河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终1392号上诉人（原审被告）：胡克奇，女，1979年12月24日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：侯全喜，河南成盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:驻马店市新天地房地产开发有限公司。住所地：驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。法定代表人：李艳红，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨春生，河南华珠律师事务所律师。上诉人胡克奇因与被上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初4761号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡克奇及其委托诉讼代理人侯全喜，被上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡克奇上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人已经按照合同约定向被上诉人支付了首付款，并按照合同的约定向被上诉人提交的按揭材料。上诉人向被上诉人支付首付款后，将按揭材料交给了被上诉人，因为是被上诉人的原因导致直到现在也没有将按揭办理成功。上诉人一直等着被上诉人通知其办理按揭，也早已将办理按揭需要的材料准备齐全，但直到现在也没有接到被上诉人的任何通知。涉案房屋现已归上诉人所有，被上诉人在上诉人的配合下已经办理了不动产登记。在2017年双方签订补充协议时，被上诉人也未通知上诉人需要一次性的交付剩余房款。从上述事实可以得出，其一，其办理按揭的材料是很容易准备的，上诉人没有理由不按照合同约定准备按揭材料。其二，补充协议中并未对剩余房款进行约定，可以看出被上诉人在此时并没有通知上诉人一次性地支付购房款。其三，法院已经审结了该小区业主起诉多起案件，类似案件也有大部分没有在合同签订后办理按揭，这说明当时办理按揭确系被上诉人的原因。其四，在办理案件的过程中，上诉人一直积极配合被上诉人，若上诉人不配合办理按揭，被上诉人是不会配合上诉人办理不动产登记的，被上诉人积极配合上诉人办理上述事项。恰恰说明案件没有办理成功是被上诉自身原因所致，与上诉人无关。其五，从2015年双方签订合同到现在已经三年，三年内，若上诉人一直未提供按揭材料，被上诉人是不会拖到现在才起诉，这显然不符合日常经验法则。2、一审法院适用法律错误。在被上诉人未进行催告的情况下，解除权人行使解除权的期限为解除权事由产生之日起一年内行使。本案合同签订于2016年的6月，按照被上诉人的说法，被上诉人的解除权事由产生在2015年的6月份，但是直到被上诉人起诉被上诉人都没通知上诉人解除合同，也未通知上诉人支付剩余购房款，反而是配合上诉人办理不动产的登记手续，因此被上诉人要求解除合同没有法律依据。3、上诉人已依合同约定交纳了购房首付款，剩余房款需办理银行按揭贷款，但该银行按揭手续需要双方相互配合才能完成。该合同未明确约定双方具体履行，办理银行按揭手续相应义务的具体期限。在出现按揭延迟的情形下，被上诉人应当通知上诉人支付剩余房款，在上诉人拒绝支付的情况下，被上诉人才能选择解除合同。上诉人并未拒绝支付剩余房款，而是在等待被上诉人通知支付剩余房款的方式，补充协议签订时被上诉并未选择将所售房屋另行出售，亦未选择解除合同，而是仍协同上诉人办理不动产登记。以上事实，均表明双方选择继续履行合同。4、本案中被上诉人作为房产开发商，属于强势群体，利用上诉人法律意识淡薄，故意给上诉人制造麻烦，在现有国情下，在房屋买卖合同中开发商占据的优势地位，业主和购房者都是积极配合开发商办理各种手续。本案若是被上诉人通知上诉人支付购房款，上诉人必然会及时支付，上诉人未能支付购房款，但是上诉人本身并没有任何过错。被上诉人不通知上诉人支付房款，上诉人也不知道该将房款如何支付以及何时支付。综上，解除合同明显不符合法律事实，也无法律依据，请求法院支持上诉人的上诉请求。新天地房产公司辩称：1、答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原判决应当予以维持。被答辩人于2015年6月22日与答辩人签订商品房买卖合同，合同签订后被答辩人仅向答辩人支付了购房首付款，余款330000元被答辩人至今既不向答辩人支付，也不向答辩人提交银行按揭资料。尤其是被答辩人在2017年12月5日与答辩人签订补充协议后，被答辩人也仅向答辩人支付了房屋面积差额4611元，对于剩余购房款330000元被答辩人始终不予支付。而支付剩余购房款是被答辩人的主要合同义务，该义务不因答辩人通知于否，被答辩人均应及时予以履行。本案正是因为被答辩人没有及时向答辩人支付购房款，从而导致答辩人合同目的不能实现，因此被答辩人延迟履行合同主要义务的行为构成根本违约，原审法院据此作出解除双方签订合同的依据合理合法。2、被答辩人的上诉没有事实和法律依据。其一，由于答辩人提起本次诉讼是要求法院解决与被答辩人之间的基础民事法律关系，即解除双方签订的商品房买卖合同，被答辩人不能因为诉争房屋已经办理不动产证，从而否定其应当履行的合同主要义务和不履行合同应当承担的法律后果。其二，原审庭审中被答辩人没有证据证明其曾向答辩人提交过银行按揭资料，而被答辩人所谓的早已将办理按揭需要的材料都准备齐全。也充分说明了被答辩人并没有向答辩人提交银行按揭资料。退一步讲即使被答辩人提交了银行按揭资料，由于被答辩人不是本地人，也无法在本地办理银行按揭手续，因此说被答辩人在与答辩人签订补充协议和办理书中房屋不动产证后，仍然不支持付购房余款的行为是恶意行为。新天地房产公司向一审法院起诉请求：判令解除其公司与胡克奇于2015年6月22日签订的《商品房买卖合同》。一审法院认定的事实：2015年6月22日，新天地房产公司（出卖人）与胡克奇（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：一、××购买出卖人开发的位于驻马店市××城区××中段北侧的“新天地·紫金城”第3栋东单元101号住房一套，建筑面积为144.08平方米；单价为3341.3元/平方米，价款为481414元。二、签订合同当日付清首付款151414元，剩余房款330000元作为银行按揭，并在5日内备齐按揭资料，否则出卖人有权将房屋另行出售，且已交房款不予退还；因××提供的按揭资料不符合银行要求，造成按揭贷款无法批复的，该付款方式自动转为一次性付款，自通知××七日内补清剩余房款；××逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。三、出卖人应当在2015年10月1日前将经验收合格的商品房交付给××等内容。合同签订的当日，胡克奇交纳首付款151414元。2015年12月29日，胡克奇交纳房屋契税19256.56元。2017年12月5日，双方又签订《补充协议》一份，约定：原合同约定，胡克奇购买商品房面积为144.08㎡，单价3341.3/㎡；现房地产登记机关测定的实际面积为145.46㎡，双方约定每平方米价格保持不变，房价款总金额以产权登记面积据实结算，多退少补，退补金额均不计利息，经结算应实补房款差额为4611元等内容。该协议签订当日，胡克奇支付了该房屋差价款4611元。2018年2月12日，诉争房屋办理了不动产权证书，证号为豫（2018）驻马店市不动产权第0002738号，权利人为胡克奇。诉讼中，一、新天地房产公司称签订《补充协议》时口头通知胡克奇支付下余房款330000元。胡克奇对此不予认可，称新天地房产公司从未通知支付下余房款330000元。胡克奇提交2015年3月25日胡克奇与王众的离婚证一份、2015年6月20日河南清风扬商贸有限公司出具的收入证明一份、2015年6月22日驻马店市驿城区农村信用合作联社出具的胡克奇于2015年2月13日至2015年6月4日期间的银行流水一份。胡克奇用于证明：在合同签订后胡克奇准备好了按揭资料，并将材料交给了新天地房产公司，过了一段时间新天地房产公司说不能办理按揭退给了胡克奇，新天地房产公司还说等通知再提交新的流水，但是一直没有接到通知。新天地房产公司质证称：没有收到上述材料。庭审中，新天地房产公司向胡克奇发问：胡克奇，在签订补充协议时是否知道有330000元购房款未支付。胡克奇答：知道有剩余房款未支付，但具体多少不清楚。上述事实，有双方提交的相关证据及陈述在卷，经庭审质证，据以认定。一审法院认为，新天地房产公司与胡克奇签订《商品房买卖合同》，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。诉讼中，胡克奇主张其按合同约定提供了符合按揭贷款的按揭资料。因胡克奇提交的收入证明、银行流水等证据系其本人持有，胡克奇未提交相关证据证明其曾将上述证据提供给原告，也未提交相关证据证明上述证据符合办理按揭贷款的要求，且新天地房产公司对胡克奇的主张亦不予认可，故对胡克奇主张的“按合同约定提供了符合按揭贷款要求的按揭资料”，不予采纳。根据合同约定的“签订合同当日付清首付款151414元，剩余房款330000元作为银行按揭，并在5日内备齐按揭资料，否则出卖人有权将房屋另行出售，且已交房款不予退还；因××提供的按揭资料不符合银行要求，造成按揭贷款无法批复的，该付款方式自动转为一次性付款，自通知××七日内补清剩余房款”，故付款方式自2015年6月22日合同签订之日起5日后转为一次性付款，即2015年6月28日付款方式转为一次性付款。本案中，付款方式转为一次性付款后，双方于2017年12月5日就房屋面积差价款签订《补充协议》，胡克奇并于当日向新天地房产公司补交了房屋差价款4611元，在胡克奇明知其尚欠购房款330000元的情况下，胡克奇仍未交纳下余330000元购房款；诉争房屋于2018年2月12日登记在胡克奇名下，胡克奇取得了诉争房屋的所有权，但胡克奇明知其尚欠购房款330000元，仍未交纳下余购房款。综上，胡克奇补交了房屋面积差价款，并取得了诉争房屋的所有权，但胡克奇在明知其尚欠购房款330000元的情况下，仍未交纳该款，系迟延履行主要合同义务，构成根本违约，致使新天地房产公司获得购房款的合同目的无法实现，现其公司请求解除双方之间的《商品房买卖合同》，于法有据，予以支持。关于胡克奇抗辩主张从未接到新天地房产公司通知要求补清房款，尚不符合交款条件。因胡克奇向新天地房产公司支付购房款是商品房销售合同关系中所固有的、必备的给付义务，现新天地房产公司虽未提交相关证据证明其通知被告交纳330000元购房款，但胡克奇未交纳下余330000元，也系其所明知，其应在合理期限内将该款交纳给新天地房产公司，而直至新天地房产公司通知其交纳房屋面积差价以及诉争房屋登记在胡克奇名下由其取得房屋所有权时，其仍未交纳下余330000元购房款，已超出其履行给付义务的合理期限，故对胡克奇的该项抗辩主张，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，一审法院判决：解除原、被告于2015年6月22日签订的《商品房买卖合同》。案件受理费8520元，由胡克奇负担。二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是上诉人胡克奇是否构成根本违约，是否符合法定的合同解除条件。关于该争议焦点。对于合同解除的法条条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力不能实现合同目的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（五）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体到本案中，作为××的胡克奇在合同签订后，未依约向出卖方新天地房产公司提供银行按揭手续，致使其支付下余房款的方式，由之前的银行按揭变为一次性付款，即从2015年6月28日，胡克奇付款方式转为一次性付款。而结合现有证据及案件实际，在新天地房产公司协助系其取得诉争房屋的所有权之后，其明知尚欠购房款330000元，但仍未交纳。其上述行为系迟延履行主要合同义务，构成根本违约，致使新天地房产公司获得购房款的合同目的无法实现，一审法院据此按照合同法第九十四条第（四）项的规定，解除双方之间的商品房买卖合同，并无不当。关于胡克奇上诉称其已经实际备齐银行按揭手续并交付新天地房产公司的问题。本案中，胡克奇并无提供相关证据予以证明，新天地房产公司亦不予认可。其该上诉理由缺乏证据支持，不能成立。至于胡克奇上诉称新天地房产公司要求解除合同缺乏法律依据的问题。其该上诉理由于法无据，不予支持。综上所述，胡克奇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8520元，由上诉人胡克奇负担。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  刘 涛审判员  郑志宏二〇一九年六月二十八日书记员  范 松