云南省威信县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0629民初101号原告：威信县天源物业管理有限公司(以下简称天源物业)，住所地：云南省昭通市威信县扎西镇扎西尚城小区**。法定代表人:陶帮龙。委托诉讼代理人：张萌，云南震序律师事务所律师，特别授权。被告：威信县纯客派对量贩式歌城（以下简称量贩式歌城），住所地：云南省昭通市威信县扎西镇龙泉路。经营者：邹燚，男，1984年12月28日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。被告：李东翠，女，1962年9月24日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。被告：郑涵丹，男，汉族，1988年4月28日出生，云南省威信县人，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：李洪毅，云南滇东北（威信）律师事务所律师，系被告李东翠、郑涵丹共同委托，特别授权。第三人：云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称润红分公司），住所地：云南省威信县扎西尚城小区**。负责人：李建华。第三人：云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司），住所地：云南省昆明市度假区滇池路西贡码头**楼**。法定代表人：倪蔚东，总经理。原告天源物业诉被告量贩式歌城、李东翠、郑涵丹及第三人润红分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法通知润红公司作为第三人参加本案诉讼并于2019年3月15日依法适用简易程序公开开庭进行审理，在审理过程中发现本案案情复杂，于2019年4月8日裁定转为普通程序审理并于2019年5月23日依法组成合议庭公开开庭审理，原告天源物业的委托诉讼代理人张萌，被告量贩式歌城的经营者邹燚、被告李东翠、郑涵丹的委托诉讼代理人李洪毅到庭参加诉讼，第三人润红分公司、润红公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告天源物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告量贩式歌城支付原告2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费86,542.8元、二次加压费12,960元、水池清洗费3,240元，共计102,742.108元；2、判令被告量贩式歌城按银行同期贷款利率支付原告自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止的资金占用损失；3、判令被告李东翠、郑涵丹对被告量贩式歌城所欠的费用及应支付的资金占用损失承担连带责任；4、判令三被告共同承担本案诉讼费用及原告实现债权的费用。事实和理由：第三人润红分公司系威信县扎西尚城小区的开发商，原告是润红分公司依法选聘的该小区的物业服务企业，根据原告与润红分公司签订《前期物业服务合同》约定，润红分公司选聘原告为整个扎西尚城小区业主或物业使用人提供物业服务，小区业主或物业使用人应向原告支付物业服务费等相关费用，交费时间为每年预交一次，逾期交纳的，每逾期一日按欠缴金额的5‰承担违约金，此外还约定了服务期限、服务内容等事项。自2017年12月起，被告李东翠、郑涵丹开始占有扎西尚城小区商业部分1-4楼的商铺，并以出租人的名义将其中3楼的部分商铺出租给被告量贩式歌城，被告量贩式歌城将该商铺装修后经营KTV，并开始接受原告提供的物业服务，双方建立了事实上的物业服务法律关系，但被告量贩式歌城在接受服务后拒绝交纳物业服务费等费用，2018年1月1日至2018年12月31日期间共计欠缴86,542.8元，经原告多次催告，被告量贩式歌城均置之不理，原告也曾试图同被告李东翠、郑涵丹协商，但该二人态度蛮横并对催收工作人员进行辱骂冲扰，影响了原告的正常工作。原告认为,被告量贩式歌城作为商铺的实际经营者和使用人，应当为自身所接受的物业服务支付相关费用，被告李东翠、郑涵丹作为商铺的出租人、获益人,负有督促使用人按时交纳相关费用的义务，在使用人拖欠费用的情况下应承担连带责任，原告为维护自身利益，故作如前诉请。被告量贩式歌城辩称，2018年4月，我们开始使用扎西尚城三层部分商铺用于经营KTV，使用的总面积为28,884.76平方米，该商铺的来源不是被告李东翠、郑涵丹租给我们的，是向其他业主租赁，而这些业主未包括被告李东翠、郑涵丹。我们使用过程中，在临街安装了电梯，供平时的通行和送垃圾至垃圾车上，涉及到的电费及维护费均是我们自行支付，有时也使用消防通道。因原告未提供过物管服务，故不同意支付原告物业服务费。被告李东翠、郑涵丹辩称，被告量贩式歌城使用的商铺有部分是被告李东翠、郑涵丹的，另一部分是其他人的，被告李东翠、郑涵丹从未租赁商铺给被告量贩式歌城使用，故被告李东翠、郑涵丹与本案无关，不同意原告的诉讼请求。第三人润红分公司、润红公司未作答辩。原告及被告李东翠、郑涵丹针对其诉讼请求及反驳主张提供了证据，本院依法组织双方当事人进行质证，对双方无争议的证据和事实，本院予以确认并记录在案，对有争议的证据，本院认证如下：一、对原告提供证据的认证据意见:1、前期物业服务合同，证明原告是第三人润红分公司选定的物业服务企业，有资格和资质为整个小区提供物业服务，合同约定每日5‰的违约金，原告实际是按年利率6%主张。经质证，被告量贩式歌城、李东翠、郑涵丹对证据的真实性及合法性提出异议，理由是合同上无法定代表人或委托人签名，系一份无效合同，是否符合法律规定，原告应提供证据予以证明；小区的开发商至今未交付房屋，也未告知业主与本案原告签订有该合同，故不承担支付物管费的责任。根据《物业管理条例》规定，本小区的物管应通过招投标聘请服务企业，如果该协议未经招投标程序进行签订，属违反法律法规签订的协议，不合法。本院认为，因原告未提供证据证明第三人润红分公司选聘其作为扎西尚城商住小区的前期物业服务企业已经县房产行政管理部门批准,该前期物业服务合同违反了行政法规的规定,应确认合同无效，就不应适用其中的违约条款,故对该证据的真实性予以采信，对原告按年利率6%主张资金损失的欲证事实不予采信，三被告的质证意见成立,予以采纳。2.工作联系函，证明被告李东翠、郑涵丹从2017年12月起开始占有扎西尚城小区部分1-4楼的商铺，并对该商铺进行了装修，被告李东翠、郑涵丹系商铺的实际占有人。经质证，被告量贩式歌城、李东翠、郑涵丹认为该证据系复印件，送达对象是李东翠，签收人姓郑，无法核实李东翠已签收。另外书写的是分公司，而公章是项目部。故对证据的三性和原告欲证明的事实均不认可；本院认为，该证据能证明被告李东翠、郑涵丹从2017年12月起就开始占有扎西尚城小区1-4楼部分商铺的事实，予以采信。3.威信县发展和改革局关于威信县扎西尚城小区物业服务收费标准的批复，证明批复明确收费的时间从实际使用之日起开始，并证明商业部分的服务费按每平方米2.5元收取，自来水二次加压每平方米按20元收取，化粪池清掏和水池按每户每月5元收取。经质证，被告量贩式歌城、李东翠、郑涵丹认为物业服务的收费标准不应由发改委批复，应由物价局批复，且批复作出之前未经过听证，程序不合法。本院认为，三被告认为该批复的程序违法，因批复涉及的是收费许可的行政行为，而本案是合同纠纷，故不作评判。4.经营照片，证明被告李东翠、郑涵丹以出租人的名义将其中3楼的部分商铺出租给被告量贩式歌城，并接受原告提供的服务，双方建立了事实上的物业服务法律关系。经质证，被告量贩式歌城、李东翠、郑涵丹表示与其无关联，不发表质证意见。本院认为，该证据只能证明被告量贩式歌城经营的情况，但不能证明原告欲证明的事实，对证据的真实性予以采信，对原告欲证明的事实不予确认。5.照片、催收公告，证明被告量贩式歌城接受服务后，拒绝支付物业管理费，经原告多次催告无果。经质证，被告量贩式歌城、李东翠、郑涵丹对证据的三性不予认可，理由是只能看出是在张贴公告，系原告的单方行为，三被告未收到过公告，不能证明原告欲证明的事实。本院认为，因三被告不予认可，原告未提供证据证明其已将催收公告送达三被告，故不予采信。6.欠费明细表、资金占用费计算表，证明被告量贩式歌城拖欠的物业服务等相关费用以其使用的54间房屋，共计2884.76平方米，每平方米每月按2.5元计算；资金占用费计算表，证明被告应支付资金占用费是根据每个商铺的欠费情况按年利率6%计算。经质证，被告量贩式歌城、李东翠、郑涵丹对被告量贩式歌城使用商铺总面积2884.76平方米的事实予以认可外，对其余欲证事实均不予认可。本院认为，因该证据系原告单方制作，对被告量贩式歌城、李东翠、郑涵丹认可的事实予以采信，其余欲证事实与本院查明事实部分不符，故不予采信。7.资金占用计算表，证明被告应支付的资金占用费情况。经质证，被告量贩式歌城、李东翠、郑涵丹认为，该证据系原告单方制作，不予认可。本院认为，该证据系原告自行制作，无被告的确认，不予采信。8.视听资料一份，证明原告试图与出租人即被告李东翠、郑涵丹进行协商，但该二人蛮横不讲理的行为造成了严重的负面影响。经质证，被告量贩式歌城、李东翠、郑涵丹认为与本案无关，只能证明原告与被告李东翠因物业管理用房产生争执的事实；本院认为，该证据能证明原告因收取物业服务费与被告李东翠、郑涵丹发生争执的事实，故对该部分事实予以采信。9.2018年1月至12月秩序维护部交接班记录表、消防巡查记录台账，证明原告按约定提供了物业服务，被告接受原告的服务应支付相关费用；经质证，被告量贩式歌城、李东翠、郑涵丹对其三性不予认可，理由是属于原告单方制作，无其他证据对其真实性、合法性进行佐证。本院认为，该证据虽是复印件，但原告对整个小区进行物业服务的事实客观存在，予以采信。被告量贩式歌城未提交证据。对被告李东翠、郑涵丹提供证据的认证意见：被告李东翠、郑涵丹提供的证据为商品房购销合同原件一份（业主杨思先的合同原件），证明：（1）第三人销售房屋的印章与原告提供物业服务合同的印章不一致，从而印证前期物业管理合同所使用的印章是违法印章；（2）本案第三人未按合同约定将房屋交付给业主；（3）扎西尚城属商住为一体的小区。经质证，原告认为该证据与本案无关，证据上的购房人为杨思先，属案外人，不了解其签订的合同，至于印章不同的原因是根据不同用途，有不同的印章纯属正常，前期物业管理是第三人告知，与原告无关，并不影响原告与被告的物业管理服务关系。被告量贩式歌城无异议。本院认为，因该证据涉及的是商品房买卖事宜，与本案无关联性，故不作评判。经原告申请，本院依职权向第三人润红分公司调取三层房屋建筑面积明细表及平面图各1份。经质证，原告无异议，被告量贩式歌城无异议，并表示该歌城使用三层商铺的总面积为2884.76平方米属实。被告李东翠、郑涵丹对证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据与被告李东翠、郑涵丹无关联，理由是被告量贩式歌城使用的铺面不是被告李东翠、郑涵丹出租的。本院认为，该证据载明被告量贩式歌城现所使用“扎西尚城”小区三楼商铺的建筑面积共2884.76平方米，且实际使用人无异议，采信作为认定案件事实的证据。第三人润红分公司、润红公司未提交证据。经过当事人的陈述和庭审认定的证据，本院确认如下法律事实：润红分公司系润红公司设立的分公司，润红分公司开发云南省威信县“扎西尚城”商住小区后，于2017年6月30日与原告签订前期物业服务合同，约定润红分公司委托原告对该商住小区提供全方位的前期物业服务，委托代管期限三年即从2017年4月1日起至2020年3月31日止，物业服务费按建筑面积收取，住宅每平方米每月1.2元，自来水二次加压费每户每月20元，化粪池清掏费每户每月5元，商业每平方米每月2.5元；从业主接收钥匙之日起的物业服务费由业主承担，尚未竣工及尚未出售的物业服务费由润红分公司承担。威信县发展和改革局于2017年7月2日对该小区的物业服务费收费标准作了批复。被告李东翠从2017年12月占有扎西尚城一至四楼部分商用房屋，用于经营KTV。被告量贩式歌城自2018年4月起使用了“扎西尚城”四楼部分商用房屋，建筑面积共计2884.76平方米。被告量贩式歌城于2018年未向原告支付物业服务费。本院认为，对原告和第三人润红分公司签订的前期物业服务合同是否有效的问题，三被告认为第三人润红分公司选聘原告作为扎西尚城小区的前期物业服务企业未经县人民政府房地产行政主管部门批准，《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”，因原告未提供其经县人民政府房地产行政主管部门批准为该小区物业服务企业的证据，原告与第三人润红分公司签订的前期物业服务合同违反了行政法规的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，依法确认原告与第三人签订的前期物业服务合同无效。虽然合同无效，但原告实际为整个扎西尚城小区提供了物业服务，其服务范围包括了被告所使用的商铺，根据权利义务相一致的原则，被告应按所接受物业服务的时间、项目向原告支付物业服务费。一、对原告要求被告量贩式歌城支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费86,542.8元、二次加压费12,960元、水池清洗费3,240元的请求，原告提供的工作联系函虽能证明被告李东翠2017年12月就占有扎西尚城小区三楼的部分商铺，但被告量贩式歌城不认可其使用的商铺系向被告李东翠、郑涵丹租赁使用，也未提供向谁租赁的相关证据，被告李东翠、郑涵丹对该事实不予认可，原告对其主张的租赁情形和2018年1-3月三楼商铺的使用情况及物业服务情况均未提供证据予以证明，故原告主张的被告量贩式歌城作为该商铺的使用者，在接受原告的物业服务后，应支付物业服务费的理由部分成立，确定由被告量贩式歌城自2018年4月起至2018年12月31日止向原告支付物业服务费；关于物业服务费是按建筑面积还是按室内面积收取的问题，原告与第三人签订的前期物业服务合同约定按建筑面积收取物业服务费，商业部分的收费标准为每平方米每月2.5元，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议条款的效力”的规定，被告量贩式歌城使用商铺的建筑面积共计为2884.76平方米，按每平方米每月2.5元计算，自2018年4月起至2018年12月31日止共9个月，被告量贩式歌城应向原告支付物业服务费64,907元（2884.76平方米×9个月×2.5元）；原告主张的二次加压费12,960元、水池清洗费3,240元，因三被告不认可原告为其提供该服务，原告未提供证据证明其为三被告提供了该服务，原告的诉讼请求，证据不充分，不予支持。二、对原告要求被告量贩式歌城按银行同期贷款利率支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止的资金占用损失请求，因本院确认原告与第三人签订的前期物业服务合同无效，故不适用该合同的违约条款，不予支持；三、对原告要求被告李东翠、郑涵丹对被告量贩式歌城所欠缴的费用承担连带责任的请求，因无合同约定且不符合法律所规定的承担连带责任的情形，故不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，判决如下：一、由被告威信县纯客派对量贩式歌城支付原告威信县天源物业管理有限公司2018年4月至2018年12月31日期间的物业服务费64,907元，限判决生效后10日内履行。二、驳回原告威信县天源物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,470元，由原告威信县天源物业管理有限公司承担1,000元，被告威信县纯客派对量贩式歌城承担1,470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人未自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满二年内申请本院强制执行。审 判 长  马太华审 判 员  夏俊波人民陪审员  罗在洋二〇一九年六月十一日书 记 员  杨 靓