新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2018）新4003民初1452号原告：新疆龙海硅业发展有限公司，住所地新疆伊犁州奎屯市喀什东路**，统一社会信用代码91654003792280118E。法定代表人：郝矿忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑忠保，该公司综合部主管。委托诉讼代理人：丁婷婷，新疆燎原律师事务所律师。被告：奎屯上佳新材料有限公司，住，住所地新疆伊犁州奎屯市喀什东路**一社会信用代码916540030853778425。法定代表人：朱秀彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴鸣鹤，江苏汉申律师事务所律师。原告新疆龙海硅业发展有限公司与被告奎屯上佳新材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新疆龙海硅业发展有限公司的委托诉讼代理人丁婷婷，被告奎屯上佳新材料有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。后本院为了查明案件事实，又组织双方当事人补充发表了质证意见，原告新疆龙海硅业发展有限公司的委托诉讼代理人丁婷婷、郑忠保，被告奎屯上佳新材料有限公司的委托诉讼代理人戴鸣鹤到庭参加了质证。本案现已审理终结。原告新疆龙海硅业发展有限公司（以下简称龙海硅业）向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即停止侵权并返还租赁原告的厂房、宿舍、设备等；二、判令被告赔偿原告的租赁费损失1,182,543元（2号厂房及设备、周边6030平方米的场地从2017年1月1日计算至2017年6月30日，租赁费436,363元；5号厂房、设备及三间宿舍从2017年1月1日至2018年6月30日，估算的厂房及宿舍数额746,180元）；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年4月20日签订厂房、住房租赁协议，约定原告将自己所有的厂房、宿舍、化验室、设备等出租给被告使用，租赁期限为2014年4月20日至2017年4月19日止，租金每年166万元。2017年1月9日，原告鉴于被告在2016年下半年由于市场不景气等原因未进行生产，经双方协商，原告免除了2016年4月20日至2016年12月31日的房租，自2017年1月1日起，房租具体事项由双方重新协商。但2017年1月1日至今，被告既不与原告重新商定租赁事宜，又一直霸占着原告的5号厂房和宿舍，拒不返还，其侵权行为导致原告至今无法将该厂房进行再租赁，给原告造成的租赁费损失共计1,182,543元，故诉至人民法院，请依法作出公正判决。被告奎屯上佳新材料有限公司（以下简称上佳公司）未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面的答辩意见。其辩称，原告的诉讼请求无事实依据，原告在诉讼中所述第一项诉讼请求根本不存在，被告公司租赁的房屋及公司注册登记地与原告公司注册登记地在同一处，实际上均在原告公司内，租赁的房屋均由原告掌控。双方虽然签订的租赁协议自2014年4月20日至2017年4月19日，租期三年，前期租金被告已交纳，但是由于2016年市场行情波动较大，被告无法正常经营。2017年1月9日被告在原告的同意下免除2016年4月20日至2016年12月31日房租后，就不再经营，此后的房屋就由原告收回，交由原告给他人使用，不存在霸占原告的5号厂房和宿舍，5号厂房的原有设备在被告租赁时就已在厂房内，原告根本无宿舍给被告居住，被告租赁的原办公室现也被原告公司打开，原告公司钟敏经办，被告公司此后的税务纳税申报均为零申报。退一步讲，租期按照双方协议至2017年4月19日，也已经自然终止，根本不存在2017年1月至今所谓租金损失，造成损失的扩大应该由原告自行承担。我方认为143.5万元的租金中并非全部都是被告所占有使用的，从实际角度出发，应当支付租金的厂房面积是1300平方米。则自2017年1月1日起至2017年4月19日，我方愿意向被告支付20万元租金。从2017年开始，被告就实际没有经营，公司的员工也没有上班，补充协议中，所载明的表格中仅剩1300平方米的5号车间是设备，但当时这些设备是案外人王海阔为龙海硅业加工原材料的设备15台。另外一个2800平方米的厂房从2017年初开始就已经拆除了，已经搬迁至石河子市。三间宿舍中有一间办公室，已经交付给原告方接收了，补充协议表所列的除1300平方米之外的，行车、变压器两台等是属于原告所有的。原告在租赁期满后至今，未采取相应的措施而造成的损失扩大部分，应当由原告自行承担，原告应当采取的公证提存、申请先予执行等措施，均未实施，应当履行的附随义务也没有履行到位，这部分损失应当由原告自行承担。根据双方当事人的陈述及出示的相关证据，本院认定事实如下：一、2014年4月2日，原告龙海硅业作为出租方（甲方），被告上佳公司作为承租方（乙方），双方签订租赁合同一份，约定：“……1.租赁期限：2014年4月20日至2015年4月19日。2.厂房2000平米，年租金461,955元；场地3000平米，年租金310,000元；设备租赁费80,000元，年租金共851,955元。3.在租赁期间……乙方形成的设备和不动产在租赁期满后由乙方自行处理……5.违约责任：双方协商解决”。该份合同签订后，原、被告双方均已实际履行。二、2015年4月2日，原告龙海硅业作为出租方（甲方），被告上佳公司作为承租方（乙方），续签租赁合同一份，约定：“……1.租赁期限2015年4月20日至2017年4月19日。2.年租金166万元，其中厂房租赁费46万元；场地租赁费40万元；设备租赁费80万元。3.在租赁期间……乙方投资形成的设备和不动产在租赁期满后由乙方自行处理……5.违约责任：双方协商解决。”三、上述第二份合同签订后，原告龙海硅业作为出租方（甲方），被告上佳公司作为承租方（乙方），再次签订厂房、住房租赁协议一份（无法确定日期），约定：“……2.租赁物资明细及租金：（1）A厂房：面积2800平方米，厂房配套设备有：行车2台（5吨行车）、变压器2台（2000KVA）。（2）B厂房：面积1300平方米，厂房配套设备有：行车2台（5吨行车），变压器1台（1000KVA）。（3）C厂房：面积1000平方米，用于机修车间和配件仓库。（4）空场地一块：面积6030平方米。（5）空压机房100平方米，高低压配电室70平方米。（6）甲方办公室、宿舍、化验室共计350平方建筑面积给乙方公司使用。装修费用由上佳公司自行承担。租金166万元/年……租赁期限及租金：签字后乙方向甲方缴纳押金50万元，租赁期满后退还，租赁期限即从2014年4月20日至2017年4月19日，每年租金合计166万元，租金支付方式：合同签订5日内付半年租金，以后每半年付租金一次，甲方开具租赁发票，租赁期满，乙方有意继续承租的，应提前30天向甲方提出书面续租要求，在相同条件下，乙方有优先租赁权……乙方投资形成的设备和不动产在租赁期满后由乙方自行处理……违约责任：双方协商解决。”四、2016年5月31日，原告龙海硅业作为出租方（甲方），被告上佳公司作为承租方（乙方），签订租赁合同补充协议书一份，约定：“……1.自2016年4月20日开始年租金由166万元调整至143.5万元整。2.将出租资产项目增加至补充协议中，固定资产：微粉车间变压器工程2000KVA，2台，1台高压计量箱+2台高低压开关+3台刀开关+12面配电柜+2台电源检修箱（新微粉车间）；微粉车间变压器工程1000KVA，1台，5面配电柜（旧微粉车间）；新微粉车间1幢，厂房2800平方米；新微粉车间（配套有变压器行车厂房）1幢，厂房1300平方米；空压机房1幢100平方米；高低压配电室（新微粉车间后）1幢70平方米；化验室1；宿舍一层；办公室1；5吨单梁行车1台，新微粉车间；5吨双梁行车1台，新微粉车间；5吨单梁行车2台，旧微粉车间；分级机（分号机）2台，旧微粉车间。2.本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。3.本协议……自双方签字盖章之日起生效。”五、2017年1月9日，龙海硅业作为甲方，上佳公司作为乙方，签订房租免除协议一份，约定：“1.甲方免除乙方2016年4月20日至2016年12月31日的房租。2.自2017年1月1日起，房租具体事项按照双方重新商议条款执行。”此后，双方并未就房租具体事项重新商议，被告上佳公司亦未再向原告龙海硅业支付租金。六、2017年，被告上佳公司将如下标的物交还于原告龙海硅业：1.面积为2800平方米的新微粉车间即2号厂房以及其中的配套设备5吨行车2台、变压器（2000KVA）2台。2.空场地一块，面积6030平方米。3.高低压配电室（新微粉车间后）1幢70平方米。4.空压机房1幢100平方米。七、2016年1月23日，被告上佳公司未继续实际经营，将面积为1300平方米的新微粉车间，即5号厂房予以封锁，此后未再实际使用。2019年4月17日，案件审理过程中，本院对涉案租赁物进行现场勘查，确认下列厂房及设备上佳公司仍未归还于龙海硅业：1.面积为1300平方米的微粉车间，即5号厂房。2.5号厂房中的设备：1台变压器工程1000KVA（5面门配电柜）、5吨单梁行车2台、分级机（分号机）2台。3.化验室1套。4.宿舍及办公室合计3间。八、2017年12月27日，原告龙海硅业向被告上佳公司发出催款函，载明：截至2017年12月27日，我公司账面尚有贵公司欠款人民币3,551,634元，2017年厂房租赁费欠人民币907,635元（2号库房租期自2017年1月1日至2017年6月30日，租赁费436,363元；5号库房租期自2017年1月1日至2017年12月31日，租赁费471,272元，另注2016年下半年厂房租赁费已免。）……请贵公司在近日内将以上两项欠款支付给我公司，并到我公司办理中止库房租赁事宜，否则我公司将保留通过法律手段解决欠款的权力。被告上佳公司收到该函后，于2017年12月31日回复称：“……催款函收悉……房屋租金的数额与实际有误，2017年1月双方曾就租金形成过《房租免除协议》，2016年4月20日至2016年12月31日，租金免除。另外，由于2016年4月20日至租赁期满，本公司实际就未经营，租赁期限合同约定至2016年底，贵公司郝总曾与本公司老总口头协议，提前终止租赁合同……本公司将尽力处理好结欠贵方的货款事宜。”2018年1月17日，原告龙海硅业就其回复再向被告上佳公司发函称：“……二、关于厂房租赁费：1.我公司与贵公司清欠的是2017年度的厂房租赁费用；2.2017年度双方没有签订过任何终止厂房租赁的相关文书；3.截止今日，贵公司并未与我公司办理过任何厂房交接手续，且生产设备一直占用着租赁车间并一直存在租赁事实；4.希望贵公司及时与我公司办理终止房屋租赁手续，并现场进行房屋交接。以免贵公司继续产生更高的租赁费，同时也减少我公司不能及时对外房屋再租赁的损失……”。此后，原告龙海硅业分别于2018年4月14日，2018年6月25日，两次向被告上佳公司发函催促支付所欠租金并办理终止租赁业务。被告上佳公司既未支付拖欠租金，也未办理厂房交接手续，向龙海硅业交付其实际占有的租赁物，双方协商无果，遂成诉。九、本案在审理过程中，2018年11月5日，龙海硅业的员工钟敏与上佳公司朱秀彬进行电话沟通，就5号库房及宿舍三间的租赁问题进行协商。龙海硅业称：“你们现在还有15台雷蒙磨放在我们公司5号库房，包括宿舍还有三间，有客户来商谈租的问题，所以这个事还要和你沟通一下。”上佳公司朱秀彬表示：“要租的话，你们就租吧。三间宿舍和库房你们要用就用吧，东西放其他地方。”龙海硅业问：“那5号库房的东西我们统一给你挪到一个地方，3间办公室给你挪到一间房子里，把它集中起来。”上佳公司朱秀彬表示：“好，好的。”以上事实有原告龙海硅业当庭陈述，被告上佳公司发表的质证意见；2014年4月2日龙海硅业与上佳公司签订的《租赁合同》；2015年4月2日龙海硅业与上佳公司签订的《租赁合同》；龙海硅业与上佳公司签订的《厂房、住房租赁协议》；2016年5月31日龙海硅业与上佳公司签订的《租赁合同补充协议书》；2017年1月9日龙海硅业与上佳公司签订的《房租免除协议》；2017年12月27日龙海硅业给上佳公司的《催款函》、2017年12月31日上佳公司给龙海硅业《对于对催款函的书面回复》、2018年1月17日龙海硅业给上佳公司的《回复函》、2018年4月14日龙海硅业给上佳公司的《函》、2018年6月25日龙海硅业给上佳公司的《催款函》；现场照片八张、光盘一张；2018年11月5日龙海硅业钟敏与上佳公司朱秀彬的通话录音等经过法庭质证的证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告上佳公司是否应当向原告龙海硅业履行返还租赁物的义务；二、被告上佳公司是否应当向原告龙海硅业支付欠付的租金以及应当支付的数额；三、被告上佳公司向原告龙海硅业赔偿因未履行返还租赁物义务而造成厂房及设备占用期间损失数额的确认。关于第一个争议焦点，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告龙海硅业将厂房及设备租赁给被告上佳公司，双方签订了书面的租赁合同，原、被告之间成立租赁合同的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告约定的租赁期限为2014年4月20日起至2017年4月19日止。在此租赁期间届满之后，双方并未商议续租，则被告上佳公司作为承租人应当向原告龙海硅业返还其所租赁的厂房及设备，但被告上佳公司至今未履行该合同义务，已经构成违约，应当承担继续履行的责任。因此就上佳公司目前仍在占用的：“1.面积为1300平方米的微粉车间，即5号厂房。2.5号厂房中的设备：1台变压器工程1000KVA（5面门配电柜）、5吨单梁行车2台、分级机（分号机）2台。3.化验室1套。4.宿舍及办公室合计3间”，应当及时返还给龙海硅业。关于第二个争议焦点，被告上佳公司是否应当向原告龙海硅业支付欠付的租金以及应当支付的数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告龙海硅业依约定向被告上佳公司交付厂房及设备，被告上佳公司亦应当依约定向龙海硅业支付租金。根据双方于2016年5月31日签订的租赁合同补充协议，自2016年4月20日开始年租金由166万元调整至143.5万元整。以及此前签订协议确定的租赁期限自2014年4月20日起至2017年4月19日止。原告龙海硅业所主张的租金数额为自2017年1月1日计算至2017年6月30日。被告上佳公司对此不予认可，并辩称2800平方米的厂房（2号厂房）从2017年初开始就已经交还原告。双方均未提供证据证明被告上佳公司实际交还面积为2800平方米的2号厂房及其中设备的具体时间，则在双方没有就租金及租赁期限重新约定的情况下，被告上佳公司应当依合同约定向原告龙海硅业支付自2017年1月1日起至2017年4月19日租赁期限届满之日止的租金428,534元（143.5万元÷365天×109天）。关于第三个争议焦点，上佳公司向龙海硅业赔偿因未履行返还租赁物义务而造成厂房及设备占用期间损失数额的确认。由于上佳公司已经将全部租赁物中的部分返还给龙海硅业，目前其仅占有龙海硅业一部分的厂房及设备，但原、被告双方在此前的协议中并未就每个厂房及设备单独约定租金，本案在审理过程中，经原、被告双方同意，本院以双方协议中确定的总价格，确定租金单价。则对厂房及设备的租金单价，本院确认如下：1.厂房租金单价，按照双方的约定，年租金总额为166万元时，厂房租赁费为46万元，其中包括：新微粉车间2800平方米；新微粉车间1300平方米；空压机房100平方米；高低压配电室70平方米，则厂房总面积应为4270平方米，单价应为107.73元/平方米（166万元÷4270平方米）。由于双方在2016年5月31日签订的补充协议中将年租金调整至143.5万元，系原租金166万元的86.45%，则该厂房租赁单价按比例计算应为93.13元/平方米(107.73元/平方米×86.45%)。2.设备租金单价。按照双方约定，设备租赁费为80万元，其中包括2台变压器工程2000KVA，1台变压器工程1000KVA，3台5吨单梁行车；1台5吨双梁行车；分级机（分号机）2台，设备总数为9台，则设备租赁单价为88,889元/台（80万元÷9台）。由于双方在2016年5月31日签订的补充协议中将年租金调整至143.5万元，系原租金166万元的86.45%，则该设备租赁单价按比例计算应为76,844.5元/台（88,889元/台×**.45%）。3.关于化验室、宿舍、办公室的租金。由于原、被告双方在此前的协议中均未对该部分租金予以约定，结合2015年4月2日签订的租赁合同，租金总额为166万元，其中厂房租赁费46万元，场地租赁费40万元，设备租赁费80万元，并未提及化验室、宿舍、办公室。此后签订的协议（无法确定日期）即原告提供的证据4中，关于租赁物资明细及租金的描述为：“（6）甲方办公室、宿舍、化验室共计350平方建筑面积给乙公司使用。”可见双方在签订租赁合同时仅对主要租赁的标的物厂房及设备、场地的租金进行了协商，办公室、化验室系一同交由被告使用，并未单独约定租金，对此，本院认为该部分租金应包含于厂房、场地及设备租金中，故对此不再单独进行认定。关于上述租赁物租赁期满后的损失，被告上佳公司抗辩称，原告在租赁期满后至今，未采取相应的措施而造成的损失扩大部分，应当由原告自行承担，原告应当采取的公证提存、申请先予执行等措施，均未实施，应当履行的附随义务也没有履行到位，这部分损失应当由原告自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，被告上佳公司违反租赁合同的约定，未按期支付租金，租赁期间届满后，亦未积极履行返还租赁物的义务，应当承担由此造成的损失。但原告龙海硅业在2017年4月19日租期届满后，明知被告上佳公司并未在此继续经营，也未实际使用厂房及设备，但原告始终未积极采取诸如：公证提存、申请法院先予执行等能够防止损失扩大的有效措施。故对被告上佳公司该抗辩，本院予以采纳。鉴于5号厂房中仍留存有被告上佳公司所有的设备，以及办公室中保存有被告上佳公司的材料，被告龙海硅业为避免产生纠纷，而无法贸然将上述物品搬离，亦为导致房屋空置的现实因素，按照原告提供的证据，直至2017年12月27日，龙海硅业就租金及返还租赁物一事与上佳公司仍在协商，而在2017年12月31日双方协商未果时，龙海硅业仍然未采取有效措施防止损失的扩大，致使租赁物长期处于闲置状态，故对龙海硅业所主张的2017年12月31日之后的厂房及设备占用期间的损失，本院不予支持。被告未及时返还给原告的厂房为：面积为1300平方米的微粉车间，即5号厂房，以及5号厂房中的设备：1台变压器工程1000KVA（5面门配电柜）、5吨单梁行车2台、分级机（分号机）2台，合计5台。对该部分厂房及设备占用损失，参照上述确定的厂房租金单价93.13元/平方米，以及设备租金单价76,844.5元/台，自2017年4月19日起计算至2017年12月31日止，厂房占用损失应为83,587.36元（93.13元/平方米×1300平方米÷365天×252天）。设备占用损失应为265,271.42元（76,844.5元/台×5台÷365天×252天）。综上，对原告主张判令被告返还租赁原告的厂房、宿舍、设备等的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张判令被告赔偿原告的租赁费损失1,182,543元的诉讼请求，本院支持自2017年1月1日起至2017年4月19日租赁期限届满之日止的租金428,534元，以及自2017年4月19日起计算至2017年12月31日止，被告未及时返还厂房的占用损失83,587.36元，设备占用损失265,271.42元，以上三项合计777,392.78元。对原告主张的办公室、化验室的租赁费用，该部分物品系一同交由被告使用，并未单独约定租金，该部分物品租金应包含于厂房、场地及设备租金中，故对原告主张该部分物品占用期间的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告奎屯新上佳材料有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆龙海硅业发展有限公司返还其占用的下列租赁物，面积为1300平方米的微粉车间（5号厂房）以及其中的设备：1台变压器工程1000KVA（5面门配电柜）、5吨单梁行车2台、分级机（分号机）2台、化验室1套、宿舍及办公室合计3间；二、被告奎屯新上佳材料有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆龙海硅业发展有限公司支付租金428,534元，并赔偿厂房占用期间损失83,587.36元，设备占用期间损失265,271.42元，以上三项合计777,392.78元；三、驳回原告新疆龙海硅业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,442元，减半收取计7,721元（原告已预付），由原告新疆龙海硅业发展有限公司负担2,645元，被告奎屯新上佳材料有限公司负担5,076元（与上述款项一并支付给原告新疆龙海硅业发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，上诉期满后七日内未缴纳上诉费的，视为放弃上诉权。审 判 员 张 长 胜二〇一九年六月十四日法官助理 冯  蕾书 记 员 欧阳羽斐