甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初1762号原告：司某1，1988年11月28日出生，回族，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：王某1，甘州区东街街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：司某2，女，1977年6月15日出生，回族，甘肃省张掖市人。被告：张掖市国泰商贸有限公司，住所地甘州区县府街国泰大厦4楼，统一社会信用代码91620700225280445F。法定代表人：史某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某2，甘肃重光律师事务所律师。被告：马某，男，1980年7月2日出生，回族，青海省门源回族自治县人，住西宁市。委托诉讼代理人：何某，甘肃锦舒律师事务所律师。原告司某1与被告张掖市国泰商贸有限公司（以下简称国泰商贸公司）、马某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理，现依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告司某1的委托诉讼代理人王某1、司某2与被告国泰商贸公司委托诉讼代理人王某2、被告马某及其委托诉讼代理人何某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司某1向本院提出诉讼请求:1.依法确认原告与第一被告签订的租房协议无效；2.判令二被告连带返还收取原告的房屋租金30000元，并赔偿给原告造成的经济损失10000元，合计40000元；3.由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月1日，第一被告将坐落于张掖市××区面一间出租给第二被告，用于经营牛肉面馆。第二被告因在食品药品监督管理部门不能办理餐饮服务许可证，一直未经营。2018年9月12日，原告明确告知二被告其要经营牛肉面馆，二被告恶意串通，在原告不知情的情况下，隐瞒该门面不能在食品药品监督管理部门办理餐饮服务许可证的事实，由第一被告与原告签订租房协议一份，约定自2018年4月1日起将该门面出租于原告，租赁期限自2018年4月1日起至2023年3月31日共5年。协议签订后，第二被告以其向第一被告交纳了押金6000元和一年的房租54000元为由，收取原告房租30000元。在原告与第一被告签订协议当日，原告即向甘州区工商行政管理局和甘州区食品药品监督管理局申请办理营业执照和餐饮服务许可证，甘州区食品药品监督管理局明确告知，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条和《甘肃省大气污染防治条例》第七十二条之规定，第一被告出租给原告的门面不能办理餐饮服务许可证，因此无法办理营业执照，致使原告不能从事经营活动。综上，二被告恶意串通，隐瞒所出租的房屋不能从事餐饮经营的事实，将不能经营餐饮业的门面房出租给欲经营餐饮业的原告，使合同目的不能实现，并给原告造成巨大经济损失。现根据《中华人民共和国合同法》第五十二条相关规定，请求法院确认原告与第一被告签订的租房协议无效并由二被告互负连带责任返还租金30000元，赔偿经济损失10000元。被告张掖市国泰商贸有限公司未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：第一被告将涉案门店承租给第二被告，租期自2018年4月1日至2023年3月31日，第一被告与原告于2018年9月12日签订租赁合同，租期自2018年4月1日至2023年3月31日，且第二被告收取原告30000元现金均属实。但被告国泰商贸公司认为，30000元款项并非房租而是转让费。本案不存在二被告恶意串通导致原告不能经营牛肉面馆的事实，且在两份合同中并未约定租赁房屋的用途，原告租房的事宜也是与第二被告商谈的，第一被告对租房用途不清楚，故更不存在二被告恶意串通导致原告无法经营牛肉面馆的情形。即使法院认定合同无效，30000元也不应由第一被告返还。现在无论合同系无效还是解除，原告自2018年9月12日接收租赁房屋后，一直占有使用涉案房屋，其应承担相应的租金及占用使用费，但原告并未向第一被告交纳房租，第一被告对此保留诉权。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。被告马某未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：租房协议系原告与第一被告所签，与第二被告无关。第二被告与第一被告的租房协议解除后，第一被告才将涉案门面出租于原告，因此与第二被告无关，第二被告不应承担任何责任。第二被告收取的30000元系在第一被告授权之下由原告直接退还给第二被告的租金，而非转让费。第二被告与原告未签订过任何转租合同，亦不知道原告租赁房屋的用途，而且原告与第一被告签订的租房协议中没有明确约定租赁房屋的用途。综上，二被告不存在恶意串通的情形，第二被告不应承担法律责任。另外，原告所述第二被告于2018年4月与第一被告签订合同属实，但原告于2018年9月12日告知其要经营牛肉面馆不属实，第二被告不知情。原告关于30000元款项性质的陈述不属实，该款项系第一被告授权原告退还给第二被告的租金。原告围绕其诉讼请求依法提供以下证据：1.本院依原告申请调取的（2018）甘0702民初10521号案卷中的谈话录音笔录、谈话记录两份、甘州区食品药品监督管理局向本院出具的说明一份；2.原告与第一被告于2018年9月12日签订的租房协议一份、微信转账复印件一份。上述证据拟证明被告国泰商贸公司、马某明知原告承租的涉案门店系用于经营牛肉面馆，却恶意串通，故意隐瞒涉案门店不能办理餐饮服务许可证的事实，由第一被告与原告签订租房协议，致使合同目的无法实现，给原告造成了经济损失，且合同内容亦违背了法律法规的强制性规定，故第一被告与原告签订的租房协议属无效合同。被告国泰商贸公司质证对谈话录音笔录及谈话记录三性均有异议，对租房协议、微信转账复印件无异议，对食药局向本院出具的说明的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其认为《甘肃省大气污染条例》系地方性规定，不是法律、行政法规，且《大气污染防治法》第八十一条系管理性规定，并非效力性规定，按照合同法解释，管理性规定不能作为认定合同无效的依据，同时合同中并未约定租房用途，第一被告对涉案门店不能经营餐饮亦不知情。被告马某质证对谈话记录三性均有异议，对租房协议无异议，对谈话录音笔录、食药局向本院出具的说明的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其认为根据录音笔录，原告签订的租房协议系直接与第一被告所签订，不存在第二被告转租的事实，且司某2在录音过程中采取了诱导式发问，其向原告收取的30000元现金实际系第一被告退还的租金，且租房协议中没有约定租房用途。被告张掖市国泰商贸有限公司围绕其答辩意见依法提供以下证据：1.（2018）甘0702民初10521号案卷中的民事起诉状复印件一份；2.第一被告与第二被告于2018年4月1日签订的租房协议一份。上述证据拟证明根据（2018）甘0702民初10521号案件中的诉状，第二被告收取原告的30000元系转让费，原告承租的门面实际系第二被告转租给原告的。对此，原告质证认为对上述证据真实性无异议，但无法达到证明目的，诉状中所称的30000元系第二被告代收的房租。被告马某质证认为上述证据真实性无异议，但无法达到证明目的，原告与第二被告之间不存在转让行为，30000元款项系在第一被告授权下直接退还给第二被告的租金。本院依职权从（2018）甘0702民初10521号案卷中调取的民事答辩状、民事庭审笔录及民事裁定书、甘州区食品药品监督管理局甘区食药监（2018）261号文件及餐饮服务规范各一份；本院向本案原、被告所做的调查笔录及录音笔录一份、被告国泰商贸公司委托诉讼代理人于2019年4月1日出具的领条一份。本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，被告国泰商贸公司授权案外人史建国作为甲方（出租方），被告马某作为乙方（承租人），双方签订租房协议一份，约定甲方自愿将坐落于甘州区民主东街国泰综合楼门面一间出租于乙方，年租金54000元，乙方签订协议时预付租金6000元，起租日期从2018年4月1日开始，至2021年3月31日终止，租用期限为3年；乙方在合同期内因经营问题需转让承租房屋的，提前向甲方提出书面退房申请，经甲方同意后方可办理退房手续，但乙方须按年租金总额的50%向甲方交纳合同违约金。合同尾部由被告马某书写备注“本人马某已于2018年9月12日自愿将商铺转让给司某1，此合同终止。特此证明。”合同签订后，被告马某向被告国泰商贸公司交付预付款6000元及第一年房屋租金54000元，共计60000元。2018年9月12日，被告国泰商贸公司作为甲方（出租人），原告司某1作为乙方（承租人），双方签订租房协议一份，约定甲方自愿将坐落于甘州区民主东街国泰商厦有限公司综合楼门面出租于乙方，年租金54000元，乙方签订协议时预付租金6000元，起租日期从2018年4月1日开始，至2023年3月31日终止，租用期限为5年。双方将该合同的落款时间签写为2018年4月1日。当日，原告向被告马某转账30000元。合同签订后，原告前往甘州区工商行政管理局及甘州区食品药品监督管理局就其承租的门店申请办理营业执照和餐饮服务许可证，被告知涉案门店不能从事餐饮服务。2018年9月29日，原告向本院递交民事起诉状，要求解除其与被告国泰商贸公司签订的租房协议，并由二被告返还租金，该案审理过程中，本院前往甘州区食品药品监督管理局进行相关调查，区食药局告知本院，民主东街国泰商贸有限公司综合楼门面不予进行餐饮服务许可，并出具说明一份。后原告以“与被告协商解决”为由申请撤诉，经审查符合法律规定，本院予以准许，并作出（2018）甘0702民初10521号民事裁定书。另查明：2018年8月6日，甘州区食品药品监督管理局发布甘区食药监（2018）261号通知文件，包括禁止在居民住宅楼内、未配套设立专用烟道的商住楼及商住楼内与居住层相邻的商业楼内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目等内容。同年12月3日，发布甘州区餐饮服务单位油烟噪音治理及餐厨废弃物处置规范。再查明：本案审理过程中，经原、被告于2019年4月1日协议，原告将涉案门店交付被告国泰商贸公司，并由被告国泰商贸公司委托诉讼代理人就其领取的门店钥匙出具领条一份。关于原告与被告国泰商贸公司之间签订的租房协议的效力，首先，原告以租房协议内容违背《中华人民共和国大气污染防治法》的强制性规定主张合同无效，本院认为，房屋租赁合同是出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的合同。本案中，原告与被告国泰商贸公司签订租房协议后，被告国泰商贸公司即将出租房屋交付原告使用，履行了合同义务，但关于承租房屋的具体用途双方在合同中并无约定，故在未约定租房用途的情形下，即使承租房屋无法用于经营餐饮，仍可用作其他用途，房屋租赁合同的目的仍然可以实现，故原告主张该租房协议内容违反法律强制性规定，并无事实及法律依据。其次，原告主张被告国泰商贸公司、马某之间构成恶意串通，对其利益造成了损害，以此主张涉案租房协议无效，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益，故原告应当围绕行为人出于主观恶意、行为人存在串通行为以及其个人利益因合同履行遭受损害等三个构成要件进行举证。本案中原告提交的谈话录音、谈话记录以及食药局出具的说明，仅能证明涉案门面不能从事餐饮服务，谈话记录中王楼长身份的真实性无法确认，原告亦未申请其出庭作证，上述证据不能证明被告马某明知原告承租该门店系用于经营餐饮仍积极促成原告与被告国泰商贸公司签约，且二被告之间存在恶意同谋，故原告应当对此承担举证不利的责任。另外，恶意串通的审查判定一般综合客观的外在表现认定当事人的主观内在，包括合同内容的合理性、行为人之间是否具有特殊关系、合同文字及形式的审查等。案涉租赁合同系由原告与被告国泰商贸公司所签，两方当事人均具备合法的民事权利能力和民事行为能力，合同亦采取书面形式并由双方签章，符合合同形式要件，从合同的内容看，双方对权利义务的约定不存在显失公平的情形，且合同签订后，被告国泰商贸公司即按约向原告交付涉案门店，故从现有证据不能认定二被告之间存在恶意串通。综上，案涉租赁合同在原告及被告国泰商贸公司已经签章确认，属双方真实意思表示且符合法定形式要件的情况下，应成立并生效，故对原告要求确认合同无效的主张，以及原告以二被告存在恶意串通为由要求赔偿损失10000元的主张，本院不予支持。关于原告要求二被告连带返还租金的主张能否成立的问题，本院认为，首先，关于原告交付被告马某30000元款项的性质，原告认为该款项系被告马某代被告国泰商贸公司收取的租金。被告国泰商贸公司认为该款项系原告交付被告马某的转让费，并非租金。被告马某认为该款项系被告国泰商贸公司应向其退还的租金，因原告需向被告国泰商贸公司交付租金，故直接由原告将租金交付己方，属于受被告国泰商贸公司授权退还的租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第七条规定，合同法中所称的交易习惯包括以下情形：（1）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（2）当事人双方经常使用的习惯做法。根据涉案租赁合同的约定，原告应于合同签订之时预付租房押金，租金提前60日付清，而在涉案租赁合同的履行过程中，原告未向被告国泰商贸公司直接交付过任何押金及租金，被告国泰商贸公司亦未向原告进行过催要，而对照作为同一出租人的被告国泰商贸公司此前就涉案门店向被告马某出租时及时收取了6000元押金及租金的行为，被告国泰商贸公司在本案合同履行过程中未向原告收取任何费用的消极行为不符合其交易习惯，亦不符合常理。故结合原告陈述其交付的30000元系被告马某代被告国泰商贸公司收取的租金，而被告国泰商贸公司对原告向被告马某交付30000元的事实亦知晓且未提出异议，本院依法认定本案30000元款项系原告向被告国泰商贸公司支付的租金。被告国泰商贸公司抗辩称该款项系原告与被告马某之间的转让费，但未提供有效证据加以证明，且原告及被告马某均予否认，对该项抗辩意见，本院不予采纳。关于30000元租金系被告国泰商贸公司退还被告马某的租金还是被告马某代收的租金的问题，本院认为，若为代收的租金，因被告马某与被告国泰商贸公司并不存在商业合作关系，被告马某代收租金后应及时交付被告国泰商贸公司，而本案中被告马某将30000元款项占有至今，被告国泰商贸公司明知原告向被告马某交付了30000元，但未向原告或被告马某任何一方提出异议，该行为明显不符合常理。同时根据原、被告三方陈述及现有证据亦不能表明二被告之间就向原告收取租金事宜存在授权代理关系，故30000元款项并非被告马某代被告国泰商贸公司收取的租金。根据被告国泰商贸陈述，其认可与被告马某之间的房屋租赁合同已解除，但未向被告马某退还租金及押金，本院认为，就涉案门店，被告国泰商贸公司与原告签订了租赁合同，与被告马某解除了租赁合同，根据交易习惯，其应当向原告收取租金，并与被告马某进行结算并退还租金，但三方之间至今仅有原告向被告马某交付30000元唯一的交易行为，被告国泰商贸公司在此过程中始终未向任何一方主张权利或提出异议，因此被告马某的主张即该款项系被告国泰商贸公司向其退还的租金，更符合交易习惯和常理逻辑，故本院依法认定30000元款项系被告国泰商贸公司应退还的租金。关于二被告之间的租赁合同解除以及剩余租金、押金退还事宜可另行处理，本案中不再涉理。其次，关于本院应否处理原告主张的租金退还事宜的问题，本院认为，原告与被告国泰商贸公司的租房协议于2018年9月12日签订，原告于2018年9月29日即向法院起诉主张解除租赁合同，虽该案已由原告申请撤诉，但表明原告在当时已有解除租赁合同的意愿。同时在本案审理过程中，经本院于2019年4月1日组织双方进行调查询问，原告要求向被告国泰商贸公司交付涉案门店，而被告国泰商贸公司亦同意接收标的物，并当庭出具领条，结合原告承租涉案门店后未能经营，已无法达到其签订合同的预期目的客观事实，本院依法认定原、被告的上述行为使涉案合同已无法履行，涉案租赁合同已因双方的行为而解除，故对原告主张的租金退还事宜应予处理。再次，关于原告主张的租金如何退还的问题，本院认为，本案原告作为拟经营餐饮服务的一方，对于租赁房屋是否符合承租用途，能否经营餐饮服务负有审慎注意义务。根据原告在另一案中提交的甘区食药监（2018）261号通知文件，本区内禁止在居民住宅楼内、未配套设立专用烟道的商住楼及商住楼内与居住层相邻的商业楼内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，而原告明知其承租门店的意图，但在缔约过程中未进行详尽考察，其疏忽大意，签订合同时未对租房用途与被告国泰商贸公司进行全面协商并将其书面记载于合同中，存在过错。同时涉案合同签订后，原告即向法院提起诉讼，要求解除合同，与此同时，原告的该项意思表示已以诉讼的方式通知被告国泰商贸公司，根据权利与义务相一致的合同原则，应当给予被告一定合理的期间处理合同解除后的相关事务，比如重新对外出租等以减少出租方的损失，该损失主要为给予被告重新对外出租合理期间的租金损失，结合本案案情，本院给予被告两个月的合理期间。因原告已付30000元租金为2018年9月12日至2019年3月31日期间的租金（54000元÷12个月÷30天×200天），考虑到原告在缔约过程中存在的过错，以及双方的经济损失，结合民事活动中的公平原则，本院酌定由原告及被告国泰商贸公司各承担在此期间50%的租金，故被告国泰商贸公司应退还原告租金15000元（30000元×50%）。最后，关于被告马某在本案中是否承担租金退还义务的问题，本院认为，被告马某向被告国泰商贸公司交付租房押金及年租金共计60000元，双方租赁合同解除后存在租金退还事宜，而本案被告马某向原告收取的30000元租金系被告国泰商贸公司应退还被告马某的租金，故根据合同相对性，被告马某并非涉案租赁合同相对方，不负有向原告退还租金的义务。综上，被告国泰商贸公司应退还原告租金15000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告张掖市国泰商贸有限公司退还原告司某1租金15000元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；被告马某在本案中不承担民事责任；三、驳回原告司某1的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由被告张掖市国泰商贸有限公司负担150元，原告司某1负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 李 娟 二〇一九年六月三日法官助理 丁 瑛书 记 员   马皓捷