渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2019）陕0502民初744号  原告：任佼，女，1988年11月28日出生，汉族，住陕西省澄城县韦庄镇东白龙村十组144号，村民。委托诉讼代理人:赵晓刚，陕西赛高律师事务所律师。委托诉讼代理人:张娟丽，陕西赛高律师事务所律师。被告：陕西华苑置业有限公司（下称华苑公司），住所地陕西省渭南市临渭区仓程路怡泽园东2排8号。法定代表人:齐增全，执行董事。委托诉讼代理人:段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人:周彦涛，陕西哲智律师事务所律师。原告任佼与被告华苑公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任佼及其委托诉讼代理人张娟丽、被告华苑公司委托诉讼代理人段晓梅到庭参加了诉讼，原告委托诉讼代理人赵晓刚、被告华苑公司法定代表人齐增全及其委托诉讼代理人周彦涛未到庭。本案现已审理终结。原告任佼向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付延期交房违约金共计20195.66元（从2016年12月31日计算至2017年8月22日）；2、依法判令被告支付延期办理房地产权属证书违约金3452.25元；3、依法判令被告返还原告装修保证金3000元；本案诉讼费由被告承担。庭审中原告表示放弃其第3项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2015年8月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于临渭区仓程路北段的房屋一套，房屋总价款为345225元。被告应于2016年12月31日前交付房屋，原告按约交付了房款，但被告直到2017年8月22日方交付房屋。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应承担延期交房违约金，违约金计算的法律依据为：逾期天数234天x0.00025x总房款345225元=20195.66元。被告于2017年8月22日交付房屋后，按照《商品房买卖合同》的约定，被告应当在房屋交付使用后360天办理房地产权属证书，至起诉之日被告仍未办理房地产权属证书，被告应承担延期办理房地产权属证书的违约责任，违约金计算的法律依据为：1%x345225元=3452.25元。原告依据上述事实诉至法院请求依法判决支持上述诉请。被告华苑公司在法定答辩期内放弃答辩，庭审中辩称：1、涉案房屋不存在迟延交付的事实，原告主张被告迟延交付违约金无事实依据，涉案房屋交房时间为2017年5月31日，2017年5月31日在房屋达到交房条件后，被告在渭南日报发出交房公告，并在公司网站同时发出交房公告，并非原告自己接房时间确定的实际交房时间。原告以渭南日报无人阅读抗辩被告交房公告的理由不能成立。按照合同约定应扣除3个月谅解期、政府停工应合理扣除(33日)、恶劣天气（79日）应予以扣除。2、被告并非有办理房产证的权利，原告应当协助被告办理房产证，原告应将相关资料交于被告，涉案房屋房产证办理被告只承担提交资料的义务。房产证未能办理系政府原因，且房产证办理作为被告仅为协助义务，被告不应承担违约金，原告至今未向被告缴纳相关的契税票据。3、就涉案房屋迟延交房被告已用减免三年物业费形式给予原告补偿，并将该费用被告已支付给物业公司，若涉及违约应从该费用中扣减（4157元），剩余物业费被告保留追偿权。4、本案诉讼系原告滥诉造成的，被告不承担诉讼费。为支持其诉请，原告向法庭提交如下证据：1、2015年8月29日签订的《商品房买卖合同》一份；2、收款收据两份；3、借款凭证一份；4、2017年8月22日楼宇交接书一份，以上证据证明1、被告华苑公司迟延交房的天数及被告应按合同约定向原告支付已交房款每日万分之2.5的违约金20195.66元。2、被告未按期向原告办理房地产权证书，按照合同约定需向原告支付已交房款1%违约金即3452.25元。3、证明原告已向被告全额支付了购房款。经质证，被告发表如下质证意见：对商品房合同、收款收据、借款凭证的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，商品房合同中补充条款第七条明确约定，因春节假期交房期限有三个月的谅解期，商品房买卖合同中第八条约定遭遇不可抗力，政府政策调整，是可以延期交房的。楼宇交接书真实性无异议，但达不到原告的证明目的，涉案房屋交房时间为2017年5月31日，原告未能及时收房，并非被告的过错。收款收据及农业银行借款凭证的真实性予以认可，认可原告已缴纳了首付款。被告向法庭提交如下证据：第一组证据：1、交房公告两份；2、商品房买卖合同一份；3、停工通知单三份、责令改正通知单一份；4、气象证明一份（2015年3月1日至2017年3月31日雾霾天数155天、雾天64天、大雪4天、大雨9天、暴雪3天）。以上证据证明被告已按期交房，不应承担延期交房的违约责任。第二组证据：商品房买卖合同一份，证明原告所主张的延期办理房地产权证违约金无事实依据及法律依据，被告只负责提供材料，原告未提供相关材料，已致被告无法履行相关义务。第三组证据：1、协议一份、优惠名单一份；2、收据及转账记录两份。以上证据证明被告已就涉案房屋向原告优惠，该优惠就是对原告提出的迟延交房问题的补偿,原告不应再要求被告承担违约责任。第四组证据：增值税发票复印件三张，证明在2017年12月底前被告已将办理权属登记资料报产权登记部门备案了，实测报告已经由产权部门出具。经质证，原告发表如下质证意见：关于第一组证据中的交房公告，对渭南日报（2017年5月27日）的发布日期没有意见，认可该公告系在2017年5月27日渭南日报上刊登发布，但实际被告交房是通过电话方式通知，原告接到电话通知时间系楼宇交接书签订日期。该公告内容仅反映被告从2017年5月31日开始交房，但具体交房时间与公告时间并不相符，对被告的证明目的不予认可，本案中原告接到交房通知电话时间为2017年8月22日，逾期交房234天，被告应穷尽电话、信件等手段后才能采取公告形式。对停工通知单三份、责令改正通知单一份真实性认可，证明目的不认可，其中2015.12.11渭临质安停字（12）第014文件仅针对室外作业，被告施工开始时间为2015年3月1日，2015年12月11日被告施工是否室内室外作业、是否停工及停工多久均不清楚。被告收到的责令改正通知书系被告自身行为造成，不能作为迟延交房的正当理由，高考、中考系可预见事件，不能作为不可抗力，不能作为迟延交房的事由。对气象证明的真实性及证明目的均不认可，大雪、大雨、大雾、暴雪等均系渭南地区常见气象，被告完全可以合理安排工期，不能成为合同中的不可抗力，被告也未按照合同约定在遇到不可抗力30日告知原告。对第三组证据真实性及证明目的均不认可，免交物业费协议系被告在2017年4月19日与渭南鸿鑫物业管理有限公司签的，原告并不知情，2015年12月31日收到的免物业费卡片未提及因延期交房而以物业费作为补偿，且卡片发放在前，签订协议在后。对第四组证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，实测报告仅为办理初始登记材料之一，完成初始登记才算是完成了合同中约定的备案。经审理查明，一、2015年8月29日，原告任佼与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于渭南市临渭区仓程路北段绿荫苑第一幢二单元1801号房屋（房屋代码130916）,房屋面积建筑面积为115.46平方米，每平方米为2990元，总价为345225元。合同第六条付款方式及期限约定本合同签订支付首付款175225.00元，剩余170000元按揭贷款。合同第八条交付期限约定，被告应当在2016年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府政策调整原因或市政原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将本案商品房交付原告，按下列方式处理：逾期超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需有被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原、被告双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件四补充协议约定：一、各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。七、如遇出卖人延期交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）。二、合同签订后，原告于2015年8月29日向被告支付房屋首付款175225元，2016年7月27日通过中国农业银行股份有限公司渭南分行办理按揭贷款170000元。2016年12月31日，被告未按照合同约定交房。2017年5月27日被告在渭南日报及公司网站发布交付公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2017年4月19日，被告华苑公司与渭南鸿鑫物业管理有限公司签订协议，约定因绿荫苑小区一期1#-5#楼因延期交房签署协议，由渭南鸿鑫物业管理有限公司给予业主免收部分物业费作为补偿。2017年8月22日，渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告任佼签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。三、在被告华苑公司施工期间，渭南市临渭区建筑工程质量安全监督站2015年12月11日、2015年12月22日向被告发放责令暂时停止施工通知单，责令被告暂时停止施工。渭南市城市管理综合行政执法局于2015年12月30日向被告发放责令改正通知书，责令被告立即停工。渭南市临渭区重污染天气应急指挥部2015年12月10日发出关于启动临渭区重污染天气应急预案（橙色）预警的通知，渭南市全面改善城市环境空气质量领导小组办公室于2015年12月19日至22日空气重污染过程应对工作的紧急通知。在被告施工期间，2015年3月1日至2017年3月31日，共观测到霾155天，大雾64天，大雪4天，大雨9天，暴雪3天。本院认为，原告任佼与被告华苑公司在2015年8月29日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，该合同内容真实、约定明确，且未违反法律强制性规定，对其效力应依法确认有效。合同签订后双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。在合同中约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。被告未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交房，合同约定了违约金责任，该条款对于违约金计算标准等事项做出明确约定，对此依法应予支持。在审理中查明，合同附件四补充协议明确约定：“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……”。据此，被告在2017年5月27日渭南日报发布交付公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起。该通知方式不违背双方当事人约定，依法应予确认。被告主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）”，被告所述符合约定，依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，因在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”，经查被告也未有证据证明其履行了告知义务，故依法不予支持。在审理中被告认为其已给予原告物业补偿，不应再承担违约责任，但其并未向法庭提交充分证据证明免收物业费系原、被告之间就迟延交房已达成补偿协议的意思表示，故对被告该辩称依法不予采纳。综上所述，自2016年12月31日合同约定交房之日起至公告通知交房时间止，扣减双方当事人合同约定的三个月谅解期，被告共应承担逾期交房违约金5264.68元（61天x0.00025x 345225元）。原告要求被告按合同约定向其支付延期办理房地产权属证书违约金，经查，合同明确约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需有被告提供的资料报产权登记机关备案，在审理中，被告仅提交2018年12月24日实测增值税发票，并不能证明其已按约定及法律规定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关并已完成备案，现原告按照约定要求被告承担违约责任，符合法律规定，依法应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司向原告任佼支付逾期交房违约金5264.68元。二、被告陕西华苑置业有限公司向原告任佼支付迟延办理权属登记备案违约金3452.25元。三、驳回原告任佼的其他诉讼请求。上述一、二项给付内容限判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466元，由原告任佼负担416元，由被告陕西华苑置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审  判  长   左 敏  人 民 陪 审 员      胡玮静  人 民 陪 审 员   王  斌    二0一九年六月五日      法 官 助 理   崔 蕊  书  记  员   陈 茹   1