山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0103民初3930号 原告：刘翠霞，女，1967年11月2日出生，汉族，无业，住济南市 委托诉讼代理人：吉仁同，山东瀚高律师事务所律师。 被告：山东华氏天成实业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：陈志杰，董事长。 委托诉讼代理人：谢飞，男，1994年5月4日出生，汉族，该公司办公室主任，住济南市。 被告：济南市村民委员会，住所地济南市。 法定代表人：陈述连，主任。 委托诉讼代理人：王忠民，山东泺源律师事务所律师。 原告刘翠霞与被告山东华氏天成实业有限公司（以下简称华氏天成公司）、济南市村民委员会（以下简称马家庄村委会）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘翠霞及其委托诉讼代理人吉仁同、被告华氏天成公司法定代表人陈志杰的委托诉讼代理人谢飞、被告马家庄村委会法定代表人陈述连的委托诉讼代理人王忠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘翠霞向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告退还购房款68962元；二、判令被告向原告支付自2007年1月9日起至被告退还全部购房款之日止，以68962元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实与理由：2007年1月9日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买两被告共同开发的天成阳光花园小区4号楼6单元1层101室及4号地下室。合同签订后，原告按合同约定支付全部购房款，但两被告一直未按合同约定向原告交付房屋。后经原告了解，被告存在一房多卖的情形，虽经原告多次交涉，两被告仍拒不履行合同义务。两被告的上述行为给原告造成巨大的经济损失，故原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，望判如所请。 被告华氏天成公司辩称，此房屋我公司仅与原告签订合同，并不存在一房多卖的行为，因此我公司能够继续履行该合同。村委会仅是我公司的代理人，实际房款由我公司收取，应由我公司承担相应的责任，与村委会无关。 被告马家庄村委会辩称，一、答辩人虽然在涉案《商品房销售合同》上加盖公章，但答辩人并非《商品房销售合同》的实际出售方，也并不应承担该合同的相关权利和义务，原告将答辩人列为本案第二被告是错误的。首先、根据原告提交的《商品房销售合同》，涉案房屋的实际出售方应为本案第一被告山东华氏天成实业有限公司（以下简称华氏天成公司），答辩人虽然在该合同书上加盖公章，但该公章是应被告华氏天成公司的要求此前就在空白合同上加盖好的，该空白合同存放于华氏天成公司，此后，该空白合同是否签订？与谁签订？答辩人都不得而知，但答辩人在此可以向审判庭保证，该售房合同的签订，答辩人并末参与，也未收取相应购房款项，答辩人的公章也非签约时加盖，故答辩人并非房屋出售方，涉案《商品房销售合同》中的签订双方应为本案原告与本案第一被告华氏天成公司，故答辩人不应作为本案第二被告参加诉讼。2、从原告提交的《商品房销售合同》的内容上看，在该合同中虽然有答辩人的公章，但合同空白需手写添加处没有书写任何答辩人村委会的信息，而答辩人在该合同最后第六页签约人签字、盖章处，答辩人的公章也清清楚楚的盖在【代理人】一栏，而非合同甲方（卖方）处，由此证实答辩人并非本案涉案售房合同的出卖方，充其量只能作为合同甲方（卖方）的代理人，第一被告对该事实也予以认可，故原告将答辩人列为本案第二被告是错误的。3、在本案中，答辩人向法院提交答辩人与华氏天成公司签订的《旧村改造合作开发合同》及华氏天成公司出具的《承诺书》各一份，从该两份证据内容上看，涉案房屋的建设方为华氏天成公司，房款享有人也为华氏天成公司，双方名为合作开发，实为对开发房产的土地使用权的转让，答辩人对所建房屋既不享有权利也不应承担相应义务，故答辩人虽在售房合同及收据上加盖公章，其行为也应是代理行为，不应承担涉案房款的返还义务。二、答辩人并未收取原告的购房款，答辩人无返还义务。如上所述，本案涉案的《商品房销售合同》的买卖双方为原告与第一被告华氏天成公司，如果原告提交法院的《商品房销售合同》及收据是真实、合法的，那么该购房款的实际收款人也是华氏天成公司，与答辩人无关，虽然在原告提交的两张收据中，其中一张加盖了答辩人村委会的公章，但这并不等同于该款项就是答辩人收取的，事实上答辩人只是在空白收据上盖章后交由被告华氏天成公司使用，华氏天成公司才是该款项的实际收款人及受益人，这也是为什么每张收据都有华氏天成公司财务专用章的原因。对上述陈述答辩人在此保证都是真实的，答辩人请求审判庭在庭审中对该事实予以查证落实。综上，答辩人并未收取原告的购房款，对该款项无返还义务。三、原告主张的第二项诉讼请求无事实及法律依据，法院不应予以支持。综上所述，答辩人并非涉案《商品房销售合同》的出卖方，也没有收取过原告支付的购房款项，根据《合同法》第58条之规定，因该合同取得的财产，应由实际占有人即本案第一被告向原告予以返还，答辩人不负返还义务。同时，对于原告提交的相关证据，因是复印件，内容极不清晰，答辩人对此暂不发表质证意见，待本案庭审时，答辩人结合原告出示的证据原件，另行发表质证意见。以上答辩意见，望法院予以支持，依法驳回原告对答辩人一方提出的诉讼，维护答辩人全体村民的合法权益为盼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：2007年1月9日，原告与被告华氏天成公司、被告马家庄村委会签订《商品房销售合同》一份，载明：“卖方（以下简称甲方）济南市市中区党家庄镇马家庄村村民委员会，买方（以下简称乙方）刘翠霞，身份证……乙方向甲方购买商品房（以下简称该商品房）1、乙方所购房屋为天成阳光花园小区4号楼（施工幢号）6单元1层101室4号地下室。2、该房屋建筑面积共61.64平方米，地下室建筑面积共3.32平方米……第二条价格与费用，按甲方暂测建筑面积计算：1、该商品房单位售价为（人民币）每平方米1200元，总金额为（人民币大写）柒万叁仟玖佰陆拾捌元整。3、地下室售价为（人民币）每平方米800元，总金额为（人民币大写）贰仟陆佰伍拾陆元整。以上两项合计金额为（人民币大写）柒万陆仟陆佰贰拾肆元整……乙方向甲方交付房款方式为：分期付款。1、2007年1月9日前支付总房款的49%，计（人民币大写）叁万捌仟元整。2、2007年2月28日前支付总房款的41%，计（人民币大写）叁万零玖佰陆拾贰元整，直至付款总额达到总房价款的90%。3、2007年12月31日前支付总房款的10%，计（人民币大写）柒仟陆佰陆拾贰元整，直至付款总额达到总房价款的100%。4、2007年12月31日交房……第七条甲方逾期交付的违约责任，除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，乙方有权按已付房价款向甲方追究违约利息。按合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，利息按每天万分之五计算；逾期超过60天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权终止合同，甲方按总房价款的万分之五向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约的差额部分由甲方据实赔偿。……甲方济南市市中区党家庄镇马家庄村村民委员会（盖章），济南华氏天成实业有限公司（盖合同专用章），2007年1月9日，乙方刘翠霞（签名并捺印），2007年1月9日。” 2007年1月9日，原告向被告马家庄村委会、华氏天成公司交纳购房款叁万捌仟元，被告马家庄村委会、华氏天成公司向原告出具收据（备注：马庄），并加盖济南市市中区党家庄镇马家庄村村民委员会公章及济南华氏天成实业有限公司财务专用章。 2007年3月4日，原告向被告华氏天成公司交纳购房款30962元，被告华氏天成公司向原告出具收据并加盖济南华氏天成实业有限公司财务专用章。 2006年，济南市市中区党家庄镇马家庄村村民委员会与济南华氏天成实业有限公司签订《旧村改造合作开发合同》，载明：“济南市中区马庄村委会（简称甲方），济南市华氏天成实业公司（简称乙方），一.项目名称及范围1．项目名称：御华苑，2．开发范围：1号，2号，3号，4号，5号，6号，7号，8号，9号，10号，11号，12号，13号，14号住宅楼，14栋．二．合作方式：乙方以实际面积（阁楼层面积除外）每平方米150元交给甲方作为土地款和相关费用开支，乙方负责投资建设。三.合作开发费用及付款方式1．乙方承担的费用：14栋楼的土建及室外配套和质监，设计，勘察费用。2．甲方承担的费用：甲方承担乙方所承担的费用以外的费用。3．付款方式：乙方从每月售楼款中以10%的比例向甲方交付应交的费用。四.甲方责任与义务1．保证该项目土地产权明晰，合法。2.负责办理土地产权证，规划许可证，开工手续，房屋预（销）售证，房屋产权证相关手续，乙方负责相关费用。3.负责以甲方名义出具售房合同，甲乙双方盖章，出具售房票据，具体办法：甲方先提供给乙方一本加盖村公章的收据，用于售房专用，乙方用完后交于甲方，甲方再出具下一本售房收据。4．负责该项目竣工后的物业管理（每幢楼竣工验收合格后5日内与乙方办理交付手续）。5．协调解决在建设过程中非乙方因素产生的一切纠纷，提供3-4名保卫人员由乙方管理，并承担保卫人员工资每人每月500元。五．乙方责任与义务1．按本协议向甲方交付应交费用，保证本协议14幢楼质量合格，在2009年12月份底14幢楼房投资建设完成。其中：2号，4号，6号楼在2006年l0月20日前开工建设。负责本协议施工工程的质量监督及有关协调工作。5．负责本协议14栋楼的销售及收款。6.负责本协议14栋楼范围内的室外道路，管线，绿化围墙工程的设计与施工……八.违约责任1．因乙方投资不到位而给甲方带来损失，乙方向甲方赔偿。2．如因甲方原因造成停工，缓建，工期顺延，造成的损失应由甲方承担经济损失。3.如因甲方村民无理要求造成乙方停工，缓建，工期顺延给乙方带来经济损失，甲方应给予乙方赔偿。4．小区内地上原房屋，树木，坟墓及设施，由甲方负责办理，补偿双方研究解决。原合同作废。甲方：济南市市中区党家庄镇马家庄村村民委员会（盖章），乙方：济南华氏天成实业有限公司（盖章），王延华（签字）。” 2017年7月21日，济南华氏天成实业有限公司出具承诺书一份，载明：“济南市华氏天成实业有限公司，法定代表人王延华承诺，自2006年与马家庄村委会签订的御花苑小区开发项目协议起，御花苑小区楼房所卖楼款全部由济南市华氏天成实业有限公司收取，开发后所产生的一切经济纠纷（一房多卖），法院执行判决的款项全部由济南市华氏天成实业有限公司承担。与济南市委会无任何关系和责任。承诺人：山东华氏天成实业有限公司（盖章），王延华（签名并捺印）。2017年7月21日。” 另查明，原济南华氏天成实业有限公司于2010年7月23日更名为山东华氏天成实业有限公司。被告山东华氏天成实业有限公司至今未取得上述房屋的规划许可证及商品房预售许可证等材料。被告至今未向原告交付涉案房屋。 原告主张被告应向原告退还购房款68962元，为证明其主张，原告提供如下证据予以证明：一、商品房买卖合同一份，证明2007年1月9日原告与两被告签订商品房销售合同，约定原告购买天成阳光花园小区4号楼6单元101室及4号地下室。二、收据两张，证明原告向两被告交付房款共计68962元。被告华氏天成公司对原告提供的商品房买卖合同的真实性无异议，并主张只加盖其公司财务专用章的收据看不清楚，不能确定交款多少钱。被告马家庄村委会对原告提供上述证据的质证意见如下：一、对商品房买卖合同，被告虽然在该合同上加盖公章，但该公章是被告应第一被告华氏天成公司的要求，提前加盖好后存放于华氏天成公司，被告并未参与该商品房买卖合同的签订，也并非该涉案房屋的出卖方，涉案房屋的实际出卖方应为华氏天成公司；在该合同中，合同空白需手写添加处没有任何书写被告村委会名称及相关人员签字的信息，而在合同最后第6页签约人签约盖章处被告的公章是加盖在“代理人”一栏，由此证实被告的身份并非涉案房屋的出卖方，而是房屋实际出卖方华氏天成公司的代理人；结合被告向法院提交的与华氏天成公司签订的旧村改造合作开发合同第4条第3款、第5条第5款的约定及华氏天成公司出具承诺书的内容，可以清楚地看到被告在商品房销售合同中的身份是合同卖方华氏天成公司的代理人，而非售房合同的卖方；从原告提交该份合同内容上看，原告首先存在违约行为，并未按合同约定的第4条付款方式及期限向第一被告华氏天成公司支付购房款，原告应承担违约责任。综上，被告无法确定该商品房销售合同的真实性，该证据也无法证实原告的证明目的。二、对收据两张，该证据无法证实被告收取原告购房款的事实，首先，被告虽然在其中一张收据上加盖公章，但被告并未收取该款项，该款项的实际收取人为华氏天成公司，该事实可以从被告提交的旧村改造合作开发合同第4条第3款、第5条第5款的约定及华氏天成公司出具承诺书的内容予以证实，加盖公章的行为并不必然代表被告收取该款项，华氏天成公司在本案庭审中也认可该款项是由该公司收取，与被告无关，该事实被告再次请求审判庭在本次庭审中予以查证；原告提交的第2份收据是华氏天成公司出具，与被告村委会无关，被告也未收取该款项，故被告对此不负返还义务。 关于原告提供的商品房买卖合同最后一页甲方落款处只加盖村委会公章而没有相应人员的签字，也未书写年月日一事，原告称年月日合同都写了，没有签字的原因不清楚；原告称其提供的只加盖华氏天成公章的收据，入账日期是2007年3月4日，缴款单位是刘翠霞，收款方式是人民币30962元，收款事由是购房款代收，对于只加盖华氏天成公章的原因不清楚，合同在经十路设的一个地点签订，应该是会计收取的钱，至于被告村委会未签名的原因应该是由被告方来解释，原告签字的时候已经有马家庄村委会的公章，是村委会的会计拿去的，姓陈，估计现在已经退休。被告华氏天成公司称对于只加盖华氏天成公司公章的收据已看不清楚，具体缴纳多少钱不能确定。被告马家庄村委会对此有异议，并主张原告提交的加盖华氏天成公司财务专用章的收据，内容无法看清，无法证实原告交款数额及证明目的，原告签订合同时在该合同上已经加盖好被告村委会的公章，该事实与被告此前向法庭作出的陈述一致，村委会没有参与该合同的签订，公章也是此前加盖好，并不是签订合同时加盖，所以涉案合同的出卖方为本案第一被告华氏天成公司，与被告村委会无关。 被告马家庄村委会主张其并未收取原告的购房款项，被告马家庄村委会在本案中不负返还义务，并提供如下证据予以证实：一、《旧村改造合作开发合同》，证实：1、被告马家庄村委会与被告华氏天成公司签订的《旧村改造合作开发合同》一份，该合同名为合作开发合同，但根据合同第二条（合作方式）、第三条（合作开发费用及付款方式）、第四条（甲方责任与义务）、第五条（乙方责任与义务）等条款对双方权利义务的约定，华氏天成公司以实际面积每平方米150元交给被告村委会作为土地款和相关费用支出，华氏天成公司负责投资建设御华园1-14号住宅楼，并负责销售及收款，参照《最高人民法院关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“土地使用权人以土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产合同，约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定货币利益的，该合同应认定为土地使用权转让合同”之规定，被告与华氏天成公司签订的合同名为合作开发合同，实为土地使用权转让合同。据此，涉案房产的实际投资建设方为华氏天成公司，房屋出卖方也为华氏天成公司。2、根据该合同第四条第3款、第五条第5款的约定，被告只是以其名义提前在空白的售房合同及收据上加盖公章，被告并未实际参与涉案房屋的销售及收款，涉案房屋的实际出卖方及收款方均为被告华氏天成公司。综上，该证据可以充分证实，被告华氏天成公司是《商品房销售合同》的实际卖方（合同甲方）及售房款的收款人，故根据《合同法》第58条之规定，因涉案合同取得的财产，应由实际占有人即本案第一被告华氏天成公司向原告承担返还义务，被告村委会不负返还义务。二、《承诺书》，证实包括涉案房屋在内的御华园楼房所卖楼款全部由华氏天成公司收取，被告村委会并未收取原告的购房款项，故被告在本案中不负返还义务。原告对被告马家庄村委会提供上述证据的质证意见如下：一、对《旧村改造合作开发合同》的真实性无异议，但是该证据最后一页载明原合同作废，因此对该证据的证明效力不认可，其次假设该合同是真实有效，从该份合同的内容上看，两被告之间是合作关系，因此就可以解释为何第二被告在涉案合同中盖章的原因，至于两被告之间的具体合作事宜，原告认为与本案无关。2、对《承诺书》的真实性无异议，但是该证据不足以免除第二被告的责任，理由同证据一的质证意见，故不能达到第二被告的证明目的。 本院认为，虽然被告马家庄村委会提供与被告华氏天成公司签订的《旧村改造合作开发合同》及被告华氏天成公司出具的承诺书，欲证明被告马家庄村委会不是涉案商品房销售合同的出卖方，亦没有收取购房款，但原告对此不予认可，按照相关法律规定，被告马家庄村委会与被告华氏天成公司在《旧村改造合作开发合同》中的约定及被告华氏天成公司向被告马家庄村委会的承诺只是在两被告之间产生法律效力，不能对抗原告；再结合被告马家庄村委会在涉案商品房销售合同落款处加盖公章及在其中一张收据上加盖公章的事实，被告华氏天成公司在涉案商品房销售合同及两张收据上均盖章的事实，足以认定涉案商品房销售合同的双方为原告及被告马家庄村委会、华氏天成公司，且两被告已收取原告的购房款68962元，对此，本院予以确认。被告马家庄村委会的上述主张没有事实和法律依据，本院不予采信。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告华氏天成公司、被告马家庄村委会与原告签订关于本市陡沟街道办事处马家庄村天成阳光花园小区4号楼（施工幢号）6单元1层101室及4号地下室《商品房销售合同》后，至今未取得上述房屋的商品房预售许可证，故原告与被告华氏天成公司、被告马家庄村委会签订的上述《商品房销售合同》应当认定为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求两被告返还购房款68962元的诉讼请求，事实清楚，理由正当，本院予以支持。根据该法律规定，合同无效后，当事人在该无效合同中所约定的双方权利义务均应归于无效，且导致房屋买卖无效，原告与被告均有过错，根据本案的实际情况，本院酌定原告承担20%的责任，被告承担80%的责任为宜。故两被告应向原告支付自2007年1月9日起至实际给付之日止，以38000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的80%计算的利息损失；自2007年3月4日起至实际给付之日止，以30962元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的80%计算的利息损失，对原告超出该数额部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、被告山东华氏天成实业有限公司、济南市村民委员会于本判决生效之日起十日内，返还原告刘翠霞购房款68962元。 二、被告山东华氏天成实业有限公司、济南市村民委员会于本判决生效之日起十日内，向原告刘翠霞支付自2007年1月9日起至实际给付之日止，以38000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的80%计算的利息损失；自2007年3月4日起至实际给付之日止，以30962元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的80%计算的利息损失。 三、驳回原告刘翠霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4020元，减半收取2010元，由被告山东华氏天成实业有限公司、济南市村民委员会负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  申红旗 二〇一九年六月二十四日 书记员  孟亚文