内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终994号上诉人（原审被告）：吴广飞，男，1972年9月15日出生，满族，住内蒙古自治区，公民身份证号码：×××。上诉人（原审被告）：高慧君，女，1973年3月22日出生，汉族，住内蒙古自治区，公民身份证号码：×××。被上诉人（原审原告）：孙玉飞，男，1988年10月6日出生，蒙古族，住内蒙古自治区，公民身份证号码：×××。原审被告：开鲁县怡居不动产有限公司，住所地内蒙古自治区。法定代表人：杨立明，系经理。委托诉讼代理人：邹小丽，女，1987年3月20日出生，汉族，开鲁县怡居不动产有限公司职工,住内蒙古自治区，公民身份证号码：×××。上诉人吴广飞、高慧君因与被上诉人孙玉飞、原审被告开鲁县怡居不动产有限公司合同纠纷一案，不服内蒙古自治区开鲁县人民法院（2019）内0523民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴广飞、高慧君上诉请求：一、撤销开鲁县人民法院（2019）内0523民初313号民事判决，依法改判。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人孙玉飞称：变更手续时，上诉人吴广飞、高慧君在邮政储蓄银行有抵押，房屋产权无法变更。原审民事判决书认为，在上诉人、被上诉人签定书面合同、补充协议时，被告吴广飞、高慧君隐瞒了房屋存在贷款、抵押情况，使房屋权利转移存在障碍，导致合同的目的无法实现，构成违约。事实为：1、2018年9月8日签订了《房屋买卖合同》。签订合同前，开鲁县怡居不动产公司经理问我有没有银行抵押贷款，我说有，没事，办房证前我都还清。因之前我己卖过3套房子，都是办房证前把贷款还清，没有任何纠纷。怡居不动产公司在《房屋买卖合同》上写无抵押。口头协议中第4条，约定2019年1月到2019年3月15日前1星期还清银行贷款，邮政储蓄贷款属银行贷款。因担心《房屋买卖合同》不成立，庭审中中介不承认我在签合同前说过有抵押。2、2018年9月，在开鲁县怡居不动产公司，买方、卖方、中介三方签订了口头协议：房屋变更手续时间为2019年3月15日。2018年10月27日，我租房搬到某小区。10月30日，我多次催促中介找孙玉飞交首付。10月31日下午（按约定孙玉飞已违约），孙玉飞及其家人、中介公司来某1小区看房，清点后，去中介公司。交首付款时，孙玉飞执意要求首付款先偿还贷款，因新协议中约定2019年1月到2019年3月15日前1星期吴广飞还清所有银行贷款，口头协议没有首付款先偿还贷款内容，我不同意先偿还贷款，当时没有交易成功。当天下午，孙玉飞要我支付违约金4万元、退还定金2万元、付中介费用3000元，并说有人支招，孙玉飞要去经侦大队告我。因担心孙玉飞无理取闹，我与高慧君（夫妻）商量后，同意首付款先偿还贷款（电话录音），孙玉飞仍拒绝买房。我认为：导致房屋产权无法变更，不是邮政储蓄银行有抵押，而是10月31日，我夫妻同意首付款先偿还贷款，孙玉飞仍拒绝买房。二、原审民事判决书对口头协议不认可。我认为：2018年9月下旬，在开鲁县怡居不动产公司，买方、卖方、中介三方签订了口头协议：①2018年冬取暖费由吴广飞交（前合同由孙玉飞交）。②定金2万元作为房款放吴广飞处。③孙玉飞于2018年10月30日前付首付26.2万元（除原定金2万元，孙玉飞再付吴广飞24.2万元），房子由孙玉飞住。④2019年1月到2019年3月15日前1星期，吴广飞还清银行贷款。⑤2019年3月15日孙玉飞付吴广飞30万元，并办理过户手续。庭审中，原告说不记得口头协议内容，中介承认口头协议内容，只对还清银行贷款日期为2019年1月到2019年3月15日前一星期不认可，中介承认还清银行贷款日期为2019年1月到2019年3月15日前。庭审中，是否有无前一星期我觉得对案件不会有影响，所以庭审中我没有反驳。事实的确有前一星期，因中介说交完贷款1个星期房证才能解封，故口头协议中有3月15日前1个星期还清银行贷款。庭审中，法官问口头协议内容，孙玉飞说自己只记得第1条，即2018年冬取暖费由吴广飞交（前合同由孙玉飞交），其它的记不清楚、忘了。孙玉飞家只是普通百姓家，买56.2万元的房子可以说是倾全家所有，会记不清楚、忘了？而10月31日孙玉飞交首付就是执行口头协议第3条内容（按约定，孙玉飞应10月30日来交）。很显然，孙玉飞不愿意承认事实，在庭审中说谎。孙玉飞辩称，合同签订之前上诉人没说涉案房屋有贷款，后期才说有贷款，所以我觉得应按照合同约定履行。正常十月份的时候房子已经过户了，但是实际上没过户，所以应该还是上诉人交取暖费，口头协议也没说有邮储银行贷款。开鲁县怡居不动产有限公司辩称，签订合同的时候上诉人只是说有公积金的贷款，九月中旬上诉人说公积金对冲了，新的一年才能还，原审被告和被上诉人都认可了。协商时约定二次首付款24.2万元，当时协商口头协议约定二次付款的时候房证放在中介，交二次首付款时要见房证，高慧君说房证在家里或者单位，这时上诉人吴广飞才说有邮储银行的贷款。电话录音是在孙玉飞和吴广飞谈崩之后我和高慧君的通话录音，2018年10月31日下午一点半，孙玉飞及父亲带现金交二次首付款，要求上诉人吴广飞用该首付款清偿邮储银行贷款，上诉人吴广飞不同意，所以双方没谈妥。孙玉飞向一审法院起诉请求：1.要求被告吴广飞、高慧君双倍返还定金40000.00元；2.要求被告怡居不动产公司返还中介费3000.00元。一审法院认定事实，被告吴广飞、高慧君系夫妻关系。被告吴广飞、高慧君系开鲁县某1小区某室的所有权人。2019年9月8日，被告吴广飞、高慧君（甲方）与原告孙玉飞（乙方）及被告怡居不动产公司（丙方）共同签订了《房屋买卖合同》，合同约定：乙方购房甲方的上述房屋，双方协商房屋成交价格为562000.00元。甲方在合同中声明上述房屋为无抵押。合同第十二条约定：付款方式为三次付款，首次付款定金20000.00元，二次付款242000.00元，二次付款日期为双方办理产权人变更时一并付清，剩余尾款300000.00元，乙方办理公积金贷款结束后付给乙方（勿拖延）。甲方收到尾款后，搬出该房屋，甲方搬出该房屋保证室内物品无损坏、无缺失。自本合同签订之日起，甲方反悔出售此房屋从定金的双倍退还给乙方。乙方反悔购买此房屋，定金、中介费不予退还。双方约定过户日期2018年9月25日之前过户完成。第十条约定：乙方未按本合同协议约定期限付款的，应当赔偿违约金即所支付给甲方的定金不予退还，支付给丙方的中介费不予退还。甲方未按照本合同约定的期限将上述房屋支付（包括房屋交接以及房屋权利转移）给乙方，应向乙方赔偿乙方所支付定金的双倍并退还定金及乙方支付的中介费，双方交易后如甲方未能按时转接房屋钥匙，每日按总房款的5%赔偿给乙方（丙方有权保管甲方房屋产权证原件作为结束）。第十一条约定：丙方以促成甲乙双方签订本合同，义务以完成并提供相应的服务。乙方同意于本合同协议签订生效同时支付中介费5620.00元，中介费概不予退还，甲乙双方违约时由违约方承担。合同签订当天，原告分别向被告吴广飞、高慧君和怡居不动产公司支付定金20000.00元、中介费3000.00元。2018年9月25日前，原、被告口头达成补充协议。在庭审中，原、被告对双方达成的口头协议的主要内容存在争议。被告吴广飞陈述合同内容为：1、2018年取暖费由被告吴广飞交纳；2、定金两万元钱仍放在被告吴广飞处；3、2018年10月30日前原告再交纳24.2万元，加上定金2万元，就是首次付款26.2万元。交完首付后原告入住，原告于2019年3月15日前在交纳30万元付清全部房款办理过户手续；4、偿还楼房抵押贷款钱时间为2019年1月后到2019年3月15日前一个星期。被告怡居不动产公司认可被告吴广飞陈述的除第4项以外的内容，第四项内容为楼房抵押贷款仅为住房公积金贷款，且还款日期为2019年1月份。原告孙玉飞陈述其仅记得合同的第一项内容，其余内容均记不清了。被告吴广飞提交录音光盘一份予以证实其主张；原告及被告怡居不动产公司未提交证据。一审法院的质证、认定意见为：被告吴广飞提交的证据系被告吴广飞、高慧君分别与被告怡居不动产公司的委托诉讼代理人邹小丽的通话录音，该份录音内容并不能反映出补充协议的全部内容。同时被告怡居不动产公司对被告吴广飞陈述的协议内容并完全认可，而原告也仅认可部分内容。而被告吴广飞也未提交其他证据予以佐证，故仅对双方予以认可的部分进行确认。庭审中，原、被告对涉案房屋存在公积金贷款、银行抵押贷款的知晓时间有争议。被告吴广飞陈述在签订书面合同前就已经向原告孙玉飞、被告怡居不动产公司进行告知，原告系在知晓该情况下签订的合同。原告孙玉飞陈述其知晓存在公积金贷款的时间为签订合同后的当天在去看房的路上，知晓存在银行抵押贷款的时间为在签订补充协议后在交纳242000.00元房款时。原告同意被告偿还公积金贷款的时间即2019年1月份。被告怡居不动产公司的陈述与原告意见一致。原、被告均未举证。一审法院认定意见：涉案房屋在签订合同时就已经存在公积金贷款、中国邮政储蓄银行抵押贷款未还清的情况，与被告吴广飞、高慧君在书面合同中称房屋无抵押相矛盾，而被告吴广飞、高慧君没有证据证实其主张，故应认定被告吴广飞、高慧君在合同签订前没有对原告进行告知。一审法院认为，原、被告之间的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，其合同内容没有违反禁止性规定，该合同合法有效，原、被告应按合同约定履行相应的义务。被告吴广飞、高慧君在合同中声明涉案房屋无抵押，但实际情况确相反，而被告吴广飞、高慧君没有证据证明在签订合同前已经向原告、被告怡居不动产公司进行告知，故其应承担不利后果。原、被告对口头协议的内容陈述不一致，且均没有充足的证据予以证实，故此，本院无法查清原告在此时是否已经知道涉案房屋存在邮储抵押的事实。综上，在原、被告签订的书面合同、补充协议时，被告吴广飞、高慧君没有遵循诚实信用原则，隐瞒了房屋存在贷款、抵押情况，使房屋权利转移存在障碍，导致合同的目的无法实现，构成违约，其应承担违约责任，故其要求被告吴广飞、高慧君应承担双倍返还定金的诉求，应予以支持。因合同已经约定“……中介费概不予退还，甲乙双方违约时由违约方承担”，故依约定原告支付的中介费应由违约方即被告吴广飞、高慧君承担，故原告要求被告怡居不动产公司返还中介费的诉求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴广飞、高慧君于本判决生效后立即共同返还原告孙玉飞双倍定金即40000.00元；二、驳回原告孙玉飞其他诉讼请求。如果未按本判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计437.50元，由原告孙玉飞负担37.50元，被告吴广飞、高慧君共同负担400.00元，此款于本判决生效立即交纳。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实及采信的证据予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，上诉人吴广飞、高慧君与被上诉人孙玉飞、原审被告开鲁县怡居不动产有限公司签订《房屋买卖合同》，在合同中对房屋抵押情况声明为无抵押，但实际涉案房屋存在公积金贷款及邮政储蓄银行抵押贷款，上诉人亦无相关证据证明其在合同签订前已对此向被上诉人履行了告知义务，因此上诉人违反诚实信用原则，隐瞒了涉案房屋上存在抵押贷款的情况，导致合同履行出现障碍，致使合同目的不能实现，根据合同约定及法律规定，原审法院适用定金罚则判定上诉人双倍返还定金并无不当。上诉人主张其已将涉案房屋存在贷款的情况告知原审被告开鲁县怡居不动产有限公司，且其已同意以首付款偿还贷款，合同目的无法实现的原因是被上诉人拒绝买房，并非上诉人原因导致房屋产权无法变更。上诉人所举证据并不能证明其在合同签订前已就涉案房屋存在抵押贷款情况向被上诉人履行告知义务，被上诉人在知晓涉案房屋存在公积金贷款的情况下继续履行合同视为其认可该情况，但在知晓涉案房屋存在邮政储蓄银行抵押贷款的情况时，要求上诉人消除该合同约定外的阻碍房产过户的因素符合公众正常认知，在公积金贷款尚未清偿的情况下，上诉人反对以首付款偿还邮政储蓄银行抵押贷款，拒绝消除合同履行中单方隐瞒的因素，并表示在此种情况下其不同意房屋买卖，导致合同目的无法实现。上诉人吴广飞、高慧君后续又同意以首付款偿还邮政储蓄银行抵押贷款，要求被上诉人购买涉案房屋应视为发出新的要约，被上诉人拒绝购买涉案房屋，该新的订立房屋买卖合同要约因未得到对方承诺而未订立，故对上诉人该项主张不予采纳。上诉人主张其与被上诉人已就签订的《房屋买卖合同》达成口头补充协议，被上诉人在2018年10月31日准备支付24.2万元首付款的行为即证明其已实际履行该补充协议，因此上诉人按照口头补充协议未在2019年3月15日前1星期偿还贷款，在2019年3月15日前不能为被上诉人办理房产过户不阻碍合同履行。现有证据不能证明上诉人在与被上诉人达成口头补充协议时已全面履行告知义务，被上诉人在不知道涉案房屋存在邮政储蓄银行抵押贷款的情况下与上诉人达成补充协议不能认定是其真实意思表示，故对上诉人以其所述口头补充协议内容抗辩未阻碍房产过户的主张不予采纳。综上所述，吴广飞、高慧君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由上诉人吴广飞、高慧君负担。本判决为终审判决。审判长  包永春审判员  刘景国审判员  董明华二〇一九年六月十四日书记员  道日娜