福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2775号 原告（反诉被告）：吴惠英，女，汉族，1983年2月24日出生，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：张琳，福建融成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市台江区光明南路**升龙汇金中心**。 法定代表人：余丽娟，职务总经理。 委托诉讼代理人：黄如权，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘慧铭，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告吴惠英与被告福建世欧投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，被告福建世欧投资发展有限公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告的委托诉讼代理人张琳及被告福建世欧投资发展有限公司的委托诉讼代理人黄如权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴惠英向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书（明确记载土地使用期限及权利等信息）违约金，违约金自2016年4月1日起每日按原告已付购房款的0.01%计算，至2017年3月22日止共计80846元；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月22日原告为了购买被告开发的楼盘福州市晋安区象园街道晋连路1号世欧王庄A区2幢4103单元房屋，与被告订立了一份《商品房买卖合同》，该商品房面积为138.24平方米，总价款为2270960元。合同约定，出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人违约金。后原告依约足额支付购房款，该小区于2015年4月1日交付原告使用，而被告逾期办理讼争房屋权属登记违反合同约定，严重损害原告的合法权益。 被告福建世欧投资发展有限公司辩称，一、被告已于2015年10月21日向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，但是因个别业主在公示期间对讼争项目按现状办理规划条件核实提出异议，导致该次规划条件核实未通过。在福州市城乡规划局要求按照原规划进行核实之后，又由于部分业主多次阻挠被告恢复原规划建设，并冲击小区物业办公场所，导致讼争项目迟迟无法通过规划条件核实。后经多方协调，福州市城乡规划局在2016年8月12日第二次按现状进行规划条件核实，公示没有业主异议之后，才于2016年8月26日通过了项目规划条件核实。延误的时间自第一次公示期满次日（即2016年1月14日）起至2016年8月26日止共计225天。根据合同第十四条约定以及法律规定，非因被告原因导致无法按时取得房屋权属证书的，被告不承担违约责任。二、不动产权证作为房屋权属的唯一凭证，能够办理不动产证即意味着答辩人完成了买卖合同约定的协助办理房屋权属证书的义务，诉争项目未能办理不动产权证的情形于2016年10月即不存在，请求答辩人向被答辩人支付2016年10月10日起至2017年3月22日期间的违约金无事实和法律依据。三、福州市自2016年9月25日开始正式实施不动产统一登记。因行政机关机构调整等原因，《不动产权证书》颁发初期出现过土地登记信息暂无法记载的情形，但是到2017年2-3月后，已不再出现土地登记信息暂无法记载的情况。故土地信息登记不全的原因在于政府部门而非答辩人。四、时至今日，仍有部分业主恶意拖延未去办理不动产权证，答辩人已经多次发函通知，已竭尽所能。五、《补充协议》约定原告应履行办理产权证和办理土地证两项独立的业务，本案虽处于两证合一过渡期间，但两项义务并未合并，原告应在被告提供购房发票及《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》后60日内办妥产权证，不必等待被告土地总登完成，否则应构成违约。六、原告主张的违约金部分已超过诉讼时效。本案房屋2015年4月1日交房，违约金计算从2016年4月1日起计算，原告于2019年5月17日起诉，根据福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第二十一条中答复按日计付的违约金诉讼时效应当分别每日单独计算，原告主张的2016年4月1日至2016年5月17日的违约金已经过诉讼时效。 被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期办理案涉房屋权属登记手续违约金，违约金自2018年2月10日起按案涉房屋购房款总额的0.01%/日计算至反诉被告实际办妥案涉房屋权属登记手续并取得不动产权证书之日止共计28159.9元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：合同补充协议约定，买受人应在出卖人书面通知办理产权证之日起30日内...若因买受人原因导致...无法在上述约定的90日内办妥，每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房价款万分之三的违约金。合同签订后，被告于2016年9月30日向原告寄发了《产权办理通知书》，要求原告于2016年10月16日之前赴被告指定地点办理领取办理案涉房屋产权证所需要的由被告应提供的材料并携带有关材料前往相关部门办理权属登记手续。2018年2月2日，反诉原告再次向反诉被告发出《产权办证通知书》（二次）通知，通知七日内办妥不动产权证，但反诉被告至2018年6月14日才办理房屋所有权证书，已构成违约。 原告（反诉被告）吴惠英对反诉辩称：一、其已于2018年6月14日办理讼争房屋的所有权登记手续。二、补充合同中关于出卖人逾期办证的约定，出卖人未进行提示、说明，且条款内容存在免除出卖人责任、单方强加给买受人的不合理义务。出卖人逾期办理产权证按日万分之一承担违约责任，而买受人逾期办理产权证却按日万分之三承担违约责任，属于权利义务设置不对等，违背了公平的原则，属于无效条款，不能作为定案的依据。因此，福建世欧投资发展有限公司反诉业主逾期办理权属证书违约，没有事实与法律依据，其诉求应予以驳回。 本院根据双方当事人提供的证据，进行了质证后，作出如下事实认定：2012年11月22日原、被告签订一份《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的楼盘晋安区象园街道世欧王庄城C-a2地块二期2幢4103单元，总价款为2270960元；出卖人应当在2015年03月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。买受人应在出卖人书面通知办理产权证之日起30日内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，且在出卖人提供购房发票及《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》后60日内办妥《房屋所有权证》及《土地使用权证》。若因买受人原因导致《房屋所有权证》及《土地使用权证》无法在上述约定的90日内办妥（从出卖人通知办理房产证之日起计算），每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房价款万分之三的违约金，并自行承担因此产生的一切法律后果。 签约后，原告已经按照合同的约定支付了购房款，其中1580000元通过银行按揭贷款支付。被告于2015年4月1日向原告交付涉案房屋。后因被告变更原规划建设将机动车和绿地位置进行了相应调整等，遂向福州市城乡规划局申请规划条件核实。在规划局于2016年1月7日至1月13日公示期间，遭到部分小区业主的不满和抵制。经多方协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次进行公示，终于2016年8月26日通过规划条件核实。2016年9月22日福州市不动产登记和交易中心向被告发出讼争地块的《初始登记通知书》，2016年9月30日被告向原告发出《产权办理通知书》，明确原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日。2017年2月17日被告向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争地块的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。2018年2月2日被告再次向原告发出《不动产权办理通知书》，明确尚未办理不动产权证的业主于七日内自行携带有关材料到福州市不动产登记和交易中心办理不动产权属登记,逾期则承担违约责任。2018年6月14日原告办理了案涉房屋的《不动产权证书》。 本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》，合法有效，当事人应当予以履行。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，“‥‥如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金”。商品房完整的房屋权属证书应当包括商品房所有权证和国有土地使用权证，在我国施行“房地合一”的登记模式后，应当指有完整房地信息登记内容的不动产权证。被告于2016年10月通知原告办证时，尚未完成土地信息总登，导致当时办理了不动产权证的买受人缺失土地信息的登记内容，故应当认为被告协助原告办理权属证书的合同义务尚未全部完成。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，被告关于非因其原因导致延误其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立。 被告在2015年4月1日向原告交房后的365日内即2016年3月31日前，未能完成通知原告办理房屋权属证书的义务，构成违约。结合本案被告的履约情况及原告未举证证明因土地信息未登记给其造成实际经济损失的情况，本院根据公平原则和诚信原则，确定被告逾期办证的违约期从2016年4月1日计至2017年3月22日土地总登手续出件之日止。但原告至2019年5月17日才向法院起诉主张被告违约，其主张的2016年4月1日起至2016年5月17日的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。2016年5月18日至被告通知原告第一次可以办理房屋权属证书之日即2016年10月9日计145天，违约金标准按照合同约定已付房款的日万分之一计算；2016年10月10日至2017年3月22日计164天，违约金标准调整为按已付购房款的日万分之零点二五计算。两段违约金合计42239.86元（32928.92+9310.94=42239.86）。 关于反诉部分，由于本案至2017年3月22日已具备完备的权属登记条件，被告于2018年2月2日第二次向原告发出办证通知。原告于2018年2月2日收到该邮件的90日内（即2018年5月2日前）未完成了合同约定的办证义务，给被告未能及时退出原告按揭贷款的阶段性担保形成影响，故被告主张原告承担逾期办证的违约责任，应予支持，但基于公平原则，违约金标准应调整为日万分之一，违约期从2018年5月3日开始标准计算至2018年6月14日原告办妥不动产权证书之日止共计42天，违约金计算为9538.03元。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向吴惠英支付逾期办证违约金42239.86元； 二、吴惠英应于本判决生效后十日内向福建世欧投资发展有限公司支付逾期办证违约金9538.03元。 三、驳回吴惠英的其他诉讼请求； 四、驳回福建世欧投资发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1821元，减半收取为910.5元，由福建世欧投资发展有限公司负担475.5元，吴惠英负担435元；反诉受理费252元，由福建世欧投资发展有限公司负担167元，吴惠英负担85元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  倪卫东 二〇一九年六月二十一日 书记员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。