上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7938号原告：张恺文，男，2000年10月18日生，汉族，户籍地及住址上海市普陀区。委托诉讼代理人：曹美玲，女，1950年12月1日生，汉族，户籍地及住址上海市普陀区。被告：张震，男，1970年4月3日生，汉族，户籍地及住址上海市普陀区。被告：桂玉峰，男，1983年4月2日生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市宝山区。原告张恺文与被告张震、桂玉峰间抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张恺文及其委托诉讼代理人曹美玲、被告张震、桂玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认两被告签订的《房屋抵押借款合同》无效；二、两被告配合办理位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)的抵押注销手续；三、确认两被告签订的房屋租赁合同无效，被告桂玉峰搬离讼争房屋，将房屋返还予原告。事实和理由：原告与被告张震系父子关系。讼争房屋登记在原告与被告张震名下。2017年11月24日，被告张震与被告桂玉峰恶意串通，在未征得原告的同意下，私自将讼争房屋办理了抵押登记手续。由于原告当时系未成年人，办理抵押手续时无需原告签字，原告对此均不知情。两被告的行为严重损害了原告的合法权益，双方签订的抵押借款合同应属无效。被告张震辩称，同意原告的诉讼请求，双方签订的抵押合同应属无效，应撤销讼争房屋上存在的抵押。被告桂玉峰辩称，不同意原告的诉讼请求。被告张震因需向其借款，双方为此办理了房屋抵押手续。借款过程中，原告均参与其中，清楚因借款而办理抵押手续的情况。被告张震当时系原告的法定代理人，有权代表原告签订抵押合同。两被告签订房屋租赁合同系以租金抵充借款，合同合法有效，故不同意搬离。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告张震系讼争房屋(建筑面积为90.82平方米)的产权人，系父子关系。2017年11月24日，两被告签订一份《房屋抵押借款合同》，约定被告张震向被告桂玉峰借款180万元，还款日期为2018年11月23日。借款期满，被告张震应一次性归还被告桂玉峰本金及利息180万元。如逾期，被告张震除支付违约金30万元外，每逾期一日，应支付每日千分之三的违约金，直至还清借款为止。被告张震同意将讼争房屋作为抵押物，抵押期限自2017年11月24日至2018年11月23日。合同另对其他事项作了约定。该合同上同时有原告的签名字样，该签名系由被告张震代签。2017年11月26日，两被告办理了房屋抵押手续。办理抵押手续当日，被告张震向嘉定区不动产登记事务中心出具一份《保证书》，载明讼争房屋系其离婚后购买的房屋，登记在其与原告名下。2013年4月9日，其离婚，原告与其共同生活。因需处分讼争房屋，其承诺处分讼争房屋系为了未成年人的利益，且保证未成年人的居住、生活、学习等。如因此发生纠纷的，其愿承担一切法律责任。同日，两被告签署一份《询问笔录》，双方均确认申请登记事项系申请人的真实意思表示，申请抵押登记的房屋已办理了商品房预(销)售合同网上备案或交易合同网上备案。抵押权人已知晓该备案情况，仍同意申请抵押登记并同意承担可能带来的法律后果。2017年11月26日，被告桂玉峰分五次向被告张震的账户转账1万元、49万元、30万元、50万元、50万元，共计180万元。2017年11月26日，被告张震的账户分四次向案外人葛(某)富的账户转账1万元、49万元、30万元、22万元，共计102万元。同日，被告张震的账户向案外人唐(某)亮的账户转账78万元。上述两笔款项合计180万元。2017年11月29日，被告桂玉峰被登记为讼争房屋的抵押权人。2017年12月16日，两被告签订一份《租赁合同》，约定被告张震将讼争房屋出租给被告桂玉峰，租赁期限自2017年12月20日至2037年12月19日。月租金为1,000元。租赁期内，被告桂玉峰可以进行装修、转租，被告张震承诺被告桂玉峰在租赁期内拥有自主权。另查，2015年5月20日，上海市宝山区人民法院出具一份(2015)宝少民初字第56号民事调解书，经法院调解，被告张震与案外人陈晏达成如下协议：双方所生之子张恺文自2015年5月起随被告张震共同生活，陈晏自2015年5月起每月支付抚养费1,500元，至张恺文18周岁时止。本院认为，因原告与被告张震系讼争房屋的共同产权人，而被告张震作为原告的法定代理人应当按照最有利于原告的原则履行监护职责。除为原告利益外，不得处分原告的财产。而从被告张震签订《房屋抵押借款合同》、办理房屋抵押手续及之后款项的流向情况看，被告张震违反了法定的监护义务，其一系列的行为损害了原告的利益。另外，从款项的流向情况看，被告桂玉峰以转账形式支付给被告张震的借款在同一天由被告张震账户流出，不符合常理，该笔借款关系存疑。且原告在此过程中的签字均由其法定代理人即被告张震代为履行，无法认定被告桂玉峰已尽到相应的注意义务，即无法认定被告桂玉峰属善意。综上，两被告签订的《房屋抵押借款合同》中的抵押部分损害了原告的利益，应属无效，两被告理应办理讼争房屋的抵押涤除手续。关于两被告签订的《租赁合同》，被告桂玉峰在庭审中表示，双方签订的租赁合同实际以租金抵充被告张震的借款。被告张震则表示，对签订租赁合同的事实没有异议，但其签约系根据被告桂玉峰及案外人葛(某)富的指示操作，其没有查看合同内容。本院认为，该《租赁合同》实际为房屋使用权的抵债合同，并非真正意义上的房屋租赁合同，且该《租赁合同》与《房屋抵押借款合同》存在关联性，在借款存疑之情形下，不排除被告桂玉峰利用该租赁合同长期占有房屋的可能性(租金标准过低、租期过长)，该合同实际上同样损害了原告的利益，使得原告居无定所，故该合同亦应属无效。合同无效后，被告桂玉峰理应搬离讼争房屋，将该房屋返还予原告。至于借款问题，被告桂玉峰可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认被告张震与被告桂玉峰于2017年11月24日签订的《房屋抵押借款合同》中抵押部分无效；二、被告张震、桂玉峰应于本判决生效之日起十日内办理位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押涤除手续；三、确认被告张震与被告桂玉峰于2017年12月16日签订的《租赁合同》无效；四、被告桂玉峰应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋返还予原告张恺文。本案受理费80元，减半收取40元，由被告张震、桂玉峰各负担20元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一九年六月二十七日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。