广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0127民初1245号 原告：覃海琼，女，1975年3月10日出生，壮族，广西横县人，住横县。 委托诉讼代理人：苏钒，广西任钒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓先勤，广西任钒律师事务所实习律师。 被告：广西鑫宸投资有限公司。住所地：南宁市青秀区民族大道143号德瑞花园6号楼1407号，统一社会信用代码：91450100596868969T。 法定代表人：邓海燕。 委托诉讼代理人：谢立毅，广西辉博律师事务所律师。 原告覃海琼与被告广西鑫宸投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告覃海琼的委托诉讼代理人苏钒、邓先勤，被告广西鑫宸投资有限公司的委托诉讼代理人谢立毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃海琼向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告延迟交房违约金5390.65元并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月31日，原告与被告签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告以每平方米3731.07元的价格购买被告开发建设的位于横县，建筑面积为120.4平方米，总价款共449221元。合同还约定交房日期为2018年8月30日，交付条件为该商品房已取得建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位五方验收合格。合同签订后，原告履行了首期购房款付款义务。但被告公示五方验收合格日期为2018年12月21日，并于同年12月24日被告公司御江西街销售部的经理通过微信通知C栋和D栋统一交房时间为2018年12月29日至30日。比合同约定的交房时间逾期了120天，据此，被告应按合同约定以原告已付的购房款为基数按每天万分之一支付给原告违约金5390.65元。因双方多次协商未果，特提起本案诉讼，请求法院判决如所请。 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据1、原告的《居民身份证》，证明原告的身份情况；证据2、《收据》2张，证明原告已交首付款；证据3、《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：201700007704），证明原告与被告签订了商品房买卖合同的时间，购房款总额，约定交房的时间和违约责任如何承担；证据4、《房屋概况》、《质量保证》复印件1份，证明涉案商品房屋竣工及被告交房的时间；证据5、《住房公积金借款合同》复印件1份，证明原告已经履行交付全部购房款的事实。 被告广西鑫宸投资有限公司辩称，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。事实理由：一、2017年3月31日双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，依照下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买卖人使用：。2、该商品房已经建设单位、勘察单位、施工单位、监理单位五方验收合格。如因下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、其他条款详见附件六”。由此可见，原、被告之间约定的交房时间是不完全确定的。二、在主合同签订之后，原告与被告还签订了《合同补充协议》即附件六，该协议第三条明确约定：“《合同》第九条中如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实将商品房交付买受人的时间予以延期；2、非出卖人原因，遇到政府及其下属部门发布的有关法律法规等规范性文件和政策、命令、活动以及其他直接影响项目进展的政策要求或社会异常事件的。3、非出卖人原因，一周内停水停电超过八个小时（每八小时计算一天，超过四小时但不足八小时按八小时计算）或气象部门记录连续两天或两天以上日降雨量达到中雨及以上的。”由此证明，原、被告对延期交房的条件具有明确的补充约定。三、被告在履行本涉案的《南宁市商品房买卖合同》过程中，确已出现了原被告所约定的延期交房的条件，且在延期交房前已通过手机微信短信的方式通知了原告迟延交付房屋的时间和理由。由于出现原被告所约定的非被告原因导致推迟交房的时间共为163天，并未超出原告所诉的逾期交房120天的违约天数。因此，被告不存在合同约定的违约行为。综上，原告的诉请无任何事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。 被告提交的证据有：证据1、附件六《合同补充协议》复印件1份，证明原被告就商品房买卖合同的有关付款方式及期限和交房时间等事项进行补充约定的事实；证据2、建设工程工期延期顺延汇总表（其中包括C、D栋开工、竣工时间表；横县气象局证明及所附的雨量资料和雨量等级表；横县住房和城乡规划建设局、横县人民政府分别发布的《关于高考期间严格控制环境噪声污染的通知》和《关于高考期间严格控制环境噪声污染的通知和实行临时交通管制的通告》；横县住房和城乡规划建设局的《关于2017年高考期间考场周边建筑工地停止施工的通知》、《关于2018年高考期间考场周边建筑工地停止施工的通知》和《关于切实做好2017年全区现代特色农业示范区扩面提质增效现场会期间建筑工地相关工作的通知》、《关于切实做好2017年“一会一节”期间建筑工地相关工作的通知》；广西壮族自治区安全生产委员会办公室、南宁市安全生产委员会办公室分别发的《关于认真贯彻落实彭清华书记重要指示精神全力做好安全生产各项工作的通知》），证明被告在开发原告所购买的楼盘中D栋的施工因合同约定的因素导致交房迟延的事实；证据3、微信短信群发信息记录1份，证明因未能按合同约定的交房时间向业主交房后，在业主微信群中群发延期交房的时间及理由的事实；证据4、建设工程质量竣工验收意见1份，证明原告所购买房屋取得竣工验收合格的事实；证据5、业主登记表资料签收表1份，证明原告收房的事实。 本院组织双方当事人进行了质证。经质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议，对证据4、5《房屋质量保证》及《住房公积金借款合同》的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议；原告对被告提供的证据4、5的真实性、合法性、关联性无异议。对证据1，即附件六《合同补充协议》的真实性没有异议，对证明内容有异议。对证据2的真实性、合法性和关联性有异议，对证据3的真实性没有异议，但对证明内容有异议。 本院认为，被告对原告提交的证据1、2、3以及原告对被告提供的证据4、5的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。 被告对原告提供的证据4、证据5的真实性、合法性无异议，但认为该两组证据均不能证明被告存在逾期交房和违约的事实，本院认为，《房屋质量保证》上加盖有被告的公章，且内容注明有涉案房屋的交房日期，《住房公积金借款合同》能证明原告按合同履行了涉案房屋的付款义务，两证据均与案件有关联，本院予以确认； 原告对被告提供的证据1、即附件六《合同补充协议》的真实性没有异议，但对该证据证明的内容有异议，认为本案中并没有出现该中约定的可以延期交房的条件。本院认为，该证据有双方当事人签名或盖章，是当事人的真实意思表示，与本案有关联性，本院予以确认；对证据2的真实性、合法性和关联性有异议，并对该证据第9页中计算的顺延工期的天数有异议，认为均不符合双方约定的延期交房条件。本院认为，原告和被告签订合同的时间是2017年3月31日，从被告提交的2016年2月28日至2018年6月30日的日雨量及台风气象资料看，合同期间符合附件六《合同补充协议》第三条1-7项约定的气象部门记录连续两天或两天以上日降雨量达到中雨及以上的天数原告承认12天，经本院核实符合双方约定条件的共22天；另外，2017年12月10日至11日在本县召开《全区现代特色农业示范扩面提质增效现场会》，横县住房和城乡规划建设局通知要求一律暂停施工，因被告对此不能预见，故其主张扣减这2天，符合双方约定的延期条件；至于台风问题，2016年至2017年3月30日前出现的台风是合同签订前，不属于扣减的范围。2017年8月22日、8月24日、8月27日和8月28日出现的台风已包括在气象部门记录连续两天或两天以上日降雨量达到中雨以上的天数里，故不应重复计算；对于中考、高考以及“全国茉莉花交易博览会”、《茉莉花文化节》以及法定节假日每年（或每两年）都有举办，是可以预见的，故该几项配合政府及其下属部门发布的有关法律法规等规范性和政策、命令、活动的停工通知，不能作为被告延期交房的理由；对证据3的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为不能够成为被告延长工期的理由。本院认为，合同约定任何通知要求按书面形式或在《横县时讯》、《南国早报》上发布，但被告未经原告同意将调整后的交付日期及合理推迟原因以微信形式通知原告，原告不认可。由此可见，被告没有按合同约定将延期交房的原因及延期期限提前通知业主，对被告提交的证据3，本院不予确认。 综合双方诉辩意见，本案争议的焦点是：1、被告是否存在逾期交房的行为？2、被告是否应向原告支付逾期交房违约金？违约金应如何计算？ 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定由原告向被告购买被告开发建设的位于横县，建筑面积为120.4平方米（其中，套内建筑面积101.57平方米、公共部位共有分摊建筑面积18.83平方米），总价款共449221元的商品房一套。约定银行按揭付款及期限；合同第九条第一款、第二款约定了出卖人应当在2018年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、设计、勘察、施工、监理单位五方联合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第三款约定：“。2、其他条款见附件六”。而附件六《合同补充协议》第三条“《合同》第九条中如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实将商品房交付买受人使用的时间可以延期：。2、非出卖人原因，遇到配合政府及其下属部门发布的有关法律法规等规范性和政策、命令、活动及其他直接影响项目、进展之政策要求（包括但不限于东盟博览会），或社会异常事件的（如暴动骚乱等）；3、非出卖人原因，一周内停水停电超过八小时（每八小时计算一天，超过四小时但不超足八早时按八小时计算）或气象部门记录连续两天或两天以上日降雨量（指日均小时平均降雨量）达到中雨及以上的；及其它影响工程进度，但是出卖人无法事先预知和控制的客观原因（如战争、动乱、空中飞行物体坠落或其他非出卖人责任造成的爆炸、火灾以及7级以上大风、洪水、地震、台风等自然灾害、交通管制、强制拆迁、施工时间限制、恶性××等）导致工期受影响；4、政府通知停工、禁止车辆进出商品房施工场地而影响工期；5、在施工过程中，政府规划部门批准或决定规划变更，设计变更等导致工期延长；。”合同第十条约定了“出卖人逾期交房的违约责任”：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行；。合同签订后，原告依约于2017年3月29日支付了首付购房款119221元和交纳涉案房屋办证费用8588元，并于2017年5月24日与中国建设银行股份有限公司横县支行签订了《住房公积金借款合同》办理了按揭贷款手续。2018年12月14日，涉案房屋经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位及建设单位五方验收，被告取得涉案房屋的建设工程质量竣工验收意见书。同年12月24日被告公司御江西街销售经理通过微信通知C栋和D的栋业主变更统一交房时间为2018年12月29日至30日。2018年12月30日原告与被告办理涉案房屋交接手续，原告接到涉案商品房。2019年4月10日，原告以被告逾期交房为由提起本案诉讼，请求判决如所请。 本院认为，一、关于被告是否逾期交房，是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。原告与被告于2017年3月31日签订的《南宁市商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，涉案房屋于2018年12月14日取得建设工程质量竣工验收意见书，并经过建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收。按合同约定，被告应于2018年8月30日前将涉案房屋交付原告使用，但被告至2018年12月30日才与原告办理房屋交接手续，将涉案商品房移交给原告，其实际交房的时间比合同约定的交房时间逾期了122天，故原告主张被告逾期交房，证据确凿充分，本院予以采信。被告逾期交房的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告认为工期可延长163天没有事实依据，本院不予认定。 %1、关于被告逾期交房违约金计算问题。原告和被告签订合同的时间是2017年3月31日，从被告提交的2016年2月28日至2018年6月30日的日雨量及台风气象资料看，属于合同期间符合附件六《合同补充协议》第三条1-7项约定的气象部门记录连续两天或两天以上日降雨量达到中雨及以上，可以延期情形的天数共有22天；属于被告不能预见，但需配合政府活动，致工程施工受影响可以延期情形的是2017年12月10日至11日全区在横县召开《全区现代特色农业示范扩面提质增效现场会》，横县住房和城乡规划建设局通知要求一律暂停施工的有2天。故本案属于合同约定被告可以延长交房理由的天数共为122天-22天-2天=98天。又根据原告和被告在合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。”据此，被告应当支付给原告的逾期交房违约金应当以已付购房款总额449221元为基数，从合同约定的最后交付期限的第二天起即2018年8月31日起按日万分之一计付至实际交付之日止即2018年12月30日止（共122天，扣减符合延长交房理由的24天）共4402.37元[449221元×（122-24）天×万分之一]，超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西鑫宸投资有限公司应向原告覃海琼支付逾期交房的违约金4402.37元； 二、驳回原告覃海琼的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告广西鑫宸投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  苏金丽 二〇一九年六月十九日 书记员  甘冬兰