黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）黑02民终1186号上诉人（原审原告）：方喜辉，女，1978年3月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。上诉人（原审原告）：赵林枫，男，1975年3月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。二上诉人委托诉讼代理人：徐建伟，黑龙江广昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苗磊，男，1979年6月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。被上诉人（原审第三人）：方丽敏，女，1959年4月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：薄崎山，男，1989年8月8日出生，无职业，住黑龙江省讷河市。上诉人方喜辉、上诉人赵林枫因与被上诉人方丽敏、被上诉人苗磊案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省讷河市人民法院（2018）黑0281民初3921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员董春良担任审判长，审判员李立新、审判员王红娜参加的合议庭对本案进行了审理，书记员沈诗童担任记录。本案现已审理终结。方喜辉、赵林枫上诉请求：撤销原判，支持其诉讼请求。事实与理由：一、2005年7月14日，方喜辉、赵林枫夫妇与方丽敏（方喜辉的姑姑）签订《房屋买卖协议书》，方丽敏将坐落于讷河市讷河镇文化街的157.12平方米房屋（产权证号200700616号，2层砖混结构楼房）卖给方喜辉夫妇，买卖价格23.5万元。合同签订后，方喜辉夫妇按照约定分三次付清房款。方丽敏将房屋产权证与土地使用权证交付给方喜辉夫妇。2007年，经有关部门批准，方喜辉夫妇对上述房屋进行了扩建和修缮（仍然以方丽敏的名义进行的扩建）。扩建面积近20平方米，扩建的面积包含在2007年新办理的房产证中。方喜辉夫妇扩建修缮房屋后，一直将一层出租给他人收取租金至今。本案诉争的房屋是《城市房屋所有权证》，土地是集体性质的，办理的是《集体性质建设用地使用证》。本案诉争的房屋属于贵银名苑小区第四期规划，2009年5月开始贵银名苑小区冻结房屋过户手续。2017年，苗磊因民间借贷纠纷起诉方丽敏。诉讼过程中，经苗磊申请，讷河市人民法院裁定查封了上述房屋。《民事判决书》生效后，苗磊申请对上述房屋进行强制执行。方喜辉夫妇依法提出执行异议，被讷河市人民法院裁定驳回。二、方喜辉、赵林枫夫妇的执行异议之诉应当得到法律支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，方喜辉夫妇与方丽敏之间签订了合法有效的《房屋买卖协议书》。其次，从2005年至今，方喜辉夫妇一直实际占有使用本案诉争的房屋。再次，方喜辉夫妇已经支付了全部购房款。最后，房屋至今没有过户的原因不是因为方喜辉夫妇的责任，而是因为方喜辉夫妇按照国家法律和政策一直不能办理房屋登记过户。也就说，方喜辉不是买完房屋后怠于行使权利，而是“非因买受人自身原因未办理过户登记。”方喜辉无法办理产权过户手续的原因是存在法律障碍。因此，根据规定，方喜辉夫妇依法提出执行异议之诉，要求排除执行，应当得到人民法院的支持。三、方喜辉购买房屋是合法的，一审判决认定事实错误。方喜辉购买房屋的时间是2005年，那个时候我国没有实行房地产统一登记制度。方丽敏的房屋是城市房屋，方喜辉是城市居民，城市居民购买城市房屋是合法的。根据当时的《城市房屋权属登记管理办法》，购买房屋办理过户手续，只需要申请书和权属证明（买卖合同和收据），也不需要同时具有土地使用权证。方喜辉购买房屋符合当时的法律规定，不存在疏忽或者过错。既然方喜辉当时购买房屋符合当时的法律规定，就应当受到法律保护。土地是集体用地以及房产地产不统一的问题是历史遗留问题或者有其他原因，责任不在方喜辉，责任应当在方丽敏或者土地使用权登记部门。四、苗磊与方丽敏民间借贷纠纷存在虚假诉讼的嫌疑。本案民间借贷纠纷起诉的依据是一张借据。从法院卷宗中可以看出：1.借据上的债权人是高某某，但是整个卷宗中没有提到高某某只言片语，提起诉讼的人却是苗磊。2.借据上本来有抵押物（180平方米二楼），苗磊却不申请查封抵押物。3.方丽敏也明知房屋已经卖给了方喜辉夫妇，但是苗磊提出查封申请，方丽敏签字认可。据方丽敏庭审中陈述：其自有厂房的门卫房与方喜辉的被查封房屋面积非常相似。方喜辉的房屋157.12平方米，方丽敏的门卫房151.72平方米，方丽敏是误认为人民法院查封的是其门卫房，因此才签字认可。从庭审中调查取证看，案外人苗磊在申请查封的时候明知房屋是方喜辉夫妇的。4.债务是14年的债务，起诉时已经超过诉讼时效，方丽敏没有提出诉讼时效的抗辩。正常讲，欠债还钱，方丽敏可以不提诉讼时效的问题，但是已经超过诉讼时效的债务却同意查封已经出售给他人的房屋，双方有恶意串通的嫌疑。5.从庭审程序看：苗磊与方丽敏民间借贷纠纷走的是调解程序。根据《民事诉讼法》的规定，调解的前提是查清事实、分清责任。根据最高院关于审理民间借贷纠纷的司法解释，民间借贷纠纷应当查清债权债务的原因、资金的来龙去脉。而这起案件，债权人主体错误，债务没有流水明细，主审法官根本没有调查核实。整个卷宗中：主审法官问方丽敏欠不欠钱，方丽敏说欠钱，主审法官问被查封的房子是不是你的，方丽敏说是，于是《调解书》和《裁定书》就出笼了，方喜辉的房子就被查封了。另外，没有办过户的原因，是那片动迁被封闭，方喜辉、赵林枫手持的商服楼房房照和集体土地使用证，两本证照是不能同时存在的，这种情况是国家遗留问题。国家没有出台为此情况办理登记的相关法律法规，导致买受人无法过户，方喜辉、赵林枫争取过，而且这种情况不止方喜辉、赵林枫一家。方丽敏、方喜辉、赵林枫三人都是城镇居民。买卖房屋是自由的，就是两证的矛盾导致无法过户。请求法院对买卖合同认定有效，撤销一审判决，解除对诉争房产的查封。方丽敏也同意履行买卖合同，承认此房是方喜辉、赵林枫实际拥有人，请求保护其权利不受侵害，支持方喜辉、赵林枫的诉讼请求。方丽敏辩称，其承认15年前把房子卖给方喜辉、赵林枫，亦承认跟高某某之间的债务，但借据上写用另一个房子用于抵押，虽然在方丽敏名下，但可以换房执行。方丽敏不认识苗磊，条是跟高某某出的，事儿也是跟高某某办的。条上写的欠高某某钱，苗磊跟方丽敏达成的调解。方丽敏不承认跟苗磊的债务，但有债务是事实，发生执行这个房子的事是个误会，同意置换其他房屋执行。苗磊未答辩。方喜辉、赵林枫向一审法院起诉请求:1.请求判决立即对方喜辉、赵林枫购买的位于讷河市文化街，房屋面积为157.12平方米，产权号2007000616号房屋解除查封、停止强制执行；2.请求确认方喜辉、赵林枫、苗磊双方签订的买卖合同合法有效；3.请求方丽敏立即协助配合办理方喜辉、赵林枫过户手续；4.本案诉讼费由对方承担。一审法院认定事实,方喜辉、赵林枫在2005年7月14日以235,000.00元的价格购买了方丽敏所有的（××村）××于××河镇文化街面积为137.60㎡的商服门市房，签订协议后方喜辉、赵林枫于2005年12月20日付房款215,000.00元，又于2006年11月29日付房款10,000.00元，房款已全部付清。之后方丽敏将自有的上述门市房的产权证、集体土地建设用地使用证交给了方喜辉、赵林枫。方喜辉、赵林枫对该房屋占有使用至今。2007年方喜辉、赵林枫对诉争房屋进行扩建，扩加了近20㎡，于2007年3月20日更换了新房照，房屋建筑面积为157.124平方米，房屋产权人方丽敏，但土地证没有更换，权利人也是方丽敏。2017年苗磊与方丽敏因民间借贷纠纷一案涉诉，讷河市人民法院作出（2017）黑0281财保23号裁定书，将方喜辉、赵林枫购买方丽敏产权证号为2007000616号门市房予以查封，苗磊作为申请执行人向讷河市人民法院提出申请，要求对登记在方丽敏名下的上述门市房查封并强制执行。方喜辉、赵林枫于2018年5月14日依法向人民法院提出书面异议，2018年5月28日人民法院作出（2018）黑0281执异34号执行裁定书，驳回方喜辉、赵林枫的异议申请，方喜辉、赵林枫诉至法院。一审法院认为，本案作为案外人执行异议之诉，审理的是案外人方喜辉、赵林枫对涉案房屋提出的排除执行的理由是否能够成立，即案外人能否对于执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议、复议规定）第二十八条规定：“对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。因此，在执行异议之诉的审理程序中，人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行时，亦应遵照此标准。本案中，在人民法院查封之前方喜辉、赵林枫已购买该房屋使用，但方喜辉、赵林枫和方丽敏签订了书面买卖协议，是购买农村集体土地上的房屋，违反国家关于禁止农村居民向城镇居民出售房屋的政策，损害社会公共利益，系无效的合同。且双方在合同签订后也一直未经政府部门批准，无法办理更名过户，方喜辉、赵林枫未持有有效的房屋买卖合同，不具备最高人民法院司法解释规定的排除法院强制执行的条件，不享有排除法院强制执行的权利，其诉请无法得到法院的支持。该无效合同造成的损失，其可向方丽敏另行主张权利。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决：驳回方喜辉、赵林枫的诉讼请求。案件受理费2,413.00元，由方喜辉、赵林枫承担。经二审审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及本案，方喜辉、赵林枫作为城镇居民购买集体土地上的房屋，违反法律禁止性规定。方喜辉、赵林枫向方丽敏购买涉案房屋多年，买卖双方对涉案房屋无法办理更名过户的事实早已知晓，仍继续履行该买卖合同，对由此产生的法律后果，买卖双方自行承担，原审法院亦已告知双方另行解决赔偿事宜。关于上诉认为涉案申请执行的金钱债权存在虚假诉讼的问题，方丽敏认可卖房的事实，亦认可存在债务的事实，该请求不属于案外人执行异议纠纷审查范围，本院不予审理。故原审判决，符合法律规定，并无不当。综上，方喜辉、赵林枫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,413.00元，由方喜辉、赵林枫负担。本判决为终审判决。审判长  董春良审判员  李立新审判员  王红娜二〇一九年六月十日书记员  沈诗童