四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终562号 上诉人（原审原告）：成都彤阳物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯新城管委会鞋都南路**鞋王大厦****，统一社会信用代码9151010759207634XU。 法定代表人：张正雨，公司董事长。 委托诉讼代理人：杜丽娟，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊剑，四川时代经纬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省正一天源实业有限公司，住，住所地四川省江油市创业路**，社会信用代码91510781071435351B。 法定代表人：陈祥。 委托诉讼代理人：张建林，四川同鼎益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝皓，四川同鼎益律师事务所律师。 上诉人成都彤阳物业服务有限公司（以下简称彤阳物业公司）因与被上诉人四川省正一天源实业有限公司（以下简称天源实业公司）排除妨害纠纷一案，彤阳物业公司不服四川省江油市人民法院(2018)川0781民初3750号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人彤阳物业公司的委托诉讼代理人杜丽娟、樊剑，被上诉人天源实业公司的委托诉讼代理人张建林、祝皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 彤阳物业公司上诉请求：撤销原判，改判支持彤阳物业公司的诉讼请求，由天源实业公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。天源实业公司擅自在合同有效期内强行接管物业，驱赶上诉人，损害业主利益，一审法院虽然对此事实进行了确认，但没有对该行为进行纠正。2.一审法院适用法律错误。一审法院在未严格审查被上诉人是否享有约定或法定解除权的情况下，认定双方签订的前期物业服务合同已经解除属于适用法律错误，天源实业公司发出的《解除函》没有发生法律效力。 天源实业公司答辩称，彤阳物业公司的上诉没有事实和法律依据，除对前期物业费有异议外，应当维持原判。彤阳物业公司在履行合同过程中长期多次违约，服务不达标，人员配备不足，彤阳物业公司也承诺整改，解除通知送达后，彤阳物业公司没有在三个月内起诉，且业主的利益受损后，在业委会成立前应该由开发商履行职责，解除合同是合理的。 彤阳物业公司向一审法院起诉请求：1.被告立即停止侵害、排除妨害，向原告交还绵阳江油大唐华庭小区的物业管理权，将被告安排的人员全部清场，并由原告继续为该小区提供物业服务；2.被告立即返还原物、恢复原状，由被告向原告交还其非法接管小区物管期间收缴的全部（门、柜、抽屉）钥匙、资料、文件、合同等；交还从原告处强行收缴的钱款3334元及非法接管期间以物业管理者名义收取的各项钱款；将该小区的物管现状、设施设备现状、物管办公室现状等恢复至被告强行接管前的状态；3.诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2015年11月-12月期间，原告通过公开招投标与被告签订《前期物业服务合同》以及在政府部门登记备案等合法手续，成为绵阳江油大唐华庭（小区原名：江油明月·大唐汇）的物业管理公司，至今也是该小区唯一合法的物业服务提供者。原、被告签订的《前期物业服务合同》中明确约定：被告选聘原告提供前期物业服务；合同履行期限从2015年的12月5日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业管理合同生效时止。原告入住该小区后，尽心尽责为业主提供物业服务，使小区各项物业服务工作得以顺利开展。2018年7月18日，被告在没有任何提前告知的情况下，强行、粗暴占领并接管小区物业的各个工作区域，采取非法手段收缴原告留存办公室场所的现金3334元，强行收缴办公区域的各类合同、文件、资料、钥匙，并进行了换锁或加锁。被告在现场非法安排工作，逐一将原告的物业服务人员驱赶出小区。后被告自行安排人员把守小区入口，不再让原告工作人员进入小区，导致原告根本无法开展物业服务工作。后被告又自行在小区内张贴告示，称由自己接管该小区的物管，以后的物业管理工作、收取各项费用等事宜均由被告负责。原告对此与被告交涉，要求被告退出小区并向原告交还物业管理权以及收缴的钱款资料等未果。被告的行为侵害了原告的合法经营管理权、财产权等相关权利，原告为维护自己的合法权益，特向一审法院提起诉讼。 一审法院审理查明的事实：原告系具有物业管理资质的公司，2015年11月27日原告通过公开招投标的方式中标被告开发的“明月﹒大唐汇”项目前期物业管理服务工作。2015年12月2日原、被告双方签订《前期物业服务合同》，约定：被告将其开发的“明月﹒大唐汇”项目前期物业委托原告提供物业服务，物业类型包括高层住宅和办公，规划建筑面积为184808.60平方米；原告提供物业服务的内容为：（一）根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；（二）负责建筑物共有部位的维护和管理；（三）负责公共设施设备的日常运行、维护和管理；（四）负责物业公共部位，公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责本物业管理区域的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；（七）负责物业服务档案的建立和管理；（八）装饰装修管理。原告按照《江油市普通住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供物业服务。合同履行期限自2015年12月5日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。本物业前期服务费采取包干制的计费方式即由被告、业主向原告交纳物业服务费用，盈余或亏损均由原告享有或者承担；收费标准按建筑面积，高层住宅每月1.4元/平方米，商业每月3元/平方米。被告在本物业承接查验协议签订后30日内按有关规定向原告无偿提供并移交经过装修能够直接投入使用的物业服务用房和业主委员会议事活动用房。合同履行期限内，原告的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，被告、业主有权要求原告在合理期限内整改，逾期未整改，给被告、业主造成重大损失的，被告、业主可解除合同。合同还对其他事项进行了约定。 江油市普通住宅物业管理服务等级标准“一级”物业服务的内容与标准包括：管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；载人电梯24小时正常运行；消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；除上述内容外，还对基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六方面进行了其他规定。 合同签订后，根据该项目的进度，原告在该小区交房前参与了前期物业的准备工作，自2017年10月26日被告向业主集中交房，原告正式入驻该小区履行前期物业服务合同。2018年4月20日，因室外消防栓5号楼处无水、2号楼外消防栓水压过低，人员登记制度不完善不规范、地下停车场监控点位未全覆盖、保安人员资格未提供证书、治安防范宣传不到位的原因，江油市公安局中坝派出所向原告发出《责令限期整改通知书》两份，责令原告对上述问题在2018年4月25日前整改完毕。因江油市公安消防大队2018年4月20日10时对原告管理的案涉小区进行消防安全核查时，发现原告涉嫌消防设施未保持完好有效，江油市公安消防大队于2018年5月10日向原告出具《行政处罚决定书》，决定给予原告处15000元罚款的行政处罚。 2018年7月18日，被告单方将原告物业服务工作予以接管使原告当日离场，并收取原告前台现金3334元。 次日，被告在小区公示栏内向小区全体业主张贴《公告》，内容如下：我公司于2015年11月选聘彤阳物业公司作为我司开发的明月﹒大唐汇（大唐华庭）项目物业管理单位，2017年10月交房以来，有关彤阳物业服务问题的投诉不断，出现了包括因管理人员擅离职守导致业主被困电梯未得到及时救援、大量门锁被撬、装修管理混乱等严重影响业主正常生活的事件，物业服务已引起广大业主的严重不满，给我公司造成了极大的负面影响。期间，我公司多次督促物业公司整改问题、加强管理，但彤阳物业的服务工作并没有得到有效改善，更无法达到《前期物业服务合同》的基础标准。鉴于目前物业管理的现状，为了让广大业主能够享受到正常的物业服务，营造良好的生活环境，经公司研究决定，从本公告之日起全面接手大唐华庭物业管理工作，有关业主的各项业务（办理装修手续、收房、缴费等）正常办理。同时，相关物业单位变更的手续办理，我公司将积极处理，及时上报政府相关职能部门。 2018年7月27日，原告委托诉讼代理人杜丽娟向被告邮寄送达要求被告向原告交还大唐华庭小区物业管理权及支付前期介入费的《律师函》，该邮件因被告拒收退回。 2018年7月31日，被告向原告邮寄送达《解除函》，该函件原告于2018年8月1日签收。《解除函》内容为：彤阳物业公司：贵我双方于2015年12月2日签订了《前期物业服务合同》，我司选聘贵司为江油市明月大唐汇项目提供前期物业服务。合同签订后，由于贵司现场物业管理方面存在的问题，引发了较为严重的社会关注。过程中，我司亦多次致函要求贵司整改，而贵司始终无法解决，特别是因管理人员擅离职守导致业主被困电梯未得到及时救援、大量门锁被撬、装修管理混乱等事件，已引起了业主的强烈不满，对我司后续开发、销售造成了严重的影响，部分前来购房的客户因担心物业服务问题而放弃购买，给我司造成了非常大的损失。结合以上情况以及项目物业管理混乱的现状，我司认为，贵我双方签订的《前期物业服务合同》的合同目的是贵司提供符合约定的物业服务，而贵司没有严格履行《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的约定，提供的物业服务无法达到约定标准，贵我双方签订《前期物业服务合同》的合同目的已无法实现。现我司正式函告贵司：我司决定解除与贵司签订的《前期物业服务合同》，同时，对于贵司给我司造成的损失，我司将进一步通过法律手段向贵司主张。原告收到该《解除函》后于2018年8月28日向一审法院提起本案诉讼和（2018）川0781民初3749号物业服务合同纠纷诉讼。 一审法院认为，被告作为房地产开发企业与原告就其开发的项目与原告签订《前期物业服务合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，合同签订后双方均应按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，原告因消防、治安问题存在安全隐患被公安机关责令整改，并因消防设施未保持完好有效被公安机关处以行政处罚，本院认定原告在履行合同过程中未完全达到合同约定的服务标准，但被告据此于2018年7月18日单方强行接管案涉小区的物业管理的行为也不适当。被告强行接管案涉小区物业管理后于2018年8月1日又以原告的服务达不到合同约定的标准为由向原告送达了解除函，明确了解除与原告签订的前期物业服务合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，案涉合同自2018年8月1日被告将解除函送达原告时解除，现原告并未就该解除函是否有效请求人民法院或者仲裁机构予以确认，故本院认定双方签订的前期物业服务合同于2018年8月1日解除函到达原告时解除。本案实际系因合同履行产生的纠纷，因双方合同解除，原告请求被告向其交还物业管理权的请求权基础消失，故原告主张被告停止侵害、排除妨害，返还原物、恢复原状等诉讼请求本院不予支持。对于被告强行接管时在原告处收取的款项3334元，应当在（2018）川0781民初3749号原告提起的物业服务合同纠纷案中进行品迭，本案不做处理。 本案双方发生纠纷系基于被告2018年7月18日强行接管案涉小区物业管理权，属因合同履行产生纠纷，不应按照侵权责任法律关系处理。现原告已提起物业服务合同纠纷和本案的排除妨害纠纷两个诉讼，一审法院也已按两个不同的法律关系立案受理，审理中经法庭释明，原告对诉讼请求不做调整，故对两案合并审理后分别作出判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自改变或者解除合同”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：驳回原告成都彤阳物业服务有限公司的诉讼请求。本案收取案件受理费100元，由原告成都彤阳物业服务有限公司承担。 二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，彤阳物业公司与天源实业公司签订了《前期物业服务合同》系双方当事人的自愿行为，不违反法律规定，双方应当按照合同约定行使权利履行义务，根据约定，彤阳物业公司应当在合同履行期限内按照合同约定标准及内容进行服务，如服务不达标又未在合理期限内整改给天源实业公司及业主造成重大损失的，天源物业公司及业主均有权解除合同。后因彤阳物业公司的服务不达标，江油市公安局中坝派出所向彤阳物业公司发送两份《责令限期整改通知书》及罚款15000元的《行政处罚决定书》。2018年7月18日，天源实业公司在没有通知彤阳物业公司的情况下单方接管了物业服务工作，2018年8月1日，天源实业公司向彤阳物业公司送达了解除函。截至目前，天源实业公司已经替代彤阳物业公司为案涉物业业主履行物业服务，彤阳物业公司与天源实业公司签订的《前期物业服务合同》事实上已经无法履行，原判认为双方签订的《前期物业服务合同》在2018年8月1日已经解除并无明显不当，予以维持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人成都彤阳物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 志 审判员 陈兴旺 审判员 田 苑 二〇一九年六月十八日 书记员 杨 丽