贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终2555号上诉人（原审被告）：张卫红，男，1970年9月5日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县狮溪镇狮溪村胜利组，现住桐梓县。上诉人（原审被告）：张胜，男，1984年2月1日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县狮溪镇狮溪村中心组，现住桐梓县。上诉人（原审被告）：贵州省桐梓县帝诚大酒店有限公司。法定代表人：张卫红，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：蒋光莉，女，1970年2月19日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：张绍勇，贵州贵遵律师事务所律师。第三人：王智伟，男，1990年12月5日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人张卫红、张胜、贵州省桐梓县帝诚大酒店有限公司（以下简称帝诚大酒店）因与被上诉人蒋光莉、第三人王智伟租赁合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322民初3427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张卫红、张胜、帝诚大酒店上诉请求：1.撤销桐梓县人民法院（2018）黔0322民初3427号民事判决，依法改判或驳回被上诉人蒋光莉的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实有误，导致判决不当，上诉人张卫红不存在违约行为，该《房屋租赁协议》不应解除，应继续履行。2014年5月25日，第三人王智伟与上诉人张卫红签订《房屋租赁协议》，约定将王智伟位于桐梓县××镇文笔路××区××号、××号、××、××号门面（354.24平方米）出租给上诉人张卫红使用，租金每年97700元，付款时间为每年6月10日前一次性支付。后上诉人张卫红2018年6月10日未能按时支付上述房屋租金，系通过第三人王智伟认可并口头同意延期至2018年12月31日前支付，故上诉人张卫红不存在违约行为，《房屋租赁协议》不应解除；二、被上诉人蒋光莉系2018年2月18日才取得涉案房屋所有权，基于物权变动的法律原因，原出租人（王智伟）在上述《房屋租赁协议》中的权利义务也应一并转移给被上诉人，故被上诉人自取得该房屋所有权之日起，应继续遵守原出租人同意上诉人于2018年12月31日前支付租金的口头约定。综上，一审判决认定事实不清，判决有误，恳请二审法院查明事实，依法判决支持上诉人的上诉请求。蒋光莉辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。第三人王智伟未作答辩。蒋光莉向一审法院起诉请求：1.判决解除张卫红、张胜、帝诚大酒店与王智伟于2014年5月25日签订的《房屋租赁协议》，并立即归还蒋光莉所出租的房屋；2.判决张卫红、张胜、帝诚大酒店从2018年1月30日起至合同解除之日止，按照每月1.2万元的标准向蒋光莉支付房屋租金（起诉时暂定136878元）；3.本案的诉讼费用及保全费用由张卫红、张胜、帝诚大酒店承担。一审法院认定事实：2014年5月25日，王智伟作为甲方、张卫红作为乙方，签订《房屋租赁协议》约定，王智伟将桐梓县娄山关镇文笔路十一区六幢第2层1-2-1号、1-2-2号、一层1-4.1-5号门面（354.24平方米）出租给张卫红使用和用于经营帝诚大酒店，租赁期限为10年，时间从2014年6月1日起至2024年5月31日止，租金每年97700元，以后每年在原基础上递增10%,租金每年交付一次,付款时间为每年6月10日前一次性交清。2015年10月1日，张卫红作为甲方、张胜作为乙方，签订了《桐梓帝诚大酒店承包合同》，该合同约定：“甲方将桐梓帝诚大酒店所有经营权承包给乙方经营。（包含渝富桥足疗城）”，承包期限为拾年；2018年2月18日，贵州省桐梓县人民法院（2017）黔0322执360号之二执行裁定书裁定：“一、……王智伟名下位于桐梓县××镇文笔路××单元四间商业用房1-4.1-5.1-2-1.1-2-2号（产权证号分别为201302453.201302454.201302457.201302462）的所有权归买受人蒋光莉所有……王智伟上述房产的所有权自本裁定送达买受人蒋光莉时起转移。”。法院予以确认。一审法院认为，蒋光莉通过司法竞拍取得了涉案《房屋租赁协议》中出租房屋的所有权，即原出租人王智伟在该协议中的权利与义务也一并转移给蒋光莉，故蒋光莉自取得该房屋所有权之日起即从2018年2月18日起，张卫红、张胜、帝诚大酒店应履行向蒋光莉支付租金的义务，但自蒋光莉取得该房屋的所有权后，张卫红、张胜、帝诚大酒店至今并未向蒋光莉支付租金，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，对蒋光莉要求解除张卫红与王智伟于2014年5月25日签订的《房屋租赁协议》，并立即归还蒋光莉所出租房屋的诉求，于法有据，予以支持。对于蒋光莉的第二项诉讼请求，按涉案《房屋租赁协议》约定，租金每年97700元，以后每年在原基础上递增10%,即2018年2月18日至2018年6月30日的租金为47265.20元，2018年7月1日到2018年8月31日的租金为23840.42元，以上共欠租金为71105.62元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决：一、解除张卫红与王智伟于2014年5月25日签订的《房屋租赁协议》，张卫红、张胜、贵州省桐梓县帝诚大酒店有限公司于本判决生效后立即将位于桐梓县××镇文笔路××单元四间商业用房1-4.1-5.1-2-1.1-2-2号（产权证号分别为201302453.201302454.201302457.201302462）归还蒋光莉，并向蒋光莉支付租金71105.62元。二、驳回蒋光莉的其他诉讼请求。案件受理费1360元，减半收取680元，由蒋光莉负担200元，张卫红、张胜、贵州省桐梓县帝诚大酒店有限公司各负担160元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。张胜主张以李小群和杨万仕的名义将租金交到了一审法院执行局。经本院核实，一审法院执行工作局向本院提交了一份2018年10月18日出具的证明，证明内容为：“兹证明2018年4月12日李小群向本院账号为62×××33的执行专户汇款2800元，2018年7月6日杨万仕向本院执行总户汇款5600元，上述二人并非我院被执行人”。2018年6月28日，蒋光莉向张胜和帝诚大酒店发付款催告函，要求张胜和帝诚大酒店于2018年7月5日前按照合同约定及时履行相关合同付款义务，逾期则视为张胜和帝诚大酒店拒绝履行合同，并构成违约，若张胜和帝诚大酒店在上述期限内仍然未履行合同付款等义务，将依法追究张胜和帝诚大酒店的违约责任。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：帝诚大酒店、张胜是否拖欠蒋光莉租金；蒋光莉要求解除张卫红于2014年5月25日与王智伟签订的《房屋租赁协议》是否应当支持。针对当事人争议焦点，本院认为，2014年5月25日，王智伟作为甲方、张卫红作为乙方，签订《房屋租赁协议》约定，王智伟将桐梓县娄山关镇文笔路十一区六幢第2层1-2-1号、1-2-2号、一层1-4.1-5号门面（354.24平方米）出租给张卫红使用，用于经营帝诚大酒店，租赁期限为10年，时间从2014年6月1日起至2024年5月31日止，租金每年97700元，以后每年在原基础上递增10%,租金每年交付一次,付款时间为每年6月10日前一次性交清。2015年10月1日，张卫红作为甲方、张胜作为乙方，签订了《桐梓帝诚大酒店承包合同》，该合同约定：“甲方将桐梓帝诚大酒店所有经营权承包给乙方经营。（包含渝富桥足疗城）”，承包期限为拾年。后蒋光莉通过司法竞拍取得了涉案《房屋租赁合同》中出租房屋的所有权，2018年1月17日，贵州省桐梓县人民法院（2017）黔0322执360号之二执行裁定书裁定将本案争议之房的所有权执行归买受人蒋光莉所有。即原出租人王智伟在该合同中的权利与义务也一并转移给蒋光莉。故蒋光莉自取得该房屋所有权之日起，即从2018年1月17日起，张胜、帝诚大酒店应履行向蒋光莉支付租金的义务。但自蒋光莉取得该房屋的所有权后，张胜、帝诚大酒店至今并未向蒋光莉支付租金。张胜、帝诚大酒店应按合同约定将拖欠的租金支付给蒋光莉。一审判决张胜、帝诚大酒店按合同约定支付蒋光莉租金正确，本院予以确认。虽然根据王智伟作为甲方、张卫红作为乙方，签订《房屋租赁协议》约定，租金每年交付一次,付款时间为每年6月10日前一次性交清，但双方并没有约定逾期交付租金即解除合同。且2018年6月28日，蒋光莉向张胜和帝诚大酒店发付款催告函载明的内容：张胜和帝诚大酒店于2018年7月5日前按照合同约定及时履行相关合同付款义务，逾期则视为张胜和帝诚大酒店拒绝履行合同，并构成违约，若张胜和帝诚大酒店在上述期限内仍然未履行合同付款等义务，将依法追究张胜和帝诚大酒店的违约责任，也没有逾期交付租金即解除合同的内容。另外，张胜以李小群和杨万仕的名义将部分租金交到了一审法院执行局。蒋光莉未提供充分证据证明张胜和帝诚大酒店系无正当理由未支付租金或者迟延支付租金。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，判决解除张卫红与王智伟于2014年5月25日签订的《房屋租赁协议》不当，本院予以纠正。综上所述，帝诚大酒店、张卫红、张胜的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实不清，判决不当，应予改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322民初3427号民事判决；二、张胜、贵州省桐梓县帝诚大酒店有限公司于判决生效后10日内支付蒋光莉拖欠租金71105.62元（2014年6月1日起至2018年8月31日止）。并于2018年9月1日起按合同约定向蒋光莉支付租金至2024年5月31日止；三、驳回蒋光莉的其他诉讼请求。如义务人在判决确定的期间未履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费680元，二审案件受理费1360元，共计2040元，由蒋光莉负担1020元，张胜、贵州省桐梓县帝诚大酒店有限公司负担1020元。本判决为终审判决。审判长  易大刚审判员  周亚琼审判员  张海波二〇一九年六月二十一日法官助理李芳书记员张剑