四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初1926号 原告（反诉被告）：泸州工投建设集团有限公司，住四川自贸区川南临港片区西南商贸城**国际商品交易中心****，统一社会信用代码：91510500076145118U。 法定代表人：胡成明，总经理。 委托诉讼代理人：张蓝，四川理光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖篪，四川理光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈其均，男，汉族，1972年12月5日出生，住四，住四川省泸州市龙马潭区div> 被告（反诉原告）：石翠，女，汉族，1976年11月28日出生，四川省泸州市龙马潭区号。 二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人:李毅，四川平通律师事务所律师。 原告（反诉被告）泸州工投建设集团有限公司（以下简称“工投建设公司”与被告（反诉原告）陈其均、石翠商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）工投建设公司的委托诉讼代理人张蓝、肖篪、被告（反诉原告）陈其均、石翠及其委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）工投建设公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告购房款12104元。2.判决被告支付自2018年5月11日起至欠款付清时止，按日计算逾期应付款万分之三的损失赔偿金，至2019年3月10日为1198元。3.被告承担诉讼费及相关费用。事实和理由：2015年6月4日，原告与二被告订立了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告将其位于江阳区胜景北路1号2号楼6层1单元604号商品房出售给二被告，合同对房屋基本情况、计价及付款方式、期限、面积差异处理、逾期付款和交房责任等进行了明确约定。合同签订后原告按约履行了相关义务，二被告支付了预测面积的购房款。该房预测面积115.28平方米，建成后实测面积118.75平方米，根据合同第14条，误差比超出3%的，买受人有权退房，不退房的，误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。房屋实测后，原告通知被告补交购房款，被告拒绝，据此起诉。 被告（反诉原告）陈其均、石翠辩称，第一，原告陈诉的事实与客观事实不符。客观事实是，合同签订后，原告未书面通知被告施工设计与合同约定不一致，原告未完全履行合同义务，被告作为非专业人士，对专业施工图纸不认识。被告按合同约定期限全额付清约定的房屋价款，已全部履行合同约定的义务。原告诉求中的3.24平方米不是因面积误差所造成的，是原告的违约行为所产生的，该面积并非合理的面积误差，原告的诉称没有事实根据。第二，原告将非封闭阳台变更为封闭式阳台，属于违约行为，应承担违约责任。第三，直至2017年5月16日，被告首次知道原告存在违约行为，在此之前，包括交房时原、被告均认为该阳台是非封闭式，且在2017年2月10日按照原告的要求以非封闭式阳台补交面积差，所以，即便被告补交3.24平方米的款项，也意味着被告产生实际损失，原告应当赔偿被告的损失，两者应当相互抵消。 被告（反诉原告）陈其均、石翠向本院提出反诉请求：1.责令反诉被告赔偿反诉原告因其违约导致反诉原告的损失11340元及利息1198元。2.责令反诉被告归还反诉原告《不动产权证书》，并承担逾期交付的违约金，该违约金以约4元为基数，从2018年3月1日起按日计算至归还证书时止，其中至2019年4月18日为1652元。3.反诉被告承担诉讼费。事实和理由：反诉原告按双方订立的《商品房买卖合同》约定结清全部购房款，包括补交购房款及费用18172.1元，反诉被告将非封闭式阳台变更为封闭式阳台，造成反诉原告的损失，反诉原告曾要求抵消双方应当支付的金额，反诉被告无理拒绝，并擅自扣押反诉原告的不动产证书，故提起反诉。 原告（反诉被告）工投建设公司对被告（反诉原告）陈其均、石翠的反诉辩称，原告并未变更房屋设计，选房时的平面图及竣工图均显示房屋阳台为封闭阳台，故原告并未违约，也不应当承担逾期交付产权证书违约金。 原告（反诉被告）工投建设公司针对其诉讼主张提交了以下证据：1.原告的营业执照、法定代表人证明、二被告的户籍信息证明，证明原、被告诉讼主体资格适格。2.两份《准予变更登记通知书》，用以证明原告经过两次工商变更登记为现有名称。3.《商品房买卖合同》及其补充协议、川（2017）泸州市不动产权第0081686号不动产权证书，用以证明原、被告于2015年6月4日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发代建的江阳区盛景北路1号中海苑小区2号楼6层1单元604号房屋，商品房实测建筑面积大于预测面积的，误差比绝对值在3%以内的，买受人应根据实测建筑面积补足购房款；涉诉房屋最终实测建筑面积为118.75平方米，大于实测建筑面积3.47平方米，且误差比绝对值在3%以内；涉诉房屋于2017年8月8日颁发了不动产权证书；被告未按合同约定结清购房款，原告不予交付不动产权证书是合理合法的；原告在合同约定的期限内取得了房屋权属证明，未导致买受人转移登记逾期的后果，所以原告不应向被告支付其以合同第二十条为理由要求原告支付逾期未交付不动产权证书的违约金。4.《关于补交中海苑商品房购房款的告知书》，用以证明原告向被告发送告知书，要求其补交12104元购房款。5.中海苑2号楼四至十三层竣工平面图、中海苑2号楼竣工立面图、中海苑2号楼门窗表及门窗竣工大样图，用以证明施工设计涉诉房屋的阳台为封闭式阳台，原告并未擅自变更建设施工设计。6.《中海沥青公司职工住房管理办法》、《公证书》及选房公示方案、委托书、询问笔录、确认表、展示表、送达回执，用以证明涉诉房屋系定向销售房屋，当时由中海沥青公司自行制定的建设及分配管理办法，报请相关部门审查通过后，中海沥青公司再根据中海苑整体规划及原始建设施工设计图，以签订的方式将房屋分配到具体的职工手里。因为系企业职工福利房，所以当时并未签订商品房买卖合同，后为规范该定向销售福利房，才由原、被告补签了合同，并以优惠价格3500元每平米卖给被告。选房前进行了公示、现场公证，公示内容包含了房源信息，选房时未订合同，被告在选房时熟知房源信息包括平面图；补签的《商品房买卖合同》是由于制定人员误解，加之格式合同统一批量制定，导致所有户型合同均表述为非封闭式阳台，而根据原始设计图及房屋现状都显示小区房屋阳台类型有封闭式的和非封闭式的。 被告（反诉原告）陈其均、石翠针对其诉讼主张提交了以下证据：1.《关于“中海苑”房屋实测面积的说明》《2号楼终测绘、维修基金、契税统计表》《关于收取代收代缴维修基金及契税的函》《现金交款单》，用以证明原告最终测绘时与被告确认的房屋面积为115.58平方米，与预测误差0.23平方米；阳台属非封闭式，无其它设计变更资料，而实测该房屋阳台属封闭式，与合同约定不符，造成被告损失；被告已补交因面积差异产生的购房款、维修基金、车位、契税等18172.1元；原告代被告办理房产登记手续，已收取代办费，但非法扣押被告的不动产证书。2.《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，用以证明合同约定的房屋阳台为非封闭式；被告已结清全部购房款；原告逾期交付权属证书，应承担违约责任；合同属格式合同，应当作出通常理解的解释。3.《关于请购房业主办理中海苑商住楼交房手续的函》、收据及机打发票，用以证明2016年7月30日原、被告按约办理全部交房手续，认定该房屋阳台2个。 本院审核认为，上述证据经庭审质证，可以确认具备真实性、合法性、关联性，应当予以采纳，但其证明力需结合各证据间的相互印证情况综合认定。根据采信的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 2015年6月4日，原告（反诉被告）工投建设公司（更名前为“泸州鸿阳广厦房地产开发有限公司”和“泸州工投华瑞房地产开发有限公司”）与被告（反诉原告）陈其均、石翠订立《商品房买卖合同》，约定陈其均、石翠向泸州鸿阳广厦房地产开发有限公司购买江阳区胜景北路1号2号楼6层1单元604号房屋。合同同时约定，该房屋2个阳台为非封闭式，预测该商品房面积的机构是泸州市房地产监理所，预测建筑面积共115.28平方米，其中套内建筑面积98.94平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.34平方米；计价方式与价款，按照建筑面积计算该商品房单价每平方米3500元，总价款403480元；设计变更的约定，经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计（该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人；逾期付款责任，按合同附件八补充协议约定处理；转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起579日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得该商品房所有权证书之日起至取得该商品房所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人领取该商品房所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，双方还订立了《商品房买卖合同》补充协议，该协议第五条约定，买受人未按照约定的期限付清房款的，……出卖人同意继续履行合同的，买受人除应当立即向出卖人付清应付购房款外，还应当同时按日向出卖人支付按日计算逾期应付款万分之三的损失赔偿金。合同附有户型标准层平面图，该平面图连同工投建设公司在庭审中提交的竣工平面图、立面图均对涉诉房屋的主体结构及阳台进行了标示。 2015年4月10日，陈其均、石翠经公证、选房方案公示、填写选房确认表、选房结果展示，选取了涉诉房屋。2016年7月28日，泸州工投华瑞房地产开发有限公司发出《关于请购房业主办理中海苑商住楼交房手续的函》，至2016年7月30日，陈其均、石翠支付完毕购房款、物管费、装修管理费等费用。其间，双方按终测绘面积115.51平方米计算了所有款项。2017年5月16日，受泸州工投华瑞房地产开发有限公司委托，泸州三一国土测绘有限公司测绘并出具测绘报告和《关于“中海苑”房屋实测面积的说明》，主要内容是：1.套内面积差异：1号楼、2号楼各单元每一层的3号、4号户型，其客厅外面的大阳台为封闭阳台，应计算全面积，而预测绘报告中计算的半面积，两者面积相差3.075平方米，此为这两栋房屋实测绘与预测绘相应户型房屋套内面积差异的原因。2.分摊面积差异：1号楼、2号楼预测绘中对房屋雨篷计算不完整，导致总的公摊面积存在差异。另外，由于各户的套内面积发生了变化，……各户的分摊面积与该户套内面积成正比，此为这两栋房屋实测绘与预测绘相应房屋分摊面积差异的原因。2017年8月8日，工投建设公司为陈其均、石翠办理完毕该房屋产权证书。2018年4月27日，工投建设公司发出《关于补缴中海苑商品房购房款的告知书》，告知陈其均、石翠其所购买的商品房实测建筑面积增加3.47平方米，误差比在3%以内（含3%）部分即3.4584平方米，应按实测面积计算房价款，还应补交12104元。 本院认为：首先，原告（反诉被告）工投建设公司与被告（反诉原告）陈其均、石翠订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，合同双方均应依法履行相关义务。其次，合同约定涉诉房屋2个阳台为非封闭式，而工投建设公司委托第三方检测机构测定该房屋阳台为全封闭式，由此产生了房屋面积计算差的问题，在当事人双方未对阳台的封闭问题如何界定形成统一认识的情况下，可以参照《建筑工程建筑面积计算规范》进行判断。根据该规范，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。由此，主体结构内的阳台应视为封闭式，主体结构外的阳台则为非封闭式。本案中，虽然作为合同附件的户型标准层平面图，以及庭审中提交的竣工平面图、立面图均对涉诉房屋的主体结构及阳台进行了标示，但一般来说还需结合相应的专业知识才能对上述问题进行判断。本案中，并无证据证明陈其均、石翠具备相应的专业知识，也无事实表明竣工平面图、立面图在选房时予以了出示，据此，要求陈其均、石翠在合同明确约定为非封闭阳台的情况下，从所附的平面图看出阳台是封闭阳台有违常理。所以，在无另行约定或相关法律规定的情况下，第三方检测机构测定该房屋阳台为全封闭的事实并不足以推翻双方在合同中约定的阳台面积计算方式，由此，对工投建设公司要求陈其均、石翠支付因阳台按全封闭计算增加的房屋面积购房款的主张应当不予支持。工投建设公司称因其合同制定人员对设计图的误解导致将购房合同表述为非封闭阳台，该事实即使成立，其也应当在法定期限内提出对合同相关约定条款的撤销，其未在法定期限内行使该权利，故对其该诉称不予支持。再次，关于双方约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起579日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得该商品房所有权证书之日起至取得该商品房所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”中“579日内”、“取得房屋所有权证书”如何理解的问题，本院认为，工作日应当是指制度工作时间，即节日假期不应包含在内。“取得房屋所有权证书”在无反证及作特别说明的情况下，应当理解为房屋登记机构在产权证书上签章完毕，这样才符合双方买卖房屋转让所有权、买方取得房屋所有权的交易目的。根据本案事实，房屋登记机构在产权证书上的签章日期是2017年8月8日，此应当视为陈其均、石翠取得房屋所有权证书的时间。同时，工投建设公司未向陈其均、石翠及时交付产权登记证书系因双方为购房款补交问题产生纠纷所导致，并非工投建设公司恶意不交付，因此，对陈其均、石翠要求工投建设公司承担违约责任的主张不予支持，但工投建设公司应当将涉诉房屋的产权登记证书交给陈其均、石翠。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第五项、第七十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）泸州工投建设集团有限公司要求被告（反诉原告）陈其均、石翠支付购房款12104元、支付按日计算逾期应付款万分之三的损失赔偿金的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）陈其均、石翠要求原告（反诉被告）泸州工投建设集团有限公司赔偿因其违约产生的损失11340元及利息1198元的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）陈其均、石翠要求原告（反诉被告）泸州工投建设集团有限公司承担逾期交付不动产权证书违约金的诉讼请求； 四、原告（反诉被告）泸州工投建设集团有限公司于本判决生效之日起三日内，向被告（反诉原告）陈其均、石翠交付川（2017）泸州市不动产第0081685、0081686号不动产权证书； 五、驳回原告（反诉被告）泸州工投建设集团有限公司及被告（反诉原告）陈其均、石翠的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费132.5元，由原告（反诉被告）泸州工投建设集团有限公司负担；反诉案件受理费154.7元，由被告（反诉原告）陈其均、石翠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判长 方 强 审判员 刘利君 审判员 李熔钢 二〇一九年六月二十八日 书记员 牟 玲