福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2683号 上诉人（原审被告）：厦门市舜弘置业有限公司，住所地福建省厦门现代物流园区港中路经保综合楼三楼314单元。 法定代表人：易振龙，该公司董事长兼总经理。 上诉人（原审被告）：海西置业(厦门)集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道96号钻石海岸A栋3302。 法定代表人：许舒恭，该公司执行董事。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：黄煌，福建联合信实律师事务所律师。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：蔡绍伟，福建联合信实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈翔屈，男，汉族，1973年12月1日出生，住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（原审原告）吴琼苗，女，汉族，1978年3月7日出生，住福建省厦门市同安区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：黄贵华，福建乐丰律师事务所律师。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：陈雅雯，福建乐丰律师事务所律师。 上诉人厦门市舜弘置业有限公司（以下简称舜弘公司）、海西置业(厦门)集团有限公司（以下简称海西公司）因与被上诉人陈翔屈、吴琼苗商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 舜弘公司、海西公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者查清事实后改判驳回陈翔屈、吴琼苗一审诉讼请求。事实和理由：一、房产项目小区内部燃气工程已于2016年4月28日竣工，并于2016年12月2日经验收合格，一审法院认定事实有误。根据《厦门市建设工程竣工验收报告》，房产项目（包括小区内部燃气工程）已于2016年4月28日竣工，并于2016年12月2日经验收合格。一审法院所认定“2017年5月23日前：小区内部燃气工程的庭院管网仍未完工”是明显错误的。实际上，自房产项目竣工日起，市政燃气管道就未能及时提供，而其根源在于市政燃气管道工程仍未完工，导致无法与房产项目小区内部燃气工程完成对接和通气，该等延误系非舜弘公司、海西公司所能控制的延误。二、根据一审判决，一审法院已认定“其他非出卖人所能控制的延误”、“相关市政配套设施不能提供配套”的情形属于《厦门市商品房买卖合同》（“《合同》”）第八条约定可延期交房的原因，但一审法院却错误的认定了“市政道路未平整”系舜弘公司、海西公司的责任，明显违反《城市道路管理条例》的相关规定，是明显的错误。(一)对于“25米市政道路未及时平整的问题”，舜弘公司、海西公司并不具备相应的资质进行施工，否则将违反《城市道路管理条例》的规定，进而受到行政处罚，因此“市政道路未平整”并非舜弘公司、海西公司的责任。根据厦门华润燃气有限公司（以下简称华润公司）出具的《关于海西舜弘公馆燃气工程情况的复函》、《关于海西舜弘公馆燃气工程情况的补充说明》：房产项目的市政燃气镶接工程曾因“25米市政道路未及时平整的问题”导致施工拖延。市政燃气管道镶接工程需要对该25米市政规划路进行破路施工，再进行燃气管道的铺设工作。但根据《城市道路管理条例》第十六条之规定“承担城市道路设计、施工的单位，应当具有相应的资质等级”，由于舜弘公司、海西公司并不具备相关施工资质，也就无权自行对市政规划路进行破路施工，因此无法主动进行施工，如若舜弘公司、海西公司自行施工，将会受到行政处罚。因此，对于市政配套的设施不能按期提供的问题，并非舜弘公司、海西公司所能控制的，亦非舜弘公司、海西公司的责任。(二)退一步讲，即便是小区业主自行对该“25米市政道路”进行平整，华润公司仍需对该道路进行破路施工，且更不能据此“鼓励”舜弘公司、海西公司进行“违法施工”行为。根据华润公司于2017年6月1日向同安区政府提交的《关于申请同安区燃气管道破路事宜的函》所记载：需要对房产项目所涉的银湖中路进行破路施工。因此，即便“25米市政规划路”是由小区业主自行平整，但仍然需要华润公司进行破路施工，然后再行铺设燃气管道。因此，该“25米市政道路”是否平整，对市政燃气管道的施工而言并没有实质影响。且正如前文所述，如若舜弘公司、海西公司自行对其进行平整施工，将会受到行政处罚，断然不能说因小区业主没有的自行平整行为没有受到行政处罚，就应当认为舜弘公司、海西公司应当履行平整施工义务，这将变相“鼓励”舜弘公司、海西公司进行“违法施工”行为。(三)再退一步讲，“25米市政规划路”的平整问题，对于整个市政燃气工程并没有实质影响。根据华润公司出具《关于海西舜弘公馆燃气工程情况的复函》：房产项目所涉及的燃气主管道为银湖中路的市政燃气管道，而银湖中路的燃气管道气源方向又依次通过双富路、霞煌路、双祥路、环城西路、凤祥路和祥桥路，最终到达银湖中路。该等路段从2014年开始陆续施工，环城西路、银湖中路分别与2014年9月和2016年5月完成施工。双富路的市政燃气管道于2017年1月完成主要路段施工，但横穿集安路段几次施工失败后，需要申请破路开挖，因恰逢厦门金砖会议准备阶段，交通占道审批严格，直至2017年6月完成双富路整体项目施工。此后，霞煌路、双祥路、祥桥路、凤祥路又陆续在2017年至2018年1月间完成施工。在施工完成后，祥桥路和凤祥路在2018年2月完成和环城西路的对接及置换通气。在2018年3月13日，银湖中路管道和祥桥路市政燃气管道完成对接，银湖中路完成通气，同时完成房产项目小区通气。由此可见，即便存在“25米市政道路未及时平整”的问题，对于如此巨大的市政燃气管道工程而言，该问题对于整个市政燃气工程并没有实质影响。因此，一审法院以不可归责于舜弘公司、海西公司的“市政道路未平整”原因，认定舜弘公司、海西公司应当承担延期交房的违约责任，是明显的错误。 陈翔屈、吴琼苗辩称，一、一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持。二、舜弘公司、海西公司作为开发商，其在前期勘测、规划、设计时应当知道到主干道的天燃气管道未进行铺设，可能涉及到合同约定的交房时间，对此，舜弘公司、海西公司应当预见到。但舜弘公司、海西公司在一审过程中提交的相关函件证明的事实均发生在2017年3月16日第一次消防验收不合格后，舜弘公司、海西公司作为案涉项目的开发商，本应采取积极措施避免消防验收迟延而导致逾期交房，但其却是在消费验收不合格之后才发函。并且从华润燃气公司的函复内容，讼争小区内因车辆进入，部分燃气工程所设立管存在碰撞危险，直到2017年4月舜弘公司、海西公司被要求进行增设防撞桩的整改，由此可见直到2017年5月23日，小区庭院大部分，也仅仅是大部分不是全部，达到相应要求。根据厦门市公安消防支队同安区大队于2017年3月16日及2018年2月4日出具的《建设工程消防验收意见书》，讼争小区的消防验收仍被评定为不合格，所以讼争小区仍未达到合同约定的交付条件，责任应由舜弘公司、海西公司承担。舜弘公司、海西公司在一审过程中已明确确认了剩余25米庭院管道最后是由小区业主自行平整的，所以说舜弘公司、海西公司有能力也应当对毗邻小区的、涉及小区庭院内管网设施的道路进行平整以促进燃气项目的完工及竣工验收，因此最后25米管道不能平整导致不能通气的问题并非舜弘公司、海西公司不能控制，不属于双方合同约定的可顺延的条件。 陈翔屈、吴琼苗向一审法院起诉请求：判令舜弘公司、海西公司共同向陈翔屈、吴琼苗支付逾期交房违约金76538.7元（已付购房款2551290元×3%）。 一审法院认定事实：本案系“海西舜弘公馆”项目商品房逾期交房系列案件之一。2016年11月13日，陈翔屈、吴琼苗与舜弘公司、海西公司签订一份《商品房买卖合同》，约定舜弘公司、海西公司将位于厦门市同安区出售给陈翔屈、吴琼苗，总价款为2551290元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.该商品房小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到6级（含6级）以上、5级（含5级）以上地震等自然灾害、当日降水量达到17ｍｍ及17ｍｍ以上，当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3.施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时；4.施工中因故变更设计；5.政府规划变更或政府批准文件延迟发放；6.其他非出卖人所能控制的延误，如相关市政配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条约定：本合同第九条中所列明赔偿均按逾期时间分别处理，不作累加，每一款累计违约金总额不超过已付款的3%。 合同签订后，陈翔屈、吴琼苗支付了合同项下的全部款项。2016年12月2日，讼争项目通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，但因市政燃气管道尚未接通及市政燃气管道的市政道路管网与小区管网接通施工尚未完成，于2017年3月16日及2018年2月4日由厦门市公安消防支队同安区大队分别出具两份《建设工程消防验收意见书》评定工程消防验收不合格。2018年3月20日，讼争项目通过了消防验收。2018年3月，海西公司、舜弘公司通过报纸刊登公告及邮寄交房通知书的方式通知陈翔屈、吴琼苗于2018年3月26日前到物业服务处办理交房手续。 “海西舜弘公馆”项目商品房逾期交房系列案件诉讼过程中，经一审法院调查，华润公司于2018年6月29日函复一审法院，称讼争项目燃气工程在2017年3月完成施工，因小区有车辆进入，部分立管有被车辆碰撞危险，4月份增设防撞桩的整改，在2017年5月23日小区庭院大部分达到设计要求条件，但剩余约25米庭院管道因小区当时道路未平整成形未施工，至2018年2月3日全部完成施工及竣工验收；于2018年3月13日市政管道（银湖中路）通气后完成小区通气。2018年8月23日，舜弘公司、海西公司提交一份经华润公司盖章的《关于海西舜弘公馆燃气工程情况的补充说明》，就上述函复内容补充说明如下：1.海西舜弘公馆项目燃气管道工程于2016年12月2日前完工，并于2016年12月2日通过竣工验收。2.原所述“剩余25米庭院管道因小区当时道路未平整成形未施工”，经现场核实并核对相关项目图纸，该未平整成形的“道路”为市政规划路，并非小区庭院内部道路。当时因该道路未平整，导致施工困难。2018年9月28日，经一审法院补充调查，华润公司再次复函称，讼争小区管道于2018年2月3日和银湖中路市政管道完成镶接，小区项目全部完成施工；补充说明中的完工及竣工时间是由建设单位（海西公司）主持勘查设计监理和施工单位参加的项目整体验收，而2018年6月29日复函所答复的时间为该公司组织的专项验收（含镶接管段）。 舜弘公司、海西公司在一审法院审理“海西舜弘公馆”项目商品房逾期交房系列案件中确认上述道路在之后由小区业主自行平整。 一审法院认为，一、关于讼争房产是否符合交付条件的问题。“海西舜弘公馆”项目于2016年12月2日通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，于2018年3月20日通过消防验收合格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，讼争房产自2018年3月20日起已符合法定的交房条件。 二、关于开发商可延期交房天数的认定问题。可延期交房的时间应当依照双方约定的延期事由及可延期事项是否已经实际影响施工综合判定。根据华润公司两次函复一审法院的内容可知，讼争项目的燃气工程在2017年5月23日大部分达到设计要求条件，剩余约25米庭院管道因市政规划路未平整成形未施工，直至2018年2月3日才全部完成施工并与银湖中路市政管道完成镶接，且经燃气公司专项竣工验收。2018年3月13日，市政管道（银湖中路）通气后完成小区通气。一审法院认为，1.在2017年5月23日前：小区内部燃气工程的庭院管网仍未完工，舜弘公司、海西公司主张此前因市政管道燃气问题导致消防验收不合格应予延期没有依据，一审法院不予支持；2.2017年5月23日至2018年2月2日期间：虽小区旁市政规划路未平整导致部分庭院管道未施工，但是根据舜弘公司、海西公司确认的该道路实际可由小区业主自行平整的情况可知，舜弘公司、海西公司有能力也应当对毗邻小区的、涉及小区庭院内管网施工的道路进行平整以促成燃气项目的完工及竣工验收，因此上述问题并非舜弘公司、海西公司不能控制，不符合合同第八条约定的可据实延期的情况，该期间不能作为可延期交房的天数；3.2018年2月3日至2018年3月13日期间：小区庭院内管网已经与市政道路管网接壤，未能通气的原因在于市政道路管网其他路段尚未施工完成，开发商亦在2018年2月申请消防验收，而2018年2月4日的验收意见书则以市政燃气管道的市政道路管网与小区管网接通施工尚未完成为由评定工程消防验收不合格；前述原因符合“其他非出卖人所能控制的延误”、“相关市政配套设施不能按时提供配套”的情形，该期间共计39天可根据合同约定予以延期；4.2018年3月14日至开发商主张的应予延期的截止之日即2018年3月20日消防验收合格之日：因小区管网及周边市政燃气工程均已完工并已完成通气，阻碍消防验收合格的事由在此前即已消除，舜弘公司、海西公司主张该期间应予延期，一审法院不予支持。综上所述，本案中，可延期交房的天数为39天。 三、逾期交房违约金的计算标准认定。《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是舜弘公司、海西公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以补充协议的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。陈翔屈、吴琼苗如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则应当承担相应的不利后果。补充协议系买卖双方的真实意思表示，应认定为有效。 综上所述，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定的交房时间及一审法院认定的可延期天数，舜弘公司、海西公司本应在2017年8月8日前交付房产，其通知陈翔屈、吴琼苗于2018年3月26日前交房已构成违约，应按合同约定的已付款的日万分之二支付逾期交房违约金。因此，计付违约金的期间为2017年8月9日至2018年3月26日合计230天，违约金数额已超过补充协议约定的限额，故应以限额计，为2551290元×3%=76538.7元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司于判决生效之日起十日内向陈翔屈、吴琼苗支付违约金76538.7元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714元，减半收取计857元，由厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 双方当事人对一审法院认定的事实，除舜弘公司、海西公司认为“舜弘公司、海西公司确认上述道路在之后由小区业主自行平整”实为“舜弘公司、海西公司确认上述道路在通气之后与交房后由小区业主自行平整”外，其余事实没有争议。舜弘公司、海西公司认为一审遗漏查明：1.2016年12月2日，诉争项目通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，根据《厦门市建设工程竣工验收报告》，验收的子工程包含燃气工程；2.舜弘公司、海西公司在一审中提交了向厦门市同安区人民政府和厦门市信访局反映和协调诉争房产项目燃气无法接通的函件，并申请调查取证，一审法院未调查亦未对函件所述客观事实予以认定，该等函件可以客观反映市政燃气工程的责任主体为华润公司，舜弘公司、海西公司积极向有关部门寻求协调处理，已充分履行善意义务。本院对双方当事人没有争议的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕舜弘公司、海西公司的上诉请求进行审理。 舜弘公司、海西公司作为开发商，其在前期勘测、规划、设计时对于主干道的燃气管道未进行铺设可能影响合同约定的交房时间这一问题，理应有所预见。舜弘公司、海西公司在一审期间虽提供舜弘公司于2017年5月9日函告同安区政府《关于协调海西舜弘公馆项目燃气接通的函》、华润燃气公司于2017年6月1日函告同安区政府《关于申请同安区燃气管道破路事宜的函》、舜弘公司、海西公司于2017年11月23日向厦门市信访局反映《关于海西舜弘公馆项目燃气迟迟无法开通造成无法交房的问题反映》，用于证明因市政燃气管道未接通导致消防验收不合格，其可据实延期369天（从2017年3月16日顺延至2018年3月20日）。但上述证据证明的事实均发生在2017年3月16日第一次消防验收不合格后，舜弘公司、海西公司作为案涉项目的开发商，本应采取积极措施避免消防验收迟延而导致逾期交房，但其却是在消防验收不合格之后才发函，而且至2018年3月20日第三次消防验收才合格，舜弘公司、海西公司无证据证明其措施得力，未导致延期交房。且陈翔屈、吴琼苗对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。因舜弘公司、海西公司未能提供证据证明其采取相应措施，尽可能避免因消防验收迟延而导致逾期交房，也未提供施工日志、监理日志等证据证明因上述事由导致不能正常施工，故对其上诉请求不予支持。舜弘公司、海西公司对一审法院认定事实提出的异议，不影响本案二审的处理结果。 综上所述，舜弘公司、海西公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1714元，由厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年六月十四日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。