湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初2592号原告：陈俞东，男，1996年9月10日出生，汉族，住湖南省郴州市永兴县。被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路**郴建集团****。法定代表人：曾楷峰。委托诉讼代理人：邓伍军，男，系公司法务人员。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。原告陈俞东与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈俞东、被告委托诉讼代理人邓伍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈俞东诉请判令：1、请求依法判令被告及时办理好房屋验收等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘A栋14A10住宅房给原告;2、请求判令被告支付逾期交付上述房屋的违约金38407元给原告(违约金暂算至2019年4月30日，后续违约金算至实际交房之日止);3、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。被告美世界公司答辩要点:1、被告不能按时交房是恶劣天气、创文明城市等不可抗力因素导致,依据合同约定，此种情况被告有权据实延期交付房屋，故被告不应承担逾期交房违约责任；2、原告诉请的违约金过分高于实际损失,请求依法予以核减。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：（一）原告欲购买被告开发的房屋，于2015年10月2日与被告签订了《郴州美美世界认购协议书》，并缴纳了购房定金2000元，又于2015年10月8日缴纳房款58038元。2015年11月2日，原告（买受人）陈俞东与被告（出卖人）美世界公司签订正式《郴州市商品房买卖合同》，其中合同第三条、第四条约定：买受人购买出卖人开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中的第14层14A10号房；建筑面积36.45㎡，单价5488.01元/㎡，总价款200038元。第五条约定：买受人于本合同签订之日，一次性付清所有房款（含定金）200038元。第九条、第十条约定：出卖人应当在2016年8月31日前将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误。第十条“房屋交接及违约处理方式”第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。合同签订当天，原告再缴纳了14万元购房款，自此，原告依约付清了全部购房款200038元。（二）案涉房屋至今尚未通过综合验收，被告尚未交房给原告，故原告诉至本院。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告自愿签订上述《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现对双方当事人争议的问题评判如下：（一）原告的第一项诉讼请求应否支持的问题双方当事人均没有要求解除合同，因此双方均应继续履行合同，原告诉请被告继续履行合同约定的义务，及时办理好房屋验收合格等相关手续，本院予以支持。因被告开发的涉案房屋尚未通过综合验收备案，涉案房屋还未达到交付条件，而且涉案房屋何时能通过综合验收备案、何时能达到交付条件尚不能确定，因此原告诉请被告交付合格的涉案房屋，本院不予支持；如交房条件成就后，被告仍未交付商品房，原告可另行主张权利。（二）被告应否对原告承担逾期交房违约责任的问题被告辩称其逾期交房主要是因施工期间恶劣天气、郴州市创文明城市等不可抗力原因导致，故不应逾期交房违约责任；原告对此不予认可。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，所谓不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，而被告所主张的恶劣天气、创文明城市等不符合不可抗力的构成要件，尚不足以证明被告逾期交房系不可抗力因素所导致，且被告亦未提交曾告知买受人因不可抗力需延期交房的证据，故对被告的逾期交房抗辩理由，本院不予采纳。原告依约支付了全部购房款，被告至今未履行交房义务，已逾期一年以上，且被告也未能举证证明存在上述合同第九条约定的可以延期交房的情形，因此被告逾期交房已构成违约，原告要求被告承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。（三）被告应支付给原告的逾期交房违约金的确定问题1、被告辩称原告诉请违约金过高，请求予以核减，原告不予认可。本院认为，上述合同约定的计算“逾期交房违约金”和“逾期付款违约金”的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，该违约条款对双方均有约束力，对双方公平一致，且美世界公司并未举证证明原告诉请违约金已超过造成损失的30%，因此美世界公司请求调减违约金，本院不予采纳。2、合同约定的交房截止时间是2016年8月31日，被告至今未交付房屋，构成违约，故原告要求被告自合同约定交房日次日即2016年9月1日起至实际交房之日止按照合同约定的“每日按已付房款的万分之二”支付违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。截止2019年4月30日，美世界公司已逾期交房972天，产生违约金为38887.4元（200038元×0.0002×972天），原告诉请被告支付2019年4月30日之前的违约金为38407元，系其真实意思表示，且系其对自己权利的处分，亦不违背法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告陈俞东签订的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告郴州美世界房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈俞东逾期交房违约金38407元（暂算至2019年4月30日，之后违约金按照“200038元×0.0002×天数”另行计算至实际交房之日止）。三、驳回原告陈俞东其他诉讼请求。如被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取380元，由被告郴州美世界房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  肖娜二〇一九年六月十日法官助理谢晨芳书记员张靓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。第一百四十二条辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。