福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初2633号 原告：蔡建军，男，1978年2月1日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：黄庆焰，福建鹏翼律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：詹鹏鹏，福建鹏翼律师事务所实习律师。 被告：欧文焕，男，1960年12月1日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 被告：林亚财，男，1936年6月4日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：林凤龙（系林亚财儿子），住所地莆田市荔城区。 原告蔡建军诉被告欧文焕、林亚财房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡建军的委托诉讼代理人黄庆焰、被告欧文焕、被告林亚财的委托诉讼代理人林凤龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡建军向本院提出诉讼请求：依法解除蔡建军与欧文焕、林凤莺于2018年11月10日签订的房屋买卖协议；判令欧文焕、林亚财（林亚财在遗产继承范围内）返还蔡建军购房款21.71万元并支付自实际收款之日起至还款之日止按银行同期贷款利率计息的违约金；本案诉讼费用由欧文焕承担。事实与理由：林亚财与林凤莺系父女关系。2018年11月10日，蔡建军与欧文焕、林凤莺（已于2019年1月16日死亡）签订一份房屋买卖《协议书》，约定欧文焕将位于莆田市城厢区间（面积共约40平方米）卖给蔡建军，成交价为21.71万元；2018年11月10日前支付14.5万元，2018年12月30日前支付4.5万元，2019年1月1日前支付2.71万元；房屋拆迁的安置房安置给蔡建军，安置不足一套的，再补差额等。协议签订后，蔡建军依约履行了义务。现因欧文焕因另案经济纠纷导致本案讼争房屋被司法查封，造成欧文焕履行不能，已不能实现合同目的。根据合同法相关规定，蔡建军有权解除合同并要求赔偿损失。 欧文焕辩称，对蔡建军所诉的事实没有异议。讼争房屋是其妻子林凤莺去世前卖给蔡建军的，林凤莺有盖指印，并已收到房款21.71万元。合同签订后房屋被查封。请求依法判。 林亚财辩称，其与林凤莺确系父女关系。林凤莺于1985年与欧文焕结婚后，没有与林亚财共同生活居住过，更没有经济往来。林凤莺生前与蔡建军所发生的合同关系，系林凤莺本人所为，由其本人承担，与林亚财没有法律关系。林凤莺死亡后，所遗留遗产份额林亚财明确表示放弃继承，也没有占有、分割林凤莺的任何遗产份额，根据继承法第三十三条规定，林亚财与本案纠纷无任何法律关系，请求驳回蔡建军对林亚财的诉讼请求。 蔡建军围绕诉讼请求依法提交了欧文焕与林凤莺的离婚证、莆田市公安局镇海派出所出具的亲属关系证明及林凤莺母亲方金英的户口注销证明、林凤莺的火化证明及户口注销证明、莆田市木兰公证处（2019）闽莆木证民字第7号公证书复印件各一份，集体土地建设用地使用证及门牌证复印件各一份，欧文焕、林凤莺与蔡建军签订的《协议书》一份，欧文焕出具的收条三份，蔡建军的建设银行账户明细清单，本院（2019）闽0302民初1202号民事裁定书二份等证据，本院组织当事人进行了质证。欧文焕、林亚财对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落在莆田市城厢区霞林街道铁岭村铁灶××的土地使用权登记在欧文焕名下［集体土地建设用地使用证号为莆城建（1993）字第Ｃ009433号］。2018年11月10日，欧文焕、林凤莺（甲方）与蔡建军（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将霞林街道铁岭村××欧文焕名下的房屋卖给乙方蔡建军35平方米（以政府认定为准），金额为19万元，2018年11月10日之前付14.5万元，2018年12月30日之前全部付清。如果将来拆迁，蔡建军需要安置房，可登记一套，不足的面积以政府收购价向欧文焕购买，如可以登记蔡建军名字，直接登记；如不能登记，可登记欧文焕名下，安置房属于蔡建军。同日，欧文焕向蔡建军出具《收条》一份，载明：“至今为止，共收到蔡建军汇款及现金计人民币壹拾肆万伍仟元，用于本人卖给蔡建军位于铁岭村铁灶自然村××本人名下的房屋。”2018年12月9日，欧文焕又向蔡建军出具《收条》一份，载明：“至今为止，本人卖给蔡建军位于铁岭村铁灶自然村××房屋壹拾玖万元（计35平方）的余款肆万伍仟元现金及转账已收到。”2019年1月1日，欧文焕再次向蔡建军出具《收条》一份，载明：“今收到蔡建军人民币计贰万柒仟壹佰元整（27100元），这笔款项用于本人将霞林街道铁岭村门牌××欧文焕名下的房屋卖给蔡建军5平方，加上2018年11月10日卖给蔡建军的35平方米，合计共卖给蔡建军40平方米（以铁岭村欧文焕房屋的第一层楼道间及第一层后间卖给蔡建军，如若不足40平方，即补足40平方）。其他事项，按2018年11月10日协议履行。”2019年2月25日，本院作出（2019）闽0302民初1202号民事裁定，查封欧文焕名下的坐落在莆田市城厢区的土地使用权及地上附着物［土地使用权证号：莆集用（1993）第Ｃ009433号］，查封价值以360万元为限。欧文焕不服，于2019年3月11日向本院提出复议申请，以其已将上述房屋一层楼道间和后间出卖给蔡建军、且将该房抵押给欧林婧用于借款为由请求解除对前述土地的保全。本院于2019年3月18日裁定驳回欧文焕的复议申请。 2018年8月27日，欧文焕与林凤莺办理离婚登记手续。2019年1月15日，林凤莺死亡。2019年1月23日，经莆田市木兰公证处公证，林凤莺的女儿欧林婧出具《放弃继承权声明书》，自愿放弃对林凤莺遗留的所有财产中属于林凤莺占有份额的遗产的继承权。林凤莺的母亲方金英先于林凤莺死亡，其父亲林亚财在本案诉讼期间向本院出具《放弃继承权声明书》，自愿放弃对林凤莺遗留的所有财产中属于林凤莺占有份额的遗产的继承权。 根据蔡建军提供的其建设银行账户交易明细清单，2018年10月4日至11月8日，蔡建军12次共转账给欧文焕14.069万元，2018年11月12日至12月5日，蔡建军3次共转账给欧文焕1.135万元。庭审时欧文焕确认蔡建军已足额支付购房款21.71万元。 本院认为，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。欧文焕、林凤莺将在集体土地上建造的欧文焕名下的房屋计40平方米出卖给蔡建军，蔡建军户籍地在莆田市城厢区，与涉案房屋所在的莆田市城厢区霞林街道铁岭村委会不属于同一集体经济组织，双方签订的房屋买卖《协议书》违反了法律法规的强制性规定，依法应认定无效。蔡建军主张本案合同生效并要求解除双方签订的房屋买卖协议缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。欧文焕对收取蔡建军支付的购房款21.71万元没有异议，本院予以确认。故蔡建军要求欧文焕返还购房款21.71万元合法有据，本院予以支持。蔡建军与欧文焕对本案房屋买卖协议无效均有过错，蔡建军要求欧文焕支付违约金缺乏依据，本院不予支持。林凤莺虽系本案房屋买卖合同的当事人之一，但其死亡后，作为法定继承人之一的林亚财明确表示放弃继承林凤莺的遗产份额，林亚财依法不承担返还购房款的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国继承法》第三十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、欧文焕应在本判决生效之日起十日内返还给蔡建军购房款21.71万元。 二、驳回蔡建军对林亚财的诉讼请求和本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费4100元，减半收取2050元，由欧文焕负担。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  陈金钰 二〇一九年六月二十八日 书记员  廖萍萍 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -7-