苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初5901号原告：陈国民。原告：潘珍。上述两原告共同委托诉讼代理人：高振丹，江苏蓝之天律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：徐浩，上海正策律师事务所律师。被告：苏州九天文化发展有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金枫路216号（东创科技园B331室）。法定代表人：邢斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆敏彪、芦涛，江苏五洲信友律师事务所律师。原告陈国民、潘珍诉被告苏州九天文化发展有限公司（以下简称九天文化公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈国民、潘珍及两原告共同委托诉讼代理人高振丹、徐浩，被告九天文化公司的委托诉讼代理人陆敏彪、芦涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈国民、潘珍向本院提出的诉讼请求：1.原、被告双方于2016年4月30日签订的编号为201604300064号《苏州市商品房买卖合同》于2018年6月7日解除；2.被告九天文化公司协助两原告办理位于苏州市吴中区房屋网签注销手续；3.被告九天文化公司退还购房款540000元及支付贷款利息14025.09元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，两原告增加一项诉讼请求：被告九天文化公司支付以购房款540000元为基数、自2016年5月1日起至实际退还之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息。事实和理由：2016年4月30日，两原告与被告九天文化公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定两原告购买苏州市吴中区房屋，房屋总价款540000元，房屋建筑面积33.79平方米。后被告告知涉讼房屋面积仅为31.68平方米，按照合同第八条的约定，其有权解除合同，被告九天文化公司应返还购房款及支付相应利息，为此两原告向被告九天文化公司邮寄了律师函，被告九天文化公司置之不理，故提起诉讼。被告九天文化公司辩称，第一，房屋面积误差超过3%属实，按照合同第八条约定，两原告应在房屋交付之日起15日内行使解除权，两原告已于2017年完成收房（即便法院认定2017年尚未完成交房，本项目完工之日2018年2月2日也应视为交房之日）。另外，涉讼房屋办证公司苏州鸿建经济信息咨询有限公司（以下简称鸿建公司）已在2018年2月10日向两原告邮寄的办证缴费材料中详细告知了房屋销售面积、实测面积等信息，两原告已知晓了房屋面积存在误差的事实，而两原告在2018年6月7日向其邮寄律师函解除合同，已超过除斥期间，解除权已消灭。第二，2018年5月29日，两原告在明知涉讼房屋误差超过3%的情况下，仍要求其开具购房发票用于办理产权证，该行为表明两原告认可涉讼房屋存在误差并接受现状、要求继续履行购房合同，即两原告以实际行为放弃解除权。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2016年4月30日，原告陈国民、潘珍（买受人）与被告九天文化公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴中合同201604300064），约定买受人购买位于苏州市吴中区毛坯商品房，建筑面积33.79平方米，套内建筑面积25.545平方米，分摊的共有建筑面积8.243平方米，房屋按照建筑面积计算总价款540000元。合同第八条约定：“在该商品房交房时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以房屋所在地的行政主管部门备案的房屋测绘机构实测面积为准。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照下列第1种方式处理：根据第四条按照建筑面积计价的约定，实测面积与预测面积超过误差比在±3%（包括±3%）以内的，按该商品房每平方米单价计算多退少补；实测面积与预测面积误差比超过3%的，买受人有权在房屋交付之日起十五日内单方面书面通知出卖人解除本合同。买受人行使单方解除权的，出卖人应当自书面通知送达之日起十五日内退还买受人已付房款（包括因买受人贷款购房已支付贷款利息），并按照中国人民银行同期同档存款基准利率给付已付房款的利息。买受人不行使单方解除权的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实测面积小于预测面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人于房屋交付后三十日内双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%。”第十七条约定，出卖人定于2017年6月30日前将涉讼商品房交付给买受人。合同第二十条约定，出卖人逾期交房超过15日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起15日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按房屋总价款的15%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。买受人不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同对其他事项进行了约定。合同落款出卖人处加盖被告九天文化公司公章，买受人处由两原告签名、捺印。两原告系夫妻关系，于2002年11月28日登记结婚。2017年6月28日，原告陈国民、潘珍签署《房屋交接确认书》。该确认书载明：业主陈国民、潘珍购买的九天文化公司开发的苏州熙金时尚娱乐广场2-337号房屋已经完工，经双方检查，将该房屋移交给业主，由业主接受确认。请业主特别注意：本确认书签署后，即视为业主和九天文化公司均已经完成了《苏州市商品房买卖合同》约定的交房、收房事宜，业主已经正式接收该房屋，并移交苏州熙金商业管理有限公司（以下简称熙金商管公司）进行二次装修改造，因二次装修改造及房屋质量问题，由熙金商管公司统一进行维护修缮。该确认书落款房屋移交人处加盖熙金商管公司合同专用章，业主处由陈国民、潘珍签名捺印。2017年12月25日，原告陈国民（委托人）委托律师向被告九天文化公司邮寄《律师函》，该律师函载明：委托人在2017年6月28日办理涉讼房屋交付时，九天文化公司未按照《商品房买卖合同》约定向其出示《商品房交付使用通知书》等材料。2017年12月，委托人至吴中住建局咨询得知，涉讼房屋所在项目一直未竣工验收，因此九天文化公司在交付涉讼房屋时隐瞒涉讼房屋不符合交付条件的事实，委托人构成重大误解，现通知如下：一、根据《合同法》第五十四条规定的撤销交房确认书；二、根据《苏州市商品房买卖合同》第二十条约定解除本合同并要求贵司退还购房款及承担违约金。上述《律师函》未妥投，被退回。涉讼房屋所属工程于2018年2月2日通过苏州市吴中区住房和城乡建设局验收备案，于2018年2月14日通过苏州市吴中区住房和城乡建设局交付使用备案。两原告于2017年6月9日结清涉讼房屋银行贷款。原告陈国民在2018年11月16日质证时称，2018年5月29日，其前往被告售楼处准备办理产权证事宜，其将金额为27万元的首付款发票交给开发商换开不动产统一发票，但开发商工作人员实际未开具，未将不动产统一发票交给其，让其在发票签收表上“签收人”栏签名，该发票签收表上“开票金额”栏书写的金额“506280”其亦不清楚是如何计算的。签完名后，被告九天文化公司工作人员向其出示了列有涉讼房屋楼幢号（2）、房号（337）、姓名（陈国民）、预测面积（33.79）、实测面积（31.68）、签约价（540000）、面积差（-2.11）、补差价（-33720）、契税（14465.14）、维修基金（3801.60）、印花税（270.00）、合计（-15183.26）各项信息（均为打印体）的二行十二列的列表，（该材料实际完整形式为A4纸竖向打印列表，列表下方载有陈国民书写的文字，但原告陈国民在2018年11月16日质证时提交的材料是将列表与列表下方文字撕开，仅将列表提交法院，未将列表下方的文字提交法院，当日质证结束后，被告九天文化公司向本院提供了完整材料的复印件，在本院要求下，原告陈国民才提交了完整材料的原件。）其看到列表上涉讼房屋面积才知晓涉讼房屋存在较大面积误差，因此其不同意办证。2019年1月16日质证时，被告九天文化公司向本院提交上述列表的完整材料复印件，两原告向本院提交了该列表的完整材料原件。复印件上列表下方手写内容为“已收房屋面积差价33720元”，该文字下方由陈国民签名，时间为2018年5月29日，再下方书写“6222021102015011094工商银行黄桥支行。陈国民138××××7222.银行利息另算。”原告陈国民提供列表和手写内容已撕开，手写内容为“已收房屋面积差价33720元”，该文字下方由陈国民签名，时间为2018年5月29日，再下方书写“6222021102015011094工商银行黄桥支行。陈国民138××××7222.双倍差价和银行利息另算，否则作废。以上协议谈判破裂无效，作废。”当日质证时原告陈国民称，2018年5月29日，其前往被告九天文化公司售楼处准备办理产权证事宜，被告九天文化公司工作人员先开具了不动产统一发票，其拿了发票后在发票签收表上签名，之后被告九天文化公司工作人员向其提供列表材料，其看了以后才知道涉讼房屋面积误差较大，即与被告九天文化公司工作人员谈判，经协商，其同意被告九天文化公司按照房屋面积差退房价，其按照被告九天文化公司的要求书写了复印件材料上显示的手写内容，但实际并没有收到33720元，至于“银行利息另算”其不清楚是什么意思。后其打电话给家人，家人不同意退房屋差价方案，因此其将原件取回，其不清楚被告九天文化公司处为何存有复印件。由于双方无法协商一致，故两原告于2018年6月6日向被告邮寄了《律师函》，要求解除合同，被告九天文化公司退还购房款54万元并支付贷款利息14025.09元。审理中，原告陈国民称，“以上协议谈判破裂无效，作废”是在将原件拿回家中后自己书写的。被告九天文化公司称，2018年5月29日，原告陈国民至售楼处办理产证事宜，其工作人员告知原告陈国民涉讼房屋存在面积误差，经与原告陈国民协商，双方协商一致退还差额面积部分的款项，后其才向原告陈国民开具了金额为506280元的不动产统一发票，原告陈国民收到发票后在发票签收表上签名，即原告陈国民同意继续履行商品房买卖合同，而并非原告陈国民所称的先开发票再告知涉讼房屋面积存在误差。当日由于现金不够，没有退原告陈国民房屋差价款33720元，故同意由原告先取回原件，其留存复印件，待后续结算。2018年6月7日，其收到两原告邮寄的《律师函》，因此房屋差价款尚未退还，但其同意退还。原件上不同于复印件上手写部分内容系原告陈国民事后自行添加。“银行利息部分另算”是应退差价部分自收款之日起算的银行利息。审理中，被告九天文化公司称，2018年2月9日，向两原告邮寄《您所需缴纳的费用》材料时，该材料上已明确载明了涉讼房屋销售面积、实测面积，两原告于收到该材料时就知晓了涉讼房屋存在面积差，而两原告于2018年6月6日才向其发函解除合同，已过合同约定的行使合同解除权期间，两原告无权解除合同。两原告称，其于2018年2月10日收到了《您所需缴纳的费用》材料，但该材料上并没有载明房屋销售面积、实测面积，其实际于2018年5月29日才知晓涉讼房屋存在面积差，并于2018年6月6日发函行使解除权，并未超过合同约定行使解除权期限。对此原、被告双方均提供了《您所需缴纳的费用》材料，经对比，被告九天文化公司提供的《您所需缴纳的费用》载有“销售面积：33.79，实测面积：31.68”，其余内容一致。审理中，本院就被告九天文化公司提供的《您所需缴纳的费用》真实性进行了查证，至被告九天文化公司售楼处向该材料的制作人询问了该材料的制作过程及形成、存储该材料的原始电脑载体，对查证过程进行拍照留证。在调查过程中，熙金商管公司工作人员称，2018年5月29日办证现场有四个流程，第一个流程是对房屋存在面积差的业主协商补退费，第二个流程是开具购房发票，第三个流程是办证公司核对相关的办证材料，第四个流程是业主签署委托或自行办证及领取产权证材料。两原告质证表示，谈话人员与被告九天文化公司存在利害关系，不予认可。另外，不排除被告九天文化公司对《您所需缴纳的费用》进行了修改。提供2幢338室、1幢319室业主收到的《您所需缴纳的费用》材料，该两份材料载明“印花税：按照销售合同总价的万分之5收取”的文字格式与其提供的《您所需缴纳的费用》载明的上述内容文字格式相同，与被告九天文化公司提供的《您所需缴纳的费用》载明的上述内容文字格式不同，说明被告九天文化公司提供的《您所需缴纳的费用》存在修改可能。被告九天文化公司质证表示，每户业主收到的《您所需缴纳的费用》都是单独制作，的确存在文字格式不同的情况。以上事实，有两原告提供的《苏州市商品房买卖合同》、不动产增值税发票、苏州银行交易明细对账单、贷款结清证明、房屋交接确认书、律师函及邮寄凭证、《您所需缴纳的费用》及邮寄凭证、双方协商补差价材料、结婚证、2幢338室、1幢319室《您所需缴纳的费用》，被告九天文化公司提供的建筑工程竣工验收备案表、增值税发票、《您所需缴纳的费用》及邮寄凭证、发票签收表、双方协商补差价材料、情况说明，以及本案庭审笔录、质证笔录、谈话笔录、本院调查材料等予以证实。本院认为，本案的争议焦点为两原告行使解除权是否已过权利行使期限以及两原告与被告九天文化公司于2018年5月29日是否选择继续履行《苏州市商品房买卖合同》。两原告认为，其于2018年5月29日知晓房屋面积差超过3%的事实后，于2018年6月6日向被告九天文化公司邮寄解除合同律师函，按约其有权解除合同，故合同已经解除。被告九天文化公司认为，2018年2月10日向两原告邮寄的《您所需缴纳的费用》已告知了涉讼房屋存在面积差的事实，两原告于2018年6月6日发函解除合同，已过合同约定的行使解除权期间，解除权已消灭。另外，2018年5月29日，其与原告陈国民已就涉讼房屋存在面积差达成了新的协议，被告九天文化公司退还房屋面积差价，其向原告陈国民开具购房发票，双方以实际行为表明继续履行合同。本院认为，关于解除权是否已消灭。根据本院对被告九天文化公司提供的《您所需缴纳的费用》材料真实性查证过程来看，被告九天文化公司提供的《您所需缴纳的费用》真实性并无疑点，两原告提供的其及其他业主收到的《您所需缴纳的费用》格式相同，不足以说明被告九天文化公司提交的《您所需缴纳的费用》进行了事后修改，本院对被告九天文化公司提供的《您所需缴纳的费用》予以认定，即两原告于2018年2月10日收到该材料时应知晓涉讼房屋存在面积误差的事实，而涉讼房屋于2018年2月14日符合法定交付条件，按照《苏州市商品房买卖合同》约定，两原告于2018年6月6日向被告邮寄解除合同已过解除权行使期间，解除权已消灭。关于双方是否选择继续履行合同。本院认为，2018年5月29日，两原告就涉讼房屋存在面积差实际与被告九天文化公司达成了协议，两原告放弃了行使合同解除权。结合双方举证及陈述分析如下：人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。第一，原告陈国民在2018年11月16日、2019年1月16日两次质证时对是否开具及收到不动产统一发票基本事实的陈述前后不一，存在矛盾。第二，涉讼房屋总价款为540000元，而原告陈国民在签收发票时不清楚为何发票签收表上“开票金额”栏载明开票金额为506280元，与常理不符。第三，按照原告陈国民所述，双方未就涉讼房屋面积存在误差如何赔偿协商一致的情况下，被告九天文化公司工作人员先直接开具金额为506280元增值税发票，再与原告陈国民协商赔偿事宜，与常理不符。综合上述三个方面，本院认定原告陈国民对协商赔偿与开具发票先后流程关键事实的陈述存疑。被告九天文化公司陈述在双方就赔偿事宜协商一致的情形，再开具了金额为506280元（540000元-退还差价33720元）增值税发票可信度更高。即双方先协商如何赔偿，再根据协商确定的结果开具增值税发票，原告陈国民签收发票。结合原告陈国民书写的“已收房屋面积差价33720元”内容判断，原告陈国民放弃行使合同解除权，选择继续履行合同。被告亦表示同意支付两原告33720元。第四，两原告曾于2017年12月25日委托律师向被告九天文化公司邮寄《律师函》意欲解除合同、退还房屋，而原告陈国民在2018年5月29日得知房屋存在面积误差及已委托律师维权的情况下，仍与被告九天文化公司协商同意继续履行合同，可以合理推测原告陈国民放弃行使合同解除权、接受退房屋面积差价系经过一定程度的考虑，符合其内心真实的利益选择。原告陈国民作为潘珍配偶与被告九天文化公司达成的协议效力及于原告潘珍。综上，两原告主张其与被告九天文化公司于2016年4月30日签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴中合同201604300064）于2018年6月7日解除，缺乏事实和法律依据，故两原告基于合同解除要求被告九天文化公司协助两原告办理位于苏州市吴中区房屋网签注销手续、退还购房款540000元及该款自2016年5月1日起至实际支付之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息以及支付贷款利息14025.09元，均于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条第一款、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条之规定，判决如下：驳回原告陈国民、潘珍的全部诉讼请求。案件受理费人民币9200元，由原告陈国民、潘珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审 判 长  史华松人民陪审员  金福妹人民陪审员  华火泉二〇一九年六月二十六日法官 助理  杜荣尚书 记 员  赵 霞