陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民终4867号   上诉人（原审原告）：西安元弘商贸有限公司，住所地西安市碑林区门面房。   法定代表人：孟祥斌，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李建民，陕西法智律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张安定，男，1960年5月13日出生，汉族，西安元弘商贸有限公司员工，住西安市碑林区。   被上诉人（原审被告）：林捷，男，1967年6月14日出生，汉族，住福建省福清市。   委托诉讼代理人：胡长乐，北京市君致（西安）律师事务所律师。   上诉人西安元弘商贸有限公司（以下简称元弘商贸公司）因与被上诉人林捷房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初6765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   元弘商贸公司上诉请求：撤销一审判决，改判林捷向元弘商贸公司支付房屋占用费2163333.33元（2016年10月1日至2018年4月14日）。事实和理由：一、房屋占用系事实状态，与造成合同解除的原因及过错无关，元弘商贸公司主张其与林捷租赁合同以及与政治学院租赁合同解除后涉案房屋实际占用的事实及占用状态所引起的法律后果。（2017）陕0103民初1298号民事判决和（2018）陕01民终581号民事判决均认定涉案2808平方米房屋应支付从2016年10月1日起到2018年4月14日应支付占用费，林捷系涉案房屋的实际占用者，应承担此占用费。二、“（2018）陕民终719号民事判决书认定元弘公司未经国防大学政治学院西安校区同意，将承租房屋转租给林捷，违反了法律规定，由此引起的后果应由元弘公司承担”，系对政治学院不承担责任的认定，并非为元弘商贸公司不能向林捷主张的依据。三、林捷在租赁合同解除上无过错的认定与其是否支付房屋占用费无关，元弘商贸公司请求林捷支付房屋占用费系基于房屋的实际占用状况及林捷放任损失扩大的主观愿望所造成的后果。元弘商贸公司在两个租赁合同解除过程中所谓“过错”其后果只与合同解除有关，与合同解除以后所发生的事实状态无关。   林捷辩称，一、房屋所有人已于2016年9月30日解除与元弘商贸公司之间的租赁合同，并经生效判决确认实际占有房屋的所有权人系元弘商贸公司，林捷于2016年5月23日双方合同解除后无侵占事实。根据西安市中级人民法院（2018）陕01民初878-2号及陕西省高级人民法院（2018）陕民终719号民事判决书确认，元弘商贸公司与房屋所有权人中国人民解放军国防大学政治学院西安校区（以下简称“政治学院”） 签订的租赁合同已于2016年9月30日正式解除，元弘商贸公司在庭审中自述“房屋所有人以部队房屋政策变化为由强行阻止元弘商贸公司施工，并要求终止合同，致使部分房屋闲置至今，根据该案庭审情况，政治学院所主张的房屋占用费主要依据双方于2018年4月20日签订的《腾退房产协议》，即元弘商贸公司对政治学院房屋具有交还及其他附随义务，因此其惰于履行合同义务必然承担违约责任，故上述两份判决所依据的是元弘商贸公司不履行合同交付义务的责任而非侵权责任。根据庭审情况，元弘商贸公司明确说明林捷曾承租的2808平方米房屋一直处于闲置状态，也即未被第三人占用，从双方合同解除后林捷已经搬离，不存在占用事实，故元弘商贸公司上诉请求无事实依据。二、元弘商贸公司要求林捷承担房屋占用费用显失公平，林捷无占用、经营涉案房屋的事实，更未通过涉案房屋盈某某。2016年3月25日林捷与元弘商贸公司签订房屋租赁合同，2016年3月28日国防大学政治学院西安校区向元弘商贸公司发函，明确2016年12月31日前终止租赁，2016年4月22日，装修施工因国防大学政治学院西安校区的阻拦无法继续履行，2016年5月23日林捷、元弘商贸公司及元弘商贸公司分公司达成协议书，解除合同并退还租金等事项进行了约定，另约定2016年6月5日前若元弘商贸公司与国防大学政治学院西安校区无法解除，即刻协商如何向林捷支付退租赔款事宜。在协商未果后，林捷提起诉讼，并与元弘商贸公司进行了诉讼，在诉讼过程中林捷并未占用、使用涉案房屋，如让林捷承担租金、违约金等，显失公平。   元弘商贸公司向一审法院起诉请求： 1.判令林捷支付元弘商贸公司房屋占用费用2163333.33元（房屋占用费从2016年3月23日，具体计算至林捷实际将房屋交付元弘商贸公司之日止）；2.判令林捷赔偿元弘商贸公司损失280000元；3.林捷承担本案的诉讼费用。   一审法院认定事实如下：2016年3月25日元弘商贸公司、林捷签订房屋租赁合同，约定元弘商贸公司将位于西安市碑林区XX路XX号XX学院XX楼XX层共计2808平方米房屋出租给林捷，租期为2016年4月1日至2026年12月31日止，年租金为1180000元，首年租金为1080000元等等。后林捷支付首年租金并开始装修涉案房屋。2016年4月22日，国防大学政治学院西安校区XX房XX酒店施工，要求终止元弘商贸公司与林捷的合同，导致元弘商贸公司、林捷签订的租赁合同无法履行，2016年5月23日元弘商贸公司与林捷、元弘商贸公司天源洗浴广场分公司达成协议书，约定元弘商贸公司与林捷签订的房屋租赁合同解除，元弘商贸公司自愿退还元弘商贸公司租金108万、赔偿装修损失167.5万元、支付违约金10万元，其中装修部分待合同终止后结算，双方协商以共同评估为准。元弘商贸公司天源洗浴广场分公司对以上债务承担连带保证责任。西安市碑林区人民法院2017年8月20日作出（2017）陕0103民初1298号民事判决书，判令：1、被告元弘公司于本判决生效之日起十日之内偿还原告林捷租金1080000元、违约金100000元、装修损失736932元，合计1916932元；2、被告元弘公司于本判决生效之日起十日之内支付原告林捷以上款项利息（具体数额为以1916932元为基数，以年息6%为标准，从2016年8月6日起计算至实际给付之日）；3、驳回原告林捷的其余诉讼请求。宣判后，元弘商贸公司不服向西安市中级人民法院提起上诉。2018年2月24日西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终581号民事判决书，驳回上诉维持原判。另查，国防大学政治学院西安校区诉元弘商贸公司房屋租赁合同纠纷，经西安市中级人民法院、陕西省高级人民法院一审、二审，最终判令元弘商贸公司向国防大学政治学院西安校区支付拖欠租金882万元；支付违约金2016550元；支付房屋占用费6219176元等。该生效判决中查明，国防大学政治学院西安校区与元弘商贸公司双方均认可租赁合同于2016年9月30日解除。元弘商贸公司于2018年4月20日将涉案租赁房屋全部交还给国防大学政治学院西安校区。   一审法院认为，本案处理应当从以下几个方面进行考量：一、在元弘商贸公司、林捷解除房屋租赁合同中林捷系无过错方。理由如下：第一，（2018）陕民终719号民事判决书认定，元弘商贸公司未经国防大学政治学院西安校区同意，将承租房屋转租给林捷，违反了法律规定，由此引起的后果理应由元弘商贸公司承担。第二，2016年5月23日，元弘商贸公司、林捷及元弘商贸公司天源洗浴广场分公司签订的协议书中，元弘商贸公司确认因其自身行为导致元弘商贸公司、林捷签订的房屋租赁协议不能履行，故元弘商贸公司、林捷解除房屋租赁协议，林捷同意退还房租、赔偿装修损失金违约金等。第三，部队出租房屋政策发生变化亦是本案涉及房屋租赁合同解除的重要原因。综合以上三点理由，林捷在元弘商贸公司、林捷解除房屋租赁合同中系无过错方，这也与（2017）陕0103民初1298号民事判决书及（2018）陕01民终581号民事判决书作出裁判的结果相一致。二、元弘商贸公司要求林捷承担房屋占用费有失公平。纵观林捷参与到房屋租赁合同纠纷的整个过程，2016年3月25日林捷与元弘商贸公司签订房屋租赁合同；2016年3月28日国防大学政治学院西安校区向元弘商贸公司发函，明确2016年12月31日前终止租赁；2016年4月22日，装修施工因国防大学政治学院西安校区的阻拦无法继续履行；2016年5月23日林捷与元弘商贸公司、元弘商贸公司天源洗浴广场分公司达成协议书，解除合同并对退租金等进行了约定，另约定2016年6月5日前若元弘商贸公司与国防大学政治学院西安校区无法解决，即刻协商如何向林捷支付退租赔款事宜。在协商未果后林捷提起诉讼，其与元弘商贸公司房屋租赁合同纠纷的一审、二审持续了近两年时间。林捷承租涉案房屋其目的为酒店经营，在国防大学政治学院西安校区阻拦施工、与元弘商贸公司漫长诉讼过程中，并未达到对涉诉房屋使用、经营、盈某某之目的。另，因元弘商贸公司怠于履行协议引起诉讼及元弘商贸公司的上诉，使退租、装修损失、违约金的承担迟迟无法确认。若如元弘商贸公司诉请要求林捷承担此期间的房屋占用费用，则显失公平。三、元弘商贸公司诉请中涉及的赔偿损失28万元一节， 2016年4月2日，元弘商贸公司、林捷签订的补充协议载明，元弘商贸公司同意林捷对承租房屋内原有的装修部分全部拆除。元弘商贸公司主张的损失，无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百二十一条、第二百二十四条之规定，判决：驳回原告西安元弘商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费26347元、公告费260元，由原告西安元弘商贸有限公司负担。   二审经询，双方均对一审查明事实无异议。   本院认为, 2016年5月23日，元弘商贸公司、林捷及元弘商贸公司天源洗浴广场分公司签订的协议书系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应依约履行。根据前述协议书内容，元弘商贸公司认可其与政治学院发生纠纷，并确认因其自身行为导致其与林捷的租赁合同不能履行，双方解除租赁合同，故一审法院关于元弘商贸公司、林捷解除房屋租赁合同中林捷系无过错方，认定正确。现元弘商贸公司主张林捷支付租赁合同解除后的房屋占有使用费，根据本案查明事实情况，2016年3月25日林捷与元弘商贸公司签订租赁合同，2016年4月22日林捷即因政治学院阻止施工致该租赁合同未能继续履行，之后该合同项下房屋即属闲置，该期间各方亦有诉讼，房屋闲置而产生的法律后果及相应责任由哪一方承担与案涉租赁合同解除原因以及各方争议解决情况有所关联，并非元弘商贸公司上诉所称仅系事实状态而与合同解除原因等无关，考虑解除合同责任以及林捷与元弘商贸公司之间退租、装修损失、违约金的承担迟迟无法确认系因元弘商贸公司怠于履行案涉协议书内容的客观情况，一审法院对元弘商贸公司关于房屋占有使用费的主张不予支持，符合本案审查情况，亦属公平合理。至于元弘商贸公司关于赔偿损失的诉讼请求，因无充分的事实与法律依据，一审法院不予支持，亦无不妥。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费24080元，由西安元弘商贸有限公司负担。   本判决为终审判决。           审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷        二○一九年五月二十七日     书记员  程    姣                                  1