湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初2649号原告：陈军，男，1985年1月17日出生，汉族，住郴州市北湖区。委托代理人：黄亚梅，系湖南问由律师事务所律师（特别授权代理）。被告郴州汇龙置业有限公司，住所地：郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。法定代表人：汤斌，系该公司董事长。委托代理人：黄亚林，系湖南宣阳律师事务所律师（特别授权代理）。原告陈军与被告郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈军委托代理人黄亚梅及被告汇龙公司委托代理人黄亚林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈军请求判令：1、被告立即向原告提供办理不动产权证相关材料并协助原告办妥产权转移登记；2、被告支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成原告无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金42979.95元（违约金计算至2018年6月12日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告汇龙公司答辩要点：1、涉案房屋未在合同约定的期限内办理不动产首次登记并非答辩人的过错；2、原告主张违约金计算至答辩人为其办好房屋权属登记时止无事实和法律依据；3、按照合同约定案涉房屋产权登记面积大于合同约定面积，原告应当补交差价，在原告补足差价前，答辩人有权拒绝办理产权登记。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张、举证情况及庭审情况，本院确认如下事实：1、2013年1月20日，原告陈军（买受人）与被告汇龙公司（出卖人）签订编号为XX的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告汇龙公司开发的位于郴州市青年大道南侧“汇龙．万宝国际城”项目中的第X号房，该房屋建筑面积115.88平方米，每平方米4377.41元，总房款为507254元。被告汇龙公司在2014年12月30日前交付房屋。该合同第十六条：“关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：1．……。2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3．详见《附件四：合同补充协议》。”《附件四：合同补充协议》第五条第1项约定：“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”上述《郴州市商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议》签订后，原告依约向被告汇龙公司支付了购房款507254元，被告汇龙公司于2014年12月30日前将涉案房屋交付给原告使用。2、2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》取消了原来的“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通【2016】3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：1．自2016年6月20日起，市、区两级原有的土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2．自2016年6月21日起，郴州市不动产登记中心开始受理各类不动产登记；3．2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权房屋证书或登记证明……。3、因被告汇龙公司存在违规建设行为，郴州市城乡规划局于2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字【2016】14号行政处罚决定书，对被告汇龙公司予以罚款。4、“汇龙．万宝国际城”项目部分商品房不动产首次登记已经办理完毕，其中A2栋于2018年4月19日办理完毕，A3、B2栋于2018年5月24日办理完毕，A1、A5、A6、A7、B3、B4、B5、B6栋于2018年6月12日办理完毕，A4栋于2018年6月29日办理完毕。判决的理由与结果本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法的强制性规定，合法有效，符合商品房买卖合同的性质，当事人均应严格按照合同内容履行。1、关于原告要求被告汇龙公司提供办理不动产权证相关材料并协助原告办妥产权转移登记问题：被告汇龙公司已经办理涉案房屋的不动产首次登记，只是尚未办理转移到原告名下的转移登记。按照《附件四：合同补充协议》第五条“出卖人应当向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记”的约定，办妥产权登记应当不仅包括登记在开发商名下的不动产首次登记，还包括登记在业主名下的转移登记，完成了登记在业主名下的转移登记才能是办妥产权登记。故对原告的该项诉请，符合双方上述合同及合同补充协议的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。2、关于被告汇龙公司逾期办证是否存在违约行为问题：原、被告在《附件四：合同补充协议》中约定，被告汇龙公司应于2016年6月23日（即从2014年12月31日起540天内）前为原告办理商品房初始登记，而被告汇龙公司于2018年6月12日才办好此证，且被告汇龙公司也没有证据证明其在2016年6月21日前向产权登记机关提交应当由其提供的办证相关资料，故被告汇龙公司应承担违约责任。3、关于如何承担违约金问题：鉴于郴州市不动产登记中心从2016年6月28日已开始核发不动产权属证或登记证明，故本院酌情以2016年7月1日开始计算违约金，至2018年6月12日被告汇龙公司完成涉案房屋不动产首次登记为止，违约天数为711天，违约金的计算标准应参照中国人民银行于2016年公布的6个月至1年同期商业银行贷款基准利率即年利率4.35%为宜，违约金42981.72元（507254元×4.35%÷365天×711天）。鉴于原告的诉讼请求金额为42979.95元，本院予以认可。另对被告提出的“案涉房屋产权登记面积大于合同约定面积，原告应当补交合同差价，在原告补足差价前，答辩人有权拒绝办理转移登记”的辩解，因属另一法律关系，本案不予处理，被告可另行主张权利。而被告提出的“因原告违规加建，导致规划验收不能按期和由于房屋权属登记政策改变等不可抗力的因素，而导致不能如期办理不动产首次登记”辩解，因证据不充分，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决发生法律效力后三十日内协助原告陈军办理位于郴州市青年大道南侧“汇龙．万宝国际城”B5栋13层1302号商品房的不动产转移登记；二、被告郴州汇龙置业有限公司支付给原告陈军逾期办证违约金42979.95元，此款限被告于本判决发生法律效力后十天内付清。如被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取477元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄洁萍二〇一九年六月二十五日书记员  刘晓芬附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。