福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初848号 原告：漳州市杰诚物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区腾飞路龙轴新村4幢停车场3号店面。统一社会信用代码91350602669296472T。 法定代表人：曾志军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈宝华，女，该公司工作人员。 被告：陈凤莲，女，1983年11月11日出生，汉族，住址福建省平和县（系中森·阳光美地21幢205号业主）。 原告漳州市杰诚物业服务有限公司（以下简称“杰诚物业公司”）与被告陈凤莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杰诚物业公司的委托诉讼代理人陈宝华到庭参加诉讼，被告陈凤莲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杰诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈凤莲支付杰诚物业公司中森·阳光美地21幢205号房屋自2015年10月1日起至2016年7月31日止的物业管理费用1090元、电费公摊费249.8元、电梯检查维修费120元，扣水电预收400元，合计1059元；2.判令陈凤莲支付自2015年10月1日起至2016年7月31日止按照每日千分之三的标准支付违约金，合计为1514元。事实和理由：2010年6月10日，漳州中森置业有限公司与杰诚物业公司签订了中森·阳光美地《前期物业服务合同》以及在2013年1月2日补充签订了《漳州阳光美地前期物业服务合同》补充协议。在合同以及补充协议中双方约定了关于物业等相关费用的收费标准；物业管理区域内公共使用的水电费用根据相关规定按实际发生额由业主分摊；电梯在运行过程中产生的运行费、专业保养费、年检费均由买受人（即业主）承担。陈凤莲系中森·阳光美地21幢205号业主，房屋的建筑面积为90.84平方米，陈凤莲于2014年10月20日与杰诚物业公司签订了《住户手册》，在合同中明确约定了：管理费第一年按年收费，后于每半年前第一个月的5号前先期缴付，应当自觉缴交相应的物业服务费、水电公摊费、电梯检查维修费用等，逾期未缴纳的，按照规定收取日千分之三的违约金。截止2016年7月31日止，陈凤莲尚欠杰诚物业公司物业费1090元、电费公摊费249.8元、电梯检查维修费120元，扣水电预收400元，合计1059元。 陈凤莲未提交答辩状，亦未向本院提交证据。 经审理查明，杰诚物业公司系漳州市龙文区中森·阳光美地小区前期物业公司。2010年6月10日，漳州中森置业有限公司为甲方与杰诚物业公司为乙方签订《前期物业合同》一份。合同约定甲方选聘乙方对中森·阳光美地提供前期物业管理服务，其中，第六条约定：“本物业管理区域前期物业服务等级叁级，收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……高层住宅：0.8元/月·平方米；……”，第七条约定：“……业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季的第1月履行交纳义务。物业管理区域内公共使用的水电费用，由业主分摊；……”，第三十九条约定：“本合同期限自2010年6月11日起至2015年6月10日止……”。 2013年1月1日，漳州中森置业有限公司为甲方与杰诚物业公司为乙方签订《漳州阳光美地前期物业服务合同补充协议》一份，补充协议约定：“……双方就签署的《阳光美地前期物业服务合同》中前期物业服务内容进行调整，并达成如下补充协议：……1、从2014年10月1日交房起按三级服务标准实施，收费标准按三级收费标准收取物业服务费：（1）高层住宅（带电梯多层住宅）：1.2元/平方米·月；……3、电梯在运行过程中产生的运行费、专业保养费、年检费均为买受人自行承担。4、水电费公摊：根据政府相关规定按实际发生额进行分摊。……” 合同及补充协议签订后，杰诚物业公司依约入驻漳州市龙文区中森·阳光美地小区，并为该小区提供物业服务至2016年7月31日。 另查明，陈凤莲系漳州市龙文区中森·阳光美地小区21幢205号房屋业主，于2014年10月20日接收该房屋，该房屋建筑面积为90.84平方米。同日，陈凤莲签署《业主入伙合约》，于合约中声明：完全明白《住户手册》之内容，并同意严格遵守业主公约及其他所有规定之全部款条款，按时交纳有关管理和服务费用……等内容。《住户手册》第五项《业主公约》（三）违约责任第2条约定：“业主不按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金……”等内容。陈凤莲尚欠杰诚物业公司2015年10月1日至2016年7月31日的物业费1090元(90.84平方米×1.2元/月·平方米×10个月)、电梯检查维修费120元，扣除杰诚物业公司应返还的水电预收剩余150.2元（水电预收400元扣除截止至2016年7月31日的电费公摊费249.8元），合计1059.8元。经杰诚物业公司催讨未予缴纳。 以上事实，有杰诚物业公司提供的漳州中森·阳光美地房产验收确认书、信息登记表、陈凤莲身份证复印件、专项维修资金缴存凭证、《前期物业服务合同》、《漳州阳光美地前期物业服务合同补充协议》、《业主入伙合约》、《住户手册》、电梯保养费票据、《漳州市住宅区水电公摊指导规则》、水电公摊计算清单及本院庭审笔录在卷佐证。陈凤莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，对杰诚物业公司提交的上述证据，本院予以确认。 本院认为，漳州中森置业有限公司作为漳州市龙文区中森·阳光美地的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘杰诚物业公司作为该小区的前期物业服务企业。双方签订的《物业服务协议书》及《漳州阳光美地前期物业服务合同补充协议》，系在平等自愿的基础上签订，不违反法律法规及强制性规定，属合法有效，且对该小区包括陈凤莲在内的全体业主具有约束力。杰诚物业公司依约履行为陈凤莲提供物业管理服务的义务，但陈凤莲未依约履行支付物业费的义务，故应承担继续缴交物业管理服务费等相应违约责任。杰诚物业公司主张陈凤莲支付物业费1090元，符合法律规定及双方约定，应予支持。关于杰诚物业公司主张陈凤莲支付的电费公摊费249.8元（实际上扣除预收的400元物业公司还应返还150.2元）及电梯检查维修费120元。因杰诚物业公司已提交水电公摊费及电梯检查维修费的收费依据和标准，并按陈凤莲产权面积、楼层系数等数据单独计算出分摊到陈凤莲的水电公摊费及电梯检查维修费，且有扣除预收水电费，合法有据，故本院予以支持。关于杰诚物业公司主张的违约金问题。《住户手册》违约责任第2条中约定的按日千分之三计算的滞纳金条款，应认定为不按规定缴纳物业费的违约金条款，因该条款约定的违约金过高，故本院依法调整违约金按月利率2%计算；因杰诚物业公司主张的违约金未列明起算时间及具体计算过程，其主张不明确，本院酌定自起诉之日起以陈凤莲尚欠的物业费1090元为基数予以支持。陈凤莲经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十二条规定，判决如下: 一、陈凤莲应于本判决生效之日起十日内支付漳州市杰诚物业服务有限公司物业费1090元及违约金（自2019年4月16日起至本判决指定的履行期限届满之日止以尚欠的物业费1090元为基数按月利率2%计算）； 二、陈凤莲应于本判决生效之日起十日内支付漳州市杰诚物业服务有限公司电梯维修检查费120元，同时漳州市杰诚物业服务有限公司返还陈凤莲扣除水电公摊费后剩余的水电预收150.2元； 三、驳回漳州市杰诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由陈凤莲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  严淑珍 二〇一九年六月二十日 书记员  蔡燕红 申请执行法律条文提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。