云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初925号原告：徐红梅，女，1967年12月21日出生，布朗族，临沧市云县人，住临沧市云县，现住临沧市云县。委托诉讼代理人：方为龙，男，1964年11月10日出生，汉族，临沧市云县人，住临沧市云县，系徐红梅丈夫。代理权限：特别授权代理。原告：李艳秋，女，1963年12月12日出生，白族，临沧市云县人，住临沧市云县。委托诉讼代理人：方为和，男，1961年11月15日出生，汉族，临沧市云县人，住临沧市云县，系李艳秋丈夫。代理权限：特别授权代理。被告：临沧腾达房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区南天路**。统一社会信用代码：91530902784649720Y。法定代表人：鲁汉明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈继兴，云南恒业律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李龙，云南恒业律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告徐红梅、李艳秋与被告临沧腾达房地产开发有限公司（以下简称：腾达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法组成合议庭于2019年6月6日、6月26日公开开庭进行了审理。原告徐红梅的委托诉讼代理人方为龙、李艳秋的委托诉讼代理人方为和，被告腾达房地产公司的委托诉讼代理人李龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐红梅、李艳秋向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行交房义务，将所出售的位于临翔区车位交付二原告，并协助办理相关不动产产权登记手续;2.判令被告负担本案诉讼费用。事实及理由：2015年1月22日，被告与原告徐红梅借款本金525000元借款期限2个月，到期应还本息合计578812.5元。2015年2月16日，被告与李艳秋借款本金500000元，借款期限1个月，到期应还本息合计525000元。2015年4月14日，借款合同到期被告未能按约归还借款，原、被告双方当事人经对账协商，决定终止借款合同关系，并建立商品房买卖合同关系，双方约定将二原告的借款本息1103812元转化为购房款及车位认购定金。当日，被告分别收回了向二原告出具的借条原件2份，同时被告向原告李艳秋出具了购买房屋交款1090723元的收据1份;文林秋苑车位B区323、324号定金交款13089元的收据1份。2015年5月29日，二原告作为共同买受人与被告签订《商品房购销合同》，登记合同号为:xxx，约定二原告共同购买被告所开发的位于临翔区房屋套内建筑面积256.25平方米，按套计价总计价款1090723元，计单价每平方为4256.48元。合同约定，自双方签订合同之日前买方一次性付款1090723元，原告按约于2015年4月14日全额付款，被告向原告出具了《收据》1份。被告应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。购房合同签订后，原、被告将所签临沧网签商品房购销专用合同在临翔区住房和城乡建设局房管中心进行登记备案，登记号:xxx号。2015年4月14日，原告与被告签订了文林秋苑车位认购协议，原告自愿认购被告开发的位于临翔区车位两个，原告按约交纳两个车位的认购定金13089元，并口头约定每个车位价不超过8万元，被告向原告出具了《收据》1份。2015年10月31日交付期限到期，被告未按合同约定交付房屋及车位。经原告多次催促，被告至今仍不履行合同约定的交付房屋及车位的义务，截止2019年1月30日，被告逾期交付房屋长达39个月。被告腾达房地产公司辩称：一、原告的诉请没有事实和法律依据。理由如下：1.原告未向被告实际履行支付购房款的义务，虽然原告说其已经一次性支付购房款，但仅出具了收据，没有支付凭证，不能证明其已经履行购房款义务；2.二原告诉称双方存在借贷关系，但其没有提供先前的借贷凭证加以证实，被告经过查找账簿发现与二原告存在借贷关系的是临沧腾达建筑有限责任公司，而不是被告临沧腾达房地产开发有限公司；二、关于以房抵债协议的履行效力问题。根据法律规定，合法的以房抵债协议是否产生原合同约定的给付义务消灭以及房屋所有权转移的法律后果，取决于以房抵债协议是否已经实际履行，且房屋是否发生办理房屋所有权过户手续。若以房抵债中涉案房屋已经办理产权登记手续，则所有权发生变动，原合同约定的债权债务关系消灭，否则债权债务关系不消灭。三、应解除原、被告签订《商品房购销合同》，被告现在已经进行了破产重组，所有的财产都应该纳入破产来进行清算，因此合同没有继续履行的基础条件，也不能实现合同的目的；四、原告方要求被告办理产权的问题，现在被告进行破产后主体资格不存在，该商品房产权不清，需要政府各个部分相互协调，涉案商品房是不能进行产权办理的。综上，应依法解除合同并驳回原告方的诉请。综合原、被告双方的诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：原告的各项诉讼请求是否应当得到支持。原告徐红梅、李艳秋针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.结婚证2份，用于证明原告与代理人之间的关系；2.借条2张、转账凭证银行流水5份，用于证明原、被告之间存在真实的借贷关系；3.《商品房购销合同》1份、收据3份，用于证明原告与被告网签商品房合同购买文林秋苑12幢402号房，被告收到原告购房款及车位定金；4.转账凭证1份，用于证明徐红梅在2013年5月6日转账给被告30万元的事实；5.鲁媛媛询问笔录1份，用于证明李艳秋通过鲁媛媛向被告转账的情况。经质证，被告对原告提交的第1、2、3、4、5组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告腾达房地产公司针对其辩称意见没有向本院提交证据。经庭审举证、质证，本院审查认为原告提交的5组证据来源合法，内容客观真实且与本案相关联，能够证明本案案件事实，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：临沧腾达建筑有限责任公司与原告徐红梅、李艳秋存在民间借贷关系，其中徐红梅于2013年5月6日向鲁汉明转款300000元，2013年8月29日转款400000元，2013年8月29日转款350000元。李艳秋通过鲁媛媛（系其儿媳）于2014年10月16日转账500000元，2015年2月16日经结算，临沧腾达建筑有限责任公司再次向李艳秋借款525000元，（借款期限为1个月），2015年1月向徐红梅借款578812.5（借款期限为2个月）元，并分别出具借条。2015年4月14日，因临沧腾达建筑有限责任公司未能按约归还借款，原告与临沧腾达建筑有限责任公司以及被告经对账协商，签订商品房买卖合同，将二原告的借款本息1103812元转为购房款及车位认购定金，同时被告向原告李艳秋出具了购买文林秋苑12幢402号房交款1090723元的收据及文林秋苑车位B区323、324号定金交款13089元的收据。2015年5月29日，二原告与被告签订《商品房购销合同》，登记合同号为:xxx号。双方约定二原告共同购买被告所开发的位于临翔区房屋套内建筑面积256.25平方米，按套计价总计价款1090723元，计单价每平方为4256.48元，自双方签订合同之日前买方一次性付款1090723元，被告应于2015年10月31日将该商品房交付给原告。购房合同签订后，原、被告将所签临沧网签商品房购销专用合同在临翔区住房和城乡建设局房管中心进行了登记备案，登记号:xxx号。另，2015年4月14日，原告与被告签订了文林秋苑车位认购协议，原告自愿认购被告开发的位于临翔区车位两个，原告交纳认购定金13089元，被告向原告出具了《收据》1份。后因房屋交付期限到期，被告未按合同约定交付房屋及车位。原告为维护自身合法权益而提起诉讼。另查明，2018年8月13日，被告腾达房地产公司被申请宣告破产重整一案，云南恒业律师事务所担任被告腾达房地产公司的管理人。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，虽然二原告是因与临沧腾达建筑有限责任公司存在借贷关系以后将借款转换为被告出售中的商品房的购房款，双方借贷关系已经消灭，建立了商品房买卖合同关系。鉴于临沧腾达建筑有限责任公司和被告的法定代表人均系鲁汉明，故对一般公民的认知程度上是无法知晓要使用何种完善程序来达到购房合同的各个环节没有瑕疵，被告已经向原告出具了房款的收款收据，该购房合同已经房屋产权登记部门进行备案，故应认定原告已经完成了付款义务。被告作为房地产开发商对外销售开发的商品房，与作为买受人的原告签订《商品房销售合同》，对购买标的物、权利义务、违约责任等作出明确约定。该合同系双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力，被告即应依约履行如期交房的义务。被告未按约向原告履行交付房屋的义务，已构成违约，故原告起诉要求被告交付房屋的请求有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。该房产尚未办理产权登记手续，被告还应配合原告到产权登记机构办理房屋的产权手续。故原告要求被告配合办理产权登记手续的诉求有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告将文林秋苑B区323、324号车位交付原告及配合原告到产权登记机构办理房屋的产权手续的诉讼请求，因双方仅支付定金未签订合同对购买标的物、权利义务、违约责任等作出明确约定，且未支付全部款项，故对该项诉讼请求本院不予支持。原告支付的认购定金13089元，被告应予以退回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告临沧腾达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将临翔区东片区文林秋苑12幢402号房屋交付给原告徐红梅、李艳秋；二、被告临沧腾达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告徐红梅、李艳秋办理临翔区房屋的不动产登记手续；三、被告临沧腾达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内退回原告徐红梅、李艳秋车位认购金13089元；四、驳回原告徐红梅、李艳秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告临沧腾达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  董怡妤审 判 员  杜金宏人民陪审员  俸传海二〇一九年六月二十六日书 记 员  彭方虎