山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终894号 上诉人（原审原告）：温丹松，男，1990年2月5日出生，汉族，个体户，现住山东省商河县。 委托诉讼代理人：王磊，山东博睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淄博市房屋建设综合开发有限公司。住所地：淄博市张店区人民西路甲1弘域大厦2号楼。统一社会信用代码：913703004932269121。 法定代表人：刘爱吉，执行董事。 委托诉讼代理人：刘新梅，山东致公律师事务所律师。 上诉人温丹松因与被上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初6865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人温丹松的委托诉讼代理人王磊，被上诉人淄博市房屋建设综合开发有限公司的委托诉讼代理人刘新梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温丹松上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人按照日万分之一的标准从《商品房买卖合同》约定交房之日起至涉案小区实际取得综合验收备案证明之日止计算逾期交房的违约金。事实与理由：一、《商品房买卖合同》约定的违约金数额不对等，加重上诉人责任，应确认该格式条款无效。商品房买卖合同系被上诉人提供的格式合同，其约定的格式条款对合同双方支付违约金的数额规定明显不对等，实际上是加重上诉人责任，减轻被上诉人责任，违反了法律的公平原则，不符合权利义务对等原则。根据我国立法精神及立法原则，民事主体在民事活动中的法律地位一律平等，合同是应建立在公平原则基础上的。买房对于上诉人等普通消费者来讲属于刚需，只有买与不买的选择，对于合同的选择也只有签或不签的选择。如果针对合同条款进行争辩，最终的结果就是不能购买有意向的房产。在整个签约购房过程中，被上诉人始终处于强势地位，上诉人为买到房产必须得接受全部条款。基于不平等地位签署不对等条款合同，对上诉人来讲是极不情愿的，也只能拿起法律武器来维护自己的合法权益。根据合同法第四十条的规定，请求贵院确认商品房买卖合同第十二条第二款为无效条款，并根据公平原则予以确定被上诉人逾期交房违约金数额与上诉人逾期付款违约金数额同为日万分之一，以维护法律的公平公正。二、被上诉人尚未取得涉案小区综合验收备案证明，未达到交房条件。1、《商品房买卖合同》约定商品房交付条件为：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；（3）买受人根据测绘报告中的实测面积付清全部房款和物业维修基金。根据《淄博市房地产开发经营管理条例》第27条和《淄博市房地产开发项目综合验收备案管理办法》第11条，商品房买卖合同约定的交付条件中的（1）应理解为必须取得商品房综合验收备案证明文件，否则无法达到法律法规规定的使用条件。2、根据淄博市房地产开发经营管理条例第27条“竣工验收合格应当达到以下条件。（一）按照经审定的建设工程设计方案开发建设；（二）按照建设条件意见开发建设；（三）按照国有建设用地出让合同或者划拨决定书约定使用土地；（四）基础设施和公共服务设施达到使用条件；（五）取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；（六）符合住宅产业化技术要求；（七）已办理前期物业管理备案和手续；（八）具有完整的工程技术档案和施工管理资料；（九）法律法规等规定的其他条件”及《2011年山东省高级人民法院关于全省民事审判工作会议纪要》的规定，涉案小区交房条件除取得竣工验收证明材料外，还必须取得供水、供气、供热等配套设施、消防、绿化环保等综合验收备案证明文件。但涉案小区至今尚未取得上述证明文件，没有综合验收备案证明，未达到交房条件。一审法院却错误地认为取得淄博市建设工程项目竣工验收备案管理办公室的验收备案，就可以认定被上诉人已取得合同约定的商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，达到约定的商品房交付条件。3、关于商品房逾期交付的起算时间，针对《商品房买卖合同》第12条产生的两种解释，一种为逾期交房超过90日的，90日就是合理顺延不再计算违约金；一种为逾期交房超过90日仍应继续计算违约金。上诉人坚持应为第二种解释，按照商品房买卖合同约定的交房日期2017年5月31日开始计算，否则合同约定的交房日期就应该为约定交房日期后的90日内。这对上诉人显失公平，也不利于合同的履行及维护诚实信用原则。商品房买卖合同第12条规定的条款是两个选择项，逾期交房未超过90日的，上诉人可以接受合理顺延，但逾期交房超过90日时，第一条关于90日合理顺延选择项已不再适用，逾期交房超过90日时，合同如继续履行，应从约定交房之日起计算违约金。根据合同法第41条关于格式合同的解释，商品房买卖合同系被上诉人提供的格式合同，应作出有利于上诉人的解释，支持上诉人诉讼请求。一审法院忽略上诉人的诉求，做出了错误认定，应予以改判。上诉人提前申领装修钥匙，并不意味着上诉人认可被上诉人自行确定的违约金计算标准及数额，也不意味着被上诉人涉案小区已达到交房条件。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应予改判。 淄博市房屋建设综合开发有限公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人请求确认合同条款无效没有依据。合同是双方在平等自愿的基础上签订的。上诉人违反诚实信用原则，请求确认无效也破坏了正常的市场交易秩序。二、合同约定没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。涉案房屋取得竣工验收备案证明文件即达到合同第九条约定的交付条件，上诉人将交房条件变更为取得综合验收备案证明文件，并以此来认定达到交房条件违反合同约定也不符合事实。三、涉案房屋在竣工验收备案前，其消防、环保等均已经验收合格。上诉人称涉案商品房未取得消防、环保等验收不符合事实，消防、环保等验收合格，是被上诉人交付的商品房取得竣工验收备案证明文件的前提条件。一审时被上诉人已经提交竣工验收报告表、竣工验收备案表。以上证据对消防、环保等部门验收合格后出具的文件文号均予以详细列明。备案机关也在2018年4月19日出具的备案意见中明确载明工程竣工验收备案文件于2018年4月19日收讫，文件齐全，所以上诉人所称的交付商品房未通过消防等验收不符合事实。四、合同第12条约定，逾期90日内视为合理顺延。一审判决遵从合同约定并无不当。 温丹松向一审法院起诉请求：1、判决原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于延期交房的违约金日计算比例由日万分之零点五变更为日万分之一；2、判决被告支付原告违约金的时间为合同约定的交房时间起算到涉案小区取得综合备案验收许可之日止，暂计算至起诉之日为人民币（2017年5月31日到2018年8月1日，共计427天）30539元（房屋总价715200元，日71.52元，乘以427天）；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月3日，原、被告签署《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于张店区，淄博技师学院西门南侧的“学府雅居”1-3幢5单元21层052102号房。总房款人民币715200元。合同第九条约定交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人根据测绘报告中的实测面积付清全部房款和物业维修基金。第十一条约定出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照（1）出卖人在本合同约定的最后交付期限之日起90日内向买受人交付房屋的，买受人认可为本合同履行的合理顺延，出卖人不承担延期交房责任。（2）逾期超过90日，双方继续履行合同，不因逾期交房导致解除合同。每逾期一日，出卖人需按照买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。2017年8月25日，原告向被告出具提前领装修钥匙申请并于同日领取了涉案房屋的钥匙。2018年4月19日，淄博市建设工程项目竣工验收备案管理办公室出具备案意见：学府雅居2#商住楼工程竣工验收备案文件已于2018年4月19日收讫，文件齐全。后被告于2018年4月21日向原告邮寄收房通知书，要求原告于4月25日办理收房手续。原告主张现被告仍未取得相关综合备案证明文件，被告在不具备交房条件的情况下强行交房违反法律法规及合同约定，故诉至法院，要求判如所请。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同真实有效。合同双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定时间交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。 关于原告主张的调整违约金问题。根据合同约定，违约金应按照已付房款715200元的0.05‰×超期天数向原告支付,该约定系双方签订合同时的真实意思表示，且原告未提供证据证实其实际损失情况，故对原告要求被告按照日万分之一支付违约金的主张，证据不足，不予支持。 关于违约金计算的起止时间问题。根据双方合同第十二条逾期交付责任的约定，延期在90日内买受人认可为合理顺延，逾期超过90日，每逾期一日，出卖人需按照买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。故违约金应自延期交付的第91日即2017年8月30日起计算。关于违约金计算的截止时间问题，原告要求违约金截止到被告取得综合备案验收许可之日，被告要求计算至原告提交提前领装修钥匙申请之日。原、被告的主张均不符合合同约定，亦无法律依据。被告于2018年4月19日通过淄博市建设工程项目竣工验收备案管理办公室的验收备案，可以认定被告已经取得合同约定的“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，达到约定的商品房交付条件，被告向原告发送通知要求原告于2018年4月25日收房，原告无正当理由拒绝收房，之后造成的损失应由原告自行承担。故原告要求违约金计算至被告取得综合备案验收许可之日止，无合同依据和法律依据，不予支持。综上，认定违约金应以715200元为基数，按照日息0.05‰计算，自2017年8月30日至2018年4月25日应付违约金8653元，原告主张的超出部分，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告淄博市房屋建设综合开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告温丹松支付违约金8653元；二、驳回原告温丹松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费563元，减半收取计281.5元，由原告温丹松负担181.5元；被告淄博市房屋建设综合开发有限公司负担100元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提供了建设工程竣工规划核实合格证、建设工程竣工环境保护验收申请登记卡、消防验收意见书、配套市政和环保设施功能核验表，建设建筑节能认可意见、绿化工程竣工验收合格证、建设工程档案合格证。以此证明其一审时提交的竣工验收报告表以及竣工验收备案表中载明的政府相关文件在备案之前均已经取得，而非上诉人所说的涉案房屋截至目前都未取得消防等验收。上诉人对上述证据质证称，对证据的真实性和证明目的均有异议。首先，该组证据均不是证据原件，被上诉人应该提交相关证据原件。其次，上诉人在上诉请求中明确的是，被上诉人必须要取得综合备案验收证明，才符合合同的约定和相关法律以及淄博市人大常委会相关通知的要求，才能达到交房的条件。即使被上诉人提交的该组证据是真实的，也恰恰证明了被上诉人没有取得综合备案验收，只是进行了取得综合备案验收证明必须要经过的相关分项验收工作，并不代表其已经取得了综合备案验收证明，也说明了本案诉争的房屋没有达到法律以及合同约定的交房条件。经查，被上诉人提供的上述证据与本案存在关联，能够证实案涉房屋进行相关验收的情况，对上述证据在本案中的证明效力，本院予以采纳。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题是逾期交房违约金的计算标准及依据应当如何认定。双方当事人在商品房买卖合同中对于违约金进行了明确约定，上诉人并没有对于双方违约金标准不一致的问题提出异议，上诉人亦未提供证据证实商品房买卖合同的签订不是其真实意思表示或双方关于违约金的约定给其造成损失、加重了其责任。因此，上诉人关于违约金条款无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于交房相关问题。双方对于房屋交付的条件在合同中亦进行了明确约定。上诉人在本案中并未提供有效证据证实双方关于房屋交付条件的相关约定违反了法律、行政法规的强制性规定。现被上诉人提供了案涉房屋的竣工验收备案表及环保、消防、市政、园林、节能、结算等完备的验收文件，能够认定案涉房屋在被上诉人交房时已经能满足房屋使用人正常居住和生活需要，且已经达到案涉商品房买卖合同约定的房屋交付条件。上诉人关于案涉房屋至今未达到交房条件的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于逾期交房违约金的起算时间。对此双方在合同中约定“买受人认可为本合同履行的合理顺延，出卖人不承担延期交房责任”，原审据此认定违约金应当自延期交付房屋第91日计算符合双方当事人的上述合同约定，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费563元，由上诉人温丹松负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴永成 审判员  李灵福 审判员  侯 康 二〇一九年六月五日 书记员  刘 瑜