陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终5448号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐俊林，男，1989年2月3日出生，汉族，住甘肃省庆城县。委托诉讼代理人：王军，陕西缔伍律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西百瑞投资管理有限公司，住所地陕西省西安市新城区尚勤路东七八路16号商业广场四楼418室。法定代表人：韦晓伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张浩祥，男，1990年10月24日出生，汉族，住陕西省横山县。上诉人徐俊林因与被上诉人陕西百瑞投资管理有限公司（以下简称百瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐俊林上诉请求：⒈撤销一审判决第三项、第四项；⒉变更一审判决第二项为百瑞公司支付其履约保证金375000元；⒊一、二审诉讼费用由百瑞公司负担。事实和理由：百瑞公司在2018年1月8日对其采取停电措施是导致合同解除的直接原因。其将租金已经交纳至2018年1月31日，此间其依法、依约享有正常使用房屋的权利。百瑞公司的停电行为直接造成其无法正常经营，损失不断扩大的严重后果。其认为百瑞公司的停电行为即是解除合同，遂向百瑞公司提出腾房，请求将房屋交回百瑞公司，遭到百瑞公司的拒绝。一审直接认定系其原因造成合同的解除，不符合客观事实。百瑞公司在一审中抗辩按照合同约定百瑞公司有权对其采取断电措施，百瑞公司的该项抗辩依法不能成立。其与百瑞公司签订合同时，百瑞公司已经收取了其37.5万元的履约保证金。一审法院未对本案关键证据进行明确认定，致使判决错误。一审法院违反“不告不理”的民事法律原则，侵犯了当事人的自由处分权。一审判决其向百瑞公司支付的租金数额过高且不合理。一审判决其既要向百瑞公司承担两个月的租金损失，又判决其承担违约金，缺乏事实依据，违反法律规定。百瑞公司辩称，其严格按照实现双方自愿订立的合同践行约定，一审法院认定其并未违反约定，徐俊林逾期交纳租金违反合同约定事实清楚，有《房屋租赁合同》《房屋移交单》《接房确认书》、催缴通知《回执书》等证据材料予以佐证。一审认定事实清楚。徐俊林违反约定逾期交纳租金是导致合同解除的直接原因，断电行为只是双方事先约定督促交纳租金的一种方式，只要徐俊林交纳即可恢复供电，所以断电并非是导致合同解除的直接原因。徐俊林提出的未按期交纳租金在保证金予以扣除的说法并非双方事先约定的方式，且履约保证金是保证双方履约和弥补违约损失的有效手段，徐俊林已经违约再谈合作不符合逻辑。徐俊林提出的后延逾期交纳租金断电期限与双方事先约定不符，其依照合同约定行使权力，不存在违约行为。一审法院并未违反“不告不理”的民事法律原则。一审法院关于房租和违约以及履约保证金的处理公平合理。依照合同约定保证金部分应不予以退还，一审判决已经有利于徐俊林。请求驳回上诉，维持原判。徐俊林向一审法院起诉请求：⒈解除徐俊林与百瑞公司于2017年10月13日签订的《房屋租赁合同》，百瑞公司退还履约保证金375000元；⒉百瑞公司支付未依约交纳涉案大楼承租区域平面图（合同附件一），房屋现有配套设施状况内容标准及需约定的有关事宜（合同附件二），大楼竣工验收合格意见书、消防设施验收合格意见书、环境评估报告书（合同附件三），强行停电违约行为的违约金33.75万元（以履约保证金37.5万元为基数，按照日计5‰标准，自2017年10月13日合同签订之日起计算至起诉之日止）；⒊百瑞公司支付实际损失141391元（包括：百瑞公司停电行为给徐俊林造成的员工工资损失82211元、客户预定宴席无法正常履行的可得利益损失59180元）；⒋诉讼费用由百瑞公司负担。百瑞公司向一审法院反诉请求：⒈解除百瑞公司与徐俊林于2017年10月13日签订的《房屋租赁合同》，徐俊林依约交还所租赁房屋及设施设备（包括门窗、消防设施设备、上下水、电路、电梯、梁柱等附合在房屋上的设施设备）；⒉徐俊林支付拖欠的2018年2月1日至3月5日期间的房屋租金136110元、2018年3月6日至实际交回房屋期间的房屋租金（按照140万元/年标准计算）；⒊徐俊林支付迟延支付租金违约金（以履约保证金37.5万元为基数，按照日计5‰标准，自2018年1月1日起计算至2018年3月5日为12万元，要求计算至实际交回房屋之日止）；⒋本案诉讼费用由徐俊林负担。一审法院认定事实：2017年10月13日，徐俊林（承租方、乙方）与百瑞公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：“文景路邮政综合楼B区1-6、1-7、2-2、3-2”（以下暂称邮政综合楼或该大楼或该房屋或该租赁物）产权为西安邮区中心局所有，甲方持有二十年的合法使用权，且有权将该房屋转租。甲方已将该房屋的房产状态、产权主体、房屋概况及现状告知乙方，乙方对甲方取得该房屋使用权的情况均已知晓，并无异议；甲方此前于2017年8月1日将该区域房屋出租给雷建洲和赵焕军二人，因二人自身原因，向甲方提出需要转让，经甲方同意后，雷建洲和赵焕军将其与甲方的房屋租赁合同转让给了乙方，由乙方与甲方重新签订房屋租赁合同，此前二人交纳的房租转让给乙方，并同时由乙方继续按照原合同向甲方交纳剩余房租，并承担相应的权利和义务，乙方表示无异议，愿意承租本合同项下房屋；出租房屋座落于文景路89号，产权归西安邮区中心局。该承租区域为“邮政综合楼B区1-6、1-7、2-2、3-2”，总面积为1698平方米。该面积含大楼公共配套设施、设备室的分摊面积。该承租区域平面图作为附件一；该房屋现有的配套设施、设备状况和甲方今后同意乙方自行装修和增设的附属设施设备的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲乙双方分别在本合同附件二中加以列明，双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方交回该房屋的依据；甲方同意乙方将该大楼用于商业的合法经营活动；租赁期限：自2017年8月1日起至2034年3月19日止；乙方进驻该大楼后，甲方有义务向乙方提供该大楼的竣工验收合格意见书和该大楼的消防设施验收合格意见书，该验收合格意见书和该大楼的消防设施验收合格意见书复印件作为本合同的附件三；保证金：甲方于2017年8月3日与雷建洲和赵焕军签订合同时，依据甲方与李鸿奎以及雷建洲、赵焕军的会议纪要和李鸿奎与甲方的解除协议，甲方将李鸿奎以前所交纳的履约保证金转开收据到了雷建洲、赵焕军的名下，现甲方依据雷建洲与赵焕军和乙方的转让协议，甲方同意将该履约保证金37.5万元转开收据到乙方名下，租赁期内甲方不再另行收取其他任何形式的保证金；租赁期内，非本合同约定免责情形，乙方违约或中途擅自退租的，甲方有权没收乙方的保证金，乙方对此不得提出任何异议；租金：双方议定该承租区域第一年（2017.8.1至2018.7.31）年租金为140万元。第二年至第三年，每年年租金为150万元。第四年起，年租金在上一年度年租金里递增6%，以后每三年递增一次，递增幅度为6%；支付时间：乙方采取按每6个月为一期的方式向甲方交付租金，并在每一期到期日前30日向甲方支付下一期租金。首次租金支付时间：2017年8月3日乙方向甲方支付房屋租金10万元，8月10日前乙方向甲方支付40万元，2017年9月30日前支付20万元。第二次租金支付时间：2018年1月1日乙方向甲方支付2018年2月1日至2018年7月31日期间的租金。第三次交付租金日期为2018年7月1日，乙方应交2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金。以后各期依此类推；甲方根据本合同约定在2017年8月3日通知乙方进场且经双方签署交付确认书，即视为甲方已履行将房屋合格交付乙方的义务；在租赁期限内，凡因符合法律法规规定的解除合同条件外，任何一方不得擅自解除本合同。任何一方要求提前解除本合同的，需征得对方的同意，经协商一致，同意解除的，按下列约定处理：……2、乙方要求解除的，所交租金和保证金甲方不予退还，乙方的装修和增设的附属设备设施归甲方所有。甲方还有其他损失的，乙方应据实赔偿，并须在解除本合同五天内交还出租房屋。否则，甲方有权采取强制措施收回房屋。3、乙方因自身原因而要求提前退租的，在不拖欠甲方的房屋租金情况下，乙方同意甲方不退还合同履约保证金，并将承租房屋内的所有设施设备留给甲方，甲方可不追究乙方的责任。如果乙方拖欠房租的情况下，甲方除了不退还合同履约保证金，并扣留所有的设施设备以外，并保留追究乙方的一切责任；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方可解除本合同，没收保证金，收回出租房屋，并可要求乙方承担因此对甲方造成的一切损失：……3、逾期一个月未交纳租金的。……；在租赁期内甲方有下列行为之一的，乙方可解除本合同，甲方应退还已付未用租金及全额保证金，乙方并可要求甲方承担因此对乙方造成的一切损失：1、甲方交付的标的物不符合合同约定标准或者逾期向乙方交付房屋超过一个月的。2、甲方在租金以外向乙方收取任何盈利性费用的，本合同约定的其他费用及其他有偿服务费用除外。3、甲方原租合同被依法解除或其对出租房屋丧失合法使用权的，不可抗力；违约责任：甲方未按合同约定的时间交付房屋，或交付的房屋不符合合同约定的适租条件的，每逾期一日按日向乙方支付保证金5%的违约金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日按日向甲方支付保证金5%的违约金。乙方逾期支付租金超过七天，甲方在书面通知乙方后，可采取停电、停水措施，直至乙方交付完所欠款项后予以恢复。附件一、租赁物平面图。附件二、房屋交接单。附件三、大楼一次消防验收合格的意见书复印件。附件四、雷建洲和赵焕军与乙方的转让协议复印件。另查，2014年，百瑞公司将涉案房屋出租给案外人李鸿奎经营瑞鸿楼酒楼，徐俊林称其自2016年5月7日任职该酒楼餐饮经理。后李鸿奎将酒楼转让给案外人雷建洲、赵焕军经营，徐俊林亦系合伙人之一。2017年10月13日，徐俊林承租涉案酒楼后将名称变更为瑞鸿楼宴会厅。2017年8月3日，百瑞公司向徐俊林出具375000元履约保证金《收款收据》一份，其上载明：今收到由李鸿奎转给雷建洲、赵焕军保证金，再由雷建洲、赵焕军转给徐俊林保证金37.5万元。2017年8月14日，雷建洲、赵焕军向百瑞公司交纳2017年8月1日至2018年1月31日的涉案房屋租金50万元，百瑞公司出具《收款收据》。双方当事人均认可此后雷建洲、赵焕军将该笔租金连同涉案房屋、酒楼一并转让于徐俊林。徐俊林另于2017年10月31日向百瑞公司交纳2017年8月1日至2018年1月31日的租金20万元，百瑞公司出具《收款收据》一份。庭审中双方当事人均认可2017年8月1日至2018年1月31日期间的半年租金70万元徐俊林已向百瑞公司交纳完毕，此外徐俊林再未向百瑞公司交纳过任何租金。2018年1月8日前，百瑞公司向徐俊林送达催缴通知《回执书》，其上载明：2018年1月1日徐俊林应向百瑞公司支付2018年2月1日至2018年7月31日期间的租金70万元。徐俊林逾期支付租金超过七天，百瑞公司在书面通知徐俊林后，可采取停电、停水措施，直至徐俊林交付完所欠款后予以恢复。据此，百瑞公司于2018年1月8日暂时停止对徐俊林的供电，请徐俊林在七日之内交纳应付房租及违约金，否则百瑞公司将采取必要的措施来维护公司权益。2018年1月7日，百瑞公司又微信通知徐俊林如2018年1月8日不交纳房租则进行停电，徐俊林表示停了再说。此后，徐俊林未向百瑞公司交纳房租，百瑞公司遂于2018年1月8日对涉案房屋进行了停电。2018年1月10日左右，徐俊林将涉案房屋内的菜品拉走。后徐俊林诉至一审法院，形成本诉。庭审中，徐俊林称其于2018年1月31日向法院起诉时即将涉案酒店关门至今，关门之时酒店内仍有桌椅板凳、锅碗瓢盆等酒店日常经营所需物品。百瑞公司表示徐俊林关门一事不清楚，徐俊林一直在涉案房屋内经营。案件审理过程中，2018年3月20日，徐俊林（乙方）与百瑞公司（甲方）达成《交房协议》，经甲乙双方协商一致，就乙方承租甲方位于西安市未央区文景路89号邮政综合楼B区1-6、1-7、2-2、3-2的房屋，乙方不再租赁，甲方同意乙方交回该承租房屋事宜达成如下约定：乙方于2018年3月20日前将该承租房屋交回给甲方；甲方同意乙方将该承租区域内的可移动桌椅及灶房用具用品搬离该房屋，搬离后，须将该房屋钥匙一并交回给甲方；乙方在搬离该房屋内可移动桌椅灶具等物品时，不得损坏该房屋既有的装修装饰及原有的设施设备，均须以完好状态交回甲方。如有损坏，均须赔偿甲方维修的费用；乙方负责解决其分割出去的一楼部分房屋的租户关系与纠纷。同日，徐俊林向百瑞公司出具《证明》一份，其上载明：我已于2018年3月20日将文景路89号邮政综合楼B区1-6、1-7、2-2、3-2内的可移动物品，全部搬离，已将房屋腾交给百瑞公司。后百瑞公司对其要求徐俊林依约交还所租赁房屋及设施设备的反诉请求予以撤诉。再查，2017年8月3日，百瑞公司将涉案房屋交付于案外人雷建洲、赵焕军，二人在相应《房屋移交单》、《接房确认书》上签名捺印。2017年10月13日，百瑞公司将涉案房屋交付于徐俊林，徐俊林在上述《房屋移交单》、《接房确认书》亦上签名捺印。其中《房屋移交单》上“移交内容说明”部分载明：各楼层设备及数量：一层消防栓箱2套，二层、三层消防栓箱各3套，二、三层消防门钥匙各2把（共计4把），专用电梯一部。承租区域外立面、梁柱完好无损，各门窗、设备完好可用。《接房确认书》上载明：经验收，我方确认大楼主体结构完好；外立面、门窗完好无损；消防设施齐全，并且提供了该大楼消防验收合格意见书；上、下水、用电配备到位可用。双方已经签署了房屋交接单，该现状达到了双方签订的房屋租赁合同中所交接的标准，我方可以正常使用，现予以确认接收。另，庭审中百瑞公司向法庭提交了涉案房屋的《建设工程消防验收意见书》《国有土地使用证》《不动产权证书》《西安市环境保护局未央分局关于西安邮区中心局邮政综合楼项目竣工环境保护验收的批复》。一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现双方当事人均要求解除《房屋租赁合同》，依法予以准许。徐俊林称百瑞公司存在未向其依约交纳涉案房屋消防设施验收合格意见书等合同附件一、二、三，以及强行停电的违约行为，导致其无法正常经营，故要求百瑞公司支付违约金337500元、损失141391元。2017年10月13日，百瑞公司将涉案房屋交付于徐俊林之时，徐俊林签名确认的《接房确认书》上明确载明：消防设施齐全，并且提供了该大楼消防验收合格意见书。双方已经签署了房屋交接单，该现状达到了双方签订的房屋租赁合同中所交接的标准，可以正常使用。且徐俊林称其自2016年5月7日任职李鸿奎经营的瑞鸿楼酒楼餐饮经理，后李鸿奎将酒楼转让给案外人雷建洲、赵焕军经营，其亦系合伙人之一，2017年10月13日，徐俊林承租涉案酒楼后亦在经营，可见酒楼一直处于营业之中，涉案房屋符合经营条件。此外，租赁合同约定乙方逾期支付租金超过七天，甲方在书面通知乙方后，可采取停电、停水措施。根据合同约定徐俊林应于2018年1月1日向百瑞公司交纳2018年2月1日至7月31日期间半年租金，但徐俊林并未依约交纳，百瑞公司遂向徐俊林送达书面催缴通知《回执书》，并于2018年1月7日又微信通知徐俊林交纳房租，但徐俊林并未交纳，故百瑞公司于2018年1月8日对涉案房屋进行了停电。百瑞公司停电行为符合合同约定，不构成违约。据此，对徐俊林要求百瑞公司支付违约金337500元、损失141391元的诉讼请求，依法不予支持。2018年1月8日之后徐俊林仍占有房屋，至2018年3月20日方将房屋内物品搬离、将房屋腾交于百瑞公司，但租金仅支付至2018年1月31日，徐俊林行为已构成违约，故对百瑞公司要求徐俊林支付2018年2月1日至实际交回房屋期间的房屋租金（按照140万元/年标准计算）及逾期付款违约金的反诉请求，依法予以支持。故徐俊林应向百瑞公司支付2018年2月1日至3月20日期间的租金194400元（1个月零20天×140万元/年）。百瑞公司主张违约金以履约保证金37.5万元为基数，按照日计5‰标准计算，上述计算标准过高，应调整为以所欠租金194400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍标准，自2018年1月1日起计算至判决给付之日止。关于徐俊林要求百瑞公司退还履约保证金37.5万元一节，造成涉案租赁合同解除的原因在于徐俊林，合同中虽约定乙方要求解除合同的、乙方因自身原因要求提前退租的、逾期一个月未交纳租金的，甲方不退还履约保证金，但徐俊林迟延向百瑞公司交纳租金，百瑞公司相应损失已通过取得迟延付款违约金得以补偿；考虑租赁合同提前解除给百瑞公司造成的房屋空置的租金损失，酌情认定2个月租金损失23.33万元（140万元/年÷12个月×2个月）较为合理，故百瑞公司应向徐俊林退还履约保证金141700元（375000元-233300元）。另，百瑞公司对要求徐俊林依约交还所租赁房屋及设施设备的反诉请求予以撤诉，依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、解除原告徐俊林与被告陕西百瑞投资管理有限公司于2017年10月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陕西百瑞投资管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告徐俊林履约保证金14.17万元；三、原告徐俊林于本判决生效后十日内支付被告陕西百瑞投资管理有限公司租金19.44万元；四、原告徐俊林于本判决生效后十日内支付被告陕西百瑞投资管理有限公司违约金（以19.44万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍标准，自2018年1月1日起计算至判决给付之日止）；五、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12338元（徐俊林已预交），由陕西百瑞投资管理有限公司负担2063元，徐俊林负担10275元；反诉受理费2570.5元（陕西百瑞投资管理有限公司已预交），由徐俊林负担1570.5元，陕西百瑞投资管理有限公司负担1000元。两相折抵后，徐俊林于上述付款时间一并支付陕西百瑞投资管理有限公司。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。徐俊林与百瑞公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。徐俊林主张百瑞公司未向其依约交纳涉案房屋消防设施验收合格意见书等合同附件一、二、三，以及强行停电的违约行为，导致其无法正常经营，要求百瑞公司支付违约金337500元、损失141391元。经查，徐俊林签名确认的《接房确认书》载明：消防设施齐全，并且提供了该大楼消防验收合格意见书。双方已经签署了房屋交接单，该现状达到了双方签订的房屋租赁合同中所交接的标准，可以正常使用。且一审中，徐俊林称其自2016年5月7日任职李鸿奎经营的瑞鸿楼酒楼餐饮经理，后李鸿奎将酒楼转让给案外人雷建洲、赵焕军经营，其亦系合伙人之一，2017年10月13日，徐俊林承租涉案酒楼后亦在经营。据此可以认定，涉案酒楼一直处于营业之中，涉案房屋符合经营条件。另外，涉案《房屋租赁合同》约定，第二次租金支付时间为2018年1月1日徐俊林向百瑞公司支付2018年2月1日至2018年7月31日期间的租金；徐俊林逾期支付租金超过七天，百瑞公司在书面通知徐俊林后，可采取停电、停水措施。现徐俊林并未依约交纳第二期租金，百瑞公司遂向徐俊林送达书面催交通知《回执书》，并于2018年1月7日又微信通知徐俊林交纳房租，但徐俊林仍未交纳，故百瑞公司于2018年1月8日对涉案房屋进行了停电，符合合同约定，不构成违约。故一审对徐俊林该项主张不予支持，并无不当。2018年1月8日之后，徐俊林仍占有使用涉案房屋至2018年3月20日方将房屋内物品搬离、将房屋腾交于百瑞公司，但租金仅支付至2018年1月31日，徐俊林行为已构成违约，故对百瑞公司要求徐俊林支付2018年2月1日至实际交回房屋期间的房屋租金（按照140万元/年标准计算）及逾期付款违约金应予支持。徐俊林应向百瑞公司支付2018年2月1日至3月20日期间的租金194400元（1个月零20天×140万元/年）。百瑞公司主张违约金以履约保证金375000元为基数，按照日计5‰标准计算，上述计算标准过高，一审调整为以所欠租金194400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍标准，自2018年1月1日起计算至判决给付之日止，并无不妥。本案造成涉案租赁合同解除的原因在于徐俊林欠付租金。涉案《房屋租赁合同》中虽约定，徐俊林要求解除合同的、徐俊林因自身原因要求提前退租的、逾期一个月未交纳租金的，百瑞公司不退还履约保证金。但徐俊林迟延向百瑞公司交纳租金，百瑞公司相应损失已通过取得迟延付款违约金得以补偿，一审考虑租赁合同提前解除给百瑞公司造成的房屋空置的租金损失，酌情认定2个月租金损失233300元（140万元/年÷12个月×2个月），百瑞公司向徐俊林退还履约保证金141700元（375000元-233300元），与法不悖，并无不妥。一审中，百瑞公司对要求徐俊林依约交还所租赁房屋及设施设备的反诉请求予以撤诉，系对自身权利的处置，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应予准许。一审对百瑞公司的反诉请求进行审理后作出的认定正确，但一审判决主文中对百瑞公司反诉请求中不予支持部分未作出驳回其他诉讼请求的判项，不妥，应予纠正。综上所述，徐俊林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3689号民事判决；二、驳回陕西百瑞投资管理有限公司其他诉讼请求。一审本诉受理费12338元，由陕西百瑞投资管理有限公司负担2063元，徐俊林负担10275元；反诉受理费2570.5元，由徐俊林负担1570.5元，陕西百瑞投资管理有限公司负担1000元。二审案件受理费7746元，由徐俊林负担。本判决为终审判决。审判长  姜亦君审判员  赵羽嘉审判员  林 瀚二〇一九年六月五日书记员  姬凯华