湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初1982号原告：张xx，女，汉族，1976年8月25日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘xx，男，汉族，1975年3月12日出生，住长沙市芙蓉区，系原告丈夫。被告：长沙瑞西合能房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道湖境雅苑1栋33楼。法定代表人：李杰,系总经理。委托诉讼代理人：徐雯，女，汉族，1985年10月25日出生，住湖南省桃源县，系公司员工。原告张xx诉被告长沙瑞西合能房地产开发有限公司（以下简称“合能公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张xx及其委托诉讼代理人刘xx、被告合能公司的委托诉讼代理人徐雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张xx向本院提出以下诉讼请求：1.判决被告向原告支付2016年8月30日至2018年9月30日（共计762天）期间的逾期交房违约金35242.5元（按已付房款462501元的万分之一按日计算）。2.判决被告按照合同第十条以及国家相关规定的交房程序和标准交付房屋。3.被告承担本次全部诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2014年7月15日签订了编号为xx140001905《长沙市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于岳麓区和顺路269号xxx第x栋xxx号房屋，总房价为462501元，—次性付清。合同约定交房时间为2016年8月30日之前，被告于2016年11月20日书面通知交房，原告接到通知后及时去了现场，但因被告不符合交房条件被广大业主拒收，也于2016年11月29日被监管部门紧急叫停（长建质监函[2016]44号），原告亦未收房，随后，原告再没有收到过交房通知。原告认为逾期日期为2016年8月30日至2018年9月30日，逾期762天，逾期交房违约金为已付房款的万分之一按日计算，共计35242.5元。原告认为被告应在整改后自认符合交房条件时，应该重新走合规的交房程序，出具书面通知，并按国家规定出示相关的合格文件，证明整改后已经达到合法的交房条件，业主方可放心收房。另根据其他业主的判决结果，开发商以赔偿费用过高为由主张减少赔偿费用，原告不同意调低违约金计算标准，逾期收房导致房屋不能出租，在本案中房屋出租价格在每个月2500元左右，如果在赔偿金尚不能弥补原告损失的情形下，减少赔偿额，会助长开发商的违约行为。被告合能公司辩称：一、在本案中，竣工备案仅为商品房交付的约定条件，而并非商品房交付的法定条件。因此，在双方达成合意的情形下，可以在竣工验收备案前完成商品房的交付。原、被告双方之间签订的商品房买卖合同约定的交房条件为竣工验收备案，交房时间为2016年8月30日。被告在2016年11月20日向原告送达了交房通知，且本案房屋于2017年5月9日达到了约定的交房标准，逾期交房时间应截止至2017年5月9日；二、原告主张的违约金明显过高，请求法院予以核减。当事人约定的违约金超过实际损失的30%的，法院可以依据当事人的申请进行核减。本案中，涉案商品房已大幅升值，没有给被告造成实际损失，请求法院予以核减。三、被告已向原告转账支付了部分违约金，对已付的违约金应据实予以扣除。四、原告要求的竣工验收合格证已向原告出示，质量认定书、使用说明书、质量保证书也早已存放于物业处可随时领取查看。至于其余的原告要求出示的文件并没有国家相关规定表明在交接房屋时必须出示给原告，原告该诉请没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2014年7月15日，原告张xx（买受人）与被告合能公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由原告购买被告开发的位于岳麓区和顺路269号xxx第x栋xxx号房屋，房屋总价为462501元。该合同第八条约定：“（一）出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”；第九条第一款约定：“供电、供水、燃气在2016年8月30日达到接通条件；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。上述设施如未在约定期限内竣工，买受人给予三个月免责整改期”等；第十条第一款约定：“该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理”；第十一条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金”等内容。该合同补充协议第三条第二款约定“如买受人已领取该商品房钥匙，则视为买受人同意按领取钥匙时本项目已达到的条件及该商品房的现状接收该商品房，该商品房钥匙领取日即为实际交付日”。在《长沙市商品房买卖合同》和补充协议签订以后，原告依约向被告支付了全部购房款。2016年11月20日，被告向原告发出《商品房交付使用通知书》。后因被告未按约定交房，原告要求被告履行合同义务，并支付违约金。2018年1月16日，被告向原告转账支付了延期交房赔偿款2115.2元。因被告未支付剩余赔偿款，原告遂诉至本院。另查明，2017年5月9日涉案项目完成竣工验收备案。2018年10月1日，原告领取了涉案房屋钥匙，进场装修。上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产同意发票、维修基金专用收据、税收缴纳书、商品房交付使用通知书、工程竣工验收备案表、交房通知书及快递单、中国建设银行电子回执等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。现原告已经缴纳了全部购房款，被告也应该按照合同约定在2016年8月30日将符合交房条件的房屋交付给原告。被告至2016年11月20日才通知原告收房，明显超过了合同约定的时间，已经构成逾期。关于逾期交房违约金问题。1、违约金的计算期间，根据合同约定，涉案房屋的交房条件为“已经竣工验收备案；满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：其中供电、供水、燃气约定为在2016年8月30日达到接通条件；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户等。上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改”，因涉案房屋已于2017年5月9日办理竣工验收备案，且原告未提供证据证明设施、设备未达到交付条件，故涉案房屋于2017年5月9日达到合同约定的交房条件，逾期交房违约金计算期间应为2016年8月31日至2017年5月9日。2、违约金计算标准，原告主张按合同约定的每日按已付房款的万分之一支付违约金，被告辩称“原告诉请的违约金过高，应酌情减少违约金”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，本院综合考虑原告因逾期交房可能造成的损失，根据公平合理的原则，酌情将违约金标准调整为每日按以已付房款的万分之零点八计算。按此标准，从2016年8月31日至2017年5月9日，被告应向原告支付的逾期交房违约金为9287.02元（462501元×0.08‰×251天）。扣除已支付的2115.2元，被告还应向原告支付7171.82元。原告诉请超出本院核算的金额，对超出部分本院不予支持。关于原告主张被告按照合同第十条以及国家相关规定的交房程序和标准交付房屋的诉请，因原告已于2018年10月1日领取了案涉房屋钥匙进场装修。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的补充协议第三条第二款约定“如买受人已领取该商品房钥匙，则视为买受人同意按领取钥匙时本项目已达到的条件及该商品房的现状接收该商品房，该商品房钥匙领取日即为实际交付日”，应视为原告已同意按房屋现状收房，房屋已实际交付，故对原告该诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告长沙瑞西合能房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告张xx支付逾期交房违约金7171.82元；二、驳回原告张xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费682元，因适用简易程序减半收取341元，由被告长沙瑞西合能房地产开发有限公司承担，此款已由原告张xx垫付，被告长沙瑞西合能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇一九年六月二十四日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。