湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初2169号原告：何阳，女，1984年11月29日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：汪超男，湖南大鲲律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丰林，湖南大鲲律师事务所律师。被告：湖南双盈房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道双盈?卧龙湾会所**。法定代表人：谭智，董事长。委托诉讼代理人：曹志刚，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人:李雅，湖南华湘律师事务所律师。原告何阳与被告湖南双盈房地产开发有限公司（以下简称双盈地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何阳的委托诉讼代理人汪超男、被告双盈地产公司的委托诉讼代理人曹志刚、李雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付符合双方合同约定交房标准的房屋（完成竣工验收、消防验收，用电接入国家电网，用水接入居民用水）；2、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金直至涉案房屋实际达到合同约定交房标准为止（注：以已付房款810913元为基数，暂计算至2019年3月1日为24733元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确第1项诉讼请求中交付时间为立即交付。事实与理由：2017年3月4日，原、被告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》及附件（合同编号：201700161708）。合同约定由原告购买被告开发的位于长沙市望城区星城镇戴公庙村乾源国际广场第5幢1708号商品房一套，房屋建筑面积为115.71㎡，房屋总价款810913元。合同第八条约定被告应当在2018年4月30日前将房屋交付给原告使用并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且房屋交付时应当已经竣工验收。合同第九条约定在约定的交房之日，该项目内相关设施、设备达到被告承诺的使用条件。合同第十一条约定若被告未按约定的时间和条件将上述房屋交付原告，则按逾期时间分别处理。逾期超过120天，原告要求继续履行合同的,合同继续履行,被告需以全部已付房款为基数自约定交房期限届满之次日起按日万分之一的标准向原告支付至实际交付之日止的违约金。合同签订后，原告完全履行了其支付房款的义务，而被告却没有按期向原告交付符合合同约定交房标准及使用条件的房屋。约定的交房期限届满后，涉案房屋一直未能办理竣工验收、消防验收、水电也一直是临时用电、消防用水，经常停水停电，小区入房防盗门和可视进入系统未安装到位等。对此，原告及小区其他业主多次找被告协商解决均未果。综上所述，被告逾期交房的行为构成严重违约，侵犯了原告合法权益。故原告依法起诉，请求支持原告诉讼请求。被告双盈地产公司辩称，一、答辩人已经按照合同约定时间交房,所交付使用的房屋也符合合同约定,不存在违约行为,被答辩人诉求缺乏事实依据，涉案房屋为答辩人开发出售的位于长沙市望城区星城镇戴公庙乾源国际广场第5、6幢楼栋,被答辩人诉称未提交符合合同约定交付标准的房屋属于认定事实错误：1、答辩人已在合同约定的时间内向被答辩人提供符合合同约定的可交付房屋,且已经通过公告和邮寄的方式告知被答辩人收房时间,之后被答辩人也收房入住了,并认可答辩人交付使用的房屋符合合同约定。部分被答辩人迟于合同约定交房时间办理交房手续或至今未办理交房手续,系被答辩人自身原因。2、答辩人与被答辩人办理了房屋移交手续,被答辩人对答辩人移交的房屋符合使用条件予以认可；3、答辩人提供的供电、供水已经达到了使用条件,符合合同约定；4、根据提交的《建设工程消防验收意见书》,答辩人所移交的房屋消防验收已经合格,且房屋消防验收并非合同约定的被告义务。综上,答辩人认为其已经按照合同约定提供了符合合同约定的可供交付的房屋,不存在违约行为,被答辩人所购买的房屋已经按期交付。二、即使答辩人五方验收时间迟于交房时间,答辩人也不应承担违约责任：1、合同未就五方逾期验收违约责任进行约定,答辩人不需要承担违约责任；2、即使五方验收时间迟于交房时间,但不影响交房时房屋质量已经合格的事实；3、答辩人的行为并未给被答辩人造成损失,被答辩人也未提供证据证明其有实际损失。被答辩人主张按照以全部已付房款为基数自约定交房期限届满之日起按日万分之一的标准支付至实际交付之日止的违约金并无合同约定,且答辩人认为交房时房屋质量已达标,其他条件亦符合合同约定,被答辩人已经按期入住未造成实际损失,不应支付违约金。经审理查明：2017年3月4日，原告何阳（买受人）与被告双盈地产公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（编号：201700161708）及补充协议，合同约定：何阳购买双盈地产公司开发的位于望城区星城镇戴公庙村乾源国际广场第5幢1708号商品房，建筑面积为115.71㎡，总房款810913元。合同第一条约定，买受人购买的商品房为预售商品房。合同第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已经竣工验收的条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。补充协议第11条约定，商品房买卖合同中约定的“商品房经验收合格”是指出卖人作为开发商组织设计方、勘察方、监理方、施工方对该商品房进行了验收，并取得“合格”结论的。合同第九条本项目内相关设施、设备交付时间与条件约定，供电、供水于交房之日达到使用条件。第十条交接手续约定，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担。补充协议第7条约定，出卖人将于2018年3月30日前在《长沙晚报》刊登入伙通知，如买受人未在双方合同约定的交付期限后三日内以书面形式对是否看到交房通知（即入伙通知）提出异议，则视为买受人已在交付期限前收到交房通知（即入伙通知）。合同第十一条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。前述合同签订后，原告何阳向被告双盈地产公司支付了购房款共计810913元。2018年4月14日，被告双盈地产公司向原告邮寄送达交房通知书（原告对邮寄通知的事实予以认可）；2018年4月18日，被告双盈地产公司在长沙晚报刊登乾源国际广场交房公告，该公告载明乾源国际广场5号、10号栋已具交房条件，将于2018年4月30日起开始办理交房手续。2018年11月15日，原告到场查验房屋，领取了门禁卡、入户门钥匙等物品，并在《乾源国际广场交付物品清单》上签字。2018年10月8日，包含涉案房屋在内的乾源国际广场5号栋房屋通过了消防验收。2018年10月24日，包含涉案房屋在内的乾源国际广场5号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，于2018年12月17日办理建设工程竣工验收备案。庭审中，原、被告均认可案涉房屋的用电、用水已接通，用电为临时用电，未接入国家电网；原告陈述用水为消防用水，被告辩称用水为居民用水，不存在接入消防用水的情况。另，被告提出即使法院认定被告需要承担违约责任，被告也认为原告所主张的违约金过高，请求法院依法予以核减。以上事实，有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、湖南增值税销售不动产统一发票、税收缴款书、个人住房、商业用房借款合同，被告双盈地产公司提交的乾源国际交房公告特快专递件、《长沙晚报》、《乾源国际广场交付物品清单》、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收备案表、供电方案会审单，及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，原告何阳与被告双盈地产公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，双方应当按约履行各自的义务。关于是否逾期交房的问题。依据《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付符合已经竣工验收条件的商品房，且该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担。另依据补充协议第11条约定，《商品房买卖合同》交付期限及条件中约定的“商品房经验收合格”是指出卖人作为开发商组织设计方、勘察方、监理方、施工方对该商品房进行了验收，并取得“合格”结论的。本案中，被告双盈地产公司于2018年4月14日邮寄送达交房通知书，案涉房屋直至2018年10月24日经竣工验收合格后才达到约定的交房条件，故，被告双盈地产公司未按合同约定交付符合条件的房屋的行为违约，应当承担逾期交房的违约责任。鉴于原告何阳于2018年11月15日在交付物品清单签字，领取了门禁卡和入户门钥匙等物品后，对房屋取得控制、实际占有，案涉房屋在竣工验收合格之日即2018年10月24日已符合约定交付条件，但被告未提交证据证明在案涉房屋符合约定交房条件后按约书面通知原告办理交房手续，故本院确定原告对案涉房屋取得控制、实际占有之日（即2018年11月15日）已完成了有效交付，2018年11月15日为案涉房屋实际有效交付之日。原告认为用水为消防用水、用电为临时用电，并认为接入居民用水、国家电网用电系交付房屋标准之一及作为计算逾期交房违约金的截止时间。根据查明的事实，案涉房屋的用电、用水已接通，用电为临时用电，用水、用电均能够使用。本院认为，原告主张用水为消防用水，未提供证据佐证，本院不予采信；用电虽然为临时用电，但原告未提供充分证据证明临时用电的电能质量等与接入国家电网用电之间存在显著差别，亦未举证证明严重影响案涉房屋的交付和日常使用及增加原告的电费负担，且合同并未约定用电接入国家电网、用水接入居民用水系交房条件之一。故本院对原告第一项诉讼请求不予支持。关于违约金计算时间和标准问题。被告逾期交付房屋，应向原告支付迟延交房的违约金，违约金应从合同约定的交付日的次日（自2018年5月1日）起计算至房屋实际有效交付之日（2018年11月15日）止。原告主张以接入居民用水、国家电网用电的日期为逾期交房违约金止算日期的请求，因本院认定接入居民用水、国家电网用电并非交付房屋条件，故本院对原告该项主张不予支持。被告双盈地产公司认为合同约定的按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金标准过高，请求法院予以调整，本院考虑当事人过错程度、逾期交房给原告造成的实际损失等因素，将逾期交房的违约金计算标准调整为总房款的日万分之零点七。经核算，被告逾期交房199天（自2018年5月1日至2018年11月15日），逾期交房违约金为11296.02元（810913元×0.07‰×199天）。因此，本院对原告第二项诉讼请求，予以部分支持。被告双盈地产公司辩称没有逾期交房无事实和法律依据，本院对该抗辩意见不予支持。本院虽认为用电接入国家电网并非合同约定的交房条件，但根据《供电营业规则》第十二条第一款的规定“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。”，案涉房屋为商品房居民住宅小区，被告应继续完善用电手续，将用电接入国家电网，鉴于被告在庭审中陈述电力施工已验收完工、审核验收亦在进行中，本院综合各方面因素酌情确定被告在合理期限内就案涉房屋用电接入国家电网，如被告未在本院确定的合理期限内履行该义务，则本院酌情认定自期限届满次日起至接入国家电网用电之日止以已付房款810913元为基数按日万分之零点七的标准由被告向原告支付迟延履行金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南双盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何阳支付迟延交房违约金11296.02元；二、限被告湖南双盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将望城区星城镇戴公庙村乾源国际广场第5幢1708号商品房的用电接入国家电网；如被告湖南双盈房地产开发有限公司未按期履行该义务，则以已付房款810913元为基数自本判决确定的履行期限届满次日起至用电接入国家电网之日止按日万分之零点七的标准向原告何阳支付迟延履行金；三、驳回原告何阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，因适用简易程序减半收取计209元，由原告何阳负担73元，被告湖南双盈房地产开发有限公司负担136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  秦相会二〇一九年六月二十七日代理书记员  任 利附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。