贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0403民初929号原告：贵州炫吉物业管理有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区宅吉路335号开磷宅吉花园A栋2层2号，统一社会信用代码：915201036754310283。法定代表人：廖富兰，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭琴，女，1984年11月6日生，布依族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区，系该公司员工，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：陈正伟，贵州群众律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告:刘兴芝，女，1959年9月20日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。原告贵州炫吉物业管理有限责任公司诉被告刘兴芝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后,依法由审判员李洪波适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈正伟、郭琴，被告刘兴芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：请求人民法院判决被告支付拖欠原告2013年9月1日至2016年12月31期间的物业服务费4290.4元，电梯使用费710元，水费41吨至52吨39.71元，共计5040.11元。事实和理由：2013年，原告与平坝区城市绿洲小区房开商签订《物业服务合同》，并对城市绿洲小区进行服务。被告系安顺市平坝区城市绿洲小区1栋1单元13楼1号住户，根据《物业服务合同》相关约定，原告对城市绿洲小区提供服务，被告应支付物业服务费等相关费用，但被告一直以其他理由推诿不予支付，一直不配合物业管理工作，不履行交纳物业管理费义务。综上，原告已履行《物业服务合同》约定的义务，提供物业管理服务，被告未按照合同约定交纳相关费用，已严重损害原告利益，为维护自身利益，基于上述事实，请求法院判决支持原告诉请。原告提供了物业服务管理合同、证明等证据用以支持其主张。被告刘兴芝辩称：1.原告要求被告支付2013年9月1至2016年12月31日前所欠物业费管理费用5040.11元，根据《物业管理条例》第四十一条规定“已竣工但尚未出售或者尚未交付期间买受人的物业，物业费由建设单位交纳”。在2013年9月1日至2016年12月31日期间，并非被告原因所致未收房，在此期间未享受原告方物业服务，应该由建设单位交纳物业费。2.在2013年9月1日至2016年12月31期间物业费，并非被告推诿，是原告未通知。3.原、被告于2016年12月25日签订物业服务合同，签订合时，原告方未要求被告补交之前的物业费，被告当时对物业服务约定内容提出质疑，原告工作人员当即承诺，被告从2017年1月1日起交纳物业费，但原告方于2017年离开城市绿洲，并未向被告提供2017年度物业服务。4.原告的服务被告不认可，被告服务不到位，不符合其收费标准。被告交房时房屋的门把手就是坏的，通知房开商来处理这件事，也没有处理，进门后发现还有人在里面大小便过，之后喊原告工作人员人来处理门的问题，结果物管人员将门弄坏了，且被告买房时，房开商承诺，被告从领取钥匙时开始收取物业费。5.在原告方服务期间，被告房屋是空置房，入住时被告与原告签有合同，物业费计算时间应从2016年12月25日起计算，原告方起诉的交费时间不符合。被告房屋是空置房，对于电梯费、水费不应产生，故被告方对该部分费用不认可。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。被告刘兴芝为支持其主张提交了合同、照片等证据材料。本院经审理认定事实如下：被告刘兴芝系平坝区城市绿洲小区1栋1单元1301室业主，房屋面积约为114.1平方米，2013年9月4日，原告与贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司平坝分公司签订《物业服务管理合同》约定：1.由原告为平坝区城市绿洲小区提供物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.步梯楼按每月每平方米0.5-1元收费、电梯楼每月每平方米1元收费；3.电梯使用费按每月每平方米10元；4.服务期限为2013年8月31日至2018年8月30日止服务期限为5年。同时根据审理涉案小区系列案件查明，2013年9月1日到2015年1月1日该小区电梯楼收费标准为每月每平方米0.8元。2015年1月1日至2016年12月31日电梯楼收费标准为每月每平方米1元。另查明，涉案小区约有数百户业主因与原告方就物业服务产生纠纷拒绝交纳物业费，小区业主委员会也多次与原告方就物业服务进行协商处理相关纠纷事宜。2016年1月12日涉案小区业主委员会向原告方发出书面通知要求原告方对相关服务进行整改，事后双方未能达成一致意见，涉案小区业主委员会又向原告方发出告知函，告知原告从2017年1月1起不再由原告方对涉案小区进行物业服务，并要求解除合同移交相关物业设备等。2017年1月15日，原告也向涉案小区业主委员会进行回复，要求业主委员会成员与其办理交接手续以及办理相关事宜等。以上事实，有原、被告的法庭陈述，原告提供物业服务管理合同等证据在卷佐证，以及本院审理涉案小区系列案件查明的事实，足以认定。本案的争议焦点为：原告方诉讼请求的项目和数额是否具有法律事实及依据。本院认为，被告刘兴芝作为涉案小区的业主，前期房屋开发商与原告签订的前期物业管理合同，对业主具有约束力，即涉案小区房屋开发商与原告签订的《物业服务管理合同》对被告刘兴芝具有约束力，被告应该按照合同约定履行相应的义务。被告答辩称没有领取钥匙，房开商未将房子交付给被告，但该小区已在2012年度左右交付房屋，至今大部分业主入住，被告未提供证据系房开商过错逾期交房或因原告方过错未能交付房屋。对于被告抗辩称被告工作人员损害其房门的问题，被告所提供的图片不足以证明房门系原告工作人员所损害，另被告提出其交纳了2017年度物业费，但也未提供交费票据证明，对被告其他抗辩理由，被告提供的证据不足以证明其主张，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故对被告抗辩理由不予采纳。本案中，被告虽未提供证据证明原告服务瑕疵的事实，但本院根据原告与该小区业主系列诉讼案件查明，原告在履行《物业服务管理合同》过程中，存在物业服务不到位、物业服务质量不高等违约行为，且被告在业委会向其发出整改通知后也未能采取有效的整改措施，妥善处理相关服务存在的瑕疵问题。物业公司服务期间不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律规定相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，人民法院应于支持。原告方提供物业服务存在瑕疵，应承担相应的责任，但被告拒不支付物业服务费亦不符合法律、法规的规定和涉案《物业服务管理合同》的约定，物业服务具有公共服务性质，关系到全小区全体业主的切身利益，需要业主和物业公司相互配合，才能提高小区物业服务水平，业主不交纳物业费也会导致物业公司无法维持正常运营和提供符合合同约定的物业服务，故双方对纠纷的发生均有过错，均应承担责任。关于原告诉讼请求处理的问题：1.对原告要求被告支付2013年9月1日至2016年12月31日物业服务费4290.4元的请求。综合考虑涉案小区原告与该小区房开商签订的《物业服务管理合同》的约定、原、被告双方对纠纷发生的过错和责任、原告实际提供相应物业服务的情况等因素，可以按照涉案《物业服务管理合同》约定的标准和方法进行计算，同时查明，被告刘兴芝在原告方服务期间并未领取钥匙入住，系空置房，酌定支持50%。2013年9月1日至2015年1月1日为16个月按照每月每平方0.8元，2015年1月1日至2016年12月31日共计24个月按照每月每平方米1元计算费用，即被告刘兴芝应向原告支付的物业服务费为：[（114.1平方米*0.8元/平方米/月*16个月）+（114.1平方米*1元/平方米/月*24个月）]*50%=2099元。2、对原告要求被告支付41吨至52吨水费39.71元的请求问题。该项请求不属于涉案《物业服务管理合同》约定的物业服务费用，而属于原告受委托代收或垫付后追索的性质。根据国务院《物业管理条例》第四十四条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”第二款“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《贵州省物业管理条例》第七十三条第一款“供水、供电、供气、供热等单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。”第二款“物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等单位的委托代为收取有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以与专业经营单位约定收取报酬。”等的规定，支持代收费用方面的请求，必须符合下列条件：一是物业服务合同对代收费用有约定或虽无约定但物业服务企业接受有相关收费单位或部门的代收费委托依据；二是代收费项目有明确的收费标准依据；三是代收费所对应的事项确实发生；四是代收费中没有向业主增加额外费用。本案中，原告未能举证证明所主张的“水费”符合其他条件，且原告方也未举证证明被告实际产生用水吨数，故不予支持。如涉案小区确实存在需要代为收取“水费”的情形，可由相关收费单位或部门向相关业主直接收取，或者由原告与相关收费单位或部门完善委托代收手续和收费依据后再另行代收。3、关于原告主张电梯使用费710元的问题。原告方与涉案小区房开商签订的《物业服务合同》约定10元/平方米/月，该约定明显不合理，超出了合理范畴，原告庭审中陈述可能当时签订《物业服务合同》时存在笔误，应为10元/月收取电梯费。但原告方已于2016年12月31日离开小区，服务期间也未就电梯使用费签订补充协议进行明确，故对电梯使用费约定具体标准本院无法核实，且原告方也未举证证明其在收取物业费之外另行收取电梯费的合理依据及其履行维护保养电梯相关证据，故对原告要求被告支付电梯费的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院〈关于关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告刘兴芝于本判决生效之日起十日内，向原告贵州炫吉物业管理有限责任公司支付物业服务费共计2099元。二、驳回原告贵州炫吉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘兴芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  李洪波二〇一九年六月二十五日法官助理王菊书记员方俊附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。