山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终245号 上诉人（原审被告）：李如霞，女，1960年6月29日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王森，山东正诚信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：临沂市兰山区农业机械局。住所地：临沂市金雀山路**。统一社会信用代码：1237130200445216XG。 法定代表人：顾宝忠，局长。 委托诉讼代理人：张传海，山东沂州律师事务所律师。 上诉人李如霞因与被上诉人临沂市兰山区农业机械局确认合同无效纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初8523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人王森；被上诉人委托诉讼代理人张传海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李如霞上诉请求：1．撤销临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初8523号民事判决书，改判被上诉人与上诉人签订并经公证的《房屋使用权合同》超过二十年部分有效，或判决或调解由第三人兰山公证处和被上诉人共同或连带承担赔偿上诉人经济损失70万元，或现在另行签订后十年的《房屋使用权合同》；2．上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，《物权法》明确规定：使用权是物权。使用权能是所有权能的一项重要权能，作为所有权人可以处分自己的财产，包括全部或部分转让自己的权利。使用权转让和租赁是有区别的，租赁是最长期限只能是二十年，超过部分是无效的，而转让使用权是没有时间限制的，作为物权，只要物权存在权利就不会消亡。一审法院无视上诉人已交纳了三十年的使用权购买款，先行投资93750元进行建房的事实，而从性质上分析所谓符合“租赁合同”的特征是错误的。二、一审法院违背了《公证法》、《民诉法关于公证文书证据》的规定，违背了最高人民法院《关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》，错误地否定了公证书效力，应予以改正。《中华人民共和国民事诉讼法》第67条规定：经过法律程序公证证明的法律行为，法律事实和依据，人民法院应当作为认定事实的依据。在本案中被上诉人没有证据证明公证书公证的不是《房屋使用权合同》。它与《房屋租赁合同》是两个法律概念。房屋租赁合同的租金是按年计算的，而上诉人是先投资93750元建设房屋，认定是租赁合同是错误的。《中华人民共和国公证法》第36条规定：“经公证民事法律行为，有法律意义上事实和文书，应当作为认定事实的根据”。一审法院置公证书的事实于不顾，一方面对公证书的真实性予以确认，另一方面又否认其确定涉案合同的效力，即从内容上说双方签订的不是《房屋使用权合同》，是什么呢?一审法院非认定是租赁合同，一审法院有这种能改变公证书效力和内容的权利吗？我国《公证法》规定：公证机关出具的公证文书在诉讼中作为证据，人民法院无权对该证据的效力予以否定，公证关系的当事人如对公证效力有异议，可向出具该公证书的公证机关申请复查。因此，当双方当事人对公证文书的证据效力产生异议后，人民法院无权直接否定其效力，只能由出具公证文书的公证机关进行复查，做出决定，这也是由公证的性质决定的。三、一审法院判决缺项。即使说一审法院的认定是正确的，《房屋使用权合同》成了《房屋租赁合同》，那么，公证处就是为不合法的事项出具了公证书，一审法院应当认定公证处有过错，根据最高人民法院《关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第四条、第五条的规定，公证处就应当赔偿上诉人的损失。被上诉人是兰山区政府下属的一个主管局级领导单位，给本单位13名职工签订了长达30年的《房屋使用权合同》，每个职工都交了建房集资巨款，这是在18年前交的巨款，现在成了租赁合同，后十年无效了。18年前就把20年后的10年建房款交上了，这个损失怎么算，现在房屋租价是每年6万元，5年后呢？10年后呢？无法计算，这件事情的形成，是当初被上诉人要求上诉人这样交的钱，这样签的合同。如有过错，其过错应由被上诉人全部承担。根据合同法第56条、57条、58条规定：合同部分无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失。一审法院没有适用《合同法》中该三条法律规定，判决适用法律不完整，判决缺项，应予以补正。四、涉案纠纷是由13个同案组成，由于有关部门的关注，一审法院亦有压力，对这一点，一审时被上诉人的代理人对审判庭亦有说明，如判合同30年有效，对有关方面无法交待，如判合同后十年无效，被上诉人很难有近千万元对各上诉人进行赔偿，较好的方案，是双方各退一步，双方另行签订后10年的合同，调解结案，各方有益，特上诉。 临沂市兰山区农业机械局答辩称：一、一审法院认定事实清楚、被上诉人与上诉人存在租赁关系是不争的事实。1、上诉人主张使用权是物权的一项重要权能，作为所有人当然可以在法定限度内依任何目的和方式使用其物，但上诉人由此推定使用权就是物权是错误的。根据物权法定原则，其中物权种类法定，哪些属于物权法律都明文规定了。租赁权是指承租人依照租赁合同所享有的对租赁物的占有、使用和收益的的权利。租赁权存在的基础是租赁合同，租赁权不属于物权法定的内容，因此不属于物权，而属于债权。本案上诉人拥有的使用权是基于租赁取得的与物权使用权有本质的区别。2、上诉人1996年至2004年在农机局工作，当时局班子成员经开会研究决议，13套沿街商铺出租给7名班子成员每人一套，剩余6套通过抓阄的方式租给局职工，对出租年限及租金也进行了商议研究，上诉人通过该方式获得了租赁资格，交纳了租赁款项并签订了租赁合同。以上整个沿街房对外租赁的过程上诉人是完全知情并参与的，在有关机关调查谈话了解情况时也认可系租赁关系。3、对于双方的租赁关系，已经有生效的判决文书予以查明认定；上诉人租用商铺使用过程中，2001年12月21日临沂市房产和社会保障局为上诉人颁发了房产证，被上诉人向兰山区法院提起行政诉讼，经审理兰山区人民法院作出(2016)鲁1302行初第102号行政判决书，判决：撤销了颁证的行政行为，该判决发生法律效力。在行政案件审理过程中查明了双方的租赁关系，裁判文书进行了认定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十三条第五项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项的规定，人民法院生效裁判文书审理查明的事实，不需要举证证明，可以直接作为后来人民法院裁判的依据。4、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在租赁合同中，出租人作为租赁物的所有权人或者处分权人，将租赁物交付给承租人，承租人在一定期限内使用租赁物并支付租金，并且于租赁期限届满时返还租赁物给出租人。租赁合同具有以下几个特征：第一，租赁合同是转移财产用益权的合同。租赁合同以承租人取得租赁物的使用收益权为目的，因而是转移标的物用益权的合同，这是它与买卖合同相互区别的最主要标志。承租人可以对承租物使用收益，但却无权处分。出租人交付租赁物，在其自己不再占有、使用租赁物的同时，却并未失去对租赁物的所有权或者处分权。第二，租赁合同的标的物为有形的、非消耗的特定物。承租人取得租赁物的目的，在于对租赁物进行使用以及利用它获得收益，并且在租赁期限届满时还要返还租赁物，因此，作为租赁合同标的物的租赁物只能表现为有形物、非消耗物、特定物。只有这样，才能与租赁合同的性质和目的相符。第三，租赁合同是双务有偿合同。在租赁合同中，出租人提供租赁物，收取租金，承租人使用租赁物，交付租金。当事人双方的权利义务相互对应，取得租赁物的使用收益权与交付租金之间存在着对价关系。第四，租赁合同是诺成合同。租赁合同自租赁人与承租人达成协议时成立，不以实际交付标的物作为合同成立的要件。第五，租赁合同一般是要式合同。租赁合同的形式主要取决于租赁期限的长短。租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限、租赁物维修等条款。本案中，双方所签《房屋使用权合同》约定：李如霞一次性交纳93750元款项，享有1号经营房的使用权，使用期限为30年。期间只有使用权，在使用期间，无权变卖，同时对双方的权利义务和房屋的管理、维护等作了具体约定。其合同内容、合同性质、合同目的均完全是租赁合同特征和范畴。一审法院认定事实清楚，被上诉人与上诉人存在租赁关系是不争的事实。一审法院适用法律正确，判决结果公允；《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。根据该条规定上诉人与被上诉人签订《房屋使用权合同》租期超出二十年的部分应当无效。综上，本案一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序正当，判决结果公允；上诉人的上诉理由无任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的无理诉求，维持原判，维护法律的公平正义。 临沂市兰山区农业机械局向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决原被告签订的《房屋使用权合同》的租赁日期超出20年期限的部分无效；2、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实，农机局原名称为临沂市兰山区农业机械管理局，李如霞系该单位的职工。2001年1月12日，农机局作为甲方与作为乙方的李如霞签订《房屋使用权合同》一份，约定甲方按照城市规划，经有关部门批准，沿兰山区银雀山路59号与临西一路交界处建上宅下店综合楼一座，一层用于经营，二至六层用于宿舍。工程竣工并经验收后，以一层以东为序，将面积为37.5平方米的1号经营房以每平方米2500元，共计93750元的价款，交由乙方使用，合同期限自2001年1月31日起至2031年1月31日止。乙方只有使用权，在使用期内，乙方无权变卖。并对房屋的管理、维护等作了具体约定。合同签订后，李如霞交纳了“投资款”93750元。房屋建成后，农机局按照约定将涉案1号经营房（产权证号为：临房权证兰山区字第××号，产权人为农机局）交付李如霞使用至今。2001年12月21日，临沂市房产和住房保障局为李如霞颁发了编号为临房权证兰山区字第××号的房屋产权证书。2016年4月11日，农机局以临沂市房产和住房保障局为被告，李如霞为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销临沂市房产和住房保障局颁发的临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行政行为。经审理，该院作出（2016）鲁1302行初字第102号行政判决，撤销了临沂市房产和住房保障局颁发临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行为。该行政判决书业已发行法律效力，后，双方因房屋使用产生纠纷，农机局遂诉至法院。 一审法院认为，根据诉辩双方的各自主张，本案争议焦点在于：双方签订的《房屋使用权合同》性质上是否系租赁合同，双方之间是否形成租赁合同法律关系。租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式，租赁物维修等条款。本案中，双方所签《房屋使用权合同》约定李如霞一次性向农机局交纳“投资款”93750元，即享有涉案1号经营房的使用权，使用期限为三十年。期间李如霞只有使用权，在使用期内，无权变卖。同时对房屋的管理、维护等作了具体约定。该合同从性质上符合租赁合同的特征，应认定双方之间就涉案房屋达成了租赁合意。据此，本院认定双方签订的《房屋使用权合同》，其合同性质为租赁合同，双方之间形成租赁合同法律关系。 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，双方所签《房屋使用权合同》虽系当事人真实意思表示，但约定租赁期限三十年，违反上述规定，租期超过二十年的，超过部分应属无效。该合同其余条款内容，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。现农机局要求确认双方所签《房屋使用权合同》租期超过二十年的部分无效，于法有据，应予支持。 李如霞在庭审中虽抗辩涉案房屋权属已归其所有，但法院生效的（2016）鲁1302行初字第102号行政判决，已撤销临沂市房产和住房保障局颁发临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行为，该涉案房屋的物权仍归属农机局所有，其抗辩主张依法不能成立。鉴于涉案合同尚在履行过程中，未满二十年，双方可在二十年的期限届满后，就是否续签租赁合同等问题另行协商。 综上所述，农机局诉请确认其与李如霞签订的《房屋使用以权合同》租期超过二十年的部分无效，事实证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十一、第二百一十三条、第二百一十四条之规定，判决：确认原告临沂市兰山区农业机械局与被告李如霞于2001年1月12日签订的《房屋使用合同》中关于租赁期限超过二十年的部分无效。案件受理费100元，由被告李如霞负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。被上诉人提交了2015年12月15日的情况说明一份，拟证明上诉人对涉案房屋的租赁关系及对租赁过程的知情参与的情况。被上诉人质证对该证据的三性有异议。 本院二审查明的事实同一审查明的事实相一致。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对李如霞的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。针对双方在二审中的诉辩主张，本案争议的主要焦点问题是：一、双方签订的《房屋使用权合同》是否系租赁合同；二、一审法院关于合同性质的认定是否与兰山区公证处出具的公证书相矛盾；三、一审法院是否应当一并处理合同无效后的财产返还及损失问题。 关于焦点一，根据双方当事人所签《房屋使用权合同》约定，一次性向农机局交纳“投资款”93750元，即享有涉案1号经营房的使用权，使用期限为三十年，期间只有使用权，在使用期内，无权变卖。同时对房屋的管理、维护等作了具体约定的事实，该合同符合租赁合同特征。因此，一审判决认定双方当事人之间存在租赁关系并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过20年的，超过部分无效。一审判决确认临沂市兰山区农业机械局与李如霞于2001年1月12日签订的《房屋使用权合同》中关于租赁期限超过20年的部分无效，符合法律规定。 关于焦点二，虽然公证书（2001）临兰证经字第61号公证书对本案当事人签订的《房屋使用权合同》进行了公证，证明《房屋使用权合同》系当事人双方真实意思表示，合同内容符合《中华人民共和国合同法》总则的有关规定，并未对合同性质进行确认。一审法院认定该合同属于租赁合同，并根据《中华人民共和国合同法》分则第二百一十四条规定，认定该合同超过二十年的部分无效，与公证书并不矛盾。 关于焦点三，本案为临沂市兰山区农业机械局提起的确认合同无效之诉，上诉人主张对无效后的财产返还及损失问题应当一并处理，但其在一审并未提起反诉，亦未就相关损失进行举证，对于该部分问题，上诉人可另案主张，一审法院未予处理并无不当。 综上所述，李如霞的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李如霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇一九年六月六日 书记员 黄金凤