湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终885号上诉人（原审被告）：益阳市朝阳新联网吧。住所地湖南省益阳市康富北路。负责人：邓三妹。委托诉讼代理人：薛志红，男，1973年7月21日出生，住湖南省桃江县武潭镇芳田村长沙村民组，系邓三妹之夫。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：彭程，男，1986年11月21日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区康华小区。委托诉讼代理人：彭楚良，湖南湘资律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人益阳市朝阳新联网吧（以下简称新联网吧）因与被上诉人彭程租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初1531号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新联网吧的委托诉讼代理人薛志红、被上诉人彭程及其委托诉讼代理人彭楚良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新联网吧上诉请求：撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初1531号民事判决，改判解除新联网吧与彭程之间的房屋租赁合同、免除诉讼期间租金75000元、彭程赔偿新联网吧各项损失（评估为准）。事实与理由：新联网吧从2011年起一直租用本案所涉门面，2018年3月彭程通知因门面拆迁要求收回门面。因益阳市康复路扩建，本案所涉门面处于全封闭状态，导致网吧营业额急剧减少。新联网吧自租赁本案所涉门面以来，花费了装修费、维修费。彭程辩称，新联网吧要求解除租赁合同，彭程同意解除租赁合同，但彭程不同意对新联网吧进行赔偿。彭程没有违约，不同意新联网吧免除诉讼期间的租金。彭程向一审法院起诉请求：责令新联网吧腾空租赁彭程的房屋。诉讼中，彭程增加诉讼请求，要求新联网吧支付彭程房屋租金75000元。事实与理由：双方约定2017年3月15日至2018年3月15日房屋租金每年为14万元，自2018年3月15日起新联网吧一直未交付房屋租金；新联网吧2017年度欠彭程租金5000元；新联网吧没有支付房屋租金，要求解除租赁合同。一审法院认定事实，2014年3月15日，彭程之父彭立波以本人名义与薛志红签订房屋租赁协议，协议约定:一彭立波将地处益阳市赫山区康复南路14号门面租赁给新联网吧使用，面积242.33平方米（彭立波前面的两小间门面，新联网吧在租赁期使用不计租金）。二租赁期间自2014年3月15日起至2015年3月14日止，共计一年。三房屋租金为13万元（不包括租金所得税）。四房屋租金交纳办法：2014年3月15日前新联网吧向彭立波交纳租金65000元，2014年9月1日前交纳下半年的租金65000元。……十一新联网吧交纳保证金5000元，在新联网吧交还租赁的房屋后没有水电等欠费的债务，彭立波在三日内退换保证金5000元。彭立波收了新联网吧保证金5000元。2016年前，双方均按上述协议内容履行。2017年3月6、7日，薛志红向彭立波发出手机短信:半年租金65000元在今天下午已经汇出。彭立波回复：钱收到了，多年没涨价，要涨一点价，半年租金70000元，全年租金140000元，后二年就不提涨价的事。薛志红回复；就当我欠着，欠5000元。此后，新联网吧一直占用租赁房屋至今。诉讼中，彭程与新联网吧确认:新联网吧欠彭程2017年年度租金5000元，新联网吧要求支付2018年年度租金，彭程拒收租金要求解除合同；新联网吧在彭程补偿损失的情况下同意解除合同。新联网吧系投资人为邓三妹的个人独资企业，成立于2010年6月10日，薛志红系邓三妹之夫。在诉讼中，彭程与新联网吧确认，本案争议房屋的租赁方为新联网吧。新联网吧陈述在2018年3月份左右知道房屋的所有权人为彭程。一审法院认为，彭程系涉案房屋的所有权人，本案租赁合同的出租人为彭程，承租人为新联网吧。双方签订的租赁合同合同合法有效，合同约定的租赁期限到期后2016年前双方也继续按原合同履行。彭程在2017年向新联网吧发出新要约，要求租金提价，后二年不再涨价；新联网吧同意提价，未拒绝后二年不再涨价，且一直占用租赁房屋。由此可以确定，双方达成新协议：房屋年租金为140000元，租期至2019年3月14日止。在双方就解除合同未达成协议的情况下，彭程没有提出解除合同的诉讼请求就提出责令新联网吧腾空租赁彭程的房屋的诉讼请求，该请求没有事实和法律基础，所以不得支持（彭程在增加诉讼请求申请书的事实与理由中虽然要求解除租赁关系,但这不是诉讼请求）。即使将彭程在增加诉讼请求申请书的事实与理由中要求解除租赁关系视为诉讼请求，因双方已达成延长租赁期的协议，彭程又拒收租金，新联网吧没有违约行为，彭程的该请求也不得支持，因此也不能支持彭程责令新联网吧腾空租赁彭程的房屋的诉讼请求。现可确定新联网吧尚欠彭程到期的租金75000元，新联网吧应当支付。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，判决：一、限益阳市朝阳新联网吧在本判决生效后三日内支付彭程租金75000元；二、驳回彭程的其他诉讼请求。案件受理费2175元，由彭程负担500元，由益阳市朝阳新联网吧负担1675元。本案二审期间，双方当事人均未提供新证据。新联网吧申请向益阳市征拆办调查本案所涉房屋已经被征收的相关文件，拟证明本案所涉房屋不能经营，房屋租赁合同应当解除。彭程认为所涉房屋是否征收与本案无关，但对于新联网吧要求解除租赁合同无异议，。本院经审查认为，因双方当事人对于解除房屋租赁合同均无异议，对新联网吧的申请不予准许。二审查明的事实与一审查明的一致。二审中，彭程认可因益阳市赫山区康复路扩张对新联网吧的经营产生了影响。本院认为，彭程与新联网吧于2014年3月15日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行合同义务。房屋租赁期限于2015年4月15日届满后，双方一直按房屋租赁合同约定的内容履行至2016年，2017年3月双方就租金达成新的合意，即租金由每年130000元调整为140000元，且新联网吧已按140000元的标准支付了2017年的租金135000元。2018年4月23日，彭程以新联网吧未支付租金要求解除租赁关系为由提起诉讼，请求判令新联网吧腾空租赁房屋，支付租金。新联网吧对于解除租赁合同无异议，本案所涉房屋租赁合同于2018年4月23日解除。关于2017年的租金，新联网吧欠付彭程租金5000元，应予支付。关于2018年上半年的租金，因房屋租赁合同于2018年4月23日解除，合同解除前，新联网吧应支付租金，合同解除后，新联网吧因实际占用租赁房屋，应支付房屋占用费，对于租金和占用费的支付标准，因双方当事人均认可因益阳市赫山区康复路扩张对新联网吧的经营产生了影响，本院酌情认定新联网吧按每月5000元的标准支付租金30000元。因双方之间的房屋租赁合同解除，彭程要求新联网吧腾空租赁房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。新联网吧上诉所提合同解除后，彭程应赔偿损失的问题，因新联网吧在一审中未提起反诉，且对于新联网吧的该项上诉请求双方未达成调解，新联网吧的该项上诉请求，不是本案二审的审理范围。综上，一审认定事实清楚，但判决继续履行合同不当，二审应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款三项的规定，判决如下：一、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初1531号民事判决；二、益阳市朝阳新联网吧于本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋；三、益阳市朝阳新联网吧于本判决生效之日起十日内支付彭程35000元。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2175元，由彭程负担1175元，由益阳市朝阳新联网吧负担1000元；二审案件受理费2175元，由彭程负担1175元，益阳市朝阳新联网吧负担1000元。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇一九年六月十八日书记员  陈 涛