青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2019）青0223民初988号原告：雷发基，男，汉族，1981年1月28日出生，住青海省互助县，住青海省互助县，自由职业。原告：尹吉春（原告雷发基妻子），女，汉族，1985年4月1日，住青海省互助县，自由职业。委托诉讼代理人：秦涛，青海徐晓同律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李荣堂，青海徐晓同律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：青海恒健投资集团有限公司。住所地：青海省海东市互助县北大街1号。法定代表人：张安清，董事长。委托诉讼代理人：王杰，陕西东源律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告雷发基、尹吉春与被告青海恒健投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案、本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷发基及其委托诉讼代理人李荣堂，被告青海恒健投资集团有限公司委托诉讼代理人王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷发基、尹吉春向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告向原告交付位于互助县威远镇彩虹大道16号古城旅游度假村1幢1单元8层182室房屋一套；2、被告向原告赔付2015年10月1日一2019年2月20日期间的延期交房违约金100418.85元，违约金持续计算至被告实际交房日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月10日，原、被告双方就原告购买被告开发的“天境”小区商品房事宜签订认购协议书，原告遂于2014年4月16日向被告缴付房屋首付款，2015年4月10日，原、被告双方正式签订合同编号为YS00027908的《商品房买卖合同（预售）》，约定由二原告购买被告开发的坐落于互助土族自治县威远镇彩虹大道16号的古城旅游度假村1幢1单元8层182室房屋一套，房屋建筑面积为93.19m，房屋总价款为314330元；该合同第十一条明确约定，出卖人（被告）应当在2015年8月30日前向买受人（原告）交付该商品房，合同第十二条则对被告未按照第十一条约定的时间将商品房交付原告应承担的违约责任作了明确约定。合同签订生效后，原告即依约向被告付清了全部房款，但被告却未能按照合同约定的时间交付房屋。2015年10月10日，被告又与二原告签订《补充协议书》一份，就延期交房的赔偿问题补充约定如下：1、甲方（被告）于2015年10月10日支付乙方（原告）2014年6月30日至2015年8月30日延期交房赔偿款，标准为实交房款日期为准的银行同期存款定期基准利率赔付；2、2015年9月1日至2016年6月30日的延期交房赔付按已签订房屋合同总价的每日万分之一赔偿，赔付金额在次月5日领取；3、如2016年6月30日不能按期交房，2016年6月30日以后至实际交房日期，每日按已签订房屋合同总价的万分之三赔偿，赔付金额在次月5日领取。但该补充协议签订后，被告仍未能按照协议约定的2016年6月30日按期交房，且仅向原告赔付了2014年6月30日至2015年9月30日的延期交房赔偿款，而2015年10月1日之后的延期交房赔偿款分文未付。几年来，原告反复与被告交涉，要求被告尽快交房、依约承担延期交房违约金，但被告却既不交房，又不赔付违约金，持续损害着原告的合法权益。直至2018年12月28日，被告才电话通知原告前往办理交房手续，但同时却要求原告在办理交接手续时必须签订放弃向其主张延期交房违约金的承诺书，在原告拒绝其无理要求后，被告即拒不向原告交付房屋。鉴于上述事实和理由，被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，要求依法支持原告的诉讼请求。被告青海恒健投资集团有限公司承认原告雷发基、尹吉春在本案中所主张的与其签订《房屋买卖合同（预售）》和《补充协议》及该公司违约的事实，表示愿意继续履行合同，早日交付房屋，并提出原告主张的违约金应从2016年1月1日起算，之前的违约金已支付。《补充协议》约定的违约金万分之三过高，请求法院调整为万分之一。本院认为，被告青海恒健投资集团有限公司认可原告雷发基、尹吉春主张的与其签订《房屋买卖合同（预售）》和《补充协议》及该公司违约的事实，本院予以确认。关于双方当事人争议的焦点问题一、关于逾期交房时间的认定。2018年12月28日，被告通知原告前往办理交房手续，但前提是要求原告放弃逾期交房违约金的权利主张，依照法律规定该通知侵害原告合法权利为附条件，为了保护原告的合法权利，被告逾期交房的截止日期不能以2018年12月28日来认定；二、被告主张调整《补充协议》违约金标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中原告未举证证明其因被告的逾期交房违约行为造成的损失情况，结合案件实际情况，本院酌定逾期交房违约金参照银行同期贷款定期基准利率（一至五年贷款利率4.75%）计算，原告依照《补充协议》日万分之三标准计算违约金为90895.56元，远高于其实际损失，故对被告关于调整《补充协议》违约金计算标准的请求，予以支持。至原告起诉时，被告仍未实际向原告交付房屋，本院对原告要求逾期交房违约金计算至起诉之日（2019年2月20日）的主张予以支持。且庭审核实2015年12月31日之前的违约金原告已领取，故被告关于违约金应从2016年1月1日起算的观点，予以采纳。被告应支付原告逾期交房违约金为45164元[314330元×0.1‰/日×181日（2016年1月1日至2016年6月30日）+(314330元×4.75%÷365日)×965日（2016年7月1日至2019年2月20日）]，以后的违约金计算至原、被告双方交接房屋之日（涉案房屋符合交房条件后，被告通知原告接收房屋，原告积极履行收房义务，因一方不履行合同义务的，承担相应法律后果）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告青海恒健投资集团有限公司于本判决生效后十五日内向原告雷发基、尹吉春交付位于互助县威远镇彩虹大道16号古城旅游度假村1幢1单元8楼182室房屋一套；二、被告青海恒健投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告雷发基、尹吉春支付2016年1月1日起至2019年2月20日的逾期交房违约金45164元，并自2019年2月21日起以314330元为基数按照银行同期贷款利率的标准支付逾期交房违约金至原、被告实际交接房屋之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2308.38元，减半收取1154元，原告负担639元，由被告青海恒健投资集团有限公司负担515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 曹淑兰 二〇一九年六月十九日书记员 代彦彦审理案件所依据的法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。