广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初497号 原告:广西凯天房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区盘龙路2号盘龙居小区公寓楼85号房，统一社会信用代码：91450100779135047M。 法定代表人：顾峰成，执行董事。 委托诉讼代理人：黄春菊，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦梦竹，该公司员工。 被告：韦兰芬，女，壮族，1968年3月2日出生，住广西南宁市武鸣区。 原告广西凯天房地产开发有限公司（以下简称凯天公司）与被告韦兰芬商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月31日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告凯天公司的委托诉讼代理人黄春菊、韦梦竹到庭参加诉讼。被告韦兰芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告凯天公司诉称：2015年8月7日，被告韦兰芬向原告购买坐落于南宁市武鸣县（以下简称“涉案房屋”），双方为此签订了《商品房买卖合同》，约定购房款总额为319465元整，被告以银行按揭方式支付购房款，同时上述合同还约定了被告逾期清偿银行按揭贷款导致原告承担保证责任后应当承担的违约责任。合同签订后，被告向原告支付了购房款96465元，剩余的223000元通过向中国农业银行股份有限公司武鸣县支行（以下简称：农行武鸣支行）以按揭贷款方式支付，原告就被告贷款事宜做了担保，原告于2016年3月16日为被告购买了房屋办理了预告登记备案手续，被告的贷款申请通过银行审批后，因被告个人原因自2016年12月拒不履行其偿还贷款的义务，导致原告作为保证人承担连带保证责任，原告共为被告代偿了52509.55元的贷款本息，自原告承担保证责任后，已多次以电话及函件形式通知被告向银行偿还贷款及向原告支付代偿义务，但被告拒不履行且至今无法联系被告。被告的行为已严重违反了合同附件六第一条第三款的约定，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告拒不履行偿还贷款导致原告承担连带责任后，经原告多次催告被告仍未能依约向原告全额偿还代偿的款项，故依据合同约定，向法院起诉：1、请求法院判令解除原被告2016年3月7日签订《商品房买卖合同》；2、请求判令被告将涉案房屋的所有权归还原告，房屋价值为319465元；3、请求法院判令偿还原告代偿付的月供52509.55元（自2016年7月至2018年12月，往后计至被告实际履行偿还贷款之日止）；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费。 原告凯天公司向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原被告之间为商品房买卖合同关系，并约定被告未按规定偿还按揭贷款导致原告承担连带保证责任的；2、标营一品网上签约确认书，双方均明确房屋价格、面积、付款方式等；3、收据、证明，拟证实被告拒不履行还贷义务导致原告承担保证责任；4、快递单及通知，拟证实原告履行通知的义务。 被告韦兰芬未答辩也未向本院提交任何书面证据。 本案的调查重点为：1、原告与被告在2016年3月7日签订的《南宁市商品房买卖合同》是否应解除？2、被告是否应将涉案房屋返还给原告？3、被告是否应向原告支付违约金31946.5元？4、被告是否应向原告偿还已代偿的银行按揭贷款52509.55元？ 经审理，本院查明以下法律事实：2016年3月7日原告凯天公司与被告韦兰芬签订《南宁市商品房买卖合同》，约定韦兰芬购买位于涉案房屋，该房建筑面积为89.99平方米，每平方米3550.01元，总房价为319465元。合同签订后，韦兰芬依约向原告凯天公司支付购房总价款30%即96465元作为房屋的首付款，房屋尾款223000元采取按揭贷款的形式办理。 另查明，2016年6月3日，被告韦兰芬作为借款人、原告凯天公司作为担保人，与农行武鸣支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行武鸣支行借款人民币223000元，以涉案房屋作为抵押物，原告凯天公司作为保证人承担阶段性连带责任保证，贷款期限为180个月。合同签订后，农行武鸣支行向原告凯天公司发放上述涉案房的购房尾款223000元。被告韦兰芬从2016年6月3日向农行武鸣支行按月偿还贷款，2016年6月3日，被告韦兰芬偿还本金537.32元，从2016年7月到2018年12月26日止，被告韦兰芬无故未向农行武鸣支行偿还本息52509.55元，农行武鸣支行依据《个人购房担保借款合同》向保证人凯天公司主张保证责任，农行武鸣支行从原告凯天公司名下账户划扣52509.55元用于偿还韦兰芬拖欠的房屋贷款的本金加利息。 涉案房屋已验收合格，达到交付标准。截止原告起诉时涉案房屋未实际交付亦未办理相关产权登记。 又查明，被告韦兰芬与原告凯天公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第三款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起十日内偿还出卖人全部代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼拍卖买受人房屋的方式代偿款项。如因买受人拖欠银行贷款本息导致出卖人承担连带担保责任后，买受人未在前述期限内向出卖人全额偿还代偿款项的（包括本、息、违约金等），出卖人亦有权解除《合同》，出卖人有权收回商品房另行处理，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利。”因被告韦兰芬个人原因未能及时还款存在违约行为，2019年1月31日，原告诉至本院，提出如前所述诉讼请求。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告韦兰芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。《商品房买卖合同》未违反法律强制性规定，系双方平等自愿、协商一致，应为合法有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。关于原告凯天公司与被告韦兰芬签订的《商品房买卖合同》能否解除的问题。本案中，原告凯天公司与被告韦兰芬应按合同约定全面履行自己的义务，被告韦兰芬因个人原因未按《商品房买卖合同》及其附件的约定履行进而出现凯天公司为其代偿贷款的情形，根据合同约定，被告存在严重违约情形，原告享有解除合同的权利，现原告以被告未能还款而发生原告为其代偿贷款情形请求解除合同，基于双方解除合同的条件已成就，故原告凯天公司与被告韦兰芬2016年3月7日签订的《商品房买卖合同》应予解除。 关于支付违约金31946.5元的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告要求被告支付违约金31946.5元，根据双方签订的《合同补充协议》第一条第3款约定可知，一旦出现原告代被告代偿贷款之违约情形，且双方未办理转抵押手续情况出现，原告即享有继续履行合同或解除合同之权利，现原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，并依照约定被告应向原告支付合同总价款百分之十的违约金。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，从该规定来看，如一方认为违约金过高或过低，应以抗辩方式主张增加或减少，被告韦兰芬未能到庭视为其放弃答辩权利，该违约金计算方式系双方自愿达成，本院予以支持，违约金应按照房屋总价款的百分之十赔付，即319465元×10％﹦31946.5元。 关于偿还原告被农行武鸣支行划扣款项52509.55元，因原告已代被告向农行武鸣支行偿还涉案房屋的银行贷款本息52509.55元，应由被告偿还给原告。 综上所述，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》解除后，房屋的所有权收归原告，至于原告应退还被告的款项，应在扣除被告应支付款项的基础上退还被告已向原告支付首付款及房屋已支付本金利息的剩余部分，被告为该房子支出了首付款96465元、向农行武鸣支行偿还本金537.32元及原告代被告缴纳给农行武鸣支行的52509.55元，合计为149511.87元，扣除被告已向原告支付代扣款52509.55元、违约金31946.5元，原告应向被告返还涉案房屋款65055.82元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告广西凯天房地产开发有限公司与被告韦兰芬于2016年3月7日签订的《南宁市商品房买卖合同》； 二、被告韦兰芬支付原告广西凯天房地产开发有限公司违约金人民币31946.5元； 三、被告韦兰芬偿还原告广西凯天房地产开发有限公司代偿的房屋按揭贷款52509.55元； 综上第二至第三判项，原告广西凯天房地产开发有限公司仍需返还被告韦兰芬涉案商品房款65055.82元。 案件受理费7359元，由被告韦兰芬负担。 上述金钱应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘红玉 人民陪审员  谢记生 人民陪审员  林忠善 二〇一九年六月二十七日 法官 助理  蒋思竹 书 记 员  何宝艺 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。