陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终1540号上诉人（原审原告）：王某某，男，汉族，1953年5月17日出生，农民。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：郑某某，女，汉族，1954年5月7日出生，农民。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王某，女，汉族，1981年9月27日出生，无业。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王某某，女，汉族，1985年5月27日出生，无业。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王某某1，女，汉族，1979年11月17日出生，无业。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨某，男，汉族，1971年1月23日出生，司机。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王某，男，汉族，2003年3月18日出生。法定代理人：杨某，男，汉族，1971年1月23日出生，司机。系王某父亲。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安星火地产开发有限公司，住所地：西安市劳动南路旭景名园小区**楼**。法定代表人：袁瑞生，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢越睿，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安市未央区汉城街道三九社区居民委员会，住所地：，住所地：西安市未央区明光路中段**v>负责人：王卫星，该社区主任。被上诉人（原审第三人）：西安经济技术开发区管理委员会城中村改造办公室。住所地：西。住所地：西安市凤城九路六十六经开管委会内>负责人：王凡，该单位主任。委托诉讼代理人：杨琨，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。上诉人王某某、郑某某、王某、王某某、王某某1、杨某、王某因与被上诉人西安星火地产开发有限公司（以下简称星火公司）、西安市未央区汉城街道三九社区居民委员会（以下简称三九社区）、西安经济技术开发区管理委员会城中村改造办公室（以下简称城改办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民再4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王某某，上诉人王某某、郑某某、王某、王某某、王某某1、杨某、王某的共同委托诉讼代理人董宁宁，被上诉人西安星火地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢越睿，被上诉人西安经济技术开发区管理委员会城中村改造办公室的委托诉讼代理人祁云到庭参加诉讼，三九社区居民委员会经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。王某某、郑某某、王某、王某某、王某某1、杨某、王某上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判维持（2017）陕0112民初2346号判决书；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、根据三九村房屋安置现状和安置协议等证据，其要求安置的房屋位置是可以确定的。安置房屋位于未央区旭景兴园8号楼东单元，4—25层为安置房，每层21套，已经安置到21层2号，三九村其他村民均已经安置完毕。三九村尚余上诉人在内15户共计55套房屋尚未安置，剩余房屋足够安置剩余户数，且各户仅要求按照顺序依次安置，故房屋安置位置是清楚明确的。一审判决以安置卡未明确位置而驳回其诉讼请求属于认定事实不清。2、三九村委会及党支部无权在未召开村民代表大会的情况下处置村集体资产，更无权决定村民个人的拆迁安置房屋由村集体经营并由星火公司统一出租。3、星火公司擅自将属于上诉人的安置房屋出租给案外人并改造房屋结构，其应当恢复原状，承担损失赔偿责任。上诉人有权要求继续履行。4、一审判决对安置楼安置现状未予查清。二、一审判决适用法律错误。星火公司与上诉人签订了拆迁安置协议。上诉人的原有房屋已经交付拆迁改造。现星火公司应按照拆迁安置协议约定，向上诉人安置房屋。但星火公司却拒不给上诉人安置，违背了合同义务，侵犯了上诉人的合法权益。另外，三九社区因其行为而导致村民权益受损，改造办作为城中村改造的监督和经办部门，未尽到行政管理职责，其应当承担相应法律责任。上诉人2017年起诉后未央区人民法院做出（2017）陕0112民初2346号判决书支持了上诉人的诉请，该判决书已生效。但因难以执行后启动再审驳回了上诉人的诉请。上诉人认为星火公司擅自改变涉案房屋面积，应当恢复原状。星火公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋统一委托经营是为了保护三九村大多数村民的权益，星火公司已向上诉人支付了租金。一审法院查明的事实没有任何遗漏和错误。城改办辩称，一审法院适用法律正确。城改办没有独立的法人资格，不能独立承担责任，不是本案的适格原审被告，其履行的是对城中村改造的管理职责，是行政主体履行行政管理职能，不属于民事法律调整的范畴。三九社区未到庭，亦未提交书面答辩意见。王某某、郑某某、王某、王某某、王某某1、杨某、王某向一审法院起诉请求：1、请求判令星火公司立即按规定向王某某等安置5套商业住房；2、判令星火公司赔偿王某某等迟延安置住房租金损失79200元（暂计至起诉之日，要求支付至实际安置房屋之日）3、本案诉讼费由星火公司承担。一审法院认定的事实：原审原告均系原西安市未央区三九村村民。2008年三、四月三九村拆迁，2012年年底回迁。2008年6月1日，原审原、被告签订《西安市经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》，载明拆迁原审原告位于原三九村132#房屋，就地安置住宅为135㎡一套，120㎡一套，90㎡三套，65㎡一套，商业用房70㎡。回迁后，实际给原审原告安置4套房屋，均位于西安市未央区旭景兴园小区，一套为4号楼2602室，面积135㎡；一套为4号楼2603室，面积90㎡；一套为6号楼106室，面积120㎡；一套为6号楼3205室，面积90㎡。安置过程中，原审原、被告经过协商，将原给原审原告安置的一套90㎡和一套65㎡的房屋置换成5套33㎡的住房。原审原、被告因5套33㎡住房是否安置无法达成一致意见形成诉讼。庭审中，原审被告称三九村村委会与其签订《安置商业房租赁委托书》，将原审原告等20余户置换后的房屋统一委托交其租赁经营，其已经给原审原告进行了安置，并张贴公告公示，无人提出异议，提供《安置商业房租赁委托书》、《安置商业房租赁委托书》（公告）予以证明。原审原告对原审被告提交的《安置商业房租赁委托书》、《安置商业房租赁委托书》（公告）真实性、证明目的均不认可，称三九村委托原审被告租赁经营，至今未召开村民代表大会，未经村民大会通过，也未向村民公示，其不知情。该《安置商业房租赁委托书》中签字的村民代表实际并非村民代表，《安置商业房租赁委托书》未加盖三九村村委会公章，加盖公章的三九村党支部无权对村民集体资产及个人资产对外租赁。三九社区质证称，对《安置商业房租赁委托书》、《安置商业房租赁委托书》（公告）真实性认可，证明目的不认可，称该委托书和公告均由上届领导签订，不知道为何未加盖三九村村委会公章，其效力由法院审查。原审被告提交的《安置商业房租赁委托书》载明：“经双方协商达成委托内容如下:1、8#安置楼的东单元（33㎡小户型）不再分配到每家每户；2、8#安置楼的东单元（33㎡小户型）和1-3层门面房全部委托星火公司统一租赁；3、8#安置楼的东单元（33㎡小户型）的租金为：每月每平方米20元（税后），每三年递增一次，递增幅度为百分之七（7%）…5、2014年村民33㎡小户型和8#楼1-3层门面房仍按照原过渡费标准支付。6、本次委托期限为20年，从2015年5月1日起算，委托期间，未经双方协商一致，委托方不得单独解除委托收回房屋。委托方：中共未央区汉城街道三九村支部委员会（加盖公章）（以下简称三九村党支部），三九村村民委员会（未加盖公章）（以下简称三九村村委会），签字：王福禄、王双喜、王军海、王小宜，张利，王文豹，张小荣，代表签字：王拴虎等，受托方：西安星火地产开发有限公司（加盖公章），袁瑞生，2014年5月。”被告提交的《安置商业房租赁委托书》（公告）与《安置商业房租赁委托书》内容一致，不同之处是《安置商业房租赁委托书》（公告）中加盖了三九村村委会的公章。至于该委托书所委托事宜是否经村民会议讨论通过，原审原告称未通过，原审被告三九社区称不知情，三九社区在本院指定的期限内未提交相关证据予以证明。原审原告主张为其安置5套33㎡的房屋，原审原告明确为要求原审被告在旭景兴园小区8号楼东单元4-25层任意安置5套33㎡的房屋即可。原审原告主张的迟延租金79200元明确为，从2015年1月起暂计算至2016年12月31日，计算两年，每平方米按照20元计算，计为79200元，实际计算至安置之日。再有，三九村拆迁后，三九村村委会跟随城改变更为三九社区。一审法院再审另查明：2008年3月25日，原审被告星火公司与第三人三九村村委会及三九村党支部签订《三九村城中村改造合作协议》，该协议第二条第11款约定：对于村生产生活补贴安置商业用房集中安置，由村集体经营，根据村上村民实际在册人口每人商业用房应为10平方米，用村民二层以下被拆迁房屋进行产权置换。2009年6月10日，原审被告星火公司与第三人三九社区的前身三九村村民委员会签订《关于安置楼设计方案及有关安置问题确认意见的补充协议》，该协议第三条第3款约定：8号楼调整意见如下：按每套31-33平方米左右设计成公寓楼，调整为8号楼东单元，8号楼调整方案经两村委会及村民代表讨论后确认，并经征求村民意见后，同意8号楼调整设计方案。第4款约定：因调整安置户型面积造成村民安置协议中户型和数量都发生变化，村两委会及代表负责对每户需求调换的面积及数量予以确认，如有差异，村两委会负责在村民应安置房屋面积内协调解决，保证安置顺利进行。2009年，原审被告星火公司向原审原告王某某1发放三九村城中村改造房屋置换安置卡一张，该卡载明：产权人王某某，安置面积：商住33平方米户型，安置套数：五套，安置顺序号148号。第三人三九社区大部分村民将其所分的33平方米的房屋委托原审被告星火公司统一租赁，原审被告星火公司按照每月每平方米20元向村民发放租金，原审原告所要求的租金损失亦按这一标准主张，即每年租金为5×33×20×12＝39600元。原审判决生效后，原审被告星火公司于2018年4月向一审法院执行账户缴纳案件款39600元，原审被告星火公司称该款系2015年应当向原审原告支付的租金。原审原告称其已经从法院领取该笔款项，并表示原审被告已经支付给其2016年及2017年的租金损失共计79200元。一审法院认为：原审原告王某某代表其与原审原告郑某某、王某、王某某、王某某1、杨某、王某与原审被告星火公司于2008年6月1日签订的《西安市经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。2009年，经第三人三九社区派员做工作，原审原告同意将未给其安置的一套90㎡和一套65㎡的房屋置换成5套33㎡的房屋。同年，原审被告星火公司向原审原告发放了三九村城中村改造房屋置换安置卡，原审原告亦接受了该安置卡，该行为应视为双方当事人对《西安市经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》履行方式的部分变更。但该约定并未对原审被告星火公司应该给原审原告安置的5套33㎡房屋的具体位置作出明确约定。故原审原告要求原审被告给其在旭景兴园8号楼东单元21层3、4、5、6、7号安置5套33平方米的商住房的依据不足，对其诉请依法不予支持。至于原审原告主张的租金损失一节，原审被告星火公司表示其已经向原审原告支付了2016年以及2017年的租金，原审原告表示已经收到该两年的租金损失。对于2015年的租金损失，原审被告表示已经在原审判决生效后向一审法院缴纳了39600元，原审原告对此亦表示认可；对于原审原告主张的2018年的租金损失（按照每月每平方米20元计算，2018年递增7%），原审被告亦无异议，一审法院予以支持；对于原审原告主张的2019年以后的租金损失，因该损失尚未产生，依法不予支持。另外，城改办称其并非本案适格主体，因原审原告并未主张其承担责任，故第三人城改办主体不适格不影响本案实体处理。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第七十七条、七十八条之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）陕0112民初2346号民事判决。二、驳回王某某、郑某某、王某、王某某、王某某1、杨某、王某要求西安星火地产开发有限公司立即向其安置西安市未央区旭景兴园小区8号楼东单元21层3、4、5、6、7号5套33平方米商住房的诉讼请求。三、西安星火地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付王某某、郑某某、王某、王某某、王某某1、杨某、王某2015年的租金损失39600元及2018年的租金损失42372元（165平方米×21.4元／月、平方米×12个月）。四、驳回王某某、郑某某、王某、王某某、王某某1、杨某、王某其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1780元（王某某等已预交）由西安星火地产开发有限公司承担，于上述给付时间一并支付王某某等。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，2014年5月，三九村支委会、三九村村委会作为委托方与作为受托方的星火公司签订的《安置商业房租赁委托书》上虽然只有三九村支委会的公章，没有三九村村委会的公章。但是在其后的实际安置中，三九村214户安置户中，除王某某等15户外，其余安置户均同意将33平方米商住房交由星火公司统一经营，视为三九村村民同意村委会代表其与星火公司签订《安置商业房租赁委托书》。而且，在2014年5月6日三九村支委会、三九村村委会出具的公告版《安置商业房租赁委托书》上，三九村支委会、三九村村委会在委托方处加盖了印章。另外，在2008年3月25日星火公司与三九村村委会、三九村支委会签订的《三九村城中村改造合作协议》中也约定，对于村生产生活补贴安置商业用房集中安置，由村集体经营。在后续安置中，王某某等三九村村民同意将安置房中的一套住宅用房调换为商业用房，即本案所涉的33平方米商住房。因此，按照《三九村城中村改造合作协议》约定，涉案33平方米商住房也应由村集体经营。因此，三九村与星火公司签订的《安置商业房租赁委托书》，既是履行《三九村城中村改造合作协议》，也在实际中得到了三九村绝大多数村民的同意，符合三九村绝大多数村民的利益，故对三九村与星火公司签订的《安置商业房租赁委托书》的效力予以确认。而按照《安置商业房租赁委托书》的约定，在签订协议的20年内，涉案商住房的安置方式由直接向安置户实际交付房屋变更为支付租金。因此，王某某等上诉要求星火公司向其交付涉案房屋，违反了《安置商业房租赁委托书》的约定，不予支持。星火公司应当按照《按照商业房租赁委托书》的约定向王某某等支付租金。另外，涉案商住楼已经出租给案外人经营酒店，如果同意王某某等的诉请，由星火公司将涉案房屋交付，则对案外人的酒店租赁合同将无法履行，严重损害三九村绝大多数村民的利益。因此，对王某某、郑某某、王某、王某某、王某某1、杨某、王某要求安置的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。预交的二审案件受理费1780元（王某某、郑某某、王某、王某某、王某某1、杨某、王某已预交），由王某某、郑某某、王某、王某某、王某某1、杨某、王某承担。本判决为终审判决。审判长 雷 雯审判员 刘 溪审判员 朱筱滢二〇一九年六月十三日书记员 ：白润