河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终2130号上诉人（原审原告）：中国人民解放军河南省驻马店军分区，住所地：驻马店市驿城区。负责人：郭东升，司令员。委托诉讼代理人：高德明，河南胜蓝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：驻马店市开发区新万达商贸有限公司，住所地：驻马店市开发区骏马路北段西侧通达小区**楼****602。法定代表人：麻亚飞，董事长。委托诉讼代理人：陈小顺，河南经东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小满，女，1990年2月27日出生，汉族，住河南省永城市，系该公司员工。上诉人中国人民解放军河南省驻马店军分区因与被上诉人驻马店市开发区新万达商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中国人民解放军河南省驻马店军分区（以下简称驻马店军分区）的委托诉讼代理人高德明，被上诉人驻马店市开发区新万达商贸有限公司（以下简称新万达公司）的委托诉讼代理人陈小顺、王小满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。驻马店军分区上诉请求：1、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初1181号民事判决，发回重审或支持其一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由新万达公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》，《紫金山大酒店补偿方案》及（2018）豫1702民初4213号民事判决，均显示双方租赁合同仅涉及主楼，不涉及副楼，副楼租金应另行计算。一审判决认定租赁的场地面积已包含副楼所属地，地上，地上附属物已经涵盖新建副楼赁场地面积而非房屋建筑面积作为《租赁合同》计算租金的基础，与事实不符。新万达公司辩称，一、本案租赁合同约定的租赁物包含本案诉讼的副楼。依据双方签订的《租赁合同》第一条、第四条约定，双方在签订租赁合同时对租赁物包含房屋、场地、未完工工程是明知的，未完工工程含主楼部分未完工程和副楼的全部建设工程。二、租赁合同第四条约定的前十年租金每年95万元系包含副楼在内的所有租赁物的租金。双方在租赁合同中对副楼并未单独约定租金，没有另行签订其他合同。驻马店军分区不论是在合同履行过程中还是在2018年4月向法院起诉要求解除合同，清算租金，均没有在合同约定租金以外另行主张过副楼租金。三、其投资4000多万对租赁房屋进行装修，驻马店军分区解除合同，其在本案中遭受了极大损失。驻马店军分区向一审法院诉讼请求：判令驻马店市开发区新万达商贸有限公司向中国人民解放军河南省驻马店军分区支付副楼租金359.4万元。自起诉之日起按银行同期贷款利率计算利息至款项实际支付完毕之日；诉讼费用由驻马店市开发区新万达商贸有限公司承担。一审法院认定的事实，2010年9月9日，驻马店军分区（甲方、出租方）与新万达公司（乙方、承租方）签订《新万达公司征兵接待站租赁合同》一份，合同约定：第一条甲方将位于河南省驻马店市乐山路驻马店军分区征兵接待站，房屋建筑面积7765平方米，场地面积6255平方米，出租给乙方使用。第二条、租赁用途为宾馆。第三条、租赁意向期限为三十年，自2011年6月1日起至2041年6月1日止，每三年签订一次合同。第四条、租金按年结算，前十年为每年人民币九十五万元，甲方未完成工程计三百万元由乙方负责施工，费用从租金中每年扣除二十五万元，十二年扣完。从第十一年起，根据物价上涨指数租金可每十年增加5%-10%。租金于每年6月1日前十日内以现金或银行转账方式缴纳，乙方逾期交付，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……第七条（三）租赁期内，乙方应履行下列义务：乙方（新万达公司）不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方使用，租赁期满后或者解除合同时，必须完好的无偿移交给甲方。该合同签订后，驻马店军分区、新万达公司双方就本案诉争房屋及场地没有签订其他的合同，双方均按该合同履行。该合同签订后，驻马店军分区将该房屋、场地交给新万达公司使用，新万达公司于2011年6月前为驻马店军分区完成了300万元的未完工程，并按合同约定将2016年6月1日前的租金交纳给驻马店军分区。2016年2月16日，中央军委下发军发[2016]58号通知，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动，驻马店军分区、新万达公司双方因合同解除及房租租金问题发生争议，驻马店军分区于2018年4月20日诉至一审法院，请求判令解除双方于2010年9月9日签订的《新万达公司征兵接待站租赁合同》、新万达公司限期交还所租赁的房屋及场地，并要求新万达公司向其结清截止2018年4月30日前欠缴的租金7万元，此后至实际交还房屋、场地期间按每天租金2602元计算。新万达公司随即提起反诉，要求驻马店军分区向其支付工程款差额150万元、装饰装修等投资款4915.65万元、搬迁费用15.83万元。经一审法院（2018）豫1702民初4213号民事判决书判决，驻马店军分区、新万达公司于2010年9月9日签订的《新万达公司征兵接待站租赁合同》已解除，驻马店军分区已将租赁房屋收回，新万达公司拖欠驻马店军分区的租金折抵驻马店军分区应向新万达公司支付的工程款后，驻马店军分区需向新万达公司另行支付工程费用364584元。驻马店军分区、新万达公司双方均已对该判决履行完毕。至2018年10月，经驻马店军分区上级机关对驻马店军分区进行财务审计，要求驻马店军分区对新万达公司在租赁场地上新建的东副楼1451.42平方米、西副楼3460.08平方米房屋继续追缴租金。驻马店军分区遂以诉称理由诉至一审法院，酿成纠纷。驻马店军分区于2017年5月22日出具《紫荆山大酒店补偿方案》（以下简称补偿方案）一份，写明：“一、关于征兵接待站未完工程补偿问题。至2017年6月1日，乙方共承包我征兵接待站6年整，我部尚有150万元未完工程款没返还乙方；2016年6月1日至2017年6月1日乙方未按合同约定交纳租赁费70万元，扣除该款后，根据实际发生费用情况，我部应给予乙方80万元的补偿。二、关于乙方提出提前终止合同，应补偿其装饰装修、设施的投资费用问题（约计4915.65万元）。……根据租赁合同第七条、第八条第3款的约定，乙方所有改建、装修事项，无论是否经过甲方允许，合同解除时均归甲方所有。此次解除合同不是甲、乙两方意愿，完全是国家和军队政策法规调整，属不可抗力。据此，乙方提出的一切补偿其装饰装修、设施的投资费用问题（约计4915.65万元），我方均不予认可。三、关于乙方提出提前终止合同，应补偿其2个月租金问题（15.83万元）。双方解除租赁合同完全是因不可抗力而造成的，双方均不承担违约责任，因此不存在提前终止合同问题，故对乙方提出的补偿问题我方不予认可。四、关于加油站补偿问题。甲方于2015年6月1日收回加油站，乙方共租用4年零8个月。根据合同约定，甲方应退还并补偿乙方加油站租赁费和建设返款约20万元”。新万达公司辨称该补偿方案证明驻马店军分区承认新万达公司2016年至2017年一年期间，扣除工程款后应缴纳租金70万元。该租金正是租赁合同中约定的租金，足以证明驻马店军分区、新万达公司并未约定要求新万达公司另交纳副楼租金，且双方进行核算也未提出该租金。驻马店军分区辩称该补偿方案是双方在协商过程中的协商意见，双方意见未达成一致，且该补偿方案是针对主楼7765平方米的主楼房屋所作出的调解意见，并不针对本案的副楼。一审诉讼中，驻马店军分区提交驻马店市众信房地产测算有限公司提交的编号为2017164、2017165号的驻马店市房屋面积测绘报告两份及现场图片四张，用以证明新万达公司自2011年6月1日至2017年11月15日使用其副楼的房屋面积共计为4911.5平方米。新万达公司辩称该测绘报告系驻马店军分区单方委托，且未提供测绘单位及测绘人员的资质证书，应当不具有法律效力，且与本案诉讼请求无关联性；且驻马店军分区仅凭该照片不能证明新万达公司使用房屋的时间，该照片恰恰证明新万达公司为驻马店军分区完成了未完成工程。一审诉讼中，驻马店军分区认可租赁合同第一条约定的“场地面积6625平方米”包括本案诉争的副楼所属土地，且认可租赁合同第四条约定“甲方未完成工程”即主楼的部分未完成工程和副楼的建设工程，同时驻马店军分区自述自副楼2011年6月完工后至2018年10月前从未向新万达公司主张过本案诉争的副楼租金费用。新万达公司提交驿城区人民法院（2018）豫1702民初4213号民事判决书、执行财产交付证明书，用以主张《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》签订后，双方就诉争房屋及场地并未签订其他租赁合同，双方均按照该合同履行，新万达公司为驻马店军分区完成了300万元的未完工程，且按照合同约定将2016年6月1日前的租金交给驻马店军分区，2016年以后的租金经过法院判决也已经履行完毕；该案对新万达公司应支付的租金应抵工程已经进行了核算，并认定新万达公司无需再向驻马店军分区另行支付租金；判决认定双方签订的租赁合同已解除，驻马店军分区主张副楼租金已无事实依据。驻马店军分区辩称该判决书是针对主楼所作出的判决。一审法院认为，驻马店军分区将其位于河南省驻马店市乐山路新万达公司征兵接待站，房屋建筑面积7765平方米，场地面积6255平方米出租给新万达公司，双方签订《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》一份，双方系租赁合同关系。该合同中虽约定“租赁意向期限为三十年，自2011年6月1日起至2041年6月1日止，每三年签订一次合同”，但双方就所租赁房屋及场地没有签订其他的合同，双方均按该合同履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”，故驻马店军分区、新万达公司之间的《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》中租赁期限意向超出20年的部分无效，合同中其他部分的约定系合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方之间的合同第一条明确约定“甲方将位于河南省驻马店市乐山路驻马店军分区征兵接待站，房屋建筑面积7765平方米，场地面积6255平方米，出租给乙方使用”，第四条约定“租金按年结算，前十年为每年人民币九十五万元，甲方未完成工程计三百万元由乙方负责施工，费用从租金中每年扣除二十五万元，十二年扣完”，驻马店军分区认可第一条约定的“场地面积6625平方米”包括本案诉争的副楼所属土地，且认可合同第四条约定“甲方未完成工程”即主楼的部分未完成工程和副楼的全部建设工程，说明驻马店军分区、新万达公司在签订租赁合同时，已明确约定了租赁的场地面积已包含本案诉争副楼所属土地，地上，地上附属物已经涵盖了新建副楼马店军分区已经对租赁场地上建设副楼的工程有明确计划，并约定由新万达公司负责施工、工程费用从租金中逐年扣除，足以说明驻马店军分区、新万达公司在签订租赁合同时，驻马店军分区对本案诉争副楼的存在是明知的，且驻马店军分区应该预见到副楼所产生的租金问题，由于本案双方并未就租金问题签订其他合同，仅约定“租金按年结算，前十年为每年人民币九十五万元”，应理解为租赁合同关于租赁物的使用已包括本案诉争副楼，合同约定的租金已涵盖副楼租金。另外，驻马店军分区、新万达公司租赁合同纠纷产生后，驻马店军分区于2017年5月22日对新万达公司拖欠的租金及驻马店军分区应返还新万达公司的未完工程（即主楼的部分未完成工程和副楼的建设工程）工程款、装修补偿等问题，向新万达公司出具《紫荆山大酒店补偿方案》，该《补偿方案》确定：至2017年6月1日，驻马店军分区尚有150万元未完工程款没返还新万达公司，扣除新万达公司2016年6月1日至2017年6月1日期间应缴纳的租赁费70万元，由本案驻马店军分区向新万达公司补偿80万元。从该方案内容可以看出，此次《补偿方案》涉及未完工程，而驻马店军分区认可未完工程即主楼的部分未完成工程和副楼的建设工程，足以证明该《补偿方案》涉及副楼问题，但驻马店军分区并未在确定补偿方案时另行计算副楼租金，进一步说明了合同约定的租金已涵盖副楼租金。且驻马店军分区就双方的租赁合同纠纷于2018年向一审法院提起诉讼，请求判令解除租赁合同并要求新万达公司清算拖欠的租金，新万达公司提起反诉要求赔偿装修等损失及支付尚未抵扣的工程款。后经审理，对驻马店军分区、新万达公司租赁合同履行期间租金及工程款等再次进行了核算，并作出（2018）豫1702民初4213号民事判决书，判决解除双方的租赁合同，驻马店军分区向新万达公司支付未结工程款364584元。判决生效后，双方均已对该判决履行完毕。整个诉讼期间，驻马店军分区也并未在合同约定的租金外对副楼租金另行主张，更印证了双方租赁合同约定的租金应已涵盖副楼租金。综上，新万达公司关于租赁合同每年95万元的租金包括主、副楼租金，未约定向驻马店军分区另行支付副楼租赁费用的辩解，予以采信；对于驻马店军分区关于租赁合同、补偿方案及（2018）豫1702民初4213号民事判决仅涉及主楼、不涉及副楼问题的主张，不予采信，驻马店军分区要求新万达公司支付副楼租金359.4万元及利息的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回中国人民解放军河南省驻马店军分区的诉讼请求。案件受理费减半收取17776元，由中国人民解放军河南省驻马店军分区负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，驻马店军分区与新万达公司签订的《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》系合同双方真实意思表示，除租赁期限意向超过20年的部分无效，合同中其他部分的约定应为有效。关于《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》中的租赁标的物是否包含副楼的问题，双方在该租赁合同第一条约定“场地面积6255平方米”、第四条约定的“甲方未完成工程计三百万元由乙方负责施工”，驻马店军分区认可第一条中约定的场地面积6255平方米，包括本案诉争的副楼所属土地，亦认可合同第四条约定的甲方未完成工程为主楼的部分未完成工程和副楼的全部建设工程。另驻马店军分区于2017年5月22日出具的《紫金山大酒店补偿方案》，内容显示该补偿方案涉及副楼问题。但驻马店军分区在确定补偿方案时，未另行计算副楼租金，且在驻马店军分区2018年就其与新万达公司房屋租赁合同纠纷向驻马店市驿城区人民法院提起诉讼时，在整个诉讼期间，驻马店军分区未在合同约定的租金外对副楼另行主张租金，上述事实进一步印证了双方签订的租赁合同中每年95万元的租金包括主、副楼。据此，一审判决驳回驻马店军分区的诉讼请求并无不当，驻马店军分区关于租赁合同不含副楼，副楼租金应另行计算的上诉理由与事实不符，不予采纳。综上所述，中国人民解放军驻马店军分区的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35552元，由上诉人中国人民解放军驻马店军分区负担。本判决为终审判决。审判长  肖萌菊审判员  翟冰冰审判员  亓宽义二〇一九年六月二十日书记员  郑晓帅