陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕01民终6159号   上诉人（原审被告）：任文馨，女，1971年4月20日出生，汉族，住西安市未央区。   上诉人（原审被告）：高军，女，1964年2月24日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区。   被上诉人（原审原告）：张蕾 ，女，1981年12月4日出生，汉族，住西安市未央区。    委托诉讼代理人：姚军剑，男，1974年5月10日出生，汉族，住西安市雁塔区高新路四十八号综合办公楼，系张蕾之夫。   上诉人任文馨、高军因与被上诉人张蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初17309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   任文馨、高军上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审认定事实不清，原房屋租赁合同第六条税费负担条款明确约定由张蕾承担房屋租赁税费，并向任文馨、高军提供税票。张蕾一直未交纳相应税费，其行为已经违约，理应承担违约责任。一审因对该事实认定不清致判决结果有误。   张蕾辩称，其不同意任文馨、高军上诉请求，房屋租赁税费并非法定收费项目，双方合同约定税收项目系无效约定，故其并未违约。   张蕾向一审法院起诉请求：1. 任文馨、高军返还其房屋押金6500元；2. 任文馨、高军返还其下余房租6500元；3. 任文馨、高军负担本案诉讼费。   一审法院认定事实如下：张蕾欲租赁商铺，2017年10月3 日与任文馨就位于西安市未央区XX路XX号XX栋XX单元XX室的商铺租赁进行商谈，达成协议后，张蕾当天交纳定金5000元，2017年10月9日，张蕾与任文馨就商铺租赁正式签订了租赁合同，约定，租期两年，从2017年10月15日起至2018年10月14日止，月租金6500元，租金年付，押金1个月房租。又约定，任文馨提供账号信息为：户名为石磊,开户行为中国银行陕西省分行营业部，账号为XXXXXXXXXXXXXXX9768。第七条约定，房屋的交付及返还。返还：租赁期满或合同解除后1日内（当天18点前），张蕾应返还租赁房屋及其附属设施。双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章、移交房门钥匙，并结清各自应当承担的费用；第十条转租与续租：第一款约定，未经任文馨书面同意，张蕾不得以任何方式转让、转租、转借租赁房屋；第十一条合同的解除：第一款第一项约定，经张蕾、任文馨协商可以解除本合同。第四款约定，张蕾有下列情形之一的，任文馨有权解除合同，收回房屋。第四款第五项约定，擅自将该房屋转租、转让、转借给第三人的。第十二条违约责任：第四款约定，租赁期届满后或合同解除，张蕾未按约定时间返还房屋的，应按违约天数乘以3倍租金标准支付违约金，并扣除全部押金。合同签订当日，张蕾按合同约定的账户支付任文馨房屋租赁押金6500元和剩余一年的租金7.3万元，同时支付前任承租人王丽萍转让费2万元。2018年7月张蕾告知任文馨其无力经营，不再继续租赁房屋。2018年8月11日高军与该房屋下一承租人张建朝就上述商铺签订了房屋租赁合同，约定合同生效以张建朝租金到账为准。2018年8月13日张建朝向任文馨、高军汇款6.67万元。出租方签有“任文馨代高军”字样。张蕾于2018年9月15日单方将涉案房屋移交张建朝，张建朝持有的其与高军的门面房租赁合同上签有“房已收，钥匙已拿”字样。另查，西安市未央区XX路XX号XX栋XX单元XX室已取得房屋所有权证书，房屋所有权人为高军。此商铺任文馨、高军均认可系合伙购买。又查，张蕾称，其收取新承租户3万元，是收回其给上一承租人王丽萍支付了2万元转租费和其租赁期间购置空调、电脑、灯具、室内监控、门头LED屏、家具留给新承租人的折价款，张蕾与任文馨、高军微信聊天记录上也有上述聊天的内容。张蕾、任文馨均承认双方签订的合同已解除。一审庭审中，张蕾称，任文馨、高军明知其收取张朝建3万元转让费，说明任文馨、高军同意其转租商铺，且新承租户张建朝是其找的承租户。又称，其与任文馨、高军的微信聊天记录显示任文馨、高军有“我们的钱已分开了”、“太麻烦了”的语言，又与新承租户签订了商铺租赁合同、收取新承租户租金，证明任文馨、高军同意与其解除合同，退还其一个月房租及押金。任文馨、高军抗辩，张蕾擅自转租，其已按合同约定解除了合同，与新的承租人签订了商铺租赁合同，上述微信聊天语言不能表明其同意退还张蕾房租和押金、张蕾预约新承租户、收取新承租户费用，也不能表明其同意转租商铺，且张蕾收取新承租户3万元，其今天才知道；同时抗辩，张蕾未按合同约定向其移交房屋，已构成违约。   一审法院认为，本案的争议焦点为：1.新承租人张朝建承租任文馨、高军的房屋是否系张蕾转租行为；2. 张蕾是否违约。争议焦点1，房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租。本案中，任文馨、高军与新承租人直接签订的房屋租赁合同，租金由任文馨、高军直接收取，张蕾并未获取房屋租赁的利益，非张蕾将其承租的房屋转租新承租人张建朝。关于张蕾收取新承租人张建朝3万元费用，是张蕾与新承租人关于财产的转让达成的协议，与房屋租赁的法律关系无关，故张蕾之行为不适用于合同约定的转租条款约束。争议焦点2，房屋租赁合同约定，经张蕾与任文馨、高军协商可以解除本合同。张蕾于2017年7月告知任文馨、高军其无力经营，双方的微信聊天记录内容反映张蕾积极帮助任文馨、高军寻找新的承租人，任文馨、高军也与新的承租人在张蕾租期届满前（2018年8月11日）签订了新的租赁合同，任文馨、高军已于新的租赁合同签订2日（13日）内收到新承租人的租赁费用，足以认定解除合同是双方合议，张蕾并未违约。综上所述，张蕾、任文馨签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均按合同约定全面履行支付租金、交付房屋的合同义务。后张蕾无力经营，与任文馨、高军协商解除了合同，任文馨、高军并与新承租人张建朝签订新的租赁合同，因该合同约定，合同生效以张建朝租金到账为准，任文馨、高军已于2018年8月13日收到新承租人的租赁费，张蕾与任文馨、高军的租赁合同此时已解除，但张蕾于2018年9月15日才将其租赁的房屋移交，其租赁期限届满日和租赁费应计算至该移交日，因张蕾租赁届满日为10月15日，其交纳了一年的租赁费，任文馨、高军应退还张蕾1个月的租赁费和押金。另外，张蕾、任文馨、高军的租赁合同虽约定，合同解除时张蕾应将承租房屋交给任文馨、高军，因任文馨、高军已与新的承租人签订了租赁合同，也收到了新承租人的租金，新承租人实际已从张蕾处接收了承租标的物，履行与被告的租赁合同，其行为应视为默认张蕾直接移交房屋与新承租人，任文馨、高军抗辩张蕾未按合同约定向其移交房屋，已构成违约之理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决：被告任文馨、高军于本判决生效之日起十日内退还原告张蕾房屋租金6500元、房屋押金6500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元（张蕾已预交），由两任文馨、高军共同负担，与上述付款时间一并支付张蕾。   经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。   本院认为,当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，尚未履行的终止履行。本案中，张蕾于2017年10月9日与任文馨签订租赁合同，约定租期两年，并基于合同约定支付押金6500元及一年租金7.3万元，后张蕾因无力继续经营，双方经协商解除合同，任文馨、高军于2018年8月11日与他人就涉案房屋另行签订租赁合同并收取该他人支付租金，张蕾已于2018年9月15日将涉案商铺移交该他人，故张蕾与任文馨签订的租赁合同解除之后张蕾未使用涉案商铺期间的预付房租，任文馨、高军理应予以退还。至于押金，合同约定押金不予退还的情形系租赁期满后或合同解除后张蕾未按约定时间返还房屋，而本案张蕾在任文馨、高军与他人另行签订租赁合同后已于该租赁合同中约定的租期起始日即2018年9月15日将涉案商铺交付该他人，故一审判决任文馨、高军退还押金，并无不当。另，任文馨、高军称张蕾未履行合同约定的税费缴纳义务，因本案系张蕾诉请任文馨、高军退还租金、押金，任文馨、高军本案未有前述主张，且任文馨、高军也未提交证据证实相关费用其已缴纳，故本案不涉。综上所述，任文馨、高军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，任文馨、高军已预交，由任文馨、高军负担。   本判决为终审判决。       审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷        二○一九年六月二十一日     书记员  程    姣        1