贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初973号原告：李树科，男，穿青人，1985年4月20日生，住贵州省清镇市。被告：贵州豫盛房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市清镇市青龙街道办事处红枫路农行宿舍A幢，统一社会信用代码9152000056093539X9。法定代表人：田国胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：周耀先，贵州达德律师事务所律师。原告李树科与被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司（以下简称豫盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李树科、，被告豫盛公司的委托诉讼代理人周耀先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李树科向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退回“三通费”共计4385元整；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于清镇市沿河路中段(2)1单元8层附4号商品房，房屋建筑面积为92.93平方米，套内面积79.95平方米，总价款309222元。根据该合同第二十二条约定：“被告于2015年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房首付款99222元、房屋维修资金6184元、三通费4385元、预告费及土地证工本费130元，共计109921元。合同约定该商品房交房时间为2013年5月28日前。但由于被告豫盛公司的原因，逾期交房，原告李树科于2014年3月29日才拿到房门钥匙。原告与被告在2012年9月15日签订的《商品房买卖合同》中，第三章—商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间第七条规定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”该《商品房买卖合同》第四章—商品房交付使用条件日期、交接手续第十一条第二款第三项规定：“满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第二项供电：交付时间达到使用条件”。被告豫盛公司辩称：一、关于三通费问题。原告于2012年9月15日交纳4385元三通费(水、电、煤气报装费)，该费用属于我公司代收代交费用，已向物价部门办理备案手续，未计入商品房销售价格中，依法不应退还原告。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。我公司确定的商品房销售价格未将水、电等配套设施的建设安装费用计入，计价方式不规范。退一步讲，即使该三通费不应收取，原告的起诉已超过诉讼时效。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，于2009年5月1日起实施，原告在其交费之日即2012年9月15日就理应知道我公司要求其交纳燃气安装费的行为不符合法规的规定，而原告起诉时间为2019年1月21日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。笫一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”之规定，原告的起诉已超过诉讼时效期间，应依法予以驳回。二、关于逾期办理房屋所有权转移登记问题。因我公司开发的和谐水乡楼盘项目尚有2栋住宅楼未完工，导致整个楼盘的房屋所有权初始登记未能办理，暂不能为原告申请办理房屋所有权转移登记。不可否认，我公司的确存在逾期办理房屋所有权转移登记的违约行为，应依法承担违约责任。为解决该违约问题，2016年12月2日经清镇市住建局等相关部门组织小区业主与我公司进行协调，形成处理意见，由我公司全额承担小区物管费，在小区业主房产证未办理前小区业主免交物管费及停车费。以上事实说明，上述逾期办证问题已得到处理，原告主张给付逾期办证违约金，理由不能成立。双方所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第(二)项规定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期30日内，按已付房价款的万分之三承担违约责任；约定日期30日后不退房的不给付违约金。上述约定实际上就是对逾期办证买受人不退房的，按已付房价款的万分之三支付违约金。该条款约定显然不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“合同没有约定违约金”的情形，原告主张按逾期贷款利息的标准讨算违约金，其主张适用法律错误。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。可见，我国合同法上的违约金系以“补偿性为主，以惩罚性为辅”，补偿性乃其主要属性。因此，就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。就本案而言，原告没有证据证明迟延办证给其造成损害。涉案房屋交付给原告后，原告已将涉案房屋进行装修自用，基于此，其购买涉案房屋的目的已经实现。在房屋是拿来住的不是拿来炒的国家政策下，原告购买涉案房屋的经济效益已经显现，而且，其购买的案涉房屋现在的价值比购买时已经有较大幅度的增长。因此，无论从何种角度来考量，迟延办证并没有给原告造成经济损失。而我公司通过为原告承担物管费及停车费的方式，已承担了逾期办证的违约责任，不应再承担支付违约金的责任。三、关于办理案涉房屋的房屋所有权转移登记问题。不动产登记依法应由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，按合同约定，在办理案涉房屋的房屋所有权转移登记时我公司仅负有提交有关文书资料的义务，原告诉请我公司办理案涉房屋的房屋所有权转移登记于法无据，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2012年9月15日，李树科作为买受人，豫盛公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同中与本案相关的主要内容为：第二章、商品房基本状况。第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于清镇市沿河路中段，总土地面积为13379平方米，编号为CR-1007的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是清规地字2011（清镇)014号，合同编号是520181-2010-CR-0029。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称现定名为和谐水乡。建设工程规划许可证号为清规建字2011（清镇）025号。建筑工程施工许可证号为522525201208230101。建筑工程设计审查批准文号为筑设质审2012（0074）。第二条、销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为清镇市住房和城乡规划建设局，预售许可证号为筑商房预字第201211号。第三条、基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见附件一），为本合同第一条和第二条约定项目中的第/幢（2）1单元8层4号房，该商品房位于地上，该房号为（2）1-8-4。房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准。该商品房合同约定建筑面积92.93平方米，套内建筑面积79.95平方米。第三章第七条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3868元，总价款（小写）309222元。第八条、付款方式及期限。买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计99222元，余款（小写）210000元以银行按揭支付。第四章第十一条第（一）项出卖人应当在2013年5月28日前向买受人交付该商品房。第十二条第（一）项城市基础设施。1、上水、下水：交付时达到使用条件；4、燃气：2013年5月27日达到敷设到户；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续。第八章第二十二条、房屋登记。二、初始登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记。（一）出卖人承诺于2015年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2012年9月15日，李树科向豫盛公司支付首付款99222元。同日，豫盛公司收取李树科三通费4385元。后李树科通过银行贷款方式向豫盛公司支付所欠购房款210000元。2016年12月，因房产证未如期办理，业主和豫盛公司发生较为激烈冲突，经清镇市相关职能部门协调处理，豫盛公司于2016年12月3日用书面形式向广大业主作出承诺，其承若书（应为承诺书，系其笔误）主要内容为：和谐水乡1-6号业主：由于我公司未按照合同规定办理1-4号楼房产证，5、6号楼入户大门被堵，消防未能使用，2016年12月2日通过职能部门协调，特作以下几项承诺：1、1-6号楼消防至2017年2月28日前完善、交付业主；2、房产证在2017年12月31日前办理完成交付业主；3、5、6号楼堵门在2017年2月28日前吊开；4、1-6号楼内外墙开裂问题和女儿墙、地下室问题，在2016年12月8日前房开公司公布修复方案，如修复方案不能满足业主住宅标准要求和足额赔偿业主装修修复部分费用（修复部分赔偿按市场价或双方自行协商，如双方达不成相同意见）房开公司必须无条件退房，改动墙体的不能在此修复范围；5、以上承诺未完善前，房开公司和物管公司不能收取物管费和停车费。在此期间物业公司必须正常开展工作，保障所有业主正常生活；6、以上承诺到期未完成，房开公司必须无条件退房。被告豫盛公司至今未将原告购买的房屋申请所有权初始登记，主要原因系其规划在第8栋地下层的消防设施未建设完成，故未经过消防验收，不具备办理初始登记的条件。庭审中，原告李树科向本院提交的《贵州豫盛房地产开发有限责任公司“和谐水乡”业主代收项目》中载明“电表报装费520元、煤气报装费3600元、电视入网费265元”，被告豫盛公司向本院提交的《贵州豫盛房地产开发有限责任公司“和谐水乡”业主代收项目》中载明“电表报装费520元、煤气报装费2400元、电视入网费265元”。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、购房款收据、三通费收据、业主代收项目清单；被告提交的营业执照、《承若书》、签到簿、平面图、业主代收项目清单等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：三通费的收取是否具有法律或合同依据，原告关于三通费的主张是否已过诉讼时效。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定,商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于有关问题询问的答复》中指出,根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力,应当予以适用。另外双方在合同中已约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用,出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。因此,在前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布施行后,被告又以代收代缴名义向原告收取三通费用显然于约不符、于法无据,应予退还。原、被告分别提交的业主代收项目清单中关于“电表报装费、煤气报装费、电视入网费”的收费金额虽然不一致，但结合被告出具的三通费为4385元的收据，本院采信原告提交的业主代收项目清单，确认被告收取的电表报装费为520元、煤气报装费为3600元、电视入网费为265元，故被告豫盛公司应退还原告王体菊电表报装费520元、煤气报装费3600元、电视入网费265元，共计4385元。关于被告辩称返还三通费已超过诉讼时效的问题，因被告收取三通费用违反前述规范性文件的规定以及合同约定,其与原告就三通费问题重新收取的约定应属无效,因此对被告提出的诉讼时效抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内退还原告李树科三通费（电表报装费520元、煤气报装费3600元、电视入网费265）共计人民币4385元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由贵州豫盛房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  高毅二〇一九年六月二十六日书记员  吴凡贵州省清镇市人民法院民事判决书(2019)黔0181民初973号原告：李树科，男，1985年04月20日出生，其他，住贵州省清镇市云岭大街沿河路和谐水乡2单元804号，居民身份证520181198504205213。被告：贵州豫盛房地产开发有限责任公司。李树科与贵州豫盛房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年八月三十日书记员吴凡