河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终1498号 上诉人（原审原告）：窦利红，女，1974年10月22日出生，汉族，现住怀来县。 上诉人（原审原告）：梁尔源，男，1973年10月14日出生，汉族，现住怀来县。 委托诉讼代理人：陈彦龙，北京市中洲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：怀来利世鸿亚房地产开发有限公司，住所地怀来县官厅镇北寨村拉斐水岸小区S1楼三层。 法定代表人：朱在强，总经理。 委托诉讼代理人：张黎辉，男，法务主任。 委托诉讼代理人：李慧君，河北范春明律师事务所律师。 上诉人窦利红、梁尔源因与被上诉人怀来利世鸿亚房地产开发有限公司（以下简称利世鸿亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 窦利红、梁尔源上诉请求：撤销怀来县人民法院（2019）冀0730民初453号民事判决，改判利世鸿亚公司向窦利红、梁尔源支付违约金21400元。事实和理由：原判决认定事实错误，利世鸿亚公司应当承担违约责任，具体理由如下：1、开发商逾期将应由自身提供的材料报产权登记部门备案，逾期为窦利红、梁尔源办理不动产权证事实清楚，开发商应当承担非由自身原因的举证责任。2、开发商提供的证据不能证明并非由自身原因造成的逾期备案、逾期办证。原判认为开发商就分户登记向有关部门“请示、协商、沟通”，认为开发商对逾期办证“无法预料、无法控制”。窦利红、梁尔源认为，该逻辑并不成立。第一、“无法预料、无法控制”的因素指的是不可抗力。开发商作为专业房地产开发企业，应明知《河北省城乡规划条例》等法律法规规定，熟知办理分户登记的前提条件。开发商之所以向有关部门“请示、协商、沟通”，是因为其未能满足办理分户登记的条件。这恰恰说明就是开发商的自身原因。3、原判认为，“不宜认定为该公司自身原因所致”。但未明确指出是何原因导致逾期备案、逾期办证，间接采纳了开发商的抗辩观点，归咎于政府原因、政府机构改革原因，那么就是政府相关部门行政不作为。开发商未积极维护自身利益，进而损害业主权利，那也是开发商的原因导致的。这近四年期间，怀来县政府规划部门、国土部门、房管部门不可能因为机构改革就不开展工作了，房屋登记部门不可能就一直停止办证。在原判仅作出“不宜认定”开发商自身原因，又未指出到底是什么具体原因的情况下，窦利红、梁尔源不应承担违约金不被支持的不利后果。如果是政府相关部门不作为，业主可通过逐级信访等途径另行维护自身合法权益。4、从开发商提供的证据看，开发商未能办理分户登记的主要原因是未进行规划审核，未进行规划审核的原因是项目没有整体竣工验收。开发商明知有相关规定，没有进行规划审核，这就是开发商的自身原因。如果开发商因为其他原因造成项目竣工延迟或未整体竣工，那么这个责任就应该由开发商承担。5、原判采纳了开发商主张的补充协议关于两年内办理完毕不动产权证的观点。窦利红、梁尔源认为补充协议系开发商提供的格式合同条款，补充协议签订时，开发商对此并未向窦利红、梁尔源示明。因此对于办证期限有争议的，应当适用对窦利红、梁尔源有利的条款，即《商品房买卖合同》第十五条的约定期限。对此即使适用该条约定的办证期限，开发商依然超过约定的办证期限。另外，为买受人办理房屋登记需要两大步骤，第一步是开发商首先应提供应由自身提供的材料办理“大证”，第二步是开发商协助业主并向业主收集材料办理权属转移登记即为买受人办理不动产权证。《商品房买卖合同》第十五条的约定期限是上面所称的“第一步”、开发商有没有按照约定先行将应由自身提供的材料报产权登记部门备案。如果没有则开发商违约。对此《商品房销售管理办法》第三十四条也有明确规定。目前开发商没有任何证据证明其已经按照约定进行备案登记。综上，窦利红、梁尔源与开发商对于逾期办证的期限、违约金的标准约定明确，开发商未按约定期限将应由自身提供的材料向产权登记部门备案、为买受人办证事实清楚，依据商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，开发商应向窦利红、梁尔源支付违约金。 利世鸿亚公司答辩称，双方所签订的商品房买卖合同中明确约定了因出卖人原因导致未能及时办理产权登记证书，出卖人才承担责任。本案并非是由于利世鸿亚公司的原因导致不能办证，且在一审期间已经提供了相关的证据证实，该因素也是利世鸿亚公司不能预见也不能避免的，所以不应承担违约责任。在本案诉讼中，窦利红、梁尔源已经办理了产权登记证书。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，窦利红、梁尔源的上诉主张并无事实及法律依据，请维持一审判决。 窦利红、梁尔源向一审法院起诉请求：利世鸿亚公司支付违约金21400元。 一审法院认定事实：2016年4月7日，窦利红、梁尔源与利世鸿亚公司签订《商品房买卖合同》，利世鸿亚公司将位于怀来县官厅镇北寨村拉斐水岸小区E22幢1层1-03房屋出售给窦利红、梁尔源，房屋建筑面积184.48平方米，成交总价214万元。合同签订后，窦利红、梁尔源如约交纳了房款214万元，利世鸿亚公司于2016年4月7日、2016年6月10日向窦利红、梁尔源出具了购房款发票，2016年6月9日交付房屋，并于2016年8月26日缴纳契税、2017年4月25日交纳了住宅专项维修资金。2015年1月份，利世鸿亚公司将其他先于窦利红、梁尔源购房者办理土地证的相关手续已报怀来县土地局审批，因拉斐水岸小区项目是分批开发，按政策规定土地部门只能待获批土地全部开发完毕才能验收、受理申请、办理土地分户登记发土地证。怀来县土地局考虑购房群众切身利益，就房地产开发企业办理土地分户登记事项专门向怀来县政府报告请示，得到县政府批准后才开始为买房人办理分户登记。因进度慢2015年11月3日，利世鸿亚公司又再次书面申请怀来县人民政府协调办理两证事宜。利世鸿亚公司在办理过程中又遇国家政策变化土地使用权证、房屋所有权证两证合一为不动产权证，相关政府部门职能转变，办证部门之间相互衔接过程缓慢，理不清办证程序，拒收材料，又因所需办理的不动产证过多、工作量过大等因素导致办证慢且时间长。期间为购房人提供个人购房贷款担保的北京市住房贷款担保中心分别于2017年1月5日、2018年1月5日两次致函利世鸿亚公司尽快为购房人办理《不动产权证书》及《不动产登记证明》。本案审理过程中，怀来县自然资源和规划局于2019年3月29日向窦利红、梁尔源下发了“冀（2019）怀来县不动产权第0001237号”不动产权证书。另查明，窦利红、梁尔源与利世鸿亚公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机管备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列1或2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另双方在《商品房买卖合同补充协议》第十一条关于产权登记2约定，出卖人协助办理《房屋所有权证》时，在买受人根据产权办理部门及出卖人的要求提供有关材料、费用及必要的配合的前提下，出卖人承诺将自实际交房之日起两年内办理完毕。一审法院认为，窦利红、梁尔源与利世鸿亚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履新合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机管备案。窦利红、梁尔源所购房屋的交房时间为2016年6月9日，取得房产证的时间应为2018年6月8日前。但利世鸿亚公司在办理过程中遇国家政策变化土地证、房屋所有权证两证合一为不动产权证，相关行政机关职能转变，利世鸿亚公司推迟为窦利红、梁尔源办证并非自身原因，符合非出卖人原因推迟办证的合同约定，不构成违约。窦利红、梁尔源要求利世鸿亚公司给付逾期办证违约金，法院不予支持。本案审理过程中，怀来县自然资源和规划局已为窦利红、梁尔源下发不动产权证书。判决：驳回窦利红、梁尔源的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审无异。 本院认为，窦利红、梁尔源、利世鸿亚公司所签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立并生效，双方均应当按照约定履行自己的义务。窦利红、梁尔源在签订合同之后已经依约交付了购房款以及缴纳了契税及住房公共维修基金，利世鸿亚公司于2016年6月9日向窦利红、梁尔源交付了房屋，根据约定利世鸿亚公司应当在此后180日内办理不动产登记。利世鸿亚公司一审中已经提交了证据证实其曾向有关部门申请办理产权登记，怀来县国土资源局向怀来县人民政府申请就不动产登记事宜进行请示的时间早于利世鸿亚公司向窦利红、梁尔源交付房屋的时间，即利世鸿亚公司就不动产登记事宜早在2015年初时就曾向有关部门反映了情况，故不能认定利世鸿亚公司逾期提供相关材料，窦利红、梁尔源认为利世鸿亚公司逾期提供材料导致不能按时办证的事实依据不足，本院不予支持。窦利红、梁尔源认为政府有关部门审核时间并不属于法律规定的不可抗力，且利世鸿亚公司对于政府有关部门的不作为能够提出行政诉讼予以救济，利世鸿亚公司不能因为其本身的对权利的放弃而要求窦利红、梁尔源等房屋买受人承担违约责任。对窦利红、梁尔源的以上上诉理由，其未能明确陈述怀来县人民政府有关职能部门对于怀来县国土资源局的请示进行审核、批复的时间属于何种行政行为，亦不能说明利世鸿亚公司能够以何种行政方式予以救济权利，故窦利红、梁尔源认为利世鸿亚公司对于政府不作为未能有效救济的主张不具有法律依据，对此本院亦不予支持。结合全案事实，利世鸿亚公司对政府进行审核、批复的时间并不能进行干预、一审法院认定逾期办理不动产登记的过错不在于利世鸿亚公司并无不当，本院予以确认。对于窦利红、梁尔源认为商品房买卖合同补充协议系利世鸿亚公司提供的格式合同，因未能对免责条款进行明示导致该条款无效，应以原合同为准的主张，该协议虽为利世鸿亚公司出具，但合同条款窦利红、梁尔源明知，且双方可就条款进行协商，窦利红、梁尔源不认可该协议的情形下，完全可以不予签字，故其上诉主张该协议无效的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，窦利红、梁尔源的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费334元，由上诉人窦利红、梁尔源负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年六月二十四日 书记员  田 佳