广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0202民初412号 原告张某某。 委托代理人黄云峰，柳州市方正法律服务所法律工作者。 被告段某某。 委托公民代理人温某某。 被告曾某某。 委托代理人陈文毅，广西华尚律师事务所律师。 第三人柳州市某某投资管理有限公司。 法定代表人温某某。 原告张某某诉被告段某某、曾某某、第三人柳州市某某投资管理有限公司（简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员林玥希担任审判长，与人民陪审员杨萍彦、谢云秀组成合议庭，分别于2018年9月25日、2018年12月20日、2019年4月10日公开开庭进行了审理，书记员梁骞予担任法庭记录。原告张某某及其委托代理人黄云峰、被告段某某及其委托代理人温某某、曾某某及其委托代理人陈文毅到庭参加诉讼，第三人某某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告诉称，2017年7月13日，原告在某某公司的促使下与被告签订一份《房产转让经济合同书》，合同书约定被告向原告转让其坐落于柳州市房屋（房产证号：柳房权证字第××号），转让价款为768000元。合同约定后，原告向被告支付了20000元的购房定金，于2017年8月18日向被告支付253325元购房款，让其用于偿还该房屋的抵押贷款。可在此之后，被告本应该按照合同书的约定与原告到房产部门办理该房屋的过户手续，但被告迟迟不予办理，原告多次找被告协商未果。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、两被告履行双方签订的《房产转让经纪合同书》；2、两被告将其坐落于柳州市房屋（房产证号：柳房权证字第××号）过户给原告；3、两被告承担本案诉讼费用。 被告段某某辩称：房屋是属于我跟被告曾某某的，当时我们在日本离婚，进行了财产分割，由于双方都不在国内，我委托我母亲全权代理我房屋买卖的事情，我们找的是某某公司跟原告达成协议，已经跟被告曾某某说了这个事情，他也是同意买卖的。离婚的第二天曾某某和我母亲微信聊天告诉她我们离婚了，分别委托其母亲与我母亲来处理该套房屋，在签订合同之前我母亲打电话给曾某某的母亲告诉她出售房屋价格和意见，曾某某的母亲告诉我母亲可以出售，签订合同的时候我和曾某某是在日本，曾某某的母亲也答应签订该合同，签订合同后，尚欠银行尾款25万元，买家也同意给25万元先解押再出售，曾某某之后亲自回来办理的，办理完银行贷款的时候曾某某就回日本了。曾某某在还完贷款后我们才得到房产证，让曾某某过户的时候就找不见人了。 被告曾某某辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。曾某某没有授权温某某代理买卖本案住房，对其签订的转让合同书是不知情的，其签订的转让合同是无权代理，其无权处分曾某某的私人财产，其与原告签订的合同对曾某某不具有法律效力，请求法庭予以驳回原告的诉请。 原告为支持其主张，在举证期限内向本院提供如下证据： 证据1、房产转让经纪合同书，证实原告与被告就本案涉案房屋的转让事实和金额作出约定；证据2、收条，证实在签订转让合同当日由被告的委托人收取原告的房屋买卖定金2万元；证据3、转款凭证（两份），证实中国工商银行2017年8月18日向曾某某支付12万元购房款，农业银行2017年8月18日向曾某某转账支付133325元的购房款，该证据证实原告向曾某某支付共计253325元的购房款让其用于偿还房屋按揭贷款；证据4、短信记录，证实被告段某某的委托代理人与被告曾某某的母亲就房屋转让事宜办理过户的前期相关手续的沟通，曾某某在本次房屋转让过程中对转让的事实和金额、过程均是清楚并认可的；证据5、房产证，证实该房屋是依法存在并取得所有权证具备转让的资格；证据6、离婚证及离婚协议，证明两被告在离婚时对于双方共有的房屋如何处置有约定，出售房屋所得的价款用于偿还债务。 被告段某某对原告提交证据的真实性和证明目的均予以认可。 被告曾某某核实证据后发表如下质证意见： 证据1、真实性没有异议。但是曾某某对合同不知情，温某某是代理人但是并未获得房屋产权人的授权，第三人实际上在提供的合同书1.6条提示甲方承诺已经获得其他共有人的授权；证据2、曾某某对该收条不知情也没有获得该笔款项；证据3、支付12万元和133525元的款项的当时曾某某在国外，该款是留存在段某某处，曾某某也是不知情的，证明目的不予认可；证据4、没有原件对三性均不予认可，证明目的也不予认可；证据5、产权证上登记是曾某某的名字，原告应按照第三人提示的需要实际所有权人的授权来签订合同；证据6、对证据的三性没有异议，不认可原告的证明目的，原告已知晓两被告是因离婚卖房，就应该在卖房要求曾某某签字。离婚协议上陈述本案的温某某对该房屋享有6万元的债权。协议中只约定了房款五五对分，但并就房屋以多少价格及什么时间出售没有约定。 被告段某某在举证期限内向法院提交以下证据： 证据1、委托书，证实我在日本与曾某某离婚后就委托我母亲办理其房屋买卖的事宜；证据2、情况说明书，证实第三人的经理人也是已经知晓曾某某的母亲是其代理人；证据3、聊天记录（三份），证实曾某某是知晓买卖房屋的事宜并同意其出售价格；证据4、银行材料复印件，证实25万元是给曾某某办理了贷款的事宜，之后并委托其母亲去银行领取他项权证。 原告发表以下质证意见： 证据1、真实性、证明目的没有异议；证据2、真实性没有异议，说明书证明其买卖房屋的过程和相关内容我们也没有异议；证据3、真实性没有异议，证明目的也没有异议；证据4、银行出具的领取他项权证的收据真实性没有异议，曾某某对房屋的买卖和解押是知情并配合办理的。 被告曾某某发表以下质证意见： 证据1、当时曾某某是在日本，该委托书应当是在事后书写的；证据2、不认可被告段某某的证明目的，原告与温某某存在私人借款关系；证据3、三性均不予认可；证据4、三性均不予认可，没有原件且只是签字的东西，证明目的不予认可。 经原告申请，本院于2019年3月到支行调取曾某某提前还款的信息，银行工作人员向法院提供了一份有曾某某本人签名的个人授信业务变更申请表，并陈述是曾某某本人到银行办理了还贷业务。 双方核实证据后发表以下意见： 原告张某某：对该份证据的三性没有异议，原告认为该份证据证实了被告曾某某对于双方之间房屋买卖的事实是知晓并认可的，而且其本人亲自从国外返回柳州与原告办理涉案房屋的提前还款解押手续，其行为也表明了其对于段某某与原告签订房屋买卖合同的追认，并且以其行为履行合同所约定的义务。 被告段某某：同意原告代理人的意见，这一份证据足以证明曾某某参与了买卖。房屋买卖已经办到了一半，房屋评估的时候曾某某母亲将房产证复印件等材料都已经交到了评估方，这一系列行为也可以证明曾某某是知晓房屋买卖的。 被告曾某某：对证据三性没有异议，但该份证据仅能证明曾某某办理过解除抵押手续，不能就此直接推定曾某某知晓也同意温某某将房以合同价出卖给原告。 第三人某某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，视为放弃答辩以及举证质证的权利。 综合本案证据及庭审查明的情况，可确认事实如下：被告段某某与被告曾某某原系夫妻关系，案外人温某某系被告段某某的母亲。本案争议房产位于柳州市的房屋为被告段某某与曾某某婚姻存续期间共同共有。2017年6月26日两被告因感情不和在日本协议离婚，《离婚协议书》约定财产分配：曾某某：车、电视、电冰箱、吸尘器、微波炉、电饭锅、电脑、家具。段某某：人民币5000元，于中国房产变卖后支付。中国房产变卖后，还男方母亲4万人民币，还女方母亲6万人民币，以及银行贷款还清，余下50%、50%对半分。2017年6月27日段某某全权委托其母亲温某某办理房屋买卖及相关手续。2017年7月13日温某某代理段某某与原告张某某以及第三人某某公司签订《房产转让经济合同书》，约定甲方段某某（出卖方）、乙方张某某（买受方）通过丙方某某公司（居间方）出售及购入房屋。一、房屋基本情况，1.1、房屋位置柳州市，用途住宅，建筑面积86.78平方米。二、房价款，甲乙双方商定该房屋的成交价为人民币柒拾陆万捌仟元整（￥768000），上述交易总价款包括房价人民币陆拾玖万元整（￥690000），装修补偿款人民币柒万捌仟元整（￥78000）。三、付款方式及付款期限，1、……。2、……。3、本合同签订之日，乙方支付人民币贰万元整（￥20000），由丙方代收，待段某某来本公司签字后方可取回，该定金在该房屋过户时自动冲抵装修补偿款。3.2房款支付，方式二（银行按揭付款）：甲方配合乙方前往银行申请按揭当日，乙方将不低于人民币壹拾叁万捌仟元整（￥138000）（不含购房定金在内）的首付金额存入银行指定账户中进行资金监管……。并向银行申请按揭贷款房款人民币伍拾伍万贰仟元整（￥552000）。待甲乙双方于按揭申请审批通过后3个工作日内，须到房产部门办理房产过户手续。待房产管理部门出具乙方新房屋产权证，甲乙双方持新房屋所有权证到监管部门将监管房款人民币壹拾叁万捌仟元整（￥138000）转付给甲方。乙方于新的房产证出具后3个工作日内，配合银行到房产管理部门办理房产抵押登记手续……。2017年7月13日，温某某出具收条，收到原告交来房屋定金贰万元整（￥20000）。被告曾某某于2017年8月18日分别收到转账汇款人民币120000元和133325元，合计253325元。曾某某本人于2017年8月18日到支行办理了还贷业务，还款本息合计253324.83元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中被告段某某对合同的真实性以及原告陈述的事实均予以认可，并愿意继续履行房产转让合同，配合原告办理涉案房产所有权变更登记手续。而本案争议的焦点在于被告曾某某是否知晓涉案房产转让事宜，并作出将该房产依照合同约定价格出售给原告的意思表示。被告曾某某辩称，其未授权温某某代理出售涉案房产，对其签订的转让合同书不知情，且对于原告于2017年8月18日转入曾某某交通银行账户共计253325元并不知情，该银行卡由被告段某某保管使用。据查实，2017年8月18日由原告与被告曾某某共同到交通银行柳州黄村支行办理涉案房产提前还贷手续，原告当日分两次向被告曾某某名下尾号为7142交通银行账户转入253325元，用于提前偿还涉案房产贷款本息合计253324.83元，被告曾某某本人签字确认。以上事实可证明被告曾某某明确知道原告系涉案房产的买受人，被告曾某某接受原告支付的购房款并用该款项提前偿还涉案房产贷款，实际是以实际履行《房产转让经济合同书》的行为对温某某代理出售涉案房产的行为进行追认，而被告辩称对出售涉案房产事宜未知情以及未收取原告支付购房款的陈述与事实相悖，故本院对被告曾某某的辩称不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此原告与代理人温某某、第三人某某公司于2017年7月13日签订的《房产转让经济合同书》合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，原告按照合同约定向两被告支付了购房款，现原告主张两被告履行合同义务，协助原告办理涉案房产所有权变更登记手续有事实法律依据，本院予以支持。 故综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告段某某、曾某某履行《房产转让经济合同书》，协助原告张某某办理位于柳州市房屋所有权变更登记手续。 案件受理费11480元、公告费260元（原告已预交），由被告曾某某承担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林玥希 人民陪审员  谢云秀 人民陪审员  杨萍彦 二〇一九年六月五日 本件于原件核对无异 代书 记员  汪奕孜