重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初20981号原告：刘小琴，女，1979年7月20日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杨静，重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所法律工作者。原告：李兴华，男，1972年8月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杨静，重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所法律工作者。被告：周光敬，女，1950年4月29日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：袁长猛，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：陈绍全，男，1945年9月10日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：袁长猛，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：陈某某，女，2002年11月1日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。法定代理人：任芸，女，1974年4月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：成静轶，重庆巨力律师事务所律师。被告：任芸，女，1974年4月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：成静轶，重庆巨力律师事务所律师。被告：陈正东，男，1972年1月20日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告：李德英，女，1974年11月12日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告：陈正勇，男，1974年2月17日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告：陈明鹏，男，1996年9月30日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告刘小琴、李兴华与被告周光敬、陈绍全、陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用简易程序并于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告刘小琴和李兴华的委托诉讼代理人杨静，被告陈绍全和周光敬的委托诉讼代理人袁长猛，被告陈某某的委托诉讼代理人成静轶到庭参加了诉讼。因原告申请追加陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏为本案共同被告，本案遂于2019年3月28日再次公开开庭进行了审理。原告刘小琴、李兴华的委托诉讼代理人杨静，被告陈绍全和周光敬的委托诉讼代理人袁长猛，被告陈某某的委托诉讼代理人成静轶，被告任芸及其委托诉讼代理人成静轶，被告陈某某的法定代理人暨被告陈正勇的委托诉讼代理人任芸到庭参加了诉讼。被告陈正东、李德英、陈明鹏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘小琴、李兴华向本院提出如下诉讼请求：一、要求被告周光敬、陈绍全、陈某某协助原告刘小琴办理位于沙坪坝区某某路X号X幢X房屋（房屋原地址：沙坪坝区某某镇某某小区X层X号）过户登记至原告刘小琴、李兴华名下；二、本案诉讼费由被告周光敬、陈绍全、陈某某承担。事实与理由：2004年12月24日，被告周光敬、陈绍全、陈某某与陈明鹏、任芸、陈正东、陈正勇、李德英一户因户口所在地遇政府性质拆迁而享有拆迁安置房指标120平方米。2007年9月10日，周光敬一户购得位于沙坪坝区某某镇某某小区X层X号房屋一套，建筑面积72.65平方米。2007年l1月27日，原告与被告周光敬、陈绍全签订《房地产买卖契约》一份，约定被告周光敬、陈绍全将位于沙坪坝区某某镇某某小区X层X号房屋转让给原告，原告即向被告支付购房订金100000元，以及于2008年7月14日支付购房尾款26800元。原告支付上述款项后，即办理接房手续，并对该房屋进行装修居住使用至今。2014年7月16日，被告周光敬、陈绍金、陈廷怡及陈明鹏、任芸、陈正东、陈正勇、李德英签订《还建安置房分割协议》一份，约定位于沙坪坝区某某镇某某小区X层X号房屋以陈某某名义办理产权登记和《重庆市房地产权证》，其余人放弃对该房屋的所有权。现位于沙坪坝区某某镇某某小区X层X号房屋已经完善相关产权登记手续。为维护自身合法权益，故原告向法院提起诉讼，要求判如所请。被告周光敬、陈绍全辩称：一、本案争议的坐落于重庆市沙坪坝区某某镇某某小区X层X号房屋（以下简称：案涉房屋），现并非答辩人所有。该房屋现所有权人为陈某某，答辩人不享有对此房屋的所有权，原告刘小琴、李兴华请求答辩人履行过户义务，答辩人无房可以过户，且无权要求陈某某将此房屋过户给原告，属法律上的履行不能。二、案涉房屋在原告与答辩人签订买卖契约前，该房屋为全家8口人的共同所有的房屋指标，基于家庭成员身份而对120平方米指标的共同共有，并非答辩人周光敬、陈绍全单独所有。原告在诉状中所称周光敬、陈绍全与案外人5人因拆迁而享有拆迁房安置指标120平方，此为客观事实，该120平方指标确为家庭成员共同所有。三、答辩人周光敬在拆迁协议或安置协议上的签字行为，仅是户口本中以户主身份的签字行为，不代表该房屋就仅属于周光敬一人所有。原告在诉状中所称周光敬一户购得位于沙坪坝区某某镇某某小区X层X号房屋一套，与事实不符，周光敬仅是户口薄的户主，代为向征地办公室签字，但不能代表案涉房屋就属于答辩人周光敬所有。所谓的一户指的是一大户家庭，并不能特指仅为一人。事实上当前所有拆迁合同中签字行为，仅需要户主签字，而不能据此认定该拆迁房屋仅是户主一人所有。四、答辩人在向原告出售房屋后，并未取得其他共有权人的同意。为无权处分。共有房屋的处分权，应当征得所有共有权人的同意，在未征得其同意的情形下，部分共有权人的处分行为是无权处分。五、从客观事实上看，所争议的房屋面积为72.65平方米，也不可能是答辩人一人的指标所得。答辩人周光敬拥有的指标为20平方米，陈绍全指标为10平方米，无论怎样计算，都无法得出案涉房屋72.65平方米面积，原告主张案涉房屋为答辩人所有，排除了其他共有人的权利，与客观事实不符。六、答辩人周光敬实际使用的指标是位于沙坪坝区某某镇某某小区X层XXX号房屋，并非位于沙坪坝区某某镇某某小区X层X号的房屋即案涉房屋。在答辩人向原告出售房屋时，的确无法知晓自己应当享有的具体哪号房屋，在房屋指标未具体分割明确前，所有房屋为所有被拆迁人共有状态。综上所述，原告与答辩人签订的买卖契约时，答辩人处分权能上存在欠缺，事后也并未获得其他当事人同意，该房屋自始自终不属于答辩人二人所有，属法律上的履行不能，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告陈某某辩称：一、合同具有相对性。答辩人陈某某不是本案适格的被告，与原告刘小琴、李兴华之间没有签订房屋买卖合同，故本案房屋买卖合同的效力与约定内容对答辩人没有约束力。原告与被告周光敬、陈绍全之间因买卖房产生的房屋买卖合同关系，与答辩人无关。原告与被告周光敬、陈绍全签订房屋买卖合同前，答辩人就享有该房屋的部分产权，而周光敬、陈绍全签订的合同未经答辩人认可、答辩人也并未授权周光敬、陈绍全代自己处分案涉房屋，周光敬、陈绍全擅自对答辩人的房屋进行了处分，该合同约定的内容、效力不能约束答辩人。二、案涉房屋为答辩人所有，该房屋经答辩人全体家庭成员共同确认后予以分割，明确分割给答辩人，答辩人才是该房屋唯一所有权人。且答辩人作为共有权人，享有对房屋的优先取得权。答辩人本就是家庭成员之一，根据拆迁协议确认享有10平方米指标。现答辩人对该房屋的所有权，为合法分割所得、经房管部门确认的合法登记权利人。原告若认为答辩人取得不合法，应当向房管部门提出异议，且答辩人并没有向原告出售房屋的意思表示，所以原告不应当要求答辩人配合其履行过户义务。三、原告已明知该房屋为共有指标，单方面恶意与周光敬、陈绍全签订买卖协议的行为，应为无效。四、答辩人为限制民事行为能力人，包括其父母作为监护人都无权擅自处分答辩人的财产，更何况周光敬、陈绍全。答辩人的父母作为监护人，对于答辩人的财产仅有财产管理权利，并无财产处分权，在涉及处分财产时必须坚持以“为子女利益”、“保护未成年人”的原则。因答辩人不能从卖房中享有任何利益，周光敬、陈绍全对案涉房屋的处分行为并非有利于答辩人，答辩人明确表示拒绝过户卖房，其监护人也不能擅自违法处分。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条之规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。五、原告要求答辩人陈某某过户的行为，严重损害了答辩人的权益，答辩人没有履行过户的义务。被安置人获得此类配套房屋时，经所有共有权人对房屋产权分割后才属于个人所有，且该房屋在性质上是取得所有权的5年之内不能上市交易，原告要求过户的义务违反法律法规等规定，请求法院不予支持原告的诉讼请求。综上所述，原告与被告周光敬、陈绍全签订的《房屋买卖合同》未经共有权人同意，已侵害了答辩人的合法权益，应属无效合同。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告任芸、陈正勇辩称：我方答辩意见与被告陈某某一致。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告陈正东、李德英、陈明鹏未到庭应诉亦未作答辩。经审理查明：2004年12月24日，重庆市沙坪坝区征地办公室、重庆市地产集团（甲方）与被告周光敬（乙方）签订《征地拆迁货币安置住房协议书》，载明因重庆市大学城建设需要，甲方需对乙方房屋进行拆迁，双方达成本协议，协议主要内容是：一，乙方现有在籍农转非人员四人，即户主周光敬、儿子陈正东、陈正勇、孙子陈明鹏，另有常住城镇人员四人，即儿媳任芸，孙（女）陈某某、儿媳李德英、丈夫陈绍全。按规定，乙方农转非住房安置对象按20平方米/人应享受安置面积80平方米，按货币安置标准每平方米1000元，扣除砖墙预制盖结构补偿价格每平方米200元计算，其货币安置费合计为64000元。乙方城镇人员可按建安造价50%增购40平方米，货币安置费为28000元，共计92000元。二，乙方为八人户，每人一次性发放搬迁补助费500元，共计4000元。……五，乙方在签订本货币安置住房协议时，在本协议书内注明整户不在大学城统建区定点购买住房的，在规定时间内旧房拆迁并与甲方签订不回购住房承诺书后，每人可另外一次性奖励2000元，按户结算。六，综合以上各项，甲方应支付乙方96000元。周光敬在协议上“户主”处签名、捺印。2007年9月10日，被告周光敬作为被拆迁方或取得房屋安置权人（乙方），与重庆西永微电子产业园区开发有限公司（甲方）签订了《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，其中一份协议书载明甲方安置给乙方的房屋坐落于沙坪坝区某某镇某某小区X层X号，建筑面积72.65平方米，该还建房用途为住宅，房款合计52685.50元。另一份协议书载明甲方安置给乙方的房屋坐落于沙坪坝区某某镇某某小区X层XXX，建筑面积91.79平方米，该还建房用途为住宅，房款合计56515.30元。2007年9月11日，重庆西永微电子产业园区开发有限公司开具收据，载明收到周光敬交来的XXXX房屋款52685.50元。2007年11月27日，原告刘小琴、李兴华（乙方，买方）与被告周光敬、陈绍全（甲方，卖方）签订《房地产买卖契约》，主要内容是：（一）甲方的房屋坐落于沙坪坝区某某镇某某小区X层X号，建筑面积为72.65平方米。（二）甲方以净价126805元转让给乙方。以后房屋所产生的费用由乙方缴纳。（三）甲方交的水、电、气、及所交的费用归乙方所有。（四）交房时间为“安置房”的接房时间。（五）乙方在签约之日预订金人民币100000元给甲方。剩余房款在“安置房“接房之日内付清尾款26805元。同时甲方将所交的房款收据、安置房协议书原件以及房屋钥匙一起交给乙方。（六）乙方须在“安置房”交房时间起三十天以内到甲方处接房，交清购房余款。超过三十天甲方视乙方自动放弃，订金不予归还，甲方有权另行处理“安置房”。甲方以电话方式通知乙方（见电话清单）。（七）乙方在以后办理房屋过户手续时，甲方将协助乙方办理房屋过户手续。（八）过户费用由乙方全额承担。（九）双方约定时间到公证处进行公证。（十）公证费由乙方全额承担。（十一）如有任何一方违反本契约，将按照周边房屋的价格进行双倍赔付。该合同还对补充条款的签订、争议的解决等进行了约定。2007年11月27日，周光敬出具收条一份，载明收到李兴华购买位于沙坪坝区某某镇某某小区X层X号房的购房款订金100000元。2008年7月14日，周光敬出具收条一份，载明收到李兴华的购房款26800元尾款。2014年7月16日，被告周光敬、陈绍全、陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏签署《还建安置房分割协议》，载明重庆西永微电子产业园区开发有限公司因城市建设需要征地拆迁了上述被告的房屋，签订了拆迁安置协议，安置对象为周光敬、陈绍全、陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏八人，现已安置，安置房屋共两套，房号为沙坪坝区某某镇某某小区X层XXX号和沙坪坝区某某路X号X幢X（即案涉房屋）。经周光敬、陈绍全、陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏协商一致，将位于沙坪坝区某某镇某某小区X层XXX号的还建安置房以周光敬、陈明鹏名义办理产权登记和重庆市房地产权证，位于沙坪坝区某某路X号X幢X的还建安置房以陈某某名义办理产权登记和重庆市房地产权证，陈绍全、陈正东、李德英、陈正勇、任芸放弃上述拆迁还建安置房的所有权。2018年11月5日，重庆市沙坪坝区不动产登记中心出具档案查询结果，载明坐落于沙坪坝区某某路X号X幢X的房屋登记所有权人为被告陈某某，该房屋建筑面积71.67平方米，套内面积64.38平方米，用途为住宅。另查明，根据户口簿等记载，被告周光敬为所在家庭户的户主，陈正东为周光敬之子，李德英为周光敬之儿媳，陈明鹏为李德英与陈正东之子，陈某某为任芸与陈正勇之女。现原告向本院提起诉讼，要求判如所请。因被告陈正东、李德英、陈明鹏未到庭，本案为缺席审理，调解未成。上述事实，有原告刘小琴、李兴华举示的《征地拆迁货币安置住房协议书》，《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，收据，《房地产买卖契约》，收条，不动产登记中心档案查询结果，《还建安置房分割协议书》；有被告周光敬、陈绍全提交的《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，收据，《征地拆迁货币安置住房协议书》，户口簿；有被告陈某某举示的出生医学证明，以及各方当事人的当庭陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方应当全面实际履行合同约定的义务。本案原告刘小琴、李兴华与被告周光敬、陈绍全签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依诚实信用原则全面履行自己的义务。关于案涉安置房屋买卖活动的当事人问题。原告刘小琴、李兴华属于买方。至于卖方系何人，首先，被告周光敬、陈绍全以卖方身份与原告签订了《房地产买卖契约》，其二人属于卖方，也应该没有争议。被告周光敬、陈绍全未对《房地产买卖契约》的真实性提出异议，本院予以确认。协议是否经周光敬、陈绍全仔细查看后签字，属于完全民事行为能力人应当自行尽到的审查义务；协议是否办理公证，不影响协议本身效力。其次，关于被告陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏是否属于案涉安置房屋买卖行为的卖方的问题。《征地拆迁货币安置住房协议书》签订时，被告周光敬为户主，被告陈绍全以及被告陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏均作为被告周光敬户下可享受安置房回购资格的安置对象，陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏虽然未在上述协议上签名，但从本案证据来看，《征地拆迁货币安置住房协议书》、《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》、缴款收据均系以被告周光敬（户主）名义签署和处理，作为该户的安置对象，其对此自然应当是知情且认可的，而在被告周光敬、陈绍全将案涉房屋出卖并交付原告后长达近十二年的时间里，均未有证据显示被告陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏对此提出过任何异议，或者管理、使用过案涉房屋，合理的解释只能是被告陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏认可了被告周光敬、陈绍全对该房屋的转让行为，被告陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏应系上述协议的卖方。并且，对于原告来说，因安置房办理产权登记的特殊性，在案涉房屋尚未办理产权登记的情况下，其可以信赖的唯有《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》及缴款收据所体现的被告周光敬回购了安置房的事实，而上述证据均是以被告周光敬一人的名义进行，原告完全有理由相信被告周光敬即为案涉房屋的唯一权利人或者有权代表所有隐藏在《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》背后的其他安置对象处分案涉房屋。被告陈某某、任芸、陈正勇关于其不知情、且未转让其所属安置房屋面积份额的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告提出的要求被告周光敬、陈绍全、陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏协助其办理案涉房屋产权过户登记手续的问题。如前所述，本院已经认定案涉安置房的卖方应系被告周光敬、陈绍全、陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏。根据双方约定,买方应按约支付购房款，卖方负有协助作为买方的原告办理案涉房屋产权过户登记手续的义务。现有证据显示，原告作为买方已经按约定付清了全部购房款，作为卖方的被告周光敬、陈绍全、陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏应当按约定配合原告办理案涉房屋的产权过户登记手续。现因被告周光敬、陈绍全、陈某某、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏经协议确定将案涉房屋的产权登记在被告陈某某一人名下（已实际登记取得不动产权证，权利人仅为被告陈某某一人），被告陈某某作为卖方之一，理当按约定协助原告将案涉房屋的产权过户登记至原告名下。同时，因被告周光敬、陈绍全、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏已经自愿放弃对案涉房屋的全部产权，且案涉房屋的产权也仅登记在被告陈某某一人名下，单就案涉房屋产权过户登记问题，仅需被告陈某某履行相应的协助义务即可，原告主张被告周光敬、陈绍全、陈正东、李德英、陈正勇、任芸、陈明鹏履行相应的协助过户义务，并无实益，也无必要，本院不予支持。被告陈正东、李德英、陈明鹏经本院合法传唤，未到庭应诉，视为自行放弃了答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利，本院依法可以缺席审理并作出判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告陈某某于本判决发生法律效力后立即协助原告刘小琴、李兴华将坐落于沙坪坝区某某路X号X幢X、建筑面积71.67平方米的房屋登记至原告刘小琴、李兴华名下。二、驳回原告刘小琴、李兴华的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半交纳40元，财产保全费1170元（原告刘小琴、李兴华已预交），由被告陈某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决发生法律效力后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘畅二〇一九年六月十八日书记员  李娟