广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤13执异17号 异议人（被执行人）：惠州市帝景房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠沙堤17号帝景台五层。 法定代表人何庆华。 异议人（被执行人）：惠州市帝景集团有限公司，住所地：惠州市惠沙堤17号A栋5楼。 法定代表人何庆华。 异议人（被执行人）：何庆华，男，汉族，1965年8月6日出生，住址：广东省惠州市惠城区。 异议人（被执行人）：黄小碧，女，汉族，1965年7月14日出生，住址：广东省惠州市惠城区。 上述异议人共同委托代理人：江晓华、徐峰，广东宝晟律师事务所律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司深圳分行，住所地：深圳市福田区深南中路1099号。 负责人姚贵平。 委托代理人：荆晶，平安银行股份有限公司员工。 委托代理人：江耿明，平安银行股份有限公司员工。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司深圳分行（以下简称“平安银行深圳分行”）与被执行人惠州市帝景房地产开发有限公司（以下简称“帝景房地产公司”）、惠州市帝景集团有限公司（以下简称“帝景集团”）、何庆华、黄小碧金融借款合同纠纷一案过程中，被执行人帝景房地产公司、帝景集团、何庆华、黄小碧提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。 帝景房地产公司、帝景集团、何庆华、黄小碧提出请求：1、请求撤销（2017）粤13执390号之十七《执行裁定书》；2、请求法院另行委托评估公司重新对涉案房屋进行评估，并重新进行拍卖。事实和理由：一、惠州市翰华土地房地产评估有限公司做出的房地产估价报告（翰华房估字【2017】第1711250号房地产估价报告，以下简称估价报告）已经失效，不能作为本案第二次拍卖时确定拍卖保留价的依据。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估”，和第八条“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参加评估价确定。”的规定，拍卖财产时，应当由具有相应资质的评估机构进行价格评估，拍卖的保留价必须参照评估价来确定，而评估价反映的是拍卖财产在一定时间内的市场价值。在本案中，估价报告的有效使用期限已过，该报告所确定的评估价已经失去法定的参照效力，因此，以超过有效期限的评估价格确定拍卖保留价将严重影响拍卖的合法性、客观性和公正性，也将影响执行程序的合法性。二、贵院以第二次拍卖保留价以物抵债不符合法律规定，应当予以纠正。第二次拍卖保留价是贵院以失效的估价报告为基础来确定的，该保留价不能客观真实的反映拍卖房产的合理价值，贵院以此保留价进行以物抵债，显然不尽合理，最终影响执行效果。综上所述，异议人认为，为了维护程序公正和保证拍卖物的价格真实，应当另行指定评估机构进行评估，若以失效的估价报告来确定以物抵债的价格显然不符合法律规定，也影响程序的合法性，故请予以纠正。 异议人提供以下证据：1、房地产估价报告复印件一份；2、关于对询价建议书询价结果异议意见的复函。 本院查明：关于申请执行人平安银行深圳分行与被执行人帝景房地产公司、帝景集团、何庆华、黄小碧金融借款合同纠纷一案，广东省高级人民法院作出的（2017）粤民初17号民事调解书发生法律效力后，被执行人未自觉履行生效法律文书确定的义务,广东省高级人民法院作出（2017）粤执25号执行裁定书指定本院执行。在广东省高级人民法院调解过程中，根据平安银行深圳分行的财产保全申请，广东省高级人民法院作出（2017）粤财保2号民事裁定书，裁定查封被执行人帝景房地产公司名下位于惠州市××××号帝景国际商务中心1栋B2层01号至40层01号共41套房产，该财产保全已依法自动转为本案的执行查封措施。2017年10月13日，本院依法委托惠州市翰华土地房地产评估有限公司对帝景房地产公司拥有产权的、位于惠州市××××号帝景国际商务中心B2层01号至40层01号共41套物业的房地产市场价值进行评估。2017年11月20日，惠州市翰华土地房地产评估有限公司对上述房产出具了《翰华房估字【2017】第11250号》评估报告书，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币1491334185元，估价报告自出具之日起一年内有效。申请执行人平安银行深圳分行于2017年9月15日书面申请将被执行人惠州市帝景房地产开发有限公司名下位于惠州市××××号帝景国际商务中心1栋B2层01号至40层01号共41套房产进行拍卖。本院于2018年10月19日在京东拍卖平台发布拍卖公告，保留价为：1043934000元，于2018年11月20日10时至2018年11月21日10时止进行公开拍卖，由于无人竞买，此次拍卖流拍。2018年11月27日，本院在京东拍卖平台第二次发布拍卖公告，保留价为：835147200元（第一次起拍价下调20%），于2018年12月12日10时至2018年12月13日止10时止进行公开拍卖，由于无人竞买，此次拍卖流拍。 第二次流拍后，申请执行人平安银行股份有限公司深圳分行于2019年1月2日向本院申请以物抵债。本院认为，被执行人惠州市帝景房地产开发有限公司名下的房产经二次拍卖均流拍，且第二次拍卖保留价人民币835147200元也低于其申请执行的债权，申请执行人关于以物抵债的申请应予准许。故在扣减申请执行人优先垫付的评估费人民币455833元和本案执行费人民币902091.37元，作价人民币833789275.63元以物抵债。 本院认为，本案的争议焦点为以超过有效期限的评估价作为第二次拍卖保留价及以第二次拍卖保留价以物抵债是否符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”的规定，在本案中，本院在评估报告有效期内依法在京东拍卖平台进行第一次对涉案房产的拍卖，但是由于无人竞买，本院在第一次拍卖的保留价的基础上下调了20%作为第二次拍卖的保留价进行第二次拍卖。虽然第二次拍卖时，涉案房产的评估报告超过了一年有效期，但第二次拍卖是根据前次拍卖的竞价情况决定保留价，并不受评估报告有效期的影响，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条的规定。异议人提出的理由无法律依据，本院不予支持。 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”和第二十八条第一款“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。”的规定，在本案中，涉案房产第二次拍卖时仍流拍，因申请执行人申请以涉案房产进行以物抵债，本院以第二次拍卖时的保留价以物抵债符合法律规定，并无不当。因此，异议人提出的理由无理，本院不予支持。 本院在审查本案过程中，组织了当事人进行询问调查，异议人提到其提出执行异议申请的目的不是因为对评估价格及以物抵债有意见，而是想为了有更充裕的时间找到涉案财产的买家，再走一遍变卖程序。经协商，申请执行人也同意被执行人去寻找买家。但是，异议人一直没有找到合适的买家。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条、第十九条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回异议人惠州市帝景房地产开发有限公司、惠州市帝景集团有限公司、何庆华、黄小碧的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 陈 斯 审判员 黄陈谦 审判员 林峥云 二〇一九年六月二十七日 法官助理黄日新 书记员陈伟杰