河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终2136号上诉人（原审被告、反诉原告）：张馨予，女，1977年6月9日出生，汉族，籍黑龙江省鸡西市鸡冠区号，现北京市朝阳区室。委托诉讼代理人：白宝恩，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：申宏玲，女，1980年12月2日出生，汉族，三河市燕郊开发区室。上诉人张馨予因与被上诉人申宏玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初6622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张馨予上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人承担违约赔偿责任，即房屋跌价损失（暂计至2018年11月27日止972000元）。一、二审诉讼费用（包括反诉费）由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查明如下事实。1、限贷政策不应构成合同解除条件。2、限购政策是否会导致申宏玲失去购房资格存疑。二、一审判决认定双方均不违约存在错误。1、在限贷和限购政策对申宏玲履行合同均不构成重大影响的情况下，其拒绝继续履行合同即构成违约；2、即使申宏玲受到限购政策影响而不能完成过户手续，合同依然能够履行，可根据合同约定由其指定第三方继续履行。申宏玲拒绝履行，还是构成根本违约；3、即使限贷和限购政策都构成合同无法继续履行条件的情况下，申宏玲也由于其怠于履行合同附随义务而构成根本违约。其未在知道受限贷、限购政策影响的第一时间通知上诉人解除合同，造成损失扩大，构成根本违约。三、一审判决适用公平原则存在错误。被上诉人应赔偿因违约给上诉人造成的损失。申宏玲答辩称，张馨予的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。申宏玲向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原、被告经廊坊福地房产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》；2、请求法院判令被告返还原告购房1××00万元，并1××00万元为基数，按年利率6%支付原告自2017年11××0日起至实际还清购房款日止的利息；3、诉讼费用由被告承担。张馨予向一审法院提出反诉请求：1、请求人民法院判令解除反诉原告与反诉被告经廊坊福地房产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》；2、请求人民法院判令被反诉人支付自2017年11××0日起至实际返还系争房产之日止的房屋占用费（暂计至2018年11月27日止46000元），及自2017年6月3日起系争房产市场价格至实际返还系争房产之日止系争房产市场价格的差价损失（暂计至2018年11月27日止差价损失972000元）；3、判令被反诉人支付水、电、燃气、供暖、物业费，将系争房产返还反诉人；4、诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年11××0日，在福地公司（丙方）居间下，原告（买受人、乙方）与被告（出售人、甲方）签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》等一系列合同。《存量房屋买卖合同》约定，被告所售房屋坐落河北省三河市燕郊开发区区欧都国际N1-1-1603号，建筑面积为75.18平方米。该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行。该房屋成交总价为2250000元，买受人在签订本合同时支付购房定金400000元，具体的付款方式及期限的约定见补充协议。出售方应当在甲方收到首付款当日将该房屋交付给买受人。《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜约定，……2、房屋所有权证取得：甲方承诺在开发商通知之日起15个工作日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理产权转移登记手续。3、还款解押：甲方应在下房产1××0个工作日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。5、首付款：乙方于2017年11××0日将首付1××000000元（含乙方已支付的全部定金）以自行直接支付方式支付甲方。6、申请购房贷款：甲乙双方应于房产证下发后30个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。7、权属转移登记：甲乙双方同意，在贷款机构通知批贷后30日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。8、物业交割：甲乙双方应当在甲方收到首付款当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。《补充协议》尾部双方作出其他约定：①甲方承诺此房屋过户之前一次性还清并办理撤销抵押手续，此房屋在过户前所产生的原房屋银行贷款及利息继续由甲方自行偿还，直至过户。②甲方同意乙方过户前可以更名一次，由乙方指定第三方，甲方配合，并配合办理房屋按揭、过户等手续。上述系列合同签订当日，原告向被告支付购房首付款（含定金1××000000元，双方办理了物业交割手续，被告将涉案房屋交付原告。2017年2月6日，原告与他人签订《租赁合同》，将涉案房屋出租，租期为一年，月租金为1500元。此后，原告花费2200元为涉案房屋安装空调两台。合同履行过程中，2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（〔2017〕61号），其中第二条从严调整住房限购措施规定，实行住房限购的区域为……三河市……。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。第三条严格落实差别化住房信贷政策规定，……对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。2017年8月3日，涉案房屋不动产登记证书制作形成；2017年11月12日，被告与居间方工作人员从开发商处获得该证书。原告主张因其系本地户籍居民家庭且已拥有**住房，属于上述限购限贷政策规定对象，故其与被告签订的涉案房屋买卖合同应予解除。双方就合同是否应解除问题发生争议，诉至本院。一审法院认为，原告申宏玲与被告张馨予签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，因廊坊市政府发布政策限定本地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本地购买住房，原告申宏玲作为本地户籍居民家庭人员，已拥有两套住房，属于限购对象，已无继续购买涉案房屋的购房资格，另结合双方约定的尾款支付方式为申请银行贷款后支付，故涉案房屋买卖合同已无法继续履行，且原、被告双方均同意解除合同，故本院对涉案房屋买卖合同予以解除。双方因购房政策调整解除合同可视为“不可归责于双方事由”的解除合同的情形，故双方均不构成违约。但双方自2017年11××0日就已经签订合同，距原告起诉要求解除合同约一年的时间，出卖人对合同能够继续履行产生合理信赖并遭受一定损失；且廊坊市政府发布限购政策在6月份，原告在半年之后才提出解除合同，对被告信任合同能够继续履行有一定影响，故本院根据当时当地房地产市场房屋价格下降的实际情况，兼顾合同的履行情况、双方的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定原告申宏玲补偿被告张馨予房屋价格下降的损失200000元。现原告要求返还购房1××000000元，本院予以支持。关于原告主张的占用资金的利息和反诉原告主张的占用房屋的损失，由于双方对合同的解除均无过错，故本院对双方的损失均不予支持。反诉原告主张合同解除后，反诉被告返还涉案房屋，并承担房屋交付前的水、电、燃气、供暖、物业费，由于涉案房屋能够使用，相关利益归属反诉被告，故反诉被告应承担相关使用费用，故本院对反诉原告的此项诉讼请求予以支持。一审法院判决：一、解除原告申宏玲与被告张馨予于2017年11××0日就位于三河市燕郊开发区首尔园·甜城三期北区欧都国际N1-1-1603号房屋签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告张馨予向原告申宏玲返还购房1××000000元。三、反诉被告申宏玲向反诉原告张馨予支付补偿款200000元。以上两项折抵后，被告张馨予于本判决生效之日起七日内向原告申宏玲返还购房款800000元。四、反诉被告申宏玲于本判决生效之日起七日内向反诉原告张馨予返还涉案房屋，并承担房屋交付前的水费、电费、燃气费、供暖费、物业费。五、驳回原告申宏玲的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告张馨予的其他诉讼请求。本诉案件受理费13800元，由被告张馨予负担；反诉案件受理费5033元，由反诉被告申宏玲负担2150元，由反诉原告张馨予负担2883元（于本判决生效后三日内向本院交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审判决认定的其它事实予以确认。本院认为，当事人之间签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，合同各方均应本着诚实信用的原则，全面、善意的理解和履行权利义务。上述合同签订在前，廊坊市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》实施在后，根据法不溯及既往的一般法治原则，不足以认定本案房屋买卖合同因上述政策导致不能继续履行。但是，房屋买卖合同是典型的双务合同，完成交易需要经过涤除抵押权、申请贷款、办理变更过户登记等众多环节，履行合同过程中需要买卖双方及中介方的积极配合，同时，还要向银行、产权登记部门提供相关证件材料，具有履行时间长、影响因素多等特点。本案中，双方约定，除首付款以外的购房款，在取得不动产权证后通过贷款方式支付。因买卖的房屋取得不动产登记证书的时间，在上述政策出台之后，差别化住房信贷政策，确实影响被上诉人支付尾款，被上诉人起诉请求解除合同，上诉人同意解除合同，一审法院判决解除合同，符合事实和法律规定。综合考量合同签订时间、交付款费的数额、取得不动产权证的时间、被上诉人通知解除合同的时间、上诉人同意解除合同的时间、期间当地的房价变动情况等因素，本院认为一审法院根据公平原则，酌定由被上诉人向上诉人补偿20万元，并无不妥。综上所述。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5760元，由上诉人张馨予承担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  梁志斌审判员  韩静威二〇一九年六月二十四日书记员  闫 磊