河北省磁县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0427民初1442号原告：吴三，男，1969年1月1日出生，汉族，住磁县。委托诉讼代理人：张智，磁县新世纪法律服务所法律工作者。被告：张俊英，女，1966年10月1日出生，汉族，住磁县。被告：牛晓，男，1991年12月1日出生，汉族，住磁县。二被告委托诉讼代理人：张洁，女、汉族，1991年2月5日出生，住磁县，系被告牛晓妻子。原告吴三与被告张俊英、牛晓房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴三及其委托诉讼代理人张智、被告张俊英、被告牛晓及其委托诉讼代理人张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴三向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋租赁费10000元；2.判令被告违约给原告造成的经济损失5000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，原、被告签订房屋租赁协议，被告将自己的房屋租赁给原告，租赁期限为一年，租赁费为13000元，该协议约定修路期间不予计算房费。协议履行期间，修路10个月致原告无法经营。被告拒不退换修路期间的房屋租赁费，并强行将原告租赁的门面房加锁，给原告造成营业损失10000余元，被告的行为属于严重违约行为，侵害了原告的合法权益，为维护自己的合法权益，望判如前请。原告向本院提交了证据：1、房屋租赁协议一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系；2、被告牛晓微信截图，证明被告牛晓强行锁租赁房屋；3、原告与被告张俊英录音一份，证明原、被告约定如果被告违约将全额退还全年的租赁费13000元；4、证人王某1、何某的录音证人证言，证明修路的时间及路况；5、证人高某出庭证言，证明安康路自2018年6月29日开始修路，其在该路租赁门市房屋卖食品，因修路不能开门营业，春节时主路能通行，但不能通车，该路到现在便道也没有修好；6、证人杜某出庭证言，证明其已有5年从原告处买鸡腿再卖往别处，安康路从2018年6月29日被堵住不能通行，2018年年底，主路修好但没有开通，现在路也没有完全修好；7、证人郭某出庭证言，证明其在安康路出摊卖酥鱼，该路于2018年6月29日开始修路后，就不能在此路边出摊了。被告张俊英、牛晓辩称，1、2018年1月1日，原告与被告签订了房屋租赁协议，约定租赁期限一年，租赁费为13000元。在租赁期间，2018年8月安康路因政府道路改造断交施工，在该路施工期间，原告仍在租赁房屋居住、做饭生活，经过三个多月的施工，该路于12月16日施工完成。原告在租赁房屋继续经营烧鸡门市，按照租赁合同约定，原告应在2019年1月1日交回租赁房屋，被告考虑到在施工期间，原告无法开店营业但在出租房屋居住生活的特殊情况，以及将近春节，同意原告继续使用房屋三个月延续至2019年3月，不收原告房屋租赁费。修路施工三个月是属于签订合同时不可预见的情况，被告同意原告已无偿使用三个月，不存在违约情况，应判决驳回原告要求退还房屋租赁费10000元的诉讼请求。2、2019年3月20日，被告就通知原告继续缴纳租赁费或腾房，原告置之不理，无奈，被告牛晓于2019年4月3日换掉租赁房屋门锁并通知原告搬走东西。原告的经济损失是由于其在接到被告的通知后拒不履行义务造成的，应驳回原告要求被告赔偿其经济损失5000元的诉讼请求。被告张俊英、牛晓向本院提交了证据：1、磁县信息官网截图和磁县人民政府网截图，证明安康路于2018年9月开始修路，2018年12月路面已铺设完成；2、吴三的微信截图，证明2019年3月25日通知原告续交租赁费；3、租赁房屋电费表，证明原告在修路期间正常使用租赁房屋；4、证人王某2出庭证言，证明其是牛晓姐夫，原告从2018年1月开始租房营业、存货、休息、做饭，一直到2019年1月。本院经审理认定事实如下：被告牛晓与张俊英系母子关系，原告经营卖烧鸡生意，2018年1月1日，原告与被告张俊英签订了房屋租赁协议，约定：1、张俊英将务本街健康街54号门面房西第二间有偿租给原告使用，租房期暂定为2018年1月1日至2019年1月1日。2、双方商定房屋租赁费为每年13000元，原告需向张俊英一次性交齐租赁期间的房租，如果合同到期后，原告需要续租，张俊英需在本合同到期两个月前明确提出并协商，同等条件下，原告优先租赁。3、原告对房屋的装修、改造，必须经张俊英同意，由于原告装修、改造而造成的不动产，在租赁期满后原告不得自行拆除。4、原告须合法经营，并自负租赁房屋的消防、安全等责任，因原告原因造成的一切债务、纠纷由原告负责。5、本协议自愿签订，自签订之日起生效。6、修路期间不予计算房费。协议签订后，原告交给被告张俊英、牛晓房屋租赁费13000元，原告在该租赁房屋经营烧鸡生意，在该合同履行期间，该房屋所在的安康路于2018年6月底断交施工修路，原告经营的烧鸡门市无法营业，2018年年底，安康路主路路面铺好，但没有通车正式通行，该路便道至今未完全修好。2019年1月，原告继续在租赁房屋经营烧鸡生意，2019年3月底，被告牛晓和张俊英认为因修路影响原告经营，让原告无偿占用3个月的房屋已补偿了原告的损失，通知原告续交房屋租赁费或腾房，原告认为协议履行期间，修路10个月致其无法经营，且被告拒不退还房屋租赁费，原告没有续交房屋租赁费，也没有腾房，2019年4月3日，被告牛晓找人将出租房屋的门锁换掉，原告与被告牛晓、张俊英发生纠纷。上述事实由原、被告陈述，房屋租赁合同、证人证言等证据记录在卷。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告张俊英签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该协议依法有效，依法成立的合同受法律保护，对双方均有约束力，双方应按照协议约定履行。原告向被告张俊英、牛晓交付了房屋租赁费，被告将房屋交于原告使用，在履行该合同期间，因不能预见的修路原因，导致原告2018年7月至2018年年底6个月无法经营，同时，该合同中原告与被告约定，修路期间不予计算房费，故被告应退还原告6个月的房屋租赁费，租赁合同已于2019年1月1日期满，被告为补偿原告的损失，自2019年1月至3月让原告继续占用租赁房屋经营，后被告不再让原告继续占用租赁房屋，被告牛晓将租赁房屋门锁已换，原告搬离该出租房屋，原、被告发生纠纷，双方已无法达成继续占用租赁房屋的共识，原告诉称修路10个月，其申请的证人出庭均证实，安康路于2018年6月底开始修路，2018年年底主路已经通行，原告称10个月无法营业不是事实，本院不予采信，故被告张俊英、牛晓应返还原告3个月的房屋租赁费，即13000÷12×3=3250元。原告诉请要求被告返还房屋租赁费10000元和损失费5000元，无事实依据，无证据证实，本院不予支持。二被告辩称让原告占用3个月租赁房屋已补偿其损失，没有依据，本院不予采纳。被告张俊英与被告牛晓系母子关系，被告张俊英与原告签订了房屋租赁协议，被告张俊英、牛晓收取了原告缴纳的房屋租赁费，二被告应共同返还原告房屋租赁费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告张俊英和牛晓于本判决生效后十日内返还原告吴三房屋租赁费3250元；二、驳回原告吴三的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由原告吴三负担125元，被告张俊英、牛晓负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员  索保英二〇一九年六月十九日书记员  马弘皓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。