四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民初2598号 原告（执行案外人）：吴庆华，女，1976年11月18日出生，汉族，住重庆市石柱县。 委托诉讼代理人：黄雪韬，四川华敏律师事务所律师。 被告（申请执行人）：四川省蜀通建设集团有限责任公司，住所地四川省成都市高新区高朋大道**。 法定代表人：龙恩弟，董事长。 委托诉讼代理人：杨林，四川名状律师事务所律师。 被告（被执行人）：四川省巴中市集洲房地产开发有限公司，，住所地四川省巴中市江北巴人广场南侧** 法定代表人：殷绍普，董事长。 被告（被执行人）：成都润洲房地产开发有限公司，，住所地四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段** 法定代表人：陈永生，总经理。 被告（被执行人）：四川润洲商业经营管理有限公司，住所，住所地四川省成都市武侯区武侯大道双楠段**div> 法定代表人：殷玉龙，总经理。 被告（被执行人）：殷绍普，男，1955年10月21日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告（被执行人）：陈永生，男，1969年11月11日出生，汉族，住四川省南江县。 被告（被执行人）：殷玉龙，男，1974年10月19日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上述六被告共同委托诉讼代理人：毛恩检，北京市金开（成都）律师事务所律师。 原告吴庆华诉四川省蜀通建设集团有限责任公司（以下简称蜀通公司）、四川省巴中市集洲房地产开发有限公司（以下简称集洲公司）、成都润洲房地产开发有限公司（以下简称成都润洲房地产公司）、四川润洲商业经营管理有限公司（以下简称四川润洲商业公司）、殷绍普、陈永生、殷玉龙案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴庆华的委托诉讼代理人黄雪韬，被告蜀通公司的委托诉讼代理人杨林，被告集洲公司、成都润洲房地产公司、四川润洲商业公司、殷绍普、陈永生、殷玉龙的共同委托诉讼代理人毛恩检到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 吴庆华向本院提出诉讼请求：1.中止对成都市金堂县“润洲·金外滩”一期工程XX号房屋的强制执行程序并解除该房屋查封措施；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：蜀通公司申请强制执行本院作出的（2014）成民初字第2617号民事调解书一案，执行过程中，位于成都市金堂县“润洲·金外滩”一期工程XX号房屋（以下简称案涉房屋）被查封，但案涉房屋实际为原告享有合法所有权。第一，原告于2014年6月13日，即就案涉房屋与集洲公司签订了《商品房买卖合同》及相关的补充协议。本案中，蜀通公司据以申请执行的民事调解书作出时间为2014年12月16日，本院对案涉房屋查封时间为2015年3月11日，不管是调解书达成时间还是法院查封时间均在原告购买案涉房屋之后，间接说明原告购买案涉房屋的真实性。第二，原告已付清了全部的购房款。根据集洲公司的指示，原告通过转账支付了购房款，且集洲公司也出具了相关的《收据》予以印证。第三，《商品房买卖合同》签订后，集洲公司为案涉房屋办理了备案，案涉房屋也于2014年12月18日由集洲公司全部交付原告，原告已领取钥匙并实际使用至今。第四，案涉房屋因集洲公司原因未办理过户登记手续。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，原告对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，人民法院应中止对案涉房屋的强制执行程序并解除查封。 蜀通公司辩称，1.原告系针对2015年的执行裁定书提起的执行异议之诉，已经过了法律规定的起诉期限。2.本案原告并不是真实意义上、消费型的买受人，其动辄十几套房屋的购买是虚假买卖。原告与集洲公司的借贷之债转为让与担保，并不是买卖合同关系，原告以物抵债的行为违背了公平受偿的原则，因此，原告的诉讼请求不应得到支持。 集洲公司、成都润洲房地产公司、四川润洲商业公司、殷绍普、陈永生、殷玉龙共同辩称，1.原告与集洲公司之间存在资金借贷关系，双方之间的商品房买卖合同在当时是为了实现担保，在无法还款的特定情况下转化为买卖合同，在可以还款的情况下就转化为借贷关系归还相应的利息和本金；2.请法院结合本案的事实情况依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合各方当事人的陈述与提交的证据，本院认定事实如下： 2014年6月13日，被告集洲公司分别与原告吴庆华签订17份《商品房买卖合同》，与另案案外人李某某签订12份《商品房买卖合同》，与另案案外人李某签订15份《商品房买卖合同》。上述合同约定集洲公司将“润洲·金外滩”一期工程XX等共计17套房屋（包括案涉房屋）出售给原告吴庆华，价款共计5316026元；将X栋X单元2-3等共计12套房屋出售给另案案外人李某某，价款共计3324048元；将X栋X单元4-3等共计15套房屋出售给另案案外人李某，价款共计4359940元。2014年6月17日，对上述购买的共计44套《商品房买卖合同》进行备案登记。 2014年6月18日，集洲公司（甲方）与原告吴庆华(乙方)、另案案外人李某某(乙方)和另案案外人李某（乙方）分别单独就吴庆华购买的17套房屋、另案案外人李某某购买的12套房屋、另案案外人李某购买的15套房屋签订三份内容完全一致的《补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》第五条约定，“本协议签订之日，甲方所出售的商品房已经基本达到竣工验收的条件，双方确定交付时间调整为：乙方每支付一笔购房款，则甲方在两个月内实现交付该笔购房款所对应的商品房。…”第六条第一款约定，“甲方发现有可能逾期交房的，甲方可以根据自己估计的逾期时间，按照乙方已付购房款额度，以每日1.0‰的标准向乙方承担违约金。甲方支付相应违约金后，则：（1）甲方的交房期限可以相应顺延；（2）甲方行使本协议第七条解除权的期限可以相应顺延；（3）若甲方实际逾期时间低于估计的逾期时间，则乙方应将超收的违约金无息退还给甲方。”第七条“关于甲方单方解除权的特别约定。1.鉴于甲方对乙方所购房屋优惠幅度较大，为保持双方的良好关系，乙方同意在同时满足以下条件的情况下，甲方可单方解除主合同及本补充协议：（1）乙方支付购房款之日起两个月内；（2）甲方将乙方支付的购房款全部返还给乙方；（3）甲方支付了本协议约定的违约金。甲方按照上述约定解除主合同及本补充协议后，乙方配合甲方到房屋管理部门办理网签备案撤销手续，但由此产生的费用由甲方自行承担。2.若甲方逾期交房且未支付第六条约定的违约金和违约滞纳金，则甲方的单方解除权即告消灭，甲方不再享有单方解除权，乙方有权要求甲方立即交付房屋”。 《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，2014年6月18日集洲公司向原告吴庆华、另案案外人李某某和另案案外人李某出具《购房款支付账户确认函》，要求将购房款项汇至四川省巴中市集洲房地产开发有限公司大邑分公司（以下简称集洲公司大邑分公司）在浙江民泰商业银行成都武侯支行的账户（账号：58×××15）。2014年6月18日、8月27日、9月18日案外人重庆石柱沃特矿业有限责任公司代另案案外人李某某向集洲公司大邑分公司账户分别转款200万元、50万元、45万元；同年8月27日、9月18日重庆聚信矿业有限责任公司代原告吴庆华向集洲公司大邑分公司账户分别转款450万元和47.5万元；2014年6月18日、8月27日、9月18日，另案案外人李某向集洲公司大邑分公司账户分别转款300万元、50万元、45万元。对应汇款当日集洲公司即向原告吴庆华、另案案外人李某某和另案案外人李某出具《收据》，载明收到金外滩住房购房款，备注为：转账。 2014年6月18日，集洲公司大邑分公司收到重庆石柱沃特矿业有限责任公司代付另案案外人李某某200万元购房款和另案案外人李某支付的300万元购房款后，同日该公司即通过浙江民泰商业银行成都武侯支行的账户（账号：58×××15）转款39万元至案外人黄某某中信银行账户内（账号：62×××13），黄某某随即次日将该39万元转至首创证券有限责任公司（以下简称首创证券）账户。2014年8月27日，集洲公司大邑分公司收到重庆石柱沃特矿业有限责任公司代付的另案案外人李某某50万元、重庆聚信矿业有限责任公司代付原告吴庆华450万元购房款以及另案案外人李某支付的50万元购房款（共计550万元）。后由集洲公司大邑分公司与四川省巴中市集洲物业管理有限公司同日分四次向案外人黄某某上述账户转款共计550万元。同日，黄某某随即从该账户向首创证券转款71万元，向另案案外人李某转款479万元。2014年9月18日，集洲公司大邑分公司收到重庆石柱沃特矿业有限责任公司代付另案案外人李某某45万元、重庆聚信矿业有限责任公司代付原告吴庆华47.5万元的购房款以及另案案外人李某45万元购房款（共计137.5万元），在同日向案外人黄某某上述账户转款137.5万元。案外人黄某某随即同日从其账户向另案案外人李某转款137.5万元。 2014年10月21日，集洲公司分别向原告吴庆华、另案案外人李某和李某某出具收到购房款《收据》，其中李某409940元、李某某374048元、吴庆华341026元以上款项共计1125014元。吴庆华、李某、李某某未实际支付上述款项。上述款项来源于2014年10月21日另案案外人李某某以四川盛鸿投资发展有限公司（以下简称盛鸿投资公司）名义出具《收条》载明的“收到集洲房产公司支付2014年10月份费用1125014元”，该费用抵扣了现金购房款。 2014年12月17日，集洲公司与原告吴庆华、另案案外人李某某和李某分别签订《交房协议》，2015年1月吴庆华、李某、李某某分别与四川饰美宜装修工程有限公司签订了《房屋室内装修合同》对集洲公司交付的房产进行装饰装修，并以出租、自用等方式予以占有和使用，并交纳相应的物业管理费用至今。 另查明，2014年另案案外人李某作为盛鸿投资公司代理人领取该公司的营业执照；原告吴庆华原系盛鸿投资公司法定代表人。另案案外人李某某以盛鸿投资公司名义向集洲公司出具《收条》。四川省高级人民法院作出的（2018）川民终1108号民事判决书查明：另案案外人李某、案外人黄某某以居间身份收取集洲公司及其关联方向原告吴庆华、案外人马鸿鹄、案外人盛鸿投资公司支付5500万元的借款利息。 再查明，本院于2014年12月16日，对蜀通公司与集洲公司、成都润洲房地产公司、四川润洲商业公司等建设工程施工合同纠纷一案，作出（2014）成民初字第2617号民事调解书。该调解书发生法律效力后，蜀通公司向本院申请执行。执行过程中，本院于2015年3月11日作出（2015）成执字第129-6号执行裁定，裁定查封位于成都市金堂县“润洲·金外滩一期工程”XX栋房屋，案涉房屋在上述裁定查封范围内。原告吴庆华对该裁定不服，向本院提出书面异议，本院于2015年10月29日作出（2015）成执异字第318号执行裁定，驳回吴庆华的异议。另案案外人李某某以（2014）成民初字第2617号民事调解书主文中确认建设工程价款优先受偿权错误向本院申请再审。2016年9月25日，本院作出（2016）川01民再25号民事判决书，撤销了该民事调解书，确认蜀通公司对集洲公司的建设工程合同纠纷不享有工程价款优先受偿权但享有对集洲公司等的债权。蜀通公司不服提出上诉，四川省高级人民法院作出（2016）川民再541号民事判决，驳回上诉，维持原判。现原告吴庆华以申请再审期间已经提交书面执行异议申请为由，提出本案的执行异议之诉。 认定以上事实，有四川省高级人民法院（2018）川民终1108号民事判决书、2014年10月21日李某某出具的《收条》、（2014）成民初字第2617号民事调解书、执行裁定书、（2016）川01民再25号民事判决书、（2016）川民再541号民事判决书、《商品房买卖合同》及补充协议、中国民生银行支付业务回单凭证、集洲公司出具的收据、交房协议、《收据》、黄某某中信银行成都草堂支行卡账户交易明细转账记录、中国民生银行个人账户对账单、物业费缴费收据、《房屋室内装修合同》、物业管理费结清证明、盛鸿投资公司《企业登记颁证及归档记录表》、《公司变更登记申请书》、集洲公司出具的《购房款支付账户确认函》及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，本案争议焦点问题为：1.吴庆华提起案外人执行异议之诉是否超过法定期限；2.吴庆华能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除对案涉房屋的执行。对此本院评判如下： 一、关于吴庆华提起案外人执行异议之诉是否超过法定期限。 经审查认为，原告吴庆华、另案案外人李某某、李某在2015年提出执行异议，后三人的异议被裁定驳回。因另案案外人李某某认为执行依据调解书中确认的蜀通公司享有对案涉房产工程价款优先权侵害了其利益，遂向本院申请再审。本院再审后认为蜀通公司在法定期限内未行使工程价款优先受偿权，遂撤销了（2014）成民初字第2617号民事调解书，仅确认集洲公司应当向蜀通公司支付相应工程价款及资金利息。四川省高级人民法院作出（2016）川民再541号民事判决书对本院一审判决予以维持。原据以执行的调解书被撤销。在再审审理期间，三人的执行异议之诉申请未被立案。其后在2018年7月26日本院立案庭核实原告吴庆华的诉讼过程和原因后予以立案受理。故吴庆华已经在法定期限内主张权利，有权提出本案诉讼。 二、关于吴庆华能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除对案涉房屋的执行。 经审查认为，《执行异议和复议规定》第二十八条保护的是真实购房人物权期待权，而本案中现有证据尚不足证明吴庆华与集洲公司之间形成了真实购房合同关系，是真实购房人，故不能排除对案涉房屋的执行。理由如下： 第一，从集洲公司分别与原告吴庆华、另案案外人李某某和李某三人所签订的内容一致的三份《补充协议》内容看，《补充协议》是为三人所签订的《商品房买卖合同》而特别约定的补充条款。其本意通过签订购房合同为吴庆华、李某、李某某转入集洲公司的资金提供保障。 《补充协议》第五条约定，交付商品房应与支付的每一笔购房款金额相互一致，且约定交付期间为收到每一笔购买款资金的两个月内；第六条约定，如果可能出现逾期交房，集洲公司可按照已付购房款额度金额按照日息1‰支付利息，则交房期限相应顺延；第七条特别约定集洲公司单方解除权，在购房款支付之日起的两个月内，集洲公司将全部款项返还并且支付约定的违约金后则可以解除购房合同以及补充协议。 从以上第五、六、七条约定内容表述看，以支付购房资金的不同时间起点和不同金额交付对应的所购房产，如果两个月内可能逾期交房则通过支付对应资金的违约利息顺延交房期，以及退还全部购房资金并支付相应利息时可以解除购房合同等内容，实际上是以资金数额作为交付房产的标准，用房产对应给付的资金数额和时间是严重违反商品房买卖常理常情的，以归还资金及利息为解除购房合同条件，也本末倒置了签订购房合同的交易目的，其实质是用购房合同为三人转入集洲公司的资金提供担保，是一种非典型性担保。三人在债务履行期限届满之前通过签订购房合同的形式直接约定，以归还资金和利息即可以解除商品房买卖合同，实质是约定如未能偿还借款则交付签订商品房合同中所约定的对应房产。但该让与担保条款，并不意味着债权人可以不经清算而直接取得买卖合同标的所有权。在公平兼顾双方利益的前提下，应当对债权人施加强制清算义务，避免可能产生与流质契约类似的不当后果。 而本案中无任何证据显示原告吴庆华、另案案外人李某某和李某在集洲公司未能归还款项时，各方对转入集洲公司的资金进行了清算并明确约定集洲公司以多少房产抵偿所欠的债务，双方之间形成了事实上的以物抵债的法律关系。 第二，从原告吴庆华与另案案外人李某某和李某三人购房款的银行转款资金流向看，转款记录存疑，尚不足以证明款项性质实质为购房款，不能排除三人汇款款项存在其他支付原因的可能性。 从资金流向看，三人通过银行转款支付的其中616.5万元购房款，汇入集洲公司大邑支公司账户后，同日通过转至案外人黄某某账户后，又再次转回到李某账户中。现金支付部分的购房款金额并未实际支付。四川省高级人民法院（2018）川民终1108号民事判决书显示案外人盛鸿投资公司曾向集洲公司借款5500万元，而案外人李某、案外人黄某某是以居间人的身份代盛鸿投资公司收取该5500万元的借款利息。本案中所查明的事实表明，三人支付给集洲公司大邑分公司的购房款中550万元和137.5万元均在同日全部回到了案外人黄某某账户，其后大部分回到李某账户中。原告吴庆华、另案案外人李某和李某某现金购房款均是通过原告吴庆华以盛鸿投资公司名义收取的费用抵扣，原告吴庆华、另案案外人李某和李某某并未实际支付现金款项给被告集洲公司。综上，从资金流向和吴庆华、李某某、李某与案外人盛鸿投资公司间的关系来看，现有证据尚不足以证明吴庆华支付款项性质就是购房资金。 以上，虽原告吴庆华主张与集洲公司签订了《商品房买卖合同》以及补充协议并且已经占有使用案涉房屋，但无论是从资金流向还是《补充协议》约定内容看，现有证据尚不足以证实原告吴庆华与集洲公司之间形成了是真实购房关系，其并非是真实房屋购房者。因此，本案中对吴庆华所提中止对案涉房屋的强制执行并解除相应查封措施的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）规定，判决如下： 驳回原告吴庆华的全部诉讼请求。 案件受理费5205.46元，由原告吴庆华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  谷金霞 审判员  邱 寒 审判员  黄小华 二〇一九年六月二十七日 书记员  雷婧钰