江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初4876号原告:王石石，男，1983年10月12日生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：李兵、文毕会，江苏瀛扬律师事务所律师。被告：江苏宏亨房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322667616153A，住沭阳县沭城街道珠江南路（花都锦城售楼中心）。法定代表人：郑亨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：高中新、王青浩，江苏东域律师事务所律师。原告王石石与被告江苏宏亨房地产开发有限公司（以下简称宏亨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月25立案后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李兵、文毕会、被告委托诉讼代理人高中新、王青浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏亨公司给付逾期交房违约金（按已付房款日万分之1.5计算，自2017年6月1日起至房屋经综合验收合格之日止）；2、判令被告给付逾期办证违约金（按5元/日计算，自2017年9月2日起至房屋产权登记手续办妥之日止）。庭审中，原告明确诉讼请求为：逾期交房违约金自2017年6月1日起至2017年11月8日止，按已付购房款日万分之1.5计算，金额为14421.58元；逾期办证违约金自2018年2月9日计算至2018年10月11日，按5元/日计算，金额为1225元。事实和理由：2016年2月6日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区8-1-1502室房屋，总房款为595000元，合同约定交房时间为2017年5月30日前，逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同对逾期办证及交接手续、产权登记方面均作了明确约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未按合同约定履行自己义务，构成违约，请求支持原告诉讼请求。被告宏亨公司辩称：涉案房屋通过单体验收的时间为2017年1月21日，取得竣工验收备案表的时间为2018年9月3日，具备办理不动产登记的时间为2018年10月11日，约定交房条件为必须通过综合验收合格、付清房款及相关上房费用，并非约定房屋取得竣工验收备案表作为交付条件。被告于2017年10月19日通过邮寄方式向原告发出交房通知，原告拖延至2017年11月8日向被告缴纳相关费用并签署房屋接管验收表，故2017年9月26日以后迟延交房责任应由原告承担。另被告认为合同约定的违约金标准过高，原告实际损失系涉案房屋的租金损失，如果法院判决被告支付违约金，应调整为同类房屋租金标准。涉案房屋具体办证时间为2018年10月11日，如果法院判决支付原告迟延办证违约金，应从原告实际上房时间90日后计算至具备办理房产证时间。本院经审理查明如下事实：原告购买被告开发的位于沭阳县房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区8-2-1502室房屋，房款总计595000元。合同第八条约定：出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，买受人付清全部房款及应交的相关费用的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人按超出日期5元/日支付违约金。合同签订后，原告实际向被告支付了购房款597167元。另查明，涉案房屋于2018年9月3日取得《工程竣工验收备案表》，于2018年10月11日具备办证条件。以上事实，由原、被告庭审陈述、原告提供的商品房买卖合同、物业费收据、购房款发票、契税及维修基金发票房产证、被告提供的单位工程质量验收记录、建筑工程竣工验收备案表、告知单、等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在商品房销售合同中，备案登记合格并取得《工程竣工验收备案表》是商品房“验收合格”标准，也是交付的先决条件，故被告虽向原告邮寄了交房通知，但涉案房屋不符合交付条件，被告仍应承担逾期交房违约责任。根据原、被告双方签订的合同约定，被告应当于2017年5月30前将取得《工程竣工验收备案表》的商品房交付原告使用，现原告已履行付款义务，被告未按合同约定期限将符合合同约定的房屋交付原告使用，构成违约，应按合同约定承担逾期交房违约责任。针对被告提出逾期交房违约金过高，原告的实际损失仅只是涉案房屋的租金损失，要求法院依法调整违约金标准问题。本院认为，逾期交房的违约方是开发商，相对于一般的购房消费者，其在专业知识、经济实力和信息资源等方面均具有优势。虽然双方是平等的民事主体，但是开发商对房地产市场的预估能力及损失预见能力都要远远强于一般购房消费者。通常情况下，买卖双方签订的商品房买卖合同都是由开发商提供的格式合同，违约金条款也是开发商预先设定的。纠纷发生后，开发商作为违约方又提出违约金过高的诉讼请求，这无疑对购房消费者而言是不公平的，原告造成的损失也不能仅仅界定只是租金损失，比如因被告违约引起本次诉讼给原告造成的误工费、交通费、律师费等等可预期和不可预期的损失，且违约金的标准也没有高于原告支付的房屋总价款同期商业银行贷款利率。故对被告要求调整违约金标准的意见本院不予采纳。鉴于原告已于2017年11月8日办理上房手续，原告要求逾期交房违约金应自2017年6月1日起计算至2017年11月8日止（共161日），按已付购房款日万分之1.5计算，原告要求被告给付14421.58元，依法应予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，致使买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人按超出日期5元/日支付违约金。原、被告双方于2018年2月28日办理房屋交接手续，被告至2018年10月11日将资料报产权机关备案，被告应按合同约定承担自2018年2月9日起至2018年10月11日期间（共245日）的逾期办证违约金，按5元/日计算，原告要求被告给付1225元，应予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王石石支付逾期交房违约金14421.58元、逾期办证违约金1225元，合计15646.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取96元，由被告江苏宏亨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费192元。审判员  杨震二〇一九年六月二十四日书记员  袁洋附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。