河南省洛宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0328民初653号原告：吴瑞香，女，1966年12月10日出生，汉族，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：王志勇，河南向群律师事务所律师。一般代理。被告：徐桂利，男，1989年2月16日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：刘光文，河南昊丹律师事务所律师。特别授权。被告：徐建华，男，1975年4月8日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：刘法军，河南言华律师事务所律师。特别授权。原告吴瑞香与被告徐桂利、徐建华租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴瑞香及其委托代理人王志勇、被告徐桂利委托代理人刘光文、被告徐建华委托代理人刘法军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴瑞香向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《门面租房协议书》；2、判令二被告交付租赁的门面房（1500平方米）；3、判令二被告连带共同给付拖欠的租金245000元（暂计算至2019年3月22日）。事实和理由：2016年6月22日，原告与被告徐桂利签订了《门面房租赁协议书》一份，原告将位于洛宁县延寿河商业步行街中段的两间门面房1500平方米出租给被告占有、使用。双方约定租金为八年，自2016年6月22日起至2024年6月22日止，租金第一期（1-3）年房租为14万元；第二期（4-6）年房租为15万元；第三期（7-8）年租金为16万元。并约定被告需在每年合同到期提前一个月向原告付清下年度房租，如超出一个月未向原告付清下年租金，原告有权终止合同。自协议签订后，被告徐桂利交付了第一年房租14万元，后被告徐建华参与并和徐桂利合伙经营，但二被告违反协议约定，不按约定履行交纳租金的义务。截止2019年3月22日，已拖欠一年零九个月租金共计245000元，原告多次讨要无果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。原告提供门面租房协议书、营业执照证明、商品房买卖合同、集体土地使用证、承诺书、身份证复印件等证据其诉讼主张。被告徐桂利辩称，原告诉被告拖欠租金事实不能成立，原告与被告房屋租赁合同于2017年5月1日已经终止，自己因生意亏损第一年经营期满后无力继续经营，已口头告知原告不再继续租赁，虽未签订书面解除合同，但根据双方签订的门面房屋租赁协议第四条第一款显示，被告徐桂利超出一个月未向原告支付下一年租金及不能提前一个月支付下一年租金，被告不再继续给付租金这种行为明确表明被告解除合同的意思表示，请法院查明事实驳回原告诉讼请求。原告应当提交该房屋房产所有权的相关证明和房屋租赁许可证，由法院查明原告诉讼主体资格。根据民法通则规定，此类追讨租金诉讼时效一年，本案已超过诉讼时效。被告徐桂利提供协议一份证明其答辩主张。被告徐建华辩称，原告起诉被告给付租金无事实和法律依据，被告徐建华没有和徐桂利合伙经营，也不欠付原告租金，请求法院依法查明事实，驳回原告诉讼请求。同意徐桂利辩论意见。原告起诉超过法定诉讼时效，应当驳回。被告徐建华未提供证据。本案经审理认定事实如下：2016年6月22日，原告与被告徐桂利签订了《门面租房协议书》一份，原告将位于洛宁县延寿河商业步行街中段的两间门面房1500平方米出租给被告占有、使用。双方约定租金为八年，自2016年6月22日起至2024年6月22日止，租金第一期（1-3）年房租为14万元；第二期（4-6）年房租为15万元；第三期（7-8）年租金为16万元。并约定被告需在每年合同到期提前一个月向原告付清下年度房租，如超出一个月未向原告付清下年租金，原告有权终止合同。自协议签订后，被告徐桂利交付了第一年房租14万元。2016年11月7日，被告徐桂利租赁的门面房办理营业执照一份，营业执照显示经营者为徐建华。2017年5月1日，被告徐建华与徐桂利签订协议一份，协议内容为：原洛宁县延寿河步行街东排21号，盛隆服饰广场自2017年5月1日起转与徐建华经营，从2017年5月1日起店里所有事情与徐桂利无关。截止2019年3月22日，已拖欠原告一年零九个月租金和房屋使用费共计245000元。另查明，原告吴瑞香与被告徐桂利签订租赁合同时所涉及的房屋包含吴瑞香名下的商铺及李百成家庭自建部分。吴瑞香名下的商铺已在洛宁县房地产管理部门备案。该自建部分的房屋有集体土地使用证两份，分别登记李百成和李康运名下。该自建房屋未取得建设工程规划许可证。原告吴瑞香丈夫李百成已亡故，李康运和李明运系原告儿子。在审理过程中，原告儿子李明运、李康运表示，其父亲李百成亡故后，遗产未进行分割，位于洛宁县××河商业步行街门面房中段门面房两间及与门面房相连的两处宅基地上的房屋，同意由其母亲吴瑞香代管，以其母亲自己名义出租房屋并收取租金。本院认为，原告与被告徐桂利签订了租赁合同，该租赁合同涉及的房屋包含吴瑞香名下的商铺及李百成家庭自建部分，其中租赁合同中吴瑞香名下的商铺已备案，该部分应属有效。涉及租赁李百成家庭自建部分的房屋，由于未取得建设工程规划许可证，该部分协议内容应属无效。该部分房屋涉及的房屋使用费应参照双方合同约定的租金标准支付。关于李百成家庭自建部分的房屋，拥有集体土地使用证，原告丈夫亡故后，原告儿子李明运、李康运作为财产共有人或继承人同意由其母亲吴瑞香代管，并由其母亲以自己名义出租房屋并收取租金，因此，原告吴瑞香以自己名义向二被告主张相关权利，符合法律规定，应予支持。原告要求解除与被告徐桂利签订的《门面租房协议书》，因被告徐桂利未按约定给付租金，存在根本违约，本院予以支持。原告要求二被告交还租赁的门面房，该门面房现由被告徐建华占用，应由徐建华向原告进行交付。原告要求二被告连带给付拖欠的租金245000元，因合同具有相对性，原告与被告徐桂利签订了租赁合同，徐桂利于2017年5月1日将其经营的店铺转让给了徐建华，但没有证据证实原告对被告的转让行为知情并同意被告徐桂利转让，被告徐建华未曾给付原告租金亦不认可其拖欠原告租金，因此，应由被告徐桂利向原告给付拖欠的租金。原告要求被告徐建华承担连带给付责任，依据不足，不予支持。被告徐桂利认为其已口头已告知原告不再租房，双方虽未签订书面解除合同，但租赁合同显示应提前一个月支付下一年租金，被告不再继续给付租金这种行为明确表示被告解除合同的意思表示，不存在违约。本院认为，按照双方约定，未按约定期限给付租金而产生的合同解除权由原告享有，原告在被告徐桂利超出一个月未给付租金后未行使合同解除权，但不能当然认为原告与被告徐桂利之间签订的租赁合同已解除，被告徐桂利没有证据证实原告同意解除合同，因此，被告徐桂利的该项辩解，依据不足，本院不予采纳。二被告认为原告要求给付租金的诉讼请求超过诉讼时效，我国民法总则施行的时间为2017年10月1日，原告与被告徐桂利约定的租金给付期限为每年合同到期提前一个月。双方签订合同日期为2016年6月22日，被告徐桂利第一年的租金已给付，原告对第二年的租金于2017年5月22日起产生请求权，而民法总则施行于2017年10月1日，民法总则施行时民法通则规定的一年诉讼时效并未超过，因此应适用民法总则三年诉讼时效的规定，二被告关于原告主张的租金超过诉讼时效的意见，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告吴瑞香与被告徐桂利于2016年6月22日签订的《门面租房协议书》；二、被告徐建华于本判决生效后30日内将其占用的位于洛宁县延寿河商业步行街中段的两间门面房（约1500平方米）腾出交付给原告吴瑞香；三、被告徐桂利于本判决生效后10内给付原告吴瑞香拖欠的租金和房屋使用费245000元；四、驳回原告吴瑞香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4975元，减半收取2487.5元，由被告徐桂利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  金利兵二〇一九年六月十八日书记员  夏 雨