广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)粤01执异452号异议人（被执行人）：朱兵，男，1964年4月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。异议人（被执行人）：曹绪君，女，1966年12月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：朱兵，系曹绪君的配偶。申请执行人：东莞市联胜非融资性担保有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福路**汇成大厦605。法定代表人：丁孝国，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢薰娜，广东圹埌律师事务所律师。在本院执行申请执行人东莞市联胜非融资性担保有限公司（以下简称联胜公司）与被执行人朱兵、曹绪君追偿权纠纷一案[执行案号为（2018）粤01执2400号]过程中，朱兵、曹绪君对本院拍卖其二人名下房产等执行行为提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人朱兵、曹绪君称：1.抵押财产已足额可偿还债务，不应查封朱兵、曹绪君其他财产。朱兵、曹绪君与联胜公司追偿权纠纷一案，朱兵、曹绪君向团贷网贷款时，双方已约定由朱兵、曹绪君提供足额财产作抵押担保，且财产评估价低，借款只有五成。联胜公司依据已发生法律效力的湛江仲裁委员会作出的(2018)湛仲字第499号仲裁裁决向法院申请执行，法院应按照裁决书的裁定，执行变卖曹绪君名下位于广州市白云区机场西路景丽街5l号01铺房产用于偿还债务，而不应再查封朱兵、曹绪君的其他财产。被执行的抵押商铺景丽街5l号01铺在办理贷款时的市场评估价值都在45000元／平方，不考虑近一年来房地产的大幅升值因素，该景丽街5l号01铺，房产证面积为111.13平方，市场价值也有500万元，可已覆盖债务。即使按照法院委托的京东大数据平台出具的《询价建议书》，目前该景丽街5l号01铺的当前询价(单价：37000元／平方米)总值也有41l1810元，也已完全达到法院执行需查封的财产金额，法院在此基础上又查封了朱兵、曹绪君的其他财产，已严重超出了联胜公司申请执行查封的财产金额，属超标的执行查封。朱兵、曹绪君现依法向法院申请解除对上述申请事项中所列房产的查封，并请求停止对广州市白云区机场西路景丽街29号l铺、55号01铺的拍卖程序，因该两套房产有其他债权人抵押及查封，联胜公司也不会得到优先受偿，所以请求法院停止对两套房产的拍卖程序；2.朱兵、曹绪君对京东大数据平台《询价建议书》提出的异议合理合法。京东大数据评估平台对朱兵、曹绪君名下广州市白云区机场西路景丽街29号1铺、55号01铺临街商铺出具《询价建议书》，询价结果让朱兵、曹绪君不能接受，京东大数据评估平台《询价建议书》的询价估价不专业、不正确，询价结果严重偏离、低于市场实际价值，违反了评估客观性与专业性的原则，对朱兵、曹绪君极为不公。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条关于“对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估”的规定，本案被执行的涉案商铺，法院通过京东大数据评估平台询价以确定起拍价的做法，不符合上述规定。因本涉案商铺市场实际价值500多万元，金额较大，且近5年又没有附近商铺买卖成交记录，商铺价格不能通过大数据参考轻易确定，京东大数据平台只能提供该区域住宅、写字楼的成交数据，提供不了商铺的成交记录。由于被执行商铺的实际价格没有成交的实例作为参考，只能通过正规的评估机构根据涉案商铺及附近商铺每月收取租金的水平，按收益法进行评估，商铺的租金水平决定了商铺的商业价值，按收益法评估是目前评估公司普遍采用的评估方法。根据2012年1月1日起施行的《关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第八条的规定，朱兵、曹绪君认为京东大数据评估平台对该临街商铺的询价结果完全不正确，单价不合常理，明显不公平，显然已严重偏离了市场的实际价值。因此，请法院撤销该京东大数据评估平台《询价建议书》，要求有专业评估资质的评估公司对涉案商铺进行评估；3.由于朱兵、曹绪君对评估报告有异议，请求法院安排本案听证。综上，朱兵、曹绪君请求：一、解除以下其他财产的查封：1.朱兵所有的位于广州市白云区机场西路景丽街29号1铺、37号1铺、43号01铺、47号l铺产权；2.曹绪君所有的位于广州市越秀区庙前西街17号909房、910房产权；3.曹绪君所有的位于广州市白云区机场西路景丽街55号01铺产权。二、停止对广州市白云区机场西路景丽街29号1铺、55号01铺的拍卖程序。三、不接受京东大数据评估平台对涉案标的进行询价，请求依法重新选定正规评估机构对涉案标的的房屋评估。朱兵、曹绪君提交证据：1.（2018）湛仲字第499号仲裁裁定书；2.深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司对广州市白云区机场西路景丽街43号01铺的估价报告；3.深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司广州分公司对广州市白云区机场西路景丽街35号1铺的估价报告；4.深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司广州分公司对广州市白云区机场西路景丽街55号01铺的估价报告；5.京东大数据评估平台对广州市白云区机场西路景丽街29号1铺的《询价建议书》；6.京东大数据评估平台对广州市白云区机场西路景丽街55号01铺的《询价建议书》。联胜公司质证意见：对证据1的三性均予以确认，对证据2、3、4的真实性不予确认，对证据5、6的三性予以确认。申请执行人联胜公司答辩称：不同意朱兵、曹绪君的异议申请。由于朱兵、曹绪君没有履行还款义务，法院查封其的商铺是合法有据的，且两间商铺已经拍卖成功，朱兵、曹绪君再提出停止拍卖的请求没有意义，请求法院依法驳回其二人的申请。本院查明，关于联胜公司与朱兵、曹绪君追偿权纠纷一案，湛江仲裁委员会于2018年4月25日作出（2018）湛仲字第499号仲裁书，裁决如下：一、限朱兵、曹绪君于本裁决发生法律效力之日起十日内向联胜公司偿还代偿款本金2544933元及利息（利息按照月利率2%的标准，以代偿款2544933元为基数，自2018年1月23日起计至代偿款清偿之日止），如未能按本裁决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、限朱兵、曹绪君于本裁决发生法律效力之日起十日内向联胜公司补偿律师费100000元；三、联胜公司在上述第一至第二项裁决范围内对曹绪君名下位于广州市白云区机场西路景丽街51号01铺[不动产权证号：粤（2015）广州市不动产权第00211459号]拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、本案仲裁费用28516元，由朱兵、曹绪君承担等。上述裁决生效后，因朱兵、曹绪君未履行上述法律文书确定的义务，根据联胜公司的申请，本院于2018年5月8日立案执行[案号为：（2018）粤01执2400号]，在执行过程中，本院查封了朱兵名下位于广州市白云区机场西路景丽街29号1铺的房产，轮候查封了朱兵名下位于广州市白云区机场西路景丽街37号01铺、43号01铺、47号01铺的房产；查封了曹绪君名下位于广州市白云区机场西路景丽街55号01铺的房产，轮候查封了曹绪君名下位于广州市越秀区庙前西街17号909房、910房、广州市白云区机场西路景丽街51号01铺。本院在京东大数据评估平台上对上述景丽街29号1铺和55号01号铺进行了询价,该平台于2018年10月11日就上述两商铺分别作出了《询价建议书》，其中景丽街29号1铺的建议书记载的标的物基本信息是：建筑面积113.4605平方米，单价为37000元，总价为4198038元；55号01号铺的建议书记载的标的物基本信息是：建筑面积116.4472平方米，单价为37000元，总价为4308546元。本院于2018年12月6日出具（2018）粤01执2400号执行裁定，裁定拍卖朱兵名下位于广州市白云区机场西路景丽街29号1铺的房产、曹绪君名下位于广州市白云区机场西路景丽街55号01铺的房产,于2019年1月12日在京东网上对上述两铺进行了第一次公开拍卖，均已流拍。朱兵、曹绪君遂提出以上述执行异议。本院认为，关于朱兵、曹绪君对《询价建议书》的异议问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”本案中，朱兵、曹绪君仅以《询价建议书》的询价结果过低为由要求重新选定评估机构再次进行评估的理由不成立，况且，评估价格仅是拍卖的参考价，实际成交价格由市场决定，故对朱兵、曹绪君的该请求本院不予支持。关于朱兵、曹绪君要求停止拍卖上述景丽街29号1铺和55号01号铺的问题。虽已经发生法律效力的裁决已确认联胜公司对曹绪君名下位于广州市白云区机场西路景丽街51号01铺拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，但本院对该景丽街51号01铺的执行措施现仅为轮候查封，暂不能对该景丽街51号01铺进行拍卖，故朱兵、曹绪君认为应变卖景丽街51号01铺用于偿还债务不符合实际，本院不予支持，结合前述理由，在朱兵、曹绪君对《询价建议书》的异议亦不成立的情况下，朱兵、曹绪君要求停止拍卖上述景丽街29号1铺和55号01号铺的请求缺乏依据，本院亦不予支持。关于朱兵、曹绪君要求解除对其其他财产查封的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”本案中，上述景丽街51号01铺的首封法院并非本院，本院对该商铺采取的系轮候查封措施，该轮候查封自在先查封措施解除时才会发生法律效力，故朱兵、曹绪君主张该商铺的市场价值已可清偿本案所涉债务的理由显然不能成立，据此，对朱兵、曹绪君要求解除对其其他财产解封的请求，本院仍不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）、（三）项、第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回朱兵、曹绪君的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。审判长  姚伟华二Ｏ一九年六月二Ｏ一九年六月二十八日书记员郭俏郭丽淳