贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初7708号原告：潘莲，女，1990年12月4日生，黎族，贵州省普安县人，住贵州省普安县。委托诉讼代理人：丁红，贵州年成律师事务所律师，特别授权委托代理。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处花月村，统一社会信用代码915223017553951004。法定代表人：周建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师，特别授权委托代理。原告潘莲诉被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨华于2018年11月19日公开开庭进行了审理，原告潘莲委托代理人丁红、被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司委托代理人胡梅到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告潘莲向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金14479.4元；2.判令被告支付原告逾期办理房屋权属转移登记违约金79616.98元；3.判令被告返还原告面积差折价8323元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年3月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其位于兴义市蓝天花园紫薇××单元××号商品房出售给原告。合同约定该商品房建筑面积为132.53平方米，房屋总价384337元。该合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至第十一条约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之八的违约金”，第十五条面积差异处理2.按套（单元）计价的，……结算时按2900元每平方米多退少补；第二十二条约定“二、出卖人负责在该商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。合同签订后，原告按照《商品房买卖合同》约定的付款方式向被告支付了全部购房款384337元，但被告并没有提供完全符合交房条件的相关手续及向房屋登记机构提供办理房屋所有权所需要的资料，原告于2014年初起诉至法院，通过法院调解，被告承担从2012年10月1日起至2014年6月1日止的逾期交房违约金24272元。从2014年6月1日起至今，被告仍未向原告提供住房的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》及退还面积差价，亦未取得涉案楼盘的建设竣工验收备案和大产权初始登记。被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，共计102419.38元，具体损失计算如下：逾期交房违约金：（132.53㎡-2.87㎡）×7.2元/㎡/月÷30天×1551天×30%＝14479.4元。逾期办证违约金：384337元×4.875%÷365天×1551天＝79616.98元。面积差折价：2.87㎡×2900元/㎡＝8323元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告兴义市安达房地产开发有限公司辩称，一、被告已于2013年5月23日将房屋交付原告，原告已实际入住多年，对房屋的转移占有应视为交付。2012年3月21日，蓝天花园紫薇园C栋（包含B18、B19单元）建设工程施工单位贵州化工建设公司、监理单位贵州深龙港工程项目管理有限公司、勘察单位贵阳建筑勘察设计有限公司、设计单位广东建筑艺术设计院有限公司、建设单位贵州省兴义市安达房地产开发有限公司、质量监督单位兴义市建设工程质量监督站等六家单位进行竣工验收，均认定蓝天花园紫薇园C栋（包含B18、B19单元）住宅楼基础分部工程及主体工程分部竣工工程质量合格。为此，原告交付被告的房屋已达到交付条件，被告不承担逾期交房违约金。二、原告主张的违约金高于实际损失，应当依法调低。三、逾期办证并非被告违约导致，被告至今尚未向业主办理房屋产权证的唯一原因系案涉房屋的施工单位(贵州化工建设公司)违约行为导致。(1)因施工单位就该栋房屋施工建设完毕后一直未按照建设工程施工合同约定向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，致使被告未能如期向兴义市蓝天花园紫薇园业主潘莲办理房屋产权证。被告就此问题于2013年诉至法院，经法院审理后，判决施工单位(贵州化工建设公司)向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。判决生效后，施工单位拒不履行，被告为此申请强制执行，但至今未果。(2)就被告逾期向业主办理房产证需承担违约金事宜，原告就违约金问题起诉施工单位，经法院审理后判决由施工单位承担主要赔偿责任，故请求法院依法追加施工单位贵州化工建设公司作为本案共同被告参与诉讼，由施工单位承担支付责任。综上，被告依法不应向原告承担逾期办证违约金。四、原告主张退还商品房面积误差而多收的房款，被告同意按照合同约定执行，房屋实际面积应以房屋管理部门核对建筑面积为准，现因案涉房屋未办理房产证，故原告主张的面积误差并非房屋产权证的实际登记面积，因此，原告诉请的退还房屋差价的主张不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2012年3月5日，原告与被告签订合同编号为2012107号《商品房买卖合同》，购买被告开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处蓝天花园紫薇园X单元X号商品房，合同约定建筑面积为132.53平方米，套内面积为111.65平方米，房屋总价为384337元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，并于2013年5月23日装修入住。2014年2月13日，原告以被告逾期未向其交付符合交房条件的房屋为由，诉请本院判令被告支付其2012年9月30日至2013年12月31日止的违约金，经本院于同年6月18日调解并制作调解书，由被告支付原告2012年10月1日起至2014年6月1日止的逾期交房违约金24272元，此款被告已向原告履行。现原告以被告逾期未办证及逾期交房、房屋面积有误差为由诉至本院。另查明，被告至今未取得案涉楼盘的建筑工程竣工验收备案和大产权初始登记。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定履行了付款义务，被告虽将房屋交付原告使用，但被告交付的房屋至今未取得竣工验收备案和大产权初始登记，构成违约，被告应按合同约定承担逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记违约责任。关于逾期交房违约金问题，双方虽约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之八的违约金”，但该约定明显过高。根据本院生效判决书认定的案涉小区房屋租金标准为每月每平方米7.2元，本院亦以此作为本案逾期交房违约金的计算标准。因原告已装修入住不存在租金损失，本院依法按租金的30%计算逾期交房违约金,故原告主张的自2014年6月2日起至2018年9月1日止的逾期交房违约金14479.4元[（132.53㎡-2.87㎡）×7.2元/㎡/月÷30天×1551天×30%],具有事实及法律依据，本院予以支持。关于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，双方约定被告在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，虽无具体日期，但双方约定交房时间为2012年9月30日，故被告违约期间即应从2012年12月30日起算。因双方未约定违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，原告主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金，本院按银行贷款利率计算予以支持。因中国人民银行公布的贷款利息标准在2012年12月30日至2018年9月1日期间进行过多次调整，最高为年利率6%，最低为年利率4.75%，无法确定，现原告主张按4.875%计付，系前述银行贷款利率的中间值，本院予以支持。原告交纳的总房款为384337元，其主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金截至2018年9月1日，从2012年12月30日起至2018年9月1日止的逾期办理房屋权属转移登记违约金为106173.10元（384337元×4.875%÷12个月×68个月），现原告主张79616.98元，系原告对自身合法权益的处分，本院尊重其意愿。关于原告诉请被告退还其多交纳的购房款8323元的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对房屋面积差异的处理方式约定为“以房屋产权管理部门核定建筑面积为准，签约时暂按约定面积收款，结算时按2900元每平方米多退少补。”该约定系双方真实意思表示，合法有效。原告提交的双方签订的《商品房买卖合同》载明的案涉房屋建筑面积为132.53平方米，但原告提交的《房屋分层、分户各类面积测算统计表》复印件载明的房屋建筑面积为129.66平方米，被告对该复印件不予认可，但在本案审理前的另案中被告对载明原告面积的该复印件予以认可，故该复印件本院予以确认作为本案定案依据。为此，原告诉请被告退还其多交纳的购房款8323元[（132.53平方米-129.66平方米）×2900元]的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘莲自2014年6月2日起至2018年9月1日止的逾期交房违约金14479.4元；二、被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘莲自2012年12月30日起至2018年9月1日止的逾期办理房屋权属转移登记违约金79616.98元；三、被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告潘莲房屋面积差价款8323元。案件受理费2348元，减半收取1174元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 杨 华二〇一九年六月十九日书记员 郑新新