西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初7767号原告：王添庆，男，1983年2月12日出生，汉族，籍住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘晓笛，女，1986年6月16日出生，汉族，籍住西安市雁塔区，与原告系夫妻关系。被告：陕西省现代农业发展中心，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：郭少春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵婧敏，海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁怡伟，海普睿诚律师事务所实习律师。原告王添庆与被告陕西省现代农业发展中心（以下简称：现代农业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王添庆及其委托诉讼代理人刘晓笛，被告现代农业的委托诉讼代理人赵婧敏、袁怡伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王添庆诉称，2014年6月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并交纳全额房款。截止今日被告未向原告办理房屋产权证，并未开具正规购房发票。根据房屋合同附件七第八条约定：“出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365个工作日内，办理房屋所有权证，逾期之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房款价的日万分之一向买受人支付违约金”。双方签订合同属真实意愿表达，应按合同内容履行。收房后原告就提出窗户漏水问题希望被告解决修复，物业一直在借口被告未找到之前的供应商，一直推诿，至今未解决，致使原告至今无法正常使用房屋，装修好后一直没法居住。截止目前，被告一直未解决国家电网正式供电问题，现仍是应急用电，直接导致原告小区一到夏季就开始每日按小时限电，导致业主无法正常学习生活；且被告于2016年20日作出的《关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺》，载明承诺返还收房缴纳的三个月的物业费、电梯费、垃圾费等，且载明房产证办理到位前一切物业费用（物业费、水电暖气费等）均由开发商向物业公司支付。与被告沟通无果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付逾期办证违约金45866元（从2017年6月1日至2019年3月31日共计为669天）；2、被告向原告办理房屋备案登记；3、被告支付逾期办证违约金从2019年4月1日至实际办理房产证之日止；4、被告修复并更换房屋原有缺陷问题：窗户中空玻璃多处进水、外窗框破损及窗户漏水问题；在维修结束前产生的物业费、暖气费等费用由被告承担，直至房屋维修完毕；5、被告解决国家电网正式供电问题之前产生的水、电、物业费、暖气费等费用由被告承担；6、诉讼费由被告承担。被告现代农业辩称，1、对于原告主张违约金额不认可，请法院依法驳回。2、依照合同约定被告正在积极办理房屋的手续，被告承认双方签订购房合同的情况，合同约定了相关购房条款内容，同时目前被告正在积极办理涉案房屋的权属登记备案手续。3、原告请求法院判令被告修复房屋问题并承担维修物业费用，无法律和事实依据，请法院依法驳回。4、原告诉请被告履行承诺中的约定义务无事实和法律依据，请法院依法驳回。经审理查明：2014年6月16日，原告王添庆（买受人）与被告现代农业（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市雁塔区XX路XX堡名为卓越熙郡的第2幢2单元12层21204号房，该商品房预测建筑面积共计139.70平方米，该商品房单价为每平方米4895元，总金额为683832元整。原告于2013年11月22日向被告支付首付款413832元，余款27万元原告申请按揭贷款。合同附件七第八条关于产权登记的补充约定：出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需要在出卖人发出的《办证通知书》指定期限内将办理房屋所有权证的所有资料及办证相关费用交付给出卖人并委托出卖人......买受人履行完前述义务后，如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日至，出卖人按买受人已付购房款价的日万分之一向买受人支付违约金。合同另对涉案房屋的面积确认及面积差异处理、双方违约责任、交付期限、产权登记等进行了约定。后原告按约支付了房款。2017年5月28日，原、被告双方签订《补充合同》，因房屋实测面积比销售面积大0.36平方米，原告向被告补交差额房款为1762元。2016年6月20日，被告作出《关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺》，对卓越熙郡自2015年5月交房至今，各项配套问题迟迟未能解决的问题，提出以下补偿方案：1、市政自来水供应到位之前，业主水费由开发商向物业公司代缴；2、市政供电到位之前，业主电费由开发商向物业公司代缴；3、天然气、市政供暖到位，小区完成竣工验收备案，《房产证》办理到位之前，业主物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费，由开发商代业主向物业公司支付。2018年7月，涉案房屋被进行紧急限电。另查，涉案房屋窗户破损，至今未被修复。被告曾向原告出具了《商品住宅质量保证书》，承诺对涉案房屋的屋面防水保修5年；门窗翘裂、五金件损坏等保修2年。庭审中，双方均认可涉案房屋的交房时间是在2017年5月28日。以上事实，有《商品房买卖合同》、补充协议、第五季小区配套问题补偿方案的承诺、照片、限电通知书及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。经原、被告双方质证，涉案房屋于2017年5月28日交房，交房后被告未按合同约定为原告办理涉案房屋的登记备案手续，故对原告要求被告为其办理房屋登记备案手续的诉请，本院依法予以支持。且被告应当按照《补充协议》中第八条的规定向原告支付违约金，即在2017年5月28日的365个工作日之后按原告已付购房款的日万分之一开始计算违约金。结合查明的事实，原告共向被告支付了购房款685594元，故违约金为：以685594元为基数，按日息万分之一从2018年11月1日计算至被告为原告办理房屋登记备案手续之日止。因原告现实际损失计算至本案开庭之日（2019年6月18日）为15700元，本院予以支持15700元，剩余损失鉴于违约时间不确定，对于2019年6月18日之后的损失，原告可待违约事实发生后，另行主张。现涉案房屋的窗户破损，且被告对涉案房屋出具了《商品住宅质量保证书》，在被告承诺的2年保修期限内，被告应当承担对窗户的修理义务，故对原告要求被告为其修复窗户的诉请，本院予以支持。至于原告主张被告支付维修窗户之前物业费、暖气费等的诉求，因原、被告双方并未在合同中进行约定，原告也未提供证据证明该部分损失，且与本案并非同一法律关系，故对此诉求，本院不予支持。关于原告要求被告支付在解决国家电网正式供电问题之前的物业费等的诉请，因物业费等与本案房屋买卖合同并非同一法律关系，故本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起十日内向原告王添庆支付逾期办证违约金15700元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起三十日内为原告王添庆办理房屋登记备案手续。三、被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起三十日内按照《商品住宅质量保证书》承诺的内容修复房屋窗户缺陷问题。四、驳回原告王添庆的其余诉讼请求。本案案件受理费1322元，由原告王添庆承担322元，被告陕西省现代农业发展中心承担1000元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李 鑫人民陪审员  刘新玲人民陪审员  杨 莉二〇一九年六月二十五日书 记 员  李雨馨打印：相丽华校对：赵恒悦2019年月日送达1