海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初3987号原告：三亚东锣岛酒店管理有限公司，住所地：海南省三亚市吉阳区迎宾路XXX。法定代表人：周兆刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵钢，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵春喜，男，该公司员工。被告：亓某，女，2007年6月12日出生（公民身份号码：×××），汉族，住：上海市宝山区。原告三亚东锣岛酒店管理有限公司（以下简称东锣岛公司）与被告亓某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告东锣岛公司的委托诉讼代理人赵钢、赵春喜到庭参加了诉讼。被告亓某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东锣岛公司向本院提出诉讼请求：1、判令亓某向东锣岛公司支付自2009年11月1日至2018年12月31日的物业管理服务费17743元及逾期交纳物业费的违约金1554.48元。事实与理由：亓某于2008年2月14日与三亚东锣岛地产有限公司签订《商品房买卖合同》，明确亓某购买位于三亚市××区房，该房屋建筑面积为63.85平方米，后经实测，产权证上注明面积为64.52平方米。2009年7月1日，三亚清平乐小区物业管理公司由三亚清平乐物业服务有限公司变更为东锣岛公司。2012年4月，三亚市物价局下发三价审字[2012]29号《关于三亚清平乐小区物业服务收费备案问题的通知》，载明三亚清平乐小区物业服务费标准为2.5元/平方米/月。亓某自2009年11月1日至今未向东锣岛公司缴纳物业管理费，东锣岛公司曾通过在该单元楼公示栏内进行物业催缴公示、邮寄挂号信等方式催缴物业费，但亓某一直未予缴纳。亓某逾期缴纳物业费已构成违约，违约金应按相关法律规定，在贷款利率水平上加收50%。为维护东锣岛公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告亓某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。亓某未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院经审理认定事实如下：2008年2月14日，亓某与三亚东锣岛地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：亓某购买位于三亚市××镇房，建筑面积为63.85平方米。后经测绘，上述房屋的实际面积为64.52平方米。三亚东锣岛地产有限公司委托三亚清平乐物业管理有限公司自2007年8月1日至2009年7月30日为三亚清平乐小区提供物业服务，并签订了物业服务合同。后三亚东锣岛地产有限公司委托东锣岛公司自2009年7月1日至2020年6月30日为三亚清平乐小区提供物业服务，并签订若干份物业服务合同。三亚东锣岛地产有限公司与东锣岛公司签订的若干物业服务合同约定，物业服务费为2.5元/平方米/月。2009年11月24日，滕娜代亓某签署《承诺书》，承诺接收前期物业管理公司对三亚清平乐实施的合法管理，支付一切有关费用，如有违约，愿承担相应违约责任。三亚市物价局分别于2008年9月18日、2012年4月1日作出《关于三亚清平乐住宅小区物业服务收费备案的通知》、《关于三亚清平乐小区物业服务收费备案问题的通知》，对三亚清平乐物业小区物业费标准予以登记备案，三亚清平乐物业小区物业费标准为2.5元/平方米/月。亓某已支付自2008年10月30日至2009年10月30日期间的物业管理费，自2009年11月1日至今，未向东锣岛公司支付物业管理费。因亓某未及时交纳物业费，东锣岛公司于2016年3月23日张贴《缴费催款通知书》，载明亓某自2009年10月31日至2015年12月31日的物业费共计11941.58元未付，应在2016年4月7日前付清；于2016年4月25日向亓某发出《物业费催缴函》，载明欠费期限为2009年10月31日至2015年12月31日，欠费金额为11941.58元；于2017年12月21日张贴《物业费缴费通知单》，载明亓某自2009年10月31日至2017年12月31日的物业费共计15812.78元未付，应在2017年12月31日前付清；于2018年11月20日张贴《物业费缴费通知单》，载明亓某自2009年10月31日至2018年12月31日的物业费共计17743元未付，应在2018年12月31日前付清。三亚清平乐小区自2013年成立业主委员会，至2018年解散一直未与东锣岛公司重新签订物业服务合同，也未另行选聘物业公司。本院认为，业主应按物业服务合同约定交纳物业费。东锣岛公司作为三亚清平乐小区的前期物业管理公司，在三亚清平乐小区未设立业主委员会之前，其对三亚清平乐小区的物业管理服务行为与亓某形成物业服务关系。在三亚清平乐小区成立业主委员会后，虽东锣岛公司未与三亚清平乐小区业主委员会签订书面合同，但该业主委员会在存续期间，对东锣岛公司所从事物业管理服务并未提出异议，也未另行选聘物业公司，双方形成事实上的物业服务关系。东锣岛公司依约提供物业服务后，亓某应当支付物业费，虽东锣岛公司与三亚东锣岛地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中未约定物业费交纳时间，但根据《中华人民共和国》合同法第六十二条第四项的规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，东锣岛公司已分别于2016年3月23日、2017年12月21日、2018年11月20日向亓某发出交费通知要求亓某于2016年4月7日前付清2009年10月31日至2015年12月31日的物业费11941.58元，于2017年12月31日前付清2009年10月31日至2017年12月31日的物业费15812.78元，于2018年12月31日付清2009年10月31日至2018年12月31日的物业费17743元，故对东锣岛公司诉请亓某支付物业费17743元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因东锣岛公司与三亚东锣岛地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中未约定物业费支付时间，东锣岛公司主张亓某以每一年需支付的物业费为基数，以同年度人民银行同期贷款利率上浮百分之五十为年利率计算违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(2780,0))〉的解释》第九十条(javascript:SLC(38083,2))，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《海南经济特区物业管理条例》第三十九条第六款之规定，判决如下：1被告亓某自本判决生效之日起十日内向原告三亚东锣岛酒店管理有限公司支付物业服务费17743元；2驳回原告三亚东锣岛酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141元（原告三亚东锣岛酒店管理有限公司已预缴），由原告三亚东锣岛酒店管理有限公司负担11.4元，被告亓某负担129.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 邵志琨 二○一九年六月二十八日书记员 何 围附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(2780,0))〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《海南经济特区物业管理条例》第三十九条实行政府指导价的物业服务收费，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在政府指导价规定的幅度内协商具体收费标准，报所在地人民政府价格行政主管部门备案。未成立业主委员会的住宅区物业服务收费，不得超过政府指导价的基准价标准，并由物业服务企业报所在地人民政府价格行政主管部门备案。物业服务企业、业主委员会应当向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准。业主和物业使用人对此有权查询。物业服务企业不得擅自提高收费标准，增加收费项目，扩大收费范围。物业服务企业在物业服务合同约定之外自行提供的服务，业主、物业使用人有权拒绝接受服务和支付费用。物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用等，由业主根据实际消费分摊。具体办法由省价格行政主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门制定。