广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初797号原告：家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司。住所地：广东省东莞市厚街镇环岗水库海逸豪庭会所。统一社会信用代码为91441900586304254R。负责人：杨济荣。委托诉讼代理人：刘琼杰，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伽民，广东众达律师事务所实习律师。被告：杨明忠，男，1978年7月20日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。被告：何秋菊，女，1978年11月3日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。原告家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司诉何秋菊、杨明忠物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情需要而转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘琼杰和李珈民、被告何秋菊到庭参加了诉讼，被告杨明忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告何秋菊辩称：被告将案涉房产给朋友开公司，但是原告不能开具相应的专用发票，所以被告没有交管理费。被告确认从2017年12月开始没有交管理费，对第一、二项诉讼请求的管理费、车位服务费没有异议，同意缴纳。对两项诉讼请求的违约金不同意缴纳，理由是被告是消费者，被告需要发票是合法的需求。被告杨忠明没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。本院经审理查明认定事实如下：2016年6月7日，原告和家利物业管理（深圳）有限公司作为乙方，东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司作为甲方，共同签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方聘选乙方对东莞海逸豪庭G1b/G2a期住宅发展项目（尚都）实施前期物业管理服务事宜，乙方确认由原告提供物业服务；物业服务收费经甲乙双方依法在《前期物业服务收费补充协议》中约定以后，并经价格行政主管部门进行备案或核定；合同期限自2017年3月31日起至2027年3月30日止。《前期物业服务收费补充协议》约定乙方收取物业服务费的方式为酬金制，其中别墅的收费标准为4元/月，物业服务费按月缴纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。2016年7月4日，两被告与东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：两被告向东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司购买位于东莞市××街镇××号海逸豪庭尚都×区××幢××号的房屋，建筑面积为250.33平方米。其中，第二十一条约定：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为原告，物业服务时间从2017年3月31日到2027年3月30日，物业服务期间，物业收费计费方式为物业服务费4元/月.平方米（建筑面积），买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约，前期物业服务合同、临时管理规约为该合同的附件。两被告还签订《海逸豪庭尚都临时管理规约（G1a区）》。该规约载明在本物业管理区域的业主大会成立并依法定程序另行聘请物业服务企业之前，由发展商东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司聘请的和记物业服务（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司根据《前期物业服务合同》的规定对本物业管理区域提供物业服务，业主逾期未缴纳物业服务费或其他应付款项的，物业服务企业有权按日收取未缴付的款项万分之二的违约金。另外，东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司还与两被告签订车位分配协议，约定两被告获得两个车位的使用权，两被告应支付车位服务费40元/月/车位。2017年4月12日，东莞市住房和城乡建设局就海逸豪庭G1b/G2a期住宅发展项目（尚都）第一区4号住宅楼工程出具竣工验收备案证书。原告主张两被告从2017年12月起未交纳物业服务费以及车位服务费，要求两被告支付2017年12月至2018年9月期间的物业服务费共10013.2元、车位服务费共800元并从各月欠费的次月1日起计收逾期违约金。被告何秋菊对原告诉请的物业服务费及车位服务费本金没有异议，也同意缴纳，但主张因其将案涉物业给朋友用于开办公司，需要原告开具专用发票，但原告不予配合，故两被告没有缴费，因此，不应支付逾期违约金。原告主张案涉物业尚未有人入住，因被告不能提供相应的手续，故暂不能开具专用发票。另查，和记物业服务（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司在2014年9月2日变更为原告。庭审后，家利物业管理（深圳）有限公司向本院出具确认函，表示对原告提起本案诉讼没有异议。本院认为：被告杨明忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃抗辩和质证的权利。结合何秋菊的陈述，本院对原告所提交的证据的真实性均予以确认。虽然《前期物业服务合同》盖有家利物业管理（深圳）有限公司的印章，但该公司出具的情况说明表示对原告提起本案诉讼没有异议，本院予以确认。根据原告提交的证据，可以认定原告、被告之间存在物业服务合同关系。何秋菊对原告诉请的物业服务费及车位服务费本金没有异议，本院予以确认。鉴于各方没有约定以原告开具专用发票为缴费前提，故两被告应按约定在每月10日前交纳物业服务和交纳当月车位服务费。现原告诉请两被告支付2017年12月至2018年9月期间的物业服务费共10013.2元、车位服务费共800元，本院予以支持。至于逾期违约金，根据《海逸豪庭尚都临时管理规约（G1a区）》的规定，原告有权按日收取未缴付的款项万分之二的违约金，故原告诉请从各月欠费的次月1日起每日按欠款金额的万分之二计收违约金，本院予以支持。至于被告主张的发票问题，不属于本院的管辖范围，本院不予处理，被告可向有权机关寻求救济。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告杨明忠、何秋菊于本判决生效之日起三日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司支付2017年12月至2018年9月期间的物业服务费共10013.2元及违约金，违约金以1001.32元/月为本金，分别从各月欠费的次月1日起按每天万分之二计至本金付清之日止，并分别以本金1001.32元为限；二、限被告杨明忠、何秋菊于本判决生效之日起三日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司支付2017年12月至2018年9月期间的车位服务费共800元及违约金，违约金以80元/月为本金，分别从各月欠费的次月1日起按每天万分之二计至本金付清之日止，并分别以本金80元为限。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费78元（原告已预交），由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈雪敏人民陪审员  王达良人民陪审员  方肖君二〇二〇一九年六月二十六日书记员杜宛璘附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第6页共8页第7页共9页