广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终159号 上诉人（原审被告）：上思县宝龙旅游置业有限公司，住所地上思县思阳镇团结东路。 法定代表人：赵志忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁海忠，广西国海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦海琼，男，1973年8月9日出生，壮族，住上思县。 委托诉讼代理人：梁乃之，广西江平律师事务所律师。 上诉人上思县宝龙旅游置业有限公司（以下简称宝龙公司）因与被上诉人韦海琼买卖合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2018）桂0621民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2019年3月5日召集各方当事人到庭质证、调解。书记员何志玲担任法庭记录。上诉人宝龙公司的委托诉讼代理人梁海忠及被上诉人韦海琼及其委托诉讼代理人梁乃之到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。 上诉人宝龙公司请求二审法院撤销一审判决，改判驳回韦海琼的诉讼请求；事实与理由如下：一、一审判决认定事实不清。2015年7月28日，宝龙公司与韦海琼就转让上思县龙江半岛小区R2—C10号车位签订车位转让协议。2015年11月4日，宝龙公司发出公示要求购买受让车位的小区业主在公示十天内办理车位移交,物业企业也同时发出公示把收到的车位移交物业管理，但韦海琼拒绝接收车位，而非宝龙公司不履行交付车位的义务。一审法院以其他业主对车位权属有争议及韦海琼单方陈述尚未接收车位为由，认定宝龙公司不履行交付义务，属认定事实不清。二、一审判决处理不当。宝龙公司已实际履行车位转让协议约定的全部义务，并约定有足够时间给韦海琼受让物权，并非宝龙公司不履行交付义务，故宝龙公司根本不存在违约事实。韦海琼要求解除车位转让协议，退还购车位款并支付违约金，于法无据。小区其他业主对车位提出异议而未向有关部门提出，仅凭这些干扰行为因素就能认定宝龙公司不尽履行义务而违约及可以解除购车位协议并得到违约金，显然不合理。小区少数业主提出车位须办理权属登记证才能出售也不合理，思阳镇政府为此作了调解笔录，该笔录虽不能直接证明违约事实，但能证明韦海琼提出的权属争议问题作为其主张宝龙公司不履行交付义务的理由不成立。最高人民法院的司法解释对小区建筑物区分所有权的规定有明确规定，一审判决缺乏法律依据。综上，请求二审法院支持宝龙公司的上诉请求。 被上诉人韦海琼答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人韦海琼向一审法院起诉请求：1、判令解除韦海琼、宝龙公司于2015年7月17日签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》；2、判令宝龙公司退还韦海琼38000元，并以已付价款38000元为基数，按0.3‰/日支付自2015年7月17日起至2018年5月31日止共1049天的违约金11958.6元；3、本案诉讼费由宝龙公司承担。 一审法院认定事实：2005年，宝龙公司取得位于上思县明江公园内地号为13-221、使用权面积为173033.14平方米的建设用地使用权。2012年，上思住建局调整龙江半岛花园规划，将龙江半岛花园室外汽车停车泊位由原来342个调整为602个。 2015年7月17日，韦海琼为乙方与宝龙公司为甲方签订一份《龙江半岛花园停车位转让协议》，约定：“第一条、转让的车位。甲方向乙方按现状转让的是龙江半岛花园停车位，该停车位为R2区C10号停车位；第二条、车位使用年限。乙方基于本合同而享有对该车位排他的、独占性的使用权，如政府部门将来对车位颁发产权证的，所有权年限以证载年限为准；政府部门不予发证的，使用权年限与项目土地使用权年限相一致；第三条、转让价格。乙方受让停车位之费用按每壹个车位整体计价，价款为38000元；第四条、付款方式及时间。1、一次性付款：签订本协议时支付定金38000元，合同履行后，定金抵作车位价款；第五条、交付期限。甲方在乙方已付清全部转让费用后十日内将本协议约定的车位交付乙方使用。但如遇人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害或国家重大经济政策影响，甲方可根据实际予以延期；第六条、违约责任。1、乙方逾期支付款项的，应当从逾期之日承担应付未付款项每日万分之三的逾期付款违约金。逾期超过30日，甲方有权解除协议，将车位另行处分并不退还定金。2、甲方逾期交付车位的，应按乙方已付价款承担每日万分之三的逾期付款违约金。逾期超过30天，乙方有权解除协议并要求甲方退还已付价款；第九条、车位的权属。乙方对购买车位享有专有使用权，但政府部门不对该车位开展不动产登记，不对车位颁发权属证书，乙方同意其购买的车位不计算产权面积，不要求甲方对车位办理产权证书。乙方可以采取有偿或无偿方式将车位许可本小区其他业主使用。”《龙江半岛花园停车位转让协议》签订当日，韦海琼支付宝龙公司车位价款38000元。 2018年5月2日，韦海琼向宝龙公司书写了一份《关于要求退还车位费的意见书》，主要内容为：“本人于2015年7月17日与贵公司签订《龙江半岛花园停车位转让协议》，购买车位号为R2-10，并于当日付清车位费共38000元。按协议第五条约定，贵公司应于2015年7月27日将车位交付本人使用。但截止2018年5月2日，贵公司尚未能够将本人所购买的车位交付本人使用，逾期交付已有1070天以上。根据目前情况来看，贵公司在龙江半岛花园小车露天车位管理上尚未有一套成熟的管理方案，能够很好地保护车位购买人的权益。现本人要求与贵公司解除所签订的协议，请贵公司根据协议第六条之约定给予办理解除协议相关手续，退还本人车位款38000元以及违约金。” 另查明，韦海琼与宝龙公司于2007年9月22日签订的《商品房买卖合同》约定，韦海琼购买宝龙公司开发的龙江半岛花园R2-4幢303号房；该商品房建筑面积共123.23平方米，其中套内建筑面积112.98平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.25平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该《商品房买卖合同》附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》内容为：“公共建筑面积的构成内容、计算方法、分摊办法，按国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》及地方相关规定执行，以政府房产测绘部门的测量为准。”附件四《合同补充协议》约定：“2、小区会所、半地下室（杂物房）、车库等其他不属于该商品房建筑面积分摊范围内的各类建筑物、构筑物的所有权归属出卖人所有，不随同该商品房一并转移给买受人；3、买受人只拥有其所购商品房的土地证所记载的共有土地面积的使用权。小区内其他土地面积的使用权归出卖人所有。” 2015年7月17日，上思住建局委托上思县振兴房地产测绘有限公司对龙江半岛花园室外汽车泊车位建设情况进行测绘统计。2015年7月19日，上思县振兴房地产测绘有限公司作出上思振兴工测[2015]009号《测绘结果报告》，主要内容为：“经我公司于2015年7月18日实地勘测、核实，龙江半岛花园现已经建成室外汽车泊车位共524个（其中与规划不吻合的5个），待建汽车泊车位78个。” 一审法院经审理认为，韦海琼与宝龙公司签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定享受权利，并履行各自的义务。《龙江半岛花园停车位转让协议》约定，宝龙公司应在韦海琼已付清全部转让费用后十日内将本协议约定的车位交付韦海琼使用；宝龙公司逾期交付车位超过30天，韦海琼有权解除协议并要求宝龙公司退还已付价款；韦海琼对购买车位享有专有使用权，但政府部门不对该车位开展不动产登记，不对车位颁发权属证书。韦海琼于签订协议的当天即2015年7月17日付清购车位款，宝龙公司应于2015年7月27日前将R2区C10号车位交付韦海琼，但宝龙公司直至2018年5月2日韦海琼向其书写《关于要求退还车位费的意见书》仍未能将R2区C10号车位交付韦海琼专有使用，致使韦海琼购买车位的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，合同解除权条件成就后，行使解除权的关键在于解除权人是否向对方当事人传达了解除合同的意思表示。只要解除权人通过一定的形式向对方当事人表达了解除合同的意思且该意思表示为对方所知悉，即可发生解除合同的效力。据此，可以认定韦海琼已于2018年5月2日向宝龙公司明确表达了解除合同的意思表示，产生解除涉案《龙江半岛花园停车位转让协议》的法律效力。即韦海琼、宝龙公司签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》已于2018年5月2日解除，韦海琼现要求解除该协议的诉讼请求，该院不予支持。 关于宝龙公司应否返还韦海琼购车位款38000元问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据《龙江半岛花园停车位转让协议》的约定，宝龙公司逾期交付车位超过30天，韦海琼有权解除协议并要求宝龙公司退还已付价款。故协议解除后，宝龙公司应当将收取的购车位款38000元返还韦海琼。 关于宝龙公司应否支付韦海琼自2015年7月17日起至2018年5月31日止的逾期交付车位违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”宝龙公司、韦海琼签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》约定，宝龙公司逾期交付车位的，应按乙方已付价款承担每日万分之三的违约金。韦海琼依据《龙江半岛花园停车位转让协议》的约定，要求宝龙公司按每日已付购车款38000元万分之三的标准，支付逾期交付车位违约金，于法有据，应予支持。逾期交付车位违约金应自2015年7月28日起算，至2018年5月2日止共计1009天，该期间的逾期交付车位违约金为11502.6元（38000元×0.3‰/日×1009天）。《龙江半岛花园停车位转让协议》已于2018年5月2日解除，韦海琼主张2018年5月3日至2018年5月31日止的逾期交付车位违约金该院不予支持，但因宝龙公司未将购车位款返还韦海琼，宝龙公司应支付韦海琼该期间的利息损失。韦海琼已付购车位款的利息损失应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宝龙公司返还韦海琼已付款38000元；二、宝龙公司支付韦海琼违约金11502.6元；三、宝龙公司支付韦海琼自2018年5月3日起至2018年5月31日止的占用第一项款项期间产生的利息（本金38000元，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；四、驳回韦海琼的其他诉讼请求。案件受理费524.5元，由韦海琼负担4.8元，宝龙公司负担519.7元。 双方当事人在二审期间均未向本院提供新证据。 一审查明事实属实，二审予以确认。 综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、韦海琼请求解除其与宝龙公司签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》有无依据；二、韦海琼请求宝龙公司返还购车位款38000元及支付违约金有无依据。 本院认为，一、关于第一个争议焦点问题。韦海琼以宝龙公司至今未交付车位为由请求解除双方签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》，并提供其于2018年5月2日向宝龙公司送达的《关于要求退还车位费的意见书》证明其曾向宝龙公司提出过解除合同的要求。宝龙公司则认为其履行了交付车位的义务，只是韦海琼拒绝接收车位，且其出让车位合法，韦海琼的请求理由不成立。本院认为，韦海琼与宝龙公司签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》是双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。合同签订后，韦海琼履行了支付购车位款38000元的义务，但宝龙公司至今未将车位实际交付给韦海琼。宝龙公司抗辩称其已发出向业主移交车位的公示，但韦海琼拒绝接收。根据合同相对性原则，即使宝龙公司发出了向业主移交车位的公示，其也应通知韦海琼本人办理车位移交手续。而宝龙公司未提供其已通知韦海琼本人办理移交车位手续及韦海琼拒绝接收车位的相关证据证明其主张。故宝龙公司的抗辩主张没有事实依据，本院不予采纳。宝龙公司无充分证据证明其已向韦海琼交付了车位，而韦海琼在2018年5月2日向宝龙公司送达的《关于要求退还车位费的意见书》要求解除双方签订的车位转让协议，宝龙公司亦认可收到了该意见书。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，该意见书至韦海琼送达宝龙公司时双方签订的车位转让协议解除。如宝龙公司对此有异议，其可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。但宝龙公司从收到韦海琼送达的《关于要求退还车位费的意见书》至本案起诉前亦未就解除合同的效力提起诉讼或申请仲裁，故其与韦海琼签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》已于2018年5月2日解除。韦海琼再起诉要求解除该合同无事实和法律依据。一审对韦海琼的该请求不予支持正确，本院予以维持。 二、关于第二个争议焦点问题。既然双方签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，韦海琼有权要求宝龙公司返还已付款38000元及赔偿相关损失。故韦海琼请求宝龙公司返还已付款38000元有据可依，应予支持。对韦海琼请求的违约金问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”的规定，及宝龙公司、韦海琼签订的《龙江半岛花园停车位转让协议》关于宝龙公司逾期交付车位的应按乙方已付价款承担每日万分之三的违约金的约定，韦海琼依据《龙江半岛花园停车位转让协议》的约定，要求宝龙公司按每日已付购车款38000元万分之三的标准，支付逾期交付车位违约金，于法有据，应予支持。结合合同解除的时间因素考虑，一审法院支持韦海琼主张的合同解除前按合同约定计算违约金正确，本院予以维持。对合同解除后韦海琼的损失，因韦海琼未提供证据证明其存在利息以外的损失，故一审法院仅支持韦海琼已付购车款的利息损失并无不当，利息计算方法亦符合法律规定，本院对此亦予以维持。宝龙公司主张韦海琼无权解除合同及要求返还购车位款和支付违约金的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人宝龙公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1049元（上诉人上思县宝龙旅游置业有限公司已预交），由上诉人上思县宝龙旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 雁 审判员 宋丞致 审判员 潘云燕 二〇一九年六月十日 书记员 何志玲