河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终1147号上诉人（原审被告）：张家口市瀚海商务快捷酒店有限公司，住所地张家口市桥**五一路**。法定代表人：张素云，总经理。委托诉讼代理人：王尊哲，男，经理。被上诉人（原审原告）：张家口通泰旅游集团有限责任公司，，住所地张家口市桥**明德北大街西山底小区**楼法定代表人：王永龙，董事长。委托诉讼代理人：任超，河北隆业律师事务所律师。上诉人张家口市瀚海商务快捷酒店有限公司（以下简称瀚海公司）因与被上诉人张家口通泰旅游集团有限责任公司（以下简称通泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。瀚海公司上诉请求：撤销桥东区人民法院（2019）冀0702民初178号民事判决，依法改判。事实和理由：一、双方已就解除租赁合同达成合意。瀚海公司2018年10月8日收到通泰公司发来的催告函，要求7日内签订补充协议，并在10日内付清租金，否则将提起诉讼，解除租赁合同。瀚海公司2018年10月12日出具的回函也能够证实双方就租赁费进行了协商，但并未达成书面协议，已经具备通泰公司催告函中解除租赁合同的条件，同时，因租赁合同中明确约定了剩余一年零八个月租金另行协商，经双方协商未果时，就已经解除了合同。2018年10月30日，瀚海公司向通泰公司发出告知函，明确提出了租赁合同延长10年或在11月15日将酒店交与通泰公司经营的解除措施，但通泰公司收到未予答复，应当视为其同意。由此可以证实，双方已经就解除合同达成了合意，租赁合同已经于2018年10月30日解除。二、瀚海公司不应承担利息损失。因租赁合同已经于2018年10月30日解除，故损失扩大部分的费用，也就是2018年11月1日至实际给付之日的利息，应当由通泰公司负担。此外，租赁合同在明确约定了剩余一年零八个月租金另行协商的情况下，因租金的数额一直在协商，所以瀚海公司未在2017年10月1日前支付租金，这是受到双方应就租金数额达成一致的客观条件所限制，如果在租金数额都未能确定的情况下，瀚海公司如何支付租金呢。所以，一审法院认定由瀚海公司承担该期间的利息损失并没有事实依据。三、双方就以装修折抵欠付的租赁费达成一致。2018年10月30日瀚海公司发出的告知函中已经明确提出了以装修款折抵欠付租金的意思，该告知函送达通泰公司之后，通泰公司没有答复，应当视为双方就装修费折抵租金的意思表示一直，通泰公司予以认同。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院查明事实，依法改判。通泰公司答辩称，通泰公司与瀚海公司之间的租赁合同并未终止，瀚海公司应当按照合同履行义务。虽然瀚海公司拖欠租金已经具备了单方解除合同的条件，但通泰公司有权自行决定是否行使该项权利，截止目前，通泰公司并未以任何形式向瀚海公司作出解除合同的意思表示。协议解除合同属于民事法律行为，应当以双方当事人的真实意思表示为构成要件。根据民法总则的有关规定，除法律有规定，当事人有约定外，意思表示应当以明示行为作出。虽然瀚海公司在2018年10月拟向通泰公司发送告知函，但通泰公司未予接收，也没有就该函中的事项与瀚海公司达成合意。瀚海公司以通泰公司未予答复应视为同意为由主张双方合同已经解除，是没有法律依据的。瀚海公司应当承担利息损失，双方的合同并未终止，而且合同中关于最后一年零八个月的最低租金标准及支付时间已经约定的十分明确，瀚海公司应当支付租金，并赔偿因其逾期付款造成的损失。退一步讲，即便通泰公司行使单方解除权终止租赁合同，但只要瀚海公司占有、适用标的房屋或拖欠租金的状态持续，就应当支付租金并承担赔偿损失的责任。双方并未就装修折抵欠付租金的事宜达成一致。以装修费抵顶租金同样属于民事法律行为，需要双方当事人真实意思表示为构成要件，应当以明示行为作出。瀚海公司所发出的告知函，通泰公司未予接收，而且也未作出同意抵顶的意思表示，双方未就该项内容达成一致意见，瀚海公司的该项主张没有任何的法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，瀚海公司的上诉理由不能成立，请求维持一审判决。通泰公司向一审法院起诉请求：1、瀚海公司立即支付租赁费583333元（从2018年1月1日至2019年7月31日，每年35万元）。2、瀚海公司赔偿占用资金的损失27708元（该损失从2017年10月1日计算至2018年9月31日，以年利率4.75%计算，以583333元为基数，2018年9月31日之后的损失继续按照年利率4.75%计算至被告实际付款之日止）。一审法院认定事实：2009年10月21日，通泰公司、瀚海公司签订《租赁合同书》，约定瀚海公司租赁通泰公司位于张家口市桥东区五一路79号房屋用于经营餐饮、住宿及旅行社，租赁期限自2009年12月1日至2019年7月31日；租赁期限内，前8年租赁费为350000元/年，两年交纳一次，2015年10月前应交纳2015年－2017年度租赁费700000元，剩余1年零8个月租金另行协商，但不低于350000元/年，并应于2017年10月前全部付清。瀚海公司因经营困难，多次找通泰公司协商降低租赁费事宜及不再经营，以装修折抵欠付的租赁费，未果。一审法院认为，2009年10月21日通泰公司、瀚海公司签订的《租赁合同书》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。瀚海公司因经营困难，与通泰公司协商降低租赁费事宜及不再经营，以装修折抵欠付的租赁费，但双方未达成一致，未变更合同，故双方仍应依《租赁合同书》约定履行。瀚海公司应于2017年10月前支付通泰公司从2018年1月1日至2019年7月31日的租赁费583333元，但未支付。通泰公司主张瀚海公司应支付通泰公司以583333元为基数，以年利率4.75%计算，从2017年10月1日计算至实际给付之日止的占用资金的损失，符合法律规定，法院予以支持。判决：张家口市瀚海商务快捷酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付张家口通泰旅游集团有限责任公司从2018年1月1日至2019年7月31日的租赁费583333元及占用资金的损失（该损失以583333元为基数，以年利率4.75%为标准计算，从2017年10月1日计算至实际给付之日止）。本院二审期间，瀚海公司提交2018年10月30日向通泰公司送达告知函协商解除合同的视频资料一份，拟证实通泰公司接收该函件，并未提出反对解除合同的意见，应当视为双方已经就解除合同的事宜达成一致意见。本院组织通泰公司对该份证据进行质证，通泰公司认为该份证据不属于二审新证据，且通泰公司的工作人员一再表示自己无权接收函件，不能达到瀚海公司陈述的证明目的。经合议庭评议认为，瀚海公司提交的视频资料不属于法律规定的二审新证据，且通泰公司并未明确表示对函件内容予以认可，故不能达到瀚海公司的证明目的，通泰公司的质证意见成立，对瀚海公司所提交的该份视频资料，本院不予确认。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，瀚海公司与通泰公司所签订的租赁合同，系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方对此均不持异议，该合同依法成立并生效，双方均应当按照约定履行自己的义务。通泰公司已经将案涉建筑物交付瀚海公司使用，瀚海公司应当按照约定履行支付租金的义务。虽然双方就最后一年八个月的租金约定为协商确定，并无确切的金额，但该条款明确载明最低标准为每年35万元，即双方可对最后一年零八个月租期所产生的租金进行协商，但需以高于年租金35万元为标准。通泰公司对于双方对该部分租金并未协商一致不持异议，故主张按照最低租金每年35万元的标准计算，该项主张有双方所签订的租赁合同能够证实，具有事实依据，一审法院对此予以支持并无不当。瀚海公司认为最后一年零八个月的租金并未确定，故无法给付的上诉理由不能成立，本院不予支持。瀚海公司认为通泰公司向其发出的函件中明确说明租金支付期间，未能按该期间支付将解除合同，在瀚海公司的回函中也能够体现解除合同的意思表示，故双方对解除合同达成一致意见，自该函件之后所发生的租金不应支付。通泰公司对于曾向瀚海公司发出函件要求其在规定期间内支付租金未提出异议，但该函件系通泰公司向瀚海公司就不支付租金则享有解除权的告知，是否行使合同解除权系通泰公司单方决定，并不能以此作为抗辩不支付租金的理由。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。瀚海公司认为通泰公司在收到其发出的解除合同、以装修费用抵顶租金的函件之后，并未提出异议，应当视为同意，但并未提交证据证实双方就沉默表示同意进行了约定，且无证据证实双方存在相应的交易习惯，故瀚海公司的该项主张不具有法律依据，不能证实通泰公司就解除合同及以装修费抵顶租金的事宜表示同意，一审法院对瀚海公司的该项抗辩不予支持并不违反法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。瀚海公司未能按照租赁合同约定的时间支付租金，已经构成违约，对此应当承担违约责任。案涉租赁合同中并未对违约责任及违约金计算方式作出明确约定，通泰公司主张按照银行贷款利率计算其利息损失并不违反法律规定，一审法院对此予以支持亦无不当，瀚海公司认为其未能支付租金系租金数额不确定，且双方已经达成合意解除合同，该项主张并不具有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张家口市瀚海商务快捷酒店有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9954元，由上诉人张家口市瀚海商务快捷酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马瑞云审判员  宋凯阳审判员  闫 格二〇一九年六月二十四日书记员  田 佳