重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初5906号 原告（反诉被告）：林金花,女,汉族,1982年9月17日出生,住天津市河**。 委托诉讼代理人：胡朝万，重庆政远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗富礼，重庆政远律师事务所律师。 被告（反诉原告）:王楠楠,女,汉族,1982年1月3日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：张建华，重庆西田律师事务所律师。 被告（反诉原告）:苟玮,男,汉族,1975年7月15日出生,住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：张建华，重庆西田律师事务所律师。 原告（反诉被告）林金花与被告（反诉原告）王楠楠、苟玮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林金花的委托诉讼代理人胡朝万，被告（反诉原告）王楠楠及其委托诉讼代理人张建华，被告（反诉原告）苟玮的委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）林金花向本院提出诉讼请求：1、判决解除林金花与王楠楠、苟玮于2018年5月4日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》；2、判决王楠楠、苟玮退还林金花定金100000元；3、判决王楠楠、苟玮支付林金花违约金117500元；4、判决王楠楠、苟玮支付林金花律师代理费10000元;5、诉讼费、保全费、担保费等费用由王楠楠、苟玮承担。事实和理由：林金花与王楠楠、苟玮于2018年5月4日签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，约定王楠楠、苟玮将其名下房屋以1175000元价格出售给林金花。合同签订后，林金花按约支付王楠楠、苟玮定金10万元，并要求其按约履行合同办理房屋过户登记手续，但均被其以各种理由拒绝，王楠楠、苟玮的上述行为构成违约，现合同已无继续履行的必要，应当予以解除。 被告（反诉原告）王楠楠、苟玮共同辩称，1、同意解除双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》；2、林金花所称不属实，我方并未违约，系林金花违约在先才导致我方不同意按照原合同履行，其作为违约方，无权要求我方双倍退还定金及支付违约金；3、林金花违约后，我方提出了新的解决方式，但其表示不同意，经中介协调，双方达成了解除合同、退还定金的口头协议，但在退费和签订解约协议上发生分歧。综上，请求驳回林金花的诉讼请求。 被告（反诉原告）王楠楠、苟玮向本院提出反诉请求：1、判令林金花支付王楠楠、苟玮违约金117500元；2、判令林金花支付王楠楠、苟玮律师代理费10000元；3、判令林金花承担本案本诉及反诉案件受理费。事实和理由：林金花与王楠楠、苟玮于2018年5月4日签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，约定王楠楠、苟玮将其名下房屋以1175000元价格出售给林金花。合同签订后，林金花未按合同约定的时间履行合同义务，导致合同履行迟延，给王楠楠、苟玮造成了巨大的损失，其行为构成违约。后王楠楠、苟玮为和平解决双方的争议，对林金花的违约行为作出了很大的让步，现林金花却以王楠楠、苟玮违约为由起诉要求赔偿，违背事实。王楠楠、苟玮为维护自身合法权益，遂提起反诉。 原告（反诉被告）林金花针对反诉辩称，我方无违约行为，违约责任在王楠楠、苟玮，故王楠楠、苟玮主张的反诉请求无事实依据，请求法院驳回其诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房屋买卖业务文件（合订本）、定金/房款收款收据、微信聊天记录截图、委托代理合同2份、重庆增值税普通发票、证人陈某某的证言，因当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对各方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月4日，王楠楠、苟玮作为甲方（出售方）、林金花作为乙方（购买方）签订了《房屋买卖业务文件》。其中包含的《重庆市存量房屋买卖合同》主要约定，王楠楠、苟玮将房屋以1175000元的价给出售给林金花，房屋已设定抵押，抵押权人为中信银行股份有限公司。合同第四条甲乙双方通过以下方式达成交易中约定，甲乙双方通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪机构名称：重庆链家房地产经纪有限公司。合同第五条成交价格、付款方式中约定，乙方应在签订本合同当日支付定金100000元；乙方同意支付首付款（不包含定金）275000元，支付方式为：乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付给甲方；尾款乙方选择商业贷款，拟贷款金额约800000元，该部分金额由贷款机构直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若贷款机构实际贷款额未按照拟贷款金额足额批准的，则由乙方在过户递件当日补足差额，若银行审批贷款金额超出尾款金额的，差额部分直接从首付款中扣减，乙方因自身原因或政策原因未获得贷款机构批准的，双方同意乙方继续申请其他贷款机构贷款，但最多不超过3家贷款机构，乙方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。合同第七条关于房屋交易具体事宜的约定中约定，申请购房贷款：甲乙双方应于2018年6月15日之前（约定具体的时间或条件）前往贷款机构办理贷款申请手续；还款解押：该房屋目前为按揭状态，甲方应在2018年6月30日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。权属转移登记：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在审批通过后10个工作日内（约定具体的时间或条件）共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。合同第十条违约责任中约定，甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。守约方因维护自身合法权益产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。 2018年5月4日，王楠楠、苟玮向林金花出具《定金/房款收款收据》，载明收到林金花交来的购房定金10万元。 林金花、王楠楠、苟玮、中介公司员工陈某某在微信群里有以下聊天内容：2018年5月20日，陈：苟哥周三上午有时间，您看周三（即2018年5月23日）上午可以吗？王：可以。陈：好的。那我们就是周三上午，九点到嘉州协信中心21楼面签，请大家准备好资料。林：收到。 2018年5月22日早上10:55分，陈某某在微信群中发信息称：再次跟大家确定，面签时间上午九点，大约需要时间1.5个小时，请大家安排好时间，带上所需资料。随后，陈某某又在群里发微信称：业主时间有变，今天要出差，先不要过来。早上11:02分，陈某某向王楠楠发微信称：那您确定一个时间吧，定一个确定时间，这边客户好安排。现在客户时间没问题，苟老师时间没问题，之前给您约定的也是周三上午。王楠楠回复表示陈某某未做好沟通工作，其质疑陈某某的工作能力。陈某某回复：您要出差，我就给客户说声不过来了，还有苟老师。林金花回复：收到，尽快确定面签时间吧。 2018年5月22日早上11:29分，陈某某微信询问林金花：现在买的机票吗？林金花回复：不是说签不了吗？我已经退掉了。再定估计就得明天上午的了。……只有明天上午的航班1点半到江北机场。如果可以我现在就定。陈某某回复林金花：明天下午客户来不到，您要一点半才到。林金花：这是最快的了。同日，经陈某某协调，双方约定于2018年5月23日下午两点半到银行签按揭贷款手续。 2018年5月23日早上8:55分，林金花在微信群中向王楠楠发信息：业主姐姐，昨天我了解了一下农业银行审批和放款的时间很慢，听陈说您想快点办完收钱，我想换一家走的比较快的光大银行，这样您可以早点收到首付款和尾款，但是光大银行这个月的额度用完了，要六月初才能面签，尽管这样也要比农行快。王：那需要多少时间。陈：光大审批10天左右只需要。林：农行审批要一个多月。王：那你们的意思是今天就不面签？林：是的。王：那为啥之前不走光大呢。林：之前不知道农行这个情况。王：你要确定好哦。林：嗯嗯。 2018年6月4日，陈某某在微信群中向林金花发信息称：什么时候面签。林：明天定好时间告你。2018年6月5日，陈：安排好了没有。周四上午九点半面签，大家时间可以吗。苟：可以。林：我得看一下时间才能确定。陈：快点确定时间。苟：明天的时间没有定噻。林：上证人这两天没时间。 6月11日早上8:30分，陈某某在微信群中向林金花询问：您这边好了没有，什么时候面签。林金花未回复。 2018年6月17日，林金花在微信群中问王楠楠、苟玮：下个礼拜三、四面签可以吗？王：出差，不得行。林：那几号可以呢？王：到时候再定，不确定。林：姐，礼拜二你可以吗，银行那边约好了不能超过22号，你安排一下时间？王：我不在重庆。林：那你大概几号能回重庆。王：我不能确定，这个工作的事情说不清楚。你月初的时候就该早点约好，我看中介这边催你，你也一直没回复。林：银行这边没确定时间无法定。礼拜五才通知可以面签。额度刚下来。6月25号可以吗？王：亲，这个月都不得行。林：6月29日之前必须的面签，这个无法再拖了。你看中途回来一趟，面签很快。王：之前我有时间你一直不回话，现在我工作这么忙。林：我这边和兔巴哥先签，你回来补个签字就可以。王：不行，必须三方一起。林：光大是可以分开签的。……2018年6月17日当天双方最终未协商确定办按揭贷款手续的时间。 在2018年6月19日的微信聊天记录中，王楠楠在向陈某某询问按揭办下来何时可以拿到全款后表示：我现在必须要全款，老公做生意欠了钱，必须要全款。陈某某回复：之前我们签的合同是贷款，客户估计也拿不出来全款。王：没有全款还贷，难道等着被查封吗。陈：关键是现在客户拿不出全款。王：合同是在5月1号就签定，你们拖了我两个月时间。陈：约你们面签，要不就是客户没时间，要不就是您没时间，我一直在督促。王：那是你们的原因，导致我收款时间拖延，我现在必须要全款。陈：之前约过多次都没达成一致时间。王：要不然就协议解除合同，找一个可以全款的，我现在必须要全款还贷。……。在2018年6月19日的微信聊天记录中，林金花表示，不同意解除合同，按原签订合同履行。中介方陈某某表示，合同签的是贷款，王楠楠想全款，这个就是王楠楠单方面的事，客户没同意。 2018年7月5日，王楠楠在微信群中向林金花发信息称：按照合同约定，基于你已经违约在先，按照合同约定的时间我现在有权单方面解除合同，我本着诚信原则，愿意退还你定金，如果你有任何异议，可以直接和我的律师沟通。林金花表示，违约是你在先，跟我没任何关系，是你故意不配合面签。 2018年10月12日早上10:39分，中介方的陈某某在微信群向林金花发信息称：刚刚跟业主联系了，业主说在外地现在还没回来，说今天退不了，只能他回来了才能退。王楠楠在微信群发信息称：我人在外地，我把钱打给他，然后什么解约或者其他的事项都没做好记录，你觉得做事是这个流程？陈某某回复称：我们还有中间方在里面，还有转账记录什么的，我还可以把解约协议拿到苟先生去签，给他一个收据都可以，客户这边好不容易说通，看上的那个房子别人业主只留给他两天，过了就卖给别人了，她买不到那个房子到时候又要来纠缠这个事情。王楠楠：这个房子是我的，别人都没有资格去解决。 林金花申请的证人陈某某出庭陈述，我系链家公司的员工，林金花与王楠楠、苟玮签订的《重庆市存量房屋买卖合同》是由我在经办，双方签订合同时并未选定具体的贷款银行，每个银行每月都有一定的贷款金额，若本月的额度签完了，就需等到下一个月才能签，双方最开始预约的是农业银行，因买方是三无人员，农业银行、光大银行接收三无人员的贷款。双方第一次约面签是5月14日，约的是5月23日上午，具体贷款面签未办理成功与微信聊天记录截图显示的一致。第二次面签林金花选了光大银行，双方最后也未办理成功，我方已通过微信多次催促双方办理面签手续。后王楠楠要求林金花全款支付房款。2018年10月，买方看中了另一套房子，林金花不想打官司便要求王楠楠在下午两点前退还定金便了结此事，因当时王楠楠在外面要求当面办理该事情，就未打款。 另查明，2018年7月24日，林金花就本案与重庆政远律师事务所签订了《委托代理合同》，支付律师服务费10000元。后重庆政远律师事务所向林金花开具金额为10000元的增值税发票。 2019年4月1日，王楠楠、苟玮就本案与重庆西田律师事务所签订一份《民事法律事务委托合同》，约定王楠楠支付律师费9000元。 本院认为：林金花与王楠楠、苟玮在2018年5月4日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 林金花诉请要求解除其与王楠楠、苟玮签订的《重庆市存量房屋买卖合同》，王楠楠、苟玮答辩时亦表示同意解除双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》，故对林金花要求解除《重庆市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。房屋买卖合同解除后，王楠楠、苟玮应将其收取的10万元定金返还，故林金花要求王楠楠、苟玮退还定金10万元，本院予以支持。 关于合同履行中哪方存在违约行为。房屋买卖合同签订后，林金花按合同约定支付了10万元定金。根据《重庆市存量房屋买卖合同》约定，买卖双方应于2018年6月15日之前前往贷款机构办理贷款申请手续。从林金花举示的微信聊天记录可以看出，双方最先约定于2018年5月23日上午办理银行贷款面签手续，但因王楠楠要出差，中介方陈某某在5月22日上午通知林金花面签时间有变。后几方当天在微信群中沟通，协商确定在5月22日下午两点半办理银行贷款面签手续。该时间点并未超过合同约定的2018年6月15日之前，不能视为王楠楠违约。在2018年5月23日早上，林金花提出因光大银行贷款审批和放款比农业银行快，其表示想换光大银行申请贷款，王楠楠表示“你要确定好哦”，即王楠楠也表示同意，双方在当天未办理银行贷款面签手续。该时间点同样未超过合同约定的2018年6月15日之前，不能视为林金花违约。后中介工作人员陈某某于2018年6月4日询问林金花面签时间，林金花回复“明天定好时间告诉你”；2018年6月5日，陈某某提出“周四上午九点半面签，大家时间可以吗”，林金花回复“我得看一下时间才能确定”、“上证人这两天没时间”；2018年6月11日，陈某某再次询问林金花面签时间，林金花未予回复。直到2018年6月17日，林金花才提出“下个礼拜三，四面签可以吗？”，该时间点已超过了合同约定的2018年6月15日之前，故林金花存在迟延办理贷款申请手续的违约行为，但该违约行为并未达到合同约定的解除条件，亦不会导致王楠楠、苟玮的合同目的无法实现。事实上，双方在2018年6月15日-17日期间仍在就办理银行贷款面签手续协商确定时间。但在2018年6月19日，王楠楠提出要求林金花必须全款支付，否则就解除合同，该行为系王楠楠单方面变更合同的付款方式，构成违约，且截至本案起诉前已达到合同约定的解除条件，即“逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同”，故案涉房屋交易未能成功系王楠楠根本违约所致，其依法应承担违约责任。房屋买卖合同约定“本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金”，本案中林金花亦存在迟延办理贷款申请手续的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，综合考虑到双方的违约性质、过错程度、林金花已支付了10万元定金等因素，对林金花要求王楠楠、苟玮支付违约金94000元（1175000元×10%×80%），本院酌情予以支持，对此项诉请超出部分，本院不予支持；对王楠楠、苟玮反诉要求林金花支付违约金117500，本院不予支持。 关于律师费。因本案诉讼系因王楠楠、苟玮根本违约行为所致，根据合同“守约方因维护自身合法权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等”的约定，林金花要求王楠楠、苟玮承担律师代理费1万元，符合合同约定，本院予以支持。王楠楠、苟玮反诉要求林金花支付律师费10000元，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）林金花与被告（反诉原告）王楠楠、苟玮于2018年5月4日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告）王楠楠、苟玮在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）林金花退还定金100000元； 三、被告（反诉原告）王楠楠、苟玮在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）林金花支付违约金94000元； 四、被告（反诉原告）王楠楠、苟玮在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）林金花支付律师代理费10000元； 五、驳回原告（反诉被告）林金花的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）王楠楠、苟玮的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15380元，依法减半收取7690元，由原告（反诉被告）林金花负担2900元、被告（反诉原告）王楠楠、苟玮4790元；反诉案件受理费1425元，被告（反诉原告）王楠楠、苟玮负担；财产保全费2158元，由原告（反诉被告）林金花负担814元、被告（反诉原告）王楠楠、苟玮负担1344元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  雷元亮 二〇一九年六月三日 书记员  龙 倩