黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1003民初468号 原告：牡丹江市长城房地产开发有限公司（以下简称长城公司）。住所地黑龙江省牡丹江市阳明区光华街57号。 法定代表人：孙来福，经理。 委托诉讼代理人：左立福，牡丹江市七星法律服务所法律工作者。 被告：牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司（以下简称浙中公司）。住所地：黑龙江省牡丹江市阳明区光华街59号。 法定代表人：林大为，董事长。 委托诉讼代理人：张春雨，黑龙江承成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹珩，黑龙江大地律师事务所律师。 原告长城公司与被告浙中公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告长城公司法定代表人孙来福及其委托诉讼代理人左立福，被告浙中公司委托诉讼代理人张春雨、曹珩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即给付原告房屋租金本金1200000元、欠款38181元，合计：1238181元。利息600517.3元（从2011年3月25日起至2019年4月25日止，按年利率6%标准计算，计算97个月）；2.诉讼费由被告承担。 事实与理由：2007年7月17日，原告、被告签订了一份《房屋租赁协议书》，约定了原告将位于阳明区政府对面原浙中装饰材料市场的部分门市房租给被告，租期为5年，另外赠送1年。期限从2007年8月1日起，至2013年8月1日止。在履行房屋租赁协议期间，双方于2011年3月19日签订了一份《协议书》，约定2007年7月17日签订的《房屋租赁协议书》于2011年3月20日终止，同时约定在终止该协议时，被告尚欠原告租赁费需要另行结账。因被告与各业户签订了合同后收费时间参差不齐，截止到2011年3月20日的时候，应退还业户38181元，由原告支付。2011年3月25日又签订了一份《东西门市房及平房租金统计明细》，对租金进行了确认。当日，被告与高粱青签订了一份《借款协议书》，在签订借款协议书后第二天（2011年3月26日），长城公司、浙中公司、高梁青三方互相出具了收据，实际是抹账协议。但是，经诉讼，未获法院支持。因此，原告才主张向被告要求其支付房屋租金和替被告垫付的费用。 被告辩称，基于以下几条原因，应驳回原告诉讼请求。 1.原告起诉已过诉讼时效。根据原告主张，双方的租赁合同于2011年3月25日解除。依据《民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，拒付租金的诉讼时效期间为一年，故本案诉讼时效期间应至2012年3月26日止，原告起诉已超过诉讼时效，应依法予以驳回；2.原告未向被告交付过房屋，被告当然无须向原告支付租金。原告、被告之间存在房屋租赁合同关系，但原告从未履约。原告或是未向被告交付房屋，或是向被告交付的房屋不符合合同约定。被告当然无须向原告支付租金；3.原告向被告交付的房屋，包括未向被告交付的涉案房屋均不能正常使用，均不符合双方约定，原告构成根本违约。该违约事实已经由（2013）牡民初字20号民事判决确认。同时根据牡丹江市阳明区人民法院（2013）阳民初字第434、472、473、474、475、476、477号民事判决以及（2015）阳民初字第467号民事判决的判决内容，被告已经履行了向原告交付了双方房屋租赁合同关系项下的全部租金（包括原告向被告已交付与未交付的房屋）。因此，原告本次起诉构成重复起诉；4.被告非但不存在拖欠原告租金情形，而且原告还应向被告返还租金以及赔偿损失；原告起诉状中向被告主张的起诉金额计算错误，该租金金额既不符合原告主张的双方合同约定，也无双方结算单予以确认。该租金金额系原告自己单独统计，无任何事实依据；5.租赁房屋位于阳明区光华街57号原浙中建材市场，原告、被告之间签订多份租赁合同，而原告交付整个浙中建材市场租赁物不符合消防验收标准，这一点给被告带来经营上的很大损失。该事实已经生效判决确认。根据《中华人民共和国合同法》规定，双方互付债务且品质和种类相同，可以抵消。 综上，原告诉请严重与事实不符，依法无据，应当全部予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告证据一：2007年7月17日《房屋租赁协议书》1份、出租的门市房位置图1份、2011年3月19日协议书1份、原告与高粱青签订借款协议书1份、2011年3月26日收据3张。证明长城公司与浙中公司房屋租赁事实的存在，被告欠原告房屋租金和欠原告替被告向其他业户支付的38181元。原告长城公司、被告浙中公司在签订第一份房屋租赁协议书后，于2011年3月19日又签订一份主要内容为解除房屋租赁关系的协议书，明确了被告欠原告房屋租金款120余万元。关于诉讼时效，根据2011年3月25日，由原告、被告及案外人高粱青三方约定，可以证明对租金进行了结算，但此债务已经转移。又经多次另案起诉，并没有超过诉讼时效。 被告对房屋租赁协议真实性及证明问题均有异议。关于真实性问题，被告现股东及法定代表人对被告与原告之间的租赁合同内容不清楚，而被告原法定代表人除了记得原告向被告交付的房屋均不能正常使用外，其他也没有印象了。所以，对该份证真实性无法核对。关于证明问题，即使该份协议书是真实的，也只能证明原告、被告双方存在房屋租赁关系，而不能证明原告已经向被告交付房屋，即双方不存在事实上的租赁关系。同时根据该协议书第三条规定，能够证明原告在起诉状中主张租金金额计算错误； 2.对第二份证据3月19日协议书的真实性及证明问题均有异议。关于真实性异议意见同上。该协议书即使是真实的，也不能证明被告欠付原告租金。根据该协议书第二条，反而能够证明被告的主张，即原告向被告交付的房屋不能使用，被告需要向租户返还租金的事实； 3.对第三份证据借款协议书和收据真实性及证明问题均有异议。根据牡丹江市阳明区人民法院（2018）黑1003民初615号民事判决书，牡丹江市中级人民法院（2019）黑10民终168号民事判决书，已经确认不存在抹账关系； 4.关于是否超过诉讼时效，按照原告的说法，双方是在2011年3月25日最终结算，要求租金的诉讼时效是一年。第三人向被告主张权利，不能导致原告诉讼请求的时效中断。双方反复提到的阳明法院第434号-477号民事判决，该些判决书都确认了一个事实，即原告与被告双方租赁合同项下的房屋租金是按照比例分配的。所以，原告现在没有按照比例要求租金，其诉讼请求租金数额明显错误； 5.被告租赁长城公司钥匙交接数量的交接单、东西门市房及东平房租金统计明细、借款协议书以及交款单位为高粱青的收据，均没有见到原件。2011年3月25日，被告单位对与高粱青签订借款协议书不看原件，不予以质证，与本案无关。 原告认为，本案争议的1200000元，经过多次诉讼，原件已提交给阳明区法院。 本院认为，经核查，原告提交的证据复印件均出自本院的卷宗材料中。本院对原告提交的证据的真实性予以采信。对其证明的内容与被告的反驳意见，与原告的证据二一并进行认定。 原告证据二：（2012）阳商初字第25号民事判决书1份、(2018)黑1003民初615号民事判决书1份、（2019）黑10民终168号民事判决书1份。25号判决书第三页，高粱青的证据二，即2011年3月25日签订协议书和本案被告给高粱青出示的1200000元借据，在该案件中，本案被告对该证据真实性无异议，并对该判决书予以确认。615号判决书第三页，本案原告在证据一、证据二当中，也出示了上述证据，本案被告对其真实性没有异议。故该组证据足以证明原告在法庭出示证据一完全真实。 被告对判决书真实性无异议。原告主张的3份判决书载明1200000元借据和收据与本案无关，不予以质证。因为该组证据中未见双方签订的租金统计明细表原件，同时，该组证据反而证明原告一直主张的原告与案外人高粱青、被告不存在的抹账关系。 本院认为，原告出具的民事判决书，经核对，均有来源和出处，可以证明其真实性。 关于诉讼时效，原告与被告在2007年7月17日签订《房屋租赁协议书》，2011年3月19日，签订《协议书》，双方约定2007年7月17日签订的《房屋租赁协议书》于2011年3月20日终止。2007年7月17日至2011年3月19日的租赁费另行结账。2011年3月26日，原告、被告、案外人高梁青互出1200000元票据。2011年12月29日，案外人高梁青以企业贷纠纷为由，向本院提起诉讼，在证据二、证据三中，主张将原告与被告在2007年7月17日签订的《房屋租赁协议书》中被告欠原告1200000元租金，通过三方抹账的方式，将债权转给了高梁青。2014年10月10日，本院作出（2012）阳商初字第25号民事判决，未支持高梁青该请求。2016年5月4日，案外人高粱青以浙中公司为被告、以长城公司为第三人，以长城公司欠高梁青建筑材料款，浙中公司欠长城公司房租费，浙中公司、长城公司、高梁青三方达成抹账共识为由，向本院提起诉讼，请求浙中公司向其支付1200000元。本院于2016年6月30日作出（2016）黑1003民初469号民事裁定书，以案外人高梁青的请求，属于重复起诉为由，驳回了案外人高梁青的起诉。高梁青上诉至牡丹江市中级人民法院，牡丹江市中级人民法院于2016年10月24日作出（2016）黑10民终1128号民事裁定，驳回原告上诉，维持原裁定。案外人高梁青向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2017年11月20日作出（2017）黑民再438号民事裁定，以本案不构成重复起诉，一审、二审裁定认定事实及适用法律不当为由，撤销了牡丹江市中级人民法院（2016）黑10民终1128号民事裁定及本院（2016）黑1003民初469号裁定，指定本院审理。本院于2018年10月19日作出（2018）黑1003民初615号民事判决，以长城公司、浙中公司、高梁青三方未形成抹账的意思表示为由，驳回了案外人高梁青的诉讼请求。案外人高梁青上诉至牡丹江市中级人民法院，牡丹江市中级人民法院于2019年3月21日，作出（2019）黑10民终168号民事判决，驳回案外人高梁青上诉，维持（2018）黑1003民初615号民事判决。因抹账协议经过多次诉讼，未获法院支持。2019年4月1日，长城公司向本院提起诉讼。请求被告浙中公司向其支付租金1200000元。关于1200000元的租金或者抹账协议始终在诉讼过程中，始终包含着原告的主张，即使在本次诉讼中，原告也还在坚持抹账成立的主张。因此，在原告及案外人高梁青主张抹账关系未受法院支持的情况下，争议重新回到最原始的状态。原告请求被告支付房屋租金，并未超过诉讼时效。浙中公司的主张，没有事实和法律依据。 关于长城公司是否按照合同的约定，将约定的房屋交付给被告，被告浙中公司是否拖欠原告长城公司房屋租金的问题。2007年7月17日，浙中公司与长城公司签订房屋租赁协议后，于2007年7月20日，长城公司将东面门市房12把钥匙、西面门市房11把钥匙、东面小平房22把钥匙交给被告浙中公司。浙中公司加盖了牡丹江市浙中装饰材料市场的公章，并有工作人员签字。说明长城公司按照约定将合同中约定的房屋交给了浙中公司。被告浙中公司主张房屋并没有实际交付，没有事实和法律根据。 关于原告交付的房屋是否存在质量不符合要求的问题。2011年3月19日，长城公司与浙中公司签订协议书，双方约定2007年7月17日签订的《房屋租赁协议书》于2011年3月20日终止。2007年7月17日至2011年3月19日的租赁费另行结账。截止到2011年3月20日的时候应退还业户的38181元，由浙中公司交付给长城公司，时间是签订该协议书之日起6个月以内。说明浙中公司实际使用长城公司的房屋至2011年3月19日，并没有发生质量问题。 关于租金的数额问题，原告出具了《东、西门市房及东平房租金统计明细》，被告浙中公司认为只有签字，没有经过公司的授权，而不认可租金数额。但是，依据长城公司与浙中公司在2007年7月17日签订的《房屋租赁协议书》约定的租金计算标准，结合被告浙中公司的实际使用期限，经计算，房屋租金应当为1301666.67元。原告主张1200000元，说明是经过当时双方当事人认真核对后共同确认的。且案外人高梁青从2011年12月29日提起诉讼时起，就以案外人高梁青、原告长城公司、被告浙中公司三方出具的1200000元票据，认为存在三方抹账，主张权利。说明当时三方认可的金额就是1200000元。本院对原告要求被告浙中公司支付租金1200000元的请求，予以支持。 被告证据一：牡丹江市中级人民法院（2013）牡民初字第20号民事判决书（来源文书网下载）1份。证明原告将阳明区57号浙中建筑装饰材料市场（包含本案涉案租赁物）租赁给被告。但因消防、供电等原告应保障的租赁物条件不合格，导致该市场从2005年开始就一直处于停业及整改状态，造成被告严重经济损失。原告交付的租赁物不符合合同约定及法律规定以至于无法使用，无权主张租金。而且，由于上述给被告造成的经济损失数额巨大，远超本案原告主张的租金，从抵消角度亦不应支持原告。 原告对该组证据的真实性无异议，证明问题有异议。该判决书驳回了本案原告诉讼请求。 本院认为，（2013）牡民初字第20号案件，是与本院（2013）阳民初字第434、472、473、474、475、476、477号同时审理的案件，涉及的房屋与本案无关，因此，本院对被告的主张不予采信。 被告证据二：牡丹江市阳明区人民法院（2018）黑1003民初615号民事判决书（来源于裁判文书网）1份、牡丹江市中级人民法院（2019）黑10民终168号民事判决书（来源于裁判文书网）1份。证明经生效判决确认，原告主张的债务转移关系事实不清、证据不足，且原告已为被告开具相关房屋维修费收据1200000元。原告因与被告间经济关系复杂，不便主张，故通过虚构债务转移关系，令案外人高粱青以多次缠诉的方式主张1200000元款项，但均未获得支持。而原告并未在诉讼时效期间内以任何形式主张该款，诉讼时效期间已过。而且，因被告为原告垫资进行消防设施改造以及维修，故原告已于2011年结算时做出了充抵租金的意思表示，无权再主张本案所涉租金。原告为被告出具记载有房屋维修款的收据，被告认为这是当年原告、被告间就被告为原告垫付一系列费用形成抵顶，原告无权继续主张。 原告对该组证据的真实性无异议，证明问题有异议。该判决书的主张基本证实了原告、被告及高粱青房屋租金形成的债的法律关系，但因未得到法律支持，而形成本案原告在本诉中主张房屋租金的法律关系。 本院认为，被告出具的法律文书，均为本院和中级人民法院的法律文书，本院对其真实性予以采信。关于案外人高梁青、原告长城公司、被告浙中公司于2011年3月26日出具的1200000元票据，因高梁青与长城公司主张抹账关系，浙中公司当庭不认可，其请求和主张最终也没有得到法院支持。当事人可以其他理由另行主张权利。 被告证据三：牡丹江市阳明区人民法院（2013）阳民初字第434、472、473、474、475、476、477号民事判决共7份。证明生效判决全额支持了原告主张的被告承租浙中建材市场其余部分的全部租金约14000000元（该部分款项现已执行完毕），未考虑被告损失。结合证据一所认定事实，即原告未提供符合合同约定的法律房屋，导致房屋无法使用，给被告带来严重经济损失问题，这一组证据证明双方之间至少是互付债务的关系，有必要进行抵销。此外，这一系列判决均确认一个事实，涉案租赁物即浙中建材市场，原告、被告系按份额共同所有，原告仅能在该比例范围内主张租金，无权全额主张。 原告认为，该证据中所涉案房屋等一系列案件中，均与本案诉争中房屋没有任何关联性。该组证据中，所称的浙中市场不包括本案租赁房屋。因此，本案租赁房屋全都是独立的享有房产证照的房屋，与该证据中涉及房屋面积和用途完全不一致。所以，不能证明被告所要证明的问题。 本院认为，以上判决均出自本院，且已发生法律效力，本院对以上证据的真实性予以采信。但是，以上判决书中，体现的房屋不是原告在2007年7月17日出租给被告的门市房及平房，与本案无关。本院对被告所要证明的问题不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月17日，原告与被告在牡丹江市浙中建筑材料市场签订《房屋租赁协议书》，双方约定，原告将牡丹江市浙中装饰材料市场东面门市房（计13间），西面门市房（计11间），东面平房（计23间）（北面大门市房以二间计算）出租给被告。租赁价格为：浙中装饰材料市场东、西门市房每年租金为10000元，东面平房每间平均每年租金为5000元。合计每年租金355000元。租金的支付方式为每年8月1日起支付全部租金，以此类推。租赁期限为五年，为了市场的发展，原告另外赠送被告多使用一年。租赁期限从2007年8月1日起到2013年8月1日止。并附市场及小平房平面图（租赁的数量以平面图标注的数量为准），约定该协议经双方代表签字并盖章后生效。原告及被告加盖了单位公章双方代表在协议书落款处签字。2007年7月20日，双方履行了房屋交接手续，原告将东面门市房12据钥匙，西面门市房11把钥匙，东面小平房22把钥匙交给了被告，被告加盖了牡丹江市浙中装饰材料市场的公章，代表人签字。 2011年3月19日，原告与被告签字《协议书》，经双方协商，被告同意将位于浙中装饰材料市场东门市房、西门市房和东面小平房（不含消控设备用房）全部归还给原告。双方约定，双方于2007年7月17日签订的《房屋租赁协议》于2011年3月20日终止执行。2007年7月17日至2011年3月19日租赁费双方另行结账。被告与各门市房业户的未到期合同，由原告与业户从2011年3月21日起重新签订合同，如果原告出售房屋，各业户无条件交出给原告，未到期时间租赁价格不变。因被告与各业户签订合同后收费时间参差不齐，截止到2011年3月20日的时候，应退业户的38181元，由被告付给原告，时间为协议书签订之日起6个月内。2011年3月25日，被告与案外人高梁青签订借款协议书，被告向案外人高梁青借款1200000元，2011年3月26日，被告给案外人高染县青出具收据，载明收到案外人高梁青1200000元。同日，案外人高梁青给原告出具收据，载明案外人高梁青收到原告的欠款1200000元。同日，原告给被告出具收据，载明收到被告房屋维修费1200000元。从2011年12月29日起，案外人高梁青以三方存在抹账关系为由主张权利，经多次诉讼，未获法院支持。 本院认为，原告与被告签订《房屋租赁协议》，原告将房屋交付给了被告，被告应当按照约定支付租金。在2011年3月19日，双方签订的《协议书》，协议解除了双方在2007年7月17日双方签订的《房屋租赁协议》，并约定租金另行结账。原告与案外人高梁青共同主张以1200000元三方抹账的方式，结算房屋租金，被告不同意。原告及案外人高梁青的主张，最终亦未获得法院支持。被告未举证证明其在使用原告房屋期间交付了租金。因此，被告应当向原告支付租金。 另外，从2011年12月29日起，原告从支持案外人高梁青提起诉讼，到以第三人的身份参加诉讼，主张以三方抹账的方式处理被告欠付原告的租金问题。一直到2019年3月21日，牡丹江市中级人民法院作出（2019）黑10民终168号民事判决，驳回案外人高梁青上诉，维持（2018）黑1003民初615号民事判决。最终以原告与案外人高梁青主张的原告、被告、案外人高梁青的抹账协议，虽经多层级诉讼，但未获法院支持而结束。至2019年4月1日，长城公司以原告身份向本院提起诉讼，历时7年有余。这7年多的时间里，原告参与诉讼的根本目的，就是处理被告欠付原告房屋租金问题。原告及案外人高梁青主张三方抹账关系未获法院支持，除了证据形式上的欠缺外，被告当庭意思表示是决定原告及案外人高梁青主张的抹账协议未获法院支持的根据原因。被告不同意抹账，又不与原告结算房屋租金。其行为不但造成了原告、被告、案外人高梁青的诉累，最终也没有将被告欠付原告房屋租金的问题解决。使各方当事人在经济上也造成了很大的损失。因此，原告请求被告按年利率6%的标准，向原告支付未支付房屋租金期间的利息，不违反法律规定，本院予以支持。利息的起算时间从2011年3月27日起计算。 关于原告长城公司主张的代被告浙中公司向其他业户支付的38181元。因为该笔款项的性质不属于双方争议房屋的租金，双方当事人又没有举证证明该笔款项与房屋租金之间的关系。因此，在本案中不予审理。当事人可以另行主张权利。 综上，被告向原告支付房屋租金1200000元。被告向原告支付，以1200000元为计算基数，按照年利率6%标准计算，从2011年3月27日起至本判决确定的给付租金日期止的利息。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”、九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。”规定，判决如下： 被告牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司向原告牡丹江市长城房地产开发有限公司支付房屋租金1200000元； 被告牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司向原告牡丹江市长城房地产开发有限公司支付，以1200000元为计算基数，按照年利率6%标准计算，从2011年3月27日起至本判决确定的给付租金日期止的利息。第一项及第二项确定的款项，在本判决生效后，立即付清； 三、驳回原告牡丹江市长城房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21348元，财产保全费5000元，由被告牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长 贾 宏 人民陪审员 颜 鹏 人民陪审员 周凤梅 二〇一九年六月二十八日 书 记 员 吴 昊