四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民初5904号 原告：广元市桂湖物业管理有限公司，住所地广元市利州区。 法定代表人：谢小虎，总经理。 委托诉讼代理人：任泓宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。 被告：陈旭，男，生于1954年11月5日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省广元市利州区。 被告：蹇树仁（系陈旭妻子），女，生于1952年5月25日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省广元市利州区。 被告：李长山，男，生于1963年1月18日，汉族，广元市利州区人，住四川省广元市昭化区。 三被告共同委托诉讼代理人：向传宗，四川广府律师事务所律师。 第三人：广元市大东实业有限公司，住所地广元市利州区。 法定代表人：张元贵，董事长。 原告广元市桂湖物业管理有限公司（以下简称桂湖物业公司）诉被告陈旭、蹇树仁、李长山、第三人广元市大东实业有限公司（以下简称大东实业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂湖物业公司的委托诉讼代理人任泓宇、被告陈旭、蹇树仁、李长山的共同委托诉讼代理人向传宗均到庭参加诉讼，第三人大东实业公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告桂湖物业公司诉称，2014年2月17日，大东实业公司与桂湖物业公司签订星河·明珠住宅小区《前期物业服务合同》，在该合同中双方对物业服务收费标准、计算方式、起始时间及违约责任等进行了约定，合同中约定营业用房物业费暂定为每月每平米1.80元。2018年1月1日，桂湖物业公司与星河·明珠业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定营业用房物业费每月每平方米2.00元。三被告为星河明珠小区营业房业主，自2016年1月至2018年10月，三被告累计欠缴物业费83967.66元，经桂湖物业公司多次催要，三被告均以种种理由不予交纳，现桂湖物业公司为维护自身合法权益，特向本院提起诉讼。请求依法判令：1、被告立即向原告支付其拖欠的从2016年1月至2018年10月物业管理费共计83967.66元，违约金25190.30元，共计109157.96元（诉讼过程中，桂湖物业公司自愿放弃主张的违约金）；2、由被告承担本案诉讼费。 被告陈旭、蹇树仁、李长山共同辩称，三被告在本案中不是适格的主体，涉案房屋至今未交付，本案的物业服务合同对三被告不发生法律效力，涉案合同的相对方不是本案的三被告。桂湖物业公司陈述的事实仅仅对已经交付房屋的业主发生约束力，对未交付的涉案房屋不发生约束力，桂湖物业公司的诉请不符合法律规定，请求依法驳回桂湖物业公司对三被告的诉讼请求。 原告桂湖物业公司提交有下列证据： 1、商品房买卖合同，用于证明桂湖物业公司已经向三被告交付了商品营业房； 2、星河·明珠住宅小区《前期物业服务合同》，用于证明桂湖物业公司与三被告之间存在合法有效的物业服务关系； 3、广元市星河·明珠小区《物业管理服务合同》，用于证明桂湖物业公司与三被告之间存在合法有效的物业服务合同关系； 4、房屋交易与产权管理信息查询单（3-1、3-2），用于证明三被告为涉案营业用房业主的事实； 5、大东实业公司交房公告照片，用于证明房屋已经竣工验收并交付的事实； 6、星河明珠营业房屋物业服务费收款收据存根，用于证明营业用房计算方式及该房屋交付时间，以及桂湖物业公司为小区提供服务并收取费用的时间。 被告陈旭、蹇树仁、李长山对原告桂湖物业公司提交的证据的质证意见为：证据1真实性、合法性、关联性均无异议，证明目的有异议，该合同只能证明涉案房屋的业主是三被告，无法证实该房屋现在已经交付，尽管合同中有约定有交房的时间，但并不是实际已经发生了交房的事实；证据2真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，协议的相对方不是本案的被告，此时的约定三被告还不是房屋的业主，故其约定的内容对三被告不发生约束力；证据3真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，协议的相对方不是本案的被告，该协议约定的内容对三被告不发生约束力，三被告从未授权业主委员会去处理签订物业服务合同，故该约定对本案的三被告不产生约束力；证据4的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的无异议；证据5中公告照片的真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议，首先是复印件，在小区没有看到公告，即使有此公告，只能证实部分房屋可以交付，无法证实涉案的房屋已经具备交付条件，同时该证据无法证实涉案房屋已经履行了交付手续；证据6没有加盖印章，对其真实性、合法性、关联性均有异议，不是涉案房屋，因为没有加盖任何单位印章，该收据的内容记载出自何处无法予以证实，不具有真实性，即使存在票据所记载的事实，仅能证实当时的房屋业主的收费处理情况，与涉案房屋是否交付没有关联性。 被告陈旭、蹇树仁、李长山向本院提交有证据：照片十张，用于证明涉案房屋的现状，涉案房屋不具备交付条件，从房屋现状来看，该房屋三被告并未使用，从房屋买卖合同的约定可以看出本案涉案房屋并未交付。 原告桂湖物业公司对被告陈旭、蹇树仁、李长山提交的证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议，从照片中并不能看出是哪里的房屋，而且照片的形成时间也不清楚，从照片中并不能看出房屋是否是具备了交付条件，具备条件是买卖合同中载明的，只能从照片中看出是清水房，与房屋是否具备交付条件没有关联性。 第三人大东实业公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩状，未能举证质证，视为其放弃相关的诉讼权利。 根据当事人举证质证及庭审调查，本院经审理认定事实如下： 2015年9月15日，陈旭、蹇树仁与大东实业公司分别签订了两份《四川省商品房买卖合同》，约定大东实业公司将位于广元市利州区东坝办事处文化路西段南侧星河明珠营业用房出售给买受人陈旭、蹇树仁，且在签订《四川省商品房买卖合同》前，买受人已向出卖人支付完房款，该合同第十八条：“交房时间和手续（一）出卖人在2015年12月31日前向买受人交付该商品房……（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前15日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知时，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。第十九条逾期交房责任（二）如买受人已结清房款，逾期30日未接房的等同买受人已接受该房屋；如买受人未结清房款的，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担全部房价款百分之五的违约金”。2015年9月29日，陈旭、蹇树仁、李长山共同就星河明珠营业用房在广元市房地产管理处进行了所有权预告登记，共有方式为按份共有，其中陈旭份额为0.5%、蹇树仁份额为0.5%、李长山份额为99%。 同时查明，2014年2月17日，大东实业公司与桂湖物业公司签订星河·明珠住宅小区《前期物业服务合同》，约定：非住宅面积按其拥有的建筑面积每月每平方米暂定1.80元收取。2018年1月1日，星河·明珠业主委员会与桂湖物业公司签订星河·明珠《物业管理服务合同》，约定：非住宅按建筑面积每月每平方米2.00元收取。 另查明，星河·明珠工程已于2015年11月竣工验收。桂湖物业公司自签订物业服务合同之日起已实际在星河·明珠小区提供物业服务至今。 本院认为,虽然签订房屋买卖合同的当事人没有李长山，但在对涉案房屋进行所有权预告登记时李长山被登记为共有权人，应视为李长山对陈旭、蹇树仁所签订的房屋买卖合同的内容予以认可。涉案合同对李长山具有法律约束力。关于大东实业公司是否已向三被告交付房屋的问题。首先，大东实业公司已于2015年12月16日发布《公告》，要求业主于2015年12月31日前到大东实业公司办理交房手续，逾期则视为自动收房，大东实业公司已履行了通知接房的义务；其次，商品房买卖合同约定了交房时间为2015年12月31日，如果买受人未收到交接通知时，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。因此，即使三被告未收到交房通知或公告，三被告也应在2015年12月31日起到涉案房屋所在地办理交接手续。再次，三被告作为买受人已向出卖人大东实业公司全额支付涉案营业房的购房款，根据双方商品房买卖合同的约定，如买受人已结清房款，逾期30日未接房的等同买受人已接受该房屋，即至迟在2016年1月31日应视为三被告已接受了涉案房屋。同时，2015年9月29日，三被告在广元市房地产管理处为星河明珠营业用房办理了所有权预告登记，产生了对抗第三人的法律效力，保障了营业房将来物权的实现，三被告属于涉案房屋小区的合法业主。综上，应视为三被告已于2016年1月31日接收涉案房屋，在涉案房屋已经进行竣工验收的情况下，三被告无其他证据证明涉案房屋不符合交付的要求，且并未主张解除房屋买卖合同，故对三被告辩解的涉案房屋不符合交付条件的理由，本院不予采信。 桂湖物业公司作为物业服务企业与大东实业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，依据《最高人民法院关于审理物业合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故三被告以其并非合同当事人为由提出对其没有约束力的抗辩理由，本院不予采信。涉案的小区业主委员会成立后，由业主委员会代表全体业主与桂湖物业公司签订的《物业管理服务合同》亦合法有效，对全体业主及物业使用人具有约束力，各方应当遵照执行。在物业服务合同中，物业公司服务的对象是人数众多的业主，双方在履行合同中应相互理解，相互配合，相互支持，友好合作。物业公司应尽其所能，努力改进服务质量，让业主在美丽、安全、舒适的环境中生活，同时业主应积极交纳服务费，配合物业公司的各项服务工作，这样才有利于美丽城市、文明城市的建设。桂湖物业公司为三被告所有营业房所在的小区提供服务，三被告作为业主，理应向桂湖物业公司支付物业管理费。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本院认为，桂湖物业公司要求陈旭、蹇树仁、李长山支付下欠的物业服务费的诉请，本院依法予以支持。 关于交纳物业费的金额，根据2014年2月17日大东实业公司与桂湖物业公司签订的《前期物业服务合同》第六章第二十三条第二款第二项约定“非住宅面积按其拥有的建筑面积每月每平方米暂定1.80元收取”及2018年1月1日星河明珠业主委员会与桂湖物业公司签订的《物业管理服务合同》第二点费用和费用缴纳方式中第一款物业管理服务费用的第三项约定“非住宅按建筑面积每月每平方米2.00元收取物业费”，本院认为，自2016年2月至2017年12月共计23个月，依照《前期物业服务合同》，按每平方米1.80元计算，三被告作为涉案房屋的业主欠付该段时间的物业费共计55578.67元【（754.25＋588.23）×1.8×23】，自2018年1月至2018年10月共计10个月，依照《物业管理服务合同》，按每平米2.00元计算，三被告欠付该段时间的物业费共计26849.60元【（754.25＋588.23）×2×10】，以上共计82428.27元，故桂湖物业公司要求三被告支付自2016年2月至2018年10月的物业管理费用82428.27元，本院依法予以支持，超出的部分，本院不予支持。 诉讼过程中，桂湖物业公司申请自愿放弃主张的违约金，这是当事人对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院依法予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限陈旭、蹇树仁、李长山在本判决生效之日起十日内共 同支付广元市桂湖物业管理有限公司2016年2月至2018年10月物业管理费合计82428.27元； 二、驳回广元市桂湖物业管理有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2484.00元，减半收取计1242.00元，由广元市桂湖物业管理有限公司负担304.00元，陈旭、蹇树仁、李长山共同负担938.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 员  胡 利 二〇一九年六月十一日 法官助理  高素素 书 记 员  刘苗荣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿损失。 《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，人民法院应予支持，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。