重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初7978号原告：李婧，女，汉族，1982年1月26日出生，住址重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李明奎，重庆轩正律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋世豪，重庆轩正律师事务所实习律师。被告：钟华，男，汉族，1984年12月5日出生，住址四川省筠连县。原告李婧与被告钟华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法由审判员初攀东，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李婧的委托诉讼代理人李明奎、李世豪到庭参加了诉讼。被告钟华经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告李婧向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告因提前解除租赁合同给原告造成的损失3万元及违约金1万元。损失是依据8.2条空置期损失，违约金无依据。2、请求被告支付欠缴的2018年8月1日至2019年2月28日房租5833元（13.5万元÷12个月×7个月－已经支付的7.29万元）以及资金占用损失（以5833元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年8月1日直至本金还完之日）；3、支付原告代为恢复店铺原状所支付的费用2万元，依据合同第五条第二款。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年6月22日签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于重庆市两江新区xx大道xx公园x区x号商铺出租给被告使用，租期10年，租金按年支付，其中2016年6月22日至7月31日为免租期。后被告于2019年2月要求单方解除租赁合同，原告要求继续履行且按期缴纳租金，被告不予理睬并于当月搬出租赁房屋。因被告在租赁期间装修将墙面打通且拒不恢复，导致该租赁房屋无法正常使用，给原告造成巨大经济损失。原告认为被告单方解除租赁合同且拒绝将租赁物恢复原状的行为已构成违约，理应承担违约责任及赔偿原告损失。被告钟华未到庭，但向本院提交了书面答辩状，答辩意见主要为：1、原告起诉要求被告支付给其造成的损失3万元，与双方签订的合同约定不一致，支付该费用的条件不成就。双方签订的租赁合同8.2条约定，如乙方违反本合同之约定，甲方可单方面解除合同，甲方收取的保证金不退还，另赔偿甲方商铺空置期经济损失3万元，乙方所有经济损失自行承担。根据该约定，支付3万元经济损失的前提是被告违约，甲方单方面解除合同，但本案实际情况是双方协商一致解除租赁合同，并非被告违约，原告单方面解除的租赁合同，所以不应当支付该3万元。2、原告请求违约金1万元无合同依据。双方签订的租赁合同第8.3条约定，在乙方没有违反本合同的情况下，甲方提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，赔偿乙方一切经济损失，外加违约金1万元。支付违约金1万元的情况是原告违约，合同根本没有约定被告应当支付原告1万元的情况；3、原告请求支付代为恢复房屋的费用与双方合同约定不符，被告不应当支付该费用。根据双方签订的租赁合同5.1条，甲方将该商铺交付给乙方后，乙方在使用期间的装修及修缮由乙方自行负责，如乙方不再使用或租赁该商铺，不得破坏已装修固定的设施及房屋架构，根据该条约定，被告不再租赁的，应当按照装修后的鸳鸯返还给原告，而不是修复，因此被告不应当支付该费用。综上，原告诉讼请求无事实和合同依据，应予驳回。经审理查明：2016年6月22日，以原告李婧为甲方、被告钟华为乙方，签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将重庆市两江新区xx大道xxxx公园x区x号商铺出租给乙方使用，商铺建筑面积86.88平米；甲方于2016年6月22日将该商铺交予乙方使用；租赁期限为10年，自2016年6月22日至2027年7月31日，2016年6月22日至2016年7月31日为免租期，2016年8月1日开始计算租金；租金按照双方约定按年计算，2016年8月1日至2017年7月31日，租金为12.5万元，2017年8月1日至2018年7月31日，租金为12.5万元，2018年8月1日至2019年7月31日，租金13.5万元，2019年8月1日至2020年7月31日，租金14.5万元；租金支付方式，第一年为每三个月支付一次租金，第二年至第十年为每半年支付一次租金；甲乙双方自签订本合同次日，乙方向甲方交付押金1万元；所有款项由乙方转账至甲方指定银行账户，如甲方银行账户发生变更，除电话告知乙方外，还须书面告知乙方；付款方式按照提前一个月支付下一个租赁期租金的的原则，乙方首次向甲方支付租金的时间为2016年7月1日，以后每次支付时间为上一个付款周期最后一个月的第一天，如乙方需要延迟支付租金，需在付款日期前3-5天提前通知甲方，经甲方同意后，方可延期。如乙方延期时间超过7天，则视为乙方违约，甲方可单方面解除本合同，所有经济损失和法律责任由乙方承担；甲方将该商铺交付给乙方后，乙方在使用期间的装修及修缮由乙方自行负责，如乙方不再使用或租赁该商铺，不得破坏已装修固定的设施及房屋构架；乙方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时应和甲方及相关部门进行充分沟通，经甲方及相关部门同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何安全事故或安全隐患与甲方无关，如乙方未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并要求乙方赔偿经济损失，造成的法律后果由乙方承担；甲方有权按本合同之规定向乙方收取租金及其他各项费用或违约金；甲方有权监督乙方正确使用房屋，并保证该商铺所属设施在交付乙方时均能正常使用；甲方不承担乙方的经营风险及责任；乙方有下列行为时，甲方可单方面提前终止合同，并提出赔偿：1、不按约定付款日期支付租金；2、利用该商铺进行违规及违章经营或非法活动时，损害公共利益或甲方利益；乙方有义务按照本合同之约定按时足额支付甲方租金、其他费用以及向相关部门缴纳该商铺使用、经营产生的费用。关于违约责任，主要约定，如乙方违反本合同之规定，甲方可单方面解除合同，甲方收取的保证金不退还，另赔偿甲方店铺空置期经济损失3万元，乙方所有经济损失自行承担；如乙方在没有违反本合同的情况下甲方提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，赔偿乙方一切经济损失，包含乙方装修投入，外加违约金1万元。庭审中，原告举示的与被告之间的微信聊天记录显示，2019年1月6日，李婧：好吧，我也希望你们能尽快转出去，不管怎样，以后大家好聚好散嘛，尽快把物业水电完结了哦。钟华：好的，谢谢能理解。2019年1月19日，李婧：小钟，房租还是该给了哦。2019年1月23日，钟华：我弟弟这边钱还没到位，就按2月份完为止。你也好做安排，希望我们以后有合作的机会。李婧：好的，到那时候按合同约定交接吧。钟华：欠的费用我们完善好，你那边若有朋友也帮我推荐一下，谢谢。李婧：好的。你的意思就是3月份不租了吧。钟华：是的。2019年2月26日，李婧：小钟，这两天就把物业和水电费用完结了，约个时间一起把合同履行了哈。钟华：好的。2019年2月28日，钟华：我们下午五点左右到门市，你看怎么样？李婧：好。2019年3月19日，李婧：小钟，如果今天不协商解决门面遗留问题，明天将启动法律程序，到时候你的损失应该比较大，我么觉得没必要把事情搞成那样，期待你今天的回复。庭审中，原告举示了商铺修复合同、收据、微信转账记录、商铺修复前与修复后照片，拟证明被告在承租期间擅自对租赁房屋主体结构进行修缮与拆除，拆除部位对房屋主体结构造成严重损坏，原告为修复商铺支付了2万元费用。上述事实有商铺租赁合同、微信聊天记录及原告的当庭陈述等在案为证，足以认定。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》系原被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应按照合同的约定履行义务。原被告之间的微信聊天记录显示出，被告钟华在租赁合同过程中主动向原告李婧表达2019年2月28日以后不再租赁房屋，李婧表示同意，同时要求按合同履行交接手续，根据双方上述陈述，钟华在合同到期前提前解除合同已构成违约，李婧虽认可合同可以解除，但并未放弃按照合同要求钟华承担违约责任的权利，相反，李婧明确要求钟华按照合同履行后续手续，故李婧作为守约方有权请求钟华承担违约责任。根据双方《商铺租赁合同》第8.2条及第8.3条，如乙方违反本合同之规定，甲方可单方面解除合同，甲方收取的保证金不退还，另赔偿甲方店铺空置期经济损失3万元，乙方所有经济损失自行承担；如乙方在没有违反本合同的情况下甲方提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，赔偿乙方一切经济损失，包含乙方装修投入，外加违约金1万元。原告李婧并未单方面提出解除合同，且违约金1万元系李婧违约的情况下，钟华主张违约金的合同依据，故李婧根据上述合同条款主张损失及违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于2018年8月1日至2019年2月28日房租，被告应当支付的房租金额为78750元（13.5万元÷12个月×7个月），扣除原告认可的被告已经支付的该期间租金72900元，被告尚欠租金5850元，原告主张5833元，视为其放弃部分权利，本院予以支持。上述期间每月租金为11250元（13.5万元÷12个月），故被告欠缴的租金5833元为2019年2月租金，按照合同约定，2019年2月租金支付时间为2019年1月1日，故被告应以5833元为基数，自2019年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用损失，直至本清为止。对原告超出部分的资金占用损失，本院不予支持。关于代为恢复店铺原状所支付的费用2万元，原告未举示充分有效证据证明被告存在改变房屋原貌或改变主体结构施工的行为，且原告也未在被告出现上述行为时提出提前终止合同，故原告请求赔偿修复损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告钟华于本判决生效之日起五日内向原告李婧支付2018年8月1日至2019年2月28日房租5833元及资金占用损失（以5833元为基数，自2019年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付至本清时止）；驳回原告李婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费475元，保全费420元，合计895元，由被告钟华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  初攀东二〇一九年六月二十七日书记员  谢 帆