宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书 （2019）宁0502民初982号   原告：周泽华，男，汉族，生于1976年4月16日，宁夏中卫市人，初中文化，个体，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：尚美羽，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。负责人：张靖，该公司经理。委托诉讼代理人：魏慧茹，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：李雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永栋、张学兵，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：郭子飞，男，汉族，生于1986年12月12日，初中文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：刘栋，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市。负责人：张永升，该公司总经理。被告：宁夏龙源房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：朱凤华，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：尹立国，宁夏兴业律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司，住所地中卫市沙坡头区。法定代表人：牛金海，该公司总经理。原告周泽华与被告宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司（以下简称瑞富山水分公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富山水公司）、郭子飞、宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司（以下简称龙源房产分公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源房产公司）、宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司（以下简称置家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周泽华及其委托诉讼代理人尚美羽，被告瑞富山水分公司的委托诉讼代理人魏慧茹，被告瑞富山水公司的委托诉讼代理人陈永栋、张学兵，被告郭子飞的委托诉讼代理人刘栋，被告龙源房产分公司和龙源房产公司的共同委托诉讼代理人尹立国，被告置家房产公司的法定代表人牛金海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告瑞富山水分公司与原告签定中卫市沙坡头区香山财富广场小区10#楼1-803室房屋的《商品房买卖合同》，并在房屋满足交房手续时向原告交付房屋，协助原告办理房屋产权登记手续；2.判决被告瑞富山水公司对被告瑞富山水分公司承担的上述责任承担连带责任；3.如被告瑞富山水分公司、瑞富山水公司无法与原告签定《商品房买卖合同》并交付房屋、办理房产证，请求依法判决被告郭子飞向原告返还购房款406000元，并按月息2%向原告承担2017年7月21日至2019年1月21日的购房款利息146160元，同时将购房款利息按上述标准支付至购房款全部付清止。对于原告主张的购房款利息，如法庭认为过高或没有约定利息，则判决被告郭子飞双倍返还定金并返还购房款。4.依法判决六被告对第3项诉讼请求承担连带责任；5.依法判决被告置家房产公司向原告返还中介服务费5000元；6.本案诉讼费由六被告承担。事实和理由：2017年7月1日原告通过被告置家房产公司购买了被告郭子飞所有的位于中卫市香山财富广场小区10#楼1-803室房屋。原告与被告郭子飞、置家房产公司签订了《房屋交易合同》，合同对房屋基本情况、房款及支付方式、房屋交接方式、双方权利义务等等均进行了约定，其中合同第三条第一款约定：卖方逾期交付房屋，按日承担房屋成交价1‰的违约金，第四款约定：郭子飞应保证涉案房屋产权清晰，如因此造成房屋买卖不能，郭子飞承担责任并赔偿原告由此遭受的一切经济损失。合同签订后，原告按约定于合同签订当日向被告郭子飞支付房屋定金30000元，郭子飞向原告出具了定金收据，同日原告向被告置家房产公司支付中介服务费5000元，被告置家房产公司向原告出具了收据。2017年7月21日原告以银行转账方式向被告郭子飞支付了376000元的购房款。在原告和被告郭子飞经过被告置家房产公司中介签订《房屋交易合同》之前，原告与被告郭子飞一块到被告龙源房产分公司核实了涉案房屋的情况，且在被告龙源房产分公司与郭子飞在2017年4月19日签订的《顶房协议书》中加署了原告的签名。《顶房协议书》注明被告龙源房产分公司是涉案房屋项目的开发建设单位，被告郭子飞承建了涉案房屋项目的工程，被告龙源房产分公司以涉案房屋抵顶欠被告郭子飞的工程款，协议还对房屋价款、坐落、面积签订正式合同及房屋交付、违约等事项进行了约定。对于该事实，被告置家房产公司作为中介及被告龙源房产分公司的工作人员均予以确认。合同签订后，原告多次要求被告履行合同，均告知原告涉案房屋未竣工验收。2018年被告瑞富山水分公司设立售房部对外公开销售涉案项目房屋，原告要求办理房屋手续被拒绝。之后各被告互相推诿，致使原告至今都没有办理涉案房屋的售房手续。另外，宁夏庆华置业有限公司中卫分公司与被告龙源房产分公司签署《合作协议》，由宁夏庆华置业有限公司向被告龙源房产分公司投资1.7亿元在被告龙源房产分公司所有的国有土地上进行涉案房屋开发项目的建设。2017年10月10日宁夏庆华置业有限公司更名为宁夏瑞富山水置业有限公司，2018年6月28日宁夏庆华置业有限公司中卫分公司更名为宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。基于上述事实，原告认为，被告瑞富山水分公司投资开发建设被告龙源房产分公司开发建设的涉案项目，就应对原债务也接受，应当根据合同约定与原告签署商品房买卖合同并办理相关房屋手续。被告郭子飞是房屋买卖的出售方，应当对房屋因产权不清晰造成买卖不能承担相应的违约责任，被告置家房产公司收取了原告居间服务费，应当对房源的真实性承担责任，被告龙源房产分公司同原告签署顶房协议，就应当承担合同履行不能的相应责任，按公司法的相关规定，对于分公司承担的责任，总公司应负连带责任。故依据法律规定向人民法院起诉以维护原告合法权益。被告郭子飞辩称：1.原告与被告郭子飞之间存在涉案房屋的买卖关系，被告郭子飞向原告收取房款不足406000元，实际收取购房款40万元。2.原告提交的《顶房协议书》可以证明被告龙源房产公司向被告郭子飞抵顶房屋的事实，该公司无论以何种方式抵顶房屋，都不影响房屋抵顶关系的存在。3.被告龙源房产公司对《顶房协议书》、业务处理单的真实性没有异议，所以被告郭子飞对涉案房屋的转手交易是合法有效的。4.涉案房地产登记备案的开发单位是被告瑞富山水公司，其与被告龙源房产公司之间的关系并不影响被告瑞富山水公司对外出售房屋及协助办理房屋产权证的责任，故被告瑞富水山公司应承担开发建设单位的相应义务。被告瑞富山水公司辩称：1.被告瑞富山水公司对原告诉讼的涉案房屋买卖不知情、不认可，其公司从未向原告和郭子飞出售涉案房屋。原告依据的被告郭子飞与被告龙源房产分公司签订的《顶房协议书》已经明确，被告龙源房产分公司抵顶房屋的原因是被告郭子飞承包建设了香山财富广场项目，被告龙源房产分公司以房抵顶工程款，而被告郭子飞在协议签订后并未承包建设香山财富广场项目，因此在没有履行《顶房协议书》对价义务的情况下要求交付房屋根本不应得到支持。如果被告郭子飞或原告与被告龙源房产分公司存在以车辆置换房屋的法律关系，则本案中以工程款抵顶房款的《顶房协议书》不属于同一法律事实和法律关系，车辆抵顶房屋与被告瑞富山水公司没有关系，故原告不能要求被告瑞富山水公司交付房屋。2.原告向法庭提交《合作投资协议》的复印件称被告瑞富山水公司投资17000万元与被告龙源房产公司提供150亩建设用地使用权联合开发“中卫迎宾花园住宅项目”的主张不成立，因《合作投资协议》为复印件，其不能作为认定案件事实的依据，且《合作投资协议》中所述的“中卫迎宾花园住宅项目”至今从未实际开发建设，所以双方联合开发不存在。事实上，被告龙源房产公司在2010年仅依法取得涉案楼盘56.72亩建设用地使用权，且上述土地在2012年10月16日通过法院的强制执行由被告龙源房产公司抵债给了被告瑞富山水公司，被告瑞富山水公司于2012年10月17日依法取得涉案楼盘土地使用权并办理了卫国用（2012）第60240号土地使用权证书，在此之前被告龙源房产公司并未对上述土地进行任何开发建设，所以被告龙源房产公司自2012年10月份就不具备和他人进行合作开发的基础条件，原告诉称被告瑞富山水公司开发了被告龙源房产分公司所有的国有土地是不正确的。3.被告龙源房产公司在香山财富广场施工的行为是为了偿还债务。被告龙源房产公司欠被告瑞富山水公司巨额债务无力偿还，经被告瑞富山水公司同意后由被告龙源房产公司以瑞富山水公司名义施工建设香山财富广场，以其结算的工程款偿还债务，其身份类似于工程承包人或实际施工人。2016年被告瑞富山水公司发现被告龙源房产公司不但没有进行任何的投资施工，还承诺用建成的房屋抵付施工材料款及人工费，被告龙源房产公司的行为客观上不能达到以施工还债的目的，而且给被告瑞富山水公司的开发建设带来更多的麻烦和混乱，2016年3月被告瑞富山水公司将建设项目全部接管收回，自行组织监管施工建设。另外，被告龙源房产公司在庭审中也不认可与被告瑞富山水公司是共同投资、共享利润、共担风险的房地产合作开发关系，因此香山财富广场并非双方合作开发的建设项目。4.香山财富广场开发建设单位自始至终为被告瑞富山水公司，瑞富山水公司没有与被告龙源房产公司合作开发该项目，更没有对外宣称委托龙源房产公司开发建设该项目或出售房屋，所以双方不存在代理关系。原告持有的郭子飞与龙源房产公司签订的《顶房协议书》中合同相对方的名称、印章是龙源房产分公司，根本不存在代理关系。《顶房协议书》的经办人李莉虽然系瑞富山水公司工作人员，但瑞富山水公司对其在龙源房产分公司的合同上签字并不知情，属其个人行为，所以本案不是适用表见代理的法律规定。5.香山财富广场10#楼1单元803室房屋所在的10#楼至今尚未取得规划许可证、施工许可证，更没有预售许可证等审批证件，加上该幢楼建设占用了中卫市龙广公司的部分土地使用权（属国有土地），所以10#楼的产权一直无法界定清楚，现在不能交付，将来也不确定是否能够具备交付条件。6.原告和郭子飞、龙源房产公司的债权债务关系与香山财富广场及瑞富山水公司无关。被告龙源房产公司在2017年期间私自以香山财富广场的房屋置换作为承诺，收取了包括郭子飞在内的多人的车辆等财产，而其接收的车辆等财产根本没有投入到香山财富广场项目的建设中，也没有交付给瑞富山水公司，而是全部用在了偿还龙源房产公司与涉案建设项目毫无关系的旧债上，故原告要求瑞富山水公司交付香山财富广场的涉案房屋没有事实和法律根据。综上答辩，请求依法驳回原告针对被告瑞富山水公司的全部诉讼请求。被告瑞富山水分公司的答辩意见与被告瑞富山水公司的答辩意见相同。被告龙源房产公司和龙源房产分公司辩称：1.香山财富广场以宁夏庆华置业有限公司开发，被告龙源房产公司负责工程项目的前期拆迁，之后进行了施工建设。龙源房产公司在施工建设过程中，与开发公司口头协商抵顶掉一部分房子顶替龙源房产公司施工的工程款，所以龙源房产公司在施工过程中顶出去了一部分房屋。据龙源房产公司代理人了解，被告郭子飞持有的《顶房协议书》抵顶的房屋，是被告郭子飞给龙源房产公司顶车后抵顶的，如被告郭子飞认为涉案房屋系其建设施工抵顶，被告郭子飞应提交证据证明。2.原告诉讼要求六被告对被告郭子飞返还的房款和利息承担连带责任没有法律依据。原告与被告郭子飞签订的《房屋交易合同》明确约定，如果造成房屋买卖不能，郭子飞承担违约责任并赔偿损失，因此如果原告遭受经济损失，被告郭子飞应负责赔偿，与被告龙源房产公司和龙源房产分公司无关。3.原告与郭子飞签订的《房屋交易合同》明确约定，如房屋不能交付由郭子飞承担责任，原告要求被告龙源房产公司和龙源房产分公司承担连带责任没有依据。被告置家房产公司辩称：1.原告购买的涉案房屋系顶账房。被告郭子飞抵顶到涉案房屋后，其持顶房协议将涉案房屋挂到被告置家房产公司居间出售，原告到置家房产公司咨询了香山财富广场小区的房屋，且有意购买涉案房屋。之后置家房产公司的法定代表人牛金海带原告到涉案楼盘专门看了郭子飞抵顶的房屋，当时房屋土建全部完工，只有窗子和水暖没有安装。原告决定购买涉案房屋并与被告郭子飞以406000元的价格协商成交，双方在置家房产公司签订了《房屋交易合同》。但是原告又不放心，要求被告郭子飞带其到香山财富广场设立的售楼部，售楼部既有龙源房产公司的工作人员，也有宁夏庆华置业房产公司的工作人员，原告周泽华在顶房协议上签上自己的名字，龙源房产中卫分公司出具了业主处理审批单，审批单上有领导批字，审批单的内容明确了涉案房屋顶给了被告郭子飞。此种情况下，原告才向被告郭子飞支付了406000元的购房款，被告郭子飞支付掉中介服务费后实际剩余购房款40万元。原告也向被告置家房产公司交了中介费，具体数额以收款收据为准。2.被告置家房产公司的行为是居间服务行为，卖方郭子飞需保证中介出售的房屋有完整处分权和所有权，能完全支配及处理，因该房产产生的产权纠纷以及债务、税务等事宜应由卖方郭子飞承担违约责任并赔偿买方损失。被告置家房产公司尽到了居间服务的责任，故不应承担连带责任，但涉案房屋买卖确实出现了问题，所以被告置家房产公司可以考虑向原告退还中介服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认证如下：一、对原告提交证据的认证：1.①房屋交易合同1份；②定金收据、黄河农村商业银行个人业务交易凭证、收条各1份；③收据1份；④顶房协议书。以上证据①—③被告郭子飞、置家房产公司质证后没有异议，证据④被告郭子飞、置家房产公司、龙源房产公司、龙源房产分公司质证后没有异议，本院对其证明效力予以认定。2.宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司业务处理报告单系复印件，被告龙源房产公司质证后认可报告单上的签名系其公司领导所签，但认为报告单系内部请示报告之用，对外不产生效力。因此报告单是被告龙源房产公司向被告郭子飞抵顶涉案房屋的批示依据，本院对其证明的事实予以认定。3.合作投资协议系复印件，其内容没有原件核实，且该协议是否履行没有证据证实，故不能达到原告的证明目的。4.中卫市公安局沙坡头区分局沙公信处字[2019]51号关于崔波反映其用车与香山财富广场置换两套住房开发商不认账的信访事项处理意见书1份（复印件），经审查，该意见书系公安机关处理崔波信访问题的处理意见，与本案没有直接的关联性，其证明效力不予认定。二、对被告瑞富山水公司提交证据的认证：1.①瑞富山水公司和瑞富山水分公司的企业信息（网上打印）；②卫国用（2012）第60240号建设用地土地使用权证书1份；③中卫市人民政府专题会议纪要（2014年6月9日第81号）、（2016年10月31号第135号）各1份，中卫市发展和改革委员会企业投资项目备案通知书【卫发改备案（2015）75号】1份；④【宁（2018）中卫市不动产权第T0005503号】不动产权证书1份，建设用地规划许可证1份，建设工程规划许可证1份、建筑工程施工许可证1份；⑤中卫香山财富广场总平面规划图1份。以上证据①—⑤证明的事实客观真实，本院对其证明效力予以认定。2.中卫市龙广实业有限公司企业信息、企业变更信息（网上打印）与本案不具有关联性，其证明的事实本院不予认定。3.建设工程施工合同示范文本，经审查，该合同是2015年9月15日由瑞富山水公司与中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司为了开发建设香山财富广场项目工程签订，因合同内容涉及中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司，而中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司又没有到庭质证确认，故本院对其证明的事实不予认定。4.债权转让协议的内容是银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华置业有限公司、宁夏龙源房产公司在2014年6月23日达成的关于债权债务转移的协议，与本案无关联。三、被告置家房产公司提交证据的认证：1.龙源房产分公司与郭子飞签订的《顶房协议书》，该协议与原告提交的《顶房协议书》内容一致，本院对其证明效力予以认定；2.瑞富山水分公司与牛金海签订的《顶房协议书》与本案没有关联，该证据证明的事实本院不予认定。被告郭子飞、龙源房产公司、龙源房产分公司、瑞富山水分公司没有向法庭提交证据。经审理查明：宁夏庆华投资置业有限公司于2010年12月2日成立，2014年8月22日名称变更为宁夏庆华置业有限公司，2017年10月10日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司。宁夏庆华置业有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日，2018年6月28日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。宁夏龙源房地产开发有限公司成立于2001年11月12日，宁夏龙源房地产开发有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日。2012年12月17日宁夏庆华投资置业有限公司以出让方式取得中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权【卫国用（2012）第60240号】。宁夏庆华置业有限公司申请建设中卫香山财富广场A区项目，2015年8月27日经政府部门备案。因宁夏庆华置业有限公司与被告龙源房产公司之间存在债权债务关系，双方为了互抵债务，香山财富广场建设项目的前期拆迁由被告龙源房产分公司负责，之后被告龙源房产分公司对香山财富广场建设项目进行了施工建设。被告龙源房产分公司在施工建设过程中，没有经过宁夏庆华置业有限公司同意确认便将在建的部分楼房对外抵顶其债务，被告龙源房产分公司的上述行为不仅没有达到以建设工程解决被告龙源房产公司与宁夏庆华置业有限公司之间的债务问题，却因对外抵顶房屋引发了诸多问题，为此宁夏庆华置业有限公司于2017年接收被告龙源房产分公司正在建设的香山财富广场项目，被告龙源房产分公司退出。2018年8月28日宁夏瑞富山水置业有限公司将中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权申请办理在其名下，土地使用权证号：宁（2018）中卫市不动产权第T0005503号。被告龙源房产分公司在建设香山财富广场项目过程中，为了偿还郭子飞债务于2017年4月19日审批业务报告处理单，业务报告处理单处理的内容：公司现将香山财富广场10#楼1单元803室，抵顶郭子飞（郭涛）用于处理以前账务。公司领导在处理单上签名。同日被告龙源房产分公司（甲方）与被告郭子飞（乙方）签订《顶房协议书》一份，协议书的主要内容：鉴于乙方承建甲方开发建设的香山财富广场工程，乙方申请甲方用房屋抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致，就以房抵付工程款事宜达成协议如下：1.经初步核算，乙方已完成工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区10#楼1-803室（暂定面积133.62平米）以每平米4760元，房款总价636031元抵付乙方工程款。2.上述抵付工程款的房屋在竣工验收合格之日起三个月内，乙方须持本协议到甲方售方部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续，逾期造成损失由乙方承担；3.在甲方与乙方未签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续前，乙方不得将该房屋转让给他人，否则，该转让行为无效，造成一切后果由乙方自负。《顶房协议书》还约定了其他事项。《顶房协议书》的尾部，被告龙源房产分公司在甲方位置盖章，李莉在甲方代表位置签名，于智洋在甲方总经理位置签名，郭子飞在乙方位置签名。之后，被告郭子飞将上述《顶房协议书》确认抵顶的香山财富广场小区10#楼1-803室房屋挂在被告置家房产公司出售。2017年7月1日原告在被告置家房产公司介绍下欲购买香山财富广场小区10#楼1-803室房屋，原告为了慎重，同被告郭子飞、置家房产公司人员共同到香山财富广场售房部进行了询问，原告在《顶房协议书》尾部的“乙方”郭子飞签名右侧签上了自己的名字，被告龙源房产分公司又加盖了印章。同日，在被告置家房产公司的中介下，原告与被告郭子飞签订《房屋交易合同》一份，合同主要约定：1.房屋成交价为406000元，合同签订之日付定金30000元，剩余房款376000元于2017年7月23日前筹齐，或存入房管部门指定的监管机构，或由经纪方代为监管，或由买方直接支付卖方；2.卖方逾期交房，每逾期一日应向乙方支付该房产成交价的1‰作为违约金；3.卖方须保证对该房产享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该房产已产生的纠纷，卖方应在买卖完成前清理完毕，并保证买卖后买方不承担任何责任，否则卖方应承担违约责任，并赔偿买方由此遭受的一切损失。合同还约定了其他事项。《房屋交易合同》签订当天，被告郭子飞向原告出具定金收据收取原告定金30000元，被告置家房产公司向原告出具收据收取原告服务费5000元。2017年7月21日原告又向被告郭子飞银行卡账户转购房款376000元，被告郭子飞给原告出具了收条。因香山财富广场小区处于在建状态时被告龙源房产分公司退出建设，被告瑞富山水公司接手香山财富广场小区建设后，小区10#楼至今未竣工，也没有房屋预售许可，被告瑞富山水公司又不承认被告龙源房产分公司与被告郭子飞签订《顶房协议书》抵顶香山财富广场10#楼1-803室房屋的事实，为此原告向人民法院起诉。本院认为：被告瑞富山水公司利用其前身宁夏庆华投资置业有限公司出让取得的中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权经政府部门备案开发建设中卫香山财富广场A区项目，因此被告瑞富山水公司对香山财富广场项目建设的房屋享有所有权，未经其同意他人无权处分。被告龙源房产公司为了与被告瑞富山水公司互抵债务而由其分公司对香山财富广场建设项目进行前期建设的拆迁并进行施工建设，被告龙源房产分公司为了处理郭子飞以前账务，以被告郭子飞承包了香山财富广场工程抵付工程款为由将香山财富广场在建的10#楼1-803室房屋抵顶给被告郭子飞并签订《顶房协议书》，被告龙源房产分公司的上述行为未经被告瑞富山水公司同意或追认，而被告龙源房产公司和被告郭子飞均没有向法庭提交证据证明被告郭子飞确实承包建设了香山财富广场建设项目，故应认定抵顶房屋的行为无效。被告郭子飞在没有依法取得香山财富广场10#楼1-803室房屋的所有权的情况下就与原告签订《房屋交易合同》，导致原告根本无法依据《顶房协议书》和《房屋交易合同》取得涉案房屋的所有权，故该合同亦应当认定无效。无效合同自始无效，对合同双方当事人均不具有约束力，故原告依据无效的《顶房协议书》和《房屋交易合同》请求判决被告瑞富山水分公司与其签定涉案房屋《商品房买卖合同》、交付涉案房屋、协助办理房屋产权登记手续并要求被告瑞富山水公司承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持，但原告要求被告郭子飞退还购房款406000元符合法律规定，本院依法予以支持，同时被告郭子飞收取原告购房款长期占用，应向原告赔偿占用购房款期间的利息损失，该损失以购房款406000元为基数按年息6%核算，从2017年7月21日至2019年1月21日共赔偿利息损失36640.1元（406000元×6%÷365天/年×549天），2019年1月21日之后的利息损失按年息6%承担至购房款退清止。原告要求被告郭子飞按月息2%承担利息损失过高，要求被告郭子飞依据无效的合同双倍返还定金不符合法律规定，本院均不予支持。对于原告要求其他被告对被告郭子飞退还的购房款及赔偿的损失承担连带责任的诉讼请求，经审查：1.被告龙源房产分公司以《顶房协议书》的方式将涉案房屋抵顶给被告郭子飞，《顶房协议书》虽然约定“乙方不得将房屋转让他人，否则转让行为无效”，但被告郭子飞与原告签订《房屋交易合同》之前，原告在《顶房协议书》尾部签名并由被告龙源房产分公司盖章确认，据此可以认定被告龙源房产分公司同意被告郭子飞将涉案房屋转让予原告，导致的原告与被告郭子飞签订《房屋交易合同》造成了经济损失，故被告龙源房产分公司应承担连带责任，被告龙源房产分公司系被告龙源房产公司的分支机构，不具有对外承担民事责任的能力，被告龙源房产分公司承担的上述责任由被告龙源房产公司实际承担。被告龙源房产分公司、龙源房产公司辩称《顶房协议书》约定房屋“不得转让他人”而被告郭子飞违约转让予原告并签订《房屋交易合同》，且《房屋交易合同》约定“房屋买卖不能，郭子飞承担违约责任并赔偿损失”，原告损失与其无关的意见不能成立，本院不予采纳。2.原告提交的《合作投资协议》中有“甲方宁夏龙源房地产开发有限公司提供用地，乙方宁夏庆华投资置业有限公司提供建设资金17000万元”的约定，但本案香山财富广场项目的建设用地是被告瑞富山水公司的前身宁夏庆华投资置业有限公司以出让方式取得的，与被告龙源房产公司没有关系，因此原告诉称被告瑞富山水公司与被告龙源房产公司合作开发香山财富广场项目并要求被告瑞富山水公司、瑞富山水分公司承担连带责任没有根据，本院不予支持。3.涉案房屋的买卖是由原告和被告郭子飞协商后最终形成的交易行为，被告置家房产公司只对涉案房屋的买卖起了中介服务作用，故原告要求被告置家房产公司承担连带责任没有法律根据，本院不予支持，但本案房屋买卖交易行为无效，所以原告要求被告置家房产公司返还中介服务费5000元的诉讼请求成立，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十六条，第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭子飞于本判决生效之日起十日内向原告周泽华退还购房款406000元，支付406000元购房款在2017年7月21日至2019年1月21日期间的损失36640.1元，2019年1月21日之后的损失以购房款406000元为基数按年息6%承担至购房款退清止；二、宁夏龙源房地产开发有限公司对被告郭子飞向原告周泽华承担的上述责任负连带支付责任；三、宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周泽华退还中介服务费5000元；四、驳回原告周泽华的其他诉讼请求。如被告郭子飞、宁夏龙源房地产开发有限公司、宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9476元，已减半收取4738元，由原告周泽华负担897元，被告郭子飞、宁夏龙源房地产开发有限公司负担3798元，中卫市置家房地产经纪有限公司负担43元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。                             审判员    王希刚       二〇一九年六月十二日                                  书记员     王蓓    本案适用的法律条款：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：  （一）有自己的名称和组织机构；  （二）有固定的经营场所；  （三）有符合国务院规定的注册资本；  （四）有足够的专业技术人员；  （五）法律、行政法规规定的其他条件。  设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。  设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。  房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。《中华人民共和国物权法》第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第十四条 公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条  人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。