成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初2770号 原告（执行案外人）：绵阳苏宁易购销售有限公司，住所地绵阳市长虹大道。 法定代表人：杨万波，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱兰棣，北京金杜（成都）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：段文琪，北京金杜（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告（申请执行人）：四川良和消防工程有限责任公司，住所地成都市金牛区实业街。 法定代表人：曹轶，系公司总经理。 委托诉讼代理人：白鑫，四川善嘉律师事务所律师，特别授权。 第三人（被执行人）：四川怡海房地产开发有限责任公司，住所地成都市成华区建设路。 法定代表人：黄全贵，系公司董事长。 第三人（被执行人）：绵阳怡海实业集团有限公司，住所地绵阳市长虹大道中段。 法定代表人：黄全贵，系公司执行董事。 原告绵阳苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）与被告四川良和消防工程有限责任公司（以下简称良和公司）以及第三人四川怡海房地产开发有限责任公司（以下简称怡海房地产公司）、绵阳怡海实业集团有限公司（以下简称怡海实业集团）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月14日立案受理后，于2019年6月12日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏宁公司的委托诉讼代理人邱兰棣、段文琪，被告良和公司的委托诉讼代理人白鑫到庭参加诉讼，第三人怡海房地产公司、怡海实业集团经本院传票传唤未出庭参加诉讼，缺席审理。本案现已审理终结。 苏宁公司向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对四川省绵阳市涪城区怡海明珠大厦XX号房屋的强制执行。2、本案件受理费、公告费等诉讼费用均由被告承担。事实和理由：良和公司与怡海房地产公司、怡海实业集团建设工程施工合同纠纷一案中，成华区人民法院出具（2016）川0108执2150号之一、之二、之三执行裁定书，查封怡海实业集团名下位于四川省绵阳市涪城区怡海明珠大厦部分房产。2018年11月，原告就怡海明珠大厦XX号房屋向成华法院提出书面异议，成华法院于2019年2月26日作出（2018）川0108执异261号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议请求。原告认为对案涉房产享有的权利能够排除成华法院的执行，具体如下：2014年7月1日，原告租赁怡海实业集团名下怡海明珠大厦商铺，租赁面积共7926.05平方米，包括负一层仓库及一、二、三层商场，租赁期限自2014年12月25日到2024年12月24日，租赁费用合计7208.19万元。2016年2月6日，怡海实业公司将怡海明珠大厦一层部分、二层整层、三层整层出售给原告，其中就包括案涉房产。双方约定购房款分五笔支付，第一笔购房款于《购置合同》签订十日起支付1400万元；第二笔购房款于双方设定共管账户后十个工作日内支付2100万元至共管账户；第三笔购房款于2016年11月支付2000万元；第四笔款于双方完成产权过户登记后十个工作日内支付600万元；第五笔款于完成产权过户登记后，怡海实业公司完成对原告购置区域重新测绘并换领新证后10个工作日内支付800万元。以上事实有原告与成都东瑞资产管理有限公司签订的《租赁合同》、原告与被告签署的《购置合同》《补充协议》《关于的补充协议》、被告向原告发出的《关于购房款缓付的通知函》为据。2014年7月15日至今，原告一直合法占有案涉房屋并从事经营活动。截至目前，原告已按照约定支付购房款共计5500万元，其中部分房产已于2016年12月办理网签，但因案涉房屋被查封等原因，至今未过户至原告名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定，原告的权利已经能够排除贵院对案涉房屋的执行。据此，为维护原告的合法权益特诉至法院。 良和公司辩称，被告与第三人建设工程施工合同纠纷经成华法院一审、成都中院二审、省高院再审，判决已生效，被告在诉讼过程及诉讼执行中对本案涉案房屋进行申请查封，原告不能排除对案涉房屋的执行。成华法院作出的（2018）川0108执异261号裁定书事实认定清楚，适用法律正确，成华法院查封房屋正确，原告不能排除对案涉房屋的执行，请求驳回原告诉讼请求。 怡海实业集团述称，成华区人民法院作出的（2016）川0108执2150号之一、二、三号执行裁定书，苏宁公司异议认为其为被查封房产的买受人和所有者，要求排除对于相关买受房产的执行。怡海实业集团在成华区人民法院查封前就已将位于绵阳市涪城区商业房产出租给苏宁公司使用，并于2016年2月6日签约将怡海明珠大厦XX层的部分商业房产出售给苏宁公司，苏宁公司也已经支付大部分款项。由于苏宁公司在成华区人民法院查封之前就一直占有、管理、使用前述房产，案涉房产只是由于抵押和查封未能完成过户，但并不影响苏宁公司对于前述房产的所有者权益。故请求法院依法支持苏宁公司的诉讼请求。 怡海房地产公司未作陈述。 经审理查明，本院在审理申请执行人良和公司诉被执行人怡海房地产公司、怡海实业集团建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年6月27日作出（2015）成华民初字第3455号《民事判决书》，判决：“……二、被告四川怡海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川良和消防工程有限责任公司退还履约保证金3000000元；并按照中国人民银行同期贷款利率的两倍向原告承担该款利息自2011年8月26日起至付清时止；三、被告绵阳怡海实业集团有限公司对上述被告四川怡海房地产开发有限责任公司应向原告四川良和消防工程有限责任公司支付的款项承担连带支付责任……”怡海房地产公司、怡海实业集团均不服该判决，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2016年10月8日作出（2016）川01民终7836号《民事判决书》，判决：“驳回上诉，维持原判。”判决生效后，申请执行人良和公司于2016年11月3日向本院申请强制执行，本院以（2016）川0108执2150号案件予以立案。在此前的审理过程中，良和公司向本院申请财产保全，本院遂于2015年9月14日以（2015）成华民保字第391号《民事裁定书》对怡海实业集团位于绵阳市涪城区怡海明珠大厦XX的房屋在限额460万元内予以保全查封。执行过程中，本院于2017年11月1日作出（2016）川0108执2150号之一《执行裁定书》裁定：对被执行人绵阳怡海名下所有的位于绵阳怡海位于绵阳市涪城区，予以查封，查封期限三年。2018年8月16日，本院作出（2016）川0108执2150号之二《执行裁定书》对保全过程中的房屋进行续查封。2018年11月1日，本院作出（2016）川0108执2150号之三《执行裁定书》裁定对绵阳怡海位于绵阳市涪城区怡海明珠XX房屋予以续查封三年。本案原告苏宁公司于2018年11月22日向本院提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行措施。本院于2019年2月26日作出（2018）川0108执异261号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人绵阳苏宁易购销售有限公司的异议请求。”故，苏宁公司提起诉讼。 另查明，2014年7月15日，苏宁公司与成都东瑞资产管理有限公司签订《租赁合同》，由苏宁公司承租产权人为怡海实业集团位于绵阳市涪城区怡海明珠大厦房屋。租赁期限2014年12月25日至2024年12月24日。 2016年2月6日，苏宁公司与绵阳怡海签订《购置合同》及《补充协议》，约定由苏宁公司购买怡海实业集团所拥有坐落于绵阳市涪城区长虹大道的房产、土地使用权及相关合法权益，其中房产包含一层局部约1448.46平方米、二层整层约2642.38平方米、三层整层约2913.96平方米，购房总价款为6900万元整，付款方式为：（1）第一笔款：本协议签订之日起10个工作日内，绵阳苏宁支付总购房款的20%即人民币壹仟肆佰万元整作为定金，怡海实业集团在收取上述定金的同时向苏宁公司开具等额的定金数据。该笔定金于最后一笔房款支付的同时，转为购房款的一部分。在定金支付后，怡海实业集团开始办理解押手续和房产重新测绘等手续。（2）第二笔款：本协议签订后，怡海实业集团与苏宁公司以双方名义共同设立共管账户，绵阳苏宁于共管账户设立后四个工作日内将总购房款的30%即人民币贰仟壹佰万元整支付至共管账户，同时怡海实业集团需开具等额收据；在怡海实业集团与苏宁公司双方将该房屋产权过户登记至苏宁公司名下的文件资料送交房屋权属登记部门，并取得该登记主管部门过户登记的受理通知书之日起10个工作日内苏宁公司配合怡海实业集团解除对该账户的共管或将共管账户内款项（含利息）转付至绵阳怡海其他指定账户；反之，如因故导致购置不成双方解约的，怡海实业集团须在解约后十个工作日内配合苏宁公司将共管账户内的款项（含利息）退还至苏宁公司其他指定账户。（3）第三笔款：自怡海实业集团将标的物产权变更登记至苏宁公司名下、苏宁公司取得相关部门发放的《房屋所有权证》后十个工作日内，苏宁公司再支付总购房款的30%即人民币贰仟壹佰万元整，同时怡海实业集团需开具等额收据。（4）第四笔款：在怡海实业集团将土地使用权办理至苏宁公司名下、苏宁公司取得相关部门发放的《土地使用权证》、怡海实业集团提供了全额的不动产转让发票且将标的物全部场地与附属设备设施按约定状态交付给苏宁公司后10个工作日内，苏宁公司向怡海实业集团付清剩余购房款即人民币壹仟叁佰万元整。双方约定于2016年8月31日之前、最迟不超过2016年10月31日将房屋所有权过户至苏宁公司名下。双方在2016年10月11日签订了《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》，决定变更付款进度：怡海实业集团与苏宁公司双方一致同意变更为：苏宁公司于本协议签订后十个工作日内向共管银行账户支付2000万元购房款，与已经支付的2100万元一并专用于怡海实业集团解除房产的银行抵押和缴纳过户所需的税费。本协议签订后，在怡海实业集团提供解除抵押所需还款明细及还款账户和过户所需缴纳税费明细后3日内双方共同自共管账户向各还款账户和缴纳账户拨付不超过1500万元，剩余所需还款和缴纳款项双方在怡海实业集团提供明细后十个工作日内逐步拨付到怡海实业集团的相应还款账户和缴纳账户。2016年10月25日，怡海实业集团向苏宁公司发出《关于购房款缓付的通知函》载明：贵我双方于2016年10月11日签订的《关于的补充协议（二）》约定，贵司于协议签订后十个工作日内向共管银行账户支付2000万元购房款，现因我司房产解押过户事宜尚未理顺，故为避免资金风险，特此提请贵司暂缓十个工作日付此笔款项，且贵司不承担该笔延付责任。自2016年3月4日起至2016年11月8日期间，苏宁公司分三次共向怡海实业集团支付了5500万元购房款。2016年12月28日，苏宁公司与怡海实业集团签订了三份《绵阳市存量房买卖合同（自由成交）》。其中，第1612280039号《绵阳市存量房买卖合同（自由成交）》约定怡海实业集团以331200元的成交价格将怡海明珠XX号房屋出售给苏宁公司；第1612280033号《绵阳市存量房买卖合同（自由成交）》约定怡海实业集团以376800元的成交价格将怡海明珠XX号房屋出售给苏宁公司；第1612280043号《绵阳市存量房买卖合同（自由成交）》约定怡海实业集团以265000元的成交价格将怡海明珠XX号房屋出售给苏宁公司。 以上事实，有各方当事人主体身份信息、成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第3455号《民事判决书》、（2016）川01民终7836号《民事判决书》、（2015）成华民保字第391号《民事裁定书》、（2016）川0108执2150号《执行裁定书》、（2018）川0108执异261号《执行裁定书》、《租赁合同》、《购置合同》及《补充协议》、《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》、《关于购房款缓付的通知函》以及各方当事人陈述等证据证明。 本院认为，苏宁公司系依据房屋租赁关系自2014年7月15日对诉争的房屋享有占有、使用的权利，并不是基于房屋买卖关系享有所有权的占有和使用。苏宁公司提出的其自2014年7月15日至今一直合法占有案涉房屋并从事经营活动，不构成其对执行标的享有足以排除强制执行的依据，故针对苏宁公司的该项意见本院不予采纳。结合本院查明的事实，案涉的四川省绵阳市涪城区怡海明珠大厦XX号和XX号共六套房屋本院查封在前，苏宁公司与怡海实业集团《购置合同》签订在后。结合市场交易规则和生活实践，针对大宗房产交易买受人应对标的物进行详细调查，苏宁公司作为国内知名的家电零售企业对此应当熟知。庭审中，苏宁公司陈述其曾与怡海实业集团去房管局打印过相关的材料，但其并未向本院提供相关证据予以证明，本院不予采信。综上，本院认为，苏宁公司与怡海实业集团在案涉房屋交易过程中未尽到审慎义务，其自身存有过错，前述六套房屋苏宁公司不享有足以排除强制执行的民事权益，故针对苏宁公司提出的停止对该六套房屋强制执行的诉讼请求，本院不予支持。 关于四川省绵阳市涪城区怡海明珠大厦XX号共二十套房屋，虽然苏宁公司与怡海实业集团签订《购置合同》时间在人民法院查封之前，但是该《购置合同》中并未明确苏宁公司实际购买一层房屋的具体房号，仅约定“一层局部约1448.46平方米”，虽提及“标的房产具体区域以附件2平面图标识为准”，然苏宁公司未向本院提交该平面图，也未向本院提交能够确定其购买房屋具体房号的其他证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，针对苏宁公司提出的停止对前述二十套房屋强制执行的诉讼请求，本院不予支持。 关于四川省绵阳市涪城区怡海明珠XX号共十一套房屋，苏宁公司与怡海实业集团签订《购置合同》时间在人民法院查封之前，合同中约定“二层整层约2642.38平方米”；同时，苏宁公司已经向怡海实业集团累计付款5500万元，约占合同总价79.7%；另，苏宁公司、怡海实业集团已就前述房屋签订《绵阳市存量房买卖合同》办理网签。本院认为前述十一套房屋未能及时办理产权系因怡海实业集团过错以及本院后续对前述房屋进行了查封导致，而且苏宁公司已经向怡海实业集团支付了大部分房款，怡海实业集团也向苏宁公司交付了前述房屋。综上所述，本院认为苏宁公司对前述十一套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故针对苏宁公司提出的停止对该十一套房屋强制执行的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下： 一、不得执行四川省绵阳市涪城区怡海明珠XX号十一套房屋。 二、驳回原告绵阳苏宁易购销售有限公司（执行案外人）停止对四川省绵阳市涪城区怡海明珠大厦XX号二十六套房屋强制执行的诉讼请求。 案件受理费100元，由被告四川良和消防工程有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  薛跃发 人民陪审员  先 进 人民陪审员  林亨荣 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  周雨荞