贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1474号原告：贵阳玉龙花卉有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天办事处新添大道北段**，统一社会信用代码91520112755385420A。法定代表人：施国玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨秀贵，贵州道在律师事务所律师，执业证号15201201610995573。委托诉讼代理人：向传茂，贵州道在律师事务所实习律师，证号2301181011642。被告：余志祥，男，1974年6月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。原告贵阳玉龙花卉有限公司（以下简称花卉公司）与被告余志祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告花卉公司的委托诉讼代理人杨秀贵，被告余志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花卉公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付原告2017年1月至2019年2月租金90190.80元；2．判决被告支付原告2015年7月至2019年2月物管费25869.50元；3．判决被告支付原告违约金34800元（按未支付金额的30%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月7日，原告与被告签订《新添花卉大世界租赁合同》，被告租赁原告D008、D010号商铺，商铺面积合计166.90平方米，月租金为3579元/月，物业费按每月5元/平方米收取，租赁期限3年，自2015年1月18日起至2018年1月17日，但被告2019年2月23日才将商铺交还原告。租赁期间，被告房租仅交到2017年1月，物管费仅交到2015年7月。现诉请法院依法判决。被告余志祥辩称，1．我租商铺是从事文玩销售，但当时原告承诺的广告效应没有达到，市场一直没有生意；2．我方是2015年元月份开始租原告的门面，租金之前约定的是每月每平方米30元，第二年就增长为35元，我从2017年元月份开始就没有再交租金，是因为原告的管理有问题；3．我方是从2016年元月份就没有再交纳物业费；4．从2017年开始没有生意后，原告的刘总就给我方承诺从2017年开始物管费按照3元收取，房租按30元标准交纳，我认为2016年是按照35元交的房租里面就包括了物管费，但是在协商期间刘总就调走了，之后的经理就说要严格按合同办，这个经理调来就断电、锁门了；5．由于没有市场，加上原告断电、锁门造成我无法经营，在2019年4月份我就搬走了；6．对于原告的诉请，原告应按照30元/平方米计算租金，物管费按照3元/平方米计算，锁门、断电期间的损失应当由原告承担。本院经审理认定事实如下：余志祥因从事经营活动，拟向花卉公司租赁商铺，双方协商一致后，花卉公司于2014年12月1日将其位于乌当区新××大道北段××号“新添花卉大世界”负2楼D008、D010号商铺交付给余志祥进行装修。2015年1月7日，花卉公司与余志祥补充签订了《新添花卉大世界商铺租赁合同》，约定花卉公司将其位于乌当区新××大道北段××“新××花卉××世界”××楼××、××商铺按面积83.8平方米、83.3平方米（包含公摊35%）出租给余志祥，租赁单价为每月每平方米30元。合同还约定了以下主要内容：一、租赁期限为2015年1月18日至2018年1月17日止（不含装修免租期），从2015年1月18日起计算租金，装修免租期为房屋交付之日起至租金起付之日止，商铺于2014年12月1日交付；二、余志祥应按约定于2015年1月18日前正式开业，如不能按时开业，除应自合同约定的起租日起全额支付租金、物业管理费及其他费用外，每逾期开业一日，余志祥需按每日5元/平方米向花卉公司支付滞纳金，逾期开业超过30日，花卉公司有权解除合同，且余志祥需按合同约定承担提前解约的违约责任；三、每月租金为3579元，每半年交纳一次，签订合同后五日内付第一个半年的租金，以后每半年末提前10天向花卉公司交纳下半年租金，不按时交纳租金花卉公司无条件收回商铺，余志祥无条件退场，且所交纳的保证金不予退回；四、余志祥每月按5元/平方米向花卉公司交纳物业费（含卫生、秩序、绿化、公共设施维护费），按半年提前7天与租金一同收取；五、签订合同时，余志祥交纳保证金20000元；六、余志祥作为首批入驻市场的经营户租用花卉公司的商铺享有一年免租优惠，分两次执行，第一年交半年租金可享受第一年内半年免租，第二年交半年租金可享受第二年内半年免租，第二年转入正常收费按每月每平方米35元收取场租。商铺租金递增方式为（商铺面积按119.30平方米计算）：2015年1月18日至2016年1月17日，租金单价为每平方米30元/月，月租金3579元，年度租金42948元；2016年1月18日至2018年1月17日，该两年租金单价均为35元/月，月租金均为4176元，年租金均为每平方米50112元；七、因花卉公司有优惠活动，本合同期限为五年，花卉公司、余志祥均不得无故终止合同，合同期限内如余志祥经营未满一年，保证金一律不退，花卉公司有权向余志祥追交优惠期内免去的租金；经营五年以上，余志祥不再经营需提前三十日通知花卉公司，房屋退出验收无问题并结清款项后，花卉公司无息退还余志祥交纳的保证金；八、余志祥未按时向花卉公司支付所有应付款项属于违约，逾期付款的，花卉公司每日按月租金的5%收取违约金；九、优惠条款：余志祥的商铺，面积分别为83.60平方米、83.30平方米，花卉公司为实现对商户的大力扶持，在合同执行三年期间，余志祥支付的租金公摊面积为其商铺使用面积的10%，其余部分由花卉公司负担，余志祥实际交付租赁商铺租金的面积为119平方米，租金为3579元；物业管理费按实际公摊（35%）面积计算，该优惠条款在合同到期时自动取消。另查明，合同签订之日，余志祥按合同约定的优惠方式向花卉公司交纳了2015年1月18日至2016年1月17日期间的商铺租金21474元。同年6月19日，余志祥向花卉公司交纳了2015年1月18日至2015年7月18日期间使用前述商铺产生的物业费5007元。2016年8月22日，余志祥按合同约定的优惠方式向花卉公司交纳了2016年1月18日至2017年1月18日期间的商铺租金25053元。之后，余志祥未再支付租金，也未再交纳物业费。还查明，2019年2月20日，花卉公司与余志祥签订《协议》一份，就余志祥租赁的前述商铺内存放的物品搬迁事宜达成一致，主要约定：一、物品搬迁至新天花卉大世界负4楼1号仓库，月租金为540.75元，每月25日支付，逾期则余志祥按日向花卉公司支付逾期支付金额的1%作为滞纳金；二、租赁期限为2019年2月23日至同年8月22日，余志祥应于2019年8月22日前将物品搬走，将仓库腾空后交还花卉公司，逾期交付仓库，按60元/天支付仓库占用费，同时，花卉公司有权解除协议，将物品进行处置，相关费用和损失由余志祥承担；三、搬迁时间约定为2019年2月23日；四、余志祥未支付新天花卉大世界负2楼D008、D010号商铺租金、物业费或仓库租金等相关款项的，花卉公司有权留置标的物品，并将标的物品处置，处置收入用于抵扣乙方所欠花卉公司款项、处置费用。协议签订后，余志祥将前述商铺返还给了花卉公司，但由于其未将所欠商铺租金及物业费支付完毕，花卉公司遂诉至本院如前所述。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，花卉公司与余志祥签订的《新添花卉大世界商铺租赁合同》是双方的真实意思表示、其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。根据花卉公司与余志祥的约定，租赁期限内前两年花卉公司对余志祥实施租金优惠措施，即交一年租金优惠半年，从第三年起不再给予优惠措施。合同签订后，余志祥按约交纳了承租商铺在2015年1月18日至2017年1月18日期间共计两年的租金，花卉公司亦给予了相应的租金优惠，但之后余志祥再未向花卉公司支付租金。虽然合同约定的租赁期限为三年，但期限届满后，双方并未续签租赁合同，余志祥亦未主动将商铺返还给花卉公司，双方之间已经形成了不定期租赁合同关系，租赁合同继续有效，双方权利、义务仍应按照该合同的约定执行。2019年2月20日，花卉公司与余志祥签订《协议》，约定余志祥于2月23日将案涉商铺返还给原告。故花卉公司诉请余志祥交纳租金的期间应为2017年1月19日至2019年2月23日。关于租金问题。根据合同约定的优惠条款，在三年合同期内，余志祥支付的租金公摊面积为其商铺使用面积的10%，其余部分由花卉公司负担，余志祥实际交付租赁商铺租金的面积为119平方米（应为119.3平方米，合同优惠条款部分载明为119平方米），租金为3579元，故合同期内2017年1月19日至2018年1月17日余志祥未交纳的租金应计算为42948元（即3579元/月×12月）。对于2018年1月18日之后的租金，根据双方约定，仅有合同期内享有租金优惠，超过合同期限，不再享有优惠，故余志祥承租的前述商铺在2018年1月18日至2019年2月23日期间共计13个月又6天的租金为55176.25元（即119.3平方米×35元/平方米×13个月+119.3平方米×35元/平方米×6天/28天=55176.25元，四舍五入）。综上，2017年1月19日至2019年2月23日，余志祥还应支付花卉公司租金98124.25元（即42948元+55176.25元=98124.25元），现花卉公司诉请90190.80元，本院予以支持。对于花卉公司诉请余志祥支付2015年7月至2019年2月期间的物业管理费25869.50元的请求。本案中，花卉公司与余志祥在合同中约定，余志祥在使用商铺过程中应承担租赁期间的物业管理费等费用，因该费用系余志祥在经营租赁商铺过程中产生，故本案中应一并处理。本院认为，余志祥已将2015年7月18日之前的物业管理费交清，庭审中，其认可2015年7月之后未再向花卉公司交纳过物业管理费，故花卉公司诉请的物业管理费应从2015年7月19日计算至2019年2月23日。因计算租金的商铺面积为119.30平方米，故余志祥欠付的2015年7月19日至2019年2月23日期间共计43个月又5天的物业管理费为25756.02元（即119.30平方米×5元/平方米×43个月+119.30平方米×5元/平方米×5天/28天=25756.02元，四舍五入），花卉公司诉请25869.5元，本院支持25756.02元。对于花卉公司诉请余志祥支付违约金34800元的请求。本院认为，违约金是合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或者不完全履行合同时，由违约的一方支付给守约方一定数额的金钱，违约金以补偿为主、惩罚为辅。本案中，余志祥逾期交纳租金已经构成违约，其理应承担违约责任，故花卉公司诉请其支付违约金于法有据，本院应予支持。花卉公司主张按余志祥未付租金及物业管理费总和的30%计算违约金，庭审中，余志祥表示不同意承担违约金。本院认为，余志祥是花卉公司经营的新天花卉大世界项目的首批商户，花卉公司对余志祥采取了租金优惠措施，说明花卉公司亦知道其经营的项目市场尚需培育，因此，余志祥在经营状况不良的情况下逾期交纳租金亦在情理之中，但并不必然免除其应当承担的违约责任。考虑到余志祥的经营状况，根据公平、合理原则，本院酌情调整违约金按余志祥欠付租金、物业管理费总额的15%计算，即本案中余志祥应承担的违约金为17392.02元[即（90190.80元+25756.02元）×15%=17392.02元，四舍五入]。关于余志祥在庭审答辩时陈述的2016年按每平方米35元所交纳的租金中包括物业管理费、花卉公司相关领导承诺调整租金为每平方米30元及物业管理费单价按3元收取、花卉公司锁门断电的事实，因其在庭审中并未举证证实，其应承担举证不能的法律后果，本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告余志祥于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳玉龙花卉有限公司2017年1月19日至2019年2月23日的商铺租金人民币90190.80元；二、被告余志祥于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳玉龙花卉有限公司2015年7月19日至2019年2月23日期间的物业管理费人民币25756.02元；三、被告余志祥于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳玉龙花卉有限公司违约金人民币17392.02元；四、驳回原告贵阳玉龙花卉有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1659元，由原告贵阳玉龙花卉有限公司负担193元，被告余志祥负担1466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇一九年六月十七日书记员  孙 毅