广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初1600号原告：清远市世华房地产代理有限公司，住所地清远市清城区源潭镇秀溪村委会担水隆万和山庄**首层（自编号第六卡）。法定代表人：郭剑彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁小龙，该公司员工。被告：倪泽林，男，1976年10月12日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县，委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。原告清远市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）与被告倪泽林居间合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世华公司的委托诉讼代理人梁小龙、被告倪泽林的委托诉讼代理人林斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世华公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告限时销售保证金100元；2、请求法院判令被告支付原告违约金人民币34000元；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月29日，被告与原告签订一份《限时销售合同》(编号：QYSHDC001388)，约定将被告名下位于清远市清城区××路××号，面积101平方米的房屋委托原告出售，约定售价为850000元，委托期限为2018年12月26日至2019年2月28日，合同签订后，原告支付被告限时销售合同保证金100元。合同约定限时销售期限内，被告不得擅自终止本合同或者拒绝出售该房产，不得另行委托其他公司销售该房产，否则须退还此保证金并向原告支付涉案房屋委托交易价格的4%作为违约金。对于上述签约事实，被告倪泽林于2018年12月26日签订的《限时销售合同明示单》、《保证书》等文件表明对其所签订的《限时销售合同》所有条款均已详细了解并无任何异议，并若其违约，则愿意按照《限时销售合同》上的违约条款承担赔偿责任。原告按照合同约定，合同签订当日，原告将100元保证金支付给被告，被告倪泽林向原告出具了收款收据。之后，原告积极履行自己作为中介的义务，为原告推销房产,并为被告找到了适格买家黄炜星，但之后被告以各种理由迟迟不愿意履行《限时销售合同》规定的义务，不配合原告出售该房屋，原告多次催告被告履行义务，被告均以各种理由拒绝履行义务，原告按合同约定将3000元定金转给被告，被告却两次拒收定金，并将定金退还给原告，被告的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，及根据《限时销售合同》的第十、十一、十二条约定，被告须返还原告保证金100元，并支付此涉案物业委托交易价格的4%（850000元×4%=34000元）作为违约金。为了维护原告的合法权益，现原告特向贵法院提起民事诉讼。被告倪泽林答辩称，一、被答辩人存在恶意串通伪造收取定金事实骗取答辩人佣金的行为，被答辩人并未按照合同第二条约定，履行推销答辩人房产的义务，应当向答辩人支付房产委托交易价格4%即34000元的违约金。根据合同第十三条约定:“若甲方收取或乙方代为收取买家定金后，买家毁约放弃本次买卖交易的，基于乙方己提供了中介服务，甲方承诺在买方违约3日内支付定金的一半给乙方，作为乙方对本房地产居问服务的报酬”。双方约定的合同期限为签订合同之日起至2019年2月28日，被答辩人于2019年2月24日方与适格买家签订《承购确认书》，而被答辩人提供的适格买家在聊天记录中表明身份为“鼎鼎地产黄炜星”，答辩人有理由怀疑被答辩人在合同期限即将届满之际，为骗取答辩人佣金，与同行人员相互串通伪造定金转账记录和签订《承购确认书》的事实，根据合同约定，即使买家毁约，被答辩人仍然能够获得佣金。委托期限内，有适格买家愿意交易的，被答辩人应当通过其对公账户(不应当是任何私人账户〉将收取的定金支付给答辩人，被答辩人通过非合同约定的私人账户转账给答辩人，答辩人有理由拒收。被答辩人并未按照合同第二条约定，履行推销答辩人房产的义务，应当向答辩人支付房产委托交易价格4%即34000元的违约金。二、《限时销售合同》第四条、第九条、第十条、第十一条、第十二条属于格式条款，存在免除被答辩人责任、加重答辩人的责任、排除答辩人主要权利的情形，应当认定无效，被答辩人无权要求答辩人支付违约金。从形式上可知，《限时销售合同》第四条、第九条、第十条、第十一条、第十二条均系被答辩人作为居间方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，因此属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《限时销售合同》第四条约定:“乙方……向甲方支付限时销售保证金100元。乙方保证如未在本合同第三条规定的期限内找到适合买家，则甲方有权没收此销售保证金……甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金”。被答辩人未能找到适格买家，答辩人只享有没收被答辩人支付的100元保证金的权利，而如果答辩人拒绝与适格买家签订房屋买卖合同，则需要退还销售保证金，且需要向被答辩人支付房屋交易价格的4%作为违约金。该格式条款违反了格式条款提供应公平合理分配双方权利义务的法律规定，显然加重了答辩人的义务，是典型的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的格式霸王条款。《限时销售合同》第九条:“甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该房产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交易手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任。”与合同第八条约定的“乙方代甲方收取定金后，将部分或全额定金直接转入甲方如下账户……视为甲方收到买家的购房定金”相冲突。这种约定会直接导致被答辩人伪造所谓的收取定金事实，且根据上述格式条款的约定，被答辩人完全排除了答辩人与买家就定金金额、付款方式等房屋买卖合同具体事项进行协商的权利。即使答辩人未与购买人就房屋买卖合同的具体事项协商一致，无论基于何种原因只要答辩人拒绝签订买卖合同即构成违约。答辩人认为，定金金额、付款方式等事项系房屋买卖合同的主要内容，如果不允许交易相对方对此内容进行协商，则会侵害交易相对方的合同自由原则。因此，上述格式条款排除了答辩人的主要权利，属于无效条款，被答辩人以答辩人违反上述无效格式条款为由要求支付违约金，应当不予支持。三、答辩人和被答辩人签订的《限时销售合同》，双方关于权利义务的约定严重不对等，系被答辩人利用答辩人没有经验、通过格式条款构建双方的不平等关系，涉嫌通过欺诈的方式骗取答辩人签订这份独家代理协议。退一步说，即使被答辩人寻找到的适格买家己经支付定金给代收款的被答辩人，且被答辩人己经通过其对公账户将定金支付给答辩人，《限时销售合同》中答辩人责任与被答辩人的义务严重不对等，《限时销售合同》为被答辩人单方制作，被答辩人提供格式条款给答辩人签订，系被答辩人利用答辩人没有经验、通过格式条款构建双方的不平等关系。被答辩人利用答辩人没有经验，通过被答辩人事先拟定的格式合同，设定双方权利义务严重不对等、严重违反交易公平原则的条款，肆意剥夺答辩人的自由交易权，为答辩人创设各种苛刻的义务和责任，而被答辩人却只需要承担极少的合同义务(如交付100元保证金、带客看房)，双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。答辩人有理由认为，被答辩人并没有提供任何实质性的中介服务，承担极少的合同义务，甚至涉嫌通过欺诈的方式骗取答辩人签订这份独家代理协议。四、合同对于答辩人的违约责任过重，被答辩人所主张的违约金严重高于被答辩人遭受的实际损失，请求法院对违约金予以调整。合同对于答辩人的违约责任过重，被答辩人所主张的违约金严重高于被答辩人遭受的实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，确定约定的违约金数额是否过高，应当以实际损失数额为确认基础，将合同以外的其他损失排除在外。被答辩人并没有证据证明由于答辩人拒绝与其串通的买家签约造成的实际损失，被答辩人的实际损失主要为向答辩人支付的100元定金及利息，被答辩人主张的违约金数额远远超出其实际损失的百分之三十，即使认为答辩人构成违约，本案合同约定的违约金属于法律规定的“过分高于造成的损失”的情形，法院应当依据公平原则，依法予以裁决较少违约金数额。综上，被答辩人存在恶意串通骗取佣金的行为，被答辩人并未履行合同约定的义务，合同关于双方权利义务的约定严重不对等，《限时销售合同》中存在免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形的格式条款应当认定无效，请求法院依法驳回答辩人所有诉讼请求，即使认为答辩人违约，被答辩人所主张的违约金严重过高，请求法院依法减少违约金数额。审理过程中，被告撤回上述第一项要求原告支付34000元违约金的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告是一家从事经营房地产中介服务的企业。2018年12月26日，被告倪泽林（甲方）与原告世华公司（乙方）签订了一份《限时销售合同》，约定被告将其名下位于清远市清城区××路××号房屋委托原告出售，交易净收价格850000元，限时销售期限自签订合同之日起至2019年2月28日。乙方在甲方查档并核实交易需提供的资料后向甲方支付限时销售保证金100元，乙方保证如未在合同规定的限售期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此限售保证金，如乙方在销售期限内找到适格买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还乙方，甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。限时销售期限内，乙方应当按照合同规定推销甲方房产、为甲方寻找买家，如因乙方不履行推销义务，须向甲方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。乙方按照交易委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功，限时销售期限内，若乙方介绍的买家同意按合同约定的委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金，乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入甲方如下账户：账号62×××59，户名倪泽林，开户行招商银行，即视为甲方已收到买家的购房定金，甲方完全认可乙方与买家就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交易手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任。同日，原告分别签署《限时销售合同》明示单及保证书，其中《限售销售合同》明示单的主要内容为本人对《限时销售合同》所有的条款已详细阅读，世华公司的员工也已向本人详细说明和解释，本人清楚《限时销售合同》条款的含意，没有异议。保证书的主要内容为本人如不能按限时销售合同上所列的出售条件出售物业给世华公司所找的买家，则本人愿按限时销售合同上所列违约赔偿条款承担赔偿责任，合同签订当天被告即向原告出具一份《收款收据》，载明收到原告支付的保证金100元,而该100元于2018年12月28日原告退回法定代表人郭剑彬名下账户转账至被告账户内。2019年2月24日，世华公司与案外人黄炜星签订《承购确认书》，约定，案外人黄炜星以860000元的价格购买涉案房屋，并同意支付5000元作为购买涉案房产的保证金，世华公司亦实际收取黄炜星支付的5000元。2019年2月26日，原告郭剑彬名下账户转账3000元至被告账户，备注为诚意金转定，并通过微信及短信方式告知被告，同日被告以不认识郭剑彬为由，将3000元退回，2019年2月27日，原告再次通过郭剑彬名下账户向被告转账3000元定金，亦被被告退回。2019年3月11日，被告与案外人曾艳彬、邱金签订《存量房买卖合同》，约定被告以650000元的价格将涉案房屋出售给案外人。本院认为，本案的争议焦点主要归纳为以下两个方面：一、被告是否违约；二、若被告违约，违约金应如何计付。对于第一个争议焦点，本案系居间合同纠纷，原、被告签订的《限时销售合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。《限时销售合同》的第七条、第八条规定，原告应在委托期限内找到符合《限时销售合同》的买家，与买家签订承购确认书即视为居间成功，买家同意按照委托条件交易的，则原告代被告收取购房定金，待原告将定金部分或全额转入被告指定的账户后即视为被告收到买家的定金，根据上述合同条款，2019年2月24日原告与案外人黄炜星订立承购确认书，收取黄炜星定金5000元后即将部分定金3000元转入被告指定账户，原告与案外人订立承购确认书的时间尚在《限时销售合同》约定的委托期限内，即视为原告居间成功，被告收到买家定金。被告辩称案外人黄炜星属其他房地产中介公司员工，与原告存在串通行为，但对该主张无提供证据予以证明，且合同中并未对买家身份、职业等作出约定，本院对其主张不予采纳，另外原告已将买家支付的定金部分转入被告提供的账户，且通过微信及短信履行了告知义务，符合合同约定。因此，世华公司在规定的委托期限内找到适格买家，被告拒绝与适格买家签订房屋买卖合同的，显属违约，应承担违约责任。对于第二个争议焦点，《限时销售合同》第四条约定，甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。被告辩称该合同条款属于格式条款，明显减轻原告责任，加重被告责任，应属无效，但被告在与原告订立《限时销售合同》后，被告在独立的《限时销售合同》明示单上签字认可自己已详细阅读且原告公司员工也已详细说明《限时销售合同》内容，被告对此未能提供相反证据予以反驳，因此本院认为原告已尽到对格式条款的说明义务，且《限时销售合同》除约定被告违约要向原告支付委托交易价格的4%作为违约金外，也约定了原告在独家委托期限内不履行推销义务需向被告支付房产委托交易价格的4%作为违约金，双方权利义务并未明显失衡，因此，被告主张该条款属于无效条款的理由本院不予采纳。关于违约金的数额，根据合同条款，违约应支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金即34000元（850000元×4%），但根据《限时销售合同》第七条规定，居间成功后被告应将实际售价高于委托价的差额支付给原告作为咨询及中介服务费，结合本案实际，即原告可以获得的预期利益为10000元（860000元-850000元），《限时销售合同》中违约金数额按该房地产委托交易价格的4%计算的约定过分高于原告因被告违约行为遭受的损失，且被告亦主张违约金数额过高请求调整，因此本院依法应予调整。结合本案合同履行的实际情况及原告可获得的预期利益，本院酌情将违约金调整为10000元计算为宜。另外因被告不履行合同义务，拒绝与原告提供的买家签订《房屋买卖合同》，原告主张被告刘佩退还销售保证金100元有事实依据，且符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告倪泽林于本判决生效之日起10日内向原告清远市世华房地产代理有限公司返还销售保证金100元；被告倪泽林于本判决生效之日起10日内向原告清远市世华房地产代理有限公司支付违约金10000元；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，由被告倪泽林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇一九年六月三日书记员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。