湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初892号 原告（反诉被告）：周美芳，女，1979年3月3日出生，汉族，户籍地浙江省仙居县，现住汝城县。 委托诉讼代理人：柯林伟，男，1978年7月14日出生，户籍地浙江省仙居县，现住汝城县，系周美芳丈夫。 委托诉讼代理人：吴良云，湖南宏法律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谭新良，男，1973年7月21日出生，汉族,住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：朱正新，湖南为全律师事务所律师。 原告周美芳与被告谭新良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周美芳、被告谭新良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周美芳向本院提出诉讼请求：1、判令谭新良按已装修现状立即向周美芳交付租赁店面；2、判令谭新良支付拖欠租金及违约金25000元（租金20000元、违约金5000元），并按3333元/月支付从2019年5月17日起至交付店面之日止的逾期租金损失；3、诉讼费用由谭新良承担。事实和理由：2016年11月8日，双方签订店面租赁合同，谭新良向周美芳承租濂溪小区5幢2-3门店。约定租赁期限3年，每年租金40000元，在每年11月17日及5月30日前分别预交半年租金各20000元。如无故拖欠租金，周美芳有权按日加收1%滞纳金并终止合同。合同履行两年后，至2018年11月17日前，谭新良应依约支付2018年11月17日至2019年5月16日期间租金20000元。周美芳要求谭新良履行约定支付租金，谭新良不但拒不支付，还向周美芳提出无理补偿要求。更让人无法理解的是，谭新良将店面上锁，还在店面卷闸门上写上“此店有纠纷，未交接好”等三处字迹，并留下谭新良本人的电话，至今拒不交付店面。为维护周美芳合法权益，特提起诉讼，请予支持诉请。 庭审中，周美芳变更诉讼请求，将诉讼请求第一项变更为“解除租赁合同，判令谭新良按已装修现状立即向周美芳交付租赁店面”。 谭新良辩称，一、谭新良就本诉部分答辩意见如下：1、周美芳诉状所述“谭新良拒不支付租金，还向周美芳提出无理补偿要求，还将店面上锁等”与事实严重不符。事实是谭新良在租赁期限还没有到时于2018年10月9日想将门面转租他人并征得了周美芳同意，谭新良本来与他人说好了转租事宜及2-3万元的转让费。但周美芳同意谭新良转租后却又想自己经营，于是提出由其本家进行经营，并同意适当补偿谭新良装修费等。期间因周美芳已决定由自己经营但却反复无常，拒不支付谭新良补偿费，为此双方发生纠纷，因此周美芳所述与事实是严重不符的。2、周美芳所要求租金及违约金无事实和法律依据。因周美芳已同意由其本家经营，因此谭新良搬离承租店面，而周美芳仍要求谭新良支付租金显然无事实依据。谭新良提起反诉：1、反诉请求：由周美芳补偿谭新良25000元，退还谭新良押金5000元，合计30000元。2、反诉理由：谭新良原已经过周美芳同意转租他人，并取得转让费。但周美芳本家要求经营并同意进行适当补偿谭新良后，谭新良考虑到其为出租房东便答应了，未曾想周美芳反复无常，之后只同意补偿一点钱，双方没有达成一致意见。谭新良在其出租房中花费10.7万元进行装修，周美芳无论从诚信角度还是公平角度，均应给予谭新良补偿。综上，周美芳所述无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求并支持谭新良的反诉请求。 周美芳为支持其诉讼请求向本院提供证据如下：1、店面租赁合同；2、涉案店面卷闸门照片；3、微信聊天记录。谭新良为支持其反诉请求向本院提供证据4、微信聊天记录及周美芳在朋友圈发布的内容；5、证人谭某的证言。本院组织了双方质证并已记录在卷。对以上证据本院认证如下：证据1，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据2，谭新良认可其真实性，本院予以采信。证据3、证据4，双方均认可其真实性，周美芳认为谭新良提供的聊天记录不完整，从双方的聊天记录中能体现双方协商涉案店面转让等事宜。证据5，能体现谭新良与周美芳丈夫协商过涉案店面补偿事宜但未达成一致意见的事实。 本院经审理认定事实如下：周美芳（甲方、出租方）与谭新良（乙方、承租方）于2016年11月8日签订店面租赁合同，约定甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。内容如下：1、甲方将濂溪小区5幢2-3门店租给乙方经营（包括二楼）。租赁期限为叁年，即2016年11月17日起至2019年11月17日止。2、乙方在承租期间内利用承租房进行非法活动，损害公共利益的，或承租人拖欠租金累计达30天，甲方有权终止合同。3、合同期内，店内装修如有大的改动，必须经过甲方同意方可进行，否则甲方有权终止合同并追究经济赔偿。4、每年租金为肆万元整（￥40000元），租金每年按两次交清，即每年下半年11月17日前交清房屋租金贰万元整（￥20000元），第二次在每年上半年5月30日前交清房屋租金贰万元整（￥20000元）。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方按实欠租金1%加收滞纳金或终止合同。5、出租方将门店交租乙方后，承租方的装修及修理甲方概不负责，如乙方不再使用出租方的门店后，乙方不得破坏已装修部分及房屋结构。6、乙方在租赁期间，一切费用及水电费由乙方承担。7、甲方收取乙方合同保证金伍仟元整（￥5000元），合同期满后，在乙方履约的前提下，甲方如数退还乙方保证金。8、如因政策性指令文件，特殊情况造成合同不能继续履行，甲方概不负责。9、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租或转让给第三方，或改变用途，租期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，须提前一个月与甲方协商。10、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，均有同等法律效力。谭新良向周美芳支付了保证金5000元。谭新良已按合同约定支付了至2018年11月17日的租金，之后的租金未再支付。谭新良于2018年9月1日在热水镇开了店，故陆续搬走涉案店面的东西，至2018年10月份原放置于涉案店面的东西已全部搬走，后该店面被锁住未再经营，至今也无人经营。涉案店面的钥匙一直由谭新良控制，至今未交给周美芳。谭新良于2018年10月9日通过微信向周美芳表示要转掉涉案店面，周美芳回复“先转一下”，后双方未达成一致意见。双方曾协商过由周美芳补偿谭新良，但也未达成一致意见。周美芳于2019年2月21日、2019年4月29日在微信朋友圈发布“南站有两间店面出租非诚勿扰联系电话：186××××8188”。谭新良在周美芳在朋友圈发布店面出租消息后在涉案店面的卷闸门上多处写上“此店有纠纷未交接好”，并写上“联系电话187××××8868”。 本院认为，周美芳与谭新良签订的店面租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。双方签订的租赁合同明确约定乙方未经甲方同意，不得将房屋转租或转让给第三方。谭新良在2018年10月9日明确向周美芳表示要求转让涉案店面，周美芳回复谭新良表明同意转让。后周美芳不同意谭新良转让涉案店面，故谭新良未将店面转让成功。该过程即为双方协商变更合同内容的过程，但最终未达成一致意见。周美芳于2019年2月21日在朋友圈发布“南站有两间店面出租非诚勿扰联系电话186××××8188”。周美芳发布该消息后谭新良在涉案店面的卷闸门上写上“此店有纠纷未交接好”，并留下谭新良的电话，虽周美芳发布的消息不是向合同相对人作出，双方的行为意在变更合同内容但并未达成一致意见。谭新良也认可双方曾协商过的转让店面、补偿等事宜都没有达成一致意见。故至今双方签订的店面租赁合同未解除，合同内容也未变更。根据合同约定承租人拖欠租金累计达30天，甲方即周美芳有权终止合同，谭新良仅支付涉案店面的租金至2018年11月17日，现周美芳要求解除合同依法有据，本院予以支持。周美芳要求谭新良支付尚欠的租金并参照租金标准支付至交付店面之日的逾期租金损失依法有据，本院予以支持。谭新良与周美芳签订的店面租赁合同约定在乙方即谭新良履约的前提下，甲方即周美芳如数退还乙方保证金，现谭新良在未与周美芳达成变更合同内容的一致意见的情况下未向周美芳支付租金，谭新良的行为构成违约，周美芳主张将保证金5000元抵作违约金与双方合同约定相符，本院予以支持。 关于谭新良的反诉主张，谭新良认为周美芳同意转让店面后反悔，并称周美芳同意适当补偿损失但补偿金额过低，故要求周美芳补偿25000元。谭新良与周美芳商谈转让店面事宜但并未达成一致意见，谭新良陈述的周美芳同意适当补偿但实际双方也未达成一致意见。谭新良与周美芳的店面租赁合同明确约定承租方的装修甲方即周美芳概不负责，现谭新良要求周美芳补偿25000元未向本院提供证据证实，本院不予支持。双方在履行合同过程中多次协商变更合同内容但最终均未达成一致意见，谭新良已拖欠数月的租金，谭新良作为违约方，要求返还保证金与双方合同约定不符，本院不予支持。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除周美芳与谭新良于2016年11月8日签订的店面租赁合同，限谭新良在本判决生效后十日内将涉案店面交付给周美芳； 二、谭新良支付周美芳租金20000元（2018年11月18日至2019年5月17日的租金），并按3333元/月的标准支付2019年5月18日至谭新良将涉案店面交付给周美芳之日止的房屋使用费，限在本判决生效后十日内一次性付清； 三、谭新良向周美芳交纳的保证金5000元抵违约金，不作退还； 四、驳回周美芳的其他诉讼请求，驳回谭新良的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费425元，减半收取212.5元，由谭新良负担。反诉费275元，由谭新良负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  朱美凤 二〇一九年六月二十六日 书记员  陈 柳