贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初8837号原告：曾传栋，男，1983年10月3日生，汉族，贵州省兴义市人，个体工商户，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处花月村，统一社会信用代码915223017553951004。法定代表人：周建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师，特别授权委托代理。原告曾传栋诉被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨华于2018年12月7日公开开庭进行了审理，原告曾传栋、被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司委托代理人胡梅到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告曾传栋向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金37000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2011年6月15日签订《商品房买卖合同》，被告将兴义市蓝天花园紫薇园X栋X号商品房出售给原告，合同约定该商品房建筑面积为147.7平方米，房屋总价365277元，双方约定2012年6月30日前交房,同时约定被告在交房后90日内办理房屋初始登记。但被告至今未办理房屋初始登记，被告已违约，给原告造成巨大经济损失。根据法律规定，被告需支付原告从2016年10月31日到2018年10月9日期间以购房总款365277元为基数按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算的延期办证违约金约37000元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告兴义市安达房地产开发有限公司辩称，一、逾期办证非被告违约导致，被告至今尚未向业主办理房屋产权证的唯一原因系施工单位违约行为导致。原告购买房屋未能办理房屋权属证书系因施工单位未向被告交付《竣工验收报告》《竣工备案登记表》导致。被告就此问题向法院提起诉讼，经法院判决后，施工单位仍未将《竣工验收报告》《竣工备案登记表》交付被告，被告向法院申请强制执行后，至今未执行到位，且对逾期交付及逾期办证违约赔偿应由施工单位承担主要赔偿责任。被告向业主赔偿后，被告亦向法院起诉由施工单位进行赔偿。为此，被告申请追加施工单位参与本案诉讼，由施工单位承担赔偿责任。二、原、被告于2016年1月27日根据（2015）黔义民初字第02959号民事调解书另行达成协议，该协议载明“1.根据（2015）黔义民初字第02959号民事调解书，本次调解逾期交房违约金赔偿到2015年8月31日，现原告曾传栋要求被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司赔偿2015年8月31日至2016年1月31日5个月的逾期交房违约金147*7.2*3*30%=1595.16元；2.从2016年2月1日后，不再追究逾期交房违约金一事”。被告已于2016年1月18日按协议约定履行合同义务。本案中，原告虽诉请被告支付逾期办证违约金，但逾期办证违约金系由逾期交房引起的两项违约赔偿中的一项，根据该协议书约定，双方已就逾期交房违约金做出赔偿及约定，且被告已实际支付了该协议约定的违约金。根据双方在调解后达成的协议，原告同意自愿放弃因被告逾期交房其他违约赔偿请求权。该协议系双方在公开、平等、协商一致的条件下签订的，合同约定内容均是双方真实意思表示，对双方均发生效力。各方均应按合同约定履行义务。为此，原告不得再以逾期交房或逾期办证为由请求被告另行支付逾期交房及逾期办证违约金，故被告不应承担逾期办证违约金。本院经审理认定事实如下：2011年6月15日，原告为买受人与被告为出卖人签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的蓝天花园紫薇园X栋X号房屋，合同载明房屋建筑面积147.7㎡，房屋总价365277元，合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，并于2014年入住该房屋。2013年12月23日，原告以被告逾期交房为由诉至本院请求判令被告支付逾期交房违约金，经本院审理后于2014年4月22日作出（2014）黔义民初字第221号《民事判决书》，判决被告支付原告违约金24884.5元。2015年9月7日，原告再次以被告逾期交房为由诉至本院请求判令被告承担逾期交房违约金及由被告退还原告房屋差价款，经本院调解后于2015年10月20日作出（2015）黔义民初字第02959号《民事调解书》，由被告支付原告自2014年1月1日起至2015年8月31日止的逾期交房违约金6247.58元及由被告退还原告购房款7617.16元。2016年1月27日，双方根据（2015）黔义民初字第02959号民事调解书确定的义务经协商被告多支付原告5个月的逾期交房违约金1595元，原告从2016年2月1日起不再追究原告逾期交房违约金一事。2016年10月25日，原告以被告逾期办理房屋权属转移登记为由诉至本院，请求判令被告支付逾期办理房屋权属转移登记违约金，本院经审理后于2016年12月5日作出（2016）黔2301民初5450号《民事判决书》，判决被告以购房总款365277元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准从2014年10月25日起计付违约金至2016年10月31日止。现原告再次以被告逾期办理房屋权属转移登记为由诉至本院。被告至今未取得案涉楼盘的建筑工程竣工验收备案及大产权初始登记。经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定履行了付款义务，但被告交付的房屋至今未取得竣工验收备案和大产权初始登记，构成违约，被告应按合同约定承担逾期办理房屋权属转移登记违约责任。关于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，双方约定被告在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，虽无具体日期，但双方约定交房时间为2012年6月30日，被告违约期间即应从2012年12月30日起算。本案原告就其2016年10月31日之前的逾期办证违约金已向本院予以主张，并已获支持，现原告主张2016年10月31日至2018年10月9日之间的违约金，被告辩称其未能取得竣工验收备案及大产权初始登记系施工单位违约导致，其不应承担支付违约金的责任，应由施工单位承担，被告与施工单位系另一法律关系，且施工单位并非本案的合同相对人，故被告该辩称意见，本院不予采信。因原告主张的违约金本院曾支持到2016年10月31日，故原告主张的违约金从2016年11月1日起起算。因双方未约定违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，原告主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金，本院按银行贷款利率计算予以支持。经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%，故原告主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金本院按年利率4.75%予以支持。原告交纳的总房款为365277元，本院曾于2015年10月2日主持原被告调解，由被告退还原告面积误差房价款7617.16元，故原告主张的逾期办理权属转移登记违约金，本院予以支持32953.70元[（365277元-7617.16元）×4.75%÷365天×708天]。至于被告辩解双方于2016年1月27日已达成协议，原告不再追究逾期交房违约金一事，该约定指明系逾期交房违约金，原告主张的系逾期办理房屋权属转移登记违约金，故被告该辩解，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾传栋自2016年11月1日起至2018年10月9日止的逾期办理房屋权属转移登记违约金32953.70元；二、驳回原告曾传栋其余诉讼请求。案件受理费726元，减半收取363元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 杨 华二〇一九年六月二十七日书记员 郑新新