北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终5024号上诉人(原审原告)：北京海文资产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路一号。法定代表人：丁林，总经理。委托诉讼代理人：郑兆阳，北京荣久律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚广涛，男，北京海文资产经营管理有限公司员工。上诉人(原审被告)：中国燕山联合对外贸易有限公司，住所地北京市房山区燕山燕东路9号。法定代表人：陈伯夫，董事长。委托诉讼代理人：赵茂，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻长城，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。上诉人中国燕山联合对外贸易有限公司（以下简称燕山公司）因与上诉人北京海文资产经营管理有限公司（以下简称海文公司）物业服务合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初43631号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海文公司的委托诉讼代理人郑兆阳、姚广涛，上诉人燕山公司的委托诉讼代理人赵茂、喻长城，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海文公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持海文公司一审的全部诉讼请求。2．一、二审诉讼费用由燕山公司承担。事实和理由：一审判决以京建物［2006］30号《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》仅规定了按照房改政策出售的公有住宅物业服务费用的缴纳主体，没有规定按照房改政策出售的公有住宅共用设备设施更新改造的责任主体和费用承担办法。一审判决以京建物［2006］30号为依据，核减了燕山公司已上市交易房屋应分摊的电梯、高压水泵更新改造工程费用，属于适用法律错误。根据国家建设部1992年7月1日施行的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第八条“电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新，可以按照国家和地方原有规定执行”和北京市人民政府1992年7月1日施行的《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》第七条“私有住房电梯、高压水泵的管理及其运行、维护和更新费用，由售房单位负责和负担。”同时，根据燕山公司与其员工签订的《出售内部公有住宅楼房协议书》第十条“售后的楼房管理和维修按北京市私有住宅楼房管理与维修办法的约定，燕山公司应承担已由海文公司垫付的电梯和生活水泵更新改造费用。燕山公司辩称，不同意一审判决，答辩意见与上诉意见一致。燕山公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回海文公司一审的全部诉讼请求，或将本案发回重审。2．一、二审诉讼费用由海文公司承担。事实与理由：一、燕山公司在本案一审中作为被告的主体不适格，一审认定燕山公司应承担相关费用于法无据。二、案涉小区的物业公共设施设备维修更新费用应从住宅专项维修资金中支取，而非由燕山公司负担。三、一审判决燕山公司承担物业公共设施设备维修更新费用，属于适用法律错误。财政部文件财企【2000】878号《关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的补充通知》第八条明确规定，企业出售住房以后，应分清与业主的责任界限，不再承担已出售住房的更新改造、修理、维修等责任。一审适用京建物［2006］30号《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》属于适用法律错误。海文公司辩称，不同意一审判决，答辩意见与上诉意见一致。海文公司向一审法院起诉请求：燕山公司支付海文公司电梯更新改造费用、生活供水设备更新改造费用66967．96元及滞纳金。一审法院认定事实：海文公司系北京市朝阳区松榆西里15号楼所在小区的物业服务单位。2012年7月23日,海文公司与北京千耀机电设备有限公司签订《松榆西里小区15#楼生活水泵买卖及拆装合同书》，采购、安装格兰富数字化叠压供水设备，价款为229979元。2013年3月10日，海文公司与北京通昊腾达建筑装饰工程有限公司签订《松榆西里15号楼无负压水泵房室内装修施工合同》，工程总价款为9001．05元。2011年12月26日，海文公司与西子奥的斯电梯有限公司签订《电梯设备买卖合同》，项目名称为松榆西里小区15#楼电梯更新，价格为218000元。2011年12月，海文公司与西子奥的斯电梯有限公司及杭州城东起重托运服务部签订《电梯设备运输合同》，设备价合计为8000元。2011年12月，海文公司与西子奥的斯电梯有限公司北京分公司及江苏龙海建工集团溧阳电梯工程有限公司签订《电梯设备安装合同》，安装（含调试）费合计39800元。2012年3月1日，海文公司与北京通昊腾达建筑装饰工程有限公司签订《松榆西里15号楼新装电梯（A梯）土建小工程施工合同》，工程名称为松榆西里15号楼电梯各楼层门口修缮，工程总价为8483．41元。1、北京市朝阳区松榆西里1号房屋原登记在李某名下，建筑面积63．63平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予李某。2003年李某将该房屋出售。2、北京市朝阳区松榆西里2号房屋登记在陈某名下，建筑面积61．90平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予陈某。3、北京市朝阳区松榆西里3号房屋登记在林某名下，建筑面积61．16平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价向售予林某。4、北京市朝阳区松榆西里4号房屋登记在李某名下，建筑面积61．77平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予李某。5、北京市朝阳区松榆西里5号房屋登记在田某名下，建筑面积63．33平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予田某。6、北京市朝阳区松榆西里6号房屋登记在梁某名下，建筑面积61．69平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予梁某。7、北京市朝阳区松榆西里7号房屋原登记在周某名下，建筑面积43．72平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予周某。2007年周某将该房屋出售。8、北京市朝阳区松榆西里8号房屋原登记在孟某名下，建筑面积76．36平方米。该房屋系1999年燕山公司以成本价售予孟某。2004年孟某将该房屋出售。9、北京市朝阳区松榆西里14号房屋原登记在王某名下，建筑面积为61．77平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予王某。2009年王某将该房屋出售。10、北京市朝阳区松榆西里15号楼17号房屋原登记在王某名下，建筑面积为43．72平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予王某。2009年王某将该房屋出售。11、北京市朝阳区松榆西里21号房屋登记在王某1名下，建筑面积63．63平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予王某1。12、北京市朝阳区松榆西里22号房屋原登记在朱某名下，建筑面积61．90平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予朱某。2016年该房屋所有权人因继承发生转移。13、北京市朝阳区松榆西里23号房屋登记在张某名下，建筑面积61．16平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予张某。14、北京市朝阳区松榆西里24号房屋登记在张某2名下，建筑面积61．77平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予张某2。15、北京市朝阳区松榆西里25号房屋登记在马某名下，建筑面积63．33平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予马某。16、北京市朝阳区松榆西里26号房屋登记在武某名下，建筑面积61．69平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予武某。17、北京市朝阳区松榆西里27号房屋原登记在洪某名下，建筑面积43．72平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予洪某。2006年洪某将上述房屋出售。18、北京市朝阳区松榆西里31号房屋登记在吕某名下，建筑面积63．63平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予吕某。19、北京市朝阳区松榆西里32号房屋登记在崔某名下，建筑面积61．9平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予崔某。20、北京市朝阳区松榆西里33号房屋原登记在陈某名下，建筑面积61．16平方米，该房屋系2000年燕山公司以成本价售予陈某。2009年陈某将该房屋出售。21、北京市朝阳区松榆西里34号房屋登记在汪某名下，建筑面积61．77平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予汪某。22、北京市朝阳区松榆西里35号房屋登记在马某名下，建筑面积63．33平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予马某。23、北京市朝阳区松榆西里36号房屋原登记在邢某名下，建筑面积61．69平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予邢某2015年邢某将该房屋出售。24、北京市朝阳区松榆西里37号房屋原登记在王某2下，建筑面积43．72平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予王某2。2016年王某2将该房屋出售。25、北京市朝阳区松榆西里38号房屋原登记在王某2名下，建筑面积76．36平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予王某2。2008年该房屋所有权人因继承发生变化。26、北京市朝阳区松榆西里41号房屋原登记在李某1名下，建筑面积63．63平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予李某1。2005年李某1将上述房屋出售。27、北京市朝阳区松榆西里42房屋登记在靳栋名下，建筑面积61．9平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予靳栋。2005年靳栋将该房屋出售。28、北京市朝阳区松榆西里43号房屋原登记在王某3名下，建筑面积61．16平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予王某3。2003年王某3将该房屋出售。29、北京市朝阳区松榆西里44号房屋登记在邢某1名下，建筑面积61．77平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予邢某1。30、北京市朝阳区松榆西里45号房屋原登记在姚某名下，建筑面积63．33平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予姚某。2005年姚某将该房屋出售。31、北京市朝阳区松榆西里46号房屋登记在胡某名下，建筑面积61．69平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予胡某。32、北京市朝阳区松榆西里57号房屋原登记在白某名下，建筑面积43．72平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予白某。2005年白某将该房屋出售。33、北京市朝阳区松榆西里58号房屋登记在白某来名下，建筑面积76．36平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予白某来。34、北京市朝阳区松榆西里51号房屋登记在李某3名下，建筑面积63．63平方米，该房屋系2004年燕山公司以成本价售予李某3。35、北京市朝阳区松榆西里52号房屋登记在赵某名下，建筑面积61．9平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予赵某。36、北京市朝阳区松榆西里53号房屋原登记在张某4名下，建筑面积61．16平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予张某4。2015年张某4将该房屋出售。37、北京市朝阳区松榆西里54号房屋原登记在臧某名下，建筑面积61．77平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予臧某。2006年臧某将该房屋置换。38、北京市朝阳区松榆西里55号房屋登记在戎某名下，建筑面积63．33平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予戎某。39、北京市朝阳区松榆西里56号房屋原登记在杨某名下，建筑面积61．69平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予杨某。2016年杨某将该房屋出售。40、北京市朝阳区松榆西里57号房屋原登记在张某名下，建筑面积43．72平方米，该房屋系2004年燕山公司以成本价售予张某。2009年张某将该房屋出售。41、北京市朝阳区松榆西里58号房屋原登记在刘某2名下，建筑面积76．36平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予刘某2。2013年刘某2将该房屋出售。42、北京市朝阳区松榆西里41房屋登记在周某名下，建筑面积63．63平方米，该房屋系2004年燕山公司以成本价售予周某。43、北京市朝阳区松榆西里42号房屋原登记在张某5名下，建筑面积61．9平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予张某5。2006年张某5办理了该房屋的夫妻更名手续。44、北京市朝阳区松榆西里43房屋登记在张某4名下，建筑面积61．16平方米，该房屋系2004年燕山公司以成本价售予张某4。45、北京市朝阳区松榆西里44号房屋登记在洪某名下，建筑面积61．77平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予洪某。46、北京市朝阳区松榆西里45号房屋原登记在叶某名下，建筑面积63．33平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予叶某。2009年叶某将该房屋出售。47、北京市朝阳区松榆西里46号房屋登记在王某4名下，建筑面积61．69平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予王某4。2011年2月王某4将该房屋出售。48、北京市朝阳区松榆西里47号房屋原登记在刘某名下，建筑面积43．72平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予刘某。2012年刘某将该房屋出售。49、北京市朝阳区松榆西里48号房屋登记在朱某名下，建筑面积76．36平方米，该房屋系1999年燕山公司以成本价售予朱某。一审法院认为，合法的债权受法律保护。根据北京市建设委员会发布京建物［2006］30号《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》：《北京市物业服务收费管理办法（试行）北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。现原告作为北京市朝阳区松榆西里15号楼所在小区的物业管理单位为该小区提供物业服务，垫付了物业公共设施设备维修更新费用，其有权要求燕山公司予以支付。具体金额，一审法院在扣除涉案49套房屋中已于2011年12月前上市交易的房屋的面积后，依法核算。原告主张滞纳金，缺乏事实及法律依据，一审法院予以驳回。判决如下：一、中国燕山联合对外贸易有限公司于判决生效后七日之内给付北京海文资产经营管理有限公司二万六千零一十五元八角八分。二、驳回北京海文资产经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：一、案涉电梯和生活用水设施的改造费用是否应由燕山公司承担。二、如案涉电梯和生活用水设施的改造费用应由燕山公司承担，应扣减的房屋范围。一、关于案涉电梯和生活用水设施的改造费用是否应由燕山公司承担。本案中，49套案涉房屋系由燕山公司按照房改房政策售出的公有住宅，海文公司系案涉小区的物业服务单位，并垫付了案涉小区电梯、生活用水设施的更新改造费用。《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第二条规定：“本办法所称公有住宅楼房，是指由政府住房城乡建设行政主管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房(以下简称新、旧楼房)。本市行政区域内有自管公有住宅楼房的企业、行政事业单位和住房城乡建设行政主管部门，均可依照本办法向职工出售公有住宅楼房。简易房、危险房、违章建筑和近期需要拆除、产权有争议以及具有历史价值的楼房，不准出售。”该办法第六条规定：“职工购买的住宅楼房，供暖费用、燃气设施维修更新费用的收取，按职工承租公有住宅楼房的办法执行。电梯、高压水泵的运行、维修及更新费用，由售房单位负担。”《北京市建设委员会关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》(京建物〔2006〕30号)规定：“《办法》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。”根据前述规定，海文公司有权要求燕山公司支付已经由海文公司垫付的案涉电梯、生活用水设施的改造费用，燕山公司主张该笔费用不应由其承担缺乏事实与法律依据，本院不予支持，一审对此认定并无不当，本院予以维持。二、关于应扣减的房屋范围。案涉49套房屋系由燕山公司按照房改房政策售出的公有住宅，49套房屋的买受人基于与燕山公司间一定的特殊关系购得案涉房屋。当案涉房屋上市交易后，房屋性质发生变化，此时再由产权单位负担电梯和生活用水设施的改造费用缺乏依据，一审认定应扣减2011年12月前上市交易的房屋面积后进行核算电梯和生活用水设施的改造费用并无不当，本院予以确认。但是，一审法院在核算过程中未扣除已于2004年上市交易的18号房屋导致核算结果有误，本院重新核算后依法予以纠正。另，燕山公司在二审庭审中主张，核减的范围还应包括劳动关系在燕山公司但人事关系已转至燕山石化公司的16位业主的房屋，以及在2011年12月前存在继承、置换、夫妻更名的房屋，对此，本院认为，前述情况中房屋未上市交易，房屋性质没有发生变化，根据前文论述，燕山公司应承担这部分房屋相应的电梯和生活用水设施的改造费用，燕山公司的该项主张没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，中国燕山联合对外贸易有限公司的上诉请求部分成立，北京海文资产经营管理有限公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初43631号民事判决；二、中国燕山联合对外贸易有限公司于本判决生效后七日之内给付北京海文资产经营管理有限公司二万二千零七元九角二分。三、驳回北京海文资产经营管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费1673元，由北京海文资产经营管理有限公司负担1124元（其中837元已交纳，另287元于本判决生效后七日内交纳至一审法院），由中国燕山联合对外贸易有限公司负担549元（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费1474元，由北京海文资产经营管理有限公司负担787元（已交纳），由中国燕山联合对外贸易有限公司负担687元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  程 磊审 判 员  田 璐二〇一九年六月十二日法官助理  郭妍子书 记 员  赵婷婷