浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1038号 上诉人（原审原告）：三门县海游街道港溪村股份经济合作社，住所地三门县海游街道港溪村梅村。 法定代表人：吴未星，系该合作社主任。 委托诉讼代理人：王台敏，三门县海游法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王贤产，男，1963年11月30日出生，汉族，住三门县。 上诉人三门县海游街道港溪村股份经济合作社因与被上诉人王贤产房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院(2018)浙1022民初4637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。(一)一审判决认定“原、被告口头订立的房屋买卖合同是否有效，取决于原告能否取得上述房屋相应的不动产权属证书，导致本案房屋买卖合同的效力处于待定状态”。上诉人认为一审判决对此认定是错误的。上诉人与被上诉人之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但上诉人发布建房公告后，被上诉人报名购买房屋，并缴纳房款170000元，且在2011年6月15日通过抓阄分得涉案房屋一套，上诉人已经履行了房屋交付义务，自2011年6月15日通过抓阄分房屋至今，被上诉人一直在占有、使用涉案房屋，这应充分说明上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系已经成立，口头订立的房屋买卖合同是已生效。故一审判决认定本案房屋买卖合同的效力处于待定状态是错误的。(二）一审判决认定“原告也未提供不动产登记部门出具的有关测量结果的证据，导致本院无法确定被告所分得的房屋的准确面积，从而也无法确定被告应当支付给原告房款的准确数额”。上诉人认为一审判决对此认定是错误的。被上诉人通过抓阄分得涉案房屋一套，涉案房屋在抓阄前承建单位浙江省三门县永发建筑有限公司已委托三门县城建测量大队对房屋面积进行了测量，主房面积为125.48平方米、附房面积为l1.16平方米、阁楼面积为58.25平方米，庭审时被上诉人对涉案房屋的面积没有异议，可以确定被上诉人所分得的房屋的准确面积，从而也可以确定被上诉人应当支付给上诉人房款的准确数额，而一审判决认定无法确定被上诉人所分得的房屋的准确面积，从而也无法确定被上诉人应支付给上诉人房款的准确数额显然是错误的。（三）一审判决认定“原告要求被告支付房款余额的条件尚未成就”。上诉人认为一审判决对此认定是错误的。涉案房屋上诉人已经履行了房屋交付义务，2011年6月15日通过抓阄分房屋交付涉案房屋，且被上诉人一直在占有、使用涉案房屋。涉案房屋在抓阄前承建单位浙江省三门县永发建筑有限公司已委托三门城建测量大队对房屋面积进行了测量，庭审时被上诉人对涉案房屋面积没有异议，可以确定被上诉人所分得涉案房屋的准确面积，从而也可以确定被上诉人应当支付给上诉人涉案房屋房款的准确数额，除起诉到法院的报名购房户外，其余报名购房户均已付清房屋尾款，因此上诉人要求被上诉人支付房款余额的条件已成就。一审判决认定“原告要求被告支付房款余额的条件尚未成就”显然是错误的。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，上诉人认为一审判决适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理，应当遵守本法。上诉人是三门县海游街道港溪村股份经济合作社，不是房地产开发公司，建房目的为安置社员居住用房，属“立改套”项目，且建房地点在三门县海游街道港溪村梅村，是乡下，不是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定的中华人民共和国城市规划区，不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》。一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》显然在适用法律上是错误的。 被上诉人王贤产答辩称，其坚持一审诉讼时的答辩意见，现补充答辩如下：1.本案不属民事案件受案范围。从法律关系主体上看，本案是不平等主体之间的法律关系。被上诉人系上诉人的村民，被上诉人购买的是村集资房，享受的是村民待遇，不属于民事案件受案范围。从集资过程看，上诉人通过单方公告发布建房信息，双方并未签订书面买卖合同，不能定性为房屋买卖合同。2.被上诉人已向上诉人支付房款170000元属实，但并不拖欠上诉人房款，实际上被上诉人所支付的款项已超过房款，上诉人应结算后将多余房款予以返还。根据上诉人发布的公告，预付定金100000元从付款之日起至交房之日止按月利率1.5%计算，该部分利息应直接折抵房款，现上诉人单方计算得出的利息为10050元，被上诉人认为远远不止。因上诉人至今未向被上诉人交付房屋，亦从未告知被上诉人阁楼需另行收费。被上诉人是基于阁楼赠送而与上诉人达成合同，现上诉人主张按350元/平方米单价支付阁楼费用，明显超出了合同约定。3.如果上诉人的房屋具备交付条件且已实际交付，其主张剩余房款亦超过了诉讼时效，应予驳回。根据上诉人的主张，其已于2011年交房，根据上诉人发布的公告，分房时应付清全部房款，即被上诉人应于2011年收房时付清房款，然，距今已过去整整七年多时间，上诉人才要求被上诉人支付剩余房款，显然已经超过了诉讼时效。4.涉案房屋是否具备出售资格及交房条件尚未确定。上诉人在集资建房时，承诺该房屋土地性质为国有划拨，能办理相应的房产权证，但到目前为止，上诉人尚未向被上诉人交付任何证明房屋可以出售的证据，亦未提交证据证明该房屋已经竣工验收具备交付资格。5.若双方之间的房屋买卖合同有效，上诉人应及时为被上诉人办理不动曾权证，逾期不办构成严重违约。6.上诉人出售的房屋存在严重的质量问题，被上诉人保留追溯的权利。被上诉人对涉案房屋面积一直持有异议，从未认可上诉人单方陈述的面积。上诉人三门县海游街道港溪村股份经济合作社的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉、维持原判。 三门县海游街道港溪村股份经济合作社向一审法院起诉请求：1.判令被告及时支付给原告房款人民币16353.90元及利息损失，利息损失自起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至履行完毕时止；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：三门县海游镇梅村村民委员会（以下简称梅村村委会)决定在村级留用地上建设村民住宅楼。2010年2月2日，梅村村委会发布公告一份，其内容为：本村集资房工程已全面启动，土地性质是国有划拨，本村村民房产证可以全部做到户，本工程到2010年8月可以交付给村民，本工程总共108套房屋，其中90平方左右12套、120平方左右96套。报名按先后程序，报完为止，分房时实行抓阄，经村两委成本核算后决定集资房价格为，1层6层1300元，2层5层1350元，3层4层1400元，附房6-10平方每户一附，价格1100元每平方。本村村民优先报名，对少数村民的确住房困难者，经村两委认可后，给予适当照顾。报名带户口本，报名时间限一个月，如本村报名后有多余房屋全部对外出售，价格另定。报名时，带定金100000元，利息按一分半计算到交房时。定金全部自己去存入村账户，账号到出纳处提供，拿存入后票据到麻祥裸处办登记手续，到分房时，付清全部房款，再参加抓阄，如果交不清房款退回前期所交房款（不计息），作自己自动放弃买房。抓阄办法，从4号楼开始，由东边至西边，从3号楼，由东至西以此类推，其中附房实际就近抓阄，套房分房抓阄时，如抓到东灿。每平方增加30元，抓到西灿每平方米增加10元，其他不变。被告王贤产作为梅村村民，决定报名购买房屋，并于2010年11月9日缴纳房款100000元。2011年6月10日，被告再次缴纳房款70000元。经抓阄，被告王贤产分得了1号楼1单元601室的房屋。后经村两委会讨论决定，六楼房屋的阁楼按每平方500元的价格进行计算。由于部分村民反映阁楼价格太贵，村两委会于2017年8月22日再次进行讨论后，决定将六楼房屋阁楼的价格降为按每平方350元计算。后大部分村民陆续按照村里的决定支付了房款余额，被告王贤产以及少量村民则以阁楼不应当计算房款、利息计算有误、房屋存在质量问题等理由，一直没有支付房款余额。2018年9月1日，针对被告王贤产，梅村村民委员会制作了一份催缴通知书，该通知书载明，被告分得的1号楼1单元601室的主房面积为125.48平方米，单价1330元/平方米，附房面积11.16平方米，单价800元/平方米，阁楼面积58.25平方米，单价350元/平方米，加上水电开户费200元，总房款合计196403.90元，扣除利息10050元及被告已经支付的房款170000元，被告尚欠房款16353.90元，要求被告在2018年9月6日前付清房款余额。但被告仍然没有支付，为此原告提起本案诉讼。庭审中，原告自认上述房屋至今未取得不动产权属证书。另查明，三门县海游街道梅村村股份经济合作社成立后，村里的经济事务由合作社负责。现三门县海游街道梅村村股份经济合作社已经与三门县海游街道南岙村股份经济合作社合并变更为三门县海游街道港溪村股份经济合作社。 一审法院认为，虽然原、被告之间没有签订书面的房屋买卖合同，但原告发布建房公告后，被告王贤产报名购买房屋，并缴纳房款170000元以及抓阄分得房屋一套，可以认定原、被告之间的房屋买卖关系已经事实上成立，目前双方口头订立的房屋买卖合同尚处于履行过程中，因此，本案的诉讼时效并没有超过。但由于原告在庭审中自认，上述房屋至今未取得不动产权属证书，目前尚在协调办理中，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此，原、被告口头订立的房屋买卖合同是否有效，取决于原告能否取得上述房屋相应的不动产权属证书，故本案房屋买卖合同的效力处于待定状态。综上，该院认为，原告要求被告支付房款余额的条件尚未成就，故对原告的该诉讼请求，该院暂不予支持，建议原告在取得房屋不动产权属证书后再行起诉。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告三门县海游街道港溪村股份经济合作社的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据建房公告所载，“到分房时，付清全部房款，再参加抓阄，如果交不清房款退回前期所交房款（不计息），作自己自动放弃买房。”，被上诉人现已通过抓阄方式分得涉案房屋，上诉人亦表示房屋已实际交付，故被上诉人是否尚有房屋余款未付清的举证责任在上诉人。本案双方当事人就房屋买卖事先未订立书面合同，事后亦未对房款予以结算，主房、附房单价虽在建房公告中作了明示，但因涉案房屋至今未取得不动产权属证书，该部分面积双方存有争议；阁楼面积被上诉人虽在一审中自认可按58平方米计算，但该部分是否有图纸设计、应否收费、应以何种标准计价，上诉人在发布建房公告时均未作明示，村两委会在房屋交付近6年后决定以350元每平方米计价，但未获被上诉人认可；根据建房公告，定金100000元，利息按一分半计算到交房时，该利息在交房时双方未作结算。上述有关房屋面积、单价、定金利息折抵房款等内容的确定直接影响涉案房屋总价款，在未能明确前，上诉人三门县海游街道港溪村股份经济合作社要求被上诉人王贤产支付购房余款的上诉请求，因缺乏证据证明，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费210元，由上诉人三门县海游街道港溪村股份经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮丹军 审判员  王安安 审判员  胡精华 二〇一九年六月三日 书记员  应一娇 -4- -3-