广东省揭阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤52执异6号 异议人（案外人）：南京三汇房地产经纪服务有限公司。住所地：南京市秦淮区洪武路38号1604室。 法定代表人：赖凤英。 委托代理人：曹永林，该公司员工。 委托代理人：汪峥，江苏汪峥律师事务所律师。 申请执行人：广东揭西农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省揭西县河婆镇温泉开发区三横路1号。 法定代表人：何伟军，董事长。 委托代理人：林木明，广东卓凡律师事务所律师。 委托代理人：朱琼婷，广东卓凡律师事务所实习律师。 被执行人：江苏万全投资有限公司。住所地：江苏省南京市雨花台区玉兰路88号。 法定代表人：温小林。 委托代理人：龚丽丽，该公司员工。 被执行人：深圳市安远控股集团有限公司。住所地：深圳市福田区莲花北北环路4013安远大厦5层。 法定代表人：陈族远。 委托代理人：曾繁群，该公司员工。 被执行人：南京天宇医疗器械有限公司。住所地：江苏省南京经济技术开发区新港大道28号。 法定代表人：黄东林。 被执行人：陈族远，男，汉族，1962年11月16日出生，住广东省深圳市福田区。 被执行人：周茶香，女，汉族，1971年12月26日出生，住广东省深圳市罗湖区。 被执行人：南京安远医药投资集团有限公司。住所地：江苏省南京市秦淮区御道街158号。 法定代表人：温小林。 被执行人：深圳市京明港贸易有限公司。住所地：广东省深圳市福田区莲花北莲丰花园1栋211室。 法定代表人：许勇。 被执行人：朱绍仲，男，汉族，1960年2月19日出生，住江西省赣州市于都县。 被执行人：陈怀远，男，汉族，1968年7月16日出生，住广东省深圳市福田区。 被执行人：温小林，男，汉族，1972年12月27日出生，住广东省揭西县。 被执行人：许勇，男，汉族，1972年11月13日出生，住广东省深圳市福田区。 被执行人：黄东林，男，汉族，1974年6月28日出生，住广东省珠海市香洲区。 被执行人：深圳新润先科有限公司。住所地：广东省深圳市福田区北环路4013号莲丰花园1栋405室。 法定代表人：陈志君。 本院在执行申请执行人广东揭西农村商业银行股份有限公司（以下称揭西农商行）与被执行人南京天宇医疗器械有限公司、江苏万全投资有限公司（以下称江苏万全公司）、深圳市安远控股集团有限公司（以下称深圳安远公司）、陈族远、周茶香、南京安远医药投资集团有限公司、深圳市京明港贸易有限公司、朱绍仲、陈怀远、温小林、许勇、黄东林、深圳新润先科有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，异议人南京三汇房地产经纪服务有限公司（以下称南京三汇公司）对本院拟处置被执行人江苏万全公司名下位于江苏省南京市雨花台区玉兰路88号国有土地使用权及三栋地上建筑物和附着物行为提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年5月16日召开执行听证会，异议人南京三汇公司的委托代理人曹永林、汪峥，申请执行人揭西农商行的委托代理人林木明、朱琼婷，被执行人江苏万全公司的委托代理人龚丽丽及被执行人深圳安远公司的委托代理人曾繁群出庭参加听证。听证会上，异议人南京三汇公司向本院申请重新提交书面证据材料。2019年5月20日，异议人南京三汇公司再次向本院申请提交书面证据材料。经合议庭合议决定，本院于2019年5月23日组织本案当事人进行书面质证，异议人南京三汇公司的委托代理人曹永林、申请执行人揭西农商行的委托代理人林木明、被执行人江苏万全公司的委托代理人龚丽丽及被执行人深圳安远公司的委托代理人曾繁群出庭进行书面质证。本案现已审查终结。 异议人南京三汇公司称，2013年3月18日，江苏万全公司与南京三汇投资咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，将位于江苏省南京市雨花台区玉兰路88号院内的2、3号楼及两楼之间场地（以下称案涉房地产）出租给南京三汇投资咨询有限公司用于合法商业经营，期限为十五年。2018年11月2日，南京三汇投资咨询有限公司变更为异议人南京三汇房地产经纪服务有限公司。异议人认为双方租赁合同真实、合法有效，租赁合同签订于案涉房地产被法院查封之前，且异议人早已依据租赁合同占有并商业经营租赁房屋，若法院处置案涉房地产将损害申请人合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，请求法院终止对被执行人江苏万全公司名下位于江苏省南京市雨花台区玉兰路88号国有土地使用权及三栋地上建筑物和附着物的执行。2019年5月23日书面质证环节中，异议人变更其请求为请求法院中止对被执行人江苏万全公司名下位于江苏省南京市雨花台区玉兰路88号国有土地使用权及三栋地上建筑物和附着物的执行。 异议人提供的证据有：一、江苏万全公司与南京三汇投资咨询有限公司于2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁备忘录》，以证明江苏万全公司与异议人之间存在租赁关系，且租赁合同签订时间早于抵押权设立时间；二、南京市秦淮区市场监督管理局出具的《公司准予变更登记通知书》，以证明南京三汇投资咨询有限公司已于2018年12月18日变更为南京三汇房地产经纪服务有限公司；三、案涉房地产的次承租人共计70家单位公司全称；四、2014年-2015年付款凭证。异议人在听证会及书面质证环节中又提供以下证据：一、江苏万全公司与南京三汇投资咨询有限公司所签订的租赁合同于2013年12月17日办理的《房屋租赁登记备案证明》及异议人与江苏恒通汽车有限公司、江苏金泰天创汽车销售有限公司、南京艺鹏服饰有限公司、江苏康众实业投资有限公司等次承租人所签订租赁合同办理的《房屋租赁登记备案证明》若干，以证明异议人于2013年3月18日与江苏万全公司签订租赁合同且签订后已实际占有使用房屋；二、《关于更换2号楼电梯的协议》、电梯安装费支付凭证，以证明江苏万全公司已于2013年7月1日前将约定的场地及房屋移交给异议人，异议人已实际占有使用场地与房屋；三、2013年5月7日《水电分表备忘录》、2013年7月-12月和2014年全年支付水电费收据、银行转账存根，以证明异议人早在2013年7月之前就已实际占有使用房屋的事实和之后延续占有使用的事实；四、2012年9月24日收据一张、银行转账支票存根两张、《乙方第一次缴付费用有关说明》，以证明江苏万全公司已于2012年9月24日收到申请人300万元房屋租赁定金，与《乙方第一次缴付费用有关说明》相对应；五、付款通知、收条、银行转账凭证，以证明2014年度租金支付情况，证实2014年已实际履行租赁合同情况；六、2012年11月《证明》、2013年3月22日《房屋租赁授权许可书》、2013年9月4日《证明》、异议人与次承租人所签订的《房屋租赁合同》、2013-2014年收到房租的银行进账单、2013-2014年水电收据和银行进账单，以证明江苏万全公司早在2012年11月就委托曹永林办理房屋租赁事宜，南京三汇公司按2013年3月18日所签订的租赁合同及江苏万全公司的的授权已开始对外出租并实际运营的事实；七、2013年8月8日《房屋租赁备忘录》，以证明江苏万全公司未按承诺办消防工程验收手续，给予申请人相应期限及截至2013年8月8日申请人增资100万元的事实，进一步证实双方租赁合同签订后已实际交付房屋及场地。 申请执行人答辩称：一、申请执行人与被执行人江苏万全公司于2014年6月11日签订了编号为揭西农商京溪园委抵字2014第004号《委托贷款抵押合同》，该合同第九条明确约定：“甲方(被执行人江苏万全投资有限公司)的权利与义务第9.3款的约定，甲方保证本合同项下的抵押物不存在争议、被查封、扣押、监管等情况，且在抵押登记前不存在已被出租的情况，或虽已出租但已书面告知乙方(答辩人)。”以及第9.6款约定：“如本合同项下抵押物设立抵押后再出租的，甲方(江苏万全投资有限公司)保证将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知乙方(答辩人)”，被执行人江苏万全公司保证抵押登记前不存在抵押物被出租，如果已出租的，在此之前应书面告知，上述事实，业经法院作出的生效民事判决予以确认，因此，被执行人江苏万全公司在签订抵押合同及办理抵押登记过程中均确认不存在有出租的情况，现异议人主张出租明显与事实不符；二、异议人主张终结对标的物的执行明显是不能成立的，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定及“买卖不破租赁”原则，即便异议人享有合法的租赁权，也不影响法院对涉案财产的拍卖、变卖等处置行为，执行法院仍有权继续处置该涉案财产，并不存在有终止执行的法定事由；三、请求法院重新核查租赁的真实性、合法性等问题，核查异议人与出租人的关系、合同签订时间、租金交付、租赁物交付使用、是否办理租赁备案登记等事项，切实维护申请执行人的合法权益；四、由于涉及案情较为复杂、争议较大，申请执行人请求法院依法对本案进行听证。 申请执行人提供的证据有：一、广东省揭阳市中级人民法院（2017）粤52民初5号民事判决书；二、《不可撤销抵押担保声明书（房地产）》《股东（会）同意抵押意见书》《委托贷款抵押合同》（合同编号：揭西农商京溪园委抵字2014第004号），以证明江苏万全公司将案涉房地产作为抵押担保南京天宇医疗器械有限公司对揭西农商行的40000万元借款债务以及被执行人江苏万全公司在签订抵押合同及办理抵押登记过程中均确认不存在有出租的情况；三、宁雨国用（2010）第*****号、宁雨国用（2010）第*****号《国有土地使用权证》及宁雨他项（2014）第*****号、宁雨他项（2014）第*****号《土地他项权利证明书》，以证明揭西农商行对案涉房地产享有抵押权，抵押登记时间为2014年6月18日。 被执行人江苏万全公司和深圳安远公司均同意异议人南京三汇公司的请求。其他被执行人没有参加执行听证会，也没有向本院提交与本执行异议案有关的书面材料。 在听证过程中，异议人就申请执行人的答辩理由进行反驳：一、异议人与江苏万全公司存在长期的租赁关系，合同尚未到期，租赁合同合法有效，应得到法律保护；二、法院执行依据所涉及的抵押权设立于租赁合同签订之后，依据《物权法》第一百九十条规定，异议人的在先租赁权不受抵押权影响，法院在执行案涉房地产时应该确保异议人租赁合同正常履行；三、在租赁合同履行期间，异议人投入了巨大的资金对案涉房地产进行了装修、消防、配电，且转租的租赁时间长短不一，其中均有装潢等投入，均属正常经营，若法院强制执行，将极大损害异议人和次承租人的利益。综上，异议人认为，案涉房地产在租赁期间，异议人的租赁关系不受抵押权的影响。依据《民事诉讼法》第227条规定，法院应中止对案涉房地产的执行。 申请执行人则认为：一、南京三汇公司所提交的租赁合同中南京三汇投资咨询有限公司与异议人没有关联；二、对异议人提交的《房屋租赁合同》《备忘录》《乙方第一次缴费说明》等证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；抵押时，江苏万全公司在书面合同中确认该房地产不存在出租情况，且揭西农商行至今未收到任何该房地产出租的通知；即使其之后有再签订租赁合同，该房屋租赁合同对申请人也没有任何法律效力，该出租不能对抗申请执行人的抵押优先权；三、根据《民事诉讼法》第二百五十六条，本案并不存在中止执行的事由，异议人的中止执行请求于法无据，明显不能成立；四、异议人请求中止对案涉房地产的执行，即便存在先出租后抵押的情形，异议人也没有事实和法律依据要求中止对被执行人名下涉案财产的执行，包括对案涉房地产进行带租拍卖的执行；另外，即便该地上建筑物存在出租的事实，承租方主张的中止对标的物的执行也仅限于对2、3号楼及两楼之间场地，不及于拟处置财产的整体。 本院经审查查明：揭西农商行与江苏万全公司、深圳安远公司等金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月31日作出的（2017）粤52民初5号民事判决，已经发生法律效力。被执行人没有履行法律文书确定的义务，本院于2018年4月10日依法立案执行，案号为（2018）粤52执111号。（2016）粤52民初69号、70号案件诉讼过程中，本院于2016年11月7日以（2016）粤52民初69号、70号民事裁定查封被执行人江苏万全公司名下位于江苏省南京市雨花台区玉兰路88号的国有土地使用权【权属证编号：宁雨国用（2010）第*****号、宁雨国用（2010）第*****号】及三栋无证的地上建筑物。（2018）粤52执111号案件执行过程中，本院于2019年4月30日作出（2018）粤52执111号之二民事裁定书，裁定拍卖、变卖上述房地产。揭西农商行对上述房地产享有抵押权，抵押登记时间为2014年6月18日。 另查明，南京三汇投资咨询有限公司于2018年12月18号变更为南京三汇房地产经纪服务有限公司。 本院认为，该执行异议案件争议的主要焦点是异议人是否对所涉房地产享有合法有效租赁权，其主张的权利是否能排除执行。 根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条第一款的规定：“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”该规定系对案外人主张不动产租赁权异议的审查标准的规定。本案中，异议人主张其与被执行人江苏万全公司于2013年3月18日签订了《房屋租赁合同》，并于2013年12月17日办理了备案手续。对于以上主张，异议人提交了《房屋租赁合同》《房屋租赁备忘录》《房屋租赁登记备案证明》等复印件作为证据，并提供了相关原件予以核实。对于租赁合同的真实性，本院经形式审查，予以认可。另外，根据南京三汇公司与江苏万全公司《房屋租赁合同》的落款时间，该租赁合同签订于2013年3月18日，与《房屋租赁登记备案证明》载明的租赁起始时间一致，且有相关收据、银行转账支票存根、《乙方第一次缴付费用有关说明》等证据加以印证，可以证实该租赁合同签订于抵押权设立之前。异议人所提交的《关于更换2号楼电梯的协议》、电梯安装费支付凭证、2013年5月7日《水电分表备忘录》、2013年7月-12月和2014年全年支付水电费收据、银行转账存根等证据，也可以证实在抵押设立之前，异议人已实际占有使用案涉房地产。因此，对于异议人对案涉房地产享有租赁权且租赁关系设立于抵押之前的主张，本院予以认可。至于申请执行人认为其与江苏万全公司签订的抵押合同中已经确认该房地产不存在出租情况，且其至今未收到任何该房地产出租的通知，因系申请执行人与被执行人江苏万全公司之间另案法律关系，被执行人江苏万全公司在提供财产设定抵押时是否尽到履行相应义务等问题与本案无关，申请执行人可另循法律途径解决。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，本院处置的是涉案标的所有权，异议人主张的涉案标的抵押前已存在的租赁权仅能产生在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的效果，而不能排除法院拍卖、变卖标的物的执行，本院依法可以带租拍卖。另外，本案中也不存在《民事诉讼法》第二百五十六条规定的中止执行事由。因此，对于异议人请求法院中止对标的物的执行的主张，本院不予支持。 综上，异议人主张涉案不动产设定抵押之前已经存在租赁权的事实不能阻却本院拍卖、变卖标的物的执行，其请求本院中止对标的物的执行异议请求，于法无据，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人南京三汇房地产经纪服务有限公司的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 本裁定送达后立即生效。 审 判 长  陈立群 审 判 员  杨树城 代理审判员  陈越壁 二〇一九年六月十一日 书 记 员  徐曼芬