重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初7465号原告：肖扬金，男，汉族，1981年5月11日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：赵某，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：胡某，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者。被告：重庆皓万旅游文化发展有限公司，住所地重庆市南岸区花园路街道南坪西路63号1幢，统一社会信用代码。法定代表人：曾宪佩，总经理。委托诉讼代理人：冯某，男，汉族，1968年10月23日出生，户籍所在地重庆市南岸区，系被告公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道9号，统一社会信用代码。负责人：刘英丽，行长。委托诉讼代理人：郭某，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，重庆索通律师事务所律师。原告肖扬金与被告重庆皓万旅游文化发展有限公司（以下简称“皓万公司”）以及第三人中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖扬金的委托诉讼代理人赵某，被告皓万公司的委托诉讼代理人冯某以及第三人中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行的委托诉讼代理人张某到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告肖扬金向本院提出诉讼请求：１.确认原、被告于2017年7月12日签订的《金阳阿凯德.拾光里》认购书有效；2、确认重庆市南岸区南坪西路73号“金阳阿凯德时光里”1栋10层8号房屋产权属于原告所有；3、被告继续履行认购书的相关义务，及时与原告签署《重庆市商品房买卖合同》，并及时协助办理产权登记至原告名下；4、被告支付原告诉讼代理费4000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因购买位于重庆市南岸区南坪西路73号“金阳阿凯德.拾光里”1栋10层8号房屋，于2017年7月12日与被告签订《金阳阿凯德.拾光里认购书》。双方约定，原告认购上述房屋，建筑面积60.8平方米，单价每平方米11613元，折后总房款为630000元。协议还约定，付款方式为一次性付款，原告于签订协议当日向被告支付定金5万元。原告付清房款60日内，双方签订《买卖合同》及附件，被告承诺其出售本房屋已经抵押权人书面同意对外销售，不会对原告按期接房及办理产权证产生任何不良影响。认购书签订当日，原告依约向被告支付定金5万元，随后又于2017年11月24日支付房款30万元和2018年4月12日支付房款28万元，现房款已经全部付清。2018年4月，原告接房，但被告至今未与原告签订正式合同也未办理产权登记手续。被告皓万公司同意原告的第一项和第二项诉讼请求，但认为因涉案房屋目前尚设有抵押权，无法办理过户手续，被告也没有经济能力清偿抵押所提保债务。此外，原告关于律师费的主张没有法律依据，故不同意原告提出的第三项和第四项诉讼请求。第三人中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行述称，其同意被告销售房屋并不代表放弃抵押权，在债务未获清偿前不同意转让房屋所有权。经审理查明，2017年7月12日，肖扬金作为合同“乙方”限买方与作为合同“甲方”即卖方的皓万公司签订《【金阳阿凯德·拾光里】认购书》，约定乙方认购金阳阿凯德·拾光里项目1栋10-8号物业，建筑面积60.8平方米，建筑面积单价11613元/平方米，销售总价为706214元。甲乙双方一致同意，乙方认购本物业时选择一次性付款，可以享有折扣价格65万元；又约定，乙方在《认购书》签订时须支付定金5万元，该定金作为认购本物业并签订《重庆市商品买卖合同》的担保，在甲、乙双方签订《买卖合同》时自动转入房款。乙方须于本《认购书》签订之日起60个工作日内与甲方签订《买卖合同》及其附件，同时按《买卖合同》的约定缴纳房款及其它相关费用；乙方明已知晓所认购物业尚处于抵押状态，甲方已经抵押权人书面同意对外销售，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。同日，肖扬金向皓万公司交纳定金5万。随后，肖扬金又分别于2017年11月24日支付30万元和2018年4月12日支付房款28万元，上述共计63万元。2018年4月12日，皓万公司就涉案房屋向肖扬金进行了交付，并由后出租使用至今。另查明，2015年10月27日，中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行作为抵押权人函复皓万公司，同意其对包括涉案房屋在内的办公用房进行销售。以上事实，有原告提供《【金阳阿凯德·拾光里】认购书》、《收据》、《同意重庆皓万旅游文化发展有限公司·重庆映像二期项目进行销售的函》、《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》等书证以及当事人陈述在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。商品房认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《【金阳阿凯德·拾光里】认购书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性要求，合法有效。根据该认购书的内容，双方当事人已经对当事人名称和住所、商品房基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜和违约责任等商品房买卖合同的主要内容进行了明确约定。并且，被告业已按照约定收受全部购房款，应当认定该认购书符合商品房买卖合同的实质要件，故本院对原告确认认购书有效，对双方当事人具有法律约束力的主张予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。本案中，原、被告双方关于买卖涉案房屋的合同有效，但房屋所有权的转让应当依法登记始发生效力。另按照法律关于所有权取得物别规定中的善意取得制度，受让人取得不动产所有权亦须满足“转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，在涉案房屋尚未办理过户登记的情况下，原告并未取得涉案房屋的所有权。原、被告未办理物权登记，不影响合同的效力。被告依据合同约定，已经履行了房屋交付义务，但其还负有办理过户登记从而使原告取得房屋所有权的从给付义务。结合本案所查明的事实，被告辩称其因缺乏经济能力无法偿还第三人抵押权所担保的债务，原告既无相反证据证明被告无故怠于履行清偿义务，又不愿意代为清偿债务消灭抵押权。在涉案房屋尚设有抵押权的情况下，基于“物权优于债权”原则，原告所享有的债权并不能排除第三人之抵押权。原告要求被告即时办理产权登记的要求，就本案已查明的事实来说应当属于主观不能，故本院对原告的该项主张不予支持。原告就被告的迟延履行，仍可通过解除合同或者主张违约责任的方式寻求救济。此外，关于原告要求被告支付诉讼代理费4000元的主张，因双方在合同中并无约定，并且原告就本案的主张也非全有理由，故本院认为原告的该项主张于法无据，同样不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原、被告于2017年7月12日签订《【金阳阿凯德·拾光里】认购书》有效；驳回原告肖扬金的其他诉讼请求。案件受理费减半收取185元，由原告肖扬金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  杨 锐二〇一九年六月二十七日法官助理  谢义克书 记 员  程 娟