江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初2427号原告（反诉被告）:刘加浪，男，1975年11月18日出生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：蒋廷茂，沭阳县城东法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：司树波，男，1988年2月3日出生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：徐青，江苏勤辉律师事务所律师。第三人：邱泽伟,男,1963年8月23日出生，沭阳县人，住沭阳县。第三人：沭阳县广厦置业有限公司（下文简称广厦公司），统一社会信用代码91321322763588295Y，住所地沭阳县广州路45号。法定代表人：张静，该公司总经理。原告（反诉被告）刘加浪与被告（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日公开开庭审理,原告刘加浪、被告司树波的委托诉讼代理人徐青到庭参加诉讼。本案审理过程中，本院依法通知第三人邱泽伟、广厦公司参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭审理。原告刘加浪及委托诉讼代理人蒋廷茂、被告司树波的委托诉讼代理人徐青到庭参加诉讼；第三人邱泽伟、广厦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘加浪提出诉讼请求：要求被告给付购房款120000元及利息（自2016年12月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止）。事实与理由：2015年12月4日，原告将沭阳县（建筑面积111.22平方米，价格300000元）出售给被告，签订商品房转让协议和购房缴款合同各一份。合同签订后，被告支付首付款100000元，2015年春节前付款50000元，2016年12月1日前付款30000元，合计180000元，尚欠120000元未付。原告多次索要未果。被告司树波辩称：购买上述抵工程款的房屋及尚欠购房款120000元属实。原告主张的利息及计算方式没有事实和法律依据，根据购房缴款合同第三条，应按总价款的2%支付利息。原告负有先履行义务，协助被告办理产权登记后，被告支付剩余款项。反诉原告司树波提出诉讼请求：请求判令反诉被告刘加浪支付违约金90000元。事实与理由：上述商品房转让协议第一条约定，甲方保证房产产权清晰，与开发商及其他单位、个人之间无产权、经济方面纠纷；第四条约定，任何一方违约，则按总房价的30%赔付对方，承担违约责任。协议签订后，反诉原告按照约定支付预付款，但至今反诉被告未协助反诉原告办理产权登记证书，使得涉案房屋权属不清，反诉原告物权不能实现，且限制了反诉原告转让、抵押、贷款等权利，给反诉原告造成损失。反诉被告刘加浪辩称：我将案涉房屋转让给反诉原告，经协商，反诉原告与广厦公司签订商品房买卖合同，三方属合同权利义务的概括转让，办证义务由广厦公司承担。反诉原告诉讼主体不适格。请求驳回反诉原告诉讼请求。原告刘加浪提交如下证据：证据1，商品房转让协议1份，证明被告购买案涉房屋。证据2，购房缴款合同1份，证明被告承诺还款事实。证据3，协议书1份，证明邱泽伟将上述房屋抵给原告。证据4，沭阳县住建局查询资料1份，证明案涉房屋产权情况。证据5商品房买卖合同1份，证明案涉房屋是我付清房款后取得。被告司树波质证认为，上述证据真实性均无异议，但按照证据1第一、四条约定，被告已给付100000元定金，原告至今未协助办理房屋产权登记；证据2第三条约定的并非是原告主张的按月利率2%计息；证据3中案涉房屋系原告抵充工程款房屋，仍登记在广厦公司名下；证据4证明案涉房屋仍登记在广厦公司名下；证据5持有人应当是被告，原告应予返还。结合被告质证意见，本院审查后均予以确认。被告司树波提交如下证据：证据1，商品房转让协议书1份，证明目前反诉被告未协助办理房屋产权登记。证据2，上房单复印件1份，证明被告于2016年2月2日办理上房手续，同年6月装修入住。原告刘加浪质证后对上述证据无异议，本院审查后均予以确认。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于沭阳县，由第三人广厦公司开发建设，商品房预售许可证号为售许字（2014）第030号，现备案登记在该公司名下，未办理不动产权证书。该公司将案涉房屋经第三人邱泽伟以抵充工程款方式抵给原告刘加浪。2015年12月4日，原告刘加浪（甲方）与被告司树波（乙方）签订《商品房转让协议书》，约定甲方将案涉房屋以300000元价格有偿转让，乙方以现金购买。合同第一条约定，甲方保证房产产权清晰、与开发商及其他单位、个人之间无产权、经济方面纠纷；第二条约定，乙方同意购买后即先付100000元定金；第三条约定，双方商定上房等所有费用由乙方承担；第四条约定，任何一方违约则按总房价的30%赔付对方，承担违约责任。同日，原、被告签订《购房缴款合同》，该合同第3条关于付款方式与付款时间约定，首付人民币壹拾万元整，2015年春节前付款伍万元整，余款分3年还清，2016年12月1日前付款伍万元整，2017年12月1日前付款伍万元整，2018年12月1日前付款伍万元整，如任何一期未按时还款，按照总款的价格2%支付利息。经原告刘加浪要求，第三人广厦公司与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定产权登记等相关事项。上述合同签订后，被告司树波支付首付款100000元，2015年春节前付款50000元，2016年12月1日前付款30000元，合计180000元，尚欠120000元。被告于2016年2月2日办理上房手续，并装修入住。原告刘加浪索要剩余价款未果成讼。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原告刘加浪与被告司树波签订《商品房转让协议书》、《购房缴款合同》，第三人广厦公司经原告刘加浪要求，与被告司树波签订《商品房买卖合同》。关于原告刘加浪与被告司树波之间法律关系，《商品房转让协议书》、《购房缴款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告刘加浪与被告司树波签订该两份合同的民事法律行为，尚不能最终完成商品房买卖行为，实现合同目的。关于第三人广厦公司与被告司树波之间法律关系，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于原告刘加浪与第三人广厦公司之间法律关系，根据原告刘加浪庭审陈述及举证，第三人广厦公司以抵充工程款的方式将案涉房屋经第三人邱泽伟抵给原告刘加浪，双方之间存在间接以房抵债的关系，第三人广厦公司与被告司树波签订《商品房买卖合同》，既认可了原告刘加浪与第三人邱泽伟之间以案涉房屋抵充工程款的事实，也认可了原告刘加浪与被告司树波之间商品房转让合同。综上所述，从案涉房屋买卖行为整体看，原告刘加浪与被告司树波之间房屋买卖合同是该买卖行为的前提条件，第三人广厦公司与被告司树波之间商品房买卖合同是该买卖行为的必要条件；被告司树波先后与原告刘加浪、第三人广厦公司签订上述合同，表明其同意原告刘加浪将其合同中的权利和义务转让给第三人广厦公司；第三人广厦公司通过与被告司树波签订商品房买卖合同，概括继受了原告刘加浪在与被告司树波房屋买卖合同中的权利和义务，但并未消灭原告刘加浪要求被告司树波支付购房款的权利。《购房缴款合同》第3条关于逾期利息的计算方式约定“按照总款的价格2%计算”，该条款表述清晰，原告刘加浪据此主张按月利率2%计算逾期利息，无事实根据，被告司树波亦不认可，本院不予采纳，根据上述计算方式，利息应为6000元。原告刘加浪要求被告司树波支付剩余价款120000元及利息6000元，符合法律规定，本院予以支持；其他诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。反诉原告司树波以反诉被告刘加浪未按约定履行办证义务为由提出反诉请求，但从反诉原告司树波先后与反诉被告刘加浪、第三人广厦公司签订的合同考虑，办理案涉房屋权属登记并非反诉被告刘加浪的义务，而是第三人广厦公司基于概括转让而继受的义务，故本院对反诉原告司树波的反诉请求不予支持。第三人邱泽伟、广厦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条之规定，判决如下：一、被告司树波于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘加浪120000元及利息6000元合计126000元；二、驳回原告刘加浪的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告司树波的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元（原告已预交1950元），反诉费1025元（反诉原告已预交），合计2975元，由被告司树波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3900元。审 判 长  唐耀辉人民陪审员  徐巧梅人民陪审员  韦乾元二〇一九年六月二十九日书 记 员  黄梦露书 记 员  韩 旭附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八十八条【概括转让】当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条【买受人的基本义务】买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。