云南省弥渡县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2925民初318号原告：白莲，女，1977年8月15日出生，汉族，小学文化，农民。原告：李永德（系原告白莲丈夫），男，1973年2月8日出生，汉族，小学文化，农民。委托诉讼代理人：李开昌（特别授权代理）、罗艳芳（实习律师，一般代理），云南林晖律师事务所律师。被告：弥渡浩翔琪置业有限公司。地址：弥渡县弥城镇毗江路。法定代表人：杨胜全，系该公司经理。委托诉讼代理人：邬仕月，云南群信律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南骏达商业管理有限责任公司。地址：弥渡县弥城镇毗江路与弥川大道交叉口好来世纪广场5幢104号。法定代表人：陈玉贵，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨亚鹏，男，系该公司物业部经理。特别授权代理。原告白莲、李永德与被告弥渡浩翔琪置业有限公司（以下简称浩翔琪公司）、云南骏达商业管理有限责任公司（以下简称骏达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白莲、及其白莲、李永德的共同特别授权委托诉讼代理人李开昌、一般授权委托诉讼代理人罗艳芳，被告浩翔琪公司的法定代表人杨胜全的特别授权委托诉讼代理人邬仕月，被告骏达公司的法定代表人陈玉贵的特别授权委托诉讼代理人杨亚鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白莲、李永德向本院提出诉讼请求：1.判令被告浩翔琪公司赔偿原告从2018年9月30日起至2019年3月8日止逾期交房违约金5236元，及按照每天为已付款（483953元）的0.01%的标准，支付从2019年3月9日起至合法交房之日止的违约金。2.判令被告浩翔琪公司给原告房屋卧室外围安装铝合金窗。3.判令被告浩翔琪公司给原告房屋阳台安装防水层。4.判令被告浩翔琪公司赔偿原告房屋修理损失费6万元。5.判令被告骏达公司退回原告物业费2116.03元。6.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年5月2日，二原告与浩翔琪公司签订了《商品房购销合同》,约定购买第11幢1单元1101号房，房屋价款483953元。合同约定2018年9月30日前，浩翔琪公司将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，但浩翔琪公司未按期交房。到了10月20日，浩翔琪公司通知原告可以交房，但是说必须先交纳维修基金、配套设施费、物业服务费等才可以领取钥匙，查看房屋。原告交了物业服务费2116.03元及其他相关费用之后去查看房屋，才发现房屋卧室外围没有安装铝合金窗、阳台防水层也仅仅是简单的做了一小部分。更为严重的是，外墙、地板和屋顶等多处地方存在较严重的裂缝，甚至感觉地板明显震颤。原告向浩翔琪公司反映情况，但是浩翔琪公司方未能妥善处理。无奈之下，原告只得联合大量业主多次向政府有关部门反映。县住建局经调查做出了相应复函，该函证明浩翔琪公司公司的好来世纪广场一期建设项目根本未组织竣工验收，达不到交付条件，并且责令浩翔琪公司立即停止交房、对工程质量进行整改，直到那时原告等广大业主才发现受骗上当。浩翔琪公司的行为已经违约，现诉至法院，请依法支持我方诉讼请求。诉讼过程中，二原告放弃要求被告浩翔琪公司给原告房屋阳台安装防水层及要求被告骏达公司退回原告物业费2116.03元的诉讼请求。被告浩翔琪公司辩称，我公司系原告购买房屋国有土地的合法权利人。2016年，我公司在该国有土地上投资建设“弥渡好来·世纪广场”项目，并取得了相关许可证，项目建设规模为282404.95㎡。其中一期建设规模160943.3㎡，二期建设规模121461.65㎡。2017年4月7日，依法办理了弥预许2017字003号《商品房预售许可证明》。2017年5月12日，我公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告以483953元的价款购买11幢1单元1101号房，约定交房期限为2018年9月30日。房屋完工后，我公司以电话或者短信方式通知接房，部分用户于2018年9月30日后陆续接房。10月23日后，近100户住户以书面形式向弥渡县住建局提出房屋质量问题，住建局相关部门对此作出调查，责成施工方提出处理方案，该方案由负责该项目施工、监理、设计、地勘以及我公司通过，并由施工方实施，至今“弥渡好来世纪广场”一期用户已经基本接房、装修。原告也接房并正在装修。现针对原告的诉讼请求答辩如下：1、原告将我公司与骏达公司列为被告明显失当。我公司与二原告之间是商品房预售合同关系，而原告与骏达公司之间属物业管理关系，且我公司与骏达公司之间没有隶属关系。本案处理的是商品房预售合同纠纷，不能将骏达公司列为共同被告。2、关于原告主张我公司逾期交房，要求我公司承担逾期交房违约金问题。我公司已经在合同约定的交房期限内通知原告接房，原告也已经接房。我公司并不否认在双方交接房时，一期项目工程只是全部完工，没有竣工验收，但在本案开庭前，工程已经完成了竣工验收，因此不存在逾期交房的情形。3、关于原告主张房屋卧室外围安装铝合金窗的诉请。根据合同附件二约定：“卧室预留门洞、外围铝合金窗”，故我公司交给原告的房屋必须有入户门，房屋四周的窗户上安装铝合金。原告主张的卧室外围不属于房屋外围，属于房屋里面，我公司没有义务安装铝合金窗。因此，原告主张房屋卧室外围铝合金窗的诉请依法不应得到支持。4、关于原告主张的阳台防水工程的诉请。建设方在施工时对阳台已经分别作了防水处理，即生活阳台全部做防水，景观阳台部分做防水。5、关于原告提出的赔偿房屋修理损失费6万元的问题。我公司一期交付的456套住房的主体结构质量是合格的，只是存在楼面板裂缝问题，对此，在交房后也进行过处理，现原告的房屋已经装修入住，证明质量问题已经得到了解决。6、物管费并不是我公司收取，且原告已经享受了物业管理方的服务，应依法缴纳物管费。综上，请依法驳回原告的全部诉讼请求。被告骏达公司辩称，我公司与浩翔琪公司在2017年就签订了《物业服务合同》，2017年我公司就已经开始对小区进行物业服务管理。我公司管理的是公共区域，无论业主是否入住和接房都应该支付物业服务费，针对原告对我公司的诉请，我公司认为不应该退还物业费。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。对于被告浩翔琪公司提交的原告有异议的证据认定如下：1、《竣工验收合格证明书》复印件1份，2、《安全责任书》复印件1份、《房屋质量保证书》1份、《房屋使用说明书》1份，3、《关于好来世纪广场项目混凝土楼面板裂缝的情况说明》复印件1份、《施工组织设计/（专项）施工方案报审表》复印件1份，照片2张，《好来世纪广场项目一期楼面裂缝处理方案》复印件1份，4、《装修申请表》1份，以上证据真实、合法且与本案有关联性，予以确认。根据以上证据的认定及当事人当庭吻合的陈述，本院认定如下法律事实：原告白莲、李永德系夫妻关系。2017年5月2日，二原告与被告浩翔琪公司签订《商品房购销合同》，同日，双方签订《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定：二原告向被告浩翔琪公司购买弥渡好来世纪广场一期第11幢第1单元第11层1101号房，房屋价款483953元，浩翔琪公司应于2018年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告。如果浩翔琪公司逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，浩翔琪公司按每天每套20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，浩翔琪公司按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。卧室门窗为：预留门洞，外围铝合金窗；阳台、商铺砂浆面层、结构板面，阳台防水层、砂浆找平、预留门洞，商铺铝合金卷帘门。《合同补充协议》约定：“验收合格”是指合同约定的房屋单体包括规划、绿化、消防等室外配套设施经施工、监理、勘察、设计单位及浩翔琪公司共同按照国家有关建筑标准及规范综合验收合格，并报经质监部门备案，具备装修条件的房屋建筑体。合同签订后，二原告按合同约定向浩翔琪公司付清了购房款。房屋建盖完工后，2018年10月20日，二原告领取了房屋钥匙，随后对房屋进行了装修。由于弥渡好来世纪广场一期建设项目未组织竣工验收擅自交付使用，部分混凝土构件出现裂纹，弥渡县住房和城乡建设局多次向浩翔琪公司下发整改通知书。2019年2月1日，弥渡好来世纪广场一期工程经过大理州公安消防支队验收合格；2019年5月，经过浩翔琪公司、中国建筑西南勘察设计研究院有限公司、成都协合行川建筑设计事务所有限责任公司、北京纵横工程监理有限公司、云南好来建设工程有限责任公司验收合格。庭审中查明，涉案房屋卧室与卧室北边未封闭的阳台之间留有推拉门门洞，该阳台面积部分做过防水处理。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、浩翔琪公司双方自愿签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》客观真实，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，二原告已向浩翔琪公司付清了购房款，浩翔琪公司未按期向二原告交付房屋，浩翔琪公司的行为已经构成违约。虽然房屋未报经质监部门备案，但房屋已经通过五方单体验收及消防验收，已具备装修条件，且二原告已于2018年10月20日领取了房屋钥匙，并在之后对房屋进行了装修，接房事实客观存在，故浩翔琪公司应按合同约定支付给二原告自2018年10月1日起至实际接房之日即2018年10月20日止的违约金400元。至于浩翔琪公司未经组织竣工验收擅自交房的行为，属相关行政管理部门职能范畴。关于二原告要求浩翔琪公司给其房屋卧室外围安装铝合金窗的请求，因房屋卧室外围还有未封闭的阳台，阳台外围才属于房屋整体的外围，卧室与阳台之间的位置属于房屋内部，二原告要求浩翔琪公司在卧室与阳台之间的位置安装铝合金窗的主张不符合合同的约定，也有悖常理，故该项请求，不予支持。关于二原告要求浩翔琪公司赔偿房屋修理损失费6万元的请求，因二原告未提交相应的证据证明需支出房屋修理损失费6万元，故该项请求，亦不予支持。二原告当庭放弃要求浩翔琪公司浩翔琪公司给原告房屋阳台安装防水层及要求被告骏达公司退回原告物业费2116.03元的诉讼请求，系其真实意思表示，本院尊重其意愿。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、由被告弥渡浩翔琪置业有限公司赔偿给原告白莲、李永德自2018年10月1日起至2018年10月20日止按每天20元计算的违约金400元（限期判决生效之日起15日内付清）。二、驳回原告白莲、李永德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1484元，减半收取计742元，由原告白莲、李永德负担642元（已交），被告弥渡浩翔琪置业有限公司负担100元（限期判决生效之日起15日内交清）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  徐凤平二〇一九年六月二十七日书记员  谢海月