福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初2733号 原告：石狮世茂新城房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市灵秀镇钞坑片区世茂摩天城会所****，统一社会信用代码91350581068770132M。 法定代表人：孙岩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王紫欣，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。 被告：许文哲，男，1976年8月13日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住，住所地福建省石狮市八七路工行大厦一社会信用代码91350581F307600266。 负责人：施能升，该行行长。 委托诉讼代理人：黄清波，该支行职员。 原告石狮世茂新城房地产开发有限公司（以下简称世茂新城公司）与被告许文哲、第三人中国工商银行股份有限公司石狮支行（以下简称工商银行石狮支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂新城公司的委托诉讼代理人王紫欣、第三人工商银行石狮支行的委托诉讼代理人黄清波到庭参加诉讼，被告许文哲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂新城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除世茂新城公司与许文哲于2014年7月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为00006852）及补充协议；2.判令许文哲立即协助世茂新城公司到石狮市不动产登记中心办理上述合同的注销备案登记、房产预告登记手续；3.判令许文哲向世茂新城公司支付违约金40404.33元（1346811元×3%），及支付世茂新城公司代许文哲支付的按揭款43586.01元及自2018年9月30日起至实际付清之日止按日万分之五的标准计算的利息，并支付世茂新城公司因本案支出的律师代理费10000元，上述款项从《商品房买卖合同》解除后退还给许文哲的房款中优先等额抵扣；4.判令许文哲立即退还世茂新城公司开具的1346811元购房款发票原件，并协助办理退税手续，承担税费75421.416元（1346811元×5.6%）；5.判令本案诉讼费用由许文哲承担。事实和理由：世茂新城公司与许文哲于2014年7月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号00006852）及补充协议各一份，约定许文哲向世茂新城公司购买石狮市地块内的石狮世茂钞坑项目第XX-X-X幢X梯XXXX单元，总价款1346811元，首付款406811元，向工商银行石狮支行按揭贷款940000元。因许文哲逾期支付按揭贷款，工商银行石狮支行根据个人贷款合同约定要求世茂新城公司履行保证责任，代许文哲偿还贷款，世茂新城公司因此已经代许文哲偿还了按揭款43586.01元，但许文哲没有按约定期限支付世茂新城公司代为支付的按揭款及利息，根据双方合同约定，世茂新城公司有权单方面解除合同并要求许文哲承担违约责任。 许文哲未作答辩。 工商银行石狮支行述称，工商银行石狮支行将根据本案的判决情况及侵害程度另行主张。 本院经审理认定事实如下：世茂新城公司系登记注册的房地产开发建设企业，于2014年3月21日取得石狮世茂钞坑项目二期2012-37-02地块的商品房预售许可证，证号为（狮）预售［2014］第006号。2014年7月29日，世茂新城公司与许文哲签订一份合同编号为0006852的《商品房买卖合同》，约定许文哲向世茂新城公司购买位于石狮市地块内的石狮世茂钞坑项目XX-X-X幢X梯XXXX单元的商品房，商品房建筑面积142.97平方米，总价款为1346811元。付款方式为许文哲应于签订合同之日支付406811元，剩余房款940000元，许文哲于合同签订当日申请办理贷款手续，并于签订本合同后30日内付清。许文哲以申请贷款（包括银行按揭贷款或／和公积金贷款）方式支付购房款的，因许文哲责任（包括但不限于未按时还贷等），致使世茂新城公司被要求承担担保责任或代为偿还的，许文哲在收到银行或世茂新城公司还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向世茂新城公司支付代垫款项及其利息的，世茂新城公司有权单方面解除合同，许文哲须向世茂新城公司该商品房总金额3%的违约金、世茂新城公司代为偿还的款项及日万分之五的利息、世茂新城公司重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。在履行完毕合同注销手续后，世茂新城公司将剩余房款（若有）退还许文哲，房款不足抵扣的，许文哲应于收到世茂新城公司的通知后7日内补足。双方解除合同的，许文哲应当积极履行并亲自或公证委托他人到石狮市房地产权籍登记中心办理注销合同及其他与合同及购买该房屋有关的文件等手续。 2014年10月24日，许文哲与工商银行石狮支行、世茂新城公司签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定许文哲向工商银行石狮支行借款800,000元用于购买案涉房屋，借款期限20年等内容。三方还约定世茂新城公司为上述借款提供阶段性连带保证担保，即世茂新城公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在抵押权预告登记手续已办理完毕，且工商银行石狮支行收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件之日后到期的许文哲的债务，世茂新城公司免除保证责任。2014年8月15日，案涉房屋办理合同登记备案及预告登记手续。 合同签订后，许文哲已支付世茂新城公司购房款1,346,811元。现案涉房屋尚未办理权属登记到许文哲名下。因许文哲未按约定偿还工商银行石狮支行按揭贷款本息，世茂新城公司分别于2018年9月25日、12月29日代许文哲偿还工商银行石狮支行贷款本金、利息、罚息、复利26,918.48元、16,667.53元，上述款项共计43,586.01元。世茂新城公司于2019年4月11日委托福建华达（石狮）律师事务所王紫欣律师作为其起诉许文哲商品房预售合同纠纷案件特别授权代理人，为此支出律师代理费10,000元，并于2019年4月23日向本院提起诉讼。2019年5月31日，世茂新城公司根据案涉合同约定的通知、文书送达地址向许文哲邮寄《通知函》一份，告知许文哲于收到函件之日起15日内向世茂新城公司支付代垫款项及其利息；如未在规定期限内支付代垫款项及其利息，世茂新城公司有权根据合同约定，解除双方签订的《商品房买卖合同》并收回该房屋，并按合同约定追究许文哲的违约责任。该邮件于2019年6月4日由本人签收。许文哲至今仍未向世茂新城公司支付任何代垫款项及利息。 以上事实，有当事人的陈述，并有世茂新城公司提供的世茂新城公司的营业执照、法定代表人身份证明、许文哲的居民身份证、工商银行石狮支行企业信用信息公示报告、商品房预售许可证、商品房买卖合同（合同编号00006852）、销售不动产统一发票（自开）存根联、商品房买卖合同备案证明、预购商品房预告登记证明、个人购房借款/担保合同、中国工商银行个人贷款逾期归还凭证、通知函、EMS国内标准快递单及查询结果、委托代理合同及福建增值税专用发票发票联、说明、工商银行石狮支行提供的中国工商银行个人贷款正常发放表、个人一手住房购置贷款还贷明细表等为证，应予认定。 本院认为，世茂新城公司与许文哲签订的《商品房买卖合同》、许文哲与工商银行石狮支行、世茂新城公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容合法，依法应确认为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现因许文哲未按照其与工商银行石狮支行签订的《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务，导致世茂新城公司按合同约定承担保证责任，由工商银行石狮支行从世茂新城公司的银行账户直接扣除许文哲应支付的款项共计43,586.01元，许文哲违反了《商品房买卖合同》的约定，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第3项（3）约定，世茂新城公司有权单方面解除合同，许文哲须向世茂新城公司支付该商品房总金额3%的违约金、世茂新城公司代为偿还的款项及日万分之五的利息、世茂新城公司重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。现世茂新城公司请求解除与许文哲签订的案涉合同，并支付世茂新城公司违约金，合法有据，本院予以支持。故许文哲应按总房价款1,346,811元的3%支付世茂新城公司违约金40,404.33元。世茂新城公司代许文哲偿还工商银行石狮支行按揭贷款本金、利息、罚息、复利等款项，根据世茂新城公司与许文哲在补充协议中的约定，许文哲除应偿还世茂新城公司代为偿还的款项43,586.01元及世茂新城公司因本案支出的律师代理费10,000元外，还应支付世茂新城公司自实际代偿款项的日期起的利息，故许文哲应以26,918.48元为基数按日万分之五的标准计算自2018年9月25日起至实际还款之日止的利息，以16,667.53元为基数按日万分之五的标准计算自2018年12月29日起至实际还款之日止的利息。世茂新城公司请求以43,586.01元自2018年9月30日起开始计算利息，缺乏依据，对其多请求的利息，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十五条第4项约定，案涉合同解除后，许文哲应当积极履行并亲自或公证委托他人到石狮市房地产权籍登记中心办理注销合同及其他与合同及购买该房屋有关的文件等手续。世茂新城公司请求许文哲配合其办理案涉合同的合同备案登记注销手续、预告登记注销手续，有合同依据，本院予以支持。案涉合同并未明确约定合同解除后许文哲负有退还销售不动产统一发票以及协助世茂新城公司办理退税手续等义务，故世茂新城公司请求许文哲交还销售不动产统一发票，并配合其办理退税手续，没有依据，不予支持。世茂新城公司的债权不具有优先效力，其要求违约金、代垫按揭款及利息、律师代理费等从许文哲已支付的购房款中扣除，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，世茂新城公司请求解除其与许文哲之间签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据，应予支持。许文哲应支付世茂新城公司解除合同违约金40,404.33元、代垫按揭款43,586.01元及相应利息、律师代理费10,000元。对于世茂新城公司的诉讼请求于法无据的部分，不予支持。许文哲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除石狮世茂新城房地产开发有限公司与许文哲于2014年7月29日签订的合同编号为00006852的《商品房买卖合同》； 二、许文哲应于本判决生效后三十日内配合石狮世茂新城房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：00006852）合同备案登记注销手续、预告登记注销手续； 三、许文哲应于本判决生效后十日内支付石狮世茂新城房地产开发有限公司违约金40,404.33元； 四、许文哲应于本判决生效后十日内支付石狮世茂新城房地产开发有限公司代偿款43,586.01元，并以26,918.48元为基数按日万分之五的标准计算自2018年9月25日起至实际还款之日止的利息，以16,667.53元为基数按日万分之五的标准计算自2018年12月29日起至实际还款之日止的利息； 五、许文哲应于本判决生效后十日内支付石狮世茂新城房地产开发有限公司律师代理费10,000元； 六、驳回石狮世茂新城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18,088元，减半收取计9,044元，由石狮世茂新城房地产开发有限公司负担843元，许文哲负担8,201元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王雅稚 二〇一九年六月二十日 书记员  蔡玉玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。