安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖18民终163号上诉人（原审被告）：广德大成汽车服务有限公司，住所地安徽省广德县桃州镇太极大道东段。法定代表人：朱海斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：向世敏，安徽渊源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程祥和，男，1963年11月17日出生，汉族，住安徽省广德县。委托诉讼代理人：董艺，安徽华睿律师事务所律师。原审被告：张昭辉，男，1974年10月6日出生，汉族，住安徽省广德县。上诉人广德大成汽车服务有限公司（以下简称大成服务公司）因与被上诉人程祥和、原审被告张昭辉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2018）皖1822民初3289号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月18日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。大成服务公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回程祥和的一审诉请或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认为程祥和与张昭辉签订的《房屋租赁协议》合法有效，系错误。该协议主体均不适格，程祥和无权出租案涉房屋及土地，张昭辉也无权代表大成服务公司签订协议。一审中已经查明：张昭辉伪造了“大成服务公司”的印章与程祥签订《房屋租赁协议》，程祥和在一审中提交的用于证明案涉土地上的建筑物系其所有的证据，一审法院也未予采信；可见，程祥和未举证证明案涉建筑物系其合法所有，即便案涉土地上的建筑物非大成服务公司所有，也不能当然得出该建筑物所有权归程样和，而一审法院在程祥和没有任何证据证明的前提下，认为《房屋租赁协议》合法有效，并判令张昭辉履行腾房义务，实际上间接认可了程祥和对案涉不动产享有合法占有权。一审中，程祥和所提举的4份证明材料中均表述为，案涉房屋系“广德大成汽贸公司”所有，并未证明案涉房屋系程祥和本人所有，而广德大成汽贸公司系依法成立并领取营业执照的企业法人，该企业未注销，并未丧失诉讼主体资格，程祥和不能取代广德大成汽贸公司的主体地位。据此，在案涉不动产的真实权属未予查清的情况下，应当由程祥和承担举证不能的法律后果，且《房屋租赁协议》的两方主体均不适格，法院应当确认《房屋租赁协议》无效，从而裁定驳回程祥和的起诉，而不应草率认定该协议为有效。二、一审判决认定“程祥和对案涉房屋是否享有所有权，并不影响张昭辉依据合同约定向程祥和履行交纳房租及腾房等义务，且本案系租赁合同纠纷而非权属纠纷，程祥和具备原告的主体资格”系不当。程祥和是否构成对案涉房屋的有权占有，是向张昭辉主张权利的前提，若程样和对案涉不动产为无权占有，即无权要求张昭辉支付租金，也无权向张昭辉主张腾房。综上，一审判决认定事实及适用法律均错误。程祥和辩称：一、根据程祥和提供的一、二审证据，能够充分证明案涉房屋及土地是“广德大成汽贸有限公司”出资建设的（于2003年7月前全部建成）。二、2012年经广德大成汽贸有限公司全体股东一致决议，该公司解散，之后案涉房屋和场地由程祥和所有和经营管理。2013年，张昭辉租赁该房屋，房租都是直接交给程祥和。程祥和提供的证据能相互印证，充分证明案涉房屋及场地自2012年以后归程祥和所有，故具有原告主体资格。三、房屋内的修理厂是张昭辉实际经营，其挂靠大成服务公司的资质，张昭辉签订租赁合同时代表的是本人，不代表大成服务公司；双方作为合同相对人，对合同内容的真实性均无异议，且按照合同履行了义务；现因拆迁导致合同不能继续履行，故程祥和要求解除合同符合法律规定，对此张昭辉也同意解除，并出具租金欠条，该合同实际已经解除。现大成服务公司又以程祥和无原告主体资格为由要求撤销一审判决，无事实和法律依据。综上，案涉房屋和场地属程祥和所有，程祥和具有原告主体资格，请求驳回大成服务公司的上诉请求。程祥和向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除其与大成服务公司、张昭辉于2017年1月1日签订的《房屋租赁协议》，腾空房屋、恢复原状并返还。二、判令大成服务公司、张昭辉支付房租30000元(从2018年1月1日计算至8月31日，此后房租顺延计算至返还房屋之日止)。一审法院认定事实：2017年1月1日，程祥和与张昭辉签订《房屋租赁协议》，约定程祥和将坐落于大成汽贸院内南边三车间建筑面积为300平方米的房屋及相应场地租赁给张昭辉用于经营汽车修理，租赁期限为2年，即自2017年1月1日至2019年1月1日，租金为每年45000元。协议的甲方签名为程祥和，乙方签名为张昭辉，且张昭辉在乙方签名盖上私刻的大成服务公司的印章。2018年3月29日，广德县城市建设指挥部征地拆迁办公室下发房屋征收通知书，要求程祥和于2018年4月27日之前与征收部门签订《房屋征收补偿协议》，并于规定期限前完成房屋搬迁交付征收工作部门。同年8月27日，该办公室出具情况说明，称3月29日发出的《房屋征收通知书》上被征收人为大成汽配（程祥和），因大成服务公司对被征收人主体提出异议且双方进入诉讼程序，房屋被征收主体存在争议，原《房屋征收通知书》不再使用。一审法院认为，程祥和与张昭辉签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。张昭辉用私刻的大成服务公司印章在乙方处盖章，大成服务公司事先并不知情，事后也不予追认，该协议对大成服务公司没有约束力。程祥和要求大成服务公司承担腾退房屋及支付租金的诉讼请求没有法律和合同依据，不予支持。大成服务公司提出案涉房屋属于大成服务公司，以及程祥没有原告主体资格的抗辩意见。一审认为，程祥和对案涉房屋是否享有所有权，并不影响张昭辉依据合同约定向程祥和履行交纳房租及腾退房屋等义务，且本案系租赁合同纠纷而非权属纠纷，程祥和具备原告的主体资格。因案涉房屋已被列入征收范围，房屋租赁协议无法继续履行，故程祥和要求解除该协议的诉讼请求于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故程祥和要求张昭辉腾退房屋、支付租金的诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除程祥和与张昭辉于2017年1月1日签订的《房屋租赁协议》。二、张昭辉于本判决生效后十五日内腾退房屋。三、张昭辉于本判决生效后十五日内按照年租金45000元的标准一次性支付程祥和自2018年1月1日至实际腾退房屋之日止的房屋租金。四、驳回程祥和的其他诉讼请求。案件受理费630元，由张昭辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：对程祥和提交的证据，即租赁合同、房屋租赁协议、欠条予以采信，该证据符合证据三性，能够证明案涉租赁关系的存在。结合一审证据及各方当事人陈述，本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷，根据查明的事实，程祥和与张昭辉之间的租赁合同关系客观存在，程祥和作为出租人，具有相应的合同权利及义务，对于该租赁合同履行过程中产生的争议，有权通过诉讼主张，即具有诉讼主体资格；一审判决在查明事实的基础上，对案涉租赁合同争议作出实体性处理并无不当。关于大成服务公司与程祥和在二审中所提出的案涉房屋及场地权属问题。经审查认为，案涉房屋及场地的权属问题并不影响程祥和基于“出租人”身份而产生的实体性权利及诉权。换言之，本案租赁合同纠纷的处理，并不影响案涉房屋及场地的权属。在现实生产生活中，租赁关系的产生并不必然取决于一方是否具有动产或不动产的所有权、使用权，如事实性建造、合理占有、转租等情形，亦会产生租赁关系。依现有证据来看，暂无直接权属凭证等证据能够证明案涉不动产所有权或使用权到底为何方所有，案涉房屋及土地应具有事实性物权特征；若各方对于该权属问题存在争议，可另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费930元，由上诉人广德大成汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汤红审判员  谢振审判员  曹沂二〇一九年六月二十五日法官助理秦炜书记员杨丽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……