福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0923民初182号 原告：屏南县安康物业有限公司，住所地屏南县古峰镇国宝路宝山小区15号B幢908室。 法定代表人：李振琛，董事长。 委托诉讼代理人：周茂菊，女，1977年9月2日出生，汉族，福建省屏南县人，户籍地屏南县，现住屏南县，系屏南县安康物业有限公司副总经理。 被告：徐胜，男，1982年9月22日出生，汉族，福建省屏南县人，户籍地屏南县，现住屏南县。 原告屏南县安康物业有限公司与被告徐胜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告屏南县安康物业有限公司（以下简称安康物业公司）的委托诉讼代理人周茂菊,被告徐胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安康物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令徐胜偿还从2016年9月5日至2017年9月4日拖欠安康物业公司的服务费计1672.3元、实际产生的公摊费用59.7元，合计1732元；2.判令徐胜支付违约金（违约金从2016年10月1日起以所欠物业费为基数按月利率2%计算至物业费还清之日止）。事实与理由：2016年9月5日至2017年9月4日，安康物业公司受屏南县宝山小区业主委员会委托为屏南县xx镇xx路xx小区xx号提供物业管理服务。双方于2016年9月2日签订《福建省物业服务合同》。该物业服务合同对物业服务费标准进行了约定。徐胜系屏南县xxxxxx商品房业主，房屋建筑面积126.69平方米。根据上述物业服务合同，徐胜每月应缴物业费139.4元。安康物业公司提供物业服务后，徐胜自2016年9月5日起至2017年9月4日止，却没有按上述物业服务合同约定向安康物业公司支付物业服务费1672.3元，公摊费59.7元。2017年1月1日至今，安康物业公司多次通知徐胜缴纳物业服务费、公摊费总计1732元，但徐胜至今未向安康物业公司缴纳物业服务费、公摊费。为此，安康物业公司为维护自己合法权益，特具状提起诉讼，请求人民法院依法支持其诉讼请求。 徐胜辩称，安康物业公司与苏永斌签订的物业服务合同不合法，苏永斌不是业委会主任，没有权利签订物业服务合同，只是废纸一张，该合同不成立，对收费标准有异议。 本案在审理过程中，双方当事人对如下事实无异议，本院予以确认： 徐胜系屏南县xxxxxx商品房的业主，其房屋建筑面积为126.69平方米。 本案争议焦点：一、2016年9月2日，屏南县宝山小区业主委员会与安康物业公司签订的物业服务合同的效力问题？二、安康物业公司主张徐胜偿还其拖欠的物业费1672.3元及公摊费用59.7元的诉讼请求是否成立？ 一、2016年9月2日，屏南县宝山小区业主委员会与安康物业公司签订的物业服务合同的效力问题？ 安康物业公司认为，2016年9月2日所签订的物业服务合同合法有效，提交证据一宝山小区业主委员会会议记录、业主委员会备案证明，证明2016年9月2日宝山小区业主委员会决定聘请安康物业公司为该小区提供物业服务，同时业委会备案证明证实了宝山小区业委会成立是合法的；证据二《福建省物业服务合同》，证明：1.2016年9月2日，屏南县宝山小区业主委员会同安康物业公司签订物业服务合同，该合同盖有宝山小区业主委员会的公章；2.该合同约定物业服务费标准为多层住宅每平方米0.7元，高层住宅每平方米1.1元；3.拖欠物业费的违约金的计算办法；证据三屏南县物业服务合同备案证明，证明2016年9月2日屏南县宝山小区业主委员会与安康物业公司签订物业服务合同经屏南县住房和城乡规划建设局备案；证据四宝山小区业主意见征集表、宝山小区业主签字同意与面积，证明屏南县宝山小区一共住户是194户，其中一户是物业专用房，在该征集表上签字同意的有110户，已有双过半。屏南县宝山小区业主过半数同意提高物业服务费即楼梯房0.7元/平方米，电梯房1.1元/平方米，预收公摊方案等。屏南县宝山小区过半数业主同意继续聘请安康物业公司为该小区提供物业服务，面积也达到双过半；证据五业主缴费清单及收款收据，证明已有160户已按合同约定交清2016年9月5日至2017年9月4日的物业费及公摊费用，有6户缴纳部分，缴纳部分的在清单上的序号为14、39、18、40、51、16。 徐胜质证认为，关于宝山小区业主委员会会议记录、业主委员会备案证明、物业服务合同的质证意见：宝山小区业主委员会会议记录没有盖公章，三次会议的参会人员都不一样，结合业主委员会备案证明，可以说明苏永斌签物业服务合同时任期已满，不是宝山小区业委会主任，所以物业服务合同是无效的；宝山小区业主意见征集表、宝山小区业主签字同意与面积，宝山小区业主意见征集表是伪造的，有的不是业主本人签名，比如x栋xxx有回来作证，其没在宝山小区业主意见征集表上签字。徐胜未对证据业主缴费清单及收款收据进行质证。徐胜认为案涉物业服务合同无效，提交证据城北社区居民委员会的证明、宝山小区监督台照片，证明苏永斌不是换届后的业委会主任；证据苏永斌与部分业主对话录音光盘，证明业主意见征集表是安康物业公司做好之后给苏永斌盖的章；证据月奎、张宜彬、张久珍出具的证明，证明月奎、张宜彬、张久珍没在宝山小区业主意见征集表上签字，还有张牡丹也没签字，业主意见征集表存在造假。 安康物业公司认为，徐胜认为宝山小区会议记录及业主委员会的成员任期已届满的观点不能成立。1.徐胜认为在2015年宝山小区业委会已重新选举，苏永斌显然在期满后又被选上了业主委员会成员；2.假如在没有重新选举的情况下，当然认为在届满后还是业主委员会成员，作为业主委员会成员不管从法律层面或是合理性层面都是站的住脚的。徐胜认为签订物业服务合同是苏永斌的个人行为，这观点难以成立。首先，合同签订的主体一方是安康物业公司，另一方是宝山小区业主委员会并盖有业委会公章，从其内容来说也是合法的，合同内容也是经过业委会征求业主双过半同意，也就是该合同不属于合同法第五十二条规定的无效情形。签订物业服务合同时，安康物业公司知道苏永斌已经期满，但没有经过换届选举，安康物业公司还是相信苏永斌有权利代表业委会的行为。对城北社区居民委员会的证明三性均有异议，业主委员会成员应当由业主担任，张尊雄、张美珍、苏享洽等人并非系宝山小区的业主。根据《物业管理条例》业主委员会成立应当自选举之日起三十日内向住建局及所在镇人民政府备案；对徐胜当庭提交的苏永斌与部分业主对话录音光盘有异议，根据苏永斌提供的情况说明，可以说明苏永斌在说话的时候被打断，被片段录音。同时，可说明业主意见征集表由业委会派人征求全体业主签字或不在家由电话联系通过双过半同意；对宝山小区监督台的照片的真实性有异议，照片无法看出是什么时候形成的，无法证实徐胜主张的2015年有换届选举，徐胜要证明该项主张应提交相关的证据，既然有新一届的业主委员会产生，就要有法律依据；月奎不是宝山小区业主。 本院认为，安康物业公司提交的证据业主委员会备案证明，可以证明作为宝山小区首届业主委员会成员的苏永斌等13人的任期至2015年7月18日已经届满；宝山小区业主委员会会议记录，三次参会的人员不完全一样，不能证明三次参会人员均系新一届业委会成员。根据物业管理条例第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。即便可以代表宝山小区业主委员会，也是无权就选聘物业服务企业做出决定；证据《福建省物业服务合同》，可证明2016年9月2日，苏永斌持宝山小区业主委员会公章与安康物业公司签订《福建省物业服务合同》，并在落款“业主委员会主任”处盖私章以及宝山小区业主委员会的公章。合同对物业服务期限、收费标准、违约责任等方面进行了约定；屏南县物业服务合同备案证明，可证明2016年9月2日签订的物业服务合同于2016年9月6日经屏南县住房和城乡规划建设局备案；宝山小区业主意见征集表，共计193户业主，其中总计有81户业主未在该表中签名，还有22户业主姓名所对应的业主签名不一致，安康物业公司无证据证明经业主授权，因此，该部分所签内容不能代表业主意见。另A栋业主的业主意见征集表中，有19户业主姓名与所对应的业主签名一致，但表头征求意见栏的表述为“是否同意聘请安康物业或其他物业”，意思表示不明确，即使业主本人签字表示同意，也不能作为该部分业主同意选聘安康物业公司的依据，故该部分业主的意见不能作为同意选聘安康物业公司的有效意见。因上述所述宝山小区共计193户业主，可代表业主有效意见的人数未过半数，故对证据宝山小区业主签字同意与面积不作认定。业主缴费清单及收款收据，可证明193户已有160户交清2016年9月5日至2017年9月4日的物业费及公摊费用，其中93户系按照合同约定的价格交清全部物业费，67户在安康物业公司采取优惠价后结清。另外还有6户按照合同约定的价格缴纳了部分。 徐胜提交的证据古峰镇城北社区出具的证明结合安康物业公司提交的证据业主委员会备案证明，可以证明苏永斌作为主业委员会主任至2015年7月18日任期已满，2016年9月2日签订物业服务合同时，苏永斌已经不是宝山小区业主委员会主任。至于换届选举程序是否合法、是否有效产生新一届的业主委员会成员，不做认定。基于此，对证据宝山小区监督台照片，不做具体分析。宝山小区业主意见征集表表格是谁提供的，谁去征集的，与本案没有关联性，对苏永斌与部分业主对话录音光盘，不做认定。因在前面已认定可代表业主有效意见的人数未过半数，对宝山小区业主意见征集表不予认可，故对月奎、张宜彬、张久珍出具的证明，不做具体分析。 二、安康物业公司主张徐胜偿还其拖欠的物业费1672.3元及公摊费用59.7元的诉讼请求是否成立？ 安康物业公司认为，徐胜应偿还其拖欠的物业费1672.3元及公摊费用59.7元，并提交证据《福建省物业服务合同》，证明物业服务合同经双方约定按建筑面积收取1.1元／平方米的物业费；证据宝山小区业主意见征集表，证明屏南县宝山小区一共住户是194户，其中一户是物业专用房，在该征集表上签字同意的有110户，已有双过半，宝山小区业委会有征集过业主意见，同意楼梯房按0.7元/平方米收取物业费；证据公摊费用方案、公摊费预收方案、照片，证明安康物业公司将屏南县宝山小区公共方案在宝山小区公告栏张贴；证据宝山小区水、电费公摊明细表、国网福建屏南县供电有限公司通用机打发票、宝山小区电动车充电记录表、照片，证明宝山小区2016年9月5日至2017年9月4日公共电费总计24543.2元由全体业主公摊，扣除代收电动车充电费2600元，剩余21943.2元由全体业主按照公摊费预收方案公摊，公摊水费一年一共产生1708.55元，实际照明电费公摊50.9元，水费公摊8.8元，合计公摊59.7元，宝山小区水、电费公摊明细表、国网福建屏南县供电有限公司通用机打发票均有张贴在公告栏上。 徐胜质证认为，物业服务合同无效，不能按照合同收费，由于安康物业公司事实上有在宝山小区做卫生之类的，可以适当给些费用。合同里约定的三级服务，但未达到三级服务标准，小区管理一塌糊涂，服务未到位。宝山小区前期是由安康物业公司提供物业服务，2015年到2016年期间，差不多一年左右安康物业公司没有为宝山小区提供物业服务，现在不知道是不是安康物业公司在提供物业服务，安康物业公司不诚信，前期合同没到期就撤离。 本院认为，《福建省物业服务合同》中对物业收费标准、服务期限、合同双方权利义务、违约责任等内容进行约定的事实予以确认。公摊水电费是指公共区域内发生的水电费用。《福建省物业服务合同》中，并未特别约定公共区域内的水、电费用包含在物业管理服务费里。根据《物业管理条例》第四十五条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”其中规定，物业小区内所有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用最终由用户承担。每一业主为自己单独消费的气、水、电、暖、有线电视等承担费用。但公共区域内（大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯井、楼梯间、公用厕所、消防通道、小区内道路、小区绿化景观等）的水电能耗也是在物业管理区域内，为了保证小区公共设施正常运转，其中所产生的水电费需要由业主分摊。徐胜认为安康物业公司物业管理服务不到位，依据不足，不予采纳。公摊部分的水电费用可由宝山小区水、电费公摊明细表、公摊费用方案和国网福建屏南县供电有限公司通用机打发票证明，2016年9月5日至2017年9月4日期间，宝山小区公摊水费共计1708.55元，公摊电费总计24540.93元[其中水泵电费4503.31元、电梯电费10169.94元（包含电动车充电费2600元，该部分费用2600元安康物业公司已收取）、照明电费9867.68元]。根据公摊费用方案，水费按194户（193户商品房业主+1户物业用房）进行平均分摊，每户分摊8.81元。根据公摊费用方案，对于电费，x栋xxx室商品房的业主只需公摊照明电费，照明电费9867.68元亦是按194户进行平均分摊,故徐胜应承担的公摊电费为50.9元。综上，x栋xxx室的商品房业主应承担的公摊水电费合计59.7元。该公摊费用已由安康物业公司垫付。 综上，对本案事实作如下认定：苏永斌任宝山小区业主委员会主任任期届满后，仍持有宝山小区业主委员会公章，并于2016年9月2日以宝山小区业主委员会（甲方）的名义与安康物业公司（乙方）签订了一份《福建省物业服务合同》，合同第二条：物业服务期限为一年，自2016年9月5日起至2017年9月4日止。第三条：一、根据法律、法规和管理规约的授权制定物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料；二、负责本物业共有部位的日常维修、养护和管理；三、负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；四、负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；五、负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；六、负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；第四条：1.按照宁德［市］住宅物业服务等级标准及收费指导价中的三级物业服务标准。第七条：一、计费方式：本物业的物业服务费采用包干制方式。1.物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。二、按照包干制方式收取物业服务费，物业服务费的构成包括物业服务成本（由人员费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成）、法定税费和物业服务企业的合理利润。1.物业服务费收取标准如下：1.多层住宅每月0.7元／平方米，高层住宅每月1.1元／平方米；2.配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行中水、电费用，由使用业主支付；3.业主向物业公司支付物业服务费后，物业公司按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈亏。业主应于每月1日前向物业公司支付物业服务费。第八条：四、非机动车辆停放服务费收取充电费。第十三条：物业管理用房建筑面积为134平方米，位于Ｂ幢第三单元106号。物业用房属全体业主所有，物业公司负责维修、养护，费用由全体业主公摊，不得买卖和抵押。第十六条：业主违法本合同第七条、第八条约定，未能按月及时足额支付物业服务费，应当按所欠物业费从缴费期限届满次日起以月利率2%的标准向物业公司支付违约金。该合同于2016年9月6日经屏南县住房和城乡规划建设局备案。在签订上述合同前，就是否聘请安康物业公司为宝山小区提供物业服务事宜征求全体业主意见的主业意见征集表，未达到法定比例。2016年9月5日至2017年9月4日期间，宝山小区公摊水费共计1708.55元，公摊电费总计24540.93元［其中水泵电费4503.31元、电梯电费10169.94元（包含电动车充电费2600元，该部分费用2600元安康物业公司已收取）、照明电费9867.68元］。宝山小区一共194户（一户物业用房，193户商品房业主），193户已有160户交清2016年9月5日至2017年9月4日的物业费及公摊费用，其中93户系按照合同约定的价格交清全部物业费，67户在安康物业公司采取优惠价后结清的。另外还有6户按照合同约定的价格缴纳了部分。徐胜系屏南县xxxxxx商品房业主，房屋为电梯房（高层住宅），建筑面积共计126.69平方米。徐胜至今未缴纳自2016年9月5日起至2017年9月4日止的物业费及公摊费用59.7元。公摊费59.7元已由安康物业公司垫付。 另查明，宝山小区前期物业服务期间（2009年11月20日至2012年7月17日），以及苏永斌在任的首届业委会期间（2012年7月18日至2015年7月17日），宝山小区都是由安康物业公司提供物业服务，当时的物业服务收费标准为多层住宅每月0.4元/平方米，高层住宅0.7元/平方米。2016年9月2日，安康物业公司重新入驻宝山小区。 综上所述，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第三十四条第一款：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”可见，业主委员会只能与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，而宝山小区未能形成有效的选聘物业管理企业的决议，因此，苏永斌及宝山小区业主委员会均无权代表宝山小区业主签订物业服务合同。故2016年9月2日，业主委员会主任任期已满的苏永斌仍持宝山小区业主委员会公章，以业主委员会名义签订的《福建省物业服务合同》的行为因未获业主大会授权属于无权代理行为。该合同为效力待定合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。由于宝山小区193户业主中有160户业主已按照合同约定向安康物业公司缴纳了物业费和公摊费用，还有6户缴纳了部分，被代理人已经开始履行合同义务的，可视为对《福建省物业服务合同》的追认。即使有67户是按安康物业公司采取的优惠价结清物业费，均不影响产生追认合同的法律效力。追认后，合同自始有效。徐胜应当按照合同的约定向安康物业公司缴纳物业费与公摊费用。物业服务合同约定按照建筑面积计算物业费，徐胜房屋为高层住宅，收费标准为每月1.1元/平方米，故物业费计算为1672.3元（1.1元/平方米×126.69平方米×12个月）。公摊水电费合计59.7元，由徐胜承担偿还责任。关于违约金，物业服务合同虽然约定按月利率2%计算，但徐胜未交纳物业费是由于安康物业公司并未经业主大会选聘的程序，根据公平原则，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，故本院酌定违约金从起诉之日（2018年2月24日）起按照月利率0.5%的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告徐胜应于本判决生效之日起五日内向原告屏南县安康物业有限公司支付物业服务费1672.3元及违约金（违约金以1672.3元为基数自2018年2月24日起按月利率0.5%计算至物业服务费还清之日止）； 二、被告徐胜应于本判决生效之日起五日内向屏南县安康物业有限公司偿还公摊费用59.7元； 三、驳回原告屏南县安康物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告徐胜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  张春花 人民陪审员  吴细玉 人民陪审员  李声赛 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  陈枝菊 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十一条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。 第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。