湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初8771号原告：王利，女，1972年5月20日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：田甜，湖南安必信律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏慧芳，湖南安必信律师事务所律师。被告：长沙惠风物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区瓦窑路39号森林雅苑P栋架空层01、02、M栋架空层01、02房。法定代表人：熊慧春，执行董事。委托诉讼代理人：高明，湖南人和律师事务所律师。被告：湖南易安置业有限公司，住所地长沙市雨花区湘府东路二段199号天济山庄办公楼101。法定代表人：王厂生，执行董事。委托诉讼代理人：高晶波，湖南人和律师事务所律师。原告王利（以下简称原告）与被告长沙惠风物业管理有限公司（以下简称惠风公司）、湖南易安置业有限公司（以下简称易安公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人田甜、夏慧芳，被告惠风公司的委托诉讼代理人高明，被告易安公司的委托诉讼代理人高晶波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿因公共管道堵塞导致下水管反水，造成原告的家具等财产损失暂计人民币70000元（房屋的装修损失63750元及房屋的可得租金损失6000元，租金按每月2000元计算，计算3个月）；2、判令由两被告共同承担本案的诉讼费用、鉴定费用以及因本案产生的其他费用。事实与理由：2018年5月27日上午10时左右，原告接到委托的中介公司员工电话得知，原告所有的位于长沙市雨花区湘府东路二段35号森林雅苑K栋406房出现漏水，房屋地板被大面积浸泡。原告及时通知被告惠风公司进行处理，被告惠风公司工作人员告知，系下水管堵塞导致的反水。经原告多方了解得知，原告所购房屋的小区中，多处公共管道尺寸被被告易安公司人为改小，导致公共下水管极易堵塞。因此，被告惠风公司未及时对公共管道进行维护修缮是导致原告房屋被水浸泡的直接原因，被告易安公司擅自改小管道的行为是导致此次漏水事件的根本原因，故两被告均应对原告的财产损失承担赔偿责任，原告据此依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求法院支持。被告惠风公司辩称，物业公司已完全履行合同，不应承担赔偿责任；原告的财产损失与物业公司无关，物业公司不应当承担赔偿责任；由于原告及楼上住户的不当使用，导致生活或建筑垃圾进入下水管道，造成堵塞并导致原告受损，因堵塞水管系原告与楼上住户毗连共有，共同使用相关的设备、设施，因此他们具有公平合理使用的管理注意义务，现因下水管道被堵塞，造成原告财产损失，在不能确定具体行为人的情况下，应推定原告与楼上业主对损害后果未尽到良好使用及管理义务，具有共同过错，均有责任并共同承担损害赔偿的民事责任；物业公司已在力所能及范围内尽到了注意及抢修、防止损失扩大的义务，不应承担责任；造成原告损失巨大的原因还因为原告家中无人，无法在最快时间内发现并制止所致；关于此次财产损失，原告并未提供真实有效的票据证明其受到的实际损失，应当承担举证不能责任。被告易安公司辩称，易安公司系按照规划设计图纸施工，并无更改尺寸行为；涉案房屋在2011年3月31日交房使用，至今已过保修期；原告无法排除其他下水管堵塞的原因。综上，被告易安公司不应当承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系长沙市雨花区湘府东路二段39号森林雅苑K栋406号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，于2011年装修，于2012年入住。被告惠风公司系该小区物业管理公司，被告易安公司系该小区开发商，两被告之间签订有《前期物业服务协议》。2018年5月27日，案外人段雪斌作为房屋中介带客户前往涉案房屋看房时发现涉案房屋厨房、客厅及杂物间等有明显积水，并听到洗菜盆处有滴水声音；发现情况后，段雪斌将总水阀关闭并及时通知了原告，原告委托另一中介陈畅前往涉案房屋查看，确认漏水后及时告知被告惠风公司，惠风物业公司于当日将涉案房屋内的积水抽干，并确认系因下水管堵塞导致的返水。2018年9月29日，原告诉至本院，请求判令：1、被告惠风公司及时疏通涉案公共管道；2、被告易安公司及时整改涉案公共管道；3、两被告赔偿原告损失70000元；4、两被告承担本案诉讼费用及鉴定费用。本案经本院主持调解，各方当事人未能达成一致。在本案庭审中，原告确认涉案房屋因公共管道疏通后已无返水现象，并当庭撤回上述第1、2项诉讼请求。在本案诉讼中，原告向本院申请对涉案房屋漏水原因及财产损失进行鉴定。2019年3月11日，国众联建设工程管理顾问有限公司作出《工程造价鉴定报告》，鉴定结论为：涉案房屋工程修复费用为44245.96元。两被告的质证意见为：鉴定报告中大项单价明显高于涉案房屋内实际装修价值，鉴定应当根据被鉴定的实际装修价值定损，而非套用市场价格，本案属于财产损失纠纷，而非造价纠纷，不能一律套用定额；鉴定工程量明显与事实不符；涉案房屋本身存在损害以及在租用过程中用户的不注意而造成的其他损失不应当归责到本次返水损失。原告支付鉴定费3000元。2019年4月30日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作出《土木建筑工程鉴定意见书》，鉴定意见为：涉案房屋内漏水渗漏、浸渍污损产生的主要原因为经过该户室厨房下水立管返（涌）水入户所致，当立管内水流回流或堵塞溢满时会产生下水顺接入弯头倒灌入室内各通口，属于一非重复性、持续性渗漏发生原因，现状下的厨房洗池下水软管破损渗漏对室内原状渗漏积水污损的贡献不明显。被告惠风公司对上述鉴定提出异议，希望鉴定方可以列明立管内水流回流或堵塞满溢的原因具体是自然原因还是人为原因或者其他。湖南湖大土木建筑工程检测有限公司回函称：造成涉案房屋现状渗水污损此种原因有人为因素亦有自然因素存在，在管道及其附属下部设施若经正常维护、巡查，不致造成堵塞、淤积情形下，不会形成返涌；由于原现场已基本进行清理或修缮，现状楼栋上下层各户正常使用情形下，户室内并无明显湿式新近反渗渗漏点/面，故属于一个非常规性的意外事件，且与涉案房屋住户本身不具原因关联性。原告支付鉴定费8000元。2019年5月8日，湖南英特资产评估有限公司作出《评估鉴定报告书》，鉴定结论为：涉案房屋内的家具在基准日（2019年1月4日）的评估鉴定值合计10593元（评估价值已考虑成新率）。两被告的质证意见为：鉴定报告过高估计家具价格，不应将家具本身使用造成的损失计入本次返水损失，且因原告未及时采取措施致使损失扩大，部分损失应当由原告自行承担。原告支付鉴定费2000元。另外，被告惠风公司申请追加涉案房屋该栋所有住户为第三人，认为堵塞的下水道系原告与该栋住户共同使用的公共管道，所有住户均负有维护和注意义务，且公共管道返水必然有位于其上的住户实施了不当丢弃废弃物的侵权行为，但目前无法确定直接侵权人，故基于公平原则，可能实施侵权行为的该栋住户应当承担赔偿责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者其他法律要求其承担侵权责任。本案中，原告与被告惠风公司之间系物业服务合同关系，与被告易安公司之间系商品房买卖合同关系；根据原告在本案中提出的诉讼请求及要求适用的法律规定，原告主张的系违约责任而非侵权责任，故本案案由应为合同纠纷。关于责任主体。发生堵塞的管道及其附属下部设施属于公共管道，被告惠风公司作为小区物业服务企业，有对公共管道进行日常巡查、疏通、维护的义务；鉴定机构明确涉案房屋的公共管道及其附属下部设施若经正常维护、巡查，不致造成堵塞、淤积情形下，不会形成返涌。根据上述鉴定意见，可以认定本案返水事故，系被告惠风公司未适当履行物业服务企业应尽义务所致，根据《物业管理条例》第三十五条的规定，被告惠风公司对原告的相关损失应承担赔偿责任。现无证据证明涉案公共管道堵塞系因该楼其他住户不当丢弃废弃物所致，即使涉案公共管道堵塞系因该楼其他住户不当丢弃废弃物所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，原告亦有权依照合同相对性原则直接向被告惠风公司主张权利，故被告惠风公司要求追加涉案房屋该栋住户为第三人，本院不予准许。原告另主张被告易安公司擅自改小涉案公共管道是导致此次漏水事件的根本原因，但原告对此未提供相应证据予以证明，其请求被告易安公司承担赔偿责任，本院依法不予支持。关于原告损失。一、家具损失。湖南英特资产评估有限公司作出的《评估鉴定报告书》，程序合法，鉴定结论已考虑成新率，但未考虑剔除残值，本院参照鉴定结论，酌情确认原告家具损失为8000元；二、装修损失。国众联建设工程管理顾问有限公司作出的《工程造价鉴定报告》程序合法，涉案房屋已入住多年，在确定该项损失时应适当考虑原有装修的折旧，本院参照鉴定结论，酌情认定原告装修损失为32000元；三、关于租金损失。涉案房屋因渗水受损且需修复，造成原告房屋的租金损失客观存在，根据涉案房屋修复所需时间，本院酌情支持2000元租金损失，超过部分，本院依法不予支持。上述损失共计42000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第一百二十二条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告长沙惠风物业管理有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告王利损失42000元；二、驳回原告王利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取775元，鉴定费13000元，共计13775元，由被告长沙惠风物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张建国二〇一九年六月二十日书记员  甘梦月