湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初746号原告：黄州理工中等专业学校，住所地为湖北省黄冈市黄州。法定代表人：许森平，校长。委托诉讼代理人：夏基福，该校办公室负责人。委托诉讼代理人：邓建和，湖北齐安律师事务所律师。被告：吴继莉，女，汉族，1964年7月5日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：许强胜，湖北德铭律师事务所律师。被告：童志林，男，汉族，1967年1月3日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：许强胜，湖北德铭律师事务所律师。第三人：黄冈城北良友驾驶员培训有限公司，经营场所为湖北省黄冈市黄州区。法定代表人:张清。原告黄州理工中等专业学校与被告吴继莉、童志林租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏基福、邓建和，被告吴继莉、童志林的委托诉讼代理人许强胜到庭参加诉讼。2019年4月18日，原告黄州理工中等专业学校向本院递交《申请追加第三人参加诉讼申请书》，申请追加黄冈城北良友驾驶员培训有限公司作为本案第三人参加诉讼。本院于2019年5月16日、2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏基福、邓建和，被告吴继莉、童志林的委托诉讼代理人许强胜到庭参加诉讼，第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金及房屋场地占用费208000元（场地及房屋占用费暂算至2018年12月28日，后期场地及房屋占用费参照年租金166400元计算至腾退之日）；2.判令被告腾退占用的房屋及场地；3.本案的诉讼费用由被告承担。2019年5月16日，原告变更诉讼请求为：1.判令被告及第三人支付租金及房屋场地占用费208000元（场地及房屋占用费暂计算至2018年12月28日，后期场地及房屋占用费参照年租金166400元计算至腾退之日）；2.判令被告及第三人腾退占用的房屋及场地；3.本案的诉讼费用由被告承担。2019年6月5日本案开庭审理过程中，原告将诉讼请求变更为：判令第三人支付租金及房屋场地占用费208000元（场地及房屋占用费暂计算至2018年12月28日，后期场地及房屋占用费参照年租金166400元计算至腾退之日）；2.判令第三人腾退占用的房屋及场地；3.原告不撤回对被告的起诉，但撤回对被告的诉讼请求。事实和理由：被告吴继莉、童志林系原黄冈市玖名洋置业有限责任公司股东。2013年9月28日，原告与原黄冈市玖名洋置业有限责任公司签订了《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》，黄冈市玖名洋置业有限责任公司于2016年12月14日注销，但该公司注销时公司清算组未履行通知义务，也未解除与原告的租赁合同及偿还拖欠的租金。原告认为股东应对原公司的债务承担连带清偿责任，特提起诉讼。2019年5月16日原告变更诉讼请求后，事实与理由为：2019年4月10日开庭审理时，被告吴继莉、童志林主张本案合同纠纷中第三人才是实际承租人，应当由第三人承担责任，为查清本案基本事实，特申请追加第三人以及变更本案诉讼请求。被告吴继莉、童志林辩称：吴继莉、童志林为原黄冈市玖名洋置业有限责任公司股东，该公司于2014年9月终止了与原告的租赁合同关系，并付清了租金，原告向被告主张2017年至2019年的租金没有事实和法律依据。原黄冈市玖名洋置业有限责任公司于2016年12月14日依法注销，该公司及股东未侵占租赁场地，原告请求被告腾退房屋及场地没有事实依据。租赁合同是原告与原黄冈市玖名洋置业有限责任公司签订的，本案两被告诉讼主体不适格。请求人民法院依法驳回原告对两被告的诉讼请求。第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司述称：2014年9月，原告将该操场出租给第三人，终止了与黄冈市玖名洋置业有限责任公司租赁合同关系，自2014年9月起租金由本公司交纳。原告与本公司没有签订正式的租赁合同，租金比照黄冈市玖名洋置业有限责任公司租赁合同交纳，本公司分别于2014年9月、2015年9月、2016年9月向原告交纳租金合计489600元，原告向本公司开具了发票。本公司早已退出该租赁场地，不存在拒不返还租赁物的事实。原告为支持其诉讼请求，庭审时向法庭提交了如下证据：证据一、原告事业单位法人证书、法定代表人身份证复印件、法定代表人证明书；被告身份证复印件、黄冈市玖名洋置业有限责任公司企业登记信息；黄冈城北良友驾驶员培训有限公司的企业登记信息。拟证明原、被告及第三人的主体资格。证据二、《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》一份；黄冈国用（2008）第000501840号土地使用权证一份及房屋产权证复印件一份；《通知书》一份（2018年3月22日）及送达张贴照片一份；《终止租赁合同通知书》一份（2018年9月25日）及送达张贴照片一份；现场照片一组。拟证明原告于2013年9月28日同黄冈市玖名洋置业有限责任公司签订《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》，将其依法所有的房屋及场地租赁给黄冈市玖名洋置业有限责任公司，租赁期限为2013年9月28日起至2018年9月28日止，第一年租金为16万元，以后租金按年递增收取，租赁作用为办驾校；原告已经履行通知终止租赁合同义务，已经通知黄冈市玖名洋置业有限责任公司依约办理合同约定的后续义务；黄冈市玖名洋置业有限责任公司至今占用租赁房屋和场地，没有将租赁场地及房屋交还给原告；第三人自认将黄冈市玖名洋置业有限责任公司与原告签订合同项下的房屋的权利义务由第三人承租，而第三人应当依据原告与黄冈市玖名洋置业有限责任公司签订的合同履行义务，第三人明确没有签订书面的租赁合同，是事实租赁合同，应依照与黄冈市玖名洋置业有限责任公司的合同履行义务；通过第三人自认，本案的场地房屋实际由第三人承租和使用，至今没有将房屋和场地腾退给原告。证据三、2013年7月8日票据2份（NO：00368048、NO：00368049）；2014年9月28日票据一份（NO:8122107372号）；2015年9月29日票据一份（NO:0013250740号）；2016年10月24日票据一份（NO:0015761508号）。拟证明黄冈市玖名洋置业有限责任公司通过自己或者委托他人向原告缴纳部分租金，至今下欠租金208000元。这三份票据第三人明确是由第三人交付，依据原告同黄冈市玖名洋置业有限责任公司签订的合同租金208000元，应该由实际承租人和使用人就是本案第三人承担责任。被告吴继莉、童志林对原告提交的上述证据进行了质证：对证据一原告诉讼主体资格无异议，对被告主体资格有异议，两被告不是合同的相对方，黄冈市玖名洋置业有限责任公司是依法注销，当时黄冈市玖名洋置业有限责任公司没有债务。对证据二《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》的真实性无异议，但是该合同于2014年9月已经终止。对土地使用权证及房屋产权证的真实性无异议，但对证明目的有异议，实际租赁场地未占原告学校所有场地，在2014年合同终止已经腾退。对《通知书》及送达张贴照片的真实性及证明目的均有异议，黄冈市玖名洋置业有限责任公司在2016年12月14日已经注销，未收到该通知书。对照片的真实性和合法性、关联性均有异议，照片不是同一天送达，是复印件，而且黄冈市玖名洋置业有限责任公司已经于2016年12月14注销，张贴位置不清楚。对《终止租赁合同通知书》及送达张贴照片的真实性和合法性均有异议，对照片的真实性和合法性、关联性均有异议，该张贴地点在黄冈畅达企业管理咨询有限公司，与黄冈市玖名洋置业有限责任公司没有关系，张贴内容不清楚。对现场照片有异议，拍摄不清楚，与两被告没有关联性，不能达到证明目的。对证据三的真实性及证明目的均有异议，票据编号1是黄冈市玖名洋置业有限责任公司交付，后面三年租金，2014年是黄冈市平安驾校交付，2015、2016年是第三人缴纳，不能证明两被告至今下欠租金20余万元，也不能证明黄冈市玖名洋置业有限责任公司委托他人交付租金的事实，相反证明黄冈市玖名洋置业有限责任公司实际租赁期限只有2013年，后面均不是黄冈市玖名洋置业有限责任公司在租赁场地，与黄冈市玖名洋置业有限责任公司无关。而且，原告提交的证据与庭审明确的诉讼请求矛盾，证明目的不成立；从第三人的情况说明内容看，第三人早已退出租赁场地，并不是第三人对至今侵占场地的自认；原告当庭变更诉讼请求，要求第三人承担支付租金及房屋场地占用费、腾退占用的房屋及场地的诉讼请求，与两被告无关。经审查，本院对原告提交的证据一、证据三的真实性予以采信。对证据二中《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》、黄冈国用（2008）第000501840号土地使用权证及房屋产权证的真实性予以采信；证据二中《通知书》、《终止租赁合同通知书》及送达张贴照片均是原告黄州理工中等专业学校于2018年作出的，而黄冈市玖名洋置业有限责任公司已经于2016年12月14日注销，无法达到原告的证明目的，本院不予采信；现场照片不符合证据的形式要件，本院不予采信。被告吴继莉、童志林为反驳原告的诉讼请求，庭审时向法庭提交如下证据：证据一、黄冈市玖名洋置业有限责任公司工商登记资料。拟证明黄冈市玖名洋置业有限责任公司于2016年12月14日进行了注销登记，该公司注销法律手续完备，注销时并不拖欠租金。证据二、租金收据一份。该证据显示2015年9月原告收取黄冈城北良友驾驶员培训有限公司租金163200元，证实原告早已与黄冈市玖名洋置业有限责任公司终止了租赁关系，将该场地出租给了黄冈城北良友驾驶员培训有限公司。原告对被告提交的上述证据进行了质证：对证据一的真实性无异议，对证据目的和关联性有异议，认为清算报告是虚假程序，没有通知原告申报债权，原告没有收到通知黄冈市玖名洋置业有限责任公司已注销，股东应当承担相关责任人赔偿责任。对证据二的真实性和关联性均有异议，该租金收据是原告开给黄冈市玖名洋置业有限责任公司的，是依据黄冈市玖名洋置业有限责任公司要求开具的，被告持有该证据原件足以证明，黄冈市玖名洋置业有限责任公司通过自己或者委托他人支付租金的事实。经审查，本院对被告提交的证据一、二的真实性予以采信。第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证的权利。庭审结束后，2019年6月12日原告黄州理工中等专业学校向本院提交一份《关于第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司继续占有使用租赁场地及房屋的情况说明》，并附1.驾照VIP报名189××××****（吴教练）同半楼主人（邓建和律师）微信聊天截图复印件三份；2.半楼主人手机截图拍摄图片复印件一份；3.2019年6月5日本案开庭后，邓建和律师会同夏基福前往案涉现场拍摄照片复印件8张，邓建和律师用139××××****手机拍摄；4.黄冈天九驾驶员培训有限公司企业信息、股东名册、公司章程复印件各一份。被告吴继莉、童志林认为，此案件已经开过三次庭，对原告庭后又提交证据，被告不予质证。第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司认为，原告诉被告吴继莉、童志林及第三人租赁合同纠纷一案已开庭审理终结，原告庭后向法庭提供证据不符合法律规定，本公司对该证据不予质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月28日黄州理工中等专业学校（甲方、出租方）与黄冈市玖名洋置业有限责任公司（乙方、承租方）签订了一份《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》，合同约定甲方将学校操场出租给乙方做办学场地，租期从2013年9月28日起到2018年9月28日止，第一年操场租金为16万元。租金在签订合同时，一次结清第一年租金，第二年递增1%租金为161600元，在2014年9月28日一次交清，第三年递增2%租金为163200元，在2015年9月28日一次交清，第四年递增3%租金为164800元，在2016年9月28日一次交清，第五年递增4%租金为166400元，在2017年9月28日一次交清。在承租期内乙方不论发生什么情况，中途甲方不退款，不减款退租，甲方也不能以任何理由追加或变相追加租金。合同还对其他事项进行了约定。童志林是原黄冈市玖名洋置业有限责任公司的法定代表人。2013年7月8日黄州理工中等专业学校收到童志林16万元，并向童志林出具暂收款项（学生实习基地转让勤工俭学收入）票据二份；2014年9月28日黄州理工中等专业学校收到黄冈市平安驾校108600元，并向黄冈市平安驾校出具勤工俭学收入缴款书一份；2015年9月29日黄州理工中等专业学校收到黄冈城北良友驾驶员培训有限公司其他非经营性国有资产收入163200元，并向黄冈城北良友驾驶员培训有限公司出具缴款书一份；2016年10月24日黄州理工中等专业学校收到黄冈城北良友驾驶员培训有限公司其他非经营性国有资产收入164800元，并向黄冈城北良友驾驶员培训有限公司出具缴款书一份。黄冈市玖名洋置业有限责任公司于2012年4月24日注册成立，注册资本1000万元，股东吴继莉、童志林各认缴出资500万元。2016年12月14日黄冈市玖名洋置业有限责任公司核准注销。2019年6月3日黄冈城北良友驾驶员培训有限公司向本院出具的《情况说明》陈述，2014年9月黄州理工中等专业学校将该操场另行出租给黄冈城北良友驾驶员培训有限公司，但没有签订正式的租赁合同，租金比照《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》约定交纳，租金支付方式为先交租后使用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，“原告可以放弃或者变更诉讼请求。”原告黄州理工中等专业学校与原黄冈市玖名洋置业有限责任公司签订了《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》，童志林向原告黄州理工中等专业学校已交付第一年租金16万元。原告黄州理工中等专业学校在庭审过程中明确表示撤回对被告吴继莉、童志林的诉讼请求，符合法律规定，故被告吴继莉、童志林在本案中不承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”2015年9月29日、2016年10月24日第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司向原告黄州理工中等专业学校分别交纳年租金163200元、164800元，原告与第三人之间实际租赁期限在六个月以上，应当采用书面形式订立租赁合同，因原告与第三人没有签订书面租赁合同，视为不定期租赁。不定期租赁意味着出租人有权在任意时间撤租，承租人有权在任意时间提出退租。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”通过庭审查明的事实，结合第三人在《情况说明》中认可的事实，可以确定2015年9月28日至2017年9月27日黄州理工中等专业学校场地及房屋由第三人承租，第三人比照《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》约定向原告交纳了租金。但对2017年9月28日至2018年12月28日及以后黄州理工中等专业学校场地及房屋由谁承租、占有、使用，原告黄州理工中等专业学校应当提供证据证实。原告黄州理工中等专业学校认为第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司占用场地及房屋，应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，因原告提供的证据不足以证明其事实主张，故原告主张由第三人支付租金及房屋场地占用费、腾退占用的房屋及场地的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。原告黄州理工中等专业学校在补足相关证据后，可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告黄州理工中等专业学校的诉讼请求。案件受理费4420元，由原告黄州理工中等专业学校负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  余晓利人民陪审员  冯金华人民陪审员  肖 瑶二〇一九年六月二十日书 记 员  黄佳萌