陕西省渭南市中级人民法院民事判决书(2019)陕05民终139号 上诉人（一审原告、反诉被告）：中国人民财产保险股份有限公司白水支公司，住所地：陕西省渭南市白水县，负责人袁碧茹，女，该公司副经理。委托诉讼代理人邱桂梅，陕西泰普律师事务所律师。委托诉讼代理人刘红星，陕西泰普律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）： 陕西金凯隆实业有限公司，。法定代表人韩光荣，该公司董事长。委托代理人杨江平，男，汉族，1975年10月18日出生，住陕西省白水县，该公司总经理。委托诉讼代理人田智军，系该公司员工。上诉人中国人民财产保险股份有限公司白水支公司（下称保险公司）因与陕西金凯隆实业有限公司（下称金凯隆公司）租赁合同纠纷一案，不服白水县人民法院(2018)陕0527民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人代理人邱桂梅、刘红星，被上诉人代理人杨江平、田志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保险公司上诉请求：一、依法改判白水县人民法院（2018）陕0527民初1420号的民事判决第一项“中国人民财产保险股份有限公司白水支公司与陕西金凯隆实业有限公司租赁合同于2018年8月23日解除；”二、依法改判白水县人民法院（2018）陕0527民初1420号的民事判决第三项“中国人民财产保险股份有限公司支公司要求按照当地相应地段平均租金标准实际租赁期限向陕西金凯隆实业有限公司支付租金”；三、依法判决本案上诉费用由被上诉人承担。理由为： 一、原判确认案涉租赁合同于2018年9月30日解除错误；二、原判认定上诉人按年租金24万元向被上诉人支付租金与事实不符；三、原判判令上诉人向被上诉人赔偿损失无法律依据，且该项判决超出被上诉人诉请，属适用法律。金凯隆公司辩称，一、一审法院确定解除合同时间为2018年9月30日合乎本案实际情况，二、一审法院确定租金为34万元是正确的；三、一审法院判令上诉人赔偿4万元是基于对本案的全面衡量和认识，一审法院在判决书第7页对此做了充分的阐述，系基于公平原则作出的处理，应当予以支持，综上所述，答辩人认为一审法院是在全面对本案案件事实进行全面的了解后，按照本案事实情况，并结合民事证据认定规则以及合理的评判，对本案处理是正确的，上诉人的上诉理由牵强附会，不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。保险公司向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原被告的房屋租赁合同；2、判令被告立即归还所扣押的部分纸质档案资料（当庭变更）；3、由被告承担扣押行为给原告造成的经济损失（当庭放弃）。事实和理由,2017年白水县棚户区改造项目将人保财险白水公司办公场纳入拆除范围，公司急需寻租新办公场所，于2017年6月1日与金凯隆公司口头约定，租赁其XX街XX层四间门面房作为办公用房，约定租期为一年，租金按照相邻同类门面房价格确定。报上级主管部门渭南分公司审批时，主管部门指出该房屋不适宜作为对外营业场所，鉴于白水支公司已经搬进办公，要求在一年租期届满重新选址。合同履行届满后人保财险白水公司于2018年8月23日向金凯隆公司送达了解除租赁通知书，要求解除双方的租赁协议，在协商后续事宜时双方产生分歧。2018年9月11日原告将属其所有的办公用品、设备及保险材料搬离所租赁门面房时被告进行锁门阻挡，致使原告无法正常办公，给其造成不必要的损失，无奈诉讼来院。一审法院查明：2017年白水县棚户区改造时，人保财险白水公司原办公场所在拆迁范围内被拆除，租赁金凯隆公司所有的XX街XX层四间门面房办公。人保财险白水公司于2018年8月23日向金凯隆公司送达解除租赁通知书，9月11日人保财险白水公司将办公用品搬离该门面房时，金凯隆公司进行阻挡。人保财险白水公司诉讼来院后，2018年9月18日经本院主持调解，金凯隆公司同意人保财险白水公司将办公用品、设备、档案资料及空调等全部搬离，并结清所有水电费用。在搬离过程中因天下雨，人保财险白水公司的部分纸质档案资料未及时搬走，现存放于所租赁门面房内。以上事实有原被告的营业执照、法定代表人身份证明、渭人保财险干（2018）4号关于袁碧茹、马险峰任免职的通知、白水房权证私产字第14972号房产证、2018年8月23日人保财险白水公司向金凯隆公司出具的《解除租赁通知书》及当事人当庭陈述等证据证实，上述证据来源合法，客观真实、与本案待证事实有关联，经庭审质证，双方当事人均无异议，本院予以认定并在卷佐证。一审法院对当事人有争议的事实和证据认定如下：1、本院与人保财险白水公司原经理史学军的谈话笔录，人保财险白水公司不持异议，同意以史学军所述为准。金凯隆公司除对租金是否为一次性给付和是否含税有异议之外，其余均无异议，对双方无异议的内容，即租赁期限为两年，年租金为24万元，本院予以确认。2、对金凯隆公司提交从人保财险白水公司获取的证据，即人保财险渭南分公司财务会计部于2018年5月17日给人保财险白水公司出具的《关于白水支公司租赁办公用房的反馈》，拟证明双方口头约定租赁协议的时间是2017年5月1日，年租金24万元，并有续租的意思表示。人保财险白水公司对该证据真实性不持异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能证明租期为两年，反而说明租期为一年，年租金24万元，包含税费和装修费，且要求期满后重新选址，从而证明其解除合同理由合法，不存在违约。本院认为，该份证据属保险公司内部管理文件，双方均断章取义认可对自己有利的内容，不足以证明各自据此所陈述的意见，对该证据真实性予以采信，对证明目的不予采信。3、对金凯隆公司提交的“中国人保白水公司临时办公用房出租及装修报价单”、“中国人保财险白水公司新办公场所装修决算单”，拟证明人保财险白水公司两次上报渭南公司的报告均附有上述报价单和决算单，从而证明双方约定租期为两年，两年租金为48万元一次性支付的事实存在。人保财险白水公司质证时对报价单及决算单的真实性不持异议，但认为装修费包含在年租金24万元内。本院认为，上述报价单和决算单系金凯隆公司单方制作，未有人保财险白水公司确认，亦无其他证据佐证，不能达到该证据的证明目的，本院不予采信。一审法院认为，人保财险白水公司与金凯隆公司达成口头租赁协议后，出租方金凯隆公司按照承租方的要求对房屋进行装修，并将房屋交付承租方进驻办公，双方形成了事实上的房屋租赁关系，租赁协议合法有效，人保财险白水公司应向金凯隆公司支付租赁期间的房屋租金。对租期的起始时间金凯隆公司认为从2017年5月1日起算，虽未有证据证明，但人保财险白水公司在《解除租赁通知书》中自认2017年5月双方口头约定租赁事宜，租赁合同是诺成合同，自当事人双方达成协议时起成立，故租期应自2017年5月1日起算；双方在达成口头租赁协议后并未及时签订书面合同，该口头协议已实际履行一年有余，根据法律规定租赁期限六个月以上的应当采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，故应当认定双方的租赁期限为不定期租赁。案件在审理过程中，2018年9月1 8日经本院主持调解后，人保财险白水公司将空调、办公用品、办公设施等搬离，因天下连阴雨的原因，剩余部分纸质档案待一周后再去搬离时，金凯隆公司不予配合未能搬走，上述事实能够认定双方均同意解除租赁合同，合同履行至2018年9月30日解除；金凯隆公司主张两年租金48万元为一次性支付，未有证据证明不予采信。根据交易习惯，结合金凯隆的证据《关于白水支公司租赁办公用房的反馈》和史学军的谈话笔录，能够认定年租金为24万元，包含税费和装修费。依据合同法规定,对租金支付期限约定不明确的，应在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；关于违约责任双方未有约定，对金凯隆公司主张人保财险白水公司支付违约金7万元的请求，于法无据不予支持。但金凯隆公司照顾到中国人民财产保险股份有限公司管理的特殊性，同意按照保险公司的格式合同和审批程序签订书面合同的辩称符合常理，应予采信。基于上述原因，使人保财险白水公司在签订书面合同时处于主动地位，该公司依照约定实际占用金凯隆公司房屋一年多进行经营活动，并获得相应经营利益时，其上级部门于2018年5月17日给予下级部门回复后，人保财险白水公司仍未积极主动签订书面合同、履行合同义务支付租金，使双方固定期限租赁合同被认定为不定期租赁合同，应承担相应的过错责任。尽管不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但人保财险白水公司在2018年8月23日送达解除通知书时单方解除合同，未给出租方预留合理期限，损害金凯隆公司在合理期限内寻找合适客户资源的机会。而金凯隆公司基于对合同相对方的信任，对双方约定租赁期限为两年有合理的利益期待、装修成本投资等，按照公平原则和诚实信用原则，人保财险白水公司应赔偿金凯隆公司合理期限内期待利益损失和装修成本损失，结合其过错行为酌情赔偿金凯隆公司损失4万元。对人保财险白水公司当庭放弃损失的请求是对自己权益的处分，应予准许。综上，人保财险白水公司应支付金凯隆公司实际租赁期间一年零五个月的租金及装修费34万元（含税），并承担给金凯隆造成的损失4万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、中国人民财产保险股份有限公司白水支公司与陕西金凯隆实业有限公司租赁合同于2018年9月30日解除。二、陕西金凯隆实业有限公司于本判决生效后立即归还中国人民财产保险股份有限公司白水支公司全部档案资料。三、中国人民财产保险股份有限公司白水支公司于本判决生效后十日内支付陕西金凯隆实业有限公司房屋租金及装修费34万元（含税），并赔偿损失4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，反诉费8000元，由中国人民财产保险股份有限公司白水支公司负担5500元，由陕西金凯隆实业有限公司负担2600元。二审中，双方当事人对于一审认定的案件事实均无异议，上诉人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉租赁合同系上诉人保险公司时任负责人与金凯隆公司口头协商所形成，该合同关系系双方的真实意思表示，合法有效。金凯龙公司依据房屋使用条件对房屋装修后，将房屋交付保险公司使用，其在履行合同义务中并无过错。保险公司不订立书面合同、不按期缴纳租金，且任性提出解除合同之做法与其意思表示明显不符。一审根据案件现有证据认定案涉合同为不定期租赁合同并确认解除，判令保险公司承担34万元租金并赔偿4万元的处理意见符合合同履行的客观事实，并无违法之处，上诉人所主张的上诉理由缺乏事实及法律依据，其上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人中国人民财产保险股份有限公司白水支公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长    马开运审  判  员    雷晓宁审  判  员    杨  军二〇一九年六月二十六日书 记 员   闵珍珍