天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0112民初11号原告：闫新化，男，1979年9月19日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：刘桂香，天津涧联律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟雪梅，天津涧联律师事务所律师被告：天津中海天嘉湖房地产开发有限公司，住所地天津市津**八里台镇工业园区。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：李滨，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：叶珅，国浩律师（天津）事务所律师。原告闫新化与被告天津中海天嘉湖房地产开发有限公司（以下简称“中海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘桂香、翟雪梅及被告之委托诉讼代理人李滨、叶珅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫新化向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》第十二条中“甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金”的合同内容无效；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金损失222518元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月7日，原告与被告前身天津中信天嘉湖投资有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》及《品湖苑别墅补充合同》，被告将津南区八里台镇天嘉湖北侧品湖苑14-6别墅售予原告，建筑面积197.20平方米，总房款2035562元。《天津市商品房买卖合同》第十二条“商品房权属登记”中约定：自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记；由于被告的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记，合同继续履行，被告应按商品房价款的0.01%向原告支付违约金。合同签约当日，原告向被告支付首付款611562元。并办理了银行按揭，以贷款支付购房余款1424000元。被告给原告开具了购房发票。品湖苑14号楼于2015年10月13日竣工验收，被告于2015年11月1日向原告交付了房屋。2016年9月1日实施的《天津市不动产登记条例》第十八条规定，不动产登记机构应当自受理不动产登记申请之日起三十日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。第三十二条规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。根据上述规定，品湖苑14号楼竣工验收日期为2015年10月13日，被告应在竣工验收之日起60天内即2015年10月14日至12月12日期间办理完毕品湖苑14号楼的首次登记。自2015年12月13日起计算，2016年6月9日为上述合同约定的“自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记”的届满日。可是。被告迟延至2018年8月才办理完毕品湖苑14号楼的首次登记。2018年8月13日，被告通知原告到津南不动产登记中心办理品湖苑14号楼房屋权属转移登记。2018年9月27日，原告取得品湖苑14-6房地产权属证书。据原告了解，2017年5月3日，天津中信天嘉湖投资有限公司名称变更为天津中海天嘉湖房地产开发有限公司。基于上述事实，由于被告的原因延迟至2018年8月6日才办理完毕品湖苑14号楼的首次登记，致使原告于2018年9月27日才取得房地产权属证书，双方签订的买卖合同中约定了被告逾期办证给业主造成的违约损失按房屋价款的0.01%计算，与同楼盘其他业主约定的因被告违约导致逾期办证的违约损失按每日万分之一的房屋价款计算，显然低于给原告造成的实际损失。《天津市商品房买卖合同》是被告采用格式条款订立的合同，被告在合同中违约金的约定没有遵循公平原则确定买卖双方之间的权利和义务，也没用采取合理的方式提请购房者注意免除或者限制被告其责任的条款。合同约定的0.01%违约金显然过低，应依法认定该格式条款无效。根据相关法律规定，申请人要求增加违约金，以弥补申请人的损失。损失数额计算方法，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告特此提出前列诉讼请求，以维护自身合法民事权益，请求判如所请。被告中海公司辩称，请求驳回原告诉请，并由原告负担本案诉讼费。1、被告不存在违约事实，品湖苑小区的初始登记延迟均是由于品湖苑业主存在违建原因导致，津南执法局在对品湖苑房屋进行甄别之后于2018年6月出文函告津南不动产登记中心，该中心才开始受理品湖苑的相关登记事宜，即初始登记至2018年8月和10月办理完成，是由于品湖苑小区违建原因导致，而非被告责任。2、原告诉请系其引用天津不动产登记条例开始计算所谓期限，理由不能成立，原因在于天津不动产登记条例仅为地方法规，该条例实施之时也晚于原、被告双方网签合同时，闫新化诉请对照合同仅为203.55元。涉案房屋的商品房买卖合同及相关附件系双方自愿、平等并经过协商签署的，无合同法中规定的相关无效的情况，双方均需按照合同约定行驶权利与履行义务。原告签署涉案房屋买卖合同和附件时，在该合同附件中另行签署一份声明。原、被告都将该声明作为证据提交，也明确表明在签署买卖合同前被告就合同中对原告产生不利的条款，提请原告注意，同时原告将相关存疑的条款向被告进行了提出，被告按原告要求作出了解释和说明，双方就相关条款已经达成一致。原告已注意到合同中涉及或可能涉及免除限制被告责任或限制原告权利的条款。但原告认可，且认可合同约定的所有权利义务。因此，该合同既不存在违反合同法无效条款的情况出现，同时被告又与原告就所有条款进行协商，原告认可并作出书面声明。为此，原告所变更的要求确认合同部分条款无效的主张不能成立。在合同明确约定逾期办证违约金及该条款合法有效的情况下，原告不能适用其主张司法解释的相关条款，因为双方事先经过书面约定，也没有依据适用同期贷款利率而计算违约金，即使双方存在违约金计算情况也以合同为准，请求法庭支持被告答辩，驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下，对于双方认可的证据本院记录在卷，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方无争议的事实如下：2015年4月7日，原、被告签订了合同编号为2014-0049330的《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于天津市津南区，建筑面积197.20元，每平方米价格为110322.32元，总价款2035562元，甲方（被告）于2015年10月31日前交付房屋。买卖合同第十二条约定,“双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1、自初始登记完毕之日起180日。…由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种约定处理：1、合同继续履行。甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。…”。同日，原告还签订了声明一份，该声明载明，“本人（原告）因购买中信公园城小区（简称“该小区”）品湖苑项目14号楼6门房屋而与天津中信天嘉湖投资有限公司签订编号为2014-0049330的天津市商品房买卖合同及补充合同（含各附件，以下统称买卖合同）。在签订买卖合同前，天津中信天嘉湖投资有限公司就买卖合同中可能对本人产生不利影响的条款提醒本人注意。同时，本人已就有关存疑条款向天津中信天嘉湖投资有限公司提出，天津中信天嘉湖投资有限公司就相关条款已按本人要求做出了解释和说明，双方已就相关条款进行过协商并达成一致。本人已注意到买卖合同中部分条款的内容涉及（或可能涉及）免除、限制天津中信天嘉湖投资有限公司的责任或限制本人的权利，但本人均认可。因此，本人是在完全注意到、理解并认可买卖合同条款的前提下才自愿签订买卖合同，当然，本人也认可买卖合同条款所确定的权利义务内容”。买卖合同签订后，原告依约向被告缴纳了全部购房款。2015年9月10日诉争房屋取得了建设工程规划验收合格证，2015年10月13日诉争房屋取得竣工验收手续。2015年11月1日被告向原告交付了诉争房屋。2016年3月14日，案外人中国海外发展有限公司与案外人中国中信股份有限公司发布收购协议公告，诉争房屋所在项目进行了整体转让，2017年5月3日，天津中信天嘉湖投资有限公司名称变更为天津中海天嘉湖房地产开发有限公司（即本案被告），中海公司对天津中信天嘉湖投资有限公司签订的商品房买卖合同及合同相应的权利义务均认可承接。2018年6月12日，天津市津南区城市管理综合执法局向天津市津南区国土资源分局做出了《关于中海公园品湖苑小区无违法建筑房屋核查说明》，该说明记载中海公园城品湖苑小区共288户房屋，其中87户房屋无任何拆改扩建，其余201户房屋均存在不同程度的违法建设情况，现已对无违建的房屋进行了实地核查确认及公示，由天津市津南区国土资源分局为无违建的87户办理房产证，其余201户限制转移登记，该说明附无违法建筑房屋及存在违法建筑房屋明细表，本案诉争房屋属于无违法建筑的房屋。2018年8月6日诉争房屋办理完毕了不动产首次登记。2018年8月13日，中海公司通知闫新化可以为诉争房屋办理权属转移登记。2018年8月29日，天津市津南区国土资源分局向案外人张重祥出具了《关于张重祥反应津南区八里台镇中海公园城品湖苑无法办理产权证问题的信访事项的答复》，该答复载明：“中海公园城品湖苑项目共计75幢建筑，现除3、5、6、8、11、13、13、15、16、18、20、23、25、27-30、32-34、36-38、40-43、45、46、48-63、67、68、70、73、75共49幢建筑因开发企业存在违规建设问题，造成实测与规划不符，暂不能办理不动产首次登记。其余26幢无企业违规建设的建筑均已完成首次登记。上述存在企业违建的49幢建筑已于2018年8月6日经津南区政府研究决定，由津南区城市管理综合执法局对开发企业违规建筑进行处罚，处罚完成后，我局依据区综合执法局出具的处罚通知及《关于中海公园品湖苑小区无违法建筑房屋核查说明》为其办理不动产首次登记”。2018年9月27日，闫新化取得了诉争房屋的不动产权属证书。对于原、被告存在争议的事实及证据本院评析如下：被告对原告提交的案外人孙红文、王文秀与中海公司签订的商品房买卖合同证明目的不认可，该证据系案外人与中海公司签订关于其他房屋的买卖合同，根据合同的意思自治和相对性原则，闫新化签订的商品房买卖合同可以与其他业主签订的商品房买卖合同存在不一致，且原、被告均对于闫新化与中海公司签订的商品房买卖合同真实性认可，故对该证据的证明效力本院不予确认。闫新化对于本院依法调取的证据不认可真实性，但该证据系本院审判人员依职权调查询问取得，符合证据的法定形式，且与综合执法局及国土资源局的说明可以相互印证，故对于该证据的证明效力本院予以确认，对诉争房屋所在小区延迟办理初始登记的系开发商违法建设和部分业主违法建设共同导致的事实予以确认。庭审中，原告陈述对于其认为中海公司就逾期办理权属登记证书的违约责任给其造成的损失无法进行举证。本院认为，原、被告之间订立的《商品房买卖合同》、《补充合同》等均系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。结合原告的诉讼请求本院评析如下：1、关于被告是否应为涉案房屋办理权属登记及涉案房屋权属登记逾期办理责任在谁的问题，不动产的权属登记系权利人向法定登记机关申请登记的行为，被告作为原告购买商品房的开发企业，不具备为原告办理权属登记的相应职权，但应为原告办理权属登记备齐相应法定手续，存在协助原告办理涉诉房屋权属转移登记手续的合同义务。同时根据现行法律法规规定，涉诉房屋的初始登记是办理房屋权属转移登记的必备前置要件，被告未在法定的期限为涉诉房屋办理初始登记，导致诉争房屋无法在合同约定的期间内办理权属登记，其确实存在违约行为。被告抗辩其未按时办理初始登记的原因系诉争房屋所在楼栋存在其他业主违建，但根据原告提交的国土资源局信访回复可知诉争房屋所在小区逾期办理初始登记既有部分业主违法建设的原因也有开发商违法建设的原因，且经综合执法部门核查闫新化所购买房屋不存在违法建设闫新化亦在办理权属登记证书过程中不存在过错，故应由中海公司承担逾期办理诉争房屋权属转移登记的违约责任。2、关于中海公司逾期协助原告办理涉诉房屋权属登记的违约责任如何承担的问题，原、被告签订的商品房买卖合同中明确约定了被告逾期办理权属登记的违约责任是诉争房屋合同价格的万分之一，原告主张该合同系格式合同，未对原告进行提示说明或解释，但原、被告在签订商品房买卖合同的同时已经签订了声明，其中明确记载了原告对《天津市商品房买卖合同》中的相关条款进行了知晓并同意，对其中涉及限制其权利的部分都予以认可，该违约责任的约定不应认定为格式合同条款；原告亦主张合同约定的违约金过低，低于被告违约对其造成的损失，但原告未能举证证明其实际损失为多少，故被告应按照双方合同约定的违约责任承担逾期办理权属登记违约金203.56元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津中海天嘉湖房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内给付闫新化逾期办理权属转移登记的违约金203.56元。二、驳回闫新化的其他诉讼请求。如天津中海天嘉湖房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4636元，减半收取2318元，由天津中海天嘉湖房地产开发有限公司负担25元，由原告闫新化负担2293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇一九年六月二十四日书记员  元 东附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。