广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10162号上诉人（原审被告）：庞京秋，女，汉族，1980年9月15日出生，住址海南省海口市龙华区。被上诉人（原审原告）：胡敏，女，汉族，1995年7月6日出生，住址湖北省监利县。委托诉讼代理人:郑伟斌，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐陈明，广东鹏乾律师事务所实习律师。原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B。法定代表人:张海明，执行董事兼总经理。上诉人庞京秋因与被上诉人胡敏、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初27130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人庞京秋上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判为上诉人无须向被上诉人支付28000元及利息；二、判令被上诉人胡敏支付未按约定时间返还房屋的违约金28000元；三、判令被上诉人胡敏支付空调损坏赔偿3700元；四、本案一审、二审受理费由被上诉人胡敏承担。主要事实及理由：一、原审法院认定上诉人应退还押金28000元是基于一份案外人合同而此合同由于未按约定时间支付约定的押金和首期租金而取消。合同规定案外人谌某应于合同签订后5日内即2018年4月16日前向上诉人支付押金28600元及首期租金14300元。但上诉人在合同约定时间未收到谌某的押金28600元也未收到首期租金14300元。被上诉人提供的支付宝支付凭证时间对不上，金额对不上，更不是案外人谌某支付的。上诉人从涉案房产万科物业管理处也得到了佐证，上诉人与案外人谌某的合同已经取消，案外人谌某没有租住涉案房屋。更重要的事实是上诉人和被上诉人通过第三方链家地产中介签订的房屋租赁合同明确约定提前解除合同要支付相当于四倍月租金的违约金。胡敏提前退租违反了合同约定，被上诉人胡敏违约应支付违约金。二、上诉人和被上诉人通过第三方链家地产中介签订的房屋租赁合同第十条违约责任第二款明确表达被上诉人提前30天通知要解除合同，上诉人即便同意解除合同，被上诉人也应按月租金的200%违约金支付给上诉人。同条第四款明确规定被上诉人未按约定的时间返还房屋应按2个月租金标准支付违约金共计56000元。即扣除押金被上诉人胡敏应支付上诉人28000元。三、原审法院查实上诉人提交的空调售后维修更新费用发票时间为2017年10月31日，证明空调在交给被上诉人胡敏时2017年11月7日是刚更新完好的，而被上诉人胡敏提前退租未提交交接清单完全是由被上诉人胡敏提前退租导致的，根据上诉人和被上诉人通过第三方链家地产中介签订的房屋租赁合同，应由被上诉人胡敏照价赔偿。被上诉人胡敏二审辩称，被上诉人经上诉人同意提前解除合同，且双方口头约定由被上诉人找到新的租户，并由新租户支付房屋押金后，上诉人即退还被上诉人的押金，被上诉人依约找到新租户谌某，并由谌某与上诉人签订租赁合同，并向上诉人支付了押金，双方已经以实际行动变更租赁合同相关违约条款，因此上诉人应当在解除合同后退还被上诉人的押金，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。胡敏向一审法院起诉请求：一、确认房屋租赁合同解除，被告退还原告支付的押金28000元，以及自起诉之日起至上述款项还清之日止按照年利率6%支付资金占用期间利息；二、本案全部诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实，2017年11月9日，原告与被告在第三人的居间服务下签署了关于原告承租深圳市福田区XXXX房（以下称涉案房产）的《房屋租赁合同》（合同编号：10XXXXXX25），约定房屋租赁期限1年，从2017年11月11日至2018年11月10日止；每月租金14000元；原告应于合同签署后3个工作日内向被告支付首期租金14000元，于合同签署后3日内向被告支付押金28000元；租赁期内，被告需提前收回该房屋的，或原告需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，被告还应退还未发生的租金；被告未按约定时间交付该房屋或者原告不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及原告未按约定时间返还房屋的，应按2个月租金标准支付违约金；租赁期满或合同解除后，被告有权收回房屋，原告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；原、被告双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电适用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租赁期内，双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；因原告保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，原告应负责维修或承担赔偿责任。2017年11月9日，被告向原告分别出具收款收据，载明已收到原告交来承租涉案房屋的押金28000元及11月租金14000元。上述款项系由第三人员工王某向原告收取并扣除5600元居间服务费后，通过微信分别向被告转账22400元及14000元。2017年12月10日，原告向被告转账支付当月租金13500元。原告表示该月租金因扣除原告代被告缴交涉案房产2017年10月物业费500元后，经双方协商确定当月支付剩余租金13500元。原告为此提交了涉案房产的物业费收款收据予以佐证。物业费收款收据显示涉案房产2017年10月份的相关物业费（物业服务费、维修资金、水费、排污费、垃圾处理费）合计496.84元。2018年1月11日、2月11日、3月13日，原告分别向被告各转账支付租金14000元。至此，原告共向被告支付5个月的租金，即原告向被告支付租金至2018年4月10日。2018年4月11日，原告将涉案房产交还给被告，被告又将房屋交付给案外人谌某（原告的朋友）。同日，案外人谌某与被告就涉案房产签订新的租赁合同，约定案外人谌某向被告承租涉案房产，租赁期限1年，从2018年4月13日至2019年4月12日止；每月租金14300元；案外人谌某应于合同签订后5日内向被告支付保证金28600元及首期租金14300元。该合同备注条款注明：由于谌某与胡敏（原告）是朋友，与业主自愿签订租房合同，未经中介，日后若有任何争议，以2017年11月9日第三人带业主与胡敏签订的租房合同的具体条款为准，家私清单、租金与租期按新合同（本合同）执行。原告表示案外人谌某通过他人于2018年4月20日、21日分三笔向被告共支付涉案房产租赁押金28600元，并提交了支付宝转账记录予以佐证。另查，原告提交的其与被告的微信聊天记录显示：2018年4月19日，被告通过微信语音告知原告，让原告朋友先把租金（押金）给被告，这样被告就可以将原告的押金退给原告，并表示如果原告能说动新租客先把押金转给被告，被告就没有必要扣着原告的押金。被告庭前向一审法院邮寄了证据，其中有一份显示落款为“现租客谌某”，落款日期为“2018.6.1”的纸条复印件，该纸条复印件内容为：“前租客小敏转租房子给我们的时候空调就已经不能制冷（11栋4302）”。原告对该份证据真实性不予认可，并表示其收到该份证据后曾与谌某进行核实，谌某表示该纸条非其本人所写，也表示原告退房的时候空调是好的，是现租客使用了一两个月后才出现问题。被告提交证据中还有一份空调售后维修服务更新费用的票据复印件，显示LG高端空调1部更新费用3700元，时间为2017年10月31日。原告表示该票据发生时间在原告承租涉案房产之前，与本案无关。一审法院认为，原、被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面正确履行合同义务。根据原告提交的证据，可以确认原告经被告同意提前解除原、被告之间的租赁合同，并于2018年4月11日搬离了涉案房产，且促成了案外人谌某继续承租涉案房产与被告签署了新的租赁合同。原、被告之间的租赁合同关系已经解除，原告请求确认原、被告之间的租赁合同已解除，予以支持。本案争议的焦点在于：原告经被告同意而提前解除合同，是否仍适用双方签署的《房屋租赁合同》约定的“提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金”条款？根据原告提交的微信聊天记录显示，被告已表示同意在原告让新租户谌某向被告支付押金后，被告即向原告退还押金，且原告已初步证明案外人谌某已向被告支付押金，被告未提供反驳证据，故采信原告的主张，被告以实际行为变更了房屋租赁合同的相关违约条款。被告再以合同相关违约条款进行抗辩，与事实不符，不予采纳。故原告请求被告返还押金28000元及自起诉之日起按年利率6%支付资金占用期间的利息损失，符合法律规定，予以支持。被告辩称原告曾承诺向被告支付3600元，被告方同意原告的朋友作为新的承租人，但被告至今未收到该3600元。被告对此未予举证，不予采信。关于被告所主张的涉案房屋空调损坏赔偿费3700元应由原告承担的问题。一审法院认为，原告将涉案房产交还给被告时，双方并未签署交接文件，亦未确认空调的运作情况。被告庭前提交的“现租客谌某”的证明纸条无原件核对，且名字“谌某”与租赁合同中的新租客“谌某”不一致，字迹也明显不一致，对被告的该份证据一审法院不予采信。空调的更新维修票据发生于2017年10月31日，当时原告尚未入住涉案房产，非原告搬离后的维修更新票据。故，被告所提交的证据不足以证明原告损坏了涉案房产的空调，被告要求原告承担空调维修费用3700元，缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认胡敏与庞京秋签署的《房屋租赁合同》已解除；二、庞京秋应于判决生效之日起十日内向胡敏退还押金28000元并占用该押金期间的利息损失，利息损失自起诉之日即2018年6月15日起按年利率6%的标准计至付款之日止。本案案件受理费500元（已由胡敏预交），由庞京秋负担。经二审审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，庞京秋在上诉状中要求胡敏支付违约金及空调损失，因庞京秋在一审中已经就该主张提出反诉请求，由于庞京秋一审未到庭参加诉讼，一审法院已经对庞京秋的反诉按撤诉处理，故本院仅对庞京秋是否应退还胡敏的28000元押金进行审查。庞京秋上诉提出根据双方签订《房屋租赁合同》的约定，如提前退租，除征得出租方的同意，还应向出租方支付2个月的租金作为违约金，本案系胡敏提前退租，故庞京秋无需退还胡敏押金。根据庞京秋与胡敏的微信聊天记录可知，庞京秋同意在胡敏让新租户谌某向庞京秋支付押金后，庞京秋再向胡敏退还押金，根据胡敏提供的转账凭证能够证明案外人谌某已根据其与庞京秋签订的房产租赁合同向庞京秋支付了28600元的押金，故庞京秋应退还胡敏28000元押金。一审判决对此处理正确，本院予以维持。综上所述，庞京秋的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人庞京秋负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 吴 志二〇一九年六月十二日书记员 肖丹婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。