山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初6685号原告：袁信旺，男，汉族，1986年9月20日生，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：唐宇，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欣，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。被告：许金珍，女，汉族，1965年5月22生，住青岛市黄岛区。第三人：青岛合唯家地产有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区双珠路**戊。法定代表人：韩杰，经理。原告袁信旺与被告许金珍、第三人青岛合唯家地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，黄岛区人民法院报请指定管辖，青岛市中级人民法院指定由本院审理，本院于2018年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁信旺的委托诉讼代理人唐宇，被告许金珍，第三人青岛合唯家地产有限公司的法定代表人韩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁信旺向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年1月28日签订的房屋买卖合同；2.判决被告双倍返还原告定金20000元；3.判令被告赔偿原告房屋差价损失（2017年1月8日至合同不能履行之日即2017年5月2日，实际损失待鉴定后追加）；4.判令被告支付原告已向中介机构支付的中介费6000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月18日，原、被告双方签订购房合同，原告支付定金10000元，且约定被告为原告过户，但到期后被告拒不履行过户手续，2017年4月27日，被告将房屋卖给第三人，并于5月2日为其过户，被告行为构成根本违约，被告行为给原告造成巨大经济损失，为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告许金珍辩称，被告不构成违约，原告系出台限购政策后不符合购房条件，被告才拒绝出售房屋，并且合同约定的过户期间被告至第三人处要求过户，第三人明确告知被告不可能过户，因此，被告才将房屋另售他人。第三人青岛合唯家地产有限公司陈述称，没有意见。原告围绕诉讼请求依法提交房屋买卖合同、收到条、电视台采访录音、青岛市不动产登记信息查询、青岛市国土资源和房屋管理局关于落实《关于保持和促进我市房地产平稳运行的通知》、原告与被告女儿许金珍的通话录音等证据。被告许金珍质证称，对房屋买卖合同、收到条、青岛市不动产登记信息查询真实性均无异议；对《关于保持和促进我市房地产平稳运行的通知》真实性不确定，不发表质证意见；对电视台采访录音真实性无异议，但是只对其中第三人陈述的3月20日被告强烈要求过户，但是政策原因无法过户认可；对原告与被告女儿许金珍的通话录音，因原告未提供原始载体，不予质证。第三人青岛合唯家地产有限公司质证称，对事实跟证据均无异议。被告许金珍为支持其抗辩理由，向本院提交2017年3月20日被告与第三人法定代表人谈话录音一份，拟证实2017年3月20日，被告去第三人处要求办理过户，第三人告诉被告，原告不具备购房资格，无法办理过户。原告袁信旺质证称，对证据真实性无法确认，无原告本人谈话，即便是真实的，谈话中中介也认为被告是既不想卖房，也不愿意承担违约责任，按照双方的房屋买卖合同书第八条，被告应于2017年3月20日前办理过户手续，并未约定袁信旺的首付款时间，故被告应于2017年3月20日直接找到原告办理过户手续，另外，原告是具有购房资格的。第三人青岛合唯家地产有限公司质证称，对谈话录音的真实性无异议。根据原告申请，本院依职权至黄岛市不动产登记中心调取备案材料一份，通过该备案材料显示，因原被告合同签订于限购政策之前，根据政策规定，该合同在不动产登记中心备案后合同可以继续履行，在限购政策出台以后，第三人于2017年3月20日以后将原被告合同至黄岛市不动产登记中心进行了备案。原被告、第三人对该材料真实性均无异议。经庭审质证，对原被告无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证，对于原告提交的原告与被告女儿许金珍的通话录音，因无法出示原始载体予以质证，本院对真实性不予采信。根据原、被告、第三人陈述及经审查确认的证据，结合法庭调查，本院认定如下事实：原告袁信旺、被告许金珍在第三人青岛合唯家地产有限公司居间下于2017年1月28日签订房屋买卖合同一份，约定被告将其所有的位于小区197号4栋1单元401户房产出售给原告，成交价格为745000元，付款方式为首付+银行贷款，合同签订当日，原告支付10000元购房定金。合同对违约责任约定为：若卖方违约，双倍返还买方购房定金；若买方违约，购房定金不予退还，本合同签订后，中介服务费概不退还，若有违约，佣金费用由违约方承担并承担守约方所有损失。合同履行过程中，青岛地区出台房屋限购政策，原告因不符合购房条件导致合同无法按期履行，后在合同约定的过户日期3月20日之后，相关部门出台相关配套政策，其中在2017年3月15日以前已经缴纳首付款或者银行贷款审批通过的可以至房产部门登记备案，合同可以继续履行。因原告符合在3月15日之前银行贷款审批手续通过的条件，在政策出台后，第三人将原被告房屋买卖合同制房产部门进行了备案。2017年3月20日，被告至第三人处要求履行合同，因当时房屋限购政策尚不明晰，第三人告知被告无法履行合同办理过户，并告知被告可以让原告女朋友加入合同，合同就可以继续履行，但遭到被告拒绝，被告告知第三人若无法履行合同，被告将不再出售房屋给原告。根据原告调取的不动产登记查询，被告于2017年4月27日将涉案房屋另售他人，并于2017年5月2日办理了过户手续。对于房屋买卖合同履行情况，房屋限购政策出台后三方均认可没有出具补充协议，原告及第三人称与被告达成口头协议，迟延一天过户由原告向被告承担违约金100元，但未提交证据予以证实。原告当庭根据电视台录音称被告于2017年3月20日即将涉案房屋另售他人，但并无证据证实。后，被告将涉案房屋另行出卖给案外人，产权变更登记受理日期为2017年4月27日，核准日期为2017年5月2日。被告称涉案房屋出售价格为80万元，其中包括车位，被告出售给原告时并不包含车位，车位被告当初是以2万元价格购买。原告称其与被告房屋买卖合同包含车位，但是未提交证据证实，第三人表示不清楚是否包含车位，因合同中没有约定。原告共支付给第三人居间服务费6000元，第三人后来退还原告3000元，被告支付居间服务费4000元。本院认为，本案的争议焦点为被告将涉案房屋另行出卖给他人的行为是否构成违约。具体到本案中，原、被告于2017年1月28日签订的房屋买卖合同合法有效，双方应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自的义务。因限购政策影响，在房屋买卖合同约定的期间内合同无法履行，被告在2017年3月20日至第三人处要求履行合同，被告知合同暂时无法继续履行，可以寻求其他解决方案，被告未采纳第三人的建议，在此之后，被告将涉案房屋另行出售给他人。限购政策之后，根据进一步的补充通知，原告因在2017年3月15日之前贷款审批通过，不受限购政策影响，经备案后可以继续履行合同，第三人据此将原被告合同至不动产登记中心进行了备案，备案后原告要求被告继续履行合同，没有得到被告回应。在房屋买卖合同履行过程中，因受到政策影响合同无法按约履行，三方应协商一致，寻求补救方案，但是被告却据此为由单方要求不履行合同，虽当时房产限购政策并不清晰，但被告在短短时间内就将房屋另售他人显然有违契约精神和诚实信用原则，并且据第三人陈述，被告在此之前也有过要求涨价的行为，因此，被告在限购政策出台以后，不积极寻求解决方案，而是明知2017年3月20日不能过户却坚持要求过户，并且因不能过户据此要求解除合同，并很快将房屋另售他人，被告该行为给原告造成了较大影响，直接导致原告短时间内无法再购买房屋，故应认定被告存在违约行为。同时，在限购政策出台至备案期间，原告在合同已经提交备案、被告催要首付款的过程中因担心存在其他风险没有及时支付首付款也是导致合同未能履行的因素之一。综上，考虑到被告的违约行为系受限购政策，被告急需用钱原告未及时支付首付款等因素影响，可以适当减轻其违约责任。因被告违约另行出售涉案房屋，故涉案房屋买卖合同无法履行，应依法予以解除。合同解除后，被告应当退还原告购房定金，现定金被告已经退还，原告主张定金罚则和房屋差价损失，但根据法律规定，定金和违约金不能同时适用。本案中，因原告坚持主张定金和违约金，本院在二者基础上予以调整，原告要求对房屋差价损失进行鉴定，考虑到涉案房屋已经出售，被告违约出售房屋与合同签订时间间隔较短，原告亦无证据证实房屋差价巨大，为降低双方损失，故本院对鉴定申请不予准许。因被告另行出售房屋的价格为78万元（扣除其当时购买车位的价格2万元），而原被告合同约定的房屋价格为745000元，差价为35000元，以该差价认定房屋差价较为合理，被告应在此范围内对原告予以补偿，考虑到被告的违约行为、违约行为对原告造成的影响以及政策面、原告不积极支付首付款对双方合同履行的影响，本院认为被告补偿原告23000元作为违约损失较为合理。原告支出居间服务费3000元，因被告违约，根据合同约定该费用应由违约方承担，故被告应将原告支出的居间服务费用赔付原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告袁信旺与被告许金珍于2017年1月28日签订的房屋买卖合同。二、被告许金珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告袁信旺损失23000元。三、被告许金珍于本判决生效之日起十日内赔付原告袁信旺支出的居间服务费3000元。四、驳回原告袁信旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由被告许金珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  汤龙江审 判 员  赵 娜人民陪审员  逄金玲二〇一九年六月十四日法官助理贾立超书记员曲坤