江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初408号 原告：滕某，男，1988年4月3日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：邱海潮，男，1960年6月5日出生，住连云港市海州区。 被告：连云港馨华房地产开发有限公司，住所地连云港开发区朝阳前进路**。 法定代表人：徐鼎善，该公司执行董事。 被告：连云港市义龙置业有限公司，，住所地连云港市海州区解放中路** 法定代表人：宁玉春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张义成，该公司员工。 原告滕某与被告连云港馨华房地产开发有限公司（以下简称馨华公司）、连云港市义龙置业有限公司（以下简称义龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告滕某的委托诉讼代理人邱海潮，被告义龙公司的委托诉讼代理人张义成到庭参加诉讼。被告馨华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告滕某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告承担连带责任，立即为原告办理连云港市海州区景山秀水小区D4号楼3单元501室房屋及D4-3-2自行车库的不动产证书；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年3月30日，连云港市房屋建筑开发总公司、被告义龙公司、被告馨华公司签订《合作开发协议》。2010年9月26日，原告与被告馨华公司签订《景山秀水小区认购单》，认购景山秀水小区D4号楼3单元501室房屋及D4-3-2自行车库，房屋面积暂定128.4㎡，单价4100元/㎡，自行车库50184元，阁楼60000元，总计636624元。原告分六次向被告馨华公司交纳了全部房款，被告馨华公司向原告出具了6张收款收据。2014年12月19日，原告最后一次交款16624元，收据注明“房款已结清”。原告为了早日办理不动产证书，听从被告意见，上述票据交给被告重开。2016年4月20日，被告馨华公司向被告义龙公司出具网签通知单。涉案房屋被告馨华公司已向原告实际交付，原告已占有。景山秀水小区D4号楼预售许可证登记的开发商为被告义龙公司，涉案房屋已经过备案验收，具备办理不动产证的条件。现原告诉至法院，望判如所请。 被告馨华公司提交书面答辩状辩称：原告的房款已经交到我公司，房屋单价为4100元/平方，房屋价为526440元，阁楼为60000元，车库为50184元，房屋总价636624元已经全部交到我公司。后业主为了少交税收，与我公司协商将房价定为3100元/平方出票价，房屋出票价为394935.50元，车库2400元/平方为50880元。但我公司不是开发主体不能帮办理产权，原告将我公司作为被告是不合理的，被告义龙公司不能因两家公司的矛盾不帮业主办理产权。 被告义龙公司辩称：一、原告不具备诉讼资格。1、原告与义龙公司无任何往来，也无片纸协议。原告提供与馨华公司签订涉案房屋的两份认购单，其中一份房屋单价4100元/㎡、房款总价63.6624万元，另一份单价为3050元/㎡、房款总价为44.5275万元。两者相互矛盾，明显存在偏差，且原告己经承认为了偷漏税款重新更改了原始手续，对这种违规、违法、损害国家和他人利益的犯罪行为，属于诉讼欺诈，法律不应支持，应追究刑事责任。2、原告提供6份从2010年9月26日至2014年10月9曰收据均为复印件，不具备证据条件。原告另提供3份交款收据，没有提供对应付款方式和原始付款凭证，不能证明其付款事实。即使认可该3份收据作为房款，经核对总价原告也没有全额付清房款。3、原告与馨华公司之间的往来，义龙公司不知情。根据合同相对性原则，应与义龙公司无关，原告对义龙公司没有诉权。二、原告提供的认购单、网签单，不具备《商品房买卖合同》的条件。1、2006年3月30日，义龙公司与馨华公司的合作协议及补充协议，馨华公司参加统建，土地不办理过户手续，房屋销售以义龙公司名义进行，销售房款进入专户管理。馨华公司按时向义龙公司交纳统建费，房屋销售合同由馨华公司签字、义龙公司盖章后方可生效。2014年馨华公司告知义龙公司，售房认购书还需经馨华公司实控人徐文柏签字，才是馨华公司认可的程序。双方之间的合作方式是买卖关系、团购模式，在补充协议中已表达的很清晰明了。馨华公司签约后未履行付款约定，根据物权法第一百三十四条规定，物权人是义龙公司，馨华公司无权处分涉案房屋。2、《商品房销售管理办法》第十六条规定：需具备出卖人资格；约定房屋位置、面积、单价、付款方式、交付时间、内部具体设施、办理产权时间及违约责任。馨华公司与原告之间的认购单、网签单及收据既违背了《商品房销售管理办法》的规定，又违背双方合作协议的约定，原告不具备房屋买卖成立的条件。三、原告的权益应向馨华公司主张，而非义龙公司。涉案房屋目前仍处于待销售状态，原告虽违规非法占有，且装修入住（可能交纳部分房款，也需经与馨华公司核对确认），但不能证明原告对该房屋享有合法权益。原告可以要求馨华公司把己收房款、应补交差额共计636624元交到房管局专户，完善税费手续后，按程序办理网签手续，义龙公司方有可能配合办理不动产权证书手续。否则，原告将丧失涉案房屋的认购资格，搬出非法侵占的房屋。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2006年3月30日，连云港市房屋建筑开发总公司、原连云港市经济实用住房发展中心（现变更为义龙公司）作为甲方，馨华公司作为乙方签订《合作开发协议》，约定：甲方将景山秀水小区中部分楼号让给乙方开发，合作方式为参加统建，土地不办理过户手续，所有报批、报建、销售等均以甲方名义进行，具体楼号为D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼，由乙方向甲方交纳统建配套费，该工程以甲方名义进行开发建设，销售合同须经乙方签字、甲方签章方正式生效，甲方可以协助乙方进行相关部门的协调工作。协议第五条约定：“甲方为乙方设独立帐户，预收房款全部进入该专用帐户，乙方定期将由乙方应缴税费付给甲方。剩余资金由乙方自行支配。如遇政策性退税或税费优惠，甲方协助办理，按实返还并归乙方所有”。2006年11月13日，义龙公司与馨华公司签订《合作开发补充协议》，对景山秀水D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼的合作达成了补充协议。 2010年9月26日，认购人原告滕某与被告馨华公司签订《景山秀水小区认购单》，双方约定“滕某认购景山秀水小区D4号楼3单元501室房屋，面积暂定128.40㎡，单价4100元/㎡，房款526440元。认购车库D4-27号，面积20.91㎡，单价2400元/㎡，车库款50184元。认购人于2010年9月26日付购房款贰拾伍万元。……（内容被划掉）代收公共维修基金6420元（原告未缴纳），阁楼60000元”。并注：“房款总计643044元。认购人已于2010年9月26日付购房款250000元，另再于2011年元月15日付200000元，余款193044元于上房时一次付清后签定《商品房买卖合同》”。双方在该认购单约定房款526440元、车库款50184元、阁楼款60000元，合计636624元，落款处原告滕某的父亲滕士勇代其签名，被告馨华公司加盖印章。 原告滕某向被告馨华公司付款情况如下：2010年9月26日支付250000元（收据编号0051238），2011年2月1日支付200000元（收据编号1905580），2012年9月22日支付100000元（收据编号814441），2013年3月支付50000元（收据编号5936147），2014年11月28日支付20000元（收据编号112272），2014年12月19日支付16624元（收据编号112271），并注明房款已交清。被告馨华公司向原告开具6张收据，金额合计636624元。 2016年4月19日，被告馨华公司与滕某另签订认购单，约定面积暂定129.31㎡，单价3050元/㎡，房款394395.50元，认购车库D4-3-2号，面积21.20㎡，单价2400元/㎡。被告馨华公司将开具给原告上述6张收据原件收回，另为原告开具3张收据（编号0541311、0541312、541313），金额合计531836.05元。次日，被告馨华公司向被告义龙公司出具网签通知单，通知义龙公司为原告办理涉案房屋网签手续。 2012年底，被告将景山秀水小区D4号楼3单元501室房屋交付给原告滕某，现原告滕某已在该房屋中居住使用。 另查明，涉案的景山秀水D4号楼预售许可证登记的预售单位为义龙公司。涉案房屋已经过备案验收，具备办理产权证的条件。原告与义龙公司未签订网签备案的商品房买卖合同，车库不具备办证条件。 以上事实有原、被告庭审部分陈述，原告滕某举证的合作开发协议，景山秀水小区认购单，2010年9月26日至2014年12月19日的收据，网签通知单；被告义龙公司举证的合作开发协议，合作开发补充协议等证据予以证实。上述经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告滕某与被告馨华公司签订景山秀水小区D4号楼3单元501室房屋两份认购单，其中一份约定房屋单价4100元/㎡，另一份约定房屋单价3050元/㎡。在实际履行中，原告按照房屋单价4100元/㎡认购单的约定，向被告馨华公司支付房款526440元、车库款50184元、阁楼60000元共计636624元。原告滕某、被告馨华公司承认房款394395.50元认购单为交纳税费签订，双方均认可房屋总价636624元的认购单系双方真实意思表示，且实际履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。滕某与馨华公司签订了涉案房屋及车库的认购单，该认购单对房屋的具体房号、位置、单价、面积等作出了明确约定，具备商品房买卖合同的性质。滕某已向馨华公司按约交付了全部购房款，双方签订的认购单应认定为商品房买卖合同。 被告义龙公司与馨华公司系合作开发房地产关系，根据双方合作开发协议约定，涉案房屋的商品房权属登记在义龙公司名下，但销售所得款项，在馨华公司缴纳相关税费后，归馨华公司所有。根据上述约定，馨华公司系涉案房屋的实际开发者，有权处置涉案房屋，卖房款在应缴税费给付义龙公司之后归馨华公司所有。馨华公司将约定归其所有的商品房与原告滕某签订商品房买卖合同，该合同有效。馨华公司作为出卖方有义务为滕某办理房产登记过户手续，义龙公司是涉案房屋法律意义上的开发主体，涉案房屋的所有权登记只能由义龙公司办理。义龙公司为办理房产登记的义务主体，其与馨华公司的合作开发纠纷不应影响购房者滕某权利的实现。故义龙公司应承担为原告办理房产登记的义务。办理房产登记所需的税、费等相关费用应依照国家规定及合同约定，由原、被告双方各自承担。目前涉案房屋并未签订网签备案合同，房屋具备办理产权登记的条件，滕某要求义龙公司、馨华公司为其办理房产登记过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但车库不具备办理产权登记的条件，原告滕某要求被告为其办理车库产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告连云港市义龙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告滕某办理连云港市景山秀水小区D4号楼3单元501室的房产产权登记； 二、被告连云港馨华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告滕某办理连云港市景山秀水小区D4号楼3单元501室的房产产权登记； 三、驳回原告滕某的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10166元（原告已预交），由被告连云港馨华房地产开发有限公司、被告连云港市义龙置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农业银行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  梁承君 二〇一九年六月二十六日 书记员  孙维娟 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 [二]、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。