广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初10230号原告：甘培元，男，1970年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省紫金县，委托诉讼代理人：赵永亮，广东诺贤律师事务所律师。被告：长兴电器（深圳）制造有限公司，住所地广东省深圳南头后海南油大道104厂房**，统一社会信用代码：914403006188066397。法定代表人：周嘉敏，董事长。委托诉讼代理人：万敏，广东文功律师事务所律师。被告：深圳市南房利实业发展有限公司，住所地深圳市南山区常兴路房管附楼**。法定代表人：陈新才。被告：徐保宏，男，1966年12月16日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，原告甘培元诉被告长兴电器（深圳）制造有限公司（以下简称“长兴电器”）、深圳市南房利实业发展有限公司（以下简称“南房利公司”）、徐保宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告甘培元及其委托诉讼代理人赵永亮，被告长兴电器的委托诉讼代理人万敏到庭参加诉讼。被告南房利公司、徐保宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.各被告协助将登记在被告长兴电器名下的南山区南新路南兴公寓611号房产转移登记到原告名下（登记价为44683.8元，人民币，下同）；2.由各被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1993年6月1日，深圳市规划国土局与被告长兴电器签订《深圳经济特区土地使用合同书》，将宗地号为T103-5共1399.3平方米的土地出让给被告长兴电器使用。1998年5月29日，被告长兴电器与被告南房利公司就上述地块签订《投资兴建南兴公寓宿舍楼合同》，约定由被告长兴电器提供建设红线用地，被告南房利公司提供建设资金，联合兴建南山南兴公寓楼，并约定建成后被告长兴电器分得一至三层楼房面积、被告南房利公司分得四至八层楼房面积，各方分得之房屋面积为各自的产权所有，互不干涉；房屋建筑工程开始后以被告南房利公司的名义对外签订买卖合同，被告长兴电器、被告南房利公司共同派员一起组成卖房小组，并开设专用账户用来收房款；合同同时约定了双方的报建登记和纳税义务。1998年6月8日，被告长兴电器、被告南房利公司签订了补充协议，约定被告南房利公司负责整栋公寓的产权确认；被告长兴电器提供完整土地来源及报建有关手续；被告南房利公司负责办理分户各门号的房地产权证，费用由被告长兴电器、被告南房利公司各自负责；等。被告长兴电器的工程于2000年1月5日竣工。2000年3月25日，被告徐保宏与被告南房利公司签订《合同书》并分三次交清购房款购买涉案房产。被告长兴电器工程经验收合格后通知被告徐保宏入伙居住使用。因被告南房利公司原负责人被开除公职，被告南房利公司被吊销营业执照、具体事务无人执行，各分户办证的事宜被搁置。2005年11月12日，被告徐保宏将涉案房产出售给原告，因仍未进行初始产权登记，故无法办理产权过户手续，只将购买涉案房产的《合同书》和收据原件交原告收执。至2015年12月，南兴公寓宿舍楼旁边的华联社区城市更新项目启动，华联公司找到原告商谈拆迁补偿，经查档，发现上述房屋的产权初始登记在被告长兴电器名下。原告与被告长兴电器、南房利公司之间就上述房产登记问题产生纠纷，经多次协商未成。被告徐保宏以及后续产权人原告一直对涉案房产实际管理使用至今。根据《中华人民共和国物权法》第21条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，现请求人民法院责令各被告将登记在被告长兴电器名下的涉案房产转移登记至原告名下，保护原告的合法权益。被告长兴电器辩称：一、被告长兴电器不是本案适格的被告，原告诉讼主体错误。根据证据显示，本案诉讼中涉案房屋的买卖合同是与被告南房利公司以及其他相关人员签订和履行，被告长兴电器从未与原告进行过涉案房屋的买卖交易定等行为。被告长兴电器不是本案诉讼合同的相关当事人，不应当就该买卖协议承担任何法律责任和义务。因此，被告长兴电器并非本案适格的被告。被告长兴电器认为原告与其他人签订的房屋买卖合同是无效合同，不受法律保护，被告长兴电器与被告南房利公司的合作建房协议是一份无效合同，因合作双方均不具备房地产开发资格，依据最高人民法院关于审理国有土地出让合同纠纷案件的相关司法解释之规定，应为无效合同，该土地上的房屋应当返还给被告长兴电器，故该涉案房屋所有权人是被告长兴电器，其他人的买卖行为是不合格的，不应受法律保护。二、原告主张其系房屋所有权人没有法律依据。原告诉称其通过与被告南房利公司签订房屋买卖协议的形式购买了被告长兴电器的房屋成为该房屋的所有权人，被告长兴电器认为原告的购买行为并不合格，不能导致原告成为涉案房屋的所有权人。因为被告长兴电器所取得的土地在国土部门的出让合同中已限制为不得进行房地产经营活动只能自用。故被告长兴电器在该地块所建成的房屋不能进行市场买卖，因此，原告与被告南房利公司所签订的买卖协议应当为无效合同，原告不能成为涉案房屋的所有权人。三、原告占用涉案房屋并不能导致其成为涉案房屋的所有权人。被告长兴电器在发现被告南房利公司对外售卖涉案房屋之际就采取了相应的阻止措施，要求原告不要购买涉案房屋，并明确告知了房屋的性质。但原告仍一意孤行，不听劝阻。为了社会稳定和谐，被告长兴电器只能让原告一直占有使用涉案房屋至今，被告长兴电器的容忍并不必然导致原告成为涉案房屋所有权人。综上所述，被告长兴电器认为原告不是涉案房屋的所有权人，其无权要求将涉案房屋产权转移登记至其名下。被告长兴电器才是涉案房屋唯一的合法所有权人。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告南房利公司未到庭，亦未提交答辩状。被告徐保宏未到庭，亦未提交答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年6月1日，被告长兴电器与深圳市国土规划局签订深地合字（92）0172号《深圳经济特区土地使用合同书》，约定：深圳市国土规划局将编号为T103-5、约1399.3平方米的土地出让给被告长兴电器，成交价为378371元，土地使用期50年，从1993年6月1日至2043年5月31日止，土地用途为单身宿舍，本块土地为自用，不得转让和参与房地产经营；等。之后，被告长兴电器相继取得深圳市南山区建设局、深圳市公安局南头消防中队以及深圳市城市建设局关于上述地块上单身公寓的建设、消防、竣工的批准、许可和验收。1998年5月29日，被告长兴电器（甲方）与被告南房利公司（乙方）签订《投资兴建南兴公寓宿舍楼合同》，约定：双方联合兴建南山南兴公寓，甲方提供建设红线用地，提供南兴公寓宿舍楼所需的各项报批报建合法资料，乙方提供建设南兴公寓楼全部资金；建成后按楼房划分双方利益分配物业（房屋），甲方分得等于三层楼房面积（一、二、三层），乙方分得四、五、六、七、八层楼房面积；甲、乙双方按分配比例分得之房屋面积为各自的产权所有，各自享有产权的各项利益，互不干涉，建成之房产关于产权的处理，届时双方再协商处理；房屋建筑工程开始以乙方的名义买卖合同，甲、乙双方派员一齐组成卖房小组，由甲、乙双方各自开设账户来收房款，并确保资金顺利进入账户，双方各自负责所需上缴的费用（税费、管理费、交易费）；及其他内容。1998年6月8日，被告长兴电器（甲方）与被告南房利公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方提供该地块的土地使用合同书，批准建筑许可证的建筑面积为4873.6平方米，根据设计要点，作出设计施工图为6000多平方米，对于超出的部分面积往后政府有关部门有提出其处理要求，由乙方负责协调，若要缴付费用，由甲乙双方按比例负责缴付；乙方负责该公寓的产权确认，甲方应提供完整土地来源及报建有关手续，乙方负责办理分户各门号的房地产证（蓝本），费用由甲、乙方各自负责；甲、乙双方所分得房产，各自分别缴纳应付的所属之税款及有关费用；及其他内容。2000年5月25日，深圳市工程质量监督站出具《工程竣工核验证书》，核定涉案宿舍楼的质量等级为合格。2000年7月4日，深圳市公安消防局出具深公消验（南）第200022号《建筑工程消防验收意见书》，认定该宿舍楼在消防安全方面具备条件，同意投入使用。2001年7月24日，该宿舍楼在深圳市建设局进行了竣工验收备案。原告提交了被告南房利公司（甲方）与被告徐保宏（乙方）于2000年3月25日签订的《认购房屋协议书》，该协议书约定：甲、乙双方就长兴电器（深圳）有限公司［深地合字（0172）号］文为T103-5地块兴建住宅楼一栋，兴建及建筑事项协商并达成如下协议：经国土局及建设部门批准兴建住宅楼壹栋、建筑面积约5800平方米，工程由本公司和阳东建筑公司投资承建，因建设单位及承建方协商，现将住宅楼部分单位共九十套房约3600平方米作内部认购；甲方负责该楼经国土及建设部门批准的土地使用、建筑报建等各种合法手续的齐全，负责该工程的进度及质量的监督，确保九九年十一月三十日前交付使用，如没特殊情况逾期，乙方有权向甲方索回已交总款，以每天计付千分之三的违约金；乙方必须充分备好所有房款，并按期交款；乙方有权首先选择好适意的楼层及房号，选定后不能改变；乙方有权参与建筑施工上的管理及督促质量和进度；乙方自愿选定6层611号约33.03平方米（以竣工测量查丈为准），总房款为65000元，付款方式为：合同签订签字即付款50%；余款封顶后一次性付清；不按以上条款付款，视为违约，滞纳金以每天千分之三计付，再继续拖延二期以上不交款者，甲方有权终止合同，已交款项一概不退；以上签署的协议条款以作确定选择楼房、房号和交款方法为依据，待办好分户使用权证后收回作废或同时失效；及其他内容。为证明被告徐保宏已向被告南房利公司付清了购房款，原告向本院提交了三份被告南房利公司向被告徐保宏开具的收据，并于庭审中出示了收据原件，收据盖有被告南房利公司财务专用章，收据时间及相应金额分别为：2000年3月19日2000元、2000年3月25日33000元、2000年8月3万元。被告长兴电器当庭表示对于被告南房利公司出售南兴公寓房产的情况不清楚，涉案房产应是由被告南房利公司向买方交付使用。原告提交了深圳市国土资源和房产管理局（甲方）与被告长兴电器（乙方）于2005年4月5日签订的《深地合字（1992）0172号第一补充协议书》以及双方于2007年5月10日签订的（2007）8026号《增补协议书》的复印件各一份。第一补充协议书约定：根据深地合字（1992）0172号《深圳市土地使用权出让合同书》（以下称原合同书），乙方取得了地块编号为T103-0005，土地面积为1399.3平方米的土地使用权，规定建筑面积3600平方米，实际竣工面积5831.04平方米，超建2231.04平方米，规划部门已作处理，甲乙双方经协商，就调整建筑面积有关事宜达成补充协议如下：甲方同意将上述地块的总建筑面积调整为5831.04平方米，用途为单身宿舍，其中原合同书规定的3600平方米为非商品房，超建的2231.04平方米为商品房；乙方除按原合同书交纳地价款外，另须向甲方交纳市政配套设施金1949925元，于签订本补充协议书时一次付清。《增补协议书》约定：乙方位于深圳市T103-0005地块内南兴公寓101、102、103、114、418、518、617、618、709、717、817、818共十三套房产（《房地产证》号：深房地字第4000270480、4000270481、4000270482、4000270577、4000270483、4000270575、4000270479、4000270449、4000270451、4000270530、4000270545、4000270502、4000270503号），建筑面积902.18平方米，房屋用途为单身宿舍，性质为非商品房，土地使用期限为50年，从1993年6月1日至2043年5月31日止，甲乙双方经协商一致，就上述房产补地价转商品性质事宜达成如下协议：经乙方申请，甲方同意上述十三套房产共902.18平方米补地价转为商品性质，其他要求按《房地产证》登记不变；乙方须向甲方补交市政配套设施金809008元，于签订本增补协议书时一次性付清；及其他内容。被告长兴电器对上述协议均予认可。2006年5月26日，深圳市南新路南兴公寓611号房（涉案房产）登记在被告长兴电器名下，权利份额为100%，房屋性质为非商品房，房屋用途为单身宿舍，建筑面积为33.65平方米，不动产证号：4000270439。2007年11月15日，被告南房利公司被深圳市工商行政管理局吊销营业执照。原告主张涉案房产已由被告徐保宏转让给原告，为此，原告向本院提交了其与被告徐保宏签订的《房屋转让合同》，该合同约定：徐保宏将涉案房产转让给原告，转让价格为52000元，由原告一次性付款；在原告付清房款后，徐保宏结清水电、物业管理费等并将原账号改成原告姓名，双方一起办理全部手续，费用由原告负责；转让后，房产使用权归属原告，徐保宏须将其与南房利公司签订的购房协议书原件及南房利公司开具的购房收据3张原件转交原告；2005年11月12日原告付清转让款，当日徐保宏交给原告使用；如果涉案房产以后需要分户使用权证件或原合同更改姓名，如需徐保宏协助，徐保宏应协助原告办理手续，费用由原告负责；涉案房产无房产证，徐保宏自愿将该房转让给原告，原告自愿接受转让，转让后如出现问题，一切责任由原告负责，徐保宏不承担任何责任。该合同载明的签订时间为2005年11月12日。原告另提交了一份收款人为被告徐保宏的收据，收据载明：收到原告涉案房产转让款52000元，2005年11月12日。原告另提交了银行流水，以证明其于2005年11月12日取款2万元用于向被告徐保宏购买涉案房产。为证明涉案房产已交付被告徐保宏，并相继由被告徐保宏、原告占有、使用，原告向本院提交了涉案房产2005年10月至2018年3月期间的水费收据（用户名称均为原告）、2016年11月至2018年3月的电费通知单（2016年11月之后的用户名称由被告徐保宏变更为原告）。本院依法向深圳市规划和国土资源委员会南山管理局调查涉案房产是否符合转为市场商品房的条件，该局复函表示，涉案房产通过补地价可办理非商品房转商品房的用地手续。庭审中，原告表示愿意补交地价款并愿意承担办证所需的相关税费。另查，2017年12月，本院就周广良等诉长兴电器、南房利公司房屋买卖合同纠纷系列案件作出（2017）粤0305民初9994、9996-10005、10007、10010-10018、10020、10025-10028、10032、10036-10041、10043、10047-10050、10052、10054、10059、10061号民事判决，判令长兴电器办理南兴公寓各涉案房产的非商品房转商品房的手续（相关地价款和税费均由各案原告承担），长兴电器、南房利公司于办理完毕上述房产转商品房手续的当日，协助各案原告将上述房产分别过户至各案原告名下（相关税费由各案原告承担）。2018年12月，深圳市中级人民法院就上述系列案件作出二审判决，驳回长兴电器的上诉，维持原判。本院认为，被告徐保宏与被告南房利公司签订的《认购房屋协议书》性质上为房屋买卖合同，该合同独立于被告长兴电器与被告南房利公司之间的《投资兴建南兴公寓宿舍楼合同》，其并非《投资兴建南兴公寓宿舍楼合同》的从合同，效力不受《投资兴建南兴公寓宿舍楼合同》效力的影响。上述《认购房屋协议书》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。被告长兴电器与被告南房利公司1998年5月29日签订的《投资兴建南兴公寓宿舍楼合同》约定：建成后的房屋，被告长兴电器分得一、二、三层楼房面积，被告南房利公司分得四、五、六、七、八层楼房面积，双方按分配比例分得之房屋面积为各自的产权所有，各自享有产权的各项利益，互不干涉；房屋建筑工程开始以被告南房利公司的名义签订买卖合同，双方派员一齐组成卖房小组，由双方各自开设账户来收房款，并确保资金顺利进入账户。由此可见，被告长兴电器与被告南房利公司形成合作建房关系。被告南房利公司出售涉案房产系在其与被告长兴电器合作建房关系存续期间，并且被告南房利公司以自己的名义出售涉案房产也符合双方合同中关于出售房产的相关约定，现涉案房产仍登记在被告长兴电器名下，故被告南房利公司对外出售涉案房产的行为后果，应由合作建房的双方共同承担。因此，被告长兴电器应就合作建房过程中产生的债权债务对外承担责任，其系本案适格被告。根据房地产主管部门的复函，现涉案房产在补交地价的情况下可办理非商品房转商品房的用地手续，被告长兴电器应履行将涉案房产由非商品房转商品房的义务。原告提交的证据显示，被告徐保宏与被告南房利公司签订《认购房屋协议书》后付清了购房款，被告南房利公司也已向被告徐保宏交付涉案房产，被告南房利公司、被告长兴电器应将涉案房产转移登记至该房产买方即被告徐保宏名下。原告主张被告徐保宏已于2005年11月12日将涉案房产转让给原告，并提交了双方签订的转让合同及购房款收据予以证明，且原告已举证证明涉案房产已交付原告使用至今，故被告徐保宏应按照转让合同的约定协助原告将涉案房产转移登记至原告名下。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告长兴电器（深圳）制造有限公司于本判决生效之日起十日内办理深圳市南山区南新路南兴公寓611号房的非商品房转商品房的手续（相关地价款和税费由原告甘培元承担）；二、被告长兴电器（深圳）制造有限公司、被告深圳市南房利公司发展有限公司、被告徐保宏在办理完毕深圳市南山区南新路南兴公寓611号房转商品房手续的当日，将该房产转移登记至被告徐保宏名下（相关税费由原告甘培元承担）；三、被告徐保宏在深圳市南山区南新路南兴公寓611号房登记至被告徐保宏名下当日协助原告甘培元将该房产转移登记至原告甘培元名下（相关税费由原告甘培元承担）。案件受理费917.1元，由被告长兴电器、南房利公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  区显霞人民陪审员  张 和二〇一九年六月二十五日书 记 员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。