广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0111执异39号 案外人：珠海市同越物业管理有限公司，住所地珠海市金湾区红旗镇小林东芝路金都城A座31号。 法定代表人：陈达凌，总经理。 委托代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 申请执行人：谷凤云，女，1973年3月24日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托代理人：廖晓虹，广东红棉律师事务所律师。 被执行人：王延岷，女，1969年10月17日出生，汉族，住广州市白云区。 委托代理人：严翔，广东广大律师事务所律师。 委托代理人：吴立源，广东广大律师事务所律师。 本院在执行申请执行人谷凤云与被执行人王延岷民间借贷纠纷一案中，案外人珠海市同越物业管理有限公司（以下简称同越物业公司）对本院查封的位于珠海市XXXX房的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人同越物业公司的法定代表人陈达凌及其委托代理人李琦、申请执行人谷凤云及其委托代理人廖晓虹到庭参加了听证。被执行人王延岷经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人同越物业公司称：2018年3月27日，王延岷委托任翠华办理位于珠海市××××房的房屋买卖事宜，委托权限包括但不限于确定买受方、商定房屋价格、签名买卖合同、办理房屋过户、签署相关文件等。同日，案外人的法定代表人陈达凌与任翠华达成买卖事宜，并商定房款一次性转账给任翠华。王延岷收到房款后出具收款证明及交付房屋和相关资料，陈达凌即开始使用涉案房屋。同年4月30日，任翠华受陈达凌委托，将涉案商铺出租他人使用。陈达凌决定将房屋过户到自己名下公司，即案外人名下，与任翠华商定过户时间并办理网签手续。同年6月26日，陈达凌与任翠华到不动产登记中心办理过户手续，缴纳相关税费后，取得登记中心的办理回执，该回执通知同年7月17日领取房产证。同年7月12日，不动产登记中心通知案外人，告知涉案房屋原房产证登记错误，没有单独标注一楼和二楼的面积，需要更正。同时，向地方地税局发函，要求协助办理退税事宜。案外人取得不动产登记中心更正的房产证后，重新办理涉案房屋的网签、评估、交税等手续，至同年8月14日房屋过户手续事宜全部办理完毕。回执通知于同月21日领取房产证。同月16日。不动产登记中心通知案外人，法院已查封涉案房屋。案外人已签订房屋买卖合同、办理合同网签、评估、过户等买卖手续，已支付全部购房款，并已使用房屋。此外，涉案房屋未能过户非因案外人自身原因导致。案外人请求法院解除位于珠海市××××房房屋的查封。 申请执行人谷凤云称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人主张排除法院强制执行应当同时满足全部法定要件。第一，案外人与王延岷签订的合同不是合法有效的买卖合同。从主体上看，涉案买卖合同的主体陈达凌与任翠华均为同越物业公司的主要负责人，陈达凌为同越物业公司的法定代表人、唯一股东、执行董事兼经理，任翠华系该司监事。同时，任翠华与陈达凌系母子关系。此外，房屋买卖合同于2018年3月27日签订，而同越物业公司系于同年4月27日成立。涉案买卖合同系由具有血缘关系及职务关系的二人签订，具有主观恶意。从时间上看，王延岷办理公证委托任翠华办理房屋事宜，任翠华与陈达凌签订房屋买卖合同，陈达凌向任翠华转账购房款25万元，王延岷出具收据确认收款，上述事宜均发生在2018年3月27日。王延岷与任翠华系好友关系，任翠华与其儿子签订买卖合同为了制造房产出售的假象，但并未实际交易。从买卖合同内容上看，该买卖合同并未约定房产情况、交付细节、违约责任等条款，明显违背常理。第二，无证据证明案外人已经支付全部购房款。根据《公证书》显示，任翠华不具备收取房款的权限，但陈达凌将购房款转账至任翠华的银行账户内，并且没有任翠华向王延岷转账的银行记录。由于陈达凌与任翠华具有多重亲密关系，他们之间的转账记录犹如资金左手转右手，没有证据证明同越物业公司已经支付了全部房屋价款给王延岷。第三，没有证据证明案外人已经实际占有、使用涉案房屋。案外人虽提交《委托书》《租房屋契约》证明其已收房并将房屋出租，但其未提交承租人身份证明、无房管部门房屋出租备案登记信息，承租人亦未出庭作证，真实性无法核实，不能证明案外人在法院采取查封措施时已实际占有涉案房屋。综上，申请执行人请求法院驳回案外人的异议请求。 被执行人王延岷无陈述意见。 本院查明：谷凤云诉王延岷民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月28日作出（2017）粤0111民初15664号民事判决书，判令：一、于本判决生效之日起五日内，王延岷归还谷凤云借款本金100000元并支付利息（利息以100000元为本金，自2017年12月20日起按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率的标准计付至上述借款本金实际还清之日止）；二、驳回谷凤云的其他诉讼请求。该判决于同年7月18日生效后，本院于2018年8月8日依谷凤云申请以（2018）粤0111执8992号立案执行。2018年8月10日，本院作出（2018）粤0111执8992号执行裁定：查封被执行人王延岷名下位于珠海市××××房。2018年8月16日，本院向珠海市不动产登记中心送达上述执行裁定书及协助执行通知书，查封王延岷名下位于珠海市××××房的房屋。 根据珠海市不动产登记中心出具的《不动产权登记表》显示，位于珠海市××××房的房屋登记在王延岷名下，占有份额为100%，产权来源为1995年购买，不动产用途为商业服务、成套住宅，建筑面积为38平方米。 另查，2018年3月27日，王延岷作为委托人向受托人任翠华出具《委托书》，王延岷作为位于珠海市××灶区××镇××路西XXXX号房地产的权属人，因欲出售该房地产，委托任翠华为其代理人，代为办理出售上述房地产的以下事宜：一、确定买受方，商议并决定出售价格及交易方式，签订买卖合同及相关文件；二、代为接受不动产登记机关询问，与买受方办理上述房地产转移登记、过户的相关手续；三、缴纳相关税费及签署相关文件；四、协助买主办理上述房地产的银行按揭贷款的相关手续及签署相关文件；五、办理上述房地产水、电、煤气、网络、有线（数字）电视及物业管理等相关事宜的结清、更名手续；委托期限自2018年3月27日起2019年3月26日止。广东省珠海市金湾公证处于2018年3月28日出具（2018）粤珠金湾第582号《公证书》，对上述《委托书》予以公证。同日，任翠华代王延岷（甲方）与陈达凌（乙方）签订的《买卖合同》，约定：甲方王延岷自愿将珠海市××灶区××镇××路西XXXX号、38㎡卖给乙方陈达凌，人民币25万元正，一次当天付清全部房款，房产过户一切所需税费由乙方陈达凌全部承担，当天付清房款25万元正，交接清房屋。当日，陈达凌向任翠华银行账户转账25万元，王延岷签名确认收到房款25万元。同日，陈达凌出具《委托书》，将上述房产全权委托给任翠华进行租赁和管理，委托期限由2018年3月28日起，至2021年3月28日。 2018年8月7日，王延岷（卖方，甲方）的委托代理人任翠华与同越物业公司（买方，乙方）签订《珠海市房地产买卖合同》并进行网签，约定：甲方拟将坐落为金湾区红旗镇XX路XXX房的房地产转让给乙方；上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产权合同价格为人民币102600元；乙方一次性付款，乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证；甲方应当在2018-07-16前，将本合同约定的房地产交付给乙方占有使用；自本合同生效之日起10天内，甲方有义务配合乙方向珠海市不动产登记中心申请办理交易登记手续；本合同自双方当事人签字或者盖章时成立。如无特殊约定，本合同自成立时生效，双方当事人对合同的效力约定条件的，合同自条件成立之时起生效；等。2018年8月14日，珠海市不动产登记中心出具《受理回执单》，确认受理转让方王延岷与受让方同越物业公司就涉案房产提出的个人普通房买卖转移登记申请，预约领证日期为同年8月21日。 根据国家企业信用信息公示系统于2019年3月21日生成的《企业信用信息公示报告》记载：同越物业公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人、股东均为陈达凌，监事为任翠华。 再查，任翠华与陈达凌系母子关系。 庭询中，案外人出示的《借记卡账户历史明细清单》显示：2018年3月27日，任翠华收到陈达凌转账250000元；于同日分别取出现金241000元、3000元、2000元、100元。案外人还提供了网签合同复印件、退税函件、单据、受理回执单等证据，拟证实其于2018年7月10日第一次向不动产登记机关就涉案房产过户递件，但因涉案房产原房产证登记错误需重新办理产权证导致延期办理。案外人另提供《租房屋契约》、书面证言等证据，拟证实其已于2018年4月30日将涉案房屋出租。 本院认为：案外人同越物业公司主张其对位于珠海市××××房的房屋享有所有权而提出排除执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。根据法律及司法解释的相关规定，对案外人针对已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。现涉案房屋登记在被执行人王延岷名下，故可认定王延岷系涉案房屋的所有权人，本院裁定查封被执行人王延岷名下涉案房屋并无不当。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合全部法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，被执行人王延岷委托任翠华就涉案房产先后与陈达凌、案外人同越物业公司签订房屋买卖合同，鉴于任翠华、陈达凌二人为母子关系且均在案外人同越物业公司中担任职务，是案外人的实际控制人，故双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同真实性存疑。此外，案外人提供的证据仅能证实陈达凌向任翠华转账25万元，任翠华又于同日分别取出现金241000元、3000元、2000元、100元，鉴于陈达凌和任翠华的上述特殊身份和关系，现有证据未能形成有效证据链，不足以证实案外人同越物业公司已向被执行人王延岷实际支付购房款。故案外人同越物业公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，其提出的异议请求不成立，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人珠海市同越物业管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张文茵 审 判 员  刘晓峰 人民陪审员  严伟琦 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  陈素拥