浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初14065号 原告：浙江大唐袜业城有限公司，住所地浙江省诸暨市大唐镇开元西路**，统一社会信用代码913306817352746867。 法定代表人：傅国柱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：楼旭东，浙江曦明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐淼辉，浙江曦明律师事务所实习律师。 被告：横店影视股份有限公司，住，住所地浙江省东阳市横店镇横店影视产业实验区商务楼一社会信用代码91330700681654885B。 法定代表人：徐天福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：史斌，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙超亚，浙江横店律师事务所律师。 第三人：诸暨市唐人文化传播有限公司，住，住所地浙江省诸暨市大唐镇开元西路**一社会信用代码91330681569399036E。 法定代表人：蒋战峰，该公司执行董事。 原告浙江大唐袜业城有限公司(以下至判决主文前简称袜业城公司)为与被告横店影视股份有限公司（以下至判决主文前简称横店影视）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月3日诉讼来院。本院于同日受理后，根据原告袜业城公司的申请，于同年9月7日依法查封了被告横店影视所有的价值33万元的财产。被告横店影视在提交答辩状期间提出反诉，本院予以受理。因发现本案不宜适用简易程序，本院裁定将案件转为普通程序审理，依法组成合议庭，并追加诸暨市唐人文化传播有限公司（以下简称唐人公司）为第三人参加诉讼，于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告袜业城公司的委托诉讼代理人楼旭东、被告横店影视的委托诉讼代理人史斌、孙超亚到庭参加诉讼，第三人唐人公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年1月29日，被告横店影视申请撤回反诉请求，原告袜业城公司同时申请解除财产保全措施，本院均裁定予以准许。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告袜业城公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告横店影视支付原告水电费51516元，并支付该款自原告起诉之日起至付清之日止按年利率6%计算的利息；二、判令被告支付自2018年5月18日起算至腾退之日止按每日2552.55元计算的房屋占有使用费（计算至2018年8月31日的费用为268018元）。审理中，原告袜业城公司将第一项诉讼请求中的水电费金额变更为53128元。事实和理由：被告横店影视原名称为浙江横店电影院线有限公司，2012年8月24日更名为横店电影院线有限公司，2015年7月8日变更为现名称。2011年12月7日，被告向第三人唐人公司租赁了位于诸暨市商业楼内约2210平方米的房屋，用于开设影院，租期为15年。唐人公司出租的房屋系向原告承租。因唐人公司未按约支付租金，原告依法解除了与唐人公司之间的房屋租赁合同，并于2016年8月4日向诸暨市人民法院提起确认合同解除、腾退房屋、支付租金等诉讼请求。诸暨市人民法院于同年10月16日作出（2016）浙0681民初07420号民事判决，确认原告与唐人公司之间的房屋租赁合同于2016年7月15日解除，唐人公司应在判决生效之日起三个月内将租赁房屋腾退给原告。判决生效后，原告依法申请强制执行，诸暨市人民法院通知要求被告及第三人在2018年5月17日前腾退租赁房屋。被告接到通知后，并没有如期腾退房屋。后被告虽就是否继续承租房屋与原告进行了协商，但最终未能达成一致意见。被告现已做好腾退准备，但对2018年5月18日起至今占有房屋期间的占有使用费、水电费，被告以已付给唐人公司为由拒不支付。 被告横店影视答辩称：一、关于水电费问题。被告与唐人公司签订的房屋租赁合同书约定：乙方（被告）根据本合同约定向甲方（唐人公司）或甲方书面指定的单位支付租金和本合同约定的其他费用，甲方应先向乙方出具合法有效的正式税务发票，乙方在收到票据后三个工作日内付清；如甲方未及时开具正式发票，乙方付款期限顺延。唐人公司于2018年8月15日向被告出具了委托付款的证明，要求被告将水电费付至原告账户内。同年8月21日，原告开具了6-7月期间、金额为63084.40元的水电费发票，被告于8月23日付清该笔款项。此后原告一直未开具8月份的水电费发票，故被告有权按约顺延付款。被告并未拒付水电费，逾期付款所产生的利息应由原告自行承担。二、关于房屋占有使用费问题。被告未与原告签订过房屋租赁合同，原告所主张的房屋占有使用费，性质上应为租金。被告得知诸暨市人民法院张贴的执行公告后，为配合法院，积极与唐人公司协商解约事宜，双方于2018年5月10日达成协议，载明在同年8月31日解除租赁合同，被告将截止8月31日的租金付给唐人公司，并于同日撤场。被告已经于同年7月31日将该笔租金付给唐人公司，原告没有理由要求被告重复支付租金，应该向唐人公司索取。至于2018年8月31日之后产生的房屋占有使用费，系因原告采取强行锁门的方式阻挠被告撤场，致使被告无法撤场而产生，该笔费用应由原告自行承担。三、关于租金支付对象问题。原告起诉唐人公司解除房屋租赁合同一案的判决生效后，早已进入执行程序，但出租房屋仍一直处于唐人公司管理的状态，唐人公司的银行账户还一直在使用，被告所支付的租金也汇入该公司的账户，包括最后一笔租金。法院并没有责令被告不得将租金支付给唐人公司，也未下达过停止支付租金或提取租金的执行裁定，原告也未向被告发函要求停止向唐人公司支付租金。原告怠于实现自己的债权抑或其已与唐人公司达成了某种合意而故意不去实现自己的债权，自身存在很大的过错，现在再要求无辜的被告来为此买单，实属不公平、不合理。综上所述，要求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人唐人公司未到庭陈述。 庭审中，双方当事人进行了举证、质证。原告袜业城公司为证实其诉讼主张，在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 1.唐人公司和浙江横店电影院线有限公司签订的房屋租赁合同书，以证明被告横店影视的前身浙江横店电影院线有限公司于2011年12月7日向唐人公司承租了诸暨市、面积约2300平方米的房屋，用于开设影院，租赁期限为15年。 2.（2016）浙0681民初07420号民事判决书，以证明唐人公司向原告承租涉案房屋后，未按约支付租金，经诉讼程序，法院判决确认原告与唐人公司之间解除房屋租赁合同，唐人公司应在判决生效之日起三个月内腾退房屋。 3.诸暨市人民法院（2017）浙0681执11105号腾房公告，以证明法院于2018年4月17日发出腾房公告，要求被告、唐人公司等占有、使用房屋的人员在同年5月17日前腾房。 4.被告发送给唐人公司的书函两份，以证明被告知悉（2016）浙0681民初07420号的判决内容，为此致函唐人公司，要求解除双方之间的房屋租赁合同。 5.水电费缴费通知，以证明2018年7月26日至同年8月30日期间，被告应付的水电费金额为53128元。 被告横店影视围绕其答辩主张，在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 1.房屋租赁解除协议，以证明被告与唐人公司于2018年5月10日签订协议，约定双方签订的房屋租赁合同在同年8月31日解除，被告应在同日撤场腾房，并在同年7月31日前将租金388200.31元付给唐人公司。 2.国内支付业务付款回单、租金发票，以证明被告已于2018年7月31日将租金388200.31元付给唐人公司。 3.浙江省诸暨市公证处于2018年9月10日出具的（2018）浙诸证民内字第2364号公证书，以证明原告扣押的影城设备物品情况。 4.横店影视自行制作的被扣设备清单，以证明被扣押财产的价值。 5.横店影视、诸暨市大唐横店电影院有限公司于2018年8月28日发送给袜业城公司的函件、特快专递详情单和邮件送达查询结果，以证明被告曾致函原告，要求取回被法院查封之外的财产，遭原告拒绝的事实。 6.横店影视于2018年9月25日发给袜业城公司的函件、特快专递详情单和邮件送达查询结果，以证明被告再次致函原告，要求原告返还法院未予扣押部分的设备，以及尚未取回的食品。 第三人唐人公司在本院指定的举证期限内未提供证据。 上述证据，经庭审质证，原告袜业城公司提供的证据1，被告横店影视无异议，第三人唐人公司未到庭应诉，视为对该证据放弃进行质证和辩解的权利，本院依法确认有效。原告提供的证据2，被告对其真实性无异议，对关联性提出异议，认为被告直到法院张贴腾房公告后才知道相关的判决内容，该判决牵涉到其切身利益，但法院并没有将其列为第三人参加诉讼；第三人未到庭应诉，视为对该证据放弃进行质证和辩解的权利。本院认为，该判决系生效判决，对判决所确认的事实，本院予以采信。原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，对关联性提出异议，认为法院要求被告在内的次承租人在2018年5月17日前腾退房屋，并没有充分考虑次承租人的利益，预留的腾房时间不够；第三人未到庭应诉，视为对该证据放弃进行质证和辩解的权利。本院认为，该证据可以证明本院张贴腾房公告，要求被告和次承租人在2018年5月17日前腾房的事实，对此证明目的予以确认。原告提供的证据4，被告无异议，第三人未到庭应诉，视为对该证据放弃进行质证和辩解的权利，本院对其证明力予以确认。原告提供的证据5，被告对缴费清单所载明的缴款金额无异议，但认为原告并未将该份缴费清单送达给被告，只要原告开具相应的发票，被告同意立即付款；第三人未到庭应诉，视为对该证据放弃进行质证和辩解的权利。本院认为，被告对该份缴费清单所载明的水电费欠缴金额并无异议，本院该事实予以确认。 被告横店影视提供的证据1，原告对其真实性无异议，对合法性提出异议，但认为从被告发给第三人唐人公司的函件内容来看，双方之间的房屋租赁合同已经于2018年5月31日即告解除，而不是2018年8月31日；第三人唐人公司未到庭应诉，视为对该证据放弃进行质证和辩解的权利。本院认为，该证据可以证实被告与唐人公司就合同解除事项达成一致协议的事实，本院对该证明目的予以确认。被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，对其关联性提出异议，认为法院已告知被告等人在2018年5月17日前腾房，之后的费用理应付给原告，被告却错误地支付给唐人公司；第三人未到庭应诉，视为对该证据放弃进行质证和辩解的权利。本院认为，该证据可以证明被告的举证目的，本院予以确认。被告提供的证据3、4，旨在证明其反诉所主张的事实，因被告已申请撤回反诉。本院已经裁定予以准许，故对该二组证据的证明力不作认定。被告提供的证据5、6，原告提出异议，认为其并未收到上述函件，即使收到过上述函件，因为撤场前被告尚未支付房屋占有使用费，原告有权留置被告存放在租赁房屋内的财产。本院认为，上述两份函件的收件地址为原告的住所地，邮件查询结果亦显示邮件已由他人签收，原告虽否认其收到过上述函件，但其未能提供相关证据推翻特快专递详情单和邮件送达查询结果的证明力，应推定原告已收到上述函件，本院对该组证据的证明力予以确认。 根据上述证据的分析与认定，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2011年4月6日，原告袜业城公司的前身浙江大唐轻纺袜业城有限公司（2012年1月11日变更为现名称）与第三人唐人公司签订了一份房屋租赁合同，其中约定：唐人公司向浙江大唐轻纺袜业城有限公司承租坐落在诸暨市老袜业市场，面积共16721平方米的房屋主楼一幢、裙房两处、地下室、地下室**限暂定10年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止；承租后唐人公司保证引进三种及三种业态以上的文化娱乐产业，包括“巨幕影院”项目，并正常营业。次年3月20日，浙江大唐轻纺袜业城有限公司与唐人公司签订了一份补充协议，约定将原租期延长三个月，付款期限从原定的2012年6月1日延迟至2012年7月1日。合同签订后，浙江大唐轻纺袜业城有限公司按约向唐人公司交付了出租房屋。 2011年12月7日，在取得浙江大唐轻纺袜业城有限公司同意的基础上，唐人公司与被告横店影视的前身浙江横店电影院线有限公司签订了一份房屋租赁合同书，约定唐人公司将其承租的其中2210平方米的房屋转租给浙江横店电影院线有限公司，用于影视娱乐及相关商业配套等经营，租赁期限为10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止，接场后180天为装修免租期，此后具体年度租金标准分别为第一年725985元，第二年至第四年为887315元，第五年至第七年为931680.75元，第八年至第十年为976046.50元，第十一年至第十三年为1020412.25元，第十四年至第十五年为1064778元，横店影视根据本合同约定向唐人公司或唐人公司书面指定的单位支付租金或本合同约定的费用，唐人公司应先向浙江横店电影院线有限公司出具合法有效的正式税务发票，浙江横店电影院线有限公司收到相应票据后三个工作日内付清，如唐人公司未及时开具正式发票，付款期限作相应顺延。该合同还对租金支付期限、年电影票房净收入抽成比例等事项作出了相应的约定。浙江横店电影院线有限公司承租该处房屋后，开设了一家电影院。 2016年6月，袜业城公司以唐人公司拖欠租金为由，要求解除其与唐人公司所签订的房屋租赁合同和补充协议，判令唐人公司腾退房屋、支付所欠租金，并承担相应的违约金。同年10月16日，本院依法作出（2016）浙0681民初07420民事判决书，确认浙江大唐轻纺袜业城有限公司与唐人公司签订的房屋租赁合同和补充协议于2016年7月15日解除，唐人公司在判决生效之日起三个月内将租赁房屋腾退给袜业城公司，唐人公司支付所欠租金并承担相应的违约金。判决生效进入执行程序后，本院于2018年4月17日发出腾房公告，要求占有、使用上述房屋的人员在同年5月17日前腾出房屋。横店影视得知信息后，于同年4月27日致函唐人公司，告知遵照本院的生效判决和强制腾空执行公告，决定解除双方于2011年12月7日签订的房屋租赁合同书，在同年5月31日前撤场关店，并保留向唐人公司追索因提前撤场而造成的一切经济损失。5月10日，横店影视与唐人公司达成解除协议，其中载明：双方签订的租赁合同于2018年8月31日解除，横店影视在该日之前撤场，将房屋交还给唐人公司，唐人公司保证横店影视在该期限撤场前的正常经营；横店影视在2018年7月31日前将2018年4月1日至8月31日期间的租金（含物业费）388200.31元支付给唐人公司。7月31日，横店影视将租金388200.31元汇入唐人公司的账户。8月15日，唐人公司出具委托付款证明，要求将水电费汇入袜业城公司的账户。8月21日，袜业城公司开具了2018年6月-7月期间的水费、电费发票，横店影视于8月23日付清了发票所载明的金额63084元。2018年7月26日之后产生的水电费53128元，横店影视尚未付清。横店影视撤场搬离设备时，遭到袜业城公司的阻止，横店影视于同年8月28日致函袜业城公司，要求停止侵害，返还财产，袜业城公司于次日收到该函件。2018年9月3日，袜业城公司诉讼来院，要求本院判如所请。9月27日，横店影视再次致函袜业城公司，要求袜业城公司归还被法院查封扣押设备之外的所有财产，袜业城公司于次日收到该函件。本院解除财产保全措施后，横店影视当即搬离了租赁房屋内其所有的设备和财产。 本院认为：本案存在两个法律关系，一是出租人袜业城公司与承租人唐人公司之间的房屋租赁合同关系，一是承租人唐人公司与次承租人横店影视（包括其前身浙江横店电影院线有限公司）之间的房屋租赁合同关系，上述两个合同关系均出于当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效。根据原、被告的诉辩意见，现就本案分析、评判如下： 一、袜业城公司能否向横店影视主张逾期腾房占有使用费 根据现有法律和司法解释的规定，承租人和次承租人之间的房屋租赁合同是以承租人有承租权为基础，转租合同的租赁期限不得超过出租人与承租人之间租赁合同的期限。经诉讼程序，本院生效判决已经确认出租人袜业城公司和承租人唐人公司之间的房屋租赁合同于2016年7月15日解除。转租合同因此处于履行不能状态，因为原租赁合同与转租合同是两个互相独立的合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能再强迫他继续履行合同，也就是说，次承租人横店影视已不能再继续使用本案租赁物，而只能向承租人唐人公司请求违约责任和赔偿损失。当然，为保护无过错的次承租人利益，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金、出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿，从本条司法解释的内容来看，仅赋予次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。本案中，横店影视在与唐人公司解除转租合同之前，并未以行使代偿请求权以抗辩出租人的合同解除权，故出租人袜业城公司与承租人唐人公司的转租合同解除后，实际占有房屋的次承租人横店影视负有腾房并支付逾期腾房占有使用费的义务。袜业城公司要求横店影视支付逾期腾房后的房屋占有使用费，法律依据充分，本院予以支持。横店影视支付后，可就该部分款项向唐人公司追偿。 基于上述相同的理由，袜业城公司要求横店影视支付其2018年7月26日之后继续使用租赁房屋产生的水电费53128元，合理合法，本院予以支持。至于唐人公司与横店影视的前身浙江横店电影院线有限公司在双方签订的房屋租赁合同书中约定的先开具正式税务发票后付款的支付方式，并不能约束该合同以外的当事人，故袜业城公司要求被横店影视支付该款自其起诉之日起至付清之日止按年利率6%计算的利息，合理合法，本院一并予以支持。 二、横店影视应付的房屋占有使用费数额如何确定 如前所述，本院于2018年4月17日发出强制执行腾房公告，要求承租人和次承租人在内的房屋占有使用人员在同年5月17日前腾退房屋，横店影视之后再继续使用租赁房屋，已经没有合法根据，现袜业城公司要求从2018年5月18日起算房屋占有使用费，应予支持。至于房屋占有使用费计算的截止期限，考虑到横店影视与唐人公司已经达成解除协议，定于2018年8月31日终止合同履行，横店影视在该日之前已经准备撤场、搬离设备，但由于袜业城公司行使留置权（姑且不论留置是否合法），才使得撤场无果，该行为性质上已完全不同于横店影视之前占有使用租赁房屋的行为，故房屋占有使用费计算的截止期限确定为2018年8月31日。至于计算标准，袜业城公司请求按照唐人公司和横店影视签订的房屋租赁合同书确定的租赁价格计算，应予支持。据此计算，横店影视应支付的房屋占有使用费为2552.55元×106天=270570.30元。 综上所述，本院对袜业城公司合理的诉讼请求予以支持，对不合理部分的诉讼请求予以驳回。第三人唐人公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，不影响本院依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告横店影视股份有限公司应付给原告浙江大唐袜业城有限公司房屋占有使用费270570.30元； 二、被告横店影视股份有限公司应付给原告浙江大唐袜业城有限公司水电费53128元，并支付该款自2018年9月3日起至付清之日止按年利率6%计算的利息； 上述第一、二项确定的款项，均限本判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回原告浙江大唐袜业城有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案应收受理费6155元，财产保全费2170元，合计8325元，由被告横店影视股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费6155元，逾期按自动撤回上诉处理]。 审 判 长  郭 昕 审 判 员  马东晓 人民陪审员  周锡苗 二〇一九年六月十二日 书 记 员  周梦婕