广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1676号原告（反诉被告）：周加宁，女，1971年12月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告（反诉原告）：王德富，男，1977年3月17日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区，原告周加宁诉被告王德富租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月17日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院于2019年3月13日、4月15日、6月14日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周加宁、被告王德富均到庭参加三次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2.被告支付原告38500元（暂计2018年7月至2019年1月，被告应支付至实际返还商铺之日止）租金，原告有权没收20000元押金；3.被告腾空并返还位于佛山市南海区狮山镇俊××区××Ｃ17-转角铺给回原告；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年12月10日双方签订租赁合同，合同期限至2019年12月9日止。租金5500元/月，每月10号前支付。租期内该商铺的所有费用由承租方负责。2018年2月，被告以店铺外墙绿化带有滴水为由不交物业管理费。2018年7月其拒交租金，又未向原告返还商铺。原告在诉讼中确认双方于2019年3月20日对涉讼商铺进行交接，并撤回第3项诉讼请求。被告辩称，被告同意解除合同，不同意支付2018年7月之后的租金，且商铺亦由原告于2018年9月26日单方面加锁收回。被告承租商铺是为了经营，但由于涉讼租赁物内已有登记的企业故导致被告无法办理营业执照，导致被告不能正常经营，被告无需支付租金，原告也没有权利没收押金，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提起反诉请求：1.原告退还被告所交的38500元租金和20000元押金；2.原告赔偿被告定制货架、发光字、壁灯、广告、水电材料和安装费共计21052元；3.原告赔偿被告食品损坏及过期费5180元；4.原告赔偿被告中介费2750元；5.反诉费用由原告承担。事实和理由：2017年12月10日，原、被告通过中博地产介绍签订了一份商铺租赁合同，被告向原告租赁商铺用于商业（商业或办公），每月租金5500元，押金20000元。因被告用于经营土特产，签订合同前被告要求原告可以必须办理工商登记相关证件，原告及中介方均确保可以马上办营业执照。2017年12月25日，佛山市南海区工商行政管理局狮山分局所属巡查人员来到商铺询问经营计划后告诉被告，根据《无证无照经营查处办法》第二条规定，开展经营先要申办工商营业执照，特别土特产属食品类，除办理营业执照外，还要依法办理食品经营流通许可证才可正常营业。被告在对商铺水电（原灯箱全部砸烂、照明大部分不亮）进行修正后，在与代办公司李××商量名称后即口头委托代为办理营业执照，大约一周左右李帅回复已去行政服务中心问过，合同所示地址与房产证位置不一致，无法办理工商登记。几日后应约与原告在中博地产重新补签合同，除将原先××C区地址变更为D区外，其他内容保持不变。2017年12月28日，被告给付定金委托李××办理营业执照。2017年12月29日，李××回复，因合同所示地址已有人办理营业执照（个人户名称：佛山市南海××叶行，个体工商户营业执照××），不可以同时登记两个以上企业，通过机读档案电话联系詹荣祥后得知他与原告签订的租赁合同虽然到期，但因业主周加宁拒不退还其押金存在争议，致使双方并未履行解除和终止合同手续。期间，被告联系原告其均坚称可以办理，但始终因佛山市南海××茶叶行未迁出无法办理。被告在未能正常营业的情况下，分别于2018年1月18日和6月30日收到佛山市××物业管理有限公司的催款通知（分别为2013年5月1日至2017年10月31日的金额11046.4元，2013年5月1日至2017年10月31日的金额5149.2元）。因被告加固阁楼、装广告、进货已支出几万元费用，并考虑到熟人都知道被告开了土特产店，所以被告一直希望能办好营业执照，能够正常经营。2018年五、六月被告通过微信、电话多次向原告提出因无法办理营业执照一直无法正常开展经营，加上二楼阳台长期侧漏臭水，原告回复在国外或境外，被告通过中介联系，原告告诉中介已与被告谈好，但实际并未与被告联系，问题得不到处理，被告表明将不再交纳租金，希望解除合同并按照法律和合同约定协商处理。原告坚持营业执照一直都可以办理，是被告没有去办而已，漏水问题原告也想搞好。如果被告不租的话，押金也不退。因原告拒不退还押金，被告2018年7、8月未缴租金。2018年9月原告告知被告其已依法收回商铺并报警备案，其他则通过法律途径解决，被告表示理解和支持。2018年10月原告再次微信告知可以办理营业执照，表明不可能赔偿损失和退还押金。2018年10月8日，被告到商铺外发现已加锁，且有中介张贴招租信息，被告随即再次到狮山行政服务中心工商登记窗口询问得知合同所示地址已有人办理营业执照，无法注册登记，被告要求工作人员出示书面说明，工作人员再次打印佛山市南海××茶叶行的机读档案以示说明。原告针对反诉辩称，一、2017年12月8日，原、被告在××中介的介绍下签订《商铺租赁合同》，在签合同之前，商铺首层已带装修（铺好地砖、水电设施齐备，配天花，二层是槽钢搭建而成，铺上木板，东南角带一个小房间）。二、签订合同后，被告更换几枝灯管和几块损坏的天花板，南门招牌贴上《土特产》，东门挂着《国家开放大学》，2017年12月22日左右就开始营业，该商铺一直都是被告在经营使用。三、2018年2月25日，原告收到被告语音信息，得知合同地址与房产证地址不相符，当天双方在××中介处重新签订合同，除地址更正，其他内容不变。四、2018年2月28日被告以商铺南门口旁边的绿化带经常有滴水，而原告不能立即维修为由拒交物业管理费（滴水原因是因为楼上年久失修所致，楼上业主在出售该物业，而且在交接中，滴水问题等新业主接手维修）。2018年7月15日，滴水问题解决了，被告又以原告对滴水问题没有一个合理的解释为由开始拒交租金，原告多次催缴无果，原告提出按合同约定被告已违约，可被告却无视合同约定，还多次语音威胁说该商铺他不租了，十年内也别想在租出去。五、2018年9月17日，被告再以办不了营业执照为由来纠论，可是原告自2018年3月至2018年9月16日这段时间内从未听到被告提起办不了营业执照。2018年9月20日，原告去工商局申请把之前的租户茶叶行营业执照挂异常并告知被告。六、被告提供2018年10月8日《个体户机读档案登记资料》是被告咨询时没有告知办事员已挂异常所致。七、2018年9月26日，原告第五次约被告区××中介处和平解决问题，被告第五次拒绝和解，而且不返还房屋，原告愿意退回合同按金也不行。八、因为被告一直拖欠七个月的租金，由拒绝面见和平解决问题，还一直歪曲事实，又不腾空返还商铺，2019年1月10日早上原告去狮城社区民警中队报案，并告知被告。另外，原告确认收取被告已支付的租金38500元及押金20000元。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.商铺租赁合同复印件1份，用以证明原被告之间的租赁关系。3.房地产权证复印件1份，用以证明原告有权出租涉讼商铺。4.微信聊天截图打印件30页、微信语音光盘1份，用以证明原告积极与被告协商协助被告解决问题，并不存在被告陈述不帮助解决的问题。5.网页截图打印件1份，用以证明在被告于2018年9月17日告知原告不能办理营业执照后，原告于当月20日积极向相关部门把原登记在涉讼租赁物的企业办异常。6.商铺交接说明书原件1份，用以证明原、被告之间于2019年3月20日进行交接的情况。7.照片复印件7幅，用以证明涉讼商铺交接的情况。经庭审质证，被告对原告出示的证据1-3三性无异议。对证据4真实性无异议。对证据5不予确认，该证据没有盖章，无法确认真实性。对证据6-7真实性无异议。被告在诉讼中举证如下：1.个体户机读档案登记资料原件1份，用以证明被告不能办理营业执照。2.房地产权证复印件1份，用以证明涉讼商铺的权属人为原告。3.微信截图打印件1页，用以证明原告在涉讼商铺私自加锁，导致被告不能进入。4.字条复印件1份；5.收款收据原件4份、收据原件5份、收据（2228373）原件1份。证据4-5，其中收据（4672815）所记载的费用已包括其他收据（收据2228373、2079169除外的费用），用以证明被告承租涉讼租赁物时灯具等物品都坏的，而后被告需要加固阁楼和购买广告牌等装修产生费用。6.结算清单复印件3页，用以证明被告订制货架产生的费用。7.催款通知原件2份，用以证明在被告承租涉讼商铺后就收到10000多元的管理费的通知，该费用与被告无关。8.商铺租赁合同复印件2份，用以证明原告先与被告签订C区C17号的租赁合同，实际上是合同上的地址有误，这也导致了被告不能办理营业执照。此后原告与被告重新签订一份商铺租赁合同，除了地址外其他条款没有作变更。9.旺铺转让复印件1份，用以证明涉讼合同没有解除的情况下，原告已经委托中介公司对外出租。10.商铺物品清点记录原件1份,用以证明被告与原告交接时,涉讼商铺内存在的物品数量与对应的价格,证明交接的情况。11.店铺内照片打印件30幅，用以证明涉讼商铺内物品的损坏情况，以及被告对阁楼进行了加固。12.微信聊天记录打印件4页（被告与入货商），用以证明被告的货物的价格及来源。13.大德汇宣传页原件1份，用以证明被告的货物来源及品质。经庭审质证，原告对被告出示的证据1-3真实性无异议。对证据4-5不予确认，原告不清楚，出租涉讼商铺时阁楼质量很好，被告完全没有必要加固，被告确实更换了灯光、字体等。对证据6不予确认，被告提供的结算清单开具时间是在签订涉讼租赁合同前出具的。对证据7不予确认，与本案无关，物业费一直都是原告支付。对证据8无异议。对证据9不予确认，原告不清楚，原告并未叫中介张贴。对证据10真实性无异议，确认涉讼商铺内存在大米，但数量原告不清楚，该商品是被告经营所需物品与原告无关。对证据11真实性无异议，对证明内容有异议，被告一直可以自由出入涉讼商铺，被告可以随时处理自己的财物，该损失应由被告自行承担。关于阁楼，原告出租给被告涉讼商铺已经可以正常经营，阁楼质量没有问题，被告对阁楼的稍微加固是其对其经营的行为，不应由原告承担。对证据12-13不予确认，原告不清楚。本院根据案件的审理需要依法向佛山市南海区市场监督管理局调查取证,后当庭出示了该局关于（2019）粤0605民初1676号调查函的复函并依法组织当事人进行了质证，双方对该复函的真实性均无异议。本院经审查认为，原告出示的证据1-3及被告出示的证据8，双方均无异议，本院对上述证据予以确认。原告出示的证据4、6、7及被告出示的证据1-3、10、11，对方对真实性均无异议，本院确认上述证据的真实性。原告出示的证据5网页截图为打印件，并无相关部门盖章确认，本院对该证据不予确认。被告出示的证据4无原件核对，本院不予确认，证据5为收据，非正式发票，且不能提供相应转账凭证佐证，本院对其证明效力不予确认。被告出示的证据6结算清单没有相关单位盖章，亦无相应转账凭证，日期早于涉讼合同签订时间，本院对该证据不予确认。被告出示的证据7催款通知显示的商铺地址与涉讼商铺地址不一致，本院对该证据不予确认。被告出示的证据9并非原件，且被告未对其张贴位置举证，本院不予确认。被告出示的证据12为被告与案外人的聊天记录，案外人的身份情况不明，聊天内容亦未经对方确认，证据13的大德汇宣传页来源不明，亦无所载的相关公司盖章，故本院对被告出示的证据12、13不予确认。原、被告对佛山市南海区市场监督管理局关于（2019）粤0605民初1676号调查函均无异议，本院予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：涉讼商铺坐落佛山市南海区狮山镇俊××区××Ｃ17-转角铺，登记权属人为原告周加宁。2017年12月8日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁标的物为××号铺，租期从2017年12月10日至2019年12月9日止，每月租金5500元，按月支付，支付时间为每月的10号前，租赁前必须交第一个月租金及20000元押金，该押金到合同期满时如数退回，但不计利息；乙方如果超过10天仍未交纳当月租金给甲方，甲方有权终止本合同，收回该物业，租金逾期滞纳金每日租金百分之一计算；乙方承租涉讼商铺作为办公及商业之用；乙方可在涉讼商铺进行室内、外装饰改造，费用由乙方自行负担，但装饰改造不得损害涉讼商铺之建筑架构、外立面、设备和设施，亦不得违反任何法律和行政法规；本租赁合同期满，乙方在涉讼商铺所进行的装修归甲方所有及恢复原有分隔墙体，甲方不给予经济补偿；在合同期内，如乙方由于自身经营的发展和需要，要求解除合同提前退回该商铺，作为乙方自动终止合同，甲方没收全部押金。双方并约定其他权利义务。因上述《商铺租赁合同》约定的标的物地址与产权证地址不一致，双方于2018年2月25日重新签订另一份《商铺租赁合同》，约定租赁标的物为佛山市南海区狮山镇俊××区××Ｃ17-转角铺，其他约定内容与第一份《商铺租赁合同》一致。2018年9月17日，原告通过微信向被告催收7、8、9月的租金，并称9月28号前还不交三个月的租金，原告要收回商铺，原告去过几次商铺都没有营业，加上一把挂锁，中介有钥匙。被告称去了几次工商都无法办理工商登记，之前租户公司一直挂在现铺位，这期间有上级部门检查，被告必须配合关门。原告回复称去过行政服务中心以业主身份注销了之前的登记，没有理由办不到的。2018年9月24日至29日期间，原告多次微信告知被告，原告已到行政服务中心对前租户未迁走工商登记进行处理，并约被告当面解决问题。被告则称多次去到工商部门都无法办理营业执照，没有当面解决的必要。2018年10月22日，被告微信告知原告，在中介的现场监督下，被告今天去店里取了点资料，被告的富硒大米已长虫子。原告回复称，后天回狮山，双方约个时间一起解决问题。被告认为双方诉求相差太大，谈不谈没有实际意义，原告有诚意就把条件告知中介，被告接受就约时间签和解协议。2018年12月15日，原告微信询问被告是否继续租赁涉讼该商铺，并告知之前被告称办不了营业执照的事情，原告去了解情况得知系被告去办理时没有告知工作人员原使用涉讼商铺地址的营业执照挂了异常，所以让被告错觉办不了，其实是可以正常办理的。2018年12月22日，被告微信告知原告，今天被告会去店铺清查。2018年12月30日，被告微信告知原告，今天被告去店铺清点检查食品的现状。2018年12月31日，原告微信联系被告“如果你不想租了直接说出来，如果还想继续组，请你清楚说出你的想法”，被告回复称原告如认为被告违约，可以直接追究被告的责任。2019年1月2日，原告微信告知被告，那把锁原告已于十一月二十几号已拿走了。2019年1月17日，原告提起本案诉讼，被告于同年2月3日收到本院送达的起诉状等应诉材料。另查明，2018年10月8日查询的个体户机读档案登记资料显示，佛山市南海××茶叶行登记的经营场所为佛山市南海区狮山镇俊××区××Ｃ17-转角铺。本院向佛山市南海区市场监督管理局发函调查，该局复函称，1.如佛山市南海××茶叶行已不在涉讼租赁物开展经营活动且未办理经营场所变更登记或注销登记的，经属地市场监管（工商）局企业监督管理部门依职能对该情况进行核查，并根据核查结果将该商事主体列入经营异常名录的，该地址可由新商事主体登记住所使用。申请人申请住所登记时，应另外提交不动产权利人出具的书面证明；2.经查，佛山市南海区狮山镇俊××区××Ｃ17-转角铺房地产权属人周加宁于2018年9月21日向该局反映了佛山市南海××茶叶行不在核准经营场所经营及未办理迁出登记，该局根据《个体工商户年度报告暂行办法》第十五条的规定对佛山市南海××茶叶行进行核查，已于208年9月21日将其标记为经营异常状态，该地址可由新商事主体登记住所（经营场所）使用，王德富可携带相关申请材料向该局提出商事主体设立登记，根据《行政许可法》、《企业登记程序规定》及《广东省上是登记条例》的相关规定要求，如申请人提交材料齐全且符合法定形式，该局将依法作出登记决定。诉讼中，原告陈述称楼上房屋漏水问题一直都有，直至2018年7月左右楼上新业主装修完成后就修复了。被告陈述称从承租商铺开始就一直漏水，直至2018年5、6月左右修复，在搬离涉讼商铺时对物品进行清点，存在发霉的大米，其中香米损失3638元（535斤×进货价6.8元/斤），糙米损失418元（110斤×进货价3.8元/斤），另有米粉损失99元，两盆腊梅损失300元，合计损失4455元。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自权利义务。被告自2018年7月起以涉讼商铺漏水及不能办理营业执照为由没有向原告交纳租金，并主张原告退还已付租金。由于双方一致确认在被告欠租前漏水问题已经解决，漏水问题解决前涉讼商铺一直由被告占有使用，被告未举证漏水问题对其使用商铺造成影响，对被告所称漏水的理由，本院不予采纳。关于办理营业执照的问题，原、被告在本案涉讼合同中均未约定原告应协助被告办理营业执照的内容，但合同约定承租涉讼商铺是作为办公及商业之用，而营业执照是合法商业经营的重要前提，基于民法的诚实信用原则，原告应负有协助被告在涉讼商铺的地址申领营业执照的义务。虽然佛山市南海××茶叶行已使用涉讼商铺地址办理工商登记，亦未办理经营场所变更登记或注销登记，但是通过工商部门的复函，可见被告可通过原告的协助而使用涉讼商铺地址办理营业执照。被告并未就其要求原告协助办理营业执照进行举证，通过原告提交双方的微信聊天记录可以反映，被告于2018年9月17日告知原告因涉讼商铺地址被占用而无法办理营业执照，原告于2018年9月21日到工商部门反映情况，由工商部门标记为异常状态，后原告向被告告知可办理营业执照，并欲与被告当面协商解决问题，而被告坚称不可办理并影响其经营，但亦从未就此向原告提出解除合同或不再承租涉讼商铺。因此，无证据显示原告未尽协助办理营业执照义务，被告称涉讼商铺地址已被使用办理营业执照影响到其使用涉讼商铺没有依据，被告据此拒付租金及主张原告返还已付租金38500元，本院不予支持。被告自2018年7月起拖欠租金，根据合同约定，原告有权解除合同，本院确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年2月3日向被告送达应诉材料之日解除。合同约定在合同期内如被告由于自身经营的发展和需要，要求解除合同提前退回该商铺，作为被告自动终止合同，原告没收全部押金。可见出于被告原因导致合同解除的，原告有权没收押金。现合同因被告拖欠租金而解除，本院对原告主张没收押金20000元的请求予以支持，对被告主张退还押金的请求不予支持。合同因被告违约解除，其主张原告赔偿中介费损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于2018年7月1日至商铺返还之日即2019年3月20日的租金，虽然原告于2018年9月17日将涉讼商铺加锁，但被告在原告上锁前已经没有开门营业，上锁后原告及时将上锁的原因及事实告知被告，同时告知被告中介处有钥匙，在原告上锁期间被告曾进出涉讼商铺，原告在2018年11月中下旬把锁拿走，随后被告也多次出入涉讼商铺，可见原告加锁的事实并未对被告使用涉讼商铺造成实质影响，期间原告也从未提出搬离涉讼商铺，故被告应当向原告支付上述期间的租金47548.39元（5500元/月×8个月+5500元÷31天×20天），本院对原告主张被告支付租金的请求予以支持。关于被告主张的定制货架、发光字、壁灯、广告、水电材料和安装费，被告未举证证明相关费用，原告认为货架被告可以自行处理，部分加固装修并非必要，灯具及荧光石是被告使用商铺自然损耗的更新。由于被告主张的装饰装修并非全部都是已形成附合的，未形成附合的被告可自行拆除，合同约定租赁期限为两年，被告于2019年3月20日搬离，实际租赁期限将近一年四个月，至于剩余租赁期内装饰装修残值损失，因被告违约导致租赁合同解除，其无权就该损失向原告主张权利，应由其自行承担，本院对被告相关请求不予支持。关于被告主张食品过期损坏、腊梅损坏的费用，虽然被告举证存在大米发霉的事实，但其举证不足以证明该部分的损失金额，且考虑原告加锁的时间不长，在加锁期间被告亦多次出入涉讼商铺，其完全可以对放置里面的食品及种植的腊梅进行及时处理，避免出现过期损坏的情况，因此被告主张原告承担食品及腊梅损坏的费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认周加宁与王德富签订的《商铺租赁合同》于2019年2月3日解除；二、王德富应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2019年3月20日的租金47548.39元予周加宁；三、王德富已支付的押金20000元归周加宁所有；四、驳回王德富的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计1670元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉受理费减半收取计993.53元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年六月十七日书记员  林浩成