广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初10222号原告：陈静怡，女，1999年12月14日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：赵永亮，广东诺贤律师事务所律师。被告：长兴电器（深圳）制造有限公司，住所地广东省深圳南头后海南油大道104厂房5楼，统一社会信用代码：914403006188066397。法定代表人：周嘉敏，董事长。委托诉讼代理人：万敏，广东文功律师事务所律师。被告：深圳市南房利实业发展有限公司，住所地深圳市南山区常兴路房管附楼二楼。法定代表人：陈新才。被告：陈妙华，男，1935年10月16日出生，汉族，身份证住址北京市昌平区，被告：陈小明，女，1968年11月10日出生，汉族，身份证住址北京市昌平区，被告：陈小辉，男，1971年4月24日出生，汉族，身份证住址北京市昌平区，被告：陈梦琴，女，1974年9月12日出生，汉族，身份证住址北京市昌平区，原告陈静怡诉被告长兴电器（深圳）制造有限公司（以下简称“长兴电器”）、深圳市南房利实业发展有限公司（以下简称“南房利公司”）、陈妙华、陈小明、陈小辉、陈梦琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵永亮，被告长兴电器的委托诉讼代理人万敏，被告陈小辉到庭参加诉讼。被告南房利公司、陈妙华、陈小明、陈梦琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.各被告协助将登记在被告长兴电器名下的南山区南新路南兴公寓512号房产转移登记到原告名下（登记价为44683.8元，人民币，下同）；2.由各被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1993年6月1日，深圳市规划国土局与被告长兴电器签订《深圳经济特区土地使用合同书》，将宗地号为T103-5共1399.3平方米的土地出让给被告长兴电器使用。1998年5月29日，被告长兴电器与被告南房利公司就上述地块签订《投资兴建南兴公寓宿舍楼合同》，约定由被告长兴电器提供建设红线用地，被告南房利公司提供建设资金，联合兴建南山南兴公寓楼，并约定建成后被告长兴电器分得一至三层楼房面积、被告南房利公司分得四至八层楼房面积，各方分得之房屋面积为各自的产权所有，互不干涉；房屋建筑工程开始后以被告南房利公司的名义对外签订买卖合同，被告长兴电器、被告南房利公司共同派员一起组成卖房小组，并开设专用账户用来收房款；合同同时约定了双方的报建登记和纳税义务。1998年6月8日，被告长兴电器、被告南房利公司签订了补充协议，约定被告南房利公司负责整栋公寓的产权确认；被告长兴电器提供完整土地来源及报建有关手续；被告南房利公司负责办理分户各门号的房地产权证，费用由被告长兴电器、被告南房利公司各自负责；等。被告长兴电器的工程于2000年1月5日竣工。2000年3月18日，案外人胡玉莲（已故）与被告南房利公司签订《合同书》，并一次性交清购房款购买涉案房产。被告长兴电器、南房利公司工程经验收合格后通知胡玉莲入伙居住使用。因被告南房利公司原负责人被开除公职，被告南房利公司被吊销营业执照、具体事务无人执行，各分户办证的事宜被搁置。2002年4月5日，原告在法定代理人陈小辉的帮助下从胡玉莲处以6万元的价格购入涉案房产，因仍未进行初始产权登记，故无法办理产权过户手续，只将购买涉案房产的《合同书》和收据原件交原告父亲收执。至2015年12月，南兴公寓宿舍楼旁边的华联社区城市更新项目启动，华联公司找到原告商谈拆迁补偿，经查档，发现上述房屋的产权初始登记在被告长兴电器名下。原告与被告长兴电器、南房利公司之间就上述房产登记问题产生纠纷，经多次协商未成。后续产权人原告一直对涉案房产实际管理使用至今。根据《中华人民共和国物权法》第21条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，现请求人民法院责令各被告将登记在被告长兴电器名下的涉案房产转移登记至原告名下，保护原告的合法权益。被告长兴电器辩称：一、被告长兴电器不是本案适格的被告，原告诉讼主体错误。根据证据显示，本案诉讼中涉案房屋的买卖合同是与被告南房利公司以及其他相关人员签订和履行，被告长兴电器从未与原告进行过涉案房屋的买卖交易定等行为。被告长兴电器不是本案诉讼合同的相关当事人，不应当就该买卖协议承担任何法律责任和义务。因此，被告长兴电器并非本案适格的被告。被告长兴电器认为原告与其他人签订的房屋买卖合同是无效合同，不受法律保护，被告长兴电器与被告南房利公司的合作建房协议是一份无效合同，因合作双方均不具备房地产开发资格，依据最高人民法院关于审理国有土地出让合同纠纷案件的相关司法解释之规定，应为无效合同，该土地上的房屋应当返还给被告长兴电器，故该涉案房屋所有权人是被告长兴电器，其他人的买卖行为是不合格的，不应受法律保护。二、原告主张其系房屋所有权人没有法律依据。原告诉称其通过与被告南房利公司签订房屋买卖协议的形式购买了被告长兴电器的房屋成为该房屋的所有权人，被告长兴电器认为原告的购买行为并不合格，不能导致原告成为涉案房屋的所有权人。因为被告长兴电器所取得的土地在国土部门的出让合同中已限制为不得进行房地产经营活动只能自用。故被告长兴电器在该地块所建成的房屋不能进行市场买卖，因此，原告与被告南房利公司所签订的买卖协议应当为无效合同，原告不能成为涉案房屋的所有权人。三、原告占用涉案房屋并不能导致其成为涉案房屋的所有权人。被告长兴电器在发现被告南房利公司对外售卖涉案房屋之际就采取了相应的阻止措施，要求原告不要购买涉案房屋，并明确告知了房屋的性质。但原告仍一意孤行，不听劝阻。为了社会稳定和谐，被告长兴电器只能让原告一直占有使用涉案房屋至今，被告长兴电器的容忍并不必然导致原告成为涉案房屋所有权人。综上所述，被告长兴电器认为原告不是涉案房屋的所有权人，其无权要求将涉案房屋产权转移登记至其名下。被告长兴电器才是涉案房屋唯一的合法所有权人。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告南房利公司未到庭，亦未提交答辩状。被告陈妙华、陈小辉、陈小明、陈梦琴辩称：确认母亲胡玉莲与原告存在对涉案房产的买卖合同关系，合同生效后，胡玉莲已经及时将涉案房产交付给原告使用，并且把与南房利公司的购房合同、收款收据原件交给原告。至今未能办理房屋过户是因为涉案房产没有办理初始登记，我方没有过错，不应承担诉讼费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年6月1日，被告长兴电器与深圳市国土规划局签订深地合字（92）0172号《深圳经济特区土地使用合同书》，约定：深圳市国土规划局将编号为T103-5、约1399.3平方米的土地出让给被告长兴电器，成交价为378371元，土地使用期50年，从1993年6月1日至2043年5月31日止，土地用途为单身宿舍，本块土地为自用，不得转让和参与房地产经营；等。之后，被告长兴电器相继取得深圳市南山区建设局、深圳市公安局南头消防中队以及深圳市城市建设局关于上述地块上单身公寓的建设、消防、竣工的批准、许可和验收。1998年5月29日，被告长兴电器（甲方）与被告南房利公司（乙方）签订《投资兴建南兴公寓宿舍楼合同》，约定：双方联合兴建南山南兴公寓，甲方提供建设红线用地，提供南兴公寓宿舍楼所需的各项报批报建合法资料，乙方提供建设南兴公寓楼全部资金；建成后按楼房划分双方利益分配物业（房屋），甲方分得等于三层楼房面积（一、二、三层），乙方分得四、五、六、七、八层楼房面积；甲、乙双方按分配比例分得之房屋面积为各自的产权所有，各自享有产权的各项利益，互不干涉，建成之房产关于产权的处理，届时双方再协商处理；房屋建筑工程开始以乙方的名义买卖合同，甲、乙双方派员一齐组成卖房小组，由甲、乙双方各自开设账户来收房款，并确保资金顺利进入账户，双方各自负责所需上缴的费用（税费、管理费、交易费）；及其他内容。1998年6月8日，被告长兴电器（甲方）与被告南房利公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方提供该地块的土地使用合同书，批准建筑许可证的建筑面积为4873.6平方米，根据设计要点，作出设计施工图为6000多平方米，对于超出的部分面积往后政府有关部门有提出其处理要求，由乙方负责协调，若要缴付费用，由甲乙双方按比例负责缴付；乙方负责该公寓的产权确认，甲方应提供完整土地来源及报建有关手续，乙方负责办理分户各门号的房地产证（蓝本），费用由甲、乙方各自负责；甲、乙双方所分得房产，各自分别缴纳应付的所属之税款及有关费用；及其他内容。2000年5月25日，深圳市工程质量监督站出具《工程竣工核验证书》，核定涉案宿舍楼的质量等级为合格。2000年7月4日，深圳市公安消防局出具深公消验（南）第200022号《建筑工程消防验收意见书》，认定该宿舍楼在消防安全方面具备条件，同意投入使用。2001年7月24日，该宿舍楼在深圳市建设局进行了竣工验收备案。原告提交了一份被告南房利公司（甲方）与案外人胡玉莲（乙方）于2000年3月18日签订的《认购房屋协议书》，该协议书约定：甲、乙双方就长兴电器（深圳）有限公司［深地合字（0172）号］文为T103-5地块兴建住宅楼一栋，兴建及建筑事项协商并达成如下协议：经国土局及建设部门批准兴建住宅楼壹栋、建筑面积约5800平方米，工程由本公司和阳东建筑公司投资承建，因建设单位及承建方协商，现将住宅楼部分单位共九十套房约3600平方米作内部认购；甲方负责该楼经国土及建设部门批准的土地使用、建筑报建等各种合法手续的齐全，负责该工程的进度及质量的监督，确保九九年十一月三十日前交付使用，如没特殊情况逾期，乙方有权向甲方索回已交总款，以每天计付千分之三的违约金；乙方必须充分备好所有房款，并按期交款；乙方有权首先选择好适意的楼层及房号，选定后不能改变；乙方有权参与建筑施工上的管理及督促质量和进度；乙方自愿选定5层512号约33.03平方米（以竣工测量查丈为准），总房款为69000元，付款方式为：合同签订签字即付款50%；余款封顶后一次性付清；不按以上条款付款，视为违约，滞纳金以每天千分之三计付，再继续拖延二期以上不交款者，甲方有权终止合同，已交款项一概不退；以上签署的协议条款以作确定选择楼房、房号和交款方法为依据，待办好分户使用权证后收回作废或同时失效；及其他内容。为证明胡玉莲已向被告南房利公司支付了购房款，原告向本院提交了一份被告南房利公司向胡玉莲开具的收据，并于庭审中出示了收据原件，收据盖有被告南房利公司财务专用章，收据时间及金额为：2000年3月18日65000元。原告称购房款69000元已向被告南房利公司付清，但现仅保留了65000元的收据，无法找到4000元的收据。被告长兴电器当庭表示对于被告南房利公司出售南兴公寓房产的情况不清楚，涉案房产应是由被告南房利公司向买方交付使用。原告提交了深圳市国土资源和房产管理局（甲方）与被告长兴电器（乙方）于2005年4月5日签订的《深地合字（1992）0172号第一补充协议书》以及双方于2007年5月10日签订的（2007）8026号《增补协议书》的复印件各一份。第一补充协议书约定：根据深地合字（1992）0172号《深圳市土地使用权出让合同书》（以下称原合同书），乙方取得了地块编号为T103-0005，土地面积为1399.3平方米的土地使用权，规定建筑面积3600平方米，实际竣工面积5831.04平方米，超建2231.04平方米，规划部门已作处理，甲乙双方经协商，就调整建筑面积有关事宜达成补充协议如下：甲方同意将上述地块的总建筑面积调整为5831.04平方米，用途为单身宿舍，其中原合同书规定的3600平方米为非商品房，超建的2231.04平方米为商品房；乙方除按原合同书交纳地价款外，另须向甲方交纳市政配套设施金1949925元，于签订本补充协议书时一次付清。《增补协议书》约定：乙方位于深圳市T103-0005地块内南兴公寓101、102、103、114、418、518、617、618、709、717、817、818共十三套房产（《房地产证》号：深房地字第4000270480、4000270481、4000270482、4000270577、4000270483、4000270575、4000270479、4000270449、4000270451、4000270530、4000270545、4000270502、4000270503号），建筑面积902.18平方米，房屋用途为单身宿舍，性质为非商品房，土地使用期限为50年，从1993年6月1日至2043年5月31日止，甲乙双方经协商一致，就上述房产补地价转商品性质事宜达成如下协议：经乙方申请，甲方同意上述十三套房产共902.18平方米补地价转为商品性质，其他要求按《房地产证》登记不变；乙方须向甲方补交市政配套设施金809008元，于签订本增补协议书时一次性付清；及其他内容。被告长兴电器对上述协议均予认可。2006年5月26日，深圳市南新路南兴公寓512号房（涉案房产）登记在被告长兴电器名下，权利份额为100%，房屋性质为非商品房，房屋用途为单身宿舍，建筑面积为33.65平方米，不动产证号：4000270473。2007年11月15日，被告南房利公司被深圳市工商行政管理局吊销营业执照。原告向本院提交了其与胡玉莲签订的《房屋转让合同书》，该合同书约定：胡玉莲将涉案房产转让给原告，转让价格为6万元，由原告一次性付款；胡玉莲保证在原告付清转让款后结清水电、物业管理费等相关原使用费用，并协助办理相关手续；转让后，房产使用权归属原告，胡玉莲不再享有该产权的一切权利，胡玉莲将其与南房利公司签订的购房协议书及南房利公司开具的购房收据交付原告，同时该房的一切责任由原告负责；2002年4月5日原告付清转让款，当日胡玉莲交给原告使用；如果涉案房产以后需要分户使用权证件或原合同更改姓名（包括相关手续）时，胡玉莲无条件协助原告办理手续，相关费用由原告承担。该合同书载明的签订时间为2002年4月5日，陈小辉代理原告签名，陈妙华作为证明人签名。原告称，因当时原告系未成年人，故合同由原告父亲陈小辉代签。原告另提交了一份收款人为胡玉莲的收据，收据载明：收到原告涉案房产转让款6万元，2002年4月5日。根据原告提交的死亡报告表，胡玉莲于2002年7月18日在南方医院病逝。2004年10月8日，五华县安流镇洑溪村民委员会出具《证明》，载明：原我村青江片村民胡玉莲的父亲生于1918年12月，死于1996年3月，母亲生于1925年9月，死于1999年6月。五华县公安局安流派出所在《证明》上盖章确认。2017年9月18日，北京市公安局阳坊派出所出具（2017年）昌公阳坊所户字102号《证明信》，载明：胡玉莲，女，身份证号：，之夫陈妙华，男，身份证号：，胡玉莲和陈妙华是夫妻关系，胡玉莲于2002年7月18日去世。2018年10月19日，北京市公安局阳坊派出所出具（2018年）昌公阳坊所户字73号《证明信》，载明：胡玉莲，女，出生日期：1943年10月26日，身份证号：；之长女陈小明，女，1968年11月10日出生，身份证号：；之次女陈梦琴，女，1974年9月12日出生，身份证号：；之子陈小辉，男，1971年4月24日出生，身份证号：；经查，胡玉莲与陈小明、陈梦琴系母女关系，与陈小辉系母子关系。同日，北京市公安局阳坊派出所出具（2018年）昌公阳坊所户字74号《证明信》，载明：胡玉莲，女，1943年10月26日出生，身份证号：，该人原出生日期为1948年5月26日，原身份证号：，经核实，两个出生日期与两个身份证号为同一人。另据原告提交的户口本，被告陈小辉与原告系父女关系。2019年1月2日，被告陈妙华就本案出具声明，表示：对于胡玉莲与原告就涉案房产签署的转让协议，其知情并同意，并放弃对涉案房产份额的主张，确认该房产100%的产权属于原告。原告提交了被告陈小明、陈小辉、陈梦琴于2018年2月分别出具的《放弃声明》，被告陈小明、陈小辉、陈梦琴在声明中表示放弃继承涉案房产。为证明涉案房产已交付胡玉莲，并相继由胡玉莲、原告占有、使用，原告向本院提交了2007年2月至2017年3月的水费清单、2009年4月至2016年4月的电费清单。本院依法向深圳市规划和国土资源委员会南山管理局调查涉案房产是否符合转为市场商品房的条件，该局复函表示，涉案房产通过补地价可办理非商品房转商品房的用地手续。庭审中，原告表示愿意补交地价款并愿意承担办证所需的相关税费。另查，2017年12月，本院就周广良等诉长兴电器、南房利公司房屋买卖合同纠纷系列案件作出（2017）粤0305民初9994、9996-10005、10007、10010-10018、10020、10025-10028、10032、10036-10041、10043、10047-10050、10052、10054、10059、10061号民事判决，判令长兴电器办理南兴公寓各涉案房产的非商品房转商品房的手续（相关地价款和税费均由各案原告承担），长兴电器、南房利公司于办理完毕上述房产转商品房手续的当日，协助各案原告将上述房产分别过户至各案原告名下（相关税费由各案原告承担）。2018年12月，深圳市中级人民法院就上述系列案件作出二审判决，驳回长兴电器的上诉，维持原判。本院认为，胡玉莲与被告南房利公司签订的《认购房屋协议书》性质上为房屋买卖合同，该合同独立于被告长兴电器与被告南房利公司之间的《投资兴建南兴公寓宿舍楼合同》，其并非《投资兴建南兴公寓宿舍楼合同》的从合同，效力不受《投资兴建南兴公寓宿舍楼合同》效力的影响。上述《认购房屋协议书》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。被告长兴电器与被告南房利公司1998年5月29日签订的《投资兴建南兴公寓宿舍楼合同》约定：建成后的房屋，被告长兴电器分得一、二、三层楼房面积，被告南房利公司分得四、五、六、七、八层楼房面积，双方按分配比例分得之房屋面积为各自的产权所有，各自享有产权的各项利益，互不干涉；房屋建筑工程开始以被告南房利公司的名义签订买卖合同，双方派员一齐组成卖房小组，由双方各自开设账户来收房款，并确保资金顺利进入账户。由此可见，被告长兴电器与被告南房利公司形成合作建房关系。被告南房利公司出售涉案房产系在其与被告长兴电器合作建房关系存续期间，并且被告南房利公司以自己的名义出售涉案房产也符合双方合同中关于出售房产的相关约定，现涉案房产仍登记在被告长兴电器名下，故被告南房利公司对外出售涉案房产的行为后果，应由合作建房的双方共同承担。因此，被告长兴电器应就合作建房过程中产生的债权债务对外承担责任，其系本案适格被告。根据房地产主管部门的复函，现涉案房产在补交地价的情况下可办理非商品房转商品房的用地手续，被告长兴电器应履行将涉案房产由非商品房转商品房的义务。原告提交的证据显示，胡玉莲与被告南房利公司签订《认购房屋协议书》后支付了购房款，虽然总价款为69000元，而原告在本案中仅提交了65000元的购房款收据，但事实上涉案房产已经交付买方使用，且无证据证明被告南房利公司曾提出胡玉莲未付清购房款的异议，故本院视为胡玉莲已付清全部购房款。被告南房利公司、被告长兴电器应将涉案房产转移登记至该房产买方即胡玉莲名下。但胡玉莲于2002年7月18日去世，原告主张胡玉莲已于2002年4月5日将涉案房产转让给原告，并提交了双方签订的《房屋转让合同书》及胡玉莲出具的转让款收据，胡玉莲的继承人陈妙华、陈小明、陈小辉、陈梦琴均书面表示放弃继承涉案房产，陈妙华系胡玉莲的配偶，其明确表示对于胡玉莲将涉案房产转让给陈静怡的行为知情并同意，现涉案房产由原告使用至今，故被告南房利公司、被告长兴电器应将涉案房产转移登记至原告名下。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告长兴电器（深圳）制造有限公司于本判决生效之日起十日内办理深圳市南山区南新路南兴公寓512号房的非商品房转商品房的手续（相关地价款和税费由原告陈静怡承担）；二、被告长兴电器（深圳）制造有限公司、被告深圳市南房利公司发展有限公司在办理完毕深圳市南山区南新路南兴公寓512号房转商品房手续的当日，将该房产转移登记至原告陈静怡名下（相关税费由原告陈静怡承担）。案件受理费927.1元，由被告长兴电器、南房利公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇一九年六月二十五日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。