北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初51400号原告（反诉被告）：北京合信居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北苑东路**院**楼**108。法定代表人：李超，经理。被告（反诉原告）：刘建永，男，1981年3月15日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄婧，北京市德鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明军，北京市德鸿律师事务所律师。原告（反诉被告）北京合信居房地产经纪有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）刘建永（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告委托诉讼代理人李树龙、付强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告租金损失27000元；2、被告赔偿原告居间服务费10000元；3、被告赔偿原告注册延迟费4000元；4、被告退还原告押金2000元；5、被告给付原告违约金17000元。事实和理由：原、被告于2018年8月19日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于北京市朝阳区504号房屋（以下简称504号房屋），原告承租房屋系为转租、赚取差价。根据合同约定，被告应无条件配合原告进行工商注册及税务登记。合同履行过程中，原告与案外人潘某就504号房屋于2018年9月6日签订房屋租赁合同，原告并于同日告知被告需要办理工商注册及税务登记，但办理过程中，发现504号房屋已存在两家公司的注册、登记，无法再行办理相关手续，后被告将两家公司的工商注册迁出，潘某于2018年11月16日办理了工商注册，但其未办理税务登记。后潘某解除了与原告的房屋租赁合同。原告就此支付居间费10000元，赔偿潘某注册延迟费4000元，潘某并起诉原告赔偿其他损失，但仍未审结，就此保留诉讼的权利。潘某解除合同后，房屋每放置一天，原告就存在租金损失，因此于2019年3月8日向被告提出了解除合同，并于3月20日向被告交房。被告应就其违约行为承担违约责任，给付违约金，并赔偿原告租金损失。就租金损失，原告可通过504号房屋赚取差价每月1500元，就此主张剩余18个月的租金差价损失。被告答辩并提出反诉请求：1、原告给付被告欠付租金4833元；2、原告给付被告违约金17000元；3、原告给付被告空置期租金损失9916元。事实和理由：同意退还押金2000元，不同意原告的其他诉讼请求。合同虽约定了被告有协助办理工商注册、税务登记的义务，但未约定履行期限。504号房屋内有两家公司的注册、登记，确实需要迁出才可以继续登记。原告系于9月25日提出要求配合办理相关手续，考虑国庆节假期等，应认定被告在合理期限内完成了工商注册的迁出手续。税务登记是在2019年3月中旬完成迁出手续，但潘某是在2019年春节后才去办理税务登记，也存在延误。此外，签订合同前，被告已明确告知原告房屋内有公司注册，原告作为专业的房屋中介机构，也应在签约前核实房屋状况。被告不存在违约行为，且工商注册、登记也不影响原告合同目的的实现，原告无解除权，系原告提前退租，原告应就此承担违约责任。就被告反诉，原告辩称：不同意被告的全部反诉请求，系被告违约导致合同解除。就欠付租金，第二季度的租金，原告确实少交了2000元，但这是双方口头协商确定的，是被告对未及时迁出公司注册的补偿，未在原告诉讼请求中扣除。就3月11日至20日的租金，原告于3月8日就提出解除合同，系被告迟延至20日收房，该期间的租金不同意支付。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年8月19日签订《房屋出租委托合同》，约定原告承租被告504号房屋，被告委托原告对外出租，如因被告向原告提交的证件材料和陈述的房屋具体情况不实，而导致原告对承租方承担民事责任或原告遭受损失的，被告应负责向原告赔偿；租赁期限自2018年9月11日起至2020年9月10日止；第一年房屋每月租金为8500元，房租按季度缴付，第一次2018年9月11日（22666元），第二次2018年12月11日（25500元），第二年房屋租金每月租金为8800元；委托期内，被告应无条件配合原告工商注册及税务登记，被告需提供注册供公司相关证件及材料，并配合原告及其代理客户进行税务登记；委托期内，若原告提前退租，属于原告违约；双方若有一方违约的话，违约方需支付对方两个月的月租金作为违约金；房屋押金2000元与第一次房租一起转入被告账户，合同到期后双方确认无误后，被告应于三日内将押金退还原告。庭审中，原、被告认可原告已全额支付第一个季度的租金，但第二个季度的租金仅支付23500元，剩余2000元未支付，亦均认可原告实际于2019年3月20日向被告交还房屋，认可涉案合同于2019年3月20日解除。另查，原告与潘某于2018年9月6日签订《房屋租赁合同》，约定潘某承租原告代理出租的504号房屋，租赁期限自2018年9月10日至2019年9月9日，房屋租金每月10000元，交付方式为押一付三。庭审中，原、被告均认可：504号房屋原注册登记北京万婴教育咨询有限公司及北京伊美斯克国际货运代理有限公司，因一个房屋地址仅能注册两家公司，需将上述公司迁出，才能再行办理工商注册、税务登记。后北京伊美斯克国际货运代理有限公司于2018年10月25日将其工商注册地址自504号房屋迁出，北京万婴教育咨询有限公司的工商注册地址亦自504号房屋迁出。庭审中，被告表示上述两公司的税务登记于2019年3月中旬迁出。潘某相关益和唯美（北京）国际文化传播有限公司于2018年11月16日注册登记至504号房屋，该公司未完成在504号房屋的税务登记。庭审中，原告表示潘某已起诉原告房屋租赁合同纠纷案，主张因其无法完成工商登记变更，后再次因为一址多户无法完成税务登记，严重影响其运营，在2019年3月6日与原告解除了合同，并完成了房屋交接，起诉要求原告退还租金、赔偿相关经济损失。截至本案法庭辩论终结，该案仍未审结。就双方争议的事实和证据。就工商注册、税务登记一节，双方均向本院提交了微信聊天记录截图，显示：原告2018年9月25日“上家那个注册的事弄完了吗”，被告“说转走了”，原告2018年10月29日“我们再跟这客户好好聊聊，不行给他点赔偿，看他什么意思”，原告2019年2月22日“客户需要房本原件，哪天有时间去趟税务局呀”，被告“他现在还需要啊？”，原告于2019年3月4日向被告发送潘某税务登记异常信息，并表示“老外那个税务没迁走，这是我们刚找人查的”，原告2019年3月5日“租户找别家中介的房子了，这两天搬走了，管我们要赔偿呢，您那个房租等这事处理完了再给您打过去吧”、“到时候损失得您这边给呀”，被告“我没法给啊”，原告2019年3月8日“她们不给我们交房租，只能我们公司这边先暂停给您打房租了”，被告“我上周五（3月15日）去你们那里啦！你们一不给房租，二不给钥匙，还提给钥匙的附加条件。今天又让我这两天去拿钥匙”。原、被告均表示对真实性认可。被告还向本院提交了其与北京伊美斯克国际货运代理有限公司的微信聊天记录截图，显示：被告于2018年10月给上述公司发送《告知函》，写明其于2018年10月多次联系要求将工商注册迁出。就此，原告表示对真实性无法确认。就原告各项经济损失。原告向本院提交了：1、504号房屋中介费转账凭证及发票，显示原告支付中介费10000元；2、潘某出具的《关于注册延迟索赔及第二季度房租缴纳事宜说明》及转账凭证，显示潘某因工商注册延迟两个月（2018年9月至11月），扣留房屋租金4000元作为补偿。就此，被告表示对证据1真实性不认可，对证据2转账凭证真实性认可，对说明的真实性不认可。就被告空置期损失，被告向本院提交了其与案外人郑伟于2019年4月22日签订的《北京市房屋租赁合同》，显示计租起始日为4月25日，租金标准为8500元/月。就此，原告表示对真实性无法确认。本院认为，原、被告于2018年8月19日签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均认可合同于2019年3月20日解除，本院对此不持异议。就合同违约方，合同约定被告有配合原告办理工商注册、税务登记的义务，双方未就此约定履行期限，被告应在合理期限内履行。现潘某在两个月后才完成工商注册，且至合同解除无法办理税务登记，被告表示其在合理期限内履行完毕，本院难以采信。且被告既负有上述配合义务，则应保障涉案房屋具备随时办理工商注册、税务登记的条件。基于上述考虑，被告就该合同约定构成违约，应就此承担违约责任。但同时，针对被告上述违约行为，合同未约定原告就此享有解除权。被告已将公司迁出，亦不影响原告继续出租、实现合同目的，原告表示因避免空置期损失，遂提出解除合同。应认定原告构成提前退租，应就此承担违约责任。基于上述认定，就原告第一项诉讼请求，本院不予支持。就原告第三、四、五项诉讼请求，于法有据，本院均予以支持。就原告第二项诉讼请求，该费用系针对504号房屋的单次居间服务费，考虑到原告每月赚取差价1500元，潘某仅承租约六个月，差价利润不及居间服务费高，应认定原告就此确存在一定损失。现本院已支持其就违约金的主张，一定程度上弥补其损失，就此不再予以支持。但需说明的是，上述违约金仅一定程度上弥补上述损失，如原告因潘某一案确定存在其他经济损失，可就此另行主张解决。就被告第一项反诉请求，就第二季度租金2000元，原告提交微信记录中，在原告要求被告承担损失时，被告明确表示“没法给”，应认定系原告自行扣交租金。现原告已另行全额主张损失、违约金，原告应支付该租金。就3月11日至3月20日期间的租金，原告作为提前退租的违约方，应给付被告合理的准备时间，被告于3月20日收房，符合合理期限，原告应支付该期间的租金。就被告第二项反诉请求，本院予以支持。就被告第三项反诉请求，现本院已支持其就违约金的主张，足以弥补被告相关经济损失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘建永于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京合信居房地产经纪有限公司注册延迟费四千元。二、被告（反诉原告）刘建永于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京合信居房地产经纪有限公司押金二千元。三、被告（反诉原告）刘建永于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京合信居房地产经纪有限公司违约金一万七千元。四、原告（反诉被告）北京合信居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）刘建永租金四千八百三十三元。五、原告（反诉被告）北京合信居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）刘建永违约金一万七千元。六、驳回原告（反诉被告）北京合信居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）刘建永的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费650元，由被告（反诉原告）刘建永负担188元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京合信居房地产经纪有限公司）；由原告（反诉被告）北京合信居房地产经纪有限公司负担462元（已交纳）。反诉费288元，由原告（反诉被告）北京合信居房地产经纪有限公司负担173元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）刘建永）；由被告（反诉原告）刘建永负担115元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇一九年六月二十六日书记员  刘 鹤