湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0181民初3202号原告（执行案外人）：赵素芹，女，1955年9月14日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告（执行案外人）：彭云峰，男，1980年12月18日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，系原告赵素芹之子。两原告共同委托诉讼代理人：彭娟，女，1980年12月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系彭云峰之妻、赵素芹儿媳。被告（申请执行人）：浏阳经开区湘成法律顾问有限公司，住所地湖南省浏阳市浏阳经济技术开发区龙腾国际广场2栋1210室，统一社会信用代码91430181MA4L4JUH7B。法定代表人：胡本章。被告（被执行人）：浏阳市盛发房地产开发有限公司（已被吊销，尚未注销），住所地湖南省浏阳市长沙国家生物产业基地康宁路山地街，注册号430181000070997。法定代表人：李良节。原告赵素芹、彭云峰与被告浏阳经开区湘成法律顾问有限公司（以下简称湘成公司）、浏阳市盛发房地产开发有限公司（以下简称盛发公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月16日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭云峰及两原告共同委托的诉讼代理人彭娟到庭参加诉讼，被告湘成公司、盛发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵素芹、彭云峰向本院提出如下诉讼请求：停止执行位于浏阳市工业园泰福华金都美食广场的1栋903号房屋。被告湘成公司、盛发公司均无答辩。本院经审理认定事实如下：本院于2017年4月12日立案受理湘成公司诉盛发公司合同纠纷一案，于同年8月14日作出（2017）湘0181民初02430号民事判决书，判决书的主要内容如下:“一、限盛发公司于判决生效后五日内支付湘成公司工程款24107290元及逾期付款违约金（1、湖南华阔建筑工程有限公司工程款的违约金计算方式：200万元自2016年8月25日起至实际履行之日止，300万元自2016年8月29日起至实际履行之日止，350万元自2016年9月12日起至实际履行之日止，300万元自2016年10月9日起至实际履行之日止，2467151元自2017年1月25日起至实际履行之日止，100万元自2017年3月24日起至实际履行之日止，均按照月利率2%计算；2、浏阳市工业园金源给排水工程服务公司工程款的违约金计算方式：80万元自2017年3月24日起至实际履行之日止，120万元自2016年8月25日起至实际履行之日止，均按照月利率2%计算；3、长沙星辰农电工程服务有限公司浏阳市农电服务分公司的工程款的违约金计算方式：4052720元自2016年8月25日起至实际履行之日止，1712000元自2016年11月10日起至实际履行之日止，均按照月利率2%计算；4、长沙新奥浏阳燃气有限公司工程款的违约金计算方式：516610元自2016年8月25日起至实际履行之日止，按照日万分之三计算）；二、湘成公司在盛发公司欠付的工程款24107290元范围内，对位于浏阳市经开区的“泰福华-金都美食广场”一期建设工程折价款或者拍卖价款享有优先受偿权。案件受理费172280元，由盛发公司负担。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。上述判决生效后，湘成公司于2018年1月31日向本院申请强制执行，本院立执行案号为(2018)湘0181执421号。2018年2月2日，本院向盛发公司送达执行通知书，责令其于当月12日前履行生效法律文书所确定的义务，但其未予履行。2018年9月29日，本院作出(2018)湘0181执421号之二执行裁定书，裁定冻结、划拨盛发公司存款人民币24107290元及利息或查封、扣押、冻结其价值相当的财产。2019年2月20日，本院向浏阳市不动产登记中心送达(2018)湘0181执421号协助执行通知书，查封盛发公司名下所有的位于浏阳经济技术开发区健安大道117号泰福华-金都美食商业广场117号1栋、2栋部分房地产及5栋、6栋、7栋、8栋和9栋全部房地产（详见查封盛发公司的房产清单），查封期限为三年（从2019年2月20日起至2022年2月19日止）。赵素芹、彭云峰认为上述查封房产中的1栋903号房屋属其所有，因此向本院提出执行异议，请求本院中止对该房屋的执行。本院于2019年3月26日作出（2019）湘0181执异22号执行裁定书，裁定驳回了赵素芹、彭云峰的异议。赵素芹、彭云峰对上述裁定不服，依法向本院提起诉讼，本案纠纷由此形成。另查明：李良节于2012年9月借用其他公司的名义取得了位于长沙国家生物产业基地康天路以南、建安大道以西的土地一宗的使用权。2013年2月25日，李良节注册成立盛发公司并担任法定代表人，随即在该宗土地上开发“泰福华-金都美食商业广场”楼盘。在此之前的2013年2月17日，彭止戈因有购房意向而向李良节交纳购房诚意金10万元。盛发公司成立的当天，彭止戈向盛发公司交纳了泰福华-金都美食商业广场1栋903号及904号房屋的诚意金1万元，盛发公司向其开具的收据上注明903号房屋的单价为2898元/㎡，904号房屋的单价为2886元/㎡。2013年9月18日，彭止戈向盛发公司交纳订房款4万元。2013年10月，盛发公司取得上述楼盘的商品房预售许可证。2014年1月3日，盛发公司与彭止戈的儿媳彭娟签订关于904号房屋商品房买卖合同并进行了网签。根据浏阳市不动产登记中心出具的关于该房屋的预告详细信息显示，房屋面积为99.86㎡，签订合同时付款108195元，余款18万元办理银行按揭，彭娟与彭云峰已于2014年1月与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订抵押借款合同并办理他项权证。2014年1月30日，彭止戈向盛发公司的法定代表人李良节支付购房款2万元。2014年7月6日，李良节向彭止戈借款5万元。诉讼过程中，赵素芹、彭云峰主张李良节同意将该5万元借款转为购房款。经本院核实，李良节因涉嫌非法吸收公众存款而于2015年1月30日主动到公安机关投案，后被湖南省长沙市中级人民法院以非法吸收公众存款罪判处有期徒刑五年，该院已生效的（2016）湘01刑终1045号刑事判决书确认了李良节向彭止戈非法吸收存款5万元的事实，并明确盛发公司应当予以返还；盛发公司目前已被吊销营业执照，但尚未注销。关于涉案903号房屋，盛发公司至今未与彭止戈或赵素芹、彭云峰签订商品房买卖合同，未向其交付，亦未网签至他人名下。又查明：彭止戈与赵素芹系夫妻关系。赵素芹与李良节之妻系姐妹关系。2014年8月15日，彭止戈因交通事故去世，其父母在此前均已去世。彭止戈与赵素芹结婚后共同生育了两女一子，分别为长女彭海燕、次女彭杰及儿子彭云峰。现彭海燕及彭杰均自愿放弃对彭止戈遗产的继承权。以上事实，有当事人陈述，民事判决书、民事裁定书、执行裁定书及送达回证、刑事判决书、收款收据、借条、火化证、村委会证明、放弃继承的承诺书、浏阳市住房期房预告详细信息、浏阳市住房签约详细信息、商品房买卖合同等证据予以证实，并经庭审核实，足以认定。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点为赵素芹、彭云峰对涉案903号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述四种情形必须同时符合，买受人才有权请求对登记在被执行人名下的不动产排除执行。结合本案，涉案903号房屋系由被执行人盛发公司开发建设，其产权属于盛发公司。彭止戈虽与盛发公司达成了关于涉案房屋的预购意向，但在本院查封涉案房屋前，其本人及其第一顺序继承人并未与盛发公司签订合法有效的商品房买卖合同，故彭止戈与盛发公司之间的房屋买卖合同关系并未成立。赵素芹、彭云峰主张彭止戈已向盛发公司支付购房款22万元，但其中的5万元系借款，应由盛发公司予以返还，故彭止戈已支付的购房款仅17万元，而彭止戈向盛发公司订购的房屋有两套，其中的904号房屋已由其儿媳彭娟与盛发公司签订商品房买卖合同并办理网签和银行按揭贷款，根据浏阳市住房期房预告详细信息显示，904号房屋的首付款为108195元，现赵素芹、彭云峰未能提交证据证实彭止戈已针对904号房屋另行支付购房款，上述17万元购房款系针对涉案903号房屋而支付，故其关于已针对涉案房屋支付17万元购房款的主张依法不能成立。综上所述，涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一、二、三项排除强制执行的情形，赵素芹、彭云峰并非涉案房屋的合法所有权人，依法不享有足以排除强制执行的权益，本院对其诉讼请求依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回赵素芹、彭云峰的诉讼请求。案件受理费100元，由赵素芹、彭云峰共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭应湘人民陪审员  吉朝根人民陪审员  田小平二〇一九年六月二十八日书 记 员  孔利娟附相关法律条文：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。4、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。