江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0402民初5328号 原告（反诉被告）：夏煜，女，1969年1月3日生，汉族，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：单奕，江苏湃亭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：府翀，江苏湃亭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：常州泰和置业发展有限公司，住所地常州市劳动东路758号。 法定代表人：杨斌华。 诉讼代表人：常州泰和置业发展有限公司破产管理人。 负责人：周国来。 委托诉讼代理人：陈太友，江苏律邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁益强，江苏律邦律师事务所律师。 原告夏煜与被告常州泰和置业发展有限公司（以下简称泰和公司）破产债权确认纠纷一案，本院立案受理后，泰和公司在提交答辩状期间提起反诉，本院决定合并审理，先适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情疑难复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏煜的委托代理人单奕、府翀，被告（反诉原告）泰和公司的委托代理人袁益强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏煜向本院提出诉讼请求：1、请求确认夏煜对泰和公司享有违约金债权2281937.6元（详见清单，已经交付的计算逾期办证的违约金，是按照实际的房价计算的）；2、本案诉讼费用由泰和公司承担。事实和理由：2015年，夏煜向泰和公司破产管理人申报了对泰和公司的基于房屋物权的违约金债权，即房屋逾期交付违约金2261762.7元（包括已交付房屋和未交付房屋的逾期交付违约金，未交付房屋的逾期违约金暂计算至债权申报截止日2015年11月20日，实际应算至实际交付之日），以及逾期办理房屋权证的违约金20174.9元，共2281937.6元，并向管理人提交了相应证明材料。现管理人向夏煜发出《债权不予确认通知书》，认为泰和公司没有收到相应购房款，双方之间没有房屋买卖关系，故对夏煜申报的债权不予确认。现夏煜再次提交相关房款收据和相应转账凭证以证实双方之间真实的房屋买卖关系，请法院依法审查后确认夏煜对泰和公司享有基于房屋物权的违约金债权。夏煜诉至法院，并提出前列诉讼请求。 泰和公司辩称，双方之间并没有真实的商品房买卖合同关系，所签订的商品房买卖合同以及合同备案均是为金光华出借给泰和公司的借款提供的担保。夏煜也未实际支付过购房款，所以说夏煜要求确认违约金债权的事实基础不存在，请求法院驳回诉请。 泰和公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除泰和公司与夏煜签订的泰和之春苑12-102室、40幢乙单元101室、40幢乙单元1102室、39幢甲单元101室、45幢乙单元1702室、45幢甲单元202室、45幢甲单元302室、45幢甲单元402室、45幢甲单元802室、45幢甲单元1002室、45幢甲单元1302室、40幢乙单元1101室共计12套房的商品房买卖合同；2、判令夏煜立即注销上述12套房屋的网上合同备案；3、判令夏煜返还泰和公司泰和之春苑12-102室、40幢乙单元101室、40幢乙单元1102室、39幢甲单元101室、40幢乙单元1101室共计5套房屋；4、判令本案反诉诉讼费用由夏煜承担。事实与理由：泰和公司与夏煜虽然签订了泰和之春苑12-102室等12套房的商品房买卖合同，并办理了网上备案。但经破产管理人审核，夏煜并没有支付购房款，这12套房实际是作为泰和公司向金光华借款的担保，并不是真实的商品房买卖。泰和公司遂诉至法院，并提出前列反诉诉讼请求。 夏煜辩称，第一，反诉诉请没有合同或者法律依据。泰和公司要求解除与夏煜签订的12套商品房买卖合同没有请求权基础，不存在约定解除的情形，也不存在合同法94条法定解除的情形，其中破产法18条规定的解除权行使的前提是合同属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，而本案中的商品房买卖合同的对方当事人也就是夏煜已经履行完毕其合同义务。第二，夏煜具有购买商品房的真实意思，为真实的购房人，购买的12套房屋每套都签订了合同，办理了备案及支付了全部购房款，取得了泰和公司开具的收据。其中4套已经交付，夏煜也到房屋内进行了详细的验收，验收单有物业人员的签字确认，缴纳了物业费和房屋维修基金，对于存在面积差的退了差价，以上事实有充分的证据证明，表明夏煜具有购房的真实的目的，否则不会每一套房子的手续都办理。第三，泰和公司说的夏煜未支付购房款，签订合同、备案是作为泰和公司向金光华借款的担保没有事实依据，12套房屋都是夏煜付款购买，泰和公司如果认为名为买卖，实为借款，应当举出相关的法律证据，否则应当承担举证不能的后果。泰和公司应当举证双方存在借贷关系，并且存在为借贷进行担保的明确合意，担保和借款应当对应，并且反诉不同于抗辩，应当对反诉人克以更高的举证义务，但反诉人所举证据都是反诉人与其他人的往来，没有证明夏煜未支付购房款。第四，公安询问笔录不能作为认定买卖双方存在为借贷进行担保的证据，所涉刑事案件是什么案件、是否有法院的生效判决都不清楚，且相关询问笔录内容不清楚，不能作为认定存在为借贷进行担保的依据。杨斌华作为反诉人的法定代表人，其所述就是当事人陈述，不具有证明力度，其他询问笔录中的陈述因为与反诉人有利害关系，证明力度小，最高院公报案例明确所谓询问笔录不能对抗构成买卖合同关系的一系列书证、原始证据，购房说明也不能证明购房是借款担保。综上，请求驳回反诉诉讼请求。 经审理查明，2012年9月18日，夏煜与泰和公司签订《商品房买卖合同》，约定夏煜购买泰和公司坐落于本市泰和之春苑12-102室（合同编号），房屋总价1500万元。次日，夏煜向泰和公司转账1500万元，泰和公司后向夏煜开具了收据。但在夏煜向泰和公司转账上述购房款的当日，泰和公司将1740万元转入以该公司员工杨明名义开户的银行卡，后被取现，存入刘雪影银行卡，刘雪影当日取现，将1740万元存入金光华（系夏煜丈夫）银行卡。审理中，双方均认可其中240万元是归还之前泰和公司向金光华借款的利息。上述房屋于2014年6月20日交付。夏煜于当日交付泰和公司维修基金30414元及物业管理费等51053元。 上述《商品房买卖合同》约定出卖人（泰和公司）应在2013年10月10日前将合同项下商品房交付买受人（夏煜）使用，出卖人未如期交付的，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，双方同意买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.05%向买受人支付违约金。 2012年9月19日，蒋淑娟汇入泰和公司1500万元购买该公司坐落于泰和之春苑12幢101号的房屋。后经泰和公司、蒋淑娟、夏煜三方同意，在同等价格，该房屋等价交换置换为二套房屋给夏煜，幢号为：泰和之春苑39幢甲单元101号，房价9119316元（该房买卖合同于2013年4月28日签订，约定泰和公司应在2014年10月30日前将合同项下商品房交付夏煜使用，出卖人未如期交付的，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金。该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，双方同意买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.1%向买受人支付违约金。该房后于2014年6月20日交付）；泰和之春苑43幢甲单元102号，房价8229540元，二套房屋合计17348856元，泰和公司同意等价交换为泰和之春苑12幢101号房屋。关于购房款结算问题，夏煜陈述委托金光华与蒋淑娟结算。 2012年10月21日，夏煜与泰和公司签订《商品房买卖合同》，约定夏煜购买泰和公司坐落于本市泰和之春苑40幢乙单元101号房（合同编号），房屋总价3587500元。同年10月23日，夏煜向泰和公司转账3587500元，泰和公司后向夏煜开具了收据。但在夏煜向泰和公司转账上述购房款的次日，泰和公司将3587500元转入以该公司员工周其峰名义开户的银行卡，后被取现，存入袁咪银行卡，袁咪当日取现，存入李加贵（金光华陈述是其开办的金色光华烟酒店的员工）银行卡。上述房屋于2014年6月20日交付。 上述《商品房买卖合同》约定出卖人（泰和公司）应在2013年10月22日前将合同项下商品房交付买受人（夏煜）使用，出卖人未如期交付的，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，双方同意买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.05%向买受人支付违约金。 2013年3月20日、同年4月28日，金婷、金小莉、金光华、夏煜共计购买泰和公司九套房屋：1、金婷，43幢甲单元101号房，总价7471928元；2、金婷，43幢甲单元1702号房，总价6775198元；3、金小莉，43幢乙单元101号房，总价8229540元；4、金小莉，43幢乙单元1701号房，总价6775198元；5、金光华，43幢乙单元102号房，总价7443660元；6、金光华，43幢乙单元1702号房，总价7190580元；7、夏煜，43幢甲单元201号房，总价3824912元；8、夏煜，43幢甲单元202号房，总价3642528元；9、夏煜，43幢甲单元102号房，总价8229540元（蒋淑娟置换给夏煜的第二套房屋），上述合计59583084元。经上述四人与泰和公司、金光华、夏煜二人协商，等价置换为下列十五套房屋：1、金光华，40幢甲单元1102号房，总价3773198元（上述房屋于2014年6月20日交付）；2、金光华，45幢甲单元1701号房，总价3932462元；3、金光华，45幢甲单元102号房，总价4205420元；4、金光华，45幢甲单元1702号房，总价5706170元；5、金光华，45幢乙单元101号房，总价4205420元；6、金光华，45幢乙单元1701号房，总价5706170元；7、夏煜，45幢乙单元1702号房，总价3932462元；8、夏煜，45幢甲单元202号房，总价3054354元；9、夏煜，45幢甲单元302号房，总价3076487元；10、夏煜，45幢甲单元402号房，总价3120753元；11、夏煜，45幢甲单元802号房，总价3275684元；12、夏煜，45幢甲单元1002号房，总价3364216元；13、夏煜，45幢甲单元1302号房，总价3430615元；14、金光华，41幢甲单元1102号房，总价3773198元（上述房屋于2014年6月20日交付）；15、金光华，45幢乙单元102号房，总价4705068元，上述合计59261677元。其中夏煜置换后的七套房屋均已于2013年3月25日与泰和公司签订相应《商品房买卖合同》。上述《商品房买卖合同》均约定出卖人（泰和公司）应在2014年10月31日前将合同项下商品房交付买受人（夏煜）使用，出卖人未如期交付的，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，双方同意买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.05%向买受人支付违约金。 2013年3月25日，夏煜与泰和公司分别签订《商品房买卖合同》二份，约定夏煜购买泰和公司坐落于本市泰和之春苑40幢乙单元1101号、1102号房（合同编号），房屋总价分别为3807326元，3523558元（该两份合同均约定泰和公司应在2014年10月30日前将合同项下商品房交付夏煜使用，其余关于泰和公司逾期交房的违约责任的约定与前述《商品房买卖合同》约定相同，后泰和之春苑40幢乙单元1102号房已于2014年6月20日交付，泰和之春苑40幢乙单元1101号房一直未交付）。 同年3月27日，金婷分别向泰和公司转账7471928元（对应九换十五中原来的九套房中第一套房43幢甲单元101号房的购房款）、6775198元（对应九换十五中原来的九套房中第二套房43幢甲单元1702号房的购房款），合计14247126元；金小莉分别向泰和公司转账8229540元（对应九换十五中原来的九套房中第三套房43幢乙单元101号房的购房款）、6775198元（对应九换十五中原来的九套房中第四套房43幢乙单元1701号房的购房款），合计15004738元；金光华分别向泰和公司转账7443660元（对应九换十五中原来的九套房中第五套房43幢乙单元102号房的购房款）、7190580元（对应九换十五中原来的九套房中第六套房43幢乙单元1702号房的购房款），合计14634240元；夏煜分别向泰和公司转账3807326元、3523558元（40幢乙单元1101号、1102号房购房款）、3824912元（对应九换十五中原来的九套房中第七套房43幢甲单元201号房的购房款）、3642528元（对应九换十五中原来的九套房中第八套房43幢甲单元202号房的购房款），合计14798324元；以上合计58684428元。当日，泰和公司将该58684428元转入以该公司员工周其峰名义开户的银行卡，后被取现，存入仇阿靓（其在公安询问笔录中认可曾在金光华处上班）银行卡，后再被仇阿靓取现，存入蒋淑娟银行卡，后蒋淑娟将其中1500万元转至其另一张银行卡，其中1500万元转至泰和公司账户，其余28696000元转至金光华。 另查明，本院于2015年7月20日裁定受理江苏科达建设工程有限公司对泰和公司的破产清算申请并于2016年4月15日宣告泰和公司破产。2016年11月14日，本院作出民事裁定书，裁定常州市天宁区中吴大道960号（泰和之春苑所在地）在建45号楼商品房、地下车位及其相对应的国有土地使用权归常州东南经济开发有限公司（以下简称东南公司）所有，东南公司可持该裁定书到登记机构办理相关过户登记手续。 再查明，本案所涉夏煜其中7套未交付的房屋（即位于泰和之春苑45幢的7套房屋）的网上合同备案已于2017年11月注销。40幢乙单元1101号房屋仍备案登记在夏煜名下，但未交付，被第三人占用。 庭审中，夏煜、泰和公司均确认截至目前，已交付的4套房屋的房屋权证均未办理。 还查明，2017年9月7日，泰和公司破产管理人向夏煜出具债权不予确认通知书，对其申报的本案诉请的违约金债权2281937.6元不予确认，理由是虽然其在形式上签订了《商品房买卖合同》并提供了收据等，但实质上泰和公司并没有收到相应购房款，因此，泰和公司与其之间并没有真实的房屋买卖关系。 庭审中，泰和公司提供杨斌华、曹丽君、周其峰、何颖辉的询问笔录，证明杨、曹均说到夏煜与泰和公司之间没有真实的购房合同关系，也未实际收到过购房款，签订购房合同并办理备案登记均是为了向金光华贷款提供担保，为了做得真实一点，金光华说形式上通过银行转账向泰和公司付款，然后杨安排曹按照金光华的要求将款项从其他人账户上退还到金光华指定的人员卡上。夏煜质证称，对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可。 上述事实有夏煜提供的房屋买卖合同、付款凭证、泰和公司出具的购房款收据、商品房结算清单、结算差价、物业费、水电费等的收款收据、交付验收单，泰和公司提供的询问笔录、银行转账记录及当事人庭审陈述等证据证实。 本院认为，夏煜与泰和公司签订了十二份《商品房买卖合同》，其中部分房屋夏煜支付了购房款，部分房屋系通过一换二、九换十五换得，亦有支付购房款的证据证实。泰和公司向夏煜开具了收据，至此夏煜的支付购房款义务就已经履行完毕，泰和公司应当按约如期交付房屋。虽然泰和公司口头辩称，双方之间并没有真实的商品房买卖合同关系，所签订的商品房买卖合同以及合同备案均是为金光华出借给泰和公司的借款提供的担保，但该公司提供的杨斌华等人在公安机关所作的询问笔录中的陈述仅是杨斌华等人单方陈述，未得到金光华等人的认可，泰和公司仅凭该陈述不能推翻上述有书面证据证实的夏煜已经支付购房款的事实，也不能充分证明该签订合同行为以及泰和公司随后的将购房款转出的行为系泰和公司与金光华达成合意，为金光华出借给泰和公司的借款提供担保的事实。在未有证据证明夏煜事先知情或者其与泰和公司达成合意在其支付购房款后泰和公司就将购房款转出的情况下，泰和公司随后将购房款转出的行为系其自主支配自有款项的行为，该行为与本案所涉商品房买卖合同关系不属于同一法律关系，本院不予理涉。 根据庭审查明的事实，由于泰和之春苑45幢楼已经在起诉前作为泰和公司的破产财产被整体拍卖给东南公司，本案所涉夏煜其中7套未交付的房屋（即位于泰和之春苑45幢的7套房屋）的网上合同备案已于2017年11月注销，故现实上泰和公司已无可能再按约向夏煜交付该7套房屋，事实上双方所签订的关于该7套房屋的商品房买卖合同已经于网上合同备案注销时解除。就该7套房屋的商品房买卖合同的解除及网上合同备案注销问题，已为既成事实，本院无需再进行判决。而该7套房屋的商品房买卖合同中关于逾期交房、办证的违约金条款针对的是仍有可能继续交房、办证的情形，并不适用于现今该7套房屋现实上已经无法交付、办证的情形，故本院对夏煜要求确认对泰和公司享有关于该7套未交付房屋的逾期交付违约金债权的本诉诉讼请求不予支持，对泰和公司要求解除该7套未交付房屋的商品房买卖合同及注销网上合同备案的反诉诉讼请求也不予支持。 对未交付的40幢乙单元1101号房，虽因被第三人占用，但泰和公司仍负有交付义务，相应的逾期交房、办证违约金应当予以计算。 对于夏煜要求确认对泰和公司已交付的4套房屋的逾期交付、办证违约金债权的本诉诉讼请求，本院予以支持；对泰和公司要求解除已交付的4套房屋、未交付的40幢乙单元1101号房的商品房买卖合同及注销网上合同备案的反诉诉讼请求，因泰和公司未提供充分证据证实存在约定或法定解除情形，本院不予支持。 综上，夏煜的本诉诉讼请求，本院予以部分支持。按合同约定，12-102室的逾期交付天数为253天，违约金为15000000*（253*0.00015+0.0005）=569250+7500=576750元，40幢乙单元101号房的逾期交付天数为241天，违约金为3587500*（241*0.00015+0.0005）=129688.1+1793.8=131481.9元，40幢乙单元1102号房未逾期交付，违约金为3523558*0.0005=1761.8元，39幢甲单元101号房未逾期交付，违约金为9119316*0.001=9119.3元，未交付的40幢乙单元1101号房，违约金暂计至2015年11月20日，逾期交付天数为386天，违约金为3807326*386*0.00015=220444.2元，合计939557.2元。 泰和公司的反诉诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决如下： 一、确认夏煜对常州泰和置业发展有限公司享有违约金债权939557.2元。 二、驳回夏煜的其他本诉诉讼请求。 三、驳回常州泰和置业发展有限公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费25056元，由夏煜负担14739.5元，由常州泰和置业发展有限公司负担10316.5元，反诉案件受理费40元，由常州泰和置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  冯 云 人民陪审员  杨琴妹 人民陪审员  候玉爽 二〇一九年六月二十日 书 记 员  顾逸岚