湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0602民初7141号原告：邱某某，男，汉族，1993年01月07日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：邱某1，男，汉族，1973年03月23日出生，住岳阳市岳阳楼区，系原告父亲。委托诉讼代理人：彭春朝，湖南滳招律师事务所律师。被告：岳阳市仕宇置业有限公司，住所地岳阳市南湖新区。法定代表人：吴昊，经理。委托诉讼代理人：皮再新，湖南金鹗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。第三人：吴某某，女，汉族，1986年03月15日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴某1，女，汉族，1962年05月25日出生，住湖南省岳阳市。原告邱某某诉被告岳阳市仕宇置业有限公司（以下简称仕宇置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，作出（2016）湘0602民初4606号民事判决。邱某某对判决不服，上诉至岳阳市中级人民法院。岳阳市中级人民法院作出（2017）湘06民终1925号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审结束后，本院依职权追加吴某某为本案第三人参加诉讼，并再次公开开庭审理。原告邱某某委托诉讼代理人邱某1、被告仕宇公司委托诉讼代理人陈盼、第三人吴某某委托诉讼代理人吴某1到庭参加诉讼。第二次庭审结束后，原告邱某某经本院释明提出变更诉讼请求申请，本院对本案再次开庭审理。原告邱某某委托诉讼代理人彭春朝，被告委托诉讼代理人陈盼到庭参加了诉讼。第三人吴某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，由被告按约为原告办理相关的商品房交易手续；2、由被告赔偿原告50000元；3、由本案被告承担本案诉讼费用。第二次庭审后，邱某某变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、由被告立即向原告返还已付购房款本金273554元，利息608933元，本息合计882487元（截止2019年4月25日），自2019年4月26日起按月5.15‰的利率支付后期利息，直至还清全部购房款为止；3、判令被告立即赔偿原告房屋升值损失432608元，已付购房款一倍的赔偿金273554元，共计706162元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告诉被告商品房买卖合同纠纷案，在发回重审期间，原告得知被告“一房二卖”，于2017年10月17日（原二审期间）又将诉争房屋另行出卖给第三人吴某某，且第三人吴某某已将诉争房屋占有并开始装修。由于被告原因，原告无法取得诉争房屋，致使合同目的无法实现。此外，原、被告于2012年约定的房屋总价款为390792元，现被告以823400元的价格将诉争房屋出售给第三人吴某某，该诉争房屋现已升值432608元。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。被告仕宇置业公司辩称：1、邱某某在法庭辩论结束后变更诉讼请求，违反《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，应依法予以驳回。2、邱某某所述仕宇置业公司一房二卖及由于仕宇置业公司原因，原告无法取得诉争房屋不是事实。仕宇置业公司是在解除与邱某某的预约合同后，才将房屋出售给吴某某，并没有一房二卖。本案是邱某某先违约，仕宇置业公司才依约解除预约合同。邱某某未取得诉争房屋是其自己的违约所导致，并非仕宇置业公司原因。3、本案中涉及的《商品房团购合同》系预约合同，不是本约合同。同时，邱某某与仕宇置业公司也未签订正式的商品房买卖合同。因此，邱某某要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同的诉请不能成立。并且仕宇置业公司在邱某某违约交纳第三期房款及车位款后，已依约行使解除权，邱某某与仕宇置业公司之间的预约合同自解除通知送达团购代表时已解除。4、关于邱某某要求仕宇置业公司返还已付购房款并承担利息的问题。邱某某的一、二期购房款273554元，仕宇置业公司已于2016年7月30日退还，因此不存在承担该273554元购房款的利息的问题。同时，在仕宇置业公司解除预约合同并退还购房款后，党校将包括邱某某在内的部分团购户的购房款转回仕宇置业公司，导致团购户产生的扩大损失与仕宇置业公司无关。5、邱某某要求仕宇置业公司赔偿其房屋升值损失432608元及已付购房款一倍的赔偿金273554元，没有任何事实与法律依据。《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的情况，均是以商品房买卖合同订立为前提。而本案中，邱某某与仕宇置业公司至今未签订商品房买卖合同，且仕宇置业公司也是在解除与邱某某的预约合同并经过法定异议期间后才将涉案房屋出售的。因此，本案事实不符合第八条的规定，依法也不能适用该条规定。综上，请求驳回邱某某的全部诉讼请求。第三人吴某某在第二次庭审中述称：第三人于2017年9月25日在被告处买房，付的全款。2018年期间交纳了相应费用并对房屋进行了装修。请求法院依法公正处理本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2012年11月26日，仕宇置业公司作为出卖人与买受人岳阳市委党校个人团购住房代表签订了一份《商品房团购合同》。约定由党校在册职工购买仕宇置业公司准备开发的位于某某区某某办事处某某社区的“某某”住宅小区的部分房屋。该合同第四条对计价方式与价格约定为：（按房屋建筑面积计算，以发证时实测面积为准），板式房2988元/平方米；典式房2800元/平方米。如因买受人原因对有关规费减免，则出卖人应对房价作相应下调。除此之外，本合同规定的价款，自合同签订后不发生任何变化。其中第4项约定，该商品房小区停车位数量须满足团购人要求，其价格在市场销售价的基础上向团购人优惠5%。合同第五条对付款方式及时间约定为：1、2012年11月27日12时前每户付15万诚意金。该款付足土地购买款后，剩余部分用于出卖人前期开支。2、完成第九层主体工程后第五个工作日，支付到房屋总价的70%（含已付的15万）。否则出卖人有权解除合同，无息退款。3、主体工程封顶后五个工作日，再付总价款的22%，否则出卖人有权解除合同，无息退款。4、出卖人书面通知交房后五个工作日，付清全款及办证税、费，否则出卖人有权解除合同，无息退款。5、买受人的按揭贷款或公积金贷款由买受人自己负责。6、在预售许可获批后十日内，出卖人应与买受人签订预售合同，如出卖人拒签，应按诚意金的50%向买受人支付违约金。如购房人是非团购方在册职工，由双方后期协商解决。合同第六条约定，土地购买手续办妥后，由买受人在该单位团购人中指定专人代为管理土地使用权证。如出卖人办理抵押贷款，买受人指定的保管人应携证参与贷款办理办理过程，贷款需存入双方控制的专用帐户，且只能用于建设本项目。即支付项目的建筑款项、材料款项、税、费开支。合同第七条关于逾期付款责任及工程进度要求中约定，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1、逾期在3日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过5日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，并将已付购房款无息退还给买受人。3、出卖人应在收到买受人首笔预付款之日起240日内，拿到施工许可证，逾期未办妥施工许可证，买受人有权解除合同，出卖人应在合同解除之日起3日内退回预付款并按预付款金额向买受人支付同期贷款利率4倍的违约金。否则，买受人有权经司法程序对土地进行处置。4、出卖人应当在办妥施工许可证之日起730日内向买受人交付该商品房。合同第八条对公共服务及其他配套设施进行了约定。合同第九条约定，1、该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。2、在出卖人出具书面交付通知三个工作日内，买受人收集购房人相关证件交给出卖人，由出卖人向房管部门提交并协助办证。合同第十二条约定，出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人须在七个工作日内通知购房人签订正式的商品房购买合同。如出卖人与购房人签订的商品房购买合同与本合同不一致的，出卖人与买受人须遵守本合同第四、五、六、七、八、九、十条之规定，其他的内容以《商品房购买合同》文本为准。合同第十四条约定，合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。2015年5月8日、5月21日、5月28日，被告与团购房代表三次就团购房相关事宜进行协商并签订了三份会议纪要。2015年5月8日会议纪要的主要内容为1、第二笔房款交付问题。双方同意，开发商提供到户参考价格，团购房分房到户（第一栋均价为2988元/平方米，二、三栋和五栋西单元均价为2928元/平方米），完成此项工作后于5月31日交付第二笔房款到开发商账户，开发商在7月20日前将预售许可证和住房贷款的相关法律文件办理到位。2、中央空调系统，双方同意不安装。2015年5月21日会议纪要的主要内容为1、房源问题。2、买受人确定问题。买受人由本次签订到户合同确定，不收取更名费用。3、第二笔房款的支付问题。按团购协议总价的70%收取第二笔房款（含已付15万诚意金）。第二笔款项收齐后，其中1600万元由组织部、党校自己列账户管理，用于支付预售许可证办理所需费用，其余款项交开发商，用于某某团购房项目建设。4、团购户分房到户后按户与开发商签订到户协议，其余事项按到户协议规定。2015年5月28日会议纪要的主要内容为：仕宇置业公司作为开发商承诺：1、于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付乙方使用（2016年6月30日前达到基本居住条件或设计装修需求）；2、在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。三份会议纪要中均约定，纪要作为合同补充协议，与合同具有同等法律效力。此后，原告签订选房确认单，选定所购买的房屋为某某栋某某单元某某层某某号房，建筑面积125.94平方米，总房款390792元。该选房确认单中说明一栏载明以下内容1、此单为网签《商品房买卖合同》时唯一凭证。2、买受人签署此单的姓名须与签署《商品房买卖合同》的姓名一致，非直系亲属禁止更名。3、开发商承诺（1）于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用（2）在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。因不可抗力因素造成以上承诺不能按期执行的，开发商不承担责任。（4）凡通过网上或房产中介交易本商品房的，买受人须按总房价的10%向开发商交纳更名费。2015年6月25日，被告仕宇置业公司出具收据，收到原告交一、二期诚意金273554元。2015年6月2日至2015年8月11日，中共市委党校分五次向被告汇款1798万作为第二笔房款。2015年8月13日被告就其开发的某某2、3、4-1、4-2（6）号楼提出预售许可申请，2015年8月31日获得《商品房预售许可证》。2015年12月8日，被告向团购领导小组发出《关于“某某”团购户网签及购买地下车位事宜的说明》称，经与团购房领导小组协商，针对住宅签约及车位购买事宜特作出如下说明“1、……;2、……;3、不购买地下车位的团购户，暂不予办理网签手续。4、所有团购户如在2016年元月30日前不办理网签合同的，公司为维护合法权利，将办理退房手续”。原告认为被告系单方捆绑销售车位，遂没有交纳第三期房款。2016年初，被告仕宇置业公司与部分团购户代表就车位销售事宜进行了两次协商，没有达成一致意见。2016年6月21日，被告委托湖南金鹗律师事务所向团购业主委员会发出《律师函》称，1、因团购户未按期支付购房款，使仕宇公司无法按期完工，导致延期交房的法律责任由团购户承担，仕宇公司依法不予承担，仕宇公司保留追究因对方违约而产生的法律责任的权利。2、已办理网签手续但未按期支付购房款的团购户，仕宇公司将依合同第五条、第七条之规定计收逾期付款的利息款，利息的计算标准为同期贷款利率的四倍。3、目前尚未签约的团购户必须于2016年7月5日前，按仕宇公司与团购业主委员会的签约条件要求与仕宇公司签订商品房购房合同，并缴纳百分之百的购房款、车位款。如到期仍未签订购房合同或未缴纳百分之百购房款、车位款的团购户，仕宇公司将视为团购户放弃购房权，仕宇公司将未签约的房屋销售完后，无息退款给未签约的团购户。请业主委员会成员督促逾期付款、逾期签约的购房户依约承担其应尽的合同义务，避免违约的购房户的违约行为损害依约履约的购房户的合法权益。2016年7月12日，被告向团购户业主发出《关于党校、组织部未网签团购户退房通知函》称，“自2016年6月份我司出具律师函以来，仍有部分团购户未至我某某缴纳房款并办理网签手续，经公司研究决定，我司依约与其解除购房关系，本月我司将陆续将未网签团购户所缴纳的房款无息退还至党校团购账户，房源将另售第三方”。被告于2016年7月20日至7月22日将包括原告在内的未网签团购户的已交购房款退至党校账户。而党校并不认可被告解除合同并退回购房款的行为，遂将包括邱某某在内的部分团购房购房款又退回至被告账户。另查明，2017年9月25日，仕宇置业公司就本案诉争的房屋与第三人吴某某签订了《商品房买卖合同》。约定房屋单价为4320元/平方米，总金额为545313.6元。吴某某于2017年9月25日支付了全额购房款，并于2018年开始对房屋进行装修，现房屋已装修完毕。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原、被告间的商品房买卖关系，系预约合同还是本约合同？二、原告要求解除合同是否符合法律规定？三、被告是否存在违约行为？应当怎样承担责任？关于焦点一。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，预约是指约定未来一定期限内订立合同的合同。作为合同的一种特殊形式，对是否为预约仍应依据当事人的意思表示作出判断。本案中，《商品房团购合同》仅体现了原告在内的相关团购户所购买的房屋集中在哪一栋、板式房的价格、典式房的价格、分期付款的方式及期限、逾期付款的责任及工程进度要求等，缺失商品房买卖合同应当具备的主要内容，并且当事人也在合同中约定了，“在预售许可获批后10日内，出卖人应与买受人签订预售合同”、“出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人在七个工作日内通知其购房人与出卖人签订正式的商品房购买合同”。因此，《商品房团购合同》系预约合同。但原、被告签订《商品房团购合同》后，作出了三次会议纪要，并进行了选房确认，确定了到户的购房价格、买受人的身份、房屋面积、房号、房款、第二笔房款的交付时间、第三笔房款的交付条件、房屋的交付使用条件及日期等。原、被告嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，足以证实双方虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但双方的商品房买卖关系已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且仕宇置业公司已经按照约定收受购房款。因此，原被告之间的商品房买卖合同关系成立，且系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于焦点二。仕宇置业公司与邱某某、吴某某之间的房屋买卖合同均为有效合同。在诉争房屋尚未办理房产证的情形下，仕宇置业公司将房屋先行交付给第三人吴某某。邱某某的合同目的无法实现，邱某某有权解除合同，并主张违约赔偿。邱某某在本院依职权追加第三人吴某某参加诉讼后，对吴某某提供的相关证据进行核实，确定诉争房屋已实际交付吴某某的前提下，邱某某才会选择变更诉讼请求。邱某某在确认相关案件事实后再变更诉讼请求，符合法律规定。关于焦点三。仕宇置业公司虽然发出了解除函，但根据合同法第九十三条、第九十四条规定，当事人主张解除合同的，应当是双方协商一致解除，或者是一方具有重大违约行为，导致合同目的不能实现，或者是不可抗力导致合同目的不能实现。享有单方解除权的应当是非违约方。本案中，原告并没有违约行为，即使仕宇置业公司因此发出解除函，也不能产生解除合同的效力。仕宇置业公司在未解除与邱某某之间商品房买卖合同的情形下，将诉争的房屋出售给第三人吴某某，属于一房二买，应向邱某某承担相应的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。根据以上条款，邱某某可以主张的损失为其实际损失和预期利益损失。实际损失即为购房款及利息损失。仕宇置业公司承诺2016年12月30日前将验收合格的商品房交付邱某某使用，而未实现，应以已付购房款273554元为基数按银行同类贷款利率的标准承担自2016年12月30日起至购房款实际退还之日止的利息损失。预期利益损失即诉争房屋的升值损失。仕宇置业公司将诉争房屋以545313.6元的价格出售给第三人吴某某，与邱某某购房款的差价154521.6元，为预期利益损失。关于邱某某诉请的一倍购房款的赔偿责任的问题。因仕宇置业公司将诉争房屋出售给吴某某前，已单方通知原告解除双方之间的合同，并认为合同已实际解除，进而再将本案诉争房屋转让给第三人吴某某。该情形系仕宇置业公司在行使解除权后，错误地认为合同已实际解除所致，而其并没有欺诈和恶意的主观故意，故对邱某某诉请的一倍购房款的赔偿责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告邱某某与被告岳阳市仕宇置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、由被告岳阳市仕宇置业有限公司在本判决生效后十日内，向原告邱某某返还购房款273554元；并按银行同类贷款利率的标准承担自2016年12月30日起至购房款实际退还之日止的利息；三、由被告岳阳市仕宇置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告损失154521.6元。逾期履行上述二、三项义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告邱某某的其他诉讼请求。本案案件受理费19098元，由原告邱某某承担13368元，由被告岳阳市仕宇置业有限公司承担5730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  许 东审 判 员  钟 宁人民陪审员  徐新华二〇一九年六月二十日书 记 员  何 云