重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初4394号原告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4号，统一社会信用代码91500106622021228J。法定代表人：胡抒瑶，经理。委托诉讼代理人：王俊玲，女，系原告公司工作人员。被告：罗在会，女，1971年11月26日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆福光物业管理有限公司与被告罗在会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆福光物业管理有限公司的委托诉讼代理人王俊玲、被告罗在会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆福光物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2009年1月1日起至2016年12月31日期间的物业服务费3511.3元，以及2011年1月1日起至2016年12月31日期间的路灯费144元、垃圾转运费288元；2.判令被告以其欠付的最早一个月的物业服务费为基数，支付从次月1日起，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至2016年12月31日止的违约金。事实及理由：2007年1月1日，原告与明瑜恒康小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为重庆市江北区明瑜恒康小区提供物业服务，被告系该小区业主，因被告长期拖欠物业服务费，原告多次主张未果，遂诉至法院。被告罗在会辩称，1.原告的诉讼请求已部分超过三年诉讼时效，我只认可从起诉之日倒推三年的物业费，且在此期间我并未收到原告的书面催费材料，原告提供的国内挂号信函邮戳时间为2019年1月，其未举示2016年前的催费证据；2.我已结清2009年的物业费；3.小区属于拆迁房，拆迁户可以免交物业费，非拆迁户购买的仍是安置房，却要收取物业费，是不公平的；4.原告的物业服务不到位，小区卫生环境差，外来人员随意出入小区，路灯损坏后未修复，路灯费不该收取，小区车库、广告等产生的收益从未公示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系重庆市江北区明瑜恒康小区物业服务企业，被告系重庆市江北区明瑜恒康佳苑X号X-X号房屋业主，该房屋建筑面积为91.44平方米。2007年1月1日，明瑜恒康小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订了《物业服务合同》，约定由原告为明瑜恒康小区提供物业服务；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；物业服务费以建筑面积计算，按月收取，住宅物业服务费为每月每平方米0.4元，小区路灯费按每户每月2元收取，垃圾转运费按每户每月4元收取，非江北城的拆迁户不能享受江北区政府在规定时间内免交物管费的规定；物业服务合同期限自2007年1月1日起至2016年12月31日止，合同期限届满前三个月内，甲方做出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；业主或物业使用人员违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应从欠费的次月1日起按每日千分之三的标准向乙方交纳违约金。此后，原告按约履行绿化保洁、公共设施设备维护等物业服务义务，被告未支付2009年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，以及2011年1月1日至2016年12月31日期间的路灯费、垃圾转运费。庭审中，原告举示了催款通知书及国内挂号信函收据。其中，2019年1月9日的催款通知书载明，被告欠付2009年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3511.3元，以及路灯费144元、垃圾清运费288元，并催促被告于七日内缴纳全部费用，挂号信函邮戳时间为2019年1月25日，寄达地为明瑜恒康佳苑68-5-1号房屋。对此，被告表示未收到原告的催费材料，且原告的诉讼请求已经部分超过诉讼时效。此外，原告未举示其余时间向被告邮寄书面催费材料的证据，被告也未对其辩称的物业服务不到位及其缴纳物业费的情况举示证据。以上事实，有物业服务合同、照片、收据、清洁部周检查表、巡逻签到表、社区证明、催费通知书、国内挂号信函收据、重庆市江北区不动产登记查询单，以及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。本院认为，明瑜恒康小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力。针对被告提出的诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。据此规定，民法总则施行之日（2017年10月1日），2009年1月至2015年9月的物业费、2011年1月至2015年9月的路灯费和垃圾转运费请求均已逾民法通则规定的两年诉讼时效期间，而根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”之规定，原告举示的催款通知书和邮戳日为2019年1月25日的挂号信收据，系原告请求被告履行缴纳物业服务费等义务的体现，挂号信寄达地系被告位于明瑜恒康佳苑68-5-1号房屋的地址，从而应产生诉讼时效中断并重新计算的后果，但此时，2015年10月至2015年12月期间的物业费、路灯费、垃圾转运费请求已逾民法总则规定的三年诉讼时效期间，故对原告要求被告支付2009年1月至2015年12月期间物业费、2011年1月至2015年12月的路灯费和垃圾转运费的诉讼请求，本院不予支持。此外，被告未就其主张的物业服务存在瑕疵等情况举示证据，应承担不利的法律后果。综上，被告应支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费438.91元（91.44平方米×每月每平方米0.4元×12个月）、路灯费24元（每月2元×12个月）、垃圾转运费48元（每月4元×12个月），对原告诉请金额，超过部分不予支持。关于违约金问题，如前所述，因本案2009年1月至2015年12月期间物业费请求已超过法律关于诉讼时效的规定，故相应的违约金本院不予支持，而2016年1月至2016年12月的物业费请求未超过法律对诉讼时效的规定，故被告应当向原告支付违约金。根据合同约定，逾期未交物业服务费的应按照每日千分之三的标准支付违约金，因该标准较高，原告主动降低为以被告欠付的最早一个月的物业服务费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%进行计算，不违反法律法规强制性规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项之规定，判决如下：被告罗在会于本判决生效之日起五日内向原告重庆福光物业管理有限公司支付2016年1月1日起至2016年12月31日期间的物业服务费438.91元、路灯费24元、垃圾转运费48元；被告罗在会于本判决生效之日起五日内给付原告重庆福光物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金（以2016年1月应交物业服务费36.58元为基数，从2016年2月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至2016年12月31日止）；驳回原告重庆福光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告罗在会负担，该案件受理费已由原告重庆福光物业管理有限公司向本院交纳，被告罗在会在履行上述义务时一并给付原告重庆福光物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 顾 毅人民陪审员 李 蓉人民陪审员 郭 敏二〇一九年六月二十四日法官 助理 李 怡书 记 员 吴小娇