甘肃省镇原县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1027民初1380号 原告：李军虎，住甘肃省镇原县。 被告：庆阳市智霖房地产开发有限公司，住所地：甘肃省庆阳市西峰区广场路14号。 法定代表人：李小梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：李建宏，男，该公司安宁小区项目负责人。 被告：李建宏，户籍地甘肃省镇原县。 被告：杜伟国，住甘肃省镇原县。 原告李军虎与被告庆阳市智霖房地产开发有限公司（以下简称庆阳智霖公司）、杜伟国、李建宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李军虎，被告庆阳智霖公司、李建宏、杜伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李军虎向本院提出诉讼请求：1.要求庆阳智霖公司、杜伟国、李建宏向其交付位于镇原县孟坝镇街道安宁小区2幢（自东向西）12号门面房（原安宁小区售楼部），并支付违约金31356元（暂按合同第九条约定，自2017年1月18日至2019年3月18日）；2.案件受理费由庆阳智霖公司、杜伟国、李建宏负担。诉讼中变更诉讼请求为：要求庆阳智霖公司、杜伟国、李建宏向其交付位于镇原县孟坝镇街道安宁小区2幢（自东向西）12号门面房（原安宁小区售楼部）。事实及理由：2012年，刘玉海、杜伟国、李建宏等人开发孟坝恒业家园项目时，因资金不足，刘玉海以个人名义向其借款200000元，约定月息2%，期间，其向恒业家园项目部催要借款时，恒业家园项目部给其清偿过利息。2015年5月至7月，恒业家园分配债务时，将该笔借款分配给杜伟国，由杜伟国负责偿还。其向杜伟国催要借款时，杜伟国于2016年12月5日给其出具条据（载明欠款230000元，包括200000元本金及30000元利息）1张。后经其多次催要，杜伟国承诺用安宁小区2幢12号45.92㎡门面房（原安宁小区售楼部，价值206640元）抵顶债务。2017年1月18日，其与杜伟国签订了购房合同（合同内容由售楼部人员填写、加盖庆阳智霖公司印章及李建宏私章），并承诺一周内交付房屋。其将此事告知李建宏后，李建宏称其将房内财物腾出后再交付房屋。经其多次向杜伟国与李建宏催促交付房屋未果，遂提起诉讼。 庆阳智霖公司与李建宏辩称，李军虎所述的开发恒业家园时资金不足向李军虎借款并于2015年5月将该笔借款分配由杜伟国偿还属实。安宁小区由其与杜伟国挂靠智霖公司资质进行开发，各认股50%，但安宁小区的地皮由其出资960000元购买，剩余的资金系其出资及售楼的资金，杜伟国仅出资170000元。另外，其与杜伟国均为百盛大厦股东。2015年5月，杜伟国以百盛大厦的名义给李军虎及杜世春等人清偿利息，并用百盛大厦房产做抵押，后其在查账时发现该事，其认为该债务应属杜伟国个人债务，便再未给李军虎等人清偿利息。杜伟国与李军虎签订合同的事其不清楚，事后李军虎找其要求交付房子时其才知道此事，便告知李军虎待其与杜伟国将账务算清楚后交付房屋，合同上的印章及其个人私章都是真实的，其虽与杜伟国于2017年2月21日、2月23日签订了2份内容相似的资产账务分配协议，但该协议系意向性协议，并未实际履行，房子也一直未交付。要求驳回李军虎对其的诉讼请求，案件受理费由李军虎负担。 杜伟国辩称，恒业家园项目的股东有刘玉海、李建宏等人，借李军虎的款系刘玉海所借，后该笔200000元债务转让给其，由本人一直还本付息。随后其与李建宏挂靠庆阳智霖公司资质合作开发安宁小区，各占50%股权，其出资1000000余元。其与李建宏之间的债务，2016年、2017年已经决算并签订了协议，将医药公司张五德的地皮（价值700000元）、孟坝大队（价值600000元）、住宅楼（价值300000元）及涉案门面房分给其，总价值约为2740000元，在此基础上，其还应给李建宏支付380000元。2017年2月，因其经济紧张，经李军虎要求，其同意将安宁小区2幢12号45.92㎡门面房抵顶给李军虎，并签订了商品房买卖合同，合同上加盖了庆阳智霖公司的公章及李建宏的私章，后将合同签订及以房抵债的事告知李建宏，李建宏已经知情并未提出异议，李军虎曾向李建宏要求交付房屋，因房中存有物品，便未给李军虎交付。该门面房抵顶时地理位置较偏僻，但之后因政府行为，房子有升值空间，李建宏便不同意将房子抵顶给李军虎。其同意交付房屋，要求李军虎放弃违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对无异议的证据已当庭予以确认并在卷作证。当事人有异议的证据：1.李军虎提交的商品房买卖合同，2.庆阳智霖公司及李建宏提交的2017年2月21日、2月23日与杜伟国签订的协议，3.杜伟国提交的2017年2月21日与李建宏签订的协议；以上证据，庆阳智霖公司与李建宏认为商品房买卖合同，李建宏的签字不是李建宏本人所签，签订合同的行为系杜伟国的个人行为，且签订合同时李建宏并不知情，该合同系无效合同；李军虎认为李建宏、杜伟国提交的2017年2月21日、2月23日签订的协议与其无关，其不予认可。经审查，李军虎称商品房买卖合同的内容系庆阳智霖公司售楼部工作人员填写并加盖庆阳智霖公司印章、出具收据，李建宏的名字由杜伟国代签，事后将签订合同的事告知了李建宏；杜伟国称合同签订前后李建宏均知情，李建宏的签名由谁签的其记不清了；李建宏称合同签订后李军虎向其要求交付房屋时其才知道杜伟国代表其以庆阳智霖公司代理人的身份与李军虎签订商品卖买房合同，并向李军虎承诺待其与杜伟国对账务进行决算后再交付抵顶的房屋。关于商品房买卖合同中所加盖的庆阳智霖公司印章，李建宏与杜伟国均认可合同上的印章；关于李建宏的签名，双方陈述均不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追人，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十一条：“根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效”的规定，李建宏在知晓该行为后未提出异议也未撤销该合同，同时向李军虎承诺待其与杜伟国进行账务决算后交付房屋，说明李建宏对杜伟国的代理行为进行了追认，李建宏承诺与杜伟国对账务进行决算后交付房屋，该承诺系对合同附加的条件，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”的规定，庭审中，李建宏和杜伟国提交了资产账务分配协议2份，协议上明确约定杜伟国分得2套门面房等内容，该协议双方签字认可，足以证明李建宏与杜伟国已对安宁小区账务资产进行了分配，合同所附加的条件已成就，该合同已生效，因此对该商品房买卖合同依法予以确认。据此认定事实如下：2012年，孟坝镇恒业家园项目合伙人刘玉海因资金不足，向李军虎借款200000元。2015年5月至7月，恒业家园经清算将该笔借款分配给杜伟国，由杜伟国负责偿还。后李建宏与杜伟国挂庆阳靠智霖公司资质，共同开发安宁小区，二人各占股50%。2017年1月18日，杜伟国以庆阳智霖公司名义代表李建宏与李军虎签订了商品房买卖合同，售楼部以庆阳智霖公司的名义出具收条。合同签订后，杜伟国将与李军虎签订房屋买卖合同的情况告知李建宏，李建宏并未提出异议，并与2017年2月21日、2月23日和杜伟国签订了安宁小区资产账务分配协议2份，两份协议的内容基本一致。后李军虎多次催促交付房屋未果，遂提起诉讼。 本院认为，依法成立的合同，应当受法律保护。本案中杜伟国因抵顶债务将其与李建宏共同开发的安宁小区第2幢自东向西12号门面房抵顶给李军虎，并与李军虎签订商品房买卖合同，该合同加盖了智霖公司的公章及李建宏的私章，以智霖公司的名义开具了收据，后李建宏与杜伟国就安宁小区账务资产进行了书面分配，双方签字确认，其中将涉案的房屋分配给杜伟国。从合同的签订及合同的履行过程看出，李军虎与庆阳智霖公司签订以房抵债买卖合同，合同经李建宏事后追认。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”的规定，在我国法律没有规定代物清偿制度，而双方当事人对合同的成立又无特别约定的情况下，应当认定庆阳智霖公司与李军虎签订的房屋买卖合同是诺成性合同，自双方当事人意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件。庆阳智霖公司、李建宏、杜伟国未按照约定交付房屋的行为，属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，庆阳智霖公司、杜伟国、李建宏应向李军虎限期交付位于镇原县孟坝镇安宁小区第2幢自东向西12号门面房1间。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十五条、第四十八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十一条之规定，判决如下： 被告庆阳市智霖房地产开发有限公司、李建宏及杜伟国于本判决书生效后15日内向原告李军虎交付位于镇原县孟坝镇安宁小区2幢（自东向西）12号房屋1间。 如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件受理费584元，由庆阳市智霖房地产开发有限公司、李建宏及杜伟国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长  刘建勋 人民陪审员  刘 馨 人民陪审员  路 鹏 二〇一九年六月十一日 法官 助理  曹 越 书 记 员  包婷芳 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二十五条承诺生效时合同成立。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追人，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》 第十一条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。