浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0522民初2451号原告：长兴金亿物业管理有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道城北路**，统一社会信用代码913305220583279469。法定代表人：周军。委托诉讼代理人：桑庆美，系该公司员工。被告：孟德琴，女，1953年1月9日出生，汉族，原住上海市武宁路******，现住浙江省长兴县。原告长兴金亿物业管理有限公司（以下简称“金亿物业公司”）诉被告孟德琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理，原告法定代表人周军及委托代理人桑庆美、被告孟德琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令被告：1.支付2015年4月1日至2017年12月31日的欠缴物业服务费1382元及逾期缴款滞纳金2112元（滞纳金按日千分之三计算），合计人民币3493元；2.承担本案诉讼费。原告诉称：2015年4月1日、2016年4月1日皇家湾名邸业主委员会与原告先后签订了《物业服务合同》，合同对物业服务的内容与质量、服务费用、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。原告依据《物业服务合同》的约定为被告提供了物业服务，但被告作为业主未按约缴纳物业费，自2015年4月1日至2017年12月31日未向原告支付物业费，共结欠1382元，并产生滞纳金2112元。经多次催讨无果，诉至法院。被告孟德琴辩称，2015年开始自从原告金亿物业公司进入小区后，我家遭到很多次盗窃，我丈夫在小区里摔跤，且我家里漏水非常严重，窗台、卫生间漏水，我多次就漏水问题向物业反映，但物业公司完全不理不睬，原告的物业服务质量完全不符合合同要求，因此我拒绝缴纳服务费。原告就被告答辩进行补充：关于盗窃案件，我公司认为具体责任主体应由公安机关进行侦破后才能确定。我公司不否认被告所称房屋漏水问题，也进行了处理，于2016年12月14日向业主委员会申请动用维修资金共106395元进行维修，根据建设局规定需有三分之二以上业主同意后才可以动用资金，但之后该比例未达标，故此维修未启动。原告为证明自己的主张，向法庭提交了下列证据材料：1.《物业服务合同》一份，以证明原告在2015年4月1日至2017年12月31日期间为皇家湾名邸小区提供物业服务的事实及物业管理服务费的收费标准、支付方式、违约责任等事实；2.《催缴通知书》和《缴费提醒函》照片打印件各一份、《律师函》《挂号信函收据》各一份，以证明原告向两被告书面催交物业管理服务费的事实；3.物业管理项目业主满意度调查情况汇总表》《2016年度长兴县中心城区各物业企业信用评价结果公示》各一份，以证明原告在服务期间提供的物业服务达到合同要求标准的事实；4.《长兴县不动产登记查档证明》一份，以证明雉城皇家湾小区名邸苑1幢3-401室房屋的产权所有人系被告孟德琴的事实。5.《报告》及《动用维修资金业主意见明细表》一份，证明原告于2016年12月14日向业主委员会申请动用维修资金，但之后有11户业主不同意该计划，维修计划未启动的事实。以上证据原件经核对后由原告取回。被告当庭拒绝质证，视为放弃质证权。经法庭询问，被告表示曾经收到催缴物业费的律师函。被告放弃质证权，视为对原告所举证据不持异议。被告未向法庭提交证据，视为放弃举证权。以上证据材料，审理认为，来源及形式合法有效，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，具备证据资格，予以确认并采纳。本院根据采纳的证据及原告之陈述，查明本案事实如下：2015年4月1日，原告金亿物业公司与皇家湾名邸业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定皇家湾名邸业主委员会选聘原告为皇家湾名邸小区提供物业管理服务，物业管理服务内容与质量按长建设（2014）180号文件丙级标准执行，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费用，其中多层住宅按0.48元/月/平方米标准交纳，由原告按照年度收取。同时约定，无正当理由延迟缴纳的，按应缴未缴物业费的每日千分之三支付违约金。合同期限自2015年4月1日至2017年12月31日。合同期间，原告为皇家湾名邸小区提供了物业管理服务，2017年12月31日，因皇家湾名邸业主委员会另聘物业公司，原告退出小区管理。现原告因被告未交纳2015年4月1日至2017年12月31日的物业费1382元，并产生滞纳金2112元，双方纠纷成讼。同时查明，被告孟德琴系皇家湾名邸小区1幢3-401室业主，其房屋为多层住宅，建筑面积为87.22平方米。另查明，原告多次在楼道及住户门口张贴物业费催缴函。并在2018年4月26日委托浙江众成律师事务所向被告寄送了物业费缴费函，催缴物业费1382元，原告表示收到该催缴函。本院认为，原告与皇家湾名邸业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示,且不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。原告依合同约定为皇家湾名邸小区提供物业管理服务，被告作为该小区业主受到服务，双方之间由此形成物业服务合同关系。现原、被告就物业费的交纳产生争议，并纠纷成讼，该争议属物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”的规定，原、被告间的物业服务合同关系依法受法律保护。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与皇家湾名邸业主委员会签订的物业服务合同对被告具有约束力。之于物业费的交纳，国务院制定的《物业管理条例》第四十一条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，故在原告为皇家湾名邸小区提供物业管理服务期间，被告作为该物业服务区域内的业主，具有按物业合同的约定向原告支付物业服务费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持”的规定，被告经原告书面催交，无正当理由至今不交物业费，应承担给付相关费用的民事责任。被告提出的房屋质量问题导致漏水，原告金亿物业公司依据合同约定申请动用维修资金修理，后因业主比例未达三分之二故未启动维修，本院认为被告因此拒绝缴纳物业服务费不符合合同约定。被告提出的盗窃及小区内摔跤等问题，因难以证明系物业服务质量不到位导致，本院不予采纳。现原告主张被告2015年4月1日至2017年12月31日期间的物业费，依据原告与皇家湾名邸小区业主委员会订立的物业合同中约定的收费标准，被告应按其所有房屋的建筑面积87.22平方米，以0.48元/月/平方米的标准交纳该时间段的物业服务费1382元，本院予以支持。就原告主张的违约金2112元，审理认为，前期物业服务合同就业主逾期交纳物业服务费约定了“按每日千分之三支付违约金”的违约责任，该约定系合同双方意思自治，并约束力及于被告，据此，被告应就逾期交费支付相应违约金。但所约定的每日千分之三违约金比例过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，考量被告的违约后果，兼顾体现对被告无正当理由逾期交纳物业费用行为的惩罚性，本院酌情确定被告承担违约金200元为妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告孟德琴向原告长兴金亿物业管理有限公司支付物业管理服务费1382元、逾期付款违约金200元，合计1582元。限被告于本判决生效之日起十日内向原告付清；二、驳回原告长兴金亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告孟德琴承担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  沈小涛二〇一九年六月二十二日法官助理李欣书记员黄诗怡