广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初174号 原告：黄文艳，女，1971年11月20日出生，壮族，户籍住址广西宁明县，现住广西宁明县。 被告：张慧梅，女，1980年5月10日出生，汉族，住广西灵山县。 被告：赖德文，男，1979年10月23日出生，汉族，住广西灵山县。 原告黄文艳诉被告张慧梅、赖德文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法适用普通程序于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告黄文艳到庭参加诉讼，被告张慧梅、赖德文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄文艳向本院提出诉讼请求：1.判令2017年1月解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告租金16000元（2016年5月至2016年12月，连续8个月的租金）；3.判令被告支付原告水电费、物业管理费4002.53元（2016年5月至2016年12月，连续8个月期间所产生的费用）；4.判令原告不返还被告押金3000元；5.案件诉讼费由被告承担。原告当庭撤回第四项诉讼请求，只在事实与理由写明，其余诉求不变更。事实与理由：原、被告于2015年9月4日签订了一份《租赁合同》，约定：原告将位于xxx城xx栋x单元xxx号房出租给被告居住，租赁期限从2015年9月4日起至2016年9月3日止；每月租金为2000元整，租金按季度结算，履约保证金为3000元，水电费等其他费用由原告代收，每季度支付房租时一并向原告缴纳。每季度支付租金、水电费等其他费用超过10天，原告有权提前解除合同并有权不退还被告履约保证金。合同签订后原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告并未能依约履行付款义务，自2016年5月至2016年12月，被告共拖欠原告8个月的租金16000元、水电费及物业管理费共计4002.53元。原告曾多次上门向被告催收欠款，被告皆以经济困难拒绝支付租金、水电费及物业管理费。2016年12月31日，被告给原告写下《欠条》，所欠的租金、水电费及物业管理费被告承诺于2017年1月15日前还清。截止起诉日，被告都未履行承诺，向原告偿还租金、水电费及物业管理费。双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金、水电费及物业管理费的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求被告偿还所欠原告的房租租金、水电费、物业管理费及欠款期间所产生的利息（按银行同期的贷款利率计付）。根据合同约定，原告有权不返还被告支付的押金3000元。 被告张慧梅、赖德文未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 由于被告张慧梅、赖德文未到庭,亦未提交书面答辩意见，本案无法归纳双方争议焦点。根据原告的陈述，归纳本案调查重点为：1.原告与被告之间是否存在合法有效的租赁合同关系？合同的主体应如何确定？2.如果涉案的租赁合同成立并有效，原告诉请解除合同及被告支付尚欠的租金及各项费用是否合法有据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告张慧梅、赖德文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利。原告提交的证据内容真实，来源合法，与本案具有关联，本院予以采信并作为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月4日，原告（出租方）黄文艳与被告（承租方）张慧梅签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其与梁xx共同共有的座落于xxx城xx栋x单元xxx号房屋，房产建筑面积约90㎡，出租给被告张慧梅作居住使用，租期为一年，从2015年9月4日至2016年9月3日止；双方约定租赁期内每月租金为2000元，租金按季度结算，由被告张慧梅在每季度前15日按现金付款方式或通过银行转账方式将租金缴付给原告；签订本合同当日，被告须向原告交付押金3000元整和第一季度租金6000元，租期从2015年9月4日至2015年12月3日止；合同终止时，被告应结清租金及其他费用，按期迁出时，原告应即时将押金无息退还被告，如被告违约造成原告的经济损失，原告有权从押金中扣除相关费用；在租赁期间，被告承担按时交纳租金及每月的管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费等一切杂费。如被告不按时交租，原告应及时发挂号催租通知书或电话催租。逾期交付租金时，每逾期一日，被告须按当时月租金的5%向原告支付滞约金。如逾期交纳租金或欠交管理费、水电费等达10日以上的，视为被告违约，原告有权解除合同，收回房屋，有权处理屋内的一切物品，并没收全部押金；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。因被告逾期欠缴房租及水电费、物业管理费问题，原告于2016年11月、12月通过手机短信催促被告及时缴纳上述费用。2016年12月31日，被告张慧梅及其配偶（即被告赖德文）向原告出具《欠条》，载明：“本人张慧梅，女，身份证号码：。丈夫赖德文，男，身份证本人截止2016年12月30日共欠房东黄文艳（女，身份证号码45xxxxxxxx26）房租及水电费等合计金额为贰万零贰元伍角叁分（小写：20002.53元）具体为2016年5月至2016年12月供8个月房租款16000元，水、电费3150.33元、物业管理费852.2元）本人承诺于2017年1月15号前还清所欠房东黄文艳所有欠款，如不按时履行偿还欠款，本人夫妻愿意承担一切法律责任。欠款人：张慧梅、赖德文。2016.12.31。”被告张慧梅、赖德文签订上述《欠条》后，逾期未履行《欠条》载明的义务，并于2017年1月份未告知原告的情况下自行搬离租赁物。 本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，是双方的真实意思表示，该合同合法有效。被告张慧梅与被告赖德文在《欠条》中自认系夫妻关系，共同承租原告的房屋与支付租金，故涉案房屋的实际承租人为被告张慧梅及被告赖德文，被告赖德文应与被告张慧梅共同承担上述合同及《欠条》中确定的债务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中被告张慧梅、赖德文在租赁合同期限届满后继续使用涉案房屋，直至搬离租赁物之日，故应认定涉案租赁合同继续有效。根据被告在《欠条》中确认续租后所欠的租金及费用，原告诉请被告支付2016年5月至2016年12月租金16000元，2016年5月至2016年12月的水电费、物业管理费4002.53元合法有据，本院予以支持。 关于涉案租赁合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，被告张慧梅、赖德文拖欠原告租金及水电费、物业管理费已达10日以上，经原告催告后在合理期限内仍未支付，且未履行双方签订的《欠条》，并于2017年1月份自行搬离出其租赁的房屋。被告张慧梅、赖德文以其行为表明其拒不履行主要债务，符合双方签订的租赁合同及《欠条》约定的关于合同解除的条件。原告诉请解除与被告的涉案租赁合同合法有据，本院予以支持。在合同的解除时间上，本院根据双方签订的合同及《欠条》的履行情况，对原告陈述被告已于2017年1月搬离租赁的房屋之事实予以采信，确定本案租赁合同的解除时间为2017年1月1日。因被告张慧梅、赖德文的违约行为导致原告解除合同，原告根据合同的约定有权没收被告支付的押金3000元，不予退还该笔款项。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告黄文艳与被告张慧梅2015年9月4日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月1日解除； 二、被告张慧梅、赖德文共同向原告黄文艳支付2016年5月至2016年12月的租金16000元； 三、被告张慧梅、赖德文共同向原告黄文艳支付2016年5月至2016年12月的水电费及物业管理费4002.53元。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费375元，公告费350元，共计725元，由被告张慧梅、赖德文共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  罗谊生 人民陪审员  范 婵 二〇一九年六月二十日 书 记 员  吴思彬