江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0303民再20号 原审原告：苗辉，男，1971年6月6日出生，回族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：钱程，上海市协力（徐州）律师事务所律师。 原审被告：徐州市彭龙房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区青年东路57号丰源大厦2301室。 法定代表人：朱峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阚艳侠，江苏天根律师事务所律师。 原审原告苗辉与原审被告徐州市彭龙房地产开发有限公司（以下简称“彭龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2010）云民初字第2196号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年9月3日作出（2018）苏0303民监1号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告苗辉及其委托诉讼代理人钱程，原审被告彭龙公司的委托诉讼代理人阚艳侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苗辉称，2002年6月1日，我与被告签订了商品房买卖合同。购买被告开发的坐落于本市，建筑面积124.72平方米，总房款293000元。我于2002年6月1日向被告缴纳了购房款90000元,并于2002年6月10日在中国银行办理了按揭贷款，购房款已全部付清。按照双方签订的购房合同约定，被告应于2003年6月30日前交付房屋，但被告至今没有按约定履行交房义务，给我造成了严重的损失。因此，我起诉至法院，请求判令被告立即给予办理上房手续，并支付逾期交房违约金人民币37.4万元，及至办理正式上房手续日止的逾期违约金，本案诉讼费及其他有关费用由被告承担。 彭龙公司辩称，原告诉请要求被告支付其逾期交房违约金37.4万元没有事实和法律依据，理由是：原、被告之间不存在真实的房屋交易，虽然双方签订了《商品房买卖合同》，但签订此合同目的是为套取银行资金供被告使用，是以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同。彭龙公司与苗辉之间签订《商品房买卖合同》的背景是：彭龙公司在前期建设过程中因缺少建设资金，其前法定代表人张学长找其亲戚朋友帮忙采取借用包括苗辉在内共30多人的名义向市中国银行和市工商银行贷款供彭龙公司使用，为了办理银行贷款和抵押登记等手续，彭龙公司与包括苗辉在内的30多人签订了《商品房买卖合同》，但办理贷款所需的税金和费用由彭龙公司支付，银行贷款由彭龙公司偿还，以此方式来规避相关金融法规套取银行资金，且彭龙公司多次采取虚假按揭方式套取银行资金的行为，被市政府成立的调查工作组在2014年12月10日作出的会议纪要上予以认定。同时，市调查工作组调查完毕之后制作一份假按揭人员名单，其中就有原告苗辉名字。因此，双方之间不存在真实房屋交易，原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。诉状事实和理由部分，原告陈述于2002年6月向被告缴纳了购房款90000元和支付了全部购房款是虚假陈述，与事实不符。首先，由于本案房屋不是真实交易，所以原告并未向被告支付首付款，但为了方便办理银行抵押贷款等手续，被告必须出具首付款收据，且收据原件由被告保管。其次，为防备虚假购房人以假乱真，在与虚假购房人签订完《商品房买卖合同》后，被告再与虚假购房人补签一份关于虚假购房的协议书。本案在2002年6月1日签订完购房合同后，于同年6月10日双方又补签了协议书。该协议书约定：办理按揭贷款中所需的税金、费用等费用由甲方（指彭龙公司）承担。应缴纳的购房首期款由甲方垫付。银行还本付息由甲方履行，房屋产权暂挂乙方（指苗辉）名称，待甲方全部履行完银行的还本付息义务后，房屋产权无条件更为甲方。从此协议书内容来看，本案是虚假购房。因此，原告并未支付首付款9万元和全部购房款。综上，原被告之间根本就不存在真实的房屋交易，原告主张的诉请没有事实和法律依据。请求法院在查清事实后，依法驳回原告的诉请。 苗辉向本院起诉请求：被告向原告支付逾期交房违约金374000元。本院原审认定案件事实：2002年6月1日，原告苗辉与被告徐州市彭龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将其开发的位于本市房屋出售给原告，并约定了该房屋的用途为住宅，建筑面积124.72平方米，单价按照建筑面积每平方米2350元，总金额为293000元，交付日期为2003年6月30日，交付条件为该商品房经综合验收合格，违约责任为：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（即为2003年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”等。合同签订后，原告即按合同约定支付房屋首付款90000元，后又从中国银行股份有限公司徐州建国路支行贷款203000元支付给被告。但被告至今没有按照合同约定交付房屋。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《中国银行个人住房贷款借款合同》、《收款收据》以及原告的陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院原审认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。根据购房合同约定，上述房屋的交付日期为2003年6月30日，交付条件为“该商品房经综合验收合格”。合同签订后，原告按约履行了支付房款的全部义务，但被告至今未能按照合同约定交付符合条件的房屋，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原告主张自2003年7月1日起计算至2010年4月29日，以总房款293000元的日万分之五计算逾期上房违约金，应予支持。本院原审判决：被告彭龙公司于本判决生效之日起十日内，给付原告苗辉逾期交房违约金365517.5元。案件受理费6910元，减半收取为3455元，由被告彭龙公司负担。 本院再审认定事实如下：2002年6月1日，原审原告苗辉与原审被告彭龙公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原审被告将其开发的位于本市房屋出售给原审原告，并约定了该房屋的用途为住宅，建筑面积124.72平方米，按照建筑面积计算，单价每平方米2350元，总金额为293000元，付款方式为分期付款，未约定详细付款形式。交付日期为2003年6月30日，交付条件为该商品房经综合验收合格，违约责任为：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（即为2003年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”等。 合同签订后，原审原告与中国银行徐州分行签订《中国银行个人住房贷款借款合同》，向该行借款205000元用于购置彭龙大厦21层05室，贷款由中国银行徐州分行以转账方式划入房地产开发商开立的存款账户内。贷款期限自2002年6月10日至2017年6月9日，月息4.2‰。 2003年8月，彭龙公司原法定代表人张学长（甲方）与郭刚、王炬明（乙方）就彭龙大厦开发项目承包经营合同达成《补充协议》第一条约定：此前乙方已付给彭龙公司款合计735万元，彭龙公司在先期开发彭龙大厦中以朱端友等（名单附后）在市工商银行、市中国人民银行办理的按揭贷款，现合计约有734万元的按揭贷款待偿还，乙方同意在本协议签订之日起替甲方在二年内还清，若乙方不能按每月偿还或不能在此约定的期限内全部还清，则甲方偿还该贷款。贷款合同中所购买的房屋产权归甲方所有，并退还乙方所给的贷款。2005年4月，张学长（甲方）与郭刚、王炬明、郭志信和彭龙公司签订《调解协议书》，该协议第一条约定：乙方于本协议生效之日起全面接管甲方经手办理的彭龙大厦项目中在中行、工行办理的所有按揭贷款，保证每月足额还贷，不得拖欠。甲方应配合乙方办理退房手续，如不及时办理视为甲方违约，若乙方不及时还贷，银行或法院找到甲方及按揭贷款人承担责任，视为乙方违约。办理该套房屋手续产生的所有费用由乙方承担。2014年12月1日，为调度丰源大厦有关历史遗留问题的处置情况，时任市长朱民主持召开了专题会议，会议根据丰源大厦相关事项清查工作领导小组的情况汇报，明确了彭龙公司在接手丰源大厦项目后因缺少建设资金，多次采取虚假按揭方式套取银行资金，违规办理房屋确权证明的事实。 对当事人有争议的证据和事实，本院将综合认定，现列举如下： （一）2002年6月10日，彭龙公司（甲方）与苗辉（乙方）签订《协议书》一份，该协议约定：1、乙方购买甲方彭龙大厦商品房21层一号05房。建筑面积124.74平方米，每平方米2350元，计房款总额29.3万元，办理70%的银行按揭贷款。贷款期为15年，贷款金额为20.5万元。2、由乙方提供办理银行按揭贷款所需要的资料、证明等，由甲方负责办理贷款手续。3、办理按揭贷款中所需交的税金、费用等均由甲方承担，应交纳的购房首期款由甲方垫付。4、银行按揭贷款办成后，所有的合同资料、收据均由甲方保管。银行还本付息由甲方履行。房屋产权暂挂乙方名称，待甲方全部履行完银行的还本付息义务后，房屋产权无条件变更为甲方。5、甲方需办理过户手续时，乙方应积极提供相关手续证明，协助甲方办理过户手续，费用由甲方承担。6、乙方在本合同签定后如需购买此房应在12个月内按交款时的市场价优惠10%并一次性付清总房款70%后方能入住，如不能按时付清，产权自动归甲方所有，甲方不追究乙方任何责任。7、如房屋因故停建、缓建或其他原因造成此项目无法实现的，乙方的一切责任（包括银行与乙方产生的还款纠纷、乙方其他方面的连带责任等）全部无条件地由甲方负责。8、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签字生效。合同乙方处由原告苗辉签字，甲方处仅填有日期。原告认可苗辉的签字，但认为被告未签字，协议未生效。 (二)原告苗辉提供：1、证券账户卡、徐州信托基金取回单，证明2002年4月3日从证券账户取出资金30000元；苗辉配偶周艳春中国银行个人业务历史明细查询单，证明2002年5月9日取款5500元、5月11日取款20000元、5月17日取款20000元、17500元，共计63000元。2、徐州市企业单位结算收据原件（编号：2946048），载明今收到苗辉交来予付房款90000元，加盖彭龙公司财务专用章，收款人签章为“梁”。日期为2002年6月1日，“6”有涂改痕迹。 (三)1、原审被告彭龙公司同样提供2002年6月1日出具的徐州市企业单位结算收据（编号：2946085）原件一份，载明今收到苗辉交来购房预付款87900元，加盖彭龙公司财务专用章，收款人签章为“赵”。被告还提供同时期收据三份（两份原件、一份复印件），收款人签章处均为“赵”；2、原审被告彭龙公司还持有涉案房屋的经济合同仲裁、鉴证费收据、房屋登记发证收款单公证费收据契税完税证、印花税票销售凭证、房地产抵押（按揭）登记收件收据、房产证件收据，以上凭证均为原件，且付款义务人均为苗辉。另，原审被告彭龙公司持有个人抵押贷款房屋保险保险单第一联（交被保险人），原告苗辉持有第二联（交代理人留存）。原审原告苗辉对上述证据无异议，但陈述：钱应该是我交的，具体情况时间太长，想不起来了；3、原审被告彭龙公司提供中国银行现金缴款单两份，款项来源处写有苗辉等购房人的名字，证明原审被告曾替苗辉偿还贷款。原审原告对此证据三性均有异议，认为款项来源处系手写，可以任意填写，即使原审被告偿还部分贷款也是承担保证责任的行为不能证明虚假交易。该两份证据上不仅有苗辉的名字还有刘昆，云龙法院（2015）云民初字第2258号案件认定刘昆与彭龙公司签订房屋买卖合同真实、合法有效。 案件审理过程中，本院至徐州市调查彭龙公司虚假按揭的相关情况，调取了部分涉案材料。其中2013年8月28日询问笔录显示，苗辉自称房子是购买，贷款是自己偿还。对于彭龙公司还款37414.53元的事实，苗辉解释如下：“大概在2005年左右我买的房子一直不能上房，我找张学长问怎么回事，张学长解释说他公司正在打官司让我再等，我想退房张学长说没钱，在这期间大概有一到两年多我没有正常还贷，是彭龙公司还贷的，后来我找张学长，几次问房子的事，他说让我再等等，房子迟早上房的，叫我继续还贷，我没有办法只有接着还贷一直到现在。”这与庭审中苗辉坚持所有贷款均是自己偿还的陈述相互矛盾。 本院再审认为，本案原审原告苗辉与原审被告彭龙公司所签订的《商品房买卖合同》应属无效合同，不具有法律约束力。理由如下：一、案涉商品房交易不是合同双方真实意思表示。意思表示真实是民事法律行为的要件之一，缺少该要件的缔约行为不具有法律约束力。本案中，彭龙公司与苗辉虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方并没有按照该合同交易商品房的意思表示。从苗辉签订的《补充协议》可以明确看出，彭龙公司仅是借用苗辉的名义获取贷款而并无出售房屋给对方的意愿，而苗辉是在免除自身债务风险的前提下，以名义上的贷款人和房屋所有人这一身份配合彭龙公司完成贷款事项，也不具有购买该房屋的意思表示。虽然该协议没有彭龙公司的盖章，未达到生效条件，但足够证明苗辉的真实意思表示，如苗辉系真买房，没必要签订该协议。而彭龙公司在同一时期操作多例假按揭事实，其向苗辉提供该协议文本已经能够证明其串通假按揭的意思表示。二、彭龙公司与苗辉签订《商品房买卖合同》的行为性质是变相套取银行贷款，以合法形式掩盖非法目的。彭龙公司因缺少建设资金，采取以购房人名义贷款，而由自己支付办理贷款所需税金和费用并偿还贷款的方式，以达到规避相关金融法规套取银行资金为其所用的目的。苗辉除提供办理按揭贷款所需要的资料和证明外，唯一的义务是在彭龙公司偿还贷款后将登记在自己名下的房屋过户至彭龙公司。这种有悖常理和生活逻辑的权利义务的设定，使得彭龙公司套取银行贷款的目的显而易见。即使后期苗辉偿还大部分贷款，但在订立合同时虚假的意思表示是不能改变的，合同无效则自始无效。固然苗辉持有90000元的收据以及清偿部分房屋按揭贷款是事实，但该收据显示数额与房屋首付款数额并不相符，且原告无法对被告代其偿还部分贷款、代办各项手续并交纳各项费用以及其与彭龙公司签订《补充协议》作出合理解释。因此，原审原告持有的房款首付款收据及还贷证明不足以证实其主张。综上，案涉《商品房买卖合同》属无效合同，不具有法律约束力。原审判决在认定事实和适用法律上均存在错误，原审原告苗辉的诉讼请求，本院不予支持。故应判决撤销（2010）云民初字第2196号民事判决，驳回原审原告苗辉的诉讼请求。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2010）云民初字第2196号民事判决； 二、驳回原审原告苗辉的诉讼请求。 案件受理费6910元，由原审原告苗辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判长  胡根平 审判员  刘春燕 审判员  孔祥伟 二〇一九年六月二十四日 书记员  阎怡辰