河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初1456号原告：河南振兴房地产（集团）有限公司，住所地郑州市经济技术开发区航海东路南107辅道振兴工业园5号楼。法定代表人：刘华，总经理。委托诉讼代理人：郭广田，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙银蕾，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：郑州汉亦京商业管理有限公司，住所地郑州市管城区航海东路2号富田太阳城60号商业用房第四层西侧办公区。法定代表人：李彤，总经理。被告：湖北银兴影业投资管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路233号（老151号）世纪彩城E区世纪大厦6层15号。法定代表人：周向东，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：曾留洋，河南文丰律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：周伟林，河南文丰律师事务所律师。原告河南振兴房地产（集团）有限公司（以下简称河南振兴公司）与被告郑州汉亦京商业管理有限公司（以下简称郑州汉亦京公司）、湖北银兴影业投资管理有限公司（以下简称湖北银兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南振兴公司委托诉讼代理人郭广田、孙银蕾，被告郑州汉亦京公司、湖北银兴公司共同委托诉讼代理人曾留洋、周伟林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南振兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告郑州汉亦京公司按照合同约定交纳拖欠的租金11844572元（自2017年12月17日暂计至2019年3月16日，之后的租金按合同约定计算）；2.请求被告郑州汉亦京公司按照合同约定支付违约金294428元（暂计至2018年12月3日，之后的违约金按合同约定计算）；3.请求被告湖北银兴公司对上述租金及违约金承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月26日，原告和被告签订《房屋和场地租赁合同》，被告承租原告位于郑州市航海东路2号富田太阳城60号楼地下一层至地上四层的商业用房及门前广场，房屋面积为40402.75平米，租期10年，自2017年6月17日房屋交付之日开始计算。租金支付方式每三个月为一个付租期，首期租金在合同签订后三日内支付完毕，下一期租金在前一付租期期满前15天支付。租金标准详见合同附件。后双方又签订《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》等相关协议，约定更改后实际计租面积由三部分组成，分别为40620.59平方米、520.68平方米（一层西侧原农业银行区域）、3568.6平方米（一层西半侧原国美电器区域），租金详见附件调整后的房屋租金、场地使用费明细表。合同签订后，原告按照约定交付房屋，被告却没有按照合同约定交纳房租。原告多次向被告催交租金，被告无理拖延，给原告造成巨大经济损失，故诉至法院。另外，根据原告与二被告签订的《主体变更协议》，原告有权要求被告湖北银兴公司对上述租金及违约金承担连带责任。被告郑州汉亦京公司、湖北银兴公司辩称，原告的诉讼请求不符合事实和法律依据，其拒绝交付租金符合案件事实和相关法律规定。第一，原告未按合同约定完整交付涉案房屋消防设施，造成承租商场的房屋疏散通道、安全出口数量不足，导致被告面临被消防部门查封的风险。第二，原告提供的房屋不符合消防验收标准，且其未按《消防法》第十六条规定提交每年的涉案房屋消防设施全面检测记录，导致被告的经营面临被消防部门责令停业、予以查封以及被商户起诉要求退租并赔偿损失的危险，故被告有权行使抗辩权，拒绝履行交纳租金的义务。第三，因原告未完整交付消防设施并提供消防变更手续、单方停水停电、且房屋多次漏水，导致涉案房屋无法正常运营，给被告造成重大损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月26日，河南振兴公司（甲方）与湖北银兴公司（乙方）签订《房屋及场地租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将位于郑州市航海东路2号富田太阳城60号楼商业用房共5层（地下一层至地上四层）及门前场地出租给乙方综合商业使用，房屋计租面积为40402.75平方米；2.租赁期限10年，自房屋正式交付起开始计算，甲方给乙方六个月时间对房屋进行装修及开业招商筹备；3.房屋和场地租赁费用支付标准为双方依据计租面积、起始计租日期来确定每年的租赁费用（具体详见“附件二”）；4.租赁费用交纳方式为乙方自计租日起按每三个月为一个付租期预先向甲方支付租赁费用，即乙方在前一期租赁费用期满前15天向甲方支付下一期租赁费用。合同签订后三日内，乙方向甲方预付首期房屋和场地租赁费用4848330元，同时支付履约保证金3000000元；5.本合同签订且乙方支付首期房屋和场地租赁费用及履约保证金后，甲方向乙方交付房屋，经双方签署《房屋交付确认书》（“附件四”）后为正式交付日期。交付标准以现状为准（“附件五”）；6.乙方应合理使用承租房屋及配套设施设备，并进行日常维护、维修、保养及承担全部费用。电梯、中央空调、消防设施须有专业公司进行维保。因管理不善或使用不当造成房屋及其配套设施设备毁损、灭失的，乙方应承担赔偿责任；7.乙方严格遵守各项消防管理规定，承担经营场地内部的消防责任，具体负责日常消防工作，为消防安全第一责任人；8.甲方将租赁物交付乙方时，应保证通过消防验收并合法取得消防验收合格证；9.甲方将租赁物交付乙方时的附属设备、设施（升降电梯、扶梯、空调主机、防排烟系统、强电弱电主线路、上下水管网、直燃机天然气管道、消防设备设施等）已达到初次验收标准；10.乙方迟延交纳租赁费用或合同履行保证金，每日按逾期交纳费用的万分之五标准支付违约金。原告提交的《房屋及场地交付确认书》（“附件四”）内容显示河南振兴公司与湖北银兴公司对郑州市航海东路2号富田太阳城商业用房共5层（地下一层至地上四层）及门前场地进行了验收和接收，该确认书显示的交付日期为2017年6月17日，且有河南振兴公司、湖北银兴公司印章和委托代理人签字。二被告提交的《房屋及场地交付确认书》（“附件四”）只有河南振兴公司、湖北银兴公司印章，无交付日期、无委托代理人签字。《消防安全责任书》（“附件六”）主要约定甲方负责租赁房屋的一次消防系统完好、制定消防安全管理制度，建立义务消防检查；乙方落实消防安全责任，开展消防安全管理工作，根据相关法规和甲方的规定在租赁区域内合理配置消防器材，甲方在乙方责任区内配置的消防设施由乙方负责监护。2017年7月30日，河南振兴公司（甲方）、湖北银兴公司（乙方）、郑州汉亦京公司（丙方）签订《主体变更协议》，主要约定自2017年7月30日起，乙方将甲乙双方于2017年5月26日签订的《房屋及场地租赁合同》项下的全部权利义务转由丙方承担，丙方成为承租人，如丙方在本合同中有违约行为，湖北银兴公司自愿无条件承担无限连带责任担保。2018年1月12日，河南振兴公司（甲方）、郑州汉亦京公司（乙方）签订《补充协议（一）》，主要约定甲方将富田太阳城60号楼106号商业用房（原农业银行）出租给乙方经营使用，该房屋建筑面积（计租面积）为520.68平方米（不属于原合同约定的实际承租面积40402.75平方米范围）；租赁期限自2018年1月13日至主合同截止日；其中2018年1月13日至2021年1月12日，每月租金标准为200元/月/平方米；除本协议约定内容外，其他条款按2017年5月26日订立的《房屋及场地租赁合同》的条款执行。2018年1月13日，河南振兴公司（甲方）、郑州汉亦京公司（乙方）签订《租赁房屋交验确认书》，双方对郑州市航海东路2号富田太阳城60号楼106号商业用房（原农业银行）进行了交付、接收。2018年1月15日，河南振兴公司（甲方）、郑州汉亦京公司（乙方）签订《补充协议（二）》，将原合同约定的富田太阳城60号楼地下一层至地上四层40402.75平方米变更为40620.59平方米；乙方以实际计租面积40620.59平方米支付租金，其中2017年6月17日至2020年6月16日，租赁费用按1624824元/月计算；该协议未涉及的条款按2017年5月26日订立的《房屋及场地租赁合同》的条款执行。2018年8月3日，河南振兴公司（甲方）、郑州汉亦京公司（乙方）签订《补充协议（三）》，主要约定甲方将富田太阳城60号楼一层西半侧（原国美电器区域）铺位出租给乙方经营使用，该房屋建筑面积（计租面积）为3568.6平方米（不属于原合同约定的实际承租面积40750.59平方米范围）；租赁期限自2018年9月1日至主合同截止日；其中2018年9月1日至2021年8月31日每月租金标准为80/元/月/平方米；其余条款仍按2017年5月26日订立的《房屋及场地租赁合同》的条款执行。另查明，2017年6月1日，湖北银兴华创投资有限公司向河南振兴公司转账4848330元；2018年1月31日，郑州汉亦京公司向河南振兴公司转账312408元；2018年3月23日，郑州汉亦京公司向河南振兴公司转账4848330元；2018年6月22日，郑州汉亦京公司向河南振兴公司转账312408元；2018年7月25日，郑州汉亦京公司向河南振兴公司转账1000000元；2018年7月26日，郑州汉亦京公司向河南振兴公司转账312408元；2018年8月15日，郑州汉亦京公司向河南振兴公司转账856464元；2018年8月16日，郑州汉亦京公司向河南振兴公司转账2000000元；2018年9月30日，郑州汉亦京公司分两次共向河南振兴公司转账1000000元；2019年1月28日，郑州汉亦京公司向河南振兴公司转账668966元。上述共计16159314元。再查明，2007年3月28日，郑州市公安消防支队出具（郑）公消验字（2007高）第040号建筑工程消防验收意见书，综合判定河南振兴房地产公司1号商业广场工程（包括涉案房屋）消防验收合格。本院认为，《房屋及场地租赁合同》、《主体变更协议》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照协议的约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定支付租金系违约行为，应承担支付租金及违约金的责任。被告辩称，原告提供的房屋不符合消防验收标准，未按合同约定完整交付涉案房屋消防设施，导致其面临被消防部门查封、责令停业等风险，且房屋多次漏水，原告单方停水停电，给被告造成损失，原告违约在先，故拒绝交纳租金。针对该辩称，被告提交承诺书、律师函、关于前期遗留问题的函、振兴联系函、关于因消防事宜商请贵司予以减免租金支持的函、关于影厅污损事件的函、涉案房屋图纸、照片、建筑工程消防验收意见书等证据。本院认为，根据《房屋及场地租赁合同》约定，原告在将租赁物交付被告时，应保证通过消防验收并取得消防验收合格证；被告承担经营场地内部的消防责任，具体负责日常消防工作，为消防安全第一责任人。本案中，原告所交付的房屋通过了工程消防验收，被告在对房屋进行验收时亦无异议。因此，被告辩称原告提交的房屋不符合消防验收标准，与事实不符，本院不予采纳。被告辩称，原告未按照合同约定完整交付涉案房屋的消防设施，但其未指出原告违反了合同哪条约定，亦未提交证据明确消防设施未完整交付的具体区域。因此，该项辩称，本院不予采纳。被告辩称，原告交付的房屋多次漏水，且原告单方停水停电。针对该辩称，被告提交3份联系函。本院认为，被告2018年4月16日给原告发关于前期遗留问题的函，被告于当月18日在函上回复“此函收到，但内容与事实不符”。被告2018年7月3日给原告发的振兴联系函，该函并无原告盖章或签字确认。被告2018年11月20日给原告发的关于影厅污损事件的函，该函仅能证明被告曾与原告沟通下水管道破裂的情况，无法证明原告应对影厅污损承担责任。综上，被告提交的证据不足以证明其主张的事实，其以原告提供的房屋不符合消防验收标准，且未按完整交付涉案房屋消防设施，房屋漏水，原告单方停水停电为由拒付租金，理由不能成立，本院不予采纳。关于被告拖欠租金金额问题。原告要求被告郑州汉亦京公司按照合同约定支付2019年3月16日前拖欠的租金11844572元。对于房屋交付确认时间，根据《房屋及场地租赁合同》第5.1条关于房屋正式交付的约定，结合被告湖北银兴公司于2017年6月1日交付被告首期租金4848330元的事实，以及《补充协议二》中房屋租金及场地使用费明细表明确约定了第一年租金起算日期为2017年6月17日，故本院认定原告于2017年6月17日将郑州市航海东路2号富田太阳城60号楼商业用房共5层（地下一层至地上四层）及门前场地交付给了被告。2018年1月13日，原告将郑州市航海东路2号富田太阳城60号楼106号商业用房（原农业银行）交付给了被告。2018年9月1日,原告将富田太阳城60号楼一层西半侧（原国美电器区域）交付给了被告。根据《房屋及场地租赁合同》、《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》约定，截至2019年3月16日，被告应交纳租金明细如下：1.结合原告2017年6月17日将郑州市航海东路2号富田太阳城60号楼商业用房共5层（地下一层至地上四层）及门前场地交付被告的事实，同时根据《房屋及场地租赁合同》第2.1条关于开业准备期6个月的约定，该房屋及场地实际计租日期应为2017年12月17日。郑州市航海东路2号富田太阳城60号楼商业用房共5层（地下一层至地上四层）及门前场地2017年12月17日至2019年3月16日（共计15个月）的租金为：24372360元。2.富田太阳城60号楼106号商业用房（原农业银行）2018年1月13日至2019年3月16日（共计14个月零4天）的租金为：1471789元。3.富田太阳城60号楼一层西半侧（原国美电器区域）2018年9月1日至2019年3月16日（共计6个月16天）的租金为：1865188元。上述共计27709337元。扣除已支付的租金16159314元，截至2019年3月16日，被告尚欠原告租金11550023元。原告主张的多余部分，本院不予支持。关于违约金，原告表示本次诉讼放弃，另行起诉主张，本院予以准许。《主体变更协议》约定，郑州汉亦京公司成为承租人，享有原合同项下湖北银兴公司的全部权利，承担全部责任。如郑州汉亦京公司有违约行为，湖北银兴公司自愿无条件承担无限连带责任担保。原告根据该约定，主张被告湖北银兴公司对上述债务承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下：一、被告郑州汉亦京商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南振兴房地产（集团）有限公司租金11550023元（截止2019年3月16日的租金）；二、被告湖北银兴影业投资管理有限公司对上述债务承担连带责任；三、驳回原告河南振兴房地产（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94634元，由原告河南振兴房地产（集团）有限公司负担4592元，被告郑州汉亦京商业管理有限公司、湖北银兴影业投资管理有限公司负担90042元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 李 楠人民陪审员 陶 春人民陪审员 焦海波二〇一九年六月二十六日书 记 员 安娇娇