福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终4183号 上诉人（原审被告）：中国人民武装警察部队福建省总队保障部，住所地福建省福州市丞相路武警福建后勤保障部。 负责人：郑意辉，部长。 委托诉讼代理人：黄秋林，福建康立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱建文，福建康立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西瀚德集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区永和路**瀚林时代广场****。 法定代表人：林文忠，总经理。 委托诉讼代理人：刘滨艳，北京市百伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹平平，北京市宏欣律师事务所律师。 上诉人中国人民武装警察部队福建省总队保障部（以下简称“武警福建省总队保障部”）因与被上诉人广西瀚德集团有限公司（以下简称“瀚德公司”）缔约过失责任纠纷一案，不服福建省鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初10231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 武警福建省总队保障部上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回瀚德公司的诉讼请求；3.由瀚德公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对武警福建省总队保障部提交证据的真实性已予以确认，其中，《竞价招租文件》6.8列明“竞租人参加竞租即视为已经充分了解标的物的现状及瑕疵（包含但不限于委托人、拍卖人对标的物瑕疵的情况说明及权属现状），同意按照标的的现状承租。委托人、拍卖人对买受人（承租人）承租标的物的风险和障碍不承担任何责任”；竞价招租基本程序2.列明委托人举行竞价招租答疑会，《拍租答疑会会议纪要》第37点列明“五一北路标的物现无法明确该租赁物的交付时间，关于承租人资金占用的处理，届时由双方协议解决。清场时间长的风险，竞租人需自行考虑。租赁物清场后再签订租赁合同。五一北路标的物清场后签订合同后，才开始计算免租期。”，且瀚德集团法定代表人林文敏在该份文件签署“已阅”；《海峡拍卖行有限公司竞租注意事项》中竞租人声明“竞租人已亲赴标的物现场认真查勘，愿意承担参加本场拍卖会及竞租成交以后可能带来的一切风险障碍（包括但不限于标的物移交时间长等方面的风险）”；《竞租承诺函》表明“竞租人向有关管理部门全面了解标的情况，并亲赴标的物现场认真查勘，并愿承担参加本次拍租会及竞租成交以后可能带来的一切风险、障碍（包括但不限于标的物移交时间长等方面的风险），并承诺放弃对委托人及拍卖人的任何权利主张。”。综上，一审判决认为武警福建省总队保障部未在《竞价招租文件》中明确说明案涉租赁场所未收回且与长城酒店、通利公司存在民事纠纷，与客观事实不相符。武警福建省总队保障部在缔约过程中已充分告知瀚德公司可能存在的商业风险，没有违背诚实信用原则；瀚德公司也已充分知晓风险的存在，并表示自愿承担存在的商业风险，承诺放弃对武警福建省总队保障部任何权利主张，故瀚德公司应自行承担本次竞价招租活动过程中产生的商业风险。二、武警福建省总队保障部积极履行了自身应尽的义务，积极进行清退等工作，并及时将瀚德公司的相关款项退回瀚德公司，不存在任何过错，不应承担瀚德公司的损失。三、本案最终无法履约系不可归责于双方的国家政策调整的原因，即军队和武警部队全面停止有偿服务。在瀚德公司已认可的《武警部队房地产租赁合同》中已明确若造成合同无法履行，双方均不承担责任。 瀚德公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回武警福建省总队保障部的上诉请求，理由是：一、《竞价招租文件》、《竞租承诺函》、《拍租答疑会会议纪要》、《海峡拍卖行有限公司竞租注意事项》等所有招投标文件均是格式条款。所有竞买人从这些文件中无法得知标的物的现状，更无从预知标的物自始至终根本无法交付的风险，但都必须签署这些文件。《竞价招租文件》第6.8条、《海峡拍卖行有限公司竞租注意事项》中的“竞租人声明”、《拍租答疑会会议纪要》第37点都加重了所有竞买人的责任、而免除了武警福建省总队保障部责任，依法应属无效条款。二、武警福建省总队保障部提交的生效判决书载明“省武警总队作为出租方与通利公司签订房屋租赁合同，租期自2004年4月15日至2014年4月15日……2014年8月20日发函告知允许你公司临时经营……2014年12月5日省武警总队公开竞价招租……”，证明武警福建省总队保障部完全能够在原租赁合同期满后收回房屋，却在允许原租赁方继续经营的情况下开始竞价招租。房屋无法收回的风险完全是武警福建省总队保障部造成的，应当由其自身承担责任。瀚德公司无从得知武警福建省总队保障部与原承租人的诉讼纠纷，包括移交时间长甚至不能交付。武警福建省总队保障部不去控制其能够控制的风险而要强加给竞买人，是违背诚实信用原则的具体体现。三、在竞价招租活动中，武警福建省总队保障部明知标的物未收回;在瀚德公司中标后又不与瀚德公司签订、履行合同；明知合同不能履行后，还不及时退还瀚德公司全部款项。武警福建省总队保障部的行为完全符合《合同法》第42条规定的缔约过失情形，应承担缔约过失责任。四、本案所有款项都是何荘锋筹集、支付，瀚德公司同意并要将判决款项直接支付给何荘锋个人原账户。此外，瀚德公司在招投标中付出高额融资成本等，损失远不止一审判决，瀚德公司为减少诉讼成本、尽快执行才没有提起上诉，现将保留继续要求其赔偿损失的其他权利。 瀚德公司向一审法院起诉请求：1.武警福建省总队保障部立即向瀚德公司支付各种损失共计6500000元(6500000元的构成如下：应当返还的拍卖佣金1654500元，融资成本损失4610800元，差旅费190240元，暂计至2019年1月22日)，并以此为基数，支付至实际给付之日止的利息；2.武警福建省总队保障部承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年11月，武警福建省总队保障部（原名称为中国人民武装警察部队福建省总队后勤部）作为委托人，海峡拍卖行有限公司（以下简称海峡拍卖行）作为拍卖人发布《竞价招租文件》。《竞价招租文件》载明，标的名称：福州市五一北路172号临街综合楼房产及院内部分场地十年期租赁权（总出租建筑面积约11800平方米；招租面积：福州市五一北路172号“世纪长城酒店”临街综合楼面积约11800平方米，以及院内部分场地，以现场实际面积为准，按现状和布局出租；租赁经营范围：只限于办公或酒店、宾馆等服务业；不得从事非法经营项目；不得生产、存放、销售违禁、假冒伪劣、易燃易爆和污染环境的物品；严禁开设网吧、酒吧、歌舞厅、洗浴、足浴、按摩、桑拿等休闲和娱乐项目，不得经营有损武警部队形象的特营项目；租赁期限：十年；竞价招租首年租金底价：800万元；交租方式：租金按季度收取；装修免租期：6个月；竞租人资格要求：参加报名单位具有企业法人资格，注册资本在人民币1亿元以上（含1亿元）；同时具有较强的经济实力和履约能力的经营者；有意参加竞租的单位须按本竞价招租文件的要求缴交资格预审保证金人民币2200万元，并提交竞租人资格预审文件及资格预审保证金的缴款赁证；通过资格预审竞租人的预审保证金转为竞租保证金人民币200万元、装修保证金人民币2000万元；买受人（承租人）的竞租保证金直接抵作买受人佣金，如不足，由买受人（承租人）补齐；如有剩余，则剩余部分由拍卖人代为转付给委托人抵作租赁合同租赁保证金及租金等；装修保证金人民币2000万元在成交后自动转为装修履约保证金；未竞得标的竞租人，其保证金于拍租会结束后2个工作日内无息退还；买受人佣金：拍租成交价的1.5%即拍租标的十年期全部租金成交总额的1.5%。《竞价招租文件》还对其他事项进行了约定。 2014年12月2日，瀚德公司通过何荘锋账户向海峡拍卖行转账支付2200万元（包括保证金2000万元及佣金200万元）。 2014年12月5日，瀚德公司参与“福州市五一北路172号临街综合楼房产有院内部分场地十年租赁权”的拍卖，并竞得上述拍卖标的。同日，瀚德公司与海峡拍卖行签订《福建省拍卖成交确认书》，载明瀚德公司于2014年12月5日9：30在本拍卖人举办的房地产租赁权拍卖会竞得如下拍卖标的，成为该拍卖的法定受买人；拍卖标的名称为福州市五一北路172号临街综合楼房产有院内部分场地十年租赁权；成交金额11030万元；佣金金额1654500元；付款方式及其他注意事项详见本标的《竞价招租文件》。 2014年12月11日，瀚德公司通过何荘锋账户向武警福建省总队保障部转账支付1000万元履约保证金。2014年12月22日，海峡拍卖行向何荘锋账户退款34.55万元。2015年3月5日，海峡拍卖行向何荘锋账户退款1500万元。2015年3月23日，武警福建省总队保障部向何荘锋账户退款1000万元。2017年4月11日。海峡拍卖行向何荘锋账户退款500万元。 2015年4月8日，瀚德公司向武警福建省总队保障部发送《关于希望武警福建总队后勤部履行签约义务并移并物业使用权的函》，要求武警福建省总队保障部移交武警长城世纪长城酒店（福州）的使用权。 2015年6月3日，武警福建省总队保障部向瀚德公司回函，认为2014年12月5日五一北路172号房产竞价拍租至今，武警福建省总队保障部一直努力协调原承租方移交房产事宜，做了大量的协商谈判工作，履行了必要的公告程序，并采取了相应的强制措施，但原承租方仍提出一些无理要求拒不返还房产，致使武警福建省总队保障部无法按时与瀚德公司签订合同并移交房产；竞价拍租会议召开前期，武警福建省总队保障部依据《招租文件》约定于2014年11月27日组织招租答疑会，就五一北路标的物能否按时交付问题作出风险预告，《房产拍租答疑会议纪要》明确“六一北路标的物可以及时交付，但五一北路标的物目前无法明确该租赁物的交付时间”；“清场时间长的风险，竞标人需自行考虑”；“关于承租人资金占用的处理，届时由双方协商解决”，就此武警福建省总队保障部已于3月份暂时退还瀚德公司2500万元保证金；“租赁物清场后再签订合同；五一北路标的物清场签订合同后，才开始计算免租期”；《答疑会议纪要》是对招租文书的澄清和补充，同《招租文件》具有同等法律效力；瀚德公司法人林文敏在办理竞拍手续前，在该文件上签署“已阅”表明愿意承担该风险；当前武警福建省总队保障部正在积极着手对该房产原承租方再次进行强制清退或辅助法律程序，力争尽快移交房产并履行与瀚德公司签订合同的义务；请瀚德公司全力配合武警福建省总队保障部做好相关清退协调工作，等待武警福建省总队保障部交付房产。 2017年12月12日，瀚德公司向武警福建省总队保障部发函，认为武警福建省总队保障部实施欺诈行为和违约行为并造成了瀚德公司重大损失，为此瀚德公司将视具体情况而定，在必要时行使诉权依法追究武警福建省总队保障部的法律责任。 2018年3月5日，瀚德公司委托北京市百伦律师事务所向武警福建省总队保障部发送《律师函》，认为武警福建省总队保障部拒不履行约定义务与瀚德公司签订租赁合同，违反了竞价招租文件的约定，构成违约；武警福建省总队保障部应当向瀚德公司承担损害赔偿责任。 另查，2004年4月7日，中国人民武装警察部队福建省总队（以下简称省武警总队）与福建通利实业有限公司（以下简称通利公司）签订《租赁合同》。合同约定，省武警总队将其所有的位于福州市及通道出租给通利公司使用，租赁期限10年，自2004年4月15日起至2014年4月15日止；租金按月支付，每月租金20万元，从第三年度开始租金每两年在上年租金总额的基础上递增3%，以此类推，直至合同期满。2005年4月19日，省武警总队与通利公司签订《补充协议》，约定省武警总队同意将福州世纪长城大酒店有限公司（以下简称长城酒店）顶层原“闽武设计院”办公场所出租给通利公司使用，租赁用途为酒店配套高档次客房，租赁期限自2005年5月1日至2014年4月15日止；月租金6500元，年租金为78000元。 案涉租赁场所由长城酒店经营使用。2015年1月21日、2月6日，省武警总队发函，告知原租赁期限到期，不再收取租金并请尽快撤离投资之动产，并归还房屋等。 因长城酒店未归还案涉租赁场所。2015年8月19日，省武警总队向一审法院起诉，要求1.通利公司、长城酒店立即归还坐落于本市、通道及顶层；2.通利公司、长城酒店支付租金（按每月24万标准计，从2015年1月1日计至归还房屋止；3.通利公司、长城酒店赔偿租金损失（按每月679166元计，从2015年1月1日计至房屋归还止）；4.通利公司、长城酒店承担本案诉讼费等。长城酒店向一审法院提出反诉诉讼请求，要求1.省武警总队折价赔偿已形成附合的装饰装修及增添的设施设备损失1070万元；2.省武警总队返还租赁押金60万元；3.省武警总队协助拆除并取回未形成附合的装修装饰物；4.省武警总队承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理于2017年3月28日作出（2015）鼓民初字第5545号民事判决，判决：一、长城酒店于本判决生效之日起十日内向省武警总队支付占用费288万元；二、省武警总队于本判决生效之日起十日内向长城酒店退还租赁押金60万元；三、长城酒店可在本判决生效之日起两个月内自行将位于福州市、通道及顶层内未形成添附的装修装饰及设施设备取回；四、驳回省武警总队的其他诉讼请求；五、驳回长城酒店的其他反诉诉讼请求。长城酒店不服提起上诉。福州市中级人民法院经审理于2017年10月31日作出（2017）闽01民终3763号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。诉讼过程中，省武警总队向一审法院申请先予执行，一审法院依法于2015年12月30日查封案涉租赁场所，并将租赁场所交由省武警总队管业。 又查，2014年12月1日，何荘锋向郑赣生出具《借条》，载明今借郑赣生500万元，用于瀚德公司交纳福建武警总队福州五一北路172号房产租赁权的保证金，尽快归还，月息按1.5%计。同日，郑赣生向何荘锋转账支付500万元。 2014年12月2日，何荘锋向郑赣生出具《借条》，载明今借郑赣生115万元，用于瀚德公司交纳福建武警总队福州五一北路172号房产租赁权的保证金，尽快归还，月息按1.5%计。同日，郑赣生向何荘锋转账支付115万元。 2014年12月2日，何荘锋向鄢国出具《借条》，载明今借鄢国75万元，用于瀚德公司交纳福建武警总队福州五一北路172号房产租赁权的保证金，尽快归还，月息按1.5%计。同日，郑赣生向何荘锋转账支付75万元。 2014年12月2日，何荘锋向何宜军出具《借条》，载明今借何宜军200万元，用于瀚德公司交纳福建武警总队福州五一北路172号房产租赁权的保证金，尽快归还，月息按1.5%计。同日，何宜军向何荘锋转账支付200万元。 2014年12月9日，何荘锋向郑赣生出具《借条》，载明今借郑赣生285万元，用于瀚德公司交纳福建武警总队福州五一北路172号房产租赁权的保证金，尽快归还，月息按1.5%计。同日，郑赣生向何荘锋转账支付285万元。 2014年12月9日，何荘锋向鄢国出具《借条》，载明今借鄢国45万元，用于瀚德公司交纳福建武警总队福州五一北路172号房产租赁权的保证金，尽快归还，月息按1.5%计。同日，鄢国向何荘锋转账支付45万元。 2014年12月11日，何荘锋向郑赣生出具《借条》，载明今借郑赣生450万元，用于瀚德公司交纳福建武警总队福州五一北路172号房产租赁权的保证金，尽快归还，月息按1.5%计。同日，郑赣生向何荘锋转账支付450万元。 一审法院认为：武警福建省总队保障部作为委托人，海峡拍卖行作为拍卖人发布《竞价招租文件》。瀚德公司参与“福州市五一北路172号临街综合楼房产有院内部分场地十年租赁权”的拍卖，并竞得上述拍卖标的。瀚德公司与海峡拍卖行签订《福建省拍卖成交确认书》，载明瀚德公司于2014年12月5日9：30在海峡拍卖行举办的房地产租赁权拍卖会竞得福州市五一北路172号临街综合楼房产及院内部分场地十年租赁权；成交金额11030万元；佣金金额1654500元。但武警福建省总队保障部未按《竞价招租文件》、《福建省拍卖成交确认书》的约定与瀚德公司签订《租赁合同》及将“福州市五一北路172号临街综合楼房产及院内部分场地”交由瀚德公司租赁使用，瀚德公司遂与武警福建省总队发生争议。故本案系缔约过失责任纠纷。 因长城酒店拒绝将案涉租赁场所交还给省武警总队管业，引发省武警总队与长城酒店、通利公司的民事诉讼，历经一审法院一审、福州市中级人民法院二审，直至2017年10月31日福州市中级人民法院作出二审判决，该纠纷才得以解决。鉴于此，武警福建省总队保障部未能依《竞价招租文件》、《福建省拍卖成交确认书》的约定与瀚德公司及时签订《租赁合同》及将涉案租赁场所交由瀚德公司租赁使用。一审法院认为，武警福建省总队保障部明知案涉租赁场所未收回，且与长城酒店、通利公司存在民事纠纷，但未在《竞价招租文件》中对该事项进行明确说明，存在违背诚实信用原则的行为。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。故武警福建省总队保障部应依法向瀚德公司赔偿因此造成的损失。 瀚德公司向海峡拍卖行支付拍卖佣金1654500元，造成损失。武警福建省总队保障部应向瀚德公司赔偿该损失1654500元。武警福建省总队保障部还应按中国人民银行同期同类贷款利率向瀚德公司赔偿如下利息损失：其中以164500元为基数，从2014年12月2日计至款项还清之日止；其中以345500元为基数，从2014年12月2日计至2014年12月22日；其中以1500万元为基数，从2014年12月2日计至2015年3月5日；其中以1000万元为基数，从2014年12月11日计至2015年3月23日；其中以500万元为基数，从2014年12月2日计至2017年4月11日。瀚德公司对利息起始点的时间计算有误，一审法院予以纠正。 瀚德公司诉请要求武警福建省总队保障部按月利率1.5%计付利息。一审法院认为，何荘锋作为瀚德公司的委托代理人确以月利率1.5%向郑赣生、鄢国、何宜军等人借款。但根据证人证言，何荘锋并未向鄢国、何宜军偿还借款利息，亦无证据证明何荘锋已向郑赣生偿还借款利息，故不能认定何荘锋的利息损失已经发生。且何荘锋的利息损失亦不能等同于瀚德公司的利息损失。故瀚德公司要求武警总队保障部按月利率1.5%赔偿利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。瀚德公司未提交充分的证据证明其确有存在差旅费损失，故瀚德公司诉请要求武警福建省总队保障部赔偿差旅费损失的诉讼请求，一审法院不予支持。瀚德公司的其他诉讼请求，一审法院不予支持。 武警福建省总队保障部辩解认为，武警总部于2016年2月27日转发了中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，武警福建省总队保障部停止对外有偿服务，涉案房产已经不能对外出租，武警福建省总队保障部与瀚德公司已经不能签订《租赁合同》。一审法院认为，涉案房产的竞价招租、拍卖发生于2014年11月至12月，武警福建省总队保障部彼时未能按约与瀚德公司及时签订《租赁合同》并将涉案租赁场所交由瀚德公司租赁使用的根本原因是武警福建省总队保障部与长城酒店发生民事诉讼且未将涉案租赁场所收回。至2015年3月23日，武警福建省总队保障部已向瀚德公司退回收取的履约保证金1000万元，海峡拍卖行也向瀚德公司退回大部分的保证金，武警福建省总队保障部已不可能按《竞价招租文件》、《福建省拍卖成交确认书》签订《租赁合同》。虽然中央军委在此后的2016年2月下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，但武警福建省总队保障部仍应承担缔约过失责任并对瀚德公司的损失承担赔偿责任。 依照《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，判决如下：一、中国人民武装警察部队福建省总队保障部于本判决生效之日起十日内向广西瀚德集团有限公司赔偿1654500元及利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计付；其中以1654500元为基数，从2014年12月2日计至款项还清之日止；其中以345500元为基数，从2014年12月2日计至2014年12月22日；其中以1500万元为基数，从2014年12月2日计至2015年3月5日；其中以1000万元为基数，从2014年12月11日计至2015年3月23日；其中以500万元为基数，从2014年12月2日计至2017年4月11日）；二、驳回广西瀚德集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费57300元，由瀚德公司、中国人民武装警察部队福建省总队保障部各负担28650元。 二审中，当事人未提交新的证据。根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，武警福建省总队保障部上诉理由中所列《竞价招租文件》、《拍租答疑会会议纪要》、《海峡拍卖行有限公司竞租注意事项》、《竞租承诺函》内容属实。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于武警福建省总队保障部是否应当承担缔约过失责任。虽然武警福建省总队保障部通过《拍租答疑会会议纪要》形式说明案涉租赁场所“目前”无法明确交付时间、提示竞标人自行考虑清场时间长的风险，瀚德公司亦未对所签署《海峡拍卖行有限公司竞租注意事项》、《竞租承诺函》中载明的竞标人自愿承担标的物移交时间长等方面的风险提出异议，但武警福建省总队保障部未能提供证据证明其已将与案涉租赁场所原承租人存在民事纠纷的情形告知瀚德公司司并向瀚德公司充分说明案涉租赁场所收回的困难程度。武警福建省总队保障部在一年后才收回案涉租赁场所且仍未能与瀚德公司签订租赁合同，超过一般商业主体在参与竞价招租时所能预测到的风险。事实上，2015年6月武警福建省总队保障部向瀚德公司回函载明，因与原承租人的纠纷致使武警福建省总队保障部“无法按时”与瀚德公司签订合同并移交房产，可见，至2015年6月双方当事人未签订租赁合同即已经超出双方当事人组织或参与竞价招租时的预期。故，本院认为武警福建省总队保障部在竞价招租过程中未充分认识、披露案涉租赁场所交付困难程度，瀚德公司关于自担风险的承诺在本案中不发生效力。武警福建省总队保障部在竞价招租过程未充分披露案涉租赁场所交付困难程度，未能在合理期限内与瀚德公司签订租赁合同、交付案涉租赁场所，违反诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项规定，当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。故武警福建省总队保障部应当承担缔约过失责任，赔偿瀚德公司的损失。 综上所述，武警福建省总队保障部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28650元，由中国人民武装警察部队福建省总队保障部负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇一九年六月二十日 法官助理刘奕 书记员郭梦铃