天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0117民初2310号原告：天津市宁河区安驰物业管理中心，住所地，天津市宁河区芦台镇文化路17号。法定代表人：王连棋，职务：经理。委托代理人：刘海霜，天津市宁河区安驰物业管理中心员工。被告：于占兴，男，1947年3月23日出生，汉族，住天津市宁河区。原告天津市宁河区安驰物业管理中心与被告于占兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘海霜、被告于占兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市宁河区安驰物业管理中心向本院提出诉讼请求:1、要求被告支付2014年7月至2018年12月的物业费3704.4元、违约金740.88元，计4445.28元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为被告在天津市宁河区华翠小区提供物业服务，并签订了物业合同。合同签订后，原告依照合同约定为被告提供了物业服务，但被告未按合同约定支付物业费，经原告催要无果，故诉至法院。原告针对其主张，提供的证据如下：企业法人营业执照一份、物业费催缴通知单及照片三份、《天津市住宅物业服务合同》三份、天津市宁河县华翠小区业主会证明物业费上调公示证明一份、2016年度、2017年度全市物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评结果两份。被告于占兴庭审中辩称：原告的服务存在瑕疵，2014年就发现楼房排水管道损坏，原告至今未维修，导致被告及楼下多次被水浸。被告针对其主张提供四份证人证言、照片五张。本院经审理认定事实如下：2013年10月22日、2015年10月22日、2017年10月22日，原告与天津市宁河县华翠小区业主会签订物业服务合同三份，合同期限均为2年，合同约定：天津市宁河县华翠小区业主会代表全体业主将华翠小区委托原告进行物业管理服务，服务期限自2013年10月22日开始，物业费实行包干制。第一份合同约定物业费为0.55元每月每平方米，业主于每月30日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的20%比例交纳违约金。第二份合同约定物业费为0.65元每月每平方米，业主于每月30日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的20%比例交纳违约金。第三份合同未约定物业费收取标准，天津市宁河县华翠小区业主会证实，自2018年1月1日始，按照《市物业管理协会关于印发天津市住宅小区物业管理服务费价格标准调整规则的指导意见》、《津物协（2017）2号》相关调整程序，物业费收取标准由此前0.65元每月每平方米，调整到0.89每月每平方米，业主于每月30日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的20%比例交纳违约金。天津市宁河县华翠小区业主会还证实，在物业公司和全体业主的共同努力下，华翠小区已经成为宁河地区宜居典范，获得了国家级优秀示范小区的称号，原告的物业服务得到了业主的认可。2016、2017两年度，原告对华翠小区物业服务在全市物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评均为优秀。被告系华翠小区冬华里8-3-302号房屋业主，建筑面积102.39平米，至今欠2013年8月1日至2018年12月31日的物业管理服务费3704.4元，经现场查看，被告所居住的楼房阳台确有漏雨痕迹。本院认为，原告天津市宁河区安驰物业管理中心具有物业服务管理资格，天津市宁河县华翠小区业主会代表全体业主与原告订立的物业服务合同合法、有效，对全体业主均具有约束力。原告依约已对被告居住的小区进行了物业管理服务，被告应履行向原告交纳物业管理服务费的义务，因被告居住的楼房阳台确有浸雨的情况，原告未及时给予维修，应适当减少物业费的收取，综合物业服务实际情况，确定被告按照90%的比例支付物业费。被告辩称的原告物业服务存在的其它问题，其可向代表全体业主利益的业主委员会提出，由业主委员会征求全体小区业主的意见后，再与原告进行协商或者采取相关法律途径予以解决。至于原告主张的违约金，考虑到原告在提供物业服务过程中，还有管理不全面的情形，被告并非无故拖欠物业费，故该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理条例》第六条、第七条、第三十五条、第六十七条的规定，判决如下：一、被告于占兴于本判决生效之日起十日内一次性给付原告天津市宁河区安驰物业管理中心自2013年8月1日至2018年12月31日的物业管理服务费3333.96元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告于占兴承担。本判决为终审判决。审判员 :杨贺清二〇一九年六月二十八日书记员 ：杨长顺相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。受送达人能够证明自己在诉讼文书送达的过程中没有过错的，不适用前款规定。