包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终882号   上诉人（原审原告）孙某，1985年12月21日出生，住包头市。   被上诉人（原审被告）陈某，1963年1月22日出生，住包头市。   被上诉人（原审被告）高某，男，1983年8月20日出生，住北京市通州区。   委托诉讼代理人：陈某，女，高某之母。   原审第三人：包头市联邦置业有限责任公司。   法定代表人：武某，董事长。   上诉人孙某因与被上诉人陈某、高某、原审第三人包头市联邦置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203内民初6773号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   上诉人孙某的上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：在合同的履行过程中是二被上诉人违约。二手房的交易习惯是首付款的交付时间是在网签当日进行。一审判决仅判二上诉人返还定金错误。   被上诉人答辩同意一审判决。   孙某的诉讼请求：1.判令解除《房屋买卖（置换）合同》；2.判令二被告返还原告定金20000元；3.判令二被告支付原告违约金52600元；4.判令二被告赔偿原告支出的中介费9600元；5.诉讼费由被告承担。   一审法院事实的如下：2018年7月11日，在第三人包头市联邦置业有限责任公司的居间下，被告陈某作为被告高某的代理人与原告孙某、第三人共同签订《房屋买卖（置换）合同》一份，原告购买被告高某位于包头市××区房屋一套。合同约定：房屋总价款为526000元，原告于2018年7月11日交付被告高某定金20000元，于2018年8月30日前交付被告高某首付款126000元（含定金20000元），剩余房款400000元待银行放款当日一次性付于被告高某。合同备注部分写明：被告高某需积极配合原告办理二手房按揭贷款手续，并提供相关真实有效的证件。合同签订当天，被告陈某代被告高某收取原告定金20000元。原告陆续向第三人支付中介费、贷款服务费、他项服务费共计9600元。   庭审中，原告与二被告均举证了被告陈某与第三人包头市联邦置业有限责任公司工作人员田帅的微信聊天记录截图。截图显示，2018年8月18日，田帅告知被告陈某，称银行贷款没问题了，就需要原告准备一个流水。被告陈某询问田帅，是否需要被告高某出具一个授权委托书，田帅称是的。2018年9月18日，田帅给被告陈某发微信称“周二上午签字，确定了”，并要求被告陈某转告被告高某携带相关证件。被告陈某回复：“和银行联系好没，高某要定往返飞机票”，田帅回复：“定吧”、“周五去银行”。2018年9月24日，被告陈某与田帅就第二天被告高某如何前往银行配合贷款事宜进行了沟通。2018年9月28日，田帅通过微信告知被告陈某“客户这边不同意合同终止”。   另查明，2018年7月11日，三方当事人签订《房屋买卖（置换）合同》当天，原告孙某与第三人包头市联邦置业有限责任公司另签订《二手房贷款合同》一份。合同约定，原告委托第三人办理购买涉案房屋的商业贷款，贷款金额为400000元。原告应于房管局网签当日将房屋的首期款126000元交予第三人，并提供各种相关证明与证件。被告陈某对于该份合同表示不知情，没有见过，第三人称该合同不涉及二被告，是原告和第三人之间办理贷款用的。   原告向法庭举证了2018年10月23日原告与被告陈某的通话录音一份，录音显示，被告陈某称，被告高某明确表示房子不卖了，因被告高某认为原告没有在2018年8月30日交付首付款，出售房屋的根本目的无法实现所以拒绝履行合同。原告与被告陈某就哪一方构成违约、违约责任如何分配的问题产生分歧。原告还向法庭提供了其办理银行贷款审批所提交的手续一套，以此证明原告通过银行贷款审批的事实，因被告拒绝配合面签，导致贷款无法发放。该组证据中多数资料未填写日期，但其中一张《家庭住房实有套数诚信保证书》中原告签字并写明日期为2018年9月20日，一张贷款申请表中原告在主贷人和抵押人处分别签字并写明日期为2018年9月20日。原告还向法庭举证了2018年11月22日的视频资料一份，以此证明被告陈某前往第三人营业地点与第三人的工作人员产生过冲突。   庭审过程中，原告认为三方当事人在实际履行合同过程中，已经实际改变了首付款支付时间，被告陈某直至2018年9月25日还同意被告高某从北京赶过来办理面签手续，说明被告陈某对于改变支付首付款时间是认可的，没有提出异议。第三人称实际交付首付款的时间应当是在银行买卖双方签字审核通过后，在网签、过户当天交付首付款，通过房管局资金监管平台支付。法庭当庭询问第三人，签订合同时，是否向双方当事人解释过首付款交付要经资金监管平台，第三人称没有解释过。   一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。合同明确约定了房屋首付款交付的时间是2018年8月30日，金额为126000元，交付方式为由原告交付被告高某。但第三人与原告于同一天签订的《二手房贷款合同》却约定房屋首付款的交付时间为房屋网签当日，交付方式为由原告交付第三人，二被告对于该《二手房贷款合同》的内容并不知情。根据原告自行举证的贷款审批资料显示，该资料提交的时间为2018年9月20日，即在《房屋买卖（置换）合同》约定的首付款交付时间之后。原告未按照合同约定履行付款的先义务，则被告高某有权拒绝履行协助办理贷款的后义务。原告称被告陈某在2018年9月24日仍表示同意协助配合贷款，即为其同意变更首付款交付方式，该主张缺乏事实和法律依据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。第三人所述的首付款需于过户当日进入房管局资金监管平台，该交易方式并非行政机关强制性规定，而是双方当事人意思自治可以选择的方式。在第三人向买卖双方提供的《房屋买卖（置换）合同》中，明确约定了首付款交付时间，而从未涉及首付款需进入房管局资金监管平台，且第三人自认未就首付款交付方式对于双方当事人进行进一步解释。故第三人的上述陈述，本院不予采信。现三方签订的《房屋买卖（置换）合同》履行的基础已不具备，原告主张要求解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。第三人作为专业的房地产经纪机构，其应当具备相应的专业知识并为买卖双方提供完备的服务，但其同时签订的两份合同对于首付款付款时间及方式约定完全相左，致使买卖双方产生纠纷。第三人在本案中对于合同无法继续履行的结果负有过错。原告对于首付款支付时间和方式的认识与三方签订的《房屋买卖（置换）合同》的约定产生偏离，系由于第三人的过错导致，而非其主观故意。故被告高某在合同解除后，应当将收取原告的定金20000元退还原告。被告高某不存在违约行为，原告主张被告高某向其支付违约金、赔偿中介费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告与第三人之间的纠纷，因原告未在本案中提出主张，本案不作处理，原告可另寻其他途径解决。被告陈某系被告高某签订合同的代理人，履行的是代理行为，原告将被告陈某作为合同一方当事人主张权利，于法无据，故原告针对被告陈某提出的全部诉讼请求，本院不予支持。   综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条第一款和第九十七条规定，判决：一、解除被告陈某代被告高某与原告孙某、第三人包头市联邦置业有限责任公司于2018年7月11日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告高某于本判决生效后十日内向原告孙某退还定金20000元；三、驳回原告孙某的其他诉讼请求。案件受理费1856元，减半收取计928元（原告已预交），由原告孙某负担778元，由被告高某负担150元。   经二审审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人孙某与二被上诉人陈某、高某以及原审第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。合同明确约定了房屋首付款交付的时间是2018年8月30日，金额为126000元，交付方式为由上诉人孙某交付被上诉人高某。虽然上诉人孙某以在同一天与原审第三人签订的《二手房贷款合同》中约定房屋首付款的交付时间为房屋网签当日作为抗辩理由，但并未提供证据证明二被上诉人对该《二手房贷款合同》的内容知情。故上诉人孙某未按照《房屋买卖（置换）合同》中约定的时间履行给付首付款的义务已经违约，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1856元，由上诉人孙某负担。   本判决为终审判决。   审判长 杜宏林   审判员 赵文革   审判员 李 梅     二○一九年六月十一日   书记员 王 璐