安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1502民初461号原告：杨华斌，男，1979年12月4日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。原告：黄小花，女，1981年11月30日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：孙可发，安徽英锐律师事务律师。被告：安徽长安城房地产开发有限公司，住所地六安市金安区长安南路与永康路交叉口长安城**，统一社会信用代码913415000822126045。法定代表人：张秀丽，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：侯蓓丽，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：何江文，北京市康达律师事务所律师。原告杨华斌、黄小花与被告安徽长安城房地产开发有限公司（以下简称长安城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄小花及两原告共同委托诉讼代理人孙可发，被告长安城公司的委托诉讼代理人何江文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨华斌、黄小花向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付原告未能取得长安城小区8栋3301室房屋所有权证书自2017年7月1日起至办证之日止的违约金暂计42,691元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月9日，原被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），原告购买被告开发的位于六安长安城8栋3301室，房屋总价款为775,460元，合同第十一条约定，出卖人在2017年3月31日前交付房屋。合同第二十条约定因出卖人原因，买受人未能在该商品房被告应在房屋交付之日起90天内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，自买受人应当完成所有权登记的权限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止按日计算向买受人支付全部房款价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部房款769,202元。被告也交付了商品房。2017年4月21日，原告按照被告指示在六安市皋翔公证处办理了房产证委托公证手续。但被告至今未能让原告取得案涉房屋证书。故被告已构成违约，应依法承担相应的违约金。经协商未果，原告维护自己的合法权益，特根据相关法律规定具状至贵法院，望判如申所请。两原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：证据一、两原告身份证复印件，证明原告诉讼主体身份；证据二、被告统一社会信用代码，证明被告主体身份；证据三、《商品房买卖合同》，证明：1、原、被告签订商品房买卖合同及相关约定的事实；证据四、税务发票收据、公证费发票、专项维修资金收据，证明原告已全额支付购房款、交清房屋契税完成了合同约定的全部义务。被告长安城公司辩称：一、本案涉案房屋不存在逾期办证的问题。原告与长安城公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》）购买长安城公司开发的长安城一期不动产。根据《合同》第九条约定，涉案房屋交付时应当符合该商品房经综合查验备案的条件。《合同》第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了约定，其中，对供水、排水这种基础设施设备，要求交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。《合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”。根据上述约定，长安城公司向原告交付房屋的前提是商品房达到《合同》第九条、第十条约定的交付条件，也就是说，长安城公司在交付涉案房屋前，该商品房不仅经过综合查验备案，而且供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。根据六安市住房和城乡建设委员会（以下简称六安市住建委）出具《商品房综合验收备案证明》（NO.069），载明涉案房屋所在楼栋交付使用时间为2017年3月31日，但综合验收资料在六安市住建委备案的时间应当是2018年1月19日。根据合同约定，长安城公司交付商品房的时间应当在六安市住建委出具《商品房综合验收备案证明》之后，即2018年1月19日之后。根据《合同》第二十条第（二）项之约定，自房屋交付之日起90日，原告应当取得涉案房屋的所有权证书。因此，原告在起诉状中主张长安城公司没有按合同约定给原告办理房产证的请求缺乏事实依据。二、政府污水管网接通建设严重滞后是导致项目无法按时进行综合验收备案的原因。2016年7月7日，长安城公司向六安市重点局提交《关于请求尽快疏通长安南路雨污水管道的报告》，表明长安城项目中36号地块一期10栋楼即将于2016年8月份交房，因长安南路雨污水管网一直未接通，导致项目室外雨污水管网无法对接排放，影响项目一期交房，长安城公司要求尽快疏通。2016年7月28日，长安城公司向六安市政府提交《关于完善查长安城小区周边市政配套的申请》，提出：长安城小区一期住宅合同交房时间为2016年10月底，但受到周边市政配套设施制约，长安城小区一期雨污水无法排放。小区雨污水排放下游管道经长安南路至规划金善路，目前金善路地面拆迁工作尚未完成，道路施工、管道铺设无法开展，小区交付后势必将面临雨污水无法排放的困境。2016年11月11日，长安城公司根据环保局的要求作出《承诺函》，内容为：“长安城小区雨污水排放下游管道经长安南路至规划金善路，目前金善路地面拆迁工作尚未完成，管道铺设无法开展，小区雨污水管线无法接通。我公司长安城小区一期住宅合同交房时间为2016年12月，为保证小区能够顺利如期交房，我公司承诺，在上述市政配套雨污水管道完成之前，长安城小区排放的雨污水由我公司负责清掏，并承担因此产生的所有费用。”2016年11月14日，六安市环境保护局向长安城公司出具《六安市环境保护局关于长安城A地块1-9、14号楼及地下车库工程竣工环境保护验收意见的函》（六环验函【2016】71号），该函提出了验收意见，其中环保局认为：该工程能够按照环评及环评批复要求建设，建成了“雨污分流式”排水管网；金善路道路工程完工后，你公司须尽快完成小区雨污管网与市政管网的接管工程。污水接管前，入住居民生活污水必须按承诺方案全部掏清，不得排入雨水管网及地表水体。2017年11月22日，六安市污水处理管理处对涉案房屋所在楼栋的污水管网进行建设项目综合查验，并出具《六安市城管局建设项目综合查验单项评定表》，查验结果为“A1#-A9#、A14#共计10幢楼已雨污分流，按照设计接入长安路污水管网……”2018年1月19日，六安市住建委出具《商品房综合验收备案证明》。综上，政府污水管网接通建设严重滞后是导致项目无法按时进行综合验收备案的原因，并非长安城公司的原因，长安城公司也多次就雨污水管网与市政管网接管问题向有关部门提出申请，有关部门也一直在进行协调。从上述长安城交涉时间节点可以看出，长安城公司是严格按照《合同》约定的办证期限积极履行义务，试图尽快解决雨污水管网的接入问题，也努力早日为原告办理涉案房屋的不动产权证书。三、即使逾期办理产权证书也非长安城公司原因所致。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（三）房屋已经竣工的材料；（六）其他必要材料。”2013年12月2日，住房城乡建设部印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）第五条规定：“工程符合下列要求方可进行竣工验收（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。”从上述两条规定可知，公安消防、环保部门出具的准许文件是工程可以竣工验收的必备条件，也是办理房屋产权证书的前提条件。本案中，由于政府雨污水管网项目建设滞后，导致建设项目综合查验迟延，进而导致六安市建委延期作出综合验收备案证明，直接影响了办理不动产权证书的期限。因此，即使涉案房屋逾期办理权属证书，也不是长安城公司原因所致。四、涉案房屋已提前交付原告使用，原告并未遭受实际经济损失。违约金的功能是以补偿为主，惩罚为辅。尽管2017年3月31日约定交房条件未成就，但长安城公司已实际向原告交付房屋，合同主要目的已经实现。长安城公司并未从“逾期办证”中获取任何经济利益，逾期领取产权证书并不影响原告的居住使用，原告不存在实际经济损失。原告也不能举证其遭受的实际损失数额，同时由于案涉项目的逾期办证并非长安城公司过错，不存在违约金补偿及惩罚的适用条件。综上，原告诉请无事实及法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告全部诉讼请求。被告长安城公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同（预售）》，证明长安城公司向原告交付房屋的前提是商品房同时达到《合同》第九条、第十条约定的交付条件，也就是说，长安城公司在交付涉案房屋前，该商品房应当供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；证据二、《关于请求尽快疏通长安南路雨污水管道的报告》；证据三、《关于完善查长安城小区周边市政配套的申请》；证据四、《承诺函》；证据五、《六安市环境保护局关于长安城A地块1-9、14号楼及地下车库工程竣工环境保护验收意见的函》（六环验函【2016】71号）；证据六、《六安市城管局建设项目综合查验单项评定表》，上述证据证明政府污水管网接通建设严重滞后是导致项目无法按时进行综合验收备案的原因，并非长安城公司的原因，长安城公司也多次就雨污水管网与市政管网接管问题向有关部门提出申请，有关部门也一直在进行协调。从上述长安城交涉时间节点可以看出，长安城公司是严格按照《合同》约定的办证期限积极履行义务，试图尽快解决雨污水管网的接入问题。证据七、《商品房综合验收备案证明》，证明涉案房屋所在楼栋综合验收资料在六安市住建委备案的时间应当是2018年1月19日，长安城公司交付商品房的时间应当在六安市住建委出具《商品房综合验收备案证明》之后，即2018年1月19日之后。被告长安城公司对两原告证据的质证意见为：对原告提交证据真实性均认可，对其中证据的证明目的持有异议。两原告对被告长安城公司证据的质证意见为：对证据二至七的证明目的持有异议。本院对原、被告提交证据认证如下：原告提交的证据均客观真实，本院对原告提交的证据效力及部分证明目的予以认定。被告提交的证据亦客观真实，可以反映迟延办证的具体原因，本院对被告提交的证据效力及证明力予以认定。根据上述对证据的分析认定，结合庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2017年4月9日，两原告与被告长安城公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，购买被告开发的六安长安城8栋3301室，房屋总价款为775460元。该合同第七条（二）3项约定“贷款付款方式：商业贷款。买受人应当于2017年4月9日前支付首期房屋价款人民币155460元，占全部房价款的20.05%，余款620000元申请贷款支付。”第十一条交付时间和手续（一）约定“出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人----”第二十条房屋登记条款约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”上述合同签订后，原告付房屋首付款155460元。并通过按揭贷款方式支付被告房屋价款620000元；被告长安城公司按约向原告交付了该商品房。另查明，2016年7月7日，长安城公司曾向六安市重点局提交《关于请求尽快疏通长安南路雨污水管道的报告》，表明长安城项目中36号地块一期10栋楼即将于2016年8月份交房，因长安南路雨污水管网一直未接通，导致项目室外雨污水管网无法对接排放，影响项目一期交房，为此要求尽快疏通。2016年7月28日，长安城公司再次向六安市政府提交《关于完善查长安城小区周边市政配套的申请》，提出长安城小区一期住宅合同交房时间为2016年10月底，但受到周边市政配套设施制约，长安城小区一期雨污水无法排放。小区雨污水排放下游管道经长安南路至规划金善路，目前金善路地面拆迁工作尚未完成，道路施工、管道铺设无法开展，小区交付后势必将面临雨污水无法排放的困境。2016年11月11日，长安城公司根据六安市环保局的要求作出《承诺函》，内容为“长安城小区雨污水排放下游管道经长安南路至规划金善路，目前金善路地面拆迁工作尚未完成，管道铺设无法开展，小区雨污水管线无法接通。我公司长安城小区一期住宅合同交房时间为2016年12月，为保证小区能够顺利如期交房，我公司承诺，在上述市政配套雨污水管道完成之前，长安城小区排放的雨污水由我公司负责清掏，并承担因此产生的所有费用。”2016年11月14日，六安市环境保护局向长安城公司出具《六安市环境保护局关于长安城A地块1-9、14号楼及地下车库工程竣工环境保护验收意见的函》，该函提出了具体验收意见。2017年11月22日，六安市污水处理管理处对涉案房屋所在楼栋的污水管网进行建设项目综合查验，并出具《六安市城管局建设项目综合查验单项评定表》，查验结果为“A1#-A9#、A14#共计10幢楼已雨污分流，按照设计接入长安路污水管网……”2018年1月19日，六安市住建委出具《商品房综合验收备案证明》。由于上述原因导致的政府污水管网接通建设严重滞后，被告长安城公司世纪景园小区一直未能按照约定为原告办理所购商品房的房屋所有权证书，在本案审理过程中被告向原告交付了所购商品房的产权证书。原告因主张迟延办证违约金未果，于2019年1月10日向本院提起诉讼。本院认为，根据本案被告举证可以充分证明，政府污水管网建设的严重滞后，进而导致长安城小区一直未能通过工程竣工环境保护验收以及取得《商品房综合验收备案证明》，系被告长安城公司未能按约及时为原告办理所购商品房产权证书的直接原因。长安城公司曾为此多次向政府部门报告反映，但仍未获得及时解决，属于不能归结于商品房出卖人的不可抗力。根据原、被告《商品房买卖合同》第二十条（二）项的约定，商品房出卖方承担迟延办证违约金的前提条件亦是“因出卖人的原因”。综上，本案虽原告客观上未能在合同约定期限内取得房屋权属证书，但系由于不能克服避免的不可抗力所致；根据被告长安城公司举证，其一直尽力及早解决业主办证问题，对迟延办证的后果依法依约不应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，判决如下：驳回原告杨华斌、黄小花的诉讼请求。案件受理费920元，减半收取460元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  徐爱军二〇一九年六月二十七日书记员  王 琦附：相关法条《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不可克服的客观情况。