西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初2229号 原告(反诉被告)西安市人人乐超市有限公司。住所地：西安市莲湖区。统一社会信用代码91610104791690043R。法定代表人宋琦，总经理。委托代理人杨超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人黄兰，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）刘航瑞，男，1982年12月1日出生，汉族，无业，西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人李燕军，陕西秀林律师事务所律师。原告西安市人人乐超市有限公司与被告刘航瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨超、黄兰，被告刘航瑞与委托代理人李燕军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年1月，其与被告就皇冠店的四楼588平米出租事宜达成意向，并同时向被告移交了房屋。3月15日，双方签订《租赁合同》及补充协议、场地交接单，约定自2017年2月1日开始计收租金，每月租金4万元、管理费1000元；被告应于每月25日前支付下月的租金和管理费，如果拖欠租金一周以上，其有权解除合同并将保证金作为违约金没收。但被告未依约支付租金及相关费用。其于2017年6月6日向被告发出解除合同通知，至6月15日才联系到被告，被告恳请其给予宽限。直至2017年8月，被告才支付了部分租金及相关费用。此外，被告未按合同约定在合同签署2个月内，即2017年5月15日前自行办理证照，并提供给其；2017年10月，被告又强行将设备放置在其经营场所，扰乱经营秩序。被告的行为已构成违约，双方丧失了合作基础。诉请：解除双方2017年3月15日签订的《租赁合同》及补充协议；被告恢复房屋原状并交还租赁房屋；被告按每月4.1万元的标准支付拖欠租金、房屋占用费及管理费至实际交房之日，暂计算至2017年11月30日为16.4万元；诉讼费由被告承担。被告辩称，同意解除合同，合同解除系因原告严重违约所致。双方签订的合同合法有效，双方均应依约履行。在达成协议之前，其已明确告知原告所经营项目为电玩城，经原告同意双方才签订涉案合同。故，原告应配合其办理相关经营手续。但原告未尽到本经营场所内不得出现第二家游戏厅的责任，在2017年5月，其装修完毕后，发现原告将二楼原咖啡厅的经营场所向外出租变为游戏厅，导致文化局在为其办理电玩城文化证等相关手续审查时，以电玩城在纵横500米内不得出现第2家为由未予通过。XX楼XX城，已严重违约，导致其无法办理相关手续并经营电玩城，损失惨重，其有权行使先行抗辩权，不予交纳相关费用。其4次发函至原告，要求原告清理二楼游戏厅未果，有权要求原告返还所交纳的相关费用，包括租金及赔偿损失。反诉原告诉称，其与反诉被告签订《租赁合同》，明确其租房用途为“濠锋七彩漫岛”电玩项目，并如约交纳了押金12万元，装修保证金1万元及租金等相关费用，购买了电玩设备等。2017年5月初，其发现二楼出现第二家游戏厅，致其无法办理经营手续后，多次书面要求反诉被告解决无果。反诉诉请：解除《租赁合同》，反诉被告返还其房屋租赁费24.6万元（2017年3月5日至2017年9月25日，按每月4.1万元计算租赁费及管理费）；返还押金12万元、装修保证金1万元；赔偿装修费62万元；赔偿设备损失84.5万元；赔偿相关损失8万元（运费、车费等）；以上合计192.1万元；诉讼费由反诉被告承担。反诉被告辩称，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据；反诉原告是在2017年1月15日进场，3月15日合同签署完毕，应及时支付2月、3月份的租金，且在3月25日前应支付4月的租金，4月25日前应支付5月的租金。在其2017年6月6日发出解除通知后，反诉原告于6月15日还要求宽限。故，反诉原告称5月发现二楼游戏厅并不属实，远远超出合同解除所约定的拖欠租金期限，行使先予抗辩权根本站不住脚；反诉原告主张由于出现第二家游戏厅导致其无法继续办证的说法也无依据，办理证照涉及行政许可和审查，行政机构需要审查多项文件，包括申办人资格，至于反诉原告是否申办、何时审办，申办为什么没有成功，其无法得知，反诉原告迄今也未拿出任何行政机关不予批准的行政文件；且按合同约定，反诉原告需在签署合同2个月内自行办理所需证件，并提交给其。但反诉原告并未提出办证问题，而是在其多次催款甚至要解除合同的情况下，反诉原告才在7月底8月初提出二楼游戏厅问题，也超出了反诉原告提交证件的时间。2楼商户8月出现的违约经营问题，其已另行追索，与本案无关；其与反诉原告签订租赁合同，向反诉原告交付租赁房屋，就已履行了合同的主要义务，反诉原告应履行的主要义务就是支付租金等费用，其在合同项下不存在要保证反诉原告取得所有合法手续的义务，反诉原告也不享有所谓先予抗辩权。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2017年3月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》及《补充协议（租赁）》，约定乙方将其经营的西北区域皇冠店四楼专柜，建筑面积588㎡，实用面积420㎡提供给甲方经营濠锋七彩漫岛；租赁期限自2017年2月1日至2020年1月31日，起租日为2017年2月1日；租金按68.03元/㎡/月计算，月租金4万元，管理费每月1000元，每月25日前交纳下期租金和相关费用，前三年没有递增，电表管理费每年960元，租赁保证金12万元；甲方拖欠应交纳费用达45天或者拖欠应交费用超过租赁保证金的情况下，乙方有权解除合同，甲方已支付的保证金不予退还，并有权要求甲方承担每月每平方米100-200元的违约金。在合同签订之前，被告就于2017年1月4日向原告交纳了装修押金1万元；于2017年3月12日向原告交纳保证金12万元。被告于2017年3月15日在“场地交接单”上签字，确认接收了租赁房屋。被告接收的房屋，由之前的经营者按其经营性质进行了装修，被告重新装修，对原装修进行拆除和垃圾清运。双方签订的合同明确被告租赁用途为经营游戏厅，原告称此时其整个商业大厦中，没有游戏厅，二楼有经营咖啡厅的。但二楼的咖啡厅后改为游戏厅，并在被告办理文化许可证之前办理了该证，其并不知情。2017年4月，被告在装修完毕，搬入游戏机后，开始办理包括文化许可证在内的各项审批手续。2017年7月29日，被告向原告发出书面“致西安市人人乐超市有限公司”的函，提出因其经营特殊行业，需向政府部门申请办理文化许可证等；但在其装修完毕，办理审批手续期间，被相关部门告知原告公司的皇冠店出现了两家游艺公司，按规定游艺公司500米内不能出现两家；由于二楼游艺厅导致其相关证照办理手续被延后而未能开业，其多次要求原告协助清理未果，现要求原告在15个工作日内清理二楼游艺设备，并注销二楼的文化许可证，以便其办理相关手续，否则要求原告赔偿其未经营所造成的损失；如原告为其解决上述问题，其将交纳所欠房租。原告于2017年8月4日向被告发出书面催款“函”，要求被告于2017年8月15日前交纳自4月16日起的所有租金及水电费欠费181333.33元。此后，被告向原告交纳了租金，原告于2017年8月14日出具“结算收款单”，确认收取被告租金及促销服务费合计227826.66元。2017年8月15日，被告再次书面致函原告，要求原告于2017年8月18日前清除二楼游艺厅，注销二楼游艺厅的手续。2017年8月16日，原告向被告发出“关于刘航瑞2017年8月15日函的回复函”，提出其可以配合被告清理二楼游艺厅，但该配合行为不是其应履行的合同义务；其已向被告交付租赁房产，被告却迟迟未开业，依合同约定，其有权终止合同，现通知被告于9月15日前开业，否则按违约处理。2017年8月23日，被告向原告发出“致2017年8月16日回复函”，再次重申原告应配合其办理相关手续，7日内清除二楼游艺厅，否则其将采取相关措施维护正当权益。2017年10月，被告已装修完毕，并摆放了游戏设备的大厅内，因发生漏水事故，游戏设备进水，被告将游戏设备61台搬出游戏厅，堆放在原告的四楼营业场所内，其余游戏设备仍放置在其租赁房屋内。被告要求与原告协商游戏机检测维修等事宜未果，未将设备搬移回租赁房屋，原告遂将被告的游戏设备搬至其位于西安市阎良区振兴街办人人乐西北物流仓库东南角。审理期间，原、被告均同意解除合同。被告提出原告赔偿其装修损失62万元，原告不认可，被告遂申请司法鉴定。鉴定机构西安同正项目管理有限公司于2018年7月2日通知原、被告进行现场勘验，并作出同正鉴（2018）001号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见：濠锋七彩漫岛电玩城装修工程造价为326839.88元。经质证，原告对鉴定意见有异议，但未提交证据证明。被告对鉴定意见无异议，但同时提出未鉴定部分损失也应计入其损失。其中：1、交付原告电费；2交付爱迪生KTV门头电费；3、交付物业门头押金；4、办理环凭手续费；5、挂门头交纳城管费；6、空调租赁费；7、天然气拆除费等合计89750元；8、产生拆除及垃圾清理费；9、大厅墙面、顶面软膜贴画、内部电路等隐蔽工程因无法确定工程量未计入鉴定；10、广告费；11、前期墙面处理工程因无法确定工程量未计入鉴定。以上合计损失227240元。被告就上述主张的第1、2、3、4、5、10、11项请求，均未提交证据证明。被告主张的第6项，双方均认可产生费用1.5万元。被告就其主张的第7项提交一份2017年8月11日的《空调租赁合同》，合同约定被告租赁空调4台，租赁期限两年，两年的租赁费合计2.25万元，产生安装费29250元（此款不退），租赁费与安装费合计51750元。被告称租赁费不管其是否使用空调，不管使用时间长短，均不予退还。原告对合同及被告的主张均不认可。被告未提交支付了此笔费用的证据。被告就其主张的第8项提交其与贾继跃2016年12月25日签订的《装修协议》，约定装修期限1个月，自2016年12月25日至2017年1月23日，以及2017年1月15日的6万元拆除人工费收据、2017年1月16日的4.2万元垃圾清理费收据，证明其该项产生费用10.2万元，并称其陆续支付的拆除及垃圾清运费，最后装修人员之后补出具的收据。原告对被告该项提交的证据均不予认可。被告对其主张的第9项当庭予以放弃。由于原告将被告的游戏设备均自行转移，被告称设备已部分缺、损，并申请价值评估。陕西正源宇宏资产评估有限责任公司于2018年11月18日作出陕正评报字（2018）第XZF039号刘航瑞与西安市人人乐超市有限公司租赁合同纠纷一案涉案61台游戏机2017年2月27日设备市场价值及2018年11月5日设备残值的《资产评估报告书》，评估意见为：对存放于西安市阎良区振兴街办人人乐西北物流仓库东南角的61台游戏机购买时的市场参考价值为653270元，设备残值为95865元。经质证，原告对鉴定意见有异议，但未提交证据证明。被告对鉴定意见无异议。本院在鉴定装修造价的鉴定机构进行现场勘察后，为避免损失继续扩大，于2018年7月19日、7月23日组织原、被告双方到庭，限期被告于2018年7月底向原告腾交房屋，逾期不交房，自2018年8月1日起继续承担租金。同时要求被告尽快处理游戏设备，尽可能的挽回损失，避免占用原告库房损失继续扩大。在本院多次督促之下，被告以租赁的空调未退还、法院仅考虑避免原告的房屋租赁损失，却未解决其损失赔偿等问题为由，直至2018年10月30日才向原告腾交房屋。被告于2018年12月3日领取、原告于2018年12月初收到《资产评估报告书》。2019年4月18日，被告将游戏设备全部搬离。庭审中，原告明确诉讼请求为：1、解除双方2017年3月15日签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》；2、被告自2017年8月1日至2018年10月30日15个月，每月按4.1万元计算，支付拖欠的租金、房屋占用费及管理费合计61.5万元；3、被告按每月2.7万元计算，支付自2018年11月6日至2019年4月18日游戏设备占用仓库使用费。被告同意解除合同；因原告首先违约，故不同意承担租金、房屋占用费及管理费；原告在其不知情的情况下将游戏设备转移至阎良，故不存在仓储费，且2018年11月18日才完成资产评估，场地租赁费应由原告自行负担。被告明确反诉请求为：1、解除双方2017年3月15日签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》；2、原告返还其已交纳的租赁费227826.66元、押金12万元、装修保证金1万元；3、原告赔偿其装修费643829.88元（评估报告的装修费326839.88元+未鉴定部分损失316990），按其购买游戏设备时的价格84.5万元赔偿其游戏设备损失；4、原告赔偿其运输费损失46320元、设备评估费1万元、装修评估费6200元。以上合计1909176.54元。原告不同意返还被告已交纳租金、押金、装修保证金，认为被告已实际进入场地，现拖欠其租金未足额支付，不存在返还费用的问题，要求押金、装修保证金合计13万元抵扣租金；装修系被告自行决定的投资，其合同义务仅为提供租赁场地，并已履行，不同意承担被告的装修费用，且被告的部分费用没有有效证据证明。对设备损失84.5万元不予认可，因被告可以通过转让方式防止损失扩大；被告就其运输费损失46320元提交了2017年4月26日的“货物托运单”，证明其购买62台电子游戏设备的运费为46320元。原告对被告购买电子游戏设备62台无异议，但对“货物托运单”不认可，认为没有印章，也没有被告付款凭证。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           上述事实，有《租赁合同》及《补充协议（租赁）》，“场地交接单”，双方往来函，“结算收款单”及收款收据，同正鉴（2018）001号《工程造价鉴定意见书》，陕正评报字（2018）第XZF039号《资产评估报告书》，《空调租赁合同》，《装修协议》，装修收据，“货物托运单”等证据及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为，原、被告平等自愿签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》，系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。现双方均同意解除合同，依法予以准许。本案争议焦点：1、合同解除的责任在谁，原告在租赁合同履行期间是否构成违约，是否有权向被告主张租金；2、原告要求被告支付自2018年11月6日至2019年4月18日的游戏设备占用仓库使用费能否支持。3、被告反诉要求原告赔偿其装修费643829.88元，应否支持，应支持多少。4、被告的游戏设备损失应否支持。5、被告反诉的游戏设备运输费46320元应否支持。1、合同及“场地交接单”虽然签订时间均为2017年3月15日，但是，被告向原告交纳装修押金的时间是2017年1月4日，被告提交的《装修协议》时间为2016年12月25日，拆除人工费及垃圾清运费后补的收据时间是2017年1月15日至16日。足以证明原告在2016年12月25日就已经将商铺移交给了被告，合同和“场地交接单”均为补签。原告依约向被告移交了租赁房屋，履行了合同义务，被告理应依约支付租金。但是，被告在租赁原告房屋时，已明确其租赁用途为经营游戏厅，原告是知情的，此时原告的整个商业大厦中，没有游戏厅，二楼的咖啡厅后改为游戏厅，并在被告办理文化许可证之前办理了此证。导致原、被告合同解除就是二楼先于被告办理了文化许可证，致使被告不能再办理此证，游戏厅没有文化许可证就不能开业经营。原告作为出租人对租赁商户负有管理责任，对商户中途变更经营用途不知情有过错，对合同解除负有主要责任。被告于2017年7月29日书面致函原告，要求原告清理二楼游戏厅。尽管合同没有约定原告负有配合被告办理文化许可证的义务，但是原告负有综合管理的义务。故，原告有义务在知道上述情况时及时配合被告办理文化许可证。对原告配合被告办理上述事宜酌情给予三个月的合理期限。故，原告有权要求被告支付在XX道XX楼变更经营之前的租金，以及配合被告办理文化许可证期间的租金，即2017年2月1日至2017年11月1日9个月的租金36.9万元。本院在鉴定机构勘验现场之后，为避免损失继续扩大，限令被告于2018年7月底向原告腾交房屋，否则自2018年8月1日继续计算租金。被告直至2018年10月30日才向原告腾交房屋，应承担其扩大的3个月租金损失12.3万元。以上合计被告应付原告租金49.2万元。被告已付租金及促销服务费227826.66元、押金12万元、装修保证金1万元，合计357826.66元，应再给付原告租金134173.34元。至于2017年9月1日至2018年8月1日期间的租金，因原告未尽到管理责任，损失自行承担。2、原告要求被告支付自2018年11月6日至2019年4月18日的游戏设备占用仓库使用费问题。游戏设备系原告擅自移至其仓库，双方均于2018年12月初收到《资产评估报告书》，在双方收到《资产评估报告书》之前的仓库占用费，理应由原告自行负担。但是之后的仓库占用费，被告在收到《资产评估报告书》后，理应及时处理设备，再占用原告仓库，扩大了原告的损失，应由被告酌情承担4个月的仓库占用费。仓库占用费双方无约定，原告要求按每月2.7万元计算，没有依据。酌情由被告支付原告仓库占用费2.4万元。3、导致合同解除的主要责任在原告，被告要求原告承担装修损失，应予支持。关于被告装修费损失问题，分为两个部分，一部分为鉴定意见，一部分为未鉴定损失。解除合同的主要责任在原告，被告的装修损失应由原告承担。原告对同正鉴（2018）001号《工程造价鉴定意见书》的鉴定意见：濠锋七彩漫岛电玩城装修工程造价为326839.88元不认可，但未举证证明，被告无异议。该鉴定意见可以作为案件处理的依据。被告要求原告承担鉴定意见的装修费损失326839.88元，应予支持。至于被告主张未鉴定部分损失中的交付原告电费、交付爱迪生KTV门头电费、交付物业门头押金、办理环凭手续费、挂门头交纳城管费、广告费、前期墙面处理工程因无法确定工程量未计入鉴定费用，均无有效证据证明，依法不予支持。双方均认可天然气拆除费为1.5万元，被告已付，应由原告给付被告。被告接收的房屋，由之前的经营者按其经营性质进行了装修，被告按自己的经营性质必须重新装修，必然需对原装修进行拆除和垃圾清运，产生拆除及垃圾清理费合理。因该部分系装修的前期工程，鉴定机构已无法鉴定，而被告提交的均为收款收据，产生费用10.2万元无发票，不足以证明被告主张的金额，且原告不认可。本院酌情支持3万元。关于空调租赁费，被告提交的《空调租赁合同》签订时间是2017年8月11日，被告在2017年5月就已经知道文化许可证未审批，不能开业，而空调不是办理相关审批手续必须添置到位的设备。被告明知不能开业，却急于租赁空调，扩大的该部分损失，依法不予支持。4、关于被告的游戏设备损失问题。原告擅自将被告的设备搬移至其仓库，应承担该部分损失。原告对陕正评报字（2018）第XZF039号《资产评估报告书》的评估意见：对61台游戏机购买时的市场参考价值为653270元，设备残值为95865元不认可，但未举证证明，被告无异议。该评估意见可以作为案件处理的依据。市场价与残值差价为557405元，被告的差价损失应由原告承担。5、被告要求原告赔偿其游戏设备运输费46320元，有2017年4月26日的“货物托运单”为证，该部分损失系因合同解除所致，应由原告承担。综上，被告应支付原告租金134173.34元，给付原告仓库占用费2.4万元。原告给付被告鉴定部分和未鉴定部分装修损失合计371839.88元。原告赔偿被告游戏设备及设备运输费损失合计603725元，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告西安市人人乐超市有限公司与被告刘航瑞签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》。二、被告刘航瑞自本判决生效之日起十日内给付原告西安市人人乐超市有限公司租金134173.34元。三、被告刘航瑞自本判决生效之日起十日内给付原告西安市人人乐超市有限公司仓库占用费2.4万元。四、原告西安市人人乐超市有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿被告刘航瑞装修损失371839.88元。五、原告西安市人人乐超市有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿被告刘航瑞游戏设备及设备运输费损失合计603725元。六、驳回原告西安市人人乐超市有限公司的其余诉讼请求。七、驳回被告刘航瑞的其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11165元（原告已预交），由被告承担7000元，与上述付款时间一并给付原告，原告自行负担4165元。反诉费11044元、装修鉴定费6200元、设备评估费1万元，合计27244元（被告已预交），由原告承担鉴定费、评估费1.62万元，反诉费5500元，合计2.17万元，与上述付款时间一并给付被告刘航瑞，被告自行负担反诉费5544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长    王  琦       人民陪审员    贾仙掌人民陪审员    樊魁元   二○一九年六月十七日 书  记  员    叶  娟     1