成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初4528号 原告：张建，男，汉族，1972年10月12日出生，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：郑旻，四川高扬律师事务所律师，一般授权。 被告：成都市首信置业有限公司，住所地成都市成华区龙潭路33号2栋9楼。 法定代表人：卞民庆，总经理。 委托诉讼代理人：刘轩，公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：江海欧，公司员工，一般授权。 原告张建与被告成都市首信置业有限公司（以下简称首信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，适用简易程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告张建的委托诉讼代理人谭潇仪、郑旻，被告首信公司的委托诉讼代理人刘轩、江海欧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张建向本院提出请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金（以房款为基数，按日万分之二计算至实际收房之日，从2018年7月1日暂时计算至2019年1月31日，违约金为58261元）；2、判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年原告和被告签订《商品房买卖合同（预售）》及附件和补充协议，约定原告购买被告开发的位于成都市成华区长融东三路155号房屋一套，合同约定购房价款和房屋交付时间。同时合同及附件约定逾期交房责任。现原告已经按约定交付全部购房款。但被告至今未交付房屋，被告逾期交房行为应当按约定承担违约责任。现补充协议虽然对于其逾期交房补充约定，但是免除被告的违约责任亦违反法律规定，应属无效。故请求依法判决。 被告首信公司辩称，我方不存在逾期交付房屋的情况，我方完全按照合同约定在可延期交房范围内，被告已履行对原告的通知和告知义务，不存在违约问题。根据原告与被告签订的商品房买卖合同第18条交付时间和手续约定，出卖人在2018年6月30日向买受人交付购买的商品房，有以下原因需要延期交付商品房的，出卖人书面通知买受人，第一、不可抗力；第二、法律政策变动的限制，红线外市政配套变化的交付条件不具备。合同第17条约定买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该整改期间内，整改人未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起，至实际达到上述条件之日止，每逾期一天出卖人支付万分之零点一的违约金，但买受人同意不以此拒收房屋，且出卖人不承担逾期交房的法律责任。原告与第三方签订的15、16号楼委托改造协议，并发函致我公司。在合同第2条约定，在房屋符合交房条件时，贵司通知本人收房，本人如未在5日内办理房屋交付手续，本人确认，贵司直接通知本人委托的改造单位四川中腾建筑工程有限公司（以下简称中腾公司）进场对房屋进行改造，改造期间为贵司通知后90个工作日内，改造期间不视为本人对房屋已经完成验收。同时贵司也不构成逾期交房，本人在贵司通知交房95个工作日内，自行前往贵司办理房屋交付手续，逾期则自贵司通知之日起视为房屋已经交付，被告按照原告确认书要求通知原告委托方并在约定时间完成了交房移交，且按照原告委托方要求进行整改，实际交房时间在原告约定实际交房时间内，由此答辩人认为，被告已经履行了延期交房和告知义务，不存在违约，综上所述，房屋交付延期是由于不可抗力造成的且在约定整改时间内，被告已经履行了对原告的告知和公示义务，不存在违约，不应当承担任何责任，请法院查清事实依法判决。 经审理查明，2016年5月4日，原告张建和被告首信公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于成都市成华区长融东三路155号15幢1单元4层404号房屋一套，房屋总价款为1354902元。第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水时，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，雨、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网；具体交付标准以买受人的合理使用需求为准，但非因出卖人原因导致的，出卖人不承担责任；车位、商铺不单独提供供水排水设施。2、供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；3、达到使用条件，因项目分期建设在交付时可能暂未达到一户一表标准；商业、车位（不单独提供照明及户表）、办公用房不提供一户一表。3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；仅规划用途为住宅的物业提供燃气，其他用途物业不提供燃气；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2项由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项由出卖人安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1、规划的绿地率：2018年6月30日达到使用条件；2、规划的非市政道路：2018年6月30日达到使用条件；3、规划的车位、车库：2018年6月30日达到使用条件；4、规划的物业使用房，2018年6月30日达到使用条件；5、配置的电梯、消防、安防等设备设施：2018年6月30日达到使用条件。第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人支付万分之零点一的违约金，但买受人同意不以此为由拒收房屋且出卖人不承担逾期交房的法律责任。（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：第1项未按时达到交付使用条件的，买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人支付10元/天的违约金，但买受人同意不以此为由拒收房屋且出卖人不承担逾期交房的法律责任;第2项未按时达到交付使用条件的，同上；第3项未按时达到交付使用条件的，同上；第4项未按时达到交付使用条件的，同上；第5项未按时达到交付使用条件的，同上。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人；1、不可抗力；2、法律政策变动的限制、红线外市政配套延误导致的交付条件不具备；3、因买受人原因房屋被查封。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应对携带的证件材料。……买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付时间届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见补充协议。同日签订的补充协议第四条约定，对合同第十五条商品房交付条件的补充约定：合同所约定的“建设工程竣工验收合格证明”,指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。五、对合同第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件的补充约定：合同约定的该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件是指买受人能正常使用该商品房直接相关的基础设施和公共服务及其他配套设施，因项目分期或分批次开发，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人不因此承担违约责任。七、对合同第十九条逾期交房责任的补充约定：买受人查验房屋后，应当与出卖人签署商品房交接单。如果因买受人原因导致商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式进行处理：5、合同正文第十九条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按本补充协议的相关约定处理。 合同签订后，原告张建已按照约定向被告首信公司足额缴纳购房款。2018年7月26日，中腾公司向被告首信公司出具的查验整改通知书载明，我司于2018年7月21日接收香山长岛小区进行改造工作后，从7月21日至7月26日对项目进行了全面的检查，期间发现一系列问题，望贵公司按我司所提问题整改完成后再重新移交给我方。一、四号楼和十五号楼跃层部分结构板无法搭建，请结构上进行处理。二、部分房间未通电，为便于施工，请核查。三、为便于施工，请指定专用电梯，以便清运建渣。2018年9月30日，被告首信公司和中腾公司签署的《移交确认书》载明，经甲乙双方共同踏勘现场并友好协商，甲方将香山长岛小区项目正式移交给乙方进行改造工作，甲方已按照乙方要求完成全部整改内容，乙方需按照改造施工图进行改造工作。甲方移交时间为2018年9月30日，乙方需在甲方移交后的90个工作日内完成改造工作。 2018年5月26日，被告首信公司取得案涉小区房屋建筑面积测绘成果报告。2018年7月20日，被告首信公司取得案涉小区竣工验收报告。2019年1月30日，被告首信公司在成都商报刊登案涉小区收房公告。现原告已实际接收案涉房屋。 庭审中，原告申请对案涉小区2018年7月1日至2019年2月期间房屋建筑面积对应的房租进行评估以确定违约金标准。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议及缴费票据；3、收房公告报纸及快递单据；5、查验整改通知书、移交确认书；6、竣工验收报告及房屋面积实测报告等证据在案佐证。 本院认为，原告张建和被告首信公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议真实有效合法，约束双方当事人。根据前述补充协议约定，合同正文第十九条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按本补充协议的相关约定处理。而案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。虽然前述合同条款限定了逾期交房责任的范围，但是根据合同约定，首信公司确实存在未在合同约定期限内履行交房义务的情形，属于逾期交房。 关于逾期交房违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原告和被告签章确认的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条逾期交房责任约定：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见补充协议。而补充协议约定，合同正文第十九条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按本补充协议的相关约定处理。本院认为前述司法解释规定的适用情形前提为“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，即指合同中没有对计算方法作出约定，但是已经对“逾期交房违约金”这一违约责任承担方式作出约定，而本案案涉合同中原告和被告共同选择的条款中并未明确约定逾期交房违约金，故尚不存在适用前述司法解释的前提和基础，故原告主张被告支付逾期交房违约金缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 关于格式条款问题。原告在诉讼中提出涉及逾期交房条款属于格式条款应属无效的主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，原告和被告建立商品房买卖合同关系，原告主要合同义务为支付购房款，被告主要义务为交付合格的商品房。现原告和被告的基本合同义务已经履行完毕。而对于逾期交房违约金条款的约定与否属于当事人意思自治范围，且并未实质免除其法定交房责任，故原告的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。 关于评估问题。庭审中，原告申请对案涉小区2018年7月1日至2019年2月期间房屋建筑面积对应的房租进行评估以确定违约金标准。本院认为，前文已经阐明本案案涉合同中原告和被告共同选择的条款中并未明确约定逾期交房违约金，故尚不存在适用前述司法解释的前提和基础。故原告的该项申请本院在本案中不予准许。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告张建的全部诉讼请求。 案件受理费1257元，减半收取计628.5元，由原告张建负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇一九年六月二十四日 书记员  雷 雨