广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8657号原告：广州市高顿物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道1222号之一101房。法定代表人：黎燕贞。委托诉讼代理人：许多，广东安国律师事务所律师。被告：徐晨晖，男，1963年11月6日出生，汉族，户籍住址江西省新余市渝水区，原告广州市高顿物业管理有限公司与被告徐晨晖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许多，被告徐晨晖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广州市高顿物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告缴纳自2016年9月、11月，2017年1、3、5、7、9、11月以及2018年1月期间拖欠的公摊电费498.4元、2016年7月至12月、2017年1月至11月以及2018年8月至2019年1月期间的物业管理费2748.5元；2.被告向原告支付滞纳金（自2016年7月10日起，按欠缴金额每日3‰计算至缴清费用之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与案外人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）签订商品房预售合同，购买广州市骏御华庭A栋1409单元，并办理了收楼手续，原告签订《物业管理服务合同》，物业服务费为每月每平方米2.6元。合同签署后，被告自2016年7月10日起，未能按照约定支付物业管理费等费用，为维护合法权益，诉至法院。被告徐晨晖辩称，对金额和期间没有异议。不缴纳的原因是原告从来没有给我发过通知书，电话也没有，包括租户也没有通知，也没有给我反映，我以为租户已经交了，我曾经告诉原告是出租出去的，原告没有通知租客交物业管理费。2017年12月至2018年7月是我主动要求租客交给原告的。另外2016年8月收楼，我交最后一笔房款是2017年，收楼时有租户在里面，我交定金时里面就有租户，是物业公司出租出去，从9月份开始租客才将租金转给我，我不交物业管理费是想要逼迫原告来找我退还租金给我。物业管理方面存在问题，消防设备没有保养，租户也跑了，所以不同意支付物业管理费和滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是广州市白云区三元里大道1222号（自编A栋）1409房（以下简称涉案房屋）的产权人，该房屋的建筑面积为45.9664平方米。涉案房屋所在小区为骏御华庭小区，有两栋住宅楼，其中A栋21层，B栋6层，建筑面积共20067平方米，房地产开发商为南大公司。被告与南大公司签订商品房预售合同，购买涉案房屋，合同附件五为前期物业服务合同，约定南大公司聘请原告为物业管理公司，服务期限直至物业正式交付使用之日后3年，合同期满业主委员会尚未成立，合同期限顺延至业主委员会成立代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日自动终止；物业服务费价格为2.6元/月、每建筑平方米，产权人和物业使用人应按两月一次交纳当月和次月的物业管理费，应在当月10号前向物业管理企业缴纳，逾期缴纳原告可从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三违约金。2019年2月1日，原告与广州市旭升物业管理有限公司办理交接退出骏御华庭的物业管理。被告尚欠2016年9月、11月，2017年1、3、5、7、9、11月以及2018年1月公摊电费498.4元、2016年7月至12月、2017年1月至11月以及2018年8月至2019年1月共23个月的物业管理费2748.5元（每月119.5元）。被告提出物业服务问题为电梯没有正常维保；绿化没有做到，杂草丛生，围墙有裂缝；垃圾没有清理，要靠业主和租客去清理；公摊电费是业主联系街道和供电局解决才不导致停电；电房电线乱七八糟；楼梯灯一直没有修好；B栋电梯至今没有修好，业主表示可通过维修基金流程，原告不配合。2018年5月至2019年1月期间，卫生脏乱差，人员配备不齐，原告表示6月份后因舒摩尔公司的非法介入人员逐渐减少，每天有2-3个保安、2个搞卫生、1个电工。被告另提出原告收取2016年四个月的租金6857.7元，租客水电费未付，导致水电费拖欠以致于产生滞纳金，共计3046.14元，要求予以冲抵，相应管理费需要扣减。原告出具与日立电梯（中国）有限公司广州分公司2018年6月电梯维护修理报价确认书及银行客户回单各二份，证实对电梯进行维修；出具与六安江淮电机有限公司2018年7月签订的工业品买卖合同及银行客户回单，证实对水泵电箱进行维修；出具广州蓝博森电子科技有限公司出具的2018年7、8月公共安全设备*监控维修发票两张，证实支付监控安装费；出具与广州市超群建筑材料有限公司签订的消防水泵维修合同及发票，证实对消防水泵的维修；出具与广州华安消防有限公司签订的消防安装协议、消防风机控制箱维修协议、消防系统保修合养，证实对消防安装、风机控制箱及消防系统保养进行；出具与广州新颜清洁服务有限公司签订的骏御华庭日常保洁服务合同及广州市东旭物业管理有限公司2018年5月、7月、9月垃圾费发票及广州中天诚保安服务公司2018年6月的发票，证实支付清洁及保安费用；出具2018年7月24日发给南大公司的函件，表示A栋经过维修，电梯恢复正常后取得合格证，才可续保，由于南大公司营业执照过去，一直没有续保，B栋电梯年检2018年到期，要去质检部门报停，要求南大公司配合解决电梯问题。原告出具维修基金公告照片，证实在公告栏公布对B栋电梯维修资金紧急使用分摊明细及工程确认书（工程费用总金额125055元）。2018年6月3日至7月5日期间，因为舒摩尔物业管理公司介入致使原告工作人员无法进入涉案小区，由骏御华庭部分业主筹集资金支付清洁费共2958元，由原告退还业主代表，由业主代表签名确认。2018年6月9日因暴雨导致A栋两台电梯及B栋一台电梯受损，电梯维保方日立电梯（中国）有限公司广州分公司当天对受损电梯进行维修，两天内完成A栋两台电梯维修工作，B栋电梯由于主机和电柜在底坑，被浸确认报废，需要费用十二万，原告确认B栋电梯没有维修好，是因为申请维修基金维修时，每户敲门要求配合签字，但业主不配合，被告对此不予确认，提出经各方协调，原告承诺承担两栋电梯的维修费用，后因原告未履行承诺出资维修电梯，使用紧急维修基金维修电梯，但原告并未配合，导致离场时仍未走完紧急维修基金流程。以上事实，有合同书、查册资料、照片、收款收据、发票以及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告作为涉案房屋的产权人，原告对涉案房屋所在小区实施物业管理，被告接受原告提供的物业服务，应向原告支付物业管理费。原告主张被告拖欠2016年7月至12月、2017年1月至11月以及2018年8月至2019年1月共23个月的物业管理费2748.5元，被告对金额没有异议，本院予以确认。被告抗辩称原告提供物业服务质量有问题，要求扣减，原告已经履行主要义务，即使存在一些义务或附随义务没有履行，被告主张同时履行抗辩权本院不予支持，被告应向原告支付2016年7月至12月、2017年1月至11月以及2018年8月至2019年1月23个月的物业管理费2748.5元。原告主张2016年9月、11月，2017年1、3、5、7、9、11月以及2018年1月公摊电费498.4元，被告表示无异议，该请求本院予以支持。原告要求被告按每日千分之三的标准支付物业管理费、公摊电费的滞纳金，原、被告并未对滞纳金的计算进行约定，原告该请求本院不予支持。被告提出租金及水电费等损失需予以抵扣，但被告并未提交相应证据，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐晨晖于本判决生效之日起五日内向原告广州市高顿物业管理有限公司支付2016年7月至12月、2017年1月至11月以及2018年8月至2019年1月共23个月的物业管理费2748.5元；二、被告徐晨晖于本判决生效之日起五日内向原告广州市高顿物业管理有限公司支付2016年9月、11月，2017年1、3、5、7、9、11月以及2018年1月的公摊电费498.4元；三、驳回原告广州市高顿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市高顿物业管理有限公司负担5元，被告徐晨晖负担20元并于本判决生效之日起五日内迳付原告广州市高顿物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  陶向军二〇一九年六月二十六日书记员  郑萍军