西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终5781号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郝丽红，女，1974年5月18日出生，汉族，西安福瑞投资咨询管理有限公司员工，现住西安市灞桥区。委托诉讼代理人:赵秋，陕西普迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王智，男，1984年8月2日出生，汉族，西安丽地置业有限公司员工，现住西安市新城区。委托诉讼代理人:柏正元，西安市新城区长乐中路法律服务所法律工作者。原审第三人：西安融尚房地产营销策划有限公司。住所地：陕西省西安市浐灞生态区房。法定代表人：齐敏杰，总经理。上诉人郝丽红因与被上诉人王智、原审第三人西安融尚房地产营销策划有限公司（以下简称融尚公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服西安市灞桥区人民法院(2018)陕0111民初3112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝丽红上诉请求：1. 维持一审判决第五项，撤销第一项、第二项、第三项、第四项，改判驳回王智全部诉讼请求。2.撤销一审判决第六项，改判支持其全部反诉请求。3.一、二审诉讼费由王智负担。事实和理由：依据交易流程及涉案《房屋买卖三方合同》第三条C、第五条2、第九条1之约定，双方的付款不是交互履行，而是有先后顺序，50万元定金于过户当天存入监管账户指的是王智支付购房款并且要缴纳完所有个税、契税后，房屋才具备了办理过户的前提，其才能按约定将50万元定金存入监管账户；根据《中华人民共和国合同法》第115条之规定，王智所付50万元定金是作为双方合同履行的担保，只有在王智如约履行付款义务后，定金才能抵作价款或者收回。王智未履行合同所约定的主要付款义务，却要求其将50万元履约保证金先行存入资金监管账户，显然有悖公平；双方从未就变更支付余款具体方式产生纠纷，2018年4月28日，王智提出要一次性付款，以按揭改为一次性付款需重新签订鉴定监管协议、重新指定专用账户为由拒绝付款，其善意提醒，并告知王智付款无须重新签订监管协议、变更监管账户，王智却坚决以此为借口拒绝付款，致涉案纠纷产生。无论是按照双方在合同中约定的按揭付款，还是王智于2018年4月28日提出的一次性付款，其都未能在合同约定的2018年4月30日收到全部购房款，一审法院认定王智的行为不构成根本违约，不影响合同交易目的的实现，显属错误；王智逾期付款且时至今日仍未付款，已构成根本违约，严重影响了合同交易目的的实现，其有权依据涉案《房屋买卖三方合同》第十一条违约责任（二）逾期付款责任之约定，请求法院判决解除买卖合同，并要求王智承担违约责任。  王智辩称，《房屋买卖三方合同》与《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》所约定的房款支付时间节点只适用于银行按揭方式，不适用双方后来认可的全款付款方式，《房屋买卖三方合同》第三条C其他约定的和一款，明确了郝丽红所收定金50万元是折抵房屋220万元价款的专属用途，因此，无论是银行按揭付款还是全款付款，郝丽红都应在过户当天将该款存入房产交易专用账户，一审法院认定案涉房屋交易属交互履行并无不当；其与郝丽红、XX段XX沟通履约事宜，其在得知银行按揭审批流程过长，不能满足合同约定的付款期限时，就于2018年4月25日晚电告郝丽红及中介尽快办理全款付的意愿，郝丽红对全款付不持异议，就应信守契约精神将50万元定金于过户当天存入房产交易专用账户，但郝丽红出于房价短期飙升意欲加价悔约，为交易设置障碍，终致引发涉案纠纷；郝丽红利用占有其50万元定金的优势和其急于实现交易过户的心理为其设置陷阱，使其陷入房款逾期到账之违约事实圈套，以期实现定金抵作违约金的不良目的，其并不构成根本违约，不应承担任何责任；付款方式由按揭变更为全款支付，需要先更改资金监管协议，如不更改监管协议则无法办理过户，因郝丽红拒绝配合更改监管协议，致交易无法达成，本案未出现可单方解除合同的法定情形，应当判令双方继续履行合同，维护其合法权益。请求驳回上诉，维持原判。融尚公司未到庭，亦未提交书面意见。王智向一审法院起诉请求：1.郝丽红继续履行与其、融尚公司签订的《房屋买卖三方合同》；2.郝丽红配合其办理房屋过户手续，融尚公司履行协助义务；3.本诉诉讼费用由郝丽红承担。郝丽红向一审法院反诉请求：1. 解除其与王智签订的《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》；2.其收取王智的50万元定金不予返还（王智承担违约责任）；3. 反诉诉讼费用王智承担。一审法院认定事实：2018年2月6日，王智（乙方、买方）、郝丽红（甲方、卖方）、融尚公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》一份，该合同主要载明：甲方将位于西安市浐灞生态区XX小区XX幢XX单元XX号房屋（建筑面积174.35平方米）出售给乙方。该合同第三条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币贰佰贰拾万元整（大写）（￥2200000）。上述房屋成交总价款包括全套家具及楼下地下车位一个，车位编号D06区F8号。（二）乙方采取下列B种方式付款。B、银行贷款方式：1、乙方应在2018年2月6日预先向甲方支付人民币伍万元整（大写）（￥50000元），作为定金：该定金和剩余的首付房款共计人民币陆拾陆万元整（大写）（￥660000元）双方应予过户当天存入以上房产交易结算资金专用账户。2、乙方采用银行贷款的方式支付剩余房款，需由21世纪不动产西安区域部分统一提供金融服务。甲乙双方任何一方不积极办理银行贷款申请手续的（以按揭服务机构通知时间为准），违约责任参照本合同第十一条：2.1、经办理贷款的银行审批，乙方符合贷款条件的，贷款银行依据银行放贷规则及流程将款项一次性划至交易保证机构在商业银行开设的交易资金监管专用结算账户。2.2、经办贷款的银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件的，三方协商同意：选择下述①②方式解决：①贷款银行做出不予批贷决定之日起七日内，乙方自筹资金，按照现金支付形式向甲方付清全部房款，并承担在此期间发生的各项费用；②乙方申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付给甲方，并承担在此期间发生各项费用；③中止买卖合同的履行，甲方应如数无息返还乙方已支付的全部款项，乙方应返还甲方房屋后，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担。3、乙方领取房屋过户受理单至发证环节后，待乙方取得房产证2个工作日内放款。C、其他约定方式：备注：2018年2月9日之前乙方王智向甲方郝丽红追加定金人民币肆拾伍万元整（￥450000），过户当天存入房产交易专用账户。丙方承诺：在甲乙双方积极配合办理各项手续的前提下，于2018年4月30日手续办理完毕且甲方收到全部房款，如有任意一方故意拖延、怠慢应向守约方赔偿违约金。第八条房屋的交付：1、甲方应当在2018年7月15日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给乙方。甲方不得因乙方对该房屋的使用而收取任何费用。该房屋交付时，应当履行下列A、B、C项手续“A.甲方与乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读书，并交接该附件一中所列物品；B.甲方双方在房屋附属设施、装饰装修、相关物品清单上签字；C.双方应于房屋交付后七日内前往物业办理更名手续，并移交该房屋房门钥匙；第九条权某某转移登记1、甲乙双方应在乙方贷款审批且放款七个工作日内（约定时间或约定条件）办理房屋权某某转移登记手续。否则，应按照本合同第十一条的规定承担违约责任。因行政机关致使权某某转移登记不能顺利进行的，双方办理权某某转移登记日期相应顺延。第十一条违约责任（一）逾期交房责任，除不可抗力外，甲方未按照第八条约定的期限和条件将该房屋交付乙方的，按照第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（①和②不作累加）：①逾期在七日之内，自第八条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款百分之壹的违约金，并于该房屋实际交付之日起七日内向乙方支付违约金，合同继续履行；②逾期超过七日（该日期应当与①项中的日期相同）后，乙方有权退房。乙方退房时，甲方应当自退房通知送达之日起七日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的百分之贰拾向乙方支付违约金。（二）逾期付款责任，乙方未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（①和②不作累加）①逾期在七日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款百分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向甲方支付违约金，合同继续履行；②逾期超过七日（该日期应当与①项中的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期应付款的百分之贰拾向出卖人支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。合同附件一主要载明的房屋附属家具、电器装修及其他设备设施为：电视机3台（Hisen牌2台、SONY牌1台）、洗衣机（Haier牌）1台、冰箱（Haier牌双开）1台、燃气灶(Midea牌)1个、抽油烟机(Midea牌)1个、热水器(Midea牌)1台、床3张（主卧床5件套、次卧床2张柜子1个）、沙发1套（3个）、电视柜1套、餐桌1套（4把椅子）、书桌1套、书柜1套，对上述情况，乙方已验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意交接。合同签订后，王智按照合同约定分别于2018年2月6日、2018年2月8日向郝丽红支付房屋定金5万元、45万元，合计50万元。2018年2月6日，王智另向融尚公司缴纳居间费6万元。2018年3月30日，王智、郝丽红就涉案房产交易办理了网签手续。2018年3月30日，王智、郝丽红签订《西安市存量房买卖合同》一份，该合同主要约定：郝丽红将位于西安市浐灞生态区XX路XX号XX幢XX号房屋（建筑面积174.35平方米、套内建筑面积139.42平方米，房屋所有权证号：120XXXXXXX-1-5-21801～1）出卖给王智。该合同第三条房屋成交价格，甲乙双方约定的该套房屋成交价格为2200000元（大写人民币贰佰贰拾万元）。第四条房屋价款支付方式，贷款方式付款：买方应将首付款人民币（小写）660000元，（大写）陆拾陆万元存入监管账户。余款人民币1540000.22元（大写壹佰伍拾肆万元）向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。其中：首付款的变更以监管协议为准。同日，王智（乙方）、郝丽红（甲方）、西安市置诚资产管理有限公司（丙方）三方签订《二手房交易结算资金监管协议》一份，该协议主要约定，第一条房产信息及交易方式，本合同第十四条即甲方与乙方在2018年3月30日签订《二手房买卖合同》，合同登记号C18014317，将坐落西安市浐灞生态区XX路XX号的房屋（产权证号：120XXXXXXX-1-5-21801～1），建筑面积174.35平方米，规划用途成套住宅，成交价格2200000.00元（大写：贰佰贰拾万圆整）出售给乙方，根据甲乙双方签订的《二手房买卖合同》，交易房价款总额为人民币2200000.00元（大写：贰佰贰拾万圆整），委托监管资金为人民币2200000.00元（大写：贰佰贰拾万圆整）。第二条付款方式，见本合同第十五条即：甲乙双方约定：对于一次性付款的，乙方应予本协议签订之日起XX日内将购房款人民币XX元（大写：零圆整）存入“专用账户”，并将存款凭证及时交给丙方确认；对于按揭贷款的，乙方应予本协议签订之日起30日内将购房首付款人民币660000.00元（大写：陆拾陆万圆整）存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。“专用账户”信息如下：1、名称：西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金。2、开户行：兴业银行西安长安北路支行，3、账号:XXXXXXXXXXXXXX8448,甲方结算账户开户行：建设银行西安公园南路支行，结算账户名称：郝丽红，结算账户账号：XXXXXXXXXXXXXXX8464。第三条，乙方向银行申请贷款后，应委托贷款银行将贷款直接划入第十五条规定的资金监管专用账户，贷款银行核定的贷款额度降低时，乙方应当于申请办理房屋权某某转移登记前，一次性补足首付款。若贷款银行未能审批贷款。乙方可于申请办理房屋权某某转移登记前，一次性补足余款。第七条甲乙双方保证因房屋买卖产生的任何纠纷与本协议无关，不影响本协议履行。第九条（一）甲、乙双方应积极配合丙方办理资金监管手续。（二）甲、乙双方划转二手房交易结算资金的账户发生变更的，应向丙方申请账户变更，账户变更以丙方核准后信息为准。双方在履行以上三份合期间，王智办理余款按揭手续时出现障碍，王智遂于2018年4月25日与郝丽红电话沟通表示，要将按揭付款改为一次性付款，愿将余款170万元一次性给付郝丽红，郝丽红亦表示同意此方案。就此王智庭审中称，郝丽红在同意一次性付款的次日，要求王智将全部房款220万元一次性支付给郝丽红，50万元定金在合同履行完毕后再退还王智。郝丽红在庭审中曾承认该事实，但在后续的庭审中又否认其要求王智将全部房款220万元一次性向其支付。就此郝丽红主张，因王智逾期付款的违约行为导致三方买卖合同无法继续履行，无论约定还是法定，郝丽红均有权要求与王智解除合同，且50万元定金应变更为逾期付款违约金，不予退还。另查明，2018年2月6日王智（乙方、买方）、郝丽红（甲方、卖方）、融尚公司（丙方、居间方）签订的《房屋买卖三方合同》中第三条C项手写部分内容（备注：2018年2月9日之前乙方王智向甲方郝丽红追加定金人民币肆拾伍万元整（￥450000），过户当天存入房产交易专用账户。）系2018年2月6日书写，其余内容（丙方承包诺：在甲乙双方积极配合办理各项手续的前提下，于2018年4月30日手续办理完毕且甲方收到全部房款，如有任意乙方故意拖延、怠慢应向守约方赔偿违约金。）系三方协商一致后于2018年3月7日添加。本案审理期间，王智、郝丽红就变更支付方式后是否需要重新签订《二手房交易结算资金监管协议》，重新确定“专用账户”提出不同主张；王智主张其在西安市XX房XX中心了解到，支付方式改变后需交易双方与西安市置诚资产管理有限公司重新签订资金监管协议，重新指定“专用账户”； 郝丽红主张其在西安市XX房XX中心了解到，银行按揭支付余款方式变更为一次性支付房款全款，无需与西安市置诚资产管理有限公司重新签订资金监管协议，重新指定“专用账户”。就此该院向西安市置诚资产管理有限公司调查获悉，银行按揭支付余款方式变更为一次性支付房款全款，无需与西安市置诚资产管理有限公司重新签订资金监管协议，重新指定“专用账户”。一审法院认为，王智与郝丽红签订的《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》系双方就交易涉案房产、车位及房产内部分家具设施达成的一致真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。各方均应当按约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方当事人签订以上合同后，王智仅履行了部分约定付款义务，虽因变更支付余款具体方式（郝丽红在同意一次性付款，曾要求王智将全部房款220万元一次性支付给郝丽红，50万元定金在合同履行完毕后再退还王智）未与郝丽红达成新的约定而产生纠纷并及时提起诉讼（2018年5月4日起诉），但未依约于2018年4月30日前支付全部房款（剩余170万元），显属违约。然该违约行为尚不构成根本性违约，不影响合同交易目的的实现，故王智、郝丽红应继续履行《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》合同的约定义务，就王智逾期付款的违约责任，郝丽红未在本案中提出相应的诉讼请求，故本案暂无法一并处理，郝丽红可另诉加以救济。王智、郝丽红交易涉案房产、车位及房产内部分家具设施的交互履行行为在以上三份合同中均有相关约定，结合以上合同相关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定双方交互履行的顺序为：王智于本判决生效后五日内向郝丽红支付剩余房款170万元，即将剩余房款170万元转入“专用账户”（ 开户行：兴业银行西安长安北路支行，账号:XXXXXXXXXXXXXX8448）；郝丽红于本判决生效后五日内将收取王智的50万元房款转入“专用账户”（ 开户行：兴业银行西安长安北路支行，账号:XXXXXXXXXXXXXX8448）；郝丽红于本判决生效后十五日内配合王智办理房产过户登记手续；郝丽红于本判决生效后十五日内向王智交付涉案房产、车位（车位编号D06区F8号）及涉案房产内部分家具、电器装修及其他设备设施（详见本判决事实认定中《房屋买卖三方合同》附件一）。王智另诉请融尚公司履行协助义务，但本案审查处理的法律关系为王智与郝丽红之间的房屋买卖合同纠纷，故对王智的该部分诉请本案不予涉及，王智可与融尚公司协商处理或另行救济。本案中郝丽红虽诉请，解除其与王智签订的《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》，并不向王智返还50万元购房定金；但王智逾期付款系因双方就变更支付余款具体方式产生纠纷，且王智在逾期付款后及时提起诉讼，未达合同约定的单方解除期限，该违约行为亦不构成根本性违约，不影响合同交易目的的实现，故郝丽红的诉讼请求缺乏合同及事实依据，依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、王智于本判决生效后五日内向郝丽红支付剩余房款170万元（“专用账户”信息如下：1、名称：西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金，2、开户行：兴业银行西安长安北路支行，3、账号:XXXXXXXXXXXXXX8448）；二、郝丽红于本判决生效后五日内将收取王智的50万元房款转入“专用账户”（ “专用账户”信息如下：1、名称：西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金，2、开户行：兴业银行西安长安北路支行，3、账号:XXXXXXXXXXXXXX8448）；三、郝丽红于本判决生效后十五日内配合王智办理位于西安市浐灞生态区XX小区XX幢XX单元XX号房屋的房产过户登记手续；四、郝丽红于本判决生效后十五日内向王智交付位于西安市浐灞生态区XX小区XX幢XX单元XX号涉案房屋、车位（车位编号D06区F8号）及涉案房屋内部分家具、电器设备设施（详见本判决事实认定中《房屋买卖三方合同》附件一）；五、驳回王智的其他诉讼请求；六、驳回郝丽红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费24400元，王智已预交；由郝丽红负担20000元，剩余4400元由王智自行负担。本案反诉案件受理费4000元，郝丽红已预交，应由郝丽红自行负担。郝丽红应将案件受理费20000元于本判决生效后十五日内给付王智。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》，以及《二手房交易结算资金监管协议》合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上述合同签订后，王智按约定向郝丽红支付了50万元定金，但未依约于2018年4月30日前支付剩余的170万元房款，虽然王智在诉讼中称，交易进行中因其未能办理余款按揭手续，双方之间曾将剩余款项的付款方式协商为一次性支付方式，但截止到王智提起本案之诉前，王智既没有以一次性付款的方式向郝丽红直接支付全部房款，也没有在合同约定的2018年4月30日前向双方已经设立的专用账户内支付剩余款项，王智的行为已经构成违约，应承担相应违约责任。按照《房屋买卖三方合同》第十一条违约责任（二）②的约定，乙方付款逾期超过七日后，甲方有权解除合同。郝丽红依据合同约定诉请解除《房屋买卖三方合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，本院对郝丽红解除《房屋买卖三方合同》的诉讼请求予以支持，对王智继续履行《房屋买卖三方合同》的诉讼请求不予支持。一审法院判决王智与郝丽红继续履行《房屋买卖三方合同》的处理不妥，应予纠正。关于合同解除的责任问题。涉案《房屋买卖三方合同》于2018年2月6日签订，王智于2018年5月提起本案诉讼要求继续履行合同，郝丽红同时反诉要求解除合同，综合合同性质、约定内容以及实际履行情况，并考虑涉案合同的解除原因，以及郝丽红收取定金50万元且一直占有至今等情况，本院酌情认定郝丽红在合同解除后应立即一次性向王智返还50万元，并以50万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率承担自2018年2月8日至实际支付之日止的利息为妥。综上，郝丽红上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初3112号民事判决；二、郝丽红、王智、西安融尚房地产营销策划有限公司于2018年2月6日签订的《房屋买卖三方合同》予以解除。三、郝丽红于本判决生效后十日内向王智返还定金500000元并承担利息（以500000元为基数，按照中国人民银行同期存款利率承担自2018年2月8日至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回王智全部诉讼请求。五、驳回郝丽红其余反诉请求。一审案件受理费24400元（王智已预交），由郝丽红负担20000元，王智预交4400元。反诉案件受理费4000元（郝丽红已预交），由郝丽红负担。二审案件受理费24400元（郝丽红已预交），由郝丽红负担。一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。  审  判  长   何     强审  判  员   高     炜审  判  员   肖 晓  通 二〇一九年六月三日  书 记 员  周     伟