云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云09民终249号上诉人（原审被告）：临沧市金城房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区沧江路临都上城销售中心。法定代表人：刘波，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘如良，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨松波，男，1981年3月9日生，汉族，临翔区人，住临翔区。委托诉讼代理人：王韪杰，云南天外天（临沧）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人临沧市金城房地产开发有限公司（以下简称临沧金城公司）与被上诉人杨松波商品房销售合同纠纷一案，不服临沧市临翔区人民法院（2018）云0902民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人临沧金城公司的委托诉讼代理人刘如良，被上诉人杨松波的委托诉讼代理王韪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临沧金城公司上诉请求：撤销临翔区人民法院(2018)云0902民初1844号民事判决书，并依法改判。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定2009年7月29日被上诉人依约向上诉人支付房款及上诉人依据合同约定代为收取的专项维修资金、税费、登记费、工本费，上诉人没有向相关部门移交这些代收费用是事实，但一审认定没有将这些代收费用移交相关部门办理相关权证的认定与客观事实不符，上诉人不移交的原因不是不办理相关权证；事实上，不办理相关权证是由于项目存在无法避免的客观原因，主要是因为很大一部分业主在接房以后私搭乱建，进而导致整个小区的规划验收无法通过，而认定和拆除违章建筑是政府职能，在建设主管部门多次劝导无果的情况下，区人民政府于2017年成立了专项整治小组进行了长期的、大量的宣传工作，最终通过人民政府组织相关主管部门强制拆除违章建筑后才通过了规划验收，至2018年才具备办理产权证的条件。补充协议明确约定，上诉人代收的这些费用最终数额的确定是要等到办理权证时，按相关规定多退少补，但具体时间并没有明确约定，充分说明双方对办理权证时间的不确定性及相关费用的不确定性都是明知的。所以不能将不能及时办理产权证的根本原因归结给上诉人一方。二、一审判决认定上诉人应当从2011年11月23日起支付资金占用费是适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用的范围是没有约定办理产权证期限的情况下出卖方应当承担不能办理产权证手续违约责任的情形，这是基于双方的商品房购销合同关系中产权证手续的特别规定；而本案中上诉人代为收取相关费用，并代为移交的行为非常明显的是买受人委托出卖方代为无偿交纳相关费用，是一种无偿的委托代理关系，与上述法条的规定是完全不同的两个概念及法律关系，依据合同法第410条之规定：委托人或者受托人可以随时解除委托代理。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，被上诉人早就意识到了产权证办理期限的不可确定性，期间没有明确要如何处理，直到起诉之日起才明确提出要解除上诉人的代收代交行为，上诉人也明确同意退还代收费用，并不存在要恶意占有的情形；依据合同法第62条第四款之规定，合同履行期限不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，被上诉人长期怠于行使自己的权利导致不利后果应当自行承担，判决将其强加给上诉人明显不公。从被上诉人明确提出诉求之日起，基于上诉人没能及时退还代收费用，进而给被上诉人造成损失的情况下，判令被上诉人承担赔偿责任才符合最起码的情理。杨松波辩称：一、上诉人没能按约定办理产权证是由于其开发的房地产土地存在抵押问题，不能办理产权证的责任应当由上诉人承担；二、本案中资金占用费的计算标准不应当按上诉人所说的计算，相关法律有规定，相关费用应当由业主向住建部门缴纳，被上诉人将相应费用交给上诉人后，上诉人没有及时交给住建部门及税务部门，案涉相关费用并非是上诉人说的没有履行期限。杨松波向一审法院起诉请求：1.判令被告退还维修资金、税费、登记费、工本费共计5656元及按年利率6%计算自2009年7月30日起至2018年8月29日止的资金占用费3082.52元，共计8738.52元，并按照年利率6%计算自2018年8月30日起至退还全部款项之日止的资金占用费；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费等实际费用。一审法院认定的事实：2009年7月29日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买其开发的位于临都上城小区l0幢1-301号房，被告应于2010年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；原告除向被告交纳购房款外，还需向被告交纳住宅专项维修资金（由被告以房屋建筑面积每平方米30元计收）、税费、登记费、工本费，多退少补。2009年7月29日原告依约支付房价款201492元、住宅专项维修资金3360元、契税2116元、产权登记费80元、工本费100元，共计207148元。被告收到上述款项后，于2011年8月25日将该商品房交付给原告，但未将住宅专项维修资金、税费、登记费、工本费移交相关部门办理相关权证。一审法院经审理认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告临沧金城公司承认原告杨松波在本案中所主张的事实，故对原告杨松波主张的事实予以确认。对于原告所交的5656元是否应该退还的问题，本案中，原、被告双方在平等自愿、协商一致的情况下，原、被告于2009年7月29日签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买开发的位于临都上城小区l0幢1-301号房，原告除向被告交纳购房款外，还需向被告交纳住宅专项维修资金、税费、登记费、工本费，多退少补。后因被告的原因，导致原告向被告交纳的住宅专项维修资金、税费、登记费、工本费5656元一直未移交给相关部门，现原告要求被告公司退还住宅专项维修资金、税费、登记费、工本费5656元的诉请有事实依据，符合法律规定，予以支持。对于被告是否应该承担本案的资金占用费的问题，根据双方签订的《补充协议》中仅约定代收的费用为5656元，未约定具体向相关部门移交的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日……”的规定，原告购买该房屋时，该房屋尚在建设之中，2011年8月25日该房屋交付给原告使用，原告在该房屋交付使用之日起九十日未能取得房屋权属证书，且被告一直未将收取办理房屋权属证书的相关费用移交相关部门，故一审法院确认被告从该房屋交付使用之日起九十日后（即2011年11月23日）至款项付清为止按照年利率6%支付原告资金占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“被告临沧市金城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性退还原告杨松波住宅专项维修资金、税费、登记费、工本费5656元及自2011年11月23日起至款项付清为止按照年利率6%的资金占用费”。本案案件受理费50元，由被告临沧市金城房地产开发有限公司负担。二审诉讼过程中，当事人均未提交新证据。本院查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人临沧金城公司与被上诉人杨松波签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，约定了杨松波向临沧金城公司支付购房款外，还应向临沧金城公司交纳住宅专项维修资金、税费、登记费、工本费，临沧金城公司向杨松波交付所购商品房。合同签订后，杨松波于2009年7月29日按约定向临沧金城公司支付了购房款，同时向临沧金城公司支付了住宅专项维修资金3360元、契税2116元、产权登记费80元、工本费100元，合计5656元；临沧金城公司于2011年8月25日将案涉商品房交付给了杨松波。本案当事人双方在商品房购销合同及补充协议中，并无办理房屋权属证书的特别约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日……”的规定，临沧金城公司作为案涉商品房的出卖人，应于房屋交付使用之日起九十日内，将案涉房屋权属证书办理好并交付给杨松波，但至本案一审庭审结束时，临沧金城公司还未将其收取用于办理房屋权属证书的相关费用交给相关部门为杨松波办理房屋权属证书，故，临沧金城公司作为案涉商品房的出卖人应当承担违约责任，根据杨松波一审诉讼请求及临沧金城公司实际占用住宅专项维修资金、契税、产权登记费、工本费等5656元的事实，一审法院确认临沧金城公司从该房屋交付使用之日起九十日后，即自2011年11月23日起至款项付清之日止按照年利率6%向支付杨松波资金占用费符合本案实际及法律规定。临沧金城公司作为案涉商品房的建设单位及出卖人，按双方签订的商品房购销合同约定，其交付的商品房应是经建设单位组织验收合格后才能办理交接手续的，验收合格后交房是临沧金城公司的合同义务也是法律责任，因此，临沧金城公司上诉主张不办理相关权证是由于项目存在无法避免的客观原因，主要是因为很大一部分业主在接房以后私搭乱建，进而导致整个小区的规划验收无法通过，不能将不能及时办理产权证的根本原因归结给临沧金城公司一方的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人临沧金城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人临沧市金城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 明审判员 刘敬媛审判员 赵艳洁二〇一九年六月十四日书记员 黄丕奇