江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初7579号原告：昆山市碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇金融广场**，统一社会信用代码91320583MA1MEB919Q。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭琦，女，该公司员工。委托诉讼代理人：江浩，男，该公司员工。被告：吴冰，女，1988年11月10日出生，汉族，住陕西省白水县。委托诉讼代理人：解苏楠，江苏海联海律师事务所律师。原告昆山市碧桂园房地产开发有限公司与被告吴冰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，并于2019年5月16日公开开庭进行审理。原告昆山市碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江浩、被告吴冰及其委托诉讼代理人解苏楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山市碧桂园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同及附件、附录,被告于合同解除之日起7日内协助原告办理合同备案注销手续；2、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金195734.7元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告和被告于2018年8月30日签订了商品房买卖合同及附件、附录下称合同，合同约定由被告向原告购买位于昆山市下称该商品房，房价款为1304898元。同时合同约定若买受人即被告逾期向出卖人即原告支付房价款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价款的15%向出卖人支付违约金。但被告至原告起诉时仅向原告支付购房款394898元含定金。剩余购房款人民币910000元应在2018年9月30日前向原告支付，被告一直拖欠至今未付。原告虽多次与被告联系，要求其履行还款义务，但被告一再拖延，仍未履行付款义务。被告上述欠款行为违反了商品房买卖合同及附件的约定，已构成了严重违约。现原告根据中华人民共和国合同法第94条的相关规定及合同的约定，要求解除原、被告签订的商品房买房合同，并按总房价款的15%向原告支付违约金195734.7元，以维护原告合法权益。被告吴冰辩称，被告同意解除原被告签订的商品房买卖合同，合同约定剩余购房款910000元是通过银行贷款的方式支付，但是目前被告没有办法成功办理该笔贷款，关于贷款审批未通过，是由于信用卡存在逾期，并有借呗贷款未还清导致。现合同无法继续履行，被告也没有违约，当时在2017年3月6日双方签订协议书，被告按约定支付了首付款394898元，后等到被告具备的购房资格，及社保缴满一年后，双方签订了正式的商品房购销合同，并且原告的销售人员在审核被告是可以顺利办理贷款的并推荐了专业的贷款经办人朱敏，因此后来没有成功办理是原告工作人员及贷款人员的误判导致的，因此被告不应承担违约责任而且合同中违约责任条款是属于格式条款，约定过高。原告围绕诉讼请求依法提交了《昆山市商品房购销合同》、预售证、付款凭证、催缴函，被告向本院提供协议书、房款支付回单、收据、信用报告、交易流水。本院组织各方当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2016年12月26日,原告取得《昆山市商品房预售证书》载明XX园XX号楼符合预售条件，准许进行预售。2018年8月30日，原、被告签订了一份《昆山市商品房购销合同》，合同编号为201XXX11，合同约定,由被告向原告购买位于房屋，金额为1304898元。付款方式为按揭分期付款：买受人必须在签订《商品房购销合同》时付394898元，在2018年9月30日前付910000元。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。上述合同签订后,原、被告一致确认被告已支付购房款394898元,后因被告贷款审批未通过，剩余款项未支付，原告遂提起本案诉讼。另查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2017年3月6日签订《协议书》，鉴于：1、甲方和乙方于2017年3月6日签订了编号为认购字第JSQDXXX69的《认购书》，约定：乙方向甲方购买位于昆山市商品房，按照认购书的约定，双方应于2018年5月1日签订该商品房的《商品房买卖合同》及附件、附录。2、受当地限购政策的影响，乙方现仅有0个月的社保记录0个月的纳税证明，暂不具备限购政策规定的购房条件，故双方不能于认购书约定时间签署买卖合同。现甲乙双方经友好协商，就签署买卖合同时间、补交资料、房款支付等事宜达成本协议，供甲乙双方遵照履行。一、乙方同意于2017年3月1日前向甲方支付该商品房首期房价款人民币394898元(含定金)，于2018年6月1日前向甲方支付该商品房剩余房价款910000元，乙方逾期支付的，每天按应付款的万分之二向甲方计付违约金。二、因乙方尚须向甲方提供符合当地政府限购等政策要求的资料，方能满足当地购买条件，故乙方承诺在2018年5月1日前向甲方提交客观、真实的上述资料，并同时签署甲方已明示的该商品房的买卖合同；三、如乙方未在本协议第二条约定的日期前将真实、客观的上述资料提交给甲方的、乙方未在本协议第二条约定的时间前往甲方销售中心与甲方签署买卖合同或乙方虽前往但拒绝与甲方签署买卖合同的、乙方未按照甲方书面通知的时间前往甲方销售中心签署买卖合同或乙方虽前往但拒绝与甲方签署买卖合同的，则本协议于本协议第二条约定的日期届满时或者甲方书面通知约定的签约期限届满时自动解除，乙方应向甲方支付该商品房总价款15%的违约金(由甲方从乙方已付房价款中扣除，如有剩余房价款则无息退回乙方)，同时甲方有权不另行通知乙方而将该商品房转售他人。本院认为，原、被告双方就涉案房屋买卖及价款支付达成一致意思表示，双方签订的《昆山市商品房购销合同》依法成立有效。因被告未能依约足额支付购房款，原、被告一致同意解除合同，故本院确认原、被告之间的商品房购销合同于双方一致确认解除的时间即2019年5月16日解除。合同解除后，原告应返还被告已经支付的购房款394898元。关于违约金，双方约定违约金按照累计应付款金额的15%计算，被告以违约金过高提出抗辩,对此,本院认为考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,由于被告信用问题导致申请按揭贷款时未能通过银行审核时,且被告未能按合同约定及时付清余款,故本院酌定调整违约金为65244.9元（1304898元×5%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告昆山市碧桂园房地产开发有限公司与被告吴冰于2018年8月30日签订的合同编号为201XXX11的《昆山市商品房购销合同》于2019年5月16日解除。二、被告吴冰于本判决生效之日起十五日内协助原告昆山市碧桂园房地产开发有限公司办理合同编号为2018XXX1的《昆山市商品房购销合同》的注销备案登记手续。三、原告昆山市碧桂园房地产开发有限公司返还被告吴冰394898元，被告吴冰支付原告违约金65244.9元，两项相抵后原告昆山市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告吴冰329653.1元。案件受理费16544元，减半收取8272元，由原告昆山市碧桂园房地产开发有限公司负担5515元，被告吴冰负担2757元。原告昆山市碧桂园房地产开发有限公司预交的2757元，本院予以退还，被告吴冰应当负担的2757元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，帐号：3225019864X********，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。审判员  邓丽红二〇一九年六月二十六日书记员  姚勇明