福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1382号 上诉人（原审原告）：杨威，男，1983年7月10日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。 委托诉讼代理人：夏水清，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪宁涛，福建衡兴明业律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：钟民，男，1970年1月30日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王一浓（系钟民配偶），女，1981年11月25日出生，满族，住厦门市思明区。 上诉人杨威与被上诉人钟民物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初16344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2919年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 杨威上诉请求：撤销厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初16344号民事判决书，依法改判支持杨威一审诉讼请求或依法发回重审。事实和理由：一、一审法院认定杨威杨威购买讼争房屋存在恶意办理登记行为证据不足，导致认定事实错误。杨威购买讼争房屋系合法有效。首先在目的上，杨威购买讼争房屋不是用于自己居住，而是为了投资，即通过购买、过户并在适当时机将讼争房屋卖出以取得收益。在这种情况下，杨威主要考虑的是讼争房屋的价格、地段及是否可以办理产权证等因素。且出售人林小慧的代理人李爱兵（同时也是杨威好友）曾多次到讼争房屋去实地查看，且将讼争房屋有人居住的情况告知给杨威。故杨威虽事先就被告知讼争房屋尚有住人，但是杨威以为仅是普通的租户，并不知道居住在其中的杨威与讼争房屋的历史瓜葛，也并不知道讼争房屋先前存在这么多的诉讼纠纷。杨威基于对国家房地产行政机关的公信力及产权证显示所有权人为林小慧等权利外观，同时杨威在明确通过咨询律师及不动产登记窗口工作人员，确保讼争房屋的确系出售人林小慧名下且完全可以办理过户的情况下，才决意购买讼争房屋。综上，这完全符合一个正常人买房投资的心理，实难认定杨威主观上有恶意。此外，结合讼争房屋前几手买受人笔录，可得知他们也均是在明知讼争房屋有人居住的情况下，却仍然出于讼争房屋产权清晰及价格偏低的考虑而购买讼争房屋。以买受人张银坤2008年1月25日以钟民为被告向厦门市思明区人民法院提起诉讼，思明区人民法院作出2008思民初字第1933号民事判决书，判决钟斌一家应搬出讼争房屋并将房屋交付给张银坤。该判决也可说明，在同等情况下，法院对讼争房屋的买卖及登记行为之效力是认可的。即买受人张银坤对讼争房屋的物权足以对抗钟民对讼争房屋的债权，但本案一审却做出了与此相矛盾的判决。其次，结合讼争房屋的面积大小及现状，杨威购买讼争房屋的价款基本符合市场价格，并已履行完毕付款义务。而一审中钟民认为，产权证上缮证时间为2018年6月21日，而根据相关规定，房产证的取得需要3-15个工作日，据此主张杨威极有可能在支付房款之前早就提交过户申请，进而认为杨威付款时间有悖常理。而实际上，杨威实际取得产权证的时间是2018年6月26日。产权证上所体现的是制证时间而并非杨威领证时间。且实践中，先签订房屋买卖合同再履行付款义务也是常见的事情，并不能以此认定杨威是恶意的。由此可以说明钟民关于杨威支付款项及申请过户时间有悖常理的抗辩不符合事实。杨威实际已足额交付购房款且依法申请过户，无不当之处。最后，本案纠纷源于杨威母亲张景灏与最初产权人徐晓刚之间的房屋买卖纠纷，该房屋买卖合同已经于2008年被厦门市思明区法院判决有效，故钟民钟民完全可以通过诉讼要求徐晓刚履行办理过户登记义务，但钟民钟民并未及时行使权力。可见钟民之所以无法成为讼争房屋的产权人归咎于钟民自己，才会导致后续房屋的多手纠纷，可以说钟民实行了自陷风险的行为。同时，杨威向林小慧购买讼争房屋时，林小慧向杨威出示了产权证原件。杨威出于对该房产证的公示效力，且支付对价购买讼争房屋。综上，杨威购买讼争房屋的行为相对于钟民自陷风险的行为，并不存在恶意。二、一审法院判决驳回杨威一审诉讼请求无法律依据，杨威作为讼争房屋合法产权人，应依法享有物权。首先，原审法院在认定杨威购买讼争房屋系恶意的基础上，适用《物权法》第7条规定驳回杨威一审的诉讼请求。但该条款仅规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德、不得损害公共利益和他人合法权益。但该条款并不直接导致杨威作为讼争房屋产权人丧失主张物权保护的权利。一审法院在既未认定杨威与钟民就讼争房屋签订的买卖合同无效，也未认定过户行为违法的基础上，径直驳回了杨威的一审诉讼请求，无法律依据。一审法院的判决使得讼争房屋所有权及使用权分离，导致财产秩序的混乱。即一方面杨威作为物权人无法对讼争房屋行使使用、占有、收益等权能，另一方面钟民虽得以暂时占有讼争房屋，但仍将随时面临讼争房屋被转售、用以抵押贷款、甚至被法院强制执行等风险。因此应当认为，一审法院在未对杨威与林小慧间买卖合同作出无效认定之前，视为该买卖合同有效，且物权登记行为有效。其次，虽然一审法院及（2008）思民初字第10417号判决书均认定，徐晓刚、杨哲与一手买房人张景灏的继承人钟声刚、钟斌、钟民之间的房屋买卖行为合法有效，钟民钟民及钟声刚等人是基于徐晓刚、杨哲交付房屋的行为合法占有讼争房屋，但该认定仅说明双方之间的房屋买卖合同合法有效，钟民对讼争房屋享有债权。但依据合同相对性原则，钟民钟民仅相对于房屋买卖合同另一方即徐晓刚、杨哲而言有权占有讼争房屋，其对讼争房屋的占有债权却无法对抗合同外其他债权人及物权人。最后，在杨威与出售人林小慧签订的买卖合同未被认定无效的情况下，该合同应为有效合同，且过户登记手续亦合法有效。杨威已依法取得了讼争房产的产权，杨威系讼争房屋的所有权人。根据《物权法》第34条，杨威有权就讼争房屋主张物权保护。同时，依据物权优先债权原则，杨威对讼争房屋享有的绝对物权应优先于钟民对讼争房屋享有的债权。因此杨威要求钟民搬离讼争房屋有法律依据，依法应予以支持。 钟民辩称，首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：(五)权属有争议的。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。在杨威的上诉状中表示杨威事先就被告知讼争房屋尚有人住，可是在一审法庭杨威当庭表述是在接收房屋时才发现讼争房屋已被钟民侵占，杨威前后表述自相矛盾，钟民曾经向林小慧的代理人李爱兵明确表示此房产权属有纠纷，让林小慧，柯建辉去找卖产权证给她的林凤姑及中介退款。刑警也一再警告林小慧，柯建辉不得再转卖房产。杨威在一审审理过程中曾表述不看房的原因是因为长期在外地，但根据非厦门户籍在厦门购买存量房贷款政策是需要三年完税和医社保记录才可以放贷，后据钟民向杨威所贷款的兴业银行了解，杨威是在厦门从事出租车司机，其妻子是平安银行职员。很显然杨威当庭作虚假陈述，就上诉状的表述杨威既然事先知道房屋有人住却不亲自实地了解情况，就草率付款及过户，这完全不符合一个善意购买人的心理，2018年8月15日李爱兵和杨威一起来到龙昌里10号202，李爱兵明确表示柯总委托其和杨威来处理此事，李爱兵和杨威既是老乡也是好友，很明显杨威对讼争房的纠纷情况是明知的，而且还咨询过律师，这表明杨威明显是和李爱兵，林小慧及柯建辉是恶意串通，故意损害钟民的合法权益，在明知房屋无法交付的情况下，却恶意过户，伪装成善意购买人，杨威主观恶意明显，一审法院认定杨威存在恶意办理登记行为是准确的。其次，杨威以1933号民事判决书来表述一审法院作出了相矛盾的判决，钟民认为两案不具可比性，之所以当时会如此判决是因为钟民和原房东的房屋买卖合同确权诉讼还没有判决，且张银坤是被原房东徐晓刚欺骗才造成一房两卖的事实，后来钟民起诉原房东徐晓刚，杨哲，确认了就讼争房的买卖行为合法有效。随后张银坤因迟迟拿不到房子向法院起诉徐晓刚解除房屋买卖关系。张银坤与徐晓刚解除买卖关系后，钟民拥有唯一生效的法院判决书，而本案杨威是向林小慧，柯建辉购房，本身出售人林小慧，柯建辉获得的产权证就是基于明知权属有争议，恶意串通低价购买，隐瞒权属有争议的事实，欺骗办证机关非法过户而来，再从杨威不追究卖方林小慧，李爱兵的违约责任而直接起诉钟民这些不符合逻辑的行为来看，出售人林小慧，柯建辉与杨威杨威恶意串通交易，与善意获得明显不符。其三，据钟民从房屋交易中心调取杨威和林小慧的网签合同显示，杨威是2018年6月19日与林小慧签立讼争房买卖合同，并同日提交过户申请，但杨威杨威在6月20日还在给林小慧付款，在没有付完首付款的情况下提交了过户申请手续这是不争的事实，杨威杨威明知道讼争房有纠纷为此还咨询过律师，却在没有付完首付款就如此急切地办理过户，再从网签合同来看，关于卖方违约责任的条款几乎没有，这些明显都是有悖交易习惯和不合逻辑的。至于所谓的90万首付款的凭证是手机付款的截图，既不是银行的流水单，也没有银行出具的专用盖章的单据，因此钟民在一审质证中所阐述的质证意见并没有不符合事实之处。最后，杨威明明知道讼争房有纠纷，且房屋无法交付的情况下，却执意交易、过户。而且还咨询律师。可见杨威过户房产证的同时就做好了诉讼钟民的准备，杨威与出售人林小慧明显是有预谋的，杨威和林小慧，柯建辉，李爱兵就是妄图用虚假交易，恶意过户这种看似合法的形式来掩盖他们故意损害钟民合法权益。请求二审法院驳回上诉、维持原判。 杨威向一审法院提出诉讼请求：1.钟民及其同住家属搬出杨威所有的址于厦门市思明区房屋；2.钟民向杨威支付房屋占用费，按月租金3000元标准计算，自2018年6月21日起至钟民及其同住家属搬出房屋之日止。 一审法院经审理认定事实如下：讼争房屋于2018年6月21日登记在杨威名下。2018年8月15日杨威曾以其购买的房屋有人居住拒不搬离为由向公安机关报警。 另查明，钟声刚、钟斌、钟民于2008年10月29日以杨哲、徐晓刚为被告向法院提起诉讼，请求判决确认双方就讼争房屋的买卖行为合法有效。法院以（2008）思民初字第10417号立案受理。该案经审理查明：钟声刚与张景灏是夫妻关系，生育钟民、钟斌，张景灏在该案起诉前已死亡。徐晓刚与杨哲是夫妻关系。1997年12月，徐晓刚与杨哲将原登记于徐晓刚名下的讼争房屋交由张景灏一家使用至今。1998年1月11日、1998年7月19日和2000年8月27日张景灏分别支付给杨哲房款6万元、2万元和2.5万元，杨哲分别于当日出具收条。 该案中还查明，2006年11月8日，张银坤将徐晓刚诉至法院，要求徐晓刚交付讼争房屋并支付违约金。双方经法院主持调解达成协议，即徐晓刚将讼争房屋交付给张银坤，并依约支付相应的违约金。法院依法作出（2006）思民初字第6017号民事调解书予以确认。 法院于2008年12月15日对该案作出判决，认为张景灏已履行了讼争房屋买卖合同的付款义务，杨哲、徐晓刚已收取了相应购房款并将讼争房屋交付钟声刚等人居住至今，故张景灏与杨哲、徐晓刚之间的房产转让合同成立，判决确认钟声刚、钟斌、钟民与杨哲、徐晓刚就讼争房屋的买卖行为合法有效。杨哲、徐晓刚不服该判决提起上诉。厦门中院于2009年5月4日作出（2009）厦民终字第691号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。 还查明，张银坤于2008年1月25日以钟民为被告向法院提起诉讼，要求钟民搬出讼争房屋并支付房屋使用补偿费。法院以（2008）思民初字第1933号立案受理。该案经审理查明：张银坤以37.2万元的价格向徐晓刚购买讼争房屋并办理了房屋过户手续。法院于2008年4月21日对该案作出判决：钟斌一家搬出讼争房屋将该房屋交付给张银坤并承担房屋使用补偿费。 再查明，因讼争房屋涉及多手买卖及收房纠纷，相关当事人向公安机关报警，公安机关因此分别于2014年4月至6月间向张银坤、徐晓刚、卢德胜、林小慧、柯建辉等人制作询问笔录。徐晓刚陈述内容包括：讼争房屋系徐晓刚于1996年购买的单位统建房，被杨哲私自出售给了张景灏并已向张景灏交付了房屋；2006年，徐晓刚又将讼争房屋以37.2万元的价格出售给张银坤，张银坤因迟迟拿不到房子故向法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同并退还购房款，法院因此判决解除徐晓刚与张银坤的房屋买卖关系，徐晓刚退款给张银坤；徐晓刚向厦门中院提出上诉后，厦门中院维持原判，徐晓刚又向福建省高级人民法院申请再审被驳回；2012年，徐晓刚与张银坤在法院执行过程中进行调解，即由徐晓刚退款67.5万元给张银坤，张银坤配合徐晓刚将讼争房产产权过户至徐晓刚指定的第三人名下；因徐晓刚公司的员工卢德胜欲购买房子，讼争房屋因此以75万元的价格过户至卢德胜妻子林凤姑名下，徐晓刚因此收取购房款55万元，加上其应支付给卢德胜的工资、分红20万元，刚好付清房款。 张银坤陈述，其因无法取得讼争房屋，故于2010年6月3日在向法院提起解除其与徐晓刚之间的房屋买卖之诉。判决生效后，张银坤与徐晓刚在强制执行过程中达成协议，由徐晓刚退还张银坤购房款、利息等共计67.5万元，张银坤配合徐晓刚将讼争房屋过户至徐晓刚指定的林凤姑名下。 卢德胜陈述，其在徐晓刚的公司打工，为解决孩子的读书问题，经徐晓刚介绍以78万元的价格购买了讼争房屋并将房屋的权属登记在卢德胜妻子林凤姑名下。购房时徐晓刚已告知卢德胜讼争房屋内有人居住。后因无法实际取得讼争房屋，卢德胜于2014年2月将讼争房屋以80万元的价格出售给林小慧。 林小慧、柯建辉陈述，柯建辉以108.13183万元（其中购房款80万元，其他为中介费等费用）的价格向林凤姑购买了讼争房屋，因为柯建辉名下已有三套房产，不能再办理过户，故将讼争房屋的权属登记在林小慧名下。因为讼争房屋本身有瑕疵，里面有住人搬不出来，所以林凤姑只能便宜出售该房屋。 2014年6月13日，林小慧以讼争房屋所有权人的名义，以钟声刚、钟斌、钟民为被告向法院提起诉讼，要求钟声刚等人返还讼争房屋等，法院以（2014）思民初字第8524号立案受理。林小慧于2014年8月7日以尝试通过其他途径处理该案纠纷为由，撤回该案的起诉。 审理中，杨威陈述，其通过朋友李爱兵以263万元的价格向林小慧购买讼争房屋作为投资。因杨威长期在外地，故购房时未来厦门看过房屋的实际情况，在6月份办理完产权后才到讼争房屋看过，发现房屋被钟民一家居住。李爱兵是原告的朋友也是林小慧出售讼争房屋的代理人。 杨威提供付款凭证载明，其于2018年6月19日和20日向林小慧支付90万元，于2018年8月1日向兴业银行办理个人住房按揭贷款173万元。 钟民陈述，讼争房屋系徐晓刚在1996年购买的统建房。因为统建房在当时无法办理产权证，因此徐晓刚出售讼争房屋时双方约定购房款价格为12万元，钟民的母亲张景灏支付了10.5万元给杨哲，另外1.5万元用来留作办理产权证的费用。徐晓刚在1996年底交付讼争房屋后，钟民等人装修并实际居住至今。 对杨威提供的上述付款凭证，钟民质证认为，该90万元的付款日期是2018年6月19日和20日，而产权证上的缮证日期是2018年6月21日，在付款完不到一天的时间便取得了产权证不具合理性。且2018年6月16日至18日系端午节法定节假日，因此杨威应该至少在2018年6月14日之前就向办证机关提交了过户申请，而房产证的取得一般需要三到十五个工作日，说明杨威在付款之前早就提交了过户申请。综上，杨威不仅在付款时间、不看房屋等交易行为方面有悖常理，甚至该90万元也并非购房首付款。 一审法院认为，根据上述查明事实可以认定，徐晓刚、杨哲在将讼争房出售给张景灏后，又将该房屋出售给张银坤，此后，张银坤又根据徐晓刚的指定过户给林凤姑，林凤姑将该房屋出售给林小慧，林小慧又将该房屋出售给杨威。前述（2008）思民初字第10417号和（2009）厦民终字第691号民事判决书已认定徐晓刚、杨哲与一手买房人张景灏的继承人钟声刚、钟斌、钟民之间的房屋买卖行为合法有效，钟声刚、钟斌、钟民等人亦基于徐晓刚、杨哲交付房屋的行为占有讼争房屋，因此，讼争房屋虽历经多手买卖，但其他相关受让人均基于上述事实而未实际取得房屋。从杨威的上述陈述分析，其以投资为目的委托朋友，同时为林小慧出售讼争房屋的代理人李爱兵购房，购房款达263万元之巨，在此情形下杨威不但未对讼争房屋进行查看，亦未对该房屋的使用等情况进行必要了解，该行为明显不符合善意购买人的行为，也不符合房屋交易的正常交易习惯。因此，可以认定杨威对讼争房屋存在恶意办理登记行为，其要求钟民等人搬出讼争房屋的请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回杨威的诉讼请求。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除杨威认为杨威虽在外地，但有委托李爱兵看过讼争房屋外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 另查明，就讼争房屋权属问题，钟民于2019年1月16日在厦门市思明区人民法院对杨威、林小慧、徐晓刚、杨哲提起物权确认纠纷之诉，厦门市思明区人民法院以（2019）闽0203民初2176号立案受理。 二审庭审中，钟民提交如下证据：一、杨威暂住信息和所在单位缴交医社保的情况证明，拟证明杨威一审陈述其不看房原因是因其长期不在厦门，和本证据矛盾，说明杨威一审中作虚假陈述；二、杨威与林小慧过户申请日是在2018年6月19日是在没有付完首付款的情况下就办理的过户，有悖交易习惯。杨威经质证认为，证据一真实性、合法性无异议，关联性有异议，杨威确实是在厦门出租公司有上班，但也在外地和人合伙经营水果生意，且出租车公司是无需打卡的，医社保不能证明杨威就在厦门；证据二真实性、合法性无异议，关联性有异议，杨威跟林小慧申请过户，同时约定了付款方式、违约责任，在我方已支付了70万首付款情况下申请过户是很正常的。 本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。（2008）思民初字第10417号和（2009）厦民终字第691号民事判决书已认定徐晓刚、杨哲与一手买房人张景灏的继承人钟声刚、钟斌、钟民之间的房屋买卖行为合法有效，钟声刚、钟斌、钟民等人亦基于徐晓刚、杨哲交付房屋的行为占有讼争房屋，故可认定钟民占有使用讼争房屋基于房屋买卖合同，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等按照合同约定，合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。杨威虽现为讼争房屋登记的所有权人，但根据本案查明的事实及钟民提交的相应证据，一审判决认定杨威存在恶意办理登记行为，且钟民亦已对讼争房屋权属提起诉讼，故在相关房屋买卖合同未依法终止前钟民属有权占有，杨威要求腾退房屋并赔偿占用费于法无据，一审法院判决不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，杨威的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由杨威负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年六月二十八日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。