浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终285号上诉人（原审被告）：嘉兴市大业房地产开发有限公司，住所地：嘉兴市秀洲区蓬莱路**。统一社会信用代码：91330400757081973N。法定代表人：朱海兵，董事长。委托诉讼代理人：钱益波，浙江子城律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜红，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王爱丽，女，1963年2月8日出生，汉族，住青田县。委托诉讼代理人：孙君慈，北京市天昱律师事务所律师。上诉人嘉兴市大业房地产开发有限公司（以下简称大业公司）因与被上诉人王爱丽商品房销售合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。大业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王爱丽的诉讼请求。事实和理由：一、虽然嘉兴市和好贸易有限公司（以下简称和好公司）曾经为大业公司的股东，但是大业公司与和好公司均系独立法人，二者之间财务、人员等均是独立的。大业公司账目上并无和好公司代王爱丽支付房款的凭证，和好公司也没有在本案中确认其收到的款项系王爱丽向大业公司支付的购房款，也未提供相应的支付凭证。当然，也没有证据证明大业公司委托和好公司代为收取王爱丽房款。二、没有证据证明大业公司向和好公司汇入的417297元系根据徐孟瑢的指定汇入，且款项性质不明。徐孟瑢虽出具了1份《房款付清说明》称，王爱丽汇入和好公司的43003欧元是用于向大业公司支付的购房款。但是，徐孟瑢出具该份说明的时间是2017年10月13日，此时其早已经全部转让了其在大业公司的股权，也不再担任大业公司的法定代表人。徐孟瑢的陈述不能代表大业公司，也不能据此认定徐孟瑢在王爱丽付款当时有过付款指示。另外，王爱丽汇款时备注为往来款而非房款，可见该款项的性质不明。三、王爱丽支付的417297元与其应向大业公司支付的定金之间不存在关联性，不能认定为系向大业公司支付的定金。首先，《商品房认购书》的签约主体是大业公司与王爱丽，认购书约定应当由王爱丽向大业公司支付定金，没有约定该定金应当向其他第三方支付。其次，认购书的签订时间是2005年8月29日，约定定金支付时间是签订之日起3日内，但王爱丽汇入和好公司款项的时间是2006年1月5日和2006年2月10日，与认购书不能对应。最后，认购书所约定的房号与《商品房买卖合同》所约定的房号不一致。四、大业公司没有义务证明王爱丽与和好公司之间是否存在其他债权债务关系。首先，大业公司不清楚王爱丽与和好公司之间存在的债权债务关系，举证责任不在大业公司而在王爱丽。王爱丽应当举证证明其是根据大业公司的指示进行的付款。五、大业公司收到944707元后未提出异议并不意味着大业公司认可王爱丽已经全额支付了房款。该笔款项是由陈进丽支付的，并非王爱丽。目前没有证据显示当时王爱丽或陈进丽向大业公司确认过该笔款项系陈进丽代王爱丽支付的房款。按照一审逻辑，大业公司收款后无异议可以认定为王爱丽已全额付款，那么，王爱丽直至起诉才向大业公司主张交房，也可以认定为王爱丽由于一直没有付清房款，所以才没有要求交房。大业公司账目显示王爱丽未支付过任何房款。六、徐孟瑢在房款付清说明中所作的陈述是错误的且与其在作出该说明前确认的其他材料自相矛盾。首先，徐孟瑢在该说明的第一条中陈述“王爱丽在2005年底预购两套商品房，总房价为1362004元”。实际上，王爱丽与大业公司签订认购书的时间是2005年8月29日，并非年底。而认购的两套商品房的总价为1033888元，并非1362004元。其次，在徐孟瑢作出该房款付清说明之前，大业公司股东之间在2016年8月15日签订了《大业公司销售台账》，序号245、246两套商品房的购房人为王爱丽，显示的房款为一分未付。该份销售台账由徐孟瑢签字确认。既然徐孟瑢已经在2016年8月15日确认了王爱丽款项未付的事实，其在2017年10月13日又自认王爱丽房款付清，显然是前后矛盾，2017年10月13日所做的说明是虚假的。七、王爱丽与大业公司签订《商品房买卖合同》的情况不符合常理。王爱丽签订认购书的时间是2005年，但时隔六年之后才签订《商品房买卖合同》有违常理。王爱丽支付给和好公司的417297元如果是购房定金，应当由大业公司出具相应的定金收据或者发票。如果王爱丽委托陈进丽支付的944707元系用于支付购房款，款项支付后也应当由大业公司向王爱丽开具购房发票。因此，按照王爱丽的陈述，其签订《商品房认购书》后过了六个月才支付定金，支付了定金以后过了六年才签订正式的《商品房买卖合同》，而定金是支付给第三方的，购房款又是委托他人支付的。不管是支付定金还是支付购房款，都没有要求大业公司出具收据或者发票。众所周知，如果王爱丽要办理不动产的转移登记手续，须向房管部门出具购房发票，王爱丽没有发票的情况与通常的商品房买卖行为不符。八、一审判决认定按照年利率9%计算逾期交房损失是错误的。退一步讲，即使大业公司存在逾期交房行为，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房的违约责任为按日向王爱丽支付已交房价款万分之零点五的违约金，且违约金累计赔偿额不超过已付房价款的百分之十二。一审判决大业公司按照年利率9%的标准支付逾期交房损失显然过高，超过了大业公司的实际承受能力。况且，即使按照《委托经营合同》的约定，委托期限也是到2016年5月31日届满。一审判决2016年6月1日之后仍按照年利率9%计算，并不符合市场的收益情况。根据案涉房屋的地段、面积、用途、房型等情况，每套商品房基本的市场月租金在1500元左右，折合成年利率在2%-3%之间。如果按照9%计算，每套商品房的月租金在5000元以上，而该商品房的套内建筑面积仅为37.47平方米，房型仅是一室一卫，在嘉兴市场上不可能有5000元以上的租金价格，故一审判决没有任何依据。王爱丽辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。大业公司与和好公司的财务是同一批人员，两个公司在财务管理上具有混同性。当时支付417297元时，王爱丽不在国内，大业公司又不能结汇，所以由和好公司结汇。2006年2月10日，大业公司曾给王爱丽开过9057846号的收据，但该收据被大业公司收回。2011年在王爱丽不知情的情况下，大业公司将认购书约定的A幢20层02、03号房换成了3幢809、909号房。王爱丽与新洲国际大酒店订立的《委托经营合同》中约定的收益标准可以作为王爱丽的损失，大业公司应当承担逾期交房责任。王爱丽向一审法院起诉请求：1.判令大业公司将案涉新洲国际大酒店3-809号、3-909号房屋交付王爱丽并办理产权过户登记；2.判令大业公司赔偿逾期交付房屋给王爱丽造成的经济损失暂计796770元（参照《委托经营合同》约定的收益自2011年7月1日起计算至2016年6月30日止为796770元，请求计算至实际交付之日止）。一审法院认定事实：2005年8月29日，王爱丽与大业公司签订《商品房认购书》2份，约定王爱丽认购大业公司开发的新洲国际大酒店项目中的A幢20层02号、03号房，价款分别为516944元、516944元，定金分别为206778元、206777元，在签订认购书之日起3日内支付。2006年1月5日和2月10日，王爱丽分别向大业公司时任法定代表人徐孟瑢指定的大业公司法人股东和好公司的外汇账户汇入37×××03欧元、5500欧元，合计折合人民币417297元。2011年5月21日，王爱丽与大业公司签订《商品房买卖合同》2份，约定王爱丽购买大业公司开发的案涉新洲国际大酒店第3幢3-809号、3-909号房屋，建筑面积均为58.74平方米，价款分别为675862元、686142元，王爱丽应于2011年5月31日前付清全部房款，大业公司应于2011年7月1日前将符合约定条件的房屋交付给王爱丽，逾期交房超过90日，王爱丽要求继续履行合同的，大业公司应自交付期限次日起至实际交付之日止，按日向王爱丽支付应交付房款万分之零点五的违约金。同日，王爱丽与新洲国际大酒店签订《委托经营合同》2份，约定王爱丽将案涉新洲国际大酒店3-809号、3-909号房屋委托给新洲国际大酒店经营管理，期限为5年；收益自房款清后第二个季度开始计算，新洲国际大酒店按季向王爱丽支付经营回报收益，以每个季度尾月的20日为支付日，其中3-809号房屋每季度收益为15207元（含税），3-909号房屋每季度收益为15438元（含税）；若王爱丽与大业公司签订的《商品房买卖合同》终止，则本合同自动终止。2011年5月25日，王爱丽委托案外人陈进丽向大业公司支付购房款944707元。另查明，大业公司工商登记成立日期为2004年1月7日，徐孟瑢曾长期系该公司股东和法定代表人，和好公司自2005年7月26日起至2016年9月6日期间系该公司股东。新洲国际大酒店系大业公司设立的分公司，工商登记成立日期为2005年8月19日。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、王爱丽是否按约付清了案涉商品房购房款；二、大业公司是否应当承担逾期交房的损失赔偿责任。关于第一个争议焦点。大业公司对王爱丽已委托案外人陈进丽支付案涉房屋购房款944707元不持异议，双方有争议的是王爱丽分别于2006年1月5日和2月10日向和好公司账户汇入的37×××03欧元、5500欧元，合计折合人民币417297元是否系案涉房屋购房款。一审法院认为，该417297元应当认定为王爱丽支付的购房款。理由是：一、和好公司系大业公司大股东，徐孟瑢系大业公司法定代表人，徐孟瑢要求王爱丽向其指定的和好公司的账户支付房款的行为应当视为大业公司的行为，法律效力及于大业公司。徐孟瑢对上述付款过程所作的书面说明本质上属于证人证言，虽然其本人未出庭作证，但该房款付清说明已经徐孟瑢居住国法兰西共和国公证机关证明，并经我国驻该国使领馆认证，其真实性能够确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条第二项规定，因路途遥远，交通不便不能出庭的，可以通过书面证言的方式作证。徐孟瑢出具的房款付清说明符合上述法律规定，一审法院予以采信。二、王爱丽支付的417297元与《商品房认购书》约定的定金数额较为接近，且支付时间在签订认购书之后，大业公司亦未提供相反证据证明王爱丽与和好公司之间存在其他债权债务关系，因此该笔款项应当认定为案涉房屋的定金，签订正式《商品房买卖合同》后可转化为购房款。三、双方签订《商品房买卖合同》后，王爱丽即在约定的付款期限内向大业公司支付购房款944707元，该笔款项加上之前的定金417297元，正好是案涉两套房屋的购房款之和1362004元，而大业公司在收到该笔款项后并未表示异议。在付款期限届满后亦未向王爱丽发出催交房款的通知或者主张解除《商品房买卖合同》。综合上述理由，一审法院认定王爱丽已于2011年5月25日付清了案涉商品房购房款，符合《商品房买卖合同》关于付款期限的约定。关于第二个争议焦点。王爱丽已经按约向大业公司付清了购房款，大业公司亦应按照约定的期限履行交付房屋的义务。王爱丽要求大业公司交付房屋并协助办理房屋产权转移登记的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，过户所需缴纳的相关费用由王爱丽承担。王爱丽与大业公司签订《商品房买卖合同》的当天即与大业公司的分公司新洲国际大酒店签订了《委托经营合同》，约定了相应的经营回报收益，现因大业公司的原因逾期交房导致该合同履行不能，王爱丽的预期利益落空，大业公司应当承担相应的赔偿责任。根据《委托经营合同》的约定，委托经营期限自房款清后第二个月开始计算，期限5年，即自2011年6月1日起至2016年5月31日止；委托经营收益应当房款清后第二个季度开始计算，即自2011年7月1日起计算至2016年5月31日止。《委托经营合同》约定的收益标准按购房款折算为年收益率约为9%，符合市场的基本情况，较为合理，故一审法院确定合同期满之日即2016年6月1日起至实际交付房屋之日止期间的经济损失也按年收益率9%的标准支付。大业公司关于王爱丽未付清案涉房屋购房款及不承担逾期交房赔偿责任的抗辩理由不能成立。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、大业公司于判决生效之日起十日内将案涉新洲国际大酒店第3幢3-809号、3-909号商品房交付给王爱丽，并协助王爱丽办理该二套房屋的所有权转移登记，将该二套房屋过户至王爱丽名下；二、大业公司于判决生效之日起十日内赔偿王爱丽逾期交房损失（计算方式为：以购房款1362004元为基数，按照年收益率9%的标准，自2011年7月1日起计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回王爱丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24070元，由大业公司负担。大业公司二审中提供销售台账1份，证明徐孟瑢在2016年8月15日已确认王爱丽未付清房款，徐孟瑢在2017年出具的《房款付清说明》内容与其在销售台账上签字确认的行为自相矛盾。王爱丽质证称，此是大业公司内部文件，真实性没办法确认，与徐孟瑢向王爱丽出具的材料不一致。王爱丽二审中提供以下证据；1.徐孟瑢交给王爱丽的2005年7月14日-2009年5月15日往来款清单1份，证明大业公司出具了号码为9057846元的票据一张，说明大业公司收到了417296元。2.大业公司售房的宣传手册1份，证明王爱丽当时出于高额回报才购买房屋。3.利息清单，证明王爱丽交给大业公司的是存单。大业公司质证称，证据1，真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明大业公司曾经向王爱丽出具过收据，大业公司也没有该份收据的底联；证据2，对真实性、合法性、关联性均有异议；证据3，真实性没有异议，关联性有异议，不能证明王爱丽曾经向大业公司付款的事实。本院认证认为，关于大业公司提交的证据，对该份证据真实性、合法性、关联性予以认定。关于王爱丽提供的证据，证据1，大业公司对该份证据不予以认可，徐孟瑢未出庭作证，王爱丽亦未提供证据佐证大业公司曾出具过收款收据，对该份证据不予认定。证据2，此系宣传页，具体的委托经营收益应以《委托经营合同》约定为准，该宣传内容与本案无关联，不予认定。证据3，该份证据与外币兑换单、现金缴款单相印证，予以认定。二审除对一审查明的事实予以确认外，另认定以下事实：2016年，杭州旭聚贸易有限公司作为甲方，和好公司、徐孟瑢、徐孟胜作为乙方，浙江佳源房地产集团有限公司作为丙方，三方签订了《股权转让协议》，协议约定，乙方共49%股份转让给甲方。协议第七条“其他约定”部分约定，（1）乙方与大业公司之间存在的债权债务关系或往来款项，在股权转让后，乙丙双方均放弃向对方进行追索的权利，双方间的债权债务及其他关系结清，无其他争议。甲方同意上述约定。（2）乙方不再就与大业公司、购房业主之间涉及的债权债务纠纷承担任何责任；如发生上述债权债务纠纷，均由丙方与大业公司承担和处理。甲方确认并同意本条中乙丙双方之间关于债权债务的约定。大业公司销售台账中载明王爱丽已付房款金额为零，台账尾部备注载明“针对上述403套房中徐孟瑢直接收款的部分按下列原则处理：（1）如提供相对应的银行流水及收款凭证的，大业公司予以认可；（2）如无任何凭证的，由徐孟瑢、业主、大业公司三方协商解决。”案涉房地产项目未如期竣工，导致已售房产未如期交房。2014年，在相关行政主管部门主持、协调下，大业公司与十几名业主代表就逾期交房以及后续委托经营管理等事宜达成一致意见，并形成《会议纪要》。《会议纪要》载明：（一）大业公司根据与业主签订的《商品房买卖合同》约定，同意自该合同约定的房屋交付之日起至2013年12月31日止以业主根据《商品房买卖合同》实际向大业公司交付的购房款为基准按照每年7%的标准向业主补偿该期间的所有损失，业主同意接受。（二）本会议纪要签署后，业主自愿放弃按照《商品房买卖合同》向大业公司主张逾期交房违约金等权利，2014年1月1日起至大业公司实际向业主交房之日止的逾期交房等所有损失，业主也不再向大业公司主张……（四）本会议纪要签署后，业主应与嘉兴新洲物业经营管理有限公司办理相关商品房委托经营合同的解除手续。在委托经营合同解除后，《商品房买卖合同》约定的购房款已全部付清的业主可选择与新洲国际大酒店重新签订委托经营合同，新签订的委托经营合同管理期限自2014年1月1日起计算；《商品房买卖合同》约定的购房款未付清的业主，如选择与新洲国际大酒店签订委托经营合同的，委托经营期限自购房款全部付清之日起计算。委托经营管理期间，新洲国际大酒店以《商品房买卖合同》约定的购房款为基准按照每年3%的标准向业主支付收益……（十）大业公司未按时履行本会议纪要的，则仍按大业公司与业主签订的《商品房买卖合同》履行。本院认为，本案二审争议焦点为王爱丽是否付清了购房款，如果房款已付清，逾期交房损失如何计算。关于王爱丽是否已付清房款问题。大业公司对收取房款944707元无异议，双方争议焦点为汇入和好公司账户的417297元是否是王爱丽支付给大业公司的房款。根据法律规定，公司应当使用单位账户对外开展经营行为，公司财产与股东财产应保持独立性，以保持正常的经济秩序。但本院审理的大业公司与其他业主的商品销售合同纠纷案件中发现，大业公司在商品房预售或销售过程中存在股东收取房款现象。从大业公司提供的销售台账中亦可看出，当时股东间对部分股东直接收取款项的后果特地做了约定。故本案不宜仅以公司与股东人格独立为由，简单认定王爱丽向大业公司股东和好公司支付的款项与大业公司无涉。现和好公司已停业，本院将根据本案实际情况，对王爱丽支付的该笔款项性质、用途进行审慎研判。首先，双方于2005年8月29日订立的两份《商品房认购书》约定王爱丽应在签订认购书之日起3日内支付购房定金413555元。王爱丽支付的37×××03欧元、5500欧元，折合成人民币417297元与上述款项相近。王爱丽主张上述款项系购房定金具有高度可能性。其次，双方于2011年5月21日订立的两份《商品房买卖合同》约定王爱丽购买的两套房屋总价为1362004元，并约定王爱丽应于2011年5月31日前付清全部房款。2011年5月25日，王爱丽委托案外人陈进丽支付购房款944707元。陈进丽代付的944707元与王爱丽支付的417297元之和正是《商品房买卖合同》约定的两套房屋价款之和，此可进一步印证王爱丽支付的417297元系购房款。再次，徐孟瑢原系大业公司法定代表人，其提供的付款情况说明可印证上述事实。销售台账中亦载明如提供相对应的银行流水及收款凭证的，大业公司予以认可。现王爱丽提供了银行流水凭证，徐孟瑢亦予以认可，大业公司再主张王爱丽未付清房款，理据不足。最后，大业公司以《商品房认购书》与《商品房买卖合同》约定的房号、购房款金额不一致，且二者订立的时间相隔六年之久等主张王爱丽的付款行为不符合常理。本院认为，大业公司作为开发商本身属于《商品房认购书》、《商品房买卖合同》的订立方，即使合同订立不符合常理，亦有大业公司自身因素造成，大业公司该项上诉理由不成立。综合考虑《商品房认购书》和《商品房买卖合同》订立情况、王爱丽两笔款项支付情况及双方当事人的举证情况，本案可认定王爱丽已于2011年5月25日付清了购房款，大业公司应履行交房、协助办证义务。二、关于逾期交房损失如何计算问题。首先，关于大业公司未交付房屋的原因。大业公司迟迟未交付房屋，前期主要系因公司经营存在困难、项目迟迟未竣工验收，后期因双方对款项是否付清存有争议，故大业公司逾期交房并非出于主观恶意。其次，关于《会议纪要》对王爱丽是否有拘束力。2014年1月15日在相关政府行政主管部门主持、协调下，大业公司与业主代表就纠纷解决达成一致意见。王爱丽虽未在《会议纪要》上签字确认，但该《会议纪要》系就案涉房产作出的整体处理思路，应适用于全体业主。如上所述，双方对房款是否付清有争议，大业公司会后未与王爱丽和解与王爱丽付款行为不谨慎有很大关联，并非大业公司单方原因造成。最后，关于涉大业公司逾期交房纠纷的处理情况。现绝大多数业主已给予大业公司适度的宽宥和支持，按照《会议纪要》的精神与大业公司进行了和解。王爱丽主张按照《委托经营合同》约定的经营收益标准来认定逾期交房损失，既与《会议纪要》精神相悖，又不利于平衡广大业主的利益，甚有可能引起不稳定局面，不应得到支持。故本案逾期交房损失应参照《会议纪要》内容确定为：2011年7月1日至2013年12月31日逾期交房损失为238350.70元（1362004元×7%×2.5），2014年1月1日后的逾期交房损失，以1362004元为基数，按年利率3%计算至房屋实际交付日止。综上所述，大业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初2668号民事判决第一项，即“嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将案涉新洲国际大酒店第3幢3-809号、3-909号商品房交付给王爱丽，并协助王爱丽办理该二套房屋的所有权转移登记，将该二套房屋过户至王爱丽名下”；二、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初2668号民事判决第三项；三、变更嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初2668号民事判决第二项为嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿王爱丽逾期交房损失（2011年7月1日至2013年12月31日逾期交房损失为238350.70元，2014年1月1日后的逾期交房损失，以1362004元为基数，按年利率3%计算至房屋实际交付日止）；四、驳回王爱丽其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24070元，由王爱丽负担2945元，嘉兴市大业房地产开发有限公司负担21125元；二审案件受理费24070元，由王爱丽负担2945元，嘉兴市大业房地产开发有限公司负担21125元。本判决为终审判决。(本页无正文)审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年六月二十四日法官助理周倩书记员胡玉婷