山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初26号 原告：康玉树，男，汉族，1978年2月20日出生，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：贾思敏，山东丰浩律师事务所律师。 被告：孙锡林，男，汉族，1969年6月7日出生，住山东省济南市。 第三人：山东和润置业有限公司，住所地：济南市，统一社会信用代码：91370000580413302W。 法定代表人：谢德志，总经理。 原告康玉树诉被告孙锡林、第三人山东和润置业有限公司（以下简称和润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康玉树的委托诉讼代理人贾思敏、被告孙锡林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康玉树向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除与被告孙锡林之间的《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》；2、请求判令被告孙锡林于本案判决生效之日腾出房屋；3、请求判令孙锡林支付原告康玉树自2018年11月15日起至被告实际腾房之日止的租金；4、请求判令被告孙锡林支付逾期违约金，以226886元为基数，自2018年9月15日起按日万分之五计算至被告孙锡林实际腾房之日止；5、本案的诉讼费用由被告孙锡林承担。事实与理由：和润公司与被告孙锡林于2016年签订了《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》，约定和润公司将位于济南市历城区敬德街1666号幸福金街内的S2号楼104（上）S2号楼104（下）号商铺出租给孙锡林；租赁期限自2016年11月15日起至2022年11月14日止；租金按年收取，于上一个计租期满前两个月支付。原告康玉树与和润公司于2018年6月签订《商品房买卖合同》，约定将上述房产转给康玉树，现康玉树已经取得上述房产的所有权，并通过EMS特快专递的方式通知了孙锡林。孙锡林应当按照商铺租赁合同的约定向康玉树支付租金，但是孙锡林拒绝支付。依据商铺租赁合同第9.2条的约定，承租方未按期缴纳租金，逾期每日按年租金万分之五支付滞纳金，逾期超过20个工作日的出租方有权单方面解除合同。因此，为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 被告孙锡林辩称：一、我非本案适格被告。《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》中1.4条约定涉案房屋系商业用途，我承租该房屋用于经营历城区福涌酒店，系个体工商户，故康玉树应变更被告为历城区福涌酒店；二、康玉树的邮件中只有通知和房产证复印件，没有和润公司出具的房屋产权转移证明，2018年12月7日，我就涉案房屋产权转移及房租收据问题向和润公司邮寄询问书，一直未得到回复，故我误以为康玉树的邮件内容不真实。三、我不存在违约行为。首先，2016年5月8日，我与和润公司签订了《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》，约定将坐落于济南市历城区敬德街1666号幸福金街内的S2号楼104（上）、S2号楼104（下）号商铺出租给我使用，我已依约按时支付了前两年的租金，2018年11月22日，我提前向和润公司缴纳的第三年租金被退回，我又于2018年11月26日以银行转账的方式向和润公司缴纳了租金。另，因和润公司实际于2016年11月18日交付涉案房屋，2016年12月30日，我与和润公司签订补充协议，约定免租期改为三个月，则2017年2月18日应为计租日，收到本案开庭传票后，我已于2019年1月7日依康玉树主张的金额向其支付了租金226886元。 第三人和润公司缺席，未答辩。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年5月8日，和润公司作为出租方即甲方与孙锡林作为承租方即乙方签订《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》，在租赁物业及用途中约定：甲方将坐落于济南市历城区敬德街1666号幸福金街内的S-2号楼105下、105上、104下、104上号商铺出租给乙方，商铺建筑面积合计为581.84m?，该面积为计算租金面积，乙方承租用于经营大型酒楼。在租赁期限中约定：该商铺租赁期限共6年，自2016年11月15日（计租日）起至2022年11月14日止。商铺交付日期为2016年7月15日。装修免租期自2016年7月15日（交付日）至2016年11月15日止（计租日）。免租期满日开始计付租金（以下称“计租日”）。在租金及相关费用中约定：租金按照该商铺的建筑面积计算：（前两年）2016年11月15日至2018年11月15日，租金单价为2.19元/天/㎡，年租金均为464810元；（第三年）2018年11月15日至2019年11月15日，租金单价为2.3元/天/㎡，年租金为488051元；（第四年）2019年11月15日至2020年11月15日租金单价为2.4元/天/㎡，年租金为511291元；（第五年）2020年11月15日至2021年11月15日，租金单价为2.52/天/㎡，年租金为534532元；（第六年）2021年11月15日至2022年11月15日，租金单价为2.63元/天/㎡，年租金为557772元。租金按年收取，乙方须于本合同签订之日起7日内支付首年度租金；之后每年租金于上一个计租年满前一个月支付。在乙方的违约责任中约定：乙方未依合同约定按期缴纳租金、物业管理费，每日按逾期总额的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过5个工作日的，视为乙方自动单方面解除合同，乙方应在交款截止日3个工作日内撤出所有商铺内物品，乙方所缴纳的租赁保证金不予退还。合同并对双方权利义务等事项作出了其他约定。合同签订后，孙锡林缴纳了第一年的租金。2016年11月18日，双方签署商业交房流转单一份，其中载明了验证、财务、验房各项手续办理完成的情况。 2016年12月30日，和润公司作为甲方与孙锡林作为乙方签订《补充协议》一份，部分变更了原合同内容，载明：因乙方用电需求较大，向甲方申请将104号商铺入户供电量增加至50KW，甲方进行增容改造，负责施工，并承诺于2017年1月18日前施工完毕，改造费用25456元，关于费用的承担双方达成一致。乙方自愿让出一个月装修免租期作为电增容改造代价，以实际交房日期作为计租日，合同期整体租期减少一个月，次年计租日提前一个月，甲方承担改造费用并负责施工。 2017年3月17日，孙锡林在104号房屋上登记设立历城区福涌酒店，类型为个体工商户，经营范围为餐饮服务。2018年3月14日，孙锡林向和润公司交纳了第二年的租金464810元。 2018年6月22日，康玉树作为买受人与和润公司作为出卖人就幸福金街内的S-2号楼104号房屋签订《济南市商品房买卖合同》，约定康玉树以23260元每平方米的单价买受104号商铺，该商铺建筑面积共296.72㎡，总价6901707元，和润置业将孙锡林已缴纳的2018年6月23日起至租赁当年度届满期间的租金自购房款中扣除,康玉树按照扣除后的数额交纳了房款。2018年7月4日，康玉树取得房屋所有权登记，不动产权证书载明的房屋建筑面积为296.72㎡。2018年11月16日，和润公司出具证明一份，载明：……该房屋出售时，我公司已将承租及购买等信息及时告知买受方康玉树及承租方孙锡林，产权变更登记完成后，原房屋租赁合同项下出租方的权利义务由买受人康玉树享有及承担……2018年11月29日，康玉树向孙锡林邮寄通知及房产证复印件一份，通知载明涉案房屋所有权变更事宜。 康玉树提交自和润公司处取得的《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》一份，该合同未标注签订时间，系和润置业与孙锡林就104号商铺租赁事宜形成，与前述2018年5月8日的合同相比，仅在租赁单价及租金交纳时间的约定上略有不同，其他事项一致。该合同载明前两年租金单价均为2元/天/㎡，年租金216081元；第三年租金单价为2.095元/天/㎡，年租金226886元；第四年租金单价为2.195元/天/㎡，年租金237690元；第五年租金单价2.294元/天/㎡，年租金248495元；第六年租金单价为2.394元/天/㎡，年租金为259299元，除第一年租金外，剩余每年租金于上一个计租期满前两个月支付。康玉树自述该合同系其购买104号商铺后，和润置业为便于自己了解及履行租赁合同向自己交付的，自己并未见过2018年5月8日的合同，对于两份合同之间的不同不清楚。另，该合同内容与孙锡林办理历城区福涌酒店登记时，向济南市历城区市场监督管理局提交的《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》一致。 2018年11月22日，孙锡林通过邮政汇款的方式，以历城区唐冶新区围子山**山东和润置业有限公司为收款人，“第三年房租费”为附言，累计汇出488051元，后被退汇。2018年11月26日，孙锡林通过柜员机自助服务方式，向和润公司转账488051元，款项用途标明：和润幸福城房租。2018年12月7日，孙锡林向和润公司发出《询问书》一份，载明:收到康玉树2018年11月29日通知，并附有房产证，证明贵公司已将我单位与贵公司之间有租房合同的S2-104商品房卖出，请问：1.贵公司与康玉树的房屋买卖合同中是否载有我单位与贵公司之间有租房合同的内容；2.我单位向贵公司用银行转账方式缴纳第三年房租488051元后，只出具261165元收据的原因？是免收还是欺诈？是否违约？2019年1月7日，孙锡林通过山东农商银行向康玉树转账支付226886元，付款事由标明为：提前41天缴纳第三年商铺租金交易。 对于合同主体变更后租赁合同的履行问题，康玉树主张和润公司员工在出售房屋后，即电话通知孙锡林商铺已售出且所有权人已变更的事实，并要求孙锡林到和润公司办公地点与康玉树签订房屋租赁合同。但孙锡林明确拒绝与康玉树直接签订房屋租赁合同并缴纳租金。康玉树并提交2018年9月6日，和润公司刘姓员工与康玉树的电话录音一份，经当庭质证，该录音内容与康玉树主张一致。康玉树并主张孙锡林应当在2018年9月15日之前向康玉树缴纳2018年11月15日至2019年11月15日的房租，孙锡林直到2019年1月收到起诉状后才转账支付，而根据合同约定，如承租方逾期缴纳租金超过20个工作日，出租方有权单方面解除合同，孙锡林的违约行为已经满足了合同解除的条件，合同已经解除。孙锡林则主张依据其与和润公司签订的《补充协议》，和润公司实际交房日期为2016年11月18日，原合同约定了免租期为4个月，上一租期满前一个月缴纳下一期房租，即自己在2019年2月18日前交纳第三年租金即可，而自己在2019年1月7日向康玉树支付了第三年租金226886元，故不存在违约行为。孙锡林并主张和润公司将房屋卖与康玉树后，因自己未见任何证明文件，故在和润公司员工打电话通知时仍不相信涉案商铺所有权已变更。后发现和润公司将他人租用商铺卖出后产生纠纷，为避免发生类似纠纷，故于2018年11月22日提前向和润公司支付第三年租金488051元，被退回，又于2018年11月26日重新向和润公司支付，但和润公司只出具了261165元的收据。在得知涉案商铺已归康玉树所有后，已依起诉状中的金额向康玉树交纳了第三年的租金，康玉树不应解除合同。 上述事实，由康玉树提交的《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》（无签订日期）、《济南市商品房买卖合同》、不动产登记证明（鲁（2018）济南市不动产权第0129082号）、证明、通知、EMS邮件查询回单、通话录音，孙锡林提交的《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》（2016年5月8日签订）、补充协议（2016年12月30日签订）、山东省农村信用社结算业务申请书、山东农村商业银行个人活期存款支取凭证、邮政储蓄银行汇款收据、商业交房流转单及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，孙锡林与和润公司于2016年5月8日签订的《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》及2016年12月30日签订的《补充协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方成立房屋租赁合同关系。虽然与康玉树自和润公司处取得，及孙锡林向济南市历城区市场监督管理局提交的合同在房租及交纳时间的约定上有不一致之处，但根据孙锡林与和润公司履行合同的情况，双方均系以2016年5月8日签订的合同为依据计算房屋租金，故应当认定2016年5月8日的《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》是经过孙锡林与和润公司合意一致并实际履行的，应当以该合同的约定确定双方权利义务，即租金水平以该合同为准，且上一租期满前一个月交纳下一期房租。另，该合同对租赁期间、免租期、计租日等作出了明确说明，尤其说明“计租日”即为免租期满开始计付租金日。双方在《补充协议》中，孙锡林以减少一个月免租期、整体租期减少一个月及提前计算下期租金为对价，换取和润公司进行电力增容施工并负担费用，且在协议中明确对计租日的起算时间变更为：以实际交房日期作为计租日，合同期整体租期减少一个月，次年计租日提前一个月。根据原合同对计租日的定性，则应自2016年11月18日实际交房日起开始计算租金。孙锡林认为自该日开始再参照原合同对免租期的约定类推计租日至2017年3月，显然不符合合同约定。对于第二年及今后的租金，按照原合同约定为在上一租期满前一个月交纳，《补充协议》又约定“次年计租日提前一个月”，即第二年度开始计租日为2017年的10月18日，租金应当在此前一个月即2017年9月18日前交纳，这也符合《补充协议》中“合同期整体租期减少一个月”的约定。孙锡林至2018年3月才向和润公司交纳第二年即2017年10月18日至2018年10月17日的租金，和润公司虽然接受且未提异议，但也不能当然得出其交纳租金未逾期的结论。对于第三年的租金，孙锡林应当在2018年9月18日前交纳，康玉树提交的录音证明孙锡林在2018年9月6日即已经收到和润公司通知，孙锡林提交的《询问书》及其本人对此的陈述，表明其收到了康玉树的通知且了解到康玉树取得房屋权属的情况，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，康玉树通过买卖取得房屋产权后，根据“买卖不破租赁”的原则，其即概括承受了和润公司在租赁合同中的权利与义务，在和润公司与康玉树均已经及时通知孙锡林的情况下，孙锡林应当依照租赁合同约定积极主动向康玉树履行交纳租金的义务，但孙锡林迟迟未能依约履行，依照合同“逾期超过5个工作日的，视为乙方自动单方面解除合同”的约定，孙锡林逾期支付房租的行为已经构成违约，且满足了合同约定的解除条件，双方合同应当自起诉状到达孙锡林之日即2019年1月4日解除，孙锡林在此之后向康玉树支付租金的行为不能改变其已经违约，且康玉树已经行使合同解除权解除合同的法律后果。对于康玉树主张的租金，按照合同约定自2018年10月18日计算至双方合同解除之日即2019年1月4日租金总额为53231.57元（78天×2.3元/天/㎡×296.72㎡），自2019年1月4日起，因孙锡林继续占用房屋，应当参照房屋租金支付占用使用费至实际腾出房屋之日止。对康玉树主张的逾期违约金，与合同中约定的滞纳金条款冲突，该条款系当事人通过约定而预先确定，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付，属合同的结算和清理条款，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，即孙锡林应向康玉树支付逾期违约金，合同约定的日百分之五超出法律规定，康玉树以日万分之五主张不超出法律规定，本院予以支持。孙锡林本应于2018年9月18日缴纳第三年租金249096.44元，其于2019年1月7日支付，逾期111天，康玉树以226886元为基数主张，不超出合同约定，孙锡林应支付的逾期违约金总额为12592.17元（111天×226886元×5÷10000）。孙锡林于2019年1月7日向康玉树支付的226886元，可用于抵除租金、违约金及房屋占用使用费，自2018年10月18日（计租日）起至2019年1月4日（合同解除日）止，孙锡林应缴纳租金总额为53231.57元，其自2019年1月5日起应按2.3元/天/㎡支付房屋占用使用费，至本判决作出之日即2019年6月19日止计112605.24元（165天×2.3元/天/㎡×296.72㎡），扣除前述违约金12592.17元后仍余48457.02元，故对康玉树要求孙锡林支付租金及房屋占用使用费的请求暂不予支持，但如孙锡林至2019年8月29日仍未腾空房屋，则应按照2.3元/天/㎡继续向康玉树支付房屋占用使用费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零九条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、康玉树自山东和润置业有限公司处承继的与孙锡林之间的《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》（含2016年5月8日签订的及其他未标注签订日期的合同）、《补充协议》（2016年12月30日签订）于2019年1月4日解除； 二、孙锡林自本判决生效之日起三十日内腾空位于济南市历城区敬德街1666号幸福金街内的S-2号楼104上、104下号的商铺（共296.72㎡），并交付康玉树； 三、驳回康玉树的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2551元，由孙锡林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  马悦静 二〇一九年六月十九日 书记员  孙树贞