云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0402民初498号原告：玉溪市红塔区李棋街道康井社区居民委员会第三居民小组，住所地云南省玉溪市红塔区李棋街道康井社区居民委员会第三居民小组。负责人：康云顺，组长。委托诉讼代理人：李永福，兴诚信法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：玉溪谊同装饰工程有限公司，住云南省玉溪市高新区财新路**。统一社会信用代码：91530400343752933R。法定代表人：陈国军。原告云南省红塔区李棋街道康井社区居民委员会第三居民小组（以下简称康井三组）诉被告玉溪谊同装饰工程有限公司（以下简称玉溪谊同公司）土地租赁合同纠纷一案，原告于2019年1月17日向本院起诉，请求：1、判令原告与被告2018年6月19日签订的《康井社区三组25.037亩土地合作开发合同》于2018年12月31日解除；2、由被告支付原告2018年7月1日至2018年12月31日的土地收益金400592元；3、判令被告赔偿违约金500000元。本院受理后，依法适用简易程序于2019年3月19日、6月3日两次公开开庭进行了审理，原告负责人康云顺及其委托诉讼代理人李永福，被告法定代表人陈国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理认定：原告于2018年5月26日至5月30日将案涉地块发布《康井社区三组25.789亩土地招商引资合作开发公示》，对外公开竞价招标。因只有被告公司报名竞价，2018年6月15日原告召开小组党员会、居民代表会议，经讨论决定被告为中标者。2018年6月19日原告（甲方）与被告（乙方）签订《康井社区三组25.037亩土地合作开发合同》（以下简称《土地合作开发合同》），约定：甲方现有土地约25.037亩（其中：预留发展用地15.037亩，农用地10亩），具体面积以勘测定界为准。位于，东邻康井四组农用地，西、北邻本组民房。经康井三组党员、居民代表及居民户主签字同意该地块与乙方合作开发，乙方已知晓该地块的土地性质……一、合作内容及方式：1、甲方现有25.037亩土地，甲方确认对该土地拥有完全权属。双方一致确认：甲方出土地，乙方投入资金开发25.037亩土地，合作开发项目由乙方根据规划要求确定。在合作期内，乙方享有本合作项目完全开发权、使用权和经营权。合作开发期为40年，合同期时间为2018年7月1日至2058年6月30日止。2、本合作开发合同40年期满，乙方投资建设在该地块所有不动产（房屋及水、电设施、附属设施、绿化等）全部无偿归甲方所有。3、合作开发经营期间第一个五年按32000元/亩/年支付土地收益金，每五年递增15%土地收益金，计算如下：（1）2018年7月1日—2023年6月30日，土地收益金为：32000元/亩/年。（2）2023年7月1日—2028年6月30日，土地收益金为：32000×1.15=36800元/亩/年……（9）乙方承诺每年重阳节对甲方老年人补助10000元节日慰问费。……5、开发经营期间乙方自主经营，自负盈亏，甲方不得干预。在开发经营过程中由乙方自主开发和经营，产生的债权债务由乙方负责，甲方只按本合同约定收取土地收益金。如出现亏损，乙方承担全部亏损，与甲方固定收益无牵扯。……二、合作期限及相关约定：1、合作期限为40年，土地收益一年支付一次，于每年6月30日前一次性支付下一年度的土地收益。如乙方超过一个月不交土地收益，甲方有权解除合同，乙方在土地上投资的所有不动产无偿归甲方所有……11、乙方根据需要将农用地转换为建设用地时，甲方应积极配合乙方办理相关报批手续，所产生的各项费用由乙方承担。……四、乙方权利与义务：……4、乙方在经营期间，如甲方违约，必须向乙方支付违约金贰佰万元，并承担由此造成的经济损失；若乙方违约，乙方支付违约金贰佰万元，并承担由此造成的经济损失。违约方还应承担违约产生的法律责任。合同签订后，原告依约将案涉土地交付被告使用，但被告未进行开发并一直未按约定履行支付土地收益金。2018年10月21日原告向被告发了《告知函》，载明：……1、贵公司依合同约定应支付的2018年7月至2019年6月期间的前期土地收益841184元应于收到本通知之日起三日内向本小组全额支付完毕。2、如贵公司无法按照本函第1条意见按期交清土地收益，则自收到本告知函三日内，视为本居民小组已书面通知你方解除合同，我方已单方行使合同解除权，合同解除通知不再另行送达。同时，我方将视贵公司具体态度保留追究你方违约责任的权利等。被告收到后，于2018年11月7日出具《收条》一份，明确表示自收到告知函之日起三日内支付土地收益金；自收到告知函之日起三日内未能支付土地收益金的，按告知函第2条执行，解除合同。2018年11月29日被告写下《保证书》，载明：康井三组地块本方还要继续租用，本方保证下周一，2018年12月3日支付康井3组地租（共计3年），对此特向康井居民道歉，望给予谅解。2018年12月10日，被告写下《承诺书》，明确表示同意解除合同，赔偿康井三组共计人民币伍拾万元，款项于2018年12月13日前支付。经原、被告双方多次协商，截止目前，除被告仅支付的重阳节老年人慰问费10000元外，未支付过其他任何款项；案涉地块仍由原告实际控制。另，本案涉诉的15.037亩土地已经玉溪市人民政府征收为国有建设用地，征地批准文件为云国土资复[2006]329、344、400号批文，并经玉溪市土地储备中心2018年8月16日《证明》，按照城市规划布局的要求，确定为康井村农民预留发展有地，可以用于具体建设项目使用。本院认为，同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，因案涉的15.037亩土地在原、被告签订《土地合作开发合同》前，原告已办理了农用地转用手续，取得了该土地的建设用地使用权批复，故原、被告签订的《土地合作开发合同》关于15.037亩土地的约定，确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效合同，原、被告应当按照协议的约定履行各自的义务。被告在与原告签订《土地合作开发合同》后，未依约支付土地收益金，违反合同约定，致使原告收取土地收益金的合同目的不能实现，已构成根本违约，原告有权依约解除双方签订《土地合作开发合同》，并由被告赔偿原告损失并承担相应的违约责任。庭审中，原、被告均明确表示合同解除时间为2019年12月31日，故原、被告于2018年6月19日签订《康井社区三组25.037亩土地合作开发合同》有关预留发展用地15.037亩的约定于2018年12月31日解除。被告应支付原告预留发展用地15.037亩的土地收益金，现原告请求半年的土地收益金，于法有据，予以支持，故被告应支付原告土地收益金240592元（32000元/亩/年×15.037亩×1/2年）。关于原告请求的违约金，本院仅对合同有效部分予以支持违约金，根据合同法的有关规定，其对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及解除合同合理期限，根据公平合理和诚实信用原则，兼顾双方当事人的利益，酌情认定被告应承担解除合同违约金144355元（481184元×30%）。另，我国现行法律禁止未经依法批准将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”原、被告在本案法庭辩论终结前，均未能提供证据证明涉案的农用地10亩，已办理农用地转用手续并取得该土地的建设用地使用权批复以及取得开发项目的立项批复等，故原、被告签订的《土地合作开发合同》有关农用地10亩的约定无效。无效的合同自始没有法律约束力。庭审中，经本院依法释明，原告明确表示，不变更诉讼请求，故对原告关于由被告按32000元/亩/年的标准支付“农用地10亩”土地收益金及违约金的请求，应予以驳回。被告支付的重阳节老年人慰问费10000元并非原告因无效约定而取得的财产。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告玉溪市红塔区李棋街道康井社区居民委员会第三居民小组与被告玉溪谊同装饰工程有限公司于2018年6月19日签订《康井社区三组25.037亩土地合作开发合同》有关预留发展用地15.037亩的约定于2018年12月31日解除；二、限被告玉溪谊同装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告红塔区李棋街道康井社区居民委员会第三居民小组土地收益金240592元，并赔偿原告违约金144355元，两项合计384947元；三、驳回原告红塔区李棋街道康井社区居民委员会第三居民小组的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12806元，减半交纳6403元，由原告红塔区李棋街道康井社区居民委员会第三居民小组负担2185元，由被告玉溪谊同装饰工程有限公司负担4218元。本判决中的货币单位均为人民币。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  徐红伟二〇一九年六月十三日书记员  万周圆