山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0116民初1471号 原告：宋玉平，男，1973年4月1日出生，汉族，住济南市莱芜区。 委托代理人：宋振亮，山东鲁中环宇律师事务所律师。 被告：莱芜高新区鹏泉街道办事处中和村民委员会，住所地：济南市莱芜区鹏泉街道办事处中和村。 法定代表人：宋遵庆，村主任。 委托代理人：邓存昌，山东圣宏律师事务所律师。 原告宋玉平与被告莱芜高新区鹏泉街道办事处中和村民委员会（以下简称中和村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋玉平及其委托代理人宋振亮，被告中和村委会法定代表人宋遵庆、委托代理人邓存昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋玉平向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付违约金300000元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2011年6月23日，在莱芜××产业开发区鹏泉街道办事处的监督下，被告与原告订立《拆迁安置还房协议书》一份，约定：原告腾空房屋并交钥匙，被告给原告还房使用面积180平方米（两套楼房合计面积）的楼房、储藏室一个、车位一个。约定：被告保证原告在两年内完成回迁，入住楼房；若被告未按时让原告回迁入住楼房，支付原告违约金叁拾万元整。合同签订后，原告腾空房屋并交钥匙，被告拆除了原告的房屋，建造安置房，由于建造过程缓慢等被告自身原因，导致2016年底原告才分到楼房，但没有给钥匙，过完春节村民才陆续领到钥匙，虽然领了钥匙，但是电梯不通，电梯是2017年12月份才通。合同约定纯使用面积是180平方米，但还房纯使用面积是160平方米。被告存在严重违约，应当按照约定支付违约金叁拾万元。 被告中和村委会辩称：原告诉讼请求不成立，答辩人不应支付原告违约金30万元，请法庭驳回其诉讼请求。2009年原莱芜市市委市政府作出兴建莱芜市综合文化中心即建设六馆一院的重大决定，工程分两期进行，主要占用原中和村土地。由于该文化中心是莱芜市地标性建筑群，是展示莱芜形象及成就的重要窗口，被列为全市重点工程、民心工程。依照莱芜市政府规划，中和村在旧村拆迁后必须高起点、高标准进行相应配套的“城中村”改造，建设居民楼对村民进行拆迁安置。《中和村拆迁安置补偿方案》规定拆迁补偿标准参照《莱芜市城市房屋拆迁补偿计算方法和标准》由评估公司对村民旧房进行打价，进行补偿；安置方式为按照楼房成本均价760元/㎡，结合合同签订先后及腾房验收顺序搭配不同楼层，安置不超过180㎡楼房等。由此可见，中和村拆迁安置完全是按照原莱芜市政府规划部署进行的，这既是维护公共利益需要，也是促进环境和谐、加快全市经济社会文化发展的需要，是推进全市城镇化进程的需要，更是优化中和村民人居环境、促进社会和谐稳定的需要，是利国利民的大事、好事，也是当时深入贯彻科学发展观、促进经济社会全面协调可持续发展、构建社会主义和谐社会必然要求，是中和村民千载难逢的良好机遇，具有极强的政策性、福利性。这既不同于市场商品房买卖，也不同于侵权损害赔偿。因此中和村拆迁补偿安置自始至终不是纯粹的市场经济行为，不能用约束平等主体的合同法违约责任一概而论本案回迁逾期问题，30万元违约金约定不能适用于本案。 本案回迁逾期问题有着一系列不可归责于被告的原因，包括复杂的政治、经济、社会等方方面面的原因。自2010年开始，中和村安置楼工程先由莱芜市政府招商引资引来的济南市金泉房地产开发公司开发，后该公司法定代表人又设立莱芜亨通置业有限公司接续开发。开发协议约定开发期限为2年，2年期限既是开发协议约定，也是当时上级领导的严格要求、莱芜高新区鹏泉街道办事处对中和村民的公开承诺。既是民生项目，又是政治任务，答辩人据此与原告在内的村民签订《拆迁安置还房协议书》。《还房协议书》第五条约定两年内完成回迁入住楼房；第七条约定：“在现有正常条件下，若甲方未按时让乙方回迁入住楼房，那么甲方支付乙方违约金人民币30万元整”。该约定是答辩人基于当时所处的正常状况、条件下与原告约定的违约责任条款。所谓“当时所处的正常状况、条件”是指开发商实际开发进度与计划进度一致，未出现工期延误情况，按照正常工期进度及正常发展趋势，开发商交房日期一定在答辩人与原告约定的2年期限内，不会逾期。因此该第七条约定是附条件且是附生效条件的违约责任条款。但随着项目进行，发生了一系列答辩人无法控制的问题，所造成的状况远远超出了答辩人与原告还房协议第七条约定的“现有正常条件”。例如：政府招拍挂程序迟延，影响开发商开发进度；莱芜市政府未按约定及时向开发商返还全部土地出让金造成开发商资金投入严重不足、工期延误；开发过程中因发生重大生产安全事故被齐鲁电视台曝光，莱芜市政府责令全部工程停产整顿数月造成工程延误；开发商与建筑承包商、分包商、供应商发生诉讼资金被冻结、农民工为向开发商索要工资到市政府大门上访、闹访，政府责令开发商处理等等都使工期不同程度延误。上述一系列原因造成了计划工期不断拖延，答辩人作为村民领导班子，也心急如焚，急村民所急，想村民所想，想尽一切办法督促、协助开发商尽快完成开发。但无论答辩人如何努力，由于不可归责于答辩人的原因，工程开发最终未能形成还房协议第七条约定的“正常条件”，造成回迁逾期，但这不必然导致答辩人向原告承担违约责任。《民法总则》第158条、《民法通则》第62条均规定“民事法律行为可以附条件，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。”《合同法》第45条也规定“附生效条件的合同，自条件成就时生效”。答辩人与原告签订的该违约责任条款，由于所附生效条件未成就，答辩人承担的违约责任就未生效，答辩人依法不应承担违约责任。综上所述，原告诉讼请求不成立，答辩人不应支付原告违约金30万元，请法庭驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年6月23日，在莱芜××产业开发区鹏泉街道办事处的监督下，被告中和村委会（甲方）与原告宋玉平（乙方）订立《拆迁安置还房协议书》一份，约定：原告腾空房屋并交钥匙，被告给原告还房使用面积180平方米（两套楼房合计面积）的楼房、储藏室一个、车位一个。同时第五条约定：“被告保证原告在两年内完成回迁，入住楼房。”第七条违约责任约定：“在现有正常条件下，若被告未按时让原告回迁入住楼房，支付原告违约金叁拾万元整。”合同签订后，原告腾空房屋并交钥匙，被告拆除了原告的房屋，并交由开发公司建造安置房。2016年底，原告分到楼房。 经与原被告核实，安置楼房在建设过程中，出现了开发商资金短缺、工地出现安全事故、工人因工资问题上访等事件，造成工程停滞延期。被告村委在支付原告两年的房屋租赁费后，因为楼房延期交工，被告村委于2019年2月份向原告一次性补齐延期交房期间的房屋租赁费，扣除原告应该交的还房差价18630元，原告收到8245元。后原告认为被告未能保证其两年内入住安置房，遂要求被告支付违约金30万元。 本院认为：原、被告签订的协议书，是当事人的真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约腾空房屋并交钥匙，那么被告也应按照协议约定，在正常条件下保证原告在两年内回迁入住楼房。 被告辩称，原告2016年底分到楼房属实，但是因为建设过程中出现了正常条件以外的不可归责于被告的原因才导致逾期分房。本院经与原被告核实，安置楼房在建设过程中，确实出现了开发商资金短缺、工地出现安全事故、工人因工资问题上访等事件，造成工程停滞延期。《民法总则》第158条、《民法通则》第62条均规定“民事法律行为可以附条件，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。”《合同法》第45条也规定“附生效条件的合同，自条件成就时生效”。双方协议第七条约定“在现有正常条件下，若被告未按时让原告回迁入住楼房，支付原告违约金叁拾万元整”，那么“现有正常条件下”如何理解，是否是该违约条款的成就要件是本案的争议焦点一。 “拆迁”是中国现阶段推进全国城镇化进程的需要，是具有中国特色的一种政府行为。本案中，双方签订的《拆迁安置还房协议书》，不同于市场中的商品房买卖合同，是在政府全局规划下的统一部署，是关系老百姓利益的事情。中和村拆迁补偿安置自始至终不是纯粹的市场经济行为，中和村委会一方面代表上级政府按照拆迁安置规定与本村村民签订协议，确保拆迁安置有序进行；另一方面，作为村民自治组织，代表着全体村民，一切以维护村民利益为基本出发点，在政府监督和指导下对外与开发商签订建设合同，由开发商建设安置房。所以村委会不是建设单位，约定两年内还房的“正常条件”是指开发商能够不出现工期延误，能够按照正常工期进度及正常发展趋势在两年期限内建完楼房。在这个大背景下双方签订的第七条约定是一个附生效条件的违约责任条款。随着项目进行，确实发生了一系列被告无法控制的问题，所造成的状况远远超出双方约定的“现有正常条件”，最终导致开发商逾期交房，从而被告村委会逾期向村民分配安置房。 单纯就该条违约条款而言，未达到成就条件，原告直接要求被告支付违约金30万元没有法律依据。在当前各种利益冲突剧烈、复杂的环境下，政府拆迁具有较大的不确定性，尽管因为各种原因导致30万元违约金的条款未能成就，但被告确实没能如约保证原告两年内入住回迁房，因此引起的不利后果不能由原告自行承担。那么该后果导致的违约金应当如何计算是本案焦点二。 我国法律制度中的违约金，是当事人约定的违约方向相对方支付的用来弥补因违约造成的损失的赔偿金，其基本功能是填平损害。其逻辑结构是，因违约方的违约行为导致相对方某种权益有损害，该损害给相对方带来经济损失，该损失违约方应当予以赔偿。就本案，虽然不是纯粹的商品房买卖，但因被告没能如期分房，导致原告没能按期占有房屋加以使用，或者利用该房屋取得收益，受到的损害是占有权、使用权、收益权，与这些权利相关的损失才能认定为逾期交房的损失。本案中，原告房屋被拆除，需自己另行寻找住处或者租赁房屋，或者拆迁安置的新房本来就用于出租，因交房逾期，逾期期间本可获得租金无法获得，无论哪种情况，租金损失客观存在。原被告双方在协议中约定了房屋拆除后的相关房屋租赁费，且被告依约支付了两年的租赁费。后因逾期还房，被告村委会于2019年2月份向原告一次性补齐了延期交房期间的房屋租赁费，已经尽可能的填补了原告的租金损失。至于是否有其他相关损失，法庭辩论终结前，原告没有举证证实。 拆迁还房具有极强的政策性、福利性，是利国利民的大事，但也因其涉及利益的复杂，具有不确定性和不可控性，因此现实中因各种原因导致逾期还房的情况很普遍。如前所述，因逾期还房造成的损失应该由村委会负担，作为中和村的一员，原告现已经入住新房，享受国家拆迁政策的福利，但抓住高达“30万元”的违约金这一点单独起诉，于情于理均不妥当，也会扰乱正常的拆迁安置秩序。本院综合考量，因逾期还房，原告的相关损失被告已经以房屋租赁费的形式予以填补，如原告认为还有其他损失，可另行主张；原告要求的30万元违约金，因该条款的条件未成就，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费减半收取2900元，由原告宋玉平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 亓 飞 二〇一九年六月十八日 书记员 吕秀连