河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0105民初2993号 原告：王某某。 委托代理人：胡某某，某某律师事务所律师。 被告：范某某。 委托代理人：王某某，某某律师事务所律师。 委托代理人：范某某2，与范某某系父子关系。 第三人：某某房产经纪有限公司。 法定代表人：闫某某，该公司执行董事。 委托代理人：申某某,该公司房产经纪人。 原告王某某与被告范某某、第三人某某房产经纪有限公司（以下简称某某经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人胡某某，被告范某某的委托代理人王某某、范某某2，第三人某某经纪公司法定代表人闫某某及其委托代理人申某某到庭参加诉讼。因案情需要，依法适用普通程序，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人胡某某，被告范某某的委托代理人王某某，第三人某某经纪公司法定代表人闫某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1.解除双方与被告签订的《某某市房地产经纪服务合同》及其补充协议；2.判令被告退还原告定金20000元；3.判令被告向原告给付定金211000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经第三人居间，2018年7月29日，就购买被告名下房屋某某区某某分局三十一宿舍12-4-303室，原、被告签订《某某市房地产经纪服务合同》及补充协议（以下称合同），合同约定总价款1055000元，原告于签约当日支付20000元定金，此后通过第三人办理银行贷款，被告应保证随时配合到银行提交资料并签字，此过程任何一方延误视为违约；若甲方原因导致合同无法履行或被迫解除，甲方应赔偿总房款20%的违约金。合同签订后，原告按照约定支付定金20000元，及时提交贷款资料并已到银行办理贷款面签，被告却违反约定，迟迟不予配合，并表明违约意图，经催告无果，导致交易无法进行。综上，被告拒不履行合同义务，导致合同目的不能实现，原告有权解除合同，要求其退还定金并按照约定支付违约金。因就此事协商无果，无奈诉至贵院，恳请依法判如所请。 被告范某某辩称，1.原、被告双方合同并没有解除，被告不同意解除合同，2018年8月9日原告向被告发送履约催告函，我方回复同意继续履行合同，所以本案合同并没有解除，现在原告单方提出解除合同，在解除合同这个事实上被告不存在违约行为。2.被告不存在原告所诉称的因被告的原因导致合同无法履行才被迫解除，原告要求退赔定金及赔偿违约金不符合双方合同约定的条件，因此被告不应当承担违约责任，原告的该项诉讼请求不能成立。3.原告民事起诉状第二项、第三项的请求以及合同的第9条约定是不能一并请求的，也是不恰当的。综上，被告认为原告要求解除合同及要求被告承担违约责任没有事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。 第三人辩称，我方和原告的观点一致，合同三方于2018年7月29日在我公司签署，我方按居间任务履行合同，2018年7月31日到银行进行业务往来，甲方未到银行，后经过电话沟通说身体原因不能继续履行合同，无法到银行配合我方履行居间服务义务，8月2日我方继续和甲方沟通，甲方说无法继续履行合同，房屋暂不出售，后本想进行调解，但是一直未向我方答复，致使合同无法继续履行。 原、被告及第三人举证、质证情况 原告为支持其诉讼请求提交证据如下： 证据一、某某市房地产经纪服务合同，证据二、某某市房地产经纪服务合同补充协议及附件，证明原、被告存在房屋买卖合同关系及被告有在银行贷款过程中随时配合的义务，同时证明约定了违约金的标准为20%。 证据三、涉案房屋房产证，证明涉案房产系被告所有，被告对买卖的标的物具有处分权。 证据四、定金收条，证明原告于2018年7月29日向被告履行交付定金20000元的合同义务。 证据五、第三人出具的证明及该单位的营业执照，证明原告履行合同义务，因被告迟延履行导致交易不能进行。 证据六、原、被告通话录音，证据七、中介与被告通话录音，证明在合同履行过程中，被告说该房子不想卖了，并表示不配合原告交易。 证据八、履约催告函、邮寄单据、签收凭证，证明在被告明确表示不卖房屋的情况下，原告发函督促其继续履行，要求其协商解决。 证据九、解除函、邮寄单据、签收凭证，证明依据补充协议第三条第1项之约定，在原告发送书面催告函之后，被告在5个工作日内既未履行合同也未与原告达成补充协议，原告依法以通知的方式解除涉案合同及补充协议，该通知目前已送达被告。 证据十、中介费收据，证据十一、贷款费收据，证明因被告的违约行为给原告造成的实际损失。 被告质证意见 1.对证据一、二真实性均无异议，可看到原告及第三人均没有提供原告联系方式，说明第三人提供服务存在瑕疵。补充合同可以证明整个过程中原告及第三人属于主动方，被告仅为辅助方，不起决定性作用，不存在被迫解除合同的事实。 2.对证据三无异议。 3.对证据四有异议，被告实际收到15000元，第三人扣5000元作为押金。 4.对证据五中的营业执照无异议，证据五中证明中表述被告不配合导致交易无法进行不属实，对证明的真实性有异议。 5.双方确实存在通话过程，但证据六不完整、不客观的，删除部分内容，且录音不能证明被告同意解除合同，被告于8月13日向原告发回复函，同意继续履行合同。 6.证据八是原告2018年8月9日发出，可显示出原告有主动履行合同的愿望，被告已于2018年8月13日给原告及第三人发回复函，愿意继续履行合同。 7.证据九是单方作出解除合同的意思表示，可以证明原告违约。 8.对证据十、十一真实性无异议。 第三人对原告提交证据均无异议。 被告为证明其观点提交证据如下： 证据一、被告于2018年8月13日作出回复函，证明被告收到原告的履约催告函，并表示愿意继续履行合同。 证据二、顺丰速递单及运单详情，证明被告于2018年8月13日对原告的履约催告函作出回复，被告想继续履行合同，被告没有解除合同的意愿，被告将回复向原告邮寄送达。 证据三、回复函，证据四、顺丰速递单及运单详情，证明邮寄给原告的回复同时也邮寄给第三人，希望第三人调解促成合同履行。 证据五、被告与原告家人的录音，证明被告原告已收到被告邮寄的回复函，并希望协商继续履行合同。 原告质证意见 1.对证据一、二真实性无异议，对证据合法性、关联性不认可，被告在回复函中未明确表示同意继续履行合同，事实是被告自始至终不同意协助原告办理银行贷款，被告的回复函是缓兵之计。 2.对证据三、四真实性、合法性及关联性均不认可，被告是否向第三人发函原告不清楚，原告未收到第三人的通知。 3.对证据五真实性无异议，对证据合法性、关联性不予认可，原告要求被告给出继续履行的具体期限，但被告仍以协商为由拖延。 第三人质证意见 第三人对证据三、四、五真实性无异议，第三人多次与被告联系，被告在电话中说合同无法继续履行。 第三人在举证期限内未提交证据。 查明的案件事实 一、2018年7月29日，转让方（甲方）范某某、受让方（乙方）王某某、居间方（丙方）某某房产经纪有限公司签订《某某市房地产经纪服务合同》，合同编号2018072920194116703，合同约定：甲方将位于某某市某某区某某街路北某某分局三十一宿舍12-4-303号的房产（建筑面积为55.35平方米）以1055000元的价格出售给乙方。第三条2.乙方通过丙方办理贷款的，应于2018年8月1日前将所需贷款审批资料交于丙方；乙方2018年8月20日前将购房首付款325000元打入监管账户，委托贷款银行（公积金管理中心）凭打入监管账号的付款凭证和贷款审批手续，将乙方贷款额730000元划转到监管账户；该房产交易、登记、抵押完成后，甲方向房产交易管理机构申请划转交易监管资金剩余款项以银行贷款方式支付，乙方通过丙方办理贷款。第六条居间服务费10500元，贷款服务费用由乙方于2018年7月31日前支付丙方。第八条一、3.如乙方需要申请贷款，甲方应保证随时配合乙方及丙方按时到银行提交资料并签字；第九条一、签订本合同之日起，若因甲方原因导致合同无法履行或被迫解除，甲方应按所收定金以双倍金额赔偿乙方，或赔偿总房款20%的违约金；若因乙方违约导致合同无法履行的，则无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有，或赔偿总房款20%的违约金；三、甲方逾期交付该房产的，逾期超过1日，赔偿总房款10%，另有约定的除外；五、在办理过户或银行按揭贷款过程中，若因任何一方单方延误而致使其他方遭受损失，则视为延误方违约，按违约责任处理。 二、2018年7月29日，甲方范某某、乙方王某某、丙方某某房产经纪有限公司签订《某某市房地产经纪服务合同》补充协议及附件合订本，对房屋状况、联系方式进行确认，对相关事项给予告知，同时约定：自签订本合同之日起乙方支付甲方定金20000元；甲方向丙方支付保证金5000元，如甲方无违约，丙方将保证金退还甲方；乙方委托丙方代为办理贷款审批手续，签订合同3日内，甲乙双方应将贷款资料提供给丙方；一方违约后，守约方有权以送达《催告函》的形式催促违约方及时履行合同，并有权要求违约方承担违约责任，违约方收到《催告函》后五个工作日既不履行合同，也未能与守约方达成补充协议的，守约方有权以送达《解除函》的形式单方解除《买卖合同》及本合同；甲方净得房款1055000元，甲方保证此房无经济纠纷；甲乙双方协商此合同签订之日后10个工作日作为银行审核甲、乙双方资料，如贷款审批不能通过，此合同作废，三方互不违约。被告于2018年7月29日收到原告给付的定金20000元，被告将定金中的5000元交给第三人作为其履约的保证金。 三、原告主张：1.原告认为已按照合同约定及时提交贷款资料，但被告违反约定不予配合致使贷款中止交易不能继续，故按照补充协议约定向被告作出履约催告函，要求被告继续履行合同义务，配合其办理贷款手续，被告需在五个工作日内主动与其联系，否则将按照约定行使解除权；2.原告针对上述内容于2018年8月9日作出书面履约催告函，并于当日将履约催告函邮寄被告，信件于2018年8月10日签收；原告于2018年8月20日作出书面解除函，并于当日邮寄，信件于8月21日被签收；按照补充协议第三条第1项约定，在原告发送书面催告函之后，被告在5个工作日内既未履行合同也未与原告达成补充协议，故原告以通知的形式解除涉案合同及补充协议，该通知已送达被告，现原告要求解除合同，被告应按照法律规定及合同约定返还定金并支付违约金211000元（1055000×20%）。被告否认原告上述主张，认为：1.收到原告履约催告函后已8月13日作出回复函送达及时送达原告及第三人，表示愿意继续履行合同，被告不存在违约行为；2.原告提交的录音应该是8月2日的电话录音，不能证明被告最后的意见，被告不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。 裁判理由与结果 本院认为，《某某市房地产经纪服务合同》及其补充协议与附件合订本是原、被告及第三人的真实意思表示，且未违反国家的法律、行政性法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同合法有效，各方均应根据诚实信用原则履行各自的义务。作为合同的相对方，应当按照约定履行各自的义务。 结合双方提交的履约催告函、回复函及解除函等证据得知，双方在履行中产生争议，现原告明确表示不再购买被告名下房屋，并要求解除合同，经调解被告表示：因法院多次与其沟通调解意见，如原告坚持解除合同，可以考虑解除合同，但被告不存在违约行为。考虑到合同的实际履行情况等因素，对原告要求解除合同的主张应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定了合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，本案争议合同解除后，双方互负返还义务，被告应当返还原告已经支付定金20000元。 关于原告主张违约金的依据，《某某市房地产经纪服务合同》第九条约定了签订合同之日起，若因甲方原因导致合同无法履行或被迫解除，甲方应按所收定金以双倍金额赔偿乙方，或赔偿总房款20%的违约金，若因乙方违约导致合同无法履行的，则无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有，或赔偿总房款20%的违约金；适用违约金的前提应系因甲方（范某某）的原因导致合同无法履行或被迫解除，本案中被告在收到原告履约催告函后及时向原告及第三人作出回复函，愿意继续履行合同，现有证据不能证明是被告原因导致合同无法履行或被迫解除，故原告要求按照该约定主张违约金不能支持。 综上，本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告王某某与被告范某某及第三人某某房产经纪有限公司于2018年7月29日签订的《某某市房地产经纪服务合同》及其补充协议； 二、被告范某某于本判决生效之日起五日内返还原告王某某房屋定金20000元； 三、驳回原告王某某其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2383元，原告负担2173元，被告负担210元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  牛江凌 人民陪审员  李成学 人民陪审员  李杰灵 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  梁晓珂