贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2215号 上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，地址贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码:9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李杰，男，彝族，1981年3月26日出生，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：蒋平，女，汉族，1979年8月1日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权）：李杰，男，彝族，1981年3月26日出生，住贵州省毕节市，系蒋平之丈夫。 上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司(以下简称：碧阳恒通公司)因与被上诉人蒋平、李杰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2946号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，向已审理终结。 原审原告蒋平、李杰起诉请求：1.判决被告立即将位于毕节市××路××大道碧阳国际城第4幢1单元9层13号的房屋办理房屋所有权登记于二被告名下，并将房屋权属证书交付二原告。2.判决被告向二原告支付逾期办证违约金暂计2,000.00元（违约金计算金额以231，580.00元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率标准计算，违约金计算时间从2015年6月13日起计算至被告将房屋权属证书交付二原告之日止）。3.判决被告立即按购房款金额向二原告开具购房发票。4.判决被告立即向二原告返还燃气开户费用3,285.00元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年3月15日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于毕节市××路××大道碧阳国际城第4幢1单元9层13号的商品房一套，房屋总价为231,580.00元。二原告于2015年11月5日将购房款付清，并支付了房屋维修基金3,722.00元，以及燃气开户费用3,285.00元，付款义务全部履行完毕，被告收款后向二原告出具了收据，但一直未开具购房发票。涉案房屋系现房，被告于2015年11月6日将房屋交付二原告，但一直未交付房屋权属证书。此外，涉案房屋一直未开通燃气。就房屋所有权登记、开具购房发票、开通燃气事宜，二原告多次与被告进行交涉，被告均以种种理由推诿，拒不办理。原告认为：合同应当信守，被告一直未向二原告交付房屋权属证书、未开具购房发票、收费之后未开通燃气显然已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，被告应以231,580.00元购房款为计算基数，按中国人民银行逾期贷款利率标准自2015年6月13日起向二原告支付违约金至被告将房屋权属证书交付二原告之日止，并应立即按购房款金额向二原告开具购房发票，返还燃气开户费3,285.00元。 原审被告碧阳恒通公司辩称：1.关于办理产权登记诉讼请求，现原告购买的4号楼因施工单位的原因尚未完成验收手续，不能办理产权转移登记手续，该请求目前属履行不能的状态，请向原告释明是否变更诉讼请求为解除合同赔偿损失。如原告不能变更请应驳回原告该项诉讼请求。2.关于逾期办证违金问题。依据双方签订的商品房买卖合同《补充协议》第8.2、8.3、8.4关于房屋登记的约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此办证资料的提交起算时间按双方合同约定从被答辩人提交办证资料之日起的360日内。办理产权转移登记并不是答辩人单方所能全部完成的，被答辩人同样负有提供办证资料的义务，尤其是依法向税务部门缴纳契税的法定纳税义务是答辩人不能代为完成的。在被答辩人没有完成纳税义务并向答辩人提供纳税凭证前，答辩人无法完成产权转移登记工作。因此，办证并非答辩人的完全单方义务，而是双方义务。因此对于被答辩人要求立即为其办理产权证的请求，必须建立在被答辩人已提交包括纳税凭证在内资料的基础上，而不是简单的诉请求立即办证就可以办证，如这样判决同样办证部门不可能仅凭判决书而不问是否已纳税为被答辩人办理产权登记。事实上答辩人并不是产权证书的办理主体，在办理产权证的过程和程序中，答辩人承担的义务是将办证资料提交给产权登记部门。资料提交后，买受人可选择自行办理可选择委托答辩人办理，因此应当明确答辩人承担的不是办证义务而提交办证资料义务，这个问题在实践一直存在误区。相关司法解释要约束的是答辩人不能完成所售商品房的转移资料提交义务导致买受人不能取得产权证转移登记的行为，而不是答辩人的直接办证义务，办理产权证是一项行政机关的行政行为，是依申请而为的。因此买受人实际上能提起的诉讼请求是要求出卖人履行协助办证义务也是办证资料的提交，如出卖人不能提交办证资料才承担法律责任，而不是一味的办证义务。根据双方的合同约定时被答辩人提交纳税凭证的相关资料并委托答辩人的情况下，答辩人承担代为办理的合同义务。据此被答辩人要求答辩人承担直接的办证责任是没有法律依据的，也是有违在商品房买卖中作为出卖人的义务是转移资料的提交责任而不是直接办证义务的法律规定。故答辩人承担责任的前提是被答辩人已交齐产权过户相关手续所需的所有材料和税费后的360日内未提供产权过户相关手续。合同已约定了提供产权过户相关手续而不是直接的产权证书办理义务。现原告尚未向答辩人提交办证资料承担此责任的时限尚未开始计算。原告的此项诉讼请求不能成立。3.原告诉称的燃气费用问题，答辩人是代燃气部门收取的费用，该费用是交给燃气部门的，并不是答辩人自己收取。燃气也是独家经营的企业，答辩人自己不能实施。在双方合同第十二条也约定了燃气开通时间以燃气开通时间为准，因此原告的该项诉讼请求不能成立。 一审法院认定如下事实：2015年，原、被告签订《商品房买卖合同》,该合同约定:原告购买被告位于毕节市××路××大道碧阳国际城第4幢1单元9层13号商品房，价款为231,580.00元，原告于2015年11月5日支付完毕房款231,580.00元，并支付房屋维修基金3,722.00元，各项开户费用3,285.00元，被告于2015年11月6日将房屋交付原告。《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。”《商品房买卖合同》第二十二条第三款未约定出卖人办理转移登记的期限及违约责任。《补充协议》第八条第四款约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。”另查明：因被告与施工单位存在争议，施工单位未提交竣工资料，现涉案房屋至今未通过竣工验收，不具备办理产权登记的条件，何时具备办证条件处于不确定状态。诉讼中，原告撤回了第一项和第三项诉讼请求。 一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。现原告依约履行了房款支付等主要合同义务，被告亦应当按照合同约定办理商品房所有权初始登记及转移登记。涉案房屋于2015年11月6日即交付原告使用，被告应自房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权初始登记，因被告与施工单位存有争议，涉案房屋至今未通过竣工验收，导致无法办理产权登记，系因被告单方因素造成。在涉案房屋所有权初始登记办理完毕之前，转移登记无法办理，涉案房屋何时具备办证条件现仍处于不确定状态，不论被告在办理转移登记的过程中应承担何种义务，均是因被告原因而导致原告至今不能取得房屋权属证书，被告的抗辩主张不能成立，应向原告承担违约责任。根据《补充协议》约定的内容可知，该协议是被告为重复使用而预先拟定，在签订时未与原告协商，属格式条款。例如，《补充协议》中约定有买受人违反银行按揭贷款合同义务的内容，但原告系一次性付款，并未办理银行按揭贷款。《补充协议》第八条存在免除或限制被告责任的内容，被告在签订《补充协议》时应以合理方式提请原告注意该条款内容，并就条款内容对原告进行说明，以便原告对相关内容充分理解含义并征得原告同意，但被告并未履行合理的提示和说明义务，补充协议中亦没有原告确认阅读并同意的内容，原告在庭审中对《补充协议》不予认可，被告以该条款为据提出的抗辩理由，不予采纳。《补充协议》第2.1条约定有“出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的10％向出卖人支付违约金”之内容；第8.4条约定有“出卖人在买受人提出退房要求之日起30内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任”之内容，可见，同样是解除合同，但被告承担的责任显然较轻。此外，在涉案房屋所有权初始登记办理完毕之前，转移登记无法办理，被告将涉案房屋交付原告使用已达两年多之久，涉案房屋仍未通过竣工验收，产权登记无法办理，何时能够办理处于未知状态，被告主张逾期办证时限尚未开始计算显然有悖常理，亦显失公平，不予采纳。因《商品房买卖合同》第二十二条第三款未就被告办理转移登记的期限及违约责任作出约定，被告应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定向原告承担违约责任。原告在庭审中撤回第一项和第三项诉讼请求，系对自己权利的处分，予以准许。原告诉请的燃气费用，被告系代燃气公司收取，且收取后已向燃气公司交付，原告对燃气开通事宜若有异议，可另行向燃气公司提出权利主张，故，对原告提出返还燃气开户费用的诉请，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向原告蒋平、李杰支付逾期办证违约金（违约金以原告蒋平、李杰已付购房款231,580.00元为基数，按中国人民银行规定的金融贷款利息的标准计算，计算违约金的时间从2016年2月5日起计算至被告贵州碧阳恒通置业有限公司将毕节市××路××大道碧阳国际城第4幢1单元9层13号商品房权属证书交给原告蒋平、李杰之日止）;二、驳回原告蒋平、李杰的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 一审宣判后，碧阳恒通公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》文本系贵州省住建厅和工商管理局制的标准示范文本，且该合同文本中并未禁止合同双方通过补充协议方式对未尽事宜进行补充约定，文本的多处为留白填空即表明了仅起示范作用允许双方进行意思自治的协商。原审判决将格式条款与格式合同混为一谈，对与本案被上诉人诉讼请求无关的合同解除条款的主观分析而否定双方签订的补充协议效力，有违法治精神，完全违背合同意思自治、合同约定优先的基本原则，空且双方签订的补充协议中开篇即有“关于订立主合同及本补充协议的特别提示：买卖双方经友好协商、自原协调一致，订立如下条款，作为对本《商品房买卖合同》的修改和补充。”该补充协议是与商品房买卖合同统一编页码提交房产管理部门进行备案，因此，双方签订的补充协议合法有效，原审以格式条款为由否定补充协议效力，适用法律错误；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条已明确是在当事人没有特殊约定的情况下才能适用，本案双方当事人在《补充协议》第8.3、8.4中关于房屋登记约定为：“出层卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。”据此，上诉人为被上诉人办理转移登记是在房屋交付全，被上诉人提交办证资料之日起360日内办理，即合同已明确约定房屋转移登记是在房屋交付之日起360日内办理。案涉房屋因施工单位的原因现不能办理产权转移手续，但上诉人承担违约责任的前提仍是被上诉人提交办证资料之日起360日不能提供转移登记资料时才按补充协议承担违约责任。综上，原审认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人李杰、蒋平未作答辩。 经审理查明：2016年1月15日，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》约定：被上诉人购买上诉人开发的碧阳国际城第4幢1单元9层13号房屋，房屋总价款为231580.00元。被上诉人应于2015年6月5日前向上诉人支付全部购房款，上诉人应于2015年6月30日向被上诉人交付案涉房屋。上诉人负责在案涉商品房交付使用之日起90日内申请案涉商品房所有权初始登记，并将案涉商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，因上诉人不能按期申请初始登记导致延期办理转移登记的，上诉人应承担延期办理转移登记的违约责任。同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。上诉人在被上诉人交齐办理产权过户手续所需的资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向被上诉人提供的，按被上诉人已付购房款的每日万分之一向被上诉人支付违约金。合同签订后，被上诉人于2015年11月5日前向上诉人支付了全部购房款。上诉人于2015年11月6日向被上诉人交付了案涉商品房。 另查明：被上诉人于2015年11月5日已按上诉人的要求向上诉人交付了办理案涉商品房转移登记应由被上诉人提交维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用。 本院认为：按照《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”，依此约定，上诉人应承担违约责任，但双方当事人在该条款中对违约责任并未作具体约定，而是通过签订《补充协议》并在该协议中对上诉人逾期提交办理转移登记的有关手续的违约责任进行明确，该《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，上诉人应按补充协议约定承担本案逾期办证违约责任。一审判决对该补充协议之效力未进行评判，直接援引《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八之规定，认定上诉人承担逾期办证违约责任的期间及标准错误，本院对此予以纠正。 根据《商品房买卖合同补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，被上诉人于2015年11月5日办理入住手续，但上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住前向被上诉人履行了告知义务，且取得商品房初始登记是上诉人履行办证义务的前提，在上诉人未取得商品房初始登记的情况下，要求被上诉人提交办证资料并无实际意义，上诉人至今未向被上诉人开具购房发票，被上诉人因此不能向上诉人提交房屋契税完税证明等办证资料，由此可见，被上诉人未在办理入住手续前提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，上诉人应当于被上诉人办理入住手续的2015年11月6日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行义务构成违约，其应自2016年11月1日起承担违约责任，上诉人主张其未违约，不承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。双方签订的《补充协议》对逾期办证的违约金标准明确约定为按日以已付购房款的日万分之一计付，本案违约金标准应以被上诉人已付购房款为基数，按日万分之一为标准计算。一审判决适用中国人民银行规定的金融贷款利息计算本案违约金不当，本院予以纠正。 综上，原审认定事实清楚，适用法律错误。上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2946号民事判决； 二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，按被上诉人蒋平、李杰已付购房款231,580.00元为基数，按日万分之一向被上诉人蒋平、李杰支付自2016年11月1日起至向蒋平、李杰交付案涉房屋不动产权证书之日止的违约金； 三、驳回被上诉人蒋平、李杰的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担15元，由被上诉人蒋平、李杰负担10元；二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担30元，被上诉人蒋平、李杰负担20元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年六月十二日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青