西安市雁塔区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0113民初11093号   原告：张域，男，汉族，1970年1月9日出生，住西安市新城区。   委托诉讼代理人：冯韧，陕西毕达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：谭梦馨，陕西毕达律师事务所实习律师。   被告：陕西金地佳和置业有限公司。住所地：西安市曲江新区楼。   法定代表人：朱克亮，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨兰，北京大成（西安）律师事务所律师。   原告张域与被告陕西金地佳和置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯韧、谭梦馨及被告委托诉讼代理人杨兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告张域诉称，2013年6月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX路以南、XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋价款为1918209元。同时合同约定原告以银行按揭方式付款，首期578209元已于2013年4月20日前付清，余款1340000元需于本合同签订之日起三十日内以银行按揭贷款形式付清。被告应当于2015年6月30日前将涉案房屋交付原告使用，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用的，自2015年7月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。且被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。故，因被告未能在约定的期限内将涉案房屋交付原告使用，且因被告的责任致使原告未能在约定的期限内取得房地产权属证书，被告应当按照约定向原告支付逾期交房违约金70389.96元及逾期办理产权登记违约金19179.8246元。综上，为维护原告的合法权益，现诉至法院请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金70389.96元（以总房款1917982.46元的每日万分之一计，自2015年7月1日计算至2016年7月2日）；2、被告向原告支付逾期办理产权登记违约金19179.82元（以已付房价款1917982.46元的1%计）；3、本案诉讼费由被告承担。   被告陕西金地佳和置业有限公司辩称，第一，涉案房屋已在合同约定交房期内具备了交房条件；第二，被告已以报纸公告形式通知原告进行收房，被告不应承担逾期交房违约责任；第三，原告主张逾期交房诉讼时效已过；第四，商品房买卖合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告相关房产证未办理系政府原因，与被告无关，被告不应承担逾期办证违约责任；第五、原告主张的诉讼请求超过合同约定的不应予以支持。   经审理查明，2013年6月25日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX路以南，XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房，该商品房层高3.0米／3.3米，建筑层数地上30层，地下2层，建筑面积为169.35平方米，总金额为1918209元。该合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件（即经开发单位、设计单位、施工单位验收合格）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，因面积补差原因，原告向被告最终实际缴纳的全部购房款为1917982.46元。2015年6月23日，被告在报纸上发布了《入伙公告》，告知原告案涉房屋定于2015年6月30日开始正式交付，请其按照预约的入伙日期办理相关交房手续。原告张域于2016年5月1日签署收楼意见书。后被告未按约在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。   另查明， 2015年6月20日，被告组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对其开发的XX城XX号XX楼等住宅进行竣工验收，经五方单位验收检查，该项目验收合格。2016年12月23日，西安市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，综合评定涉案工程消防验收合格。   以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、西安市XX户表、建设工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。   本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告未在该期限内履行该义务,其行为构成违约，应按照合同约定承担相应违约责任。原告实际缴纳的总购房款为1917982.46元，据此计算，被告应当向原告支付逾期办理产权登记违约金19179.8246元。同时，根据合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件（即经开发单位、设计单位、施工单位验收合格）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告虽然在向原告通知交房时已经取得了项目建设、设计、勘察、监理及施工单位五方的工程验收，符合合同约定的取得开发单位、设计单位、施工单位验收合格，但是参照《建设工程消防监督管理规定》规定，“一类高层住宅建筑” 建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.1.1，高层民用建筑根据其建筑高度、使用功能和楼层的建筑面积可分为一类和二类。一类建筑包括建筑高度大于54m的住宅建筑。本案涉案房屋地上建筑层数地上30层，地下2层，系一类高层住宅建筑，故涉案房屋的交付条件除应符合合同约定外，还应通过消防验收。而被告通知原告于2015年6月30日收房时并未取得消防验收，涉案房屋直至2016年12月23日方才获得消防验收，始具备交付条件，故被告金地佳和公司应承担相应逾期交房违约责任。因原告张域已于2016年5月1日实际收房，虽该房屋其时未达到合同约定的交房条件，但其已实际接收该房屋，应视为原告放弃了对收房后的逾期交房违约金权利，故被告应向原告张域从2015年7月1日至2016年5月1日止按其已交房价款1917982.46元的日万分之一承担逾期交房的违约责任即58690元。被告辩称案涉房屋已于合同约定交房日期前达到交付条件且不需承担逾期交房的违约责任，无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张域逾期交房违约金58690元。   二、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张域逾期办理产权登记违约金19179.82元。   三、驳回原告张域的其余诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费2039元，由原告承担266元，由被告承担1773元。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并向原告支付。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。             审判长  邹姣凤   审判员  路安平   审判员  李多萌     二〇一九年六月 二十八 日     书记员  许楠楠            1