广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终1913号上诉人（原审原告）：李青云，女，汉族，1973年11月4日出生，住址：广东省。委托诉讼代理人：吕红兵，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张国诚，男，汉族，1984年11月13日出生，住址：广东省。被上诉人（原审被告）：惠州市万国美食汇实业有限公司，住所：惠州市。法定代表人：张海斌，总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄淋、何蓉儿，均系广东宝晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市佑盛达装饰工程有限公司，住所：惠州市。法定代表人：谭仲秋。上诉人李青云与被上诉人张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司、惠州市佑盛达装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初3429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李青云请求：一、依法撤销（2017）粤1303民初3429号判决，并予改判；二、依法确认上诉人与被上诉人之间编号2xx1的《商铺买卖合同》已于2017年9月29日解除；三、判令被上诉人张国诚、被上诉人惠州市万国美食汇实业有限公司连带返还上诉人已付的购房款人民币45730元，办证费2463.3元，违约金9164元；共计57357.3元。四、判令被上诉人惠州市佑盛达装饰工程有限公司返还上诉人已付的装修款24270元，被上诉人张国诚、被上诉人惠州市万国美食汇实业有限公司对返还装修款承担连带责任；五、判令被上诉人张国诚和被上诉人惠州市万国美食汇实业有限公司连带承担本案所产生的律师费10162.7元；六、判令三被上诉人连带承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院选择性采信被上诉人提供的证据，诸多与违约归责相关的关键事实没有查清或刻意回避，认定被上诉人的违约行为“系不可抗力所致”的证据不足，理由牵强！我们不妨先梳理并解读下一审判决中查明的与案件相关的部分事实：1、惠州市××区新的不动产证登记制度于2016年6月30日正式实施，城镇住房用地的《国有用地使用证》分割登记业务停止办理，但作为办证前提和基础的的权籍调查工作同时展开。2、2016年10月17日，涉案商铺取得《房屋测绘成果报告》，表明涉案楼盘项目此时具备办理权籍调查及测绘工作条件，被上诉人也已经启动该项工作；3、2016年11月15日，上诉人付清包括办证费用在内的全部购房款，表明上诉人已经履行完属于自己的办证义务；4、2016年12月21日，被上诉人张国诚向税务部门代缴上诉人此前交纳的涉案商铺的增值税、契税、印花税；5、2017年9月至10月，包括上诉人在内的20余名购铺人向被上诉人发出《解约通知函》；6、2017年10月11日，惠州市xxx行商业管理有限公司代被上诉人张国诚预缴500万元地价款；7、2017年10月16日，被上诉人取得涉案项目“xx楼一期”的测绘《宗地图》、《界址点坐标表》、《权籍调查表》；8、2017年10月24日，包括上诉人在内的21余名购铺人向惠阳区人民法院提起确认解约之诉；9、2017年11月22日，被上诉人张国诚在惠州日报刊登《关于xxxx楼楼一期商铺办证的公告》，通知各业主在2017年12月15日之前办理不动产权证。从上述罗列的事实中不难看出：——虽然惠阳《国有用地使用证》分割业务曾暂停办理，但权籍调查工作自2016年6月28日开始从未停止；——虽然被上诉人张国诚在2016年10月17日曾经处理过与权籍调查相关工作，但此后长达一年的时间，该项工作一直徘徊不前，直到2017年10月16日才取得了权籍调查表；——当收到多位业主的解约通知后，被上诉人迅速委托第三人补交了地价；——地价补交后，各项工作明显加快，权籍工作五天以内就拿到了成果，被上诉人张国诚不到40日就通过惠州日报通知业主办理不动产登记工作。而根据《惠州市国土资源局惠阳区分局关于开展不动产权籍调查工作的通告》（见于2016年6月24日惠州市惠阳区人民政府官网www.huiyang.gov.cn）第五条规定，“不动产权籍调查办理时间，是按照申请人申请登记的不动产单元所需要测量的土地面积确定，一般需要7-15个工作日。”一个仅需要15个工作日就可完成的工作，被上诉人张国诚自2016年6月28日至2017年10月16日，花了近16个月！这其中有多少是合理的办证期间，多少是因被上诉人单方原因导致的延期？是否由于被上诉人张国诚故意或主观过错导致权籍调查工作产生延误，进而影响办理不动产登记进程？办证延期真的是“与当事人主观意志无关”吗？办证的延误是真是属于无法预见、不能避免、不能克服的不可抗力吗？这诸多关键事实，一审法院刻意回避，却简单粗暴将被上诉人不能在合同约定期内按时办证直接定性为不可抗力！一审法院明显偏袒被上诉人，其判决中的说理实在令人难以信服。二、被上诉人自己提交的证据已经证明，其不能如期办证导致违约的原因，根本不是不可抗力，而是因其没有及时补交地价、履行办证前期义务所致，其应当承担违约责任。根据被上诉人补充证据目录中的第三份证据《关于办理不动产权籍调查和不动产登记手续的告知函》，惠州市国土资源局惠阳区分局在该函中明确告知被上诉人张国诚，“待(补地价)款到账后，先给予办理不动产权籍调查和不动产登记手续。”由于2017年10月11日“惠州市xxx行商业管理有限公司代张国诚预缴500万地价款，因此自2017年10月12日即可办理不动产权籍调查和不动产登记手续。”结合前述“一”所述事实，被上诉人张国诚其实早就知道，权籍调查工作长达近16个月不能了结的根本原因，就是其一直没有按政府要求及时缴交涉案项目应补的地价款，直到本案大部分业主发出解约通知，被上诉人才意识到事态严重，被迫筹集费用缴纳。一旦地价补足，办证“瓶颈”立即解除，地籍调查及不动产登记工作很快得以顺利完成。这也恰恰证明，不能如期办证根本就没有什么“不可抗力”，而是被上诉人的主观故意和长期的不作为。三、一审法院接收并采纳被上诉人举证期限以外的所谓“新证据”，并拒绝上诉人针对该“新证据”所提出的合理的调查取证申请以及证人到庭申请，致使诸多关键事实无法查实，丧失了程序公正，在此基础上所作出的判决结果缺乏公平公正。根据最高人民法院民事证据的司法解释第34条规定，“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”而根据该规定第47条规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”。本案一审经人民法院报公告于2018年4月19日开庭，庭后虽经上诉人及其代理人多番催促仍长时间不出判决，致使审理出现严重超期。7月15日，上诉人没有等来一审判决书，却接到了一审法院寄来的《质证通知书》及三份由被上诉人补交的“新证据”，要求上诉人5日以内必须提交书面质证意见。由于事情蹊跷，上诉人代理人多次电话向一审法官及其助理要求对于新证据应该再次开庭予以当庭质证，均被法官拒绝。上诉人代理人无奈于2018年7月19日以快递方式提交长达数页的书面质证意见。同时针对所谓“新证据”提出了《调证申请书》以及《证人出庭作证申请书》，再次要求查明相关事实，并开庭审理，同时申请证人到庭。但一审法院对于上诉人的各项申请均不予理睬，直到接到一审判决书,判决书落款日期赫然写明“二〇一八年七月二十日”。上诉人此时才明白，一审法院长时间不予下判决，原来等的是被上诉人所谓的“新证据”，也就是说一审法院在收到上诉人的质证意见及各项申请的同时，一审判决已经拟就。上诉人所谓的调查申请、开庭要求，显然已是“不合时宜”了！终上所述，一审审理程序缺乏公正性，选择性采信证据，错误认定案件事实，片面适用法律，致使判决结果丧失公平正义，如不纠正，势必助长不法房地产开发企业的嚣张气焰，破坏本地房地产市场的管理秩序，损害广大购房者及投资者的合法权益。上诉人恳请上级法院撤销错误判决、依法予以改判，以维护法律的尊严和公信力，维护上诉人等买受人之于房产开发商相对弱势群体的合法权益。被上诉人张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司辩称，涉案商铺之所以延缓过户，既有行政部门政策调整的因素，也有历史问题遗留因素，均不可归责于答辩人。1、被答辩人在不动产权新政实施之后才付清全款，惠阳房管局此时已暂停办理相关业务，政策发生重大变动导致无法及时过户。根据《商铺买卖合同》第十四条约定，被答辩人付清款项之后，答辩人才负责申办过户资料，被答辩人在2016年11月15日付清商铺款项的，而惠阳区房管局在2016年6月20日发布《关于在xx市××区实施不动产统一登记的通告》（以下简称“通告”），通知自2016年6月30日起对于《国有用地使用证》分割登记业务停止办理，具体恢复办理时间该通告并未明确。被答辩人所购的商铺是属于答辩人张国诚名下的“大产权”分割出来的“小产权”，其所占用土地的分割登记业务通告明确予以停止办理，由此直接导致该商铺无法按原定时效办理出新的不动产权证书。2、涉案楼盘存在历史遗留问题，须待相关部门理顺之后才能办理不动产登记手续。答辩人在2012年通过深圳市福田区人民法院司法拍卖取得涉案楼盘的产权，足额缴纳了拍卖款及税款，并取得惠阳国用（201x）第0100xx1号《国有土地使用证》，记载地类（用途）为“综合用地”。根据惠阳区房管局的《通告》第七条第4点说明：“二手房过户业务需先行开展不动产权籍调查测绘。”在权籍调查测绘中发现，项目用地存在实际用途和原批准的土地用途不一致的问题。这一点在2017年8月23日惠阳区国土资源分局的网络问政回复可以证明（回复称：“根据前期权籍调查情况显示，‘万国美食汇’项目用地存在实际用途和原批准的土地用途不一致的问题，无法按规定办理不动产登记手续。目前，该项目已列入‘问题楼盘’处理，待房产、住建部门加紧核查项目建设情况后，理顺有关方案报区政府审定，争取加快完善不动产权籍调查及登记发证业务”）。由于涉案楼盘存在上述历史遗留问题，答辩人多番催促并请求政府部门尽快给予解决方案，直至2017年10月12日，答辩人才接到惠州市国土资源局惠阳区分局的通知，同意由答辩人代原开发商补缴地价方可以办理不动产权籍和不动产登记手续，答辩人立即筹款缴纳相关部门，至此办证障碍才予以解除，陆续为小业主取得不动产权籍调查结果。3、上述不可抗力事由解除后，被答辩人不予配合办理过户手续导致，被答辩人存在违约行为。惠州市国土资源局惠阳区分局于2017年12月6日向答辩人张国诚发出了《关于办理不动产权藉和不动产登记手续的告知函》，告知包括2350号商铺在内的xx楼项目商铺可于2017年10月12日起办理办理不动产权藉和不动产登记手续。在上述不可抗力的事由于2017年10月12日解除后，答辩人已经第一时间通知被答辩人涉案商铺的不动产权证办理工作已恢复正常，并口头、短信、登报及书面告知其具体的办理时间及期间。但直至发给被答辩人的通知书上载明的期间届满，被答辩人仍未按通知的要求配合答辩人办理商铺的产权过户登记手续。其该行为违反了《商铺买卖合同》第十四条第3款的约定，按该约定，由此产生的责任由被答辩人自行承担。二、答辩人一直积极推动办证过户事宜，严格履行申办过户的合同义务。1、实际用途和原批准的土地用途不一致的问题是原开发商遗留的问题，答辩人一直积极推动解决该历史问题。答辩人是按拍卖现状取得涉案房产的，拍卖之时楼盘的土地用途和目前现状是一致的，答辩人拍卖取得后仅仅只是进行室内外翻新装修，从没有变更过楼盘的土地用途。在惠阳房管局发出《通告》之前，房产部门已累计为答辩人办理商铺产权过户并出证917本，期间从未有任何部门提出涉案楼盘存在“用途不符”要求补缴地价的问题。直至通告要求进行不动产权籍调查的时候，答辩人才得知涉案楼盘存在“实际用途与原批准用途”不符问题。发现这一问题之后，答辩人积极主动与政府部门沟通协调，对于这一历史遗留问题，是由原开发商导致的，政府部门表示按原则应由原开发商补缴地价才能予以办证。而答辩人并不是开发商，答辩人作为“二手房东”即使愿意代缴相关部门也暂时无法接受，因此，须待政府部门将关系理顺之后才能进行处理。经过政府部门多方讨论之后，直至2017年10月份，惠阳区国土局方通知答辩人张国诚可以补缴地价，为此答辩人立即将款项缴至指定账号。答辩人除了缴纳拍卖价税款之外又额外替原开发商缴纳地价款，在某种意义上来说，答辩人也是无辜“受害者”。2、答辩人在合同约定时间内积极履行过户申办义务，并没有故意拖延履行合同义务。根据的《商铺买卖合同》中第十四条第1款关于涉案商铺产权过户的答辩人张国诚应履行义务的约定，答辩人在被答辩人付清商铺总价款后的90个工作日内负责“申办”该商铺的权属过户登记。请注意，只是“申办”，也就是申请办理过户手续，而不是“办妥”过户手续，更不是“办出”商铺的产权证书。至于何时能够将房产证办理完结，合同并没有做出约定，房产证“办理完结”涉及多个行政部门、多道行政审批手续，答辩人不可能对办理完结的时间做出具体承诺。具体到本案，被答辩人于2016年11月15日付清了全部的商铺总价款，按照合同约定，2017年3月29日为权属过户“申办”期限届满。事实上，答辩人在2016年10月17日取得测绘成果报告，2016年12月21日缴纳涉案商铺的增值税、印花税、契税。测绘及缴交税费税费是申办商铺产权过户手续重要的工作组成部分，而上述事项的日期均发生在“申办”届满日之前，可以说明答辩人已按照买卖合同约定在商铺产权过户期间内履行了申办商铺的权属过户登记手续，不存在违约行为。三、一审法院审理事实查明清楚，程序合法。一审代理人在庭后提交的三份证据分别为（2018）粤13民终1862号《民事判决书》、《暂不能办理权籍调查的小区汇总》、《关于办理不动产权籍调查和不动产登记手续的告知函》。（2018）粤13民终1862号《民事判决书》是在本案一审开庭审理之后才作出的，后两份补充证据是（2018）粤13民终1862号《民事判决书》中所查明的事实。一审判决依法采纳同类型案件二审法院已经查明并确认的事实，因此，被答辩人仍然申请法院调查取证毫无意义。除此之外，惠阳区法院作出的大量生效判决（如：（2017）粤1303民初2569号、（2017）粤1303民初2570号判决书）也已查明涉案楼盘因不可抗力原因而不能及时履行合同义务的事实。因此，被答辩人认为一审法院程序不公缺乏事实和法律依据。综上所述，答辩人认为一审法院事实查明清楚，证据确凿，涉案楼盘是由于政策变动、历史遗留等原因导致无法及时办证过户，并非答辩人故意拖延履行合同义务。请求二审依法维持一审判决，驳回被答辩人的全部上诉请求。被上诉人惠州市佑盛达装饰工程有限公司经法院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。原审原告李青云向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间编号2xx1的《商铺买卖合同》已于2017年9月29日解除；2、被告张国诚与被告万国公司连带返还原告已付的购房款人民币45730元、办证费人民币2463.3元、违约金人民币9164元，共计人民币57357.3元；3、被告佑盛达装饰公司返还原告已付的装修款人民币24270元，被告张国诚、被告万国公司对返还装修款承担连带责任；4、被告张国诚与被告万国公司连带承担本案所产生的律师费人民币10162.7元（律师费计算方式为2000元基本费用加上述第二项、第三项金额的10%）；5、三被告连带承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月21日，原告李青云（买受人）与被告张国诚（出卖人）、被告万国公司（委托代理人及保证人）签订编号为2xx1的《商铺买卖合同》，约定原告李青云购买位于惠州市××区xxxx楼第二层2xx1号铺（以政府相关部门批复的最终地址为准），总价款70000元，其中房价款45730元，装修款24270元。付款方式为分期付款：1、2013年10月21日前支付装修款21000元至承包人惠州市佑盛达装饰工程有限公司的银行账户；2、2013年11月21日前支付装修款3270元至承包人惠州市佑盛达装饰工程有限公司的银行账户；3、2013年11月21日前支付第一期房价款（包含定金）18010元；4、余款27720元分三年支付，自2013年12月至2016年11月，买受人每月21日前支付房价款770元。上述房价款付至被告万国公司的银行账户。该《商铺买卖合同》第十四条约定“买受人付清商铺总价款后的90个工作日内，由出卖人负责向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。…逾期超过30日后，买受人有权解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。”上述《商铺买卖合同》签订后，原告按约支付了房价款45730元（最后一笔房价款支付时间为2016年11月15日）、装修款24270元（由被告惠州市佑盛达装饰工程有限公司收取并于2013年10月21日、2013年11月21日向原告出具收据）、过户办证费用2463.3元。2017年9月28日，原告向被告张国诚、被告万国公司发出《关于解除＜商铺买卖合同＞（编号2xx1）的通知函》，其主要内容：原告已按约于2016年11月15日付清商铺总价款，根据合同约定，被告应当在原告付清商铺总价款后的90个工作日内申办该商铺的权属过户登记。但时至今日，被告仍未申办该商铺的权属过户登记。原告现依据合同约定，解除与被告签订的编号为2xx1的《商铺买卖合同》。解约通知自到达被告时生效。请被告于接到通知后5个工作日内与原告或原告委托代理人协商有关合同解除的善后事宜，逾期将追究被告的违约责任。两被告对原告的《关于解除＜商铺买卖合同＞（编号2xx1）的通知函》没有作出回应。2017年10月24日，原告向本院提起诉讼，提出上述请求。另查明，2016年12月21日，被告张国诚缴纳涉案商铺的增值税、印花税、契税。2017年7月25日，惠州市××区地方税务局出具一份房产交易完税（免税）证明书给惠阳区房管部门，证明张国诚出让给李青云的涉案商铺已经办理了征税（免税）手续，请给予办理房产权属手续。2017年11月22日，被告张国诚在惠州日报刊登《关于xxxx楼一期商铺办证的公告》，载明“请各业主在2017年12月15日之前，携带身份证原件及复印件与本人委托的工作人员共同前往不动产交易中心办理不动产权证……”。再查，涉案商铺于2016年10月17日、2017年10月16日分别取得《房屋测绘成果报告》、《宗地图》、《界址点坐标表》及《权籍调查表》。2017年12月6日，惠州市国土资源局惠阳区分局发送《关于办理不动产权籍调查和不动产登记手续的告知函》给被告张国诚，载明“2017年10月11日，惠州市xxx行商业管理有限公司代张国诚预缴500万元地价款，因此自2017年10月12日起即可办理不动产权籍调查和不动产登记手续”。又查，惠州市中级人民法院于2018年5月23日作出的（2018）粤13民终1862号《民事判决书》认定事实如下：……另查，2012年12月11日，被告张国诚通过深圳市福田区人民法院司法拍卖竞得涉案土地位于惠州市××区xx镇xx路的土地使用权[使用权证号：惠阳国（200x）第0100xx8]和涉案房产位于xx市××区xx××楼××、××商铺等××房产（房产证号：粤房地证字第××、Ｃ3××35、Ｃ3××36、Ｃ3××37、Ｃ3××38）。2013年5月20日，被告张国诚办理涉案土地座落于xx区xxxx楼的土地使用权证[使用权证号：惠阳国用（2013）第0100xx1号]。再查，2016年6月20日，惠州市国土资源局惠阳分局在惠州日报刊登《关于在惠州市××区实施不动产统一登记的通告》，载明“七、其他事项（一）自2016年6月30日起，城镇住房用地（含商品房、集资房、房改房等）的《国有用地使用证》分割登记业务停止办理。（四）权籍调查测绘前置：自2016年6月28日起，申请办理土地首次登记、自建房首次登记、一手房商品过户、二手房过户业务的，需先行开展不动产权籍调查测绘”。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的涉案《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务。根据《商铺买卖合同》第十四条的约定，买受人付清商铺总价款后的90个工作日内，出卖人负责向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记，出卖人未按合同约定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。本案中原告于2016年11月15日付清房价款，但被告未能按约定的期限于原告付清涉案商铺总价款后90个工作日内通知原告申请办理涉案商铺的权属过户登记手续的责任不可归于两被告，因为惠州市国土资源局惠阳分局于2016年6月20日在惠州日报刊登《关于在惠州市××区实施不动产统一登记的通告》，载明“七、其他事项（一）自2016年6月30日起，城镇住房用地（含商品房、集资房、房改房等）的《国有用地使用证》分割登记业务停止办理。（四）权籍调查测绘前置：自2016年6月28日起，申请办理土地首次登记、自建房首次登记、一手房商品过户、二手房过户业务的，需先行开展不动产权籍调查测绘。”涉案商铺取得《权籍调查表》后，被告张国诚于2017年11月22日在惠州日报刊登《关于xxxx楼一期商铺办证的公告》，通知各业主在2017年12月15日之前，携带身份证原件及复印件与本人委托的工作人员共同前往不动产交易中心办理不动产权证（惠州市国土资源局惠阳区分局通知被告张国诚可以自2017年10月12日起办理不动产登记手续）。且被告张国诚在合同约定的申办涉案商铺权属过户登记的期限内已缴纳该涉案房屋办证过户相关的税费。因此，本院认为被告因遇行政部门的政策调整未能在合同约定的时间内通知原告申办涉案商铺的权属过户登记非故意拖延履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告的违约行为系不可抗力所致。因原告未能举证证明因未能及时办证过户导致其合同目的不能实现，故被告的违约行为不构成根本性违约。现在行政部门限制办证过户的条件已经解除，合同可以继续履行。故原告要求确认原被告签订的涉案《商铺买卖合同》已解除、退还购房款、办证费、支付违约金、律师费等诉请缺乏合法依据，本院不予支持。至于原告要求三被告连带返还装修款属于另一法律关系，本案不作处理，原告可另循法律途径解决。被告惠州市佑盛达装饰工程有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应以缺席论处。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李青云的全部诉讼请求。本案受理费2094元（原告已预交1047元），由原告李青云承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，针对上诉人的上诉，本案的焦点是被上诉人逾期办证，上诉人诉请解除合同能否支持。具体评述如下：2013年10月21日，双方签订的《商铺买卖合同》第十四条约定，“买受人付清商铺总价款后的90个工作日内，由出卖人负责向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。…逾期超过30日后，买受人有权解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。”该约定并未违反法律、法规效力禁止性规定，应为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”依照该司法解释的规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期办证有过错的情况下，出卖人才需对逾期办证承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，则可免除相应的违约责任。本案中，上诉人于2016年11月15日付清涉案商铺总价款。据双方的约定，从上诉人付清涉案商铺总价款后90个工作日内通知上诉人申请办理权属过户登记。被上诉人辩称，未按约定期限履行办证义务是因为行政部门政策调整导致，主张不需承担违约责任。经查，2016年6月20日，惠州市国土资源局惠阳分局发布的《关于在惠州市××区实施不动产统一登记的通告》，规定：“七、其他事项（一）自2016年6月30日起，城镇住房用地（含商品房、集资房、房改房等）的《国有用地使用证》分割登记业务停止办理。（四）权籍调查测绘前置：自2016年6月28日起，申请办理土地首次登记、自建房首次登记、一手房商品过户、二手房过户业务的，需先行开展不动产权籍调查测绘。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序，并非订立合同时当事人可以预测，被上诉人在完成土地权籍调查前无法实现房产权属转移登记的合同目的。涉案商铺于2016年10月14日、2017年10月16日分别取得《房屋测绘成果报告》、《宗地图》、《界址点坐标表》及《权籍调查表》，被上诉人于2017年11月22日在惠州日报刊登《关于xxxx楼一期商铺办证的公告》，通知各业主在2017年12月15日之前，携带身份证原件及复印件与本人委托的工作人员共同前往不动产交易中心办理不动产权证。对此本院认为，上诉人于2016年11月15日付清涉案商铺总价款，而惠州市国土资源局惠阳分局已在双方签订合同后、在上诉人付清房款之前即2016年6月20日发布了《关于在惠州市××区实施不动产统一登记的通告》，被上诉人因遇行政部门的政策调整未能在合同约定的时间内通知上诉人申办涉案商铺的权属过户登记非故意拖延履行合同义务，被上诉人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化发生后也及时取得《权籍调查表》等并通知业主办理不动产证，现履行合同的障碍已消除，合同可以继续履行。故此，上诉人要求确认双方签订的《商铺买卖合同》已解除、返还购房款、办证费、支付违约金、律师费的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。此外，上诉人的装修款支付给惠州市佑盛达装饰工程有限公司，上诉人主张返还装修款，属于另一层法律关系，上诉人可另行起诉。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，二审予以维持。上诉人的上诉，没有事实依据，二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2094元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 黄宇乐二〇一九年六月二十四日法官助理雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。