河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1081民初1712号原告（反诉被告）：李小勇，男，1979年7月24日出生，汉族，住禹州市。委托诉讼代理人：付月峰，河南禹曦律师事务所；代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：郑州荣辉商业管理有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环20号10层16号。法定代表人:李蓓蓓，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张国超、雷依一，河南迅迪律师事务所律师；代理权限为特别授权。原告（反诉被告）李小勇与被告（反诉原告）郑州荣辉商业管理有限公司（以下简称荣辉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案，同日被告荣辉公司提起反诉，本院依法适用小额诉讼程序，将本诉、反诉合并后公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李小勇及其委托诉讼代理人付月峰，被告（反诉原告）荣辉公司委托诉讼代理人张国超、雷依一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小勇向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告租金69377元，并赔偿原告经济损失（自2018年1月1日起以69377元为基数按年利率6%计算至返还租金为止）。事实和理由：2017年11月8日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告租赁被告位于禹州市××颍××段北侧万丰铂金翰宫项目三期23#101、102商铺用于超市经营，租期四年，从2018年1月1日起至2021年12月31日止，年租金69377元。合同签订后，原告向被告支付首年租金69377元，并投入资金对租赁房屋进行了装修。装修后原告又投入大额资金购买超市经营商品。临近超市开业之际，原告发现租赁房屋前的道路被封死，超市无法正常开业经营，给原告造成巨大的经济损失。原告即多次联系被告，要求退还租金均无果，故诉诸法院，请求返还原告租金69377元并赔偿经济损失（自2018年1月1日起以69377元为基数按年利率6%计算至返还租金之日止）。被告荣辉公司辩称，2017年11月8日原、被告签订的《万丰铂金翰宫商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，对当事人双方具有法律约束力，任何一方都应全面履行。被告在合同签订后依约向原告交付了商铺，已完全履行了租赁合同中约定的交付义务。根据被告提供的视频资料及照片证据，可以明确看出同样位于该区域的其他商铺均在正常经营，涉案商铺位于小区北门右边第一个商铺，根据视频资料显示相较于小区北门右边更里边的商铺及小区北门口左边一排的商铺均在正常经营，因此不存在原告在诉状中所称的因修路问题导致其无法正常经营的情况。该商铺位于万丰铂金翰宫小区北门口第一家，其主要的经营服务对象是小区居民，且根据视频资料显示商铺门前硬化路面大概有3.5米-4米（过车完全没有问题），不存在修路影响其经营的问题。况且该商铺位于城市建成区内，修路属政府行为，双方对修路都是明知的，但具体的修路时间是双方不可预知的，修路后对被告的经营反而会起到一定的促进作用，使本来服务的范围进一步扩大。综上，原告李小勇要求返还租金并赔偿经济损失的诉讼请求既没有事实依据也没有法律依据，应依法予以驳回。反诉原告荣辉公司反诉称，2017年11月8日，荣辉公司与被反诉人李小勇签订了《万丰铂金翰宫商铺租赁合同书》，约定将位于禹州市××颍××段北侧万丰铂金翰宫项目三期23#101、102商铺（面积为385.43平方米）租赁给被反诉人李小勇，租期四年，租金标准为15元/平方米/月，月租金为5781.5元，年租金为69377元。且第一年租金于2017年11月8日前缴纳，第二年租金于2018年11月8日缴纳给反诉人，合同中就物业管理费约定为2.05元/平方米/月，年租金物业管理费为9482元。合同及附件约定被反诉人李小勇应于2018年11月8日前向反诉人缴纳2019年1月1日至2019年12月31日的租金及物业费，但时至今日李小勇仍旧未向反诉人缴纳，因此，根据租赁合同第七条1项及第七条4项约定，反诉人可单方面终止合同收回商铺，并由被反诉人赔偿对反诉人造成的损失及支付日租金千分之五的违约金。故请求解除反诉人与被反诉人签订的《万丰铂金翰宫商铺租赁合同书》，立即腾出房屋；判令被反诉人支付欠付的房租20235.3元，物业管理费2765.5元，共计23000.8元（暂计至2019年4月15日，具体租金及物业管理费以实际搬迁之日为准），且按未付租金的日千分之五支付违约金。反诉被告李小勇辩称，反诉被告不同意解除合同，造成反诉被告未交付2019年租金的原因是由于租赁的房屋至今未能投入使用，合同目的无法实现，双方至今对2018年度不能正常经营的损失部分未协商一致，且反诉被告在租赁房屋后投入了巨大的装修费用，现反诉原告提出解除合同违背了公平原则，直接导致反诉被告产生巨大经济损失。原告（反诉被告）李小勇向本院提供的证据有：1、租赁合同一份、缴纳2018年度租金及物业费收据各两份，证明原告已按照合同约定向本诉被告履行交付租金及物业费的合同义务。2、照片一组，证明案涉租赁房屋的内部及外部现状。3、证人巴某、连某出庭作证，证明租赁房屋的现状及租赁房屋前一直在进行道路施工的事实。被告（反诉原告）荣辉公司向本院提供的证据有：证据一：《万丰·铂金翰宫商铺租赁合同书》原件一份，证明原、被告双方于2017年11月8日签订租赁合同，被告将位于禹州市××颍××段北侧“万丰·铂金翰宫”项目三期23#101、102约385.43平方米的商铺出租给原告用于经营超市、教育使用，租期4年，年租金为69377元，水电费和物业费均由原告自行承担，年物业费9482元。2018年度租金及物业费于2017年11月9日前交付给甲方，2019年度的租金及物业费与2018年11月8日前缴纳。证据二、装修施工许可证照片一张，证明租赁合同签订后，我方已实际将租赁场地交付给原告。且原告已于2017年11月13日取得河南名仕物业服务有限公司的装修施工许可证。证据三、视频资料三段，证明通过三段视频资料可以明确看出同样位于该区域的其他商铺均在正常经营。涉案房屋位于万丰·铂金翰宫小区北门口右边第一个商铺，根据视频资料显示相较于小区北门右边更里边的商铺及小区北门口左边一排的商铺均在正常经营且商铺门前硬化路面大概有3.5—4米（过车完全没有问题），因此不存在答辩人在诉状中所称的因修路问题导致其无法正常经营的情况。证据四、委托代理合同、河南增值税普通发票各一份（原件），证明2019年4月14日，郑州荣辉商业管理有限公司因与李小勇的租赁合同纠纷一案委托河南迅迪律师事务所作为其诉讼代理人并缴纳3000元律师代理费。证据五、证明一份（原件）、涉案房屋的不动产权证书一份，证明2019年3月20日禹州万丰置业有限公司向郑州荣辉商业管理有限公司出具证明一份，证明郑州荣辉商业管理有限公司受其委托对外出租“万丰·铂金翰宫”项目三期23#101、102约385.43平方米的商铺。被告（反诉原告）荣辉公司对原告（反诉被告）李小勇提供的证据的质证意见是：对证据1中的租赁合同真实性无异议，对证明目的有异议，此合同恰恰证明2018年11月8日前本诉原告应缴纳2019年度的租金及物业费，李小勇并未实际履行合同约定的义务；对租金及物业费的收据真实性无异议，对证明目的有异议，本诉被告根据合同约定向原告交付房屋，原告依约交付2018年度的租金及物业费，截止开庭之日止原告并未提供证据证明交付2019年度租金及物业费。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，根据原告提供的照片显示店面外的道路完全不影响其正常经营，且有大量车辆停放，说明该店面无论是门前道路及客流量均不存在原告所说的无法经营情况。对证据3有异议，证人与原告有利害关系，一个是商铺的管理人员，一个是朋友，对证明力有异议，证言中均对开始修路的具体时间及结束时间没有明确的回答，且第一个证人与第二个证人的证言有矛盾点，第一个证人说门前修路车辆与行人无法进入店面内部，第二个证人称不清楚修路的情况，且行人可以通行，第一个证人说的商铺门前的人行道是修好的，第二个证人称商铺门前的人行道是与大路一起修的，并且称持续的时间是一年左右，但不能说明起止时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年11月8日，李小勇作为承租方与荣辉公司作为出租方签订了一份《万丰·铂金翰宫商铺租赁合同书》，约定：出租人荣辉公司将位于禹州市钧台办颖北大道东段北侧万丰铂金翰宫项目三期23#101、102商铺（面积为385.43平方米）租赁给承租人李小勇，租期四年，自2018年1月1日至2021年12月31日止。李小勇应当在合同签订当日缴纳20000元人民币的履约保证金；以便甲乙双方更好地履行合同。租金标准为15元/平方米/月，月租金为5781.5元，年租金为69377元。且第一年租金于2017年11月9日前缴纳；物业管理费标准：商铺的单位物业管理费标准为2.05元/平方米/月。年物业管理费总额人民币大写为：玖仟肆佰捌拾贰元整（9482元）。商铺交付使用后，由于装修、经营活动产生的水、电、气、通迅等费用及商铺的物业管理费由李小勇自行承担。水、电、气费计费标准按物业管理公司审定标准计算，由荣辉公司代收，缴费期限为每季度15日前交至物业管理公司。商铺物业管理费按年结算，由李小勇2017年11月9日前将本年度物业管理费交付至荣辉公司。交房时间：荣辉公司于2017年11月9日前将商铺交付李小勇装修和使用，李小勇需书面签收。李小勇保证在商铺交付后15日内进场装修。违约责任：李小勇有下列情形之一的，荣辉公司可单方面终止合同收回商铺，由此给荣辉公司造成损失的，由李小勇负责赔偿：李小勇拖欠商铺租金、物业管理费及商业运营管理费等任何一项费用达三十天以上的；李小勇拖欠水、电、气任何一项费用达三十天及以上的；李小勇逾期开业达三十天以上的；营业期间未经荣辉公司书面批准，一个月内连续7日私自停业的；李小勇未经荣辉公司书面同意擅自超范围经营的；李小勇擅自进行非法活动，损害公共利益的等内容。另查明，合同签订后的2017年11月9日，被告荣辉公司将原告李小勇承租的商铺交付于原告李小勇，李小勇对商铺进行装修。2018年农历2月2日前至本案庭审前一个月，李小勇所租赁被告的商铺门前道路由禹州市市政挖坑、修路。本院认为，李小勇与荣辉公司于2017年11月8日签订的《万丰·铂金翰宫商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人应当按约全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。荣辉公司按约交付了租赁商铺，李小勇理应按约支付租金。由于合同履行期间，因政府较长时间的封路施工，导致李小勇的正常经营受到不利影响，此种情形系双方签订合同时无法预知的，综合考虑道路施工期限及对李小勇经营的影响程度，并依据公平原则对在修路期间李小勇应付2018年度租金数额应调整为23126元，荣辉公司应退还李小勇2018年度的租金46251元。原告李小勇要求被告支付自2018年1月1日起以69377元为基数按年利率6%计算至返还租金为止的损失，本院认为该损失已与被告返还的房屋租金性质相同，根据公平原则本院不应再行支持其损失要求，故对其要求的经济损失部分本院不予支持。关于荣辉公司反诉要求解除李小勇与其签订的租赁合同，并要求李小勇支付欠付的房租20235.3元、物业管理费2765.5元，共计23000.8元，且按未付租金的日千分之五支付违约金的反诉请求，本院认为，结合本案实际情况，李小勇未按协议约定向荣辉公司缴纳下一年度的租金是有原因的，且结合庭审中查明的事实，李小勇已对其承租的商铺进行了装修，故对于荣辉公司要求解除双方的租赁合同，李小勇立即腾出房屋的诉讼请求，本院不予支持。李小勇以与荣辉公司就2018年市政修路产生的矛盾未协商解决为由，未按双方协议约定向荣辉公司按期缴纳租金及物业费，存在一定过错，且李小勇亦同意继续履行双方之间的合同关系，故李小勇应按双方合同约定向荣辉公司缴纳欠付的租金20235.3元、物业管理费2765.5元，共计23000.8元。对于荣辉公司要求的违约金部分本院不予支持。荣辉公司主张本案律师费应由李小勇负担，本院认为，荣辉公司与李小勇所签订的租赁合同中约定，只有在李小勇单方面解除合同，且李小勇有其他违约行为致使合同无法继续履行的情形下，李小勇应承担律师诉讼代理费，但本案中，李小勇不存在上述两种情形，故对此诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州荣辉商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李小勇租金46251元。二、反诉被告李小勇于本判决生效之日起十日内支付反诉原告郑州荣辉商业管理有限公司2019年1月1日至2019年4月15日的租金、物业管理费共计23000.8元。三、驳回原告李小勇的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告郑州荣辉商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取767元，由原告李小勇负担256元，由被告郑州荣辉商业管理有限公司负担511元；反诉案件受理费减半收取188元，由反诉原告负担21元，反诉被告李小勇负担167元。本判决为终审判决。审判员 :马会娟二〇一九年六月十三日书记员 :卜亚凡