湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鄂0111民初5594号 原告：陈立斌，男，1981年8月12日出生，汉族，现住湖北省武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：鲁毅，湖北邦理律师事务所律师，特别授权代理。 被告：张伦华，男，1974年7月3日出生，汉族，住湖北省枝江市。 被告：孙书雄，男，1983年6月26日出生，汉族，住湖北省枝江市。 原告陈立斌诉被告张伦华、孙书雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序，由审判员向真担任审判长，与人民陪审员张明、人民陪审员吴小蕊组成合议庭，于2018年2月26日公开开庭进行了审理。原告陈立斌及其委托诉讼代理人鲁毅，到庭参加了诉讼，被告张伦华、孙书雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈立斌向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告张伦华之间的购房买卖合同；2、被告张伦华返还原告已经支付的购房款20000元；3、被告张伦华向原告支付违约金120000元；4、两被告共同承担本案全部诉讼费用。后变更诉讼请求为：1、解除原告与被告张伦华之间的购房买卖合同；2、被告张伦华返还原告已经支付的购房款20000元；3、被告张伦华向原告支付违约金120000元；4、被告孙书雄双倍返还定金60000元；5、两被告共同承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2016年9月13日，原告与被告张伦华在被告孙书雄的居间介绍下签署《购房协议》，协议约定原告以总价120万价格购买被告拥有的位于武汉市洪山区御景名门3栋22A室房屋。被告张伦华需在2016年10月31日左右携带房产证协助原告办理购房按揭贷款手续。签订合同当日，原告交付定金2万元。后经原告查询，该房屋已于2016年9月18日被洪山区法院查封。2016年10月9日，原告与被告孙书雄签订《定金协议》约定原告追加定金3万元，由孙书雄代收，如因被告张伦华个人原因造成违约，则由孙书雄退还原告3万元定金，并额外赔偿原告3万元。原告多次要求被告张伦华尽快解除查封并履行合同，遂于2016年12月29日签订《购房协议书》，约定被告张伦华在2016年12月29日缴清房屋欠缴的物业费、水电费、煤气费公共维修基金等附属费用，并把相关权益过户给原告，同意原告开始使用房屋。2017年1月底之前处理好房屋解封事宜并办理好房产证，配合原告办理银行贷款及过户事宜。如果被告张伦华违约不出售房屋给原告，无条件向原告追加赔偿违约金，金额为全部房款的10%并支付中介费。被告张伦华未按协议约定的要求和时间交付房屋、办理房屋解封、配合办理银行贷款，导致原告购房目的至今无法实现，而今，因武汉房价大幅上涨，原告丧失以同等价位购买同等地段同等面积房屋的机会，损失惨重。原告多次催促，被告仍不履行义务，故于2017年5月16日被迫解除双方买卖合同。综上，为维护原告合法权益，现向法院提起民事诉讼，请求判如所请。 被告张伦华、被告孙书雄经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也未提交书面、口头答辩材料及任何证据，视为放弃举证、答辩以及质证等诉讼权利，应承担举证不能的法律责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明认定事实：2016年9月13日，陈立斌、张伦华、孙书雄签订《购房协议》，约定：张伦华将位于武汉市洪山区御景名门3栋20层22-A室房屋出售给陈立斌，原告支付被告张伦华2万元定金，约定2016年9月24日签订房屋居间买卖合同，房屋总价为120万。该房屋交易流程如下：2016年9月24日签订居间买卖合同，张伦华2016年10月31日左右，携带该房屋产权证协助陈立斌办理购房按揭贷款手续，陈立斌贷款80万元，十五个工作日后陈立斌支付张伦华除贷款金额外所有房款，双方配合孙书雄办理该房屋交易过户流程，该房屋交易所有后期税费由陈立斌承担。签订此协议后，若双方任何一方不履行所签订买卖合同，视为违约，张伦华违约，则退还陈立斌2万元定金，并再赔偿陈立斌2万元，若陈立斌违约，则张伦华不退还该协议定金2万元。协议签订后，张伦华收到陈立斌支付的2万元。 2016年10月9日，陈立斌与孙书雄签订《定金协议》，约定对于陈立斌购买张伦华房屋，再追加定金3万元，由孙书雄代收，如因张伦华个人原因造成违约，则由孙书雄退还原告3万元定金，并额外赔偿原告3万元，该协议待孙书雄收到定金起生效。协议签订后，陈立斌于2016年10月11日向孙书雄支付3万元。 2016年12月29日，陈立斌与张伦华、孙书雄签订《购房协议书》，约定：二、张伦华于2016年12月29日缴清房屋欠缴的物业费、水电费、煤气费公共维修基金等附属费用，并把相关权益过户给原告，同意原告开始使用房屋。2017年1月底之前处理好房屋解封并办理好房产证，配合原告办理银行贷款及过户；四、张伦华违约不出售房屋给陈立斌，无条件向原告追加赔偿违约金，金额为全部房款的10%，并支付一定的中介费。陈立斌未付房款。协议尾部有陈立斌、孙书雄、张伦华三人签字，丙方处用印为：武汉亚诺达地产顾问有限公司合同专用章。 2017年5月16日，陈立斌向张伦华发出《解除双方买卖合同的通知》，张伦华自认已收到此份通知书。 2017年5月16日，被告孙书雄向陈立斌出具《保证书》，载明：孙书雄2016年10月以孙书雄个人名义向陈立斌收取了定金3万元，承诺愿意返还陈立斌3万元定金，另外赔偿陈立斌3万元。现支付1.5万，剩余4.5万元分四个月付清，每月支付1.5万元，打至陈立斌银行账户，并承诺2017年8月30日之前付清，否则按照未还款项总额的千分之三的日息计算违约金。陈立斌诉称签订《保证书》当日孙书雄没有支付1.5万元，剩余款项也未付。 另查明，涉案房屋所有权人为张伦华、杨海燕，房屋已于2016年9月18日被武汉市洪山区人民法院查封。武汉亚诺达地产顾问有限公司已于2017年8月4日注销。 本院认为，原、被告三方于2016年9月13日《购房协议》是三方真实的意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守并严格履行权利义务。合同涉及的房屋于2016年9月18日被法院查封，2016年12月29日双方签订《购房协议书》时均知晓房屋已被法院查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行暂时性限制，并不影响房地产转让合同的效力。故本案中各方签订《购房协议书》也是双方真实的意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守并严格履行权利义务。原告陈立斌已经依约向被告支付2万元定金，被告张伦华未按协议约定履行交付房屋、办理解封、配合原告办理贷款以及过户，已经构成根本违约，陈立斌作为守约方有解除权，其于2017年5月16日向张伦华发出《解除房屋买卖合同的通知》到达张伦华时生效。故本案两份协议书已于2017年5月16日解除。合同解除后，原告可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求损害赔偿，原告主张返还定金2万元，并要求被告张伦华承担全部房款的10%的违约金12万元的诉请，本院予以支持。 陈立斌与孙书雄之间签订的《定金协议》以及《保证书》，虽名为定金协议，但由于该定金协议并不是买卖双方签订的，故并不能认定为房屋买卖合同的定金条款，陈立斌依据《保证书》的约定，请求孙书雄返还3万，本院予以支持。双方约定：“额外赔偿原告损失3万元”实为违约金条款，明显约定过高，本院酌情予以调整。被告张伦华、孙书雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃诉讼权利，不影响本院在查明事实的基础上依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张伦华于本判决生效之日起十日内返还原告陈立斌定金20000元； 二、被告张伦华于本判决生效之日起十日内支付给原告陈立斌违约金120000元； 三、被告孙书雄于本判决生效之日起十日内向返还原告陈立斌30000元及利息（以30000元为基数，自2017年8月31日起计算至本判决确认给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算） 四、驳回原告陈立斌的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16860元，保全费1270元，公告费560元，由被告张伦华负担15301元，被告孙书雄负担3389元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  向 真 人民陪审员  吴小蕊 人民陪审员  张 明 二〇一九年六月二十日 法官助理董曼 书记员杨玉雪