福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1789号 上诉人（原审原告）：李水华，女，1982年6月6日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人:吴建涵、位凤坤，福建嘉铠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，公司职员。 上诉人李水华因与被上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下称欣盛丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初4929号民事判决，向法院提起上诉。法院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李水华上诉请求：撤销厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初4929号民事判决，依法改判支持李水华的一审诉讼请求。事实和理由：一、李水华不存在逾期付款的情形，欣盛丰公司逾期交付商品房没有合理抗辩事由，应向李水华支付逾期交房违约金。1.一审法院认为“按通常理解，按揭购房款至少应当在合同约定的交房日之前支付”，没有任何事实和法律依据，不能以此认定李水华逾期付款。我国现行法律没有明确规定按揭购房款必须在合同约定的交房日之前支付。在现实中，因办理按揭贷款手续较为繁琐且存在诸多不确定因素，按揭款到账日期晚于合同约定交房日的情况是存在且被允许的。只要购房合同对此没有明确的约定，按揭款到账日期晚于合同约定交房日就不能被当然的认定为逾期付款。2.双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）并没有明确约定具体的按揭付款日期，也就不存在李水华“逾期”付款的情形。3.按揭贷款较晚到账并非李水华原因造成，李水华不存在恶意拖延办理按揭贷款的情形。①李水华早在2013年11月29日就已按欣盛丰公司要求向其支付首付款共计304068元，双方《商品房认购协议书》中第九条约定应于2014年2月28日前签署《商品房买卖合同》，但因欣盛丰公司一直没有取得涉案7#楼的[预售商品房]预售许可证，双方直到2014年12月29日才签订《商品房买卖合同》，欣盛丰公司早已违约在先。②李水华在合同签订当日当时已按合同约定将办理贷款所需的一切材料交付给欣盛丰公司了，因欣盛丰公司直到2015年12月20日才电话通知李水华，且银行贷款工作人员当时没有找到欣盛丰公司提交给银行李水华贷款所需的贷款报备材料，导致2016年2月1日才得以办理贷款手续，工行于2月17日放贷。③办理按揭贷款较慢的直接原因是欣盛丰公司案涉工程在2014年底至2015年底期间长期处于停工状态，很多购房者多次打厦门市市长专线投诉，到信访局、住建局等部门进行投诉，为了保护购房者的利益，房管局严格监管了欣盛丰公司的两个银行监管账户，要求贷款银行暂停放贷，导致购房者长时间无法办理按揭贷款。贷款经办银行也从中国工商银行松柏支行转到集美支行，而先前提交的办理贷款手续材料也由中国工商银行松柏支行退还给欣盛丰公司，再由欣盛丰公司提交给集美支行，因此才导致了部分购房者出现按揭贷款较慢的情况。二、欣盛丰公司一审中以李水华未付清逾期付款违约金为由拒绝交房，只是欣盛丰公司为逃避支付逾期交房违约金的借口。事实上，李水华不存在逾期付款的情形，自然不需要向欣盛丰公司支付逾期违约金。欣盛丰公司虽然提出李水华应向其支付逾期办理按揭贷款的违约金，但其在一审中并未予以反诉，此前亦从未向李水华主张、催告过所谓的“违约金”。欣盛丰公司也没有证据证明李水华存在逾期提交、签署按揭银行或公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料的情形。欣盛丰公司因案涉工程在施工过程中长时间停工导致工程逾期竣工，并逾期向李水华交房才是客观事实，欣盛丰公司应向李水华支付逾期交房违约金。此外，本案属于群体性案件，在此之前，同小区已有一百多件购房者向欣盛丰公司主张逾期交房违约金的系列案件，在其他的系列案件中，不论是同安法院审理的一审案件，还是厦门中级法院审理的二审案件，对于同样是购房者按揭款的到账日期晚于合同约定交房日期的情况，均未以此认定购房者构成逾期付款要向欣盛丰公司支付违约金，更未以此为由判决驳回购房者的诉讼请求！三、逾期交房违约金应计算至李水华实际收房之日。1、欣盛丰公司一审提交的证据2017年9月28日的《商品房交付通知书》没有投递记录，不能证明已送达李水华手中，李水华也没有收到该通知书。且2017年9月涉案工程连消防备案都还没有通过，根本不满足交房条件，该《商品房交付通知书》即便送达，也应为无效通知。2、欣盛丰公司一审提交的证据2018年11月2日的《催告收房通知书》最后签收人是“单位收发章”，但李水华表示其本人并未收到该通知书。且厦门市中级人民法院（2018）闽02民终5463号民事判决书中已确认，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，故难以认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。因此，该通知书即便送达，也不能说明欣盛丰公司完成交房义务。3、欣盛丰公司一审提交的证据2018年12月7日的《再次催告收房通知书》也没有投递记录，李水华表示没有收到该通知书。且李水华认为讼争房屋至今未通过规划验收，小区水、电、管道燃气及道路、绿化等也均未达到合同约定条件，李水华有权拒绝收房。因此，逾期交房违约金应计算至李水华实际收房之日。 欣盛丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、合同虽然没有约定按揭款到账时间，但是根据行业交易习惯，李水华应于合同签订两个月内付清购房款。即便李水华不承认行业交易习惯，付款也应该有个期限，法律对于合理期限的解释是三个月，李水华逾期支付购房款。且根据合同附件6第四条第一款约定，明确了先交款后交房，合同约定2015年的12月31日交房，但李水华却于2016.2.17才付清购房款，李水华付款逾期。根据合同第七条约定，李水华逾期支付购房款应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金。买受人未付清购房款或违约金之前，出卖人有权拒绝交房。2、根据合同附件6第三条的约定，明确约定办理按揭手续的时间，李水华主张其在签订合同之日向欣盛丰公司提供办理贷款手续的材料，但并未提交证据予以证明，其主张不存在恶意拖延办理按揭贷款缺乏依据。且李水华主张涉案工程在2014年年底至2015年年底存在停工状态、欣盛丰公司银行账户被监管、银行不予放贷没有证据。3、其他案件的判例对本案没有约束力。每个案件情况不一样，应具体案件具体分析，不能直接援引。4、2018年6月11日消防验收以后，欣盛丰公司有多次通知李水华交房，李水华没来交房，欣盛丰公司于2018年11月2日催告交房，又于2018年12月7日再次催告交房，所以即便要计算逾期交房违约金也应再扣除可顺延天数外，计算至2018年6月11日，最迟不应超过2018年11月2日，李水华提交的2018闽02民终5463号不能证明2018年11月2日以后欣盛丰公司不能交房。李水华主张因为预售证未取得才于2014年12月19日签署合同与实施不符，预售证是13年取得的，合同有注明。所以在认购书预定的时间签署合同是李水华原因所致。 李水华向一审法院提出诉讼请求：判令欣盛丰公司支付李水华逾期交房违约金（自2016年1月1日起，按总购房款的日万分之一，计算至欣盛丰公司实际交房之日止，暂计至2018年10月1日为100708.02元）。 一审法院查明事实：2014年12月29日，李水华与欣盛丰公司签订一份合同编号为03191475的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及合同补充协议（以下简称附件六），约定李水华购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，房价总金额为1004068元。合同第六条约定，买受人于2014年12月29日前付304068元整，余款计700000元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第八条约定，出卖人应于2015-12-31前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或政策变化导致延期交房的；……施工期间发生降雨量超过60ＭＭ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6小时以上的停水、停电导致延期的……。合同第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六）……。 附件六第三条第三款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起三日内提供应增加的按揭资料或重新办理按揭手续。附件六第三条第七款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等）的，每逾期一日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金。附件六第四条第1款约定，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款……）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。附件六第四条第6款约定，在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，……24小时累计60MM以上（含60MM）降雨，六级以上大风（含六级），地震，，地震他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。 上述合同签订后，欣盛丰公司于2015年3月24日、2016年2月22日先后向李水华开具二张《销售不动产统一发票》，载明该公司已分别收取李水华购房款304068元、700000元，合计1004068元。查李水华的贷款发放记录，700000元贷款于2016年2月17日发放。2017年9月，欣盛丰公司向李水华寄送《商品房交付通知书》，告知其于2017年12月20日办理收房手续。2018年11月5日，欣盛丰再次向李水华寄送《催告收房通知书》，告知其于收到通知之日起3日内办理接房手续。2018年11月6日，李水华签收《催告收房通知书》。2018年12月7日，欣盛丰公司再次向李水华发出《催告收房通知书》。双方至今未办理案涉房产的交接手续。 另查明，2014年12月29日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米7天、大风大于或等于六级11天，合计15天（含重复3天）。2017年9月30日，欣盛园1#楼-8#楼通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队消防验收合格。 诉讼中，李水华申请对欣盛丰公司名下财产采取保全措施，法院作出（2018）闽0212民初4929号民事裁定：查封、扣押或冻结被申请人欣盛丰公司的财产，保全金额以100708.02元为限。 一审法院认为，李水华与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对李水华提出欣盛丰公司未按合同约定的时间交付商品房，应支付逾期交房违约金的主张，欣盛丰公司提出李水华未于合同签订之日起60日内付清购房款及未按期支付按揭款，欣盛丰公司有权在其付清上述逾期付款违约金之前拒绝交房的答辩意见。法院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。合同及协议六并未明确约定按揭贷款应何时向欣盛丰公司支付，但按通常理解，按揭购房款至少应当在合同约定的交房日之前支付，但据欣盛丰公司开具的《发票》显示，本案购房按揭款的支付时间为2016年2月17日，迟于合同约定的商品房交付时间，李水华依约应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金，且于该违约金付清前，欣盛丰公司有权拒绝办理房屋交付手续。故欣盛丰公司的该答辩意见，有法律和合同依据，法院予以采纳。因李水华未举证证明其已向欣盛丰公司支付了上述逾期付款违约金，故其诉讼请求，理由不足，法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李水华全部诉讼请求。 经审理查明，双方当事人对一审查明的事实，除李水华认为一审判决遗漏查明其已经支付全部购房款及其并未签收相关通知外，其余事实均无异议，本院予以确认。 二审庭审中，李水华提交如下证据：一、（2018）闽02民终4932号民事判决书、二、（2018）闽02民终4330号民事判决书，拟证明于同一时间段签订买卖合同、同一交房时间及同一楼盘同种纠纷的业主同样按揭贷款的到账时间晚于合同约定交房时间的生效判决并未认定购房人构成逾期付款，而是支持购房人要求欣盛丰公司支付逾期交房违约金的诉求；三、（2018）闽02民终5463号民事判决书，拟证明生效判决已经确认，业主手持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书，并不能完成收房手续，该通知书即使送达，也不能说明欣盛丰公司完成交房义务。欣盛丰公司经质证认为，对证据一、二表面真实性确认，但与本案无关。上述证据举证的录音是案外人的录音，和本案本身无关。欣盛丰公司在该案的一、二审对录音均没有确认。即便录音真实也不能证明2014年11月至2016年8月不能办理按揭的原因在于欣盛丰公司。对证明对象有异议，因为案情不同，不能直接援引。证据三表面真实性确认，合法性无异议，但是我方认为与本案无关，对其证明内容也有异议。我认为视频我方至始至终不予认可，且无法证明欣盛丰公司当时拒绝交付案涉房产。房产是分批交付的，时间先后顺序而已。 欣盛丰公司提交如下证据：1、商品房买卖合同（03304093）及个人借款凭证；2、商品房买卖合同（03301572）及个人借款凭证；证明案外人与欣盛丰公司2016年8月签订商品房买卖合同，按揭贷款于2016年10月、2016年12月到账，故不存在李水华所说的按揭贷款因欣盛丰公司的原因无法到账，李水华迟延办理按揭存在过错。李水华经质证认为，对两份证据真实性、合法性无异议，但是关联性有异议。这两份合同签订时间是2016年8月，李水华合同签订日期是2014年12月，时间不同，也没有对比性。另外贷款银行是欣盛丰公司指定的，李水华的征信、贷款条件符合银行和政府的政策。在办理按揭的过程中，需要欣盛丰公司的售楼人员通知才能办理，这一事实已有生效判决予以确认。银行工作人员在收到李水华的按揭材料之后并不是一件一审，而是批量性送件审查，这也是导致按揭时间较晚的原因。这些原因都不是李水华在按揭过程中导致的。因此欣盛丰公司提交的证据，其他业主的按揭贷款情况不能证明李水华存在过错。 本院认为，李水华与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应依约履行。第一，欣盛丰应否承担逾期交房违约责任。已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实，当事人无需举证证明。因与本案同一类型纠纷的生效判决已认定购房人对贷款未能及时办理不存在过错，欣盛丰公司在本案诉讼之前未向李水华主张过逾期付款违约金，一审亦未提出反诉请求李水华承担逾期付款违约责任，故一审判决以李水华未支付逾期付款违约金为由判决欣盛丰公司无需承担逾期交房违约责任错误，本院予以纠正。第二，欣盛丰公司实际交房时间的认定。欣盛丰公司向李水华交付商品房，不仅要符合双方的约定，而且必须符合法律规定的使用条件。消防法第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据该条文规定，将经消防验收合格的房屋交付购房者是房屋建设单位的法定义务。因此，欣盛丰公司在案涉房屋尚未经消防验收合格的情况下，于2017年9月向李水华发出商品房交付通知书，该行为无效。案涉房屋于2018年6月11日经消防验收合格，欣盛丰公司于2018年11月向李水华发出催告收房通知书，但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决，电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，故难以认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。此后欣盛丰公司又于2018年12月7日再次发出催告收房通知书，通知李水华于收到该通知书后3日内完成收房手续。根据讼争房屋买卖合同及补充协议约定，合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，邮寄方式以投递后48小时视为送达，因上述通知书于2018年12月7日发出，故应认为欣盛丰公司已于通知送达后的2018年12月9日的第三天2018年12月12日完成交房义务，本案逾期交房违约金计算截止时间为2018年12月12日。第三，欣盛丰公司应交房时间的认定。双方合同约定欣盛丰公司应当在2015年12月31日前交房。合同对于欣盛丰公司可据实予以延期的情形已作出明确约定。根据查明事实，2014年12月29日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米7天、大风大于或等于六级11天，合计15天（已扣除重复天数），双方对此均无异议。欣盛丰主张将合同签订之前及约定交房日之后大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，并无合同约定及法律依据。因此，欣盛丰公司依据合同约定应交房日期为2015年12月31日之后顺延15天，即欣盛丰公司应于2016年1月15日前交房。讼争合同约定按已付购房款的日万分之一支付逾期交房违约金，并未过高，欣盛丰公司要求调整逾期交房违约金，法院不予准许。根据前述理由，欣盛丰公司应向李水华支付自2016年1月16日起计算至2018年12月12日止的逾期交房违约金，即2016年1月16日至2016年2月22日（38天）按已付房款304068元的日万分之一计算，2016年2月23日至2018年12月12日（1024天）按已付购房款1004068元的日万分之一计算，合计为103972元。综上。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初4929号民事判决； 二、厦门欣盛丰投资有限公司于本判决生效之日起十日内，支付李水华逾期交房违约金103972元； 三、驳回李水华的其他上诉请求； 四、驳回李水华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1157.5元，二审案件受理费2315元，均由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年六月二十日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。