贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初1761号原告：任道凯，男，1973年10月22日生，住贵州省普安县。原告：姚敏，女，1973年5月20日生，住贵州省普安县。共同委托代理人：于德水，贵州天生律师事务所律师。被告：黔西南州富国置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市云柯路**，统一社会信用代码915223005941740743。法定代表人：肖坤富，系该公司董事长。委托代理人：胡春燕，兴义市黄草法律服务所法律工作者。原告任道凯、姚敏与被告黔西南州富国置业有限公司（以下简称富国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年3月26日公开开庭进行了审理，原告任道凯、姚敏的共同委托代理人于德水，被告富国公司的委托代理人胡春燕到庭参加诉讼。后双方两次申请庭外和解(合计50天)未果。本案现已审理终结。原告任道凯、姚敏共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年1月14日至2019年1月14日期间的逾期交房违约金58811.4元;自2019年1月15日起，以268300元为基数，按0.02%/天计算逾期违约金至被告按合同约定交房之日止。2、判令被告支付原告2016年1月14日至2019年1月14日期间的逾期办证违约金42295.8元；自2019年1月15日起，以268300元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利息计算至办理完毕商品房所有权初始登记日止。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告任道凯与姚敏系夫妻关系，2015年1月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》、购买被告开发的位于兴义市××××房；原告于2017年1月24日交纳了契税。合同约定：原告所购买房屋面积为142.88平方米，房屋总价款为268300元。原告采取银行按揭方式付款，原告签订合同之日付首期房款138300元，余款130000元以银行按揭的方式支付；后原告在贵州银行办理了按揭贷款，该行将原告所贷房款一次性受托支付到被告账户。合同还约定：被告向原告交房截止日期为2015年5月31日，并对交房应取得建筑工程竣工合格证明文件及商品房面积实测技术报告书等条件作出明确约定，但被告至今未按约定向原告提供上述材料。同时，被告还承诺于2015年12月30日前取得案涉房屋商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告亦未按合同履行相应的按时办证义务，被告的行为已构成违约。根据合同约定，被告逾期交房的，应当按日计算向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，截止2019年1月14日，被告应当承担违约金58811.4元【268300元×0.02%/天×1096天（2016年1月14日-2019年1月14日)=58811.4元】。合同还约定，逾期办证的，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但该约定明显低于给原告造成的损失，故应当按中国人民银行公布的逾期银行贷款利息（即5.25%/年）进行计算，截止2019年1月14日，被告应当承担违约金42295.8元【268300元×5.25%/年÷365天×1096天（2016年1月14日-2019年1月14日)=42295.8元】。被告的违约行为致原告遭受不同程度损失，特向人民法院提起诉讼。被告富国公司辩称：一、涉案房屋已经在2017年12月15日竣工验收合格，并于2018年5月16日办理了初始登记；二、原告部分诉请已过诉讼时效；三、逾期交房违约金的诉请是不存在的，原告已实际占有使用房屋，根据相关法律规定，应不予支持；四、原告诉请的逾期办证违约金计算不符合合同的约定，把违约金计算至起诉时没有事实和法律依据。本案争议焦点：1、原告的部分诉请是否已过诉讼时效；2、原告关于逾期交房违约金的诉请应否获得支持；3、原告关于逾期办证违约金的计算方式是否具有事实和法律依据。围绕争议焦点，原告向本院提交了身份证、结婚证、《商品房买卖合同》复印件一份、《收据》复印件七份、不动产权证书复印件一份、州公消验字[2015]第0186号《黔西南州公安消防支队建设工程消防验收意见书》复印件一份。被告向本院提交了《商品房买卖合同》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《房地产权登记信息》、《收楼证明书》复印件各一份。经本院审查并结合双方庭审陈述，认定事实如下：二原告系夫妻关系。2015年1月7日，原告任道凯与被告富国公司签订编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》一份，购买被告开发并取得预售许可的兴义XX第X幢XX号房，约定房屋建筑面积为142.88平方米，房屋总价款268300元，付款方式为合同签订当日支付首付款138300元，余款130000元以银行按揭贷款支付。合同第十一条约定“出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时已取得建筑工程竣工合格证明文件”，第十三条约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金”，第二十二条第三（一）项约定“出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，第三（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或者（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，并约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。后原告按合同约定方式交纳购房款268300元。2016年4月22日，二原告与被告再次就涉案房屋签订编号为2016004108号《商品房买卖合同》，将交房时间变更为2016年6月30日前，将办理房屋转移登记时间变更为2016年12月30日前，其余约定与原合同一致。另查明，1、原告于2016年6月15日接收涉案房屋并装修入住。2、被告于2017年12月15日取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，于2018年5月16日办理涉案房屋不动产权登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告富国公司在取得商品房预售许可后，与原告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。关于在本案诉讼中原、被告双方提交的商品房买卖合同签订时间、约定交房时间和办理初始登记时间不一致的问题，因双方均对对方提交合同的真实性予以认可，被告提交的合同签订时间在后，且已在相关部门备案，应系双方对交房时间及办理初始登记时间达成了新的合意，系双方真实性意思表示，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，本院予以采信该合同为本案定案依据。本案原告已按合同约定支付了全部购房款，被告未在合同约定的2016年6月30日前向买受人交付已取得建设工程竣工合格证明文件的商品房，亦未在合同约定的2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人，已构成违约。原告虽未举证证明其因被告逾期交房和逾期办证产生的实际经济损失，但因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，被告违约系客观事实，应按双方约定和法律规定承担相应违约责任，支付原告从约定交付涉案商品房之次日起至涉案楼盘取得建设工程竣工验收备案登记之日止的逾期交房违约金，以及从约定办理初始登记之次日起至涉案楼盘实际取得大产权初始登记之日止的逾期办证违约金，但因被告未举证证明其取得涉案楼盘商品房大产权初始登记的具体日期，而举证证明其已于2018年5月16日为原告办理了案涉房屋的不动产权登记，本案中即以该日期为本案逾期办证违约金的止算日。关于原告诉请是否已过诉讼时效的问题，因原告所诉逾期交房及逾期办证违约金均系按日计算的个别债权，为继续性债权，被告逾期一日即应计算一日的违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告于2019年2月12日向本院提起诉讼，向被告主张权利，往前计算三年即为2016年2月12日，故原告此前的违约金请求权已过诉讼时效，本案被告依法应承担逾期交房违约责任的期间为2016年7月1日至2017年12月15日，应承担逾期办证违约责任的期间为2016年12月31日至2018年5月16日。关于原告诉请的逾期交房违约金，首先，双方合同约定被告应于2016年6月30日前交付房屋，且明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，本案涉案房屋于2017年12月15日才取得建设工程竣工验收备案登记，被告已构成违约系客观事实，故被告关于原告已收房，不存在逾期交房违约损失的辩解意见，本院不予采信。其次，双方合同约定逾期交房违约金计算标准为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”，即为0.02%，折合年利率7.3%，该约定系双方真实意思表示，并非明显过高，但因原告未举证证明其因被告逾期交房产生的实际经济损失，且其已实际接收房屋装修入住，已不存在租金损失，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对本案被告应支付的逾期交房违约金酌情按双方约定的30%计算为：268300元×0.02%×532天（2016年7月1日至2017年12月15日）×30%=8564.14元。关于本案逾期办证违约金的计算，首先，商品房大产权初始登记系买受人获得房屋权属证书的必需前提，如果被告未在约定期限内完成申请办理商品房大产权初始登记的合同义务，必将导致原告房屋权属证书的办理时间相应推后；其次，本案合同对被告超过约定日期60日后办理初始登记的违约责任约定分为买受人退房和不退房两种情形，本案原告选择不退房，对此，双方约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，双方合同约定的违约金计算方式折合年利率3.65%，该约定亦系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，并非明显过高或者过低，本院尊重双方当事人意思自治，故在本案中被告应支付原告的逾期办证违约金为：268300元×0.01%×501天（2016年12月31日至2018年5月16日）=13441.83元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、限黔西南州富国置业有限公司于本判决生效后十日内支付任道凯、姚敏逾期交房违约金8564.14元；二、限黔西南州富国置业有限公司于本判决生效后十日内支付任道凯、姚敏逾期办证违约金13441.83元；三、驳回任道凯、姚敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1161元，由原告任道凯、姚敏共同承担905元，被告黔西南州富国置业有限公司承担256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一九年六月十八日法官助理廖雷书记员席绍美