福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0803民初865号 原告：童长矩，男，汉族，1983年11月28日出生，住龙岩市永定区。 原告：李丽英，女，汉族，1984年10月1日出生，住龙岩市永定区。 共同委托诉讼代理人：戴耀洪，福建公治律师事务所律师。 被告：龙岩市天鑫房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市永定区，统一社会信用代码：913508225532212768。 法定代表人：刘年芳，董事长。 委托诉讼代理人：林惠玲，福建津都律师事务所律师。 原告童长矩、李丽英与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法由审判员李良武适用简易程序，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告童长矩、李丽英的共同委托诉讼代理人戴耀洪与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司的法定代表人刘年芳及其委托诉讼代理人林惠玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告童长矩、李丽英向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金115260元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：俩原告（乙方）与被告（甲方）就位于龙岩市永定区商品房买卖于2013年3月8日签订了合同编号为20×××60的《商品房买卖合同》，合同约定该商品房价款925789元，《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付时间为2014年5月31日前；第十四条“关于产权登记的约定”明确“出卖人应当在商品房交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，俩原告按合同约定向被告支付全部购房款925789元。 2015年2月5日，被告向俩原告发出《交房通知书》。由于被告未按《商品房买卖合同》第八条的约定于2014年5月31日前交付合同约定条件的商品房给俩原告使用，实际逾期交房245天。2015年4月26日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议（二）》，被告同意支付逾期交房违约金14812元。该《商品房买卖合同补充协议（二）》对《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”予以变更，即第5条“产权证的办理”约定“（1）当甲方通知乙方办理产权证之前，乙方若有欠购房余款的必须付清余款，方可办理产权证。（2）乙方必须提供办理产权证的相关资料，包括乙方本人签字和按时缴纳房管部门规定应承担的相关税、费及应由乙方承担的一切费用。（3）乙方改造完整上述（1）、（2）点之日算起陆个月内，甲方给予办完产权证，但因非甲方原因造成拖延，甲方不承担任何责任。”然而，时至今日起诉，被告未能按2015年4月26日签订《商品房买卖合同补充协议（二）》第5条的约定“给予办完产权证”，扣除《商品房买卖合同补充协议（二）》第5条约定的6个月办证期限，则至2019年3月26日止逾期3年5个月计1245天，故被告应依《商品房买卖合同》第十四条的约定向原告支付违约金1245天×925789元×0.01%=115260元。为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第119条的规定，原告特向法院提起诉讼，请判如诉请。 被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，法院应依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、原告无权再追究答辩人的任何违约责任：根据双方于2015年4月26日签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》第7条“本协议签订生效后甲、乙双方不再追究对方的其余任何违约责任，双方关于《商品房买卖合同》的全部争议纠纷就此解决”、第8条“本协议签订后三日内乙方向法院提出撤诉申请并到甲方处办理交房手续后生效，如未向法院起诉的，则协议签订并办理交房手续后生效”之约定，本协议已签订并已生效，双方应按协议的约定履行。根据上述条款的约定，双方同意均不再追究对方的违约责任，且明确全部争议纠纷就此解决，因此无论答辩人是否有存在办理产权证上的延期，但由于原告已经明确和答辩人签订协议不再追究答辩人的任何违约责任，自然也包括办理产权证上的延期责任，即原告已明确通过书面放弃追究答辩人全部合同违约责任，这是原告作为自然人对自己权利义务的处理，并不违反法律法规的规定。因此根据约定，原告无权再追究答辩人的任何违约责任（无论这个违约责任是有还是没有）。二、根据双方的约定以及原告在起诉状中的陈述，能够明确认定原、被告双方对于产权证的办理已经因《商品房买卖合同补充协议（二）》的生效履行对原《商品房买卖合同》第十四条的约定进行了变更，因此根据按《商品房买卖合同补充协议（二）》的约定，答辩人无须再承担任何延期办理产权证的违约金：1、原告在诉状中明确陈述“该《商品房买卖合同补充协议（二）》对《商品房买卖合同》第十四条‘关于产权登记的约定’予以变更”，答辩人对此陈述表示认可。在这种情况下，《商品房买卖合同》第十四条已经属于被变更的条款，对于本案来说属于无效不能再适用的条款，因此原告却又再依据该条款的违约金计算方式来计算答辩人的违约责任明显错误。2、《商品房买卖合同补充协议（二）》中对于延期办理产权证的约定有两个条款，第5条和第7条。首先，如答辩人在本答辩第一点中陈述的，双方约定本协议生效后互不追究对方的任何违约责任，因此原告依此条款，无权再追究答辩人的任何违约责任；其次，即使按照第5条第3款的约定，也仅仅是表明答辩人同意在乙方履行完相关义务后6个月内给予办完产权证，但是并没有对如没有完成的话，且属于答辩人责任的情况下，答辩人应该承担什么样的违约责任作出新的约定，在此情况下，没有作出新的约定视为没有约定，原告除非再次和答辩人达成新的协议，否则要求答辩人支付违约金没有任何合同依据。其实，从该条款没有约定任何违约责任恰恰可以与该协议的第7款完全相互印证，即双方互不追究对方的任何违约责任，因此本条款并没有约定新的违约责任。综上，答辩人认为，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，法院应依法予以驳回。 原告在法庭审理过程中向本院提供下列证据： 1、商品房买卖合同1份，证明1、原、被告就位于龙岩市永定区商品房买卖于2013年3月8日签订了合同编号为20×××60的《商品房买卖合同》； 2、《商品房买卖合同》第四条约定该商品房价款925789元； 3、《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付时间为2014年5月31日前； 4、《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”明确“出卖人应当在商品房交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”； 被告质证认为，对原告提供的上述证据三性均无异议。但对原告的证明内容有异议，《合同》中关于办理产权的约定，包括原告在起诉状也陈述了，双方已经对于该项约定进行了变更，因此关于产权办理双方权利义务的约定应该按照《补充协议二》来约定，原告再以此来提起诉讼没有任何依据。 被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司在法庭审理过程中向本院提供证据： 1、商品房买卖合同补充协议(二)1份，证明双方于2015年4月26日签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》第7条约定“本协议签订生效后甲、乙双方不再追究对方的其余任何违约责任，双方关于《商品房买卖合同》的全部争议纠纷就此解决”，原告对自己权利的放弃是生效，因此原告现在主张要求追究天鑫公司的违约责任没有合同依据； 2、房产交接验收表1份，证明2015年5月5日被告已经把涉案房产交接给原告，被告已经履行完补充协议（二）已经生效，双方应该按照该协议（二）来履行。 原告对被告提供的证据质证认为，对证据1，真实性无异议。证明内容有异议，应该根据补充协议（二）第五条来约定，双方对产权证的办理重新约定，被告应当在6个月内办完产权证，因被告原因造成拖延的应当承担相应责任，该补充协议二第七条约定仅针对于原商品房买卖合同，并不包含第五条法律纠纷产生的承担。对证据2，三性没有异议，对被告证明内容有异议，商品房的交接验收并不等于被告无需承担补充协议（二）的相应责任。 本院对原、被告提供的证据认证认为，原、被告提供的上述符合证据的关联性、真实性、合法性，本院予以认定。 根据当事人的陈述、庭审质证，本院对本案的主要事实作如下认定： 2013年3月8日，原告童长矩、李丽英（作为乙方）与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司（作为甲方）签订《商品房买卖合同》（合同编号为20×××60）。合同第四条约定：商品房价款925789元；合同第八条约定：出卖人应在2014年5月31日前，将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，俩原告按合同约定支付了全部购房款925789元。 2015年2月5日，被告向俩原告发出《交房通知书》。由于被告未按《商品房买卖合同》第八条的约定于2014年5月31日前交付合同约定条件的商品房给俩原告使用，至2015年4月26日，已实际逾期交房245天。因此，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议（二）》。约定：被告同意支付逾期交房违约金14812元。并对《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”予以变更，即:《商品房买卖合同补充协议（二）》第5条约定：产权证的办理“（1）当甲方通知乙方办理产权证之前，乙方若有欠购房余款的必须付清余款，方可办理产权证。（2）乙方必须提供办理产权证的相关资料，包括乙方本人签字和按时缴纳房管部门规定应承担的相关税、费及应由乙方承担的一切费用。（3）乙方履行完整上述（1）、（2）点之日算起陆个月内，甲方给予办完产权证，但因非甲方原因造成拖延，甲方不承担任何责任。”《商品房买卖合同补充协议（二）》第7条约定：“本协议签订生效后甲、乙双方不再追究对方的其余任何违约责任，双方关于《商品房买卖合同》的全部争议纠纷就此解决”；第8条约定“本协议签订后三日内乙方向法院提出撤诉申请并到甲方处办理交房手续后生效，如未向法院起诉的，则协议签订并办理交房手续后生效”。2015年5月5日，被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司将商品房交付给原告使用，原告童长矩、李丽英在【房产交接验收表】上签字确认。 本院认为，原告童长矩、李丽英与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等协议是双方的真实意思表示，合同、协议未违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律约束力。双方就商品房买卖的权利义务进行了约定。原告已交付了房款，被告未能按合同约定的期限完成交房、办证等义务，构成违约的情况下，双方又进行了协商并达成一致意见，形成了新的合意。即《商品房买卖合同补充协议（二）》，该协议已对《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”予以了变更。由于双方在签订《商品房买卖合同补充协议（二）》时，就知晓交房和办理产权登记证均已逾期，双方还是对合同中的产权登记约定进行书面变更，结合《商品房买卖合同补充协议（二）》第7条约定：“本协议签订生效后甲、乙双方不再追究对方的其余任何违约责任，双方关于《商品房买卖合同》的全部争议纠纷就此解决”，可以确认双方的合意是：合同签订生效后，本商品房买卖的争议就此解决。原告作为完全民事行为能力的人，其自愿放弃民事权利的行为，不损害他人的合法权益，被告的辩解意见予以采信，现原告诉请被告违反合同约定，要求再支付办理产权登记的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百三十条、第一百四十三条的规定，判决如下： 驳回原告童长矩、李丽英的诉讼请求。 本案受理费2605.2元，因适用简易程序减半收取1302.6元，由原告童长矩、李丽英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  李良武 二〇一九年六月二十七日 书记员  肖 璐 附主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十条民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。