广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0223民初2125号 原告（反诉被告）：柳州蚊敌香业有限公司 被告（反诉原告）：徐科 原告（反诉被告，下略）柳州蚊敌香业有限公司与被告徐科（反诉原告，下略）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日受理后，依法适用简易程序，于2019年1月16日、2019年4月15日、2019年5月22日三次公开开庭进行了审理。上列当事人的法定代表人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案因被告徐科申请司法鉴定，应扣除审理期限（鉴定期间）115日，本案现已审理终结。 原告柳州蚊敌香业有限公司请求本院判令：一、解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》；二、被告支付原告六个月租金共计91,440元；三、被告支付原告滞纳金2,743元（91,440元×3％）；四、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年12月20日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于柳州蚊敌香业有限公司烘干车间的厂房（面积1270平方米）；租赁期限为2018年3月1日至2030年2月28日，其中装修安装设备期为两个月（2018年1月1日至2018年2月28日）；厂房租金为每月15,240元；若被告超过15日未付租金，原告有权要求被告支付3%的违约金且解除该合同。然而被告却未支付自2018年6月1日起至11月30日的租金，鉴于被告的行为已构成违约，且给原告造成了经济损失，故原告为此起诉至法院。 被告徐科对双方签订《厂房租赁合同》的事实及合同内容均没有异议，但提出：1、在原、被告签订该租赁合同之前，原告已经将本合同涉及的土地及房产进行抵押，但原告未将抵押、查封情况告知被告，其行为已经构成欺诈；2、被告承租的厂房，在租赁合同签订不久后即被法院以拍卖的事由要求被告腾空，故被告实际已无法实现租赁的目的，且该后果的发生系原告的欺诈行为所致。综上所述，原告所主张的诉讼请求没有事实及法律依据，法院不应予支持。 被告徐科同时提起反诉，请求本院判令：一、撤销被告与原告于2017年12月20日签订的编号为：HKZY201708《厂房租赁合同》；二、原告赔偿被告各项损失821,399元，其中包括厂房建设费用576482元，筹备及停业期间支付员工工资192570元，搬迁设备费用52347元；三、原告退还被告厂房租金60,960元，押金45,000元；四、本案诉讼费用由原告承担。事实及理由：被告与原告签订《厂房租赁合同》后，被告依约向原告交纳了押金45,000元，并按月支付了租金，与此同时，被告开始对厂房投入资金及设备并进行了厂房的改造。2018年6月，被告购置了环保设备，准备安装完毕后开始生产经营，却接到柳州市鱼峰区人民法院的通知，因该厂房及所涉土地已经办理抵押，现为实现债权拟对该厂房及所涉土地进行司法拍卖，遂要求被告及时腾空厂房。故被告自承租该厂房以来，从未能开展生产经营活动，且为筹备新公司的生产经营，被告投入了大量的资金，这些损失均是由于原告隐瞒租赁合同所涉厂房及土地办理了抵押借款的事实，使被告在不知情的情况下与原告签订了长达12年的租赁合同所致。综上所述，原告应对被告在租赁期间，因原告的产权纠纷问题，而影响被告开展正常生产经营所造成的损失承担赔偿责任。 原告柳州蚊敌香业有限公司针对反诉答辩称： 1、法院进行查封是活封，并不禁止出租行为，也不影响被告对出租场地的使用，实际上现在原告的厂房还有第三方在承租，进行正常的生产经营活动；2、原告抵押房产是经过房产部门登记的，具有公示效力，承租人是知道或应当知道的，被告与原告签订租赁合同，应视为被告知晓承租已抵押的租赁物存在的风险；3、被告进行厂房改造没有经过原告同意，是其单方面的行为，其损失不应由原告承担。 综合双方的陈述及举证，本院确认以下法律事实： 原、被告双方于2017年12月20日签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于柳州蚊敌香业有限公司烘干车间的厂房（面积1270平方米）出租给被告使用，期限从2018年3月1日起至2030年2月28日止，共12年；租金按每平方米12元计，每月15,240元；签订合同后，被告需交纳押金45,000元；被告进行装修安装设备期为两个月（2018年1月1日起至2月28日止）；租赁期间，被告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构；如因产权纠纷问题而影响被告正常经营而造成的损失，由原告负一切责任给予赔偿，等等。 在签订厂房租赁合同之后，被告于2018年4月28日在工商部门登记设立了柳州市鸿洁洗涤服务有限公司，公司住所地为鹿寨县工业园区，公司主要从事布草洗涤、消毒、租赁及洗涤用品、织物销售等。与此同时，被告为公司的设立进行了筹备工作，投入资金对厂房进行了改造建设，并把相关生产及办公设备从柳州市柳南区太阳村镇和平村搬迁至该址。 3、被告承租的生产车间，其房屋所有权证号为：桂房权证鹿政字第××号，此房屋所有权证载明，2016年9月28日该房屋办理了抵押登记；同时，该房屋先后两次被法院查封，其中最近一次的查封情况是：2018年6月8日被柳州市鱼峰区人民法院查封，并于2018年12月7日解封；该车间位于鹿国用（2010）第07-1090号证号的地块之上，该土地使用权证载明，此用地上存在四次抵押登记记录，其中最近一次的抵押登记情况是：2016年9月28日办理抵押登记（他项权证号：2016-0000019），并于2018年12月12日注销抵押权登记；同时，该地块也于2018年6月8日被柳州市鱼峰区人民法院查封，并于2018年12月7日解封。以上抵押及查封情况表明，在原被告双方签订厂房租赁合同前，该用地上就已设立抵押权，且在租赁合同签订后不久，该厂房及厂房所涉地块即被柳州市鱼峰区人民法院查封处置，目前该厂房因涉诉，已连同其他涉案房产一并由法院进行变卖处置，该厂房的受让人现正在办理产权过户登记手续（已进行到申报纳税阶段）。 4、庭审中，原告表明出租厂房时已将土地抵押的情况口头告知了被告，但未提供相关证据材料佐证。对于法院查封该厂房的情况，原告表示当时并未知晓故没有告知。而被告对此予以否认，其表示原告并未告知厂房及土地的抵押情况，关于厂房查封的情况，直至2018年6月，因该厂房被柳州市鱼峰区人民法院查封，该院执行局法官找到被告做笔录时，被告才知晓查封情况。 5、诉讼期间，徐科申请对其投入的设备和办公用品搬迁费用、厂房建设资产项目费用进行评估，经柳州市中级人民法院委托，广西华元润丰资产评估有限公司作出了华元润丰评报字（2019）第H0002-06号资产评估报告，该评估报告载明：该案所涉及的设备和办公用品搬迁费用、厂房建设资产在评估基准日2019年3月11日所表现的市场价值为396,817元。该份评估报告进行现场勘查时，有评估人员与本案原告的委托诉讼代理人、被告及其委托的诉讼代理人到场进行勘查。在勘查过程中，评估的对象经原告委托诉讼代理人与原告通过实时视频通话进行确认，双方委托诉讼代理人及被告对评估对象及范围均无异议。在第三次庭审过程中，该份评估报告也经原、被告双方质证，其评估结果应是真实、客观的，本院予以采纳。 另查明，被告承租的厂房因另案被柳州市鱼峰区人民法院查封后，该院执行局法官分别于2018年6月13日、2018年9月18日、2018年9月19日三次找到被告做谈话笔录，告知其承租的厂房及所涉土地已经进入司法拍卖程序，被告与原告签订的租赁合同也因租赁物被查封、拍卖而无效，并要求其尽快搬离该厂房。 原、被告双方对被告已向原告支付厂房租赁押金45,000元及租金60,960元的事实并无争议，本院予以确认。 上述事实，有原告提交的《厂房租赁合同》、鹿国用（2010）第07-1090号国有土地使用权证、桂房权证鹿政字第××号房屋所有权证；被告提交的房屋产权信息查询证明、机器设备搬迁费申报材料、固定资产-房屋建（构）筑物资产申报评估明细表；广西华元润丰资产评估有限公司出具的资产评估报告【华元润丰评报字（2019）第H0002-06号】；本院调取的柳州市鱼峰区人民法院相关执行案件材料及涉诉厂房、场地因办理过户而申报纳税材料等书面证据及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案的争议焦点是：1、原告将已设置抵押的财产出租，是否实际影响本案租赁合同的履行；2、被告应否向原告交纳租金；3、原告是否应当承担被告进行场地改建、设备搬迁等工作带来的损失。 关于抵押和租赁的关系，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告将涉诉厂房出租给被告之前，已将厂房及相应土地办理了抵押登记，根据该规定，租赁关系不得对抗抵押权，也因此，柳州市鱼峰区人民法院在执行相关案件过程中，要求被告搬离租赁的厂房或与新的买受人重新协商租赁问题，而且新的买受人正办理产权过户手续。由此认定，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》无法继续履行。被告知情后，即停止了其开办公司的投入，因此应确认合同已实际解除。 关于租金和损失的问题，原告要求被告补交2018年6月1日至2018年11月30日的租金；而被告认为不应交这些租金，并反诉要求退还已交2018年3-6月共4个月的租金60960元，并赔偿其投入损失。本院认为，双方在合同中明确约定：“如因产权纠纷问题而影响被告正常经营而造成的损失，由原告负一切责任给予赔偿”，涉诉租赁厂房、土地系因原告自身的债务被变卖给他人，应当符合双方约定的权属纠纷问题，并导致租赁合同被实际解除，原告对此应当按约定承担责任。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条即“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”的规定，被告租赁原告厂房时，并未书面告知抵押情况，违背了其应履行的法定义务以及诚实信用的原则，应承担相应的民事责任。因此，原告要求被告再交“合同解除后”即2018年6月1日至11月30日的租金（实际上，被告所交租金包括了2018年6月份的租金）不符合法律的规定。基于以上同样的理由，原告应当退还所收被告押金并赔偿被告投入的损失，其中，改建、装修部分在合同条款约定为“在租赁期间，被告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构”，即已经预见这些费用；而设备搬迁已实际发生，这些都是直接的经济损失，并经评估机构依法定程序进行评估，其结论应作为本案认定和处理的依据；而对于被告已交租金部分，虽然被告实际进场后，在知道其租赁的场地已抵押并被查封时，被告占用场地的时间近6个月（包括2个月的约定装修--免租期），但因双方签订的是长期（12年）租赁合同，被告租赁场地后仅作场地改建、设备搬迁等公司运作筹备阶段的工作，尚未开展生产经营活动即未能实际利用，其所交租金亦应认定为上述“抵押人对出租抵押物造成承租人的损失”的范围，原告亦应予赔偿。 综上所述，由于原告隐瞒了出租物已设置抵押权的情况，且该出租场地因被法院查封执行拍卖处置，已经导致租赁合同目的无法实现，故被告有权解除合同并且合同已实际解除。因此，原告要求被告支付租金并支付违约金的本诉请求没有事实和法律依据，本院不予以支持。被告要求原告退还厂房租金及押金并赔偿损失的反诉请求于法有据，但损失赔偿金额应依照广西华元润丰资产评估有限公司出具的资产评估报告认定数额即为396,817元。至于被告要求原告赔偿筹备及停业期间的工资损失192570元，因其未提交充分证据证明已实际并合理地支付了这些费用，因此本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第二百二十八条及《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）柳州蚊敌香业有限公司与被告（反诉原告）徐科于2017年12月20日签订的《厂房租赁合同》于2018年6月份已实际解除； 二、原告（反诉被告）柳州蚊敌香业有限公司退还被告（反诉原告）徐科租金60,960元，押金45,000元； 三、原告（反诉被告）柳州蚊敌香业有限公司赔偿被告（反诉原告）徐科各项损失396,817元； 上述二、三项共计502,777元，限于本判决生效后十日内付清。 四、驳回原告（反诉被告）柳州蚊敌香业有限公司要求被告（反诉原告）徐科给付租金并支付违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2,155元，减半收取1,078元，由原告（反诉被告）柳州蚊敌香业有限公司负担；反诉受理费6,537元，由原告（反诉被告）柳州蚊敌香业有限公司负担3,158元，被告（反诉原告）徐科负担3,379元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 潘辉亮 二〇一九年六月五日 法官助理 何 瑜 书 记 员 黄夏秋