云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终3748号上诉人（原审原告）：云南城投同德房地产开发有限公司。法定代表人：高琪。委托诉讼代理人：杨芳、谢寅，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：苏琴雯，女，1982年1月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：苏光荣，男，1954年8月10日出生，汉族，昆明市人，住云南省昆明市官渡区，系被上诉人苏琴雯之父，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：贾营，男，1983年7月6日出生，汉族。上诉人云南城投同德房地产开发有限公司因与被上诉人苏琴雯、贾营房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初4260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经报请批准延长审限，现已审理终结。云南城投同德房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未按商品房购销合同的约定，逾期归还贷款导致上诉人承担连带保证责任，按照合同约定，上诉人有权解除商品房购销合同。双方签订的商品房购销合同不是一审法院认定的格式条款。被上诉人苏琴雯提交书面答辩状称，对一审判决无异议。本案达不到解除合同的条件。上诉人一直拖欠不办理房产证，导致无法正常上市交易。被上诉人贾营未到庭发表答辩意见。云南城投同德房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议（合同编号：tkps066）；2、请求判令撤销原、被告双方于2012年8月30日办理的商品房买卖合同登记备案手续（即撤销合同登记号为：KM2012083047804的商品房买卖合同登记备案表）；3、请求判令被告向原告支付违约金70807.1元；4、请求判令被告向原告支付因实现权利所产生的律师费7000元；5、请求确认原告承担保证责任代被告向银行归还的贷款本息等相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费），原告有权在向被告返还的购房款中予以抵扣；6、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用（包含保全费）、因保全而产生的保险费。一审法院认定事实：原告云南城投同德房地产开发有限公司与被告苏琴雯、贾营于2012年8月30日签订《商品房购销合同》及其补充协议,合同主要内容为:一、原告将其开发建设的位于昆明市盘龙区金辰街道办事处同德广场第1幢第14层1401号房出售给被告，房屋套内建筑面积为75.76平方米，每平方米9346.23元,房屋总价款为人民币708071元，交房时间为2012年12月15日前。合同签订同日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2012083047804。二、被告首期支付购房总价款的30.80%金额218071元，付款日期：2012-8-24。其余价款490000元向农业银行春城支行贷款支付。三、被告应及时履行商品房按揭贷款合同的相关义务，因被告未及时履行相关商品房按揭贷款合同约定的还款义务而导致原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》及合同补充协议，所涉房屋原告有权收回并另行处置。被告应按商品房购销合同第十三条第三款的约定承担责任和银行索赔，并应承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等，被告由此遭受的损失由被告自行承担。四、合同所涉被告应支付给原告的款项，原告可从原告应向被告退还的款项中扣除，剩余款项（不计利息）退还被告。五、购房合同第十三条第三款约定：单方提出解除合同或者变更合同约定的，除商品房购销合同已有约定外，单方提出解除合同的，由提出解约方向守约方支付总房款10%的违约金，同时合同终止。审理中查明，一、被告苏琴雯、贾营系夫妻关系。二、2012年12月23日，原被告双方共同办理了案涉房产交接手续。三、被告苏琴雯、贾营于2012年7月24日向原告支付购房首付款218071元，剩余房款490000元由被告苏琴雯向中国农业银行股份有限公司昆明春城支行贷款支付，原告云南城投同德房地产开发有限公司为该笔贷款的保证人，被告苏琴雯、贾营以其借款所购房屋共同提供抵押担保，但抵押物至今未办理抵押登记。四、中国农业银行股份有限公司昆明春城支行于2016年8月29日向昆明市五华区法院提起诉讼，称本案被告苏琴雯、贾营逾期归还银行贷款本息并要求本案原告云南城投同德房地产开发有限公司承担连带保证责任。五、昆明市五华区人民法院于2016年10月28日作出（2016）云0102民初6452号民事判决书（已生效），判决苏琴雯、贾营向中国农业银行股份有限公司昆明春城支行偿还借款本金439813.75元、利息11554.33元及以上款项至实际付清之日的逾期利息、复利，由本案原告云南城投同德房地产开发有限公司对被告苏琴雯、贾营的上述债务承担连带清偿责任，承担责任后有权在其承担责任的范围内向被告苏琴雯、贾营追偿。六、中国农业银行股份有限公司昆明春城支行于2017年10月26日出具《个人贷款结清证明》，证明本案被告苏琴雯向其借出的490000元贷款已由阶段性担保人云南城投同德房地产开发有限公司进行代偿，金额468908.87元，代偿诉讼费8070元，代偿贷款本息及诉讼费共计476978.87元，该笔贷款已结清。原告本次诉讼支出以下费用：诉讼费：1745元、保全费798元、律师费7000元、保险费389.04元。另查明，本案案涉房产（“同德广场”1幢1401号商品房）先后经被告苏琴雯、贾营的债权人董某某、刘某某、阳某的申请已被昆明市五华区人民法院、盘龙区人民法院查封［（2014）五法保执字第440号、（2015）盘法执字第1332、1333、1334号、（2016）云0102执820号］。审理中，本案原告云南城投同德房地产开发有限公司于2017年7月10日向本院申请财产保全，请求对被申请人苏琴雯、贾营价值人民币77807.1元的财产采取查封、扣押、冻结。本院于2017年7月10日作出（2017）云0103民初4260号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结苏琴雯、贾营名下的财产，限额人民币77807.1元。一审法院认为，关于原告主张的第一、二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”。本案中，原告起诉时案涉房产已存在多项司法查封,查封内容为该房产停止办理买卖、过户、抵押。最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定:“审判机关在审理确权诉讼时,应对查清所要确权的财产权属状况,发现已经被执行局查封、扣押、冻结的,应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的,应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的,应当撤销判决书或调解书。”案涉房屋的房款(首付款、银行按揭贷款)已支付完毕,房屋已交付被告使用,双方之间房屋买卖关系的主要权利义务已基本履行完毕,被告对涉案房屋享有物权期待权,在尚未办理房屋产权证的情况下,该房由被告的债权人另案已申请法院执行查封,房屋权属尚不清楚,属于事实上不能行使解除权,故对原告的第一、二项诉讼请求,在法院执行查封、处置依然存在的情况下,本院不予支持。本院已告之原告可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。关于原告主张的第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原告作为被告向中国农业银行股份有限公司昆明春城支行贷款的保证人，其承担被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，原告通过格式条款的约定要求被告在承担完毕对银行的违约责任后再向原告承担二次违约责任的主张没有法律依据，故原被告签订的《合同补充协议》第二条第1款关于选择贷款方式的付款约定及《商品房购销合同》第八条第一款第3项关于逾期付款违约责任的约定因系格式条款片面加重了被告的责任而无效，对于原告据此要求被告承担违约金的诉请，本院不予支持。关于原告主张的第五项诉讼请求，原告代被告向中国农业银行股份有限公司昆明春城支行代偿了476978.87元（含借款本金、利息、诉讼费）的事实，本院予以确认。由于原告行使合同解除权因案涉房屋被司法查封客观受阻，故原告请求确认“原告承担保证责任代被告向银行归还的贷款本息等相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费），原告有权在向被告返还的购房款中予以抵扣”的诉讼请求，本院不予支持。另，对于原告主张要求被告承担原告因实现权利而产生的律师费的诉讼请求，因原告在本案中所主张的诉讼请求均未得到本院支持，故关于该项诉讼请求本院亦不予支持。对于原告要求被告支付担保费（保险费）的诉讼请求，本院认为，担保费并非因保全必须产生的费用，其主张于法无据，本院不予支持。关于本案的案件受理费、保全费，本院依法判决。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、法发[2011]15号第26条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决驳回原告云南城投同德房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币1745元、保全费798元,由原告云南城投同德房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据，故二审查明事实与一审一致，对于经一审法院审理确认的案件事实，本院予以确认。综合各方诉辩主张，本案二审争议焦点为：本案商品房购销合同是否应当解除?本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，上诉人与被上诉人于2012年8月30日签订《商品房购销合同》及补充协议，明确约定如果被上诉人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款或违反按揭贷款合同的其他约定，致使银行要求上诉人承担连带保证责任的，则上诉人有权解除合同、收回房屋。被上诉人于2016年8月18日前即已拖欠贷款本息及其他费用，中国农业银行股份有限公司昆明春城支行诉至昆明市五华区人民法院，要求上诉人为被上诉人偿还拖欠的贷款本息承担连带保证责任。中国农业银行股份有限公司昆明春城支行于2017年10月26日出具《个人贷款结清证明》，证明上诉人代偿贷款本息及诉讼费共计476978.87元，被上诉人在该行的贷款已结清。由于上诉人与被上诉人所约定的前述合同解除条件业已成就，故上诉人有权解除双方之间签署的商品房购销合同。本案所涉商品房虽已存在多项司法查封，但查封行为亦与涉案商品房购销合同中有关约定解除权的合法行使不相冲突。在上诉人承担代偿责任并就获取房屋对价的商品房购销合同的根本目的不能实现的情况下，其要求按约解除合同的行为无恶意阻却另案执行（含查封）的主观恶意和客观实际，应当具有相应的法律效力。综上所述，对于上诉人要求解除双方之间签署商品房购销合同的诉讼请求，本院予以支持。关于商品房购销合同解除的后果，本院认为，首先，被上诉人依法应配合上诉人办理解除合同备案登记手续，对于上诉人该项诉讼请求本院予以支持，不再赘述。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”故上诉人在收回涉案房屋的同时，应将其收取的购房款对价（包括被上诉人实际支付的首付款和购房贷款）返还被上诉人。至于合同解除后有关涉案房屋的另案执行措施是否发生变更以及上诉人基于代偿之后的追偿权行使等问题均非本案审理范围，相关权利人可另行解决。至于违约金，双方当事人约定在被上诉人未履行按揭贷款合同义务时，由被上诉人按照《商品房购销合同》第十三条第三款之规定承担违约责任，从该条款约定来看：“单方提出解除合同或者变更合同约定的，除商品房购销合同已有约定外，单方提出解除合同的，由提出解约方向守约方支付总房款10%的违约金，同时合同终止。”本案中，被上诉人存在违约行为，而上诉人单方提出解约合同，其既是提出解约方亦是守约方，故该条款中未约定由违约方向守约方支付违约金，故上诉人关于违约金的诉求，本院不予支持。律师费7000元，系上诉人实现债权产生的费用，且在《商品房购销合同》补充协议中明确约定，故本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初4260号民事判决。二、解除上诉人云南城投同德房地产开发有限公司与被上诉人苏琴雯、贾营于2012年8月30日签订的《商品房购销合同》及其补充协议（合同编号：tkps066）。三、被上诉人苏琴雯、贾营于本判决生效之日起七日内配合上诉人云南城投同德房地产开发有限公司办理解除本判决第二项所涉商品房购销合同的登记备案手续。四、被上诉人苏琴雯、贾营于本判决生效之日起七日内向上诉人云南城投同德房地产开发有限公司支付律师费7000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1745元，二审案件受理费1745元，合计3490元，由被上诉人苏琴雯、贾营负担。保全费798元，由被上诉人苏琴雯、贾营负担本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 张 楚审判员 彭 韬审判员 汪 佳二〇一九年六月十七日书记员 李昱蓉