江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初2955号原告：无锡市北创科技创业有园有限公司，住所地无锡市梁溪区兴源北路401号。法定代表人：王权，该公司董事长。委托诉讼代理人：王敏琴、蒋瑜，北京大成（无锡）律师事务所律师。被告：无锡御工坊木业有限公司，住所地无锡市兴源北路401号北创科技园一期大楼一楼东南面。法定代表人：吴为金，该公司董事长。被告：无锡木集工坊木业有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇梅泾村。法定代表人：吴凤，该公司董事长。被告：吴国洪，男，1966年10月19日生，汉族，汉族，住无锡市惠山区。共同委托诉讼代理人：毛晓东，无锡市梁溪区春申法律服务所法律工作者。原告无锡市北创科技创业园有限公司（以下简称北创公司）与被告无锡御工坊木业有限公司（以下简称御工坊公司）、无锡木集工坊木业有限公司（以下简称木集工坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月17日公开开庭进行审理。原告北创公司的委托诉讼代理人蒋瑜，被告御工坊公司、木集工坊公司的委托诉讼代理人毛晓东到庭参加诉讼。现已审理终结。北创公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的房屋租赁合同关系于2019年1月15日解除；2.判令三被告立即向原告支付截至2019年1月15日的租金1951750元及利息（自2019年1月15日起至实际给付之日止，以1951750元为基数，按银行同期贷款基准利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：御工坊公司与其于2014年分别签署三份《房屋租赁协议》，分别承租其所有的无锡市兴源北路401号北创科技园一期大楼一楼、二楼、三楼的部分房屋，租期至2019年11月30日止。租赁期间内，木集工坊公司与其、御工坊公司于2018年5月分别就上述三份《房屋租赁协议》签署了三份《补充协议》，将原合同承租方变更为木集工坊公司，并由御工坊公司对此承担连带责任。原合同除承租方变更外，其他条款保持不变，木集工坊公司应当诚实履行原合同。此后，2018年8月31日，御工坊公司向其递交《退房申请》，提出退房，其公司副总经理时国峰同日在签署“按合同恢复原状后计算退租日期，前期所欠房租按合同约定办理”。10月29日，御工坊公司再次递交《场地撤租申请》，决定撤租，并承诺半年以内付清欠缴的房租。但因木集工坊公司未将房屋恢复原状，也未付清租金，故其不同意该退房申请。期间，木集工坊公司利益关联人吴国洪于2018年7月23日出具《申请》，载明木集工坊公司欠房租962500元，当天付12500元，并保证在8月15日前全部付清。同年9月4日，吴国洪出具《还款计划》，承诺分期支付所欠租金，并于2018.11月15前付清，如果不付每天罚款2000元。《申请》、《还款计划》均未加盖御工坊公司或木集工坊公司的公章，吴国洪应属于债务加入。因三被告未按照《还款计划》付款，故其于2018年10月底对房屋断电，木集工坊公司于当月31日自行离开承租房屋，不在房屋内经营。因木集工坊公司未付清房屋租金，故其未允许其搬离物品，由此导致该房屋一直未对外出租，造成了其经济损失。截至2018年10月31日，三被告欠付的租金为135.65万元。2019年1月16日，吴国洪至其处商谈退租事宜，其同意退租并向吴国洪催缴租金。截至2019年1月15日，三被告合计尚欠房租1951750元，三被告已经支付的保证金35万元，可予以抵扣。御工坊公司、木集工坊公司、吴国洪共同辩称：御工坊公司、木集工坊公司与北创公司之间存在租赁合同关系，对《房屋租赁协议》、《补充协议》、《申请》、《退房申请》、《还款计划》、《场地撤租申请》均无异议。但租赁合同实际解除时间为2018年10月31日，因为御工坊公司根据合同约定提前两个月即于2018年8月31日提出《退房申请》，后于2018年10月29日提交《场地撤租申请》。由于北创公司在2018年10月底断电，因房门系电动遥控，断电后被告无法开门，导致其无法进入房屋，亦无法正常经营，租赁目的不能实现，故木集工坊公司于2018年10月31日撤场。因木集工坊公司拖欠租金，故北创公司不让其搬离租赁房屋内的相关物品。如果租金计算至2019年1月15日，木集工坊公司尚欠房租确为1951750元，但该公司所欠租金应计算至2018年10月31日，即135.65万元，且已付保证金35万元应予抵扣。木集工坊公司对北创公司主张的利息计算方式没有异议，但对利息计算基数有异议。此外，吴国洪只是御工坊公司、木集工坊公司的管理人员，并非实际控股人、利益人，其系代表两公司出具了《申请》和《还款计划》，并非债务加入的行为，而是职务行为，故不应承担付款义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据及事实，本院对此予以确认并记录在卷。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：御工坊公司为分别承租北创公司所有的无锡市兴源北路401号北创科技园一期大楼一楼东南角房屋（建筑面积807平方米）、二楼东南角的房屋（建筑面积1355.19平方米）、三楼南面的房屋（建筑面积2048.85平方米），于2014年与北创公司分别签署三份《房屋租赁协议》。协议约定，租赁房屋中一楼、二楼房屋租赁期自2014年7月15日至2019年11月30日止，并且一楼房屋、二楼房屋在2016年12月1日至2018年11月30日期间租金分别为105万元/年、88万元/年；三楼房屋租赁期自2015年1月1日至2019年11月30日止，且在2016年12月1日至2018年11月30日期间的租金为85万元/年；御工坊公司逾期支付租金超过15天的，北创公司有权解除合同；如御工坊公司提前终止合同，应提前60日书面通知北创公司，且应支付一个月租金作为违约金。2018年5月，木集工坊公司与北创公司、御工坊公司分别就上述三份《房屋租赁协议》签署了三份《补充协议》，将原合同承租方由御工坊公司变更为木集工坊公司，由御工坊公司对木集工坊公司的义务承担连带责任，原合同其他条款保持不变。2018年7月23日，吴国洪出具《申请》一份，载明“北创资产管理部，现有我木集工坊木业有限欠房租962500元.我公司保证在2018.8.15日前全部付清.今天付12500元￥壹万两千伍佰元.申请人吴国洪2018.7.23日”。2018年8月31日，御工坊公司向北创公司递交《退房申请》并加盖公司公章。《退房申请》载明：御工坊公司承租了无锡市兴源北路401号北创科技园一期大楼三楼南面的房屋（计建筑面积2048.85平方米），并约定了相应租金，由于本公司当初对市场需求预测过于乐观，现公司资金回笼困难，周转失灵，经本公司决定，向贵公司提出退房要求。当天，北创公司副总经理时国峰在《退房申请》右下角手写注明“按合同恢复原状后计算退租日期，前期所欠房租按合同约定办理”。2018年9月4日吴国洪出具《还款计划》一份，载明“2018.9月15日付款268000元（今天付贰万.下星期8万）2018.10月15日付款694500元.9月份10份房租2018.11月15前付清.如果不付每天罚款贰仟元正.吴国洪2018.9.4日”。2018年10月29日，御工坊公司再次向北创公司递交《场地撤租申请》，载明该公司决定撤租，并承诺半年以内付清欠缴的房租，请北创公司领导予以批准。但因木集工坊公司未将房屋恢复原状，也未付清租金，故北创公司不同意该退房申请。2018年10月底，北创公司于对租赁房屋断电，木集工坊公司于2018年10月31日自行离开承租房屋，不在房屋内经营，因木集工坊公司未付清房屋租金，故北创公司未允许其搬离物品，由此导致该房屋一直未对外出租。截至2018年10月31日，木集工坊公司欠付的租金为135.65万元，木集工坊公司此前已经支付保证金35万元。本院认为，木集工坊公司未按房屋租赁合同的约定支付租金，构成违约，北创公司有权解除合同，收回房屋。本案争议焦点为：一、房屋租赁合同于何时解除；二、北创公司主张的租金及利息应否支持；三、吴国洪是否应当承担支付租金的义务。关于第一个争议焦点。被告逾期支付租金已超过15日，且在北创公司催告后仍未按期支付，北创公司有权解除房屋租赁合同。御工坊公司先后于2018年8月31日、10月29日提出退还房屋、撤出租赁场地的申请，明确表示不再继续承租房屋，北创公司在8月31日的退房申请上签字，内容足以认定其同意解除合同。北创公司于2018年10月31日对房屋采取断电措施，致使木集工坊公司无法在房屋内继续经营，合同目的无法实现，故双方行为均已表明不再继续履行租赁合同，且北创公司断电后，木集工坊公司因无法继续经营而迁出承租房屋，房屋已由北创公司实际控制，应当视为北创公司已经收回租赁房屋，故双方之间的房屋租赁合同于2018年10月31日解除。至于北创公司扣留木集工坊公司在承租房屋内的物品以要求被告清偿租金的行为，系其为实现债权而自行采取的私力救济措施，与合同解除时间没有必然联系。关于第二个争议焦点。合同解除后，木集工坊公司应当清偿截至2018年10月31日结欠的租金135.65万元，另按合同约定，木集工坊公司提前终止合同的，应当向北创公司支付一个月租金23.17万元【（105+88+85）÷12】作为违约金，因此，北创公司可以主张截至2018年11月30日的租金158.82万元（135.65万元+23.17万元），扣除已付保证金35万元，则木集工坊公司须向北创公司支付123.82万元。2018年11月1日后，北创公司为追讨欠付租金而扣留木集工坊公司在承租房屋内的物品，导致租赁房屋不能再行出租，该期间的租金损失与木集工坊公司无关。因两为公司未按照《还款计划》的约定履行付款义务，故北创公司主张自2019年1月15日起按照银行同期贷款基准利率计算利息，未违反法律规定，本院予以支持，但相应计算基数应调整为123.82万元。2018年11月1日。根据《补充协议》约定，御工坊公司应对木集工坊公司的前述债务承担连带责任。关于第三个争议焦点。北创公司认为吴国洪系御工坊公司、木集工坊公司的实际控制人，吴国洪系个人名义出具《申请》、《还款计划》，构成债务加入。三被告认为吴国洪系御工坊公司、木集工坊公司的高层管理人员，但未与两公司签订劳动合同，其出具《申请》、《还款计划》的行为是代表两公司的职务行为，不构成债务加入。因此，双方的争议在于吴国洪是否构成债务加入。对于第三方债务加入，是指在不改变债的内容的前提下，第三方介入原债权债务关系，为原债务人承担一部分或全部债务的法律事实。以第三方加入后原债务人是否免责为标准，债务加入可分为免责式债务加入和并存式债务加入。所谓免责式债务加入，即原债务人将其部分或全部债务转移给第三方承担，原债务人脱离原债权债务关系，不再对所转移的债务承担清偿责任。而所谓并存式债务加人，是指在原债务人不脱离债权债务关系的情况下，第三方加入债的关系中，与原债务人共同承担债务。在此债务加入方式中，因第三方的加入，并未导致原债务人的退出，对债权人而言，其债权的受偿能力并未降低，故原则上无须以债权人的同意作为前提条件。本案中，根据双方的陈述，吴国洪实际参与了御工坊公司、木集工坊公司的经营管理，北创公司对此知晓。虽然吴国洪与御工坊公司、木集工坊公司不存在劳动关系，但两公司均认可吴国洪系其公司高管，因此，吴国洪代表两公司结算欠款、出具还款计划确有可能。虽然《还款计划》未表明欠付租金的主体，但从出具时间和具体内容上看，《还款计划》对《申请》具有接续性，即《还款计划》系因木集工坊公司未按照《申请》的内容按时付清租金而产生。吴国洪作为公司管理人员，在《还款计划》上签字确认租金数额及支付方式的行为有其合理性，且吴国洪在《申请》中已经明确为“现有我木集工坊木业有限欠房租962500元”“我公司保证……”已经否定其作为债务人承担责任。据此，吴国洪出具《申请》、《还款计划》的行为不构成债务加入，其不承担支付租金的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除无锡市北创科技园有限公司与无锡木集工坊木业有限公司之间的房屋租赁合同关系。二、无锡木集工坊木业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市北创科技园有限公司支付租金123.82万元及利息（以123.82万元为基数，自2019年1月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。三、无锡御工坊木业有限公司对本判决第一项的债务承担连带责任，无锡御工坊木业有限公司承担责任后，有权向无锡木集工坊木业有限公司追偿。四、驳回无锡市北创科技园有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22366元，减半收取计11183元，保全费5000元，合计16183元，由无锡市北创科技园有限公司负担5800元，由无锡御工坊木业有限公司、无锡木集工坊木业有限公司负担10383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 方玉宝二〇一九年六月十二日法官助理 江 来书 记 员 袁 冶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。