福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初2232号 原告（反诉被告）：方文，男，1972年5月22日出生，汉族，住福建省福清市。 原告（反诉被告）：余吓芳，女，1980年7月16日出生，汉族，住福建省福清市。 两原告委托诉讼代理人：何伟伟，福建海江律师事务所执业律师。 两原告委托诉讼代理人：林洪，福建海江律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：利嘉（福清）房地产开发有限公司，住所地福建省福州市福清市清荣大道****（音西街道办事处）。 法定代表人：蔡锦荣。 委托诉讼代理人：何秀梅，福建宇凡律师事务所执业律师。 原告方文、余吓芳与被告利嘉（福清）房地产开发有限公司（以下简称利嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理，利嘉公司于2019年4月1日提出反诉，本院受理后依法合并审理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告余吓芳及两原告的委托诉讼代理人何伟伟、被告利嘉公司的委托诉讼代理人何秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方文、余吓芳向本院提出诉讼请求：判决利嘉公司向方文、余吓芳支付逾期交付商品房的违约金，从2017年7月1日起以2628612元为基数每日按万分之二计算至实际交付商品房之日止，暂计算至起诉之日为止322267.83元。事实与理由：2015年11月16日，方文、余吓芳与利嘉公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20150220017），利嘉公司将位于福清市利嘉中心Ｂ区第6号楼12层1201单元商品房以总价2628612元出售给方文、余吓芳（单价每平方11870元，建筑面积221．45平方米）。合同约定利嘉公司应于2017年6月30日前将符合各项约定条件的商品房交付给方文、余吓芳使用，该合同第九条约定若逾期交房不超过365日，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，利嘉公司按日向方文、余吓芳支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过365日的，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，利嘉公司按日向方文、余吓芳支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，方文、余吓芳如约向利嘉公司交付了首期房款788612元，余款184万元办理了银行按揭。但利嘉公司截至起诉之日仍未向方文、余吓芳交付本案的商品房，利嘉公司明显违约。故提起诉讼，请求判如所请。 利嘉公司辩称，1.涉案房产2015年4月29日取得商品房预售许可证，利嘉公司有权进行销售，且涉案房产现未确定交房时间，无法计算逾期交房时间及具体违约金，方文、余吓芳的诉讼请求不明确，恳请法庭依法驳回其诉讼请求。2.利嘉公司有权按照合同顺延237天交房。自案涉房产于2013年动工至2018年间，降雨量超过25MM的天数共计107天，六级以上大风天数共计100天，中高考天数共计30天，故共计237天可顺延的天数应予扣除；3.方文、余吓芳主张利嘉公司自2017年7月1日起按已付购房款的日万分之二为标准支付逾期违约金至实际交付商品房之日，毫无事实及法律依据。综上，请求驳回方文、余吓芳的诉讼请求。 利嘉公司向本院提出反诉请求：判决方文、余吓芳向利嘉公司支付逾期付款违约金73968元。事实与理由：2015年11月16日，利嘉公司与方文、余吓芳签订《商品房买卖合同》，合同约定方文、余吓芳向利嘉公司购买利嘉中心B区第6号楼12层1201单元套房。方文、余吓芳于签订合同时支付首付款788612元，余款184万元由方文、余吓芳向银行申请办理按揭贷款方式支付。合同还约定，方文、余吓芳申请公积金贷款或自办按揭，须在合同网络签约后45个工作日内办妥所有贷款手续且所贷款项到达出卖人账户，否则视为方文、余吓芳逾期付款，应根据合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，方文、余吓芳并未按照合同约定的时间支付余款，直到2016年3月29日方文、余吓芳办理按揭贷款的邮政储蓄银行才向利嘉公司发放购房贷款184万元，付款时间已远超过合同约定的时间。利嘉公司与方文、余吓芳网签合同时间（2015年11月16日）到银行放款的时间（2016年3月29日），扣除45个工作日，方文、余吓芳逾期付款时间为134日。依据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，方文、余吓芳逾期付款超过90日，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，方文、余吓芳按日向利嘉公司支付逾期应付款万分之三的违约金。综上，利嘉公司认为，方文、余吓芳逾期付款的行为己经构成违约，应向利嘉公司承担逾期付款违约金73968元（184000元×134天×0.0003）。故提起反诉，请求判如所请。 方文、余吓芳辩称，1.逾期付款不是因为方文、余吓芳的原因导致的，而是因为利嘉公司单方面的原因导致逾期付款。因方文、余吓芳系购买第二套房，银行要求支付60%的首付款，当时利嘉公司说帮忙找关系可以只需要30%首付，因利嘉公司联系其他银行耽搁时间导致逾期付款；2.即使是方文、余吓芳的原因导致逾期付款，利嘉公司在计算逾期付款时间上也存在错误。根据《合同补充协议》第3.4条约定，买受人申请自办按揭贷款，需在45个工作日内办妥所有贷款手续且所贷款项到达对方账户，本条规定的是45个工作日内而不是45日，工作日不包含法定节假日及周末，方文、余吓芳付款的截止时间点是2016年1月19日，从2016年1月20日起才算逾期付款，故方文、余吓芳逾期付款时间是66日，根据双方约定，逾期未超过90日的，应按日万分之一的标准计算违约金。 1.当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。原、被告提交的相关证据材料经对方质证对真实性均无异议，本院据此对原、被告主张的双方订立商品房买卖合同、原告支付购房款情况及被告至今未向原告交付商品房等事实均予以确认并将上述证据在卷佐证。原、被告对以下事实有争议，本院依法予以查明： 2.方文、余吓芳逾期付款问题。 据合同附件补充协议约定，买受人自办按揭，需在合同网签后45个工作日内办妥且所贷款项到达出卖人账户。本案合同网签时间为2015年11月16日，经计算，按揭贷款依约需在2016年1月19日前到达出卖人账户，现本案贷款于2016年3月25日发放，实际迟延天数为66日。经庭审确认，方文、余吓芳原本拟向中国农业银行办理按揭贷款支付购房余款，但因该行要求的二套房按揭贷款首付比例较高，故他们放弃了该贷款方案，转而在利嘉公司的帮助下向中国邮政储蓄银行贷款，从而导致按揭贷款发放时间延迟，可见，逾期办理按揭贷款系因考虑方文、余吓芳的利益所致，故逾期支付购房款的责任亦应归于方文、余吓芳。综上，方文、余吓芳应依约承担逾期付款66日的相应责任。 3.利嘉公司逾期交房可顺延天数问题。 据合同约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付符合约定条件的商品房，利嘉公司至今尚未交房。据合同约定并结合原、被告诉辩意见，交房日期可据实予以顺延的因素为施工期间发生的以下情况：1.日降雨量超过25MM的天数；2.六级以上大风天数；3.中高考期间。 庭审中，双方对于可顺延天数的施工期间的起止点产生争议。本院认为，利嘉公司主张案涉房产所在的工程项目自2013年起开始施工但并未提供相应证据予以证明，即使该主张属实，自2013年起至双方订立合同之日止的期间内所发生的理论上可顺延的天数对方文、余吓芳亦不产生拘束力。理由是：1.依法成立并生效的合同，自成立起始对双方产生约束力，在合同未对合同订立前的事项作出明确约定（追认）的情况下，利嘉公司主张可依合同约定扣除合同订立前的可顺延天数，显然缺乏依据；2.如自项目施工起至本案合同订立前已发生应扣除不可施工天数的情况，因利嘉公司已明知该事实，其应作出合理判断并可约定更为合理的交房日期；3.依常理，买受人仅会在合同订立后关注相关情况，如利嘉公司明知合同订立前存在可顺延交房日期的情况并意欲以此拘束买受人却不向买受人明示，容易使买受人对交房日期的合理预期落空，亦有违诚信、公平原则。另，在合同约定的交房日期之后发生的理论上可顺延的天数，因系利嘉公司迟延履行合同义务致遭遇了无法施工的各项因素，依法不能免除责任，故亦不应予以顺延。经计算，自合同订立即2015年11月16日起至合同约定的交房日期2017年6月30日止，可顺延的天数为：1.25MM以上降雨量天数共41日；2.六级以上大风天数共计13日，扣除降雨重复计算8日，实为5日；3.中高考期间共10日，扣除降雨重复计算2日，大风无重复，实为8日。以上，可顺延的天数共计54日。合同约定的交房日期为2017年6月30日，予以顺延54日，交房日期为2017年8月23日止；因该顺延的54日内有3日降雨25MM以上，亦应予以顺延，故利嘉公司应依约交房的最终期限为2017年8月26日止。 本院认为，原、被告间商品房买卖合同关系依法成立并生效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。在履行合同过程中，方文、余吓芳存在逾期支付购房款之违约行为，利嘉公司亦存在逾期交房之违约行为，双方均应依合同的约定承担相应的违约责任。利嘉公司至今仍未交房，其逾期交房日期自2017年8月27日起计至实际交房之日止，已超过365日，故应按合同约定以已付款2628612元为基数按日万分之二的标准向方文、余吓芳支付违约金至实际交房之日止。方文、余吓芳逾期付款天数为66日，应按合同约定以逾期付款金额184万元为基数按日万分之一的标准向利嘉公司支付违约金，经计算为12144元。原、被告互负以上债务，可依法抵扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、利嘉（福清）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付方文、余吓芳逾期交房违约金，以购房款2628612元为基数按日万分之二的标准自2017年8月24日起计至实际交房之日止； 二、方文、余吓芳于本判决生效之日起十五日内支付利嘉（福清）房地产开发有限公司逾期付款违约金12144元； 三、驳回方文、余吓芳的其他诉讼请求； 四、驳回利嘉（福清）房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费6741元，由方文、余吓芳负担426元（已交纳），利嘉（福清）房地产开发有限公司负担6315元；反诉受理费824.6元，由利嘉（福清）房地产开发有限公司负担721元（已交纳），方文、余吓芳负担103.6元。以上未交纳费用限本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  薛爱平 人民陪审员  刘忠霖 人民陪审员  方修贤 二〇一九年六月三日 书 记 员  郑婷婷 -8-