陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终1478号上诉人（原审原告）:王某2某，男，1956年5月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘某某，女，1955年1月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王某1，男，2005年11月27日出生，汉族。法定代理人：王某2，男，1983年6月2日出生，汉族，系上诉人王某1之父。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨某某，女，1982年5月28日出生，汉族.委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王某2，男，1983年6月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安星火地产开发有限公司，住所地：西安市劳动南路旭景名园小区**楼**。法定代表人：袁瑞生，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢越睿，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安市未央区汉城街道三九社区居民委员会，住所地：，住所地：西安市未央区明光路中段**v>负责人：王卫星，该社区主任。被上诉人（原审第三人）：西安经济技术开发区管理委员会城中村改造办公室。住所地：西。住所地：西安市凤城九路六十六经开管委会内>负责人：王凡，该单位主任。委托诉讼代理人：杨琨，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。上诉人王某2某、刘某某、王某1、杨某某、王某2因与被上诉人西安星火地产开发有限公司（以下简称星火公司）、西安市未央区汉城街道三九社区居民委员会（以下简称三九社区）、西安经济技术开发区管理委员会城中村改造办公室（以下简称城改办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初7093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某2某，上诉人王某2某、刘某某、王某1、杨某某、王某2的共同委托诉讼代理人董宁宁，被上诉人西安星火地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢越睿，被上诉人西安经济技术开发区管理委员会城中村改造办公室的委托诉讼代理人祁云到庭参加诉讼，三九社区经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。王某2某、刘某某、王某1、杨某某、王某2上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、根据三九村房屋安置现状和安置协议等证据，其要求安置的房屋位置是可以确定的。安置房屋位于未央区旭景兴园8号楼东单元，4—25层为安置房，每层21套，已经安置到21层2号，三九村其他村民均已经安置完毕。三九村尚余上诉人在内15户共计55套房屋尚未安置，剩余房屋足够安置剩余户数，且各户仅要求按照顺序依次安置，故房屋安置位置是清楚明确的。一审判决以安置卡未明确位置而驳回其诉讼请求属于认定事实不清。2、三九村委会及党支部无权在未召开村民代表大会的情况下处置村集体资产，更无权决定村民个人的拆迁安置房屋由村集体经营并由星火公司统一出租。3、星火公司擅自将属于上诉人的安置房屋出租给案外人并改造房屋结构，其应当恢复原状，承担损失赔偿责任。上诉人有权要求继续履行。4、一审判决对安置楼安置现状未予查清。二、一审判决适用法律错误。星火公司与上诉人签订了拆迁安置协议。上诉人的原有房屋已经交付拆迁改造。现星火公司应按照拆迁安置协议约定，向上诉人安置房屋。但星火公司却拒不给上诉人安置，违背了合同义务，侵犯了上诉人的合法权益。另外，三九社区因其行为而导致村民权益受损，改造办作为城中村改造的监督和经办部门，未尽到行政管理职责，其应当承担相应法律责任。星火公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋统一委托经营是为了保护三九村大多数村民的权益，星火公司已向上诉人支付了租金。一审法院查明的事实没有任何遗漏和错误。城改办辩称，一审法院适用法律正确。城改办没有独立的法人资格，不能独立承担责任，不是本案的适格原审被告，其履行的是对城中村改造的管理职责，是行政主体履行行政管理职能，不属于民事法律调整的范畴。三九社区未到庭，亦未提交书面答辩意见。王某2某向一审法院起诉请求：1、判令原审被告立即按规定向原审原告安置3套33㎡住房。2、判令原审被告赔偿原审原告2015年1月1日至2015年12月31日期间原审原告迟延安置住房租金损失23760元，及2018年1月1日之后的房屋租金损失（要求计算至实际安置房屋之日）。3、本案诉讼费由原审被告承担。一审法院认定的事实：2008年3月25日，原审被告星火公司与西安市汉城街道办事处三九村村民委员会（后更名为三九社区,以下简称三九村村委会）、中共未央区汉城街道三九村支部委员会（以下简称三九村支委会）签订《三九村城中村改造合作协议》，该协议第二条第十一项约定：对于村生产生活补贴安置商业用房集中安置，由村集体经营，根据村上村民实际在册人口每人商业用房应为10平方米，用村民二层以下被拆房屋进行产权置换。2008年6月2日，原审原告王某2某作为被拆迁户主与原审被告星火公司签订《西安经济技术开发区城中村改造拆迁安置协议书》，该协议第一条约定由原审被告星火公司向五名原审原告安置120平方米、90平方米住宅各两套、65平方米住宅一套、商业用房50平方米。2009年6月10日，原审被告星火公司与三九村村委会、三九村支委会签订《关于安置楼设计方案及有关问题确认意见的补充协议》，该协议第三条第三款约定将8号楼按每套31-33㎡左右设计为公寓楼，该方案经过村两委会及村民代表讨论后确认，并经征求村民意见后同意该调整设计方案；第三款约定因调整安置户型面积造成村民安置协议中安置户型和数量都发生变化，村两委会及代表负责对每户需求调换的面积及数量予以确认，如有差异，村两委会负责在村民应安置房屋面积内协调解决，保证安置顺利进行。同年，在第三人有关人员的协调下，原审原告同意将其原来预安置面积为90平方米的住宅置换成3套33平方米的商住房，原审被告星火公司向原审原告出具了3套33平方米商住房的安置卡。2014年5月，三九村支委会、三九村村委会作为委托方与作为受托方的星火公司签订《安置商业房租赁委托书》，该委托书第一条约定：8号安置楼的东单元（33平方米小户型）不再分配到每家每户；第二条约定：8号安置楼的东单元（33平方米小户型）和1-3层门面房全部委托星火公司统一租赁；第三条约定：8号安置楼的东单元（33平方米小户型）的租金为每月每平方20元（税后），每三年递增一次，递增幅度为百分之七；第五条约定：2014年村民33平方米小户型按照原过渡费标准支付；第六条约定：本次委托期限为20年，从2015年1月1日起算。三九村支委会在委托方三九村党支部处加盖中共未央区汉城街道三九村支部委员会印章，委托方三九村村民委员会处未加盖印章，签字处有时任三九村支委会的书记王福禄、时任三九村村委会主任的王双喜以及五名两委会委员签名和七名村民代表签名。庭审质证过程中原审原告认为该委托书未加盖三九村村委会印章，而三九村支委会作为党的机构不能代表村民处置财产，且签名的村民代表并非代表。2014年5月6日，三九村支委会、三九村村委会出具公告版的《安置商业房租赁委托书》，三九村支委会、三九村村委会在委托方处加盖印章，原审被告星火公司在受托方处加盖印章。后原审被告星火公司与案外人华雅酒店管理有限公司签订了租赁合同，将涉案房屋作为酒店住房所用，并按照《安置商业房租赁委托书》第三条约定的租金数额汇入原审原告账户。本案受理后，原审被告星火公司于2018年5月10日再次向原审原告账户汇入款项23760元，原审原告称该笔数额系过渡费，原审被告星火公司称该笔款项系原审原告主张的2015年1月1日至12月31日的租金。另查明，第三人三九社区在原审被告星火公司拆迁安置时共涉及安置住户214户，其中绝大部分已经同意将所安置的33平方米房屋交由原审被告星火公司统一租赁，剩余15户不同意由原审被告星火公司统一租赁，原审原告等人为此曾经向有关部门反映，后因双方分歧较大形成诉讼。诉讼中，经向原审原告释明，原审原告明确要求原审被告星火公司在旭景花园8号楼东单元按照顺序安置具体房屋。一审法院认为：原审原告王某2某代表其与原审原告刘某某、王某1、杨某某、王某2和原审被告星火公司于2008年6月2日签订的《西安经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。2009年，经第三人三九社区派员做工作，原审原告同意将未给其安置的一套90㎡置换成3套33㎡的房屋。同年，原审被告星火公司向原审原告发放了三九村城中村改造房屋置换安置卡，原审原告亦接受了该安置卡，该行为应视为双方当事人对《西安经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》履行方式的部分变更。但该约定并未对原审被告星火公司应该给原审原告安置的3套33㎡房屋的具体位置作出明确约定。故原审原告要求原审被告给其在旭景兴园8号楼东单元按照顺序安置3套33平方米具体商住房的依据不足，对其诉请依法不予支持。对于原审原告主张的2015年的租金损失23760元，原审被告星火公司已经于2018年5月10日向其支付23760元，原审原告表示该笔款项系原审被告给其的过渡费但未提供有效证据予以证明，故应视为原审被告星火公司已经向其支付了该笔款项；对于原审原告主张的2018年的租金损失（按照每月每平方米20元计算，2018年递增7%），原审被告亦无异议，一审法院予以支持；对于原审原告主张的2019年以后的租金损失，因该损失尚未产生，依法不予支持。另外，城改办称其并非本案适格主体，因原审原告并未主张其承担责任，故第三人城改办主体不适格不影响本案实体处理。综上，《中华人民共和国合同法》第七十七条、七十八条之规定，判决如下：一、驳回原告王某2某、刘某某、王某1、杨某某、王某2要求被告西安星火地产开发有限公司在西安市未央区按照顺序向其安置3套33平方米具体商住房的诉讼请求。二、被告西安星火地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告王某2某、刘某某、王某1、杨某某、王某22018年的租金损失25423.2元（99平方米×21.4元／月、平方米×12个月）。三、驳回原告王某2某、刘某某、王某1、杨某某、王某2其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2755元（原告已预交）由原告王某2某、刘某某、王某1、杨某某、王某2承担2000元；被告西安星火地产开发有限公司承担755元，于本判决生效后15日内一并支付原告。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，2014年5月，三九村支委会、三九村村委会作为委托方与作为受托方的星火公司签订的《安置商业房租赁委托书》上虽然只有三九村支委会的公章，没有三九村村委会的公章。但是在其后的实际安置中，三九村214户安置户中，除王某2某等15户外，其余安置户均同意将33平方米商住房交由星火公司统一经营，视为三九村村民同意村委会代表其与星火公司签订《安置商业房租赁委托书》。而且，在2014年5月6日三九村支委会、三九村村委会出具的公告版《安置商业房租赁委托书》上，三九村支委会、三九村村委会在委托方处加盖了印章。另外，在2008年3月25日星火公司与三九村村委会、三九村支委会签订的《三九村城中村改造合作协议》中也约定，对于村生产生活补贴安置商业用房集中安置，由村集体经营。在后续安置中，王某2某等三九村村民同意将安置房中的一套住宅用房调换为商业用房，即本案所涉的33平方米商住房。因此，按照《三九村城中村改造合作协议》约定，涉案33平方米商住房也应由村集体经营。因此，三九村与星火公司签订的《安置商业房租赁委托书》，既是履行《三九村城中村改造合作协议》，也在实际中得到了三九村绝大多数村民的同意，符合三九村绝大多数村民的利益，故对三九村与星火公司签订的《安置商业房租赁委托书》的效力予以确认。而按照《安置商业房租赁委托书》的约定，在签订协议的20年内，涉案商住房的安置方式由直接向安置户实际交付房屋变更为支付租金。因此，王某2某等上诉要求星火公司向其交付涉案房屋，违反了《安置商业房租赁委托书》的约定，不予支持。星火公司应当按照《按照商业房租赁委托书》的约定向王某2某等支付租金。另外，涉案商住楼已经出租给案外人经营酒店，如果同意王某2某等的诉请，由星火公司将涉案房屋交付，则对案外人的酒店租赁合同将无法履行，严重损害三九村绝大多数村民的利益。因此，对王某2某等要求安置的诉请不予支持。综上，一审判决以涉案房屋具体位置不明确为由驳回王某2某、刘某某、王某1、杨某某、王某2要求安置房屋的诉请不妥，但判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2275元（王某2某、刘某某、王某1、杨某某、王某2已预交），由王某2某、刘某某、王某1、杨某某、王某2承担。本判决为终审判决。审判长 雷 雯审判员 刘 溪审判员 朱筱滢二〇一九年六月十三日书记员 ：白润