福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初912号 原告：罗秀美，女，1973年8月11日出生，汉族，住福建省大田县。 原告：林玉副，男，1971年4月15日出生，汉族，住福建省大田县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：王柳莺、唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：福建省磐石房地产开发有限公司，住所地福建省三明市三元区建安路3号，统一社会信用代码：91350400577044809Q。 法定代表人：张智宇，总经理。 委托诉讼代理人：叶佳庆、陈翀凯，该公司员工。 原告罗秀美、林玉副与被告福建省磐石房地产开发有限公司（以下简称磐石房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗秀美、林玉副的委托诉讼代理人唐滟帆，被告磐石房地产公司的委托诉讼代理人叶佳庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗秀美、林玉副向本院提出的诉讼请求：判令磐石房地产公司支付1.逾期交房违约金13853元；2.规划设计变更违约金1000元；3.基础设施未达到交付使用条件违约金1000元。事实和理由：双方于2015年10月21日签订《商品房买卖合同》，约定：罗秀美、林玉副向磐石房地产公司购买三明市三元区育才路6号1幢801室商品房，并对建筑面积、单价、总金额及付款时间、方式及商品房交付时应符合的条件等作了约定，同时约定应于2017年6月30日前交付房屋。罗秀美、林玉副依约支付了全部房款610963元，而磐石房地产公司于2017年11月29日才取得建设工程竣工验收备案表，至今未向其出示房屋测绘报告。2017年11月，磐石房地产公司向三明市城乡规划局申请规划变更，批准后未书面通知罗秀美、林玉副，在约定期限内基础设施也未达到交付使用条件。磐石房地产公司的行为已构成违约，理应承担违约责任，支付罗秀美、林玉副违约金。 磐石房地产公司辩称，其认可罗秀美、林玉副的诉请。 对当事人无异议的证据：罗秀美、林玉副提交的《商品房买卖合同》及其《补充协议》、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、《关于福建省磐石房地产开发有限公司“书香世家”项目的批前公示》、《关于对潘红莺同志反映书香世家开发商存在问题的答复意见书》、《三明市12345便民服务平台诉求回复》复印件各一份，购房缴款发票三份，本院组织当事人进行了证据交换和质证并予以采信在卷佐证。 依据上述有效证据及法庭笔录，本院认为可以确认案件事实如下： 1.2015年10月21日，磐石房地产公司与罗秀美、林玉副签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：罗秀美、林玉副向磐石房地产公司购买三明市三元区育才路6号1幢801室商品房(01户型)，建筑面积112.22平方米，应于2015年10月21前支付首期房价款410963元，余款200000元申请贷款支付。该商品房交付时应当符合下列条件：（1）已取得建设工程竣工验收备案证明文件：（2）已取得房屋测绘报告；（3）出卖人收到买受人全部购房款（含各类贷款）。该商品房相关设施设备交付条件有：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，出卖人向买受人支付人民币1000元违约金。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。专项维修资金由买受人按有关规定于2017年6月30日前缴交，计6733.2元整。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定交房条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，出卖人向买受人支付人民币1000元违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》约定：如发生以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。（5）其他不可抗力因素导致的情形。除上述原因外如因出卖人再逾期，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。2015年12月31日，罗秀美、林玉副交清了购房款610963元。 2.2014年2月17日，三明市公安消防支队向磐石房地产公司出具的《建设工程消防设计审核意见书》（明公消审字[2014]第0025号）载明：你单位依据明公消审字[2014]第0002号《建设工程消防设计审核意见书》向我队报送的书香世家1-3#楼及地下室工程消防设计修改文件，经按照《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005版）等国家、地方工程建设消防基数标准、文件和福建省建筑工程施工图审中心《福建省房屋建筑、市政工程施工图审核合格书》（编号：FJSSJZ-13-04164）审核，同意本消防设计。 3.根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的国家标准《建筑设计防火规范》公告（第517号）载明：现批准《建筑设计防火规范》为国家标准，编号为GB50016-2014，自2015年5月1日起实施。原《建筑设计防火规范》GB50016-2006和《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95同时废止。 4.2017年5月8日，建设单位磐石房地产公司组织勘察、设计、监理和施工单位对讼争房屋所在的楼房进行工程质量竣工验收，综合评定为合格。三明市测量队就涉案房屋所在的三明书香世家1#楼向磐石房地产公司出具《房屋建筑面积测量计算报告书》。 5.2017年9月21日，磐石房地产公司通过邮政快递方式向罗秀美、林玉副寄送的《交房日期变更通知》载明：因市政临时管网将于2017年9月21日正式竣工，本项目签订《商品房买卖合同》中约定交房时间为2017年6月30日，现依据合同附件相关条款据实将交房日期变更为2017年9月30日。 6.2017年10月1日，罗秀美、林玉副接收了房屋。2017年11月6日，三明市城乡规划局对案涉商品房项目1#-3#楼进行《建设工程规划许可证变更》批前公示。2017年11月29日，案涉商品房项目取得建设工程竣工验收备案表。2018年8月15日案涉楼盘接通天然气。磐石房地产公司向罗秀美、林玉副交付案涉房产时，未告知案涉房屋项目未取得验收备案文件的事实。 7.磐石房地产公司于2018年8月20日出具的《关于书香世家办理消防审批情况的说明》载明：磐石房地产公司开发建设的书香世家1#-3#楼及地下室建设工程消防设计于2014年2月17日经三明市公安消防支队审核合格；4#、5#楼建设工程于2015年5月6日经三明市公安消防支队消防设计备案。2017年7月19日，磐石房地产公司向三明市公安消防支队提出申请就1#-5#楼及地下室消防验收上门指导服务，三明市公安消防支队于2017年7月21日派员上门指导服务时提出“4#、5#楼消防登高操作场地、消防给水设置等不符合新规范《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）要求”等问题，经三明市公安消防支队多次跟踪督促整改，磐石房地产公司于2017年8月18日向三明市公安消防支队申报1#-5#楼及地下室的消防验收，三明市公安消防支队派员前往现场验收并于2017年9月1日出具《建设工程消防验收意见书》。三明市公安消防支队在该情况说明中注明情况属实并加盖有三明市公安消防支队公章。 双方当事人的争议焦点是：1.磐石房地产公司是否存在逾期交房；2.逾期交房违约金起止时间如何确定；3.规划设计变更和基础设施设备交付是否存在违约。对此，本院分析认定如下： 1.关于磐石房地产公司是否存在逾期交房的问题。 磐石房地产公司与罗秀美、林玉副在《商品房买卖合同（预售）》中约定磐石房地产公司应当在2017年6月30日前向罗秀美、林玉副交付案涉商品房，但双方在附件十一《补充协议》约定：“如发生以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。¨¨¨除上述原因外如因出卖人再逾期，出卖人按日计算向买受人支付全已付房款的万分之三的违约金”。根据已查明的案件事实，案涉商品房项目1#-3#楼消防设计于2014年2月17日经消防部门审核合格，4#-5#楼于2015年5月6日经消防部门设计备案。磐石房地产公司于2017年7月19日申请消防验收指导时，因其原设计的消防工程不符合2015年5月实施的《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）要求，经整改后于2017年9月1日才验收合格，期间历时45天。磐石房地产公司主张因市政供水管网配套设施不健全造成延误的交房期间应予免责，其提供的证据不足以证实其该项主张，且市政配套设施规划的批准与配套安装具有一定程序性，磐石房地产公司理应在涉案商品房项目开发建设总体规划时对审批与安装的期限有所预估，进而合理确定交房日期，故对其该项理由，不予采信。但从其提供的《关于申请2016年度增设市区欠账市政消火栓专项经费的请示》《临时用水使用协议》和《给水安装施工合同》等材料可知，磐石房地产公司于2018年5月8日组织勘察、设计、监理和施工单位对涉案商品房所在楼房进行工程质量竣工验收（综合评定为合格）后，就涉案商品房项目没有自来水源供应问题作出一定的努力，并通过签订《临时用水使用协议》使该问题得以初步解决，据此，本院酌情确定磐石房地产公司因协调自来水源供应问题可顺延交房15天。综上，基于涉案商品房项目在建设过程中验收规程变化、消防验收整改和自来水源供应协调时间等客观因素，依据公平合理原则，本院酌情确定磐石房地产公司可据实延期交房时间60天。磐石房地产公司主张天气因素影响工程施工进度，但“暴雨”天气并不属于涉案商品房项目所在地域的异常天气，其在总体规划时理应根据当地自然条件合理预估施工期限确定交房时间，且其并未提供施工、监理日志对因“暴雨”天气停工的情况予以证明，故对其该项理由，不予采信。综上，按照合同约定的交房日期和可据实延期交房的期限，磐石房地产公司应在2017年8月29日前交付房屋，但其并未在该期限内向罗秀美、林玉副交付符合合同约定条件的房屋，已经构成违约，应承担相应的违约责任。 2.关于逾期交房违约金起止时间如何确定的问题。 罗秀美、林玉副依约向磐石房地产公司付清了全部购房款，磐石房地产公司理应按照合同约定于2017年8月29日（含顺延60日）前，将符合合同约定条件（即已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告）的房屋交付给罗秀美、林玉副。但本案中，磐石房地产公司直至2017年9月21日才通过邮政快递的方式向罗秀美、林玉副、寄送《交房日期变更通知》，单方将合同约定的交房日期变更为2017年9月30日，且涉案房屋所涉工程项目于2017年11月29日才取得建设工程竣工验收备案表，在此之前，磐石房地产公司并不具备合同约定的交房条件。故磐石房地产公司在单方通知变更交房时间且自身不具备合同约定的交房条件下，以罗秀美、林玉副未按合同约定在2017年6月30日前缴交专项维修基金为由主张不承担延期交房违约责任，缺乏法律和合同依据，故对其该项理由，不予采信。综上，本院确定本案逾期交房违约金的起算时间为2017年8月30日。 本案中，磐石房地产公司虽然在2017年10月1日将涉案房屋交付罗秀美、林玉副使用，但磐石房地产公司已于2017年11月29日取得建设工程竣工验收备案表，属于经验收合格的房屋，其后也于2017年11月29日取得建设工程竣工验收备案表，属于经验收合格的房屋，但由于磐石房地产公司在交付房屋时没有如实告知涉案商品房项目未取得竣工验收备案证明文件的事实，属于未遵循诚实信用原则履行通知义务，亦未尊重罗秀美、林玉副的知情选择权。从既可以维护买受人合法权益，又可以促进开发商遵守市场经济规则，在全社会弘扬诚信，减少纷争的角度出发，在涉案房屋未取得竣工验收备案证明文件前，仍应确定磐石房地产公司承担相应的逾期交房违约责任，但实际交付房屋后的违约责任可酌情减轻，结合本案罗秀美、林玉副实际接收房屋且在接收房屋后其实际损失较小等事实，本院酌情确定实际交付房屋后承担70%的逾期交房责任。综上，本案逾期交房违约金的计算期间为2017年8月30日至2017年11月29日止，但在2017年10月1日实际交付房屋后酌情确定磐石房地产公司承担70%的逾期交房责任。 综上，本案逾期交房违约金为：（1）实际交付房屋前，从2017年8月30日起，按已付房价款日万分之三的标准计算至2017年10月1日止，即610963元×0.03%/天×33天=6048.53元；（2）实际交付房屋后，从2017年10月2日起，按已付房价款日万分之三的70%的标准计算至2017年11月29日止，即610963元×0.03%/天×70%×59天=7569.83元。据此，磐石房地产公司应向罗秀美、林玉副支付逾期交房违约金共计13618.36元，罗秀美、林玉副主张的逾期交房违约金13853元已超出该范围，应予适当调整。 3.关于规划设计变更和基础设施设备交付是否存在违约的问题。 磐石房地产公司与罗秀美、林玉副在《商品房买卖合同（预售）》中约定，合同签订后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人向买受人支付1000元违约金。本案中，规划变更批准后，涉案商品房01、05户型的入户阳台栏杆取消，非封闭阳台调整为封闭阳台，罗秀美、林玉副所购房屋属于01户型，其权利因规划变更而遭受实际损失，故磐石房地产公司应向罗秀美、林玉副支付规划设计变更违约金1000元。 双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，商品房相关设施设备的交付条件包括供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应等。如在约定期限内基础设施未达到前述条件的，确属出卖人责任的，出卖人应向买受人支付1000元违约金。本案磐石房地产公司在合同约定期限内未满足前述约定的交付条件，故磐石房地产公司应向罗秀美、林玉副支付设施设备未达到交付条件违约金1000元。磐石房地产公司主张燃气等设施设备不符合约定交付条件系市政能源部门的责任所致，证据不足，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、福建省磐石房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向罗秀美、林玉副支付逾期交房违约金13618.36元； 二、福建省磐石房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向罗秀美、林玉副支付基础设施未达到交付使用条件违约金1000元； 三、福建省磐石房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向罗秀美、林玉副支付规划设计变更违约金1000元； 四、驳回罗秀美、林玉副的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费196元，减半收取98元，由福建省磐石房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  巫朝辉 二〇一九年六月二十八日 法官助理黄璐 书记员颜楚君 附：本案适用主要法律条文 1、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。 2、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -2-