山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0211民初7383号原告:李元杰，男，1987年11月11日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：董汉琼，山东润杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵勇，山东润杰律师事务所（实习）律师。被告：刘阿红，女，1968年12月17日出生，满族，住内蒙古呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人:姜世东，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人:邹昕霖，山东同济律师事务所律师。第三人：黄岛区千亿城房产信息咨询服务部，住所地山东省青岛市黄岛区隐珠街道办事处碧海花苑**楼****，统一社会信用代码。经营者：刘晓霞，女，1978年5月2日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。原告李元杰与被告刘阿红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，根据原告的申请，于2018年5月31日依法追加黄岛区千亿城房产信息咨询服务部（以下简称千亿城房产）作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李元杰及其委托诉讼代理人董汉琼、赵勇，被告刘阿红之委托诉讼代理人姜世东、邹昕霖，第三人千亿城房产之经营者刘晓霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李元杰向本院提出诉讼请求：1、刘阿红支付李元杰违约金4万元（人民币，以下币种同）；2、刘阿红承担本案诉讼费。诉讼过程中，李元杰将第1项诉讼请求变更为：刘阿红双倍返还李元杰定金4万元。事实与理由：李元杰与刘阿红于2018年3月31日签订《买卖定金合同》，由李元杰购买刘阿红位于山东省青岛市黄岛区珠山名苑小区6号楼2单元302室房屋（以下简称案涉房屋）。合同签订当天，李元杰支付定金2万元，付至千亿城房产指定的支付宝账号。双方约定于2018年4月中旬左右办理后续手续。到期后，刘阿红以各种理由拒绝配合办理，现在刘阿红已经单方终止合同，构成违约。据此，李元杰为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。刘阿红辩称，《买卖定金合同》因李元杰违约而无法继续履行，故刘阿红有权不返还定金2万元，亦无需双倍返还定金4万元。1、按照双方之前的口头约定，李元杰应于双方签订正式房产买卖合同的同时一次性支付首付款60万元，但李元杰一直以种种理由未履行合同约定的支付首付款的义务（未履行先合同义务），故刘阿红享有先履行抗辩权，即刘阿红有权在李元杰支付首付款之前不办理网签、面签等手续，故李元杰所述刘阿红不配合办理后续手续的说法与事实不符。2、《买卖定金合同》约定的定金性质为立约定金，即李元杰支付2万元定金以确保《房地产买卖契约》的成立，定金协议亦是《房地产买卖契约》的从合同。但《房地产买卖契约》一直未订立，那么本案的焦点在于《房地产买卖契约》未订立的原因是哪方当事人造成的，也就是哪方当事人导致定金合同终止。由于李元杰至《买卖定金合同》终止前一直未向刘阿红支付60万元购房首付款，而导致《房地产买卖契约》未能成立，故李元杰违约在先，刘阿红有权适用定金罚则的规定，即不返还2万元定金，亦无需双倍返还定金4万元。3、李元杰在诉状中称“李元杰与刘阿红约定于2018年4月中旬左右办理后续手续，到期后，刘阿红以各种理由拒绝配合办理，现在刘阿红已经单方终止合同”，但刘阿红不仅提前与银行申请提前还贷，而且专程坐飞机于2018年4月14日到青岛胶南欲办理解除房产抵押手续并配合李元杰办理后续手续（网签及签订正式房产买卖合同），但李元杰却称只准备了10万元，且在未支付10万元的情况下要求刘阿红去办理后续手续。因中介及李元杰的行为违约（首付款是60万元而非10万元）致使后续手续未能办理。因刘阿红申请银行提前还贷，为此，刘阿红再次将李元杰支付首付款的期限宽限至2018年5月5日，但李元杰却以钱用于理财为由依旧未支付首付款，故《买卖定金合同》无法继续履行的责任在于李元杰。因此，导致房产买卖后续手续未能办理是因李元杰违约而非刘阿红的原因造成的。综上所述，刘阿红请求法院依法驳回李元杰的诉讼请求。千亿城房产述称，李元杰与刘阿红签订《买卖定金合同》后，刘阿红称2018年4月初忙，4月中旬才能到胶南办后续的手续。千亿城房产于4月中旬联系刘阿红，于4月17日见到了刘阿红，当时刘阿红要求李元杰支付购房首付款60万元，第二天要带走。签订《买卖定金合同》时，千亿城房产对刘阿红说过，这是个定金合同，确认双方买卖关系成立，李元杰也交付了定金2万元，千亿城房产电话对刘阿红说过，等刘阿红过来签订一份正式的买卖合同，合同会注明首付款的支付时间与后续的手续。当时因为这个问题没有谈拢，最后刘阿红回到其亲戚家，千亿城房产电话就再联系不上刘阿红。千亿城房产去刘阿红亲戚家找到刘阿红，跟刘阿红解释，有抵押贷款房屋的办理流程，与刘阿红当地的手续不同，当天晚上刘阿红称听明白了，到刘阿红申请撤押的时间还贷款。千亿城房产考虑到刘阿红来回跑，欲第二天让李元杰、刘阿红把合同签完。到了第二天，刘阿红已经走了，称等下次来的时候，再签订买卖合同，办理后续的手续。在这之后，刘阿红又改变主意，要求60万元必须解押之前支付，要不她就不来，最后千亿城房产给刘阿红发信息，刘阿红就不回了。2018年5月5日，刘阿红给千亿城房产发短信息，称一次性交不上60万元，《买卖定金合同》终止，千亿城房产给刘阿红发短信息，刘阿红就不回复了，多次打电话也不接。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的相关陈述以及经本院审查确认的证据，本院对如下事实予以确认：由千亿城房产提供居间服务，李元杰作为买方、刘阿红作为卖方，于2018年3月31日最终签订了《买卖定金合同》，约定：“千亿城兹为中介，提供居间服务，买卖房屋坐落于胶南市珠山名苑6号楼东单元3楼东户，面积约105平方米，买方愿意认购该房屋并自愿支付定金，以确立买卖关系。一、………。二、该房产的交易总额为130万元。三、买方支付定金2万元以确立买卖关系。四、买卖双方在签订本《买卖定金合同》当日，买方应将定金存入千亿城房产或交于卖方。五、买卖双方约定于千亿城房产通知为准至千亿城房产签订《房地产买卖契约》，同时买卖双方备齐资料。六、违约责任：本《买卖定金合同》经买卖双方签字后，如买方不履行本合同的义务，已付全部定金不再返还，归卖方所有；如卖方不履行本合同义务，卖方需双倍返还买方所支付的定金。同时违约方需将本房屋成交价的百分之二付给千亿城房产作为服务佣金。七、………。八、其他约定事项：1.卖方确定同意出售此房；2.买方以按揭贷款购买此房；3.卖方确保此房为房主名下满五年唯一住房（家庭为单位）；4.卖方确保此房房产清晰，无纠纷，无查封；5.过户时产生的税费由买方承担；5.卖方于2018年4月中旬左右来胶南与买方办理后续手续；6.首付款不低于60万元。九、………。十、………。”合同签订后当日，李元杰按约向刘阿红给付定金2万元，刘阿红出具定金收条一份。2018年4月17日，在千亿城房产处，刘阿红要求李元杰交付购房首付款60万元，李元杰不同意，故双方未能签订《房地产买卖契约》。2018年4月18日，刘阿红发短信息给千亿城房产之经营者刘晓霞，内容为：“不是的，就是网签之前首付60万或70万都给我！”。次日，刘晓霞回复的内容为：“大姐，买方不同意你说的网签之前就给齐首付，你和我通电话说的好好的，你5.8号来撤押给齐30万首付含定金，接着一起去交维修基金、网签、签银行，银行审批通过，过户之前给齐剩余首付款。我都跟买方说了，你这发条短信就让我商量买方，这也太说话不算话了吧，大姐”。此后，刘晓霞又多次通过短信息联系刘阿红，刘阿红坚持要求买方于2018年5月5日前准备好首付款60万元，再签房屋买卖合同，交付后再网签，依据是双方定金合同之约定。2018年5月5日，刘阿红发短信息给刘晓霞，内容为：“5月5日了，你们交不上一次性首付最低60万，定金合同终止了！”刘晓霞回复的内容为：“你没有权利单方终止合同，我定金合同根本没有约定首付的给付时间。”刘阿红回复的内容为：“不交齐首付凭什么让我和你们网签、面签？”刘晓霞回复的内容为：“你想单方面终止合同，那就是按合同上赔偿买方定金的两倍违约金和百分之二的中介费。”刘阿红回复的内容为：“中介和买家都违约了，所以定金合同中止！”刘晓霞回复的内容为：“你说违约就违约了吗？”2018年5月9日之后，刘晓霞多次发短信息给刘阿红，刘阿红未再回复。2018年5月17日，李元杰发微信给刘娜（微信昵称“淡雅如兰”），询问刘阿红的房屋是否还卖，并且表示如卖的话，到月底才能交60万；如不卖就把钱退了；如房主不回复，也不退款的话，只能起诉了。当日，刘娜发微信给刘阿红，内容为：“姐，你一直也不来办理手续，也让别的中介挂高价还在销售，那你把定金退还给买方吧！”刘阿红未予回复。2018年5月20日，刘阿红与李元杰通电话，通话中李元杰询问刘阿红，案涉房屋买卖是否继续，刘阿红最后表示想解除定金合同，退还定金，李元杰表示要与配偶商量后再作决定。2018年5月22日，李元杰通过顺丰速运以及微信向刘阿红发送了通知函，通知刘阿红于2018年5月31日前来青岛与李元杰办理后续手续。刘阿红微信回复的内容为：“你微信发来的通知函已收悉。但本人对你通知函上的要求不能接受。根据2018年3月31日双方签订的定金合同第六条的约定，首付款不低于60万，本人也于4月14日不远千里乘飞机去青岛欲通过中介与你办理后续手续，但你违约没有准备好最低60万元首付款，而只准备了10万元，导致后续手续无法办理；因本人申请了银行提前还款，为此又给予了你宽限期，要求你在5月5日前再次准备好60万元首付款，本人准备前去办理后续手续，但你以钱用于理财为由，还是没有准备好首付款，再次违约。现在你说你的理财于5月30日到期，通知本人5月31日去办理后续手续。你的要求实在令人难以接受。”另外，李元杰的户籍地为山东省金乡县，但系青岛海跃潜水工程有限公司的职工，参保青岛市职工社会保险，自2016年11月份至2018年11月份均缴费正常。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人争议的焦点问题为：刘阿红应否向李元杰双倍返还定金合计4万元。李元杰与刘阿红签订《买卖定金合同》后，李元杰按约向刘阿红给付定金2万元，根据合同内容，该定金的性质为立约定金，已经成立并且生效。根据买卖双方提交的证据以及庭审陈述，足以认定双方未能最终签订房地产买卖契约的原因系刘阿红要求李元杰在签订房地产买卖契约前一次性支付购房首付款60万元而未获李元杰同意。对此本院认为，刘阿红无权要求李元杰在双方订立房地产买卖契约前一次性支付购房首付款60万元。首先，《买卖定金合同》未就“首付款不低于60万元”的付款时间、条件作出明确约定；其次，首付款的付款时间、条件应当系双方最终签订房地产买卖契约具体约定的内容；最后，出卖人在尚未订立房地产买卖契约的情况下即要求买受人履行付款义务，有违当地二手住房市场的日常交易惯例。因此，刘阿红与李元杰签订《买卖定金合同》并收取定金2万元后，无正当理由拒绝与李元杰订立房地产买卖契约，已经构成根本违约，应当根据“定金罚则”承担违约责任。刘阿红抗辩称李元杰违约在先，理由为“按照双方之前的口头约定，李元杰应于双方签订正式房产买卖合同的同时一次性支付首付款60万元，但李元杰一直以种种理由未履行合同约定的支付首付款的义务”，但是其提交的证据尚不足以证明，应当承担举证证明不能的不利后果，故本院不予采纳。因此，刘阿红应当向李元杰双倍返还定金合计4万元。综上所述，李元杰的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：刘阿红于本判决生效之日起十日内向李元杰双倍返还定金合计4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由刘阿红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘坤华人民陪审员  戚风英人民陪审员  苗丽萍二〇一九年六月十日书 记 员  徐腾超