甘肃省兰州市红古区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0111民初1768号 原告（反诉被告）：兰州盛祥物业服务有限责任公司，住所地：甘肃省兰州市红古区大通路。 法定代表人：王维平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴春燕，甘肃金城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙莹，甘肃金城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张生军，男，1973年10月2日出生，汉族，住兰州市红古区。 委托诉讼代理人：周利军，甘肃可兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田利国，男，1973年9月27日出生，汉族，系兰州市红古区利生源农业生态农民专业合作社负责人。 原告（反诉被告）兰州盛祥物业服务有限责任公司（以下简称“盛祥公司”）与被告（反诉原告）张生军租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛祥公司委托诉讼代理人吴春燕、孙莹，被告（反诉原告）张生军委托诉讼代理人周利军、田利国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）盛祥公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《土地使用权租赁合同》已解除，判令被告立即向原告腾交租赁土地，确认该土地地上附着物所有权归原告所有；2.判令被告向原告支付已拖欠的租金1,500,000元；3.判令被告承担违约责任，向原告支付违约金共计1,206,000元；4.判令原告对被告提供的抵押物【位于兰州市红古区住宅，证号：兰红集用（2007）第0015267号】在拍卖、变卖后所得价款优先受偿；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月1日，原被告签订《土地使用权租赁合同》，约定：原告将位于甘肃省兰州市红古区兰州盛祥物业服务有限责任公司所属王家台农场土地（土地使用权证登记面积为1167431.8平方米，约合1751亩）出租给被告进行种植和养殖使用；租赁期限自2014年11月1日至2034年10月31日，共计20年；前十年租金为400,000元/年，其中第一年租金减免100,000元，后十年租金在400,000元/年的基础上上涨5%，即420,000元/年，二十年租金共计8,100,000元整；租金每年支付一次，每年第四季度11月1日前支付下一年度租金；逾期未支付的，除及时如数补交外，还应当按照所欠租金总额的3%/月向原告支付违约金，逾期超过三个月未支付的，原告有权解除合同并不退还履约保证金500,000元，已建的地上建筑物等设施在原告发出收回土地通知之日起十五日内由被告自行拆除，否则将全部归还原告所有。合同生效后，原告履行合同义务将土地交付被告使用，但被告却未按合同约定及时、足额支付租金及履约保证金。另，被告签订合同时以其在兰州市红古区的别墅作为履约担保，承诺若被告不按时交纳租金或有其他违约行为，原告有权处理该别墅。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）张生军辩称，1.原被告签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，盛祥公司要求解除合同腾交土地没有依据。如盛祥公司强行违约解除合同收回租赁土地，则应当按照合同约定赔偿张生军17,510,000元损失；2.盛祥公司的灌溉设施正常运行、正常供电，协调解决当地村民的纠纷是盛祥公司应当履行的首要合同义务；3.盛祥公司违约在先，导致张生军没有按照合同约定支付租金，张生军没有支付租金是在履行抗辩权来维护自己的合法权益。 被告（反诉原告）张生军向本院提出反诉请求：1.判令张生军和盛祥公司签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，继续履行，补齐少交的600亩土地；2.判令盛祥公司赔偿2015年因停止供水给张生军造成损失1,207,852元，2016年因停止供电给张生军造成损失2,300,000元，2017年因停止供电给张生军造成损失1,150,000元，合计4,657,852元；3.反诉费用由盛祥公司承担。事实和理由：2014年9月1日，张生军和盛祥公司签订《土地使用权租赁合同》，合同约定盛祥公司将所属的王家台农场1751亩土地租赁给张生军从事种植和养殖业，合同期限为20年，自2014年11月1日至2034年10月31日。其中前10年租金每年400,000元，第一年租金减免100,000元……王家台农场位于红古区北侧山上，是典型的旱地农场，王家台农场灌溉、供电设施的配备齐全是张生军租赁土地的前提条件之一。2015年虎头崖村民堵路、围困泵站，再加之盛祥公司灌溉设备因金星水电开发有限公司“3.6”水污染事件无法抽水浇地，导致张生军种植的养殖饲料大幅减产，给张生军造成损失达到1,207,852元。2016年盛祥公司灌溉设备用电发生“3.24”伤人事件，盛祥公司单方中止供电，使涉案租赁场地2016年全年没有电，灌溉设备无法抽水，导致张生军种植的1150亩养殖饲料绝收，盛祥公司的行为构成违约，给张生军造成2,300,000元的损失。2017年4月盛祥公司同意供电，但是已经错过了最佳的浇水季节，导致张生军种植的1150亩养殖饲料大幅减产，盛祥公司的行为构成违约，给张生军造成损失1,150,000元。对于盛祥公司违约停水停电给张生军造成巨大损失，张生军多次找盛祥公司要求减免租金，但是盛祥公司一直推诿至今没有任何答复。根据《土地使用权租赁合同》第七条第四款的约定，盛祥公司随意收回土地使用权行为给张生军造成损失的，盛祥公司必须承担10,000元/亩费用的货币补偿。根据合同约定，张生军租赁盛祥公司1751亩土地，现盛祥公司诉请解除合同收回土地，按照合同约定属于随意收回土地使用权，应当赔偿张生军损失17,510,000元。另外，张生军对租赁土地在红古区发改委立项投资30,000,000元，由于盛祥公司没有交全土地，导致张生军无法投资，造成损失30,000,000元。对于这两项损失，张生军将保留起诉的权利，以维护自身的合法权益。综上所述，盛祥公司单方违约中止供水、供电，单方违约解除合同，强收土地的行为给张生军造成巨额损失。张生军为维护自身合法权益，向人民法院提起反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）盛祥公司辩称，张生军要求盛祥物业承担其2015年因停止供水给张生军造成的损失1,207,852元，应当予以驳回，理由如下：1.盛祥公司不属于本案反诉适格被告，张生军所称的损失与盛祥公司无关，应当予以驳回；2.张生军要求盛祥公司承担其2015年因停止供水给张生军造成的损失1,207,852元，属于同一事件再次起诉，违反了一事不再理原则；3.张生军要求盛祥公司赔偿其2016年、2017年因停止供电造成的损失共计3,450,000元，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月1日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》，约定：1.盛祥公司将其所有的位于甘肃省兰州市红古区王家台农场土地（土地使用权证登记面积为1167431.8平方米，约合1751亩）出租给张生军进行种植和养殖使用；2.租赁期限自2014年11月1日至2034年10月31日，共计20年。前十年租金为400,000元/年，考虑到第一年张生军要妥善协调处理周边村民矛盾等事宜，第一年租金减免100,000元，后十年租金在400,000元/年的基础上上涨5%，即420,000元/年，二十年租金共计8,100,000元整；3.租金每年支付一次，每年11月1日前支付下一年度租金；逾期未支付的，除及时如数补交外，还应当按照所欠租金总额的3%/月向原告支付违约金。逾期超过三个月未支付的，原告有权解除合同并不退还履约保证金500,000元，已建的地上建筑物等设施在原告发出收回土地通知之日起十五日内由被告自行拆除，否则将全部归原告所有；4.农场原有兰炭职工住户共计11家（占有土地约600亩），暂不清理，待条件成熟后由盛祥公司协助张生军清理；5.为保证合同的顺利执行，在合同签订生效十日内张生军向盛祥公司一次性缴纳履约保证金500,000元，且张生军将本人在兰州市红古区的自有别墅一套作为担保，如不按时交纳租金或有其他违约行为时，盛祥公司有权处理其作为担保的别墅；6.在合同签订生效张生军按约定支付保证后，如果盛祥公司未在2014年11月1日前如期交付张生军所租赁的土地，每推迟一天盛祥公司应向张生军支付200元赔偿款。盛祥公司有义务协助张生军办理相关手续，并积极配合张生军维持正常生产经营；盛祥公司不得随意收回土地使用权，若因随意收回土地使用权行为给张生军造成损失的，盛祥公司必须承担10,000元/亩费用予以补偿，且土地附着物张生军部分归张生军所有，其可以自行处理。若张生军在合同履行过程中发生违约行为给盛祥公司造成经济损失的，盛祥公司除不退换履约保证金外，张生军必须承担10,000元/亩费用予以补偿，该费用由盛祥公司在对张生军已设立的担保资产变现收入中支付。2014年12月29日，盛祥公司收到张生军履约保证金200,000元。2015年3月16日，盛祥公司将承租土地及相关设施移交张生军，张生军在《王家台农场山兰州盛祥物业服务有限责任公司所属土地资产交接情况记录》上确认。2015年6月，因受金星水电开发有限公司“3.6”水污染事件，蓄水达不到泵站抽水的正常水位，导致灌溉设备无法正常取水。2016年9月26日，兰州市红古区人民法院以（2016）甘0111民初589号民事判决书判决金星水电开发有限公司赔偿张生军损失1,207,852元，盛祥物业公司不承担责任，该判决已生效。 对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：第一，关于停电的责任主体问题。被告（反诉原告）张生军诉称，2016年3月24日至2017年4月底，盛祥公司灌溉设备电路在虎头崖村发生触电死人事件，盛祥公司单方中止供电一年多时间，期间张生军租赁涉案场地的灌溉设备全部停电，导致张生军种植的养殖饲料减产、绝收。原告（反诉被告）盛祥公司辩称，盛祥公司并非供电方，2016年、2017年停止供电亦不是盛祥公司造成的。本案张生军所称的停电是因为个人触电身亡，为维护公共权益，红古区安监局、海石湾镇要求对线路进行整改，供电方方大炭素公司以“春检”名义停止了供电。但根据既定事实，盛祥公司农场山的供电线路是专设线路，这条线路是由兰州炭素厂铺设到农场山，炭素厂破产改制以后，生产主体属于方大炭素公司，后勤和物业归盛祥公司管理，这一条供电线路方大炭素公司跟盛祥公司约定了产权分界点，在七号大沟处，方大炭素公司跟盛祥公司每年签订供电合同，电是由方大炭素公司供给盛祥公司，再由盛祥公司供给张生军。且合同中约定盛祥公司有积极配合张生军维持正常生产经营的义务，故对于盛祥物业的辩称意见不予认可。综上，造成涉案场地停电、种植饲料减产的责任主体应为盛祥公司。第二，关于在合同履行过程中违约主体的认定问题。原告（反诉被告）盛祥公司诉称，张生军作为承租方，只向其缴纳了200,000元的履约保证金，多年来租金分文未付，其行为严重违约。被告（反诉原告）张生军辩称，盛祥公司未在合同约定的时间交付涉案场地，且交地亩数不够（少了600亩），停水停电的状态也一直在持续，系盛祥公司违约在先。根据庭审查明，原、被告签订合同时，盛祥公司考虑到第一年张生军要妥善协调处理周边村民矛盾等事宜，第一年租金减少人民币100,000元，即盛祥公司因考虑到不能按时交付土地已经在租金方面作出让步，故对张生军所称盛祥公司未按约定时间交付涉案场地系违约行为的辩称意见不予认可。对于盛祥公司少交600亩土地的问题，因原、被告双方在合同中约定“农场山原有兰炭职工住户共计11家（占有土地约600亩），暂不清理，待条件成熟后由盛祥公司协助张生军清理”，该约定并未明确对少交600亩土地的具体交付时间。故盛祥公司少交600亩土地不能认定为违约行为。对于张生军所租赁场地停水的问题，根据已经生效的法律文书，可知停水原因是金星水电开发有限公司“3.6”水污染事件所致，并非盛祥公司主观故意的行为，故对张生军关于盛祥公司违约在先的辩称意见不予认可。另张生军称因灌溉设备用电发生“3.24”伤人事件，盛祥公司单方中止供电系违约行为。经查明，2016年3月24日，确实发生电击伤人事件，但该事件并不是盛祥公司所能控制和预料的，系突发事件。但该事件也确实给张生军生产经营造成损失，盛祥公司作为出租方，有积极配合张生军维持正常生产经营的义务，故在停电期间（2016年3月24日至2017年4月底）内，盛祥公司应承担因停电给张生军造成的损失，对张生军的该辩称意见予以认可。2014年11月1日至2016年3月24日，张生军虽然未按照合同约定向盛祥公司支付租金，但确因盛祥公司的迟延交地行为、停水事件给张生军造成损失，当时其认为停水系盛祥公司的责任，盛祥公司应当有先履行义务；2016年3月24日之后，张生军未支付租金也确因盛祥公司停电给其造成损失，故不应认定张生军违约。 本院认为，原告（反诉被告）盛祥公司与被告（反诉原告）张生军签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，应受法律保护。本案中，合同明确约定了租赁期间、租金、违约责任等，原被告签订租赁合同后，被告（反诉原告）张生军向原告（反诉被告）盛祥公司支付了200,000元的履约保证金后，再未付过履约保证金及租金。租赁期间内，涉案租赁场地发生了停水、停电等事件，停水的责任主体系金星公司，停电的责任主体系盛祥公司。对于停水造成张生军损失的问题，已经有生效的法律文书作出处理，根据一事不再理原则，对张生军再次诉请该部分损失不予支持。盛祥公司在2016年3月24日至2017年4月底停电期间确实给张生军造成损失，但该部分损失应另计，张生军仍应当依约向盛祥公司补交租金，故原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）张生军支付2014年11月1日至2018年9月1日期间租金1,500,000元（300000+400000×3）的诉请应予支持。原、被告在租赁合同中约定“租金每年支付一次，每年11月1日前支付下一年度租金；逾期未支付的，除及时如数补交外，还应当按照所欠租金总额的3%/月向原告支付违约金；逾期超过三个月未支付的，原告有权解除合同并不退还履约保证金500,000元，已建的地上建筑物等设施在原告发出收回土地通知之日起十五日内由被告自行拆除，否则将全部归原告所有”，但《土地使用权租赁合同》签订后，张生军超过3个月不支付租金是因为其在租赁土地后发生了迟延交付土地、停电、停水等客观原因，并不是其主观故意不履行合同义务，故对原告（反诉被告）盛祥公司请求被告（反诉原告）张生军支付违约金1,206,000元、依法解除原被告签订的《土地使用权租赁合同》的诉请，不予支持。据此，双方当事人应当继续履行合同。盛祥公司因客观原因中止供电，致使张生军租赁场地2016年全年没有电，灌溉设备无法抽水，张生军称其绝收、减产的亩数为1150亩，但其没有向法庭提交相关证据，故根据本院已生效的与本案有关联的（2016）甘0111民初589号民事判决书，认定2016年张生军的损失应为1,207,852元。2017年4月盛祥公司对涉案租赁场地恢复了供电，但此时已经错过了最佳的农田灌溉时间，对农作物的生长造成了一定的影响，其损失既成事实，故根据张生军2016年的损失1,207,852元，其2017年的损失酌定为2016年损失的20%，计241,570.4元（1207852×20%）。被告（反诉原告）张生军请求原告（反诉被告）盛祥公司补交少交的600亩土地的诉请，因其双方在合同中约定“农场山原有兰炭职工住户共计11家（占有土地约600亩），暂不清理，待条件成熟后由盛祥公司协助张生军清理”，该约定并未明确交地的具体时间，至于具体交地时间，应由其双方协商决定，故对该项诉请不予支持。关于原告（反诉被告）盛祥公司请求对被告（反诉原告）张生军提供的抵押物【位于兰州市红古区住宅，证号：兰红集用（2007）第0015267号】在拍卖、变卖后所得价款优先受偿的诉请，虽然双方合同中对该房屋的担保抵押有约定，但根据相关法律规定，不动产的抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。经查，该房屋并没有经过抵押登记，故对该项诉请不予支持。 综上，合同双方当事人均应本着诚实信用的原则积极履行合同中约定的义务，租赁合同签订后，原、被告双方均因各种客观原因未能按约履行自己的义务，故应承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）兰州盛祥物业服务有限责任公司与被告（反诉原告）张生军签订的《土地使用权租赁合同》继续履行； 二、被告（反诉原告）张生军自本判决生效后十日内向原告（反诉被告）兰州盛祥物业服务有限责任公司支付欠付租金1,500,000元； 三、原告（反诉被告）兰州盛祥物业服务有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）张生军损失1,449,422.4元（1,207,852＋241,570.4）； 四、驳回原告（反诉被告）兰州盛祥物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）张生军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费28,448元，由被告（反诉原告）张生军负担18,300元，超诉部分10,148元由原告（反诉被告）兰州盛祥物业服务有限责任公司负担；反诉案件受理费22,032元，由原告（反诉被告）兰州盛祥物业服务有限责任公司负担8918元，超诉部分13114元由被告（反诉原告）张生军负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 ；，兰州供电公司出具的验收结果通知单；证 审 判 长  吴存乾 审 判 员  邵建礼 人民陪审员  张秋生 二〇一九年六月四日 书 记 员  刘 萍