云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1424号上诉人（原审被告）：杨韬，女，1979年1月29日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：孙安学，云南龙翥律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈晓强，男，1982年10月19日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审原告）：杨亚男，女，1981年7月7日出生，汉族，住云南省昆明市东川区。被上诉人（原审被告）：李亚雄，男，1993年11月12日出生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州武定县。原审第三人：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人：黄倩，总经理。委托诉讼代理人：蔡恒，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨韬因与被上诉人陈晓强、杨亚男、李亚雄及原审第三人昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称：荣城经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初4868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨韬及其特别授权代理人孙安学，被上诉人陈晓强、杨亚男、李亚雄，以及原审第三人荣城经纪公司的特别授权代理人蔡恒均到庭参加了诉讼。期间，经当事人书面申请给予三个月调解时间，该期间依法扣除审理期限。本案现已审理终结。杨韬上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判驳回陈晓强、杨亚男对杨韬提出的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陈晓强、杨亚男承担。事实和理由：1.杨韬在陈晓强、杨亚男交清购房款的第二天就已将案涉房屋的钥匙交给陈晓强、杨亚男，按约履行完了交付义务，一审法院认定杨韬违约错误；2.李亚雄通过与杨韬签订《房屋租赁合同》租用案涉房屋的形式抵债，其不去居住并不违反常理，一审法院认定杨韬与李亚雄于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》是恶意串通行为错误；3.杨韬在卖方时已将房屋出租事宜告知了荣城经纪公司,《房屋买卖合同》中未注明房屋出租系荣城经纪公司所致；4.陈晓强、杨亚男与李亚雄之间的纠纷系在杨韬交付房屋后发生，并非杨韬违约所致。陈晓强、杨亚男答辩称：杨韬的上诉理由和请求均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。李亚雄答辩称：无意见。荣城经纪公司述称：一审判决正确，请求维持原判。陈晓强、杨亚男向一审法院起诉请求：1.杨韬、李亚雄将位于昆明市高新区中天花园4幢1单元1102室房屋腾退交付给陈晓强、杨亚男；2.杨韬支付陈晓强、杨亚男违约金共计215400元；3.本案诉讼费、保全费、公告费等由杨韬、李亚雄承担。一审法院认定事实如下：2018年1月31日，陈晓强与杨韬在荣成经纪公司的居间介绍下签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定杨韬将其位于昆明高新区中天花园4幢1单元第11层1102号房屋以107万元的价格出售给陈晓强，陈晓强首付60万元，按揭47万元，双方款清交房，杨韬于2018年4月1日前交房。任何一方违约的，需赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金。同日，陈晓强向杨韬交纳购房定金2万元，向荣城经纪公司交纳中介费12840元。2018年2月1日，陈晓强向杨韬转账支付首付款58万元。2018年3月16日，涉案房屋过户至陈晓强、杨亚男名下。2018年4月4日，杨韬收到涉案房屋的银行按揭贷款人民币47万元。一审法院认为，“买卖不破租赁”规则适用的前提条件是租赁合同先于买卖合同签订，且买受人在签订买卖合同时知晓购买之物已经出租。本案中，荣城经纪公司的工作人员在陈晓强与杨韬签订《荣城地产存量房屋买卖合同》前后，到涉案房屋里查验，并无人居住，李亚雄称其自2017年12月2日开始就居住在该房屋内，二者所述相互矛盾，从与本案判决结果利益关联程度看，荣城经纪公司的陈述可信度更高。李亚雄在租赁房屋内几个月不居住违反常理，较为合理的解释是杨韬、李亚雄在杨韬与陈晓强签订房屋买卖合同之后签订房屋租赁合同，并恶意串通将合同的签订日期提前到2017年12月1日。荣城经纪公司在答辩中称杨韬在签订《荣城地产存量房屋买卖合同》前未披露房屋已经出租的事实，杨韬也无证据证实其已经告知了陈晓强房屋出租的事实。故杨韬、李亚雄所签《房屋租赁合同》不具备适用“买卖不破租赁”规则的条件，不应当适用“买卖不破租赁”规则。李亚雄占据陈晓强、杨亚男所有的房屋缺乏事实和法律依据，应当予以退还。《荣城地产存量房屋买卖合同》约定，杨韬应当在2018年4月1日前将房屋交付给陈晓强，而杨韬在签订买卖合同后又将房屋出租给李亚雄，导致至今都未能向陈晓强交付房屋，故杨韬显然存在违约行为，应承担违约责任。但双方约定违约金金额确实过高，应予调整，结合陈晓强、杨亚男的实际损失（主要是自2018年4月1日起至今的房屋租金损失），并考虑杨韬违背诚实信用原则应对其进行适当惩罚等因素，一审法院酌情支持违约金金额为10万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告李亚雄于本判决生效之日起十日内将位于昆明高新区中天花园4幢1单元第11层1102号房屋腾退并交付给原告陈晓强、杨亚男；二、被告杨韬于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓强、杨亚男购房违约金人民币10万元；三、驳回原告陈晓强、杨亚男的其他诉讼请求。案件受理费人民币3131元，由被告杨韬承担人民币2900元，被告李亚雄承担人民币231元。”二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，且双方当事人均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：杨韬是否应向陈晓强、杨亚男承担违约责任。本院认为，根据本案查明的法律事实，杨韬将其所有的案涉房屋出卖给陈晓强，双方在荣城经纪公司的居间下签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》，陈晓强依约将购房款全额支付给了杨韬，现案涉房屋所有权也已完成过户，登记在陈晓强、杨亚男名下，即陈晓强与杨韬建立了房屋买卖合同法律关系，在该法律关系项下，作出出卖人的杨韬最为重要的合同义务就是交付案涉房屋，且所交付的房屋应权利完整且无瑕疵负担，但是，当陈晓强、杨亚男与杨韬、荣城经纪公司共同办理案涉房屋交付时，李亚雄却实际占有使用案涉房屋，导致陈晓强、杨亚男至今未能获得占有使用案涉房屋的权利。因此，杨韬未能依约交付案涉房屋的行为已经构成违约，应按照双方所签买卖合同的约定向陈晓强、杨亚男承担违约责任，进而，一审判决根据本案实情，结合陈晓强、杨亚男的实际损失状况和杨韬的过错程度，将双方约定违约金“房屋成交价格20%”酌情调整为10万元，并无不当，且趋于合理，故杨韬提出其不应承担10万元违约金的上诉诉求不成立，本院不予支持。至于杨韬上诉提出其在收到购房款后即将案涉房屋的钥匙交付给了陈晓强，但其并未能就其主张的交付行为提交任何确实有效证据加以证实，且与陈晓强于2018年4月23日准备接收案涉房屋时发现李亚雄居住使用案涉房屋并报警的实情相悖，故杨韬的该项上诉主张不成立，本院不予支持。杨韬还提出其已将该租赁情况告知荣城经纪公司，且李亚雄居住案涉房屋发生在其将钥匙交付给陈晓强之后，由于荣城经纪公司对杨韬主张的告知行为予以否认，而杨韬并未能就此主张提交任何确实有效的证据加以证实，更与双方所签《荣城地产存量房屋买卖合同》第二条中明确约定杨韬未将案涉房屋出租的情况相悖，且如前所述，杨韬并无证据证实其已将案涉房屋的钥匙交付给陈晓强，故杨韬的该项上诉主张不成立，本院不予支持。此外，杨韬提出其与李亚雄所签《房屋租赁合同》不是恶意串通，由于杨韬与李亚雄所签《房屋租赁合同》是否是双方恶意串通所欲解决的法律关系为李亚雄在案涉房屋买卖合同中是否构成善意第三人，而李亚雄在一审判决其承担腾还案涉房屋法律责任的情况下，未提出上诉，且在二审庭审中明确自认陈述愿意腾还案涉房屋，故本院对此不再加以审理评判，杨韬与李亚雄可就其双方之间的法律关系另行依法解决。另外，杨韬仅针对一审判决第二项提出上诉，根据国务院《诉讼费用交纳办法》第十七条关于“对财产案件提出上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费”的规定，杨韬不服一审判决提出上诉的诉求部分为10万元，本院按该上诉诉求确定杨韬所应预交的二审案件受理费为2300元，并根据双方当事人的胜败诉情况，确定二审案件受理费的负担及退还。综上所述，杨韬的上诉请求不成立，本院不予支持；而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十七条、第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人杨韬负担。上诉人杨韬已预交二审案件受理费3131元，予以退还831元。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  余锋审判员  蔡芸审判员  李希二〇一九年六月十九日法官助理陈正琼书记员叶芳言