云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0421民初5号原告：李来福，男，1970年9月14日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。委托诉讼代理人：杨正良，云南孙文东律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：玉溪市江川区兴民房地产开发有限责任公司，住所地为云南省玉溪市江川区江城镇文星街。法定代表人：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：姚蕴文，云南溪南律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：田志平，云南溪南律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告李来福与被告玉溪市江川区兴民房地产开发有限责任公司（以下简称江川兴民房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨正良、被告委托诉讼代理人姚蕴文、田志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李来福向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与被告于2017年4月16日签订的两份《商品房买卖合同（预售）合同编号分别为：201704160003、201704160004》；2.判令被告返还其商品房购房款1683275元及利息；3.本案诉讼费、保全费、担保费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：玉溪市江川区江城镇淮源广场商品房系被告江川兴民房地产公司开发建设，被告为售卖该商品房，在电视媒体和大街小巷进行宣传，并在其售楼部布置了效果图，被告已按照实际效果图进行了施工建设。2017年2月15日、22日，其向被告交纳了购买商铺、住房的定金及部分房款合计793178元后，双方于2017年4月16日签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，约定其向被告购买淮源广场7幢1层7-102号商铺及7幢2层7-202号住宅。合同签订当日，其又向被告交纳了维修基金10097元，于2017年9月19日向被告交纳了商铺购房款69万元，住宅购房款190000元，其交纳的上述商铺及住宅的购房款共计1683275元。后江城镇江城社区第一村民小组于2018年4月强行在其所购商铺花园内施工建盖了超市，直接影响到其所购买房屋的采光及堵断了商品房原效果图中所标示的通行线路，甚至影响到其购买商铺的价值利益，就此情况其多次与被告协商解决均未果。综上，被告出售给其的商铺及住房现状无法达到其签订合同前的实际效果目的，也与被告提供的商品房效果图不符，被告存在民事欺诈行为。故向法院提起诉讼，望依法判决。被告江川兴民房地产公司辩称，其公司与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，其公司开发建设并预售给原告的商品房符合建筑工程规划要求及《商品房预售管理办法》的规定，原告所称的效果图系其公司为方便购房者了解楼盘而制作的楼盘模型，并不是合同内容的组成部分，应以交付的实物为准，且其公司已通知原告接房，而原告以各种理由拒绝。另外，其公司在开发建设“淮源广场”商品房过程中，也是按照楼盘模型的规划进行施工，并未变更过工程建设规划，其他单位或个人在其公司开发建设的商品房范围之外进行相关的工程建设，其公司无权干涉。综上，其公司在履行合同义务过程中不存在欺诈行为，也未有其他违约行为，且“存在欺诈行为”也不是解除合同的法定理由，为此，原告的全部诉请无事实和法律依据，请求予以全部驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《云南省住宅专项维修资金专用收据》2份，该证据盖有收款单位江川县房地产管理所专用章，本院确认其真实性。2.被告提供的《接房确认单》3份，因该证据记载的接房客户并非本案原告，故与本案无关联，本院不予评判。本院于2019年6月6日组织原、被告双方到争议商品房现场进行勘查，并拍摄了房屋现场照片13张及制作了勘验笔录，双方对该照片及笔录的真实性、合法性无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江川兴民房地产公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围包括房地产开发经营。被告以出让方式取得位于玉溪市江川区江城镇振兴街以南，地号为532422102-01-01-264地块的土地使用权（该宗地四至详见江国用2016第xx号），并经许可在该地块上开发建设名称为“淮源广场”的商品房项目。2017年2月7日，被告江川兴民房地产公司取得玉溪市江川区住房和城乡建设局颁发的“淮源广场”预许江政字（001）号《商品房预售许可证明》。2017年4月16日，被告江川兴民房地产公司与原告李来福签订了两份《商品房购销合同（预售）合同编号分别为：201704160003、201704160004》，约定：被告将其公司开发建设的“淮源广场”商品房第7幢第1层7-102号商铺及第7幢第2层7-202号住房预售给原告；第1层7-102号商铺的建筑面积为88.44平方米，公摊面积为2.58平方米，套内建筑面积为85.86平方米，单价为每平方米15714.28元，价款为1389771元；第2层7-202号住房的建筑面积为100.63平方米，公摊面积为11.84平方米，套内建筑面积为88.78平方米，单价为每平方米2816.33元，价款为283407元；以上原告所购商铺及住宅的总价款合计为1673178元；双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（包括已付贷款部分）；双方在合同中未约定或约定不明的内容，可根据具体情况签订书面补充协议，合同附件与本合同具有同等法律效力。上述两份合同附件十一《补充协议》第9条约定：出卖人对于本项目以报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、网格、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为邀约邀请，不作为出卖人对买受人的任何承诺或确定各自权利义务的依据，双方同意以实际交付为准。合同签订当日，被告对原告所购商铺及住宅到玉溪市江川区房地产管理所进行了备案登记。原告在签订《商品房购销合同（预售）》前后，按合同约定向被告支付了商铺及住宅的全部房款共计1673178元，并按规定向玉溪市江川区房地产管理所交纳了商铺及住宅的专项维修资金合计10097元。后原告以江城镇江城社区第一村民小组强行在其购买的商铺及住房前建盖超市，影响其通行和采光，被告预售的商品房与原宣传效果图不符，影响其购买商铺的价值利益，被告存在民事欺诈行为为由，向本院提起诉讼。截至本案法庭辩论终结时止，原、被告就本案所涉商铺和住宅尚未办理房屋交接手续。另查明，被告江川兴民房地产公司开发建设的江城镇“淮源广场”商品房竣工后，玉溪市江川区江城镇江城社区第一村民小组在其村集体土地上建设了村级“四位一体”项目房屋，该房屋位于原告所购商品房7幢102号商铺及7幢202号住宅北面并相邻，东面与“中心广场”相邻。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案被告系房地产开发企业，虽然系出售尚未建成的房屋给原告，但因其已取得商品房的预售资格，而且签订《商品房购销合同（预售）》系原、被告的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为此，原、被告之间的商品房买卖合同关系成立并生效，本院予以确认。关于原、被告双方争议的《商品房购销合同（预售）》应否解除及应否退款的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)、（二）（三）……。”本案中，被告江川兴民房地产公司在取得“淮源广场”《商品房预售许可证明》后，将第7幢第1层7-102号商铺及第7幢第2层7-202号住房预售给原告，现该幢商品房北面虽由江城镇江城社区第一村民小组建盖了村级“四位一体”项目房屋，与被告制作的楼盘销售模型图存在部分差异，但被告所建商品房的用途、结构形式、户型、朝向等符合淮源广场”商品房建筑设计方案、总平面规划图要求，且双方在合同附件十一《补充协议》第9条中约定：“……户外路牌、楼书、网格、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为邀约邀请，不作为出卖人对买受人的任何承诺或确定各自权利义务的依据，双方同意以实际交付为准。”另外，被告就其开发建设的“淮源广场”商品房在规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务、建筑工程施工图设计文件、商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等是否按照法定程序进行过变更或者变更后是否按合同约定的期限通知原告，原告认为已进行了变更且被告未予通知，被告不予认可原告的主张，原告就此提供的证据不足以证实其主张，应承担举证不能的法律后果。综上，原告要求解除《商品房购销合同（预售）》的主张及理由既不具备双方合同约定的解除条件，也不符合解除合同的法定要件，其主张不能成立，本院不予支持。据以此，原告要求被告返还其商品房购房款1683275元及利息的主张，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李来福的诉讼请求。案件受理费19950元（原告已预交），由原告李来福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  靳国磊人民陪审员  周元华人民陪审员  李 明二〇一九年六月二十六日书 记 员  李思蓉