广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21523号原告：曾飞燕，女，1975年7月13日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：史泽锐，广东国知律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗飞，广东国知律师事务所律师。被告：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：江浩祥，总经理。委托诉讼代理人：张艳丽，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。被告：广东南海农村商业银行股份有限公司黄岐广佛分理处，住所地：佛山市南海区。负责人：梁子琪。被告：广东南海农村商业银行股份有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：李宜心，董事长。被告：广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行，住所地：佛山市南海区。负责人：欧阳小浩，行长。上列三被告的共同委托诉讼代理人：李晓春，广东千度律师事务所律师。上列三被告的共同委托诉讼代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。原告曾飞燕与被告佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万帮公司）、广东南海农村商业银行股份有限公司黄岐广佛分理处（以下简称黄岐分理处）、广东南海农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。后本院根据原告的申请依法追加广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行（以下简称盐步支行）作为本案共同被告参加诉讼，并于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗飞，被告万帮公司委托诉讼代理人陈珠妹，被告黄岐分理处、农商银行、盐步支行的共同委托诉讼代理人沈瑶玲，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，本院依法调查取证，和解及调查期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.四被告涂销位于佛山市南海区××镇××村××座××房（以下简称涉讼房屋）的房屋抵押权登记；2.被告万帮公司协助原告到房地产管理部门办理涉讼房屋的房产过户手续；3.四被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年3月10日，原告与被告万帮公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告一次性支付房款470000元购买涉讼房屋，被告万帮公司应在房屋交付使用后60日内办理权属登记备案。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告万帮公司经原告多次催促仍未为原告办理权属登记备案。后原告于2015年12月24日提起诉讼，案号（2015）佛南法民三初字第1844号，法院以涉讼房屋处于被查封、抵押状态为由，对原告要求万帮公司办理权属登记备案的诉讼请求未予支持。现涉讼房屋已解除查封，且被告万帮公司已清偿完毕涉讼房屋抵押权人被告黄岐分理处的债务，涉讼房屋已不存在影响过户的任何限制因素。被告黄岐分理处是被告农商银行的分支机构，被告黄岐分理处对被告万帮公司的债权已转由被告盐步支行承接。涉讼房屋已达到涂销房产抵押的条件，四被告未及时办理涂销，严重侵害了原告的合法财产权益。被告万帮公司辩称：涉讼房屋不能办理产权过户登记是因为被告农商银行不配合办理涂销抵押手续，原告与被告万帮公司的买卖合同是在2015年3月签订的，被告万帮公司在2013年已按照与被告农商银行的协议偿还了23000000元，当时被告农商银行就有义务办理涉讼房屋的解押手续，故涉讼房屋无法过户的过错不在被告万帮公司，被告万帮公司同意待过户条件成就时协助原告办理产权登记。被告黄岐分理处、盐步支行、农商银行辩称：一、被告黄岐分理处是被告盐步支行的网点，虽然涉讼房屋登记的抵押权人为被告黄岐分理处，但该权利义务由被告盐步支行承受，被告黄岐分理处不具备诉讼主体资格。二、原告无权要求被告黄岐分理处、盐步支行、农商银行涂销涉讼房屋抵押登记。1.原告与该三被告不存在任何合同关系或其他民事关系，该三被告与非合同关系的相对方。2.2006年11月，被告万帮公司向被告黄岐分理处申请借款，以涉讼房屋作抵押担保并办理相应的抵押登记，被告黄岐分理处依约向被告万帮公司发放贷款，但被告万帮公司至今仍拖欠该笔借款本息，故三被告有权依照借款合同、抵押合同的约定主张涉讼房屋优先受偿权，并且不办理涉讼房屋抵押注销手续。诉讼中，原告举证如下：1.佛山银监分局依申请公开政府信息答复函原件1份及附件1组，用以证明被告黄岐分理处原名称为佛山市南海区黄岐信用社，系被告农商银行的分支机构。2.房屋买卖合同原件1份，用以证明原告与被告万帮公司存在房屋买卖合同关系。3.税收缴款书原件1份。4.购房款发票原件1份。举证3、4，用以证明原告已经履行完毕一次性付房款的合同义务，购房合同已经备案。5.（2015）佛南法民三初字第1844号、（2016）粤06民终5975号民事判决书原件1份，用以证明被告万帮公司在庭审中举证证明已于2013年年底向被告黄岐分理处归还所有债务，被告黄岐分理处、农商银行应当为涉讼房屋办理解押手续，涂销涉讼房屋的抵押。6.2018年7月12日佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询原件1份，用以证明涉讼房屋已无查封等限制房屋过户的情况。7.2017年7月27日佛山市（南海区）房产查询证明原件1份，用以证明被告万帮公司于2014年4月14日注销涉讼房屋原权利号，被告万帮公司已不再是涉讼房屋的权利人，且房屋无抵押、无查封。8.（2016）粤06执异85号民事裁定书原件1份，用以证明原告在案外人与万帮公司的仲裁案中提出执行异议，佛山市中级人民法院以原告已支付全部房款，涉讼房屋不得查封为由，依法裁定解除了涉讼房屋的查封，原告是涉讼房屋的实际所有权人，被告黄岐分理处已无法实现抵押权。经质证，被告万帮公司对原告举证1-8的真实性均无异议。其中：举证1，被告黄岐分理处的权利义务应由被告盐步支行承受。举证2，未能办理产权转移登记的原因在农商银行。被告黄岐分理处、盐步支行、农商银行对原告举证1、5、6、8的真实性无异议，对举证2-4、7的真实性有异议。其中：举证2-4，该三被告非合同相对方，对被告万帮公司将涉讼房屋抵押予银行后又擅自进行出卖的行为不知情。举证5，该三被告没有参与该诉讼，对万帮公司举证情况不知情，且万帮公司拖欠银行的债务尚未结清。举证6，涉讼房屋已经办理了抵押登记，原告无权要求过户。举证7，最新的查档资料显示权属人为万帮公司，而抵押权人为盐步支行。举证8，虽裁定书裁定解封涉讼房屋，但没有确认原告对涉讼房屋享有所有权，且裁定书中也提及涉讼房屋抵押权人仍可以行使抵押权。诉讼中，被告万帮公司举证如下：1.以物抵债及债务偿还协议及附件三复印件1份，用以证明被告万帮公司与被告盐步支行签订协议，约定在被告万帮公司清偿23000000元后，被告黄岐分理处要解除包括涉讼房屋在内的抵押登记。2.关于确认已归还货款23000000元及应解除车库抵押手续的情况说明原件1份。3.进账单原件2份。举证2、3，用以证明被告万帮公司已按照约定偿还了23000000元，被告黄岐分理处已确认并表示就解押的问题双方再行协商处理。经质证，原告对被告万帮公司举证1-3无异议，其中：举证2，被告万帮公司偿还本金后，被告盐步支行应解除涉讼房屋的抵押。被告黄岐分理处、盐步支行、农商银行对被告万帮公司举证1中的《以物抵债及债务偿还协议》、举证2、3的真实性无异议，对举证1中附件三的真实性有异议。其中：举证1没有实际履行，被告万帮公司没有按照协议的约定按时支付款项及办理以物抵债；农商银行仍一直按照原借款合同、抵押合同的约定进行催收，且在逾期贷款催收书上写明了若借款人、担保人未能按照通知书的要求按时足额支付款项，农商行公司将依据借款合同等约定的条款诉诸法院，而各债务人均在通知书上予以盖章或签名确认。举证2、3，提到的仅是车库的解押，不包括涉讼房屋；农商银行仅确认万帮公司偿还了23000000元的贷款且该款项非按照以物抵债协议的约定偿还的，并没有确认涉讼房屋贷款已经结清。诉讼中，被告黄岐分理处、盐步支行、农商银行举证如下：1.保证担保借款合同复印件1份。2.抵押合同原件1份、房地产抵押物清单复印件1份。3.房地产他项权利证原件1份。4.佛山市南海区农村信用社借款借据原件1份。举证1-4，用以证明2006年被告万帮公司向被告农商银行借款并以涉讼房屋作为抵押担保。5.逾期贷款催收通知书原件1份,用以证明被告万帮公司至今仍拖欠农商银行的借款本息，农商银行有权主张对涉讼房屋享有优先受偿权。6.××号房地产权证复印件1份，用以证明在办理抵押时，涉讼房屋登记在被告万帮公司的名下，且也不属于所谓的在建工程抵押。7.关于佛山市南海区农村信用合作联社和顺信用社等十个信用社更名的批复、关于对佛山市南海区农村信用合作社机构进行合并的通知复印件各1份，用以证明被告黄岐分理处的权利义务由被告盐步支行承继的。8.2019年1月30日佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房产登记在被告万帮公司的名下，且被告盐步支行的抵押合法有效。经质证，原告对被告黄岐分理处、盐步支行、农商银行举证2中的《抵押合同》、举证1、3-5、7、8的真实性无异议，对举证2中《房地产抵押物清单》、举证6的真实性有异议。其中：举证2中的《房地产抵押物清单》，根据《以物抵债及债务偿还协议》第二条第二点约定，被告万帮公司在偿还了23000000元的本金后，被告盐步支行需于120工作日内解除涉讼房屋的抵押登记，该义务没有附加必需要被告万帮公司实现以物抵债的条件，同时，被告万帮公司与被告农商银行签订保证借款合同时，农商银行在借款给被告万帮公司时应该知道该借款是用于销售房屋的，就被告万帮公司销售房屋的情况看，视为农商银行应该是知道被告万帮公司出售涉讼房屋一事的，而农商银行以万帮公司未清偿全部贷款而拒绝办理过户是对原告不公平的；抵押权不能对抗已经支付全部价款的买受人，故即使已经抵押涉讼房屋，但原告已经支付了全部购房款，农商银行的抵押权不能对抗原告要求过户的请求。举证6，涉讼房屋虽登记在被告万帮公司的名下，但该房屋权利证号已经注销，这是为了销售房屋、便于过户而操作的，原告是涉讼房屋的实际权利人。举证7，虽被告黄岐分理处的权利义务由被告盐步支行承继，但因抵押权人仍为被告黄岐分理处，故至不动产登记中心办理解除抵押的仍是被告黄岐分理处。举证8，涉讼房屋虽登记在被告万帮公司的名下，但权利证号已经注销，该结果也不代表涉讼房屋无法涂销抵押，原告是涉讼房屋的实际权利人。被告万帮公司对被告黄岐分理处、盐步支行、农商银行举证1-4，认为被告万帮公司就农商银行提供的借款合同，签订了以物抵债及债务偿还协议，约定了农商银行在被告万帮公司偿还了23000000元后应解除包括涉讼房屋在内的抵押登记手续，该解除除了要求被告万帮公司偿还了23000000元外，没有设置任何的前置条件，故即使被告万帮公司不是在约定的期限内偿还或者是未能完成以物抵债的义务，农商银行仍有义务解除涉讼房屋的抵押登记。对举证5-8的真实性无异议，其中：举证5与本案无关。举证6，涉讼房屋的实际权利人是原告，只是因农商银行没有按照双方的协议涂销抵押，故无法过户至原告的名下。举证8，涉讼房屋存在抵押的原因是农商银行未履行协议，故在表面上存在抵押的，该过错在于农商银行。经审查，原被告对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证2-4为原件，被告万帮公司无异议，被告黄岐分理处、盐步支行、农商银行虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。2.原告举证7，被告万帮公司举证1中的附件三，被告黄岐分理处、盐步支行、农商银行举证1-6，本院将综合案件审理情况进行认定。综合采信的证据及原被告的陈述，本院认定以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区××镇××村××座××房。2006年11月8日，被告万帮公司与被告黄岐分理处签订农信保借字[万帮]第××号《保证担保借款合同》（以下简称涉讼借款合同），约定：被告万帮公司向被告黄岐分理处借款144194000元，借款期限自2006年11月8日起至2009年11月7日止。2006年12月31日，被告万帮公司与被告黄岐分理处签订《抵押合同》，约定：将涉讼房屋及佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝涛湾××座8××房、××座8××房、××座8××房、××-××座首层车库抵押给被告黄岐分理处，作为涉讼借款合同项下的借款之担保。2007年1月10日，被告万帮公司与被告黄岐分理处就上述不动产办理了抵押登记，房地产他项权证证号为粤房地他证字第××号，抵押权人为被告黄岐分理处。2007年4月16日，被告农商银行发出《关于对佛山市南海区农村信用合作联社机构进行合并的通知》，将被告黄岐分理处与被告盐步支行合并，整合为被告盐步支行，被告黄岐分理处归被告盐步支行直接管理。2007年8月26日，被告万帮公司与案外人黄仕高签订《［商品房］定购协议》，约定被告万帮公司向黄仕高出售涉讼房屋，价格为470000元。同日，黄仕高向万帮公司交纳定金10000元。2007年9月1日，黄仕高向万帮公司支付购房款131000元。2011年3月29日，黄仕高将涉讼房屋的所有权益转让给原告曾飞燕。2013年5月7日，被告盐步支行（甲方）、被告万帮公司（乙方）与其他案外人签订《以物抵债及债务偿还协议》，约定：经甲乙双方核对后确认，截至2013年4月20日止，乙方尚欠甲方贷款本金156992000元，利息94081312.06元；（第二条1）乙方于2013年6月15日前偿还抵扣本金23000000元，包括涉讼借款合同项下的贷款本金1503000元；（第二条2）乙方偿还上述23000000元贷款本金后，甲方对该23000000元贷款本金所产生且尚未偿还的利息予以免除，同时甲方须于120个工作日内解除乙丙方用于抵押的所有汽车车位及涉讼房屋、名雅花园帝庭园18座804房的抵押登记；（第五条）乙方不能于2013年6月15日前偿还第二条第一款所述的23000000元贷款本金的，甲方有权解除本协议，立即恢复原来债务状态，利息不予免除。诉讼中，被告黄岐分理处、盐步支行、农商银行陈述：该三被告没有以书面的形式正式提出解除《以物抵债及债务偿还协议》，而是以实际行动确认按照原来的债务状况主张权利。2015年2月3日，被告万帮公司作出《关于确认已归还贷款23000000元及应解除车库抵押手续的情况说明》，称：万帮公司已于2013年12月24日归还了农商银行23000000元，农商银行应该办理原告位于南海区××花园××车库及××首层车库的车库解押手续，由于万帮公司工作的疏忽，迟迟未到农商银行办理相应解押的后续工作，故此，万帮公司春节后主动协调农商银行办理解押手续。2015年2月5日，被告盐步支行在上述说明上签署“贵司确实已归还贷款23000000元，解押事宜待双方另行协商处理”。2015年3月10日，原告与被告万帮公司签订《商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：原告向被告万帮公司购买涉讼房屋，总价款为470000元；被告万帮公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告万帮公司提供的资料报产权登记机关备案。2015年3月13日，被告万帮公司出具发票，确认曾飞燕已支付购房款470000元。2015年12月24日，曾飞燕起诉要求万帮公司协助办理涉讼合同的备案手续及协助原告办理产权登记手续、承担违约金。本院经审理后作出（2015）佛南法民三初字第1844号民事判决书，认定：因万帮公司自身原因造成涉讼房屋被抵押及被查封，无法完成备案及办理产权登记手续……被告办理涉讼房屋备案及产权登记手续的可行性尚未确定；判令万帮公司支付违约金予曾飞燕，并驳回曾飞燕其他诉讼请求。后万帮公司不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2016）粤06民终5975号民事判决书，对违约金计算标准予以调整。2016年5月25日，曾飞燕因涉讼房屋被他案查封一事提出执行异议，要求解除对涉讼房屋的查封。佛山市中级人民法院经审理后作出（2016）粤06执异85号执行裁定书，认定“第一，曾飞燕与万帮公司签订的涉讼合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效……第二，本案证据反映，曾飞燕已全额支付了购房款且涉讼房屋已于2007年9月1日交付其适用至今。第三，根据涉讼合同约定，万帮公司应当在商品房交付使用后60日内即2015年5月10日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故未能办理过户登记的过错不能归责于曾飞燕。故涉讼房产属不得查封的情况，依法应解除对涉讼房产的保全措施”，并裁定：解除对涉讼房屋的查封。该执行裁定书已于2016年7月8日发生法律效力。2018年3月21日，被告盐步支行向被告万帮公司发出《逾期贷款催收通知书》，称：被告万帮公司尚欠包括涉讼借款合同在内的四份贷款合同项下的贷款本金133992000元及利息142954517.62元。被告万帮公司在该通知书上加盖印章确认。被告黄岐分理处原名称为佛山市南海区黄岐农村信用合作社，后经几次变更，于2011年12月改为现名称。诉讼中，本院向佛山市自然资源局南海分局发函调查，该局回复称：涉讼房屋原房产证号为××，后于2014年4月14日注销，该局于2015年3月10日恢复该房产的确权信息，现登记在被告万帮公司名下；粤房地他证字第××号他项权证现登记抵押物为涉讼房屋及佛山市南海区××镇××村××座首层车库；涉讼房屋于2019年3月27日被佛山市中级人民法院查封，查封文号为（2019）06执保83号。本院认为：在原告与被告万帮公司签订涉讼合同之前，涉讼房屋已经办理了房产证，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。根据已经发生法律效力的裁判文书的认定，原告与被告万帮公司签订的涉讼合同合法有效，原告已付清涉讼房屋的购房款予被告万帮公司，现原告请求被告万帮公司协助办理将涉讼房屋转移登记至原告名下的手续，符合双方约定。根据《以物抵债及债务偿还协议》第二条2的约定，被告万帮公司支付了该协议第二条1所约定的“23000000元”后，被告盐步支行有义务解除对涉讼房屋的抵押登记。现被告盐步支行确认被告万帮公司早已支付了上述“23000000元”，故双方约定的解除涉讼房屋的抵押的条件已经成就；涉讼房屋的登记抵押权人是被告黄岐分理处，现被告黄岐分理处及盐步支行均确认被告黄岐分理处的权利义务由盐步支行承接，原告作为涉讼房屋的购买人，要求被告黄岐分理处、盐步支行涂销涉讼房屋的抵押登记，再由被告万帮公司协助办理涉讼房屋转移登记至原告名下的手续，于法有据，本院予以支持。至于涉讼房屋目前被他案查封的情况，因已经发生法律效力的（2016）粤06执异85号执行裁定认定了“涉讼房产属不得查封的情况”，故该查封不影响本案涉讼房屋的转移登记。被告农商银行并非登记抵押权人，原告要求农商银行协助涂销抵押，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海万帮实业投资有限公司、广东南海农村商业银行股份有限公司黄岐广佛分理处、广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行应于判决发生法律效力之日起三十日内协助原告曾飞燕办理位于佛山市南海区××镇××村××座××房（房地产他项权证证号为粤房地他证字第××号）涂销抵押登记的手续；二、被告佛山市南海万帮实业投资有限公司应于上列第一项债务履行之日起三十日内协助原告曾飞燕办理位于佛山市南海区××镇××村××座××房的不动产转移登记至原告曾飞燕名下的手续；三、驳回原告曾飞燕的其他诉讼请求。本案受理费8350元，减半收取4175元（原告已预交），由被告万帮公司负担2087.5元，被告黄岐分理处、盐步支行负担2087.5元，并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳。原告已预交的4175元，在本判决生效后十日内经原告申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一九年六月二十八日书记员  郭文静