山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初682号 原告(反诉被告)：苏怀东，男，1988年8月26日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：苏宝强（一般授权），枣庄薛城东胜法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：金灿，女，1978年9月10日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：王新（特别授权），山东薛国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高磊磊（特别授权），山东薛国律师事务所律师。 第三人：枣庄众邦房地产经济有限公司，住所地：薛城区永福南路****北数第六间。 法定代表人：葛亮，总经理。 委托诉讼代理人：季旭（特别授权），山东尚群律师事务所律师。 原告（反诉被告）苏怀东诉被告（反诉原告）金灿、第三人枣庄众邦房地产经济有限公司（以下简称众邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏怀东及其委托诉讼代理人苏宝强、被告金灿及其委托诉讼代理人王新、高磊磊、第三人众邦公司委托诉讼代理人季旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）苏怀东向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及第三人签订的《不动产买卖合同》；2.判令被告返还已支付的购房定金10,000元；3.判令第三人返还原告已支付的中介费用7,520元；4.诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：2019年2月24日，原、被告在第三人的居间下签订了《不动产买卖合同》，该不动产位于薛城区临山路临山花园4号楼2单元6层西户。按照合同的约定，该房产被告金灿有不动产证及室内供暖设施，但合同签订后被告金灿并没有该房屋的不动产证（被告金灿事后告知该房屋尚在银行抵押程序中），且该房屋室内亦没有采暖设施，所以本合同签订前被告及第三人对原告均存在欺诈行为。另外，合同签订后原告到涉案房屋去查看时，该房屋存在重大质量问题（阳台、卧室、阁楼三处大面积渗水）。综上，原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）金灿辩称，原告的起诉内容虚假。原告起诉是为自己违约找寻的借口。购买房子，不是小事情，不实地看看房子，任谁也不会直接签订合同。其诉状陈述：“被告没有不动产证及供暖设施”和“合同签订后到涉案房屋查看时，该房屋存在重大质量问题”完全是说谎。签订合同之初，这些均已经谈妥，并且签订不动产买卖合同之前，各方也均到房屋现场看过，并不存在任何争议，之后才签订的合同，交付的定金。后来，原告不知道什么缘故，不想履行合同，才故意寻找借口，提起该次诉讼。原告不愿意购买房屋，被告也不能强行出卖，因此，被告同意解除合同，但合同一经签订，既对双方均有约束力，无端毁约可以，但必须承担相应的违约责任。现被告提起反诉，1.判令原告支付应付定金10,000元；2.判令原告支付违约金75,200元；3.反诉及其他费用由原告承担。 第三人众邦公司辩称，一、原告的民事起诉状中所述与事实不相符。 1.原告在民事起诉状中陈述“合同签订后该房屋被告并没有不动产证（被告事后告知该房屋尚在银行抵押程序中）”不属实。所谓的“不动产证”，是指房屋产权证明，而不应当单纯的只从字面意思理解为“不动产登记簿证”。诉争房屋所有权人，即被告金灿，向众邦公司提交了房屋所有权证书照片，其证书登记的房屋所有权人为金灿，显示的登记时间为2011年12月8日，当时尚未实行不动产登记簿证制度。根据2015年2月15日发布的《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》第二条第二项之规定，新的不动产登记簿证启用后，已经依法发放的《房屋所有权证》等证书、证明继续有效，不动产登记机构应当按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不更换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记簿证。也就是说金灿具有房屋产权证明，系诉争房屋之所有权人，具有对诉争房屋处分的权利。2.众邦公司及金灿已在《不动产买卖合同》中多次告知苏怀东诉争之房屋尚有贷款未还清。在金灿与苏怀东签订的《不动产买卖合同》中的第一条第二项明确说明“甲方（即金灿）购买该不动产的付款方式为公积金贷款，乙方（即苏怀东）已对上述房产的所处位置、权属、用途、环境、建筑年代、土地性质及内部设施（含装修）情况均已看过了解”；第七条特别约定的第三项也明确注明“甲方现有房屋贷款未有还清，甲方负责将贷款还清，待房产证拿出后甲乙双方配合办理相关的贷款过户手续”，且上述两处条文附近均有苏怀东摁的指印，其作为一名完全民事行为能力人，一位30余岁富有社会经验的人，在摁手印的同时完全能够看到该条文约定的内容。更何况，众邦公司之工作人员在双方合同签字前也已经向苏怀东和金灿宣读了合同内容，让苏怀东与金灿明确了其自身的权利义务后才在合同上签字摁指印，也就是说，在苏怀东与金灿签订《不动产买卖合同》前，苏怀东已多次被明确告知诉争之房屋存在贷款尚未还清之事实，苏怀东在民事起诉状中陈述其事后才知该房屋尚在抵押程序中明显与事实不符。3.苏怀东在民事起诉状中陈述依照合同约定该房产被告有室内供暖设施，但是合同签订后该房屋室内并没有采暖设施的内容与事实不符。纵观《不动产买卖合同》内容，其中并未有明确约定诉争房屋内必须有取暖设施的内容，而仅仅在合同第四条关于不动产交付的内容处约定了“交付不动产前甲方（金灿）已发生的物业费、供暖费、水电费、燃气费、有线电视费等各项费用及逾期罚金由甲方结清”的内容，其中提到了“供暖费”。虽然此处提到了甲方在交付房屋前应结算供暖费，但这一约定并不代表金灿要出售的房屋必须带有供暖，相反地，这一约定实是对苏怀东的保护，约定的目的是要求金灿在交付房屋时无论有无上述项目费用支出，均应当保证在其将诉争房屋交付苏怀东之前该房屋所产生的上述某一个或某几个项目的相应费用予以结清，但这并不等同于在合同中约定了金灿应当在出售房屋前要开通上述全部项目。可实际上，金灿已经交纳过了该房屋的暖气开口费。综上，苏怀东在民事起诉状中陈述的上述内容与事实并不相符。 二、苏怀东与金灿签订的《不动产买卖合同》应当自双方签字时生效。 苏怀东与金灿于2019年2月24日在众邦公司的工作地点处签订了《不动产买卖合同》。合同签订前，苏怀东在公司工作人员褚召华的陪同下，与金灿共同到诉争房屋看房。苏怀东在看房过程中查看了诉争房产的全部房间和设施，并当场表示对诉争房屋非常满意，价格亦能接受，因此其要求与金灿签订购买房屋的书面协议并交纳定金。在公司工作地点处，在公司工作人员的见证下，苏怀东与金灿签订了《不动产买卖合同》，均在合同首页及尾页的各人名字上加摁了指印，并在合同内容中加摁了几处指印。苏怀东还在合同签订后即向金灿交纳了1万元购房定金，并向金灿出示了一份尚欠10,000元购房定金的欠条。这能够充分说明苏怀东与金灿签订《不动产买卖合同》是双方自愿签订，系双方真实的意思表示，未违反法律规定，未侵犯社会公共利益和他人合法权益，完全符合合同法规定的合同的生效要件。金灿及众邦公司如实陈述了实际情况，并无欺诈苏怀东的情形，也不存在重大误解、显失公平等可撤销合同的法定事由。因此，该《不动产买卖合同》应为合法有效。 三、众邦公司已完成居间服务，有权利向苏怀东及金灿收取居间服务费。 根据《不动产买卖合同》中的第五条第四项的表述能够说明，众邦公司已明确向苏怀东与金灿告知了公司需要向其收取的服务费金额为7,520元，在第九条附则中各方也明确约定了“甲（金灿）乙（苏怀东）双方均认可丙方（答辩人）系居间服务方，同时也是签订本次合同的见证方，因甲乙双方的原因导致因履行本合同产生的纠纷，丙方不承担任何法律责任，由合同双方作为争议主体，也可以共同委托丙方从中斡旋调解，调解不成，双方依法解决”，且在合同尾页不仅由苏怀东与金灿签字摁指印，也有众邦公司的盖章以及众邦公司工作人员的签字确认，对其在《不动产买卖合同》中约定的上述事项之的效力理应得到认可。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定，众邦公司作为居间人已经促成苏怀东与金灿签订的《不动产买卖合同》的成立，众邦公司即已经完成了居间行为。苏怀东与金灿在众邦公司的居间服务下签订的《不动产买卖合同》成立并生效，且众邦公司亦不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况以及损害苏怀东与金灿利益的行为，其收费金额亦未超过规定，因此，作为接受了居间服务的委托人，苏怀东与金灿均应当向众邦公司支付约定的服务费用，即使之后苏怀东与金灿就诉争房屋买卖一事发生分歧，也应由二人自行处理，二人已向众邦公司交纳的服务费用无权要求退还。 综上所述，众邦公司认为苏怀东与金灿签订的《不动产买卖合同》合法有效，众邦公司已为苏怀东与金灿完成了居间服务，理应收取相应服务费用，苏怀东要求众邦公司退还中介费用于法无据，恳请贵院依法驳回苏怀东的诉讼请求。 经审理本院认定法律事实如下：2019年2月24日，原告苏怀东（乙方）、被告金灿（甲方）、第三人众邦公司（丙方）共同签订不动产买卖合同。该合同主要约定：甲方自愿将位于薛城区临山路临山花园4号楼东2单元6层西户的不动产出售给乙方，该不动产的建筑面积为98.29平方米，证件号为：枣房权证薛房字第××号，包含房屋内家具、储藏室、阁楼，双方约定售价为752,000元整。甲方原购买该不动产的付款方式为公积金贷款。乙方已对上述房产的所处位置、权属、用途、环境、建筑年代、土地性质及内部设施（含装修）情况均已看过了解，并自愿购买上述不动产。乙方在协议签订之日应付给甲方不动产定金20,000元……该不动产目前产权手续为不动产证，本合同签订后，甲方承诺将在过户当日将该房屋的不动产证办理到乙方名下……甲方同意在全款结清3日内完成物业交割手续，并将上述不动产交乙方验收使用。交付不动产前甲方已发生的物业费、供暖费、水电费、燃气费、有限电视费等各项费用及逾期罚金由甲方结清。……鉴于丙方为甲、乙双方不动产综合服务提供的中介咨询服务，甲、乙双方同意向丙方支付佣金费用；合同签署当日，甲方付丙方中介服务费为不动产总价的1%，￥7,520元，合同签署当日，乙方付丙方中介服务费为不动产总价的1%，￥7,520元。……本合同签署后，若因甲方反悔（不卖、涨价、不按合同履行）等原因致使交易不成功的，甲方自愿赔偿乙方房屋总房款10%的违约金，和由此产生的相关费用（包括但不限于乙方诉讼引起的律师费、交通费）由甲方承担，同时甲方收取的定金双倍返还给乙方；本合同签署后，若因乙方反悔（不买、退房、不按合同履行）等原因致使交易不成功的，乙方方自愿赔偿甲方房屋总房款10%的违约金，和由此产生的相关费用（包括但不限于乙方诉讼引起的律师费、交通费）由乙方承担，同时甲方收取的定金不退还。补充条款：……3.甲方现有房屋贷款未有还清，甲方负责将贷款还清，待房产证拿出后甲乙双方配合办理相关的贷款手续。 上述合同签订当日，原告苏怀东向被告金灿交纳涉案房屋的定金10,000元整，同时向被告金灿出具了金额为10,000元的定金欠条。合同签订当日，原告苏怀东还向第三人众邦公司交纳居间服务费7,520元。 合同签订的次日，原告苏怀东携带亲属再次查看涉案房屋时，向被告金灿提出阁楼、内卧、阳台漏水的问题。被告金灿答复给修好，庭审中被告金灿陈述已经修复完毕。 合同签订前看房时，原告苏怀东问第三人众邦公司有没有地暖，第三人众邦公司工作人员陈述“都弄好了”。但被告金灿仅于2015年10月份交纳了暖气开口费，室内并没有暖气设施。该情形，被告金灿已经告知了居间人。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，系以促成委托人与他人订立合同，从而获取报酬为目的一种商业行为。居间人在居间过程中，居间人的报告义务是居间人在居间合同中承担的主要义务，居间人应依诚实信用原则履行此项义务。报告不真实，将误导委托人订立有可能受到损害的合同，故居间人必须实事求是地就自己所实际掌握的信息，如实地向委托人提供最方便、最有利、最有价值、最及时的订约渠道，并保证提供的信息真实和可靠，没有任何隐瞒欺骗或掺杂任何自己主观臆测，对于有影响的事项居间人都必须据实、公正的报告，而不得弄虚作假，不得与他人恶意串通损害委托人的利益，也不得恶意促成委托人与他人订立合同。如果居间人没有尽到以上这些忠实的义务，反而为获取利益而故意作虚假介绍、或者是与一方当事人事先串通好，故意告知、隐瞒虚假事实以促成委托人与他人订立合同，从而损害了委托人或者他人的合法利益，这些情况一旦发生，居间人应当就自己因其故意提供虚假情况而给委托人造成的损失承担赔偿责任。本案中，原告苏怀东、被告金灿与第三人众邦公司共同签署不动产登记合同后，原、被告与第三人众邦公司已经建立起了居间合同关系。原、被告通过房屋中介的方式进行房屋买卖，是基于对房屋中介具有房产交易规则及实务操作的专业知识和技能的信任，其根本目的是为了确保房屋买卖的顺利完成。室内是否存在暖气设施，作为房屋中介的众邦公司理应更加关注，信息更应该准确无误。但是，当被告金灿告知第三人众邦公司“于2015年10月份交纳了暖气开口费，室内并没有暖气设施”时，众邦公司并未如实主动向原告苏怀东告知上述情形。因此，第三人众邦公司并未完全、充分的履行居间义务，故原告主张的要求第三人众邦公司返还居间费用7,520元的请求，应当予以支持。 因第三人众邦公司并未完全、充分的履行居间义务，导致原告苏怀东产生重大误解而签订了不动产房屋买卖合同，故该合同属于可撤销的合同。撤销权属于形成权，但原告并未请求撤销，而是请求解除不动产买卖合同。因被告金灿亦同意与原告苏怀东解除不动产买卖合同，故本院对原告请求解除不动产买卖合同的诉请予以支持。鉴于本案系因重大误解而产生，原、被告均无明显过错，故本案恢复到合同签订前的状态较为合适。即被告金灿应返还原告苏怀东已给付的定金10,000元。同理，本院对被告金灿提出的反诉请求不予支持。 对于原告诉称“被告没有不动产证”的事实，本院认为，在双方签订的不动产买卖合同的补充约定中明确载明“甲方现有房屋贷款未有还清，甲方负责将贷款还清，待房产证拿出后甲乙双方配合办理相关的贷款手续”，故本院认为原告苏怀东在签订合同时已经知道被告金灿因房屋贷款而没有房产证的事实。对于“涉案房屋重大质量的问题”的事实，本院认为，虽然原告苏怀东在签订合同的次日向被告金灿提出了渗水的问题，但原告苏怀东并没有足够的证据证明双方在签订合同前被告金灿存在“隐瞒”的事实。综上，本院对原告诉称的“被告没有不动产证”和“合同签订后到涉案房屋查看时，该房屋存在重大质量问题”的事实不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》、第五十四条、第九十三条、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）苏怀东与被告（反诉原告）金灿、第三人枣庄众邦房地产经济有限公司签订的不动产买卖合同自本判决生效之日解除； 二、被告（反诉原告）金灿自判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）苏怀东定金10,000元； 三、第三人枣庄众邦房地产经济有限公司自判决生效之日起十日内返还原告苏怀东居间服务费7,520元； 四、驳回被告（反诉原告）金灿的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半计119元，由第三人枣庄众邦房地产经济有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费965元，由被告（反诉原告）金灿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  陈磊光 二〇一九年六月三日 书记员  魏 维