广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初686号 原告：林华宁，男，1977年11月15日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：钟小瑜，广西纳百川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴波，广西纳百川律师事务所实习律师。 被告：赖军，男，1988年6月12日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：林其兰，广西金大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘越，广西金大地律师事务所实习律师。 被告：许家用，男，1973年1月4日出生，汉族，住广西玉林市。 原告林华宁与被告赖军、许家用申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年2月15日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟小瑜、被告赖军的委托诉讼代理人林其兰、潘越到庭参加诉讼，被告许家用经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林华宁向本院提出诉讼请求：1、确认被告赖军与许家用于2016年7月14日签订的《买卖房屋（商业用途）协议书》无效；2、撤销玉林市玉州区人民法院作出的（2018）桂0902执异7号《执行裁定书》，回复对玉林市毅德国际商贸城二区15幢25号和26号房屋（房产证分别为：玉房字第××号、玉房字第××号）的执行。事实与理由：因原告与被告许家用民间借贷纠纷一案，原告于2016年8月16日向玉州区人民法院申请查封了许家用名下，坐落于玉林市毅德国际商贸城二区15幢25号和26号房屋，并向玉州区人民法院申请执行。2018年，被告赖军向玉州区人民法院提出执行异议，称其与许家用于2016年7月14日签订的《买卖房屋（商业用途）协议书》，购买许家用名下，坐落于玉林市毅德国际商贸城二区15幢25号和26号房屋，已付清全部价款，并于2016年7月14日起，实际占有、使用至今。请求法院解除对上述房屋的查封，玉州区人民法院于2019年1月17日，作出（2018）桂0902执异7号《执行裁定书》，裁定中止对玉林市毅德国际商贸城二区15幢25号和26号房屋的执行。原告认为：被告赖军与许家用签订的房屋买卖协议中，约定的房屋买卖价格明显低于市场交易价格，该协议属于恶意串通，损害申请人利益的合同，依法应认定无效，理由如下：第一，毅德国际商贸城的上皮平均交易价格在12000元/㎡以上，而本案中涉案的两件房屋面积分别为105.89㎡、110.64㎡，合计约215㎡，而交易价格仅为160万元，即每平方米仅7441元，远低于市场平均交易价格。第二，赖军提供的银行电汇凭证中的汇款人并非赖军，而是赖广明，汇款用途是“货款”，并非房款，存在着两被告以银行电汇凭证虚构房屋交易的可能。第三，许家用在明知房屋已被查封的情况下，仍与赖军进行房屋买卖，许家用的行为属于恶意转移财产，逃避债务的恶劣行为。综上所述，赖军与许家用签订的《买卖房屋（商业用途）协议书》属于恶意串通，损害申请人利益的合同，根据《合同法》第五十二条的规定，应认定其无效。赖军并未取得对涉案房屋的排他性权益，玉林市玉州区人民法院作出的（2018）桂0902执异7号《执行裁定书》认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。申请人为维护其合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告赖军辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由：一、赖军与许家用签订的《买卖房屋（商业用途）协议书》是合法有效的。（一）、该协议是赖军与许家用自愿签订的，是买卖双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，更没有恶意串通损害国家、集体和第三人的合法权益，不存在合同法第52条规定的合同无效的情形。（二）、被告许家用与赖军自愿签订买卖协议，将属其所有的玉林市毅德国际商贸城二区15幢25号、26号房屋以165万元的价款出卖给赖军，事后因急需资金周转，又自愿将售价由165万元变成160万元，是被告许家用作为有处分权人，对自己房屋所有权的行使和处分，至于说许家用没有将出卖房屋所得的价款用于偿还债务，这是另一个法律关系，与其对房屋应当享有的处分权无关。依照物权法第十五条：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力”和合同法第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，应当认定被告许家用与赖军所签订的房屋买卖协议是合法有效的。（三）、两被告之间的房屋买卖合同已经履行，且买卖行为已经得到相关部门的认可。表现在：1、赖军已经付清了玉林市毅德国际商贸城二区15幢25号和26号房屋的全部购房款共160万元给许家用；2、许家用早在赖军支付第一笔购房款（定金）120万元的当日，即2016年7月14日，已将该两幢房屋连同房屋钥匙一起交付给了赖军，自2016年7月14日起，该两幢房屋一直是由赖军合法占有、管理、使用至今，已实际控制使用讼争房屋多年。3、赖军已于2016年12月21日依法交清了买卖上述房屋产权变更过户应交的增值税、印花税、契税、土地增值税、城市维护建设税等等所有税费，买卖双方的交易行为已经得到了相关部门的认可。 二、原告以“两被告签订的房屋买卖协议约定的买卖价格明显低于市场交易价格、属恶意串通”为由，要求确认该房屋买卖协议无效没有任何事实和法律依据，依法不应支持。理由是：（一）、谁主张谁举证是民事诉讼举证责任分担的基本原则，原告在本案既没有任何证据证实该房屋买卖协议约定的买卖价格明显低于市场交易价格，也没有任何证据证实赖军与许家用在买卖上述房屋过程中，存在恶意串通损害其合法权益的行为，属举证不能，依法应承担败诉的法律后果。（二）、赖军与许家用约定的房屋买卖价格是完全符合市场交易价格的，根本不存在以明显低于市场交易价格进行房屋买卖交易的事实。玉林市毅德国际商贸城地处偏僻的城西开发区，不属于玉林市政中心或核心经济区，特别是二区，位于里面，地址更偏，不属于第一排临街铺面，而且，二区15幢25号、26号房屋虽为商业用地，但该两幢房屋的占地面积分别只有30多平方米，且只有一楼属于铺面，其余均为住宅，扣除楼梯面积，属于商业用地的实际面积事实上只有25平方米左右，而属于住宅的实际使用面积也是极小的，因此这类所谓的商铺市场交易价格并不高。众所周知，玉林房地产价格是从2018年才开始大幅上升的，但是，即使是在房地产价格大幅上升后的2019年3月，玉林市毅德国际商贸城一手商铺的价格也只有9000元m2，该价格还要扣除开发商给予的各种优惠，二手商铺因为已经过了一段使用年限，且商铺和土地的交易契税远远高于普通房屋的交易契税，同时买方通常要承担买卖双方应当交纳的所有税费，因此其交易价格要远远低于一手商铺，这是客观存在的事实。赖军买受的毅德国际商贸城二区15幢25号、26号房屋属于二手毛坯房，而且是全款支付，交易价格160万元，单价7389元/m2已远高于同类房屋的市场交易价格。可见，原告以毅德国际商贸城的商铺平均交易价格在12000元/m2以上为由，主张该两幢房屋的交易价格明显低于市场交易价格是毫无事实依据的。（三）、赖军与许家用不存在任何恶意串通的行为，原告主张两被告恶意串通既没有任何事实依据，也没有任何证据证实。表现在：1、赖军与许家用只是普通的买卖双方当事人，双方既不是亲戚，也不是朋友，而且其双方交易的价格已明显高于市场交易价格，不存在恶意串通的事由。2、赖军在与许家用签订房屋买卖协议时，根本不知道许家用欠有原告的债务，直到2018年9月，赖军委托律师到法院查询，才得知许家用欠有原告的借款，且已申请执行该两幢房屋，为此，赖军已立即提出执行异议申请，根本不存在与许家用恶意串通的行为。3、赖军于2016年7月14日与许家用签订房屋买卖协议、交付120万元的购房定金且合法占有、使用讼争房屋在前，原告2016年7月19日起诉许家用和法院2016年8月16日查封该两幢房屋在后，而且法院在查封该两幢房屋时，并没有依法进行公告。故赖军客观上不知道、也不应当知道该两幢房屋已被法院查封的事实，直到2016年12月25日，赖军到玉林市房管部门要求办理该两幢房屋的产权变更登记手续，房管部门才告知该两幢房屋已被玉州区人民法院查封，但并未告知赖军是谁申请查封、因何查封，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”的规定，该查封裁定对赖军依法不发生法律效力。因此，赖军于2016年10月8日支付第二期购房款40万元给许家用只是履行自己作为买方的合同义务，其对没有将第二期购房款40万元交到法院没有任何过错。4、本案120万元及40万元电汇凭证的汇款人虽然是赖广明，但赖广明是赖军的父亲，该两笔款事实上是赖广明代赖军支付的购房款，只不过是赖广明没有文化，将购房款写成“货款”而已，这实际上是父母出资为子女购房的行为，这种行为法律上不仅没有禁止，相反婚姻法司法解释是给予明确保护的。而且，该两张电汇凭证虽写成“货款”，但许家用除了与赖军存在本案两幢房屋的买卖交易之外，与赖军或赖广明之间并不存在其他任何交易，具备了唯一性、排他性的特征，应当认定为购房款。同时，该两笔款项，其中120万元是签订房屋买卖协议当天支付的，其付款时间、金额与房屋买卖协议完全相符，且许家用已于当天立写了收到赖军购房定金120万元的《收条》给赖军收执。而另一张40万元的电汇凭证，也是2016年10月8日，许家用因资金周转困难，与赖军协商变更合同价款及付款时间的当日支付的，有许家用的《证明》为证。因此，该160万元事实上就是购房款，交易双方也自始至终确认为购房款。原告主张两被告“存在以银行电汇凭证虚构房屋交易的可能”明显是捏造事实。5、本案中，赖军：①不知道许家用欠有原告的借款；②没有与许家用串通一气、相互勾结的必要；③没有与许家用串通一气、相互勾结的事实；④已支付合理的对价，没有以损害原告的合法权益来达到自己的非法目的，原告被告恶意串通没有证据。 三、玉州区人民法院以（2018）桂0902执异7号执行裁定，中止对玉林市毅德国际商贸城二区15幢25号和26号房屋（房产证分别为：玉房字第××号、玉房字第××号）的执行是正确的，原告要求撤销该裁定，恢复对该两幢房屋的执行没有任何事实和法律依据，对其诉讼请求，依法应予驳回。理由是：（一）、玉林市毅德国际商贸城二区15幢25号和26号房屋，是被告赖军支付了160万元价款、以合理的对价善意买受所得，不属于被行人许家用的财产。（二）、上述两幢房屋依法应认定归被告赖军所有，未办理物权变更登记，不影响物权的归属。1、当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，是当事人取得该不动产物权和进行不动产登记的基础。对此，物权法第十五条明确规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力”。2、《物权法司法解释一》第一条明确规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理”，由此再次明确了买卖、赠与等等，是确认不动产物权的归属和进行不动产物权登记的基础。3、针对《物权法司法解释一》第一条的理解和适用，最高人民法院在新闻发布会上明确指出：“（一）关于不动产登记与物权确认或基础关系争议，《解释》从两个方面作出规定，一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求”。依照上述法律、司法解释的规定，应当认定被告赖军已通过买受取得了玉林市毅德国际商贸城二区15幢25号和26号房屋的所有权，赖军才是该两幢房屋的真实权利人，原告要求执行该两幢房屋严重损害了赖军的合法权益，依法不应准许。（三）、被告赖军在原告起诉和法院查封之前，已和许家用签订了合法有效的房屋买卖协议，且合法占有使用涉讼房屋，支付了全部房屋价款，交清了产权变更所需的全部税费，而作为出卖人的许家用也确认讼争房屋已属赖军所有，因此，涉讼房屋事实上是赖军善意有偿取得，赖军作为该物权的真实权利人，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，至于未办理产权变更是因原告错误申请法院查封造成的，赖军对此并无过错。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人…，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院对讼争房屋的查封执行显然是错误的。而且，由于法院查封执行该两幢房屋，导致赖军无法办理房屋产权变更过户，妨碍了赖军对物权权利的行使，严重损害了赖军的合法权益，依照物权法第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危害”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条：“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的”等规定，赖军有权利要求法院中止对该两幢房屋的执行并予以解封。可见，玉州区人民法院支持赖军的执行异议申请，裁定中止对涉讼房屋的执行是完全符合客观事实和法律规定的，原告要求撤销该裁定并恢复对该两幢房屋的执行显然是无理的，恳请法院依法驳回其诉讼请求。 被告许家用未答辩也未提供证据。 被告当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告赖军对原告提供的证据4提出异议，认为该证据所显示的价格是2012年的，不是交易时的价格，这是第一期最好地段的临街商铺的交易价格，不是二期的房屋交易价格，且此价格也不是真实的交易价格，与本案没有关联性。本院认为，该证据不能真实反映涉案房产的价格，不能证明原告所主张的涉案房屋交易价格明显低于市场交易价格，只能作为参考依据；被告对原告提供的证据5的真实性无异议，但对证明内容提出异议称，该款系赖军的父亲赖广明为赖军支付涉案房屋的购房款，其支付的时间、金额与买卖合同约定的时间、金额一致，赖广明、赖军与许家用除了本案的房屋买卖外没有其他的经济往来，且许家用亦承认收到赖军的购房款。本院认为，银行汇款凭证中汇款用途的书写存在随意性，不能真实反映汇款的用途，通过本案被告赖军与许家用签订的房屋买卖合同可以看出，该汇款与合同约定的金额、支付时间一致，且许家用亦认可收到赖军的购房款，而赖广明与许家用并无其他经济往来，由此可以认定该汇款系赖广明替赖军向许家用支付的购房款；被告对原告的证据6真实性无异议，但该证据不能证明赖军没有实际占有使用房屋。本院认为，原告提供的照片不能证明赖军没有实际使用房屋。 原告对被告赖军提供的证据3提出异议，认为该协议书中约定的条款不符合交易习惯，签订时间与原告起诉许家用的时间仅相关2天，不排除许家用为了转移财产逃避债务而将房屋转移给赖军的可能。本院认为，该买卖协议书系双方平等自愿签订的，不违反法律、法规的规定，原告所提异议没有证据证实，本院对该证据予以确认；原告对被告提供的证据4、5的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该证据中的转款是案外人赖广明转给许家用的，用途里写的是货款，不能证明赖军已支付120万元给许家用。本院认为，该证据与原告提供的证据5是一致的，对该证据本院在上述已作认定；原告对被告的证据6提出异议，本院认为，该证据系许家用亲笔书写的，与上述的转款凭证相一致，本院予以确认；对证据7、8，原告认为不能证明许家用收到160万元的购房款；本院认为，该证据与双方签订的合同约定相符，本院予以确认；对被告的证据9-11，原告认为不能证明赖军占有使用涉案房屋。本院认为，该证据可以证明许家用已按合同约定将房屋及相关的证件交付给赖军；对被告的证据12-14，原告认为不能证明是赖军交纳了契税，也不能证明交易行为得到相关部门认可。本院认为，该证据可以证明赖军购买涉案房屋已经交纳相关契税；对被告的证据15-17，原告认为不存在损害他人利益的行为。本院认为，该证据为本院作出的法律文书，能够证明赖军与许家用签订买卖房屋协议在前，原告起诉许家用民间借贷纠纷及法院对涉案房屋进行查封在后的事实。对证据18-21，对其真实性没有异议，但认为与本案无关。本院认为，该证据不能表明许家用与陈燕梅系夫妻关系，不能证明被告的主张；原告对被告的证据22提出异议，认为不能证明涉案房屋的市场价格。本院认为，该证据中所显示的价格不是官方机构发布，只能做为本案的参考依据。 根据原、被告提交的证据及庭审的陈述，本院确认事实如下：被告赖军与被告许家用于2016年7月14日签订《买卖房屋（商业用途）协议书》，约定许家用以1650000元将其名下的位于玉林市毅德国际商贸城二区15幢25号和26号房屋（房产证分别为：玉房字第××号、玉房字第××号）转卖给赖军，并约定：签订本协议之日，乙方（即赖军）向甲方（即许家用）交付定金1200000元，甲方收到定金起三个月内与乙方办理好转户有关手续。转好户后二天内乙方一次性支付余下450000元给甲方。双方签订协议当日赖军根据协议的约定，由其父亲赖广明通过银行转款1200000元给许家用，许家用收到款项后于当日立写了收条给赖军收执，收条内容为：“今收到赖军购房定金1200000元正（壹佰贰拾万元正）”。赖军支付上述款项后，许家用将涉案房屋的钥匙及房产证交与赖军，此后涉案房屋一直由赖军占有、使用。2016年10月8日，许家用以资金周转困难为由，与赖军口头协商，将上述房屋的转让价格由1650000元变更为1600000元，条件是要求赖军在当日付清余下的400000元房款。双方达成协议后，赖军当日又由其父亲赖广明通过银行转款400000元给许家用。2016年12月21日，赖军交清的涉案房屋产权变更所需的契税。期间，因原告与被告许家用民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月16日查封了涉案房屋，赖军因此未能办理房屋产权过户。 另查明，原告林华宁与被告许家用民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月19日立案。林华宁于2016年8月15日向本院申请财产保全，本院于2016年8月16日作出（2016）桂0902民初2188号民事裁定书，裁定对上述涉案房屋进行查封。2016年12月8日，该案经调解，双方达成协议，本院于2016年12月8日出具（2016）桂0902民初2188号民事调解书。因许家用未按调解书履行，原告林华宁为此向本院申请对涉案房屋强制执行，在执行过程中，赖军提出异议，本院于2019年1月17日作出（2018）桂0902执异7号执行裁定书，裁定中止对本案涉案房屋的执行。原告不服裁定，为此向本院提起诉讼。 本案争议焦点：1、被告赖军与许家用2016年7月14日签订的买卖房屋协议书是否合法有效？2、被告赖军对讼争房屋是否享有排除强制执行的民事权利？3、原告请求撤销本院做出的（2018）桂0902执异7号《执行裁定书》，恢复对讼争房产的执行应否支持？ 对争议焦点1，本院认为，被告赖军与许家用于2016年7月14日签订的《买卖房屋（商业用途）协议书》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，未违反法律和行政法规，依法有效。原告诉称该协议收约定的买卖价格明显低于市场交易价格，属于两被告恶意串通损害原告利益的合同。但其未能提交确实的证据证明，本院对其要求确认两被告签订的《买卖房屋（商业用途）协议书》无效的诉讼请求依法不予支持。 对争议焦点2，被告赖军对讼争房屋是否享有排除强制执行的民事权利。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院认为，一、本案被告赖军与被告许家用签订转让协议是在2016年7月14日，本院作出查封的裁定在2016年8月16日，两被告签订房屋转让协议在本院查封之前；二、赖军在2016年7月14日支付购房定金款120万元后，许家用将房屋钥匙及房产证交予了赖军，赖自此一直占有使用该房屋，其在本院查封前已合法占有该不动产。原告提供的证据不证明赖军未占有使用该房屋；三、赖军与许家用签订房屋转让协议后，已按协议约定支付了全部房款160万元。赖军于2016年7月14日由其父亲赖广明通过银行转款120万元给许家用，原告诉称赖广明转给许家用的120万元银行转款凭证中写的用途是货款，从而认为该款项不是购房款。本院认为，赖广明系赖军的父亲，其替赖军向许家用支付房款法律不予禁止，银行汇款凭证中汇款用途的书写存在随意性，不能真实反映汇款的用途，通过本案被告赖军与许家用签订的房屋买卖合同可以看出，该汇款与合同约定的金额、支付时间一致，且许家用亦认可收到赖军的购房款，而赖广明与许家用并无其他经济往来，由此可以认定该汇款系赖广明替赖军向许家用支付的购房款；对赖广明2016年10月8日转给许家用的40万元，该款是2016年10月8日，许家用因资金周转困难，与赖军协商变更房屋价款为160万元并要求赖军当日支付该所余40万元房款，许家用也出具的证明认可收到赖军的160万元购房款。因此，该40万元也应认定为赖军支付给许家用的购房款。综上，赖军共支付160万元给许家用，已全部支付价款；四、原告购买房屋后，积极办理房屋过户手续，缴纳的相关的契税，在办理房屋过户过程中，因本院对涉案房屋进行查封而无法办理，并非其自身原因未办理过户登记。综上，原告对涉案房屋排除强制执行的民事权益，能够阻却申请执行人林华宁的执行申请，原告请求对涉案房屋的恢复强制执行缺乏法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告林华宁的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告林华宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  梁代坚 人民陪审员  黄君丽 人民陪审员  张雄兰 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  梁 铭