安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1524民初999号 原告：赵富，男，1974年11月7日生，汉族，户籍地安徽省金寨县，居住地安徽省金寨县。 原告：陈善琴，女，1976年10月15日生，汉族，户籍地安徽省金寨县，住址同上，系赵富妻子。 上述两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：房扬晟，安徽远宏律师事务所律师。 被告：陈传荣，女，1965年12月30日生，汉族，户籍地安徽省金寨县，居住地安徽省金寨县。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡广明，安徽梅山律师事务所律师。 原告赵富、陈善琴与被告陈传荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵富、陈善琴向本院提出诉讼请求:1、判决解除原被告所签的《房屋租赁合同》，腾空、返还承租的房屋，被告装修添附物品归原告所有；2、自2018年11月19日起按每日215.75元标准（即每年78750元）支付房屋租金，直至被告返还房屋之日起，并判决被告向原告支付违约金6万元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月19日,原被告签订《房屋租赁合同》,约定:由原告将梅山镇史河路建园宾馆二楼出租给被告经营餐饮生意,租赁期限为八年;前三年租金均为70000元,第四年即2017年11月19日至2018年11月19日租金为75000元,此后租金在上年基础上上调5%,当年租金于每一合同年度前5日支付;如被告超过一个月不支付当年租金,原告有权解除合同;合同期满或依法解除后,被告装修添附物品不得擅自毁坏,归原告所有;任何一方违反合同约定应向对方支付违约金6万元。上述合同签订后,被告即装修房屋、投入经营,并依约支付了2014年11月19日至2017年11月19日期间的房屋租金。后被告以老城区人口减少,饭店生意不好做为由,要求将2017年11月19日至2018年11月19日房屋租金下调至每年7万元。然而在2018年11月19日之后,被告却要求继续下调房屋租金,原告则不同意继续下调。双方为此多次沟通未果,被告至今仍未按约定支付租金。原告认为,根据《合同法》有关规定,依法成立的合同受法律保护,被告理应本着诚实守信的原则切实履行合同义务。老城区人口减少的问题,早在签订《房屋租赁合同》之前即已开始发生,被告对该风险理应有所预见,其要求减少租金的理由不能成立,故其理应按原合同约定支付租金。原告虽同意下调第四年租金,但并非认可其理由,同意变更原合同。现因被告拒不按约定履行支付租金已超过3个月,故原告有权单方解除合同。为维护原告合法权益,原告现依据《民事诉讼法》的规定向贵院提起诉讼,请依法判决。 陈传荣答辩称：2014年11月19日，双方签订房屋租赁合同，租期8年。头三年租金每年7万元，第四年经协商租金也是7万元，第五年租金双方正在协商之中。答辩人认为：1.根据情势变更的法律规定，答辩人要求降低房屋租金的行为是合法的；2.答辩人延迟缴纳房屋租金，不是答辩人故意或过失，而是原告的故意行为发生的。综上，第五年房屋租金双方正在协商之中，原告选择起诉，请求法院驳回原告诉讼请求。 赵富、陈善琴为其诉讼主张提交如下证据：2014年11月19日签订的《房屋租赁合同》，相关条款约定证明了原告诉请的主要事实和理由。 陈传荣举证如下：1.被告与原告关于房租沟通手机信息记录，证明信息联系人是木林森小陈（本案原告陈善秦），她的手机号是158××××9828，2018年9月14日被告向原告提出降低房屋租金请求，2018年11月第二次提出降低租金，2019年1月2日被告第四次向原告提出降低租金并承诺春节前把房租交清。2019年元月多次打电话给原告，原告均不接电话；2.梅山房屋租赁市场行情变化证明（3份史河路房屋租赁合同），证明自2017年以后，梅山老城区史河路路段的商情严重恶化，租金出现断崖式下跌。 被告对原告所举证据的质证意见：合同真实性无异议；合法性方面提出我们自己观点，当时是合法的，这是一份可变更的合同，市场行情和政策变化，导致租金普遍下降，现在已经显示不公平；关联性方面，合同第四条仅规定了合同解除的条件，而不是解除合同的事实，要有通知和催告的义务，第六条约定装修添置物品归原告所有，这一主张和证明目的无法实现；一个月不交付租金是单方约定，无法履行合同第八条。主要质疑合同第二条、第四条、第六条、第八条。 原告对被告所举证据的质证意见：证据1，真实性有异议，有过多次沟通，拒绝沟通是不存在的，从证据形式上看，不能确定信息截屏是否是全部内容。短信是存在的，但原告并没有以沉默的方式拒绝沟通，不能达到证明目的；证据2，原告不否认事实，但是不是出现断崖式下跌我们有异议，并不具有普遍性和代表性，被告证明的情势变更是指合同签订后市场行情发生了人们意志无法改变的情况。原被告2014年11月签订合同，是早就应当预知的，这是被告能合理预见的商业情况，不能达到被告的证明目的。 本院根据确认的证据，查明：2014年11月19日，赵富、陈善琴与陈传荣签订《房屋租赁合同》，由原告将梅山镇史河路建园宾馆二楼出租给被告经营餐饮生意,租赁期限为八年;前三年租金均为70000元,第四年即2017年11月19日至2018年11月19日租金为75000元,此后租金在上年基础上上调5%,…。另查明，第四年即2017年11月19日至2018年11月19日,经双方协商，租金仍为70000元。在支付2019年租金时，被告要求降低租金，双方未能达成一致意见，随后原告起诉，被告应诉后停止了经营。 本院认为:赵富、陈善琴与陈传荣签订的《房屋租赁合同》租期为八年，时间跨度太长。特别是2017年以来，梅山老城区人口减少、商业行情走低、史河路门面租金下滑已是不争事实。故2017年11月19日至2018年11月19日被告应交租金为75000元，后经协商仍按上一年70000元标准交付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，被告租赁的房屋出现上述的“情势变更”情形，庭审中被告也同意解除双方的《房屋租赁合同》，本院予以准许。因“降低房租费”问题，双方一直在协商中，有当面交谈、电话沟通、手机短信和前四年按期交付房租费等事实，均证明被告不是故意拖欠房租费，故原告主张的违约损失，本院不予认可。关于2018年11月20日以后的房租费问题，因原告起诉后，被告已实际停止经营，也有退出租赁的房屋打算，故后续房租费比照以前交付的标准70000元/年，从2018年11月20日计算至2019年3月20日止，合计四个月23333元。关于租赁房屋移交问题，双方应本着邻里乡亲、互利互让、避免发生次生损失的原则，保持现状移交。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第六十一条、第九十一条、第九十二条、第九十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除2014年11月19日原告赵富、陈善琴与被告陈传荣签订的《房屋租赁合同》。 二、被告陈传荣给付原告赵富、陈善琴房屋租赁费四个月合计23333元。 三、被告陈传荣租赁的梅山镇史河路建园宾馆二楼房屋保持现状移交给原告赵富、陈善琴。 四、驳回原告赵富、陈善琴其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3075元，减半收取1538元，原被告各负担769元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 员 孙用金 二〇一九年六月三日 法官助理 刘 铭 书 记 员 周思思 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。