浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终3161号上诉人（原审被告）：陈武，男，1970年1月19日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：徐明福，浙江君度律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙兆胜，浙江君度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈潋，女，1988年8月18日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：谢祥兴，浙江靖远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王得才，浙江靖远律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市嘉城房屋拆迁有限公司。住所地：嘉兴市南湖区融通商务中心2幢3楼。社会统一信用代码：91330402781814196N。法定代表人：陈保良，董事长。委托诉讼代理人：李亚伟，浙江群策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市新创房地产有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区建国北路福临新家园D5幢5号。统一社会信用代码：91330402738413266Q。诉讼代表人：浙江子城律师事务所，系破产管理人。委托诉讼代理人：钱益波，浙江子城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵全，浙江子城律师事务所律师。上诉人陈武因与被上诉人沈潋、嘉兴市嘉城房屋拆迁有限公司（以下简称嘉城公司）、嘉兴市新创房地产有限公司（以下简称新创公司）确认所有权纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。陈武上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈武的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、关于沈潋与嘉城公司、新创公司之间的拆迁安置协议问题。1.一审认定事实不清。首先，沈潋提供的房屋拆迁安置协议不是原件，且多处空白，陈武对该证据真实性提出异议。其次，沈潋1988年8月出生，安置协议落款日期为2006年9月，其刚满18周岁在读高中，何来资格和能力签订安置协议。实际上，涉案房屋安置的被拆迁户是田永明，并非沈潋，沈潋没有拆迁安置资格。案涉房屋拆迁安置协议显然没有法律效力。田永明对于原B号楼安置房调换及儿子卖掉B号楼安置房并不同意也不认可，直到本案判决前沈潋亦未取得田永明的签字，且其刻意隐瞒与田永明儿子购买安置房的事实和证据。再次，关于沈潋与田永明儿子买卖田永明安置房法律关系的处理问题。退一步讲，沈潋不具备拆迁安置资格，其实际向田永明购买安置房屋，假设田永明认可，则应由田永明取得房屋产证后再过户给沈潋。沈潋直接跳开田永明形成的拆迁安置协议书，真实性存在严重问题，很可能存在倒签的情况。最后，10幢401室房屋不是安置房源。案涉拆迁安置协议显示日期为2006年，彼时尚未取得规划许可，亦未进行过测绘，安置协议中何来安置房的面积数据。房屋面积数据最早在2011年6月预测绘后才会获得。2011年8月嘉兴市城乡规划管理委员会颁发的商品房预售许可证表明，401室房屋经预售备案和公示，以市场化商品房录入系统，这也与不动产预告登记信息查询结果一致，显然证明该房屋是市场化商品房，不是拆迁安置房。2.一审程序违法。沈潋委托律师及陈武调取的拆迁许可证以及商品房预售许可证等资料未经过庭审审理，一审判决中只字不提，显属程序违法，导致事实不清。二、关于陈武与新创公司之间是房屋买卖还是民间借贷的法律问题。1.一审判决认定事实不清。（1）新创公司在2011年取得10幢房屋预售许可，陈武向其购买了15套房屋并办理了网签备案和预告登记。2013年下半年，新创公司交付了房屋钥匙。双方的房屋买卖合同关系明确。陈武的目的在于取得房屋所有权或进行转卖取得投资收益，而新创公司的目的是获得价款用于长兴项目的投资。（2）每平方3400元的均价符合当时嘉兴房产的实际行情。15套房产当时谈的是团购单价，统一确定每套的价格。（3）关于购房细节，陈武在2011年10月25日已开具好本票260万元，应当是在27日下午交给新创公司财务。2011年10月31日本票310万元。均是支付购房款。双方是第一次交易，不存在交易习惯一说。合同、预告登记、本票支付均显示为购房关系。关于合同原件，2012年6月、7月办理预告登记时，新创公司的经办人未将公司留底的合同带到建设部门，故当时用陈武的合同办理了预告登记，并言明事后再补。陈武认为已取得预告登记，故未及时索要。关于发票，陈武大多数房产系投资之用，需要转卖。应新创公司要求，如果转卖的新创公司无需开具发票，以方便其办理转卖交易手续。关于预告登记，上述房产取得预告登记的时间在2012年6月、7月。新创公司明知房屋所有权进行了预告登记，但一直未向行政部门和陈武提出异议。（4）陈武在购房并交付后，转卖了7套房产，均由新创公司按退房手续办理，且必须通过新创公司转付给陈武，故双方有转账、本票的情况。7份转账凭证显示用途为往来款，仅有1笔为还款（该笔真实性有异议）。因上述房产是分期付款，故表现为陆陆续续付款。新创公司自始没有提出借款一说。643万余元是转卖房款，不存在所谓归还借款和利息一说。（5）2015年底2016年初，陈武发现上述房产被非法侵入后向派出所报案，同时向嘉兴市政府信访办汇报了上述事宜。嘉兴市南湖区政府成立工作组进驻新创公司，发现新创公司存在擅自将已市场销售的房产更换钥匙后直接签给被拆迁户或他人的情况。后工作组全面进行了销控，新创公司被申请破产。第一次债权人会议报告显示部分受销售控制的拆迁房源剩余31套。（6）新创公司的房屋买卖情况分为几类，不能一刀切处理。类似的案件在一审法院也成批量按照买卖关系进行了判决和调解，包括谷文新、陈雪琴、倪烈等。2.一审程序违法。一审法院判决认定本案系民间借贷关系，却未按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定向陈武释明变更诉讼请求，存在明显的程序错误。3.证明错误。本案中，陈武已经完成了双方间存在房屋买卖法律关系的举证责任。新创公司根本没有证据证明双方系借贷担保关系。上述事实说明双方之间的真实意思是房屋买卖而非借贷。虽然履行过程中，有些事实可能引发不同的认识和判断，但在没有任何直接证据的情况下认定双方之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。4.陈武购买的15套房屋已经办理预告登记，具有物权的公示效力。在预告登记期内，未经权利人同意，房屋所有权人所为处分不得对抗登记权利人。退一步说，即便是民间借贷，陈武也具有优先受偿权，一审判决沈潋取得房屋所有权显属错误。沈潋辩称，首先，本案事实清楚，沈潋从被拆迁人田永明处购买了案涉房屋，双方签订房屋买卖合同并支付对价。后沈潋以被拆迁人的身份与新创公司、嘉城公司签订了拆迁安置协议，从而获得被拆迁人的身份资格。沈潋对涉案房屋享有包括优先所有权在内的相关合法权益。需要说明的是，沈潋取得涉案房屋完全符合当时的法律规定。而且沈潋与田永明间的房屋买卖关系与本案不具有关联性。其次，涉案房屋是拆迁安置房，采取原地回迁的方式，属于期房安置。安置房屋面积的确定是根据拆迁地块房屋建筑规划总布图和单幢设计平面图。安置协议上的面积是暂定面积。从房屋面积来看得不出协议是倒签或虚假的结论。第三，陈武与新创公司之间的法律关系与沈潋没有实质关系，但一审判决对双方关系的认定事实清楚，适用法律正确。最后，沈潋在2016年7月发现房屋被他人侵占装修，曾多次向新创公司法人朱华及相关人员询问，新创公司明确该房屋是安置房，并明确表示陈武等人的房产销售是借贷担保。无论从哪个角度，陈武对涉案房屋都没有优先受偿权。请求驳回上诉，维持原判。嘉城公司辩称，本案纠纷核心问题是拆迁安置房屋的产权归属。嘉城公司不是案涉房屋权属有关的拆迁人，而是拆迁人新创公司委托的完成特定拆迁工作的代理人，相关法律后果应由委托人新创公司承担。故嘉城公司与本案纠纷没有法律上的牵连责任。一审判决与嘉城公司有关的部分内容，认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。新创公司辩称，一、一审中，管理人已调查并提供了证据，证明田永明系被拆迁户，案涉房屋10幢401室系拆迁安置房源。至于田永明与沈潋之间的关系以及由沈潋签订安置协议，管理人不清楚。陈武认为安置协议是事后倒签，案涉房屋不是安置房源，并无任何证据证明，应当承担举证不能的责任。二、双方签订商品房买卖合同并网签，并非真实意思表示，实际上是新创公司向陈武借款提供的担保。陈武仅能证明于2011年10月25日、31日通过本票支付了570万元，但未能举证证明支付款项针对的是涉案哪一套房产，且陈武没有购房合同原件、发票，也从未办理过交房手续。三、双方实为民间借贷关系，陈武的相关行为显然违背房屋买卖的常理。新创公司已向陈武归还了相关款项。1.陈武先支付款项再签订合同，显然违背常理。2.在2011年11月3日至2013年5月28日期间，新创公司或朱华向陈武转账共计6433411元。双方签订商品房买卖合同后仅相隔了三四天，新创公司即开始向陈武支付款项，符合民间借贷中关于按约归还本金及利息的相关特征。3.在新创公司支付6433411元后，双方于2013年6月将10幢403室等房产一次性撤销备案登记。与实践中以尚未建成的房产作为借款担保时采取的由卖方在借款到期前保有房屋回购权的常见方式相吻合。另外，2011年11月3日新创公司向陈武支付款项的业务委托书上用途载明了“还款”。这也反映了双方之间为民间借贷关系。综上，请求驳回陈武的上诉请求。沈潋向一审法院起诉请求：1、确认新创公司与陈武关于涉案房屋签订的《商品房销售合同》无效，并判令陈武撤销嘉兴市福临新家园C8幢（现10幢）401室房屋及车库的预告登记；2、确认沈潋优先取得嘉兴市福临新家园C8幢（现10幢）401室房屋及车库，嘉城公司、新创公司立即交付房屋，且在涉案房屋及车库符合不动产登记条件后协助配合办理不动产登记手续。一审法院认定事实：经与案外人田永明协商一致，沈潋作为被拆迁人与新创公司、嘉城公司于2006年9月23日签订了《“城中村”改造房屋拆迁安置协议书》。约定甲方（新创公司）将期房福临新家园小区C8幢（现10幢）401室房屋作为被拆迁人沈潋的安置用房。协议签订后，新创公司一直未通知交房。2016年7月，沈潋发现陈武在对该房产进行装修，遂与陈武发生争执。经查，陈武与新创公司于2011年10月27日签订《浙江省商品房买卖合同》（编号浙F1-2008-1），约定陈武购买福临新家园10幢401室房产，建筑面积约126.59平米，价格430000元，付款方式为一次性付款。陈武与新创公司共签订了包括本案涉案房产在内的15套房产的商品房买卖合同，2013年6月，其中7套（福临新家园10幢402室、403室、404室、501室、502室房产）已经撤销备案登记。另查明，陈武于2011年10月25日、31日通过银行本票分别向新创公司支付260万元、210万元、100万元，合计570万元。新创公司于2011年11月3日通过银行转账方式向陈武汇款200000元、490000元。2012年3月22日、3月26日、11月23日、12月18日、12月21日、12月28日、2013年5月27日、5月28日，新创公司分别向陈武通过转账方式汇款300000元，390000元，300000元，500000元，300000元，300000元，1000000元，753411元，1900000元。2011年11月3日至2013年5月28日，新创公司共汇款6433411元。一审法院认为，关于沈潋主张的确认优先取得嘉兴市屋及车库的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中沈潋作为被拆迁人与拆迁人新创公司、拆迁实施单位嘉城公司于2006年9月23日签订了《“城中村”改造房屋拆迁安置协议书》，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。双方应当按照房屋拆迁安置补偿协议书的约定全面履行自己的义务。协议约定新创公司将期房福临新家园小区10幢401室房屋作为被拆迁人沈潋的安置用房。新创公司在明知该房已为安置回迁房的情况下，为融资将用于回迁安置的房屋再与提供资金的陈武签订的商品房买卖合同，不能对抗沈潋对该房屋的优先权。沈潋主张优先取得嘉兴市屋及车库，予以支持。嘉城公司系受拆迁人新创公司委托的拆迁实施单位，根据拆迁协议，应当由拆迁人新创公司履行交付房产的义务，沈潋要求嘉城公司与新创公司一并履行交付房产的义务，没有法律和事实依据，不予支持。现涉案房产暂不具备产权过户条件，沈潋主张在涉案房屋及车库符合不动产登记条件后新创公司协助配合办理不动产登记手续，予以支持。对于沈潋主张的新创公司与陈武关于涉案房屋签订的《商品房销售合同》无效以及要求陈武撤销嘉兴市屋及车库的预告登记的问题。需要从陈武与新创公司之间法律关系的性质进行认定。陈武主张与新创公司之间系商品房买卖合同关系。新创公司主张与陈武之间签订商品房买卖合同系为担保的借贷关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。由于本案双方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同的情况、约定的权利义务关系内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系的特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。首先，从陈武与新创公司之间资金往来上看，陈武于2011年10月25日、31日通过银行本票向新创公司支付260万元、210万元、100万元，合计570万元。陈武称570万元系15套房产的购房款。新创公司收到上述款项的第三天即2011年11月3日，便向陈武两次汇款，金额分别为200000元、490000元。至2013年5月28日，在1年半的时间内新创公司十次汇款给陈武，总金额达到6433411元。陈武称汇款是其委托新创公司出售其所购卖房屋中的7套房产所得的说法，明显不符合常理，而与民间借贷中归还本金和利息的情形相符。其次，新创公司支付了6433411元后，陈武与新创公司于2013年6月将福临新家园10幢402室、403室、404室、501室、502室房产一次性撤销了备案登记，上述行为与房屋买卖合同关系中买受人付清购房款后，出卖人即负有交付房屋并协助办理产权过户的通常权利义务内容不一致，而与实践中以尚未建成的房产为借款担保时采取的由出卖方在借款到期前保有房屋回购权的常见方式相吻合。再次，陈武一次性购买15套商品房并全额支付了购房款570万元，新创公司在收到购房款后没有为陈武开具付清购房款的发票，而陈武作为一位执业律师，在支付巨额房款时不索要发票，上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。综上，尽管新创公司并未提供其与陈武之间就包括案涉房产在内的15套《商品房买卖合同》为借贷提供担保的直接证据，但陈武与新创公司签订的商品房买卖合同，与以支付购房款取得房屋所有权为目的房屋买卖合同的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。陈武与新创公司签订商品房买卖合同的真实目的是为借款提供担保，该种担保方式违反了禁止流质契约的法律原则。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中陈武与新创公司基于虚假意思表示订立的商品房买卖合同应认定为无效。因无效合同自始无效，陈武基于该无效合同进行的预告登记即归于无效。沈潋主张的撤销陈武嘉兴市屋及车库的预告登记，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决：一、新创公司与陈武签订的嘉兴市屋及车库《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2011-10-25-189）无效。二、陈武在判决生效之日起十日内注销嘉兴市屋及车库的预告登记。三、沈潋优先取得嘉兴市屋及车库，新创公司在判决生效之日起三十日内将嘉兴市产交付给沈潋。四、新创公司在嘉兴市产符合不动产登记条件后的三十日内，协助沈潋办理该房产产权登记手续。五、驳回沈潋其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2525元，由新创公司、陈武共同承担，于判决生效后七日内交纳。陈武二审中提供了以下证据：证据1、商品房买卖合同备案信息查询、拆迁安置方案表、申请表、证明、委托书，证明陈武购买的7套房产办理撤销备案和注销预告登记的事实。同时，证明2002年该项目最初的拆迁户名单。证据2、拆迁许可证、拆迁委托合同、拆迁计划与拆迁方案、资金证明、安置房源清单，证明2006年拆迁许可证等基本情况。证据3、预售许可证、预售方案、不动产登记查询，证明预售许可证基本情况，许可证下的房产属市场化商品房。证据4、谷文新、陈雪琴、倪烈、胡培玉判决书、调解书等诉讼材料，证明同一小区类似案件，新创公司调解确认是房屋买卖关系。证据5、建设工程规划许可证、建设规模一览表、18和19幢预售方案（2013年10月11日），证明第10幢在2010年才有建设工程规划许可，2006年不可能存在每套房产的具体面积。证据6、企业信息查询资料，证明新创公司的资金应当是用于朱华对外投资，购买长兴的便宜土地进行开发。证据7、管理人执行职务工作报告，证明剩余31套受限制房屋为真实的安置房源，新创公司的安置房源是后期调整过的。沈潋质证认为，证据1与本案没有关联性，备案信息查询恰恰说明陈武从新创公司购买多套房产系为借贷担保的事实。证据2在一审中已出示并质证过，可以证明涉案房屋是安置房的事实。证据3不足以证明涉案房屋非拆迁安置房，鉴于该地块拆迁安置的特殊性，可能存在安置房屋表述为可预售房屋的情况，明细表中列明的其他房屋也有拆迁安置房屋，但不影响拆迁协议确定的涉案房屋是安置房的属性。即便新创公司将安置房进行预售，也是新创公司的行为导致。证据4与本案不具有关联性。证据5，面积存在差异不能得出安置协议是倒签或虚假的结论，在田永明、新创公司未提出异议的情况下，安置协议是真实有效的。证据6与本案无关。证据7与本案无关联，不能证明涉案房屋非拆迁安置房。管理人及债权人会议已经对陈武要求交房的债权申报不予认定。嘉城公司质证认为，陈武提交的证据为复印件，真实性无法确认，与本案也没有关联性。是不是拆迁房源应以拆迁协议为准。新创公司质证认为，对证据7的真实性没有异议，一审中举证质证过的，以一审的质证意见为准，其余证据的三性均有异议。本院认证认为，证据1中的备案信息查询为原件，真实性予以认定。证据2中的拆迁许可证、委托合同，在一审中已由嘉城公司举证，一审对真实性已经认定，不属于新的证据。证据7管理人没有异议，予以认定。其他证据均为复印件，亦与本案争议缺乏关联性，均不予认定。沈潋、嘉城公司、新创公司二审中均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于沈潋是否有权取得涉案房屋。沈潋在一审中提供了其与新创公司于2006年9月23日签订的房屋拆迁安置协议书原件，嘉城公司也在协议上盖章确认。新创公司在一审中提供的安置协议书复印件也与上述原件一致。安置协议中载明拆迁安置用房为福临新家园小区C8幢401室，“新房产权立沈潋”。根据上述协议，沈潋有权取得涉案房屋。陈武上诉认为安置协议是事后倒签、涉案房屋不是安置房源，但其提供的证据不足以推翻上述拆迁安置协议，本院难以采信。争议房屋涉及的被拆迁人虽是田永明户，但沈潋是从田永明户购买，陈武主张沈潋与新创公司直接签订拆迁安置协议无效，缺乏法律依据。关于陈武与新创公司之间法律关系的性质。陈武主张双方间系商品房买卖合同关系，新创公司则认为签订商品房买卖合同系为借款提供的担保。结合房屋销售合同、双方往来款等情况，本院认为，陈武与新创公司之间的关系明显与正常的房产交易不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案登记的方式为借贷提供担保的做法相吻合。对此，一审判决在裁判理由中已经予以充分阐述，本院予以认同，不再赘述。一审据此认定双方基于虚假意思表示签订的商品房买卖合同无效，并无不当。相应的，陈武就涉案房屋办理预告登记也是为借款提供担保，其主张优先受偿没有法律依据。陈武关于其是投资买房，为方便转卖没有开发票，以及合同原件在登记时交给登记机关等辩解，本院不予采信。关于一审程序问题。第一，原审卷宗中确实有预售许可证、拆迁许可证等相关材料，但系一审庭审后提交，且不影响本案处理。第二，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。而本案原告为沈潋，陈武仅是作为被告答辩其与新创公司之间是房屋买卖关系，故没有必要按照上述司法解释的规定向陈武释明是否变更诉讼请求。因此，陈武以一审程序违法为由要求发回重审，理由不能成立。综上所述，陈武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人陈武负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年六月十一日书记员  胡玉婷