湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初785号 原告：刘社兰，女，汉族，湖南省资兴市人，现住广东省广州市海珠区江南西路紫丹大街。 委托诉讼代理人：阳雪云，女，汉族，住湖南省郴州市北湖区燕泉路。 被告：郴州市侨能达投资有限公司，住所地：郴州市苏仙区苏仙北路（德雅公寓1-3楼）。 法定代表人：王亚南。 委托诉讼代理人：武名奇，男，汉族，现住湖南省郴州市苏仙区青年大道玫瑰园，系郴州市侨能达投资有限公司员工。 原告刘社兰与被告郴州市侨能达投资有限公司（以下简称“侨能达公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘社兰及其委托诉讼代理人阳雪云，被告侨能达公司的委托诉讼代理人武名奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘社兰向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于1998年9月22日签订的购楼合约书。2.被告返还原告已付购楼款人民币52645元；3.被告支付原告赔偿逾期不按时交房违约金192101.605元（52645元×0.0005×7298天），共计：244746.605元；4.由被告承担案件受理费、诉讼费。事实与理由：1998年9月22日,原告刘社兰与郴州市侨能达实业发展公司签订《购楼合约书》,合同约定:原告以52645元的价格购买被告开发的郴州市统一合众市场首二层121号铺面。被告按购楼合约书的第六条房屋交付时间1999年3月31日,已逾期未交楼7298天。在购楼合约书第八条违约责任第1条,甲方因不可抗拒力及施工因素除外,不能按时交房时,负责赔偿违约金,每逾期壹天按买卖总价款5/10000支付违约金。合同签订后,原告于1998年9月22日支付52645元。至此,原告已按购楼合约书履行全部义务,但被告未依照合约将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次反复催促,不依法交付。原告认为,被告延迟交房,既不存在免责事由,也不存在约定的免责事由,违约事实明显,依法依约均应承担违约责任。为维护原告的合法权益,现诉至贵院,请支持原告的全部诉讼请求。 被告侨能达公司辩称：一、本案原告所主张的权利已超过法定的诉讼时效。原告是在1998年9月22日与被告签订《购楼合约书》双方约定于1999年3月31日向原告交付柜位,至今已有20多年的时间,原告未在法定诉讼时效期间行使,故该主张现已超过法定的诉讼时效。二、被告不存在逾期交付的问题,不存在违约。根据1998年双方签订的《购楼合约书》第八条第4款之规定:甲方交付使用时在电视上公告,不按期收房的责任及费用由乙方承担,早在2001年4月郴州市中级人民法院(2000）郴民终字384号民事判决书就已经明确被告是因不可抗力原因未在合同约定时间履行交付义务,且被告早在2001年8月至2004年10月多次在郴州日报上公告要求业主交接及办理产权证,2002年3月3日双方签订补充协议原告委托被告就其柜面统一对外招租可以充分看出被告早在补充协议签订之前就已经履行了交付义务,被告不存在违约的事实。故恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告向本院提交了下列证据：1、购楼合约书；2、收据；3、《郴州市统一合众市场广大业主关于主张依法履行购楼合约的通知》；4、材料及设施说明；5、网络下载查询资料；6、补充协议。 被告侨能达公司为支持其抗辩主张向本院提交了证据：1、侨能达公司营业执照副本；2、法定代表人身份证明；3、身份证复印件；4、原告购楼合约书；5、郴州市中级人民法院民事判决（2000）郴民终字384号民事判决书；6、2001年至2006年郴州日报公告；7、2000年8月15日侨能达公司告业主书；8、2002年3月3日《补充协议书》。 根据原、被告的诉辩主张及举证、质证，本院确认如下案件事实： 侨能达公司系郴州市侨能达实业发展公司更名而来。 1998年9月22日，原告刘社兰与侨能达公司签订《购楼合约书》约定：原告刘社兰购买侨能达公司位于郴州市东门口统一合众市场首二层121号铺面，面积为22.032平方米，单价为2459元/平方米，总价款为52645元，交付时间为1999年3月31日。该合约书同时约定，侨能达公司因不可抗拒力及施工因素除外，不能按时交付时，负责赔偿违约金，每逾期一天按买卖总价款5/10000元支付违约金。侨能达公司交付使用时在电视上公告，不按期收房的责任及费用由买方承担。合约书同时还对其它事项进行了约定。合约书签订的当天，原告刘社兰交清了全部价款52645元及600元区内设施费、288元会员制费，侨能达公司向原告刘社兰出具了收据。 交房期限届满后，原告刘社兰多次向侨能达公司催促交房，但侨能达公司以种种理由拖延。 同时查明，侨能达公司开发建设的郴州市统一合众市场系省市重点工程。1998年5月28日，郴州市人民政府办公室以郴政办函（1998）72号文件批复统一合众市场速改除商场、住宅外，还包括公共停车场，市政规划道路速改等市政公用基础设施，需投资17000000元，全部由侨能达公司自筹。1998年8月12日以郴政办函（1998）108号文件对统一合众市场建设有关问题形成会议纪要，规划设置地下停车场、非机动车停车场、垃圾站、公厕、沿江道路、桔井东路扩宽和绿化带等市政府基础设施，郴州市规划局改变了原工程总体设计，部分规划设计于2000年10月才得以批复。1999年8月13日，郴州市遭受洪灾，统一合众市场受淹，苏仙桥被冲断，造成侨能达公司重大经济损失，统一合众市场在建工程返工，误工、间断性停工，大量的淤泥一直延至2000年7月底才扫尾清除，苏仙桥于2000年10月28日被修复通车。 湖南省郴州市中级人民法院（2000）郴民终字第384号生效民事判决书对因市政府基础设施建设，统一合众市场施工过程中出现的施工因素（桩基出现溶洞、土方塌方等）及郴州“8.13”洪灾造成统一合众市场工期的延误均予以了认定，侨能达公司在1999年3月31日至2000年7月31日前，因不可抗力因素不能交付铺位。 另查明，经湖南省郴州市中级人民法院（2012）郴民一终字第164号生效民事判决书认定，2001年9月9日侨能达公司就统一合众市场的开业召开了业主动员大会，侨能达公司于2001年10月9日至2001年10月11日委托郴州广播电视信息频道发布了统一合众市场交付使用的广告。原告提交的2001年11月1日的《郴州市统一合众市场广大业主关于主张依法履行购楼合约的通知》，体现原告等业主看到电视公告要求于2001年10月10日至2001年10月20日接收门面，并提出未达到要求的情形（交付逾期、房屋产权证即有关手续不见、房屋质量未达合同要求、房屋面积差距大），要求继续履行合同、赔偿损失、采取补救措施，提出有权解除合同。 还查明，2002年3月3日，原告刘社兰与侨能达公司签订《补充协议书》，即委托招商协议。协议内容：刘社兰委托侨能达公司全权代理其在统一合众市场购买的铺位招商、招租事宜。 本院认为，本案争议的焦点是：一、本案是否已超过诉讼时效；二、侨能达公司是否按期向刘社兰履行了交付义务。 关于焦点一。原告刘社兰以未交付房产而要求解除合同，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）……（四）……”。故侨能达公司关于刘社兰起诉已超过时效的理由，无事实法律依据，不予支持。 关于焦点二。侨能达公司与刘社兰的《购楼合约书》第六条规定，铺位交付时间为1999年3月31日，合约书第八条第1款规定，侨能达公司因不可抗力及施工因素外，不能按时交房时，负责赔偿违约金，每逾期壹天按买卖总价款5/10000元支付违约金。第八条第4款约定，侨能达公司交付使用时在电视上公告，不按期收房的责任及费用由买方承担。侨能达公司举证证明其在2001年10月9日至2001年10月11日委托郴州广播电视信息频道发布了统一合众市场交付使用的广告，该交付方式符合合同约定，应视为侨能达公司已经履行了交付义务。且原告于2002年3月3日与被告签订的《补充协议》也证实原告事实上已取得案涉商铺的使用、支配权，故原告以未交付房产而诉请解除购楼合约书及退付购楼款不予支持。根据湖南省郴州市中级人民法院（2000）郴民终字第384号生效民事判决书确定，侨能达公司在1999年3月31日至2000年7月31日前，因不可抗力因素不能交付铺位，根据双方合同的约定，侨能达公司在该段时间内不承担违约责任。因而计算违约金的时间应从2000年8月1日开始，侨能达公司应支付2000年8月1日至2001年10月9日的逾期交付违约金，计算为11423.97元（434天×52645元×5/10000元=11423.97元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州市侨能达投资有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告刘社兰逾期未交付铺位违约金11423.97元（从2000年8月1日计算至2001年10月9日）； 二、驳回原告刘社兰的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4971.2元，减半收取2485.6元，由被告郴州市侨能达投资有限公司负担1000元，由原告刘社兰负担1485.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 胡红锋 二〇一九年六月二十七日 法官助理 曾 伟 书 记 员 邓红娟