贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终1689号上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：李东平，男，1984年12月6日出生，汉族，浙江省永嘉县人，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：李林，贵州贵达（贵安新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅培勇，贵州贵达（贵安新区）律师事务所实习律师。上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：何继红，男，1965年10月7日出生，汉族，贵州省遵义市人，原住遵义市红花岗区新华路74号天利广场2栋五单元801室，现住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：匡俊南，贵州宇辉律师事务所律师。上诉人李东平、何继红房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初388号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李东平上诉请求：一审判决认定事实错误、适用法律不当，应予撤销，并改判驳回何继红的反诉请求，支持李东平的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定2016年4月23日（星期六）为法定节假日错误；双方没有约定违约金条款，何继红也未提出违约金请求，一审法院主动判决李东平支付违约金错误；三、一审本诉案件受理费应由何继红全部承担，一审反诉案件受理费应依法按比例分担。何继红上诉请求：一审判决认定事实有误、适用法律不当，应予改判。事实和理由：一、李东平在签订合同前支付的5万元是定金，何继红向李东平出具了定金收据，而李东平故意不出示该定金收据；二、即使李东平在签约前支付的5万元是租金，由于李东平未在2016年4月23日前交付合同约定的租金已构成违约，该款也不应退还；三、李东平违约给何继红造成的直接经济损失23480元、间接经济损失240000元，应予赔偿。李东平向一审法院起诉请求：一、判决解除李东平与何继红签订的《房屋租赁合同》；二、判决何继红返还李东平租金50000元。何继红向一审法院反诉请求：判决李东平支付经济损失131734元。一审法院认定事实：2016年4月，李东平与何继红协商，李东平拟租赁何继红位于红花岗区丁字××山路××商业用房一间用于经营百货零售。当年4月20日，李东平向何继红转款5万元。次日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年4月23日至2021年4月22日，何继红向李东平收取16000元租赁保证金（押金），何继红收到押金后3日内向李东平出押金收据，租金以12个月为一结算周期，月租金16000元，李东平应于2016年4月23日交付租金及押金208000元，何继红应于2016年4月23日前将租赁房屋交付李东平使用，并办理有关移交手续。该合同第十八条关于“付款日的顺延”约定：合同及补充协议约定的付款时间，若最后一日或数日为法定节假日的，李东平需提前支付款项。该合同第十一条约定：李东平单个结算周期拖延租金7日以上，经何继红电话通知后三天内仍不缴纳的，何继红可以解除合同。当年5月13日，何继红将涉案房屋租赁给案外人任世梦，月租金为14000元。一审法院审理认为：对于李东平要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，李东平未按照双方合同约定的时间支付租金，何继红已将房屋另行出租给他人，双方的合同目的已不可能实现，因此，对李东平的该诉讼请求予以支持。对于李东平要求何继红返还租金50000元的诉讼请求，由于李东平未按双方合同约定的时间交付押金及租金，致使双方的合同不能履行，系李东平先违约所致。李东平主张双方系双务合同，因何继红拒绝交付房屋，李东平才未向何继红支付剩余租金。李东平的该主张与双方合同的约定认定的事实不符，不予支持。对于李东平关于何继红拒绝交付房屋，并于合同签订几日后将该租赁房屋出租给第三人，属根本违约的主张，何继红如真拒绝交付房屋，也系李东平违约所致，而何继红是在等待李东平20余天仍未交付押金及租金的情况下，才于2016年5月13日将涉案房屋另行出租给他人，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在李东平的行为表明其不履行合同约定的付款义务的同时，何继红在等待一定的期限后另行出租涉案房屋的行为符合上述法律的规定，是为了防止损失的扩大，因此，对李东平的该主张不予采信。结合何继红要求李东平赔偿经济损失131734元的反诉请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，何继红基于与李东平的合同约定，在其另行出租涉案房屋之前的损失是可以确定的，即11733元，但其另行出租后的租金损失，具有不确定因素，且李东平与何继红双方均无法预见，如何继红另行出租涉案房屋月租金超过16000元，超出部分也属于何继红的正当收益，而李东平不可能从中受益，因此，对何继红反诉李东平每月按2000元租金差额计算赔偿5年的损失共计120000元的请求，不予支持。因李东平与何继红双方所签合同中对相关违约责任的约定不明确，酌定由李东平承担15000元的违约金，由何继红返还李东平已收取的50000元款项中的35000元。对于李东平的其他本诉请求及何继红的其他反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十三条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除李东平与何继红于2016年4月21日签订的《房屋租赁合同》；二、由李东平支付给何继红违约金15000元，该款从李东平已支付给何继红的50000元中扣除，然后由何继红在本判决生效后十日内返还李东平35000元；三、驳回李东平的其他诉讼请求；四、驳回何继红的其他反诉请求。案件受理费1050元，减半收取525元，李东平、何继红各承担262.50元。反诉案件受理费1470元，减半收取735元，由李东平承担235元，何继红承担500元。本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为：根据何继红与李东平所签《房屋租赁合同》的约定，李东平向何继红支付第一年租金及押金的期限是2016年4月23日前，何继红向李东平交付租赁房屋的期限也是2016年4月23日前，故双方在合同中没有先后履行顺序的约定。虽然双方在《房屋租赁合同》中具有付款时间最后一日或数日为法定节假日李东平需提前支付款项的约定，由于双方约定的付款最后一日即2016年4月23日（星期六）是双休日而非法定节假日，故何继红关于李东平应先履行付款义务的理由不能成立。虽然何继红主张其多次电话通知李东平接房，由于李东平不予认可，何继红又未能提供相应证据予以证明，对其该主张依法不应采信。由于双方互负债务，且没有先后履行顺序，依法应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，故李东平未按约定期限支付押金及租金并未构成违约，不应承担违约责任，对何继红的反诉请求依法不应支持。何继红主张李东平签约前转账支付的50000元系定金，由于李东平不予认可，何继红也未能提供相应证据予以证明，对其该主张依法不应采信，只能认定为预付租金。由于何继红已将租赁房屋另行出租他人，对李东平主张何继红返还50000元预付租金的请求依法应予支持。综上所述，李东平的上诉请求能成立，依法应予支持；何继红的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实有误，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销红花岗区人民法院（2018）黔0302民初388号民事判决；二、解除李东平与何继红于2016年4月21日签订的《房屋租赁合同》；三、何继红于本判决生效后10日内向李东平返还预付租金50000元；四、驳回何继红的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费525元、反诉案件受理费735元，共计1260元，由何继红负担。二审案件受理费2520（李东平预交995元，何继红预交1525元），由何继红负担。本判决为终审判决。审判长  易大刚审判员  周亚琼审判员  张海波二〇一九年六月三日书记员  汪建霞