山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初880号 原告：魏东方，女，出生，汉族，住济南市， 委托诉讼代理人：韩盘龙，济南历下德泉法律服务所法律工作者。 被告：山东银座商城股份有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：X。 法定代表人：王志盛，董事长兼总经理。 被告：山东银座商城股份有限公司洪楼分公司，住所地济南市，统一社会信用代码：X。 代表人：郑远，总经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：孙国旗，山东舜翔律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：苏谦谦，山东舜翔律师事务所律师。 第三人：济南世纪海蔚商贸有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：X。 法定代表人：张广盛，执行董事。 委托诉讼代理人：尹义锋，山东博翰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成鑫，山东博翰源律师事务所实习律师。 原告魏东方与被告山东银座商城股份有限公司（以下简称银座商城）、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司（以下简称银座商城洪楼分公司）、第三人济南世纪海蔚商贸有限公司（以下简称海蔚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，原告魏东方申请对涉案商铺的租金价格进行评估。2018年4月27日，本院依法追加海蔚公司作为本案第三人参加诉讼。2019年1月25日，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司作出鲁信源（司法鉴定）第20190033号房地产估价报告后，本院依法适用普通程序，于2019年3月19日公开开庭对本案进行了审理，原告魏东方的委托诉讼代理人韩盘龙，被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司的共同委托诉讼代理人苏谦谦，第三人海蔚公司的委托诉讼代理人尹义锋、李成鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告魏东方向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付占用原告所有位于济南市海蔚广场商业北侧XX的商品房自2016年10月1日至2018年1月3日的房屋占用费，暂计10000元，具体数额以评估为准；2.诉讼相关费用由被告承担。原告当庭变更第一项诉讼请求为：1.判令被告向原告支付占用原告所有位于济南市海蔚广场商业北侧XX号商铺自2016年10月1日至判决生效之日的房屋占有使用费，按照日租金3.3元/㎡计算。事实与理由：原告魏东方合法拥有位于济南市海蔚广场商业北侧XX的商品房（以下称标的房屋）的所有权。2008年1月31日，原告与海蔚公司签订《委托租赁合同》一份，原告委托海蔚公司将标的房屋进行对外出租，后通过海蔚公司将标的房屋出租给被告用于被告商场运营，直至今日。根据《委托租赁合同》约定2016年9月30日合同终止，原告与海蔚公司即终止委托租赁事宜，租赁行为当事人即为原告与被告双方，租金的支付亦是被告直接支付给原告。现原、被告双方就房屋使用费问题进行多次磋商，原告与其他业主更是联名向被告发布公告，要求被告尽快将房屋占有使用费支付给原告，并将后续租赁事宜与原告等业主达成新的协议。但被告对原告的合法诉求迟迟不予回应，既不支付房屋使用费亦不搬离标的房屋，无故使用原告房屋，造成原告的房屋使用费的损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望予以支持。 被告银座商城与被告银座商城洪楼分公司共同辩称，一、原告主体不适格，应驳回起诉，原告所属的房屋不具有构造上的独立性，且在使用上不具有独立性，不能排他使用，与其他所有业主为按份共有关系，海蔚大厦B座2楼内部无任何墙壁间隔，总面积为16982㎡，原告仅占小部分，构造上不具有独立性，无独立出口，整个二楼的业主共有一个卫生间，共有一个楼梯等公共设施，其任何单独的业主都不能单独使用，因此海蔚B座2楼归全体业主按份共有。虽然原告提供了房屋产权证，但实际上该证根本不能对应确定原告正常的具体权利范围，客观上更无法确定原告的单独物权，无法单独使用，不具有独立性，需要和楼层中其他所有面积共同构成一个整体才能正常使用，因此海蔚大厦B座2楼属于法律意义上的按份共有，应当共同管理且该共有权不可分割，业主对共有部分享有共有和共同管理权力，管理方式应通过业主大会的形式，在海蔚大厦B座2楼实行民主管理，通过民主协商少数服从多数，采取多数决方式决定物业管理处分使用等事项。根据物权法96、97条规定，仅有海蔚大厦B座2楼全体业主或占全体份额三分之二以上的按份共有人才有权决定是否提起本案的诉讼，原告仅是其中一位业主，无权代表全体业主而单独提起诉讼，因此原告主体不适格，应驳回。二、目前原被告已经形成事实租赁合同，原告无权要求单独解除合同，答辩人同意按年租赁费为收益率9%继续履行房屋租赁合同，以维护大多数业主权利。自20，答辩人一直租赁使用海蔚大厦B座2楼至今，且经过与海蔚大厦B座2楼大多数业主的沟通谈判，已经分四批向部分业主支付了租金并签订了付款协议书，在第三批和第四批付款协议书中，更是明确约定业主同意我方在后期继续租赁该房产经营，可见原告的行为已经侵犯了其他业主的共有利益，根据物权法76条规定，目前原被告已经形成事实租赁合同，原告无权单独解除合同。答辩人同意按年租赁费为收益率（年租赁费与原物业总价款的比值，原物业价款指业主自开发商购置的房产价格，如有二次买卖含二次以上仍以开发商出售该房产的价款为本项所指的原物业价款）9%的情况下继续履行房屋租赁合同，以维护其他大多数业主的利益。 第三人海蔚公司述称，同意认可原告在诉状中主张的租赁行为是发生在原被告之间，租金应由被告支付给原告的主张。第三人没有合同或法律义务向原告承担任何责任，原被告间的租赁行为与第三人无关；同意被告答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 原告魏东方提交如下证据：证据1.房产证复印件1份、委托租赁合同复印件1份、济南市存量房买卖协议复印件1份，拟证明原告合法取得涉案房屋，并将涉案房屋通过第三人于2016年9月30日前出租给被告的事实；证据2.评估报告1份，拟证明自2016年10月1日，因被告的无权占用行为造成原告的房屋占用使用费损失的计算依据。 被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司质证均认为：对证据1、2的真实性无异议，辩称评估公司针对同一个房屋标的出具三个评估价格，没有法律和事实依据，且第二和第三个价格与本案事实不符，不具有参考价值，应当删除，评估报告第一项即“初始租金估价明细表”估价过高，应当按照第一项评估价格标准租金价格扣除必要的房产及附属设施的养护成本及费用后，核算租金价格，认为整体日租金价格应在1.7元/平方米-1.8元/平方米之间，且该明细表未考虑房屋标的坐落位置，具体位置应考虑其体现的商业价值的专业因素。 第三人海蔚公司质证认为，对证据1、2的真实性无异议，辩称原告与第三人之间的委托关系于2016年9月30日到期终止，对评估报告的质证意见与二被告相同。 被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司提交如下证据：1.委托租赁合同到期后与部分业主的协议书4份，拟证明和业主分四批签订过协议，有业主租金发放明细表，大部分业主已经领取租金并同意洪楼银座继续使用房屋；证据2.消防合格证1份，拟证明B区地上二层系统一办理，无法单独办理，涉案房屋不具有单独构造上的独立性且不具有使用上的独立性，不能排他使用。 原告魏东方质证认为，对证据1的协议书真实性无法核实，不予质证；对证据2的合格证真实性无异议，对证明目的有异议，辩称该合格证系被告整体经营需要、不得已进行统一办理，并不能说明涉案商铺不能独立办理消防合格证。 第三人海蔚公司对上述证据真实性无异议。 对于原、被告提交的证据，本院认定如下：原告魏东方提交的证据1可以相互印证，本院依法予以采信，上述证据能够证明涉案房屋的所有权归属及原告魏东方与第三人海蔚公司签订的《委托租赁合同》及第三人海蔚公司与被告银座商城签订的《租赁合同》的合同期限均于2016年9月30日届满的事实；原告魏东方提交的证据2能够证明山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋租金情况的相关评定意见，且被告及第三人均对该证据真实性均没有异议，本院对其证明力予以认定。被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司提交的证据1与本案诉讼标的不存在关联性，本案中不具有证明效力；提交的证据2仅能够证明银座商城洪楼分公司经营场所消防安全检查合格。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2007年12月28日，山东海蔚置业有限公司与被告银座商城签订《租赁合同》，合同约定：山东海蔚置业有限公司/济南世纪海蔚商贸有限公司作为出租方将A部分房屋（建筑面积共21537平方米）及B部分房屋（建筑面积共16982平方米）整体出租给银座商城，其中A部分的房屋产权归属于山东海蔚置业有限公司，因B部分房屋的产权已经分别销售给包含原告魏东方在内的各个体业主，该部分由济南世纪海蔚商贸有限公司获得出租权后租赁给银座商城使用，B部分的租赁期限到2016年9月30日结束，租期自装修期结束或开业之日起次日计算（取其较早者）。 2008年1月31日，原告魏东方作为甲方（委托人）与第三人海蔚公司作为乙方（受托人）及案外人山东海蔚置业有限公司（担保方）签订《委托租赁合同》1份，合同约定：甲方委托乙方出租其位于济南市海蔚商业广场步行街的商铺，铺位号为XX，建筑面积62.75平方米，房屋总价为544043元；房屋出租的委托期间从2008年1月1日起至2016年9月30日止。无论乙方是否将甲方委托出租的房屋租赁出去，乙方均需按照合同的约定向甲方支付保底租金。从2008年1月1日至2011年9月30日支付保底租金为43523元/年，即月租金为3627元；从2011年10月1日至2016年9月30日支付保底租金为46244元/年，即月租金为3854元；乙方对该房屋的代租享有自主决定权，乙方可自主决定承租对象及与承租人签订的租赁合同的内容等事宜，不受甲方任何干涉；合同期满后双方如不再续签本合同，乙方对房屋装修装饰的物品和购置的营业设施归乙方所有，不可拆除的归甲方所有；乙方逾期向甲方支付保底租金，每逾期一日，由乙方按保底月租金的1‰向甲方支付违约金。山东海蔚置业有限公司自愿为乙方在本合同有效期间支付保底租金的义务担保保证担保。上述合同期满后，各方当事人均未续签书面租赁合同，二被告亦未向原告魏东方返还涉案商铺。 另查明，涉案商铺系原告魏东方于2013年4月28日自高春祥处购买所得，并于2013年5月14日办理房产权属登记，房屋所有权人为魏东方，建筑面积62.75平方米。 又查明，被告银座商城洪楼分公司系被告银座商城下属的分支机构，不具备法人资格。 审理中，原告魏东方向本院申请对涉案商铺2016年10月1日至2017年9月30日及2017年10月1日至评估之日的商铺租金价格进行评估。2019年1月25日，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司出具鲁信源（司法鉴定）第20190033号《房地产估价报告》1份，估价结果为：房屋所有权人：魏东方；房号：XX；建筑面积：62.75平方米；初始租金估价：2016年10月1日至2017年9月30日的日租金价格为2.02元/平方米，租金为46266元；2017年10月1日至2018年11月19日的日租金价格为2.02元/平方米，租金为52603元（B段二层整体日租金为1.94元/平方米）。初始租金与转租租金相结合租金估价：2016年10月1日至2017年9月30日的日租金价格为2.63元/平方米，租金为60237元；2017年10月1日至2018年11月19日的日租金价格为2.63元/平方米，租金为68488元（B段二层整体日租金为2.53元/平方米）。转租租金估价：2016年10月1日至2017年9月30日的日租金价格为3.30元/平方米，租金为75582元；2017年10月1日至2018年11月19日的日租金价格为3.30元/平方米，租金为85936元（B段二层整体日租金为3.17元/平方米）。原告魏东方为此支出鉴定费3000元。 原告魏东方、被告银座商城、银座商城洪楼分公司及第三人海蔚公司对该评估报告真实性均无异议，但原告魏东方及二被告对该评估报告内容有异议。原告魏东方认为该评估报告针对同一标的房屋在同一时期出具三个租金评估价格，有悖常理，应当予以明确；估价报告对标的房屋的租金估价过低，与10年之前的租金价格相差不大，明显不符合市场规律和现状。估价报告应当确定唯一准确客观的评估价格，且应当充分考虑已经形成的良好的市场环境，以及现有的设施条件，租金价格应当按照3.5元/㎡-4元/㎡予以认定。被告银座商城及银座商城洪楼分公司认为评估公司针对同一个房屋标的出具三个评估价格，没有法律依据，且第二和第三个价格与本案事实不符，不具有参考价值，应当删除，同一个房屋标的在一个时期只可能存在一个所谓的“市场参考价格”，不可能同时存在三个不同的价格，评估公司做出的评估报告与一般生活常识不符，且涉案商铺不是通过第三方转租的原告的房屋，因此不存在、不具备“转租租金”价格，应当适用评估报告书中第一项“初始租金估价明细表”，不应当适用第二项和第三项租金标准；评估报告第一项即“初始租金估价明细表”估价过高，应当扣除必要的房产及附属设施的养护成本及费用后，核算租金价格，整体日租金价格应为1.7元/㎡-1.8元/㎡；评估报告未考虑房屋标的坐落位置，具体位置应考虑其体现的商业价值的专业因素，在此基础上进行核减，价格应为1.2元㎡-1.3元/㎡。 针对原告魏东方的异议，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年3月4日出具《关于对姜宁宁、高立博等7户异议书的答复》1份，对原告魏东方提出的异议进行了答复，答复如下：“一、对于异议人提出我公司对同个标的出具三个评估价格的异议。我公司在接受鉴定委托后，遵循独立、客观、公正的原则，按照司法评估的程序，在贵院组织下选派注册房地产估价师对涉案房地产进行了现场查勘并记录，搜集了估价所需资料。为使评估出的租金客观、公正，我公司估价师走访调查了多家商场，经我公司市场调研发现整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、运营费用、市场接受能力并不一致，为方便委托方更好的了解租金水平，我公司根据调查的资料进行了分析整理，得出了三种不同情况下的市场租金水平。二、关于评估结果。我公司受法院委托，本着独立客观公正的原则，我公司估价师对市场进行了大量的调查，根据调查的资料进行了认真的分析，形成的专业价值意见。由此得出的评估结果是客观、公正的。综上，我公司注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，以国家有关房地产评估的法律、法规和政策规定为依据，按照房地产评估的工作程序，结合评估经验，在实地勘察和细心研究资料、综合分析影响估价对象价值因素的基础上，对委托对象进行了认真地评定、测算，最终形成了评估机构的专业意见，其评估结果是客观、公正的。” 针对被告银座商城、银座商城洪楼分公司的异议，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年3月4日出具《关于对山东银座商城股份有限公司洪楼分公司异议书的答复》1份，对二被告提出的异议进行了答复，答复如下：“一、对于异议人提出我公司对同个标的出具三个评估价格的异议。我公司在接受鉴定委托后，遵循独立、客观、公正的原则，按照司法评估的程序，在贵院组织下选派注册房地产估价师对涉案房地产进行了现场查勘并记录，搜集了估价所需资料。为使评估出的租金客观、公正，我公司估价师走访调查了多家商场，经我公司市场调研发现整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、运营费用、市场接受能力并不一致，为方便委托方更好的了解租金水平，我公司根据调查的资料进行了分析整理，得出了三种不同情况下的市场租金水平。二、关于初始租金估价过高的问题。本次评估的初始租金是经过市场调研，结合估价对象本身的特点得出的客观正常的房屋租金。三、关于标的物租金价值。影响标的物的租金因素不仅仅是位置因素，还有标的物的面积状况、内部格局、进深、通道及转角等因素，根据估价师现场勘查，结合估价师的经验，对影响标的物的租金因素进行了认真的分析研究，并按照实际情况进行了必要的因素修正。其结果是客观公正的。综上，我公司注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，以国家有关房地产评估的法律、法规和政策规定为依据，按照房地产评估的工作程序，结合评估经验，在实地勘察和细心研究资料、综合分析影响估价对象价值因素的基础上，对委托对象进行了认真地评定、测算，最终形成了评估机构的专业意见，其评估结果是客观、公正的。”本院认为，该评估报告系评估人员通过对估价对象的具体位置、周围环境、景观的优劣进行亲身感受，并对估价对象的外观、建筑结构、实际装修、内部格局、内置设备等影响租金价格的现实状况进行现场勘查所作出的专业性分析及判定，具有客观公正性。原告魏东方与被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司虽对评估报告有异议，但未提交证据予以反驳，且评估机构对原、被告的异议进行了合理答复，故本院对该评估报告予以采信，认定涉案商铺自2016年10月1日至2018年11月19日，初始租金的日租金为2.02元/平方米，初始租金与转租租金相结合的日租金为2.63元/平方米，转租租金的日租金为3.3元/平方米。 本院认为，原告魏东方与第三人海蔚公司签订《委托租赁合同》，由海蔚公司将原告所有的位于济南市海蔚广场商业北侧XX号商铺出租给被告经营使用，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应诚信履约。该合同履行期限于2016年9月30日届满后被告银座商城洪楼分公司仍旧继续占有、使用原告魏东方所有的商铺并从中获取收益，应向原告魏东方支付相应的商铺占用使用费用。本案的争议焦点为涉案商铺使用占用费的计付标准，原告魏东方要求被告按照日租金3.3元/平方米支付涉案商铺自2016年10月1月至本判决生效之日的占有使用费，被告辩称应按涉案商铺原始购买价款的年利率9%支付租赁使用费。鉴于现实中商场为了盘活资产，提高经济效益，结合自身行业特点和经营管理目标，存在自营、联营、租赁等多种经营模式，涉案商铺所处商场进行了装修，安装了中央空调、扶梯等设施设备，增加了运营成本的投入，其实际租金应当与市场经济发展水平、现行物价、税收政策等因素相适应。并且涉案原《委托租赁合同》中约定自2008年1月1日至2011年9月30日保底租金为43523元/年即按照商铺总价款（544043元）年利率的8%计算，自2011年10月1日至2016年9月30日保底租金为46244元/年即按照商铺总价款（544043元）年利率的8.5%计算，故综合考虑本案的特殊性，采用初始租金与转租租金相结合的评估价格计算商铺占用使用费较为适宜。 综上所述，被告银座商城洪楼分公司应向原告魏东方支付自2016年10月1日至2018年11月19日涉案商铺房屋占用费为：2.63元/平方米×62.75平方米×780天=128725.35元，其后至判决生效之日止的占用使用费继续按该标准计算为宜。被告银座商城洪楼分公司系被告银座商城下属的分支机构，不具有企业法人资格，故被告银座商城与被告银座商城洪楼分公司应共同承担偿付责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏东方2016年10月1日至2018年11月19日的房屋占用费128725.35元； 二、被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏东方自2018年11月20日计算至本判决生效之日止的房屋占用费（按2.63元/平方米/日的标准，根据涉案商铺的建筑面积62.75平方米计算）； 三、驳回原告魏东方的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3587元，鉴定费3000元，均由被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙 刚 人民陪审员  邢仁全 人民陪审员  赵绪友 二〇一九年六月二十六日 法官 助理  王兴云 书 记 员  尹 瑞