河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初212号原告：职晶晶，女，1986年12月29日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：辛东兴，系原告丈夫，代理权限为特别授权。原告：辛东兴，男，1982年12月26日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：三门峡慧泉房地产开发有限公司，住所地三门峡市湖滨区六峰路慧泉公园玖号商业A栋。法定代表人：祝兴涛，该公司董事。委托诉讼代理人：邓康，河南康研律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告职晶晶、辛东兴诉被告三门峡慧泉房地产开发有限公司（以下简称慧泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日作出（2018）豫1202民初2802号民事判决书，原告职晶晶、辛东兴及被告慧泉公司均不服该判决提起上诉，三门峡市中级人民法院经审理于2018年12月28日作出（2018）豫12民终2513号民事裁定，裁定：一、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初2802号民事判决；二、发回三门峡市湖滨区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告职晶晶的委托诉讼代理人辛东兴，原告辛东兴，被告慧泉公司的委托诉讼代理人邓康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告职晶晶、辛东兴向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告自2017年11月1日起按房款万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日，暂计算至2018年5月5日为23779.84元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月22日，我们与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发建设的慧泉公园玖号1幢33层3302号房屋，总房款639243元。合同签订后，我们按照被告的要求交付首付款153565元，余款办理了公积金贷款。10月27日，我们收到了被告邮寄的收房通知书、缴费明细表、收房办理手续流程。次日，我们到被告处办理接房手续。但是，进屋查看后我们发现屋顶多处漏水，且该幢建筑周边道路设施仍未完工，我们要求被告出示《商品房竣工验收合格证》、《竣工验收备案表》、《消防验收合格证》等文件，并要求对预收物业费提供相关依据，被告均未予回应。10月31日，我们向被告发函，要求被告出示相关文件及依据，被告仍未回应。因被告没有按照合同约定出示交房相关证明文件，并把预交1年物业费作为房屋交付的前置条件，致使房屋迟迟不能交付，被告应承担逾期交房的违约责任。被告慧泉公司辩称：一、根据被告出示的涉案《建设工程竣工验收报告》及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，涉案房产在2017年6月26日已经验收合格，原告以被告没有向其出具相关文件为由拒绝接受涉案房屋并要求被告支付逾期交房违约金错误。三门峡市公安消防支队在2017年11月23日对涉案工程出具建设工程消防验收意见书，结论是该工程消防验收合格。二、原告以涉案房屋漏水且建筑周边道路设施未完工拒绝接受房产，原告应自行承担责任。如果有漏水或建筑周边道路设施未完工等质量瑕疵，并不能导致合同目的不能实现，原告以此拒绝接受房屋是错误的。三、物业公司预收物业管理费并非强制性，被告并没有因原告拒绝预交物业费而拒绝向原告交付房产。四、根据商品房买卖合同补充协议第2条第2项：“原告应按被告通知接房日期及时办理接房手续，如原告超过30日未办理交接手续，视为原告已接房”的约定，原告无理由拒绝接受房产，其应当自行承担后果。综上，原告认为被告逾期交房，应根据合同约定承担违约责任没有任何事实和法律依据，法院应驳回其诉讼请求。经审理查明，2017年3月22日，原告职晶晶、辛东兴（××）与被告慧泉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：“……第三条××购买的商品房位于湖滨区文明路慧泉公园玖号1幢33层3302号……第四条计价方式与价款，1.按建筑面积计算，该商品房单价为4586元，总金额639243元……第八条交付期限，出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格……第九条出卖人逾期交房的违约责任……逾期超过30日后，××有权解除合同……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金……”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款139243元，剩余购房款500000元办理了公积金贷款。2017年10月26日，被告慧泉公司向原告寄出了收房通知书、缴费明细表及收房办理手续流程。次日，原告收到上述材料，因被告慧泉公司未向原告出示涉案房屋的竣工验收合格相关文件，被告拒绝接受房屋而离开。审理中，原告递交18张照片，用以证实其2017年7月26日查看房屋时，发现屋顶漏水严重且楼体周边道路尚未施工完毕。被告认为漏水及楼体周边道路未完工等质量瑕疵不能导致商品房买卖合同目的不能实现，原告不能以此为由拒绝接收房屋。被告慧泉公司递交公园玖号1号楼建筑工程竣工验收报告一份，用以证实涉案房屋已于2017年6月26日经验收合格，符合交付条件。该竣工验收报告显示，公园玖号1号楼地下1层、地上33层经建设、施工、勘察、设计、监理单位审查，于2017年6月26日出具项目审查结论，结论为合格。另查明：1、《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。2、职晶晶、辛东兴主张在2017年7月26日查看涉案房屋发现屋内存在漏水情况，并拍摄屋内照片18张。慧泉公司对此不予认可。3、职晶晶、辛东兴就是否接受房屋同慧泉公司的置业顾问通过微信进行过多次沟通，慧泉公司的置业顾问在微信聊天记录中并未出示涉案房屋的竣工验收合格文件、消防验收合格文件，置业顾问在聊天记录中表示可私下给予职晶晶、辛东兴2000元作为物业费。4、原一审中，慧泉公司于庭审（2018年7月11日）后向本院提交涉案工程的竣工验收报告及三门峡市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见》，本院于2018年7月19日组织职晶晶、辛东兴、慧泉公司对该证据进行了质证。本院认为，原告职晶晶、辛东兴与被告慧泉公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告职晶晶、辛东兴向被告慧泉公司支付购房款后，有权利要求被告慧泉公司向其交付符合法律规定、符合合同约定的房屋。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《中华人民共和国合同法》第一百五十七条：“××收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”的规定及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告慧泉公司应向原告职晶晶、辛东兴交付经竣工验收合格的商品住宅，同时原告职晶晶、辛东兴有权利（亦为其义务）及时检验被告慧泉公司向其交付的商品住宅质量是否合格。结合商品住宅系为建筑工程类的特殊商品，原告职晶晶、辛东兴也并不完全具备检验建筑工程质量相应的专业知识，其对该商品住宅的检验有赖于被告慧泉公司提供该住宅经竣工验收合格的证明文件，故被告慧泉公司应在向原告职晶晶、辛东兴交房时提供该证明文件。现根据原、被告双方的举证及庭审陈述可以确认，被告慧泉公司并未在原告职晶晶、辛东兴前去办理接房手续时向二人出示上述证明文件，原告职晶晶、辛东兴因未能见到涉案房屋的竣工验收合格而拒绝接房，于法有据，本院予以支持，被告慧泉公司自逾期交房之日（2017年11月1日）起按购房款的日万分之二向原告职晶晶、辛东兴支付违约金；因被告慧泉公司在原一审中已向二原告出示涉案房屋的竣工验收合格文件。原告职晶晶、辛东兴在明知该房屋已经验收合格，且被告惠泉公司已经向其出示房屋验收合格手续的情况下，仍不接受该房屋，对其自行扩大的损失由其自行承担，故违约金仅应计算至出示文件之日（2018年7月19日）为33368.48元。关于房屋漏水问题，原告在2017年7月26日查看房屋时发现有漏水现场，但在2017年10月27日至今原告并未查看房屋，暂无证据证明房屋现存在漏水问题。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十七条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：被告三门峡慧泉房地产开发有限公司支付原告职晶晶、辛东兴逾期交房违约金33368.48元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，由三门峡慧泉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  吕战廷人民陪审员  高洪涛人民陪审员  吕志强二〇一九年六月二十六日书 记 员  李 莎