陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终4584号 上诉人（原审被告）：王红艳，女，汉族，1984年7月7日出生，陕西师范大学化工学院教师，现住西安市长安区。委托诉讼代理人：刘凯，陕西寇弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卓美娟，女，汉族，1978年6月18日出生，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：朱术会，上海市建纬（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：况力菊，上海市建纬（西安）律师事务所律师。原审第三人：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地：西安市高新区与XX路XX幢XX单元XX层。法定代表人：安宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王利琴，女，汉族，1991年10月26日出生，该公司法务，住西安市雁塔区。上诉人王红艳因与被上诉人卓美娟及第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称西安链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王红艳上诉请求：1、撤销一审判决第二项，驳回卓美娟要求支付违约金的诉讼请求；2、上诉费由卓美娟承担。事实和理由：1、涉案房屋在买卖时已经出租，但卓美娟并未提供承租人放弃优先购买权的证据，导致涉案房屋存在重大的权利瑕疵。2、根据合同约定，没有办理买卖合同的网签是西安链家公司的原因。3、其在一审中提出了违约金过高的抗辩主张，要求对违约金进行调整，但一审法院没有审查卓美娟实际损失的情况下，导致其提出调整违约金的请求落空。4、根据法律规定，定金和违约金不能同时主张，本案中，合同约定的违约金过高，卓美娟在合同履行过程中拒绝提供承租人放弃优先购买权的材料，也存在过错，且涉案房屋在合同签订后并未实际交付其，而是由卓美娟继续收取租金，卓美娟并无任何损失，且房价上涨，卓美娟并无损失，故一审法院认定违约金20万元明显过高。卓美娟辩称，1、合同无法履行是因王红艳筹不够首付款拒绝购房房屋所致，而非承租人未放弃优先购买权。且本案中合同约定的违约金标准并不高，没有调整的余地。2、承租人是否放弃优先购买权并不影响买卖合同的效力，故涉案房屋出租并不构成权利瑕疵。综上，请求驳回王红艳的上诉请求。西安链家公司陈述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，合同无法继续履行的原因是王红艳在签订合同后一周内表示无法凑齐首付款，因此其公司没有进行后续的交易流程。卓美娟向一审法院提出诉讼请求：1、解除2015年5月11日签订的存量房买卖合同；2、王红艳已支付的2万元定金不予退还，同时根据合同约定支付违约金合计20.2万元；3、王红艳承担一切诉讼费用一审法院经审理查明，卓美娟（甲方、出卖人）与王红艳（乙方、买受人）于2018年5月11日签订《西安市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定甲方将坐落于西安市雁塔区XX大街XX段XX幢XX室，建筑面积为69.19平方米的房屋出卖给乙方。该房屋属商品房，且其上未设立抵押权。甲方已将该房屋出租，且承租人放弃优先购买权。租赁期限至2019年2月15日止，就房屋租金及押金事宜，甲乙双方协商一致，自2019年2月15日之后起所产生的租金，归乙方所有。该房屋成交价格为1005000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价5000元，由乙方一并支付给甲方，故房屋成交总价为1010000元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方的付款方式为贷款，购房款的约定和具体支付为：1、定金：乙方向甲方支付定金20000元（不高于成交总价格的20%），乙方支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分。乙方于2018年5月11日将第一笔定金人民币20000元以自行划转的方式支付甲方；2、首付款：乙方于银行批贷后5个工作日内将第一笔购房款/首付款355000元（不包含前期支付全部定金）以房管局监管支付的方式支付甲方。3、贷款：乙方向银行申办抵押贷款，乙方拟贷款金额为63万元，甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至房管局监管账户，乙方因身原因未获的贷款机构批准的，双方同意在乙方收到未获得贷款批通知后5个工作日内继续申请1次其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用，如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以房管局监管支付的方式支付给甲方。甲乙双方授权居间方于本合同签订之日起5个工作日内开始办理网上签约手续，并配合居间方办理相关手续。甲乙双方协商一致，在银行放贷至资金监管账户5个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权手续。甲方应当在2019年2月20日前将该房屋交付给乙方。违约责任约定乙方拒绝购买房屋的视为乙方违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项充抵违约金，多退少补。另查，原告卓美娟（甲方、出卖方）、被告王红艳（乙方、居间方）及第三人西安链家公司（丙方、居间方）于2018年5月11日签订《居间服务合同》，约定由丙方为甲乙双方提供居间服务。上述合同签订后，王红艳于2018年5月11日将定金人民币20000元交付卓美娟。5月19日，王红艳通过微信向西安链家公司员工表示对房屋的租金、租赁情况的真实性表示怀疑。西安链家公司确认5月19日王红艳已向西安链家公司告知可能存在资金不够的情况，西安链家公司将该情况告知卓美娟，随后双方就解约及违约金未协商一致，故而形成本诉。卓美娟主张王红艳未按合同约定支付首付款构成根本违约，故要求解除双方之间房屋买卖合同，王红艳对解除合同予以认可，但主张卓美娟欺瞒房屋租赁情况，故导致王红艳认为购买该房屋不安全。卓美娟确认双方之间的合同无法继续履行系因王红艳无法凑齐首付款。王红艳确认未向银行申办贷款。一审法院认为，卓美娟、王红艳双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定王红艳应于银行批贷后5个工作日向卓美娟支付首付款，但王红艳既未向银行申办贷款，亦未按照合同约定向卓美娟支付首付款，王红艳以行为表明不履行合同主要义务，其行为构成根本违约，卓美娟据此主张解除双方之间的买卖合同的诉请，符合法律规定，法院予以支持。按照合同约定，王红艳违约的，应按房屋总价款的20%向卓美娟支付违约金，卓美娟诉请王红艳支付违约金20.2万元的诉请，符合法律规定，予以支持。王红艳已支付定金2万元予以充抵，充抵后王红艳还应支付卓美娟18.2万元。关于王红艳辩解卓美娟隐瞒房屋租赁真实情况，因王红艳未提交有效证据予以证明卓美娟具有隐瞒的事实，同时该房屋租赁情况不影响双方之间房屋买卖合同的继续履行，故对王红艳该辩解，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、卓美娟与王红艳于2015年5月11日签订的《西安市存量房屋买卖合同》予以解除；二、王红艳应于本判决生效之日十日内向卓美娟支付违约金18.2万元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回卓美娟的其余诉讼请求。本案案件受理费13890元，由王红艳承担，因卓美娟已预交，故王红艳在支付上述款项时一并支付卓美娟。二审审理中，卓美娟提供了2018年6月13日王红艳与卓美娟的丈夫余某某电话通话录音，该录音中王红艳认可双方合同未继续履行是因为其违约，其没有能力交购房款。卓美娟为了本案诉讼，委托上海市建纬（西安）律师事务所律师进行诉讼，二审中卓美娟提供了一份上海市建纬（西安）律师事务所出具的5万元律师费的收款发票。原审判决查明的其余事实属实。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。卓美娟与王红艳签订《西安市存量房屋买卖合同》约定王红艳购买卓美娟所有的涉案房屋，合同签订，王红艳向卓美娟支付了2万元定金后，涉案合同再未继续履行。关于未继续履行的原因，双方陈述不一致，西安链家公司作为双方交易的居间方称涉案合同没有继续履行的原因是王红艳在合同签订后一周左右就称无法凑齐购房款，导致合同无法继续履行，西安链家公司的该陈述与卓美娟的陈述相同，且根据卓美娟在二审中提供的其丈夫余某某与王红艳在2018年6月13日的电话通话录音内容来看，涉案合同未履行确系王红艳违约所致，该通话录音虽与西安链家公司所称的王红艳明确表示凑不齐购房款不是同一时间，但其中王红艳关于无法凑齐购房款的表示是一致的，故本院认定王红艳在签约后，最晚在2018年5月22日就明确表示凑不齐购房款，不再继续履行合同，此时王红艳已经构成违约。王红艳在合同履行过程中违约，根据合同约定应承担的违约责任为房屋总房价款20%的违约金，数额为20.2万元。王红艳主张合同约定的违约金过高，要求人民法院予以减少。《合同法》中关于违约金调低或调高的规定，就是为了在合同约定的违约金与守约方实际损失严重不一致的情况下，既保证可以填平守约方的损失，也不过分增加违约方的责任。本案从双方合同签订至王红艳明确表示不履行合同义务，前后只有11天左右，期限较短，且当前我市房屋价格处于平缓上涨的趋势，涉案合同没有履行，涉案房屋价格上涨的增值利益仍由卓美娟获取，综合合同履行情况及卓美娟为本案诉讼的支出，本院依据王红艳的请求调低违约金数额为7万元，扣除王红艳已向卓美娟支付的2万元，王红艳再向卓美娟支付违约金5万元。综上所述，原审判决认定事实清楚，违约责任认定不妥，本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13425号民事判决第一项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13425号民事判决第三项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13425号民事判决第二项为：本判决生效后十日内王红艳向卓美娟支付违约金50000元；四、驳回卓美娟的其余诉讼请求。一审案件受理费13890元，卓美娟已预交，由卓美娟承担3890元，王红艳承担10000元；二审案件受理费3940元，王红艳已预交，由王红艳承担1340元，卓美娟承担2600元。王红艳在履行判决款项时连同诉讼费承担部分一并向卓美娟支付。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年六月十八日  书 记 员  袁   萱 1