云南省富民县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0124民初331号原告：简某，男，1981年12月3日生，云南省昆明市人。委托诉讼代理人：孙未鹏，云南东陆律师事务所律师；特别授权代理。被告：昆明富达房地产开发经营有限公司，住所：云南省昆明市富民县永定街道办事处城器墩村；统一社会信用代码：91530124709742052H。法定代表人：李培云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：顾珈荧，上海段和段（昆明）律师事务所律师；特别授权代理。被告：来某某，男，1985年8月12日生，云南省富民县人。委托诉讼代理人：陈亮，云南勇旭律师事务所律师；特别授权代理。原告简某与被告昆明富达房地产开发经营有限公司和来某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人，被告昆明富达房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人，被告来某某及其委托诉讼代理人，均到庭参加了诉讼；原告简某及被告昆明富达房地产开发经营有限公司法定代表人未到庭。本案现已审理终结。原告简某向本院提出的诉讼请求：1.判令二被告之间签订的关于买卖富民县艺水芳乡养生小镇（村上春墅）x期xx幢xx号房屋《商品房购销合同》无效；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年9月17日，原告与被告昆明富达房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告昆明富达房地产开发经营有限公司购买富民县艺水芳乡养生小镇（村上春墅）x期xx幢xx号房屋，该合同于同日在富民县房管所进行了备案登记，登记号为：FM201301202。合同生效后,被告昆明富达房地产开发经营有限公司拒不按照合同的约定向原告履行约定义务，并于2016年4月20日擅自以原告名义向房管所申请注销上述登记；原告得知后向昆明市铁路运输法院提起行政诉讼要求撤销上述注销登记，2017年2月9日昆明市铁路运输法院以云71**行初33号行政判决书确认该注销登记违法。2019年3月11日，原告以被告昆明富达房地产开发经营有限公司违约为由向富民县人民法院起诉要求其继续履行合同并承担违约责任，经审理查明上述富民县艺水芳乡养生小镇（村上春墅）x期xx幢xx号房屋己被被告昆明富达房地产开发经营有限公司卖给了被告来某某并办理了产权登记手续。按照相关法律的规定，若被告来某某在本案中预成为善意第三人并取得房屋所有权，就必须举证证明其在购买上述房屋过程中为善意并支付了相应的对价。为此，原告为维护其合法权益，现特起诉，请人民法院依法支持其诉求。被告昆明富达房地产开发经营有限公司辩称，一是本案原告未提供任何能够支撑其诉请的证据，原告未能提供任何能够证明其有权撤销我公司与被告来宝明之间《商品房购销合同》的证据。行政判决，仅能证明原告与我公司之间编号为：FM201301202的登记灭失，并不能证明我公司与被告来某某之间的登记无效；我公司与被告来某某之间的房屋买卖经过合法登记，为合法有效的买卖行为；原告未提交任何能够证明与我公司之间《商品房购销合同》、付款流水、付款凭证和完税凭证等。二是本案中被告来某某为善意第三人，其与我公司的商品房买卖行为合法有效。被告来某某在受让房屋时是善意的，我公司作为房地产开发商，被告来某某作为社会正常的买受人，其找到作为开发商的我公司购买房屋，并经过平等协商而签订的《商品房购销合同》，是双方的真实意思表示，且经过合法登记备案，合同合法有效；被告来某某为取得前述房屋已经支付了合理的对价，被告来某某按照与我公司签订的《商品房购销合同》支付了合同相应的房款对价；被告来宝明取得的前述房屋已经依照法律规定进行了产权登记，并已经早已交付使用。综上，本案原告诉请撤销我公司与被告来某某之间签订的关于买卖（村上春墅）x期xx幢xx号房屋的《商品房购销合同》之诉于法无据，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。被告来某某辩称，首先，我们对第一被告代理人答辩意见表示赞同。第一点是答辩人对于本案涉案商品房是通过与开发商签订合同，并办理了相关备案登记缴纳了所有税费取得了合法有效的产权证。第二点是答辩人在签订《商品房购销合同》后，严格依照合同及法律的相关规定向开发商支付了合理的对价，答辩人签订合同及购买涉案商品房的行为并没有违反法律的相关规定，具有相应的合法性。至于原告起诉状中所提到的之前发生的行政诉讼，答辩人并不知情。即之前答辩人是通过合法的途径签订合同，并支付了合理对价后善意取得的产权。现在并已实际交付，并由答辩人实际居住使用，之前因行政登记行为产生的行政诉讼法律后果，并不必然导致答辩人与第一被告及开发商签订的《商品房购销合同》无效。因此，请法庭在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。有争议的，本院认定如下：（一）原告出示证据：1、《行政判决书》复印件1份，欲证明2013年9月17日，原告简某与被告昆明富达房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买富民县艺水芳乡养生小镇（村上春墅）二期152栋2号房屋。该合同于同日在富民县房地产管理所进行了备案登记，登记号为：FM201301202。合同生效后被告拒不按照合同的约定向原告履行约定义务，并于2016年4月20日擅自以原告名义向房管所申请注销上述登记。原告得知后向昆明市铁路运输法院提起行政诉讼要求撤销上述注销登记，2012年2月9日昆明市铁路运输法院以判决书确认上述注销登记违法。至此，原告与被告之间的登记号为：FM201301202《商品房购销合同》应认定为有效。被告昆明富达房地产开发经营有限公司对该证据的真实性和合法性认可，但对其证据的关联性不认可，该份证据仅能证明原告与第一被告的登记灭失，并不能证明第一被告与第二被告之间的登记无效。被告来某某对该证据的真实合和法性没有异议，但对其证据的关联性有异议，该判决书这个已经事实部分已经确认，原来的行政登记行为并未撤销，只是确认违法。因此并不必然导致被告来某某与第一被告之间的合同无效。本院对此证据审查，对其证据的三性予以采信，但对其证明目的不予认同。（二）被告昆明富达房地产开发经营有限公司未提交出示证据。（三）被告来某某出示证据：1、身份证复印件1份，欲证明被告的身份情况；2、《商品房购销合同》复印件（原件已当庭退还）1份，欲证明本案涉案房屋是被告通过签订合法的购销合同进行购买的；3、《房屋所有权证》复印件（原件已当庭退还）1份，欲证明本案涉案房屋已经经过房屋登记机关依法审查后登记备案并向被告发放了权属证书；4、税收完税证明复印件（原件已当庭退还）2份和增值税普通发票复印件（原件已当庭退还）1份，欲证明被告对于合法购买的房屋已经依法缴纳了房屋买卖税款，并且已将购房款一次性付清。原告简某对上述证据的三性均不认可，在第二被告的举证当中，并没有相应支付对价，款项流水的这些相应的证明，并不能证明二被告之间的交易真实；上述证据仅能证明房屋的过户情况，并不能证明二被告之间的房屋交易，或者说合同真实的签订，或者说真实的履行；不能证明第二被告存在购买房屋向第一被告支付了相应的对价；上述事实均没有第三方的相应的证据来予以证实其向他们之间的交易确实存在银行流水或者说其他一些转款方式，这部分证据并不能证明。被告昆明富达房地产开发经营有限公司对上述证据质证，对身份证证明被告身份情况的三性认可；对《商品房购销合同》的三性认可，该份证据足以证明第一被告和第二被告之间签订的《商品房购房合同》合法有效；对《房屋所有权证》的三性认可，该组证据证明了第二被告已经通过合法途径取得了本案争讼的标的合法产权，并经过国家有权机关进行产权确认；对税收完税证明和增值税普通发票的三性认可，该组证据足以证明第二被告来某某支付了合理的房屋对价，并按照国家规定进行了完税，证明了第二被告来某某为善意第三人。本院对上述证据审查，对其能相互印证及能与本案其他证据相互印证的予以采信。综上，本院确认以下法律事实：2013年9月17日，原告与被告昆明富达房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告昆明富达房地产开发经营有限公司购买富民县艺水芳乡养生小镇（村上春墅）x期xx幢xx号房屋；该合同于同日在富民县房地产管理所进行了备案登记，备案登记号为：FM201301202。2016年4月20日，被告昆明富达房地产开发经营有限公司向富民县房地产管理所提交《商品房买卖合同备案注销申请》、《退房申请》及原告的相关身份材料复印件；2016年5月11日，被告昆明富达房地产开发经营有限公司以原告名义作出上述合同挂失的登报，并向富民县房地产管理所提供了相应登报挂失内容；富民县房地产管理所根据上述材料，注销了原告在富民县房地产管理所进行的备案登记。2016年11月4日，原告对富民县房地产管理所的注销登记行为不服，向昆明市铁路运输法院提起诉讼，请求判决撤销富民县房地产管理所对原告的商品房买卖合同登记备案的注销登记行为。经昆明市铁路运输法院审理后认为，富民县房地产管理所的注销登记行为违反法定程序，对原告请求撤销富民县房地产管理所的注销登记行为，因涉案的房屋已经登记备案至案外的其他买受人，如撤销富民县房地产管理所的注销登记行为将导致善意第三人权益重大减损。据此，昆明市铁路运输法院判决确认富民县房地产管理所作出的对FM201301202号备案登记的注销行为违法。另查明，2016年5月19日，被告昆明富达房地产开发经营有限公司与被告来某某签订《商品房购销合同》，约定被告来某某向被告昆明富达房地产开发经营有限公司购买位于富民县艺水芳乡养生小镇（村上春墅）x期xx幢xx号房屋，房屋总价款800，000元；当日，被告昆明富达房地产开发经营有限公司与被告来某某签订《商品房购销合同》在富民县房地产管理所进行了登记备案，登记备案号：FM201600317。2016年6月30日，被告来某某向富民县房地产管理所申请办理房屋权属登记后取得位于富民县上春墅）x期xx幢xx号房屋的《房屋所有权证》，房产证号：昆明市房权证富民县字第**。2016年8月5日，被告来某某向被告昆明富达房地产开发经营有限公司支付了富民县艺水芳乡养生小镇（村上春墅）x期xx幢xx号房屋的购房款800，000元；2019年2月18日，被告来某某已依法缴纳了上述房屋的买卖契税和印花税。原告认为，现上述富民县艺水芳乡养生小镇（村上春墅）x期xx幢xx号房屋己被被告昆明富达房地产开发经营有限公司卖给了被告来某某并办理了产权登记手续；按照相关法律的规定，若被告来某某在本案中预成为善意第三人并取得房屋所有权，就必须举证证明其在购买上述房屋过程中为善意并支付了相应的对价。为此，原告为维护其合法权益，现特起诉，请人民法院依法支持其诉求。本院认为，本案中，首先，原告仅提交已发生法律效力的《行政判决书》，从其认定的事实等，行为涉案的房屋已登记备案至案外其他买受人名下，如果撤销富民县房地产管理所的注销登记行为将导致善意第三人权益重大减损，故该《行政判决书》中，仅判决确认富民县房地产管理所作出的对FM201301202号备案登记的注销行为违法。其次，被告昆明富达房地产开发经营有限公司与被告来某某签订的《商品房购销合同》，其意思表示真实，也没有违反法律行政法规的强制性规定，该《商品房购销合同》进行了登记备案，被告来某某且已根据该《商品房购销合同》向房屋登记机关申请办理了《房屋所有权证》；作为本案被告来某某属于善意第三人。第三，作为当事人，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，所以，对原告请判决被告昆明富达房地产开发经营有限公司与被告来某某签订的《商品房购销合同》无效的诉求依法不应予以支持。综上所述，原告的诉求依法不应得到支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告简某的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），减半收取计50元，由原告简某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王健华二〇一九年六月二十七日书记员  刘红梅