山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初3325号原告：廖静如，女，1976年1月2日生，汉族，山东三箭建设工程股份有限公司职工，住济南市委托诉讼代理人：钟加衡（系原告之夫），男，山东众成建设项目管理有限公司项目经理，住址同原告。被告：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。原告廖静如与被告华润置地（山东）发展有限公司（以下简称“华润公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖静如的委托诉讼代理人钟加衡，被告华润置地（山东）发展有限公司法定代表人蒋智生的委托诉讼代理人王业华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖静如向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自交房最后交付期限2017年5月1日起至2018年4月25日止的逾期交房违约金按照总房款1192232元的4%计算共计47689.28元。事实与事由：2015年7月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于济南市市中区兴隆片区二环南路南侧紫云府小区F2地块8号楼2-1701号商品房一套。《商品房买卖合同》第四条约定房屋总价款911450元，购房金额为1192232元，原告已经履行付款义务；合同第八条约定，被告应于2017年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条及补充协议第七条规定，逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。截止2018年4月24日，被告仍未能按照合同要求向原告交付房屋，也未向原告书面说明无法按期交房的原因，所购房屋仍无法达到入住条件，已逾期180天。请求判如所请。被告华润公司辩称：根据合同补充协议第8.5条的约定，商品房的交付条件已经变更为五方验收合格，且在合同约定的交付日前涉案房屋已经竣工验收合格（含消防验收），同时被告已经于2017年4月22日通知原告接收房屋，但原告未按照约定接收，故相关责任应当由原告自行承担。从另一角度讲，即使按照双方主合同第8条约定的取得综合验收备案证明的商品房交付条件，被告也不应当承担逾期交付的违约责任。因为包括涉案商品房在内的整个建设红线内的所有商品房及配套设施在约定的交付日前均已经建设完毕并验收合格，但是由于政府部门及相关专营单位负责建设的市政配套设施（水电气暖等）未及时接入涉案商品房所在小区，从而导致综合验收备案证明无法取得，完全符合双方签订的补充协议第7.1条约定的因市政配套设施接通延迟导致的无法按期交付，被告可据实延期且无需承担逾期交付的违约责任。另外，被告方认为双方约定的违约金过高。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告没有逾期交付房屋，应依法驳回原告诉讼请求。原告廖静如围绕其诉讼请求，依法提供了以下证据：证据一，《济南市商品买卖合同》和《商品买卖合同补充协议》各一份，证明上述合同及补充协议约定了双方具体的权利义务，明确了被告向原告交房的期限以及逾期交房的违约责任；证据二，山东省济南市房地产企业预收款收据一张，记载原告已于2018年1月6日向被告缴纳全部购房款1192232元，全面履行了合同义务；证据三，《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》复印件和EMS快递单复印件各一份，证明原告于2017年4月22日收到被告发出的收房通知书，但认为房屋未达到交付条件，原告书面告知拒绝收房；证据四，《交付温馨提示》和《房屋结算移交协议书》各一份，证明被告于2018年4月26日再次通知原告交房事宜；证据五，《济南华润紫云府交付签约手册》一份，证明被告于2018年5月1日最终向原告交房的事实；六、落款时间为2017年4月28日、落款单位为华润置地（山东）发展有限公司的《关于“华润城紫云府F2－标段交付”的公告》，记载，通知业主涉案房屋于4月28日至4月30日办理集中交付及交付日未取得《综合验收备案证明》等内容。被告华润公司围绕其辩称事实，依法提供了以下证据：证据一，《济南市商品房买卖合同》（含补充协议）一份，证明补充协议8.5条将主合同第八条约定的交房条件变更为五方验收合格；主合同第十四条第二部分第2、3项、补充协议7.1条和9.1条均约定因政府市政配套接通迟延导致无法按期交付的，被告不承担逾期交房责任；补充协议7.2条约定违约金总额不超过房屋总价款的4%。证据二，《商品房预售许可证》一份，证明涉案商品房业已取得合法的销售手续。证据三，商品房入住通知书EMS邮寄单一份，证明涉案商品房达到交付条件后，被告已于交付日期前通知原告交付房屋。证据四，《单体竣工验收备案单》、《五方竣工验收合格报告》、《消防验收证明》、《市政公用基础设施的验收合格证明》及现场照片，证明在合同约定的房屋交付日前被告通知原告交付商品房时，涉案商品房业已竣工验收合格，且消防验收也已合格，具备合同约定和法律规定的交付条件。证据五，《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和民事判决书六份，证明法律规定的商品房交付使用条件为竣工验收合格（即建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格）并通过消防验收。证据六，《济南市城乡建设委员会关于进一步调整优化房地产开发项目竣工综合验收备案条件的通知》（济建开字【2018】6号文）、电力验收合格证明及涉案小区综合验收备案证明各一份，证明：1、2018年6月4日之前，接入由电力专营单位直接收费到户的正式用电是办理综合验收备案的必备条件，未接入的新建小区不予办理综合验收备案手续；2、涉案商品房所在小区由于市政配套未及时到位，致使接入由电力专营单位直接收费到户的正式用电延迟，并进而延迟取得综合验收备案证明。证据七，《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》一份，证明涉案小区系因市政配套及相关专营单位负责设施延迟接入涉案小区，导致涉案小区综合验收备案延迟。证据八，济发改投资【2018】211号文，证明兴仲路的建设主体为济南市市中区市政工程管理局，兴仲路2018年3月才进行可行性研究批复，开始启动进行相关建设工作。证据九，《济南市城市基础设施配套费征收管理办法》、《城市建设综合配套费征收流程及依据》、《关于继续执行济南市新建住宅小区供电配套工程费收费标准的通知》各一份，证明新建住宅小区由开发建设单位缴纳相应配套费用，由政府相关部门及专营单位负责建设建筑红线外的市政配套相关设施及管线，并将市政配套设施接入新建住宅小区。对原、被告提供的上述证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：2015年8月9日，原告廖静如（乙方）与被告华润公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定，原告廖静如购买由被告开发建设的位于济南市市中区紫云府小区F－2地块8号楼2单元1701号商品房一套，建筑面积共138.6平方米，单价为8601.96元/平方米，价款共计1192232元；出卖人应当在2017年4月30日前，将具备下列交房条件（该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“……7、关于交房期限：7.1因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件……、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、市政停水停电、政府指令暂停施工等非甲方原因导致该商品房无法按时交付的，除双方同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。7.2……甲方逾期交房，逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。……8.5乙方确认：即使有主合同第8条的约定，但该商品房经单体验收合格，即具备交付条件。如甲方向乙方交付的商品房已经验收合格，且甲方已按主合同及补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准，乙方保证并承诺会按主合同及本补充协议的约定或甲方《入住通知书》的要求办理收房手续；如乙方迟延或拒不办理收房手续的，则视为甲方已履行完毕主合同及本补充协议约定的商品房交付义务，且本商品房的交付时间为主合同及本补充协议约定或甲方《入住通知书》中约定的交付期限届满之日。……26.2本补充协议系主合同不可分割的组成部分，主合同未约定内容及主合同约定与本补充协议相抵触或不一致的，均以本补充协议约定为准。”上述合同及补充协议签订后，原告于2018年1月6日向被告交纳完毕全部购房款1192232元。2017年4月1日，济南市公安消防支队向被告出具编号为济公消竣复字（2017）第0012号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，载明：“华润置地（山东）发展有限公司：你单位申报并被确定为竣工验收备案抽查对象的兴隆片区二环南路南侧F-2地块1-13号楼；南区车库及配套商业（复验）（备案编号：济公消竣备字2017第086号。工程位于济南市市中区兴隆片区二环南路南侧，……8号楼地上建筑面积9892.92平方米，地下建筑面积1212.32平方米，地上**，地下**，建筑高度52.775米，……使用性质为住宅、车库及配套商业，复查申请材料收悉，经对整改情况进行现场检查测试，情况如下……。根据《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2016）规定，工程复查合格，你单位可以恢复使用……”。2017年4月10日，被告华润公司与施工单位华润建筑有限公司、勘察单位山东正元建设工程有限责任公司、设计单位山东省建筑设计研究院、监理单位山东泉景工程咨询有限公司五方共同作出《建筑工程竣工验收报告》，记载，“兴隆南F2地块8号楼，建筑面积11105.24平方米，该工程结构安全可靠，使用功能符合要求，技术档案资料齐全，同意验收”及“该工程符合国家有关法律、法规和强制性标准的规定，质量合格，一致同意验收”等内容。2017年6月6日，济南市城乡建设委员会对被告所开发建设的兴隆片区二环南路南侧紫云府小区F2地块8号楼进行了房屋建筑工程竣工验收备案，并向被告出具了编号为201724063－4号《房屋建筑工程竣工验收备案单》，该备案单备案意见处载明：“该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。”2017年5月15日，济南市市政公用事业局为被告所建兴隆片区二环南路南侧F-2地块14-23号楼出具编号为济公用检[2017]026号《建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表》，该表“市政公用设施分项验收备案意见”栏内载明：“由华润置地（山东）发展有限公司开发建设的兴隆片区二环南路南侧F-2地块项目（含1#-13#楼、北区车库及配套商业），位于市中区兴隆片区二环南路南侧，总建筑面积162435.08㎡。该项目已取得规划红线内节水、排水及供水、供气、供热设施单项验收证明。经审核，基本符合市政公用设施综合验收备案条件。”2017年4月21日，被告通过特快专递（EMS）向原告邮寄的《交付使用通知书》，原告于次日收到该交付使用通知书。因认为被告交付的商品房未达到交付使用条件，原告未按照通知要求到现场办理交接手续，并于2017年5月3日通过特快专递（EMS）向被告提交《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》，指出涉案房屋存在无法提供“三书一表一证”、无市政供水供电供气供暖、小区外道路不具备通行条件等问题，表示在上述问题解决或给予合理书面答复之前拒绝接收该房屋等。2018年4月25日，被告取得兴隆片区二环南路南侧F-2地块项目房地产开发项目竣工综合验收备案证明，编号为：济综验第2018044号，并于2018年4月26日在济南市城乡建设委员会所属“济南住宅与房地产信息”网上进行公告。2018年4月26日，被告再次向原告廖静如发出《交付温馨提示》，记载，“尊敬的的华润·紫云府8栋2单元1701室业主：您好！……，我司已于2017年4月30日向您发送了《房屋交付通知书》，就您办理交付手续进行了相应的安排，但您至今尚未办理商品房交付手续。由于集中交付日期已经结束，为方便您办理房屋交付手续……请您于2018年4月29日－5月5日前往济南华润紫云府F2物业服务中心办理交付手续。我们将安排专人为您提供服务。……”2018年5月1日，原告廖静如与被告华润公司签订《房屋结算移交协议书》，被告将涉案房屋交付给原告。另查明，原、被告签订涉案商品房买卖合同前，被告已于2015年5月14日取得由济南市城乡建设委员会颁发的编号为济建预许2015220号《商品房预售许可证》。济南市市中区兴隆片区项目指挥部于2018年5月出具证明一份，载明该项目自启动以来，因拆迁困难及环保橙色预警、环保检查等原因，造成兴仲路道路及水、电、气、热等市政配套施工周期延后，施工期间累计停工82天，影响了综合竣工验收备案等。本院认为，根据原告的提供《交付温馨提示》和《房屋结算移交协议书》及双方陈述，可以证明原、被告于2018年5月1日实际交接了涉案房屋，本院予以确认。关于原、被告争议的被告是否存在违约逾期交房行为和应否承担违约责任的问题。原告主张，被告于合同约定的交房期限届满前通知原告交房时，涉案房屋并未达到交付使用条件，被告实际向原告交付房屋的时间超过了合同约定时间，已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。被告主张，被告于2017年4月21日通知原告交付房屋时，涉案房屋已经符合补充协议约定的“五方验收合格”的交付条件，被告并不构成违约；原告拒绝按照通知要求接收原告交付的房屋，责任应由原告自负。且根据被告提供的由济南市市中区兴隆片区项目指挥部出具的《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》，能够证明涉案小区系因市政配套及相关专营单位负责设施延迟接入涉案小区，而导致涉案小区综合验收备案延迟，依据合同和补充协议的约定，被告的交房期限可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。原、被告所签商品房买卖合同及其补充协议，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应当作为认定本案事实和处理本案争议的依据。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，涉案合同补充协议虽系与主合同同日签订，但从补充协议第8.5项关于“乙方确认：即使有主合同第8条的约定，但该商品房经单体验收合格，即具备交付条件”和第26.2项关于“本补充协议系主合同不可分割的组成部分，主合同未约定内容及主合同约定与本补充协议相抵触或不一致的，均以本补充协议约定为准”的约定看，该补充协议系原、被告在主合同约定基础上对主合同进行补充和对其部分条款予以变更形成的新合意，符合上述我国合同法规定的变更合同条件。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号），国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批后，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的综合验收已不再是效力性强制性规定，故原、被告在补充协议中将交房条件变更为“经单体验收合格”，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该约定合法有效，应当作为认定被告向原告交付房屋是否达到约定交付条件的衡量标准和认定被告是否存在违约交房或逾期交房行为的依据。虽然被告已经于2017年4月10日由建设单位与施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方组织对涉案房屋所属8号楼进行了验收并作出《建筑工程竣工验收报告》，但因被告在合同约定交房日期即2017年4月30日前尚未取得相关建设主管部门的竣工验收备案单，即尚未完成对涉案房屋的单体竣工验收。因此被告于2017年4月21日通知原告交房时并不符合合同约定的交房条件，原告廖静如明确表示拒绝接收房屋，理由正当，本院予以确认；被告因在合同约定交房日期之前未完成对涉案房屋的单体竣工验收，进而造成逾期交房，系违约行为，应当依法承担相应的违约责任。被告于2017年6月6日在济南市城乡建设委员会对涉案房屋所属8号楼进行了房屋建筑工程竣工验收备案，并取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，应当视为达到了原、被告双方约定的经单体验收合格的交房条件。被告在具备交房条件后应当及时通知原告办理交房手续。被告于2018年4月26日才向原告发出交付房屋通知，致使涉案房屋直到2018年5月1日才予以交付完毕，因此逾期交房违约金应当自2017年5月1日起计算至2018年4月26日被告通知原告交房时止。根据合同约定，“甲方逾期交房，逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。”经计算，根据上述合同约定及逾期时间计算所得的违约金数额已经超出房款总额的4%，故本院依法确定违约金为本案中房款总额的4%即47689.28元（1192232元×4%）。对于被告提供《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》，因该情况说明中仅指造成综合验收备案延期的原因，并未对单体竣工验收造成影响，而本案中本院认定合同约定的交付条件是单体竣工验收合格，故该证据及相关事实不足以免除被告的逾期交房违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：被告华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付给原告廖静如逾期交房违约金47689.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1940元，减半收取970元，由原告廖静如负担470元，被告华润置地（山东）发展有限公司负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  徐计方二〇一九年六月十四日书记员  孟晓铮