大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民再9号抗诉机关：辽宁省大连市人民检察院。申诉人（原审原告）：毕建伟，男，1971年11月9日生，汉族，住大连市甘井子区。被申诉人（原审被告）：大连安邦房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区盛景园15号1-1-1，统一社会信用代码91210200736404454R。法定代表人：张仕祥，董事长。委托诉讼代理人：于永亲，辽宁甘霖律师事务所律师。申诉人（原审原告）毕建伟因与被申诉人大连安邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）甘民初字第4226号民事判决，向大连市中级人民法院申请再审。大连市中级人民法院于2015年8月6日作出（2015）大民申字第318号民事裁定，驳回毕建伟的再审申请。毕建伟不服该裁定，向大连市甘井子区人民检察院申诉。大连市甘井子区人民检察院以甘检民监[2018]1号提请抗诉报告书提请大连市人民检察院抗诉。大连市人民检察院于2018年8月9日作出大检民（行）监[2018]21020000244号民事抗诉书，向大连市中级人民法院提出抗诉。大连市中级人民法院于2018年10月10日作出（2018）辽02民抗18号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。大连市甘井子区人民检察院指派检察员成晓莹、刁鹏飞出庭。申诉人（原审原告）毕建伟、被申诉人（原审被告）大连安邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于永亲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省大连市人民检察院提出抗诉意见，根据大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2016年8月22日出具《关于安邦北湾小区房屋质量问题的情况说明》，可以证明案涉小区无法办理产权证的原因在于部分房屋质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展。该情况说明经法院调查核实属实，足以证明无法办理产权证是大连安邦房地产开发有限公司自身的原因，而非其他不可抗力之因素，故其应按照合同约定承担相应的违约责任。虽然根据2012年12月3日大连市房地产开发协会出具的关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明和2013年2月5日大连市甘井子区政府办公室出具的会议纪要可知，存在客观情况可能在一定时期内阻碍了案涉小区办理房屋产权证书，但政府已有明确的解决意见，上述原因已经消除。因此大连安邦房地产开发有限公司应对案涉小区时至今日无法办理房屋产权证书承担违约责任。综上，现有新的证据足以推翻大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第4226号民事判决。申诉人（原审原告）毕建伟称，法院原生效判决关于逾期交房违约金计算错误，应该以取得消防合格证为基础，不能消防合格证都没有取得就认为交房了。逾期办证违约金，依据大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初9358号、9352号、9355号、9356号、9357号、（2016）辽0211民初9493号等民事判决书，被申诉人应承担逾期办证的违约责任。故申诉人请求：1、判令被申诉人（原审被告）向申诉人（原审原告）支付违约金及赔偿金共计52300元（逾期办证违约金和逾期交房违约金之和）；2、本案诉讼费用由被申诉人（原审被告）承担。被申诉人（原审被告）大连安邦房地产开发有限公司辩称，不同意申诉人（原审原告）的诉讼请求。一、根据申诉人与被申诉人间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，只有在因“出卖人的责任”的原因导致申诉人逾期一年取得房屋产权证的情况下，被申诉人才承担逾期办证违约金。1、2013年2月5日《关于安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜的办公会议纪要》证明，案涉项目逾期办证系因政府迟延搬迁原因所致，是涉案房屋开发地块中大连石灰石矿地块政府的迟延动迁，造成政府延期交地、该地块规划建设的幼儿园等无法如期开工建设，导致案涉项目无法通过城建、教育部门验收，从而造成项目迟迟不具备办理房屋权属证书条件。依据上述《会议纪要》，城建部门直至2014年10月11日才出具《城市道路连接验收单》；教育局直至2015年5月15日才出具《关于安邦北湾樱花北园小区配套幼儿园移交问题的函》且上述教育局的函件，还是在幼儿园未能建成的情况下，“根据甘井子区政府2013年2月5日第四期关于安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜专题区长办公会议纪要的要求，为维护大局稳定，区教育局同意先行办理竣工验收手续。待该小区配套幼儿园建成后，请开发单位尽快移交”。2、自2013年2月5日政府就迟延搬迁问题形成《会议纪要》，直至2015年5月15日教育局才特事特办、向质监站出函明确同意项目先办竣工验收手续，期间长达两年多的时间。前述证据及其形成时间充分证明逾期办证的原因（2015年5月15日前）系完全因政府所致，而非被申诉人造成的，被申诉人不存在违约情况、不应承担在此之前的逾期办证违约金。3、上述原因导致逾期办理产权证，接踵而来的是申诉人又面临颁布实施的新政策对办理产权的影响，两级法院对该项抗辩已有既判力《民事判决书》{（2015）大民二终字第00836号}，判定逾期办证的原因系验收新政策所致，与被申诉人无关，案涉房屋于2010年5月30日分别取得《工程竣工报告》《勘察工程质量检查报告》《设计工程质量检查报告》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，于2010年10月16日取得《建设项目竣工环境保护验收申请报告》，于2010年12月12日取得《房屋建筑工程质量保修书》于2011年5月5日取得竣工验收消防备案。可见，导致逾期办理涉案房屋产权证的原因系政府迟延动迁及新的验收政策致，非被申诉人的原因。二、案涉房屋不存在逾期交房的情况涉案《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第六条约定：“鉴于本小区购房者人数较多，买受人同意由出卖人安排购房者按一定顺序办理。入住手续，因顺序在后出现的交付期限超过合同约定期限的，不视为出卖人逾期交房”。因此，不能因为申诉人交房时间安排在后，就认为被申诉人存在逾期交房的违约情形。三、关于《关于安邦北湾小区房屋质量问题的情况说明》、《情况说明》的证据效力问题，1、单位证明属证人证言，理应派员出庭作证，而该情况说明不仅内容缺乏证据支持，而且与本案无直接关联！即部分房屋漏雨、透寒不属于房屋建筑质量问题，而且该现象的发生是房屋完工后几年后才表象出来，属于维修范畴；需要说明的是，是政府原因导致迟延办证，在“新政”出台之前，所谓“漏雨、透寒”现象并不是办理竣工手续的必要条件。2、关于《情况说明》，仅仅是法官调取人证的一种形式，而且该“证人”仅是取证当时的任职人员，并不了解涉案楼盘的情况、历史沿革，以及政策变化所导致的原因，也不能证明其政策掌握的全面而准确；为此原审法院以此所谓证人证言判定案件，一方面缺乏法律依据，另一方面系滥用职权以“行政”干涉“司法”。被申诉人认为二书证不具有证明力。另外，合同约定逾期办证的违约金是房款的万分之一，而不是日万分之一。2013年7月15日，原审原告毕建伟向本院起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金及赔偿金共计52300元（逾期办证违约金和逾期交房违约金之和）；2、本案诉讼费用由被告承担。本院原审认定事实：2009年7月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定：“买受人购买被告开发的甘井子区房屋，建筑面积129.61平方米，单价5110元，总金额662307元。买受人于2009年7月10日一次性付款662307元。该合同第8条关于交房期限的约定为出卖人应当在2010年5月31日前将房屋交付买受人使用。该合同第9条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，出卖人未按合同约定的期限将房屋交付买受人使用的，逾期不超过180日，自本合同第8条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过180天，买受人有权解除合同……。该合同第15条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项即为，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金。合同还约定，如双方发生争议，由双方协商解决，协商不成，由人民法院处理。”2009年7月10日原告一次性交纳房款662307元。原告称“案涉房屋被告于2010年9月15日第一次通知原告领取钥匙并由被告交付原告使用，原告于2011年7月入住。”被告称系按约定时间交付使用的。2012年10月22日，大连市城乡建设系统信访办公室出具关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函，内容为：1、基本情况，案涉小区规划有一幼儿园，因鞍钢石灰石矿至今未搬迁致使幼儿园无法开工建设。2、存在问题，因安邦公司未建幼儿园，甘井子区教育局不出具竣工验收手续，导致目前业主无法办理产权证。3、处理意见，建议甘井子区政府负责协调先行给予办理竣工验收，使业主尽早办理产权证，以解决群众上访问题。等等。2013年2月5日，大连市甘井子区人民政府办公室出具会议纪要一份，系关于安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜的办公会议纪要，内容为：“2013年2月5日，区政府召开办公会议，专门研究安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜，会议听取了关于该小区产权证无法办理调查情况的报告，经调查，安邦北湾樱花园小区棚户区改造项目，2007年由安邦公司摘牌并开工建设，2010年5月陆续交付使用，该项目规划建设一所幼儿园，地处鞍钢大连石灰石矿地块，因鞍钢石灰石矿尚未搬迁，幼儿园无法开工建设，区城建局、教育部门按程序不予出示竣工验收手续，导致该小区业主至今不能办理产权证。会议指出，鞍钢石灰石矿搬迁问题属于历史遗留问题，区政府相关部门要从维护稳定大局和群众利益的高度妥善处理此事，会议议定：1、针对该小区入住情况，区城建局、教育局先行办理竣工验收手续，解决该小区居民合理诉求。2、红旗街道作为矿北棚户区动迁改造工作的主体，负责幼儿园地块的搬迁跟踪工作，区教育局负责该小区配套幼儿园的建设的监督工作。3、安邦公司要按照本次会议精神，全力做好本小区居民的安抚工作，相关手续齐备后，立即为居民办理房产证，另外待幼儿园地块搬迁后，尽快建设配套幼儿园。2012年12月3日，大连市房地产开发协会出具关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明，内容为：根据国务院《建设工程质量条例》和建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，我市于2010年11月23日出台了《大连市建设工程竣工验收备案管理暂行办法》，并于2011年1月1日起执行，该办法较以前增加了十余项验收环节，新增的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制订其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大的延长了开发企业办理竣工验收备案手续的时间，同时还由于执行新政之前，不少开发企业已与客户签订了商品房买卖合同，并在交易所备了案，使得开发企业与客户约定的交房时间与办证时间无法更改，没有竣工验收备案手续，业主无法办理产权，新政执行的时间并不能给已售楼盘，尤其是即将办理竣工验收手续的开发企业合理的准备时间，这些诸多因素导致了受新政影响的开发企业，构成了对众多客户的违约的事实。应该说各级政府规范工程竣工验收备案手续的出发点是正确的，但新政引发的各种问题又确实存在，为此市房地产协会呼吁有关各方，在处理开发企业与客户的合同纠纷时，应充分考虑到开发企业执行新政时面对的困难，妥善解决新政在办理竣工备案手续的时间上给开发企业造成的不良影响。本院原审认为，根据本案原、被告的诉辩理由及双方提供的证据分析，本案的争议焦点是被告安邦公司是否应对原告至今未能办理案涉房屋所有权证书承担违约责任及被告安邦公司是否存在逾期交房问题。鉴于原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律，行政法规效力性强制性规定，应为有效，故该合同系有效合同，对原、被告依法具有法律约束力，原、被告依法应依据该合同约定享有权利并履行义务。对于原告请求被告支付逾期交房违约金一节。该合同第八条约定被告应于2010年5月31日前将房屋交付原告使用。该合同第9条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定为，“出卖人未按合同约定的期限将房屋交付买受人使用的，逾期不超过180日，自本合同第8条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点三的违约金，合同继续履行”。本案中，原告以自己初次于2011年12月19日交纳了自2011年7月12日至2012年7月11日的物业费、电梯费1699.32元作为被告逾期交房的证据。原告称案涉房屋被告系于2010年9月15第一次通知自己领取的钥匙并由被告交付原告使用，对此被告称系按约定时间交付使用的。对于被告是否存在逾期交房的问题，原告称“当初交接房屋时有交接单，但在被告手中”，鉴于被告无证据证明自己系按约定时间交付原告房屋的。故原告请求被告支付逾期交房的违约金，本院依法予以支持。对于违约金数额，原告主张应按同时间、同地段的租金标准由被告支付违约金，鉴于原、被告签订的商品房买卖合同对逾期交房违约金约定了相应标准，故原告该主张，本院依法不予支持。依据原、被告签订的商品房买卖合同对逾期交房违约金的约定，被告依法应支付原告逾期交房违约金为2126元（662307元x107天x0.0003）。对于原告请求被告支付逾期办证违约金一节。该合同第15条关于产权登记的约定为，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项即为，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金约定。……”该约定系原、被告双方当事人关于逾期办证违约责任的特别约定，该约定如前所述理由，应为有效约定，被告是否承担向原告支付逾期办证违约金的违约责任应当按照该条款的约定处理。该条款明确约定了因出卖人的责任致使买受人不能在约定期限内办理权属证书，出卖人应当承担的相应的违约责任。对于原告主张被告存在违约行为、被告提供的商品房买卖合同系格式条款、依法应由被告以日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……”。而本案通过被告提供的证据可以认定，案涉楼盘原是棚户区改造项目，2007年由安邦公司摘牌并开工建设，2010年5、6月陆续交付使用，该项目规划建设一所幼儿园，地处鞍钢大连石灰石矿地块，因鞍钢石灰石矿尚未搬迁，幼儿园无法开工建设，区城建部门、教育部门按程序不予出示竣工验收手续，导致该小区业主至今不能办理产权证。故因鞍钢石灰石矿尚未搬迁、幼儿园无法开工建设，故而安邦公司未能建设配套幼儿园，而甘井子区教育部门依法不予出具竣工验收手续，导致目前业主无法办理产权证。加之大连市于2010年11月23日出台了《大连市建设工程竣工验收备案管理暂行办法》，并于2011年1月1日起执行，该办法较以前的相应法规增加了多项验收环节，新增的验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制订其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大的延长了开发企业办理竣工验收备案手续的时间。原告称“新规”较“旧规”多了3项验收项目，被告称多了10余项验收项目。事实上验收项目的增加，这是事实。鉴于合同约定交房时间为2010年5月31日前，双方约定办理房产证的时间为交房之日起1年。即自2010年6月1日至2011年6月1日，而验收新政的施行也系自2011年1月1日起执行。以上事实，可以认定案涉小区业主至今不能办理房屋权属证书的原因是政府有关部门推动鞍钢石灰石矿的搬迁迟延、致原规划的配套幼儿园等未能如期开工建设所引发的。故被告对其应提供的办理产权证所需资料逾期未能提供没有过错和责任。故被告对原告至今不能办理产权证的违约行为依法应免除其责任。故对原告请求判令被告支付逾期办证违约金的主张，因被告对原告至今未能办理案涉房屋权属证书不存在过错和责任，原告主张的逾期办证违约金无合同的约定依据，也无相应的法律依据。故对原告主张由被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。本院原审判决：一、被告大连安邦房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告毕建伟逾期交房违约金2126元；二、驳回原告毕建伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1110元及其他诉讼费50.00元，合计1160元，由原告负担900元，被告负担260元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2009年7月10日，申诉人作为买受人与被申诉人作为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定：买受人购买被申诉人开发的甘井子区甘南路50-1-20-1号房屋，建筑面积129.61平方米，单价5110元，总金额662307元。买受人于2009年7月10日一次性付款662307元。该合同第8条关于交房期限的约定为出卖人应当在2010年5月31日前将房屋交付买受人使用。该合同第9条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人未按合同约定的期限将房屋交付买受人使用的，逾期不超过180日，自本合同第8条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过180天，买受人有权解除合同。该合同第15条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项即为，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金。合同还约定，如双方发生争议，由双方协商解决，协商不成，由人民法院处理。2009年7月10日申诉人一次性交纳房款662307元。申诉人称“案涉房屋被申诉人于2010年9月15日第一次通知申诉人领取钥匙并由被申诉人交付申诉人使用，申诉人于2011年7月入住。”被申诉人称系按约定时间交付使用的。2012年10月22日，大连市城乡建设系统信访办公室出具关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函，内容为：1、基本情况，案涉小区规划有一幼儿园，因鞍钢石灰石矿至今未搬迁致使幼儿园无法开工建设。2、存在问题，因安邦公司未建幼儿园，甘井子区教育局不出具竣工验收手续，导致目前业主无法办理产权证。3、处理意见，建议甘井子区政府负责协调先行给予办理竣工验收，使业主尽早办理产权证，以解决群众上访问题。等等。2012年12月3日，大连市房地产开发协会出具关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明，内容为：根据国务院《建设工程质量条例》和建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，我市于2010年11月23日出台了《大连市建设工程竣工验收备案管理暂行办法》，并于2011年1月1日起执行，该办法较以前增加了十余项验收环节，新增的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制订其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大的延长了开发企业办理竣工验收备案手续的时间，同时还由于执行新政之前，不少开发企业已与客户签订了商品房买卖合同，并在交易所备了案，使得开发企业与客户约定的交房时间与办证时间无法更改，没有竣工验收备案手续，业主无法办理产权，新政执行的时间并不能给已售楼盘，尤其是即将办理竣工验收手续的开发企业合理的准备时间，这些诸多因素导致了受新政影响的开发企业，构成了对众多客户的违约的事实。应该说各级政府规范工程竣工验收备案手续的出发点是正确的，但新政引发的各种问题又确实存在，为此市房地产协会呼吁有关各方，在处理开发企业与客户的合同纠纷时，应充分考虑到开发企业执行新政时面对的困难，妥善解决新政在办理竣工备案手续的时间上给开发企业造成的不良影响。2013年2月5日，大连市甘井子区人民政府办公室出具会议纪要一份，系关于安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜的办公会议纪要，内容为：2013年2月5日，区政府召开办公会议，专门研究安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜，会议听取了关于该小区产权证无法办理调查情况的报告，经调查，安邦北湾樱花园小区棚户区改造项目，2007年由安邦公司摘牌并开工建设，2010年5月陆续交付使用，该项目规划建设一所幼儿园，地处鞍钢大连石灰石矿地块，因鞍钢石灰石矿尚未搬迁，幼儿园无法开工建设，区城建局、教育部门按程序不予出示竣工验收手续，导致该小区业主至今不能办理产权证。会议指出，鞍钢石灰石矿搬迁问题属于历史遗留问题，区政府相关部门要从维护稳定大局和群众利益的高度妥善处理此事，会议议定：1、针对该小区入住情况，区城建局、教育局先行办理竣工验收手续，解决该小区居民合理诉求。2、红旗街道作为矿北棚户区动迁改造工作的主体，负责幼儿园地块的搬迁跟踪工作，区教育局负责该小区配套幼儿园的建设的监督工作。3、安邦公司要按照本次会议精神，全力做好本小区居民的安抚工作，相关手续齐备后，立即为居民办理房产证，另外待幼儿园地块搬迁后，尽快建设配套幼儿园。2015年5月15日，大连市甘井子区教育局在《关于安邦北湾樱花北园小区配套幼儿园移交问题的函》称“区教育局同意先行办理竣工验收手续，待该小区配套幼儿园建成后，请开发单位尽快移交”。案件承办法官连英、张禾于2016年8月19日到甘井子区建筑工程质量监督站了解安邦房地产开发有限公司逾期办证的原因等问题。该站答复意见是案涉樱花北园小区由于房屋质量问题无法取得产权证，该小区属于先入住小区，有200余户业主联名到该站反映该小区房屋透寒、漏雨问题。2016年8月22日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具《关于安邦北湾小区房屋质量问题的情况说明》，称“自2012年以来，甘区质监站陆续接到安邦北湾小区住户关于漏雨、透寒等质量问题的投诉百余起。我站高度重视，多次发函督促尽快维修，甘井子街道等政府部门也积极协调，但至今仍有部分质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展”。原告张淑杰诉被告大连安邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案[案号：（2015）甘审民初字第175号]，本院于2016年8月23日作出（2015）甘审民初字第175号民事判决，认定如下事实：2016年8月22日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具《关于安邦北湾小区房屋质量问题的情况说明》，称“自2012年以来，甘区质监站陆续接到安邦北湾小区住户关于漏雨、透寒等质量问题的投诉百余起。我站高度重视，多次发函督促尽快维修，甘井子街道等政府部门也积极协调，但至今仍有部分质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展”。判决如下：一、被告大连安邦房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内给付原告张淑杰逾期交房违约金1667.66元；二、被告大连安邦房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内给付原告张淑杰逾期办证违约金（以505350元为本金，按照日万分之一的标准自2011年8月6日起计算至被告将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回原告张淑杰其他诉讼请求。该判决现已生效。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同及其补充协议、销售商品房收款专用发票、物业费和电梯费收据、住宅质量保证书、大连市城乡建设系统信访办公室函件、大连市甘井子区人民政府办公会议纪要、大连市房地产开发协会关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明、大连市甘井子区教育局关于安邦北湾樱花北园小区配套幼儿园移交问题的函、大连市甘井子区建筑工程质量监督站关于安邦北湾小区房屋质量问题的情况说明、工程竣工报告、勘察工程质量检查报告、设计工程质量检查报告、建筑工程质量保修书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、消防验收文件公示、工程质量评估报告、环保部门认可文件、规划分段核实证明等证据材料及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院的审查，可以采信。本院再审认为，本案的争议焦点是被申诉人是否存在逾期交房行为及被申诉人是否应对申诉人至今不能办理案涉房屋所有权证书的后果承担支付相应违约金的违约责任。对于申诉人请求判令被申诉人支付逾期交房违约金一节，本案中，申诉人称案涉房屋被申诉人系于2010年9月15日第一次通知自己领取钥匙并由被申诉人交付申诉人使用，对此被申诉人称系按约定时间交付使用的。对于被申诉人是否存在逾期交房的问题，申诉人称“当初交接房屋时有交接单，但在被申诉人手中”，鉴于被申诉人无证据证明自己系按约定时间交付申诉人房屋的，故申诉人请求被申诉人支付逾期交房违约金，依法应予以支持。由于案涉商品房买卖合同约定的交房时间为2010年5月31日，被申诉人实际交房时间为2010年9月15日。被申诉人存在逾期交房行为。故被申诉人依法应按双方签订的商品房买卖合同的约定支付申诉人逾期交房违约金。本院依法确定被申诉人应支付申诉人逾期交房违约金为2126元（662307元×107天×万分之0.3）。对于申诉人请求判令被申诉人支付逾期办证违约金一节，依据案涉合同第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金”，如案涉小区不能办理房屋产权证书系被申诉人的责任，则被申诉人应按照约定承担相应的违约责任。现依据大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明，可以证明案涉小区无法办理产权证的原因在于部分房屋质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展，属被申诉人的原因，故被申诉人应当按照合同约定承担相应的违约责任。对于被申诉人辩称的无法办理产权证的原因在于所谓新政的实施以及相应配套设施无法建设、无法完成竣工验收一节。虽被申诉人所称之情况可能在一定时期内阻碍了案涉小区办理房屋产权证书，但政府已有明确解决意见，上述原因已经消除，可是案涉小区时至今日仍旧无法办理房屋产权证书，可以说明影响该小区办理产权证书的主要原因并非于此，因此对于被申诉人所辩称的上述内容，应不予采纳。鉴于被申诉人在逾期办理房屋产权证书上存在违约行为，故应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算方式，案涉合同第15条“出卖人应自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金”即为双方关于该违约金计算方式的约定，应当按照已付房款的日万分之一的标准计算违约金，自交付房屋届满一年的次日起计算至被申诉人将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日止。而申诉人的诉讼请求为“判令被申诉人向申诉人支付违约金及赔偿金共计52300元（逾期办证违约金和逾期交房违约金之和）”，按照上述方式计算所得的逾期办证违约金与预期交房违约金2126元之和超过了申诉人诉讼请求的总金额52300元。根据人民法院审理民事案件不得超出原告诉讼请求范围之原则，本院对于申诉人诉讼请求范围内的逾期办证违约金50174元（52300元-2126元）予以全额支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第4226号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第4226号民事判决第二项；三、被申诉人（原审被告）大连安邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付申诉人（原审原告）毕建伟逾期办证违约金50174元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1110元及其他诉讼费50元，合计1160元（原审原告已预交），由被申诉人（原审被告）大连安邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  林鹏太人民陪审员  曹翠华人民陪审员  邢秀英二〇一九年六月十一日书 记 员  曲 娜本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。