广西壮族自治区灵山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0721执异11号 案外人潘扬飞，男，1975年10月17日出生，壮族，钦州市钦北区居民。 申请人灵山县农村信用合作联社，住所地：灵山县灵城镇江滨一路30号（湘桂盛世名城一期A区龙盛苑1-2号商铺）。 法定代表人温昌鹏，理事长。 委托代理人莫祖东，灵山县农村信用合作联社法律顾问。 委托代理人黎定志，灵山县农村信用合作联社法律合规部经理。 被申请人钦州市永华汽车修理有限责任公司，住所地：钦州市城西明珠三路。 法定代表人李花，经理。 第三人钦州市鸿泰房地产有限公司，住所地：钦州市鹤凤（凤凰公寓）A单元301房。 法定代表人张艳丽，执行董事。 本院在执行申请执行人灵山县农村信用合作联社与被执行人广西海荣置业有限公司、钦州市永华汽车修理有限责任公司、李阶卫等人金融借款合同纠纷一案中，案外人潘扬飞不服本院（2017）桂0721民初第980号之一民事裁定，对查封位于钦州市南珠西大街（电力宾馆后面）的土地使用权【土地使用权证号：钦国用（2008）第A2312号】及在该土地上已建成的“钦州市永华汽车修理有限责任公司棚户区改造建设限价住房”一幢十八层楼房的地下室和地面一层、五层至十八层内尚未经钦州市住房制度改革委员会办公室核发准购证的42套中的1203号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭审查。本案现已审查终结。 案外人潘扬飞称，请求撤销（2017）桂0721民初第980号之一民事裁定书，解除对钦州市××××大街（电力宾馆后面）的土地使用权【土地使用权证号：钦国用（2008）第A2312号】及在该土地上已建成的“钦州市永华汽车修理有限责任公司棚户区改造建设限价住房”一幢十八层楼房的地下室和地面一层、五层至十八层内尚未经钦州市××制度改革委员会办公室核发准购证的42套中的1203号房屋的查封。事实与理由：钦州市永华汽车修理有限责任公司有位于钦州市××××大街（电力宾馆后面）的一宗土地，2013年至2014年间，钦州市永华汽车修理有限责任公司与钦州市鸿泰房地产有限公司在该地上合作开发建一幢楼房，名字叫“钦州市永华汽车修理有限责任公司职工生活小区政策性住房综合楼”。经人介绍，2014年9月12日，潘扬飞与钦州市永华汽车修理有限责任公司、钦州市鸿泰房地产有限公司共同签订《认购协议书》，约定将建成的楼房中的1203号房屋以单价2500元每平方米，共计房款235570元出售给潘扬飞。当日，潘扬飞已将房款120000元汇入当时钦州市鸿泰房地产有限公司的法定代表人李阶卫62×××06账户内。此后，钦州市永华汽车修理有限责任公司和钦州市鸿泰房地产有限公司豪无诚信，在收到潘扬飞的部分房款后，以各种借口拖延，拒绝按认购协议约定订立《商品房买卖合同》。在众多人的强烈要求下，两公司于2015年12月10日写下《承诺书》，承诺决定完成涉案楼房，保证于2016年5月31日前将房屋交给潘扬飞，但至今，两公司仍拒绝订立《商品房买卖合同》，没有收取房屋余款，既不退款也没有交房。异议人认为，一、双方签订的《认购协议书》，已经明确了权利和义务，潘扬飞已经按协议将房款120000元支付给了两公司，该款超过房屋总价款的50%，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二、建设部令【第88号】《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。再结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。综上所述，法院裁定保全查封涉案房屋不当，是错误的，特提起执行异议，请求人民法院支持案外人的异议请求。 灵山县农村信用合作联社答辩称，案外人所提出的异议无理、不合法，其异议请求应依法驳回。事实与理由：一、灵山县人民法院（2017）桂0721民初第980号之一《民事裁定书》裁定查封的42套房屋（包括1203号房）是合理、合法的。钦州市永华汽车修理有限责任公司（被申请人）是利用公司的国有土地建“棚户区改造建设限价住房”，该建房需经市政府住房制度改革委员会批准，而出售该“限价房”也需经市政府批准，所以，涉案所建的该幢18层楼房，市政府仅批准56套可以出售，而其他房未批准出售（包括异议人所预定的1203号房）。申请人申请人民法院依法查封借贷所建的未经市政府批准出售的限价房42套（包括异议人所预定的1203号房）是合理、合法的。二、案外人所提出的异议申请不合法，其异议申请应依法驳回。钦州市永华汽车修理有限责任公司与潘扬飞于2014年签订的《认购协议书》，仅是预定式的协议，不是《商品房买卖合同》，钦州市永华汽车修理有限责任公司和钦州市鸿泰房地产有限公司未取得法定的《商品房预售许可证》，也无市政府可出售的批文，该协议仅是预约，不具有房屋（商品房）买卖的功能，因市政府伟批准涉案1203号房出售，他们不可能签订《商品房买卖合同》，案外人以《认购协议书》等同《商品房买卖合同》而引用的“法规”、“办法”是理解错误的，案外人的异议申请依法无据，其异议申请应依法驳回。 钦州市永华汽车修理有限责任公司、钦州市鸿泰房地产有限公司未作答辩。 本院查明，本院在审理原告灵山县农村信用合作联社与被告广西海荣置业有限公司、钦州市永华汽车修理有限责任公司、李阶卫等人金融借款合同纠纷一案中，依申请人灵山县农村信用合作联社的申请，于2017年7月27日作出（2017）桂0721民初第980号之一民事裁定，裁定：对被申请人钦州市永华汽车修理有限责任公司位于钦州市××××大街（电力宾馆后面）的土地使用权【土地使用权证号：钦国用（2008）第A2312号】及在该土地上已建成的“钦州市永华汽车修理有限责任公司棚户区改造建设限价住房”一幢十八层楼房的地下室和地面一层、五层至十八层内尚未经钦州市××制度改革委员会办公室核发准购证的42套房屋进行查封。涉案1203号房是在该42套房内。案件经审理，本院于2017年11月14日作出（2017）桂0721民初第980号民事判决，判决生效后，申请人灵山县农村信用合作联社向本院申请强制执行，本院于2019年2月28日依法立案执行，案件正在执行中。 再查明，位于钦州市××××大街（电力宾馆后面）已建成的楼房一幢，该楼房是住宅、办公用地性质，系属城市棚户区改造建设限价住房项目，该楼房共建设住房98套，住房的出售，需经钦州市××制度改革委员会办公室核发准购证，涉案1203号房是在钦州市××制度改革委员会办公室尚未核发准购证的42套房屋其中的一套。案外人潘扬飞与钦州市鸿泰房地产有限公司、钦州市永华汽车修理有限责任公司签订《认购协议书》，案外人潘扬飞以预定购方式认购涉案1203号房，房屋价款235570元，并于2014年9月12日交付给钦州市鸿泰房地产有限公司120000元，但该房屋一直未交付给案外人潘扬飞管理、使用。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款：“人民法院对诉讼标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出执行异议之诉。”的规定，案外人潘扬飞对本院在诉讼执行中作出的对位于钦州市××××大街（电力宾馆后面）的土地使用权【土地使用权证号：钦国用（2008）第A2312号】及在该土地上已建成的“钦州市永华汽车修理有限责任公司棚户区改造建设限价住房”一幢十八层楼房的地下室和地面一层、五层至十八层内尚未经钦州市××制度改革委员会办公室核发准购证的42套中的1203号房屋予以查封的财产保全裁定不服，有权基于房屋的实体权利提出书面异议。本院对涉案房屋采取查封措施系基于申请人灵山县农村信用合作联社的申请，但涉案房屋的出售，需经钦州市××制度改革委员会办公室核发准购证，涉案1203号房是在钦州市××制度改革委员会办公室尚未核发准购证的42套房屋其中的一套，案外人潘扬飞以预定购方式认购涉案1203号房，虽交付部分房款，但该房屋一直未交付给案外人潘扬飞管理、使用，案外人潘扬飞还没享有涉案房屋所有权。综上所述，案外人潘扬飞的异议不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人潘扬飞的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 审判长 李   大   秦 审判员 刘玉材审判员施崇 二〇一九年六月五日 书记员 宁   善   昌