福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终5117号 上诉人（原审原告）：翁小明，男，1962年9月22日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上诉人（原审原告）：柳春桂，男，1951年1月17日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：叶兴宁、廖英英，福建均融律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林丽琴，女，1951年7月4日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：叶惠真，福建如浩律师事务所律师。 原审第三人：林美花，女，1953年10月6日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原审第三人：林美娥，女，1960年8月10日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原审第三人：林美缘，女，1963年7月7日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上列三原审第三人共同委托诉讼代理人：林宝加（兄妹关系），住厦门市湖里区。 原审第三人：林宝加，男，1955年2月28日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原审第三人：林美力，男，1964年4月14日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原审第三人：陈珍英，女，1953年3月17日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林美力（叔嫂关系），住厦门市湖里区。特别授权，到庭。 原审第三人：林凌翔，男，1983年8月14日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上诉人翁小明、柳春桂因与被上诉人林丽琴、原审第三人林美花、林宝加、林美娥、林美缘、林美力、陈珍英、林凌翔所有权确认纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初7919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 翁小明、柳春桂上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、讼争合同未违反法律法规强制性规定，并非无效。上诉人翁小明、柳春桂购买讼争房产时系农业户口居民，现有的法律法规并未明确“非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，合同无效”。一审法院引用的《土地管理法》的相关规定，不是效力性强制性规定，不能直接适用于被上诉人与原房主。 二、如果讼争合同有效，请求二审法院尊重物权变化的客观事实，依据当事人签订房屋买卖合同的真实意思表示，确定物权归属。一审法院以《物权法》“不动产物权的变更须依法登记；未经登记，不发生效力”规定为由，认定上诉人未取得诉争房屋的所有权。《物权法》是2007年颁布的，本身不溯及既往；且诉争当事人未办理变更登记，仅对外不产生对抗第三人的物权效力，并不影响讼争当事人内部之间合同约定的效力。本案被上诉人在1988年购房，对被拆迁的讼争房屋实际占有、使用10年；上诉人在1998年购房，再对被拆迁的诉争房屋实际占有、使用20年。一审法院以安置房地址不明确为由，不予支持上诉人的确权请求。现上诉人确认安置房地址为“湖里区高林西里3号1803室和高林西里3号1903室”，请二审法院予以支持该请求。 三、如果讼争合同无效。因讼争房屋买卖合同已经实际履行、物权已经固化二、三十年、讼争房屋已拆迁转化成货币补偿和安置房，请求二审法院从公平的原则出发，考虑到合同双方没有返还的必要、上诉人对合同无效无过错不须补偿，将全部的货币补偿和安置房确权给上诉人。 四、就具体诉求的拆迁补偿款1050020元，该款项系对实际使用人的补偿和配合拆迁的奖励，理应确权给上诉人。依据讼争房产《征收和补偿协议书》，上诉人是实际使用人（乙方），该拆迁补偿款1050020元来源于：1、装修补偿费39200元；2、搬迁补助费4200元；3、附属物补偿款15680元；4、临时安置补助费50400元；5、按规定抽取流水号奖5000元；6、持合法权属证明奖5000元；7、本轮签约奖210000元；8、按期搬迁（产权面积）奖35000元；9、按期搬迁（无产权面积）奖232622元；10、按期搬迁（其他面积）奖9918元；11、提前搬迁奖400000元。由以上项目可以看出，拆迁补偿款1050020元是对实际使用人（上诉人）使用及添附的物品、临时安置期、办理拆迁手续、及时配合拆迁的补偿和奖励，法院应当予以确权给原告。 林丽琴答辩称，1、认可上诉人的上诉请求，同意相应安置补偿款归上诉人。2、因上诉人尚欠被上诉人2万元购房款，双方曾口头协议，由上诉人支付给被上诉人20万元。 林美花、林宝加、林美娥、林美缘、林美力、陈珍英陈述称，应维持一审判决。 林凌翔未出庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 翁小明、柳春桂向一审法院提出诉讼请求：确认厦门市湖里区的石料结构单层楼房（乡村建房许可证第6965号）被征收后的安置房及补偿、补助、奖励款1050020元归翁小明、柳春桂所有。 一审法院认定事实：对于当事人各方无争议的事实本院予以确认。当事人各方的争议焦点在于：1.林九心、林美满与林丽琴签订的《房屋买卖合同》和翁小明、柳春桂与林丽琴签订的《合约》是否有效；2.讼争房屋被征收后的安置房及补偿、补助、奖励款1,050,020元归翁小明、柳春桂所有是否有事实及法律依据。 一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》从1987年1月1日起开始施行，林丽琴与林九心、林美满签订《房屋买卖合同》的时间为1988年6月15日，翁小明、柳春桂与林丽琴签订《合约》的时间为1998年3月22日，该两份合同均形成于《土地管理法》施行之后，应当受到《土地管理法》的约束。根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地应当经过县级人民政府批准，未经批准非法占用土地的，应当退还土地；买卖或者以其他形式非法转让土地的，应当没收非法所得，本案中林丽琴系非农业户口，林丽琴建住宅，需要使用集体所有的土地应当经过县级人民政府批准，林丽琴向林九心、林美满购买讼争房屋的同时实际取得了宅基地使用权，而其并未举证证明其取得讼争房屋的宅基地使用权经过了县级人民政府的批准，该行为侵犯了集体经济组织的利益，违反了法律法规的强制性规定，应属无效。翁小明、柳春桂与林九心、林美满并非同一集体经济组织成员，翁小明、柳春桂向林丽琴购买讼争房屋的同时实际取得了宅基地使用权，该行为侵犯了林九心、林美满所在的集体经济组织的利益，违反了法律法规的强制性规定，应属无效。合同签订后，标的物灭失不能改变合同本身违反法律、行政法规强制性规定的事实，讼争房屋已被拆除不影响对合同效力的法律评价。故，翁小明、柳春桂基于其与林丽琴的房屋买卖协议要求确认讼争房屋被征收后的安置房及补偿、补助、奖励款1,050,020元归其所有，没有合同依据，一审法院不予支持。即便林丽琴与林九心、林美满之间以及翁小明、柳春桂与林丽琴之间在签订房屋买卖协议合法有效，但均未办理讼争房屋的产权转移登记手续，根据《物权法》的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，讼争房屋的所有权转让未经登记不发生效力，翁小明、柳春桂并未取得讼争房屋的所有权。翁小明、柳春桂提交的《五缘湾南片区环湾路（高林段）项目集体土地上住宅房屋征收与补偿协议书》体现讼争房屋的被征收人仍为林美满、林九心，而翁小明、柳春桂的地位仅是讼争房屋的实际使用人，这同时印证了翁小明、柳春桂并非讼争房屋的所有权人。因此，翁小明、柳春桂仅以签订了讼争房屋的买卖协议，而未将讼争的不动产物权进行变更、转让登记，即直接以诉讼的方式要求确认讼争房屋被征收后的安置房及补偿、补助、奖励款1，050，020元款项归其所有，亦没有法律依据，其诉求亦不能得到支持。另外，确认不动产物权的所有权，其标的物应当已经登记同时有具体、明确的坐落。即便本案的买卖协议有效，翁小明、柳春桂请求确认归其所有的安置房尚无具体、明确的坐落，其关于确认尚无具体、明确坐落的不动产物权归其所有的主张，根本无法得到支持。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第一款、第四十一条、第四十六条第一款、第四十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回翁小明、柳春桂的诉讼请求。案件受理费14,250元，减半收取计7125元，由翁小明、柳春桂负担。 二审审理期间，各方当事人均认可翁小明、柳春桂在一审起诉状中所陈述的事实，本院对此予以确认。 二审中，各方均未提交新证据。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第十一条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。本案讼争房屋系由林九心、林美满于1985年3月4日申请的许字第6965号乡村建房许可证建设，但未办理房屋权证。1988年6月15日，林九心、林美满与林丽琴签订一份《房屋买卖合同》，约定将讼争房屋以人民币8500元转卖给林丽琴。1998年3月22日，翁小明、柳春桂与林丽琴签订了一份《合约》，约定林丽琴将讼争房屋以六万元转让给翁小明、柳春桂。因林九心、林美满与翁小明、柳春桂以及林丽琴均非同一农村集体经济组织成员，一审认定翁小明、柳春桂向林丽琴购买讼争房屋违反了法律法规的强制性规定，应属无效，该认定并无不当。翁小明、柳春桂上诉主张该买卖行为合法有效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因讼争房屋于2015年期间，厦门市湖里区人民政府因建设需要，以厦湖府【2015】93号征收公告。翁小明、柳春桂上诉主张讼争房屋被征收后的安置房及补偿、补助、奖励款1050020元归其所有，因其与林丽琴签订的买卖《合约》无效，其并非讼争房屋的所有权人，故其该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案买卖合同无效后，当事人可就相关责任及赔偿损失另案主张。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14250元，由翁小明、柳春桂负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘文珍 审判员  李向阳 审判员  陈 璟 二〇一九年六月二十三日 书记员  韩沁娟 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。