广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初783号 原告：南宁银象房地产开发有限责任公司，住所南宁市良庆区五象大道**，统一社会信用代码91450100782118782Y。 法定代表人：李春阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张慧，女，该公司员工。 被告：唐锋光，男，1982年4月20日出生，汉族，住，住广西环江毛南族自治县/div> 委托诉讼代理人：韦孟，男，1983年8月16日出生，仫佬族，住，住广西河池市金城江区/div> 原告南宁银象房地产开发有限责任公司（以下简称银象公司）与被告唐锋光商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告银象公司的委托诉讼代理人张慧、被告唐锋光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银象公司向本院提出诉讼请求：一、解除原被告于2015年8月17日签订的《南宁市商品房买卖合同》；二、被告协助原告办理注销南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲27号楼2203号房屋备案登记证明、预购商品房预告登记证；三、判令被告返还原告恒大绿洲27号楼2203号房屋。事实和理由：原被告于2015年8月17日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲27号楼2203号房，房价款911163元，被告采取银行按揭付款方式支付房款。合同签订后，被告向原告支付部分首期房款64163元，涉案商品房于2015年8月31日办理了买卖合同登记备案，于2015年10月28日办理了预购商品房预告登记。被告向中国民生银行股份有限公司南宁分行（以下简称民生银行南宁分行）贷款63万元，原告作为保证人。因被告未按期还贷，导致原告承担了保证责任，为此提起诉讼。 唐锋光辩称，商品房买卖合同及补充协议合法有效，被告已经支付了首期购房款，且按时办理了银行按揭贷款。原告也已为被告办理了房屋备案手续。涉案房屋具备办理不动产权的条件，双方的权利义务已经基本履行完毕。原被告在买卖合同补充协议中约定因被告逾期还贷达到一定条件的，原告有权解除买卖合同、收回房屋并没收首付款，是违反法律的相关规定，原告丧失解除合同的权利。我方已付首付款，但至今未收到涉案房屋，所以没收首付款不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2015年8月17日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲27号楼2203号房，房价款911163元，于2015年8月13日前支付首期房款281163元，余款63万元于2015年8月13日前办理完银行按揭贷款申请手续。该合同附件六《合同补充协议》第四条第一款第五项约定，在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。 合同签订后，原告于2015年8月为该套房办理了买受人为唐锋光的商品房买卖合同登记备案证明(登记编号：201508201617)，于2015年10月办理了预告登记权利人为唐锋光的预购商品房预告登记(编号：邕房预字第1626692号)。该房未向被告交付。 2015年8月18日，被告作为借款人，原告作为保证人，与民生银行南宁分行签订《个人购房/车位借款及担保合同》，约定民生银行南宁分行向被告发放贷款63万元。该款已依约划入原告的账户。民生银行南宁分行于2018年5月发出《开发商代偿通知书》，通知原告因借款人唐锋光已累计15次逾期，逾期天数已达140日，要求原告履行保证责任。原告于2018年5月30日根据协议和通知要求，代借款人偿还本息621647.89元。 本院认为，原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议，以及原被告与银行共同签订的《个人购房/车位借款及担保合同》，均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，当事人均应恪守和全面履行。 本案双方的争议焦点在于：1.案涉《南宁市商品房买卖合同》与《个人购房/车位借款及担保合同》的关系？2.案涉商品房买卖合同附件六《合同补充协议》第四条第一款第五项第一目的效力如何？3.原告是否享有合同解除权及相应责任应如何承担的问题。 关于《南宁市商品房买卖合同》与《个人购房/车位借款及担保合同》的关系问题：两份合同虽然是独立的合同，各方当事人确实因两份合同产生不同的法律关系，但商品房买卖合同是担保借款合同的前提和基础，担保借款所有法律关系均围绕商品房买卖法律关系而产生并服务其目的的实现。即买受人通过签订担保借款合同取得按揭贷款，获得履行商品房买卖合同的能力，而在房屋未办理所有权登记前，出卖人必须为买受人的借款承担阶段性担保责任，方能使得买受人取得借款并达到出售房屋取得购房款的目的。该借款虽然直接付给了出卖人，但在出卖人承担了保证责任的情形下，出卖人取得购房款的目的已落空，出卖人因此在商品房买卖合同中约定在买受人不履行还款义务而导致其承担保证责任的情况下得以解除合同，并未加重买受人的责任，也未超越合同相对性。被告以银行贷款已向原告支付完毕为由否定原告的合同解除权，本院不予采信。 关于《合同补充协议》第四条第一款第五项第一目的效力。第一，关于“流质契约”问题。本案中无证据显示案涉商品房抵押权确已设立，即使房屋已办理预告抵押登记，银行亦未获得现实的抵押权，即抵押权尚未设立，不符合法律关于“流质契约”相关规定适用的条件。第二，关于格式条款的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”格式合同的内容虽由一方当事人事先拟就，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立，格式合同的条款只有存在上述规定的无效情形时，才能被宣告无效。本案中，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款，出卖人承担保证责任后则意味着买受人未足额支付购房款，此时合同约定出卖人享有解除权，并没有加重买受人的责任或排除买受人的主要权利。综上，《合同补充协议》第四条第一款第五项第一目关于出卖人因买受人原因而向贷款银行承担了保证责任后有权解除商品房买卖合同、收回房屋的约定，为有效条款。至于解除合同后“买受人所交的全部款项不予退还”的约定，其效力不能及于整个条款，双方如就退还房款问题产生争议可另行提起诉讼。 关于合同解除和责任。被告因何原因未能正常还贷，以及贷款能否展期，是其与银行之间借贷关系的范畴，本案买卖合同纠纷考量的因素只是因被告不能正常还贷导致原告不得不承担保证责任的后果问题。被告未依约定向银行还贷，导致原告承担保证责任，被贷款银行直接扣划款项用于代偿全部贷款及罚息，被告的行为已构成违约。根据原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第一款第五项的约定，原告享有解除商品房买卖合同的权利。原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，办理注销商品房买卖合同登记备案证明及注销商品房预告登记，有事实和法律依据，本院予以支持。因案涉商品房仍未向被告交付，原告诉请被告返还无事实根据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除南宁银象房地产开发有限责任公司与唐锋光2015年8月17日签订的《南宁市商品房买卖合同》； 二、唐锋光协助南宁银象房地产开发有限责任公司到有关部门办理南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲27号楼2203号房的商品房买卖合同登记备案证明(备案编号：YS01685669)和预告登记证（编号：邕房预字第1626692号）注销登记； 三、驳回南宁银象房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付义务，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费12912元，由被告唐锋光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蓝 彬 审 判 员  罗棋升 审 判 员  王 荣 二〇一九年六月二十八日 法官助理  韦易芳 书 记 员  蒙玉莲