辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0682民初753号 原告：中国农业银行股份有限公司凤城市支行，住所地：凤城市龙源路**。 负责人：樊金鹏，行长。 委托诉讼代理人：邓宪章，男，1971年7月3日出生，汉族，该行职员，住凤城市。 被告：朴天圣，男，1966年12月9日出生，朝鲜族，无业，住凤城市。 被告：安娜，女，1963年2月5日出生，蒙古族，无业，住凤城市。 被告：辽宁万源房地产开发有限公司，，住所地：凤城市凤山路** 法定代表人：杨海，董事长。 委托诉讼代理人：姜铁柱，男，1958年9月18日出生，汉族，该公司职员，住凤城市。 原告中国农业银行股份有限公司凤城市支行（以下简称农行凤城支行）与被告朴天圣、安娜、辽宁万源房地产开发有限公司（以下简称万源房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行凤城支行的委托诉讼代理人邓宪章、被告朴天圣、被告万源房地产的委托诉讼代理人姜铁柱到庭参加了诉讼，被告安娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告农行凤城支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告朴天圣立即给付借款178359.13元及到付清之日止的利息、罚息；2、请求对被告朴天圣坐落在凤城市凤山区山水逸墅小区119幢1单元1501号的抵押物原告享有优先受偿权；3、被告安娜、被告万源房地产对上述债务承担连带偿还责任；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月16日，原告与被告万源房地产签订《一手房贷款业务银企合作协议》，该协议约定就该公司开发的山水逸墅项目的个人住房贷款业务进行合作，被告万源房地产承诺向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。2014年2月13日，被告朴天圣与被告万源房地产签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人朴天圣购买的凤城市凤山区山水逸墅小区119幢1单元1501号，建筑面积为77.29平方米房屋，总价为323072元，被告朴天圣首付103072元，按揭贷款220000元。被告朴天圣于2014年6月28日向我行申请住房按揭贷款，并于2014年7月3日与原告签订个人购房担保借款合同，同时被告朴天圣将所购的坐落在凤城市凤山区山水逸墅小区119幢1单元1501号房屋进行抵押担保。2014年7月10日，原告为被告发放贷款220000元，计算方式为等额本息还款，执行利率为6.55％，由于被告朴天圣没有按约定及时偿还原告的借款本息，该笔贷款已构成预期违约，故依据担保借款合同约定，原告诉至法院。 被告朴天圣辩称:原告所述属实，我确实是从农行处贷款，交给被告万源房款，但我现在进不去我的房子，屋子钥匙被换掉了，电梯门也进不去。 被告万源房地产辩称：被告应该偿还贷款，我公司会配合原告办理手续。 被告安娜未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交《一手住房贷款业务银企合作协议》、《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《共同偿还贷款承诺书》、贷款发放通知单、凤房预凤山区字第××号房屋抵押预告登记证、应还未还贷款本息明细，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院确认如下事实：2013年9月16日，原告农行凤城支行（甲方）与被告万源房地产（乙方）签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，就开发“万源·山水逸墅”住宅组团项目的个人购房贷款业务进行合作。协议约定：第四条购房贷款合作方式，4.2甲方为购房人提供的单笔个人住房贷款最高金额不超过房屋成交价的70％，贷款年限最长不超过30年。……4.4合作项目单笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与甲方签订的个人购房担保借款合同（以下称借款合同）为准。第六条借款担保，乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。乙方提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。 2014年2月13日，被告朴天圣购买被告万源房地产出售的凤城市凤山区山水逸墅小区119号1单元1501室房屋。2014年6月28日，被告朴天圣、安娜向原告递交个人信贷业务申请表，申请一手房按揭贷款，贷款金额22万元，贷款利率浮动利率，贷款期限180个月，还款周期每个月。同日，被告朴天圣、被告安娜出具共同偿还贷款承诺书，承诺对上述贷款本息的偿还承担连带责任。 2014年7月3日，原告农行凤城支行、被告朴天圣、被告安娜、被告万源房地产共同签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：21020120140030707），约定：借款金额220000元；借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于凤城市凤山区山水逸墅小区119号1单元1501号，购房合同编号2014Z088；借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定。借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名为辽宁万源房地产开发有限公司，开户行凤城农行河南支行，账号为06×××38。还款方式为等额本息还款法，借款人的还款账户账号：62×××72。借款担保为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人辽宁万源房地产开发有限公司承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。由在本合同签章的抵押人以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。抵押物为坐落于凤城市凤山区，面积为77.29平方米的房屋。 2014年7月10日，原告农行凤城支行向账号06×××38发放贷款220000元，执行利率6.55%，逾期执行利率9.825%。2014年7月14日，原告与被告朴天圣、安娜办理房屋抵押预告登记，原告农行凤城支行取得凤房预凤山区字第××号房屋抵押预告登记证。被告朴天圣自2018年7月10日起没有按约定及时偿还借款本息，截止到2019年2月10日拖欠借款本金178359.13元及利息、罚息、复利5893.44元。 本院认为：原告农行凤城支行与被告朴天圣、安娜、万源房地产签订的《个人购房担保借款合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已经按照借款合同的约定向被告朴天圣提供了贷款。被告朴天圣取得贷款后，未按约定偿还贷款本息，其行为违约，应承担违约责任，故对原告请求被告朴天圣偿还借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。 对原告请求对被告朴天圣坐落在凤城市凤山区山水逸墅小区119幢1单元1501室的抵押物享有优先受偿权的主张。因被告朴天圣尚未取得涉案房屋的房屋所有权证书，故应在取得该房屋所有权证后，立即协助原告农行凤城支行办理抵押登记，在完成抵押登记后，原告对上述房屋的拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权。 原告农行凤城支行与被告万源房地产签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》约定:乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。乙方提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。因此，被告万源房地产应当按照约定承担连带保证责任。被告安娜亦出具《共同偿还贷款承诺书》，承诺对上述贷款本息的偿还承担连带责任。故对原告请求被告安娜、被告万源房地产对上述债务承担连带偿还责任的主张，本院予以支持。二被告在承担保证责任后有权向被告朴天圣追偿。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朴天圣于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司凤城市支行贷款本金178359.13元及利息、罚息、复利（利息、罚息及复利自2018年7月10日起至偿还借款之日止，按编号为21020120140030707的《个人购房担保借款合同》约定标准计付）； 二、被告朴天圣、安娜在取得凤城市凤山区山水逸墅小区119幢1单元1501室，建筑面积77.29平方米的房屋所有权证时立即协助原告中国农业银行股份有限公司凤城市支行办理抵押登记，完成抵押登记后，原告中国农业银行股份有限公司凤城市支行对该房屋享有优先受偿权； 三、被告朴天圣、安娜在本判决生效后未取得凤城市凤山区山水逸墅小区119幢1单元1501室，建筑面积77.29平方米的房屋所有权证或已取得房屋所有权证但办理抵押登记不能时，被告辽宁万源房地产开发有限公司、被告安娜对上述第一项所确定的债务承担连带保证责任，其在承担保证责任后有权向被告朴天圣追偿。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3990元，由被告朴天圣、安娜、辽宁万源房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  周 冰 人民陪审员  马恩辉 人民陪审员  孙 璎 二〇一九年六月二十日 书 记 员  白 璐