浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异79号案外人绍兴市九娅贸易有限公司，住所地绍兴市越城区迪荡新城1幢1单元1404室。法定代表人丁松青。委托诉讼代理人（特别授权代理）赵中涛，浙江鉴水律师事务所律师。申请执行人中国银行股份有限公司绍兴市分行，住所地绍兴市越城区人民中路210号。法定代表人章晰宇。委托代理人（特别授权代理）欧洋洪，浙江点金律师事务所律师。被执行人绍兴力盛服饰有限公司，住所地绍兴市柯桥区平水镇上灶村。法定代表人马文雅。被执行人胡土根，男，1952年1月13日出生，汉族,住绍兴市柯桥区。被执行人马文雅，女，1957年11月5日出生，汉族,住绍兴市柯桥区。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司绍兴市分行（以下简称中国银行）与被执行人绍兴力盛服饰有限公司（以下简称力盛公司）、胡土根、马文雅金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴市九娅贸易有限公司（以下简称九娅公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人九娅公司称，案外人与力盛公司有房屋租赁关系，租赁期限到2023年1月12日止，并已支付相关租金。2019年4月1日，案外人获悉，力盛公司的厂房要进行司法拍卖，故提出执行异议，请求贵院在拍卖时依法保护案外人的合法权益。异议审查中，案外人补充陈述称：案外人租赁厂房范围以与力盛公司之间签订的《厂房出租合同》中的约定为准，其中的西边综合楼一层493平方米对应的是力盛公司名下权证号为绍房权证平水字第××号房产证中记载的2幢厂房的一楼；办公楼一层370.16平方米对应的是上述房产证中记载的1幢厂房二楼；车间1楼东边6间计384.6平方米对应的是力盛公司名下权证号为绍房权证平水字第××号房产证中记载的3幢厂房一楼。案外人已通过银行转账方式一次性付清160万元租金。案外人法人代表之子与力盛公司法人代表之女系夫妻关系。案外人在力盛公司困难时曾帮助其付过银行利息，但双方之间不存在以租抵债关系。力盛公司在案外人付款后一个星期内已将租赁房屋交付给案外人，案外人现将厂房出租给绍兴市振兴交通安全设施有限公司。此外，案外人还明确其异议请求为要求本院在对力盛公司名下房地产进行拍卖时保护其租赁权，带租拍卖。申请执行人中国银行称，第一，案外人提交的租赁合同不真实，该合同与案外人和力盛公司向申请执行人提交的租赁合同落款时间不一致。第二，案外人未提供充分证据证明其主张的支付租金、占有使用等事实。第三，即便案外人确实系力盛公司厂房的承租人，案外人与力盛公司向申请执行人提供的租赁合同落款时间为2015年2月4日，系在租赁厂房办理抵押登记之后，其主张的租赁权依法也不能对抗申请执行人的抵押权。同时，案外人在2015年2月4日已向申请执行人出具了承租人声明，承诺在申请人处置抵押物时租赁合同提前终止，并且立即腾空房屋交由司法机关处置。综上，请求法院依法驳回案外人九娅公司的异议请求。本院查明：被执行人力盛公司名下登记有坐落绍兴市柯桥区平水镇上灶村1幢、2幢，建筑面积分别为740.32平方米、986.7平方米，层数均为二层，权证号为绍房权证平水字第××号的工业厂房及对应的国有土地使用权；另登记有坐落绍兴市柯桥区平水镇上灶村3幢、4幢、5幢，建筑面积分别为2613平方米、361.68平方米、52.03平方米，层数分别为四层、一层、一层，权证号为绍房权证平水字第××号的工业厂房及对应的国有土地使用权。根据绍县房地产（2013）第0405号抵押登记证明书记载，力盛公司以其名下的上述房地产向中国银行提供抵押担保，抵押登记日期为2013年7月19日。另查明，原告中国银行与被告力盛公司、胡土根、马文雅金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理。诉讼中，根据中国银行申请，本院于2015年10月28日诉讼保全首轮查封了力盛公司名下的上述房地产。2015年12月1日，经本院主持调解，原告中国银行与被告力盛公司、胡土根、马文雅自愿达成调解协议，约定中国银行对（2013）第0405号抵押登记证明书项下的抵押物享有优先受偿权。本院于同日出具（2015）绍越商初字第4760号民事调解书对上述调解协议的效力予以确认。因被告未自觉履行调解协议约定的义务，根据中国银行申请，本院于2016年1月14日对该调解书立案执行。执行中，本院于2019年4月1日作出（2016）浙0602执363号之一公告，通知对上述房地产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2019年4月15日前向本院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。该公告在上述房地产处张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。案外人九娅公司为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方（甲方）为力盛公司、承租方（乙方）为九娅公司、落款签约日期为2013年1月13日的《厂房出租合同》1份，其中约定甲方出租给乙方的厂房坐落在绍兴县平水镇上灶村力盛公司内西边综合楼一层493平方米，车间1楼东边6间计64.1*6=384平方米，办公楼一层370.16平方米，作乙方仓库使用，共租赁面积为1247.75平方米；厂房租赁自2013年1月13日起至2023年1月12日止，租期10年；租金每日每平方米为0.4元，自签订合同后乙方支付160万元，其余尾款作为给乙方的优惠处理，不再收取。2、汇款人为案外人、收款人为力盛公司、金额为160万元、汇出行经办日期为2013年1月14日、附言为“划款”的中国银行绍兴市越城支行国内跨行大额汇款凭证复印件1张。3、经手人为胡土根、落款日期为2013年元月13号，加盖力盛公司公章的收条1张，内容为“今收到绍兴市九娅贸易有限公司租金壹佰陆拾万元整”。4、通知时间为2019年，户名为绍兴砣康服饰有限公司的水电费缴款通知单及对应的支付宝缴款凭证复印件各6份。申请执行人中国银行为反驳案外人的主张向本院提交了以下证据：1、由九娅公司向中国银行出具的落款日期为2015年2月4日的《承租人声明》1份，主要内容为：案外人于2015年2月4日与出租人力盛公司就坐落于绍兴县平水镇上灶村力盛公司内西边综合楼一层493平方米，车间一楼东边6间计64.1*6=384平方米，办公楼一层370.16平方米的房产签订了租赁合同，租赁期限截止日为2023年1月12日，租金支付方式为空白。案外人已知晓出租人将上述房产抵押给中国银行的事实并郑重声明：如上述房产所抵押担保的主债务出现逾期，或中国银行依据与出租人签订的主合同（借款合同）宣布上述房产所抵押担保的主债务提前到期，致使中国银行需提前处置抵押物的，案外人同意上述租赁合同提前终止，案外人将根据中国银行的要求立即腾空房屋交中国银行或有关司法机关处置。2、出租方（甲方）为力盛公司、承租方（乙方）为九娅公司、落款签约日期为2015年2月4日的《厂房出租合同》1份，除签约日期外，合同其余内容与案外人提交的证据1一致。本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应提供证据证明其在该不动产抵押、查封之前已签订合法有效的书面租赁合同、按约支付租金、并实际占有使用该不动产至今的事实。本案中，首先，案外人提供的《厂房出租合同》落款日期与申请执行人提供的《厂房出租合同》及《承租人声明》的内容相矛盾，该合同的真实性尚难以认定。其次，案外人自认其法定代表人与被执行人力盛公司法定代表人之间系亲家关系，而其与力盛公司签订《厂房出租合同》中约定一次性支付10年租金160万元并不符合正常交易习惯，案外人提供的汇款凭证上也未载明汇款用途系支付租金，且其提供的租金收条上的落款时间为2013年1月13日系在汇款之前也明显不符合常理，故对案外人主张的支付租金事实，本院也难以认定。第三，案外人也未提供充分证据证明其在抵押、查封之前已经占有租赁房产并实际使用至今的事实。第四，申请执行人亦已提供了《承租人确认函》、《厂房出租合同》予以反驳。综上，案外人要求对力盛公司名下房地产带租拍卖的异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人绍兴市九娅贸易有限公司的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张 剑人民陪审员 戴 剑人民陪审员 董栋梁二〇一九年六月十日书 记 员 陈文旗本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。