重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初11418号原告:重庆洋世达物业管理有限公司,住所地重庆市南岸区南坪福红路56号,统一社会信用代码9150010820316470XN。法定代表人：何长君，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜利，女，汉族，1978年3月30日出生，住重庆市南岸区。被告:谭地，男，汉族，1989年9月15日出生，住四川省高县蕉村镇。原告重庆洋世达物业管理有限公司诉被告谭地物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆洋世达物业管理有限公司的委托诉讼代理人颜利、被告谭地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆洋世达物业管理有限公司诉称：原告系阳光华庭小区的物业管理公司，被告自2012年1月12日入住阳光华庭小区以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日，阳光华庭小区业主委员会与原告续签了《物业服务合同》，约定由原告继续对阳光华庭小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了己方义务，但被告于2016年7月至2019年3月未按时缴纳重庆市南岸区南坪福红路XXXXXXXXXXX物管服务费215226元及违约金（从欠费之日至欠费结清之日按照《物业服务合同》约定计算）。上述欠费，经原告多次催收未果，遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业费共计215226元；2、被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金，按每日千分之三计算；3、本案诉讼费由被告承担。被告谭地辩称：1、该房屋是我在2013年底买的，在四川省南洋小额贷款股份有限公司办理贷款，2014年底就要求租客把租金打到法院账户，我从未收到一分钱的房屋租金；2、我之前未收到过原告的催收通知；3、重庆市第一中级人民法院在2016年11月14日裁定书中，认定重庆仁存科技有限公司取得四川省南洋小额贷款股份有限公司所享有的权属和相关权益，故我认为从此时开始，该房屋的物业费就不应由我承担；4、由于原告没有及时通知到物业费欠费的情况，导致我后面才知道，故对于原告诉求的违约金金额有异议。经审理查明：2010年8月11日，原告重庆洋世达物业管理有限公司与阳光华庭小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：由原告重庆洋世达物业管理有限公司对阳光华庭小区提供物业服务；根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取标准为（按建筑面积计算）：（3）商业门面：4元／月·平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金；合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止；合同期届满前三个月内，阳光华庭小区业主委员会作出续聘或选聘的决定，在未作续聘或选聘前本合同可作顺延；在阳光华庭小区业主委员会与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。上述《物业服务合同》于2010年8月15日在重庆市南岸区房屋管理局进行备案。2013年9月5日，重庆市南岸区南坪街道阳光社区居民委员会对阳光华庭小区业主发出《关于阳光华庭小区＜物业服务合同＞到期后相关事宜的通知》，内容为：阳光华庭小区与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》已于2013年7月31日到期，但因小区业委会正在筹备中，无法选聘或续聘物业公司，故决定继续执行原合同约定的服务及收费标准提高物业服务。2018年2月8日，原告重庆洋世达物业管理有限公司通过在小区单元门口张贴《关于催收物业服务费、水费等费用的通知》（重洋物通字06号）的方式，向位于重庆市南岸区南坪福红路XXXXXXXXXX的业主催收物业费。并于2018年2月11日，原告重庆洋世达物业管理有限公司通过重庆市南岸区公证处对上述催收行为及内容进行保全证据的公证。2018年11月23日，原告重庆洋世达物业管理有限公司通过邮寄律师函的方式向位于重庆市南岸区南坪福红路56号2栋负1楼1号门面（H栋负1楼1号）的业主催收物业费。另查明，2013年年底左右至2019年5月10日，位于重庆市南岸区南坪福红路XXXXXXXX号商铺用房的产权人为谭地；2016年4月1日至2016年6月30日三个月期间，重庆市南岸区南坪福红路56号XXXXX号门面（H栋负1楼1号）的商铺物管费均以第三人余柯言作为业主按时进行缴纳，每月缴纳金额为6522元（4元／月·平方米*1630.49平方米=6521.96元）；从2016年7月至2019年3月期间，被告共计欠原告重庆洋世达物业管理有限公司物业费215226元（6522元／月*33月=215226元）。原告重庆洋世达物业管理有限公司按约定提供了物业服务，但被告谭地未按期交纳2016年7月至2019年3月期间的物业费，故以前述诉讼请求起诉至本院。上述事实，有原告重庆洋世达物业管理有限公司提交的证据《物业服务合同》及备案证明、《关于阳光华庭小区＜物业服务合同＞到期后相关事宜的通知》、《重庆市南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明》、《重庆市第五中级人民法院民事判决书》、《关于催收物业服务费、水费等费用的通知》、欠费明细表、公证书、律师函、《门岗外来人员登记表》（2017年）、值班记录（2017年）、小区清洁和绿化照片各2张（打印件）、洋世达物业收款收据，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为原告重庆洋世达物业管理有限公司与阳光华庭小区业主委员会签订《物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。又根据《物业服务合同》内容及相关法律规定，该合同的履行期限届满后，已自动延续，阳光华庭小区全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。原告已按约向被告提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。故对原告要求被告支付拖欠的物业费共计215226元的诉求，本院予以支持。被告未按约定期限支付物业费的行为，已经构成违约，应依法承担违约责任。对于原告要求按照合同约定的每日千分之三计算逾期交纳物业费的违约金，鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按照年利率24%的标准支付违约金。另合同约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金，则违约金以当月欠交费用为基数，自2016年8月11日起计算至付清时为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、一百零七条、一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谭地于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司2016年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费人民币215226元及违约金（以当月欠交费用为基数，按年利率24%的标准，自2016年8月11日起至付清时止计算）。二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4528元，减半收取2264元，由被告谭地负担（此款已由原告重庆洋世达物业管理有限公司垫付，限被告随前款一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  王 冲二〇一九年六月二十五日法官助理  张金梁书 记 员  张 杰