福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终751号 上诉人（原审被告）：张华，女，1988年9月20日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区，现住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林义华，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁叶杉，福建瀛坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡玉玲，女，1995年2月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：葛牧，福建天衡联合律师事务所律师。 原审被告：董茂桃，男，1981年4月17日出生，汉族，户籍地福建省南靖县，现住福建省厦门市湖里区。 原审被告：陈河山，男，1985年2月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈同裕，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琳，福建英合律师事务所实习律师。 原审第三人：蔡福来，男，1963年12月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审第三人：戴美美，女，1970年2月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审第三人：戴美月，女，1971年11月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人张华因与被上诉人蔡玉玲、原审被告董茂桃、陈河山及原审第三人蔡福来、戴美美、戴美月侵权责任纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初5131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张华的委托诉讼代理人林义华、丁叶杉，被上诉人蔡玉玲的委托诉讼代理人葛牧、原审被告陈河山及其委托诉讼代理人陈同裕、林琳，原审第三人蔡福来到庭参加诉讼。原审被告董茂桃及原审第三人戴美美、戴美月经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 张华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蔡玉玲全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定张华与董茂桃为恶意串通，损害蔡玉玲合法权益，存在事实认定错误、证据不足的情形。首先，蔡玉玲并未对张华与董茂桃存在恶意串通的行为进行举证，依法应承担举证不能的法律后果。且张华与董茂桃对案涉房产的交易属于正常的市场交易行为，不存在不符合交易习惯的情形。一审法院在无实际证据的情况下，直接认定张华与董茂桃交易行为不符常理、二人存在恶意串通明显缺乏事实与法律依据。其次，出售案涉房产是蔡玉玲的真实意思表示，蔡玉玲知悉房产交易情况且认可交易对价。根据一审法院的认定，蔡玉玲的父亲蔡福来在2015年前存在多笔银行逾期还款的“不良记录”，为了尽快履行对张华的债务，蔡玉玲在其父亲的主导下将案涉房屋委托张华代为出售，蔡玉玲表示知悉委托的法律意义及法律后果。且根据双方微信聊天记录及《租房补充协议》可知，双方达成约定：蔡玉玲在张华为其租赁并装修房屋的前提下，同意张华以44万元出售案涉房产，故蔡玉玲知悉案涉房产交易过程且认可交易对价。最后，张华出售案涉房产并不存在“以明显不合理低价出售房产”的行为。蔡玉玲未在《委托书》中明确出售案涉房产的价格期间，张华是在蔡玉玲同意的前提下才以44万元出售案涉房产，并无不妥。且一审法院认定“2015年6月厦门房产均价约为25393元/㎡，而张华与董茂桃之间的定价仅为44万元，单价不足8000元，属明显不合理低价”，其认定标准没有依据，案涉房产转让时的实际市场价值应经鉴定机构评估，否则无法证明张华以明显低价出售房屋。而且，在市场经济条件下，要求各种交易完全按照评估价值或指导价值进行交易，达到完全对等的给付是不可能的，更何况不同房产还存在楼层、朝向、建设年份、装修情况、小区环境以及其他属性的差异，一审法院存在事实认定错误、证据不足的情形。二、退一步讲，即使认定张华损害了蔡玉玲的合法权益，但一审法院单纯依据蔡玉玲主张的案涉房产2017年9月2日转让对价246万元认定为蔡玉玲的实际损失，属于明显的认定事实错误。一审法院认定的“246万元损失”为2017年9月2日董茂桃将案涉房产转让给陈河山的价格，属于明显的认定事实错误。即使张华需承担赔偿责任，蔡玉玲的损失应为2015年6月3日房产被转让时的差价。故一审法院关于蔡玉玲损失及其损失金额方面，存在严重的认定事实错误的情形。三、蔡福来主体不适格，其本人并未实际参与庭审，参加庭审的“蔡福来”是冒名顶替的，一审法院存在严重程序违法问题。 蔡玉玲辩称，一、蔡玉玲根本没有作出以公证授权书作担保和出售的意思表示，故蔡玉玲与张华之间的委托关系是无效的。在庭审中，张华已经明确自认了蔡玉玲本人不同意张华将思明区铁路宿舍22号702室（下称案涉房产）进行抵押等处分，蔡玉玲也没有同意过张华代蔡玉玲进行出售。被告也没有任何证据证明蔡玉玲已经作出过同意张华可以任意出售的意思表示。蔡玉玲当时只是听了阿姨戴美月的话，作了让张华代为领取产权证的授权，蔡玉玲不知道张华与阿姨戴美月之间的财务往来关系，蔡玉玲既没有向张华借款，与张华也无任何经济往来，更不了解张华这个人，不可能拿出房产出售或者抵押或作为担保。即使蔡玉玲的阿姨戴美月可能与张华存在经济往来关系，但张华已经明确知道了蔡玉玲一直不同意以案涉房产作为抵押、以物抵债等担保手段，一直不同意自己作为担保人，张华不应擅自将蔡玉玲名下的房产出售。即使张华和董茂桃主观上将蔡玉玲的公证委托书认为是对戴美月与张华之间的债权具有担保性的委托书，但是张华以“担保性”委托书方式追债，戴美月的债权人张华可以不经与蔡玉玲协商直接出卖委托人蔡玉玲名下的房产用于抵债，委托人蔡玉玲实际上完全丧失了协商、知情以及诉讼的权利，其合法权益必然受到侵犯，“担保性”委托书变成了蔡玉玲的卖身契。假定张华作为抵押权人身份，对设定了抵押权的房产行使抵押权时，根据《物权法》第一百九十五条之规定，抵押权人要折价、拍卖、变卖抵押物时也要与蔡玉玲进行协商，协商不成只能向法院请求实行抵押权，张华无权直接将房产低价出售。而本案中，即使假定张华掌握“担保性”委托书，由于张华对于本案案涉房产权利根本就不是抵押权（没有办理抵押权登记），则该委托书对张华的保护强度应明显低于物权（即抵押权）的效力，张华不应具有比其作为抵押权人时更为优越的地位，则张华更不能突破须与蔡玉玲协商方可处理房产或申请法院依法定程度主张的规定。张华必须与蔡玉玲协商一致后方可处置蔡玉玲的房产。更何况，根据物权法定原则，我国法律上根本没有担保性委托书或担保性委托权这种物权。无论如何，张华和董茂桃无权未经蔡玉玲的同意私自出售蔡玉玲房产。因此，法院应当认定张华与蔡玉玲之间的公证委托书不具有使张华优先受偿的效力，而应认定该公证委托书为无效。二、张华与董茂桃恶意串通，通过滥用代理权的侵权行为损害了蔡玉玲的房屋所有权，给蔡玉玲造成了严重损失，应当承担侵权责任。（一）张华和董茂桃未经蔡玉玲的同意，恶意串通，先是擅自私下将案涉房产以极低价格过户至董茂桃名下，后又过户至陈河山名下，这种类似“套路贷”的运作手法均是对蔡玉玲的侵权行为，与蔡玉玲丧失案涉房产所有权的损害之间存在直接因果关系。根据前述，张华所持有的公证委托书应认定无效，并且蔡玉玲没有同意张华、董茂桃出售案涉房产，张华、董茂桃在出售案涉房产之前从来没有告知过蔡玉玲，既没有告知蔡玉玲交易房产的价格，也没有告诉如蔡玉玲在买卖合同中的违约责任、买方、付款条件等重要信息，蔡玉玲对一系列房产交易完全一无所知，张华和董茂桃的侵权故意十分明显。假定张华作为一个正常和善意的受托人，在进行如此重大交易前，也应事先善意和积极告知委托人签订合同有关的一切重要交易细节，否则即对委托人构成滥用代理权，更何况，张华持有的公证委托书应认定无效，其滥用无效代理权的行为与公安机关所打击的“套路贷”手法极其相似，张华的行为应认定为侵权行为。董茂桃作为张华的同伙，其存在多处侵权行为。第一，其明知案涉房产价格根本不可能只有44万元的情况下，却积极参与张华对蔡玉玲房产所有权的侵权行动中，成为案涉房产的“买受人”，在存量房买卖合同中作出侵权的意思表示，与张华就如何侵权进行意思联络，并形成了一整套购房记录，比如国土局存档的签订于2015年5月20日的编号358412存量房买卖合同就是侵权行为的证明。因此，基于董茂桃与张华签订的存量房买卖合同就是为了实施侵权行为，侵害了蔡玉玲的合法权益，应当依法认定该存量房买卖合同无效。第二，董茂桃根本没有向张华支付任何款项，也没有任何取出现金的银行记录方面的证据，故应认定其是无偿取得了案涉房产，无偿受让案涉房产的目的就是为了配合张华对蔡玉玲房产所有权的侵权行为。第三，张华、董茂桃在将案涉房产私下出售给陈河山的过程中，董茂桃对张华进行授权委托，积极信任其处理侵害蔡玉玲房产的行动，与张华瓜分蔡玉玲房产利益，在此过程中与张华合伙将蔡玉玲蒙骗，毫不告知任何交易细节，这是典型的“套路贷”手法。（二）张华和董茂桃向陈河山过户后未向蔡玉玲支付任何钱款，给蔡玉玲造成损失可按张华、董茂桃与陈河山签订合同所记载的市场公允价值为准，张华和董茂桃应当承担连带赔偿责任。经过庭审调查可知，张华和董茂桃将案涉房产出售至陈河山后，其获得的款项共计246万元，但是分文未付给蔡玉玲。由于案涉房产的价值有客观的张华、董茂桃与陈河山之间的转账记录以及购房合同为证，应当认定案涉房产价值为246万。法院可以认定在张华、董茂桃与陈河山签订房产买卖合同的时间即2017年1月2日案涉房产价值246万元为蔡玉玲的所有权被侵权时的损失。张华和董茂桃没有提供将该246万归还蔡玉玲的任何依证，相反，在一审庭审中却一再振振有词陈述其应当占有这全部的246万，实在是难以令人理解。由于张华与董茂桃在侵害蔡玉玲案涉房产所有权时主观上有共同过错，且对于侵权行为、侵权结果均有高度的意思联络，而共同侵权责任的成立条件之一就是双方主观上有侵权的意思联络，根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条的规定，张华和董茂桃对于其侵权给蔡玉玲造成的损害赔偿责任应当承担连带赔偿责任。三、蔡福来及其妻子戴美美与张华、董茂桃等人根本没有任何借款关系，即使张华曾经应戴美月的要求提供借款，张华也无权将蔡玉玲名下的房产擅自转让给他人，其应当通过诉讼向戴美月主张借款合同纠纷，而不能仅仅以区区十几万就占有了蔡玉玲百万价值房产的全部利益。第一，蔡玉玲的父亲蔡福来及母亲戴美美与张华并无任何借款关系。张华没有提供任何证据证明蔡福来有向其要求借款，其提供的关于在工商银行的签字等均不是蔡福来所签，是被人冒用了名义。第二，当案涉房产在蔡玉玲名下之后，蔡玉玲为所有权人，张华在未经蔡玉玲同意的情况下不得擅自转让他人。其与借款关系的债务人应当另行通过诉讼解决争议。 即使蔡福来在工商银行的贷款曾经因为蔡玉玲的阿姨戴美月请求张华转款而消除，但是戴美月也陈述其已经向张华等套路贷债主偿还了大量借款，显然戴美月的欠款金额已经远远少于168016.18元了。如果戴美月没有还款，张华、董茂桃应当通过诉讼途径解决。而不能在明确知道蔡玉玲不同意出售、抵押等作担保的情况下，违背蔡玉玲的意志，在借款事实不清的情况下出售案涉房产谋取暴利。四、蔡玉玲也不清楚张华在湖里区承租的无产权的房产为何用，蔡玉玲至今从未在湖里区居住过，也未占有使用过该房产，也不同意张华等人以租抵债。蔡玉玲及家人蔡福来、戴美美从来就不知道而且也从未同意过在湖里区租住，戴美月有她自己的家庭，也从来不与蔡玉玲家人居住一起，戴美月与张华的沟通，根本不能代替蔡玉玲本人拒绝担保以及拒绝还借款的意思表示。因此张华所谓的各种支出，蔡玉玲根本不清楚其用途，也拒绝张华用未经蔡玉玲同意的无关转账记录来抵扣其与董茂桃应承担的赔偿责任。蔡玉玲现在与家人租住于思明区金祥大厦1024室，生活困苦，每月需支付租金3000元，张华、董茂桃的侵权行为给蔡玉玲造成了重大的租金支出，而蔡玉玲原案涉房产处于厦门市中心地段，租金所得将更高，这些构成了蔡玉玲的损失，法院在判决时应当酌情予以考虑。 陈河山述称，一、陈河山系厦门市思明区铁路宿舍22号702室（以下简称“讼争房屋”）善意取得人。1、陈河山系通过房屋中介购买讼争房屋，当时案涉房产的产权人为董茂桃，三方签订《房屋买卖居间协议书》（以下简称“协议”）。协议书约定的讼争房产的成交价格为246万元，陈河山已经依约支付了全部购房款及协议约定的中介费用，讼争房产也已经过户至陈河山的名下，陈河山也已经缴交相应的房屋过户税费。2、讼争房屋经评估机构评估，当时的市场价值为243.17万元，陈河山购买讼争房屋的购买价为246万元，高于市场价格，属于合理对价。3、房屋买卖合同签订时，讼争房屋已经腾空。讼争房屋交付给陈河山后，陈河山对讼争房屋进行装修且陈河山已实际占有、使用该房屋，每月按时缴纳水电费及房屋贷款，陈河山一家的户口也迁入了讼争房屋的地址。综上所述，陈河山买受行为符合《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，陈河山属于善意取得人。二、陈河山对于张华与蔡玉玲、董茂桃、陈河山、蔡福来、戴美美、戴美月之间关于房屋权属的纠纷毫不知情。 蔡福来述称，讼争房屋本来是蔡福来的，被张华搞成我女儿蔡玉玲的，蔡玉玲和别人交易，房子十几万就搞没掉了。蔡福来认为房子应该还是我方的。 蔡玉玲向法院提出诉讼请求：1.张华、董茂桃、陈河山立即连带共同赔偿蔡玉玲损失246万元及利息（以246万元为基数，自案涉房屋签订存量房买卖合同过户至董茂桃名下之日的2015年6月3日至实际赔付完毕之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算）；2.张华、董茂桃、陈河山立即连带共同向蔡玉玲支付厦门市思明区铁路宿舍22号702室房屋的占有使用费（自2017年8月30日起，按每月4000元的标准支付至实际付清第一项诉讼请求赔付之日止）。 一审法院认定事实：案涉房屋址于厦门市思明区铁路宿舍22号702室，房屋原权属登记人为蔡福来，系蔡福来于2003年购买住改房取得，建筑面积60.41㎡。 2015年5月20日，蔡福来（出售方、卖方）与蔡玉玲（买受人、买方）签订《存量房买卖合同》（合同编号00358412），约定蔡福来将上述房屋转让给蔡玉玲，成交价为6万元。 同日，蔡玉玲出具《委托书》，将其对案涉房屋所拥有的权利委托给张华，委托权限包括但不限于代为办理案涉房屋的权属登记手续、代为领取房屋权证、代为出售房产等事宜。厦门市公证处对上述《委托书》进行公证并出具（2015）厦证内字第15509号公证书，载明蔡玉玲表示知悉委托的法律意义和法律后果。 2015年6月3日，张华作为蔡玉玲（出售方、卖方）的代理人与董茂桃（买受人、买方）签订《存量房买卖合同》（合同编号00364437），约定蔡玉玲出售案涉房屋给董茂桃，房产成交价为44万元，买方应向卖方支付的定金为4万元，买方于2015年6月3日前将支付购房款40万元。 2015年7月1日，案涉房屋设定抵押权，权利人为中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称工行厦门市分行），该抵押于2016年12月27日注销。 2015年7月15日，董茂桃出具《委托书》，将其对案涉房屋所拥有的权利委托给张华，委托权限包括但不限于代为出租、代为办理抵押借（贷）款手续、代为出售房产等事宜。厦门市鹭江公证处对上述《委托书》进行公证并出具（2015）厦鹭证内字第18088号公证书。 2017年9月2日，张华作为董茂桃（出售方、甲方）的代理人与陈河山（购买方、乙方）在厦远房地产（丙方）的居间下签订编号为0000166号的《房产买卖居间协议书》，约定董茂桃出售案涉房屋给陈河山；房产成交价为246万元，协议签订当日支付购房定金10万元，陈河山于2017年9月8日前支付100万元（含定金），陈河山向银行申请贷款141万元，尾款5万元由陈河山向银行申请的贷款放款后40日内付清；房产产权现状为房产已办理土地房屋权证、但处于抵押状态，董茂桃应于2017年9月8日前办理提前还贷并及时办理解押登记手续；董茂桃应于收到全部售房款项当日将房产交付给陈河山使用；双方签订本协议时，陈河山应向丙方支付中介费61500元。协议还约定了违约责任等其他内容。 陈河山分别于2017年9月2日转入张华名下建行账户10万元、于2017年9月4日转入董茂桃名下中信银行账户72万元、于2017年9月6日转入张华名下建行账户18万元，张华分别于转款当日出具《收据》，载明上述款项性质分别是定金、解押款、购房款。 案涉房屋后经评估（价值时点2017年9月4日），估价为243.17万元。陈河山支付了评估费用，还支付了案涉房屋的过户契税，2017年9月19日，案涉房屋过户登记至陈河山名下。2017年9月26日，陈河山与工行厦门市分行签订《最高额抵押借款协议》，工行厦门市分行于2017年10月9日确认发放贷款143万元，贷款种类为购置二手住房贷款，收款账户为张华名下尾号为9738的工行厦门市分行账户。陈河山另与厦远房地产签订《佣金确认书》，确认佣金金额为49200元，陈河山后支付了上述款项，厦远房地产亦出具《收据》确认。 案涉房屋后交付陈河山使用，陈河山对案涉房屋进行了装饰装修后入住并缴纳案涉房屋水电费，陈河山及其家人的户口于2017年10月16日迁入案涉房屋。案涉房屋的按揭贷款及利息由陈河山每月偿还。 另查明，蔡福来曾向工行厦门市分行申请办理个人房屋抵押贷款，贷款金额33万元，贷款期限自2010年5月17日起至2015年5月16日止。后蔡福来未能依约按期足额偿还贷款本息，截至2013年2月17日，连续逾期四个月，积欠本金110510.1元及利息2193.3元。工行厦门市分行委托律师于2013年2月18日向蔡福来发送《律师函》，敦促其清偿借款本息。2015年5月13日，案外人王某代蔡福来向工行厦门市分行申请个人贷款提前还款，共计还本金141562.72元、利息26447.46元，截至该日蔡福来的贷款本息结清。王某后出具《代付款确认书》一份，载明：王某于2015年5月13日向蔡福来名下账号转款168010.8元，其确认前述168010.8元系王某受张华委托向中国工商银行支付蔡福来的个人房屋抵押贷款、逾期偿还抵押贷款、拖欠抵押贷款所需支付的违约金、罚息、复利的款项。 还查明，蔡福来与蔡玉玲系父女关系，蔡福来与戴美美系夫妻关系，戴美美与戴美月系姐妹关系。2018年4月17日，厦门市厦禾旧城改造物业管理公司金祥大厦管理处出具《证明》，载明：根据戴美美提供的（2017）ZL0002063《租赁合同》以及金祥大厦1026业主阐述，证明租户戴美月租用金祥大厦1024室供蔡福来、戴美美和蔡玉玲居住，自2017年8月30日起蔡福来、戴美美和蔡玉玲居住于上述房屋至今。 审理中，蔡玉玲提供租住金祥大厦1024室的《租赁合同》一份，用于证明张华出钱让戴美月为蔡玉玲家人租住房屋，蔡玉玲在2017年8月30日才得知案涉房屋被张华悄悄过户至其董茂桃名下。张华陈述，其与董茂桃系同事关系。 本案争议焦点为：张华是否存在滥用代理权、与他人恶意串通共同损害蔡玉玲合法权益的情形以及陈河山购买案涉房屋是否属善意取得。 法院分析认为，第一，蔡玉玲与张华之间的委托关系是否成立。蔡福来虽对其与张华之间的借款关系予以否认，但根据在案证据，结合其配偶戴美美、亲属戴美月的陈述，可以认定证人王某于2015年5月13日系受张华委托代蔡福来向银行偿还贷款。案涉房屋原登记在蔡福来名下，鉴于其此前在向银行贷款中存在多次逾期还款的“不良记录”，再结合蔡福来在张华代其偿还银行贷款后的一周内即将案涉房屋过户转移登记至其女儿名下，所以张华关于蔡福来系因其个人征信问题，为了再次利用案涉房屋的“担保价值”而将房屋过户至蔡玉玲名下的陈述具有较高的可信性。也正因如此，蔡玉玲在与蔡福来签订《存量房买卖合同》的当日即将案涉房屋的相关权利授权给张华，也可以说明蔡福来对张华代其偿还贷款的行为是知情的，对用案涉房屋作为对张华借款的担保也是清楚的。一般情形下，关于房屋交易等重大事项的委托应是委托人关系亲密、信任度较高的人。若如蔡玉玲陈述，其作为一个接受大学教育的成年人，仅是因为相信张华陈述“是蔡家好友、出具委托书仅是可以代领取产权证”就出具了包括出售房产权利在内的委托书，难以成立。所以，蔡玉玲出具《委托书》给张华的初衷也是用案涉房屋为张华的债权提供担保，未有证据显示蔡玉玲是在违背自己真实意愿的情形下出具的《委托书》，双方之间的委托关系成立。 第二，张华代蔡玉玲与董茂桃签订的《存量房买卖合同》的效力。1.董茂桃并未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。2.张华在取得蔡玉玲出具的委托书后不足半月时间即与董茂桃签订《存量房买卖合同》，除了该存量房合同外，双方未再签订其他买卖合同，合同约定定金及全部购房款均在合同签订当日支付，未体现双方对房产交易进行具体协商、看房等交易细节，亦未提供支付购房款的转账凭证，不符合二手房交易的习惯。3.董茂桃取得案涉房屋进行抵押贷款后，又在半月左右时间再将案涉房屋的权利全权委托给张华，且董茂桃作为房屋买受人在交易后长达两年多的时间也并未向蔡玉玲及其家人主张交房，与交易习惯和生活常识不符。4.再结合张华自认的其将案涉房屋过户至董茂桃名下也是为了保障，且其在2016年仍然在向戴美月催收债务，如果房产已经转让，张华完全可以从收取的购房款中扣除属于其债权的部分，双方之间就债权债务关系进行对账结算，而不是如其陈述的直至2017年3月还在向蔡玉玲家人催债。种种迹象，实属矛盾。5.如前认定，蔡玉玲与张华之间的委托关系成立，张华作为受托人应以公平合理的价格出售案涉房屋，应从有利于委托人的利益出发，遵守诚实信用原则，无权随意定价。2015年6月厦门房产均价约为25393元/㎡，而张华与董茂桃之间的定价仅为44万元，单价不足8000元，属明显不合理低价。6.再结合后手买受人陈河山除了解押款是支付给董茂桃名下的银行贷款账户外，其余款项均是支付给受托人张华，可见董茂桃在整个交易过程中“形同虚设”。综合上述理由，难以认定蔡玉玲与董茂桃之间存在真实的房屋交易行为，张华与董茂桃签订的《存量房买卖合同》系双方恶意串通、损害蔡玉玲利益所为，属无效合同。 第三，陈河山的买受行为是否属法律规定的善意取得。首先，虽然张华与董茂桃签订的《存量房买卖合同》因双方恶意串通、损害他人利益而无效，董茂桃属无权处分。但案涉房屋在2015年6月即已过户登记至董茂桃名下，根据物权公示原则，不动产物权具有登记的公信效力，可以推定董茂桃在与陈河山的房屋交易中系案涉房屋的权利人。其次，陈河山系通过房屋中介交易完成，且根据在案证据显示，双方在2017年9月2日签订买卖合同时案涉房屋已腾空，可以推定陈河山购房时并不存在恶意。再次，房屋转让价格与评估价接近，属合理对价转让，陈河山也提供了购房款项及契税支付凭证，与合同约定内容一致。最后，案涉房屋亦办理了不动产所有权变更登记并已交付使用，陈河山及家人的户口也已迁入并在案涉房屋处正常生活。因此，陈河山的买受行为完全符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，陈河山属善意取得人。 一审法院认为，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任；受让人符合善意取得情形取得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。蔡玉玲作为案涉房屋原所有权人，主张张华滥用代理权，与董茂桃共同损害其合法权益，要求张华与董茂桃承担连带赔偿责任，法院予以支持。蔡玉玲主张陈河山与董茂桃串通取得案涉房屋，要求陈河山承担连带赔偿责任，缺乏依据，法院不予支持。 关于蔡玉玲的损失金额。蔡玉玲主张以案涉房屋的转让价款246万元作为损失依据，法院予以支持。考虑到本案系因当事人之间的借贷行为引起，蔡玉玲对案涉房屋对张华的债权具有担保作用知悉，且蔡玉玲家人在2017年8月腾出案涉房屋的行为也表明其有利用案涉房屋的价值充抵向张华借款的意愿，为减轻当事人讼累，结合公平原则，法院将借款本金168010.8元予以充抵，即张华与董茂桃应连带赔偿蔡玉玲损失2291989.2元。双方关于借款利息及还款金额均未进行举证，可另行协商解决。关于张华主张的为蔡玉玲家人另租房屋居住以及装修的费用，鉴于张华并未就该出资与案涉房屋售房款可进行抵扣进行举证，本案对此不作处理，双方也可另行协商解决。关于蔡玉玲主张的利息损失，法院予以酌情支持，即按中国人民银行同期同类贷款利率，自张华收到全部购房款项次日起计至实际付清款项之日止。蔡玉玲已主张购房款损失，再另主张房屋占用费损失，缺乏依据，法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、张华、董茂桃于判决生效之日起十日内连带赔偿蔡玉玲损失2291989.2元及利息（以2291989.2元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年10月10日起计至实际付清款项之日止）；二、驳回蔡玉玲的其他诉讼请求。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 另查明，案涉房屋2015年7月1日设定抵押权的设定他项权利摘要载明：权利价值人民币115.09万元。 还查明，二审庭审中蔡福来当庭确认一审庭审笔录系其本人签名。 本院认为，关于张华与董茂桃是否存在恶意串通损害蔡玉玲合法权益的问题。张华认为其不存在以明显不合理低价出售房产行为，对于案涉房屋出售董茂桃价格为44万元之事实，各方当事人均无异议。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条关于“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，因2015年6月厦门房产均价约为25393元/㎡，而转让价格单价不足8000元/㎡，此后董茂桃在不到一个月内随即将案涉房屋设定抵押的权利价值亦高达1150900元，故一审认定转让价格属明显不合理低价依据充分。至于张华与董茂桃在案涉房屋转让董茂桃的交易过程中存在诸多不合理情形，一审法院已作充分论证，本院不再赘述。故张华关于其与董茂桃不存在恶意串通损害蔡玉玲合法权益的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 如上分析，由于张华和董茂桃恶意串通将案涉房屋以明显不合理低价转让董茂桃，此后董茂桃将讼争房屋以2460000元价格出售陈河山获取巨额差价利益，因案涉房屋已由陈河山善意取得，故张华和董茂桃依法应承担赔偿损失责任，张华、董茂桃转售案涉房屋所获取巨额差价利益系建立在侵害蔡玉玲合法权益基础之上，该利益应视为蔡玉玲之损失，张华关于应当以2015年6月3日案涉房屋转让时的差价为蔡玉玲的损失的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。至于张华关于本案一审程序问题的上诉主张亦缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，张华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25520元，由张华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年六月十八日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。