内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终988号上诉人（原审被告）：开鲁县鑫利牛房地产开发有限公司。地址：内蒙古自治区开鲁县开鲁镇工农街7-17号。法定代表人：都基成，职务：经理。委托诉讼代理人：吴春刚，内蒙古辉东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔洪艳，女，1974年9月19日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区开鲁县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘凤军，内蒙古蒙通律师事务所律师。上诉人开鲁县鑫利牛房地产开发有限公司因与被上诉人崔洪艳商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区开鲁县人民法院（2019）内0523民初407号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。开鲁县鑫利牛房地产开发有限公司上诉请求：请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认为“本案诉争的楼房及地下室为一体结构，不可分割，其中对于地下室的部分，在原告不知情的情况下增加面积，被告违反合同约定，现原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以准许。”，并适用《合同法》第九十四条（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）项规定，判决解除上诉人与被上诉人签订的《按揭贷款购房预定协议》及《内蒙古商品房买卖合同》。上诉人认为，一审判决适用《合同法》第九十四条（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）项规定，适用的法律与案件性质明显不符，确定民事责任明显违背当事人约定和法律规定，应为适用法律错误。首先，《合同法》第九十四条（四）项规定的是“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”属于合同的法定解除情形。此项规定了两种情形，前一情形规定的是定期债务，即合同的履行期限对于债权人合同目的的实现具有决定性的意义，债务人不在某一特定时间履行，将会使以后的履行对债权人毫无意义，从而使债权人的合同目的不能实现，债权人享有解除权。后一情形规定的其他违约行为，应是指向合同不能继续履行的情形下，当事人期待通过合同而达到的交易目的无法实现，此违约行为应属于根本违约，合同可以解除。本案中，并不存在定期债务，也不存在上诉人违约致使合同不能履行、被上诉人不能取得房屋的情形，即使上诉人没有告知地下室的实际面积，也不构成根本性违约，因而，一审判决适用的法律与案件性质明显不符，应为适用法律错误。其次，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）项规定的前提条件是该条一款“合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理”，本案中，上诉人与被上诉人签订的《按揭贷款购房预定协议》第六条明确约定房屋面积以房产测绘公司实测为准，房款多退少补。该项约定表明出卖人与买受人就实际测量面积与约定面积不符在合同当中已经约定了明确的处理原则，出现此问题时，应当按照合同的约定处理，即多退少补。只有在合同没有约定或者约定不明确时，才适用该条（一）、（二）项。因而，本案应适用该司法解释第十四条一款，一审判决适用第十四条（二）项确定民事责任明显违背当事人约定和法律规定，应为适用法律错误。综上所述，上诉人认为，上诉人与被上诉人在房屋预定合同及买卖合同中明确约定了交付使用的房屋面积与合同约定面积不符时的处理原则，双方均应遵循。上诉人不存在违约行为，一审判决适用法律错误，导致判决结果错误，请求依法纠正。崔洪艳辩称，一审判决适用法律正确，在交房时明显存在欺诈，双方在一审中有关地下室一直有争议未解决。崔洪艳向一审法院提出诉讼请求：1、要求解除与被告签订的《按揭货款购房预定协议》、《商品房买卖合同》。2、要求被告返还预交房款205064.80元（利息6546.00元）。3、要求被告从2018年6月1日按照银行同期贷款利息支付利息至房款还清为止。4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月8日原告向被告交纳预付房款87174.00元，2018年6月1日原、被告签订了《按揭货款购房预定协议》，约定原告购买被告开发的××县（97.46平方米，每平方米3980.00元）及负一层102室（48.43平方米，每平方米1800.00元），采取按揭借款方式付款，原告当日又交房款117890.80元。2018年11月26日，双方签定《内蒙古商品房买卖合同》合同编号2018-0003810，约定：商品房为25号楼-2-102，建筑面积111.69平方米，套内建筑面积92.12平方米，公摊面积19.57平方米，每平方米价格为3980元。被告于2018年12月30日前交付房屋。2018年12月30日前，被告以书面形式通知原告开发商及牧业收取款项明细，其中开发商收取1楼面积111.69平方米，单价3980元；地下部分预售面积48.43平方米，实测面积66.71平方米，多出18.28平方米，单价1800元。原告收到通知后找被告，说地下室面积超太多我负担不起，问被告为何超出这么多，如何解决，最后要求退房，被告以预售合同地下室面积是暂定的，以实测为准，不同意退房。另查明，本案诉争楼房与地下室为一体，用楼梯连接。2018年11月26日，双方签定《内蒙古商品房买卖合同》时地下室面积已经确定，被告称已告知原告，但无证据证明。一审法院认为，原、被告签定的《按揭货款购房预定协议》约定地下室面积为48.43平方米，虽为预定合同，但在2018年11月26日签定正式商品房买卖合同时，被告在已知地下室面积的情况下，未向原告告知而按实际面积收取买房款，有违诚实信用原则；《按揭贷款购房预定协议》约定以测绘公司测绘面积为准，而本案地下室面积误差比绝对值超出37.74%，原告在收到通知后就超面积问题与被告进行了交涉，被告坚持以实测面积收取地下室房款，违反当事人意思自治原则，该项约定不发生法律效力。综上，本案诉争的楼房及地下室为一体结构，不可分割，其中对于地下室的部分，在原告不知情的情况下增加面积，被告违反合同约定，现原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以准许。被告收取原告的购房款应予退还并支付利息。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十四条第（二）项之规定，判决：一、解除原告崔洪艳与被告开鲁县鑫利牛房地产开发有限公司签订的《按揭货款购房预定协议》、合同编号2018-0003810的《内蒙古商品房买卖合同》；二、被告开鲁县鑫利牛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告崔洪艳购房款205064.80元，并自2018年6月1日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至本判决确定的履行之日止。案件受理费4376.00元，减半收取2188元，由被告开鲁县鑫利牛房地产开发有限公司承担，于判决生效后立即交纳。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了：1、××县××房地产测绘有限责任公司测绘合同；2、2018年9月14日的指令明细一份。3、内蒙古增值税普通发票一枚；4、××梧桐（三期）25号（暂定面积）一枚；证明问题是测绘实际面积的时间是在2018年9月30日前，在预售协议之后商品房买卖合同之前。在签订正式合同是已经明确告知买受人地上和地下的实测面积。5、被上诉人在一审提交的起诉状一份，2018年12月，被告通知原告签订正式合同，被告通知原告，原告购买的房屋面积1楼超出14.23平米，超出合同面积14.6%，负一层超出18.28平方米，超出实际面积37.75%且负一层没有测绘报告。被上诉人质证后认为：对于测绘合同的真实性没有异议，对于付款发票的真实性无异议，对证明问题有异议。1、不包含地下面积。2、上诉人在明知超出面积的情况下隐瞒事实，是属于欺诈行为。这些合同和测绘面积是第一次看见，上诉人在售楼处没有出示。对于起诉状没有异议，但上诉人曲解起诉状的意思，起诉状的面积只是说明超出的比例，而非上诉人通知了被上诉人。审查后认为，对上诉人提交的上述证据的真实性予以确认，被上诉人不认可地下室的超出面积已得到告知，对其证明力，不予确认。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人、被上诉人签订的《按揭贷款购房预定协议》约定地下室面积为48.43平方米，虽为预定合同，但在2018年11月26日签定正式商品房买卖合同时，上诉人在已知地下室面积的情况下，未向被上诉人告知而按实际面积收取买房款，有违诚实信用原则；《按揭贷款购房预定协议》约定以测绘公司测绘面积为准，而本案地下室面积误差比绝对值超出37.74%，被上诉人在收到通知后就超面积问题与上诉人进行了交涉，上诉人坚持以实测面积收取地下室房款，违反当事人意思自治原则，该项约定不发生法律效力。综上，本案诉争的楼房及地下室为一体结构，不可分割，其中对于地下室的部分，在被上诉人不知情的情况下增加面积，上诉人违反合同约定，现被上诉人要求解除合同，符合法律规定，原审判决双方解除合同，上诉人退回收取被上诉人的购房款并支付利息并无不当，予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十四条第（二）项规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的，应予支持。上诉人主张原审适用法律错误的理由不能成立，不予采纳。综上所述，开鲁县鑫利牛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4376元，由上诉人开鲁县鑫利牛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 孟 良审判员 刘 景 国审判员 董 明 华二〇一九年六月三日书记员 阿拉德日吐