济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2609号 原告：仇雷雷（诉讼代表人），男，1983年5月4日出生，汉族，山东普科信息科技有限公司总经理，住济南市。 原告：胡德根（诉讼代表人），男，1963年9月20日出生，汉族，济南维尔康实业集团员工，住济南市。 原告：陈传伟，男，1961年5月12日出生，汉族，住济南市。 原告：宋永保，男，1973年10月7日出生，汉族，住济南市。 原告：李朋，男，1983年6月27日出生，汉族，住济南市。 原告：刘婷，女，1985年9月9日出生，汉族，住济南市。 原告：汤才华，男，1984年3月9日出生，汉族，住济南市。 原告：李正，男，1957年7月2日出生，汉族，住济南市。 原告：李玲玲，女，1985年4月21日出生，汉族，住济南市。 原告：柏绪青，男，1984年10月22日出生，汉族，住济南市。 原告：于法茂，男，1961年9月4出生，汉族，住济南市。 被告：济南市历城区翡翠清河业主委员会，住所地济南市。 负责人：徐庆中，主任。 委托诉讼代理人：杨婷、朱绍磊，山东储誉律师事务所律师。 原告仇雷雷、胡德根等与被告济南市历城区翡翠清河业主委员会（以下简称翡翠清河业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仇雷雷、胡德根作为诉讼代表人、被告翡翠清河业委会的委托诉讼代理人杨婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告仇雷雷、胡德根等向本院提出诉讼请求：1、确认被告擅自处分涉诉小区地上车位的行为无效；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：涉诉小区共有占用小区其他场地的地上车位322个，该车位投入使用之时，由原中实物业与涉诉小区部分业主或其他人签订了车位租赁合同，租金120元/月。2016年1月14日，涉诉小区成立了业主大会并选举产生了业主委员会，业主委员会于2016年3月17日备案成立。2017年12月6日，被告在涉诉小区发布通知召开第三次业主大会，同时公示了业主大会表决票票样。通知显示召开业主大会公示期限为：2017年12月6日-2017年12月15日，共10天。表决票票样显示表决内容分别为，一、小区地上车位分配方案：1、续租；2、重新抽取。二、小区地上车位租赁期限：1、一年；2、两年。三、小区地上车位租金定价：1、120元/个；2、200元/个。四、其他意见。2017年12月26日，被告在涉诉小区公示翡翠清河第三次业主大会结果，因为业主大会参与投票数未满足一半业主户数的法定要求，宣布本次业主大会无效；通过听取业主大会监督指导部门意见，决定暂时维持原有的车位分配方案和租赁价格。发布上述公示不久，被告即与山东强丰物业管理有限公司一起，共同公示了翡翠清河小区地上车位租赁服务合同样稿，随后与小区部分业主订立了车位租赁服务合同，租赁服务费120元/个/月，期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日止。现涉诉小区地上车位仍然由原使用人继续使用，物业代收费用。原告认为，涉诉小区第三次业主大会确系无效，但原因并非“业主大会参与投票数未满足一半业主户数的法定要求”，而是程序违规，首先业主大会公示期限不足法定的15天，其次未将表决票送达每位业主。涉诉小区地上车位原分配方案由中实物业制定，并未经业主共同决定和同意。该公司已于2017年9月1日退出涉诉小区，而物业公司本身就无权处分业主的共有部分，该车位分配方案自始无效，其擅自经营获取的收益应当依法予以追讨。被告在涉诉小区第三次业主大会无效的情况下，未经业主共同决定和同意，擅自处分业主共有的地上车位、进行经营性活动，违反了《物权法》第七十六条的效力性强制性规定，该行为自始无效，请人民法院查明事实，依法予以公正裁决。 被告翡翠清河业委会辩称，一、被答辩人的诉讼请求已超过一年的除斥期间，撤销权已经消灭，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。依据《物权法》第七十八条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主行使撤销权应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。答辩人于2017年12月26日在涉诉小区公示了翡翠清河第三次业主大会结果。被答辩人自2017年12月26日就知道了该决定，截至被答辩人起诉之日已经超过一年。被答辩人的诉讼请求已经超过了一年的除斥期间，撤销权已经消灭，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。二、答辩人不存在擅自处分涉诉小区地上车位的行为，被答辩人的主张没有事实依据。1、本案涉诉小区为济南市历城区翡翠清河小区，于2013年起陆续交房使用，前期物业管理公司为北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司（简称“中实物业公司”）。中实物业公司自管理小区时秉承合理利用地上车位，解决小区内部矛盾等诸多因素，决定将小区地上公共车位出租给小区业主，并和小区业主签订车位租赁协议，签订协议的业主使用地上车位至今。答辩人于2017年12月6日公告决定召开第三次业主大会，对地上车位的使用方案进行表决。因参与投票业主户数不足一半，导致业主大会无效，未能对地上车位的使用方案形成新的决议，不存在答辩人擅自处分地上车位的行为。本案被答辩人主体不适格。被答辩人要求确认答辩人处分车位的行为无效，但对车位进行管理的是现物业公司（山东强丰物业管理有限公司），强丰物业承继原物业公司职责，并沿用原物业公司的方案对小区地上车位进行管理，相关费用亦由现物业公司收取，答辩人并未对地上车位进行处分，本案被告应为强丰公司。三、维持原有的车位使用方案是基于小区管理现状的最优选择，且是为了所有业主利益及小区稳定，并不是增加业委会的利益。1、翡翠清河小区共有地上车位322个，前期物业（中实物业公司）为合理利用公共资源，与部分业主签订车位租赁协议，对地上车位进行管理。新物业公司承继原物业公司职责后，无权单方面取消业主的使用权。答辩人作为小区的业主委员会，积极召开业主大会对地上车位的使用进行表决，但由于客观原因导致业主大会无效，未能形成新的决议。答辩人亦无法单方面作出决定，取消现有业主的使用权。2、答辩人没有业主大会的授权，无法对地上车位重新进行分配。答辩人取消现有业主对地上车位的使用也缺乏相关的法律依据和公信力，取消地上车位会导致322辆车无处可停，小区周边马路出现各种乱停乱放现象，给政府部门管理增加麻烦，对小区的和谐、规范管理也产生巨大的挑战，甚至会造成相关群体事件。答辩人亦将业主大会未成功召开的情况向相关主管部门进行请示，相关主管部门给出的建议是为了维护小区的稳定，维持原使用方案。因此，于法于理，维持原有的使用方案符合小区的现状，是维护小区稳定、方便管理、避免业主矛盾的最优选择。四、答辩人非专业社会组织，业委会成员亦有正常的工作、生活，被答辩人不应过分苛责答辩人开展的业委会工作，建议被答辩人及小区业主在2019年积极参加业主大会，使业主大会有效并作出对地上车位合理使用的决定。答辩人虽系合法组织，业委会成员出于对小区的耐心和热情参与小区的管理，平时均有正常的工作、生活，也非专业的管理人员。虽然如此，答辩人自成立以来业委会成员呕心沥血，参与小区管理，更换物业管理公司，积极召开业主大会，组织消防维修、维护，对小区公共收益账目进行账目统计，使小区管理逐步进入正常。虽然第三次业主大会未成功召开，但答辩人也积极筹备，付出了很多努力。被答辩人主张业主大会无效的理由并非业主大会参与人数不足一半，而是第三次业主大会公示期限不足15日和未将表决票送达每位业主。首先，被答辩人于2017年12月6日进行公示，业主大会投票结束时间为12月23日，时间为18天，已经超过15天。其次，业委会成员总共9人，翡翠清河小区总共2380户，要求业委会9名成员将表决票全部送达2380户实属强人所难。业委会团结最大力量，组织了一次表决票的送达工作，进行挨家挨户送达，对于未成功送达的业主可以到物业办公楼领取，在2017年12月6日的通知中也有明确说明。其次，根据相关法律规定，采用书面方式的，无法送达的可以张贴公告，答辩人已经按期公告，符合法律规定。地上车位资源（即公共资源）是有限的，但私有资源是无限的，因答辩人人数较少（仅9人），小区业主多达2380户，平均一人需服务265户，小区的建设还需所有业主积极参与，因此答辩人建议被答辩人及小区业主在2019年积极参加业主大会，使业主大会有效并作出对地上车位合理使用的决定。如果被答辩人认为答辩人工作不到位，被答辩人亦可以向历城区华山街道办事处自行申请召开业主大会，对地上车位的使用进行表决。综上所述，答辩人未擅自处分翡翠清河小区地上车位，从方便小区管理、维护小区的长治久安的角度来看，维持原来的车位使用方案是最符合现阶段情况的最优、最有效的方案。被答辩人的主张没有事实依据和法律依据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告仇雷雷、胡德根等系济南市历城区翡翠清河小区业主，该小区前期物业公司为北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东公公司，在小区未成立业主委员会期间中实公司为该小区业主提供前期物业服务，并与部分业主签订了《翡翠清河小区地上车位管理和租赁协议书》，协议书约定了车位租赁条件、租赁价格（每月每个车位120元）以及双方的权利义务。2016年2月14日，翡翠清河小区召开业主大会，选举产生了第一届业主委员会，并于同年3月17日登记备案。在中实公司退出翡翠清河小区后，山东强丰物业管理有限公司（以下简称强丰公司）承继原物业服务公司职责，沿用原物业公司的方案为翡翠清河小区提供物业服务。2017年12月6日，被告翡翠清河业委会在该小区内向全体业主发布通知，内容为：针对小区地上车位使用管理方案进行业主意见公开征集，决定召开翡翠清河小区第三次业主大会，业主大会召开公示期限自2017年12月6日-2017年12月15日，投票期限自2017年12月15日-2017年12月23日。2017年12月26日，被告翡翠清河业委会作出《翡翠清河小区第三次业主大会结果公示》，内容为：“因业主大会参与投票数未满足一半业主户数的法定要求，因此，本次业主大会无效。对于地上车位使用无法形成决议，也不能建立新的地上车位使用方案。通过听取业主大会监督指导部门意见，只能暂时维持原有的车位分配和租赁价格，但对于现有车位使用情况物业公司会进行核查和严格管理，确保车位合理使用。关于地上车位的租赁协议和管理细则，待物业公司制定完成后，将及时公示。”发布上述公示不久，被告翡翠清河业委会作为业主代表方，与管理方强丰公司共同公示了《翡翠清河小区地上车位租赁服务合同》样稿，并与部分业主实际签订了该租赁服务合同。对上述事实的真实性双方当事人均无异议。 本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”被告于2017年12月6日在涉诉小区发布通知召开第三次业主大会,针对小区地上车位使用管理方案进行业主意见公开征集，同时公示了业主大会表决票票样；同年12月26日被告在涉诉小区公示翡翠清河第三次业主大会结果，因为业主大会参与投票数未满足法定要求而无效，通过听取业主大会监督指导部门意见，决定暂时维持原有的车位分配方案和租赁价格，不久与小区部分业主订立了车位租赁服务合同。综合分析以上事实，十一名原告当时就知道暂时维持原有的车位分配方案和租赁价格的决定，其于2019年3月起诉要求撤销翡翠清河业委会作出的关于小区车位的决定，已经超过法律规定的除斥期间。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告仇雷雷、胡德根等11人的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告仇雷雷、胡德根等11人负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李宝乾 二〇一九年六月十八日 法官助理 孙源梓 书 记 员 王汝瑶