广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终10563号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区乐从镇物业管理有限公司。住所地：广东省佛山市顺德区乐从镇人民政府办公大楼七楼706室。法定代表人：范玉清，副总经理。委托诉讼代理人：潘敬新，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市东森房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区龙岗镇爱联新村东森花园五巷1号。法定代表人：杨贵森，董事长。委托诉讼代理人：李耀辉、刘华君，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘华君，广东瀛尊律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区乐从镇物业管理有限公司（以下简称乐从物业公司）因与被上诉人深圳市东森房地产开发有限公司（以下简称东森公司）建设用地使用权合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初21730号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。乐从镇物业公司上诉请求：一、撤销原审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理；二、判令东森公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、2015年2月4日颁布的《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二十八条第一款规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”乐从物业公司因债权转让获得对东森公司的债权，诉请的是清偿欠款，本案明显是普通的债务纠纷，不属于不动产纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民诉法）第二十三条的规定，本案系因合同纠纷提起的诉讼，应由被告的住所地或合同履行地人民法院管辖，乐从物业公司选择向东森公司住所地的深圳市龙岗区人民法院起诉并无不当。一审裁定认定本案属于不动产纠纷，以此推出本案属不动产专属管辖，其没有管辖权，并据此驳回乐从物业公司的起诉，明显有悖于前述规定。二、确定案由是人民法院的职权。受理法院根据当事人的诉讼请求和主张的事实、法律关系在立案时确定案由。乐从物业公司一审的诉讼请求是要求判令东森公司偿还欠款和支付违约金，依据的事实是东森公司在多份合同中确认欠款。乐从物业公司并没有主张本案案由是债权转让合同纠纷。一审裁定认定乐从物业公司以债权转让合同纠纷诉至一审法院，与事实不符，其对此予以驳回没有根据。被上诉人东森公司未提交书面答辩意见。乐从物业公司向一审法院起诉，请求判令：一、东森公司偿还乐从物业公司欠款21100000元；二、东森公司支付按欠款金额日千分之一的标准从起诉之日计至欠款还清之日的违约金；三、东森公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，1993年3月24日，惠阳县水口镇房地产开发公司（甲方）与惠东县某实业发展公司（乙方）签订了一份《土地出让合同书》，约定乙方征用甲方位于水口镇联和管理区中心村委会地段面积134.5亩（89600平方米）土地，乙方须与甲方辖下的联和管理区直接商定土地使用补偿标准另立协议，补偿费用由乙方直接支付给联和管理区，乙方除支付补偿款外，应以每平方米75元计算管理设施费合计6720000元一次性付清给甲方。惠阳市水口镇房地产开发公司于1997年12月18日出具证明，证明惠东县某实业发展公司于1993年3月24日在该公司购地一块，面积89600平方米，坐落于水口镇联和管理区中心村，征地款项已付清。惠东县某实业有限公司于1999年10月25日向顺德市审计师事务所出具证明，内容为：“1993年3月6日购买惠州市水口开发区89600㎡土地，用途为商业用地，东边水口镇政府大道，南边惠澳大道，西边龙津路，北边规划路。属顺德市××从镇农业经济发展总公司物业，款已付清，请贵所给予评估。”2002年12月2日，顺德市××从镇投资控股总公司（甲方）与顺德市××从镇农业经济发展有限公司（乙方）签订了一份《以资抵债协议书》，协议约定，乙方将惠州市府大道土地面积89600㎡（商业用途），以抵债方式抵给甲方，用以抵偿乙方欠甲方借款本息86038267.76元。2003年3月11日，顺德市××从镇投资控股总公司（甲方）、惠东县某实业公司（乙方）与东森公司（丙方）签订了一份《土地使用权确认及委托转让协议书》，协议约定，乙方名下座落于惠州市龙湖开发区内面积为89600㎡的商住用地，乙方确认土地使用权现全部属甲方所有。甲方委托丙方将上述土地以370元/㎡转让，其中扣除70元/㎡的办理国有土地建设用地使用证的契税及填土、平整等相关费用，甲方按300元/㎡实际收取转让款。具体委托权限由甲方另行出具的《委托书》确定。因城市规划及道路建设占用了上述土地的一部分，该土地转让时面积按87000㎡计算，具体范围以红线图为准。乙方须协助丙方办理上述土地转让及建设用地使用证变更手续，但一切费用均由丙方负责。丙方负责督促上述土地使用权的受让方在签订土地使用权转让合同之日起十天内将10440000元汇至甲方指定的顺德市××从镇物业管理有限公司账户，并督促受让方在建设用地使用证使用者登记为受让方之日起三个月内将余款15660000元汇至上述账户。2003年6月17日，惠东县某实业公司（甲方）与惠州惠福建筑装饰材料城有限公司（乙方）签订了一份《土地使用权转让合同》。协议约定，甲方现将其名下座落于惠州市龙湖开发区内面积为87000㎡的商住用地土地使用权转让给乙方，转让价格370元/㎡,转让款总额3219万元，签订合同三天内先付100万元，第一期款944万元于签订合同之日起十个工作日内支付，余款在上述土地的国有土地使用证办理到乙方名下之日起七日内付清（办证费每平方按84元计算，超出部分由乙方负责），在乙方支付完第一期土地转让款之日内三个月内，甲方负责将土地使用权变更至乙方名下。甲方负责办理国有土地使用证变更所需费用，土地的道路、规划及水电设施均由乙方自行解决。甲方委托指定上述土地转让款汇至顺德市××从镇物业管理有限公司账户。2003年11月21日，东森公司向乐从镇政府出具了一份《关于惠州市龙湖开发区用地的报告》,请求涉案地块由东森公司全额收购，之前东森公司已付给乐从镇投资控股总公司土地款5000000元；东森公司于2003年12月30日前付给乐从镇投资控股总公司土地款1000万元；剩余土地款11100000元于2004年4月前用东森商业大厦售楼款还款。2004年4月15日，顺德市××从镇投资控股总公司变更为佛山市顺德区乐从镇投资控股总公司。2010年6月23日，乐从物业公司（甲方）、惠东县某实业有限公司（乙方）与东森公司（丙方）签订了一份《土地使用权确认及付款协议书》，内容为：三方于2003年3月31日签订一份《土地使用权确认及委托转让协议书》，确认座落于惠州市××××开发区面积为89600㎡的土地使用权归甲方所有，甲方委托丙方将上述土地使用权以370元/㎡转让，甲方按26100000元（87000㎡×300元/㎡）实际收取转让款。丙方根据甲方委托，已将上述土地使用权以370元/㎡的单价全部转让给乙方。按上述协议书扣除部分面积和费用后，甲方按26100000元实际收取转让款。甲方已于2003年6月18日收到由乙方支付的转让款100万元，于2003年7月15日收到由乙方支付的转让款400万元，乙方至今尚欠甲方转让款21100000元。乙方须于2010年12月31日前向甲方付清所欠转让款,逾期未付的，每日按所欠转让款的千分之一向甲方支付滞纳金，丙方承担上述转让款的连带清偿责任。2012年5月16日，乐从物业公司、东森公司又签订了一份除付款期限更改为2012年9月30日外其他内容与2010年6月23日《土地使用权确认及付款协议书》相同的同名协议。该协议仅有乐从物业公司、东森公司签章，惠东县某实业有限公司未签章。2015年1月11日，乐从物业公司（甲方）、东森公司（乙方）又签订了一份《土地使用权确认及付款协议书》，约定乙方须于2016年12月31日前向甲方付清所欠转让款，逾期未付的，每日按所欠转让款的千分之一向甲方支付滞纳金，乙方承担上述转让款的连带清偿责任。2017年12月1日，佛山市顺德区乐从镇投资控股总公司出具了一份证明，证明佛山市顺德区乐从镇投资控股总公司拥有的对惠东县某实业公司、东森公司的债权2110万元及滞纳金，已于2010年6月23日转让给乐从物业公司，由乐从物业公司直接向惠东县某实业公司、东森公司追收。东森公司未支付上述款项，乐从物业公司遂诉诸一审法院并提出了上述诉讼请求。一审法院认为，依乐从物业公司提交的证据，涉案地块系惠东县某实业发展公司于1993年3月24日向水口镇房地产开发公司购买，惠东县某实业有限公司于1999年10月25日出具证明确认该地块属顺德市××从镇农业经济发展总公司所有，顺德市××从镇农业经济发展总公司于2002年12月2日将该地块作价86038267.76元抵偿给顺德市××从镇投资控股总公司，顺德市××从镇投资控股总公司又于2010年6月23日将其对惠东县某实业公司、东森公司的债权2110万元及滞纳金债权转让给了乐从物业公司。债权转让合同生效后，因债权转让合同的履行发生争议，则应按债权转让合同纠纷确定案由。如果债权转让合同生效后，因原合同的履行发生纠纷诉至法院，则案件诉讼标的是原合同的权利义务关系，即应按原合同确定案由。本案并非因佛山市顺德区乐从镇投资控股总公司与乐从物业公司之间债权转让合同的履行所发生的争议，依法不应定性为债权转让合同纠纷，应按顺德市××从镇投资控股总公司与惠东县某实业公司、东森公司2003年3月11日签订的《土地使用权确认及委托转让协议书》确定案由。该协议经东森公司提出收购请求，乐从物业公司、东森公司及案外人惠东县某实业有限公司于2010年6月23日签订《土地使用权转让确认及付款协议书》，乐从物业公司与东森公司于2012年5月16日、2015年1月11日签订《土地使用权转让确认及付款协议书》进行了变更，乐从物业公司与东森公司之间的债权债务关系应按变更后的约定为准。依上述三份《土地使用权转让确认及付款协议书》，东森公司承担的是涉案地块土地使用权转让给惠东县某实业有限公司所得转让款余款21100000元的连带清偿责任。该法律责任的基础法律关系为土地使用权转让合同关系。乐从物业公司以债权转让合同纠纷诉至一审法院，其起诉内容不当，应予驳回。涉案地块位于惠州市，因涉案地块发生的土地使用权转让合同关系发生的纠纷属不动产专属管辖范畴，一审法院对此没有管辖权，乐从物业公司可就涉案土地使用权转让合同纠纷另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、第四项之规定，裁定：驳回乐从物业公司的起诉。本院认为，上诉人乐从物业公司诉请东森公司偿还案涉地块土地使用权的剩余转让价款2110万元。乐从物业公司上诉称诉请的是清偿欠款，本案属于普通的债务纠纷，其向一审法院起诉符合民事诉讼法的相关规定。根据一审乐从物业公司提交的证据，案涉惠东县某实业发展公司名下位于惠州市的地块系商业用地，惠东县某实业发展公司确定属于顺德市××从镇农业经济发展总公司的物业。在顺德市××从镇农业经济发展有限公司以该地块抵偿所欠顺德市××从镇投资控股总公司借款本息后，顺德市××从镇投资控股总公司、惠东县某实业发展公司及东森公司三方曾于2003年3月11日签订《土地使用权确认及委托转让协议书》，确认该地块的土地使用权全部属顺德市××从镇投资控股总公司所有，由该总公司委托被上诉人东森公司转让，受让方将受让款项支付至顺德市××从镇投资控股总公司指定的上诉人乐从物业公司的账户。此后，乐从物业公司于2010年6月23日与东森公司、惠东县某实业发展公司签订《土地使用权确认及付款协议书》，在惠东县某实业发展公司于2010年12月2日注销后，又于2012年5月16日、2015年1月11日分别与东森公司签订《土地使用权确认及付款协议书》。据此，本案乐从物业公司虽以欠款为诉请标的，但本案系前述各转让、受让主体基于土地使用权的转让引发的纠纷，属于建设用地使用权合同纠纷，与建设用地密不可分。为便于当事人诉讼及查明案件事实，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项的规定由不动产所在地即涉案土地所在地人民法院管辖。一审法院未将本案依法移送而迳行裁定驳回乐从物业公司的起诉是错误的，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十一条规定，裁定如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初21730号民事裁定；二、本案移送惠州市惠城区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 袁 洪 涛审判员 琚   虹审判员 陈 朝 毅二〇一九年六月五日书记员 黄纯（兼）