四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0722民初827号 原告：三台县潼川镇景观商务酒店,住三台县潼川镇梓锦新城学林路****楼**。 经营者：吴文顺，男，生于1942年7月24日，汉族，住三，住三台县div> 委托诉讼代理人：袁国强，四川众诚律师事务所律师。 被告：重庆市来新居房地产开发有限公司三台分公司，住四，住四川省三台县潼川镇新西外街div> 法定代表人：苟向义，总经理 委托诉讼代理人：李平，重庆衡天律师事务所律师。 被告：况宁，男，汉族，生于1971年10月20日，三台县。 三台县潼川镇景观商务酒店（以下简称“景观酒店”）与重庆市来新居房地产开发有限公司三台分公司（以下简称“来新居三台分公司”）、况宁关于房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁国强、被告来新居三台分公司的委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼，被告况宁经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景观酒店诉称，2011年12月30日，被告来新居三台分公司与被告况宁就三台县梓锦新城·观天下32号楼1层1号商业物业的租赁事宜签订了《梓锦新城·观天下商业物业租赁合同》，合同签订后，被告况宁将房屋转租给了原告的经营者吴文顺，被告来新居三台分公司明知被告况宁将房屋转租给了原告的经营者吴文顺而没有提出任何异议。2013年1月29日，原告的经营者吴文顺向被告来新居三台分公司递交了要求使用“观天下时尚酒店”作为酒店名称的申请，被告来新居三台分公司当日复函表示同意，进一步证明该公司了同意吴文顺作为次承租人。之后，被告来新居三台分公司将该分公司加盖公章的商品房预售许可证复印件、土地使用证复印件、住宅使用说明说、住宅、住宅质量保证书等资料移交给吴文顺用于办理酒店的营业执照13年3月，为方便原告经营被告来新居三台分公司又与原告就上述物业相邻的房屋签订了《梓锦新城·观天下商业物业租赁合同》。原告为成立酒店，投入了大量资金进行了装修，并聘用了工作人员数十人。被告来新居三台分公司于2015年5月向三台县人民法院起诉况宁租赁合同纠纷一案，将原告列为第三人参加诉讼，该案经一、二审，均认定原告为次承租人，但未就转租行为是否有效作出过认定，也没有判决三台县潼川镇景观商务酒店承担责任及交出房屋。绵阳市中级人民法院（2015）绵民终字第1559号终审民事判决认为：“来新居分公司在起诉时没有诉请第三人三台县潼川镇景观商务酒店返还房屋，而是在上诉时才提出该请求，与法律规定相悖，本院不予支持。”然而判决生效后，被告来新居三台分公司向三台县人民法院申请执行，三台县人民法院要求原告景观商务酒店履行协助执行义务、责令景观酒店交出房屋。景观酒店提出执行异议，后又通过执行异议之诉的一、二审，三台县人民法院一审判决：“停止对三台县梓锦新城·观天下32号楼1层1号商业物业房产的执行”，且明确了：“本案涉及况宁与来新居三台分公司的合同解除、租金的收取、转租行为是否合法有效等问题与原判决有关，双方当事人在本案审理中没有提出相关诉讼请求，故不属本案审理范围，双方当事人均可另行主张权利。”二审虽认为景观酒店不是执行异议之诉的适格主体，驳回了景观酒店的起诉，但是没有否定一审认定的事实。原告现认为，被告来新居三台分公司明知被告况宁将房屋转租给了原告的经营者吴文顺没有提出任何异议，原告的次承租人地位已经法院判决认定，应为有效。原告为酒店的成立做了大量投入是不争的事实，然而被告来新居三台分公司执意请求法院执行并要求原告交出物业，不符合法律规定，也不合情理，现起诉要求：1、请求人民法院判决确认原告为三台县梓锦新城·观天下32号楼1层1号商业物业的次承租人，并确认被告况宁转租该物业给原告的行为有效;2、本案诉讼费由二被告承担。 被告来新居三台分公司辩称，本案经原一、二审、执行异议之诉已有定论，此次诉讼属重复起诉；原告从未行使次承租人的代缴租金义务，且已过期限，请求驳回原告的起诉。 被告况宁未到庭答辩。 本案审理中原告及到庭被告提交的证据与执行异议之诉一案证据相同，仅就证明目的作了补充说明，双方均未提交其他证据。 经审理查明，2011年12月30日，来新居分公司与况宁签订了《梓锦新城.观天下商业物业租赁合同》，该合同就租赁的房屋、期限，租金的计算、支付方式，违约责任及其合同到期退房、续签等问题进行了约定。合同签订后，况宁将该租赁房屋转租给了吴文顺开设了“三台县潼川镇景观商务酒店”。2013年1月29日，景观酒店经营者吴文顺向被告来新居三台分公司递交申请一份，该“申请”载明：“本人将在三台县潼川镇梓锦新城学林路121号观天下32号楼1层1号开办酒店，为了增强宣传效应，特向贵司申请使用‘观天下时尚酒店’作为酒店名称。妥否，请批复。吴文顺，二〇一三年一月二十九日”，来新居三台分公司李强在该申请上批复“同意”。同日来新居三台分公司复函同意了该申请。 另查明，2013年3月13日原告景观酒店的员工白雪梅在梓锦新城.观天下售房中心与来新居三台分公司签订了《梓锦新城.观天下商业物业租赁合同》租用案涉楼的负1层132.39平方米，用作景观酒店的厨房和餐厅。 景观酒店于2013年10月31日经核准登记为个体工商户，经营者是吴文顺，经营场所三台县潼川镇梓锦新城学林路****楼**。 2013年6月8日，景观酒店曾因消防喷淋及屋顶漏水向助邦物业管理有限公司送达一份索赔报告（无结果）。 2015年4月，来新居分公司向况宁、吴文顺邮寄“解除房屋租赁合同通知书”，主要内容为“逾期支付租金超过15日的，我司有权收回该商业物业，剩余租金和保证金不予退还，你并支付伍万元违约金，同时承担产生的一切经济损失。第三年度应交租金时间到期，但是你未交。2015年1月29日我司致函与你催促缴纳租赁费，截止2015年3月31日你仍未向我司支付该物业的租赁费用，你的这一行为已严重违反双方签订的合同。为催租金，我司调查发现你擅自持房屋转租给了第三人吴某某，该行为也构成违约。我司认为，你在第三年度逾期未交租金构成违约，已达到约定解除条件，且你未经我司同意转租也构成违约，符合法定解除条件，为此我司特书面通知你解除合同，请你立即交还房屋并依约定向我司支付违约金”。审理中经本院主持调解，双方未能达成一致。 上述事实有，原告景观酒店营业执照复印件；被告来新居房公司营业执照信息证明及被告况宁身份证复印件，三台县人民法院（2015）三民初字第1774号民事判决书、绵阳市中级人民法院绵民终字第1559号民事判决书，“申请”、商品房预售许可证及土地使用证复印件、住宅使用说明书、住宅、住宅质量保证书锦新城·观天下商业物业租赁合同》，三台县人民法院（2017）民初1738号民事判决书、绵阳市中级人民法院（2018）川07民终193号民事裁定书；以及当事人的陈述在卷证实。 本院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好归还出租人的合同。来新居三台分公司原与被告况宁签订的租赁合同有效，但该合同在履行中已经出租人来新居三台分公司依合同约定通知解除。其间景观酒店与况宁间的转租行为无任何来新居三台分公司明确表示同意的证据证实。审理中景观酒店仅仅以吴文顺曾经向来新居物业和公司报告酒店拟用“观天下时尚酒店”命名并得到被告公司的认可为由，提出诉讼主张，但该申请没有明确表明房屋已被转租，不能据此认定来新居三台分公司知道或应当知道案涉房屋已经被转租，更不能证明来新居三台分公司同意转租，且来新居三台分公司2015年4月致况宁“解除租赁合同的函”中已经明确表示了不同意转租，故该转租行为事实上应当认定无效。另外，依据《最高人民法院》第十七条：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩合同解除权的，人民法院应当支持。但转租无效的除外”。景观酒店至今没有以此主张，更没有履行次承租人的义务，即没有代承租人履行缴纳房租的义务，故依法不能支持景观酒店的诉讼请求。被告辩称该案为重复诉讼，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，即：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”的规定，本案不能认定为重复起诉，被告来新居三台分公司的此辨称理由本院不予采信。 综上所述，况宁与景观酒店间的转租无效，景观酒店的诉讼诉讼请求不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第二百二十四条，《最高人民法院》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回三台县潼川镇景观商务酒店的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告三台县潼川镇景观商务酒店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  张 勇 审 判 员  秦建彬 人民陪审员  李应地 二〇一九年六月十四日 法官 助理  高 珊 书 记 员  傅 超