河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终3330号上诉人(原审被告)：新野县永顺棉纺织有限责任公司。住所地：新野县汉城街道西关工业园。统一社会信用代码91411329791927186H。法定代表人：袁彬，执行董事。上诉人(原审被告)：袁彬，男，1969年8月18日出生，汉族，住新野县。上诉人(原审被告)：张永红，女，1970年11月19日出生，汉族，住新野县。系袁彬妻子。三上诉人共同委托诉讼代理人：薛强、赵朴，河南博音律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马松峰，男，1971年9月27日出生，汉族，住新野县。被上诉人（原审原告）:马雨梦，女，1995年9月20日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：马健（曾用名马雨健），男，1997年9月2日出生，汉族，住北京市昌平区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李萍，河南隆翔律师事务所律师。上诉人新野县永顺棉纺织有限责任公司（以下简称新野永顺纺织公司）、袁彬、张永红因与被上诉人马雨梦、马健、马松峰为房屋租赁合同纠纷一案，新野县人民法院于2017年8月30日作出（2017）豫1329民初1869号民事判决书，袁彬、张永红不服，向本院申请再审，本院于2018年10月8日作出（2018）豫13民再35号民事裁定书，撤销（2017）豫1329民初1869号民事判决，发回本院重审，新野县人民法院于2019年4月24日作出（2018）豫1329民初4101号民事判决，三上诉人仍不服，向本院提出上诉，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。三上诉人的共同委托诉讼代理人、三被上诉人的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三上诉人的上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不承担支付房屋占用使用费的责任，改判驳回被上诉人要求腾房并交付的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由，1、一审判决认定事实不清，袁彬、张永红向马松峰出具借条与本案无关联性，一审判决认定为租金9.75万元，仅有马松峰单方陈述，缺乏事实依据；马松峰称20万元系2年的租金，与其所称9.75万元相矛盾，出具借条日期为2017年元月8号，与租房协议约定支付租金的日期不符；借条系袁彬、张永红出具，与一审判决认定的租赁关系的主体不相符;2、本案涉及的房屋土地系集体建设用地，所有权人为新野县××街道西××社区××组，马松峰的房屋产权证已被注销，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定系土地的使用权人在自己的土地上违章建设的房屋，本案不适用该规定，一审判决适用错误；3、三上诉人与被上诉人马雨梦、马健无任何关系，一审判令三上诉人向该二人承担责任与一审判决认定合同无效相互矛盾；上诉人新野永顺纺织公司实际占用房屋，一审判令上诉人袁彬、张永红承担责任无法律依据；4、一审中上诉人当庭提出反诉，要求被上诉人支付土地租赁费等，一审不予准许，程序违法。三被上诉人答辩称，上诉人租赁房屋年租金为97500元，因2015年5月30日后的租金19.5万元未交付，加上利息5000元，于2017年1月8日出具20万元借条一张；一审适用法律正确，认定责任主体正确，三上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。马雨梦、马健、马松峰向一审法院提出诉讼请求：1.判令三被告支付三原告截止2017年6月1日前的房屋租赁费200000元，2017年6月2日起的租赁费按照每天267元计算至搬出房屋之日止；2.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，三被告无条件搬出租赁房屋；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令三被告支付截止2017年6月1日之前的房屋占有使用费200000元，2017年6月2日之后的占有使用费按照每天267元计算至搬走之日止；2.判令三被告搬出所占有使用的房屋；3.诉讼费由三被告负担。一审法院认定事实如下：马雨梦系马松峰之女，马健系马松峰之子。袁彬与张永红系夫妻关系。2006年3月，马松峰与袁彬、案外人朱立志共同出资成立新野永顺纺织公司。2006年6月1日，马松峰与被告袁彬、案外人朱立志租赁马松峰出资建造的位于新野县汉城街道西关三组（西关工业园区内）的厂房一处用于新野永顺纺织公司的经营（含车间、仓库、办公、宿舍楼等），双方签订租房协议一份，因马松峰既是出租方，又是承租方之一，马松峰遂以其子女马雨梦、马雨健的名义在出租方处签名，承租方由袁彬、朱立志、马松峰签名，双方约定：租赁期限暂定20年，2006年6月1日-2026年6月1日，年租金为80000元，先交钱后使用，租期内每三年按照市场价格商定以后租金。2007年马松峰与朱立志退出该公司，原告与袁彬约定厂房继续由袁彬使用，年租金为97500元，按年支付，于每年的6月1日前支付，后被告一直租用该厂房至今，但租金交付至2015年5月30日，之后的租金并未支付。2017年1月8日，双方经结算，被告方共欠原告2015年6月1日至2017年6月1日的租金共计195000元，加上利息，袁彬、张永红出具借条一份，主要内容为：“借条今借马松峰现金贰拾万元整人民币：200000元注：利息按月壹分五厘计算袁彬张永红2017.元.8号”。后被告方仍未缴纳租金，引起本案诉讼。另查明，新野永顺纺织公司的股东为袁彬、张永红。案涉房屋曾于2007年8月3日办理了所有权人为马松峰的房屋所有权证。2018年12月2日，新野县房管局注销案涉房产的房屋所有权证。案涉土地的租金一直由被告支付给新野县汉城街道西关社区三组。本案在审理期间，案涉租赁协议显示的出租方马雨梦、马健申请作为原告参加本案诉讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，马松峰与袁彬、朱立志合伙开办公司，租赁马松峰建造的车间、仓库、办公楼、宿舍楼等，后朱立志及马松峰退出合伙，袁彬仍租赁上述租赁物，并按双方约定支付租赁费，因原告所建房屋未能取得相关建筑规划手续，原、被告间的房屋租赁合同无效，原、被告之间形成房屋占有使用关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……。”现原告请求被告按约定的租金标准支付所拖欠的房屋占有使用费，其中2015年6月1日至2017年6月1日的租赁费为195000元，加上袁彬、张永红承诺支付原告的利息5000元，共计200000元；2017年6月2日起的租赁费按双方约定的每天97500元/年÷365天=267.12元计算至被告方搬出之日止的诉讼请求，依法予以支持。新野永顺纺织公司虽非案涉合同相对方，但案涉房屋确系新野永顺纺织公司占有、使用、收益，该公司营业执照登记的住所地也为案涉房屋的地址，且由其法定代表人袁彬支付租赁费，该笔债务事实上为新野永顺纺织公司所拖欠，为保护合同相对方的信赖利益和合法权益，袁彬应与新野永顺纺织公司共同承担偿还责任。张永红与袁彬系夫妻关系，二人均系新野永顺纺织公司的股东，共同经营新野永顺纺织公司，且曾共同出具拖欠租赁费的欠条，故该债务应由三被告共同支付，三被告亦应腾空租赁物，交付租赁物。本案中马雨梦、马健为租赁合同上显示的出租方，马雨梦与马健系马松峰的子女，故三被告应向三原告履行支付房屋占有使用费及腾空并交付房屋的义务。三被告辩称原告对案涉房屋不享有用益物权及所有权，无权收取租金或占用费及要求被告搬离，因马松峰为案涉房屋的实际建造者，虽未取得建筑规划等相关审批手续，但被告实际占有并使用了原告建造的房屋，依法应按双方约定的租金标准向原告支付房屋占用使用费；三被告辩称马雨梦、马健在签订租赁协议时为未成年人，该合同实质是马松峰与案外人及袁彬的合伙，因马松峰及案外人早于2007年就已经退出合伙，而被告此后连续支付使用费至2015年5月30日前，故被告的该项辩解意见无事实及法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条规定，一审判决，一、新野县永顺棉纺织有限责任公司、袁彬、张永红于本判决生效之日起十日内支付拖欠马雨梦、马健、马松峰的房屋占有使用费，其中2015年6月1日至2017年6月1日为200000元，2017年6月2日起的房屋占有使用费按每天267.12元计算至被告新野县永顺棉纺织有限责任公司、袁彬、张永红腾空搬出之日止；二、新野县永顺棉纺织有限责任公司、袁彬、张永红于本判决生效之日起六十日内腾空租赁马雨梦、马健、马松峰的房屋，并交付给三原告。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由新野县永顺棉纺织有限责任公司、袁彬、张永红负担。二审期间，各方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，三上诉人对签订租房协议及袁彬、张永红本人出具借条的事实不持异议，本院对此予以确认；关于本案涉及借条的法律性质如何认定的问题，新野永顺纺织公司一直实际租赁并占有、使用本案涉及的房屋，且分别曾支付土地租赁费及房屋租赁费，此事实与租房协议的约定相符合，新野永顺纺织公司、袁彬、张永红无法证实自2015年5月30日以来使用房屋所产生租赁费支付的相关证据；袁彬、张永红作为新野永顺纺织公司的实际经营者及股东，具有完全的民事行为控制能力及辩知能力，袁彬于2006年6月1日签订租房协议，袁彬、张永红于2017年1月8日向马松峰出具借条，出具借条后袁彬、张永红未依法申请撤销借条，一审判决结合本案的有效证据，认定本案涉及的借条系租赁费用形成的条据并无不当，三上诉人上诉称借条与本案无关、马松峰未实际出借款项的理由不能成立；因马雨梦、马健系马松峰的子女，马松峰将该二人作为合同的出租方并未违反法律的强制性规定，且承租方在签订租房协议后也支付较长期限的租赁费用，一审判决承租方向马雨梦、马健支付相关费用并无不当；租房协议约定支付租金的日期，但并不能否定租赁双方以签订借条另行约定支付租金的效力；关于一审判决适用法律是否正确的问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条对适用范围予以明确的规定，上诉人称本案涉及的房屋土地系集体建设用地、不适用该规定、一审判决适用错误明显不能成立；协议无效，但不并免除承租人支付占有使用费的义务；房屋系新野永顺纺织公司经营时占有、使用，袁彬、张永红作为股东，并向马松峰出具借条，一审判决三上诉人承担支付责任并无不当；三上诉人称一审中上诉人当庭提出反诉，但经本院核对一审庭审笔录，并未显示其提出反诉的相关记录，三上诉人称一审程序违法的理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由上诉人新野县永顺棉纺织有限责任公司、袁彬、张永红负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇一九年六月二十六日书记员  温 馨