重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0105民初18472号原告：张鹏，男，1984年3月20日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：唐力，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：雷拉蒙，男，1990年9月18日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：雷健（系雷拉蒙父亲），住重庆市江**。委托诉讼代理人：孙勘华，四川元良律师事务所律师。原告张鹏与被告雷拉蒙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张鹏及其委托诉讼代理人唐力，被告雷拉蒙的委托诉讼代理人雷健、孙勘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏向本院提出诉讼请求：1.判决雷拉蒙支付违约金179600元（房屋总价款89.8万元×20%）；2.判决雷拉蒙返还定金5万元。事实和理由：2018年6月21日，张鹏与雷拉蒙的委托出售房屋代理人谭毅（系雷拉蒙母亲）双方签订《重庆市存量房买卖合同》，约定雷拉蒙将其位于重庆市江北区北城天街X号X幢X-X房屋出售给张鹏，房屋总价款89.8万元，张鹏以贷款方式支付房款，并约定双方于张鹏按揭审批通过后三个工作日共同办理房屋权属转移登记手续，如逾期履行约定的义务超过十五日的，构成根本违约，应支付房屋总价款20%的违约金。2018年6月21日，张鹏向雷拉蒙代理人谭毅银行转账支付5万元定金。张鹏与谭毅按合同约定共同向建设银行观音桥支行办理贷款申请手续，建设银行重庆分行于2018年7月6日同意张鹏的贷款申请，双方协商于2018年7月23日向江北区房屋权属登记中心办理过户手续，但雷拉蒙代理人谭毅在办理过户手续时得知，贷款机构无具体的房款时间，以其收到房屋款项时间不确定为由拒绝办理房屋过户手续，并通过短信的形式告知张鹏，因无放款时间拒绝继续履行合同。后张鹏通过电话、中介协调等方式催告谭毅履行合同均遭拒绝。为维护权益，遂诉至本院，提起上述诉求。被告雷拉蒙辩称，其一直在按约定履行合同，无违约行为，现希望继续履行合同。合同明确约定过户之日支付首付款，但张鹏未支付首付款，雷拉蒙有权拒绝过户。对于银行按揭贷款政策，基于张鹏表示银行没有明确的放款时间，雷拉蒙认为尾款支付时间不明确，无法保障其收款权利，其有权进行抗辩。基于不安或交易安全的考虑，在双方签订补充协议保障合同，双方可以继续履行。双方的合同未解除，张鹏无权解除合同，应驳回张鹏的诉求。对违约金标准主张过高，且张鹏无相应损失，应按定金同期贷款利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年12月30日，雷拉蒙经公证程序委托谭毅代为出售其所有的位于重庆市江北区北城天街X号X幢X-X房屋及另一房屋共两套房屋，委托事项包括签订合同、收取房款、办理房屋交接等以及其他与出售上述房屋相关的一切手续，委托期限从委托之日起至上述事宜办理完毕为止。2018年6月21日，经谭毅代理，雷拉蒙与张鹏由重庆兴耀达房地产经纪有限公司提供居间服务，签订《重庆市存量房买卖合同》，主要约定：雷拉蒙将其所有位于重庆市江北区北城天街40号2幢20-14房屋出售给张鹏，房屋总价款89.8万元；张鹏于2018年6月21日（签署买卖合同当日）向雷拉蒙支付第一笔定金5万元（支付首付款时该定金视为首付款的一部分），张鹏于过户当日支付首付款30.8万元，张鹏经商业贷款支付剩余房款54万元，张鹏拟贷款金额54万元，双方应于2018年7月1日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，实际贷款金额和放款时间以贷款机构通知为准，若贷款机构实际贷款额未按照拟贷款金额足额批准的，则由张鹏在过户递件当日补足差额；双方应在张鹏按揭审批通过后三个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日按每日房屋总价款万分之五计算违约金；若雷拉蒙出现以下情形之一的，构成根本违约，且张鹏有权以书面通知的方式解除买卖合同：1.…2.…3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，4.…5.…，雷拉蒙出现前述根本违约情形之一的，应支付房屋总价款20%的违约金；合同约定了张鹏构成根本违约的情形及违约金的计算方式、税费、不可抗力及争议解决等其他内容。雷拉蒙已收到合同中约定的定金5万元，在张鹏完成贷款申请审批手续并且通过后，中介公司将贷款合同通过拍照传给雷拉蒙方，贷款合同中无具体放款时间，双方曾于2017年7月23日共同前往重庆市江北区不动产登记中心办理过户手续，因张鹏与银行签订的借款合同没有具体的放款时间，雷拉蒙遂要求张鹏出具承诺书或签订补充协议，因双方协商未果，过户登记未办理。张鹏亦未支付过户当日应支付的首付款。后续雷拉蒙与张鹏以及房屋中介公司间均进行过关于签订补充协议或承诺书，以及协商办理过户等事宜，但均为达成一致意见。2018年9月14日，张鹏通过邮寄及短信的方式向雷拉蒙送达了解除合同通知书，主要载明：2018年7月23日，张鹏与谭毅到房屋权属登记部门办理权属转移登记手续，因谭毅认为无明确银行放款时间拒接办理过户，合同中明确约定在按揭审批通过后三个工作日内办理过户手续，后经多次沟通，谭毅仍要求张鹏本人承诺具体放款时间，该要求超出合同约定及本人能力范围，遂决定解除房屋买卖合同，并保留追究违约责任的权利。雷拉蒙收到上述通知书。张鹏为购买本案房屋支付中介服务费18460元，支付按揭服务费6480元、房屋评估费用500元。因发生争议，双方未能自行协商解决，张鹏遂诉至本院，提起上述诉讼请求。本院认为，张鹏与雷拉蒙签订的重庆市存量房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同中明确约定，在张鹏按揭审批通过后三个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续，并约定于过户当日支付房屋首付款30.8万元，双方均享有要求对方同时履行的抗辩权，本案的争议焦点为是由哪方行为导致双方未按合同约定同时履行房屋过户及房屋首付款支付。雷拉蒙认可于2018年7月21中介服务公司将张鹏按揭审批材料通过拍照传至雷拉蒙代理人处，关于该照片的真实性张鹏亦予以认可，双方均认可于2018年7月23日共同前往房屋权属登记中心办理过户手续，均认可张鹏的按揭贷款合同并无银行具体的放款时间。因雷拉蒙方以无银行具体放款时间为由，要求张鹏出具承诺书或补充协议，张鹏未同意，雷拉蒙方因担心房屋价款能否得到保障，出于交易安全的担忧遂拒绝过户。双方签订的重庆市存量房买卖合同，已明确约定了张鹏通过银行按揭方式购买房屋，明确约定了银行按揭办理过程中双方的义务，以及因张鹏原因导致不能办理按揭贷款，以及拟按揭款项不能足额办理的后果及责任。双方约定以按揭贷款方式购房，银行放款是基于双方办理完过户手续，张鹏办理完按揭抵押后，由银行根据贷款流程进行放款，而银行的具体放款时间，应是双方在选择按揭贷款方式买卖房屋应各自承担的交易风险。雷拉蒙方以无银行具体放款时间为由，要求张鹏出具承诺书或签订补充协议，明显加重了张鹏的合同义务，张鹏亦不能选择确定具体的银行放款时间，合同中已对张鹏办理按揭过程中银行审批、过户、抵押等进行了明确约定，张鹏无义务对银行何时放款进行承诺或保证，亦不能改变银行放款的流程及时间。雷拉蒙以合同未明确约定银行的具体放款时间为由，要求张鹏出具承诺书或签订补充协议，既不是其主张的合同约定不明进行协商补充，亦不构成其行使不安抗辩权的理由。双方在合同中约定，在张鹏按揭审批通过后三个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。房屋过户的前提是张鹏按揭审批通过，并不以雷拉蒙主张的借款合同生效为前提，至于借款合同是否依据首付款已经支付才生效，不构成雷拉蒙拒绝过户的理由。双方在同时履行义务过程中，雷拉蒙提出签订承诺书等其他权利要求，加重对方义务，在对方通知解除合同后，又辩称不过户原因系对方未支付首付款，行使同时履行抗辩权。雷拉蒙未举证证明其行使过同时履行抗辩权，证明其未办理过户的原因系对方未支付首付款。即便雷拉蒙行使了同时履行抗辩权，但其增加对方义务的要求，对方有理由认为即便按约定支付首付款，雷拉蒙仍不会履行过户义务，雷拉蒙行使同时履行抗辩权的理由亦不能成立。综上，雷拉蒙未协助张鹏办理过户手续的行为构成违约。房屋过户是张鹏继续办理银行抵押取得贷款的前提条件，该行为致使张鹏按揭贷款购买房屋的合同目的无法实现。同时，双方在重庆市存量房买卖合同中约定逾期履行合同超过十五日的属于根本违约，张鹏有权解除合同。从双方过户条件具备至张鹏书面通知解除合同的时间已超过十五日，张鹏行使合同解除权的行为，符合合同约定的事由及形式，符合法律规定，能够产生合同解除的效力，张鹏与雷拉蒙签订的《重庆市存量房买卖合同》于2018年9月14日解除。张鹏要求雷拉蒙返还定金5万元的诉讼请求，符合合同解除的法律后果，本院予以支持。张鹏要求雷拉蒙按合同约定支付房屋价款20%的违约金，重庆市存量房买卖合同中明确约定了因雷拉蒙根本违约应支付房屋总价款20%的违约金，该约定不违反法律规定，雷拉蒙应按该约定承担相应的违约责任。雷拉蒙主张该违约金约定过高，应以中国人民银行同期贷款利率为标准予以调整。本院认为，根据规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，综合考虑系雷拉蒙过错导致双方合同解除，张鹏为购买涉案房屋支付的中介服务费、办理按揭的评估费等费用，张鹏按约定取得房屋的逾期利益等因素，双方约定按房屋价款20%计算违约金的标准过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，以及违约金具有补偿性及惩罚性的双重性质，对张鹏主张的违约金数酌情调减为7万元。依照《《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告雷拉蒙于本判决生效之日起三日内退还原告张鹏定金5万元；二、被告雷拉蒙于本判决生效之日起三日内支付原告张鹏违约金7万元；三、驳回原告张鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4744元，由被告雷拉蒙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 黄 静人民陪审员 郭 敏人民陪审员 李 蓉二〇一九年六月五日法官 助理 刘成林书 记 员 卢俊玲