广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1074号 上诉人（一审原告）：黄家院，男，1968年10月8日出生，壮族，住所地广西巴马瑶族自治县。 委托诉讼代理人：黄大山，广西巴诚律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：覃仕华，男，1980年4月25日出生，壮族，住所地广西巴马瑶族自治县。 委托诉讼代理人：李纪龙，广西万岗律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：黄丽芳，女，1979年1月23日出生，壮族，住所地广西南宁市。 一审第三人：黄国英，男，1965年10月15日出生，壮族，住所地广西南宁市青秀区。 上诉人黄家院因与被上诉人覃仕华、黄丽芳房屋买卖合同纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院（2018）桂1227民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人黄家院的委托诉讼代理人黄大山、被上诉人覃仕华、黄丽芳及其委托诉讼代理人李纪龙到庭参加诉讼；一审第三人黄国英经本院合法传唤，但未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄家院上诉请求，撤销一审判决，判令支付上诉人在一审中的诉讼请求。事实与理由：一、在涉案合同中，上诉人转让给黄丽芳的经济适用房尚未过户到上诉人名下，该房屋产权仍属巴马县国土局所有。另外，原建设部等七部委《经济适用房管理办法》规定：购买经济适用房住房不满五年，不得直接上市交易。可见，政府对于经济适用住房的转让是有限制条件的。《合同法》规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。该条款中明确的“可以”。其含意是经房屋所有权经对方同意，这是房屋所有权转让的一个必要条件，因该房屋转让协议未经过巴县马国土局的同意。上诉人与黄丽芳签订《经济适用房转让协议》违反了经济适用房的管理规定，并损害了社会公共利益，该协议是无效的。二、一审法院认定上诉人在另案中认可“扣除黄丽芳、覃仕华向黄国英借款100万元中的30万元，用于抵扣涉案购房款”是错误的。在另案中，覃仕华、黄丽芳明确其没有向黄国英借款100万；在2017年5月18日的《庭审笔录》中，覃仕华、黄丽芳也没有明确收到黄国英支付的100万元借款。覃仕华、黄丽芳称涉案房款是上诉人买车时，其帮上诉人支付30万元抵扣房款，或者是上诉人与覃仕华、黄丽芳之间的经济来往中已经扣除购房款，但却没有相应的证据予以证实。因此，本案应当认定覃仕华、黄丽芳没有支付给上诉人购房款。综上，请二审法院支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人覃仕华、黄丽芳辩称：被上诉人与黄家院签订《经济适用房转让协议书》是双方真实意思表示，且没有违反国家强制性规定，是合法有效的合同。被上诉人已支付合同约定的全部房款。在另案中，黄家院对于收到被上诉人的全部购房款已经自认。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持判决。 黄家院向一审法院起诉请求：解除其与黄丽芳签订的《经济适用房转让协议书》，并由覃仕华、黄丽芳返还给其涉案房屋。 一审法院认定事实：覃仕华与黄丽芳原是夫妻关系；黄家院原是巴马瑶族自治县国土资源局（下称巴马县国土局）职工。黄家院在巴马县国土局购买一套单位福利房后，于2014年2月17日与黄丽芳签订一份《经济适用房转让协议书》，该协议约定：黄家院自愿将位于城南社区巴马国土小区2栋9号经济适用房转让给黄丽芳，黄丽芳。在一次性支付总房款37.6万元后，经济适用房名义虽写黄家院名字，但实际上产权归黄丽芳所有。协议签订当日，黄家院即将钥匙交给覃仕华、黄丽芳，覃仕华、黄丽芳对案涉房屋占有、使用。2014年3月25日，覃仕华与黄丽芳协议离婚并办理了离婚登记。2016年11月1日，覃仕华将案涉房屋以60万元的价格转让给案外人余赞宁。2018年9月18日，黄家院以覃仕华、黄丽芳至今未支付任何房款以及其未经单位同意私下转让经济适用房违反政策规定为由提起本案诉讼。 另查明，黄家院与黄国英是老表关系。2013年12月15日，覃仕华、黄丽芳向黄国英、黄立新借款100万元，并出具《借条》一张，黄家院作为担保人在该借条上签字。当日，黄国英按照各方口头约定将100万元先转账给黄家院，再由黄家院转交给覃仕华。当月，黄家院完成转交70万元给覃仕华，剩余30万元黄家院与覃仕华约定作为双方购买案涉房屋款项予以抵扣不再转交。黄家院在另案中亦自认，覃仕华在向黄国英借款前，已经交付7.6万元作为购房定金给其本人。2017年2月24日，黄国英、黄立新作为原告提起诉讼，请求覃仕华、黄丽芳偿还其借款本金100万元及利息。巴马法院受理后，黄国英、黄立新以要收集相关证据后再行起诉为由提出撤诉申请；巴马法院于2017年5月24日依法作出（2017）桂1227民初113号民事裁定书，准予撤诉。2018年1月15日，黄国英、黄立新作为原告再次提起诉讼，请求覃仕华、黄丽芳偿还借款本金70万元及相应利息；2018年4月14日，巴马法院作出（2018）桂1227民初46号民事判决书，支持黄国英、黄立新的诉讼请求，该判决已经发生法律效力并进入执行程序。 一审法院认为：黄家院与黄丽芳于2014年2月17日签订的《经济适用房转让协议书》，案涉房屋虽名为经济适用房，实际是巴马县国土局为改善本单位职工住房条件而建的福利房，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。黄家院认为该协议违反了政策规定的理由不成立，不予采纳。对于涉案房款是否支付的问题，黄家院在巴马法院2017年5月18日黄国英、黄立新与覃仕华、黄丽芳民间借贷纠纷一案庭审笔录陈述及（2018）桂1227民初46号生效民事判决书中自认涉案房款37.6万元中，其中7.6万元定金是覃仕华向黄国英借款之前已支付给其本人，另30万元其已从覃仕华向黄国英借款中予以扣除，覃仕华对此亦予以认可，据此，涉案房款视为已支付完毕。黄家院认为覃仕华、黄丽芳至今尚未支付任何房款与查明事实不符，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决：驳回黄家院的诉讼请求。案件受理费6940元，公告费700元，由黄家院负担。 在二审中，上诉人黄家院与被上诉人覃仕华、黄丽芳均没有向法庭提交新的证据。 本院经二审查明，一审法院认定的情况属实，本院予以确认。 另查明：在巴马法院于2017年5月18日开庭审理的（2018） 桂12**民初46号案中，黄家院作为第三人参与诉讼。在庭审中，黄家院自述：“覃仕华向黄国英借款100万元。当时，黄国英与覃仕华不熟，所以在2013年12月15日将100万元转入其本人（黄家院）账户。2013年12月15日至30日期间，本人将70万元先后转入覃仕华账户。本人在巴马县国土局的一套集资房，覃仕华、黄丽芳想买这套房。在其还没有向黄国英借款之前，覃仕华给了7.6万元定金；之后，本人跟覃仕华约定自己的集资房价款为37.6万元。借款100万元的余款30万元就是覃仕华向黄国英借款数额。这样包括银行的转账，总共是100万元”。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：黄家院要求解除其与黄丽芳签订的房屋转让协议、并由黄丽芳、覃仕华共同退还房屋的主张是否有事实和法律依据？ 本院认为：2014年2月17日，黄家院与黄丽芳自愿签订《经济适用房转让协议书》，该协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家、集体、第三人的合法权利，是合法有效的协议。黄家院在巴马县国土局工作期间，巴马县国土局为改善职工住房条件而集资建房，黄家院以单位职工身份集资而取得涉案房屋。由于涉案房屋并不是政府面向住房困难家庭供应的经济适用住房。本案不适用原建设部等七部门《经济适用住房管理办法》的相关规定。黄家院称其取得涉案房屋未满5年就擅自转让，该房屋转让协议无效的理由不能成立。黄家院原享有的集资房虽没有办理产权证，但已缴纳了集资款项并已实际使用。该集资房并不仅是合同中约定的权利义务，黄家院称其转让的集资房未经单位同意不得转让的理由亦不能成立。 《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同。 对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。在本案中，黄丽芳、覃仕华已按合同约定支付全部房款37.6万元，并不存在法律规定或者合同约定的解除合同条件，黄家院要求解除其与黄丽芳签订的房屋转让协议没有事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”。在巴马法院于2017年5月18日开庭审理的（2018）桂1227民初46号案中，黄家院作为第三人参与诉讼。在庭审中，黄家院自述：“覃仕华向黄国英借款100万元。当时，黄国英与覃仕华不熟，所以在2013年12月15日将100万元转入其本人（黄家院）账户。2013年12月15日至30日期间，本人将70万元先后转入覃仕华账户。本人在巴马县国土局的一套集资房，覃仕华、黄丽芳想买这套房。在其还没有向黄国英借款之前，覃仕华给了7.6万元定金；之后，本人跟覃仕华约定自己的集资房价款为37.6万元。借款100万元的余款30万元就是覃仕华向黄国英借款数额。这样包括银行的转账，总共是100万元”。黄家院的上述自述表明：在覃仕华向黄国英借款100万元之前，覃仕华已支付给黄家院购房定金7.6万元；在覃仕华向黄国英借款100万元之时，该借款100万元先转账到黄家院账户，黄家院先后转账支付给覃仕华70万元，余款30万元作为覃仕华支付的购房款。根据黄家院的上述自述，本院认定：黄家院已收到覃仕华支付给涉案房屋款项37.6万元。黄家院称其没有收到黄丽芳、覃仕华支付的购房款37.6万元与本案事实不符，本院不予采信。 综上所述，黄家院的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6940元，由黄家院负担。 本判决为终审判决。 审判长 祝 贺 审判员 邵 彬 审判员 张桂生 二〇一九年六月二十八日 书记员 梁 捷