西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院                                                    民 事 判 决 书(2018)陕0113民初14730号原告樊月霞，女，汉族，1986年11月22日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人符金超，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人张倩，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被告赵某某，女，汉族，2005年2月14日出生，住西安市雁塔区，现住西安市长安区。法定代理人孙春燕，女，汉族，1976年1月31日出生，住西安市莲湖区，系被告赵某某之母。法定代理人赵宏，男，汉族，1971年1月28日出生，住西安市莲湖区，系被告赵某某之父。被告孙春燕，女，汉族，1976年1月31日出生，住西安市莲湖区。被告赵宏，男，汉族，1971年1月28日出生，住西安市莲湖区。第三人西安信诺房地产中介有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人蔺强林，该公司董事长。委托诉讼代理人杜彩凤，女，汉族，1979年4月7日出生，住广东省深圳市南山区，该公司员工。委托诉讼代理人刘浩妮，女，汉族，1993年6月15日出生，住陕西省永寿县，该公司员工。原告樊月霞与被告赵某某、孙春燕、赵宏、第三人西安信诺房地产中介有限公司（以下简称信诺中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及第三人委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告及第三人于2018年3月22日签订了《房屋买卖三方合同》，约定被告将位于西安市雁塔区XX城XX小区XX幢XX单元XX室房屋出售给原告，该房屋成交价格为940000元，原告支付定金50000元及合同更名费70000元，被告未经原告同意擅自涨价导致原告不能取得房屋所有权证的，除按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率向原告给付利息还应按房款总额的百分之二十向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付定金50000元及更名费70000元，后被告拒不配合原告办理后续手续。三被告于2018年6月15日向原告发函称要求解除合同，后又于2018年7月5日称可以该房屋目前市场价140万元继续出售该房屋。由于被告擅自涨价，致使该合同无法履行，三被告已构成违约，故原告诉至法院，请求依法判令被告赵某某、孙春燕、赵宏向原告支付合同违约金188000元；本案案件受理费由被告赵某某、孙春燕、赵宏承担。被告赵某某、孙春燕、赵宏共同辩称，原告所述与事实不符。双方签订的房屋买卖合同已于2018年6月15日解除，2018年7月5日原告发微信联系被告称还想继续购买该房屋，被告便按照市场价格重新议定房价140万元，因原告不同意该价格，故双方并未按此履行。双方签订合同时，被告已明确告知原告风险，并在合同中约定了不能更名的责任，故被告不存在违约。致使该房屋无法出售的原因是由于政策原因造成的，双方签订的房屋买卖合同已履行不能。第三人述称，三方签订房屋买卖合同时原告对涉案房屋的情况是知情的，第三人并未收取中介费，且三方约定在办理更名成功后第三人才收取中介费，后该更名并未办成，按合同约定三方免责。经审理查明，2018年3月21日，原、被告在西安信诺房地产中介有限公司第八分公司的居间下签订《买卖定金合同》，约定被告将位于西安市雁塔区XX城XX小区XX幢XX单元XX室房屋出售给原告，该房屋成交价格为940000元（包含公共维修金），原告支付定金50000元以确立买卖关系，其中25000元由居某某转交给被告，剩余25000元由居某某代为监管，以上50000元均为合同购房定金，在合同存续期间，被告及居某某不得收取其他买方定金；买卖双方在签订《买卖定金合同》的同时，卖方须将所属的房屋所有权证由居某某代为保管，居某某出具收件收据于卖方；原告已实地勘察此房，并对房屋现状无异议，成交价为940000元为业主净拿价，变更费用暂定70000元，以实际价格为准，于签订《房屋买卖三方合同》当日支付。2018年3月22日，原、被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，约定被告所售房屋位于西安市雁塔区XX城XX小区XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积为89.74平方米，该房屋成交价格为940000元，原告于2018年3月21日向被告支付50000元作为购房定金，第三人确定可以变更《商品房买卖合同》当日前，原告支付合同变更费用70000元以及中介佣金28200元，若第三人不能协助办理此房屋的合同变更手续，则第三人退还原告所缴纳的合同变更费用，被告将定金退还原告，三方免责；自合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押，违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，并按房款总额的20%向守约方支付违约金；被告擅自将该房屋出卖给第三人或未经原告同意擅自涨价导致原告不能取得房屋所有权证的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起7日内退还原告已付房款，并按照房款总额的20%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2018年3月23日向第三人支付50000元定金，第三人将其中25000元于当日支付给被告。2018年4月17日，被告收到该房屋更名费70000元。庭审中，被告提交了网页截图，证明西安市住房保障和房屋管理局于2017年发布文件该房屋因网签未满五年无法办理更名，且房管部门在2018年6月3日亦发布文件导致该房屋不能办理更名。2018年6月5日被告通过微信告知原告该房子不卖了，但原告表示希望继续购买该房屋。2018年6月25日，根据西安市政府办公厅公开发布的通知，该房屋具备上市交易的条件。2018年7月5日，被告表示该房屋可以市场价格140万元出售给原告，原告不同意该价格。 上述事实，有买卖定金合同、房屋买卖三方合同、收款收据、微信聊天记录、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，系各方真实意思表示，对各方均具有约束力。合同约定自该合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押，违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，并按房款总额的20%向守约方支付违约金。庭审中，被告虽提交了2018年6月3日相关文件的网页截图，并于2018年6月5日通过微信告知原告该房子不卖了，但原告仍希望继续购买该房屋，且被告已收取了合同更名费用，2018年6月25日该房屋根据政策可以出售，该合同可以继续履行，但被告却要求按照市场价格出售，导致合同无法继续履行，同时被告明知该房屋暂不具备交易条件仍出售该房屋亦存在一定过错，故应承担相应的违约责任。另原告在明知该房屋现状且存在交易风险的情况下，仍要求购买该房屋，亦存在一定过错，故本院根据公平原则及双方过错程度，酌情判令由被告向原告支付违约金94000元。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告赵某某、孙春燕、赵宏应于本判决生效之日起十日内向原告樊月霞支付违约金94000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告樊月霞的其余诉讼请求。本案案件受理费4060元，由原告承担2030元，被告承担2030元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审  判  长    陈      婷                           人民陪审员    王  德  峰                            人民陪审员    刘      波 二O一 九 年五月二十九日 书  记  员    薛      梅     打印：吕鑫汇       校对:吕鑫汇    2019年  月  日送达1