广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终2327号上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所地惠东县平山百丘田，营业执照914413236947136887。法定代表人：周庆邦。委托诉讼代理人：何倩平、黄潇，广东思辰律师事务所律师及实习律师。被上诉人（原审原告）：刘镜娣，女，1967年8月10日出生，汉族，香港居民，住香港黄大仙。委托诉讼代理人：钟石光，惠东县第一法律服务所法律工作者。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司因与被上诉人刘镜娣商品房销售合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2018）粤1323民初6228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月29日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司委托诉讼代理人何倩平、黄潇、被上诉人的委托诉讼代理人钟石光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判上诉人以同地区同期商品房市场租金的标准向被上诉人支付逾期交房的违约金；2.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院存在事实认定及适用法律错误，关于上诉人逾期交房造成被上诉人的损失。一审法院认定“…，被告惠东县弘诚实业发展有限公司未按合同约定的时间于2014年10月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任…”“及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款‘当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定，逾期交房的违约金以409468元为本金，从2015年1月31日起至2017年7月4日止按日万分之五的标准累积计算，且不超过409468的30％即122840.4元为宜”。该认定存在认定事实错误，适用法律错误。上诉人认为，本案中，从被上诉人购买案涉房屋的用途或目的上看，被上诉人实际上是无损失的，其在一审法院审理过程中也无提供相应的证据证明其实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，上诉人认为，在被上诉人无证据证明其实际损失的情况下，一审法院即使判决上诉人承担逾期交房的违约金，也应按照同地段同类房屋租金标准从2015年1月31日起计算被上诉人的损失。一审法院审理期间，上诉人提交了评估报告书，证明了案涉商品房同地区同期商品房的市场租金，其中在2016年6月30日的市场月租金为8元每平方，在2017年6月30日的市场月租金为10元每平米。一审法院判令上诉人以案涉房价款368826元为基础，从2015年1月31日起至交付房屋之日2017年7月4日止按日万分之五的标准计付，最终计得不超过409468元的30％即122840.4元，实际上一审法院判决的逾期交房违约金即为122840.4元，已经远远超过上述被上诉人的实际租金损失的130％。因此，结合本案的案情以及法律规定，一审法院对于被上诉人的实际损失的认定有误，被上诉人已经实际收楼了的情况下是无损失的，即使认定上诉人应承担逾期交房的违约金责任，也应按照同地段同类房屋租金标准从2015年1月30日起计算被上诉人的损失。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求贵院依法改判。请贵院依法公断，维护上诉人的合法权益。刘镜娣向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，暂计70000元，（自2014年10月30日起至符合居住条件交付使用之日止，即竣工验收备案完成之日，每日按照已付购房款的万分之五计付）；2、被告向原告支付逾期办理不动产权登记的违约金，暂计30000元，（自2015年10月25日起至办理产权登记之日止，按照损失难以确定方式计算，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息加收50%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2014年10月20日，原告刘镜娣与被告签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：HT0000269)，约定原告购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，价值409468元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…。3、异常地质状况、市政规划变化和市政行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定交付了购房款，被告于2014年12月16日向原告发出楼宇交接书，原告刘镜娣在楼宇交接书上签名确认。2017年4月12日，涉案房屋竣工验收合格。2017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表，原告至今未取得涉案房产的房地产权属证书。另查，广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第00289号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见，厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告惠东县弘诚实业发展有限公司在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东中人集团建设有限公司对厚园A地块一期B区19-21座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东锡源爆破工程有限公司作出厚园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。再查，2017年8月19日，被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县平山街道百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。诉讼期间，应原告申请，本院作出民事裁定，冻结被告在农业银行惠东县支行及中国银行惠东县支行营业部的银行账户。一审法院认为：原告刘镜娣与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首期款和银行按揭贷款，被告未按合同约定的时间于2014年10月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告支付违约金，理由充分，本院予以支持。至于原告诉请被告支付违约金的起止时间及数额问题：1、因被告惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题，被告辩称因合同约定的特殊原因可以延迟交付商品房，理由充分，本院予以采信，为此，被告支付违约金的时间应自2014年10月30日起90天后的第二天（即2015年1月30日）开始计算；2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应以409468元为本金按日万分之五的标准累积计算，且不超过409468元的30%即122840.4元为宜。被告辩称违约金应以同地区同期商品房市场租金每平方米8元-10元的标准计付，理由不充分，本院不予采纳。综上，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2015年1月30日起至2017年7月4日止支付以409468元为本金按日万分之五的标准累积计算且不超过409468元的30%即122840.4元的违约金给原告刘镜娣。关于原告诉请被告支付逾期办证赔偿金的问题。原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息加收50%要求被告支付其赔偿金。因原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金数额或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因原、被告已对预期办理房屋所有权登记的违约金数额作出明确约定，且原告也无证据证明其损失高于约定的违约金，也无证据证明其受到损害。故原告要求被告按逾期贷款利率加收50%支付违约金没有法律依据，且与合同约定不一致，本院不予支持。因此，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2014年10月30日的360天后即2015年10月25日起至房地产权证书登记在原告名下止支付购房款409468元的1%即4094.68元的违约金给原告刘镜娣。综上，原告刘镜娣的诉请和被告惠东县弘诚实业发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金（违约金以购房款409468元为基数，从2015年1月30日起至2017年7月4日止按日万分之五的标准计付，但不超过409468元的30%即122840.4元）给原告刘镜娣。二、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期办证的违约金（违约金以购房款409468元的1%即4094.68元）给原告刘镜娣。三、驳回原告刘镜娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元、保全费1020元合计3320元，由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：逾期交房的违约金是否约定过高以及是否应当予以调整。依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第9条约定：“出卖人未按合同规定期限交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本案合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”本案中，虽然弘诚实业公司存有合同约定的地质异常延期事由，但是在合同约定最后的交付房屋期限延期90天之后仍未交付房屋，弘诚实业公司构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。原审法院判决，弘诚实业公司按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，符合双方当事人的合同约定，处理并无不妥。至于违约金是否应当予以限制上限的问题。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，弘诚实业公司未按约定交付房屋给买受人所造成的损失主要为商品房的占用、使用利益方面的损失，而当事人主张的违约赔偿应当以实际损失为限，本案买受人未能举证证明其因弘诚实业公司的违约行为造成其实际损失的事实，原审法院综合本案的实际损失情况以及充分考虑预期利益因素，根据公平原则判决在支持买受人的诉请基础上限制违约金不超过已付总房款的30%为限，基本符合上述司法解释规定的精神，二审予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2300元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  刘天贞审判员  张佳誉二〇一九年六月十二日法官助理吴芝仪书记员朱迪妮附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。