[x1][x2]陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终1311号 上诉人（原审被告）[x3]：张丽芳，女，1967年12月2日出生，汉族，住新疆哈密市。被上诉人（原审原告）[x4][x5]：王忠文，男，1970年5月3日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：曹文强，陕西连邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安千户房地产营销策划有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：唐易玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：余汉华，男，1982年2月5日出生，汉族，该公司业务经理，现住西安市莲湖区。上诉人张丽芳因与被上诉人王忠文、西安千户房地产营销策划有限公司(以下简称千户房地产营销公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初7749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已[x6]审理终结。原审法院经审理查明，张丽芳委托千户房地产营销公司销售其位于西安市未央区XX镇XX路XX花园XX号楼XX幢XX号房屋，该房屋所有权人为张丽芳及其子贾汉钦，颁发产权证时张丽芳为贾汉钦的监护人。2018年3月18日千户房地产营销公司征得张丽芳同意后与王忠文签订《房屋买卖定金协议》，约定将西安市未央区XX镇XX路XX花园XX号楼XX幢XX号房屋以119万元出售给王忠文，协议约定付款方式为一次性付款，王忠文应付定金10万元，购房定金最后付款时冲抵房款；并约定于2018年6月15日前办理过户手续，8月15日前交付房屋；协议还约定中介费为3.5万元，协议签订当日由王忠文支付50%，过户完成支付剩余50%。协议另约定张丽芳违约应退还与王忠文的全额购房定金并支付王忠文同等定金数额的违约金；买卖双方任何一方违约导致合同终止的，违约方应双倍赔偿相对方已支付的全部居间代理费，并赔偿其他实际损失。当日王忠文即向张丽芳转账支付购房定金10万元，向千户房地产营销公司转账支付1.5万元中介费。同日千户房地产营销公司将《房屋买卖定金协议》及收取定金的《收条》邮寄给张丽芳，张丽芳确认并与其丈夫贾某某在《房地产买卖定金协议》签字，并由张丽芳填写《收条》中的王忠文姓名及身份信息及钱数金额后于2018年3月24日寄回给千户房地产营销公司，并承诺由其子贾汉钦办理公证委托手续。2018年4月18日张丽芳认为涉案房屋价格销售低于市场价值，要求王忠文加价至130万元，王忠文不同意，张丽芳遂以王忠文与千户房地产营销公司串通以低价购买涉案房屋侵犯其利益，且房屋共有人贾汉钦不同意销售房屋为由，认为《房地产买卖定金协议》无效，不同意继续履行该协议。王忠文遂诉至法院，要求继续履行《房地产买卖定金协议》并要求张丽芳承担违约责任，形成诉讼。庭审中，房屋共有人贾汉钦明确表示不同意出售涉案房屋，王忠文遂变更诉请。审理中，王忠文申请对张丽芳名下的涉案房产进行保全，原审法院依法作出[x7]（2018）陕0112民初7749号民事裁定对涉案房屋进行查封。王忠文申请对涉案房屋进行评估，经评估该房屋在2018年7月7日时价为1650330元，王忠文支付评估费1.1万元。王忠文于2018年5月3日诉至原审法院称，其通过千户房地产营销公司与张丽芳签订《房地产买卖定金协议》，约定王忠文以119万元价格购买张丽芳所有的房屋，王忠文按照约定给付张丽芳定金10万元，但张丽芳反悔要求王忠文加价，拒不办理房屋过户手续，故诉至法院，要求：1、判令解除《房屋买卖定金协议》；2、判令张丽芳双倍返还定金20万元、赔偿居间费3万元、承担评估费1.1万元、赔偿王忠文实际损失即房屋差价46万元；3、判令张丽芳承担诉讼费及保全费。张丽芳辩称，其与王忠文之间并无房屋买卖合同，双方签订的《房屋买卖协议》自始无效未生效，所以不存在解约的问题，双方只有定金协议，且并未生效。在协商期间，其已经告知王忠文及中介公司，该房屋系其与儿子贾汉钦共有，因贾汉钦不同意出售，房屋买卖合同未能签订，王忠文与千户房地产营销公司恶意串通引起本案纠纷，故请求驳回王忠文诉请。千户房地产营销公司辩称，张丽芳不履行协议的原因是因房屋价格上涨，张丽芳曾提出要求涨价，但王忠文未同意，致使协议未能继续履行，应由张丽芳承担违约责任。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王忠文与张丽芳签订的《房地产买卖定金协议》系当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务，但因涉案房屋系张丽芳与其子贾汉钦共有，故该《房地产买卖定金协议》为效力待定，在双方协商签订《房地产买卖定金协议》过程中，张丽芳并未向王忠文披露贾汉钦不同意售房的意见，且在协议签订后还承诺办理贾汉钦委托售房的公证书，故王忠文并无过错，张丽芳的行为构成表见代理，《房地产买卖定金协议》有效。但因诉讼中贾汉钦明确表示不同意出售房屋，致使《房地产买卖定金协议》无法履行，现王忠文亦变更诉讼请求，故应由张丽芳向王忠文承担赔偿责任。双方在《房地产买卖定金协议》中约定定金为10万元，明确该定金冲抵购房款，且张丽芳向王忠文出具的《收条》也注明收到王忠文“定金”，故此10万元为王忠文为确保合同履行支付的定金，具有担保履约的性质，张丽芳违约造成协议无法履行，应双倍返还王忠文已付定金。因定金双倍返还并不足以弥补王忠文损失，故张丽芳应赔偿王忠文合理的损失，根据评估机构出具的最终评估市场价值，涉案房屋的差价损失是王忠文因合同无法履行遭受的实际损失，属于王忠文的合理损失范围，赔偿数额参照评估价格确定为460330元，但应扣减已罚定金部                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        分。王忠文已经支付给千户房地产营销公司定金1.5万元，亦应由张丽芳承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告王忠文与被告张丽芳[x8][x9][x10]、西安千户房地产营销策划有限公司2018年3月18日签订的《房地产买卖定金协议》。二、被告张丽芳[x11][x12][x13]于本判决生效后十日内双倍返还原告王忠文定金20万元。三、被告张丽芳[x14][x15][x16]于本判决生效后十日内赔偿原告王忠文房屋价格上涨损失360330元。四、被告张丽芳[x17][x18][x19]于本判决生效后十日内赔偿原告王忠文已付中介费损失1.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费26810元（案件受理费10810元、保全费5000元、评估费1.1万元），王忠文已预交，现由张丽芳承担并于本判决生效后十日内给付王忠文。宣判后，张丽芳不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初7749号民事判决书，发回重审或依法改判；2、请求判令《房屋买卖定金协议》无效；3、请求判令以2018年4月20日价值时点认定房屋价差损失，并由王忠文、西安千户房地产营销策划有限公司按照各自过错承担赔偿责任；4、请求判令西安千户房地产营销策划有限公司退还王忠文房屋中介费1.5万元；5、请求判令本案一、二审诉讼费用由张丽芳、王忠文、西安千户房地产营销策划有限公司按照过错责任共同承担，保全费、评估费由王忠文自行承担。事实与理由:《房屋买卖定金协议》签订之前，王忠文对张丽芳无代理权是明知的，王忠文未举证证明张丽芳构成表见代理，共有人贾汉钦常年生活在国外，并未参与签订协议和履行，被代理人贾汉钦的行为与客观的权利外观的形成无牵连性，《房屋买卖定金协议》是以张丽芳名义签订，一审法院判决张丽芳构成表见代理，违背最高院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（法发【2009】40号），现共有人贾汉钦不同意对《房屋买卖定金协议》进行追认，该协议当属无效，双方签订的是《房屋买卖定金协议》，而非《房屋买卖合同》，参照最高院官网发布的西安未央法院审理（2017）陕0112民初11461号，同法院判决同性质案件，结果却不相同。张丽芳只收取王忠文的定金，张丽芳应当仅在定金范围内承担责任。一审法院判决王忠文、中介公司无过错的事实认定错误，王忠文和中介公司明知张丽芳无代理权，却冒险签订《房屋买卖定金协议》，中介公司在没有共有人贾汉钦委托书的情况下，违反《房地产经纪管理办法》第23条，将不具备出售条件的房源出售给王忠文，并在没有完成合同签订的时候让王忠文付款给张丽芳，捆绑交易双方，中介公司存在过错。一审判决以2018年7月7日价值时点认定460330元的赔偿数额，判定张丽芳全责承担赔偿，属认定事实和法律适用严重错误，倘若张丽芳占用王忠文全部房款，这样判决合理，但张丽芳并未占用王忠文购房资金，一审判决结果等同于王忠文在一个月之内赚取40余万元的纯利润，并且一审法院并未扣除460330元中的税费，评估价超出资产范围评估，张丽芳提供的评估异议书，一审法院未予审理，评估公司评估也晚于王忠文申请评估价值时点一个月，一审法院判决46.033万元超出王忠文起诉提出的34.5万元实际损失的请求。一审判决未扣除王忠文在2018年4月18日以后扩大的损失。综上，请求二审法院依法改判支持张丽芳诉讼请求，保护张丽芳合法权益。王忠文辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据确实充分。2018年3月18日，王忠文与张丽芳签订《房屋买卖定金协议》，约定王忠文以119万元购买张丽芳位于西安市未央区XX路XX小区XX号楼XX单元XX室，面积为179平米的房屋。协议签订当日，王忠文就向张丽芳支付定金10万元，协议约定的过户日期为2018年6月15日，协议约定中介费为3.5万元。但协议签订一个月后张丽芳即反悔，以房屋涨价为由要求其加价购买，其不同意从而引起纠纷。王忠文向西安千户房地产营销策划有限公司实际交纳中介费15000元。上述事实，有《房屋买卖定金协议》、《收条》、《收据》、微信聊天记录为证。上述事实证明，双方是在协商一致的情况下才签订的协议，张丽芳作为一个完全民事行为能力人，应对自己的行为承担法律责任。王忠文并不存在任何违约，张丽芳以房价上涨和房屋共有人贾汉钦不同意出卖为由不想履约，主张合同无效的理由是不能成立的；二、本案适用法律正确，判决结果公正。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方签订的《房屋买卖定金协议》系当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务，协议有效。但因诉讼中贾汉钦明确表示不同意出售房屋，致使协议无法履行，现王忠文亦变更诉讼请求，故应由张丽芳承担赔偿责任。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审理程序合法，张丽芳的上诉理由依法不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。西安千户房地产营销策划有限公司辩称，张丽芳告知其公司共有人贾汉钦在国外，始终未提供共有人贾汉钦的联系方式，整个过程都是张丽芳在代理，其公司有理由相信张丽芳是代理人，张丽芳有义务与共有人贾汉钦进行协商同意出售，共有人贾汉钦是张丽芳的儿子，购房期间未满18岁，张丽芳是共有人贾汉钦的监护人，其公司有理由相信张丽芳已征得共有人贾汉钦的同意，本身协议约定的支付房款、过户时间是2018年4月15日，这是其公司以同张丽芳确定的贾汉钦回国的时间，并让王忠文尽快筹款，之后其公司将协议邮寄给张丽芳，张丽芳变更为2018年6月15日，并盖有指印，但是不到一个月，张丽芳就告知其公司，涉案房屋已有人出价140万元，需要王忠文加价10万元，否则不再出售房屋，王忠文不同意，其公司在中间进行协商，张丽芳说那先退10万元定金，剩余10万元定金等其将房屋卖出后再退，整个过程显示是张丽芳在与共有人贾汉钦协商，并征得共有人贾汉钦同意，如果张丽芳认为不需要共有人贾汉钦的同意，何必变更时间，张丽芳提到先付款后签合同的问题，签订合同时当天，王忠文签字前，其公司已当场将条款拍照发给张丽芳，经张丽芳同意，王忠文才签字，因张丽芳人在新疆，其公司把协议邮寄过去，让张丽芳签字捺印，在这段时间内，张丽芳完全有时间与共有人贾汉钦协商，如果王忠文付款之后，共有人贾汉钦不同意，张丽芳可以不签字。张丽芳、贾汉钦与王忠文签订协议以后，因房屋价格上涨，涨幅超过支付定金的违约成本，故意违约。经审理查明，二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，涉案房屋所有权人为张丽芳及其子贾汉钦，张丽芳在明知自己仅有部分房屋产权情况下与王忠文签订《房地产买卖定金协议》，现又主张合同无效，原审法院对张丽芳主张合同无效的意见不予采纳，并无不当之处。王忠文请求解除合同，原审法院予以支持符合法律规定，应予维持。王忠文请求出卖人张丽芳承担违约责任并主张损害赔偿，人民法院应予支持。原审法院认定张丽芳违约造成协议无法履行，判决张丽芳双倍返还王忠文定金20万元，符合法律规定，依法予以维持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失的数额总和不应高于因违约造成的损失”。王忠文主张张丽芳赔偿超过定金部分的损失，符合法律规定，依法应予支持。王忠文主张房屋差价为46万元，其赔偿请求的依据为人民法院委托评估公司对该房屋2018年7月7日时价的评估。而本案中，张丽芳在2018年4月20日已明确表示，其不再出卖涉案房屋，在张丽芳表示其不再出卖房屋后的合理的时间内，王忠文应当选购其他房屋，对其损失进行及时止损，应当止损而没有止损，就其扩大的损失，人民法院不应支持。以2018年7月7日为评估时间节点，明显超出王忠文应当止损的合理时间，原审法院对评估结果予以完全采纳欠妥，应予纠正。考虑本案中，双方签订的合同性质为房屋买卖定金合同、王忠文仅支付了10万元定金，并未支付购房款、参考2018年4月、5月份西安市二手房交易价格上涨情况，亦考虑张丽芳在2018年4月20日已明确表示，不再出卖涉案房屋，但王忠文仍要求张丽芳履行合同，并参考委托评估结果，本院酌情认定王忠文定金双返后房屋差价损失为20万元。王忠文已经支付给千户房地产营销公司定金1.5万元，属王忠文已产生的损失，原审法院判决应由张丽芳承担，无不当之处，予以维持。综上，原审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初7749号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初7749号民事判决第三项内容为：张丽芳于本判决生效后十日内赔偿王忠文房屋价格上涨损失200000元。一审案件受理费10810元、保全费5000元、评估费1.1万元，共计26810元，王忠文已预交，由王忠文承担6810元，由张丽芳承担20000元；二审案件受理费 5204元，张丽芳已预交，由张丽芳承担4204元，由王忠文承担100[x20]0元。上述费用，于上述判项款一并结清。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟    二○一九年五月二十八日  书 记 员  陈   歆    [x1]（审理经过）本文缺少被上诉人辩称信息或表述不完整或表述不规范，正确表述应为“被上诉人***辩称：[x2]（审理经过）缺少“上诉人诉讼请求以及所根据的事实、理由”或表述不规范[x3]【纠错提示:】当事人基本信息中缺少职业信息【根据和来源:】当事人基本信息中缺少职业信息[x4]（当事人基本情况）被上诉人王忠文信息不详（可能缺少姓名、性别、出生年月、身份证号或表述有误）请检查[x5]【纠错提示:】当事人基本信息中缺少职业信息【根据和来源:】当事人基本信息中缺少职业信息[x6]（案件由来）缺少受理时间，应当写明：案件受理时间，规范写法为：本院于**年**月**日受理此案后。[x7]【错别字错误或特殊搭配错误, 修改建议:】做出[x8]【纠错提示:】诉讼地位或当事人（机构）与文书首部的当事人（机构）的基本信息不一致【根据和来源:】最高人民法院《法院诉讼文书样式》[x9]【纠错提示:】诉讼地位或当事人（机构）与文书首部的当事人（机构）的基本信息不一致【根据和来源:】最高人民法院《法院诉讼文书样式》[x10]【纠错提示:】诉讼地位或当事人（机构）与文书首部的当事人（机构）的基本信息不一致【根据和来源:】最高人民法院《法院诉讼文书样式》[x11]【纠错提示:】诉讼地位或当事人（机构）与文书首部的当事人（机构）的基本信息不一致【根据和来源:】最高人民法院《法院诉讼文书样式》[x12]【纠错提示:】诉讼地位或当事人（机构）与文书首部的当事人（机构）的基本信息不一致【根据和来源:】最高人民法院《法院诉讼文书样式》[x13]【纠错提示:】诉讼地位或当事人（机构）与文书首部的当事人（机构）的基本信息不一致【根据和来源:】最高人民法院《法院诉讼文书样式》[x14]【纠错提示:】诉讼地位或当事人（机构）与文书首部的当事人（机构）的基本信息不一致【根据和来源:】最高人民法院《法院诉讼文书样式》[x15]【纠错提示:】诉讼地位或当事人（机构）与文书首部的当事人（机构）的基本信息不一致【根据和来源:】最高人民法院《法院诉讼文书样式》[x16]【纠错提示:】诉讼地位或当事人（机构）与文书首部的当事人（机构）的基本信息不一致【根据和来源:】最高人民法院《法院诉讼文书样式》[x17]【纠错提示:】诉讼地位或当事人（机构）与文书首部的当事人（机构）的基本信息不一致【根据和来源:】最高人民法院《法院诉讼文书样式》[x18]【纠错提示:】诉讼地位或当事人（机构）与文书首部的当事人（机构）的基本信息不一致【根据和来源:】最高人民法院《法院诉讼文书样式》[x19]【纠错提示:】诉讼地位或当事人（机构）与文书首部的当事人（机构）的基本信息不一致【根据和来源:】最高人民法院《法院诉讼文书样式》[x20]（判决主文）缺少“金钱给付义务告知的固定”表述或表述有误,凡是判项中存在金钱给付义务的情况，不可缺少如下表述：“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”