四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民终421号 上诉人（原审被告）：四川博邦置业有限公司，住所地成都市武侯区洗面桥********。 法定代表人：黄成兵，总经理。 委托诉讼代理人：杨大准，男，系博邦置业公司员工。 被上诉人（原审原告）：肖鹏，男，汉族，1986年6月6日出生，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审原告）：蒋红梅，女，汉族，1984年4月24日出生，住四川省资阳市雁江区。 上诉人四川博邦置业有限公司（以下简称博邦置业公司）因与上诉人肖鹏、蒋红梅与商品房预约合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人博邦置业公司的委托诉讼代理人杨大准、被上诉人肖鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人博邦置业公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，案件受理费等全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序不当，适用法律错误。一审过程中，法院对被上诉人的释明是错误的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，法院释明的前提是当事人主张的法律关系的性质或者民事行为效力与法院查明的不一致，而本案中被上诉人主张的法律关系变更前后一直都是基于双方签订的定金合同关系有效主张，其主张与法院认定的法律关系性质与民事行为效力一致。因此，法院释明不当，完全超出了当事人主张的范围。二、一审法院判决没有事实依据，超出当事人的主张，导致裁判结果错误。根据一审法院查明的基本事实，双方签订的项目认购书，其性质就是定金合同，双方的真是目的是为了将来签订正式的房屋买卖合同。被上诉人在明知的约定的签订正式合同的时间不能晚于当天情况下，经过深思熟虑后签订了认购书，随后支付了定金予以确认，在签订合同后长达6天的时间里，被上诉人并未对认购书提出任何异议，直到上诉人通过短信通知其前往售楼部签订时，被上诉人明确表示不愿意签订合同，明显的就是违反合同约定，单方反悔。现被上诉人主张的显失公平的理由不成立，也未提交显失公平的证据，理由如下：（一）根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中不存在可以撤销的情形，同时被上诉人并未对自己主张可撤销情形提交相应的证据。（二）根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中被上诉人完全能够理解行为的内容并预见到行为的后果，出于真实意思表示而对权利义务予以处分，那么对行为人来说，应当不存在显失公平的情形。上诉人认为，即便法院认为合同约定的时间上有一定的瑕疵，但应当结合双方合同实际履行情况，而不能仅凭被上诉人一面之词加上法官的认为就可以认定显失公平。（三）双方签订的项目认购书是双方真实意思表示，合法有效，同时，根据认购书约定的内容来看，如果被上诉人认为合同显失公平，那为什么还要在签订合同后支付定金？该项目认购书并未排除被上诉人的主要权利，免除上诉人的责任。根据《中华人民共和国合同法》第115条规定，上诉人也不可能免除自己应当承担的违约责任。1、协议签订后我司从未追究对方违约责任，并且要求对方按照订购协议价款继续履行协议，继续履行协议后也不会且无法追究对方违约责任，法官的假设没有事实依据。2对方付款时明确知道已过签订时间，但对方为了达到不继续履行协议的目的，故意阻止条件的成就。另外，一审对案涉合同认定超出当事人的主张范围，根据本案争议焦点为显示公平，那么就应当围绕该争议焦点结合案件事实予以评判，而一审法官主观臆断地作出了的欺诈、重大误解的理解，以将来可能会发生的事情作出判决依据，完全不是站在中立者的角度评判本案。从合同履行结果上来说，双方也不存在任何利益失衡。 被上诉辩称，一审判决正确，请求予以维持。 肖鹏、蒋红梅向一审法院起诉请求：1．依法解除其与博邦置业公司2018年12月31日下午七点在资阳市雁江区新区紫韵东城售楼部签订的“博邦．紫韵东城”项目认购书（以下简称《认购书》）；2．依法判决博邦置业公司返还肖鹏、蒋红梅交付购房定金款20000元整；3．诉讼费用由博邦置业公司承担。经本院释明后，肖鹏、蒋红梅将元诉讼请求第一项变更为：依法撤销肖鹏、蒋红梅与博邦置业公司2018年12月31日下午七点在资阳市雁江区新区紫韵东城售楼部签订的“博邦．紫韵东城”项目认购书； 一审法院认定事实：因肖鹏、蒋红梅有购房需求，而博邦置业公司作为博邦·紫韵东城楼盘的销售方搞优惠活动，截止日期为2018年12月31日。肖鹏、蒋红梅作为乙方与博邦置业公司于2018年12月31日签订了《认购书》，该《认购书》约定：乙方自愿认购【博邦·紫韵东城】项目3幢1单元19楼5号商品房，该房屋预测建筑面积为：96.49㎡，预测套内建筑面积为最终以实测面积报告为准。该房屋总价款为705,000元。该房屋不包含国家及资阳市规定的乙方应承担的相关税费。甲乙双方声明共同遵守如下约定：1．乙方在本《认购书》签订的同时支付定金人民币20,000元。2……3、乙方应于2018年12月31日（下称认购截止日）18：00前携带本《认购书》原件、定金收据原件和定金收据原件。否则，属于乙方违约金，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所付定金不予返还。在认购截止到日前，甲方不得将该房屋另售他人，否则应双倍返还乙方已付定金。5……7、本《认购书》经甲方双方签章，且乙方缴足定金后生效，一式三份，甲方执二份，乙方执一份，具有同等法律效力。8……9、备注：集团内购会一口价5,999元㎡，总价578,844元。甲方博邦置业公司置业顾问任晓华、案场经理付晓签字，乙方肖鹏、蒋红梅签字。签订日子2018年12月31日。肖鹏、蒋红梅遂于2018年12月31日19：27分交付定金20,000元。 后因肖鹏、蒋红梅与博邦置业公司对签订《商品房买卖合同》的时间发生争议，导致博邦置业公司未签订《商品房买卖合同》。2019年1月9日博邦置业公司的工作人员曾发短信给肖鹏、蒋红梅载明：“肖鹏先生您好！我是紫韵东城置业顾问任晓华。2018年12月31日你在本项目自愿认购住房3-1-1905已交两万定金，已过签约时间，根据你的实际情况已向公司领导汇报，请及时到售楼部签约。”肖鹏回复：“不想给你这种人多说一句话”。截止起诉之日肖鹏、蒋红梅与博邦置业公司并未签订《商品房买卖合同》。 一审法院认为：本案的争议焦点为：1、是否应撤销肖鹏、蒋红梅与博邦置业公司于2018年12月31日签订的《认购书》；2、博邦置业公司是否应当返还肖鹏、蒋红梅交付的定金20,000元。 针对肖鹏、蒋红梅主张撤销《认购书》博邦置业公司辩称根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定增加、变更诉讼请求的应该于法庭辩论终结前提出，肖鹏、蒋红梅本次变更诉讼请求不符合法律规定。根据证据规则第三十五条之规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”本院向肖鹏、蒋红梅释明后，也给博邦置业公司重新指定了举证期限，因此对博邦置业公司的该答辩意见，本院不予支持。 博邦置业公司辩称：在前次庭审辩论结束前，肖鹏、蒋红梅经法院多次释明、引导，但肖鹏、蒋红梅坚持主张解除合同返还定金，即肖鹏、蒋红梅主张的法律关系没有发生变化，法官行使释明权应限定在当事人主张的范围内，不得以释明的方式在当事人现有的范围内提出新的主张。一审法院认为虽在第一次庭审中本院要求肖鹏、蒋红梅明确自己的诉讼主张与事实之间的关系，但肖鹏、蒋红梅在整个诉讼过程中多次出现对自己的诉讼主张与事实的认识之间发生反复的情形。庭审前的诉讼请求与最后陈述的诉讼请求也不一致。庭审后，一审法院认为肖鹏、蒋红梅所举证据仅能证明肖鹏、蒋红梅与博邦置业公司之间的合同显失公平的事实，不能证明肖鹏、蒋红梅所主张的博邦置业公司存在欺诈、丧失商业信誉的事实，且即便是肖鹏、蒋红梅所主张的欺诈所导致的法律后果也应是撤销合同而非解除合同，因此经本院释明后，肖鹏、蒋红梅将诉讼主张由解除案涉合同更变为撤销案涉合同，因此本案审理范围并未超出肖鹏、蒋红梅主张的事实。博邦置业公司辩称法院不得以释明的方式在当事人现有的范围内提出新的主张，一审法院认为肖鹏、蒋红梅仅是对法律关系认识错误导致的诉讼请求变更，而变更后的诉讼请求势必形成新的诉讼主张，故博邦置业公司主张本院的释明不得在当事人现有的范围内提出新的主张，于法无据。 对博邦置业公司辩称签订合同是双方真实意思表示，不存在法律规定可撤销的情形，一审法院认为，《认购书》对房屋的位置、价款、合同目的均有约定，特别是从认购书首部载明的房屋价款为“705,000元”而在备注中载明的房屋价款为“集团内购会一口价5,999元㎡，总价578,844元”，能够认定肖鹏、蒋红梅与博邦置业公司就博邦置业公司出售的【博邦·紫韵东城】项目3幢1单元19楼5号商品房的价款是经过协商达成的一致意见，应认定为肖鹏、蒋红梅与博邦置业公司双方的真实意思表示；且根据《认购书》第7条的约定，结合本案中肖鹏、蒋红梅依约在该认购书上签字，虽博邦置业公司未在认购书上加盖公章，但有该公司的置业顾问及案场经理签字，且关于认购书的合同效力在庭审中也得到了博邦置业公司方的认可，应认定《认购书》系成立且有效的合同。 一审法院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但由于《认购书》中第1条约定“乙方在本《认购书》签订的同时支付定金人民币20,000元。”及第3条约定“2018年12月31日（下称认购截止日）18：00前携带本《认购书》原件、定金收据原件和定金收据原件。否则，属于乙方违约金，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所付定金不予返还。在认购截止到日前，甲方不得将该房屋另售他人，否则应双倍返还乙方已付定金。”且本案中肖鹏、蒋红梅所举证据能够证明肖鹏、蒋红梅交付定金的时间为2018年12月31日19：27，因此肖鹏、蒋红梅在当日18：00前是不可能携带《认购书》原件、定金收据原件与博邦置业公司签订《商品房买卖合同》的，即对肖鹏、蒋红梅而言，肖鹏、蒋红梅签订合同的同时便构成违约。如博邦置业公司答辩时言，之所以约定在2018年12月31日18：00前必须签订《商品房买卖合同》是因为公司的优惠活动是在当日截止，超过时间肖鹏、蒋红梅就享受不到优惠活动。若肖鹏、蒋红梅按照《订购书》的约定，与博邦置业公司签订了《商品房买卖合同》则存在负担违约金且享受不了优惠价的风险，肖鹏、蒋红梅不签订《商品房买卖合同》也要承担支付违约金的风险。反之《订购书》对博邦置业公司的约束仅为在2018年12月31日18：00前不得将房屋他售，该义务无需博邦置业公司做过多负担，故一审法院认为肖鹏、蒋红梅与博邦置业公司签订的《订购书》对肖鹏、蒋红梅而言显失公平。即便博邦置业公司抗辩博邦置业公司愿意与肖鹏、蒋红梅继续签订合同，不要求肖鹏、蒋红梅承担违约金，博邦置业公司也曾于2019年1月9日向肖鹏、蒋红梅表示过愿意签订合同，但一审法院认为如果继续按照《订购书》中约定的价款签订合同，则博邦置业公司存在欺诈肖鹏、蒋红梅的嫌疑，如果对价款另行约定，则属于对《订购书》重要条款的变更，需双方意思表示一致才能达成，肖鹏、蒋红梅与博邦置业公司在本案中签订的《订购书》就有重大误解之嫌，无论以上何种情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”均是可撤销合同的构成要件，综上本院依法对肖鹏、蒋红梅与博邦置业公司于2018年12月31日签订的《博邦．紫韵东城”项目认购书》予以撤销，博邦置业公司应当返还肖鹏、蒋红梅定金20,000元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下： 一、撤销原告肖鹏、蒋红梅与被告四川博邦置业有限公司于2018年12月31日签订的《“博邦．紫韵东城”项目认购书》； 二、被告四川博邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告肖鹏、蒋红梅定金20,000元。 二审中当事人没有提交新证据。 本院认为，解除合同与撤销合同的法律性质是有所区别的，它们之间有如下区别：（1）合同的解除是针对有效合同而言，在合同履行过程中，因出现了不能实现合同目的的事由，当事人主张解除合同，消灭民事法律关系。合同的撤销是针对可撤销合同而言，合同被撤销成为无效合同，不被撤销则是有效的。（2）合同解除后法律关系归于消灭，而解除前已履行的部分仍然有效，合同撤销后即自始无效，撤销前已经履行的部分也归于无效，依照无效的法律后果进行处理。（3）合同的解除可以由双方当事人协商自行解决，也可以诉请法院或仲裁机构解除；而合同的撤销必须由当事人申请法院或仲裁机构处理，当事人不得自行协商处理。据此，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，行使释明权并无不当。 依照上诉人与被上诉人签订的《认购书》第7条关于“本《认购书》经甲乙双方签章，且一方缴足定金后生效，…。”的约定，被上诉人于2018年12月31日19：27分在上诉人处的POS机上缴纳定金，即《认购书》生效时间为2018年12月31日19：27分，而《认购书》第3条与约定：乙方应于2018年12月31日（下称认购截止日）18：00前携带本《认购书》原件、定金收据原件和定金收据原件。否则，属于乙方违约金，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所付定金不予返还。在认购截止到日前，甲方不得将该房屋另售他人，否则应双倍返还乙方已付定金。本案中，没有证据证明上诉人在于2018年12月31日19：27分支付定金存在过错，故在《认购书》生效时，被上诉人就已违约，不仅存在定金不能返还的风险，而且还存在正如上诉人在2019年3月12日一审庭审陈述“在2018年12月31日是优惠活动的最后一天，如认购书上的落款时间与签订正式合同的时间如果晚于2018年12月31日，则我公司内部审核就不能享受该优惠价格，则即优惠价格内部审核通不过”的风险，故一审法院认定被上诉人与上诉人的《订购书》对上诉人而言显失公平不无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人四川博邦置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇一九年六月十八日 书记员 李听原