河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初3799号原告驻马店市绿化处。住所地：驻马店市解放路二巷36号。法定代表人闫志勇，主任。委托代理人刘永为，河南文苑律师事务所律师。被告滕志明，男，1965年11月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人徐显印，河南胜蓝律师事务所律师。第三人驻马店市驿城区升龙上上酒吧。经营地：驻马店市驿城区交通路中段路北（××公园东侧）。经营者：田磊，男，1985年2月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人宋国喜，河南千嘉律师事务所律师。原告驻马店市绿化处与被告滕志明、第三人驻马店市驿城区升龙上上酒吧（以下简称升龙上上酒吧）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告驻马店市绿化处的委托代理人刘永为，被告滕志明的委托代理人徐显印，第三人升龙上上酒吧的委托代理人宋国喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告驻马店市绿化处诉称，1997年5月21日驻马店市××公园将位于××路与××路东路北的游园场地租赁给被告使用，合同期限20年，于2017年6月1日到期，后政府将××公园等游园划归原告进行管理，原告于租赁合同到期日前通知被告合同到期终止。到期后被告拒不将租赁场地交付给原告，因该场地为公共游园，被告拒不交付的行为，已严重影响了公共利益的需要。另外，经查第三人在原告的场地内有相关物品。原告为维护其合法权利，请求被告及第三人立即交付腾空场地并交付给原告，并支付占有期间的费用。明确后诉讼请求：一、依法判令被告限期10日内拆除原告场地内建筑物、腾空场地并将场地返还给原告，第三人应予以协助；二、依法判令被告支付自2017年6月1日起至2018年12月31日期间的房屋的占有使用费47500元及自2019年1月1日起按照每天计算至实际交付之日期间的占有使用费（按照每年3万元标准请求）。被告滕志明辩称，一、驻马店市绿化处诉请立即交付场地没有事实及法律依据。1、××公园应承担房屋建造费用，答辩人与××公园签订的合同书是使用场地，经答辩人与××公园协商，双方签订的合同书及“附加协议”和“甲方关于对乙方所建房舍的要求”均体现××公园同意对租赁的场地进行建造房屋，答辩人基于以上协议办理了驻马店市城乡规划局城建字(97)第053号建筑许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；”之规定，答辩人与××公园并未对建造费用由谁承担进行明确约定，根据司法解释规定，土地上进行房屋建造，属于对租赁物的扩建，其费用应当由××公园承担。2、××公园应承担违约责任，赔偿答辩人损失，根据合同书第十五条约定：“若合同到期乙方愿继续经营，应向甲方提出申请，按当时物价指数重新续签合同。若乙方不愿经营，乙方拆除自己的游乐设施或经甲方协商乙方可转让给第三者经营”的约定，该约定是若乙方愿意继续经营，经申请即可重新续签合同，不存在××公园可以拒绝续签的选择，这是××公园对答辩人的承诺，现××公园在合同未到期之间就单方面通知终止合同的履行，是违反了合同约定，侵犯了答辩人对合同到期后能续签的可期待利益，属于违约，无故终止合同，应赔偿损失。答辩人认为，房屋是答辩人出资建造，办理了合法建造手续，房屋的建造费用双方未约定承担主体，应当由××公园承担，其单方不续签的行为违反了××公园的承诺，应赔偿答辩人损失。在以上问题未得到解决之前，人民法院不应武断处理双方之间的纠纷。二、××公园诉请答辩人交纳土地占有使用费没有依据。1、因第三人升龙上上酒吧欠付房租导致不能实现合同目的，答辩人己于2017年5月13日向升龙上上酒吧下发律师函解除合同，根据《合同法解释二》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，升龙上上酒吧未在法定期限内提出异议，应视为其认可律师函的事实和解除合同的法律效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，升龙上上酒吧依法应承担合同被解除后未搬离造成的所有后果，××公园也应向第三人升龙上上酒吧主张占有使用费和交还土地的权利，故绿化处诉请答辩人承担费用和交还场地属诉讼主体错误，缺乏法律依据。2、××公园诉请的占用费金额与合同约定金额不一致，双方并未协商变更该费用标准，第三人占用期间的费用仍应以原合同约定的金额为准。综上，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。第三人升龙上上酒吧述称，第三人与被告之间的租赁纠纷已经起诉至法院，该案件立案时间在先，第三人要求法院等待该案出结果后再处理本案。原告在第三人合法经营期间下发通知要求我方终止经营，停止营业，给第三人造成了营业损失，应当予以赔偿。经审理查明，1997年5月18日，原驻马店市××公园（甲方）与被告滕志明（乙方）签订合同书一份，约定：“1、甲方向乙方提供场地供乙方经营旱冰娱乐项目。2、乙方使用场地向甲方交纳场地费，乙方占用场地1000平方米（南北40米，东西25米），每年乙方向甲方交纳场地费2万元。3、乙方的房舍（南墙）距花墙（红线）15米，在乙方房屋南面花墙处为乙方开3至5米的门。4、乙方发生违约、甲乙双方所签合同终止，乙方在接到甲方的关于乙方违约的通知后，二个月内乙方拆除游乐设施（经营房舍等）。5、此合同有效期二十年（97年6月1日至2017年6月1日），合同到期后，乙方的设施归乙方所有，由乙方拆除运走。若合同到期乙方愿继续经营，应向甲方提出申请，按当时物价指数重新续签合同，若乙方不愿经营，乙方拆除自己的游乐设施或经甲方协商乙方可转让给第三者经营。6、乙方每年交纳场地费一次交清，全年场地费2万元，应在当年的元月一日交给甲方”等条款。合同书后附“甲方关于乙方所建房舍的要求”一份，写明“乙方所建房舍的图纸由正规设计单位设计（蓝图），手续完备，且经城建部门和甲方审核”等内容。签订合同后，被告滕志明依约办理建筑许可证【许可证号为城建字（97）第053号】，并在租赁场地上建设房屋一栋进行经营。2013年6月26日，被告滕志明与案外人郝胜龙签订转让合同一份，将租赁场地及场地上建筑物等转让、转租给郝胜龙，租赁期限为2014年1月1日至2021年12月31日。后该处由第三人升龙上上酒吧使用并经营。2017年5月13日，原告驻马店市绿化处发出合同到期后不再续签的通知。2017年5月15日，被告滕志明发出催交租金及逾期将解除合同的律师函。2017年5月19日，升龙上上酒吧以请求确认滕志明向其送达的律师函无效等为由诉至本院，案号为（2017）豫1702民初4752号，后升龙上上酒吧撤回起诉。2019年，升龙上上酒吧以请求确认滕志明向其送达的律师函无效等为由诉至本院，案号为（2019）豫1702民初3952号，该案正在审理中。后原告以诉称理由诉至法院，酿成纠纷。另查明，一、原告驻马店市绿化处提交驻马店市机构编制委员会下发的驻编[2011]3号文件一份，用以证明现在××公园已经划给驻马店市绿化处管理，原告主体适格。被告及第三人对此均未提出异议。二、诉争租赁场地以及地上建筑物均由第三人实际占有。上述事实，有原告驻马店市绿化处提交的合同书、文件等证据，被告滕志明提交建筑许可证、转让合同等证据，第三人提交的转让合同、律师函、通知等证据以及原告、被告、第三人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原驻马店市××公园与被告滕志明签订合同书，约定由原驻马店市××公园提供场地供被告使用，现驻马店市××公园已经划归原告驻马店市绿化处管理，该合同书的权利义务应由驻马店市绿化处承继，被告对此也不持异议，故原、被告双方由此形成土地租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同约定：“此合同有效期二十年（97年6月1日至2017年6月1日）”，本案中，诉争合同已于2017年6月1日到期，原告也已及时发出合同到期后不再续签的通知，原、被告之间土地租赁合同关系已因合同到期而终止。法律规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，双方合同约定：“合同到期后，乙方的设施归乙方所有，由乙方拆除运走”，故原告请求被告拆除场地内地上建筑物并返还租赁场地，于法有据，本院予以支持。又参照合同有关条款并综合考量拆除难度、另案诉讼等因素，本院将拆除场地内地上建筑物并返还租赁场地的期限确定为本判决生效后六十日内。在原、被告之间土地租赁合同关系已因合同到期而终止的情况下，第三人升龙上上酒吧继续占用租赁场地及地上建筑物已无合法依据。法律规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，现原告与第三人之间虽无直接的合同关系，但原告作为土地权利人有权请求第三人返还租赁场地，故原告请求第三人协助拆除场地内建筑物并返还租赁场地，于法有据，本院予以支持。庭审中，被告称合同约定有“若合同到期乙方愿继续经营，应向甲方提出申请，按当时物价指数重新续签合同”，并抗辩主张该约定是若被告愿意继续经营，经申请即可重新续签合同，不存在原告可以拒绝续签的选择；原告对此不予认可。因该条款使用文字系“申请”，而从字面意思理解，一方提出申请，相对方可作出同意或不同意的意思表示，该条款并无强制续约的意思表示在内，故被告抗辩主张经申请即可重新续签合同，无事实依据，本院不予采纳。关于原告请求被告支付占有使用费，因被告在合同到期后作为原租赁合同承租人有返还租赁场地的义务，其不返还租赁场地无合法依据，应当支付未返还租赁场地期间的场地占有使用费。关于占有使用费数额，诉讼中，原告请求被告按照每年3万元的标准支付占有使用费，因该标准系原告单方确定，未提交同地段同类场地租金标准作为参考也未申请司法评估，被告对此也不予认可，故本院仍参照原合同书中约定的每年场地费2万元作为被告支付占有使用费的标准，现原告请求被告从2017年6月2日起至返还场地之日止，按照每年2万元的标准支付占有使用费，本院予以支持。原告请求超出上述范围的部分，本院不予支持。诉讼中，被告主张原、被告并未对地上建筑物建造费用由谁承担进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，土地上进行房屋建造，属于对租赁物的扩建，其费用应当由原告承担。本案中，双方合同约定“合同到期后，乙方的设施归乙方所有，由乙方拆除运走”，原告在合同到期后已明确要求被告拆除地上建筑物，且原告在合同履行过程中仅收取有场地费，并未显示收取有地上建筑物租赁费用；原告既未实际使用该地上建筑物，也未取得该地上建筑物的所有权，并未从该地上建筑物受益；上述情况与被告所依据司法解释规定精神并不相符，且本案系土地租赁合同纠纷，并非必然适用关于城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释；现被告抗辩主张地上建筑物扩建费用应由原告负担，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告滕志明在本判决生效后六十日内拆除诉争租赁场地的地上建筑物并将租赁场地返还给原告驻马店市绿化处，第三人驻马店市驿城区升龙上上酒吧应予以协助。二、限被告滕志明在本判决生效后十日内向原告驻马店市绿化处支付租赁场地的占有使用费（从2017年6月2日起至返还场地之日止，按照每年2万元的标准计算）三、驳回原告驻马店市绿化处的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元（已减半收取），由原告驻马店市绿化处负担80元，由被告滕志明负担414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张伟光二〇一九年六月二十六日书记员  亓 茹