天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0111民初10802号原告：张帅，男，1983年1月31日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨冉，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被告：耿轶君，男，1982年6月8日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：耿轶美（耿轶君之姐），女，1982年6月8日出生，汉族，住天津市西青区。原告张帅与被告耿轶君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，于2017年6月9日作出（2016）津0111民初9442号民事判决。原、被告均不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2017年8月30日作出（2017）津01民终6461号民事判决。被告耿轶君不服天津市第一中级人民法院（2017）津01民终6461号民事判决，向天津市高级人民法院申请再审。天津市高级人民法院于2018年8月9日作出（2018）津民申467号民事裁定，指令天津市第一中级人民法院再审本案。天津市第一中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）津01民再41号民事裁定，撤销天津市第一中级人民法院（2017）津01民终6461号民事判决及天津市西青区人民法院（2016）津0111民初9442号民事判决，将本案发回天津市西青区人民法院重审。重审后，本院适用普通程序于2019年1月17日和2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告张帅的委托诉讼代理人杨冉，被告耿轶君及委托诉讼代理人耿轶美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张帅向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行原、被告之间签订的房屋买卖协议；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月6日签订房屋买卖协议，约定原告购买被告名下位于天津市西青区津杨公路与万卉路交口西南侧天阔园XXX号房屋，房屋总价款2620000元。按照合同约定，原告依约向被告支付了购房定金100000元。被告应于2016年7月10日前还清贷款，至原告诉至法院之日，被告仍未清偿该房屋贷款。因此，请求法院判令被告继续履行双方签订的房屋买卖协议，支持原告的诉讼请求。耿轶君辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意继续履行合同。首先，原、被告签订的房屋买卖协议不公平、不公正，合同中的约定不能保证被告的基本权利。其次，原告曾于2016年7月26日起诉被告要求解除合同，后期为了加速解决纠纷，双方同意调解，但原告一直不出调解的价格拖延时间。在该诉讼中原告也曾要求评估，后原告不领取评估报告书并在2016年12月份撤诉，被告认为原告故意拖延时间造成合同损失扩大并想把损失转嫁到被告身上，所以原告现在要求继续履行合同不符合实际情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月6日原告张帅（买受方、乙方）与被告耿轶君（出售方、甲方）签订一份《房屋买卖协议》，约定乙方购买甲方名下位于天津市西青区津杨公路与万卉路交口西南侧天阔园XXX号房屋，建筑面积173.4平方米，总价款2620000元，定金为100000元；该房屋已设立抵押，甲方确认于2016年7月10日之前还清贷款并注销该抵押权；该房屋设立租赁，租期至2016年8月18日，甲方在签署本合同前已取得承租人放弃优先购买权的书面证明；双方需于2016年7月20日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》；乙方应于2016年7月30日之前准备好除贷款申请额之外的剩余房款；乙方须于2016年7月30日前办理贷款申请手续。合同签订后，张帅给付耿轶君定金100000元。2016年5月7日，张帅及妻子张津一同到耿轶君房屋处询问房屋清贷相关情况。张帅提交的谈话录音载明：张帅称“房屋贷款清了么”，耿轶君称“还没清呢”；耿轶君称“这个房子现在涨到什么价格了您知道么”，张帅称“这不是房子涨价的事，合同咱签了，定金也交了”；耿轶君称“如果我不违约，我亏三四十万，如果我违约，可能我赔一半”，张帅称“可能你也赔三十四万”；张帅称“你要是不想卖了，你就赔钱，赔完了咱解除合同；你清贷要是有困难，不行我再多给你来点定金，你去清贷去，咱都好说”，耿轶君称“要是商量，今天我得上班，没有时间跟你谈这事，我跟我老娘再商量商量；咱有时间再商量”。耿轶君未按约定于2016年7月10前偿还贷款并注销抵押权登记，双方未于2016年7月20前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。关于耿轶君未清贷及双方未网签《天津市房产买卖协议》的原因。耿轶君称因为耿轶君父亲于2016年7月8日去世，且张帅也没有对房屋进行评估，所以耿轶君没有撤销抵押权。张帅称关于房产评估双方没有约定，且撤销抵押权应在房产评估之前，由于耿轶君没有清贷导致没有办法打印协议。2016年7月26日，张帅将耿轶君诉至本院，提出解除合同、返还定金并赔偿损失等诉讼请求。在2016年8月15日庭审过程中，张帅代理人称“2016年5月7日耿轶君表示没有清贷，并提出要提高成交价，后来多次联系中，耿轶君明确表示，如果不提高成交价，就拒绝履行合同。原告可以认定被告的行为已经明确作出了拒绝履行合同的意思表示”。耿轶君称“同意解除合同，但不同意返还定金亦不同意赔偿损失，被告没有违约，是原告违约；现在还没有清贷；2016年5月7日说不卖是气话；后期我母亲说过要是不涨价的话，张帅就不能购买了，承租人有优先购买权，如果原告适当涨价就可以购买了”。庭审结束时双方均表态同意进行调解。在该案审理过程中，张帅曾提出对房屋在2016年7月26日市场价值进行评估的申请，本院委托了相应的评估单位进行评估，鉴定单位未出具相应的评估结论，张帅于2016年12月9日申请撤回了起诉并于2016年12月21日提起了本次诉讼。2017年1月9日在本案原审一审第一次开庭过程中，张帅称“对于2016年7月起诉要求解除合同及赔偿损失，现要求继续履行合同的原因是房屋涨价太严重，张帅还是想购买涉案房屋”。耿轶君称“不同意继续履行合同，2016年7月26日张帅起诉解除合同、返还定金100000元并赔偿经济损失400000元，对于解除合同双方是认可的，只是在赔偿金额上有异议，后期为加速解决纠纷，我们双方同意调解，但是张帅一直不出调解价格拖延庭审时间；诉争房屋没有再卖给他人”。2017年2月17日在本案原审一审第二次开庭过程中张帅称“鉴于耿轶君坚持不再出售房屋，现变更诉讼请求为要求解除双方签订的买卖协议，被告返还定金100000元、支付违约金262000元并赔偿房屋差价损失（具体数额以评估为准）”。2017年3月1日在本案原审一审第三次开庭过程中，张帅明确主张的房屋差价损失为2380000元并提出以2017年2月17日为基准日房屋市场价值评估的申请。耿轶君称“同意解除合同，同意返还定金100000元，不同意违约金和房屋差价损失的主张。耿轶君没有违约，不同意以2017年2月17日为基准日进行评估”。后张帅申请以2016年12月20日为基准日房屋市场价值评估的申请，本院于2017年3月14日委托天津中量房地产土地评估有限责任公司进行评估。天津中量房地产土地评估有限责任公司于2017年3月29日出具的《房地产纠纷估价报告》载明：诉争房屋在2016年12月20日可能实现的市场价值取整为4510000元，平均单价为25990元。张帅花费评估费13000元。就该《房地产纠纷估价报告》，张帅认为原审一审进行评估的时间节点正确无误。耿轶君认为张帅撤诉又起诉，目的想扩大房屋差价损失，原一审鉴定意见的时点不对，该鉴定意见不能作为定案依据；如果认为耿轶君违约，应该以2016年7月20日不能进行网签为节点进行评估。第一中级人民法院作出的（2018）津01民再41号民事裁定载明，耿轶君申请再审的事实和理由为：1.二手房屋买卖必须有评估报告，张帅没有去做评估，就等于放弃了买房的权利；2.张帅撤诉又起诉，目的想扩大房屋差价损失，原一审鉴定意见的时点不对，该鉴定意见不能作为定案依据。2019年1月17日，本案再审第一次开庭过程中，耿轶君称“在2016年7月20日前，耿轶君通过居委会和民警通知张帅想进行调解是否出售房屋的事情，如果张帅不再购买房屋，耿轶君愿意退还定金并赔偿张帅损失100000元。但张帅不同意该调解意见，张帅要求赔偿400000元”。2019年5月29日，张帅提交一份变更诉讼请求申请书，将诉讼请求中主张的房屋差价损失数额由2380000元变更减少为1890000元。本案再审过程中，经释明，原、被告双方均不申请对涉案房屋在2016年7月或8月时间节点市场价值进行评估。案外人关秀敏于2017年2月将耿轶君起诉至本院，提出解除合同、返还定金并赔偿损失等诉讼请求。该案经审理查明，耿轶君与关秀敏及天津中原物业顾问有限公司于2016年7月31日签订《房产交易合同》，约定耿轶君将其所有的坐落于天津市西青区津杨公路与万卉路交口西南侧天阔园XXX房屋出卖给关秀敏，成交价为3050000元，双方须于2016年9月30日前到房管局签署《天津市房产买卖协议》并办理相关买卖手续。同日，耿轶君与关秀敏签订《补充协议》，约定关秀敏已于2016年7月31日向被告支付定金100000元；双方确认该房地产存在抵押贷款470000元未还，关秀敏自愿替耿轶君偿还贷款470000元，关秀敏替耿轶君还贷款项视为关秀敏向耿轶君支付的部分房款。合同签订后，关秀敏于2016年7月31日向耿轶君支付定金100000元；于2016年8月3日代耿轶君偿还银行贷款470000元。庭审中，耿轶君与关秀敏均认可涉案房屋现价格确定为4400000元。本院于2017年5月8日作出（2017）津0111民初4259号民事判决，判决耿轶君向关秀敏返还定金100000元、返还代为偿还贷款款项470000元、赔偿房屋差价损失1080000元等。耿轶君不服该判决，上诉于天津市第一中级人民法院。天津市第一中级人民法院作出的（2017）津01民终5285号民事判决书载明：耿轶君上诉事实和理由：1.三方签订的合同实际上在2016年7月18日收取定金时签署，但是把时间故意写成了7月31日，三方都应该为不真实的合同承担后果，该合同应该视为无效。耿轶君未及时将房屋另售关秀敏的情况告知张帅。张帅在2017年3月1日开庭过程中提及知晓耿轶君将房屋另行出售给案外人并形成诉讼的情况。案外人王述梁于2017年4月将张帅之妻张津起诉至本院。该案经审理查明，2016年3月5日，张津（出售方、甲方）与王述梁（买受方、乙方）签订了一份《房产交易合同》，约定乙方购买甲方所有的位于天津市西青区房屋，成交价款为1810000元。甲乙双方须于2016年6月15日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》。王述梁提交的王述梁与张津丈夫张帅的谈话录音载明：张帅称“我卖这套房，为了买那套，那边不跟我履行合同，我也没招，这个房子我签了，那边买不了，我没办法”、“这事你再容我几天，我最好的结果是他履行，我也继续履行，他如果不履行，咱再谈”、“您要是等我那边的事解决完了也行，你要是等不了，咱们和中介一起，咱再谈”、“这个房子我还是想卖，但我那边的事没解决，我卖房为嘛，我拿钱去买那套房子”。王述梁提出对房屋在2017年3月22日市场价值进行评估的申请。本院司法鉴定办公室选取由天津正德房地产土地咨询评估有限公司进行评估。天津正德房地产土地咨询评估有限公司于2017年10月24日出具的正德【2017】评字第548号《房地产估价报告》载明：华亭佳园49-1-302房产在2017年3月22日的市场价值为3060000元。后本院作出（2017）津0111民初5225号民事判决，判决张津向王述梁返还定金50000元并赔偿房屋涨跌差价损失625000元及评估费10150元。本院认为，原、被告订立的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。关于原、被告谁违约的问题。2016年5月7日，双方沟通过程中，耿轶君提及“房屋已大幅涨价，如果我不违约，我亏三四十万，如果我违约，可能我赔一半”，其已表露出主动违约的意愿。后耿轶君曾要求张帅提高房价款，但张帅未能同意，双方就该合同未再继续履行，耿轶君明显存在过错。再后来耿轶君由于个人及家庭原因，未于2016年7月10日前清偿贷款，且于2016年7月31日将房屋另行出售给案外人关秀敏（耿轶君在其与关秀敏案件上诉过程中称将房屋出售给关秀敏时间实际为2016年7月18日），其行为构成根本违约。关于耿轶君提出张帅未申请房产评估等于放弃了买房权利的抗辩主张。按照二手房一般交易流程及习惯，在买卖双方网签《天津市房产买卖协议》且购房人申请办理购房抵押贷款后，贷款银行在审核购房抵押贷款时，需要借助评估机构对标的房屋价值的估价报告，以控制贷款风险。现实交易过程中，房产评估一般是以出售人名义委托评估，而由买受人支付相应的评估费用。本案合同约定张帅申请办理贷款的时间为2016年7月30日前，而耿轶君在此之前尚未清贷注销抵押权，双方未网签《天津市房产买卖协议》，耿轶君已构成根本违约。因此，耿轶君的该项主张不成立，不予采信。鉴于耿轶君未按约清偿抵押贷款且不同意出售房屋，张帅诉请解除合同，予以支持。合同解除后，耿轶君应当返还张帅已支付的定金100000元。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。关于以2016年12月20日为基准日房地产估价报告能否作为认定房屋涨跌差价损失的参考依据的问题。认定涨跌差价的时间点应以违约方的违约行为确定之日为基础，结合当事人权利主张之日、合同约定的履行期限届满之日，以及双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌幅度等合理确定。本案双方约定网签《天津市房产买卖协议》时间为2016年7月20日，张帅认为耿轶君已构成违约起诉解除合同时间为2016年7月26日，张帅第一次诉讼时申请评估时点为2016年7月26日。综合考虑本案的具体情况及双方实际履行行为和诉讼行为，如考虑房屋涨跌差价损失，评估时点以2016年7月26日较为适宜。因此，以2016年12月20日为基准日的房地产估价报告，不宜认定为诉争房屋涨跌差价损失的参考依据。关于耿轶君应赔付张帅经济损失数额的认定问题。2016年3月份，张帅基于改善需求在3月5日出售妻子张津名下房屋并于3月6日购买耿轶君名下诉争房屋，在购房过程中因耿轶君的违约行为于2016年7月形成诉讼，在诉讼过程中恰逢2016年下半年房价快速上涨。如解除与耿轶君之间的《房屋买卖协议》，张帅将面临以2016年3月较低单价出售房屋后可能需要以远高于2016年3月与耿轶君商定房价款再去另行购房。并且，耿轶君当时并未告知张帅已将房屋另售他人。在此情形下，张帅产生从解除合同到变更为继续购房的想法及第二次诉讼行为。从张帅与案外人王述梁沟通记录亦能看出，因与耿轶君之间购房纠纷致使张帅未能出售张津名下房屋。因此，在当前原、被告均不申请2016年7月26日房屋市场价值评估的情况下，本院认为张帅之妻张津赔付给案外人王述梁房屋涨跌差价损失625000元及评估费10150元即为张帅因耿轶君违约行为所遭受的损失，故耿轶君应赔付张帅损失数额为635150元（625000元+10150元）。因已支持张帅实际损失的诉讼主张，对其违约金诉讼请求，不再支持。综上所述，张帅相应诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除张帅与耿轶君于2016年3月6日订立的《房屋买卖协议》。二、耿轶君于本判决生效之日起三日内向张帅返还定金100000元并赔偿经济损失635150元。三、驳回张帅的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24816元，由张帅负担12816元，由耿轶君负担12000元；评估费13000元，由张帅负担；诉讼保全申请费5000元，由耿轶君负担（于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  桂 炉人民陪审员  倪淑芳人民陪审员  曹世芬二〇一九年六月十七日书 记 员  岳春林附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……2.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。3.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。