安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初3603号 原告（反诉被告）：李莉，女，汉族，1973年10月15日出生，住安徽省临泉县。 原告（反诉被告）：张现业，男，汉族，1976年11月27日出生，住安徽省临泉县。 两原告共同委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：阜阳市利华置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处人民西路288号602室，统一社会信用代码913412006897546884。 法定代表人：王光伟，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘润华，安徽元祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓彬，安徽元祥律师事务所律师。 原告（反诉被告）李莉、张现业与被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司（以下简称利华置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李莉、张现业的委托诉讼代理人于明湖,被告（反诉原告）利华置业的委托诉讼代理人王晓彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李莉、张现业向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告履行协助办理产权登记义务；2、判令被告赔偿原告延期协助办理产权登记的违约金23729.83元（按中国人民银行近三年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%从2017年10月5日计算至2018年6月8日，实际应计算至实际履行之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年4月17日，原告购买被告建设的位于临泉县城关镇幸福路南侧育才路东侧县体育场西侧的利华?中央公馆23#商住楼802号室商品房一套，面积106.45平方米，每平方米单价人民币5431元，合同实际总价款人民币578143元整。在合同签订当日一次性付308143元，剩余房款办理住房贷款；被告应在该商品房验收合格后，于2015年12月31日前将合同约定的商品房交付给买受人使用，并约定房屋交付后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。合同签订后原告依约履行了付款义务，但是被告一直迟迟不履行协议，直到2016年7月底才电话通知原告交房，但当原告要求被告出示房屋验收手续证明及房屋实测面积以证明房屋符合交房条件时遭到被告无理拒绝，被告仍然不符合交房条件，原告因急用房屋，无奈于2016年10月10日接收房屋。到了合同约定的办理权属登记的日期2017年10月，被告仍然没有将办理权属登记需要其提供的资料提交登记机关，导致原告迟迟不能办理房屋产权登记证书，直到2018年6月8日，原告才收到被告寄送的可以办理房屋产权登记的通知，但是当原告到被告售楼部要求被告协助办理产权登记时被告要求原告支付合同外额外的价款，不然拒绝履行协助办理产权登记义务。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已经依约履行了付款义务且被告设置层层障碍拒不履行合同义务，违反双方合同约定，也违反合同法的规定，根据民事诉讼法第一百一十九条的规定，特向贵院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告利华置业辩称：1、利华公司已经如约履行权属登记资料的提供义务，不存在违约事实。临泉县房地产管理局的测绘时间，不应计入利华公司的提交资料时间，利华公司于2017年5月4日将办理权属登记所需资料提交给临泉县房地产管理局，已经如约履行合同约定的提供资料义务。自房屋交付原告之日（2016年12月27日）起算，并没有超过360日，不存在逾期事实。原告主张的逾期协助办证违约金没有事实依据，不应予以支持。2、退一步讲，即使认定因利华公司的责任，导致逾期提供权属登记资料，原告在不要求退房的情况下主张违约金，不符合合同约定，不应当予以支持。3、利华公司一直积极履行协助义务，原告逾期办理登记是其自身原因造成的，应承担相应违约责任。综上所述，原告主张的诉讼请求没有依据，依法应当驳回。 反诉原告利华置业向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金2774元（按总房款的日万分之一，从2014年5月20日计算至2014年7月7日）；2、反诉被告按阳台全面积据实结算房款，应补差价24657元；3、反诉被告支付反诉原告贷款担保金利息23751元（按贷款金额同期银行贷款利率的两倍，从2018年3月26日计算至2019年3月25日）；4、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2014年4月17日，反诉被告购买反诉原告建设的利华?中央公馆23#商住楼802室商品房一套，双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房面积为106.45平方米，每平方米单价5431元，合同价款578143元，首付款308143元，银行按揭贷款270000元，反诉原告作为反诉被告按揭贷款的阶段保证人。《商品房买卖合同》约定：买受人应在签订合同3日内备齐并办理按揭贷款手续，30日内未办理完成的，应承担逾期付款的违约责任。反诉被告于2014年7月7日才办理完成，违反上述约定，反诉原告据此要求反诉被告支付逾期付款违约金2774元。《商品房买卖合同》约定阳台为封闭式，即办理房产证时应按阳台全面积据实结算房款，多退少补，《商品房买卖合同》约定面积为106.45平方米，阳台按全面积计算房屋实测总面积为110.99平方米，反诉被告应补差价24657元。《商品房买卖合同》补充协议第九条约定：买受人在接到出卖人通知15日内向出卖人提供办理房产证证明材料，逾期不能提供的，买受人须向出卖人按同期银行贷款利率两倍支付贷款担保金利息。反诉原告于2018年3月10日通知反诉被告办理房产证及抵押事宜，反诉被告于2019年3月25日才办理完成，已违反上述约定，反诉原告据此要求反诉被告支付贷款担保金利息23751元。综上，反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议属于有效合同，反诉被告违反合同约定，依法应承担相应责任。反诉原告根据民事诉讼法第五十一条的规定，特提起反诉，请求依法支持反诉原告的诉讼请求。后反诉原告于2019年6月18日向本院申请撤回第二项反诉请求：反诉被告按阳台全面积据实结算房款应补差价24657元。 反诉被告李莉、张现业辩称：1、担保金约定的是在接到出卖人通知的十五日内，而本案被告是在2018年6月才第一次通知本案原告办理产权登记。我们认为反诉原告的计算是有误的，该房屋早已办理产权登记，不存在我们违约的情况。2、房屋不存在阳台面积问题，合同约定就是非封闭式，不应补偿差价，且我们认为房屋面积应当根据套内面积进行差价贴补，房屋实际套内面积减少。3、商品房买卖合同明确约定套内面积和建筑面积，就是为了防止开发商对套内面积进行虚假宣传，误导消费者的防范措施，购房户真正使用的面积就是套内面积，本案中房屋的套内面积减少反而总面积增加，反诉原告要求购房者在实际面积减少的情况下还要补缴面积差价显然违反了公平原则。 原、被告围绕其诉讼请求及抗辩主张向本院提举相关证据，依据原、被告的陈述和辩解及本院依法认定的证据，审理查明的事实为：2014年4月17日，原告购买被告建设的位于临泉县城关镇幸福路南侧育才路东侧县体育场西侧的利华?中央公馆23#住宅楼8层802号商品房一套，合同约定面积106.45平方米，每平方米单价人民币5431元，合同总价款578143元。合同约定2014年4月14日付首付款308143元整，余款270000元整办理按揭贷款手续，贷款资料需在3日内备齐并办理按揭贷款手续。 合同第七条规定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.0001%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的无%向买受人支付违约金。 《合同补充协议》第一条约定，买受人选择按揭贷款方式支付的，买受人首付房款交清后，签订合同时向出卖人提供办理按揭贷款所需的材料，并按银行要求办理按揭手续；因买受人的责任，导致30天内按揭手续未完成，主合同付款方式自动转为一次性付款，买受人在出卖人通知7日内付清全部购房款，同时买受人应承担主合同第七条规定的逾期付款的违约责任。 《合同补充协议》第九条约定，按揭贷款的买受人，因出卖人为买受人向贷款银行支付了担保金，该商品房的产权证须有出卖人统一办理，买受人将办理产权证的相关资料，在接到通知15日内向出卖人提供，对逾期不能提供证明材料的，买受人须向出卖人按同期两倍银行利率支付贷款担保金利息，否则构成违约，一切责任由买受人承担。并约定，买卖双方一切有关该商品房的责任，均以主合同和补充条款为依据，其他任何口头或未经双方书面确认的承诺均属无效。 2014年4月22日，被告利华置业与中国建设银行股份有限公司临泉支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。2014年7月7日，贷款发放至被告公司账户，同时银行扣除贷款总额5%的担保金，该担保金未退回。2016年5月份，被告通知原告接收房屋，因不具备交房条件，原告拒绝收房，后原告于2016年10月10日接收房屋。2018年6月8日，原告接收被告公司于2018年6月4日邮寄的办理房产证通知书。案涉的利华中央公馆23#楼802室，被告利华置业已经取得了皖（2018）临泉县不动产权第0001971号不动产权属证书，上面载明房屋建筑面积107.63㎡。 另查明：利华?中央公馆23#楼于2016年5月11日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字[2016]278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。2017年5月4日利华?中央公馆23#楼在临泉县住房和城乡建设局竣工验收备案。2017年5月4日，被告利华置业委托阜阳市金正房地产测绘有限公司临泉分公司对涉案小区进行面积实测，2017年7月该测绘公司资质到期，终止业务办理，被告利华置业又委托阜阳朋和测绘有限公司对涉案小区进行面积实测。2017年5月4日，利华?中央公馆项目具办人员向临泉县房地产管理局申请产权登记备案，该局要求其缴纳房屋质量保证金，该项目提交资料审核后于2017年5月10日缴纳了房屋质量保证金439万元。2018年1月11日，被告利华置业委托公司员工李海龙代为办理利华中央公馆20#、21#、23#的房屋所有权首次登记，向临泉县不动产登记中心提供办理不动产登记所需的材料。2018年7月23日，临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县利华中央公馆小区不动产登记的情况说明》，说明被告利华置业于2018年2月7日申请23#楼房屋所有权的首次登记，于2018年2月9日完成了该栋房屋的登记事项。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。原告已履行全额支付购房款的义务，被告应当按照合同第十五条约定协助原告办理房屋产权登记。 原告主张被告履行协助办理产权登记义务，并赔偿原告延期协助办理产权登记违约金23729.83元（按中国人民银行近三年计取逾期贷款利息的标准，按年利率6.09%从2017年10月7日暂计算至2018年6月8日，实际应计算至实际履行之日止）。本院认为，被告的该项合同义务仅限于将办理产权登记所需的材料在约定期限内提交给产权登记机关备案，且被告已于2018年1月11日将相应所需的材料报送临泉县不动产登记中心，该项义务已经履行完毕，因产权登记机关已将案涉房屋的分户产权办理至利华置业名下，故被告利华置业应继续履行协助原告办理产权登记的义务。被告辩称，经已生效的法律文书确定房屋验收合格的时间为2016年12月27日，利华置业承担的在360日内“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限应当自该日起算。本院认为，被告将不符合交房条件的房屋交付给原告，原告接收房屋，系双方当事人自愿对自己的实体权利作出的处分，并应承担由此产生的法律后果。本案房屋的实际接收时间为2016年10月10日，依据合同第十五条约定，被告应于2017年10月5日前将办理不动产权证书所需的资料报产权登记机关备案。但被告于2018年1月11日才将所需材料报不动产权登记中心备案，超出合同约定期限，故原告要求被告支付延期协助办理产权登记违约金合理部分应予支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数从2017年10月6日计算至2018年1月11日，共计98天，被告应支付违约金为578143元×6.09%×98天÷365=9453元。被告辩称，利华置业已经如约履行合同约定的提供资料义务，在测绘过程中，因业主提出面积异议及测绘机构变更，造成测绘工作延误，故临泉县房地产管理局的测绘时间不应计入利华公司的提交资料时间。本院认为，被告承担的提交资料的义务，应当同时保证提供资料的时效性、真实性和完整性，且合乎报备资料的规范。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产权开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此可见，被告在商品房交付使用前就应当实施测绘，并应将测绘报告作为提交产权登记机关备案的资料予以报送，且测绘机构的选择系被告自主选择的结果，并非属于房地产行政管理部门的责任范围。本案中，被告利华置业以业主对测绘面积有异议以及测绘机构变更、重新测绘延误时间不应计入利华置业提交的资料时间为由，认为不应由其承担责任。本院认为，双方对于合同中的约定系双方的意思自治，对于合同之外的因素导致合同不能履行，除双方另有约定或不可抗力外，不能对抗合同的履行。故对被告的该辩解，本院不予采信。 反诉原告主张反诉被告办理贷款手续逾期应支付逾期付款违约金2774元（按总房款的日万分之一，从2014年5月20日计算至2014年7月7日）。本院认为，双方在合同第六条及合同补充协议第一条约定，买受人应在签订合同3日内备齐贷款资料并在30日内办理完毕按揭贷款手续。因反诉被告未提供其与贷款银行签订按揭贷款合同的时间，且反诉原告直至2014年7月7日才收到贷款银行发放的贷款，视为反诉被告违反合同约定，应当承担相应的违约责任。故反诉被告应支付反诉原告逾期付款违约金为1296元（自2014年5月21日计算至2014年7月7日，逾期付款天数为48天，违约金计算为270000元×0.1‰/天×48天=1296元）。 反诉原告要求反诉被告支付贷款担保金利息23751元（按贷款金额同期银行贷款利率的两倍，从2018年3月26日计算至2019年3月25日）。本院认为，《合同补充协议》第九条第二项约定买受人在接收到出卖人办理产权证书的通知后15日内向出卖人提供相关证明资料。反诉原告向本院提交了两份张贴通知办理产权证书公告的照片复印件，虽落款时间分别为2018年3月21日、2018年6月1日，但并不能因此证明通知到达原告的时间，原告自认其于2018年6月8日收到被告邮寄的办理产权登记的通知，故通知时间应为邮寄方式送达时间即2018年6月8日为准。原告未提供证据证明，在其收到办理产权登记的通知后，是否提交、何时提交合同约定的证明材料，应当承担举证不能的法律后果。故原告应按照合同约定承担相应的违约责任，向被告支付贷款担保金利息1196.14元（以原告购买房屋银行扣除的贷款金额5%的担保金13500元为本金，利率按同期中国建设银行两倍银行贷款利率5.88%×2=11.76%，自2018年6月24日计算原告向被告提交合同约定的材料止，计算至2019年3月25日，共计275天。利息计算为13500元×（5.88%×2）×275÷365=1196元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司履行协助原告（反诉被告）李莉、张现业办理产权登记义务； 二、被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李莉、张现业逾期办证违约金9453元； 三、原告（反诉被告）李莉、张现业于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司逾期付款违约金1296元； 四、原告（反诉被告）李莉、张现业于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司贷款担保金利息1196元； 五、驳回原告李莉、张现业的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告阜阳市利华置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费197元，由被告阜阳市利华置业有限公司负担85元，原告李莉、张现业负担112元；反诉费230元，由反诉原告阜阳市利华置业有限公司负担208元，由反诉被告李莉、张现业负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  吴中世 二〇一九年六月二十六日 书记员  吴旭丽 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。