广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初4533号原告：刘吉萍，女，1982年10月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王芳，广东国晖律师事务所律师。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁A栋AZ15#、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋AZ12#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码为91441900094816739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：叶露，广东约克律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。第三人：东莞市诚业按揭服务有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道火炼树台商大厦2单元522号之一。统一社会信用代码为91441900MA4UTD021P。法定代表人：黄燕娥。原告刘吉萍与被告袁进邦、东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）、第三人东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员黄方圆担任审判长，与人民陪审员李少华、人民陪审员殷毓德组成合议庭于2019年4月26日公开开庭进行审理。原告刘吉萍及其委托诉讼代理人王芳，两被告的共同委托诉讼代理人叶露到庭，第三人诚业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除原告与被告袁进邦签订的《房屋买卖及居间合同》；2.被告袁进邦向原告返还购房款167200元（不含定金）并支付利息（以84200元为基数从2016年8月24日起算，以83000元为基数从2016年9月20日起算；均按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，暂计至2019年1月25日为17589元）；3.被告袁进邦向原告双倍返还定金83600元；4.被告袁进邦向原告赔偿费用损失1500元、律师费损失18000元；5.本案诉讼费由被告袁进邦承担；6.被告星汇园公司对被告袁进邦的上述债务承担连带责任。后原告明确其诉请解除的是与被告袁进邦的房屋买卖合同，并明确83000元的利息自2016年9月26日起算。事实和理由：原告与袁进邦签订了《房屋买卖及居间合同》，诚业公司作为居间服务方，合同约定由原告向袁进邦购买位于东莞市××农场凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）之商铺，合同约定了购房款、定金、商铺转让价格、付款时间、产权变更登记、违约责任等内容。其后，原告向袁进邦指定账户支付定金及购房款。各方约定的涉案商铺的交付时间为2017年5月1日（实际也并未交付，而是由原告委托星汇园公司进行管理）。2018年3月18日，截至交付时间距离220个工作日，根据合同袁进邦、星汇园公司应该在该时间节点前办理涉案商铺的物业过户登记，但是袁进邦、星汇园公司均以各种理由拖延办理过户登记。2018年8月1日，袁进邦委托管理涉案商铺的星汇园公司以短信方式明确向原告表示无法办理过户登记手续。根据合同约定，两被告的违约时间节点为2018年3月18日。根据《房屋买卖及居间合同》的第六条、第十条的约定，该合同同时约定了定金条款和违约金条款，根据合同法第一百一十六条的规定，原告可主张袁进邦双倍返还未超过合同金额20%部分的定金，定金高于20%的部分转为购房款要求袁进邦退还。袁进邦未履行合同约定的相关义务导致原告损失居间服务费、律师费，故应赔偿给原告。综上所述，合同签订后，袁进邦未在合同规定期限内办理过户登记手续，属于严重违约，导致合同目的无法实现，合同理应解除。同时，星汇园公司与袁进邦存在混同，理应对袁进邦的上述责任承担连带责任。被告袁进邦、星汇园公司共同辩称：第一，原告主张解除合同的情况下，袁进邦同意解除合同并且退还购房款。第二，关于利息，根据《房屋买卖及居间合同》第十条第三款的规定，如原告坚持解除双方房屋买卖合同，袁进邦只需退回楼款，未约定需支付利息；即便支付也应当从合同解除之日起算。第三，关于定金，定金是作为订立房屋买卖合同的担保，该定金在签订合同时已转为购房款，不适用定金法则。第四，关于费用1500元，居间人已促成原告与袁进邦签订合约，居间费用由居间人收取，不应返还。第五，关于律师费，如果合同解除，原告主张律师费没有依据。第六，星汇园公司是有限公司，与袁进邦是委托代理关系，星汇园公司为袁进邦提供服务，受袁进邦委托收取款项，收取的款项已经交给袁进邦，不存在混同，不应承担责任。第三人未到庭陈述意见。本院经审理查明：2016年8月30日，原告作为乙方、袁进邦作为甲方、诚业公司作为丙方签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00004612号），约定乙方向甲方购买位于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺叁楼161号铺，建筑面积为8.41平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为209000元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为50000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2016年8月24日前支付第一期楼款（含定金）126000元，于2016年9月20日前支付第二期楼款83000元。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：甲、乙、丙三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，丙方处加盖了诚业公司的印章，见证方处加盖了广东格雷兄弟律师事务所的印章。星汇园公司出具的收款收据显示，其分别于2016年8月24日、2016年8月24日、2016年9月25日收到原告支付的涉案款项126000元（定金及首期款）、1500元（代收律师费）、83000元（商铺款）。原告主张其为涉案诉讼支出律师费18000元，有民事代理合同及发票为证。另查明：坐落于东莞市××××东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201、301（粤房地权证莞字第××、19××30号）的产权人为袁进邦。袁进邦拟将上述商铺分割为几百余个商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。原告主张袁进邦经催告后没有依约办理过户登记手续，致使合同目的无法实现。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为19××30、19××31的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第××、19××31号）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年12月4日，袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。以上事实，有原告提交的《房屋买卖及居间合同》、《商铺认购书》、付款凭证、收款收据、公证书、委托书、商铺图片、《关于政府信息公开申请的答复》、民事委托合同及补充协议书、律师费发票、律师费支付凭证，袁进邦、星汇园公司共同提交的行政答辩状、物业交付确认书，东莞市房产管理局应本院调查作出的回复及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与袁进邦、诚业公司签订的《房屋买卖及居间合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同相对方均有约束力。根据原告与袁进邦的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记，截至2018年12月4日尚未办理的，原告有权解除合同。原告诉请解除其与袁进邦之间的房屋买卖合同，符合法律的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告有权诉请袁进邦返还商铺购房款。利息属于法定孳息，袁进邦并未返还购房款，购房款被占用期间所产生的法定孳息亦应由袁进邦支付，原告有权自购房款支付之日起主张利息。原告自2016年9月26日起主张83000元的利息，属于其对自身权利的合法处分，本院予以准许。原告支付的定金超过主合同标的额20%，超出部分应当作为购房款予以返还，故本案定金应当按照41800元（209000元×20%）计算。因袁进邦违约导致合同解除，原告诉请双倍返还定金于法有据。结合原告的诉请及上述认定情况，原告诉请袁进邦返还购房款167200元（不含定金41800元）及其利息，本院予以支持；原告诉请袁进邦双倍返还定金83600元，本院亦予以支持。原告因涉案合同支出费用1500元，因涉案合同已解除，该笔费用属于原告的损失范围，应由违约方袁进邦承担。原告因涉案纠纷支出律师费18000元，依约应由违约方袁进邦承担。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，星汇园公司代袁进邦收取款项，星汇园公司并非款项的实际收取方，也不是合同相对方，原告诉请星汇园公司对涉案债务承担责任，没有法律依据，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告刘吉萍与被告袁进邦签订的房屋买卖合同（编号为第00004612号）；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告刘吉萍返还购房款167200元及利息（以84200元为基数自2016年8月24日起算，以83000元为基数自2016年9月26日起算，均按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计至实际清偿之日止）；三、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告刘吉萍双倍返还定金83600元；四、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告刘吉萍赔偿费用1500元及律师费损失18000元；五、驳回原告刘吉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费5618元，由被告袁进邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄方圆人民陪审员  李少华人民陪审员  殷毓德二〇一九年六月二十八日书 记 员  李蕙儒附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。