广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执异73号 案外人：何顺兰，女，汉族，1970年6月15日出生，住广东省佛山市三水区。 申请执行人:钟燕萍，女，汉族，1964年8月27日出生，住广东省佛山市三水区。 被执行人：佛山市广利华发房地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区。 法定代表人：王丽勤。 关于钟燕萍申请执行佛山市广利华发房地产有限公司（以下简称广利华发公司）商品房买卖合同纠纷仲裁一案中，案外人何顺兰向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年4月18日公开进行听证，案外人何顺兰到庭参加听证，申请执行人钟燕萍未到庭参加听证但提供了答辩意见。本案现已审查终结。 案外人何顺兰请求：撤销（2018）粤06执266号关于“佛山仲裁委员会作出的（2017）佛仲字第294号仲裁裁决书”，解除对案外人房产的查封。事实和理由：本院在办理钟燕萍与广利华发公司商品房买卖合同纠纷执行一案中，对登记在广利华发公司名下的如下财产进行查封：位于佛山市XX区XX街道XX路XX号XX园XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX7号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX7号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX3号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX1号]、XX楼205[不动产权利证号为：粤(2018)佛三不动产权第0053050号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX9号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX7号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX8号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX51号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX4号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX6号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX7号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX8号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX2号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX8号]、XX楼2XX[不动产权利证号：粤(2018)佛三不动产权第0XXX2号]共16处房地产（以下简称涉案房产），案外人认为对涉案房产的查封是错误的。案外人于2018年7月5日与广利华发公司签订《车房买卖合同》，并到不动产登记部门办理了网签。合同约定：案外人向广利华发公司购买涉案房产，涉案房产已全部交付案外人使用，案外人已按约定支付了所有价款。案外人已购买上述房产，并支付对价，涉案房产应属于案外人，而非广利华发公司。另补充，针对网签，因为当时要求办理并证，再过户，给中介办理相关网签手续。关于支付涉案房产对价问题，案外人已支付对价，房款已转账到合同指定的账户，签订合同时是财务一起出的，当时并没有查清账号是谁的，案外人也不知道账户是董事长个人的。关于恶意出售问题，由于案外人之前购买了其他铺位，被执行人有欠案外人款，管家建议案外人购买被执行人的房产抵偿，另外案外人侄儿也大学毕业，然后案外人也想着将涉案房产给案外人侄儿创业。涉案房产不是董事长与案外人沟通，是一位叫陈伯的人和案外人沟通。涉案房产的价格，最开始开价是120万的，后面降价到80万，后由于被执行人多次提出让案外人提前交付房款以及考虑到案外人之前购买了他其他铺位，最后管家陈伯主动提出将房价降到以60万成交，案外人有在补充协议说明，因此并不存在恶意转移财产的行为，是因案外人向广利华发公司追偿款项，后广利华发公司就将其房产出售给案外人，公司财务也将相关收据出具给案外人，为何没有发票是因为要在房产过户到案外人名下后才能拿到发票，证明案外人是给广利华发公司支付了价款，至于对方说案外人没有交付对价是错误的，案外人已支付完毕，涉案房产一直由案外人侄儿在使用。案外人对法院查封有异议，为何不查封其他房产，只查封案外人的，房子一开始是80万，最后成交价60万。本案申请执行的标的大概30万，但是现在已超标的查封。希望法院作出正确的裁判。 案外人何顺兰在审查过程中向本院提交如下证据：1.车房买卖合同1份，拟证明案外人已购买涉案房产；2．车房买卖合同补充协议4份，拟证明房款调整的原因；3．购房款收据3份，拟证明案外人已交付全部房款；4.中国银行交易流水明细清单1份（打印件）及房款微信转账凭证10份，拟证明交付房款的方式；5.车房装修款收据3份，拟证明涉案房产已交付案外人使用；6.一门式业务受理回执单1份及证明15份，拟证明涉案房产的房产证已变更，房产证已变更为不动产权证；7.案外人身份证，拟证明案外人的诉讼主体资格。 经审查，本院对案外人提交的证据1、2、3、4、6、7的真实性予以确认。而案外人提交的证据5，案外人虽提供了收据原件，但真实性不能确认，且不能反映涉案车房已实际交付的事实；案外人所提交的证据6中的一门式业务受理回执单，仅为查询申请的受理回执单，证据6中的证明，仅为派出所的门牌变更证明，证据6的两组证据，均不能证明涉案房产的房产证变更的事实。 申请执行人钟燕萍答辩称：一、即使涉案房产进行了网签，也并不产生物权的变动，房产的所有权仍然属于广利华发公司，本院有权查封。首先，何顺兰并未提供涉案房产已进行网签的证明，其所主张已对涉案房产进行网签的事实，申请执行人不予认同。其次，房屋网签是指购房者与销售者在签订房屋买卖合同后，去房地产相关部门备案，并在网上进行公布。该行为是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施。商品房网签登记，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。也就是说，即使进行网签登记，何顺兰现对涉案房产也只是享有债权请求权，而非物权请求权。网签并不能证明其享有足以排除法院查封的民事权益，本院依然有权对涉案房产进行查封。若何顺兰认为该查封行为对其产生影响，其可依据《车房买卖合同》向广利华发公司主张权利。二、何顺兰实际上未支付涉案房产对价，且存在过错，无权主张撤销查封行为。根据何顺兰提供的银行流水信息以及微信支付记录可知，何顺兰所支付的款项均未转入广利华发公司名下账户。而作为购房者，若何顺兰是向开发商购买涉案房产，则其应当将购房款转账至开发商名下。因为只有开发商收取房款并出具发票，何顺兰才能据此交纳税款并要求有关部门办理房产过户;若何顺兰所购买的是二手房屋，何顺兰也应当根据网签备案的合同将涉案房款转账至出卖方，因为只有出卖方收取房款，有关部门才能根据备案合同、出卖方的收款情况、纳税情况，办理房产过户。现何顺兰作为具有民事行为能力的成年人，在购买涉案房产时没有将约定款项支付至广利华发公司名下，导致房产无法过户，其自身存在过错。因此，何顺兰不具备行使物权的条件，其无权主张撤销查封。三、广利华发公司不如实申报财产及转移资产的行为，应受到处罚。涉案的执行案件本院在2018年2月8日已立案受理，案号为(2018)粤06执266号。该执行案件立案后，作为被执行人的广利华发公司根据规定有申报财产的义务。而根据本院所查封涉案房产的不动产权证号显示，所查封的房产均在2018年取得不动产权证，但这些财产信息广利华发公司均没有如实向本院申报。同时，根据何顺兰所提供的《车房买卖合同》显示，广利华发公司在合同中约定将购房款项转账至其副董事长王毅桓名下，存在恶意转移资产的行为。广利华发公司不如实申报财产并恶意转移财产的行为，损害申请执行人的权益，妨碍法院执行工作，请求本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定对广利华发公司的法定代表人予以拘留。综上所述，本院依据申请执行人的申请，对广利华发公司的房产进行查封，合法合理。而何顺兰在签订《车房买卖合同》后并未实际支付涉案房产的对价，不是物权所有人，其无权主张撤销查封行为，请求本院驳回何顺兰的请求。 申请执行人钟燕萍在异议期间未向本院提交证据。 被执行人广利华发公司在异议期间未进行答辩，亦未向本院提交证据。 经审理查明，关于钟燕萍申请执行广利华发公司商品房买卖合同纠纷仲裁一案,佛山仲裁委员会作出的（2017）佛仲字第294号仲裁裁决书于2018年1月19日发生法律效力。根据该生效法律文书，被申请人广利华发公司应于裁决作出之日起十日内返还申请执行人钟燕萍已付房价款人民币257000元及支付相应利息、案件仲裁费7482元。因被执行人广利华发公司未履行上述法律文书确定的义务，权利人钟燕萍于2018年2月9日向本院申请执行，申请执行的金额为人民币301533.13元。本院立案受理，案号为（2018）粤06执266号。 2018年3月7日，本院作出（2018）粤06执266号执行裁定，裁定冻结、扣划广利华发公司银行存款人民币305956.13元或查封、扣押其相应价值的财产（查封清单另列），后本院根据（2018）粤06执266号执行裁定查封了涉案房产，查封期限为从2018年12月24日至2021年12月23日。2019年2月25日，本院作出（2018）粤06执266号公告，告知本院拟于近期对涉案房产采取评估、拍卖等处置措施。案外人得知后，遂向本院提出本案异议。 另查明，根据案外人何顺兰提供的证据显示，案外人何顺兰于2018年7月5日与广利华发公司签订《车房买卖合同》，约定由广利华发公司将XX镇XX路XX号XX楼、XX楼、XX楼X层之8、之9、之10、之11、之12、之13、之14、之15、之16、之17、之18、之19、之34、之35、之36、之37合共213.31平方米的16个车房以80万元的价款卖给何顺兰，并在当日另行签订《车房买卖合同补充协议》。此后，双方又在2018年8月26日签订《车房买卖合同补充协议2》，于2018年10月15日签订《车房买卖合同补充协议3》（在该补充协议中，双方约定将购车房价款调整为60万元），在未有落款时间签订《车房买卖合同补充协议4》。何顺兰于2018年7月1日向广利华发公司副董事长王毅桓账户支付20000元购房订金，于2018年7月9日向广利华发公司副董事长王毅桓账户支付茶博城购房款两笔分别为200000元及50000元，合共250000元，于2018年8月17日向广利华发公司副董事长王毅桓账户支付30000元购房款，于2018年10月19日向广利华发公司副董事长王毅桓支付购房款110000元。此外，何顺兰还通过微信转账的方式，于2018年8月16日向王毅桓支付茶博城购房款20000元，于2018年9月23日向王毅桓支付茶博城购房款10000元，于2018年10月9日分别向王毅桓、李大耶支付购房诚意金各10000元合共20000元。何顺兰还提交了其分别于2018年9月23日支付李大耶10000元，于2018年10月9日支付李大耶10000元，于2018年10月10日支付李大耶20000元，于2018年10月15日支付李大耶两笔各10000元合共20000元，于2018年10月18日支付李大耶20000元的微信转账记录（未提供转账给李大耶的原因及相关手续），以上合共支付54万元，与何顺兰提交的广利华发公司分别于2018年7月5日出具的收据（显示收取何顺兰30万元）、于2018年8月10日出具的收据（显示收取何顺兰10万元）、于2018年12月20日出具的收据（显示收取何顺兰20万元）显示的金额相差6万元。 此外，根据本院执行查询结果及案外人提供的证明显示，本案争议的XX镇XX路XX号XX楼、XX楼、XX楼X层之8、之9、之10、之11、之12、之13、之14、之15、之16、之17、之18、之19、之34、之35、之36、之37的车房，其中之17门牌号码已编为XX路XX号XX园XX楼2XX，之16门牌号码已编为XX路XX号XX园XX楼2XX，之15门牌号码已编为XX路XX号XX园XX楼2XX，之14门牌号码已编为XX路XX号XX园XX楼2XX，之13门牌号码已编为XX路XX号XX园XX楼2XX，之12门牌号码已编为XX路XX号XX园XX楼2XX，之11门牌号码已编为XX路XX号XX园XX楼2XX，上述八个车房均已办理抵押，抵押权人为陈万广，抵押登记日期为2018年11月28日，债务履行期限为2019年7月15日。 本院认为，案外人何顺兰请求解除对涉案房产的查封，本案争议焦点在于案外人对涉案房产是否享有对抗执行的民事权益。 首先，本院查封的佛山市XX区XX街道XX路XX号XX园XX楼2XX、2XX、2XX、2XX、2XX、2XX、2XX、2XX，被执行人广利华发公司已于2018年11月28日办理抵押登记，抵押权人为陈万广，债务履行期限为2019年7月15日。案外人何顺兰所主张的权利，与陈万广所享有的抵押权存在明显冲突，何顺兰在异议中虽提出其购房后已办理网签，但本案中并未提供网签的相关证据，且如已办理网签，必然与上述车房办理的抵押登记相冲突。何顺兰即使曾签订合同购买上述房产，因其并未办理房屋买卖登记公示相关手续，不能对抗陈万广已登记的抵押权。 其次，案外人何顺兰以60万元的价款，购买面积为213.31平方米的车房，每平方米车房均价不足3000元，何顺兰没有充分证据证实该交易价格为合理价格，属于明显低价，相关合同的合法性存疑；广利华发公司虽开具收据显示已收到何顺兰全额购房款60万元，但何顺兰未能提供其支付全部价款的凭据，且广利华发公司先开收据而何顺兰后付款（至2018年8月10日，广利华发公司已开具收据收取何顺兰40万元，但何顺兰在2018年8月10日后所付款项为24万元，如何顺兰共应付款60万元，则在2018年8月10日前何顺兰仅付36万元）；何顺兰仅提供三份装修收据，不能证明其已合法占有及使用涉案房产。因此，案外人何顺兰的异议主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对其异议请求，依法应不予支持。 综上，案外人何顺兰所举证据不足以证实其对涉案房产享有足以排除执行的实体权利，其异议请求应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人何顺兰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一九年六月二十五日 法官助理周相聪 书记员黄榕霞