广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0304民初5179号原告：唐大棉，男，汉族，1952年10月22日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：彭小林，广东维强（上海）律师事务所律师。被告：广东锦利建设工程有限公司，住所深圳市福田区沙头街道天安社区深南大道6009号NEO绿景广场C座30A,统一社会信用代码91440300618812289G。法定代表人：李土金。委托诉讼代理人：李名献，广东万乘律师事务所律师。被告：深圳市口岸管理服务中心有限公司，住所深圳市罗湖区罗湖口岸联检大楼五楼，统一社会信用代码914403006658733756。法定代表人：潘建生。委托诉讼代理人：邱泽，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊霞，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原告唐大棉与被告广东锦利建设工程有限公司、深圳市口岸管理服务中心有限公司物权确认纠纷一案，本院于2019年1月12日立案受理，依法组成合议庭，于2019年5月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人彭小林，被告广东锦利建设工程有限公司（下称锦利建设公司）委托诉讼代理人李名献，被告深圳市口岸管理服务中心有限公司（下称口岸中心）委托诉讼代理人邱泽、李俊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1997年1月16日，原告与深圳市天源实业有限公司（已注销）签订《房屋转让协议》约定，深圳市天源实业有限公司转让坐落于深圳市××房予以原告，该房由被告锦利建设公司代售，原告已于2003年9月前付清房屋款项（现金11.3万元与深圳市天源实业有限公司冲抵内部往来帐4.2万元）给深圳市天源实业有限公司。但直至今日，被告锦利建设公司未按照承诺协助原告办理房产证。关于涉案房屋，深圳市天源实业股份有限公司曾因购房纠纷诉被告锦利建设公司、口岸中心、第三人深圳市物业发展（集团）股份有限公司至本院，本院于2003年1月13日作出判决，认定涉案房屋是微利商品房，由于深圳市天源股份有限公司已将房屋转让给了本案的原告，原告属于善意取得，但经原告多次要求其协助办理房产证，均未协助办妥。故诉至本院，请求判令：1、确认坐落于深圳市××房归原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。被告锦利建设公司口头答辩称，房产登记在被告口岸中心的名下，具体的经办应该以被告口岸中心来承担，以被告口岸中心的答辩为准。被告口岸中心提交答辩状称，一、原告并不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的构成要件。根据原告援引之《（2002）深福法房初字第××号〈民事判决书〉》，该案主审法官认为原告构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，原告并不构成善意取得，理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，构成不动产善意取得的必备条件包括：受让人在受让不动产时是善意的；以合理价格转让；以及办理完毕有关的不动产登记手续。原告在与被告锦利建设公司以及案外人深圳市天源实业股份有限公司就涉案房产达成一致安排时，其应当知晓涉案房产登记在答辩人名下，性质为微利商品房，权利证书己经注明不得买卖，且截至答辩之日，涉案房产仍然登记在答辩人名下，原告尚未完成有关的变更登记手续。因此，答辩人认为原告并不符合善意取得的构成要件，不构成善意取得。二、原告尚需证明其是否符合办理微利商品房的条件。《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令〔1999〕第88号）等规定对申请安居房（包括微利商品房在内）的条件作出了明确规定和限制。如原告申请将涉案房产确权至其名下的，其尚需证明其己符合办理微利商品房相关政策规定的要求。三、答辩人现为涉案房产的登记权利人，答辩人与被告锦利建设公司关于涉案房产的安排是否有效，涉案房产的最终归属于何方，尚待法院依法作出认定。根据《(2002）深福法房初字第××号〈民事判决书〉》认定事实，就涉案房产在内的14套微利商品房事宜，锦利建设公司与案外人天源公司签订的《委托书》因涉及买卖微利商品房己被法院认定为无效合同。答辩人现为涉案房产的登记权利人，对涉案房产享有相应的权利。鉴于上述判决的结论，答辩人与锦利建设公司关于涉案房产的安排是否有效，涉案房产最终归属于何方，尚待由法院依法作出认定。综合以上，原告是否构成善意取得、是否符合办理微利商品房的条件，答辩人与被告锦利建设公司关于涉案房产的安排是否有效，涉案房产的最终归属等事项，尚待由法院依法认定。经审理查明，1992年3月24日、1992年7月11日、1994年8月29日，深圳市天源实业股份有限公司（下称天源实业公司）出具收款收据，确认分别收到原告购房款现金10万元、股金1.5万元、购房款1.3万元。2001年4月16日，被告锦利建设公司出具收据，确认收到原告自购深圳福民新村17栋503户交来收据（复印件加盖天源实业公司财务章确认）一份，为原告住房办理房产证，如在三个月内无法办到房产证退回你本人，本收据交回被告锦利建设公司。2003年9月，天源实业公司出具证明载明，原公司于福民新村17栋503房一套已于1992年间由公司安排给原告登记购买，已收讫房款（现金11.3万及冲抵内部往来款4.2万），故该房屋所有权益属于原告所有。2003年8月13日，被告锦利建设公司向原告出具《关于办理福民新村17栋房产证的函》载明，因深圳市住宅局于1990年委托深圳物业集团公司开发的深圳福民新村住宅，分配给深圳口岸管理中心福民新村17栋28户，口岸中心由于资金不足，由被告锦利建设公司以微利价转售给天源实业公司及锦利建设公司员工，并代收各住户房款归还口岸中心，未交欠款的购房人应缴清欠款，由被告锦利建设公司转交深圳口岸管理中心，以便口岸中心协助办理住户房产证，如不依时清欠房款，造成无法办理房产证责任自负。2003年10月20日，口岸中心向锦利建设公司发出《关于收回福民新村17栋欠房款的函》称，公司委托锦利建设公司收回拖欠福民新村17栋欠房款472396.15元，但仍未交清欠款。锦利建设公司在函件下方备注“503唐大棉欠100335.07元，请在本月底必须交回我锦利公司，否则不交责任自负。”2003年12月2日，被告口岸中心向被告锦利建设公司发《关于办理微利房房产证等问题的复函》称，被告锦利建设公司欠被告口岸中心垫付的购房款及有关费用款472396.15元应立即归还，被告口岸中心持有的房产证是微利房房产证，如需办理成个人微利房房产证，须由被告口岸中心对该栋住户审核合格后方可办理，凡符合办理深圳市微利房的住户可以按房改要求上报办理微利商品房房产证。另查，涉案房产于1999年10月27日登记在被告口岸中心名下，使用权来源为购微利商品房，房产证上记载，涉案房产不得买卖。抵押（典当）、出租须按有关规定办理。又查，天源实业公司作为原告将锦利建设公司列为被告、口岸中心及本案原告等人列为第三人以购房纠纷诉至本院，案号为（2002）深福法房初字第××号，天源实业公司在该案中请求退还购房款、办理已交付福民新村17栋4户房的产权证书。本院经审理查明，锦利建设公司将福民新村的10套房产转让天源实业公司，天源实业公司将其中的503转让给唐大棉。本院经审理认为，合同标的物是微利商品房，其用地属于行政划拨，锦利建设公司不具备销售合同所约定房屋的主体资格，因此双方签订的性质为买卖合同的《委托书》应确认无效。当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。由于天源实业公司已将房产转让给第三人，第三人在取得该房产过程中，没有过错，属善意取得，因此，天源实业公司不能向锦利建设公司返还房屋的情况下，应当折价补偿。本院遂于2003年1月13日作出（2002）深福法房初字第××号民事判决书，判决天源实业公司与锦利建设公司签署的《委托书》无效，锦利建设公司向天源实业公司返还170万元，天源实业公司补偿锦利建设公司1369758元。2018年3月5日，被告锦利建设公司以房屋买卖合同纠纷为由将被告口岸中心列为被告诉至本院，本院查明，2003年11月6日，深圳锦利消防工程有限公司更名为广东锦利建设工程有限公司即原告现在的名称。1999年3月4日，深圳市口岸管理服务公司更名为深圳市口岸管理服务中心，2017年12月1日再次更名为深圳市口岸管理服务中心有限公司。本院经审查后认为，涉案房产在内的16套房产仍登记在被告口岸中心名下，仍为微利商品房，原告能否成为涉案房产的产权人，涉及到购买资格，社会微利房价等政策性因素，而这些审核均是依据国家和地方政策由市房改办进行，不可能由人民法院代替审核，因此锦利建设公司诉请要求口岸中心将包含涉案房产在内的16套房产转为市场商品房过户登记至锦利建设公司名下属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，不属于人民法院主管范围。本院于2018年5月23日作出（2018）粤0304民初10426号民事裁定书（下称10426号案件），裁定驳回锦利建设公司的起诉。后锦利建设公司不服该裁定，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2018年12月20日作出（2018）粤03民终13037号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。庭审时，原告称涉案房产已由原告居住了20多年，被告锦利建设公司提起10426号案件时原告不同意其主张的诉讼请求，故没有签署和诉讼有关的任何材料，交的律师费也撤回去了。被告称10426号案件中载明的503房是本案中的涉案房屋，被告提起10426号案件时，原告的儿子唐燕曦曾代表原告在愿意承担办证税费及地价款的说明上签名，后原告表示涉案房产有特殊之处，不愿意与被告锦利建设公司共同参与10426号案件诉讼，被告锦利公司当时想变更该案件的诉讼请求，但是在还没提交该请求时本院已裁定驳回被告锦利建设公司的起诉。本院认为，涉案房产目前登记在被告口岸中心名下，原告请求确认涉案房产归原告所有，无法律依据。虽然本院作出的（2002）深福法房初字第××号民事判决书中认定天源实业公司已将房产转让给原告，原告在取得涉案房产过程中，没有过错，属善意取得，但是，涉案房产的性质仍为微利商品房，原告能否成为涉案房产的产权人，涉及到购买资格，社会微利房价等政策性因素，而这些审核均是依据国家和地方政策由市房改办进行，不可能由人民法院代替审核，因此原告请求将涉案房产转移登记至其名下，属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，不属于人民法院主管范围，故原告的起诉应予驳回，原告的主张可向政府相关部门寻求解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下：驳回原告唐大棉的起诉。本裁定生效后，案件受理费3617元（原告已预交）退回给原告。如不服本裁定，应在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 肖 英人民陪审员 陈 萍人民陪审员 吴日莲二〇一九年六月二十五日书 记 员 王 芸附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。