海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初137号原告：曹进，男，1972年10月20日出生，汉族，公民身份号码：×××，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙世建，重庆劲立律师事务所律师。被告：海南名角实业开发有限公司，住所地临高县临城镇解放西路18号。法定代表人：李宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：符棋锋，海南方圆（儋州）律师事务所律师。原告曹进诉被告海南名角实业开发有限公司（简称名角实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹进的委托诉讼代理人王双圣、孙世建，被告海南名角实业开发有限公司的委托诉讼代理人符棋锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹进向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金16857元（逾期交房起止时间为2016年1月2日至2016年9月9日）；二、判令被告按商品房买卖合同的约定限期为原告所购买的房屋办理产权登记手续；三、判令被告支付从违约之日起至起诉之日止的逾期办证违约金7724元（逾期办证起止时间为2018年9月9日至2019年1月9日）。事实和理由：原告曹进与被告名角实业公司签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中对原告购买房屋的位置、面积、单价、总价、交房时间、逾期交房及逾期办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务。被告也按双方约定的时间将涉案房屋交付原告使用，但该房屋交付时并未进行综合性验收，未取得建筑工程竣工验收备案证，不符合双方约定的交付条件。此外，被告逾期为原告购买的房屋办理产权证书。根据双方合同约定及相关法律规定，被告应该支付原告逾期交房及逾期办证违约金。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告名角实业公司辩称：一、被告已经在约定期限内通知原告前来收房，原告早已收房并实际入住，原告主张被告逾期交房无事实及法律依据；二、原告所购买的长岛蓝湾小区的不动产权证未在期限内办理成功是由于法律规定变动、政府职能部门原因、不可抗力等因素，不应承担违约责任。理由如下：1、不动产权证未按期办理成功是由于机构改革、“两证合一”等政策影响；2、被告一致积极推动办证事宜，但16宗土地办理合宗进而办理产权证存在政策障碍，政府尚未确定处理方案；3、由于政府原因，被告一直积极办证但未成功，依据双方签订的购房合同被告可据实延期办理产权证。综上，原告主张被告逾期交房无事实及法律依据，被告逾期办证系因法律规定变动、政府职能部门原因、不可抗力等因素导致，被告不存在违约情形，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，经庭审质证，本院确认如下：原告曹进提供的证据一、《临高县商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间的合同关系及合同中对涉案房屋的交付期限进行了约定，其中合同第八条对房屋的交付期限和交付时间进行了约定，交付期限为2016年1月2日前，交付条件为该商品房验收合格，合同第十一条对逾期交房的违约责任进行了约定，如有逾期交房的情况，被告将按照逾期的天数，每天向原告支付万分之二的违约金，合同第十五条对逾期办理房产证的违约金计算方式进行了约定；证据二、销售不动产统一发票及往来凭证，拟证明原告已按合同约定支付了房款，履行了合同义务；证据三、海南省建筑工程竣工验收备案证，拟证明涉案房屋所在的一期工程2016年9月9日才进行工程竣工验收备案登记，涉案房屋2016年1月2日交付原告使用时不具备交房条件。被告名角实业公司对原告提供证据一的“三性”无异议，对证明内容有异议，双方约定的交付条件是竣工验收合格，且原告收房时并未提出异议；对证据二的“三性”无异议；对证据三的真实性无异议，涉案房屋在2016年9月9日前已通过竣工验收备案。本院经审查认为，被告对原告提供证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告名角实业公司提供证据一、长岛蓝湾涉及共计16宗土地的《国有土地使用权证》，拟证明被告是通过出让土地合法取得长岛蓝湾项目所占16宗土地；证据二、长岛蓝湾项目报建时的报建图、规划许可证、施工证，拟证明被告在建设长岛蓝湾项目时，是依法取得了规划许可证、施工证等许可证照的；证据三、被告已向临高县国土环境资源局报送的《关于长岛蓝湾项目土地合宗过程中容积率有关问题报告》和《关于临高角“长岛蓝湾”项目三期用地退海岸线事宜的相关报告》，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，但因政策退线、规划路占用土地原因，导致本项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理；证据四、临高县国土资源局《关于徐静信访事项的答复意见》，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，但不动产权证办理确实存在土地合宗等因政策调整而存在的问题；证据五、被告已向临高县发展和改革委员会报送的《关于修建临高县解放公园旅游公路占用土地相关事宜》，拟证明依据临高县发展和改革委员会提供的临高县公园旅游公路设计方案及坐标，经现场实际测量，占用海南名角公司“长岛蓝湾”项目用地为26.65亩；证据六、被告已向临高县人民政府报送《长岛蓝湾项目相关问题汇报》，拟证明因政策退线、规划路占用土地原因，导致项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理；证据七、国土协调会议录音，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，但因政策退线、规划路占用土地原因导致项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证无法办理；证据八、《长岛蓝湾业主收房通知书》及入住确认单、收费通知单等，拟证明被告已在合同约定期限内通知原告收房，且原告已实际收房入住，被告不存在逾期交房的事实。原告曹进对被告提供证据一、证据二的“三性”无异议；对证据三至证据七的真实性、关联性有异议；对证据八的“三性”无异议。本院经审查认为，原告对被告提供证据一、证据二、证据八的“三性”均无异议，本院予以确认；对证据三至证据七，在本院另案审理的原告廖艳等人诉被告海南名角实业开发有限公司商品房销售合同纠纷案件中，海南名角实业开发有限公司申请本院调查上述五份证据的真实性，经本院向临高县国土资源局副局长孙峰及临高县发改委项目管理中心主任庄让景核实，上述证据均真实存在，本院予以确认。为查明本案事实，本院函询临高县自然资源及规划局核实被告名角实业公司办理不动产权证书的情况，该局复函载明被告名角实业公司办理涉案房屋的不动产权证书存在土地合宗问题，因规划道路占用企业用地，导致土地证载用途与规划用途不一致，影响土地合宗。根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月7日，原告曹进与被告名角实业公司签订《临高县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的海南××镇，总价款为335811元。该合同第八条交付期限：“出卖人应当在2016年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列第3种条件（具备商品房工程竣工验收合格，并按合同附件三：装饰、设备标准交付），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十一条出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价的万分之二支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金。”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之贰向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。如遭遇不可抗力因素或政府及相关职能部门原因及买受人不按期向出卖人支付房款、办证费用或买受人逾期向出卖人提供办证委托书及其他材料或买受人存在其他违约行为时，出卖人可据实予以延期办理。”合同签订后，原告依约付清了全部购房款，被告于2016年1月2日将涉案房屋交付原告使用。目前，因涉案房屋所涉土地合宗等政策性问题，导致被告不能依约为原告购买的房屋办理不动产权登记。原告认为，被告交付涉案房屋时并未取得工程竣工验收备案证，不符合双方约定的交付条件。此外，被告未在约定期限内为原告办理产权登记，存在违约情形，故诉至本院。本院认为，原告曹进与被告名角实业公司签订的《临高县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。根据上述合同第八条第一款对交付时间的约定，被告应当在2016年1月2日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件，即工程竣工验收合格的房屋，按该合同附件三：装饰、设备标准的要求交付给原告。本案已查明，被告已依约将涉案房屋交付原告使用，原告已办理收房手续并入住。原告主张工程竣工验收是综合性验收，取得建筑工程竣工验收备案证才算验收合格，是该合同第八条第一款的第1种条件，而非双方约定的第3种条件。因此，被告并未逾期向原告交付涉案房屋，原告请求判令被告支付逾期交房违约金16857元，缺乏事实依据，本院不予支持。双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定载明，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向原告支付违约金。逾期180日以上的，原告有权单方解除合同。如遭遇不可抗力因素或政府及相关职能部门原因及原告不按期向被告支付房款、办证费用或逾期向被告提供办证委托书及其他材料或原告存在其他违约行为，被告可据实予以延期办理。本案中，由于土地合宗等政策问题，导致涉案房屋办理不动产权登记具有政策性障碍，这是政府及相关职能部门的原因造成。依照双方合同约定，上述因素属合同的免责情形，被告可据实延期为原告办理不动产权登记，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。目前，土地合宗问题尚未解决，涉案房屋办理不动产权登记不具备条件。因此，原告请求被告按合同约定为其购买的房屋办理产权登记及支付逾期办证违约金7724元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告曹进的全部诉讼请求。案件受理费415元，由原告曹进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 王 艳审 判 员 陈魁坚人民陪审员 孙晓丽 二〇一九年六月十日书 记 员 王琳琳附本案适用相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。