重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初2459号原告:重庆雾龙物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街**，统一社会信用代码91500106709437998H。法定代表人:李莎，系公司执行董事。委托诉讼代理人：吴玥路，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚仕有，重庆华升律师事务所实习人员。被告：李建国，男，1978年7月27日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆雾龙物业管理有限公司与被告李建国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法由审判员刘丹独任审判，适用小额诉讼程序于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告重庆雾龙物业管理有限公司的委托代理人吴玥路、龚仕有、被告李建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆雾龙物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2015年4月至2019年3月期间下欠的物业服务费用6424元，并支付违约金642.4元。2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回要求被告支付从2015年4月至2016年12月31日期间的物业费的诉讼请求。事实和理由：原告依据相关法律与合同约定，在南川区xxxx小区从事物业服务。被告系xxxx小区的业主，双方成立物业服务合同关系。被告应当按照约定交纳物业服务费用。但被告从2015年4起拒付物业费，损坏了原告和其他业主的利益。为此，原告诉至法院。被告李建国辩称，欠费时间属实，金额不清楚。因为我所在的楼栋在2015年12月份出现了电梯事故，物管公司没有以任何方式关心过问，态度还十分强硬。物管公司张经理在催费的时候，我又向他反映过这个问题，他们公司还是没有人来跟我沟通这个事情，后来直接给我发律师函，起诉我拖欠物业费，上次诉讼到了执行阶段，原告公司张经理的态度还是十分强硬。因为电梯的事情，导致我的孩子和丈母娘都不愿意在这个房子来住。。经审理查明，2012年1月28日，重庆市南川区xxxx业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理服务合同》，双方约定由甲方（重庆市南川区xxxx业主委员会）委托乙方（原告）实施物业管理服务事宜，合同期限为五年，从2012年3月15日起至2017年3月15日止。双方在合同第21条第2项约定，物业管理公共服务费普通住宅按建筑面积每月每平方米0.5元；电梯楼按建筑面积每月每平方米0.62元加电梯运行费，从第三层（含第三层）每户按30元计算从第四层（含四层）每高一层递增每户0.9元。公共部分水电摊销费（多层和电梯楼）每户4.8元。商业门面（含住宅改为商业经营性质的）按建筑面积每月每平方米1.00元。第3项约定本物业管理公共服务费[月]交纳一次，每次交纳费用时间为当月1至15日前。该条第4项约定本物业管理公共服务费标准适时根据市场物价上涨进行调整，由甲乙双方协商调整。第6项约定业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费用由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负全额缴纳责任。第7项约定业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费。该条第8项还约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定了其他事项。2013年6月30日，重庆市南川区xxxx业主委员会作出《xxxx业主委员会关于调整物业费的决定》，该决定中载明：“业委会于2013年6月30日上午召开了会议。大家一致认为，目前物价、工资、维修费大幅度上涨，经集体研究、表决全票通过从2013年9月1日起，对2012年3月15日双方签订的《物业管理服务合同》第21条第2项涉及各项物业收费标准作如下调整决定：一、多层楼楼梯房住宅，在原有基础上增加物业服务费0.15元/㎡，调整为0.65元/㎡。公共水电分摊增加1.20元/月·户，调整为6.00元/月·户。二、高层电梯楼房住宅，在原有基础上增加物业服务费0.15元/㎡，调整为0.77元/㎡。公共水电分摊增加1.20元/月·户，调整为6.00元/月·户。三、商业用房（含住宅改为商业性质），在原有基础上增加物业服务费0.30元/㎡，调整为1.30元/月·户。”2017年3月12日，重庆市南川区xxxx业主委员会与原告续签了《物业管理服务合同》，合同期限为三年，从2017年3月15日起至2020年3月14日止。双方在合同第21条第2项约定，物业管理服务费普通住宅按建筑面积每月每平方米0.65元；电梯楼按建筑面积每月每平方米0.77元加电梯运行费，从第三层（含第三层）每户按30元计算从第四层（含四层）每高一层递增每户0.9元。公共部分水电摊销费（多层和电梯楼）每月每户6元。商业门面（含住宅改为商业经营性质的）按建筑面积每月每平方米1.30元。地。地下负**车库停车位50元/月/车位条第3项约定本物业管理公共服务费[月]交纳一次，每次交纳费用时间为当月1至15日前。该条第8项还约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定了其他事项。被告系重庆市南川区xxxx小区x号楼xxx号房的业主，其房屋建筑面积113平方米，属高层楼楼梯住宅。从2017年1月1日至2019年3月30日期间（共计27个月），被告共计拖欠物业费2349.27元（0.77元/月/㎡×113㎡×27个月）、公共部位水电摊销费162元（6元/月/户×27个月），共计2511.27元未交纳。以上事实，有原、被告的陈述，以及原告提交的《物业管理服务合同》二份、《xxxx业主委员会关于调整物业费的决定》、不动产查询证明等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原告与南川区xxxx业主委员会签订的《物业管理服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，未损害社会公共利益，故合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业管理服务合同》依法对南川区xxxx小区业主包括被告在内都具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区xxxx小区进行了物业管理服务，被告作为南川区xxxx小区的业主，理应按照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费，其从2017年1月至2019年3月期间，共计拖欠物业服务费（公共部位水电摊销费2511.27元未交纳，已经构成违约，依法应承担继续履行、交清物业服务费的民事责任，故被告应支付该段期间下欠物业服务费（含公共部位水电摊销费）为2511.27元，对于原告主张超出的部分，本院不予支持。对于被告提出原告工作人员服务态度不好的抗辩理由，不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的情形，对此抗辩，本院不予采纳。关于原告主张的违约金问题，本院在审理xxxx小区物业服务纠纷系列案件中，由于原告在物业管理过程中存在一定瑕疵，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李建国在本判决生效后十日内支付原告重庆雾龙物业管理有限公司从2017年1月1日至2019年3月30日的物业服务费、公摊费共计2511.27元。二、驳回原告重庆雾龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告李建国负担。本判决为终审判决。审判员  刘丹二〇一九年六月六日书记员  李珑