广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初6804号原告：广州萝岗万达广场有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科丰路****。法定代表人：齐界，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁龙丽，广东合成泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆映如，广东合成泰律师事务所实习人员。被告：黄桥珍，女，1978年3月9日出生，汉族，住广东省龙门县。原告广州萝岗万达广场有限公司（以下简称“萝岗万达广场”）诉被告黄桥珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用普通程序于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告萝岗万达广场的委托诉讼代理人梁龙丽、骆映如到庭参加诉讼，被告黄桥珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告萝岗万达广场向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告双方于2014年1月19日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告立即交还涉案房屋给原告；二、被告立即协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记事项的注销登记手续；三、被告向原告支付违约金424732.20元（2123661元×20%），该违约金在应退回给被告的购房款2123661元中予以抵销；四、确认原告因承担生效判决的清偿义务而向中国工商银行股份有限公司广州华南支行支付的各项费用共计956589元在应退回给被告的购房款2123661元中予以抵销；五、确认原告已向广州市番禺区人民法院支付的执行费10791元在应退回给被告的购房款2123661元中予以抵销；六、被告支付原告因本案支付的律师费用30250元，该费用在应退回给被告的购房款2123661元中予以抵销；七、被告承担本案诉讼费。原告变更上述请求中购房款总金额为2119728元，变更第四项诉讼请求金额为940844元，并撤回第五项诉讼请求。事实和理由：原告和被告于2014年1月19日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201401209306）及补充协议，合同约定：被告向原告购买位于广州市萝岗区科丰路75号（自编D3-1，D3-2栋）236房，房屋总价款为2123661元，其中首期款1063661元，余款1060000元以按揭贷款方式支付。上述合同及补充协议签订后，被告支付了上述合同约定的首期款共计1063661元，余款1060000元以按揭贷款方式支付。原告和被告就涉案房屋办理了预购商品房预告登记手续。2014年7月，被告因向银行贷款，就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。因被告自2016年11月13日起没有及时偿还银行贷款，中国工商银行股份有限公司广州华南支行向广州市番禺区人民法院起诉原告、被告等人，该法院作出判决（已生效）：被告向工商银行华南支行支付借款本金808622.33元及利息、罚息，原告须对上述债务承担连带清偿责任。依据双方签订的补偿协议及《合同法》第99条第一款规定，原告可以在应退给被告的购房款项中抵销已支付给贷款银行以清偿被告的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。原告于2018年4月28日、10月18日承担了担保责任，合计向工商银行支付了956589元，并承担执行费10791元。依据双方签订的补充协议相关约定，原告委托律师向被告发函，要求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201401209306）及补充协议，并承担相关违约责任，但被告拒不签收相关函件，原告为此诉至法院，请求判如所请。被告黄桥珍未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2014年1月3日，中国工商银行股份有限公司广州华南支行（以下简称“工商银行华南支行”）与萝岗万达广场签订《按揭贷款业务合作协议》，约定工商银行华南支行为萝岗万达广场整个项目的住宅、商业用房、车位提供抵押贷款业务，其中商业用房提供最高不超过总房价或房屋评估值（以低者为准）的50%、贷款期限最长不超过10年的个人商业用房抵押贷款；萝岗万达广场同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的保证担保责任形式为阶段性连带责任保证，即对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：1.按揭房产的证实抵押登记手续已经办理完毕；2.银行收到记载有证实抵押登记信息的《房屋他项权证》。2014年1月19日，萝岗万达广场（甲方）与黄桥珍（乙方）签订了编号为201401209306的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“商品房预售合同”）及附件，黄桥珍购买萝岗万达广场开发的广州市萝岗区科丰路75号自编D3-1、D3-2栋236房（以下简称“涉案房屋”），该房屋按套出售，按套内面积计算房款，套内面积为68.04平方米，房屋单价为31211.95元，总价款为2123661元。《商品房预售合同》第十八条“面积确认及面积差异处理”约定，商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。黄桥珍于合同签订当日支付首期款1063661元，余款1060000元应于2014年1月19日前向工商银行华南支行申请按揭贷款，房屋交付时间为2015年11月30日。合同附件七《补充协议》第三条“送达方式的补充约定”载明，乙方确认本合同所填写的名称、通讯地址、电话等均准确有效并可作为乙方的有效送达地址（在该房屋交付后，房屋地址作为有效送达地址），如合同期内乙方的地址、电话变更的，应当向甲方出具其亲笔签名的书面文件，经甲方正式签收确认后，变更方为有效；甲方按本合同约定的联系方式通知乙方，应视为合法有效送达乙方，如未能实际送达的，其责任及由此引起的损失，由乙方自行承担。第四条“关于付款的补充约定”第5点约定，就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性保证责任，如乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起三日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；无论何种原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。第十五条“违约责任”约定，如因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿；甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内配合甲方办理相关撤销手续；如合同解除后需乙方腾退房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方腾退房屋通知送达之日起30日内将房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于他项权利、租赁等），将该房屋交还给甲方。2014年3月12日，黄桥珍及其丈夫何金明与萝岗万达广场、工商银行华南支行共同签订《个人购房借款/担保合同》（以下简称“借款合同”），主要内容为黄桥珍向工商银行华南支行借款1060000元，用于购买涉案房屋，借款期限为10年；萝岗万达广场作为保证人承担阶段性连带责任保证，即对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，若满足正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件，保证人对满足该项条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2014年3月13日，工商银行华南支行向黄桥珍的指定收款人萝岗万达广场发放1060000元贷款。2014年7月18日，涉案房屋办理了《预购商品房预告登记》及《预购商品房抵押权预告登记》。萝岗万达广场已向黄桥珍交付涉案房屋，黄桥珍签名并同意按现状接收。涉案房屋的实际登记地址为广州开发区科丰路75号236房，实测面积为67.914平方米，实收房款共计2119728元。2016年11月13日，黄桥珍开始逾期向工商银行华南支行还款，截至2017年11月21日已逾期8期。工商银行华南支行向广州市番禺区人民法院起诉黄桥珍、何金明要求解除借款合同、偿还全部借款本金、利息及罚息等，并要求萝岗万达广场承担保证责任。2018年2月2日，广州市番禺区人民法院作出(2017)粤0113民初5728号《民事判决书》，判决：一、解除工商银行华南支行与黄桥珍、何金明、萝岗万达广场签订的合同编号为244201432026的借款合同；二、黄桥珍、何金明于本判决发生法律效力之日起七日内向工商银行华南支行偿还借款本金808622.33元和利息、罚息（暂计至2017年11月21日的利息、罚息为30480.51元，自2017年11月22日起的利息、罚息按中国人民银行的有关规定计至实际清偿之日止）；三、萝岗万达广场对黄桥珍、何金明的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、萝岗万达广场承担连带清偿责任后，有权向黄桥珍、何金明追偿；五、驳回工商银行华南支行的其余诉讼请求。案件受理费14340元及保全费4718元，均由黄桥珍、何金明负担。上述判决书已发生法律效力。2018年10月9日，萝岗万达广场向黄桥珍寄送《关于解除及补充协议的函》，提出如下要求：1.解除与黄桥珍签订的《商品房预售合同》及补充协议；2.黄桥珍立即解除涉案房屋所设定的权利负担（包括但不限于配合萝岗万达广场办理预告登记注销手续、解除房屋预查封等）；3.黄桥珍向萝岗万达广场支付购房款总额20%的违约金，该违约金由萝岗万达广场在黄桥珍已付购房款中直接抵销；4.萝岗万达广场被广州市番禺区人民法院强制执行的款项，由萝岗万达广场在黄桥珍已付购房款中直接抵销。上述函件寄送至黄桥珍在《商品房预售合同》上填写的通讯地址，但因无人收件于2018年10月16日被退回寄件人。2018年11月3日，因黄桥珍、何金明、萝岗万达广场未履行(2017)粤0113民初5728号《民事判决书》确定的还款义务，广州市番禺区人民法院依法强制执行，萝岗万达广场支付了借款本金及利息921786元、返还工商银行华南支行垫付的诉讼费及保全费19058元、执行费10791元，合计支付940844元，该案已执行完毕。2018年9月，萝岗万达广场与广东合成泰律师事务所签订了《专项委托服务合同》，委托该所处理本案一审、二审、再审及执行阶段的诉讼事务，该所指派张舰、梁龙丽律师作为诉讼代理人，萝岗万达广场支付了代理费30250元。另查明，广州开发区城市建设和房地产档案馆于2019年4月3日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市增城区人民法院于2017年6月22日依据（2017）粤0183民初4019号之一《民事裁定书》及（2017）粤0183民初4019号之二《协助执行通知书》对涉案房屋的产权执行了预查封，查封时效为2017年6月22日至2020年6月21日。广州市番禺区人民法院于2017年8月1日依据（2017）粤0113民初5728号《民事裁定书》对涉案房屋的产权执行第一次轮候预查封，广州市增城区人民法院于2017年11月24日依据（2017）粤0183执3589号之四《执行裁定书》执行第二次轮候预查封，广州市中级人民法院于2018年9月19日依据（2018）粤01执2878号《执行裁定书》执行第三次轮候预查封，广州市天河区人民法院于2019年2月22日依据（2018）粤0106执23829号《执行裁定书》执行第四次轮候预查封，上述轮候查封期限均为三年。上述事实，有商品房预售合同及其附件、借款合同、预购商品房预告登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明、支付凭证、(2017)粤0113民初5728号《民事判决书》、（2018）粤0113执5547号《结案证明》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过法庭查验，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，黄桥珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院将在全面审查现有证据的基础上缺席判决。萝岗万达广场和黄桥珍自愿签署《商品房预售合同》及附件，上述合同文件反映双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行合同义务。萝岗万达广场请求撤回第五项诉讼请求，系其对自身权利的合法处分，本院予以准许。本案争议焦点在于萝岗万达广场是否享有对《商品房预售合同》及附件的合法解除权。首先，黄桥珍已根据上述合同约定向萝岗万达广场支付了购房首期款1063661元，另向工商银行华南支行申请贷款1060000元，该行已审核通过并发放了贷款，故此黄桥珍就涉案房屋价款的支付义务已经履行完毕。其次，在萝岗万达广场就本案起诉前，广州市增城区人民法院、广州市番禺区人民法院、广州市中级人民法院已经依据生效文书对涉案房屋的产权执行了预查封或轮候预查封，萝岗万达广场基于《商品房预售合同》及附件享有的权利亦受到限制，故其请求行使合同约定解除权，本院不予支持。萝岗万达广场主张黄桥珍交还涉案房屋、解除涉案房屋预告登记、支付违约金、抵销债务、赔偿律师费等诉讼请求，均系《商品房预售合同》及附件在合法解除后产生的后果，本院亦不予支持。萝岗万达广场根据广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初5728号《民事判决书》支付的款项，可根据相关合同约定，另行向黄桥珍追偿。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州萝岗万达广场有限公司的诉讼请求。案件受理费7659元，由原告广州萝岗万达广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长 李 娜审判员 邓 颖审判员 高 迎二〇一九年六月二十六日书记员 张若玫陆镇培