山西省高级人民法院   民事判决书   （2019）晋民终361号   上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司山西省分公司。   负责人：邹嘉宏，副总经理。   委托诉讼代理人：张天杰，山西杰力律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：定襄县国鹏冶金耐材有限公司。   法定代表人：王俊国，董事长。   委托诉讼代理人：王海瑞，北京成天律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：太原市昌通房地产开发有限公司。   法定代表人：李绪万，总经理。   委托诉讼代理人：赵成，女，1975年11月7日出生，汉族，太原市昌通房地产开发有限公司法务部负责人，住山西省太原市。   上诉人中国信达资产管理股份有限公司山西省分公司（以下简称信达山西公司）因与被上诉人定襄县国鹏冶金耐材有限公司（以下简称国鹏公司）、被上诉人太原市昌通房地产开发有限公司（以下简称昌通公司）执行异议之诉纠纷一案，不服太原市中级人民法院（2018）晋01民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人信达山西公司的委托诉讼代理人张天杰，被上诉人国鹏公司的法定代表人王俊国及其委托诉讼代理人王海瑞，被上诉人昌通公司的委托诉讼代理人赵成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   信达山西公司上诉请求：1.撤销太原市中级人民法院（2018）晋01民初1179号民事判决，判决对位于国际能源中心主楼7层写字间1824.19平方米对应的土地使用权继续查封执行。2.一二审诉讼费用由国鹏公司负担。其主要事实和理由是：1.一审判决认定事实错误。上诉人对2009年12月11日的委托书的出具日期的真实性和内容的合法性不予认可，可能倒签委托书日期，未有当时股东会决议，委托法律关系不能成立。所有的购房合同不是合法有效的合同。2009年和2010年王俊国、王鹏分别与昌通公司签订《认购书》和《商品房买卖合同》，但在2008年7月1日昌通公司与中国银行太原滨河支行已签订七年的房屋租赁合同，购房行为没有经过中国银行太原滨河支行的书面同意，也侵犯了承租人在租赁期间对房产在同等条件下的优先购买权。故合同无效。2017年3月20日国鹏公司与昌通公司签订的购房网签合同无效，因为国鹏公司未向昌通公司实际支付任何购房款且网签时间在法院2016年8月26日查封之后。2.一审判决适用法律错误。2016年8月26日法院查封昌通公司名下土地证号为201100266号的土地使用权，2017年3月20日国鹏公司与昌通公司签定网签合同，合同签订时间在法院查封时间之后；法院查封前国鹏公司没有与昌通公司办理交房手续，未实际占有房产；国鹏公司未实际支付房款，2016年昌通公司给国鹏公司出具增值税发票在法院查封之后；国鹏公司对其声称已购买10年的房产不办理过户登记有过错和责任。上列情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条。   国鹏公司辩称：一审判决认定事实清楚。我方与昌通公司所签订的购房合同是合法有效的。中国银行太原滨河支行对我方和昌通公司签订的《认购书》和《商品房买卖合同》没有异议。我方作为善意购房方，已经向昌通公司付清了全部房款，且在法院查封土地之前已经签订了合法有效的书面合同，而且我方一直对该房屋行使真实有效的占有、使用、出租的各项权利。   昌通公司辩称：国鹏公司向我方支付了全部房款同时已经实际占有房屋。国鹏公司多次主张办理过户手续，是因为税收政策的改革以及房地部门办理流程没有理顺的情况下未能办理。   国鹏公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决立即停止执行国鹏公司购买的位于“国际能源中心”主楼7层写字间1824.19平方米所对应的土地。2、判决确认国鹏公司购买的位于“国际能源中心”主楼7层写字间1824.19平方米的房产所对应的土地使用权归国鹏公司所有。3、本案的案件受理费由信达山西公司承担。   一审法院认定事实：王俊国系国鹏公司的法定代表人，与王鹏为父子关系。2009年12月11日，国鹏公司委托王俊国、王鹏代国鹏公司购买由昌通公司开发的××街的购房款，并有权以其个人名义或公司名义对外出租。2009年12月22日，王俊国作为乙方（买方）与甲方昌通公司签订《认购书》，约定王俊国认购“国际能源中心”主楼7层房屋预测面积为959.1平方米，单价为8400元/平方米，总价为8056440元整；王俊国在签署认购书时向昌通公司支付定金1150000元整；王俊国应于2009年12月30日之前签订《商品房买卖合同》并交纳房款的50%计2906440元整（所交认购金1150000元直接冲抵房屋首付款），其余50%计4000000元整的房款采用银行按揭方式十年付清；若银行按揭贷款到2010年3月还未办理下来，则从2010年3月1日起，昌通公司给予王俊国29374元/月的税后租金分成；若银行按揭贷款办理到位，则从次月起将以上面积所得税后房屋租金收益归王俊国所有。合同签订后，2009年12月22日，昌通公司向王俊国开具《收据》，收到银行承兑汇票陆张共计1150000元。2009年12月28日，昌通公司向王俊国开具《收据》，收到银行承兑汇票两张2000000元整；同日昌通公司开具《收据》，收到王俊国现金906440元整。2009年12月28日，王鹏作为乙方（买方）与甲方昌通公司签订《认购书》，约定王鹏认购“国际能源中心”主楼7层房屋预测面积为1000平方米，单价为8400元/平方米，总价为8400000元整；王鹏在签署认购书时向昌通公司支付定金200000元整；王鹏应于2010年2月6日之前签定《商品房买卖合同》并交纳房款的52%计4200000元整（所交认购金200000元直接冲抵房屋首付款），其余48%计4000000元整的房款采用银行按揭方式十年付清；若银行按揭贷款到2010年3月还未办理下来，则从2010年3月1日起，昌通公司给予王鹏30626元/月的税后租金分成；若银行按揭贷款办理到位，则从次月起将以上面积所得税后房屋租金收益归王鹏所有。合同签订后，2009年12月28日，昌通公司向王鹏开具《收据》，收到现金200000元整。2010年1月29日，昌通公司向王鹏开具《收据》，通过pos机刷卡收到4200000元整。之后，王俊国、王鹏分别与昌通公司签订《商品房买卖合同》，并在附件四中约定由买受人授权昌通公司对中国银行股份有限公司太原滨河支行的出租，委托授权租赁期截止2015年6月30日；国际能源中心主楼7层在中国银行股份有限公司太原滨河支行租赁期间所得租金每年由昌通公司收取，扣租金税后一周内返还买受人。2011年3月11日，昌通公司作为甲方与乙方王鹏、王俊国签订《国际能源中心主楼7层补充协议》，约定乙方授权甲方将国际能源中心主楼7层整层出租给中国银行股份有限公司太原滨河支行，并行使出租管理及租金收取的权利；从2011年1月起甲方给乙方返还扣税后租金按乙方实际支付房款的时间进度和比例按月结算；甲方同意乙方将税后返还的租金抵顶乙方所欠甲方房款。2011年5月5日，昌通公司作为甲方与乙方王鹏、王俊国签订《补充协议》，约定乙方同意在欠款还清之前按所欠房款金额及天数以月息10.1775‰的费率向甲方支付资金占用费；乙方向甲方支付的资金占用费不计入房款，资金占用费从2011年5月1日起收取；乙方同意甲方将返租的租金用于抵顶所欠房款，并开具相关票据。上述协议签订后，2011年2月9日，昌通公司开具《收据》,收到王俊国房租顶房款6007.15元。2011年3月11日，昌通公司开具《收据》，收到王鹏、王俊国现金1400000元，并附有银行转账凭证。2011年3月14日，昌通公司开具《收据》，收到王鹏、王俊国现金1431219元整。2011年5月13日，昌通公司开具《收据》，收到王鹏、王俊国现金468781元整。2012年2月4日，昌通公司开具《收据》,收到王俊国房租顶房款1352148元。2013年2月19日，昌通公司开具《收据》,收到王俊国中行租房抵顶房款1501649元。2014年2月28日，昌通公司开具《收据》,收到王俊国中行租金顶房款1370570元。2014年10月21日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国房款469626元，并附有银行转账凭证。2011年5月13日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费143495元，并附有银行转账凭证。2011年10月28日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费143495元，并附有银行转账凭证。2012年2月4日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费143495元。2013年1月8日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费204069.76元，并附有银行转账凭证。2013年2月19日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费102034.88元，并附有银行转账凭证。2013年8月7日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费56310元，并附有银行转账凭证。2014年2月28日，昌通公司开具《收据》，收到王俊国资金占用费168930元。王俊国按照《补充协议》的约定，向昌通公司支付资金占用费共计961829.64元。2016年12月23日，昌通公司给国鹏公司出具购买本案所涉商品房增值税发票两张共计1532.3196万元。2009年12月10日，国鹏公司作为买受人与昌通公司补签一份《商品房买卖合同》，将之前王鹏、王俊国与昌通公司签订的《商品房买卖合同》进行合并，约定建筑面积共1824.19平方米，总金额15323196元整。该合同于2017年3月在太原市房产管理局办理网签登记备案。2015年，王俊国、王鹏作为出租人与承租人中国银行股份有限公司太原滨河支行签订《房屋租赁合同》，约定国际能源中心主楼7层的租赁期从2015年7月1日起至2017年6月30止，房屋租金为2.75元/平方米/天，就该租金收入王俊国向国家税务机关缴纳相关税种，并有税收完税证明佐证。2016年9月9日，太原市中级人民法院依据（2016）晋01执395号执行裁定书查封了昌通公司所有的位于太原市××区，面积11206.47平方米的土地（土地号201100266）。太原市国土资源局所颁发的并政地国用（2003）第00201号国有土地使用权证、并政地国用（2011）第00266号国有土地使用权证、并政地国用（2016）第00141号国有土地使用权证系同一宗土地。   一审法院认为：2009年国鹏公司委托王俊国、王鹏与昌通公司签订《认购书》，对昌通公司位于太原市××区、预测面积分别为959.1平方米、1000平方米的房屋进行购买，该房屋所占用的为昌通公司所有的土地证号为201100266、面积11206.47平方米土地。后王俊国、王鹏按照《认购书》以及随后补签《商品房买卖合同》的约定于2014年以现金及租金抵顶的方式全额交纳了购房款，昌通公司向国鹏公司出具购房款1532.3196万元的增值税发票。2015年国鹏公司委托王鹏、王俊国将所购买房屋对外出租。2016年9月，太原市中级人民法院依法对该房屋所在土地面积11206.47平方米予以查封。通过上述事实的查证，国鹏公司与昌通公司就本案所涉房产达成购买房屋买卖合意、签订书面协议（合同）、国鹏公司支付全部购房价款、昌通公司依约交付房屋等，上述民事行为均发生在法院对土地查封之前。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“地上建筑物、其他附属物的所有人或共有人，享有该建筑物附着物的所有人或共有人，享有该建筑物附着物适用范围内的土地使用权；土地使用者转让地上建筑物，其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之转移，该地上建筑物其他附着物作为动产转让的除外。”《城市房屋登记管理办法》第六条规定：“房屋权属应当遵循房屋的所有权在房屋专用范围内的土地使用权利主体一致的原则。”根据上述规定，国鹏公司购买了昌通公司开发的位于太原市××区写字间，建筑面积1824.19平方米的房产，同时也就取得与该房屋相应的土地使用权。太原市中级人民法院对昌通公司位于迎泽西大街面积11206.47平方米土地的查封，影响了国鹏公司对其购买的的位××街写字间的房屋及相应土地使用权不动产登记手续的办理。信达山西公司抗辩认为国鹏公司不是本案的适格主体，法院认为，本案所涉房屋的买卖合同关系虽然前期是由国鹏公司的法定代表人王俊国、王鹏与第三人签订，但国鹏公司对其签订合同及付款行为有授权确认，该行为也未对国鹏公司造成利益损害，且合同履行过程中，昌通公司为国鹏公司出具了购房款的增值税发票，之后，双方在房地产管理部门办理了房屋买卖的网签登记手续。故国鹏公司作为房屋买卖合同的购买者主张权利，主体适格。信达山西公司对本案所涉支付购房款的事实存有异议，经查证，国鹏公司提供的付款凭证票据均提供票据证实、昌通公司对其真实性认可，且出具了收到购房款的增值税发票，信达山西公司对此有异议，但未能提供证据予以证实，法院不予支持。国鹏公司诉求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》能够排除执行的情形的规定，应予支持。关于国鹏公司诉求本院确认土地使用权等诉求，本案系因执行异议提起的诉讼，上述诉求与本案不属同一法律关系，应另案起诉。一审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《城市房屋登记管理办法》第六条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、停止执行定襄县国鹏冶金耐材有限公司购买的位于“国际能源中心”主楼7层写字间1824.19平方米所对应的土地。二、驳回定襄县国鹏冶金耐材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费113740元，由中国信达资产管理股份有限公司山西省分公司负担。   本院对原审法院查明的事实予以确认。   二审庭审中，信达山西公司提交了国鹏公司企业信用信息公示报告一份，证明目的是：公示报告中并无购买“国际能源中心”主楼7层写字间1824.19平方米的事项，说明购买事项虚假。国鹏公司质证意见为：因为该房屋至今未办理房产证，所以公示时未将该房产列入。   国鹏公司提交了1.该公司2019年6月6日出具的证明，证明目的是：该公司于2009年12月9日召开股东会，同意委托王俊国、王鹏代付本案所涉房屋的购房款，并有权以个人或公司名义对外出租。2.2009年5月20日增资报告，证明王俊国系国鹏公司大股东。3.物业管理发票14张，证明实际控制房屋。4.2015年3月3日昌通公司给王俊国出具的以租金781886元抵顶办证费的收据。证明非因自身原因未办理房产证。5.王俊国、王鹏与中国银行股份有限公司太原滨河支行的房屋租赁合同。证明实际控制房屋。对于上列证据，信达山西公司的质证意见为：证据1不认可，因为无法核实股东签字的真实性。证据2不认可，因为工商档案没有增资的记载。证据3显示是中国银行股份有限公司太原滨河支行等单位缴纳物业费，与本案无关。证据4是王俊国缴纳，与国鹏公司无关。证据5的出租方是王俊国、王鹏，与国鹏公司无关。   对上列证据，本院认证如下：针对信达山西公司提交的国鹏公司企业信用信息公示报告，因为国鹏公司作出了合理解释，故本院对信达山西公司提供的该份证据的证明目的不予认可。对国鹏公司提交的证据1、3、4、5能够形成证据链，可以证明待证事实的存在具有高度可能性，本院予以采信。对国鹏公司提交的证据2，因其工商档案没有相应记载，本院对该证据不予采信。   本院认为，本案的争议焦点是：国鹏公司购买的位于“国际能源中心”主楼7层写字间1824.19平方米所对应的土地能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2016年9月9日，太原市中级人民法院查封了案涉土地。根据一审查明的事实，在法院查封之前，王俊国、王鹏均已和昌通公司签订了《认购书》。虽然信达山西公司认为国鹏公司2009年12月11日的委托书仅仅是要求王俊国、王鹏代付购房款，没有委托签订合同的事项。但是国鹏公司事后以实际行为表示了追认，昌通公司也为国鹏公司出具了增值税发票，且双方办理了房屋买卖的网签登记手续。王俊国、王鹏签订《认购书》时间和支付完毕全部购房价款的时间均在法院查封之前。关于王俊国、王鹏与昌通公司签订购房合同，是否侵犯中国银行股份有限公司太原滨河支行的优先购买权，中国银行股份有限公司太原滨河支行并未就此提出异议。根据一审查明的事实，2015年，王俊国、王鹏作为出租人与承租人中国银行股份有限公司太原滨河支行签订《房屋租赁合同》，约定国际能源中心主楼7层的租赁期从2015年7月1日起至2017年6月30止，房屋租金为2.75元/平方米/天，就该租金收入王俊国向国家税务机关缴纳相关税种，并有税收完税证明佐证。结合2009年12月11日国鹏公司出具的委托书中载明的王俊国、王鹏有权以其个人或公司名义对外出租，可以综合认定在人民法院查封之前，国鹏公司已经实际占有了案涉房屋。结合2015年3月3日昌通公司给王俊国出具的以租金781886元抵顶办证费的收据，可以佐证国鹏公司一方在积极要求办理案涉房屋的房产证，不存在自身拖延的原因。本案中，如果人民法院查封的是案涉房屋，则国鹏公司购买的案涉房屋可以排除强制执行。根据相关法律规定，国鹏公司购买了案涉房屋，同时也就取得了与该房屋相对应的土地使用权。故该房屋对应的土地亦可以排除执行。   综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费113740元，由中国信达资产管理股份有限公司山西省分公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 王 东   审判员 李学明   审判员 宋丽蓉     二○一九年六月二十五日   书记员 李晨颖