成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初1027号 原告：成都天邑泰安物业管理有限责任公司，住所地：成都市青羊区二环路西一段99号。 法定代表人：王春建。 委托诉讼代理人：张龙军，四川弘泽律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：苟杰，四川弘泽律师事务所律师。一般授权。 被告：况麟，女，汉族，1969年1月28日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：况荣根，男，1943年8月10日出生，汉族，住成都市成华区。系被告父亲。特别授权。 原告成都天邑泰安物业管理有限责任公司（以下简称天邑泰安公司）诉被告况麟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭翌超独任审判，公开开庭进行了审理。原告天邑泰安公司的委托诉讼代理人张龙军，被告况麟的委托诉讼代理人况荣根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告天邑泰安公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的物业服务费10032元；2.被告支付违约金（违约金以每月欠付的物业服务费为基数，按每日2%的标准，自应缴月的次月5日起至实际付清之日止；暂计算至2018年11月为2185.92元）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系“天邑花园”小区物业服务单位。被告系该小区业主，其自2011年1月开始拖欠物业服务费，截至2018年11月为10032元。 被告况麟辩称，天邑泰安公司要求其支付物业服务费的诉讼请求已经超过诉讼时效；天邑花园业主委员会与天邑泰安公司签订的物业合同是无效合同；天邑泰安公司在服务期间未尽到物业管理义务，非法出卖消防通道及绿化带，并且擅自离场；天邑泰安公司出具了承诺书，承诺免去业主的物业服务费；况麟未违约，也未给天邑泰安公司造成损失，不应支付违约金。 天邑泰安公司向本院提交《物业服务合同》《天邑花园物业服务合同》、房屋信息、业主公约、资料领取清单、消防安全责任书、预交收费凭证、律师函、邮寄单号证明、催收短信、关于天邑泰安公司履行合同义务的照片。况麟对《天邑花园物业服务合同》三性不予认可，称不是本人所签；未对房屋信息及《物业服务合同》提出异议；称没有收到过快递和律师函；对照片和催收短信的证明力不予认可；对预交收费凭证无异议，并陈述物业费是按每平方米0.8元的标准缴纳；对其余证据无异议。况麟提交照片、青羊区卫生局行政处罚、网络刊登内容、通知、业主微信聊天记录、承诺书、街道办指定临时托管物业公司的申请、协调记录、天邑花园业主大会议事规则及天邑花园业主管理规约，其中承诺书载明“非业主外来临时车辆如发现进入本小区停放的，发现一辆外来车辆的业主免一个月物管费”并加盖天邑泰安公司印章。天邑泰安公司对承诺书的真实性无异议，对关联性不予认可；对业主大会议事规则及业主管理规约的关联性不予认可；对其余证据不予认可。因无相反证据，本院对《物业服务合同》及《天邑花园物业服务合同》的真实性予以确认；对房屋信息予以采信；律师函、快递单、短信不能显示送达况麟本人的情况，本院对其证明力不予认可；其余证据证明力在下文阐述。 据此，本院确认以下事实：况麟系成都市青羊区二环路西一段99号“天邑花园”17栋1单元4层8号（建筑面积132平方米）的业主。2011年11月21日，“天邑花园”第一届业主委员会与天邑泰安公司签订《物业服务合同》，约定，天邑泰安公司为位于成都市青羊区二环路西一段99号“天邑花园”的业主提供物业服务；物业管理期限为2011年5月26日起至2014年5月26日止。物业管理公共服务费标准为1-5号楼、13号楼多层住宅每月每平方米0.6元、6-12号楼电梯公寓每月每平方米1元（其中1-3楼每月每平方米0.8元）、14-18号楼电梯公寓每月每平方米1元、17号楼多层住宅每月每平方米0.8元、19号楼电梯公寓每月每平方米1.2元；物业服务费按月缴纳，业主应在每月25日之前履行交纳义务；天邑泰安公司提供的公共服务事项包括建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，物业维修、更新、改造费用的账务管理，物业服务档案和物业档案的保管；天邑泰安公司的义务包括负责建筑区划内的日常服务工作，建立健全信息公开制度，向业主公告建筑区划内的物业服务事项，编制物业服务方案、维修养护计划，及提供建筑区划内消防维保、电梯维保等专项服务，协助业主配合有关部门、单位作好建筑区划内计划生育、流动人口管理、犬只管理等工作；天邑泰安公司应当就共有部分的经营所得收入单独列账，并至少每半年在建筑区划内书面公告经营所得收入的收支情况；本合同期限届满前30日，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，如未能达成协议，天邑泰安公司应在合同期限届满后3日内继续履行本合同。 2014年8月28日，“天邑花园”第二届业主委员会与天邑泰安公司签订《天邑花园物业服务合同》，约定天邑泰安公司为位于成都市青羊区二环路西一段99号“天邑花园”的业主提供物业服务；物业管理期限为2014年8月1日起至2018年7月31日止；本合同期限届满前60日，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，如未能达成协议，天邑泰安公司应在合同期限届满后30日内继续履行本合同；物业服务费按月缴纳，业主应在次月5日之前履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费用的，天邑泰安公司有权按每天2%收取滞纳金。另，该合同中关于物业管理公共服务费标准的约定，与前述2011年11月21日签订的《物业服务合同》中约定的标准一致。 审理中，天邑泰安公司陈述，2018年7月31日后未再签订物业服务合同，其一直为“天邑花园”小区提供物业服务至2018年11月。 本院认为，（一）合同效力。况麟系“天邑花园”17栋1单元4层8号业主，《物业服务合同》和《天邑花园物业服务合同》加盖业主委员会印章，即“天邑花园”业主委员会代表业主与天邑泰安公司建立物业服务合同关系。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现有证据不足以证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故本院确认该合同合法有效。 （二）欠付物业服务费的认定。1.《物业服务合同》约定的物业服务期限自2011年5月26日起，天邑泰安公司未举证证明该日期之前的物业服务费收取标准和支付期限的合同约定，根据况麟陈述的收费标准，每月物业服务费为105.6元（0.8元/平方米×132平方米）。2.根据《物业服务合同》和《天邑花园物业服务合同》的约定，自2011年5月26日起，17号楼多层住宅每月每平方米0.8元，按月缴纳，况麟每月仍应缴纳物业服务费105.6元。3.因无证据证明合同约定的期限届满后另行签订了物业服务合同，故《天邑花园物业服务合同》约定的物业服务期满后，该合同应继续履行；天邑泰安公司陈述其一直为“天邑花园”小区提供物业服务至2018年11月，况麟未提交相反证据，故应按合同约定计付物业服务费用至2018年11月止。4.况麟未举证证明存在符合承诺书载明的免除物业服务费的情形。综上，本院对天邑泰安公司要求况麟支付2011年1月至2018年11月期间的物业服务费10032元（105.6元/月×95个月）的主张予以支持。对于况麟关于天邑泰安公司未尽到物业管理义务的抗辩理由，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行合同、采取补救措施、承担赔偿责任等违约责任，但因此拒缴或要求减免物业服务费并无法律依据。如天邑泰安公司在物业服务过程中对况麟造成损失，况麟可另行主张权利。关于诉讼时效，本院认为，虽然合同约定物业服务费分期支付，但物业服务费系持续发生之债，具有整体性，分期支付的费用的独立性不能割裂整个合同项下天邑泰安公司享有债权的整体性。如前所述，物业服务费持续发生至2018年11月，欠付物业服务费的诉讼时效应自此时起算，本院对况麟关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 （三）关于违约金。1.2011年1月至2011年5月期间的物业服务费，如前所述，天邑泰安公司未举证证明双方约定缴纳物业服务费的期限及违约责任，但天邑泰安公司催收后况麟未予支付，对天邑泰安公司造成资金占用利息损失。故本院支持况麟支付以该期间的物业服务费528元（105.6元/月×5个月）为基数，自本案起诉之日即2018年11月27日起至本金付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的违约金。2.《物业服务合同》约定业主于每月25日前缴纳当月物业费，未约定违约金标准，同理，应以2011年6月至2014年8月期间欠付物业服务费产生的资金占用利息作为违约责任标准，同时结合天邑泰安公司的主张，本院支持况麟支付以2011年6月至2014年8月期间每月欠付的物业服务费105.6元为基数，均自次月5日起至本金付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的违约金。3.《天邑花园物业服务合同》约定，物业服务费用按月交纳，业主应在次月5日之前履行交纳义务，逾期交纳则按每天2%的标准收取滞纳金。况麟逾期交纳物业服务费用对天邑泰安公司造成的损失系资金占用利息损失，现况麟对违约金提出根本抗辩，故综合考虑双方约定及实际损失，本院酌定按每月2%的标准计算违约金。故况麟应支付以2014年9月至2018年11月期间每月欠付的物业服务费105.6元为本金，均自次月6日起至本金付清之日止，按每月2%的标准计算的违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、况麟于本判决发生法律效力之日起十日内向成都天邑泰安物业管理有限责任公司支付2011年1月至2018年11月期间的物业服务费10032元； 二、况麟于本判决发生法律效力之日起十日内向成都天邑泰安物业管理有限责任公司支付违约金（违约金计算方法：以528元为基数，自2018年11月27日起至本金付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以2011年6月至2014年8月期间每月欠付的物业服务费105.6元为基数，均自次月5日起至本金付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以2014年9月至2018年11月期间每月欠付的物业服务费105.6元为本金，均自次月6日起至本金付清之日止，按每月2%的标准计算）； 三、驳回成都天邑泰安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取53元，由成都天邑泰安物业管理有限责任公司承担9元，况麟承担44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭翌超 二〇一九年六月十二日 书记员  曾 洁 速录书记员徐杰