广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民终235号 上诉人(原审原告)：安国堂。 委托诉讼代理人：陶心进，广西群智律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张立，广西群智律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈德华。 被上诉人（原审被告）：李敬人。 上诉人安国堂因与被上诉人陈德华、李敬人申请执行人执行异议之诉一案，不服北海市中级人民法院（2018）桂05民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安国堂的委托诉讼代理人张立、被上诉人陈德华、李敬人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安国堂上诉请求：1.撤销北海市中级人民法院（2018）桂05民初111号民事判决书，改判支持上诉人原审的诉请；2.判令被上诉人陈德华承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）陈德华与李敬人、创宇公司签订的《商品房买卖合同》不是查封前签订的合法有效的书面合同。（二）陈德华没有按合同约定支付价款。（三）陈德华没有合法占有不动产。（四）因陈德华的过错没有办理过户登记。综上，陈德华不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不享有足以排除人民法院强制执行涉案房屋的权利。 陈德华辩称：答辩人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，查封前已和创宇公司签订买房合同，已经支付购房价款，已经实际占有房屋，对没有办理涉案房屋产权登记没有过错。综上，请求驳回上诉，维持原判。 李敬人辩称：对一审判决无异议。 安国堂向一审法院起诉请求：1.准许执行涉案房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：李敬人与创宇公司于2012年7月25日签订《上海花园项目联合开发建设合同》（以下简称《联建合同》），约定双方合作开发建设“上海花园”商住楼项目。工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，李敬人对抵偿的房屋具有处理权。同年8月18日，李敬人与创宇公司签订《补充协议》，约定工程竣工后创宇公司把“上海花园”商住楼中的2号楼和3号楼抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，地下室除公共部分外均按此比例划分支配使用。 安国堂诉李敬人、创宇公司民间借贷纠纷一案，该院于2017年3月22日作出（2016）桂05民初40号民事判决：一、李敬人向安国堂归还借款2190万元及利息；二、驳回安国堂对李敬人的其他诉讼请求；三、驳回安国堂对创宇公司的诉讼请求。安国堂对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2017年11月27日作出（2017）桂民终163号民事判决：一、维持北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第二项、第三项；二、变更北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第一项为：李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金17884509.58元及相应利息；三、李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金1900000元及相应利息。 上述判决发生法律效力后，该院于2018年3月9日以（2018）桂05执80号执行案立案执行。执行过程中，该院于2018年4月15日作出（2018）桂05执80号执行裁定书，查封了登记在创宇公司名下坐落于北海市江苏路以南、上海路以西的“上海花园”商住楼项目2号、3号楼部分房地产（包括2号、3号楼部分商品房和2号、3号楼一楼至二楼商铺以及地下室1001至1118号停车位）。在上述案件执行过程中，创宇公司出具《情况说明》，对其与李敬人合作建设的“上海花园”商住楼项目及房产分配、处置情况作出说明：“上海花园”商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李敬人，李敬人已将其分得的房产全部销售完毕。本案中涉案房屋属于上述《联建合同》及《补充协议》中约定抵偿给李敬人的房产范围，亦在该院查封范围内。 2013年10月22日，“上海花园”商住楼开发商创宇公司与廖元林签订《商品房买卖合同》，约定廖元林向创宇公司购买“上海花园”3幢0101号房屋。廖元林分别于2013年10月25日、11月1日和11月6日共向创宇公司汇款1000万元，创宇公司分别出具收到廖元林购买上海花园13套房款500万元（详见附表）和收到廖元林购买上海花园40套房款500万元（详见附表）的《收据》，附表中包括涉案房屋。诉讼中，李敬人、创宇公司和廖元林均确认上述汇款1000万元实为借款，53套房屋则是作为该1000万元借款的抵押担保，后李敬人、创宇公司无力偿还借款后，经协商，李敬人、创宇公司以涉案“上海花园”3幢0101号商铺抵偿廖元林的部分借款。期间廖元林向陈德华、廖民光借款未能按期归还，经协商，廖元林以涉案商铺抵偿其对陈德华、廖民光的债务，房屋价值超出债务部分由陈德华、廖民光补回差价。2016年9月23日，廖元林向创宇公司发出《通知》，要求创宇公司将涉案“上海花园”3幢0101号房屋的产权过户登记陈德华、廖民光名下。创宇公司同意在收到陈德华、廖民光按房屋开票金额13.3%的比例转来的税款后办理变更登记手续。同日，北海海川房地产开发有限公司（该公司法定人廖文钦系廖元林的儿子，廖元林原为该公司股东）向廖民光出具：“今收到廖民光上海花园3-1-0101号房款6457308元”的收据，廖元林认可该收据的款项。同年10月29日，廖元林与陈德华、廖民光签订《房屋买卖合同》，约定廖元林将涉案房屋转让给陈德华、廖民光。同年12月22日，双方又签订一份《补充协议书》，双方确认廖元林于2016年12月21日已协助创宇公司到北海市房地产交易中心解除了廖元林与创宇公司签订的《商品房买卖合同》，并约定陈德华和廖民光于2016年12月22日与创宇公司签订《商品房买卖合同》后，房产的移交、备案、办证等一切相关手续均由陈德华、廖民光与创宇公司直接办理，与廖元林无关。同日，陈德华、廖民光向创宇公司转账支付了80万元的房屋税费。2017年2月27日，创宇公司与陈德华、廖民光网签了《商品房买卖合同》，约定购买位于涉案房屋。该房屋用途为商业，建筑面积为827.86平方米，单价为6800元每平方米，总价款为5629448元。2月28日，双方到北海市房地产交易中心对上述房屋办理了预售登记备案。同日，陈德华向廖文钦的账户转账支付房屋差价50万元。陈德华、廖民光于2017年3月6日缴纳房产契税后，创宇公司向陈德华、廖民光开具了5629448元的增值税普通发票。2017年6月起，陈德华、廖民光将涉案房屋出租他人使用至今。诉讼中创宇公司也书面确认陈德华已付完购房款项，房屋已交付使用。“上海花园”商住楼项目于2013年9月30日取得《北海商品房预售许可证》，该商住楼项目至今未办理综合竣工验收手续。 在上述案件执行过程中，陈德华以涉案房屋是其个人向创宇公司购买的合法房产，法院因李敬人个人债务查封涉案房屋错误为由，提出执行异议。该院经审查后，认为陈德华已支付全部购房款，且实际占有使用涉案房屋，但因“上海花园”项目未竣工验收，导致无法办理涉案房屋的产权登记，陈德华对此并无过错，陈德华对该院查封涉案房屋所提异议理由成立，遂作出（2018）桂05执异143号执行裁定书，裁定中止对位于北海市江苏路以南、上海路以西“上海花园”3幢0101号房屋的执行。安国堂对该裁定不服，提出本案执行异议诉讼。 一审法院认为，根据李敬人与创宇公司签订的《联建合同》和《补充协议》约定，涉案“上海花园”商住楼项目是由李敬人与创宇公司合作开发建设，工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，李敬人对抵偿的房屋具有处理权。结合创宇公司向该院出具的关于“上海花园商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李敬人，李敬人已将其分得的房产全部销售完毕”的《情况说明》，可以证明涉案房屋虽然登记在创宇公司名下，但创宇公司已根据《联建合同》和《补充协议》的约定分配给了李敬人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，该院根据房产登记情况和创宇公司出具的情况说明，对涉案房屋采取查封措施具有相关法律依据。但在该院查封涉案房屋后，案外人陈德华以其已购买了涉案房屋为由对该查封标的物提出了异议。 本案是执行异议之诉，争议的焦点在于被告陈德华对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。本案现有证据显示，2013年廖元林向创宇公司汇款1000万元，创宇公司出具收据收到廖元林1000万元的购房款，但诉讼中，创宇公司、李敬人、廖元林均确认该笔款项实为借款，各方约定以“上海花园”的房屋作为借款抵押担保。因此，上述借款发生时创宇公司与廖元林就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》具有担保的性质。上述借贷事实客观真实，在李敬人、创宇公司无力偿还借款后，经双方协商以涉案房屋抵偿廖元林的部分借款，即双方协商终止了该部分借款合同关系，原双方签订的《商品房买卖合同》也由担保性质转化为商品房买卖的性质，该《商品房买卖合同》并未违反法律禁止性规定，应为有效合同。因廖元林不能清偿对陈德华、廖民光的债务，经双方协商，廖元林以涉案房屋抵偿其对陈德华、廖元林的债务，由陈德华、廖民光向廖元林补回房屋价值超出债务总额部分的差价。随后，创宇公司根据廖元林将涉案房屋登记至陈德华、廖民光名下的通知要求，就涉案房屋重新与陈德华、廖民光签订了《商品房买卖合同》，陈德华、廖民光也依约向创宇公司支付了80万元的房屋税费和向廖元林支付了50万元的房屋差价。创宇公司亦依约与陈德华、廖民光到北海市房地产交易中心对涉案房屋办理了预售登记备案。以上事实表明、李敬人、创宇公司将涉案房屋抵偿给廖元林后，该房屋已由廖元林实际控制并享有了处置权。廖元林以该房屋抵偿其对陈德华、廖民光的债务，是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，该以房抵债行为合法有效。陈德华、廖民光取代廖元林与创宇公司重新签订的《商品房买卖合同》亦为合法有效之合同，创宇公司已为陈德华、廖民光办理了房屋预售登记备案并将房屋交付给了陈德华、廖民光使用。上述系列法律行为均发生在该院对涉案房屋采取查封措施之前，而涉案房屋产权未办理至陈德华、廖民光名下，系因“上海花园”项目未综合竣工验收所致，非陈德华、廖民光自身原因所致。综据上述事实，陈德华、廖民光对涉案房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定保护条件，足以排除法院的强制执行。 一审法院判决：驳回原告安国堂的诉讼请求。案件受理费100元，由原告安国堂负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为：案外人陈德华对涉案房屋所享有的民事权益能否足以排除人民法院的强制执行。 第一，对陈德华与创宇公司是否在查封前签订了合法有效的商品房买卖合同问题。一审法院于2018年4月15日根据申请执行人安国堂的申请对涉案商品房采取查封措施，而陈德华、廖民光于2017年2月27日即与该商品房的开发商创宇公司网签了《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同。安国堂上诉提出该合同不是在查封前签订的合法有效的合同，但未提交相应的证据证明其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；……”的规定，本院对安国堂该上诉意见不予支持。 第二，对陈德华是否支付了购房价款问题。根据涉案《商品房买卖合同》约定，涉案房屋单价为6800元每平方米，总价款为5629448元。本案现有证据显示，2013年10月22日，创宇公司与廖元林签订《商品房买卖合同》，约定廖元林向创宇公司购涉案房屋。廖元林分别于2013年10月25日、11月1日和11月6日共向创宇公司汇款1000万元，创宇公司分别出具收到廖元林购买上海花园13套房款500万元和收到廖元林购买上海花园40套房款500万元的《收据》，附表中包括涉案房屋。诉讼中，李敬人、创宇公司和廖元林均确认上述汇款1000万元实为借款，53套房屋则是作为该1000万元借款的抵押担保，后李敬人、创宇公司无力偿还借款后，经协商，李敬人、创宇公司以涉案商铺抵偿廖元林的部分借款。期间廖元林向陈德华、廖民光借款未能按期归还，经协商，廖元林以涉案商铺抵偿其对陈德华、廖民光的债务，房屋价值超出债务部分由陈德华、廖民光补回差价。2016年9月23日，廖元林向创宇公司发出《通知》，要求创宇公司将涉案房屋的产权过户登记陈德华、廖民光名下。创宇公司同意在收到陈德华、廖民光按房屋开票金额13.3%的比例转来的税款后办理变更登记手续。同日，北海海川房地产开发有限公司向廖民光出具：“今收到廖民光上海花园3-1-0101号房款6457308元”的收据，廖元林认可该收据的款项。同年10月29日，廖元林与陈德华、廖民光签订《房屋买卖合同》，约定廖元林将涉案房屋转让给陈德华、廖民光。同年12月22日，双方又签订一份《补充协议书》，双方确认廖元林于2016年12月21日已协助创宇公司到北海市房地产交易中心解除了廖元林与创宇公司签订的《商品房买卖合同》，并约定陈德华和廖民光于2016年12月22日与创宇公司签订《商品房买卖合同》后，房产的移交、备案、办证等一切相关手续均由陈德华、廖民光与创宇公司直接办理，与廖元林无关。同日，陈德华、廖民光向创宇公司转账支付了80万元的房屋税费。2017年2月27日，创宇公司与陈德华、廖民光网签了《商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋。2月28日，陈德华向廖文钦的账户转账支付房屋差价50万元。陈德华、廖民光于2017年3月6日缴纳房产契税后，创宇公司向陈德华、廖民光开具了5629448元的增值税普通发票。根据以上事实，原判认定陈德华已支付涉案房屋的购房价款有事实和法律依据，本院予以认可。安国堂提出陈德华没有支付购房价款的上诉意见没有事实依据，本院不予支持。 第三，对陈德华对涉案房屋所享有的民事权益能否足以排除人民法院强制执行问题。如前所述，陈德华在人民法院查封前与创宇公司签订了合法有效的商品房买卖合同、实际占有涉案房屋且支付了全部价款，而涉案房屋产权未办理至陈德华名下，系因“上海花园”项目未综合竣工验收所致，非陈德华自身原因所致。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行下名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，陈德华对涉案房屋的权利符合了上述法律规定的条件，因此，陈德华对涉案房屋的合法权益足以排除人民法院的强制执行。故安国堂请求继续执行涉案房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，安国堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人安国堂已预交），由安国堂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周家开 审 判 员 曾亦桦 审 判 员 韦志勇 二〇一九年六月二十六日 法官助理 茹 超 书 记 员 李璐君