广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2146号原告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：崔伟权。原告：佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：郭小宝。两原告共同委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师被告：佛山市智铂创展投资管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：陈迪凯。被告：佛山市南海运迅贸易有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：樊绍基。原告佛山市南海国昌投资有限公司（以下简称国昌公司）、佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司（以下简称国昌大沥分公司）诉被告佛山市智铂创展投资管理有限公司（以下简称智铂创展公司）、佛山市南海运迅贸易有限公司（以下简称运迅公司）租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月21日公开开庭审理了本案。两原告共同委托诉讼代理人钟承霖到庭参加诉讼，被告智铂创展公司、运迅公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告腾空租赁场地并返还予原告；2.两被告向原告支付拖欠的租金、水电费、综合经营管理服务费1171995.24元及滞纳金（以1171995.24元为本金按年利率24%自2017年4月10日起计算至实际清偿之日止）；3.两被告向原告支付违约金386885.52元；4.原告无需向两被告返还租赁合同履约保证金55128元、综合经营服务保证金110257元；5.两被告承担诉讼费。事实和理由：2013年8月31日，两被告为共同经营商铺云都?全球购，分别与原告国昌公司、国昌大沥分公司签订了《商铺租赁合同》、《综合经营管理服务合同》各一份。但在上述合同履行期间，两被告长期以来均未能按期支付租金、水电费，综合管理经营服务费。截止至2017年1月14日，两被告已累计拖欠两原告租金、水电费，综合管理经营服务费共计897313．8元，但本着共同面对困境的初衷，原告国昌公司与两被告协议签订了《补充协议》，对两被告共同经营的商铺云都?全球购的租赁面积进行了缩减，缩减后租赁面积为1831.61平方米，并在此基础上相应调整了租金和综合经营服务费，且实际上该缩减部分仍由两被告使用。但此后，两被告却根本没有支付过任何的费用，截止至2017年3月31日，两被告已累计拖欠两原告租金、水电费，综合管理经营服务费共计1171995.24元。两原告本应按照合同的约定解除与两被告的租赁合同关系与综合经营服务关系，但在两被告的一再求情下，原告国昌公司又与两被告于2017年5月8日签订了《协议》，约定给予两被告半年的过渡期解决欠费问题，且在过渡期间，租金和综合经营服务管理费给予了更大力度的优惠。但在过渡期间，两被告并未能支付任何拖欠的费用，且在过渡期届满后，也未能对拖欠的费用提出行之有效的解决方案。在其后多次延长了过渡期后，两被告不但未偿还过欠费，更是一直对如何解决欠费的问题避而不谈。截止至起诉前，两被告更是对两原告的催讨置若罔闻，根本无任何偿还欠款的意向。两被告的行为已违反了《商铺租赁合同》第十二条12.3、12.5、《综合经营管理服务合同》第七条、《补充协议》第五条第3款、《协议》第一条等规定，构成严重违约，两原告除有权主张所有的欠付费用外，有权单方面解除上述全部协议，立即收回租赁物，并没收两被告所缴纳的保证金，两被告还须向两原告支付违约金。遂两原告于2017年9月28日向两被告发出《解除合同通知函》，解除两原告与两被告签订的上述协议，两被告于2018年9月29日收悉。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，涉讼合同自《解除合同通知函》送达被告之日起已解除，被告应按照合同约定腾空租赁场地并向原告返还，支付拖欠的租金、水电费、综合经营管理服务费，并承担相应的违约责任。综上，为维护两原告的合法权益，故起诉。两被告没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告举证如下：1.两原告的营业执照复印件各1份、法定代表人证明书原件1份、负责人证明书原件1份、两被告的企业信用信息公示报告复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.商铺租赁合同（合同编号：xx）原件1份、综合经营管理服务合同（合同编号：xx）原件1份、商铺租赁合同（合同编号：xxx）原件1份、综合经营管理服务合同（合同编号：xxx）原件1份，用以证明两被告为了共同经营商铺云都全球购共同向两原告承租了涉讼商铺，并分别与两原告签订了商铺租赁合同与综合经营管理服务合同各1份。3.补充协议原件1份、2017.1.14费用确认函复印件2份，用以证明截止至2017年1月14日两被告欠两原告租金、水电费、管理费合计897213.8元，遂双方达成协议，两被告缩减租赁面积，租金相应调整，其中补充协议第6条约定了调整后的合同履约保证金为55128元，综合服务保证金为110257元，缩减面积部分的履约保证金168965元作为两被告违约的赔偿金。4.协议原件1份、2017.4.10费用确认函原件1份、樊绍裘身份证复印件1份，用以证明截至2017年3月31日，两被告欠两原告租金、水电费、管理费合计1171995.24元，两被告已经构成违约，遂双方协议变更了新的租金、管理费的支付方式，按照两被告每月的营业额的12%，变更租赁面积为1667.61平方米。5.协议（二）原件1份、协议（三）原件1份，用以证明两被告一直未能支付欠两原告的租金、管理费及水电费，多次要求延长过渡期。6.EMS邮单原件及查询信息打印件各1份、解除合同通知函复印件1份，用以证明原被告双方签订的租赁合同、综合经营管理服务合同及其他补充协议自解除合同通知函送达两被告之日即2018年9月29日解除。两被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，视为放弃举证、质证和陈述的权利。经审查，原告提供的证据3中的2017年1月14日费用确认函没有原件核对，本院对其证据效力不予确认，原告提供的其他证据内容真实，来源合法，与本案相关联，两被告未到庭提出异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年8月31日，原告国昌公司（甲方）与被告智铂创展公司（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：乙方承租佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号国昌红星广场二楼x区，该商铺的编号xxxx，建筑面积为1781平方米，租赁经营期自2015年9月1日至2021年1月31日止；履约保证金为100000元；自2015年9月1日起至2017年1月31日止的月租金26715元，其中2015年9月1日至2015年12月31日为装修免租期；自2017年2月1日起至2018年1月31日止的月租金44525元；……乙方须于每月5号前向甲方支付当月租金、上月的商铺水电费及其他应付费用；乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额千分之五计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权单方面解除本合同，乙方所交合同履约保证金不予退还，并无条件把承租铺位连同原附属物收归甲方；因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按合同未履行期间承包金总额的百分之十计算；如上述违约金仍未能弥补守约方的全部损失，违约方应足额赔偿损失，包括守约方追讨损失过程中所支付的差旅费用、聘请律师费用等；甲方发出的任何书面通知，可选择下列任何一种方式向乙方送达：……（4）送达至乙方承租之商铺；等等。同日，原告国昌大沥分公司（甲方）与被告智铂创展公司（乙方）签订了一份《综合经营管理服务合同》，约定：乙方委托甲方并接受甲方对乙方所承包的商铺及广场共用场地提供全面、统一的综合经营管理服务；商铺位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号二楼x区，该商铺的编号为xxxx,建筑面积为1781平方米；期限自2015年9月1日至2021年1月31日止，服务期内月综合经营管理服务费为53430元；签订合同时支付综合经营管理服务保证金67175元；乙方如果未能于应付款日期内支付其应付的款项，则甲方有权采取下列措施并收取附加费用：1.按每日1%的比率计收乙方应缴款项的违约金，至实际支付日止；……3.乙方欠费达20天以上（含20天），且又无法联系到的，或经联系仍拒不缴费的，甲方可根据乙方与国昌公司签订的《商铺承包和品牌经营合同》中的相关条款，单方解除本合同、收回铺位，且不再另行通知，乙方已缴纳的各项费用不予以退还；因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按未履行合同期的综合经营管理服务总额的百分之十计算。除支付该违约金外，如甲方违约，甲方须双倍退还乙方所缴的综合经营管理服务保证金（不计利息），如乙方违约，甲方有权没收乙方所缴的综合经营管理服务保证金；甲方发出的任何书面通知，可选择下列任何一种方式向乙方送达：……（4）送达至乙方承租之商铺；等等。同日，原告国昌公司（甲方）与被告运迅公司（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：乙方承租佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号国昌红星广场二楼x区，该商铺的编号为x，建筑面积为1934平方米，租赁经营期自2015年9月1日至2021年1月31日止；履约保证金为100000元；自2015年9月1日起至2017年1月31日止的月租金29010元，其中2015年9月1日至2015年12月31日为装修免租期；自2017年2月1日起至2018年1月31日止的月租金48350元；……乙方须于每月5号前向甲方支付当月租金、上月的商铺水电费及其他应付费用；乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额千分之五计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权单方面解除本合同，乙方所交合同履约保证金不予退还，并无条件把承租铺位连同原附属物收归甲方；因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按合同未履行期间承包金总额的百分之十计算；如上述违约金仍未能弥补守约方的全部损失，违约方应足额赔偿损失，包括守约方追讨损失过程中所支付的差旅费用、聘请律师费用等；甲方发出的任何书面通知，可选择下列任何一种方式向乙方送达：……（4）送达至乙方承租之商铺；等等。同日，原告国昌大沥分公司（甲方）与被告运迅公司（乙方）签订了一份《综合经营管理服务合同》，约定：乙方委托甲方并接受甲方对乙方所承包的商铺及广场共用场地提供全面、统一的综合经营管理服务；商铺位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号二楼x区，该商铺的编号为xx，建筑面积为1934平方米；期限自2015年9月1日至2021年1月31日止，服务期内月综合经营管理服务费为58020元；签订合同时支付综合经营管理服务保证金67175元；乙方如果未能于应付款日期内支付其应付的款项，则甲方有权采取下列措施并收取附加费用：1.按每日1%的比率计收乙方应缴款项的违约金，至实际支付日止；……3.乙方欠费达20天以上（含20天），且又无法联系到的，或经联系仍拒不缴费的，甲方可根据乙方与国昌公司签订的《商铺承包和品牌经营合同》中的相关条款，单方解除本合同、收回铺位，且不再另行通知，乙方已缴纳的各项费用不予以退还；因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按未履行合同期的综合经营管理服务总额的百分之十计算。除支付该违约金外，如甲方违约，甲方须双倍退还乙方所缴的综合经营管理服务保证金（不计利息），如乙方违约，甲方有权没收乙方所缴的综合经营管理服务保证金；甲方发出的任何书面通知，可选择下列任何一种方式向乙方送达：……（4）送达至乙方承租之商铺；等等。2017年1月14日，原告国昌公司（甲方）与被告智铂创展公司、运迅公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：乙方由于自身经营调整需要缩减租赁面积，为此向甲方申请并征得甲方同意并已实际进行了缩减；乙方承租位于国昌广场二楼C区C2141、C2142、C2143商铺，实测面积为1286.33平方米，建筑面积按使用率的70%计算为1837.61平方米；调整后乙方月租金为27564元，月管理费为55128元，计算时间从2016年10月1日起；在二楼C区闲置场地尚未出租的情况下，甲方允许乙方借用这些区域摆放商品或经营，但必须告知甲方并得到甲方的书面同意；调整后C2141、C2142、C2143合同履约保证金55128元，综合服务保证金110257元；等等。2017年4月8日，原告国昌公司向被告智铂创展公司、运迅公司发送《费用确认函》，载明截止至2017年3月31日，智铂创展公司、运迅公司欠国昌公司和国昌大沥分公司应交租金、管理费、水、电费合计1171995.24元（含2017年3月水电费）。被告智铂创展公司、运迅公司于2017年4月10日签收。2017年5月8日，原告国昌公司（甲方）与被告智铂创展公司、运迅公司（乙方）签订一份《协议》，约定：2017年1月14日的《补充协议》签订后，乙方仍未能按照约定执行，截止至本协议签订之日，乙方智铂创展公司、运迅公司已拖欠各项费用合计1171995.24元[计算至2017年3月份（含水电）]；按照《补充协议》的约定，乙方原承租的经营场地为1837.61平方米，现因甲方经营调整需求，乙方退出区域A部分和B部分170平方米，退出后实际经营面积为1667.61平方米；该退出面积部分场地，甲方暂时同意乙方继续使用；二楼C区闲置场地，甲方仍按照《补充协议》约定允许乙方暂时借用部分区域摆放商品或经营；等等。2017年10月14日，原告国昌公司（甲方）与被告智铂创展公司、运迅公司（乙方）签订一份《协议（二）》，约定：2017年5月8日的《协议》中约定的过渡期已于2017年9月30日届满，现双方同意过渡期限延长至2017年12月31日；等等。2018年2月8日，原告国昌公司（甲方）与被告智铂创展公司、运迅公司（乙方）签订一份《协议（三）》，约定：2017年10月14日的《协议二》中约定的过渡期已于2017年12月31日届满，现双方同意过渡期限延长至2018年4月30日；等等。2018年9月28日，原告国昌公司、国昌大沥分公司委托广东重威律师事务所向被告智铂创展公司、运迅公司承租的商铺地址邮寄《解除合同通知函》，通知从本函发出之日起正式解除智铂创展公司、运迅公司与国昌公司、国昌大沥分公司签订的租赁合同、服务合同及相关补充协议、协议，没收缴纳的保证金，同时将保留依据合同约定要求智铂创展公司、运迅公司承担相应的违约责任的权利；对于合同约定的租赁物，国昌公司、国昌大沥分公司将予以收回，并进行重新招商，请智铂创展公司、运迅公司与国昌公司、国昌大沥分公司联系办理相关交接手续、缴清全部拖欠租金、水电费、综合经营管理服务费及违约金并清理铺位的物品；等等。邮件2018年9月29日被签收。2019年1月22日，两原告提起诉讼。诉讼中，两原告陈述两被告仍在使用涉讼租赁物，没有停业；关于各项费用的收取及付款主体，两原告认为两原告均可收取本案任何性质的费用，任何款项的支付方均为两被告，不区分哪份合同项下的费用，依据是费用确认函，由两被告盖章确认。另查明，位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号房屋已取得房地产权证，权属人为佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社，用途为商业服务。2016年2月1日，佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社出具证明该物业是国昌公司租赁该社的土地投资建设的，在租赁期内（2011年2月11日至2036年2月10日止）在不违反国昌公司与该社于2009年8月10日通过签订《场地租赁合同书》《补充协议》及法律法规的前提下，在租赁期内国昌公司拥有该物业的租赁经营使用权。本院认为，两原告与两被告分别签订的两份《商铺租赁合同》、两份《综合经营管理服务合同》以及《补充协议》《协议》《协议（二）》《协议（三）》均是各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应依约全面履行各自的义务。原告国昌公司已将涉讼租赁物交付给两被告使用，两被告并委托原告国昌大沥分公司提供综合经营管理服务，两被告应按约定支付租金、水电费及管理费。两原告主张两被告至今未支付拖欠的租金、水电费及管理费合计1171995.24元，与原告提供的《协议》《费用确认函》等可以印证，两被告没有到庭提出抗辩并举证反驳，两被告拖欠费用至《解除合同通知函》送达两被告之日即2018年9月29日已超过一年，其行为已构成根本违约。原告主张涉讼合同已于《解除合同通知函》送达两被告之日即2018年9月29日解除，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除，两被告应将涉讼租赁物返还予原告国昌公司，原告主张虽然双方对涉讼租赁物承租面积进行缩减，但缩减后的面积两被告仍在使用，两被告没有到庭提出抗辩并举证反驳，故本院对原告国昌公司该项诉请予以支持。虽然两原告与两被告之间分别签订《商铺租赁合同》和《综合经营管理服务合同》，向两被告收取租金、水电费和管理费的收取人不同，但两被告在《协议》《费用确认函》共同向原告国昌公司确认拖欠租金、水电费及管理费，两原告亦认为两原告任何一方均可收取任何性质的款项，现两原告主张两被告应共同向两原告支付其确认的拖欠租金、水电费及管理费合计1171995.24元，合理有据，本院予以支持。两被告逾期支付租金、水电费及管理费给两原告造成损失，主要体现为利息的损失，故两被告应以1171995.24元为本金从2017年4月10日起至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予两原告，两原告请求的滞纳金超出本院核定范围的，本院不予支持。涉讼合同因两被告违约解除，原告请求无需返还保证租赁金同履约保证金55128元、综合服务保证金110257元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。两原告主张两被告支付违约金386885.52元，违约金的支付具有一定赔偿补偿性质，本院已支持两原告无需返还保证金同履约保证金和综合服务保证金，两原告未能举证证实其实际损失高于本院核定的损失范围，就同一违约行为再行请求违约金于法无据，本院对此不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市智铂创展投资管理有限公司、佛山市南海运迅贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告佛山市南海国昌投资有限公司于2013年8月31日分别与被告佛山市智铂创展投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》、与被告佛山市南海运迅贸易有限公司签订的《商铺租赁合同》项下位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号国昌红星广场二楼C区商铺予原告佛山市南海国昌投资有限公司；二、被告佛山市智铂创展投资管理有限公司、佛山市南海运迅贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金、水电费及综合经营管理费1171995.24元及以1171995.24元为本金从2017年4月10日起至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告佛山市南海国昌投资有限公司、佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司；三、被告佛山市智铂创展投资管理有限公司、佛山市南海运迅贸易有限公司已支付的租赁合同履约保证金55128元、综合经营服务保证金110257元归原告佛山市南海国昌投资有限公司、佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司所有；四、驳回原告佛山市南海国昌投资有限公司、佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费24613.28元（原告已预交），由原告负担7004.52元，由两被告负担17608.76元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的17608.76元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  孙秀娟人民陪审员  黄利群人民陪审员  卢思尧二〇一九年六月六日书 记 员  成海欣