安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0104民初7094号 原告：章奇，男，汉族，1977年12月19日出生，住合肥市蜀山区。 原告：裴燕，女，汉族，1978年10月9日出生，住合肥市蜀山区。 两原告共同委托诉讼代理人：李益，安徽昊华律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：王砚龙，安徽昊华律师事务所实习律师。 被代：合肥一航万科地产有限公司，住所地安徽省合肥市，统一社会信用代码91340100667947577Ｂ。 法定代表人：高涵，董事长。 委托诉讼代理人：应飞，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静文，女，该公司员工，住合肥市蜀山区。 原告章奇、裴燕与被告合肥一航万科地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告裴燕及章奇、裴燕的共同委托诉讼代理人李益、王砚龙，被告合肥一航万科地产有限公司的委托诉讼代理人应飞、李静文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 章奇、裴燕向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付两原告逾期交房违约金1256725元；2、请求法院判令被告立即支付两原告可得利益损失338355元；3、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更其第二项诉讼请求为：事实与理由：2012年11月7日两原告与被告签订《商品房买卖合同》购买合肥市蜀山区住房。《商品房买卖合同》中约定：买受人购买的商品房为预售商品房，总房价款1640000元，精装修交房。合同另约定：出卖人应于2012年12月30日前将该商品房交付买受人使用，若出卖人逾期交房，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款日万分之五的违约金。合同签订后，两原告依约履行了合同。然而被告未能如期交房，一直拖到2017年5月15日才将该商品房交付给两原告。被告逾期四年多交付的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，同时给原告家庭的生活带来了严重的不便。为维护自身合法权益，原告依法具状诉至贵院，望判如所请。 被告合肥一航万科地产有限公司辩称：一、答辩人已依约交付符合合同约定的房屋。1、合同约定：交付条件：在《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012-12-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买卖人使用：…（5）取得《建设工程规划许可证（正本）》”。交付通知：《补充协议》第八条该房屋的交付条件第2款约定：“在本合同约定的房屋交付时间之前，出卖人应以电话或特快专递通知买受人房屋交付事宜。…买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点。”交付手续：第3款约定：“买受人办妥房屋交接手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人。出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。房屋保修期亦从此日起计算。”拒绝交付的约定理由：第4款约定：“在房屋交付过程中发生质量问题（主体结构不合格除外）的，不影响双方办理房屋交接手续，但出卖人应在房屋交付后按照合同第十六条承担保修责任。”2、合同履行。涉案房屋于2012年8月31日经竣工验收合格，2012年10月15日取得了《建设工程规划许可证（正本）》，符合双方合同约定的交付条件。经答辩人通知，被答辩人于2012年11月25日验收房屋，但以“玄关柜所有抽屉不正、进户门色差大、主卧过道北墙纸高低不平”等理由拒绝办理房屋交接手续。答辩人于2013年5月26日以《商品房交付催告函》书面催告被答辩人，要求被答辩人限期办理房屋交接手续，但被答辩人签收后仍拒不履行。根据双方合同约定，除非房屋主体结构不合格，否则即使在房屋交付过程中发生质量问题，也不影响双方办理房屋交接手续。嵇巍非答辩人员工，无权改变双方的合同约定，且从其身份来看，其真实的意思表示为“仅指质保期从2017年5月起算”。因此答辩人履约适当，不存在迟延交付行为。二、被答辩人拒不按期履行合同，应承担违约责任及损失。1、合同约定。《补充协议》第五条个人住房贷款第3款约定：“买受人应在本合同签订起七日内，按银行规定完成银行按揭合同办理；若因买受人原因致使按揭贷款不能在本合同签订起十五日内全部到出卖人账户，即视为买受人逾期付款，买受人按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。”第八条该房屋的交付条件第5款约定：“若买受人因本条第2款的情形延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由买受人自行承担，同时，该房屋的风险责任按合同第十一条约定自出卖人书面通知的收房之日起转移由买受人承担。”2、被答辩人逾期签订按揭合同致使按揭款迟延支付，依约须承担逾期付款的违约责任。根据合同约定，原告依约应于2012年11月14日前完成银行按揭办理，按揭款114万元依约应在2012年11月22日到账。但被答辩人于2013年4月12日才签订按揭贷款合同，致使按揭款114万元于2013年4月28日才支付至答辩人，严重违反合同约定。被答辩人依约须承担逾期付款的违约责任，即按照114万元的日万分之五，逾期157天，应支付答辩人违约金89490元。3、被答辩人拒不配合办理房屋交接手续，须自行承担相关损失及房屋毁损的风险。答辩人已依约通知涉案房屋交付，但被答辩人无法定及合同约定理由拒不办理房屋交接手续，涉案房屋自2012年11月25日即视为交付。2016年5月17日，被答辩人因涉案房屋水管漏水问题投诉至合肥市建筑质量安全监督站，质监站确认涉案房屋水管已过保修期、建议双方协商解决。答辩人本着客户至上的理念，仍予以维修。因被答辩人怠于履行自身义务，据法律规定及合同约定，应自行承担损失；且因自房屋视为交付之日起，涉案房屋毁损、灭失（含房屋内水管破损导致）等风险依法依约皆应由被答辩人自行承担，被答辩人主张可得利益损失无事实及法律依据。三、被答辩人未依约缴纳契税、房屋维修基金，提交办证材料等，答辩人有权推迟房屋交付而不承担责任。《补充协议》第十一条产权登记的约定（补充合同第十五条）第2款约定：“出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，买受人未按前款约定完整提供上述资料和费用时，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间而无须承担延迟交付的责任。”即便按照答辩人2013年7月1日的《房屋交付通知书》，该文第三条第1款也要求“交付时需付清相关费用”（参见《房屋交付须知》。而被答辩人在验收房屋后不办理房屋交接手续，拒不缴纳契税、房屋维修基金，也不提供办证材料，致使答辩人就涉案房屋的阶段性保证责任无法免除，依据约定答辩人有权推迟房屋交付而不承担迟延交付的违约责任。本案中，根据法院调查令经调查得知，被答辩人于2017年5月17日才缴纳契税、2017年5月26日办理涉案房屋权属证书，均超出合同约定期限。因此，答辩人有权推迟房屋交付直至被答辩人完成契税、房屋维修基金缴纳及房产权属证书办理之日而无须承担迟延交付的责任。 综上所述，答辩人已依约交付了符合合同约定的房屋，履约适当。被答辩人主张迟延交付的违约责任及可得利益损失无事实及法律依据，依法应予以驳回原告的全部诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交以下证据：1、被告企业信息查询单，2、《商品房买卖合同》，3、房屋交付通知书，4、房屋内照片、合肥市工程质量投诉现场查勘表、万科金色名郡9栋201室投诉回复、关于金色名郡9栋201户内改造维修协议、装修方案，5、交付手册、验房报告，6、沈涛的社会保险参保明细表，7、（2016）皖0104民初4165号判决书和（2016）皖01民终5267号民事裁定书。被告围绕其辩称向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议，2、《竣工验收备案表》《建设工程规划许可证（正本）》，3、金色名郡装修房交付验收记录单，4、《商品房交付催告函》、快递单，5、维修方案、收据、发票、证明等，6、《劳动合同书》，7、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》《借款借据》，8、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》《契税完税情况证明》《房地产权登记信息》，9、房地产评估报告。对原告提交的证据1、2、3、4、5、6及被告提供的证据1、2、5、9，本院经审查予以认定，对原被告提供的其他证据的证明效力不予认定。 本院经审理认定事实如下：2012年11月7日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定两原告购买被告开发的位于合肥市蜀山区住房一套，建筑面积200.44平方米。买受人购买的商品房为预售商品房，精装修交房，单价为每平米8182元，总房款1640000元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。...5、取得《建设工程规划许可证（正本）》。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。《补充协议》第八条第4款约定：在房屋交付过程中发生质量问题（主体结构不合格除外）的，不影响双方办理房屋交接手续，但出卖人应在房屋交付后按照合同第十六条承担保修责任。 涉案房屋于2012年8月31日经验收合格，2012年10月15日取得了《建设工程规划许可证（正本）》。原告于2012年8月31日支付了首付款500000元，剩余款项于2013年4月18日通过银行按揭支付被告。2013年7月1日，被告发出《房屋交付通知书》，要求业主于收到通知书10日内至金色名郡物业服务中心办理交付手续。 2016年3月，原告就房屋墙面渗水发霉导致地板被泡等质量问题向合肥市建筑质量安全监督站投诉，2016年5月合肥市建筑质量安全监督站向原告发出《万科金色名郡9栋201室投诉回复》，称：2016年5月18日监督员鲍利平电话联系投诉人，约定5月25日上午上门查看。5月25日上午10点，监督员鲍利平会同建设单位沈工对现场进行查看，业主反映情况属实，室内墙纸多出浸泡破损，墙面存在霉斑，渗漏原因为管道漏水，针对上述存在问题，监督员鲍利平就业主提出的问题作出以下解答：1、该问题已超过保修期；2、建设单位同意就渗漏问题安排人员进场维修并保证维修效果。前提条件为业主尽快办理房屋接受手续；3、因该业主至今未办理房屋手续，双方就先收房后维修还是先维修后收房问题产生冲突，建议双方协商解决。2016年9月1日，原被告达成《关于金色名郡9号楼户内改造维修协议》及维修方案。被告从2016年9月开始维修，并为原告提供维修期间过渡房居住，至2017年5月15日修复完成后将涉案房屋交付原告，原告于2017年5月26日办理了房屋产权证。 案件审理过程中，被告申请对原告房屋租金损失进行评估，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行评估，结论为：2013年1月1日-2014年12月31日月租金为30.69元/㎡，2015年1月1日至2016年12月31日租金为32.5元/㎡，2017年1月1日至2017年5月31日租金为32.5元/㎡。 本院认为，两原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告依约应于2012年12月30日前向原告交付房屋，但被告直至2013年7月1日才向被告发出《房屋交付通知书》，显已构成违约，被告应按照合同约定向原告支付2012年12月30日至2013年7月1日的逾期交房违约金，但合同约定按日万分之五计算违约金过高，应以原告的实际损失为限，参照《房地产估价报告》，本院酌定被告应支付原告逾期交房违约金36909元（30.69元/㎡×200.44㎡×6个月）。被告称其如期交房，证据不足，本院不予支持。被告通知原告接收房屋后，因房屋质量问题原告未予接收，双方发生纠纷，被告从2016年9月开始维修，并为原告提供维修期间过渡房居住，至2017年5月15日修复完成后将涉案房屋交付原告，原、被告提供的证据可以证明被告交付的房屋存在质量问题，致使原告无法正常使用，故被告应赔偿原告因此造成的实际损失，参照《房地产估价报告》，自2013年7月起计算至2016年9月被告为原告提供过渡房止，该期间原告的损失总计247527元（30.69元/㎡×200.44㎡×18个月+32.5元/㎡×200.44㎡×21个月）。考虑到在此期间，原告存在未及时主张权利等导致损失扩大情形，该扩大损失部分本院予以酌减，故原告实际损失本院酌定为200000元为宜。原告超过部分的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告合肥一航万科地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告章奇、裴燕逾期交房违约金36909元，因房屋质量问题导致原告不能入住的实际损失200000元，以上合计236909元； 二、驳回原告章奇、裴燕的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2426元，合肥一航万科地产有限公司负担元，章奇、裴燕负担元；评估费元，由合肥一航万科地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 长董兵兵审判长董兵兵 人民陪审员  韦章树 人民陪审员  魏 琼 九年六月二十六日二〇一九年六月二十六日 刘志君书记员刘志君 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。