山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3530号 原告：范家晨，男，1981年11月11日出生，汉族，户籍地山东省夏津县，现住济南市历城区。 委托诉讼代理人：李美，山东博翰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟军，山东博翰源律师事务所实习律师。 原告：高庆楠，女，1985年11月5日出生，汉族，户籍地山东省夏津县，现住济南市历城区。 委托诉讼代理人：李美，山东博翰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟军，山东博翰源律师事务所实习律师。 被告：郭连和，男，汉族，1953年4月7日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：陈红，山东高信律师事务所律师。 第三人：王继英，女，汉族，1953年10月19日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：张继，山东高信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜伟，山东高信律师事务所实习律师。 原告范家晨、原告高庆楠与被告郭连和房屋买合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，王继英于2019年5月28日申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告高庆楠及其与原告范家晨的共同委托诉讼代理人李美，被告郭连和的委托诉讼代理人陈红，第三人王继英的委托诉讼代理人张继、杜伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范家晨、高庆楠向本院提出诉讼请求：依法判令郭连和、王继英继续履行2009年7月3日签订的《房屋买卖合同书》中的合同义务，配合范家晨、高庆楠办理济钢三区XX室的过户手续，将涉案房屋过户到高庆楠名下。事实与理由：2009年7月3日，范家晨与郭连和签订《房屋买卖合同书》，合同约定郭连和自愿将其所有的位于济钢三区XX室的房屋出卖给范家晨，房屋价款为195000元。合同签订后，郭连和明确表示放弃该房款的零头5000元，将房款变为190000元。高庆楠于合同签订当日一次性向郭连和支付了190000元，随后范家晨、高庆楠入住该房屋至今。2017年期间，范家晨、高庆楠得知该房屋可以办理不动产证书时，即通知郭连和并帮助郭连和办理了所有的办证手续，郭连和拿到登记在自己名下的产权证后，就开始以各种理由要求范家晨、高庆楠另行支付几十万补价款。根据《房屋买卖合同书》约定，郭连和有义务无条件地履行合同义务，即配合范家晨、高庆楠办理房屋过户手续，其要求范家晨、高庆楠支付补价款没有任何合同依据和法律依据，经过多次协商未果，为此提起本案诉讼。 郭连和辩称，范家晨、高庆楠所诉与事实不符，郭连和经既是恩师又是领导还是邻居的范传利介绍，与范家晨签订了房屋买卖合同。在合同履行期间，因郭连和做心脏手术，加上王继英小脑出血留下后遗症，一直没有给王继英说明卖房的情况。2017年，范家晨、高庆楠要求过户，郭连和才与王继英说明卖房情况及房款数额，王继英不同意履行合同，郭连和想通过调解拿出自己的私房钱与范家晨、高庆楠配合以获得王继英的同意，在还没有协商一致的情况下，范家晨、高庆楠即起诉，郭连和并非以种种理由不协助过户。涉案房屋在当时不允许对外单位人员进行出售，又是房改房，而且直到现在范家晨也没有购房资格，因为上述原因，郭连和也错过最佳购房时机。综上所述，涉案房屋不能过户的原因带有一定的政策性，请求法院在查明事实的基础上，酌情考虑，予以调解。 王继英述称，范家晨与郭连和于2009年7月3日签订的《房屋买卖合同书》的内容，因违反法律法规的规定无效，所以也不涉及过户问题。由于涉案房屋属公有住房，土地性质是国有划拨，郭连和与王继英因共同房改而购买的涉案房屋，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条第四款的规定，对已购住房产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的不得上市出售；第六条、第七条规定已购公有房屋上市出售的，应当向房屋所在地的县，并提交同住成年人同意上市的书面材料，经审核后作出是否允许其上市出售的书面意见。本案中郭连和与范家晨签订上述房屋买卖合同时以及至今，均没有依据上述规定向济南市房地产行政主管部门提出申请，并获得准许其上市出售的书面意见，也没有取得共有人王继英的是否同意上市的书面意见，因此涉案房屋不能上市出售。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让，因此郭连和与范家晨签署房屋买卖合同的内容因违反法律法规的规定而无效。范家晨在签订合同时明知涉案房屋不允许对济钢以外的人员出售，明知与郭连和进行的房屋买卖违反当时的规定，同时范家晨是郭连和老师的侄子，郭连和与其老师就住隔壁邻居，双方非常熟悉，范家晨明知涉案房屋是郭连和与王继英共同房改的房屋，在签订房屋买卖合同时未取得王继英的书面同意，因此范家晨不具备善意取得的法律要件。综上所述，涉案合同未履行必要的手续，未取得房屋共有人的书面同意，违反了法律法规的规定，侵犯了王继英的合法权益，应属无效，范家晨不具备善意取得的要件，其请求不应当得到支持。 王继英向本院提出诉讼请求：请求依法确认范家晨与郭连和于2009年7月3日签订的《房屋买卖合同书》无效。事实与理由：1985年郭连和的单位分配给郭连和与王继英保障性住房一套，即济钢三区XX室，后经房改于2017年6月获取不动产权证。范家晨起诉要求办理房屋产权变更登记时，王继英才得知郭连和于2009年7月3日单方处分了郭连和与王继英共有的房屋，侵害了王继英的相关权益，为此请求确认该房屋买卖合同无效。 范家晨、高庆楠对王继英的诉讼请求辩称，涉案房屋签订买卖合同时，虽然房屋性质属于房改房，但是在2016年左右该房屋的性质已经发生了转变，土地变为国有，属于合法的能自由买卖的商品房，并且该房屋已经办理了房产证，并不需要向主管部门办理审批手续。经向房管部门核实，该整个小区针对类似的情形均已办理了房产证以及过户手续。在时隔十年之久，范家晨、高庆楠与郭连和、王继英两家交往一直非常融洽，王继英并没有提出任何异议，王继英在签订合同之前就已知晓销售房屋的事情。郭连和与王继英的户籍均从涉案房屋迁走，也证明王继英知晓涉案房屋出售的事实。在2016年办证期间，范家晨、高庆楠为郭连和、王继英办理了涉案房屋的产权证，王继英不可能不知晓房屋出售的事实。本案合同已经签订生效并且已经入住，时隔十年之久再主张自己并不知情，违反了诚实守信原则，并且已经过了诉讼时效，应当对王继英的请求予以驳回。 郭连和对王继英的诉讼请求辩称，同意王继英的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列事实没有争议，本院予以确认：范家晨与高庆楠系夫妻关系，郭连和与王继英系夫妻关系。2009年7月3日，郭连和与范家晨签订《房屋买卖合同书》，约定郭连和将坐落于济钢三区XX室房屋出售给范家晨，价款195000元；因济钢现行规定暂不允许对企业外部人员出售，暂无法办理房产证过户手续，待允许办理时，郭连和积极配合范家晨办理有关房产过户手续。范传利作为“公证人”在合同落款处签名。合同签订当日，双方将合同价款变更为190000元，范家晨、高庆楠支付购房款190000元后，郭连和将该房屋交付范家晨、高庆楠。2017年6月21日，济南市国土资源局为郭连和、王继英颁发了鲁（2017）济南市不动产权第XX号不动产权证书，载明房屋坐落为历城区XX，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为划拨/房改房，房屋建筑面积71平方米，权利状况为郭连和、王继英共同共有。 双方当事人对王继英是否知道郭连和出卖涉案房屋的事实存在争议。 范家晨、高庆楠向本院提交了以下证据：1.郭连和、王继英的身份证、户口簿照片打印件，拟证明在协助郭连和、王继英办理涉案房屋的不动产权证书时，郭连和、王继英于2016年10月22日提供的身份证、户口簿，王继英亲自拿出来的上述证件，其对出卖房屋的事实是知情的，已经通过行为对出卖房屋进行了追认；户口簿显示郭连和、王继英的户籍自涉案房屋处迁走，也能证明王继英对出卖房屋的事实是知情的。2.证人范传利的证人证言，拟证明范家晨、高庆楠与郭连和、王继英两家交往密切，王继英在房屋买卖合同签订的前后对出卖房屋的事实是知情的。 郭连和、王继英提出以下质证意见：上述证据不能直接证明王继英知情房屋出卖的事实；证人范传利与范家晨、高庆楠有亲属关系，在没有其他证据佐证的情况下，不应当作为认定事实的依据。 王继英向本院提交了其门诊病历，拟证明王继英在1999年小脑出血，先后下达三次病危通知，至今仍在修养期。 范家晨、高庆楠提出以下质证意见：该份证据仅仅是门诊病例，并没有病危通知书，也没有记载康复期及休养期的时间，门诊病历记载王继英患病时间为1999年，与签订合同时间相隔十年之久，并且在1999年9月6日复查时记载王继英已经神智清醒、四肢均能活动，可以推定王继英在涉案房屋买卖时属于清醒的正常人，郭连和对夫妻共同的大额资产进行处分时不可能隐瞒王继英。 对该争议事实，根据双方当事人的举证、质证情况，本院分析如下：对于范传利的证人证言，虽然范传利与范家晨、高庆楠有亲属关系，但范传利与郭连和系关系紧密的同事关系，且系双方签订房屋买卖合同的介绍人和见证人，其证言对待证事实具有较强的证明力。根据范传利的证言，王继英曾向范传利的妻子说过将涉案房屋出卖给范家晨、高庆楠；在2016年范家晨、高庆楠协助郭连和、王继英办理涉案房屋的不动产权证书时，郭连和、王继英向范家晨、高庆楠提供身份证、户口簿；范家晨、高庆楠居住使用涉案房屋已达十年之久，期间王继英未对出卖房屋提出异议；王继英提交的门诊病历仅能证明其患病的事实，对其是否知道郭连和出卖房屋的事实不具有证明力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”综上所述，本院认定王继英对郭连和将涉案房屋出卖给范家晨、高庆楠是知情的。 本院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”认定涉案房屋买卖合同是否无效应以上述法律规定为依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。但该规定属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为认定涉案房屋买卖合同效力的法律依据。建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》属于部门规章，并非行政法规，亦不能作为认定涉案房屋买卖合同效力的法律依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上所述，涉案房屋买卖合同系当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于王继英要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋买卖合同具备继续履行和进行所有权转移登记的条件，对于范家晨、高庆楠要求郭连和、王继英继续履行房屋买卖合同，协助办理房产所有权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。高庆楠虽非涉案房屋买卖合同的签约人，但其作为范家晨的配偶，依法享有合同权利，范家晨、高庆楠要求将涉案房屋所有权转移登记至高庆楠名下，系对自身权利的处分，未损害他人的合法权益，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、郭连和、王继英与范家晨、高庆楠继续履行于2009年7月3日签订的《房屋买卖合同书》，郭连和、王继英于本判决生效之日起十五日内协助范家晨、高庆楠将济南市历城区XX号房屋的所有权转移登记至高庆楠名下； 二、驳回王继英的诉讼请求。 案件受理费2150元（已减半收取），由郭连和、王继英共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  方 震 二〇一九年六月二十四日 法官助理  赵 震 书 记 员  孙树贞