广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初21846号原告深圳市新国业百货有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处宝安路****，统一社会信用代码914403006853741948。法定代表人麦伟荣。委托代理人齐向前，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被告张顺利，男，汉族，1982年3月8日生，户籍地址安徽省宿州市砀山县，委托代理人姚仕忠，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人胡玄欣，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人齐向前，被告张顺利及其委托代理人姚仕忠、胡玄欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2014年12月12日签订《合作经营合同》，原告将自有物业深圳市光明新区××办事处××路××楼××号商铺以“提供合作条件”方式给被告作为经营之用，场地面积1258平方米。双方约定，合同期限自2014年12月1日至2018年11月30日，原告以固定“利润分成”方式收取场地使用费，其中2016年12月1日至合同期满，收取标准为74800元/月，双方对场地交付及装修、双方其他权利义务、违约责任等作了具体约定。原告依约履行了自己的义务，将出租房屋交付给被告。但被告自2018年5月起，开始以种种借口拖延支付租金并拖欠管理费、水电费等费用，原告多方催缴无果。故原告诉至法院，请求判令：1、请求判令依法解除双方于2014年12月12日签订的合作经营合同；2、判令被告支付所拖欠租金374000元（2018年5月-9月）、水电费8566元（2018年5月-7月），合计382566元，上述租金暂计至2018年9月30日，以后还应计算至合同解除且被告实际交还承租房屋之日止；3、判令被告支付违约金100656.6元（按照合同约定标准30%计算，暂计至2018年9月30日，以后还应按照判决书确定的全部欠款金额计算至还清之日止）；4、判令被告承担原告本案合理律师费支出30000元；5、本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、本案原告未提供证据证明涉案商铺已经经过合法审批手续建造，也没有提交相应的证据证明享有涉案商铺的所有权或者使用权，所以本案的合作经营合同效力本身存疑。2、即使合同合法有效，原被告之间也仅属于合作经营关系，而不是租赁关系，原告对于涉案商铺既可以用于出租，也可以自用，甚至可以闲置，也可以作为出资用于与被告的合作经营，都是原告自由行使使用权的表现形式，法律并没有禁止以场地作为出资，也没有规定在合作中约定固定分红，因此原被告关于原告以涉案商铺作为出资与被告展开合作便享受固定分红的合同约定合法有效，应受法律保护。3、合同明确约定被告逾期支付利润分成超过15天的，就按照被告擅自终止合同处理。原被告双方对逾期付款所导致的合同终止情形的约定是确定性的约定，而不是选择性的约定，被告自2018年5月20日起就逾期付款超过15天，故本案的合作经营合同在2018年5月20日时就已经依照合同约定终止。即在2018年5月20日原被告双方就不存在合作经营关系，既然不存在合作经营关系，原告就无权继续享受利润分成。虽然被告逾期支付2018年5月1日至5月20日的利润分成，但原告所主张的违约金比例过高。4、从合同终止之日起（2018年5月21日至被告涉嫌刑事犯罪案发即2018年6月21日期间），虽然被告实际占用涉案商铺，但双方并没有对场地占用费标准及违约金作出书面约定或者口头约定。被告涉及刑事犯罪行为案发后即2018年6月22日之后，被告并未实际占用涉案商铺，所以无需支付此后的场地占用费。且根据合作经营合同的约定，原告在合同终止后有权自行处置被告留置在涉案商铺内的物品。5、虽被告逾期支付利润分成的形成导致合同解除，但双方不合同期限顺延，事实上已经履行42个月，据合作期限届满仅差6个月，被告有实际支付给原告136000元的履约保证金，上述保证金虽然因合作经营终止的情况下也可以弥补原告的损失。经审理查明，2014年12月12日，原、被告双方签订一份《合作经营合同》，约定原告提供自己拥有使用权和管理权的位于深圳市光明新区××办事处××路××楼××号商铺作为合作条件，合作面积为1258平方米，经营用途为真爱妇科门诊部。合作期限自2014年12月1日至2018年11月30日。合作期内，被告应向原告支付月“利润分成”，2016年12月1日至2018年11月30日，收取标准为74800元/月。被告须自觉按时缴交水电费、管理费。合同签订后，被告支付了履约保证金136000元及一个月的利润分成、物管费68000元，原告依约交付了经营场所。另查明，涉案租赁物未取得房屋所有权证或建设工程规划许可证。2003年2月13日，案外人邓爱强向深圳市宝安区公明镇合水口村民委员会进行了历史遗留生产经营性违法建筑申报。2012年3月4日，案外人邓爱强于出具一份《物业授权书》，将深圳市光明新区公明宝安路9号物业授权给原告进行经营管理，期限为长期。以上事实，有《合作经营合同》、银行交易流水、水电费缴费通知单、抄表记录、《深圳市宝安区历史遗留生产经营性违法建筑申报收件回执》、《物业授权书》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同是否有效。原、被告双方签订的《合作经营合同》约定原告向被告交付涉案租赁物用于被告经营真爱妇科门诊部，被告每月向原告支付固定的利润分成、物管费、水电费。该合同名为合作，实为租赁，符合租赁法律关系特征，被告庭审中亦确认每月交的是租金，故本院确认双方签订的《合作经营合同》性质为租赁合同。然，涉案租赁物未取得房屋所有权证或建设工程规划许可证，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原、被告双方签订的《合作经营合同》应为无效合同。故本院对原告请求解除《合作经营合同》的诉讼请求不予支持。关于租金、水电费。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求按照约定的租金标准支付房屋占用使用费。本案中，双方约定2016年12月1日至2018年11月30日被告应向原告支付月“利润分成”74800元/月，被告须自觉按时缴交水电费、管理费。而被告自2018年5月起欠缴租金，截至2018年9月30日欠缴租金为374000元，并欠缴2018年5月至7月水电费8565元。被告辩称系因双方协商续租事宜未达成一致，后因被告涉嫌刑事犯罪无法继续经营，未实际占有涉案商铺。本院认为，被告未提交证据证实已将涉案租赁物交还原告，其辩解无事实与法律依据，本院不予采纳。故被告应按照约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费直至实际交还涉案租赁物之日止。关于保证金。双方签订的《合作经营合同》第五条第2项约定，合作期满，被告无违反本合同约定，在交还合作场地给原告及付清所有应付费用后15天内返还被告履约保证金及水电押金。因被告自2018年5月起欠缴租金，故原告无须向被告返还履约保证金，本院对被告关于将保证金136000元抵扣租金的主张不予采纳。关于入场费。被告未在本案中提出反诉请求，也未提交证据证明已向原告交纳入场费，故被告关于退还入场费并抵扣租金的主张可另案起诉。关于违约金。《合作经营合同》第四条第2项约定，被告须自觉按时缴交水电费、管理费，逾期不缴交，除须缴补欠费外，还须向原告支付滞纳金（每天滞纳金按所欠总费用的1%收取）。该约定与保证金的约定在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌，结合本案，本院支持被告向原告支付占有使用费直至被告实际交还涉案租赁物之日止，原告并无占有使用费的实际损失，基于公平原则，本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于律师费。虽《合作经营合同》无效，但不影响合同中有关解决争议方法条款的有效性，《合作经营合同》第四条第3项约定，因原告追讨上述费用（利润分成、物管费、水电费）而支出的律师费、案件受理费、公证费等费用被告应予以承担。故原告请求被告支付律师费30000元本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张顺利应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新国业百货有限公司支付2018年5月至2018年9月房屋占有使用费374000元直至涉案租赁物返还原告止（自2018年10月起按照74800元/月的标准，支付至涉案租赁物实际返还原告之日止）；二、被告张顺利应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新国业百货有限公司支付水电费8565元；三、被告张顺利应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新国业百货有限公司支付律师费30000元；四、驳回原告深圳市新国业百货有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费8932元、保全费2936.11元，由原告深圳市新国业百货有限公司负担2328.11元，由被告张顺利负担9540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李    颖人民陪审员 曾  小  红人民陪审员 杨  杏  元二〇一九年六月二十六日书 记 员 陈恒丽（兼）书 记 员 李  嘉  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。