重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初5718号原告（执行案外人）：蒋修全，男，1967年4月23日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：江艳，重庆潜卫律师事务所律师。被告（申请执行人）：高大成，男，1939年8月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：潘胜龙，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李开琴，上海段和段（重庆）律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆亚太国际开发有限公司，住所地渝北区龙溪红石路126号，注册号5001122100763。法定代表人：陈远龙。原告蒋修全与被告高大成、第三人重庆亚太国际开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋修全及其委托诉讼代理人唐禄军、江艳，被告高大成及其委托诉讼代理人李开琴、潘胜龙到庭参加了诉讼。第三人重庆亚太国际开发有限公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋修全向本院提出诉讼请求：停止对位于重庆市渝北区龙溪镇红石路126号亚太大厦AB幢XX号房屋的执行，并解除对该房屋的强制措施。事实和理由：原告于1999年5月10日与本案第三人重庆亚太国际开发有限公司及重庆市渝北区兴隆建筑安装工程公司（以下简称“兴隆公司”）签订《亚太大厦扫尾工程协议》，合同约定原告以兴隆公司内部承包责任人继续施工，完成亚太大厦二期剩余工程，原告施工完成任务后，若第三人不完全履行协议，协商解决不成的，蒋修全有权以兴隆公司的名义追究第三人责任，兴隆公司应协助原告履行法律义务，并同意将兴隆公司委托渝北区法院执行的第三人房屋中剩余部分首先付给原告。截止2002年3月3日，第三人尚欠原告（兴隆公司蒋修全项目经理部）270万元。因第三人无力支付工程款，故其与原告在2000年9月16日签订《重庆市商品房预售（预购）合同》，将本案房屋即位于重庆市渝北区龙溪镇红石路126号亚太大厦AB幢XX号房屋出售给原告，用于冲抵工程款，合同金额124992元。第三人在2001年将本案房屋交付给原告，之后原告一直将该房屋委托由华盟物业管理有限公司对外出租。该房屋因第三人法定代表人陈远龙在2000年被判刑，行政团队解散，一直无法完成过户手续。被告因与第三人借款合同纠纷向贵院提起诉讼，后依据该案生效的（2001）渝北法民初字第269号民事判决书向贵院申请强制执行，并于2018年提出查封申请，贵院作出了（2018）渝0112执恢4658号执行裁定书，对案涉房屋进行了查封。原告对此提出执行异议申请，贵院以《亚太大厦扫尾工程协议》仅能证明原告与第三人存在项目合作关系，尚欠原告工程款，但不能证明原告主张的第三人以本案房屋冲抵工程款，亦不能证明其对本案房屋享有实体权利为由，裁定驳回了原告的异议申请。原告在贵院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有该不动产，支付了全部购房款（用第三人所欠工程款冲抵），且非原告自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，应依法享有物权期待权并排除对该房屋的执行。为此，原告起诉来院，请求判如所请。被告高大成辩称，1.原告不是涉案房屋的权利人，具体理由：原告与第三人签订了合同，该合同10.1条约定双方签章并经房地产等相关机关登记后生效，根据相关规定，第三人约定以办理登记备案手续为商品房预售生效条件的，从其约定，结合本案原告与第三人签订的合同生效条件未达成，该合同未生效；原告诉状中提到，第三人在2000年被判刑，不能完成过户手续，但又提到第三人在2001年将涉案房屋交付原告，存在矛盾，不能证明原告合法占有房屋，存在非法占有房屋的嫌疑；假设2001年第三人可以将房屋交付原告，那么第三人也具备办理备案、过户手续的条件，而非原告主张的因无法办理过户手续而导致未办理过户，假设原告对涉案房屋享有确定的权利，原告可以通过多种途径办理过户手续，而原告近20年无任何行为；原告主张系用房屋冲抵工程款，原告主张的工程款没有证据证明，不应当认定原告已支付了房款。2.原告对涉案房屋没有排除执行的权利，应当驳回原告的诉讼请求。第三人重庆亚太国际开发有限公司未做陈述。经审理查明：高大成诉重庆亚太国际开发有限公司借款纠纷一案，本院审理后作出（2001）渝北法民初字第269号《民事判决书》，判令重庆亚太国际开发有限公司归还高大成借款10万元及利息；亚太公司返还高大成借款本金40万元。该判决生效后，高大成向本院申请执行。2018年11月29日，本院作出（2018）渝0112执恢4658号《执行裁定书》，查封了重庆亚太国际开发有限公司名下位于重庆市渝北区龙溪镇红石路126号亚太大厦AB幢XX号房屋。2018年12月4日，本院向相关房管部门送达了（2018）渝0112执恢4658号《执行裁定书》及协助执行通知书。执行中，原告对执行标的提出书面异议。2019年2月21日，本院作出（2019）渝0112执异43号《执行裁定书》，驳回了原告的异议。2019年3月4日，原告对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，1999年5月10日，重庆亚太国际开发有限公司（甲方）、重庆市渝北区兴隆建筑安装工程公司(乙方)、蒋修全(丙方)签订的《亚太大厦扫尾工程协议》载明：甲乙双方因故终止亚太国际大厦二期工程施工协议，丙方以乙方名义作为内部承包责任人继续施工。甲乙双方签订的亚太国际大厦二期工程施工合同对丙方继续有效。丙方施工任务完成后，若甲方不完全履行协议，协商解决不成的，丙方有权以乙方的名义追究甲方责任，乙方应协助丙方履行法律权利，并同意将乙方委托渝北法院已执行的甲方房屋中剩余部分首先付给丙方。该协议甲方由重庆亚太国际开发有限公司及其法定代表人陈远龙签章，乙方由重庆市渝北区兴隆建筑安装工程公司签章和代表人黄庆均签字，丙方由原告蒋修全签字。2000年9月16日，以重庆亚太国际开发有限公司为预售人（甲方）、蒋修全为预购人（乙方）签订《重庆市商品房预售（预购）合同》约定：甲方将座落于渝北区龙溪镇红石路126号B单元XX号未竣工商品房预售给乙方，交房时间为2001年3月31日，成交金额为124992元。合同第四条关于付款约定备注为“冲抵工程款”。合同第十条附则载明：本合同经双方签章并经房地产管理机关和土地管理机关登记后生效。合同尾部的甲方处加盖有重庆亚太国际开发有限公司印章及法定代表人陈远龙的印章，乙方处有蒋修全签名。该合同未在相关部门办理登记。2008年8月14日，重庆华盟物业管理公司将案涉房屋出租给吕德琼。2014年3月15日，重庆华盟物业管理公司将案涉房屋出租给黄青金、周义学。审理过程中，原告陈述已实际占有涉诉房屋多年，并一直委托重庆华盟物业管理公司对外出租，并由重庆华盟物业管理公司向其支付租金。本院认为，执行案外人蒋修全对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告主张其与第三人签订了合法有效的买卖合同，但是原告与第三人在涉案房屋被查封前签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》第十条明确约定，该合同经双方签章并经房地产管理机关和土地管理机关登记后生效。该合同未经相关部门登记，并未生效。《重庆市商品房预售（预购）合同》约定购房款冲抵工程款，但原告未举证证明重庆亚太国际开发有限公司欠其工程款，且合同中未明确冲抵金额，不能认定原告已全额支付工程款。原告虽举示证据证明案涉房屋由重庆华盟物业管理公司对外出租，但所举证据不能证明该出租行为是代其出租，即原告不能证明其合法占有案涉房屋。第三人的法定代表人即使被判刑，但《重庆市商品房预售（预购）合同》是原告与第三人签订的，第三人作为独立的市场主体至今依然存在，不能成为案涉房屋未过户的理由，原告完全可以通过诉讼等途径实现过户登记。案涉房屋未办理过户登记，原告自身存在过错。综上，原告蒋修全提出的异议不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的条件，其请求排除对案涉房屋的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告蒋修全的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告蒋修全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  余大勇人民陪审员  晏慧耘人民陪审员  范 娅二〇一九年六月十八日法官 助理  何 琳书 记 员  何采临