湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初1017号原告：丹江口市恒辉物业管理有限公司。住所地：丹江口市跃进门电影院。统一社会信用代码：91420381073165594Q。法定代表人：段茂彦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雪娇，系丹江口市恒辉物业管理有限公司员工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、接受诉讼标的、代签法律文书等。委托诉讼代理人：杨梅，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、接受诉讼标的、代签法律文书等。被告：刘光容，男，生于1964年12月11日，汉族，丹江口市水土保持局职工，住丹江口市。原告丹江口市恒辉物业管理有限公司（以下简称：恒辉物业）诉被告刘光容物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告恒辉物业的委托诉讼代理人陈雪娇、杨梅，被告刘光容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒辉物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2015年12月16日至2019年12月15日物业管理费6368元；从2015年12月16日按日万分之五支付滞纳金至履行完毕止。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月11日，原被告签订了《上海花园前期物业管理服务协议》，为被告位于丹江口市迎宾路××小区××＃楼××单元××号商品房，提供有偿物业管理服务。此后被告按合同约定先后交纳了当年物业管理费用。但自2015年12月16日物业费到期后，原告公司物业工作人员多次电话或上门向被告催收物业费用，但被告一直推脱不予交纳。如今，被告已经拖欠原告2015年12月16日至2019年12月15日的物业管理费用共计6368元。综上，根据双方签订的《上海花园前期物业管理服务协议》，依照《物业管理条例》等相关法律规定，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告刘光容辩称，一、被告所签的《上海花园前期物业管理服务协议》是原告物业公司单方制定的不平等霸王协议。是原告胁迫被告以不签本协议不交给被告新房钥匙为由，强制性签订的违反合同法的，该协议是违法无效的。且该协议收费标准当初市物价部门核准仅一年，至今原告沿用收费而无新的合法依据。更为恶劣的是原告原法人和现任法人段茂彦均系公职领导干部或离休干部，私自经商且涉嫌黑恶势力经营物业管理（市纪检、公安等有关部门正在调查处理）。因此要求鉴定和撤销原告法人资格和该协议的合法性，被告有权拒缴或缓缴物业费，追诉原告及其被管辖公司：十堰市恒辉置业有限公司所欠被告拖期交房和房屋质量差的有关赔偿费用。二、房屋管理、共用设施设备维修、养护不达标。电梯有时坏几天无人及时修理，电梯关不住门常带病运行，漠视业主或他人生命安全；路灯损毁超过15%至今不修，应急照明灯不通电，路灯擅自换用高位大灯，夜晚影响业主休息；伙同开发商随意压缩开支，至今未修建健身活动场所和设施，造成车辆无序停放，阻碍交通堵塞消防通道。三、维护公共秩序不达标。小区保安三人，只负责门口24小时值班。重点区域无每小时查巡，造成入室盗窃频发，公安调查案件查不到监控视频，消防设备不完善，每个楼通道至今无灭火器。保洁人员上班干私活，工作责任心差，做不到责任区日日清洗、清扫，拖地用的是山上留下来的污水，危害业主身体健康。四、保洁服务不达标。每幢楼至今未设置垃圾桶，做不到每日清运2次和垃圾桶清洁无异味，清扫2次未做到。五、绿化养护管理不达标。未配备专业人员绿化养护，绿化区域物业擅自挖走部分草木不及时补种。六、私搭乱建，多人违建鸽子棚、雨棚，毁坏绿化建菜园。七、答辩人有先履行抗辩权，在原告正确完整地履行物业服务责任之前，被告有权拒绝支付物业服务费。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告刘光容系丹江口市上海花园1栋1单元703室业主,该房屋建筑面积129.22平方米。该小区为电梯高层住宅。2015年2月11日被告刘光容与原告恒辉物业签订《上海花园前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务,按物业的建筑面积收取物业管理费，每月每平方米1元；垃圾清运费由丹江口市环卫所按标准收取，按每户每月三元交纳；从交房之日起计收，首付一年的物业管理费，以后按一年一次缴纳，在每年到期的前一周交清下次费用；如被告不按约定的收费标准和时间交纳费用，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金并承担违约责任。合同期间，被告刘光容向恒辉物业交纳了2014年12月15日至2015年12月15日期间的物业费1555.68元，和2015年2月11日至2016年2月11日期间的垃圾清运费36元，恒辉物业出具了收据。庭审中，被告刘光容辩称其物业费缴纳至2016年2月15日，但其未提交证据证明。2018年原告向被告催要物业费，被告以原告提供的物业服务存在问题拒不支付。本院认为，原告恒辉物业与被告刘光容签订的《上海花园前期物业管理服务协议》,不违反法律法规，本院予以确认。双方合同约定原告代收垃圾处理费，该费用属于丹江口市环境卫生管理所处理小区家庭生活垃圾，按户收取的行政事业性收费，且丹江口市环境卫生管理所要求物业公司代收小区业主垃圾处理费，被告作为业主,接受了原告提供的物业管理服务,应当按照合同约定支付物业费等相应费用，被告辩称被胁迫所签订的物业服务协议无效，但未提交证据证实，其辩称行使先履行抗辩权，在原告正确履行物业服务义务前有权拒交物业费。根据合同约定，先履行方为被告，被告的辩解理由，不符合合同约定，亦不符合合同法的规定。故对其辩解,本院不予采信。应当指出，物业服务具有综合性、长期性等特点，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。作为业主,在对物业公司的服务有意见的情况下,应当合法合理维权,拒付物业管理费并非是正当维权途径。如果物业公司对小区进行服务过程中出现瑕疵,业主均拒交物业费,必然导致物业服务企业的资金减少,物业服务水平、质量下降,如此恶性循环对小区业主及物业公司均无益处。同时,拒付物业管理费,是对按时支付物业管理费业主的不公平。原、被告应本着互谅互让的原则妥善处理双方之间的纠纷。对原告恒辉物业主张的自2015年12月16日至2019年12月15日期间的物业管理费6202.56元、垃圾处理费108元，合计6310.56元，有事实和法律依据，本院予以支持；对原告主张的滞纳金,因原告提供的物业服务存有瑕疵,考虑到业主拒付物业费系对物业服务质量不满意,属事出有因,故原告恒辉物业的该项诉请,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告刘光容于本判决生效之日起十日内支付原告丹江口市恒辉物业管理有限公司物业管理费、垃圾处理费6310.56元。二、驳回原告丹江口市恒辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,由被告刘光容负担20元,原告丹江口市恒辉物业管理有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  王汝军二〇一九年六月六日法官助理彭琳书记员谢悦本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。