广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1327号上诉人（原审被告）：赖琳，女，汉族，1986年6月19日出生，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：肖辉平，男，汉族，1981年11月25日出生，住广东省四会市。系赖琳的丈夫。被上诉人（原审原告）：肇庆市鼎湖区君尚物业管理有限公司。住所地广东省肇庆市鼎湖区新城54区坑口天后路2号尚悦峰景E4幢物管室。法定代表人：吴学君。委托诉讼代理人：李伟彬，系该公司员工。上诉人赖琳因与被上诉人肇庆市鼎湖区君尚物业管理有限公司（后简称“君尚公司”）物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2018）粤1203民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赖琳的委托代理人肖辉平、被上诉人君尚公司的法定代表人吴学君及委托代理人李伟彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赖琳上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法撤销君尚公司与肇庆市华和振业房地产开发有限公司签订的《物业委托服务合同》或宣告无效；3.请求二审人民法院依法查清事实，改判或发回重审；4.诉讼费用由肇庆市鼎湖区君尚物业管理有限公司承担。事实和理由：1.开发商华和振业公司与区君公司2017年4月1日签订的《物业委托服务合同》）无效，合同法四十二条规定，合同经双方签字后生效，该合同无甲方签字，何来合法有效；2.《广东省物业管理条例》（2008修订）第三十六条规定，前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，本案中，建设单位未按规定通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而君尚公司在2017年4月1日尚不存在，更无从谈起任何资质，因此一审法院认定《物业服务委托合同》没有违反法律法规的强制性规定实属荒谬，上述合同理应被依法撤销；3.肇庆市人民政府发布的《肇庆市物业管理办法》第四十六条规定，物业服务企业及从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的物业管理资质、资格证书后，方可从事物业管理服务活动，一审法院不但认为君尚公司与建设单位签订的《物业委托服务合同》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，还判令赖琳向一个已经查明在2017年4月1日根本不存在也无任何资质的所谓“企业法人”，从2017年4月1日开始给付其物业服务费及违约金，法律的公平正义何在；4.一审法院认为赖琳所在小区尚未成立业主委员会，因此小区的建设单位华和振业公司有权将小区的物业管理服务委托有资格的物业公司管理，君尚公司接受华和振业公司委托时尚不存在，其资格在哪里；5.最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）中第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使当事人作出错误意识表示的，可以认定为欺诈行为，本案中君尚公司在2017年4月发布虚假更名公告，诱使尚悦峰景小区广大业主被迫接受其服务和向其支付费用，其行为足以认定为欺诈，一审法院判令赖琳向其支付服务费和违约金有悖社会公序良俗；6.君尚公司在以欺诈手段获取尚悦峰景小区的物业管理服务后，没有履行合同应尽的维修责任，赖琳所拥有的物业因公共上下水管道渗漏而导致厨房渗水，至今未得到维修，君尚公司欺诈在先，没有履行应尽的责任和义务在后，一审法院依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，主观臆断的认为赖琳无正当理由拒交物业费缺少事实依据，赖琳与佛山市南海区中恒酒店物业服务有限肇庆分公司签订的《前期物业服务合同》没有依法解除，并且现有的证据也无法证明小区建设单位和君尚公司在本案诉讼前确有告知赖琳，建设单位己与中恒解除了委托关系，赖琳在不能排除中恒公司是否还会向赖琳主张权利的情况下，拒绝交纳物业服务费的理由充分、正当，同时赖琳还认为，君尚公司的行为严重违背了社会主义核心价值观诚信的原则，而一审法院的判决更是对诚信这一核心价值观的挑战，同时一审判决，让应当承担法律不利后果的人逃避了法律的制裁和约束；7.赖琳有给付公共水电费的义务，也愿意承担此义务，但是一审法院判令赖琳给付君尚公司的公共水电分摊费260.29元，缺少事实依据，据君尚公司提交的证据之一《物业委托服务合同》，其中第七条已经明确规定物业费包干，第八条又明确了物业费用于的开支包括共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，因此此判项存在明显错误。综上所述，赖琳请求二审法院查明上述事实，做出判决或发回重审。被上诉人君尚公司辩称：2014年1月1日，物业公司当时挂靠“豪盛物业公司”，即“豪盛鼎湖分公司”，由于当时在管理佛山市南海区中恒酒店物业服务有限公司肇庆分公司已定于2013年12月31日撤场，时间较为紧迫，所以豪盛物业随即进入了正常的物业服务工作，在这个时期，E1-202的赖琳于2014年11月25日来物业交了2013年3月至2014年6月的物业费用，在2015年1月10日来交了2014年7月至2015年3月的物业费，足以证明赖琳当时是清楚小区的物业公司已由豪盛鼎湖分公司接手，而在2015年3月后赖琳一直以公共管道渗水、厨房渗水为由拒交物业费，我司多次电话或书面贴其大门口形式追缴，2016年8月14日左右吴学君亲自又一次电话催交，赖琳还是说厨房管道渗水维修好再交，于是马上联系开发商工程部负责人并定于8月31日上去其家中维修，还协调好了位于赖琳楼下的一楼住户将公共管道改通了（附照片），现在堵塞于渗漏问题都解决了，但赖琳仍然拒交物业服务费。2.豪盛鼎湖分公司由于之前挂靠关系，挂靠费用较高，公司为了减小成本，加上国家简化了办公司的手续，经公司领导开会决定，更换公司名称不如直接注册公司，于是注册了君尚公司继续豪盛鼎湖分公司的业务，法人代表不变，而豪盛鼎湖分公司还没更名问题而暂时没取消，但其他所有业务已停止了，至于赖琳所提及的续签的君尚公司的合同只有华和振业公司的公章而没有法人签名的问题，合同法也只是确定盖章有效的，并无需签名。3.《尚悦峰景前期物业服务协议》第四条物业约定，管理服务费用不包括房屋共用部位、公共设施、设备大、中、小修及更新、改造的费用，第十条约定照明、水电、高层住宅电梯、水泵运行费用由全体业主按照发票实际进行分摊。恳请二审法院能判决赖琳按实际已享受的物业服务缴纳所欠的物业服务费用。原审原告君尚公司向一审法院起诉请求：1.请求赖琳给付2015年3月至2019年2月物业服务费4354.08元；2.请求赖琳给付2016年7月-2018年12月公共水电分摊费345.01元；3.请求赖琳按照年利率6%支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费，截止2019年2月28日应支付滞纳金255.8元；4.赖琳承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月14日，华和振业公司（以下简称“华和振业公司”）签订了《商品房买卖合同》，约定赖琳购买该公司建设的鼎湖尚悦峰景E1-202房（建筑面积75.59㎡）。同日，赖琳与佛山市南海区中恒酒店物业管理有限公司肇庆分公司（后简称“中恒公司”）签订了《尚悦峰景前期物业服务协议》，约定中恒公司受华和振业公司委托，由该公司对尚悦峰景小区提供前期物业管理（指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理）服务，由赖琳向中恒公司支付物业服务费，住宅的物业服务费按每月每平方米1.2元收费，物业服务费从发展商交楼之日起计算，由赖琳预缴管理费，收楼时预收6个月管理费，以后每月25日前交纳，公共水电费用按面积由用户进行分摊，费用实计实收，若赖琳不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，以应付款为本金，从逾期付款之日起按每日千分之二计付违约金。2014年1月1日，华和振业公司与肇庆市高新区豪盛物业管理有限公司（后简称“豪盛公司”）签订《物业服务委托合同》，委托豪盛公司自2014年1月1日起至2016年12月30日对尚悦峰景小区提供物业管理服务，由豪盛公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅每月每平方米1.2元。2014年1月24日，豪盛公司经工商行政管理部门核准登记成立肇庆市高新区豪盛物业管理有限公司鼎湖分公司（后简称“豪盛鼎湖分公司”），负责对尚悦峰景小区提供物业管理服务。2017年4月1日，华和振业公司与君尚公司签订《物业服务委托合同》，委托君尚公司自2017年4月1日起至2019年12月31日对尚悦峰景小区提供物业管理服务，由君尚公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅每月每平方米1.2元，并由业主在当月5日前交纳当月的物业服务费。合同签订后，君尚公司依约进场为小区提供物业管理服务。赖琳自君山公司进场提供物业管理服务起至今没有向君尚公司缴交物业服务费和公共水电分摊费，其中每月的物业服务费为90.71元，至2019年2月共欠2086.33元，2017年4月至2018年12月的公共水电分摊费分别是9.2元、9.2元、10.5元、10.5元、9.3元、15.6元、15.6元、15元、15元、14.02元、14.02元、13.51元、13.51元、14.7元、14.7元、12.84元、12.84元、13.13元、13.56元、13.56元，共260.29元。为此，君尚公司多次向赖琳催缴，并多次在E1-202房大门张贴缴费通知，要求赖琳缴交上述费用，但赖琳至今未交。2017年4月，肇庆市鼎湖区尚悦峰景小区业主委员会成立，该委员会至今未与君尚公司签订物业管理服务合同。2019年3月11日，君尚公司提起本案诉讼，要求赖琳支付拖欠的物业服务费及公共水电分摊费，君尚公司提供的《不动产档案详细资料》显示，涉案的尚悦峰景E1-202房房的权属人为赖琳，赖琳确认已于2012年6月14日收楼，但认为与君尚公司不存在物业服务合同关系，不同意君尚公司的诉讼请求。一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。涉案小区的开发商是华和振业公司，因该小区尚未成立业主委员会，因此，华和振业公司有权将小区的物业管理服务委托有资格的物业公司管理。君尚公司与华和振业公司就涉案小区物业管理服务签订的《物业服务委托合同》，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。该《物业服务委托合同》约定提供物业管理服务的期间是自2017年4月1日起至2019年12月31日止。涉案小区的业主委员会虽于2017年4月成立，但该委员会至今未与君尚公司签订物业管理服务合同，且上述《物业服务委托合同》至今未解除，《物业服务委托合同》对涉案小区的业主有约束力，因此，赖琳应依约定缴交物业服务费及公共水电分摊费。君尚公司是自2017年4月1日起才向涉案小区提供物业管理服务，且豪盛鼎湖分公司没有将其享有的债权（应收未收的物业服务费及公共水电分摊费）转让给君尚公司，因此君尚公司主张2017年4月1日前的物业服务费及公共水电分摊费，没有事实和法律依据，不予支持。君尚公司请求赖琳履行付费的义务，予以支持，君尚公司主张以逾期支付的物业服务费为本金按年利率6%计算至付清物业服务费日止，理据充分，予以支持，2017年4月至2019年2月应付未付的物业服务费应为2086.33元，公共水电分摊费应为260.29元，其中2017年4月至2019年2月应付未付的物业服务费计至2019年2月28日的违约金为114.76元。至2019年2月28日止未支付的物业服务费为2086.33元，该款并从2019年3月1日起按年利率6%计算违约金至付清物业服务费日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限赖琳于本判决发生法律效力之日起七日内给付肇庆市鼎湖区君尚物业管理有限公司2017年4月至2019年2月的物业服务费2086.33元及违约金（至2019年2月28日的违约金为114.76元，2019年3月1日起的违约金按年利率6%计算至付清物业服务费日止）；二、赖琳于本判决发生法律效力之日起七日内支付2017年4月至2019年2月的公共水电分摊费为260.29元给肇庆市鼎湖区君尚物业管理有限公司；三、驳回肇庆市鼎湖区君尚物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间，被上诉人君尚公司提交下列新证据：1.情况说明及声明各一份，反映君尚公司的前身是豪盛鼎湖分公司，法定代表人均为吴学君，由于豪盛鼎湖分公司的挂靠性质，不能直接转成独立自然人控股公司，故于2017年初在工商部门查询“君尚”名称可以注册，并于2017年5月25日办理营业执照，与开发商华和振业公司续签合同时，已说明豪盛鼎湖分公司更名为君尚公司续签，华和振业公司认为法人没有改变，同意签订《物业服务委托合同》，并于2017年5月25日补盖公章，豪盛鼎湖分公司的法定代表人吴学君关于鼎湖尚悦峰景管理的所有权利义务都由君尚公司继受。2.营业执照两份，反映豪盛鼎湖分公司和君尚公司的法定代表人均为吴学君。3.工作联系函及工作照片，反映豪盛鼎湖分公司为E1-202住户的大厅墙体渗水联系华和振业公司维修。4.物业缴费登记表，反映赖琳自2013年3月至2015年2月按时缴纳物业服务费。上诉人赖琳对上述证据提出质证意见：对君尚公司续签豪盛鼎湖分公司的事实不予认可，两间公司的法定代表人没有关系；对工作照片的真实性不予认可，豪盛鼎湖分公司的工作联系函与本案无关。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系上诉人赖琳与被上诉人君尚公司的物业服务合同纠纷。二审争议的焦点为：1.华和振业公司与君尚公司签订的《物业服务委托合同》是否有效；2.赖琳是否应向君尚公司支付物业服务费及公摊费用。关于华和振业公司与君尚公司签订的《物业服务委托合同》是否有效。第一,从合同主体看。华和振业公司与君尚公司于2017年4月1日签订《物业服务委托合同》，涉案小区尚悦峰景于2017年4月成立业主委员会，但该业委会没有与君尚公司或其他物业服务公司签订物业服务合同，因此华和振业公司作为建设单位，在尚悦峰景尚未成立业委会或业委会没有与物业公司签订物业服务合同的情况下，与君尚公司签订物业服务合同，符合法律规定。根据在案证据，反映君尚公司和豪盛鼎湖分公司的法定代表人均为吴学君，在君尚公司之前，华和振业公司与豪盛鼎湖分公司于2014年1月1日签订《物业服务委托合同》，并于2014年3月15日向全体业主公告更换物业服务公司，豪盛鼎湖分公司自2014年1月1日至2017年3月31日对尚悦峰景小区进行物业服务，期间2014年1月1日至2015年2月，赖琳向豪盛鼎湖分公司如期缴纳物业服务费。华和振业公司与君尚公司的《物业服务委托合同》签订于2017年4月1日，而君尚公司成立于2017年5月25日，对此，君尚公司的法定代表人吴学君在一审、二审期间，均做出了合理的解释，即君尚公司的前身是豪盛鼎湖分公司，由于豪盛鼎湖分公司属挂靠性质，不能直接转成个人独资公司，故注册君尚公司与华和振业公司签订《物业服务委托合同》，并于2017年5月25日补盖公章，由于君尚公司和豪盛鼎湖分公司的继受关系，华和振业公司对君尚公司的合同主体资格予以认可，且于2017年2月28日对全体业主公告自2017年4月1日起由君尚公司对尚悦峰景小区进行物业服务。退一步说，即使君尚公司在签订《物业服务委托合同》时尚未成立，在君尚公司对尚悦峰景小区提供物业服务期间，华和振业公司并未对此提出异议，在尚悦峰景小区业委会成立后，业委会也未对此提出异议，应视为对君尚公司签订《物业服务委托合同》主体资格的追认。因此，君尚公司作为有物业服务资格的公司，与建设单位华和振业公司签订《物业服务委托合同》，符合法律规定。第二,从合同形式看。华和振业公司与君尚公司签订的《物业服务委托合同》签章处仅有华和振业公司的公章，法定代表人签名处空白。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此，书面合同的成立，签字或盖章均具有法律效力。另外，华和振业公司于2017年2月28日对全体业主公告自2017年4月1日起由君尚公司对小区进行物业服务，可见华和振业公司对该《物业服务委托合同》的成立予以认可。第三,从合同约束力看。2012年6月14日，赖琳与中恒公司签订《前期物业服务协议》；2014年1月1日，华和振业公司与豪盛鼎湖分公司签订《物业服务委托合同》；2017年4月1日，华和振业公司与君尚公司签订《物业服务委托合同》后，前两份物业服务协议已终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，《物业服务委托合同》对业主赖琳具有约束力，其应履行合同约定的义务。综上，华和振业公司与君尚公司签订的《物业服务委托合同》不存在可撤销或无效的情形，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。故上诉人赖琳提出的以《物业服务委托合同》违反《广东省物业管理条例》和《肇庆市物业管理办法》为由请求撤销或确认《物业服务委托合同》无效的上诉请求，理据不足，不予支持。关于赖琳是否应向君尚公司缴纳物业服务费及公摊费用。如上所述，《物业服务委托合同》对赖琳具有约束力，其应依约定缴交物业服务费，又由于君尚公司自2017年4月1日起才向尚悦峰景小区提供物业管理服务，其前身豪盛鼎湖分公司没有明确将享有的债权即应收未收的物业服务费及公共水电分摊费由君尚公司继受。因此，赖琳需缴纳自2017年4月1日起君尚公司提供物业服务的费用。由于赖琳迟延缴纳物业服务费，存在过错，应承担违约责任，向君尚公司支付违约金。根据《物业服务委托合同》第十条的约定，物业共用部分的共用照明、水电、高层住宅电梯、水泵运行费全部由全体业主按照发票实际进行分摊，因此，赖琳还应向君尚公司缴纳公摊费用。综上，上诉人赖琳提出的请求予以改判或发回重审的上诉请求，理据不足，不予支持。综上所述，上诉人赖琳的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费共50元，由上诉人赖琳负担。本判决为终审判决。审判长 吴 文审判员 梁碧媛审判员 秦 雯二〇一九年六月二十八日法官助理黎颖诗书记员赵崇轩