广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0203民初1919号 原告：黄明太，男，1957年3月1日出生，汉族，无职业，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告：宁玉英，女，1961年11月18日出生，汉族，无职业，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告：黄金华，女，1986年9月25日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：黄明太，男，1957年3月1日出生，汉族，无固定职业,住广西壮族自治区柳州市鱼峰区，系原告黄金华父亲。 被告：李勇，男，1989年11月4日出生，壮族，无固定职业，住广西壮族自治区武宣县。 被告：覃子梅，女，1988年9月5日出生，壮族，无固定职业，住广西壮族自治区武宣县。 原告黄明太、黄金华、宁玉英与被告李勇、覃子梅租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告黄明太、原告宁玉英，被告李勇、覃子梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄明太、黄金华、宁玉英向本院提出诉讼请求：1、判决被告李勇支付2018年10月20日起至2018年11月27日所欠交的两个月度租金5800×2=11600元；2、判决确认被告李勇合同违约，须向原告交纳违约金10000元；3、判决被告李勇支付恢复原状费用15000元；4、判决被告李勇支付侵害损失费用480元；5、判决被告李勇支付水电费用200元；上述5项费用合计37280元；6、判决被告李勇承担本案全部诉讼费用；7、判决被告覃子梅承担连带责任。 事实与理由：原告黄明太、宁玉英、黄金华是一家人，住商住楼楼上，商住楼楼下四间房为君好饮食店，原告宁玉英为君好饮食店老板，被告李勇、覃子梅自称为夫妻，以被告李勇名字与三原告订立合同，但策划订立合同与履行合同的事务基本上是被告覃子梅主理。2018年9月13日双方签订了一份合同，是附条件的租赁房子合同，条件是：乙方不是独立法人，乙方在甲方商店四个房间中的两个房间内承包经营小百货，是归属于甲方君好饮食店管理的，商店另两个房间仍为甲方自营或承包经营。由此可见：这个租赁房子合同本质上是承包经营小百货的承包经营合同。这个承包合同还是一个附条件的自行终止合同，即每个月均为先交租金后使用，欠交租金30天即属违约而自行终止合同的。2018年9月14日起被告覃子梅开始对房屋进行了一系列的装修、改造，至9月27日被告方装修基本完毕并运来了经营商品，但是，运来商品并不是小百货，而是广州“好孝心”总部连锁直销的特殊食品。2018年9月16日，被告方在塞砌侧门施工中制造了一起危及相邻的安全隐患，被原告方发现，勒令返工。9月18日，被告方在开门洞改造中，在新开门洞不设门框加固，就封装饰板掩藏，被原告方发现，勒令加设门框加固，这个门框至今仍不合乎安全要求。9月23日被告方提出，要求增加经营特殊食品、保健器材、健康咨询服务三项，原告方认为如果工商部门允许，可以允许被告方依法扩大范围经营。9月26日的变更登记办证中获得了部分项目的批准，工商行政管理部门强调要在相关的食药监部门批准后方可经营。旧的门头广告倾斜不可使用，按照城管要求先拆除已经倾斜下垂的旧广告再办理新广告安装手续，9月28日拆旧广告过程发现旧时加固的木结构有松动、歪斜、掉落，实际上主要是装修工野蛮拆旧，用铁锤敲击造成的松动掉落，阳台楼板亦被敲烂数处，造成安全隐患，对此原告方不得不提出了终止合同的警告。10月2日，被告覃子梅提出不愿意承担加固费用，应由原告方负责加固，并要求补充安全使用承诺，原告方考虑二楼阳台不属被告方租用范围，同意原告方负责加固，并于当天打印安全使用承诺补充合同书交给了被告覃子梅审阅，被告覃子梅未表态亦未叫原告方签字即拿走了。10月2日下午，被告方向原告方提出终止合同的要求，装修费用不提，只要求退还部分押金，原告方答应终止须按照合同第3条款规定罚违约金10000元，不同意现退押金，须按合同规定程序办理。被告方继续锁住房屋，不交还房屋使用权。10月4日，正在加固施工的工人突然遭到被告李勇的暴力胁迫而停止加固工作。10月18日，原告方向二被告发出短信通知：“你们本月度租金至19号期满，下月度租金应在20号之前交纳。由于你们前期说过要终止合同，但你们说说而已，未有交还房子的仪式，至今仍在控制着房子使用，我们认为你们至今是在继续租用着的。如果你们真正要终止合同，可以在20号之前交还房子，进入债权债务清算阶段。20号前不交还房子，我们就认为是你们在继续租用，我们也是欢迎的，我们将一如继往地遵从合同规定，维护双方的权益。”10月20日，被告方既不退租，亦不履行合同先交租金后使用的规定，拒绝交纳应在20号之前交纳的月度租金5800元。10月25日，原告方接到鱼峰区人民法院的通知，被告李勇已经提起诉讼，原告方作为被告依法应诉。11月19日，被告方违反先交租金后使用的规定，成就了欠交租金30天即属违约而自行终止合同的条件，原告方发出短信通知被告方：“你们违反合同第一条关于先交租金后使用的规定，欠交10月20日至11月19日月度租金5800元，已欠交租金30天，成就了自行终止合同的条件，合同已于2018年11月19日自行终止。根据合同第三条规定，乙方租期未满而退租或者其它违约而终止合同的，罚违约金10000元。你们交来的15000元押金尚不足抵扣所欠租金、违约金以及水电费(预估200元)，押金数额归零后你们仍欠款1000元。”11月21日，被告方继续锁住房屋，既不退租，亦不履行合同先交租金后使用的规定，事实上又形成了欠交11月20日至12月19日月度租金5800元。2019年3月20日柳州市中级人民法院作出终审判决，维持鱼峰区人民法院一审判决，关于租金及违约金等须另案处理。综上，由于被告方存在违约情形，应向三原告支付所诉请的各项费用，请求法院公正判决。 被告李勇辩称，一、本案是租赁合同纠纷，被告覃子梅不是合同相对方，原告方将覃子梅列为被告，是错误的；二、原告方请求被告李勇支付10月20日起至11月27日所欠交的两个月度租金5800元×2=11600元，没有事实和法律依据。首先，10月20日起至11月27日的时间不是两个月，不存在支付两个月租金的问题。其次，被告李勇与原告方发生纠纷后，双方均没有继续履行租赁合同的意思表示了，在2018年9月28日被告李勇提出解除合同，但因原告方拒不返还押金15000元等事宜，2018年10月9日被告李勇已经聘请律师准备材料向人民法院起诉，要求解除租赁合同、返还押金等，已经足以说明实际上租赁合同已经解除。再次，原告方与被告李勇发生纠纷后，被告李勇已经向人民法院起诉，根本不再占用三原告的房屋，被告李勇不可能需要支付租金。至于钥匙的交付问题，是因为原告方拒不返还押金给被告李勇，被告李勇才不返还钥匙。最后，根据《中华人民共和国合同法》关于解除合同的相关法律规定，合同解除的通知自送达之日起生效。因此，原告方要求被告李勇支付租金不符合事实，亦缺乏法律依据；三、原告方在起诉状上已经认可了因为无法装修问题才导致双方无法继续履行合同，因此不存在被告李勇违约的情形。1、被告李勇装修均按照原告方的要求进行，但是因为原告方的房屋存在陈旧老化，影响安全，无法进行有效装修。2、被告李勇在装修过程中，遭到相邻方的干涉、阻挠，原告方也没有进行有效的沟通协调。3、因装修施工问题，城管大队人员现场查看后，也表示不宜继续施工。因此，足以说明是被告李勇租赁门面后无法进行有效装修并使用，与原告方协商无果后，导致租赁合同无法履行，原告方要求被告李勇承担违约责任并支付违约金10000元，没有事实和法律依据；四、原告方请求被告李勇支付恢复原状费用15000元，没有事实和法律依据。1、原告方将房屋租赁给被告李勇，已经同意被告李勇进行装修，并且被告李勇进行装修时，原告方均在场认可、同意被告李勇的装修方案，原告方还亲自参与部分装修工作,如今因租赁合同解除，要求被告李勇恢复原状的费用，不符合法律规定。2、被告李勇不租用原告方的门面后，原告方已经又将门面租赁他人，是他人进行的装修，原告方根本不存在任何损失。3、原告方本次起诉，也没有任何证据证实原告方恢复原状费用支出15000元；五、原告方请求被告李勇支付侵害损失费用480元，没有事实和法律依据。被告李勇不清楚侵害损失费用的来源，更不清楚原告方该项损失的计算方式；六、原告方请求被告李勇支付水电费200元，没有事实和法律依据。因为被告李勇都没有真正使用该房屋、门面，只是在装修过程中偶尔使用了水电，不可能产生这么多的水电费。另外，被告李勇进行了装修（吊顶、水电）部分支出14200元，解除合同后，实际的受益人也是原告方，原告方再请求水电费已经没有任何实际意义；七、原告方在被告李勇提起解除租赁合同纠纷一案中，已经提出反诉，但后面自行撤诉，如今又再次提起诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于“一事不再理”的原则规定，原告方不能再次起诉，如果人民法院已经受理，应该驳回起诉。综上所述，请法院查明事实，依法驳回原告方的诉讼请求。 被告覃子梅辩称，同意被告李勇的答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 原告黄明太、黄金华、宁玉英系位于柳州市房屋的登记所有权人。2018年9月13日，原告黄明太、黄金华、宁玉英与被告李勇签订《合同书》一份，约定：三原告将其所有的位于柳州市仓库房租给被告李勇使用，租期为一年，租金每月5800元，押金15000元，每个月均为先交租金后使用，水电费用连同租金一起交纳，上月水电费下月交纳，欠交租金30天即属违约而自行终止合同的特定条款，特定条款下店内货物一律不得搬走，收归三原告所有；被告李勇不应进行大规模的装修，各种破坏承重墙的装修均须事先取得三原告同意，各项小规模装修费用由被告李勇自理，各种装修手续由被告李勇负责办理，经营项目为小百货，且限于无污染品种；被告李勇租期未满而退租或者其他违约而终止合同的，罚违约金10000元，三原告提前收回出租房或者其他违约而终止合同的，罚违约金10000元；电费为每度1.1元，水费为每吨3.5元；该合同自双方签字，被告李勇向三原告交纳15000元押金后即生效，从2018年9月20日起计算租期，租期届满结清水电费后即返还押金给被告李勇，被告李勇有续租的优先权。该合同亦约定相关权利义务。被告李勇已向三原告支付押金15000元以及2018年9月20日至10月19日的租金5800元。 合同履行过程中产生纠纷，被告李勇于2018年11月18日将三原告起诉至本院，请求判决解除被告李勇与三原告签订的门面租赁合同；三原告向被告李勇退还租金5800元、押金15000元；三原告向被告李勇支付违约金10000元；三原告向被告李勇赔偿装修损失14200元；三原告承担诉讼费用。在该案件中，三原告提出反诉请求，要求被告李勇支付租金、违约金及赔偿损失，后已撤回反诉请求。本院经审理作出（2018）桂0203民初4202号民事判决书，其中查明：三原告与被告李勇均认可《合同书》已解除，被告李勇已于2018年11月27日向三原告交还租赁房屋钥匙。该案判决如下：原告黄明太、宁玉英、黄金华应返还被告李勇押金15000元；驳回被告李勇的其他诉讼请求。三原告不服该4202号民事判决，上诉至柳州市中级人民法院，柳州市中级人民法院经审理作出（2019）桂02民终774号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，被告李勇与被告覃子梅系夫妻关系。 本院认为，综合原、被告双方的分歧意见，本案的争议焦点是：1、原告黄明太、黄金华、宁玉英就本案起诉是否构成重复起诉？2、被告李勇是否应向三原告支付2018年10月20日起至2018年11月27日止的租金？3、被告李勇是否应向三原告支付违约金10000元？4、被告李勇是否应向三原告支付恢复原状费用15000元、侵害损失费用480元、水电费200元？5、被告覃子梅是否应对被告李勇应负债务承担连带责任？ 针对争议焦点1，对于被告李勇辩称三原告就本案起诉构成重复诉讼的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十四条的规定，原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。由于三原告在（2018）桂0203民初4202号民事案件中已撤回反诉请求，即（2018）桂0203民初4202号民事判决并未对三原告在该案中的反诉请求作出实体处理，因此，三原告在本案中起诉符合法律规定，不构成重复起诉。 针对争议焦点2,三原告与被告李勇在《合同书》中约定，欠交租金30天即属违约而自行终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款的约定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。被告李勇已向三原告支付2018年9月20日至10月19日的租金5800元，因《合同书》约定先交租金后使用，被告李勇自2018年10月20日起未再向三原告交纳租金，故至2018年11月19日已欠交租金30天，存在违约情形，因此，《合同书》依法于2018年11月20日因所附解除条件成就而解除。由于被告李勇于2018年11月27日向三原告交还租赁房屋钥匙，即为将承租房屋交还三原告，故自《合同书》解除后至被告李勇交还承租房屋期间，被告李勇应向三原告支付的费用性质不再系租金性质，而系房屋占有使用费，应参照租金标准予以计算。因此，被告李勇应向三原告支付2018年10月20日至11月19日租金5800元,并应支付2018年11月20日至11月27日房屋占有使用费1546.7元（5800元/月÷30天×8天），对于三原告相关诉请超过的部分，本院不予支持。 针对争议焦点3,三原告与被告李勇在《合同书》中约定，被告李勇租期未满而退租或者其他违约而终止合同的，罚违约金10000元。由于被告李勇存在违约并导致合同解除，理由已在争议焦点2中予以陈述，虽然被告李勇对违约金提出异议，但结合《合同书》约定的合同期限及三原告的预期利益，本院对《合同书》所约定的违约金数额予以采纳，因此，被告李勇应向三原告支付违约金10000元，对于三原告该项请求，本院予以支持。 针对争议焦点4,对于三原告主张的恢复原状费用15000元、侵害损失费用480元、水电费200元，均缺乏证据证实，本院对此均不予支持。 针对争议焦点5,由于本案系租赁合同纠纷，被告覃子梅并非《合同书》的合同当事人，事后亦未对《合同书》及其所涉债务进行追认，三原告主张被告覃子梅对被告李勇应负义务承担连带责任的请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第九十一条、第九十七条之规定，判决如下： 被告李勇应于本判决生效之日起十日内向原告黄明太、黄金华、宁玉英支付2018年10月20日至11月19日租金5800元； 被告李勇应于本判决生效之日起十日内向原告黄明太、黄金华、宁玉英支付2018年11月20日至11月27日房屋占有使用费1546.7元； 被告李勇应于本判决生效之日起十日内向原告黄明太、黄金华、宁玉英支付违约金10000元； 驳回原告黄明太、黄金华、宁玉英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费732元（原告黄明太、黄金华、宁玉英已向本院预交），减半收取366元，由原告黄明太、黄金华、宁玉英负担196元，由被告李勇负担170元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  黄爽 二〇一九年六月二十七日 书记员  闭诗 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。