文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初2894号原告：重庆超越物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区向阳路23号，统一社会信用代码9150115768895294Y。法定代表人：朱素英，职务董事长。委托诉讼代理人：谈邦应、杨永安，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。被告：杨水清，男，1978年1月4日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：张小娅，系被告杨水清之妻，1980年6月17日出生，汉族，住址同上。原告重庆超越物业管理有限公司（以下简称超越物业公司）与被告杨水清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法由审判员秦先俊独任审理，并适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告重庆超越物业管理有限公司委托诉讼代理人谈邦应、被告杨水清及委托诉讼代理人张小娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告超越物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费8378.4元。2、判令被告支付滞纳金837元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系XXXXXXX-X-XX-X号业主，其住宅建筑面积178.21㎡，被告从2014年1月1至2017年12月31日一直未缴纳物业服务费和公共能耗费，共计拖欠物业费用8378.4元。期间原告多次向被告催收，但被告均不缴纳物业服务费，为此，原告特向法院起诉。被告杨水清辩称，物业费我们不交的原因是因为我们的墙体透水，大面积的墙纸发霉，我也告诉过超越物业，但是没有给我解决，我是不交物业费的，之前的物业公司也给我处理过但是没有解决完。原告的工作态度不够仔细，我家透水的情况都是霉点，只要下雨家里都是霉味，原告根本没有给我们沟通。中途我们收包裹，物管都不收，最后是给我们单位送过去的。在超越物业走前他们经理说要给我们处理，但是只是给我们外墙处理了一下，没有解决问题。我们是顶楼在进门的位置有个雨棚是原告在走之前才补好的，在之前下雨都没有办法开门。经审理查明，2013年12月31日，重庆市南川区XXXXXX小区业主委员会（甲方）与原告超越物业公司（乙方）签订了《XXXX小区物业服务合同》，由原告对XXXXXX小区进行物业管理服务。合同第四章第六条约定物业服务费用标准为：（1）住宅：电梯房（3楼及以上）0.95元/月·平方米，8、9、10楼及电梯房的1、2楼0.90元/月·平方米。（2）、商业物业：1.00元/月·平方米。（3）、其他物业：住宅改为商用，多层房及电梯房的1、2楼按1.5元/月·平方米收取；电梯房3楼以上的按2.00元/月·平方米收取。第七条约定“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取按国家政策向业主分摊计收”，第八条约定“业主应于2014年1月1日起交纳物业服务费”，第十九条约定“本合同期限为贰年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”，第二十四条约定“业主或物业使用人不按时交纳物业服务费，每逾期一天，加收千分之三的付违约金”。合同签订后，原告超越物业公司为该小区提供物业服务。2014年12月16日，原告超越物业公司与重庆市南川区XXXXXX小区业主委员会达成补充协议，该协议载明“超越物业在本小区内据实收取公共区域公共能耗费每户每月7元，从2015年1月1日起执行。”2015年12月10日，重庆市南川区XXXXXX小区业主委员会（甲方）与原告超越物业公司（乙方）再次签订了《XXXX小区物业服务合同》，原告继续为该小区提供物业服务。该合同与2013年12月31日签订的合同有部分条款不一致，该合同约定“其他物业中住宅改为商用，电梯房3楼以上的按2.00/月·平方米收取。能源消耗费用，每户每月收费7元。业主应于2016年1月1日起交纳物业服务费。服务一年后，即自2017年1月1日起，电梯房（3楼及以上）按1.2元/月·平方米标准收取。合同期限为贰年，自2016年1月1日起至2017年12月31日至。”其他合同条款同上一份合同基本相同。2017年12月31日，原告超越物业公司从南川区XXXXXX小区撤场。另查明，被告杨水清系重庆市南川区XXXXXX小区X-X-XX-X房屋的业主，该房屋系电梯房，建筑面积为178.21平方米。原告主张被告杨水清未缴纳从2014年1月1至2017年12月31日期间的物业服务费等费用，故诉至本院，并主张上述期间的物业服务费按0.95元/月/平方米收取。上述事实，有原告、被告的陈述以及《XXXX小区物业服务合同》、《补充协议》、重庆市商品房买卖合同、催收函等证据在案佐证，也经庭审依法质证核实，具有证明效力。本院认为，原告超越物业公司与南川区XXXXXX小区业主委员会于2013年12月31日、2015年12月10日签订的《XXXX小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《XXXX小区物业服务合同》依法对南川区XXXX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XXXX小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。按照合同约定电梯房0.95元/月·平方米，故被告杨水清从2014年1月1至2017年12月31日期间应承担的物业费为8126.38元（178.21平方米×0.95/月·平方米×48个月）。关于原告主张的公摊能耗费，因原告与南川区XXXX小区业主委员会签订的第一份物业服务合同中约定“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取按国家政策向业主分摊计收”，后双方就XXXX小区公共能耗费达成补充协议，即从2015年1月1日起每户每月7元，双方第二份物业服务合同也对此进行了约定，故被告从2015年1月1至2017年12月31日期间应承担的公摊能耗费为252元（7元/月×36个月），其余期间不予支持。上述费用合计8378.38元，本院予以支持。对于原告主张的违约金问题，本院在处理该小区物业服务合同纠纷系列案件中，原告提供的服务行为具有一定瑕疵，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告杨水清提出房屋墙体透水和房屋修复的问题，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，且本案系物业服务合同纠纷案件，房屋质量问题,物业公司是否具有修复或赔偿的义务的问题不属于本案的审查范围，因此对被告以此为由不交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告杨水清于本判决生效之日起十日内支付原告重庆超越物业管理有限公司2014年1月1至2017年12月31日期间的物业服务费用和公摊能耗费共计8378.38元。二、驳回原告重庆超越物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告杨水清负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 秦先俊二〇一九年六月十二日法官助理 彭恒瑶书 记 员 周 雄