广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤19民终10435号上诉人（一审原告、反诉被告）：东莞市原筑实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇科苑城蛟坪大道**。法定代表人：江健，执行董事。委托诉讼代理人：徐孟君，广东信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹小平，广东信达律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司，，住所地：广东省东莞市塘厦镇蛟坪大道****楼**法定代表人：彭冬文，总经理。委托诉讼代理人：张学诚，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：周涛，北京上泽广霁律师事务所律师。上诉人东莞市原筑实业投资有限公司（以下简称原筑公司）因与上诉人东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司（以下简称亿美康公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初8982号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原筑公司向一审法院提起诉讼，请求：1.双方签订的《厂房租赁合同书》自起诉之日解除；2.原筑公司无需退还租赁履约金1254000元及预付租金2508000元；3.亿美康公司将案涉厂房恢复原状，返还给原筑公司；4.亿美康公司支付原筑公司电费（电费自2017年10月22日起算至亿美康公司返还厂房之日止，现算至2018年4月20日为99396元）；5.亿美康公司按租赁合同标准自起诉之日起向原筑公司支付租金至返还厂房给原筑公司之日止；6.本案的诉讼费用由亿美康公司承担。亿美康公司向一审法院提起反诉，请求：1.继续履行亿美康公司与原筑公司签订的《厂房租赁合同书》；2.原筑公司于判决生效5天内立即安装开通630KVA变压器，并交付给亿美康公司使用，将相关的电力使用手续移交给亿美康公司；3.原筑公司免收630KVA变压器开通交付给亿美康公司使用之日前的租金2926000元（自2017年11月起，计至房屋变压器开通供电之日止，暂计至2018年5月，原筑公司应免收的租金为2926000元）；4.原筑公司支付亿美康公司租赁发电机组的费用58500元（暂计至反诉之日）、发电机组发电的柴油费61230元（暂计至反诉之日）；5.原筑公司承担本案全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条法律规定，判决：一、东莞市原筑实业投资有限公司与东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司继续履行双方于2017年7月9日签订的《厂房租赁合同书》；二、东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司应于判决生效之日起三日内支付东莞市原筑实业投资有限公司垫付的2017年10月22日至2018年4月20日的电费99396元；三、东莞市原筑实业投资有限公司应于判决生效之日起五日内立即开通案涉630KVA变压器并交付给东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司使用；四、驳回东莞市原筑实业投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18845.58元，保全费5000元，东莞市原筑实业投资有限公司已预交，由东莞市原筑实业投资有限公司负担；反诉受理费15582.92元，东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司已预交，由东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初8982号民事判决。上诉人原筑公司向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一、三、四项判决，判决支持原筑公司全部诉讼请求。2、判令亿美康公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实认定不清。（一）在一审法院对案涉租赁厂房进行现场勘查，以确认亿美康公司是否存在楼板穿孔等破坏案涉租赁厂房主体结构的情况时，并未对亿美康公司破坏案涉租赁厂房主体结构及安全隐患问题进行细致核查，直接导致本案事实认定不清，判决错误。1、原筑公司以编号为20170814、20171009—1、20180102—1的《工作联系函》致函亿美康公司，该等函件足以证明亿美康公司在使用厂房过程中存在在楼板开孔等破坏主体结构的行为，违反《中华人民共和国合同法》相关规定及双方约定，原筑公司有权解除合同，并且不退还履约金和预付租金。2、由于租赁厂房被亿美康公司完全控制，原筑公司无法聘请独立第三方鉴定机构进入厂房内部对结构问题及安全隐患问题进行检测，因此，原筑公司申请一审法院对亿美康公司破坏厂房主体结构的情况进行勘查。然而，一审法院对原筑公司提出的上述问题进行现场勘查时，仅对肉眼可见的隔墙及天花等部分进行拍照取证，并无聘请专业第三方对天花板内或其他隐蔽设施内存在的破坏楼体结构以及安全隐患问题进行细致查证，也没有要求原筑公司一方熟悉现场情况、可当场指认厂房主体结构受损部分的工作人员配合勘查，一审判决与事实不符。（二）案涉630KVA变压器已安装完毕但未开通给亿美康公司使用系因亿美康公司未按《厂房租赁合同书》约定承担电力使用押金或担保。一审法院无视双方约定，判决原筑公司于判决生效之日起五日内立即开通案涉630KVA变压器并交付给亿美康公司使用与事实不符，没有法律依据。2018年1月26日，原筑公司以编号为20180126—1《工作联系函》告知亿美康公司630KVA变压器已具备供电条件，请亿美康公司尽快缴清相关费用。亿美康公司对此一直置之不理。根据双方的约定，原筑公司应于亿美康公司履行缴付电力使用押金或承担担保责任后开通630KVA变压器。二、在《厂房租赁合同书》履行期间，亿美康公司的行为已构成根本违约，原筑公司有权解除合同并要求赔偿损失。（一）亿美康公司将厂房一楼租赁给东莞市携城印刷有限公司，该公司自2017年12月入驻以来至今未通过环保检测，亿美康公司将厂房租赁给污染物排放企业已违反合同约定。（二）亿美康公司在使用租赁厂房过程中，存在对楼板穿孔等破坏厂房主体结构的行为，违反《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方约定，故原筑公司有权解除合同，并不退还履约金和预付租金。（三）截至2018年8月31日，亿美康公司已拖欠电费361056元，产生滞纳金135047元。根据合同约定，原筑公司可终止合同，扣除履约金并追究其他相应违约责任。（四）亿美康公司在使用租赁厂房过程中，除留下极少部分用于自用外，其他均对外转租。亿美康公司未经原筑公司书面确认即将厂房整体转租的行为，已违反合同约定。三、亿美康公司在租赁期间，多次采取过激行动，阻挠原筑公司对自有产权物业（即包括租赁厂房在内的园区）的合法管理行为，已严重侵害原筑公司的合法权益，导致《厂房租赁合同书》已无法继续履行。2018年1月，亿美康公司的股东带二十多名保安阻挠原筑公司统一管理大门岗；2018年3月，亿美康公司的保安把原筑公司临时搭建在园区大门口岗亭外的雨棚砸烂；2018年7月，亿美康公司的保安阻止环保人员验收。原筑公司提交了补充上诉意见：一、亿美康公司租赁案涉厂房时承诺租赁用途为电商产业，而实际上却仅留约2000平方米自用外，其余16000平方米未经原筑公司同意全部对外转租给与电商业无关的印刷厂、刀具公司、电子公司等。亿美康公司的该行为不仅违反了合同约定，也违反了东莞市政府关于厂房租金的相关规定。二、截至2018年9月，亿美康公司拖欠的电费及滞纳金已达498102元，请求法院判决亿美康公司向原筑公司支付。亿美康公司针对原筑公司的上诉，答辩称：一、一审法院认定亿美康公司不存在破坏租赁厂房主体结构的事实认定清楚、定性准确。（一）原筑公司的《工作联系函》是原筑公司的单方陈述，不能证明亿美康公司存在破坏租赁物主体结构的行为。（二）原筑公司主张由于亿美康公司控制案涉厂房，导致其无法聘请第三方鉴定机构进入厂房鉴定，没有事实与法律依据。原筑公司完全可以向一审法院申请对租赁厂房主体结构是否破坏进行鉴定，但是原筑公司没有提出该项申请。二、虽然原筑公司虚假陈述造成一审法院认定变压器安装完毕通电时间错误，但是一审判决原筑公司立即开通并交付变压器的结果是正确的。安装和开通变压器是原筑公司的合同义务，变压器最晚应在2018年4月3日安装完毕并通电时就应该交付给亿美康公司使用，但是原筑公司隐瞒不予按时交付，现又以电力使用押金或担保为借口，没有事实与法律依据。电力使用押金或担保是供电部门与电力使用者之间的法律关系所解决的问题，与原筑公司履行安装开通的合同义务无关。三、对于原筑公司上诉主张亿美康公司存在的四项违约行为，亿美康公司说明如下：（一）原筑公司主张亿美康公司将一楼租赁给印刷企业，属于将租赁物转租给污染物排放企业违反合同约定。原筑公司一审时没有提出该项主张，一审法院也没有对该项主张进行审理，故二审法院对于原筑公司的该项主张不应进行审理，且原筑公司也没有证据证明其该项主张。（二）原筑公司主张亿美康公司破坏厂房主体结构，亿美康公司前述已对该主张进行了回复和反驳，在此不再重复。（三）原筑公司主张亿美康公司拖欠电费及滞纳金，原筑公司有权终止合同。原筑公司的该项主张没有合同依据与事实依据。根据案涉租赁合同第九条第五项约定，即使亿美康公司没有向一星公司支付电费，原筑公司也没有合同解除权。其余意见与亿美康公司的上诉意见一致。（四）原筑公司主张亿美康公司未经原筑公司同意对外整体出租违反合同约定。原筑公司一审时没有提出该项主张，一审法院也没有对该项主张进行审理，故二审法院对于原筑公司的该项主张不应进行审理，且原筑公司也没有证据证明其该项主张。四、原筑公司主张亿美康公司多次采取过激行为，导致合同无法继续履行，没有事实依据和法律依据。原筑公司没有举证证明亿美康公司存在过激行为，合同的目的是原筑公司取得租金，亿美康公司使用租赁物，双方合同目的均能实现，原筑公司未能举证证明合同目的无法实现。原筑公司虽然在一审起诉时陈述双方发生肢体冲突，但没有主张该肢体冲突导致合同目的无法实现，一审法院也没有就肢体冲突是否导致合同无法继续履行进行审理，故二审法院对该主张不应进行审理。亿美康公司对于原筑公司的上诉补充意见答辩如下：一、关于原筑公司第一项上诉补充意见，原筑公司一审时没有提出该项主张，一审法院也没有对该项主张进行审理，故二审法院对于原筑公司的该项主张不应进行审理，且原筑公司也没有证据证明其该项主张。原筑公司认为亿美康公司违反了东莞市的政策，但其在一审期间没有提出或举证证明行政机关认定亿美康公司存在行政违法行为，故原筑公司主张的解除合同理由不成立。二、关于原筑公司第二项上诉补充意见，原筑公司在一审期间没有主张该费用，一审法院没有审理，二审法院不应审理。并且，该项内容涉及的法律关系与房屋租赁合同的法律关系无关，在一审没有主张和审理的情况下，二审不应审理。上诉人亿美康公司向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项、第五项；2、改判原筑公司免收并返还630KVA变压器开通交付给亿美康公司使用之日前的租金627000元（自2018年4月起，计至房屋变压器交付亿美康公司用电之日止，暂计至2018年8月，每月免收30%。原筑公司共应免收并返还的租金为：418000×5×30%=627000元）；3、改判原筑公司支付亿美康公司租赁发电机组的费用58500元（暂计至一审反诉之日）、发电机组发电的柴油费61230元（暂计至一审反诉之日）；4、判决原筑公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决后，亿美康公司发现了新证据，该证据是广东电网有限责任公司给原筑公司的电费缴费单，该证据证明630KVA变压器最晚在2018年4月3日安装完毕并通过，可以正常使用，原筑公司也最晚在2018年4月3日开始缴纳电费。因此，一审法院认定2018年7月12日630KVA变压器安装完毕并通电的事实是错误的。一、根据合同约定，原筑公司安装并开通630KVA变压器是其合同义务，故其在变压器安装完毕并通电时就应将变压器交付给亿美康公司，否则就构成违约。二、二审新证据证明原筑公司在2018年4月3日已经开始供电的情况下，不将变压器交付给亿美康公司使用，显然构成了故意拖延，一审认定原筑公司未存在故意拖延变压器安装情况是错误的。三、亿美康公司在签订合同时是认可案涉租赁物没有通电，但在2018年4月3日变压器开始通电但原筑公司仍不交付给亿美康公司的情况下，不能再认定亿美康公司对于变压器不移交是认可和接受的。因此，自2018年4月3日起，在变压器达到通电标准情况下，原筑公司不移交电力设备属于违约。亿美康公司要求原筑公司免除2018年4月3日之后的部分租金用于赔偿亿美康公司因原筑公司违约造成的经济损失有事实和法律依据。故亿美康公司请求二审法院酌定按照免除30%的租金合理。四、原筑公司2018年4月3日不向亿美康公司移交变压器并供电属于违约，亿美康公司租赁发电机及购买柴油是为了防止损失扩大，故该费用应由原筑公司承担。亿美康公司二审请求对上述费用中属于2018年4月起产生的费用予以支持。五、亿美康公司反诉请求的发电机租赁费58500元中属于4-6月份的租赁费是46000元，柴油费61230元中属于4-6月的柴油费是32710元，请求二审法院予以支持。一审开庭后产生的新的发电机租赁费44000元，柴油费228189元，亿美康公司请求以返还的租金予以赔偿。六、一审判决亿美康公司向原筑公司支付99396元是错误的，应予以撤销。（一）亿美康公司是借用一星公司的电，亿美康公司、一星公司之间借用电量的行为与亿美康公司、原筑公司之间的租赁合同关系属于不同的法律关系。在原筑公司没有提交转账凭证或其他证据证明实际支付了电费的情况下，一审认定原筑公司支付了99396元，属于认定事实错误。（二）即使原筑公司确实为亿美康公司支付了部分电费，也不属于垫付，因为租赁合同约定的厂房交付标准之一是通电，通电是原筑公司的合同义务，故即使原筑公司垫付电费，也是其履行合同义务的一种方式。（三）一审法院按每度电1.5元的标准支付电费没有事实依据。亿美康公司与一星公司签订的《施工单位电费结算确认函》只是对2017年7月21日至2017年10月21日装修工地用电约定为按每度电1.5元的标准支付电费。原筑公司并未举证证明2017年10月22日至2018年4月20日期间也是约定每度电1.5元，故2017年10月22日以后的电费，理应按照供电部门确定的价格支付。退一步讲，原筑公司分租给租户的电费标准是每度电1.2元左右，整个产业园每月供电量非常巨大，不可能每个月亏损那么多的电费支付给原筑公司。因此，原筑公司无权主张电费。（四）根据新证据可知，变压器最晚在2018年4月3日已经通电，亿美康公司有理由认为变压器安装完毕及通电时间要早于4月3日，而原筑公司隐瞒该事实，不按照约定交付变压器，即使法院认定亿美康公司要向原筑公司支付一星公司的电费，那么，从变压器实际安装完毕通电之日产生的一星公司的电费应属于原筑公司违约给亿美康公司造成的损失，该期间电费应由原筑公司赔偿。亿美康公司请求二审查明变压器实际安装完毕及通电时间，以确定电费分担金额。七、原筑公司的违约行为不仅给亿美康公司造成了租赁发电机，购买柴油的损失，还造成了借用电费损失和经营方面的损失，故亿美康公司根据新证据请求二审依照亿美康公司诉求改判按照租金30%免收并返还2018年4月3日之后租金有事实和法律依据，应予以支持。八、原筑公司隐瞒变压器通电时间，导致一审作出错误的事实认定和判决，原筑公司的行为属于妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益，请求法院将原筑公司虚假诉讼的犯罪线索移交给公安机关。原筑公司向本院答辩称：一、案涉变压器已安装完毕但未开通给亿美康公司使用，系因为亿美康公司未按合同约定承担电力使用押金或担保，原筑公司对此无需承担任何责任。原筑公司以编号为20170814、20171009—1、20180102—1的《工作联系函》告知亿美康公司变压器已具备供电条件，请亿美康公司尽快缴清相关费用，而亿美康公司对此置之不理，也不缴纳任何费用，直接导致变压器不能投入使用。故变压器未开通使用系亿美康公司的自身原因造成。原筑公司、亿美康公司、一星公司三方确认，由一星公司将独立一条电量输出柜给亿美康公司使用，在能够正常用电的情况下，亿美康公司自述租用柴油发电机产生的费用应由其自行承担。二、截止2018年9月，因亿美康公司恶意拖欠，除一审法院已判决亿美康公司向原筑公司支付电费99396元外，亿美康公司拖欠电费及滞纳金398706元，该笔费用已由原筑公司垫付。三、原筑公司关于变压器的陈述不存在虚假陈述，亿美康公司一审期间对违反合同的相关事实进行隐瞒或做虚假陈述，二审上诉时仍然进行虚假陈述，其行为构成民事诉讼中的虚假陈述。本院经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均提交了新证据。原筑公司提交了以下证据：证据一：《东莞市人民政府关于印发进一步扶持非公有制经济高质量发展的若干政策的通知》打印件和证据二：亿美康公司产业园入驻公司信息（自行制作），拟证明亿美康公司租赁案涉厂房时承诺租赁用途为电商产业园，但其实际仅留有约2000平方米自用外，其余16000平方米未经原筑公司同意全部对外转租与电商无关的公司，违反合同约定。证据三：一星公司出具的电费催缴通知函，拟证明截止2018年9月，亿美康公司拖欠的电费及滞纳金达到498102元。证据四：房屋使用安装及装修影响建筑主体现场勘查意见和证据五：房屋维修通知函、联系函，拟证明案涉厂房设计、施工单位均已出具文件证实亿美康公司对案涉租赁厂房的改造已对建筑主体造成影响。证据六：关于原筑公司不动产测量情况的函，拟证明案涉房产存在违规搭建、改建行为，导致原筑公司无法顺利办理房产证。证据七：地：地块霸占现场实际勘查报告证明亿美康公司无理阻拦原筑公司对园区的合法管理行为及非法占用园区空地，导致园区二期项目迟迟不能动工，给原筑公司造成巨额损失。证据八：电子缴税票据，拟证明根据合同约定，亿美康公司应承担租赁相应税费，但亿美康公司没有及时缴纳，根据税法规定原筑公司代亿美康公司缴纳。亿美康公司的质证意见如下：1.证据一的真实性，证据二不符合证据的规定，对于该两份证据与本案的关联性以及要证明的事项不认可。证据一不能证明其所要证明的内容，原筑公司没有提交证据证明入驻公司的经营范围及性质。原筑公司在一审没有主张亿美康公司存在该违约行为，二审不应审理。2.对于证据三的真实性、合法性、关联性和证明事项均不认可。根据一审查明的事实，三方关于借电时间截止为2017年10月，因此证据三所述内容与亿美康公司无关，亿美康公司与一星公司借电，电费单应送达亿美康公司，而非原筑公司。原筑公司在一审没有主张该笔费用，因此不属于二审审理范围，该证据不属于新证据。3、对于证据四和证据五形式上的真实性认可，但对其证据内容的真实性、关联性及证明事项不认可。该证据不属于二审新证据，一审判决中已经认定了现场勘查不存在房屋受损的情况，也确认了原筑公司一审没有向法院申请有资质机构对房屋结构及安全隐瞒进行专业鉴定，依法原筑公司已经丧失了申请鉴定的资格。从内容看不能证明里面的照片显示的图像是案涉房屋，原筑公司也没有进一步举证证明在勘验时有亿美康公司的人员在现场，故无法证明勘验现场是案涉现场。原筑公司提交的该组证据中出示勘验意见的单位并不属于对房屋结构安全鉴定具有资质的机构，因此也不具有合法性。4、证据六的质证意见与证据四和证据五一致。5、对于证据七的图片显示的内容的真实性认可，但关联性和证明事项不认可，且不属于二审新证据。该证据仅是原筑公司单方面陈述，且从图片看不能证明亿美康公司阻扰了原筑公司合法管理行为，或非法占用园区用地。原筑公司也没有提交证据证明有权机关认定亿美康公司非法占有园区用地，阻扰二期施工。6、关于证据八，按照税法规定，应由原筑公司缴纳税款。该电子交款凭证只能证明原筑公司纳税，不能证明是对哪种收入。该凭证也与本案无关，对该证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，原筑公司自始至终没有向亿美康公司提交征税发票。亿美康公司提交了以下证据：证据一：广东电网发给原筑公司电子账单及电费通知单（2018年4月-2019年1月）共九份，其中有两份是电子邮件，七份是纸质电费通知单，广东电网应是送达给原筑公司，但误送到案涉厂房处，亿美康公司因此获得，拟证明630KVA变压器至少于2018年4月3日已经安装完毕并已经通电完成，原筑公司向一审所述630KVA变压器在2018年7月12日安装完毕通电属于虚假陈述，一审认定2018年7月12日安装完毕通电错误；原筑公司在2018年4月3日630KVA变压器安装完毕通电后没有向亿美康公司交付使用，违反《厂房租赁合同》第6条第4款规定，对4月3日之后给亿美康公司造成损失应当予以赔偿，变压器实际安装完毕通电后陈述的一星公司电费应由原筑公司承担。证据二：发电机租赁费发票（7-8月租赁发电机及购买柴油费用），拟证明因原筑公司没有在2018年4月3日将安装完毕变压器告知亿美康公司，造成亿美康公司在一审反诉后产生了新的柴油、借电的损失272890元。证据三：施工合同、发票，拟证明亿美康公司为了维持园区正常运作，不得已向供电部门申报了临时用电，安装变压器支出380000元，亿美康公司保留追究该部分损失责任。原筑公司的质证意见如下：1、亿美康公司违反相关法律法规的规定，将由第三方依法邮寄给原筑公司的信函予以违法拆封，并在长达近半年时间中没有转递原筑公司，对此请法院对此予以依法制裁。同时，原筑公司将另行追究亿美康公司的法律责任。若亿美康公司误拆，不可能在半年中一再侵犯原筑公司的权益。2、对于证据一形式上的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。首先，原筑公司根据合同约定已经履行变压器的安装义务，且在2018年1月26日已经明确通知亿美康公司变压器已具备用电条件，事实上国家电网出具的变压器基础费用发票也足以证明变压器早已具备供电条件，只是需要办理包括提供现金担保押金等手续，但该手续根据合同约定应由亿美康公司承担。亿美康公司没有履行相关手续导致变压器尽管已经构成用电条件，也已经产生基础电费，由于亿美康公司迟迟不办理，所以亿美康公司不能从变压器中获得电力使用，从证据显示，损失应由亿美康公司承担。而且，亿美康公司认为该证据可以证明一审判决对供电人的供电手续，2018年7月12日属于认定事实错误，从判决书第9页显示的内容看，因广东电网公司2018年1月22日向原筑公司出具《客户受电工程竣工检验意见书》，原筑公司才通过工作联系函于2018年1月26日通知亿美康公司变压器已具备供电条件。因此，原筑公司在一审判决中确认变压器已经安装完毕并通电，随时可交付使用，与亿美康公司提供的证据吻合，不存在亿美康公司认为该组证据可以证明变压器通电时间在4月且原筑公司在一审隐瞒变压器完成通电时间2018年7月12日。3、证据二，从形式上无法判断真实性，其送货单不是真实发票，且亿美康公司在已经具备供电条件下，不提供通电应予提供的保证手续，而另行租赁发电机进行发电使用，该后果应由亿美康公司自行承担。4、证据三的质证意见与证据二一致，亿美康公司违反国家电力使用相关规定，在同一地方、厂区已经有具备供电条件下，另行申请取得安装变压器，与我国现行电力使用相悖，且也是其自身经营行为，由其产生的法律后果应由其自身承担，与本案无关。亿美康公司一审也没有该主张。另查明，案涉《厂房租赁合同书》第一条第四款约定：“租赁物的用途：租赁物承租方用于从事中华人民共和国法律、法规和法令所允许的工业用途及相关配套，生产过程必须符合国家环保及安全作业标准，无污染、无毒性、无明火作业。承租方应自行办理租赁物内进行商业经营的所有合法手续。涉及整体转租必须经过出租方书面文件确认方可出租。出租方对不符合本条款用途约定的第三方租户有完全的否定权，即使转租合同签订后，出现不符合本条规定的经营行为，本合同出租方仍有权要求承租方停止违约行为，为此造成的一切后果承租方全权负责。”二审期间，亿美康公司主张其将租赁物分租给20多户，不属于整体转租，第六层整层由亿美康公司承租。另，原筑公司主张其于2018年1月26日以工作函的方式要求亿美康公司办理交付变压器押金的手续，亿美康公司应将押金交给原筑公司，原筑公司再交给供电部门；本院询问原筑公司是否通知亿美康公司交纳保证金，原筑公司称因其办公地点与亿美康公司厂房相邻，所以有时候也会口头告知亿美康公司。亿美康公司称原筑公司都是以书面方式与亿美康公司沟通，没有口头通知的习惯，且其没有收到2018年1月26日工作函，原筑公司并未向其告知变压器安装完成的时间以及向其出具电力部门收取押金或担保金的凭证。另，原筑公司在二审法庭调查后提交了一份补充情况说明，其主张根据合同约定，第二年度起按每三个月支付租金一次，支付时间为当期首月10号前，故亿美康公司最晚应于2018年11月10日支付第二年度的首期租金，但亿美康公司于2019年1月7日才缴纳该期租金，2019年4月8日缴纳第二年度第二期租金，故原筑公司有权按合同约定解除合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人原筑公司、亿美康公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。亿美康公司二审期间申请本院到中国南方电网调查原筑公司已经在2018年4月份起可以正常用电并开始交基本电费的事实。由于原筑公司于二审期间已对亿美康公司提交的电费电子账单及通知单的真实性及反映的事实予以确认，已没有必要再对该事实进行调查，故对于亿美康公司的该申请，本院不予准许。由于案涉房屋已取得建设工程规划许可证，故一审法院认定案涉租赁合同有效并无不当，本院予以维持。围绕双方的上诉和答辩，本案二审的争议焦点为：一、原筑公司诉请解除案涉租赁合同及没收履约金和预付租金的理由是否成立；二、亿美康公司是否应向原筑公司支付电费；三、原筑公司是否应向亿美康公司交付案涉变压器；四、亿美康公司诉请原筑公司应免收案涉变压器交付之前租金的30%以及支付租赁发电机组的费用及柴油费能否成立。关于焦点一。原筑公司上诉主张亿美康公司还存在以下违约行为：将案涉厂房一楼出租给污染物排放企业、未经原筑公司的书面确认将厂房整体转租及多次采取过激行为阻扰原筑公司对案涉园区进行合法管理。由于原筑公司主张亿美康公司的该行为发生在原筑公司起诉要求解除合同之前，故本院对原筑公司上诉主张的该解除合同的理由是否成立予以审查。另，原筑公司在二审法庭调查后才提交补充说明，主张亿美康公司逾期支付2018年11月以后的租金构成根本违约。由于原筑公司主张亿美康公司的该行为是发生在原筑公司起诉解除合同之后，并且是在二审法庭调查结束后才以补充说明的形式提出，故本院对于原筑公司提出的该解除合同的理由不予审查。据此，本院分析如下：1.关于原筑公司主张亿美康公司强行霸占空地及大门岗、违规搭建广告牌、占用消防通道等的问题。一审法院对于该问题已论述清楚，理由充分，本院不再赘述。原筑公司的该主张缺乏依据，本院不予采纳。2.关于原筑公司主张亿美康公司在使用厂房过程中存在对楼板穿孔等破坏厂房主体结构的行为。首先，原筑公司提交的《工作联络函》是其单方陈述，不足以证明亿美康公司的装修行为导致案涉厂房存在主体结构及安全隐患问题。其次,一审法院在现场勘查过程中并未发现装修行为对房屋厂房受损，原筑公司亦未申请有资质的鉴定机构对此厂房的主体结构和安全隐患问题进行鉴定。最后，原筑公司二审期间提交了房屋使用安装及装修影响建筑主体现场勘查意见和联系函，拟证明案涉厂房的设计、施工单位出具了文件证实亿美康公司对厂房的改造行为已对厂房主体结构造成破坏。但因出具的该两份文件的单位并非具有资质的鉴定机构，故该两份证据不足以证明原筑公司的该主张。因此，对于原筑公司的该项主张，本院不予采纳。3.关于原筑公司主张的亿美康公司存在拖欠电费的行为。亿美康公司确认其于2017年10月22日至2018年8月下旬期间有借用一星公司的电，但其没有向一星公司支付电费。根据原筑公司提交的一星公司出具的情况说明显示，一星公司曾向亿美康公司催收2017年10月22日以后的电费，但亿美康公司一直未交，故由原筑公司垫付了2017年10月22日至2018年6月28日期间的电费共221712元。虽然亿美康公司存在未向一星公司支付电费的行为，但该行为与原筑公司和亿美康公司之间的合同关系不是同一法律关系。况且，案涉《厂房租赁合同书》亦未约定在亿美康公司未及时支付电费的情况下，原筑公司有权解除合同。因此，原筑公司以此为由主张解除案涉租赁合同缺乏依据，本院不予支持。4.关于原筑公司主张案涉厂房一楼出租给污染物排放企业的问题。根据案涉《厂房租赁合同书》第一条第四款约定，原筑公司对不符合本条款用途约定的第三方租户有完全的否定权，即使转租合同签订后，出现不符合本条规定的经营行为，原筑公司仍有权要求亿美康公司停止违约行为，为此造成的一切后果亿美康公司全权负责。而《厂房租赁合同书》第九条关于合同解除的情形的约定中并未包括第三方租户不符合约定用途的情形。因此，原筑公司以此为由主张解除合同缺乏依据，本院不予采纳。5.关于原筑公司主张亿美康公司仅留下2000平方米自用，其余16000平方米均对外转租，违反了合同有关“涉及整体转租必须经过出租方书面文件确认方可出租”的约定。根据原筑公司的陈述可知，亿美康公司并不属于整体转租，故对于原筑公司以此为由主张解除合同，本院不予采纳。6.关于原筑公司主张亿美康公司多次采取过激行为阻扰原筑公司对案涉园区进行合法管理的问题。由于原筑公司未能提供充分的证据证明亿美康公司存在采取过激行为阻扰原筑公司对案涉园区进行合法管理并导致合同无法履行，故对于其该主张，本院不予采纳。综上，原筑公司请求解除案涉《厂房租赁合同书》的理由不成立，本院对其该主张不予支持。据此，原筑公司以解除合同为基础请求亿美康公司返还厂房、无需退还租赁履约金和预付租金等亦没有依据，本院不予支持。关于焦点二。根据前述可知，原筑公司为亿美康公司垫付了电费，故亿美康公司应向原筑公司支付该部分电费。原筑公司诉请亿美康公司向其支付2017年10月22日至2018年4月20日期间电费99369元（用电量为66264度，按照1.5元/度标准计算）。因原筑公司主张的计费标准与亿美康公司、原筑公司及一星公司签订的《施工单位电费结算确认函》约定的计费标准一致，故本院对于原筑公司的该主张予以采纳。另，亿美康公司并未提供证据对原筑公司主张的用电量进行反驳，故本院对于原筑公司主张的用电量亦予以采纳。因此，一审法院认定亿美康公司应向原筑公司支付2017年10月22日至2018年4月20日期间垫付的电费99369元并无不当，本院予以支持。关于焦点三。根据案涉《厂房租赁合同书》第六条第四项约定：“此合同出租方按照承租方要求安装630KVA变压器，安装时间视电力公司进度。安装费用出租方承担，安装后的电力使用押金或担保由承租方负责。”原筑公司主张其应在亿美康公司支付了电力使用押金或承担担保责任后才开通变压器。亿美康公司则主张原筑公司应在变压器安装完毕并通电时将变压器交付给亿美康公司使用。由于案涉《厂房租赁合同书》没有对变压器的交付条件和交付时间进行约定，而双方又不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或交易习惯确定，故依照《中华人民共和国合同法》第六十二条中的第（四）项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，亿美康公司已提起反诉请求筑公司交付案涉变压器。根据亿美康公司二审提交的证据以及原筑公司的陈述可认定，变压器最迟于2018年4月3日已经安装完毕并已经通电可以正常使用，故对于亿美康公司请求原筑公司将案涉变压器交付给其使用，本院予以支持。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。关于焦点四。根据前述认定可知，双方因合同对变压器交付条件和交付时间约定不明而产生争议，故亿美康公司主张原筑公司迟延交付变压器构成违约缺乏依据，本院不予支持。亿美康公司以此为由请求原筑公司应免收案涉变压器交付之前租金的30%以及支付租赁发电机组的费用及柴油费亦缺乏依据，本院对其该主张亦不予支持。综上所述，原筑公司与亿美康公司的上诉请求均于法无据，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。东莞市原筑实业投资有限公司上诉部分的受理费36896元，由东莞市原筑实业投资有限公司负担（已预交）；东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司上诉部分的受理费12261.26元，由东莞市亿美康电商产业园运营管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年六月十一日书记员  梁玮珊