广西壮族自治区大化瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1229民初868号 原告：广西建凯物业服务有限公司，住所地广西南宁市望州南路235号3层。统一社会信用代码：91450100775974185W。 法定代表人：龙信忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏宗禄，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：韦定煌，男，该公司区域经理。 被告：韦生克，男，1979年5月1日出生，壮族，销售员，户籍地广西马山县，住广西大化瑶族自治县。 原告广西建凯物业服务有限公司（以下简称建凯公司）与被告韦生克物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建凯公司的委托诉讼代理人夏宗禄、韦定煌，被告韦生克均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告缴纳拖欠物业服务费2925.5元、公共维修资金811.7元、生活垃圾处理费1元及违约金16869.77元，共计20607.97元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为广西大化县大化镇红电街王秀大道3号望阳·曦龙湾小区的业主，房屋建筑面积为90.88平方米，原告为被告提供物业服务。2010年10月26日被告与建凯公司签订了《望阳·曦龙湾前期物业服务协议》，约定案涉小区房屋物业费为按建筑面积每月每平方米0.36元计算、专项维修基金按每月每平方米0.1元计算、代收生活垃圾费每月5元。被告按合同约定按时缴纳第一年即2010年10月26日至2011年10月25日的物业费等费用。后来，根据开发商移交被告的产权登记面积为91.23平方米，则被告每月应向原告缴纳的物业服务费为32.8元，公共维修资金9.1元，代收生活垃圾处理费5元。但被告自2011年10月26日起至今一直拒绝向原告缴费，截止2019年3月31日，其所欠物业服务费2925.5元，公共维修资金811.7元，代收生活垃圾处理费1元。根据《望阳·曦龙湾前期物业服务协议》第十三条的约定，如被告逾期交纳，则原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，故被告应向原告支付违约金为16869.77元。虽经原告多次催缴，被告仍未按合同的约定履行缴费义务。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请判如所请。 被告辩称，被告自2011年入住曦龙湾小区后已按期交纳了第一年的物业服务费，但从未与原告签订《望阳·曦龙湾前期物业服务协议》，承认自2011年10月26日至今的物业服务费没有交纳，拒交原因是建凯公司没有按合同第三条约定的内容履行维修户外房屋墙面渗水的义务，故被告以拒交物业服务费来做抗争。具体表现为其房屋在2011年装修入住一段时间后出现其主卧床头墙壁会严重渗水，且房屋天花板漏筋，墙面粉刷脱落等情况，严重影响其家人人身安全及正常生活。每次出现房屋墙面渗水被告都向建凯公司反映问题并要求原告及时维修，但原告的工作人员都只是过来看看而已事后均不维修。从房屋墙面出现渗水问题至今，原告未按合同约定履行维修义务，故被告拒不交物业费，只有原告对以上问题解决清楚了，被告才会视情况按损失大小交纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。庭审中被告辩称《望阳·曦龙湾前期物业服务协议》上乙方签名处的“韦生克”签名并非是其本人亲笔签名。经本院释明，被告拒绝对该签名进行笔迹鉴定，故本院对被告的该答辩意见不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为广西大化县大化镇红电街王秀大道3号望阳·曦龙湾小区2栋3单元501号房的业主，房屋预售合同登记房屋建筑面积为90.88平方米。2010年10月26日被告与建凯公司签订了《望阳·曦龙湾前期物业服务协议》，约定案涉小区房屋物业费为按建筑面积每月每平方米0.36元计算、专项维修基金按每月每平方米0.1元计算、代收生活垃圾费每月5元。根据协议第十三条的约定，如被告逾期交纳，则原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。协议签订后，被告按协议约定缴纳了2010年10月26日至2011年10月25日的物业费等费用。 大化县望阳房地产开发有限公司移交给原告关于被告案涉房屋产权登记面积为91.23平方米，被告对此予以认可。自2011年10月26日至2019年3月31日，被告拒不交纳物业费、维修金等费用，原告多次催交无果，故向本院提起诉讼。 被告称涉案房屋每遇大雨，主卧床头墙壁会严重渗水，且房屋天花板漏筋，墙面粉刷脱落等情况，严重影响其家人人身安全及正常生活故不同意交纳物业费。原告认可被告曾因房屋出现上述问题向其反映，但认为这不是被告拒交物业费的理由。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，被告系案涉房屋产权人，原告为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。原告向被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业费，故原告主张物业费，合理合法，有事实根据，本院予以认可。 关于违约金，根据查明的事实，原告为被告所在小区提供物业服务，在被告向其反映涉案房屋在下雨天存在外墙墙壁渗水的问题后，原告仅派人到现场查看事后并未进行处理，被告基于对原告服务质量存在争议而未及时交纳物业费，故对原告诉请要求被告支付3‰违约金的主张，本院不予支持。被告以原告未履行维修义务为由故而拒交物业费的辩解没有法律依据，本院不予采纳。被告关于涉案房屋每遇大雨，主卧床头墙壁会严重渗水，且房屋天花板漏筋，墙面粉刷脱落等质量问题，可另案处理。自2011年10月26日起至2019年3月31日止，被告应交纳的费用核定为：物业服务费91.23㎡×0.36元/㎡·月×89个月=2923.01元，公共维修资金91.23㎡×0.10元/㎡·月×89个月=811.95元，代收生活垃圾费1元，合计3735.96元。 综上所述，对于原告合理合法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告韦生克于本判决生效之日起十日内向原告广西建凯物业服务有限公司支付物业服务费、公共维修资金、代收生活垃圾费共计3735.96元； 二、驳回原告广西建凯物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费315元，减半收取计157.5元，由被告韦生克负担28.5元，原告广西建凯物业服务有限公司负担129元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区河池市中级人民法院。 审 判 员 黄燕梅 二〇一九年六月二十八日 法官助理 黄肖眉 书 记 员 韦莹莹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。