广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终893号上诉人（原审原告、反诉被告）：欧祖华，男，1968年7月5日出生，汉族，身份证住址：广东省。委托诉讼代理人：罗林华，男，住广东省广宁县，由广东省广宁县南街镇圣堂村委会推荐。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李连昌，男，1965年3月2日出生，汉族，身份证住址：广东省广宁县。委托诉讼代理人：阮傍根，广东宁盛律师事务所律师。原审第三人：欧银珠，女，1962年5月13日出生，汉族，身份证住址：广东省。上诉人欧祖华因与被上诉人李连昌、原审第三人欧银珠租赁合同纠纷一案，不服广宁县人民法院（2018）粤1223民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧祖华及其委托诉讼代理人罗林华、被上诉人李连昌及其委托诉讼代理人阮傍根到庭参加诉讼，原审第三人欧银珠经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧祖华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判欧祖华与李连昌于2015年6月30日签订的商铺租赁合同合法有效；2.欧银珠与欧祖华之间是否构成侵权纠纷应当另案处理；3.李连昌承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、欧祖华与李连昌于2015年6月30日签订的商铺租赁合同依法确认为有效合同，应受法律保护。一审法院认为双方在签订案涉合同时，欧祖华未经欧银珠的同意或追认，将案涉房产租赁给李连昌的行为系无权处分行为，因此双方签订的合同为无效合同，该认定是错误的。第一，欧祖华的父亲欧宗孙与欧祖华一起和李连昌签订案涉合同，李连昌在一审庭审中承认当时见到欧宗孙出示其名下的房产证；第二，案涉合同签订后，欧祖华与李连昌按合同内容履行时间长达三年，一审庭审中，李连昌承认该事实；第三，在合同期内，并无任何人向欧祖华主张过权利，欧祖华也没有收到任何人向其提出侵权的请求。二、欧银珠主张的案涉房屋的赠予行为，未经法律的评判，依法应另案处理。综上，请求二审法院支持欧祖华的上诉请求，重新作出判决。李连昌书面答辩称，一、案涉合同应当无效。本案中，案涉的房产权属人是欧银珠，一审法院已查明该事实。欧祖华未经欧银珠同意或追认，与李连昌签订案涉合同，将案涉房产租赁给李连昌，其行为属于无权处分，因此双方签订的合同应当无效。二、李连昌在本次租赁行为中，不存在过错。2018年6月28日，欧银珠称其系案涉房屋的权属人，并拿出房产证给李连昌看，李连昌才知道该房屋真正的权利人。欧祖华明知案涉房屋非其所有，未经欧银珠的同意及事后也未得到欧银珠的追认，仍出租给李连昌，存在过错。三、案涉合同自始无效，欧祖华无权要求李连昌支付案涉房屋的租金，同时应当退回李连昌已付的押金3200元。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，欧祖华的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回欧祖华的上诉请求，维持原判。欧银珠没有到庭参加诉讼，也没有提交书面的答辩意见。欧祖华向一审法院起诉请求判令：1.李连昌立即向欧祖华支付拖欠的租金76800元。2.李连昌承担本案诉讼费。李连昌向一审法院反诉请求判令：1.确认李连昌与欧祖华于2015年6月30日签订的《商铺租赁合同》无效；2.欧祖华退回押金3200元给李连昌；3.欧祖华赔偿李连昌装修费20000元、搬迁费1000元；4.欧祖华赔偿李连昌损失18600元（按每天300元自2018年7月10日起暂计算至2018年9月10日，以后损失按该标准计算至李连昌搬迁完毕之日止）；5.本案反诉费由欧祖华承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落在广宁县××路××号，自1998年起，李连昌便向该房屋原权属人欧宗孙（已于2017年去世，是欧祖华父亲）承租房屋用作经营餐饮及旅业。2015年6月30日，欧祖华作为甲方（出租人）与李连昌作为乙方（承租人）签订一份《商铺租赁合同》，约定：“甲方将位于广宁县××路××号整栋楼房商铺（共4层）出租给乙方经营使用，租赁期限从2015年6月30日起至2020年6月30日止。租金分两期支付，第一期为2015年6月30日至2018年6月30日每月租金为3200元，合计一次给付115200元，在签订合同时付清；第二期为2018年6月30日至2020年6月30日的租金每月为3200元，合计76800元，在2018年6月30日前支付。签订合同时乙方给付3200元作为商铺押金，合同期满乙方无违反协议甲方无息退还押金给乙方”，双方还就租赁房屋的其他事项作了约定。合同签订后，李连昌如约向欧祖华支付第一期租金115200元和押金3200元，继续使用该房屋。另查明，涉案房屋原权属人是欧宗孙，欧祖华及欧银珠是其子女。2018年6月，欧银珠以其为实际权利人为由，要求收回案涉房屋。同年7月10日，李连昌被要求搬离案涉房屋。2018年9月27日，一审法院依法向广宁县住房和城乡规划建设局调查案涉房屋的权属情况。广宁县住房和城乡规划建设局于2018年9月30日出具复函，内容为：“经查核，坐落在南街镇环城西路××号的房屋已于2002年3月5日办理权属登记，产权证号为粤房地证字第C0496786号，权属人为欧宗孙，身份证号为。2013年3月11日，坐落在南街镇环城西路××号的房屋因产权证遗失而申请补办产权证，于2013年7月26日登记完毕，产权证号为粤房地权证宁字第××号，权属人为欧宗孙，身份证号为，房屋坐落更正为广宁县××路××号。2014年7月14日，欧宗孙将广宁县××路××号的房屋赠与给欧银珠并于当日办理权属登记，产权证号为粤房地权证宁字第××号，权属人为欧银珠，身份证号为。综上所述，坐落在广宁县××路××号的房屋现属欧银珠所有，产权证号为粤房地权证宁字第××号。”以上事实，有欧祖华提供的身份证、租赁合同、收据、通知书、房地产权证和国有土地使用证、李连昌提供的房地产权证、视频资料、交易回单以及一审法院依职权调查的房地产权档案详细资料、复函、调查笔录等证据证实。一审法院认为，本案的争议焦点有：一是案涉合同效力的认定；二是李连昌是否需要支付租金；三是欧祖华是否承担缔约过失责任的问题。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，案涉房产的实际所有权人为欧银珠，有广宁县住房和城乡规划建设局的复函和房地产权档案详细资料予以证实，一审法院予以确认。欧祖华与李连昌在签订案涉房产租赁合同时，欧祖华未经所有权人欧银珠的同意或追认，将案涉房产租赁给李连昌的行为系无权处分行为，双方签订的合同系无效合同。关于争议焦点二。因合同无效，应当是自始、当然、确定无效，故欧祖华无权向李连昌主张案涉房屋的租金。至于欧银珠主张2015年6月30日至2018年6月30日租金共计115200元，其不作追讨，同意李连昌继续租赁该房产，而2018年6月30日后的租金由其收取的意见，是另一法律关系。关于争议焦点三。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的赔偿责任。法律另有规定的，依照其规定”及《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，欧祖华既非案涉房屋所有权人，也未获得房屋所有权人对其授权，其在对案涉房屋完全不具有处分权的情况下，擅自与李连昌签订租赁合同，导致其与李连昌所签订的租赁合同无效，故欧祖华应返还其因该合同取得的财产，李连昌要求欧祖华退回租赁房屋的押金3200元，有理有据，一审法院予以支持。李连昌主张欧祖华支付装修费用、搬迁费及经营损失，但无证据证明因缔约合同无效受到了上述损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，因此，李连昌该项请求，理据不足，一审法院不予支持。综上，欧祖华的诉讼请求不符合法律规定，一审法院依法不予支持。李连昌要求确认案涉合同无效及退回押金、赔偿装修损失等诉讼请求，符合法律规定的，一审法院予以支持，不符合法律规定的，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回欧祖华的诉讼请求；二、确认欧祖华与李连昌于2015年6月30日签订的《商铺租赁合同》无效；三、欧祖华应于该判决生效之日起十日内向李连昌返还押金3200元；四、驳回李连昌的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件本诉受理费1720元，减半收取为860元，反诉费870元，减半收取为435元，合共1295元，由欧祖华负担885元，由李连昌负担410元。李连昌多交纳的25元，欧祖华应在给付上述款项时一并退回给李连昌。二审中，双方当事人没有提供新证据。一审查明的其他事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷，根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案的争议焦点是：案涉租赁合同是否有效。根据查明，欧祖华与李连昌于2015年6月30日签订案涉合同，期限为五年，而欧银珠于2014年7月14日申办了案涉房屋的产权证，欧银珠于2018年6月以权属人身份向李连昌要求收回案涉房屋，李连昌于同年7月10日搬离案涉房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，欧银珠于2014年7月14日申办了案涉房屋的产权证，其应为案涉房屋的所有权人，而欧祖华并未提供证据证实其与李连昌于2015年6月30日签订案涉合同已取得案涉房屋权属人的同意或其对案涉房屋具有处分权。故案涉合同在未经欧银珠追认或者欧祖华取得案涉房屋的处分权前，该案涉合同应为效力待定合同。虽然欧祖华与李连昌双方按照案涉合同约定履行至2018年6月，但因案涉房屋的权属人欧银珠已明确表示需要收回案涉房屋，且李连昌无法继续履行案涉合同已于2018年7月实际搬离，至此，欧银珠已通过实际行为表示对案涉合同不予追认，且欧祖华至今并未提供证据证实其具有对案涉房屋出租的处分权，故欧祖华主张案涉合同有效没有事实和法律依据，本院对其该主张不予支持。而对于案涉房屋权属的争议问题，并非本案审查范畴，如欧祖华对此有异议，可另行通过合法途径主张。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。欧祖华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1720元，由欧祖华负担。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年六月五日法官助理梁展晴书记员赵崇轩