河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初213号原告：大厂京御幸福房地产开发有限公司，住所地：河北省大厂潮白河工业区。统一社会信用代码：91131028699237158N。法定代表人：胡学文，总经理。委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东艾，北京保和律师事务所律师。被告：王某某，男，1978年9月10日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。被告：李某某，女，1955年5月3日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。委托诉讼代理人：王某某，与被告系母子关系。被告;王某某。女，1980年4月5日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。委托诉讼代理人：王某某，与被告系兄妹关系。被告：王某某，女，1987年8月10日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。委托诉讼代理人：王某某，与被告系兄妹关系。第三人：中国工商银行股份有限公司大厂支行，住所地：河北省大厂回族自治县大安东街47号。统一社会性用代码：负责人：冯帆，行长。原告大厂京御幸福房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称京御幸福房地产公司）、与被告王某某、李某某、王某某、王某某、第三人中国工商银行股份有限公司大厂支行（以下简称工商银行大厂支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告京御幸福房地产公司委托诉讼代理人刘东艾、被告王某某、被告李某某、王某某、王某某共同委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。第三人工商银行大厂支行经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理，本案现已审理终结。原告京御幸福房地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》与补充协议；二、判令被告腾空房屋、恢复原状并配合原告办理《商品房买卖合同》网签备案等相关注销于续；三、判令被告支付银行划扣的保证金207386.66元及逾期偿还保证金的利息；四、判令被告支付合同解除违约金216154.9元（2161549元*10%=216154.9元）；|五、判令被告承担原告实际支付的交易税费；六、判令被告支付律师代理费14000元；七、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年4月11日，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》与补充协议，被告购买原告位于河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河孔雀城二期0604000号商品房，建筑面积共249.89平方米，总房款为人民币2161549元，按照约定，被告应于2012年4月11日支付首付款，剩余房款人民币1290000元被告以银行按揭付款方式向工商银行大厂支行支付。《补充协议》第四条第4款第（2）条约定：“若买受人欠付按揭贷款并导致银行要求出卖人整付相应款项，或银行宣布贷款提前到期，或银行要求解除与买受人签订的《借款合同》，则出卖人有权单方解除《商品房买房合同》，出卖人依据前述规定单方解除《商品房买房合同》的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担。出卖人扣除上述税费、违约金后，并在买受人配合出卖人办理完毕《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续后退还买受人已付的购房款（不计利息）。如买受人已经接受该房屋的，则买受人须在《商品房买卖合同》解除后10日内将该房屋腾空、恢复原状后交还给出卖人，如买受人逾期腾空该房屋的，则买受人还须按逾期腾空的天数，每日按该商品房总房价款干分之一的标准向出卖人支付房屋使用费。买受人逾期未归还商品房的，出卖人有权顺延向买受人退还已付房款余额、违约金和利息。上述房屋使用费的约定和支付，不影响双方根据合同约定和法律规定行使其它合同权利和承担其它合同义务。”日前，被告向工商银行大厂支行办理按揭贷款后，未按期履行还款义务。截至2018年11月20日，中国工商银行股份有限公司大厂支行将被告的贷款本金、利息及罚息直接从原告保证金账户扣除，共计人民币207386.66元。原告承担保证责任后，多次向被告催缴，被告拒不偿还。原告无耐之下，为了维护自身合法权益，按照民事诉讼法的有关规定特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。被告王某某辩称，案涉房屋在2015年7月10日已经办理了产权登记证，扣款是2015年12月30日，第二笔是2016年4月29日，不应该再扣开发上的钱款，产权已经属于被继承人王俊良了。被告愿偿还欠款，违约金及律师费不应承担。被告李某某的答辩意见与被告王某某相同。被告王某某的答辩意见与被告王某某相同。被告王某某的答辩意见与被告王某某相同。第三人工商银行大厂支行未到庭陈述。本院经审理认定事实如下，2012年4月11日，原告京御幸福房地产公司与案外人王俊良签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，合同约定，被告购买原告所有的河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河孔雀城二期0604000号商品房，建筑面积共249.89平方米，总房款为人民币2161549元，付款方式为按揭付款，2012年4月11日前支付全部房款的40%即871549元（包括定金20000元），以按揭方式支付剩余房款1290000元。房屋交付期间为2013年4月30日。补充协议第四条第4款约定：“（1)若买受人（被告）未能按期向贷款银行偿还任何贷款本息，导致出卖人按照银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还已到期贷款本息及违约金、滞纳金等的，则买受人应在出卖人《缴纳通知书》送达买受人之日起5日内将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人。自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项千分之伍的违约金。同时，如房屋尚未交付的，出卖人有权相应推迟房屋交付时间而勿需承担逾期交房的违约责任，且自约定的该商品房交付期限届满时，该商品房的相关风险及物业费等转由买受人承担。(2）若买受人欠付按揭贷款并导致银行要求出卖人垫付相应款项，或银行宣布贷款提前到期，或银行要求解除与买受人签订的《借款合同》，则出卖人有权单方解除《商品房买房合同》，出卖人依据前述规定单方解除《商品房买房合同》的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担。出卖人扣除上述税费、违约金后，并在买受人配合出卖人办理完毕《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续后退还买受人已付的购房款（不计利息）。如买受人已经接受房屋的，则买受人须在《商品房买卖合同》解除后10日内将该房屋腾空、恢复原状后交还给出卖人。”合同还约定了双方权利义务等其他条款。被告按照合同约定交付了首付款。被告于2013年10月12日办理了收房手续。2012年5月18日，被告王俊良作为借款人，原告京御幸福房地产公司作为保证人，与第三人工商银行大厂支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币1290000元，贷款用于购买潮白河孔雀城二期0604-010101号商品房。贷款期限为48个月。保证人承担连带保证责任。保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同签订后，第三人向被告发放了贷款，被告未按照合同约定履行还款义务，第三人扣划原告保证金207386.66元。另查明，案外人王俊良于2015年中秋节去世。其第一顺序法定继承人有妻子被告李某某、儿子被告王某某、女儿被告王某某、女儿被告王某某。案涉房屋于2015年7月10日取得不动产权登记证书。再查明，2017年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司与北京保和律师事务所签订《专项法律服务事项合作协议》一份，协议约定，乙方（保和律师事务所）为甲方（华夏幸福基业股份有限公司）及其关联公司提供法律服务，服务内容包括；（一）日常咨询服务；（二）诉讼／仲裁专项法律服务。廊坊京御房地产公司的股东为华夏幸福基业股份有限公司，占股100%，原告的股东为廊坊京御房地产公司，占股100%。本案中，廊坊京御房地产公司支付律师服务费14000元。认定上述事实的主要证据有，原告提交的《商品房买卖合同》与补充协议、《个人一手住房贷款合同》、《专项法律服务事项合作协议》、《情况说明》、增值税发票，被告提交的《商品房买卖合同》与补充协议，第三人提交的房产证信息，本院调取的户籍证明信及原、被告当庭陈述在案为凭。本院认为，原告与王俊良及第三人签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人一手住房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。王俊良已去世，根据《中华人民共和国继承法》规定：”遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。”“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不付偿还责任。”三被告作为王俊良的第一顺序继承人，应在继承遗产范围内承担清偿王俊良债务的责任。本院认为，王俊良已经向原告履行了交付大部分购房款义务，因其去世，导致未继续履行偿还银行按揭贷款义务，被告同意继续履行合同，原购房合同应继续履行。王俊良未按照合同约定向第三人履行还款义务，导致第三人扣划原告账户上保证金207386.66元，被告应返还给原告。王俊良未履行合同义务亦构成违约，应承担相应违约责任。原告要求被告按照合同约定的总房款10%的标准支付违约金，被告提出不应承担违约金的答辩意见，本院认为合同约定违约金标准过高，本院予以调整，根据合同的履行情况及当事人过错程度酌情予以维护。对原告要求被告支付逾期偿还保证金的利息的诉讼请求，因被告已支付违约金，本院不予维护。原告要求被告支付律师代理费14000元，因原告委托律师出庭诉讼确需支付相应的代理费用，本院酌情予以维护10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条第一款、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王某某、李某某、王某某、王某某于本判决生效之日起三日内返还原告大厂京御幸福房地产开发有限公司钱款207386.66元；二、被告王某某、李某某、王某某、王某某于本判决生效之日起三日内给付原告大厂京御幸福房地产开发有限公司违约金40000元；三、被告王某某、李某某、王某某、王某某于本判决生效之日起三日内给付原告大厂京御幸福房地产开发有限公司律师代理费10000元；上述三项判决内容，被告王某某、李某某、王某某、王某某在继承遗产范围内予以承担。四、驳回原告大厂京御幸福房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费5160元，由被告王某某、李某某、王某某、王某某在继承遗产范围内承担，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审 判 长  刘爱国人民陪审员  刘海丰人民陪审员  刘会来二〇一九年六月十三日书 记 员  田丁娟附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第十条第一款遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。