陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终4284号 上诉人（原审被告）：陕西福德森投资置业有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：冯翌，该公司经理。委托诉讼代理人：周雪莹，女，1987年2月7日出生，汉族，该公司副经理，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：马小英，女，1979年10月10日出生，汉族，西安市碑林分局职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：顾元鹏，陕西仁达律师事务所律师。上诉人陕西福德森投资置业有限公司（以下简称福德森公司）因与被上诉人马小英房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初5099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。福德森公司上诉请求：1、撤销一审判决改判驳回马小英在一审的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由马小英承担。事实和理由：1、一审法院已经查清了其公司的办证情况，因长安路派出所的违建问题不是其公司可以解决的，因此，办证受阻系因第三方的原因，一审法院判决其公司60日内将办理房屋权属证书需要由其公司提供的资料、手续提交办理房产证相关部门，显然无法实现。且上述情况不是其公司的原因所致，一审法院判决其公司向马小英承担违约金属误判。2、其公司不存在违约行为，目前案件所涉争议非其公司单方所能控制或解决的，故一审法院判令其公司承担违约责任，对其公司有失公允。马小英辩称，1、不能办证的原因确系福德森公司不积极履行合同义务所致，长安路派出所的违建不能构成福德森公司不办证的原因，福德森公司可以通过多种方法解决。2、本案不存在诉讼时效的问题，诉讼时效的起算基于权利人请求权形成的时间，本案的违约行为延续至今，福德森公司尚未履约，因此不应该适用诉讼时效的相关规定。其及全体业主自房屋交付后就房产证的办理问题多次与福德森公司交涉并向政府有关部门反映，这些维权行为已经产生诉讼时效中断的后果，综上，福德森公司的上诉请求不能成立，应该予以驳回。马小英向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令福德森公司继续履行合同，在2018年10月1日前给马小英办理并交付房地产证权权属证书；若福德森公司未按约定在2018年10月1日前办理房地产证权权属证书，福德森公司给马小英赔付的违约金将按日结算，每日赔付给马小英已付房产款的百分之一赔付违约金；2、请求判令福德森公司支付马小英因未在规定期限内取得房地产权属证书违约金11354.62元。一审法院经审理查明，马小英与福德森公司于2014年9月9日签订《商品房买卖合同》，约定马小英购买福德森公司建设开发的位于西安市碑林区XX环以北、XX路XX大街XX号XX幢XX单元XX层XX号房。合同第六条约定，马小英于签订本合同时缴纳首付款247731元，并于签署合同后30日内完成向贷款银行提交符合申请贷款所需的全部材料并办结相关贷款费用手续，并委托贷款银行将剩余购房款320000元一次性支付至福德森公司指定账户；合同第八条约定，福德森公司应在2014年2月28日前，将符合约定的商品房交付马小英使用；合同第十五条约定，福德森公司应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由福德森公司提供的资料报产权登记机关备案。如因福德森公司原因，马小英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，马小英不退房，福德森公司按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，马小英依约支付了购房款，福德森公司于2014年12月3日将涉案房屋交付马小英使用，涉案房屋房产证至今未予办理。庭审中，福德森公司称涉案房屋至今未办理房产证并非福德森公司责任，系因其公司开发项目规划综合验收未完成。而该验XX线XX路派出所存在违建，以及车位配置未到位。长安路派出所所在地块不属于其公司开发用地，亦非其公司建设和使用，其公司无处置权。车位未配置到位系其公司与草场坡村民的其他纠纷，与本案无关。长安路派出所违建遗留问题仍需政府协调解决，时间无法确定。故涉案房屋至今未办理房产证非其公司责任，其公司愿配合政府积极解决，不应承担赔偿责任。另查明，在法院审理的与本案同类案件即（2017）陕0103民初10540号李雁诉福德森公司房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，福德森公司向法院提出调查取证申请，申请法院前往西安市碑林区城中村改造办公室对其公司红线范围内西安市公安局碑林分局长安路派出所违建导致其公司无法取得规划验收并延误办证的事实进行调查取证。后上述案件承办法官依福德森公司申请前往调查后追记如下：“…我们从规划科刘科长处得知图纸红线范围内均属于福德森公司开发项目，该项目属于区城改项目，福德森公司此项目规划验收未完成，因为2017年市城改办稽查队查出福德森公司项目红线内长安路派出所存在违建，市城改办通知福德森公司整改，区城改办也多次通知整改，福德森公司反馈无法整改，按理来说整改就是福德森公司的义务，还有车位配置未到位，所以现在福德森公司项目规划综合验收未完成。如果市城改办规划综合验收合格后，市城改办先进行综合规划，再进行竣工验收，最后房地部门颁发大证。福德森公司现在进行到了办理大证的倒数第二步，关于福德森公司规划无法验收问题，城改办领导都知悉，他们也在积极协调解决此事…”。一审法院认为，公民合法的民事权益应受法律保护。涉案商品房买卖合同系当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，依法确认有效。该合同约定，福德森公司应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由福德森公司提供的资料报产权登记机关备案，如因福德森公司原因，马小英不能在规定期限内取得房产证的，马小英不退房，福德森公司按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现涉案房屋自2014年12月3日交付使用后至今未予办理房产证，现马小英要求福德森公司全面履行商品房买卖合同，配合办理房产证，理由正当；对于福德森公司辩称未予办证并非因其公司原因，其公司不应承担赔偿责任，请求驳回马小英诉请一节，将办证需要由福德森公司提供的资料报产权登记机关备案办理相应房产证，系福德森公司应履行之义务，现其公司并未全面履行合同义务，亦未提交能足以证明未办理房产证系因完全不可归责于福德森公司的其他客观原因而导致的证据，故对其该辩称理由依法不予采信；对于马小英主张“若福德森公司未按约在2018年10月1日前办理房地产证权权属证书，福德森公司给马小英赔付的违约金将按日结算，每日赔付给马小英已付房产款的百分之一赔付违约金”一节，无合同约定，亦无法律及事实依据，法院依法不予支持；对于马小英主张福德森公司支付其逾期办证违约金一节，符合合同约定，但按合同约定逾期办证应按已付房价款的1%支付违约金即为5677.31元，马小英主张增加至11354.62元，无合同约定，马小英亦未提交福德森公司违约造成其具体实际损失的相应证据，故对马小英要求增加部分，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后六十日之内，陕西福德森投资置业有限公司将符合相关规定的办理房屋权属证书需要由其公司提供的全部资料、手续，提交办理房产证相关部门，为马小英办理位于西安市碑林区XX环以北、长安南路以东，长安大街3号第3幢2单元6层20602号房的房地产权属证书；二、本判决生效后十日内，福德森公司一次性支付马小英逾期办证违约金5677.31元；三、驳回马小英其余诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，减半收取42元。由马小英负担21元，福德森公司负担21元（马小英已预交，福德森公司在支付上述款项时一并直付马小英）。二审经审理查明，一审法院查明其余事实属实。本院认为，福德森公司在与马小英签订《商品房买卖合同》时，长安路派出所已建成使用，福德森公司对长安路派出所的建设现状是明知的，福德森公司在合同中约定交付房屋后365个工作日办理涉案小区房屋初始登记，表明福德森公司已将长安路派出所的建房因素考虑在内。合同履行过程中，在无情势变更及不可抗力的情形下，福德森公司又以长安路派出所的违建问题作为其公司不履行合同义务的理由，该理由不成立，依法不予采信。且根据一审法院的调查，福德森公司未按合同约定办理涉案房屋初始登记还存在车位配置不到位，项目规划综合验收未完成的因素，故一审法院认定福德森公司违约是正确的。福德森公司违约未按时办理项目的初始登记，导致马小英至今未取得房产证，福德森公司应承担继续履行合同的义务及赔偿违约金的违约责任。一审法院判令福德森公司在六十日内办理涉案房屋的初始登记，并为马小英办理涉案房屋的权属证书是正确的，本院予以支持。根据双方订立合同约定，福德森公司应按房价款的1%向马小英支付逾期办证违约金。综上所述，福德森公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，陕西福德森投资置业有限公司已预交，由陕西福德森投资置业有限公司承担。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  董   凡审 判 员  张   伟 二○一九年六月四日  书 记 员  袁   萱 1