云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3823号上诉人（原审原告）昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人李云波，总经理。委托诉讼代理人罗琦琴，女，1994年4月30日出生，汉族，系昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）李林忆，女，1975年9月10日生，汉族，住昆明市，住昆明市西山区v>委托诉讼代理人殷卫公，云南锦绣江山律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人江梅，女，1969年11月7日生，汉族，住云南省，住云南省昆明市五华区v>委托诉讼代理人白建文，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司因与被上诉人李林忆及原审第三人江梅居间合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人罗琦琴及被上诉人李林忆的委托诉讼代理人殷卫公、原审第三人江梅的委托诉讼代理人白建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司上诉请求：1、撤销昆明市五华区人民法院作出的（2018）云0102民初9855号《民事判决书》第一项，改判：被上诉人向上诉人支付佣金损失30000元及违约金；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案合同是因被上诉人放弃购买导致未能继续履行，根据法律规定及合同约定，被上诉人已经构成违约，原审法院遗漏对此实施的认定，应予纠正。二、根据法律规定及合同约定，上诉人已经履行居间义务，促成买卖合同的成立，上诉人收取约定居间报酬30000元的条件已成就，且涉案合同是因被上诉人违约导致未能继续履行，依法依约都应由被上诉人向上诉人支付佣金损失30000元。综上，原审法院扩张上诉人居间义务，认定合同未成立，将被上诉人违约导致的不利后果加负上诉人。驳回上诉人居间报酬，无事实及法律依据，适用法律错误，且严重损害上诉人的合法利益，应予纠正。请求依法撤销原判、予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人李林忆辩称：本案主要原因是在居间合同履行期间，我方提交了情况说明，说明2017年7月24日，和尊园签订了居间合同，合同注明的期限是2019年7月24——2019年9月25日，我方提出希望中介落实贷款事宜，但是中介没有落实好，而且在此过程中我方发现房屋产权人不是江梅，就让房东来签订合同，但是中介一直没有找来，我方不放心江梅签订合同，导致买卖合同最终没有签订、没有履行。结合情况说明，因为居间合同的主体应该是三方，但是居间合同的主体是江梅和尊园公司、我方，因为江梅没有售房的资格，没有证据显示她具有房屋的所有权，在法律上江梅无权对房屋买卖合同签字，所以我方要求与实际房屋的所有权人签订买卖合同是合理合法的，最终没有签订买卖合同，也没有履行，居间行为没有完成，作为居间公司要求履行居间费用和违约金是没有事实和法律依据的。原审第三人江梅辩称：第三人江梅对于本案诉争的标的没有独立请求权，第三人主体不适格，不应该被列为第三人。昆明尊园房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、被告立即向原告支付人民币30000元；2、被告立即向原告支付违约金（以30000元为基数，从2017年12月11日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计算至起诉之日为3000元）；3、被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月24日，被告李林忆（购买方、乙方）与第三人江梅（出售方、甲方）及原告尊园地产（居间方、丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》（合同编号ZYDCNO.0053039），约定：1、甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市怡合景苑6栋1905室房屋，甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制订的房屋上市标准，甲方出售该房屋同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用期限转让给乙方，该房屋产权状态：无抵押，产权证号：昆房权证（昆明市）字第**，建筑面积142.95平方米（以房产证记载或实际面积为准）。该物业成交价格为人民币（大写）壹佰伍拾万（小写：1500000元）。甲乙双方约定于2017年12月10日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，甲方自愿将与该物业合法销售有关的证明文件资料（包括但不限于房屋所有权证、国有土地使用证、商品房购销合同、委托公证书等）交由丙方保管，直至房屋权属转移登记手续办理完毕。本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。甲乙双方应按要求，在丙方的安排下积极配合完成交易物业权属转移登记手续，若因买卖任意一方未能提供以下资料或不配合导致房产过户交易、贷款等相关手续未能正常办理，丙方不承担责任。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，甲方同意向丙方支付佣金30000元，佣金支付时间为2017年12月10日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的，甲乙方按协商确定的方式补偿甲方；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。另查明，坐落于高新区沙沟尾老村（昆明市人民西路与昌源路交叉口）怡合景苑6栋19层1905室房屋所有权人为案外人董维玉，房权证号为昆房房权证（昆明市）字第**，屋建筑面积为142.95平方米。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告、被告及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》，系三方当事人的真实意思表示。根据合同约定，居间报酬（佣金）支付时间为过户当天支付，原告提供居间服务时间一直应当持续至取得房屋产权办理，其居间服务的内容应当包括协助双方后续签订经过公证机关公证的《房屋买卖合同》、协助办理房屋产权变更手续等。本案中，买卖双方并未于公证机关正式签订《房屋买卖合同》，买卖双方未正式建立买卖合同关系，原告要求被告支付居间报酬没有事实依据。且坐落于高新区沙沟尾老村（昆明市人民西路与昌源路交叉口）怡合景苑6栋19层1905室房屋所有权人为案外人董维玉，原告未提交证据证明第三人江梅对该房屋有否处分权，原告作为房产交易的专业机构，负有高于一般当事人的注意及审查义务，原告未核实涉案房屋的出卖是否是所有权人的真实意思表示，并应为交易双方提供合同公正、缴纳税款或办理过户等事项的全部居间服务，方可获得居间报酬。原告过错导致了合同未能继续履行，故一审法院对原告要求支付居间费用及违约金的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，由被告李林忆负担。本案二审期间，上诉人提交一组证据：微信截图，欲证明：被上诉人在合同履行期内拖延办理，且明确表示放弃购买涉案房屋，导致合同不能继续履行，已经构成根本违约。一审判决认定事实清楚，本案二审认定事实与一审一致。本案二审认定事实如下：2017年9月24日，被上诉人李林忆（购买方、乙方）与原审第三人江梅（出售方、甲方）及上诉人尊园地产（居间方、丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》（合同编号ZYDCNO.0053039），约定：1、甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市怡合景苑6栋1905室房屋，甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制订的房屋上市标准，甲方出售该房屋同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用期限转让给乙方，该房屋产权状态：无抵押，产权证号：昆房权房权证（昆明市）字第**，面积142.95平方米（以房产证记载或实际面积为准）。该物业成交价格为人民币（大写）壹佰伍拾万（小写：1500000元）。甲乙双方约定于2017年12月10日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，甲方自愿将与该物业合法销售有关的证明文件资料（包括但不限于房屋所有权证、国有土地使用证、商品房购销合同、委托公证书等）交由丙方保管，直至房屋权属转移登记手续办理完毕。本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。甲乙双方应按要求，在丙方的安排下积极配合完成交易物业权属转移登记手续，若因买卖任意一方未能提供以下资料或不配合导致房产过户交易、贷款等相关手续未能正常办理，丙方不承担责任。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金30000元，佣金支付时间为2017年12月10日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的，甲乙方按协商确定的方式补偿甲方；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。另查明，坐落于高新区沙沟尾老村（昆明市人民西路与昌源路交叉口）怡合景苑6栋19层1905室房屋所有权人为案外人董维玉，房权证号为昆房权证房权证（昆明市）字第**，筑面积为142.95平方米。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”在签订《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》时，作为房屋出售方的原审第三人江梅既非交易房屋产权人，又无证据证明其得到产权人的合法授权，因此，对本案上诉人提出的被上诉人存在违约情形，应按合同约定支付报酬的主张，依法不予支持。上诉人的上诉请求缺乏充分的事实及法律依据，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 白 皓审判员 吴 娴审判员 饶丽佳二〇一九年六月二十六日书记员 李 哲