福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1251号 上诉人（原审被告）：毛素娟，女，1943年5月30日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄峻飞，北京市海铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市鼓浪屿房屋管理所，住所地厦门市思明区鼓浪屿龙头路75号3楼。 代表人：邓承果，该所所长。 委托诉讼代理人：陈秀红，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄荷洁，福建均融律师事务所律师。 上诉人毛素娟因与被上诉人厦门市鼓浪屿房屋管理所（以下称鼓浪屿房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初13096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛素娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鼓浪屿房管所的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决事实认定不清。其一，自2015年1月1日起至2015年12月30日止，案涉房屋的承租人非毛素娟。在此期间鼓浪屿房管所未与毛素娟签订《租赁合同》，毛素娟亦未占有和使用案涉房屋。其二，自2015年12月31日迄今，鼓浪屿房管所仍未与毛素娟订《租赁合同》，毛素娟亦未占有和使用案涉房屋。其三，自2015年1月1日起迄今，案涉房屋一直由鼓浪屿房管所占有和控制。其四，《情况告知书》的内容与事实不符，毛素娟在《情况告知书》上的签字确认系对事实的误解。 二、一审判决适用法律错误。根据《合同法》第二百三十六条的规定，成立不定期租赁的条件之一是“承租人继续使用租赁物”。本案没有证据表明合同届满后，毛素娟继续占有和使用案涉房屋，成立不定期租赁的要件事实不存在。（一）原讼争租赁合同经延长后于2014年12月31日终止，毛素娟于合同终止当日搬离了承租房。另案生效的厦门中院终审行政判决也确认2015年1月间，第三人将涉诉房屋的大门焊上，现涉诉房屋没有实际使用。因此双方原有的租赁关系原则上于2015年1月1日终止。 （二）从2015年1月至3月，鼓浪屿房管局先后将案涉房屋的住宅部分和非住宅部分承租人资格从毛素娟变更为王荷月。为此，围绕讼争房屋的承租人资格，毛素娟与鼓浪屿房管所在2015年间展开行政诉讼，厦门中院终审判决撤销鼓浪屿房管所将承租人资格变更至王荷月的行政行为，鼓浪屿房管所于当年12月将承租人资格恢复至毛素娟名下。因此，2015年间讼争房屋的法定承租人资格为王荷月而不是毛素娟，法院的终审判决及鼓浪屿房管所的变更行为只对将来发生效力，不具有溯及力；且在此期间及之后双方也未另行订立租赁合同，鼓浪屿房管所未向毛素娟交付房屋，毛素娟并无实际占有或使用房屋，因此双方不形成租赁关系，要求毛素娟支付2015年间及之后的租金显然没有事实依据。 三、本案的焦点在于双方是否形成租赁关系而不在于双方是否签订书面租赁合同。一审法院认为，因为毛素娟持续缴交住宅部分的租金且鼓浪屿房管所对此不持异议并以此为由双方形成了不定期租赁合同。无论毛素娟出于何种动机，其持续向鼓浪屿房管所缴交住宅部分租金仅为其单方意思表示，在鼓浪屿房管所未向毛素娟实际交付房屋的情形下，双方未达成租赁合意，双方不形成租赁关系。 四、一审判决依据系根据合同法第二百三十六条，而该条规定是关于续租的规定，其适用条件是“承租人继续使用租赁物”，而毛素娟在原合同终止后并未使用租赁物；同时，一审判决理由却是双方形成了不定期租赁合同。而关于不定期租赁合同规定在合同法第二百一十五条，指的是租期在六个月以上应当采用却没有采用书面形式的合同形式。一审法院把续租与不定期租赁合同完全搞混，法律适用错误。 五、关于鼓浪屿房管所提供的由毛素娟签署的《情况告知书》和《申请书》，因双方不存在租赁关系这一法律事实，该两份材料不能作为毛素娟违约的事实依据。退而言之，即便毛素娟欠缴2015年的非住宅部分租金，在原租赁合同终止后，鼓浪屿房管所应当以双方重新签订或认可的租赁合同所确定的租金标准要求毛至少娟缴交。虽然基于公房的特殊性，租金标准无协商余地，但住宅与非住宅租金标准相差巨大，对于以住宅承租还是以非住宅承租，承租人享有一定选择权。在原合同终止后，鼓浪屿房管所在未征求毛素娟意见究竟以何种方式承租的情形下依单方意志形成了所谓的租赁关系并以此主张权利，不符合平等自愿原则。 鼓浪屿房管所辩称，一、毛素娟对2015年欠租事实、交租形式、欠租金额等进行书面确认，其应依约履行。1、鼓浪屿房管所《情况告知书》告知根据（2015）厦行终字地90号行政判决书，将泉州路77号1层房屋更名至鼓浪屿房管所名下；毛素娟存在欠租，要求承租人补足租金方可办理租赁合同等内容。毛素娟手写完全知悉并同意的意见，这是毛素娟对于租赁事实的确认，也是同意交租的意思表示。2、毛素娟本人手写的《申请书》并出具给鼓浪屿房管所，对欠交租金一事申请分期，是对同意交租的再次意思表示。二、2016年1月1日以来，毛素娟一贯自主缴交住宅部分租金的事实，证明双方延续履行不定期租赁合同关系。泉州路77号1层房屋是店宅房屋，住宅与非住宅是不可分割的一个整体。毛素娟以其长达几年的时间缴交部分租金的行为，是对不定期租赁合同的事实认可。毛素娟提出其不是承租人的主张，与客观事实相悖；毛素娟拒绝缴纳非住宅租金的行为，违背其于2015年12月30日所做出的承诺，其行为已经构成违约。三、从毛素娟主动提起（2015）思行初字地69号、（2015）厦行终字地90号行政诉讼看，毛素娟对承租及继续承租泉州路77号1层具有强烈的主观意愿；从毛素娟本人至今仍在主动交租的事实行为看，毛素娟从未否认自己是公房承租人的主体资格，可以说，直到现在，毛素娟不但不否认、而且在积极行使着公房承租人的权利、义务，只是履行不完全而已。因毛素娟长期欠交租金，鼓浪屿房管所依法保留解除房屋租赁关系的权利。 鼓浪屿房管所向一审法院起诉请求：毛素娟支付自2015年2月1日至2018年5月30日拖欠的租金156240元及滞纳金43591元，暂合计199831元。 一审法院认定事实：本案讼争房产位于厦门市，系鼓浪屿房管所管理的公有房屋，面积计43.16平方米，其中住宅部分24.56平方米，非住宅部分18.6平方米。该房屋原承租人为毛素娟的母亲王荷月，王荷月于2009年3月23日去世。2013年6月9日，毛素娟向鼓浪屿房管所提出讼争房屋承租人更名申请，以原承租人死亡且无欠租为由，申请将承租人更名为毛素娟，毛素娟同时还向鼓浪屿房管所提交《申请书》等相关材料。2013年6月17日，鼓浪屿房管所同意将讼争房屋承租人更名为毛素娟。2013年6月21日，毛素娟作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的鼓浪屿房管所就讼争房屋签订一份《租赁合同》，约定租赁期限自2013年6月1日至2014年5月31日止；租金标准为住宅租金33.3元／月，非住宅租金3906元／月，两项租金合计3939.3元／月；租金按月支付，乙方应于每月底前付清当月租金，逾期不交或所交金额不足的，乙方应承担拖欠租金的违约责任；乙方逾期支付租金的，乙方须按日3‰向甲方支付逾期违约金，乙方逾期支付租金超过3个月的，甲方有权单方解除本合同并追索拖欠租金和占用费。上述合同签订后，毛素娟依照合同约定的标准，按期缴交住宅部分的租金每月33.3元至2018年8月份，非住宅部分的租金每月3906元缴交至2015年1月份。 2015年6月30日，本院作出（2015）思行初字第69号行政判决，驳回毛素娟关于要求撤销鼓浪屿房管所作出的撤销承租人更名行政行为及将承租人恢复更名至毛素娟名下的诉讼请求。后毛素娟不服提起上诉；2015年12月2日，二审法院作出（2015）厦行终字第90号行政判决，撤销（2015）思行初字第69号行政判决，并撤销鼓浪屿房管所将讼争房屋承租人恢复至王荷月名下的行政行为。后案外第三人毛明康等人申请再审，福建省高级人民法院于2016年6月3日作出（2016）闽行申43号行政裁定书，驳回毛明康等人的再审申请。 2015年12月30日，鼓浪屿房管所向毛素娟发出《情况告知书》，内容包括：1、现根据已生效的厦门市中级人民法院（2015）厦行终第90号行政判决书，鼓浪屿房管所将厦门市公房承租人更名至毛素娟名下；2、该房屋存在欠缴租金一事，截止2015年12月共欠缴11个月租金共计42966元，承租人应补足前述租金后方可办理房屋租赁合同。毛素娟在该《情况告知书》上签字确认，并注明“以上内容本人均已阅读清楚完全知悉，本人同意房管所的上述意见”。同日，毛素娟向鼓浪屿房管所提交一份《申请书》，主要内容如下：本人毛素娟承租泉州路77号房屋所欠缴租金一事，承租人特向房管所申请延期至2016年12月31日前缴清，具体缴交租金计划：2016年3月交2015年2-3月租金7812元；2016年6月前缴交2015年4-6月租金11718元；2016年12月前缴交2015年10-12月租金11718元。但之后毛素娟并未缴纳所欠缴的租金。 2018年5月11日，鼓浪屿房管所发出《房屋租金催缴通知书》，告知毛素娟自2015年2月至2018年5月，已欠租金156240元，滞纳金42591元，并要求毛素娟接到通知后三日内到房管所核对，核对后及时缴纳；逾期未缴交，则承担相应的法律责任；毛素娟至今仍未缴交，鼓浪屿房管所遂向本院提起诉讼。 一审法院认为，鼓浪屿房管所与毛素娟就讼争房屋签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方当事人均应严格遵守履行。本案中，双方合同约定的租赁期限届满后，毛素娟持续向鼓浪屿房管所支付讼争房屋住宅部分的租金至2018年8月，非住宅部分的租金缴纳至2015年1月，鼓浪屿房管所并未提出异议，根据相关法律规定，讼争《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，故双方仍应严格依照双方合同约定履行各自的义务。本案中，毛素娟已取得讼争房产的承租人资格，鼓浪屿房管所通知其在补缴所欠租金后签订书面租赁合同，毛素娟予以确认后未按时补缴租金，但其在长达几年的时间内持续缴交部分租金的行为，应当认定为对不定期租赁合同的认可，且未签订书面租赁合同的责任不在鼓浪屿房管所；故毛素娟未按合同约定的时间支付租金，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，但违约金应自毛素娟向房管所申请延期缴清的期限届满后开始（即2017年1月1日）起算，并按日万分之三的标准计算。至于毛素娟主张其与鼓浪屿房管所未签订书面租赁合同、未占有使用讼争房屋、无需支付租金等抗辩意见，证据不足，一审法院不予采信。综上，鼓浪屿房管所要求毛素娟支付自2015年2月1日至2018年5月30日拖欠的租金156240元的诉讼主张，一审法院予以支持；关于滞纳金部分，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告毛素娟于本判决生效之日起十日内向原告厦门市鼓浪屿房屋管理所支付自2015年2月1日至2018年5月30日拖欠的租金156240元及滞纳金（以156240元为基数，自2017年1月1日起至实际付款之日止，按日万分之三的标准计算）；二、驳回原告厦门市鼓浪屿房屋管理所的其他诉讼请求。本案案件受理费2149元，由原告厦门市鼓浪屿房屋管理所负担469元，被告毛素娟负担1680元。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，2013年6月21日，毛素娟与鼓浪屿房管所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据租赁合同约定，租赁期限自2013年6月1日至2014年5月31日止；租金标准为住宅租金33.3元/月，非住宅租金3906元/月，两项租金合计3939.3元/月。毛素娟已依照合同约定按期缴交住宅部分的租金每月33.3元至2018年8月份，非住宅部分的租金每月3906元缴交至2015年1月份。鼓浪屿房管所于2015年12月30日向毛素娟发出《情况告知书》，告知讼争公房承租人更名至毛素娟名下；该房屋截止2015年12月共欠缴11个月租金共计42966元，承租人应补足前述租金后方可办理房屋租赁合同。毛素娟亦在该《情况告知书》上签字并确认：“以上内容本人均已阅读清楚完全知悉，本人同意房管所的上述意见”。同日，毛素娟向鼓浪屿房管所申请讼争房屋所欠缴租金延期至2016年12月31日前分期缴清。但毛素娟至今并未按上述申请缴纳所欠租金，一审判决毛素娟支付拖欠的租金及滞纳金合法有据。毛素娟上诉主张其未与鼓浪屿房管所存在租赁关系及未欠缴租金与事实不符，其上诉请求本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4298元，由毛素娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘文珍 审判员  李向阳 审判员  陈 璟 二〇一九年六月十三日 书记员  韩沁娟 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。