河北省河间市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0984民初1947号原告：胡忠林，男，1976年11月5日出生，汉族，住河北省泊头市。委托诉讼代理人：梅茹彦，河北建平律师事务所律师。被告：河北德纳房地产开发有限公司，住所地：河北省泊头市道东街，信用代码：91130981329782394J。法定代表人：宋保华，经理。被告：宋保华，男，1960年9月11日出生，汉族。住河北省泊头市。被告：沧州市长江汽车销售有限公司，住所地：河北省沧州市开发区八里屯村，信用代码：911309017373715861。法定代表人：赵全洲，经理。被告：沧州市长江汽车销售有限公司南大港分公司，住所地：河北省南大港一分区小辛庄大队，信用代码：91130932055497755Q。负责人：常义江，经理。被告：常义江，男，1963年6月12日出生，汉族，住河北省泊头市。以上五被告委托诉讼代理人：刘兰林、孙雪飞，河北通和律师事务所律师。被告：孙保进，男，1966年2月11日出生，汉族，住河北省河间市。被告：周继同，男，1956年7月11日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。原告胡忠林诉被告孙保进、河北德纳房地产开发有限公司、宋保华、沧州市长江汽车销售有限公司、沧州长江汽车销售有限公司南大港分公司、常义江、周继同执行异议之诉一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡忠林的委托诉讼代理人梅茹彦、被告宋保华、河北德纳房地产开发有限公司、常义江、沧州市长江汽车销售有限公司、沧州长江汽车销售有限公司南大港分公司的委托诉讼代理人孙雪飞到庭参加诉讼，被告周继同、孙保进经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡忠林向本院提出诉讼请求：1、请求撤销贵院作出的(2019)冀0984执21号执行裁定书，并解除对案涉房产的查封。2、请求判决确认原告与被告河北德纳房地产开发有限公司之间签订的《河畔新城房屋订购书》合法有效，并确认河畔新城小区6-2-601房屋归原告所有。3、本案的受理费等费用由被告承担。事实与理由：被告孙保进（系该案件的申请执行人）与被告河北德纳房地产开发有限公司(系该案件的被执行人)等民间借贷纠纷一案进行了执行程序，贵院作出了(2019)冀0984执127号执行裁定书及协助执行通知书，将原告所有的房屋进行了查封。2018年11月1日，原告与被告河北德纳房地产开发有限公司签订了《河畔新城房屋订购书》，该订购书约定，由原告胡忠林自愿购买被告河北德纳房地产开发有限公司开发的河畔新城小区的商品房，房号为：6-2-601，建筑面积为107.26平米，价款为427753元，付款方式为贷款，于2018年11月8日前付清首付款177753元。协议签订后，原告胡忠林按照订购书约定的时间、金额、付款方式履行了合同约定的付款义务,被告河北德纳房地产开发有限公司并将上述房屋交付给了原告。原告认为，原告与被告河北德纳房地产开发有限公司签订的《河畔新城房屋订购书》系双方真实意思表示，其内容不违反国家有关法律法规的强制性规定，且已经实际履行，该订购书的法律效力应当得到确认。该房屋现已经交付给原告，该房屋的所有权应当属于原告所有。虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依订购书的约定支付价款并实际占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的。不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，同时《最高人民法院关于适用的解释》第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理。按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”等法律规定，原告取得涉案房产后，虽未办理物权登记，但并不影响案涉订购书的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提出执行异议之诉，望贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告河北德纳房地产开发有限公司辩称，该公司对案涉房产的情况及出售情况并不清楚，需要庭下核实。一般情况下，德纳公司对外出售房屋会签订正式的商品房买卖合同，并为购房者出具正式的购房发票，并且办理相应的网签备案手续，对于原告在诉状中陈述的事实与德纳公司销售房屋的程序并不一致，所以德纳公司需进一步了解核实。被告常义江、沧州市长江汽车销售有限公司、沧州长江汽车销售有限公司南大港分公司、宋保华辩称，案涉争议房产与四被告无关，四被告对于相应的情况也不知情，不应列为被告。被告孙保进、周继同未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的执行裁定书一份，被告宋保华、河北德纳房地产开发有限公司、常义江、沧州市长江汽车销售有限公司、沧州长江汽车销售有限公司南大港分公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的订购书一份、2018年11月6日德纳公司开具的发票一份、2019年6月13日德纳公司开具的收据一份、交款证明及转帐凭证各一份、前期物业服务合同及业主领取物品签收记录，被告河北德纳房地产开发有限公司未当庭发表质证意见，且其在法院指定的期限也未提交书面质证意见，故对以上证据的证据效力，本院予以认定。被告孙保进、周继同经传票传唤未到庭参加诉讼、质证，视为其对相关诉讼权利的放弃。根据当事人的陈述及经审查的证据，本院对本案事实认定如下：孙保进与河北德纳房地产开发有限公司等民间借贷纠纷一案，2019年1月11日向本院申请执行。2019年1月25日河间市人民法院作出(2019)冀0984执127号执行裁定，裁定“查封被执行人沧州市长江汽车销售有限公司、沧州长江汽车销售有限公司南大港分公司、常义江、河北德纳房地产开发有限公司、宋保华、周继同价值27190000元的财产。”，2019年1月31日向泊头市住房和城乡建设局发出协助执行通知书，内容为“查封被执行人河北德纳房地产开发有限公司开发河畔新城住宅小区7号楼：3-101、2-202、3-201、3-202、2-402、1-502、3-601。6号楼：1-101、2-101、2-102、3-101、1-201、1-302、1-401、3-401、1-501、2-601、3-601。8号楼：4-101、4-201、4-301”。另查，2018年11月1日，河北德纳房地产开发有限公司与胡忠林签订河畔新城房屋订购书，约定：由胡忠林购买河畔新城小区6-2-601，房屋建筑面积107.26㎡，房款427753元；付款方式为于2018年11月1日付定金10000元，于2018年11月8日前付清首付款177753元。2018年11月6日，河北德纳房地产开发有限公司给胡忠林出具收到房款166431.43元的发票，2019年6月13日，河北德纳房地产开发有限公司给胡忠林出具收到房款50000元的收据，并于2018年12月29日双方签订了前期物业合同，胡忠林领取了门禁卡、钥匙等物品。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，本案中，原告胡忠林与河北德纳房地产开发有限公司在人民法院查封前已签订房屋买卖合同并支付了部分房款，且河北德纳房地产开发有限公司与胡忠林签订了前期物业合同，向胡忠林交付了门禁卡、钥匙等物品，实际占有了该房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条适用问题，本案中，因被执行人河北德纳房地产开发有限公司属房地产开发企业，出现了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条适用竞合问题，但第二十八条属于普适性条款，本案原告胡忠林的情形虽与第二十九条规定的情形不完全相符，但符合第二十八条规定情形，亦应排除人民法院对本案涉案房屋的查封。关于原告要求确认原告与被告河北德纳房地产开发有限公司之间签订的《河畔新城房屋订购书》合法有效，并确认河畔新城小区6-2-601房屋归原告所有的问题，本院认为，胡忠林与河北德纳房地产开发有限公司间的房屋买卖合同尚未履行完毕，故对其此项主张本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除河间市人民法院(2019)冀0984执127号执行裁定中对原告胡忠林购买被告河北德纳房地产开发有限公司河畔新城小区6-2-601号房屋的查封；二、驳回原告胡忠林的其他诉讼请求。案件受理费7716元，由被告河北德纳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向沧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。本院(2019)冀0984执异21号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  成东峰审判员  石宝山审判员  郝秀芳二〇一九年六月二十六日书记员  白艳娜