文书内容广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)粤01执异416、417、418号害关系人）：满兴投资有限公司，住所地香港新界屯门建发街13号建发工业中心12／Ｆ，9楼。法定代表法定代表人：梁海。委托诉讼代理人：王淼，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾德炼，广东正大联合律师事务所律师。申请执行人：平安银行股份有限公司广州花园支行，住所地：广州市越秀区建设大马路8号逸雅居首层、三层。负责人：曾佩华，该支行行长。委托诉讼代理人：霍欣，广东庄阳律师事务所律师。被执行人：从化温泉四海房地产开发有限公司，住所地广州市从化区温泉镇温泉西路22号侨宏花园内。法定代表人：梁海。被执行人：广州温泉乡村俱乐部有限公司，住所地广州市从化温泉侨宏花园内。法定代表人：袁海波。本院在执行平安银行股份有限公司广州花园支行（下称平安银行广州花园支行）与从化温泉四海房地产开发有限公司、广州温泉乡村俱乐部有限公司借款纠纷三案中，查封了利害关系人满兴投资有限公司（下称满兴公司）名下位于广州市从化区温泉镇温泉林果场地段的土地使用权，满兴公司不服提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年5月22日举行了听证。满兴公司的委托诉讼代理人、平安银行广州花园支行的委托诉讼代理人参加了听证。现已审查终结。异议人满兴公司称，⒈申请执行人申请保全满兴公司财产金额是3574599.45元，满兴投资有限公司并不是该案的当事人，所以在收到有关材料之后要求查询案卷，根据其司查询的档案显示，三个案件执行过程中已经查封了从化温泉四海房地产开发有限公司的17套房产，当时已经拍卖了部分的财产，价值是504万元。其司有理由相信本案的债权已经得到了清偿，关于具体的清偿多少，其司要求调查取证，也向法院提交了申请书。在2019年1月25日，申请执行人提交的恢复执行申请书中，平安银行广州花园支行明确（1999）穗中法经初字第312号判决总执行标的是357多万元。而其司查阅案卷的时候在平安银行广州花园支行2019年2月2日申请执行前的财产保全的立案审批流程管理信息表中，平安银行广州花园支行申请保全312号案件的金额就是357万元、313号案件为455多万元、326号案件为1039多万元，其中312、313号两案从化温泉四海房地产开发有限公司只是承担50%的责任。根据平安银行广州花园支行2019年申请恢复执行和执行财产保全，即使在从化温泉四海房地产开发有限公司清偿了504万元没有计算的情况下，从化温泉四海房地产开发有限公司应承担的债权总额是1445多万元，如果抵扣了504万元，则执行标的大约是940万元。⒉关于被查封的土地的情况，其司已经委托第三方对土地进行评估，价值是507198692元，并且这个地块其司目前与案外人第三人签订了合作协议，合作总标的是4.5亿元，如果这个地块被查封的话，其司存在违约的风险，违约金可能高达上亿元。⒊关于置换担保物，目前其司提供25套房产用于置换，25套房产也委托第三方评估机构，评估市场价值为24694891元，已经完全覆盖了平安银行广州花园支行要求满兴公司承担债务的总额，并且25套房产产权清晰，没有任何查封或者抵押，即使执行也是很方便的。其司愿意承诺，如果法院认为有必要，其司愿意通过追加保函和25套房产一并作为担保物来替换土地，事实上查封的土地没有取得控制性规划许可，暂时不具备开发许可，变现难度较大，只有尽快解封由其司继续履行与案外人的合作协议才能最大的实现土地的价值。故请求解除对登记在满兴公司名下的位于广州市从化区温泉镇温泉林果场地段的土地使用权（面积为132897平方米，土地证号：2016-××3）的查封措施；裁定变更保全标的为满兴公司提供的等值担保财产。满兴公司提交的证据有：⒈债权拍卖的《拍卖网页截屏》；⒉《从化市拍卖行拍卖成交确认书》；⒊《广州市中级人民法院查封（扣押）财产清单》；⒋《土地估价答复书》；⒌《资产评估报告》；⒍广州喜胜房地产开发有限公司、梁杨丽玲、梁万琦名下《房产证》、《不动产查册表》；⒎《侨宏花园二期项目合作合同》⒏（2019）粤01执异337、338、339号传票、异议申请书及证据材料；⒐满兴公司起诉请求确认债权转让协议无效的《受理案件通知书》、《起诉状》；⒑（2000）穗中法经执字第185、186、187号《民事裁定书》；⒒《恢复执行申请书》；⒓《保全案件立案审查、审判流程管理信息表》。申请执行人平安银行广州花园支行称，一、本案查封的不动产仅登记在一个权利证书项下，其为不可分物，本案不存在超标查封的问题。二、根据《最高人民法院关于执行担保若干问题的规定》第六条，案外人提供的担保属于执行担保。《最高人民法院关于执行担保若干问题的规定》第六条：“被执行人或者他人提供执行担保，申请执行人同意的，应当向人民法院出具书面同意意见，也可以由执行人员将其同意的内容记入笔录，并由申请执行人签名或者盖章。”三、在我方不同意执行担保的情况下，法院无权解除对原不动产的查封。四、如涉案土地一旦解封，涉案土地会将过户给他人，并用于抵押融资。鉴于此，解封土地将给债权人带来不可挽回的巨额损失。根据满兴公司提供的证据《侨鸿花园二期项目合作合同》可知，如涉案土地解封，涉案土地将过户登记至“广州满兴房地产开发有限公司”名下，且该土地将会被案外人“广州市方直房地产开发有限公司”用于抵押融资。五、案外人拟用于执行担保的房屋财产价值较低、数量较多、不利于变现，且案外人的债务不明，执行担保将十分不利于本三案的后续强制执行。其提供的是老旧的郊区物业，原产权人持有多年至今仍未能成功转卖，说明此类房屋价值较低且极不易变现。房屋数量较多，不利于快速评估、快速拍卖、快速变现，不利于后续高效的强制执行。案外人的债务不明确，如案外人破产清算，处置周期变长，本案债权人的权益亦将无法得到任何保障。目前，我方已知广州喜胜房地产开发有限公司在历史上有多个作为被执行人的案件，梁杨丽玲于2006年5月11日被香港特別行政区高等法院以杂项案件2003年第917号文确认其破产。案外人履约能力较差。以上是我方不同意置换的理由。六、本三案在执行过程中，仅执行回款225521.61元，绝大部分债权未获得受偿。七、申请执行人之前的文书中本三案执行标的额存在误写、误算，本三案执行标的额应以法定方法计算所得为准。申请执行人文书中本三案执行标的额存在误写、误算（如计算公式有误、漏算期间及项目）。综上，我方不同意解封和置换保全担保物。本院查明，关于原深圳发展银行广州分行广东国际大厦办事处与从化温泉四海房地产开发有限公司、广州温泉乡村俱乐部有限公司借款纠纷三案，本院于1999年12月7日分别作出（1999）穗中法经初字第312、313、326号民事判决，其中第312、313号判决判令：广州温泉乡村俱乐部有限公司应在判决生效之日起十日内偿还借款本金200万人民币及利息、本金30万元美金及利息给深圳发展银行广州市分行广东国际大厦办事处；从化温泉四海房地产开发有限公司对广州温泉乡村俱乐部有限公司未能清偿上项债务部分的二分之一承担赔偿责任；第326号判决判令：从化温泉四海房地产开发有限公司应在判决生效之日起十日内偿还借款本金300万人民币及利息给深圳发展银行广州市分行广东国际大厦办事处，从化温泉四海房地产开发有限公司未能清偿上述债务时，深圳发展银行广州市分行广东国际大厦办事处有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。由于从化温泉四海房地产开发有限公司、广州温泉乡村俱乐部有限公司未履行判决确定的义务，根据深圳发展银行广州分行广东国际大厦办事处的申请，本院于2000年3月2日以（2000）穗中法经执字185、186、187号立案强制执行。三案执行过程中，本院强制执行了被执行人款项（拍卖其部分房产）共得225521.61元。因被执行人无财产可供执行，本院于2000年12月1日作出（2000）穗中法经执字185、186、187号民事裁定，裁定（1999）穗中法经初字第312、313、326号民事判决中止执行。2003年8月21日，申请执行人向本院申请恢复执行，本院以（2003）穗中法执字第01129、01130、01133号立案恢复执行。在执行过程中，查明两被执行人已歇业，并无财产可供执行，亦无新的权利义务承受人，申请执行人也无法提供被执行人其他可供执行财产，案件已无执行条件。本院于2003年8月26日作出（2003）穗中法执字第01129、01130、01133号民事裁定，裁定（2003）穗中法执字第01129、01130、01133号案终结执行。2012年8月30日，深圳发展银行广州分行广东国际大厦办事处工商变更登记为平安银行广州花园支行。2019年1月25日，申请执行人平安银行广州花园支行于2019年1月25日向本院申请追加被执行人从化温泉四海房地产开发有限公司的股东满兴公司为（2003）穗中法执字第01129、01130、01133号案被执行人，并申请保全满兴公司名下的财产，金额为3574599.45元。本院于2019年2月2日作出（2019）粤01财保11、12、13号执行裁定，查封登记在满兴公司名下的位于广州市从化区温泉镇温泉林果场地段的土地使用权（面积132897平方米，土地证号：2016-××3）。满兴公司遂提出异议。另查明，2019年4月19日，本院作出（2019）粤01执异141、142、143号执行裁定，变更满兴公司为本院（2003）穗中法执字第01129、01130、01133号案的被执行人，对被执行人从化温泉四海房地产开发有限公司的债务承担连带责任。满兴公司对裁定不服，向本院提起执行异议之诉，本院于2019年5月9日以（2019）粤01民初564、565、566号立案审理。再查明，广州市从化区温泉镇温泉林果场地段国有建设用地使用权登记权利人为满兴公司，面积为132897.00平方米。广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司接受满兴公司的委托，于2016年12月12日作出《土地估价答复书》，评估土地面积86317.00平方米，总地价为507198692元。满兴公司提供了案外人梁杨丽玲、梁万琦、广州喜胜房地产开发有限公司名下位于广州市从化区温泉镇共25套房产，用于置换被查封的广州市从化区温泉镇温泉林果场地段土地使用权。满兴公司提交的《资产评估报告》显示25套房产市场价值合计24694891元。梁杨丽玲、梁万琦、广州喜胜房地产开发有限公司承诺同意法院对上述25套房产进行拍卖等方式以清偿三案中平安银行广州花园支行的对满兴公司的债权;如因变更保全标的物给平安银行花园之后造成损失的，自愿赔偿其因此遭受的损失。本院认为，《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十九条第一款规定：“执行法院审查变更、追加被执行人申请期间，申请人申请对被申请人的财产采取查封、扣押、冻结措施的，执行法院应当参照民事诉讼法第一百条的规定办理。”本院在申请执行人要求追加满兴公司为被执行人的申请审查期间，保全查封了满兴公司名下的土地使用权。满兴公司是否应作为（2003）穗中法执字第01129、01130、01133号案的被执行人目前正在诉讼审理中，满兴公司的权利义务尚处于待定状态。本案是保全阶段的查封措施，应适用民事诉讼法及司法解释关于财产保全的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条规定：“财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意。”本案中，满兴公司提供了第三人梁杨丽玲、梁万琦、广州喜胜房地产开发有限公司名下的25套房产作为担保以解除对土地使用权的查封，第三人也同意该25套房产由法院查封及强制执行。保全裁定记载申请执行人要求保全金额是3574599.45元，满兴公司提供的评估报告显示用于置换查封的25套房产市场价值2400多万元，远超保全金额。申请执行人称该25套房产数量多、价值较低、不利于变现，但没有提交反驳的证据。对于申请执行人提出依据《最高人民法院关于执行担保若干问题的规定》第六条，在其不同意执行担保的情况下，法院无权解除查封的问题，因本案是保全中实施的查封，不同于执行中的担保，故该规定不适用于本案。涉案的土地使用权不属于生效判决调处的争议标的，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条，满兴公司申请解除对该土地使用权的保全，无须经平安银行广州花园支行的同意。此外，涉案的土地使用权在2016年的评估价值是5亿多元，也明显高于保全裁定载明的金额。满兴公司提出超过保全金额查封的理由成立。综上所述，满兴公司要求置换保全查封财产的主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条的规定，裁定如下：一、查封梁杨丽玲、梁万琦、广州喜胜房地产开发有限公司名下位于广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号101房等共25套房产（详见附表）；二、解除对满兴投资有限公司名下位于广州市从化区温泉镇温泉林果场地段土地使用权（面积132897平方米，土地证号：2016-××3）的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。审判长  叶洁靖审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇一九年六月二十五日书记员  黄翠燕阮晓瑜附表：            序号              登记权利人              地  址              产权证号                  1              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号101房              粤（2016）广州市不动产权第09200470号                  2              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号102房              粤（2016）广州市不动产权第09200447号                  3              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号103房              粤（2016）广州市不动产权第09200432号                  4              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号104房              粤（2016）广州市不动产权第09200445号                  5              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号201房              粤（2016）广州市不动产权第09200434号                  6              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号202房              粤（2016）广州市不动产权第09200435号                  7              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号203房              粤（2016）广州市不动产权第09200443号                  8              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号204房              粤（2016）广州市不动产权第09200446号                  9              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号501房              粤（2016）广州市不动产权第09200455号                  10              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号502房              粤（2016）广州市不动产权第09200451号                  11              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号601房              粤（2016）广州市不动产权第09200465号                  12              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号602房              粤（2016）广州市不动产权第09200437号                  13              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号603房              粤（2016）广州市不动产权第09200463号                  14              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号604房              粤（2016）广州市不动产权第09200461号                  15              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号701房              粤（2016）广州市不动产权第09200468号                  16              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号702房              粤（2016）广州市不动产权第09200448号                  17              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号703房              粤（2016）广州市不动产权第09200433号                  18              梁杨丽玲              广州市从化区温泉镇温泉西路侨宏北街4号704房              粤（2016）广州市不动产权第09200457号                  19              梁万琦              从化市温泉镇温泉西路22号28幢301房              粤房地权证从字第0110001606号                  20              梁万琦              从化市温泉镇温泉西路22号28幢304房              粤房地权证从字第0110001601号                  21              梁万琦              从化市温泉镇温泉西路22号28幢401房              粤房地权证从字第0110001607号                  22              梁万琦              从化市温泉镇温泉西路22号28幢404房              粤房地权证从字第0110001599号                  23              梁万琦              从化市温泉镇温泉西路22号28幢504房              粤房地权证从字第0110001600号                  24              广州喜胜房地产开发有限公司                    广州市从化区温泉镇温泉西路庄园三街1号                     粤（2018）房地权证从字第09203729号                  25              广州喜胜房地产开发有限公司                    广州市从化区温泉镇温泉西路庄园四街2号                     粤（2018）房地权证从字第09223730号