广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初16022号原告：温丽清，女，1966年5月15日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：庞伟学，湖北顺风律师事务所律师。被告：深圳万庭房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区福田街道民田路中心区深圳华融大厦第**0701，统一社会信用代码914403007925817548。法定代表人：李长南，总经理。委托诉讼代理人：彭学武，广东邦德尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑兆祥，男，1958年3月15日出生，汉族，系被告员工，住广东省深圳市福田区，被告：深圳市上坪实业股份有限公司，住所地深圳市盐田区梅沙上坪村，统一社会信用代码914403001923117181。法定代表人：钟发安，董事长。委托诉讼代理人：罗敏英，广东法鹏律师事务所律师。原告温丽清诉被告深圳万庭房地产开发有限公司（以下简称万庭公司）、深圳市上坪实业股份有限公司（以下简称上坪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人庞伟学、被告万庭公司委托诉讼代理人彭学武、郑兆祥、被告上坪公司委托诉讼代理人罗敏英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.请求依法判令两被告向原告支付逾期交房违约金人民币103589元（违约金以购房总价款人民币10463571元为基数，按日万分之三的标准计算，自2016年1月1日起计算至同年2月2日止）；2.两被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年5月5日，原告与上述二被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。合同约定，二被告将位深圳市福田区福龙路西侧的栖棠映山花园4号楼13层1302号房出售给原告，房屋总价为10463571元，买受人在签订合同之日一次性付清购房总价款；出卖人应当于2015年12月31日前将房屋交付给买受人，出卖人如逾期交付房屋，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行等等。前述合同签订后，原告依约付清了全部购房款，但二被告却未依约按时交付房屋，直至2016年2月3日才交房。原告认为，原告作为买受人依约全面履行了自己的义务，被告理应依约按时向原告交付案涉房屋。被告没按时交付房屋的行为,违反双方的约定，被告应当依法依约承担违约责任。两被告在本院指定期间内未提交书面答辩状。经审理查明，2015年5月5日，原告与两被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：原告向两被告购买其开发的位于深圳市××路西侧××山花园××楼××房，建筑面积为227.70平方米，购房总价款10463571元；原告采用一次性付清方式付款；两被告应当于2015年12月31日前将本房地产交付给原告，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；两被告向原告交付前，应发出《入伙通知书》；除本合同另有约定的特殊情况外，两被告如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付原告，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，两被告按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，本合同中的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力致使本房地产不能按本合同约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间。合同附件五《补充约定》第10条约定：合同所指不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府行为、社会异常事件（如暴动、罢工、传染性疾病）、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。2015年6月15日，被告万庭公司向原告开具了《深圳市转让（销售）房地产专用发票》两张，载明项目为栖棠映山花园4-1302，合计金额为10463571元。两被告在建设栖棠映山花园过程中，由于电力设施的安装遇到困难，迟延了工程进度。2015年11月30日，深圳市公安局消防监督管理局向被告万庭公司作出深公消验字[2015]第0596号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告万庭公司申报的栖棠映山花园建设工程消防验收不合格，存在消防电梯未调试完毕、市政电未接通、发电机故障无法切换到备用电源、消防车道及消防车登高操作场地未按设计落实、市政供水未按设计落实、室内消火栓系统测试不响应等十六项问题，不得投入使用，责令被告整改完毕后重新申报验收。2016年1月29日，深圳市公安局消防监督管理局向被告万庭公司作出深公消验字[2016]第0070号《建设工程消防验收意见书》，综合评定上述工程消防验收合格。庭审中，原、被告确认，被告万庭公司曾向原告发出《入伙通知书》，载明原告购买的涉案房产已经验收合格，具备交付使用条件，定于2016年2月3日正式入住，请原告于2016年2月3日到场办理入伙手续；双方亦确认原告入伙前，两被告没有另行通知本案原告案涉楼盘未能按期交付是出现了合同约定的“不可抗力”。另查，原告向法院递交诉状之日为2019年1月7日。两被告在诉讼中抗辩，延期交房是不可抗力所致；原告的请求超过了诉讼时效；日万分之三的违约金过高。本院认为，原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》为双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案争议焦点在于两被告延期交房是否系不可抗力所致以及原告的主张是否超过了诉讼时效。本院认为，首先，被告万庭公司所提及的涉案房产的市政供电及供水问题并不属于合同所约定的不可抗力情形或者逾期交房的免责情形；其次，根据合同约定，如果存在因不可抗力致使房地产不能按合同约定的时间交付的情形，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间，而本案现有证据并不能证明两被告曾履行前述合同约定的义务。关于诉讼时效的认定。合同约定的交房时间是2015年12月31日前，两被告通知原告于2016年2月3日交房，已构成逾期交房，逾期交房的时间共计33天。因被告逾期交房属于持续性行为，原告向法院递交诉状之日为2019年1月7日，原告主张的2019年1月1日至1月6日期间的延期交房违约金已超过了三年的诉讼时效，此后的违约金主张距原告起诉之日没有超过三年的诉讼时效。据此，两被告应按照合同约定向原告支付违约金84754.93元（10463571元×0.03%/天×27天），原告诉请的违约金超出部分，本院不予支持。合同约定的按每日万分之三计算的违约金系双方真实意思表示，且并不过分高于原告的损失，两被告主张违约金过高的意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳万庭房地产开发有限公司、深圳市上坪实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告温丽清支付逾期交房违约金84754.93元；二、驳回原告温丽清的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2372元（已由原告温丽清预交），由原告温丽清负担432元、两被告共同负担1940元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  颜浩民人民陪审员  黎顺清人民陪审员  刘家会二〇一九年六月二十六日法官助理廖萍书记员陈娟玲