陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕10民初21号 原告：商洛市欣宝房地产开发有限公司。住所地：商洛市商州区。 法定代表人：祝小玲，公司董事长。 委托诉讼代理人：林社军，男，汉族，住商州区。 委托诉讼代理人：曹伟，陕西法正平安律师事务所律师。 被告：中共商洛市商州区委党校。住所地：商洛市商州区。 法定代表人：鱼军成，校长。 委托诉讼代理人：穆治平，陕西秦南律师事务所律师。 第三人：陕西荣国房地产开发有限责任公司。住所地：商洛市商州区。 法定代表人：潘荣娃，董事长。 委托诉讼代理人：赵伟，陕西秦南律师事务所律师。 原告商洛市欣宝房地产开发有限公司（以下简称欣宝公司）诉中共商洛市商州区委党校（以下简称商州区党校）、第三人陕西荣国房地产开发有限公司（以下简称荣国公司）房地产开发合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欣宝公司的委托诉讼代理人林社军、曹伟、被告商州区党校委托诉讼代理人穆治平、第三人荣国公司的委托诉讼代理人赵伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欣宝公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2007年12月19日签订的《联合开发合同》及后期签订的补充协议均属无效；2、判令被告赔偿原告因履行《联合开发合同》所造成的经济损失997.32万元及利息（从2011年7月1日起算）和原告诉讼费损失、前期投资损失共计1309.1504万元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告为了改善基础设施及办公条件，盘活其院内闲置土地，经与原告协商，双方于2007年12月19日签订了《联合开发合同》，约定联合开发拟建教学培训公寓楼一幢，商品住宅楼两幢，砖混结构七层，建筑面积约一万平方米。合同第七条约定甲方（被告）投入土地，乙方（原告）投入资金，搞联合开发，项目利润五五分成。2009年9月5日，双方又签订了补充协议，执行中出现新情况，双方协商后于2010年5月26日再次签订《联合开发补充协议》。截至2010年9月19日，商品住宅楼（南楼）已建起，计七层，每层六套，共计42套，建筑面积5139.12平方米，商品住宅楼（北楼）已建两层，建筑面积1657.3平方米，培训楼已建起主体一层（未封顶），建筑占地面积553.78平方米。 工程建设过程中，因被告用于联合开发的5.37亩土地系国有划拨土地，在联合开发前未进行程序申报，转换土地性质，导致所有在建工程被责令停工。2011年6月30日商洛市国土资源局作出商政国土资监字【2011】18号《行政处罚决定书》，认定被告属非法转让国有划拨土地使用权，同时将教学用地变为商住用地，属擅自改变土地用途的行为，并作出没收被告非法转让的5.37亩国有划拨土地使用权及其违法所得（即占地面积553.78平方米的培训楼，住宅楼南楼5139.12平方米及北楼1657.3平方米的房屋及其他设施）。2012年5月11日陕西中金工程造价咨询有限公司出具了《商州区委党校开发工程造价鉴定咨询报告》，确定1号公寓楼225.933万元，2号公寓楼385.69万元，干部培训综合楼56.932万元，自2010年9月份停工至2012年6月所产生的人工费、贷款利息、设备租赁等费用共计328.76万元，合计997.32万元。 原告认为其投入的巨大资金已经转化为在建中的建筑物，建筑的财产被没收，是由于被告投入的土地不合法而造成，被告以国有划拨土地入股行为违背相关法律规定，导致双方签订的《联合开发合同》及补充协议无效。因被告的重大过错，导致原告投入资金至今不能返还，被告应当承担赔偿责任。请求人民法院依法维护原告的合法权益。 商州区党校辩称：1、本案系因履行联合开发合同引发的纠纷，原告不具有主张合同权利的主体资格；2、联合开发合同属于效力待定合同，原告请求确认合同无效没有事实依据，合同并没有发生合同效力，只有得到行政许可后，合同才有效力；3、合同没有履行是因为原告违约造成的；4、原告主张的损失没有依据；5、即使合同无效，过错方也是原告，而不是被告，原告没有履行合同义务，还采用了不正当的手段，原告的过错是明显的，被告的过错失是被动消极的，应当由原告承担所有的过错责任。 荣国公司述称，案涉《联合开发合同》及补充协议因违反法律、法规的强制性规定应属无效；2、案涉《联合开发合同》及补充协议的无效过错全部在原告欣宝公司，因合同无效遭受的经济损失应当自行承担；3、第三人与商州区党校签订的《商州区党校开发工程执行合同》合法有效，该合同对原告欣宝公司无法律约束力，其无权向第三人主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。欣宝公司向本院提交了如下证据：1、欣宝公司与商州区党校签订的《联合开发合同》；2、《补充协议》、《联合开发补充协议》及培训楼预算；3、商州区党校的商校发（2007）06号文件；4、彬枫公司《建设施工许可证》、《中标通知书》、商州区委党校委托的《监理合同》；5、商州区政府（2012）5号专题问题会议纪要、商洛市国土资源局商政国土资字（2012）93号文件及处置方案；6、商州区党校工程造价鉴定咨询报告——陕中金造【2012】-29；7、商州区人民政府商政函【2012】72号文件批复；8、商州区党校开发工程执行合同及【2012】46号文件；9、陕西荣国房地产开发公司委托姚治国参加国有土地挂牌出让活动的委托书、姚治国2014年3月23日给林社军所打的收到2019593元收条一张（系收到欣宝公司支出票据收条）；10、陕西省高级人民法院（2017）陕民申1544号民事裁定书、商洛市商州区人民法院（2016）陕1002民初166号民事判决书、商洛市中级人民法院陕10民终419号民事判决书。 第一次庭审后，欣宝公司还向法庭补充提交了以下证据：1、工程施工前投入资金明细台帐总共：2397990.48元；2、施工前投入相关的票据；3、商州区党校临时建房、修缮办公用房人工费工资表；4、拆迁协议书；5、前期拆房等人员工资；6、建设工程勘察合同；7、欣宝公司的委托诉讼代理人与商州区党校原副校长屈继善的谈话笔录；8、关于中共商州区党校与欣宝公司联合开发商品住宅楼补办土地出让手续的申请报告；9、关于修建教学楼的立项报告；10、关于修建礼堂、培训楼、公寓楼的立项报告；11、关于商州区XX公寓工程招标的公告。第二次庭审后，欣宝公司又向法庭提交了两份证据：1、商州区党校综合用地岩石工程勘察报告；2、建设工程委托监理合同。 商州区党校向法庭提交了如下证据：1、联合开发合同书；2、联合开发补充协议；3、商州区党校向商洛市国土资源局请求办理土地出让的申请报告商校法（2007）06号；4、商洛市国土资源局行政处罚决定书商政国土资监字【2011】18号；5、商洛市国土资源局关于移交罚没商州区党校及商洛欣宝房地产开发有限责任公司违法资产的函商政国土资函【2011】136号及附件；6、处置罚没资产请示函及附件；7、商州区人民政府专题会议纪要；8、商州区人民政府移交文件；9、开发工程执行合同书；10、对商州区党校原党校副校长屈继善的谈话记录；11、原商州区党校校长田建平的刑事判决书；12、中共商州区委组织部、纪委文件；13、2015年10月12日欣宝公司起诉荣国公司、商州区党校合同纠纷一案的起诉状副本。 第三人荣国房地产开发有限公司向法庭提交了如下证据： 1、商州区党校开发工程执行合同；2、清退购房款及付利息明细清单；3、支付材料款及其他支出明细清单。 对欣宝公司第一次庭审前提供的1-10份证据，庭审后补充证据第8、9、10、11份及第二次庭审后提交的商州区党校综合用地岩石工程勘察报告和商州区党校委托的监理合同的真实性各方当事人均无异议；商州区党校提供的证据：1-12份证据，各方当事人均没有异议；荣国公司提供的商州区党校开发执行合同各方当事人均没有异议；对上述证据的真实性本院予以确认。 对各方当事人有争议的证据评析认定如下： 对欣宝公司第一次庭审后补充提交的证据，商州区党校质证认为，1至7组证据的真实性有异议，主要体现在部分证据形成时间与双方签订的时间不吻合，属于合同以外的东西；部分证据反映的问题和合同的关联性无法印证；部分证据之间还存在矛盾；还有建设勘察合同是否履行，是否支付了勘察成果，是否支付了勘察费用没有办法验证；总体上讲，原告提交的证据不符合建筑施工合同的基本结算方式，原告以开发商的名义与被告签订的合同，但提供的票据是施工单位支出的，原告也没有提供从施工单位获得的收益。荣国公司的质证意见与商州区党校质证意见一致。 经审查，本院认为，2006年未显示月份的一张1500元测绘费票据，没有显示被测绘单位名称，不能证明该笔支出是为商州区党校测绘支出。另外9000元商洛市建筑设计院的测绘费票据，虽然加盖了商洛市建筑设计院的公章，但是票据是餐饮业的定额税票，该票据也不能认定。其余支出票据均为白条，其真实性，无法认定。故原告补充提交的1-7组的证据真实性不予认定。 对第三人荣国公司提供的证据2、清退购房款及付利息明细清单；3、支付材料款及其他支出明细清单。商州区党校表示不发表意见。欣宝公司的质证意见为：对商州区党校开发工程执行合同的真实性没有异议。退还61户购房款总共296万元，如经法庭核实与原件一致，对真实性予以认可。对支付利息当时没有合同约定，也没有法律规定，对支付的利息，不予认可。对林社军签字的借款说明和三张借条的真实性予以认可，这实质是荣国公司给林社军交付了五套房子，但这是姚治国和林社军个人之间的债务关系。对刘某某签字的借条不认可。 经审查，本院认为，荣国公司退还61户购房款296万元本金的事实清楚，各购房户向荣国公司出具了利息收据，其中涉及欣宝公司收取的购房款的利息金额为23.0360万元，对荣国公司向各购房户退还购房款296万元、支付利息23.0360万元的事实予以认定。对林社军出具的三张借条和借款说明，林社军没有异议，真实性予以认定。刘某某的借款条和收条发生在2012年荣国公司接手商州区党校开发工程以前，与本案关联性不大，不予审查。 经审理查明，欣宝公司与商州区党校经过多次协商准备联合开发房地产项目，2007年12月19日，欣宝公司作为乙方，商州区党校作为甲方，双方签订了《联合开发合同》，合同第2条约定：“联合开发拟建教学培训楼一幢，商品住宅楼二幢，建筑面积约10000平方米。”第7条约定“（一）该开发项目为甲方投入地皮，乙方投入资金，搞联合开发，最终开发项目利润分成办法采取五五分成。（二）根据（一）款分成原则，甲方所得利润建一教学培训公寓楼（含餐厅）。……（四）该项目实施阶段的现有建筑物拆除费及土地出让金等费用先由乙方垫付，最终一并计入开发成本计算利润。”第8条约定“甲方义务：……（三）合同签订后积极向乙方提供主管部门的批复文件及土地使用证，介绍信等相关资料，协助乙方办理基建审批，立项、定点、贷款等相关手续。……”，第9条约定“乙方义务：（一）办理项目的报建立项，规划定点，勘察设计，招投标……”，2010年5月26日双方又签订了《联合开发补充协议》其中第6条约定“联合开发一切手续，包括土地、城建、环保、地震、气象、人防、消防、招投标、设计、墙改等等，由乙方（欣宝公司）承办，并承担相应费用”。2010年1月9日由陕西彬枫建设有限责任公司中标承建，2010年1月27日，商州区住房和城乡建设局颁发了建筑工程施工许可证，中标公司即开始施工建设，但未完善用地手续。2010年9月该工程项目被商洛市国土资源局查处，工程停工。当时工程2号楼已基本竣工，1号楼主体已到三层，3号楼完成图纸设计和地基平整，培训楼一楼主体已经基本完工。 2011年6月30日商洛市国土资源局对商州区党校、商洛欣宝公司作出了商政国土监字【2011】18号行政处罚决定书，主要内容为：商州区党校以联合开发为名擅自将国有划拨土地转让给企业用于房地产开发及商洛欣宝公司未经批准在国有划拨土地上进行房地产开发的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规定，属非法转让国有划拨土地使用权行为，同时该校将原批准为教学用地变为商住用地的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第三条及《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规定，属非法转让国有划拨土地使用权行为，同时该校将原批准为教学用地变为商住用地行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条之规定，属于擅自改变土地用途行为，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、第八十条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条之规定，决定处罚如下：1、没收商州区委党校非法转让5.37亩国有划拨土地违法所得（即建筑占地面积553.78平方米的培训楼），并收回商州区委党校非法转让的5.37亩国有土地使用权。2、没收商洛欣宝公司委托林社军在非法转让的土地上投资新建的建筑物，即商品住宅楼（南楼），共计7层，每层6套，计42套，建筑占地面积734.16平方米，总建筑面积5139.12平方米；商品住宅楼（北楼）已建起主体二层，一层为商铺门面房，二层为商品房，计7套，建筑面积828.65平方米，总建筑面积1657.3平方米和其他设施。3、对商洛欣宝公司处以10万元罚款。 2011年11月7日，商洛市财政局向市政府的“关于将市国土局依法没收的商州区党校违法资产移交处置的建议意见”中存在问题指出“工程债务压力大。其中彬枫公司垫资354.93万元，拖欠民工工资、管理人员工资128.05万元，欠材料费200余万元；开发商已对房屋进行预售，预售登记52户，收取定金212万元。开发企业、承建企业、建筑承包人、材料供应商、购房群众之间债务相互纠结，压力大。”为了妥善解决后续问题，商洛市人民政府相关部门决定将后续问题交给商州区人民政府处理。 2012年5月14日中共商州区委、区人民政府经过专题会议讨论，达成一致意见，并形成会议纪要，主要内容为：依据市政府对原区委党校开发工程建设指导意见，原区委党校开发工程按限价商品房项目组织实施建设，由区委党校具体负责，抓紧办理土地、建设等相关手续，力争项目早日开工建设。同意将商洛市人民政府没收并移交商州区人民政府的商州区党校5.37亩土地使用权和地面建筑物，划拨区委党校用于限价商品房建设，由财政部门尽快完善相关手续。商州区党校在项目组织实施过程中，要严格招投标程序，加强质量和安全管理，认真做好信访稳控工作。 经商州区党校委托陕西中金华工程造价咨询有限公司进行鉴定，2012年5月11日该鉴定公司出具了《商州区委党校开发工程造价鉴定咨询报告》，结论为：1号公寓楼225.933万元，2号公寓楼385.69万元，干部培训综合楼56.932万元，2010年停工至今产生的各项费用328.76万元，总计997.32万元。 为了有效解决原商州区XX园开发工程的遗留问题，2012年11月2日，商州区党校与陕西荣国公司签订了《商州区党校开发工程执行合同》约定由原欣宝公司开发形成的资产打包交给新的开发商陕西荣国公司，荣国公司负责处理和承担原工程开发商商洛欣宝公司在工程建设和房屋预售中所引发的一切经济纠纷、社会矛盾和工程建设安全责任。经济纠纷主要包括前期建设已经投入资金668.56万元；自2010年9月份停工至2012年6月所产生的人工费、贷款利息、设备租赁等费用328.76万元；总计：997.32万元，以及已经收取的61户群众购房定金等账务和矛盾化解工作。 欣宝公司开发党校的工程被查处后，再未参与该工程，也未付过拖欠款、人工费、清退过已收取的购房定金，截至本次诉讼尚未有人基于商州区党校开发事由向欣宝公司主张欠款。 荣国公司接手该项目后，根据和商州区党校的协议约定，替欣宝公司退还了欣宝公司收取61户购房户的定金296万元及利息230360元；欣宝公司还从荣国公司获取了五套房屋折价（折价106.0664万元），支付了6万元现金，荣国公司收取了欣宝公司201.5193万元的支出票据并向原告出具了收条。双方算账过程中发生争议，荣国公司表示已经超额支付了欣宝公司实际支出的费用，欣宝公司认为荣国公司远没有支付够自己投入的资金。2015年欣宝公司向人民法院起诉要求荣国公司支付工程款676.46万元。在起诉状中欣宝公司称“荣国公司在接受该项目后，除替代原告退还212万元定金、支付60000.00元现金、给原告三套房屋（折价1028600.00），剩余款项676.46万元未付。”经一、二审法院审理，以荣国公司不是合同当事人为由驳回了欣宝公司的诉讼请求。 本院认为，欣宝公司与商州区党校违法合作开发房地产工程，合作开发合同因违反法律的强制性规定而无效。对此，双方均有过错，各自应当承担相应责任。由于欣宝公司投资的在建工程被商洛市国土资源局依法没收，导致欣宝公司财产受到损失，商州区党校应对欣宝公司的损失根据过错程度予以分担。商州区党校认为欣宝公司不具有主体资格、合同效力待定、合同无效过错责任在欣宝公司的理由缺乏法律依据，依法不能成立。欣宝公司的总损失，本院核定如下：经商州区党校委托，陕西中金华工程造价咨询有限公司出具了《商州区党校开发工程造价鉴定咨询报告》，确定1号公寓楼225.933万元，2号公寓楼385.69万元，干部培训楼56.932万元，自2010年9月份至2012年6月所产生的人工费、贷款利息、设备租赁等费用328.76万元，合计997.32万元。工程停工后，欣宝公司没有证据证明还继续参与后续工程，后续产生的328.76万元的费用与欣宝公司无关。荣国公司提供的欣宝公司财务人员刘某某的借条以及姚治国付给刘某某购买材料的票据系姚治国与欣宝公司在商州区党校房地产工程被没收以前双方的经济关系，与本案无关，在本案审理中不予涉及。根据鉴定咨询报告的结论，欣宝公司所建造工程消耗成本为668.56万元。另外，荣国公司收取了欣宝公司201.5193万元的前期支出票据，说明其认可欣宝公司前期支出201.5193万元。第三人荣国公司没有提供证据证明其接收工程后，替欣宝公司支付了多少工程欠款。因此，根据现有证据认定欣宝公司的总损失为870.0793万元。荣国公司已经代替欣宝公司退还预收的购房款296万、利息23.0360万元，另支付欣宝公司现金6万元、五套房屋（折价106.0664万元），该部分款项属荣国公司基于与商州区党校之间的协议和欣宝公司进行的结算，林社军系欣宝公司的商州区党校工程的项目经理，其收取的购房款应当视为欣宝公司的收取的，工程被没收后，荣国公司根据和商州区XX房户退款，欣宝公司应当承担退还购房款和利息。虽然荣国公司给付欣宝公司房屋和部分现金是林社军个人出具的条据，但是在欣宝公司起诉商州区党校及荣国公司的另一起案件中，欣宝公司在起诉状中自认是给其公司的。因此，林社军的行为可视为欣宝公司的法人行为，欣宝公司认为此部分费用是林社军与姚治国个人之间经济关系的理由不能成立。综上，经核算，欣宝公司的总损失确定为438.9769万元。 欣宝公司和商州区党校对违法开发房地产的过错相当，应当对欣宝公司的损失平均分担。因此，商州区党校应当承担219.4885万元的损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告商洛市欣宝房地产开发有限公司与中共商洛市商州区委党校于2007年12月19日签订的《联合开发合同》及后期签订的补充协议均属无效； 二、由被告中共商洛市商州区委党校在判决生效后10日内支付原告商洛市欣宝房地产开发有限公司损失219.4885万元； 三、驳回商洛市欣宝房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费82349元，由商洛市欣宝房地产开发有限公司负担41174.5元，中共商洛市商州区委党校负担41174.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长 王礼武 审 判 员 尤永刚 审 判 员 文改云 二〇一九年六月十八日 法官助理 刘庆华 书 记 员 査瑶怡