陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民终2673号   上诉人（原审被告）：张小才，男，1986年12月13日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：侯棕铧，陕西许小平律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：谢英，女，1968年3月30日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：金辉，陕西仁和万国律师事务所律师。   委托诉讼代理人：何炬，陕西仁和万国律师事务所实习律师。   上诉人张小才因与被上诉人谢英房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   张小才上诉请求：撤销一审判决，改判谢英合同解除条件不成就，合同继续履行，一、二审诉讼费由谢英负担。事实和理由：2017年11月11日，张小才经陕西宝徕房地产经纪公司居间与谢英签订西安市浐灞生态区绿地国际生态城五湖名邸东区10幢1单元1704号《二手房屋买卖合同》，双方履行顺畅，时值西安市房价突涨，谢英违约单方向张小才邮寄解除合同函并将张小才诉至法院。一审法院违反不告不理原则，本案一审谢英诉讼请求系腾某某，并未主张解除合同，但一审法院判决解除买卖合同超出谢英诉讼请求；一审认定事实错误，在双方约定的合同及补充协议期内张小才多次催促谢英办理过户手续，但谢英因房价暴涨拒不履行，通过发解除函擅自解除合同显属违约；一审适用法律错误，根据合同法解释，张小才收到谢英的解除函三个月内并未申请法院确认其效力仅丧失异议权，并未丧失胜诉权，一审法院不能因张小才未回应即判决解除合同。除去腾某某因素，一审判决第二项占用费张小才同意支付。   谢英辩称，张小才上诉请求应另行起诉，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。合同解除效力自张小才收到解除函之日即已发生，谢英已行使过解除权，并履行提示义务，无需在诉讼请求中另行请求解除合同，一审确认谢英解除合同合法有效，张小才并无证据反驳，张小才上诉请求依据不足，应予驳回。   谢英向一审法院起诉请求：1.张小才腾某某，将谢英所有的浐灞生态区XX城XX幢XX单元XX室房屋交还谢英。2.张小才按每月2400元自2018年5月起向谢英支付房屋占用费直至交付房屋之日止（截止2018年6月27日为4800元）。3.张小才承担诉讼费。   一审法院认定事实：2017年11月11日，甲方谢英、杨根平与乙方张小才在居间方陕西宝徕房地产经纪有限公司中介下，签订房屋买卖合同，甲方所售房屋坐落于西安市浐灞生态区XX城XX幢XX单元XX室，房屋建筑面积为88.48平方米，房屋不动产权证编号为103XXXX。经双方协商一致，房屋成交价为950000元。乙方应于本合同签订当日支付甲方定金50000元。乙方应于本协议签订30日内准备好购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款290000元存入房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管。乙方选择商业贷款申办贷款支付剩余房款660000元。2017年11月17日，谢英与张小才签订西安市存量房买卖合同。合同签订后，张小才支付了50000元定金给谢英。谢英将房屋交付张小才使用。2018年1月17日，谢英与张小才约定，关于五湖名邸东区10号1单元1704室，因银行放款问题导致现在无法过户，所以买卖双方共同协商由买方承担过户前的房租（时间2018年1月15日）。月租金为2400元直至过户时截止（2018年3月3日）。2018年6月7日谢英向张小才发出通知函，表示：双方于2017年11月11日签订房屋买卖合同，合同约定张小才于合同签订后30日内准备好购房首付款，并尽快办理银行贷款手续。此后，在合理期限内张小才仍未办结银行贷款手续，谢英、张小才双方即于2018年1月17日签订了补充协议，约定过户截止日为2018年3月3日。谢英亦于2018年2月25日告知张小才的代理中介，再办不下来谢英就不卖了，张小才一直说可以办下来，但一直推诿，时至今日仍没有结果。现由于张小才已经违约，且无力履行房屋买卖合同，故张小才收到本通知之日起，房屋买卖合同予以解除，限张小才收到通知书一周内搬离，逾期不搬离的，谢英将向人民法院起诉。   一审法院认为，谢英、张小才之间签订的房屋买卖合同和西安市存量房买卖合同合法有效，依法予以认定。合同签订后，张小才支付了50000元定金，谢英将房屋交付给张小才使用。张小才就应当按合同约定，及时将首付款存入监管账户，并办理按揭贷款手续。但张小才迟迟不办理相关手续的行为，属于严重违约，依法应当承担违约责任。谢英、张小才双方间补充协议约定的2018年3月3日到期后，张小才仍没有履行付款义务，已不能达到谢英、张小才双方买卖合同约定目的，构成根本违约，故谢英发函要求解除房屋买卖合同，符合法律规定。该合同解除后谢英、张小才双方系租赁关系。因此谢英、张小才协商一致，由张小才支付谢英房屋使用费一节，符合事实和法律规定，对此予以支持。同时，因买卖关系解除，谢英要求张小才搬离谢英所有的房屋的请求，依法亦予以支持。至于张小才辩称自己已办理了按揭贷款一节，但其没有提交任何证据予以证明，张小才称谢英认为房屋涨价，故要求加价一节，亦没有提出证据予以证明，故对张小才的上述辩称意见均不予采信。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、被告张小才于本判决生效之日起十日内将原告谢英名下的位于浐灞生态区XX城XX幢XX单元XX室房屋腾交给原告谢英。二、被告张小才于本判决生效之日起十日内支付原告谢英2018年5月至2018年6月的房屋占用费4800元，并以每月2400元为基数，支付房屋占用费至房屋实际腾交之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由张小才承担。因谢英已预交，故张小才在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于谢英。   经审理查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。另查明，2019年3月1日查询案涉坐落西安市灞桥区XX路XX城XX幢XX室房屋登记于谢英名下。   本院认为,谢英提起本案诉讼主张张小才腾某某并支付相关费用，一审法院认定本案系房屋租赁合同纠纷，经审查谢英基于其与张小才之间房屋买卖合同关系将涉案房屋交由张小才占有使用，现谢英与张小才就房屋买卖合同关系是否已经解除以及违约情况意见不一，相关争议未经法院处理，在此情况下本案将腾某某与租金一并处理不妥，因涉及不同法律关系本案对谢英关于腾某某之诉讼请求不予处理。关于租金，双方于案涉补充协议有“买方承担过户前的房租”的明确约定，即谢英基于房屋买卖将涉案房屋交由张小才占有使用后双方又基于前述约定成立租赁合同关系，且张小才对支付租金并无异议，故一审判决张小才予以支付并无不当，根据本案实际情况，本院认定张小才按照每月2400元标准向谢英支付自2018年5月至2019年5月租金共计31200元，之后如继续产生相关费用，权利人可另行主张。至于张小才“改判谢英合同解除条件不成就，合同继续履行”之上诉请求，并非本案租赁合同纠纷审理范围，张小才如坚持主张亦应另案解决。综上，一审判决第一项应予撤销，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12838号民事判决第一项；   二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12838号民事判决第二项为：张小才于本判决生效之日起十日内支付谢英2018年5月至2019年5月租金31200元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费50元（谢英已预交50元），由张小才负担；二审案件受理费50元，由张小才负担，二审案件受理费50元（张小才预交13300元），由张小才负担，其余预交款项13250元退还张小才。   本判决为终审判决。   审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷         二○一九年六月四日     书记员  程    姣