广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终487号 上诉人（原审被告）：广西华力房地产投资有限公司。住所：广西壮族自治区南宁市西乡塘区衡阳西路1号广运•都市景苑2号楼2206号。统一社会代码：91450100310152608Y。 法定代表人：卢荣俭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：农连珠，上海汉盛（南宁）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：农秋芬，女，1977年1月10日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区。 上诉人广西华力房地产投资有限公司（以下简称华力公司）因与被上诉人农秋芬房屋租赁合同一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2018）桂1402民初1675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案受理后，依法成立合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华力公司上诉请求：撤销崇左市江州区人民法院（2018）桂1402民初1675号民事判决，依法进行改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院判决解除华力公司与农秋芬于2017年12月28日签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》认定事实不清、适用法律错误。根据双方于2017年12月28日签订的合同第五条第1、2款的约定，合同签订后，任何一方未经对方书面确认同意不得擅自更改变更、解除本合同；华力公司非不可抗力逾期交付物业的，逾期在30日以内的，农秋芬有权向华力公司追究已付款利息，利息支付从合同约定交付之次日起至实际交付商铺日止，按照银行同期贷款利率计算；如逾期超过30日的，华力公司每日按农秋芬已实际付款额的0.3‰向乙方支付违约金等。据此双方已在合同中明确达成了此合同在非经双方取得一致意见的情况下任一方均不能解除合同的约定。双方签订的合同是双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应法履行。一审法院判决双方合同解除有违于双方合同约定内容，导致一审认定事实不清、适用法律错误。二、一审法院判决华力公司退还农秋芬商铺转让款177485元和向农秋芬支付违约金属认定事实有误。合同第三条第4款“本合同签订后，乙方不能以任何理由退该物业租赁使用权转让金；乙方可以在不违反本合同约定条款前提下。自行将该物业租赁收益权让予他人，但应书面报甲方备案”的约定，本合同签订后。农秋芬均不能以任何理由要求华力公司退该物业租赁使用权转让金，只可以将该物业租赁收益权装让予他人并报华力公司备案。且合同第五条1、2款也明确约定任何乙方未经对方书面确认同意不得擅自变更、解除合同，双方也从未就合同解除达成过合意，本合同应继续履行，华力公司无须退还上诉人商铺转让款177485元和向农秋芬支付合同解除的违约金，就算本合同真的解除。但合同中双方并未有农秋芬提出合同解除时华力公司应支付违约金的条款约定，根据《民事诉讼法》意思自治原则和诚实守信原则，也应遵循双方合同约定，华力公司无须向农秋芬支付合同解除的违约金，一审法院判决华力公司退还农秋芬商铺转让款177485元和向农秋芬支付违约金属认定事实有误。综上，华力公司请求二审法院撤销原判，发回重审或直接予以改判。 农秋芬辩称，一审判决认定事实正确、判决正确，不同意改判。 农秋芬向一审法院请求：1．解除农秋芬与华力公司签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》；2．华力公司退回农秋芬商铺转让款177485元，并支付违约金（违约金计算方式为：从2018年6月2日起以本金177485元为基数，按日0.3‰标准计算至解除合同的判决生效之日止）。 一审法院确认以下法律事实：农秋芬与华力公司于2017年12月28日签订《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》，双方约定华力公司将其开发的位于广西崇左市东侧的“华力•海港城”第2栋第1层109号商铺（建筑面积为19.3平方米）使用权转让给农秋芬使用，转让期限为2018年6月1日起至2036年5月31日止，共18年；农秋芬在签订合同时一次性交付商铺款177485元；违约责任：1．合同签订后，任何一方未经对方书面确认同意不得擅自变更、解除本合同…；2．除遇不可抗力，如华力公司未按合同约定的日期交付商铺，逾期30日内的，农秋芬有权向华力公司追究已付款利息，利息按合同约定交付日次日起至实际交付商铺之日止，按照银行同期贷款利率计算。如超过30日的，华力公司每日按付款额的0.3‰向农秋芬支付违约金。双方签订合同之日，农秋芬依约履行了付款义务即已支付了商铺款177485元，2018年5月，华力公司因其他原因停工，至今仍没复工，农秋芬与华力公司为此多次协商，但没达成协议，由于商铺无法交付给农秋芬，2018年10月19日农秋芬向华力公司提交了《退款申请书》，华力公司没有答复退款请求，为此，农秋芬遂向法院起诉，请求判如所请。 本案的争议焦点为：1．农秋芬与华力公司签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》是否可以解除；2．农秋芬诉请的退回商铺转让款并支付违约金是否有事实和法律依据。 一审法院认为：农秋芬与华力公司签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行合同义务。 1．关于农秋芬与华力公司签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》是否可以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，合同可以解除。本案中，华力公司由于没有按照合同的约定履行，未能按时交付租赁物，现租赁物仍处在停工待建状态，致使农秋芬不能实现合同目的，华力公司的主要义务是按时向农秋芬交付租赁物，未能按时交付租赁物已经构成根本违约。虽然双方就此进行了多次协商，但都没能达成一致意见，因此，农秋芬要求解除合同，符合法律的规定，一审法院予以支持。华力公司主张其虽违约，但根据合同第五条第1项：“合同签订后，任何一方未经对方书面确认同意不得擅自变更、解除本合同”的约定，农秋芬未经华力房地产公司同意，且华力房地产公司的行为尚未构成根本违约，因此，农秋芬不得解除合同。虽然合同有此约定，但不能认为在任何情况下非经另一方同意就不能解除合同，对华力公司的主张，一审法院不予支持。 2．农秋芬诉请的退回商铺转让款并支付违约金是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。华力公司因违约，故其应返还农秋芬已交的商铺转让款并赔偿损失，农秋芬诉请的退回商铺转让款有事实和法律依据，农秋芬要求从2018年6月2日起以本金177485元为基数，按日0.3‰计算支付违约金。参照双方签订的合同约定，逾期在30日内的，按照银行同期贷款利率计算。超过30日的，每日按付款额的0.3‰支付违约金。因此，农秋芬的损失以违约金进行计算，即华力公司按已付款每日0.3‰计付给农秋芬，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条规定，判决如下：一、解除农秋芬与华力公司于2017年12月28日签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》；二、华力公司在本案判决生效之日起十日内退还给农秋芬商铺转让款177485元，并支付违约金（违约金计算方式为：从2018年6月2日起以本金177485元为基数，按日0.3‰计算至本案判决生效之日止）。案件受理费3850元，因适用简易程序审理减半收取1925元，由华力公司负担。 本院二审期间，当事人补充提供了新证据，本院组织双方当事人进行了质证。 对华力公司提供的证据，本院认定如下： 1．对于协议书、建设工程施工合同，华力公司提供的这两份证据能证实华力公司与相关合同相对人就涉案项目签订了相关合同的事实，该组证据也刚好能证实华力公司至今未能交付租赁物、已构成根本违约的事实。 2．对于《建设项目用地选址意见书》、项目用地不动产权证、《崇左市建设项目登记备案证》、《关于华力海港项目环境影响报告表的批复》、《建设工程规划许可证》，上述证据证实华力•海港城项目取得了相关合法审批手续，同时该组证据显示华力•海港城项目业主为崇左市江州区江南街道中渡社区中渡经济联合社，并非华力公司，对该组证据的真实性与关联性，本院予以认定。 3．对于广西腾弘汽车销售服务有限公司与华力公司于2016年5月8日签订的土地租赁合同、崇左市江州区中渡经济联合社与广西腾弘汽车销售服务有限公司、华力公司于2017年2月1日签订的土地租赁补充协议，上述证据显示，2016年5月8日，广西腾弘汽车销售服务有限公司将其租赁的崇左市江州区中渡经济联合社位于广西民族师范学院附属中学旁约22.4亩的三产用地转租给华力公司，租赁期限为2016年6月1日至2035年6月1日，项目开发建设成投入使用后，经营权、管理权、收益权归华力公司；2017年2月1日，崇左市江州区中渡经济联合社对上述转租行为表示认可。该组证据证实华力通过租赁的方式在租赁土地上开发建设项目，其行为不属于房地产开发行为，对其真实性与关联性，本院予以认定。 4.EMS快递单，该单据显示华力公司于2019年2月25日向一审法院邮寄了相关材料，但是已经超过一审的举证期限，对该事实，本院予以认定。 对农秋芬提供的证据，本院认定如下：农秋芬提供网络地方领导留言板的留言情况及官方回复情况，内容显示涉案项目的相关业主向政府有关部门反映华力公司存在无证开发并已得到答复的事实，对该事实，本院予以认定，同时答复也明确指出华力公司的行为不属于房地产开发行为，故其是否有施工许可证、社否涉嫌违法转包及合同诈骗不是本案审查的范围。 当事人对一审判决认定的事实没有异议，对一审认定的事实，本院予以确认。 本院另查明，2016年5月8日，广西腾弘汽车销售服务有限公司与华力公司签订土地租赁合同，约定将其租赁的崇左市江州区中渡经济联合社位于广西民族师范学院附属中学旁约22.4亩的三产用地转租给华力公司，租赁期限为2016年6月1日至2035年6月1日，项目开发建设投入使用后，经营权、管理权、收益权归华力公司。2017年2月1日，崇左市江州区中渡经济联合社与广西腾弘汽车销售服务有限公司、华力公司签订了土地租赁补充协议，约定崇左市江州区中渡经济联合社同意广西腾弘汽车销售服务有限公司将承租的上述地块转租给华力公司开发华力•海港城项目，并约定崇左市江州区中渡经济联合社协助华力公司办理各种报建手续。华力•海港城项目于2017年6月5日取得建设用地规划许可证，于2017年1月9日取得建设工程规划许可证，备案登记业主为崇左市江州区江南街道中渡社区中渡经济联合社。 本院认为，合法有效的合同对合同各方均具约束力，合同相对人应当按照合同约定全面履行权利义务。 首先，华力公司与农秋芬签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》虽然名为转让合同，但是根据合同的具体内容可知该合同实为租赁合同，农秋芬向华力公司支付的177485元转让款实为租赁费用；其次，根据华力公司与广西腾弘汽车销售服务有限公司签订的土地租赁合同可知，华力公司对华力•海港城项目所占土地是租赁所得，并不是通过出让或划拨方式取得土地使用权，其行为不符合房地产开发行为；第三，根据华力公司与广西腾弘汽车销售服务有限公司签订的土地租赁合同，租赁期限为2016年6月1日至2035年6月1日，在租赁期间，华力公司对开发建成的项目享有经营权、管理权、收益权，而华力公司与农秋芬签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》约定的租赁期限是2018年6月1日至2036年5月31日，已经超过前述土地租赁期限一年，故超出部分无效，该部分无效不影响该合同其他部分的效力。 根据双方签订的《华力•海港城（部分物业）使用权转让合同书》的约定，农秋芬已经支付了商铺租赁费用177485元，华力公司应按照合同约定于2018年6月1日将商铺交付给农秋芬，但是由于停工等非不可抗力的原因，华力公司至今未能向农秋芬交付商铺，致使双方之间签订的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人”的规定，华力公司已经构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，由于华力公司至今未能交付租赁商铺，其行为已经构成违约，继续履行合同显然对农秋芬不公平，故农秋芬起诉请求解除双方的租赁合同、要求华力公司退还已支付的租赁费并按照约定支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。 华力公司主张根据双方合同的约定，合同签订后任何一方未经对方书面确认同意不得擅自变更、解除合同，并约定合同签订后，乙方（承租方）不能以任何理由退该物业租赁使用权转让金，乙方可以在不违反合同约定条款前提下自行将该物业租赁收益权转让予他人，但应书面报甲方（出租方）备案，故一审判决解除双方签订的合同并判决华力公司支付违约金适用法律错误。本院认为，双方合同是由华力公司提供的，合同中的上述约定明显加重了承租方的责任，并排除了承租方的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述约定属于无效约定，华力公司以该约定主张一审判决错误的理由不成立。 综上所述，华力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3850元，由广西华力房地产投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇一九年六月十三日 法官助理 黄海健 书 记 员 邓志杰