云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0702民初224号原告：金科，男，1966年10月4日出生，汉族，初中文化，个体，住址丽江市古城区，现住丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：杨锡媛，系云南云勇律师事务所律师。被告：黄艳华，女，1975年8月25日出生，汉族，初中文化，个体，住址丽江市永胜县。被告：马千惠，女，1975年1月18日生，汉族，住址玉溪市易门县，现住丽江市永胜县。原告金科诉被告黄艳华、马千惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日受理后，依法组成合议庭于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告金科及其代理人杨锡媛、被告黄艳华到庭参与诉讼，被告马千惠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案作缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告立即向原告支付拖欠的房屋租赁金20000元；3.判令二被告向原告支付违约金18000元；4.判令被告向原告清偿原告代缴的电费2600元；5.判令本案的法院案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年6月，被告黄艳华与丽江市古城区七星街上段50号房屋的原承租人贺军新及出租人金科协商后，原告解除了原与贺军新签订的《房屋租赁合同》，与被告黄艳华签订了将权属于原告位于丽江市古城区七星街上段50号房屋出租给被告黄艳华的《房屋租赁合同》。该合同签订后，原告将合同约定的出租房屋移交给了被告黄艳华使用，被告黄艳华也按合同的约定支付了第一年的房屋租赁金150000元，但并未按合同的约定支付押金10000元。2017年7月1日被告黄艳华以资金周转困难为由，仅向原告支付了50000元的房屋租赁金，尚欠租金100000元，并出具了欠条。同时还向原告提出自己承租房屋资金压力大，其在承租房屋内经营的项目寻求到了合伙人马千惠，请求原告对原签订的《房屋租赁合同》在合同主体、租赁期限以及租赁金的数额以及支付方式等方面进行变更。为此，经原告与被告黄艳华及其合伙人马千惠多次协商后，由原告作为“出租方”、被告黄艳华及其合伙人马千惠作为“承租方”于2018年7月1日签订了主要内容为原告将权属于自己的位于丽江市古城区七星街上段50号房屋出租给被告黄艳华及其合伙人马千惠，租赁期限为5年，即自2018年7月1日至2023年6月30日；租赁金为每合同年120000元；支付方式为每半年支付一次，签订合同后，付清第一个半年房租等的《房屋租赁合同》。该合同签订后，本来按合同的约定，被告黄艳华应向原告支付半年的房租60000元，然而被告黄艳华仅向原告支付了40000元，并向原告承诺剩余20000元定会在2018年9月底前支付。2018年11月12日，原告在多次催促被告黄艳华支付拖欠的房屋租赁金未果后，前去出租房屋查看时才发现，被告黄艳华及其合伙人马千惠己将出租房屋搬空后不知所踪。原告立即电话联系被告黄艳华，其称：经营期间严重亏损，既无力清偿原拖欠的房租，也没有资金继续支付剩余租期的房租了。综上所述，被告黄艳华与马千惠在与原告签订《房屋租赁合同》后，不仅未按合同的约定按时、足额向原告支付房租，甚至在合同履行期内，未与原告协商解除合同的前提下，擅自将承租房屋内的物品、设施设备等搬离，很显然，其己以自己的行为表示不愿意再履行合同，为此原告为维护自己的合法权益，诉至法院，要求二被告承担相应的法律责任。被告黄艳华辩称：陈述我搬离房屋不知所踪不符合事实，2018年11月11日，对方也在场的情况下，我才搬的物品，搬离的物品有哪些，对方也是知道的，但是搬物品是为了处理后还清之前我所欠的10万元房租。被告马千惠提交书面答辩状称：一、2018年7月5日我认识了黄艳华，并于2018年7月12日谈成合作。当时房东要求付半年房租60000元，我跟朋友四处借钱凑了40000元拿给原告交了4个月房租，房东答应我们可以先使用4个月的房子，即2018年7月18日至2018年11月18日。黄艳华没有付过一分钱。我与黄艳华的合作时间自2018年7月18日开始。二、1.合作期间黄艳华及她之前的员工不让我参与经营管理，所以我出去做业务，只是把店当成谈业务的工作室，店上所有的收益跟我都无关。但是到月底黄艳华的员工就来找我要工资。2.我们约定了一年的合作期，交房租时间为9月30日，2018年9月15日房东来跟我要下半年房租，后来又说把20000元先交给他。当时我告诉他合作中发生的情况，觉得黄艳华并非真心与我合作，只是骗我帮她交房租。房东就跟我吼，说黄艳华还差他100000元房租没付，不把欠的房租交上就不让我们使用房子。这与黄艳华跟我说的情况相差太大，我觉得上当受骗了。后来房东天天催我并威胁让我们搬走，黄艳华则于2018年10月派了个美容师来，说是帮忙，但却拿走大门钥匙，然后把门从里面锁上偷偷在店里服务她们之前的老顾客。我几次找原告和黄艳华解除租房合同，但他们均逃避不处理，黄艳华还答应补偿我10000元房租费，但也不兑现。原告则提出再交20000元房租才同意解除合同。2018年10月中旬后我进不去店里，钥匙也被黄艳华请来的美容师拿着，我就于2018年10月30日搬走了属于我的产品，但第二天黄艳华和她的美容师就报警声称我偷了她们店上的产品，警察出警说这是合伙内部事务。我于2018年10月30日正式搬离，所交租金到期日为2018年11月18日，还有18天的时间未使用,我并不存在拖延房租的情况，谈何违约？三、关于电费，2018年10月10日原告妻子已向我收取了二、三楼的电费932元，故原告称代缴2600元电费不属实。综上，我才是真正的受害者，请求法庭公正判决。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交了如下4组证据材料：1-2.身份证复印件，拟证明原告及被告黄艳华的身份情况；3.房屋租赁合同，拟证明2018年7月1日，原告将丽江市古城区七星街50号房屋出租给二被告并签订租赁合同的情况；4.收款收据、税务机打发票，拟证明二被告搬离租赁房屋后，原告代被告缴纳了2600元电费。原告申请了证人李某出庭作证，证人当庭陈述：其系案涉房屋的所有权人，该房屋于2013年出租给金科，案涉的丽江市古城区七星街上段50号房屋因为抄电表的工作人员工作疏忽，在电费缴纳系统里录成了49号，故该房屋一直以49号的名字缴纳电费，2018年底才到供电局又改回了50号，该房屋安装了3个总表，总表下又装了分表，总的电费是依据总表来缴纳的。原告对证人证言三性均无异议，强调该证言能够与其提交的第4组证据即电费单据相互印证。被告黄艳华对原告提交的1-3组证据材料及证人证言的三性均无异议；对第4组证据表示不清楚，提出电费都是马千惠负责缴纳，在她与马千惠合作之前的电费她都已经缴清。被告马千惠未到庭发表质证意见。经质证及审查，本院对原告提交的第1-3证据三性予以确认，上述证据作为认定本案法律事实的依据；对第4组证据及证人证言的真实性予以确认，对关联性不予确认，证实了案涉房屋安装总表缴纳电费的事实，但无法证实原告代缴2600元电费的情况。被告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了4组证据材料：1.美容院转让合同，拟证明美容院转让细节；2.美容院设施、设备清单，拟证明美容院各物品明细；3.房屋租赁合同，拟证明共同责任人的情况；4.股东合同复印件，拟证明二被告之间的合伙关系。原告对被告提交的第1组证据关联性不予确认；对第2组证据提出该清单系打印件，没有任何人签字，三性均不予确认；对第3组证据三性予以认可；对第4组证据三性均不认可，该证据系打印件且无任何人签字。经质证及审查，本院对被告提交第3组证据三性予以确认，上述证据作为认定本案法律事实的依据；对第1、4组证据的关联性不予确认；第2组证据材料系被告单方制作，不符合证据形式要件，本院不予确认。为证明自己的诉讼主张，被告马千惠向法庭提交了如下两组证据材料：1.电费收款收据复印件，拟证明马千惠已向原告妻子交付了932元电费；2.微信转账截图复印件，拟证明马千惠于2018年7月18日通过手机银行转账给金科40000元，3.微信截图复印件，你证明马千惠为了凑租金四处借款的情况。原告对被告马千惠提交的第1组证据予以确认，认可收取了2018年7月份的电费，但提出原告主张的是2018年8、9月份的电费；对第2组证据三性予以认可；对第3组证据三性均不认可。被告黄艳华对被告马千惠提交的第1、2组证据无异议；对第3组证据有异议，强调马千惠筹的钱不是借款是其他股东凑给她的股金。经质证及审查，本院对被告提交第1、2组证据三性予以确认，上述证据作为认定本案法律事实的依据；对第3组证据关联性不予确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2016年6月，案外人将以自原告金科处承租的丽江市古城区七星街上段50号房屋为经营场所的美容院转让被告黄艳华，被告黄艳华与原告协商后签订了房屋租赁合，在合同履行过程中，由于经营困难黄艳华拖欠原告租金10万元并出具了欠条（已另案起诉）。后被告黄艳华邀约了马千惠合伙共同经营美容院，并与原告协商后于2018年6月30日解除了黄艳华与金科签订的租赁合同，然后于2018年7月1日由原告与二被告重新就案涉房屋签订了房屋租赁合同，合同约定原告将其承租的位于丽江市古城区七星街上段50号房屋转租给被告黄艳华、马千惠，租赁期限为5年，即自2018年7月1日至2023年6月30日；租赁金为每合同年120000元；支付方式为每半年支付一次，签订合同后，付清第一个半年房租等内容。合同签订后，由于资金紧张，被告马千惠通过手机银行转账仅支付了40000元租金。在美容院合伙经营过程中，由于二被告发生分歧，且原告多次向马千惠催促租金，被告马千惠于2018年10月底离开了美容院。2018年11月12日，被告黄艳华将租赁房屋的钥匙交给了原告，原告一一核对后发现少了三把钥匙（现门锁已被原告更换），然后接管了房屋。交接过程中被告黄艳华搬走了部分美容设施和产品。现原告以二被告未按约定支付半年房租，且擅自搬离房屋构成违约为由，要求解除双方之间的房屋租赁合同，并由二被告承担违约责任。另查明：案涉房屋安装有3个总电表，总表之下又安装了分电表，原告按照总表显示的度数缴纳电费后又按照分表显示的度数向被告收取电费。2018年10月10日被告马千惠向原告妻子支付了案涉房屋二、三楼的电费923元。2018年12月案涉房屋有新承租人前来与原告商谈租房事宜，原告已于2019年1月15日将案涉房屋出租。本院认为，原告与二被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，双方应当根据合同约定全面履行各自的义务。合同履行过程中原告依照约定将房屋及时交付给了被告使用，被告应当按时支付半年租金。庭审查明，被告仅支付了4个月租金，并在租期未满的情况下搬离承租房屋，其行为构成违约。对原告提出要求解除合同的主张，虽然被告搬离时双方尚存争议，但原告与黄艳华于2018年11月12日交接了房屋钥匙，双方已于当日实际解除了房屋租赁合同。对原告提出二被告拖欠20000元租金的主张，原被告双方约定月租金为10000元，二被告仅支付了至2018年10月31日止的租金40000元，至2018年11月12日交接房屋时尚欠12天的租金4000元未付，本院支持二被告向原告支付拖欠的租金4000元。对原告要求二被告支付违约金18000元的诉请，本案二被告未按合同约定全额支付半年房租，并提前解除合同，构成违约，对其违约行为给原告造成的损失应当承担责任，庭审查明原告于2018年12月开始与人商谈租房事宜，故根据双方的租金约定，本院酌情支持因被告违约给原告造成的房屋闲置损失10000元。针对原告要求二被告支付原告代缴的电费2600元的主张，原告提交的电费发票无法证实其主张的金额，应承担举证不能的后果。本案二被告共同与原告签订房屋租赁合同，应共同承担违约责任。二被告提出的合伙争议不能成为抗辩其承担违约责任的理由。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告金科与被告黄艳华、马千惠于2018年7月1日就丽江市古城区七星街50号签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月12日解除；二、限被告黄艳华、马千惠在本判决生效之日起三十日内支付原告金科拖欠的房租4000元；三、现被告黄艳华、马千惠在本判决生效之日起三十日内支付原告金科违约金10000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3112元，由原告金科负担2038元；由被告黄艳华、马千惠负担1074元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  和晓琴人民陪审员  和四龙人民陪审员  杨丽澄二〇一九年六月十七日书 记 员  马 莹【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。