广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终865号上诉人（原审原告）：王炳坤，委托诉讼代理人：陈静，广东朝胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海宝钢工业技术服务有限公司湛江分公司，住所地：湛江经济技术开发区东简街道宝钢湛江钢铁有限公司厂东区10号楼二层内。负责人：季鹏，总经理。委托诉讼代理人：吴海英，广东国邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖春龙，广东国邦律师事务所律师。被上诉人：上海宝钢工业技术服务有限公司，住所地：上海市宝山区同济路3520号。法定代表人：李麒，总经理。委托诉讼代理人：赵玲，该公司员工。原审第三人：湛江天恒有色金属有限公司，住所地：湛江市东海岛经济试验开发区东山镇北山管区石头坡村。法定代表人：王炳坤，总经理。委托诉讼代理人：林秀琴，该公司董事长。上诉人王炳坤与上诉人上海宝钢工业技术服务有限公司湛江分公司（以下简称“宝钢技术湛江分公司”）、被上诉人上海宝钢工业技术服务有限公司（以下简称“宝钢技术公司”）及原审第三人湛江天恒有色金属有限公司（以下简称“湛江天恒公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2018）粤0891民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王炳坤及其委托诉讼代理人陈静，上诉人宝钢技术湛江分公司的委托诉讼代理人吴海英、赖春龙，被上诉人宝钢技术公司的委托诉讼代理人赵玲，原审第三人湛江天恒公司的委托诉讼代理人林秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王炳坤上诉请求：上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持王炳坤的全部诉讼请求；二、判决本案一、二审的诉讼费用由宝钢技术湛江分公司、宝钢技术公司负担。事实与理由：一、《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》（以下简称“涉案合同”、“外派公寓楼租赁协议”）是合同当事人的真实意思表示，且不具有《中华人民共和国合同法》规定的任何无效情形，应为合法有效，一审法院认定该合同无效为法律适用错误。首先，涉案房屋属于农村宅基地自建房，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的城镇房屋范围。一审法院依据该司法解释认定涉案租赁合同无效系法律适用错误。其次，迄今为止，尚无法律或行政法规明确规定未取得建设工程规划许可证的乡村住宅出租无效，涉案合同不具有《中华人民共和国合同法》规定的任何无效情形。再有，涉案房屋是宝钢技术湛江分公司与王炳坤双方协商建设的，而且宝钢技术湛江分公司也是清楚和同意没有办理建设工程规划许可证的，所以涉案合同及其附件一《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼（租赁）的功能要求—安全、成本、实用原则》中都没有文字要求涉案房屋必须有建设工程规划许可证。可见，宝钢技术湛江分公司与王炳坤都认为涉案房屋符合租给宝钢技术湛江分公司使用的目的，双方确认租赁的房屋属于合法租赁，这样的租赁合同不违法，应受法律保护。最后，根据《中华人民共和国民法总则》第十条的规定，处理民事纠纷，应当依照法律，法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。涉案房屋所在的湛江市东海岛北山石头坡村的村民在宅基地上建房历来没有办理建设工程规划许可手续的习惯，法院应当遵循该习惯。特别是涉案租赁合同是应宝钢技术湛江分公司的要求签订的，是双方经过充分的协商后的真实意思表示，并没有损害国家、集体或第三人的合法权益，法院不应支持宝钢技术湛江分公司的不诚信行为。二、一审法院认定王炳坤的经济损失数额为1475000元与事实不符，王炳坤的经济损失金额远不止于已然发生的租金损失，还有后期的租金损失。王炳坤因宝钢技术湛江分公司的搬离造成的实际租金损失为1475000元，这是已然产生的经济损失，但是涉案房屋后期的租金损失也是必然会产生的。虽然王炳坤于2018年10月10日把涉案房屋出租给中石化第十建设有限公司使用，但是租期只有一年五个月，中石化第十建设有限公司只是临时租用涉案房屋，待其员工宿舍建好之后便会搬离。结合东海岛当地的承租能力，涉案房屋在一年后又将面临长期空置的状态，而且一审法院认定涉案合同无效，那么无论是中石化第十建设有限公司还是其他人，以后随时都有可能主张合同无效而毁约，涉案房屋随时都可能处于空置状态，王炳坤应宝钢技术湛江分公司的要求为建设涉案房屋而投入两千多万元，损失惨重，远远不止1475000元。一审法院认定王炳坤的经济损失为1475000元明显没有考虑到实际情况。三、即使涉案合同无效，一审法院把合同无效的过错责任划分为合同双方当事人各自承担50%也有失妥当，涉案合同无效的过错在于宝钢技术湛江分公司，王炳坤无任何过错，理由是：1、涉案房屋完全是宝钢技术湛江分公司为解决其员工住宿问题主动选址并怂恿王炳坤投资建造的，非王炳坤为了利益而主动寻找宝钢技术湛江分公司合作建造。2、宝钢技术湛江分公司限期王炳坤于5个月内竣工涉案房屋并具备入住条件，否则王炳坤要解决宝钢技术湛江分公司职工住宿问题并承担全部费用。王炳坤在如此短促的时间内根本不可能取得建设工程规划许可证。3、宝钢技术湛江分公司作为央企，有专业的法律顾问团队，明知农村集体宅基地不可用于商业建设，仍怂恿王炳坤投资建造一栋大型楼房出租给其使用，宝钢技术湛江分公司有重大的主观过错，应承担合同无效的全部过错责任。4、王炳坤作为普通老百姓，不懂得法律规定，王炳坤当初建造涉案房屋租予宝钢技术湛江分公司使用，纯粹是基于对央企的信任，也是配合宝钢技术湛江分公司在湛江的建设活动，是为了解决宝钢技术湛江分公司的燃眉之急，王炳坤主观上没有任何过错。四、即使王炳坤在没有取得建设工程规划许可证的情形下即开始施工建设涉案房屋有过错，一审法院判决合同双方各自承担50%的过错责任对王炳坤也有违公平，一审法院此举有纵容宝钢技术湛江分公司恣意坑蒙拐骗之嫌。宝钢技术湛江分公司当初在刚到湛江建厂经营，尚未解决员工宿舍问题之时，怂恿王炳坤建设涉案房屋解决其燃眉之急，而在其有更好的选择后，即擅自毁约，主张合同无效，以获取利益。宝钢技术湛江分公司这种利用他人，漠视他人利益的行径，法院本应对其进行严惩，但一审法院却判决宝钢技术湛江分公司只需承担50%的过错责任，而且不考虑王炳坤的巨额投入以及后期必然产生的巨大损失，把王炳坤的损失金额认定为1475000元，判决宝钢技术湛江分公司司仅需赔偿王炳坤737500元，一审法院如此判决明显不当，极其不公，这是纵容宝钢技术湛江分公司恣意欺负老百姓之举。综上，一审判决事实认定错误，法律适用不当，过错责任划分不公。宝钢技术湛江分公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决由王炳坤负担本案全部诉讼费用。涉案合同的出租方系湛江天恒公司而非王炳坤，一审法院认定外派公寓楼的权属人系王炳坤，判决宝钢技术湛江分公司和宝钢技术公司赔偿王炳坤经济损失明显错误。（一）外派公寓楼在湛江天恒公司厂区内，并且根据涉案合同和《广东省建设工程施工合同》交接，外派公寓楼租赁协议出租方系湛江天恒公司而非王炳坤。首先，外派公寓楼租赁协议后附《租赁给宝钢技术湛江分公司公寓楼配置家具、电器、物品交接清单》中的交出方为湛江天恒公司。《广东省建设工程施工合同》中约定对于湛江天恒公司8层住宅楼的发包人为“湛江天恒有色金属有限公司”。由此也可见，外派公寓楼的出租方系湛江天恒公司而非王炳坤。其次，签约主体与实际出租人不一致是为了合理避税。因个人出租房屋代开发票，按照5%征收率计算应纳增值税。若是单位开票，则税率为11%。王炳坤和湛江天恒公司为了多收取点租金，遂要求以王炳坤名义签约，开具发票。这也是后续有时出现出租人写的是王炳坤，有时写的是湛江天恒公司。对于为了避税的目的，王炳坤与湛江天恒公司在开庭时都是承认的，只不过王炳坤与湛江天恒公司对于避税是为了照顾哪一方的利益与宝钢技术湛江分公司意见不一致。根据法律的相关规定，应以当事人实际的、真实的意思表示为准，因此，外派公寓楼租赁协议出租方系湛江天恒公司而非王炳坤。再次，外派公寓楼本身在湛江天恒公司厂区内，由湛江天恒公司厂门进出，与湛江天恒公司使用公共区域，并无围墙等阻隔，客观上让人有理由相信这是湛江天恒公司的财产。私人的住宅在厂区范围内，不符合常理。（二）湛江天恒公司与宝钢技术湛江分公司在《湛江天恒有色金属有限公司与宝钢技术湛江分公司就天恒宿舍事宜达成一致意见的备忘录》（以下简称“《备忘录》”）中明确签约主体是湛江天恒公司。《备忘录》中明确参加人员有“湛江天恒公司董事长林秀琴、副董事长王炳坤”，明确了“2015年5月，宝钢技术湛江分公司与湛江天恒公司签订房屋租赁合同”，“同年7月宝钢技术湛江分公司属地化员工入住湛江天恒公司一栋三层楼宿舍”、“同年10月宝钢技术湛江分公司上海外派员工入住湛江天恒公司新建造宿舍”等内容，对于以上内容湛江天恒公司予以盖章、董事长林秀琴签字进行双重确认，王炳坤作为法定代表人也参加了会议，且没有提出异议，可以推定王炳坤认可外派公寓楼的签约主体是湛江天恒公司和宝钢技术湛江分公司。（三）涉案合同的签订与解除情况一致，根据宿舍楼的解除情况明显可见，外派公寓楼和宿舍楼实际出租方为湛江天恒公司。宿舍楼租赁协议针对的是三层楼宿舍，宿舍楼租赁协议当时的签约代表是王炳坤，后附《租赁给宝钢技术湛江分公司三层宿舍楼内配置家具电器物品交接清单》中的交出方为“湛江天恒有色金属有限公司”。再结合《备忘录》针对三层宿舍楼而签订的《房屋租赁终止协议》，也明确出租方为湛江天恒公司，协议盖章的也是湛江天恒公司。外派公寓楼的情况与宿舍楼的情况完全一致，可见，外派公寓楼和宿舍楼实际出租方都为湛江天恒公司，王炳坤作为湛江天恒公司法定代表人，只是代表湛江天恒公司而已。（四）王炳坤的法庭陈述可以佐证外派公寓楼是湛江天恒公司的财产而非王炳坤的私产。王炳坤在法庭上辩称，在与宝钢技术湛江分公司讨论解除外派公寓楼和宿舍楼租赁合同的会议上，他之所以没有提出异议，是因为他只是湛江天恒公司的小股东，无力推翻其他股东的决定。从王炳坤的上述表述可以看出，湛江天恒公司、湛江天恒公司的其他股东以及王炳坤本人都将外派公寓楼和宿舍楼视为湛江天恒公司的财产，对其处分采取统一的程序，即由股东协商决定，而不是由王炳坤自行决定。如果外派公寓楼是王炳坤的私人财产，而宿舍楼是湛江天恒公司的财产，两者处理方式不一样，不符合逻辑。（五）王炳坤系湛江天恒公司法定代表人及实际控股股东，王炳坤针对外派公寓楼租赁协议签约代表的是湛江天恒公司而非其个人。湛江天恒公司的股东为湛江天阳金属有限公司，而湛江天恒公司和湛江天阳金属有限公司的法定代表人都系王炳坤。湛江天阳金属有限公司股东有林秀琴，王炳坤、王栋达、郑爱华、黄德武、庞亚盛、王超萍等7人。王炳坤作为湛江天恒公司的法定代表人及实际控制股东，对于湛江天恒公司的事务非常清楚，对外签约代表的是公司。由上可见，外派公寓楼租赁协议出租方系湛江天恒公司而非王炳坤，一审法院认定外派公寓楼出租人系王炳坤，判决宝钢技术湛江分公司和宝钢技术公司赔偿王炳坤经济损失明显错误。二、《备忘录》明确宝钢技术湛江分公司不能继续使用外派公寓楼和宿舍楼的原因是因为湛江天恒公司复工导致居住环境变化，而非宝钢技术湛江分公司单方无故停止使用，宝钢技术湛江分公司不存在任何过错赔偿，无需向王炳坤支付任何赔偿，一审法院认定宝钢技术湛江分公司单方无故停止使用外派公寓楼，应赔偿王炳坤房屋空置期间的经济损失，明显错误。首先，《备忘录》明确，宝钢技术湛江分公司被迫无法继续使用外派公寓，是因湛江天恒公司金属冶炼业务马上在2017年3月31日复工，厂房距离宿舍楼仅一墙之隔，复工后噪音、粉尘、异味、排放等对宝钢技术湛江分公司员工健康有很大影响。而湛江天恒公司员工多为周边村民（部分残疾人员），渴望工厂复工能上班获取报酬，与宝钢技术湛江分公司员工诉求截然相反。因湛江天恒公司复工后导致居住环境受到影响，宝钢技术湛江分公司住在外派公寓楼的大部分员工情绪激动，宝钢技术湛江分公司当时需安排工作人员不断安抚这些员工。为了彻底解决湛江天恒公司复工对宝钢技术湛江分公司员工入住宿舍、外派公寓的影响，宝钢技术湛江分公司与湛江天恒公司、王炳坤协商后，被迫同意搬离，导致宝钢技术湛江分公司需要重新找宿舍、公寓，浪费很多人力物力。其次，《备忘录》中明确是协商解除合同，宝钢技术湛江分公司并不存在任何过错，无需赔偿湛江天恒公司损失，湛江天恒公司反而是要退还宝钢技术湛江分公司已支付未租用的租金。并且，针对同一情况的宿舍楼解除时签订的《房屋租赁终止协议》也是按备忘录履行，宝钢技术湛江分公司并不存在任何过错，宝钢技术湛江分公司无需向湛江天恒公司及王炳坤赔偿，湛江天恒公司与王炳坤也对《房屋租赁终止协议》的履行并无任何异议，并未提起任何诉讼。再次，如上所述，宝钢技术湛江分公司有充分证据证明外派公寓楼的出租人为湛江天恒公司，只是王炳坤代表湛江天恒公司签约而已，但王炳坤作为湛江天恒公司的法定代表人，其与湛江天恒公司恶意串通，否认湛江天恒公司作为出租人签署备忘录解除租赁合同的效力，即使其有损失，也应由导致合同解除的湛江天恒公司承担，是湛江天恒公司要复工并实施了解除行为，而非宝钢技术湛江分公司无故停止使用。由上可见，《备忘录》明确宝钢技术湛江分公司不能继续使用外派公寓楼和宿舍楼的原因是因为湛江天恒公司复工导致居住环境变化，而非宝钢技术湛江分公司单方无故停止使用，宝钢技术湛江分公司不存在任何过错赔偿，无需赔偿给王炳坤。一审法院认定宝钢技术湛江分公司单方无故停止使用，应赔偿空置期间的经济损失明显错误。三、湛江天恒公司及王炳坤未办理好建设工程规划许可证，外派公寓楼租赁协议无效的责任及过错在于湛江天恒公司及王炳坤，而不在宝钢技术湛江分公司，宝钢技术湛江分公司无需赔偿任何损失，一审法院认定宝钢技术湛江分公司需赔偿王炳坤明显错误。首先，根据有关法律法规的规定，外派公寓楼出租，依法应该取得外派公寓楼的建设工程规划许可证，如前所述，宝钢技术湛江分公司一直认为是外派公寓楼是湛江天恒公司的产业，王炳坤与湛江天恒公司是以湛江天恒公司的名义出租外派公寓楼的，王炳坤和湛江天恒公司从未告知土地是个人的，并且办理建设工程规划许可证的责任在于湛江天恒公司及王炳坤，这并不需要宝钢技术湛江分公司配合。因此，宝钢技术湛江分公司对于土地性质的认定并无过错，并且土地性质并不能免除宝钢技术湛江分公司和湛江天恒公司对外出租外派公寓楼需取得建设工程规划许可证的责任。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定租赁合同有效。从2015年5月8日至2018年9月26日一审法庭辩论终结前经历了3年多的时间，湛江天恒公司及王炳坤有充足的时间可以获取建设工程规划许可证。但湛江天恒公司及王炳坤在3年多的时间内仍未办理好建设工程规划许可证，外派公寓楼租赁协议无效的责任及过错在于湛江天恒公司及王炳坤，而不在于宝钢技术湛江分公司。再次，根据外派公寓楼租赁协议第一条的约定，王炳坤负责按照宝钢技术湛江分公司的要求新建一栋7层大楼租赁给宝钢技术湛江分公司，宝钢技术湛江分公司提供设计方案。湛江天恒公司及王炳坤与宝钢技术湛江分公司是先签订协议后修建楼房的。王炳坤及湛江天恒公司当时保证己方是东海岛最规范的公司，肯定可以准时提供合法的新建建筑物。但从2015年5月8日签订外派公寓楼租赁协议至今已3年多，湛江天恒公司及王炳坤仍未办理建设工程规划许可证。宝钢技术湛江分公司提供设计方案并不影响湛江天恒公司及王炳坤办理办理建设工程规划许可证。由上可见，未办理工程规划许可证的过错方明显是湛江天恒公司及王炳坤，因而外派公寓楼租赁协议无效的责任及过错在于湛江天恒公司及王炳坤，而不在宝钢技术湛江分公司，宝钢技术湛江分公司无需赔偿任何损失。四、因外派公寓楼未取得建设工程规划许可证、未竣工验收及未符合铜冶炼厂（密闭鼓风炉型)最短卫生防护距离标准，不适合居住，因此王炳坤和湛江天恒公司无权要求支付空置期间的经济损失，一审法院认定让宝钢技术湛江分公司与宝钢技术公司赔偿王炳坤空置期间的损失明显错误。（一）因外派公寓楼未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，外派公寓楼租赁协议系无效合同，外派公寓楼系违章建筑，并不适合居住。（二）外派公寓楼未经竣工验收，不适合居住。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，因外派公寓楼至今未竣工验收，因此不适合居住。（三）湛江天恒公司厂区与外派公寓楼仅一墙之隔，不符合《中华人民共和国铜冶炼厂（密闭鼓风炉型）卫生防护距离标准》（GB11657-89)第3.1条最近距离600米的规定，不适合居住。根据一审法院组织当事人到现场勘查的情况可见，湛江天恒公司厂区与外派公寓楼仅一墙之隔。《根据中华人民共和国铜冶炼厂（密闭鼓风炉型）卫生防护距离标准》（GB11657-89)第3.1条的规定，风速小于每秒2米时，铜冶炼厂的卫生防护距离为1000米，风速介于每秒2-4米时，距离为800米，风速大于每秒4米时，距离为600米。湛江天恒公司厂区与外派公寓楼仅一墙之隔，明显小于600米，因此外派公寓并不适合居住。由上可见，因外派公寓楼未取得建设工程规划许可证及不适合居住，因此王炳坤和湛江天恒公司无权要求支付空置期间的经济损失，一审法院认定宝钢技术湛江分公司与宝钢技术公司赔偿王炳坤空置期间的损失明显错误。五、湛江天恒公司及王炳坤不存在损失，因此无权要求宝钢技术湛江分公司赔偿损失。1、外派公寓楼租赁协议系无效合同，并且宝钢技术湛江分公司于2017年6月18日已完成外派公寓楼搬离，后续并未占有使用外派公寓楼。搬离后宝钢技术湛江分公司将外派公寓楼及其所有附属设施完好无损的移交给湛江天恒公司及王炳坤，并未造成湛江天恒公司及王炳坤任何损失。2、根据王炳坤补充提交的其与中石化第十建设有限公司签订的《房屋租赁合同》显示，王炳坤已于2018年8月10日将涉案的外派公寓楼出租给中石化第十建设有限公司，年租金为220万元，远高于与宝钢技术湛江分公司的年租金150万元。宝钢技术湛江分公司搬离外派公寓楼后，外部公寓楼并未拆除，反而是王炳坤与湛江天恒公司另行以更高价出租，湛江天恒公司与王炳坤并无损失。宝钢技术湛江分公司反而要重新寻找新房源，产生新租赁协议与外派公寓楼租赁协议租金差价，搬迁费用等损失。4、湛江天恒公司及王炳坤认为外派公寓楼租赁协议无效对其造成的损失在于无法继续收取“租金”，因外派公寓楼租赁协议系无效合同，因此实际上该“租金”是违法所得，湛江天恒公司及王炳坤无权收取，并且宝钢技术湛江分公司后续并未使用，也无需支付使用费。5、湛江天恒公司及王炳坤并未提供证据证明存在损失，应承担举证不能的法律责任。六、假使宝钢技术湛江分公司对外派公寓楼租赁协议无效存在过错，宝钢技术湛江分公司最多赔偿6个月的房屋使用费，一审法院计算11.8个月期限过长，并且一审法院以150万元租金为基数计算也不准确，实际含税租金仅100万元，一审法院认定的赔偿金额过高，并且本案中宝钢技术湛江分公司并无任何过错，一审判决宝钢技术湛江分公司赔偿损失明显错误。首先，假使宝钢技术湛江分公司对外派公寓楼租赁协议无效存在过错，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十七条“房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？集体所有土地的房屋租赁合同在履行过程中被认定无效，经审查认为简单采用恢复原状的方式导致当事人间利益失衡，信赖合同有效能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人的过错程度，另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予已支持，损失数额一般以不超过六个月房屋使用费为限”的规定，就算宝钢技术湛江分公司存在过错，宝钢技术湛江分公司也最多赔偿湛江天恒公司6个月损失，一审法院计算11.8个月期限过长。认定的赔偿金额过高。再者，宝钢技术湛江分公司在本案中并不存在任何过错，因此一审法院判决宝钢技术湛江分公司赔偿损失明显错误。其次，外派公寓楼租赁协议虽然约定租金为150万元/年，但根据外派公寓楼租赁协议第六条第二款的约定，湛江天恒公司与王炳坤负责外派公寓楼的安保、保洁、污水处理、消防、维修等物业管理（包括所需器具及消耗材料），费用已包含在年租金中。当时约定物业管理费50万元，实际租金100万元，一审法院按照租金150万元为基数计算并不准确，并且150万元是含税的，宝钢技术湛江分公司一直按该金额支付，湛江天恒公司和王炳坤也按该金额开具发票。综上，外派公寓楼租赁协议出租方系湛江天恒公司而非王炳坤；《备忘录》明确宝钢技术湛江分公司不能继续使用外派公寓楼和宿舍楼的原因是因为湛江天恒公司复工导致居住环境变化，而非宝钢技术湛江分公司单方无故停止使用；湛江天恒公司及王炳坤在3年多未办理好建设工程规划许可证，外派公寓楼租赁协议无效及无法继续使用的过错在于湛江天恒公司及王炳坤，而不在宝钢技术湛江分公司；因外派公寓楼未取得建设工程规划许可证、未竣工验收及未符合铜冶炼厂（密闭鼓风炉型）最短卫生防护距离600米的标准，也不适合居住；湛江天恒公司及王炳坤本身也不存在损失；假使宝钢技术湛江分公司对外派公寓楼租赁协议无效存在过错，宝钢技术湛江分公司最多赔偿6个月的房屋使用费，一审法院计算11.8个月期限过长，并且一审法院以150万元租金为基数计算也不准确，实际含税租金仅100万元，一审法院认定的赔偿金额过高。宝钢技术湛江分公司针对王炳坤的上诉请求答辩称：其答辩意见与其上诉意见一致。另外，如果法院认定宝钢技术湛江分公司存在过错，其责任亦不应超过20%。宝钢技术公司针对王炳坤的上诉请求答辩称：宝钢技术公司同意宝钢技术湛江分公司的上诉意见以及答辩意见。王炳坤针对宝钢技术湛江分公司的上诉请求答辩称：一、案涉外派公寓楼完全为王炳坤独资投建，与湛江天恒公司无任何关联。宝钢技术湛江分公司在签订租赁合同前已知情外派公寓楼所占土地的权属情况，其所签约的主体也是王炳坤，本案根本不存在宝钢技术湛江分公司误解外派公寓楼权属或者签约主体的前提条件。宝钢技术湛江分公司认为本案出租方为湛江天恒公司的所有理由皆为颠倒是非，是为了混淆视线。一审法院对外派公寓楼的权属认定正确。二、宝钢技术湛江分公司在合约期内，擅自搬离外派公司楼，构成违约，应承担违约责任，其在上诉状中陈述系因湛江天恒公司复工造成居住环境变化且双方系协商解除合同不符合事实。1、湛江天恒公司的生产完全符合环保要求，即使湛江天恒公司复工也不会影响外派公寓楼的居住环境，宝钢技术湛江分公司搬离系因其关联公司的宿舍已经建好，而非湛江天恒公司即将复工所致，《备忘录》中关于湛江天恒公司复产将造成污染环境的描述与事实不符。2、另外宝钢技术湛江分公司搬离外派公寓楼是私自毁约，根本不存在与王炳坤协商一致解除合同的情形。王炳坤并未在《备忘录》上签名同意解除合同，对该《备忘录》的内容不予认可。湛江天恒公司在《备忘录》上盖章不能达到解除本案租赁合同的法律效力。而且该《备忘录》不具有合同效力，至多只是一个会议过程的记录，对双方没有法律约束力。三、即使本案租赁合同无效，合同无效的过错责任也在宝钢技术湛江分公司，王炳坤没有过错，宝钢技术湛江分公司把合同无效的原因归结于王炳坤建设外派公寓楼时没有取得建设工程规划许可证是故意忽略合同无效的根本原因。1、本案外派公寓楼并非原本存在，而是宝钢技术湛江分公司为解决其员工住宿问题主动选址并怂恿王炳坤投资建造而来，而且签订合同时协议按照宝钢技术湛江分公司的设计建造，单层面积多少平米，如此建筑物根本就不可能取得建设工程规划许可证的，纵然再经过3年甚至5年也不可能取得建设工程规划许可证，对此情形，宝钢技术湛江分公司是明知的。2、宝钢技术湛江分公司作为央企，有专业的法律顾问团队，明知农村集体宅基地不可用于商业建设，明知如此建造该公寓楼不可能取得建设工程规划许可证，明知该租赁合同可能无效，仍然怂恿王炳坤投资建造成如此一栋大型楼房出租给其使用，其主观上有重大过错，应承担合同无效的全部过错责任。而王炳坤作为普通老百姓，不懂得法律规定，当初建造外派公寓楼租予宝钢技术湛江分公司使用，纯粹是基于对央企的信任，也是配合宝钢技术湛江分公司在湛江的建设活动，是为了解决宝钢技术湛江分公司的燃眉之急，王炳坤主观上没有任何过错。3、王炳坤纵然在没有取得建设工程规划许可证的情形下即开始施工建设外派公寓楼有过错，主要过错责任也在宝钢技术湛江分公司，宝钢技术湛江分公司在上诉状中辩解其没有过错纯属狡辩，是为了推卸赔偿责任。四、宝钢技术湛江分公司主张外派公寓楼未竣工验收，不适合居住，因此其无需赔偿王炳坤的经济损失的理由更是无理狡辩。首先，本案外派公寓楼竣工验收与报建手续可归为同一个问题。不可能取得验收合格证，宝钢技术湛江分公司对此是明知的，因此其在签订租赁合同时只要求王炳坤为其新建一栋具备入住条件的大楼即可，大楼只需双方共同验收，无需国家相关部门验收。而从双方签订的《租赁给宝钢湛江技术湛江分公司八层公寓楼交接确认书》可知外派公寓楼是符合入住条件，是通过宝钢技术湛江分公司验收的，宝钢技术湛江分公司也接收了该外派公寓楼并实质入住，在居住过程中，也从没发生过威胁到居住其中的人身安全、健康的情形。因此，宝钢技术湛江分公司主张该外派公寓楼未竣工验收，不适合居住的理由完全不能成立。其次，纵然外派公寓楼未经竣工验收，不宜交付使用，过错也不在王炳坤，宝钢技术湛江分公司不能因此免除其赔偿责任。五、不管本案的租赁合同是有效还是无效，宝钢技术湛江分公司在租赁期间擅自搬离都给王炳坤造成了巨大的经济损失。王炳坤为建造本案外派公寓楼，各种投入高达两千多万元，对此投入，王炳坤在一审时已经提供了相关证据予以证明。而如今王炳坤只是收回几百万元，相比于投入的损失，该补偿是杯水车薪，而且这几百万元中还包含了管理、税费等成本，可想而知，王炳坤的经济损失何其巨大。虽然王炳坤在2018年8月10日（距离宝钢技术湛江分公司要求搬离已经一年五个月）把涉案外派公寓楼出租给中石化第十建设有限公司使用，但是合同租期也只有一年五个月，中石化第十建设有限公司只是临时租用外派公寓楼，待其员工宿舍建好之后便会搬离，又结合东海岛当地的承租能力，外派公寓楼在几个月后又可能面临长期空置的状态。而且如果法院认定涉案合同无效，那么无论是中石化第十建设有限公司还是其他人，以后随时都有可能主张合同无效而毁约，外派公寓楼随时都可能处于空置状态，王炳坤应宝钢技术湛江分公司的要求为其建设外派公寓楼而投入的两千多万元将损失惨重。如此惨重的经济损失，宝钢技术湛江分公司却轻描淡写地故意歪曲成其完好无损归还设施以及两份租赁合同单价的简单对比。宝钢技术湛江分公司故意忽略王炳坤完全是在签约后新建一栋大楼的事实，故意忽略王炳坤的巨额投入以及今后面临的难题。再者，“损失金额一般不超过六个月的房屋使用费”的规定是针对原有房屋出租的情形，与本案为出租而新建一栋大楼的情形不一样，不具有参考价值。湛江天恒公司陈述称：同意王炳坤的上诉意见。湛江天恒公司与本案无关，涉案房屋所在土地的权属不属于湛江天恒公司，《备忘录》提及要解除的租赁合同是另外三层宿舍楼的租赁合同而非涉案合同，王炳坤只是湛江天恒公司的法定代表人，其不能代表湛江天恒公司其他股东。王炳坤向一审法院起诉请求：一、判决宝钢技术湛江分公司继续履行《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》；二、判决宝钢技术公司、宝钢技术湛江分公司按合同约定支付2017-2018年度租金150万元（从2017年10月1日起至2018年9月30日），并支付逾期付款利息19031.25元（按人民银行同期贷款年利率4.35%从2017年10月1日起暂计至2018年1月15日，实际利息计至付清本年度租金之日止），合计1519031.25元；三、判决本案诉讼费由宝钢技术湛江分公司、宝钢技术公司负担。一审诉讼期间，王炳坤变更诉讼请求为：一、判决王炳坤与上海宝钢湛江公司签署的《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》从判决生效之日起解除。判决宝钢技术湛江分公司、宝钢技术公司向王炳坤支付所拖欠租金暂计150万元（实际租金计至判决生效之日）、逾期付款利息56006.25元（以150万元为基数，按中国人民银行同期贷款利息从2017年11月1日起暂计至2018年9月6日，实际利息以实际所欠租金为基数计至付清租金之日止）及违约金450万元，暂合计6056006.25元；二、如法院确认涉案合同无效，则判决宝钢技术湛江分公司、宝钢技术公司赔偿王炳坤经济损失600万元；三、判决本案诉讼费用由宝钢技术湛江分公司、宝钢技术公司负担。一审庭审期间，王炳坤再次将第一项诉讼请求中的《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》解除时间变更为于2018年9月6日解除；宝钢技术湛江分公司、宝钢技术公司向王炳坤支付所拖欠租金暂计150万元变更为租金140万元（租金从2017年10月1日起到2018年9月6日止）。一审法院审理查明：王炳坤作为甲方（出租方）与宝钢技术湛江分公司作为乙方（承租方）于2015年5月8日签订《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》，主要内容：“一、甲方负责按照乙方的要求新建一栋七层大楼租赁给乙方，2015年10月1日具备入住条件；二、租赁标的物在湛江市东海岛东山镇中线公路天恒有色金属有限公司厂区内；三、租赁期限自2015年10月1日起计至2021年9月30日止，租赁期为六年；四、租金150万元/年（不含税，税费按可享受地税的最低税率），租金按一年结算一次。乙方在收到甲方开具的租赁费发票后（2015年10月1日起，每年10月开发票），一个月内通过银行转账支付；五、甲方负责食堂设备、设施、用具配置，提供食堂就餐服务，市场化运作。免费提供篮球场、乒乓室等其他活动场所及设施给乙方使用；六、本协议签订生效后，任何一方均不能违约，不得擅自终止合同，否则，违约方须赔偿守约方的全部损失”。外派公寓楼建设竣工后，2015年9月30日，王炳坤与宝钢技术湛江分公司签订《租赁给宝钢湛江技术湛江分公司八层公寓楼交接确认书》，主要内容：“王炳坤已按照协议完成公寓楼的建造和楼房内的相关设施、设备、物品的配套，符合入住条件。经双方派员共同验收，宝钢技术湛江分公司现确认已按合同约定交付标准接收所租赁的八层公寓楼的2-7层共135个房间”。2015年10月10日，湛江天恒公司与宝钢技术湛江分公司签订《租赁给宝钢技术湛江分公司公寓楼配置家具、电器、物品交接清单》。宝钢技术湛江分公司已分别支付了2015年10月1日至2017年9月30日两年度的房屋占有使用费共计300万元给王炳坤。2017年3月13日，湛江天恒公司董事长林秀琴、副董事长王炳坤与宝钢技术湛江分公司总经理季鹏、党委书记陈永浩、综合管理室主任王学淦在湛江天恒公司二楼办公室就湛江天恒公司金属冶炼业务复工对宿舍住宿问题进行沟通协商。并于2017年3月22日，湛江天恒公司与宝钢技术湛江分公司签署了《湛江天恒有色金属有限公司与宝钢技术湛江分公司就天恒宿舍事宜达成一致意见的备忘录》，主要内容：“2015年5月，宝钢技术湛江分公司（以下简称湛江分公司）与湛江天恒有色金属有限公司（以下简称天恒公司）签订房屋租赁合同，解决员工住宿事宜，同年7月湛江分公司属地化员工入住天恒公司一栋三层楼宿舍，同年10月湛江分公司上海外派员工入住天恒公司新建造宿舍，在双方互相配合下关系融洽和谐。现天恒公司金属冶炼业务复工在即，为妥善处理好复工对宿舍住宿带来的系列问题，经双方充分沟通、平等协商达成一致意见，议定事项备忘如下：1、天恒公司冶炼铜、铝等有色金属业务即将于本月复工，厂房距离湛江分公司宿舍楼仅一墙之隔，复工后对住宿人员的生活环境有一定影响。随着社会对环保关注度提高，员工健康意识增强，湛江分公司员工近期高度关注天恒公司复工事宜，对复工后噪音、粉尘、异味、排放等带来的影响深表担忧和极度不安。2、天恒公司员工多为周边村民（部分残疾人员），渴望工厂复工能上班工作获取报酬，与湛江分公司员工诉求截然相反。双方均认为员工们为保护己方利益，存在发生纠纷甚至冲突的潜在风险。3、为彻底解决天恒公司复工对湛江分公司员工入住宿舍的影响，双方认为湛江分公司搬离宿舍是较为妥当的解决途径。双方宿舍租赁合同期限为6年，湛江分公司搬离宿舍后双方租赁合同自动终止，湛江分公司将宿舍钥匙及物资移交天恒公司1个月内，天恒公司退还湛江分公司已支付未租用的租金。……6、宿舍搬迁实施后，双方签订租赁合同终止协议”。2017年7月7日，宝钢技术湛江分公司向湛江天恒公司、王炳坤出具《天恒外派公寓楼办理移交手续的函》，主要内容：“根据备忘录，我方于2017年7月6日搬迁结束。现请贵方派人于2017年7月10日在外派公寓楼办理移交手续。双方择日另行签订《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》的终止协议”。2017年7月14日，王炳坤向宝钢技术湛江分公司出具《关于的复函》，主要答复如下：“《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》是由贵司与我本人签订，贵司租赁的外派公寓楼也是由我本人投资建设，与湛江天恒公司无关，涉及提前终止或解除《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》的相关事宜，须由贵司与我本人协商解决”。2017年8月21日，宝钢技术湛江分公司向湛江天恒公司、王炳坤出具《告知函》，主要内容：“根据备忘录达成的一致意见，现我方已在6月18日完成外派宿舍搬离动作，并对房屋内设备设施、附属物品进行了清点，我司于7月初已发过函告知要求交接，但截止目前贵方仍未与我司联系，现将外派宿舍楼135个房间共计404把钥匙放置于701房间，还剩一把701房间钥匙随此告知函邮寄于贵方，请收悉并及时获取”。2017年8月28日，王炳坤向宝钢湛江分公司出具《关于告知函的复函》，主要答复如下：“至今贵司尚未与我本人就提前终止租赁协议事宜直接协商，未签订任何关于提前终止租赁协议的补充协议书。现本人重申，如贵司提前终止《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》，须与我本人就提前终止租赁协议事宜协商解决。在贵司与本人就提前终止租赁协议达成一致并签订补充协议以及办理租赁房屋的移交、房屋内物品的清点及移交手续之前，应继续履行《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》的约定义务”。另查明，王炳坤作为甲方（出租方）与宝钢技术湛江分公司作为乙方（承租方）于2015年5月8日签订《宝钢技术湛江分公司宿舍楼租赁协议》，主要内容：“一、甲方负责按照乙方的要求重新装修一栋三层大楼租赁给乙方，2015年7月1日具备入住条件；二、租赁标的物在湛江市东海岛东山镇中线公路天恒有色金属有限公司厂区内；三、租赁期限自2015年7月1日起计至2021年6月30日止，租赁期为六年；四、租金25万元/年（不含税，税费按可享受地税的最低税率），租金按一年结算一次。乙方在收到甲方开具的租赁费发票后（2015年7月1日起，每年7月开发票），一个月内通过银行转账支付。”宿舍楼装修完后，2015年6月29日，湛江天恒公司与宝钢技术湛江分公司签订《租赁给宝钢技术湛江分公司三层宿舍楼内配置家具电器物品交接清单》。2017年6月30日，湛江天恒公司作为甲方（原出租方）与宝钢技术湛江分公司作为乙方（原承租方）签署《房屋租赁终止协议》，载明：根据双方签署的备忘录，终止甲乙双方于2015年5月8日签订的《宝钢技术湛江分公司宿舍楼租赁协议》。又查明，宝钢技术湛江分公司陈述其于2017年6月18日已搬离外派公寓楼宿舍，其为证实已搬离的事实，于2017年8月16日申请了广东省湛江市港城公证处对外派公寓楼现状进行证据保全公证。该公证处分别于2017年8月16日、18日对外派公寓楼现状进行拍摄，固定证据，并于2017年9月21日出具了相应公证书。宝钢技术湛江分公司于2017年8月22日将其出具的《告知函》及外派公寓楼701房间一把钥匙邮寄给湛江天恒公司、王炳坤。2017年6月9日，宝钢技术湛江分公司作为承租人与宝武环境科技湛江有限公司作为出租人签订《房屋租赁合同》，主要约定宝武环境科技湛江有限公司将位于湛江市宝钢湛江钢铁厂东区12号楼2-6楼出租给宝钢技术湛江分公司作为办公、住宿之用，租期五年，自2017年6月10日至2022年6月9日止，租金150万元/年。由于宝钢技术湛江分公司搬离外派公寓楼，王炳坤与中石化第十建设有限公司签订了《房屋租赁合同》，王炳坤将涉案房屋8层出租给中石化第十建设有限公司，租期自2018年8月10日至2020年1月10日，共计1年5个月，租金220万元/年。王炳坤提交的6份《建房用地申请表》主张涉案外派公寓楼的建设所占用土地，是由黄金凤、王超萍、王栋达、吴那二、王炳坤、王博源的各自原宅基地整合为一块土地，其他五人均口头同意建设房屋出租，由王炳坤行使权利。王炳坤未取得涉案外派公寓楼的建设工程规划许可证，也未取得该房屋的产权属证。王炳坤提交的《广东省建设工程施工合同》载明：位于东海岛东山镇北山石头坡村8层住宅楼工程的发包人为王炳坤，承包人为湛江市建筑安装工程公司，合同订立时间是2015年5月12日。宝钢技术公司提交的《广东省建设工程施工合同》载明：位于天恒公司内8层天恒住宅楼工程的发包人为湛江天恒公司，承包人为湛江市建筑安装工程公司，合同订立时间是2015年5月12日。宝钢技术湛江分公司系由宝钢技术公司设立的分公司。湛江天恒公司系由湛江天阳金属有限公司投资的法人独资有限责任公司。湛江天阳金属有限公司的股东有林秀琴、王栋达、郑爱华、黄德武、庞亚盛、王炳坤、王超萍七人。湛江天恒公司在庭审中已明确表明涉案外派公寓楼的权属人是王炳坤本人，其不是外派公寓楼的权属人。一审法院审理认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据王炳坤的诉讼请求和事实理由及宝钢技术公司、宝钢技术湛江分公司的抗辩意见、湛江天恒公司的陈述意见，本案当事人存在以下争议焦点问题：一、关于《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》是否合法有效和能否予以解除的问题。本案中，王炳坤与宝钢技术湛江分公司签订的《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》，约定由负责按照宝钢技术湛江分公司的要求新建一栋七层大楼租赁给宝钢技术湛江分公司，但由于在建设涉案外派公寓楼，未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》应确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，涉案《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》不存在解除的问题。对于王炳坤主张解除《宝钢技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》的请求不予支持。二、关于主张租金、逾期付款利息、违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案外派公寓楼租赁协议无效，但宝钢技术湛江分公司实际已使用了外派公寓楼，应向王炳坤支付其占有使用期间的房屋占有使用费。本案中，宝钢技术湛江分公司在庭审中陈述其于2017年6月18日已搬离外派公寓楼，但未提供证据佐证，不予采纳。可依据湛江市港城公证处于2017年8月16日对外派公寓楼现状进行拍摄的时间，作为宝钢技术湛江分公司搬离外派公寓楼的时间。故此，宝钢技术湛江分公司已支付2015年10月1日至2017年9月30日两年度的房屋占有使用费共计300万元，对于其自2015年10月1日至2017年8月15日占有使用期间的房屋占有使用费2808750元（150万元/年÷12×22.47），王炳坤可予以收取；对于其已支付的但未占有使用房屋期间自2017年8月16日至2017年9月30日的使用费191250元（300万元﹣2808750元），王炳坤应予以返还。由于宝钢技术湛江分公司自2017年8月16日已搬离外派公寓楼，王炳坤仍主张自2017年10月1日至2018年9月6日的租金140万元以及逾期付款利息，没有事实依据，不予支持。由于涉案外派公寓楼租赁协议无效，也不存在违约的情形，故王炳坤主张违约金450万元，于法无据，不予支持。三、关于王炳坤主张宝钢技术公司、宝钢技术湛江分公司赔偿经济损失600万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于王炳坤按照宝钢技术湛江分公司的要求，投入巨额资金建设外派公寓楼出租给宝钢技术湛江分公司，但宝钢技术湛江分公司在租赁期间搬离该楼房，不再使用该楼房，外派公寓楼处于空置状态，造成王炳坤经济损失。王炳坤直至于2018年8月10日将涉案房屋出租给中石化第十建设有限公司，因此，涉案外派公寓楼自宝钢技术湛江分公司于2017年8月16日搬离后至2018年8月9日一直处于空置状态，故外派公寓楼该空置期间的房屋占有使用费应为1475000元（150万元/年÷12×11.8），可确定为王炳坤的经济损失。对于王炳坤与宝钢技术湛江分公司就涉案外派公寓楼租赁协议无效的过错责任认定的问题，由于宝钢技术湛江分公司要求王炳坤新建一栋商业用途的大型楼房出租给其使用，并且是在农村集体宅基地建设，而且限期5个月建设具备入住条件，王炳坤在未办理相关的建设工程规划许可证的情形下即开始施工建设，明显违反了相关的法律法规，王炳坤与宝钢技术湛江分公司均负有一定的过错责任，应各自承担50%的责任。故对于王炳坤上述经济损失1475000元，宝钢技术湛江分公司应向王炳坤赔偿737500元（1475000元×50%），可扣减王炳坤应予以返还的宝钢技术湛江分公司已支付的但未占有使用房屋期间自2017年8月16日至2017年9月30日的使用费191250元，尚需赔偿王炳坤经济损失546250元（737500元﹣191250元）。对于宝钢技术公司是否对宝钢技术湛江分公司涉案债务承担责任的问题，由于宝钢技术湛江分公司系由宝钢技术公司设立的分公司，宝钢技术公司应在宝钢技术湛江分公司的财产不足以清偿涉案债务的情况下承担补充责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、限上海宝钢工业技术服务有限公司湛江分公司在判决发生法律效力之日起10日内赔偿王炳坤经济损失546250元；二、上海宝钢工业技术服务有限公司在上海宝钢工业技术服务有限公司湛江分公司的财产不足以清偿上述债务的情况下承担补充责任；三、驳回王炳坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54192.04元，由王炳坤负担44929.54元，上海宝钢工业技术服务有限公司、上海宝钢工业技术服务有限公司湛江分公司负担9262.5元。本案二审中，各方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对王炳坤、宝钢技术湛江分公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据王炳坤、宝钢技术湛江分公司上诉请求的事实理由，宝钢技术湛江分公司、宝钢技术公司、王炳坤的答辩意见，以及湛江天恒公司的陈述意见，本案各方当事人二审争议以下的焦点问题：一、关于王炳坤是否有权就涉案合同主张权利的问题。涉案合同的内容明确出租方是王炳坤，涉案合同由王炳坤与宝钢技术湛江分公司签订，根据《中华人民共和国合同法》第十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所……”的规定，应认定王炳坤是涉案合同的当事人。宝钢技术湛江分公司主张王炳坤签订涉案合同是其作为湛江天恒公司法定代表人履行职务的行为，实际是主张湛江天恒公司与王炳坤之间存在委托代理关系。即便湛江天恒公司与王炳坤之间存在委托代理关系，根据合同相对性原理，宝钢技术湛江分公司若明知王炳坤是受托人而直接与王炳坤签订涉案合同，则宝钢技术湛江分公司同意由王炳坤处理涉案合同相关的事务，如果宝钢技术湛江分公司对湛江天恒公司与王炳坤之间的委托代理关系不知情，则湛江天恒公司不能直接就涉案合同向宝钢技术湛江分公司主张权利。综上，一审法院认为王炳坤有权就涉案合同主张权利并无不当，本院予以确认。至于王炳坤与湛江天恒公司之间是否存在委托代理关系不属本案的要件事实，本院不予审查。宝钢技术湛江分公司主张湛江天恒公司为了避税才由王炳坤出面签订涉案合同，关于是否存在避税事实的问题，与本案无关联性，亦不属于本案审查的范围，不影响本案的处理。二、关于涉案合同是否无效的问题。涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，虽然涉案房屋是在农村土地上建设的房屋，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”以及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案合同符合无效的情形，一审法院认为涉案合同无效并无不当，本院予以确认。涉案房屋属未依法履行报建、规划、竣工验收等一系列手续的建筑，该类建筑规避了国家对城乡规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场秩序等系列行为的监管，损害了国家利益，我国现行法律、行政法规均对该类建筑持否定性评价。认定合同无效，是法律基于价值衡量而作出的否定性评价，不以合同当事人的意思表示为判断，王炳坤主张涉案合同是双方真实意思表示，未损害国家、集体或第三人的利益故而有效，无事实与法律依据，本院不予支持。三、关于王炳坤是否存在损失以及责任应如何承担的问题。如前所述，涉案合同属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应予以返还，因合同存在的损失按过错责任分担。对于涉案房屋已经返还给王炳坤的事实、宝钢技术湛江分公司应负担房屋占用期间的占有使用费以及宝钢技术公司应承担补充责任，本案各当事人均无异议，本院予以确认，本案各当事人争议的关键在于王炳坤是否存在损失，以及责任应如何承担的问题。本案中，王炳坤根据宝钢技术湛江分公司的设计要求，建造符合宝钢技术湛江分公司使用需要的房屋出租，从双方的磋商过程可见，双方租赁的标的物具有一定的特定性，租赁物产生于双方缔约过程之中，双方法律关系的缔结对租赁物的依赖亦较之一般的租赁关系更大。虽然从王炳坤主张的建造成本和涉案合同约定的租金总额对比来看，不足以认定王炳坤建造涉案房屋的目的单纯只为与宝钢技术湛江分公司达成契约，但仍可判断王炳坤相信建造房屋能够使其收获利益，且其确实因此而付出了一定的成本，王炳坤意欲使其建房成本转化为房屋使用收益，宝钢技术湛江分公司作为合同当事人，对此应有充分的预见。宝钢技术湛江分公司不再继续使用涉案房屋后，空置期间涉案房屋不产生使用利益，王炳坤所付出的部分成本相应则无法收回，王炳坤确实因此存在损失。宝钢技术湛江分公司与湛江天恒公司签署的《备忘录》能够说明宝钢技术湛江分公司搬离涉案房屋的原因是湛江天恒公司恢复生产影响涉案房屋的居住环境，王炳坤作为湛江天恒公司的法定代表人及股东参与《备忘录》的制作过程，却未在《备忘录》形成时提出异议，应认为王炳坤对《备忘录》内容予以认可，王炳坤主张《备忘录》与其无关依据不足，本院不予支持。但是，《备忘录》只反映了宝钢技术湛江分公司不再继续使用涉案房屋的原因，并未涉及对造成损失责任的处理问题，且《备忘录》明确了还应另行签订“租赁合同终止协议”，可见双方对未尽事宜仍有协商的余地，故宝钢技术湛江分公司主张其可依据《备忘录》不再承担任何责任，与事实不符，本院不予支持。在签订涉案合同时，王炳坤与宝钢技术湛江分公司均负有必要的注意义务，在缔结契约过程中双方的法律关系亦受到法律的保护，上述《中华人民共和国合同法》第五十八条即规定了缔约过失责任，如果合同当事人因为自己的过失致使契约无效，对信赖契约有效的相对人应赔偿基于此项信赖而产生的损失。王炳坤作为建造房屋出租一方，其对涉案房屋土地的性质应有充分的了解，其作为建房者依法负有完善规划报建手续的义务，王炳坤以其不懂法以及所在村集体无依法规划报建的习惯为抗辩，但法律因公示而推定受众悉知、违法行为因本身不具有法的实效性而有别于法律规定中的习惯，故王炳坤的主张均不能作为其免责的正当理由；宝钢技术湛江分公司作为规模较大、管理规范、制度成熟的商业主体，其理应在确定租赁物时尽到审核、查询租赁物情况的义务，以确保租赁物的顺利使用，尤其在涉案房屋具有特定性的情况下，宝钢技术湛江分公司未尽注意义务，亦容易对王炳坤的判断产生误导。涉案房屋与湛江天恒公司厂区相邻，基于宝钢技术湛江分公司与湛江天恒公司的合作关系，以及王炳坤与湛江天恒公司的内部关系，宝钢技术湛江分公司、王炳坤对于湛江天恒公司的经营范围、生产性质均应有一定的了解，对湛江天恒公司恢复生产的情况也应有合理的预见，涉案合同约定租赁期限为6年，应认为该约定已反映了合同双方对利益的衡量与对成本的考虑，故即使宝钢技术湛江分公司搬离涉案房屋的事由是湛江天恒公司恢复生产对房屋居住环境造成影响，亦不能因此认为宝钢技术湛江分公司可以免责。综上，一审法院认为宝钢技术湛江分公司与王炳坤在缔约过失责任中过错相当，并无不当，本院予以确认。宝钢技术湛江分公司与王炳坤关于其自己无过错的主张均无事实与法律依据，本院不予支持。信赖利益赔偿的目的，在于使受损害一方当事人恢复到因信赖对方允诺而改变处境之前一样的处境，故在确定损失的范围以及计算损失金额时，不能回避对受害人成本付出的考虑。如前所述，涉案房屋空置期间不产生使用利益则王炳坤所付出的相应成本不能收回，属于王炳坤的损失，考虑当事人约定的租金标准是双方协商一致的结果，一般也与合同订立时的市场行情相符，故一审法院以此作为王炳坤损失的量化参照标准，符合双方当事人的利益平衡，是一审法院根据经验与逻辑自由裁量的结果，并无明显不当，本院予以尊重与确认。关于宝钢技术湛江分公司主张年租金中应扣减物业管理相关费用50万元，因物业管理费一般与物业面积、性质挂钩、不因房屋空置而减免，宝钢技术湛江分公司并未提供证据证明双方约定物业管理相关费用具体为50万元，也未提供证据证明王炳坤因房屋空置而减少了物业管理相关费用的支出，故本院对宝钢技术湛江分公司该主张不予支持。关于王炳坤主张其损失不止房屋实际空置期间的损失，还应包括建房成本的损失以及未来房屋可能空置的损失的问题。首先，因王炳坤出租房屋的目的即将建房成本转化为房屋使用利益，故王炳坤同时主张建房成本损失及合同可得利益损失存在重复，其次，如前所述，王炳坤已实际将涉案房屋另行交付给他人使用，可见王炳坤的可得利益得到弥补，亦足见涉案房屋并未因宝钢技术湛江分公司的搬离而丧失其利用价值，再者，未来房屋可能空置的损失并未实际发生，王炳坤也有足够的时间重新安排对涉案房屋将来的利用，故本院对王炳坤该主张不予支持。关于宝钢技术湛江分公司主张其搬迁费用以及房租差价应予以考虑，因搬离涉案房屋与另选租赁房屋并非因为涉案合同无效而为，一定程度上是宝钢技术湛江分公司的自主选择，故搬迁费用与房租差价不能完全归咎于他人，且宝钢技术湛江分公司未提供证据证明搬迁费用实际发生，也未提供证据证明是同等条件下存在房租差价，故本院对宝钢技术湛江分公司该主张不予支持。综上，一审法院确定王炳坤损失范围以及计算损失金额并无不当，本院予以确认。综上所述，王炳坤、宝钢技术湛江分公司的上诉请求均不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54192.04元，由王炳坤负担44929.54元，由上海宝钢工业技术服务有限公司湛江分公司负担9262.50元。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 陈小红审判员 郑玉莲二〇一九年六月三日法官助理陈菁菁书记员何骁腾