河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0903民初1184号原告：宋竹兰，女，汉族，1958年8月3日生，住河北省沧州市新华区。原告委托代理人：杨振钢，河北福鑫律师事务所律师。马明，河北福鑫律师事务所律师。被告：沧州泰兴房地产开发有限公司法定代表人：宋吉峰，男，汉族，1968年3月21日生，住河北省沧州市运河区，系该公司总经理。统一社会信用代码：911309006892990640住所地：沧州市运河区黄河西路冀春大厦301铺。委托代理人：姚冬，男，汉族，1983年12月18日生，住河北省沧州市运河区，系该公司职员。原告宋竹兰与被告沧州泰兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋竹兰及其原告委托代理人杨振钢、马明，被告沧州泰兴房地产开发有限公司的委托代理人姚冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋竹兰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告回购泰大国际家居博览中心5层530铺商品房并支付给原告回购款217088.34元；2、依法判令被告以217088.34元为基数，按照同期银行贷款利率的150%支付自2018年8月1日起至回购款全部支付给原告止的逾期回购违约金；3、判令被告退还面积差退款2509.96元及其逾期退款违约金；4、本案诉讼费用、保全费用均由被告承担。2012年8月15日，被告沧州泰兴房地产开发有限公司与原告签订了《商品房买卖合同》约定，被告将泰大国际家博览中心5层530铺商品房出卖给原告，实际支付购房款197353.04元。同日，双方又签订《泰大国际家居博中心集中商铺回购协议》其中第二条第二款约定，自交房之日起，期满五年时，如原告出让该物业，则需于交房之日起满五年之日起30日之内办理出让手续-；第三条第二款约定：回购价为甲（指二原告）乙（指被告）双方签订的《商品房买卖合同》中房款总金额的110%。二原告已经按照约定要求出让物业，但被告借故拖延，未能按合同约定回购房屋，未能及时支付回购价款，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。沧州泰兴房地产开发有限公司辩称，原告诉求第一项、第二项诉求是基于回购协议，第三项是基于房屋买卖合同，即原告在本案中基于不同的法律关系起诉，基于一事一审原则，法院应依法要求原告分别上诉，分别开庭审理。第一、2012年8月15日原告与泰兴房地产公司签订房屋回购协议，该协议第二条第2款中明确约定“如甲方（即原告）出让该物业，则需提前30日书面通知乙方（即被告）并于交房之日起满五年之日起的30日内办理出让手续，甲方未能提前书面通知或逾期办理出让手续的，视为放弃出让”第三条第3款中明确约定“乙方于产权证、土地使用权证过户之日（以两证齐全之日为准）后一个月内向甲方支付该物业房款”，而事实情况是，虽然原告向我方提交了回购申请书，但其在具备办证条件的情况下并未根据合同约定将房屋过户到我方名下，回购合同没有履行是原告方的原因与我方没有任何关系，是原告主动放弃了回购要求，退一步讲即便回购协议应该履行也因为原告没有办理房屋过户手续而导致没有达到付款节点，而不应支付违约金。第二、基于《商品房买卖合同》要求的退还价款之诉，《商品房买卖合同》第十九条中明确约定了争议管辖在沧州仲裁委员会，法院应驳回原告的起诉。另一方面《商品房买卖合同》第五条中明确约定了关于房屋面积差价款的给付方式，并未约定房屋差价款退还需要另行支付利息，且在《商品房买卖合同》第十五条中关于产权证办理逾期的违约责任承担方式已经有了明确约定，被上诉人基于产权证办理逾期要求支付退还面积差价款的利息，既不符合合同约定也不符合情理。基于上述事实，泰兴房地产严格履行了合同的相关约定，没有任何违约，请求依法驳回原告方的诉讼请求。原告宋竹兰为证实其主张，向本院提交如下证据：证1，商品房买卖合同一份，证明根据合同第八条被告应当在2013年6月30日前将涉案商铺交付给原告，合同第五条约定被告应在商品房交付使用后720日内办理产权登记备案，但被告违约，直至2018年年底才将产权登记备案办理完毕。证2，回购协议一份，证明该合同第2条第2款原告有权在2018年6月29日届满前30日书面通知被告，并于该时间届满后30日内办理出让手续，同时该合同第3条第2款约定回购价款为房款总金额的110%，为217088.34元。证3，增值税发票一份，证明原告购买的商铺因面积误差，被告应退还给原告2509.96元。证4，光盘一张，内有十二段视频，证明包括原告在内的签有回购协议的业主多次要求被告履行回购承诺，进行上访维权及与被告多次协商的过程。证5，被告于2019年3月2日给所有要求回购业主的回复，证明包括原告在内的回购业主多次与被告协商，被告给予的答复，进一步证明了被告同意回购的事实。证6，销售不动产统一发票两张。证7,2016年12月21日被告向全体要求回购的业主出具的关于泰达国际家居博览中心集中商铺回购协议相关情况的声明一份，证明被告承诺上述商铺若届时无法办理相关产权证明，不影响原回购协议的履行。证8，房产证一份，证明办证时间为2019年1月30日。证9，委托管理协议一份，证明自2013年7月1日至2018年6月30日，即被告交付房屋后一直至约定的回购期间，一直由被告的家具分公司对原告的商铺进行租赁经营，由被告支付租赁费用给原告，该管理协议期满后至今因被告未能回购，该商铺一直空闲，给原告造成实际损失。综上证据可以证明原告的诉讼请求第一项有明确的合同依据，诉讼请求第二项因根据商品房买卖合同的约定被告应在720日内办理产权备案，但截至回购日已经近五年时间，被告违约办理产权登记已经超过近三年时间，且该违约行为直接导致在回购期满时不能办理回购过户，该行为后果系被告导致，给原告造成自应当回购，支付回购款未能回购的损失，根据最高人民法院关于审理买卖合同的司法解释，参照逾期付款计收罚息的规定，原告诉讼请求第二项要求按照同期贷款利率的150%，且被告也承诺无论是否办理相关产权证明，均不影响回购协议的履行。故诉讼请求第二项应当得到法庭支持。原告诉讼请求第三项，因系被告逾期办证，直接导致被告应当于交付房屋后720日内办理产权登记时的测绘时间延后，给原告造成损失，应当依照商品房买卖合同约定的时间即应当进行测绘后知晓被告应退还差价款之日计算逾期退还差价款的违约金，标准同诉讼请求第二项的标准。被告沧州泰兴房地产开发有限公司质证称，对证1，真实性、关联性及合法性无异议，但对其证明目的有异议，商品房买卖合同第五条中已经明确约定了关于房屋面积差价款的给付方式，其中并未约定房屋差价款退还需要支付利息，且在商品房买卖合同中第十五条关于产权证办理逾期的违约责任，承担方式上已经有了明确约定，即原告基于产权证办理逾期要求支付退还差价款的利息，既不符合合同约定，也不符合情理，一个违约行为不能同时承担两种违约责任。对证2，真实性、关联性及合法性无异议，但该回购协议中该协议第二条第2款中明确约定“如甲方（即原告）出让该物业，则需提前30日书面通知乙方（即被告）并于交房之日起满五年之日起的30日内办理出让手续，甲方未能提前书面通知或逾期办理出让手续的，视为放弃出让”第三条第3款中明确约定“乙方于产权证、土地使用权证过户之日（以两证齐全之日为准）后一个月内向甲方支付该物业房款”，而事实情况是，虽然原告向我方提交了回购申请书，但其在具备办证条件的情况下并未根据合同约定将房屋过户到我方名下，回购合同没有履行是原告方的原因与我方没有任何关系，是原告主动放弃了回购要求，退一步讲即便回购协议应该履行也因为原告没有办理房屋过户手续而导致没有达到付款节点，而不应支付违约金。对证3，真实性、关联性及合法性无异议。对证4，对方提交的音视频资料可以明确看出其该音视频进行过修改，不能作为证据使用，即使该音视频是真实的，通过其内容也能看出所有的音视频没有我方人员在场，也不能证明原告在场，同时所有对话也没有一句涉及到我方，反而该音视频内容证明了所有的交涉都是与冀春集团进行谈判，进一步证明了原告从未就协议履行问题与我方进行过沟通，原告也不能提供拍摄现场使用的摄录设备。对证5，对方提交的是复印件，我方不予认可。如该回复是我方出示，肯定会将原件交与对方。对证6，真实性、关联性及合法性无异议。对证7，系原告拍照所得，不是证据原件，我方不予认可。即便该证据是真实的，其说明的内容也应理解为待产权证具备办理条件后回购事项应该按照回购协议约定的内容履行，即待产权证具备办理条件后一个月内如需回购应将回购房屋办理完毕过户手续。对证8，真实性无异议，但该证据恰恰表明根据回购协议原告应于2019年2月24日前将涉案房屋过户到我方名下，是原告主动放弃了回购的请求。对证9，关于该协议，真实性予以认可，但证明目的不认可，原告所说不是事实，首先涉案房屋并不是我方下属的家具分公司租赁，我方只是接受原告的委托进行管理，且根据该协议，托管时间至2018年6月30日止，也就是说到这个日子原告已经不再委托我方管理，原告对涉案房屋有管理权，其是否对外出租是其个人行为，因其个人原因未将房屋出租，产生的损失也理应由其个人承担，与我方没有任何关系。被告沧州泰兴房地产开发有限公司提交如下证据：证1，房屋买卖合同一份，证明同质证意见。证2，回购协议一份，证明同质证意见。证3，河北省建设工程竣工验收备案证明书一份，证明在2018年12月26日涉案房屋已经具备了办证条件，根据回购协议原告方在提交回购申请后也应在具备过户条件的一个月时间内完成涉案房屋的过户手续，未进行房屋过户是原告方的责任。以上证据也证实了原告的几点诉求是基于不同的法律关系，不同的合同所产生的，我方认为基于一事一审的原则，原告应择一起诉。原告宋竹兰质证称：对证1、2，真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，通过商品房买卖合同可以看出，虽然约定了逾期办证的违约责任，但因逾期办证导致的逾期回购，二者具有直接的因果关系，尤其是根据回购协议的约定，2018年6月29日回购届满后原告未能取得回购款，造成了实际的经济损失，且该原因系被告导致的，应承担违约责任，被告称仅承担逾期办证的约定的违约责任缺乏事实依据。对证3，真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，房屋产权备案系被告向相关行政职能部门实施的单方行为，原告并没有参与，更不可能知晓，被告什么时间进行的备案，故被告称以备案的时间2018年12月26日来计算原告进行过户的时间是错误的。同时，在被告备案后，应当通知所有业主，首先将商铺办至业主名下，之后才能依照回购协议的约定再办至被告名下，期间都需要时间，尤为重要的是在原告取得产权登记证后，办至被告名下的过程中，被告作为买方应当先向行政部门领取相应表格，缴纳税费，而原告作为卖方，仅为协助被告办理过户，现被告称2018年12月26日后30日内原告未能过户是原告放弃回购，既不符合情理也不符合回购登记的程序。本院经审理认定事实如下：2012年8月15日，原告宋竹兰与被告沧州泰兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的泰大国际家居博览中心5层530铺商品房，总金额199863元，单价5837.12元，商品房价款根据合同计价方式多退少补，自房屋交付之日起720日办理不动产登记等内容。同日，双方又签订《泰大国际家居博览中心集中商铺回购协议》，其中第二条第二款约定，自交房之日起，期满五年时（即自2013年6月30日起至2018年6月29日止届满五年），如原告出让该物业，则需提前30日书面通知被告并于交房之日起满五年之日起30日之内办理出让手续；第三条第二款约定：回购价为原告、被告双方于2012年8月15日所签订的《商品房买卖合同》中房款总金额的110%。合同订立后，原告依约向被告交付购房款199863元。2018年12月28日，案涉商品房通过竣工验收备案。2019年1月23日，案涉商品房经实际测绘，被告应退还给原告2509.96元，案涉商品房实际价款为197353.04元。后因被告未能及时办理回购房屋，原告为此诉至本院。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原、被告双方签订《商品房买卖合同》和《泰大国际家居博览中心集中商铺回购协议》均系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，本院依法予以认定，原、被告双方均应当遵守并全面履行。原告提供十二段视频，证明包括原告在内的签有回购协议的业主多次要求被告履行回购承诺，进行上访维权及与被告多次协商的过程。被告亦于2019年3月2日给所有要求回购业主的回复，证明包括原告在内的回购业主多次与被告协商，被告给予的答复，进一步证明了被告同意回购的事实。故被告应于2018年7月30日前履行办理产权证过户、2018年8月31日前支付回购款的义务，但案涉商品房于2018年12月26日才通过竣工验收备案，超过《商品房买卖合同》约定的办理不动产登记的时间近三年，导致2018年7月30日前原告、被告不能办理产权证过户，应由被告承担违约责任，按房屋实际面积款额197353.04元的110%计算，被告应依约支付原告房屋回购款217088.34元，并按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定支付罚息，本院酌定按同期银行贷款利率的130%支付违约金。被告辩称原告放弃出让案涉商品房、应于产权证、土地使用权证过户之日后一个月内向其支付回购房款、现不能达到支付房款的时间结点，不应支付逾期违约金，理据不足，依法不予支持。经庭审核实，原告因房屋实测面积小于合同约定面积，被告应退还多交购房款2509.96元，但该面积误差是在法律规定的3%面积误差率以内，属正常，被告不应再按上述罚息计付违约金，只从原告交款之日即2012年9月20日起按银行同期贷款利率支付利息即可。综上，原告诉求证据充分，于法有据，本院予以支持。被告辩称于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告沧州泰兴房地产开发有限公司支付原告宋竹兰泰大国际家居博览中心5层530铺商品房回购款人民币217088.34元，并以217088.34元为基数，按照同期银行贷款利率的130%支付自2018年9月1日起至实际支付之日止违约金，限判决生效后十日内履行。二、被告沧州泰兴房地产开发有限公司支付原告宋竹兰泰大国际家居博览中心5层530铺商品房面积差退款2509.96元，并自2012年9月20日起按银行同期贷款利率支付利息，限本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2297元，由被告沧州泰兴房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  王家琳二〇一九年六月二十五日书记员  孙海霞