山西省祁县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0727民初402号原告：孔祥志。委托代理人王勇文，男，山西廷政律师事务所律师。被告：李彩丽。被告：山西省平遥县日升隆小额贷款有限公司。法定代表人刘维辉，该公司董事长。委托代理人支晓杰。被告：山西省平遥县晋源泰小额贷款有限公司。法定代表人韩鹏，该公司执行董事。委托代理人雷秉宝。被告：梁军。被告：梁渊豪。被告：武月爱。原告孔祥志与被告李彩丽、山西省平遥县日升隆小额贷款有限公司（以下简称日升隆公司）、山西省平遥县晋源泰小额贷款有限公司（以下简称晋源泰公司）、梁军、梁渊豪、武月爱执行异议之诉一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔祥志及其委托代理人王勇文、被告李彩丽、日升隆公司的委托代理人支晓杰、晋源泰公司的委托代理人雷秉宝、梁军到庭参加了诉讼，被告梁渊豪、武月爱经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔祥志向本院提出诉讼请求：1、请求停止执行平遥县人民法院（2017）晋0728执689、691、692、697、698号执行裁定书。2、请求确认原告与被告梁军签订的粮食局宿舍1号楼3单元336室房屋买卖合同有效。事实与理由：2017年6月2日，原告与被告梁军签订房屋买卖合同，被告梁军将其名下所有的位于平遥县柳根路粮食局宿舍1号楼3单元336室的房屋一套卖给原告，原告将房款一次性全部交于被告梁军，同时被告梁军将该房屋及该房屋的房产证、公证书等手续交付给原告，原告提出办理过户手续，但因平遥房管所与国土资源局合并，并处于成立不动产登记办公室期间，停办过户手续，导致该房屋未办理过户登记手续，但原告实际占有至今。2017年10月平遥县棚户区改造指挥部与原告协商拆迁补偿事宜，且原告按照棚户区指挥部的通知要求又缴纳房屋30%的产权款，并对原告提供的房产相关手续进行了核对验证，最终确定原告的手续符合拆迁补偿的条件，并签订了拆迁补偿协议，该行为足以表明该房屋的实际所有人为原告。根据《合同法》和《物权法》的规定，原告与被告梁军之间的房屋买卖合同是有效的。平遥县人民法院（2017）晋0728执689、691、692、697、698号执行裁定冻结被告梁军位于平遥县粮食局宿舍1号楼3单元336室房屋拆迁补偿款，原告提出执行异议，但被告李彩丽不服，平遥法院为平息事态，由晋中市中级人民法院指定祁县法院审查，祁县法院在没有听证的情况下，作出（2019）晋0727执行1号执异裁定书，以双方合同效力待定，及未经登记不发生物权效力驳回原告的异议，原告不服，又起诉至祁县法院。原告认为：一、原告符合平遥县棚户区改造的拆迁主体，该房屋的拆迁补偿款已不属于梁军，应当属原告所有，平遥法院冻结所谓的梁军的房屋补偿款是完全错误的。二、原告与被告梁军的房屋买卖合同，不属于效力待定合同，不符合效力待定合同的三种情形。三、原告购买被告梁军的房屋合法有效。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，故诉至法院，请求公正处理。被告李彩丽辩称，原告对执行标的不享有物权，就执行标的不享有足以能够排除强制执行的民事权益，法院应当驳回原告的诉讼请求。1、该涉案房屋买卖合同不合法。首先该涉案房屋是房改房，梁军拥有70%的产权，根据公证书上显示，该房的优先购买权归县房管局。其次，该房屋是被告梁军夫妻共同财产，他的妻子死后，该房屋应为梁军、他的丈人丈母娘、儿子共有，他们曾向法院提交过不同意梁军私自处置该房产的说明。再次，梁军的房子县里在2016年12月登记拆迁后已经限制买卖，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，限制房地产权利的房地产不得转让，不可能登记过户。且该房补偿款是70万元，卖房协议是20万元，这显然是不公平的。2、在法院查封之前，原告至今未提供已合法占有该不动产的证据。3、原告与被告梁军的买卖房屋事实的真实性存在很多疑点。4、原告说过威胁的话，买房协议上被告梁军也没写同意。5、以物抵债不能体现双方买卖房屋的真实意思，且诉争房屋并未完成物权登记的变更手续。6、原告声称他对办理产权过户没有过错，但梁军的房子已经冻结，不能登记过户，原告明知还要买下，是明知故犯。另外，县里拆迁开始时，被告梁军的房子已被查封，经该和拆迁办工作人员联系，他们说和谁也没签协议。综上，原告的起诉理由缺乏证据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告日升隆公司辩称，原告对执行标的不享有所有权，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、原告与被告梁军签订的房屋买卖合同所涉房屋，系被告梁军与其妻子王学英的夫妻共同财产，王学英于2013年12月31日因交通事故死亡，根据《继承法》规定，房屋属于王学英的份额应由其丈夫、儿子、父母共同继承，因此该房屋应为梁军、王学英父母、梁军与王学英之子共有。二、被告梁军与原告签订房屋买卖合同，处分本案所涉房屋，未经房屋共有人签字同意，属于效力待定合同，现房屋共有人不同意转让房屋，故合同属无效合同。原告与被告梁军未办理房屋产权变更登记，房屋并未过户到原告名下，故原告对该房屋不享有物权。被告晋源泰公司辩称：一、本案原告不宜提出停止执行平遥县人民法院（2017）晋0728执689、691、692、697、698号执行裁定的诉讼请求。二、原告请求确认原告与被告梁军之间的房屋买卖合同有效的诉求，实体上是原告与被告梁军之间的诉讼，该公司应当被列为第三人，而不应是被告。三、房屋是不动产，根据我国物权法的规定，不动产物权是以登记为生效条件，未经过登记，不发生物权效力。该涉案房屋登记在被告梁军名下，所以该房屋的产权归被告梁军所有，即使原告后来又交纳了购买该房屋30%的产权款，但也肯定是以被告梁军的名义交纳的，该30%的产权也仍然归被告梁军所有，原告对该房屋不享有物权。被告梁军辩称，一、关于涉案房屋，该根本没有要卖给原告的意思表示，原告拿出的合同是一份虚假合同，不是该真实意思表示。因原告与被告之子梁渊豪有经济纠纷，于是将其控制，限制人身自由，在万般无奈的情况下在合同上签字，欠条也没有销毁，但该没想到原告乘家中无人，换了锁芯，霸占了该房产，房产证也是原告霸占的，不是该交给原告的，后来曾报警，110的工作人员说让法院解决，该根本没有要卖房子的意思表示。二、关于涉案房，在2016年12月县里已经规划为拆迁，房子已经冻结，不能买卖，当时该的房子估价六十多万元，该为何要将六十多万元的房子二十万元卖给原告，这显失公平，签字的时候，他答应的是要欠款，不是要房子。三、该涉案房是房改房，又是共有房，即使要卖也要征得其他共有人的同意，当时儿子在场，不同意签字，原告还要控制儿子，现在儿子逃走。综上，该只是被迫签了一个名字，这份协议从开始就带有胁迫、威胁、诱导的假协议，不合法，故请求法院驳回原告的诉讼请求。另补充以下几点：合同只有一份，没有中间人，签订时间是2017年7月26日，中间人不在场，都是原告私下所为。一、房屋给付事宜未进行，合同条款表达房款已付清明显造徦。二、合同虚假履行，交易关系没有形成，无腾房事实，无物业转移事实，无交接事宜体现。三、阻止户主办理拆迁手续，以户主名义自己办理拆迁手续是违法行为，目的是控制拆迁补偿款取款环节。四、适用法律断章取义。五、合同签订在房屋纳入拆迁且户籍已经冻结之后，合同不能履行、产权不能转让登记是事实。六、合同具备效力待定的事实和法律依据。七、房屋不能上市交易是全责签订的内因本质。八、原告称合同是善意取得没有事实依据和法律依据。被告梁渊豪未作答辩。被告武月爱未作答辩。本院经审查查明，被告李彩丽与被告梁军、梁渊豪借款合同纠纷一案，诉讼中，2017年8月30日平遥县人民法院作出（2017）晋0728民初1193号民事裁定书，裁定书载明：一、查封梁军名下房产一套（坐落于平遥县柳根路粮食局宿舍1号楼3单元336室）；二、查封被告梁渊豪、雷悦名下汽车一辆（车牌号晋Ｋ×××××）。2017年9月6日平遥县人民法院作出（2017）晋0728民初1193号民事调解书，调解书载明:一、由被告梁军、梁渊豪在2017年9月22日前清偿原告37万元作为了结；二、案件受理费6550元减半由原告负担，财产保全申请费2270元由原告李彩丽负担。调解书生效后，被告李彩丽于2017年10月9日提出执行申请，平遥县人民法院于当日立案。在执行过程中，平遥县人民法院于2017年10月11日作出（2017）晋0728执689号执行裁定书，裁定书载明：协助扣留梁军在你单位的房屋拆迁补偿款、房屋拆迁补偿的奖金及安置等各项补助费380000元。被告日升隆公司与被告梁军、梁渊豪公证债权文书执行两案，被告日升隆公司于2017年10月9日向平遥县人民法院提出执行申请，平遥县人民法院于当日立案。在执行过程中，平遥县人民法院于2017年10月11日作出（2017）晋0728执691号执行裁定书，裁定书载明：协助扣留梁军在你单位的房屋拆迁补偿款、房屋拆迁补偿的奖金及安置等各项补助费100000元。同日，平遥县人民法院作出（2017）晋0728执692号执行裁定书，裁定书载明：协助扣留梁军在你单位的房屋拆迁补偿款、房屋拆迁补偿的奖金及安置等各项补助费61000元。被告晋源泰公司与被告梁军、梁渊豪、武月爱公证债权文书执行两案，被告晋源泰公司于2017年10月9日向平遥县人民法院提出执行申请，平遥县人民法院于当日立案。在执行过程中，平遥县人民法院于2017年10月11日作出（2017）晋0728执697号执行裁定书，裁定书载明：协助扣留梁军在你单位的房屋拆迁补偿款、房屋拆迁补偿的奖金及安置等各项补助费100000元。同日，平遥县人民法院作出（2017）晋0728执698号执行裁定书，裁定书载明：协助扣留梁军在你单位的房屋拆迁补偿款、房屋拆迁补偿的奖金及安置等各项补助费180000元。另查明，登记在被告梁军名下的平遥县柳根路粮食局宿舍1号楼3单元336室房屋是被告梁军与妻子王学英（梁军与王学英于1989年6月26日结婚）共同出资向单位购买的集资房。1995年7月28日房改后，梁军与妻子王学英取得该房屋70%的产权。后被告梁军妻子王学英于2013年12月31日因交通事故死亡。2017年6月2日原告孔祥志与被告梁军签订了一份房屋买卖合同，被告梁军将登记在其名下位于平遥县柳根路粮食局宿舍1号楼3单元336室以215000元出卖给原告孔祥志。因被告梁军之前欠原告孔祥志借款200000元及利息，因而被告梁军以该房屋抵偿了该借款，但未办理房屋过户手续，现该房屋仍登记在被告梁军名下。原告孔祥志占有该房屋后，以被告梁军名义交纳了该房另30%产权款11678.38元，但此后，原告未与平遥县人民政府房屋征收管理办公室签订正式的房屋征收补偿议书。上述事实，有原告提供的房屋所有权证、房屋买卖合同、结算票据、房屋征收补偿协议书、平遥县人民法院（2017）晋0728执689号执行裁定书、平遥县人民法院（2017）晋0728执691号执行裁定书、平遥县人民法院（2017）晋0728执692号执行裁定书、平遥县人民法院（2017）晋0728执98号执行裁定书、被告梁军提供的结婚证、王学英户口注销证明、梁军交纳集资款收据、售房归户审核表、平遥粮食局与梁军的售房公证书及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，本案中，原告孔祥志与被告梁军签订的房屋买卖合同所买卖的标的房屋并非被告梁军一人独有，该房屋属梁军与妻子王学英的夫妻共同财产，王学英去世后，属于王学英的份额应由其丈夫、父母、儿子共同继承，因此该房屋应认定为共有房屋，被告梁军在未经其他共有人书面授权的情况下不能独自处分该房屋，原告孔祥志与被告梁军签订的房屋买卖合同属效力待定合同，故对原告要求确认其与被告梁军签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求本院不予支持；本案所诉争房屋并未过户到原告孔祥志名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记，未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外”，因而原告孔祥志对该房屋不享有物权，故平遥县人民法院（2017）晋0728执689、691、692、697、698号执行裁定书“协助扣留梁军在你单位的房屋拆迁补偿款、房屋拆迁补偿的奖金及安置等各项补助费380000元、100000元、61000元、100000元、180000元”并无不当，原告请求停止执行平遥县人民法院上述裁定的请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国继承法》第十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告孔祥志的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孔祥志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审 判 长  陈希芳人民陪审员  郭聪艳人民陪审员  袁晓瑞二〇一九年六月十一日书 记 员  刘兴旺