陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终5477号 上诉人（原审被告）：拓润霞，女，汉族，1968年11月18日出生，无业，住陕西省子洲县。委托诉讼代理人：朱占平，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗小梅，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐旭东，男，汉族，1978年3月16日出生，无业，住天津市滨海新区塘沽区籍住西宁市。委托诉讼代理人：张元珍，陕西观瀚律师事务所律师。第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司。住所地：西安市高新区房。法定代理人：袁李，该公司总经理。委托诉讼代理人：李季袁，男，汉族，1992年5月15日出生，该公司员工。上诉人拓润霞因与被上诉人齐旭东、第三人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初10163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。拓润霞上诉请求：1、请求法院改判原审判决第一项为其返还齐旭东定金10万元。2、本案诉讼费由齐旭东承担。事实和理由：1、其在一审中提交的《网签监管申请表》系刘某某亲笔所写，足以证明齐旭东擅自变更买受人导致未能签订网签合同的事实，齐旭东构成违约。2、本案合同无法履行完全是由于齐旭东违约造成的，应由齐旭东承担全部责任，其不存在违约行为，不应当返还定金并赔偿违约金。齐旭东辩称，1、2017年4月14日其与拓润霞前往房管局办理网签合同时，拓润霞因其委托代理人办理，不是本人办理为由拒绝网签，已经开始违约。2017年4月14日之后，其多次通过新环境公司联系拓润霞办理撤押及网签，而且一再表示本人前来办理网签，甚至提出付全款购买，但拓润霞不是不回复，就是借故拖延，拒绝履行合同主要义务，且拓润霞子啊已经办理解除抵押后，还在新环境公司工作人员的询问下未明确告知房屋已解押的事实。拓润霞刻意隐瞒解押的事实，毁约意图明显。2、涉案的交易是在2017年3月26日签订的《房屋买卖合同》，且合同签订当日其向拓润霞支付了定金，故本案交易不受2017年6月28日西安市发布的政策的影响，即使受新政策的影响，那也是因为拓润霞违约行为导致的交易不能。3、根据合同约定，拓润霞应向其返还定金100000元并支付违约金100000元。故请求二审法院维持原判。新环境公司陈述称，认可拓润霞的上诉请求，一审判决应予改判。齐旭东向一审法院提出诉讼请求：1、判令拓润霞返还其已经支付的定金100000元；2、判令拓润霞支付其违约金100000元；3、拓润霞承担其已支付给新环境公司的居间服务费51900元；4、拓润霞承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2017年3月26日，甲方（出卖方）拓润霞、乙方（买受方）齐旭东，丙方（居间方）新环境公司签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于中海国际社区御湖公馆3栋11402房出售给乙方，房屋所有权证号为Y11XXXXXX，建筑面积为93.24平方米，房屋出售价格为173万元。乙方于2017年3月26日支付甲方购房定金10万元，定金由甲方收取。乙方于甲方解除抵押手续办理之时支付甲方购房款43万元，乙方通过银行贷款向甲方支付购房款100万元。乙方于产权过户手续办理之时支付甲方购房款20万元。签订本合同后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其提供完居间服务，乙方应支付丙方居间服务费51900元。甲方应在签订本合同后60日内将办理该房屋过户及贷款所需要的一切资料提交代办机构或者乙方。乙方在签订本合同后60日内将办理房屋过户、符合贷款条件及贷款所需要的一切资料提交代办机构或者甲方。本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用由乙方承担。合同签订当日，齐旭东向新环境公司交纳了中介费51900元，向拓润霞支付100000元购房定金。2017年4月14日，齐旭东委托代理人刘某某、拓润霞及新环境公司工作人员三方去办理网签手续。由于齐旭东本人未到庭，拓润霞表示不能与刘某某签订网签合同，故拓润霞拒绝办理。齐旭东及新环境公司表示刘某某仅仅是齐旭东的委托代理人，齐旭东已给刘某某出具了相应的委托手续。齐旭东提供了2017年3月27日委托人为齐旭东，受托人为刘某某的委托书。2017年4月15日，拓润霞已将涉案房屋在建设银行的贷款还清。一审法院认为，齐旭东、拓润霞签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，2017年4月14日双方及新环境公司工作人员去办理网签手续。由于拓润霞认为齐旭东临时更换买方，故拒绝办理。但齐旭东认为是委托刘某某代为办理相关手续，非更换买方。由于拓润霞未能提供充分证据证明4月14日办理网签时将买方更换为刘某某，虽2017年6月28日，拓润霞通知新环境公司已经办理完毕解押手续，并约定好6月29日再次办理网签，但由于限购政策，导致未能继续，应认定拓润霞存在一定的违约行为。故齐旭东要求拓润霞返还定金100000元及承担违约金100000元的诉讼请求，有事实及法律依据，依法支持。关于新环境公司收取齐旭东的中介费51900元，齐旭东主张拓润霞予以返还，一审法院认为，新环境公司在2017年4月14日网签时未提前告知拓润霞齐旭东本人不到场，由委托代理人代为办理相关手续的情况，导致网签未能办理成功，新环境公司亦存在一定过错。故齐旭东该部分诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、拓润霞应于本判决生效之日起十日内返还齐旭东向其支付的定金100000元并赔偿齐旭东违约金100000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回齐旭东的其余诉讼请求。本案案件受理费5079元，由齐旭东承担1079元，拓润霞承担4000元。因齐旭东已预交，拓润霞应于支付上述款项时一并向齐旭东支付。二审经审理查明，2017年4月14日齐旭东、拓润霞、新环境公司共同前往办理买卖合同网签时，齐旭东并未到场，而是委托案外人刘某某前往办理，在具体办理过程中，刘某某坚持要求将买卖合同的买受人变为刘某某，拓润霞不同意，故当天未成功办理合同的网签备案。2017年6月25日左右，三方又协议一致继续履行合同，前往房管部门办理买卖合同的网签备案，但因当天房屋部门网签备案的网站存在故障故未办理。2017年6月28日西安市出台限购政策，新环境公司告知双方当事人合同继续履行需要等房管局的实施细则，2017年7月7日新环境公司告知拓润霞可以继续办理合同的网签备案手续，并承诺约好齐旭东后通知拓润霞，2017年7月26日新环境公司的工作人员短信通知拓润霞，因新出台的限购政策，涉案的合同无法继续履行。原审判决查明的其余事实属实。本院认为，齐旭东与拓润霞通过新环境公司居间服务，双方签订了《房屋买卖合同》，在办理买卖合同网签备案手续时，齐旭东的代理人刘某某要求将网签买卖合同的买受人变更为刘某某，该行为已经实际变更了合同的相对方，系齐旭东将其与拓润霞签订的《房屋买卖合同》的全部权利和义务概括转让给刘某某，根据《合同法》第八十八条的规定，齐旭东的行为应取得拓润霞的同意，但拓润霞明确表示不同意，导致当天双方未办理合同的网签备案手续，故2017年4月14日当天未完成网签合同备案的手续，明显系齐旭东违约造成，拓润霞并无过错。后双方虽协商一致继续履行合同，但因房管部门网络故障及2017年6月28日我市限购政策的出台，导致双方合同未继续履行。在涉案的合同履行过程中拓润霞虽收取齐旭东的定金100000元，但因其并未违约，故其无需承担违约责任，拓润霞上诉要求其不承担违约金100000元的请求成立，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初10163号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初10163号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内拓润霞返还齐旭东已支付的定金100000元；三、驳回齐旭东的其余诉讼请求。一审案件受理费5079元，齐旭东已预交，由齐旭东承担3079元，拓润霞承担2000元；二审案件受理费2300元，拓润霞已预交，由齐旭东承担。拓润霞在履行判决款项时扣减300元案件受理费后向齐旭东支付。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年六月十八日  书 记 员  袁   萱 1