河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初2162号原告周道君，男，1972年6月1日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托代理人鲁昆，河南以德律师事务所律师。被告河南鑫丰房地产有限公司，住所地信阳市浉河区金牛山管理区十里河村三组，统一社会信用代码914115005624573605。法定代表人柴佳林，该公司总经理。委托代理人杨帅，河南世纪通律师事务所律师。原告周道君诉被告河南鑫丰房地产有限公司（以下简称鑫丰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔俊杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告周道君及其委托代理人鲁昆、被告鑫丰房地产公司的委托代理人杨帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周道君向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即将坐落于信阳市浉河区金牛产业集聚区1号，107国道东、富强路北，名为“华信国际广场?苹果公馆”第3号楼2单元12层1204号房（面积143.78平方米）的房屋一套交付于原告，并提供该房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2、依法判决被告按照原告已付购房款151663元的日万分之一，向原告支付从2014年10月31日至实际交房之日的违约金(截止起诉之日暂计23963元)，并按同期银行贷款利率的四倍向原告赔偿前述款项期间的利息损失(截止起诉之日暂计197162元)。3、原告在起诉后（2019年4月1日）补交房款95000元，因此有关违约金的计算应当在2019年4月1日之后以总交房款246663元为本金计算，计算方式同第二项诉讼请求。4、本案诉讼费及相关费用均由被告承担。事实与理由：2014年8月16日，原告与被告签订了购买由被告开发的“华信国际广场?苹果公馆”第3号楼2单元12层1204号房的《房屋买卖合同》一份，并向被告支付首付款151663元。该合同第六条约定：房屋交付时间为2014年10月31日。第七条约定：出卖人（被告）逾期交房超过90日，买受人（原告）要求继续履行合同的，出卖人（被告）应当从合同约定的交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向买受人（原告）支付已交付房款万分之一的违约金。后由于被告不能依约按期交房，双方又于2015年6月18日签订了《逾期交房协议书》一份，该协议第三条明确约定：如甲方（被告）在2015年12月31日不能交房，自2014年10月31日起除按照乙方（原告）已交房款金额的日万分之一向乙方支付违约金，同时按同期银行贷款利率的四倍向乙方赔偿损失。原告认为依法成立的合同应当受到法律的保护，合同方应当切实按照合同约定的内容积极、全面的履行合同义务。然而时至今日已过四年之久，被告仍未向原告履行交付义务，被告不讲诚信的行为不仅违反了国家的法律规定，更严重侵犯了原告的合法权益和正当利益。综上所述：原告在通过多种合法途径多次维权无果的情形之下，现依法向贵院对被告提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的各项诉讼请求，及时做出公平公正的判决，以维护原告的合法权益和社会的稳定。被告鑫丰房地产公司辩称，一、原告要求交付房屋无事实与法律依据。1、双方合同约定标的物不符合交付条件，2、双方签订的房屋买卖合同因违反法律法规而无效，3、依据双方合同约定，签订的合同应当为手续齐全后正式签订商品房买卖合同的预约合同。二、被告不存在违约行为。1、依据双方签订的房屋买卖合同的房屋交付条件，双方的约定因政府政策变更而导致逾期交房的，出卖人可以视实际情况延期交付，依据此条款，原告要求被告承担违约责任无事实与法律依据，2、原告主张利息损失无事实与法律依据，原告交付款项用途为购房款，双方之间成立的是买卖合同关系不是民间借贷关系，且至合同签订后房屋处于持续增值状态，因此原告方不存在损失，其主张利息损失的诉求无事实与法律依据。原告补交的95000元的房款是根据政府与业主方代表和开发商达成的协议补交的自救款，依据当时的会议纪要，业主参与自救交付房屋钥匙，通水通电以及保证每单元有1部电梯正常运转的时间为2019年12月31日，因此原告主张该部分的违约金无事实与法律依据且该部分的款项与本案没有任何关联。综上，请法院依法驳回原告的诉请。经审理查明，2014年8月16日，原告周道君与被告鑫丰房地产公司签订一份《华信国际广场苹果公馆房屋买卖合同》，由原告周道君购买被告开发的位于牛产业集聚区××国道东、××路北华信国际广场·苹果公馆第3号楼2单元12层1204号房屋，房屋总价款481663元，合同第四条约定买受人（原告）于2014年8月16日支付订金10000元、2014年8月21日支付141663元，余款3300000元办理银行按揭，第七条约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。2015年6月18日原被告签订逾期交房协议书，第一条约定：“交房时间由2014年10月31日交房延期至2015年12月31日前交房”；第三条约定：“如果甲方在2015年12月31日不能按期交房，自2014年10月31日起，甲方（被告）除按照乙方（原告）交款金额的日万分之一向乙方交付违约金，同时，按同期银行贷款利率的四倍向乙方赔付损失”。2014年8月16日原告支付房款10000元，2014年8月18日支付房款141663元，2019年4月1日支付业主委员会自救补交房款95000元（此款交于业主代表账户），被告向原告出具了三份收据并加盖公司财务专用章。现已过约定交房期限，被告仍未能如约交房，故原告诉至法院请求依法判如所请。另查明，被告开发的位于牛产业集聚区××国道东、××路北的华信国际广场苹果公馆建设项目，已取得国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证。以上事实有房屋买卖合同、逾期交房协议书、收据三份以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原被告双方签订的《华信国际广场房屋买卖合同》，有双方当事人签字盖章，系双方真实意思的表示，依法成立，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在本案中，被告虽未取得商品房预售许可证，但其已经取得国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证，充分表明被告对土地及地上附着物有处分权，且买受人有继续履行合同的愿望和基础，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条虽规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”但该规定规范的是出卖人在商品房预售阶段的行为，是为了限定出卖人的相关义务，不是为买受人设定的义务，故对被告关于房屋买卖合同无效的抗辩意见本院不予采纳。因被告未能如约交房，原告要求被告交付房屋的诉讼请求本院予以支持，但应当预留合理的期限，本院酌定被告鑫丰房地产公司于判决生效后三个月内交房。为避免扩大损失，被告鑫丰房地产公司应积极完善相关设施达到交房条件，尽早交房。原告周道君和被告鑫丰房地产公司在签订《华信国际广场房屋买卖合同》后又签订了逾期交房协议书，对逾期交房的违约责任约定了自2014年10月31日起按已交购房款日万分之一，同时按同期银行贷款利率的四倍向原告赔付损失，因补充协议约定的违约金过高，显失公平，本院酌定以原房屋买卖合同约定的按已付购房款151663元的日万分之一计算违约金。对于原告补交的95000元，收据上明确载明系业主委员会组织自救补交房款，此款进入业主代表李玉梅账户，并非交于被告，因此对于原告要求将该95000元计入总房款计算违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告提供案涉房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因原被告双方未在合同中对此有所约定，故对该诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告河南鑫丰房地产有限公司应于本判决生效后三个月内向原告周道君交付华信国际广场苹果公馆第3号楼2单元12层1204号房屋。二、被告河南鑫丰房地产有限公司应于本判决生效后三个月内按照原告周道君已交购房款151663元的日万分之一向原告周道君支付自2014年10月31日起至实际交房之日止的违约金。三、驳回原告周道君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4617元，减半收取2309元，由被告河南鑫丰房地产有限公司承担300元，原告周道君承担2009元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  崔俊杰二〇一九年六月二十六日书记员  张宗华