济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8610号 原告（反诉被告）：杨磊，男，1981年4月6日出生，汉族，个体，住山东省齐河县。 委托诉讼代理人：诸葛广福、路伟，泰和泰（济南）律师事务所律师（特别授权代理）。 被告（反诉原告）：山东蓝天农产品专业合作社，住所地济南市。 法定代表人：王志宗，社长。 委托诉讼代理人：韩金亮，山东瑞文律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：王志鹏，男，该单位员工（特别授权代理）。 原告杨磊诉被告山东蓝天农产品专业合作社（以下简称蓝天合作社）合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，因本案需以其他案件审理结果为依据，故本院于2018年10月26日裁定本案中止诉讼。2019年3月26日，因中止诉讼的原因消除，本院决定恢复审理本案。蓝天合作社以杨磊应赔偿其经济损失为由提出反诉，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年4月19日及2019年4月26日二次公开开庭审理了本案。原告杨磊及委托诉讼代理人诸葛广福、路伟，被告蓝天合作社的法定代表人王志宗（第一次未到庭）及其委托诉讼代理人韩金亮、王志鹏（第一次开庭未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨磊向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告返还原告剩余年限租金190212元；2.请求依法判决被告赔偿原告经济损失327900元；3.本案的诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。事实与理由：2013年9月，原、被告签订《济南柿子园农业生态园社员大棚使用协议》一份，协议约定被告将济南市XX农业生态园温室大棚及管护房使用权转让给原告，使用期限为20年，自2013年10月1日至2033年10月1日，原告为此支付温室大棚、看护房及配套设施使用费共计25万元。协议还约定看护房交付标准为水电及宽带设施入户，且可装数字电视及暖气。2018年7月9日，济南市历城区董家街道办事处向被告下发通知，内容为涉案大棚房违反了《中华人民共和国土地管理法》，并责令于2018年7月20日前拆除。通知下发后，涉案大棚房被强制拆除。原告多次与被告协商无果，为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。 被告蓝天合作社辩称，原、被告签订的大棚使用协议合法有效，原告请求返还剩余租金没有事实及依据，本案涉及的温室大棚及管护房是被告按政策规定、经政府部门审批后建成的，原告与被告于2013年9月签订大棚使用协议时，温室大棚及管护房都是合法的农业设施，大棚使用协议内容也没有违反国家强制性法律规定，系当事人的真实意思表示，合同合法有效。本案中温室大棚管护房被政府拆除，是因为原告擅自改变农业用地性质，将大棚内及大棚外承包区地面全部硬化，被告没有违约行为，原告请求被告返还租赁费及赔偿经济损失没有事实和法律依据。 反诉原告蓝天合作社向本院提出诉讼请求：1.请求判决反诉被告赔偿反诉原告因其违法使用温室大棚而被政府强制拆除给原告造成的经济损失16万元；2.请求判决反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2013年9月，反诉原、被告签订《济南柿子园农业生态园社员大棚使用协议》，约定反诉原告将济南市XX大棚及看护房使用权转让给反诉被告，使用期限为20年，自2013年10月1日至2033年10月1日，协议签订后，反诉原告依约交付了大棚设施，反诉被告使用至2018年7月，因反诉被告擅自改变农业用地性质将大棚内及大棚外承包区地面全部硬化等，大棚设施被政府拆除，给反诉原告造成重大经济损失。为了维护反诉原告的合法权益，起诉至法院，请法院判如所请。 反诉被告杨磊辩称，蓝天合作社所诉无事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2013年10月1日，蓝天合作社作为甲方、杨磊作为乙方签订《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》一份，约定：第一条：甲方将位于济南市的济南柿子园农业生态园温室大棚、管护房及生活配套设施承包给乙方使用，承包期为20年，自2013年10月1日至2033年10月1日止。第二条：乙方向甲方支付温室大棚、管护房及生活配套设施的20年承包费共计25万元，交房、签订承包合同时付清全部应付款项。第三条：1、甲方于2013年6月30日前完成管护房及大棚的建造并交付使用，交付标准为符合种植标准的温室大棚及水、电路入户，可装宽带、数字电视、暖气。管护房：砖混结构、内墙面水泥抹平刷白、地面水泥抹平，外装防盗门、铝合金窗。温室大棚：全轻钢骨架结构包括棉被卷帘机，南北宽8.5米，东西长57米。管护房及大棚主体质保期20年。2、乙方享有使用期内该管护房与种植大棚的所有权、转包权、继承权。乙方在大棚内必须进行合法的经营（从事餐饮）。4、甲方负责园区的公共设施维护和水、电能源维修，提供园区的防火、防盗、卫生和安全等农业配套设施管理服务，费用为每套600元/年。2013年6月11日，杨磊将25万元交付蓝天合作社。 蓝天合作社于合同签订当日将面积约600余平米的温室大棚一个、面积为48平方米的管护房2间及配套设施(包括水电、宽带设施、卷帘机)交付杨磊；温室大棚内部为耕地，大棚结构为钢管结构，顶部有棉被及塑料薄膜；管护房地面已经硬化，由被告用砖墙隔成了两室一厅一卫；此外，大棚及管护房南边往外延伸4.5米的耕地，作为和相邻大棚的界限，4.5米以内的耕地也由杨磊使用，对于该部分耕地，蓝天合作社未再行向杨磊收取相关费用。蓝天合作社将标的物交付杨磊后，杨磊进行了如下不可迁移资产的改造：在大棚和管护房外边的空地上铺贴了285平方米的花砖、安装了164米的下水道及320米管道、打了深水井及自吸井各1个、安装了大景观石底座1个（在评估基准日，评估现值为91765元）；在管护房内建造及装修了白瓷砖65.52平方米、立墙69米、乳胶漆81.76平方米、吊顶52.8平方米（在评估基准日，评估现值为19867.80元）；在温室大棚内建造及装修了地板砖590平方米、混凝土地面80平方米、三相电合计600米、监控系统用线1套、无线网1套、大锅台一个、葡萄树1棵、石榴树1棵、花椒树3棵、提子10棵、香椿树10棵、核桃树10棵、无花果树2棵、大棚地面下挖726方、地面处理42.5平方米、大厅加固79平方米、大厅房间立柱600根、小景观石底座1个（在评估基准日，评估现值为216267元）。 因涉案的管护房被认定为违章建筑、涉案的温室大棚违反了耕地用途，历城区董家街道办事处于2018年7月13日下发了拆除通知，本案所涉标的于2018年7月18日开始拆除，杨磊亦于2018年7月18日开始搬离管护房。2018年8月底，历城区董家街道办事处将温室大棚、管护房内外的相关建设全部拆除，温室大棚及管护房也一并被拆除。 对原、被告有争议的事实，本院认定如下： 一、蓝天合作社与杨磊签订的《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》的效力。 杨磊提交《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》一份、宣传彩页及平面图打印件三份、董家办事处下发的通知一份，主张其与蓝天合作社签订的《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》系承包合同，涉案的大棚房被认定为违章建筑，合同系无效，理由如下：根据土地管理法第十五条及土地承包法第五十二条，原告承包土地未经柿子园村三分之二以上成员同意；大棚使用协议上的租赁期限为20年，该期限短于蓝天合作社流转土地的期限；根据蓝天合作社提供的宣传材料，可以认定为其以租代卖，故合同为无效合同。蓝天合作社对平面图打印件有异议，认为平面图系复印件，不能作为证据使用；对其他证据的真实性没有异议。蓝天合作社提交用地批复及审批汇总表件复印件各1份、申请书原件1份、关于山东蓝天农产品专业合作社设施农用地的申请及申请审核表原件1份、项目建设方案原件1份，证明蓝天合作社建设管护房及温室大棚有合法手续，管护房不是违章建筑；提交济南市国土资源局、农业局关于在全市开展设施农用地清理整治专项行动的通知复印件1份，山东省国土资源厅、农业厅关于印发山东省设施项目用地清理整治专项行动方案的通知复印件1份，中共省委办公厅、山东省人民政府办公厅关于开展农业大棚、私建大棚房等问题专项整治的通知复印件1份，证明拆除管护房是政府行为，与蓝天合作社无关。蓝天合作社自述与杨磊签订的合同为租赁合同，根据国家相关规定，本案管护房建设时，国家还没有具体的建设面积的规定，直到2014年国土资发（2014）127号文件《国土资源部、农业部关于进一步支持健康发展的通知》中才规定，看护房即本案中的管护房，面积应小于15平方，根据法规政策不溯及既往的基本原则，本案管护房不应认定为超面积建设，亦非违章建筑，原、被告签订的合同虽约定可以从事餐饮，但该约定并不违反法律规定，故原、被告签订的合同系有效合同。 对此，本院认为，根据杨磊与蓝天合作社签订的《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》的实质内容来看，标的物除温室大棚外，“管护房”已经超出了辅助农业生产的目的，因此本案案由定为合同纠纷较为适宜。关于《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》的效力，因蓝天合作社将管护房及附属设施交付给杨磊时，已经将管护房地面进行了硬化，且管护房的面积远超出了15平方米，内部也进行了两室一厅一卫的间隔，用途上已经超过了为了农业生产便利存放工具、看护温室大棚的目的，且蓝天合作社亦收取了杨磊每年600元的物业费，故可以认定，对于管护房的建设，蓝天合作社改变了土地用途，违反了法律的强制性规定；原、被告签订的《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》中亦约定“乙方在大棚内必须进行合法的经营（从事餐饮）”，系双方合意改变了土地用途，违反了法律的强制性规定；故原、被告签订的《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》系无效合同。 二、原告杨磊的各项诉讼请求是否合理。 1.杨磊自述因合同无效，故要求返还剩余未使用年限（2018年7月13日至2033年10月1日）的租金190212元（250000元-250000元/7305天*1746天=190212元）。蓝天合作社对此有异议，主张合同为有效合同，涉案管护房及温室大棚被政府拆除系因杨磊违反规定使用土地造成，故其没有返还义务。 对此，本院认为，根据相关法律规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。因原、被告均认可杨磊于2018年7月18日开始搬离涉案大棚及管护房，现大棚及管护房均被拆除，故蓝天合作社应返还温室大棚及管护房剩余年限的使用费：250000元-250000元/7305天*1751天=190075元。因原、被告均认可大棚及管护房已被全部拆除，相应的土地亦由被告收回并重新进行规划，故本案不涉及温室大棚、管护房及土地的返还。 2.杨磊提交鉴定费收据1张，自述经过评估，涉案大棚、管护房内不可迁移资产为327900元，因合同无效，蓝天合作社应承担缔约过失责任，故要求其赔偿经济损失327900元，并承担鉴定费4360元。蓝天合作社对此有异议，主张合同合法有效，其没有任何违约行为，故不应赔偿杨磊相关损失，亦不应承担鉴定费；即使合同被认定为无效，相应的缔约过失责任也不应由其全部承担。 对此，本院认为，根据法律规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。在本案中，虽然杨磊与蓝天合作社签订的合同被确认为无效，但杨磊因装修所支付的费用系违反法律规定改变土地用途所发生的添附损失，杨磊的改造、扩建、装修行为与蓝天合作社无关，其向蓝天合作社主张经济损失及鉴定费没有法律依据，不应予以支持。 三、反诉原告蓝天合作社的反诉请求是否合理。 蓝天合作社提交大棚修建费用明细表1份，自述因杨磊擅自改变农业用地性质，将大棚内及大棚外承包区地面全部硬化，导致大棚被政府拆除，故要求杨磊赔偿大棚损失16万元。杨磊对证据真实性有异议，主张该明细系蓝天合作社单方制作，未载明时间，且建设成本高于租赁费用，与常理不符，蓝天合作社还应提交分包协议。蓝天合作社自述签订有分包协议，但不知道放到何处，亦未提交，修建费用明细表系会根据施工经验及相关资料制作，制作时间为2019年4月。 对此，本院认为，蓝天合作社主张涉案管护房及大棚的制作成本为16万元，但除其提交的费用明细表外，未提交相应的施工合同、发票等与之印证，且该损失系蓝天合作社违反法律规定建设管护房及改变土地使用用途所致，故对于蓝天合作社的反诉请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、限被告山东蓝天农产品专业合作社于本判决生效之日起十日内返还原告杨磊使用费190075元； 二、驳回原告杨磊的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告山东蓝天农产品专业合作社的反诉请求。 如果被告山东蓝天农产品专业合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4491元，由原告杨磊负担2491元、被告山东蓝天农产品专业合作社负担2000元。反诉费1750元，由反诉原告山东蓝天农产品专业合作社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 王 聪 二〇一九年六月十四日 书记员 韩鹏辉