上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初31320号原告：秦永辉，男，1973年1月13日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。委托诉讼代理人：王为荣，上海申如律师事务所律师。委托诉讼代理人：范瑶，上海申如律师事务所律师。被告：上海旭弘置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄某某，董事长。委托诉讼代理人：王皎媚，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎源，上海君澜律师事务所律师。被告：王某某，男，1978年7月16日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：徐欣，上海市东高地律师事务所律师。原告秦永辉与被告上海旭弘置业有限公司(以下简称旭弘公司)、被告王某某商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秦永辉及其委托诉讼代理人王为荣、被告旭弘公司的委托诉讼代理人王皎媚、被告王某某的委托诉讼代理人徐欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦永辉向本院提出诉讼请求：1.被告王某某向原告返还房屋总价之外违规收取的钱款人民币(币种下同)2,414,860元(按照违规收取的70%计算)；2.被告旭弘公司对被告王某某的付款义务承担连带责任。事实和理由：2015年8月,被告王某某在被告旭弘公司的售楼处一恒基旭辉中心二楼,以被告旭弘公司的名义向原告等人销售被告旭弘公司的商铺,其宣称销售的商铺可以全部做重餐饮,而且被告王某某保证成交的商铺都可以包租到位。原告认购商铺的顺序是：先支付定金,再签订商铺认购单,确认购房总价款,然后再签订预售合同。被告王某某接受原告定金和房款时，都使用被告旭弘公司的POS机和被告旭弘公司的办公室等设施,原告误以为被告王某某就是被告旭弘公司的销售团队人员,就毫无戒备地支付了定金,签署了认购单,交付了部分房款。但是在签订预售合同时,原告发现商铺认购单上房款总价10,390,000元与预售合同的总房价款6,940,200元明显不符,其中相差3,449,800元。被告王某某解释,是为了避税的目的,房款总价10,390,000元不变。原告深信不疑,后2018年2月7日,因宋益娟与被告旭弘公司因涉案商品房预售合同纠纷一案(2018)沪0112民初6277号,法院审理时原告才知晓被告王某某不是被告旭弘公司的销售人员,而是帮助被告旭弘公司投机炒房,哄抬房价的人员。原告认为：房屋的真实成交价格应按照买卖合同双方当事人的真实意思表示来认定,被告旭弘公司、王某某联手在预售合同约定的总房价外,以其他名义向原告收取额外的房价款。违反了商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用,和对外销售商品住房不得超备案价格销售,严格按照申报价格明码标价对外销售,不得预(出)售合同约定的转让价款外,以其他任何名义向购房者收取额外的房价款,商品房销售明码标价规定：商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素等相关规定。加之2018年6月底,住建部等7部门决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,重点打击投机炒房、房地产“黑中介”违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告四个方面的通知精神,被告旭弘公司、王某某联手操控,抬高房价的行为,破坏了市场交易秩序,违反了市政府明令禁止哄抬房价的规定,损害了原告的利益,造成原告巨大损失。但因被告王某某在售楼前期为促成系争房交易,向原告提供房地产居间服务,原告愿意酌情给付被告王某某一定服务费用,在额外收取的房价款中予以扣除,故原告特具诉状,请求法院判决如所请,以维权益。被告旭弘公司辩称，其与原告签订的商品房预售合同，就收取了与合同约定金额一致的房款，未收取合同总价外的任何费用，包括原告诉请主张的费用，所以原告主张的款项与被告旭弘公司无关。被告王某某与原告的地位相同，被告王某某向被告旭弘公司订购房屋，资金紧张导致无法继续履行，遂变更为原告继续履行原预售合同，原告与被告王某某都是购房者。被告王某某另行向原告收取费用的行为，不代表被告旭弘公司的行为，相关责任应由被告王某某自行承担。综上，被告旭弘公司不同意原告的全部诉讼请求。被告王某某辩称，其与原告之间存在商品房预售合同的权利义务概括转让关系。其收取了转让的补偿款，未违反任何法律、行政法规的规定，都已经实际履行完毕，故不同意退还。被告王某某向被告旭弘公司订购19套商铺，被告王某某与被告旭弘公司实际签约支付了部分房款，因被告王某某个人原因，无法继续购买全部商铺，所以在取得被告旭弘公司同意的情况下，将涉案商铺预售合同的权利义务转让给原告。三方就此达成一致，且签署了相关协议。关于转让补偿款，被告王某某如实向原告披露身份，即也是购买方，转让的是预售合同的权利义务，原告自愿向被告王某某进行了补偿。综上，被告王某某不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年7月22日，被告王某某向被告旭弘公司支付500,000元。同日，被告旭弘公司出具收据，上载交款单位为被告王某某，收款方式为POS机，金额为500,000元，收款事由为收取商铺19套意向金50万元整。2015年8月10日，被告王某某向被告旭弘公司支付1,000,000元。同日，被告旭弘公司出具收据，上载交款单位为被告王某某，收款方式为POS，金额为1,000,000元，收款事由为商铺x幢x单元x、x、x；申虹路x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x；申贵路x、x、x、x。2015年8月30日，被告旭弘公司出具收据，上载交款单位为被告王某某，收款方式为POS，金额为500,000元，收款事由为商铺19套定金。2015年8月31日，被告王某某向被告旭弘公司支付500,000元及3,500,000元。同日，被告旭弘公司出具收据，上载交款单位为被告王某某，收款方式为POS机，金额为4,000,000元，收款事由为商铺19套房款。2015年12月，被告旭弘公司曾向被告王某某发出催款函，上载双方于2015年8月6日就恒基旭辉中心x幢x单元x、x、x；申虹路x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x；申贵路x、x、x、x买卖事宜订立《上海市商品房买卖合同》，被告王某某应于2015年12月25日支付房款22,648,874元，但至今已逾期3日未完全履行合同中的付款约定。现通知于2015年12月31日前履行合同，缴纳22,648,874元。原告为购买位于上海市闵行区申虹路XXX号商铺签署《商铺认购单》，上载商铺的认购面积为161.40平方米，认购单价为64,374.23元/平米，认购总价为10,390,000元，买方应于2016年2月5日前，至本项目售楼处支付首期房款6,940,200元，买方应于签订《上海市商品房预售合同》当天，支付合同总价外补偿款共计3,449,800元。卖方签章处加盖有“上海丰策投资管理有限公司”的合同专用章。2016年2月5日，被告旭弘公司(甲方、卖方)与原告及案外人秦某某(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定乙方向甲方购买上海市闵行区申虹路《恒基旭辉中心》xx号xx层x室房屋，政府批准的规划用于为店铺。据甲方暂测该房屋建筑面积为161.40平方米。第三条约定，乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为43,000元。根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为6,940,200元。乙方应于2016年2月5日支付6,940,200元。该合同还对其他事项作出约定。2016年2月5日，被告王某某开具收据一张，上载交款单位为原告，收款方式为刷卡，金额为3,449,800元，收款事由为定购位于闵行区申虹路XXX号商铺补偿款。被告旭弘公司确认收到房款6,940,200元。2016年9月27日，原告经核准登记为申虹路XXX号x层房屋的权利人之一，建筑面积为161.40平方米。2018年2月7日，本院依法受理宋益娟为原告、旭弘公司为被告的商品房预售合同纠纷，案号为(2018)沪0112民初6277号。该案中，宋益娟请求旭弘公司交付适合的房屋并支付逾期交房违约金。本院于2018年5月30日作出民事判决，判决书中记载：“……本院认为，根据查明之事实，原告于2015年9月17日即将首付款全部支付予案外人王某某，对于王某某的身份、王某某的收款行为是否能够视为被告已收款，本院认为，虽然从现有证据来看，并无直接证据证明王某某和被告之间存在委托收款关系，但从被告庭审陈述的‘王某某从被告处购得多套房屋’、‘王某某与被告之间存在多笔关于购房款的经济往来’等内容，以及原告即按约于涉案买卖合同签订当日向王某某支付了首付款，且被告也确实从王某某处取得了涉案房屋的购房款，本院认为，从前述一系列行为可认定，案外人王某某向原告的收款行为可视为被告收取。……”另查明，被告旭弘公司(甲方)、被告王某某(乙方)与原告(丙方)签订《合同签约主体变更协议书》，上载鉴于甲、乙双方于2016年2月5日就乙方购买甲方开发的上海市闵行区xx路xx弄《恒基旭辉中心》申虹路XXX号签订了《商品房预售合同》，现乙方因自身原因单方面要求将原合同主体变更为丙方，在丙方同意按原条件签署《商品房预售合同》的前提下，甲方同意与乙方解除原合同，同时乙方还应对新合同项下丙方的权利义务承担连带担保责任。经甲、乙、丙三方协议上一致，就变更原合同主体及相关手续办理事宜达成补充协议如下：一、经乙方申请，甲、乙、丙三方共同协商一致签署本协议。二、甲、乙、丙三方共同确认，原合同于本协议签署生效之日解除。本协议签署生效后的7个工作日内，乙方应当无条件并自行承担配合甲方办理完成原合同撤销备案事宜。原合同撤销手续办理完毕后的3个工作日内，丙方应当与甲方就该房屋购买事宜按照同等条件签署新合同；若乙方不配合甲方办理原合同撤销手续，或原合同无法撤销的，则甲方有权单方面宣布恢复与乙方的房屋买卖合同关系，原合同继续有效，乙方应当继续履行原合同，乙方已付房款仍为乙方购房款。三、甲、乙、丙三方共同确认，甲方与丙方签署的《商品房预售合同》内容与原合同内容一致。其中有关合同生效时间、付款时间的约定需要变更的可由甲方和丙方共同确定。丙方的各节点付款时间由甲方和丙方共同确定。合同还就其他事项作出约定。合同尾部甲方处有被告旭弘公司的印章，乙方处有被告王某某的签字及印章，丙方处有原告的签字及印章。庭审中，被告旭弘公司确认沈某某是其公司员工，被告王某某陈述其通过沈某某订购商铺。还查明，上海丰策投资管理有限公司出具《受托情况说明》，上载自2015年9月起，该公司受被告王某某委托，代其办理“恒基旭辉中心”相关商铺的《商品房预售合同》权利义务的转让事宜，包括：寻找受让方、协助签约、代收房款等。以上事实，由原告提供的上海市商品房预售合同、不动产权证书、发票、收据、转账凭证、民事判决书及收款明细、照片，被告旭弘公司提供的合同签约主体变更协议书、发票，被告王某某提供的收据、付款凭证、合同签约主体变更协议书、商铺认购单、受托情况说明、收据、收据签收回执、催款函、上海市不动产登记簿，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告三方之间就涉案商铺签订的《合同签约主体变更协议书》，原告对协议书中的签字或印章的真实性予以认可，上述协议书为当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，对当事人均具有法律约束力。至于原告对协议书的内容提出的异议，即原告称其仅签署了协议书的末页，而该页为空白页无内容，其对协议书的内容并不知晓，但原告未就此主张提供充分证据予以证实，故本院对原告该项主张，不予采信。现根据《合同签约主体变更协议书》约定的条款可知，原、被告三方共同确认了如下内容：第一，两被告之间存在商品房预售合同关系；第二，被告王某某因自身原因申请将原合同主体变更为原告，被告旭弘公司同意其与被告王某某之间的合同关系解除；第三，原告与被告旭弘公司按照同等条件签署新合同；第四，被告王某某对原告的权利义务承担连带担保责任。由此可知，原告对于被告王某某的身份、两被告之间的关系、原告自身的合同地位等均是知晓的，现原告于本案中称两被告联手操控抬高房价,其陷入错误的意思表示，误认为被告王某某是被告旭弘公司人员，明显与上述事实不符，本院不予采信。根据原告签署的《商铺认购单》可知，涉案商铺约定的认购总价为10,390,000元，其中房款为6,940,200元，另行支付房屋房价补偿款3,449,800元，故“房款”和“合同外补偿款”两者共同构成了涉案商铺的真实交易价格，且原告签署《商铺认购单》的行为表示其对该真实交易价格的确认，原告亦通过其实际付款行为履行全部付款义务。至于原告的付款对象为何人，并不能推翻原告对真实交易价格的确认。现原告以两被告额外收取房价款没有依据为由请求返还房款，缺乏事实与法律依据，亦有违诚信，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告秦永辉的全部诉讼请求。案件受理费计13,059.44元，由原告秦永辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  张秉馨人民陪审员  钱晓凡二〇一九年六月二十四日书 记 员  李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。