与南薰轩工艺品店（承租方/乙方）签订一份《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》，约定：甲方将本案讼争的厦门市鼓浪屿龙头路160号1层房屋出租给乙方使用，总建筑面积35平方米，租赁期限自2013年6月1日起至2014年5月31日止，月租金27749元；租金按月支付，乙方应于每月底前付清当月租金。 2014年12月23日，鼓浪屿房管所（甲方）与南薰轩工艺品店（乙方）签订一份《鼓浪屿直管非住宅公房租赁补充协议》，约定：甲方将讼争房屋续租给乙方使用，续租期为2014年6月1日至2015年12月31日，租金执行2014年度的实收租金标准，租金按原合同约定方式缴纳；乙方应于本合同签订之日起七天内向甲方支付押金，押金金额为一个月租金。 前述租赁协议及补充协议签订后，鼓浪屿房管所将讼争房屋交付给南薰轩工艺品店使用，南薰轩工艺品店向鼓浪屿房管所支付押金19424.3元，且双方将租金标准调整为合同约定租金标准的70%即19424.3元/月。租赁期限届满后，双方未再就讼争房屋续签租赁合同。南薰轩工艺品店已按照19424.3元/月的标准支付了截至2018年9月30日的租金（占有使用费）。 2016年12月29日，鼓浪屿房管所向南薰轩工艺品店发出一份《通知》，主要内容如下：南薰轩工艺品店承租的龙头路160号1层系鼓浪屿房管所直管公房，房屋租赁合同于2015年12月31日到期；南薰轩工艺品店须于2017年2月28日前自行将房屋腾空归还鼓浪屿房管所，房屋使用期间的占用费由鼓浪屿资产管理公司收取；房屋收回后将按照公共资源配置有关规定于2017年5月1日后进行公开招租，南薰轩工艺品店有优先承租的权利；南薰轩工艺品店若不按时腾退房屋，鼓浪屿房管所将通过诉讼程序收回，南薰轩工艺品店丧失优先承租的权利。 审理中，鼓浪屿房管所主张双方之间的房屋租赁合同关系自本案起诉状送达南薰轩工艺品店、曾爱治之日即2018年4月19日解除。南薰轩工艺品店表示若判决解除租赁关系，要求鼓浪屿房管所返还押金19424.3元或抵扣相关费用；鼓浪屿房管所同意以前述押金抵扣相关费用。 另查明，2017年9月28日，厦门市鼓浪屿－万石山风景名胜区管理委员会（以下简称鼓浪屿管委会）、厦门市财政局发布厦鼓管[2017]59号《鼓浪屿管委会厦门市财政局关于调整鼓浪屿直管非住宅用房租金标准的通知》，就调整鼓浪屿直管非住宅用房租金标准的有关事项通知如下：一、租金调整方式：按市场评估租金标准调整；二、租金调整范围：凡承租鼓浪屿房管所和鼓浪屿资产管理公司管理的直管非住宅用房及住宅改非住宅用房的，均属本次租金调整范围，公开招租及合同期限未满的除外；三、租金调整标准及使用期：直管非住宅用房租金标准经评估、评审后确定，租金标准使用期限为本通知发布当月的次月起至2018年12月31日；四、租金优惠对象及标准：对直管非住宅（含店宅）用房由承租人自主经营的，经承租人申请，鼓浪屿房管所和鼓浪屿资产管理公司核定后，可按市场评估租金标准的70%缴交；五、有关问题处理意见：直管非住宅用房承租人自主经营的，承租人在新一轮合同期未续签租赁合同或租赁协议并要求退租，但在规定期限内腾退有困难的，可给予3至6个月的过渡期，过渡期内可按原租金标准收取租金，过渡期届满必须无条件腾退房屋，过渡期满未腾退的，依市场评估租金标准追缴过渡期的市场租金与原租金标准差额部分，并依法收回房屋；承租人承租店宅（包括原系住宅改为非住宅），与其同住的直系家庭成员中有残疾、低保优抚对象的，经承租人申请，并由相关部门审批，可在原优惠基础上，再给予减免20%租金；本通知自发布当月的次月起执行。该通知附件《厦门市鼓浪屿直管非住宅用房市场评估租金表》载明，讼争房屋于2017年9月时的月租金为37170元。 又查明，2016年4月13日，鼓浪屿管委会、厦门市思明区人民政府向鼓浪屿房管所、思明国有控股集团有限公司发出厦鼓管[2016]33号《厦门市鼓浪屿－万石山风景名胜区管理委员会厦门市思明区人民政府关于印发的通知》，载明：在保持直管公房权属关系不变的前提下，由鼓浪屿管委会将鼓浪屿岛上的公有房产委托给厦门思明国有控股集团有限公司出资设立的鼓浪屿资产管理公司统一管理运营，鼓浪屿房管所负责协调处理公房资产形成的历史遗留问题等。 2016年12月29日，鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司向鼓浪屿房管所直管公房承租户发出《关于鼓浪屿房管所直管公房经营管理权移交的通知》，内容如下：自2017年1月1日起，鼓浪屿房管所直管公房资产的经营管理由鼓浪屿资产管理公司承接，房屋租金或占用费由鼓浪屿资产管理公司收取并出具票据。 2018年5月25日，鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司出具一份《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》，载明：根据厦鼓管[2016]33号文件精神，鼓浪屿管委会作为委托主体，授权鼓浪屿房管所作为具体履行主体，积极主动处理委托移交日（即2017年1月1日）之前已经形成的历史遗留问题（包括但不限于清理租户、清欠租金费用及处理其他遗留未处理事项等；如上述直管公房涉及诉讼的，由鼓浪屿房管所提起诉讼、积极应诉等），待清退工作等遗留问题处理完成后，由鼓浪屿房管所将相关直管公房的经营管理权正式移交给鼓浪屿资产管理公司进行管理。 还查明，南薰轩工艺品店系个体工商户，经营者为曾爱治，住所，住所地为厦门市思明区鼓浪屿龙头路**治为退休人员，罹患疾病。 2015年12月，曾爱治向鼓浪屿管委会信访，诉求因家庭生活存在实际困难，希望能维持现状，继续承租鼓浪屿龙头路160号1层房屋。鼓浪屿管委会于2016年1月14日答复处理如下：1.关于曾爱治反映的续租诉求，已转鼓浪屿房管所办理，要求依法依规核实处理信访人的诉求；2.关于信访中所述家庭困难等民生问题，需提交鼓浪屿街道办事处开具的相关有效书面证明，经审查，如情况属实，房管所将依法依规、合情合理、稳妥处理信访人提出的续租诉求。 审理中，曾爱治主张其系鼓浪屿房管所的退休职工，并提交退休证、工会会员证、户口本等证据为证。鼓浪屿房管所对前述证据的真实性无异议，但否认曾爱治是鼓浪屿房管所的退休职工，并认为曾爱治是否是鼓浪屿房管所的退休职工与双方之间的房屋租赁合同纠纷无关。 一审法院认为，鼓浪屿房管所与南薰轩工艺品店签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》及《鼓浪屿直管非住宅公房租赁补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方约定的租赁期限届满后，未续签租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。根据厦鼓管[2016]33号文件和鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司出具的《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》，鼓浪屿房管所提起本案诉讼，主体适格。鼓浪屿房管所以提起诉讼的方式诉请解除双方之间的不定期租赁合同关系，并明确合同解除时间为本案起诉状送达南薰轩工艺品店之日即2018年4月19日，符合法律规定，一审法院予以支持。租赁合同解除后，南薰轩工艺品店应当将讼争房屋腾空返还给鼓浪屿房管所，对鼓浪屿房管所的该项诉求，一审法院予以支持。南薰轩工艺品店已按原租金标准支付租金及占有使用费至2018年9月30日，符合法律规定和双方约定，故南薰轩工艺品店已足额支付截至2018年9月30日的租金及占有使用费。鼓浪屿房管所诉请按照37170元/月的标准计算占有使用费，依据不足，一审法院不予支持。若南薰轩工艺品店未于2018年9月30日前返还讼争房屋，还应自2018年10月1日起按照原租金标准19424.3元/月向鼓浪屿房管所支付占有使用费至实际返还之日止。南薰轩工艺品店已支付的押金19424.3元可由鼓浪屿房管所予以退还，亦可用于抵扣后续产生的占有使用费。南薰轩工艺品店系曾爱治经营的个体工商户，鼓浪屿房管所诉请曾爱治对南薰轩工艺品店的债务承担连带责任，符合法律规定，一审法院予以支持。另，关于曾爱治提出的其系鼓浪屿房管所的退休职工以及家庭生活困难的问题，曾爱治的身份及家庭情况与讼争租赁合同是否解除并无关联性，应由相关部门依法依规另行处理。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告厦门市鼓浪屿房屋管理所与被告厦门市思明区南薰轩工艺品店之间关于厦门市鼓浪屿龙头路160号1层房屋租赁合同关系于2018年4月19日解除；二、被告厦门市思明区南薰轩工艺品店于本判决生效之日起一个月内将厦门市鼓浪屿龙头路160号1层房屋腾空返还给原告厦门市鼓浪屿房屋管理所，被告曾爱治对此承担连带责任；三、被告厦门市思明区南薰轩工艺品店于本判决生效之日起一个月内向原告厦门市鼓浪屿房屋管理所支付房屋占用费（按19424.3元/月的标准，自2018年10月1日起计至实际返还房屋之日止），被告曾爱治对此承担连带责任；四、驳回原告厦门市鼓浪屿房屋管理所的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2009元，由原告厦门市鼓浪屿房屋管理所负担1909元，被告厦门市思明区南薰轩工艺品店、曾爱治负担100元。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，厦鼓管[2016]33号通知载明鼓浪屿房管所负责协调处理公房资产形成的历史遗留问题等，故鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司于2018年5月28日出具的《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》并不违背厦鼓管[2016]33号通知，南薰轩工艺品店、曾爱治上诉对鼓浪屿房管所的主体资格提出异议不能成立。鼓浪屿房管所分别于2013年5月30日、2014年12月23日与南薰轩工艺品店微签订了《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》、《鼓浪屿直管非住宅公房租赁补充协议》，租赁期满后，双方未再续签租赁合同。合同法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故鼓浪屿房管所可随时终止租赁协议。南薰轩工艺品店、曾爱治上诉主张根据鼓浪屿房管所2016年12月29日向其发出的通知，其享有对讼争房屋的优先承租权，但根据该通知内容，南薰轩工艺品店须于2017年2月28日前自行将房屋腾空归还鼓浪屿房管所，房屋使用期间的占用费由鼓浪屿资产管理公司收取；房屋收回后将按照公共资源配置有关规定于2017年5月1日后进行公开招租，南薰轩工艺品店有优先承租的权利；南薰轩工艺品店若不按时腾退房屋，鼓浪屿房管所将通过诉讼程序收回，南薰轩工艺品店丧失优先承租的权利。南薰轩工艺品店、曾爱治上诉主张一审判决遗漏认定其享有对租赁房屋的优先承租权不符合事实。 综上，南薰轩工艺品店、曾爱治的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4018元，由南薰轩工艺品店、曾爱治负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘文珍 审判员  李向阳 审判员  陈 璟 二〇一九年六月十三日 书记员  韩沁娟 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。