苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初9768号原告：钟晓露，女，1988年11月12日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：王建华，江苏王建华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓峰，江苏王建华律师事务所实习律师。被告：苏州吴中万达广场投资有限公司，住所地苏州市吴中区长桥街道澄湖路******。法定代表人：于修阳，董事长。委托诉讼代理人：蔡钟纯、沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。被告：苏州吴中万达广场商业管理有限公司，住，住所地苏州市吴中区石湖西路**/div>法定代表人：王志彬，总经理。委托诉讼代理人：张文九、孔令梅，江苏六典律师事务所律师。本院于2018年11月5日受理了原告钟晓露诉被告苏州吴中万达广场投资有限公司（以下简称为万达投资公司）、苏州吴中万达广场商业管理有限公司（以下简称为万达商管公司）商品房预售合同纠纷一案，适用简易程序公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王建华、陈晓峰，被告万达投资公司的委托诉讼代理人蔡钟纯、沈庆国，被告万达商管公司的委托诉讼代理人孔令梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟晓露向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付租赁期间的经济损失232982.89元（其中租金损失199042元、误工费损失5421.89元、法院判决款28519元）；2、判令被告万达投资公司维修其房屋质量问题导致的漏水问题；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：其与被告万达投资公司于2015年7月5日签订《苏州市商品房买卖合同》，合同约定被告万达投资公司应于2016年9月30日前交付吴中城市生活广场8幢245室的商品房。后其分别于2015年9月23日、2017年8月25日与牛云潜、邱苏皖签订房屋租赁合同。后因房屋存在质量问题，导致经常出现漏水，店面一直无法正常经营，给租赁双方造成重大经济损失。漏水期间，其多次找到两被告协商维修事宜，两被告于2016年6月开始查找漏水原因，发现是公共通道漏水。经过简单修复后，2016年11月又出现顶面漏水。经过第二次修复后，商铺天花板再次出现多处渗水，部分墙皮出现开裂脱落现象，地板出，地板出现隆起渗水现象。其认为两被告不履行商品房买卖合同中的相关义务，给其造成损失。现其维护自身合法权益，故诉至法院。被告万达投资公司辩称：1、其积极履行了保修义务，涉案房屋经过竣工验收合格，涉案房屋防水工程在交付前防水试验合格且有防水验收合格文件，原告在交付时也进行过相关验收，因此可以确定房屋不存在严重的设计不合理、未按图施工、未按国家和行业规范施工、偷工减料等所谓的严重质量问题。原告提交的证据无法确定是其交付房屋的质量问题。漏水问题发生后，被告万达商管公司及时联系项目施工单位进场维修，其与被告万达商管公司已尽到维修管理的义务，并无过错，原告无权要求两被告承担赔偿责任。2、原告要求继续维修没有事实依据。原告确认涉案房屋于2017年1月后可正常使用，原告此后未向其再次报修，因此原告无法证明房屋存在漏水需要继续维修的事实。3、原告主张的损失不合理。根据《商品房买卖合同》约定，直接损失仅指维修费用。涉案房屋已由施工单位维修，原告并未承担相关费用。原告主张赔偿租金、误工费损失没有合同或法律依据。被告万达商管公司辩称，其并非购房合同的签署主体，原告无权以购房合同为依据要求其承担赔偿责任。其作为吴中万达广场物业管理单位，在漏水问题发生后已及时联系施工单位进场维修，尽到管理义务，并无过错，不应对原告主张的损失承担赔偿责任。原告现有证据仅能说明涉案房屋2017年1月存在墙壁渗水问题，但该问题沈永银在（2017）苏0506民初3710号判决书中已经明确，即房屋墙壁渗水2016年6月就已经维修好了，屋顶漏水问题也于2016年11月中旬维修好了，即涉案房屋2017年1月后可以正常使用，原告现有证据也不能证明房屋此后仍存在漏水问题，故原告要求其赔偿损失没有任何依据。本院经审理认定事实如下：万达投资公司（出卖人）与钟晓露（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买苏州市吴中区长桥街道吴中城市生活广场8幢245室的商品房，该商品房用途为非住宅，建筑面积62.65平方米，房价款1846357元。合同还约定出卖人交付的该商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。出卖人对该商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷的，出卖人应当承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日50元的误工费。出卖人应当履行保修责任而怠于履行，经买受人书面催告60日仍怠于履行的，买受人有权自行修复，并有权要求出卖人支付修复费和违约金，修复费应当符合国家有关计价规定，违约金为修复费的0.5%。该《苏州市商品房买卖合同》所附《补充条款》中还约定：出卖人根据合同及补充协议约定，对该房屋质量问题承担保修责任。买受人应当按法律规定以及《房屋使用说明书》的要求合理使用房屋，乙方使用不当（含装修原因），擅自改动房屋结构、设备位置及更换设施、设备或第三方责任造成房屋质量问题，无论该房屋是否在保修期内，出卖人对此不承担保修责任，概由买受人自行负责维修。由此造成房屋质量受损或出卖人及第三人损失的，由买受人承担全部责任。对于在保修期内确属出卖人应当承担保修责任的质量问题，出卖人除履行保修义务外，仅对由此造成的买受人直接损失承担赔偿责任，无需赔偿其他不属于直接损失范畴的其他责任。被告万达投资公司于2015年12月25日将涉案房屋交付原告钟晓露。原被告均确认房屋的保修期为2年。原告还表示住宅使用说明书涉及屋顶漏水问题保修期为5年，原被告均未提交住宅使用说明书。又，2015年9月23日，出租方（甲方）沈永银与承租方（乙方）牛云潜签订《商铺租赁合同》。合同约定，乙方向甲方承租吴中万达广场室外步行街8幢245室商铺，租赁用途为经营女装，租期自2016年2月1日至2020年1月31日止，2016年至2019年的年租金95000元，2019年至2020年的年租金104500元。等等。牛云潜交纳了涉案商铺2015年12月25日至2016年12月24日止的物业服务费2841.21元，并交付保证金20000元和第一期年租金95000元。2015年12月14日，牛云潜与江苏生庭建筑装饰工程有限公司（以下简称生庭装饰公司）签订《苏州市工程装饰装修合同》，约定生庭装饰公司对涉案商铺进行装修，合同总价款31000元，工期15天，自2015年12月14日至2016年1月1日止。牛云潜租赁后，涉案商铺发生渗漏水现象。2017年1月9日，牛云潜委托蚂蚁物流公司将涉案承租商铺内物品搬出。2017年5月18日，牛云潜诉至本院，以涉案房屋质量存在问题经常出现漏水，店面一直未正常经营，给其造成巨大损失为由，请求法院判令其与沈永银之间的商铺租赁合同于2017年1月15日解除，并主张沈永银退还租房保证金、支付违约金、赔偿损失。审理中，沈永银提出反诉，以涉案房屋租赁合同未解除为由，请求法院判令牛云潜支付2017年2月1日至2017年7月30日期间的租金47500元。沈永银在该案审理中还表示，房屋产权人钟晓露是其朋友的女儿，钟晓露要其将商铺出租掉。2018年3月27日，本院作出（2017）苏0506民初3710号民事判决书，认为牛云潜、沈永银签订的《商铺租赁合同》合法有效，沈永银未能提供符合合同约定用途的房屋，牛云潜租赁商铺经营服装店的合同目的无法实现，沈永银行为已构成违约，牛云潜有权主张解除合同，并认定合同解除日期为2017年1月15日，沈永银应当退还牛云潜保证金20000元并赔偿牛云潜各项经济损失27531元（包括装修费损失23573元、退还租金3958元）。沈永银要求牛云潜支付2017年2月1日至2017年7月30日的租金，缺乏事实依据，对此不予支持。遂判决：一、牛云潜与沈永银签订的《商铺租赁合同》于2017年1月15日解除；二、沈永银于本判决生效之日起十日内退还牛云潜保证金20000元，并赔偿牛云潜经济损失27531元，共计人民币47531元；三、驳回牛云潜其他诉讼请求；四、驳回沈永银全部诉讼请求。本诉部分案件受理费4789元，由牛云潜负担3801元，沈永银负担988元；反诉案件受理费947元，由沈永银负担。沈永银不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院，后因沈永银未预交二审案件受理费，经法院催交后仍未能按期交纳上诉费，苏州市中级人民法院于2018年9月11日作出（2018）苏05民终6283号民事裁定书，裁定：本案按沈永银自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2018年9月19日，沈永银支付履行款48519元。上述事实由原告提供的苏州市商品房买卖合同、民事判决书、民事裁定书、通知书、结算票据、当事人的陈述及庭审笔录予以证实。原告钟晓露认为涉案房屋存在质量问题，以致房屋漏水，其因漏水分别于2016年3月、2016年12月、2017年4月、2018年11月4次向被告报修。万达投资公司作为房屋出卖人应承担修复及赔偿损失的责任，万达商管公司为涉案房屋提供物业管理服务，基于物业管理合同义务也应承担维修义务。原告钟晓露表示其主张的损失包括：1、2019年2月1日之前的租金损失【9500元/年×3年-91402元】及自2019年2月1日起按每年104500元计算至判决之日止的租金；2、误工费5421.89元；3、法院判决履行款28519元。为证明其主张成立，钟晓露还提供了如下证据：1、商铺租赁合同复印件及身份证复印件，钟晓露表示其中2015年9月23日的房屋租赁合同系因其委托沈永银与牛云潜签约后对沈永银所签订的合同不放心，遂要求牛云潜补签了一份内容一致的合同。2017年8月25日与邱苏皖、单娜娜签订的房屋租赁合同系因其与牛云潜之间的租赁合同已终止，其又寻找了新的租户，但因为房屋漏水，故该合同未实际履行。2、漏水问题的反馈意见、处理方案复印件及公证书，其中反馈意见主要载明：8-245房屋2016年6月份报修后墙返潮，经查为后通道漏水，接到报修10天后修复，后观察无返潮。2016年11月15日报修顶面漏水，因店铺长时间处于闭店状态，因此以前未报修，接报后跟进维修二次进行注浆处理，第二次修复完成时间为2016年12月1日，12月份现场确认时，这家道具已全部搬走，处于锁门状态。处理方案的主要内容为：2016年6月份金街二层外铺8-245后墙返潮，经查为后通道漏水，商管公司通知总包中建二局维修，10天后修复，租户后期反映没有再次发生返潮现象。2016年11月15日租户再次反映商铺顶板漏水，总包单位接商管通知后立即安排进行注浆处理，2016年12月1日完成。请该租户观察确认是否仍由渗漏现象，因租户搬离无法联系确认，至2017年3月8日其通过观察并未发现新的渗漏点。由于该商铺业主怀疑屋面还可能渗水，故其将在屋面做蓄水试验，如闭水试验后还有渗水点项目公司及总包制定有效的防水措施及专项方案。等等。钟晓露认为该处理方案系因其于2017年3月份再次报修而作出。公证书的主要内容为涉案房屋的内部照片及工作记录，钟晓露以此证明其房屋的漏水情况。3、截屏，钟晓露以此证明2016年苏州市城镇非私营单位在岗职工年平均工资标准为79870元，故主张其误工费应按此标准计算26天为5421.89元。4、录音及文字整理稿，钟晓露以此证明其于2018年11月23日向万达商管公司反映漏水情况。另，原告钟晓露明确其要求被告对涉案房屋南面墙壁的漏水渗水、屋顶偏东侧开开裂及漏水进行修复。被告万达投资公司、万达商管公司认为原告钟晓露于2016年6月、2016年11月2次报修漏水，因房屋确实有渗水情况，其就进行了维修，其中2016年6月针对墙壁渗水进行维修，2016年11月针对屋顶漏水进行维修，两次均已修复好，但其不清楚漏水的具体原因，对钟晓露所述漏水、渗水系由房屋质量问题造成的意见不予认可。万达投资公司对钟晓露主张的各项损失均不予认可，万达商管公司认为其就此无责任。另，经质证，被告万达投资公司就钟晓露所提供的上述证据认为：1、商铺租赁合同复印件及身份证复印件均无原件，故不认可上述证据的真实性与关联性。2、对反馈意见复印件因钟晓露未提供原件不予认可；对处理方案复印件真实性无异议，但该证据仅能说明涉案房屋发生过漏水问题，不能证明涉案房屋存在质量问题及责任在其，处理方案也反映其已履行维修义务且修复完毕，钟晓露仅报修2次，处理方案系对前两次报修的总体陈述，相当于回访；对公证书真实性无异议，但该证据仅能表示商铺曾经有过渗漏水现象，但不能说明漏水原因及责任。3、对截屏真实性无异议，但不存在误工问题，与本案无关。4、对录音及文字整理稿的情况不清楚。被告万达商管公司表示对处理方案复印件不清楚，商铺租赁合同不能证明钟晓露主张的损失金额，其他意见均与万达投资公司一致。审理中，本院应原告钟晓露申请委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对：1、苏州市吴中区长桥街道吴中城市生活广场8幢245室房屋南面墙壁漏水、渗水和屋顶偏东侧开裂及漏水、渗水现象是否是工程质量问题造成的进行鉴定；2、如为工程质量问题造成，对该房屋的修复方案进行鉴定。后因原告未缴纳鉴定费用，故鉴定机构退案，鉴定程序已终结。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。涉案房屋已于2015年11月25日交付钟晓露，后涉案房屋租赁给牛云潜使用并已由牛云潜进行了装修。根据《苏州市商品房买卖合同》及所附《补充条款》合同约定，因钟晓露使用不当（含装修原因），擅自改动房屋结构、设备位置及更换设施、设备或第三方责任造成房屋质量问题，无论该房屋是否在保修期内，万达投资公司对此不承担保修责任。现原告钟晓露虽就涉案房屋漏水、渗水问题报修，被告方也进行了维修，但双方就此问题产生原因的意见不一，钟晓露就此申请司法鉴定，但未缴纳鉴定费用而致鉴定程序终结，现有证据不足以判断房屋漏水、渗水问题具体的产生缘由，原告以上述问题系因房屋质量问题导致而要求被告进行维修并支付违约金、损失，依据不足，本院对原告的上述诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告钟晓露的诉讼请求。案件受理费收取为人民币4839元，由原告钟晓露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。诉讼费缴纳户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  龚伟亚人民陪审员  李福宝人民陪审员  蔡伟栋二〇一九年六月六日书 记 员  张 青