陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）陕01执异353号案外人：周加利，男，汉族，1963年9月8日出生，住西安市灞桥区。委托代理人：刘元，陕西三秦律师事务所律师。申请执行人：穗甬融信资产管理有限公司，住所地宁波市鄞州区首南西路68号（鄞州金融大厦A幢10层1079室）。法定代表人：郝光辉，该公司总经理。委托代理人：李侠，陕西融德律师事务所律师。委托代理人：李羽飞，陕西融德律师事务所律师。被执行人：陕西伟业工贸公司，住所地西安市南广济街69号伟业大厦4007室。法定代表人：靳建鸣，该公司董事长。被执行人：西安伟业房地产开发有限责任公司，住所地西安市南广济街69号伟业大厦。法定代表人：靳建鸣，该公司董事长。穗甬融信资产管理有限公司（以下简称穗甬融信公司）申请执行被执行人陕西伟业工贸公司（以下简称伟业工贸公司）、西安伟业房地产开发有限责任公司（以下简称伟业房地产公司）借款合同纠纷一案，因义务人未履行法律义务，权利人穗甬融信公司依据已经发生法律效力的陕西省高级人民法院作出（2012）陕民二初字第00002号民事调解书，于2018年7月11日向本院申请恢复执行，本院同日立案执行。本案在执行过程中，案外人周加利以本院作出的（2013）西执民字第00151-3号执行裁定书查封伟业大厦一幢一单元1101、1201、1301室房屋为其所有为由向本院提出了执行异议申请。本院依法组成合议庭就案外人周加利提出的执行异议进行了书面审查，本案现已审查终结。案外人周加利提出执行异议称，其与被执行人伟业房地产公司分别于2001年、2003年、2004年签订了三份《商品房买卖合同》，购买了被执行人开发出售的伟业大厦一、二、三层商场（伟业大厦一幢一单元1101、1201、1301室），并按约结清了全部房款，接收了全部房产，至今占有使用上述房产已十余年。长期以来其一直要求被执行人履行办理产权登记的合同义务，但被执行人总以各种理由推诿未能办理。2018年初，其就伟业大厦一层、二层商场的产权办理对被执行人提出仲裁请求，经西安仲裁委员会审理、调解，于2018年6月15日作出西仲调字(2018)第615号、西仲调字(2018)第616号调解书，确认了被执行人给案外人办理产权登记的义务，其享有涉案房屋的产权毋庸置疑。基于上述事实并根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其在查封之前已签订合法有效的《商品房买卖合同》并付清全款，占有使用上述房产已十余年，没有办理产权登记非其过错。故其充分享有足以排除人民法院强制执行该房产的民事权益。依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定依法提出案外人执行异议申请，恳请本院予以裁定支持，以维护其合法权益。申请执行人穗甬融信公司答辩称：1、答辩人对涉案房产享有抵押权，有权对涉案房产拍卖、变卖的价款优先受偿，被答辩人的异议不能成立；根据西安市房地产交易管理中心颁发的抵押权证（市房交抵备字200012846号）的记载，抵押权人为中国农业银行西安市西稍门支行。中国农业银行股份有限公司西稍门支行与伟业工贸公司、伟业房地产公司借款合同纠纷一案，陕西省高级人民法院作出(2012)陕民二初字第00002号民事调解书，确定中国农业银行股份有限公司西安西荷花园文行（西稍门支行将债权转让给含光路支行，含光路支行更名为西安西荷花园支行，后又更名为西安分行）对西安伟业房地产开发有限责任公司位于西安市五位十字东南角“伟业大厦”地下一层停车场1801.881112.1-3层商场6519.75II12、高档商用写字间42套6890.92㎡、高档住宅11套1471.87㎡，共计16684.42㎡的房屋享有抵押权。涉案房产包含在上述抵押范围内。2016年9月29日，中国农业银行股份有限公司西安分行与中国长城资产管理股份有限公司陕西省分(司(下称长城资产管理公司)签订《委托资产批量转让协议》，将(2012)陕民二初字第00002号民事调解书确认的债权转让给长城资产管理公司；2017年9月28日，长城资产管理公司与答辩人签订《债权转让协议》，又将上述债权转让给答辩人。《中华人民共和国合同法》第八十一条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。故，答辩人作为债权受让人依法取得涉案房产的抵押权；根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，答辩人对涉案房产享有的抵押权，应依法驳回案外人的执行异议申请。2、案外人并未提交支付房款的银行流水的付款凭证，不能证明其已经实际支付了购房款；3、涉案房产现处于租赁状态，不是用于居住，执行异议的理由不能成立；4、案外人对于未办理过户存在过错，案外人购买房屋后一直未通过诉讼主张办理转移登记，因此存在过错，不享有排除强制执行的权益；5、案外人提供的调解书均系房产被查封之后作出的法律文书，并不能因此排除执行异议。综上，案外人提出的执行异议理由不符合法律规定的条件，不享有排除强制执行的权益，请求本院依法驳回其异议申请。经查，穗甬融信公司2018年5月31日通过变更申请取得本案现在申请执行人。中国农业银行股份有限公司西安分行（更名前：中国农业银行股份有限公司陕西省分行营业部）与伟业工贸公司、伟业房地产公司借款合同纠纷一案，陕西省高级人民法院作出的（2012）陕民二初字第00002号民事调解书已发生法律效力。同年7月11日本院恢复执行，因被执行人未履行法定义务，本院继续执行2017年7月21日作出的（2013）西执民字第00151-6号执行裁定书裁定“查封西安伟业房地产开发有限责任公司所有的登记在西安市碑林区城××福××指挥部××下××本市××字东南角伟业大厦地下××停车场面积为1801.88平方米及伟业大厦总面积为15895.21平方米的房产（具体详见查封裁定书），其中包含案外人所提伟业大厦一幢一单元1101、1201、1301室。”案外人为支持其异议请求，向本院提交了2001年的商品房买卖合同和2003年的商品房购销合同，案外人周加利从西安市碑林区城建委德福巷低改办伟业大厦处购买了涉案房产。2018年6月15日，经西安仲裁委调解确认西安伟业房地产开发有限责任公司三个月内为案外人办理房屋产权证。经本院现场勘查，涉案房产现已出租，并收取房屋租金。上述事实有执行裁定书、合同书、西安仲裁委调解书、现场勘查笔录等证据在卷佐证。本院认为，案外人周加利虽主张伟业大厦一幢一单元1101、1201、1301室为其所有，但该房产现仍登记在被执行人伟业房地产公司名下，因被执行人未依法向申请执行人履行还款义务，本院依法查封其名下房产的执行行为于法有据并无不当，现案外人周加利以涉案房产的属其所有为由提出执行异议，但案外人周加利并未提交支付房款的付款凭证，故案外人周加利提出的执行异议证据不足以排除执行，其异议理由不能成立，本院依法不予支持。如双方当事人主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人周加利的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 王庆九审 判 员 苟卫民审 判 员 李 唯二〇一九年六月十一日法官助理 冯宝华书 记 员 张韵浛