平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初1036号原告:韩佩轩，男，1989年1月2日出生，汉族，住平顶山市。委托诉讼代理人：窦一龙，河南前行律师事务所律师。被告:平顶山市金玉堂置业有限公司，住所地平顶山市湛河区南环路中段（建行湛南支行**）。统一社会信用代码：91410400773663172E。法定代表人：雷霞，总经理。被告:王大勇，男，1973年8月15日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。原告韩佩轩与被告平顶山市金玉堂置业有限公司（以下简称金玉堂公司）、王大勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩佩轩的委托诉讼代理人窦一龙到庭参加了诉讼。被告金玉堂公司、王大勇经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩佩轩向本院提出诉讼请求：1、判令韩佩轩与金玉堂公司于2013年9月12日签订的《诚意金协议书》无效；2、依法判令金玉堂公司返还韩佩轩交付的购房款383433元以及自2013年9月12日起按照中国人民银行公布的银行同期贷款利率计算至全部清偿之日止的利息损失；3、判令王大勇对第2项诉讼请求承担连带清偿责任；4、诉讼费由金玉堂公司、王大勇共同承担。事实和理由：2013年9月12日，韩佩轩与金玉堂公司签订诚意金协议书一份，约定韩佩轩认购金玉堂公司开发的位于平顶山市××城区××大道与××路××花园××湖小区××楼东单元××西户的房产一套。协议签订后，韩佩轩通过刷卡转账的方式依约向金玉堂公司支付了购房款383433元，金玉堂公司向韩佩轩出具收据两份。上述协议签订至今已经长达五年，但金玉堂公司仍未取得上述房产的商品房预售许可证等销售手续，也无法按照协议约定办理按揭贷款。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，上述协议应属无效协议。金玉堂公司应当返还因该协议取得的财产，并赔偿给韩佩轩造成的经济损失。据调查，金玉堂公司接收韩佩轩购房款所使用的账户系公司股东王大勇控股并担任法定代表人的平顶山市神飞贸易有限公司账户。根据《中华人民共和国公司法》相关规定，金玉堂公司股东王大勇滥用公司法人独立地位和股东有限责任，应当对金玉堂公司债务承担连带责任。上述款项经韩佩轩多次催要未果，为维护自身的合法权益，故依法提起诉讼。金玉堂公司、王大勇未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房产系位于金玉堂公司开发的位于平顶山市××城区××大道与××路交汇处××金玉花园××期?观湖的一处房源。2013年9月12日，金玉堂公司第二项目部(作为甲方)与韩佩轩(作为乙方)签订《诚意金协议书》一份，协议主要内容为：一、根据甲方推出的房源，乙方定购XX号楼东单元XX层XX户住房一套，建筑面积约为186.9平方米（最终以测绘机构测量为准），该商品房的用途为居住用途，该房产优惠后单价为6706.44元/平方米，总房款为1253433元。二、乙方选择第2付款方式：1、一次性付款方式。2、按揭贷款方式：签订本协议书时，乙方已对该房产现状充分了解，自愿向甲方交纳诚意金383433元，剩余房款870000元办理按揭贷款，乙方应在甲方通知办理按揭三日内提供按揭手续并积极配合。三、甲乙双方约定，本协议签订后，甲方为乙方保留该房产，甲方不再转售他人。乙方应按照甲方通知的时间到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，在甲方通知后七日不到的，则视为乙方放弃此房产购买权，本协议书自动作废，甲方有权另行处置该房产，且不退还乙方所缴纳的诚意金。本协议在执行过程中，因不可抗力原因及非甲方原因导致该房产不能售予乙方，且甲方在发生之日起五日内告知乙方的，乙方应在告知书上签字确认。双方解除本约定，甲方无息返还乙方所交纳的诚意金。四、本协议签订后，有下列情形的，乙方拒绝签订《商品房买卖合同》时，甲方应全额无息返还乙方所缴纳诚意金：1、因面积误差（正常范围除外）、房屋交付、房屋质量、违约责任等，存在的分歧无法协商一致；2、甲方将房屋进行抵押、转卖第三方、租赁等情况。五、乙方应当按照本协议规定的付款方式付款，否则，将视为乙方违约，本协议书自动作废，甲方有权另行处置该房产，且不退还乙方所缴纳的诚意金。乙方应保证其给甲方所留联系方式真实畅通，如因乙方联系方式原因不真实畅通而造成乙方损失的。乙方自行承担。六、甲方如有违约现象，全额无息返还乙方所缴纳诚意金，并以中国人民银行同期同业存款利率计息作为补偿。七、本协议书在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决，协商不成，任何一方均有权向平顶山市房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院提起诉讼。八、本协议书自双方签署之日起生效：本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，具有同等法律效力。该协议书落款由甲乙双方签字盖章捺印。韩佩轩选择按揭贷款方式购房，并在协议签订后按照协议书第二条约定缴纳房款383433元。韩佩轩提供的《2019年平顶山市房地产开发楼盘办理预售证情况一览表》显示，截止2019年4月11日，案涉楼盘仍未办理商品房预售许可证，韩佩轩也无法办理按揭贷款手续。双方协商未果，引起本案诉讼。另查明，韩佩轩2013年8月9日刷卡49500元，2013年9月12日刷卡333433元，两笔款项均转入平顶山市神飞贸易有限公司账户。王大勇既是金玉堂公司的股东，同时又是平顶山市神飞贸易有限公司的股东兼法定代表人。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。对于韩佩轩的第一项诉讼请求，韩佩轩与金玉堂公司签订的协议虽名为诚意金协议书，但该协议的内容已包括了预售房屋的位置、面积、单价、总价款、付款方式等要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，双方签订的该协议符合商品房预售合同的成立要件。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，金玉堂公司在韩佩轩起诉直至本案庭审时尚未取得商品房预售许可证明，因此该《诚意金协议书》应属无效合同。对于韩佩轩的第二项诉讼请求，《中华人民共和国合同法》规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。金玉堂公司未取得商品房预售许可证仍与韩佩轩签订具有商品房预售性质的协议，从而致使韩佩轩无法按照双方协议的约定办理按揭贷款，也无法购买到手续齐全的房屋，从而无法实现合同的目的，该合同被确认无效，金玉堂公司存在过错，因此金玉堂公司应当将其因该合同取得的购房款383433元返还给韩佩轩。韩佩轩未举证证明其实际损失，考虑到其必然因此而确定发生一定的损失，故本院酌定按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自交付房款之日次日即2013年9月13日起计算至实际返还购房款之日止的利息损失为宜。对于韩佩轩的第三项诉讼请求，《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，韩佩轩支付金玉堂公司的购房款转入王大勇担任股东并兼法定代表人的平顶山市神飞贸易有限公司虽系事实，但王大勇该行为并不足以构成《中华人民共和国公司法》第二十条关于滥用公司法人独立地位和股东有限责任之规定，故韩佩轩据此主张王大勇对公司债务承担相应的责任的依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、平顶山市金玉堂置业有限公司与韩佩轩2013年9月12日签订的《诚意金协议书》无效；二、平顶山市金玉堂置业有限公司于本判决生效后十日内向韩佩轩返还购房款383433元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准赔偿韩佩轩自2013年9月13日起计算至实际返还购房款之日止的利息损失；三、驳回韩佩轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8532元，由平顶山市金玉堂置业有限公司、王大勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  高俊营审判员  王 芳审判员  殷莉娜二〇一九年六月二十五日书记员  张 珂附本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。