广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初2号原告：陈汉英，女，汉族，1969年5月10日出生，广东省廉江市人，住廉江市，委托诉讼代理人：罗应群，广东大展律师事务所律师。被告：罗流敏，男，汉族，1989年11月25日出生，广东省遂溪县人，住遂溪县，被告：钟洪勇，男，汉族，1976年12月27日出生，广东省廉江市人，住廉江市，被告：刘雄辉，男，汉族，1974年11月13日出生，广东省廉江市人，住廉江市，被告：彭晖，男，汉族，1972年10月16日出生，广东省廉江市人，住廉江市，以上三被告共同委托诉讼代理人：宋子敬，广东启泰律师事务所律师。被告：何红梅，女，汉族，1978年7月16日出生，广东省廉江市人，住廉江市，原告陈汉英诉被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理后，依法适用普通程序，于2019年2月18日、3月20日公开开庭进行了审理。原告陈汉英及其委托诉讼代理人罗应群、被告罗流敏、被告何红梅以及被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖的共同委托诉讼代理人宋子敬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈汉英向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅于2017年7月10日签订的《龙泉公寓委托建房合同》为无效合同；2.判决上述五被告向原告返还购房款人民币210000元，并从2017年7月10日起支付资金总额年利率6%的资金占用费至付清购房款之日止；3.本案案件受理费由五被告共同承担。事实与理由：2016年11月25日，被告刘雄辉、钟洪勇、彭晖成立廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司。期间，被告刘雄辉、钟洪勇、彭晖、罗流敏、何红梅自行成立廉江市禾辉地产有限公司，该公司没有在廉江市工商行政管理局登记注册，未取得企业法人营业执照。2017年期间，上述五被告在廉城范围张贴《龙泉公寓合资建房》广告，该广告的内容主要是：“锦绣华景旁新建电梯集资房，龙泉公寓。门前马路40米马路，转角地，A户型165平方，四房二厅二卫，阳台向东，南北通透，超大户型。B户型145平方四房二厅二卫，南北通透，超大阳台，大户型。锦绣华景大市场，锦绣华景幼儿园，九州广场，市体育馆就在家门口，生活配套设施十分完善，以锦绣华景一半不到的房价你就可以拥有该靓房，喜欢的就要快手啦！地皮款包括综合费用（其中包括设计费、建筑施工管理及协调组织计划等）。本住宅楼门前马路40米马路，转角地，左右8米路，首层建设面积236.8平方，本楼房共设计11层带电梯，1梯2户，一楼为小车库，夹层为摩托车库。145平方米三室两厅两卫两阳台预算260000.00元，165平方米四室两厅两卫两阳台预算290000.00元。”原告看到广告后，觉得很合算，便于2017年4月25日与廉江市禾辉地产有限公司、罗流敏、何红梅签订一份《龙泉公寓委托建房合同》。合同的主要内容是：“建房地址座落于廉江市锦绣××旁麻××村××号地。第一条：甲方等24房委托建房者在上述地块上拟建一幢14层（一梯两户，每层2套）的楼房。首层基底面积236平方米，总面积（包含分摊面积）300平方米。第二条：乙方包工包料，具体做到：外墙四周使用红砖，水泥使用合格或名牌水泥。钢材使用出厂的合格产品或名钢材。第四条：工程合同工期约18月，从签订本合同后计算。第五条：甲方委托乙方建房，面积145平方，委托建房总价款为￥260000.00元（包含夹层、摩托车库）。分期付款：第一次付款，签订本合同当天，付委托建房款人民币（含定金）￥80000.00元；第二次付款：封顶付委托建房款人民币￥140000.00元；第三次付款：交房付委托建房款人民币￥40000.00元；一楼小车库出售收入款用来建一楼和夹层及作为24户委托建房者的电梯维修基金；建筑材料由乙方包工包料。第十条：甲方等24户委托乙方兴建的楼房的平面设计图见本合同附件……房号以附件一上示为准，（即11楼，摩托车库为5号）。该楼房的用途为住宅，属钢筋混凝土混合结构，层高至少3米，甲方该套房总面积为145平方米。第十三条：其他约定事项：3、建房中如中途停止建房（即签订合同之日起超过30个月不能交房给甲方使用则乙方和丙方退还甲方己交的委托建房款。）”合同签订后，原告于2017年7月10日和2017年8月23日共向被告廉江市禾辉地产有限公司交付委托建房款210000元，收款人为何红梅。被告于2016年6月开始在廉江市××××村口进行建设，建成一幢15层框架结构楼房，基底面积为233.76平方米，建筑总面积约4255.68平方米。2018年2月1日，廉江市住房和城乡规划建设局向原告及李丽华、潘俊廷、钟其河、陈红妹、黄明华、高东圳、黄付、叶民、钟昌运、苏小妹、黄世群、苏广柳、罗增武、张家顺、罗自爱、李杏平、蓝应彬、庞伟玲、梁中乐、梁英、黄良等人发出《行政处罚决定书》〈廉住建（城监）罚决字［2018]4号〉，要求在2018年2月8日前自行拆除位于廉江市××××村口地违法建筑物（建筑面积3880.76平方米）。2018年4月13日，廉江市住房和城乡规划建设局又向原告及上述21人发出《履行行政处罚决定催告书》〈廉住建（城监）罚催字［2018]2号〉,要求于2018年4月16日上午8点前拆除上述违法建筑。2018年8月30日，廉江市住房和城乡规划建设局将座落于廉江市锦绣××旁麻××村××号地所建造的15层楼房全部拆除。五被告的上述行为造成原告的经济损失完全是被告的违法行为所造成的。被告设立的廉江市禾辉地产有限公司没有依法到工商行政部门进行登记，严重违反了相关法律和行政法规的强制性规定。被告向廉江市城南街道流江村麻熟村民小组购买集体土地，没有取得《国有土地使用权证书》而进行房地产开发，没有取得建设工程规划许可证即在集体的土地上建造房屋出售给原告，严重违反了法律、行政法规的强制性规定，这完全是被告的过错，请法院依法确认该合同为无效合同，并判决被告取得原告的购房款依法向原告返还。被告罗流敏辩称：答辩人与原告是委托代理关系。2017年因原告等人需在廉江市锦绣华景旁边集资建房，原告于2017年7月10日与答辩人达成《龙泉公寓委托建房合同》一份，由于合同约定是包工包料，所以，答辩人委托中介何红梅代为收集原告等人的建房款。合同约定原告需建的套房总造价为26万元，但原告目前只付给答辩人21万元，至今尚欠答辩人5万元未付。合同签订后，答辩人全面组织施工，所收取原告的建房款己全部用于购买建房材料及支付工人工资，答辩人按合同的约定，在期限内己为原告等人建成了集资房屋，并2018年2月底将集资房屋交付给原告等人使用。至此，答辩人己按合同的约定，全面完成了原告等人委托建房的事项，至于后来原告等人的建房因违反城市规划而被有关部门拆除的法律后果，根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，应由原告等人自己承担，与答辩人无关。因此，原告请求答辩人返还委托建房款21万元依法无据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖共同辩称：上述答辩人于2016年11月25日合伙依法成立廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司（以下简称我公司），主要从事房地产信息咨询和中介服务，并招聘何红梅为我公司的业务员。2017年4月，我公司接受罗流敏的委托，发布“龙泉公寓合资建房”信息，并将相关客户介绍与罗流敏洽谈，如促成双方达成合同，则委托我公司代收相关客户的合资建房款，同时，我公司即可收取罗流敏一方的中介费用。由此可见，我公司在本案中从事的是居间业务，并非合同中的权利、义务人，我公司受委托代收相关客户的合资建房款也如数交给委托方用于建设相关客户房屋的开支。因此，我公司对原告与罗流敏之间签订合同所约定的权利、义务没有任何责任。原告现起诉请求上述答辩人承担返还21万元委托建房款，没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告对上述答辩人的诉讼请求。被告何红梅辩称：2017年1月15日，本案原告陈汉英与被告罗流敏、廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司签订《龙泉公寓委托建房合同》，并已实际履行完毕。其中，廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司（下称“公司”）在合同中为居间地位。答辩人仅为公司员工，系依公司的授权委托与原告陈汉英签订合同及收取相关款项，这些均为职务行为。因此，答辩人与原告陈汉英不存在合同关系。一、我是受廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的雇请而在该公司工作的，我在本案中的所从事代收集资建房的相关款项及代理签写有关文件、合同等均为该公司雇员的职务行为，与我本人无关，这有廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司出具的《声明书》为证。二、关于原告出示的我于2016年9月19日与黄增海签订的《委托建房合同》是由于我不懂法而以我自己的名义与黄增海签订，实际上，这份合同是罗流敏于2016年8月11日与黄增海签订的，有原合同可以证实，但后来由于黄增海要求要增加12万元工程款，要求重新签订协议，而当时罗流敏又出差在外，因此，罗流敏电话授权委托我与黄增海签订，所以，才造成我与黄增海签订本合同。其实，这一事实罗流敏也是确认的，都是由于我不懂法而所造成，但我并非罗流敏老板的合伙人，我无权与黄增海签订《委托建房合同》，在此，特予澄清。三、关于原告出示的《土地使用权转让协议书》和《合资建房协议书》中原告的签名问题。当时，原告在2016年与罗流敏签订相关合同时就有部分合资建房者亲自签字，还有一部分没有亲自签字，时至2018年住建局要求合资建房者提供相关资料，为此，罗流敏又授权要我通知未有签字的合资建房者补签《土地使用权转让协议书》和合资建房协议书》以上交给住建局。在我电话通知后，当时在廉江居住的部分合资建房者就亲自到来签字，另一部分不在廉江居住的，就电话授权我代理其签字并送交住建局，所以才出现并非合资建房者本人亲自签字的情况，但这并不是我故意造假的行为。原告陈汉英围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、原告的居民身份证；二、龙泉公寓合资建房（广告）；三、《龙泉公寓委托建房合同》及麻熟村留用地地图；四、《收据》2份；五、二层平面布置图；六、企业机读档案资料；七、《行政处罚决定书》、《履行行政处罚催告书》；八、U盘及录音记录；九、集资楼房出售广告；十、《土地使用权转让协议书》；十一、《土地买卖合同》；十二、《合资建房协议书》；十三、《委托建房合同》。被告何红梅为支持其答辩提交了以下证据：一、土地使用权转让协议书；二、合资建房协议书；三、手机短信；四、声明书；五、委托建房合同（两份）。被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖在举证期限内未提交证据。上述证据均经庭审举证质证。被告罗流敏对原告的证据经质证认为：对证据一无异议；对证据二有异议，因为是作为中介的何红梅，只是发发朋友圈，没有广告行为的，没有收取任何费用的；对证据三、四、五、六、七无异议；对证据八有异议，与彭晖没关系；对证据九有异议，只是何红梅的私人行为，在朋友圈发的，不能作为广告处理，与我无关；对证据十我不清楚，不过很多客户都是知道这块地是他们买的，很多客户都是自己签名的，至于是否何红梅冒充陈汉英签名，这个不清楚；对证据十一无异议；对证据十二我不知情；对证据十三有异议，不是以公司的名义签的，是以我个人名义签的，因为没有公司公章盖印。被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖对原告的证据经质证认为：基本与罗流敏质证意见一致，关于证据二广告我们咨询公司接受罗流敏的委托后，由我们的业务员何红梅在朋友圈上转发。被告何红梅对原告的证据经质证认为：与罗流敏意见基本一致。对证据代签的不是事实，不是我签的，原告打电话来，有些不是本人来，原告说可以代签，但不是我签，只是交来给我交过去的。原告对被告何红梅的证据经质证认为：对证据一、二有异议均没有原告签名，证明原告没有拿到被告罗流敏等人的土地，也没有合资建房；对证据四不真实，因为被告所使用的公司是廉江市禾辉地产有限公司，这个公司是不存在的，签合同的公司不存在，所以合同是无效的，何红梅是为罗流敏去工作的，所以作为被告适格；对证据五罗流敏已经委托黄增海在2016年8月11日开始建房，并非是原告委托罗流敏去建房。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗流敏与陈辉、陈良辉、陈耀辉等三人签订《土地买卖合同》，被告罗流敏购买陈辉等人位于廉江市城南街道办麻熟村的土地一块，该土地没有土地使用权证。该土地即是下面提到的廉江市锦绣××旁麻××村××号地。2017年7月10日，原告陈汉英（甲方）与被告罗流敏（乙方）以及禾辉地产有限公司中介方代表人何红梅（丙方）签订《龙泉公寓委托建房合同》，合同主要载明：甲方在廉江市锦绣××旁麻××村××号地上拟建一幢14层合资房，乙方以包工包料方式承建，工程合同工期约18个月，从签订合同后开始计算；甲方分三期向乙方支付价款260000元，第一期签订本合同当天，付委托建房款80000元，第二期封顶付委托建房款140000元，第三期交房付委托建房款40000元；乙方应当在收齐委托建房款把房交付给甲方使用3个月内，三方约定时间办理公证或律师见证，如国家政策允许办理国土证及房产证，乙方无条件协助甲方办理国土证及房产证手续，有关办理国土证及房产证要付的费用全部由甲方承担；该合资房天面屋顶及楼梯、首层公共部分面积、车库走道面积等使用权属全体委托建房者所有；甲方在没有付清全部委托建房款给乙方之前，甲方不得对自己委托乙方建的房进行装修、出租、居住、转让等；如甲方超过甲、乙、丙三方约定的建房交款时间，乙方和丙方有权对甲方委托乙方建的房另作处理，并不退回甲方已交给乙方和丙方的全部委托建房款；建房中如中途停止建房（即签订合同之日起超过30个月）不能交房给甲方使用则乙方和丙方退还甲方已交的委托建房款；合同自甲、乙、丙三方签订之日起生效。原告陈汉英作为甲方、被告罗流敏作为乙方、被告何红梅作为丙方在合同上签名、捺手印。根据原告提供的《土地使用权转让协议书》，2018年9月10日，被告罗流敏将上述土地的使用权转让给原告等人。但原告否认其在该协议书上签名和指模是其本人的。而被告何红梅提供的《土地使用权转让协议书》签订日期为2016年9月10，并且没有原告的签名。根据原告提供的《合资建房协议书》，2016年7月17日，原告陈汉英等人作为合资者签订《合资建房协议书》，协议书主要载明：合资者购买廉江市锦绣××旁麻××村××号地合资建房，由被告罗流敏包工包料承包建房，每户和承建方及禾辉地产中介方签订委托建房合同，由禾辉地产中介方何红梅负责收每户的地皮款和合资建房款，支付合资建房费用等。但原告否认其在该协议书上签名和指模是其本人的。而被告何红梅提供的《合资建房协议书》，签订日期为2016年9月17日，并且没有原告的签名。2016年8月11日被告罗流敏与黄增海签订《委托建房合同》、《施工过程保障协议》，约定由黄增海包工包料承建廉江市锦绣××旁麻××村××号地的楼房工程。2016年9月19日被告何红梅代表被告罗流敏与黄增海签订《委托建房合同》，约定由黄增海包工包料承建廉江市锦绣××旁麻××村××号地的楼房工程，该合同上加盖了廉江市禾辉地产有限公司的印章。2017年7月10日被告何红梅收到原告交付的委托建房款80000元，收据加盖廉江市禾辉地产有限公司业务专用章；2017年8月23日被告何红梅收到原告交付的委托建房款130000元。原告上述交付款项共计210000元。该款已通过廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司交被告罗流敏用于建设上述房屋。在廉江市锦绣××旁麻××村××号地楼房筹建过程中，被告何红梅通过微信等方式向社会公开发布上述楼房集资楼的出售广告。被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的投资者，被告何红梅是被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖的雇员，是被告罗流敏的代理人。廉江市禾辉地产有限公司没有在相关职能部门进行公司登记，没有依法成立。在上述集资楼建设过程中，2018年2月6日，该集资楼被确定为违法建筑物，廉江市住建局作出《行政处罚决定书》通知原告陈汉英等人自行拆除。2018年8月，该集资楼被依法强制拆除。本院认为，根据被告的答辩及质证意见，本案的争议焦点有：一、关于本案案由。根据原告与被告罗流敏及禾辉地产有限公司中介方代表人何红梅签订的《龙泉公寓委托建房合同》等证据，原告与被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖的关系虽名为“委托”，但其内容并不具备委托合同的法律特征，合同主要内容涉及土地使用权及房屋买卖，因此，本院认为，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。二、关于五被告的责任。被告罗流敏与原告签订房屋买卖合同，又与工程施工方签订施工合同，并将原告交付的购房款用于建设，在建设、出售房屋的过程中主要从事购买土地、负责楼房施工管理等工作，因此应认定为建设、出售房屋的合伙人之一，应承担相应的责任。被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖以没有登记成立的廉江市禾辉地产有限公司签订有关合同，发布涉案楼房的出售广告，收取原告的购房款，在建设、出售房屋的过程中主要从事宣传、收款、出售等工作，应认定为建设、出售房屋的合伙人，应承担相应的责任。被告何红梅是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的雇员以及被告罗流敏的代理人，不承担责任。对原告关于被告何红梅的诉求，本院依法予以驳回。三、关于《龙泉公寓委托建房合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《龙泉公寓委托建房合同》名为委托建设，实为房屋买卖合同。被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖在没有取得土地使用权证、建设规划许可证等有关手续的情况下，以集资建房的非法形式规避法律，非法建房出售房屋，应认定为无效合同。四、关于原告诉请被告返还购房款210000元并支付资金占用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖之间的房屋买卖合同为无效合同，且案涉房屋已被依法强制拆除，对于原告已交付的210000元购房款，被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖应当予以返还。由于原告对合同无效也有过错，因此，原告请求被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖支付资金占用费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、限被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖在本判决生效之日起十日内返还原告陈汉英购房款210000元；二、驳回原告陈汉英的其它诉讼请求。如果被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  莫华存人民陪审员  赖铭思人民陪审员  宋维钦二〇一九年六月二十四日法官助理韦丽珍书记员许婷婷