江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民初125号原告：杨方涛，男，1988年10月8日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修(苏州)律师事务所律师。被告：苏州无二商贸合伙企业(有限合伙)，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇中山东路**。委托诉讼代理人：何寅静，江苏大名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓光，江苏大名大律师事务所实习律师。被告：陈荣奢，男，台湾地区居民，1948年5月19日出生,台湾居民来往大陆通行证证件号码00010738，住江苏省苏州市道前街**。原告杨方涛与被告苏州无二商贸合伙企业(有限合伙)(以下简称无二合伙)、陈荣奢案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨方涛委托诉讼代理人成军伟、被告无二合伙委托诉讼代理人何寅静、刘晓光、被告陈荣奢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨方涛向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认位于苏州市吴中区房屋所有权归原告所有；2、请求法院判令对涉案房屋停止执行，并立即解除对涉案房屋的查封；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月，原告与陈荣奢签订了房屋买卖合同，陈荣奢将位于601室、602室的房屋转让于原告。2016年7月26日，原告与陈荣奢签订了《补充协议》，对办理涉案房屋交易手续的时间进行了变更。2016年10月14日，原告与陈荣奢签订了《调解协议》，对办理涉案房屋交易等相关情况等进行了明确；2017年6月20日，原告与陈荣奢签订了两份《房屋买卖(居间)合同》及《补充协议》，对涉案房屋购房款的价款金额等进行了变更。合同签订后，原告分别于2016年7月25日、2016年10月14日、2016年10月15日、2016年11月11日、2016年11月15日、2016年11月22日、2016年11月25日、2017年1月12日，向陈荣奢支付了购房款人民币10万元、50万元、50万元、30万元、30万元、60万元、50万元、50万元，以上共计330万元人民币，至此原告已经按照约定支付了购房款。后由于被告的原因导致未办理过户登记。为维护自身合法权益，故向贵院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告无二合伙辩称，案外人杨方涛对601室、602室房屋不享有足以排除强制执行的权利。房屋的所有人为陈荣奢，无二合伙对陈荣奢的债权目前正由贵院强制执行中，故贵院对陈荣奢名下的财产采取的执行措施有理有据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈荣奢辩称，其与杨方涛的买卖是有效的。我在2016年7月的时候，有权处理我自己的房屋，由我儿子出面跟杨方涛在2016年7月26日的时候就签订了买卖合同，拿了第一笔定金10万块。因为房屋是便宜卖给他的，主要是他帮我们还银行贷款，杨光涛去找了一家公司将银行贷款还掉，并跟我们签订了我们免除责任的一个条款。双方约定杨方涛在2016年9月底之前一定要过户完成，假使没有过户完成，一切责任由杨方涛自行负责。因为不动产登记部门的规定，杨方涛本人不能够进行网签，是杨方涛自己的责任，其只是等待杨方涛重新找到新的人员，配合杨方涛签字，其不应当承担责任。经审理查明，苏州市吴中区金联农村小额贷款有限公司与李承玲、苏州宏宇房地产开发有限公司、苏州上田大酒店有限公司、苏州大田大酒店有限公司、苏州元鑫贺餐饮有限公司、苏州翔贺餐饮管理有限公司、苏州天佑立贸易有限公司、苏州久和贸易有限公司、陈荣奢、陈泓翔借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）苏05民初746号民事调解书已发生法律效力。在该案审理过程中，根据苏州市吴中区金联农村小额贷款有限公司的财产保全申请，本院于2017年1月13日查封了陈荣奢名下位于601室、602室的房屋，查封期限自2017年1月13日至2020年1月12日。因被执行人未履行法律文书所确定的义务，苏州市吴中区金联农村小额贷款有限公司向法院申请执行，执行标的9228476元。在执行过程中，苏州市吴中区金联农村小额贷款有限公司将债权转让于无二合伙。2018年7月4日，本院作出（2018）苏05执648号执行裁定，裁定：一、冻结、扣划苏州宏宇房地产开发有限公司、苏州上田大酒店有限公司、苏州大田大酒店有限公司、苏州元鑫贺餐饮有限公司、苏州翔贺餐饮管理有限公司、苏州天佑立贸易有限公司、苏州久和贸易有限公司、陈荣奢、陈泓翔、李承玲银行存款9228476元及利息；二、冻结、扣划被执行人执行费73542元；三、不足之数，依法查封、冻结被执行人相应价值财产。杨方涛对本院执行陈荣奢名下601室、602室提出书面异议。本院经审查，于2018年11月13日作出（2018）苏05执异87号执行裁定，驳回杨方涛的异议请求。另查明，陈荣奢出具了一份落款日期为2016年5月5日的《委托书》一份，内容显示：本人委托陈泓翔代理本人处理本人名下位于苏州市吴中区两套房屋的销售事宜。陈荣奢（售房人、甲方）、杨方涛（购房人、乙方）与博邦地产（居间方、丙方）签订了一份落款日期为2016年7月15日编号为1808043的《房屋买卖（居间）合同》约定，甲方将名下位于苏州市吴中区的房屋出售给乙方，价格185万元，乙方于2016年7月15日支付定金5万元。三方还签订了一份落款日期为2016年7月15日编号为1808044的《房屋买卖（居间）合同》约定，甲方将名下位于苏州市吴中区的房屋出售给乙方，价格185万元，乙方于2016年7月15日支付定金5万元。陈泓翔（甲方）与杨方涛（乙方）签订了一份落款日期为2016年7月26日的《补充协议》约定，对于石湖东路80号（兰园公寓）1幢503室房屋，乙方承诺于2016年8月初开始办理交易手续、于2016年8月底办结；石湖东路80号（兰园公寓）2幢601室、602室，乙方承诺于2016年8月初开始办理交易手续、于2016年9月底前办结。陈荣奢（甲方）、杨方涛（乙方）与贺东华（中介方）签订了一份落款日期为2016年10月14日的《调解协议》约定，陈荣奢出售石湖东路80号2幢602室的房屋，甲、乙双方约定于2016年10月14日预付购房款现金100万元整。因杨方涛的贷款还在落实当中，为不影响陈荣奢履行出售该套房屋的垫资款，经双方协商买卖合同延期至2016年10月30日，如果杨方涛还不能履行完买卖合同，需要一次性结清全额房款。该协议还载明了陈荣奢账号为其名下在工商银行苏州分行的账户。落款处陈荣奢的签字由陈泓翔代签。2016年7月25日，杨方涛通过其名下在中国工商银行的账户跨行汇款给陈泓翔账户2笔款项共计10万元；2016年10月14日，杨方涛通过其名下在中国工商银行的账户网络转账给陈荣奢账户4笔款项共计50万元；2016年10月15日，杨方涛通过其配偶沙素芳名下在中国农业银行的账户卡卡转账给陈泓翔账户50万元；2016年11月11日，杨方涛通过其名下在中国工商银行的账户跨行汇款给凌娜账户6笔款项共计30万元；2016年11月15日，杨方涛通过其名下在中国工商银行的账户跨行汇款给凌娜账户6笔款项共计30万元；2016年11月22日，杨方涛通过其名下在中国工商银行的账户跨行汇款给凌娜账户12笔款项共计60万元；2016年11月25日，杨方涛通过其名下在中国工商银行的账户跨行汇款给凌娜账户3笔款项共计50万元；2017年1月12日，杨方涛通过其名下在中国工商银行的账户网络转账给凌娜账户4笔款项共计50万元。上述款项合计为330万元。杨方涛在执行异议过程中向本院提交了：1.落款日期显示为2016年7月25日的《收条》一份，内容载明：今收到杨方涛购买石湖东路80号兰园公寓601、602室房屋定金10万元；2.落款日期显示为2016年10月14日的《收条》一份，内容载明：今收到杨方涛购买石湖东路80号兰园公寓601、602室房屋定金50万元；3.落款日期显示为2016年11月11日的《收条》一份，内容载明：今收到杨方涛购买石湖东路80号兰园公寓601、602室房屋定金30万元，同意将房款直接打入投资公司凌娜账户，并由投资公司委托收款，用于归还本人的借款；4.落款日期显示为2016年11月15日的《收条》一份，内容载明：今收到杨方涛购买石湖东路80号兰园公寓601、602室房屋定金30万元，同意将房款直接打入投资公司凌娜账户，并由投资公司委托收款，用于归还本人的借款；5.落款日期显示为2016年11月22日的《收条》一份，内容载明：今收到杨方涛购买石湖东路80号兰园公寓601、602室房屋定金60万元，同意将房款直接打入投资公司凌娜账户，并由投资公司委托收款，用于归还本人的借款；6.落款日期显示为2016年11月22日的《收条》一份，内容载明：今收到杨方涛购买石湖东路80号兰园公寓601、602室房屋定金50万元，同意将房款直接打入投资公司凌娜账户，并由投资公司委托收款，用于归还本人的借款。上述六份收条落款处均加盖有“陈荣奢”人名章。杨方涛在本案审理过程中向本院提交了：落款日期显示为2017年4月21日的《收条》一份，内容载明：收到杨方涛购买石湖东路2幢601、603的购房款共计270万元，明细为：1.2016.10.14汇入陈荣奢账户50万元；2.2016.10.15汇入陈泓翔账户50万元；3.2016.11.15汇入凌娜帐户60万元；4.2016.11.22汇入凌娜帐户60万元；5.2016.11.25汇入凌娜帐户50万元。另：1.且同意由杨方涛直接汇入凌娜帐户的170万元偿还借款。2.陈荣奢账户和陈泓翔账户收到房款当日，分别将房款汇入徐金男账户共偿还借款100万元。以上共偿还借款270万元。落款处加盖有“陈荣奢”人名章。陈荣奢（售房人、甲方）与杨方涛（购房人、乙方）签订了一份落款日期为2017年6月20日编号为1801455的《房屋买卖（居间）合同》约定，甲方将名下位于苏州市吴中区的房屋出售给乙方，价格180万元，乙方于2017年6月20日支付定金5万元，于2017年7月7日办理过户手续，甲方允许乙方第三方过户。双方还签订了一份落款日期为2017年6月20日编号为1801456的《房屋买卖（居间）合同》约定，甲方将名下位于苏州市吴中区的房屋出售给乙方，价格180万元，乙方于2017年6月20日支付定金5万元，于2017年7月7日办理过户手续，甲方允许乙方第三方过户。陈荣奢（甲方）与杨方涛（乙方）签订了一份落款日期为2017年6月20日《补充协议》，对编号为1801455、1801456的买卖合同进行补充：双方因过户不成，导致产生了额外的经济损失，经协商，两套房屋总价由原来360万元降到308万元成交，并约定于2017年7月7日过户手续。杨方涛提交了一份落款日期为2018年11月22日，署名为查雪英出具的情况说明载明：“杨方涛购买陈荣奢位于的房屋，房屋成交确认后，陈荣奢于2016年8月29日向查雪英借款350万元，用于归还的房屋抵押贷款。”“经双方协商买方杨方涛直接将房款支付给查雪英用于归还房屋垫资借款。2016年11月11日转款30万；2016年11月15日转款30万；2016年11月22日转款60万；2016年11月25日转款50万；2017年转款50万，合计220万元杨方涛将该款支付到中间人凌娜尾号是5026的中行账户，后凌娜将杨方涛支付所有款项转给查雪英，用于归还陈荣奢的房屋垫资款项。”关于房屋占有使用的问题，杨方涛称其于2016年10月份收到了涉案房屋的钥匙，但该房屋实际由陈荣奢安排其公司员工居住，杨方涛对于房屋目前的使用状况不太清楚，系借给陈荣奢在使用。陈荣奢称，其对房屋交接并不清楚，确实有员工居住在涉案房屋内，其承诺一过完户员工就会搬走。杨方涛向本院陈述，其与陈荣奢曾于2016年7月15日就购买601室、602室房屋签订了买卖合同，因双方在2017年6月20日新签订《房屋买卖（居间）合同》，故将原合同予以撕毁。陈荣奢向本院陈述，因为杨方涛受到限购政策影响，双方没有完成过户手续。在2017年年初（三月前）去房管所办理过户时才得知房屋被无二合伙申请法院查封了，所以双方协商让掉10万元重新签订合同。本院认为，人民法院审理涉及台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案被告陈荣奢是台湾地区居民，而涉案601室、602室房屋位于大陆，故本案应当适用大陆法律。人民法院对于已登记的不动产的执行应当首先按照不动产登记簿判断权属。案外人对执行标的提出执行异议的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。包括但不限于执行标的转让或受让的相关合同的订立与履行情况、资金往来情况以及其他与执行标的相关的基础性法律关系的证据等等。案外人主张所有权的，应当依照物权法及其司法解释的相关规定予以审理认定。首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定的外，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。合同的内容由当事人约定，一般包括：当事人的名称或者姓名和住所、标的、价款、履行期限和方式、违约责任及解决争议的方法等内容。本案中，杨方涛与陈荣奢就601室、602室分别签订了两份《房屋买卖（居间）合同》，落款日期分别为2016年7月15日、2017年6月20日，前后两组《房屋买卖（居间）合同》在付款期限、过户期限、房屋价格及允许第三人过户的约定均存在差别。结合合同双方的当庭陈述，系经双方协商一致终止对原合同的履行，重新签订房屋买卖合同，允许确定第三人为买方。而重新签订的2017年6月20日《房屋买卖（居间）合同》系在人民法院查封日2017年1月13日之后，故本案不符合在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同的情形。其次，杨方涛主张在查封之前已经实际占有涉案房屋，但在其向本院的陈述中，涉案房屋实际由陈荣奢安排其公司员工居住至今，其与实际居住人并无租赁关系。杨方涛未能提供涉案房屋被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者涉案房屋与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据，无法认定其作为占有人实际占有并形成对外公示效力之事实，本院对其在查封之前已经合法占有该不动产的主张不予认定。再者，杨方涛主张其已支付涉案房屋全部价款，但杨方涛与陈荣奢之间签订的《房屋买卖（居间）合同》、《调解协议》、《补充协议》等材料中涉及到了石湖东路80号1幢503室房屋、2幢601、602、603室等房屋，除其在执行异议过程中提交的收条合计金额230万元注明系601室、602室购房款外，其提供的银行转账凭证合计金额330万元、在本案审理过程中提交的收条合计金额270万元，均未能反映出付款与涉案2幢601、602室的关联性。同时杨方涛付款总金额为330万元，与双方约定总价为308万元的内容并不一致。最后，对于不动产过户登记的办理问题，陈荣奢陈述双方在履行落款日期为2016年7月15日的《房屋买卖（居间）合同》过程中，因杨方涛受到限购政策无法办理过户登记，而且双方在签订的落款日期2017年6月20日《房屋买卖（居间）合同》中约定的过户日期为2017年7月7日，该房屋已经处于人民法院查封登记状态，杨方涛应当知道涉案房屋在解除查封前无法办理过户登记，故涉案房屋未办理过户登记属于案外人自身原因。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、第二百六十九条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第五百五十一条规定，判决如下：驳回原告杨方涛的诉讼请求。案件受理费31440元，由杨方涛负担。如不服本判决，原告杨方涛、被告苏州无二商贸合伙企业(有限合伙)可在判决书送达之日起十五日内，被告陈荣奢可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行账号：10×××75，汇款凭证复印件寄交本院）。审判长  王蔚珏审判员  韩 军审判员  水天庆二〇一九年六月二十六日书记员  邹 娜附法律及司法解释条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第二百六十九条在中华人民共和国领域内没有住所的当事人不服第一审人民法院判决、裁定的，有权在判决书、裁定书送达之日起三十日内提起上诉。被上诉人在收到上诉状副本后，应当在三十日内提出答辩状。当事人不能在法定期间提起上诉或者提出答辩状，申请延期的，是否准许，由人民法院决定。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第五百五十一条人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。