湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初5911号原告：孔超，男，1988年8月23日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：吴凤仙，广东深田律师事务所律师。委托诉讼代理人：林振德，广东深田律师事务所实习律师。被告：湖南振业房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区荣湾镇枫林路西湖渔场三管区，统一社会信用代码914301007580398491。法定代表人：白松，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭宇，湖南大梵律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡金花，湖南大梵律师事务所律师。原告孔超与湖南振业房地产开发有限公司（以下简称“振业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔超的委托诉讼代理人吴凤仙、林振德、被告振业公司的委托诉讼代理人谭宇、胡金花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔超向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告于2019年12月31日前建设好并达到交付条件的幼儿园；2.请求判令被告向原告支付违约金21775.89元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费等。事实及理由：原告于2015年12月21日与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”包括附件一至附件九），并支付了相对应的购房款。《合同》第八条约定了被告应满足《合同》第九条中承诺本项目内相关设施、设备达到的条件，于2017年5月30日前向原告交付该商品房，其中《合同附件三》关于本项目内相关设施、设备的具体约定：项目12#栋东侧设有幼儿园。然而，原告收楼时发现，被告并未如约交付幼儿园这一约定的配套设施。对此原告无奈，会同广大业主向长沙市岳麓区教育局去信，该局于2018年12月7日回复称：“该幼儿园设计规模为9个班，应由开发商配套建设，开发商于2017年1月与我局签订移交协议，约定于2018年5月31日交付使用。但因被告自身原因，目前该幼儿园未启动建设。我局已多次书面督促并在教育局约谈开发商负责人，要求其按照政策，履行协议并加快幼儿园建设，解决楼盘业主子女就读幼儿园问题。但开发商仍以各种理由推脱……”被告收到回复并知悉内容，却不为所动。时至起诉之日，被告仍未对原告购买的房屋配套设施—幼儿园的建设及交付问题作出相应的回复及安排。原告认为，当初购房时主要考虑到被告所售房产有幼儿园这一配套设施，原告可将家中幼儿托于此，一来可减少接送孩子的时间及精力；二来就近入园可免于幼儿及接送人员上下学路途奔波，同时大大降低了途中意外事故等风险的发生，第三若家中幼儿需外出入园，整个家庭光入园这一家庭生活支出的费用就会大幅增加，且原告购房时，幼儿园这一配套设施对房屋成交的价格也产生过重大的影响。被告不履行交付幼儿园这一配套设施的义务已构成违约，严重损害了原告的切身利益。综上所述，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规、司法解释诉至人民法院，请求法院判令被告限期履行约定的义务、支付违约金并承担本案所有诉讼费用。望判如所请。被告振业公司辩称：一、原告的“诉讼请求”部分缺乏依据，请求法庭依法予以驳回。1.原告诉请被告于“2019年12月31日前建设并交付好幼儿园”，没有事实和法律依据。被告与原告签署的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）没有任何条款约定被告需在什么时候、按什么标准、向谁交付幼儿园；合同的约定不违反法律和行政法规的强制性规定。既无合同约定，亦无法律规定，故被告申请驳回原告这一诉讼请求。2.原告要求被告“支付违约金”，没有事实和法律依据。原告不是幼儿园被交付的主体，合同也没有任何条款约定被告需在什么时候、按什么标准、向谁交付幼儿园，被告根本不存在违约；既然不存在违约，就无需适用违约条款、承担违约责任。被告申请法庭驳回原告这一诉讼请求。二、原告诉状的“事实理由”部分，捏造事实，编造理由，被告逐点予以驳斥。1.原告称被告在收到教育局回复并“知悉内容却不为所动”、被告“未对幼儿园的建设及交付问题作出相应的回复及安排”与事实不符。在随后的举证质证环节，被告将向法庭出示多份证据，证实被告自始至终在积极协调有关政府部门，推动幼儿园地块的征拆以及建设事宜，逐一驳斥原告的以上不实陈述。2.原告所称其购房时“主要考虑”被告“所售房产有幼儿园这一配套设施”、购房时幼儿园对房屋成交的价格产生过“重大影响”与事实不符。首先，被告在前期宣传与销售时从未将小区幼儿园交付时间对外作出承诺和宣传，其“主要考虑”、“重大影响”这种杜撰和夸大其词的字眼只能显得原告的心虚；其二，《合同》除附件三有提到“幼儿园”以外，其他部分从未有任何之处提及幼儿园，按照原告的逻辑，如此“主要考虑”、“重大影响”的幼儿园未能约定、未能交付，交房时就应当拒绝收房，而所有原告均没有拒绝收房；其三，被告从未也无需把幼儿园配套作为一个卖点向广大业主宣传、推广。被告投资数亿元高规格建设、且已经交付使用的博才梅溪湖小学北校区、长沙市一中岳麓中学，为广大购房业主提供了实实在在的便利，赢得广大业主的一致赞誉。3.原告所称涉案幼儿园的建立“可将家中幼儿托于此”与事实不符。原告没有提交任何证据证明家中有适龄儿童需就读该幼儿园。被告不否认部分业主有适龄儿童需要入读幼儿园的需求，但本次起诉的125份诉状均声称自己有幼儿要入读本幼儿园，而又没有任何一位原告举出证据证明以上事实，实难以令人信服。故被告希望原告举出相应证据、配合法庭调查，如无法举证，以上陈述只能视同为杜撰。4.原告所称“若家中幼儿需外出入园，整个家庭光入园这一家庭生活支出的费用就会大幅度增加”与事实不符。本案幼儿园属于住宅小区配套幼儿园，根据规定，幼儿园建成后将由被告无偿移交给教育局，由教育局运营和管理，幼儿园收费标准完全与被告无关。5.原告所称被告“不履行交付幼儿园这一配套设施的义务构成违约，严重损害了原告的切身利益”与事实不符。首先，交付幼儿园并不属于合同约定的被告应当履行的义务；其次，原告没有提交任何证明其切身利益受到损害的证据。三、被告驳斥原告以上不实的诉请、事实与理由后，基于实事求是的原则以及签署合同时双方的真实意思表示，向法庭澄清本案的事实和被告的原则立场：1.原告并非本案的适格原告，其无权要求被告向其交付幼儿园。根据相关规定和约定，幼儿园建成后，被告将无偿向教育局交付幼儿园，具体幼儿园的运营将由教育局根据相关政策制定和负责，被告无权干涉；2.《合同》从未约定幼儿园的交付时间、交付标准、交付对象，被告亦从未宣传、承诺过幼儿园的交付时间，故被告根本不构成对原告违约，更无需承担违约责任；3.合同附件三是被告对项目的相关设施设备规划位置的陈述和红线内外的不利因素的提醒。其目的是告知广大业主有可能对其生活产生影响的不利影响的相关设施的规划位置、不利因素的种类等，该部分相关设施已经规划部门批准、但并未全部建成；其在合同中明示是起到告知作用，不是对具体相关设施已经建成的承诺；4.该幼儿园至今未能建设的原因是建设地块未能完成征拆，其未能征拆的责任不在被告一方。被告一直在协调、敦促相关部门早日完成征拆、早日向被告交付地块，以便被告能够顺利施工建设幼儿园；5.并非基于合同的约定、出于对业主的负责，被告一直在努力推动幼儿园的建设，现相关报批手续已经进窗，正待审批手续到位、征地拆迁完成后立即开始幼儿园建设施工。综上所述，原告无权要求被告向其交付幼儿园、无权要求被告支付违约金。被告申请法院依法驳回原告的诉讼请求，维护法律的公平与正义。经审理查明：2015年12月21日，原告孔超与被告振业公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX1502712903）及其附件，约定由原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区麓景路628号振业城二期4栋29层2903号房屋，建筑面积108.56平方米，单价6686.28元/平米，总房价725863元。合同第八条交付时间及条件约定：（一）出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应该符合下列第1、2项所列条件：1.已经竣工验收备案；2.满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施……。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1.公共绿地：不迟于本项目最后一期竣工交付的时间；2.小区内非市政道路：不迟于本项目最后一期竣工交付的时间；3.物业服务用房：不迟于本项目最后一期竣工交付的时间；以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第3种方式处理：（3）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋买受人已付款0.1%的违约金，并继续达到交付条件，出卖人除按本条约定承担违约责任和采取补救措施外，不承担其他法律责任。关于本项目内相关设施、设备的具体约定见附件三。合同附件三关于本项目内相关设施、设备的具体约定为：一、相关设施的位置及用途。……（5）项目12#栋东侧设有幼儿园。附件九补充协议第三条交付约定为：1.买受人购买的房地产项目系分期开发，该项目土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施的规划及交付时间一切以政府最终批准为准；管理用房在同宗土地内统一考虑。出卖人在开发期间有权无偿占有、使用道路、空余地及绿地。合同附件九第十三条其他约定：2.出卖人因违反合同约定而支付的利息及违约金总额不超过房价款的3%。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款，被告如期向原告交付了房屋。因合同载明的幼儿园一直未建，故原告诉至本院。另查明，1.2018年12月7日，长沙市岳麓区教育局做出关于“振业城楼盘配套幼儿园建设问题”的回复，答复内容为：“来信人：您好！您于12月7日的来信，我们已受理并阅办，关于您来信中提到的问题，经核实，现将有关情况答复如下：该幼儿园设计规模为9个班，应由开发商配套建设，开发商于2017年1月与我局签订移交协议，约定于2018年5月31日交付使用。但因开发商自身原因，目前该幼儿园未启动建设。我局已多次书面督促并在教育局约谈开发商负责人，要求其按照政策，履行协议并加快幼儿园建设，解决楼盘业主子女就读幼儿园问题。但开发商仍以各种理由推脱，本周四，我局已将律师函送达开发商，并告知如不迅速启动幼儿园建设，我局将启动法律诉讼程序。同时，我局已与开发商负责人联系，初定下周二到楼盘现场，和业主代表一起与开发商负责人就幼儿园建设问题进行对接和协商。感谢您的关注，届时欢迎您与其他业主代表一起，与开发商进行协谈，要求开发商按照承诺履行义务，迅速启动幼儿园的建设，确保业主合法权益。”2.被告在涉案楼盘宣传的“红线内外不利因素说明”中载明：“7.二期12#栋东侧设有幼儿园，幼儿园开园后儿童活动可能会造成噪音影响”。3.涉案小区幼儿园规划建设区域在现有的天顶街道清水塘中、小学所在地块内,2016年4月被告即已委托湖南方圆建筑工程设计有限公司进行了建筑工程施工设计，但因该地块一直未拆迁交付，被告多次向长沙市岳麓区人民政府请示，恳请区政府协调区教育局、区征地办、加快清水中学的拆迁工作，现该幼儿园尚未动工建设。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、长沙市岳麓区教育局关于“振业城楼盘配套幼儿园建设问题”的回复等证据，被告提交并经庭审质证的公证书、报建图、请示报告等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告孔超与被告振业公司签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。对原告要求被告在2019年12月31日前建设好并达到交付条件的幼儿园的诉请。本院认为，首先，双方在合同第九条中并未有关于幼儿园的明确约定，仅在附件三关于本项目内相关设施、设备的具体约定的第一条第5款中约定：“项目12#栋东侧设有幼儿园”，但亦未对交付时间、交付对象及办学的时间等具体问题进行约定；其次，双方约定的“项目12#栋东侧设有幼儿园”，建设目的是为了满足涉案小区全体业主适龄儿童的入学需要，该幼儿园虽由开发商即被告配套建设，但该幼儿园的交付对象并非小区的单个业主，如被告逾期未修建，应由该幼儿园的所有权人或代表全体业主权益的业主委员会主张权利；再次，参照适用双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》第九条关于公共服务设施中公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房的交付使用期限的约定，合同约定的“项目12#栋东侧设有幼儿园”达到交付使用的时间亦应为“不迟于本项目最后一期竣工交付的时间”，而该项目为分期开发，现有证据无法证实“最后一期”已经竣工交付；最后，被告与区教育局签订的移交协议系对被告与区教育局间权利义务的约定，并不能据此认定为系原、被告之间关于幼儿园交付使用的约定。综上，原告主张被告在2019年12月31日前建设好并达到交付条件的幼儿园的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但被告应当积极履行合同，尽快建设好幼儿园，以确保该小区业主中的适龄儿童就近入学接受教育的权利。对原告要求被告按照合同附件九第十三条“因违反合同约定而支付的利息及违约金总额不超过房价款的3%”支付逾期建设幼儿园的违约金的诉请。本院认为，双方合同并未对逾期建设幼儿园被告所应支付的违约金的计算方式进行具体约定，合同第九条关于被告违反公共服务设施交付时间所应承担的违约责任的约定为“出卖人向买受人一次性支付相当于房屋买受人已付款0.1%的违约金”，现有证据亦无法证实被告存在违反合同约定的行为，原告主张按合同附件九第十三条约定支付违约金，缺乏合同依据和法律依据，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孔超的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取172元，由原告孔超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇一九年六月十八日法官助理张小芹书记员徐伟伟