贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1765号 上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 被上诉人（一审原告）：马骞，男，汉族，1971年1月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙兰，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811031589。 委托诉讼代理人（一般授权）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，执业证号：230713012110508。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置）因与被上诉人马骞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 招商置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2015年12月16日通过邮寄形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年1月13日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，该取得时间在约定交房时间后的90日内，符合合同约定以及法律规定的可期待性，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在《收楼意见书》中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。4.2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，涉案房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。5.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。6.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。7.依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。8.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。故即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况进行认定，被上诉人未举证证明其遭受实际损失，无损失即无违约金的问题。 马骞二审未作答辩。 马骞向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款335,921元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基准，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止(暂计10,000元);3.判令本案诉讼费由被告负担。 事实与理由:2014年8月31日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房，房屋总价款为335,921元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同的约定于2016年3月30日将涉案商品房交付给原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得房屋权属证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年10月1日前取得该涉案商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告至今未履行合同义务，其行为构成违约，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，承担违约责任。一审审理过程中，原告将其第一项诉讼请求明确为：被告立即为原告办理涉案商品房的不动产权证书。 一审法院认定如下事实：2014年8月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ0395），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房,房号：E4-22-1；建筑面积92.89平方米，套内建筑面积72.47平方米；该商品房总价款为335,921元；买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款105,921元，余款230,000元以公积金贷款支付；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息;双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款335,921元。2015年12月23日，被告向原告交付涉案房屋，并向原告代收了契税、土地证、公共维修基金、产权登记费、印花税等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2016年1月13日，被告取得涉案房屋所属的E4幢的商品房备案证明书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至法院。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然双方在合同中约定共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起30日内将办理房屋所有权所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2015年12月23日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件或向办证部门提交办理商品房转移登记的有关文书的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案房屋所属的E4幢楼的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已尽到告知原告或向办证部门提交了办理商品房转移登记的有关文书的义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，有合同约定，予以支持。关于违约金的起止时间问题，因合同约定的办理涉案房屋转移登记的时间为2016年9月30日前，故应从2016年10月1日开始起算违约时间，如前所述，因原、被告形成委托代办关系，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，被告向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件或向办证部门提交办理商品房转移登记的有关文书后即履行完毕其合同约定的交付义务,本案庭审（2018年12月20日）中，被告提交涉案房屋所属的E4幢楼的商品房备案证明书，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告。故原告主张的违约金计算期限为：2016年10月1日起至2018年12月20日止；关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额335,921元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额335,921元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2018年12月20日。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告马骞交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告马骞办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告马骞逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款335,921元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年12月20日止）；三、驳回原告马骞的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：1.招商置业是否应当承担违约责任、一审法院对违约责任起算点的认定是否正确；2.本案违约金是否应予调整；3.一审法院判令招商置业办理不动产权证书是否得当。 关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应于2016年9月30日前完成案涉商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。根据《不动产登记暂停条例》等规范性法律文件的规定，商品房转移登记的办理，以商品房出卖人办理完成商品房初始登记为前提。由此可知，招商置业履行前述合同义务，不以马骞是否缴纳契税为条件。无论马骞是否及时缴纳契税，均与招商置业能否完成商品房初始登记、交付办理商品房转移登记的文书资料无涉。故此，招商置业以马骞未缴纳契税为由进行违约责任抗辩，于法无据，本院不予采纳。 依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商置业已代为收取买受人缴纳的公共维修基金、产权登记费、土地证等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。招商置业关于双方未建立委托合同关系，其收取费用以及代为提交办证资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 基于双方业已成立委托办证合同关系，苛责招商置业在约定期限内向马骞交付有关文书，实无意义。根据合同履行实际，招商置业依约应当履行的文书交付义务，此时转化为披露义务，即招商置业应当在合同约定的文书交付期限内，向马骞披露其已完成商品房初始登记、具备办理商品房转移登记应由出卖人促成的条件这一内容。该披露义务履行完毕，视为招商置业交付办证所需文书的义务履行完毕，马骞据此得以向招商置业提交应由买受人提交的办证资料，用于招商置业代为办理转移登记。在案证据显示，招商置业已办理取得商品房备案证明书，但其一审举示的《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，系其为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露招商置业已完成商品房初始登记、具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知初始登记办理情况，故不能依据送达缴费通知认定招商置业履行完毕合同约定的文书交付义务。 招商置业另以不动产登记政策调整，不动产登记机关对此准备不足，导致办证慢、办证难为由，抗辩不承担违约责任。本院审查认为，如前文所述，招商置业未及时向买受人披露义务完成情况，致使买受人不能及时申请办理商品房转移登记，系招商置业应当承担违约责任的原因，与不动产登记政策的施行以及登记机关的具体执行情况无涉。故此，对招商置业提出的该项上诉意见，本院不予采纳。招商置业上诉另称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，马骞仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为放弃违约责任请求权的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，守约方即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。至于招商置业主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 关于第二个争议焦点。关于违约金是否应予调整的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有未违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，意在敦促出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审法院并非依据双方约定，而是根据法律规定认定违约金标准，故本案不存在约定的违约金明显过高、依法应予调减的情形，招商置业请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。 关于第三个争议焦点。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人依法应当承担的协助办证义务，以及依约负有的协助办证义务，一审法院判令招商置业限期为马骞办理案涉房屋的不动产权证书，并无不当。因不动产登记机关接受申请、审核颁发权属证书所需期间不受申请人控制，故一审法院判令招商置业限期办理不动产权证书，具体指代的是招商置业限期向不动产登记机关申请办理不动产权证书，而非判令招商置业代行行政机关职责，审核颁发房屋权属证书。故此，一审判决符合法律规定和本案实际，判决内容具有可执行性。 综上所述，招商置业逾期怠于履行合同义务，应当承担违约责任。一审法院以2018年5月18日作为本案违约责任起算点，确有不当，本院予以纠正。马骞主张违约金自2016年10月1日起计算至一审庭审之日即2018年12月18日止，事实依据充分，本院予以支持。 综上所述，上诉人招商置业的上诉理由均不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨孝春 审 判 员  罗 珣 审 判 员  吉 雪                                                                                                         二○一九六月五日                                                                                                      法官助理  任云娇                                                                                                    书 记 员    何婷婷