安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖18民终427号上诉人（原审原告）：汪亚琴，女，1972年9月10日出生，汉族，教师，户籍地安徽省泾县，现住安徽省泾县。委托诉讼代理人：包志明（系汪亚琴之夫），公务员，户籍地安徽省泾县，现住安徽省泾县。委托诉讼代理人：蒋克安，安徽锦宣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽泾县博融置业有限公司，住所地安徽省泾县经济开发区财富东路**。诉讼代表人：安徽泾县博融置业有限公司清算组，该企业管理人。主要负责人：章卫国，该清算组组长。委托诉讼代理人：吴梦勤，安徽泾川律师事务所律师。上诉人汪亚琴因与被上诉人安徽泾县博融置业有限公司（以下简称博融公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2018）皖1823民初849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪亚琴上诉请求：撤销原判，依法改判博融公司返还面积误差比3%以内的房款，双倍返还面积误差比超过3%部分的房款，共计66837.92元。事实和理由：1.原判决以汪亚琴未办理产权登记、无法确定面积差异为由，驳回汪亚琴的诉讼请求不当。其一，汪亚琴购买系现房，合同载明案争商品房实测建筑面积为138.54平方米，套内面积为125.77平方米，分摊建筑面积为12.77平方米，与2014年泾县房管局房产测绘队测绘报告一致，汪亚琴发现住宅实测面积与合同所载面积存在差异，与博融公司交涉无果后反映至泾县房管局。泾县房地产管理局测绘队于2018年4月5日测绘出建筑面积为135.21平方米，套内面积为117.75平方米，分摊建筑面积为17.46平方米。其二，依据《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定，博融公司应当将测绘结果报房地产行政主管部门审核用于房屋权属登记，汪亚琴购置的是现房，产权面积在购买时即已确定。其三，汪亚琴虽未进行产权登记，但认可泾县房地产管理局测绘队于2018年4月5日测绘的案争房屋建筑面积为135.21平方米，套内面积为117.75平方米，且同幢房屋相同户型的102室房屋产权证登记的面积即按该测绘面积登记房屋面积，不存在原判决认定“无法确定面积差异”的事实。2.博融公司在商品房销售过程中存在欺诈行为。第一，原始测绘图纸与泾县房管局测绘队于2014年出具的测绘报告存在差异，虚报房屋面积，牟取非法利益，因汪亚琴购买的是现房，房屋面积购买时已确定，说明博融公司存在欺诈。第二，关于面积误差比在合同中双方未约定的情形下，博融公司应按法定方式承担违约责任。合同约定套内建筑面积为125.77平方米，公摊面积为12.77平方米，泾县房管局测绘队于2018年4月的测绘报告虽套内面积纠正为117.75平方米，误差比达6.4%。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，博融公司应当承担违约责任。第三，合同约定的公摊系数为10.1%（公摊面积12.77平方米÷套内建筑面积125.77平方米），泾县房管局测绘队于2018年4月5日的测绘报告公摊面积为17.46平方米，套内面积为117.75平方米，公摊系数达到14.8%，分摊系数超过建筑行业相关规定的分摊系数最高不超过13%，博融公司依法应承担违约责任。博融公司辩称，1.根据《商品房买卖合同》第4条约定，案涉房屋是以建筑面积出售并计价，第5条约定合同面积与产权登记面积有差距的，以产权登记面积为准。合同对计价方式和面积差处理进行了约定，汪亚琴的上诉理由与合同约定不符，不能成立。2.博融公司认可汪亚琴依法取得产权证后如存在面积差异，博融公司依法予以返还差价。3.汪亚琴陈述建筑行业相关规定分摊系数最高不得超过13%没有法律依据。综上，原判认定事实清楚、判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。汪亚琴向一审法院起诉，请求判令博融公司返还房款、赔偿款计66837.92元。一审法院认定事实：2017年12月19日，汪亚琴与博融公司签订《商品房现房买卖合同》，约定汪亚琴购买博融公司开发的位于泾县泾川镇××路南侧××花苑第××幢一单元××号住宅，该房为现房，实测建筑面积138.54平方米，其中套内建筑面积125.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.77平方米，计价方式按建筑面积计价，单价为每平方米5342.76元。面积确认及面积差异处理约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理（该第1种方式即为双方自行约定，但约定内容空白）。合同签订后，博融公司即向汪亚琴交房。2018年4月5日，汪亚琴所购××花苑第××幢一单元××号住宅经泾县房地产管理局房产测绘队测量，确认该房独用建筑面积117.75平方米、分摊系数0.148244、分摊所得共有共用面积17.46平方米、建筑面积135.21平方米。汪亚琴一直未办理所购××花苑第××幢一单元××号住宅产权登记证。汪亚琴认为博融公司构成违约于2018年5月9日诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，汪亚琴与博融公司签订的《商品房现房买卖合同》不违反法律规定，具有法律约束力，双方均应严格按合同履行义务。根据合同约定，双方对合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准，但迄今为止案涉房屋尚未进行产权登记，导致无法确定面积差异，进而不能确定由面积差异而产生的法律后果。汪亚琴的诉讼请求，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回汪亚琴的诉讼请求。一审案件受理费1471元（原告已预交），由汪亚琴负担。本院二审期间，汪亚琴围绕上诉请求向本院提交如下新证据：1.收款收据3份，证明其已按合同约定交付全部购房款。2.测绘图照片一张、2014年泾县房管局房产测绘队出具的报告、2018年4月5日泾县房管局房产测绘队的测绘报告各1份，证明：（1）案涉房屋面积已测定；（2）2018年4月5日的测绘报告与房管局储存的原始测绘图一致，2014年的测绘报告是虚假报告。3.皖（2019）泾县不动产权第0003×号权证复印件一份，证明房屋建筑面积与合同约定不符。博融公司质证认为，对收款收据无异议，对证据2中的照片及2014年测绘报告的真实性有异议，2018年4月5日的测绘报告一共2页，汪亚琴提交的第2页与其提交的不一致。对证据3的三性不持异议，同意按产权证书所载明的房屋建筑面积计算购房款，并根据合同约定核算价款。本院经审查认为，对汪亚琴提交证据1予以认定；证据2中的测绘图照片、2014年的测绘报告因系复印件，未提供原件核对，博融公司真实性不予认可，故不予认定。汪亚琴提举的2018年4月5日的测绘报告经审查与博融公司一审提举的测绘报告第2页内容不一致，博融公司提举的第2页仅系案争4幢202室的测绘数据，汪亚琴提举的第2页系4幢楼1-4层房室及阁楼的测绘面积。经比对，关涉案争汪亚琴购置的4幢202室独用建筑面积、分摊系数、分摊所得共有共用面积及建筑面积所记载的数据一致，故予以认定。对证据3予以认定。经对一审中相关证据材料及当事人的陈述综合审查，本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。二审另查明：二审中，汪亚琴就案涉房屋办理了产权登记，权证字号为皖（2019）泾县不动产权第0003×号，证载房屋建筑面积135.21平方米、房屋专有建筑面积117.75平方米、房屋分摊建筑面积17.46平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，双方当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同约定的义务。汪亚琴与博融公司在《商品房买卖合同》中已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共部位与公用房屋分摊建筑面积的大小进行了约定。博融公司应当按照合同约定向汪亚琴交付房屋，否则应当承担相应的法律责任。第一，经审理查明，案涉《商品房买卖合同》已明确约定案涉商品房的实测建筑面积138.54平方米，其中套内建筑面积125.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.77平方米，计价方式为按建筑面积计价，单价为每平方米5342.76元，而汪亚琴就案涉房屋办理的产权登记证载房屋建筑面积为135.21平方米、房屋专有建筑面积117.75平方米、房屋分摊建筑面积17.46平方米。由此可见，博融公司交付给汪亚琴的案涉商品房的套内建筑面积、建筑面积与案涉《商品房买卖合同》约定的面积均不相符。第二，双方当事人在案涉《商品房买卖合同》约定了按建筑面积计价，作为购房者的汪亚琴在支付购房款的对价中包含案涉房屋公共部分分摊面积的价值。交付的案涉房屋分摊的共有建筑面积增加而套内建筑面积减少，降低了交付商品房的实际使用率，必然会实质性影响购房者的合法权益。第三，案涉《商品房买卖合同》中关于“面积确认及面积差异处理”的内容约定为：“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式（双方自行约定，内容为空白）进行处理”。由此可见，该条内容对建筑面积差异的处理未明确约定，合同签订后双方就此纷争亦未形成补充协议，按照“有约定从约定，无约定从法定”民法基本原则，本案系交付房屋的套内建筑面积减少而分摊的共有建筑面积增加，博融公司应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中实际交付房屋面积小于合同约定面积的规定退还相应房款。依照《商品房销售管理办法》第二十条核算，博融公司应返还汪亚琴购房款65555.67元，汪亚琴主张返还66837.92元超过法律规定的部分本院依法予以驳回。综上所述，汪亚琴的上诉请求成立，应予支持；原判决认定基本事实清楚，二审基于新证据补充查明的事实，依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《商品房销售管理办法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省泾县人民法院（2018）皖1823民初849号民事判决；二、被上诉人安徽泾县博融置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还上诉人汪亚琴房价款65555.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1471元，二审案件受理费1470元，合计2941元，均由被上诉人安徽泾县博融置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈月银审判员  赵 萍审判员  李 娜二〇一九年六月二十四日书记员  杨 蓉附：相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《商品房销售管理办法》第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比＝─────────────×100％因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……