成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初815号 原告：马学周，男，汉族，1974年4月16日出生，住成都市青羊区。 原告：向红蓉，女，汉族，1974年9月17日出生，住成都市青羊区。 二原告共同委托诉讼代理人：范其安，四川英特信（深圳）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都金河谷置业有限公司。住所地：成都市温江区涌泉七星街**。 法定代表人：殷琦，经理。 委托诉讼代理人：李建，男，汉族，1981年7月12日出生，住成都市青羊区，成都金河谷置业有限公司员工，特别授权代理。 马学周、向红蓉与成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。马学周、向红蓉委托诉讼代理人范其安，金河谷公司委托诉讼代理人李建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马学周、向红蓉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金70639元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年5月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市温江区“金河谷南地块一期”3幢3单元6楼2号商品房。按照合同约定，被告应当于2015年11月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了购房款。2015年11月30日前被告也通知了原告收房，但原告在收房时发现被告拟交付的房屋不符合交付条件，其原因是被告未向原告出示《建设工程竣工验收备案证》，因此原告拒绝收房。原告认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第一十条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案，故虽然案涉《商品房买卖合同》及补充协议未以竣工验收作为交付条件，但金河谷公司向原告交付的房屋仍应以通过竣工验收为交付条件，而金河谷公司直至2016年7月4日才完成南地块一期案涉商品房的竣工验收备案，其行为构成逾期交付，应当承担2015年11月30日至2016年7月4日期间的逾期交房违约责任。 关于违约金的计算问题。根据《商品房买卖合同》第十二条“逾期交房责任”约定逾期超过60日，买受方要求继续履行合同的，“出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第1项中的比率）的违约金”而该款第1项明文约定逾期交房违约金“该违约金比率应当不小于第九条第1项中的比率”。《商品房买卖合同》第九条原本未约定逾期付款的违约金计算方式，但是，《商品房买卖合同补充协议》第三条对买受人逾期付款违约金支付方式作了明确界定，逾期超过30日的，买受人应当“按日计算向出卖人支付逾期应付款每日万分之三的违约金”。因此，原告认为，被告应当以原告已经支付的购房款为基数，以日万分之三的比例向原告支付逾期交房违约金；同时，如果按照日万分之一的比例支付违约金，该违约金支付比例低于同期银行贷款利率，既不利于弥补因被告逾期交房给原告造成的损失，也不利于惩罚违约行为，有鼓励违约之嫌。综上。为维护原告合法权益，依法诉至贵院。请求支持原告全部诉讼请求。 金河谷公司辩称，1、原告已经超过法律规定的诉讼时效；2、原、被告双方基于真实意思表示，签订商品房买卖合同。而该合同所约定的房屋交付条件为被告取得规划验收合格，而非原告竣工验收备案证。被告已于2015年11月27日取得竣工验收报告，该时间完全满足合同约定，所以被告并无逾期交房行为；3、即使被告有逾期交房，其违约金也应该按照双方的合同约定，双方在合同中约定的逾期交房违约金为日万分之一，虽然其备注违约金不低于逾期付款的比例，但是并未说明如果逾期交房的违约金比例低于逾期付款的违约金比例，便以逾期付款的违约金比例为准，所以原告并不能理所应当推述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月28日，马学周、向红蓉与金河谷公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定马学周、向红蓉购买金河谷公司开发的位于成都市温江区的“金河谷南地块一期”涌泉江浦路2666号3幢3单元6楼2号商品房，房屋总价1085095元。 《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付应符合两个条件：1、取得规划验收合格证；2、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。 2015年8月4日，《商品房买卖合同》已办理登记备案手续，合同签约备案号为：245370。 另查明，马学周、向红蓉诉金河谷公司房屋买卖合同纠纷一案，马学周、向红蓉于2018年11月30日之前向本院提交了民事起诉状。 金河谷公司于2015年11月27日取得案涉房屋所在楼栋竣工验收报告，案涉房屋竣工收合格。2015年11月30日前金河谷公司通知马学周、向红蓉收房，马学周、向红蓉以未向其出示《建设工程竣工验收备案证》，因此拒绝收房。2016年7月4日，金河谷南地块一期1-4号楼完成竣工验收备案。马学周、向红蓉于2015年11月30日前已经支付完毕全部购房款。 以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、房屋信息查询记录、竣工验收备案书等证据予以佐证，本院予以采信。 本院认为，金河谷公司和马学周、向红蓉签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于本案诉讼时效问题。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”之规定，本案中马学周、向红蓉主张金河谷公司支付逾期违约金的诉讼期间自知道权利受到侵害之日起，即房屋买卖合同约定交房期间届满之日次日2015年12月1日开始计算，民法总则自2017年10月1日起开始实施，在民法总则实施之日，马学周、向红蓉主张金河谷公司支付逾期违约金的诉讼期间尚未满民法通则规定的二年，应适用民法总则关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，马学周、向红蓉于2018年11月30日之前向本院提交民事起诉状，符合民法总则第一百九十五条诉讼时效中断的规定，诉讼时效自提交民事诉状之日起重新计算，故，马学周、向红蓉主张金河谷公司支付逾期违约金的诉讼时效尚未届满。 关于如何判断案涉房屋所在楼栋已经竣工验收合格。马学周、向红蓉认为应该以金河谷公司取得竣工验收备案证认定案涉房屋所在楼栋已经竣工验收合格，金河谷公司认为取得竣工验收报告即视为案涉房屋所在楼栋已经验收合格，符合交付条件。 本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2018年3月19日修订后公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”据此，自2018年3月19日起，城市房地产开发项目的竣工验收与其他建设工程的竣工验收统一按照《建设工程质量管理条例》的规定进行。《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。可见，现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品房住房交付使用条件。商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案．．．．．．”该通知是建设行政主管部门为加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范，案涉合同也未约定以竣工验收备案作为交付条件。本案中，马学周、向红蓉以商品房应当经竣工验收备案后方可交付使用为由，要求金河谷公司承担逾期交房违约金缺乏法律依据。 本案中，案涉房屋已于2015年11月27日竣工验收合格，金河谷公司按照合同约定于2015年11月30日前通知过马学周、向红蓉收房，马学周、向红蓉也表示收到过金河谷公司收房的通知，只是因为未向其出示《建设工程竣工验收备案证》而拒绝收房。因此，金河谷公司交付的案涉房屋未违反关于“建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用”的法律规定，金河谷公司不存在逾期交付的行为，马学周、向红蓉主张金河谷公司支付逾期交房违约金的前提是金河谷公司存在逾期交房的违约行为，因此金河谷公司不应承担违约责任。故，马学周、向红蓉主张金河谷公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实及法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 驳回马学周、向红蓉全部诉讼请求。 案件受理费减半收取783元，由马学周、向红蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 孙 怡 二〇一九年六月二十四日 书记员 邱心一