广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初483号 原告：黄丹梅，女，1965年12月20日出生，壮族，扶绥县环保局退休干部，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。 被告：农小兰，女，1967年3月13日出生，壮族，扶绥县麻纺厂退休职工，住广西扶绥县。 被告：韦琳，女，1964年7月1日出生，汉族，扶绥县新宁财政所退休工人，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：莫天亮，广西进安律师事务所执业律师。 原告黄丹梅与被告农小兰、韦琳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月25日受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年4月1日，黄丹梅提出诉讼财产保全，申请查封农小兰位于扶绥县新宁镇祥和路152号1幢1单元301号的房产，2019年4月9日，本院作出裁定予以查封上述房产，后因扶绥县不动产登记局出具的《不动产登记资料查询结果》有误，上述房产已于2019年3月18日转移登记在案外人名下，导致查封未果。2019年4月25日，农小兰申请追加案外人浦广芬为本案被告或第三人参加诉讼，本院经审查后裁定驳回农小兰的申请。本案于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告黄丹梅及其委托诉讼代理人梁进东，被告农小兰，被告韦琳及其委托诉讼代理人莫天亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄丹梅向本院提出诉讼请求：一、判决确认黄丹梅与农小兰、韦琳签订的《集资建房协议书》为无效合同；二、判令农小兰、韦琳负连带责任共同返还黄丹梅已支付的购房款100000元及资金占用费（以50000元为基数，自2007年10月3日起计，另以50000元为基数，自2010年11月13日起计，按年利率6%分别计至债务清偿之日止）。事实和理由：2007年8月30日，韦琳购买了案外人浦广芬位于扶绥县地皮，利用取得的土地使用权以集资建房之名进行房地产开发。黄丹梅欲购房，便于2007年10月2日与农小兰、韦琳签订了《集资建房协议书》，约定黄丹梅向农小兰、韦琳购买三房二室二厅套房一套，建筑面积115平方米，价款177500元。并约定，农小兰、韦琳如不能为黄丹梅办理土地证、房产证，黄丹梅退房，农小兰和韦琳退回全部购房款；预付购房款60000元，每建一层支付10000元。协议签订后，黄丹梅认真履义务，于2007年10月2日向农小兰支付50000元，2009年4月28日向韦琳支付10000元，5月16日支付10000元，7月26日支付5000元，11月14日支付10000元，2010年1月3日支付10000元，11月11日支付5000元，支付合计100000元。但是，因农小兰、韦琳与浦广芬之间产生纠纷，一直不能交房。2018年8月23日，崇左市中级人民法院作出（2018）桂14民终346号终审判决，确认因农小兰、韦琳的房地产开发行为违法而无效，农小兰、韦琳之间的《合资合作开发房地产协议书》无效。黄丹梅认为，农小兰、韦琳的房地产开发行为无效，则黄丹梅与农小兰、韦琳签订的购房协议当然无效。依照合同法的相关规定，农小兰、韦琳应当返还黄丹梅己交房款100000元。协议无效是农小兰、韦琳违法房地产开发所致，应当向黄丹梅支付资金占用费。为维护合法权益，黄丹梅诉至法院，请求依法支持其诉请。 农小兰辩称，农小兰与黄丹梅签订《集资建房协议书》是事实且合法有效，黄丹梅要求退款的原因不是农小兰造成的，黄丹梅要求支付利息不合法。2007年10月2日，农小兰、韦琳与黄丹梅签订《集资建房协议书》之后，农小兰收到黄丹梅房款50000元，当时韦琳叫农小兰代收房款并转交给浦广芬的。黄丹梅当时也与浦广芬签订了公证书，黄丹梅不应该起诉农小兰，应当起诉浦广芬，造成今天的后果不是农小兰造成的。黄丹梅要求退房没有理由，应该等以后将涉案房子卖掉后再退款。 韦琳辩称，2007年10月2日，农小兰与黄丹梅签订了一份《集资建房协议书》，农小兰当天收到黄丹梅购房款50000元。首先，农小兰与黄丹梅于2007年10月2日签订的《集资建房协议书》时间先于韦琳与农小兰于2008年2月27日签订的《合资合作开发房地产协议书》，农小兰与黄丹梅签订协议时韦琳根本没有与农小兰合作建房的意愿，纯粹是农小兰与黄丹梅的个人行为。农小兰与黄丹梅签订的协议书约定，由农小兰购买位于扶绥县块并负责集资建成一栋七层的砖混结构楼房，但本案没有任何证据证明涉案的地皮是农小兰购买下来的。其次，虽然2011年7月26日黄丹梅拿其与农小兰签订的《集资建房协议书》其中一份叫韦琳在协议上面签名，但韦琳对农小兰之前与黄丹梅个人签订的协议是不认可的，因为农小兰收的50000元没有用于合作资金之用。之后，黄丹梅分几次汇款进入韦琳与农小兰双方在农行开户的工程专用账号共50000元，按照农小兰与韦琳协议约定，银行账号密码是由农小兰存放，虽然银行卡户名是韦琳，但韦琳并不知道该银行卡密码。农小兰告知韦琳该协议是农小兰与黄丹梅签订的，如果以后黄丹梅退房退款，则由农小兰负责退还，所以，农小兰叫韦琳一起到银行，由农小兰按密码领取了50000元。因此，黄丹梅支付的房款100000元实际由农小兰支配，如果按合同无效返还原则，应该由农小兰返还购房款给黄丹梅。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于黄丹梅提交的集资建房协议书、支付购房款凭证7张、及（2018）桂14民终346号民事判决书，农小兰、韦琳对其真实性没有异议，但均认为不能达到其证明目的。因黄丹梅提交的上述证据与本案存在关联性，足以证明待证事实，本院予以确认。关于农小兰提交的银行汇款单2张、集资协议书、收条2份、申请书、（2018）桂1421民初1566号民事判决书第8页，黄丹梅认为农小兰提交的证据均与本案没有关联性，韦琳对农小兰提交证据的证明目的有异议，因上述证据涉及梁智兰等人与案外人浦广芬的房屋买卖合同关系，与本案无关，本院不予认可。关于韦琳提交的证据，黄丹梅对其真实性没有异议，但认为第4份至21份证据与本案无关。农小兰对证据1、5、6、7、9-19、21有异议，认为不能达到韦琳的证明目的且与本案无关。对韦琳提供的生效的法律文书，可作为认定相关事实的依据，可作为本案的综合分析依据。此外，农小兰与韦琳提交的其他证据材料为双方合作开发房地产的相关材料，或者是与案外人浦广芬的房屋买卖合同相关材料，与本案无关联，本院不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年10月2日，农小兰与黄丹梅签订一份《集资建房协议书》，协议约定：由农小兰、韦琳购买位于扶绥县块【地号（33）103号】，并负责集资建成一栋七层的砖混结构楼房。黄丹梅购买该楼房第五层前楼三房二厅二卫的套房一套，房屋总价为177500元；农小兰、韦琳负责办理土地使用权证和房屋产权证，交房时间为2008年8月31日；房屋价款支付方式为首期款为60000元，之后每建一层应在开工前三天支付10000元等主要内容。农小兰与黄丹梅签订合同后，韦琳作为乙方在上述合同签字确认。合同签订后，黄丹梅于2007年10月2日向农小兰支付房款50000元，于2009年4月28日、5月16日、7月26日、11月14日、2010年1月3日、11月11日，分别向韦琳银行账户汇款支付10000元、10000元、5000元、10000元、10000元、5000元，合计支付房款100000元。 2008年2月27日，农小兰与韦琳签订一份《合资合作开发房地产协议书》，协议约定，2007年8月29日，购买位于扶绥县宗地用于开发房地产。双方还就合作共同开发房地产的投资方式、售房定价、利润分成等权利义务进行了约定。2009年2月，韦琳与农小兰开工建设涉案的集资楼房，工程于2009年11月完工。因农小兰与韦琳在合作建设楼房、销售房屋过程中产生了纠纷，涉案集资楼房涉及多起诉讼，涉案套房未实际交付给黄丹梅。 2017年8月28日，崇左市中级人民法院作出（2017）桂14民终340号民事判决书，认定韦琳与农小兰合作开发房地产行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，不受法律保护，案外人浦广芬、梁太友与梁智兰、黄丹梅等13人签订的《房地产买卖契约》属于规避法律法规对城市房地产开发的行政管理，为无效合同。2019年3月29日，黄丹梅将农小兰、韦琳诉至本院，请求确认与农小兰、韦琳签订的《集资建房协议书》无效并请求农小兰、韦琳返还购房款及支付利息，双方由此成讼。 本院认为，本案的争议焦点是：1、黄丹梅主张其与农小兰、韦琳签订的《集资建房协议书》无效是否成立；2、黄丹梅请求农小兰、韦琳负连带责任共同返还购房款并支付占用资金期间的利息，是否有事实及法律依据。 一、关于黄丹梅主张其与农小兰、韦琳签订的《集资建房协议书》无效问题。农小兰、韦琳与黄丹梅签订的《集资建房协议书》约定，由农小兰、韦琳购买一块地皮，并负责集资建造一栋七层的楼房，黄丹梅选购第五层前楼三房二厅二卫的套房，房屋总价177500元，农小兰、韦琳负责办理土地使用权证及房屋产权证。上述约定可明确农小兰、韦琳与黄丹梅之间实为房屋买卖关系，但是，由于韦琳、农小兰在尚未依法取得涉案土地使用权以及房屋建设许可证的情况下，就合意进行房地产开发，在建设涉案房产的过程中，韦琳、农小兰与涉案房地产的产权登记人浦广芬因不动产使用权归属产生争议，并涉及多起诉讼，导致韦琳、农小兰建设涉案房产既未获得不动产登记，亦未实际交付黄丹梅使用，黄丹梅也没有付清房款，直至本案辩论终结前，农小兰和韦琳均未能提交证据证明其已依法取得涉案房地产的国有土地使用权及房屋所有权。农小兰、韦琳在尚未取得国有土地使用权以及建设许可的情形下就进行房屋买卖将涉案房产出售给他人，且韦琳和农小兰合作开发房地产却没有依法进行注册登记，该行为违反法律、行政法规的强制性规定，依法不能成立。因此，对黄丹梅请求确认其与农小兰、韦琳签订的《集资建房协议书》无效，本院予以支持。 二、关于黄丹梅请求农小兰与韦琳负连带责任共同返还购房款及支付占用资金期间利息的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。农小兰、韦琳与黄丹梅签订的《集资建房协议书》无效，上面已作分析，在此不再赘述。协议书无效后，农小兰、韦琳依据协议取得的购房款100000元应返还黄丹梅。购房款产生的法定孳息，也应由农小兰与韦琳共同负担，即农小兰与韦琳应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算支付利息。黄丹梅系分期向农小兰、韦琳支付购房款，利息相应对应分段计算，所对应的各阶段的贷款基准利率各不相同，但黄丹梅请求统一按照年利率6%计算占用资金的利息，没有超出相应的法律规定，也没有加重债务人的义务，应予以支持。黄丹梅于2007年10月2日向农小兰支付房款50000元，于2009年4月28日、5月16日、7月26日、11月14日、2010年1月3日、11月11日，分别向韦琳银行账户汇款支付房款10000元、10000元、5000元、10000元、10000元、5000元，合计支付房款100000元。黄丹梅请求以50000元为基数，自2007年10月3日起计，另以50000元为基数，自2010年11月13日起计，按年利率6%分别计至本案债务付清之日止，系其对自身权益的自由处分且没有违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定，判决如下： 一、确认黄丹梅与农小兰、韦琳签订的《集资建房协议书》无效； 二、农小兰、韦琳应于本案判决生效之日起十日内负连带责任返还黄丹梅购房款100000元及支付相应的利息（利息计算：以50000为基数，从2007年10月3日起计，另以50000元为基数，从2010年11月13日起计，按年利率6%分别计至本案债务清偿之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被告财产所在地的同级人民法院申请执行。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取1150元，由农小兰、韦琳共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  李崇辉 二〇一九年六月二十四日 书记员  凌海玲 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民法通则》 第三十五条第二款合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。