四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0781民初1135号 原告：四川贤达投资有限公司，住所地四川省江油市工业园区东区，统一社会信用代码9151078158421698X7。 法定代表人：赵志贤，董事长。 委托诉讼代理人：郭亮，四川鼎天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建，四川鼎天律师事务所律师。 被告：四川新春农业科技有限公司，住所地四川省江油市长城新村工农街14幢2楼1号，组织机构代码31442676-8。 法定代表人：任惠娟，总经理。 委托诉讼代理人：阙林，四川本明律师事务所律师。 原告四川贤达投资有限公司（以下简称贤达公司）诉被告四川新春农业科技有限公司（以下简称新春公司）合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法由审判员陈德琼适用简易程序于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告贤达公司的委托诉讼代理人郭亮、张建及被告新春公司的委托诉讼代理人阙林到庭参加诉讼，2019年5月13日，原告申请对被告占用资产期间的租赁价值进行评估，2019年6月24日鉴定结束。本案现已审理终结。 原告贤达公司向本院提起诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《资产转让合同》，合同标的额1600万；2、限定被告在判决生效后一周内搬离并向原告退还案涉厂房及设备设施；3、被告向原告支付厂房占用费用504万元（暂计算至2018年12月31日）；4、被告向原告支付违约金100万；5、被告赔偿因此给原告造成的损失92万元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由，原被告于2015年6月19日签订了《资产转让合同》，合同约定被告出资1600万元购买原告修建的工业厂房及其附属门卫室、电动门、围墙、供水系统等设备设施。合同同时约定了款项的支付及原被告的权利义务和违约责任。合同签订后，被告占用厂房至今，但在原告多次催促下，仅仅支付了150万元，被告的行为已经严重违约，为维护自己的合法权益，原告特起诉来院提出上述诉讼请求。 被告新春公司辩称，被告没有违反合同约定，根据《资产转让合同》2.2条的约定，原告并未取得土地使用证，也并未通知被告取得使用证并付款。被告在签订合同时，原告隐瞒了本案土地抵押的事实，且没有取得相关土地权证，故被告无法履行合同义务。原告要求的占用费及资金利息不合理，实际上原告已经对外出租案涉场地。我方并未违约，本案违约金约定偏高。如违约，原告方应该及时止损。我方要求原告继续履行合同，只要能够取得土地权证，被告方愿支付剩余款项。我方修建冻库也花费资金几百万元，除了冻库外的剩余土地交还了原告，实际使用人为原告。原告所称使用民间借贷产生的利息，此款是否必须使用民间借贷存疑，10元一平方米的场地租赁价格没有依据。 经审理查明:2013年7月4日，原告贤达公司取得了位于江油市工业园区使用权面积为32795.90平方米的出让工业用地使用权。2016年1月26日，被告取得位于江油市工业园区内铁东路西侧使用权面积为18333.00平方米的出让仓储用地。2017年9月27日合并为不动产权证。 2015年1月1日，被告新春公司出具法人代表授权，载明“新春公司法人代表任慧娟代表本公司授权蒲春君为本公司的合法代理人，以本公司名义处理新春公司一切事务”。 2015年6月19日原告（甲方）与被告（乙方）签订《资产转让合同》，合同约定：“1.1甲方出资修建的工业厂房(位于江油市河南工业园区铁东路以西与宝成铁路交汇处、贤达物流中心内第B栋厂房)及其附属门卫室、电动门、围墙、供水系统等设备设施。该厂房现为钢结构仓储库房，南北走向，建筑面积约为12000平方米。该资产为现房，完全以现有的现状为准”。“2.1本合同全部转让资产的转让价款为1600万元人民币，乙方同意按照本合同约定条件向甲方支付转让价款。2.2自本合同生效之日起10个工作日内，乙方向甲方支付100万元人民币资产转让定金，待甲方在向江油信用联社取土地使用证变更时，提前10个工作日内告知乙方，乙方再支付资产转让款700万元人民币。甲方办理完毕合同第4.1条所指的全部权属证照之日起30个工作日内，乙方将剩余款项800万元人民币一次性付清。2.3乙方在支付资产转让定金后，次日起方可入驻及施工建设。乙方付款以转账方式汇入甲方公司账户”。“4.1本合同转让资产涉及到的全部权属证照（包含但不限于房屋所有权证、国有土地使用权证(工业用地)、消防许可证等）由甲方负责办理并转移至乙方或乙方指定人/单位名下，所需费用属甲方的由甲方承担。因证照办理、过户可能产生的税费由双方依法各自承担。4.2甲方应当自本合同生效之日起：90日内完成国有“土地使用权证(工业用地)”过户至乙方名下……”。“6.1发生以下情形之一，对方有权解除本合同：（1）乙方逾期付款，经甲方书面催告后在三十日内仍未付款的；（3）甲方违反合同第4条约定，未履行或迟延履行资产证照的办理过户义务……”,“7.1发生以下任一情形之一的，视为该方构成重大违约并应当按照本条约定承担违约责任：（1）乙方逾期付款超过10个工作日，乙方应按照应付金额的0.05%向甲方支付迟延履行违约金，甲方有权要求乙方继续履行合同或解除合同。（2）甲方逾期办证过户超过10个工作日，甲方应按照应付金额的0.05%向乙方支付迟延履行违约金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除本合同。”本合同经甲乙双方签章即生效。 合同签订后，被告新春公司于2015年8月5日向原告支付仓储库房转让定金100万元。原告贤达公司于同年6-8月期间向新春公司交付了位于江油市河南工业园区铁东路以西与宝成铁路交汇处、贤达物流中心内第B栋厂房和钥匙及其附属门卫室、电动门、围墙、供水系统等设备设施。 2016年1月11日，被告新春公司向原告支付收购款50万元，以上两次付款原告贤达公司均向被告新春公司出具收据。 2016年2月6日，经原告公司董事长赵志贤与被告公司负责人赵顺清、蒲春君协商，双方签订了《补充协议》，《补充协议》约定“一、因乙方未按约定按时支付办理土地证所需资金450万元，甲方己外借所需资金，由此产生的借款费用及利息等共计80万元，由乙方承担；二、本补充协议签订后，乙方在2016年5月6日前支付《工业仓储库房买卖合同》约定的款项，若逾期未支付，视为乙方严重违约，甲方有权单方终止《工业仓储库房买卖合同》，乙方必须在甲方发出终止通知一个月内搬离己入住的甲方工业库房。”2016年6月4日，经原告公司与被告公司负责人赵顺清、蒲春君协商，双方达成了《协商座谈纪要》，约定：“1、新春公司保证在2016年6月20日前，支付贤达公司730万元，若逾期未支付，采取两种办法：一是在一个月内撤离己入住的仓储库房，所造成的损失概由新春公司全部承担，贤达公司不承担任何责任，并由新春公司承担给贤达公司造成的损失及利息。二是由新春公司按月利息的2%计息支付给贤达公司，计息时间从2016年5月6日开始。2、新春公司购房未付款800万元在2016年10月底前付清。若逾期未付，按月息的2%计算利息支付贤达公司。3、贤达公司在收到730万元房款后，尽快办理仓储库房的《房产证》及《土地使用证》或《不动产证》。”2016年9月1日，原被告签订《资金利息核算单》对730万元产生的利息进行约定。2016年9月7日，被告向原告出具《承诺书》，对所欠原告的资金、利息的支付方式及时间进行承诺。2016年11月20日原被告再次协商，双方达成了《购工业库房补充协议》。约定：“一、工业库房消防验收花费用伍万元由新春公司承担。二、工业库房2016年1-12月份的城镇土地使用税（大约35亩23000平方米）约柒万元由新春公司承担。三、2016年11月30日前付款500万元，则终止合同。四、2016年11月以后，双方再协商买卖工业库房之事。”但新春公司未支付约定的款项，也未履行《补充协议》的约定。2017年1月20日，原告贤达公司向被告新春公司出具贤达公司关于终止新春公司《资产转让合同》的函，函告如下：“1、新春公司必须在一个月内，即2017年2月20日前搬离己入住的我公司的工业仓储库房，所造成的损失概由新春农业公司承担，我公司不承担任何责任。并由新春公司承担给我公司造成的经济损失及资金利息。2、根据双方签订的《资产转让合同》、《补充协议》、《协商座淡纪要》、《购工业库房补充协议》，截止2016年12月31日新春公司欠贤达公司资金为1658.3134万元（大写：壹仟陆佰伍拾捌万叁仟壹佰叁拾肆元正）。（1)、购工业库房款1450万元;(2）、资金利息80万元;（3）、730万元的资金利息1163134元（2016年5月6日至12月31日共计239天）；（4）、城镇土地使用税等税费12万元；”。被告新春公司蒲春君在该函上注明“在2017年2月底本合同还未履行前期签订补充协议付款500万元，同意贵公司此函意见……”。 2017年3月1日，原告向被告发出《拆除通知》要求被告10日内拆除安装在库房内的材料并搬离库房。2018年2月24日，原被告双方形成《付购工业库房座谈纪要》再次对工业仓储库房买卖资金及利息支付方式、时间进行约定，但该纪要并未实际履行。 被告接受案涉房屋后，在厂房内修建冻库16个，但一直未使用。 因被告未按约定期限履行付款义务，2018年10月，原告从被告保安处接收了案涉房屋的钥匙，并安排新的保安值守厂房。 原告提交其于2018年12月22日与绵阳市三里包装有限公司物流分公司签订的《工业仓储库房出租协议》及原告法定代表人赵志贤的银行流水，用以证明原告将其所有的位于江油市工业园区铁东路北段的自建工业仓储用房A、B栋租赁给绵阳市三里包装有限公司物流分公司使用，房屋租赁费及管理费用按建筑面积9.00元/平方米/月（不含税）。承租方按约定向原告履行了该租赁费每月15.84万元。并请求以此作为被告占用原告资产相关损失的依据。被告认可租赁事实，但认为银行流水与本案无关联性。 2019年5月13日，原告向本院提交申请，要求对被告新春公司从2015年8月至2018年10月期间占用案涉资产的租赁价值进行鉴定。经本院委托成都宏涛价格评估咨询有限公司进行评估，2019年6月24日，该公司出具《关于对案涉厂房及附属设施和土地（12000平方米）在新春公司占用期间租赁费的价格评估意见》，评估结论为364.8万元，评估费共计3.1万元。 上述事实有原被告的陈述、原、被告的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、《资产转让合同》复印件、收据复印件二份、转款凭证复印件、《补充协议》复印件、《协商座淡纪要》复印件、《资金利息核算单》复印件、《承诺书》复印件、《购工业库房补充协议》复印件、《资产转让合同》函复印件、《拆除通知》复印件、《付购工业库房座谈纪要》复印件、价格评估意见等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原被告之间的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效。 根据原被告的诉辩意见，双方争议的焦点在于违反合同约定、构成违约的是哪一方，违约方给守约方造成的损失的范围及金额。 关于违反合同约定、构成违约的是哪一方的问题。原被告双方在资产转让合同中约定被告新春公司支付合同价款人民币700万元的条件是待甲方即贤达公司在向江油信用联社取土地使用证变更时，提前10个工作日内告知乙方。而双方在补充协议中约定因乙方即新春公司未按约定按时支付办理土地证所需资金450万元，甲方己外借所需资金，由此产生的借款费用及利息等共计80万元，由乙方承担。被告对此约定亦无异议，由此可见原告已经履行通知义务要求被告支付款项，被告以原告未履行通知义务的抗辩理由不能成立。多次协议后，被告亦未按约定的时间履行付款义务，被告违反合同约定，构成根本性违约。 关于被告新春公司的违约行为给原告造成的损失的范围的问题。双方在2016年2月6日的补充协议中约定了被告未按时支付450万元给原告造成的损失为80万元及城镇土地使用税等税费12万元，被告对此未提出异议，此为被告违约造成的一部分损失。从2016年8月至2018年10月，被告一直占用案涉资产，因违约方在被告，被告占有资产期间的使用费，经专业机构评估其租赁价值为364.8万元，被告应当予以赔偿。 原告主张了因被告违约造成的损失，又主张违约金，依照《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定。违约金性质主要是以弥补当事人的损失为主，原告所主张的损失中已经包含合同约定的违约金，其主张违约金不予支持。综上，因被告新春公司未按合同约定履行支付价款的主要义务，已构成根本性违约，致使合同目的不能实现，被告已经在2018年10月将案涉部分资产移交给原告，双方已经以实际行为表明不再履行案涉合同，原告诉请解除合同的理由成立，因被告违约给原告造成的损失理应由被告赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项，第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告四川贤达投资有限公司与被告四川新春农业科技有限公司于2015年6月19日签订的《资产转让合同》； 二、限被告四川新春农业科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告四川贤达投资有限公司位于江油市河南工业园区铁东路以西与宝成铁路交汇处、贤达物流中心内第B栋厂房建筑面积约12000平方米及其附属门卫室、电动门、围墙、供水系统等设备设施； 三、限被告四川新春农业科技有限公司于本判决生效后十日内向原告四川贤达投资有限公司赔偿违约损失456.8万元及评估费3.1万元； 四、驳回原告四川贤达投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收案件受理费58900.00元，由原告负担5890.00元，被告四川新春农业科技有限公司负担53010.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  陈德琼 二〇一九年六月二十八日 法官助理罗练 书记员徐馨佩筝 附:适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”