吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初1335号原告：宋兰柱，男，1975年8月6日出生，汉族，无职业，住吉林市。委托诉讼代理人：赵宏鑫，吉林市昌邑区法律援助中心律师。被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：廖桂林，总经理。委托诉讼代理人：彭健健，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：张立柱，男，该公司经理。原告宋兰柱与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（下称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋兰柱及其委托诉讼代理人赵宏鑫，被告亚琦公司的委托诉讼代理人彭健健、张立柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋兰柱向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款共计386414元，并从2014年11月14日按照6%利率支付利息至实际给付之日;3、诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告于2014年8月10日签订了《商品房买卖合同。原告以每平方米7389.83元总价款386414元的价格购买了被告开发建设的吉林国际物流商贸城（一期x区）xx号楼x层xx号商铺，建筑面积52.29平方米。2014年7月30日原告向被告交付了2万元定金并于2014年8月10日和2014年11月14日又分两次向被告交付了全部购房款，被告给原告出具了购房发票。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，被告开发建设的吉林国际物流商贸城应当在2015年8月30日前竣工并交付使用，在原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告已履行交付房款义务，但被告至今仍未履行房屋交付义务。原告认为被告违反合同约定，根据《商品房买卖合同》第十二条规定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告按照合同约定支付利息。请法院支持原告的诉请。亚琦公司辩称：一、被答辩人未在约定时间内行使解除权，已经丧失了因逾期交房所产生的解除权，被答辩人解除买卖合同的请求缺乏权利基础，也无权要求答辩人返还购房款及相应利息。2014年8月10日，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，合同约定2015年8月30日前交付房屋。根据买卖合同第九条第1款约定，逾期交房超过120日的，买受人有权解除合同。同时根据买卖合同补充协议第二条第1款的约定，买受人依据合同第九条第1款方式约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。该补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，补充协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。该解释中的三个月和一年这两个期间，均属于除斥期间，除斥期间不同于诉讼时效，它不存在终止、中断和延长的情形，只要期限届满，当事人不行使解除权，该权利即归于消灭。具体到本案，应自合同签订之日履行交付房屋义务，即答辩人应在2015年8月30日履行交房义务，到了2015年12月30日答辩人逾期120天仍没有交付房屋，被答辩人就具有了合同的解除权。但是被答辩人因为自身原因，一直到2019年1月14日被答辩人才向贵院诉请解除合同，双方补充协议约定的解除合同的期限是2016年1月30日，法律规定的一年的除斥期间是2016年12月30日，无论是双方约定或者法定的解除合同的期限均已经届满，被答辩人已经丧失了因逾期交房所产生的解除权，所以其解除合同的诉讼请求不应得到法院的支持。那么，被答辩人返还购房款及要求赔偿利息的诉讼请求也不应得到法院的支持，应依法驳回被答辩人的全部诉请。为证明自己的诉讼主张，宋兰柱向本院提举如下证据：1、商品房买卖合同；2交款证明；3、房屋买卖合同解除通知书、快递单回执及物流详情；4、贷款利率表。亚琦公司对宋兰柱提供的证据1、2、4的真实性、合法性均无异议，对上述证据的真实性、合法性予以采信；亚琦公司对证据3提出异议，本院认为，证据3中各证据之间能相互印证，对证据3予以采信。亚琦公司向本院提举如下证据：1、商品房买卖合同（同宋兰柱提供的证据1）；2、物业管理委托合同；3、合同价格确认书。宋兰柱对亚琦公司提供的证据1-3的真实性无异议，对证据1-3的真实性予以采信。经审理查明：2014年7月30日，宋兰柱向亚琦公司交付购房定金2万元。同年8月10日，宋兰柱与亚琦公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为xxx）一份(包含合同补充协议)，合同约定：买受人（宋兰柱）购买出卖人（亚琦公司）开发的位于吉林市××区吉林国际物流商贸城（一期x区）xx号街铺商业xx幢xxx室商铺，面积52.29平方米，每平方米单价为7389.83元，合计总价为386414元;房屋交付日期：2015年8月30日，逾期交房违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的千分之一的违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本合同未尽事项，由双方约定后签订补充条款和补充协议。《合同补充协议》约定：第二条、买受人解除合同的约定：1、买受人按本合同第九条第1项（2）约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。第六条：买受人购置本物业需另与出卖人指定的市场运营商签订36个月物业管理委托合同，双方均自觉遵守该合同规定的各项权利与义务。同日，宋兰柱与巨擎公司（该公司系亚琦公司独资设立的子公司）签订《物业管理委托合同》一份，合同约定：宋兰柱将购得的吉林××区号商业用房交给巨擎公司委托管理，管理期限自2015年8月30日至2018年8月31日；巨擎公司按《商品房买卖合同》总金额的24%，即124578元，支付给宋兰柱作为委托管理补贴，支付的款项在《商品房买卖合同》总金额里抵扣，本委托为不可撤销委托。《商品房买卖合同》与《物业管理委托合同》中还约定了其他权利和义务。《商品房买卖合同》签订当日，宋兰柱向亚琦公司支付购房款184495元。同年11月14日交付购房款181919元。三次共计交付购房款386414元（含定金2万元）。约定的交付房屋期限届满，亚琦公司未交付房屋。2018年10月11日，宋兰柱向亚琦公司邮寄了《房屋买卖合同解除通知书》。后双方多次协商未果，宋兰柱向本院提起诉讼。本院认为：宋兰柱与亚琦公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。一、关于宋兰柱要求解除与亚琦公司签订的《商品房买卖合同》的诉请以及亚琦公司提出的宋兰柱行使解除权的权利归于消灭的抗辩主张。本院认为，宋兰柱在《商品房买卖合同》中约定的合同解除期限内未行使合同解除权，宋兰柱依约定解除合同的权利归于消灭。但亚琦公司所建设的房屋现仍未经竣工验收，至今不能交付使用，亚琦公司之行为，已构成根本违约，致使宋兰柱接受并使用房屋的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，宋兰柱可行使法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”宋兰柱于2008年10月11日向亚琦公司发出《解除房屋买卖合同通知书》，通知亚琦公司解除《商品房买卖合同》，通知书已由亚琦公司签收，且亚琦公司在法定期限内未提出异议，故已发生解除合同的法律效力，宋兰柱与亚琦公司签订的《商品房买卖合同》已于解除房屋买卖合同通知书到达亚琦公司时解除，对亚琦公司的抗辩意见不予采纳。鉴于本案《商品房买卖合同》已经解除，本院无需再行判决解除合同。二、关于宋兰柱要求亚琦公司返还购房款问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案，宋兰柱实际交付购房款386414元，房屋买卖合同解除后，亚琦公司对宋兰柱所交购房款应予返还。三、关于宋兰柱请求自2014年11月14日至实际给付本金之日，按照年利率6%支付利息的诉请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本案《商品房买卖合同》因亚琦公司违约而解除，亚琦公司应当赔偿宋兰柱因此遭受的损失。宋兰柱于2014年11月14日前已交清全部购房款，亚琦公司占用使用至今，亚琦公司应当赔偿宋兰柱自2014年11月14日起至付清房款之日止资金占用期间的利息损失，参照中国人民银行逾期贷款利率标准，宋兰柱请求按年利率6%计算未超出该标准，宋兰柱该项诉请符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款之规定，判决如下：一、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋兰柱购房款386414元；二、被告吉林亚琦房地产开发有限公司赔偿原告宋兰柱本金386414元的利息损失，自2014年11月14日起至付清房款之日止，按年利率6%计付，与前款同时给付；三、驳回原告宋兰柱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4345元（原告宋兰柱已预交）由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担。于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 员  李慧媛二〇一九年六月十日代理书记员  孙翀文