内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1203号   上诉人(原审原告)：马某，男，1987年6月21日出生，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：杨某，内蒙古嘉祺律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵某，内蒙古嘉祺律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：包头市京荣胜置业开发有限公司。   法定代表人：王某。   委托诉讼代理人：薛某，内蒙古字仁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：范某。   上诉人马某因与被上诉人包头市京荣胜置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初4739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人马某的委托代理人杨某、赵某，被上诉人包头市京荣胜置业开发有限公司的委托诉讼代理人薛某、范某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人马某上诉请求:1、请求撤销原审判决，依法改判；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、商品房买卖合同约定违约责任未超过法律规定的数额，一审法院不应当依职权调整违约金比例。第一，双方合同约定低于法律规定的违约金比例。依照相关法律规定及人民银行现行贷款利率计算，违约金的比例折合每日应为万分之1.19至万分之1.55之间，因此，上诉人与被上诉人之间约定的每日万分之一是远低于法律规定的比率的。第二，原审人民法院错误的认定举证责任的分担，错误的认定上诉人与被上诉人违约金过高。根据相关法律规定，被上诉人应当对违约金过高承担举证证明责任。上诉人已经提供法律规定说明上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定违约金比例的合理性。被上诉人对于“违约金过高”负有举证责任，而被上诉人在原审庭审中未提供任何证据证明上诉人主张的违约金是过高的，因此其应当承担举证不能的不利后果。第三，双方签订的《包头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，是合法有效的合同。双方在合同中约定违约金为日万分之一合法有效，原审法院不应当予以调整。二、税收的代收代缴属于国家强制性法律规定，一审法院错误认定委托关系。第一根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》中规定：“2015年1月1日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税”。被上诉人代收上诉人契税的行为是违反法律强制性规定的，应当予以退还。第二，上诉人与被上诉人并未建立委托合同关系。上诉人为被上诉人缴纳契税是因为如上诉人不缴纳该费用无法办理房屋入住手续。第三，上诉人对于委托合同拥有任意解除权。即便双方形成了委托合同关系，上诉人对于委托事项可随时解除，要求被上诉人返还代收契税。综上，一审法院对于商品房买卖合同的违约金比例进行调整错误。对上诉人要求返还契税原法院判令不予返还错误。请求二审法院予以改判。   被上诉人包头市京荣胜置业开发有限公司答辩同意一审判决。   马某向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，即日起为原告办理房屋产权登记；2、判令被告支付延迟办理初始备案登记的违约金35746.35元（自2017年8月1日起至2018年10月18日止共444天，每日按照商品房价款之万分之一计算）；3、判令被告自2018年10月19日起至实际办理房屋产权初始登记备案之日止，每日按照商品房价款之万分之一支付原告违约金；4、判令被告返还代收的契税12076.47元及支付因占有契税期间所产生的利息（暂算至2018年10月18日共计1845.05元），以上合计：49667.87元；5、本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实如下：马某与包头市京荣胜置业开发有限公司于2013年9月26日签订《包头市商品房买卖合同》，合同约定，马某购买包头市京荣胜置业开发有限公司开发的位于包头市××区房屋，房屋总价为805098元。合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行。出卖人应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金”。合同签订后，马某履行了交纳购房款义务，包头市京荣胜置业开发有限公司于2015年7月31日向马某交付了房屋。马某同时向包头市京荣胜置业开发有限公司交纳该房契税12076.47元、手续费387.3元、印花税5元、工本费15元、登记费80元，包头市京荣胜置业开发有限公司给马某出具九星豪庭（住宅）产权费及代收费收据。至马某起诉时，包头市京荣胜置业开发有限公司未履行完毕房屋权属初始登记备案的义务。上述事实，有原、被告陈述、书证等证据在案佐证。   一审法院认为，马某与包头市京荣胜置业开发有限公司签订商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，双方均应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。现马某已按合同约定完成交纳购房款并向包头市京荣胜置业开发有限公司交纳了办理房屋所有权证的相关费用。包头市京荣胜置业开发有限公司未在合同约定的期间内给马某办理完毕产权证，应承担逾期办理产权证的违约责任。包头市京荣胜置业开发有限公司提出按日万分之一计算违约金过高，且马某并未就被告逾期办理房屋所有权证给其造成的实际损失进行举证。本院依据合同的履行情况、兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对双方约定的违约金计算标准予以适当调整，应按日十万分之一计算较为恰当。关于马某要求包头市京荣胜置业开发有限公司返还契税及利息的主张，本院认为，双方均同意商品房买卖合同继续履行，包头市京荣胜置业开发有限公司必须履行为马某办理房屋权属登记备案的义务，同时马某在办理产权证时也需要交纳相应的契税。结合合同第十二条约定内容，双方在办理交房时原告将契税等相关费用交纳给被告的行为应当视为原告委托被告办理产权证时代缴契税，为了避免以后办证期间再因交费问题产生争议，已经交纳办理房屋所有权属登记所需的契税等费用的业主，包头市京荣胜置业开发有限公司不再予以返还，被告在给原告办理产权证时代原告缴纳契税，故原告要求被告返还契税并支付利息的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告包头市京荣胜置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告马某办理坐落于包头市××区房屋所有权证书；二、被告包头市京荣胜置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告马某逾期办理房屋所有权证的违约金，以购房款805098元为基数，按日十万分之一计算自2017年8月1日起至房屋所有权证办理完毕之日止；三、驳回原告马某的其他诉讼请求。案件受理费1040元，一审适用简易程序减半收取计520元（原告已预交），由被告包头市京荣胜置业开发有限公司负担。   经二审审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人马某与被上诉人包头市京荣胜置业开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效合同。上诉人按合同约定向被上诉人交纳了房款及办理房屋所有权证的相关费用，被上诉人未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应承担相应的违约责任。被上诉人已经将房屋交付上诉人使用，上诉人已实现了合同的目的，在房屋使用方面不会产生损失。同时上诉人也未提交其损失的相关证据。一审法院依据合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，对双方约定的违约金计算标准适当调整，并无不当。关于上诉人马某要求退还契税并承担利息的上诉请求，属于另外一个法律关系，本案不作处理，可另行诉讼。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1040元，由上诉人马某负担。   本判决为终审判决。   审判长 杜宏林   审判员 赵文革   审判员 李 梅     二○一九年六月十日   书记员 王 婷