江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初2426号原告（反诉被告）:刘加浪，男，1975年11月18日出生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：蒋廷茂，沭阳县城东法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：周业军，男，1969年4月16日出生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱磊，江苏天帆律师事务所律师。第三人：邱泽伟,男,1963年8月23日出生，沭阳县人，住沭阳县。第三人：沭阳县广厦置业有限公司（下文简称广厦公司），统一社会信用代码91321322763588295Y，住所地沭阳县广州路45号。法定代表人：张静，该公司总经理。原告（反诉被告）刘加浪与被告（反诉原告）周业军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日公开开庭审理，原告刘加浪、被告周业军及委托诉讼代理人钱先明到庭参加诉讼。本案审理过程中，本院依法通知第三人邱泽伟、广厦公司参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭审理。原告刘加浪及委托诉讼代理人蒋廷茂、被告周业军的委托诉讼代理人朱磊到庭参加诉讼；第三人邱泽伟、广厦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘加浪提出诉讼请求：要求被告给付购房款133526元及利息（自2016年12月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止）。事实与理由：2014年7月24日，原告将沭阳县（面积110.4㎡，以房管处测绘为准，价格3300元/㎡）住宅楼售给被告，签订《商品房转让协议书》一份。截止2016年1月29日被告共支付183500元。2016年1月29日，双方再签订一份《商品房转让协议书》，对购买房屋相关事项进行约定。被告于2016年12月1日前付款50000元。被告共计支付原告233500元，尚欠133526元未付。原告多次索款未着。被告周业军辩称：案涉房屋情况及已付款数额属实。原告要求被告支付剩余价款及利息，条件不具备。2014年7月24日、2016年1月29日两份商品房转让协议书，对价款、产权、付款方式均作明确约定。2015年2月27日，原告向被告出具承诺书确保将该房屋在2015年农历10月底交付被告装潢，逾期则按租金标准给予赔偿，至今未能兑现。合同履行过程中，房地产开发公司等多种原因导致办理不动产权证的目标无法实现，被告有充足的理由预见原告无法全面履行合同义务，暂时没有支付剩余款项，是依法行使不安抗辩权。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告周业军提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的两份商品房转让协议书；2、要求反诉被告支付违约金10000元，并返还已付购房款233500元。事实与理由：2014年7月24日双方签订的《商品房转让协议收》，约定：反诉被告将在建的案涉房屋出售给反诉原告，并约定付款进度以及按揭贷款50%房款，反诉被告保证房屋产权清晰且有单独产权证。2015年2月27日，反诉被告向反诉原告出具承诺书，确保将该房屋于2015年农历10月底交付给反诉原告装潢，如果延期则按房屋租金标准给予赔偿。2016年1月29日，反诉被告以反诉原告需要与开发公司签订《商品房房屋合同》为由，要求再签订一份《商品房转让协议书》，约定付款进度及违约条款。合同履行过程中，因开发公司等多方面原因，反诉被告承诺的办理不动产权证的目标无法实现。反诉被告辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。原告刘加浪提交如下证据：证据1，2014年7月24日商品房转让协议书1份，证明周业军向刘加浪购买案涉房屋。证据2，2016年1月29日商品房转让协议书1份，证明周业军购买案涉房屋。证据3，协议书1份，证明邱泽伟将案涉房屋抵充工程款给刘加浪，刘加浪又卖给周业军。证据4，沭阳县住建局登记信息1份，证明案涉房屋产权情况。证据5，通知书1份，证明无锡花园小区办理房产及房源重新登记办理房产登记证书通知。被告周业军质证认为：证据1、证据2真实性均无异议，但证据1约定刘加浪确保产权清晰并有单独产权证，50%房款为按揭贷款，目前按揭贷款无法办理，支付剩余房款条件未成立；证据2与证据1协议内容有重合与不同，证据2也未约定替代证据1协议，证据1协议仍然有效，对双方具有约束力。证据3系刘加浪与邱泽伟签订，真实性由法庭核实，但根据广厦公司签订的商品房买卖合同，本案房屋买卖合同双方仍是刘加浪与我，我已支付大部分房款，刘加浪有义务按合同约定协助办理不动产权证，刘加浪交付的房屋不能满足合同约定。证据4未加盖主管部门印章，不能达到其证明目的，即使真实，案涉房屋当前状态为“退件待办理”状态，不具备办理不动产权证条件。被告周业军提交如下证据：证据1，2015年2月27日刘加浪出具的承诺书1份，证明双方约定逾期交付房屋则按房屋租金支付赔偿款。证据2，图片6张，证明案涉房屋目前内部的装修情况，是刘加浪阻挠造成的。证据3，2019年2月2日手机通话录音1份，证明我要求刘加浪兑现承诺如协助办理房产证等，对方明确表示无法兑现承诺，解除房屋买卖合同的条件已经成就。证据4，商品房买卖合同、沭阳县商品房预告登记申请书各1份，证明该合同仅是为了履行与原告签订的转让协议，并未向广厦公司支付购房款。原告刘加浪质证认为：证据1签名是我的，内容不是我写的，签名时上面是空白的，为何出具空白的纸，想不起来了；证据2无异议，但钥匙与合同均已交付被告；证据3无异议，是我与被告的通话；证据4真实性无异议，证明被告与广厦公司之间合同合法有效，也证明原、被告之间协议是有效，办证等都是广厦公司的义务，不是原告的义务。本院认证意见：原告刘加浪提交的证据，证据1、证据2真实性，被告质证后均无异议，本院审查后均予确认；证据3双方是原告与邱泽伟，且被告对证明事实无异议，故本院予以采信；证据4系打印件，无其他证据佐证，且显示当前状态“退件待办理”，不能达到其证明目的；证据5系案外人广厦公司对房源进行登记，不能达到其证明目的。被告周业军提交的证据，证据1结合原告质证意见，本院予以采信；证据2、证据3原告均无异议，本院予以确认；证据4真实性、合法性与关联性，原告质证无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实：案涉房屋位于沭阳县，由第三人广厦公司开发建设，商品房预售许可证号为售许字（2014）第030号，未办理不动产权证书，现备案登记在该公司名下。该公司将案涉房屋经第三人邱泽伟以抵充工程款方式抵给原告刘加浪。2014年7月24日，原告刘加浪（甲方）与被告周业军（乙方）签订一份《商品房转让协议书》，约定甲方将案涉房屋有偿转让，乙方以现金购买，第一条约定，甲方保证上述房产产权清晰，与开发商及其他单位、个人之间无产权、经济等各方面纠纷，并确保有单独产权证；第二条约定，乙方同意购买后，即先付壹万元为定金，2014年中秋节前付伍万元，2014年春节前付清总房款的50%，余款50%为按揭款，延期则每日按欠款部分的1%支付利息；第三条约定，双方商定，办证、按揭等一切税费均由乙方承担，甲方需无条件全力配合办理有关手续；第四条约定，协议经双方共同签字盖手印后生效，任何一方违约，则按总房价的30%赔付对方，承担违约责任。2016年1月29日，原告刘加浪（甲方）与被告周业军（乙方）再签订一份《商品房转让协议书》，第一条约定，甲方保证房产产权清晰，与开发商及其他单位、个人之间无产权、经济方面纠纷；第二条约定，乙方同意购买后及先付壹拾捌万叁仟伍佰元整为定金；第三条约定，双方商定上房等所有费用由乙方承担；第四条约定，缴款方向收款方购买位于石桥无锡花园小区11楼3单元401室住房建筑面积为111.22平方米；上述房产交易价格为367026元；首付183500元，备案合同下来还款2016年12月1日前付款50000元，2017年12月1日前付款50000元，2018年12月1日前付清全部余款，如任何一期未按时还款，按照总款的价格2%支付利息；第五条约定，任何一方违约则按总房价的30%赔付对方，承担违约责任。经原告刘加浪要求，第三人广厦公司与被告周业军签订一份《商品房买卖合同》，约定产权登记等相关事项。上述合同签订后，原告刘加浪将案涉房屋钥匙和《商品买卖合同》交付被告周业军。被告周业军支付首付款183500元，于2016年12月1日前支付50000元，合计233500元，尚欠133526元。原告刘加浪索要剩余价款未果成讼。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原告刘加浪与被告周业军签订两份《商品房转让协议书》，第三人广厦公司经原告刘加浪要求，与被告周业军签订《商品房买卖合同》。关于原告刘加浪与被告周业军之间法律关系，双方之间两份《商品房转让协议书》，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告刘加浪与被告周业军签订上述两份合同的民事法律行为，尚不能最终完成商品买卖行为，实现合同目的。关于第三人广厦公司与被告周业军之间法律关系，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于原告刘加浪与第三人广厦公司之间法律关系，根据原告刘加浪庭审陈述及举证，第三人广厦公司以抵充工程款方式将案涉房屋经第三人邱泽伟抵给原告刘加浪，双方之间存在间接以房抵债的关系，第三人广厦公司与被告周业军签订《商品房买卖合同》，既认可了原告刘加浪与第三人邱泽伟之间以案涉房屋抵充工程款的事实，也认可了原告刘加浪与被告周业军之间商品房转让合同。综上所述，从案涉房屋买卖行为整体看，原告刘加浪与被告周业军之间商品房转让合同是该买卖行为的前提条件，第三人广厦公司与被告周业军之间的商品房买卖合同是该买卖行为的必要条件；被告周业军先后与原告刘加浪、第三人广厦公司签订上述合同，表明其同意原告刘加浪将其合同权利义务转让给第三人广厦公司；第三人广厦公司通过与被告周业军签订商品房买卖合同，概括继受了原告刘加浪在与被告周业军商品房转让合同中的权利和义务，但并未消灭原告刘加浪要求被告周业军支付购房款的权利。原告刘加浪依据2016年1月29日《商品房转让协议书》第四条第3项，要求被告周业军按月利率2%支付利息，但该条款约定“按照总款的价格2%支付利息”，表述清晰，且原告刘加浪明确表示该协议已推翻之前签订的《商品房转让协议书》，原告刘加浪该诉讼主张没有事实依据，本院不予支持，因被告周业军认可上述“按照总款的价格2%支付利息”为年利率2%，本院予以确认。原告刘加浪要求被告周业军支付剩余价款133526元，并自2017年12月1日起按年利息7340.52元支付逾期付款利息，符合法律规定，本院予以支持；其他诉讼请求，本院不予支持。反诉原告周业军以反诉被告刘加浪未按约定履行办证义务为由，主张不安抗辩权并提出反诉请求，但从反诉原告周业军先后与反诉被告刘加浪、第三人广厦公司签订的合同分析，办理案涉房屋产权登记包括不动产权证书，并非原告刘加浪的义务，而是第三人广厦公司基于概括转让而继受的义务，结合案涉房屋产权登记现状判断，反诉原告周业军关于解除合同的反诉主张不成立，故本院对反诉原告周业军辩解及反诉请求均不予支持。第三人邱泽伟、广厦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条之规定，判决如下：一、被告周业军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘加浪133526元及利息（自2017年12月1日起按年利息7340.52元计算至实际给付之日止）；二、驳回原告刘加浪的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告周业军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4304元（原告已预交2152元），反诉费2476元（反诉原告已预交），合计4628元，由被告周业军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4304元。审 判 长  唐耀辉人民陪审员  徐巧梅人民陪审员  韦乾元二〇一九年六月二十九日书 记 员  黄梦露书 记 员  韩 旭附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八十八条【概括转让】当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十九条【买受人的基本义务】买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。