成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初6383号 原告：何德宇，男，汉族，1974年11月9日出生，住四川省遂宁市船山区。 原告：杨秋香，女，汉族，1975年10月11日出生，住四川省遂宁市船山区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：李文娇，四川法典律师事务所律师，一般授权。 被告：成都中粮锦悦置业有限公司，住所地成都市成华区建设南路********。 法定代表人：曹荣根，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁波，男，汉族，系公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：雷水平，男，汉族，系公司员工，一般授权。 原告何德宇、杨秋香与被告成都中粮锦悦置业有限公司（以下简称中粮锦悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告何德宇、杨秋香的共同委托诉讼代理人李文娇，被告中粮锦悦公司的委托诉讼代理人雷水平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 何德宇、杨秋香向本院提起诉讼请求：1.解除何德宇、杨秋香与中粮锦悦公司于2014年11月21日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，中粮锦悦公司向何德宇、杨秋香退还购房款292423元及资金占用利息63356元（自2014年11月22日起按银行同期贷款利率暂计算至2018年7月3日止，至实际付清时止）。 事实与理由：何德宇、杨秋香系夫妻关系，二人所在的遂宁市中力建筑劳务有限公司是成都中粮锦云项目施工中的机电劳务分包单位。2014年11月，房地产市场低迷，为配合中粮锦悦公司的营销需要，该工程总承包方中国建筑一局（集团）有限公司与中粮锦悦公司达成抵工程款协议。何德宇、杨秋香以中粮锦云项目抵工程款方式订购16号楼2单元701房，缴纳现金292423元。2016年12月中建一局和中粮锦悦公司抵工程款协议因故未能最终达成，中粮锦悦公司未将何德宇、杨秋香所购房屋不能抵扣工程款需要补交房款的事实进行告知，未将相关通知寄交双方在合同里约定的通讯联系地。后因房屋价格大涨，中粮锦悦公司将房屋另卖他人。为此，何德宇、杨秋香诉至法院。 中粮锦悦公司辩称，1.合同真实合法有效，何德宇、杨秋香应按照合同的约定按期交付房款，但何德宇、杨秋香逾期支付房款并经中粮锦悦公司催告后仍未履行，何德宇、杨秋香构成根本违约；2.中粮锦悦公司已经履行了相应的催告解约义务，但何德宇、杨秋香在中粮锦悦公司催告解约后，仍未履行，责任在于何德宇、杨秋香；3.即便约定由第三人向债权人中粮锦悦公司履行债务，但是应由何德宇、杨秋香向中粮锦悦公司承担违约责任，因此中粮锦悦公司有权解除合同并收取违约金；何德宇、杨秋香主张的购房款已抵扣了违约金，不应退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月21日，何德宇、杨秋香（买受人）与中粮锦悦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件（中粮锦云小区）》（以下简称《补充协议及附件》），约定何德宇、杨秋香购买中粮锦悦公司开发的位于成华区房屋，建筑面积129.6平方米，单价每平方米15850.61元，总价款1784462元；何德宇、杨秋香分期付款，即于签订《商品房买卖合同》之日起当日内付清首期款，首期款为购房款的16%，即292423元，于2015年3月30日之前付清全部剩余房款，为购房款的84%，即1492039元；何德宇、杨秋香未按照上述期限足额支付购房款的，逾期在30日之内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，何德宇、杨秋香按日计算向中粮锦悦公司支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过30日后，中粮锦悦公司有权解除合同，中粮锦悦公司解除合同的，何德宇、杨秋香应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向中粮锦悦公司支付违约金，并由中粮锦悦公司退还何德宇、杨秋香全部已付款；中粮锦悦公司应当在2016年6月30日前向何德宇、杨秋香交付该商品房，于2017年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。《补充协议及附件》第十七条约定：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真及通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责，采取传真、电话方式通知，发出时间视为到达时间，采用信件通知方式的，以买受人签收时间为准，因买受人原因无法寄送的，在寄出三日后（本省）、七日后（外省）视为达到。《商品房买卖合同》载明何德宇、杨秋香的通讯地址为北京市朝阳区XXX，联系电话为139××××8032。 中粮锦悦公司分别于2014年11月20日、2014年11月21日向何德宇、杨秋香出具《收款收据》，载明收到何德宇、杨秋香中粮锦云小区16号楼-2-701定金50000元、首期242423元，以上共计292423元。 后因何德宇、杨秋香未在约定的期限内支付剩余购房款，2016年11月9日，中粮锦悦公司作出《关于解除的通知》（以下简称《解除合同通知》），载明即日起解除与何德宇、杨秋香签订的《商品房买卖合同》，何德宇、杨秋香所购买的房产中粮锦悦公司不再予以保留，将另售他人；何德宇、杨秋香应向中粮锦悦公司支付违约金298408元。2016年11月10日，中粮锦悦公司通过全球邮政特快专递向何德宇、杨秋香位于四川省遂宁市船山区的地址送达了前述《解除合同通知》。相应快递单上填写的电话与《商品房买卖合同》中的电话一致。何德宇、杨秋香主张寄送的地址与约定的通讯地址不符，其未收到相应解除通知，且认为该违约金过高。后中粮锦悦公司将案涉房屋以1784462元的价格出售给案外人张玺，并于2016年12月30日办理网签合同备案手续。何德宇、杨秋香确认其于2016年底、2017年初知晓案涉房屋另行出售后，要求中粮锦悦公司退还购房款未果。中粮锦悦公司主张依照《商品房买卖合同》，其已将违约金与购房款相互抵扣，不同意退还。 庭审中，双方确认案涉房屋系属于中粮锦悦公司用于抵偿欠付中国建筑一局（集团）有限公司（以下简称中建一局）的工程款。何德宇、杨秋香主张虽然《商品房买卖合同》约定2015年3月30日前付清尾款，但按照中建一局与中粮锦悦公司达成的抵偿工程款的协议，购房尾款可以直接从工程款中抵扣，其不需要再支付尾款，且中粮锦悦公司一直未通知补交尾款。中粮锦悦公司对此不予认可，认为虽然中建一局愿意以自己的工程款代为履行，但中建一局在2016年12月与中粮锦悦公司就工程款抵偿房款事宜未达成一致意见，《商品房买卖合同》明确约定了付款时间及金额，按照法律规定，仍应由何德宇、杨秋香向中粮锦悦公司履行义务。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原被告身份信息、商品房买卖合同、补充协议及附件、收款收据、EMS快递单、解除合同通知、网签合同信息查询记录、情况说明等。 本院认为，何德宇、杨秋香与中粮锦悦公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议及附件》系双方真实意思表示，依法应受法律保护。该《商品房买卖合同》和《补充协议及附件》约定了购房尾款支付的期限及逾期未支付的违约责任，何德宇、杨秋香未按约支付购房尾款且已超过30天，中粮锦悦公司据此解除双方之间的《商品房买卖合同》符合双方约定。针对何德宇、杨秋香称中粮锦悦公司未通知其补交尾款，且购房尾款可以直接从中建一局的工程款中抵扣，因《商品房买卖合同》已明确约定了购房尾款的支付期限，无论中粮锦悦公司是否通知，何德宇、杨秋香均应在约定期限内支付，同时，即使中建一局与中粮锦悦公司有相关工程款抵偿房款的约定，但何德宇、杨秋香作为《商品房买卖合同》中约定的买受人，在工程款未实际抵偿的情况下，其仍应负有按约付款的义务，故本院对何德宇、杨秋香该项辩解意见依法不予采信。中粮锦悦公司虽然未按照《商品房买卖合同》载明的通讯地址向何德宇、杨秋香寄送《解除合同通知》，但何德宇、杨秋香在庭审中确认其在知晓案涉房屋另行出售后，曾与中粮锦悦公司协商过退款事宜，其应当知道《商品房买卖合同》已解除的事实，据此，本院确认双方之间的《商品房买卖合同》和《补充协议及附件》已经解除。中粮锦悦公司解除合同后，依据《商品房买卖合同》的约定，何德宇、杨秋香应向中粮锦悦公司支付违约金，中粮锦悦公司应退还何德宇、杨秋香全部已付款，现何德宇、杨秋香主张要求中粮锦悦公司退还已付购房款，符合双方约定，本院依法予以支持。中粮锦悦公司主张直接由已付购房款抵扣违约金，因其直接抵扣的主张既缺乏合同依据，也未得到何德宇、杨秋香的认可，故本院依法不予采信。针对何德宇、杨秋香主张中粮锦悦公司从2014年11月22日支付资金占用利息，因《商品房买卖合同》未约定前述情形下退还已付购房款的期限，且何德宇、杨秋香亦未举证证明其已主张过相应权利，故本院酌情确定利息自其向本院起诉之日起即2018年7月3日开始起算，对其主张的利息标准，本院依法予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告何德宇、杨秋香与被告成都中粮锦悦置业有限公司于2014年11月21日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件（中粮锦云小区）》已解除； 二、被告成都中粮锦悦置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告何德宇、杨秋香购房款292423元，并以292423元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率支付自2018年7月3日起至前述购房款付清之日止的利息； 三、驳回原告何德宇、杨秋香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6637元，减半收取计3318.5元，由被告成都中粮锦悦置业有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇一九年六月十七日 书记员  周雨荞