甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初4294号 原告：张自波，男，1971年5月8日出生，汉族，甘肃省张掖市人，系甘州区西大街张掖电子大厦负责人，住甘州。 委托诉讼代理人：丁艳，女，1976年11月12日出生，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户，住址同上，系原告张自波妻子。 被告：甘州区粮食局国有资产运营管理中心。住所：甘州区滨河新区区财政局**。 法定代表人：彭永瑞，系该中心主任。 委托诉讼代理人：陈莉萍，系甘肃方联律师事务所律师。 原告张自波与被告甘州区粮食局国有资产运营管理中心（以下简称：粮食局资产运营中心）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张自波及其委托诉讼代理人丁艳、被告粮食局资产运营中心的委托诉讼代理人陈莉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张自波向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告于2015年12月4日签订的房屋租赁合同无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.原、被告房屋租赁合同属于被告一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，损害国家利益。事实是：2013年9月13日，原告交纳20万元租房保证金给被告，参加被告宣称手续齐全1600平方米悦宾楼1-6楼沿街门店进行公开招租事宜，原告以40万租金中租，但中租后，因一楼房屋由第三方占据无法腾楼，直至2016年1月4日才交房。期间原告要求退还保证金、赔偿损失，但被告以不租就不退保证金相威胁。在原告交清租金并将房屋装修后办理营业执照需要房产证时，被告却出便签一份称“该楼仍未办理房产证及土地证”作为证明让原告先在工商局进行了备案才办理工商手续，但最后原告发现该楼房产证已于1994年7月28日办理，且领证人就是原告，其产权面积为1391平方米，567平方米为住宅楼，与被告招租宣称的面积及房屋用途均有较大出入。原告又查出该出租房屋是被告作为建设单位没有取得建设许可证且违反了张城建字（87）315号用地批复规定多占用国有土地300平方米，属于违法且损害国家利益的情况下修建的。因此，原、被告签订的合同中被告存在隐瞒房产证合法面积及房屋用途的欺诈情形，长期不腾房，以不退保证金威胁原告就范签订合同情形。因为出租房屋行为违反了建设单位用地规划批示建设的房屋，其出租行为损害了国家利益，原告有权请求法院确认该合同无效。2.原告请求确认无效的合同有违反法律、行政法规的强制性规定的情形。理由是：（1）原告因经营需要要求被告出具出租房屋的《房屋竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程规划许可证》，但被告答复其档案室并没有保存此文件，只有房产证，但该房产证只能证明该房屋的所有权人，并不能证明该房屋是合法建筑，被告作为房屋的建设单位也没有该房屋的建设许可证，依据《建筑法》规定，工程未经验收不得使用，建造房屋必须办理建设施工许可证；《消防法》规定，消防未验收或者验收不合格的不得交付使用；（2）原告所租房屋二楼为住宅居民，居民徐中英等多次告示原告下面一楼商场影响了其作息权利，要求原告停止经营。被告给原告租赁房屋合同上注明了1-6楼为商业门店，被告隐瞒房产证，原告并不知情其所租楼为住宅楼。《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改为经营性用房，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经由利害关系业主同意。因此被告隐瞒原告房屋用途没经规划部门及利害关系业主同意，擅自将住宅用途性质的房屋以商业用途租赁给原告，显然违反了法律法规的强制性规定。（3）原告请求确认无效的合同中被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证规定内容修建，或者属于没有按照建设部门批复建设的临时建筑，依据最高法关于城镇租赁房屋解释的规定，以上情形租赁合同无效。（4）被告出租房屋由于南山墙有塌陷危险，危及承租人的安全，承租人无法使用房屋。依据合同法232条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人任然可以随时解除合同。（5）原、被告之间的合同系恶意串通，损害了国家和集体及第三人的利益，涉案出租房屋没有取得土地许可证，违反效力性行政法规的强制规定。综上，原告请求确认原、被告租赁合同无效。 被告粮食局资产运营中心辩称：1.合同是双方真实意思的表示，是有效合同，不存在被告欺诈、胁迫、损害国家利益的事实。2013年，被告向外发布要整体出租甘州区粮食局悦宾楼，要求有承租意向者向被告交纳20万元保证金，当时原告向被告交纳了20万元保证金，双方因合同的具体事宜一直没有达成一致，所以被告不打算将此楼出租给原告，被告以口头或书面的方式多次通知原告到被告处领取20万元保证金，但是原告没有退还，还到处上访闹事，用各种手段胁迫被告与其签订合同，所以本案不存在被告胁迫原告签订合同的事实。2014年，被告向中信公证处申请将这20万元保证金提存公证，公证处工作人员也通知原告领取保证金，但是原告拒绝领取，从这一系列行为可以看出本案原告作为承租方签订合同是完全自愿的，不存在原告诉状中陈述的不租不退保证金的事实。2.原告承租涉案房屋后，长期拖欠租金，被告于2017年向甘州区人民法院提起诉讼，当时被告的诉讼请求是除了交付租金外还要求解除双方签订的租赁合同，但是该案审理中原告自始至终不同意解除合同，要求继续履行合同，法院驳回了被告要求解除合同的诉讼请求。从该诉讼中可以看出，原告签订合同是真实意思的表示，是没有异议的，所以本案所涉及的租赁合同是有效合同，不符合合同法所规定的无效情形。3.原告在诉状中称被告故意隐瞒租赁房屋面积及房屋用途，不符合客观事实，涉案房屋的面积有多大以及涉案房屋系商住楼的事实，双方签订合同的时候原告便已知晓，而且被告给其提供的产权证记载的也非常清楚，如果原告认为产权证记载的面积与实际不符，原告可以申请测绘部门重新测绘，但需要说明的是测绘费用由原告自行承担。如果测绘面积大于实际租赁面积，被告要求原告补交多出来面积的租赁费，对这部分被告保留诉权。4.原告在诉状中称其因为经营需要，要求被告出具房屋验收等材料，实际上被告在原告诉讼之前就已经给原告做过答复，原告租赁房屋系上世纪90年代初已经建成，有关涉案房屋的所有资料被告早就移交给档案局，也就是有关这部分的资料被告无法提交，被告让原告到档案局复制，至于档案局是否留存该部分资料以及能不能给原告复制，这不是被告的义务。5.原告称租赁房屋南山墙有塌陷的危险导致其有危险，被告认为，双方签订的合同约定的很清楚，在租赁期间对租赁物的管理及配套设施的维修义务人是本案原告，因为原告在使用过程中的使用不当造成南山墙存在安全隐患，被告在2019年5月5日以及2018年12月25日就已经给原告下发过通知和整改指令书，此部分的维修义务是本案原告的。6.原告对法律条款理解有误，本案不存在原告与被告签订合同时恶意串通的事实，更不存在损害国家、集体及第三人利益的事实。涉案房屋系国有资产，所有的报建及审批手续均是合法的，不存在违反法律法规强制性规定的事实。综上，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，属有效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据： 1.原、被告于2015年12月4日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，拟证明原告与被告签订房屋租赁合同的事实。 2.被告于2015年12月22日给原告出具的便函一份，拟证明签订合同时双方约定的是商业楼，合同签订后原告需要装修房子，当时房子马上要装修成功了，原告要办营业执照，工商局需要房产证，原告找被告要房产证，被告称房产证、土地证等相关证件都没有，这些证件也没有备案，所以给原告出具了个函。 3.2019年3月7日，被告给原告出具的便签一份，拟证明因为原告办理营业执照需要证件，被告给原告办理了个委托证明让其到档案局查这些证件的情况，档案局答复查无此文，并加盖了档案局公章。以上三份证据同时证明被告租赁房屋违反了最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体若干应用解释第二条，被告没有取得建设工程许可证也没有按照规定建设房屋，所以被告出租房屋行为违法，出租合同无效。 4.2019年3月份，甘州区粮食局给原告出具的租赁房屋的房产证复印件一份，该复印件盖有“此件仅限张自波本人使用，再次复印无效”，产权人登记的是张掖市粮食局，拟证明被告出租给原告的房屋不是国有资产，是甘州区粮食局的资产。还证明租赁房屋是集体产权证，被告给原告说的房产证号是LXXXX号面积3405平方米，这3405平方米共6层，3405除以6就是每层的面积，原告租的第一层面积是567平方米，加上住宅楼前面悦宾楼的827.44平方米，总共租赁的面积为1394平方米，但是合同实际约定的面积是1600平方米，也就是粮食局把住宅楼性质的一部分租给原告了，被告把住宅楼租给原告，改变了住宅楼的使用性质，不符合合同约定。说明粮食局现在建的房屋没有按照产权证登记的面积修建，就是粮食局现在的房屋比登记的面积要多300多平方米。 5.2018年5月8日，粮食局给原告出具的房产证复印件一份，盖有粮食局公章，拟证明房产证上房屋是砖木结构，LXXXX号房屋的产权情况是单位占40%产权，个人占60%产权，也就是原告承租的房屋是福利分房，被告把私人的福利房租赁给原告损害了粮食局职工个人的利益。 6.甘州区人民法院（2017）甘0702民初3698号民事判决书原件一份和张掖中级法院（2017）甘07民终1000号民事判决书原件一份，二审判决书第8页经审理查明内容证明原告有权以营业执照的形式将房屋出租给其他人。 7.张掖首波电子科技中心营业执照复印件一份，该营业执照负责人是张自波，经营范围是柜台、写字间、房屋租赁服务，拟证明该出租楼原告办理了营业执照而且原告有权出租给别人。 8.原告与其他五家签订的房屋租赁合同复印件五份，合同都约定的租赁房屋用途是教育培训，合同约定原告负责提供五家办理教育培训机构房屋的合法证件，如果不能提供造成的损失由原告赔偿。 9.甘州区教育局于2018年5月出具给原告的审批民办教育机构承诺一份，这个承诺书其他五家也有。当时其他人办不上教育机构证书，原告不相信就找到教育局，教育局就给原告出具承诺书承诺。拟证明申办教育机构的标准，比如房屋租赁合同最少租赁三年、区建设局出具的竣工验收报告等。 10.2019年3月13日，粮食局给原告出具委托原告到建设局查询资料的函复印件一份，拟证明粮食局委托原告到建设局查询工程规划许可证，建设局没有给原告书面答复，口头答复称没有这些工程规划许可证。 11.粮食局于2019年3月18日出具给原告的委托函复印件一份，拟证明粮食局委托原告到张掖市不动产登记管理局查阅竣工验收报告和建设工程规划许可证，这个函的原件张掖市不动产登记管理局收回了。查询结果是张承建第87-315号文件，同时给原告查询了个房产证、登记申请书、房屋所有权存根，这个房产证和粮食局给原告的一致，张承建第87-315号文件批复具体位置中营业室就是原告承租的悦宾楼一部分，住宅楼东西宽9.3米，建筑面积3152.28平方米，但是现在住宅楼二至六楼宽是9.3米，原告租的一层宽是12.78米，比批复多了3.78米，按照批复住宅楼和营业楼要留2米的通道，现在也没有留通道连在一起了。另外根据批复要到规划局办理修建许可证，但是被告现在没有这些证件，被告不但没有按照批复文件修建，而且违反了1984年城市建设规划用地管理条例。房屋所有权存根载明产权人是粮食局，产权性质是自管工厂，不是国有资产。原告租赁的楼房砖混结构是1394平方米。该存根领证人就是被告法定代表人，领证时间是1994年7月28日，L22-11有三个编号，第一个和第二个是原告承租的房屋，编号中有一个是砖木结构的平房，面积203平方米，这个实际是现在的煤房，原告没有租赁；登记申请书载明经办人也是被告法定代表人，办理时间是1994年5月26日。需要说明的是张承建第87-315号文件批复，根据1990年城乡规划39条规定，粮食局没有取得规划批准，张承建第87-315号文件批复现在已经是无效的，被告就没有任何修建手续。 12.2019年3月28日，原告给粮食局的安全隐患告知书一份，粮食局不收，原告把照片附上了，拟证明现在楼房外墙部分存在安全隐患，合同约定房屋室内的安全隐患由原告负责，但是现在是室外的外墙部分，双方合同对室外的安全隐患没有约定。 13.照片9张，拟证明原告现在经营的楼，一楼没有按照产权证性质修建，直接打通修成商业楼租了。被告没有按照规划批复建设，一楼后面的商场没有留3.78米，只是留了个平台，两个楼没有留2米通道。又证明原告承租的楼层有教育机构标志，都是租给教育机构的。同时原告考虑到照片不详细，对承租的房屋刻录了一份光盘。 14.一楼住户徐中英给原告的告知书一份，拟证明徐中英称因为一楼音响播放音乐影响到他的休息，所以出具了一份告知书。 15.2013年9月10日收款收据复印件一张，拟证明原告给被告交纳保证金20万元的事实，当时原告已经口头和被告达成租房协议。 16.2016年1月4日，原告和被告移交住宅楼的移交清单复印件一份，拟证明被告把租赁的房屋整体移交给原告接手。2013年原告把保证金交给被告后，被告时隔三年才给原告移交房屋，已经违约，当时原告问被告要双倍退还违约金40万元。 证人徐中英出庭作证，证明被告将居民住宅楼出租给别人使用违反城市规划法；证明房屋后面多占用了国家二百多个平房，违反法律规定；证明粮食局给原告租赁房屋侵害了证人权益，发生了侵权行为。 上述证据经本院组织质证，被告综合发表了质证意见，认为上述证据均不能证明合同无效的事实，正好证明本案双方都在积极履行合同，被告也多次给原告出具委托函。原告陈述被告没有取得房屋规划许可证确定合同无效，但该规定是2008年出台的，而涉案房屋是上世纪80年代批准90年代修建完工，依据法不既往的原则，原告陈述合同无效不属实。原告陈述面积不属实的问题，被告认为无论房屋面积多大，原告应向法庭提出有力的证据证实，原告可以自行要求测绘部门测绘，如果原告没有相关证据该观点没有事实依据。原告陈述产权证的产权人是张掖市粮食局，性质是自管工厂，被告认为产权证不但不影响合同效力，反而印证本案被告有权出租房屋，涉案房屋就是国有资产，资产运营管理中心是代表国家及粮食局行使资产管理保全增值等权益。对于原告提交的涉案房屋有安全隐患的证据，被告认为，双方合同约定非常清楚，租赁物维护义务在本案原告，墙体出现安全隐患是因原告所使用的卫生间常年渗水所致，所以并不影响合同的形成。至于原告将房屋另行分割并出租给他人使用，在使用过程中干扰周围民众的生活，且其自己陈述不能办理教育等相关手续，被告认为依据合同相对性原则，房屋出租后的所有义务都在本案原告，无论侵权还是办证所需都应该是本案原告承担责任，被告只负责出租，原告如何使用均应合法，所以原告所提交的证据均不能证明本案合同系无效，而且被告对出租房屋的情况是非常了解的。 被告围绕其辩驳意见提交了以下证据： 1.2014年7月28日，保证金领取催领通知书一份，拟证明原告在2013年交纳的是保证金而不是定金；双方有关合同不能签订后被告催促原告来退还保证金，是原告不退，而且保证金条据写的很清楚不计息。 2.2014年12月5日，甘肃省张掖市中信公证书复印件一份，拟证明被告催原告前来领取保证金，被告曾向公证部门提存过，公证处催原告领原告也不领取。 3.房屋产权证书复印件一份，拟证明涉案房屋被告有权出租。 4.甘州区机构编制委员会2010-26号文件复印件一份，拟证明2010年12月，甘州区成立甘州区粮食局国有资产管理中心，负责全区粮食企业国有资产的管理监督工作和负责全区粮食企业国有资产的保值、增值及产权收益的财务稽核、监管工作。上述四份证据同时还证明被告是涉案房屋的有权出租方，且原告租赁被告房屋时完全是自愿的，不存在合同法规定的无效情形。 5.2018年12月25日，被告给原告下发的通知复印件一份，拟证明原告在使用租赁房屋期间由于卫生间长期渗水，造成外墙鼓包、掉皮等问题； 6.2019年5月5日，安全生产责令改正书一份及检查记录复印件一份，拟证明原告在使用过程中因使用不当存在安全隐患的事实。 上述证据经本院组织质证，原告对2014年7月28日保证金领取催领通知书予以认可，这是真实存在的。催领通知原告认为是违法的，保证金收条后面写的是租金，既然写的租金说明双方达成一致就更应该给原告交房，被告不交房说明他们已经违法，被告也没有给违约金。催领通知书上面的字是原告写的，但是当时说的是十天腾空交房，结果直到2016年才交房，粮食局还是存在欺诈行为。对2014年12月5日甘肃省张掖市中信公证书因为是复印件原告不予认可，原告当时没有收到这个东西。对房屋产权证书予以认可，房产证和原告提交的一样，证明被告的楼没有别的手续，是违法建筑，也证明甘州区粮食局的产权范围，被告把住宅楼当成商业楼出租给原告的事实，同时证明实际面积要比证书面积大，双方签订的合同是不真实的，存在隐瞒欺诈。被告改变房屋用途违法了，被告将房屋出租给原告没有经利害关系人同意造成侵权的事实。对甘州区机构编制委员会2010-26号文件予以认可，该份文件证明被告违反职责，原告是13年交的租金，被告时隔三年才给原告交房，这证明被告没有尽到职责，违反规定。对2018年12月25日被告给原告下发的通知复印件不予认可，被告通知的这些事情是被告负责的义务，而且证明被告外墙没有做外墙保温。对2019年5月5日安全生产责令改正质证书一份及检查记录复印件不予认可，被告3年了就没有尽到保值增值职责。 本院经审理认定事实如下：被告粮食局资产运营中心系甘州区编委同意成立的事业单位，隶属于甘州区粮食局管理。其主要职责为：负责全区粮食企业国有资产的管理与监督；负责全区粮食企业国有资产的保值增值及产权收益的财务稽核、监管工作。本案涉案房屋系甘州区粮食局（原市粮食局）申请后，经张掖市城乡建设委员会同意修建，并于1994年7月取得房屋所有权证。 2015年12月4日，被告粮食局资产运营中心作为甲方、原告张自波作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、租赁场地1.甲方出租的××区，建筑面积1600平方米房屋。2.甲方所租赁的场地因特殊原因暂不能交付乙方使用，而乙方又强烈要求先签订合同，为此经双方约定:甲方收回房屋后随时都可移交给乙方，租金从交付房屋时起算。乙方不得拒收、拖延接收移交手续，如果拒收、拖延接收手续承担违约责任，视为乙方自愿放弃房屋租赁，并承担甲方全部的经济损失。二、房屋租金及付款方式：……。四、租赁事宜：1.甲方现有水、电、暖等设施设备……，所有租赁期内的建设、维修、保养、使用等费用和管理职责由乙方全部承担。……。4.乙方租房时，……；承担租赁期间经营场地的社会义务和社会责任，自觉遵守各级政府及业务部门的政策法规。……。五、租赁期限：租赁期限为七年。自2015年12月4日至2022年12月3日，本合同到期后重新招标。……。合同还约定了双方的其他事项。 另查明，2017年4月14日，粮食局资产运营中心作为原告，将张自波诉至本院，要求解除双方于2015年12月4日签订的房屋租赁合同，支付拖欠租金240000元及违约金488000元。案件诉讼后，在本院裁判前，张自波交清了所有拖欠租金，而且不同意解除合同。本院审理后认为，为维护经济运行及市场交易稳定，判决双方签订的房屋租赁合同继续履行。粮食局资产运营中心不服提起上诉，经张掖市中级人民法院审理后作出维持原判的终审判决。 本院认为，合同是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同作为一种民事法律行为，是当事人协商一致的产物。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实及（2017）甘0702民初3698号民事判决书、（2017）甘07民终1000号民事判决书认定的事实，足以认定原、被告于2015年12月4日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。原告主张被告采用欺诈、胁迫手段与其订立了合同，与客观事实不符。故对原告的该主张本院不予采信。对原告主张的涉案房屋存在未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设、未经消防验收等事项，系违法建筑，损害国家、公共利益等的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案涉案房屋于1987年9月25日经张掖市城乡建设委员会批复修建，并于1994年7月1日办理了房屋所有权证书，足以证明该房屋是通过合法途径审批建设的。即便存在原告提出的一系列问题，并不影响原、被告之间房屋租赁合同的效力。现原告以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理建设审批手续为由请求确认合同无效，于法无据，本院不予支持。对原告主张的涉案房屋南墙有危险危及承租人安全的问题，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中原告主张确认涉案租赁房屋合同无效，与法律规定不符，且原告的证据并不足以证明自己的主张，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条规定，判决如下： 驳回原告张自波要求确认与被告甘州区粮食局国有资产运营管理中心于2015年12月4日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求。 案件受理费70元，减半收取35元，由原告负担。本院向原 告退还受理费35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 于菊瑛 二〇一九年六月二十四日 法官助理 丁 丹 书 记 员 汪生龙