重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初18938号原告：刘涛，女，汉族，1971年6月18出生，重庆师范大学校医，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨玮，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路**，统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯静辉，男，重庆金阳房地产开发有限公司职工，住重庆市南岸区。第三人：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，，住所地重庆市南岸区江南大道**统一社会信用代码91500108903192998J。负责人：赵进，该行行长。委托诉讼代理人：赵炬，重庆佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓理，重庆佳程律师事务所律师。原告刘涛与被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称南岸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘涛的委托诉讼代理人郭浩、杨雨玮，被告金阳公司的委托诉讼代理人冯静辉，第三人南岸支行的委托诉讼代理人赵炬、谭晓理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告金阳公司立即协助原告将“金阳.易诚国际项目”*-7号房屋（沙坪坝区凤天大道**号附**号）的产权过户至原告名下。判令被告金阳公司以及第三人南岸支行立即将涉案房屋的抵押手续予以注销。2、判令被告公司自2017年3月20日起至涉案房屋产权过户至原告名下之日止，以购房款本金2800000元为基数，按照人民银行同期贷款利率为标准按日向原告支付因逾期签订重庆市商品房买卖合同的赔偿金。3、判令原告已发生的律师费10000元由被告金阳公司赔偿。4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告金阳公司系“金阳.易诚国际项目”的开发商，对外公开销售“金阳.易诚国际项目”房屋。2016年5月被告金阳公司销售人员向原告推荐案涉房屋，并在其销售现场详细地向原告介绍了案涉房屋的具体价格、面积等信息，并告知原告案涉房屋上设立有抵押，抵押权人为第三人南岸支行，但抵押权人南岸支行已同意被告金阳公司销售房屋，并在现场公示了第三人南岸支行同意被告金阳公司公开销售房屋的函，并承诺不会对涉案房屋交付及过户产生不利影响。其后，原告与被告金阳公司于2016年6月25日签订了《金阳.易诚国际认购书》，协议主要约定：原告购买被告重庆市沙坪坝区天星桥凤天大道**号“金阳易城国际”*-7号物业，建筑面积54平方米，总价款为2800000元。原告须于本认购书签订后付完全款之日180个工作日内与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。原告知晓所认购物业尚处于抵押状态，被告对外销售已经取得抵押权人同意，不会对原告近期接房及办理产权证产生任何影响。上述认购协议签订后，原告按照认购协议约定付清了全部购房价款，履行了买受人的全部合同义务，但被告金阳公司却未按时与原告签订《重庆市商品房买卖合同》。随后，原被告又于2017年4月28日签订了补充协议。协议中约定，被告承诺2017年6月9日前完成产权交割，在7月9日前完成银行解押，2017年7月22日前与原告正式签订网签合同并完成备案登记，并在《重庆市商品房买卖合同》签订即2017年7月27日前将该物业产权过户至原告或者原告指定的人名下，并将产权交付给原告。由于被告违约，未在认购书承诺的180个工作日内与原告签订《重庆市商品房买卖合同》及网签，从2017年3月20日起被告应以原告购房总金额为基数，每日按照人民银行同期贷款利率计算，向原告支付赔偿金至2017年7月22日止，并在2017年7月27日前结清。被告未能按照本协议前述约定履行相应义务的，则按下列方式对原告进行违约赔偿：1、被告从2017年7月23日起赔偿违约金给原告，违约金以原告所付购房款总金额为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍基数，每月月底向原告支付违约金，不足一月按一个月计算。2、原告有权通过各种途径维护自身利益，包括向人民法院提起诉讼或者仲裁机构提起仲裁，产生的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、差旅费、误工费、律师费及违约金等由被告承担。补充协议签订后，被告并未履行合同，也未按照合同约定支付违约金。经原告多次催促，被告金阳公司仍未将案涉房屋从第三人南岸支行处办理解押，亦未将房屋产权过户至原告名下，严重损害了原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告金阳公司辩称，对原告要求过户的请求无异议，但是我公司资金困难暂时无法偿还第三人债权，因此无法办理解押手续。原告要求被告与第三人办理注销抵押登记的请求，我司认为是不合理的，因为在签订认购书时已向原告明确告知该房屋属于抵押房，同时在第三人出具的同意销售函中也明确表示不能侵害第三人的抵押权。关于第二项诉讼请求无异议。对于第三项诉讼请求律师费的诉请，没有依据，不予认可。第三人南岸支行述称：1、根据合同相对性原则，我行并非认购协议及补充协议的相对方，不受合同约束，原告提出诉讼请求与我行无关，原告无权要求我行办理注销抵押权手续。2、我行对涉案房屋享有的抵押权符合合同约定及法律规定，并已依法登记公示，抵押权合法有效并具有对抗的效力。3、我行出具同意销售的函，是出于对登记抵押权存续的信赖，该出具函件行为本身并不具有放弃抵押权的意思表示，且该函的内容也不具有放弃抵押权的意思表示。4、我行对借款合同项下的全部抵押物享有整体的不可随意分割的抵押权。5、抵押权的设立注销，均需办理登记，且需有效的公示才能发生物权效力，我行出具的同意销售函不具有使物权变动的效力。6、我行对被告公司的主债权未受清偿，抵押权并未消灭。7、我行对本案涉案房屋不能办理过户没有过错，原告明知涉案房屋设有抵押权仍然购买，应自行承担法律风险。8、原告与被告未签订正式的商品房买卖合同，原告并无享有过户的权利。经审理查明，被告金阳公司系位于重庆市沙坪坝区凤天大道**号-*-1号、**号、**号的金阳易诚国际一期、二期的开发商。2016年3月22日，第三人南岸支行向被告金阳公司出具《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》。该函载明：“贵公司开发的位于沙坪坝区凤天大道**号附**号-*-1号、**号的金阳易诚国际一期项目已经取得证号为104房地证2010字第1151**号、104房地证2009字第5034**号、104房地证2009字第5034**号、104房地证2010字第092**号、104房地证2013字第532**号、104房地证2010字第1164**号的房地产权证，于2016年3月2日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，不动产登记证号：渝（2016）沙坪坝不动产证明第0001206**号、抵押登记业务编码：2016022610404**号。及位于沙坪坝区凤天大道49号的金阳易诚国际二期项目已经取得证号为104房地证2011字第1490**号、104房地证2011字第1492**号的房地产权证，于2013年6月18日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201306171040***号。及位于沙坪坝区凤天大道**的经营易诚国际二期项目已经取得证号为104房地证2011字第1498**号的房地产权证，于2013年6月25日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：20130625104026**号。及位于沙坪坝区凤天大道**号的金阳易诚国际一期项目已经取得证号为104房地证2009字第5059**号、104房地证2009字第5059**号的房地产权证，于2014年1月13日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：20140110104****号。现我行知晓并同意贵公司进行以上产权证抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续，上述房产的销售行为，不得侵害或削弱我行抵押权，不得阻碍我行抵押权的实现。”2016年6月25日，被告金阳公司作为甲方与原告作为乙方签订了《金阳易诚国际认购书》。原被告双方在该认购书中约定：乙方认购金阳易诚国际项目，该物业自编号为3-7，建筑面积54平方米，该物业公布销售总价4000000元。甲、乙双方一致同意，乙方认购本物业时，一次性付款享受折扣，折后成交价合计2800000元。上述物业已由甲方委托的重庆锡沐商业有限公司代为出租，乙方对上述租赁情况以及房屋现状完全知晓，现租赁商家为某某房，月租金为18980.5元，现租赁合同期限为2015年11月25日-2016年11月24日。乙方须于本认购书签订之日起180个工作日内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。乙方已知晓认购物业尚处于抵押状态，甲方对外销售已经取得抵押权人同意，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。如乙方在本认购书约定的期限或者甲方通知的时间内不与甲方签订买卖合同的，视为乙方违约，乙方认购的物业将不再保留，同时甲方有权将该物业另行出售，并无须通知乙方，同时乙方应当按照房屋总价款的10%向甲方支付违约金，乙方已收取商户的租金及保证金，需全额退还给甲方。如甲方在认购书约定的期限内不与乙方签订买卖合同的，甲方以乙方已付金额为基数每日按照人民银行同期同类贷款利率向乙方支付赔偿金。合同签订后，原告分别于2016年6月25日、同年6月30日向被告金阳公司或被告金阳公司指定的账户支付了房屋价款2800000元。2016年7月14日原告、被告金阳公司以及案外人何跃洪签订了《租赁合同变更协议》。该协议约定：原告、被告金阳公司以及案外人何跃洪三方经协商一致，现就位于重庆市沙坪坝区凤天大道**号（附25跃1）“金阳阿凯德易诚国际”B**-1、**-1房屋房产租赁合同主体变更确认如下，被告金阳公司于2015年10月21日就重庆市沙坪坝区凤天大道29号附71号（附**号）“金阳阿凯德易诚国际”**号（附25跃1）“金阳阿凯德易诚国际”B**-1、17-1房屋租赁事宜签订《房产租赁合同》以及相关该房屋租赁的其他法律文件，该租赁合同出租方为被告金阳公司，承租方为案外人何跃洪。出租人自2016年6月30日起由被告金阳公司变更为原告，在前述租赁合同中以及在该合同实际履行过程中原金阳公司的全部权利义务和责任，均转归原告享有、行使和承担。该协议签订后，原告、被告金阳公司以及案外人何跃洪办理了涉案房屋的交接手续，原告实际占有了该涉案房屋。2017年4月28日原告刘涛与被告金阳公司签订《补充协议》。该补充协议主要约定：被告金阳公司承诺于2017年6月9日前完成产权交割，在7月9日前完成银行解押，2017年7月22日前与原告刘涛正式签订网签合同并完成备案登记，并在《重庆市商品房买卖合同》签订即2017年7月27日前将该物业产权过户至原告刘涛或者原告刘涛指定的人名下，并将产权证交付给原告刘涛。由于被告金阳公司违约，未在认购书承诺的180个工作日内与原告刘涛签订《重庆市商品房买卖合同》及网签，从2017年3月20日起被告金阳公司应以原告刘涛购房总金额为基数，每日按照人民银行同期贷款利率计算，向原告刘涛支付赔偿金至2017年7月22日止，并在2017年7月27日前结清。被告金阳公司未能按照本协议前述约定履行相应义务的，则按下列方式对原告刘涛进行违约赔偿：1、被告金阳公司从2017年7月23日起赔偿违约金给原告刘涛，违约金以原告刘涛所付购房款总金额为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，每月月底向原告刘涛支付违约金，不足一月按一个月计算。2、原告刘涛有权通过各种途径维护自身利益，包括向人民法院提起诉讼或者仲裁机构提起仲裁，产生的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、差旅费、误工费、律师费及违约金等由被告金阳公司承担。该补充协议还约定了其他事项。该补充协议签订后，被告金阳公司仍未按照该补充协议履行其义务。后原告刘涛认为其已按照认购协议履行了全部合同义务，但被告金阳公司却未按时与其签订《重庆市商品房买卖合同》，也未履行双方签订的《补充协议》。经原告刘涛多次催促，被告金阳公司仍未将案涉房屋从第三人南岸支行处办理解押，亦未将房屋产权过户至原告刘涛名下，严重损害了原告刘涛合法权益，特提起诉讼。原告刘涛因此而产生律师费28000元。审理中查明，因被告金阳公司仍尚欠第三人南岸支行银行贷款，涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为被告金阳公司，抵押权人为第三人南岸支行。根据重庆市公安局沙坪坝区分局覃家岗出具的《情况说明》，涉案房屋现地址为重庆市沙坪坝区凤天大道47号附23号。上述事实，有原告提供的第三人向被告出具的《重庆金阳房地产开发有限公司.易诚国际一、二期项目进行销售的函》及照片2张、原被告签署的《金阳.易诚国际认购书》、《收据》5张及银行付款凭证、《租赁合同变更协议》、原被告签订的《补充协议》、《户室情况说明》、重庆市公安局沙坪坝区分局覃家岗出具的《情况说明》、律师费发票，第三人提交的《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》（编号：55010520130000***）、借款凭证2份、《抵押合同》（编号：55100220130047***、《重庆市房地产抵押合同》（登记号：201306171040***)、《房地产权证》2份（104房地证2011字第149***号、104房地证2011字第149***号）、《不动产登记证明及抵押物清单》（渝20**沙坪坝区不动产证明第000351***号）、《不动产登记证明及抵押物清单》（渝（2017）沙坪坝区不动产权第000616***号）、《不动产权登记证书》（渝20**沙坪坝区不动产权第000838***号）、《不动产登记证明及抵押物清单》（渝20**沙坪坝区不动产证明第000834***号）、《法人借款凭证查询》等书证以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告刘涛与被告金阳公司于2016年6月25日签订的《金阳易诚国际认购书》明确约定了当事人名称和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，且被告金阳公司已经按照该认购书收受了原告支付的购房款2800000元，也实际交付了涉案房屋。因此原被告签订的《金阳易诚国际认购书》应当认定为商品房买卖合同。该涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同约定原告须于该认购书签订之日起180个工作日内与被告金阳公司签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。原告刘涛已按约履行自己全部义务。被告金阳公司违约后，又与原告刘涛达成《补充协议》。该补充协议亦是原被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，属于有效合同。但被告金阳公司仍未按照《补充协议》履行自己的义务，被告金阳公司的行为属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告金阳公司应当承担违约责任。被告金阳公司应当根据原被告双方签订《金阳易诚国际认购书》及补充协议的约定为原告刘涛办理涉案房屋的产权过户登记，但涉案房屋已存在抵押权人为第三人南岸支行的抵押登记，致使被告金阳公司不能为原告刘涛办理产权过户登记。然而第三人南岸支行于2016年3月22日向被告金阳公司出具了《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》。该函的法律后果直接关系到原告刘涛能否办理涉案房屋过户登记，也是本案主要争议的焦点。首先，从抵押权的法律定义看，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物所有权，特别是在购买人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购买人，显然不利于保护购买人的所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。又根据该法的第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提起清偿债务或者提存的规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让抵押物”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追击力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于该转让价金抵押权人仍具有优先性。综上，第三人南岸支行出具的《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，同意转让抵押物，其只能对原告刘涛支付给被告金阳公司的购房价金行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于第三人南岸支行是否行使价金代位权，系第三人南岸支行与被告金阳公司的债权债务关系，第三人南岸支行应当另行主张。故被告金阳公司和第三人南岸支行负有对涉案房屋涤除抵押登记的义务。原告的此一主张，本院予以支持。被告金阳公司未在原被告签订的《补充协议》约定的期限内为原告刘涛办理产权证，属于违约行为。现原告刘涛要求判令被告公司自2017年3月20日起至涉案房屋产权过户至原告名下之日止，以购房款本金2800000元为基数，按照人民银行同期贷款利率为标准按日向原告支付因逾期签订重庆市商品房买卖合同的赔偿金和赔偿原告刘涛已产生的律师费10000元的诉讼请求，低于原被告签订的《补充协议》的约定的违约金及赔偿损失的标准，是对自己诉讼权利的处分，应予支持。即被告金阳公司应承担自2017年3月20日起至办理涉案房屋所有权过户登记之日以原告已付金额2800000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算的违约金，并赔偿原告刘涛已产生的律师费10000元。本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行于本判决发生法律效力后三日涤除位于重庆市沙坪坝区凤天大道**号附**号房屋的抵押登记。二、在被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行涤除该房屋抵押登记后三日内，被告重庆金阳房地产开发有限公司协助原告刘涛办理位于重庆市沙坪坝区凤天大道**号附**号房屋的过户登记手续。三、限被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向原告刘涛支付自2017年3月20日起至办理位于重庆市沙坪坝区凤天大道**号附**号房屋的过户登记之日以2800000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算的赔偿金，并赔偿原告刘涛律师费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，减半交纳950元、保全费5000元，合计5950元（此款原告刘涛已预交）。由被告重庆金阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 昊二〇一九年六月十七日书记员 彭超群