宁夏回族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁执异6号 案外人：王春娟，女，1979年12月27日出生，住银川市贺兰县立岗镇。 申请人：浙江宏成建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市巍山镇。 法定代表人：楼仲世，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许雯，北京大成（银川）律师事务所律师。 被申请人：宁夏瑞泰房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。 法定代表人：苏渊瑞，该公司董事长。 委托代理人：丁涛，宁夏合天律师事务所律师，特别授权代理。 浙江宏成建设集团有限公司（以下简称宏成公司）与宁夏瑞泰房地产开发有限公司（以下简称瑞泰公司）建设工程施工合同纠纷一案，案外人王春娟于2019年6月12日对本院查封瑞泰公司位于宁夏回族自治区贺兰县光明西路瑞泰・银都蓝湾小区27号楼2单元1503室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年6月18日举行了听证，案外人王春娟、宏成公司的委托诉讼代理人许雯、瑞泰公司的委托诉讼代理人丁涛参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。 案外人王春娟称，请求本院将（2019）宁民初3号民事裁定书中冻结属于申请人的瑞泰・银都蓝湾小区27号楼2单元1503室房屋的查封措施予以解除。事实与理由为：瑞泰・银都蓝湾小区27号楼2单元1503室房屋是宁夏博翔热力有限公司（以下简称:博翔公司）抵顶给本人，博翔公司与本人在2018年签订《煤炭采购合同》，因博翔公司欠本人煤炭货款130万且无现金支付能力，博翔公司经与本人协商，用被告方瑞泰公司抵顶给博翔公司供暖增容费工程款的房屋抵顶给本人用来支付煤炭货款。因博翔公司是被告方瑞泰公司开发建设的瑞泰・银都蓝湾小区的供热单位，因此瑞泰公司与博翔公司协商，根据双方签订的银都蓝湾25#、27＃楼供暖增容费付款办法，将瑞泰公司27号楼2单元1503室房屋抵顶给博翔公司。博翔公司在2018年12月21日指定本人到瑞泰公司办理入住手续，本人也在物业公司缴纳了相关入住费用。本人认为，27号楼2单元1503室房屋是瑞泰公司支付所欠博翔公司工程款。博翔公司用此房屋支付所欠本人的煤炭货款，并且瑞泰公司与博翔公司在2018年12月21日均己签订《顶账协议》，本人也已实际接收了该房产。因此请求解除对上述房产的查封措施，以维护本人的合法权益。本院于2019年6月18日对本案举行了听证,王春娟当庭向法庭提交两组证据：证据一《供暖合同》1份、《顶账协议》1份、《买受人指定确认书》1份，证明瑞泰公司在2018年12月21日将瑞泰・银都蓝湾27号楼2单元1503室的房屋以324333元的价格抵顶给博翔公司，以抵付25#、27#楼的所供暖增容费。同日，博翔公司指定的买受人王春娟（案外人）到瑞泰公司办理了交付入住手续。自此，瑞泰公司与博翔公司的供暖增容费支付完毕，即涉案房屋的房款也视为全款付清。瑞泰.银都蓝湾27号楼2单元1503室的房屋的实际产权属于案外人王春娟所有。证据二：《民事起诉状》1份；《工程造价司法鉴定意见书（征求意见稿）》1份（复印件）。证明宏成公司起诉保全瑞泰公司的财产达1.3亿元之多，但实际争议工程款仅为6-7千万元，涉案房屋的解封并不影响宏成公司应得债权的主张与执行。 申请人宏成公司称：一、申请人对涉案房屋不享有物权，2019年1月21日，宁夏回族自治区高级人民法院裁定查封涉案房屋，在该裁定作出时至现在，房屋产权始终登记在被申请人瑞泰公司名下，物权没有变动。对此，在申请人未办理房屋产权物权登记的前提下，继受取得的法定公示要件尚未达成。根据物权法定原则，涉案房屋未办理过户登记手续，仍在瑞泰公司名下，故申请人对涉案房屋不享有物权。二、本案不存在真实的房屋买卖意思表示。博翔公司与瑞泰公司签订的《顶账协议》并非是符合法定要件的书面买卖合同，而是债务履行的变通方式，是以消灭金钱债务为目的，房屋交付仅为以房抵债的实际履行方式，并非买卖。同时，申请人称涉案房屋系博翔公司抵顶其本人的煤炭货款，亦不能体现双方之间房屋买卖的意思表示，仅是普通的债权抵顶关系,申请人对涉案房屋的执行异议无事实及法律依据，请求依法予以驳回。 被申请人瑞泰公司称，首先在法院查封前瑞泰公司已经与起力达公司及博翔公司签订了顶账协议，完成了以房抵顶工程款的行为，双方债权债务真实，并且以房抵付工程款是双方真实意思表示，合法有效，根据物权法第十五条规定，本案当中按照起力达公司以及博翔公司的书面指示，瑞泰公司将房屋办理至其指定的买受人名下，是博翔公司及起力达公司的真实意思表示，瑞泰公司按其要求办理即可。二、在法院查封前，案外人以视为全部付清全部房款，并且在物业公司办理了交付入住手续，以实际占有该涉案房屋，根据最高院执行规定的第十七条，因此结合本案案外人在受电梯公司及供暖公司的指示以在瑞泰公司及物业公司办理了交付手续，因此对于抵顶及占有房屋，他们是没有任何过错的。另外，房屋抵顶也是买卖合同的一种特殊形式，因此根据执行解释相关规定，案外人以实际占有涉案房屋并且对占有该房屋无任何过错，请求法院解除对于案外人房屋的查封行为。瑞泰公司当庭提供的证据有：证据一：《供暖合同》1份、《顶账协议》1份、《买受人指定确认书》1份，证明瑞泰公司在2018年12月21日将瑞泰・银都蓝湾27号楼2单元1503室的房屋以324333元的价格抵顶给博翔公司，以抵付25#、27#楼的所供暖增容费。同日，博翔公司指定的买受人王春娟（案外人）到瑞泰公司办理了交付入住手续。自此，瑞泰公司与博翔公司的供暖增容费支付完毕，即涉案房屋的房款也视为全款付清。瑞泰・银都蓝湾27号楼2单元1503室的房屋的实际产权属于案外人王春娟所有。证据二：《民事起诉状》1份、《工程造价司法鉴定意见书（征求意见稿）》1份（复印件），证明宏成公司起诉保全瑞泰公司的财产达1.3亿元之多，但实际争议工程款仅为6-7千万元，涉案房屋的解封并不影响宏成公司应得债权的主张与执行。 本院查明，宏成公司与瑞泰公司建设工程施工合同纠纷一案，宏成公司于2019年1月17日向本院提出诉讼保全申请，请求对瑞泰公司名下价值136770541.26元的财产或银行存款予以查封、冻结，本院于2019年1月21日作出（2019）宁民初3号民事裁定：查封、冻结瑞泰公司名下价值136770541.26元的财产或银行存款。2019年1月30日本院向宁夏回族自治区贺兰县住房和城乡建设局房产交易管理服务中心送达（2019）宁民初3号民事裁定书和（2019）宁执保6号协助执行通知书，对瑞泰公司名下位于宁夏回族自治区贺兰县光明西路瑞泰・银都蓝湾小区68套房产予以查封。2019年6月12日，案外人王春娟对本院查封的瑞泰公司位于宁夏回族自治区贺兰县光明西路瑞泰・银都蓝湾小区27号楼2单元1503室房屋提出书面异议。 本院认为，案外人王春娟主张对本院查封被申请人瑞泰公司名下的宁夏回族自治区××县瑞泰・银都蓝湾小区27号楼2单元1503室房屋享有所有权的实体权利，提出排除执行异议，案外人王春娟未能提供与瑞泰公司在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的证据，其所举证据不能证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，王春娟提出的异议，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除本院对执行标的的执行。对于案外人王春娟提出的排除执行的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第一款、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回王春娟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  周云韬 审判员  杨 波 审判员  康宏伟 二〇一九年六月二十七日 书记员  杨魏魏 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条…… 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； …… 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。