天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初12747号原告：天津市南开资产管理运营有限公司，住所地天津市南开区乐谷商务中心B座17层。法定代表人：侯世立，董事长。委托诉讼代理人：王敏，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：施凌波，国浩律师（天津）事务所律师。被告：京关智城（天津）电子商务产业园有限公司，住所地天津市南开区黄河道永基花园2-10C-102号，实际经营地天津市南开区黄河道永基花园2-5A号。法定代表人：王秀霞，董事长。委托诉讼代理人：孙佩莹，女，该公司经理。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。原告天津市南开资产管理运营有限公司与被告京关智城（天津）电子商务产业园有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市南开资产管理运营有限公司的委托诉讼代理人王敏、被告京关智城（天津）电子商务产业园有限公司的委托诉讼代理人孙佩莹、何梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的2017年4月4日至2018年2月25日的租金2675295元及2018年2月26日至案涉房屋实际腾空之日止的房屋占有使用费；2.请求判令被告向原告支付自2017年1月8日起至租金实际支付之日止的延迟支付租金的违约金（暂计算至2017年10月26日为223585.31元）；3.请求判令被告向原告支付2015年度至2019年度的采暖费987428.56元，2016年2月4日至实际腾房之日止的水费，暂计算至2017年9月25日水费为51236.15元，2016年2月4日至实际腾房之日止的电费，暂计算至2017年9月25日电费为277560元；4.依法确认案涉房屋租赁合同于2018年2月25日解除；5.判令被告立即将房屋腾空交还原告；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月，原、被告签订《房屋租赁合同》，将坐落于天津市南开区红旗南路263号原理工大学新南楼A座2、3、4层共计6000平米的办公用房出租给被告。租赁合同对租赁房屋的基本情况、合同期限、租金标准和支付方式等方面做了明确约定。租赁合同约定租期20年，自2015年1月4日至2035年1月3日。2015年1月4日至2016年1月3日为免租期；正式起租日为2016年1月4日，租金标准为2016年1月4日至2018年1月3日，日租金为1.35元/平米/天；租金支付等方式为正式起租日起，每季度支付一次租金，由季度初上交下一季度租金。合同签订后，原告依约履行了交付租赁房屋得到义务，被告也依约支付了2016年1月4日至2017年4月3日的租金，其中2016年12月21日被告向原告支付租金2956500元，2017年4月24日被告向案外人学府创新（天津）园区运营管理有限公司（经原告授权对案涉租赁房屋进行管理）支付租金739125元，之后被告没有再履行支付租金义务。另被告占用案涉房屋期间，已实际产生2015年至2018年度三个年度采暖费246857.14元，及截止2017年9月25日的水费21236.15元及电费277560元，上述费用均由原告代收代缴，原告多次向被告催缴租金、采暖费及水电费等，但被告至今未予支付，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由为：1.本案系原告的原因造成合同目的无法实现，同时由于原告一方怠于履行房屋租赁合同导致双方争议，本案实际为原告存在违约行为，因此不享有合同解除权，本案有证据证明双方的合同目的是落实南开区人民政府和天津市北京商会的《全面合作协议》，以及原、被告与尚8集团签署的三方《战略合作协议》。双方的合同目的为引进总部经济、电子信息、时尚设计、互联网金融等产业，形成聚集区，定为尚8南开263国际产业园；2.案涉房屋属于教学楼转成产业园，交付消防验收合格的租赁物是原告的法定义务，也是原、被告办理交付手续时必须有的内容之一，但案涉房屋没有一级消防验收合格证明，而一级消防验收合格属于消防法强制性规定，一级消防验收不合格会导致使用人无法办理二级消防验收申请。交付租赁物没有一级消防验收属于不具备正常使用的功能，不发生履行的效力，被告有权拒绝办理交付手续，在此租赁物不具有正常使用功能的条件下，原告属于不正确履行，应当承担违约责任，且不享有收取租金的请求权。违约方主张解除合同不符合法律规定的解除条件，不发生解除的效力。此外租赁物的水电暖等配套设施一直存在严重问题，造成房屋无法正常使用。另园区内沙石瓦砾横飞，内外部环境极差，因原告与案外人城市之间（天津）园区运营有限公司之间的纠纷，使城市之间破产，也导致了原、被告双方的合同目的再无实现的可能；3.被告并不存在违约行为，合同签订后，原、被告没有按照合同的约定进行正式的租赁物交接，原告没有按照合同约定进行实际测量，无法将符合合同目的的合格房屋交付被告，故根据《房屋租赁合同》的约定如因原告原因未如期办理交付手续，租赁期限（包括免租期）相应顺延。原告没有证据证明双方办理了租赁物交接手续，没有证据证明被告应向原告支付租金。被告预交租金的属于严格履行合同，也是为了敦促原告尽快履行义务和防止诬陷被告违约。被告享有先履行抗辩权，即原告全面履行合同义务进行正式交接后，同时约定的免租期结束后被告才需要缴纳租金。被告为了落实天津市南开区政府的招商引资政策，在签订合同后先期进行了招租，但这并不意味着对租赁房屋的认可和交接，实际上在整个过程中租赁物一直不合格、不能全面正常使用。综上请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告与被告曾签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于天津市南开区红旗南路263号（四至为：西至红旗南路、北、东、南三面的消防通道中心线），租赁房屋面积6000平方米，以实际测量为准。租赁房屋用途为引进总部经济、电子信息、时尚设计、互联网金融等产业，形成集聚区，定位为尚8南开263国际产业园。租赁期限自2015年1月4日至2035年1月3日，共20年，租金标准为2016年1月4日至2018年1月3日为1.35元/平米/天，2018年1月4日至2021年1月3日为1.44元/平米/天，2021年1月4日至2023年1月3日为1.55元/平米/天，2023年1月4日至2025年1月3日为1.66/平米/天，2025年1月4日至2027年1月3日为1.78元/平米/天，2027年1月4日至2029年1月3日为1.90元/平米/天，2029年1月4日至2031年1月3日为2.03元/平米/天，2031年1月4日至2033年1月3日为2.17元/平米/天，2033年1月4日至2035年1月3日为2.32元/平米/天。被告每季度支付一次租金。另该合同约定免租期为一年，自2015年1月4日至2016年1月3日，起租日为2015年1月4日至2035年1月3日。另合同第十一条约定了违约条款。2.合同签订后，被告于2016年11月7日、2016年11月9日分别通过银行转账形式向原告支付暖气费246858元、水电费87030.2元、暖气费及水费333888.2元。后原告于2016年11月28日向被告出具支付租金通知书，要求被告向其全资子公司学府创新（天津）园区运营管理有限公司支付相应的租金、采暖费、电费等各项费用。同日被告出具同意确认书，认可向学府创新（天津）园区运营管理有限公司支付租金及采暖费、电费等各项费用。2016年12月21日、2017年4月24日被告分别通过银行转账形式向学府创新（天津）园区运营管理有限公司支付房屋租金2956500元、739125元。3．2016年11月1日天津市热力有限公司为学府创新（天津）园区运营管理有限公司针对天津市南开区红旗南路263号开具2016年-2017年采暖费发票，载明由学府创新（天津）园区运营管理有限公司缴纳2016-2017年度采暖费2915766.8元。2017年10月18日天津市热力有限公司再次针对天津市南开区红旗南路263号为学府创新（天津）园区运营管理有限公司开具2017年-2018年采暖费发票，载明由学府创新（天津）园区运营管理有限公司缴纳2017-2018年度采暖费1842106.64元。2017年3月10日原告出具房租催缴通知书并向被告进行寄送，但未提供被告予以签收的信息。2017年6月19日原告再次出具房租催缴通知函并向被告寄送，载明被告欠付2017年1月4日至2017年4月4日租金739125元及2016年2月至2017年2月27日水费38162.75元、2016年7月至2017年2月27日电费130920元，2015-2016、2016-2017年度采暖费493714.28元。对于该通知被告于2017年6月21日予以签收。2018年2月24日原告向被告寄送解除房屋租赁合同通知书，以被告欠付2017年4月4日至2018年4月3日租金为由解除合同，并要求被告腾退房屋。后被告于2018年5月8日向本院就确认解除效力，继续履行合同提起诉讼，本院做出（2018）津0104民初5869号民事判决书确认本案原告于2018年2月24日的解除行为无效并要求继续履行合同。后本案原告不服上诉，天津市第一中级人民法院将该案发回本案重审，在重审期间本案被告提出了撤诉请求。另查，现案涉房屋并未进行一级消防验收。被告于2019年2月24日以房屋无法完成消防验收，不能正常使用为由要求与原告解除房屋租赁合同，并提起诉讼要求确认解除合同赔偿损失。本院认为，本案的争议焦点为原、被告在履行签订的房屋租赁合同中，是否存在违约行为及拖欠费用的给付认定。本案中已签订《房屋租赁合同》，该合同的签订系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的禁止性规定，故该合同合法有效。该合同明确约定租赁房屋用途为引进总部经济、电子信息、时尚设计、互联网金融等产业，形成集聚区，定位为尚8南开263国际产业园，被告主张双方并未实际测量房屋面积并未办理房屋交接手续为由抗辩案涉房屋并未交付，但现案涉房屋内仍有被告招商的商铺在此经营使用，故对于被告主张的房屋未交付的抗辩理由本院不予采信。但原告向被告交付的房屋并未通过一级消防验收，且至今未完成一级消防验收，原告的该行为在合同履行中确存在瑕疵，也必然影响实现合同目的，故原告在此情形下以被告拖欠相关费用单方解除合同确有不妥，然被告亦于2019年2月24日作出了解除的意思表示，应认定至2019年2月24日原、被告已就解除房屋租赁达成合意，又因腾退房屋系解除合同的后附义务，故被告应自确认解除之日生效后将房屋腾空交还原告。对于原告主张的2017年4月4日至2018年2月25日期间的租金2675295元一节，因上述期间尚在合同履行期限内，被告确已招商并实际使用房屋，虽原告在合同履行过程中存在瑕疵，但被告亦应向原告履行给付租金的义务，故对于原告的该诉请本院予以支持。对于原告主张的自2018年2月26日至实际腾房之日止的房屋占有使用费一节，因自2018年2月26日至2019年2月24日双方尚在合同履行期间内，应按租金给付，原告可自另案判决确认解除日之后另行主张房屋占有使用费及合同期限内有可能产生的租金。对于原告主张的逾期支付房屋租金违约金一节，因在合同履行中原告确存在瑕疵，故原告要求被告支付逾期支付房屋租金违约金没有法律依据，本院不予支持。对于原告主张的采暖费一节，因天津市热力有限公司出具的采暖费专用发票载明的缴费主体为学府创新（天津）园区运营管理有限公司，且该公司与原告系独立的法人单位，原告亦未提交学府创新（天津）园区运营管理有限公司委托其追缴的证明，同时原告亦仅提交了2016-2017年度、2017年至2018年度的学府创新（天津）园区运营管理有限公司缴纳的发票，并未提交其他年度的缴费证明，故对于原告的采暖费主张本院不予支持。对于原告主张的水费及电费，虽原告向被告寄送了写明欠费金额的催缴通知书，但该催缴通知书载明的拖欠租金金额与原告发出的解除通知书中载明的欠付租金金额明显不符，且在原告提交的证据中亦有被告向其缴纳水电费及采暖费的银行凭证，原告亦未再提交证据证明被告实际欠费情况，故因原告证据不足，对该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第二百一十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内被告京关智城（天津）电子商务产业园有限公司将坐落于天津市南开区红旗南路263号承租占用的房屋腾空交还原告天津市南开资产管理运营有限公司；二、本判决生效后十五日内，被告京关智城（天津）电子商务产业园有限公司支付原告天津市南开资产管理运营有限公司2017年4月4日至2018年2月25日期间的租金2675295元；三、驳回原告天津市南开资产管理运营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30693元，原告天津市南开资产管理运营有限公司负担11356.41元，被告京关智城（天津）电子商务产业园有限公司负担19336.59元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  何锦辉审 判 员  王 冠人民陪审员  高 颖二〇一九年六月二十八日书 记 员  赵金丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。