河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1302民初2670号原告何江红，女，汉族，1967年5月7日生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人纪亮，上海申通律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告河南豪盛商贸有限公司住所地南阳市人民路鸿德购物公园**。法定代表人陈兰。统一社会信用代码：91411300783406807R。委托诉讼代理人谷保青，女，汉族，1970年9月1日出生，住南阳市卧龙区，该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人葛杨鑫，女，汉族，1984年4月1日，该公司员工，代理权限：特别授权。原告何江红与被告河南豪盛商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法向原、被告双方送达了应诉手续，并依法组成合议庭，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告何江红及其委托诉讼代理人纪亮、被告河南豪盛商贸有限公司委托代理人谷保青、葛杨鑫到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告何江红诉称：2008年6月30日，原告与被告签订《租赁协议书》，协议：一、原告将位于原鸿德购物公园流行前线负一层234号商铺（商铺面积9.82平方米）租赁给被告统一规划、装修和经营。二、租赁期限自2008年6月30日起至2019年2月5日止。三、被告每年支付20301元租金（折合每月1692元）。2008年6月30日，原告与被告签订《租赁协议书》，协议：一、原告将位于原鸿德购物公园流行前线负一层235号商铺（商铺面积9.03平方米）的租赁给被告统一规划、装修和经营。二、租赁期限自2008年6月30日起至2019年2月5日止。三、被告每年支付18486元租金（折合每月1541元）。2008年9月20日，原告与被告签订《租赁协议书》，协议：一、原告将位于原鸿德购物公园流行前线负一层243号商铺（商铺面积7.85平方米）租赁给被告统一规划、装修和经营。二、租赁期限自2008年6月30日起至2019年2月5日止。三、被告需在租赁经营期间，按约定时间每年支付给原告总房款11.5%的租金（折合每月1314.67元）。2019年2月5日《租赁协议书》约定期满，原被告没有续签协议，现被告拒绝交租赁商铺返还给原告，为维护原告合法权益，诉至法院。请求：判令被告将位于南阳市××与××路交叉口东北区域原鸿德购物公园流行前线负一层234号商铺返还给原告，并判令被告按照每月1692元的标准支付原告该商铺自2019年2月6日起至实际返还之日止的占有使用费。2、判令被告将位于南阳市××与××路交叉口东北区域原鸿德购物公园流行前线负一层235号商铺返还给原告，并判令被告按照每月1541元的标准支付原告该商铺自2019年2月6日起至实际返还之日止的占有使用费。3、判令被告将位于南阳市××与××路交叉口东北区域原鸿德购物公园流行前线负一层243号商铺返还给原告，并判令被告按照每月1314.67元的标准支付原告该商铺自2019年2月6日起至实际返还之日止的占有使用费。被告河南豪盛商贸有限公司辩称:1、诉争商铺位于公共开发区域，按照法律规定应属于该处区域共同共有，应经过半人员同意才可予以分割。而且被告方对于该商铺也仅有管理权，非具有法定办理产权手续的开发商，被告方无能力也无资质进行确认位置并进行分割，由此，被告方所述商铺位置不明，被告方无法进行一一退还。因此，原告方第一项诉请于法无据应驳回。2、原告方与其他同区域业主共同委托了代表人与我公司在原合同到期后达成新的约定：于2019年2月5日后由业主本人收取其名下商铺的租金，以致于我公司至今未能收取该区域大部分商铺的租金，因此我公司对原告方不具有付款责任。综上所述，对于原告方诉请应予驳回。原告何江红向本院提交证据如下：1、原告身份证。2、被告工商登记信息材料，证实被告身份。3、《商品房买卖合同》（编号：2007041-A区-00-1A234）,《鸿德购物公园商品房认购协议书》（编号300184）协议和租赁协议书;《商品房买卖合同》（编号：2007041-A区-00-1A235）,《鸿德购物公园商品房认购协议书》（编号300185）以及租赁协议书；《鸿德购物公园商品房认购协议书》（编号300293）以及协议一份。证明原告是涉案商铺所有人；4、《租赁协议书》，证明租赁期限至2019年2月5日止，现租赁期限已满，被告应返还商铺。被告对原告所举证据发表以下质证意见：对合同及租赁协议无异议。被告河南豪盛商贸有限公司向本院提交证据如下：1、租赁协议一份，被告公司与原告何江红签订的鸿德购物公园商铺租赁协议书。证实租赁合同均到2019年2月5日到期。2、业主代表和公司签订的租金交接方案一份，证实自2019年2月5日之后租金由业主自行收取，被告公司不再收取。原告何江红对被告河南豪盛商贸有限公司提交证据提出如下质证意见：对第一组证据真实性无异议。对第二组真实性不确定，合法性不予认可，业主代表也没有经过选举，不能代表业主本人真实意思表示，也不能代表业主本人处分房屋，且无被告公司的签字盖章。对原、被告出示的证据，原、被告不持异议的，本院予以认定。其他的证据在综合评理部分予以认定。本院根据上述确认的证据及当事人的陈述、诉辩，对本案事实认定如下：2008年9月11日，原告何江红与南阳鸿德房地产开发有限公司签订三份《商品房买卖合同》，原告何江红购买南阳鸿德房地产开发有限公司第A区234、235、243号商铺，每间商铺建筑面积分别为9.82平方米、9.03平方米、7.85平方米，价款分别为176529元、160750元、137183元。双方就商品房所在楼宇的屋面使用权、楼宇的外墙面使用权均约定由开发商按城市规划，统一规划使用。2018年10月，双方因为租金问题酿成纠纷，诉至我院，我院作出（2018）豫1302民初7233号民事判决书，认定原、被告双方对于涉案三处商铺约定租赁期限至2019年2月5日止，243号商铺每月租金740元，234号商铺每月租金1692元，235号商铺每月租金1541元，判决被告河南豪盛商贸有限公司支付原告何江红租金合计103298元（租金至2019年1月）。现原告何江红请求被告返还商铺并支付自2019年2月6日至商铺返还期间的占有使用费。河南鸿德购物公园商业管理有限公司后变更为被告河南豪盛商贸有限公司。本院认为，本案原告何江红购买被告河南豪盛商贸有限公司经营的商铺属于“产权式商铺”。产权式商铺是指商业性开发商为了筹集或者迅速回笼建设资金而将整体的商业家住物分割为若干的独立部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，可见“不得损害公共利益或他人合法权益”亦应为“产权式商铺”的适用原则。本案中，原告何江红在与被告豪盛公司签订《商品房买卖合同》已经约定商品房所在楼宇的屋面使用权、楼宇的外墙面使用权均约定由开发商按城市规划，统一规划使用，原告何江红应当知晓该商铺为“产权式商铺”，有别于“独立产权式商铺”，其权利行使必然要受到一定限制。虽原告何江红对于涉案商铺享有所有权，在租赁合同到期后，有权要求被告返还商铺，但原告何江红所购买的商铺仅占被告河南豪盛公司经营管理的商场极小的一部分，且没有独立的围墙将其购买部分与相邻其它商铺、过道等相隔，也没有独立的强、弱电和给、排水系统。在该商铺所在的楼层范围内，其不是独立的封闭空间。加之该商铺位置虽在图纸上得以标注，但在现场很难将其与相邻商铺进行区分。因此，原告与该商业中心同楼层其它业主之间的空间权利处于交织状态。当该楼层所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义可以得到充分的体现，一旦独立开来，业主个人也很难将所买商铺发挥利益最大化。另外楼梯、电梯、公共卫生间、商场内通道、走道等分层分摊、顶棚、地面等均有被告统一装饰。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危害建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案商铺任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；为维护大多数业主的利益，目前市场经济认可的产权经营模式有利于保护全体产权人。原告何江红对于商铺产权权利的行使应当服从于大多数业主的整体意志。综上，本案不具备返还原物的客观条件，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告请求被告返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方的租赁合同期限已到，双方未继续签订租赁合同但被告继续占有使用出租商铺，应参照前期约定三间商铺租赁费用每月合计3973元向原告支付占有期间使用费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、第七十六条《中华人民共和国民法总则》一百七十九条第八款之规定，判决如下：一、限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内参照每月3973元标准向原告何江红支付商铺实际占用费用。（自2019年2月6日起至被告河南豪盛商贸有限公司实际占用原告何江红商铺期间）。二、驳回原告何江红的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  张宏显审判员  刘琳波审判员  郭凤香二〇一九年六月十八日书记员  刘 洋