西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终7007号  上诉人（原审被告）：苟某，女。委托诉讼代理人：杨彩虹，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马妮菊，陕西云德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：韩某，（曾用名韩某某），男。委托诉讼代理人：李海，陕西荆山塬律师事务所律师。上诉人苟某因与被上诉人韩某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2019）陕0114民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。苟某上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者改判驳回韩某的起诉。2、本案一、二审诉讼费用由韩某承担。事实及理由：1、苟某从陕西利昌电气有限公司（以下简称利昌电气公司）处承租涉案房屋，是与利昌电气公司的法定代表人周某某进行的协商，《房屋租赁合同》的相对方应是利昌电气公司，利昌电气公司注销后，有原告主体资格的应是利昌电气公司的股东。按照周某某向一审法院所述的情况，实际是其与韩某从利昌电气公司处承租，这是周某某与韩某之间的约定，无法对抗善意第三人苟某。虽然韩某向原审法院递交了一份《投资租赁合同》，但苟某对该证据的真实性不予认可并申请鉴定，而原审法院以该证据与本案不属于同一法律关系为由不同意鉴定申请，致使该份证据的真实性及合法性至今无法准确判断。即使《投资租赁合同》为真，也应是周某某和韩世耀从利昌电气公司处租赁，而非周某某和韩某。苟某是有字号的个体工商户，其经营的XX楼已于2004年10月25日登记注册，在XX楼欠付租金的情况下，出租方应当以营业执照上登记的字号“西安市阎良区XX楼”为被告，而非以苟某为被告。且多份催款函的抬头部分均载明的是“XX楼及经营者苟某”。2、利昌电气公司、周某某将违法建筑出租给XX楼，所签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。关于2018年下欠的部分房屋租赁费及相应利息的承诺是苟某代表XX楼向利昌电气公司法定代表人周某某出具的，与韩某无关，且仅对2018年3月15日至2018年5月31日期间的利息进行了约定，并未约定5月31日之后的利息。3、利昌电气公司、周某某、韩世耀等未向XX楼开具税票，苟某也多次与上述人员沟通，均未果，开具税票属于合同的附随义务，但上述人员明确拒绝履行，属于先行违约，承租人有权以此进行抗辩，拒绝继续支付租金或房屋使用费。韩某辩称，1、韩某诉讼主体资格是合法的，双方签订的租赁合同已经实际履行，故因合同产生的纠纷，韩某符合诉讼主体资格。2、苟某是在与韩某签订租赁合同之后才成立酒楼。故一审法院判决苟某承担支付租金的义务符合法律规定。3、按照租赁合同约定，拖欠租金超过15日，出租人具有单方解除权。故一审判决解除合同符合法律规定。4、苟某投诉了税务机关，税务机关已经对韩某做出了处罚。 韩某向一审法院起诉请求：1.解除韩某、苟某2012年11月14日所订立的“房屋租赁合同”，并将租赁物移交韩某；2.苟某清付拖欠的房屋租赁费236290元，并承担该款自2018年3月15日起至给付之日间月息1.5%的利息；3.苟某承担逾期交纳租赁费的违约金61357.5元；4.本案诉讼费由苟某承担。 一审法院认定事实：2012年11月14日，韩某（曾用名韩某某）与苟某签订房屋租赁合同，约定：“出租人（甲方）：周某某，韩某某，承租人（乙方）：苟某”，“租赁房屋坐落于西安市阎良区XX路XX段，所有权归中国电信股份有限公司西安分公司，甲方在本租赁合同有效期间享有出租权建筑面积1774平方米，用电设施进户，电容量为220kw，水、电、天然气设施符合正常使用要求”，“租赁用途：进行酒店餐饮服务经营活动；租赁范围：上述房屋二三层、一楼门厅及二三层外立面”，“房屋租赁期自2012年5月1日至2020年12月30日，共计8年半，租赁房屋自2012年5月1日交付乙方”“租金标准：2013年3月1日起一楼门厅155平方米月租金为当年门面房租金的一半计每平方米不低于每月75元，二三层共计1619平方米，每平方米每月26元，合计每月租金53719元、年租金644628元；2015年3月1日起一楼门厅月租金为当时门面房租金的一半计算，二三层共计1619平方米，每平方米每月30元，计二三层月租金48570元、年租金582810元。到时再加上一楼门厅的租金，为年租金一并缴纳”等内容。并约定了：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方人员、财产安全健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房租，押金不予退还：1、不按照约定支付租金的。2、擅自拆除、改变或损坏房屋主体结构的。3、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。4、擅自将房屋转租给第三人的”等内容。合同签订后，苟某依约承租了房屋从事西安市阎良区XX楼经营，并自2012年始分多次将房屋租金支付给韩某某、刘艳平、韩世耀、周某某等人。2018年5月18日，苟某出具承诺书一份，载明：“2018年1月31日，已付周某某房费伍拾万元整。下欠贰拾叁万陆仟贰佰玖拾元整，3月15日双方约定，所欠房费息按1.5%计到.5月31日利息捌仟陆佰贰拾伍元正（￥8625元正）如5月31日前还清本款，利息可以免除。如未能还清，2018年6月30日前还清，保证息和本  苟某  2018.5.18”，苟某逾期未还清上述款项，遂成诉。庭审中，苟某辩称，涉案房屋产权属于中国电信股份有限公司西安分公司，该公司将涉案房屋出租给陕西利昌电气有限公司，本案合同甲方显示“周某某 韩某某”，其中周某某是陕西利昌电气有限公司的前法定代表人，合同签字处“韩某某”非韩某本人所签而是韩某的儿子韩世耀所签，合同签订前系周某某与苟某协商并最终确定签订合同的事宜，但签订合同当日周某某未签字，合同履行过程中韩某几乎未收过租金，且苟某出具的承诺书是给周某某的，故韩某不是本案的适格原告，本案原告应为周某某和韩世耀。韩某表示，合同签字处的字确实不是其本人所签，而是委托其儿子韩世耀所签，涉案房屋系陕西利昌电气有限公司出租给其和周某某的，并提供了陕西利昌电气有限公司与韩某、周某某的投资租赁合同一份，苟某对此合同不予认可，并申请对该合同的作出时间及合同中陕西利昌电气有限公司的公章进行鉴定，本院驳回了其鉴定申请，苟某对此申请复议，本院已依法作出复议决定书并向苟某进行了送达。经查，陕西利昌电气有限公司已注销，注销前法人为周某某，庭后经法院向周某某释明，周某某表示不参与本案诉讼并放弃其实体权利，交由韩某主张权利。一审法院认为，本案中，房屋租赁合同的出租方显示为“周某某 韩某某”，承租方显示为“苟某”，周某某参与了合同的协商签订，但其未在房屋租赁合同上签字，韩某的签字系韩世耀代签，本案房屋租赁合同的签订存在重大瑕疵，但双方已实际履行了合同约定的内容，苟某承租了租赁合同约定的房屋，并向周某某、韩某等人支付了房屋租金，周某某、韩某接受了房屋租金且双方均认可苟某已支付2018年之前的全部房屋租金及2018年的50万元房屋租金，因此，该合同系双方当事人真实、自愿意思表示，依法成立并生效,周某某明确表示不参加本案的诉讼，并放弃其实体权利，由韩某主张合同权利，故韩某、苟某作为本案的双方当事人参与诉讼，符合法律规定。依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按照合同约定行使权利并承担义务，本案中，苟某承租了合同约定的房屋，但其未按期支付2018年的全部租金，根据双方租赁合同 “乙方不按照约定支付租金的，甲方有权单方解除合同，收回房屋”之约定，对于韩某请求依法解除韩某、苟某2012年11月14日所订立的“房屋租赁合同”，并将租赁物移交韩某的诉讼请求，于法有据，应依法予以支持。对于韩某请求苟某清付房屋租金236290元，并承担该236290元自2018年3月15日起至给付之日间按月息1.5%计算的利息的诉讼请求，因双方当事人已对未付租金236290元予以确认，故韩某请求苟某支付租金236290元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持，对于利息部分，根据苟某出具的承诺书，该承诺书对2018年5月31日前的利息约定为按1.5%计8625元，但对于2018年5月31日之后的利息约定不明，故依法支持2018年5月31日前的利息为8625元，2018年5月31日之后的利息以236290元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率进行计算。对于韩某请求苟某承担逾期交纳租赁费的违约金61357.5元的诉讼请求，是基于双方合同第十条的约定：“甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失”，但该合同第八条未有合同第十条约定的支付违约金的对应情形，故双方合同对于违约金的约定属于约定不明，韩某未提供足够证据证明因苟某违约给其造成的实际损失，故对于韩某该项诉讼请求，于法无据，不予支持。另，对于苟某所称房屋出租方的行为给其造成的损失，经释明，苟某未在本案中提起反诉，对此，苟某可另案主张。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第三十七条、第九十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告韩某与被告苟某于2012年11月14日签订的房屋租赁合同；二、被告苟某于本判决生效之日起十日内将所租赁房屋交还原告韩某；三、被告苟某于本判决生效之日起十日内向原告韩某支付房屋租金236290元及利息8625元共计244915元；并支付以236290元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的自2018年6月1日起至实际付款之日止的利息；四、驳回原告韩某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5765元，减半收取2882.5元，由被告苟某负担2000元，由原告韩某负担882.5元。因该费用原告韩某已预交，被告苟某于本判决生效后十日内支付原告韩某2000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，2012年11月14日的房屋租赁合同明确载明出租方为“周某某 韩某某”，承租方为“苟某”，周某某虽未在房屋租赁合同上签字，韩某的签字系韩世耀代签，但双方已实际履行了合同约定的内容，苟某承租了租赁合同约定的房屋，并向周某某、韩某等人支付了房屋租金，周某某、韩某亦接受了房屋租金且双方均认可苟某已支付2018年之前的全部房屋租金及2018年的50万元房屋租金，因此，该合同依法成立并生效。一审审理中,周某某明确表示不参加本案的诉讼，并放弃其实体权利，由韩某主张合同权利，故韩某作为原告参与诉讼符合法律规定。据此，苟某上诉认为涉案合同出租人系陕西利昌电气有限公司、承租人为西安市阎良区XX楼的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案双方的租赁合同已明确约定“乙方不按照约定支付租金的，甲方有权单方解除合同，收回房屋”，苟某承租了合同约定的房屋，但其未按期支付2018年的全部租金，现韩某要求解除房屋租赁合同并要求将租赁物移交的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于韩某要求苟某支付房屋租金236290元并承担自2018年3月15日起至给付之日按月息1.5%计算的利息的诉讼请求，因2018年5月18日苟某已出具书面承诺对未付租金236290元及2018年5月31日前的利息按1.5%计8625元予以确认，故一审法院判决苟某支付房屋租金236290元及利息8625元共计244915元正确，对2018年6月1日起至实际付款之日止的利息，一审判决以236290元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算并无不当。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”关于苟某上诉称所承租的房屋系违法建筑合同无效一节，因其无证据证明本案所涉房屋不在证载面积之内且系违章建筑，故其所述本院不予采纳；苟某上诉以利昌电气公司、周某某、韩世耀等未向XX楼开具税票为由拒绝支付租金的理由，本院不予采信。综上所述，苟某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5765元由苟某负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年六月二十四日  书记员  李艳