河北省遵化市人民法院民事判决书（2019）冀0281民初1598号原告：王旸，男，1981年10月6日出生，汉族，居民，现住唐山市，公民身份证号×××。委托诉讼代理人：王德义，男，1954年2月24日出生，汉族，居民，现住唐山市，系原告王旸之父，代理权限为特别授权代理。被告：遵化市遵化镇小河村顺安建筑器材租赁站，住所地遵化市遵化镇小河村，注册号130281600349334。经营者：佟国忠，男，1966年1月28日出生，汉族，农民，现住遵化市遵化镇小河村文华北道3排54号，公民身份证号×××。委托诉讼代理人：李钊，河北华旗律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：牛春祥，男，1963年8月1日出生，汉族，农民，现住遵化市，公民身份证号×××。委托诉讼代理人：孙志军，男，1980年9月27日出生，汉族，农民，现住遵化市，代理权限为特别授权代理。第三人：唐山恒源祥房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区南新西道145号，统一社会信用代码911302006741512270。法定代表人：牛春祥，该公司经理。委托诉讼代理人：孙志军，男，1980年9月27日出生，汉族，农民，现住遵化市，代理权限为特别授权代理。原告王旸与被告遵化市遵化镇小河村顺安建筑器材租赁站（以下简称“顺安租赁站”）、第三人牛春祥、第三人唐山恒源祥房地产开发有限公司（以下简称“恒源祥公司”）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王旸的委托诉讼代理人王德义、被告顺安租赁站的经营者佟国忠及其委托诉讼代理人李钊、第三人牛春祥的委托诉讼代理人孙志军（亦系第三人恒源祥公司的委托诉讼代理人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王旸向本院提出诉讼请求：1．判令立即停止对原告购买并所有的位于遵化市××镇东数第八栋别墅，即十八里山庄28号别墅强制执行，解除对上述别墅的查封。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月19日，原告收到遵化市人民法院(2019)冀0281执异29号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告执行异议的裁定事项缺乏事实和法律依据。2011年1月30日，原告与遵化市堡子店镇十八里村新民居筹建处（以下简称筹建处）签订《别墅买卖合同》，合同约定，原告购买筹建处开发的十八山庄28号别墅，建筑面积207平方米，房屋总价款517500元。2011年1月31和2月20日，原告分两次共向筹建处交付房款50万元整（有农行转账凭条和收据为证）。至此筹建处认可房款全部交清,原告取得该房所有权。原告是从筹建处购买的别墅。被告与第三人产生纠纷与筹建处无关。被告及第三人的生效判决是2017年作出，被告于2018年申请执行，从时间上看，在被告申请执行之前，原告早已对涉案别墅取得所有权，且该别墅与第三人财产无关。请法院查明案件事实，秉公判决支持原告的诉讼请求。被告顺安租赁站辩称：原告就第三人恒源祥公司名下的商品房提出执行异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%”，原告的异议主张不符合上述规定，其执行异议不能成立。原告提供的《别墅买卖合同》是与遵化市堡子店镇十八里村新民居筹建处签订，而非是与该房地产项目的开发商第三人恒源祥公司签订，遵化市堡子店镇十八里村新民居筹建处是否存在被告无法确定，即便存在筹建处也不可能具备销售房屋的资质，因此该《别墅买卖合同》并不是合法有效的合同。此外，被告对该合同的真实性也不认可，该合同是否为原告真实购买别墅的意思表示、是否为借款的担保合同、合同上所写的签订时间是否为实际签订时间均无法确定。因此原告提供的合同既不能确定为法院查封前所签订也不能认定为合法有效，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要求。原告自称2011年1月30日购买的房屋，并在2019年5月6日的笔录中称别墅在交付款后就把钥匙交付了，但没有实际入住。2011年至今已有8年的时间，该房屋一直没有装修、没有居住，就一直闲置着，如果别墅确实是原告购买，一个正常的民事行为人不会对房屋如此处理，这显然不符合正常逻辑，说明原告并非真实购房且根本并非用于居住，因原告8年来一直未在别墅居住，说明其另有房屋居住。因此显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要求。原告主张支付了购房款，但其提供的银行转账凭条是分两次支付给牛艳娟。其中一次是2011年1月31日，由陈立佳支付，第二次是2011年2月20日由原告支付。如果原告支付的上述两笔款项为购房款，应支付给开发商的对公账户，支付给牛艳娟个人账户的50万元款项属于个人之间的经济往来，可能是双方之间的借款，也可能是支付的还款，根本不能认定为购房款，在无法确定原告银行转账的50万元款项性质的情况下。原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条中“已支付的价款超过合同约定总价款的50%”的要求。综上原告提出的执行异议请求无事实和法律依据。其权利不足以排除执行，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人牛春祥、恒源祥公司辩称：原告转入牛艳娟账号款项是原告购买房屋的购房款，牛艳娟是恒源祥公司的会计，原告购买楼房情况属实。本院经审理查明：被告顺安租赁站与第三人牛春祥、恒源祥公司租赁合同纠纷一案，本院经重审理后于2018年2月27日作出（2017）冀0281民初5269号民事判决书，判决：“一、唐山恒源祥房地产开发有限公司给付遵化市遵化镇小河村顺安建筑器材租赁站建筑器材租赁费851503.21元、未返还的建筑器材损失为211375元、因自行拉回建筑器材产生的费用36360元，共计1099238.21元。扣除已付押金5000元，应实际给付1094238.21元；二、牛春祥对上述款项承担连带给付责任；三、驳回遵化市遵化镇小河村顺安建筑器材租赁站其它诉讼请求”。判决后，第三人牛春祥、恒源祥公司不服提起上诉，唐山市中级人民法院经审于2018年7月8日作出（2018）冀02民终4378号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，第三人牛春祥、恒源祥公司未履行法律文书确定义务。被告顺安租赁站申请强制执行，在执行过程中，唐山市中级人民法院于2018年10月25日作出（2018）冀02执17085号之一执行裁定书，裁定：“一、查封第三人恒源祥公司开发的遵化市××镇的遵化市××镇的东数第1、3、4、5、8、9、10幢，南数第二排的西数第1、2、3幢。查封期间任何人不得擅自处置该查封财产，确需处置须经本院许可。二、查封期限分别为三年，自2018年10月27日至2021年10月26日止”。现原告提出执行异议。2019年3月15日，本院作出（2019）冀0281执异29号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服，提起执行异议之诉。2011年1月30日，原告作为乙方与第三人恒源祥公司的遵化市××镇新民居筹建处作为甲方签订《十八里山庄别墅买卖合同》，合同约定：乙方购买的房屋为第28幢房，该房屋的用途为居住，属砖混结构，层高为二层，建筑层数地上二层。建筑面积共207平方米。该房主体单价为每平方米2500元，合计金额517500元。2011年1月31日和2月20日，原告方通过中国农业银行向第三人恒源祥公司的会计牛艳娟银行账户转款共计500000元，遵化市堡子店镇十八里村新民居筹建处为原告出具了收到别墅房款的收据。第三人恒源祥公司将该楼房交付给原告方管理。上述事实，有原告、被告、第三人陈述及相应的证据材料所证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：原告起诉要求立即停止对原告购买并所有的位于遵化市××镇东数第八栋别墅，即十八里山庄28号别墅强制执行，解除对上述别墅的查封与执行理据是否充分。原告王旸就其诉讼主张提供如下证据：证据一、2011年1月30日《别墅买卖合同》一份，用以证明原告购买第三人恒源祥公司楼房事实。证据二、2011年1月31日和2月20日转账凭条二份及别墅房款的收据，用以证明原告购买第三人恒源祥公司楼房支付价款事实。经质证，被告辩称关于《别墅买卖合同》及收费收据，原告的买卖合同的签订方是遵化市十八里新民居筹建处，购房款共计为517500元，收据金额为50万元，存在差异，被告认为结合收据，该合同并非真实的意思表示，而是借款中担保合同，对真实性不认可，中国建设银行的两次转账记录，每次转款项25万元，而收款人为案外人牛艳娟，证明该款并非支付给开发商第三人恒源祥公司或遵化市十八里新民居筹建处，应为个人之间的经济往来。经质证，第三人牛春祥、恒源祥公司称原告转入牛艳娟账号的款项是原告购买房屋的购房款，牛艳娟是第三人恒源祥公司的会计，原告买房情况属实。被告就其抗辩主张提交以下证据：证据一、（2017）冀0281民初5269号民事判决书一份，证明第三人牛春祥、恒源祥公司欠被告建筑器材租赁费及建筑器材损失共计1094238.21。证据二、原告购买的别墅楼现场照片，证明原告购买的别墅档并非实际居住。经质证，原告辩称无异议。经质证，第三人牛春祥、恒源祥公司称无异议。第三人就其主张提交以下证据：2011年1月30日《别墅买卖合同》一份与原告提交的《别墅买卖合同》相一致，用以证明原告购买第三人恒源祥公司楼房事实。本院认为：本案属于执行异议之诉，旨在审查原告对涉案标的是否享有排除强制执行的权益。关于本案，其一，原告提供2011年1月30日《别墅买卖合同》一份，2011年1月31日和2月20日转账凭条二份及别墅房款的收据，能够证明原告购买第三人恒源祥房公司楼房及支付价款事实；其二，涉案房产已由第三人恒源祥公司交付给原告管理，原告已实际占有；其三，第三人恒源祥公司开发的楼房手续不全，涉案房产不能办理房产登记，属于第三人恒源祥公司过错，且原告无任何过错。综上，原告主张对涉案执行标的享有实体权利，所提供证据能够充分证明其主张，故原告的主张应予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：停止对原告王旸购买并所有的位于遵化市××镇东数第八栋别墅，即十八里山庄28号别墅的强制执行。案件受理费8800元，由被告遵化市遵化镇小河村顺安建筑器材租赁站负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长 王 宝审判员 吴海娟审判员 王凤武 二○一九年六月二十日书记员 席 芳