河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初204号原告：张义，男，汉族，1964年2月17日出生，住河南省方城县。原告：陈玉梅，女，汉族，1962年2月13日出生，住河南省方城县。被告：张志玲，女，汉族，1970年10月21日出生，住南阳市卧龙区。原告张义、陈玉梅与被告张志玲买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张义、陈玉梅到庭参加了诉讼。被告张志玲经法院阳光送达应诉手续及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张义、陈玉梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张志玲向原告支付30万元及违约金9万元。2、逾期未偿付，原告申请以被告名下现有房产位于南阳市××区××室作价后优先抵债。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月我们经中间人牛馨介绍，与被告张志玲认识，张志玲以北京的生意投资失败及儿子与他人合作办钢构厂急需周转资金为由，急售自己名下位于南阳市岗东村××号地皮（含地基），土地使用证号：宛市国用（94）字第04743号建筑面积100.8平方米，双方谈妥价格为35万元整，并于11月2日上午在南阳市智圣公证处办理了转让协议公证书，当天我们即通过银行转账形式转给张志玲25万元整，按照公证书约定，被告张志玲保证该地基无产权债务纠纷，无其他权利人，并无条件义务协助我们顺利建房至到完工，否则自愿退回我们所付的所有款项并承担30％违约金，余款10万元分两次支付，即房子一层建起后付5万元，待全部完工后再付5万元。该协议签订后次日张志玲即以欠别人债务被催讨为由要求我们又付款5万元，至此，我们一共付款给张志玲30万元人民币，其后我们入场清理杂树及垃圾准备施工时，东邻曾广庆一家手持买卖契约以该地基早已卖给他们为由进行阻拦，我们无奈退出，当即要求张志玲出面解决并给个说法，被告张志玲就以找人协调为由让我们坐等消息，之后就是一推再推，再无下文，后来我们在她开的饭店【范蠡路一城一味】面谈要求退还我们所付款项，被告再次推诿并立下保证，保证在12月9日之前把事情解决完毕，如解决不了绝对全款退还，之后就电话不接，微信不回，玩起失踪了，我们在多次催讨无果情况下，无奈诉至贵院，为维护我们的合法权益，依照《合同法》和《民法通则》等相关法律，请求贵院查明事实后支持我们诉讼请求，并给出公平裁决。被告张志玲缺席无答辩。原告针对自己的主张向本院提交以下证据：1、2018年11月9日被告张志玲向二原告出具的收取30万元收据一份。2、2018年12月5日被告张志玲出具的保证书一份。3、银行交易明细三份。4、南阳市智胜公证处出具的公证书。被告张志玲未到庭无法进行质证，也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2018年二原告经牛馨介绍向被告张志玲购买位于岗东（国有土地使用证474号）建筑面积100.8平米地皮一处（含地基），约定价款为35万元，2018年11月2日原被告双方在河南省智圣公证处签订了以房抵债协议书，并办理了公证。协议内容为“以房抵债协议甲方：张志玲，乙方：张义，陈玉梅，甲方于二0一四年八月二十日借到乙方叁拾伍万元整用于生意周转。甲方有房产一处，位于南阳市车站路××号，产权证未办理，建筑面积：100.8平方米（14.1米*7.15米），土地证号：宛市国用（94）字第04743号。由于甲方无力偿还上述债务，现甲方愿将该房产转让给乙方，以此来抵偿甲乙双方之间的债权债务关系。为此双方达成协议如下：一、该房产经双方协商价值为叁拾五万元整，抵偿乙方叁拾伍万元整借款，协议签订后七日内甲方将上述房产交付给乙方，后双方之间的债权债务关系从此灭失。二、甲方保证该房产无抵押、无担保、无查封，无其他共有人，无亲属和邻里间纠纷等任何其他纠纷，否者造成的损失由甲方承担并负责处理清楚。三、甲方必须无条件协助乙方办理该房产权证的办理和过户手续以及土地证的变更手续，费用由乙方承担。以后无论房价涨跌，任何一方均不得违约，否则违约方除返还既得利益外，并按市场价总房款的30％支付违约金。四、本协议签订之日起，在上述房产未过户到乙方名下之前，如遇拆迁，所得拆迁安置房、补偿款及过渡费均归乙方所有，甲方由义务协助办理相关手续。”原告分三次于2018年10月28日向被告支付5万，2018年11月2日支付20万，2018年11月9日向被告转款5万元，共计向被告支付30万元。2018年11月9日被告张志玲向原告出具收据一份，内容为“今收到张义陈玉梅人民币叁拾万元整（300000.00），其中包括2018年10月28日所付伍万元，2018年11月2日所付贰拾万元整，2018年11月9日所付伍万元。用以购买张志玲位于岗东（国有土地使用证474号）建筑面积100.8平米地皮一处（含地基）张志玲2018.11.9”。2018年12月5日被告张志玲又向原告出具了保证书一份，内容为“我保证卖给张义、陈玉梅的岗东20号地皮产权清楚，没有其他权利人。没有债权、债务及邻里纠纷，并无条件义务协助张义、陈玉梅顺利建房，至到完工为止。若该地皮在12月9号前不能顺利施工，我愿意退回所收的全部钱款本金及利息。另该地皮使用证（国有土地使用证号04743号）暂放我处，因为办理批建手续和协调邻里关系时须出示使用，待建房进入正常施工时归还给张义、陈玉梅。保证人：张志玲2018年12月5日”。后二原告在准备施工建房时受到阻拦，至今未能建房。二原告遂向被告张志玲协商退款无果，双方引起纠纷。以上查明事实由原告举证的银行转账记录、被告出具的收据、保证书等证据予以证实，庭审中均予以出示并记录在卷。本院认为，原被告双方经协商签订土地使用权转让协议，并向原告出具了保证书一份，该保证书系被告真实意思表示，应认定为有效。原告按协议履行了付款义务，被告未按协议约定履行协助原告建房并转让土地使用权的义务，被告构成违约，原告主张被告退回支付的30万元理由正当，本院应予支持。关于原告主张支付违约金9万元的诉讼请求，本院认为，2018年11月2日原被告双方虽然签订了以房抵债协议书并经公证处进行了公证，但该以房抵债协议并不符合客观事实，本院对该协议不予认定，原告以此主张违约金9万元本院不予支持。但按照被告向原告出具的保证书中约定，被告承诺若违约退回所收的全部钱款本金及利息，因被告对支付利息约定不明确，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”本案中原告可主张自逾期之日（即2018年12月10日）起按年息6%计付资金占用期间的利息为宜。关于原告主张的被告逾期不偿还款项，以被告南阳市××区××室作价后优先抵债的诉讼请求，因原被告双方就南阳市××区××室房产既未签订抵押合同也未办理抵押登记，原告请求以该房产作价后优先抵债的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告张志玲向原告张义、陈玉梅偿还300000元并自2018年12月10日起按年息6%计付利息至款付清之日止。二、驳回原告张义、陈玉梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，保全费2470元，合计8270元由被告张志玲负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  杨 杰审 判 员  崔 迪人民陪审员  王拥军二〇一九年六月十日书 记 员  魏妍冰