河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1326民初988号原告：孙超，男，1966年8月10日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：周飞、邹建军，河南赏春律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：王飞，男，1980年11月4日出生，汉族，住淅川县。委托诉讼代理人：张云峰，河南框正律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告孙超诉被告王飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙超特别授权委托诉讼代理人周飞、邹建军，被告王飞及其特别授权委托诉讼代理人张云峰均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告王飞腾出租赁原告的房屋，将承租房屋交还给原告；3、请求判令被告王飞按每日137元支付自2018年12月16日至房屋腾清之日止的房屋占用使用费；4、请求判令被告王飞向原告孙超支付违约金10000元；5、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年6月19日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告王飞承租原告孙超位于淅川县××与××及东环路××山水××城小区财富广场××号××、××层商铺，租赁期限5年，自2015年12月16日至2020年12月15日止，年租金为71234.2元，租金每半年支付一次。被告实际支付房租的起算点从2016年6月16日开始，每次租期开始之前30天支付该半年房租。2017年年底，原、被告经协商后口头约定房租降为每年5万元，由合同约定的每半年支付一次改为每年一次性支付。2018年12月，被告未按照约定预付自2018年12月16日至2019年12月15日的租金，经原告多次催促，被告找各种理由推脱。2019年3月5日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，通知被告解除租赁合同，要求被告在限期内腾清房屋并支付占用期间费用，被告一直未支付。为维护原告合法权益，现诉至法院。被告王飞辩称：1、付款时间尽管有口头约定，但后来改为口头约定，并未约定具体时间，我方没有违约；2、该商铺租金过高，有失公平，后多次找原告协商下调房租且原告在2018年12月份至2019年3月份期间多次上门影响正常经营，故原告违约在先，我方不应当支付违约金，不应支付房屋占用费；3、我方对租赁房屋进行了装修，花费巨大，装修费用原告应负担一部分；4、原告要求解除合同对我方造成巨大经济损失，原告若赔偿我方损失并给予合理腾清房屋期限，我方同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、2016年5月19日商品房买卖合同一份，证明原告孙超对淅川县××与××及东环路××山水××城小区财富广场××号××、××层商铺具有所有权；2、2016年6月15日房屋租赁合同一份，证明被告王飞承租原告所有房屋，约定年租金71234.2元，租赁期限5年，自2015年12月16日起至2020年12月15日止，付款方式为在每次租期开始前30天提前支付租金，拖欠租金达10日，原告有权封闭租赁铺位、提前解约并要求被告每日按年租金千分之五支付违约金；3、2018年1月11日、1月26日、1月30日转账凭证各一份，证明原、被告双方协商房租降至每年5万元，被告王飞向原告支付2018年房租5万元；4、通知书一份、照片六张、视频资料一份，证明2019年3月5日原告到租赁店铺向被告发出通知，要求被告于2019年3月15日前腾清房屋并交清拖欠租金。被告王飞就其辩解主张，向本院提交以下证据：1、淅川县人民路与新建路及东环路交汇的山水宜城小区财富广场A-38号1、2层商铺租赁合同一份，证明原告房租比附近商铺年租金（第一至第三年为4万元、第四、五年4.32万元）高；2、视频光盘一份，证明原告多次上门吵闹等影响正常生产经营，对被告造成经济损失。经庭审质证，原、被告双方各方提交的证据真实性均无异议。本院认为原告提交的证据来源合法、客观真实，与本案的待证事实有关联，被告对上述证据均未提出有效异议，可作为本案的定案依据，本院予以认可；被告提交的视频光盘内容与原告提交的照片及视频资料内容一致，未显示原告有吵闹等过激行为影响被告正常生产经营，但能够证实原告向被告索要租金并通知被告在限期内腾清房屋，与原告提交证据相互印证，可作为本案的定案依据，本院予以认可；对于被告王飞提交的附近商铺的房屋租赁合同，与本案不具关联性，不能作为认定本案事实的依据，本院不予认可。根据上述有效证据，结合法庭调查，本院可确认如下事实：2016年6月15日，原告孙超与被告王飞签订房屋租赁合同一份。合同约定，被告王飞作为承租方（乙方）承租原告孙超（甲方）所有的位于淅川县××与××及东环路××山水××城小区财富广场××号××、××层商铺，房屋租赁期为5年，自2015年12月16日至2020年12月15日止。该房屋“年租金为71234.2元……。付款方式：半年；付款时间：……乙方应在每次租期开始之前30天提前支付于甲方。……合同履约保证金额为1万元；……六、违约和违约责任……2、乙方的违约认定及其相关责任：……（2）乙方拖欠租金达10日，甲方可选择或全部执行下列规定：A、没收定金，并提前解约；B、告知乙方及时纠正并按逾期天数，由乙方向甲方支付违约金，每日为年租金的千分之五；C、封闭乙方租赁铺位；……七、本合同的提前解约和续约……（2）由乙方的违约致使另一方合同无法实现，该另一方可以在追究对方违约金的同时，提前解除本合同；乙方中途不执行或解除本合同的，甲方没收其保证金作为租金补偿。……九、争议的解决方法……2、在合同履行中，若争议发生，甲、乙双方应本着平等互让的宗旨协商解决，若甲乙双方无法通过协商解决，任何一方可以选择合同签署当地通过诉讼解决。……”被告实际支付租金起算日期为2016年6月16日，2017年年底，经原、被告双方协商，口头约定年租金降至5万元，被告分别于2018年1月11日、1月26日、1月31日共计向原告支付租金5万元，2018年12月份，被告王飞未向原告支付2019年度租金。经原告多次催要无果，2019年3月5日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，通知被告解除租赁合同并要求被告于2019年3月15日前腾清房屋并交清占用期间房租，被告至今未付，并仍在租用原告提供的房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告之间签订的房屋租赁合同及补充的口头约定，是双方在平等自愿、公平协商的基础上达成的合意，并不违背法律和行政法规的规定，具有法律效力，原被告均应恪守合同约定义务。被告王飞应当按照约定支付房租，被告王飞未及时支付租金，且经原告多次催要后仍旧未支付，其欠租行为构成合同约定之解约事由，故原告请求解除合同合法有据，本院依法予以支持。根据原被告双方约定，房屋年租金为5万元，每日约为137元，原告请求被告按每日137元支付自2018年12月16日至房屋腾清之日止的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。在原被告签订的合同中，对拖欠租金及相应的违约责任作出明确约定，系对逾期缴纳房租的惩罚措施，系合同违约责任，原告据此要求被告王飞支付违约金、腾出租赁房屋、将租赁房屋交还原告符合法律及合同的约定，本院予以支持。根据合同约定，“乙方拖欠租金达10日，甲方可选择或全部执行下列规定：……B、告知乙方及时纠正并按逾期天数，由乙方向甲方支付违约金，每日为年租金的千分之五”，原告要求被告支付违约金1万元，且余下部分予以放弃，符合法律规定且在合同约定的范围内，本院予以支持。被告辩称付款时间尽管合同有约定，但后改为口头约定，并未约定具体时间，故没有违约，本院认为，被告未就上述主张提交证据，根据合同约定，被告王飞应当在租期开始前30天支付租金，即便是后来双方未口头约定具体支付租金期限，但在原告多次催要后截至目前被告仍未向原告支付租金，应当认定其存在违约行为，故被告该部分辩解不能成立，本院不予支持；被告辩称租金过高，显失公平，且原告上门影响其正常生产经营，故原告违约在先，其不应当支付违约金，不应支付房屋占用费，本院认为，房屋租赁合同应尊重双方真实意思，且被告提交的证据证实附近商铺年租金为4万元，与原、被告口头协商下调至5万元的房租相当，原告在被告未支付租金的情况下上门向被告索要租金行为亦无明显不当，且被告未提交有效证据证明原告具有影响其正常生产经营的行为，故被告该部分辩解本院不予支持；被告辩称其对租赁房屋装修花费巨大，装修费用原告应负担一部分，另原告应对其解除合同造成的损失进行赔偿，本院认为，被告上述主张原、被告双方在合同中并未约定且原告未表示加以利用，被告的主张于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：（2017）解除原告孙超与被告王飞于2016年6月15日签订的《租赁合同》。（2017）被告王飞于本判决生效之日起十五日内将位于淅川县人民路与新建路及东环路交汇的山水宜城小区财富广场B-02号1、2层商铺腾清并交于原告孙超。（2017）被告王飞于本判决生效之日起十日内支付原告孙超自2018年12月16日起至腾清房屋之日止的房屋占有使用费(按照年租金5万元计算，每天为137元);（2017）被告王飞于本判决生效之日起十日内支付原告孙超违约金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，减半收取247.5元，由被告王飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本九份，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇一九年六月六日书记员  张 梦