成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初5172号 原告：常颖，女，1967年1月28日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：刘朋，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都星慧置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道益州大道南段188号。 法定代表人：张光华，董事长。 委托诉讼代理人：杨庐松，四川量力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽珍，四川量力律师事务所律师。 被告：龙华银，曾用名龙如学，男，1954年9月27日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：张春山，四川顺道律师事务所律师。 被告：王晓杰，女，1964年5月1日出生，汉族，住哈尔滨市阿城区。 原告常颖与被告成都星慧置业有限公司（以下简称“星慧公司”）、龙华银、王晓杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常颖及其委托诉讼代理人刘朋，被告成都星慧置业有限公司的委托诉讼代理人杨庐松、刘丽珍，被告龙华银及其委托诉讼代理人张春山，被告王晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常颖向本院提出诉讼请求：1、判令星慧公司为常颖办理位于成都市双流区房屋备案、过户相关手续；2、判令龙华银、王晓杰对第一项诉讼请求承担连带责任；3、判令星慧公司、龙华银、王晓杰承担本案全部诉讼费用。事实与理由：龙华银系四川御龙阁装饰工程有限公司（以下简称“御龙阁公司”）的实际控制人。星慧公司尚欠御龙阁公司工程款项，于是星慧公司、龙华银、四川御龙阁装饰工程有限公司于2015年签订《抵款协议》，约定龙华银购买星慧公司开发的位于成都市双流区的案涉房屋，房屋总价为2165384元，御龙阁公司同意用应收星慧公司的工程款2165384元抵龙华银的购房款。2015年4月28日，星慧公司与龙华银签订《商品房买卖合同》。2015年11月18日，龙华银将案涉房屋转售给王晓杰，房屋总价为2130000元，同日，星慧公司、王晓杰、御龙阁公司签订了新的《抵款协议》，约定王晓杰购买星慧公司开发的案涉房屋，房屋总价为2165384元，御龙阁公司同意用应收星慧公司的工程款2165384元抵王晓杰的购房款。星慧公司将与龙华银签订的旧的《商品房买卖合同》作废，星慧公司与王晓杰签订了新的《商品房买卖合同》，同时还向王晓杰出具了购房款收据，办理了网签手续。上述合同签订后，王晓杰仅向龙华银支付购房款400000元，剩余购房款一直未能支付。因王晓杰未按合同约定向龙华银支付剩余购房款，龙华银以御龙阁公司作为原告，将王晓杰作为被告，星慧公司作为第三人诉至法院，要求王晓杰支付剩余购房款。王晓杰经济出现问题无力支付剩余购房款，为解决剩余购房款的支付问题，王晓杰将案涉房屋转售给常颖。常颖、王晓杰、龙华银与星慧公司的工作人员就常颖购买案涉房屋一事进行了协商，因案涉房屋尚未办理房屋权属证书，按照星慧公司、龙华银、王晓杰之前的交易模式，星慧公司与龙华银先解除旧的商品房买卖合同，然后星慧公司与常颖签订新的商品房买卖合同。整个协商过程星慧公司有工作人员参与，并口头同意解除旧的商品房买卖合同后，与常颖签订新的商品房买卖合同，并给常颖办理备案手续。最后，常颖与龙华银、王晓杰在星慧公司售楼处，在星慧公司工作人员的主持之下签订了《房屋买卖协议》，约定王晓杰将案涉房屋转售给常颖，房屋总价为3150000元。龙华银将该房屋卖给王晓杰时，龙华银、王晓杰及星慧公司签订过三方协议即旧的三方协议，因此，王晓杰、龙华银与星慧公司解除旧的三方协议，并协助常颖与星慧公司签订新的三方协议。龙华银、王晓杰、常颖共同前往星慧公司解除旧的三方协议，王晓杰交还星慧公司开出的商品房买卖合同原件、购房款收据原件。龙华银配合常颖到售楼处办理备案手续。龙华银撤销对王晓杰的诉讼案。《房屋买卖协议》签订后，常颖按照合同约定向王晓杰转款900000元，向龙华银转款2250000元，支付了全部购房款3150000元。王晓杰将原《商品房买卖合同》原件交给了星慧公司。王晓杰与星慧公司工作人员一同前去办理了网签撤销手续。之后常颖、龙华银要求星慧公司与其签订新的三方协议、商品房买卖合同并办理房屋备案手续时，星慧公司拒绝，并表示案涉房屋已经被收回，也不再欠龙华银的钱了。于是常颖找来王晓杰、龙华银多次与星慧公司进行沟通，星慧公司均拒绝。常颖认为，常颖与龙华银、王晓杰签订的《房屋买卖协议》系真实意思表示，且不违反法律法规，应当有效。星慧公司参与了整个购房事宜的协商且星慧公司曾表示同意按照之前的交易模式处理，故星慧公司应当为常颖办理案涉房屋备案、过户手续。王晓杰已向星慧公司支付完毕全部购房款，虽然案涉房屋权属尚未登记在王晓杰名下，但王晓杰有权将对星慧公司的相关债权转让给常颖，常颖受让权利后，有权直接向星慧公司主张办理房屋备案、过户手续。同时根据合同约定，龙华银、王晓杰有义务协助常颖办理案涉房屋的备案、过户事宜。 星慧公司辩称，一、星慧公司与常颖之间未建立商品房买卖合同关系，双方从未签订过任何商品房买卖合同，星慧公司从未向常颖出售过任何商品房。二、常颖与星慧公司之间无债权债务关系，星慧公司并不是本案的适格被告。三、案涉房屋原系龙华银向星慧公司购买，购房款2165384元是御龙阁公司以其应收星慧公司的工程款代龙华银支付，后龙华银将案涉房屋转让给王晓杰，龙华银向星慧公司提出申请，星慧公司同意龙华银将案涉房屋转让给王晓杰，于是星慧公司、王晓杰、御龙阁公司三方签订了《抵款协议》，约定由星慧公司欠御龙阁公司的工程款2165384元来冲抵王晓杰应支付的购房款。星慧公司与龙华银解除旧的《商品房买卖合同》，与王晓杰就案涉房屋签订了新的《商品房买卖合同》，并向王晓杰出具了购房款收据。王晓杰于2017年9月27日向星慧公司提出退房，同日，王晓杰与星慧公司签订了《合同解除协议》，解除了星慧公司与王晓杰之间签订的《商品房买卖合同》，王晓杰向星慧公司退还了其私自更换的房屋钥匙，并配合办理撤销网签手续。同日，星慧公司、王晓杰、御龙阁公司还签订了一份《工程抵款协议解除说明》，将星慧公司、王晓杰、御龙阁公司之前签订《抵款协议》作废，原协议中三方所有的权利义务终止，因为购房款本系工程款抵款，故星慧公司无须向王晓杰退还购房款。综上，请求驳回常颖对星慧公司提出的诉讼请求。 龙华银辩称，一、事情经过如下：龙华银系御龙阁公司的实际控制人。因星慧公司欠御龙阁公司工程款项，星慧公司以案涉房屋抵债，由龙华银自行找买家变现。故星慧公司、龙华银、御龙阁公司于2015年签订一份《抵款协议》，约定龙华银购买案涉房屋，房屋总价为2165384元，御龙阁公司同意用应收星慧公司工程款2165384元抵龙华银的购房款。星慧公司与龙华银于2015年11月18日就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》。同日，御龙阁公司向星慧公司出具了收据，确认收到工程款2165384元。后龙华银将案涉房屋转售给王晓杰，房屋价款为2130000元，在与星慧公司沟通后，按照星慧公司的要求，御龙阁公司、龙华银与星慧公司解除原三方抵款协议，还解除了龙华银与星慧公司签订的《商品房买卖合同》，撤销了原网签手续，签署上述解除合同的目的是为了将案涉房屋转售给王晓杰。在此之后，王晓杰、御龙阁公司、星慧公司签订了新的三方《抵款协议》，约定王晓杰购买案涉房屋，房屋总价为2165384元，御龙阁公司同意用应收星慧公司工程款2165384元抵王晓杰的购房款。星慧公司与王晓杰签订了新的《商品房买卖合同》，办理了新的网签手续。合同签订后，王晓杰仅支付给龙华银400000元。因王晓杰未按约定支付龙华银购房款，龙华银以御龙阁公司作为原告，将王晓杰作为被告，星慧公司作为第三人，于2017年2月21日诉至双流法院，要求王晓杰支付剩余购房款。诉讼过程中，龙华银、星慧公司、王晓杰在法官主持下多次协商解决方案。王晓杰本人没有能力支付余下款项，于是王晓杰找到一个买家即常颖来购买案涉房屋，此时案涉房屋价格相比2015年已经大幅上涨，最终王晓杰将案涉房屋以3150000元转售给常颖。因王晓杰尚欠龙华银购房款及利息等，经协商一致，由常颖将应支付给王晓杰的购房款3150000元中的2250000元直接支付给龙华银。在协商过程中，星慧公司的相关负责人全程参与，并表示星慧公司愿意协助龙华银、王晓杰、常颖办理好购房事宜，为避免星慧公司因一房多卖产生法律责任，星慧公司要求按照当初龙华银将案涉房屋转售给王晓杰的交易方式进行办理，即星慧公司收回旧的《抵款协议》及《商品房买卖合同》等原件，然后御龙阁公司、星慧公司、王晓杰签订合同解除旧的《抵款协议》，王晓杰与星慧公司签订合同解除旧的《商品房买卖合同》，再由常颖、星慧公司、御龙阁公司签订新的《抵款协议》，星慧公司与常颖签订新的《商品房买卖合同》。2017年9月27日，常颖、龙华银、王晓杰在星慧公司售楼处签订了《房屋买卖协议》，同日，御龙阁公司、王晓杰按照星慧公司的要求与其签订了《工程抵款协议解除说明》，解除了旧的《抵款协议》并将原件退还给星慧公司。王晓杰与星慧公司签订了《合同解除协议》，解除旧的《商品房买卖合同》并将原件退还给星慧公司。在此之后，御龙阁公司、星慧公司向法院申请撤回起诉。龙华银、御龙阁公司、王晓杰与星慧公司签订前述一系列解除合同是按照双方的以往交易模式，目的是为了将案涉房屋出售给常颖。但当星慧公司收回了《抵款协议》、《商品房买卖合同》等原件并签订了一系列解除合同的文件后，星慧公司眼见目前房价较2015年抵工程款时有大幅上涨，故丧失诚信，利用尚未签订新的《抵款协议》、《商品房买卖合同》的机会，拒绝按照以往的交易模式签订新的合同，企图收回案涉房屋。二、龙华银愿意积极配合常颖向星慧公司主张办理备案、过户手续，但具体办理备案、过户手续应该是开发商星慧公司的义务，龙华银不应当承担连带责任。本案系星慧公司违背诚信不给常颖办理房屋权属引起的，故诉讼费用不应由龙华银承担。 王晓杰辩称，龙华银、常颖的陈述均属实。2015年龙华银将案涉房屋转售给王晓杰，王晓杰与星慧公司签订《商品房买卖合同》时，星慧公司已向王晓杰交房。案涉房屋的钥匙仍在王晓杰处。王晓杰与龙华银建立房屋买卖关系后，王晓杰向龙华银支付了购房款400000元，后因王晓杰经济出了问题，无力支付余下购房款，加上龙华银起诉至法院要求王晓杰支付余下购房款，在此情况下，王晓杰找了一个买主即常颖，常颖愿意购买案涉房屋，龙华银、星慧公司也同意由常颖购买。2017年9月27日，常颖、龙华银、王晓杰一起前往星慧公司并最终签订了《房屋买卖协议》。然后王晓杰按照星慧公司的要求申请了退房，还签订了一系列解除原有合同的手续，并将《商品房买卖合同》原件退还给星慧公司，但是王晓杰并不是真的退房，王晓杰配合星慧公司出具上述手续的目的是为了将案涉房屋出售给常颖，让常颖与星慧公司重新签订新的《商品房买卖合同》，由星慧公司为常颖办理备案、过户手续。后因星慧公司迟迟没有办理，王晓杰又发函要求星慧公司为常颖办理相关购房手续。 本院经审理后认定事实如下：龙华银系御龙阁公司的实际控制人。因星慧公司欠御龙阁公司工程款项，2015年，星慧公司（甲方）、龙华银（乙方）、御龙阁公司（丙方）签订一份《抵款协议》，约定甲乙丙三方就乙方购买甲方位于成都市天府新区欧香小镇57-＃房屋，应付甲方购房款2165384元，甲、乙、丙三方经友好协商达成如下协议：一、乙方购买甲方位于成都市天府新区欧香小镇57-＃房屋，价值2165384元。二、丙方同意用应收甲方工程款2165384元抵乙方的房屋购房款。三、乙、丙双方的其他业务往来与甲方无关。本协议一式三份甲、乙、丙各一份，若有争议请向甲方所在当地法院提起诉讼。 2015年4月28日，龙华银（买受人）与星慧公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定，龙华银购买星慧公司开发的位于房屋，总价款为2165384元。合同同时约定，出卖人以出让方式取得位于的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为2005-××号，商品房预售许可证号为13124。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。 上述合同签订后，龙华银将案涉房屋转售给王晓杰。2015年11月18日王晓杰、御龙阁公司、星慧公司签订了新的《抵款协议》，星慧公司将其与龙华银签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》作废，与王晓杰签订了新的《四川省商品房买卖合同（预售）》。 2015年11月18日，龙华银（甲方）、王晓杰（乙方）签订一份《售让协议》，甲方用于工程款抵押房屋售让于乙方，经双方共同协商达成如下协议：1、房屋地址为欧香小镇四期57号楼房，建筑面积287.95平方米。2、房屋总价为2165384元（不包含其他费用）。3、付款方式为三次付款，第一次首付款400000元，第二次在2015年年底前付款600000元，第三次在2016年4月15日前全部付清余款1130000元。4、违约责任：甲方违约不售此房，违约金500000元，乙方签此协议后不购房，首付款不退还。5、乙方支付首付款后，甲方配合乙方两个工作日办完购房一切手续，否则甲方退还首付款。 2015年11月18日，星慧公司（甲方）、王晓杰（乙方）、御龙阁公司（丙方）签订一份《抵款协议》，约定甲乙丙三方就乙方购买甲方位于成都市天府新区欧香小镇57-＃房屋，应付甲方购房款2165384.00元，甲、乙、丙三方经友好协商达成如下协议：一、乙方购买甲方位于成都市天府新区欧香小镇57-＃房屋，价值2165384元。二、丙方同意用应收甲方工程款2165384元抵乙方的房屋购房款。三、乙、丙双方的其他业务往来与甲方无关。四、经三方协商一致，乙方所购买57-＃房屋暂不备案，备案时间另行通知。本协议一式三份甲、乙、丙各一份，若有争议请向甲方所在当地法院提起诉讼。 2015年11月18日，王晓杰（买受人）与星慧公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定，王晓杰购买星慧公司开发的位于房屋，总价款为2165384元。合同同时约定，出卖人以出让方式取得位于的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为2005-××号，商品房预售许可证号为13124。出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。 2015年11月18日，星慧公司向王晓杰出具了一份收款收据，载明收到王晓杰欧香小镇57#购房定金20000元、购房款1965384元，共计2165384元。 上述合同签订后，王晓杰向龙华银支付购房款400000元，后王晓杰无力支付剩余购房款。御龙阁公司作为原告,将王晓杰作为被告，星慧公司作为第三人，于2017年2月21日诉至本院（案号为（2017）川0116民初1685号），要求王晓杰支付剩余购房款。第三人星慧公司也在该案中提出独立诉讼请求。后御龙阁公司、星慧公司申请撤诉。 2017年9月27日，常颖（甲方）、王晓杰（乙方）、龙华银（丙方）签订一份《房屋买卖协议》，约定：鉴于：1、丙方从星慧公司购买了成都市天府新区欧香小镇57-号房屋，并将该房屋以2130000元价格转卖给乙方；2、乙方已经支付给丙方400000元购房款，剩余购房款尚未支付给丙方；3、为解决上述情况，乙方将上述房屋以3150000元的价格转售给甲方，经三方协商一致，就买卖成都市天府新区欧香小镇57-号房屋自愿达成房屋买卖协议，如下：一、该房屋由乙方转卖给甲方，售价为3150000元；二、因乙方尚欠丙方购房款1730000元，并考虑房屋价格上涨及利息，乙方须支付丙方2250000元（2250000元，不含已支付的400000元），乙方同意此款项由甲方的购房款中支付，由甲方直接转账给丙方。甲方购房款中的其余900000元，由甲方转账给乙方。三、丙方将该房屋卖给乙方时，乙方、丙方及星慧公司签订过三方协议（以下简称“旧三方协议”），因此，乙方、丙方与星慧公司解除“旧三方协议”，并协助甲方与丙方及星慧公司重新签订三方协议（以下简称“新三方协议”），售房合同上的价格仍为2130000元。三方一致同意，此第三项约定仅为了三方办理房屋买卖过户手续，三方的交易价格及支付方式等以本协议其他条款约定为准。四、“新三方协议”签订后的十五个工作日内，甲方将上述钱款分别转账给乙方、丙方。若甲方未能在约定时间内将上述钱款转账给乙方、丙方，则此协议中止。五、此协议的履行流程如下：1、甲乙丙三方签订本协议；2、签订本协议后，甲乙丙三方共同前往星慧公司的售楼处，解除“旧三方协议”，乙方交还星慧公司开出的发票原件、乙方与星慧公司签订的房屋买卖合同原件；3、签订“新三方协议”，全部合同及票据暂时交由丙方保管；4、甲方在“新三方协议”签订后的十五个工作日内，分别转账给乙方、丙方；5、乙方、丙方在收到钱款后，签写相应金额的收据，丙方须配合甲方到售楼处办理备案登记，并将属于甲方的合同、票据等归还甲方；6、丙方撤销对乙方的诉讼案。六、此协议一式三份，甲乙丙方各持一份，具有同等法律效力，自三方签字之日起生效。 上述《房屋买卖协议》签订后，常颖于2017年9月28日向王晓杰指定账户转款400000元，其余500000元现金支付给王晓杰，王晓杰认可其已收到常颖支付的900000元。常颖于2017年10月1日向龙华银转款1250000元，常颖于2017年10月16日向龙华银转款1000000元。龙华银、御龙阁公司于2017年10月16日向常颖出具一份《收据》，载明今收到常颖购欧香小镇57栋号房款2250000元，经收人龙华银。 2017年9月27日，星慧公司（甲方）、王晓杰（乙方）、御龙阁公司（丙方）签订一份《工程抵款协议解除说明》，约定甲乙丙三方就乙方购买甲方位于成都市天府新区欧香小镇57-＃房屋一事，因乙方个人原因退房，原三方工程抵款协议予以作废，相关购房合同终止履行，原三方工程抵款协议予以作废，相关购房合同终止履行，原三方工程抵款协议中规定的三方所有的权利义务终止，甲乙丙三方互不追究责任。 2017年9月27日，王晓杰填写了欧香小镇客户退房申请单并提交给星慧公司。星慧公司（甲方）与王晓杰（乙方）签订一份《合同解除协议》，约定：乙方于2015年11月18日签订《商品房买卖合同》（编号：ＯＵ2-57-，下称“购房合同”），购买甲方开发的位于房屋，现乙方因自身原因自愿解除上述购房合同。经双方协商一致，就该购房合同的解除和终止事宜，达成协议，以资双方共同遵照执行。一、甲方同意与乙方解除上述合同。乙方在本协议签订时退回购房合同、付款收据原件等全部相关购房资料，向甲方办理合同解除等相关手续，并退回私自更换的房屋大门钥匙，且无条件配合甲方向房管局申请解除该房屋的网签拟定合同。二、乙方与甲方和御龙阁公司签订的三方工程抵款协议予以作废，因乙方支付的房款为工程抵款，故甲方无须向乙方退回房款。三、甲、乙双方自愿协商解除购房合同，双方同意任何一方无须向对方支付违约金或赔偿金。四、截止本协议签订之日起，上述购房合同终止履行，合同规定的双方所有的权利义务终止，甲乙双方互不追究责任及损失。五、乙方与其他任何一方关于上述房屋的一切争议（包括但不限于房款）均与甲方无关。六、本协议经甲、乙双方当事人签字或盖章后生效。七、本协议壹式贰份，双方各执壹份，具有同等法律效力。此外，王晓杰还向星慧公司出具了一份《遗失购房收据承诺》，载明“本人王晓杰以第三方工程抵款形式购买欧香小镇57-号房屋，现因个人原因已与开发商星慧公司解除原购房合同，抵款协议也已作废，该抵款为未付款，所以需退还原收据，但本人已遗失收据，特声明：2015年11月18日开具的编号为ＮＯ.0001097收据，金额为2165384元，内容为欧香小镇57-购房定金200000元和购房款1965384元。遗失收据的一切后果及法律责任由我本人全部承担，与开发商星慧公司无关”。 另外，位于成都市天府新区的案涉房屋从未在房屋产权登记管理部门办理备案手续。 认定上述事实的证据有：当事人的身份信息，《抵款协议》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《售让协议》、收款收据、《房屋买卖协议》、银行转账记录、《工程抵款协议解除说明》、《合同解除协议》、庭审笔录以及双方的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实及本案纠纷发生发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，在本案的审查中，围绕双方当事人的诉请及抗辩主张，确定争议焦点为：第一，本案涉及以房抵债在龙华银、王晓杰未取得房屋权属证书的情况下，其转让房屋的效力；第二，星慧公司与王晓杰签订的《合同解除协议》以及星慧公司、王晓杰、御龙阁公司三方签订的《工程抵款协议解除说明》效力的问题。 关于本案涉及以房抵债在龙华银、王晓杰未取得房屋权属证书的情况下，其转让房屋的效力。根据本案查明的事实，本案原系星慧公司欠御龙阁公司工程款项，龙华银系御龙阁公司的实际控制人，2015年，星慧公司、龙华银、御龙阁公司签订《抵款协议》，将案涉房屋用于向御龙阁公司抵付工程款2165384元。属于以房抵债。2015年4月28日，星慧公司与龙华银签订关于案涉房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》，房屋总价为2165384元。2015年11月18日，龙华银将案涉房屋转售给王晓杰，星慧公司、王晓杰、御龙阁公司签订新的《抵款协议》，约定由王晓杰购买案涉房屋，御龙阁公司应收工程款2165384元用以抵扣房款。同日，星慧公司将其与龙华银于2015年4月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》作废后，星慧公司与王晓杰签订新的关于案涉房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》。上述合同签订后，王晓杰向龙华银支付购房款400000元，王晓杰无力支付剩余款项，王晓杰将案涉房屋以3150000元转售给常颖，常颖、王晓杰、龙华银于2017年9月27日签订一份《房屋买卖协议》。另外，案涉房屋从未在房屋产权登记管理部门办理备案手续。本案星慧公司欠御龙阁公司工程款，星慧公司以其开发的房产抵顶债务，系债务清偿期届满之后的以物抵债。星慧公司先后分别与龙华银、王晓杰签订了商品房买卖合同，但均未进行房屋权属变更登记。债务届满以后的以物抵债，目的是为了清偿债务。本案星慧公司与御龙阁公司的基础法律关系为以物抵债，龙华银、王晓杰转让没有办理权属登记的房屋，实属以物抵债债权合同的转让，债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一。龙华银将案涉房屋转让给王晓杰，星慧公司与王晓杰签订了商品房买卖合同，向王晓杰出具了购房款收据。虽然星慧公司没有直接收取王晓杰的房款，但是通过债权转让方式实现了债的清偿。常颖、王晓杰、龙华银三方于2017年9月27日签订《房屋买卖协议》意思表示真实，内容不违反法律强制性规定。因此，王晓杰再次转让房屋的行为应认定有效。 关于星慧公司与王晓杰签订的《合同解除协议》以及星慧公司、王晓杰、御龙阁公司三方签订的《工程抵款协议解除说明》效力的问题，本案中，王晓杰、龙华银陈述其与星慧公司签订《合同解除协议》、《工程抵款协议解除说明》只是为了协助常颖与星慧公司接下来签订新的《商品房买卖合同》以及新的《抵款协议》，该合同不是真实的解除合同，不是双方真实意思表示。常颖、王晓杰、龙华银三方于2017年9月27日签订《房屋买卖协议》才是三方的意思表示真实。星慧公司则不认可，认为《合同解除协议》、《工程抵款协议解除说明》均系各方真实意思表示，应为合法有效。对此，本院认为应当结合双方当事人提交的证据，查明合同签订时双方当事人的真实意思表示。行为人表现于外部的意志与其内心的真实意志一致，即行为人追求的民事后果应为其真正希望出现的后果称为意思表示真实。行为人故意使意思表示与其内心不符，称为虚假的意思表示。民事主体实施民事法律行为须意思表示真实。本案中王晓杰、龙华银主张并非真的退房，星慧公司主张双方合同关系已解除，即各方当事人对上述两份合同的表意是否真实存在争议。本院认为，《房屋买卖协议》、《合同解除协议》、《工程抵款协议解除说明》均系同一天签订，虽然龙华银、王晓杰为本案当事人，其证言的证明效力相对较弱，但其关于解除合同目的是为了协助常颖与星慧公司接下来签订新的合同的陈述能较为合理解释上述行为的异常性，另外从常识判断和内心认知看，在2015年至2017年间该地区的房屋价格呈持续攀升状态，星慧公司对双方因何解除合同、以及解除合同后工程款、购房款如何处理等情节，均未能作出合理的解释和说明。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”结合上述分析，难以认定双方在签订《合同解除协议》以及《工程抵款协议解除说明》时意思表示真实，本案王晓杰、龙华银、星慧公司通过签订解除原有的合同来协助常颖与星慧公司签订新的合同的事实具有高度可能性，应当认定该事实存在。故《合同解除协议》以及《工程抵款协议解除说明》合同无效。 常颖、王晓杰、龙华银三方于2017年9月27日签订《房屋买卖协议》意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，合法有效。本案中，常颖已支付了全部购房款，王晓杰应协助常颖取得房屋权属证书，现因案涉房屋尚未办理房屋权属证书，王晓杰对星慧公司的买方主要义务已经履行完毕，故星慧公司也应协助常颖办理房屋权属证书。常颖的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、王晓杰、成都星慧置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助常颖到不动产权登记部门办理成都市天府新区房屋的不动产权证书，将该房屋过户登记至常颖名下； 二、驳回常颖的其他诉讼请求。 案件受理费32000元，诉讼保全费5000元，合计37000元，由王晓杰负担18500元，成都星慧置业有限公司负担18500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  梁 宪 人民陪审员  孙素香 人民陪审员  范董萍 二〇一九年六月二十日 法官 助理  杨纯斌 书 记 员  聂 华