宁夏回族自治区海原县人民法院民 事 判 决 书   （2019）宁0522民初72号  原告：海原县老城区南华山庄生态农家乐。住所地：海原县。经营者：马玉福，男，回族，1992年3月7日出生，住宁夏海原县。原告：马玉福，男，回族，1992年3月7日出生，住宁夏海原县。共同委托诉讼代理人：马晏，女，回族，1996年10月8日出生，系原告马玉福妹妹，住宁夏海原县海盛国际。代理权限为特别授权代理。被告：海原县五桥沟农家乐有限公司。住所地：海原县。法定代表人：田风功，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田鹏，男，回族，1973年7月10日出生，系被告海原县五桥沟农家乐有限公司法定代表人田风功儿子，代理权限为特别授权代理。被告：田鹏，男，回族，1973年7月10日出生，住宁夏海原县。原告海原县老城区南华山庄生态农家乐（以下简称农家乐）、马玉福诉被告海原县五桥沟农家乐园有限公司（以下简称五桥公司）、田鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法由审判员周宏凯、人民陪审员张殿兴、马宏禄组成合议庭，于2019年5月14日公开开庭进行了审理，原告海原县老城区南华山庄生态农家乐经营者、马玉福及其原告委托诉讼代理人马晏、被告海原县五桥沟农家乐有限公司委托诉讼代理人、被告田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海原县老城区南华山庄生态农家乐、马玉福诉称：2017年11月15日，被告田鹏代其父亲以被告五桥公司的名义，与原告马玉福签订了房屋租赁合同，约定将被告五桥公司名下，位于海原县老城区山门村山门小学向西1000米的南环山庄租赁给原告马玉福从事餐饮，滑雪、KTV等经营 ，租期为5年，租金按年支付，共计租金为44万元。在签订合同之前，原告马玉福多次与被告田鹏确认，所租赁的房屋没有权利瑕疵，被告田鹏也多次保证。合同签订后，原告马玉福向海原县市场监督管理局申请登记了原告农家乐营业执照，并对房屋进行了装修，并以原告农家乐的名义于2018年1月13日正式营业。到2018年4月底，原告收到海原县人民政府通知，要求参加《海原县贯彻落实中央第八环境保护督查组督查反馈饮用水源地问题整改方案》座谈会，始知租赁房屋属于国家二级饮用水源保护地，被告根本无法办理产权登记证。因此原告按照政府要求，第一时间将刚经营的农家乐停业，由于原告在起订合同时尽到了合理注意义务，被告却明知租赁的房屋所占用的土地系水源保护地，无法办理产权登记的情形下，依然与原告签订合同，该合同因违法法律法规强制性规定而自始无效，给原告造成损失，现请求确认原被告签订的合同无效，被告返还房租费7万元，赔偿损失227502元。原告对于自己的主张，除口头陈述外，提供了以下证据：一、房屋租赁合同一份，证明2017年11月15日，被告田鹏以被告五桥公司的名义，与原告马玉福签订合同，约定权利与物的事实；二、土地流转协议二份、证明被告田鹏分别与案外人石进贵、苏明义签订土地流转协议，约定将该部分土地永久流转给被告田鹏，被告田鹏证明自己享有所有权的事实；三、转账凭证一份、收条三份，证明2017年11月10日，原告向被告田鹏支付租金5000元；2017年11月15日支付45000元；2018年7月支付租金2万元，共计支付7万元租金的事实；四、海原县海城镇山门村委会便函一份、海原县老城区南华山庄营业执照一份，证明海原县海城镇山门村委会向海原县市场监督管理局出具便函，说明原告在山门村开办生态餐厅，请求办理营业执照，并签发营业执照的事实；五、宁夏回族自治区人民政府《自治区人民政府关于海原县老城区水源地保护区划分方案的批复》一份、《海原县贯彻落实中央第八环境保护督查组督查反馈饮用水源地问题整改方案》一份，证明海原县老城区被告五桥公司占用的土地系国家二级水源保护区，被海原县政府列为违章建筑的事实；六、海原县政府《责令限期整改决定书》一份、《违章建筑限期拆除通知书》一份，证明海原县政府责令原告于2018年5月15日前停业、并限定于2018年12月20日前拆除的事实；七、公证书一份、照片一组，证明原告对房屋进行装修，现已被拆除的事实；八、装修花费清单一份、票据统计清单一份、各项花费清单19份，证明原告改造、装修房屋共计支付542065元，有票据凭证的268035元的事实。被告五桥公司与田鹏对于原告提供的上述证据质证认为，证据一、二、三、四、六没有异议；证据五对批复有异议，该批复与原告没有关系；整改方案没有异议；证据七不清楚；证据八与被告没有关系，被告也不清楚。被告辩称，原告与被告五桥公司签订合同属实，原告起诉被告田鹏主体不适格，被告田鹏不应承担该责任。签订合同时，原告马玉福与被告五桥公司签订合同，原告农家乐起诉主体不适格，而原告马玉福与被告五桥公司签订的合同合法有效，被告不应当返还房租费，由于合同签订后，被告并没有强迫原告对于房屋装修，也没有承诺对原告的投资予以赔偿，现原告主张的损失，被告不应承担，故请求驳回原告诉讼请求。被告对于自己的主张除口头陈述外，提供了下了证据：一、照片一张，证明被告不知情的事实；二、限期整改决定书一份，证明房屋被整改的事实；三、欠条一份，证明原告欠房租费的事实。原告对于被告提供的证据质证认为，证据一的三性没有异议，但证明目的有异议，是拆除有关领导视察，而不是经营期间进行的视察；证据二、三没有异议，欠条与本案无关联性，被告应另案起诉。本院认为，原告提供的证据一、二、三、四、六被告没有异议，符合证据的三性，本院予以采信；证据五《自治区人民政府关于海原县老城区水源地保护区划分方案的批复》被告虽提出异议，但该书证是自治区人民政府依据有关规定作出的文件，符合证据的三性，本院予以采信；《海原县贯彻落实中央第八环境保护督查组督查反馈饮用水源地问题整改方案》被告没有异议，本院予以采信；证据七公证书是海原县公证处依据原告的申请，所做出的证据保全，该证据被告虽然以不知道否认，但对公证处所公证的内容、公证人员是否存在回避、公正的程序等没有提出异议，因此，该证据符合证据的三性，本院予以采信；照片一组其真实性无法确定，不符合证据的要件，本院不予采信；证据八支出清单、票据统计清单，是原告自己制作的，没有被告的签字认可，其真实性无法确定，本院不予采信；花费清单19份，虽然原告装修是事实，但支付的费用应当由合法的票据，原告提供的该部分票据，其真实性无法确定，本院不予采信;被告提供的证据一原告质证意见正确，本院不予采信；证据二、三原告对其真实性没有异议，本院予以采信。通过法庭举证、质证，结合本院采信的证据和当事人的陈述，可以认定以下事实：2013年6月1日，被告田鹏与案外人石进贵签订土地流转协议，约定将石进贵承包的10.8亩土地永久转让给被告田鹏，转让费为45300元，由被告田鹏首付35300元，2013年6月30日支付剩余1万元，合同签订后，石进贵将土地交付给被告田鹏占有。2015年10月30日，田风功个人投资成立海原县五桥沟农家乐园有限公司，注册资本500万元，从事餐饮服务。到2016年5月3日，被告田鹏与案外人苏义明、苏云飞签订土地流转协议，将苏义明、苏云飞承包的11.3亩土地永久性转让给被告田鹏，转让费19万元，由被告田鹏于2016年11月9日支付13万元，2017年5月1日支付6万元。合同签订后，苏义明、苏云飞将土地交付被告田鹏占有。在此期间，被告在转让的土地上修建房屋等，并从事餐饮服务。到2017年11月15日，原告马玉福与被告五桥公司签订租赁合同，约定由原告马玉福租赁被告五桥公司土地20亩以及土地上的建筑物、附属设施等，建筑面积为1000平米，租金为44万元，租期为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止，第一年租金为8万元，第二年至第五年每年9万元，原告交付3万元押金，租费按年一次性支付，在租赁期间，如政府征收，所得征收款，由原告马玉福与被告五桥公司按照使用年限，分别由原被告享有，原告马玉福在营业场内所投资的建筑物、及其他附属设施，均属被告五桥公司所有，由被告田鹏代表被告五桥公司法定代表人签字、加盖被告五桥公司印章，原告马玉福签字。合同签订后，被告田鹏与原告办理了财产移交手续，并对财产进行了登记造册，同时被告田鹏向原告马玉福提供了土地流转协议，但没有交付土地使用权证和房屋所有权证。被告五桥公司将房屋移交给原告马玉福，原告马玉福分三次向被告田鹏支付7万元，同时，原告马玉福于2017年11月15日向被告田鹏出具欠条1张，表明尚欠被告田鹏押金3万元，煤炭费1.5万元，共计4.5万元，由原告马玉福签字捺印。原告马玉福收到房屋后，对租赁的房屋进行了装修，于2018年1月申请办理营业执照，由海原县市场监督管理局2018年1月11日颁发了营业执照，登记名称为海原县老城区南华山庄生态农家乐，业主为原告马玉福，并于2018年1月13日以海原县老城区南华山庄生态农家乐名义开始营业。在此期间，2017年12月22日，宁夏回族自治区人民政府向海原县人民政府作出宁政函（2017）158号自治区人民政府关于海原县老城区水源地保护区划分方案的批复，确定原告租赁的房屋及土地属国家二级水源保护地。2018年5月15日，海原县人民政府向原告发出责令限期整改决定书，要求原告于2018年5月20日前，全面停产停业，8月底前完成拆除或者关闭。后原告按照人民政府的决定，于2018年5月20日停产，并于2018年7-8月间将租赁房屋钥匙交付给被告田鹏。 2018年12月7日，原告马玉福申请海原县公证处对其搭建的温棚大厅、厕所、水池、滑雪场进行了证据保全。后原告拆除了钢架结构，原被告因协商未果，原告遂起诉来院。本院认为，原告马玉福与被告五桥公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，该租赁合同成立后，由于被告五桥公司没有取得房屋所有权证和土地使用权证，也没有取得建设工程规划许可证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”其与原告马玉福签订的合同因违背法律法规的强制性规定，属无效合同，本院予以支持；合同无效后，原被告基于合同所取得的财产，应当返还给对方，不能返还的应当折价赔偿。原告马玉福基于合同取得的房屋及附属设施，应当返还给被告五桥公司，在海原县人民政府向原告下发整改决定书后，原告马玉福将房屋钥匙交付给被告田鹏，被告田鹏接受钥匙的行为，符合表见代理行为，因为原告从开始签订合同以及履行合同，至始至终与被告田鹏接触、协商、履行，被告田鹏的接受视为被告五桥公司接受。对于被告收取的7万元费用，由于原被告合同约定其中有1.5万元煤炭款，原告马玉福也实际已经使用，该部分煤炭款无法返还，应当按照1.5万元支付给被告五桥公司，实际被告五桥公司收到5.5万元租赁费，该部分租赁费应当由被告五桥公司返还给原告马玉福，本院予以支持；原告马玉福主张被告五桥公司赔偿损失227502元的请求，因导致该合同的无效，原被告均有过错责任，因为在签订租赁合同时，原告马玉福明知被告五桥公司没有取得房屋所有权证和土地使用权证，也没有审查被告五桥公司是否取得建设工程规划许可证，仍然与被告五桥公司签订租赁合同，其并没有尽到合理审查义务，其应当承担次要责任。被告五桥公司在没有取得建设工程规划许可证、房屋所有权证、土地使用权证的情形下，与原告马玉福签订租赁合同，应承担主要过错责任，由此而造成的原告马玉福装修费用损失，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”由于原告马玉福提供的装修费用证据不足，本院不予支持；原告马玉福请求被告田鹏应当承担责任，由于原告马玉福与被告田鹏之间不存在合同关系，虽然其与被告田鹏接触、协商、签订合同、收取租赁费，但其行为被告五桥公司认可，其要求被告田鹏承担责任的理由不能成立，证据不足，本院不予支持。被告五桥公司辩称原告农家乐不具有主体资格，按照相关法律法规的规定，原告马玉福从事餐饮经营活动应当办理营业执照，进行合法经营，现该农家乐没有固定场所、应当办理注销登记，虽然现没有办理注销登记，但合同是原告马玉福所签订，原告农家乐并没有签订合同，合同权利义务由原告马玉福承担享有，其向被告主张权利的理由不能成立，本院不予支持；被告五桥公司辩称其他理由不能成立，没有证据证实，本院不予支持；被告田鹏辩称其不承担责任的理由成立，本院予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告马玉福与被告海原县五桥沟农家乐园有限公司签订的房屋租赁合同无效；二、被告海原县五桥沟农家乐园有限公司于判决生效后15日内返还原告马玉福房屋租赁费5.5万元；三、驳回原告海原县老城区南华山庄生态农家乐诉讼请求；四、驳回原告马玉福其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5763元，由被告海原县五桥沟农家乐园有限公司负担1675元，原告马玉福负担4088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内按对方当事人人数向本院递交上诉状及副本，上诉于中卫市中级人民法院。   审判长    周 宏 凯人民陪审员  马宏 禄人民陪审员  张殿 兴                           二○一九年六月二十四日                    书  记  员  马 海 燕