广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20745号原告：孙天宇，男，1989年3月19日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，被告：卢震，男，1976年8月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，被告：清远市世基房地产顾问有限公司，住所地清远市清城区永安北路**恒福上筑楼******。法定代表人：黄丽云，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：李朝晖，广东博厚律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：谢成秋，广东博厚律师事务所律师。原告孙天宇与被告卢震、清远市世基房地产顾问有限公司（以下简称世基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孙天宇，被告卢震、世基公司的共同委托诉讼代理人谢成秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙天宇向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告卢震归还尚欠原告的剩余本金5580元及利息（以5580元本金为基数，按年利率24%从2018年2月10日计至实际清偿之日止）；2．请求依法判令被告卢震向原告方返还定金10000元，并适用定金罚则，即向原告返还20000元；3．请求依法判令被告世基公司向原告方返还双倍定金当中的定金罚则90000元；4．请求依法判令被告卢震、世基公司对第三项诉讼请求承担连带责任；5．案件诉讼费用全部由本案被告承担。事实与理由如下：2017年10月14日，被告世基公司与原告就广州市白云区广从一路332号318房物业买卖事宜签订《认购书》，约定物业成交价共854200元，双方定于2017年12月14日签订《商品房买卖合同》、《物业管理服务协议》以及有关文件。《认购书》签订当日，原告按被告世基公司要求缴齐了定金100000元和按揭服务费5580元，其中定金由卢震收取，按揭服务费由世基公司的员工叶建枫收取。2017年12月22日，世基公司向原告单方发出《延期通知书》，明确告知将签订合同的日期顺延至2018年3月1日前。2018年1月31日，卢震致电原告明确告知由于该物业的实际出卖方仍未按期办理房屋过户手续，故无法与原告完成物业买卖事宜。鉴于《认购书》约定的合同目的无法实现，原告向被告提交了《客户特殊要求申请书》，申请退还已交的定金100000元以及按揭费5580元。同日卢震在《客户特殊要求申请书》上盖章确认“同意退还定金100000元，请财务于七个工作日内将款项转至客户账户。另5580元一并转至客户指定账户。逾期支付按每日所交总金额的10%计付。”但截至2019年5月5日，卢震实际向原告仅退还了90000元定金。原告认为《认购书》的合同相对方为世基公司，但《认购书》的签订和履行过程中都是卢震经办，且卢震以其个人账户收取了原告交纳的定金100000元，退还90000元亦是其私人账户返还，加之卢震系时任世基公司法定代表人覃妙霞的丈夫，亦系世基公司的实际控制人，根据法律规定定金罚则，被告应当双倍返还定金。同时其还有5580元按揭费应一并返还，故原告参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，依法请求法院判令被告卢震支付利息，利息以5580元为本金，按年利率24%的标准，自2018年2月10日起支付至实际清偿之日止。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告卢震答辩称：卢震是世基公司的在广州地区的负责人，因此不应该承担公司的行为导致的责任，所以说不同意原告的第一、第二以及第四项请求，原告的请求没有任何法律依据。同时根据原告提供的材料里面，认购合同事实上已经解除，更不存在双倍定金罚则的问题。被告提供的客户特殊要求申请书里面就能印证这一点。被告世基公司答辩称：我方是受案外人刘伯阳被告委托出售案涉房屋，故本案应该由案外人刘伯阳向原告承担责任。我方申请法院去追加刘伯阳为被告。现案涉房屋处于抵押状态，且没有登记在刘伯阳名下，所以无法向原告提交房屋，我方同意解除合同。事实上在签订特殊申请表时合同实际已经解除，我方当时也委托员工通过银行转账的形式向原告返还了90000元定金，所以不存在要向原告返还90000元定金的问题，即使要适用双倍罚则也不是适用该90000元，只有10000元要适用双倍罚则，也最多退10000元，不存在退90000元的问题。我方现同意向原告退还10000元定金及5580元按揭费，但我方现无能力退还。同时希望法院追加刘伯阳作为被告，由刘伯阳承担责任。刘伯阳在清城区案件中也不愿意承担责任，所以说他两头都不承认责任这样的话导致明显就有违公平原则，希望法院予以衡量。当事人为证明自己的主张依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。本院对原告提交的《认购书》、POS单，支付宝转账记录、延期通知书、客户特殊要求申请书、收款凭证，被告提交的《委托策划销售代理合同》、委托书予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2017年10月14日，孙天宇作为认购方，世基公司作为出售方，双方签订《认购书》约定，认购物业为广州市白云区广丛一路332号318房，该物业认购价为854200元。付款方式为银行按揭付款，定金100000元须于签署本认购书时付清，首期楼款334200元须于2017年12月14日前付清，同时办理420000元的银行按揭手续。认购方须于2017年12月14日到售楼部签署《商品房买卖合同》、《物业管理服务协议》及有关文件。如认购方不履行认购书约定的义务，认购方已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无需通知认购方。孙天宇按照世基公司的指示向卢震的个人账户转账支付了《认购书》约定的定金100000元，世基公司于《认购书》签订当日向孙天宇出具了《收款收据》，确认收到定金100000元。2017年10月30日，孙天宇通过支付宝转账向世基公司员工叶建枫支付5580元按揭费，世基公司在庭审中确认收到该款项。2017年12月22日，世基公司向孙天宇发出《延期通知书》主要内容为将《认购书》约定的签订《商品房买卖合同》的时间顺延至2018年3月1日前。世基公司未能在《认购书》以及《延期通知书》约定的时间（2018年3月1日前）与孙天宇签订《商品房买卖合同》。孙天宇于2018年1月31日向世基公司提交《客户特殊要求申请表》申请终止合同，并要求世基公司退还已交付的定金100000元和按揭费用5580元。世基公司于当日在《客户特殊要求申请表》签章同意并承诺于七个工作日内退还定金100000元和按揭费用5580元，逾期支付按每日所交总金额的10%计付。本院于2018年8月7日受理原告周广宇诉被告世基公司、卢震，第三人刘伯阳房屋买卖合同纠纷一案，该案案号（2018）粤0111民初10094号，本院在该案中查明：世基公司于2009年10月12日成立，根据生成时间为2018年8月16日的企业信用信息公司报告，截止至报告生成时点，该公司股东为覃妙霞、程斯瀚，法定代表人为覃妙霞。2018年8月16日，该公司办理了法定代表人变更手续，法定代表人由覃妙霞变更为黄丽云，黄丽云也系世基公司现唯一股东。该案还查明，2017年4月21日，案外人刘伯阳（甲方，委托方）与世基公司（乙方，代理方）签订了《春庭花园公寓项目委托策划销售代理合同》，约定：甲方把位于广州市广从一路春庭花园A东2楼至3楼项目全部可售面积的整体策划、营销工作委托乙方代理，包括策划、销售等事宜。等等。2017年6月16日，刘伯阳向世基公司出具《委托书》，主要内容为：本人刘伯阳现委托世基公司为我的合法代理人，全权对“春庭花园A栋2-3楼”代为出售及办理出售上述物业的相关手续、签署相关文件并收取售房款等事项。本人同意使用以下账户收取售房款：1.中国工商银行账户62×××72，开户名卢震；2.中国建设银行账户62×××52，开户名卢震。以上事项委托人均予以承认，并承担由此产生的法律后果。本委托书有效期从签署之日起至委托事项完成为止。2018年2月10日，刘伯阳签署《支取费用明细确认书》，确认由2017年6月起至今其从世基公司春庭花园A栋公寓客户交来的预收款中支取了1651716元。本案审理过程中，世基公司申请追加刘伯阳作为本案被告参加诉讼，经询问原告，原告坚持认为其合同相对方为世基公司，不同追加刘伯阳为被告。世基公司另以清远市中级人民法院正在审理其与刘伯阳委托合同纠纷上诉一案，本案审理应以该案裁决结果为前提为由向本院申请中止本案的审理。本院认为：虽然刘伯阳与世基公司存在委托代理关系，但现并无证据证明孙天宇在与世基公司签订《认购书》时已经知晓刘伯阳与世基公司之间的委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，本案中孙天宇选定世基公司作为其合同相对方，故《认购书》的双方当事人是世基公司与孙天宇。该《认购书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。孙天宇在《客户特殊要求申请表》中要求退还已付定金100000元及按揭费5580元，世基公司对此表示同意，因此双方《认购书》已经双方协商一致解除。《认购书》已经解除并不影响违约责任的承担，《认购书》是因为世基公司的违约行为解除的，故孙天宇有权要求适用定金罚则即要求世基公司双倍返还定金。孙天宇确认卢震已向其退还90000元的定金，该款项应视为卢震代世基公司向孙天宇退还的款项，孙天宇现要求世基公司向其返还双倍定金当中的定金罚则90000元的诉讼请求本院予以支持。因《认购书》的双方当事人是世基公司与孙天宇，卢震并非世基公司的股东，其仅系世基公司广州地区业务的负责人，世基公司已经确认收到孙天宇支付的定金和按揭费，故返还定金和按揭费的责任主体应当为世基公司，孙天宇要求卢震对世基公司应返还的90000元定金承担连带责任依据不足，本院不予支持。孙天宇现要求卢震向其退还10000元定金以及依照定金罚则另行支付10000元定金，以及支付按揭费及其利息的诉讼请求本院亦不予支持。世基公司现在表示同意向孙天宇退还10000元定金以及5580元按揭费，故本院对此予以准许。因世基公司和刘伯阳的委托合同纠纷的处理结果不影响本案的处理，故世基公司申请中止本案的审理依据不足，本院不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告清远市世基房地产顾问有限公司向原告孙天宇返还按揭费5580元；二、在本判决生效之日起五日内，被告清远市世基房地产顾问有限公司向原告孙天宇返还定金10000元；三、在本判决生效之日起五日内，被告清远市世基房地产顾问有限公司向原告孙天宇返还定金90000元（定金罚则部分）；四、驳回原告孙天宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1322.50元，由原告孙天宇负担116.7元，被告清远市世基房地产顾问有限公司公司负担1205.80元（被告负担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年六月二十五日书记员  任丽霞