河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初2418号原告易红英，女，汉族，1972年9月29日出生。住址：信阳市罗山县。委托代理人冯东阳，河南明商律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告信阳锦绣房地产开发有限公司。住址：信阳市浉河区南湾街道二号桥新村。委托代理人李德坤，公司职员，代理权限：特别授权。被告杨涛，汉族，住新马路与中山。被告河南帝业房地产开发有限公司，信阳市浉河区湖东五星路25号。委托代理人李德坤，公司职员，代理权限：特别授权。被告杨涛，汉族，住新马路与中山。原告易红英与被告信阳锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣公司）、被告河南帝业房地产开发有限公司（简称帝业公司）、被告杨涛因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易红英的委托代理人李德坤、杨涛，被告万家灯火公司的委托代理人李德坤到庭参加诉讼，被告杨涛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月15日，原告同被告信阳锦绣房地产开发有限公司签订《住宅认购合同》，约定原告购买被告信阳锦绣房地产开发有限公开发的位于新马路与××交叉口的锦绣铭座项目第1幢1座2单元30层3005号房屋，总价款为73、6万元。合同约定被告信阳锦绣房地产开发有限公司应当在2017年12月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将经过竣工验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告于2017年8月16日支付了购房款72．6万元，连同2017年8月10日支付的1万元，原告已经支付了全部购房款。但是被告信阳锦绣房地产开发有限公司却没有在合同约定的期限内向原告交付约定的房屋，后原告得知，所涉房屋未取得商品房预售许可证，被告信阳锦绣房地产开发有限公司系违法预售商品房。被告信阳锦绣房地产开发有限公司系一人有限公司，其股东为被告杨涛，被告杨涛应当对被告信阳锦绣房地产开发有限公司的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院判如所请。被告锦绣公司辩称，我们同意退款，只是时间问题，我们现在没有那么多资金，需要延长点退款时间，年底前能退款。我们只能退还房屋本金，利息无法退还。作为买卖双方，我们在原告买房时已经告知了预售许可证在办理中，原告在知情的情况下交付了购房款，不存在隐瞒。我们本着友好协商的态度想和原告和解。被告帝业公司答辩意见与锦绣公司相同。被告杨涛未到庭答辩。原告提交以下证据：第一组证据：《住宅认购合同》一份，《收据》两份、原告结婚证一份。证明内容：1、原告与被告锦绣公司签订房屋买卖合同，约定由原告向被告锦绣公司购买位于新马路与××交叉口第1栋1座2单元30层3005号房屋。原告已经缴纳了全部736000元购房款。2、《住宅认购合同》中第一条项目建设依据第一款中约定，锦绣公司以出让方式取得位于新马路于××交叉口地块的土地使用权，但是该块土地的土地使用权人为被告河南帝业房地产开发有限公司，项目的所有手续也在被告河南帝业房地产开发有限公司名下，锦绣公司故意隐瞒了其未取得该项目的土地使用权，该项目不在其名下的事实，构成诈骗。同时证明锦绣公司故意隐瞒未取得预售许可证的事实。3、《住宅认购合同》中第一条项目建设依据第二款中约定，锦绣公司经过批准，在上述地块上建设商品房，暂定名锦绣铭座。但结合《关于信息公开申请的回复》可知，该项目并没有取得施工许可证，该项目没有被批准建设，锦绣公司故意隐瞒未取得预售许可证的事实。4、《住宅认购合同》系锦绣公司提供的格式文本，该合同文本基本上套用了商品房买卖合同示范文本，但是锦绣公司在确定格式合同文本时，故意删去了关于预售许可证的相关内容，证明锦绣公司故意隐瞒了未取得预售许可证的事实。5、合同的签订日期是2017年8月15日，合同中约定被告锦绣公司应当在2017年12月31日前，将经验收合同的商品房交付给原告，但是直到现在，该项目仍没有相关的规划许可、施工许可、预售许可等手续。根据法律规定手续不齐全的房产不能通过竣工验收，直到现在，该项目也根本就不能进行竣工验收。锦绣公司明知根本不可能在2017年12月31日前将竣工验收合格的房产交付给原告，而其仍这样进行约定，向原告承诺该所售房产系手续合格的房产，明显构成欺诈。同时也证明锦绣公司故意隐瞒未取得预售许可证的事实。第二组证据：信阳市房产管理中心《政府信息公开申请答复书》一份、信阳市住房和城乡建设局《关于信息公开申请的回复》一份、《信访事项处理意见书》一份。证明内容：1、锦绣铭座项目未取得建设工程施工许可证，未取得商品房预售许可证，存在超规划建设的问题。2、该项目的实际建设方为被告河南帝业房地产开发有限公司。第三组证据：《河南帝业房地产开发有限公司关于锦绣铭座项目对业主的承诺书》、《锦绣铭座施工计划书》、信阳市房产管理中心《关于对河南帝业房地产开发有限公司的行政处罚》决定一份，被告锦绣公司历史股东查询工商信息一份。证明内容：1、锦绣铭座项目实际建设方为河南帝业房地产开发有限公司。2、被告河南帝业房地产开发有限公司实际享有合同权利和履行合同义务，参与到被告锦绣公司与业主之间的合同的履行当中，并且承诺向业主退款，其应当同被告锦绣公司承担连带责任。3、被告锦绣公司的原股东吴建新是帝业公司的负责人员，结合该项目是由被告帝业公司开发而由被告锦绣公司销售，被告帝业公司实际享有合同权利和履行合同义务，两公司的人员存在重合之处等事实，证明锦绣公司和帝业公司存在着人格混同或者合伙关系，二者应当对房屋买卖合同项下的债务承担连带责任。第四组证据：被告锦绣公司《私营企业基本注册信息查询单》一份。证明目的：被告锦绣公司系一人有限公司，其法定代表人杨涛应当同被告锦绣公司承担连带责任。被告锦绣公司质证称，1.这个应该是房屋认购合同。我们在原告买房时已经告知了预售许可证在办理中，原告在知情的情况下交付了购房款，不存在隐瞒。我们有政府开会让我们边建边办的通知。受到政府政策的影响，导致我们延期交房。2.该工程是信阳锦绣房地产开发有限公司和河南帝业房地产开发有限公司联合开发的。3.受到政府政策的影响，导致我们延期交房，在承诺书上我们有详细说明。4.无异议。被告帝业公司质证意见与锦绣公司相同。经审理查明，2017年8月5日，原告与被告锦绣公司签订《住宅认购合同》，约定原告以价款73.6万元购买被告开发的锦绣铭座项目第1幢1座2单元30层3005房屋，并约定与2017年12月31前通过国家相关部门验收后交房。原告签订合同后向被告交付购房全款，被告锦绣公司未于约定时间交房，众业主向锦绣公司催告后，被告帝业公司向业主出具了《锦绣铭座施工计划书》及《河南帝业房地产开发公司关于锦绣铭座项目对业主的承诺书》，庭审中二被告的共同委托人认可锦绣铭座项目系二被告共同开发，二被告系合伙关系。另查明，2019年4月16日经信阳市房产管理中心具函答复原告，本案涉及的坐落于信阳市浉河区新马路与中山路交叉口的锦绣铭座项目商务到该中心申请商品房预售许可。信阳市住房和城乡建设局2019年5月9日复函称，该局未办理锦绣铭座第1幢1座项目建设施工许可证。因原告找到被告要求退款双方未能达成一致意见，原告遂起诉来院。本院认为，违反法律强制性规定的合同为无效合同。庭审中已查明，本案涉及的锦绣铭座项目第1幢1座未办理商品房预售许可及建设施工许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。”因此原被告双方签订的《住宅认购合同》属无效合同，无效的合同自始无效，对于原告要求确定合同无效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告承担按照银行同期利率计算利息的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿原告损失30万元的诉讼请求，原告未提供足够的证据证明其损失，对于该请求，本院不予支持。被告杨涛系被告锦绣公司的法定代表人，被告锦绣公司与被告帝业公司系合伙关系，原告与锦绣公司签订《住宅认购合同》，被告杨涛个人不承担相应责任，对于原告的要求被告杨涛承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：一、确认原告易红英与被告信阳锦绣房地产开发有限公司2017年8月5日签订的《住宅认购合同》为无效合同。二、被告信阳锦绣房地产开发有限公司、被告河南帝业房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内共同退还原告易红英购房款73.6万元并承担利息（按照同期银行贷款利率自2017年8月17日计算至本判决书指定的履行之日止）。三、驳回原告易红英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14124元，减半收取7062元，保全费5000元，由被告信阳锦绣房地产开发有限公司、被告河南帝业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  卢静二〇一九年六月三日书记员  付饶