黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初5025号原告：陈佰顺，男，1981年9月10日出生，汉族，哈尔滨市鑫新汽配商行经理，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王光天，黑龙江银盛律师事务所律师。被告：马守亮，男，1982年4月12日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被告：张淑华，女，1956年8月25日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区二被告委托诉讼代理人：李亚茹，黑龙江亚兴律师事务所律师。原告陈佰顺与被告马守亮、张淑华租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告陈佰顺及其委托诉讼代理人王光天，被告马守亮、张淑华及二被告委托诉讼代理人李亚茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈佰顺向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告马守亮、张淑华的《房屋租赁合同》；2.判令二被告退还原告9个月的房租48750元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告马守亮签订《房屋租赁合同》，约定被告马守亮将坐落于香坊区红升村库房租赁给原告使用，租赁期限3年，自2017年3月1日至2020年3月1日。2018年5月31日，被告马守亮指派电工李海生到上述仓库进行电路维护作业，因电工李海生违规操作发生火灾，现该仓库已经烧毁无法继续使用，原告向二被告交付的房租至2019年3月1日，自2018年5月31日发生火灾至2019年3月1日期间有9个月仓库无法使用，因此原告要求与二被告解除合同并退还相应房租。二被告辩称，被告张淑华同意与原告解除房屋租赁合同并退回剩余租金48750元。被告马守亮认为房屋租赁与其无关，请求法院驳回原告对其的起诉。一、案涉房屋租赁合同的出租物是被告张淑华所有，被告张淑华对案涉房屋有处分权和租赁权，该房产的租赁，与被告马守亮无关，被告马守亮在租赁合同中的签字是受其母被告张淑华口头委托，代为签字，原告诉求解除合同及要求退还剩余9个月的租金，被告马守亮作为代签合同的代理人不应承担任何责任，原告的主张与被告马守亮无关，原告将被告马守亮作为本案的诉讼主体不适格。二、案涉的租赁物是被告张淑华个人所有的房产，原告在签订租赁合同前是因看到租赁房屋旁的广告，广告的联系人是被告张淑华，原告也是按照被告张淑华的电话联系方式，与其确定房屋租赁的相关事宜，在双方签订2017年3月1日房屋租赁合同时，是原告及被告马守亮、张淑华三人均在场，因被告张淑华两个手残疾，本人不能手写签字，当场口头委托被告马守亮代为在合同上签字。三、2018年5月31日，被告张淑华委托案外人李广波找到供电所，由供电所指派电工李海生为出租屋进行维护，与被告马守亮无关。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1.房屋租赁合同、收据2份、银行转账凭证，拟证明：一、本案被告马守亮是合同的签订人及房租的收款人，因此马守亮是本案中租赁关系的受益人。二、二被告已经收到原告支付的房租。三、被告马守亮签订租赁合同收取房款，被告张淑华签收收款收据，因此，本案租赁关系是二被告共同出租行为，被告张淑华答辩与马守亮无关是推卸责任。四、张淑华有书写能力，被告张淑华答辩没有书写能力委托其子出租房屋是虚假陈述。经质证，二被告对上述证据的真实性无异议，但认为房屋租赁合同处马守亮是作为代理人签字的。缴费收据处填写的内容并非马守亮本人所写，收款人签字为张淑华本人所签，是在马守亮的帮助下进行的签字，两份交款收据恰可证明租赁房屋的款项全部由张淑华所收。关于银行交易凭证，由于张淑华本人不能签字，所以原告将房款汇入被告马守亮的账户后，由其转交给张淑华。证据2.哈尔滨市公安消防支队香坊大队出具的哈香公消火认字（2019）第0004号火灾事故认定书及哈尔滨市公安消防支队香坊大队出具的哈公消火复字（2019）第0008号火灾事故认定复核决定书，拟证明：一、本案争议房屋已经烧毁不再具有使用价值；二、火灾发生时间为2018年5月31日；三、火灾事故原因在于被告方；四、责任认定书中所称香坊区幸福乡张淑华家仓库与本案租赁合同中所描述的租赁物地址即香坊区红升村库房为同一标的物；五、火灾事故认定书经过复核维持原决定。经质证，二被告对该组证据的真实性无异议，该组证据证明了所租赁的房屋为被告张淑华个人所有，但该组证据中起火原因及火灾直接财产损失与本案中原告的诉求无关。被告围绕答辩意见依法提交了以下证据：证据1.照片2张，拟证明：所出租房屋的广告人即招租人是被告张淑华，留的手机号也是被告张淑华本人，由此证明与被告马守亮无关，且原告是根据广告中的电话与被告张淑华本人联系，被告马守亮并未参与出租事项的商谈过程中。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为首先原告看到的招租广告是在大门左侧，而非二被告所称的右侧。其次，该组照片只能证明该房屋曾经发布过出租意向，并不能否定被告马守亮签订出租合同收取房款作为共同出租人的行为事实。证据2.户口簿2份，拟证明：被告张淑华与被告马守亮是各自独立居住，其经济也是各自独立，被告张淑华本人所有的租赁房屋由其本人享有，不存在共同所有和共同出租的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该组证据与本案没有关联性。证据3.（2008）香民四初字第989号民事判决书，拟证明：2007年对该出租房屋进行装修时，被告张淑华所雇佣的施工人在施工时被电击伤导致事故，对被告张淑华提起损害赔偿的民事诉讼，该份判决证明了出租给原告的房屋是被告张淑华个人财产。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为并不能否定二被告共同出租的行为，与本案没有关联性。证据4.证人周某、潘某证言，拟证明：涉案库房为被告张淑华所有。经质证，原告对证人证明的事实关联性有异议，证人并未参与房屋出租的过程，仅凭生活经验及观察判断本案标的物为被告张淑华所有，证人并不能否定被告马守亮也共同参与出租的事实。本院依职权调取了哈尔滨市香坊区红升村村委会工作人周玉昌的证明情况。经质证，原告认为真实性无异议，但不能据此排除被告马守亮与案涉库房有共同利益，因该房屋位于农村土地上，现有农村土地管理体制为家庭共有宅基地或家庭共有农业用地，农业用地上的建筑物，家庭成员均有利益。二被告对该组证据无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，受被告张淑华委托，被告马守亮与原告签订《库房租赁合同》，合同约定将坐落于哈尔滨市香坊区红升村的一处1000米库房租赁给原告，租赁期限自2017年3月1日至2020年3月1日止，每年租金为65000元。原告已向被告交付2019年3月1日前的全部租金。2018年5月31日，因电工李海生违规操作引发火灾，涉案房屋无法继续使用。被告张淑华与被告马守亮系母子关系，被告张淑华户别为居民户口，户籍地为哈尔滨市××区幸福乡××组，其于1973年3月9日迁入该村。被告马守亮户别为非农业家庭户口，户籍地为哈尔滨市南岗区××美景××单元××组，其于2015年5月7日自哈尔滨市香坊区幸福乡安发村迁出至现户籍地。2011年10月31日，哈尔滨市香坊区人民政府撤销了安发村，将其并入红升村。本院认为，原告与被告张淑华签订的库房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。原告与被告张淑华对于房屋已经无法继续使用这一事实均予以认可，对于解除库房租赁合同及需要返还的租金数额双方均无争议。本案的争议焦点在于被告马守亮是否为签订库房租赁合同的主体之一并应否因此承担返还房款的责任。针对这一争议焦点，本案首先应明确房屋使用权人及主要负责对房屋进行日常管理的人是谁，从而确认被告马守亮在库房租赁合同上签字这一行为的含义。（一）关于房屋使用权人及负责对房屋进行日常管理的人是谁的问题。首先，根据原告方提交的哈香公消火认字（2019）第0004号火灾事故认定书及哈公消火复字（2019）第0008号火灾事故认定复核决定书，被告方提交的民事判决书、证人证言及本院依职权调取的哈尔滨市香坊区红升村村委会工作人员证明情况均表明，该处房屋的使用权人为被告张淑华。其次，经本院调查，该处库房确已建设多年。在建设库房的时候，被告马守亮尚不具备完全民事行为能力，不存在其出资建设案涉库房的可能性。再次，原告在租赁房屋时系与被告张淑华商谈价格并将租赁房屋的定金交付给被告张淑华。同时，在庭审询问中，原告亦认可对于房屋的维护都是由被告张淑华负责且其在库房的时间较多。最后，原告虽主张农村不动产应当以户为单位进行管理。但本案中，被告马守亮已于2015年5月7日自哈尔滨市香坊区幸福镇红升村中迁出，户别为非农业家庭户口。原告的租赁行为发生于2017年3月1日，此时，二被告已经分户且不在一起共同生活，故原告的这一主张不能成立。综合上述情况，原告未能提交相应的证据材料证明该处房屋为二被告共同所有，亦未能证明该处房屋系二被告共同出资所建，本院确认房屋的使用权人及负责对房屋进行日常管理的人均为被告张淑华。（二）被告马守亮在库房租赁合同上签字这一行为的含义。在原告与被告张淑华签订的《库房租赁合同》中出租人处为被告马守亮，签字亦为被告马守亮本人所签。原告主张租金由被告马守亮收取，其也是据此要求被告马守亮承担责任。关于被告马守亮在库房租赁合同上签字这一行为的含义，在确认该处房屋的使用权人及负责对房屋进行日常管理的人均为张淑华后，通过对签订租赁合同及收取租金的过程判断分析，该行为的含义更加明确。首先，原、被告双方均认可在签订租赁合同时，原告及二被告均在现场，被告张淑华本人手有残疾，签字确实存在困难，在这种情况下，被告张淑华要求其子被告马守亮代为签字合乎情理，可以视为被告张淑华通过口头授权被告马守亮代为签订《库房租赁合同》。其次，原告虽主张收取租金的人为被告马守亮，但向原告出具租金收据的人仍为被告张淑华，且原告交付电费时，向其出具收据的人亦为被告张淑华。通过上述两张收据上被告张淑华所写的“张淑华”几个字也可看出其签字确实存在困难，作为年逾六十且手有残疾的老人，在房屋租赁过程中委托其子代为处理相关事宜，符合常情。可见被告马守亮在库房租赁合同上签字的行为应视为一种代理行为，原告仅以这一行为判断被告马守亮为房屋使用权人并据此承担责任缺少事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，判决如下：一、解除原告陈佰顺与被告张淑华于2017年3月1日签订的《库房租赁合同》；二、被告张淑华于本判决生效之日起十日内向原告陈佰顺返还租金48750元；三、驳回原告陈佰顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取509.37元（原告已预交），由张淑华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  陈彩霞二〇一九年六月十八日法官助理徐久洋书记员薛莉芯相关法律法规：《中华人民共和国民法通则》第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。