福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0681民初2841号 原告：赖喜秀，女，1976年9月12日生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人:林龙欣、吴登科，福建昕悦律师事务所律师。 被告：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区。统一社会信用代码9135068169662171XA。 法定代表人：陈建同，执行董事。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 原告赖喜秀与被告漳州市金石房地产开发有限公司（下称金石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，并于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告赖喜秀的委托代理人林龙欣、吴登科，被告金石公司的委托代理人江凯雄、熊彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖喜秀向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金（违约金按照双方约定的全部房款价日万分之二，即每日48元计，从2018年1月1日起计至被告实际交付同时符合约定条件的房屋之日止，现暂计至2019年5月1日，共暂计23328元）。事实和理由：2016年6月7日，赖喜秀与金石公司签订《商品房买卖合同》，约定赖喜秀向金石公司购买落座于龙海市滨海康桥3＃楼602号商品房，总价240000元。合同签订后，赖喜秀依约向金石公司支付全部购房款。根据合同约定，金石公司应于2017年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付赖喜秀使用。但至今金石公司仍未将符合交房条件的房屋交付赖喜秀使用，已构成违约。依照《商品房买卖合同》第十二条的约定，赖喜秀有权要求金石公司按日向其支付已付款万分之二的违约金。 金石公司辩称，一、赖喜秀未向其缴交契税、住宅专项维修基金费用，约定的交房时间应顺延至款项缴清。根据《商品房买卖合同》补充协议第八条约定：“在买受人未付清全部房价款或者其他应付给出卖人的款项之前出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，即使超过了主合同第11条约定的交付期限，出卖人也不必承担迟延交付的违约责任。”赖喜秀未缴交缴交缴交契税、住宅专项维修基金费用，其有权根据合同顺延交房期限，不存在逾期交房的事实。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条的约定，讼争项目工程出现无法施工，房屋交房时间也随着相应顺延，交房时间应顺延至2018年5月5日。1、根据《商品房买卖合同》补充协议第八条的约定，出现气象原因等情形无法施工，出卖人有权顺延交房。根据龙海气象部门的资料分析，从签订合同日起至至合同约定的交房日，即从2016年6月7日至2017年12月31日止，雨量≥50mm的天数有84天、台风天数有36天，可抵扣天数为120天。2、众所周知高考和中考期间所有工程项目必须全部停止施工，高考和中考共计5天。出现以上情形合计顺延125天，即从2017年12月31日顺延至2018年5月5日。三、讼争房屋主体建筑工程及消防已通过综合验收，早已达到交房条件，答辩人已经履行了合同义务，通过快递邮寄通知原告前来交房。讼争房屋在2017年7月27日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收为合格。2017年12月15日经消防大队委托的第三方“福建中志消防科技有限公司”检测滨海康桥项目房屋的消防设施，也符合使用要求,已经达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。后于2018年1月29日经龙海市公安消防大队再次抽检，消防验收还是合格，房屋达到交付条件。金石公司于2018年3月22日通过邮政特快专递向赖喜秀寄出了交房通知书，告知赖喜秀前来办理交房手续，赖喜秀在收到通知后未来办理交房手续，由此所造成的延期交房责任应由赖喜秀自行承担。四、即使答辩人应支付逾期交房违约金，逾期也未超过90日，应适用《商品房买卖合同》第十二条第一款的约定，按日万分之一的标准计算逾期交房违约金。赖喜秀主张按照房屋总价日万分之二的标准计算逾期交房违约金，明显过分高于赖喜秀实际损失。出卖人即使存在逾期交房，逾期天数也未超过90日，应按日万分之一计算违约金。综上请求驳回赖喜秀的一切诉讼请求。 本院经审理对双方无争议的事实认定如下：2016年6月7日，赖喜秀与金石公司签订编号为35062108006402773的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定赖喜秀向金石公司购买位于龙海市滨海康桥3＃楼602号商品房，总金额240000元。买受人应当于2016年6月7日前支付首付款75000元，余款165000元通过向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经出卖人组织勘察、设计、施工、监理单位进行的竣工验收合格以及有关部门消防验收备案后，但主合同第九条约定的交付条件尚不具备的情况下，买受人可书面申请出卖人提前交付使用。在此情况下，视为出卖人交付的商品房已经符合主合同约定的全部交付条件。合同第十一条约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同补充协议第八条约定，如发生以下情形，出卖人有权据实延期交房：（1）不可抗力因素，包括但不限于：火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力；（2）非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工的；（3）为配合政府的法规、规章、通知、命令（包括但不限于交通管制、高考、创卫等）而造成无法正常施工；（4）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决，发生此类情形以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准；（5）气象原因［24小时累计降雨量超过30毫米、或发生6级或6级以上大风、8级以上（含8级）热带风暴（台风）］……。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同补充协议第十五条约定，买受人应保证主合同中买受人及委托代理人的地址及联系电话是真实有效的，主合同所提及的各项通知可以电话通知或书面通知，书面通知按买受人在合同中所填写的地址寄出或直接送达，书面通知可以通过挂号信、邮政特快或电报方式，若以书面方式通知，自寄出之日起3天内视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已送达）。合同签订后，赖喜秀向金石公司支付购房款共计240000元。 漳州龙海.滨海康桥1#楼及地下室工程于2017年7月27日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：该工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收、交付使用。该工程经龙海市公安消防大队初次验收不合格，内设有消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统，防烟排烟系统、其他灭火系统等建筑消防设施，经福建中志消防科技有限公司全数现场检查及功能测试，检验合格。龙海市公安消防大队于2018年1月29日出具建设工程消防验收意见书，对金石公司申报的漳州龙海.滨海康桥1#楼、2#楼、3#楼及地下室工程第一次重新申请进行消防验收，意见为：综合评定本工程消防验收合格。金石公司于2018年3月22日向赖喜秀合同登记的联系地址邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续。该《交房通知书》2018年3月23日被签收。讼争房屋至今尚未办理交房手续。 对双方有争议的事实，本院逐一分析如下： 一、关于讼争商品房何时符合交房条件问题。 《商品房买卖合同》第八条约定三个交付条件，第一，“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。根据金石公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，讼争商品房所在1#楼及地下室工程于2017年7月27日经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，于2018年1月29日经龙海市公安消防大队消防验收合格。故至2018年1月29日，讼争商品房已符合上述交付条件，赖喜秀竣工验收和消防验收有异议，但未提供相应的证据证明，应承担举证不能的法律后果。关于第二、第三项交付条件：“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件。小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施”。根据金石公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》中载明给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等评定等级均为合格，可以得知该商品房的给排水、用电、管道燃气等设施已达到设计要求条件，至于小区内部道路、绿化等配套设施若存在不完善之处，则属于质量瑕疵问题，并不能成为赖喜秀拒绝收房的理由。 二、关于是否存在据实延期交房情形的问题。合同补充协议第八条约定，如为配合政府的法规、规章、通知、命令（包括但不限于交通管制、高考、创卫等）而造成无法正常施工或发生气象原因[24小时累计降雨量超过30毫米、或发生6级或6级以上大风、8级以上（含8级）热带风暴（台风）]等情形金石公司可以据实予以延期。为此，金石公司提供气象报告、漳州市气象局证明、施工日志、监理日志等拟证明自双方签约后至合同约定的交房期限因降雨量≥50mm、台风导致滨海康桥项目无法施工，交房时间应相应顺延至2018年5月5日。赖喜秀对以上证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，金石公司提供的气象报告为漳州市华风气象科技服务有限公司出具，根据漳州市气象局出具的证明显示该公司的气象资料来源于漳州市气象局，故对该气象报告真实性本院予以认可。根据该气象报告，原被告签订合同后至合同约定的交房期限，该期间台风警报天气共计36天，金石公司可据此顺延交房36天。故约定的交房期限由2017年12月31日顺延至2018年2月5日。除此之外，金石公司主张降雨超过50毫米可以顺延交房，既应证明存在足以影响施工的气象原因，亦应证明该情形已实际影响到施工。对此，金石公司虽然提供了施工日志、监理日志加以佐证，但金石公司此前在本院受理的原告陈改霞与被告金石公司商品房预售合同纠纷等系列案件中提交的施工日志、监理日志上均无记录人及负责人签名，此次提交的同一份施工日志、监理日志上则有记录人及负责人签名，同一份证据前后内容有出入，其真实性无法认定，无法印证金石公司主张的气象原因已实际影响到工程施工，故其应承担举证不能的后果。据此，本院认定合同约定的交房期限顺延至2018年2月5日。 三、关于金石公司认为赖喜秀至今未缴纳讼争商品房的契税、住宅专项维修基金费用，其有权根据合同顺延交房期限的问题。本院认为，金石公司对讼争商品房应缴纳的契税、住宅专项维修基金的数额、缴纳时间和缴纳方式对赖喜秀负有通知义务，金石公司未举证证明其对该款项的缴纳已尽到通知义务，故其以赖喜秀未缴纳办理产权所需的其他费用可不予办理交房手续并视为未逾期交房的抗辩，本院不予采纳。 综上，本院认为，赖喜秀与金石公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。根据上述分析，合同约定的交房期限可顺延至2018年2月5日，金石公司未能在该期限届满前依约交付房屋给原告，已经构成违约，应承担相应的逾期交房的违约责任。原告请求被告支付逾期交房违约金符合双方合同的约定，本院予以支持，但根据合同约定，违约金应自最后交付期限的第二日即2018年2月6日起算。金石公司于2018年3月22日向赖喜秀邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续，该通知于2018年3月23日被签收，赖喜秀收到该交房通知后理应接收房屋，但其没有正当理由拒绝办理房屋交接，之后产生的逾期交房责任不应由金石公司承担。故违约金的计算应截止至2018年3月23日。因逾期未超过90日，根据合同约定出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。故本案违约金数额计算应以全部房价款240000元为基数，按日万分之一自2018年2月6日起计算至2018年3月23日止，共计45天，即240000×0.01%×45＝1080元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告漳州市金石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赖喜秀逾期交房违约金1080元； 二、驳回原告赖喜秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费383元，由原告赖喜秀负担333元，由被告漳州市金石房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判长  徐向东 审判员  陈淑瑜 审判员  熊雯雯 二〇一九年六月二十六日 书记员  林逸萍 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。