贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2602号 上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。社会统一信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静（一般授权），北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人：侯飞（一般授权），北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 上诉人（一审原告）：刘德相，男，汉族，1985年5月16日出生，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张永超，贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201810031586。 委托诉讼代理人（一般授权）：赵英豪，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商置业）因与被上诉人刘德相商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 刘德相上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：依据合同约定以及招商置业代收相关税费的事实，双方当事人已达成招商置业代为办理案涉商品房的产权转移登记的合意，招商置业无需交付办理转移登记的有关文书，而应当向不动产登记机构提交办理转移登记的相关文书，为上诉人办理不动产权证书。招商置业取得商品房备案证明书并不能代表其已经具备了办证条件，也不能代表其已将相关文书交付于上诉人且办理案涉房屋的不动产权证；招商置业一审提交的刘德相的不动产产权证书未加盖公章，不具有法律效力；即使该不动产权证真实，也超过了合同约定的文书交付期限。2016年9月30日至招商置业实际办理案涉商品房的不动产权证期间，属于违约期间，招商置业应当支付违约金。 招商置业答辩称：案涉商品房买卖合同签订于2014年7月29日，签订时间在不动产登记暂行条例颁布之前，因此办理商品房转移登记的有关文书应当界定为商品房备案证明书。招商置业于2016年1月13日取得商品房备案证明书，且已于2015年12月16日向买受人邮寄了入伙通知书、收费明细单，因此不存在违约行为。 招商置业上诉请求：1.重新认定一审事实理由部分，维持一审判决；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系合同双方的共同责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。 刘德相答辩称：1.商品房备案证明书的取得，不能证明招商置业具备了办理转移登记的条件，根据规定，备案证明书仅是办理商品房预告登记的条件之一。2.关于入伙通知书和缴费明细，该通知仅为交房通知及通知业主缴纳办证费用，并不表明招商置业已履行通知办证的义务。招商置业存在违约情形，应当承担违约责任。 刘德相向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将办理招商花园第E4幢14层5号房的权属登记的有关文书交付给原告，并为原告办理不动产产权证书；2.判令被告支付违约金暂计10000元(具体违约金以266301元为基数，从2016年6月30日起，参照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止);3.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市城市南部新区××招商花园××房，房屋总价款为266301元。合同还约定，“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款x的违约金”。合同签订后，原告依约按期向被告支付了购房款266301元，但被告至今未按合同约定，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理不动产转移登记。被告的行为构成为违约，应当承担违约责任。 一审法院认定如下事实：2014年7月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买由被告开发建设的位于毕节市南部新区招商花园城××号房屋，房屋总房价为266301元。被告承诺于2016年9月30日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条约定：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。第6.4条约定，买受人确认本合同上所填写联系电话、联系地址等内容的真实性、准确性，若该地址不准确或买受人变更联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任。合同及补充协议签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款。2015年12月16日，被告向原告邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，缴费通知单载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记费、土地使用证费、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时须带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，原告在收楼意见书上签字确认。2015年12月17日，涉案房屋取得竣工验收合格证书。2016年1月13日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书。2015年12月21日，原告依照缴费通知单上载明的金额向被告缴纳了公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税等费用。一审法院另查明，2019年3月8日，原告为被告办理涉案房屋的不动产权证书，证书编号为：黔（2019）毕节市不动产权11469号。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理房屋所有权所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”，而原告在2015年12月21日已将公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取相关费用并出具相应收据的行为，可以视为原、被告双方重新达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得不动产权证书，证书编号为：黔（2019）毕节市不动产权11469号。故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，无事实依据，不予支持。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使涉案商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理涉案商品房转移登记的有关资料及缴纳相关税费。被告已于2016年1月13日取得涉案房屋所在楼盘商品房备案证明书，且于2015年12月16日向原告邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》时，已在缴费通知单中载明：我司（被告）为方便你（原告）收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时须携带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。而原告于2015年12月21日依照缴费通知单上载明的金额向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税等费用。虽然被告通知原告缴纳相关税费的时间早于其取得涉案房屋所在楼盘商品房备案证明书的时间，但是被告取得涉案房屋商品房备案证明书的时间（2016年1月13日）并未超过《商品房买卖合同》约定的2016年9月30日，且原告已按照被告的要求于2015年12月21日缴纳相关税费。故被告已在合同约定的2016年9月30日前取得商品房备案证明书并通知原告缴纳相关税费和提交资料。因此，被告并不存在逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约行为，不应当向原告支付违约金。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘德相的诉讼请求。案件受理费25元，由原告刘德相负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，招商置业于2018年8月23日向刘德相寄送了《关于办理房屋不动产权证的告知书》； 本院认为，综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：招商置业是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约期间和违约金如何认定。 本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应于2016年9月30日前完成案涉商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。根据《不动产登记暂停条例》等规范性法律文件的规定，商品房转移登记的办理，以商品房出卖人办理完成商品房初始登记为前提。由此可知，招商置业履行前述合同义务，不以王世沛是否缴纳契税为条件。无论王世沛是否及时缴纳契税，均与招商置业能否完成商品房初始登记、交付办理商品房转移登记的文书资料无涉。故此，招商置业以王世沛未缴纳契税为由进行违约责任抗辩，于法无据，本院不予采纳。 依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商置业已代为收取买受人缴纳的公共维修基金、产权登记费、土地证等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。招商置业关于双方未建立委托合同关系，其收取费用以及代为提交办证资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 基于双方业已成立委托办证合同关系，苛责招商置业在约定期限内向王世沛交付有关文书，实无意义。根据合同履行实际，招商置业依约应当履行的文书交付义务，此时转化为披露义务，即招商置业应当在合同约定的文书交付期限内，向王世沛披露其已完成商品房初始登记、具备办理商品房转移登记应由出卖人促成的条件这一内容。该披露义务履行完毕，视为招商置业交付办证所需文书的义务履行完毕，王世沛据此得以向招商置业提交应由买受人提交的办证资料，用于招商置业代为办理转移登记。在案证据显示，双方当事人于2014年7月29日签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），双方合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得，不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记、取得不动产权证书即幢首登为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，招商置业是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合招商置业取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。本案中，招商置业于2016年1月13日即取得商品房备案证明书，依据不动产登记暂行条例出台前的政策要求，办理案涉商品房转移登记需由出卖人促成的条件已经成就，但招商置业一审举示的《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，系其为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露招商置业已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知招商置业在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知认定招商置业履行完毕合同约定的文书交付义务。与此同时，招商置业举示的2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明招商置业完成了向买受人披露案涉房屋符合办理转移登记条件的事实，故此，应当认定招商置业于2018年8月23日以披露合同履行情况的方式，完成了合同约定的文书交付义务。因义务履行时间超过合同约定的义务履行期限，刘德相主张招商置业承担违约责任，具备事实依据，依法应予支持。招商置业应当承担2016年10月1日起至2018年8月23日止的违约责任，违约期间超过180个工作日。 根据一审法院查明的事实，双方当事人在合同中仅就逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任进行了约定，而未约定逾期超过180个工作日的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，招商置业应当以刘德相已付购房款266301元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付刘德相2016年10月1日至2018年8月23日期间的违约金。 综上所述，刘德相的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。招商置业的上诉请求不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1220号民事判决； 二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向上诉人刘德相支付违约金，违约金以266301元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止； 三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求； 四、驳回上诉人刘德相的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元；由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担50元，刘德相负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年六月二十四日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷