文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0119民初8255号原告：张文学，男，1969年2月9日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告：田丰淑，女，1972年6月2日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：王延，重庆祥永律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丹洋，重庆祥永律师事务所实习律师。被告：徐豪强，男，1975年6月7日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告：李春芬，女，1984年1月28日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告：重庆市两江新区长运小额贷款有限公司，住所地重庆市江**复盛镇正街（政府大楼）4层10间，统一社会信用代码91500000056474117E。法定代表人：许少才，重庆市两江新区长运小额贷款有限公司董事长。原告张文学与被告徐豪强、李春芬、重庆市两江新区长运小额贷款有限公司（以下简称：长运小贷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案受理后，依法由审判员袁经盛担任审判长，与人民陪审员尚在秀、胡体洪组成合议庭，适用普通程序于2019年5月30日公开开庭审理了本案。原告张文学、田丰淑及其委托诉讼代理人王延到庭参加了诉讼，被告徐豪强、李春芬、长运小贷公司因除公告送达方式以外的方式无法送达传票等法律文书，本院于2019年3月13日在重庆法院公众服务网公告送达期满后，被告徐豪强、李春芬、长运小贷公司仍未到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张文学、田丰淑诉称，二原告系夫妻关系。2009年12月3日，经房屋中介南川区鑫洋房屋中介服务部的介绍，二原告和被告徐豪强、李春芬签订《购房定金协议》，约定二原告购买被告徐豪强、李春芬所有的位于重庆市南川区XXXX花园XXX栋XXXXX号的房屋[即涉案房屋，房屋产权证号为渝（XXXX）南川区不动产权第XXXXXXX**]。二原告在定金协议签订当日支付定金1万元，被告徐豪强、李春芬出具收条。2009年12月6日，二原告（乙方）与被告徐豪强（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定：案涉房屋总价42万元，购房定金1万元，乙方在2009年12月6日支付购房首付款29万元，甲方在收到乙方交付房屋余款后七日交房，甲方愿意将房屋产权过户给乙方，并无条件配合乙方办理过户相关手续。二原告分别于2009年12月6日、2010年2月1日向被告徐豪强支付购房款29万元和8万元，加上之前已付定金1万元，二原告共计向被告徐豪强支付了购房款38万元。二原告于2010年2月入住涉案房屋居住至今。被告徐豪强、李春芬在收到大部分房款后并未清偿涉案房屋上的原有的按揭贷款，一直拖延办理房屋过户手续。原告多次催促，被告徐豪强虽然书面一再承诺保证办理房屋过户手续，但却一直未协助原告方办理过户。无奈，原告于2017年7月18日起诉至法院，要求被告徐豪强协助办理过户手续。自此原告方才得知，被告徐豪强在2016年2月22日与被告长运小贷公司签订《抵押合同》，将原告早已购买并居住使用多年的涉案房屋用于抵押担保其向被告长运小贷公司的28万元借款。由于房屋上有抵押贷款，被告徐豪强又向原告方保证在2017年11月15日前还清借款，但仍未履行。后被告长运小贷公司申请执行涉案房屋，南川区人民法院裁定中止执行，该公司又提起申请执行人执行异议之诉，现南川区人民法院判决驳回该公司的诉讼请求，后又经三中院终审判决驳回了长运小贷公司的诉讼请求。原告方认为，被告徐豪强明知已将涉案房屋出售给二原告，却还私自涉案房屋用于抵押担保其向被告长运小贷公司的借款，严重违背诚信原则。二原告从2010年2月入住涉案房屋居住至今，已有8年多时间，但凡被告长运小贷公司在涉案房屋实地查勘就能够了解到涉案房屋的实际居住使用人、权利人等相关情况，而该公司在与被告徐豪强共同办理抵押登记前，却从未进过涉案房屋，更未了解过涉案房屋的居住使用情况，完全有悖于生活常理和行业要求，因此，原告认为被告长运小贷公司对被告徐豪强提供用于抵押担保的房产并未尽到必要的审查义务，不具备善意的前提，该公司与被告徐豪强在涉案房屋上办理抵押担保上恶意串通，极大地损害了二原告的合法权益，因此，被告徐豪强与被告长运小贷公司签订的《抵押合同》应属无效，被告长运小贷公司并不能取得涉案房屋上的抵押权。现请求确认被告徐豪强与被告长运小贷公司于2016年2月22日签订的《抵押合同》无效；二、请求判令被告徐豪强与被告长运小贷公司将重庆市南川区XXXX花园XXX栋XXXXX号房屋上的抵押登记予以涤除；三、请求判令被告徐豪强、李春芬协助二原告将重庆市南川区XXXX花园XXX栋XXXXX号房屋转移过户登记到二原告名下，相应税费由二被告承担；四、请求判令被告徐豪强、李春芬按房屋成交价的10%向原告支付违约金，共计42000元；五、本案诉讼费由三被告承担。被告徐豪强、李春芬、长运小贷公司未到庭，未发表答辩意见。经审理查明，本院于2018年5月28日作出的（2018）渝0119民初1714号民事判决书中查明：2009年12月3日，张文学通过南川区鑫洋房屋中介服务部与徐豪强签订了《购房定金协议》，该协议约定徐豪强将其位于重庆市南川区XXXX大道XX号XXXX花园XX幢XXXXXX号的房屋出售给张文学，房屋交易价格为42万元，由张文学交纳定金1万元。张文学与徐豪强签订《购房定金协议》当日，张文学向徐豪强支付了定金1万元。2009年12月6日，张文学、田丰淑与徐豪强通过南川区鑫洋房屋中介服务部签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：由徐豪强将其所有的位于重庆市南川区XXXX大道XX号XXXX花园XX幢XXXXXX号[产权证号为渝（XXXX）南川区不动产权第XXXXXXXXX号]的房屋出售给张文学，房屋实际成交价格为42万元。合同签订后，张文学分别于2009年12月6日和2010年2月1日向徐豪强支付购房款29万元和8万元，加上已支付的定金1万元，张文学向徐豪强共支付购房款38万元，余款4万元约定在该房屋过户后支付。2010年2月至3月间，原告入住该房居住至今。2016年2月22日，徐豪强与长运小贷公司签订《借款合同》和《抵押合同》，由徐豪强向长运小贷公司借款28万元，期限为三个月，徐豪强以登记在其名下位于重庆市南川区XXXX大道XX号XXXX花园XX幢XXXXXX号房屋（本案涉诉房屋）作为抵押担保，并办理了抵押登记。长运小贷公司与徐豪强签订的《借款合同》、《抵押合同》经重庆市大渡口区公证处公证并赋予强制执行效力[公证书编号（2016）渝渡证字第2388号]。期限届满后，徐豪强未履行还款义务。2017年8月14日，重庆市大渡口区公证处给长运小贷公司出具的（2017）渝渡证字第12024号《执行证书》，载明：申请执行人可持本公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，执行标的为借款本金、利息、违约金、罚息及实现债权的其他费用，执行物为本案涉诉房屋。2016年8月2日，张文学以徐豪强为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷一案，当日，徐豪强向张文学出具了《承诺书》，承诺于2016年12月30日前协助张文学办理本案涉诉房屋的房屋过户手续，张文学因未向本院交纳该案的诉讼费，该案按撤诉处理。2017年8月17日，张文学又以徐豪强为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷一案，当日，徐豪强又向张文学出具了《承诺书》，承诺在2017年11月15日前结清抵押贷款并协助张文学办理过户手续，张文学对该案向本院申请撤回了起诉。另查明，重庆市第三中级人民法院于2018年10月17日作出（2018）渝03民终1151号民事判决书判决维持了本院（2018）渝0119民初1714号民事判决书的判决，并对该判决书中查明的事实予以确认。在案涉《房屋买卖合同》中第六条约定：甲方（即徐豪强）收到乙方（即张文学、田丰淑）余款后七日交房，并将该房屋的产权过户给乙方，并无条件配合乙方办理过户的相关手续；第八条约定：交房前甲方负责把在该房的户籍户口迁走，房屋产权过户税费概由乙方负责承担；第十一条约定：如甲、乙任何一方拒绝履行或解除本合同或发生本项上述1、2条违约责任的，由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。上述事实，有原告的陈述，以及原告提交的购房定金协议一份、房屋买卖合同一份、不动产权证一份、收条三张、承诺书二份、本院（2018）渝0119执异10号执行裁定书一份、本院（2018）渝0119民初1714号民事判决书一份、重庆市第三中级人民法院（2018）渝03民终1151号民事判决书一份，本院依法调取的抵押合同及抵押物清单各一份、不动产登记证明一份等证据在案佐证，前述证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以作为认定本案主要事实的依据。本院认为，本案的《房屋买卖合同》是张文学、田丰淑与徐豪强于2009年12月6日在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。由于徐豪强、李春芬、长运小贷公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对自身诉讼权利的放弃。前述房屋买卖合同签订后，张文学按照合同约定尚留有4万元等待办理过户登记后支付外，支付了其余房款并于2010年2至3月间入住至今。因为徐豪强未配合张文学办理过户登记，2016年2月22日，徐豪强明知将涉案房屋已卖给了原告，且原告已按约支付了房款，还将涉案房屋进行了抵押，是明显的恶意行为，已经构成了严重违约。张文学两次向人民法院提起诉讼，因徐豪强承诺过户而撤诉。房屋至今未办理过户登记的责任在于徐豪强，张文学对此没有过错。2016年2月22日，徐豪强与长运小贷公司签订了《抵押合同》，将涉案房屋抵押给长运小贷公司，并办理了抵押登记。但长运小贷公司在办理抵押登记时，没有对抵押物的占有使用情况进行调查核实，对抵押房屋实际为张文学占有使用没有查清，其作为专业的小额贷款公司没有尽到谨慎的审查和注意义务，对此存在一定的过错。因此，徐豪强与长运小贷公司于2016年2月22日签订的《抵押合同》应属无效，徐豪强、长运小贷公司应将涉案房屋上的抵押登记予以涤除。关于原告要求李春芬将涉案房屋过户登记在原告名下，并承担相应税费以及向原告支付违约金的请求，由于涉案房屋买卖合同系原告与徐豪强签订的，且涉案房屋也登记在徐豪强名下，故李春芬并不负有将涉案房屋过户登记在原告名下、承担相应税费以及向原告支付违约金的义务，对于该请求本院依法不予支持。对于原告要求徐豪强将涉案房屋过户登记在原告名下，并向原告支付违约金42000元的请求，符合涉案房屋买卖合同的约定和法律的规定，本院依法予以支持。对于原告要求徐豪强承担过户产生的相应税费的请求，并不符合涉案房屋买卖合同第八条的约定，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐豪强与被告重庆市两江新区长运小额贷款有限公司于2016年2月22日签订的《抵押合同》无效；二、由被告徐豪强与被告重庆市两江新区长运小额贷款有限公司在本判决生效后立即将位于重庆市南川区南城街道金光大道17号金易城市花园10幢1-7-4号房屋上的抵押登记予以涤除；三、由被告徐豪强在本判决生效后十日内将位于重庆市南川区南城街道金光大道17号金易城市花园10幢1-7-4号的房屋过户登记在原告张文学、田丰淑名下；四、由被告徐豪强在本判决生效后立即向原告张文学、田丰淑支付违约金42000元；五、驳回原告张文学、田丰淑的其他诉讼请求。本案案件受理费7600元（原告张文学、田丰淑已预交），由被告徐豪强负担6840元，由重庆市两江新区长运小额贷款有限公司负担760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  袁经盛人民陪审员  尚在秀人民陪审员  胡体洪二〇一九年六月二十四日书 记 员  王 琳