湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2887号原告：湖南保利物业管理有限公司，住长沙市雨花区劳动东路550号今利园1、2座东头。法定代表人：杨文波。委托诉讼代理人：李芳，女，1985年8月8日出生，汉族，住湖南省平江县，系该公司员工。被告：周会英，女，1983年3月27日出生，汉族，户籍地：广东省深圳市宝安区,现住湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：赵鑫，湖南同升律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭秋阳，湖南同升律师事务所律师。第三人：长沙南湖广场置业有限公司，住长沙市天心区保利湘府文苑东4号栋综合楼405、406房。法定代表人：颜亮。委托诉讼代理人：苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡卫平，湖南天地人律师事务所律师。原告湖南保利物业管理公司（以下简称保利物业公司）与被告周会英物业服务合同纠纷一案，长沙南湖广场置业有限公司（以下简称南湖置业公司）作为第三人，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年5月15日公开开庭审理。原告保利物业公司委托诉讼代理人李芳，被告周会英委托诉讼代理人赵鑫、彭秋阳，第三人南湖置业公司委托诉讼代理人胡卫平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2014年7月1日至2017年12月31日期间的物业费，合计26543.50元；2、请求判令被告支付逾期交纳物业费的违约金26543.50元，物业费及违约金合计53087元；3、请求判令由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与南湖置业公司签订了关于南湖广场（保利国际广场）商住小区的《前期物业服务合同》。合同约定：原告在物业管理区域内提供物业服务，业主或物业使用人按照建筑面积交纳物业服务费（2.5元/月?平方米）。业主应自南湖置业公司交房通知书约定的交房之日起交纳物业服务费。因物业买受人的原因未按交付使用通知书约定的时间办理交付手续的物业，其物业费由物业买受人自交房通知书约定的交房日起全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费按【年】交纳，业主或物业使用人应于每【年】15日前交纳当期的物业服务费，在下【年】首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金。被告系保利国际广场A5栋3101号业主，建筑面积共252.79平方米。2014年7月1日至2017年12月31日，被告共计拖欠原告物业费26543.50元，应该按照合同约定向原告支付违约金37403.10元，现原告仅向其主张违约金26543.50元，合计53087元。原告多次电话、书面催缴，被告拒不缴纳，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告周会英答辩称，被告周会英按《商品房买卖合同》约定收房，原告保利物业公司未出示房屋及配套实施竣工验收合格的有效文件，不符合交付条件，被告在查看房屋过程中发现房屋存在严重的质量为问题，多处开裂和漏水，一直到一审结束仍未得到解决。原告保利物业公司没有按照约定提供相应的物业服务。建设单位向业主承诺抽奖券兑换、减免的物业服务费应当由建设单位缴纳，第三人作出的减免物业费应当兑现，被告与原告没有签订任何物业服务协议，仅与第三人签订了商品房买卖合同，因此，第三人应履行合同义务以及减免物业费的承诺。第三人辩称，第三人南湖置业公司同意原告保利物业公司的诉讼请求，案涉交付的房屋符合约定的标准，且第三人南湖置业公司已按照合同约定发出交房通知书让被告收房，被告周会英在2014年10月25日也委托过案外人伍志强收房。南湖置业公司未向被告承诺过减免物业费，前期的物业服务的物业公司的选定、物业费的收取有合同的约定，应按照合同履行。经审理查明：2013年5月25日，被告周会英（买受人）与第三人南湖置业公司（出卖人）签订了关于长沙市天心区书院路9号南湖广场A5栋N单元3101号房的商品房买卖合同，房屋建筑面积252.93平方米，商品房买卖合同第十条约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照合同约定将案涉房屋交付买受人，第十一条约定，买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在非主体结构方面的质量问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90日内整改合格，超过整改期买受人可以自行整改，出卖人应赔偿买受人整改的相关费用，第十九条约定，出卖人以邀请招标方式选聘湖南保利物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，收费标准为：高层住宅：2.5元/月?平方米，收费的起始时间为出卖人向买受人交付房屋之日（如房屋达到合同约定的交付条件，买受人在收到出卖人交房通知后不配合交房的，以出卖人在通知中注明的交房时间为物业收费起始日）。另，《商品房买卖合同》附件五《前期物业服务合同》中约定了具体的物业服务细则。2014年6月24日，第三人南湖置业公司对案涉房屋进行验收并制作了竣工验收备案表，并通知被告周会英收房。2014年7月16日，被告周会英在验房时，发现房屋存在质量问题并在房屋交验单上列明了需要整改的内容，经第三人南湖置业公司整改后，2014年9月13日被告周会英第二次验房时，仍认为房屋存在质量问题，并在房屋交验单上又列出了两项需要整改的内容，南湖置业公司再次进行整改后通知被告周会英验收房屋，被告遂在2014年10月25日委托案外人伍志强收房，但被告认为房屋质量仍有问题，拒绝收房，也拒绝缴纳物业费。另查明，被告周会英提交的旅游基金兑换券面值一等奖20000元，兑换券上载明：此券仅限在2013年7月30日之前兑换，兑换地点为保利国际广场滨江营销中心，兑换条件为2013年5月20日-5月26日购买保利国际广场任一房源的客户，完成签约后均可获得抽奖机会一次，中奖者可凭此券兑换与奖项等值的美国探索之旅旅游基金或等值的保利国际广场物业管理费，每张兑奖券仅限使用一次，正面由出券单位盖章，正面两旁缝处由“长沙南湖广场置业有限公司”盖公章方为有效，本券不兑换现金，不挂失，涂改无效，复印无效，发放后出现损毁、遗失等，出券单位和长沙南湖广场置业有限公司不予换补，不利后果由持券人自行承担。被告周会英提交的旅游基金兑换券正面无“长沙南湖广场置业有限公司”公章。正面两旁缝处亦无“长沙南湖广场置业有限公司”公章。以上事实，有当事人提交的《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、授权委托书、竣工验收表、房屋交验单、周会英的授权委托书、旅游基金兑换券以及当事人庭审陈述在卷佐证，予以认定。本院认为，本案的争议焦点在于：1、本案案涉房屋是否达到交房条件，本案案涉房屋何时达到交房条件；2、第三人是否给被告承诺减免物业费2万元的有效兑换券；3、本案被告所述的房屋质量问题是否可以成为被告拒绝支付物业费的抗辩理由；4、本案物业费的起算时间和标准如何确定。本院认为：关于案涉房屋是否达到交房条件问题，2014年6月24日，房屋验收合格，经第三人南湖置业公司通知收房后，被告周会英在2014年7月16日提出整改要求，第三人南湖置业公司对案涉房屋进行了两次整修，被告周会英均以房屋存在质量问题为由拒绝收房，但被告周会英提出的房屋质量问题均非房屋存在主体结构方面的质量问题，依照房屋买卖合同约定，被告周会英可在交由第三人南湖置业公司整改90日后自行整改，所产生的整改费用，被告周会英可向第三人南湖置业公司主张，被告周会英不得以拒收房屋为由拖欠物业服务费。故，本院认为，案涉房屋交付时间应为被告周会英于2014年7月16日第一次提出整改要求后，扣除第三人南湖置业公司90日整改期限后的第一天，即2014年10月17日。原告保利物业公司作为被告周会英房屋物业服务的提供者，与被告周会英构成物业服务合同关系。被告周会英应自2014年10月17日起向原告缴纳物业费。截至2017年12月31日，被告应缴纳的物业费总额为24323.44元(2.5元/平方米/月×252.93平方米×38个月+2.5元/平方米/月×252.93平方米×（14日÷30)）。对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院综合被告的违约情况，酌情确定为2000元。对于被告周会英提出的第三人南湖置业公司曾以奖券的形式抵扣了被告周会英物业费的抗辩意见。本院认为，被告周会英提供的奖券未加盖“长沙南湖广场置业有限公司”公章，兑换时间已过期，且该抗辩理由不足以成为被告周会英拖欠物业费的理由。本院对被告周会英的该抗辩意见不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告周会英于本判决产生法律效力后十日内向原告湖南保利物业管理有限公司自2014年10月17日起至2017年12月31日至的物业费24323.44元，并支付违约金2000元；二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1125元，原告湖南保利物业管理有限公司承担325元，被告周会英承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  阳强强人民陪审员  周重阳人民陪审员  周正亮二〇一九年六月二十三日法官助理彭丁幸子书记员任文静附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。