广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终23661号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市方兴叶氏实业有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗镇龙东三和村方兴路**，统一社会信用代码91440300748890832Q。法定代表人：叶议王，总经理。委托诉讼代理人：杜楚苏，广东生龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市龙岗三和一股份合作有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗龙东三和一村中和街**，统一社会信用代码914403007741141593。法定代表人：赵碧文，董事长。委托诉讼代理人：赵伟平，广东牧岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永坚，广东牧岳律师事务所实习律师。上诉人深圳市方兴叶氏实业有限公司（以下简称方兴叶氏公司）因与被上诉人深圳市龙岗三和一股份合作有限公司（以下简称龙岗三和一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初7892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。方兴叶氏公司上诉请求：一、撤销（2018）粤0307民初7892号民事判决第一项、第二项，依法改判或将本案发回重审；二、依法支持方兴叶氏公司一审的反诉请求；三、判令一、二审诉讼费用均由龙岗三和一公司承担。事实与理由：一、一审法院错误认定方兴叶氏公司与龙岗三和一公司于2002年4月2日签订的《租用厂房合同》（简称“合同1”）为有效合同。该《租用厂房合同》实际为双方前期投资意向合同书。在双方实际达成合意后，于2003年4月16日签订了编号为深龙0004493号的正式《房地产租赁合同》（简称“合同2”），载明租赁期限至2033年。该合同双方在同年4月21日提交龙岗区房屋租赁管理中心进行了备案，房屋租赁登记表上登记日期与合同2签署日期为同一天，可以看出合同2才是双方正式履行的合同。二、双方实际租赁用地面积为7000平方米。一审法院根据方兴叶氏公司缴纳的租金简单判断双方租赁用地为7500平方米是片面的。方兴叶氏公司庭后收集到的2002年12月龙岗消防大队验收意见书中明确说明了方兴叶氏公司厂房加宿舍面积为7000平方米。这与双方签署的合同2、合同备案表是完全吻合的。同时也说明了后期加建一层的厂房实际上是方兴叶氏公司在2003年以后自行建设的，当初消防验收时还不存在该栋厂房。三、一审判决对涉案合同的性质认定有误。本案中虽然涉案合同为房地产租赁合同，但实际上在双方签订合同之时，涉案地块并未存在厂房。所有厂房均为方兴叶氏公司自行出资修建，龙岗三和一公司在一审时一直强调厂房是由其自行兴建，但直至今日仍未提供任何证据加以证明。而反观方兴叶氏公司留存了诸多兴建厂房过程中所产生的收据、收条，却没有得到一审法院的足够重视。四、方兴叶氏公司反诉请求合理，一审法院适用法律错误。一审法院认定方兴叶氏公司出资兴建的厂房费用及装修价值通过租金扣除的方式已在合同期内实现，故而不予支持方兴叶氏公司的反诉请求。但事实却是在方兴叶氏公司支付80万元的兴建厂房费用后，每月的租金仍然照常支付给龙岗三和一公司，并未存在租金抵扣的事实。方兴叶氏公司兴建、装修价值在剩余租赁期限内仍然存在。双方目前仍处于合同期限内，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，应当按双方各自的过错承担厂房兴建、装修的残值损失。而一审法院却适用该司法解释第十二条之规定，存在适用法律错误。龙岗三和一公司答辩称：一审查明事实清楚、适用法律正确，方兴叶氏公司的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院依法予以驳回，具体理由如下：一、一审查明的事实清楚，龙岗三和一公司与方兴叶氏公司实际按照双方2002年4月2日签订的《租用厂房合同》履行。方兴叶氏公司在上诉状中声称2003年4月16日签订的《房地产租赁合同》才是双方实际履行合同，是混淆是非，完全与事实不符。二、一审法院对涉案合同的性质认定正确。方兴叶氏公司在上诉状第二条声称厂房是其自己兴建，但在三条又声称其支付80万元兴建厂房费用后，并不存在抵扣，表述前后矛盾。如厂房是其兴建，就不存在支付兴建费；如支付兴建费，厂房就不是其兴建。事实上，按双方签订及实际履行的《租用厂房合同》第1条“甲方按乙方要求兴建厂房宿舍给乙方”和第2条“乙方在签订合同后先付30万元，工程完成一半付30万元，完工后再付20万，该款为预付款合计80万元，以后从每年支付甲方的租金中扣除，分三年内扣清”的约定，龙岗三和一公司出租给方兴叶氏公司的是房屋。该房屋一直由方兴叶氏公司占有使用至今。方兴叶氏公司从2018年9月起才拖欠租金，如80万元未扣除，方兴叶氏公司也不会缴纳2018年9月以前的租金，并且方兴叶氏公司提交给一审法院的《龙岗镇龙东村三和一收条》可以证明80万元已经在租金中扣除。龙岗三和一公司向一审法院提出起诉，请求：一、方兴叶氏公司立即搬离位于深圳市龙岗区龙岗镇龙东三和村方兴路8号所占有使用的物业；二、方兴叶氏公司向龙岗三和一公司支付2018年1月1日起至搬离之日止的占有使用费，至2018年4月30日止暂计人民币510000元；三、方兴叶氏公司承担全部诉讼费用。方兴叶氏公司提出反诉，请求：一、龙岗三和一公司返还方兴叶氏公司租赁押金48750元；二、龙岗三和一公司赔偿方兴叶氏公司厂房兴建、扩建费用暂计300万元（其中包括土地平整费用10万元、160kw变压器36万元，最终以第三方评估公司评估价值为准）；三、龙岗三和一公司赔偿方兴叶氏公司厂房装修、扩建厂房装修损失暂计100万元（其中包括电梯安装费用24万元，最终以第三方评估公司评估价值为准）；四、龙岗三和一公司向方兴叶氏公司支付搬迁费50万元；5、本案诉讼费由龙岗三和一公司承担。一审法院认定事实：2002年4月2日，龙岗三和一公司（甲方）与方兴叶氏公司（乙方）签订了一份《租用厂房合同》。合同约定，龙岗三和一公司同意应方兴叶氏公司要求兴建厂房4700平方米，宿舍2000平方米，办公室一栋面积800平方米租给方兴叶氏公司经营；租用期为2003年1月1日至2017年12月30日，为期15年；租金按实建面积计算每平方米6.5元/平方米，厂房、宿舍、办公室合计总面积为7500平方米；每月租金为48750元，方兴叶氏公司预交一个月租金作押金；方兴叶氏公司在签订合同后先付30万元，工程完成一半付30万元，完工后再付20万元，该款为预付款合计80万元，以后从每年交付龙岗三和一公司的租金中扣除，分三年扣清；龙岗三和一公司负责安装100千瓦变压器供方兴叶氏公司使用，水电到位，并安装厂房宿舍底层防盗网；龙岗三和一公司安排一名厂长负责协助方兴叶氏公司，厂长工资每月1500元，由方兴叶氏公司支付。经一审法院调查核实，龙岗三和一公司与方兴叶氏公司原股东叶议康于2003年4月16日又签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定，龙岗三和一公司将位于深圳市龙岗区龙东三和村方兴路房地产出租给方兴叶氏公司使用；租赁期限自2003年1月1日至2018年12月31日止；租赁面积7000平方米，每平方米每月6.5元计算，月租金总额45500元；手写备注：该合同提供给方兴叶氏公司办理营业执照，厂房、宿舍面积与消防验收合格证相符。方兴叶氏公司提交了《房屋租赁登记表》，显示出租人为深圳市龙岗区龙岗镇龙东村三和一经济合作社；房屋出租期限为2003年1月1日至2033年12月31日；房屋地址为深圳市龙岗区龙东三和村方兴路八号，房屋出租面积7000平方米；登记时间为2003年4月21日，加盖有深圳市龙岗区人民政府房屋租赁管理合同登记专用章。方兴叶氏公司主张2003年4月16日签订的《房屋租赁合同》是对双方2002年4月2日签订的《租用厂房合同》的变更，《房屋租赁登记表》系对《房屋租赁合同》的登记备案，因此租赁期限应为《房屋租赁登记表》显示的自2003年1月1日至2033年12月31日止。龙岗三和一公司主张2003年4月16日签订的《房屋租赁合同》是提供给方兴叶氏公司办理营业执照的用途，实际是按照双方2002年4月2日签订的《租用厂房合同》履行。双方在庭审中确认，涉案租赁房屋没有房产证，亦未取得规划许可而建造，方兴叶氏公司向龙岗三和一公司支付涉案房屋押金共计48750元。另查，关于场地占有费的交纳情况，龙岗三和一公司提交了《中国建设银行电子回单》显示，龙岗三和一公司向方兴叶氏公司每次支付租金153750元。龙岗三和一公司、方兴叶氏公司在庭审中确认，上述租金为三个月租金和厂长工资每月2500元。方兴叶氏公司按照该标准向龙岗三和一公司支付租金至2018年8月。龙岗三和一公司主张方兴叶氏公司应按照市场价差额补足租金。再查，方兴叶氏公司提交的《扩建申请书》显示，方兴叶氏公司于2002年10月11日向龙岗三和一公司申请在原一层高的厂房加盖4米L型18公分砖墙，上盖铁皮；在此楼房后加盖约4.5米高纯铁皮，仅供放7、8部厂车用；此批建筑物及费用由方兴叶氏公司自行负责，龙岗三和一公司免收租金；下有手写字样“同意原旧厂房（租金照计）一楼由厂方装饰，二楼铁皮房由厂方自建，但必须注重安全”，并附有龙岗三和一公司方签字确认。龙岗三和一公司提交了《建筑面积现状测绘报告》证明涉案房屋的面积及位置。经法院向双方当事人核实，《扩建申请书》第一条载明的“在原仅有一层高的厂房加盖4米L型18公分砖墙，上盖铁皮”加盖部分，即《建筑面积现状测绘报告》E-（2）页中厂房2层砖墙铁皮顶面积为392.36平方米的部分；《扩建申请书》第二条载明的“在此楼房后加盖约4.5米高纯铁皮，仅供放7、8部厂车用”加盖部分，即《建筑面积现状测绘报告》E-（2）页中厂房2层砖墙铁皮顶面积为392.36平方米的楼房后方加盖的铁皮房；双方均主张上述扩建部分均非涉案合同约定房屋。另，方兴叶氏公司主张该楼房一楼亦是方兴叶氏公司自行搭建，但未提交证据证实。又查，方兴叶氏公司提交了《收条》、《南方电网通知书》、《发票》、《合作供购合同》、《送货单、收据、收条、调拨单、发货单》用于证明方兴叶氏公司租用的是空地，在方兴叶氏公司建设厂房前，该地块系一块空地，不存在厂房，厂房及变压器均系由方兴叶氏公司建造。龙岗三和一公司对上述证据均不认可，称《租用厂房合同》约定厂房由方兴叶氏公司出资建造，在日后的租金中抵扣，所有权归龙岗三和一公司所有。方兴叶氏公司称，《租用厂房合同》约定涉案房屋系由方兴叶氏公司出资80万元建造，该资金已从每年交付龙岗三和一公司的租金中扣清。一审法院认为，涉案租赁房屋没有房产证，亦未取得规划许可而建造，龙岗三和一公司、方兴叶氏公司双方就该房屋签订的《租用厂房合同》、《房屋租赁合同》违反法律的强制性规定，为无效合同。一、关于双方实际履行的房屋租赁合同。龙岗三和一公司、方兴叶氏公司签订的《租用厂房合同》约定每月租金共计48750元，而《房屋租赁合同》载明月租金45500元。但根据方兴叶氏公司向龙岗三和一公司缴纳的三个月租金及厂长工资情况共计租金153750元，法院确认龙岗三和一公司方兴叶氏公司实际履行的每月租金标准为153750元÷3个月-2500元=48750元。另，《房屋租赁合同》手写备注亦载明“该合同提供给方兴叶氏公司办理营业执照”，故法院采信龙岗三和一公司关于“2003年4月16日签订的《房屋租赁合同》是提供给方兴叶氏公司办理营业执照的用途，实际是按照双方2002年4月2日签订的《租用厂房合同》履行”的主张，认定龙岗三和一公司、方兴叶氏公司实际按照双方2002年4月2日签订的《租用厂房合同》履行。二、关于龙岗三和一公司要求方兴叶氏公司搬离的问题。《租用厂房合同》显示租赁期限自2003年1月1日至2017年12月30日为期15年。因此，法院认定龙岗三和一公司、方兴叶氏公司双方租赁关系于2017年12月30日终止，对龙岗三和一公司要求方兴叶氏公司立即搬离涉案房屋的诉讼请求，法院依法予以支持。三、关于龙岗三和一公司请求方兴叶氏公司支付场地占有使用费510000元的问题。涉案合同无效，方兴叶氏公司仍应参照合同的约定支付场地占有使用费。现方兴叶氏公司已按合同约定支付场地占有使用费至2018年8月，龙岗三和一公司诉请方兴叶氏公司按照市场价差额补足租金，于法无据，法院不予支持。2018年8月之后的场地占用费，方兴叶氏公司应予支付。方兴叶氏公司应参照《租用厂房合同》约定标准即48750元/月，自2018年9月1日起计算至本判决确定的租赁房屋返还之日止。四、关于方兴叶氏公司返还押金48750元的问题。因涉案合同无效且租赁期限届满，龙岗三和一公司应返还收取方兴叶氏公司的押金48750元，故法院对方兴叶氏公司的该诉讼请求予以支持。五、关于方兴叶氏公司反诉要求龙岗三和一公司赔偿厂房兴建及装修损失的问题。方兴叶氏公司主张龙岗三和一公司租赁土地给方兴叶氏公司，所有的厂房及扩建的厂房均由方兴叶氏公司出资修建并装修，现龙岗三和一公司要求方兴叶氏公司搬离，应当赔偿方兴叶氏公司损失。方兴叶氏公司于2002年4月2日签订《租用厂房合同》中约定，龙岗三和一公司同意应方兴叶氏公司要求兴建厂房4700平方米，宿舍2000平方米包括办公室一栋面积800平方米租给方兴叶氏公司经营，租用期为2003年1月1日至2017年12月30日，由方兴叶氏公司在签订合同后先付30万元，工程完成一半付30万元，完工后再付20万元，该款为预付款合计80万元，以后从每年交付龙岗三和一公司的租金中扣除，分三年扣清。由此可见，龙岗三和一公司出租给方兴叶氏公司的系房屋，而非土地，由方兴叶氏公司出资80万元兴建，以后从每年交付龙岗三和一公司的租金中扣除，返还方兴叶氏公司。方兴叶氏公司按照合同兴建房屋后，龙岗三和一公司将房屋交付给方兴叶氏公司使用，并且已从每年交付龙岗三和一公司的租金中扣清该80万元出资款，即龙岗三和一公司已返还方兴叶氏公司80万元房屋兴建费用。现合同期满，其厂房兴建、装修价值已在合同期内实现。故方兴叶氏公司要求龙岗三和一公司支付厂房兴建、装修损失没有事实及法律依据，法院不予支持。六、关于方兴叶氏公司反诉要求龙岗三和一公司赔偿厂房扩建及装修损失的问题。方兴叶氏公司均确定，《扩建申请书》第一条载明的“在原仅有一层高的厂房加盖4米L型18公分砖墙，上盖铁皮”加盖部分，即《建筑面积现状测绘报告》E-（2）页中厂房2层砖墙铁皮顶面积为392.36平方米的部分；《扩建申请书》第二条载明的“在此楼房后加盖约4.5米高纯铁皮，仅供放7、8部厂车用”加盖部分，即《建筑面积现状测绘报告》E-（2）页中厂房2层砖墙铁皮顶面积为392.36平方米的楼房后方加盖的铁皮房；上述扩建部分均非涉案合同约定的租赁房屋。故对扩建部分房屋，本案不予处理，双方可另行处理。另方兴叶氏公司主张该楼房一楼亦是方兴叶氏公司自行搭建，但未提交证据证实，且从《扩建申请书》第二条载明内容看，可推定该楼房一层厂房应为《租用厂房合同》约定的出租房屋，方兴叶氏公司应予以返还。故对方兴叶氏公司该项诉讼请求，法院不予支持。七、关于方兴叶氏公司反诉要求龙岗三和一公司支付搬迁费的问题。方兴叶氏公司未提交证据证明其主张的搬迁费用，法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、方兴叶氏公司于本判决生效之日起十日内向龙岗三和一公司返还位于深圳市龙岗区龙岗镇龙东三和村方兴路的租赁房屋；二、方兴叶氏公司于本判决生效之日起十日内向龙岗三和一公司支付自2018年9月份至本判决确定的租赁房屋返还之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月人民币48750元的标准计算）；三、龙岗三和一公司于本判决生效之日起十日内向方兴叶氏公司返还押金人民币48750元；四、驳回龙岗三和一公司的其他诉讼请求；五、驳回方兴叶氏公司的其他反诉请求。本院二审期间，方兴叶氏公司提交了三份证据材料：1.2002年12月6日《深圳市公安局龙岗分局消防大队建设工程消防验收意见书》，以证明本案所涉及的厂房面积为7000平方米，与2003年4月16日双方签署的《房屋租赁合同》相吻合。2.2018年8月20日供用电合同，结合2002年4月2日签订的《租用厂房合同》中第3条，以证明方兴叶氏公司将厂房建设完毕之后自行申请了160千瓦的变压器并使用至今，从未变更过。3.押金收据单，以证明双方在签订意向合同（即合同1）之后由方兴叶氏公司出资兴建厂房，然后再签订了合同2，故方兴叶氏公司在2002年12月才缴纳租赁押金。龙岗三和一公司质证称：1.对证据1的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该证据不能证明双方实际是按照《房屋租赁合同》来履行。2.对证据2的真实性、合法予以认可，对其关联性不予认可，该证据只能证明方兴叶氏公司与供电局之间的供电关系，并不能证明变压器是其兴建。3.对证据3予以认可，押金数额与《租用厂房合同》是一致的，签订《租用厂房合同》时涉案厂房还没有兴建，押金是在厂房兴建好之后才收的，这符合常理。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，一审期间双方对深圳市南华岩土工程有限公司于2018年3月21日出具的《建筑物面积现状测绘报告》所载明的建筑物是否属于涉案房屋进行了确认。双方对该测绘报告中厂房1层平面图中所涉及的厂房1层中的386.32平方米是否为涉案房屋存在争议，对其余建筑物是否属于涉案房屋均无异议。双方确认的属于涉案房屋的建筑物面积共计7388.79平方米（包括该测绘报告中显示的保安室1层37.06平方米、办公楼1层193.8平方米及柱廊13.7平方米、办公楼2-4层各193.8平方米、办公楼屋面层梯间18.96平方米、宿舍楼1层415.8平方米、宿舍楼2层420.42平方米、宿舍楼3-4层各445.09平方米、宿舍楼屋面层梯间共57.18平方米、厂房1层1818.34平方米、厂房2层1409.7平方米、厂房3层1379.73平方米及砖墙铁皮顶29.97平方米、厂房屋面层梯间共95.55平方米和配电房27平方米）。二审庭审中，方兴叶氏公司主张其对涉案房屋进行了装修，安装了防盗网、防盗窗、电梯等设施；龙岗三和一公司认可方兴叶氏公司对涉案房屋进行了装修，但认为对于未形成附合的装饰装修物，方兴叶氏公司可在不损害建筑物主体结构的情况下予以拆除。本院认为，本案双方当事人租赁的涉案房屋没有取得房产证和建设工程规划许可证，亦无证据显示涉案房屋的建设经过了主管部门批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方就涉案房屋所签订的两份合同（即2002年4月2日签订的《租用厂房合同》和2003年4月16日签订的《房屋租赁合同》）均无效。双方因此取得的财产应当予以返还，即由方兴叶氏公司返还涉案房屋，由龙岗三和一公司返还押金。根据双方的诉辩意见，本案二审存在以下争议焦点：第一，方兴叶氏公司应当返还的涉案房屋面积。双方当事人均确认方兴叶氏公司目前所使用的房屋中包括本案合同项下的房屋以及方兴叶氏公司自行扩建的房屋。对于方兴叶氏公司自行扩建部分，一审法院在本案中未予处理，而是要求双方另行处理，双方均未对此提出上诉，故本院对扩建部分的返还问题亦不予处理，双方可另寻法律途径解决。对于本案合同项下的涉案房屋面积，虽然双方签订的《租用厂房合同》和《房屋租赁合同》对于涉案房屋的面积约定不同，但该两份合同均是对于涉案房屋的书面约定，并非对双方实际交付房屋面积的记载。而方兴叶氏公司二审提交的《深圳市公安局龙岗分局消防大队建设工程消防验收意见书》虽然对验收建筑物的面积有所记载，但未有证据显示消防部门对涉案房屋进行了全面、详细的测量。因此，该验收意见书亦不足以作为认定双方实际交付房屋面积的依据。而一审期间，双方对深圳市南华岩土工程有限公司于2018年3月21日出具的《建筑物面积现状测绘报告》所载明的涉案房屋的位置和面积进行了确认，双方确认的属于涉案房屋的面积共计7388.79平方米。该部分房屋面积即应为双方实际交付的本案合同项下的房屋面积，方兴叶氏公司应予返还。双方对该测绘报告中厂房1层平面图中所涉及的386.32平方米是否为涉案房屋存在争议，方兴叶氏公司主张该部分房屋系其自行扩建，但该部分房屋在方兴叶氏公司2002年10月11日申请扩建的《申请书》中未有体现，方兴叶氏公司也未提供证据证明该部分系其自行扩建，故本院对其该项主张不予采信，该部分房屋亦应属于涉案房屋，即为龙岗三和一公司在本案合同项下交付的房屋，方兴叶氏公司亦应予以返还。因此，方兴叶氏公司应按深圳市南华岩土工程有限公司于2018年3月21日出具的《建筑物面积现状测绘报告》所载明的位置及面积向龙岗三和一公司返还共计7775.11平方米的涉案房屋（具体为该测绘报告中显示的保安室1层37.06平方米、办公楼1层193.8平方米及柱廊13.7平方米、办公楼2-4层各193.8平方米、办公楼屋面层梯间18.96平方米、宿舍楼1层415.8平方米、宿舍楼2层420.42平方米、宿舍楼3-4层各445.09平方米、宿舍楼屋面层梯间共57.18平方米、厂房1层1818.34平方米及双方争议的386.32平方米、厂房2层1409.7平方米、厂房3层1379.73平方米及砖墙铁皮顶29.97平方米、厂房屋面层梯间共95.55平方米和配电房27平方米）。一审判项未明确返还房屋的位置及面积不妥，本院予以纠正。第二，方兴叶氏公司是否应当支付房屋占有使用费。在涉案房屋租赁过程中，方兴叶氏公司一直按照48750元/月的标准支付租金，故本院认定双方约定的租金标准为48750元/月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然双方之间的合同无效，但方兴叶氏公司仍应按照双方约定的租金标准支付涉案房屋的占有使用费。一审判令方兴叶氏公司按48750元的标准支付自2018年9月起至判决确定租赁房屋返还之日的房屋占有使用费，龙岗三和一公司未对此提出上诉，本院予以维持。第三，龙岗三和一公司是否应当赔偿兴建、扩建及装修费用。关于扩建费用及扩建部分的装修费用，因本案对于方兴叶氏公司自行扩建部分房屋的返还问题未予处理，故对方兴叶氏公司所主张的扩建费用及扩建部分的装修费用亦不予处理，双方可另循法律途径解决。关于涉案房屋的兴建费用，方兴叶氏公司认可龙岗三和一公司已从租金中扣减了80万元，故应认定龙岗三和一公司已支付了涉案房屋的兴建费用。方兴叶氏公司并无充分有效证据证明其为兴建涉案房屋支出的费用超过80万元，故其要求龙岗三和一公司再行支付额外的兴建费用，本院不予支持。关于涉案房屋的装修费用，涉案房屋因未办理房产证或建设工程规划许可证而导致租赁合同无效，双方当事人均存在过错，双方应各自承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，对于已形成附合的装饰装修物，双方应分担现值损失。方兴叶氏公司主张其为涉案房屋安装了防盗网、防盗窗、电梯等，龙岗三和一公司对方兴叶氏公司为涉案房屋进行了装修的事实也未提出异议，故本院对此予以认定。因上述装修物如进行拆除将严重减损装修物的价值，故应认定上述装修物属于已形成附合的装修物，应由双方分担现值损失。本院酌情确定龙岗三和一公司应支付方兴叶氏公司装修现值损失20万元。一审此项处理有误，本院予以纠正。第四，龙岗三和一公司是否应当支付搬迁费。因方兴叶氏公司尚未搬迁，该项费用尚未实际发生，本院对方兴叶氏公司该项主张不予支持，其可待实际发生后再行主张。另外，因双方当事人对于涉案合同无效及本案纠纷的产生均存在过错，故本案一审本诉与反诉的受理费用双方各自承担，二审案件受理费由双方分担。综上，方兴叶氏公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律部分有误，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初7892号民事判决第二项、第三项和第四项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初7892号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初7892号民事判决第一项为：上诉人深圳市方兴叶氏实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市龙岗三和一股份合作有限公司返还位于深圳市龙岗区龙岗镇龙东三和村方兴路的涉案房屋共计7775.11平方米（具体为深圳市南华岩土工程有限公司2018年3月21日出具的《建筑物面积现状测绘报告》显示的保安室1层37.06平方米、办公楼1层193.8平方米及柱廊13.7平方米、办公楼2-4层各193.8平方米、办公楼屋面18.96平方米、宿舍楼1层415.8平方米、宿舍楼2层420.42平方米、宿舍楼3-4层各445.09平方米、宿舍楼屋面层57.18平方米、厂房1层1818.34平方米及双方争议的386.32平方米、厂房2层1409.7平方米、厂房3层1379.73平方米及砖墙铁皮顶29.97平方米、厂房屋面层95.55平方米和配电房27平方米）；四、被上诉人深圳市龙岗三和一股份合作有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市方兴叶氏实业有限公司支付装修现值损失人民币200000元；五、驳回上诉人深圳市方兴叶氏实业有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费8900元由被上诉人深圳市龙岗三和一股份合作有限公司承担（被上诉人深圳市龙岗三和一股份合作有限公司已预交，一审法院无需退回）；一审反诉受理费40310元由上诉人深圳市方兴叶氏实业有限公司承担（上诉人深圳市方兴叶氏实业有限公司已预交43190元，由一审法院退回上诉人深圳市方兴叶氏实业有限公司2880元）；二审案件受理费8900元，由上诉人深圳市方兴叶氏实业有限公司承担4450元，由被上诉人深圳市龙岗三和一股份合作有限公司承担4450元（上诉人深圳市方兴叶氏实业有限公司已预交8900元，由本院退回4450元，被上诉人深圳市龙岗三和一股份合作有限公司应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审判长 邢 蓓 华审判员 彭 建 钦审判员 蔡 雪 燕二〇一九年六月四日书记员 张慧(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。