广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初639号原告：深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司，住所地：珠海市香洲区南屏洪湾工业区香工路****楼104活动室。统一社会信用代码:91440400661509314N。负责人：曾恒利，总经理。委托诉讼代理人：周锐，系原告的员工。委托诉讼代理人：钟俊昌，系原告的员工。被告：珠海市圣浩投资策划有限公司，，住所地：珠海市香洲区南屏洪湾工业区香工路****（厂房101-01。统一社会信用代码：91440400577926465L。法定代表人：刘杰，执行董事兼经理。原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司与被告珠海市圣浩投资策划有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司的委托诉讼代理人钟俊昌、被告珠海市圣浩投资策划有限公司的法定代表人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的2015年1月至2018年4月管理费40429.2元及2012年6月至2018年3月水电费3625.6元、滞纳金11825.5元（滞纳金暂计至2018年4月30日，请求支付至实际付清之日止）；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为珠海市香洲区金地动力港商务园的物业服务企业，被告为该小区案涉房屋的业主。被告无正当理由，拒不缴纳物业相关费用，经多次催告仍不缴纳。被告的行为违反法律规定，给原告造成较大损失，原告提起诉讼，请求法院支持。原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司为其诉称提交以下证据：1.前期物业服务合同；2.欠费明细表；3.法律顾问函及EMS邮政快递单；4.登报入伙通知书；5.金地动力港商务园临时管理规约；6.不动产登记情况查询结果。被告珠海市圣浩投资策划有限公司辩称：一、购房经过。被告的法定代表人曾在珠海市斗门购买了房屋。2011年9月，又经他人介绍购买金地门道商务楼。当时房屋还没有盖好，就交了订金十万元。对方卖房时承诺可以交50%的首付，后来又要求一次性付清，不然就会因合同失信而扣掉前期付款。被告经多方借款，才交清房款。对于贷款和承诺房屋出租五年等问题，金地门道再三地失信于客户。二、房屋及物业管理存在的问题。1.被告购买的是金地门道一楼，要求被告交电梯费不合理，所以被告拒交费用。2.被告购房是看科教片的，销售时说好有消防设施，厨房、洗手间会搞好，但现在没有，不知道房屋是如何过关，如何能够出售的。被告将房屋出租时，就告之可以免三年房租，要求租户将所欠物业费交给金地，被告没有失信。后来因为原告提出安装消防设施需要五万元，才导致房屋没有出租，这也是被告拒交物业费的原因之一。3.房屋漏水问题，被告一直提醒物业帮忙维修，但至今没有解决。4.物业是管我们的，我们没有理由不交物业费，但我们有问题，物业也有自己管理上的问题。房屋周围都是树，高过房屋，门窗都看不见，门口都是草，无法出租。5.被告将所有钱投到金地门道，欠亲人、朋友的钱压在一个一文不值的地方，看了都生气。门窗坏了无人修，里面有人大小便，管子爆裂污水流了几年无人过问，原告有什么条件让被告交物业费。本来买房就是改善生活，现在不但没有改变，还让我们负债累累，请求法院为我们有一个合理的调节。被告珠海市圣浩投资策划有限公司为其辩称提交的证据：案涉房屋及周边环境的照片。本院经审理查明：位于珠海市香洲区洪湾商贸物流中心的“金地动力港商务园”为金地集团珠海投资有限公司开发建设的物业小区。2009年9月25日，金地集团珠海投资有限公司（甲方）与原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金地动力港商务园（写字楼）实施前期物业管理。委托管理期限暂定为5年，自2009年10月1日起至2014年9月30日止。物业竣工验收交付使用后，乙方向业主或非业主使用人提供公共环境卫生清洁、绿化与建筑小品的维修养护与管理、治安防范、消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理等基本服务。乙方按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水、电费每月按各户使用量另行分摊。写字楼部分的物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米2.98元收取。乙方应在本合同生效后的2009年10月1日开始实施物业服务工作，并从2009年10月1日起计收物业服务费，每次收费时间为每月五日前。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。上述合同签订后，原告即进驻金地动力港商务园实行物业管理至今。位于香工路18号44#（厂房）101的房屋属被告珠海市圣浩投资策划有限公司所有，属于金地动力港商务园物业管理区域范围内。该房屋建筑面积为339.17平方米，已办理不动产权登记。在庭审中，原告主张被告拖欠2015年1月至2018年4月的物业管理费40429.2元、2012年5月29日至2018年4月30日的公摊水电费3625.6元，已经书面催交。被告认可拖欠物业管理费40429.2元，但不认可拖欠水电费。本院认为，原告是金地动力港商务园的建设单位选聘的前期物业服务企业，双方签订了《前期物业服务合同》，该合同内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对金地动力港商务园的业主具有约束力。原告已经按照合同约定为金地动力港商务园的业主提供物业服务，且在合同约定的服务期限届满后继续为该小区业主提供物业服务至今，双方仍存在事实上的物业服务关系，被告所购案涉房屋在原告提供的物业服务范围内，被告作为业主也实际受用了原告提供的基本物业管理服务，应当按约向原告支付物业服务费。被告抗辩称，因案涉房屋及物业管理都存在问题，所以拒交物业管理费。本院认为，业主是否如约履行交纳物业管理费的义务，关乎物业服务企业能否正常运营，从而影响到全体业主所得到的服务质量，而物业服务企业承担的义务是多方面的，包括治安防范、消防管理，以及公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维护等，故即使物业服务企业存在服务质量问题，业主行使先履行抗辩权，也应与对方违约程度相对应，对于物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不能仅以未享受某项物业服务或者服务质量存在瑕疵而拒交全部物业服务费。本案中，被告提供的证据不足以证明原告没有提供物业服务或者提供的物业服务存在严重瑕疵，被告拒交全部物业管理费的抗辩理由不能成立。被告自2015年1月起未交纳物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告请求被告支付2015年1月至2018年4月的物业服务费共计40429.2元，本院予以支持。关于滞纳金的问题，虽然《前期物业服务合同》有约定业主逾期交纳物业服务费应支付滞纳金，但该合同期限已于2014年9月30日届满，而原、被告双方没有重新签订合同，也没有就逾期交纳物业服务费应承担的违约责任作出明确约定，故原告主张被告支付逾期交纳2015年1月至2018年4月管理费的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。除物业服务费之外，原告还请求被告给付水电费3625.6元及逾期付款的滞纳金，因原告未能提交证据证明上述费用已实际发生及原告已经垫付，该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告提出的房屋维修、消防安装等问题，属于另外的法律关系，不在本案审理范畴，被告可另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告珠海市圣浩投资策划有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司支付2015年1月至2018年4月的物业服务费共计40429.2元；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1198元，由原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司负担300元、被告珠海市圣浩投资策划有限公司负担898元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  冯丽萍人民陪审员  钟启祥人民陪审员  马莅夏二〇一九年六月二十七日法官助理郭莎书记员容景豪苏海婷