西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0103民初13221号 原告：宋XX，女，汉族。 委托诉讼代理人：杨军，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪景红，陕西永嘉信律师事务所律师。 被告：柴XX，男，汉族。 委托诉讼代理人：张敬波，陕西邦维律师事务所律师。 被告：柴X，男，汉族。 第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区高新路52号高科大厦1幢10602室东间。 法定代表人：何璐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯XX，男，该公司员工，住该公司。 委托诉讼代理人：韩XX，女，该公司员工，住该公司。 原告宋XX与被告柴XX、柴X、第三人陕西地建房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋XX及其委托诉讼代理人杨军、倪景红，被告柴XX委托诉讼代理人张敬波，被告柴X，第三人陕西地建房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人冯XX、韩XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋XX向本院提出诉讼请求：1.判决二被告继续履行《商品房购买权转让协议》，办理房屋认购人更名手续；2.判决第三人以原告为合同相对方继续履行《XX花园商品房认购协议》；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年XX公司与陕西省土地工程建设集团有限公司达成房屋团购协议，涉案房屋由前述公司的全资子公司陕西地建房地产开发有限责任公司开发建设。同年，原告经人介绍认识了柴XX的孙子柴X，知道柴XX的房屋购买权要转让。2016年4月29日柴XX给其孙子柴X出具委托书，委托其全权处理XX花园商品房转让事宜。2016年5月3日，原告与被告签订《商品房购买权转让协议》，协议第二条约定，被告同意以85000元将本次团购商品房（配套车位购买资格）购买资格转让给原告。协议签订后，原告将25000元转让费支付给柴X，柴X出具收条。5月4日原告与柴X一起到第三人处进行选房，柴X代柴XX与地建公司签订了《XX花园商品房认购协议》，该协议第一条第3款约定“乙方认购的房屋为【XX花园】X号楼X单元X层X户，户型编号为X，建筑面积约为X平米。”第4款约定“本协议签订时，乙方向第三人支付商品房认购金10万元，认购金将作为商品房首付款中的组成部分。”第四条还对协议委托、转让、终止做出了约定，其中第2款约定“在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，柴XX有且仅有一次变更实际购买人的权利。”同日原告宋XX以被告柴XX的名义支付了涉案房屋的定金10万元，《XX花园商品房认购协议》及收款收据原件由原告保管。同时原告通过银行转账向柴X支付了剩余60000元转让费。2016年8月23日，原告宋XX又以柴XX的名义支付了剩余首付款。2017年至2018年7月西安市房屋市场价格上涨，双方就购房资格产生纠纷，故诉至法院，请求依法判决。 被告柴XX辩称，柴X的行为属于无权代理行为，柴X代理签订的《房屋购买权名额转让协议》对其不发生法律效力。宋XX所述的委托书纯属捏造事实，其父柴XX从未出具过委托书委托柴X转让商品房购买权，柴X无权代理柴XX转让商品房购买权。宋XX平有明显的过错，在签订协议后，没有与其父柴XX见面，更没有通过电话后其他方式与其父联系核实；柴XX从未收到过所谓的“转让费85000元”。涉案房屋目前五证不全，不具备转让条件。故请求驳回宋XX的诉讼请求并由宋XX承担诉讼费。 被告柴X辩称，涉案房屋是分给其爷爷柴XX的，房子当时在建，因同事都在转让房屋，其在柴XX不知情的情况下伪造了柴XX签名的委托书去办理交纳房款的相关手续，并和宋XX签订了《商品房购买权转让协议》。因为当时该房子手续不全，其考虑存在办不了房产证的可能，同时担心柴XX不同意转让房屋，就与原告约定如果无法签订网签协议导致不能办理房产证，就将转让费退还给宋XX。2018年第三人地建公司办理相关手续时需要给柴XX见面拍照核实，柴XX不同意其卖房的事情，故其现在同意按照合同给原告退钱。 第三人地建公司陈述：本次诉讼前，地建公司对原、被告之间转让事宜并不知情，也不知道签订协议的事情，对原告的诉讼请求没有异议。 经审理查明：XX集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区合作开发“XX花园”项目，涉案房屋由陕西省土地工程建设集团的全资子公司陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称“地建公司”）开发建设。被告柴XX之父柴XX生前系陕西日报传媒集团有限公司（以下简称“陕日报社”）离休干部，拥有“XX花园”项目住房的购房指标。2016年，原告宋XX经人介绍认识被告柴X（柴XX之孙、柴XX之子），得知柴XX欲转让购房资格，同年4月29日，宋XX同柴X就转让事宜进行商谈，柴X向宋XX提供了柴XX的委托书，该委托书载明：“兹委托我孙子柴X全权代理本次XX集团XX花园商品房转让事宜。委托人：柴XX，代理人：柴X2016年4月29日”。宋XX等人核实了柴XX的身份证原件、复印件，柴X本人户口本及工作证，并对上述证件进行拍照留存，双方草拟了《商品房购买权转让协议》。同年5月3日，宋XX及其家人与柴X及其父母再次见面，柴X以柴XX（甲方）的名义与宋XX（乙方）正式签订《商品房购买权转让协议》，该协议约定“甲方将XX团购的长安区“XX花园”商品房购买资格转让给乙方，乙方分两次支付甲方转让费，双方在签订协议当日，乙方支付甲方人民币25000元。次日，乙方向甲方支付人民币60000元，宋XX在柴X母亲的陪同下，在第三人处选房。宋XX以柴XX（乙方）的名义与第三人地建公司（甲方）签订了《XX花园商品房认购协议》,协议约定：商品房认购单价为3980/㎡；乙方认购甲方开发的“XX花园”X号楼X单元X层X户商品房，户型编号为X，建筑面积约为191平方米；本协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金100000元，约定认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定，并以之为准。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日实际认购人宋XX以柴XX的名义向第三人地建公司缴纳房屋认购款100000元，地建公司出具了收条。2016年8月23日宋XX再次以柴XX名义向第三人地建公司付款52036元，上述商品房认购协议及收条原件由原告宋XX留存。2018年7月上旬，因房屋市场价格上涨，被告柴X与原告宋XX协商增加转让费数额，协商未果产生纠纷。同年7月20日，XX、地建公司联合发出通知，该通知称至交款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状、法院案件受理通知书、诉讼费发票（出示原件、留存复印件）或仲裁申请书、仲裁案件受理书、仲裁费发票（出示原件、留存复印件），在提交上述材料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位费）一半作物保证金，保留认购资格并冻结该房屋销售，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋的认购、选定车位、交房等事宜。2018年7月25日，地建公司长安综合开发项目部又发出《XX花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》。2018年8月18日，原告宋XX按上述两个通知将房款和车位费的一半即328054元（未包含2016年已缴纳的152036元）交付第三人地建公司。2018年12月13日，柴XX单位开具证明，证明内容为柴XX多年卧病在床。2019年2月7日，被告柴XX去世，本院依法追加其继承人柴XX作为被告参加诉讼。本案审理过程中，原告宋XX向本院申请撤销“判决第三人以原告为合同相对方继续履行《XX花园商品房认购协议》”的诉讼请求。 以上事实，有原、被告共同提交的《商品房购买权转让协议》，原告提交的委托书、《XX花园商品房认购协议》、收条、收款收据三份、通知两份、XX花园认购保证金交款通知单一份、中国民生银行业务受理单两份、照片二十三张、录音文字记录六份、个人授权委托书一份，被告提交的选房通知和购房资格职工名单，原、被告在法庭上的陈述及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，当事人之间合法的合同关系受法律保护。本案中，被告柴XX之父柴XX生前为XX退休干部，其取得“XX花园”项目住房的购房资格后，被告柴X持柴XX的委托书与原告宋XX达成《商品房购买权转让协议》，自愿将该认购资格转让给原告宋XX，原告宋XX已向被告柴X支付了85000元转让费。虽然柴XX与原告宋XX签订《商品房购买权转让协议》时，尚未取得该认购房屋的所有权，但其对认购房屋的权利属于资格权利，在法理上是一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。上述协议未违反法律、行政法规的规定，根据合同法鼓励交易原则，双方的合同应依法认定为有效。被告柴XX以该协议未经过其父柴XX本人同意和柴X没有代理权为由主张该房屋认购资格转让合同无效，本院认为原告宋XX与柴XX签订的《商品房购买权转让协议》是基于对柴X所持柴XX授权委托书的信任，柴XX与被告柴X是爷孙直系亲属关系，柴X代柴XX与宋XX签订《商品房购买权转让协议》时持有柴XX的委托书，原告宋XX作为善意相对人完全有理由相信柴X有代理权，且原告宋XX提交的录音证据能够证明签订上述协议时柴XX之子柴XX和柴XX之孙柴X均在现场，该事实与庭审中柴XX自认委托其子处理涉案房屋的事实相吻合，原告宋XX提交的录音证据、《商品房购买权转让协议》及委托书能够相互印正，形成证据链，证明柴X代柴XX与宋XX签订购买权转让协议构成表见代理，本院依法予以采信。故被告柴XX抗辩确认合同无效的理由无事实和法律依据，本院依法不予采纳。现原告要求判令二被告继续履行《商品房购买权转让协议》并协助办理房屋认购人更名手续的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。原告宋XX申请撤回“判决第三人以原告为合同相对方继续履行《XX花园商品房认购协议》”的诉讼请求，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下： 被告柴XX于本判决生效后十五日内协助原告宋XX在第三人陕西地建房地产开发有限公司处办理《南山花园房屋认购协议》更名手续。 案件受理费1925元由被告柴XX、柴X负担（此款项原告已预交，二被告于本判决生效之日起七日内直接给付原告1925元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  连晓欢 审 判 员  李军安 人民陪审员  崔来军 二〇一九年六月十一日 书 记 员  龙丽娜 黄倩