江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0303民初3655号 原告：王观玉，男，1973年2月28日生，汉族，住江苏省沛县。 委托诉讼代理人：马洪杰，江苏时务律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王姗姗，江苏时务律师事务所律师。 被告：徐州市美的新城房地产发展有限公司，住所地徐州市新城区行政服务中心****综合楼**。 法定代表人：姚嵬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王德顺，江苏青创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯禹铭，江苏青创律师事务所实习律师。 原告王观玉与被告徐州市美的新城房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马洪杰、王姗姗、被告委托诉讼代理人王德顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王观玉向本院提出诉讼请求：1.被告交付位于徐州市云龙区（建筑面积90.2㎡）、1111室（建筑面积81.66㎡）、1112室（建筑面积52.75㎡）、297室（建筑面积132.36㎡）、298室（建筑面积66.85㎡）、299室（建筑面积71.71㎡）的商品房屋；2.被告赔偿逾期交房造成的损失736365.85元（224.61㎡*3元/㎡/天*545天+270.92㎡*2.5元/㎡/天*545天，自2017年1月1日至2018年6月30日按同地段同类房屋租金计算），之后自2018年7月1日至实际交付之日止，按照上述计算方法支付逾期交房造成的损失；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月25日，原、被告签订了位于徐州市云龙区现房的商品房买卖合同，原告依约履行了支付价款义务，根据合同约定被告应于2016年12月31日前将上述商品房交付给原告。履行期限届满后，被告不履行交付义务，而是将涉案商品房继续作为售楼处使用，后经原告多次催要，被告至今既不与原告签订租赁合同，也不履行商品房交付义务。由于被告长期占有、使用应交付的商品房，已严重违约，给原告造成了重大损失，故原告诉至法院。 被告徐州市美的新城房地产发展有限公司辩称，原告的陈述与事实违背，也没有相应的法律依据。具体意见如下：1、被告不存在迟延交付。涉案房屋为商服用途，为培育市场我公司在销售时均与买受人约定三年返租，即在三年内由我公司统一对外租赁经营。涉案房屋在出售时为现房，当时我公司作为售楼处在使用，根据三年期间的计算，我公司应在2019年12月31日将房屋交付给原告。2、即使被告应当承担逾期交房的责任，也应当按照合同第十一条的约定：交付时间顺延至买受人付清全款及违约金后。据我们了解，原告付款在记录中只有432万元，其中最后一笔付款时间为2017年5月31日，根据合同附件四的有关约定，原告的行为已构成逾期付款，除应承担逾期付款违约责任外，交房时间相应顺延。3、即使被告应当承担逾期交房责任，根据合同第十二条的约定，买受人要求继续履行合同的，逾期交付违约金的支付标准为每日万分之零点五，该约定具体明确不违反法律约定，原告主张按租金计算没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：2016年11月25日，原、被告之间签订六份《商品房买卖合同》，分别约定原告向被告购买坐落于徐州市云龙区现房；预测建筑面积分别为90.2平方米、81.66平方米、52.75平方米、132.36平方米、66.85平方米.71.71平方米；价款分别为218万元、184万元、112万元、136万元、71万元、77万元（共计798万元）；付款方式均为2016年11月25日前支付占全部首期房价款的50%，余款向金融机构申请贷款支付；均约定被告应当在2016年12月31日前向原告交付商品房。商品房达到交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的材料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如原告未能按照合同约定时间内完成付款，除承担相应的违约责任外，该商品房的交付时间顺延至原告全额及违约金支付完毕后交付；均约定除不可抗力外，被告逾期超过90日未将商品房交付给原告的，原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金；对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。同时附件四第一条约定原告逾期付款超过30日，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三十的违约金；第二条约定如原告的按揭申请未获银行接纳的，原告最迟应于本合同签订之日起40日前更改付款方式并付清房款。若逾期，买受人应按本合同约定承担逾期付款的违约责任，如逾期系由被告原因造成的，则应相应减轻原告违约责任；本协议与合同内容不一致时，以本补充协议约定为准，本协议未作规定的按合同执行。附件十一第八条约定原告在购买此商铺前，已充分了解今后该商铺的经营模式，并已详细阅读、签署《商铺委托经营管理合同》，原告承诺遵守该《商铺委托经营管理合同》约定的权利义务；第九条约定房屋为现房，原告已对房屋进行现场勘查，并认可现状，合同约定与现状不一致的，以交付时的现状为准。对质量问题，原告应当在房屋接收时书面提出。原告在附件十一第十一条下方承诺人处签字按捺。上述六份合同均在合同签订当日进行了备案。 原告分别于2016年11月21日（共四笔）、2016年11月25日（共三笔）、2017年1月23日、3月17日、4月17日、5月31日向被告支付20万元、380万元、141万元、56万元、109万元、97万元，共计803万元。2017年8月18日，被告为原告开具了六套房屋相应价款的增值税发票。上述六套房屋均于2017年9月13日登记在原告名下。 被告一直将涉案美的翰城商业综合楼一单元1110室、1111室、1112室作为售楼处在使用。2018年11月14日，被告向原告邮寄《交房通知书》，通知原告将上述三套房屋交付原告，原告以“六套房屋系一个整体，应一起交付，且案件尚在诉讼中，应通过法院办理交接手续”为由拒绝接收涉案三套房屋。 2016年8月19日，佛山市美的商业管理有限公司徐州分公司将包括涉案美的翰城商业综合楼一单元297室、298室、299室房屋在内的商铺出租给案外人邹士友使用，租赁期限自2016年10月1日（交付之日）起至2024年9月30日止，商铺用于经营餐饮服务业新疆特色餐厅。邹士友经营1年多后退租，佛山市美的商业管理有限公司徐州分公司又于2018年租给了云龙区焰鹅餐厅，该餐厅于2018年5月23日开业。 庭审中，被告称原、被告签订的《商品房买卖合同》附件11第八条有关于商铺经营模式的具体约定，其他的买受人均与佛山市美的商业管理有限公司徐州分公司签订了商铺委托经营管理合同，并举证三份《商铺委托经营管理合同》，证明经营模式为前三年向买受人免付租金，后五年租金返还买受人。原告对此不认可，认为被告既未进行提示说明，原告也未和被告有此方面的约定，亦未签订《商铺委托经营管理合同》。被告还提供房屋优惠审批单证明销售价格均是扣除三年返租及优惠后的价格，原告以其为单方制作亦不认可。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行，违反合同约定的当事人应当承担相应的违约责任。关于原告主张的附件四没有其签字，属于无效条款的意见，本院认为，附件四属于主合同的附随条款，不需要原告另行签字，且原告举证的《商品房买卖合同》也包含附件四，由此表明此附件并非被告事后向原告出示，而是签订合同时便已经附加于主合同之后，而且附件四的内容并未加重原告的责任、免除被告责任，故本院对原告的意见不予采纳。根据附件四约定的“如原告的按揭申请未获银行接纳的，原告最迟应于本合同签订之日起40日前更改付款方式并付清房款。”原告最迟应于2017年1月5日前付清房款，但原告直至2017年5月31日才付清房款，故被告交房时间应顺延至该日。关于涉案297、298、299三套房屋，在出卖前已经由原告出租给案外人邹士友使用，原告也承认看过现场，且原告签字确认的附件十一也载明：房屋为现房，原告已对房屋进行现场勘查，并认可现状。可推定原告对房屋出卖前已经出租给他人使用是明知的，根据“买卖不破租赁”的原则，原告无权要求其搬出，但是邹士友退租后，佛山市美的商业管理有限公司徐州分公司又将其出租给了云龙区焰鹅餐厅，涉案房屋所有权发生变动在前，租赁在后，显然不符合“买卖不破租赁”的原则，故原告现有权要求被告将涉案六套房屋交付给原告。关于被告抗辩的原、被告约定三年返租经营模式、尚未到交房时间的意见，本院认为，被告并未提供证据证明双方协商一致达成三年返租的协议，其提供的原告和被告置业顾问高铭鞠之间的通话记录仅能证明原、被告之间曾经协商过此事，并不能证明双方最终达成一致意见，且根据附件十一的约定，买受人在购买商铺前，已充分了解商铺的经营模式并已详细阅读、签署《商铺委托经营管理合同》，被告提供的其与其他买受人签订的《商铺委托经营管理合同》也表明如达成一致意见，双方会另外签订管理合同，但原、被告之间并未签订此合同，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。 虽然原告购房时明知房屋已经出租的事实，亦不能成为被告逾期交房的免责事由，更何况被告在承租人退租后仍继续向外出租。逾期交房事实一旦发生，被告应按照合同约定按日向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金，即399元/日。故被告应当按照399元/日向原告支付自2017年5月31日至实际交房之日止的违约金。关于被告抗辩的其于2018年11月14日向被告邮寄关于涉案1110室、1111室、1112室房屋的《交房通知书》，原告收到后拒绝接收涉案三房屋造成的扩大损失由原告自行承担的意见，本院认为，原告虽未接收，但向被告送达了《通知书》，写明了拒绝理由，其拒绝理由合理，并无不当，故本院对被告该项抗辩意见不予采纳。关于原告要求被告支付逾期交房租金的请求，因无合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告徐州市美的新城房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王观玉交付位于徐州市云龙区（建筑面积90.2㎡）、1111室（建筑面积81.66㎡）、1112室（建筑面积52.75㎡）、297室（建筑面积132.36㎡）、298室（建筑面积66.85㎡）、299室（建筑面积71.71㎡）房产。 二、被告徐州市美的新城房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王观玉支付逾期交房违约金（按照399元/日自2017年5月31日起计算至实际交房之日止）。 三、驳回原告王观玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11170元，由原告王观玉负担3452元，由被告徐州市美的新城房地产发展有限公司负担7718元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王海斌 人民陪审员  刘爱琳 人民陪审员  孙庆敏 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  冯 菲