文书内容贵州省遵义市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)黔03执异202号异议人（被申请人）：贵州湄潭天成置业有限公司（下称天成公司）。住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江镇。法定代表人：黄春华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兵、李鉴潮，高朋（上海）律师事务所律师。申请人：江苏大都建设工程有限公司（下称大都公司）。住所地：江苏省泰州市海陵区。法定代表人：陈达泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐然，江苏辉丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴昆，江苏大都建设工程有限公司职工。在本院执行大都公司与天成公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案中，异议人天成公司对查封其银行账户和土地使用权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并询问了双方当事人，现已审查终结。异议人天成公司称，保全查封的3个银行账户是异议人的基本经营账户，账户被查封后导致无法支付员工工资、工程款、材料款、税款、水电费、贷款，严重影响企业经营；异议人有足额的商业用房用于保全，愿用位于湄潭县经济开发区××区的国际汽车博览城项目1-8号、1-9号楼共计66套总建筑面积15395.07平方米的商业用房用于替换查封，该房评估价1.44亿元，足以覆盖申请人的债权。法院查封了异议人51820平方米项目土地使用权，严重超标的查封。为此，请求解除对尾号8039、7910、0650三个银行账户以及××号土地使用权的查封。异议人提供了房地产估价报告证明。申请人大都公司称，查封的三个账户上仅有数万元存款；查封的土地使用权成交价格仅为4872万元；查封的9号楼33套商业用房设定有抵押，其售价仅为7000元/平方米。查封的财产价值尚不能满足保全标的要求,不存在超标的查封。异议人单方委托评估的价格真实性无法确认，不具有证明力。为此，请求驳回异议人的异议。本院查明，本院依据生效的（2019）黔03民初235号民事裁定书，执行大都公司与天成公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案，执行标的6200万元。执行过程中，于2019年4月3日通过最高法院总对总查控系统冻结了异议人在贵州湄潭农村商业银行股份有限公司黄家坝支行开立的224211×××-1、224411×××-1、22×××-1银行账户及存款，三个账户内存款余额分别为809.38元、4084.43元、29047.46元，合计33941.27元。账户用途：尾号8039-1账户为按揭贷款发放账户；尾号7910-1账户为还贷账户；尾号0650-1账户为按揭贷款保证金账户。2019年4月10日，本院查封异议人开发的位于湄潭县经济开发区××区的国际汽车博览城项目1-9号楼33套商业用房，总建筑面积8002.17平方米；查封登记在异议人名下的××号土地使用权，面积51820平方米。异议人委托深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司对1-8、1-9号楼66套商业房进行估价，评估结果为，该两栋楼66套商业房于价值时点2019年5月16日的评估总值为144251800元，其中8号楼7492.9平方米，单价9370元，总值69271500元；9号楼8002.17平方米，单价9370元，总值74980300元。权利负担情况：8号楼在农行有未还抵押贷款5325653.6元，9号楼在湄潭农商行有未还抵押贷款9580000元，合计14905653.6元。另查明,天成公司系湄潭县政府招商引资企业,其开发的湄潭国际汽车博览城项目是以汽车展览、汽车直销、品牌4S店、汽修、汽配、二手车交易市场、物流、酒店办公、配套公寓、休闲娱乐为一体的主题商业项目，位于湄潭县，总占地300亩，建筑面积30万方，分4期开发完成。目前建成在售的是一期项目，约10万方。异议审查期间，本院随机调取天成公司已售81套商业用房销售合同，成交价最高12980元/平方米，最低7191.75元/平方米，成交均价8558元/平方米。从销售年度看，2015年4套，成交均价8205.31元/平方米；2016年7套，成交均价8211.21元/平方米；2017年26套，成交均价8466.75元/平方米；2018年32套，成交均价8603.92元/平方米；2019年12套，成交均价8953.13元/平方米。从销售楼层看，一层均价8679.61元/平方米；二层均价8614元/平方米；三层均价8104.04元/平方米。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条：“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一款：“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。”本案保全执行中冻结的异议人的三个银行账户系其用于生产经营的基本账户，实控金额仅为三万余元，未能实现保全目的，且对异议人生产经营造成较大影响；查封的土地使用权效力及于地上建筑物，其总体价值远远大于保全价值，严重超标的，且导致整个项目楼盘不能销售，对其生产经营活动同样造成较大影响。异议人提出用1-8、1-9号楼共66套商业用房作为保全查封财产，符合法律规定，有利于执行，对其生产经营活动影响较小，应予准许。综合该楼盘的地段、用途，参照近三年成交价格，对该两栋商业房单价综合评价为8000元/平方米，总面积15395.07平方米，总价值123160560元，别除未还抵押贷款14905653.6元，尚有价值余额108254906.4元，超出应保全金额74.6%，能够覆盖保全标的及后期执行中的相关费用，对债权人实现债权有可靠保障。因此,综合全案情况，本院保留对1-9号楼商业用房的查封，解除异议人3个银行账户及国有土地使用权的冻结和查封，另行查封1-8号楼33套商业用房。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第二项之规定，裁定如下：一、解除贵州湄潭天成置业有限公司在贵州湄潭农村商业银行股份有限公司黄家坝支行开立的224211×××-1、224411×××-1、22×××-1银行账户及存款的冻结；二、解除登记在贵州湄潭天成置业有限公司名下的××号土地使用权的查封；三、查封贵州湄潭天成置业有限公司开发的位于湄潭县××区的国际汽车博览城项目1-8号楼33套商业用房（具体房号见附件）如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向贵州省高级人民法院申请复议。审判长  徐忠显审判员  余德平审判员  杨 勇二〇一九年六月二十五日书记员  郭再梅            附件      湄潭国际汽车博览城1-8号楼查封房屋清单                  序号              坐落              楼栋              房号              楼层              规划用途              建筑面积（㎡）              套数                  1              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              1              一层              商业用房              162.23              1                  2              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              2              一层              商业用房              172.84              1                  3              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              3              一层              商业用房              235.58              1                  4              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              4              一层              商业用房              166              1                  5              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              5              一层              商业用房              164.28              1                  6              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              6              一层              商业用房              145.3              1                  7              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              7              一层              商业用房              124.46              1                  8              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              8              一层              商业用房              119.16              1                  9              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              9              一层              商业用房              113.63              1                  10              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              10              一层              商业用房              243.05              1                  11              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              1              二层              商业用房              727.33              1                  12              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              2              二层              商业用房              202.58              1                  13              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              3              二层              商业用房              173.53              1                  14              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              4              二层              商业用房              154.56              1                  15              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              5              二层              商业用房              208.95              1                  16              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              6              二层              商业用房              542.07              1                  17              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              1              三层              商业用房              337.63              1                  18              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              2              三层              商业用房              202.58              1                  19              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              3              三层              商业用房              173.53              1                  20              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              4              三层              商业用房              154.56              1                  21              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              5              三层              商业用房              208.95              1                  22              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              6              三层              商业用房              541.99              1                  23              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              7              三层              商业用房              80.67              1                  24              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              8              三层              商业用房              244.86              1                  25              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              1              四层              商业用房              160.25              1                  26              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              2              四层              商业用房              183.87              1                  27              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              3              四层              商业用房              151.8              1                  28              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              4              四层              商业用房              151.8              1                  29              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              5              四层              商业用房              114.7              1                  30              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              6              四层              商业用房              331.94              1                  31              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              7              四层              商业用房              168.21              1                  32              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              8              四层              商业用房              371.14              1                  33              湄潭国际汽车博览城              1-8号楼              9              四层              商业用房              158.87              1                  合计                                                                                         7392.9              33