黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0202民初1341号原告：周亚臣，男，1970年8月31日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：曹满，齐齐哈尔卜奎法律事务所法律工作者。被告：南耀财，男，1979年6月25日出生，满族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：仲筠，黑龙江夙生律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏蕊，黑龙江夙生律师事务所律师。原告周亚臣与被告南耀财房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周亚臣的委托诉讼代理人曹满，被告南耀财的委托诉讼代理人仲筠、苏蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周亚臣向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款23,500.00元及利息90,710.00元；2、判令被告赔偿原告对房屋修缮、装修人工材料费用等损失30,000.00元，合计144,210.00元；3、本案涉及诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2003年2月20日签订房屋买卖协议，约定将诉争房屋以23,500.00元出售给原告，履行并居住至今。由于被告毁约，确认双方之间的买卖协议无效，于2017年向本院提起诉讼，本院作出（2017）黑0202民初1067号民事判决，判决认定双方签订的房屋买卖协议无效，但被告至今未向原告返还购房款及利息，并且原告对该争议房屋进行了修缮，装修材料人工等损失，被告应予以赔偿，故原告诉至法院。被告南耀财辩称，1、购房款，原告主张购房款为23,500.00元是错误的，虽然协议约定购房款为23,500.00元但原告实际给付21,000.00元，所以购房款应以21,000.00元计算；2、利息，原告主张以月息2分计算利息没有事实和法律依据，被告不予认可，同时原告居住该房屋多年，已享受到了很大的利益，所以不应再给付原告利息；3、原告主张的对房屋装修人工材料费等损失30,000.00元，无事实和法律依据，被告不予认可，且原告的对房屋的装修已使用多年，没有剩余价值；4、根据房屋所在地周边市场价格，一间房一年的租金为1,200.00元，诉争房产为2间房屋，一年租金为2,400.00元，原告在该房居住了16年，房租合计38,400.00元，结合全国各地关于类似案件的案例，法院认为购房人在诉争房产已经享受了一定的利益，因此其利息部分不计在损失范围内，对于房款的返还根据海南省高院最新的判例，返还给购房人百分之六十，也就是说，关于合同无效返还财产这部分从各地法院司法实践中有了最新的裁判方案，房款按比例返还，利息不计算在损失范围内；5、诉争房屋区块没有动迁事实，也没有动迁意向，从规划到拆迁公告再到补偿方案，至今为止都没有看到，因此原告所主张的房屋增值并非事实，也不是其既得利益。不能被采信。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的1、（2017）黑0202民初1067号民事判决书一份及卷内的房屋买卖协议、收条以及村镇房屋所有权证一份，证明该案确认了双方间买卖合同无效，关于要求被告迁出房屋的诉讼请求，应待赔偿我方受到的损失完毕之后再另行主张，因被告未向原告支付损失，故我方向法院提起诉讼，要求返还购房款及利息和装修等费用。被告对该组证据真实性无异议，关联性有异议，收条体现的周亚臣交付的购房款为21,000.00元，并非其主张的23,500.00元，该份判决只能证实法院依法认定双方房屋买卖合同无效，且双方均有过错，龙沙区人民法院2018年1361号民事判决，判决周亚臣从争议房屋中迁出，无法证实原告所称赔偿损失与房屋迁让的先后顺序，关于如何返还财产按什么比例返还是本案审查的重点，上述证据材料无法确定原告的诉讼主张；2、（2018）黑0202民初1361号民事判决书一份，证明被告依据（2017)年黑02**民初1067号民事判决书双方之间买卖协议无效，主张迁出，但未赔偿损失，我方享有诉权。被告质证意见为对真实性无异议，关联性有异议，没有赔偿损失是因为原告在当时的诉讼过程中没有向法院主张，法院本着不告不理的处分原则，依法作出判决，且该份判决中也没有体现原告所称的返还房款及利息损失的依据。本院对上述两份证据真实性、关联性、合法性予以确认。被告提交的1、2017年2月18日王立平签订的《租房协议》，该房屋位于诉争房屋周边，证实本案诉争房屋周边房屋一门一间租金为1,200.00元每年，而本案诉争房屋为2门2间相应的年租金应为2,400.00元每年，原告居住该房屋16年发生租金38,400.00元。原告质证意见为因证人未出庭无法确认真实性，该证明的房屋租金与本案不具有关联性。本院认为因被告未提反诉，该份证据与本案不具有关联性；2、（2018）年黑02**民初1361号判决书，判决周亚臣迁出诉争房屋，但其至今未迁出。从判决生效至今已经15个月，期间南耀财租房居住，发生的租金是周亚臣拒不迁出的过错造成的损失，应由原告周亚臣承担。原告质证意见为真实性无异议，证明内容有异议，依据1067号民事判决，要求原告迁出房屋的前提是先予赔偿本案原告的经济损失。本院对该份证据真实性、关联性、合法性予以确认；3、南耀财租房合同复印件一份与原件核对无异，证实被告在原告拒不迁出期间租房居住，每年发生租金8,000.00元，15个月租房费用为10,000.00元，应由原告承担。原告质证意见为真实性、合法性、关联性均有异议，无法确认房租的真实性，即便比照房屋租金为每年1,200.00元的前提下，被告租金每年为8,000.00元是其自行扩大损失且与本案没有关联性，因迁出是有赔偿作为前提的依据，所以该证据不能作为证据使用。本院认为因被告未提反诉，该份证据与本案不具有关联性。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：被告南耀财原系齐齐哈尔市××区××镇××村（后并入××村）村民，曾用名未南跃财。原、被告于2003年2月20日，签订了《卖房协议》，合同约定的主要内容为：现有齐市××区××镇××村××组南跃财的住房（建筑面积80平方米）出卖给周亚臣，价格为23,500.00元（贰万叁仟伍佰元整），先付人民币20,000.00元（贰万元整），待办完更名手续后再付余款3,500.00元，自2003年2月20日起到2月末倒出房子，更名费由买方负责。签订协议当天，原告给付被告购房款20,000.00元，被告出具了收条。2003年3月20日，原、被告再次约定剩余房款在进户时全部付清，2003年4月6日，原告与给付被告房款1,000.00元，被告未原告出具收条。协议签订后，被告将房屋交付给原告占有、使用，并协助原告办理涉诉房产的更名过户，在到相关部门办理更名过程中，双方被告知无法办理，诉争房屋产权仍登记于被告（南跃财）名下。自2003年2月20日《卖房协议》后，一直由原告占有、使用至今。被告南耀财于2017年向法院提起诉讼，要求确认南耀财与周亚臣之间签订的《卖房协议》无效，并要求周亚臣迁出房屋。2017年10月10日，龙沙区人民法院作出（2017）黑0202民初1067号民事判决书，判令：一、南耀财与周亚臣于2003年2月20日签订的《卖房协议》无效；二、驳回南耀财其他诉讼请求。被告南耀财于2018年4月17日向法院提起诉讼，要求周亚臣从本案涉诉房屋中迁出。诉讼中，周亚臣提出反诉，要求南耀财赔偿经济损失150,000.00元。2018年6月25日，龙沙区人民法院作出（2018）黑0202民初1361号民事判决书，判令周亚臣自本判决生效之日起十五日内从齐齐哈尔市××区××镇××村（现为××村）××组住宅房屋内迁出。再查明，原告周亚臣购买涉诉房产时，其户籍所在地是齐齐哈尔市××区湖滨街道××厂社区××组，其户籍性质为非农业家庭户。本院认为，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现龙沙区人民法院生效判决已经确认被告南耀财与原告周亚臣签订的《卖房协议》无效，并判令周亚臣自房屋内迁出，故被告南耀财应当返还原告周亚臣相应购房款，并对因《卖房协议》无效给周亚臣造成的相应损失依责任比例给予赔偿，赔偿范围应全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失等各方面因素。本案原告主张被告返还购房款23,500.00元，因原告实际只支付购房款21,000.00元，故本院支持被告返还原告购房款数额为21,000.00元。关于原告主张被告按月利二分给付购房款利息的请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿原告房屋修缮、装修人工材料费用等损失30,000.00元的请求，无证据予以证实，本院不予支持。关于被告提出房屋租金的抗辩理由，与本案购房款的返还不是同一法律关系，本院不予采纳。关于被告提出按照60%返还购房款的抗辩理由，无法律及事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告南耀财返还原告周亚臣购房款21,000.00元；驳回原告周亚臣其他诉讼请求。上述判项于本判决发生法律效力后即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,184.00元，减半收取1,592.0元，由被告南耀财承担232.00元，由原告周亚臣承担1,360.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  苑海艳二〇一九年六月二十五日书记员  何晓囡