湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0302民初338号 原告：胡红缨，女，1967年1月22日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：李启昊，湖南湘晋律师事务所律师。 被告：湖南福鑫投资有限公司，统一社会信用代码9143030067357173XE，住所地湘潭市雨湖区建设北路********。 法定代表人：孙福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许利新，湖南湘牵律师事务所律师。 原告胡红缨（以下简称原告）与被告湖南福鑫投资有限公司（以下简称福鑫公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序于2019年3月11日公开开庭进行了审理。因办案案情复杂，双方争议较大，本院依法裁定转为普通程序，组成合议庭，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李启昊、福鑫公司的委托诉讼代理人许利新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋拆迁安置协议书，将房屋退还给原告；2、判令福鑫公司赔偿违约金868991.24元（计算至2019年2月）；3、判令福鑫公司支付未按期交房的临时安置补助费的3倍补偿款189445.392（计算至2018年12月）；4、判令福鑫公司赔偿因违约给原告造成的租金损失172546元（计算至2018年12月）；5、判令福鑫公司承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：原告与福鑫公司于2009年11月4日签订了一份湘潭市城市房屋拆迁补偿安置协议，双方约定福鑫公司因实施建设项目，需拆迁原告位于湘潭市雨湖区房屋，该房屋建筑面积76.32平米，其中住宅62.06平方米，营业用房14.26平方米。福鑫公司应支付原告房屋拆迁安置费用总计526661.26元。双方协商选择产权调换方式，由福鑫公司提供位于湘潭市雨湖区原湘潭日报社附近Ａ-2-12-05、Ａ-1-12-04房屋，面积分别为100、66平方米的两套房屋给原告，并由福鑫公司补偿差价。合同还约定，如福鑫公司未按时付款，应按每日万分之五支付违约金。合同签订后，福鑫公司将原告的房屋占有并作为拆迁办公室使用，但福鑫公司一直未支付任何拆迁款给原告，亦未给予原告任何产权调换房屋，现合同已无法现实履行。综上，福鑫公司未按约履行，严重违反合同义务，原告提起诉讼。 福鑫公司辩称，原告至今未履行双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，未将拆迁房屋移交给福鑫公司。根据双方签订的合同，原告应在协议签订五日内将一楼房屋腾空，于三日内将三楼房屋腾空并交付给福鑫公司，但原告未履行交付房屋的合同义务，因此福鑫公司不存在将涉案房屋返还的问题。另外因原告未履行交付房屋的合同义务，福鑫公司支付产权调换的房屋差价的付款条件未成就，更不应当承担违约责任，原告的其他损失亦与福鑫公司无关。综上，福鑫公司的诉请应当予以驳回。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1988年，湘潭市雨湖油漆厂（以下简称雨湖油漆厂）以湘潭市郊区房屋土地综合开发公司（以下简称郊区开发公司）为被告向本院提起诉讼，本院于1988年6月15日作出（1988）雨经字第55号民事判决书，判决城区开发公司按协议还给雨湖油漆厂的营业间、办公用房142.76平方米及住房三套153.58平方米，两项共296.34平方米和公摊公用面积37.04平方米，其产权，除湘潭市房地产管理局享有50.18平方米外，其余归雨湖区油漆厂所有。城区开发公司不服，提起上诉。1988年8月15日，湘潭市中级人民法院组织双方调解，并达成调解协议，双方协议新建的商场综合楼，雨湖油漆厂分得房屋350平方米，实分得营业间一间64.44平方米，保管室一间16.26平方米，办公室三间58.04平方米，住房**135.93平方米，四楼至五楼板梯间杂屋一间9.73平方米，上述房屋四个凉台11.94平方米，过道、公共厕所等公共部分面积37.04平方米，共计333.38平方米，尚差16.62平方米，雨湖油漆厂不愿放弃。同日，湘潭市中级人民法院出具（1988）法经字第47号调解书对该协议内容予以确认。2005年10月21日，湘潭市油漆美术工艺厂（前述雨湖油漆厂）出具《关于湘潭市油漆美术工艺厂资产处置的分配方案》，该方案明确，该厂的厂址位于车站路27号，该厂现有固定资产四处，因诸多方面的原因，企业无法继续经营，面临破产倒闭，经全体职工大会集体讨论，一致通过，决定将湘潭市油漆美术工艺厂全部资产进行一次性处置，处置收入用于安置职工，由胡红缨一次性完成出资。处置后，湘潭市油漆美术工艺厂四处房屋门面的所有权及使用权归胡红缨所有。 2009年11月4日，原告（被拆迁人、乙方）与福鑫公司（拆迁人、甲方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：乙方被拆迁房屋坐落在雨湖区，产权性质为私，该房屋合计建筑面积76.32平方米，其中住宅用房62.06平方米，营业用房14.26平方米，砖混结构。双方协定选择产权调换方式，由甲方提供雨湖区车站路原湘潭日报社附近Ａ-2-12-05、Ａ-1-12-04号房屋，建筑面积分别为100、66平方米，框架结构，住宅用途的房屋与乙方被拆迁房屋进行产权调换，并由甲乙双方按本协议第四条规定结算产权调换的差价。甲方提供的安置房为期房，过渡时间为30个月。甲方应付乙方房屋拆迁补偿安置费用共526661.26元，其中被拆迁房屋补偿金额460613.92元，附属设施及装饰装修补偿费24080.78元，临时安置补助费（过渡费）33135.36元（172.58平方米×6.4元／平方米×30＝33135.26元），拆迁补助费1490.32元，其它补偿费7340.88元。乙方应付甲方安置房屋总额441560元。甲乙双方实行产权调换结算后甲方应付乙方差价款85101.26元。付款方式和时间为一楼在签订协议之日起五日内，三楼在签订协议之日起三日内腾空交甲方验收，甲方一次性付清应付款。如甲方未按约定时间付款，每逾期一天按应付款与实付款之间差额的万分之五支付违约金。房屋搬迁事项处，乙方腾交房屋的时间未约定。如遇国家政策调整，不可抗力等造成安置房延期交付，其过渡费自动延后，标准还按原标准计算；过渡期满，甲方应及时提供符合国家质量安全标准的房屋安置乙方，因甲方责任延长过渡期限不能及时提供安置住房的，按照湘潭市人民政府2号令第39条的规定执行。 另查明，湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路27号其中的50.18平方米为湘潭市雨湖房地产管理所所有（以下简称雨湖房管所）。1992年4月22日，雨湖房管所与湘潭市油漆美术工艺厂签订了《湘潭市公房租赁租约》，雨湖房管所将其在湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路27号房屋（50.18平方米）租赁给湘潭市油漆美术工艺厂。2005年，在原告出资购得湘潭市油漆美术工艺厂在车站路27号房产后，原告将其出资购得及湘潭市油漆美术工艺厂租赁的雨湖房管所在车站路27号的房产一并租赁给湘潭市亿发工贸有限公司（以下简称亿发公司）。 2008年10月29日，因雨湖房管所就其在车站路27号的房产与福鑫公司达成拆迁协议，该局向湘潭市油漆美术工艺厂发出《终止租赁关系通知》，并要求湘潭市油漆美术工艺厂、亿发公司腾出房屋。因实际租赁使用该房产的亿发公司未腾房，2010年福鑫公司以亿发公司为被告，向本院提起诉讼，要求亿发公司返还其占有的雨湖房管所在车站路27号的房屋。在诉讼过程中，福鑫公司提出了先予执行的申请，本院于2010年7月21日作出（2010）雨法民一初字第284-1号民事裁定书，裁定限亿发公司在2010年7月31日之前将湘潭市车站路27号门面腾空，并返还给福鑫公司。因亿发公司在该裁定指定的期间内未履行，本院对此采取了强制执行措施，并于2010年8月17日强行腾空了亿发公司租赁的车站路27号的一楼门面，亿发公司将其租赁的一楼门面整体都进行了搬迁，其中包含雨湖房管所名下的50.18平方米及其从原告处租赁的一楼其余部分房产。此后十日左右，亿发公司亦主动腾空了其从原告处租赁的三楼房屋。 2011年4月25日，福鑫公司向湘潭仲裁委员会提出仲裁申请，请求原告将坐落于湘潭市雨湖区的房屋交付给福鑫公司。在湘潭仲裁委员会立案受理后，原告提出了仲裁反请求，要求解除双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，并撤销该协议书中涉及承租人应取得的利益部分。在该案的审理过程中，因亿发公司与原告、福鑫公司在本院的纠纷案件未处理，湘潭仲裁委员会中止了该案的审理。2018年7月31日、同年8月8日，福鑫公司、原告分别向湘潭仲裁委员会申请撤回仲裁请求，该仲裁委于2018年8月10日作出（2011）潭仲决字第154-3号决定书，决定准许福鑫公司撤回仲裁申请，准许原告撤回仲裁反请求申请。 因双方就案涉协议的履行存在争议，福鑫公司未向原告支付过任何款项，也未将案涉协议中约定的安置房屋交付给原告。原告提起诉讼，请求判如所请。 以上事实有双方提供的证据及庭审当事人陈述、案外人颜向伟提供的证言予以证实，足以认定。 本院认为，本案所涉的行为为房屋拆迁，房屋拆迁指的是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆迁，对房屋所有人、使用人进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。福鑫公司作为拆迁人，在获得拆迁许可后，与原告签订的涉案协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。因福鑫公司所获得的拆迁许可，并非仅针对原告一户，而是多户，该拆迁所涉及的是一个整体项目，具有不可分性。无论本案中双方在协议的履行过程中是否存在违约行为，但如果由此解除本案的拆迁补偿协议，使财产回归原始状态，从财产效益上来考虑，因该户不能拆迁会导致整个拆迁项目无法进行，被告针对该拆迁项目投入的大量人力、财力成本将不能最大化的实现其效益。从原告的角度考虑，因其房屋已经纳入拆迁范围，周围的房屋均已进行了搬迁，相关配套设施已不齐全，其对房屋的使用、收益均受到极大地限制，其所有权的行使存在各种障碍。涉案协议的解除不利于于双方财产效能的实现，因此对原告要求解除涉案拆迁协议的诉请，本院不予支持。 对原告主张的逾期付款违约金问题，从协议的履行情况来看，原告作为被拆迁人负有将拆迁房屋交付给被告的合同义务。本案中虽原、被告之间并无房屋交付的手续，涉案房屋系由原告租赁给亿发公司使用，但在被告就其拆迁的雨湖房管所名下房屋申请对亿发公司进行先予执行一案中，在强制执行过程中，亿发公司已经将其从原告处租赁的房屋一并腾空，原告在客观上已经履行了交付房屋的合同义务，对腾房时间，从查明的事实可知，亿发公司于2010年8月17日将一楼门面腾空，在之后十日左右将三楼房屋腾空，即腾房时间应认定为2010年8月27日。在原告履行交房义务后，被告应当按照涉案协议的约定履行其交付安置房屋、给付差价、支付过渡费的合同义务，其未履行，构成违约，应依约承担违约责任。对房屋差价问题，在涉案协议中对此有约定，被告应支付给原告产权调换后的差价85,101.26元，现被告未履行该项合同义务，应当按照合同约定给付该差价并支付逾期付款违约金，该违约金根据协议第五条约定为每逾期一天，按应付款与实付款之间的差额的万分之五支付违约金，原告针对该项的主张计算截止时间为2019年2月28日，起算延期付款时间为2010年8月29日其应付违约金金额为132,120元（85,101.26元×0.0005×3105日=132,120元）。 对原告主张的过渡费问题，双方约定的过渡期为30个月，从原告交房之日起至2013年2月28日止，该期间内的过渡费用已经包含在被告应付款项里面，即被告应支付给原告的房屋差价85,101.26元已包含该费用，被告不应当再重复支付。对此后的过渡费，根据涉案协议，过渡期满，因被告责任延长过渡期限不能及时提供安置住房的，按湘潭市人民政府2号令第39条的规定执行。该规范性文件中的第三十九条规定，因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当按照下列规定向被拆迁人支付临时安置补助费，自行安排周转房的，延长时间在一年以内的，按照本办法第三十八条第一款标准的2倍支付，延长时间超过一年的，按照本办法第三十八条第一款标准的3倍支付。本案中对临时安置补助费双方已经通过协议方式予以确认，每月金额为1,105元＜（96.26平方米+76.32平方米）×6.4元/平方米）=1,105元＞。根据该协议在30个月的过渡期内，即从2010年8月29日至2013年3月28日为33,135.36元（172.58平方米×6.4元/年×30=33,135.36元），在一年期限内（2013年3月29日至2014年3月28），按照2倍支付，该期间应支付的临时安置补助费为26,520元（1,105元/月×12个月×2=26，520元）。超过一年的，按照3倍支付，至原告主张临时安置费的计算截止时间2018年12月28日（2014年3月29日至2018年12月28日），被告应支付原告临时安置补偿费188，955元（1,105元/月×57个月×3=188，955元）。被告总计应支付原告临时安置补偿费215，475元。（26，520元+188，955元=215，475元）。原告主张临时安置补助费189,445.39元，属于民事权利的自由权利，本院予以认可。 对原告提出的违约租金损失的诉请，原告已经主张了过渡安置补助费，该损失为用益物权损失，其与违约金不得同时主张，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告湖南福鑫投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告胡红缨产权调换结算差价85，101.26元； 二、被告湖南福鑫投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告胡红缨至2019年2月28日的违约金132，120元； 三、被告湖南福鑫投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告胡红缨至2018年12月28日的临时安置补偿费189,445.39元； 四、驳回原告胡红缨的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,880元，由原告胡红缨负担8,481元，由被告湖南福鑫投资有限公司负担7,399元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  黄正林 审 判 员  陈放明 人民陪审员  李 鑫 二〇一九年六月二十四日 法官 助理  暨立春 书 记 员  宋思问 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。