广西壮族自治区崇左市扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初702号 原告：吴勇前，男，1968年10月4日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告：程小密，女，1975年9月11日出生，壮族，住广西扶绥县。 两原告的共同委托诉讼代理人：李伟，广西进安律师事务所执业律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：谢永学，广西进安律师事务所执业律师。 被告：广西宏源置业投资有限公司，住所地广西扶绥县同正大道1号宏源大景城商住小区满天星庄园13号楼3单元1楼。统一社会信用代码91451421672498673W。 法定代表人：余海鸿，执行董事。 委托诉讼代理人：吴英豪，广西东方意远律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：谢国才，广西东方意远律师事务所执业律师。 原告吴勇前、程小密与被告广西宏源置业投资有限公司（以下简称宏源置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴勇前、程小密的委托诉讼代理人李伟、谢永学，宏源置业公司的委托诉讼代理人吴英豪、谢国才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴勇前、程小密向本院提出诉讼请求：宏源置业公司向吴勇前、程小密支付迟延交付房地产权属证书违约金24688元。事实和理由：2010年8月10日、2015年11月6日，吴勇前、程小密分别与宏源置业公司签订《商品房买卖合同》，约定吴勇前、程小密购买宏源置业公司位于扶绥县新宁镇扶绥大道宏源大景城的商品房、车库。合同约定宏源置业公司在将商品房、车库交付买受人使用后720天内，向买受人交付房地产权属证书，如违约则宏源置业公司按已付购房款的1%向买受人支付违约金。现吴勇前、程小密已全额支付购房款。自2011年10月31日、2015年12月2日宏源置业公司交付房屋使用至今，已超过720天，宏源置业公司仍未能交付房地产权属证书，已构成违约，应承担违约责任。但合同约定的违约金明显过低，不足以弥补吴勇前、程小密的损失，故应按照已付购房款总额的6%支付吴勇前、程小密违约金。为了维护合法权益，吴勇前、程小密特提起诉讼，请求判如所请。 宏源置业公司辩称，一、根据合同约定，宏源置业公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。宏源置业公司仅有协助办理权属证书的报备义务，并非负有完全的办证义务。宏源置业公司已取得所办证所需的材料并按合同约定履行了办证协助义务。宏源置业公司还多次向政府部门传达业主意见，在合同约定义务之外积极为业主协调处理，对吴勇前、程小密目前不能取得权属证书不具有过错。宏源置业公司无需承担违约责任；二、吴勇前、程小密主张按照已付房款的6%支付违约金没有事实和法律依据。宏源置业公司即使需要支付违约金，也应当按照合同约定1%的房款支付违约金。综上，宏源置业公司无需承担违约责任；三、即使宏源置业公司违约，吴勇前、程小密提出诉讼请求已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。宏源置业公司对吴勇前、程小密提交的证据的真实性、合法性无异议，吴勇前、程小密对宏源置业公司提交的证据的真实性无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合双方当事人提交的证据及庭审笔录，本院认定本案的案件事实如下： 2010年8月10日，吴勇前、程小密与宏源置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定吴勇前、程小密购买宏源置业公司开发的位于扶绥县新宁镇扶绥大道宏源大景城的商品房，商品房总价为312110元。合同第十五条约定，宏源置业公司将商品房交付给吴勇前、程小密使用后720天内，将办理权属登记需由宏源置业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因宏源置业公司的责任，吴勇前、程小密不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如吴勇前、程小密不退房，宏源置业公司按已付房价款1%向吴勇前、程小密支付违约金。如因吴勇前、程小密原因，造成该商品房不能如期办理房屋产权登记或取得房地产权属证书的，由吴勇前、程小密承担全部责任。双方还对顺延房地产权属证书进行了特别约定：因等待相关部门丈量面积所需的时间可顺延房地产权属证书的交付时间。2015年11月6日，吴勇前、程小密又与宏源置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定吴勇前、程小密购买宏源置业公司开发的位于扶绥县宏源大景城的车库，车库总价款为99360元。合同第二十条对房屋登记进行了约定，约定如下：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。2011年10月31日、2015年12月2日宏源置业公司分别向吴勇前、程小密交付了房屋及车库。至庭审时，吴勇前、程小密尚未取得房地产权属证书。2019年6月6日，本院向扶绥县自然资源保护局询问宏源·大景城小区能否办证问题，扶绥县自然资源局复函认为，宏源置业公司在建设宏源·大景城小区项目时，因未按照规划保留景观绿化公共用地，实际已使用了原扣除的38.329亩景观绿化用地，实际建设用地面积已超出土地登记发证面积，导致无法在“不动产权籍调查管理系统”上录入商品房的相关信息，暂时无法受理地块商品房不动产登记业务。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产管理法第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。宏源置业公司需办理小区不动产首次登记后，由小区业主和宏源公司共同申请办理不动产转移登记至业主名下。目前，宏源置业公司所开发的“宏源·大景城”小区项目存在占用景观用地建设住房、排洪排涝等问题，不动产首次登记无法办理，因此，宏源·大景城小区业主暂时无法办理不动产转移登记。 本院认为，本案的争议焦点为：一、宏源置业公司是否履行了商品房买卖合同中约定的产权登记的相关义务，吴勇前、程小密提出的请求是否超过诉讼时效；二、吴勇前、程小密请求宏源置业公司按已付购房款6%支付违约金是否有事实和法律依据。 一、关于宏源置业公司是否履行了商品房买卖合同中约定的产权登记的相关义务，吴勇前、程小密提出的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。因买受人原因，造成该商品房不能如期办理房屋产权登记或取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。双方还特别约定：因等待相关部门丈量面积所需的时间可顺延房地产权属证书的交付时间。虽然合同未明确约定房地产权属证办理义务人为宏源置业公司，但当事人在特别约定中，明确因等待相关部门丈量面积所需的时间可顺延房地产权属证书的交付时间，可推定宏源置业公司具有办理不动产权证并交付的义务。在商品房交付使用后720日内的期间为出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间，但双方对何时交付不动产权证未作出约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案双方当事人对交付房地产权属证书的时间未作约定，吴勇前、程小密主张宏源置业公司在房屋交付使用的720日内交付不动产权证书，符合上述司法解释规定。至庭审结束时，宏源置业公司仍未能向吴勇前、程小密交付房地产权属证书，违反了商品房买卖合同第十五条中约定的产权登记的相关义务，依法应承担违约责任。但从2011年10月31日宏源置业公司向吴勇前、程小密交付房屋使用后满720天起，吴勇前、程小密于2019年5月才请求宏源置业公司支付逾期办理商品房不动产权证违约金，已超过了诉讼时效。宏源置业公司据此进行不支付违约金的时效抗辩，本院予以采信。但2015年12月2日，宏源置业公司始交付车库，对于吴勇前、程小密请求支付车库的违约金，本院予以支持。 关于吴勇前、程小密请求宏源置业公司按已付购房款6%支付违约金是否有事实和法律依据问题。根据合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案宏源置业公司违约时间已超过1年以上，如按照购房款的1%计算违约金，违约金显然过低，不足以弥补吴勇前、程小密的损失。吴勇前、程小密提出按照已付购房款的6%支付违约金，本院予以支持。针对商品房部分的违约金，由于超过诉讼时效本院不予支持外，逾期交付车库不动产权证部分的违约金为99360元×6%=5962元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、广西宏源置业投资有限公司向吴勇前、程小密支付违约金5962元； 二、驳回吴勇前、程小密的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费209元，由吴勇前、程小密负担50元，由广西宏源置业投资有限公司负担159元。 如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员 韦 剑 二〇一九年六月二十六日 书记员 陈汉君