广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终3703号上诉人（原审被告,反诉原告）：李凯，男，1973年4月16日出生，汉族，住陕西省西安市新城区，委托诉讼代理人：舒震，广东鹏派律师事务所律师。委托诉讼代理人：何惠玲，广东鹏派律师事务所律师。被上诉人（原审原告,反诉被告）：深圳市氢创技术有限公司。住所地：广东省深圳市福田区梅林街道梅韵路凯伦花园**420。统一社会信用代码：91440300MA5EGQL19C。法定代表人：钟淼平，该公司总经理。委托诉讼代理人：金定国，广东聚才律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝娟，广东聚才律师事务所律师。原审第三人：东莞市兴跃房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇咸西社区莲峰北路**客天下大厦**铺。统一社会信用代码：91441900MA4W9X002B。法定代表人：郑伟强。委托诉讼代理人：梁传富，该公司员工。上诉人李凯因与被上诉人深圳市氢创技术有限公司（以下简称氢创公司）及原审第三人东莞市兴跃房地产经纪有限公司（以下简称兴跃公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认氢创公司与李凯于2017年11月2日签订的《房地产租赁合同》中围绕房屋租赁的约定已经解除；二、限李凯于一审判决发生法律效力之日起五日内向氢创公司退还保证金106008元及租金35336元合计141344元并支付利息（利息以141344元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从起诉之日即2018年1月29日计至返还之日止）；三、限李凯于一审判决发生法律效力之日起五日内向氢创公司支付违约金20000元；四、驳回氢创公司的其他诉讼请求；六、驳回李凯的全部反诉请求。本案一审本诉受理费5146元，由氢创公司负担1907元，由李凯负担3239元；反诉受理费4073元，由李凯负担。李凯上诉请求：一、撤销一审判决第二、第三、第六项，改判氢创公司向李凯支付装修损失325435元，改判李凯依法没收氢创公司的保证金106008元，改判氢创公司向李凯支付中介费25000元，改判驳回氢创公司在一审的全部诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费用由氢创公司承担。事实与理由：原审法院认定事实有误。一、案涉租赁物业的装修公司是由氢创公司指定的，而《装饰装修工程施工合同》是李凯、氢创公司、兴跃公司以及装修公司共同在现场签订并确认的。氢创公司从未对工期提出异议且一直作为监工人对整个装修工程负责，其已经通过事实行为确认了案涉租赁物业的交付日期是以装修合同为准。（一）根据李凯提交的微信记录可知，氢创公司的员工张宏伟反复强调其一定要选定案涉的装修公司，否则就不承租案涉物业。且在选定装修公司前后，张宏伟积极地向装修公司索要“茶水费”，并事实上在装修公司处领取了10000元的事实。（二）结合装修公司、兴跃公司在本案一审庭审中的陈述，各方均确认签订《装饰装修工程施工合同》时，李凯、氢创公司的员工张宏伟、兴跃公司以及装修公司均在现场，各方进一步对装修方案、装修工期进行了明确，且李凯在当场就告知了氢创公司，李凯只负责付款，装修的全部事宜均由氢创公司负责。（三）原审法院在确认了氢创公司的法定代表人及员工就案涉租赁物业的装修方案、价格、工期进行了联系沟通，且员工张宏伟对《装饰装修工程施工合同》起到了积极推进作用的情况下，却认为氢创公司不能清楚知悉装修工期，认为《装饰装修工程施工合同》对氢创公司没有任何约束力，这明显与事实不符，有失公允。1.李凯为了案涉租赁房屋已经实际投入高达325435元的装修款以及25000元的中介费，李凯是完全配合氢创公司以及装修公司的要求积极履约，并为此支付了高额的成本，李凯不存在任何违约的可能。2.既然氢创公司一直积极推动装修事宜，参与讨论工期及装修价格，氢创公司也参与了装修合同的修订，现氢创公司却又否认其知道装修工期，这明显有违常理。李凯认为，氢创公司要求解除合同并要求李凯向其返还相关的款项的行为，明显是因自身原因无法继续承租，又不想承担违约责任，因此寻求合同中签署的相关漏洞来提起本案诉讼。3.李凯与氢创公司签订的《房地产租赁合同》第十八条明确约定了带装修出租的条款，案涉《装饰装修工程施工合同》也算是租赁合同的补充部分，应对各方均有约束力。氢创公司从未对工期提出异议且一直作为监工人对整个装修工程负责，其已经通过事实行为确认了案涉租赁物业的交付日期是以装修合同为准。4.当氢创公司的员工张宏伟在未到交付日期前向兴跃公司发出了解除案涉租赁合同的意思表示后，兴跃公司明确回复“装修公司是氢创公司指定的，如氢创公司单方解除合同的，押金是收不回的”。兴跃公司也在一审庭审中陈述李凯没有任何责任。中介公司作为独立的第三方参与了交易的过程，清楚本案的事实，其陈述能够代表普通群众在了解事实后对本案的朴素认识。5.李凯在收到氢创公司的法定代表人及其员工张宏伟要求解除合同的通知后，非常肯定地回复：“当时的装修事宜全部都由氢创公司负责，李凯只负责付款，现氢创公司却把责任往李凯身上推，做人做事要凭良心”。综上，在整个交易过程中李凯不存在任何违约行为，本案的违约方是氢创公司，氢创公司依法应承担违约责任，赔偿李凯的相应损失。二、案涉的《房地产租赁合同》没有对迟延交付约定解除的条件，氢创公司在2017年12月31日、2018年1月5日多次发出解除合同的通知，已经明显违约，并实际导致案涉租赁物业的装修延迟。三、氢创公司自身经营不善，无法继续承租案涉物业，其故意提起本案是为了获取额外利益。（一）根据装修公司的法定代表人罗海莹在一审庭审中的陈述可知，万科1108号写字楼原本也是由氢创公司与业主签订了租赁合同，也是由案涉的装修公司进行装修。当时的装修方案、工程进度以及工期也是由氢创公司确定。该装修工程从11月初开始，氢创公司也是单方要求退租，后来业主与氢创公司私下解决。（二）根据李凯提交的（2018）粤1972民初11373号民事判决书以及《关于邓志德诉我司万科中心2103写字楼房屋租赁合同纠纷一案的补充说明》第二页可知，氢创公司早在2018年中旬已经经营困难，处于破产清算阶段，无力继续支付租金。也就是说，氢创公司要求解除合同的真实原因并非是李凯逾期交付房屋，而是其自身经营不善，无法继续承租案涉的租赁物业。四、氢创公司在另案中存在隐瞒重要事实的行为，明显没有诉讼诚信，李凯有理由相信氢创公司为了在本案中获取额外利益而捏造事实。（一）根据（2018）粤1972民初11373号民事判决书、《关于邓志德诉我司万科中心2103写字楼房屋租赁合同纠纷一案的补充说明》可知，氢创公司一直以该案的租赁合同中隐瞒重要的装修条款，业主从未向其提及到装修条款的事宜且该条款是格式条款明显无效。氢创公司还多次提及另案业主出尔反尔，利用其不懂法的弱点等言语攻击另案业主。事实上，另案的装修合同的价格跟该案《租赁合同》中约定的装修价格一致，且装修合同与《租赁合同》是同一天签订的，明显是为氢创公司承租而制定的。更为关键的是，氢创公司的法定代表人在合同上是以工程联系人的形式进行签名确认。另案判决认定氢创公司知情且协商制定了《租赁合同》中关于装修事宜的条款，上述的《租赁合同》的装修条款对双方均有约束力合法有效。从这个案件看，氢创公司不尊重客观事实，其行为没有诉讼诚信。该案的代理人正是氢创公司的员工张宏伟，张宏伟在氢创公司担任要职，一直对外代表公司处理相关事务。而本案中贯穿整个交易过程，包括洽谈租赁事宜，装修事宜等都是张宏伟代表公司出面处理。李凯有理由相信张宏伟在整个租赁交易中的全部行为是得到了氢创公司的授权。五、原审判令李凯退还保证金、租金并向氢创公司支付利息及违约金没有任何依据，显失公平。李凯没有任何的违约行为，且案涉租赁合同没有约定违约金，本案没有造成氢创公司任何损失，原审法院酌定判处李凯承担20000元的违约金没有依据。氢创公司口头答辩称:一、氢创公司从未向李凯指定装修公司，也没有现场确认。（一）双方在租赁合同中约定了带装修出租，不存在指定装修公司的情况，双方没有在租赁合同中明确表述被指定装修公司的名称。（二）不存在现场确认装修公司的情况，装修合同中没有氢创公司的签名或盖章。如果存在现场确认装修公司或装修合同的话，装修工期不会晚于租赁合同中约定的物业交付期限，且该期限相差半个月之久，与常理不符。双方在此后的微信中对交付期限的认定都与装修合同中约定的大相径庭。李凯为了推卸责任，一直认为氢创公司是监工，但监工不属于装修合同的主体，这仅说明氢创公司对工期重视。二、双方真实的意思表示是李凯应于2017年12月15日交付租赁标的物，留15天时间给氢创公司搬运物品以及除甲醛，于2018年1月1日正式入住，但有充分证据显示，2017年12月底李凯都无法将租赁物交付，且李凯早已将涉案的租赁物出租给案外人，说明李凯已严重违约。且李凯所称的损失没有任何事实依据。综上，李凯的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。兴跃公司口头答辩称：租赁合同和装修合同是同一天签订的，张宏伟指定案涉的装修公司。当时签订两份合同时，四方都在场。二审期间，李凯二审期间提交如下证据材料：一、（2018）粤1972民初11373号民事判决书、材料证据清单、关于邓志德诉我司万科中心2013写字楼房屋租赁合同纠纷一案的补充说明，拟证明张宏伟一直在氢创公司担任要职，对外代表氢创公司处理相关事务，氢创公司在诉讼中为了自己的利益捏造说辞，及氢创公司经营不善；二、（2019）粤1972执375号受理申请执行案件通知书，拟证明氢创公司在另案中多次陈述前后矛盾，没有诉讼诚信，氢创公司实际是经营不善而无法继续承租本案物业而找理由推卸责任，氢创公司至今仍未向另案业主支付相关款项，已被法院列入失信被执行人名单。氢创公司对上述证据真实性确认，关联性不确认，并认为该组证据从内容和形式来看都与本案无关。兴跃公司对上述证据材料的真实性、合法性及关联性均确认，并认可上述证明内容。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对李凯上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：一、谁存在违约行为；二、违约责任应如何认定。关于焦点一。虽然从双方提交的微信记录内容及各方的陈述来看，氢创公司的法定代表人及员工张宏伟就案涉房屋装修价格、方案、工期等与李凯进行了联系与沟通，氢创公司的员工张宏伟对《装饰装修工程施工合同》的签订起了积极的推进作用，但从目前的证据来看，不足以认定氢创公司指定了案涉装修公司。李凯作为业主及出租方，有权决定选择案涉房屋是否出租给氢创公司及案涉房屋交给哪一家装修公司进行装修。案涉《装饰装修工程施工合同》为李凯与东莞市倾国装饰设备工程有限公司（以下简称倾国公司）签订，根据合同的相对性原则，装修合同约束的是李凯与倾国公司，对氢创公司不具有法律约束力。氢创公司并非装修合同的相对方，其也无权就合同约定向倾国公司主张相关权利，李凯主张氢创公司应对装修合同约定的工期负责，缺乏依据。李凯与氢创公司签订的租赁合同约定交付租赁物的日期为2018年1月1日，但装修合同约定的装修工期为45个工作日，显然装修合同约定的装修工期晚于房屋交付时间。李凯作为两份合同的当事人，其理应知悉装修合同约定的装修工期与租赁合同约定的房屋交付时间不能衔接，在此情况下，其有权就装修工期与倾国公司进行沟通协商，或与氢创公司对房屋交付时间进行重新协商或补充约定，但未有证据显示李凯与氢创公司重新约定的房屋交付时间，故案涉房屋仍应于2018年1月1日交付。案涉房屋在2018年1月10日才全部装修完毕，无法在2018年1月1日交付给氢创公司，后亦实际未交付给氢创公司，李凯的行为已经构成违约，造成氢创公司无法正常使用案涉房屋，李凯应承担相应的违约责任。关于焦点二。首先，如前所述，李凯应对案涉房屋不能按期交付给氢创公司使用承担相应的违约责任。氢创公司据此提出解除租赁合同，符合法律规定，原审法院对氢创公司该项诉请予以支持并无不当。其次，李凯主张，氢创公司在2017年12月31日、2018年1月1日要求装修公司停工，并发出解除合同通知，已经构成违约，并实际导致案涉租赁物业的装修迟延。经查，装修方倾国公司法定代表人罗海莹在一审庭审中陈述，因消防管道爆裂导致货梯不能正常使用，大概耽误了装修工期十五天，在2017年12月15日恢复正常。兴跃公司亦陈述，张宏伟在2017年12月31日表示不承租案涉房屋，但案涉房屋并没有停止装修。因此，尽管氢创公司的法定代表人在2017年12月31日要求李凯通知装修公司停工，但实际上倾国公司并未因此停工，李凯以此为由主张氢创公司违约并应承担案涉租赁物业装修迟延的责任，依据不足，原审法院对此不予采纳并无不当。再者，关于解除合同的时间。虽然氢创公司的法定代表人在2017年12月31日微信聊天记录中向李凯提出“让装修公司不要弄了，我公司股东一致认同不要了”，但氢创公司的法定代表人在2018年1月1日又向李凯询问“装修公司有没有回复你这边什么时候可以交楼啊”，李凯亦表示其会去催促装修公司，希望履行合同，继续合作。由此可见，双方在2018年1月1日仍然有继续履行合同的意思表示。李凯上诉主张氢创公司于2018年1月1日发出解除合同通知，氢创公司已经构成违约并应承担案涉租赁物业装修迟延的责任，依据不足，原审法院对此不予采纳，并认定案涉房屋租赁合同于2018年1月5日解除，并无不当。综上，李凯主张氢创公司存在违约行为并据此要求氢创公司支付装修损失、中介费及没收保证金等，均缺乏事实与法律依据，原审法院对此不予支持并无不当。案涉房屋租赁合同解除后，李凯应向氢创公司返还保证金106008元及租金35336元合计141344元并支付法定孳息。关于氢创公司诉请的违约金，虽然案涉房屋租赁合同并未约定李凯未能如期交付房屋应当向氢创公司支付违约金，但李凯的违约行为确实对氢创公司会造成一定的损失，原审法院综合双方对合同的履行情况及李凯的违约程度等因素，酌定李凯应向氢创公司支付损失20000元，并无不当。李凯二审期间提交的证据材料不能推翻前述认定，本院对该些证据材料不予采纳。综上所述，李凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8917.79元，由李凯负担。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年六月三日书记员 廖瑜欢