贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终1693号上诉人（原审被告）：程晓敏，男，汉族，生于1984年6月5日，浙江省温州市人，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：周雷，贵州名城（习水）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：习水仁安房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市习水县东皇镇杉王大道。法定代表人：穆伦勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：文静，女，汉族，生于1989年6月4日，住重庆市渝**，系该公司工作人员。上诉人程晓敏因与被上诉人习水仁安房地产开发有限公司（以下简称仁安地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2018）黔0330民初4092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。已审理终结。程晓敏上诉请求：一、撤销（2018）黔0330民初4092号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.未达到双方于2015年9月30日签订《租赁合同》约定的解除条件，不应解除合同。依照合同约定，上诉人向被上诉人支付租金、物业管理费及其他费用，应当由被上诉人按每周期计算出上诉人所应支付的费用后，先向上诉人出具《收费通知单》履行对上诉人的告知义务，并对租金及其他费用进行确认。《租赁合同》签订至今，被上诉人并未向上诉人出具过《收费通知单》或进行过其他形式的告知，故导致上诉人无法确认应向上诉人支付的费用。根据《合同法》第八条、第六十七条之规定，被上诉人应当依照约定对上诉人先履行支付费用的通知义务，以确定上诉人应当履行的债务。2.仁安地产、习水仁安物业管理有限公司于2018年4月28日共同作出的《告仁安天街全体商户书》明确“给予商家优惠扶持政策，对B区、C区的商家分别给与租金及物业费减免的优惠扶持政策”。上诉人租赁物属于仁安天地商业B区内街，依照减免承诺，被上诉人应当给与上诉人6个月的租金及物业费的减免。3.上诉人自《租赁合同》生效之日起，便愿意依照合同约定履行义务，不存在拒绝和逾期支付租金及相应费用的行为，上诉人在一审中并未拒绝支付租金及相关费用，系因被上诉人未履行告知义务而存在支付障碍。仁安地产辩称：1.被上诉人在一审时以起诉方式通知上诉人缴纳欠付租金和滞纳金，但上诉人至今未向被上诉人支付任何费用，明确表示不愿意履行双方签订的合同。2.被上诉人确实出具了《告仁安天街全体商户书》，但该文件属于要约邀请，其该文件上已经载明必须满足三个条件才能减免租金和物业费，但上诉人没满足其中任何条件。3.上诉人在一审开庭后次日，已经注销了其正在经营的喜来乐儿童娱乐场所，双方没有继续履行合同的基础，请求驳回上诉人的上诉请求。仁安地产向一审法院起诉请求：1.判令解除仁安地产与程晓敏于2015年9月30日签订的《租赁合同》，程晓敏立即搬迁腾房位于习水县杉王中路仁安天地商业B区三层28-38号、41-51号商铺。2.判令程晓敏立即支付2017年10月13日至2018年9月12日的房屋租金72,043.4元；3.判令程晓敏立即向仁安地产支付逾期支付租金的滞纳金共计11,395.96元（暂计算至2018年9月）；4.判令支付仁安地产自2018年9月13日至实际腾房之日止的房屋占用损失（按每日租金计付至实际腾房之日，2018年9月13日至2019年10月12日为258.17元/天；2019年10月13日至2020年10月12日为362.47元/天；2020年10月13日至2021年10月12日为376.93元/天；2021年10月13日至2022年10月12日为392.03元/天；2022年10月13日至2023年10月12日为964.77元/天；2023年10月13日至2024年10月12日为1695.63元/天）；5.由程晓敏承担诉讼费用。一审法院认定事实：仁安地产与程晓敏于2015年9月30日签订《租赁合同》，约定仁安地产将习水县杉王中路仁安天地商业B区三层27-52号商铺租赁给程晓敏。建筑面积为1,548.98平方米。仁安地产同意程晓敏经营喜来乐（经营业态为儿童娱乐）。经营业态和品牌未经仁安地产同意，不得擅自改变。若乙方擅自改变，属于违约。租金计算为第一年5元/㎡/月，月租金7,745元，年租金92,940元；第二年7.02元/㎡/月，月租金10,874元，年租金130,488元；第三年7.30元/㎡/月，月租金11,308元，年租金135,693元；第四年7.59元/㎡/月，月租金11,761元，年租金141,129元；第五年18.69元/㎡/月，月租金28,943元，年租金347,313元；第六年32.84元/㎡/月，月租金50,869元，年租金610,428元。签订合同时，程晓敏向仁安地产交付履约保证金83,646元。租金期限为6年，培育期按双方协商金额收取租金，其他费用不予免除。双方确认租赁标的的正式交接并签订《租赁场所交付确认书》之日为本合同开始计租之日。合同约定租赁标的交付时间为2016年9月30日，仁安地产与程晓敏须如期签署《租赁场所交付确认书》并按甲方经营规定完善相关交付手续。仁安地产与程晓敏约定，每三个自然月为一个计租期。程晓敏应在每个计租期结束前7日向仁安地产支付下一计租期的租金、物业管理费及其他费用。程晓敏未按时向仁安地产支付所有应付款项属于程晓敏违约，每逾期一日，程晓敏除付清所欠款项外，每天按应付款项的0.5%计算向仁安地产支付滞纳金，仁安地产有权从履约保证金中直接予以扣抵，不足部分及保证金不足时仍有权向程晓敏追索。程晓敏超过30日内未支付的，仁安地产有权解除本合同，并按约定追究违约责任等内容。合同签订后，程晓敏向仁安地产交付了履约保证金83,646元。由于消防通道的原因，程晓敏租赁的门面变更为B区三层28-38和41-51号商铺，共计1,309.88平方米。租赁的门面于2016年7月14日申请开始装修。以经营者为程晓敏，名称为习水县喜来乐儿童娱乐，2016年11月8日在遵义市××水县市场监督管理局进行了工商登记，类型为个体工商户，地址为杉王街道办事处杉王中路仁安天地******。该商业街开街时间为2017年10月13日。一审法院认为，仁安地产与程晓敏双方签订的《租赁合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。《租赁合同》约定程晓敏逾期超过30日未支付租金，仁安地产有权解除合同，现仁安地产诉请解除合同，程晓敏未提出异议，该合同应予以解除。合同解除后程晓敏应从租赁房屋搬迁。对于程晓敏应支付的租金，程晓敏对从2017年10月13日开始计租无异议。从2017年10月13日计算至2018年9月12日，租金计算为72,043.40元，予以支持。逾期支付滞纳金，仁安地产诉请按照月利率2%支付，计算至2018年9月为11,395.96元，予以支持。合同解除后，程晓敏应及时从租赁房屋中搬迁，若逾期未搬离，占用房屋必然会对仁安地产造成经济损失，故对仁安地产诉请按合同约定的租金标准支付房屋占用损失的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除习水仁安房地产开发有限公司与程晓敏于2015年9月30日签订的《租赁合同》；程晓敏于本判决生效之日起十日内搬迁出承租的习水县杉王中路仁安天地商业B区四层28-38号和41-51商铺；二、程晓敏于本判决生效之日向习水仁安房地产开发有限公司支付截止2018年9月12日的租金72,043.40元和从2018年9月12日起至本判决生效之日止的租金（计算标准:2018年9月13日至2018年10月12日为218.31元/天，2018年10月13日至2019年10月12日为306.51元/天，2019年10月13日至2020年10月12日为318.74元/天，2020年10月13日至2021年10月12日为331.40元/天，2021年10月12日至2022年10月13日为816.06元/天，2022年10月12日至2023年10月13日为1,433.89元/天）；三、程晓敏于本判决生效之日向习水仁安房地产开发有限公司支付滞纳金11,395.96元；四、程晓敏从本判决生效的次日起向习水仁安房地产开发有限公司支付房屋占用损失（计算标准同本判决第二项）至实际腾房之日；五、驳回习水仁安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1,866元，减半收取计943元，由被告程晓敏负担。结合双方当事人在一、二审陈述及举证，本院认定事实如下：一、2018年11月1日，习水县喜来乐儿童娱乐注销（经营者程晓敏）。二、2018年4月28日，仁安地产、习水仁安物业管理有限公司共同作出《告仁安天街全体商户书》载明各商家见告知书后15日内与招商运营部联系，完善相关手续及费用，逾期将按照原合同执行并追述相关费用，同时载明给予商家优惠扶持政策、对A、B、C区的商家分别给与租金及物业费减免，但商家需满足1.已在物业公司完清前期所欠水电费，2.已正常开业，3.已签订补充协议。三、其余事实与一审判决认定相同。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合双方当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点是：1、双方签订的《租赁合同》是否达到解除条件，能否解除；2、仁安地产是否应当减免程晓敏6个月租金及物业费。对于争议焦点一：首先，根据双方签订的《租赁合同》第四条第1项关于程晓敏应在每个计租期结束前7日向仁安地产支付下一计租期的租金、物业管理费及其他费用，程晓敏具体应付数额详见仁安地产出具的《收费通知单》之约定，因仁安地产自计租开始至向一审法院起诉时，均未向程晓敏出具《收费通知单》，可认定程晓敏之前并不知晓需向仁安地产支付租金、物业管理费及其他费用的具体数额，而程晓敏对2017年10月13日至2018年9月12日期间的租金数额为72,043.40元未提出异议，视为认可，故程晓敏于2018年9月13日起应向仁安地产支付该租金，但其并未支付。根据《租赁合同》第七条关于逾期支付按每天以应付款项0.5%计算滞纳金之约定，仁安地产主张按月息2%计算滞纳金在约定范围之内，予以支持，但应从2018年9月13日起计算，之前不应计算滞纳金，而仁安地产仅主张滞纳金暂计算至2018年9月，故不应判决滞纳金。原判起算滞纳金日期及判决支付错误，予以纠正。其次，程晓敏在一审时认可应当支付该租金，但直至一审作出判决的2018年12月21日仍未向仁安地产支付，根据《租赁合同》第七条关于程晓敏超过30日未支付，仁安地产有权解除本合同之约定，结合2018年11月1日程晓敏经营的习水县喜来乐儿童娱乐被注销的实际情况，仁安地产主张解除《租赁合同》符合约定，予以支持。程晓敏上诉所提双方签订的《租赁合同》未达到解除条件的上诉理由不能成立，不予支持。《租赁合同》解除后，程晓敏应及时搬离案涉租赁门面，如未搬离应按租金标准支付房屋占用损失至实际腾房之日止，还应支付2018年9月13日起至本判决生效之日止的租金，一审判决从2018年9月12日起计算错误，予以纠正，程晓敏对一审确定2018年9月13日至2023年10月13日租金计算方式未提出异议，视为认可，予以确认。对于争议焦点二：仁安地产、习水仁安物业管理有限公司2018年4月28日共同作出《告仁安天街全体商户书》明确载明各商家见告知书后15日内与招商运营部联系，完善相关手续及费用，逾期将按照原合同执行并追述相关费用，同时还载明商家需满足已在物业公司完清前期所欠水电费、已正常开业、已签订补充协议，而程晓敏并未提供证据证明其积极与该公司招商运营部接洽及满足所需条件，况且直到现在仍差欠仁安地产门面租金。故程晓敏所提仁安地产应当减免其6个月租金及物业费的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决错误，予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省习水县人民法院（2018）黔0330民初4092号民事判决第一项；二、撤销贵州省习水县人民法院（2018）黔0330民初4092号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、由程晓敏于本判决生效之日向习水仁安房地产开发有限公司支付截止2018年9月12日的租金72,043.40元和从2018年9月13日起至本判决生效之日止的租金（计算标准:2018年9月13日至2018年10月12日为218.31元/天，2018年10月13日至2019年10月12日为306.51元/天，2019年10月13日至2020年10月12日为318.74元/天，2020年10月13日至2021年10月12日为331.40元/天，2021年10月12日至2022年10月13日为816.06元/天，2022年10月12日至2023年10月13日为1,433.89元/天）；四、程晓敏从本判决生效的次日起向习水仁安房地产开发有限公司支付房屋占用损失（计算标准同本判决第三项）至实际腾房之日；五、驳回习水仁安房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费943元（减半收取）、二审案件受理费1,886元，共计2,829元，由程晓敏负担。本判决为终审判决。审判长  易大刚审判员  张海波审判员  李宗洪二〇一九年六月三日法官助理周正平书记员欧菊