广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终248号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘伟，男，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：王海峰，韶关市武江区惠民法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：赖志强，男，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：张朝星，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑淑娥，广东秦唐律师事务所律师。第三人：韶关市茗苑开发置业有限公司。住所地：韶关市武江区五祖路亨泰花园**楼**。法定代表人：欧沛明，经理。上诉人刘伟与上诉人赖志强、原审第三人韶关市茗苑开发置业有限公司（以下简称茗苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘伟的委托诉讼代理人王海峰、上诉人赖志强的委托诉讼代理人张朝星、郑淑娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟上诉请求：1.维持一审判决第一、二项；2.判决赖志强与茗苑公司协助陆沛泯将武江区群立街后山116号茗苑花园2号楼1006号房屋产权登记到刘伟名下；3.一、二审诉讼费由赖志强负担。由赖志强负担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院认为涉案房屋现仍登记在茗苑公司名下，且受到司法查封的限制，在限制消除以前难以办理过户手续。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条的规定，涉案房屋的司法查封限制，应当属于必须依法解封的状态。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条的规定，应当解除涉案房屋的查封。但因刘伟无法在一审判决前提交有关解除涉案房屋查封的法律文书，故一审判决未对刘伟的诉求全部支持。赖志强上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘伟的全部诉讼请求，解除赖志强与刘伟于2007年4月17日签订的《房屋转让协议书》；2.一、二审全部案件受理费（包括反诉案件受理费）由刘伟负担。事实与理由：一、一审法院认为赖志强虽未取得涉案房屋所有权，但不影响房屋买卖合同的效力，却未考虑到涉案房屋在转让前已被司法查封，且存在抵押的事实，应认定赖志强与刘伟于2007年4月17日签订的《房屋转让协议书》属无效合同。1.涉案《房屋转让协议书》属于典型的转卖法院查封房屋的行为。根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]号经他字第8号）以及《城市房地产管理办法》第三十八条之关于被司法查封的房屋不得转让的规定，买卖被法院查封的房屋的行为无效，所签订的涉案房屋买卖合同属于无效合同。2.涉案房屋属于茗苑公司所有，赖志强对涉案房屋不享有处分权，也不具备合法的占用权（因违法占用曾被韶关市中级人民法院处罚），茗苑公司作为涉案房屋的所有权人至今未对《房屋转让协议书》予以追认。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，在未获得权利人追认的情况下，无处分权人处分他人财产所签订的合同无效。3.赖志强虽与茗苑公司于2015年1月29日签订《执行和解协议》，约定将涉案房屋在内的14套房产抵债给赖志强，但该份执行和解协议并未得到完全履行，赖志强至今未取得涉案房屋所有权。4.根据刘伟提供的涉案房屋的查档答复，涉案房屋还处于在建工程抵押状态，即涉案房屋可能存在抵押权人。涉案《房屋转让协议书》转让他人抵押财产，而且抵押权亦未涤除，且未获得抵押权人同意转让的意见。涉案《房屋转让协议书》损害了涉案房屋抵押权人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同属无效合同。一审判决认为涉案《房屋转让协议书》不存在损害他人利益，认定错误。二、即使认定涉案《房屋转让协议书》有效，也因法律上无法履行致使合同目的不能实现，依法应予以解除，一审判决驳回赖志强关于解除合同的反诉请求，于法无据。1.根据查明的事实，涉案房屋从2006年开始至今就一直处于司法查封状态，而且还属于韶关市区农村信用合作联社的在建工程抵押房屋，合同目的无法实现，符合法律上无法履行的情形根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，涉案房屋转让合同依法应予以解除。2.—审判决依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条的规定，认为涉案房屋存在将来解封的可能性，涉案《房屋转让协议书》仍存在继续履行的可能性，属于适用法律错误。赖志强在涉案房屋被韶关市中级人民法院（以下简称中院）因执行案外人韶关市区农村信用合作社与茗苑公司贷款纠纷一案被查封后，赖志强向中院提起了案外人执行异议之诉，但被中院裁定驳回起诉，现该裁定已发生法律效力。由此可见，涉案《房屋转让协议书》已无继续履行的可能性，依法应当予以解除。3.涉案《房屋转让协议书》转让合同自2007年签订至今已超过十一年，期间因被反复的司法查封，存在抵押，以及房屋过户税费负担等种种原因造成合同未能履行，使合同目的长期无法实现。在此情况下，一审判决应当根据实际情况，支持赖志强关于解除合同的反诉请求，尽可能降低双方的损失。因此，一审判决一方面认为合同有继续履行的可能，一方面又认为暂时不具备履行条件，一审法院的处理根本不利于解决本案纠纷。三、赖志强同意返还75000元的前提是《房屋转让协议书》无法继续履行（即合同解除），一审法院一方面判决《房屋转让协议书》不能解除，有履行的可能;另一方面又认定赖志强需返还合同履行费用75000元，该判决自相矛盾。1.涉案75000元是刘伟自愿支付给赖志强的办证费用。如《房屋转让协议书》可继续履行，则刘伟支付的75000元应当认定为双方约定的履行合同所需的费用。现一审法院一方面认定《房屋转让协议书》有履行的可能，不能解除，另一方面认为赖志强应当退回履行合同所需的费用75000元。该判决自相矛盾。赖志强认为：《房屋转让协议书》只有在合同解除时，才存在返还财产、赔偿损失的问题。2.赖志强在庭审时表态的是：“因《房屋转让协议书》无法继续履行，在合同解除的情况下，则赖志强同意退还75000元。”赖志强也因《房屋转让协议书》无法继续履行提起反诉，要求解除合同。现一审法院忽略赖志强同意退还75000元的前提，而直接认定赖志强同意退回75000元，属于认定事实错误。四、本案一审判决审理程序不当。1.根据刘伟提供的涉案房屋查档答复，显示在建工程抵押，涉案房屋属于抵押房屋，合同的效力认定及应否继续履行，与抵押权人存在直接的利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，一审法院应当追加涉案房屋的抵押权人作为第三人参加诉讼。2.如上所述，一审判决认为涉案房屋的查封将来有解封的可能性，并且认为根据《最高人民法院关于的解释》第三百一十六的规定，涉案房屋的司法解封直接影响到涉案《涉案房屋转让协议书》能否履行。在此情况下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，一审法院应当中止对本案的审理，待涉案房屋解除查封后再对本案进行处理。而不是回避涉案协议能否继续履行的问题，造成双方当事人累诉。茗苑公司经依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。刘伟向一审法院起诉请求：1.确认刘伟与赖志强签订的《房屋转让协议书》合法有效；2.赖志强与茗苑公司协助刘伟将韶关市武江区群立街后山116号茗苑花园2号楼1006号房屋登记到刘伟名下。3.赖志强返还75000元给刘伟。由赖志强负担本案的诉讼费用。赖志强反诉请求：1.解除赖志强与刘伟于2007年4月117日签订的《房屋转让协议书》；2.案件受理费由刘伟负担。一审法院认定事实：赖志强因与茗苑公司、欧沛明借款纠纷两案[（2006）韶中法民一初字第29号、30号]，在诉讼和执行过程中，韶关市中级人民法院（以下简称中院）于2006年7月31日、3月9日分别查封了茗苑公司位于韶关市××街××花园××楼××、××、××、××、××房、××楼××房、××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××套房屋。2007年3月16日，中院作出裁定，对上述两案中止执行。而赖志强此后开始陆续占有使用上述查封的房产。赖志强还因此擅自处分行为于2013年9月26日被中院予以处罚。2007年4月17日，刘伟（乙方）与赖志强（甲方）签订了一份《房屋转让协议书》，约定由赖志强将案涉茗苑花园2号楼1006房转让给刘伟，转让价款为80000元。同时约定：“一、……因甲方尚未对该房办理房屋产权证，甲方在转让房屋后继续负责办理产权证手续，办证相关费用由乙方承担。二、由于甲方在转让前可能有被转让房屋遗漏的问题涉及影响乙方对转让房屋的使用和所有权，甲方负责处理，如果造成乙方无法使用和所有，乙方可要求甲方退回收取的转让金并承担按银行利率4倍计付利息及装修损失给乙方，甲方同时需承担支付房屋价款的30%违约金给乙方。乙方有向甲方或者甲方的公司主张上述赔偿损失的权利。三、房屋转让价款以甲方开出的收款凭证为准，今后不管房屋市场价格如何变化，甲方都不得以价格低或其他原因再要求乙方补交房款。……五、甲方提供其购房时与开发商所签订的房屋买卖合同给乙方保管，作为本协议生效的附件。六、如办理房屋产权证时因政策或者其他原因限制，不能将产权证直接办到乙方名下时，甲方应将产权证办为甲、乙双方共同持有，待后再将产权证转户给乙方。”协议签订后，刘伟支付了80000元购房款给赖志强并装修居住至今。2016年3月14日，被告赖志强以办证为由再行收取原告办证费用75000元。另查明，2013年6月7日，根据赖志强的申请并结合案件的具体情况，中院对案件恢复执行。2014年3月18日，中院作出裁定，查封上述15套房产。在此期间，由于赖志强与茗苑公司就债务问题达成了《执行和解协议》，赖志强遂向法院申请撤销对案件的执行，中院于2015年7月28日作出（2007）韶中法执字第27号恢字第1-5号执行裁定书，裁定解除对包括案涉2号楼1006号房在内的13套房产的查封。但此后，由于刘伟与赖志强就房款及税费的支付问题未能达成一致意见，且赖志强认为因茗苑公司不予配合的原因致使案涉房屋在解封后未能及时办至刘伟名下，现房屋的登记产权人仍然为茗苑公司。再查明，韶关市区农村信用合作联社与茗苑公司贷款纠纷一案，中院于2005年8月30日作出（2005）韶中法民二初字第34号民事调解书，确认终止双方所签订的《抵押担保借款合同》及《展期还款协议书》，并由茗苑公司在签收调解书之日起一个月内偿还合同及协议项下截止2005年6月20日的本金合计850万元及其他利息等，并由茗苑公司对上述债务承担抵押责任，韶关市区农村信用合作联社对抵押物变现所得优先受偿。此后，由于茗苑公司未能履行上述义务，韶关市区农村信用合作联社向中院申请强制执行，该院于2005年10月17日依法立案执行。后因茗苑公司暂无财产可供执行，2006年1月16日，中院作出（2005）韶执字第93号民事裁定书，裁定中止（2005）韶中法民二初字第34号民事调解书的执行。2009年2月11日，该院作出（2005）韶中法执字第93号民事裁定书，查封了茗苑公司位于茗苑花园7号楼首层1-13号铺位及1号楼、2号楼、3号楼负一层44个车位。2017年5月，中院就该案依法恢复执行，并于2017年5月31日作出（2017）粤02执恢3号及3号之一执行裁定书，据此查封了涉案茗苑花园2号楼504、903、1003、1005、1006房，4号楼301房，7号楼406、503、902、906房（共10套）。刘伟、赖志强对上述10套房产的查封分别向中院提出案外人执行异议申请，中院经审查后分别于2017年9月11日、2017年10月12日作出（2017）粤02执异33、29号执行裁定书，裁定中止对上述10套房产的执行。赖志强就该裁定于2017年10月9日向中院提起执行异议之诉，要求停止对该10套房产的执行和查封并确认其为房屋的产权人。中院以（2017）粤02民初145号案受理后，韶关市区农村信用合作联社亦在该案中提出反诉，请求准许强制执行上述10套房产。2018年3月28日，中院作出民事裁定，裁定驳回赖志强的起诉。同时对韶关市区农村信用合作联社的反诉不予受理。该裁定现已生效。但包括本案在内的上述10套房产现仍处于查封、在建抵押状态。鉴于目前房屋的状况，刘伟仍然认为赖志强与茗苑公司具有协助其办理房屋过户手续的义务，经与赖志强协商未果后，刘伟遂诉至一审法院要求解决。庭审中，赖志强对于刘伟提出的第三项诉讼请求，表示同意将该75000元返还给刘伟。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。结合原告的诉求及被告的答辩意见，本案争议的焦点为：一、案涉《房屋转让协议书》是否合法有效；二、涉案协议是否应予以解除。关于案涉《房屋转让协议书》是否合法有效问题。本院对此认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中涉案《房屋转让协议书》在签订时虽然尚存在查封及被告赖志强并无处分权的情况，但上述情形只是合同能否履行的障碍，并不是合同无效的理由。同时《城市房地产管理法》第三十八条亦非合同效力性、强制性规定，不能以此确定合同的效力问题。且经该院查明的事实，涉案协议的签订过程中亦不存在损害他人利益的行为。因此，该院确认案涉《房屋转让协议书》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应严格履行。对于案涉协议应否解除的问题。赖志强虽然在签订协议时没有处分权，但在随后与第三人的纠纷中亦通过执行和解程序解决了涉案房屋的处分权问题，涉案房产亦办理了解封手续。故在此时，涉案房屋协议有继续履行的可能性，刘伟、赖志强本应积极履行各自的权利和义务，特别是赖志强应继续按照买卖协议的约定完成产权证办理的相关手续，以促使交易的完成。但因诸多因素，涉案房屋现仍然登记在茗苑公司名下并由案外人设定了抵押权，且因茗苑公司的另案纠纷，房屋处于查封状态。基于房屋的现状，经该院释明，刘伟仍坚持要求继续履行合同并办理过户登记手续，赖志强则请求予以解除。故涉案房屋买卖协议是否已达到法律上或事实上无法履行的状态，从而致使合同目的不能实现是本案需解决的关键问题。该院对此认为，根据已查明的事实，在赖志强、本案刘伟先后作为案外人就案涉房产的查封问题提起执行异议后，中院已作出裁定中止对案涉房产的执行。该裁定作出后，赖志强在法定期限内提起案外人执行异议之诉，韶关市区农村信用合作社亦在该案中提起反诉。中院此后作出（2017）粤02民初145号民事裁定，据此驳回了赖志强的起诉及对韶关市区农村信用合作社反诉不予受理。现该裁定已发生法律效力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条的规定：“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施”，虽然涉案房产尚未解封，但存在将来解封的可能性，在涤除案涉房屋的抵押及解除司法查封等限制后赖志强及茗苑公司完全可以协助刘伟办理过户手续，因此，该院认为现阶段不宜解除案涉房屋的买卖协议。如此后涉案房屋确因另案被执行，赖志强可再行提起诉讼解决。但同时对于刘伟主张赖志强及茗苑公司协助办理过户手续的主张，在限制消除以前，该院亦难以支持，刘伟可待涉案房产因另案的诉讼保全措施解除及抵押权消除后，再行主张权利或另行要求解除合同及赔偿损失。至于刘伟要求赖志强予以返还收取的办证费75000元的问题，现赖志强明确表示同意，不违反法律规定及损害他人利益，该院对此直接予以确认。茗苑公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法作出缺席判决。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，于2018年9月29日作出（2018）粤0203民初631号民事判决：一、确认刘伟与赖志强于2007年4月17日签订的《房屋转让协议书》有效；二、赖志强应于判决发生法律效力之日起十日内返还75000元给刘伟；二、驳回刘伟的其他诉讼请求；三、驳回赖志强的全部反诉请求。本诉案件受理费3400元，财产保全费820元，合计4220元，由刘伟负担2164元、赖志强负担2056元。反诉案件受理费减半收取计1700元，由赖志强负担。公告费260元，由赖志强负担。本院二审期间，刘伟提交五份证据:1.（2017）粤02执恢3号之二执行裁定书，拟证明涉案房屋已经解除查封；2.《关于茗苑花园问题楼盘有关权属登记问题的通知》，拟证明韶关市政府牵头成立的韶关市茗苑花园问题楼盘处理协调小组，已处理好茗苑花园在建抵押，通知不动产登记中心办理茗苑花园房屋权属登记；3.房地产权查档答复书、房屋登记询问记录，拟证明茗苑花园7号楼905房初始登记无抵押，应认定涉案房屋没有抵押；4.《关于茗苑花园问题楼盘缓缴住宅专项维修资金的通知》，拟证明韶关市茗苑花园问题楼盘处理协调小组，通知不动产登记中心办理茗苑花园房屋权属登记；5.不动产登记资料查询结果证明，拟证明赖志强初始登记办理了茗苑花园7号楼903、905两套房屋产权登记，证明茗苑花园楼盘没有在建抵押阻碍，可以办理房屋产权登记。赖志强质证称对证据1的真实性、合法性无异议，但是对于该裁定书认为涉案房屋不存在抵押登记的情况与事实不符，基于查明的事实无法认定涉案房屋不存在抵押；对于证据2、证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该两份证据反映的是普通购房者向茗苑公司所购的商品房办证、缓缴维修资金的问题，而赖志强取得涉案房屋并非通过购房方式取得，而是基于与茗苑公司之间的债权债务关系，经领导小组协调，通过以物抵债的方式取得，但赖志强并未登记取得物权。对于刘伟提交的关于涉案房屋的相关查档证明，赖志强质证称对真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，因韶关市不动产登记中心已明确涉案房屋存在在建工程抵押的事实，并且解释了之前出具的查档证明没有记载抵押状态的原因。对于部分以物抵债的房屋，赖志强办理产权登记，完全是依赖于领导小组的协调，目前领导小组已解散，涉案房屋已无法办理产权登记。本院于2019年4月16日向韶关市不动产登记中心发函询问涉案房屋的查封抵押情况，韶关市不动产登记中心于2019年4月28日出具《关于协助查询韶关市武江区群立街后山107号茗苑花园7楼406房、2号楼504房、1003房、1006房.903房.1005房查封抵押情况的回函》，本院收到回函后即通知当事人对该证据进行质证。刘伟质证称茗苑花园虽然属于在建抵押工程，但是抵押期限为2004年1月9日至2006年1月8日，现已过期；而涉案房屋已于2012年8月办理了确权登记，属于可以买卖的商品房，可以作为商品房进行销售，也可以办理不动产登记，不受在建工程抵押的限制，而且刘伟亦询问不动产登记中心的相关工作人员，其回复涉案房屋只要茗苑花园问题楼盘协调领导小组发出《关于茗苑花园问题楼盘有关权属登记问题的通知》或人民法院作出裁判，涉案房屋即可以办理所有权人不动产登记。赖志强质证称，对该回函的真实性、合法性、关联性均无异议，因涉案房屋系在建工程抵押，抵押权人对涉案房屋享有优先受偿权，在抵押未解除的情况下，涉案房屋无法办理相应的产权过户登记手续。因此，涉案《房屋转让协议书》属于事实履行不能，赖志强关于解除涉案协议的诉请具有相应的事实和法律依据。本院另查明，2018年10月18日，中院作出（2017）粤02执恢3号之二执行裁定书，裁定解除对韶关市茗苑开发置业有限公司名下位于韶关市茗苑花园2号楼504、903、1003、1005、1006房，4号楼301房，7号楼406、503、902、906房（共10套）的查封。涉案房屋的电脑状态为在建工程抵押、查封。其中在建工程抵押系2004年1月办理登记，权利人为中国农业银行韶关市分行，抵押起止日期：2004年1月9日至2006年1月8日。对一审法院查明认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院仅对刘伟、赖志强上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、一审法院审理程序是否合法；二、涉案《房屋转让协议书》的效力；三、赖志强要求解除涉案协议应否支持；四、刘伟要求赖志强、茗苑公司协助办理涉案房屋权属证书应否支持。一、关于一审法院审理程序是否合法的问题。赖志强上诉主张本案应当依法追加涉案房屋的抵押权人参加诉讼，一审中双方当事人均未申请追加抵押权人参加诉讼，而且根据现有证据及查明的事实，可以认定涉案房屋的抵押权人中国农业银行韶关市分行与本案的房屋买卖合同法律关系并无关联性，故一审法院根据民事诉讼法的相关规定，未追加房屋的抵押权人参加诉讼的处理并无不当。再者，赖志强认为一审法院应当中止对本案的审理，待另案作出解除查封的裁定后再行恢复审理，本院认为，涉案房屋并不限于司法查封的限制，在涉案房屋的抵押权仍未涤除的情况下，一审法院已明确在涤除限制后当事人可再行主张权利，其处理符合法律规定。综上，一审法院审理程序合法，赖志强关于程序不当的主张，本院无法予以支持。二、关于涉案《房屋转让协议书》的效力的问题。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，赖志强未取得涉案房屋的所有权并非认定涉案协议无效的法定事由，而参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条：“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：（一）出卖人未领取权属证书的；（二）买卖未经抵押人同意的；（三）买卖未经预告登记权利人同意的；（四）房屋被国家机关依法采取查封等强制性措施的；（五）部分共有人擅自出卖共有房屋的；（六）按份共有人违反法律规定转让其份额，侵害承租人优先购买权的；（七）出租人违反法律规定出售房屋，侵害城责任有限购买权的；（八）违反政府房地产市场调控政策，但不违反法律、行政法规效力性强制性规定或者公序良俗的。”的规定，可以认定涉案《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效合同。赖志强基于涉案房屋已设立抵押权，赖志强擅自处分无效的理由，主张合同无效，不符合法律规定，一审法院认定涉案《房屋转让协议书》有效并无不当，本院予以维持。三、关于赖志强要求解除涉案协议应否支持的问题。赖志强认为涉案房屋已经办理在建工程抵押登记，事实上已经无法履行并且应当解除涉案协议，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，涉案房屋的抵押权登记完全可以通过贷款债务的清偿得以注销，从而保证涉案房屋权属过户的顺利进行。而且，赖志强既未提出刘伟存在违约行为，《房产买卖协议》也未赋予赖志强享有合同解除权，本案亦不存在赖志强可依《中华人民共和国合同法》第九十四条所列享有法定解除权情形，而且《房屋转让协议书》只是约定了赖志强所应承担的违约责任，不能由此得出赖志强可以通过承担违约责任而取得合同解除权的结论，其关于解除涉案协议的主张缺少合同和法律依据，本院不予支持，一审法院的处理得当，本院予以维持。四、关于刘伟要求赖志强、茗苑公司协助办理涉案房屋权属证书应否支持的问题。如前所述，涉案房屋已经办理抵押登记手续，抵押权人为中国农业银行韶关市分行，涉案房屋仍然处于限制转移状态，办理涉案房屋产权人变更登记的障碍尚未消除，郭峰、郭聪没有证据证明中国农业银行韶关分行明确表示同意涂销涉案房屋的抵押登记，也没有证据证明涉案房屋所担保的主债权已经消灭,故刘伟要求赖志强、茗苑公司协助办理涉案房屋的权属证书的诉讼请求，仍存在障碍，不能实际履行，故刘伟的该上诉理由，本院不予支持。至于刘伟主张涉案房屋登记的抵押期限为：2004年1月9日至2006年1月8日，涉案房屋的抵押权现已到期，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”的规定，登记机关登记的抵押权存续期限对抵押权的效力不发生影响。本案中，涉案房屋已经办理抵押登记，银行抵押权自登记时已经设立。虽然设立了抵押的起止日期，但抵押权与其担保的主债权同时存在，该抵押期限对银行抵押权的存在不发生法律约束力，更不能以登记的抵押起止日期届满为由否定抵押权的效力，即抵押日期的届满并不会导致银行抵押权的效力。因此，刘伟关于抵押起止日期届满、抵押权消灭的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。至于赖志强向刘伟收取的75000元办证费问题，赖志强上诉认为其同意返还75000元的前提是《房屋转让协议书》无法履行，但赖志强在一审庭审中明确表示同意，且未说明返还该笔办证费用的前提条件。虽然涉案房屋现阶段暂时无法办理过户登记手续，但在涤除抵押等限制后，赖志强、茗苑公司完全可以协助刘伟办理过户手续，即《房屋转让协议书》具有继续履行的可能性，涉案房屋的办证费用亦可以在继续履行《房屋转让协议书》中另行确定。因此，一审法院的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，刘伟、赖志强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6800元，由赖志强负担3400元，由刘伟负担3400元。本判决为终审判决。审判长  神玉嫦审判员  黄颖红审判员  梁晓芳二〇一九年六月二十八日法官助理李晓玫书记员林子峻