广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2578号原告：佛山市南海区万科乐恒置业有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：吕毛毛，该公司经理。委托诉讼代理人：黄潇，男，该公司工作人员。被告：蒋海军，男，1987年6月16日出生，汉族，住黑龙江省龙江县，原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司与被告蒋海军租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序审理，于2019年6月4日公开开庭审理了本案。原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司的委托诉讼代理人黄潇到庭参加诉讼，被告蒋海军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《南海万科广场租赁合同》已于2018年10月15日解除；2.确认原告有权没收履约保证金53522.28元；3.被告支付拖欠的租金21111.02元（2018年9月1日-2018年10月15日，按每月租金15220.4元计算）、物业管理费16703.45元（2018年9月1日-2018年10月15日，按每月11256.67元计算）、推广费6681.38元（2018年9月1日-2018年10月15日，按每月4502.67元计算）；4.被告支付占用期间的占用费和物业费（从2018年10月16日起至实际收回商铺之日，暂计至2019年1月18日为81993.51元）；5.被告支付提前解约违约金45661.20元（三个月的租金）；6.被告支付逾期付款违约金（以9月应付租金、物业管理费、推广费为本金，按日千分之五的标准，从2018年7月21日开始，计算至实际付清之日止；以2018年10月1日-2018年10月15日期间应付租金、物业管理费、推广费为本金，按日千分之五的标准，从2018年9月21日开始，计算至实际付清之日止）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月，原告和案外人邹X公司签订了《南海万科广场租赁合同》，邹X承租位于广东省佛山市南海区桂城街道X路XXX3-214至3-X号商铺经营餐饮，租期自2016年12月1日起至2019年3月31日止。2017年12月，原告、被告及邹X签订《租赁合同补充协议》，约定租赁合同项下的承租人由邹X变更为被告。租赁合同约定的费用支付周期为2个月，支付方式为在每个计费周期最后一个月的20日前支付下一期的租金、物业管理费、推广费。依租赁合同第4.2.4条，被告应于2018年7月20日前向原告支付2018年8月、9月的费用，应于2018年9月20日前向原告支付2018年10月、11月的费用，但被告于2018年8月20日才支付2018年8月的费用，直至2018年10月14日也未向原告支付2018年9月、10月、11月的费用。2018年10月14日，原告向被告发出《解约封铺通知函》，通知被告租赁合同关系于2018年10月15日正式解除。被告于2018年10月8日起擅自停止营业，锁上店铺大门，并将店铺占用至今仍未归还。截至起诉日，被告尚欠付2018年9月1日-10月15日租金21111.02元、物业管理费16703.45元、推广费6681.38元；应向原告支付自2018年10月16日起的占用期间的占用费、物业管理费共81993.51元（暂计至2019年1月18日）；根据租赁合同第20.3条，原告有权没收被告履约保证金53522.28元并要求被告支付相当于3个月租金的违约金45661.2元；根据租赁合同第20.4条，原告有权要求被告就逾期支付的租金、物业管理费、推广费，每逾期一日按逾期之款项的5‰支付逾期付款违约金，共计40418.51元（暂计至2019年1月18日）。为维护原告的合法权益，故起诉。被告蒋海军没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.租赁合同补充协议原件1份、租赁合同原件1份、建设工程规划许可证复印件1份（加盖佛山市南海区国土承建和水务局不动产登记档案查询专用章）、竣工验收备案表复印件1份（加盖佛山市南海区国土承建和水务局不动产登记档案查询专用章）、缴款通知书复印件1份（被告蒋海军在复印件上签字）、中国建设银行网上银行电子回执（加盖中国建设银行电子回单专用单）打印件4份、邹X身份证复印件1份、邹X银行卡复印件1份、业务委托书原件1份，用以证明原、被告之间存在合法有效租赁关系。被告向原告支付了直到2018年8月的租赁费。同时证明租金物业费物业推广费的支付标准及支付方式。以及证明原告解除租赁合同、要求被告承担违约责任的合同条款依据（20.3、20.4条）。证明租赁合同解除后，原告要求被告支付占用费、物业管理费的合同条款依据（22.1、22.3条）；3.封铺解除函原件1份、顺丰查询打印件1份、照片打印件1份、恢复营业及缴费的通知函原件1份、微信聊天记录截图打印件1页（微信聊天相对方：邹Xi,微信号：×××）（已核对手机原始载体)，用以证明经营期间，被告于2018年10月9日擅自终止营业，并长期拖欠9月的租金、物业费、推广费超过30天，原告依法于2018年10月15日解除租赁合同。诉讼中，被告蒋海军没有提供证据材料。被告蒋海军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、举证和质证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月5日，原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司（甲方、出租方）与邹X（乙方、承租方）签订《南海万科广场租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方同意将位于广东省佛山市南海区桂城街道X路X万科X花园XX3-214至3-X号商铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用；合同项下租赁期限为28个月，即自2016年12月1日起至2019年3月31日止；涉讼商铺采用固定租金，固定租金按计租面积计付，自2016年12月1日至2017年9月30日，每月每平方米固定租金标准为55.34元，即每月不含税租金为11753.66元，每月含税租金为12341.35元；自2017年10月1日至2018年9月30日，每月每平方米固定租金标准为61.64元，即每月不含税租金为13091.72元，每月含税租金为13746.31元，自2018年10月1日至2019年3月31日，每月每平方米固定租金标准为68.25元，即每月不含税租金为14495.62元，每月含税租金为15520.4元；经营期租金计费周期按2个月为一个租金计费周期，首个计费周期为计租日之次日起至第2个月最后一日；乙方应当每个交租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）一次性足额支付下个缴租期含税租金；自2016年12月1日起至2019年3月31日止，商铺物业管理费每月每平方米以人民币50元计算，且物业管理费标准不含税，即每月应缴不含税物业管理费为10619.5元，乙方应付每月含税物业管理费为11256.67元；自2016年12月1日起至2019年3月31日止，宣传推广费标准20元/月/平方米，且宣传推广费标准不含税，即每月不含税推广费为4247.8元，乙方应付每月含税宣传退广费为4502.67元，作为甲方商业广场整体企划宣传推广费用；物业管理费、宣传推广费等费用的计费周期和支付方式适用关于租金的计费周期和支付方式；甲方应在收取乙方上述款项后30个工作日内向乙方提供合法发票；合同签署当日，乙方应当向甲方支付首期固定租金及物业管理费等费用56201.38元（相当于2个月租金、2个月物业管理费、2个月推广费之和）；合同签署当日，乙方应当向甲方支付53522.28元作为履约保证金；合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收合同项下之履约保证金并要求乙方支付3个月合同项下租金、物业管理费之和的违约金，并有权要求乙方赔偿所有损失；乙方延迟交纳合同项下租金、物业管理费、推广费等及合同外其他费用经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，同时每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方并约定其他权利义务。原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司与邹X、被告蒋海军签订《南海万科广场租赁合同补充协议》（以下简称涉讼补充协议），修改了涉讼合同中乙方名称，原文乙方（承租方）为邹X，修改乙方（承租方）为蒋海军。原告向被告出具《缴款通知书》，该通知写明2018年10月1日～2018年10月31日，固定租金为15220.4元、物业管理费为11256.67元、推广费为4502.67元；2018年11月1日～2018年11月30日，固定租金为15220.4元、物业管理费为11256.67元、推广费为4502.67元；已付金额0元，本期账单应付费用合计金额61959.48元。2018年9月13日，被告蒋海军在该缴款通知书上签名。2018年10月10日，原告指定人员通过微信方式向被告蒋海军发出《关于X东北X馆恢复营业及缴费的通知函》，该函写明截至至2018年10月9日，被告尚有95885.28元费用仍未缴纳（未含滞纳金），请被告在收到通知起3日内（即2018年10月13日前）恢复正常营业并缴清上述欠款。2018年10月14日，原告指定佛山市万科商用物业管理有限公司向被告蒋海军邮寄发出《关于X东北X馆的封铺解约函》，该函写明截止至2018年10月14日，被告拖欠租金、物业管理费、电费等费用共计95885.28元（未含滞纳金），其中9月租金、物业管理费已逾期缴纳超30天，且被告自2018年10月9日起，店铺一直处于停业状态，经发出恢复正常营业的通知函，被告仍处于停业状态，上述行为已违反了涉讼合同相关规定且严重影响了双方的良好合作关系，鉴于以上情况，现正式通知被告涉讼合同于2018年10月15日解除且不再履行。根据合同约定，在未缴清所欠费用之前，被告不能对店内任何物品进行搬离，请被告于2018年10月22日前缴清所欠所有费用并按合同约定支付3个月租金、物业管理费作为违约金，逾期将对铺内物品另行处理并继续追究被告违约责任。该邮件已投递并签收。另查明，涉讼商铺所在的建筑物已办理规划报建手续并已竣工验收备案。2019年1月28日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述被告向原告支付了保证金53522.28元；被告已向原告支付至2018年8月31日的租金、物业管理费和推广费；原告已于2019年3月27日收回涉讼商铺，被告存放在涉讼商铺内的物品被原告出售并获取了6000元；2019年5月，原告将涉讼商铺另行出租给案外人。本院认为，涉讼合同及涉讼补充协议是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同虽由案外人邹X与原告签订，但其后原告和被告及案外人邹X签订涉讼补充协议，各方均同意自涉讼补充协议签订之日起涉讼合同中的承租人变更为被告蒋海军，故自涉讼补充协议签订之日起涉讼商铺的承租人变更为被告蒋海军，原告和被告应按涉讼合同的约定履行各自的权利义务。涉讼合同约定被告应当在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个缴租期含税租金、物业管理费、推广费，现原告主张被告仅支付至2018年8月31日的租金、物业管理费和推广费，之后未支付相应费用，被告作为承租方，既未到庭提出异议，又未提供证据其已履行付款义务或未履行付款义务有法定或约定的理由予以抗辩，被告未按涉讼合同履行付款义务，其行为已构成违约，依据涉讼合同约定，原告有权解除涉讼合同。原告指定佛山市万科商用物业管理有限公司于2018年10月14日向被告邮寄发出《关于X东北X馆的封铺解约函》通知被告涉讼合同于2018年10月15日解除，被告已签收该邮件，故本院对原告主张涉讼合同于2018年10月15日解除的诉讼请求予以支持。涉讼合同因被告违约而解除，根据涉讼合同约定，原告有权没收被告支付的履约保证金，故本院对原告要求没收被告支付的履约保证金53522.28元的诉讼请求予以支持。没收履约保证金已具有一定赔偿补偿性质，在涉讼合同因被告违约而解除的情况下，原告已诉请没收被告的履约保证金53522.28元，且本院亦判决支持原告的该项诉讼请求。现原告并未举证证实因被告违约致涉讼合同解除给原告造成的损失高于该违约责任的承担，其再行请求被告支付相当于三个月租金的违约金45661.2元的诉请均无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告主张被告欠付涉讼商铺2018年9月1日至2018年10月15日期间的租金、物业管理费及推广费，被告作为义务履行方，既未提供证据证明其已履行相应付款义务，又未提供证据证明未履行付款义务有法定或约定的理由予以抗辩，故本院对原告要求被告支付2018年9月1日至2018年10月15日期间的租金21111.02元[（13746.31元/月×1个月）+（15220.4元/月÷31日×15日）]、物业管理费16703.45元[（11256.67元/月×1个月）+（11256.67元/月÷31日×15日）]、推广费6681.38元[（4502.67元/月×1个月）+（4502.67元/月÷31日×15日）]的诉讼请求予以支持。涉讼合同虽约定被告延迟支付租金、物业管理费、推广费，每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼租赁合同约定按2个月为一个租金、物业管理费、推广费的计费周期，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个缴租期含税租金、物业管理费、推广费，被告逾期支付相应款项，应以29505.65元（13746.31元+11256.67元+4502.67元）为本金从2018年7月21日起、以14990.2元[（15220.4元/月÷31日×15日）+（11256.67元/月÷31日×15日）+（4502.67元/月÷31日×15日）]为本金从2018年9月21日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。原告对逾期付款违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。原告在《关于X东北X馆的封铺解约函》中明确写明在未缴清所欠费用之前，被告不能对店内任何物品进行搬离，故从2018年10月16日起，被告未搬离涉讼商铺内的物品造成涉讼商铺的空置损失，原告自身存在过错。但因被告的物品实际占用了涉讼商铺，且被告亦未提供证据证明其在收到该解约函后有要求搬离，故对涉讼商铺产生的空置损失，被告亦存在过错，综合考量上述因素，本院酌定从2018年10月16日起至原告实际收回涉讼商铺之日（2019年3月27日）止，被告因占用涉讼商铺的使用费（含物业管理费）应参照涉讼合同约定的租金、物业管理费标准的一半收取，即被告应向原告支付2018年10月16日至2019年3月27日期间的占用费（含物业管理费）共71317.27元[（15220.4元/月÷31日×16日）+（15220.4元/月×4个月）+（15220.4元/月÷31日×27日）+（11256.67元/月÷31日×16日）+（11256.67元/月×4个月）+（11256.67元/月÷31日×27日）]×50%。原告自认其在收回涉讼商铺而处置商铺内的物品时获取了6000元，因该款项是因出售被告放置在涉讼商铺内的物品而取得，该款项应当扣减被告应向原告支付的占用费（含物业管理费）。经核算，被告尚需向原告支付65317.27元（71317.28元-6000元）。原告诉请超出核定部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六天、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司与被告蒋海军签订的《南海万科广场租赁合同》于2018年10月15日解除；二、被告蒋海军交纳的履约保证金53522.28元归原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司所有；三、被告蒋海军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月1日至2018年10月15日期间的租金21111.02元、物业管理费16703.45元、推广费6681.38元予原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司所有；四、被告蒋海军应以29505.65元为本金从2018年7月21日起、以14990.2元为本金从2018年9月21日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司，本项随上列第三项清；五、被告蒋海军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月16日至2019年3月27日期间的占用费（含物业管理费）欠款65317.27元予原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司；六、驳回原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费12870.32元（原告已预交），由原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司负担1026元，被告蒋海军负担11844.32元，被告蒋海军应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳11844.32元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的诉讼费用11844.32元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  梁润芬人民陪审员  卢思尧二〇一九年六月二十八日书 记 员  郑幸莉