广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终2012号上诉人（原审第一被告、申请执行人）：陈东京，男，汉族，1963年05月18日出生，住广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：吴丹，广东卓凡律师事务所律师；罗家和，广东卓凡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：缪秀珠，女，汉族，1959年12月13日出生，住广东省惠州市惠城区，被上诉人（原审第二被告、被执行人）：惠州市家华置业发展有限公司，住所地：惠州市科肚路**。法定代表人：梁见水。上诉人陈东京因与被上诉人缪秀珠、惠州市家华置业发展有限公司案外人执行异议之诉一案，不服惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初5007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈东京上诉请求：1.撤销（2018）粤1302民初5007号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案的一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未查明本案基本事实，认定事实不清，理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《规定》”）第二十九条之规定。（一）原审法院未对法院查封案涉房产之前，被上诉人并未签订合法有效的书面买卖合同的事实予以查明；（二）原审法院对被上诉人支付涉案购房款是否真实及是否超过合同约定总价款50％的事实未予查明。（三）原审法院对案涉房产是否为被上诉人名下唯一房产未予以查明。（四）原审法院对案涉房产被查封前，被上诉人是否已合法占有案涉房产的事实未予查明。二、原审法院以抵押权人对案涉房产的抵押优先权有确切的处理结果前，案涉房产能否解除抵押权具有不确定性为由，判决停止对案涉房产的执行属适用法律错误。《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条之规定，本案中，广发银行股份有限公司惠州分行（以下简称“广发惠州分行”）虽抵押在前，但上诉人为案涉房产的首先查封人，且上诉人已于2018年5月19日向法院申请执行立案，要求强制执行案涉房产，而广发惠州分行的优先债权判决至今尚未得到生效裁判文书确认。根据上述规定，首封法院负责处分查封上述房产。广发惠州分行的抵押权不影响上诉人申请法院执行案涉房产的权利，而上诉人对案涉房产的执行行为亦不影响广发惠州分行优先债权的权益。因此，原审法院以案涉房产设定抵押为由判决上诉人停止对案涉房产的执行是错误的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。缪秀珠与惠州市家华置业发展有限公司（以下简称“家华公司”）无相关答辩意见。缪秀珠向一审法院起诉请求：1.立即停止对家华公司名下、缪秀珠购买的位于惠州市科肚路1号东信新苑×单元××层×号商品房（简称案涉房产）的强制执行，撤销（2018）粤1302执异81号执行裁定并解除对东信新苑×单元××层×号商品房的查封。2.确认缪秀珠与家华公司签订《商品房买卖合同》合法有效，家华公司应继续履行合同义务，为缪秀珠办理案涉房产备案登记并办理房屋产权证至缪秀珠名下。一审法院认定事实：一审原告缪秀珠作为买受人与一审被告家华公司作为出卖人于2016年7月30日签订《商品房买卖合同》，约定缪秀珠购买位于惠州市科肚路1号东信新苑×单元××层×号房产，总价款为：623200元，付款方式为：一审原告应于2016年7月30日前付清人民币10万元整，余额523200元应于2016年10月10日前付清。买受人应按以上约定的付款方式将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为：广发银行惠州分行营业部，专用帐户为：10×××02。原告提交四份《收款收据》以证明其已经按照约定付款。2017年3月28日，一审原告缪秀珠与一审被告家华公司签订《收楼满意书》。2017年6月28日，一审被告陈东京向本院提出诉前财产保全，一审法院作出了（2017）粤1302财保505号民事裁定书，查封东信新苑1层26个商铺及东信新苑共41套住宅：其中有本案涉及的×单元××层×号房（77.9平方米）。一审原告缪秀珠向法院提起执行异议，一审法院于2018年4月4日作出(2018)粤1302执异81号执行裁定书驳回一审原告缪秀珠的执行异议请求。一审原告缪秀珠遂向一审法院提起执行异议之诉。另查一，一审被告家华公司已于2014年11月11日将惠州市花园水东路1号东信新苑作为在建工程抵押给广发惠州分行，债权数额为100000000元。其抵押的在建工程包括本案案涉房产×单元××层×号房。另查二，一审法院于2018年1月18日受理案外人广发惠州分行诉家华公司金融借款合同纠纷一案，案号为：（2018）粤1302民初1183号，目前该案尚未审结。以上事实有《商品房买卖合同》、《收款收据》、《收楼满意书》、（2017）粤1302财保505号《民事裁定书》、(2018)粤1302执异81号《执行裁定书》等材料在卷为据。一审法院认为：本案系案外人提出执行异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案一审原告对执行异议裁定不服，提起本案诉讼，属于案外人执行异议之诉。关于一审第二被告签订的《商品房买卖合同》是否有效及一审第二被告是否应继续履行合同义务，为一审原告办理案涉房产备案登记并将上述房屋的产权证办理至一审原告名下的问题，由于一审第二被告家华公司在与一审原告签订《商品房买卖合同》前已将案涉房产抵押给广发惠州分行，广发惠州分行对案涉房产拥有抵押权，并且广发惠州分行以一审第二被告家华公司尚未向其偿清贷款本息为由已于2018年1月18日起诉一审第二被告家华公司,一审法院认为，在广发惠州分行对案涉房产的抵押优先权问题尚未有处理结果前，广发惠州分行是否解除对案涉房产的抵押权具有不确定性，根据现阶段房地产交易的规则，故现阶段对于一审原告与一审第二被告家华公司所签订的《商品房买卖合同》是否有效的判定亦具有不确定性，因此，在不确定案涉房产是否能解除抵押权的情况下确认一审原告与第二被告家华公司签订的《商品房买卖合同》是否有效及一审第二被告是否应为一审原告办理房产证不利于维护各方当事人的合法权益。故对于一审原告诉请确认缪秀珠与家华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，家华公司应继续履行合同义务，为缪秀珠办理案涉房产备案登记并将上述房屋的产权证办理至缪秀珠名下的请求，应在厘清广发惠州分行所享有的在建工程抵押优先权与一审原告权益的基础上再行予以处理，故本案中一审法院对一审原告的该请求暂不予以处理，一审原告可在广发惠州分行对案涉房产的抵押优先权有确切结论后另行起诉。关于是否停止对案涉房产的强制执行的问题，如上文所述，在广发惠州分行对案涉房产的抵押优先权有确切的处理结果前，案涉房产是否能解除抵押权具有不确定性，将可能对一审原告的合法权益造成损害，为避免陈东京申请强制执行的行为对缪秀珠造成不必要之损害，一审法院决定在广发惠州分行对案涉房产的抵押优先权有确切的处理结果及厘清广发惠州分行所享有的在建工程抵押优先权与一审原告权益关系之前停止对家华公司名下、一审原告购买的案涉房产的强制执行。至于是否解除对案涉房产的查封的问题，即使解除陈东京申请对案涉房产的查封，仍不可排除广发惠州分行和其他债权人依程序对案涉房产进行后续的轮候的可能性，且本院已暂时停止对案涉房产的执行，即对案涉房产给予了必要的程序性保护，况且待案涉房产的抵押权有确切的处理结果后，一审原告亦可再行提起案外人执行异议之诉，因此，对于是否解除查封亦应在后续提起的诉讼中进行审查，本案中，为保障一审被告的查封权益，对于一审原告诉请撤销(2018)粤1302执异81号执行裁定书并解除对案涉房产的查封的请求，予以驳回。一审法院判决：一、停止一审第一被告陈东京对位于惠州市花园水东路1号东信新苑×单元××层×号商品房申请的强制执行（停止执行期限至广发银行股份有限公司惠州分行对涉案房产的在建抵押优先受偿权和一审原告的权益有确定处理结论时）。二、驳回一审原告缪秀珠的其它诉讼请求。案件受理费100元，由一审原告缪秀珠负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明基本事实与一审一致，本院二审予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，其争议焦点为：案外人缪秀珠对案涉房产是否享有排除强制执行的实体民事权益。评析如下：被上诉人缪秀珠与原审被告家华公司于案涉房产查封前签订了《商品房买卖合同》，依据合同的约定，缪秀珠应于2016年7月30日前支付房款人民币10万元，余额523200元于2016年10月10日前付清。又约定付款方式由买受人直接存入开户行为广发银行惠州分行营业部的专用账户中，综合一二审查明事实，被上诉人并无相关入账银行凭证，仅以家华公司出具的四张《收款收据》并不足以证明缪秀珠已向家华公司支付了购房款。故对缪秀珠与家华公司之间的商品房买卖合同关系的真实性不予确认。缪秀珠仅以《收楼满意书》证明其已合法占有案涉房产证据不足，本院亦不予确认。综上，缪秀珠对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原审法院认为案涉房产设定有在建工程抵押，是否能解除抵押权具有不确定性，案涉房产的执行将对缪秀珠的合法权益造成损害为由判决停止执行案涉房产不当，应予以纠正。综上所述，本院认为，案外人缪秀珠主张其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，理由不充分，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初5007号民事判决；二、驳回缪秀珠的全部诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费10032元由缪秀珠负担。陈东京预交的二审案件受理费10032元，由本院予以退回。缪秀珠应当负担的本案二审案件受理费限在收到本判决之日起七日内向本院交纳，逾期交纳本院将予以强制执行。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年六月十一日法官助理任婷婷书记员刘丽珠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。