广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终698号 上诉人(一审被告):钦州市国安远通房地产开发有限公司，地址：钦州市扬帆大道7号东方豪庭北1栋204号。 法定代表人：谭超明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：石宝明，男，1982年8月5日，地址：广西上林县。 上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司与被上诉人石宝明因商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴振林到庭参加诉讼。被上诉人石宝明经本院传唤，没有到庭参加诉讼，本院对本案作缺席审理，现已审理终结。 上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司上诉请求:一、请求二审法院撤销一审法院作出的（2018)桂0702民初2959号民事判决书的第一项判决。二、驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定：“关于原告主张被告支付延迟办证违约金的问题。被告以双方登记备案的条件未成就、尚无协助办证的义务为由，辩称被告无违约事实，不应支付违约金的抗辩理由不能成立。庭审中，被告提出诉讼时效抗辩，但其提供的证据不足以达到其证明的，故对该辩解，本院依法不予采信。”是错误的。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理”。在本案中，在上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同中明确规定上诉人应当在商品房工程竣工验收备案后90日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，况且该商品房竣工验收备案尚在办理之中，所以也就不存在承担违约责任的问题。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高要求调整的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。根据这一规定，被上诉人主张的违约金数额不能超过其受到损失的30%，一审法院在没有确认被上诉人受到损失数额的情况下支持其诉讼请求是没有法律依据的。 被上诉人石宝明向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告远通公司及时向房地产产权登记机关提供办理《房屋所有权证》登记必要证明文件，在本判决生效之日起2个月内协助原告办理取得《房屋所有权证》登记手续；2、请求判令被告远通公司向原告支付迟延办理《房屋所有权证》的违约金3678.67元；3、请求判令被告承担本案的一切诉讼费用。 案经一审法院审理查明：2011年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的东方豪庭小区北边六栋1503号商品房，房价款为367867.00元。关于交付期限，双方约定在2012年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理……2.买受人不退房，出卖人按已缴房款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因造成该房屋不能在规定的期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。合同签订后，原告按合同约定交纳了全部购房款367867.00元，被告于2012年10月16日将涉案房屋交付原告使用，但被告未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告所购房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。现原、被告因逾期办证违约事宜协商未果，原告遂于2018年10月8日诉至一审法院。另查明，东方豪庭小区北边六栋至今未通过综合验收，尚不具备办理房产权属证书条件。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。原告与被告远通公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于原告主张判令被告协助原告办理产权登记的问题。依据原、被告双方签订的合同，被告理应协助原告办理房屋产权登记手续。但因诉争房屋至今未通过综合验收，导致该房屋未取得初始登记备案，而房屋初始登记备案的取得是被告协助原告办理房屋所有权证书的前提，现诉争房屋不具备办理产权登记手续的条件，故本院对原告的该主张暂不予支持。 关于原告主张被告支付迟延办证违约金的问题。原告已按照合同约定履行了付款义务，被告亦将房屋交付给原告使用，虽然该合同未约定办证期限，但根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项和原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第2项的规定，现因被告开发东方豪庭小区北边六栋至今未通过综合验收，导致涉案房屋无法办理房产权属证书，已构成违约，被告应当按照合同约定向原告支付房价款的1%违约金3678.67元。被告以双方约定登记备案的条件未成就、尚无协助办证的义务为由，辩称被告无违约事实，不应支付违约金的抗辩理由不能成立。庭审中，被告提出诉讼时效抗辩，但其提供的证据不足以达到其证明目的，故对该辩解，一审法院依法不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告钦州市国安远通房地产开发有限公司向原告覃腾翔支付迟延办证违约金3678.67元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由被告钦州市国安远通房地产开发有限公司负担。 本院认为，本院在二审审理期间，上诉人、被上诉人均未向本院提交证据。 本院经审理查明，与一审查明的事实一致，本院予以确认。 综合诉辩双方的诉讼主张，本案的争议焦点是：被上诉人主张上诉人向被上诉人支付迟延办证违约金3678.67元是否有事实和法律依据。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律强制性的规定，该合同及补充协议合法有效，本院予以确认。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系成立后，上诉人、被上诉人应依约全面履行自已的合同义务，被上诉人已依约向上诉人付清购房款，上诉人亦应在交房后为被上诉人办理房屋产权证。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理……2.买受人不退房，出卖人按已缴房款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因造成该房屋不能在规定的期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。”约定，上诉人应当在商品房工程竣工验收备案后90天内办理房产权属证书，在本案中上诉人的交房时间为2012年10月16日，上诉人在交房给被上诉人后，因上诉人房屋至今未通过五方综合验收，致使被上诉人的房屋从2012年10月16日交房起，至2018年10月8日起诉止，未取得初始登记备案，也导致被上诉人房屋无法办理房产权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，上诉人的行为已构成违约，应按约承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条已明确规定由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，即不管买受人是否有经济损失，出卖人均应承担违约责任。上诉人主张被上诉人没有实际经济损失其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。因双方合同约定买受人不退房，出卖人按已缴房款的1%向买受人支付违约金，上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付房价款的1%违约金3678.67元，该约定不超过法律规定的范畴，本院予以支持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 审判员  陈明华 二〇一九年六月二十八日 书记员  刘 蔚