江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民初17号原告：吴剑平，男，1975年5月20日出生，汉族，商人，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：余灵芝，江西经炜律师事务所律师，特别授权代理。被告：萍乡市金兴农林开发有限公司，住所地本市开发区大星管理处，统一社会信用代码9136030173637753X3。法定代表人：万保贵。诉讼代表人：江西豫章律师事务所，破产管理人。委托诉讼代理人：李劢、张鸣欣，江西豫章律师事务所律师，一般代理。原告吴剑平与被告萍乡市金兴农林开发有限公司别除权纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月21日、3月21日公开开庭进行了审理。原告吴剑平的委托诉讼代理人余灵芝、被告萍乡市金兴农林开发有限公司的委托诉讼代理人李劢、张鸣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的49套房屋买卖合同真实有效；2.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.请求确认被告管理人单方解除与原告的49套房屋买卖合同的行为无效；2.请求确认原告对购买的49套房屋（具体房号详见诉状）享有特定物之债权。事实和理由：2014年9月25日，原告与被告签订购房合同，原告购买了被告开发的金兴.幸福里29栋2单元49套房产，房号分别为701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701、1801、1901、2001、2101、2201、2301、2401、2501、2601、2701、2801、2901、3001、3101、802、902、1002、1102、1202、1302、1402、1502、1602、1702、1802、1902、2002、2102、2202、2302、2402、2502、2602、2702、2802、2902、3002、3102室，房款总价共计9994760元。上述购房合同均在房管部门进行了备案登记。2014年9月30日，原告依约按照被告的要求将全部购房款汇至被告指定的账户。2018年,原告接到被告管理人江西豫章律师事务所申报债权《通知书》，获悉被告已被裁定重整。原告向被告管理人就上述49套房屋申报债权。被告管理人审核债权后，竟以《破产法》第十八条即双方均未履行完毕合同时管理人可行使解除权之规定，要求单方解除合同。原告认为，原告已履行全部合同义务，不适用该条款规定，故向被告管理人提出异议申请复核。被告管理人复核后竟在无任何依据的情况下，在2018年11月23日召开的第二次债权人会议中，认定原、被告签订的购房合同系以房抵债，并据此主张单方解除。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，原、被告间不存在真实的房屋买卖行为，案涉合同的签订系以案涉房屋备案在原告名下用于抵押贷款，替周云红偿还所欠贷款。理由如下：1.因周云红欠江西银行工人支行贷款约960万元，到期无法偿还，请求被告法定代表人万保贵代为偿还，万保贵按照江西银行的要求，拿出案涉49套房屋进行抵押贷款，并与原告签订了49份《商品房买卖合同》，其主观目的是以原告的名义办理备案登记，再办理抵押贷款，原告所支付的900余万元，并非是购房款，而是以房屋抵押得来的款项，最终用于帮周云红偿还江西银行工人支行的贷款。2.案涉房屋先备案后支付购房款。3.购房合同中约定的房屋价格仅为每平方米2000元，而当时的房屋每平米的单价已经达到了4000余元，案涉房屋的价格远低于案涉小区当时的房屋价格，由此可以看出并非真实交易。4.2014年9月30日，原告将900余万元支付给万保贵后，该笔款项于当天便分三次转出，其中300万元转给周云红。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。原告针对其诉讼请求向本院提交原告的身份证、被告的企业信息、商品房买卖合同49份、商品房预售许可证3张、被告向原告出具指定付款函，江西银行八一支行出具的证明、储蓄存取款凭证、原告的银行流水、被告管理人发出的债权审查结论通知书、解除商品房买卖通知书、债权表，被告经质证对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告针对其答辩理由向本院提交了证据，对于原告无异议的江西银行转账记录，本院予以确认并在卷佐证。对于原告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：情况报告（2018年7月27日）、债权人提出六家有问题债权的事情经过说明（2018年7月31日）、万保贵的询问笔录（2018年10月18日），欲证明经债权人向被告管理人报告，原告在申报债权的过程中存在虚假申报，后经被告管理人向法定代表人万保贵核实，原、被告签订的49套购房合同并非双方真实的意思表示，而是替周云红偿还贷款，且原告并未实际支付购房款。经质证，原告对情况报告、事情经过说明的“三性”均有异议，认为不能确认真实性及与本案的关联性；对询问笔录的“三性”均有异议，认为询问笔录系被告管理人对万保贵的询问，不具有客观性和真实性。针对原告的质证意见，被告称对万保贵的询问笔录系被告管理人与重整案件的主审法官一起对万保贵作出。本院经审查认为，对于万保贵的询问笔录系被告管理人人员与本院主审破产案件的法官一同对万保贵作出的，形式真实、合法，与本案有关联，可以视为被告陈述，对内容予以认定；对于债权人提出六家有问题债权的事情经过说明（2018年7月31日），有被告副总经理涂云华签名，且与万保贵所述基本一致，亦可认定为被告陈述，对内容予以认定，至于是否能认定原告对案涉房屋享有特定之债，将综合其它证据予以确定。对于情况报告（2018年7月27日），与本案无关，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月，原、被告共签订49份《萍乡市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的金兴.幸福里29栋2单元49套房产，房号分别为701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701、1801、1901、2001、2101、2201、2301、2401、2501、2601、2701、2801、2901、3001、3101、802、902、1002、1102、1202、1302、1402、1502、1602、1702、1802、1902、2002、2102、2202、2302、2402、2502、2602、2702、2802、2902、3002、3102室，房款均为每平方米2000元，总价共计为9994760元。其中，部分合同未注明签订时间，还有少数合同对付款方式及期限、交付期限未进行约定。上述购房合同于2014年9月25日在房管部门进行备案登记。2014年9月30日，被告向原告出具指定付款函，指定原告将购房款9994760元支付至其法定代表人万保贵的账户上，原告于当日向万保贵转账支付上述款项。2018年3月9日，本院作出（2018）赣0302破1号民事裁定，受理申请人康杰对被告的重整申请，并于2018年3月30日指定江西豫章律师事务所担任被告管理人。后原告向被告管理人申报债权，请求为继续履行49套商品房买卖合同，并支付逾期交房违约金，如不履行合同，则返还购房款及赔偿违约金，房屋增值损失3500万元，被告管理人审核结果为解除案涉合同，对于债权数额暂缓认定。2018年11月4日，被告管理人向原告发出《解除通知书》，解除案涉合同。后在第二次债权人会议债权表中对原告申报的债权不予认定。原告有异议，提起本案诉讼。在本案审理过程中，原告表示其从事建材、建筑等生意，与万保贵系同行，不认识周云红，购买案涉49套房屋用于投资，买房因与万保贵谈好一次性付款，所以要求先备案，所付房款为自有资金，案涉房屋至今尚未交付，其亦未对外销售，因无产权证亦未贷款。另查明：案涉房屋所在的29栋于2014年9月5日取得商品房预售许可证，至今尚未经竣工验收合格，尚未取得不动产权证书，案涉房屋所在的土地登记在被告名下，并进行了抵押登记。案涉房屋尚无抵押登记信息。原告向万保贵转账支付案涉款项的当日，原告账户通过柜台存现23万元、陈志谊账户转入17万元及江西拓天实业有限公司转入960万元，共计入账1000万元。上述款项收到当日，便尽数从万保贵账户支出，其中转出至周云红账户300万元，柜台取现600万元，余款转出至陈金兰账户394760元。被告法定代表人万保贵及副总经理涂云华表示，案涉合同系备案在原告名下后以原告名义向江西银行工人支行贷款960万元用于偿还周云红所欠银行贷款，但未向本院提供证据。通过其它案件的审理可知，被告同时期出售的房屋价格不低于4000元/㎡。本院认为，被告进入重整程序后，原告向被告管理人申报债权，经被告管理人确认不予认定并解除原、被告所签合同后，原告有异议，从而提起诉讼，要求确认被告管理人解除合同的行为无效、原告对案涉房屋享有特定物之债权（实为特定之债），本案案由为别除权纠纷。争议的焦点为：1.被告管理人解除合同的行为是否有效；2.原告是否对案涉房屋享有特定之债。关于被告管理人解除合同的行为是否有效。依法成立的合同受法律保护，合同当事人才可以行使解除权，但无效的合同无需解除。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”原、被告签订的49份《商品房买卖合同》中关于购房款的约定均为每平方米2000元，远低于当时被告销售房屋的正常价格，在合同签订后原告未支付分文款项的情况下对案涉合同进行备案登记，不符合根据不同楼层不同房号定价以及先付首付款后进行备案登记的交易习惯，且有部分合同连付款方式及期限、交付期限都未进行约定。由此可以推断，原、被告签订案涉合同用于买卖案涉房屋的意思表示不真实，属于虚假的意思表示，案涉合同应为无效合同。被告管理人解除合同的行为失去法律意义，对原告关于要求确认被告管理人解除合同行为无效的诉求，本院不予支持。对于虚假的意思表示隐藏的民事行为，因原告认为双方系真实房屋买卖合同关系，且未举证证明案涉款项的性质，故在本案中暂不予评论。原告可在收集证据后，如实与被告另行处理。被告关于原、被告签订合同系替案外人偿还贷款的答辩意见，因被告未举证证明，暂不予采纳。关于原告是否对案涉房屋享有特定之债。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，因案涉合同无效，原告因无效合同取得的财产应当予以返还。在原告未因合同取得案涉房屋的情况下亦丧失了根据案涉合同要求被告交付房屋、办理不动产权登记等权利，同时对案涉房屋亦不享有任何权利。故对原告关于要求确认其对案涉房屋享有特定物之债（应为特定之债）的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法中总则》第一百四十六条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告吴剑平的诉讼请求。案件受理费81763元，由原告吴剑平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长 刘 雨 姬人民陪审员 欧阳嘉慧人民陪审员 张 泽 宇二〇一九年六月二十六日代理书记员 吴  晶