西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初2844号原告：姚萍，女，1986年7月19日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张升，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨花花，陕西合恒律师事务所律师。被告：谢军军，男，1994年1月2日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：何其博，北京大成（西安）律师事务所律师。第三人：西安恒春阁房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区房。法定代表人：刘少伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：石鹏，男，1987年4月9日出生，汉族，该公司员工，住该公司。原告姚萍诉被告谢军军、第三人西安恒春阁房地产营销策划有限公司（以下称恒春阁营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚萍及委托诉讼代理人张升、杨花花，被告谢军军委托诉讼代理人何其博，第三人恒春阁营销公司委托诉讼代理人石鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告房款94000元；3、判令被告双倍返还原告定金112000元；4、判令被告赔偿原告损失4200元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月6日，通过第三人西安恒春阁房地产营销策划有限公司的居间服务，原告与被告签订了《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定：甲方（被告）将位于西安市莲湖区XX路XX号XX广场XX幢XX单元XX室，建筑面积37.1平方米的房屋出卖于乙方（原告），房屋总价款280000元整，乙方于合同签订当日交定金100000元整，甲乙双方承诺于2018年8月5日之前将此房屋更名到乙方名下，若甲方未能按照约定时间更名，甲方须双倍返还乙方定金。合同签订后，原告向第三人支付居间服务费4200元，并向被告银行账户现金存款100000元及向其代理人谢国鑫银行转账40000元，合计150000元整。此后，原告一直催促被告履行房屋过户义务，但截止2018年8月5日，被告仍未能配合原告完成房屋过户登记。被告的行为已构成根本违约，故要求被告双倍返还定金、退还相应房款及承担相关损失，但被告均以各种理由推脱。现被告既不能履行房屋过户义务，又不能退还房款及承担损失，给原告造成较大的经济损失。原告为维护合法权益，诉至法院，请求依法判如所请。被告谢军军辩称，更名涉及偷逃国家税费，属于法定无效、自始无效，并且在实践中自始无法履行。所以说该合同或者至少关于更名的相关条款应为无效。所以，要求驳回原告的所有诉讼请求。第三人恒春阁营销公司述称，原、被告签订的合同是其作为中介居间签订的，在签合同之前，其给买卖双方说过，更名是买卖双方自愿的，卖方给中介和客户承诺称百分之百确定能给买方更名，才签订的买卖合同。直到现在，卖方称在找关系，但是一直没有更名过来。原告姚萍围绕其提出的诉讼请求提交证据如下：证据1、西安市存量房屋买卖合同，证明：原被告之间形成了房屋买卖合同法律关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，其签订的合同合法有效；合同约定若因被告未能按照协议约定时间更名，被告应当向原告双倍返还定金。证据2、微信账单2份、现金存款客户回单、收款收据、补充协议、收据，证明：原告按照合同约定支付了购房款定金合计150000元整；原告履行了约定的付款义务，被告应当按照合同约定将房屋更名到原告名下。证据3、《居间服务合同》、收款收据、微信账单，证明：因购买涉案房屋，原告向第三人支付了居间服务费合计4200元；因被告违约，被告应承担原告基于购买房屋而支付的居间服务费合计4200元。被告谢军军对原告证据真实性均无异议，但对证明目的有异议，房屋更名违反我国税法，损害国家利益，其合同无效，并且在实践中无法履行。被告在签订该合同后，去房管局咨询该事被房管局告知这样的情况。所以说该合同自始无效。故不存在双倍返还定金的情况。且该款项并非定金，而是购房款。因为超过了法律规定的定金的范围。该合同或其相关条款自始无效，且无法履行，无法更名。对原告支付了居间服务费无异议，但是该居间服务费是原告的损失有异议，不能证明是被告违约。第三人恒春阁营销公司对原告提交的证据真实性证明目的均无异议。被告谢军军未向法庭提供证据。第三人恒春阁营销公司未向法庭提供证据。根据当事人提交的相关证据，本院认定事实如下：2018年6月6日甲方谢军军与乙方姚萍签订《西安市存量房屋买卖合同》约定，甲方将其位于本市莲湖区XX路XX号XX广场XX幢XX单元XX室、面积37.1平方米的房屋一套出售给乙方姚萍，房屋权属情况为：《商品房买卖合同》登记号Y16001745，权利人谢军军。该房屋已经设定抵押，甲方应于2018年6月30日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为280000元，乙方应于本合同签订当日将定金100000元交于甲方。乙方应于本协议签订之日起30日内备齐购房款，并于办理房屋所有权转移登记当日将180000元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管。甲、乙双方约定：甲方承诺在2018年8月5日之前将此套房屋更名到乙方名下，更名所产生的费用由甲方全部承担。关于税费，本次交易应缴纳的所有税费乙方自愿承担全部，本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由乙方缴纳。甲、乙双方签订合同当日起，44个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，5个工作日内到房管局办理过户手续。合同签订当日，原告姚萍向第三人支付1万元，于2018年6月7日向被告谢军军转账49900元，并于2018年6月8日转账50100元。谢军军于2018年6月6日出具收款收据，载明，今收到姚萍用于购买本人谢军军坐落于西安市莲湖区丰禾路253号太奥广场小区15幢1单元625号房屋购房合同号Y16001745，购房定金100000元。原告于2018年9月29日向谢国鑫转账4万元，甲方谢国鑫（代）与乙方姚萍双方达成《补充协议》，约定乙方为甲方支付的14万元为定金，和原合同具有同等法律效力，甲方承诺在2018年10月31日之前将太奥15幢1单元625室更名至乙方名下，如果没有按照约定的时间完成更名手续，甲方双倍定金返还乙方。审理中，被告认可谢国鑫为其出售房屋的代理人。另，原告因购买房屋向恒春阁营销公司支付居间服务费4200元。本院认为，原告姚萍与被告谢军军签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，为合法有效，对原、被告双方均有法律拘束力。合同签订后，原告依约支付10万元，但被告谢军军在合同中承诺通过开发商更名而非产证过户方式进行交易,属于逃避国家税收的行为,损害了国家利益,相关约定均应认定为无效。对于合同有效的部分,因原告姚萍要求解除房屋买卖合同,被告谢军军在2019年4月19日的庭审中表示合同无法继续履行，故双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》应予解除。关于违约责任，在双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》约定：被告谢军军承诺在2018年8月5日前将此套房屋更名到姚萍名下，更名所产生的费用由谢军军全部承担。虽更名条款应为无效，但该条款系被告谢军军单方承诺，不能免除其应承担的相应责任。原告姚萍支付被告谢军军150000元，被告谢军军出具收条载明收取定金100000元，因合同标的仅为280000元，定金金额高于法律规定的上限，原告姚萍主张按合同标的金额的20%作为定金要求被告谢军军双倍返还，符合法律规定，本院予以准许。剩余钱款，被告谢军军应予以返还原告姚萍。关于原告姚萍要求被告谢军军赔偿其损失4200元之诉讼请求，因被告违约致使合同无法履行，且该损失系原告姚萍实际损失，故对原告姚萍该诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十一条之规定,判决如下:一、原告姚萍与被告谢军军于2018年6月6日签订的《西安市存量房屋买卖合同》于2019年4月19日解除；二、本判决生效后十日内，被告谢军军双倍返还原告姚萍购房定金112000元；三、本判决生效后十日内，被告谢军军退还原告姚萍购房款94000元；四、本判决生效后十日内，被告谢军军赔偿原告姚萍损失4200元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4303元，原告姚萍已预交，本院减半收取后，由被告谢军军承担2151.5元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员      韩武娜 二〇一九年六月十一日 书    记    员      路  瑶 1