西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终5732号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郭传荣，男，1975年12月20日出生，汉族，浙江省瑞安市村民，住该村。委托诉讼代理人：郝科社，陕西昭应律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西天荣房地产开发有限公司。住所地：西安市莲湖区。法定代表人：谈吉国，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙健，男，1977年12月27日出生，汉族，该公司员工，住陕西省华阴市桃下公路段。原审被告：西安市临潼区荣和物业服务有限责任公司。住所地：法定代表人：李磊，该公司经理。上诉人郭传荣、上诉人陕西天荣房地产开发有限公司（以下简称天荣公司）因与原审被告西安市临潼区荣和物业服务有限公司（以下简称荣和物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院(2018)陕0115民初4262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭传荣上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判由天荣公司为其办理房屋产权证书；2.一、二审诉讼费由天荣公司承担。事实和理由：涉案房屋房款共计426,036元，其在签订商品房买卖合同前就在天荣公司售楼部当着荣和物业公司经理宁某某的面向售楼部工作人员交纳了5万元定金，之后又按宁某某给其的农行账户支付了37万元剩余房款，后又将余款6,036元以现金方式给付了宁某某。在全部款项交足后，宁某某给了其一张加盖有天荣公司财务公章及财务人员签订的总房款收据，因此其已足额向天荣公司交纳了全部房款，一审法院认定其未能提供证据证明足额交纳购房款显属错误；宁某某身为天荣公司关联公司荣和物业公司负责人，在天荣公司售楼部接待其，指引推荐其选房并协商价格，其无理由怀疑宁某某并非天荣公司工作人员，无理由怀疑宁某某交给其房款收据的真伪，宁某某的行为显属表见代理，天荣公司应对宁某某代理行为承揽法律后果。天荣公司辩称，涉案商品房买卖合同中约定房款需付给其公司，但郭传荣将钱款转给案外人赵彩芹，郭传荣所述在其公司售楼部签约、付款均没有事实依据，所持的收据在另案中也已被鉴定为假收据，因此，郭传荣基于已付购房款之事实而提出的上诉不能成立。请求驳回郭传荣上诉请求。天荣公司同时提出上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判郭传荣支付购房款426,036元；3.改判郭传荣承担其公司经济损失120,000元；4.本案诉讼费由郭传荣负担。事实与理由：本案已经查明郭传荣于2013年7月18日向案外人赵彩芹的账户中存款37万元，赵彩芹与其公司无关，郭传荣所持 的房款收据也已经在另案中的鉴定程序鉴定为假收据，因此，没有证据能够证明郭传荣已向其公司履行了交纳购房款、缴纳维修基金、契税办证费用等义务，其公司没有义务向郭传荣交付房屋，一审法院判决驳回郭传荣要求过户的诉讼请求正确。郭传荣应当向其公司缴纳购房款426,036元，并赔偿损失120,000元。郭传荣辩称，其与天荣公司之间的房屋买卖行为，从合同签订到收款开具收款收据及房屋交付均在天荣公司销售部进行，其有足够理由相信宁某某是天荣公司工作人员，无需对宁某某工作人员身份产生怀疑，更没有理由对宁某某在售楼部出具的收款眉目据进行质疑，即使宁某某当时已不是天荣公司工作人员，宁某某也已构成表见代理，天荣公司应当承担责任；一审法院既然认为宁某某涉嫌刑事犯罪，应当按先刑后民的法律程序中止审理，移送公安处，在未查清宁某某是否犯罪的情况下，做出实体判决驳回天荣公司反诉请求，显属程序违法。荣和物业公司未到庭，亦未提交书面意见。郭传荣向一审法院起诉请求：1.依法判决履行商品房买卖合同，办理产权证书。2.立即恢复对其现居住房屋的供电、供水。3.赔偿损失贰万元。诉讼过程中，郭传荣放弃立即恢复对其现居住房屋的供电、供水及赔偿损失贰万元诉讼请求。天荣公司提出反诉请求：1.依法判令郭传荣支付购房款426,036元；2.判令郭传荣承担其公司经济损失120,000元。一审法院认定事实：天荣公司在临潼区XX路XX楼盘一处，售楼部设在该小区门前，居民小区物业服务由天荣公司指定的荣和物业公司负责。2013年7月初郭传荣经时任该物业服务公司经理宁某某的推荐介绍，看中了天荣公司开发的该小区2号楼一单元十六层11601号现房一套。2013年7月12日，郭传荣在宁某某的导引下，在天荣公司售楼部与天荣公司签订了商品房买卖合同。合同约定该商品房单价每平方米4,385元，总金额426,036元。后宁某某将已盖有2013年7月11日备案的郭传荣、天荣公司之间商品房买卖制式合同及收款收据交于郭传荣。该制式合同加盖有天荣公司公章及法定代表人私章，收据上加盖有天荣公司财务章及财务人员私章。当月20日左右，荣和物业公司将郭传荣购买的商品房交付郭传荣。之后郭传荣开始对该房屋进行装修，2014年3月郭传荣入住并正常交纳物业等相关费用。2014年10月天荣公司以该房款没有入公司财务账而与郭传荣产生纠纷。当月17日，荣和物业公司对郭传荣居住的该房屋断水断电。郭传荣于2014年11月17日诉至一审法院，要求确认其与天荣公司签订的商品房买卖合同合法有效。天荣公司反诉要求确认郭传荣、天荣公司签订的房屋买卖合同无效，判令郭传荣腾房并赔偿非法占有房屋造成的经济损失92,500元。该院经审理于2015年10月12日作出（2014）临潼民初字第02275号民事判决书，判决：一、郭传荣与陕西天荣房地产开发有限公司于2013年7月12日签订的商品房买卖合同有效。二、驳回陕西天荣房地产开发有限公司的反诉请求。宣判后，天荣公司不服原审判决，提起上诉。本院于2017年6月29日作出（2016）陕01民终170号民事判决书，认定关于郭传荣与天荣公司之间商品房买卖合同合法有效，关于郭传荣是否交付购房款，与该案诉请无关，该案不予处理。判决驳回上诉，维持原判。2018年12月16日，郭传荣向该院递交调查令申请书，申请持令前往中国农业银行股份有限公司西安临潼区支行查询郭传荣在2013年7月18日在该行办理向他人账户存入37万余元的情况，该院审查后，于2018年12月20日作出（2018）陕0115民初4262号调查令。经查询，郭传荣于2013年7月18日向赵彩芹账户(XXXXXXXXXXXXXXX5613)现金存款370,000元。另，天荣公司主张另案诉讼中经鉴定已经认定郭传荣所提交的收款收据上加盖的天荣公司财务专用章与检材不一致。一审法院认为，本案的争议焦点为郭传荣的诉讼请求及天荣公司的反诉请求能否成立。郭传荣在天荣公司确定的物业公司工作人员宁某某的介绍导引下与天荣公司签订了制式商品房买卖合同，该商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于本案房款的交纳问题，郭传荣称在该买卖行为中是在天荣公司指定的物业公司经理宁某某导引下与天荣公司签订的合同并按要求交纳了房款，拿到了盖有天荣公司财务章及私章的收据。天荣公司主张另案诉讼中经鉴定已经认定郭传荣所提交的收款收据上加盖的天荣公司财务专用章与检材不一致，并据此认为郭传荣未缴纳购房款。郭传荣调取的农行存款凭条显示郭传荣于2013年7月18日向赵彩芹账户现金存款370,000元，郭传荣据此证明其向天荣公司履行了交付房款的义务，天荣公司抗辩称赵彩芹并非其工作人员或其指定委托收取房款的人员，不能证明郭传荣履行了交付房款的义务。该院认为，郭传荣未能提供证据证明其已正确履行了合同约定的交款义务，故天荣公司以郭传荣未履行交纳房款义务抗辩不予办理房产过户手续，依法应予采信。因荣和物业公司与郭传荣之间并未建立商品房买卖合同关系，故郭传荣要求荣和物业公司为其办理房屋产权证书的请求，依法不予支持。郭传荣称房款系受宁某某指示让其交纳到天荣公司单位，因宁某某系天荣公司关联公司的前经理，在与郭传荣的该纠纷中涉嫌刑事犯罪，按照先刑后民的原则，天荣公司应向公安机关报案处理，故对天荣公司要求郭传荣交纳房款的反诉请求不予支持。因天荣公司对该纠纷的产生负有一定的责任，故对其公司要求赔偿损失的请求，依法不予支持。综上所述，对于郭传荣的诉讼请求及天荣公司的反诉请求不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回郭传荣的诉讼请求。二、驳回陕西天荣房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，反诉费4,630元，由郭传荣负担350元，天荣公司负担4,630元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实。另，郭传荣在二审庭审后向本院提交申请书，要求调取赵彩芹的身份信息，并根据信息传唤赵彩芹出庭。后郭传荣又提交其自行调取的户籍资料，称赵彩芹实为宁某某之母。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，本院业已生效的（2016）陕01民终170号民事判决书已然认定涉案2013年7月12日《商品房买卖合同》合法有效，该合同对郭传荣、天荣公司具有拘束力。现天荣公司拒绝承认收到郭传荣所付购房款之事实，郭传荣据以证明房款支付情况的收款收据上加盖的天荣公司财务专用章已在另案诉讼中经鉴定认定与检材不一致，天荣公司据此拒绝如约履行过户义务，郭传荣应当对其所述向天荣公司支付购房款的事实负有举证责任。然涉案《商品房买卖合同》中约定的购房款为426,036元，按郭传荣述称意见，其经荣和物业公司时任经理宁某某指引在售楼部交纳5万元定金，后按宁某某指引于2013年7月18日向案外人赵彩芹账户现金存款37万元，并将剩余6,036元交付给宁某某，天荣公司否认宁某某及赵彩芹与其公司之间的关系，综合郭传荣述称意见及举证证据，既不能认定宁某某及赵彩芹系天荣公司员工，或与天荣公司之间存在相应代理关系的事实，也不能认定涉案房产已经具备办理产权登记转移登记手续条件的事实，郭传荣应当承担举证不能的不利后果。一审法院判决驳回郭传荣要求天荣公司办理涉案房产过户手续之请求，裁量符合民事诉讼中的举证责任分配原则和对证据的审核认定规定，并无不当。郭传荣提出的上诉意见，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。关于天荣公司就其反诉请求提出的上诉问题。涉案交易发生在2014年，《商品房买卖合同》的签订及房款支付问题均涉及宁某某，而宁某某系荣和物业公司时任经理，荣和物业公司与天荣公司之间又存在前期物业服务合同关系，同时，郭传荣已于2014年3月入住涉案房屋并正常交纳物业等相关费用。根据以上事实情况，天荣公司对双方纠纷产生及其公司没有收到房款亦负有一定责任，综合考虑双方争议产生的原因，房屋现状等因素，对于涉案房屋的购房款，天荣公司应先通过向公安机关报案予以追回为宜，其公司在本案中要求郭传荣再次支付房款理由不能成立，一审法院判决驳回天荣公司反诉请求，亦无不妥。本院对天荣公司提出的上诉意见亦不予采纳。至于郭传荣在二审庭审后要求调取赵彩芹的身份信息问题，郭传荣并无证据能够证明赵彩芹与天荣公司之间的关系，其调查取证申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的条件，本院不予准许。综上所述，郭传荣、天荣公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9360元，由郭传荣负担100元，陕西天荣房地产开发有限公司负担9260元。本判决为终审判决。  审  判  长   侯    静审  判  员   高    玮审  判  员   何    强 二〇一九年六月五日  书 记 员  王 晓 平    1