江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0402民初5330号 原告（反诉被告）：金婷，女，1990年6月30日生，汉族，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：周亮，江苏亿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童锴，江苏亿诚律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：常州泰和置业发展有限公司，住所地常州市劳动东路**。 法定代表人：杨斌华。 诉讼代表人：常州泰和置业发展有限公司破产管理人。 负责人：周国来。 委托诉讼代理人：陈太友，江苏律邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁益强，江苏律邦律师事务所律师。 原告金婷与被告常州泰和置业发展有限公司（以下简称泰和公司）破产债权确认纠纷一案，本院立案受理后，泰和公司在提交答辩状期间提起反诉，本院决定合并审理，先适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情疑难复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金婷的委托代理人周亮，被告（反诉原告）泰和公司的委托代理人袁益强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金婷向本院提出诉讼请求：1、请求确认金婷对泰和公司享有违约金债权844031.2元（详见清单，已经交付的计算逾期办证的违约金，是按照实际的房价计算的）；2、本案诉讼费用由泰和公司承担。事实和理由：2015年，金婷向泰和公司破产管理人申报了对泰和公司的基于房屋物权的违约金债权，即房屋逾期交付违约金832516.4元，以及逾期办理房屋权证的违约金11514.8元，共844031.2元，并向管理人的提交了相应证明材料。现管理人向金婷发出《债权不予确认通知书》，认为泰和公司没有收到相应购房款，双方之间没有房屋买卖关系，故对金婷申报的债权不予确认。现金婷再次提交相关房款收据和相应转账凭证以证实双方之间真实的房屋买卖关系，请法院依法审查后确认金婷对泰和公司享有基于房屋物权的违约金债权。金婷诉至法院，并提出前列诉讼请求。 泰和公司辩称，双方之间并没有真实的商品房买卖合同关系，所签订的商品房买卖合同以及合同备案均是为金光华出借给泰和公司的借款提供的担保。金婷也未实际支付过购房款，所以说金婷要求确认违约金债权的事实基础不存在，请求法院驳回诉请。 泰和公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除泰和公司与金婷签订的泰和之春苑11-101室、42幢乙单元102室共计2套房的商品房买卖合同；2、判令金婷立即注销上述2套房屋的网上合同备案；3、判令金婷返还泰和公司上述2套房屋；4、判令本案反诉诉讼费用由金婷承担。事实与理由：泰和公司与金婷虽然签订了泰和之春苑11-101室、42幢乙单元102室2套房的商品房买卖合同，并办理了网上备案。但经破产管理人审核，金婷并没有支付购房款，这2套房实际是作为泰和公司向金光华借款的担保，并不是真实的商品房买卖。泰和公司遂诉至法院，并提出前列反诉诉讼请求。 金婷辩称，第一，案涉的两套房屋是其真实购买的，除了签订买卖合同和支付全部购房款之外，两套房屋均已办理交付手续，双方还结算了房屋面积差价，契税和维修基金等费用，物业公司也已经收取了物业管理费，充分反映是真实的房屋买卖交易关系。第二，泰和公司所谓金婷没有支付购房款，所签订的商品房买卖合同以及合同备案实际是作为泰和公司向金光华的借款的担保的说法缺乏证据支持，与实际情况不符，泰和公司未能说清楚也没有能够证明该公司和金光华之间相关的借款事实，更未能证明双方之间存在担保的合意，尤其是证明金婷存在担保的真实意思表示，不能根据相关的刑事笔录来认定担保关系。第三，泰和公司要求解除房屋买卖合同，缺乏法律依据，解除合同的前提是合同成立且有效，泰和公司的第一项诉讼请求实际上已经承认了本案房屋买卖合同的有效性，和该公司所谓的签订的商品房买卖合同以及合同备案实属为借款作担保的说法自相矛盾，解除合同必须要有明确的法律依据，符合法定或者约定的解除情形，但是泰和公司所述情形不属于法定或约定的解除合同情形，所以恳请法庭驳回泰和公司提出的反诉请求。 经审理查明，2012年10月21日，金婷与泰和公司签订《商品房买卖合同》，约定金婷购买泰和公司坐落于本市泰和之春苑11-101室（合同编号），房屋总价1800万元。同年10月22日，金婷向泰和公司转账1800万元，泰和公司后向金婷开具了收据。但在金婷向泰和公司转账上述购房款的当日，泰和公司将1800万元转入以该公司员工周其峰名义开户的银行卡，后被取现，存入袁咪（金光华认可袁曾是其开办的金色光华烟酒店的员工）银行卡，后再被袁咪取现，存入李加贵（金光华认可李曾是其开办的金色光华烟酒店的员工）、金小莉银行卡。上述房屋于2014年6月20日交付。金婷交付了维修基金30386元，物业管理费等51006.6元。 同日，金婷与泰和公司签订《商品房买卖合同》，约定金婷购买泰和公司坐落于本市泰和之春苑42幢乙单元102号房（合同编号），房屋总价5029500元。同年10月23日，金婷向泰和公司转账5029500元，泰和公司后向金婷开具了收据。但在金婷向泰和公司转账上述购房款的次日，泰和公司将5029500元转入以该公司员工周其峰名义开户的银行卡，后被取现，存入袁咪（金光华认可袁曾是其开办的金色光华烟酒店的员工）银行卡，后再被袁咪取现，存入李加贵（金光华认可李曾是其开办的金色光华烟酒店的员工）银行卡，后李加贵存入金婷银行卡800万元。上述房屋于2014年6月20日交付。金婷交付了维修基金15195元，物业管理费等23923.6元。 上述《商品房买卖合同》均约定出卖人（泰和公司）应在2013年10月22日前将合同项下商品房交付买受人（金婷）使用，出卖人未如期交付的，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，双方同意买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.05%向买受人支付违约金。 庭审中，金婷认可据以计算违约金的逾期交房天数按240天计算。 另查明，本院于2015年7月20日裁定受理江苏科达建设工程有限公司对泰和公司的破产清算申请并于2016年4月15日宣告泰和公司破产。 还查明，2017年9月7日，泰和公司破产管理人向金婷出具债权不予确认通知书，对其申报的本案诉请的违约金债权844031.2元不予确认，理由是虽然其在形式上签订了《商品房买卖合同》并提供了收据等，但实质上泰和公司并没有收到相应购房款，因此，泰和公司与其之间并没有真实的房屋买卖关系。 庭审中，泰和公司提供杨斌华、曹丽君、周其峰、何颖辉的询问笔录，证明杨、曹均说到金婷与泰和公司之间没有真实的购房合同关系，也未实际收到过购房款，签订购房合同并办理备案登记均是为了向金光华贷款提供担保，为了做得真实一点，金光华说形式上通过银行转账向泰和公司付款，然后杨安排曹按照金光华的要求将款项从其他人账户上退还到金光华指定的人员卡上。金婷质证称，对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可。 上述事实有金婷提供的房屋买卖合同、付款凭证、泰和公司出具的购房款收据、商品房结算清单、结算差价、物业费、水电费等的收款收据、交付验收单，泰和公司提供的询问笔录、银行转账记录及当事人庭审陈述等证据证实。 本院认为，金婷与泰和公司签订了两份《商品房买卖合同》，金婷向泰和公司转账支付了相应的购房款，泰和公司向金婷开具了收据，至此金婷的支付购房款义务就已经履行完毕，泰和公司应当按约如期交付房屋。虽然泰和公司口头辩称，双方之间并没有真实的商品房买卖合同关系，所签订的商品房买卖合同以及合同备案均是为金光华出借给泰和公司的借款提供的担保，但该公司提供的杨斌华等人在公安机关所作的询问笔录中的陈述仅是杨斌华等人单方陈述，未得到金光华等人的认可，泰和公司仅凭该陈述不能推翻上述有书面证据证实的金婷已经支付购房款的事实，也不能充分证明该签订合同行为以及泰和公司随后的将购房款转出的行为系泰和公司与金光华达成合意，为金光华出借给泰和公司的借款提供担保的事实。在未有证据证明金婷事先知情或者其与泰和公司达成合意在其支付购房款后泰和公司就将购房款转出的情况下，泰和公司随后将购房款转出的行为系其自主支配自有款项的行为，该行为与本案所涉商品房买卖合同关系不属于同一法律关系，本院不予理涉。 综上，金婷的本诉诉讼请求，本院予以支持。按合同约定，逾期交付天数为240天，违约金为18000000*（240*0.00015+0.0005）=648000+9000=657000元，5029500*（240*0.00015+0.0005）=181062+2514.75=183576.75元，合计840576.75元。 泰和公司的反诉诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 一、确认金婷对常州泰和置业发展有限公司享有违约金债权840576.75元。 二、驳回金婷的其他本诉诉讼请求。 三、驳回常州泰和置业发展有限公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费12241元，由金婷负担50元，由常州泰和置业发展有限公司负担12191元，反诉案件受理费40元，由常州泰和置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  冯 云 人民陪审员  陆齐炜 人民陪审员  张 慧 二〇一九年六月二十日 书 记 员  顾逸岚