海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初202号原告:周群英，女，1972年1月23日出生，汉族，四川省成都市人，住该市。委托诉讼代理人：黄良福、谢小晶，均系海南川合律师事务所律师。被告：文昌福成房地产开发有限公司。住所地：海南省文昌市文城镇文中路10号。法定代表人：李天思，执行董事。委托诉讼代理人：周尚军，系该公司职员。被告：邢福成，男，香港特别行政区居民，汉族，香港特别行政区身份证号：P871684（A），现住海南省文昌市。原告周群英与被告文昌福成房地产开发有限公司（以下简称福成公司）、邢福成商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周群英委托诉讼代理人谢小晶，被告福成公司委托诉讼代理人周尚军到庭参加诉讼。被告邢福成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告周群英向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告文昌福成房地产开发有限公司签订的《亿嘉国际认购书》；2.被告文昌福成房地产开发有限公司向原告退还购房款385,658元；3.被告文昌福成房地产开发有限公司向原告返还双倍定金差额50,000元；4.被告文昌福成房地产开发有限公司按照约定向原告支付因诉讼而支出的律师费为18,000元(按照海南省律师服务收费标准计算)；5.被告邢福成对以上第二、第三、第四项诉讼请求承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。本案在审理过程中，原告增加两项诉请求：1.被告文昌福成房地产开发有限公司按照约定向原告支付因实现债权而支出的差旅费3322元；2.被告文昌福成房地产开发有限公司按照约定向原告支付因实现债权而支出的保函费2000元，原告同时变更第五项诉讼请求为：被告邢福成对以上二、三、四、五、六项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：一、被告文昌福成房地产开发有限公司(以下简称“福成公司”)逾期未与原告签订《商品房买卖合同》的行为已构成实质违约。原告拟购买被告福成公司名下“位于海南省文昌市××道亿嘉国际第三层349号商铺”，2018年5月10日，原被告双方就上述房产的购买事宜签订《亿嘉国际认购书》。按照认购书的约定，原告于2018年5月11日向被告福成公司转账支付购房定金50,000元，2018年5月16日，原告向被告福成公司转账支付剩余购房款335,658元。按照认购书的约定，被告福成公司应于2018年5月18日前与原告签署《商品房买卖合同》，但原告经多次催告，截至今日，被告福成公司尚未履行签订买卖合同的义务。被告福成公司未按时签订《商品房买卖合同》的行为已经构成实质违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、第四款之规定，原告有权解除双方签订的《亿嘉国际认购书》。二、被告福成公司应向原告退还购房款385,658元。鉴于被告福成公司逾期未能签订《商品房买卖合同》的违约事实，被告福成公司应当向原告退还相应的购房款385,658元。但原告屡次催告，被告福成公司均以各种理由推脱不予退还，截止目前，被告福成公司仍未向原告退还上述购房款。三、被告福成公司应向原告返还双倍定金差额50,000元。原告于2018年5月11日向被告福成公司转账支付购房定金50,000元，但因被告福成公司的原因导致未能签订《商品房买卖合同》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，被告福成公司应向原告双倍返还定金，因定金以作为购房款的一部分，故被告仍应向原告退还定金差额50,000元。四、被告福成公司应按照约定向原告支付因诉讼而支出的律师费为18,000元。由于被告福成公司未能按期和原告签订《商品房买卖合同》，原告屡次催告被告福成公司返还购房款，经原告对此催促后，被告福成公司于2018年11月8日向原告出具承诺函，承诺“如未能在约定期限内退款，自愿承担一切法律后约金、律师费、差旅费、评估费、拍卖费等实现债权的费用，资金利息按月息2%计算)。”原告因被告福成公司逾期退款而支付的律师费共计18,000元，被告福成公司应支付给原告。五、被告邢福成应当为被告福成公司的上述债务承担连带清偿责任。被告福成公司于2018年11月8日向原告出具承诺函中被告邢福成为被告福成公司对原告的上述债务承担无限连带责任担保。因被告福成公司并未按照承诺的约定退还购房款，依照《中华人民共和国担保法》第六条及相关法律规定，被告邢福成应当为被告福成公司的上述债务承担连带清偿责任。原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。在案件审理过程中，原告为保障债权实现，对被告名下财产进行保全，并因涉及该案的债权问题屡次从住所地往返房产所在地主张权利，因此产生了保函费2000元、差旅费3,322元、诉讼保全费2,788元。原告因实现上述债权而产生的费用应由二被告共同承担连带清偿责任。被告福成公司辩称，被告于11月份向原告出具承诺书，当时房地产市场不景气，房子不好卖，政府要求被告公司补缴增容费1300万。被告公司借钱补缴增容费，被告公司想等借款到账后将原告的房款一起退还，原告在一月份已经起诉被告。对于双倍返还定金，因为在认购书当中已经将定金折抵为房款，就不存在双倍返还定金的问题。律师费是因为双方之前发生的，由法院判决。被告邢福成未到庭，也未提交书面的答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1.原告与被告福成公司于2018年5月10日签订的《亿嘉国际认购书》；2.兴业银行网上转账受理单及其银行转账单各一张；3.被告福成公司于2018年5月10日及同年5月17日向原告出具的《收据》二张；4.原告与被告公司员工陈姝宇及被告公司原法定代表人即被告邢福成的聊天记录及其光盘；5.二被告于2018年11月8日共同出具的《承诺书》；6.《法律事务委托合同》及其律师服务费发票，证实原告因本案诉讼支出的律师费18,000元；7.财产保全责任险保费发票一张。原告提交的证据：1.周志强的微信聊天记录及其光盘中关于周志强部分的聊天记录，被告福成公司不认可，原告未提交周志强系被告公司职员的证据，本院不予确认；2.网上机票订单详情单四张、北京来来往往旅行社有限公司出具的机票款发票五张，该组证据中网上订单详情单中并未载明票价，其中四张机票发票的开票日期为2019年1月12日，一张为同年1月15日，发票中均未备注载明何时出行产生的机票费用，该组证据未能相互佐证是否因本案产生的交通费用，本院不予确认。根据原告的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2018年5月10日，原告周群英（乙方）与被告福成公司（甲方）签订《亿嘉国际认购书》（以下简称《认购书》），约定由原告认购被告开发建设的坐落于海南省文昌市××镇“亿嘉国际”第3层×××号商铺。《认购书》约定的总房款为385,658元，乙方在签署本协议时支付定金50,000元，于2018年5月18日前付清余款335,658元并签署《商品房买卖合同》，该商品房在乙方签署《商品房买卖合同》及付清房价款后，甲方于2018年8月10日交付使用。《认购书》第六条违约责任约定：乙方如未按上述约定时间支付房款的，甲方有权单方解除本《认购书》，并向乙方收取该商品房总房价的20%作为违约金，且有权不再另行通知乙方而将该商品房另行出售。《认购书》签订后，原告于次日向被告福成公司转账支付购房定金50,000元，于同年5月16日向被告福成公司支付购房款335,658元，被告福成公司向原告出具收据予以确认收到上述款项。原告依约付清上述房款后，双方未能签订《商品房买卖合同》，原告多次与被告公司员工及其被告公司原法定代表人即被告邢福成商量退款事宜。2018年11月8日，被告福成公司及其原法定代表人即被告邢福成共同向原告出具《承诺书》，载明：因福成公司原因未能在认购书约定的2018年8月10日与原告签订《文昌市商品房买卖合同》，福成公司承诺于2018年11月30日前退款120,000元，剩余265,658元于2019年2月5日前退还。福成公司如未能在约定期限内退款，自愿承担一切法律后果及周群英由此所造成的所有经济损失（包括但不限于利息、违约金、律师费、差旅费、评估费、拍卖费等实现债权的费用，资金利息按月息2%计算）。同时，董事长邢福成个人对此项购房款承担个人无限连带担保责任。二被告未按《承诺书》约定的时间付款，截至诉前，二被告未向原告退还购房款，原告诉至本院。原告因本案诉讼产生律师服务费18,000元，诉讼保全产生保全责任险保费2000元。本院认为，本案的争议焦点是：一、被告福成公司是否应向原告双倍返还购房定金差额并支付律师费、保函费、差旅费；二、被告邢福成是否应对上述款项承担连带清偿责任。1关于被告福成公司是否应向原告双倍返还购房定金差额并支付律师费、保函费、差旅费的问题。被告福成公司与邢福成于2018年11月8日出具的《承诺书》中明确载明因被告福成公司原因导致涉案房屋买卖合同未能签订，被告福成公司同意向原告退还购房款，应视为被告同意解除与原告签订的《认购书》，且被告福成公司庭审时也明确同意解除与原告签订的《认购书》，本院照准。涉案《认购书》于2018年11月8日予以解除。原、被告双方签订的《认购书》中并未对福成公司未签订合同应承担的违约责任进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告福成公司应向原告退还购房款385,658元(含购房定金50,000元）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，涉案商品房买卖合同未能签订系被告福成公司原因导致，原告主张被告福成公司双倍退还购房定金差额50,000元，于法有据，本院予以支持。被告福成公司出具的《承诺书》中承诺，如逾期未向原告退款，自愿承担原告所有的经济损失（包括但不限于利息、违约金、律师费、评估费、拍卖费等实现债权的费用），被告福成公司逾期未向原告退款，应按承诺书约定予以履行。故，被告福成公司应向原告支付因诉讼产生的律师服务费18,000元，诉讼保全产生保全责任险保费2000元。原告主张差旅费3322元，但未提交相应证据予以证明，于法无据，本院不予支持。2被告邢福成是否应对上述福成公司应负担的款项承担连带清偿责任。被告邢福成在《承诺书》中承诺对此项购房款承担无限连带担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，被告邢福成应对涉案房款385,658元的退还承担连带清偿责任。被告邢福成未在承诺书中承诺对原告产生的经济损失及实现债权产生的费用承担连带清偿责任，因此，对原告要求被告邢福成对购房定金差额、律师费、保函费承担连带清偿责任的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：1原告周群英与被告文昌福成房地产开发有限公司于2018年5月10日签订的《亿嘉国际认购书》于2018年11月8日予以解除；2被告文昌福成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告周群英退还购房款385,658元、双倍定金差额50,000元、支付律师服务费18,000元、诉讼保全责任险保费2000元，共计455,658元；3被告邢福成对上述购房款385,658元的退还与被告文昌福成房地产开发有限公司共同承担连带清偿责任；4驳回原告周群英的其他诉讼请求。案件受理费8,104.87元（该款项原告已预缴），由原告周群英负担50元，由被告文昌福成房地产开发有限公司负担8,054.87元，限于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付；原告周群英多预缴的诉讼费8,054.87元，本院予以退还。诉讼保全费2,788元，由被告文昌福成房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起五日内给付原告周群英。如不服本判决，原告周群英、被告文昌福成房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告邢福成可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 符 娟人民陪审员 唐怀仙人民陪审员 梁振忠 二〇一九年六月十日法官 助理 吴育才书 记 员 陈文乃附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》窗体底端窗体顶端第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国担保法》第十八条窗体顶端第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。窗体底端《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。