四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初416号 原告：中国农业银行股份有限公司彭州市支行，住所地：四川省彭州市金彭西路体育场西街2号。 负责人：朱原，职务：行长。 委托诉讼代理人：李可，四川炬衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁樱子，四川炬衡律师事务所律师。 被告：覃红英，女，汉族，1973年5月15日出生，住四川省中江县。 被告：黄纯玉，男，汉族，1972年1月4日出生，住四川省中江县。 被告：成都天泰房屋发展有限公司，住所地：四川省彭州市天彭镇泰安路56号。 法定代表人：刘红雁，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钟华，四川英贤律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司彭州市支行（以下简称：农行彭州支行）与被告覃红英、黄纯玉，成都天泰房屋发展有限公司（以下简称：天泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案，依法适用简易程序，因被告覃红英、黄纯玉下落不明，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行彭州支行的委托诉讼代理人梁樱子、被告天泰公司的委托诉讼代理人钟华到庭参加诉讼，被告覃红英、黄纯玉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 农行彭州支行向本院提出诉讼请求：1、判令覃红英、黄纯玉偿还借款本金274197.32元及计算至2018年12月14日的利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮12%计算）；2、判令覃红英、黄纯玉支付农行彭州支行罚息、复利（罚息按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮12%再上浮50%从2018年12月15日起计算至付清时止；复利以应付未付利息为基数，借期内利息的复利按借款利率计算，逾期后利息的复利按罚息的利率从2018年12月15日起计算至付清时止）；3、判令覃红英、黄纯玉支付农行彭州支行律师代理费13984元；4、判令天泰公司对前述诉讼请求承担连带清偿责任；5、判令农行彭州支行享有处分覃红英、黄纯玉与天泰公司之前签订的商品房买卖合同项下买受人合同权利；6、判令覃红英、黄纯玉、天泰房产协助农行彭州支行在判决书生效之日起十五日内办理位于彭州市天彭镇龙塔路78号“天泰·贤庭”房屋的抵押登记；7、判令在覃红英、黄纯玉、天泰公司不履行前述第6项协助义务时，农行彭州支行有权处分彭州市天彭镇龙塔路78号“天泰．贤庭”房屋并对所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2015年6月24日，覃红英因购买位于彭州市天彭镇龙塔路78号“天泰．贤庭”房屋向农行彭州支行贷款320000元，约定了还款期限、利息、罚息、违约责任等内容，并以该房屋提供抵押担保，担保范围为本金、利息、罚息、复利、违约金以及律师费等实现债权的一切费用，由天泰公司承担阶段性连带责任保证。黄纯玉向农行彭州支行出具了《共同债务恩承诺书》，承诺作为共同债务人对上述借款承担清偿责任。合同签订后，农行彭州支行按合同约定履行了贷款发放义务，覃红英、黄纯玉未按照合同约定还本付息。根据法律规定和合同约定，农行彭州支行有权宣布贷款到期，要求覃红英、黄纯玉一次性还本付息，行使抵押权，并要求天泰公司承担保证责任。 覃红英、黄纯玉未作答辩。 天泰公司辩称，对签订的担保借款合同无异议，关于覃红英、黄纯玉尚欠借款本金、利息、罚息、复利以法院审理查明为准；律师费没有实际发生不应当支持；银行并非商品房买卖合同签订主体，因此不享受合同权利；因案涉房屋尚未竣工验收，无法办理商品房抵押登记，合同签订后双方并未办理抵押登记，因此银行对本案涉案房屋不享有优先受偿权。 农行彭州支行为证明其诉讼主张，向法庭提交如下证据： 1、当事人营业执照及身份证，拟证明诉讼主体身份信息； 2、《个人购房担保借款合同》、借款发放凭证，拟证明农行彭州支行与覃红英、黄纯玉、天泰公司签订合同，由农行彭州支行向覃红英提供借款，覃红英、黄纯玉以房屋为借款提供抵押担保，天泰公司为该借款提供连带责任保证，农行彭州支行已依约向覃红英发放全部借款。 3、共同债务人承诺书，拟证明黄纯玉承诺过以共有财产承担连带清偿责任。 4、还款明细表、扣款凭证，拟证明截至目前，覃红英、黄纯玉未按期足额偿还借款。 5、《商品房买卖合同》及备案表，拟证明覃红英、黄纯玉所购房屋的基本情况。 6、律师代理合同、律师费结算表、发票、转款凭证，拟证明农行彭州支行为实现债权，实际支出律师代理费13984元。 天泰公司对其提交的主体身份信息、《个人购房担保借款合同》、《个人借款凭证》、共同债务人承诺书、扣款明细、情况说明、《商品房买卖合同（预售）》、商品房买卖合同备案表无异议，对律师代理合同、律师费结算表、代理费发票、转款凭证有异议，认为转款支付时间晚于发票开具时间，且转款金额与农行彭州支行主张的律师费金额不一致。 经审查认为，覃红英、黄纯玉经本院传唤未到庭，视为其自愿放弃质证的权利，对到庭当事人质证无异议的证据，本院予以确认；对天泰公司有异议的证据，本院经审查认为，律师代理合同、律师费结算表、发票、转款凭证能够形成证据锁链，证明农行彭州支行支付律师费的事实，具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 覃红英、黄纯玉、天泰公司未提交证据。 根据到庭当事人的陈述及经庭审举证、质证的证据，本院认定事实如下： 2015年6月24日，贷款人农行彭州支行与借款人覃红英、担保人天泰公司、抵押人黄纯玉签订《个人购房担保借款合同》，约定：覃红英向农行彭州支行借款320000元，用于购买彭州市天彭镇龙塔路78号“天泰．贤庭”房屋。借款期限180个月，还款方式为等额本息按月归还，还款日为每月借款发放日对应日。借款利率为中国人民银行为同期同档次人民币贷款基准利率上浮12%。借款人逾期未归还的，对逾期借款自逾期之日起在借款利率基础上上浮50%计算罚息。对应付未付利息，计收复利，借期内按借款利率计收复利，逾期后按罚息利率计算复利。执行浮动利率，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效当日起按调整后的基准利率和约定的浮动幅度确定新的借款利率。 借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，并提前行使担保权。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。覃红英、黄纯玉用所购房产向农行彭州支行提供抵押担保，但在借款人取得该房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前，由天泰公司提供连带责任担保，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费以及实现债权的一切费用。 合同签订后，农行彭州支行按约于2015年6月25日向双方约定并指定的天泰公司账户汇入借款320000元，覃红英、黄纯玉未按期归还本息，从2016年4月25日开始逾期。从2016年6月30日起，农行彭州支行一直从天泰公司保证金账户扣款偿还借款本息。截止2019年6月19日，覃红英、黄纯玉尚欠农行彭州支行借款本金274197.32元，已还利息52692.17元。农行彭州支行未向覃红英、黄纯玉发送提前到期函而直接起诉，起诉之日即2019年1月10日为宣布提前到期之日。 另查明，1、涉案抵押房产未竣工交房，至今尚不具备办理抵押登记的条件，未办理抵押登记；2、农行彭州支行为本案诉讼向四川矩衡律师事务所支付律师费13984元。 本院认为，覃红英、黄纯玉、天泰公司与农行彭州支行签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规，应属有效，各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据本院查明的事实及在案证据，结合农行彭州支行和天泰公司在庭审中诉辩意见，本院对双方争议及农行彭州支行的诉请是否应予支持综合评述如下： 一、关于农行彭州支行是否有权起诉宣布借款提前到期并要求偿还借款的问题。 借款人覃红英在收到借款后，未按合同约定按期足额归还借款，其行为当属违约，根据双方合同约定，在因借款人逾期还款而发生违约行为情形时，贷款人农行彭州支行有权提前收回借款。本院认为，上述约定系双方真实意思表示，不违反法律的规定，当属有效，对双方均有约束力，黄纯玉出具承诺书，承诺承担共同还款责任，故对农行彭州支行主张覃红英、黄纯玉偿还全部未还借款本金的诉讼请求，予以支持。 二、农行彭州支行是否有权对涉案房屋进行处分并对款项优先受偿以及天泰公司是否应承担连带保证责任的问题。 其一，涉案房屋而言，因未办理抵押登记手续，抵押权并未设立，农行彭州支行并无以实现抵押权进而对涉案房屋处分所得款项优先受偿之权利； 其二，根据庭审中查明的事实，因涉案房屋目前并未竣工验收和办理房屋产权证，并不具备办理抵押登记手续的条件，对于农行彭州支行主张要求协助办理涉案房屋抵押登记手续的请求，本院不予支持； 其三，就农行彭州支行主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条的规定享有处分覃红英与天泰公司签订的商品房买卖合同项下买受人合同权利的请求。双方在《个人购房担保借款合同》中对此合同项下权益处分权并未进行约定；覃红英作为买受人，有权请求出卖人履行合同义务，但诉争房屋尚未竣工验收，其对诉争房屋享有的是基于买卖合同的约定将来取得诉争房屋物权的期待。 其四，天泰公司在《个人购房担保借款合同》中保证人处签字并加盖公司印章，自愿为上述借款承担连带保证责任，且合同对保证期间、保证范围作了明确规定，故对农行彭州支行主张天泰公司对覃红英的前述债务承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。 综上，优先受偿权的行使必须要有法律的明确规定，农行彭州支行可基于出卖人即天泰公司为其提供的保证实现其债权担保，对其要求处分涉案房屋并对相应款项进行优先受偿的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 三、关于农行彭州支行主张的利息、罚息和复利以及实现债权支出的律师费用的问题。 双方在《个人购房担保借款合同》中明确约定了正常期间以及逾期利息的计算标准，且对正常期间的利息及逾期利息均计算复利也进行了约定，上述约定不违反法律规定，本院予以支持。但因农行彭州支行未发函宣布借款提前到期而是以直接起诉方式主张权利，合同提前到期之日应该为起诉之日，故罚息应自起诉之日起计收。农行彭州支行主张利息计算至2018年12月14日，系其对自身权利的处分，本院予以确认。 对农行彭州支行主张的律师代理费13984元，因双方在合同中明确约定贷款人实现债权包括律师费等在内的费用由借款人和担保人承担，且农行彭州支行在庭审中提交委托代理协议书、律师代理费发票等证据佐证其实际支出了该笔律师代理费。同时，上述费用收取标准亦不违反相关行业规定的标准，故对农行彭州支行要求覃红英、黄纯玉支付其为实现债权的律师代理费13984元的诉请，本院予以支持。对于天泰公司辩称农行彭州支行提交的证据不能证明其实际支出律师代理费的意见，不予采信。 综上，覃红英、黄纯玉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告覃红英、黄纯玉于本判决生效之日起五日内归还原告中国农业银行股份有限公司彭州市支行借款本金274197.32元及利息（利息以本金274197.32为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮12%，自2015年6月25日起计算至2018年12月14日，减去52692.17元）； 二、被告覃红英、黄纯玉于本判决生效之日起五日内支付原告中国农业银行股份有限公司彭州市支行罚息、复利（计算方式为：罚息以借款本274197.32元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮12%的基础上再上浮50%从2018年12月15日起计算至实际付清时止；复利以期内未付利息和逾期利息为基数，在2019年1月11日宣布到期之前按借款执行利率为标准、2018年12月15日宣布到期起至利息付清之日止按罚息利率为标准计算）； 三、被告覃红英、黄纯玉于本判决生效之日起五日内支付原告中国农业银行股份有限公司彭州市支行律师代理费13984元； 四、被告成都天泰房屋发展有限公司在上述第一、二、三项范围内承担连带清偿责任，被告成都天泰房屋发展有限公司承担保证责任后，有权向被告覃红英、黄纯玉追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司彭州市支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5704元、案件申请费1918元，由被告覃红英、黄纯玉、成都天泰房屋发展有限公司负担（此款原告已垫交，被告在支付款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  何 倩 人民陪审员  梁洪玉 人民陪审员  舒咏玲 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  谢 爽