.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初426号原告（反诉被告）：郭喜民，男，1976年6月20日出生，汉族，包钢保卫部职工，住包头市。被告（反诉原告）：刘智江，男，1971年6月23日出生，汉族，个体工商户，住包头市。原告郭喜民与被告刘智江租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日作出（2018）内0203民初1675号民事判决。被告刘智江不服该判决，向包头市中级人民法院提起上诉。包头市中级人民法院于2018年11月2日作出（2018）内02民终2036号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了重新审理。发回重审期间，因被告刘智江向法庭提出反诉，本院依法受理了刘智江的反诉。原告郭喜民、刘智江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭喜民向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告商铺租赁合同；2.判令被告赔偿原告因房屋漏水造成的损失；3.判令被告给付原告为其缴纳的物业费；4.诉讼费用由被告承担。本案发回重审后，原告向法庭提交了变更诉讼请求申请：1.解除原、被告商铺租赁合同；2.判令被告将位于包头市××区号房屋及5-202号房屋腾出并交付原告；3.判令被告向原告支付房屋租金（自2018年10月1日起至交付房屋之日止，每日男164元计算）；4.被告向原告支付2016年至2018年的物业费13854元；5.被告向原告支付2016年至2018年的采暖费11350元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年9月10日签订商铺租赁合同，约定了租赁期限、租赁期间房屋的修缮与使用各项费用的缴纳及合同的变更、解除和终止的条件，现被告未经原告同意擅自对所租赁的房屋进行受损，无法正常营业，为此原告多次与被告协商房屋的修缮与赔偿及被告所欠物业费的补偿问题，被告置之不理。故原告诉至法院，请求判如所请。刘智江辩称，不同意解除合同。第一，关于擅自改变房屋结构的问题。被告签租赁合同时，涉案房屋已开洗浴多年，结构已经成型。被告当时已经告知原告继续开洗浴，装修时只是简单做了房屋里的设施更换，并未做房屋主体结构的改动，装修期间和每年收租金期间原告经常过来，但从未对房屋结构表示过异议和阻止。第二，关于原告称被告对于漏水一事置之不理的问题。2017年12月被楼下告知漏水的第二天，被告就已经和楼下租户一起找水暖工查找原因。水暖工认为是地暖管漏水，当时找物业解决，物业公司认为地暖是原告未经同意私自改造的，已经很多年了，不属于物业维修范围。之后找原告协商，但原告认为房屋已经租给被告了，在此期间其不承担责任。因为上述原因，被告已经无能力交纳房租等各种费用，这些问题全部源于原告的诉讼。刘智江向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告因要求单方提前终止合同赔偿反诉原告装修费用80000元；2.判令反诉被告因打官司给洗浴带来的间接损失60000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告三年来屋顶一直漏水造成的损失40000元；4.退还反诉被告租房时所交押金10000元；5.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告经营的是大众浴池，合同约定期限是五年，反诉原告按照五年的经营模式投资装修，花费费用为200000元左右。反诉被告提前解除合同，应当赔偿剩余两年的装修费用。2017年年底正值洗浴高峰期，反诉被告突然带领人来要求反诉原告停业，直到警察来了进行了处理。从该事件之后给反诉原告经营造成严重损失。原来浴池每月平均办出20张洗浴卡，约3000元左右，现在客人不仅不办卡，还要求退卡，损失约60000元左右。自经营之日起，浴池屋顶一直漏水，男浴客人无法休息，床铺经常是湿的，致使客流量越来越少，对于店铺经营造成严重影响。因物业公司一直没有给处理，所以反诉原告拒绝交纳剩余的物业费。反诉被告反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于本案的证据和事实，本院认定如下：案外人段素芬系包头市昆都仑区黄河大街97号东亚世纪城文馨苑5-201号房屋的业主。案外人杜宪文系包头市昆都仑区黄河大街97号东亚世纪城文馨苑5-202号房屋的业主。2015年9月1日，杜宪文、段素芬与郭喜民签订了《授权委托书》，委托郭喜民代为出租上述房屋租赁事宜。2015年9月10日，郭喜民作为出租方、刘智江作为承租方，双方就东亚世纪城文馨苑5栋201号、5栋202号的房屋签订了《商铺租赁合同》。合同约定，房屋租期为五年，自2015年10月1日起至2020年10月1日止，在租赁期内被告经营浴池，其经营情况与原告无关。每年租金为60000元，被告以现金形式向原告支付租金，租金定为每年支付一次，并必须提前三个月时间，于每年7月10日前交至原告。原告将房屋交给被告后，被告的装修及修缮，原告概不负责。合同签订之日，被告应缴纳10000元的设备、设施及装修押金，租赁期满后经原告验收各种设备、设施和装修情况完好后一次退还被告。物业管理费、暖气费、垃圾费等一切费用均由被告自行承担交纳。同时双方约定了原告向被告交纳的设施设备清单。合同签订后，原告向被告交付了上述房屋，被告按照合同约定向原告支付了房屋租赁费及押金10000元，被告使用上述房屋经营浴池。原告自认两间涉案房屋在原、被告租赁关系发生前也用于经营浴池。被告称，5-202号房屋为男浴池。被告在租赁房屋后，仍用5-202号房屋作为男浴池，新增5-201号房屋作为女浴池。原告称5-202号房屋漏水最严重，其楼下的房屋为5-103号房屋，该房屋业主为原告郭喜民。截至庭审结束时，原告未替被告垫付物业费和采暖费。本院认为，原告郭喜民受段素芬、杜宪文委托，与被告刘智江签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。双方当事人对于被告占有、使用房屋期间，房屋漏水一直未能解决的事实不持异议。合同继续履行可能会给楼下业主造成更大损失，对于房屋安全性造成一定影响。原告提出提前解除租赁合同的主张，属于防止损失继续扩大的行为。故对于原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将涉案房屋腾出并交还原告。因被告租赁涉案房屋之前，该房屋即用于经营洗浴，被告亦将涉案房屋作为浴池经营。对于漏水时间与双方租赁关系发生时间的先后以及漏水原因，双方当事人均未能举证，均无法证明对方当事人对于合同解除存在过错。原告在2018年3月21日诉至法院，双方就租赁合同是否应当解除产生纠纷，而双方均认可房屋存在漏水现象，房屋部分功能受限，浴池经营受到影响，出于公平原则，双方各应承担一定损失。故原告主张被告向其交纳2018年10月1日起至实际腾房之日止的租金，本院酌情认为租赁费用减半收取较为适宜，即每日按82.2元（60000元÷365天×50%）计算。原告主张被告给付原告物业费和采暖费，但因原告未替被告垫付物业费和采暖费，对于该诉讼请求，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告向其支付多项损失，但未提供相应证据，本院不予支持。合同解除后，反诉被告应当按照合同约定，在腾出房屋时，经原告验收各种设备、设施和装修情况完好后，将收取的10000元押金退还反诉原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决如下：一、解除原告郭喜民与被告刘智江于2015年9月10日签订的《商铺租赁合同》；二、被告刘智江于本判决生效后十日内将位于包头市××区、5-202号房屋腾出，并交还原告郭喜民；三、被告刘智江于本判决生效后十日内向原告郭喜民支付房屋租金（从2018年10月1日起计算至腾房之日止，按每日82.2元计算）；四、反诉被告郭喜民于反诉原告刘智江腾出房屋，并经反诉被告郭喜民验收各种设备、设施和装修情况完好当天，将10000元押金退还反诉原告刘智江；五、驳回原告郭喜民的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告刘智江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预交），由被告刘智江负担。反诉费2050元（反诉原告已预交），由反诉原告刘智江负担2000元，由反诉被告郭喜民负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 刘 楠人民陪审员 赵士鑫人民陪审员 张乃钰 二〇一九年六月十七日书 记 员 李 媛本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。