广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0521民初2944号 原告（反诉被告）：陈增辉，男，1963年12月25日出生，汉族，住广西合浦县。 原告（反诉被告）：蔡立红，女，1975年12月10日出生，汉族，住广西合浦县。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：田永鲜，广西先导联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄春，女，1964年2月13日出生，壮族，住广西合浦县。 被告（反诉原告）：李森，男，1964年7月15日出生，汉族，住广西合浦县。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：林秀云，广西南珠律师事务所律师。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘文华，广西南珠律师事务所律师。 原告陈增辉、蔡立红与被告黄春、李森合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序审理。被告黄春、李森于2018年12月14日提出反诉，本院依法进行合并审理，于2019年1月22日第一次公开开庭审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。2019年3月25日，因当事人对案件事实争议较大，案件复杂，本院裁定转为普通程序审理，由审判员廖春红担任审判长，与人民陪审员苏雪菲、庞彩先组成合议庭，于2019年5月27日第二次公开开庭审理，原告陈增辉，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈增辉、蔡立红向本院提出诉讼请求：一、确认原告陈增辉、蔡立红与被告黄春、李森签订的《房产转让合同书》合法有效；二、判令被告黄春、李森协助原告陈增辉、蔡立红将位于合浦县[房产权证号：合房权证廉州字第××号，共有权证号：合房廉州共字第*号]转移登记到原告名下。事实和理由：被告黄春、李森于2002年1月16日取得位于合浦县的房产证[房产证持有人是黄春，证号：合房权证廉州字第××号，共有人为李森，共有权证号：合房廉州共字第*号]。2007年11月18日，被告黄春、李森与原告陈增辉、蔡立红签订《房产转让合同书》，约定两被告将位于合浦县的房改房转让给原告，转让价为70000元，两被告协助两原告办理过户手续，原告办理过户的一切税费由原告负责。原告蔡立红于签订合同的当天将房屋全部转让价款70000元支付给被告黄春，两被告将涉案房屋交付给两原告管理使用。但是涉案房屋自2007年11月份交付给原告至今，被告都没有履行协助过户义务。为此，原告特提起本案诉讼。 被告李森、黄春辩称，1、原告方与被告方签订的房产转让合同书》合法有效，但因为原告方怠于行使过户的权利，导致涉案房屋在办理过户登记时，出现了额外的房改费或两被告必须腾退一间房屋才能办理相应的过户，该怠于过户产生的责任应由原告方承担，而且鉴于涉案合同对过户所产生的费用没有进行明确的约定，继续履行合同显失公平，该合同应依法解除；2、原告方的诉请已经超过了诉讼时效，根据涉案《房产转让合同书》的第三条约定，原告方应在交款后七天内要求被告方履行协助过户的义务，但原告方于2018年才提起诉讼，显然已经超过了民法通则所规定的两年诉讼时效，综上，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。 被告李森、黄春反诉请求：一、解除反诉原告黄春、李森与反诉被告陈增辉、蔡立红于2007年11月18日签订的《房产转让合同书》；二、判令反诉被告陈增辉、蔡立红将位于合浦县该房屋房产证[房产证号：合房权证廉州字第××号，共有权证号：合房廉州共字第**]交还反诉原告黄春、李森。事实和理由：合浦县屋[房产证号：合房权证廉州字第××号，共有权证号：合房廉州共字：合房廉州共字第*号森共有。2007年11月18日，反诉原告黄春、李森与反诉被告陈增辉、蔡立红签订《房产转让合同书》，约定黄春、李森将合浦县屋作价70000元转让给陈增辉、蔡立红，所转让的房屋属于房改房，按现状转让，黄春、李森应在陈增辉、蔡立红交款后7天内将房产交给陈增辉、蔡立红使用，交款时黄春、李森提交该房产的所有权及提供转户所需的一切材料，并协助陈增辉、蔡立红办理过户。黄春、李森收取转让款后，即将房屋的产权证等材料及房屋交付给陈增辉、蔡立红，但陈增辉、蔡立红怠于办理房屋过户，于2018年才找到黄春、李森办理房屋过户并要求黄春、李森向房产部门交付70000多元房改费，现在继续履行过户手续导致原告不能实现合同目的，为此，黄春、李森提起本案反诉。 反诉被告陈增辉、蔡立红辩称：1、反诉原告要求解除双方签订的《房产转让合同书》没有法定解除的事由，反诉被告已经支付了70000元给反诉原告，反诉原告也已经将房屋交付给反诉被告占有使用；2、反诉原告与反诉被告签订的《房产转让合同书》已经明确约定了转让房屋的过户手续费用，是属于反诉被告承担，但在本案中，由于反诉原告在取得经济适用房时是夫妻关系，根据政策，其两人只能享有一套房改房，但反诉原告已经违规申请并取得两套房改房。现房产局要求反诉原告按市场价格补齐房价的余款才能享有两套房的所有权，而该款项并不包含在过户手续里，也不存在显失公平，所以反诉原告要求解除合同并要求反诉被告将涉案房屋的相关证书及材料交还给反诉原告没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议由原告提交的《房产转让合同书》、《收条》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《个人住房档案》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议，由被告黄春、李森提交的《离婚证》，本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。 综合本案证据及依据庭审笔录，本院经审理认定事实如下：2007年11月18日，原告陈增辉、蔡立红与被告黄春、李森签订《房产转让合同书》一份，双方在合同书中约定，被告黄春、李森将位于中国人寿保险股份有限公司办公室九楼902号房[房产证号：合房权证廉州字第××号，共有权证号：合房廉州共字：合房廉州共字第*号增辉、蔡立红，转让价款为人民币70000元，转让价为实收价，办理房产转户手续时所需交纳的一切税费由原告陈增辉、蔡立红负责，被告李森、黄春应在原告陈增辉、蔡立红交款的七天内将该房产交由原告陈增辉、蔡立红使用，交款时被告李森、黄春须提交该房产的所有权及提供转户所需的一切材料交给原告陈增辉、蔡立红，并协助原告陈增辉、蔡立红办理过户手续。此外，合同还约定其他相关内容。2007年11月18日，原告蔡立红依约将房屋转让款70000元交给被告黄春，被告黄春出具《收条》一份交予原告蔡立红收执，《收条》载明：今收到蔡立红交来合浦县还珠南路10号中国人寿保险股份有限公司办公楼九楼902号房屋转让款柒万元正（¥70000）。被告黄春、李森依约将案涉房屋交付给原告陈增辉、蔡立红管理使用至今，案涉房屋的《房产所有权证》、《房产共有权证》亦已交给原告陈增辉、蔡立红。 2019年3月5日，合浦县房产管理局函复本院：1、案涉房屋已具备上市交易的条件，经黄春、李森本人申请，单位同意就可以办理上市手续；2、案涉房屋属房改住房，需黄春、李森补交土地出让金、分摊共用建筑面积价款、共用部分维修基金，房改超标面积收益等款项后，方可上市交易；3、经查阅，涉案房屋没有办理抵押、预告登记、没有被司法机关查封的情况。但黄春、李森分别在中国人寿保险公司合浦支公司和中国人民保险公司合浦县支公司各购买了一套房改住房，根据中共北海市委办公室、北海市人民政府办公室《关于在全市开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的通知》及中共合浦县委办公室、合浦县人民政府办公室《关于在全市开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的通知》、《关于印发的通知》的有关规定，黄春、李森存在违规多占住房的情形，应予清退其中一套房改住房后，另外一套房方可办理上市手续。 另查明，被告黄春、李森于2007年4月29日登记离婚。 本案争议焦点之一是被告黄春、李森是否应协助原告陈增辉、蔡立红办理房屋过户手续。本院认为，原告陈增辉、蔡立红与被告黄春、李森双方于2007年11月18日签订的《房产转让合同书》是双方真实意思表示，主体合格，内容不违反法律禁止性规定，本院依法予以确认。本案中，被告黄春、李森已将讼争房屋及相关证件材料交付原告陈增辉、蔡立红占有使用，原告陈增辉、蔡立红也已支付房屋转让价款70000元并对该房屋占有使用至今。双方除了未能依照合同约定将讼争房屋过户至原告陈增辉、蔡立红名下之外，其他的合同权利义务已经履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告黄春、李森协助原告陈增辉、蔡立红办理房屋过户手续，是双方当事人在房屋买卖合同中约定的义务，现原告陈增辉、蔡立红基于合法有效的合同，请求被告黄春、李森协助办理房屋产权过户手续，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 本案争议焦点之二是原告陈增辉、蔡立红要求被告黄春、李森协助办理房屋过户手续是否超过诉讼时效。本院认为，原告陈增辉、蔡立红已经基于合法的买卖关系占有、使用讼争房屋多年，现原告陈增辉、蔡立红请求被告黄春、李森履行过户义务，其请求权的实质为物权请求权，物权请求权不适用诉讼时效规定，本院对被告黄春、李森关于诉讼时效的抗辩不予采纳。 本案争议焦点之三是反诉原告黄春、李森请求解除《房产转让合同书》，并要求反诉被告陈增辉、蔡立红退还讼争房屋及相关证件材料是否应予以支持。本案中，反诉原告黄春、李森在违反政策规定享有两套房改房的情形下，选择出售其中的一套房改房，其二人主观上应已预见出售其中一套房改房的后果，即应当预见出售多占的住房可能出现办理过户手续受阻的客观情况，故反诉原告黄春、李森以继续履行合同显失公平为由要求解除合同，本院不予支持。在合同解除条件不成就的情况下，反诉原告黄春、李森要求退还房屋及相关证件材料缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 根据上述事实和理由，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）陈增辉、蔡立红与被告（反诉原告）黄春、李森于2007年11月18日签订的《房产转让合同书》合法有效； 二、被告（反诉原告）黄春、李森在本判决生效之日起30日内协助原告（反诉被告）陈增辉、蔡立红办理位于合浦县房屋[房产证号：合房权证廉州字第××号，共有权证号：合房廉州共字：合房廉州共字第*号续； 三、驳回被告（反诉原告）黄春、李森的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案本诉受理费100元，反诉受理费50元，合计150元，由被告（反诉原告）黄春、李森负担。本诉受理费原告（反诉被告）陈增辉、蔡立红已经预交，由被告（反诉原告）黄春、李森于本判决发生法律效力之日起十日内付给原告（反诉被告）陈增辉、蔡立红。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  廖春红 人民陪审员  苏雪菲 人民陪审员  庞彩先 二〇一九年六月十一日 法官助理何朝娟 书记员陈信庆 附：本判决书引用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条规定合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。