黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0602民初1324号原告：杜桂英，女，1952年4月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：邓学生，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被告：姜涛，男，1990年3月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：阚迪，黑龙江司洋律师事务所律师。原告杜桂英与被告姜涛占有物返还纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜桂英委托诉讼代理人邓学生，被告姜涛及其委托诉讼代理人阚迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜桂英向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵害，返还原告被其侵占的位于大庆市××××室房屋地下室（具体位置在该单元地下，下楼梯的右手边直走正对着门）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2016年12月20日，原告与案外人李文华签订一份买卖合同，李文华将其位于大庆市萨尔图区××号××单元楼下××地下室（具体位置在该单元地下，下楼梯的右手边直走正对着门）出售给原告，价款为13500元，合同签订当日原告给付李文华现金13500元，接收了该地下室。后原告将霸道车四只轮胎、马六车两只轮胎、一套烟机炉具、两套茶具、养生壶一个、四套车坐垫、一个阿迪锅以及花盆、书、鞋等物品存放到该地下室。2018年11月11日，原告去地下室存放物品时，发现地下室的门锁被换，被告在地下室门上留了字条，内容为请把东西清空，锁已换，并留下联系电话。于是原告报警，大庆市公安局东安分局出警，民警给被告打了电话，被告承认是其换的锁，留的条，最终公安机关没能调解解决此事。原告认为，被告的行为构成侵权，应当承担侵权责任。现原告依法起诉被告，请求法院判令被告立即停止侵权行为，返还被其侵占的地下室。恳请法院支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告姜涛辩称，1.如原告以所有权人身份提起返还原物请求权之诉，则原告必须符合《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条之规定“不动产以登记为生效要件”，很显然原告并不是适格的诉讼主体。（1）如原告以占有返还请求权为基础提起诉讼，则必须是合法的有权占有人。在买卖房屋合同中未明确价款中包括地下室使用权的对价，在此情况下，地下室使用权未发生转移；如果地下室使用权是开发商随房屋配套送的，即地下室为房屋配套部分，则其使用权应随房屋所有权而转移。当年开发商出售涉案小区房屋时，地下室都是赠送的，只要购买涉案小区房屋的业主都赠送一个相应位置的地下室，即地下室为房屋配套部分，则涉案房屋的地下室的使用权应随房屋所有权而转移。（2）主物与从物须同于一人所有。基于物权公示的要求，在处分该主物时，从法律上也应认定该从物为同一人所有，主物处分的效力及于从物，除非交易双方对从物作特别约定。2016年12月18日，被告与案外人李文华签订了一份《房屋买卖合同》，约定将位于大庆市××××室房屋转售给被告，对于地下室并没有作特别约定，应当认定为转售的房屋包括配套部分地下室，而原告与案外人李文华签订的是地下室买卖合同，签订日期为2016年12月20日，很显然是在与被告签订完房屋买卖合同后与原告签订的，也就是说案外人李文华将涉案房屋及地下室转售给被告后又将涉案房屋的地下室再次出售给原告，需要强调的是该地下室是不能单独办理产权的，是不能单独出售的，且案外人李文华并不是真正的房屋所有权人，真正的房屋所有权人为案外人尹焕星，案外人李文华其实是房产中介的人，其只是转售此房屋赚取房屋差价而已，涉案房屋的所有权人中从来没有过案外人李文华，更没有过原告，只有房屋的所有权人才能处分涉案房屋的地下室，根据《物权法》第九条之规定“不动产以登记为生效要件”，案外人李文华既非所有权人也非所有权人授权的代理人，其单独出售涉案房屋地下室的行为构成无权处分，根据《买卖合同司法解释》之规定，因无权处分订立的买卖合同虽为有效合同，但因为合同具有相对性，原告只能对案外人李文华主张有权占有，要求其承担相应的责任，而根据《物权法》第二百四十三条之规定，占有恢复请求权需要有权占有，原告没有向真正的现房屋所有权人即被告主张原物返还的权利。2.退一步讲，如果认为涉案房屋及地下室是可以分离的独立个体，原房屋所有权人尹焕星从来没有单独转让涉案的地下室给案外人李文华，而是将涉案房屋的所有权及地下室的使用权同时转让给了被告，那么案外人李文华与原告签订的地下室买卖合同也同样是无权处分的行为，不能发生地下室使用权转移的法律效力。综上所述，无论从哪个法律关系角度看，原告都不是占有返还请求权的适格主体。请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2016年8月28日，尹焕星与李文华签订房屋买卖合同将位于大庆市××××室房屋出卖给李文华。合同第十二条附件物品清单中明确载明包括地下室。2016年10月18日，尹焕星被登记为上述房屋所有权人。2016年12月18日，李文华将位于大庆市××××室房屋出卖给姜涛，约定借款为40万元，合同第十二条附件物品清单中不包括地下室。庭审中，姜涛陈述其交付价款40万元。2016年12月20日，李文华将位于大庆市××××室房屋地下室（具体位置在该单元地下，下楼梯的右手边直走正对着门）出卖给杜桂英，双方签订了买卖合同，约定价款为13500元。当日杜桂英以现金形式支付价款13500元，接收并占有该地下室。2017年1月13日姜涛被登记为上述房屋所有权人。2017年1月17日接收并占有该房屋。接收房屋钥匙时不包括案涉地下室钥匙。2018年11月姜涛想用地下室时才发现地下室的门锁打不开，然后让开锁公司把门打开了，发现里面有物品后，姜涛把门锁更换后并留了联系方式，通知侵占人清理物品。以上事实有原告杜桂英提交的买卖合同一份、房屋买卖合同复印件一份、照片复印件一张、光盘一张、誊抄笔录一份及房屋买卖合同复印件一份，被告姜涛提交的大庆市不动产登记资料查询结果一份、不动产权证书复印件一份以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院仅对被告姜涛提交的房屋买卖合同复印件一份（加盖大庆市房屋产权市场管理中心房屋产籍管理所查询业务专用章）、房屋买卖合同附加条款一份的真实性予以确认。本院认为，本案系占有物返还纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽然案外人李文华与杜桂英签订买卖合同将地下室出卖给杜桂英构成无权处分，但系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该地下室买卖合同成立且生效。签订合同当日杜桂英接收并占有该地下室，杜桂英系基于有效合同有权占有该地下室。本院认为，李文华与姜涛签订房屋买卖合同买卖的仅是房屋本身而不包含地下室，理由如下：1.案涉地下室作为一个相对独立的空间，其是否连同房屋一起买卖，应当遵从当事人的约定。李文华从尹焕星处购买案涉房屋时明确约定包含地下室，并在合同中物品清单中明确列举出来。李文华与姜涛签订的房屋买卖合同中物品清单中没有包含地下室。2.李文华与姜涛签订合同的日期是2016年12月18日，2017年1月17日姜涛接收并占有房屋时不包含案涉地下室的钥匙。运用逻辑学相关原理分析，双方合同的标的物包含地下室，交接的钥匙中应当包含地下室钥匙，如果交接时没有地下室钥匙，那么则推断出双方买卖的标的物不包含地下室。3.如果合同标的物包含地下室，那么姜涛在房屋交接没有接收到地下室钥匙的情况下却没有提出异议，这种做法不符合生活常理。4.姜涛在庭审中陈述，其2017年1月入住房屋，2018年11月准备使用地下室时才发现门锁打不开，而此时杜桂英已经占有该地下室已近两年之久，本院认为姜涛的行为不符合生活常理。故本院认为姜涛与李文华签订的合同中的标的物不包含地下室。姜涛擅自更换案涉地下室门锁的行为构成对杜桂英作为占有人权利的侵害，姜涛应当立即停止侵占行为，返还杜桂英案涉地下室。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告姜涛于本判决生效后立即停止侵害并返还原告杜桂英位于大庆市萨尔图区东风新村万宝小区3-3-3-202室房屋地下室（具体位置在该单元地下，下楼梯的右手边直走正对着门）。案件受理费50元，由被告姜涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  包珊珊二〇一九年六月三十日书记员  王晓婷