大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初11134号原告：王建华，男，1971年8月9日生，汉族，住址黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：吴云，系北京美辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟森林，系大连市甘井子区辛寨子法律服务所法律服务工作者。被告：柳利军，男，1970年3月6日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：韩雨虹，男，1970年6月18日生，汉族，住址哈尔滨市南岗区。第三人：大连佳晟置地有限公司，住所地大连市中山区中南路**，统一社会信用代码91210200051125567E。法定代表人：王秀武，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张玉琼、马明，均系辽宁君顾律师事务所律师。原告王建华与被告柳利军、被告韩雨虹、第三人大连佳晟置地有限公司（以下简称佳晟公司）买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建华的委托诉讼代理人吴云、孟森林，第三人的委托诉讼代理人张玉琼到庭参加了诉讼。被告柳利军、被告韩雨虹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、二被告向原告返还购房款504万元；2、二被告赔偿原告房屋差价损失2,736,690元；3、诉讼费、保全费、保全担保费、执行费由二被告承担；4、第三人对上述债务承担连带责任。事实与理由：2015年11月3日，被告代理原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定第三人将位于大连市中山区，单价22,000元/平方米、建筑面积248.79平方米商品房出售给原告，用以抵偿第三人欠被告的工程款。原告为此分别于2015年7月29日至2016年1月13日期间，以银行转账方式转入被告招商银行卡504万元。按合同约定，被告应于2015年度交付房屋。因第三人逾期没有交房，原告依法向大连市中山区人民法院提起诉讼，要求确认原告与第三人签订的房屋买卖合同有效。原告的诉讼请求得到了一审法院的支持。但二审判决认为：“一审期间，柳利军到庭陈述案涉《商品房买卖合同》是王建华、佳晟公司与其签订的，但该合同所涉款项佳晟公司并未拿案涉房屋与其进行工程款的实际抵顶，……佳晟公司以案涉房屋抵顶柳利军工程款并未实际履行，故该合同应认定未生效。”为此二审法院驳回了原告的诉讼请求。原告认为，原、被告及第三人以房抵债的形式签订商品房买卖合同，且被告收取了原告全部购房款，但被告在原告另案诉讼中竟矢口否认以房抵债的事实，并且在其起诉第三人给付工程款的案件中又未将以房抵债的这部分工程款从第三人拖欠被告工程款总额中扣除。现被告及第三人既没有向原告交付房屋，被告也没有返还购房款，给原告造成巨大经济损失。目前法院生效判决既然已经认定购房合同未生效，被告理应退还房款，并赔偿因其过错行为给原告造成的经济损失。第三人与被告恶意串通，为了配合被告躲避债务利用了原告，原告当时授权了柳利军跟第三人签订的购房合同，第三人也给柳利军开具了收款收据，在这些基础上王建华才支付了504万的购房款，原告所有损失与第三人有关，第三人应对全部债务承担连带责任。二被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人辩称，不同意原告的诉讼请求。一、2014年3月28日，第三人与被告签订了《建设工程施工合同》补充协议一份，在结算条款中约定了第三人可用其房屋抵顶被告工程款的情况。但应被告柳利军的要求，第三人与被告柳利军在工程尚未进行结算的情况下签订了案涉《商品房买卖合同》，此时工程价款并未最终确定，该合同的签订仅是第三人对被告在工程结算后能够顺利取得工程款提供的保障，合同签订时，被告柳利军声称其有很多外欠款，为了逃避债务，要求以其朋友王建华的名义签订合同，因此就形成了案涉《商品房买卖合同》，第三人在与被告柳利军签订合同时并不认识原告。合同签订后，第三人与被告之间以房抵顶工程款的行为并未实际发生，案涉《商品房买卖合同》也已被大连市中级人民法院生效的民事判决书认定为未生效。原告也从未向第三人支付过任何款项，故第三人与原告之间不存在任何关系，第三人更没有向原告交付房屋的义务。二、第三人与被告之间的上述建设工程施工合同关系经辽宁省高级人民法院生效民事判决书确认，第三人仅是单纯的欠付被告工程款，不存在以房抵顶工程款的情况，且第三人现已经完全履行了生效判决所确认的工程款给付亦未，第三人已经不欠被告任何款项，本案中原告与被告之间的纠纷与第三人无关。第三人在整个过程中没有任何的过错及原告所谓的恶意串通行为，第三人不应承担责任。经审理，本院认定事实如下：2014年3月28日，第三人佳晟公司作为发包人（甲方），二被告作为承包方（乙方）签订《建设工程施工合同》补充协议，约定：甲方将“中南路中山工业总厂地块搬迁改造项目”建设委托为乙方施工，工程承包范围为该搬迁改造项目的1#、2#、3#楼工程施工以及详规红线内的各种外网配套工程施工。该补充协议第十一条结算条款中约定，乙方同意甲方以22,000元/平方米（建筑面积）的单价，用1#楼的地上一层公建（2套）和地上二至五层的住宅（8套），抵顶甲方应支付给乙方在本合同范围内的工程款（1#楼地上部分的建筑面积暂时按详规面积2350平米计算，则总房款暂定为51,700,000元），双方本着多退少补的方式进行最终结算。甲方抵顶1#楼的全部建筑面积，以权威测绘部门最终的测绘报告面积为准。2015年11月3日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发建设的坐落于大连市中山区建筑面积共248.79平方米的房屋。该房屋单价为每平方米22,000元，总金额为5,473,380元，被告柳利军作为原告的委托代理人在该合同上签字。原告认可该合同上原告的署名并非其本人签署，而是被告柳利军代为签署。同日，被告向原告出具金额为5,473,380元的收款收据，在收款事由中注明“抵顶柳利军工程款”。2015年7月29日原告通过其招商银行账户向案外人田红梅转款110万元，田红梅于当日向案外人冯记影转款110万元，冯记影于当日收取70万元，并于当日向被告转款180万元。原告称上述70万元系其提取现金后转入冯记影卡中，上述180万元系其向被告柳利军支付的房款；2016年1月13日，原告通过其招商银行账户转入案外人李雪茹200万元，当日，李雪茹转给案外人李金增200万元，李金增于当日转给被告柳利军200万元；2016年1月14日，原告通过其招商银行账户转给被告柳利军20万元；2016年2月2日，原告转给田红梅110万元，当日，田红梅转给柳利军104万元。原告主张上述款项共计504万元系其向被告柳利军交付的购房款。2018年10月20日，被告柳利军出具《情况说明》一份，载明：我与王建华于2015年7月初经协商将大连市中山区建筑面积248.79平米的商品房出售给王建华，双方约定该房产为504万元整，王建华于2015年7月29日以转账形式付给柳利军招商银行卡中180万元整，于2015年11月3日柳利军在大连佳晟置地有限公司为王建华开出商品房买卖合同及收据，并双方约定2016年春节前将全部房款付清，王建华于2016年1月13日转给柳利军招商银行卡中200万元，2016年1月14日付给柳利军20万元，转入招商银行卡中，2016年2月2日转给柳利军104万元，共计504万，以上所述，句句属实，以银行流水为证。注：此房与之前欠款无关，因之前欠款有担保单位。2018年11月14日，被告柳利军为原告出具收条一份，载明：本人于2015年7月29日至2016年2月2日分四笔收到王建华购买大连市中山区中南路265号（情况说明中的为中南路247号）房屋购房款504万元整。柳利军、韩雨虹作为共同原告，以佳晟公司为被告，向大连市中级人民法院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，主张佳晟公司向其支付工程款5500万元等。大连市中院于2017年12月26日作出（2016）辽02民初399号民事判决，该判决又经辽宁省高级人民法院（2018）辽民终113号民事判决部分改判，判令佳晟公司支付柳利军、韩雨虹工程款本金26,392,790元及相应利息。因第三人佳晟公司未为原告办理房屋过户手续并交房，原告以佳晟公司为被告，以柳利军为第三人，提起确认合同有效纠纷，请求确认其与佳晟公司2015年11月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效。大连市中山区人民法院作出（2018）辽0202民初290号民事判决，佳晟公司不服，提起上诉，大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终5960民事判决，该判决认为：“佳晟公司与王建华就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，实为柳利军与佳晟公司存在工程款债权债务、王建华与柳利军存在其他债权债务，三方为解决各自债权债务关系而协商达成的以案涉房屋抵顶债务的合意，进而实现以房抵债的目的。从该合同签订的真实目的看，买卖合同双方并非是要通过支付实际价款来履行商品房买卖合同，而是通过给付房屋来抵销佳晟公司对柳利军的工程款债务，案涉合同是作为由债权债务关系履行方式派生的以房抵债协议，而从本案现有证据及当事人陈述可知，佳晟公司以案涉房屋抵顶柳利军工程款并未实际履行，故该合同应认定未生效。现王建华要求确认其与佳晟公司签订的《商品房买卖合同》有效，本院不予支持。”本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、专用收款收据、收条、情况说明、转账明细、（2018）辽02民终5960民事判决、（2018）辽民终113号民事判决、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，二被告与第三人佳晟公司签订《建设工程施工合同》补充协议，约定佳晟公司以22,000元/平方米（建筑面积）的单价，用房屋抵顶其应支付给二被告的工程款。原告又与佳晟公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋价款为5,473,380元，佳晟公司未实际收取原告房款，其为原告出具的收据中标注“抵顶柳利军工程款”，原告将504万元直接支付给被告柳利军。柳利军认可收到上述房款，认可其代原告办理佳晟公司的商品房买卖合同及收据。据此，生效的（2018）辽02民终5960号民事判决中对原告、被告及第三人的法律关系表述为：“三方为解决各自债权债务关系而协商达成的以案涉房屋抵顶债务的合意，进而实现以房抵债的目的”，并认为佳晟公司以案涉房屋抵顶柳利军工程款并未实际履行，故该合同应认定未生效。本院认为，原、被告及第三人是为了抵销各自债权债务而签订了《商品房买卖合同》，也就是说《商品房买卖合同》的生效是以佳晟公司用房屋抵顶其欠柳利军工程款为条件，现佳晟公司与二被告进行实际结算的时候并未将该房屋价款从总工程款中予以抵扣，即《商品房买卖合同》生效的条件未成就，原告无法依合同取得案涉房屋，其向柳利军支付的504万元房款未能取得相应对价，柳利军理应将该笔款项向原告予以返还。原告该节主张有事实及法律依据，本院予以采纳。关于原告主张被告韩雨虹共同返还该款项一节。原告主张韩雨虹和柳利军共同向其返还上述款项，依据的是生效的省高院判决判令佳晟公司向柳利军、韩雨虹二人支付工程款这一事实。但韩雨虹作为共同承包人对工程款享有权利并不等同于其对原告给付的504万元享有权利。首先，原告未能举证证明其支付给柳利军的504万元被柳利军用在了工程上面，进而使韩雨虹享受到了504万元资金投入带来的工程获益；其次，现有证据仅能证明504万元通过直接或间接转账方式转入柳利军的账户，而无法证明柳利军将该款项给过韩雨虹。因此，原告仅以韩雨虹共同收取工程款为由主张其与柳利军共同返还504万元，依据不足，本院不予支持。关于原告主张二被告向其返还房屋差价2,736,690元一节，根据柳利军出具的收条、情况说明等，可以认定其与原告形成了关于原告向其购买抵债房的约定，但佳晟公司以案涉房屋抵顶柳利军工程款未实际履行，被告柳利军违反了与原告的约定，原告未能取得案涉房屋，应承担相应的违约责任。对于被告应支付的损失数额，原告应承担举证责任，但原告仅以房屋价格表中同地域、同类型房屋现价来主张其实际损失，依据不足。原告至2016年2月2日止将全部504万元向被告柳利军支付完毕，此后资金占用期间的利息为可以确认的原告损失，即被告柳利军还应支付原告以504万元为本金对应的利息，自2016年2月2日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告主张第三人承担连带责任一节。第三人主张：“合同签订时，被告柳利军声称其有很多外欠款，为了逃避债务，要求以其朋友王建华的名义签订合同，因此就形成了案涉《商品房买卖合同》”，原告据此认为第三人与被告恶意串通，侵害原告利益。但第三人作为房屋开发企业，将其开发的房屋抵顶给工程承包方或其指定的人作为工程款符合建设工程施工领域的行业惯例，无法据此认定第三人签署商品房买卖合同过程中与被告存在恶意串通。但第三人与二被告进行工程结算的时候，第三人明知案涉商品房买卖合同的存在，合同中买房人为王建华，亦知晓合同价款用于抵顶工程款，却未将合同价款从总工程款中进行扣除。原告向被告柳利军给付504万房款的行为，也是一定程度上基于对佳晟公司出具了《商品房买卖合同》及收据的信赖。现因佳晟公司未与被告将该案涉房屋价款予以抵顶，导致了原告虽取得《商品房买卖合同》，又支付了房屋对价，但合同却因未生效而无法履行，造成了原告信赖利益的损失，佳晟公司存在缔约过失，应在被告柳利军履行不能的范围内承担补充赔偿责任。被告柳利军未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃法律赋予的抗辩权利，由此产生的不利后果，由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告柳利军返还原告王建华人民币504万元及利息（以504万元为本金，自2016年2月2日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、第三人大连佳晟置地有限公司对上述债务中被告柳利军履行不能的部分承担补充赔偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王建华其他诉讼请求。案件受理费人民币66,240元，公告费1,010元，保全费5,000元，合计72,100元（原告已预付），由原告负担23,184元，由被告柳利军负担48,916元，被告负担部分同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  温连生审 判 员  谢妍芳人民陪审员  张爱华二〇一九年六月二十六日书 记 员  戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。