云南省香格里拉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云3401民初45号 原告：王金莲，女，1973年9月5日出生，藏族，现住昆明市。 被告：和红卫，男，1962年10月17日出生，纳西族，现住香格里拉市。 委托诉讼代理人：和桃，云南润泽律师事务所律师。特别授权代理。 原告王金莲与被告和红卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案，依法适用普通程序于2019年3月14日公开开庭进行审理。原告王金莲、被告和红卫及其委托诉讼代理人和桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王金莲向本院提出诉讼请求：1、要求和红卫退还纳鑫阁酒店经营权款人民币30万元；2、要求和红卫退还酒店装修及更换餐厅所有设施款人民币68万元；3、本案诉讼费由和红卫承担。事实与理由：和红卫在2013年9月30日将房屋租与王金莲和和勇兰。王金莲和和勇兰在报纸上看到和红卫要转让房屋的消息，联系后到和红卫家协商决定转让事宜。和红卫承诺同二人签二十年的合同，但需要支付30万元的经营权款，生意不好时可以转让出去，也可以将一楼的餐厅改成铺面出租。当时，王金莲和和勇兰二人申请的贷款还没有审批下来，跟和红卫说过暂时还没有钱支付，和红卫同意先让两人经营，贷款下来后再支付经营权款30万元、房租35万元。因酒店设施相当简陋，一间标价30元也没人入住。王金莲和和勇兰商量边经营一楼的餐厅边装修楼上的酒店。和红卫也允许两人先装修，还告诉二人想怎么装修都可以，只要房子不拆了就可以，所以二人将卫生间都改造了。原来砖砌的卫生间改造成了磨砂的。二人还加了地热、墙纸、脸架、马桶、瓷砖等。房屋内除了框架外全部重新进行了装修。房间内的设施包括电脑、电视、电话全部都配上了。上述共投入资金68万元。因为王金莲的房产证几个月后才办好，所以贷款也耽搁了好几个月。贷款下来后，王金莲才将经营权款和第一年的房租交给和红卫。和红卫收到钱后以各种理由不签书面合同。因和勇兰父母身体不好其退出了经营，由王金莲一个人承租纳鑫阁。当时，生意也不好。王金莲向和红卫交了第二年的房租，和红卫收钱后又跟王金莲说两三天后再签合同，但也只能签十五年，王金莲同意了。两三天后王金莲给和红卫打电话，和红卫又推脱说下个星期签，下星期后又说要问他妻子，就这样一直故意拖着不签合同。在和勇兰退出后，王金莲一个人不想再经营，因为其当时身体不太好，经常住院，加之生意也不好，就想转让出去，但因为没有合同，根本无法转让，只好将酒店和餐厅分别租出去。酒店以25万元租给了羊拉的甲巴，餐厅以13万元出租给了一个东北人。 之后，王金莲因病重急需就医，就到昆明看病住院。王金莲确实未交2015年9月30日至2016年9月30日的35万元的房租。2015年11月底，和红卫打电话给王金莲，称要将承租人甲巴赶走。王金莲当时在昆明住院，告诉和红卫请求他让甲巴经营到2016年6月份，那么已经支付的经营权费用30万元、68万元的设施和装修费都可以不要。但是，和红卫将王金莲的电话拉入黑名单，并将甲巴赶走。王金莲病好后因一直在省国土厅办理矿山手续未能回香格里拉，甲巴未能继续经营。因甲巴向王金莲交了2015年6月到2016年6月的租金，故甲巴对王金莲起诉，法院判决王金莲退还甲巴租金及押金231,000.00元。 王金莲认为和红卫叫王金莲支付30万元的经营权款，并在酒店精心装修后恶意不签合同，是想把装修好的酒店拿回自己经营。和红卫的这种做法直接影响了王金莲最初想转租酒店的计划。其不为人道，明知王金莲病重，孤儿寡母，还将承租人甲巴赶出酒店。王金莲认为和红卫一开始就已经打算好，这样于情于理也不容，其也未遵守生意规则。请求法院依法判令和红卫在扣除王金莲未交的2015年9月30日至2015年12月28日的房租87,498.00元后，退还王金莲向其交付的经营权款和酒店设施和装修款892,502.00元。 被告和红卫辩称：一、王金莲支付给和红卫的30万元为纳鑫阁酒店及餐厅内物品的转让款，即王金莲购买酒店及餐厅物品的价款，而非王金莲诉称的15年的经营权费用。王金莲支付的物品价款30万元包括餐厅内的物品，如七件套红木沙发1组、实木长条餐桌8套、格力立式空调1台等物品，酒店内的床、布草、电暖气等物品。因上述物品非全新，和红卫在经营过程中大部分已使用过，故双方同意折价为30万元。本案中，不存在王金莲诉称的经营权转让15年的情况。 二、王金莲诉称酒店装修及更换餐厅所有设施花费68万元与事实不符。王金莲经营酒店及餐厅时，酒店及餐厅均属于可正常营业的，基本不需要重新装修，也基本不需要更换设施。王金莲未经和红卫的同意擅自将酒店卫生间的墙及地板瓷砖拆除，安装磨砂玻璃及新瓷砖，应当恢复原状。王金莲诉称其安装的地热现不能使用，没有价值，若需要王金莲可以拆走，但需承担因拆除地热产生的损失，包括现租户不能正常经营的损失等。且因为安装地热，私自拉电线，导致和红卫被供电局处罚43,232.52元。王金莲诉称的墙纸和红卫从未使用，且现酒店使用的墙纸为现租户自己贴的。王金莲诉称的马桶、电脑、电视、电话等酒店内的新购置的物品，和红卫已赔偿给甲巴。 三、未经和红卫同意，王金莲不仅将酒店转租给第三人，且将餐厅也转租给第三人，属于严重违约。 四、因王金莲未续租，故和红卫才收回酒店及餐厅。和红卫收回餐厅时，餐厅为空置的状态，没有可使用的物品，现餐厅内的装修及物品为现租户投资。收回酒店时，酒店内还有部分酒店物品，但可使用的酒店物品已赔偿次承租人甲巴，不应当再另外赔偿给王金莲。因和红卫将酒店及餐厅内物品卖给王金莲，故王金莲如何处理酒店及餐厅内的物品与和红卫无关，和红卫无权干涉。 五、王金莲未经同意，私自改装卫生间，拆除卫生间的墙及瓷砖；因安装地热而私自搭电线导致被罚款；拖欠水电费5000.00多元；尚欠三个月的房租未支付；和红卫对上述问题保留追诉的权利。 原告王金莲为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1．《收据》，证明王金莲已向和红卫交纳了两年的房租，共计70万元。 2．《租房协议》，证明王金莲因为身体不好，合伙人退出，加之生意也不好，就想转让出去，但因为没有合同，无法转让，只好将酒店和餐厅分别出租，酒店以25万元租给了甲巴。 3．（2016）云3401民初124号民事判决书，证明经法院判决王金莲需退还给甲巴房屋租金及押金共计231,000.00元。 4．证人证言：和勇兰，女，1972年10月25出生，藏族。证人和勇兰系起初与王金莲共同承租纳鑫格酒店的承租人，后因个人原因退出了经营。证人证明其与王金莲共同向和红卫承租了纳鑫格酒店及相关情况。 被告和红卫为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据： 1．物品清单二份，证明为方便王金莲继续经营酒店及餐厅，王金莲自愿向和红卫购买的酒店物品及餐厅物品的清单，购买的物品不止清单所列，因和红卫已使用，故折旧后以30万元卖给了王金莲。 2．物品清单二份、收条二份及酒店资费单一份，证明和红卫于2018年3月21日支付甲巴女婿春单3万元，于2018年11月2日支付甲巴3万元，共计支付6万元，酒店内新增的投入已赔偿给甲巴。 本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。对当事人无争议的王金莲提交的第1、3项证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：王金莲提交的第2项证据能与庭审确认的王金莲将酒店出租给甲巴的事实相吻合部分本院予以采纳；王金莲提交的第4项证据证人证言其未在举证期限内申请证人作证，但证人系与王金莲一同向和红卫租赁房屋的承租人，其参与了租赁房屋的过程，该证人证言与案件基本事实有关，其关于与王金莲二人向和红卫租赁房屋且与庭审双方认可的事实相吻合部分，本院予以采纳。和红卫提交的第1项证据系单方制作，王金莲不予认可，又无其他相关证据予以印证，缺乏证据的真实性，本院不予采纳。和红卫提交的第2项证据与物品交接事实相吻合部分本院予以采纳。 为查明案件事实，2019年4月3日本院至涉案的房屋处了解相关情况。经询问，餐厅部分现由段继何承租，酒店部分现由拉色承租，二人均与和红卫签订了《房屋租赁合同》，约定租期为五年，两份合同承租人除了交纳房屋租金外无需支付其他费用。两位承租人均已对承租的房屋进行了装修改造。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日，和红卫与王金莲、和勇兰通过口头协商，由和红卫将其所有的纳鑫阁酒店和餐厅整体出租给王金莲与和勇兰，双方约定年租金为35万元，除此之外由王金莲与和勇兰另外支付给和红卫30万元，该款的性质双方在庭审过程中争议较大，和红卫认为该款系酒店和餐厅内物品及设备出售给王金莲与和勇兰的价款，王金莲则认为该款系经营权转让款。之后，和红卫将租赁房屋交付给王金莲与和勇兰，王金莲与和勇兰经营几个月后将30万元和第一年度的租金35万元交予和红卫。双方自始未签订书面合同。对于合同租赁期间双方各执一词，王金莲认为租赁房屋之初和红卫承诺租赁期间为20年，之后和红卫与家人商量后将合同期间调整为15年，和红卫则认为双方一直未确认过合同期间，和红卫的本意为合同一年一签，只要王金莲按期支付租金则合同可续签。 之后，和勇兰因家事退出了与王金莲的合伙。2014年6月27日，王金莲将酒店出租给了甲巴，租赁期间为2014年6月27日至2017年6月27日。王金莲将餐厅出租给了一个东北人。2015年1月21日，王金莲向和红卫支付了2014年10月1日至2015年9月30日的租金35万元。2015年12月29日，和红卫收回了酒店。2016年1月2日，和红卫收回了餐厅。2016年3月15日，甲巴对王金莲提起诉讼要求退还其未能使用租赁房屋期间的租金和交纳的押金。2016年12月13日，法院作出了判决，判令王金莲退还给甲巴自2015年12月29日起未使用的租金201,000.00元和押金30,000.00元。 另查明，2015年9月30日至2015年12月29日王金莲应支付给和红卫的租金为87,500.00元。涉案房屋现已由新的承租人使用。 本案争议的焦点：1、王金莲支付给和红卫的30万元款项系何性质及和红卫是否应退还？2、王金莲要求退还酒店装修及更换餐厅所有设施款68万元的主张能否成立？ 本院认为：针对焦点一，首先，王金莲与和红卫之间成立房屋租赁合同关系。双方未签订书面合同，约定年租金为35万元，合同履行之初王金莲向和红卫单独支付了30万元，对于该笔款项的性质及租赁期限双方各执一词。和红卫提出30万元款项系王金莲购买其房屋内的物品及设施的款项，对此王金莲不予认可，并提出了合理怀疑。双方对于房屋内的物品及设施并未具体办理交接手续或签订买卖合同，和红卫对其主张的款项系购买款的事实亦未能提供证据证明，和红卫的该项答辩意见，本院不予采纳。其次，按照本地房屋租赁市场的交易习惯，结合王金莲的合同履行情况，王金莲主张其向和红卫支付30万元款项系为了争取在一定长的期限内对房屋的使用权的意见具有其合理性。双方虽未签订书面合同，但结合王金莲向和红卫支付30万元转让款的行为，其不可能为签订一个无固定期限的合同而支付该笔费用，故本案不能排除王金莲所陈述的和红卫拖延签订书面合同的可能。第三，现因王金莲拖欠房租，和红卫将房屋收回并出租给他人，导致双方无法继续租赁合同关系。王金莲拖欠房租构成违约，但和红卫在未与王金莲协商解除合同的相关事宜的情况下，单方解除合同收回房屋亦构成违约。王金莲实际使用房屋的时间为两年零三个月，王金莲为此向和红卫支付转让费30万元显失公平，故和红卫应退还部分款项给王金莲。结合双方当庭对于房屋租赁期间的陈述以及合同的履行情况，参照周边同类型房屋及和红卫与现在承租人的租赁期间，本院酌情确定和红卫应退还给王金莲转让款232,500.00元，扣除王金莲拖欠和红卫的房租87,500.00元，和红卫实际应退还给王金莲145,000.00元。 针对焦点二，王金莲与和红卫在租赁之初交接房屋时未签订具体的交接清单，和红卫收回房屋时亦未与王金莲办理具体交接手续，现房屋已由新的承租人装修，无法还原现场。对此，双方均有责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王金莲要求和红卫退还酒店装修及更换餐厅所有设施款68万元，但未提交具体证据证明，王金莲应承担举证不利的责任，王金莲的该项诉讼请求，本院不予支持。和红卫提出交付王金莲房屋时房屋内有很多设施设备及物品的抗辩意见，亦无相应证据证明，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告和红卫于本判决生效后十日返还给原告王金莲经营权转让费人民币145,000.00元。 二、驳回原告王金莲的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费为人民币13,600.00元，原告王金莲负担人民币10,400.00元，被告和红卫负担人民币3200.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  张晓燕 人民陪审员  杨跃龙 人民陪审员  杨云开 二〇一九年六月五日 书 记 员  余靓雯