上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初8765号原告：朱金通，男，1962年4月1日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：祖琦筠，上海市中山律师事务所律师。被告：上海铭裕建筑装饰工程有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：张骏，总经理。被告：张骏(第二被告)，男，1986年11月1日出生，汉族，户籍所在地浙江省。原告朱金通与被告上海铭裕建筑装饰工程有限公司、张骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2019年6月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人蔡新、第一被告法定代表人张骏(同时系第二被告)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱金通诉称：原、被告于2014年4月24日签订了一份《房屋租赁合同》,该合同约定：原告为出租方(甲方),被告为承租方(乙方);甲方将青浦区盈港路XXX-XXX号门面,使用面积约300平方,出租给乙方;租赁期限为五年,即从2014年4月22日至2019年4月22日;第一年租金为人民币19万元(以下币种均为人民币，租金分两次支付给出租方),第二年租金为19万元,第三年租金为20万元,第四年租金为21万元,第五年租金为22万元(第二年开始租金一年一付,租金每年提前一个月支付);乙方使用甲方门面期间,一切债权、债务以及应缴所得税、水电费、物业管理等一切费用由乙方承担。该合同对违约责任等事项作了约定。合同签订后,原告随即按约履行,将房屋交付被告,被告陆续支付了租金,至2017年起,被告开始拖欠租金,直至2019年1月15日,被告提出提前解除租赁合同,并承诺于当天搬离(详见被告于2019年1月15日出具的承诺书)。自此,根据合同约定,被告自承租起始至2019年1月15日止,应支付原告租金952,137.06元,被告已支付租金773,000元,尚欠被告179,137.06元。同时,在被告租赁期间,原告支付房屋的物业管理费13,397.33元,依据合同约定,也应由被告承担。原告认为,被告向原告租赁房屋,理应按约支付租金和相关费用。现被告拖欠原告租金不付,已构成违约。为维护原告合法权益，故诉诸法院请求：1、判令被告支付原告房屋租赁费179,137.06元;2、判令被告支付物业管理费13,397.33元;3、本案诉讼费由被告承担。被告上海铭裕建筑装饰工程有限公司、张骏辩称：对租房合同没有异议，前几年的房租也均付清，至第五年，由于经济不景气，当时与原告沟通，2018年12月5日发送信息，租赁期限至12月月底。租金应该计算至2018年12月底，原告同意的。对于物业费，从签订合同开始，从未提起物业费，口头约定物业费不用被告承担。如果租赁房屋物业费未支付，应该从第一年就起诉。2019年1月15日的承诺书系被告自愿写的，现在的租客也系被告介绍的。经开庭审理查明：2014年4月24日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份,约定甲方将青浦区盈港路XXX-XXX号门面,房屋使用面积约300平方,出租给乙方做商业使用(乙方如改变内部装修,需甲方同意方可,改变后装潢归甲方所有,乙方不可随意损坏)。甲方出租给乙方门面房租期为五年,即从2014年4月22日至2019年4月22日止,第一年租金为19万元(租金分两次支付给出租方)，第二年租金为19万元,第三年租金为20万元,第四年租金为21万元,第五年租金为22万元(第二年开始租金一年一付,租金每年提前一个月支付)。甲方出租给乙方使用的门面乙方无权转租,以及任何抵押或改变经营项目。一旦发现甲方有权收回房屋,并按合同第八条规定处理。乙方使用甲方门面期间,一切债权、债务以及应缴所得税、水电费、物业管理费等一切费用由乙方承担。甲方出租给乙方使用的门面,乙方必须合法、安全、文明的使用,如乙方在租赁期间使用不当造成房屋以及设备的损坏,乙方应修复或向甲方赔偿损失。乙方到期时按原样把房屋归还给甲方,并要求乙方在三天内把所属乙方的钱物搬出房屋,如逾期不搬视作乙方自愿放弃,甲方有权自行处理。甲、乙双方自签订合同之日起,乙方应付给甲方押金1万元,合同到期后,甲、乙双方确认房屋及设施无损坏,甲方将押金全额退还给乙方。合同双方签字生效后,双方必须履行合同中的各项条款,任何一方未经同意不得擅自变更或终止和合同。如单方违约,违约方需赔偿违约金3万元,并立即终止合同。房屋因自然灾害等不可抗拒等因素导致损毁造成的双方损失,双方均不需向对方负担任何责任。(如遇房屋拆迁,双方都无责任)。合同上方承租方处书写第二被告名字，下方乙方处落款无签名，为第一被告印章。原告按约向被告交付房屋，被告支付租赁押金1万元，被告共支付租金763,000元。2017年8月16日，上海青浦青房物业管理有限公司向原告开具物业费发票，金额1万元，账期2012年1月至2016年12月。2017年12月15日，上海青浦青房物业管理有限公司向原告开具物业费发票，金额2,016元，账期2017年1月至6月。2019年1月15日，第二被告出具《承诺书》，言明：本人张骏在租赁青浦区盈港路XXX号、XXX号房屋期间,承诺于2019年1月15日搬出该租赁房产。按原租赁合同要求,房屋的装潢归出租人所有,如有破坏、损坏必须赔偿相应损失。如果本人在2019年1月16日还未将财物搬出,视为放弃房屋内的所有物品(包括可搬离的和不可搬离的物品),房屋出租方有权出售、转让、丢弃或以其他任何方式处理上述物品。本人承诺,所有物品处理所得归出租方所有,不用于偿付所欠出租方的任何款项。2019年1月16日，被告搬离租赁房屋。2019年2月25日，上海青浦青房物业管理有限公司向原告开具物业费发票，金额6,048元，账期2017年7月至2018年12月。另查明，2013年7月23日，坐落上海市青浦区盈港路677、679号房屋核准登记于朱金通、浦金芳、浦秋燕名下。2019年3月1日，浦金芳、浦秋燕出具《情况说明》：浦金芳与朱金通为夫妻关系,浦秋燕为浦金芳与朱金通之女。坐落于青浦区青浦镇盈港路**,面积合计为319.96平方米的房屋为浦金芳、朱金通、浦秋燕共同共有。朱金通与上海铭裕建筑装饰工程有限公司、张骏于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》,是由浦金芳与浦秋燕共同授权朱金通以个人名义签订,并授权朱金通以个人名义收取租金,主张相关权利。庭审中，原、被告双方确认水电费用已结清，租赁押金1万元抵扣所欠租金。以上查明的事实，由原告、被告的陈述，房屋租赁合同、承诺书、房屋状况及产权人信息、土地状况信息、情况说明、发票等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告表示，被告确认2019年1月16日搬离，故租金计算至2019年1月15日止。租赁房屋系毛坯，被告搬离时装修也不要了。物业公司2017年8月才开具物业管理费发票，原告系2017年8月才开始支付的物业费。租赁系两被告共同的。原、被告签订房屋租赁合同，建立租赁关系，且双方对租金、物业管理费进行约定，被告认为原告同意其租金支付至2018年年底，没有事实依据。对于物业管理费，根据合同第四条约定，物业管理费应由被告承担。签订合同承租人系第二被告、落款系第一被告公章，认为两被告共同承租的行为，在第二被告出具的承诺书中明确承诺人系第二被告个人，故本案被告主体适格。两被告表示，签订合同时对物业费进行口头约定，不用被告方支付物业费，另外三楼一直漏水，三楼也一直空置未使用，沟通过三楼租金减免，租金应该计算至2018年12月底，2019年的租金不应计算。租赁房屋用于办公场所，系与第一被告公司之间的租赁关系。租赁房屋系毛坯，被告搬离时装修也不要了。承诺书系原告女婿打印的，由于第二被告系公司法人，故由第二被告签字，属于公司承诺，代表公司。2018年8月、9月、10月系第二被告个人支付的租金，其余均系通过第三方转账的。根据庭审确认的事实，本院认为，房屋租赁合同上方承租人处虽书写为第二被告个人，第二被告系第一被告法定代表人，合同落款处无第二被告个人签名，由第一被告盖章确认，故租赁合同应为原告与第一被告间的租赁合同，租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同履行过程中，双方提前解除租赁合同，并于2019年1月16日搬离租赁房屋。被告已支付租金763,000元，原告要求被告支付至2019年1月15日租金，被告则认为租金应计算至2018年底，对此未能提供相应证据，被告主张无事实依据，本院不予采信；双方同意押金1万元在所欠租金中扣除，本院予以准许，故原告要求支付租金179,137.06元的诉讼请求，本院予以支持。关于物业费，被告认为签订合同时双方已口头约定免收，但双方所签订的合同明确约定物业费由被告承担，被告主张无证据，本院不予采信，原告要求支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告认为租赁合同相对方为两被告，被告则认为系原告与第一被告间租赁关系，第二被告系公司法定代表人，其出具承诺书的承诺也系代表公司承诺，该承诺书内容并无第二被告承诺其对所欠租金承担清偿责任，原告并未能进一步提供第二被告个人亦应共同承担清偿责任的相关证据，故原告要求第二被告共同承担清偿责任的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海铭裕建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱金通租金人民币179,137.06元；二、被告上海铭裕建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱金通物业费人民币13,397.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4,150.70元，减半收取计人民币2,075.35元，由被告上海铭裕建筑装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一九年六月二十五日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。