辽宁省北票市人民法院民 事 判 决 书（2019)辽1381民初786号原告：马国旭，男，1972年2月15日出生，汉族，系北票市城关寰通金属材料经销处业主，住北票市。被告：北票市联兴房地产开发有限公司，住所地北票市台吉管理区兴台社区。法定代表人：胥世田，总经理。委托诉讼代理人：王海洲，男，1965年7月15日出生，汉族，系北票市联兴房地产开发有限公司员工，住北票市。被告：郝云志，男，1970年8月30日出生，汉族，住北票市。被告：蒋亚军，男，1964年9月21日出生，汉族，住北票市。被告：韩会祥，男，1969年1月2日出生，汉族，住北票市。第三人：北票市诚信建筑工程有限公司，住所地北票市台吉镇宋杖子村。法定代表人：李荫水，经理。委托诉讼代理人：解国龙，辽宁旺鼎律师事务所律师。第三人：王晨，男，1989年8月12日出生，回族，无职业，住北票市。第三人：王莹，女，1990年2月20日出生，汉族，无职业，住北票市。原告马国旭与被告北票市联兴房地产开发有限公司（以下简称“北票联兴公司”）、郝云志、蒋亚军、韩会祥，第三人北票市诚信建筑工程有限公司（以下简称“北票诚信公司”）、王晨、王莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马国旭与被告北票联兴公司的委托诉讼代理人王海洲、第三人北票诚信公司的委托诉讼代理人解国龙、第三人王晨、王莹到庭参加诉讼，被告郝云志、蒋亚军、韩会祥经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马国旭向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告马国旭与第三人北票诚信公司以房抵账合同有效；2、请求确认原告马国旭为金湾花园A座2单元16层02162室楼房的实际所有权人。事实和理由：2011年被告郝云志、韩会祥、蒋亚军合伙开发北票市“金湾花园”，因无开发资质，挂靠在被告北票联兴公司，成立北票市联兴房地产开发有限公司项目二处，未办理行政登记。2012年2月，第三人北票诚信公司与被告北票联兴公司签订了《建设工程施工合同》，由第三人北票诚信公司为被告北票联兴公司的北票“金湾花园”小区建设施工。2013年7月被告蒋亚军、韩会祥、郝云志与第三人北票诚信公司签订《关于北票市联兴房地产开发有限公司建设的金湾花园工程项目交付使用的协议书》，其中北票市联兴房地产开发有限公司项目二处给付第三人北票诚信公司10户房屋（包括本案争议房屋），抵顶部分工程款，并且楼房已实际交付。因第三人北票诚信公司欠原告马国旭钢材款406000元，故将本案争议的房屋一户以抵账形式转让给马国旭，并且将该房屋实际交付给马国旭。2016年12月28日，被告北票联兴公司项目二处将原告马国旭所有的房屋出售给第三人王晨、王莹，办理了商品房买卖合同登记备案。此行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告北票联兴公司辩称，我公司与郝云志、蒋亚军、韩会祥成立的项目二处有挂靠协议，且不参与其任何活动。协议签订后，我公司严格履行了此合同。我公司对本案并不知情，所以不应承担任何责任。被告郝云志、蒋亚军、韩会祥未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。第三人北票诚信公司辩称，2013年7月13日，我公司与被告北票联兴公司项目二处签订《关于北票市联兴房地产开发有限公司开发建设的金湾花园工程项目交付使用的协议书》一份，此协议中标明的“建设单位又用楼房顶工程款6924271.00元”这一部分中，包括本案争议的A座2单元16层02162室，房屋面积105.06㎡，单价3680元，房款386620.80元。我公司取得该房屋后，以抹账的形式将该房屋实际交付给原告马国旭，抵顶了我公司所欠原告马国旭406000.00元的钢材款。2013年建设单位与施工单位协议书签署且我公司将房屋实际交付给马国旭后，至今没有发生过任何产权争议。另外，《关于北票市联兴房地产开发有限公司开发建设的金湾花园工程项目交付使用的协议书》经北票市人民法院（2017）辽1381民初3712号民事判决书及朝阳市中级人民法院（2018）辽13民终926号民事判决书认定为合法有效，所以我公司认为本案争议房屋应归原告马国旭所有。第三人王晨、王莹辩称，我们在“金湾花园”售楼处签订的合同，当时签完合同就给我看房产处的备案证明，该证明显示涉案房屋当时并没有买卖，所以我们就买了。我和王莹想等着孩子大了之后再装修，后来发现房子开不开门了，报警后才知道一房多卖的事实。所以该房屋应该归我们所有。原告马国旭围绕诉讼请求依法提交了2013年8月8日诚信公司证明一份、2013年8月8日诚信公司的便条一份、录音一份、被告蒋亚军给其出示的证明一份、给金湾花园工程提供钢材的验收单八张。被告北票联兴房地产公司依法提交了2018年6月8日其与项目二处签订的挂靠债权债务责任协议书一份。第三人北票诚信建筑公司依法提交了联兴房地产开发有限公司项目二处与其在2013年7月13日签订的《关于北票市联兴房地产开发有限公司开发建设的金湾花园工程项目交付使用的协议书》一份、北票法院（2017）辽1381民初3712号民事判决书一份、朝阳中院（2018）辽13民终926号民事判决书一份。第三人王晨、王莹依法提交了2016年12月27日与联兴二处签订的房屋买卖合同一份、2016年12月27日的交款收据一份、房产处的备案证明一份。本院组织双方当事人进行了质证并经认证，本院认定事实如下：2011年被告郝云志、韩会祥、蒋亚军合伙开发北票市“金湾花园”，但因没有开发资质，挂靠在被告北票联兴公司，成立北票市联兴房地产开发有限公司项目二处，项目二处未办理行政登记。2012年2月13日被告北票联兴公司项目二处与第三人北票诚信公司签订《建设工程施工合同》一份，约定第三人北票诚信公司（施工单位）为被告北票联兴公司（建设单位）开发的北票市“金湾花园”小区建设项目施工。2013年7月13日，被告郝云志、韩会祥、蒋亚军以北票市联兴房地产开发有限公司项目二处的名义与第三人北票诚信公司签订了《关于北票市联兴房地产开发有限公司开发建设的金湾花园工程项目交付使用的协议书》，该协议书约定“金湾花园工程项目经建设单位和施工单位双方认真商定，定于2013年7月13日施工单位将该工程交付给建设单位。该工程总造价29145000.00元。建设单位已付给施工单位工程款15891492.00元，建设单位又用楼房（抵）顶工程款6924271.00元……”其中，在（抵）顶工程款的6924271元楼房中，包括金湾花园A座16层二单元02162号楼房一户，面积105.06平方米，抵顶价款386620.80元。2013年8月8日，由于原告马国旭为第三人北票诚信公司在“金湾花园”工程项目中提供钢材，第三人北票诚信公司拖欠原告马国旭钢材款，故第三人北票诚信公司又将金湾花园A座16层二单元02162号楼房抵顶给原告马国旭，抵顶欠款406000元。第三人北票诚信公司当日为原告马国旭出具证明一份以及交房便条一份。此户金湾花园A座16层二单元02162号楼房，2016年12月27日，第三人王晨、王莹与署名为北票市联兴房地产开发有限公司项目二处（项目二处公章、韩会祥名章）网签了《商品房买卖合同（预售）》，按此合同，第三人王晨、王莹以294168元的价格购买了此房屋即金湾花园A座16层二单元02162号楼房。关于2013年7月13日，被告郝云志、韩会祥、蒋亚军以北票市联兴房地产开发有限公司项目二处的名义与第三人北票诚信公司签订了《关于北票市联兴房地产开发有限公司开发建设的金湾花园工程项目交付使用的协议书》，此协议书业经本院生效的（2017）辽1381民初3712号民事判决书和朝阳市中级人民法院（2018）辽民终926号民事判决书认定为有效协议（合同）。本院认为，2013年7月13日，被告郝云志、韩会祥、蒋亚军以北票市联兴房地产开发有限公司项目二处的名义与第三人北票诚信公司签订的《关于北票市联兴房地产开发有限公司开发建设的金湾花园工程项目交付使用的协议书》是双方当事人真实意思表示，此协议业经两级法院确认为有效协议，故在本案中此协议亦应认定为有效协议。按此协议，第三人北票诚信公司抵账获得了金湾花园A座16层二单元02162号楼房所有权。第三人北票诚信公司在获得金湾花园A座16层二单元02162号楼房后，将其抵账给原告马国旭，原告马国旭予以接受，此抵账行为是双方真实意思表示，其不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。为此，原告马国旭的诉讼请求应予支持。第三人王晨、王莹购买此户楼房的时间是发生在2016年12月27日，其迟于2013年7月13日《关于北票市联兴房地产开发有限公司开发建设的金湾花园工程项目交付使用的协议书》的签订时间，故第三人王晨、王莹要求获得获金湾花园A座16层二单元02162号楼房的意见，不予采纳，其遗留问题第三人王晨、王莹可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、原告马国旭与第三人北票市诚信建筑工程有公司形成的北票市金湾花园A座16层二单元02162号楼房抵账行为有效。二、原告马国旭为北票市金湾花园********楼房的实际所有人。案件受理费7390元，由被告郝云志、韩会祥、蒋亚军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  张文杰人民陪审员  贾玉云人民陪审员  宋翠文二〇一九年六月二十八日书 记 员  张云逍