浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终3094号上诉人（原审原告）：陈武，男，1970年1月19日出生，汉族，住嘉兴市。委托诉讼代理人：徐明福，浙江君度律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙兆胜，浙江君度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市新创房地产有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区建国北路福临新家园D5幢5号。统一社会信用代码：91330402738413266Q。诉讼代表人：浙江子城律师事务所，系破产管理人。委托诉讼代理人：钱益波，浙江子城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵全，浙江子城律师事务所律师。上诉人陈武因与被上诉人嘉兴市新创房地产有限公司（以下简称新创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初4568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。陈武上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈武的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决程序违法。1.陈武在一审中申请调取10幢402、403、404、501、502、601、12幢103室房屋的购房网备和注销等材料，一审法院亦开具了2份调查令。陈武立即向相关部门调取了材料并提交给一审法院。上述材料完全可以证明该7套房产于2011年11月27日由陈武购买，于2013年因个人原因双方共同办理了网备撤销和预告登记注销手续。显然新创公司庭审中否认上述房屋由陈武购买且撤销备案登记的陈述，与客观事实相悖，足以证明643万余元是出售上述房屋后形成的房款，并非归还借款。一审法院对上述证据材料没有通过质证或开庭程序，显属重大程序违法。后因破产管理人在审理过程中公布重整计划草案等新事实，陈武提出增加诉讼请求，即“追加被拆迁人杨阿根等人为被告，确认4份拆迁协议无效”。但一审法院没有做出处理，径直判决，显属程序违法。2.一审法院判决认定本案为民间借贷关系，却未按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定向陈武释明变更诉讼请求，存在明显的程序错误。二、一审认定事实不清。1.双方的房屋买卖合同关系明确。陈武的目的在于取得房屋所有权或进行转卖取得投资收益，而新创公司的目的是获得价款用于长兴项目的投资。2.每平方3400元左右的均价符合当时嘉兴房产的行情。3.关于购房细节，陈武2011年10月25日已开具好本票，应当是在27日下午交给新创公司财务，并非先付钱后签订合同。即便是先付钱后签合同，也符合一般购房的实际情况。关于合同原件，2012年6、7月办理预告登记时，新创公司的经办人未将公司留底的合同带到建设部门，故当时用陈武的合同办理了预告登记，并言明事后再补。陈武认为已取得预告登记，故未及时索要。关于发票，陈武大多数房产系投资之用，需要转卖。应新创公司要求，如果转卖的新创公司无需开具发票，以方便其办理转卖交易手续。关于预告登记，上述房产取得预告登记的时间在2012年6、7月。新创公司明知房屋所有权进行了预告登记，但一直未向行政部门和陈武提出异议。4.陈武在购房并交付后，转卖了其中7套房产，由新创公司办理了退房手续，且必须通过新创公司转付给陈武，故有转账、本票的情况。7份凭证均显示用途为往来款，仅一笔为还款。因上述房产一般是分期或按揭付款，表现为陆陆续续付款。643万元属于转卖房款。新创公司从未提出借款一说。5.2015年底2016年初，陈武发现上述房产被非法侵入后向派出所报案，同时向嘉兴市政府信访办汇报了上述事宜。嘉兴市南湖区政府成立工作组进驻新创公司，发现新创公司存在擅自将已市场销售的房产更换钥匙后直接签给被拆迁户或他人的情况。后工作组全面进行了销控，新创公司被申请破产。第一次债权人会议报告显示部分受销售控制的拆迁房源剩余31套。6.关于陈武购买的7套房产，破产管理人提供了六份拆迁协议，涉及陈武购买的房屋中已被安置4套，剩余3套没有证据显示已被安置。新创公司于2006年取得拆迁许可证，2009年底10幢预测绘初步确定各套面积，2010年取得工程规划许可，2013年下半年实测发大产证。庭审中出示的涉及第10幢的拆迁协议中4份显示为2006年、2007年签署，但标明的面积数据应是2009年预测绘数据，应为事后倒签。而陈武购房时上述房源系可销售房源，建设部门进行了预售公示，并经过网签和预告登记，具有物权效力。7.新创公司的房屋买卖情况分为几类，不能一刀切处理。类似的案件在一审法院也成批量按照买卖关系进行了判决和调解，包括谷文新、陈雪琴、倪烈等。三、本案中，陈武已经完成了双方间存在房屋买卖法律关系的举证责任。新创公司根本没有证据证明双方系借贷担保关系。上述事实均说明双方之间的真实意思是房屋买卖而非借贷。虽然履行过程中，有些事实可能引发不同的认识和判断，但在没有任何直接证据的情况下认定双方之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。新创公司辩称，一、双方签订商品房买卖合同并网签，并非真实意思表示，实际上是新创公司向陈武借款提供的担保。陈武仅能证明于2011年10月25日、31日通过本票支付了新创公司570万元，但未能举证证明支付款项针对的是涉案哪一套房产，且陈武没有购房合同原件、发票，也从未办理过交房手续。可见，陈武并不关注商品房买卖合同的签订情况。二、双方为民间借贷关系，陈武的相关行为显然违背房屋买卖的常理。新创公司已向陈武归还了相关款项。陈武一审提供的7份买卖合同涉及7套房屋，价款合计263万元。但陈武提供的本票为570万元，超出房价307万元。且系先付款后签合同，完全不符合正常的房产交易习惯。三、涉案第10幢303、304、503、504、602、603、604室均系拆迁安置房源。陈武认为拆迁协议是事后倒签没有证据证明，应当承担举证不能的责任。一审中，新创公司管理人已调查并提交了相关证据，证明案外人杨阿根、张全根、朱建华等人均系被拆迁户，签订了拆迁安置协议书。涉案房屋已经安置给了被拆迁户且已实际入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。至于陈武上诉中所称剩余3套没有证据显示已被安置。经管理人查询并与被拆迁人联系，杨阿根、张全根、朱建华、周福根、朱阿兴均以申报债权或其他方式提交了拆迁安置协议书。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈武向一审法院起诉请求：1.判决新创公司就福临新家园10幢303、304、503、504、602、603、604室支付逾期办证违约金人民币28714元；2.判决陈武享有无须再支付任何款项直接取得福临新家园后续房产开发新建房产（或已建成房产）与10幢303、304、503、504、602、603、604室相等面积的优先取得所有权的权利，即优先取得相等面积的房屋产权的权利；3.本案诉讼费由新创公司承担。2018年10月7日，陈武申请变更诉讼请求：1.撤回上述第2项请求；2.追加杨阿根、张全根、朱建华、周福根为共同被告，并请求法院确认新创房产与其所签订的4份拆迁协议无效。一审法院认定事实：双方分别于2011年10月27日及28日签署商品房买卖合同七份，约定新创公司将七套房产（即福临新家园10幢303、304、503、504、602、603、604室）出卖给陈武，并且办理备案手续。其中10幢303室约定的房屋建筑面积为124.79平方米、房屋总价为380000元，10幢304室约定的房屋建筑面积为126.59平方米、房屋总价为380000元，10幢503室约定的房屋建筑面积为124.79平方米、房屋总价为380000元，10幢504室约定的房屋建筑面积为126.59平方米、房屋总价为380000元，10幢602室约定的房屋建筑面积为124.79平方米、房屋总价为370000元，10幢603室约定的房屋建筑面积为124.79平方米、房屋总价为370000元，10幢604室约定的房屋建筑面积为126.59平方米、房屋总价为370000元，上述合同约定的付款方式均为一次性付款，交房时间均为2013年6月30日前，其他条款也均相同。上述房产除了10幢603室于2012年7月3日在嘉兴市住房保障局办理了预购商品房预告登记手续外，其余均于2012年6月20日在嘉兴市住房保障局办理了预购商品房预告登记手续，但上述房产又被新创公司安置给了拆迁户，为此，陈武与拆迁户均向辖区派出所报案并向有关部门反映。对于上述房产，陈武与拆迁户均未能办理产权登记。2017年11月24日，一审法院裁定受理了新创公司破产清算一案，并指定浙江子城律师事务所担任管理人。陈武于2018年3月28日对管理人制作的《债权表》中记载的涉及陈武的债权审核结果提出了异议，认为管理人提出双方之间系民间借贷及所涉的8套房屋系拆迁安置房没有提供相应证据，要求新创公司对所涉的8套房屋办理不动产权证，并支付逾期违约金。新创公司管理人经再次审核后于2018年6月1日向陈武出具了债权异议复核通知书，驳回了陈武的异议申请，陈武遂起诉。另查明，2011年10月25日，陈武以银行本票的方式付款给新创公司2600000元，2011年10月31日，陈武以银行本票的方式分别付款给新创公司2100000元和1000000元，合计5700000元。2011年11月3日，新创公司分别汇款给陈武200000元和490000元，2012年3月22日、3月26日，新创公司原法定代表人朱华分别汇款给陈武300000元和390000元，2012年11月23日、12月18日、12月21日、12月28日，新创公司分别汇款给陈武300000元、500000元、300000元、300000元，2013年1月16日、5月27日、5月28日，新创公司分别汇款给陈武1000000元、753411元、1900000元，合计6433411元。一审法院认为，本案的争议焦点为双方的法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。首先，从陈武提供证据的形式上看，双方之间似乎是房屋买卖合同关系，但本案涉及的七套房产，陈武支付的款项并没有一一针对哪套房产，而是笼统的大额支付，并且是在合同签订前付款2600000元，合同签订后付款3100000元，合同内容除了房号不同，还有房屋建筑面积和房屋单价稍有不同外，其他内容均一致，其交付的款项远远超出房屋总价，明显不符合房屋买卖的交易习惯，也不应该是双方的真实意思表示；而且陈武提供的这些备案合同也是从房地产管理部门复印来的，其既未能提供合同原件，也未能提供购房发票，故陈武关于双方系房屋买卖关系的主张依据不足。其次，本案所涉的七套房屋已被安置给了拆迁户，陈武作为非真实的买受人也不能对抗被拆迁人。最后，从双方的陈述以及新创公司提供的证据来看，双方之间更符合名为房屋买卖、实为民间借贷的关系；双方签订房屋买卖合同的目的，就是为民间借贷提供担保，这才是双方当事人的真实意思；由于新创公司已进入破产程序，所以陈武不愿意承认双方之间系借贷关系。综上所述，陈武要求支付逾期办证违约金及其它相关诉请，一审不予支持。陈武庭后提出变更诉讼请求，因不符合民事诉讼法的有关规定，不予准许。另外，陈武庭后又要求追加被拆迁人杨阿根等人为共同被告，要求确认新创公司与其所签订的4份拆迁协议无效。对此，一审认为，陈武的该项请求其目的就是要求履行其与新创公司签订的房屋买卖合同，而本案中没有认定双方之间系房屋买卖合同关系，故对其追加申请不予准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回陈武的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取259元，由陈武负担。陈武二审中提供了以下证据：证据1、商品房买卖合同备案信息查询、房屋预告注销登记申请书、拆迁安置方案表、申请表、证明、委托书，证明陈武对于10幢402、403、404、501、502、601、12幢103室购买后撤销备案的事实。同时，证明2002年该项目最初的拆迁户名单。证据2、拆迁许可证、拆迁委托合同、拆迁计划与拆迁方案、资金证明、安置房源清单，证明2006年拆迁许可证等基本情况。证据3、预售许可证、预售方案（2011年6月20日）、不动产登记查询，证明预售许可证基本情况，许可证下的房产属市场化商品房。证据4、谷文新、陈雪琴、倪烈、胡培玉判决书、调解书等诉讼材料，证明同一小区类似案件，新创公司调解确认是房屋买卖关系。证据5、建设工程规划许可证、建设规模一览表、预售方案（2013年10月11日），证明第10幢在2010年才有建设工程规划许可，2006年不可能存在每套房产的具体面积。证据6、企业信息查询资料，证明新创公司的资金应当是用于朱华对外投资，购买长兴的便宜土地进行开发。新创公司质证认为，证据1中的备案信息查询三性均有异议，不符合法律规定的单位提交证明材料的形式要求，该证据本身就载明无法核实福临新家园的准确房源信息，故载明的撤销备案时间可能是错误的。证据1的其他证据为复印件，不能作为定案依据。证据2、3、4、6为复印件，三性均有异议。证据5，对C8（10幢）在当初建造时属于拆迁安置房无异议，经查询，涉案房屋均已安置给被拆迁户并实际入住。本院认证认为，证据1中的备案信息查询具有原件，真实性予以认定，其他证据均为复印件，亦与本案争议缺乏关联性，均不予认定。新创公司二审中未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。还查明，陈武共签订15份房屋买卖合同，其称已转卖7套房屋并办理了撤销备案手续。本院认为，本案二审争议焦点为：一、陈武与新创公司之间法律关系的性质；二、一审审理程序问题。关于争议焦点一。陈武主张双方间系商品房买卖合同关系，新创公司则认为签订商品房买卖合同系为借款提供的担保。经审查，陈武就涉案房屋办理了合同网签和商品房预告登记手续，但是，第一，陈武一次性付款签订多份商品房买卖合同，合同中仅约定了房屋总价，且不同面积、楼层的房屋总价相同，每套房屋为37万元或38万元。第二，陈武不能提供商品房买卖合同原件，也没有购房款发票。第三，在陈武支付570万元后三天内新创公司就汇款给陈武69万元，此后两年内又陆续付款达643万余元。上述情形明显与正常的商品房交易不符。尽管新创公司没有提供证明双方之间以案涉商品房买卖合同为借贷提供担保的直接证据，但从上述几点来看，本案与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案登记的方式为借贷提供担保的做法相吻合。因此，双方之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以案涉房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系。陈武关于其是投资买房，为方便转卖没有开发票，以及合同原件在登记时交给登记机关等辩解，本院不予采信。关于争议焦点二。针对陈武上诉指出的程序问题，首先，从原审卷宗来看，一审法院在开庭后分别向陈武出具两份调查令，调取福临新家园10幢402、403、404、501、502、601、12幢103室商品房撤销备案登记的材料。通常情况下，法院同意调取的证据应与本案事实具有关联性，但此后一审法院并未开庭，而是直接作出判决，程序上确实存在不妥之处。但上述房屋撤销备案并不能证明双方就是真实的房屋买卖关系，故不影响本案处理结果。其次，陈武变更诉讼请求是在一审开庭结束后，已超过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定的时间，一审不予准许并无不当。再次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，一审法院未按照上述规定向陈武释明是否变更请求，程序上确有不当，应当予以指出。但未释明不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序需发回重审的情形。而且，陈武在上诉中坚持认为双方是商品房买卖关系，从诉讼效率角度出发，本案也无发回重审以便其变更诉讼请求的必要。陈武与新创公司之间的借贷关系可另案主张，不影响其实体权利。因此，陈武以程序违法为由要求发回重审，本院不予支持。综上所述，陈武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽存在程序瑕疵，但认定事实清楚，结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费518元，由上诉人陈武负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年六月十一日书记员  胡玉婷