湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初798号 原告：钟松柏，男，1973年10月11日出生，汉族，住汝城县。 委托诉讼代理人：邓彰科，湖南邓彰科律师事务所律师。 被告：李细阳，男，1955年12月12日出生，汉族，住湖南省汝城县，现在湖南省湘南监狱服刑。 被告：袁恩明，男，1964年4月8日出生，汉族，住湖南省汝城县，现在湖南省郴州监狱服刑。 被告：湖南中迈建设有限公司，住湖南省汝城县卢阳镇西正街**。 法定代表人：何伟平，该公司总经理。 原告钟松柏与被告袁恩明、李细阳、湖南中迈建设有限公司（以下简称：中迈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告钟松柏的委托代理人邓彰科，被告袁恩明、李细阳，被告中迈公司的法定代表人何伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟松柏向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签具的《田庄农贸市场二次开发店面土地出让协议》无效；2.判令被告相互之间承担连带责任共同给付原告购地款100000元并承担贷款利息及赔偿原告损失；3.被告承担诉讼费。事实与理由：2011年1月15日，袁恩明代表袁恩明、李细阳与中迈公司（原郴州华兴建筑有限公司，于2014年3月27日变更）签订《建筑施工项目管理协议书》，又称挂靠后，即合作在汝城县田X乡开发农贸市场。三被告在2011年初与田X乡签订有《田X乡农产品交易市场整体开发协议书》，其中，中迈公司为乙方，协议书中第一条约定“新建商业店面由乙方自主经营、自负盈亏。等”。此后，三被告于2013年8月27日将座落于该市场即田X乡田X墟老市场，四抵为：东抵何某某房、南抵沿江大道江边、西抵钟某某房、北抵老田X墟对直入巷道的120㎡土地使用权出让给原告，且收原告购买款100000元，但至今被告未履行合同也未退款、承担利息及损失。为此，诉至法院，请求判如所请。 袁恩明辩称：收取原告10万元属实，目前在监狱服刑，原告要退也没有办法；原告自己建房，按照我们的要求符合统一规划；由于乡里的问题，部分村的老屋因补偿问题阻工，该项目的土地我们已支付补偿款，有省政府批文，就差汝城县政府挂牌土地，摘牌后按规定可以办房产证；答辩人与李细阳只是挂靠中迈公司的建筑资质，本案与中迈公司无关。 袁恩明未提交证据。 李细阳辩称：收款10万元属实，原告的店面位置是在老市场，属第二期开发工程，要第一期开发完毕之后再进行开发，原告的是黄金地段，所以交了10万元订金；一期工程未完工答辩人就被收押，无法进行二期开发，希望能得到原告的谅解，出狱后会尽量履行合同；与中迈公司是挂靠关系，系答辩人与袁恩明合作开发，但没有支付挂靠费，田庄农贸市场建设与中迈公司无关；如果是出卖地皮，地皮现在仍在，原告可建房；田庄整体开发项目的土地证等所有证件都没办，因是政府政绩工程，先建再批。 李细阳未提交证据。 被告中迈公司辩称：《田X乡农贸市场二次开发店面土地出让协议》的当事人为原告和袁恩明，答辩人对该合同并不知情，未加盖答辩人公章，也未授权任何人签署该合同；原告提供的收款收据答辩人不知情，也未加盖答辩人公章，该土地出让金也未进答辩人公司账户；答辩人与袁恩明签订的《建筑施工项目管理协议书》明确了适用范围（授权范围），即袁恩明使用答辩人公司资质进行田X乡农贸市场工程的承包施工；答辩人与田X乡人民政府签订了《田X乡农场品交易中心整体开发协议书》中也明确了范围，即新建商业店面由答辩人自主经营、自负盈亏，故只涉及商业店面的买卖，不涉及土地的转让；农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。综上，答辩人并没有权利转让和处置田X乡农场品交易中心整体开发项目所涉及的土地，更不能授权任何人转让和出资田X乡农场品交易中心整体开发项目所涉及的土地，因为原告无权向答辩人主张任何权利，请求驳回原告针对答辩人的诉讼请求。 被告中迈公司未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。钟松柏提交有《田X乡农贸市场二次开发店面土地出让协议》、收款收据及郴州中级人民法院判决书，李细阳、袁恩明均表示无异议，中迈公司认为：《田X乡农贸市场二次开发店面土地出让协议》不涉及公司，非公司签订，真实性的问题不清楚，对公司无效；收款收据与公司无关，公司并未收取该款项；判决书不能证明田庄项目部是公司成立的。以上双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年汝城县田X乡人民政府拟新建农产品交易中心，袁恩明、李细阳二人建立合伙关系，向田X乡人民政府提出开发建设意愿，2011年1月15日，袁恩明（甲方）与郴州市华兴建设有限公司（乙方）签订《建筑施工项目管理协议书》约定：乙方同意甲方使用乙方公司资质进行汝城县农产品交易中心开发工程的承包施工，甲方负责组建该项目的项目部，自主经营、独立核算、自负盈亏。该协议还对甲方使用资质过程中的其他责任进行了约定。在与田X乡政府协议过程中，袁恩明、李细阳成立湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部，刻制项目部公章，负责田X乡农产品交易中心工程的建设、管理和房屋销售。之后，袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义对外进行招商和店面预售。2011年3月7日，汝城县人民政府（甲方）与郴州市华兴建筑有限公司（乙方）签订了《田X乡农产品交易中心整体开发协议书》，袁恩明、李细阳作为乙方的委托代理人在该协议上签字。该协议中约定的开发模式为：“田X乡农产品交易中心由乙方全额投资兴建，甲方不投入资金，新建商业店面由乙方自主经营、自负盈亏，其它一切公共设施由乙方建好后，全部无偿移交给甲方所有和使用。袁恩明、李细阳均陈述，涉案项目袁恩明、李细阳与中迈公司系挂靠关系，但认为其出售行为与中迈公司无关。 2013年8月27日，钟松柏付款3万元给袁恩明，袁恩明开具了收据，内容为“今收到钟松柏交来土地出让款30000元”，收据中加盖湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部公章和“经手人”袁恩明签名。 2013年8月27日，田X乡农贸市场扩建项目部（甲方）与钟松柏（乙方）签订《田X乡农贸市场二次开发店面土地出让协议》，约定：1、、地址：座落于田X乡田庄圩原铁木社沿江大道2、四抵：东抵何某某房、南抵沿江大道江边、西抵钟某某房、北抵老田X墟对直入巷道；3、面积：入身长10m，横身宽12m，其中包办国有土地使用证面积120㎡，另见附图；4、计价：包办国有土地使用证的土地每㎡按2308元计算，合计总价人民币276960元；5、付款方式：双方签订协议时，付总价款的80%即人民币20万元，余款部分待由甲方办好土地使用证交给乙方时，付清全部价款；6、建设要求：要严格执行田X乡农贸市场的建设规划，统一风格，统一高度，最高只可建四层高，具体数据按规划要求；7、如果甲方还在田庄市场开发时，由甲方代乙方办好房产证，办房产证一切费用由乙方自负；8、如有任何方违约，罚款双倍；9、协议生效期：经双方签字后立即生效，待双方履行协议条款付清全部款项后自然失效。协议甲方处加盖有湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部公章和袁恩明签名，乙方处有钟松柏签名。 2013年8月29日，钟松柏付款7万元给袁恩明，袁恩明开具了收据，表示收到土地出让款7万元，收据中加盖湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部公章，收款人“袁恩明”、会计“欧阳鑫”签名，备注收款单位“田庄市场项目部”。 至今，袁恩明、李细阳未取得田X乡农产品交易中心建设用地土地使用权证，未取得预售许可证明，钟松柏未能在田X乡老市场建房。 另查明，郴州市华兴建筑有限公司2004年9月10日成立，2014年变更名称为湖南中迈建设有限公司。 本院认为，本案的案由应为买卖合同纠纷。被告袁恩明、李细阳合伙开发汝城县田X乡农产品交易中心，未取得土地使用权证，未取得预售许可证与原告钟松柏签订《田X乡农贸市场二次开发店面土地出让协议》，将未取得土地使用证的土地出售给钟松柏，该合同违反法律的强制性规定，为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，对合同双方没有法律约束力。因合同无效后，被告袁恩明、李细阳所收取的原告钟松柏的款项100000元，应当予以返还。被告袁恩明、李细阳不具备房地产开发资质，未取得土地使用权证、未取得预售许可证明而对外进行土地转让，对本案纠纷的发生存在过错，应当赔偿占用原告钟松柏资金的利息损失，对于原告主张的返还购房款100000元及赔偿利息损失的请求，本院予以支持，关于利息按银行同期贷款年利率从收到资金之日起至起诉之日计算为：30000元×6.55%÷365天×2065天+70000元×6.55%÷365×2063天＝37031.72元。原告主张其他经济损失未提供相应的证据予以佐证，本院不予支持。 对于中迈公司是否承担退款责任及承担利息损失的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，袁恩明、李细阳二人合伙为承包汝城县农产品交易中心项目开发，挂靠中迈公司，并与中迈公司签订《建筑施工项目管理协议书》，约定由袁恩明、李细阳组建项目部。中迈公司同意袁恩明、李细阳挂靠该公司，并以中迈公司的名义与汝城县人民政府签订了《田X乡农产品交易中心整体开发协议书》，该协议约定由中迈公司全额投资兴建田X乡农产品交易中心，自主经营、自负盈亏。袁恩明、李细阳作为中迈公司的委托代理人在该协议上签字。袁恩明、李细阳成立了田庄商贸市场扩建工程项目部，并以该项目部的名义在2013年8月27日与钟松柏签订《田X乡农贸市场二次开发店面土地出让协议》，钟松柏作为涉案项目的土地购买者，有充分理由相信与其签订合同的项目部是由中迈公司成立的项目部。故中迈公司对袁恩明、李细阳成立项目部并对外销售涉案项目土地的行为应当承担责任。中迈公司与袁恩明、李细阳之间的《建筑施工项目管理协议书》，系其内部对项目管理的约定，对钟松柏不能产生约束力，故中迈公司认为袁恩明、李细阳仅是借用中迈公司的施工资质，袁恩明、李细阳销售涉案项目土地的行为与该公司无关的抗辩主张不能成立。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条之规定，判决如下： 一、被告袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义与原告钟松柏签订的《田X乡农贸市场二次开发店面土地出让协议》无效； 二、被告袁恩明、李细阳、湖南中迈建设有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还原告钟松柏100000元，支付利息损失37031.72元； 三、驳回原告钟松柏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3040元（原告钟松柏已预交2300元），减半收取1520元，由被告袁恩明、李细阳、湖南中迈建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提供上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  邓启章 二〇一九年六月十九日 书记员  李航宇 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。