海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9021民初204号 原告：曾永福，男，1953年12月5日出生，汉族，住海南省定安县。 原告：范彩收，女，1955年6月4日出生，汉族，住海南省定安县，系原告曾永福的妻子。 委托诉讼代理人：曾永福，身份信息同上，系原告范彩收丈夫。 被告：刘汝楠，女，1990年10月16日出生，汉族。 被告：刘峰，男，1962年11月6日出生，民族、现住址不详。 第三人：杜敏，女，1985年7月8日出生，汉族，住海南省定安县。 原告曾永福、范彩收与被告刘汝楠、刘峰及第三人杜敏房屋买卖合同纠纷一案，曾永福于2019年2月18日向本院提起诉讼，本院于当日按简易程序立案受理。因刘峰、刘汝楠住址不详，本院于2019年1月28日依法裁定将本案转为普通程序审理。因范彩收与曾永福共同为涉案买卖合同的一方（买方）当事人，合同权利义务由两人共同享有和履行，本院于2019年2月27日依职权追加范彩收为本案共同原告参加诉讼。因杜敏与本案处理结果存在利害关系，本院于2019年2月27日依曾永福申请通知杜敏为本案无独立请求权第三人参加诉讼。依照第一审普通程序，本院依法组成合议庭于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告曾永福（同时为原告范彩收的委托诉讼代理人）、第三人杜敏到庭参加诉讼。被告刘汝楠、刘峰经本院公告送达开庭传票未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾永福、范彩收向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘汝楠将位于海南省××县房屋产权过户至原告曾永福、范彩收及案外人曾某名下；2、判令被告刘峰及第三人杜敏协助办理上述产权过户手续；3、因本案在诉讼中产生的费用（包括本案诉讼费及其他费）由二被告承担。事实及理由：2017年1月6日，原告曾永福、范彩收与被告刘汝楠的委托代理人即本案第三人杜敏在定安签订一份《房地产买卖契约》，约定：被告将刘汝楠位于海南省××县房屋卖与原告曾永福、范彩收，全部房款共计370000元整。合同签订后，原告曾永福当即通过银行转账给杜敏提供的账号人民币100000元整，杜敏当即将房屋的钥匙、房产证原件及该房屋实际使用权交给原告曾永福，并告知原告不管以后遇到什么情况，全部房屋款就是370000元整，待开发商手续完备后随时办理房屋产权过户手续。当天两原告就搬进该房屋居住至今。2017年1月10日原告通过银行转账房款200000元整给杜敏。2017年8月7日两原告又通过银行转账房款给杜敏80000元整。（其中一万元是给杜敏的劳务费）。杜敏于2017年1月11日至2017年6月26日分三次打给二被告提供的银行账号房款共计370000元整。2018年春节后，第三人杜敏告诉原告，开发商手续已完备，可以办理房屋产权过户手续了。至2019年1月，原告方与被告手机联系后，被告刘峰说女儿刘汝楠春节回来后到定安办理房屋产权过户手续。2019年春节前，第三人杜敏及原告多次与两被告联系，均联系不上。为了保护原告合法的民事权益不受侵害，特提起诉讼。因两原告总计支付的房款380000元中，有200000元为两原告儿子曾某出资，故请求将房屋过户至三人名下。原告方自愿承担房屋过户产生的一切税费。 被告刘汝楠未作答辩。 被告刘峰未作答辩。 第三人杜敏陈述称，第三人自2011年在涉案小区售楼处工作，刘汝楠购房时双方相识。当时刘汝楠、刘峰一起来购房，两人自称是父女关系。2017年1月3日左右，刘汝楠口头委托第三人以370000元的价格对外出售涉案房屋，并将房屋钥匙、房产证交给第三人保管，同时将刘峰的账号告诉第三人。当时因刘汝楠急需离开且继续用钱，双方未签订书面委托合同。2017年1月6日，第三人以400000元的价格与两原告签订《房地产买卖契约》，多出的30000元为第三人的中介费。第三人将卖房事宜告知刘汝楠后，刘汝楠通过刘峰将书面授权委托书邮寄给第三人。2017年1月10日，刘汝楠决定将房款汇至刘峰账户，第三人遂于次日将200000元转账至刘峰账户。目前第三人已经将刘汝楠委托购房时约定370000元全部转账至刘峰账户，希望被告刘汝南尽快协助原告办理过户。 原告曾永福、范彩收为证实自己主张，向本院提供如下证据材料：A1.房地产买卖契约，拟证明房地产买卖契约合同合法有效；A2.《房屋所有权证》、房屋买卖授权委托书、刘汝楠身份复印件，拟证明涉案房屋是刘汝楠所有，刘汝楠委托第三人出卖房屋；A3.收条（2张）、借记卡账户历史明细清单（范彩收、曾永福、杜敏），拟证明购房过程合法有效，两原告已经将房款支付给第三人，第三人又将房款支付给被告刘峰；A4.2017年1月10日至2018年12月17日期间涉案房屋物业费、水电费、有线电视业务受理单及收费收据，拟证明自2017年1月份起，两原告已经实际占有房屋；A5.《定安县商品房买卖合同》，拟证明被告刘汝楠是原房主，两原告购房是合法有效的。第三人杜敏对上述证据材料均无异议。 第三人杜敏为证实自己主张，向本院提交了自己名下工商银行账户×××的历史明细清单，拟证明曾永福、范彩收、曾某向其转账380000元，其将370000元转账给刘峰，剩余10000元是自己的劳务费。两原告对该证据无异议。 经审查，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，A2与A5能够相互印证，结合第三人的当庭陈述能够共同作为原房屋所有权人刘汝楠委托杜敏出售涉案房屋的依据，A1可以作为认定杜敏代表刘汝楠与两原告签订房屋买卖合同的依据，A3及第三人杜敏提交的明细清单相互印证，可共同作为认定两原告向第三人支付380000元、第三人向刘峰支付370000元的依据，A4与两原告的陈述相互印证，可共同作为认定两原告自2017年1月起实际占有、使用房屋至今的依据。 被告刘峰、刘汝楠未向本院提交证据，也未出庭，视为对自己举证、质证权利的放弃。 根据当事人的陈述意见和本院所采信的证据，本院查明以下事实： 2012年6月17日，刘汝楠与案外人海南御景泓投资控股有限公司签订编号为DAL000001305的《定安县商品房买卖合同》，以386000元的总价款、一次性付款方式向后者购买御景鸿世纪雅居E栋703号房屋，该房屋建筑面积96.5平方米，其中套内建筑面积78.36平方米。2013年1月6日，刘汝楠取得该房屋的房屋所有权证，权利形态为单独所有，房屋建筑面积由买卖合同记载的96.5平方米变更为96.88平方米。2017年1月3日左右，刘汝楠口头委托杜敏以370000元的价格出卖涉案房屋，并将房屋钥匙、房产证原件等交给杜敏，同时将刘峰的银行账户告知杜敏。2017年1月6日，杜敏代表刘汝楠与原告曾永福、范彩收签订《房地产买卖契约》，约定曾永福、范彩收以400000元价格购买涉案房屋，其中先付定金100000元，1月9日前支付200000元，余款100000元过户时支付。同日，范彩收向杜敏转账支付79000元，曾永福向杜敏转账支付21000元。2017年1月10日，曾永福、范彩收通过案外人曾某向杜敏转账支付200000元。2017年8月7日，曾永福向杜敏转账支付80000元。 另查明，2017年1月10日，刘汝楠电话告知杜敏将房款支付至刘峰名下账户。2017年1月11日，杜敏转账支付200000元至刘峰账户。2017年1月19日，杜敏取得刘汝楠的书面授权，刘汝楠出具的《房屋买卖授权委托书》记载：同意以370000元价格出售涉案房屋，委托杜敏代为签署买卖合同、办理产权转移过户、代为收取房款等。2017年2月8日，杜敏转账支付70000元至刘峰账户。2017年6月26日，杜敏再次转账支付100000元至刘峰账户。 再查明，2017年1月6日，杜敏将涉案房屋的钥匙连同房产证原件交由曾永福、范彩收。曾永福、范彩收自2017年1月10日开始缴纳涉案房屋的物业费、水电费及有线电视费用，并一直居住使用至今。 本案诉讼过程中，依曾永福申请，本院依法查封了刘汝楠名下位于海南省××县房，期限至2022年2月28日止。因刘峰、刘汝楠下落不明，本院公告向其送达起诉状副本、开庭传票等材料，曾永福为此预付公告费用900元。 本院认为，本案的争议焦点是：1.两原告与刘汝楠之间是否存在真实合法有效的房屋买卖法律关系；2.被告刘汝楠是否应继续履行合同将房屋登记至原告名下；3、两原告关于刘峰、杜敏的协助义务及过户登记至曾某名下的诉请是否应予支持。 1.关于房屋买卖法律关系的判断。虽然杜敏代刘汝楠与两原告签订《房地产买卖契约》时无刘汝楠的书面授权，但结合杜敏的陈述及刘汝楠于2017年1月19日出具的书面授权委托书，刘汝楠对于以370000元的价格出售自己房屋是应当知道的，加之签订房地产买卖契约时杜敏持有涉案房屋的钥匙及房产证原件、两原告自2017年1月10日起即以自己名义办理各种物业手续、刘汝楠至今未曾向两原告就房屋买卖事宜提出过异议等事由，本院确信杜敏陈述所称的先有口头委托、后有书面委托事实存在。从刘汝楠出具的《房屋买卖授权委托书》中关于委托售房、协助过户、收取房款的内容看，其性质属委托代理合同。民法总则第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。因此，杜敏代刘汝楠与曾永福、范彩收签署《房地产买卖契约》并收取曾永福、范彩收交付的房款，均应由刘汝楠承担相应法律后果。本案中，杜敏代刘汝楠与曾永福、范彩收达成的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，无合同无效情形，依法有效，双方当事人均应恪守履约。 2.关于刘汝楠继续履行合同的问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权是出卖人的基本义务。本案中，协助两原告办理涉案房屋的过户手续是作为出卖方的刘汝楠的基本义务。《房地产买卖契约》约定，总房款为400000元，先行支付300000元后，余款100000元待过户时支付。本案据签订涉案合同之日已两年之久，虽合同未明确约定办理过户登记的时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，在曾永福、范彩收支付300000元后，即可要求刘汝楠办理过户登记手续。现曾永福、范彩收共计向刘汝楠的委托代理人支付380000元房款，曾永福、范彩收请求办理过户登记手续于法有据，应予支持，房屋买卖余款20000元可在办理过户时支付。据此，刘汝楠应继续履行合同，将涉案房屋过户登记至两原告名下。 3.关于协助义务主体是谁及过户登记至谁名下的问题。依上文分析，杜敏代刘汝楠签订合同、收取房款的行为后果由刘汝楠承担。本案中真正的房屋出卖方为刘汝楠而非杜敏，至于由他人代为履行抑或当事人自己亲自履行合同义务，刘汝楠享有选择权利，且刘汝楠作为委托人就其与杜敏之间的委托法律关系享有随时解除权，故两原告诉请由杜敏协助办理过户登记手续于法无据，不应支持。同理，刘峰并非涉案买卖合同出卖方，不负转移房屋所有权的合同义务，对两原告诉请刘峰协助办理过户，本院不予支持。因曾某并非涉案买卖合同当事人，其只是代曾永福支付部分房款，两原告诉请将房屋过户登记至曾永福、范彩收、曾某名下于法无据，本院不予支持。 综上，刘汝楠与曾永福、范彩收之间存在真实、合法、有效的房屋买卖法律关系，曾永福、范彩收在依约支付380000元房款后请求过户于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告刘汝楠于本判决书生效之日起十五日内配合原告曾永福、范彩收将坐落于海南省××县房办理过户登记至原告曾永福、范彩收名下； 二、驳回原告曾永福、范彩收其他诉讼请求。 案件受理费6850元、保全申请费2370元、公告费900元（原告曾永福、范彩收均已预交），合计10120元，由被告刘汝楠承担，被告刘汝楠在协助办理过户登记时一并支付给原告曾永福、范彩收。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  罗 勇 人民陪审员  陈元信 人民陪审员  王 波 二〇一九年六月四日 书 记 员  李丽慧 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。