广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民再260号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：宋婉君。委托诉讼代理人：蔡晓东，广东融关律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：杨帆。再审申请人宋婉君因与被申请人杨帆房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）粤03民终19009号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年10月23日作出（2017）粤03民申310号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人宋婉君的委托诉讼代理人蔡晓东到庭参加诉讼，被申请人杨帆经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋婉君申请再审请求：1、撤销二审判决第一项，维持一审判决第三项；2、确认杨帆构成严重违约，应向宋婉君支付违约金256万元；3、本案一、二审诉讼费、鉴定费由杨帆承担。主要事实与理由：一、二审判决在认定事实和适用法律上均有误，显失公平公正，对杨帆明显恶意的、根本的违约行为不仅视而不见，反认定其为守约方。二、纵观杨帆与张某萍以及与张少华的合同，很明显都是高贷，而且金额都超过了宋婉君高贷的比例。杨帆是在完全明知的情况下三次主动配合高贷，还把自己装扮成无辜的受骗者，谎称自己根本不懂政策不知情，蒙骗法庭，实则是为掩盖其毁约另行高卖之诡辩。三、二审判决书极不严肃，出现多处文字错误，特别是将两个当事人名字反复搞颠倒写错，且关系到重要情节和判项。杨帆未提交答辩意见。宋婉君向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除宋婉君、杨帆双方签订的《二手房买卖合同》(编号：XXXX)；2、杨帆向宋婉君返还已支付的定金50万元；3、杨帆协助解除《二手楼交易资金监管协议》中监管的首期款250万元并支付资金占用费（按同期贷款利率从监管之日始计算至解除之日止）；4、杨帆支付宋婉君已支付的担保赎楼费43300元；5、杨帆向宋婉君支付违约金256万元（按转让成交价1280万元的20%计算）；6、杨帆承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等。一审法院审理查明，2015年4月5日，宋婉君（买方）与杨帆（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将其名下位于深圳市福田区××与××路××北××蜜湖ＸＸＸＸ的房产（下称涉案房产）以1280万元的价格转让给买方，转让的全部税费由买方承担；买方在合同生效之日起当日向卖方支付定金25万元，在本合同生效后4日内再支付定金25万元；买方向银行按揭贷款支付楼款，买方于2015年6月8日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；在银行出具贷款承诺函之日起30日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起5日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件；卖方应当于收到全部楼款（交楼押金除外）3日内将该物业交付予买方；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金并承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第15条备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）：交楼时间最迟为2015年7月15日之前，否则视为违约。双方同时签署了物业附属清单。同日，杨帆向宋婉君出具两份《收款收据》，分别确认收到宋婉君支付的购买涉案房产的定金50万元、25万元（均以到账为实）。宋婉君提交了其名下的银行流水显示，宋婉君于同日向杨帆转账支付了22万元、次日转账支付了3万元、于2015年4月7日转账支付了7万元、4月8日转账支付了1万元、4月11日支付了15万元、4月13日转账支付了2万元，以上共计转账支付了50万元。杨帆确认收到宋婉君的定金50万元未退还。2015年4月7日，杨帆公证委托深圳市XX融资担保有限公司及另外4人办理涉案房产的赎楼手续，委托期限自2015年4月7日至2016年4月6日。2015年6月8日，宋婉君（甲方、买方）、杨帆（乙方、卖方）、中国工商银行深圳深圳湾支付（丙方）签署《二手楼交易资金监管协议》，约定将250万元首期款监管在丙方处。宋婉君确认该监管款已于2015年9月8日返还宋婉君。2015年8月13日，宋婉君委托广东财富律师事务所通过邮政EMS向杨帆寄发《履约催告函》称，杨帆未按合同约定办理赎楼，同时与张某萍就涉案房产另行签署买卖合同已构成违约，现函告杨帆须在收到函件之日起5日内履行赎楼义务并解除与张某萍签署的买卖合同。该邮件于次日妥投。2015年8月16日，杨帆通过邮政EMS向宋婉君寄发《履约催告函》称，买方多次以虚增交易价格、伪造申请文件向有关银行申请贷款，导致贷款审批一拖再拖。虽然宋婉君收到了工商银行的贷款980万元的《二手楼按揭贷款确认书》，但该确认书中明确记载，提供虚假伪造材料的，该确认书无效。本人向该支行求证该贷款的合法合规性，并按工作人员要求如实提交了所有房产交易资料，该支行审核后随即表示撤销该笔贷款，贷款确认书归于无效。该贷款确认书因伪造文件资料而被取消，根据合同规定，买方负有支付房款的法定义务，无法申请贷款时应当一次性付清。由此，本人特出此函，请你方于2015年8月20日前一次性支付所有房款并做好监管或另行做好银行贷款承诺书，否则视为违约。该邮件于次日妥投。2015年8月18日，宋婉君发信息给杨帆称，杨帆的电话一打就断线，要求杨帆完成赎楼。8月19日上午，宋婉君发信息要求杨帆于下午3时30分在工行深圳深圳湾支行做一次性的监管手续。下午4时16分，宋婉君再次发信息称：“我们已经在今天下午3时30分准时到达银行，等到现在还不见你过来深圳工行深圳湾支行。请立即过来签署资料，我们已经准备了资金一次性买你的房子，请过来配合签银行的资料。”宋婉君同时提交了当日在该银行开立存款账户的回执、排队号及移动公司的通话清单予以佐证。杨帆否认收到该短信。另查，涉案合同约定支付购房款的方式为银行按揭，宋婉君为此向该院提交了中国工商银行深圳深圳湾支行(下称工商银行深圳湾支行)出具的《二手楼按揭贷款确认书》，确认书载明该行向宋婉君发放980万元的贷款。该确认书无签发日期。杨帆就该贷款确认书于2015年8月12日向工商银行深圳湾支行及工商银行深圳分行出具《关于宋婉君贷款合法性的知会函》称，双方签署的房产买卖合同约定的成交价为1280万元，但宋婉君申请的住房贷款的金额为980万元，该金额已明确违反了人民银行有关住房贷款金融的首付不低于三成的硬性规定。另据了解，宋婉君名下拥有未偿还的房贷，其家庭名下亦有房贷，按有关贷款规定，宋婉君亦无法获得该笔贷款。杨帆据此对该银行作出的《二手房按揭贷款确认书》提出严重质疑，并要求重新核定该笔贷款的所有申请材料，贷款的合法性、正当性存疑时，应当依法依规予以撤销贷款审批。如银行采取欺瞒、包庇态度，纵容贷款人的欺诈行为，从而串谋损害卖房人利益的，杨帆将依法向银行主管部门举报。为了查明该二手房贷款的相关事实，该院于2016年2月26日向工商银行深圳湾支行发函要求该行协助调查以下事实：1、宋婉君何时向该行提交按揭贷款资料以申请贷款？宋婉君、杨帆与该行何时签订《二手楼交易资金监管协议》并办理首期款资金监管手续？2、该行是否向宋婉君核发了上述《二手楼按揭贷款确认书》，如是，于何时核发？该贷款确认书是否被撤销？如是，撤销原因是什么？3、上述《二手楼交易资金监管协议》是否已经解除，有关监管资金是否已经退回宋婉君？该行后于2016年3月31日向该院复函称，1、宋婉君于2015年6月8日向我行提交按揭贷款资料以申请贷款，于同日签订《二手楼交易资金监管协议》并办理首期款监管手续；2、我行于2015年7月1日向宋婉君核发了《二手楼按揭贷款确认书》，但该贷款确认书被我行撤销，原因是借款人提供虚假的成交价买卖合同；3、上述《二手楼交易资金监管协议》已解除，资金已退回宋婉君。宋婉君与杨帆的贷款个人资料已归还给双方。又查，宋婉君为主张杨帆将涉案房产另行出售的事实，向该院提交了杨帆与张某萍就涉案房产于2015年8月10日签订的《二手房买卖合同》的扫描件予以佐证。经宋婉君申请，该院向深圳市世华房地产投资顾问有限公司发出调查令，要求调取杨帆与张某萍签署的该合同，该公司回复称，其公司总部没有该合同。杨帆称未与张某萍签署该合同。2015年10月12日，杨帆与案外人张少华签订《二手房买卖合同》，约定杨帆将涉案房产以1513万元的价格转让给张少华。涉案房产于2015年12月14日转移登记到张少华名下。再查，关于涉房产赎楼费的承担，宋婉君称相关费用由其实际支付并向该院提交了深圳市XX融资担保有限公司于2015年8月14日向其开具的收取赎楼利息25000元的收款收据及转账汇款业务回单及收款回单。业务回单记载，宋婉君于2015年8月14日向刘泽泳转账支付了25000元，摘要为交香蜜湖XXXX短期赎楼利息期赎15C。收款回单记载，2015年9月8日，刘泽泳向宋婉君退还了该25000元，摘要为退银行短期赎楼利息。杨帆为证实其支付了赎楼费，向该院提交了担保公司于2015年8月18日向杨帆开具的收到担保费40800元的收据予以佐证。一审法院认为，宋婉君与杨帆签订的《二手房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点在于宋婉君与杨帆谁违约。首先，宋婉君与杨帆分别按合同约定履行了支付定金、办理首期款资金监管及委托赎楼手续。宋婉君按合同约定向银行申请按揭贷款，杨帆亦配合宋婉君提交了相应材料，银行经审批后于2015年7月1日核发了《二手楼按揭贷款确认书》。至此，宋婉君已完全履行了涉案合同约定的义务。截至宋婉君于2015年8月13日向杨帆发出《履约催告函》时，杨帆仍未完成赎楼，杨帆已构成违约；其次，杨帆于2015年8月12日向贷款银行发出知会函，以宋婉君申请高贷为由要求银行对该笔贷款重新审查，以至该贷款确认书最终被银行撤销。宋婉君申请贷款的时间与办理首期款资金监管的时间为同一天，且办理贷款亦需要杨帆的配合并签署相应文件，即杨帆在宋婉君申请贷款时应当知晓宋婉君申请贷款的金额，杨帆并未在申请时就此提出异议，反而在宋婉君实际取得贷款承诺函后才向银行反映贷款金额的问题，杨帆的该行为不排除其因房价上涨而想违约的合理怀疑；最后，涉案贷款确认书被银行撤销后，杨帆于2015年8月15日向宋婉君发出《履约催告函》，要求宋婉君于2015年8月20日前一次性付款，宋婉君遂通知杨帆于2015年8月19日到工商银行深圳湾支行做一次性付款的监管手续，但杨帆却不接电话，亦未按宋婉君通知的时间到达银行办理购房款的监管手续，杨帆不予配合的行为构成了违约。在涉案合同未解除的情况下，杨帆在本案一审诉讼过程中于2015年10月12日将涉案房产以1513万元的高价另售他人，该行为进一步佐证了杨帆因房价上涨恶意违约的目的。综上，杨帆的行为构成根本违约，且违约性质比较恶劣，应依法承担相应的违约责任。宋婉君请求解除双方签订的《二手房买卖合同》、杨帆返还购房定金50万并按合同约定支付20%的违约金256万元，具有事实和法律依据，该院予以支持。鉴于宋婉君未提交证据证明其在起诉前曾通知杨帆解除涉案合同，该院认定涉案合同自宋婉君的起诉状送达杨帆之日即2015年9月24日解除。宋婉君请求杨帆支付监管资金占用费，鉴于该院已认定杨帆因违约需向宋婉君支付合同成交价20%的违约金，该违约金足以弥补因杨帆违约给宋婉君造成的损失，对宋婉君的该项请求，该院不予支持。关于担保赎楼费43300元，合同虽约定担保赎楼费由宋婉君承担，但宋婉君向担保公司支付的赎楼利息25000元已由担保公司退还宋婉君，无证据证实担保赎楼款43300元由宋婉君实际支付，即使有实际发生，上述违约金也足以弥补宋婉君的损失，该院对宋婉君的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认宋婉君与杨帆于2015年4月20日签订的《二手房买卖合同》于2015年9月24日解除；二、杨帆应于判决生效之日起十日内向宋婉君返还定金50万元；三、杨帆应于判决生效之日起十日内向宋婉君支付违约金256万元；四、驳回宋婉君的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31626元（宋婉君已预交），由宋婉君承担441元，杨帆承担31185元；保全费5000元(已由宋婉君预交)，由杨帆负担。杨帆不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回宋婉君的全部诉讼请求；3、宋婉君承担全部一、二审诉讼费、保全费。本院二审查明，宋婉君在一审提交了一份工商银行开户凭证，证明其为履行杨帆要求的一次性付款而开立了付款账户。该开户凭证显示：2015年8月19日，“钟某强”在工商银行深圳湾支行开立账户，并向该账户内存入10元。该开户人的代理人是宋婉君。一审宋婉君提交的中国移动广东公司客户通话清单内容显示，2015年8月19日上午10时21分至22分，宋婉君向杨帆发送了两次信息，同日下午4点15分至16分，宋婉君再次向杨帆发送两次信息。2015年9月24日，一审法院将宋婉君的起诉状等有关应诉材料送达杨帆。一审法院查明的其他事实属实，本院二审予以确认。二审审理过程中，杨帆否认在提交给贷款银行的买卖合同上签字。宋婉君称该买卖合同是由中介人员提交给银行的，当时向银行提交的是买卖合同的复印件，后来银行撤销贷款承诺函后将该合同退回，该合同复印件现在宋婉君处，原件在中介人员处。宋婉君确认银行撤销贷款承诺函的原因是高贷。本院二审认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据杨帆的上诉内容，本案的争议焦点为：1、杨帆是否有违约行为；2、宋婉君是否存在违约行为；3、哪方应承担违约责任。关于第一个争议焦点，本院二审认为，合同约定，杨帆应在签订合同之日起5日内出具委托公证书给担保公司。杨帆在2015年4月7日已经完成了该项合同义务，没有构成违约。原审的该项认定有误，本院二审予以纠正。从一审宋婉君提交的中国移动广东公司客户通话清单内容显示，2015年8月19日上午10时21分至22分，宋婉君向杨帆发送了两次信息，同日下午4点15分至16分，宋婉君再次向杨帆发送两次信息，结合一审宋婉君提交的有关信息内容，本院二审认定，宋婉君在2015年8月17日接到杨帆的通知后，于19日短信通知杨帆于19日当天下午到工商银行深圳湾支行办理一次性付款的资金监管手续。杨帆在当天未到场，构成违约。杨帆在2015年10月12日将涉案房产另行出售的行为发生在宋婉君解除合同的起诉状送达杨帆之后，此时合同已经解除，杨帆的该出售行为在本案中并不构成违约。关于第二个争议焦点，本院二审认为，既然宋婉君通知杨帆在8月19日下午到工商银行深圳湾支行办理一次性付款的资金监管手续，应当按照合同约定的房款金额足额准备，在完成监管手续后，一次性付款。从宋婉君在一审提交的证据看，宋婉君在19日当日以代理人的身份为“钟某强”在工商银行深圳湾支行开立了一个账户，但该账户内金额只有10元，远远没有达到合同约定的剩余房款980万元的金额，宋婉君也没有提交其他证据证明其已经准备好合同约定的相关资金，因此，宋婉君亦构成违约。关于第三个争议焦点，本院二审认为，宋婉君与杨帆均违约之后，双方均未采取继续履行的下一步行动，导致均达到合同约定的“逾期履行义务超过5天”的根本违约的程度，因此，均应承担根本违约责任。由于双方违约责任相当，数额相抵后不再支付对方违约金额。杨帆收取宋婉君的有关费用应退还宋婉君，原审的该项认定正确，本院二审予以维持。综上，原审认定事实及适用法律有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初1977号民事判决第三、四项；二、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初1977号民事判决第一、二项；三、驳回宋婉君的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计67811元，由宋婉君负担50000元，杨帆负担17811元。一审保全费5000元，由宋婉君负担。本院再审查明，一、二审审理查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，宋婉君于再审期间提交了深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初9862号民事调解书。该调解书显示，张某萍诉称其与杨帆于2015年8月签订了二手房买卖合同，约定转让案涉房产，价格为1630万元，但杨帆违约导致交易未完成，故请求判令杨帆双倍返还定金或支付相当于转让价20%的违约金。诉讼中双方达成调解，杨帆同意返还20万元定金及另行支付15万元给张某萍，双方的债权债务结清。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。宋婉君再审主张杨帆存在根本违约行为，请求撤销二审判决并维持一审判决关于判令杨帆支付违约金256万元的内容。本案再审的争议焦点为宋婉君和杨帆谁构成根本违约，该争议焦点也是一、二审的争议焦点，对此，本院认同一审判决的意见和理由，再审不再赘述。另外，因宋婉君已于2015年8月20日起诉至一审法院请求解除合同，故案涉房产买卖合同是否解除尚未明确，杨帆却于此期间以1630万元的高价将涉案房产卖与案外人张某萍，该交易因故未成交。其后，杨帆于2015年10月以1513万元的价格成功将涉案房产卖与案外人张少华。杨帆上述行为已印证了一审判决认定的杨帆因房价上涨而恶意违约的事实。再者，在《二手楼按揭贷款确认书》因杨帆的投诉被撤销后，杨帆于2015年8月15日发出《履约催告函》，要求宋婉君在2015年8月20日前一次性付款，实质上已改变了双方关于付款的约定。宋婉君因此于2015年8月19日发信息约杨帆到工商银行深圳湾支行办理一次性付款的资金监管手续，而杨帆未应约到场亦未予以回复，其对此应承担违约责任。宋婉君在当日所开立的代理人“钟某强”的账户内只存入10元，没有达到合同约定的剩余房款980万元的金额，宋婉君再审中对此解释称其已向多个朋友及担保公司讲好，故其能筹集到超过980万元的资金，但因为临时借款利息非常高且杨帆可能不想履行合同，故资金尚未转过来。本院认为，宋婉君上述说法具有合理性。二审判决以“钟某强”的账户存款不足为由而认定宋婉君违约不当，本院再审予以纠正。综上，宋婉君的申请再审理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审判决部分事实认定有误导致实体处理不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）粤03民终19009号民事判决；二、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初1977号民事判决。一审案件受理费31626元，保全费5000元，由杨帆负担30000元，宋婉君负担6626元；二审案件受理费36185元，由杨帆负担29680元，宋婉君负担6505元；再审案件受理费31626元，不予收取，由本院退回宋婉君。本判决为终审判决。审判长  陈利鹏审判员  蔡劲峰审判员  乐 丹二〇一九年六月十三日书记员  潘艺琦附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。