河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民再278号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：河北宏峻房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区中华北大街370号北郡A区2号至5号楼沿街商业。法定代表人：李治中，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建双，河北双烨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海霞，河北双烨律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：袁国亮，男，1987年4月22日出生，汉族，现住石家庄市井陉县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张小燕，女，1982年8月23日出生，汉族，现住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：刘凯，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：翟辉，男，1981年12月14日出生，汉族，现住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：刘凯，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。再审申请人河北宏峻房地产开发有限公司与被申请人袁国亮、张小燕、翟辉案外人执行异议之诉纠纷一案，河北省井陉县人民法院于2018年1月15日作出（2017）冀0121民初1295号民事判决。河北宏峻房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日作出（2018）冀01民终3887号民事判决，已经发生法律效力。河北宏峻房地产开发有限公司仍不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年9月7日作出（2018）冀民申4431号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人河北宏峻房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张建双、王海霞，被申请人袁国亮，被申请人张小燕及其与被申请人翟辉共同的委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北宏峻房地产开发有限公司申请再审称，（一）石家庄仲裁委员会作出的石裁字［2017］第374号仲裁裁决书已经解除了申请人与张小燕签订的商品房买卖合同，申请人为案涉房屋的所有权人，人民法院执行该房产无任何依据。（二）在本案审判过程中，申请人已提出了解除合同的仲裁申请，合同解除的法律后果对本案有直接因果关系，申请人申请中止审理本案，原一、二审均未支持，审判程序存在瑕疵。（三）依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，案涉商品房买卖合同解除后，张小燕享有的是对已交房款的到期债权，人民法院不得对申请人的财产进行执行，原审判决适用法律错误。请求依法再审，支持申请人的诉讼请求。袁国亮辩称，我先申请查封的案涉房产，希望维持原判。被申请人张小燕、翟辉辩称，（一）案涉房屋于2016年6月2日被井陉县人民法院查封，而仲裁裁决书是2018年4月29日作出。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。申请人提交的石家庄仲裁委员会的仲裁裁决书系案涉房屋被法院查封之后作出的，不能作为排除本案执行的依据。（二）申请人与被申请人就商品房买卖合同纠纷进行仲裁的事实依据在原一审中提出过，原一审中对此已经评价，并根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百七十九条的规定，在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行，驳回了再审申请人的主张。（三）石家庄仲裁委致使裁决解除了申请人与被申请人之间的商品房买卖合同，并未重新确定案涉房产所有权的归属。（四）案涉房屋被查封时未取得房屋所有权证书是由于申请人的违约行为导致，申请人对案涉房产不再享有权利，更不享有足以排除强制执行的民事权益。（五）根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被申请人系案涉房屋的业主。（六）仲裁不影响本案的审理。原一审判决适用法律正确，程序并无不当之处。河北宏峻房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：依法立即停止对石家庄市新华区北郡B区2-1-3101号房产的强制执行，停止拍卖并解除对上述房屋的查封措施，房产价值824121元；本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月27日，河北宏峻房地产开发有限公司与张小燕签订了《商品房买卖合同》，由河北宏峻房地产开发有限公司将坐落于石家庄市新华区中华北大街未进行物权登记的370号北郡B区2号住宅楼01单元3101室（建筑面积138.09平方米）以824121元的价款卖予张小燕，约定：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司河北省分行营业部，抵押登记日期为2010年2月2日，抵押权终止日期为2014年2月1日。该商品房单价按建筑面积每平方米5968元计算。签合同时首付房价款254121元，剩余房价款570000元做银行按揭贷款。出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经综合验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人办理抵押注销登记后，买受人方可办理所购商品房预告登记和产权转移登记。商品房买卖合同备案后，申请预告登记的，出卖人与买受人经充分协商，双方约定由买受人单方申请预告登记处理。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失”处理。所签订的合同补充约定：买受人违反与贷款银行约定致出卖人承担责任代买受人偿还债务的，如房屋已经交付，在买受人向出卖人偿还前述债务前，出卖人有权拒绝代买受人办理房屋权属证书并无须承担相应的责任，买受人对前述约定并无异议。如买受人承担的担保责任的数额超过买受人月应还款数额3倍以上的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人承担房屋总价款的2%的违约金。出卖人在扣除买受人违约金及出卖人所担保的款项后，将买受人已付款项退还买受人。河北宏峻房地产开发有限公司、张小燕于2012年8月8日签订了预售商品房合同备案书（张小燕持有的预售商品房合同备案书的备案时间为2012年7月27日）。合同签订后，张小燕支付给河北宏峻房地产开发有限公司首付款254121元，余款由河北宏峻房地产开发有限公司担保、张小燕于2012年9月13日在中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行按揭贷款170000元，于2012年9月4日在石家庄住房公积金管理中心贷款400000元，该款已转到河北宏峻房地产开发有限公司。因张小燕连续多期未归还应还贷款，中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行于2016年10月9日在保证人河北宏峻房地产开发有限公司的保证金账户扣划了166210.47元。因张小燕连续6期未偿还贷款本息，河北宏峻房地产开发有限公司在接到石家庄住房公积金管理中心的通知后，于2016年11月25日替张小燕归还了382531.09元，共归还贷款本息548741.56元。商品房买卖合同签订后不久，河北宏峻房地产开发有限公司就将涉案商品房交付给张小燕，张小燕于2012年9月份开始对涉案商品房进行装修后入住至今。本院在审理袁国亮与翟辉、张小燕为民间借贷纠纷一案中，于2016年6月2日查封了上述涉案房产，并在石家庄市房产交易中心进行了预查封登记。该案进入执行程序后，袁国亮于2016年10月24日申请对涉案房产进行评估、拍卖，本院于2017年3月11日裁定准予拍卖。在拍卖过程中，河北宏峻房地产开发有限公司向本院提出执行异议，本院于2017年7月25日作出了“驳回案外人宏峻房地产公司关于对新华区中华北大街370号北郡B区2号住宅楼1单元3101房产排除执行的异议请求”的（2017）冀0121执异7号执行裁定书。河北宏峻房地产开发有限公司不服该裁定向本院提起诉讼。石家庄仲裁委员会已于2017年5月3日受理了河北宏峻房地产开发有限公司与张小燕为《商品房买卖合同》纠纷一案，现该案正在审理中。一审法院认为，河北宏峻房地产开发有限公司作为出卖人与张小燕签订了商品房买卖合同，并在房管部门办理了备案，张小燕以按揭方式支付了房款，河北宏峻房地产开发有限公司也依合同约定交付了房屋，张小燕实际占有并使用涉案商品房，因张小燕未按期偿还银行贷款，河北宏峻房地产开发有限公司已替张小燕归还了贷款本息共计548741.56元，是事实。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府征收决定等生效时发生效力。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。河北宏峻房地产开发有限公司与张小燕在自愿、平等、协商一致的基础上签订的商品房买卖合同，并在房管部门办理了备案，是双方当事人的真实意思表示，属合法有效合同，当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。张小燕通过合法形式占有了涉案房屋，虽未进行所有权登记，但河北宏峻房地产开发有限公司未按照“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定履行自己的义务，在替商品房买受人张小燕偿还银行贷款前也未通知张小燕办理涉案房屋的所有权证书，河北宏峻房地产开发有限公司不再享有涉案商品房的所有权。购房人张小燕在支付首付购房款后，以按揭的形式支付其余房款，但中途未按期归还贷款，导致担保人河北宏峻房地产开发有限公司承担保证责任，保证金被银行扣划。就此，河北宏峻房地产开发有限公司能否能够解除商品房买卖合同并享有涉案商品房的产权，购房人张小燕的行为是违反按揭贷款合同的行为还是违反商品房买卖合同而构成解除商品房买卖合同的条件，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的内容，对房屋未进行所有权登记，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。住建部关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函，规定了对于未取得房产证的房屋，法院可以进行查封、拍卖。因此本院的查封、拍卖措施合法、有效，但在处理涉案商品房的拍卖款时应优先偿还河北宏峻房地产开发有限公司替张小燕代偿的按揭贷款本息548741.56元，河北宏峻房地产开发有限公司为履行担保责任所造成的其余利益损失可另行主张权利。最高人民法院《关于适用的解释》第四百七十九条规定，在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行；案外人不服的，可以根据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议。现案外人另行提起仲裁，欲将涉案房屋重新明确权属来对抗执行，显然不符合上述规定。故异议人所申请的仲裁程序不能对执行产生影响。综上，案外人河北宏峻房地产开发有限公司所提异议，不能成立，不予支持。一审判决：一、驳回河北宏峻房地产开发有限公司对石家庄市新华区中华北大街370号北郡B区2号住宅楼1单元3101房产停止执行的异议请求；二、石家庄市新华区中华北大街370号北郡B区2号住宅楼1单元3101房产的拍卖款优先偿还河北宏峻房地产开发有限公司替张小燕代偿的按揭贷款本息548741.56元。河北宏峻房地产开发有限公司不服一审法院判决，上诉请求：撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。本院二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审与一审法院认定的事实一致。本院二审认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案所涉的房产系在2016年6月2日被人民法院查封，在此之前，张小燕与河北宏峻房地产开发有限公司于2012年7月27日签订合法有效的商品房买卖合同并于2012年7月27日、2012年8月8日签订预售商品房合同备案书在政府房管部门备案，张小燕已向河北宏峻房地产开发有限公司支付相应房款，河北宏峻房地产开发有限公司已向张小燕交付该房产，张小燕也已自2012年9月开始装修之后入住至今，尚未办理房屋所有权过户登记，并非张小燕自身的原因。基此，张小燕对该房产享有实际业主的相应权利，河北宏峻房地产开发有限公司对该房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，河北宏峻房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明的事实除与一审法院、本院二审认定的事实一致外，再审申请人河北宏峻房地产开发有限公司本院再审过程中提交了新的证据：1、石家庄仲裁委员会于2018年4月29日作出石裁字［2017］第374号裁决书，裁决解除河北宏峻房地产开发有限公司与张小燕签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，张小燕向河北宏峻房地产开发有限公司支付违约金16482.42元。2、石家庄市新华区中华北大街370号北郡B区2号住宅楼1单元3101房产的《不动产权利及其他事项登记信息》，显示该房产于2017年8月17日进行产权登记，房屋所有权人为河北宏峻房地产开发有限公司，系首次登记。用以证明双方商品房买卖合同已经解除，解除的后果也就是所有权人依然为再审申请人，房产也确实登记在再审申请人名下。被申请人张小燕、翟辉、袁国亮质证认为，对该二证据的真实性没有异议，裁决书作出的时间晚于查封时间，不能作为排除执行本案执行的依据，该房产登记只是一个首次登记，并不是案涉房产登记信息，与本案无关。本院再审认为，再审申请人河北宏峻房地产开发有限公司与被申请人张小燕签订的《石家庄市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，但因商品房属不动产，其所有权的归属应适用《中华人民共和国物权法》第九条之规定，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，被申请人张小燕与再审申请人河北宏峻房地产开发有限公司于2012年7月27日签订《石家庄市商品房买卖合同》后，仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，故被申请人张小燕仅享有该合同的债权，尚未取得涉案房产的所有权。其次，根据本院查明事实，涉案房屋已进行首次登记，在《不动产权利及其他事项登记信息》中载明房屋所有权人为河北宏峻房地产开发有限公司，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，综上，根据已查明的事实及法律规定诉争房屋的所有权人尚未发生变更，应认定为河北宏峻房地产开发有限公司，所以对于被申请人主张张小燕系案涉房屋业主的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，本条规定赋予了人民法院对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封的权利。本案中被申请人张小燕购买的诉争房屋已经办理了商品房预售合同登记备案，故井陉县人民法院对诉争房屋进行预查封并无不当。但法院的预查封行为并不影响再审申请人依据《石家庄市商品房买卖合同》的约定行使合同解除权，2018年4月29日石家庄仲裁委员会作出的石裁字［2017］第374号裁决书，解除了张小燕与河北宏峻房地产开发有限公司签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，商品房买卖合同解除后，张小燕基于商品房买卖合同取得的物权期待权也随之丧失，继续对案涉房屋采取预查封措施，缺乏事实及法律依据。对于被申请人认为再审申请人在法院预查封后通过仲裁方式解除《商品房买卖合同》是规避执行行为的主张，本院不予支持。综上，河北宏峻房地产开发有限公司主张对案涉房屋停止执行于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）冀01民终3887号民事判决和河北省井陉县人民法院（2017）冀0121民初1295号民事判决；二、停止对石家庄市新华区中华北大街370号北郡B区2号住宅楼1单元3101号房产的执行。一审案件受理费12042元、二审案件受理费12042元，均由张小燕、翟辉、袁国亮负担。本判决为终审判决。审判长  王彦松审判员  高玉坡审判员  魏其仓二〇一九年六月三日书记员  赵亚坤