江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终3860号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海堂笙实业有限公司，住所地上海市松江区佘山镇陶干路****。法定代表人：唐堂，执行董事。委托诉讼代理人：陈文龙，上海市华天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小琦，上海市华天成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：彭之谦，男，1970年5月20日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：周巧珍，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏玲，江苏致邦律师事务所律师。上诉人上海堂笙实业有限公司（以下简称堂笙公司）因与上诉人彭之谦房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2018)苏0508民初6807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。堂笙公司上诉请求：撤销原判第一、二项并依法改判彭之谦支付堂笙公司违约金375000元，案件受理费由彭之谦负担。事实和理由：1.本案房屋租赁合同未履行，责任在彭之谦未按时交付涉案房屋。2.堂笙公司过错轻微，一审法院认定堂笙公司违约金金额过高，应当予以调整。彭之谦辩称，堂笙公司未按约支付首期租金和保证金，违约在先。堂笙公司未提供证据证明彭之谦履约过程中存在违约，一审法院错误认定彭之谦违约。一审法院酌情无视双方意思自治，调整违约金有所不当。彭之谦上诉请求：撤销原判并改判堂笙公司支付彭之谦违约金150万元以及从2018年6月12日起至判决生效之日止的租金损失（以12.5万元/月的标准计算），赔偿彭之谦实现债权的律师费122680元，案件受理费由堂笙公司负担。1.堂笙公司未按时支付房屋租金和保证金，构成违约。2.一审法院认定彭之谦存在违约并判决彭之谦退还租金90万元、支付违约金25万元，缺乏依据。3.合同约定违约金的标准，是双方仔细考量后协商确定，双方应当严格遵守，一审法院不应予以调整。4.堂笙公司恶意保全彭之谦财产，且彭之谦持续遭受房屋空置损失，请求法院予以考量。堂笙公司辩称，不同意彭之谦的上诉请求和理由。1.彭之谦未按时交付涉案房屋，且经多次催告后仍然拒不交付，构成违。2.涉案房屋在交付时间节点，不符合双方约定的租赁条件。堂笙公司向一审法院起诉请求：1.解除堂笙公司与彭之谦签订的《商业用房租赁合同》；2.彭之谦向堂笙公司返还已支付租金900000元；3.彭之谦支付违约金375000元；4.彭之谦承担堂笙公司维权所支出的律师费120000元；5.彭之谦承担堂笙公司维权所支出的差旅费1000元(暂计1000元，最终以实际支出为准，上述费用合计人民币1396000元)；6.本案诉讼费用由彭之谦负担。彭之谦向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的商业用房租赁合同，堂笙公司支付从2018年6月12日至判决之日止的租金损失，以12.5万元/月的标准；2.堂笙公司支付彭之谦违约金150万元；3.堂笙公司赔偿彭之谦实现债权的本诉部分律师费59780元、反诉部分律师费62900元；4.诉讼费用由堂笙公司负担。一审法院认定事实：苏州市人民路1285号3－9轴1层－3层部分建筑面积710.83平方米房屋、人民路1285号（101室、102室、2层、3层、4层）建筑面积1983.26平方米房屋，产权系彭之谦（产权份额75%）与案外人彭笠维（产权份额25%）按份共有。2018年6月12日，彭之谦（出租方、甲方）的委托代理人彭笠豪与堂笙公司（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州市（附房屋平面图、产证）出租给乙方，乙方已充分了解租赁房屋相关设施现状（地（地下**原为冠芝霖眼镜店使用的房屋方在协调苏州人防后交给乙方使用），乙方租赁该房屋作为酒吧使用。合同第二条约定甲、乙双方自签订协议之日起60天内向乙方交付租赁房屋，租金的起算日期为11月20日，租赁日期自2018年11月20日起至2028年11月20日止；合同第三条约定该房屋每年租金为150万元，租金自第六年起每年环比递增4%；自双方签订协议起三日内乙方向甲方支付第一年租金，第二年起乙方应于每年6月20日前向甲方支付租金，如乙方逾期，自逾期之日起每日按应付租金的双倍向甲方支付逾期付款违约金，乙方如拖欠租金30日以上，甲方有权采取停电等停止乙方营业的相应措施，有权单方面提前解除本租赁协议，并收回房屋，由此引起的损失全部由乙方自行承担并承担违约责任。合同第五条约定，租赁物交付使用时甲、乙双方共同对租赁房屋及内外设备进行拍照和记录，并签署《租赁房屋交接单》，作为乙方将租赁房屋返还给甲方的标准。合同第八条约定，甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后三日内仍未交付的，或乙方逾期不支付租金累计超过三十天的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金。合同第九条约定，乙方逾期一个月未支付租金或乙方在租赁期内单方面解除合同，导致合同无法执行的，甲方可以以通知的形式解除本合同，乙方应向甲方支付与次年租金等额的违约金，并赔偿甲方的其他损失；甲方逾期三个月未移交租赁房屋，乙方可以解除本合同，甲方应向乙方支付与次年租金等额的违约金。2018年6月14日，堂笙公司通过他人的银行账户向彭之谦名下的兴业银行账户汇款90万元。2018年8月23日，堂笙公司向彭之谦邮寄催告函，要求其在收函之日起3日内将租赁房屋按照合同约定交付，否则将解除合同，并要求彭之谦承担相应的违约责任。2018年9月5日，堂笙公司向彭之谦邮寄解除合同通知函，认为因彭之谦未按时交付房屋，堂笙公司依据合同约定行使合同解除权，要求彭之谦于收函三日内退还已付租金及违约金127.5万元。该函件于2018年9月6日签收。2018年9月13日，彭之谦的委托代理人彭笠豪向堂笙公司发送催告及通知函，要求堂笙公司在2018年9月20日前支付第一年租金及租赁保证金的剩余款项70万元，并派人接受租赁商铺，并按每日应付租金的双倍支付违约金至剩余租金及保证金支付完毕之日止，逾期不支付的，将依约解除租赁合同。之后，堂笙公司并未支付剩余的年租金及租赁保证金，彭之谦亦未将涉案房屋交付给堂笙公司。一审庭审中，双方均同意解除租赁合同，遂均申请撤回判令解除租赁合同的诉讼请求。一审审理中，彭之谦提供彭笠豪与堂笙公司法定代表人唐堂的微信聊天记录，2018年6月14日至26日彭笠豪一直催促唐堂支付剩余的年租金及保证金共计70万元。2018年6月24日唐堂回复称：“现在天意这边不做了，我一个人也做不了；如果北京那边不合作，只能等你爸爸回来谈一下怎么退租的事”；2018年9月2日唐堂在微信中回复：“本来就是想找你爸爸和解的，我们付违约金，之前他也同意说，但是现在就是联系不上他……”。苏州公证处于2018年12月20日出具公证书，对上述微信聊天记录进行了公证。唐堂对微信记录及公证书均无异议。一审审理中，彭笠豪到庭作证陈述：“我和唐堂是朋友介绍认识的，我们到现场看过后，达成了初步意向，合同签订前到现场看过两次，然后几乎就敲定了合同模板，然后协商后签订了协议……酒吧属于特殊行业，涉及到一些大型设备运输，还有楼板敲除等，是个大工程，如果他们把楼板敲掉我的工人是无法进行施工的，我们是要一起施工，我的外立面本来可以在2个月内完工的，但是因为堂笙公司一直没付款，所以没完工……堂笙公司租房时的房屋是一个框架，没有外立面，因为外立面还在装修翻新，去年3月进场，5月开始施工，现在已经完工……现在2、3楼仍有一部分没有外立面是为了我们要安装LED大屏幕，这个是会和之后的租户商谈用途，但是屏幕肯定要装”。一审法院认为，堂笙公司与彭之谦之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。根据双方租赁合同约定,堂笙公司应于签订合同三日内即2018年6月15日前支付第一年租金150万元，彭之谦应于签订合同六十日内交付租赁房屋。双方当事人均未按照合同约定及诚信原则全面履行己方主要合同义务。现堂笙公司、彭之谦均同意解除合同，故双方的租赁合同予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定,当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。鉴于堂笙公司、彭之谦双方在履行合同过程中均存在违约行为,双方应各自承担相应的法律责任。关于堂笙公司已付租金90万元。本案合同解除后,基于涉案房屋并未实际交付的现状,双方可恢复至合同未缔约前之状态,故一审法院对堂笙公司要求归还已付租金90万元的诉讼请求予以支持。关于堂笙公司主张按照三个月租金标准计算违约金375000元。因彭之谦未按约交付房屋，存在一定的违约行为，综合考虑双方的履约情况、过错程度,一审法院酌情参照二个月租金标准，对此认定为25万元。关于其要求彭之谦支付律师费、差旅费等诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于彭之谦主张的违约金150万元。堂笙公司未按约支付租金，彭之谦有权依据合同约定要求支付违约金，根据合同的履行情况及双方的过错程度，对该违约金一审法院酌情参照六个月租金的标准认定为75万元。关于彭之谦要求堂笙公司支付本诉、反诉部分律师费的诉请，缺乏法律依据，一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、彭之谦于判决生效之日起10日内退还上海堂笙实业有限公司已支付租金90万元，并支付违约金25万元。二、上海堂笙实业有限公司于判决生效之日起10日内支付彭之谦违约金75万元。（上述两项折抵后，彭之谦应支付上海堂笙实业有限公司40万元）三、驳回上海堂笙实业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回彭之谦的其他反诉请求。一审案件受理费16392元，适用简易程序减半收取8196元，财产保全费5000元，共计13196元，由上海堂笙实业有限公司负担2325元，彭之谦负担10871元；一审反诉案件受理费9702元，由上海堂笙实业有限公司负担4484元，彭之谦负担5218元。二审中当事人未提交新证据。本院另查明，双方2018年6月12日签订的《商业用房租赁合同》第4.1条约定，双方签订协议之日起，堂笙公司向彭之谦支付房屋租赁保证金10万元。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案二审中的争议焦点为：堂笙公司、彭之谦履行房屋租赁合同是否存在违约行为及其责任承担。关于双方履行合同过程中是否存在违约行为。本院认为，根据双方合同约定，2018年6月15日前堂笙公司应向彭之谦支付涉案房屋第一年房屋租金150万元以及保证金10万元，堂笙公司于2018年6月14日向彭之谦支付90万元，后再未支付款项，违反双方合同的付款约定，构成违约。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故在堂笙公司未按时足额支付应付租金、保证金的情况下，彭之谦未在双方约定的合同签订之日起60日内向堂笙公司交付涉案房屋，上述行使先履行抗辩权的行为并无不当。堂笙公司抗辩认为其延迟支付剩余租金、保证金，系因为彭之谦为涉案房屋达到租赁标准的施工进度明显滞后，但就此未提供证据证明，本院不予采信。综上，一审法院认定彭之谦在履行合同过程中存在违约，本院予以纠正；堂笙公司未按约足额支付涉案房屋的租金、保证金，应当承担相应的违约责任。堂笙公司关于彭之谦应向其支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。本院认为，经双方达成合意，涉案房屋租赁合同在本案一审过程中已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，堂笙公司未实际占有、使用涉案房屋，故其要求彭之谦返还已经支付的房屋租金90万元，应当予以支持。关于堂笙公司应如何承担违约责任。本院认为，堂笙公司在履约过程中构成违约，应当承担相应的违约责任，彭之谦主张堂笙公司赔偿违约损失，并无不当；但彭之谦主张违约金150万元以及从2018年6月12日起至判决生效之日止的租金损失，堂笙公司认为彭之谦主张的赔偿标准过高，应当予以调整。本院认为，双方2018年6月12日签订房屋租赁合同，后2018年8月底、9月初双方就履行合同产生的纠纷发函往来进行协商，虽此时合同未解除，但堂笙公司发函要求解除合同，已表明其不再愿意继续履行合同，构成违约，彭之谦应当将涉案房屋对外招租、及时止损。综合双方上述行为的时间点，一审法院参照六个月租金的标准认定堂笙公司应当赔偿彭之谦75万元，并无不当，本院予以维持。彭之谦还要求堂笙公司支付律师费，但未提供充分证据证明其为实现权利实际支出了律师费，故对该诉讼请求不予支持。综上所述，堂笙公司的上诉请求依据不足，应予驳回；彭之谦的上诉请求部分成立，原审法院认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销苏州市姑苏区人民法院(2018)苏0508民初6807号民事判决；二、彭之谦于本判决生效之日起十日内退还上海堂笙实业有限公司已付租金90万元；三、上海堂笙实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付彭之谦违约金75万元；四、驳回上海堂笙实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回彭之谦的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取8196元，财产保全费5000元，共计13196元，由上海堂笙实业有限公司负担4689元，彭之谦负担8507元，一审反诉案件受理费9702元，由上海堂笙实业有限公司负担4484元，彭之谦负担5218元；二审案件受理费27344元，由上海堂笙实业有限公司负担17600元，由彭之谦负担9854元。关于二审案件受理费部分，上海堂笙实业有限公司已预交26094元，由本院退还8494元；彭之谦已预交26094元，由本院退还16240元。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇一九年六月二十六日法官助理 郭 玮书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。