天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初4454号原告：天津中欣世纪投资有限公司，住所天津市南开区延安路6号。法定代表人：陈玉叶，总经理。委托诉讼代理人：李婷，天津君辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹辉，天津君辉律师事务所实习律师。被告：天津市奥淇医科医药销售有限公司，住所天津市南开区延安路6号。法定代表人：王国祥，总经理。委托诉讼代理人：郭清明，天津悟通律师事务所律师。原告天津中欣世纪投资有限公司（以下简称中欣公司）与被告天津市奥淇医科医药销售有限公司（以下简称奥淇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中欣公司的委托诉讼代理人李婷、曹辉，被告奥淇公司的委托诉讼代理人郭清明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中欣公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认2007年4月30日双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月15日解除；2.请求依法判令被告腾空租赁场地交还原告；3.请求依法判令被告向原告支付自2017年11月1日至2018年10月15日止欠付的租金394190元（2017年11月1日至2018年4月30日按1123元/日，2018年5月1日起按1150元/日计算）；4.请求依法判令被告向原告支付自合同解除之日至腾空场地交还原告之日止占地使用费，暂计至2019年3月26日为185150元（按1150元/日计算）；5.请求依法判令被告向原告支付违约金102500元；6.依法判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，中欣公司变更第五项诉讼请求为：请求依法判令被告向原告支付违约金105000元。事实和理由：2007年4月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：中欣公司将坐落于南开区延安路6号的建筑面积2300平方米房屋出租给奥淇公司使用，租赁期限为16年，自2007年5月1日起至2023年4月30日止；年租金标准为400000元，按季度支付等。此年租金前五年不变，自第六年开始递增一万，第十一年起再递增一万元至合同期满。合同还约定，奥淇公司未按约定的用途使用场地或将所租场地擅自转让第三人或逾期30日未交纳租金的，中欣公司可终止该合同并获得年租金25%的经济赔偿。合同签订后，中欣公司依约向奥淇公司交付出租房屋。奥淇公司自2017年11月1日起欠付中欣公司租金，已达到合同约定的解除条件。中欣公司遂于2018年10月15日向奥淇公司发出了解除租赁合同的函，奥淇公司至今未腾空涉诉场地，并且未向中欣公司支付欠付的租金、违约金。双方协商未果，故成讼。奥淇公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告在诉状中表示向被告发出解除函，此解除函被告并未收到；第二，虽然被告未向原告支付租金，但是由于原告拒收租金造成的，原告违约在先，根据《合同法》第九十四条和第九十六条的规定，合同解除应当是守约方向违约方提出，本案原告故意制造被告没有支付租金的表象，是原告违约；第三，原告主张腾房及违约金均没有法律依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：中欣公司提交的证据：1.催告函；2.解除函；3.顺丰快递发件单及投递记录；4.催告函、解除函张贴情况视频光盘；5.解除函电子邮件截图及奥淇公司登记信息。本院认为，中欣公司提交的证据，来源合法，客观真实，能够形成完整的证据链，本院予以采信。奥淇公司提交的证据：1.录音音频光盘及网页打印件三份；2.关于催告中欣公司接收租金的声明及EMS邮件查询单；3.停水停电通知。本院认为，奥淇公司提交的证据2客观真实，本院予以采信；证据1中的录音音频无法核实证据来源，真实性存疑，且录音内容不能证明中欣公司拒收租金的事实，网络打印件亦不能证明信息发布的来源，本院不予采信；证据3客观真实，但与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述及本院审查认定的证据，认定事实如下：2007年4月30日，中欣公司与奥淇公司签订《房屋租赁合同》，约定：中欣公司将坐落于南开区延安路6号的房屋出租给奥淇公司使用，房屋面积2300平方米；租赁期限自2007年5月1日起至2023年4月30日止；租赁用途为药品经营；年租金标准为400000元，按季度支付；租金前五年保持不变，自第六年起递增10000元，自第十一年起再递增10000元至合同期满。合同还约定，奥淇公司未按约定的用途使用场地或将所租场地擅自转让第三人或逾期30日未交纳租金的，中欣公司可终止该合同并获得年租金25%的经济赔偿等合同条款。合同签订后，中欣公司将房屋交付使用。奥淇公司向中欣公司支付租金至2017年10月底。2018年10月9日，中欣公司向奥淇公司邮寄《催告函》，要求奥淇公司于2018年10月20日前腾空租赁合同项下场地交还中欣公司，并于2018年10月12日前向中欣公司缴纳所有承租场地拖欠租金、占用费等内容。2018年10月15日，中欣公司向奥淇公司邮寄《租赁合同解除函》，上载：因奥淇公司自2017年11月1日起欠付租金，经催告未能缴纳，为尊重合同约定，维护中欣公司的合法利益，宪现郑重通知奥淇公司，双方《租赁合同》于即日解除。请奥淇公司10日内按照约定向中欣公司交还场地，缴纳欠付租金及违约金等内容。上述两两份邮寄快递均由奥淇公司员工刘磊签收。同日，中欣公司将上述《租赁合同解除函》张贴于租赁房屋处。现奥淇公司仍占有租赁房屋，遂成讼。另外，本院依中欣公司申请，于2019年4月3日做出（2019）津0104民初4454号民事裁定：查封、扣押或冻结被申请人天津市奥淇医科医药销售有限公司名下681840元银行存款或其他等值财产。本院认为，原告中欣公司与被告奥淇公司于2007年4月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。各方当事人均应按照合同的约定，享有权利，履行义务。至起诉时，被告奥淇公司逾期向原告中欣公司支付租金已超过5个多月，依据双方合同约定，中欣公司享有合同的单方解除权。虽然被告奥淇公司以欠付租金系中欣公司拒收为由进行抗辩，但其未能提交证据直接证明原告中欣公司拒收租金的事实，故被告奥淇公司的抗辩理由不成立，本院不予采信。原告中欣公司于2018年10月15日通过现场张贴及发快递等的形式向被告奥淇公司送达了《租赁合同解除函》，应当认定原告中欣公司已于当日向被告奥淇公司作出了解除双方租赁合同的意思表示，且已经通知到达被告奥淇公司。即双方于2007年4月30日签订《房屋租赁合同》已经于2018年10月15日解除。原告中欣公司的诉请，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告奥淇公司应将涉案房屋返还给中欣公司。关于租金。庭审中，被告奥淇公司自认自2017年11月1日起未再向中欣公司支付租金，现本院依法确认双方的租赁合同关系已于2018年10月15日解除，故被告奥淇公司应当按照年租金410000元的标准向原告中欣公司支付自2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金202140元（1123元/日×180日）及按照年租金420000元的标准支付自2018年5月1日至2018年10月15日期间的租金192050元（1150元/日×167日），共计394190元。关于房屋使用费。鉴于合同解除后被告奥淇公司仍占用租赁房屋，其应当按照原合同约定的租金标准向原告中欣公司支付使用费。故原告中欣公司主张要求被告奥淇公司按照每日1150元的标准支付自2018年10月16日起至交还租赁房屋之日止的房屋使用费诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金。涉诉合同因被告奥淇公司迟延交付租金等费用所致，被告奥淇公司还应按合同约定向原告中欣公司支付违约金。被告奥淇公司主张违约金过高，现原告中欣公司未能提交证据证明因被告奥淇公司逾期支付租金造成的实际损失，故本院综合考量原告中欣公司的损失情况及被告奥淇公司的违约情况，酌定违约金为合同解除当年的年租金标准420000元的12%，即50400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认2007年4月30日原告天津中欣世纪投资有限公司与被告天津市奥淇医科医药销售有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月15日解除；二、被告天津市奥淇医科医药销售有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于天津市南开区延安路6号的房屋（合同记载出租面积为2300平方米）腾空并返还给原告天津中欣世纪投资有限公司。三、被告天津市奥淇医科医药销售有限公司于本判决生效之日起十五内支付原告天津中欣世纪投资有限公司支付自2017年11月1日至2018年10月15日期间的租金394190元及违约金50400元，并按照每日1150元的标准支付自2018年10月16日起至实际腾还租赁房屋之日止的房屋使用费；四、驳回原告天津中欣世纪投资有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5309元，保全费3929元，共计9238元，由被告天津市奥淇医科医药销售有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日直接给付原告天津中欣世纪投资有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 王 岩二〇一九年六月二十八日书记员 于梦洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。