湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1125民初1469号原告：徐伟，女，汉族，1978年11月13日出生，湖北省黄石市人，户籍地黄石市黄石港区，现住北京市朝阳区，委托诉讼代理人：汪小兰，湖北华浩诚信律师事务所律师，执业证号14211200811946492，代理权限：一般代理。被告：广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司，统一社会信用代码91421125068438594T。住所地黄冈市浠水县散花镇散花大道黄石大桥北。负责人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：张秀娟，公司物业服务中心部门负责人，代理权限：调查取证、签署、送达、接收法律文书；提起诉讼，参加庭审活动；承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解；代为申请强执行、参加执行程序，代为协助法院执行，代为调解或执行和解；代为收发相关法律文书。原告徐伟与被告广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司（以下简称碧桂园物业浠水公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱飞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐伟及其委托诉讼代理人汪小兰、被告碧桂园物业浠水公司的委托诉讼代理人张秀娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐伟诉称，原告在2015年6月28日与浠水碧桂园房地产开发有限公司签订房屋买卖合同（合同编号201430261），购买浠水县散花镇散花大道与长江大堤之间观澜苑05街02座101号房，并就该商品房周边相邻的绿地即花园（暂测面积127平方米）的使用权签订协议。2018年8月3日原告向被告缴纳3000元的花园装修按金及进场施工费100元后，被告出示碧桂园物业统一收据，原告基于被告的许可、收费行为后就购买水泥、砂、钢筋、石子及木材等建筑材料对自己门前的花园进行装修施工，共花费材料款四万多元，花园建成后的2018年8月30日浠水散花跨江合作示范区执法局向原告下达了限期拆除决定书（2018第3053号），要求原告三天之内拆除该花园护栏及阳光房。原告找到被告要求协商解决问题，被告置之不理，后原告的花园护栏被强制拆除，给原告造成直接损失共计几万元。令原告无法接受的是小区内所有的花园围栏只有原告家的花园围栏被拆除毁损严重。被告方的违约行为给原告造成损失，原告特依法提起诉讼，请求判令：一、被告赔偿原告的各项损失共计45240元（1、建筑款11500元、铁门款29440元，2、保证金3100元，3、交通费1200元，合计45240元）；二、要求被告承担本案的各种费用。被告碧桂园物业浠水公司辩称，一、被告不应承担原告花园护栏被拆除的损失。二、原告提交的证据不能证明其实际发生的损失。三、关于装修押金，直到现在，原告并未向被告提交退还装修押金的申请。请求驳回原告的诉讼请求。原告徐伟为支持其诉讼请求，在庭审中提供如下证据材料：1、原告身份证复印件以及被告的工商登记信息，拟证明原、被告系本案适格的诉讼主体，具有诉讼资格。2、商品房买卖合同以及协议书一份，拟证明原告从浠水碧桂园房地产开发有限公司购买商品房一套，该出卖人同意将花园提供给原告使用，使用年限与房屋使用年限一致。3、装饰装修施工进行场证、被告对原告装饰装修巡查记录表，拟证明被告许可原告装修庭院、围栏，并收取了原告施工保证金3000元，施工进场证按金100元；被告没有履行告知义务。4、原告为装修庭院向被告交纳了施工保证金3100元的票据，购买的材料收据以及交通费发票，拟证明原告花去的费用45240元。5、花园限期拆除决定书及拆除的现场照片，拟证明原告装修的花园已被执法部门拆除，而其他邻居的庭园还存在，被告严重不履职违法行为选择性拆除给原告造成的损失，应当承担赔偿责任。被告碧桂园物业浠水公司的质证意见如下：对证据1、2的真实性均没有异议。协议书第二条的约定恰恰能够证明原告明知花园只能作用绿化，不得违法进行建筑。对证据3装饰装修施工进场证的真实性无异议，但该份证据不能证明被告许可原告装修庭院，理由如下：第一、我司的装修备案只是形式上的审查，只是一程序登记，便于后续管理，并不可能也无权力许可原告建造违法建筑。第二、该份证据已明确进场施工证的签发并不代表政府审批行为，业主仍须向有权部门提请审批。装修巡查记录只是我司对现在正在装修的单位进行巡查，更不能证明我司同意原告进行违规违建。对证据4原告装修庭院而购买的材料票据。对花园装修保证金及施工进场按金有异议，该证据仅为一个表格，未有我司盖章或签字确认。对通用机打发票的合法性无异议，真实性、关联性有异议。对原告购买的铁艺栏杆以及铁艺门三种增值税普通发票的合法性无异议，对真实性、关联性有异议，理由：1、原告装修的时间为2018年，即购买材料的时间应在2018年，而发票开具日期为2019年，不符合正常的交易和发票开具逻辑。对原告购买的金巴利陶瓷砖收据有异议，理由：该证据无任何单位的盖章，不是合法的有效的收据。对证据5、限期拆除决定书的真实性无异议，该份证据不能证明系我司导致原告的损失，恰恰证明了散花示范区执法局以书面告知原告限期拆除的决定。对拆除的现场照片的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，理由：一、强制拆除的主体为当地执法局，非我司；二、原告的阳光房至今仍未拆除，与原告欲证明的事实不一致。被告碧桂园物业浠水公司举证如下：6、商品房买卖合同补充协议书，拟证明根据原告与开发商签订的协议书可知，原告在花园装修前就知道花园仅作为绿化，不得建造建筑物、构筑物的事实。7、原告花园违建尚未拆除的照片，拟证明原告建造的违法建筑阳光房至今尚未拆除的事实。8、行政执法员下达的拆违通知书，拟证明拆违行为由执法部门认定为违建并拆除，拆除行为非我物业公司的行为。9、拆违前物业的通知，拟证明业主明知道被拆除的后果而未联系行政执法局，起诉物业没有依据。10、物业下发的整改通知书以及微信记录，拟证明物业对违建行为履行了劝阻、制止、督促整改的告知义务，业主系强行违建。原告徐伟的质证意见如下：对证据6中的协议书的真实性与关联性均无异议，但是对其证明目的有异议，该花园经出卖人同意，给买受人使用，在原告建造花园的时候，被告许可了，并收取了进场施工按金，视为被告同意原告建造。这恰恰说明了被告没有履行物业管理条例及该协议上面的告知职责。对证据7的照片的真实性没有异议，但与本案没有关联性。对证据8行政执法单位下达的拆违通知书的真实性、关联性、证明目的没有异议。对证据9物业的通知，在原告收到该微信时，拆除行为已经发生。但该证据与本案无关，无法达到其证明目的。对证据10、对2017年12月28日下发的整改通知书，原告根本没有收到，该整改通知书与本案没有关联性，对于2018年8月13日下发的整改通知书，在这份整改通知书下达的时候，原告的花园已经在建设中。因为在2018年8月3日被告同意原告进行装修花园，并收取了按金，后原告进行装修完后，被告又于2018年8月13日要求原告进行整改，被告的行为本身存在矛盾性。对于上述双方均无异议的证据，本院予以采信。结合当事人双方举、质证意见及庭审陈述，本院认定如下事实：2015年6月28日，原告徐伟与浠水碧桂园房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买了浠水县散花镇散花大道与长江大堤之间，碧桂园江湾城（三期）观澜苑05街02座101号房。合同约定了双方的权利义务。同时，该合同补充协议第三条（三），针对本案争议的商品房（一楼）毗邻的绿地即花园的使用约定如下：“除可建筑经出卖人批准的绿化工程外，不得再建造建筑物、构筑物或挪作其他用途……”。同日，双方单独针对花园使用签订协议书，该协议书第二条约定：“该花园仅限于绿化，买受人不得在该花园内建造建筑物、构筑物，不得打桩、钻井等……”。第六条约定：“…买受人使用该花园的唯一目的是在购买该商品房之后，增加买受人根据买卖合同所拥有的商品房的景观效果…”。2018年8月3日，原告徐伟向被告碧桂园物业浠水公司缴纳3000元的花园装修按金及进场施工证按金100元后，被告出具了碧桂园物业统一收据，同时发放了装饰装修施工进场证，该进场证载明：施工项目为庭院装修，围栏（水泥、沙、钢筋、石子、木板），期限一个月，同时载明：本证的签发并非代替任何政府部门的审批行为，如有需要，业主及施工单位仍应向有关政府部门进行报批。此后，原告遂购买水泥、砂、钢筋、石子及木材等建筑材料对自己门前的花园进行围栏封闭装修施工。原告当庭提供购买施工材料票据两张（2019年3月7日非金属矿物制品水泥11500元、2月27日铁艺栏杆及铁艺门29440元）。在施工过程中，2018年8月13日，被告向原告送达了违规行为整改告知书，内容为：“5街2座101号：贵户在使用装饰装修过程中有下列行为：一楼花园占用公共绿地（同碧桂园一、二、三期已完工入住所有一楼业主已建花园权益），违反了物业管理的有关规定，请立即停止上述违规行为，并于7日内进行整改”。原告在该告知书左下角签字。2018年8月30日，浠水散花跨江合作示范区执法局向原告下达了浠示执拆决字2018第3053号限期拆除决定书，要求原告三日内自行拆除该新建花园护栏及阳光房。2019年1月，原告的花园护栏被浠水散花跨江合作示范区执法局强制拆除。原告遂以被告未履行相应的告知义务，收取装修按金并发放施工许可证，其行为构成违约，导致原告建成的围栏等建筑物被强制拆除，提起本案诉讼要求被告赔偿损失。本院认为，原告徐伟与浠水碧桂园房地产开发有限公司签订房屋买卖合同及补充协议，购买碧桂园江湾城（三期）观澜苑05街02座101号房。该合同系双方当事人真实意思表示，且办理了相关备案登记及取得商品房预售许可，该合同依法成立并生效。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，原告在支付合同约定的相应价款后依法取得所购买商品房所有权，及该房屋毗邻绿地（花园）的相应使用权。根据协议约定，该绿地（花园）使用权仅限于绿化和增加买受人根据买卖合同所拥有的商品房的景观效果，除可建筑经出卖人批准的绿化工程外，不得在该绿地（花园）内建造建筑物、构筑物。原告在约定之外进行绿地圈围，建造围栏及阳光房，依法应当履行相应行政审批程序。而本案被告作为物业公司，显然不具有该项行政审批职能及权限。导致本案建筑物被执法部门依法强制拆除，根本原因在于原告未依法办理并取得相应行政审批手续，与本案被告的行为之间并无法律上直接必然的因果关系。故原告的诉求，于法无据，本院不予支持。被告收取原告的3000元花园装修按金及100元施工证按金，应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，判决如下：一、被告广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司限于本判决生效后三日内退还原告徐伟装修及许可证按金3100元。二、驳回原告徐伟的其他诉讼请求。（款汇：收款人浠水县人民法院；开户行工商银行浠水支行营业部；账18×××700；备注：汇款时请在汇款凭证上注明法院义务款）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费380元，由被告广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司负担，亦限于上述期限内一并履行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉期间届满后七日内交纳上诉费（开户行：中国农业银行黄冈分行营业部，户名：湖北省黄冈市中级人民法院，账号********），逾期按自动撤回上诉处理。审判员 朱 飞二〇一九年六月三十日书记员 艾成龙