广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终1205号 上诉人(原审被告)：广西星乔资产管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-4号。统一社会信用代码：91450200593205940U。 法定代表人：郑诗贞，执行董事。 委托诉讼代理人：王先仲，该公司员工。 委托诉讼代理人：廖曜中，湖南衡州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘静容，女，1974年6月12日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：张艳，广西典哲律师事务所律师。 原审被告：柳州市恒巨房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-1号。统一社会信用代码：914502007087431412。 法定代表人：王先斌，执行董事。 委托诉讼代理人：银黄海，该公司法务经理。 原审第三人：广西鑫旅酒店管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市东环大道228号之一友谊大厦1-1-6、2-1-2。统一社会信用代码：91450203MA5L5ARW3H。 法定代表人：曾富春，执行董事。 委托诉讼代理人：吴陈程，该公司员工。 上诉人广西星乔资产管理有限公司（以下简称星乔公司）因与被上诉人刘静容、原审被告柳州市恒巨房地产开发有限公司（以下简称恒巨公司）、原审第三人广西鑫旅酒店管理有限公司（以下简称鑫旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 星乔公司上诉请求：一、撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。根据《租赁协议》和《确认函》，被上诉人所取得的租金应为税后租金。租赁的房屋于2014年12月11日完成竣工验收。《租赁协议》于2014年12月之前签订，房屋竣工验收前不得交付使用，也不符合租赁用途。2017年4月10日上诉人与原审第三人签订了《项目合作协议》。原审第三人因善意取得并实际使用租赁的房屋。原审法院不应判决上诉人返还房屋。二、原审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人之间约定的违约金明显高于实际损失。原审法院应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定适当减少上诉人应支付的违约金。上诉人与被上诉人在房屋竣工验收之前签的租赁合同违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条的规定，租赁合同无效，自始无效。被上诉人取得的2014年12月11日之前的租金应当予以返还。 刘静容辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 恒巨公司述称，同意上诉人的上诉意见。 鑫旅公司述称，鑫旅公司与被上诉人没有合同关系，被上诉人的诉讼请求与鑫旅公司无关，鑫旅公司在本案中不应承担法律责任。一审法院判决解除租赁合同，上诉人向被上诉人返还租赁的房屋。上诉人将不能履行其与鑫旅公司签订的《项目合作协议》，构成对鑫旅公司违约。 刘静容向一审法院起诉请求：1.解除刘静容与星乔公司、恒巨公司之间的租赁关系，并且星乔公司立即将房屋交还给刘静容；2.星乔公司向刘静容支付租金77272.25元（暂计至2018年3月31日，实际租金计至星乔公司将租赁房屋交还之日止）；3.星乔公司向刘静容支付滞纳金8386.15元（每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二计算，从2015年4月26日计至2018年4月12日，实际滞纳金计至星乔公司清偿完毕债务时止）；4.恒巨公司对星乔公司所负上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由星乔公司、恒巨公司承担。 一审法院认定事实： 2009年10月31日，刘静容与恒巨公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由刘静容购买恒巨公司开发建设的位于柳州市。同日，刘静容作为出租方，柳州市恒合物业服务有限公司（简称恒合公司）作为承租方，恒巨公司作为担保方，三方共同签订《租赁协议》，协议第一条约定：刘静容自愿出资购买恒巨公司开发建设的位于柳州市房屋，并自愿将该房屋租赁给恒合公司统一经营管理。在恒合公司租用该房屋期间，恒合公司可以对房屋采取出租（包括转租）或者其他方式进行经营管理和使用，刘静容不得对恒合公司就该房屋的使用方式提出异议，恒合公司因使用房屋所获得的收益归恒合公司所有，与刘静容无关。协议第二条约定：协议有效期内，刘静容将该房屋不可撤销的全权租赁给恒合公司统一管理，且不参与管理，在征得恒巨公司同意后，恒合公司享有的权限包括但不限于：A、经营收益权;B、租赁权和转租权;C、决定和修改房屋的经营定位;D、决定和修改经营范围和经营方式;E、有权根据经营需要，在不影响房屋的整体结构前提下，对房屋进行合理的装修和改造。协议第四条约定：装修免租期为半年，即房屋交付次日起之后半年，从2012年1月1日至2012年6月30日。租赁期限共8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。协议第五条约定：租金计付期为8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。租金标准为3130.42元/月（租金为税前租金），每年租金最终以产权登记的房屋面积计算房屋总价值（房屋总价+装修总价）的百分之八核算，多退少补。经三方协商一致，刘静容应收的第一、第二年的租金（税前租金）由恒合公司一次性提前支付给刘静容。支付的形式如下：租金由恒合公司直接支付给恒巨公司抵作刘静容的部分房款及房屋装修款。从第三年起，恒合公司按季度支付租金，支付日期为每季度首月25日由恒合公司统一打入刘静容指定的银行固定账号内，不支付现金。刘静容所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由刘静容承担。协议第九条约定：恒巨公司同意作为恒合公司的担保方，如恒合公司违反协议约定，由恒巨公司承担连带责任，即连带赔偿由恒合公司违约给刘静容造成的相应经济损失。协议第十二条约定：如恒合公司不按约定按时向刘静容支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向刘静容支付滞纳金；超过半年未付，刘静容有权解除本协议。《租赁协议》并对三方其他权利义务进行了约定。 2014年7月1日，恒巨公司与广西星乔投资管理有限公司（于2015年10月26日办理企业名称变更手续，更名为广西星乔资产管理有限公司）、恒合公司共同向刘静容发出《确认函》，主要内容为：刘静容与恒合公司、恒巨公司签订的《租赁协议》，因经营管理的需要，该《租赁协议》项下关于恒合公司名下的权利、义务，现已全部转移到广西星乔投资管理有限公司名下，今后将由广西星乔投资管理有限公司继续履行该《租赁协议》。 租赁期间，刘静容分别收到以银行转账方式支付的租金合计26188元。现刘静容认为星乔公司未按时支付2015年第三季度及该季度之后的租金，故刘静容诉至法院，提出前述请求。 另查明，2017年4月10日，星乔公司与鑫旅公司签订《项目合作协议》，协议约定：星乔公司同意将位于柳州市（友谊大厦）一层大堂门面及6-9层、11-20层房屋按现状整体与鑫旅公司合作；房屋用于酒店（住宿业）经营使用，在现有条件下后续设备及装修追加投入由鑫旅公司负责，鑫旅公司自行办理相关酒店（住宿业）证照手续，依法经营。星乔公司应于2017年4月15日向鑫旅公司交付符合本合同约定的酒店房屋。《项目合作协议》并对双方其他权利义务进行了约定。 一审法院于2018年9月18日到本案所涉楼宇即友谊大厦进行调查，经核实，星乔公司已向鑫旅公司交付《项目合作协议》中约定的所有房屋（无交接清单）；《项目合作协议》签订后，鑫旅公司对协议中约定的房屋进行装修，房屋用于酒店经营使用，酒店名称为铂顿国际公寓，该公寓于2018年6月中下旬对外营业。 一审法院认为，刘静容与恒合公司、恒巨公司签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。刘静容已收到《确认函》，认可并知晓恒合公司将《租赁协议》中承租人的合同权利义务一并转让给星乔公司，故该转让对恒合公司、刘静容、星乔公司、恒巨公司均发生效力，即前述《租赁协议》的合同主体已发生变更，自转让之后，刘静容与恒合公司不再存在租赁合同关系，而系刘静容与星乔公司、恒巨公司存在租赁合同关系，因此应由星乔公司向刘静容履行《租赁协议》所约定的租金支付义务。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1.刘静容与星乔公司、恒巨公司的租赁合同关系是否应予解除？2.星乔公司需向刘静容支付的租金应如何计算？3.刘静容主张的滞纳金（违约金）应如何计算？4.恒巨公司是否应对星乔公司所负债务承担连带保证责任？ 针对争议焦点1，根据《租赁协议》第十二条“超过半年未付，刘静容有权解除本协议”的约定，星乔公司逾期支付租金至今已三年有余，已经达到解除《租赁协议》的条件，刘静容要求解除其与星乔公司、恒巨公司之间关于柳州市房屋的租赁关系，即要求解除关于《租赁协议》产生的权利义务，该主张符合协议的约定，予以支持。租赁关系解除后，星乔公司应将租赁房屋交还刘静容。 针对争议焦点2，刘静容主张租金按税前租金进行计算，恒巨公司则认为应按税后租金进行计算。对此，《租赁协议》第五条约定“刘静容所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由刘静容承担。”刘静容的主张符合协议的约定，星乔公司应按税前租金标准支付租金，即每季度租金为7024.74元（2341.58元×3个月）。因星乔公司未向刘静容支付2015年第三季度以及该季度之后的租金，故刘静容诉请要求星乔公司支付2015年第三季度至2018年3月31日期间的租金，予以支持。另外，在本案判决生效之日前（即《租赁协议》解除前），刘静容与星乔公司存在租赁合同关系，星乔公司应向刘静容支付租金；从本案判决生效次日起（即《租赁协议》解除后），刘静容与星乔公司不存在租赁合同关系，若星乔公司未交还房屋，还应参照《租赁协议》约定的租金标准，向刘静容支付判决生效次日起至涉案房屋交还之日止的房屋占有使用费。 针对争议焦点3，根据《租赁协议》第十二条“如恒合公司不按约定按时向刘静容支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向刘静容支付滞纳金”的约定，该滞纳金的性质属于违约金，此外，《租赁协议》第五条约定支付租金的日期为每季度首月25日，则逾期之日为每季度首月26日。截止至2018年4月12日，星乔公司应向刘静容支付的违约金如下： 1、2015年第二季度的违约金计为132.07元（该季度的租金于2015年7月28日支付，故违约金计算至2015年7月28日止，从2015年4月26日起计至2015年7月28日止共94天，7024.74元×94天×0.0002）； 2、2015年第三季度的违约金计为1393.71元（从2015年7月26日起计至2018年4月12日止共992天，7024.74元×992天×0.0002）； 3、2015年第四季度的违约金计为1264.45（从2015年10月26日起计至2018年4月12日止共900天，7024.74元×900天×0.0002）； 4、2016年第一季度的违约金计为1135.2元（从2016年1月26日起计至2018年4月12日止共808天，7024.74元×808天×0.0002）； 5、2016年第二季度的违约金计为1007.35元（从2016年4月26日起计至2018年4月12日止共717天，7024.74元×717天×0.0002）； 6、2016年第三季度的违约金计为879.5元（从2016年7月26日起计至2018年4月12日止共626天，7024.74元×626天×0.0002）； 7、2016年第四季度的违约金计为750.24元（从2016年10月26日起计至2018年4月12日止共534天，7024.74元×534天×0.0002）； 8、2017年第一季度的违约金计620.99元（从2017年1月26日起计至2018年4月12日止共442天，7024.74元×442天×0.0002）； 9、2017年第二季度的违约金计为494.54元（从2017年4月26日起计至2018年4月12日止共352天，7024.74元×352天×0.0002）； 10、2017年第三季度的违约金计为366.7元（从2017年7月26日起计至2018年4月12日止共261天，7024.74元×261天×0.0002）； 11、2017年第四季度的违约金计为237.44元（从2017年10月26日起计至2018年4月12日止共169天，7024.74元×169天×0.0002）； 12、2018年第一季度的违约金计为108.18元（从2018年1月26日起计至2018年4月12日止共77天，7024.74元×77天×0.0002）。 以上违约金合计8390.37元，刘静容主张违约金8386.15元系其对自己诉讼权利的处分，予以支持，此款应由星乔公司支付给刘静容。此后至本案判决生效之日止的违约金，星乔公司应按照《租赁协议》约定的标准，即每日按应付而未付租金的万分之二向刘静容支付违约金。本案判决生效后，《租赁协议》已解除，星乔公司无需再向刘静容支付违约金，对刘静容该部分诉请，不予支持。 针对争议焦点4，根据刘静容与恒合公司、恒巨公司签订的《租赁协议》的约定，恒巨公司作为恒合公司的担保方，如恒合公司违反协议约定，由恒巨公司承担连带责任，且恒巨公司认可并同意恒合公司将《租赁协议》中承租人的合同权利义务一并转让给星乔公司，故此，恒巨公司对星乔公司所负上述租金及违约金的债务承担连带清偿责任。恒巨公司承担保证责任后，有权向星乔公司追偿。 一审法院判决：一、解除刘静容与星乔公司、恒巨公司关于柳州市房屋的租赁合同关系；二、星乔公司应于本判决生效之日起十日内向刘静容交还位于柳州市房屋；三、星乔公司应于本判决生效之日起十日内向刘静容支付截至2018年3月31日的租金77272.25元，从2018年4月1日起至本案判决生效之日止的租金，按照2341.58元/月的标准支付；四、若星乔公司未按时履行上述第二项内容，则应向刘静容支付房屋占有使用费，从本案判决生效次日起计至涉案房屋交还之日止，按照2341.58元/月的标准支付；五、星乔公司应于本判决生效之日起十日内向刘静容支付截止至2018年4月12日的违约金8386.15元，从2018年4月13日起计至本案判决生效之日止的违约金，以尚欠的租金为基数，按每日万分之二的标准计付；六、恒巨公司对星乔公司所负上述债务承担连带清偿责任，恒巨公司承担保证责任后，有权向星乔公司追偿；七、驳回刘静容的其他诉讼请求。一审案件受理费1941元（刘静容已预交），由星乔公司、恒巨公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实和一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据当事人二审的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.租赁关系是否合法有效？2.上诉人承担的违约金是否过高？3.解除合同及返还房屋等处理是否正确？ 关于租赁关系是否合法有效的问题。被上诉人与恒合公司、恒巨公司及星乔公司之间依据《租赁协议》、《确认函》而形成的房屋租赁关系，未违反法律、行政法规的强制性的效力性规定，属有效合同法律关系，对合同当事人有法律约束力，且已经实际履行。星乔公司以在房屋竣工验收之前签订租赁合同等为由，主张租赁合同无效，因不属于合同无效的法定事由，本院不予采纳。 关于违约金。本案当事人对租金的支付期限及逾期责任等约定明确，合法有效，并且违约金的计算标准不违反法律的规定，故一审根据当事人约定及违约的程度等具体因素，确定违约责任承担正确，本院予以维持。上诉人要求调整的理由不充分，本院不予支持。 关于解除处理。因星乔公司长期逾期支付租金行为，已经达到解除《租赁协议》的条件，一审法院根据被上诉人起诉请求判决解除，并作出返还出租物等处理，有合同及法律依据，并无不当。 综上所述，一审认定事实及适用法律正确，应当予以维持，上诉理由不能成立，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1941元，由上诉人广西星乔资产管理有限公司负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 江 侦 审判员 杨显强 二〇一九年六月十八日 书记员 杨茜如