贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0522民初2199号原告：乐清嘉和物业管理有限公司黔西分公司，住所地贵州省毕节市黔西县文峰街道滨河湾小区一单元28层1号，统一社会信用代码：91520522MA6DMPFB3F。负责人：康微微，系该公司总经理。被告：张军，男，1970年10月22日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。被告：袁琳，女，1974年4月30日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。原告乐清嘉和物业管理有限公司黔西分公司（以下简称乐清物业黔西分公司）诉被告张军、袁琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日登记立案后，依法由审判员王成龙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐清物业黔西分公司的负责人康薇薇、被告张军、袁琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乐清物业黔西分公司诉称：原告与贵州省毕节市黔西县某某小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定：由原告负责某某小区的物业服务业务，物业管理服务费住宅房每月1元/平方米，商业用房每月2元/平方米，空置房屋按规定100%收取物业服务费。如逾期不交纳的，从逾期之日起每天按缴纳额的千分之三缴纳滞纳金，生活垃圾处理运输费用按每户每年60元收取。原告按照《物业管理委托合同》的约定履行了义务，但是被告张军、袁琳没有按照合同约定缴纳应交纳的物业服务费，从2018年1月1日至2019年5月31日共计欠缴物业服务费2256.58元、生活垃圾处理费25元，共计2281.58元，经原告多次要求二被告缴纳，但是二被告均以各种理由拒绝支付。二被告拒不支付物业服务费的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等的相关规定，特向人民法院起诉，请求判决被告张军、袁琳支付物业管理费2256.58元、生活垃圾处理费25元，并支付从2018年1月1日至2019年5月31日期间以2256.58为基数按3‰计算的滞纳金3493.19元，共计5774.77元及负担诉讼费。原告乐清物业黔西分公司在举证期限内向本院提交下列证据：一、营业执照及法人证明，用以证明原告的法人身份情况及诉讼主体适格；二、物业管理委托合同，用以证明原告是符合相关法律法规由业主委员会规聘请进来的物业公司；三、未交物业费调解通知，用以证明二被告未缴纳物业费及生活垃圾处理费的事实；四、黔西县房产管理局关于对黔西县人民法院委托调解函的回复，用以证明该案经房管局协调未果后起诉来法院；五、消防通道堵塞的报告，用以证明对于消防通道堵塞的问题，原告已向相关单位提交相关报告要求处理，已经履行了自己的责任。被告张军、袁琳辩称：原告所起诉不实，从2016年12月12日至2017年12月31日期间，被告均是按时交纳物业服务费。因原告开始服务本小区到现在都是混乱的，被告多次要求原告进行整改，原告一直久拖不予处理，并以“管不了、做不到”进行答复。原告没有按照合同约定履行好物业服务的表现有公共园区绿化管理不到位，被占用及改变用途；小区外来人员管理不完善，后门无人值守，公共秩序混乱；小区内乱搭建，公共场地被占用、空调安装不规范，楼顶被安装热水器、及私自搭建，公共设施不能正常使用及未看见安全运行岗位制度及定期检查、保养运行记录等没有按合同履行合同义务的情况。关于原告主张的滞纳金的问题，是因原告没有按合同约定将提供的物业管理服务进行到位，被告才拒绝交纳物业服务费的，故无承担缴纳滞纳金之说。现原告已经违约应承担对被告的违约责任及赔偿被告的误工费及资料费1000元。一、图片资料60页（其中5张为收款收据照片），证明：原告服务质量不到位，未进行服务，且被告已经向原告提出建议，但原告没有整改。二、录音，证明：原告方不作为，未尽到相关义务。经庭审质证，被告张军、袁琳对原告提交的第一组证据无异议；对第二组证据，认为并不清楚原告如何进驻该小区的，也不清楚业主委员会的代表是哪些，对原告已经进来管理了才知道的。对第三组证据，表示房管局及业主委员会都没有联系过被告。对第四组证据，认为没有这回事。对第五组证据，认为之前不了解，是今天才知道的。原告乐清物业黔西分公司对被告提交的第一组证据，认为对于利用绿化带经营的事情，是业主委员会允许的，且物业公司没有任何利润在里面。对于车辆停放问题，物业公司已经提交相关报告到黔西县房管局等部门，物业公司没有任何执法权力，只能上报，且物业公司已经贴了禁止停车的标志。对于门上贴小广告的问题，已经尽量去处理了。摩托车停放的问题，已经通过告知或主动移开等方式管理。对顶楼安装太阳能的问题，根据物业服务合同，确实不能安装，但业主在物业公司进驻之前已经安装，且物业公司没有执法权。对顶楼乱搭、种地的照片也认可，这些照片完全都符合物业公司上报各部门的整改资料。物业公司也很重视相关问题。对于某某号业主放置花的照片，已经下了整改给对方，但业主不听。对于缴费凭证，对于已经缴纳的费用予以认可的。对于录音，没听出物业公司不作为，业委会停车收益后期也是支付了的，该份录音与物业公司的管理没有任何关系。对于被告获取录音的手段，原告认为已经侵犯到物业公司的个人的隐私。经本院审查，对原告乐清物业黔西分公司提交的证据，来源合法，真实，与本案事实相关联，予以采信。对被告张军、袁琳提交的证据，可以证明原告乐清物业黔西分公司在进行物业服务中存在一定不到位的情况，予以采信。本院根据原告乐清物业黔西分公司的诉讼请求、被告张军、袁琳的答辩意见及举证、质证的情况，在征求双方当事人已经的基础上将本案焦点归纳为：一、原告方是否已经全面的履行了物业管理合同所约定的义务；二、被告方所抗辩的理由是否可以作为不缴纳物业管理费的理由。经审理查明：原告乐清物业黔西分公司系有资质的物业管理企业。2016年12月11日，乐清物业黔西分公司与本案所涉小区的业主委员会即黔西县某某小区业主委员会签订《贵州省毕节市黔西县某某小区物业管理委托合同》（以下简称物管委托合同）约定从2016年12月12日至2019年12月11日期间由乐清物业黔西分公司对该小区提供物业管理服务。该物管委托合同对委托管理事项及服务内容、物业管理服务质量、物业管理费用收取等均进行了详尽规定。其中第五章《物业管理费用收取》第十七条第一项对物业管理服务费约定为：按实际建筑面积计算，住宅1.00元/㎡/月；商用房2.00元/㎡/月；空置房按政府有关规定100%收取物业服务费。根据城管局有关规定，生活垃圾处理清运费每户每年按60元收取，一年以后根据市场行情和服务满意度，经甲乙双方协商一致后，可适当提高物业管理费。第五项约定：业主和使用人在办理入住手续时交纳第一个月的物业服务费、公共能耗分摊等其他费用，以后每月十号之前缴纳物业服务费，业主如有逾期不交的，从逾期之日起每天按交缴额的千分之三缴纳滞纳金。三个月后仍不交纳的，乙方可以依法追缴。另查明，被告张军、袁琳系黔西县某某小区某某号业主，其房屋建筑面积为132.74平方米，自原告乐清物业黔西分公司从2016年12月11日承接对该小区进行物业管理服务起至2019年5月31日期间，从2018年1月1日起至2019年5月31日期间未交纳过物业管理费及生活垃圾清运费，此期间共计欠物业管理费2256.58元、生活垃圾清运费25元。在原告乐清物业黔西分公司多次要求二被告交纳费用时，二被告以原告未按合同约定全面履行义务等为由不予交纳。于是原告乐清物业黔西分公司向本院起诉请求支持其诉讼主张。本院认为，物业服务合同作为等价有偿的民事合同，物业服务企业按约定通过对所承接的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理小区内的环境卫生和相关秩序的活动从而获取相应的利益，而接受物业管理业务的小区业主通过支付一定的物业费，获得物业管理企业提供的物业服务从而使生活质量得到改善、提高。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告张军、袁琳作为居住在该小区的业主，已经接受了原告乐清物业黔西分公司的相关物业服务，就有义务按时交纳物业费。本院认为，结合实际，作为物业服务更侧重于提供服务，物业服务企业在从事物业管理服务中涉及公共区域的秩序、使用、搭建等方面问题，更多依赖于业主大会对小区管理的约定及业主委员会的管理督促。本案被告张军、袁琳所辩称其拒绝交纳物业费系因原告乐清物业黔西分公司在物业服务过程中存在诸多不到位之处，包括小区人员出入、安全保障、环境卫生、公共设施及基础设施的维护等，通过法庭调查及双方的举证质证，可以认定原告乐清物业黔西分公司在小区绿化、公共设施维护等方面也存在不到位之处，所涉及的各方面不但与小区业主及外来人员对小区公共秩序自觉遵守意识程度高低有关，还需通过业主大会或者业主委员会进行协调处理，如将此类问题均归结于物业服务企业未按约定全面履行义务，则属过于苛求，有失公平。且被告张军、袁琳所提交的证据亦不能证明原告乐清物业黔西分公司未能全面履行物业服务合同的约定，有导致其作为业主的人身、财产安全受到损害的事实存在，不属于《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”规定的情形，因此原告乐清物业黔西分公司对案涉小区提供的物业服务虽有不到位之处，但并不构成重大瑕疵，即不属于乐清物业黔西分公司在履行合同中存在重大违约行为，从而导致业主丧失了根本的合同利益的情形。综上，故对被告张军、袁琳所称不交纳物业费的抗辩理由，本院不予采信。故对原告乐清物业黔西分公司主张二被告交纳物业管理费2256.58元及垃圾清运费25元的请求，依法予以支持。但对原告乐清物业黔西分公司所主张的按日千分之三交纳滞纳金5774.77元的请求，虽然有合同约定，因该主张标的过高，已为应交纳基数的二倍多，故本院不予全部支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失””的规定，支持其计算方式，但以不超过应交物业费基数2256.58元的30%为限，因此，本院支持滞纳金676.97元。但本院同时指出，原告乐清物业黔西分公司作为物业服务企业，应以业主利益为导向，认真履行服务义务，对于业主反映的问题应及时核查、认真处理，加强小区绿化区域的养护以及公共基础设施的维护工作，弥补物业服务过程中的不到位之处，全面提高服务质量。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张军、袁琳在本判决生效之日起十内向原告乐清嘉和物业管理有限公司黔西分公司交纳2018年1月1日至2019年5月31日的物业费2256.58元、滞纳金676.97元、垃圾清运费25元，合计人民币2958.55元；二、驳回原告乐清嘉和物业管理有限公司黔西分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张军、袁琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。审判员  王成龙二〇一九年六月二十八日书记员  赵 雪