河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终2338号上诉人（原审原告）：槐文泉，男，1969年12月5日出生，汉族，住石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：孙为，河北厚正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄荣远房地产开发有限公司，住所地：石家庄市长安区谈南路63号睿和中心写字楼13层1304室。法定代表人：郝新辉。被上诉人（原审被告）：石家庄富瀛房地产开发有限公司，住所地：石家庄市长安区北二环与高营大街交叉口北行800米星湖湾项目部。法定代表人：王之忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：高清智，河北北华律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏跃龙，河北冀华律师事务所律师。上诉人槐文泉因与被上诉人石家庄荣远房地产开发有限公司（以下简称荣远公司）、石家庄富瀛房地产开发有限公司（以下简称富瀛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初2368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。槐文泉上诉请求：1、撤销（2017）冀0102民初2368号民事判决书，依法改判被上诉人返还上诉人购房款30万元，赔偿上诉人30万元，并支付自2015年2月7日起至返还购房款之日止的利息（按银行同期贷款利率计息）。2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、上诉人与荣远公司签订售房合同，是在荣远公司与富瀛公司母子公司存续期间，后股权转让与本案无关。涉案土地招拍挂虽以富瀛公司名义，但实为荣远公司出资，根据石家庄市政府2015年6月26日会议纪要，“关于该项目因股东变更，由全资子公司进行土地摘牌，造成与立项单位名称不符问题，鉴于该项目已建成入住，并按照2013年专项整治政策已整改到位，同意该项目以新公司名称继续履行手续，并按照2010年项目开工时设计、审核标准办理规划、建设等相关手续。”富瀛公司对上述事实加盖公章予以认可，说明该项目在富瀛公司拍地前立项单位是荣远公司，是整改完成的合法项目，且荣远公司完成建设并组织交房入住，后富瀛公司更换了业主与荣远公司签订的合同，权利义务进行了承接。一审认定该项目与荣远公司无关，与事实不符。2、富瀛公司对上诉人提交的证据12，法院调取的证据13、14、15真实性未提出异议，但对其未出资受益、政府退还荣远公司土地保证金等未作出合理解释和相关举证，也未提交两公司项目交接和财产切割的相关证据，故应认定两公司人格混同。3、富瀛公司对持有上诉人与荣远公司签订的合同协议（含合同编号为24-1-1502的售房合同1页，该编号与上诉人持有的合同编号一致）的复印件来源未作出合理解释，富瀛公司持有合同但拒绝提交原件，应承担不利后果。二、一审判决认定的基本事实错误，被上诉人未履行合同义务，依约支付违约金合法有效。《御景阁售房合同》（格式合同）第七条约定了未依约交房支付3%的违约金的内容，结合第五条第四款，根据合同法第39条：荣远公司未依约交房，其支付违约金的行为合理合法。《御景阁售房合同》约定的价格合理合法，系房屋买卖行为。《商品房预定协议》预定价格为贷款价格，全款价格约在5000元左右。《商品房预定协议》第四条约定了房屋预定的相关条款，因荣远公司未依约履行，应当按半价售房，且荣远公司违约变更房号，双方经协商签订了《御景阁售房合同》并约定了新的购买价格，符合情理。如果上诉人并非以购买房屋为目的，其不用再次签订《御景阁售房合同》，而且也不用将1702号房屋调换成1502号房屋，上述行为均系以房屋买卖为真实意思的真实行为。关于售房合同约定交房时间。当时上诉人曾提出疑问，填合同的办事员说都要写2015年1月1日。经查住建局网站，24号楼入住时间为2014年12月31日，与办事员所说相吻合。办事员书写不规范，不足以否定合同性质。综上，上诉人与荣远公司签订《商品房预定协议》、《御景阁售房合同》均围绕购房展开，且收款收据开的是房款，系双方真实意思表示，合同当事人荣远公司未否认合同性质，富瀛公司未提交借贷相关证据，一审认定名为买卖实为借贷属于认定事实错误。三、一审判决适用法律错误，《商品房预定协议》、《御景阁售房合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《商品房预定协议》、《御景阁售房合同》包含了商品房基本状况、价款、当事人名称等事项，该合同应当认定为商品房买卖合同，并且富瀛公司当庭提交的众多购房者的购房合同与上诉人的《御景阁售房合同》内容一致，该合同真实合法有效。上诉人签订《御景阁售房合同》时，涉案项目已竣工入住，起诉前已开始取得预售许可证，富瀛公司以合同签定时未取得预售许可证为由主张合同无效，且诉讼期间将涉案房屋售予第三人，违反诚信原则、一审不应支持。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实不清且错误，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，请求贵法院依法改判，维护上诉人的合法权益。石家庄富瀛房地产开发有限公司答辩称，上诉人主张解除的合同所涉及合同主体是荣远公司与上诉人，富瀛公司并非该合同的一方主体，即合同解除的效力仅及于合同主体荣远公司槐文泉两方。而且本案所涉及的合同是无效合同且本案名为买卖，实为借贷。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。一、本案合同无效，而解除合同必须是合法有效的合同。1、上诉人提供的《商品房预定协议书》及《售房合同》上荣远公司印章经鉴定与真实印章不符；2、上诉人与荣远公司签订《商品房预定协议书》及《售房合同》时，无合法建设手续，更无预售许可。二、依照最高人民法院指导案例，当事人签订房屋买卖合同的目的为借款合同提供担保的，构成通谋虚伪表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效。1、上诉人与荣远公司签订《商品房预定协议书》的时间是2014年8月（富瀛公司尚未成立），此时该项目无任何手续，在这种情况下，上诉人未按照常理缴纳1-2万元购房定金，而是缴纳了所谓的购房全款。2、从房屋价格上看，房屋面积单价从2014年签订的合同为6500原，后在2015年的合同又改为2750元，不但有悖常理，而且也违背房地产价格市场规律，很明显是刻意与所谓的购房全款保持一致。3、从回购条款上，上诉人与荣远公司约定了回购房屋的条件和时间，且一再顺延回购时间，显然无真实购房的意思表示，且有违通常做法。4、从双方签订和履行的补偿金看，也有悖于真实的房屋买卖行为。槐文泉与荣远公司的《补充协议》和《商品房预订协议书》证实，以补偿金方式，荣远公司每月向槐文泉支付9000元，共支付了约七个月，为此双方还进行了延期，并以《补充协议》的形式进行约定。5、从更换合同行为看，上诉人与荣远公司没有真实的房屋买卖关系。富瀛公司承接项目后，按政府要求需要和业主更换合同，业主提供的均为加盖荣远公司合同专用章和荣远公司法人手章的《购房协议》，而槐文泉的协议与真实业主的合同不一样，且其自始至终也没有找过富瀛公司要求更换协议。业主更换合同的时间是2015年，而槐文泉在2015年9月份还在和荣远公司签订《补充协议》，收取9000元的补充金。三、上诉人与荣远公司名为买卖，实为借贷。上诉人只是向法庭提交了其与荣远公司签订的《商品房预订协议书》及《售房合同》，实际上双方还签订了若干份《补充协议》和《商品房预订协议书》，但槐文泉没有提供。槐文泉与荣远公司的《补充协议》和《商品房预订协议书》证实，以补充金方式荣远公司每月向槐文泉支付9000元，共支付了约七个月。为此双方还进行了延期，并以补充协议的形式进行约定。对此上诉人在一审中已经认可一直在收取荣远公司每月支付9000元利息的事实。另外，从上面所讲的回购房屋单价等问题上看，上诉人与荣远公司名为买卖，实为借贷。而荣远公司向上诉人借款时富瀛公司还未成立，且富瀛公司与荣远公司系两个独立法人，故该借款与富瀛公司无关。综上，本案所涉及的房屋买卖合同是无效合同，不存在解除合同的依据，合同无效后，荣远公司与上诉人之间负有返还财产的义务，而且合同解除的效力仅及于合同主体，荣远公司与槐文泉两方也与富瀛公司无关，本案上诉人与荣远公司之间名为买卖实为借贷更与富瀛公司无关。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。石家庄荣远房地产开发有限公司未到庭答辩。槐文泉向一审法院起诉请求：一、判令二被告为原告办理坐落于石家庄市御景阁（现更名为富瀛苏园）小区24-1-1502房屋不动产登记手续并向原告正式交付该房屋；二、本案的诉讼费用由二被告承担。2018年4月12日，原告将诉讼请求变更为：一、解除原告与被告签订的《商品房预定协议书》和《御景阁售房合同》；二、判令二被告返还购房款人民币30万元及自2015年2月7日起至返还购房款之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；三、判令二被告赔偿原告人民币30万元；四、判令二被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月21日，原告槐文泉与被告荣远公司签订编号为YW20140821号的《商品房预定协议书》，约定原告预定位于角御景阁小区（暂定名称）24号楼1单元1702室房屋一套，约定：建筑面积共110.73平方米，买受人预定的商品房单价为6500元/㎡,在签订本协议时，买受人自愿向出卖人交付商品房订金人民币300000元。本协议自买受人交纳商品房预定金之日起生效，有效期为3个月，即2014年8月21日至2014年11月20日。经双方协商同意协议期延期至2015年1月20日。本协议约定的期限届满后，出卖人在接到买受人退房的书面或口头通知后五个工作日内退还买受人全部的预定金。出卖人每个月支付买受人商品房预定金3%的补偿金……。合同签订当日原告将预付金300000元转入被告荣远公司授权的账户。2015年2月7日，原告与被告荣远公司签订《御景阁售房合同》约定原告购买房屋为第24幢1单元15层1502号房，建筑面积110.73平方米，每平方米单价2750元，并约定交房日期为2015年1月1日。庭审中，被告富瀛公司提交了2015年2月7日、2015年4月18日、2015年9月24日原告与被告荣远公司签订三份补充协议复印件，其中均约定：鉴于原告从被告荣远公司购房低于市场价，原告赋予被告荣远公司优先赎回房屋的权利，优先赎回时间截止到了2015年11月20日，赎回期内被告荣远公司向原告每月支付购买房屋实际发生额3%的优先赎回权利金。原告对该三份补充协议复印件不予认可，但承认每月收取补偿金9000元到2015年7、8月份。另查明，被告富瀛公司于2014年12月16日注册成立，成立时是被告荣远公司的全资子公司，后被告荣远公司将其股权全部转让，目前被告富瀛公司的股东为丰扬公司，与被告荣远公司无关系。涉案土地已经由被告富瀛公司于2015年5月15日通过招拍挂竞得，涉案房地产项目也已经由被告富瀛公司单独开发完成。一审法院认为，首先，原告与被告荣远公司虽然形式上签订了《商品房预定协议书》和《御景阁售房合同》，但该两份合同自签订起至原告起诉前，被告荣远公司一直未取得商品房预售许可证明，故该两份合同依法应认定无效；其次，在原告提交的《商品房预定协议书》中明确约定了预定的期限和每月支付3%的补偿金，并且在被告富瀛公司2015年5月15日土地摘牌后，被告荣远公司仍然向原告支付补偿金到2015年7、8月份，有违常理；再次，原告提交的2014年8月21日签订的《商品房预定协议书》中显示预订的商品房单价为6500元/㎡，而提交的2015年2月7日签订的《御景阁售房合同》中约定的商品房单价却仅为2750元/㎡，明显低于市场价格，不符合交易习惯；第四，原告提交的《御景阁售房合同》中约定的交房日期为2015年1月1日，但签订《御景阁售房合同》的日期却为2015年2月27日，前后明显矛盾；且原告与被告荣远公司明知2015年1月1日已经交房，却仍然支付补偿金到2015年7、8月份，有悖常理。综上，原告与被告荣远公司签订的《商品房预定协议书》和《御景阁售房合同》违反了法律规定，且原告与被告荣远公司的一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故依法认定原告与被告荣远公司所签《商品房预定协议书》和《御景阁售房合同》无效。原告与被告荣远公司之间系借贷的民事法律关系，故原告主张其与二被告之间是房屋买卖关系，依法不能成立。被告荣远公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系自愿放弃诉讼权利，应自行承担相应后果，且已符合缺席判决之条件。一审判决：驳回原告槐文泉的诉讼请求。案件受理费9800元，诉讼保全费3520元，共计13320元，由原告槐文泉负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明认定的事实与原审法院查明认定的事实一致。本院认为，一、上诉人与荣远公司签订了《商品房预定协议书》、《售房合同》，但截至目前，荣远公司仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证，故两份合同为无效合同。二、上诉人与荣远公司虽然形式上签订了《商品房预定协议书》、《售房合同》，但在2014年8月21日的《商品房预定协议书》中，约定房屋单价为6500元/㎡，在2015年2月7日的《售房合同》中，约定房屋单价仅为2750元/㎡，明显低于市场价格，不符合交易习惯。三、上诉人与荣远公司签订《售房合同》的日期为2015年2月7日，但在合同中约定的房屋交付期却为2015年1月1日，上诉人在原审中称每月收取补偿金至2015年7、8月份，故上诉人在明知荣远公司不能按期交房的情况下既未就房屋主张权利、也未就购房款主张权利，而仅收取补偿金，明显有悖常理。四、富瀛公司在2015年5月15日土地摘牌后，就御景阁项目进行了开发，荣远公司已不具备开发御景阁项目的资格，但仍向上诉人支付补偿金至2015年7、8月份，亦有违常理。上诉人与荣远公司上述一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故原审认定双方为借贷的民事法律关系并无不当。上诉人主张与荣远公司构成房屋买卖关系的理据不足，本院不予采信，上诉人可另行主张权利。荣远公司不负返还购房款的义务，故上诉人要求富瀛公司返还购房款亦缺乏事实依据，原审判决未予支持并无不妥。上诉人在二审中申请调取富瀛公司100%股权价值评估咨询报告书及河北北泰方舟会计师事务所有限公司出具的审计报告等证据，但上述证据与本案的基本待证事实缺乏关联性，故本院不予准许。综上所述，槐文泉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人槐文泉负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 李 曼二〇一九年六月二十七日书记员 许晓琳