山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2460号 原告：赵平宏，男，出生，汉族，济南电视台员工，住济南市。 原告：郭洪，女，出生，汉族，天桥区农村商业银行股份有限公司员工，住济南市。 原告：赵映人，男，出生，汉族，山东电视台员工，住济南市。 三原告共同委托诉讼代理人：于思思（特别授权代理），国浩律师（济南）事务所律师。 被告：崔元福，男，出生，汉族，济南市小鸭集团退休职工，住济南市。 委托诉讼代理人：陈连振（特别授权代理），山东瀛贷律师事务所律师。 原告赵平宏、郭洪、赵映人与被告崔元福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，适用简易程序，于2018年4月17日公开开庭进行了审理，原告赵平宏、郭洪、赵映人及委托诉讼代理人于思思，被告崔元福及委托诉讼代理人陈连振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵平宏、郭洪、赵映人向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、依法判令被告返还原告购房款74万元；3、依法判令被告赔偿原告实际返还购房款之日止的利息损失（以74万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自房屋拆除之日暂计算至为75784元）；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实理由：，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于济南市历城区观光健身园内的3—H1号房屋出售给原告，建筑面积327平方米，转让款74万元。原告依约履行了合同义务，支付了全部购房款。后被告将房屋交付原告。然而2017年6月，济南市政府相关部门告知原告，该房屋用地并未办理农用地转用审批手续。该房屋属于非法占用集体土地的违章建筑，并于同年6月21日将该房屋强制拆除。原告认为，因原被告签订的《房屋买卖合同》项下房屋建筑违反了《土地管理法》等相关法律的规定，属于违章建筑，双方签订的《房屋买卖协议》应属于《合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效”的情形。《合同法》第五十八条同时规定“合无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告应当依据上述法律规定返还原告购房款并赔偿原告相应经济损失。综上，请求贵院查明事实，依法判如所请，以维护原告的合法权益。 崔元福辩称，第一、本案涉案房屋系位于村集体所有土地之上，即俗称的小产权房，不属于人民法院受案范围，原告起诉缺乏实体法律依据。小产权房一般是指建于集体所有土地之上，缺乏合法建设审批手续的房屋。小产权房屋权属登记方面存在瑕疵，影响小产权房屋权利基础及流转。在此纠纷中，原告与被告2011年7月签订的房屋买卖合同中涉案房屋系建设在集体土地上，系小产权房屋。现相关法律法规对小产权房屋权属登记方面尚未予以规定。根据物权法定原则，涉及小产权房屋的买卖合同的效力问题不宜作出实体处理，原告的起诉缺乏实体法依据。第二、根据合同约定原告明知该用地为“四荒”用地，并明确约定该房屋为“生态林果观光园的生活配套设置”，而购买，风险自负。根据合同的第一条第一款约定“本房屋取得了位于历城区西营镇某村05-001号《四荒使用权证书》”建设项目为林果观光健身园。而我国《农村土地承包法》的相关规定，“四荒”用地只能用于从事种植业、林业、畜牧业等农业生产经营。合同的第一条第二款明确约定了该房屋为“生态林果观光园的生活配套设置，用途为住宅”。综上，原告于2011年购买的该涉案房屋，双方已经依约履行了合同，并在买房时也知晓涉案房屋的状况。不然，就当时在济南330余平的别墅也不可能仅卖74万元。原告明知购买的涉案房屋非合法建造而购买。并且，在其签订合同之日起应已经表示接受涉案房屋可能是违章建筑而被强拆带来的风险。故涉案房屋强拆后的风险应该由原告自负。第三、原告诉请合同无效，无法律依据，且因合同无效产生的返还财产请求权诉讼时效已经过。答辩人与被答辩人之间所签房产买卖协议属双方自愿、买卖公平，依我国《合同法》规定，不存在无效事由，房屋买卖合同合法有效。双方之间的房屋买卖合同不因房屋被拆除而自动无效，故不存在从自房屋被拆除之日起被告就应返还购房款这一事实。同时，原告诉请答辩人偿还实际返还购房款之日止的利息损失于法无据。另外，如果原告给付合同中约定的价款无法律根据，则构成不当得利，返还义务立即产生。因此，诉讼时效期间应自被告受领给付之时的次日起算。即从起算，至今已将近8年，故要求返还财产的诉讼时效已过。第四、若《房屋买卖合同》被认定无效，请求法院判处原告支付被告2011年7月至房屋被拆迁之日起房屋占有费和折旧费。若房屋买卖合同被认定无效，则被答辩人就是无权占有该房屋，根据《物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权利请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。且原告在未取得所有权的情况下便占有、使用房屋，使房屋产生了损耗，使被告遭受了损失，所以原告占有、使用房屋所得的利益应为不当得利，理应返还，而房屋折旧费应看做是原告所得的不当利益。故原告应赔偿被告2011年7月至房屋被拆除之日的房屋占有费和房屋的折旧费。综上，原告的诉求于法无据，请求法院查清事实，以维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2008年9月24日，山东某科技发展有限公司（甲方）与济南某工程有限公司（乙方）签订协议书，协议主要内容：甲方将位于济南历城区观光健身园内的两栋别墅移交给乙方，抵消部分工程款，其中包括涉案房屋3-H1别墅。同日，济南某工程有限公司与蔡某某签订协议书，内容为，济南某工程有限公司将涉案房屋等另外一套别墅移交给蔡某某，用于抵消部分工程款。同日，蔡某某与崔元福签订协议书，内容为，蔡某某将涉案别墅及另外一套别墅移交给崔元福用于抵消投资款。2011年7月23日，崔元福与赵平宏、郭洪、赵映人签订《房屋转让合同》，合同中，被告声明涉案房屋已取得了位于历城区西营镇某村05-001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105180906；2.该房屋为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南市历城区观光健身园内3-H1号别墅；3.房屋建筑面积为370.87平方米，总售价为（人民币）74万元；原告应于签订房屋买卖合同时付房款人民币肆拾万元整，其余房款在10月30日内付清。2011年7月23日，崔元福给原告出具收据1份，载明：“今收到房款济南市历城区观光健身园内3-H-1别墅肆拾万元（400000元）。”2011年7月23日，原告郭洪向崔元福转账2万元。2012年4月15日崔元福向原告出具收到条，载明：“现收到济南市历城区西营镇某村辰乡凯悦别墅3-H-1房屋余款叁万元整（30000元），房屋款全部交齐，交付房屋使用。2017年6月21日，涉案房屋被拆除。 另查明，济南市国土资源局作出的济国土罚字（2006）第233号《土地行政处罚决定书》，该决定书被处罚单位为济南千佛山海鲜副食品市场，认定济南市历下区千佛山办事处、济南市历下区国际税收研究会未经批准，于2003年8月与济南市历城区西营镇某村委会签订《开发建设观光健身园合同书》，擅自占用该村未利用地7520平方米建会所和住宅楼，于2005年10月动工修建，现正在建设中，建筑面积约3000平方米，期间济南市历下区国际税收研究会因财力不足等原因自动放弃该项目，济南市历下区千佛山办事处、济南千佛山海鲜副食品市场、历城区西营镇某村委会三方于2006年6月28日签订补充协议，将济南市历下区国际税收研究会变更为济南千佛山海鲜副食品市场。同时提出如下处理意见：1.责令济南千佛山海鲜副食品市场15日内拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并退还非法占用的集体土地；2.对济南千佛山海鲜副食品市场非法占用集体土地行为处以每平方米15元罚款计112800元。2017年6月8日济南市历城区西营镇人民政府发布拆除公告，以济南市历下区千佛山街道办事处、济南千佛山海鲜副食品市场在某村青龙峪建设别墅的行为违反法律规定，限公告之日起三日内自行腾空违法建筑物内物品，并自行拆除上述违法建筑物，否则将组织强制拆除。 对有异议的证据和事实本院认定如下： 原告提交济南市国土资源局于2006年12月出具的《土地行政处罚决定书》（济国土罚字（2006）第233号），证明济南千佛山办事处、济南千佛山海鲜副食品市场未经批准与济南市历城区西营镇某村委会签订《开发建设观光健身园合同书》并进行了会所和住宅楼的建设，该建设行为违法，建设物被责令拆除。被告认为这是一份复印件，其真实性无法考证，其内容也无法辩认清楚，不予质证。本院认为，原告提供的该证据在（2018）鲁0112民初903号民事判决书中已查明，对该证据本院予以确认。 本院认为，赵平宏、郭洪、赵映人与崔元福签订房屋买卖协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故双方所签房屋买卖协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与赵平宏、郭洪、赵映人、崔元福签订房屋买卖协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由赵平宏、郭洪、赵映人与崔元福分担。崔元福向赵平宏、郭洪、赵映人收取的购房款74万元应予返还。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付，自至2017年6月21日的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，每月使用费为1504.06元，共计93251.90元。崔元福在扣除使用费后，余款646748.1元应当返还给赵平宏、郭洪、赵映人。关于赵平宏、郭洪、赵映人主张的利息损失，赵平宏、郭洪、赵映人在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，崔元福没有及时返还相应购房款，应当赔偿赵平宏、郭洪、赵映人利息损失，以646748.1元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。赵平宏、郭洪、赵映人购买房屋后自主对房屋进行了装修，该项损失应由其自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告赵平宏、郭洪、赵映人与被告崔元福于2011年7月23日签订的房屋买卖合同无效。 二、被告崔元福返还原告赵平宏、郭洪、赵映人购房款646748.1元。 三、被告崔元福赔偿原告赵平宏、郭洪、赵映人利息损失，以646748.1元为基数，自2017年6月22日起至购房款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。 四、驳回原告赵平宏、郭洪、赵映人其他诉讼请求。 以上一至三项给付，限被告崔元福于本判决生效之日起10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11958元，原告赵平宏、郭洪、赵映人负担2478元、被告崔元福负担9480元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  陈学军 二〇一九年六月十四日 书记员  曲歆祎