贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2244号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影，贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201511616943。 委托诉讼代理人：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 被上诉人（原审原告）:李燚，男，汉族，1973年2月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）:杨琴，女，汉族，1972年2月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：路肖，贵州盛实律师事务所律师。执业证号：15205201710012820。 二被上诉人委托诉讼代理人：吕品，贵州盛实律师事务所实习律师。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司因与被上诉人李燚、杨琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告提起诉讼，请求判决：1.被告立即向原告支付逾期交房违约金43288.00元;2.被告立即向原告支付因迟延交付商品房转移登记有关文书的违约金,暂计:1000.00元(以348000.00元为基数，按日千分之一的标准从2017年5月31日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书及并办理商品房转移登记到原告名下之日止)；3.案件受理费由被告承担。 事实及理由:2013年9月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于七星关区××道瑞丰新城第9幢3层3号房。该合同就双方的权利义务作了明确约定，之后，原告一次性向被告支付了购房全款348000.00元及相关税费。但在合同履行过程中，被告至今未按补充协议约定向原告支付逾期交房违约金43288.00元，也未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,更未按合同约定办理商品房转移登记。双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，对合同双方均具有约束力，应当受到法律保护。该合同第二十二条第三款约定:“出卖人应当于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后若不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款千分之一的违约金。《补充协议》系双方真实意思表示，该协议约定被告应于交房之日向原告支付逾期交房违约金43288.00元，根据《合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案中，原告履行了合同付款义务，被告未向原告支付违约金、迟延向原告交付办理商品房转移登记的有关文书、不能及时办理商品房转移登记的行为已经构成违约。并且，给原告生活带来诸多不便、造成极大损失。依照上述合同约定及法律规定，原告向被告主张支付违约金的诉求于法有据，理应得到支持。综上，原告为维护其自身合法权益，特提起本案诉讼。 原审被告瑞丰公司未作答辩，也未提交证据。 原审经审理查明：2013年9月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于毕节××××区瑞丰新城第9幢3层3号房屋，房屋总价款348000.00元，被告承诺于2014年5月31日前交付涉案商品房，并于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金。合同约定由原告委托被告办理涉案房屋转移登记手续，相关费用由原告负担。合同签订后，原告按合同约定支付被告全部购房款。但合同约定的（2017年5月31日）被告向原告提交办理涉案商品房转移登记的有关文书期限届满后，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书，也未向原告支付违约金。 另查明，2014年12月15日，原告与被告签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，协议约定：1.被告向原告支付逾期交房违约金标准为原定交房日至实际交房日止，按已付房款（含按揭到位）每日万分之三支付，时间从2014年6月1日起至通知交房日止。2.违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。被告于2016年2月25日向原告交付涉案房屋后，按照补充协议约定，应向原告支付违约金共计59508.00元，扣除原告应向被告缴纳的各种税费16220.00元后，被告应向原告支付43288.00元逾期交房违约金。对于该违约金，原被告双方已作结算，并标注在补充协议右上角。 上述事实，有原告提交的各项证据在卷为凭，依法予以确认。 原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于交付涉案房屋之日起向原告支付43288.00元逾期交房违约金，并于2017年5月31日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告至今未支付逾期交房违约金和未取得涉案房屋所有权初始登记证书，且未将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的行为，已构成违约，故被告应向原告支付逾期交房违约金43288.00元。因此，对原告要求被告支付逾期交房违约金43288.00元的请求，予以支持。 根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金。由于该违约金的计算标准过高，酌情依法予以调减，按照每日万分之三的标准计付。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之三的标准，从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。原告要求被告支付的其他部分违约金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告李燚、杨琴逾期交房违约金43288.00元；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告李燚、杨琴逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款348000.00元为基数，按照每日万分之三的标准，从2017年6月1日起计付至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止；三、驳回原告李燚、杨琴的其他诉讼请求。案件受理费1314.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。 一审宣判后，瑞丰公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，致使登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记工作进行了系统性调整和改革，从2016年6月起，不动产登记部门暂停了上诉人开发建设项目的房屋权属登记工作，后毕节市人民政府于2016年9月19日发布了《关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》决定自2016年9月30日起在毕节××××、金海湖新区实施不动产统一登记，进而对不动产登记工作进行调整，而调整、改革期间暂停了不动产登记业务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产登记统一登记工作的改革调整属房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，上诉人不能如期向被上诉人交付办理商品产权转移登记有关文书系不可抗力所致，上诉人具有免责事由，一审判决上诉人承担违约责任错误，案涉房屋产权登记工作应由双方当事人共同申请，故逾期办理商品房转移登记并非上诉人的单方行为所致，应结合该客观事实分担违约责任，一审判决简单归责由上诉人承担完全违约责任错误；基于被上诉人委托上诉人代为办理案涉房屋产权转移登记，上诉人依据被上诉人的委托无需将上述有关文书交付被上诉人，只需将有关文书提交到办证部门，但案涉《商品房买卖合同》仅就上诉人未将有关文书交付被上诉人的情形约定了违约金，未就上诉人逾期提交有关文书到办证部门的情形约定了违约金，上诉人诉请的违约金无计付依据；违约金是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。本案被上诉人购买的住宅并不因上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，未给其造成损失，被上诉人未在一审庭审中举证证明存在损失，其违约金诉请不具备支付前提，一审判决支持被上诉人违约金诉请于法无据；即使上诉人应当承担违约金，本案违约金约定过高，应当调整至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付，一审判决按日万分之三的标准计付不具正当性。 被上诉人李燚、杨琴未作答辩。 经审理查明：二审认定事实及证据与原审认定无异。 本院认为：综合双方当事人的诉讼主张及本案事实，本案二审争议焦点是:1.上诉人应否承担逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书的违约责任及违约期间如何确定？一审适用的违约金标准是否恰当？ 关于上诉人应否承担逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书违约责任的问题。首先，上诉人未举证证明2016年6月起房屋登记机关暂停案涉房屋产权转移登记工作。其次，涉案房屋消防验收合格是案涉房屋办理初始登记及转移登记应当具备的前提条件，而上诉人一审开庭时认可案涉房屋仍未通过消防验收，故案涉房屋至迟在一审开庭前房地产登记部门是否正常开展房屋产权转移登记的办理工作，不会影响案涉房屋办理产权登记。因此，上诉人不能依约将办理案涉房屋转移登记有关文书交付被上诉人系自身原因所致，与不动产登记政策调整及房屋登记机关相关工作均无涉。基于被上诉人委托上诉人代为办理案涉房屋产权转移登记权属证书，上诉人无需将办理转移登记有关文书交付被上诉人，原审判决上诉人向被上诉人承担其将办理产权转移登记的有关文书提交到办证部门之日止的违约责任并无不当。上诉人关于上诉人向被上诉人支付违约金须以被上诉人存在损失为前提的主张于法无据，其以被上诉人未举证证明其存在损失为由主张不承担违约金的上诉理由不能成立。故对上诉人提出不应承担本案违约责任上诉主张，不予采纳。 关于一审适用的违约金标准是否恰当的问题。案涉《商品房买卖合同》在转移登记项下约定：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，双方约定的违约金确实过高，原审在上诉人请求调减的情形下，结合双方履约情况，违约金以被上诉人已付购房款为基数，按日万分之三计付并未违反法律规定。故对上诉人关于本案违约金约定过高，违约金应当参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付的上诉主张，不予采信。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2628元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  殷 勇 二〇一九年六月二十六日 书记员  何曼青