浙江省绍兴市越城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0602执异73号 案外人绍兴市丰瑞包装有限公司，住所地浙江省绍兴市袍江越王路。 法定代表人董建江。 委托诉讼代理人（特别授权代理）王凯，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）谢俭琴，公司员工。 申请执行人交通银行股份有限公司绍兴分行，住所地浙江省绍兴市越城区人民中路283号。 法定代表人黄红宇。 委托诉讼代理人（特别授权代理）俞薇薇，浙江纳森律师事务所律师。 委托代理人（特别授权代理）张良，该行员工。 被执行人浙江金星纸业有限公司，住所地浙江省绍兴市袍江越王路以东（东二路）。 法定代表人李云宝。 被执行人宣宝根，男，1957年5月18日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被执行人孔美凤，女，1956年11月5日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被执行人李金星，男，1966年12月31日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被执行人李美英，女，1967年10月7日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被执行人鉴湖建设集团有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区解放南路1126号鉴湖大厦5楼。 法定代表人宣宝根。 被执行人湖南金星叉车有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区东阳工业园新星东路1号。 法定代表人李金星。 被执行人衡阳市金星房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区粤新路5号。 法定代表人李金星。 第三人浙江绍兴恒信农业合作银行城西支行，住所地浙江省绍兴市越城区越西路与西郊路交叉口。 法定代表人应克成。 委托诉讼代理人（特别授权代理）李阳、周立峰，该行员工。 在本院执行申请执行人交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称交通银行）与被执行人浙江金星纸业有限公司（以下简称金星纸业公司）、宣宝根、孔美凤、李金星、李美英、鉴湖建设集团有限公司、湖南金星叉车有限公司、衡阳市金星房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴市丰瑞包装有限公司（以下简称丰瑞公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人丰瑞公司称，申请执行人交通银行与被执行人金星纸业公司金融借款合同纠纷一案，贵院已作出（2016）浙0602民初666号、（2018）浙0602民初11411号生效民事判决书。交通银行业已向贵院提起了强制执行申请，执行案号为（2018）浙0602执5764号、（2019）浙0602执1797号。案外人自2015年起就与被执行人金星纸业公司签订《房屋租赁协议》，向该公司租赁其名下的厂房及办公楼，租赁期限至2025年5月31日止。案外人已按租赁协议约定，支付相应的租金，双方之间的租赁合同合法有效，应当受法律保护。虽然金星纸业公司于2016年1月6日将涉案厂房及办公楼抵押给申请执行人，但根据“买卖不破租赁的原则”，房屋所有权变动不影响租赁合同的效力，承租人有权继续承租，故提出执行异议，请求贵院允许案外人在合同租赁期内继续履行租赁协议，并承租本案案涉的执行房屋。异议审查中，案外人明确其主张的租赁房屋范围以双方于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》约定为准，其中既包括交通银行的抵押物，也包括第三人浙江绍兴恒信农业合作银行城西支行（以下简称恒信银行）的抵押物，要求法院在执行中对上述租赁物带租拍卖。异议审查中，案外人还向本院陈述其支付租金至2019年5月31日，并提交了《丰瑞包装房租费支付明细》清单1份，其中记载案外人自2015年6月1日至2019年5月31日期间已支付租金合计224万元，其中2015年6月1日至2017年5月31日，每年支付租金金额为58万元，另已支付2018年6月1日至2019年5月31日期间房租费50万元，并自认尚欠2018年6月1日至2019年5月31日期间租金8万元。 申请执行人交通银行称，申请执行人与被执行人金星纸业公司等金融借款合同纠纷一案，申请执行人已向贵院申请强制执行，执行案号(2018)浙0602执5764号。在执行阶段，案外人提出异议，现就执行异议申请书所记载的请求事项、事实与理由等作如下答辩：一、案外人提出异议所涉的房地产，即被执行人金星纸业公司名下坐落于绍兴××王路以东的房地产[房权证号：绍房权证袍江字第××号，土地证号：绍市国用(2006)第3128号]，该房地产自2012年9月21日起，金星纸业公司已抵押给了申请执行人，为涉案债权提供抵押担保。1、2012年9月21日，金星纸业公司与申请执行人签订编号为0873441的《最高额抵押合同》，并向申请执行人出具了《房产（土地）未出租的承诺函》，同日办理了抵押登记手续，他项权证号为绍房他证袍江字第××号。2、2016年1月6日，金星纸业公司与申请执行人签订编号为0201600的《抵押合同》，并向申请执行人出具《抵押物未出租申明》，同日办理了抵押登记手续，他项权证号为绍房他证袍江字第××号。金星纸业公司将案涉房地产抵押给申请执行人，是一个连续的过程，并且其均承诺或申明至抵押合同签署之日止，其未将该房产出租给任何单位或个人，也未向任何单位或个人作出出租承诺；如果故意隐瞒抵押物已出租的事实，将构成对申请执行人的欺诈，愿意承担法律责任。即便在抵押之后，金星纸业其也从未告知申请执行人其出租抵押物的情况。上述事实明显与案外人提供的与金星纸业公司于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》的内容自相矛盾。因此，申请执行人不认可抵押前、后金星纸业公司与案外人签订的房屋租赁合同。二、案外人提供的材料未能证明其与金星纸业公司签订的《房屋租赁合同》真实有效，且该租赁合同第三条约定“前4年每年租金为58万元。承租方租金每半年支付一次”，四年应为232万元，但案外人未按约履行支付租金的合同义务。1、案外人提供的房租费发票共计8份，金额总计60.08万元，具体情况如下：（1）2015年12月15日开具的房租费发票，对应租赁期限为2015年6月1日至2016年6月1如，房屋面积为200平方米，单价为120元每平方，金额24000元；（2）2016年11月29日开具的2016年6月1日至2017年6月1日期间的房租费发票，金额为46800元；（3）2017年9月27日开具的2017年6月1日至2018年5月31日期间的房租费发票，金额为10万元；（4）2017年12月22日开具的2017年6月1日2018年5月31日期间的房租费发票，金额为10万元；（5）2017年12月22日开具的2017年6月1日至2018年5月31日期间的房租费发票，金额为5万元；（6）2018年9月28日开具的2018年6月1日至2019年5月31日期间的房租费发票，金额为10万元；（7）2018年11月29日开具的2018年6月1日至2019年5月31日期间的房租费发票，金额为10万元；（8）2018年12月20日开具的2018年6月1日至2019年5月31日期间的房租费发票，金额为8万元。2、案外人提供的款项支付凭证共17份，金额总计199.8万元，具体情况如下：（1）2015年11月4日付8万元，付款用途为往来款；（2）2015年12月2日付7.5万元，付款用途为往来款；（3）2016年1月20日付42.5万元，付款用途为往来款；（4）2016年12月9日付3万元；（5）2017年1月3日付3.8万元，付款用途为“划”；（6）2017年2月7日付25万元，用途为“划”；（7）2017年8月30日付10万元；（8）2017年9月28日付5万元，用途为“划”；（9）2017年9月28日付5万元，用途为“划”；（10）2017年10月31日付10万元；（11）2017年1月30日付5万元，用途为“划”；（12）2017年1月30日付5万元，用途为“划”；（13）2017年12月29日付10万元；（14）2018年9月30日付10万元，付款用途为往来款；（15）2018年10月8日付30万元，付款用途为往来款；（16）2018年10月31日付10万元，付款用途为往来款；（17）2018年11月30日付10万元，付款用途为往来款。3、案外人提供的国网浙江省电力公司绍兴供电公司开具的电力发票13份系自2017年3月6日起开具的。4、案外人提供的收款收据（水费、电费）共30份，就电费与供电公司开具的发票进行对比，两者差异巨大，水费前后对比也是金额差距巨大。根据上述案外人提供的证据材料，案外人既未按约足额支付租金，也未开具相应金额的房租费发票；供电公司开具的电力发票的电力使用时间为2017年3月份，系设立抵押登记之后；且支付给金星纸业公司的绝大部分款项用途系往来款。案外人提供的证据互相之间矛盾巨大，并不能形成证据链。且据申请执行人了解，案外人工商登记的成立日期为2015年6月25日，其于2016年5月6日公示的2015年年度报告记载公司为筹建而非正常开业。为证明案外人提供的证据与事实不符，申请执行人特向贵院申请至税务部门调取代开房租费发票提供的房屋租赁合同等材料及至工商部门调取案外人设立登记时经营场所的房屋租赁合同，以证实申请执行人的主张。也就是说，案外人并未在抵押登记设立前实际占有使用被执行的涉案房屋。案外人提供的材料与案外人的说辞之间互相矛盾，因此，申请执行人认为案外人的异议理由不成立。综上所述，申请执行人认为，申请执行人对金星纸业公司的案涉房屋享有合法有效的抵押物权，在抵押额范围内，案外人无权主张。其次，根据浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，案外人所提供的异议材料无法证明该租赁合同的真实性，也无法证明租赁关系存在于案涉房屋抵押、查封前，因此，请求贵院驳回案外人的异议申请，继续进行对抵押物的执行工作。 第三人恒信银行称，案外人与金星纸业公司签订的《房屋租赁合同》中约定的坐落绍兴袍江工业区越王路以东的4号厂房是我行的抵押物，且抵押设定时间早于案外人主张的租赁合同签订时间，故案外人对该房产所主张的租赁权依法也不能对抗我行的抵押权，其他同意申请执行人交通银行的意见。 被执行人金星纸业公司称，对案外人的主张无异议。 本院查明：被执行人金星纸业公司名下登记有坐落绍兴××王路以东1幢、2幢、3幢、5幢，建筑面积分别为3113.37、1804.55、4419.53、1067.1、1736.41平方米，房产权证号为袍江02775号的工业厂房（其中5幢为综合楼）及上述房产对应的坐落袍江工业区越王路以东A块、使用权面积为12436.9平方米、权证号为绍市国用（2006）第3128号的国有土地使用权。根据绍房他证袍江字第××号他项权证记载，金星纸业公司以其所有的上述房地产向交通银行提供抵押担保，并于2016年1月6日办理了抵押登记手续。2016年8月12日，绍兴市柯桥区人民法院在执行（2016）浙0603执1390号案件过程中，首轮查封了上述房产 原告交通银行与被告金星纸业公司等金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月31日作出（2016）浙0602民初666号民事判决书，就原告交通银行对绍房他证袍江字第××号他项权证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在担保金额4012万元范围内享有优先受偿权进行了确认。该判决生效后，因被告未自觉履行，根据原告申请，本院于2018年11月1日立案执行。执行中，本院于2018年11月10日作出（2018）浙0602执5764号执行公告，通知对金星纸业有限公司名下坐落绍兴××王路以东1幢、2幢、3幢、5幢厂房及对应的国有土地使用权有租赁权或其他权利的案外人于2018年12月30日前向本院申报权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告在上述房地产处张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。 另查明，被执行人金星纸业公司名下另登记有坐落绍兴××王路以东4幢，建筑面积1067.1平方米，房产权证号为袍江02776号的工业厂房及该房产对应的坐落袍江工业区越王路以东B块、使用权面积为2428.2平方米、权证号为绍市国用（2006）第3127号的国有土地使用权。根据绍房他证袍江字第××号他项权证记载，金星纸业公司以其所有的上述房地产向恒信银行提供抵押担保，并于2014年7月3日办理了抵押登记手续。2016年8月12日，绍兴市柯桥区人民法院在执行（2016）浙0603执1390号案件过程中，首轮查封了上述房产。 2017年4月14日，本院作出（2017）浙0602民初2499号民事判决书，就原告恒信银行对绍房他证袍江字第××号他项权证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款享有的优先受偿权进行了确认。该判决生效后，因被告未自觉履行，根据原告申请，本院于2017年7月21日立案执行。执行中，丰瑞公司曾于2018年7月20日向本院出具承诺书1份，主要内容为：贵院拍卖的坐落绍兴××王路以东4幢房产现由本公司实际占有使用，里面的机械设备和物品均系本公司所有，现向贵院缴纳腾退保证金60000元，如本公司没有拍下该房产或未与买受人达成租赁协议，本公司承诺在贵院拍卖成交之日起一个月内腾退上述房产交付给贵院或买受人，如逾期未按该承诺交付房产，则房产内的所有遗留物品均视为本公司自愿放弃，由买受人自行处置，保证金作为本案房产所有权即被执行人的执行款由贵院依法处置。 案外人丰瑞公司为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据： 1、出租方为金星纸业公司、承租方为案外人，落款日期为2015年6月1日的房屋租赁合同1份，其中约定出租方自愿将坐落在绍兴袍江工业区越王路以东的厂房及综合楼出租。1号厂房3113.37平方米、2号厂房900平方米、3号厂房（办）600平方米、4号厂房600平方米、5号综合楼500平方米，合计建筑面积是5713.37平方出租给承租方生产（加工）使用；租赁期限为10年，出租从2015年6月1日起至2025年5月31日止，前4年每年租金为58万元，第5年起租金上浮5%，第8年起上浮至10%；承租方租金每半年支付一次；水电费另算，每月抄表按实付清。 异议审查中，案外人与被执行人金星纸业公司一致陈述，上述租赁合同中约定的租赁物具体范围为：1号生产车间3113.37平方米，全部由案外人承租；2号单层仓库，案外人租赁了靠南边的900平方米；3号四层办公楼，案外人租赁了一楼楼梯旁面积约30平方米的两间房间及3楼约570平方米；4号单层仓库，案外人租赁了靠南边的600平方米；5号三层综合楼，案外人租赁了一楼食堂约200平方米，二楼、三楼靠楼梯各8间宿舍面积约300平方米；具体以现场实际为准，并提交了一份手绘的现场图。 2、出租方为金星纸业公司、承租方为丰瑞公司（筹），落款日期为2015年3月1日，承租方落款处由董建江作为法定代表人及股东、赵云坚、胡志雄作为股东签字的房屋租赁合同1份（加盖有绍兴市越城区市场监督管理局综合档案管理室印章），其中约定出租方自愿将坐落在绍兴袍江工业区越王路以东的厂房及综合楼出租。建筑面积是11073平方米；租赁期限暂定为1年，从2015年3月1日起至2016年2月28日止，承租方先交半年租费，年末结清，租费为50万元。异议审查中，金星纸业公司陈述该租赁合同系当时为配合案外人公司注册成立所签订，双方现在实际履行的是证据1中的租赁合同。 3、增值税一般纳税人资格登记表复印件1份，其中案外人税务登记日期为2015年8月10日、生产经营地址为绍兴××王路以东。 4、开票日期为2015年12月15日、付款方为案外人、收款方为金星纸业公司、经营项目为房租费（2015.6.1-2016.6.1）、金额为24000元的浙江省地方税务局通用机打发票1张。 5、开票日期分别为2016年11月29日、2017年9月27日、2017年12月22日、2018年9月28日、2018年11月29日、2018年12月20日的浙江增值税专用发票7张。其中记载的购买方均为案外人、收款方均为金星纸业公司、种类均为房租费，租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日，金额分别为46800元、10万元、10万元、5万元、10万元、10万元、8万元。 6、案外人向金星纸业公司转账付款的银行凭证1组。 7、电费增值税专用发票、水费收款收据、电费收款收据各1组。 申请执行人交通银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据： 8、编号为0873441的《最高额抵押合同》复印件1份及对应的绍房他证袍江字第××号房屋他项权证复印件1本，金星纸业公司向该行出具的落款日期为2012年9月21日的《房产（土地）未出租的承诺函》1份。 9、编号为0201600的《抵押合同》复印件1份及对应的绍房他证袍江字第××号房屋他项权证复印件1本，金星纸业公司向该行出具的落款日期为2016年1月6日的《抵押物未出租申明》1份。 10、抵押物现场照片打印件1组。 11、自国家税务总局绍兴市越城区税务局斗门税务所调取的出租方为金星纸业公司、承租方为案外人的《房屋租赁合同》2份，其中落款日期为2015年6月1日的《房屋租赁合同》主要内容为：出租方自愿将坐落在绍兴越王路以东（浙江金星纸业有限公司5间）房屋出租给承租方办公使用，建筑面积约200平方米，租赁期限暂定为1年，从2015年6月1日起至2016年6月1日止，年末应一次性支付全年租金24000元。落款日期为空白的《房屋租赁合同》主要内容为：出租方自愿将坐落在绍兴越王路以东（浙江金星纸业有限公司5间）房屋出租给承租方办公及生产使用，建筑面积约720平方米，租赁期限暂定为1年，从2016年6月1日起至2016年7月1日止，年末应一次性支付全年租金46800元。 第三人恒信银行为反驳案外人的主张，向本院提交了《最高额抵押合同》复印件1份及对应的绍房他证袍江字第××号房屋他项权证复印件1本，金星纸业公司向该行出具的落款日期为2014年7月3日的《无出租行为承诺书》1份。 本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，未能提供证据或提供的证据不足以证明其主张事实成立的，应承担举证不利之法律后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，依法应举证证明其与产权人之间存在合法有效的租赁关系，按约支付租金，并在抵押、查封之前已实际占有该不动产并持续使用至今的事实。本案中，案外人丰瑞公司提供的证据尚不足以证明其按租赁合同约定支付租金的事实，同时申请执行人交通银行亦提供了《抵押物未出租申明》及自税务部门调取的《房屋租赁合同》等证据予以反驳；且案外人提供的《房屋租赁合同》签订时间也在绍房他证袍江字第××号房屋他项权证项下抵押物设定抵押之后，故对案外人之异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人绍兴市丰瑞包装有限公司的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张 剑 人民陪审员  钱土仙 人民陪审员  张华娟 二〇一九年六月十八日 书 记 员  陈文旗 本案援引的相关法律和规定 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。