广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终1489号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王宗选，男，1990年5月11日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：张芳兰，广西云观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦大胜，男，1980年3月18日出生，壮族，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭冬梅，女，1975年3月10日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：黄浩，广西万然律师事务所律师。 上诉人王宗选因与被上诉人谭冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2018）桂0221民初2618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王宗选上诉请求：1、撤销柳州市柳江区人民法院(2018)桂0221民初2618号民事判决书；2、改判上诉人无需向被上诉人支付租金363720元及水费4017.8元，合计367737.8元；3、改判被上诉人向上诉人支付装修损失款项人民币2172511.80元;4、改判被上诉人返还上诉人已经支付的租金297000元;5、改判被上诉人返还上诉人已经缴纳的履约保证金178800元;6、改判被上诉人承担上诉人支付的装修鉴定评估费15000元；7、改判本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、《合同法》第二百一十六条规定出租人的基本义务除了应当按照合同约定将租赁物交付给作为承租人的被上诉人外，同时应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中租赁物从一开始就不符合约定的用途，也正是因为该租赁物不符合合同约定的用途，才导致了本案严重损害后果的产生。2、基于上诉人与被上诉人的约定，被上诉人提供的租赁场地必须符合可以开设属于文化娱乐业范围内的所有项目，当然也包括开设KTV项目。上诉人使用租赁物开设KTV没有超出合同约定租赁物的用途范围，是按合同约定合法有效的使用租赁物。3、上诉人不能经营的原因是被上诉人提供的租赁场地不符合设立娱乐场所的规定，被上诉人应负主要责任。没有取得文化许可证就开业经营上诉人有一定过错，但并不应当是主要责任，因为未取得文化许可证就开业经营并不会马上直接导致被取缔，只是要求暂时停业补办证照，如果租赁物符合设立娱乐场所的条件，就可以补办文化许可证，继续经营。而该租赁场地，根本不符合办证条件，无法经营娱乐才导致被取缔，无法经营。造成了上诉人的装修损失、经营损失、及更大的预期收益损失。而上诉人在本案一审中只诉请了装修损失，而放弃要求被上诉人承担经营损失及预期收益损失，就是对自己过错的承担方式。一审法院将被上诉人负主要过错的责任让上诉人全部承担，显然有失公正。4、被上诉人将场地租赁给上诉人后，一直未能理顺与大厦其他业主的关系，北侧商业通道楼上业主不允许顾客出入，小区物业管理公司设置栏杆并公告非本小区业主不得出入，而南侧商业通道小区业主也设置铁栏杆阻止人员进出，并天天来阻扰营业。被反诉人出租给反诉人的商铺只有这二条商业出入通道，均无法正常使用。被上诉人未尽到合同及法律约定的协助义务。即便没有本案中因为租赁物用途原因无法办理文化许可证的情形，被上诉人正常经营也会受到严重影响，被上诉人对此负主要责任，应当减免部分租金。5、一审法院认定本案租赁物交回时间有误。上诉人于2018年6月22日即将租赁物交还给被上诉人，一审法院却根据被上诉人庭后提交未经质证的单方证据，就将租赁物的交还时间认定为开庭当日，应当予以纠正。二、一审判决适用法律错误，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十八条是本案应当适用法条依据。三、一审判决程序违法。1、一审法院认定本案中租赁物交还时间的重要证据上诉人没有进行质证；2、本案中上诉人提出反诉，一审法官决定合并审理，但却要求上诉人全额缴纳案件受理费，而不是法律规定的减半收取，且要求上诉人在一天之内缴付完毕而不是法律规定的7日内交付完毕；本案中的一审判决双方部分胜诉，部分败诉，但是一审对诉讼费未做扣减分摊。 谭冬梅辩称，上诉人的上诉理由均系其单方主观认为，没有事实和法律依据，我方不同意上诉人的上诉请求，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 谭冬梅向一审法院起诉请求：1、判决王宗选向谭冬梅立即退还位于柳州市柳江区拉堡镇柳西路56号的方元大厦二楼201#和202#场地；2、判决王宗选向谭冬梅支付拖欠的2018年3月8日至2018年8月10日期间租金人民币302940元，以及按照逾期每月2%从2018年1月8日起分段计算至2018年9月16日期间的逾期付款违约金人民币31463.52元，2018年9月16日以后的逾期违约金以此标准类推计算至租金付清之日止；3、判决王宗选向谭冬梅支付逾期退场租金，逾期退场租金自2018年8月29日起按照118800元/月（月租金两倍）的标准计算至租赁场地退还谭冬梅之日止；4、判决王宗选向谭冬梅支付租赁场地2017年9月至2018年9月期间物业费人民币32420.1元；5、判决王宗选向谭冬梅支付租赁场地2017年12月至2018年9月期间水费人民币4017.8元；6、本案诉讼费用全部由王宗选承担。 王宗选提出反诉请求：1、判决确认王宗选与谭冬梅签订的租赁合同解除；2、判令谭冬梅向王宗选赔偿因谭冬梅原因导致王宗选的装修费损失款项人民币4345023.61元；3.判令谭冬梅赔偿王宗选筹备开店费用157171.25元；4、判令谭冬梅返还王宗选已经支付的租金297000元；5、判令谭冬梅返还王宗选履约保证金178800元；6、判令谭冬梅返还王宗选支付的装修鉴定评估费15000元；7、判令谭冬梅承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年4月25日，谭冬梅与王宗选签订了《场地租赁合同》，合同约定由谭冬梅将自己名下的位于柳州市柳江区拉堡镇柳西路56号方元大厦二楼201#和202#场地租给王宗选用途为经营文化娱乐业，租赁期限从2017年5月1日至2025年4月30日，其中租期开始的前四个月为免收租金的装修试用期。并约定了每年租金交付的金额（2017年9月1日至2018年8月31日的租金为36元/月/㎡）、交付时间及签订合同后由王宗选向谭冬梅交纳履约保证金。合同还约定了双方在履行合同中的权利义务及违约责任等。补充协议还约定电梯由王宗选出资建设，但谭冬梅为此要给王宗选租金减免50000元的优惠补偿并可以在租金中扣除。2017年6月8日，谭冬梅向王宗选交付了合同约定的租赁场地，交付场地的面积合计为1663.53平方米。王宗选装修好租赁的场地后于2017年9月29日正式开业，2018年8月6日，柳州市柳江区文化体育新闻出版广电局以王宗选未取得《娱乐经营许可证》而擅自从事娱乐场所经营活动，违反了《娱乐场所管理条例》相关规定为由，作出了《关于取缔柳州市柳江区麦克风暴娱乐城的决定》，此前王宗选已停止了经营活动。2018年8月14日，谭冬梅在柳州日报刊登了解除《场地租赁合同》通知书，并张贴在租赁场地内，通知要求王宗选退还租赁场地，但王宗选未予理睬。本案于2018年9月19日立案，王宗选在应诉后于2018年12月6日在柳州日报刊登《收房公告》，谭冬梅于本案开庭时获知王宗选登报收房之事后已到出租的场地查看了租赁物。另查明，在双方签订场地租赁合同后，王宗选已分别支付给谭冬梅履约保证金178800元、场地租金247000元。还查明，王宗选于2017年5月3日在柳州市工商行政管理局办理并取得了营业执照，营业执照的经营范围（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），王宗选开设的服务是KTV卡拉OK娱乐服务。再查明，本案因王宗选未取得KTV卡拉OK娱乐经营许可证而被相关行政部门取缔停业经营后，其拖欠谭冬梅部分租金及未履行返还租赁物，谭冬梅遂于2018年9月19日诉至该院，请求法院判决谭冬梅的上述诉请。王宗选应诉后向法院提起反诉，反诉请求法院确认双方签订的《场地租赁合同》解除，反诉要求谭冬梅赔偿王宗选租赁场地装修损失款项4345023.61元、赔偿王宗选筹备开店费用157171.25元、返还王宗选已支付的租金297000元、赔偿王宗选已支付的装修鉴定费15000元及返还王宗选履约保证金178800元。 一审法院认为，谭冬梅与王宗选于2017年4月25日所签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应全面履行合同约定的义务。本案谭冬梅已按合同的约定于2017年6月8日将合同约定的租赁场地交付给王宗选使用，谭冬梅已完全履行了合同约定的义务。按合同约定，王宗选应当从2017年10月8日（扣除减免的四个月试用期租金）起每月按59887元（1663.53㎡×36元/月/㎡)计算租金支付给谭冬梅，但谭冬梅在诉请中每月的租金为59400元（118800元÷2），这是谭冬梅自行处分其诉请的权利，该院不予干预，即每月租金的计算应以此金额为准。在庭审中，王宗选提供的于2018年12月6日在柳州日报向谭冬梅登报刊登收房公告的证据，谭冬梅对该证据的真实性无异议，且在开庭后的当日已进入到出租屋查看了出租场地内的状况，其于2018年12月20日还向该院递交了出租场地的书面情况反映，但其对王宗选的登报收房之事并未提出异议，故该院视为王宗选已于2018年12月12日将该租赁的场地已返还给谭冬梅。因此，谭冬梅诉请的租金应计算至2018年12月12日止即为839520元[59400元/月×14个月＋（59400元/月÷30天）×4天]，但王宗选已实际支付给谭冬梅租金247000元及谭冬梅约定减免王宗选租金50000元（系王宗选出资建设电梯已支付的费用），以及王宗选经营的娱乐场地被取缔后由于双方没有协商好或通过合法的途径解决返还租赁场地从而导致延期返还而产生场地占用的损失，对该损失双方都有责任，因此，王宗选交纳的履约保证金178800元也应冲抵为租金，计算王宗选已交纳并冲抵的租金合计为475800元，扣减后王宗选还应支付给谭冬梅的租金为363720元（即839520元－475800元）。对谭冬梅诉请要求王宗选支付2017年12月至2018年9月期间的水费4017.8元，因该水费是在王宗选尚未返还租赁场地所产生费用，且谭冬梅已实际支付，故谭冬梅的该项请求，该院予支持；对谭冬梅诉请的拖欠租金违约金及双倍支付逾期退场租金无法律依据，该院不予支持；对谭冬梅诉请的租赁期间的物业费无事实依据，且未实际产生，故该项请求，该院亦不予支持；王宗选答辩并反诉称，谭冬梅向王宗选提供的租赁场地不符合合同约定，不能作为经营文化娱乐场所使用，无须向谭冬梅支付租金等，但王宗选未能提供证据证明双方所签订租赁合同中约定的租赁用途范围就是从事经营KTV卡拉OK娱乐服务，该项娱乐服务业只是文化娱乐业中的一种，王宗选一定要开设此服务，必须经相关部门的批准许可后方可开办，但本案王宗选将租赁的场地在未经相关部门的批准并取得经营许可证的情况下就擅自开设KTV卡拉OK娱乐服务业而被取缔，导致未能经营的结果，不是双方所签订租赁合同的目的不能实现的理由，且王宗选也未能提供证据证明双方约定有谭冬梅出租的场地必须适合经营开设KTV卡拉OK用，故王宗选辩称的理由不成立，证据不足，其装修租赁场地等所产生的费用系其自己行为，应由其自行承担所造成损失的后果，王宗选反诉要求谭冬梅赔偿其开设经营的KTV卡拉OK娱乐服务场所所支付的装修费等费用，于法无据，该院不予支持。本案王宗选反诉要求解除谭冬梅与王宗选签订的《场地租赁合同》，在庭审中谭冬梅对王宗选的该项反诉请求未提出异议，视为谭冬梅同意解除，故双方签订的《场地租赁合同》于2018年12月12日已解除。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、谭冬梅与王宗选签订的《场地租赁合同》于2018年12月12日解除，并由王宗选于解除合同的当日将位于柳州市柳江区拉堡镇柳西路56号的方元大厦二楼201#和202#的租赁场地返还给谭冬梅；二、王宗选支付给谭冬梅场地租金363720元、水费4017.8元，合计367737.8元；三、驳回谭冬梅的其他诉讼请求；四、驳回王宗选的全部反诉请求。一审案件受理费6863元（谭冬梅已预交），反诉费46744元（王宗选已预交），均由王宗选负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：谭冬梅提供的照片已显示其在租赁场地内张贴解除《场地租赁合同》、通知要求被告退还租赁场地。王宗选主张在一审开庭前谭冬梅已经收回了场地并将租赁场地上锁，对此不能举证证明。由此，上诉人对一审查明事实提出的异议不能成立，本院不予采纳。双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审的争议焦点是：一、双方合同解除的责任如何认定？二、因合同解除导致双方的损失如何承担？ 一、关于双方合同解除的责任如何认定的问题。 本院认为，本案中，双方当事人签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，依法应当认定有效。 综合本案查明的事实，本院认定王宗选违约解除合同，主要理由分析如下：（一）根据双方《场地租赁合同》第5.9条约定乙方(王宗选)应按时向甲方(谭冬梅)交纳租金；合同第3.3条约定先付租金后使用租赁物业，租金按季支付，每个季度末月20日前支付下季度租金。而合同履行过程中王宗选从2018年1月8日开始逾期未足额交付租金，且从2018年5月起尚欠2018年3月8日之后的全部租金，违反合同约定。（二）王宗选反诉及上诉称被上诉人提供的租赁场地必须符合可以开设属于文化娱乐业范围内的所有项目，当然也包括开设KTV项目，否则所提供场地为不符合约定用途。首先，合同第1.4条约定租赁用途为经营文化娱乐业；同时，合同第5.1条还约定乙方在租赁物业内必须遵守国家有关法律法规，按章依约合法使用本租赁物业；合同第5.8条约定乙方应自行办理在本租赁物业内开展相关活动所需的全部合法资格证照、手续。该合同没有明确约定经营范围为KTV，王宗选应在行政机关允许的范围及双方约定的用途范围内自主选择经营项目，才是双方约定租赁物业上述用途的真实目的。其次，王宗选2017年5月3日取得的案涉场地营业执照上的经营范围已经注明“依法须经批准的项目，经相关部门批准后，方可开展经营活动”，故上诉人开设KTV需经相关部门批准后方可开展经营活动为其自身法定义务。再次，王宗选在2015年2月、2016年9月已分别开设了两家麦克风暴会所经营KTV，作为有该行业经营经验的经营者对于行政管理办理经营KTV相关许可证对场所使用上的限制性规定必须且理应清楚，而无证据表明本案物业出租人谭冬梅对此限制性规定清楚，不能证明谭冬梅租赁物业用途的约定具有过错。（三）王宗选反诉称被上诉人没有协助理顺乙方租赁物业与其他周边物业的相邻关系问题。根据双方《场地租赁合同》第5.8条约定，承租期间对租赁物业的使用应当遵守业主公约和物业管理条例的规定，由此产生的相关责任由乙方承担。上诉人没有证据证明承租的201号、202号商铺周边具有通行障碍，而上诉人主张通行的两个通道为整个住宅小区通行道路并非涉租大厦二楼商铺与相邻商铺的通道，故上诉人该关于被上诉人履行合同具有瑕疵的主张不能成立。 二、关于因合同解除导致双方的损失如何承担的问题。 （一）合同解除时间。案涉《场地租赁合同》第7.2条约定，乙方逾期超过十五日不缴纳租金的，甲方有权解除合同。本案中王宗选从2018年1月8日开始逾期未足额交付租金，且从2018年5月起尚欠2018年3月8日之后的全部租金，故合同双方约定的合同解除权行使的条件已经成就。但该解除权的行使须由解除权人向相对方发出正式的解除通知，通知到达相对方后才能实现解除合同的法律效果。本案合同履行过程中，2018年8月14日，谭冬梅在柳州日报刊登了解除《场地租赁合同》通知书，并张贴在租赁场地内，视为该次日合同解除。一审认定合同于2018年12月12日解除不当，本院予以纠正。 （二）根据前述理由，本院认定导致双方合同解除原因在于王宗选违约，其责任应由王宗选承担，由此造成谭冬梅的损失，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，王宗选依法应予赔偿。 关于谭冬梅的损失认定，王宗选于2018年12月6日在柳州日报向谭冬梅登报刊登收房公告，谭冬梅于一审开庭后当日即2018年12月12日进入到出租屋查看了出租场地内的状况，故一审判决以该日为租赁房屋交还之日符合本案事实。王宗选在租赁房屋交还前应当支付拖欠的租金及相应场地占用费，一审根据双方约定及当事人对自身民事权利处分的意思表示，计算王宗选尚欠租金合计为475800元，并认定王宗选交纳的履约保证金178800元应冲抵为租金。谭冬梅二审未对履约保证金178800元冲抵为租金提出上诉视为没有异议。本院结合二审中对案涉《场地租赁合同》解除时间的调整，认定王宗选还应支付给谭冬梅的租金、场地占用费为363720元。对于谭冬梅其他损失，一审判决并无不当且判后谭冬梅并未上诉，本院予以维持。 至于王宗选上诉主张无需向被上诉人支付租金363720元及水费4017.8元；被上诉人向上诉人支付装修损失2172511.80元;被上诉人返还上诉人已经支付的租金297000元;被上诉人返还上诉人已经缴纳的履约保证金178800元;被上诉人承担上诉人支付的装修鉴定评估费15000元。因合同解除原因在于王宗选违约，其责任应由王宗选自行承担，故王宗选上述请求不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，王宗选的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，除认定合同解除时间不当外，其余判决基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2018）桂0221民初2618号民事判决第四项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2018）桂0221民初2618号民事判决第三项； 三、变更广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2018）桂0221民初2618号民事判决第一项为：“谭冬梅与王宗选签订的《场地租赁合同》于2018年8月15日解除，并由王宗选于2018年12月12日将位于柳州市柳江区将拉堡镇柳西路56号的方元大厦二楼201#和202#的租赁场地返还给谭冬梅（已返还）”； 变更广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2018）桂0221民初2618号民事判决第二项为：“二、王宗选支付给谭冬梅场地租金、场地占用费共计363720元，支付水费4017.8元，合计367737.8元”； 五、驳回谭冬梅的其他诉讼请求。 一审案件受理费6863元（谭冬梅已预交），反诉费46744元，减半收取为23372元，以上合计30235元（王宗选已预交），由谭冬梅负担138元，由王宗选负担30097元；二审案件受理费20869元（王宗选已预交），由王宗选负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年六月十一日 书记员 覃 溪