广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初145号 原告：胡海，男，1982年12月12日生，汉族，住全州县。 原告：张凤华，女，1984年5月22日生，汉族，住全州县。系原告胡海的妻子。 委托诉讼代理人：阳远志，广西鑫顺律师事务所律师。 被告：广西富达房地产开发有限公司，住所地：全州县城西大道开发区。统一社会信用代码：914503247565062980。 法定代表人：董媛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨荃，全州县中心法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：蒋于荣，广西富达房地产开发有限公司副总经理。 原告胡海、张凤华诉被告广西富达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张凤华及委托诉讼代理人阳远志、被告的委托诉讼代理人杨荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照合同自2015年12月30日起至将验收合格的商品房交付给原告之日止向原告支付违约金（诉讼时暂时计算至2018年12月12日共1075天×342,108元×0.0003＝110,329.83元）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告在全州县城西大道开发区的世纪商贸苑Ｃ区10幢1单元3层4号房一套，建筑面积为107.82平方米，总价款为342,108元，被告应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，否则，被告自第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。原告依照合同约定向被告支付购房款342,108元及相关费用。但时至今日，被告仍未依约将验收合格的商品房交付给原告。为此原告提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 原告在举证期限内提供以下证据：证据1、商品房买卖合同，证明被告应当于2015年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告。证据2、维修基金收据、预收购房款发票、契税发票，证明原告向被告支付了房款，并交付税费。证据3、中国银行股份有限公司《个人一手住房贷款抵押合同》，证明原告已经全部将房款付清给被告。证据4、企业信息，证明蒋建华系被告股东，合同订立时是公司负责人等。证据5、涉案信息，证明被告因其他涉诉案件，被全州县人民法院查封了账户。证据6、最高人民法院的公报，证明逾期交房应当承担违约金，该判例可以作为本案指导案例。 被告广西富达房地产开发有限公司辩称，１、原告起诉已经过诉讼时效；2、原告与答辩人之间达成的变更交房时间符合意思自治原则；3、答辩人不存在违约，不应承担违约责任；4、原、被告约定的违约金过高，请求调整违约金，应该参照同地段的房屋租金，按已交房款日万分之一以下比例计算违约金，同时应该减除雨季时间。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告在举证期限内提供以下证据：证据1、《收据》、《收楼确认书》，证明原告与被告对交房时间的变更。证据2、（2018）桂0324民初1932号民事判决书，一是证明本案原告与（2018）桂0324民初1932号案件是同一类案件，且诉讼请求属同一类，二是证明（2018）桂0324民初1932号案件认定事实应该作为本案系列案件的认定依据。证据3、广西全州县第五建筑工程有限公司的《证明》，证明业主口头承诺不再要求广西富达房地产开发有限公司支付延迟交房违约金。证据4、光盘两张（仅开庭时出示，未提交本院），全州县五建与业主代表易小新等人达成口头协议，全州五建继续承建被告开发的C区楼盘，尽快交房给业主，业主口头承诺不再要求被告支付延迟交房违约金。证据5、房屋租赁协议及全州镇光明社区居委会的证明，证明城西开发区房屋月租金180元至250元之间，根据该地段房屋和租赁情况，原约定按日万分之三的违约金过高，建议在日万分之一以下考虑符合法律规定，符合公平公正原则。证据6、2015年至2017年天气情况表，证明原告与被告签订合同期间，总共下雨的天数是584天，应予扣除交房时间。 对原、被告提交的证据，本院依法组织双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，本院作如下评析：被告对原告提供的证据4、5、6有异议，认为是复印件，跟本案无关联，本院认为，原告提交的证据4、5是原告在企查查网站上查询得来的信息，来源合法，对真实性予以确认。证据6是最高人民法院公布的案例，具有指导作用，但与本案无关联性，不能证明本案的客观事实，不能作为证据使用。原告对被告提交的证据1的证明内容不认可，证据2与本案无关联性，证据3的形式不合法，蒋建华是被告的股东，对该证据的三性不予认可；证据4的三性不予认可，蒋于荣没有委托手续，如果该证据是真实的，也是被告与易小新等人达成的协议，并非原告等人委托代理；证据5中光明社区居委会不是司法解释中规定的有权证明房租价格的单位，不予认可；证据6与本案无关联性，双方签订的合同并未约定下雨是免除责任的理由。本院认为，被告提交的证据1《收楼确认书》，其记载的内容并不能反映出双方有变更交房时间的意思表示，不能证明被告要证明的内容，故不予采纳。证据2本院（2018）桂0324民初1932号判决书，与本案无关联，案件的基本事实和当事人对民事权利的处理与本案存在一定的差异，可供参考，但不能作为本案证据使用。证据3广西全州县第五建筑工程有限公司的《证明》、证据4光盘录音，广西全州县第五建筑工程有限公司与被告有利害关系，且其证明的内容尚需其他证据佐证，比如业主代表是谁，是否有代理权等问题，以上证据尚未形成完整的证据链，故不予采纳。证 据5有光明社区居委会的证明，本院对其真实性予以认定，但房屋租赁有地段差异和环境好坏等因素影响，本院仅作为参考。证据6，下雨并非合同约定的免责条件，也非法定免责情形，故对被告的证明内容不予采纳。 综上所述，本院认定以下事实：2015年4月4日，原告向被告购买位于全州县城西大道开发区“世纪商贸苑”Ｃ区10幢1单元3层4号房，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定：该套房屋建筑面积107.82平方米，总价款342,108元。被告应当在2015年12月30日前，将具备商品房验收合格条件的上述商品房交付原告使用。如被告未按约定时间交付房屋，如逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款；并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约付清房款。后因被告与案外人发生纠纷，涉案房屋的工地停工了一段时间。2018年9月13日被告向原告交房。另查明，本案在立案前已于2018年12月30日前进行了立案登记。在诉讼过程中，被告于2019年6月14日提出调整违约金为日万分之一以下的申请。 本院认为，一、关于诉讼时效问题？民法总则规定诉讼时效为三年，从权利人知道或应当知道权利被损害之日起起算。本案原、被告在合同中明确约定了交房时间，即2015年12月30日，因本案未出现耽搁交房的正当情形，故合同约定的交房时间为本 案诉讼时效的起算点，即2015年12月30日起至2018年12月31日止。原告于2018年12月31日前向本院立案庭递交了民事起诉状，主张了权利，立案庭进行了登记，诉讼时效即已中断。故被告认为原告的起诉已过法定诉讼时效，无事实依据，本院不予采信。 二、关于被告是否违约？被告认为其没有违约的主要理由是双方订立了收房确认书，该确认书是对交房时间变更的补充协议。本院认为，如前在证据分析中所述，收房确认书记载的内容并不能反映出双方有变更交房时间的意思表示，亦没有增设新的权利义务关系，其只是履行双方之前房屋买卖合同约定的交房行为，是被告履行合同义务的行为，该收房确认行为仅是合同履行中的一个必不可少的环节，并非变更交房时间的补充协议。故被告认为双方将交房时间变更为2018年9月13日是双方真实意思表示，交房时间已发生变更，从而认为被告没有违约的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、违约金是否过高及如何调整？被告没有及时交房，又无其他免责的约定或法定情形，已经构成违约，应当承担违约责任。合同约定的违约金是日万分之三，在诉讼过程中，被告认为违约金过高，提出调整到万分之一以下。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少 的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告未提供因被告延迟交房造成其实际损失的证据，被告提供的同片区的房租虽不十分正确，但可以参考。本院综合考虑本案的实际情况及本地区经济发展水平，充分衡量各方利益关系，认为原告请求的违约金过高，应予以调整，按日万分之一计算违约金，符合公平原则和诚实信用原则。根据违约的情况和合同的约定，延迟交房时间应从2015年12月31日计算至2018年9月13日，共计987天。被告应支付原告逾期交房违约金342,108元×0.1‰/天×987天=33,766元。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下： 一、被告广西富达房地产开发有限公司给付原告胡海、张凤华逾期交房违约金人民币33,766元； 二、驳回原告胡海、张凤华的其他诉讼请求。 案件受理费2770元，由原告胡海、张凤华与被告广西富达房地产开发有限公司各负担1385元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率加倍支付迟延履行期间债务利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2770元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  唐海军 审 判 员  苏 萍 人民陪审员  邓香庭 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  王艳芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。