广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1303民初1562号原告：潘良泉，男，1960年9月18日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，原告：潘锦群，男，1988年11月15日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：潘良钗，男，1963年12月3日出生，汉族，身份证住址：福建省泉州市丰泽区，被告：惠州市惠阳半岛新城市物业管理有限公司，住所：惠阳区淡水镇泗水湖滨半岛******。法定代表人：陈慧娟。委托诉讼代理人：郑建红，该公司员工。原告潘良泉、潘锦群诉被告惠州市惠阳半岛新城市物业管理有限公司（以下简称半岛物业公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序的小额诉讼，公开开庭进行了审理。原告潘良泉、潘锦群委托诉讼代理人潘良钗、被告半岛物业公司委托诉讼代理人郑建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘良泉、潘锦群向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告已付2009年10月至2017年2月水费251.1元，2014年8月至2017年2月生活垃圾处理费17元及排污费39.9元，2009年2月至2009年7月电费2.6元，2009年1月至2017年8月居民用电分摊费477.22元，2008年12月至2017年8月洋房管理费20230.35元，合计人民币21018.17元。2.判决被告支付利息损失以未返还金额21018.35为基数，按照年利率6%标准计算至2019年3月15日止共2397元。3.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2007年10月28日与惠阳新城市房地产开发有限公司（注：以下简称新城市公司）签署《商品房买卖合同》，购买位于惠阳区淡水镇该公司开发的泗水湖滨商住区半岛1号花园二期31幢1单元501号房。由于该房屋存在严重质量问题，开发商未依合同约定合法合格地将涉案房屋交付原告。直至原告诉至法院，经由法院（2016）粤1303民初363号民事判决并经法院（2017）粤1303执2088号民事裁定执行开发商交付房屋，原告才于2018年1月12日收到钥匙，接收房屋。虽然《商品房买卖合同》第三条约定了《前期物业管理服务协议》，但根据物业管理法律法规和客观实际，物业服务合同关系应当自原告接收房屋之日才能成立，被告才可能为原告提供物业服务。因此，涉案房屋的物业管理费应当从2018年1月13日起算，原告之前所交费用均无事实基础，应当予以退还。原告提出请求，望判如所请。半岛物业公司辩称：一、根据惠州市中级人民法院（2019）粤13民终418号民事判决和惠阳区人民法院（2018）粤1303民初402号民事判决，均认定2008年10月24日案外人开发商向原告发出入伙通知，并产生交付的法律效力，原告以2018年1月12日接到钥匙为交付时间点，没有法律依据。二、根据法律规定和《商品房买卖合同》约定，原告应在开发商交付物业后，向物业公司缴纳物业管理费用。而且《半岛1号一期商品房买卖合同补充协议书》第一条双方亦有相关约定。如前所述，二级法院认定2008年10月24日开发商已发出入伙通知，被告自2008年12月开始收取涉案房屋物业管理费等相关费用，具有法律和合同依据。三、被告向原告收取物业管理费、公共水电分摊、水费、电费、生活垃圾处理费、排污费等费用符合双方《前期物业管理服务协议》约定。该协议第四条第一款、第四条第三款、第六条均有相关约定。因此，被告向原告收取的费用符合合同约定。而且，开发商于2008年10月24日向原告发出入伙通知后，至被告收取2017年8月的物业管理费期间，原告多次向被告借用钥匙查看房屋，并实际使用了水、电。被告已按实际使用的水电用量代缴了电费、水费、生活垃圾处理费、排污费，故有权向原告收取上述费用。综上所述，两原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2007年10月28日，两原告与案外人新城市公司签署《商品房买卖合同》，同日，双方签订补充协议，补充协议第一条约定：“……买受人逾期未前往办理入伙手续的，自行承担延期入伙责任，并应于收楼期限的最后一天起承担物业管理费等相关费用。”第十二条约定：“买受人同意物业的前期管理由出卖人委托的物业管理公司管理。”2008年10月31日，两原告与被告签订《半岛1号.安达卢西亚〈前期物业管理服务协议〉》，服务协议前言部分：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。”第四条第一款约定：“物业管理服务费用不包括以下费用：1.公共用水电费用（包括公共照明、智能电子监控、电梯、二次供水电费及公共用水、自来水损耗费用）；公共水电费的分摊；独立设表，按户分摊。2.……；3.……。”第三款约定：“（一）住宅：1.多层（含洋房、公寓）物业按建筑面积每月每平方米1.00元。）”2017年8月14日，两原告向被告交纳从2009年10月至2017年2月水费251.1元，2014年8月至2017年2月生活垃圾处理费17元，排污费39.9元，2009年1月至2009年7月电费2.6元,2009年1月至2017年8月居民用电分摊477.22元，2008年12月至2017年8月洋房管理费20230.35元。合计21018.17元。另查明，2016年1月29日，两原告向本院提起诉讼，请求本案被告及新城市公司交付案涉房屋及支付维修、鉴定费用73050元，本院予以支持。2018年1月22日，两原告向本院提起诉讼，请求本案被告及新城市公司支付逾期交房违约金555970.8元、租金损失126000元、退回物业管理费21018.17元，本院支持逾期交房违约金从2008年10月31日起至2008年11月30日止共计14551元，驳回其他诉讼请求，两原告不服上诉，惠州市中级人民法院二审维持原判。但一审在判决理由部分，认为物业管理费属于另外法律关系，两原告可另循法律途径解决，引致本案诉讼。本院认为，本案争点是开发商交付涉案房屋给两原告的时间点是2008年10月24日还是2018年1月12日，在此期间两原告是否应当交纳物业管理费等费用。本案的争议性质是双方前期物业管理服务合同纠纷。《广东省物业管理条例》第四十一条第一款规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。”《商品房买卖合同》补充协议第一条亦约定业主应于收楼期限的最后一天起承担物业管理费等相关费用。对于开发商交付房屋的起始日或两原告收楼日的事实认定，应以生效的惠州市中级人民法院（2019）粤13民终418号民事判决认定时间点为准，该院在“本院认为”部分：“因此，在涉案的房屋具备法定交付条件且经出卖人新城市房产公司通知交付后，应当认定2008年10月24日新城市房产公司发出的入伙通知产生交付的法律效力。”故此，依据上述条例和合同的约定，两原告应当从2008年10月24日起开始交纳物业服务费用。两原告诉请理由认为物业交付时间点应从2018年1月13日起算，没有事实和法律依据，本院不予支持。事实上，正是因为开发商出售房屋后的瑕疵交付，才导致两原告提起前二个案件的诉讼，请求开发商支付房屋维修鉴定费用和逾期交房违约金。两原告在前二个案件诉讼和强制执行中已得到利益平衡。关于被告《收据》所列收费项目的分析。两原告提供的被告收费票据显示收费项目为：水费、生活垃圾处理费、排污费、电费、居民用电分摊、洋房管理费。按照《前期物业管理服务协议》的规定，水费、生活垃圾处理费、排污费、居民用电分摊不属于物业管理服务费用，根据物业管理的习惯做法，属于被告代服务部门收费，而两原告以实际交费的事实行为表明其同意由被告代收上列费用，双方合同成立。被告收取两原告的洋房管理费从2008年10月24日之后开始收取，符合《前期物业管理服务协议》第四条约定的收费标准和范围。被告收取两原告2009年2月至2009年7月的电费，因各住户独立设置了电表，又非代收项目，且《前期物业管理服务协议》没有约定该项目，属于违规收取，两原告诉请退还，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第十四条、第二十一条、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、《广东省物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市惠阳半岛新城市物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告潘良泉、潘锦群电费2.6元。二、驳回原告潘良泉、潘锦群的其他诉讼请求。案件受理费192元,由原告潘良泉、潘锦群负担。本判决为终审判决。审判员  黄国胜二〇一九年六月二十五日书记员  宾小婷