贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初990号原告：黄琴，女，1981年10月13日生，汉族，贵州省平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：李晓俊，艾安颖，贵州贵达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州世纪坤高房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平街道平安广场南侧水岸新天地7号地块2栋1层5号，统一社会信用代码：91520000697531636J。法定代表人：徐俊华，职务：董事长。委托诉讼代理人：金礼国，贵州贵安新区马场镇第二法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨秀平，男，1963年10月12日生，汉族，贵州省平坝区人，住贵州省平坝区。代理权限为一般授权代理，系公司员工。原告黄琴与被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄琴委托诉讼代理人李晓俊、被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司委托诉讼代理人金礼国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄琴向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照合同约定立即向原告交付水岸新天地7号地块3号楼2-7-1号房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金52587.38元（以385538元为基数按照日利率万分之一的标准从2015年2月19日起计算，暂计算到起诉之日，为52587.38元，此后逾期办证的违约金按照前述标准计算至被告将商品房转移的有关文书交付给原告之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年7月1日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告在建中的位于安平街道办事处高新区平安广场南侧水岸新天地7号地块3号楼2-7-1号房屋一套，合同签订后，原告依约支付购房款385538元。依照原被告双方签订的商品房买卖合同，被告应将房屋产权证书于2015年2月18日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，但时至今日，被告仍未履行合同义务，依照合同约定，被告未履行该义务，应当依照向原告支付违约金，违约金以原告已交付房价款为基数，按照日利率万分之一的标准从约定交付日期起计算至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，鉴于被告以上违约的事实，原告多次与被告协商处理，但被告均以各种理由一拖再拖。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院判如所请。原告黄琴为支持其主张向本院提交如下证据材料：身份证、商品房买卖合同、商品房预售合同登记备案表、收据等证据。被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司辩称：1.原告的诉讼请求第二项不清不明，原告在该项的诉求中，请求支付逾期办证违约金是以购房款为基数按日利率万分之一标准计算而得，那么这一基数日利率是多少？日利率的万分之一又是多少？这就得请原告计算清楚后再行使诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三款规定，原告的诉讼请求必须具体明确，故而依据这一法律规定，人民法院应当驳回原告的起诉。2.原告违约金的起止计算时间与合同的约定事实不符，依据购房合同第六章第二十二条约定：出卖人要在2015年2月18日前，取得商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，时间是定于90日内，但该条的第二款又约定90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，因而违约金的起算日应当是2015年5月19日，而不是2月19日。依据贵州世纪坤高房地产开发有限公司2018年4月12日、4月25日对水岸新天地一期购房业主的公告和催告通知的特别提示“如因业主个人原因未能及时提供有效资料的，逾期办理产生后果将由业主个人负责。”2018年4月25日的催告通知又特别提示“不动产权办理的截止时间为2018年5月15日，如因业主个人原因未能及时提供有效资料的，逾期办理产生的后果由业主个人负责。”故违约金计算截止计算日应当是2018年5月15日，而不是原告诉中所说的起诉之日。从合同来看，被告是出现违约的现象，可是该违约的产生不是被告的主观过错而造成，是因为诸多不可抗力的因素所形成，被告开发建设的房屋经相关单位及安顺市平坝区建设工程质量监督局验收合格，于2014年3月送至管理机关申请验收备案后，验收机关安顺市平坝区建设工程质量监督局收到被告的验收备案后于2017年7月25日才出同意备案的意见，造成房产证逾期办理的原因并不是被告造成的，而是管理机关拖延造成的，被告建设的商品房经验收合格后，2013年向安顺市消防支队申请消防验收合格，但是直到2016年才得到验收合格的报告。因而依照《中华人民共和国合同法》的规定，被告的违约应当根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。被告的不可抗力因素是不能预见、不能避免、不能克服的，因而被告出现了全部免责的情形，应当免责，故请人民法院依照法律的规定应当驳回原告的诉讼请求。3.原告的起诉已经超过了法律关于诉讼时效期间的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，依据原告民事起诉状的落款日，原告应当于2018年5月20日之前向人民法院主张请求保护其民事权利，原告是2018年12月13日向人民法院主张请求保护其民事权利的，已经超过法律关于诉讼时效的规定，其主张被告向其支付逾期办证违约金的诉讼请求不应得到支持。2005年8月5日开始实施的贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）第二条：出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应当适用中断或中止的规定。《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定已经被《中华人民共和国民法总则》进行了修改，根据新法优于旧法的法律适用规则，应当适用《中华人民共和国民法总则》的规定，本案中，根据民法总则的规定，或者根据贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）第二条的规定，原告的起诉行为均已经超过了法律关于诉讼时效的规定，不应得到支持。4.原告向人民法院起诉依据的事实与理由不能成立。被告与原告于2013年签订商品房买卖合同后，积极履行自身的义务，按时将商品房交付给原告，实现了双方合同的目的，并积极向政府相关行政部门申请办理竣工验收等相关事宜。由于相关行政部门在验收办证过程中的客观原因，致被告方不能如约按期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，这是被告所不能预见、不能克服的客观事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一百一十七条第二款：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据上述规定，如果是因为不可抗力的原因导致违约的，违约一方可以免除或部分免除违约责任。对于涉案小区被告未能如期办理业主房屋转移登记的原因如下：一是被告如约于2014年将商品房交付原告，并向政府相关职能部门递交了办理商品房转移登记的相关资料，然而，被告最终分别于2016年1月21日、2017年7月25日才收到安顺市消防支队商品房建设工程消防验收意见书、平坝区住建局建设工程竣工验收的同意备案表，在此之前，被告是无法办理房屋产权登记手续的。二是政府主管部门办公地点搬迁。平坝区自然资源局不动产登记中心，原办公大楼与平坝区房产事业管理局同属一处大楼，于2017年3月搬迁至平坝区水岸新天地广场中路办公。搬迁过程中许多窗口不能正常办理登记。三是登记系统更新，登记资料变更。办证过程中，为了更好地保护购房人的利益，办证系统相关资料的政策调整，根据登记系统的新要求，房开部门必须先到不动产登记中心将所建楼盘进行“落地挂钟”后，才能正常办理登记业务。四是在进行落地挂钟的过程中，由于我公司水岸新天地一期项目的所有测绘数据原来是由平坝区房产事业管理局的测绘科室进行测绘。在落地挂钟政策出台时，平坝区房产事业管理局测绘部已经撤销，无法完善落地挂钟所需资料。为完善测绘数据，我公司又重新委托具备测绘资质的平坝区顿起测绘公司对我公司水岸新天地一期项目进行测绘：时逢新政策的需求，一家测绘单位接手多家房开公司的测绘业务，难以如期完成测绘工作，因此又耽搁了数月。五是办证流程繁琐，受理窗口人员少，业务多。以上原因均是被告意志以外的客观因素造成的，被告无法左右，符合法律关于不可抗力的规定，被告因此上述客观因素事实造成的对原告的违约行为，根据法律的规定，被告在这一过程中并不存在过错，对此不应当承担违约责任。5.在具备办理转移登记的条件时，被告及时通知了原告办理转移登记的相关事宜，原告没有及时予以配合，这进一步导致了违约期限的延长，原告存在过错，被告对此不应承担责任。6.被告依约将该案涉商品房交付给了原告入住使用，原告已实现其合同目的。被告因客观原因逾期办证的行为并未对原告造成客观存在的损失，原告的请求缺乏事实与法律依据。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司为支持其主张向本院提交营业执照、建设工程消防设计审核意见书、竣工验收备案表、建设工程消防意见书、公告、产权登记证等证据材料。经审理查明：2013年7月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号分别为：商KG2013233）约定：原告向被告购买被告开发建设的平坝区（原平坝县）水岸新天地7号地块第3幢2单元7层1号房，建筑面积134.36平方米，套内面积为113.61平方米，按照套内面积计算，每平方米3394元，总价款385538元，付款方式为银行按揭方式付款。合同约定被告于2015年2月18日为原告办理商品房转移登记的相关文书并交付原告。同时原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第2款第（2）分项约定“出卖人不能在欠款约定期限内给付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约金。约定日期起90日以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，被告也将房屋向原告进行了交付，但至今未能办理房屋权属证书，涉案房屋现已具备办理产权证书条件。上述事实，有当事人陈述及原被告提交《商品房买卖合同》、付款凭证、备案登记表、营业执照、建设工程消防设计审核意见书、竣工验收备案表、建设工程消防意见书、公告、产权登记证等在卷为凭。结合当事人诉讼请求、事实理由和答辩意见，并经当事人确认，本案的争议焦点是：1.原告方的诉讼请求是否具有法律事实及依据。2.违约责任计算的起止时间。3.原告方的诉请是否已经超过诉讼时效。本院认为，被告是依法设立的专门从事商品房建设、销售的企业法人，被告依法将其开发建设的商品房向原告出售，并将该房屋交付原告，原告支付了购房款，由此可知，双方签订的《商品房买卖合同》均系双方之真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无损社会公序良俗，属有效合同。根据双方合同约定，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人不能在约定期限内申请办理商品房转移登记，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现被告方未能依照合同约定交付房屋转移登记证书，原告要求被告交付房屋转移登记证书并承担违约责任于法有据，本院予以支持。关于违约责任计算的起止时间。原告方主张从2015年2月19日开始至办理产权证书之日止，被告提出开始时间应为2015年5月19日，而不是2月19日，截止时间应为被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司2018年4月12日、4月25日对水岸新天地一期购房业主的发出公告和催告通知的截止时间即为2018年5月15日。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应于2015年2月18日前去的商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，同时在合同第二十二条第三项第2款第（2）分项约定“出卖人不能在前款约定期限内给付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约金。约定日期起90日以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，被告也将房屋向原告进行了交付，且本次诉讼原被告双方也未要求解除合同进行退房，视为双方继续履行合同，故应从违约时间应从逾期办证时间之日开始计算即2015年2月18日开始计算。关于被告抗辩其已履行通知义务，并张贴了公告等，但被告提交的证据无法证实其拍照时间和张贴时间就是其公告落款时间，也未提供证据证实其通过其他方式通知本小区业主办理产权转移登记手续，也未举证系原告方过错未能办理产权转移登记手续，故违约时间应计算至其实际向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止，因办理产权登记证书收集相关资料到办理产权转移登记证书需要一段时间，故对违约金计算本院酌情暂计算至起诉之日止。关于本案违约金时效问题。被告抗辩原告诉讼请求已超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求，因逾期办证违约，原告要求被告支付逾期办证违约金属于单纯的债权性质的义务，本案起诉于2019年4月11日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年的违约金即731天，对2017年10月1日之后的违约金暂计至原告起诉之日（2019年4月11日），根据原告、被告陈述、及当事人举证以及向本院立案庭核实，原告方到法院主张权利时间应为诉状落款时间即2018年12月13日，原告方也未提供其他证据证明其已知道其权利受到了侵害后向被告主张权利，对此，本院确定自原告提交诉状之日（2018年12月13日）倒推三年即2015年12月13日前的违约金请求权已过诉讼时效期间，2015年12月13日起及之后产生的违约金请求权并未经过诉讼时效期间（因原告方主张的违约金已超过三年，且也未举证两年内诉讼时效中断等情形，故直接从起诉之日倒推三年），被告方有关诉讼时效的抗辩本院部分予以采纳。关于原告诉判被告立即办理房屋所有权转移登记手续问题。根据前述分析，原、被告之间成立合法有效的商品房销售合同关系。商品房销售合同，本质上属买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可知，转移标的物所有权于买受人，是买卖合同中出卖人的法定义务。具体到商品房销售合同中，鉴于商品房系不动产，其所有权变动根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，必须办理所有权转移登记。基于此，本院认为就案涉商品房为原告办理所有权转移登记属被告之法定义务。原告诉请被告办理房屋所有权登记具有物权属性不适用诉讼时效的规定，但原告主张“立即办理”本院认为不太合理，应酌情予以调整。具体而言，由于庭审中被告方称该商品房现已具备办理所有权转移登记的条件，考虑到具体办理中还须有房屋登记管理部门、原告、被告等各方参与方能完成，本院酌情确定被告在本判决生效之日起六十日内履行完毕。关于支付违约金金额的问题。违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定的条款中，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付原告使用，被告是否在合同约定的时间内办理转移登记证书，对原告使用该房屋并无实质性影响，同时原告也未提供被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，但被告抗辩应免除其应承担违约责任无法律与事实依据。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，并且原告未举证证明因为被告的逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照本市上级法院及本市其他县区法院对同类型案件违约金调整的裁判情况，本院支持违约金暂计算至起诉之日止即2019年4月11日，酌情判决被告支付给原告从2015年12月13日起至2019年4月11日期间的逾期办证违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内，向原告黄琴交付案涉商品房所有权转移登记证书。二、被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄琴支付从2015年12月13日起至2019年4月11日止的逾期办证违约金人民币5000元。三、驳回原告其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费1116元，减半收取558元，由被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  李洪波二〇一九年六月二十三日法官助理王菊书记员方俊附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。