山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0305民初635号原告：贾翠华，女，1977年6月30日生，汉族，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：迟志明，山东高阳律师事务所律师。被告：淄博德龙置业有限公司，住所地：淄博市临淄区稷下街道范家村。法定代表人：翟国吉，职务：经理。委托诉讼代理人：王冰，山东大地人（临淄）律师事务所律师。原告贾翠华诉被告淄博德龙置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹茂冰独任审判，公开开庭进行了审理。原告贾翠华的委托诉讼代理人迟志明，被告淄博德龙置业有限公司的委托诉讼代理人王冰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾翠华诉称，2015年5月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《地下室、车位买卖协议》各一份，约定：原告(买受人)购买被告（出卖人）的淄博市临淄区淄江花园北五区9号楼2单元020201号房。后双方产生纠纷，被告于（2017）鲁0305民初2774号案中作为原告起诉贾翠华，并做出了判决，原告已经于2019年1月15日将全部执行款交付至临淄区人民法院账户内，履行了另案（2017）鲁0305民初2774号判决书中的全部违约金114489.53元（案件执行款），被告在另案中的全部违约金和损失已经得到了赔偿，因此根据合同法120条的规定，当事人双方都违反合同约定的，应该各自承担相应的违约责任。对购房款、车位款、储藏室款，原告于2017年9月4日已经全部履行完毕。作为购买方的主要义务已经全部履行，根据民法的公平原则，被告也应承担其相应的违约责任。原告起诉要求被告支付迟延交房违约金86823元，被告支付逾期办证违约金47941元。被告淄博德龙置业有限公司辩称，原告起诉无事实和法律依据，不同意支付违约金。原告违反合同约定，是原告违约，该商品房所在的整个这栋楼44户，除了原告之外其余43户已经办证完毕。涉案商品房买卖合同第八条明确规定，交付条件是商品房验收合格以及买受人交清所有费用，原告未按法院的相关判决自动履行交清所有费用的义务，被告是申请法院强制执行的。应予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年5月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《地下室、车位买卖协议》各一份，约定：原告(买受人)购买被告（出卖人）的淄博市临淄区淄江花园北五区9号楼2单元020201号房（房价款976970元）及其附属的地下室（价款44525元）和车位（价款120000元），共计应付购房款为1142595元，并约定付款方式为分期付款：总房款976970元，首付296970元，余款680000元办理住房贷款，合同签订后七日内将贷款手续办理完毕，30日内余款必须打到出卖人账户上；买受人若未按规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，若买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；出卖人应当在2016年6月30日前交房，若出卖人延期交房六个月内不视为违约，自第七个月起出卖人按同期一年期银行贷款基准利率向买受人支付已交房款利息；如因买受人原因造成房屋产权不能及时办理的出卖人不承担任何责任;出卖人在商品房交付使用后540个工作日内，为买受人办理完毕房屋权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付价款的0.01‰乘以超期天数向买受人支付违约金等。2015年5月26日原告分别向被告交款296970元和交款3030元；后原告没有按照合同约定在2015年6月26日前付清全部房款，构成违约。对购房款共计1142595元，原告分多次支付被告，至2017年9月4日才全部向被告交清。后原、被告协商未果，原告起诉要求被告支付迟延交房违约金86823元，支付逾期办证违约金47941元。另查明，原告因购买该案涉房屋而逾期付款违约等曾被被告起诉形成（2017）鲁0305民初2774号房屋买卖合同纠纷案，2018年8月30日临淄区人民法院判决原告赔偿被告违约金，后被告申请了强制执行；原告已经于2019年1月15日将全部违约金114489.53元（案件执行款）交付至临淄区人民法院账户内，履行了另案（2017）鲁0305民初2774号民事判决书中的全部违约金114489.53元（案件执行款）。原告于2019年4月8日接收被告交付的该案涉房屋钥匙，当天被告已经将该案涉房屋交付给原告。2017年7月12日被告取得鲁（2017）淄博临淄区不动产权第9558号产权初始登记证，2019年4月9日原告通过于孝美的账号向被告的销售人员转账25129元（契税和公共设施维修基金），作为前期办证的相关费用，相关行政部门收取该费用后才开始出证，被告在2019年5月30日对案涉房产已经给原告办理完毕不动产权证书。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的商品房买卖合同一份、（2017）鲁0305民初2774号民事判决书一份、结案通知书一份、中国农业银行业务凭证二份，被告提供的不动产证书复印件一份、鲁（2019）淄博临淄区不动产权证书复印件一份、中国农业银行客户回执一份、入住会签单一份等在卷为证。以上证据，经当庭质证与本院审查，予以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。对购房款共计1142595元，原告分多次支付被告，至2017年9月4日才全部向被告交清。虽然该合同约定出卖人被告应当在2016年6月30日前交房，但原告没有按照该合同约定在2015年6月26日前付清全部房款，而是至2017年9月4日才全部向被告交清，原告逾期付款已经构成违约在先。被告收到全部购房款后未及时交房，也构成违约。根据公平原则和合同约定的若出卖人延期交房六个月内不视为违约、自第七个月起出卖人按同期一年期银行贷款基准利率向买受人支付已交房款利息，故被告逾期交房违约金应酌定自2018年3月5日起算为宜，按中国人民银行同期贷款利率以已付购房款为基数计算至2019年4月7日。该合同约定出卖人在商品房交付使用后540个工作日内，为买受人办理完毕房屋权属登记，故被告逾期办证违约金应酌定自2019年3月1日起算为宜，按合同约定的按已付购房款的0.01‰乘以超期天数计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告在2019年3月1日至2019年5月29日期间没有办理完毕不动产权证书，存在违约行为，应当向原告承担支付违约金的责任。故对原告要求被告支付迟延交房违约金86823元，支付逾期办证违约金47941元的诉讼请求，对其中证据充足的部分，本院予以支持，但对过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告淄博德龙置业有限公司给付原告贾翠华逾期交房违约金（以1142595元为基数，自2018年3月5日起至2019年4月7日止按同期中国人民银行贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。二、被告淄博德龙置业有限公司给付原告贾翠华逾期办证违约金（以1142595元为基数，自2019年3月1日起至2019年5月29日止按日0.01‰计算），于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告贾翠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1498元，由原告贾翠华负担660元，被告淄博德龙置业有限公司负担838元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  曹茂冰二〇一九年六月二十一日代理书记员  郑亚尼