江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初7931号原告：苏州市东方自动化餐饮设备厂，住所地苏州相城经济技术开发区澄阳街道蠡塘河路**。投资人：戴佳榕。被告：苏州宝玛格精密机械有限公司，，住所地苏州相城经济开发区春申湖东路**法定代表人：石岩俊。委托诉讼代理人：钱建平，江苏永德律师事务所律师。第三人：苏州众力合模塑科技有限公司，住所，住所地苏州相城经济开发区春申湖东路**div>法定代表人：陈雪芳。委托诉讼代理人：石岩俊。第三人：苏州美宝精密模具有限公司，住所地苏，住所地苏州相城经济开发区蠡塘河路**v>法定代表人：石岩俊。原告苏州市东风自动化餐饮设备厂（下称东风厂）与被告苏州宝玛格精密机械有限公司（下称宝玛格公司）、第三人苏州众力合模塑科技有限公司（下称合力众公司）、苏州美宝精密模具有限公司（下称美宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，依法适用简易序，于2019年2月12日公开开庭进行了审理。原告投资人戴佳榕，被告宝玛格公司法定代表人石岩俊及其委托诉讼代理人钱建平，第三人合力众公司的委托诉讼代理人石岩俊，第三人美宝公司的法定代表人石岩俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市东风自动化餐饮设备厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告、第三人立即搬离租赁房屋，恢复房屋原状。2、判令解除原、被告于2016年10月26日签订的房屋租赁合同，并判令被告支付2018年11月21日起至被告、第三人搬离房屋时的房屋使用费114999元(租赁合同的月租金38333元/30天，估算实际房屋使用到2019/2/20，计90天)；判令被告支付2018年9月1日至被告、第三人搬离房屋时的一半门卫人员工资14167元(月综合工资4000元/24/2*估算实际房屋使用到2019/2/20，计170天)；判令被告支付2018年9月1日至被告、第三人搬离房屋时的办公室打扫卫生的一半人员工资费4958元(月综合工资1400元/24/2*估算实际房屋使用到2019/2/20，计170天)，合计134124元。3、判令被告支付2018年11月21日至被告、第三人搬离房屋时(估算实际房屋使用到2019/2/20)25%的违约金，134124*25%=33531元。4、本案诉讼费由被告承担。相关费用均要求计算至被告实际搬离之日止，要求两个第三人在本案中履行腾退义务。事实和理由：2016年10月26日，原、被告签订了房屋租赁合同，原告将名下位于苏州相城经济技术开发区澄阳街道蠡塘河路88号内的99平方米办公室及面积分别为1618平方米、612平方米的两个车间租赁给被告，租赁期限为2016年11月20日至2019年11月20日。合同约定，承租方擅自将房屋转租、分租，承租方拖欠租金半个月的，出租人均可终止合同，收回房屋。租赁期间因被告违反合同约定，双方发生矛盾，期间双方都将对方起诉至法院。因本案被告未经原告同意擅自将612平方米的房屋分租给第三人、而且未按约定期限支付房屋租金。原告在2018年8月22日、2018年11月7日、2018年11月16日，三次向被告发出解除租赁通知书并限期撤离，但被告置之不理，原告故起诉。被告宝玛格公司辩称：1、原、被告的合同尚在租赁期间，被告无需搬离。2、不存在解除合同的情形，被告方按照合同约定支付房租即可。2018年9月1日起就没有门卫及保洁人员上班，不存在相关的费用。3、目前是原告要违法解除合同，应当原告向被告支付违约金（保留反诉权利）。4、诉讼费应由原告承担。第三人合力众公司和美宝公司共同述称，同意被告的意见。被告和第三人三家本身就是同一家公司，因业务的需求不同才注册了三家公司。美宝公司现在工商注销了。发生租赁的时候原告也知道三家公司共同使用租赁标的的情况，也同意第三人经营，故不存在被告私自转租的情形。经审理查明，2016年10月26日，宝玛格公司为乙方、东风厂为甲方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定东风厂将位于苏州市相城区的99平方米的办公室、2230平方米的车间出租给宝玛格公司作经营使用，租赁期限为2016年11月20日起至2019年11月20日；租金38333元/月，由宝玛格公司在2016年10月25日前支付，先付后用；此后租金每1年付一次，应在付款期末前30天支付。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同、收回房屋：1、擅自将房屋转租、分租、转让、联营、入股或与他人调剂交换的；……；3、拖欠租金半个月。合同第四条租赁期间的房屋修缮，约定：“1、甲方对出租房屋及其设备已做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方正常使用。……。”第七条约定，甲方收乙方押金10000元，乙方退房时，结清水、电费用，交还钥匙后，无物品损坏，由甲方退还乙方押金10000元。第八条约定，乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的1%以天数计算向甲方交付违约金。合同第十一条其他约定事宜，约定：“门卫人员，白天晚上2人由甲乙双方各找1人。办公室、食堂厕所、垃圾房的卫生由甲乙共派1人做，费用各半。”后双方另签订《房屋租赁合同补充》一份，约定东风厂将位于苏州市相城区（60平方米/2*18元/平方米）出租给宝玛格公司经营使用，租赁期为2017年5月20日至2019年11月20日，租金为540元/月，租金每年付一次，先付后用，在付款期末前30天支付。合同第四条租赁期间的房屋修缮之第3项，约定：“会客室做吊顶、购会客椅12只计费用22000元。甲乙双方各承担一半。会客室内原有物品归甲方所有。”。2018年8月22日，东风厂向宝玛格公司发出解除房屋租赁合同书的通知，该通知中载明：因你公司存在转租分租，需承担每天1%的违约金；2017年1月，你公司发生火灾，连带我公司彩钢板房252平方被拆除，损失40000元，同时拆除面积中有48平方你公司占用至今，你方承诺补偿20000元，限期三天支付；2017年8月，你公司损坏卫生间玻璃门一扇和小便池堵塞，至今未修，限期三天修复；2018年6月29日，你公司用叉车撞坏我公司不锈钢大门，在公安调解书上承诺修复，至今未修，限期三天修复，现我公司通知你公司解除房屋租赁合同，限期两个月搬离。该函被告收悉。宝玛格公司法定代表人石岩俊通过中国工商银行电子银行于2018年11月9日10时12分向原告投资人戴佳榕转账支付230000元，该款于同日12时57分被戴佳榕退回石岩俊。石岩俊于同日17时01分又向戴佳榕转账支付230000元，戴佳榕于11月10日9时05分前又将该款退回石岩俊。后被告未再付过租金。另查明，宝玛格公司曾于2018年7月19日向本院起诉东风厂，要求东风厂修理出租房屋、赔偿损失等。本院立（2018）苏0507民初4522号进行审理。东风厂提出反诉，要求宝玛格公司支付门卫工资和保洁工资等。本院合并审理，并于2018年10月31日作出判决：1、东风厂将出租的其中600平方米车间北墙恢复原状；2、宝玛格公司支付东风厂2017年9月至2018年8月期间的保安费用18000元、保洁费用6000元；3、驳回了双方的其他诉讼请求。该判决已生效，并已履行完毕。该案中还认为双方租赁合同和补充合同有效。期间，东风厂还多次起诉宝玛格公司，要求赔偿被撞坏的不锈钢伸缩门等，均因原告经传唤未到庭按撤诉处理。以上事实，由当事人身份信息、房屋租赁合同、解除房屋租赁合同书的通知、本院已生效的民事判决书、银行转账电子回单、及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。审理中，原告举证，现场照片等以证实现场张贴了以合力众公司的名义出具的数控机床操作规程，他人向美宝公司寄送的函件等，原告对此认为宝玛格公司未经原告同意将厂房转租，原告以此为解除租赁合同的理由之一。被告对此举证，2018年1月至2019年1月间电费增值税发票12份抗辩，发票上载明购买方为合力众公司、销售方为东风厂，认为原告对以合力众公司名义缴纳电费是明知且认可的。被告还举证从工商管理部门调取的美宝公司设立时所附由原告加盖公章的房屋租赁协议，认为原告对美宝公司设立地点为原告出租房屋亦是明知并予以认可，并认为三家公司实为一家公司，并不存在原告所称宝玛格公司有私自转租行为，如被认定为转租，原告对此亦是明知并认可的。美宝公司还认可，其与东风厂的租赁合同只是形式上的，认可租赁关系实际发生于东风厂和宝玛格公司之间。东风厂还举证，其于2018年11月7日邮寄给宝玛格公司解除房屋租赁合同告知书，称宝玛格公司欠付应付房屋租金超过半个月，根据合同约定终止租房合同的履行，要求宝玛格公司到本月20号搬离，经查询于2018年11月8日12时13分由他人签收。2018年11月16日，东风厂向宝玛格公司再次发出告知书，称双方合同已解除，要求宝玛格公司于12月10日前必须搬离，经查询于2018年11月27日11时55分由他人签收。被告对此否认收到两份函件。被告另称，如法院支持原告主张的违约金，要求下调。本院认为，原告与宝玛格公司之间所签《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充》系双方真实意思的表示、且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按约定全面、正确地履行各自的义务。原告称宝玛格公司未经同意将租赁物转租，并据此要求解除合同，而被告及第三人均否认转租的事实。对此，本院认为，根据由被告提供的合力众公司向原告缴纳电费的发票，可认为原告知晓合力众公司在使用涉案房屋。根据美宝公司进行工商登记时所附的与原告间房屋租赁合同，可认定原告知晓美宝公司注册在原告的出租房屋内。据此，可认定原告认可被告与两个第三人共同在使用涉案房屋。原告认为被告存在转租而要求解除合同的理由不成立。本案的租赁关系仍存在原告和宝玛格公司之间。原告另认为宝玛格公司超过约定期限未付租金而要求解除合同。合同约定租赁期为三年，租金为一年一付，先付后用。第一、二年的租金已付，第三年的租金460000元，宝玛格公司应于第三年租期开始前的30日前即2018年10月21日前支付，但宝玛格公司未按约支付。合同约定逾期支付租金超过15日为出租方单方解除的依据。原告以此为由向宝玛格公司于2018年11月7日邮寄解除房屋租赁合同告知书，并称经查询于2018年11月8日12时13分由他人签收。2018年11月16日，原告又向宝玛格公司再次发出告知书，称双方合同已解除，要求宝玛格公司于12月10日前必须搬离。对此，宝玛格公司均否认收悉。本院经查询原告所述收件时间属实，但因仅显示他人签收、且原告与宝玛格公司共用门卫，本院不能认为签收时间即为解除通知的到达时间。尽管宝玛格公司否认收到原告2018年11月7日的解除房屋租赁合同告知书，但宝玛格公司法定代表人石岩俊通过中国工商银行电子银行于2018年11月9日10时12分向原告投资人戴佳榕转账支付了年租金460000元的一半即230000元，该款于同日12时57分被戴佳榕退回石岩俊。石岩俊又于同日17时01分又向戴佳榕转账支付230000元，后又被戴佳榕退回石岩俊。宝玛格公司在支付约定租金的一半230000元在被退回后，仍再次支付一半租金230000元，而未支付整年的租金460000元，宝玛格公司的行为应认为未全面、正确的履行合同约定，现原告根据合同约定主张单方解除租赁合同的请求应予支持。本案原告起诉后，本院向被告寄送诉状未能送达，后通过相关案件联系宝玛格公司的代理人，后代理人及宝玛格公司法定代表人2019年2月12日到庭参加诉讼。本院认定该日为原告解除通知到达被告宝玛格公司的时间，并以此日为界区分租金和占用使用费的时间节点，标准均按460000元/年计算。本案中原告仅主张《房屋租赁合同》针对的租金和使用费，本院不作干涉。房屋租赁合同解除，宝玛格公司作为承租人、两第三人作为共同使用人均应搬离租赁物，并将租赁物返还原告。原告要求将房屋恢复原状，因原告并未举证房屋出租时的原状，该请求暂不支持。如双方交付房屋时发生争议，另行请求。宝玛格公司应向原告支付2018年11月20日起至2019年2月12日止的租金和从2019年2月13日起至实际搬离之日止的占有使用费。原告另要求宝玛格公司分担2018年9月1日起的保安费用和保洁费用，可予支持。按本院生效判决书确定的标准：保安每月1500元、保洁每月400元，计算至宝玛格公司及第三人实际搬离。原告按合同约定要求宝玛格公司支付逾期付款违约金，但其计算方式无依据。宝玛格公司表示要求下调违约金。本院认为，宝玛格公司应于2018年10月21日前支付原告第三年租金460000元但未付，违约金应从2018年10月22日起算至宝玛格公司向原告支付上述本院认定的租金和占用使用费之日止。合同约定逾期付款违约金为每天1%，该比例明显过高。本院按同期银行贷款利率的1.3倍予以调整。宝玛格公司在原告处尚有10000元电费预付款，双方交接时结清水、电费后自行结算，如有争议，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律法规的规定，判决如下：一、原告苏州市东风自动化餐饮设备厂与被告苏州宝玛格精密机械有限公司的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充》于2019年2月12日解除。二、被告苏州宝玛格精密机械有限公司、第三人苏州众力合模塑科技有限公司、第三人苏州美宝精密模具有限公司于本判决生效之日起二个月内搬离位于苏州市相城区的租赁房屋，并将房屋交付原告苏州市东风自动化餐饮设备厂。三、被告苏州宝玛格精密机械有限公司支付原告苏州市东风自动化餐饮设备厂从2018年11月20日起至2019年2月12日止的租金和从2019年2月13日起至实际搬离之日止的占有使用费，标准均按每年4600000元计算，于本判决生效之日起十日内履行。四、被告苏州宝玛格精密机械有限公司支付原告苏州市东风自动化餐饮设备厂从2018年9月1日起至实际搬离之日止的保安费用和保洁费用（保安费用按1500元/月、保洁费用按400元/月计算），于本判决生效之日起十日内履行。五、被告苏州宝玛格精密机械有限公司支付原告苏州市东风自动化餐饮设备厂以460000元为基准、从2018年10月22日起计算至上述第三项款项支付之日止、按中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.3倍计算的逾期付款违约金，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022013609）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半为人民币4064元，由被告苏州宝玛格精密机械有限公司支付（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告苏州宝玛格精密机械有限公司在判决生效后十日内给付原告苏州市东风自动化餐饮设备厂）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇一九年六月二十七日书记员  吴静良