河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初504号原告：大厂某房地产开发有限公司，住所地大厂潮白河工业区。法定代表人：孟某，总经理。委托代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。被告：刘某，男，1982年12月12日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：中国某银行股份有限公司某支行，住所地北京市朝阳区。负责人：康某，行长。委托代理人：王蕊，北京市善邦律师事务所律师。原告大厂某房地产开发有限公司与被告刘某及第三人中国建设银行股份有限公司安慧支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大厂某房地产开发有限公司委托理人聂小岳，第三人中国某银行股份有限公司某支行委托代理人王蕊到庭参加诉讼，被告刘某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大厂某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》；2、判令被告腾空房屋、恢复原状，并配合原告办理《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续及房屋过户手续；3、判令被告支付银行划扣的保证金38477.63元及逾期偿还保证金的利息；4、判令被告支付合同解除违约金78461.8元（784618元*10%=78461.8元）；5、判令被告承担原告实际支付的交易税费；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月1日，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》与《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于河北省大厂回族自治县商品房建筑面积共89.08平方米，总房款为人民币784618元，被告于2014年5月25日支付首付款人民币314618元，剩余房款人民币470000元被告以银行按揭贷款方式支付。《补充协议》第四条第4款第（2）项约定：“若买受人欠付按揭贷款并导致银行要求出卖人垫付相应款项，或银行宣布贷款提前到期，或银行要求解除与买受人签订的《借款合同》，则出卖人有权单方解除《商品房买房合同》，出卖人依据前述规定单方解除《商品房买房合同》的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担。出卖人扣除上述税费、违约金后，并在买受人配合出卖人办理完毕《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续后退还买受人己付的购房款（不计利息）。如买受人已经接受该房屋的，则买受人须在《商品房买卖合同》解除后10日内将该房屋腾空、恢复原状后交还给出卖人，如买受人逾期腾退该房屋的，则买受人还须按逾期腾空的天数，每日按该商品房总房价款千分之一的标准向出卖人支付房屋使用费。买受人逾期未归还商品房的，出卖人有权顺延向买受人退还已付房款余额、违约金和利息。上述房屋使用费的约定和支付，不影响双方根据合同约定和法律规定行使其它合同权利和承担其它合同义务。”目前，被告向第三人中国某银行股份有限公司某支行办理按揭贷款后，未按期履行还款义务。致使第三人银行将被告的贷款本金、利息及罚息直接从原告保证金账户扣除，共计人民币38477.63元。原告承担保证责任后，多次向被告催缴，被告拒不偿还。原告为了维护自身合法权益，特提起民事诉讼。请求人民法院依法支持原告的全部诉请。被告刘某未到庭答辩。第三人中国某银行股份有限公司某支行述称，贷款合同系中国建设银行股份有限公司北京分行与原告及被告签订，虽第三人不是合同签订方，但中国建设银行股份有限公司北京分行将该合同的权利义务委托第三人行使，该贷款合同约定的贷款系第三人发放，被告未按约定偿还贷款后，亦是第三人从原告的保证金账户扣划的保证金，按照原告起诉保证金额系从2018年1月9日至2018年10月29日，共分四次从原告保证金账户扣划的保证金共计38477.63元。第三人希望合同继续履行，不同意原告解除房屋买卖合同。经审理查明，2014年6月1日，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》与《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于河北省大厂回族自治县商品房建筑面积共89.08平方米，总房款为人民币784618元。被告于2014年5月25日支付首付款人民币314618元，剩余房款人民币470000元被告以银行按揭贷款方式支付。《补充协议》约定如被告未按期偿付银行贷款，导致银行要求原告垫付相应款项的，原告有权单方解除合同，被告应向原告支付房屋总价款的10%作为违约金。合同签订后，被告按约向原告支付了首付款人民币314618元。2014年6月30日，被告就购买的涉案房屋与中国建设银行股份有限公司北京分行签订了《个人房（商业用房）借款合同》，约定被告从北京分行处贷款470000元，原告作为被告借款的保证人提供担保。贷款合同签订后，北京分行委托第三人行使贷款合同的权利义务，第三人按约向被告发放贷款470000元。后被告在偿还贷款过程中，多次未按约定偿还第三人的银行贷款，第三人分别于2018年1月9日、4月28日、7月27日、10月29日从原告保证金账户扣划保证金11684.63元、8907.82元、8943.54元、8941.64元，共计扣划保证金38477.63元。自第三人从原告保证账户扣划被告的贷款本金及利息38477.63元后，被告至今未偿还给原告。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人房（商业用房）借款合同》、《中国建设银行个人贷款还款凭证》（扣保证金），第三人提供的《个贷客户扣款明细》及原告与第三人当庭陈述在案为凭。本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议，是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自合同成立时生效。原、被告签订的《商品房屋买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽原、被告签订的补充协议中有在被告未按期偿还银行贷款被第三人银行扣划原告保证金账户资金的情况下，原告有权单方解除合同的约定，但双方间买卖标的额达784618元，现被告实际违约未按期偿还第三人银行贷款本金及利息为息38477.63元，虽该贷款已被第三人银行从原告保证金账户中扣划，原告承担了保证责任，但被告违约部分与合同约定房屋总价款相比，所占比例较小，不构成根本性违约。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此条款分析确定，双方当事人任何一方违约后，合同继续履行是法定义务，解除合同不是承担违约责任首选项。只有合同当事人根本性违约，拒不履行合同主要义务的情况下方可解除合同，当事人的违约行为不构成根本性违约的，合同不能轻易解除。因为根本性违约是限制一方当事人在对方违约以后滥用解除合同的权利，因为无限制的、频繁的合同解除是对资源的极大浪费，同时又是对交易安全的极大威胁。原、被告双方签订合同主要目的是为了合同的履行利益，即买方获得所购房屋，出卖方获得购房款，现被告取得、占有、使用涉案房屋，原告接收了大部分购房款，合同的主要目的已经实现，因此双方签订的商品房买卖合同及补充协议，不宜解除。故对原告要求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》；要求被告腾空房屋、恢复原状并配合原告办理《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续及房屋过户手续；要求被告支付合同解除违约金78461.8元；要求被告承担原告实际支付的交易税费等诉讼请求，本院均不予支持。关于原告要求被告支付银行划扣的保证金38477.63元及逾期偿还保证金的利息问题，因原告提供的扣划凭证证明第三人实际扣划原告保证金账户保证金共计为38477.63元，原告履行了相应的担保责任，根据担保法“保证人向贷款人履行了担保义务后，保证人有权向被担保人追偿”的相关规定，被告应将38477.63元保证金偿还给原告。因原告提供的扣划凭证最后一笔扣划的时间为2018年10月29日，故被告应从2018年10月30日起至实际给付之日止，以38477.63元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算向原告支付逾期付款利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘某于本判决生效之日起三日内偿还原告大厂某房地产开发有限公司垫付的保证金38477.63元；并向原告支付以38477.63元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算从2018年10月30日起至实际给付之日止的利息。二、驳回原告大厂某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638元，由原告大厂某房地产开发有限公司负担1770元，被告刘某负担868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。审 判 长  陈连友人民陪审员  何爱民人民陪审员  何丽娜二〇一九年六月十九日书 记 员  刘洪滔