苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初11972号原告：苏州晶汇置业有限公司，统一社会信用代码913205945866394413，住所地苏州工业园区苏州中心广场6幢。法定代表人：KENNETHLIMKIANSWEE。委托诉讼代理人：施莉珏，上海埃孚欧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑英，上海埃孚欧律师事务所律师。被告：上海简灵餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91310118074815077Q，住所地上海市青浦区朱枫公路3424号1幢2层J区209室。法定代表人：陈琛。委托诉讼代理人：曹晓强，系公司员工。原告苏州晶汇置业有限公司（以下简称“晶汇公司”）与被告上海简灵餐饮管理有限公司（以下简称“简灵公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月10日受理后，适用简易程序公开开庭进行审理，晶汇公司的委托诉讼代理人陈淑英，被告简灵公司的委托诉讼代理人曹晓强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告晶汇公司提出诉讼请求为：1、判令原被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月6日解除；2、判令晶汇公司向简灵公司收取的保证金人民币114495元不予返还；3、判令简灵公司支付晶汇公司截至2018年5月欠缴的保底租金人民币163564元（自2017年11月11日算至2018年6月6日）；4、判令简灵公司支付晶汇公司截止2018年5月POS租金人民币3086.16元（自2017年11月11日算至2018年6月6日）；5、判令简灵公司支付晶汇公司截止2018年5月提成租金人民币335.60元（自2017年11月11日算至2018年6月6日）；6、判令简灵公司支付晶汇公司截至2018年5月欠缴的物业管理费人民币19082.47元（自2017年11月11日算至2018年6月6日）；7、判令简灵公司支付晶汇公司截至2018年5月欠缴的水费人民币149.40元（自2018年1月1日算至2018年5月31日实际发生的金额）；8、判令简灵公司支付晶汇公司截至2018年5月欠缴的电费人民币13773.46元（自2017年12月1日算至2018年5月31日实际发生的金额）；9、判令简灵公司支付晶汇公司逾期付款违约金共计人民币28376.37元(暂算至2018年6月30日，实际算至实际付款之日止，逾期付款违约金=逾期款项*逾期天数*0.1%)；10、判令简灵公司支付晶汇公司解除合同违约金共计人民币159594元(六个月租金、六个月物业管理费之和)；11、判令简灵公司支付晶汇公司自2018年6月6日起至实际搬离之日止房屋占用费用人民币65781.31元(暂算至2018年6月30日，房屋占用费=每日每平方米69.04元*天数*39.7平方米)；12、判令简灵公司支付晶汇公司拆除费用人民币42290.05元；13、判令本案诉讼费用由简灵公司承担。后晶汇公司的诉讼请求变更为：1、判令原被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月6日解除；2、判令晶汇公司向简灵公司收取的保证金人民币114495元不予返还；3、判令简灵公司支付晶汇公司截至2018年5月欠缴的保底租金人民币163564元（自2017年11月11日算至2018年6月6日）；4、判令简灵公司支付晶汇公司截止2018年5月POS租金人民币3086.16元（自2017年11月11日算至2018年6月6日）；5、判令简灵公司支付晶汇公司截止2018年5月提成租金人民币335.60元（自2017年11月11日算至2018年6月6日）；6、判令简灵公司支付晶汇公司截至2018年5月欠缴的物业管理费人民币19082.47元（自2017年11月11日算至2018年6月6日）；7、判令简灵公司支付晶汇公司截至2018年5月欠缴的水费人民币149.40元（自2018年1月1日算至2018年5月31日实际发生的金额）；8、判令简灵公司支付晶汇公司截至2018年5月欠缴的电费人民币13773.46元（自2017年12月1日算至2018年5月31日实际发生的金额）；9、判令简灵公司支付晶汇公司逾期付款违约金共计人民币28376.37元(暂算至2018年6月30日，实际算至实际付款之日止，逾期付款违约金=逾期款项逾期天数0.1%)；10、判令简灵公司支付晶汇公司解除合同违约金共计人民币159594元(六个月租金、六个月物业管理费及六个月市场管理费之和)；11、判令简灵公司支付晶汇公司自2018年6月6日起至实际搬离之日即2018年9月19日的房屋占用费用人民币287793.24元；12、判令简灵公司支付晶汇公司拆除费用人民币42290.05元；13、判令简灵公司支付搬迁费用2650元；14、判令本案诉讼费用由简灵公司承担。事实和理由：2017年6月30日，原被告签订了《苏州中心MALL房屋租赁合同》约定由简灵公司承租晶汇公司B1层（B）B1-58a号房屋作为经营“FIVESTEAK&SALAD餐饮”。合同签订后简灵公司自2017年11月起就经常拖欠租金、物业管理费、水电费等费用，其行为严重违约，晶汇公司于2018年4月27日寄送《租费催缴函》，通知简灵公司履行付款义务，晶汇公司于2018年6月5日向简灵公司寄送《解除租赁关系通知函》，通知简灵公司解除租赁合同。简灵公司的行为构成严重违约，晶汇公司诉至法院。被告简灵公司辩称：一，对于保底租金、POS机租金、物业管理费、提成租金、水电费的期间、金额、计算方式没有异议。对双方之间的租赁关系于2018年6月6日解除予以认可。二、关于各项费用：关于保证金，简灵公司累计向晶汇公司支付114495元，在简灵公司延期支付租金等费用以及合同解除时，应优先以保证金抵扣应付款项，晶汇公司提出没收保证金，又支付违约金欠款的要求构成重复计算，扣除保证金后，简灵公司应付的租金为49069元。对于晶汇公司提出的逾期付款违约金28376.37元的主张，因商场人气不佳，简灵公司等商户与晶汇公司沟通后，晶汇公司承诺可以缓交，并给予一定的免租期，故简灵公司逾期支付租金并非违约行为。且在扣完保证金后产生的逾期金额，才应当作为基数进行计算，另每天0.1%的逾期违约金显然过高，应该调低。对于晶汇公司提出的159594元的违约金，晶汇公司对于解除合同有过错，进驻之后商场的人气一直没有起色，经营比较惨淡，简灵公司为此亏损巨大。另晶汇公司在诉请中已经将各项损失分别予以主张，又单独主张违约金，明显过高。对于晶汇公司主张的占有费用65781.31元，简灵公司搬离之前就与晶汇公司人员进行沟通，搬离之后未实际占用该房屋，不存在占有损失。此外，晶汇公司主张拆除损失没有相应依据。三、对于欠付的租金、保底租金、POS租金、提成租金、物业费、水电费金额予以认可，总额199991.09元的金额予以认可，扣除保证金后尚有85496.09元。本院经审理认定事实如下：晶汇公司（出租方、甲方）、简灵公司（承租方、乙方）签订《苏州中心MALL房屋租赁合同》，乙方应向甲方支付包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用，合同价款为含增值税的价格；实际发生的各种性质的价外费用包括不限于违约金、赔偿金、代收款等。乙方按照21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每月租金，并应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。关于租赁保证金，如乙方违反本合同之约定，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还，如租赁保证金发生金额不足，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该差额。乙方应于租赁期内向甲方或指定的管理公司支付该房屋的物业管理费、市场推广费，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用费（合称能源费用）均应由乙方承担。关于收银，当乙方在该房屋的收银方式采取独立收银或租用甲方POS机时乙方使用专用收银系统（POS机）产生的银行刷卡POS机的手续费以及由POS机产生的任何第三方收取的费用均由乙方自行承担。关于违约责任：乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按12.2条处理。乙方逾期支付和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。其中12.2约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。其中“下列情形”包括：12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。关于房屋的交还，13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不分离的装修、设备、设施以及增减和改建物品拆除，以使该房屋回复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。13.2乙方未依本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方更换门锁将物品搬出，将房屋腾空收回，甲方对因此引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该物品向乙方收取仓储费用，物品被搬出后，甲方依照15条约定的通知方式通知乙方领取物品，如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或者以其他任何方式处分该等物品，甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费（若有）由乙方承担，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除，如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。甲方对于乙方在该房屋内添置的不可移动的物品的保留，适用本合同13.1条的约定。关于合同专用条款部分，出租房屋位于苏州中心广场3幢B1层（B）B1-58a号，用作经营FIVESTEAK&SALAD餐饮用途，租用面积39.7平方米，收银方式为租用甲方POS机，乙方遵守甲方关于该收银方式的相关规定。租赁期限自2017年11月11日至2019年11月10日，甲方同意给予乙方1个月装修期，即2017年9月11日至2017年11月10日，双方暂约定该房屋交付日期为2017年9月11日，甲方可以提前交付房屋，通知的交付日期为该房屋的交付日期。关于租金：自装修期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取，本合同签订时租金的适用增值税税率5%。保底租金：按租用面积计算，第一个租金计收年度的含税月保底租金为每平方米600元，含税月保底租金23820元，提成租金：第一个租金计收年度的含税月提成租金为按乙方该年度每个日历月营业额的15%计算的金额。乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付租赁保证金83370元，每月含税物业管理费为2799元，乙方须在甲方通知的交付日后7日内进场装修，并承诺在2017年11月11日开业。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按照每日每平方米69.04元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时乙方还应承担该房屋在占用期间所发生的一切其他费用，造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方应承担甲方委托律师起草合同的律师费3726元，在签约时候之前将此费用支付甲方。若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费用自实际租用之日起计算，每个月450元，保证金1350元；乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付装修押金，装修押金的金额26599元，乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付公共事业保证金3176元。诉讼中原被告一致确认简灵公司自2017年11月11日未支付保底租金、POS机租金、物业管理费、提成租金及水电费。落款日期为2018年4月27日，晶汇公司向简灵公司发出《租费催缴函》，要求于函件发出之日起5日内付清各项欠款费用共计132400.07元，该函件显示于2018年4月27日签收。落款日期为2018年6月5日，晶汇公司向简灵公司发出《解除租赁关系通知函》，言明：截至本函发出之日，简灵公司累计拖欠租金192346.08元，上述行为构成根本违约，其行使单方解除权，解除租赁合同，终止租赁关系，并追究简灵公司的相应违约责任。具体事宜为：一、自2018年6月1日起，贵方与我司之间的《租赁合同》即行解除，双方之间的租赁关系终止；二、贵方于《租赁合同》解除之日将租赁房屋以交付时的完好可出租状态交还我司，否则我司将自行收回房屋并保留追究贵方法律责任的权利。三、贵方已支付租赁保证金及其他费用均不予退还，且贵方应于《租赁合同》解除后3日内将尚欠的租金等费用192346.08元支付我司，否则将采取进一步法律措施，由此产生的法律后果由贵方承担。该函件于2018年6月6日签收。原被告一致确认案涉租赁关系于2018年6月6日解除。以上事实，由房屋租赁合同、函、票据、签收单等证据及原简灵公司庭审陈述予以证实，本院对此予以确认。本院认为，晶汇公司与简灵公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定原被告双方签订的上述合同合法有效，双方均应诚信履约。一、关于合同解除和返还房屋根据合同约定，简灵公司欠付租金一个月以上，晶汇公司有权解除合同，现简灵公司欠付租金远超一个月，晶汇公司主张解除合同，本院予以支持。原被告一致确认简灵公司收到晶汇公司发出的《解除租赁关系通知函》，该函件于2018年6月6日签收，原被告一致确认双方之间的租赁关系于2018年6月6日解除，本院对此予以确认。二、关于欠付各项费用1、对原被告一致确认的保底租金163564元、POS机租金3086.16元、物业管理费19082.47元、提成租金335.6元、水费149.4元、电费13773.46元，本院予以确认。原被告一致确认保证金114495元，晶汇公司主张不予退还，简灵公司认为应当与违约金一并予以考量。本院认为，上述保证金系为履约的保证，其本质也系因简灵公司违约所应当承担的违约责任的一种方式，但因简灵公司尚结欠上述保底租金，且晶汇公司也另行主张简灵公司承担逾期付款违约金、解除合同违约金、房屋占用费等，为免诉累，对于上述保证金，本院于上述保底租金中一并予以抵扣，经扣除后尚余保底租金49069元。2、关于房屋占用费、解除合同违约金、逾期付款违约金：晶汇公司主张简灵公司支付房屋占用费287793.24元，本院认为，晶汇公司提交合同、发票等证据主张于2018年9月19日进行搬迁及拆除，简灵公司虽对此持有异议，本院认为，晶汇公司对此提交了相应证据，上述期间亦属于合理，对上述占用期间本院予以确认，房屋占有使用费，系晶汇公司的实际损失，经核算本院对上述费用287793.24元（69.04*39.7*105）予以支持。另针对晶汇公司主张解除合同违约金为6个月租金、物业管理费之和计159564元，简灵公司认为该金额过高，本院结合合同约定及合同履行情况，晶汇的实际损失，简灵公司的违约情形等因素，酌情参照两个月租金、物业管理费计解除合同违约金53188元。关于晶汇公司主张简灵公司支付逾期付款违约金28376.37元（暂算至2018年6月30日，自欠付之日实际算至付款之日止，按照逾期款项×每日0.1%），本院认为，简灵公司逾期付款，应当承担相应的逾期付款违约金，但晶汇公司主张的上述计算方式过高，本院参照11.7%的年利率酌定逾期付款违约金合计32000元。3、关于拆除费用、搬迁费用：晶汇公司主张拆除费用42290.05元，搬迁费用2650元，简灵公司不予认可，本院认为，晶汇公司为案涉房屋恢复原状支付的合理的费用，应当予以支持，简灵公司并未举证证实上述费用明显不合理，上述费用系晶汇公司的实际损失，本院对其主张上述费用予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州晶汇置业有限公司与被告上海简灵餐饮管理有限公司就苏州中心广场B1层（B）B1-58a号的租赁关系于2018年6月6日解除；二、被告上海简灵餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州晶汇置业有限公司保底租金49096元、POS机租金3086.16元、物业管理费19082.47元、提成租金335.6元、水费149.4元、电费13773.46元、房屋占用费287793.24元、解除合同违约金53188元、逾期付款违约金32000元、拆迁费用42290.05元、搬迁费2650元；三、驳回原告苏州晶汇置业有限公司的其余诉讼请求。如果上海简灵餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4953元，由被告上海简灵餐饮管理有限公司负担4100元，原告苏州晶汇置业有限公司负担853元，被告上海简灵餐饮管理有限公司应负担的上述款项已由原告苏州晶汇置业有限公司预交，本院不予退还，上海简灵餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州晶汇置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判长 王 贞二〇一九年六月十日书记员 姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。