重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终3409号上诉人（原审被告）：重庆融聚利智房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**土桥苦竹坝**，统一社会信用代码915001130628599969。法定代表人:李景申，经理。委托诉讼代理人:苏学刚，重庆融聚利智房地产开发有限公司工作人员。委托诉讼代理人:唐相林，重庆融聚利智房地产开发有限公司工作人员。被上诉人（原审原告）：董亚琴，女，1979年11月7日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人:熊人勤，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人:罗倩，重庆广贤律师事务所律师。上诉人重庆融聚利智房地产开发有限公司（以下简称融聚利智公司）与被上诉人董亚琴商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初14193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。融聚利智公司上诉请求：请求纠正一审判决中事实认定和适用法律的瑕疵和错误，纠正一审法院关于“一户一表”、“格式条款”等部分瑕疵和错误认定，维持“驳回原告的诉讼请求”的判决结果。事实和理由：1、一审法院认定商品房买卖合同附件三对水、电表约定属于格式条款，并作出对开发商不利解释，既属于认定事实错误，又属于适用法律错误，应予纠正。2、一审法院狭义地将案涉非住宅房屋约定的“一户一表”解释为“由供水供电企业直接将水表、电表安装到每一户，并对每一户住宅抄表计费”，无法律依据，属于认定错误，应予纠正。3、一审法院对一户一表通常理解的解释，未考虑被上诉人购房时案涉房屋已属于现房的客观状况，未考虑交房标准约定的完整内容，忽视被上诉人购买非住宅办公用房同住宅房屋的重大差异性，从而认定被上诉人有理由相信约定条款为与案涉非住宅房屋无关的政府政策提倡的一户一表，系认定事实错误，也无法律依据，应予纠正。董亚琴二审辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。董亚琴向一审法院起诉请求：判决融聚利智公司立即为董亚琴所有的巴南区房屋申请办理、安装直接与供水、供电部门建立消费关系并直接结算的一户一表，并承担水、电一户一表申请办理、安装的全部费用。一审法院认定事实：2017年6月27日，董亚琴与融聚利智公司签订购房合同约定：董亚琴购买融聚利智公司开发建设的巴南区房屋，本商品房用途为非住宅，属于办公用房；建筑面积47.45平方米，其中套内面积34.80平方米，总成交金额219313元；融聚利智公司于2017年5月31日前将案涉房屋交付董亚琴使用。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中含六份附件和一份《项目红线内及周边不利环境因素提示书》，其中附件三：《交房标准》之11其他中约定：a﹚室内给水：给水管入户，一户一表；c﹚强电系统：电表一户一表，单相表10（40）A。董亚琴签订合同时案涉房屋为现房，合同签订后董亚琴按约支付房款，随即接房。接房后董亚琴发现案涉房屋为融聚利智公司所有的专用配电变压器供电，给水总表制下的分表，用户未直接与供水、供电部门建立消费关系并直接结算，只能在案涉房屋小区物管购买水电费。董亚琴要求融聚利智公司安装在重庆市供水供电企业上户，无总表模式下的一户一表水表，公用变压器模式下的一户一表电表未果，遂起诉至法院。另查明，2016年3月21日，融聚利智公司取得国网重庆市电力公司南岸供电分公司对案涉房屋所在的自由时光楼盘新装供电方案作出的渝电南业扩（2016）075号复函，载明：一、基本情况：贵单位在巴南区花溪街道苦竹坝建设“自由时光”房地产项目正式用电，该项目占地112876平方米，总建筑面积为373093.18平方米，商业门面78660.15平方米。本期共建设高层4栋，多层建筑21栋，低层建筑2栋组成，含住宅2606户。经核实应缴纳配套费的建筑面积为294432.67平方米。二、小区公变供电部分：公用供电面积为294432.67平方米，其中住宅217193.86平方米，公建77238.81平方米；居民用电共计2606户实行一户一表供电；产权分界点为居民一户一表供用电双方分界点在计量装置出线开关下庄头处，公建设施供用电双方的产权界点在公用配电房出线开关下庄头处，产权分界点客户侧的配电设施属于贵公司。三、小区专变供电部分：供电面积为78660.51平方米；1#专用配电房：新装接2台12**千伏安和1台10**千伏安的专用变压器对商住楼供电；2#专用配电房：新装接1台8**千伏安和1台6**千伏安的专用变压器对住宅底商用电；产权分界点为在10千伏东原桐麓开闭所开关下庄头与电缆连接处，产权分界点客户侧的配电设施属于贵公司，由贵公司负责承担配电设施建设的相关费用等。2016年11月15日，融聚利智公司取得涉案楼盘项目14－28#楼的供电工程竣工验收合格证明。2016年11月8日，融聚利智公司取得涉案楼盘项目供水工程竣工验收合格证明。2017年3月24日，涉案楼盘项目通过建设工程竣工验收，取得巴南区建竣备字号备案登记证。董亚琴起诉前，案涉房屋小区部分业主就水电“一户一表”问题曾向相关部门进行投诉。2018年6月15日，国网重庆市电力公司就案涉房屋所在小区反映的“公寓楼专变改公变相关细则咨询”作回复：经调查发现房屋所在楼栋属于商业办公性质，是小区专用配电变压器供电。小区建成时，专用配电变压器供电的商业办公负荷，未安装供电企业“一户一表”，由专用配电变压器供电。该商业办公楼栋供电设备资产属于融聚利智房地产公司所有，由客户自行管理。根据《重庆市人民政府办公厅转发市物价局市计委市经委市电力公司关于实施电力增供扩销的意见的通知》（渝办发[2001]67号）（以下简称67号文）规定：“新建住宅小区（含商品房、集资房等）由开发商或集资建房单位按“一户一表”规范进行设计、施工，供电企业根据国家有关部门规定的标准进行审查、验收，建成验收后的输、配电设施必须移交供电部门直接管理。”目前该小区由客户产权的专用变压器总表供电，如确需装设一户一表，需由专用配电设备产权方、现供电企业申请移交供电设备，正式移交为供电企业公用设备后，即可按流程装设一户一表。2018年10月12日，市电力公司就案涉房屋所在小区反映的“专变转公变以及提交申请的后续工作”作如下回复，载明：一、基本情况巴南区花溪街道融科金色时代业主通过市政府系统公开电子信箱咨该小区专变电移交供电企业管理的问题。二、办理情况接此件后，经查，重庆融聚利智房地产开发有限公司开发的花溪融科金色时代小区目前仍未向供电公司提交正式的竣工移交申请及相应的移交资料。为方便客户早日完成手续，供电公司已于7月27日组织人员提前对该小区配电设施进行了预验收。经检查，发现现场设备存在站房内高低压桥架无电压等级标示、电缆未挂牌，竣工移交资料不齐全等问题，已告知产权单位（开发商）及时整改。待其充分完善配电设施，经供电公司验收通过后方可由供电公司直接管理。2018年4月18日，巴南区城市管理局就董亚琴等业主对水表的反应问题作出回复：经现场核实，该区域的供水企业为重庆市自来水公司江南营管所，经与该企业联系，如供水方式改为一户一表需到该所营业厅申请，并将申请表在小区所属街道办事处签字。一审法院认为，董亚琴与融聚利智公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方协商一致后的真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。审理中，对于董亚琴的诉求是否应当支持，双方争议焦点为：董亚琴与融聚利智公司在《重庆市商品房买卖合同》约定的一户一表的合同目的，融聚利智公司是否对案涉房屋具备安装董亚琴诉求的一户一表的条件和能力。对此分述如下：首先，关于“一户一表”称谓的由来和行业理解。一、关于自来水。国家计委、建设部1998年发布的《城市供水价格管理办法》第二十七条规定：城市供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费。普遍认为此规定为“一户一表”称谓的具体表述。重庆市人民政府渝府发（2005）116号文《关于推进水价改革促进节约用水保护水资源的意见》第三条第（一）款中明确规定：加快推进“一户一表”计量制度。全市新建住宅（含新建高层二次供水住宅）应实行“一户一表”计量出户制度。此文中明确提出了“一户一表”的概念。《重庆市城市供水节水管理条例》（2012年11月29日修正）第二十三条规定，城市供水企业应推行一户一表制。用水单位和个人应当按照规定的计量标准和水价标准按时缴纳水费。此外，在重庆市城乡建设委员会2014年5月5日发布的《重庆市住宅用水一户一表设计、施工及验收技术规范》的术语与符号中，对“一户一表”定义为由供水企业直接将水表安装到每一户住宅外，并对每一户住宅抄表计费。2013年11月7日，重庆市人民政府办公厅作出《关于印发22件民生实事工作实施方案的通知》（渝府办发〔2013〕217号），其中要求从2013年起主城区城市供水企业服务范围内的约80万户居民住宅用水总分表制用户，实施一户一表及二次供水设施改造，非居民二次供水管理体制不变。之后，开发商新建商品房住宅均必须安装一户一表，但对非住宅房屋并无强制性规定。（2）关于电。《重庆市人民政府办公厅转发市物价局市计委市经委市电力公司关于实施电力增供扩销的意见的通知》（渝办发[2001]67号）规定：新建住宅小区（含商品房、集资房等）由开发商或集资建房单位按“一户一表”规范进行设计、施工，供电企业根据国家有关部门规定的标准进行审查、验收，建成验收后的输、配电设施必须移交供电部门直接管理。2013年1月25日，重庆市人民政府办公厅作出《关于印发重庆市新建居民住宅小区供配电设施建设管理办法（试行）的通知》渝府办发（2013）39号（以下简称（2013）39号文）第三条：本办法适用于重庆市辖区内所有新建居民住宅小区供配电设施。新建居民小区指新建商品住房、商住两用房、经济适用房、公租房、廉租住房、安置房，不包括居民自建房；第四条新建居民住宅小区配供电设施，指从电网电源点起，至居民“一户一表”电能计量装置（含电箱、电表），及小区公建设施在公用配电房总线路出线处止的供配电设施；第十二条按照本办法建设的供配电设施，鼓励依照平等自愿原则由开发建设单位与供电企业签订移交协议，建成后资产移交供电企业，供电企业不得以任何理由拒绝移交。移交后供电企业负责供配电设施的运行、维护、抢修以及更新改造等服务，且符合国家、行业的相关规定。住宅小区业主或业主委托的物业服务企业应为供电企业对住宅小区供配电设施的运行、维护、抢修、更新改造提供必要的条件。开发建设单位选择不将供配电设施移交供电企业的，供配电设施的后续运行、维护、抢修、更新的责任由业主承担，开发建设单位必须在售房时明确告知业主，未尽告知义务的须承担相关法律责任。本办法自2013年4月1日起执行。2016年9月23日，重庆市人民政府办公厅作出《关于停止重庆市新建居民住宅小区供配电设施建设管理办法（试行）的通知》渝府办发（2016）200号文（以下简称（2016）200号文），载明：39号文自本通知印发之日停止执行，并就有关事项通知如下：一、停止执行39号文的后续事宜。对于已签订《新建居民住宅小区供配电设施建设委托合同》且缴纳第一笔建设费用的项目，继续按《试行办法》执行。四、明确供电设施的运行维护责任。对于符合建设标准验收合格的GDP设施，其中公用配电设施（指业主共有部分）鼓励自愿移交供电企业，移交后由供电企业承担终身运行维护和改造责任；专用供配电设施的产权所有者可与供电企业协商确定移交事宜。未将供配电设施移交供电企业的，根据《重庆市物业管理条例》第六十七条和第七十一条规定其维护、养护工作仍有供电企业承担。业主与开发商签订售房合同时应明确供配电设施（公用和专用）是否移交供电企业，并明确是否授权由开发商代理业主办理供配电设施移交手续。综上，“一户一表”，包括水表和电表，指由供水供电企业直接将水表、电表安装到每一户，并对每一户住宅抄表计费。其次，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中“一户一表”的含义及合同目的。双方对案涉房屋水、电表“一户一表”的约定，出现在双方签订的《重庆市商品房买卖合同》附件三的《交房标准》之11，合同附件是融聚利智公司为重复使用而预先拟定、未与董亚琴协商的内容，均非参照示范文本订立。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”规定，该条款属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百二十五条第一款规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。审理中，双方对合同中约定一户一表含义为业主与供水、供电部门建立消费关系并直接结算的水、电一户一表，还是物理意义的一户一表，即每位业主拥有单独的水、电表各执一词。在合同中以及融聚利智公司所称的有董亚琴签名的《项目红线内及周边不利环境因素提示书》中，对一户一表均无明确说明，融聚利智公司也未举证证明签订合同时已明确告知董亚琴案涉房屋仅提供物理意义的一户一表。虽然案涉房屋用途为非住宅，但重庆市人民政府从2013年起，明确要求对主城区范围内的居民住宅用水在5年内完成一户一表及二次供水设施改造，新建居民小区，包括商住两用房的供配电设施建设，如开发建设单位选择不将供配电设施移交供电企业的，必须在售房时明确告知业主。同时，新建商品房安装一户一表，既符合法律政策规定，也符合社会发展趋势。故在政府政策的指引及舆论宣传的背景下，董亚琴在购买房屋时，完全有理由相信合同条款中的一户一表是政府所倡导的完全意义的一户一表，而非物理状态的一户一表。因此，无论从通常理解还是从作出不利于提供格式条款一方的解释的角度，采纳董亚琴对一户一表的理解，董亚琴与融聚利智公司签订《重庆市商品房买卖合同》的合同目的，是取得与供水、供电企业建立直接消费服务关系的一户一表。第三，融聚利智公司是否具备对案涉房屋申请办理、安装一户一表的履行条件和能力。融聚利智公司交付的案涉房屋仅安装了物理意义的一户一表，不符合合同目的和诚实信用原则，具有违约行为。案涉房屋目前由融聚利智公司所有的专变变压器供电，无论是根据融聚利智公司承建房屋时正在实施的重庆市人民政府（2013）39号文，还是目前实施的（2016）200号文，对专用供配电设施的产权所有者建成后是否将该设施移交供电企业问题，均未做出强制性规定，而是要求产权所有者与供电企业协商确定。供电企业并非双方《重庆市商品房买卖合同》中的相对方，与本案无合同上的权利义务关系，董亚琴诉求中的电表，须供电企业接受融聚利智公司移交的专用供配电设施后方能办理。根据供电企业的勘验，目前现场设备存在站房内高低压桥架无电压等级标示、电缆未挂牌，竣工移交资料不齐全等问题，尚不具备验收通过条件。此外，案涉房屋的水表为总表模式下的分表，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，给水设备属同类型房屋业主共有，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。据相关部门答复，案涉房屋的供水如要改为一户一表，首先需到供水企业提出申请，在小区所属街道办事处签字，然后由相关企业现场勘验，确定方案和费用后，对相同供水模式业主的一户一表进行整体改造。因此，对案涉房屋水、电一户一表的改造工程，并非融聚利智单方继续履行义务或承担费用就能完成。审理中经一审法院释明，董亚琴在本案中未变更或增加诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”虽然被告融聚利智公司为案涉房屋水电提供的一户一表不符合合同约定，应当承担违约责任，但由于一户一表的申请、安装涉及其他业主和相关企业的权利和义务，该项请求目前存在法律上或者事实上不能履行的情况，不适于强制履行，为此对董亚琴在本案中提出的诉讼请求不予支持。对融聚利智公司的违约行为，董亚琴可另行提起要求融聚利智公司给付违约金或赔偿损失之诉。为此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：驳回董亚琴的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按约履行。双方在合同中约定“室内给水：给水管入户，一户一表；强电系统：电表一户一表”，但对“一户一表”的内涵未予以明确，导致合同条款约定不明发生争议，在此情形下，应结合相关法律法规规定、行业部门解释以及社会普遍认知等综合予以认定。首先，对于“一户一表”的概念，在现有法律、法规和政策性文件中均未进行具体定义，散见于不同时期政府不同主管部门制定的相关文件中，具体包括：1、关于供水。国家计委、建设部1998年发布的《城市供水价格管理办法》第二十七条规定：城市供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费。重庆市人民政府渝府发（2005）116号文《关于推进水价改革促进节约用水保护水资源的意见》第三条第（一）款中明确规定：加快推进“一户一表”计量制度。《重庆市城市供水节水管理条例》（2012年11月29日修正）第二十三条规定，城市供水企业应推行一户一表制。用水单位和个人应当按照规定的计量标准和水价标准按时缴纳水费。此外，在重庆市城乡建设委员会2014年5月5日发布的《重庆市住宅用水一户一表设计、施工及验收技术规范》的术语与符号中，对“一户一表”定义为由供水企业直接将水表安装到每一户住宅外，并对每一户住宅抄表计费。2、关于供电。1996年国家电力工业部令第8号《供电营业规则》第七十五条规定：城镇居民用电一般应实行一户一表。《重庆市人民政府办公厅转发市物价局市计委市经委市电力公司关于实施电力增供扩销的意见的通知》（渝办发[2001]67号）规定：新建住宅小区（含商品房、集资房等）由开发商或集资建房单位按“一户一表”规范进行设计、施工，供电企业根据国家有关部门规定的标准进行审查，建成后的输、配电设施必须移交供电部门直接管理。上述规定可以看出，虽然没有对“一户一表”进行具体定义，但是，明确要求供水供电企业应实行“一户一表”，即装表到户、抄表到户并计量收费，其操作方式是明确的，即供水供电企业应以直接使用对象为户安表、抄表并收费，显然不同于开发企业等单位主体在供水供电企业建立总表，再由开发企业等单位主体向最终用户建立分表收费的模式。其次，从2013年起，重庆市相继出台《关于印发22件民生实事工作实施方案的通知》（渝府办发[2013]217号文）、《重庆市主城区住宅一户一表及二次供水设施改造移交管理暂行办法》《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市新建居民住宅小区供配电设施建设管理办法（试行）的通知》（渝府办发[2013]39号）等文件，明确要求将居民住宅小区原有的总分表供水供电模式改造为“一户一表”，即由居民用户直接向供水供电企业建立缴费关系。因此，行业主管部门在实际操作中也明确“一户一表”指的就是用户直接向供水供电企业缴费，不同于总分表模式。因此，从“一户一表”称谓的提出到具体实施应用过程，特别是在政府的政策指引及舆论宣传的背景下，“一户一表”概念在社会大众的普遍认知中也形成明确具体的内涵，即，区别于“总分表制”供水供电模式，由供水供电企业直接与水、电的终端用户建立供水供电合同，实行抄表到户结算。综上，一审法院采信被上诉人对合同中约定的“一户一表”内涵的解释并据此作出判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆融聚利智房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  于 利审 判 员  钱昳心二〇一九年六月十七日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇