黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1004民初492号 原告：周江波，男，1973年1月8日出生，住牡丹江市西安区。 被告：孟福民，男，1965年3月14日出生，住牡丹江市爱民区。 被告：王丽萍（系被告孟福民妻子），女，1965年11月10日出生，住牡丹江市爱民区。 第三人：牡丹江市爱民区三道关镇前进村村民委员会，住所地牡丹江市爱民区三道关镇前进村。 原告周江波与被告孟福民、王丽萍、第三人牡丹江市爱民区三道关镇前进村村民委员会（以下简称前进村委会）土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告周江波、被告孟福民到庭参加诉讼，被告王丽萍、第三人前进村委会经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周江波向本院提出诉讼请求：1.请求确认房屋土地买卖合同无效，解除三项动力电表转让协议；2.请求判令二被告返还原告248000元；3.请求判令二被告赔偿原告各项损失150000元；4.诉讼费用、保全费用、鉴定费用由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2018年8月15日，原、被告双方在中间人吴金河的见证下签订了房屋土地买卖合同、三项动力电表转让协议,约定二被告将位于前进村委会的畜牧基地（西至XX、东至XX、东西长XX米、南至XX、北至XX，南北宽XX米，剩余922平方米，包括温室两栋，看护房一栋）卖给原告，畜牧基地价格为228000元，三项动力电表价格为20000元，共计248000元，原告按二被告的要求将此款一次性转账给二被告的女儿。经过两个月的筹备，原告将在畜牧基地建设养殖厂的工程大包给案外人周吉文，在开工四五天时前进村委会找到工地不让施工，说国家不允许，村里也不允许，要将土地收回。原告只能找二被告退款，二被告只同意退还一半的费用。因双方签订的房屋土地买卖合同违反了法律强制性规定而自始无效，三项动力电表转让协议未履行，且不能实现合同目的。故原告诉至法院，请判如所请。 孟福民辩称，耕地使用年限是30年，村里说畜牧废弃地没有规定具体是几年，但是按照现有法律规定有30年、50年、70年不等年限。2018年相关文件出台，在原有的基础上再增加30年年限。原、被告签订的合同写的是买卖，但实际上是流转。原告也找过被告孟福民说没法干了少退点钱，但孟福民不同意退钱。之前诉争土地一直对外出租，从来都没有卖过。流转也好，转卖也好，也不是破坏和污染环境。原告是有营业执照的企业法定代表人，被告孟福民说过要建设就得办手续，原告也是知道的，不同意原告的诉讼请求，返少了原告吃亏，返多了二被告不同意。三项动力电表转让协议与房屋土地买卖合同是一体的，不同意解除该合同。 被告王丽萍未作答辩。 第三人前进村委会未作陈述。 本案的争议焦点：1.原、被告之间签订的房屋土地买卖合同、三项动力电表转让协议是否合法、有效，原告请求解除三项动力电表转让协议是否符合解除条件；2.原告请求二被告返还248000元及赔偿损失150000元是否有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告举示协议书、收条、三项动力表转让协议、转让协议、房屋土地买卖合同复印件各1份（均与原件核对无异）、银行流水打印件2份。证明原告与二被告土地买卖情况。 被告孟福民没有异议。 本院认为，该组证据能够证据被告孟福民与第三人前进村委会于2016年7月20日签订协议，以及原、被告于2018年8月15日签订房屋土地买卖合同及三项动力电表转让协议，二被告共收取原告转让款248000元的事实，故本院对该组证据的真实性予以确认。 二被告及第三人未举示证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二被告系夫妻关系，均系牡丹江市爱民区三道关镇八达村村民，原告户籍所在地系牡丹江市**XX路********（非农业人员）。2016年7月20日，被告孟福民与第三人前进村委会签订协议：“为了发展畜牧业，甲方（前进村委会）放给乙方（孟福民）畜牧基地990平方米，下东地XX，东至XX，西至XX，东西长XX米，南至XX，道路宽度XX米不含其中，北至XX，南北共XX米宽度，990平方米畜牧基地包含移动通讯塔的面积91平方米（宽6.50米、长14米，东至XX，西至XX，南至XX，北至XX）在内，剩余899平方米是畜牧基地，此房号的建设手续由乙方负责”。被告孟福民在该畜牧基地建有温室两栋、看护房一栋（无建设审批手续或房屋所有权证），也未取得土地承包营权证等证书。2018年8月15日，原、被告签订房屋土地买卖合同：“甲方孟福民在位于前进村下东地移动通讯塔东南922平方米废弃地卖给乙方（周江波），西至XX，东至XX，东西长XX米，南北南至XX，北至XX，宽XX米，38×25＝950平方米，减去移动通讯塔28平方米，剩余922平方米，包括温室两栋、看护房一栋卖给乙方，价格为228000元，此款一次性付清。如果以后土地被征用，土地上的房屋附属物和土地补偿款全部归乙方所有。”该合同由原、被告及中间人吴金河签字确认，无第三人前进村委会签字或盖章。同日，原、被告又签订一份三项动力电表转让协议：“原北一处饭店有三项动力电表一块，经甲乙双方协商一致同意价格20000元，甲方（孟福民、王丽萍）到电业局更名，永久性卖给乙方（周江波），以后动迁，补偿款全部归乙方所有。”原、被告于签订上述合同当日完成了各自的交付义务，但三项电表至今未更名。庭审中，原告称其经营牡丹江市江波包装材料厂，在诉争土地上所建钢结构临时建筑（无建设审批手续）目的是要把经营的包装厂迁至此处，原告将建设工程大包给案外人周吉文，在开工四五天时被第三人叫停，现地基基础建设一半（占地面积670平方米）、挖了十六七个坑（直径1.50米、深2米至3米，已灌完水泥和石头），因运水泥、平整土地、挖坑、填坑共支出128000元，除诉争的温室还在外，其他的附属物已被原告拆除（地基还在），但原告对所主张的损失150000元未举证证明，被告孟福民称原告建设投入有60000元至70000元。原告与被告孟福民均认可原告“买”诉争地块系建设房屋，没有动力电就不能“买卖”，诉争看护房约为40平方米的水泥预制板结构、温室375平方米。经本院依法释明，被告孟福民未提出反诉。 本院认为：1.关于原、被告之间签订的房屋土地买卖合同是否合法、有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条：农民集体所有的土地由本集体经济组织成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。第十五条：农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织成员以外的单位或者个人承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条：农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。第三十四条：经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。《中华人民共和国农村土承包经营权流转管理办法》第十一条：承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条：承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。第二十一条：承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书，即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该转包协议流转无效的，应予支持。但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权等证书的除外。承包方流转土经营权，除法律或者本解释有特殊规定，按照有关家庭承包土地承包经营权流转的规定处理。从以上法律条文中可以看出，立法的目的就是为了规范和引导农村土地承包经营权有序流转，而且也应属于效力性规定。从原、被告于2018年8月15日签订的房屋土地买卖合同中可以确定该合同中包含土地经营权及地上附属物转让法律关系，而且从合同约定的“孟福民在位于前进村下东地移动通讯塔东南922平方米废弃地卖给乙方，包括温室两栋、看护一栋，以及如果土地被征用，土地上的房屋附属物和土地补偿款全部归乙方所有”等内容上也能确定原、被告的真实意思表示应是将该土地的承包经营权转让给对方，而非买卖。根据上述规定，农村土地承包经营权转让前需取得土地承包经营权证书和经发包方同意方可进行转让，本案的二被告在未取得诉争的畜牧地（922平方米）承包经营权证等证书和经发包方同意的情况下将诉争的土地经营权转让给原告，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，该土地承包经营权转让合同应为无效。另，根据房随地走原则，该合同中涉及的对地上附属物温室、看护房的转让行为也应无效。 2.关于原、被告之间签订的三项动力电表转让协议是否合法、有效，是否符合解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》九十四条第四项：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原、被告于2018年8月15日签订的三项动力电表转让协议，未违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效。庭审中，原告与被告孟福民自认原告在二被告处购买三项动力电表系为了在诉争土地上建设房屋并使用，因原、被告签订的土地承包经营权转让合同无效，导致原告签订转让三项动力电表的合同目的不能实现，原告请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。 3.关于原告请求二被告返还248000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述规定及合同，二被告在与原告签订房屋土地买卖合同及三项动力电表转让协议时取得的248000元，应予以返还，故原告的此项请求，本院予以支持。 4.关于原告请求二被告赔偿损失150000元的问题。原、被告签订的土地承包经营权转让合同因违反法律、法规强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案二被告在未取得诉争畜牧地承包经营权证、未经发包方同意的情况下与原告签订土地承包经营权转让合同，二被告存在过错。原告除在与二被告签订房屋土地买卖合同时未尽到安全注意义务外，还存在违反《中华人民共和国农承土地承包法》第十七条：承包方承担下列义务：（一）维持土地农业用途，未经依法批准不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务的规定，未取得建设审批手续的情况下在诉争土地上建设用于经营的建筑，改变了土地农业用途，而且原告从被告孟福民所提供的协议书中“此房号的建设手续由乙方自行负责”的相关内容上也应知道在诉争土地上进行建设应取得建设手续，对此原告自身存在过错。但不论原告主张的损失（未举证证明）是否存在、损失数额是多少，均因系其自身过错造成，故本院对其主张的损失150000元不予支持。 鉴于被告王丽萍、第三人前进村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了质证等相关的民事诉讼权利。 综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第三十四条，《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、原告周江波与被告孟福民、王丽萍于2018年8月15日签订的房屋土地买卖合同无效； 二、解除周江波与被告孟福民、王丽萍于2018年8月15日签订的三项动力电表转让协议； 三、被告孟福民、王丽萍于本判决生效后十五日内返还原告周江波248000元； 四、驳回原告周江波的其他诉讼请求。 如果被告孟福民、王丽萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7270元，减半收取计3635元，由原告周江波负担1125元，被告孟福民、王丽萍负担2510元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  孙淑红 二〇一九年六月十四日 书记员  王梓燃