广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初23540号原告：中山市三乡镇集体资产资源经营管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇振华路**行政服务中心****，统一社会信用代码914420007080609575。法定代表人：梁开业，职务总经理。委托诉讼代理人：梁蕴姿，广东邦仁律师事务所律师。被告：中山市澳诺雷日用品有限公司，住，住所地广东省中山市三乡镇景观大道******一社会信用代码91442000MA4UQATL79。法定代表人：孙春丽。原告中山市三乡镇集体资产资源经营管理有限公司（以下简称三乡资产公司）诉被告中山市澳诺雷日用品有限公司（以下简称澳诺雷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告三乡资产公司委托诉讼代理人梁蕴姿到庭参加了诉讼，被告澳诺雷公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三乡资产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的编号为粤中三2016铺字037号的《中山市三乡镇集体资产资源经营管理有限公司租赁合同书》于2018年8月4日解除；2.判令被告向原告返还位于中山市三乡镇景观大道3号2楼L区的商铺（粤房地权证中府字第**）；3.判令被告向原告支付2018年4月1日至2018年8月4日的租金、管理费、水电费合计11039.5元以及自逾期之日起至实际清偿之日止，按月息2%计付的违约金（暂计至2018年10月10日，违约金为772元）；4.判令被告按每月4800元的标准向原告支付自2018年8月12日起至实际返还之日止的占有使用费（暂计至2018年10月10日，占用费为9280元）；5.判令被告承担原告因本案所支出的律师费5000元。事实与理由：就被告承租原告位于中山市三乡镇景观大道3号2楼L区事宜，被告与原告签订了《租赁合同书》（编号：粤中三2016铺字037号），租赁合同对租金等费用的支付以及违约责任进行了约定。租赁合同签订后，原告依约将租赁物出租给被告使用，但被告却自2018年4月份起怠于履行付款义务。为此，原告曾多次催促，但均未果。鉴于被告拖欠租金已超过30天，原告于2018年8月3日委托律师出具律师函，通知被告解除双方签订的租赁合同，并要求被告限期搬离。被告于2018年8月4日收到律师函后，一直怠于履行付款及搬迁义务，严重侵害了原告的利益。综上，原告根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定特向贵院提请诉讼，望贵院判如所请。庭审中，原告明确违约金计算方式为2018年4月利息以2018年4月所欠水电费192.77元为本金，从2018年4月10日起计算至清偿之日止；5月利息以水电费324.50元为本金，从2018年5月10日起计算至清偿之日止；6月利息以租金、管理费、水电费合计4903.9元为本金，从2018年6月10日计算至清偿之日止；7月租金以租金、管理费、水电费合计4978.33元为本金，从2018年7月10日计算至清偿之日止；8月租金以租金、管理费、水电费合计640元为本金，从2018年8月10日计算至清偿之日止，均按月息2%计算。原告三乡资产公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.房产证、证明、委托书；2.中山市三乡镇集体资产资源经营管理有限公司租赁合同书；3.收费通知、签收单；4.律师函、快递单、投递情况查询；5.委托代理协议、律师费发票。被告澳诺雷公司经本院公告传唤未参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或相关证据。经审理查明：2014年7月25日，中山市三乡镇人民政府出具《证明》，内容为：兹有位于中山市三乡镇景观大道3号物业，产权为中山市三乡镇宣传文化中心所有，根据中山市机构编制委员会2011年12月16日颁发《中机编2011【255】号》文件要求，取消中山市三乡镇宣传文化中心机构编制，成立中山市三乡镇宣传文体服务中心，由该机构接管中山市三乡镇宣传文化中心的所有工作事务。后中山市三乡镇宣传文体服务中心（委托人）与三乡资产公司（受托人）签订《委托书》，内容为：现有位于中山市三乡镇景观大道3号物业一幢，该物业面积25808.48平方米，层高5层，产权属人为中山市三乡镇宣传文化中心（现已更名为中山市三乡镇宣传文体服务中心），现委托中山市三乡镇集体资产资源经营管理有限公司负责该物业的经营管理，包括但不限于出租事宜，委托为长期。委托书委托人落款处盖中山市三乡镇宣传文化服务中心章，被委托人落款处盖三乡资产公司章。2016年6月22日，三乡资产公司（出租方、甲方）与澳诺雷公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方同意将坐落于中山市三乡镇景观大道3号2楼L区，面积100平方米租赁给乙方作商业之用，乙方已验收承租；租赁期从2016年7月1日至2019年6月30日止（共三年）；租金为4200元/月（含税）；该租赁物管理费按租赁面积每月4元/平方米计算（不含水电费及公共分摊费用），管理费400元/月（含税）；租金递增方式：2016年7月1日至2018年6月30日，租金4200元/月，管理费400元/月，合计4600元/月；2018年7月1日至2019年6月30日，租金4400元/月，管理费400元/月，合计4800元/月；水电费由甲方垫付，甲方按每月实际抄表数计量向乙方收取水电费及向乙方收取分摊的水损、电损费用；乙方应在每月的10日前向甲方按月缴交当月租金；乙方拖欠租金达1个月的，甲方可停止水电供应，终止合同无偿收回租赁物，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；在甲方并未约定的前提下，乙方拖欠租金，则乙方应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取拖欠金额千分之四的违约金；如乙方未能履行合同的约定，因此甲方就实现债权所产生的费用包括但不限于催收费、律师费、公告费、公证费、执行费、差旅费及其他相关费用由乙方承担。合同还约定其他事项。合同甲方落款处盖三乡资产公司章，乙方落款处盖澳诺雷公司章。2018年8月3日，三乡资产公司委托广东邦仁律师事务所向澳诺雷公司发出《律师函》，告知澳诺雷公司：1.解除与贵司签订的租赁合同，租赁合同自贵司收到律师函之日或律师函寄送之日起第八日解除（以日期先到着为准）；2.请贵司于收到本函后立即向委托人付清尚欠的租金、管理费、水电费等费用；3.请贵司于收到本函后七日内自行搬离，否则因此产生的损失由贵司自行承担。另查，三乡资产公司（甲方）与广东邦仁律师事务所（乙方）签订《民事案件委托代理合同》，约定：乙方接受甲方委托，指派梁蕴姿在甲方与中山市澳诺雷日用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案的一审、二审、执行程序中担任甲方代理人；甲方同意支付乙方律师代理费5000元。合同甲方落款处盖三乡资产公司章，乙方落款处盖广东邦仁律师事务所章。后广东邦仁律师事务所章于2018年11月6日向三乡资产公司开出一张金额为5000元的鉴证咨询服务及律师费发票。再查，涉案房屋坐落于中山市三乡镇景观大道3号，土地使用权证号为粤（2018）中山市不动产权第0217246号，权利人为中山市三乡镇宣传文体服务中心，权利性质为出让/自建房，用途为文体娱乐用地/文化，土地批准用途为公共建筑用地，房屋规划用途为文化活动中心。房地产证号为粤房房地权证中府字第**，地，地产权人为中山市三乡镇宣传文化中心/div>又查，根据三乡资产公司作出的《文化中心签收表》显示，澳诺雷公司丁磊于2018年6月5日签收2018年4月水电费收费通知及2018年5月租金及管理费电子发票2份，于2018年7月3日签收2018年5月水电费收费通知。后因澳诺雷公司未缴纳租金、管理费及水电费，三乡资产公司故诉至法院，主张上述权利。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于租赁合同效力，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”及第十二条的规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。涉案的位于中山市三乡镇景观大道3号2楼L区商铺的土地用途为公共建筑用地，房屋规划用途为文化活动中心，而原被告签订的《租赁合同》将涉案土地用作商业用地，违反了土地用途，且没有向相关部门进行变更登记，故该租赁合同违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。无效合同自始无效，被告应向原告返还涉案位于中山市三乡镇景观大道3号2楼L区的商铺。关于租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告主张被告尚欠2018年6月1日至2018年8月4日房屋占有使用费9187元（4200元+4400元+587元）及管理费853元（400元+400元+53元），被告亦未提出异议，本院予以支持。关于水电费，原告提交了收费通知、邮单、文化中心签收表等予以佐证，原告保证其陈述的真实性，且双方签订的《租赁合同》对水电费缴纳进行了约定，本院予以认可，故原告主张被告支付2018年4月1日至2018年8月4日水电费999.5元（192.77元+324.5元+303.9元+178.33元）的诉求，本院予以支持。关于逾期付款违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。对于租金违约金，原被告签订的《租赁合同》约定被告拖欠租金的，原告有权向被告收取拖欠金额千分之四的违约金，因合同无效，原告亦未能证明因被告未缴纳租金造成除利息损失外的其他损失，且双方约定被告应在每月的10日前向原告按月缴交当月租金，被告从2018年6月1日起开始拖欠租金，故本院酌定2018年6月租金从逾期之日起即2018年6月11日起至清偿之日止，2018年7月租金从逾期之日起即2018年7月11日起至清偿之日止，2018年8月租金从逾期之日起即2018年8月11日起至清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。对于管理费逾期付款利息（违约金），因原被告没有就管理费约定违约责任，且被告从2018年6月1日起开始拖欠管理费，故本院酌定2018年6月管理费从逾期之日起即2018年6月11日起至清偿之日止，2018年7月管理费从逾期之日起即2018年7月11日起至清偿之日止，2018年8月管理费从逾期之日起即2018年8月11日起至清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。对于水电费违约金，因原被告没有就水电费约定违约责任，且被告从2018年4月1日起开始拖欠水电费，水电费应按当月实际抄表数来计算违约金，原告主张从4月10日起计算违约金，存在不合理之处，故本院酌定2018年4月水电费从2018年5月1日起至清偿之日止，2018年5月水电费从2018年6月1日起至清偿之日止，2018年7月水电费从2018年7月1日起至清偿之日止，2018年7月水电费从2018年8月1日起至清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。关于占有使用费，被告拖欠原告租金未支付，且一直占用租赁物，被告应按照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费，故原告主张从2018年8月12日起至实际返还租赁物之日止按4800元/月的标准支付占有使用费的诉求，合法有据，本院予以支持。关于律师费，双方签订的《租赁合同》对律师费的承担进行了约定，且原告提交了民事案件委托代理合同及律师费发票予以佐证，故原告主张被告支付律师费5000元的诉求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告中山市三乡镇集体资产资源经营管理有限公司与被告中山市澳诺雷日用品有限公司于2016年6月22日签订的《租赁合同》（粤中三2016铺字037号）无效；二、被告中山市澳诺雷日用品有限公司应于本院判决生效之日起七日内向原告中山市三乡镇集体资产资源经营管理有限公司返还位于中山市三乡镇景观大道3号2楼L区的商铺（粤房地房地权证中府字第**）/div>三、被告中山市澳诺雷日用品有限公司应于本院判决生效之日起七日内向原告中山市三乡镇集体资产资源经营管理有限公司支付2018年6月1日至2018年8月4日期间房屋占有使用费9187元及逾期付款利息（房屋占有使用费逾期付款利息计算方法：以4200元为本金，从2018年6月11日起至清偿之日止；以4400元为本金，从2018年7月11日起至清偿之日止；以587元为本金，从2018年8月11日起至清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、2018年6月1日至2018年8月4日期间管理费853元及逾期付款利息（管理费逾期付款利息计算方法：以400元为本金，从2018年6月11日起至清偿之日止；以400元为本金，从2018年7月11日起至清偿之日止；以53元为本金，从2018年8月11日起至清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、2018年4月1日至2018年7月31日期间水电费999.5元及逾期付款利息（水电费逾期付款利息计算方法：以192.77元为本金，从2018年5月1日起至清偿之日止；以324.5元为本金，从2018年6月1日起至清偿之日止；以303.9元为本金，从2018年7月1日起至清偿之日止；以178.33元为本金，从2018年8月1日起至清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、被告中山市澳诺雷日用品有限公司应于本院判决生效之日起七日内向原告中山市三乡镇集体资产资源经营管理有限公司按4800元/月的标准（包含管理费）支付从2018年8月12日起至实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费；五、被告中山市澳诺雷日用品有限公司应于本院判决生效之日起七日内向原告中山市三乡镇集体资产资源经营管理有限公司支付律师费5000元；六、驳回原告中山市三乡镇集体资产资源经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元（原告已预交），由被告中山市澳诺雷日用品有限公司负担（被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年六月二十日书 记 员  洪艺华冯莹