河北省霸州市人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀1081执异76号案外人：李新,男，1969年1月22日出生，汉族，住廊坊市广阳区。申请执行人：董金金，女，1980年7月15日处，汉族，住霸州市，联系。被执行人：霸州市峰群房地产开发有限公司，住所地：霸州市开发区兴华北路西侧，统一社会信用代码：91131081582404311F。法定代表人：刘锦山，该公司董事长。被执行人：刘锦山，男，1956年5月18日出生，汉族，系霸州市峰群房地产开发有限公司股东。本院在执行申请执行人董金金与被执行人霸州市峰群房地产开发有限公司、刘锦山房屋买卖合同纠纷一案中，案外人李新提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审查，现已审查终结。案外人李新称，请求贵院解除对登记在被执行人霸州市峰群房地产开发有限公司名下的位于霸州市兴华路东侧12#楼4单元701室房产的查封。事实与理由：董金金与霸州市峰群房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案已审理终结，董金金已经依法申请执行。在审理期间，贵院于2018年9月6日以（2017）冀1081民初5230号民事裁定书，对登记在被执行人霸州市峰群房地产开发有限公司名下的位于霸州市兴华路东侧12#楼4单元701室房产进行了财产保全。但此套房产早在2016年4月15日就以556795元的价格卖给了案外人。双方签订了房屋买卖协议，案外人也按照协议约定的内容向霸州市峰群房地产开发有限公司支付了全部购房款。出卖方霸州市峰群房地产开发有限公司收款后向案外人出具了收据，证实案外人付清全部购房款的事实。双方签订房屋买卖协议后，霸州市峰群房地产开发有限公司将该房屋的钥匙及相关购房手续交付给案外人，案外人向霸州市峰群房地产开发有限公司缴纳了公共维修基金，与物业公司签订物业服务合同。现案外人得知，该套房已被查封，即将评估、拍卖。依据《民事诉讼法》、《民事诉讼司法解释、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，案外人在贵院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部购房款，且已经实际占有使用房屋，所以，案外人应当对涉案房屋享有完全的所有权，贵院的查封、拍卖行为明显侵犯了案外人的合法权益，故请求解除对该房产的查封。案外人李新提供证据如下：1、李新的居民身份证复印件一份；2、霸州市人民法院（2017）冀1081民初5230号民事裁定书复印件一份，内容为：查封/冻结霸州市峰群房地产开发有限公司、刘锦山的银行存款或者等额财产，以10万元为限；3、霸州市人民法院（2018）冀1081民初5224-5237号协助执行通知书复印件一份，内容为：依法查封被告霸州市峰群房地产开发有限公司名下的商业A1-343(34.47㎡)、商业A1-342(37.26㎡)、商业A1-311(37.26㎡)、住宅12#-4-701房屋四套，查封期限为三年，自2018年9月6日至2021年9月5日止，查封期间不得买卖、抵押、过户等；4、茗汤温泉?水岸花园消防安全责任书一份；5、承诺书复印件一份，内容为：本人李新为茗汤温泉?水岸花园小区11号楼4单元701室的防火责任人。承诺书自签订之日起生效至更换业主重新签订承诺书止，时间为2018年9月3日；6、茗汤温泉?水岸花园前期物业管理服务合同复印件一份，时间为2018年9月3日，甲方签字为李新，乙方为廊坊博雅物业服务有限公司；7、2018年9月5日的收据复印件一份，内容为：今收到李新楼房12-4-701交来公共维修基金人民币7959.2元，收款人为霸州市峰群房地产开发有限公司，交款人为李新；8、62×××73银行账户明细复印件二张，内容为：62×××73账户2016年4月15日向霸州市峰群房地产开发有限公司转款30000元，于2016年7月15日向霸州市峰群房地产开发有限公司转款526795元；9、2016年4月15日收据复印件一份，内容为：今收到李新交来购房款12#-4-701人民币30000元，收款单位霸州市峰群房地产开发有限公司，交款人李新；10、2016年7月15日收据复印件一份，内容为：今收到李新12#-4-701交来房款人民币526795元，收款单位霸州市峰群房地产开发有限公司，交款人李新；11、房屋买卖合同复印件一份，内容为：出卖人霸州市峰群房地产开发有限公司将茗汤温泉?水岸花园12#楼4单元701室商品房以556795元的价格出售给买受人李新，合同签订时间为2016年4月15日。经查，申请执行人董金金与被执行人霸州市峰群房地产开发有限公司、刘锦山房屋买卖合同纠纷一案，经霸州市人民法院审理作出（2018）冀1081民初5230号民事判决书，判决：一、被告霸州市峰群房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告董金金违约金32252元（截止到2018年9月4日）。二、自2018年9月5日起，被告霸州市峰群房地产开发有限公司以567236元为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准向原告董金金支付违约金，至实际交房之日止。三、被告霸州市峰群房地产开发有限公司财产不足以清偿上述债务的，被告刘锦山以个人财产予以清偿。四、驳回原告其他诉讼请求。判决生效后，被执行人未按判决书履行自己的义务，申请执行人董金金向本院申请强制执行，本院于2019年5月10日立案执行。在案件审理过程中，本院以（2017）冀1081民初5230号民事裁定书，于2018年9月6日查封了被执行人霸州市峰群房地产开发有限公司名下的商业A1-343(34.47㎡)、商业A1-342(37.26㎡)、商业A1-311(37.26㎡)、住宅12#-4-701房屋四套。又查，在审查异议过程中，（2019）冀1081执异80号案件的申请执行人姚旭东向本院提供霸州市住房和城乡建设局2019年6月6日出具的证明复印件一份，内容为：茗汤温泉水岸花园12#楼的建设单位霸州市峰群房地产开发有限公司尚未组织相关单位和有关专业工程主管部门对该工程进行验收。茗汤温泉水岸花园商铺A的建设单位霸州市峰群房地产开发有限公司已于2017年3月1日组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门对该工程进行了竣工验收，至今未办理工程竣工验收备案手续。再查，在审查异议过程中，（2019）冀1081执异80号案件的申请执行人姚旭东向本院提出书面申请，要求调取案外人李新及家庭成员在廊坊市××××下县市区）的房产登记情况。经本院调查核实，案外人李新在单元××室有房产一处，在永清县会昌街北工行宿舍西有房产一处（证号为：永建行改字第007号）。本院认为，因为案外人李新提起的执行异议均是对同一套房产提出的执行异议，所以，（2019）冀1081执异80号案件的申请执行人姚旭东提供的证据和要求调取的证据同样适用于本案执行异议的审查。在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，可以排除执行的，在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中共涉及到两个条款，分别是第二十八条和第二十九条。其中，第二十九条对提出执行异议的执行标的特别规定为登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房。而第二十八条对执行标的没有特别规定，只是限定为登记在被执行人名下的不动产。案外人对执行标的提出执行异议，符合上述条款任何一条的情形即可排除执行。本案中，案外人李新除了提出执行异议的这套房产，其名下尚有其他用于居住的房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件，故不能依照该条款支持案外人的异议主张。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据案外人李新提供的证据看，可以证明案外人李新与被执行人霸州市峰群房地产开发有限公司在查封前已经签订了书面买卖合同，并支付了全部价款，未办理过户登记也非买受人自身原因，已符合第二十八条第（一）项、第（三）项、第（四）项规定的条件。关于第二十八条第（二）项规定的在人民法院查封之前已合法占有该不动产这一条件，案外人李新提供了茗汤温泉?水岸花园消防安全责任书、承诺书、茗汤温泉?水岸花园前期物业管理服务合同、交纳公共维修基金的收据等证据来证明在人民法院查封前已合法占有该房屋。而（2019）冀1081执异80号案件的申请执行人姚旭东提供的霸州市住房和城乡建设局2019年6月6日出具的证明则证明该房屋尚未进行验收。综合上述证据，本院认为，既然在2019年6月6日涉案房屋尚未竣工验收，就不存在合法占有这一事实，故案外人李新提出的执行异议不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定的条件，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人李新的执行异议。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王云燕审判员  刘华栋审判员  刘贺强二〇一九年六月二十二日书记员  潘宏晨