山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终1086号 上诉人（原审原告）：郇冰，女，1975年7月5日出生，汉族，个体工商户，现住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：马海舰，山东博睿(淄博)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，山东博睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淄博市房屋建设综合开发有限公司。住所地：淄博市张店区人民西路甲1弘域大厦**楼。统一社会信用代码：913703004932269121。 法定代表人：刘爱吉，执行董事。 委托诉讼代理人：刘新梅，山东致公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张苹，山东致公律师事务所实习律师。 上诉人郇冰因与被上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初6866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郇冰的委托诉讼代理人马海舰、王磊，被上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司的委托诉讼代理人刘新梅、张苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郇冰上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人按照日万分之一的标准从《商品房买卖合同》约定交房之日起至涉案小区实际取得综合验收备案证明之日止计算逾期交房的违约金。事实与理由：一、《商品房买卖合同》约定的违约金数额不对等，加重上诉人责任，应确认该格式条款无效。商品房买卖合同系被上诉人提供的格式合同，其约定的格式条款对合同双方支付违约金的数额规定明显不对等，实际上是加重上诉人责任，减轻被上诉人责任，违反了法律的公平原则，不符合权利义务对等原则。根据我国立法精神及立法原则，民事主体在民事活动中的法律地位一律平等，合同是应建立在公平原则基础上的。买房对于上诉人等普通消费者来讲属于刚需，只有买与不买的选择，对于合同的选择也只有签或不签的选择。如果针对合同条款进行争辩，最终的结果就是不能购买有意向的房产。在整个签约购房过程中，被上诉人始终处于强势地位，上诉人为买到房产必须得接受全部条款。基于不平等地位签署不对等条款合同，对上诉人来讲是极不情愿的，也只能拿起法律武器来维护自己的合法权益。根据合同法第四十条的规定，请求贵院确认商品房买卖合同第十二条第二款为无效条款，并根据公平原则予以确定被上诉人逾期交房违约金数额与上诉人逾期付款违约金数额同为日万分之一，以维护法律的公平公正。二、被上诉人尚未取得涉案小区综合验收备案证明，未达到交房条件。1、《商品房买卖合同》约定商品房交付条件为：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；（3）买受人根据测绘报告中的实测面积付清全部房款和物业维修基金。根据《淄博市房地产开发经营管理条例》第27条和《淄博市房地产开发项目综合验收备案管理办法》第11条，商品房买卖合同约定的交付条件中的（1）应理解为必须取得商品房综合验收备案证明文件，否则无法达到法律法规规定的使用条件。2、根据淄博市房地产开发经营管理条例第27条“竣工验收合格应当达到以下条件。（一）按照经审定的建设工程设计方案开发建设；（二）按照建设条件意见开发建设；（三）按照国有建设用地出让合同或者划拨决定书约定使用土地；（四）基础设施和公共设服务设施达到使用条件；（五）取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；（六）符合住宅产业化技术要求；（七）已办理前期物业管理备案和手续；（八）具有完整的工程技术档案和施工管理资料；（九）法律法规等规定的其他条件”及《2011年山东省高级人民法院关于全省民事审判工作会议纪要》的规定，涉案小区交房条件除取得竣工验收证明材料外，还必须取得供水、供气、供热等配套设施、消防、绿化环保等综合验收备案证明文件。但涉案小区至今尚未取得上述证明文件，没有综合验收备案证明，未达到交房条件。一审法院却错误地认为取得淄博市建设工程项目竣工验收备案管理办公室的验收备案，就可以认定被上诉人已取得合同约定的商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，达到约定的商品房交付条件。3、关于商品房逾期交付的起算时间，针对《商品房买卖合同》第12条产生的两种解释，一种为逾期交房超过90日的，90日就是合理顺延不再计算违约金；一种为逾期交房超过90日仍应继续计算违约金。上诉人坚持应为第二种解释，按照商品房买卖合同约定的交房日期2017年5月31日开始计算，否则合同约定的交房日期就应该为约定交房日期后的90日内。这对上诉人显失公平，也不利于合同的履行及维护诚实信用原则。商品房买卖合同第12条规定的条款是两个选择项，逾期交房未超过90日的，上诉人可以接受合理顺延，但逾期交房超过90日时，第一条关于90日合理顺延选择项已不再适用，逾期交房超过90日时，合同如继续履行，应从约定交房之日起计算违约金。根据合同法第41条关于格式合同的解释，商品房买卖合同系被上诉人提供的格式合同，应作出有利于上诉人的解释，支持上诉人诉讼请求。一审法院忽略上诉人的诉求，做出了错误认定，应予以改判。上诉人与被上诉人对违约金及交款费用进行结算，并不意味着上诉人认可被上诉人自行确定的违约金计算标准及数额，也不意味着被上诉人涉案小区已达到交房条件。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应予改判。 淄博市房屋建设综合开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。理由：第一、上诉人请求确认合同条款无效没有依据。合同是双方在平等自愿基础上签订，不存在违反法律或行政法规的情形，请求确认无效，未违反诚信原则，也是破坏正常的市场交易秩序。第二、合同第九条明确约定交房条件为取得竣工验收备案证明文件，该约定不违反法律或行政法规效力性强制性规定，上诉人将交房条件变更理解为取得综合验收备案证明文件，并以此认定涉案房屋未达到交房条件，违反合同约定，也不符合事实。理由是根据城市房地产管理法第27条，城市房地产开发经营管理条例（2018年修正版）第17条，建设工程质量管理条例第16条的，竣工验收合格的方可交付使用。根据建设工程质量管理条例第49条规定可知，竣工验收备案是在竣工验收合格后方可进行，因此涉案双方签订合同中约定的取得竣工验收备案证明文件的交房条件，并不违反法律或行政法规的规定。1998年7月20日，城市房地产开发经营管理条例颁行实施时，在第18条规定了住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当进行综合验收。但是在国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定（国发[2004]16号），国务院决定取消的行政审批项目目录第四第83项列举取消了城市房地产开发经营管理条例中，关于住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收即第18条之规定，根据修正后实施的城市房地产开发经营管理条例，结合建设工程质量管理条例的规定，房地产开发项目竣工验收合格，方可交付使用，而不是之前的综合验收合格。上诉人在上诉状中提到的淄博市房地产开发经营管理条例是在2018年3月1日实行，而涉案双方签订购房合同的时间是在2016年、2017年，此时该条例尚未实施，所以涉案合同中约定的交房条件根本不可能做出上诉人所说的理解。上诉人提到的淄博市房地产开发项目竣工综合验收备案办法，是由淄博市人民政府办公厅下发，其效力远远低于法律行政法规，在合同约定条件符合法律行政法规的情况下，决不能以此文件来否定合同的约定。第三、被上诉人通知上诉人收房时，涉案房屋的公安、消防、环保、规划、绿化等均已验收合格，交付房屋是能够满足上诉人正常的居住和生活需要的。根据建设工程质量管理条例第49条规定可知，能够完成竣工验收备案的建设工程，不仅仅是通过了质量管理部门的验收，而且通过了规划、公安、消防、环保等专门部门的验收。一审时被上诉人提交的竣工验收报告表、竣工验收备案表已经对验收合格后各部门出具的文件文号予以列明，所以被上诉人通知上诉人收房时，交付房屋是能够满足上诉人正常的居住和生活需要。上诉人所称涉案小区未取得相关验收的证明文件，不符合事实。第四、双方签订合同中第12条约定，逾期90日内视为合理顺延，一审判决遵从合同约定，并无不当。 郇冰向一审法院起诉请求：1、判决原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于延期交房的违约金日计算比例由日万分之零点五变更为日万分之一；2、判决被告支付原告违约金的时间为合同约定的交房时间起算到涉案小区取得综合备案验收许可之日止，暂计算至起诉之日为人民币（2016年12月31日到2018年8月1日，共计578天）50239元（房屋总价869197元，日86.9197元，乘以578天）；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月26日，原、被告签署《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于张店区，淄博技师学院西门南侧的“学府雅居”1-3幢1单元19层011901号房。总房款人民币869197元。合同第九条约定交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人根据测绘报告中的实测面积付清全部房款和物业维修基金。逾期付款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金。第十一条约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照（1）出卖人在本合同约定的最后交付期限之日起90日内向买受人交付房屋的，买受人认可为本合同履行的合理顺延，出卖人不承担延期交房责任。（2）逾期超过90日，双方继续履行合同，不因逾期交房导致解除合同。每逾期一日，出卖人需按照买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。2017年9月11日，原告向被告出具提前领装修钥匙申请并于同日领取了涉案房屋的钥匙。2018年4月19日，淄博市建设工程项目竣工验收备案管理办公室出具备案意见：学府雅居1#商住楼工程竣工验收备案文件已于2018年4月19日收讫，文件齐全。后被告于2018年4月21日向原告邮寄收房通知书，要求原告办理收房手续。2018年4月25日，原、被告签订交房费用预结算明细，原告应交款21957元（含应退面积差款1277元、应交办证费23234元），公司应退款19698元（包含延期交付违约金19438元、退锁具升级费260元），经结算，原告另向被告支付2259元。原告主张现被告仍未取得相关综合备案证明文件，被告在不具备交房条件的情况下强行交房违反法律法规及合同约定，故诉至法院，要求判如所请。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同真实有效。合同双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定时间交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。 关于原告主张的调整违约金问题。根据合同约定，违约金应按照已付房款的0.05‰×超期天数向原告支付,该约定系双方签订合同时的真实意思表示，且原告未提供证据证实其实际损失情况，故对原告要求被告按照日万分之一支付违约金的主张，证据不足，不予支持。 关于违约金计算的起止时间问题。根据双方合同第十二条逾期交付责任的约定，延期在90日内买受人认可为合理顺延，逾期超过90日，每逾期一日，出卖人需按照买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。故违约金应自延期交付的第91日起计算。关于违约金计算的截止时间问题，原告要求违约金截止到被告取得综合备案验收许可之日，被告要求计算至原告提交提前领装修钥匙申请之日。原、被告的主张均不符合合同约定，亦无法律依据。被告于2018年4月19日通过淄博市建设工程项目竣工验收备案管理办公室的验收备案，可以认定被告已经取得合同约定的“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，达到约定的商品房交付条件，被告向原告发送通知要求原告于2018年4月25日收房，原告无正当理由拒绝收房，之后造成的损失应由原告自行承担。故原告要求违约金计算至被告取得综合备案验收许可之日止，无合同依据和法律依据，不予支持。原、被告双方于2018年4月25日对违约金及原告应交款项进行了结算，被告已向原告支付交房违约金19438元，被告支付的违约金符合合同约定且已经实际进行了折抵，故原告再次起诉要求支付违约金无事实和法律依据，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告郇冰的诉讼请求。案件受理费1056元，减半收取计528元，由原告郇冰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交建设工程竣工规划核实合格证、环境保护验收申请登记卡、消防验收意见书、房地产开发项目配套市政和环卫设施功能核验表、建筑节能认可意见、绿化工程竣工验收合格证、山东省建设工程档案合格证、竣工综合验收备案表。以上证据证明涉案小区在通知上诉人收房时，已经取得了相关部门的验收合格文件，涉案小区竣工综合验收备案在2018年的10月份也已经完成。上诉人对上述证据质证称，对综合验收备案表、建筑节能认可意见、环境保护申请登记卡和环卫设施核验表以及工程档案合格证的真实性没有异议。对于其它的证据，因为被上诉人没有提交原件的是复印件，真实性不清楚，不予认可。对于被上诉人的证明目的有异议，被上诉人提交的证据恰恰证明被上诉人取得综合备案验收表的时间是2018年的10月19日，也就是说从2018年的10月19日开始，被上诉人才具备向上诉人交付房屋的条件。 经查，被上诉人提供的上述证据与本案存在关联，能够证实案涉房屋进行相关验收的情况，对上述证据在本案中的证明效力，本院予以采纳。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题是逾期交房违约金的计算标准及依据应当如何认定。双方当事人在商品房买卖合同中对于违约金进行了明确约定，上诉人并没有对于双方违约金标准不一致的问题提出异议，上诉人亦未提供证据证实商品房买卖合同的签订不是其真实意思表示或双方关于违约金的约定给其造成损失、加重了其责任。因此，上诉人关于违约金条款无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于交房相关问题。双方对于房屋交付的条件在合同中亦进行了明确约定。上诉人在本案中并未提供有效证据证实双方关于房屋交付条件的相关约定违反了法律、行政法规的强制性规定。现被上诉人提供了案涉房屋的竣工验收备案表及环保、消防、市政、园林、节能、结算等完备的验收文件，能够认定案涉房屋在被上诉人交房时已经能满足房屋使用人正常居住和生活需要，且已经达到案涉商品房买卖合同约定的房屋交付条件。上诉人关于案涉房屋至今未达到交房条件的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于逾期交房违约金的起算时间。对此双方在合同中约定“买受人认可为本合同履行的合理顺延，出卖人不承担延期交房责任”，原审据此认定违约金应当自延期交付房屋第91日计算符合双方当事人的上述合同约定，并无不当。因双方当事人对于交款费用及违约金在本案诉讼之前已经进行了结算，原审据此驳回上诉人的诉讼请求正确。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1056元，由上诉人郇冰负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴永成 审判员  李灵福 审判员  侯 康 二〇一九年六月六日 书记员  苏银银