重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0237民初2010号原告:谭艳枚，女，1990年9月12日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：刘大军，重庆江晟律师事务所律师。被告：巫山县红琳房地产经纪有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道巫峡路**，统一社会信用代码91500237MA5URNQT61。法定代表人：王祥玉，执行董事。委托诉讼代理人：陶忠会，重庆昊源律师事务所律师。原告谭艳枚与被告巫山县红琳房地产经纪有限公司（以下简称红琳公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭艳枚及其委托诉讼代理人刘大军，被告红琳公司的法定代表人王祥玉及其委托诉讼代理人陶忠会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭艳枚向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告退还原告支付的中介服务费0.38万元；2.判令被告赔偿原告损失20万元,并自2018年12月8日至付清之日止,按年利率6%向原告支付资金占用损失；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年12月8日，被告红琳公司为原告提供了一套房屋信息，即：将巫山县XX街道XX街XXX号X幢XXXX房屋对外出售的信息介绍给原告。当天上午，被告便催促原告向其交纳购房定金1万元，随后原、被告及出售方共同签订《房地产买卖合同》，该合同中包括居间服务的相关约定。同时，被告要求原告将购房的首付款19万元支付到被告指定的银行账户为其监管。在2018年12月8日当天，被告对出售方的房屋信息没有尽到如实的报告义务，向原告隐瞒了该房屋在银行已经设定了预告抵押登记等信息的前提下，在短短的一天时间内就催促原告完成了签订《房地产买卖合同》、支付定金、支付首付款和中介费用的全部手续。同时，被告明知该房屋产权证没有办理下来，在房屋权属不明确、对外出售是不合法的行为情况下，被告仍然极力推荐给原告购买该房屋，其行为增大了原告购买该房屋的风险。后被告在不属于自己职责范围内利用原告给付的购房款向开发商和物业公司交纳了不知名的费用，直到2018年12月12日，被告与出售方共同到当地房管部门才办理到该房屋的不动产登记信息，也才知道该房屋在银行设定了预告登记抵押权。后因出售方不能偿还银行的全部按揭款项，原告无法办理该房屋的变更过户登记手续，致使该房屋买卖目的不能实现，导致原告向被告支付的20万元无法收回。为此，原告根据三方签订的《房地产买卖合同》中第五条“定金在办理过户手续、物业交割后由甲方和丙方结算；首付款暂存于丙方在银行开设的资金监管帐户，经交易机关过户受理，三方同意划转给甲方”的约定，而被告明知该房屋买卖在没有完成也无法完成相关交易手续时，于2018年12月8日擅自使用了该笔款项，且现在被告无法促使双方完成该笔房屋买卖交易，更不能将该房屋的权属变更过户到原告名下，故被告的行为违背了上述条款的约定，理应将其监管的20万元购房款无法收回的损失如数赔偿给原告。综上，被告对提供的房屋中介信息存在诸多瑕疵，没有尽到如实报告和权属审查义务，最终没能促进双方达成房屋交易的结果，应依法退还原告向其支付的全部中介服务费用。同时，合同约定被告对原告支付的定金和首付款有监管的义务，并设定了被告将定金和首付款支付给出售方的条件，而被告在条件不成就的前提下，擅自支配该笔款项的行为已严重违约，违背了诚实信用原则，理应承担缔约过失责任，赔偿原告的相应损失。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四百二十五条以及相关法律的规定，为依法维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请支持原告的全部诉讼请求。被告红琳公司辩称，1.原告方起诉的诸多事实均不属实。根据合同约定，被告是案外人王志文的指定房款代收人，而不是原告方所诉称的资金监管人。2.被告并没有提供虚假信息，而且对房产的基本信息是尽到了如实的告知义务，合同第十五条明确约定该房屋抵押在银行，其按揭贷款利息由甲方即王志文负担，表明该房屋已经在银行设定了抵押权，对这个信息原告方是知情而且同意买卖，所以才签订了本案的房屋买卖合同。3.被告是出卖方王志文指定的房款代收人，在王志文的指示下，被告将款项支付给了开发商、物业管理公司等，其行为并不违背合同的约定且支付的20万元款项在另案当中已经得到了王志文的认可，被告方不存在挪用、滥用资金，或者说是没有尽到资金监管义务的说法。4.双方在这个买卖合同当中并没有约定资金由被告方进行监管且必须符合某种条件才能支付给甲方，被告方根本不存在违约行为。5.被告仅仅是居间方，仅仅是原告与案外人王志文签订买卖合同的居间方，根据合同的约定，对于买方或者卖方任意一方的违约行为，不承担任何责任。本案王志文因不能履约，对原告构成违约，属于出卖方违约导致合同目的不能实现，有生效判决能够确定。被告不存在任何的违约行为。根据合同约定，因甲乙双方原因致合同未履行，其交与被告的服务费不予退还，因此，原告方的这项诉讼请求依法不能得到支持。6.综上所述，被告对于原告不存在违约行为，导致原告解除买卖合同的原因是案外人王志文违约，被告不应向原告承担违约责任乃至赔偿责任。况且，已有生效判决确定由王志文退还原告购房款20万元并赔偿原告相应的经济损失，原告没有证据证明其再有任何的经济损失，更无理由要求居间方承担任何的赔偿责任，因此请求法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告对被告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人王志文欲将其在巫山县克拉大都会购买的房屋进行出售，经被告红琳公司提供居间服务，原告与案外人王志文达成买卖房屋的意向，原告交纳1万元定金后，原、被告以及案外人王志文于2018年12月8日签订《房地产买卖合同》，合同约定：“甲方：王志文……乙方：谭艳枚……丙方：巫山县红琳房地产经纪有限公司一、总则甲方自愿将本合同中第二项所列之房地产出售（转让）给乙方。乙方已经充分了解该房地产的基本状况，决定购买。双方在公平、公正、公开的条件下，在巫山县红琳房地产经纪有限公司签订本房地产买卖合同。具体协商内容如下：二、基本情况房屋座落：重庆市巫山县XX街道XX街XXX号X幢XXXX号……建筑面积70.17平方米……四、成交价格甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产成交价格为人民币大写叁拾捌万捌仟元整。五、付款方式定金支付方式1、乙方在签订本合同当日支付人民币大写壹万元整作为保证双方履行合同的定金，乙方将定金交予丙方（视同乙方已履行向甲方给付定金的义务），丙方应出具相应的收款凭证，丙方视为甲方指定的房款代收人，在办理过户手续、物业交割后由甲方和丙方结算。……剩余房款经甲、乙双方约定，决定采用下列方式支付。(一次性付款1、甲、乙双方约定，乙方在房产过户日，具体时间由丙方通知。2018年12月8日或这之前，支付房款人民币大写壹拾玖万元整，采取以下（空白）方式支付。（1）暂存于丙方在银行开设的资金监管账户，经交易机关过户受理，三方同意划转给甲方；（2）甲、乙双方约定自行划转。……(分期方式付款第一次付款在2018年12月8日或之前，支付人民币大写壹拾玖万元整……第四次付款以银行发放贷款时间为准，金额为人民币大写壹拾捌万元整。六、……经过乙方对上述房地产的验收，在甲、乙双方办理房地产转交手续的同时，乙方必须结清剩余的全部房款人民币大写捌仟元整……七、关于税费相关规定1本合同履行期间内，甲、乙双方协商按国家及地方相关规定交纳各项税费，丙方协助甲、乙双方进行相关税费的计算工作，按照如下方式进行分担：甲方承担中介佣金乙方承担该房屋过户到乙方的一切税费。八、服务费本协议于三方签字后，甲、乙双方在签订本协议同时一次性支付丙方全部居间服务费，其中甲方支付人民币大写叁仟捌佰捌拾元整，乙方在支付人民币大写叁仟捌佰捌拾元整。……十、甲方的权利义务1.权属方面：甲方须保证产权明晰，并已征得共有人及配偶同意及委托出售此房，并且无以下限制交易的情况：（经甲、乙、丙三方的努力，能解除限制交易的情况除外）否则甲方赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失。…（3）作为抵押担保物……3.若乙方以按揭方式购房的，甲方应完全配合乙方和丙方办理按揭手续，如因甲方的原因导致按揭不能顺利办理的，由甲方承担责任。……5.甲方应在办理过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时乙方无须对上述事项负责。否则，甲方须赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失。由于甲方原因，造成该物业不能办理产权登记或发生被政府或司法机关查封等情形由甲方承担全部责任。……十二、丙方的权利与义务丙方在本合同中的责任仅为介绍成交和监管款项，代为通知和转递相关物品，协助甲、乙双方办理按揭、过户等相关手续。……丙方对甲、乙任何一方的违约行为不承担责任。因甲、乙任何一方提供资料不真实而导致的交易不成功，丙方不承担任何责任。十三、违约责任1.甲、乙双方从签订本合同之日起，自觉遵守本合同所约定事项，并按本协议约定履行双方的权利及义务，如一方未按本协议约定的内容履行，导致该交易失败，则视其违约。若甲方违约，则甲方除双倍退还定金外，须全额退还乙方已付房款，并按已付房款的30%赔偿乙方的经济损失，造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。本合同第八项所列之居间服务费由乙方支付。若乙方违约，则甲方定金不退还乙方外，并支付甲方每日0.5%的它项损失费（自本合同签订之日起，按合同议所列房屋的成交总额计算）；造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。本合同第八项所列居间服务费由甲方支付。2.甲、乙双方在签订房屋买卖合同后，因甲方或乙方的原因致使本合同未履行，其交与丙方的服务费不予退还。3.违约方应向守约方支付包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、中介服务费等一切费用。……十五、其他约定：由于该房产权证没有下来，暂时不能正常过户到乙方，甲乙双方协商确定，该房屋银行按揭贷款利息由甲方自行承担；房产证下来一月之内必须过户，不得违约……”。庭审中，双方均认可第十五条中约定的“房屋银行按揭贷款”是指案外人王志文购买房屋时办理的按揭贷款。原告已按照合同约定，向被告红琳公司支付了居间服务费。签订合同当日，原告先后将购房定金1万元及购房首付款19万支付给被告红琳公司的法定代表人王祥玉，并由案外人王志文给原告出具了《定金收条》和《首付款收条》，定金收条上有人备注“同意中介监管”字样，但原、被告均否认系自己书写。被告红琳公司收到原告支付的首付款后，代案外人王志文向争议房屋的开发商即重庆华乐语房地产开发有限公司转账支付了该房屋尚欠的首付款12.987659万元，向争议房屋所在小区物业管理公司支付了物业管理费、公摊费、水费等共计0.22078万元，并扣除案外人王志文应支付的居间服务费0.388万元后，将剩余房款支付案外人王志文。后不久，被告红琳公司将争议房屋的钥匙交予原告保管。2018年12月12日，经案外人王志文与红琳公司查询，重庆市巫山县国土资源和房屋管理局出具《重庆市巫山县房地产管理所档案查询结果》，显示争议房屋办理了预购商品房抵押登记。同日，案外人王志文取得争议房屋的不动产权证书，证书编号渝（2018）巫山县不动产权第00130XXXX号，权利人王志文，单独所有，不动产单元号500237001003GB00138F0001XXXX，房屋建筑面积69.79平方米。同日，案外人王志文还出具一份《承诺书》，内容为“本人王志文承诺重庆市巫山县XX街道XX街XXX号X幢XXXX，在房产证下来后由王志文本人把银行贷款解压，并配合与买方过户，若有违约由卖方本人承担全部责任……”。后因案外人王志文无能力偿还银行按揭贷款，未将争议房屋过户给原告。原告于2019年1月30日将案外人王志文、被告红琳公司诉至本院，本院于2019年4月8日作出（2019）渝0237民初565号民事判决书，判决：一、谭艳枚与王志文于2018年12月8日签订的《房地产买卖合同》于2019年3月22日解除；二、由王志文在本判决生效后十日内，向谭艳枚返还购房款20万元、支付违约金3万元，并赔偿律师服务费0.8万元。在该判决中，对于原、被告的居间服务合同关系，未予处理；对于被告在该居间服务合同关系中是否存在违约，也未予审查。庭审中，原告以被告在签订合同时没有提供明确的产权信息、没有明确告知房屋设定有抵押权、没有查明双方的征信问题为由，要求被告退还中介服务费0.38万元；以被告提供的服务有瑕疵导致原告支付的20万元房款无法收回为由，要求赔偿原告损失20万元并自2018年12月8日至付清之日止,按年利率6%向原告支付资金占用损失。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》中关于居间服务的约定，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，其内容合法、有效。原告谭艳枚依约按时履行了支付购房定金1万元及首付款19万元的义务，案外人王志文因个人原因违约，本院已于2019年4月8日作出（2019）渝0237民初565号民事判决书，对案外人王志文违约已经予以确认。根据合同第十三条的约定，“若甲方违约……本合同第八项所列之居间服务费由乙方支付”，故原告要求被告退还其支付的居间服务费0.38万元的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。原告在庭审中主张的被告在签订合同时没有提供明确的产权信息、没有明确告知房屋设定有抵押权、没有查明双方的征信问题的理由，本院认为，原、被告和出卖方签订的《房屋买卖合同》第十五条：“其他约定：由于该房产权证没有下来，暂时不能正常过户到乙方，甲乙双方协商确定，该房屋银行按揭贷款利息由甲方自行承担；房产证下来一月之内必须过户，不得违约……”的内容，能够看出原告在签订该合同时是知道该房屋没有办理房地产权证且有银行抵押情况的，且中介是否查询或者是否要求原告与案外人王志文提供征信，不是导致原告与案外人王志文解除合同的原因，故原告的上述理由，本院不予确认。至于原告要求被告红琳公司赔偿其损失20万元并自2018年12月8日起支付资金占用损失的主张，本院认为，双方存在争议的是《房屋买卖合同》第五条中的约定，结合该《房屋买卖合同》，双方在分期方式付款前进行了勾选，而在一次性付款前未进行勾选，一次性付款下的具体支付方式处也系空白未选填，且原告在购买该《房屋买卖合同》中的房屋时，确系分期付款，上述19万元的给付情况在分期付款项下也进行了明确，故原告按照该条中一次性付款之下的约定：“(一次性付款1、甲、乙双方约定，乙方在房产过户日，具体时间由丙方通知。2018年12月8日或这之前，支付房款人民币大写壹拾玖万元整，采取以下（空白）方式支付。（1）暂存于丙方在银行开设的资金监管账户，经交易机关过户受理，三方同意划转给甲方……”，以被告负有资金监管责任为由，要求被告承担赔偿责任的辩解理由，本院不予采纳；《房屋买卖合同》第五条中的约定：“定金支付方式1、乙方在签订本合同当日支付人民币大写壹万元整作为保证双方履行合同的定金，乙方将定金交予丙方（视同乙方已履行向甲方给付定金的义务），丙方应出具相应的收款凭证，丙方视为甲方指定的房款代收人，在办理过户手续、物业交割后由甲方和丙方结算。……”根据该条约定，被告系出卖方指定的房款代收人，其在办理过户手续、物业交割后结算，此处约定为“结算”，而非“支付”，故原告以该条约定为由，要求被告承担赔偿责任的理由，本院亦不采纳；且被告红琳公司未实际收取原告支付的20万元房款，本院于2019年4月8日作出的（2019）渝0237民初565号民事判决书，已经明确判决原告的20万元房款由案外人王志文退还，并由案外人王志文支付相应的违约金，现原告也未举证证明该20万元房款及违约金确实无法收回。综上，原告要求被告赔偿其损失20万元，并自2018年12月8日至付清之日止，按年利率6%支付资金占用损失，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下驳回原告谭艳枚的诉讼请求。案件受理费4358元，减半交纳2179元（原告已预交），由原告谭艳枚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  袁菁二〇一九年六月十三日书记员  谭艺