呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初1096号原告（反诉被告）:周明,男,个体工商户,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：徐葳，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。被告（反诉原告）:任翠萍,女，个体工商户,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：何秀芬，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。原告（反诉被告）周明与被告（反诉原告）任翠萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周明及其委托诉讼代理人徐葳、被告任翠萍的委托诉讼代理人何秀芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）周明向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法裁决解除原告与被告签订的商业房租赁合同；2.请求法院依法裁决被告返还原告已支付房租人民币200000元,并支付自2018年10月10日起按照该已支付房租自原告起诉之日(2019年2月13日)按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息12108.49元,利息计算至被告实际还清之日止；3.请求法院依法裁决被告向原告赔偿经济损失人民币384979元(其中装修损失373700元、电费3523元、物业费7756元，电费和物业费是替被告补交)；4.请求法院裁决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年下半年,原告为经营餐饮行业特寻找出租底店，后原告与被告于2018年9月2日经协商签订了《商业房租赁合同》,合同约定原告租用被告位于呼和浩特市赛罕区丰州路巨海城九区C2底店,租期3年,同时该底店的租用房屋用途为餐饮使用。在合同签订后,原告即进入该租用房屋并进行装修,原告为了经营需要,特与内蒙古广泰安全技术工程有限公司签订装修合同,由该公司进行装修。但在装修过程中,原告接到了相关执法部门的通知,通知原告该底店无权进行餐饮经营。同时在原告去办理经营许可证时也被告知该底店因不符合相关法律、法规的规定,无法办理相关的经营许可。在了解相关情况后,原告多次与被告协商处理双方的租赁事宜,均无法协商处理一致。综上所述,原告认为因被告出租的房屋原因导致原告无法实现合同目的,无法进行餐饮经营,被告已经根本违约,该违约导致原告遭受到了相应的损失,被告依法应当予以承担违约责任及赔偿责任。现原告依据相关《中华人民共和国合同法》及其他相关法律规定,特向贵院提起诉讼,请求贵院依法支持原告全部的诉讼请求,维护原告的合法权益。被告任翠萍辩称：第一、被告不同意解除该合同，原被告在自愿平等的前提签订了《商用房租赁合同》，合法有效，双方应遵守合同的内容，并不应予以解除。原、被告双方于2018年9月2日签订《商用房租赁合同》，签订合同的双方具有民事行为，根据双方的真实意愿，合同是合法有效的。三年租期还没有到，不应解除合同。第二，原告合法使用出租房屋，只要不是制毒、贩毒、卖淫等法律所不允许使用的事情，原告租赁房屋要做餐饮等行为，被告无权干涉。另外，租赁房屋做为商业用途首先应该去办证照，原告是先租房装修，之后才发现不对，提起诉讼要求退房，原告作为成年人，不能把责任推卸给被告。合同约定租金30万，原告在2018年9月30日前只交付了20万，而且直到现在原告还在占有、使用租赁房屋，也没有交还被告，原告没有按时按约定交纳租金，所以原告要承担违约责任。而行政部门有什么规定被告也完全不知情。双方签订的租赁合同的第四条、第五项规定，如果原告需要对房屋进行装修改造，应向甲方也就是被告提出书面申请，但是原告没有向被告提出申请就对房屋进行装修，由此造成的损失应该由原告承担，合同第四条第七项也规定了装修费应由被告承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告任翠萍向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告周明给付反诉原告租金15万元、承担违约责任并缴纳暖费、物业费等2万元；2.请求判令反诉被告将租赁的赛罕区丰州路巨海城9区C2号的底店恢复原状；3.本案诉讼费及律师费由被告承担。事实与理由：2018年9月2日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，反诉原告将自己位于赛罕区丰州路巨海城9区C2号底店出租给反诉被告，双方约定租赁期限为三年(2018年10月10日到2021年10月10日)，租金为每年35万元。付款方式为2018年9月2日付10万元，其余款项2018年9月30日前付清。后两年租金每年的9月份付全年租金35万元。反诉被告分四次给付反诉原告租金共20万元。2018年9月2日，给付第一笔租金5万元，2018年9月4日给付第二笔租金5万元，2018年9月30日给付第三笔租金5万元，第四次租金的给付时间为2018年10月3日，反诉被告没有在双方约定的给付期内给付租金，构成违约。根据双方合同约定，反诉被告应于2018年9月30日前付清剩余的15万元，但至今为止，经过多次催告，反诉被告拒不给付所欠剩余租金15万元，构成违约。租赁合同中约定，如反诉被告对房屋进行装修改造，应向反诉原告提出书面申请，由反诉原告同意后，方可进行。但反诉被告对房屋进行修装改造时并未向反诉原告提出书面的申请，在未经反诉原告同意的情况下，擅自对出租房屋进行装修，违法了租赁合同规定的内容，构成违约。综上反诉原告提起反诉，希望贵院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告周明辩称：双方于2018年10月10日签订的商业租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效成立。合同签订后，原告按时支付租金，并按照约定的用途即餐饮使用改造并进行装修。当进行房屋基础改造时，被行政执法部门告知租赁房屋属于民商混合楼，根据相关条例，不允许居民楼下开设餐饮店，并要求马上停止装修活动。同时周明在办理营业执照时同样被工商登记部门以相同的原因不予办理营业执照。周明于第一时间告知任翠萍，要求解除合同、退还房租。任翠萍以种种理由推辞，一直拖延。法律并没有规定是先办照或者先装修，所以说周明先行装修并无不当。根据合同法第212条规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金，双方当时签订的租赁合同房屋用途为餐饮使用，任翠萍所提供的房屋因为违反了法律法规的强制性规定，不允许开设餐饮店。那么双方所签订的合同的意思表示已经违反了法律法规的强制性规定，所以周明解除合同并无不当，周明无法使用该房屋用于餐饮用途。根据合同法第216条的规定，出租人应当按照约定将房屋交付承租人，并在承租期内保持租赁物符合约定的用途。出租人提供的房屋违反了法律的强制规定，属于交付有瑕疵，不符合签订合同的初衷，才导致周明根本无法按照合同约定使用房屋、产生收益。因此是任翠萍先行根本违约，导致周明的一系列后面违约，同时根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体案件应用若干问题的法律解释》第八条第三款，租赁房屋具有违反法律法规、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同，人民法院应予支持。本案中因任翠萍提供的房屋有瑕疵，导致合同无法履行，被告任翠萍属于根本违约，应将租金退还守约方，并赔偿周明的全部经济损失。周明无法使用房屋后及时通知任翠萍处理解除合同一事（有录音），因任翠萍屡次推脱怠于解除合同，才导致房屋未能得到合理使用，迫使原告向法院起诉维权。至于要求原告交纳房租采暖费物业费等请求，属于无稽之谈。任翠萍已经属于根本性违约，周明在得知租赁房屋不能达到合同的目的，如继续使用强行装修属于违法行为，故周明只能放弃使用房屋，同时周明第一时间通知任翠萍，但其屡次推脱，不予协商解除合同事宜，才导致房屋白白空置，浪费了几个月房屋租赁收益的价值。同时采暖费、物业费属于房屋的附属权利义务，因双方签订的租赁合同违反法律强制性规定，可能导致合同无法使用，更何谈支付产生的采暖费与物业费。本案任翠萍所提供的房屋有瑕疵，才造成周明不能正常使用房屋，其行为属于合同法中规定的根本性违约情形，根据合同法94条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。根据合同法第97条规定，解除合同后尚未履行的终止履行，已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以采取恢复原状及其他补充措施，并要求赔偿损失。因此任翠萍应当退回房，支付利息赔偿周明因此造成的全部损失。本院经审理认定事实如下:2018年9月2日，任翠萍（甲方）与周明（乙方）签订《商用房租赁合同》，约定：一、乙方租用甲方坐落在赛罕区丰州路巨海城九区C2号商铺，租用期限三年，即自2018年10月10日至2021年10月10日；二、房屋租金、付款方式及时间：房屋租金每年35万元，租期三年，付款方式，2018年9月2日付10万元，其余款项9月30日前付清；后两年租金每年的9月30日前付全年租金35万元。注：年租费35万元包括物业费和暖气费，其它的由租方付；四、乙方承担的义务：5、乙方不得随意改变房屋结构，如乙方需对房屋进行装修改造，应向甲方提出书面申请，由甲方同意后，方可进行，但应在不破坏房屋结构的情况下进行，否则所造成的损失由乙方全部负责，并将房屋结构受损和改造的地方按照建筑要求，进行负责修复和恢复原样。7、乙方装修房屋的费用由乙方自己承担，合同期满后，应无偿交房屋归还给甲方。9、乙方租用房屋作为餐饮之用，在租用期间，乙方不得擅自改变用途，如果改变用途必须向甲方书面申请，并经甲方同意，否则视为违约，并由乙方承担由此发生的一切后果及损失。五、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；乙方拖欠、拒付租金的，租赁期满，乙方逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿。合同签订后，周明于2018年9月2日、2018年9月4日、2018年9月30日、2018年10月3日分四次向任翠萍支付房屋租金合计200000元，任翠萍将租赁房屋交付周明使用，周明即对租赁房屋进行装修。在向工商行政管理部门办理营业执照过程中，周明被告知其承租的房屋系商住混合楼，禁止经营餐饮业。为此，周明电话联系任翠萍，协商退租以及赔偿损失事宜。本院认为，周明与任翠萍签订的《商用房租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据上述规定，出租人除按时交付符合合同约定条件的租赁房屋之外，还要保证该房屋适于合同约定的使用、收益的目的，否则承租人的目的无法实现。2018年修正的《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定：“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。”本案中任翠萍与周明租赁合同明确约定巨海城九区C2号商铺作为餐饮之用，在租用期间，乙方不得擅自改变用途。周明在租用案涉商铺办理证照过程中，被告知用于餐饮的商铺因违反法律的禁止性规定，不予受理。任翠萍提供的租赁商铺存在瑕疵，使得周明租赁商铺不能按照合同约定进行使用，为此周明于2019年1月7日通过电话与任翠萍协商退租。综上本院认定双方的租赁合同自2019年1月7日解除，任翠萍不同意解除合同，但其并未在三个月内提出异议要求确认解除合同效力，本院对其抗辩不予采信。对于双方租赁合同的解除，系租赁房屋作为餐饮使用违反法律禁止性规定，对此，出租方任翠萍提供的租赁物存在瑕疵，承租方周明租赁商铺作为餐饮使用时也应知晓相关法律规定，双方均应承担相应的责任。故对于周明交付的租金以及物业费酌情应予减少，周明诉请租金的利息本院不予支持。《商用房租赁合同》第四条5约定：乙方不得随意改变房屋结构，如乙方需对房屋进行装修改造，应向甲方提出书面申请，由甲方同意后，方可进行。虽周明未按照约定向任翠萍提出书面申请，出租人任翠萍亦未作明确表态，但根据双方约定的房屋出租用途以及出租房屋的现状，可以推定承租人必然要进行装修才可以达到餐饮使用的目的，也可以推定出租人对此是默许的。现周明要求任翠萍承担装修损失因其未能提供充分的证据证明其实际损失，本院不予支持。关于任翠萍主张周明支付剩余的租金以及物业费、采暖费，因双方合同已经解除，且对物业费以及采暖费未能提供相关证据，本院对此不予支持。关于任翠萍主张的律师费，因其未能提供相关证据佐证，本院不予支持。合同解除后，周明应将租赁房屋恢复原状，交还任翠萍。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周明与被告（反诉原告）任翠萍签订的《商用房租赁合同》于2019年1月7日解除；二、被告（反诉原告）任翠萍于判决生效后十日内退还原告（反诉被告）周明租100000元、物业费7756元；三、原告（反诉被告）周明于判决生效后十日内将呼和浩特市赛罕区丰州路巨海城九区C2号商铺恢复原状并交还被告（反诉原告）任翠萍；四、驳回原告（反诉被告）周明其他反诉请求；五、驳回被告（反诉原告）任翠萍其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9771元（原告已预交），由原告周明负担7216元、被告任翠萍负担2555元；反诉案件受理费1850元（原告已预交），由反诉原告任翠萍负担1750元、反诉被告周明负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郝 英人民陪审员 格日乐人民陪审员 修 梅 二〇一九年六月二十七日书 记 员 邢春霞