福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初514号 原告：蔡义雄，男，1964年8月10日出生，汉族，住仙游县。 原告：张丽红，女，1966年2月8日出生，汉族，住仙游县。 俩原告委托诉讼代理人：李建忠，福建九雍律师事务所律师。 被告：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇八二五南街**南第6-7坎店面，统一社会信用代码9135030079609323XN。 法定代表人：詹开兴，董事长。 委托诉讼代理人：范少阳、林婷婷，福建普阳律师事务所律师。 原告蔡义雄、张丽红与被告莆田亿豪房地产有限公司（以下简称“亿豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，于2018年7月26日作出（2018）闽0322民初4239号民事判决，蔡义雄、张丽红不服判决，向莆田市中级人民法院上诉，莆田市中级人民法院于2018年11月8日裁定将该案发回本院重审，本院于2019年1月2日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。蔡义雄、张丽红的委托诉讼代理人李建忠和亿豪公司委托诉讼代理人林婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡义雄、张丽红向本院提出诉讼请求：判令亿豪公司支付给蔡义雄、张丽红逾期办理房屋权属证书违约金80192元（违约金计算方法：以购房款732341元为基数，按日万分之一，自2014年8月29日起计至2017年8月29日止）。事实和理由：2012年9月14日，蔡义雄、张丽红与亿豪公司签订商品房买卖合同，约定蔡义雄、张丽红以732341元购买位于仙游县鲤南镇城南新区八二五南街东侧亿豪名城第6幢503号房。同时合同约定“出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用”；“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付款的0.015%向买受人支付违约金。”合同签订后，蔡义雄、张丽红依约交付全部购房款，亿豪公司于2014年5月29日将房屋交付给蔡义雄、张丽红。根据双方约定，亿豪公司应当在2014年8月29日之前为蔡义雄、张丽红办理相关登记手续并取得房屋权属证书，蔡义雄、张丽红于2016年3月29日向法院起诉，要求亿豪公司承担逾期交付房屋权属证书的违约金，之后于2016年9月20日撤回起诉，但蔡义雄、张丽红在2017年9月1日才取得房屋权属证书，亿豪公司应当按约定的标准每日万分之一向蔡义雄、张丽红支付违约金。 亿豪公司辩称,一、蔡义雄、张丽红主张已超过诉讼时效，依法不能支持，蔡义雄、张丽红主张的违约事实于2014年8月29日发生，但本案于2018年6月1日才起诉，明显超过法定的两年诉讼时效，应当驳回其诉求，即使蔡义雄、张丽红曾经起诉过，但起诉后又撤诉的不发生起诉后果，不能引起诉讼时效的中断。二、逾期办证并非亿豪公司原因所致。1、本案办证系蔡义雄、张丽红的法定义务，亿豪公司仅负有协助办证的义务，不负有单方办证的义务；2、蔡义雄、张丽红没有履行约定的办证先行义务，要求亿豪公司担责不能成立。《商品房买卖合同》第十四条约定需经买受人书面同意出卖人可代办权属证书，本案无证据证实蔡义雄、张丽红已办理办证的委托书和交纳上述费用以及办证材料，根据《合同法》第67条先后履行抗辩权的法律规定，亿豪公司享有后履行抗辩权利，蔡义雄、张丽红主张依法不能成立；3、蔡义雄、张丽红于2016年7月13日才办结商品房的完税手续，因在完税后才能给蔡义雄、张丽红办理产权证，在亿豪公司办理完税后就帮助蔡义雄、张丽红办证，但众所周知，办证时遇上不动产权权属登记政策变化，由于仙游县房管部门以人手不够，未能及时受理办证，且仙游县政府又成立不动产局，而不动产局又是刚刚成立的，人员及业务等因素也是逾期办证原因之一，因此亿豪公司不存在逾期办证的情形；4、根据合同约定对逾期办证承担违约金的前提是“如因出卖人原因”，但本案逾期办证是由于政府拆迁及供地不完整等非出卖人原因所导致的，并非亿豪公司原因所导致的。根据《福建省城市规划管理技术规定》关于“建设工程竣工规划条件核实”的规定，规划条件核实的前提条件：建设单位必须按照总平面图实施建设，场地道路、出入口位置符合规划总平面图要求，且用地红线内的建筑和设施必须要拆除到位。但由于政府未完成池头北路的拆迁并完整交付土地给亿豪公司建设，造成整个项目无法按照规划部门批准的总平面图实施建设，导致亿豪公司无法及时取得规划条件核实。为解决办证问题，经亿豪公司一直在积极协调，故因政府等非因亿豪公司可控事由导致逾期办证。因此，不应由亿豪公司承担逾期办证违约责任。三、蔡义雄、张丽红主张的违约金过高，没有事实和法律依据。1、因所售商品房已经交付蔡义雄、张丽红使用，且办理了贷款，是否办出产权证对蔡义雄、张丽红来说没有任何损失。根据《合同法》第114条及其《解释（二）》第29条、《商品房买卖合同纠纷解释》第16条的规定精神，违约金属损失补偿性质，违约金主张应当以实际损失为基础，若没有损失就不存在违约金问题。但蔡义雄、张丽红没有提供任何逾期办证造成损失的证据，请求亿豪公司支付违约金不能成立。蔡义雄、张丽红没有举证，应按《民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，由蔡义雄、张丽红承担不利后果；2、蔡义雄、张丽红购房目的为了自住且已抵押按揭贷款，不是为了炒房。即使拟用于炒房，蔡义雄、张丽红所购房产比原来涨价了一倍多，已赚取巨额溢价，根本没有任何损失；3、蔡义雄、张丽红交付的购房款不但没有任何损失，反而赚取巨额溢价，因此购房款不能当做计算违约金的基数，而合同约定的违约金明显偏高且无损失事实依据。依据上述法律和司法解释的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整裁决。如果蔡义雄、张丽红已先行交纳了办证契税费用，即使存在逾期办证事实，也只能是该笔费用的存款利息损失，依法应按该笔费用银行存款利率计算并调整本案的违约金。否则，蔡义雄、张丽红请求均不能支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，蔡义雄、张丽红提供如下证据：一、商品房买卖合同一份、代收办证费用等收款收据一份、福建省政府非税收入票据一份，欲证明2012年9月14日，蔡义雄、张丽红共同向亿豪名城购买亿豪名城6号楼503号房屋，购买价格732341元，双方合同约定，出卖人应在房屋交付后90日内将房屋产权登记在蔡义雄、张丽红名下，逾期按已付款的日万分之一点五计算违约金，2014年5月29日亿豪名城收取了委托办证的费用，并由亿豪名城出具了相关的收款收据，亿豪名城于2017年9月1日才将房屋产权登记在蔡义雄、张丽红名下。二、（2016）闽0322民初2465号民事诉状及裁定书、送达回证（受理通知书、应诉通知书、裁定书共四张），欲证明时效中断的事实。 对于蔡义雄、张丽红提供的证据，亿豪公司质证认为：一、对合同的真实性没有异议，但无法证实系亿豪公司原因致使蔡义雄、张丽红逾期办证，根据合同14条约定可以证实需经蔡义雄、张丽红书面委托，亿豪公司才可以办理证书的事实；福建省政府非税收入票据，与本案无关联；对收款收据的真实性法庭审查，不能证明蔡义雄、张丽红已书面委托代为办证。二、对（2016）闽0322民初2465号民事诉状及裁定书、送达回证真实性没有异议，但蔡义雄、张丽红起诉后又撤诉视为未起诉，不发生起诉后果，不能引起诉讼时效中断。 亿豪公司对有争议的事实提供如下证据：一、仙游县地方税务局房产/土地使用权权属转移涉税证明一份，欲证明蔡义雄、张丽红于2017年2月22日办结完税手续；二、关于请求协调解决亿豪名称项目征迁遗留问题报告复印件一份、仙游县城区建设工程规划条件核实意见书复印件一份、回复投诉的关于亿豪名称6#楼南侧未完成供地的报告复印件一份及照片复印件六张、仙游县鲤南开发区管理委员会宗地图复印件一份、总平面图复印件一份，欲证明由于政府未完成鲤南镇北路的拆迁，造成亿豪公司整个建设计划未按时完成，并不是亿豪公司原因造成，且在宗地图里鲤南开发管理委员会对该情况也作出说明。 对于亿豪公司提供的证据，蔡义雄、张丽红认为，上述证据真实性无法确认，均是亿豪公司单方制作的证据，不能作为证据使用，逾期办证报告是亿豪公司单方提出的，不能证明其真实性，不能作为亿豪公司违约不赔偿或者减少赔偿的理由。 对双方提供的证据的认定，本院结合双方争议的逾期办证违约责任及时效问题，一并分析认定如下：双方的商品房买卖合同应予确认，收款收据系亿豪公司出具的，其真实性也应予确认，收款收据可以证实亿豪公司已收取蔡义雄、张丽红缴纳的办证所需税费，双方事实上形成委托办证关系，并根据商品房买卖合同第十四条的约定，亿豪公司有义务办理涉诉房屋权属证书，福建省政府非税收入票据与本案无关联；对（2016）闽0322民初2465号案件的民事诉状、民事裁定、四份送达回证的真实性、合法性、关联性也应予确认。亿豪公司提供的关于请求协调解决亿豪名称项目征迁遗留问题报告、回复投诉的关于亿豪名称6#楼南侧未完成供地的报告及照片，系亿豪公司与政府之间土地使用权供需关系，与本案纠纷属不同的法律关系，亿豪公司在签订商品房买卖合同时应当预见或可以预见仙游县政府供地的时间等条件，亿豪公司以政府未能完整供地作为其免责的事由不能成立，故亿豪公司提供的上述证据不能证明其具有逾期办证的免责事由。亿豪公司提供的仙游县城区建设工程规划条件核实意见书、仙游县鲤南开发区管理委员会宗地图、总平面图，亦无法证实亿豪公司具有逾期办证的免责事由。本案涉诉房屋于2014年5月29日交房，按商品房买卖合同约定，亿豪公司应在2014年8月29日起承担逾期办证违约金的责任，蔡义雄、张丽红于2016年3月29日第一次起诉亿豪公司承担逾期交房及逾期办证违约金，本院已于2016年4月1日将起诉状等诉讼材料送达给亿豪公司，引起诉讼时效中断，《民法总则》自2017年10月1日起施行，自2017年10月1日起开始适用三年的诉讼时效，蔡义雄、张丽红于2018年6月1日第二次向本院起诉要求亿豪公司支付逾期办证违约金，没有超过3年的诉讼时效。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蔡义雄、张丽红与亿豪公司于2012年9月14日签订商品房买卖合同，约定蔡义雄、张丽红向亿豪公司购买位于仙游县鲤南镇城南新区八二五南街东侧亿豪名城第6幢503号房，购房价732341元，蔡义雄、张丽红已付清购房款，且蔡义雄、张丽红向亿豪公司缴纳代办证等税费24725元。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。涉诉房屋于2014年5月29日交房，房屋权属（含两证）于2017年9月1日登记在蔡义雄、张丽红名下。蔡义雄、张丽红于2016年3月29日向本院起诉要求亿豪公司支付逾期交房和办理权属证书违约金，案号为（2016）闽0322民初2645号，本院已将该案诉状及开庭传票于2016年4月1日送达给亿豪公司，后蔡义雄、张丽红于2016年9月20日撤回起诉，本院于2016年9月22日将准予蔡义雄、张丽红撤诉的民事裁定书送达给双方当事人。蔡义雄、张丽红于2018年6月1日再次起诉请求亿豪公司承担逾期逾期办证违约金。 对于本案的争议焦点：亿豪公司与蔡义雄、张丽红约定的逾期办证违约金是否过高？蔡义雄、张丽红主张违约金关于最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》第二十九条第二款可以认定当事人约定的违约金造成损失的百分之三十的，本案未超过30%符合合同约定；亿豪公司认为违约金应当以实际损失为基础，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》【法发（2009）40号】第六条中规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过高与违约造成损失的，应当根据合同法规定的城市信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由完全放任当事人约定过高的违约金的规定，因蔡义雄、张丽红未举证证明其因逾期办证造成的损失，且本案涉及诸多行政部门方面的原因，蔡义雄、张丽红主张违约金应当以契税费为基础计算违约金。本院审查认为，蔡义雄、张丽红与亿豪公司双方约定以购房款的日万分之一点五计算逾期办证违约金，现蔡义雄、张丽红主张逾期办证违约金按日万分之一计算，且蔡义雄、张丽红主张的逾期办证违约金也未超过购房款的30%，故其请求是合理的，本院予以支持；亿豪公司认为逾期办证是政府原因且只能以契税为基础计算金，没有依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，亿豪公司已收取蔡义雄、张丽红缴纳的办证所需税费，双方事实上形成委托办证关系，并根据商品房买卖合同第十四条的约定，亿豪公司有义务办理涉诉房屋权属证书。亿豪公司提供的证据不能证明其逾期办证行为有免责事由，因此亿豪公司应承担违约责任。双方确认涉诉商品房已于2014年5月29日交房，按商品房买卖合同约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，应承担逾期办证违约责任，蔡义雄、张丽红诉请自2014年8月29日起计算逾期办证违约金符合合同约定逾期办证违约金起算点，蔡义雄、张丽红第一次起诉之日为2016年3月29日，符合诉讼时效中断的情形，本案的起诉之日为2018年6月1日，自2016年3月29日蔡义雄、张丽红第一次起诉之日起至《民法总则》施行之日尚未届满两年，故应按三年诉讼时效计算，因此本案的违约金请求权未超过三年诉讼时效。涉诉房屋权属（两证）已于2017年9月1日登记在蔡义雄、张丽红名下，逾期办证违约金可计算至蔡义雄、张丽红主张的2017年8月29日止，综上，亿豪公司应承担的逾期办证违约金期间自2014年8月29日至2017年8月29日，违约金按日万分之一计算，经计算，亿豪公司逾期办证所要承担的逾期办证违约金为：732341元/天×0.0001×1097天=80337.81元，蔡义雄、张丽红对逾期办证违约金的诉讼请求为80192元，并未超过80337.81元，故对其诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给蔡义雄、张丽红逾期办理商品房权属证书的违约金80192元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1805元，由莆田亿豪房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑玉珍 人民陪审员  蒋玉楼 人民陪审员  张玉凤 二〇一九年六月十九日 书 记 员  李学进 附：本案相关的法律法规及执行提示 一、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 二、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 三、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。 最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》 民法总则施行之日，诉讼时效期间未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -2-