北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初5555号原告（反诉被告）：常斌，男，1973年11月28日出生，汉族，中新集团总经理，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：刘洁，女，1977年2月18日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曾威，北京京驰律师事务所律师。原告常斌与被告刘洁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，刘洁依法提起反诉。本案依法适用普通程序，由审判员王磊担任审判长，与人民陪审员王永祥、赵凯民组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告常斌、被告刘洁的委托诉讼代理人曾威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常斌向本院提出诉讼请求：1．判令刘洁向常斌支付依约应于2017年12月22日交纳的房屋租金19800元；2．判令刘洁向常斌支付违约金19800元（三次延迟支付租金）；3．判令刘洁依约恢复防盗户门结构或更换同品牌同型号户门；4．判令刘洁承担常斌的合理支出和误工费共计19981．84元。庭审中，常斌明确前述第三项诉讼请求为：判令刘洁更换同品牌同型号户门。事实与理由：2017年6月14日，常斌与刘洁在北京链家房地产经纪有限公司居间下，签订《房屋租赁合同》约定常斌将昌平区龙域中路××号院××号楼××单元××房屋出租给刘洁居住使用。双方约定在3年的租期内不允许提前解约，常斌同意刘洁将大门钥匙换成密码锁，常斌不要求恢复原状。合同履行过程中，刘洁三次延迟给付租金，应支付三笔违约金。而刘洁至今未能给付应于2017年12月22日支付的房屋租金。刘洁私自在防盗户门上增加了密码锁，破坏了门体结构，与合同约定不符。被告刘洁辩称，不同意常斌的诉讼请求。双方之间的合同于2017年12月22日已经解除。常斌主张的违约金过高，根据合同约定刘洁同意支付常斌一个月租金作为违约金。涉案房屋防盗门的结构刘洁也不需要修复，律师费不是必要的费用，交通费也没有相关规定应当支持。刘洁针对常斌起诉提起反诉，请求：1．确认双方之间的房屋租赁合同已于2017年12月22日解除；2．判令常斌退还刘洁房屋押金6600元；3．判令常斌退还刘洁车位租金2500元；4．判令常斌退还刘洁电费248．64元；5．判令常斌退还刘洁燃气费65．46元。事实与理由：双方于2017年6月14日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年6月22日至2020年6月21日。因需要去国外照顾孩子，刘洁在2017年12月22日通过中介公司告知常斌该房屋租赁期限截止为2018年1月22日，并同意支付一个月的租金作为违约金。但常斌要求需支付三倍租金方可解除合同。常斌针对刘洁反诉辩称，合同不满足解约条件，合同没有解除。对刘洁的相应反诉请求均不同意，车位租金与本案无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月14日，常斌（出租方，甲方）与刘洁（承租方，乙方）在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）居间服务下签订《北京市房屋租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方坐落于北京市昌平区龙域中路××号院××号楼××单元××房屋，建筑面积85．67平方米；房屋租赁期自2017年6月22日至2020年6月21日；租金每月6600元，押一付三，各期租金支付日期为2017年6月22日、2017年9月22日、2017年12月22日……；押金6600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金；乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方未按约定的时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。该合同尾部，双方另约定：甲乙双方3年内合同不允许提前解约；甲方同意乙方换大门密码锁，不要求恢复原状。签约当日，常斌即将前述出租房屋交付刘洁；刘洁向常斌转账支付押金6600元。房屋交付后，刘洁在出租房屋户门上另行开孔安装了密码锁。当月24日，刘洁向常斌转账支付应于当月22日支付的第一季度租金19800元及一年的车位租金5000元。当年9月23日，刘洁向常斌转账支付应于当月22日支付的第二季度租金19800元。2017年12月20日左右，刘洁通过链家经纪公司职员向常斌表示其欲提前解除前述房屋租赁合同。当月22日，双方就违约金问题协商未果。当月30日，刘洁再次通过链家经纪公司职员向常斌送达书面解约通知。2018年1月1日，刘洁邀请链家经纪公司职员查验了腾空的房屋，并经该职员向常斌发送了书面《退房通知》称由于其提前退租，愿意以已交付的押金、剩余的车位租金、已经更换的密码锁、镜子、剩余燃气费和电费作为赔偿和补偿，并告知了密码锁密码和水、电、燃气卡及钥匙在屋内的摆放位置，通告了房屋已在链家经纪公司见证下腾退。常斌收到该通知后，表示将通过诉讼途径解决。庭审中，常斌提交由其兄弟常黎明担任法定代表人的天津致尚嘉业建筑装饰工程有限公司出具的请假单、扣薪通知、证明以证明其因本案诉讼所产生的误工损失，另提交收据、出租车发票等以证明其主张的其他经济损失。刘洁对此不予认可。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。常斌与刘洁于2017年6月14日签订的《北京市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法、有效。当事人应当依约全面履行自己的义务。本案中，刘洁在履行房屋租赁合同过程中，前两个季度的房屋租金均构成延迟支付，依约应当支付延迟支付违约金。虽该违约金具备一定的惩戒和督促性质，但鉴于刘洁的延迟给付时间较短，违约金数额明显高于常斌的实际损失。故对于常斌要求刘洁给付前两季度延迟给付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持，酌情认定为150元。在第三季度租金给付时限即将到来前，刘洁单方提出提前解除双方之间的房屋租赁合同。依据合同约定，刘洁不具备单方解除权，其提前退租的行为构成违约。虽然双方在房屋租赁合同中特别约定双方均不允许提前解约。但鉴于房屋租赁合同的性质，在承租人明确表示不再承租房屋时，应当认定双方之间的房屋租赁合同已经无法继续履行，应当判决双方房屋租赁合同解除。刘洁曾于2017年12月30日书面通知解除双方之间的房屋租赁合同。依据合同约定，承租人提前退租的，应当提前三十日通知出租人。因此，自2017年12月31日起算的三十日内，刘洁仍应当向常斌给付租金。经核算，本院认定刘洁尚欠付租金为8580元。同时，由于刘洁根本违约，还应当依约给付常斌违约金6600元。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于2018年1月29日之后的房屋租金，由于刘洁已于2018年1月1日前搬离了承租房屋，且已经将密码锁密码书面告知了常斌。常斌完全可以自行收回出租房屋。常斌在之后如未能收回房屋，其相应租金损失应当认定为其自行扩大的损失。故对于常斌要求刘洁支付2018年1月29日之后的房屋租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。双方于房租租赁合同中特别约定“甲方同意乙方换大门密码锁，不要求恢复原状。”虽然刘洁是在户门上另行开孔安装了密码锁，但鉴于双方合同约定并未明确禁止，且如此做法亦应属常用安装方法。故对于常斌要求刘洁更换户门的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，常斌称其工作单位为中新集团，而其提交的相应误工证明均为其亲属开设的另一公司开具，且未能提交相应纳税凭证，故本院对此证据不予认可。常斌主张的误工费及合理支出均举证不足，且并非刘洁的违约行为给其造成的直接经济损失。故对于常斌要求刘洁给付合理支出和误工费的诉讼请求，缺乏事实基础与法律依据，本院不予支持。双方合同解除后，刘洁交纳的押金应当先行抵扣租金及违约金后，再行退还。双方对此均无异议。本院以6600元押金折抵前述相应房屋租金，无剩余部分，无需再行退还。鉴于刘洁向常斌实际支付车位租金的事实，该租赁关系是与双方之间的房屋租赁合同同时协商成立的，虽然未明确记载于双方签订的书面合同中，但是为一次解决纠纷的考虑，本院一并予以处理。相应车位租金依据前述房屋租金给付期限，予以相应退还。经核算，本院认定应退还车位租金为1965元。由于刘洁未能提供有力证据证明其主张的结余电费和燃气费，故对于刘洁主张常斌返还相应费用的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除常斌与刘洁于2017年6月14日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、刘洁给付常斌2017年12月22日至2018年1月29日的房屋租金1980元，于本判决生效后七日内支付；三、刘洁给付常斌违约金合计6750元，于本判决生效后七日内支付；四、常斌退还刘洁车位租金1965元，于本判决生效后七日内支付；五、驳回常斌的其他诉讼请求；六、驳回刘洁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元及反诉案件受理费2450元，由常斌负担1300元（已交纳），由刘洁负担2450元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 磊人民陪审员  赵凯民人民陪审员  王永祥二〇一九年六月二十五日书 记 员  李圣楠