甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书(2019）甘0105民初594号原告：刘学军，男，汉族，1972年8月27日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张军，甘肃中寰律师事务所律师。被告：兰州中海宏洋房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区北滨河西路**，统一社会信用代码91620105581155923W。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托诉讼代理人：任玉荣，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：许大川，兰州黄河律师事务所律师。第三人：刘学东，男，汉族，1974年3月3日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张军，甘肃中寰律师事务所律师。原告刘学军诉被告兰州中海宏洋房地产开发有限公司（以下简称中海宏洋公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年11月7日做出（2018）甘0105民初1309号民事判决书。中海宏洋公司不服该判决，向甘肃省兰州市中级人民法院提起上诉，甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01民终103号民事裁定书认为：原判决认定基本事实不清，发回本院重新审理。本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘学军委托诉讼代理人张军、被告中海宏洋公司委托诉讼代理人任玉荣及第三人刘学东委托诉讼代理人张军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘学军向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《中海广场项目认购协议》无效；2、请求判令被告向原告返还会员升级保证金14万元；3、本案的的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年11月8日，原告、第三人与被告签订了《中海会员升级确认书》，并向被告缴纳14万元会员升级保证金，以便在中海广场开盘售房当日认购房屋时享受98折优惠。2017年11月26日被告开盘时，原告因故未能到场看房，共同购买人刘学东在未得到原告认可的情况下，代表原告与被告签订了购房合同。原告认为购房合同未生效，请求被告返还14万元保证金。被告拒绝返还，致使原告合法利益受到侵害，故诉至法院，请求判如所请。第三人刘学东向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告及第三人签订的《中海广场项目认购协议》不成立；2、请求判令被告向第三人返还会员升级保证金14万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：第三人与原告打算共同购买被告开发的房产，2017年11月8日，原告、第三人与被告签订了《中海会员升级确认书》，并向被告缴纳14万元会员升级保证金，以便在中海广场开盘售房当日认购房屋时享受98折优惠。2017年11月26日被告开盘时，原告因故未能到场看房，第三人在未得到原告认可的情况下，代表原告与被告签订了购房合同。事后原告并不认可第三人所选的房产，第三人与原告共同购房的意愿未达成。第三人认为中海宏洋公司明知第三人未取得代理认购所需的《委托公证书》、委托人身份证原件的情况下同意第三人代刘学军签署购房合同酿成纠纷。被告中海宏洋公司辩称：原告及第三人与被告签订的《中海广场项目认购协议》系各方真实意思表示，合法有效，第三人的行为已构成表见代理，故各方均应按约定履行合同义务。第三人在与被告协商选房过程中，没有做出任何可能对原告造成损害的行为，不存在任何足以使被告怀疑第三人代理权限的情形，且第三人与原告作为共同购买人，有权根据认购房屋的具体情况，与被告签订认购协议购买房屋。即使上述认购协议对原告不发生法律效力第三人作为共同购买人及认购协议的实际签订人，该认购协议的相关责任也应该由第三人承担，原告主张认购协议无效，并以此为由要求返还保证金的理由不成立。被告曾多次通知原告及第三人按约定时间支付购房款，签署《房屋买卖合同》，但均遭到拒绝。被告按照认购协议的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，解除认购协议，保留购房保证金有事实和法律依据，请求法院在查清事实的基础上驳回原告及第三人的诉讼请求。第三人刘学东辩称：本案所涉认购协议不成立。因为协议所涉商铺系原告与第三人共同购买，而非第三人单独购买，现原告的共同购买承诺未到达被告处，承诺未生效，协议不成立，第三人代原告签署认购协议，属无权代理。被告未严格审查，存在重大过错。原告所交12万元保证金和第三人所交的2万元保证金应予退还。故请求法院确认其签订的中海广场项目认购协议不成立；判令被告向第三人返还会员升级保证金14万元。本院经审理查明：2017年11月8日，原告、第三人与被告签订了6份《中海会员升级确认书》，并于当日原告向被告缴纳了12万元会员升级保证金，以便在被告中海广场开盘售房当日认购房屋时享受98折优惠。2017年11月26日，被告中海广场项目正式开盘，原告因故未能到场看房，共同购买人第三人刘学东在未得到原告授权的情况下，以原告及其本人名义与被告签订了7份房屋认购协议，并于当日补交了2万元会员升级保证金。事后原告以购房协议未生效为由，要求被告返还14万元保证金未果，故酿成纠纷。对于当事人没有争议的事实，本院予以确认(证据：中海会员升级确认书6份、存款账户交易明细查询单1份)。原告提交中海广场项目认购协议、司法鉴定意见书，拟证明第三人未经其授权签署了《中海广场项目认购协议》。被告对证据的真实性无异议，对证明目的持有异议，认为该组协议并非未经授权签订，第三人承诺代替原告签字，第三人作为共同购买人有自主选择购买房屋的权利，其行为是真实的意思表示。第三人对该组证据无异议。对该组证据的真实性予以认定。原告提供中海广场项目购房须知，拟证明第三人签订认购协议时，既无委托公证书，也无原告出具的委托书和相关身份证明原件，被告也未尽到核实身份的义务，第三人代签协议的行为不构成表见代理。被告对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为无法证明与第三人签订的协议无效。第三人对该份证据无异议。被告提供不动产权证书、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证兰州地区商品房预售许可证，拟证明被告符合房地产开发企业预售商品房的条件，与原告、第三人签订的《中海广场项目认购协议》不存在法律规定的无效情形。原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的持有异议，认为证明房屋销售许可并不能证明协议有效。第三人质证意见与原告一致。对该组证据的真实性予以认定。被告提供会员升级保证金收款收据7份、中海广场项目认购协议6份、购房定金收款收据7份、代替选房承诺书1份，拟证明原告及第三人为了以98折优惠条件购买7套房屋，于2017年11月8日向被告支付了会员升级保证金；第三人持代替选房承诺书、会员升级保证金收款收据原件选择了第17栋第1314号、第1315号、第1316号、第1317号、第1318号、第1319号、第1320号共7套的房屋，并签订中海广场项目认购协议7份；原告知晓第三人的代理行为并予以认可，原告及第三人应对签订的认购协议承担付款义务，且按照认购协议特别提示第七条约定，如原告及第三人未依约支付购房款，对于定金被告有权不予退还并自行处置上述房屋。原告对上述证据真实性无异议，对证明目的持有异议，认为代替选房承诺书系第三人单方作出的承诺，并没有经过原告的授权。第三人对上述证据的真实性无异议，对证明目的持有异议，认为原告和第三人是共同购房，因此购房事项应是两人的共同意思表示，而原告并没有在承诺书上签字，双方并没有达成共同购房的意思表示，故该认购协议并未成立，同时第三人代原告作出的承诺书并没有经过原告的同意，对原告不具有合同约束力。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。行为人没有代理权实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，原告、第三人作为乙方，与被告签订6份《中海会员升级确认书》，缴纳12万元会员升级保证金，共同升级为中海高级会员，意思表示真实，合法有效。该确认书约定乙方会员在开盘当日不能认购到客户意愿物业或放弃认购意愿，视为乙方放弃使用高级会员功能，被告将办理全额无息退还会员升级保证金手续。后本案所涉中海广场项目开盘时，在原告未到场未授权的情况下，第三人单方填写代替选房承诺书，而被告未对代替选房承诺书是否系原告的真实意思表示、第三人是否持有原告授权凭证进行核实，第三人以其和原告的名义与被告签订7份《中海广场项目认购协议》，第三人的行为事后亦未得到原告的追认，因此第三人与被告所签订的认购协议对原告不产生法律约束力。原告依据中海会员升级确认书的约定，诉请被告退还其缴纳的会员升级保证金，与法有据，应予支持，但是原告仅能对其本人缴纳的12万元保证金享有请求权。对于第三人的请求，因中海会员升级确认书是明确确认了购买被告6套房产系原告与第三人共同购买，而第三人未经原告同意擅自与被告签订认购协议，被告亦未改造严格审查义务，致该6套认购协议未生效。但第三人自行决定购买的第七套房产，虽名义上为刘学军与刘学东共同购买，但刘学军并不知情且定金是由刘学东实际支付，因此该房产系第三人刘学东单独购买，而非刘学军与刘学东共同购买，故刘学东与被告所签署第7套《中海广场项目认购协议》系第三人购买房产的真实意思表示，该认购协议成立并生效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，判决如下：一、第三人刘学东与被告兰州中海宏洋房地产开发有限公司签订的6份《中海广场项目认购协议》不成立。二、被告兰州中海宏洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘学军退还会员保证金120000元。三、驳回原告刘学军的其他诉讼请求。四、驳回第三人刘学东的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由被告兰州中海宏洋房地产开发有限公司承担，与上述款项一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在二年内向本院申请执行，逾期申请的视为放弃执行。审 判 长  孙桂娟审 判 员  李雯君人民陪审员  任国庆二〇一九年六月十二日法官助理王霞书记员孙雅慧