山西省原平市人民法院民事判决书（2019）晋0981民初26号原告：原平市远华商贸有限公司。法定代表人：任永新，该公司经理。委托诉讼代理人：张燕军，山西春雷鑫律师事务所律师。被告：齐建福，男，1972年12月28日出生，住太原市。委托诉讼代理人：张建瑜（齐建福妻子），住太原市。被告：原平市惠赢商贸有限公司。法定代表人：张建瑜，该公司总经理。原告原平市远华商贸有限公司与被告齐建福、原平市惠赢商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原平市远华商贸有限公司的法定代表人任永新及其委托诉讼代理人张燕军，被告齐建福的委托诉讼代理人张建瑜、被告原平市惠赢商贸有限公司的法定代表人张建瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原平市远华商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告依《商场租赁合同》支付2018年12月20日-2019年7月20日的房屋租金758331元，并支付至腾房之日；2.判令二被告支付2018年12月20日至2018年12月31日的违约金14300元，并按每日1300元标准支付至租金付清之日；3.判令原告解除《商场租赁合同》行为合法有效；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年10月20日，原告与被告齐建福签订了《商场租赁合同》，约定由原告将位于原平市X路X号的商业综合大楼出租于被告齐建福使用。2018年1月24日，被告齐建福在该租赁地注册成立了原平市惠赢商贸有限公司，进行生产经营。租赁合同约定，租金期限自2017年12月20日至2022年12月l9日，2017年12月20日至2018年12月19日租金120万元，2018年12月20日至2019年12月19日租金130万元，租金支付方式为每年合同到期日前30日将租金一次性打入原告指定的账户。合同签订后，原告将商场交付被告经营，被告支付了第一年租金。2018年11月16日，原告依据《商场租赁合同》的约定，向被告发函催要第二年商场租金，要求被告在2018年11月20日前将13O万元租金汇入原告指定的账户。被告收悉催要租金函后，于2018年11月25日以二被告名义分别向原告递交了延迟分期缴纳租金申请书。2018年11月29日，原告再次向被告回函，要求其交付租金，但被告收悉后仍未支付租金。为了双方能长期友好合作，2018年12月14日，原告再次委托山西春雷蠢律师事务所向二被告致函，向其催要商场租金，但二被告仍未按照《商场租赁合同》支付租金。二被告无理拒付商场租金，导致原告公司利益严重受损，职工工资无法按时发放。为了维护公司及职工合法权益，及时减少损失，原告于2019年4月15日向二被告邮寄送达《解除合同通知书》，二被告于2019年4月16日收到该通知书，三天内既未提出异议，又未向法院提起诉讼，双方签订的《商场租赁合同》已经解除。齐建福、原平市惠赢商贸有限公司辩称，原告违约在先，被告未按时交纳租金是因原告出租的商场内的消防设施、通道安全器材、消防安全标志、配置、设置不符合标准，消防不过关。原平市公安消防大队于2018年8月20日责令限期改正。同日，电表被查封，商户被迫关门，被告多次找原告让其处理消防问题，但一直得不到解决。如果消防未能通过，被告将无法正常使用商场。根据《中华人民共和国合同法》第220条规定，原告应当对消防设施进行更换或维修，但原告一直不予处理，存在违约，被告行使抗辩权具有正当理由，不是故意拖欠租赁费。由于原告的原因导致被告无法使用租赁物，根据法律规定，从2018年8月20日至今的租赁费应予退还或折抵下一年度的租赁费。原告未提供合适的承租环境，之前商场用的变压器是前承租户自己的，原、被告签订租赁合同后，原告应将商场的用电改在原告名下的变压器上，但原告不及时更换，被告只能雇人更换，花费1700元，空调维修花费2500元，货梯维修花费1550元，观光电梯维修花费500元，原告欠热力公司采暖费880000元，被告垫付了270000元。根据《中华人民共和国合同法》第220条、第221条规定，原告应当支付被告上述费用。原告违反了《商场租赁合同》第8.3项约定，该条约定原告有义务配合被告与商业综合大楼内其他楼层经营者在物业管理方面的关系处理，但一层门面房的采暖从20l7年起至2019年两年暖气费6299元，四层经营者的空调费、水费、维修观光电梯费、电费53l00元，合计59399元均由被告垫付，被告多次找原告让其协调解决，但原告一直推诿。一层商户屈臣氏所租场地属于《商场租赁合同》范围，现屈臣氏提出由原告出具授权，同意将房租支付给被告或原告，但原告拒绝出具，导致该租金无法收回。故被告并非故意拖欠房租，而是原告未尽到适租义务，且未履行合同约定和法律规定，被告系行使抗辩权。原告解决好消防、四邻关系，并核减上述费用后，被告同意支付剩余租金。被告不同意解除租赁合同，被告租赁商场后，全部支付了第一年租金，第二年因存在问题无法经营，给被告造成了很大损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交齐建福交纳交电综合大楼采暖费付款计划1份，二被告不予认可，本院对其真实性予以认可。2、二被告提交原平市公安消防大队临时查封决定书1份，责令限期改正通知书2份，原平市消防大队消防安全检查情况说明1份，照片12张，采暖费收据2支，焊暖气管道收据1支，合作协议1份，原平市友谊百货公司商函1份，银行回单及转账记录9支，记账凭证3份，关于四层电影院费用情况说明1份，关于四层健身房费用情况说明1份，屈臣氏财务报表1份。原告认为上述证据与本案无关，本院对四层电影院费用情况说明、四层健身房费用情况说明、屈臣氏财务报表、原平市友谊百货公司商函不予采信，对其他证据的真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月20日，原告（甲方）、樊一峰（乙方）与被告齐建福（丙方）签订关于解决樊一峰租赁原平市交电购销中心商业综合大楼善后事宜的协议。协议的主要内容为：“……由于乙方樊一峰在租赁甲方原平市交电购销中心商业综合大楼期间，由于乙方樊一峰自身原因，经营不善，拖欠甲方租赁费、违约金等各项费用，甲方将乙方起诉到原平市人民法院，法院判决:一、确认甲方单方解除租赁合同的行为合法有效。二、乙方樊一峰向甲方原平市远华商贸有限公司支付租金和违约金1054500元。三、乙方樊一峰从2016年4月13日起至交还甲方租赁物之日止（按合同约定当年租金计算）给付甲方实际使用天数的租金，并从2016年4月13日起至付清租金之日止按合同约定年租金的千分之一计算给付甲方违约金。为尽量减少甲乙双方的损失，经甲方、乙方、丙方充分协商，达成如下协议：一、甲方与丙方另行签订《商场租赁合同》经营原平市交电购销中心商业综合大楼的地下室至三层。二、乙方无须将甲方商场腾空，丙方直接从乙方手中接收商场。乙方与原商户签订的在商场内经营的全部合同由丙方负责全部处理善后事宜。甲方不再向原平市人民法院申请强制执行乙方腾空商场。三、乙方欠甲方的商场租金l054500元及违约金（按照（2016）晋0981民初587号民事判决书计算后确定）等全部债务继续由樊一峰负责偿还，与丙方无关。该部分债权甲方已经向原平市人民法院申请强制执行。四、甲方与丙方签证《商场租赁合同》后，甲方和丙方的权利义务严格按照双方签订的《商场租赁合同》执行……”甲方原平市远华商贸有限公司盖章，乙方樊一锋、丙方齐建福签字捺印。同日，原告（甲方）与被告齐建福（乙方）签订了《商场租赁合同》。合同的主要内容为：“……1、合同的标的物。1.1本合同的标的物是位于原平市X路X号的原平市交电购销中心商业综合大楼地下室至地上一、二、三层（一层精品屋、接待室及消防通道除外）。1.2大楼西侧外墙为玻璃幕墙、地面为瓷地砖、采暖设施为地暖、内设中央空调、自动扶梯六部、垂直升降电梯一部、观光电梯一部、消防喷淋设施符合国家消防安全规定，为现代化的商场布局。1.3本合同的标的物建筑面积和实际使用面积以建筑实物为准。2、合作经营的期限及起始时间。乙方承租本合同标的物的期限为5年，从2017年12月20日始至2022年12月19日止。3、合同价款、付款方式、时间及用途。3.1樊一锋曾经租赁本合同标的物，但樊一锋由于自身原因不能如期支付甲方租金故不能继续承租本合同标的物，经人民法院判决，原租赁合同已经解除，但存在一些遗留问题。樊一锋所租赁本合同标的物所有的遗留问题除樊一锋与远华商贸有限公司的债务外全部由乙方负责解决（包括合同），与甲方无关。3.2甲方考虑到乙方解决樊一锋承租本合同标的物遗留问题及债务纠纷需要的费用，故甲方对乙方承租本合同标的物的租金进行优惠。具体租金优惠方式如下：从2017年12月20日到2018年12月19日，乙方承租本合同标的物的租金为120万元；从2018年12月20日至2019年12月19日，乙方承租本合同的标的物的租金为130万元；从2019年12月20日至2020年12月19日乙方承租本合同标的物的租金为140万元；从2020年12月20日起至2022年12月19日的年租金按市场因素变化决定增减。3.3乙方必须于每年合同到期日前30日将租金一次性打入甲方指定的账户。4、租金的催要。4.1甲方有向乙方按期足额收取租金的权利。4.2如果乙方遇到临时困难不能按照本合同约定的时间足额向甲方支付全部租金，需在应当交付甲方租金之日前一个月向甲方提出延期支付租金的书面申请，征得甲方同意后方可在甲方同意的期限前足额支付租金，但是交付租金的日期最迟不得超过本合同约定应当支付租金日期的十五天。4.3如果乙方未向甲方提出延期支付租金的书面申请而在本合同约定的期限内未向甲方足额支付租金，甲方有权向乙方催要租金，并要求乙方在十五日向甲方足额支付租金。4.4如果乙方在4.3中确定的期限内仍然未向甲方足额支付租金，甲方有权单方解除合同，并且不赔偿乙方因解除合同造成的损失。5、经营合同标的物产生的税负和经营管理费用的负担。5.1乙方自行经营合同标的物。5.2经营合同标的物过程中产生的税负和一切经营管理费用均由乙方负担，与甲方无关。6、物业管理费用。6.1本合同的标的物物业管理费用采用谁使用谁负担的原则。6.2乙方在经营合同的标的物过程中产生的物业管理费用全部由乙方负担。6.3本合同标的物的物业管理费用包括但不限于合同标的物所属的全部电梯（直梯、扶梯、观光梯）、电力设备设施、空调设施、采暖设施、标的物内的全部管线、线路、消防设施、上下水管道等合同标的物内的全部设备设施的使用、维护、修理、更换新设备设施（重新购买、安装）的全部费用以及乙方经营过程中产生的全部水费、电费、采暖费等全部费用。6.4在本合同履行期限内，根据国家相关规定，合同标的物内的相关设备设施如果需要更新、升级、完善等要求，所需费用全部由乙方负担。7、甲方的其他权利。7.1合同到期或解除后，乙方自主经营过程中在合同标的物内添附的（包括但不限于装修、装饰等）全部附属设备设施的所有权无偿归甲方所有，乙方不得破坏、毁损。7.2合同标的物内主要设备操作人员的配备应当由甲方提名(最好是甲方的正式员工)，以保持人员稳定性，由乙方核准。操作人员的工资由乙方负担。7.3本合同履行完毕或者本合同解除后，甲方有权将本合同标的物内全部特种设备包括但不限于电梯（包括直梯、扶梯、观光梯）、消防设施的验收、年检手续无条件收回。8、甲方的责任和义务。8.1甲方有义务保证对本合同标的物拥有完全的所有权。8.2甲方有义务配合乙方办理工商、税务等经营合同标的物的相关登记手续；8.3甲方有义务配合乙方与商业综合大楼内其他楼层经营者在物业管理等方面关系的处理。8.5甲方应当全面、适当履行本合同。8.6甲方不得无故单方解除本合同。8.7本合同的租金，甲方可以用于甲方员工的工资支付和甲方公司的经营管理费用。9、乙方的权利。9.1乙方自主经营本合同标的物时，在不违反城市建设规划的前提下，有权自主设计安装广告宣传标识。9.2本合同到期后，如果乙方愿意继续租赁本合同标的物，同等条件下乙方具有优先承租权。乙方应当与甲方另行签订商场租赁合同。10、乙方的责任和义务。10.1乙方应当全面、适当履行本合同。10.2乙方应当按照本合同约定按时足额支付甲方租金。10.3乙方在履行本合同过程中，应当合法经营，不得进行违法活动。10.4本合同履行过程中，未经甲方准许，乙方不得将本合同标的物部分或整体转租给第三人进行经营。10.5乙方不得单方解除本合同。10.6乙方经营本合同标的物期限内，所发生的全部安全事故包括但不限于火灾、人身伤亡事故全部由乙方处理，费用全部由乙方负担。10.7本合同标的物内全部特种设备的年检包括但不限于电梯（包括直梯、扶梯、观光梯）、消防设施的验收、年检全部由乙方负责，费用由乙方负担。10.8本合同履行完毕或者本合同解除后，乙方应当将本合同标的物内全部特种设备包括但不限于电梯（包括直梯、扶梯、观光梯）、消防设施的验收、年检手续无条件交回甲方。11、首期租金的支付及履约保证金。1l.1考虑到乙方的经营困难，甲、乙双方签约前，乙方至少向甲方指定的账户打入第一年的租金60万元及履约保证金l0万元。剩余的第一年商场租金60万双方共同协商付款时间。11.2履约保证金在本合同履行终结后，由甲方退还乙方。11.3如果乙方在本合同履行过程中有严重违约行为或者乙方在本合同未到期前便单方要求解除本合同，甲万不予退还乙房履约保证金。12、违约条款。12.1甲方未全面、适当履行本合同，给乙方造成损失的，甲方应当赔偿乙方的直接损失。12.2乙方未全面、适当履行本合同，给甲方造成损失的，乙方应当赔偿甲方的全部损失。12.3如果乙方未按照本合同约定向甲方支付租金，每迟延一日，乙方向甲方支付本年度租金的千分之一的违约金。12.4如果因本合同第13.3条款的约定解除本合同，甲、乙双方均不承担违约责任，按照国家政策规定处理。13、合同的解除。13.1甲、乙双方签订解除合同协议，共同协商解除合同。13.2乙方未按照约定期限足额支付甲方租金，经甲方催要乙方仍然未能按期足额支付租金，甲方单方与乙方解除合同。13.3因不可抗力本合同标的物损毁或因政策变动本合同标的物被拆除，甲、乙双方被迫解除本合同……”合同签订后，二被告支付了原告第一年的商场租金。2017年10月25日，齐建福、张建瑜向原告出具齐建福交纳交电综合大楼采暖费用付款计划，内容为：“齐建福交纳交电综合大楼采暖费用付款计划原平市远华商贸有限公司：我于2017年10月25日与原平市远华商贸有限公司（交电综合大楼）签订了房屋租赁合同并同意接手原承租人（樊一锋）的遗留问题，其中包含欠盾安节能供热公司采暖费258248.14元（2015一2016、2016一2017共两年）。2017-2018年采暖费为174036.79元，三年共计采暖费432284.93元。由于刚交纳原平市远华商贸有限公司部分承包费，资金周转有困难，经多次与盾安节能供热公司协商，经盾安节能供热公司同意，本人齐建福郑重承诺分三次付清全部采暖费：一、开阀门供热前交纳热力公司25万元整；二、在2018年2月12日前付5万元给原平市远华商贸有限公司转交给盾安节能供热公司；三、在2018年9月30日前付l0万元整给原平市远华商贸有限公司转交给盾安节能供热公司。对于本承诺视与本人与原平市远华商贸有限公司签订的房屋租赁合同有同等效力，如未按本承诺兑现视为对房屋租赁合同的无条件放弃。承诺人：齐建福、张建瑜。身份证号：×××。捺印。2017年10月25日。”2018年11月，原告向被告催要第二年商场租金。同年11月25日，被告原平市惠赢商贸有限公司向原告申请延迟分期缴纳租金，承诺同年12月20日前支付20万元租金，待商场2、3层成功转租商户后分期支付余下房租。同年12月14日，原告委托山西春雷鑫律师事务所向二被告致函，要求二被告收到律师函后7日内按照《商场租赁合同》及回函支付租金。二被告收悉该律师函后仍未支付租金。2019年4月15日，原告向二被告发出《解除合同通知书》，内容为：“解除合同通知书齐建福先生、原平市惠赢商贸有限公司：自2018年12月中旬以来，我们双方多次就交付租金一事商谈，你们明确表示不按照《商场租赁合同》及《房屋催缴通知函》中告知的期限和方式支付租金。现经我公司多次催告后，你们仍拒不履行支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》《商场租赁合同》的相关规定，我公司研究决定如下：一、自即日起解除双方在20l7年12月20日签订的《商场租赁合同》；二、你们接到本通知后，如有异议请在3日内向原平市人民法院提起诉讼。三、另外，我公司保留通过法律途径要求你们承担其它损失的权利。特此通知原平市远华商贸有限公司2019年4月15日。”同年4月16日，被告齐建福收到《解除合同通知书》，未在3日内向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告齐建福签订的《商场租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约将合同标的物交付被告齐建福使用，被告齐建福租赁该标的物并注册成立了被告原平市惠赢商贸有限公司，故二被告应共同支付原告租金。二被告未按合同约定期限足额支付原告租金，经原告催要仍未能按期足额支付租金，原告于2019年4月15日通知二被告解除合同，被告齐建福于2019年4月16日收到《解除合同通知书》后未向本院提起诉讼，故原告解除《商场租赁合同》行为合法有效，该租赁合同已于2019年4月16日解除。二被告主张不同意解除租赁合同，本院不予支持。合同解除后，二被告仍实际占用原告商场，期间产生的费用可比照原、被告签订的《商场租赁合同》约定的年合同租金1300000元计算，故二被告应支付原告2018年12月20日至2019年6月20日的房屋租金及租赁合同解除后的房屋使用费计650000元。二被告未按合同约定支付租金，构成违约，应承担违约责任，故二被告应按合同约定支付原告2018年12月20日至2019年4月15日的违约金150800元。关于解除合同后的违约金，双方未明确约定，本院不予支持。二被告辩称原告出租的商场消防设施、通道安全器材、消防安全标志、配置、设置不符合标准，被责令限期改正，且原告未提供合适的承租环境，二被告为此更换变压器、维修空调、货梯、观光电梯，故二被告系行使抗辩权，而不是拖欠租赁费。本院认为，案涉合同约定二被告承租商场的电梯、电力设备设施、空调设施、采暖设施、管线、线路、消防设施、上下水管道等的使用、维护、修理、更换新设备设施的费用由二被告负担，故本院对二被告的辩称意见不予采信。二被告主张采暖费、空调费、水费、电费等，但未能提供有效证据予以证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定,判决如下：一、确认原告原平市远华商贸有限公司解除《商场租赁合同》行为合法有效；二、被告齐建福、原平市惠赢商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告原平市远华商贸有限公司租金及房屋使用费650000元，并从2019年6月21日起支付原告原平市远华商贸有限公司房屋使用费（按合同约定租金计算）至交还租赁物之日止；三、被告齐建福、原平市惠赢商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告原平市远华商贸有限公司违约金150800元；四、驳回原告原平市远华商贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11383元，被告齐建福、原平市惠赢商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审 判 长 孙树仁审 判 员 丁 毅人民陪审员 郭永卿 二〇一九年六月二十七日书 记 员 贺静霞