河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终4996号上诉人（原审原告）：河北众诚物业服务有限公司，住所地：石家庄市桥**支农路**西宝嘉园3-0-101。法定代表人：刘秀娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张江龙，该公司项目经理。委托诉讼代理人：李艳敏，河北汪洋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵肖辉，男，1987年8月6日出生，汉族，住灵寿县。上诉人河北众诚物业服务有限公司（以下简称众诚公司）因与上诉人赵肖辉物业服务合同纠纷一案，不服河北省灵寿县人民法院（2019）冀0126民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。河北众诚物业服务有限公司上诉请求：1、依法撤销河北省灵寿县人民法院（2019）冀0126民初150号民事判决书第二项，改判支持众诚公司违约金的诉讼请求或者发回原审法院重审；2、上诉费由赵肖辉承担。事实与理由：众诚公司为赵肖辉发放的《凯旋盛世业主临时公约》第四条第二项明确写明：业主不按规定缴交管理服务费、公共水电分摊等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金。赵肖辉在该业主临时公约上签字，并承诺同意遵守本临时公约。原审认定赵肖辉未向我司缴纳物业费，即认定赵肖辉的违约行为，且双方对违约责任有明确的约定。原审已经查明2018年12月15日我司与河北众诚房地产开发集团有限公司于2012年6月1日签订的前期物业委托服务合同终止，由于前期物业委托服务合同是我司与赵肖辉所签订的《物业管理合同》和《凯旋盛世业主临时公约》的前提，故《物业管理合同》和《凯旋盛世业主临时公约》也于2018年12月15日终止。原审法院无任何理由，仅以我司的物业服务未能达到尽善尽美尚需改进为由驳回请求赵肖辉承担违约责任的诉讼请求无法律依据和事实依据。为维护我司的合法权益，依据《合同法》第一百零七条之规定，提起上诉，请求如上，恳请支持。赵肖辉答辩称，我与物业公司签订的合同属于无效合同。赵肖辉上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依照《合同法》等法律规定进行改判；2、请求依法判令众诚公司承担一、二审费用。事实与理由：1、一审法院对众诚公司严重违反《合同法》的行为视而不见。2、根据《合同法》67条，我认为我缴纳物业费应该是在众诚公司做到物业合同所规定的服务质量后才应该缴纳。3、一审法官对众诚公司长期违法乱纪侵害本小区业主权益的事实视而不见，无视本小区业主长期被众诚公司侵权的事实，无视大家的强烈意愿，执意作出袒护众诚公司的判决。4、物业管理服务合同属于继续性合同，继续性合同的特点就是由一个整体的合同来固定着双方大概的合同权利义务。随着时间的推移，产生新的权利义务，再往前时间经过，再产生新的权利义务。这样每一个时间推移产生的新的权利义务，就具有相对独立性，构成一个相对独立的债权债务。不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。因此我认为一审法院对我提出的众诚公司起诉超过诉讼时效不予支持的判决证据不足，适用法律不准。综上所述，请求二审法院依法查明事实，维护我的合法权益。河北众诚物业服务有限公司答辩称，原审法院民事判决书第一项认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持；原审法院民事判决书第二项驳回我司对违约金的诉讼请求，违反法律规定，应改判支持我司请求违约金的诉讼请求。一、2014年4月5日，赵肖辉入住凯旋盛世小区15号楼1单元302室时，双方签订了入住协议，该协议中包含了《物业管理合同》。首先，双方签订的《物业管理合同》合法有效。该合同是赵肖辉入住时双方签订的书面合同，并对双方的权利义务等进行了约定，并且原审时我司提交了赵肖辉2014年8月26日交物业费的票据一张，可以证实赵肖辉入住后已经部分履行了合同义务，故双方签订的《物业管理合同》合法有效。其次，双方签订的《物业管理合同》不存在我司为先履行义务人之情形。该合同第三章约定了双方的权利义务，其中第15条为业主的权利义务，该条第五项为自觉按时交纳物业管理费，且整个物业管理合同中不显示我司的先履行义务条款，故赵肖辉称我司有先履行义务是错误的，不应当采信。再次，赵肖辉应当向我司交纳物业费及违约金。《物业管理条例》第41条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。第64条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，故赵肖辉仍应当缴纳物业费。二、原审法院民事判决书第二项，驳回我司对违约金的诉求违反法律规定，应改判支持我司请求违约金的诉讼请求。我司为赵肖辉发放的《凯旋盛世业主临时公约》第四条第二项明确写明业主不按规定缴纳管理服务费，公共水电分摊等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金。赵肖辉在该业主临时公约上签字，并承诺同意遵守本临时公约。原审认定赵肖辉自2014年12月1日至2018年12月15日未向我司缴纳物业费即认定赵肖辉的违约行为，且双方对违约责任有明确的约定。原审已经查明，2018年12月15日我司与河北众诚房地产开发集团有限公司于2012年6月1日签订的前期物业委托服务合同终止，由于前期物业委托服务合同是我司与赵肖辉所签订的《物业管理合同》和《凯旋盛世业主临时公约》的前提，故《物业管理合同》和《凯旋盛世业主临时公约》也于2018年12月15日终止。原审法院无任何理由，仅以我司的物业服务未能达到尽善尽美尚需改进为由驳回请求赵肖辉承担违约责任的诉讼请求无法律依据和事实依据，应当依法予以撤销，并支持我司违约金的诉讼请求。三、赵肖辉上诉请求不明确，应当依法驳回。赵肖辉的上诉请求为：请求人民法院撤销一审判决，依照合同法等法律规定进行改判，具体怎么改没有下文，故属于上诉请求不明确，应当依法予以驳回。河北众诚物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业费7224元及相应的违约金，并支付自2019年01月01日至生效判决确定的履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息。2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告为被告所住凯旋盛世小区的物业服务企业，被告为该住宅小区的业主，被告现住于凯旋盛世小区15号楼1单元302室，该房屋建筑面积为148.64㎡。2014年4月5日，被告在业主临时公约签字，其中第四条违约责任第二项约定业主不按规定缴纳管理服务费、公共水电分摊等费用及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金。被告在业主入住协议上签字，协议中约定物业管理服务费为暂定每月建筑面积1元/㎡。另查明，2018年6月29日一审法院作出（2018）冀0126民初707号民事判决书，判决众诚公司与河北众诚房地产开发集团有限公司于2012年6月1日签订的前期物业委托服务合同终止；河北众诚物业服务有限公司于该判决生效后十日内向灵寿县凯旋盛世业主委员会移交物业管理权及灵寿县凯旋盛世小区业主及物业使用人档案资料、一期工程的工程建设竣工资料等物业管理资料，2018年11月6日石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终10621号民事判决书，判决驳回上诉维持原判，该判决于2018年12月15日生效。现原告诉至一审法院，要求被告给付自2014年12月1日至2018年12月31日的物业费7224元及相应的违约金并支付自2019年1月1日至生效判决确定的履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息。以上事实由相关证据及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，应按约履行义务。本案中，原告系灵寿县正南路凯旋盛世小区前期物业服务单位，并一直在该小区提供物业服务，被告抗辩称原告主体资格不合法，依据不足，不予支持；关于被告主张的诉讼时效问题，原告称被告的违约行为一直在持续且被告也承认原告一直服务于凯旋盛世小区诉讼时效应当从违约行为终止以后计算，原告众诚公司作为提供物业管理服务的一方，其提供的服务具有持续性，故被告主张原告起诉超过诉讼时效，不予支持；2018年12月15日原告与河北众诚房地产开发集团有限公司于2012年6月1日签订的前期物业委托服务合同终止，原告诉请被告支付前期物业委托服务合同权利义务终止后的物业费依据不足，不予支持。在原告向被告提供物业服务后，被告应支付原告相应的物业费，庭审中被告认可自2014年12月1日至今未缴纳物业费，故被告应缴纳的物业费确定为148.64㎡×1元/㎡×（自2014年12月1日至2018年12月15日共计48.5个月）-59元电梯费用=7150.04元；关于原告主张的违约金问题，原告主张业主临时公约中对于违约责任有约定滞纳金，但原告的物业服务未能达到尽善尽美尚需改进，故对于原告要求被告给付物业费滞纳金的诉讼请求，不予支持；关于原告主张的利息，因双方无约定，不予支持。一审判决：一、被告赵肖辉于本判决生效之日起十日内支付原告河北众诚物业服务有限公司物业费7150.04元；二、驳回原告河北众诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告赵肖辉负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明认定的事实与原审法院查明认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。众诚公司与赵肖辉签订的《业主临时公约》、《业主入住协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵肖辉主张合同无效，但未提供证据证实合同存在双方恶意串通损害国家或第三人利益的证据，也未提供存在损害社会公共利益的情形，故对其主张，本院不予采信。合同对业主的权利义务、物业服务与公共维修基金等内容进行了约定，双方均应按照合同约定履行自己的义务。众诚公司系灵寿县正南路凯旋盛世小区前期物业服务单位，提供物业服务至2018年12月15日，赵肖辉在该小区居住，享受了众诚公司提供的物业服务，但自2014年12月1日至今未交纳物业费，故众诚公司要求赵肖辉支付2014年12月1日至2018年12月15日的物业费于法有据，应予支持。但结合同类案件审理情况及赵肖辉提供的证据，可证实众诚公司提供的物业服务未能尽善尽美尚需改进，故原审判决未予支持众诚公司要求赵肖辉给付物业费滞纳金的诉讼请求并无不当。关于众诚公司主张的利息，合同并无约定，原审判决未予支持并无不妥。赵肖辉称众诚公司部分诉请已经超过诉讼时效，但赵肖辉的违约行为处于持续状态，且众诚公司一直服务于凯旋盛世小区，其提供的服务具有连续性，故原审判决认定众诚公司起诉没有超过诉讼时效并无不当。综上所述，河北众诚物业服务有限公司、赵肖辉的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河北众诚物业服务有限公司、赵肖辉各负担25元。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 宋广道二〇一九年六月六日书记员 许晓琳