云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初2811号原告寥廓街道园林社区居委会居民二组。负责人钱靖龙，组长。地址：曲靖市麒麟区寥廓街道大花桥福园小区。委托代理人王峥松，云南和欣律师事务所律师。（特别授权）被告胡伟，男，汉族，1976年11月18日生住曲靖市沾益区。原告寥廓街道园林社区居委会居民二组诉被告胡伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法由审判员高飞适用简易程序于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告寥廓街道园林社区居委会居民二组委托代理人王峥松，被告胡伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2009年12月5日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于曲靖市麒麟区居民综合服务楼一至四层共计832平方米房屋出租给被告使用，租赁期间自2010年1月1日起至2015年1月1日止，租金每年28600元，付款方式为每年1月1日前付清下一年度租金，合同期满后，一切装修财产归原告所有。《租赁合同》期限届满后，被告未按合同约定返还房屋，也未与原告另行签订承租协议，强行占有使用房屋，原告找被告多次要求其另行签订租房协议支付租金或者返还房屋，被告于2015年4月14日向原告支付9500元租金后，强行占有使用该房屋至今，既不支付租金也不返还房屋。诉请判令：1、依法解除原、被告之间不定期租赁合同；2、被告向原告支付截止2019年4月18日租金113284元;3、被告向原告返还位于麒麟区租赁房屋，并按每日78元支付至实际返还房屋之日止；4、被告向原告支付违约金10000元；5、本案诉讼费、公告费由被告承担。被告胡伟口头答辩称，原告要求解除合同不合理。租赁期满前，原告并未提前三个月书面或者口头告知答辩人要涨房租，原告是在合同到期前20多天才告诉答辩人；答辩人与原告多次协商，但原告要求房租涨一倍，故双方未达成一致意见。原告要求答辩人交房租，但在答辩人将房租交清后，原告将涉案房屋的水电停了，导致答辩人一直无法经营，对此造成的损失原告应予以赔偿。后来答辩人找原告签订合同，原告告知房屋要被拆迁，但答辩人并未收到拆迁通知。租赁房屋一直由答辩人找人在里面看管，没有还给原告。答辩人认为已经交了房租，合同不应该解除。关于答辩人提出的损失，答辩人明确不在本案提起反诉。原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组：负责人身份证明、身份证复印件各一份，用以证明原告主体资格。第二组：建设工程规划许可证复印件、曲靖市经济技术开发区管委会文件复印件、报送建设工程档案责任书复印件各一份，用以证明原告对租赁物具有处分权的事实。第三组：《房屋租赁合同》一份、经济技术专用收款收据复印件六份、会议记录复印件一份，用以证明被告承租原告房屋、被告交付租金情况，以及截止2019年4月18日被告欠原告租金113284元的事实。第四组：照片四张，用以证明被告占有使用房屋的事实。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告胡伟未向本院提交证据。本院依照原告的申请，通知证人崔某出庭作证，崔某出庭陈述：证人自2010年起任寥廓街道园林社区居委会居民二组的文书，被告胡伟租用二组的房屋，现拖欠房租，房屋仍在被告胡伟占有，尚未返还给二组，房屋出租给被告后，使用房屋产生的水电费由被告自行向相关部门交纳，村小组未断过被告租赁房屋的水电。经质证，原告对上述证人证言无异议；被告对证人证言无异议，但认为只有在原告同意的情况下，水电公司才会断水电。被告针对其答辩意见，向本院申请证人徐某出庭作证，证人徐某出庭陈述：证人之前和被告胡伟一起合伙经营酒店（QQ情调酒店），大概在2015年还是2016年4月，二组的工作人员打电话给我们叫我们先去把房租交了再协商后期租赁的事情，酒店就交了到4月份的房租，在房租交了三、四天后，酒店的工作人员打电话给我说社区的工作人员将水电断了，但是我并不清楚水电是如何断的。后来二组的工作人员说房子要拆迁了不能再出租给我们，叫我们把东西搬走，但由于双方对赔偿事宜未协商一致，我们也就没有把东西搬走。经质证，原告对证人证言无异议，水电费一直是被告自行缴纳的。被告对证人证言无异议。本院认为，原告所举证据、证人证言经双方质证无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2009年12月5日，原告寥廓街道园林社区居委会居民二组与被告胡伟签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（原告）将坐落于西关街130号（现128号）的居民综合服务楼一至四层共计八百三十二平方米出租给承租方（被告）使用，合同期五年，自2010年1月1日出租给承租方，至2015年1月1日由出租方收回；租金每年28600元，合同签订后承租方应付请一年的租金28600元，以后在每年的1月1日前必须付清当年房屋租金，方可继续租用；承租方在租用期间若需进行必要的装修，不能损坏房屋的主体结构，如因国家需求拆迁该房屋，房屋主体及装修部分赔给出租方，后装修投资部分赔给承租方；合同期满后，如承租方需要继续承租需另行签订承租协议，如不需要承租，一切装修的财产均归出租方所有，承租方不得损坏，出租方不作任何补偿；其他约定。合同签订后，原告将租赁物交付被告，被告付清原告至2015年1月1日的租金。合同到期后，被告未返还房屋，并又交纳了自2015年1月2日起的租金9500元，后原告要求终止合同，双方对续租事宜未达成协议，原告要求被告返还房屋；被告因与原告就终止合同后的赔偿事宜未达成协议，拒绝返还，至今仍占有租赁房屋。原告诉至本院，提出前述诉请。关于被告答辩时本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力，双方应按合同约定享有权利、承担义务。原告作为出租人已按合同约定将租赁房屋交付被告使用、收益，被告应按合同约定向原告缴纳租金，并在合同期满时按约返还租赁房屋。本案争议焦点为：1、租赁合同约定的期限届满后，原、被告之间是否形成不定期租赁合同关系；2、被告占有该租赁房屋是否具有约定或法定依据。3、原告主张的租金损失及违约金是否应得到支持。一、关于原、被告之间是否形成不定期租赁合同关系。根据合同约定，至2015年1月1日，原、被告约定的租赁期限届满，合同已履行完毕。根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，本案租赁合同期满后，被告未按约定按时向原告返还房屋，对此原告于2015年4月要求被告交纳2015年1月1日起的租金，被告依照原告要求缴纳了租金9500元，在此期间，原、被告之间确系不定期租赁合同关系；后原告要求被告返还房屋，对被告继续使用租赁房屋明确提出异议，双方之间的不定期租赁合同关系自原告通知被告返还房屋之日便已终止，现原告要求解除原、被告之间的不定期租赁合同关系的诉请，本院不予支持。二、由于原、被告之间的租赁合同关系自原告要求被告返还房屋时已终止，故被告继续占有租赁房屋无合同约定或法定依据，现原告要求被告返还坐落于麒麟区租赁房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。三、原、被告之间的合同关系终止后，被告继续占有租赁房屋拒不返还原告的行为，对原告造成损失，但由于原告作为权利人，在明知被告的上述行为已侵害其合法权益的情形下，仍然怠于行使权利，致使损失扩大，对此原告应承担相应责任。故原告主张要求被告支付占用房屋期间的房屋租金113284元（截止2019年4月18日），本院支持三年的费用，具体为85800元；针对被告的无权占有租赁房屋行为，原告已向本院提出主张，故原告要求被告按原《房屋租赁合同》约定租金标准（每日78元）支付自2019年4月19日起至返还租赁房屋之日期间的费用，符合法律规定，本院予以支持。虽然双方约定了违约金，但原告已向本院主张被告违约行为对其造成的损失，故原告要求被告支付违约金10000元的诉请，本院不予支持。被告抗辩因原告对租赁房屋断水断电，致使其不能经营酒店，但其所举证据不能证实该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告胡伟于本判决生效之日起二十日内将坐落于麒麟区西关街现128号租赁房屋返还原告寥廓街道园林社区居委会居民二组。二、被告胡伟于本判决生效之日起二十日内支付原告寥廓街道园林社区居委会居民二组占用房屋期间的房屋租金人民币85800元，并按每日78元计算支付自2019年4月19日起至返还租赁房屋之日止的费用。三、驳回原告寥廓街道园林社区居委会居民二组的其他诉讼请求。案件受理费2766元（原告已预交），减半收取1383元，由原告承担421元，被告承担962元。（于本判决确定的履行期限内支付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员 高 飞二〇一九年六月十四日书记员 晏梅芳