广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执异99号 异议人（利害关系人）：佛山市顺德区万象投资有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区。 法定代表人：刘淑影。 委托代理人：廖凯波，广东聚理律师事务所律师。 委托代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司佛山乐从支行，住所地:广东省佛山市顺德区。 法定代表人：钟志伟。 委托代理人：钟俏婷，广东禅都律师事务所律师。 委托代理人：叶少桂，广东禅都律师事务所律师。 被执行人：佛山市百成贸易有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区。 法定代表人：张伟坚。 被执行人：张伟坚，男，汉族，1958年5月28日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：刘淑影，女，1960年9月14日出生，香港特别行政区居民。 诉讼文书送达地址：广东省佛山市顺德区。 本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司佛山乐从支行（以下简称招商银行乐从支行）与被执行人佛山市百成贸易有限公司、张伟坚、刘淑影金融借款合同纠纷[案号（2018）粤06执581号]一案中，利害关系人佛山市顺德区万象投资有限公司（以下简称万象投资公司）对本院作出的（2018）粤06执581号协助执行通知书不服，向本院提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年5月21日公开进行执行听证。异议人万象投资公司的委托代理人廖凯波、申请执行人招商银行乐从支行的委托代理人叶少桂到庭参加听证，被执行人佛山市百成贸易有限公司、张伟坚、刘淑影未到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人万象投资公司请求本院撤销（2018）粤06执581号协助执行通知书中要求异议人协助执行的事项。事实与理由如下： 一、2018年8月16日，异议人曾就编号为深国房评字第06XXXXXX29号《房地产估价报告》提出了执行异议，认为该估价报告遗漏了评估的建构筑物的增设面积和由异议人投资建设的配电用房及配电设备等。本院收到异议申请后，向评估公司致函要求其对涉案房产增建部分建筑物及特种设备进行评估并单独列出。深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司于2018年10月22日作出相应的评估报告，单独评估及列出了涉案房产二层增建部分、三层增建办公室有天花部分、三层增建仓库无天花部分的评估价值。但该评估机构并未按本院的函件要求，将相关“特种设备”即由异议人投资建设的高压变电房及变电设备进行单独评估。 二、涉案房地产是被执行人刘淑影在2005年6月向顺德市乐从农村信用合作社购买取得，在购买取得时，该房产是有配备正常使用的水、电、消防等设施的。（2018）粤06执581号协助执行通知书所提及的电力配套设施（户号06XXXXXX9号专用变压器设施）是异议人在2010年12月23日向广东电网有限责任公司佛山顺德供电局另行自费申请安装的高压变压器，并投入数百万元委托佛山市顺德区威泰电力工程有限公司乐从分公司、佛山市中安消防工程有限公司进行高压变电设施、变电房等进行建造安装的，该用电是属于高压转低压的特殊用电，目的是为了使国际家私商场D座更好、更便利地使用，是属于该商场的增建特殊设施，并不属于“保证房地产正常使用的设备设施”。涉案房产经拍卖后，买受人完全可以使用回普通的电力电压设备，完全不影响涉案房产的正常使用。 三、深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司从未向异议人或被执行人索取过任何关于该特殊用电的相关资料，其出具的编号为深国房评字第06XXXXXX29号及编号为深国房评字第06XXXXX14号的两份《房地产估价报告》也没有对正常用电以外的、由异议人投资加装的特殊高压转低压用电设施设备进行估价，也未将涉案标的物拥有该特殊高压用电的便利性、特殊性所对应的价值归入房产价值中。另外，两份估价报告所附的“估价对象实地查勘情况和相关照片”及宗地图，都未体现其评估的范围包括高压变电房、变电设备、变压器。涉案的变压设备及变电房的实际地址不在被拍卖的房地产中，在兴乐路上。本院协助通知书认为评估报告内容包括保证房地产正常使用的水电设施，但通过对本院两次委托评估公司的评估报告均在估价对象说明中3.4.1列明是保证房地产正常使用的设施设备，涉案的变电房不属于评估内容。因此，深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司出具的两份估价报告的估价范围，均未包含由异议人所拥有的电力配套设施（户号0XXXX29号专用变压器设施）的价值。 综上，异议人并非本案的被执行人，（2018）粤06执581号协助执行通知书提及的电力配套设施（户号0XXXXX9号专用变压器设施）并非是保证涉案房产正常使用的设备设施，而是由异议人投资建造的、合法拥有的财产，异议人无须协助将涉案电力设施过户给买受人佛山市长河房产有限公司。 异议人万象投资公司在审查过程中向本院提交如下证据： 1.营业执照，拟证明异议人的主体资格。 2.（2018）粤06执581号协助通知书，拟证明异议人对该通知书有异议。 3.情况说明、用电业务单、供用电合同、供用电合同（高压）、非居民客户变更用电业务申请表，拟证明本案高压新装变压器登记名字是异议人，虽办理过户登记，现登记为佛山市达丰盈物业管理有限公司（以下简称达丰盈公司），但是由于租赁关系所以在电力部门登记的是租赁户。本案变电房所有权属于异议人。 4．电力安装工程合同书、配电房建设与电力设备安装工程合同书及发票，拟证明异议人在2010年开始委托相关公司进行变电房建设及电缆工程，共投入将近300万元，该商场物业由被执行人刘淑影购买时间为2005年6月，在之前该物业一直正常使用，建设配电房只是为了更好地使用物业，万象投资公司才出资建设该设施。 5．房产证（复印件）一份，拟证明商场物业是刘淑影在2005年6月已经购买，并且可以正常使用。本案诉争变电房不属于该房屋所必须的设施设备。 6．现场照片及光碟，拟证明现场高的建筑物是本案争议的变电房，变电房隔壁是以前公用变电房，异议人在2011年重新建设新的变电房，并且变电房所建设的位置在公共道路，并不在房产证范围内。 7．深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司佛山分公司出具的评估报告两份，拟证明其中第一次评估报告第7页、第二次评估报告第6页写明估价范围包含房地产正常使用的设施和设备。如果争议的变电房是属于房地产正常使用的设施和设备，那么本院也就无需在第二次评估中特别说明要对特种设备进行评估。从第二次评估报告所附的本院于2018年9月5日发给评估公司的函件中特别提出要评估特种设备，本身就说明争议的变电房并不属于房地产正常使用的设施和设备。 经质证，申请执行人招商银行乐从支行提出：对证据1、2没有异议；对于证据3的“三性”由法院审查确认，异议人是涉案物业承租人，以其名义申请用电符合交易规则，并不能证明权属归其所有；对证据4的“三性”由法院审查，在租赁物上增建部分的权属认定首先要跟租赁方通过协商认定，假如认为该权属归其所有首先应该向原租赁物业的所有权人主张权利，而并非在相关诉争标的权属不明的情况下提出异议；证据5、6、7不属于证据范围，由法院认定。另，刘淑影已明确评估的相关设备，对第二次评估也没有异议，即对第二次评估报告结果予以认可。因此，异议人如果对评估报告有异议，应当向原业主刘淑影主张权利。 经审查，本院对异议人提交的上述证据的真实性予以确认。 申请执行人招商银行乐从支行辩称，涉案不动产在执行阶段进行两次评估程序，且第二次评估的启动是根据刘淑影的申请而启动，刘淑影是涉案不动产所有权人，在收到第二次评估报告后有能力发现相关评估报告中没有涉及本案争议的标的，但她并没有在法定时间内对第二次评估报告提出异议，应当视为刘淑影对其权利的放弃。但刘淑影作为法定代表人的异议人在涉案不动产成交后对所谓的变电房及配电设备提出执行异议，显然是为了拖延不动产交付，损害买受人及申请执行人合法权益。故请求根据事实及法律驳回异议人的全部请求。 申请执行人招商银行乐从支行没有向本院提供证据。 被执行人刘淑影辩称：一、涉案商场是其于2005年6月向顺德区乐从农村信用合作社购买的，购买时是普通的建筑物，没有高压转低压等变电房、变电设备及变压器。2010年12月，万象投资公司为了使国际家私商场发展，另行自费几百万元向佛山市顺德区供电局申请并找其他建筑公司安装高压变压器设备，该设备的投入及权属都为万象投资公司。二、深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司出具的两份评估报告确实没有对万象投资公司出资加装的特殊高压转低压用电设施设备进行估价，估价报告没有体现电力配套设施（户号0XXXXXX号专用变压器设施）及其他设备的价值。涉案商场在2005年6月已经购买，当时便投入使用，水电设施齐全。现有的高压变压器设备是2010年12月建设的，并不是涉案房地产本身附带的设备，具有独立的价值，应当独立评估，不能与商场附属的水电设施混为一谈。故（2018）粤06执581号协助执行通知书提及的电力配套设施是万象投资公司的合法财产，不应在其案件中被执行。 被执行人刘淑影没有向本院提供证据。 被执行人佛山市百成贸易有限公司、张伟坚没有答辩亦没有提交证据。 本院经审查查明：关于申请执行人招商银行乐从支行申请执行被执行人佛山市百成贸易有限公司、张伟坚、刘淑影金融借款合同纠纷一案，执行依据为（2016）粤06民初309号民事判决，本院于2018年5月7日立案执行，案号为（2018）粤06执581号。佛山市顺德区人民法院以（2016）粤0606民初7643号民事裁定书保全查封了被执行人刘淑影所有的位于佛山市顺德区乐从镇乐从居委会兴华路顺乐国际家私商场D座（产权证号：粤房地证字第C3575272号，以下简称涉案家私商场）及其加盖建筑物，后该案移送本院审理[即（2016）粤06民初309号案]，上述保全查封转为（2018）粤06执581号案执行查封。在执行过程中，本院于2018年4月10日依法委托深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司佛山分公司对刘淑影所有的涉案家私商场进行评估，深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司于同年6月13日作出房地产估价报告（编号为：深国房评字第0XXXXXXXXX9）。该报告的估价对象为涉案家私商场建筑面积16058.2平方米房地价值，包含土地使用权、房屋产权价值、装饰装修及保证房地产正常使用的设施设备；实物状况为目前整体出租给“万象装饰材料城”首、二层作商场、三层作办公楼使用。整个商场配有手扶电梯和载货电梯多台，物业水电、消防设施齐全，通风采光较好，维护保养状况较好。后被执行人刘淑影与异议人万象投资公司提出异议，称评估报告遗漏了上述房产增建的部分建筑物，应补充评估；评估报告的评估价值包括整个商场的手扶电梯、载货电梯多台和配电用房的配电设备（含变压器）、设施、中央空调系统，但异议人（实指刘淑影）不享有该部分设备、设施的所有权，商场内的手扶电梯、载货电梯多台和配电用房的配电设备（含变压器）、设施、中央空调系统均由万象投资公司投入，该部分设备、设施的产权是万象投资公司，虽然刘淑影是万象投资公司的股东之一，且万象投资公司也为相应的关联公司的银行贷款项下债务提供担保，本院将商场内的设备、设施一并拍卖处理异议人无意见，但应将商场内的手扶电梯、载货电梯多台和配电用房的配电设备（含变压器）、设施、中央空调系统单独评估。本院于2018年9月5日向深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司佛山分公司发出（2018）粤06执581号《函》，要求该公司对涉案房产的增建部分和部分特种设备进行评估并单独列出，并附增建部分资料和特种设备资料复印件，该附件包含《电气安装工程合同书》、《配电房建设与电力设备安装工程合同书》等资料。该公司于同年10月22日作出房地产估价报告（编号为：深国房评字第0XXXXXXXXXX号），该报告的估价对象为涉案家私商场二、三层增建部分建筑面积6259.7平方米的建筑物价值，包含房屋产权价值、装饰装修及保证房地产正常使用的设施设备。 本院于2018年11月21日作出（2018）粤06执581号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人刘淑影所有的涉案家私商场及其加盖建筑物。本院依法于2019年1月8日在本院淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上对上述房地产进行公开拍卖，竞买人佛山市长河房产有限公司以156319500元的最高价竞得。本院于2019年1月18日作出（2018）粤06执581号之二执行裁定书，解除对上述房产的查封，确认上述房地产归买受人佛山市长河房产有限公司所有。2019年3月22日，深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司佛山分公司向本院出具《说明函》，明确该司作出的两份房地产估价报告的评估范围包含土地使用权、房屋产权价值、装饰装修及保证房地产正常使用的水、电、消防、中央空调、电梯等设施设备。2019年4月10日，本院向万象投资公司发出（2018）粤06执581号协助执行通知书，请该公司协助将涉案家私商场及其加盖建筑物专属电力配套设施（0XXXXXXX9专用变压器设备）过户给买受人佛山市长河房产有限公司。 另查明，涉案家私商场是被执行人刘淑影在2005年6月向顺德市乐从农村信用合作社购买取得。（2018）粤06执581号协助执行通知书所提及的专属电力配套设施（户号0XXXXXXXXXXX9号专用变压器设备）由异议人万象投资公司在2010年12月23日向广东电网有限责任公司佛山顺德供电局申请安装高压变压器，总容量为1600KW/KVA，供电电压为10KV，广东电网有限责任公司佛山顺德供电局与万象投资公司于2010年12月30日签订了《供用电合同（高压）》；2010年10月26日，万象投资公司与佛山市顺德区威泰电力工程有限公司乐从分公司签订《配电房建设与电力设备安装工程合同书》，约定由佛山市顺德区威泰电力工程有限公司乐从分公司以工程总承包的方式负责万象投资公司10KV变配电及土建部分工程，范围是新建电房、制作变压器基础、制作配电柜基础、开挖电缆沟、安装变压器、安装高低压柜、敷设高压电缆，合同价为130万元；2010年12月15日，万象投资公司与佛山市中安消防工程有限公司签订《电气安装工程合同书》，约定佛山市中安消防工程有限公司以工程总承包的方式负责万象投资公司0.4KV外线电缆工程，范围是由万象投资公司商场外专变电房敷设电力电缆至商场主电房、中央空调控制室主要设备及与此相关的土建工程等，合同价为143万元，工程自2010年12月27日施工，2011年1月11日完成电力电缆敷设，满足供电功能。万象投资公司支付了相应的工程款项。2017年4月26日，万象投资公司在广东电网有限责任公司佛山顺德供电局办理用电方的过户登记手续，变更后的客户名称为达丰盈公司，客户身份为租赁户，户号仍为0XXXXXXXXXX9，用电地址仍为涉案家私商场。后达丰盈公司与广东电网有限责任公司佛山顺德供电局签订了《供用电合同（高压）》。经比对现场照片及宗地图、平面图，上述涉案专属电力配套设施（含变压器设施、配电房等）建设在涉案家私商场之外道路之上，与家私商场相互隔离。 异议审查期间，本院向深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司佛山分公司发出《调查函》，调查该司先后作出的两份评估报告的估价对象是否包括用电户号为0XXXXXXXXXX9的专用变压器设施及配电房？若包括，在估价报告中是否有单独列出？具体价值是多少？该司于2019年5月27日向本院出具《说明函》，指出该司对顺乐国际家私商场D座房地产价值进行评估，评估范围包含土地使用权、房屋产权价值、装饰装修及保证房地产正常使用的水、电、消防、中央空调、电梯等设施设备。由于专用变压器设施是保证房屋正常使用的必要条件，故该司出具的估价报告的估价对象已包含了专用变压器设施的价值，但未单独列示其具体价值。该司入围法院是房地产评估资质，上述专用变压器的价值需入围法院的有资产评估资质的公司进行单独评估。根据相关当事人介绍，配电房及相应的土建工程不在委托评估标的所在的宗地内，该司出具的估价报告的估价对象未包含配电房及相应的土建工程。 本院认为，本案争议焦点为涉案家私商场及其加盖建筑物的专属电力配套设施（户号为0XXXXXXXXXXX9专用变压器设备）是否应当过户给买受人佛山市长河房产有限公司，本院作出的（2018）粤06执581号协助执行通知书是否应予撤销的问题。经查，本院在（2018）粤06执581号案执行过程中，依据深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司先后作出的两份房地产评估报告对涉案家私商场及其加盖建筑物进行拍卖，并由买受人佛山市长河房产有限公司竞得，本院亦已作出（2018）粤06执581号之二执行裁定书，确认上述房地产归买受人佛山市长河房产有限公司所有。根据上述两份估价报告，估价范围包括涉案家私商场及其加盖建筑物的土地使用权、房屋产权价值、装饰装修及保证房地产正常使用的水、电、消防、中央空调、电梯等设施设备。涉案家私商场及其加盖建筑物按照现状拍卖，该标的物水电设施运作正常，尽管本案争议的专属变压器设施安装在家私商场外面，但通过敷设电力电缆与家私商场的用电设备相连接以满足商场用电需要，应当认定均属于保证涉案房地产正常使用的设施设备的一部分，深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司佛山分公司也明确估价对象已包含了专属变压器设施的价值。但本院在深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司作出第一次评估报告后向该公司发出函件及相关附件，实际上已经要求该评估公司在第二次评估时要对涉案的专属变压器设施及相关土建工程价值整体进行评估并单独列出，该评估公司却在评估报告中没有单独评估并列出相关专属电力设施的价值，也没有就相关的土建工程价值进行评估。根据专属变压器所在配电房的现状以及相关电气安装工程合同、配电房建设与电力设备安装工程合同的约定来看，本案争议专属电力配套设施是与涉案家私商场空间上相对独立的，包含配电房及相关的土建工程与变压器、电力电缆在内的一个不可分割的整体，而相关的土建工程显然具有一定财产价值，深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司对该部分工程建筑并没有进行评估，本院在拍卖过程中对该部分财产亦没有进行处置，买受人佛山市长河房产有限公司并未当然取得包含配电房在内的土建工程的权属。若要将争议的专属电力配套设施（电户号为0XXXXXXXXX29）过户给买受人必然涉及到变压器设施、电力电缆及配电房土建工程等整体的移交，脱离土建工程的交付将导致电力配套设施处于割裂的状态，买受人无法正常使用，违背了电力设施使用目的，客观上并不可行，也可能影响到相关拍卖标的物执行款的分配。故在目前情况下，本院作出（2018）粤06执581号协助执行通知书，要求异议人万象投资公司协助将涉案专属电力配套设施过户给买受人的条件尚未具备，依据并不充分，应予撤销。异议人万象投资公司要求撤销上述协助执行通知书的请求成立，应予支持。至于异议人万象投资公司提出的专属电力配套设施的权属问题，具体价值问题不是本案的处理范围，本案不作处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下： 撤销本院作出的（2018）粤06执581号协助执行通知书。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一九年六月二十五日 法官助理钟燕莲 书记员兰莹