河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1121民初440号原告：漯河幸福房地产开发有限公司。住所地：舞阳县舞泉镇舞北路与张家港路交汇处东。统一社会信用代码：91411121580318356W。法定代表人：张国兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈元林，河南华表律师事务所律师。被告：危文芳，男，1977年5月22日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。委托诉讼代理人：宋林可，河南长风律师事务所律师。原告漯河幸福房地产开发有限公司与被告危文芳合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告漯河幸福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈元林、被告危文芳的委托诉讼代理人宋林可均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的具体诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2017年7月4日所签订的商铺租赁合同;2、要求被告偿付租金95532元;3、要求被告支付违约金107100元;4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月4日，原、被告经过协商签订了幸福时代广场商铺租赁合同。合同签订后，原告依约履行合同并将房屋交付给被告使用。合同约定租赁期限为三年，自2017年8月1日至2020年12月30日止，其中2017年8月1日至2017年12月31日作为装修期和经营培育期不计算租赁期限和租金；租金数额每月为7961元；租金支付方式为每季度交付一次，每一付款期结束的当月25日前付下一季度（三个月）的租金。然而被告言而无信，对合同约定的每季度应付款经原告多次催要，被告处处不予偿付，已构成违约，按照租赁合同第四条第4.4条约定，被告应向原告支付违约金，为此，原告诉至法院。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、2017年7月4日所签订的商铺租赁合同。二、张文亮出具的承诺书一份。被告辩称：一、被答辩人未按照合同约定交付房屋，不应当向答辩人主张租赁费用。根据租赁合同第一条第一款、第三条的约定，涉案商铺位于幸福时代广场项目6#楼135号商铺第一、二层，建筑面积约为159.22平方米，2017年8月1日之前7日内交付房屋，如因被答辩人原因延迟交付，租赁期及免租期顺延。截止至今，被答辩人并未按照合同约定履行交付房屋义务，涉案商铺二层至今仍未完成施工，相邻商铺之间没有完成分割（一侧分割，一侧未分割），根本无法投入使用。鉴于涉案房屋及其附属设施施工未完成，答辩人与被答辩人之间没有进行过房屋交接，双方均未在房产交付确认书上签字或者盖章，合同约定的租赁期与免租期应当顺延，被答辩人主张租赁费用没有事实与法律依据。此外，因被答辩人未按照约定完成招商时的承诺（例如开通商场通道，开通地下停车场电梯、建设休闲广场等），幸福时代广场商圈内街基本没有商家交过2018年房屋租赁费用，此行为均是因被答辩人现行违约所致。二、被答辩人违约在先，不应当要求答辩人支付违约金。被答辩人违反合同约定第一条第一款、第三条，没有按照约定交付房屋，应视为根本违约。被答辩人违反合同约定第七条第一款、第四款，租赁期间转让房屋未提前通知答辩人，剥夺了答辩人优先购买涉案房产的权利。被答辩人违反合同约定，将约定的幸福时代广场项目6#楼135号商铺两侧的商场出入口，改建为消防通道并且未开通，严重损害了商业内街包括被答辩人在内的商家利益。被答辩人未按照约定完成房屋交付及招商时的承诺，被答辩人违约在先，不应当向答辩人主张违约金，答辩人在订立合同时交付的保证金壹万元，被答辩人应当予以退还。因被答辩人违约给答辩人造成的损失，答辩人将另行主张。被答辩人主体不适格，无权向答辩人主张租赁费用，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：1、房屋实际情况照片四张；2、2017年7月4日签订商铺租赁合同；3、房产交易信息；4、押金条一张；5、证人证言一份。经审理查明：2017年7月4日，原、被告签订了幸福时代广场商铺租赁合同一份。合同主要内容：“第一条：1.1商铺坐落地址：河南省舞阳县人民路与海南路交叉口西北角幸福·时代广场项目6#135号商铺第一、二层；商铺总计使用建筑面积约159.22平方米（最终面积以房管局办理房产证时核定的建筑面积为准）。第三条：3.1本协议所约定的租赁期限为三年：自2017年8月1日至2020年12月30日至。3.2甲方应在以上租期开始前7日内将物业交于乙方，自2017年8月1日至2017年12月31日作为乙方物业装修和经营培育期，不计算租金，如甲方原因延期交付物业，相应乙方租赁期限和乙方免租期（装修期、经营培育期）顺延。第四条：4.1应付租金（本条所述租金不含租赁及使用房屋所产生的其他任何费用）乙方租金（本条所述金额的货币单位均为人民币）：按月租金人民币（大写：伍拾元/平方米计算，每月租金为人民币（大写）柒仟玖佰陆拾壹元）支付。4.2付款方式：租金每一季度（三个月）交付一次。在每一付款期结束的当月25日前付下一季度（三个月）的租金。4.4乙方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如乙方拖欠租金不交的，应向甲方支付违约金，每逾期一日甲方向乙方收取本期应付租金之5‰的违约金，逾期最多不能超过3个月，否则甲方视为乙方违约，甲方可终止履行本合同并要求乙方支付所有欠款。第五条：5.1双方在签订本合同时，乙方应向甲方支付保证金人民币（大写）壹万元整（10000元），……。第七条：7.2该房屋所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。第十四条：14.4本合同附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同自双方法定代表人或授权代表盖章、签字，并经双方加盖公司印章后生效，押金和首期租金在合同生效后15日内交付……”。合同签订后，被告对房屋一层进行了装修并进行使用，止2018年12月底，被告不再使用原告的房屋。被告一直未向原告支付租金，为此，原告诉至法院。另查明，原告所诉商铺一层面积为43.12平方米，二层面积为111.8平方米，现在已经出售第三人张文亮，已办理预告登记。在本案庭审过程中，张文亮到庭陈述，该案所涉及权利，本人愿意放弃，由原告漯河幸福房地产开发有限行使。2017年7月4日，被告向原告交纳定金10000元。再查明，原、被告双方所签的幸福时代广场商铺租赁合同的附件即交付确认书，原、被告双方均未签字。本院认为，原、被告于2017年7月4日所签订的幸福时代广场商铺租赁合同，系双方真实意思表示，为有效合同。现原告请求解除合同，被告同意解除合同，本院予以准许。关于原告请求被告支付租赁费95532元的问题，原、被告均认可从2018年1月1日开始计算租赁费，此前使用为经营培育期，该房屋实际使用面积为一层43.12平方米，原告对一层房屋进行了装修使用至2018年12月底，故原告应支付一层房屋12个月的租赁费43.12平方米×50元/平方米×12=25872元。二层面积为111.8平方米，原告陈述已将房屋全部交付给被告，被告不予认可，且原、被告均未在交付确认书上签字，故被告对二楼没有使用部分不应支付租赁费。关于原告请求被告支付违约金的问题。因原告未按时交纳租赁费用应视为违约，根据原、被告双方所签订的合同，具体违约金的计算数额为25872元×5‰×270天=34927.20元，对于被告不符合法律规定的诉讼请求，本院不予支持。原告所交纳的保证金10000元可作为房租予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条的规定，判决如下：一、解除原告漯河幸福房地产开发有限公司与被告危文芳于2017年7月4日所签订的幸福时代广场商铺租赁合同。二、被告危文芳于本判决生效后十日内支付原告漯河幸福房地产开发有限公司房屋租赁费25872元，违约金34927.20元，合计60799.2元；扣除保证金10000元后，共支付50799.20元。三、驳回原告漯河幸福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4339元，由被告危文芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后,当事人必须自觉履行,一方拒绝履行的,对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审判长  徐宏伟审判员  刘昭君审判员  王保伟二〇一九年六月二十七日书记员  吴明路