西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书  （2019）陕0116民初3830号 原告：吴庆波，男，汉族，住西安市长安区，身份证号:320XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：荆丰莹，陕西德尊律师事务所律师。委托代理人：刘贺炎，陕西德尊律师事务所律师。被告：刘涛，男，汉族，住陕西省神木县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李浩，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，陕西至正律师事务所律师。被告：郝飞娥，女，汉族，住陕西省神木县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李浩，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，陕西至正律师事务所律师。原告吴庆波与被告刘涛、郝飞娥商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月25日公开开庭进行了审理，原告吴庆波的委托诉讼代理人荆丰莹和刘贺炎、被告刘涛和郝飞娥的委托诉讼代理人李浩和李丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴庆波提起如下诉讼请求：1、判令两被告继续履行与原告签订的《买卖居间合同》，为原告办理西安市长安区XX街XX号XX小区XX幢XX室房屋的过户手续；2、判令两被告向原告支付违约金285000元；3、本案诉讼费、保全费、保单保险费由两被告承担。事实与理由：2017年5月16日，被告刘涛委托被告郝飞娥与原告及居间方顺帮地产公司签订了《买卖居间合同》，约定被告刘涛将其位于西安市长安区XX街XX小区XX幢XX室的房屋以总价950000元的价格出售给原告。合同签订后，原告按照约定向两被告交付了定金、首付款及各项税费，两被告也向原告交付了房屋，并与原告办理了网签手续，但是，两被告一直不将原告交付的首付款存入资金监管账户，同时告知原告不再履行过户手续的合同义务，不再出售该房屋。两被告的行为给原告造成损失，双方协商无果，故起诉要求法院支持原告的诉讼请求。被告刘涛及郝飞娥辩称：郝飞娥不是《买卖居间合同》的缔约主体，与本案无利害关系，无权处分刘涛名下的房产，不承担继续履行合同和承担违约责任的义务；刘涛已将房屋交付给原告使用，虽未如约为原告办理过户手续，但并未给原告造成实际损失，原告要求的违约金数额过高，应予降低。经审理查明：2017年5月16日，出售方（即甲方）刘涛、买受方（即乙方）吴庆波、居间方（即丙方）西安顺帮房地产信息咨询有限公司签订了一份《买卖居间合同》，合同约定的主要内容有：甲方将西安市长安区XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋出售给乙方，丙方提供居间服务；房屋面积约138平方米，房屋所有权证为长房A200918340，该房屋的抵押权人为兴业银行，贷款余额360000元，甲方应在2017年7月31日之前办理解押手续；房屋成交价格为950000元；付款方式为：该房产买卖合同当日，乙方自行向甲方支付购房定金50000元，在过户手续办理前，乙方向甲方支付购房款900000元【注：其中部分购房款由乙方贷款银行直接存入房地局制定履约保证银行（第三方资金监管）】；税费全部由乙方承担；2017年9月31日之前办理该房屋过户手续，甲方应于交首付款当日交付房屋于乙方，甲方应于2017年9月31日前将该房屋户口迁出，便于乙方落户口；乙方在本合同签订之日起7日内支付首付款360000元，交首付款当日，甲方向乙方交付房屋，买卖双方做面签、网签、资金监管时，甲方需将已收首付款360000元打入第三方监管账户；关于双方违约责任为：违约方向未违约方赔偿房价的百分之三十。2017年5月18日，甲方刘涛和乙方吴庆波签订了一份《补充协议》，对办理房产证的面积补差费用和物业费等问题进行了约定。在签订上述《买卖居间合同》和《补充协议》时，郝飞娥作为刘涛的委托代理人在合同上签名。2017年5月16日，原告向刘涛交付了50000元定金。2017年6月6日，原告向刘涛支付了310000元购房首付款，刘涛向原告交付了涉案房屋。2018年4月3日，甲方刘涛和乙方吴庆波签订了网签合同即《西安市二手房买卖合同》，约定的主要内容有：甲方将坐落于长安区XX街XX号XX小区XX幢XX室的房屋【房屋面积136.98平方米、房屋所有权证号：（2018）长安不动产权第1012776号】出售给乙方，成交价格为950000元，本合同签订之日起30日个工作日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态失效，如需交易，应另行网签合同。原、被告随后签订了资金监管协议，2018年4月20日，原告将20000元存入西安市XX房交易资金监管账户，但被告刘涛没有将自己收取原告的360000元购房款存入西安市XX房交易资金监管账户，也没有配合原告办理房屋过户手续。原告吴庆波于2019年1月16日申请诉前财产保全，本院于2019年1月17日作出（2019）陕0116财保5号民事裁定书，查封了登记在刘涛名下的涉案房产，原告为此支出了5000元申请费和3800元财产保险保单保险费。2019年1月17日，原告以诉称诉至本院，要求被告继续履行合同并承担违约金。庭审中，原告坚持诉讼请求，并明确其要求被告继续履行合同的方式为：原告已向资金监管账户存入了20000元，只要被告将收取原告的购房款360000元也存入资金监管账户、并配合原告办理房屋过户手续之后，原告就可以申请贷款，贷款手续办理之后，银行会将贷款570000元存入资金监管账户，被告就可以收取所有购房款，合同就履行完毕。原告对自己主张的事实举证了原、被告签订的《买卖居间合同》、《补充协议》、《西安市二手房买卖合同》、被告收取原告定金和首付款的收条、西安市XX房交易结算资金监管入账凭证、（2019）陕0116财保5号民事裁定书以及交纳诉前财产保全申请费和财产保全保单保险费的票据等证据。被告方对原告举证的证据、以及原告主张的事实均予认可，但坚持辩称意见，认为本案合同纠纷与被告郝飞娥无关，还认为原告要求被告刘涛承担的违约金过高，不同意支付过高的违约金。本院询问被告刘涛一方没有继续履行合同的原因时，被告方的答复为：被告刘涛若把涉案房屋出卖给原告，就无法在神木县继续买房，被告刘涛对合同的交易模式及原告的履约能力不放心。本案未能进行调解。上述事实，有庭审笔录及书证材料等证据附卷佐证，足以认定。本院认为：民事诉讼中，当事人对其主张的事实，有责任提供相应的证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案原告吴庆波举证的证据，足以证明原告吴庆波和被告刘涛签订的合同成立、有效且能够继续履行，但因被告的违约行为而没有履行，所以，原告要求被告刘涛继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定与合同约定，应予判决支持。至于原告要求被告刘涛承担违约金285000元的诉讼请求，虽符合合同约定，但被告刘涛提出的其没有继续履行合同的行为并未给原告造成实际损失的辩称意见符合案件实际情况，故原告要求被告支付的违约金数额确实超出合理范围，应予适当减低；结合本案的实际情况，可判由被告刘涛向原告支付100000元的违约金；原告超出该数额的违约金赔偿请求，应予判决驳回。原告为实现继续履行合同的目的，申请诉前财产保全支出的财产申请费5000元、财产保全保单保险费3800元，属于原告的合理损失，原告要求由被告刘涛承担上述损失的诉讼请求成立，应予判决支持。被告郝飞娥与原告并无合同关系，原告要求被告郝飞娥继续履行合同并承担违约责任的诉讼请求，缺少证据支持和法律依据，应予判决驳回。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴庆波与被告刘涛继续履行2017年5月16日签订的《买卖居间合同》；二、被告刘涛在本判决生效后三十个工作日之内将其收取原告吴庆波的360000元购房款存入西安市XX房交易结算资金监管账户，并在存入上述款项后的十个工作日之内配合原告吴庆波办理房屋过户手续；三、原告吴庆波在办理完毕过户手续之日起的三十个工作日之内，将其余购房款570000元也存入西安市XX房交易结算资金监管账户，并配合被告刘涛从西安市XX房交易结算资金监管账户领取所有购房款950000元；四、被告刘涛在判决生效后十日之内向原告吴庆波支付违约金100000元；五、被告刘涛在判决生效后十日之内向原告吴庆波赔偿诉前财产保全申请费5000元、财产保全保单保险费3800元共计8800元；六、驳回原告吴庆波对被告郝飞娥的诉讼请求。七、驳回原告吴庆波的其余诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5575元，原告吴庆波已预交，由被告刘涛承担4575元，并于本判决生效后十日之内给付原告吴庆波；余款由原告吴庆波自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 长      杨红雨人民陪审员      高永社人民陪审员      杨更利   二O一九年  六  月  四  日 书  记  员      杜山山    1