西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终7571号 上诉人（原审被告）：高飞，男，1977年10月14日出生，汉族，住西安市楼1908。委托诉讼代理人：王涛，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡江记，陕西锦路律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：涂小静，女，1979年1月25日出生，汉族，住西安市楼1908。委托诉讼代理人：王涛，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡江记，陕西锦路律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵全收，男，1974年6月9日出生，汉族，住山西省永济市北6-5-11。委托诉讼代理人：袁有文，陕博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩，陕博硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曲晓丽，女，1975年1月25日出生，汉族，住山西省永济市北6-5-11。委托诉讼代理人：袁有文，陕博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩，陕博硕律师事务所律师。上诉人高飞、涂小静因与被上诉人赵全收、曲晓丽房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初15683号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。高飞、涂小静上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回赵全收、曲晓丽的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵全收、曲晓丽承担。事实和理由：其于2018年5月10日已经向按揭贷款银行偿还了房屋按揭贷款，并递交了注销房屋抵押登记 的材料，履行了《存量房买卖合同》中约定的义务，涉案房屋的不动产登记证由居某某西安驰通房地产营销策划有限公司负责加急办理，居某某并没有将房屋不动产登记证书交付给其，一审法院认定其已于2018年6月取得房屋不动产登记证书属于事实认定错误；按照《房屋买卖居间合同》2.3、2.3.1条约定，居某某应负责通知申请办理产权转移登记 手续，并非由其负责通知，一审法院认定其一直未通知赵全收、曲晓丽申请办理产权转移登记手续系违约一方，显属认定事实错误；双方在合同中没有约定办理购房资格审查、房屋买卖合同网上签约、资金监管等手续的时间，赵全收、曲晓丽要求其履行没有协议依据的《通知函》载明的所谓义务没有权利基础，一审法院认定其在收到《通知函》后仍不配合办理房屋交易后续手续，导致合同不能继续履行，属认定事实错误；赵全收、曲晓丽解除《存量房买卖合同》，既没有合同依据，也不符合法定条件，其自始至终都是诚心出售房屋，合同签订后，从未要求加价，也愿意继续履行合同。赵全收、曲晓丽辩称，《存量房买卖合同》第4.1条约定：甲、乙双方申请办理产权转移登记日期（过户）为甲方名义抵押注销完毕后7个工作日内，然而在上述期限内高飞、涂小静并未履行过户义务，严重违反合同约定；因高飞、涂小静拖延办理房屋交易手续，且《存量房买卖合同》并未明确约定办理购房资格审查、网签及资金监管的时间，因此其于2018年9月发出《通知函》，要求高飞、涂小静限期配合办理购房资格审查、网签及资金监管，以确保其实现取得涉案房屋所有权的目的，但是高飞、涂小静收到函件后仍然不予理睬，因此其依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定行使解除权，并要求高飞、涂小静承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。赵全收、曲晓丽向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年4月7日签订的《存量房买卖合同》；2.判令高飞、涂小静向其返还定金5万元，支付违约金13.4万元、律师代理费1.8万元，共计20.2万元；3.本案诉讼费、保全费由高飞、涂小静承担。一审法院认定事实：2018年4月7日，赵全收、曲晓丽与高飞、涂小静签订了《存量房买卖合同》，其中高飞为甲方，涂小静为共有权人，赵全收、曲晓丽为乙方，合同约定：乙方购买甲方位于西安市经济技术开发区凤城九路海荣名城62幢2单元20109室的房屋，建筑面积71.51平方米，《商品房买卖合同》登记号为Y10078501，编号为2675213，房屋成交价67万元，其中定金5万元乙方于签订合同当日支付，首期房款（不含定金）16万元于过户前存入房地局指定的资金监管账户，第二期房款46万元乙方向银行申请20年按揭贷款（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准。该房屋已设抵押，尚欠贷款余额125955元。甲、乙双方申请办理产权转移登记日期（过户）为甲方名义之抵押注销完毕后7个工作日内。甲、乙双方约定的房屋交付日期为甲、乙双方申请办理产权转移登记手续后7日内。本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按合同约定履行则视为违约，违约方必须赔偿违约金13.4万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续的，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不作累加）：逾期在三十日之内，甲方应向乙方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行。逾期超过三十日，则乙方有权主张解除本合同，乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起7日内，退付乙方已付购房款，同时向乙方支付违约金；乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日。同日，双方与居某某西安驰通房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定因居某某西安驰通房地产营销策划有限公司促成上述交易，由赵全收、曲晓丽向居某某西安驰通房地产营销策划有限公司支付居间服务费20100元。2018年4月7日，赵全收向高飞支付了房屋定金5万元，高飞出具了《定金收据》。2018年4月17日，双方与居某某就房产交易过程中的各项费用分担及高飞、涂小静拿到房屋全款的时间问题进行协商，三方最终未达成一致。2018年5月10日，高飞向按揭贷款银行一次性还款124778.5元，后于6月取得涉案房屋的不动产权登记证书。因《存量房买卖合同》中未约定房产交易过程中具体相关手续的明确时间，赵全收、曲晓丽于2018年8月9日向高飞、涂小静邮寄《通知函》，催告高飞、涂小静于收到通知函之日起5日内配合其办理购房资格审查、房屋买卖合同网上签约、资金监管等手续，逾期不配合办理则视为违约。高飞、涂小静于2018年8月11日收到该《通知函》，但未作回应。赵全收、曲晓丽于2018年9月18日诉至法院，形成本诉。庭审中，赵全收、曲晓丽称，高飞、涂小静以合同条款存在漏洞为由不予配合其办理涉案房屋的交易手续，已构成违约。高飞、涂小静称合同中对办理网签及资金监管等手续的时间均约定不明，故三方应当进一步签订补充协议来明确此细节问题，在三方没有进一步达成补充协议的前提下，赵全收、曲晓丽单方要求其于收到通知函5日内配合办理购审网签及资金监管等手续没有合同依据，故其未予理睬。本案审理过程中，赵全收、曲晓丽于2018年11月1日向法院申请财产保全，一审法院于2018年11月2日作出（2018）陕0112民初15683号裁定，查封高飞、涂小静所有的位于西安市经济技术开发区凤城九路海荣名城62幢2单元20109室房屋所有权证号为:201XXXXXXXX号的房屋。一审法院认为，赵全收、曲晓丽与高飞、涂小静于2018年4月7日签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效。赵全收、曲晓丽与高飞、涂小静应本着诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。《存量房买卖合同》约定双方申请办理产权转移登记日期为房屋抵押注销手续办理完毕后七个工作日内，高飞、涂小静办理了房屋抵押注销手续于2018年6月取得不动产登记证书，但一直未通知赵全收、曲晓丽申请办理产权转移登记手续，在赵全收、曲晓丽2018年8月9日发出《通知函》后仍不配合赵全收、曲晓丽办理房屋交易后续手续，导致《存量房买卖合同》不能继续履行，故高飞、涂小静系违约一方，赵全收、曲晓丽要求解除《存量房买卖合同》应予支持。《存量房买卖合同》解除后，高飞、涂小静应退还赵全收、曲晓丽已支付的定金5万元。关于《存量房买卖合同》约定的违约方需向守约方支付违约金13.4万元一节，考虑到赵全收、曲晓丽仅支付了5万元定金，该合同履行程度较低，故酌情判令赵全收、曲晓丽支付高飞、涂小静购房款总额的10%即6.7万元作为违约金。关于赵全收、曲晓丽主张的律师费损失1.8万元，符合合同约定，予以支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决：一、原告赵全收、曲晓丽与被告高飞、涂小静于2018年4月7日签订的《存量房买卖合同》解除；二、被告高飞、涂小静于本判决生效后十五日内向原告赵全收、曲晓丽退还定金5万元，支付违约金6.7万元，赔偿律师费损失1.8万元，合计13.5万元；三、驳回原告赵全收、曲晓丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10500元、保全费1562元，赵全收、曲晓丽已预交，现由赵全收、曲晓丽承担受理费1500元，高飞、涂小静承担受理费9000元、保全费1562元，于上述付款时一并给付赵全收、曲晓丽。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，案涉房屋在出售时设有抵押，高飞于2018年5月10日向其按揭银行一次性还款，并申请注销抵押登记后，涉案合同的继续履行已无明显障碍，赵全收、曲晓丽和高飞、涂小静均应遵循诚实信用原则继续履行合同义务。《存量房买卖合同》中虽然没有约定房产交易过程中具体相关手续的明确时间，但约定了双方申请办理产权登记日期为房屋抵押注销手续办理完毕后七个工作日内。高飞、涂小静在抵押注销手续办理完毕、涉案房屋取得不动产权登记证书后，于2018年8月9日向高飞、涂小静发出《通知函》，催告其配合办理的购房资格审查、房屋买卖合同网上签约、资金监管等手续，均系房屋权属转移登记的正常前置手续，符合二手房买卖交易惯例和流程。高飞、涂小静收到《通知函》后，一直未予回复和配合，终致赵全收、曲晓丽于2018年9月提起本案诉讼行使法定解除权。高飞、涂小静的行为有悖诚信。一审法院综合合同性质、约定内容以及履行实际等因素，认定高飞、涂小静构成违约，裁量并无不当。继而，一审法院根据当事人诉讼请求，并考虑到赵全收、曲晓丽仅支付5万元定金，以及涉案合同履行程度较低，合同中约定有违约方赔偿律师费损失等情况，判决解除涉案《存量房买卖合同》，高飞、涂小静承担6.7万元违约金，赔偿1.8万元律师费，裁处适宜，酌定适度，亦无不妥。至于高飞、涂小静以其对涉案房屋不动产权登记证获得时间不知情、涉案合同中未就赵全收、曲晓丽催告事项进行明确约定等理由提出的上诉问题。高飞、涂小静最迟至赵全收、曲晓丽向其发出通知函时就已知道涉案房屋取得房屋权属证书的事实，也应知道《存量房买卖合同》中后续义务的履约条件已经具备的事实，但其在收到《通知函》后，既没有以正当理由对赵全收、曲晓丽的催告事项提出异议，也没有与赵全收、曲晓丽之间就涉案《存量房买卖合同》的具体履约问题进一步协商，且至赵全收、曲晓丽提起本案诉讼时，履行合同约定义务和受催告义务的合理期限早已超过多时，赵全收、曲晓丽所述解约理由，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，本院对高飞、涂小静该项上诉意见不予采纳。综上所述，高飞、涂小静上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10500元，由赵全收、曲晓丽负担。本判决为终审判决。   审 判 长   何    强审 判 员   王 慧 芳审 判 员   肖 晓 通 二〇一九年六月二十四日 书 记 员 周   伟