宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院   民事判决书   （2019）宁0106民初3198号   原告：张广兵，男，1988年5月4日出生,汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。   委托诉讼代理人：马宁，宁夏永川律师事务所律师。   被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司,住所地：宁夏回族自治区银川市。   法定代表人:李志明,该公司总经理。   委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。   原告张广兵与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张广斌的委托诉讼代理人马宁，被告的委托诉讼代理人孙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金136939.5元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月,原告与被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》,约定原告购买被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司开发的位于宁夏银川市某房屋。合同总价款为484099元。原告已按约定向被告支付完所有房款。合同约定交房日期为2015年12月31日前,后因被告未能按照合同约定时间向原告交付房屋,根据合同约定,被告自逾期交房之日起,每日按购房款总额的万分之零点五向原告支付违约金，2016年9月26日被告单方承诺,约定自2016年5月31日起至取得竣工备案表为止,被告每日按购房款总额的万分之三向原告支付逾期交房违约金。被告应当根据合同及其单方承诺,承担相应的违约责任。综上,原告按合同约定已履行了全部义务,被告未按合同约定的时间履行交房义务,构成违约,应当承担违约责任。为维护原告的合法权益,特诉至人民法院,请求法院判如所请。   被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司辩称：一、被告逾期交房,主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非被告因素造成的。对被告而言应属于不可抗因素,应当免除违约责任，被告在开发建设过程中,交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付,金凤花园某之间双渠口路与黄河路交叉段因修路,限制施工车辆通行等因素,严重影响了施工进度。施工单位拖欠农民工工资,造成农民工挡工、上访,也对工程的进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议约定:“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力，故应免除责任。二、即使被告承担违约责任,也应按照双方合同的约定计算违约金,被告主张的违约金过高。本案被告购房款总计484099元,但主张的违约金就高达136939.5元,该违约金的计算不是按照双方签订的商品房买卖合同约定的标准,而是突破了合同标准。合同第10条约定,如果发生逾期交房,出卖人按日计算向买受人支付已交房价款的万分之0.5的违约金,而且在补充协议中又约定,违约金的总额不超过全部房价款的2%。本案中双方合同是合法有效的,对违约责任的约定也十分明确,理应得到双方的遵守。迟延交房发生后,业主不是通过法律渠道理智维权,而是采取群体打条幅、围攻、打砸办公场所,攀爬楼顶等极端行为向被告施压,为了维护稳定,在政府部门的要求下,被告被迫作出违背合同约定的承诺。根据法律规定,被告在被胁迫的情况下作出承诺应属无效。所以违约金计算方式应以双方平等签订的商品房买卖合同为准。故被告所主张的违约责任即使成立,但其要求的违约金过高,超过了双方合同约定,应当予以减少。三、涉案房屋2016年底已经具备居住使用条件,完成了房产测绘报告,小区配套设施完善,物业服务正常,被告已于2016年11月25日实际收房,实现了居住利益。不应再主张接收房屋之后的违约金。综上,请求法院依法判决,维护被告的合法权利。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，具体包括：原告提交的证据一、《银川市商品房买卖合同》一份，发票三张。对于有争议的证据本院认证如下：1.原告提交的证据二、被告出具的关于一期工程延期交付协议一份，其上有被告盖章，本院予以确认；2.被告提交的证据一、《银川市商品房买卖合同》一份，证据二、接处警登记表4份、照片15张、网络截图1张(打印件),证据三、中国共产党银川市金凤区党委专题会议纪要2份复印件,证据四、银川市房产测绘成果报告书1份,接楼手续单1份、颐和金凤花园临时进场装修协议1份,原告对以上证据真实性认可，本院予以确认。   根据当事人的陈述及本院认证意见，本院经审理认定事实如下：   2014年9月,原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》,合同约定：原告购买被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司开发的位于宁夏银川市某室房屋，建筑面积为107.47平方米;合同总价款为484099元；并约定被告应在2015年12月31日前交房,如果被告逾期交房,应按日计算向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。原告已按约定向被告支付完所有房款。2016年11月25日原告接收了房屋。2016年9月26日被告单方承诺,约定自2016年5月31日起至取得竣工备案表为止,被告每日按购房款总额的万分之三向原告支付逾期交房违约金。截止一审法庭辩论终结,被告未取得竣工验收备案表手续。现原告诉至法院，请求判如所请。   本院认为，当事人应当按照合同约定严格履行合同义务。原告已经按约交付了购房款，被告就应当按约定的期限向原告交付涉案房屋。原告于2016年11月25日领取了涉案房屋的钥匙，但根据相关规定及合同约定，涉案房屋需经验收合格方才符合交付条件，被告的交房行为不符合合同约定，故被告仍应承担违约责任。作为买受人的原告继续履行合同，被告就应当按照约定每日向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金。但合同签订后，被告于2016年9月26日做出了每日按已付房款万分之三赔付违约金的说明，被告就应当按其说明承担偿付逾期交房违约金的民事责任。但鉴于原告实际取得了房屋的占有使用权，另综合本案案情，现原告主张自2016年6月1日起每日按已付房款的万分之三赔付违约金明显过分高于实际造成的损失，被告请求予以适当降低，本院予以采纳。故本院认为自2016年6月1日起依照每日已付房价款的万分之一点五承担违约金较为适宜。2016年6月1日至2019年3月7日期间（共计1003天）的逾期交房违约金计算为：房款总价484099元×1003天×日万分之一点五=72833元，2019年3月8日之后按日万分之一点五标准顺延计算至本判决确定的给付之日。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：   一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后五日日内支付原告张广兵违约金72833元；   二、驳回原告张广兵的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。   案件受理费1519元（已减半收取），原告张广兵负担711元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担808元。   如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 张国华     二〇一九年六月十一日     书记员  刘 佩佩   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。