广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初19853号原告深圳市光明侨新实业有限公司，住所地深圳市光明新区光明街道美景花园****房西边一间（办公场所），统一社会信用代码91440300723047400W。法定代表人杜百宁。委托代理人张爱芹，广东华商律师事务所律师。委托代理人陈烁，广东华商律师事务所实习律师。被告梁秋铭，男，1975年8月20日出生，身份证号码广东省深圳市宝安区公明镇人民路东一巷12号3楼，第三人深圳市志永信实业有限公司，住，住所地深圳市光明新区光明街道光明****附楼**一社会信用代码91440300758631228X。法定代表人张鹏。第三人深圳市宝明发投资有限公司，住所地深，住所地深圳市光明新区光明街道******信用代码914403007938736521。法定代表人陈汉成。共同委托代理人曾天越，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订《房屋租赁合同书》及《租赁备忘录》无效；2、判令被告向原告支付拖欠所涉房屋占有使用费人民币7229043.11元（自2013年11月20日暂计至2018年8月10日，应计算至被告实际搬离之日止）；3、判令被告向原告支付拖欠所涉房屋占有使用费人民币117419.35元（自2013年9月20日暂计至2018年8月10日，应计算至被告搬离之日止）；4、判令被告腾退房屋；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费及相关的合理支出。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张爱芹、第三人共同委托代理人曾天越到庭参加诉讼，被告梁秋铭经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案相关事实2013年1月1日，原告及第三人深圳市宝明发投资有限公司、深圳市志永信实业有限公司作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）共同签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将共同共有的位于深圳市光明新区××街道光××路南笔架山片区（光明农贸市场二期主楼及综合楼）包租给被告使用，期限20年，自2013年11月20日至2033年11月19日止，合同期前5年每月租金为主楼及南面商铺721771.84元，综合楼每月租金为277091.46元。第六年起每五年租金递增一次，递增比例为8%。合同约定原告与第三人深圳市宝明发投资有限公司、深圳市志永信实业有限公司分别按20%、40%、40%的比例对涉案房屋享有租金收益权。当日，甲乙双方还签订《租赁备忘录》，约定甲方同意乙方在主楼楼顶搭建配套使用设施，乙方自2013年9月20日起支付每月1万元的场地使用费，与租金一同缴纳。原告诉称交付租赁物业后，被告未依约支付租金，经原告多次向被告发函催缴，被告于2017年3月30日与原告签订《还款协议书》，记载被告将案涉租赁物转租给深圳集鸿发投资有限公司、深圳市集鸿发电子有限公司经营管理，因种种因素，上述二公司未向被告缴纳租金，导致被告未向原告履行交付租金义务。根据原告所占涉案房屋的权益份额，被告确认自2013年11月20日至2017年3月20日拖欠原告物业租金7990906.4元，于协议签订当日向原告支付150万元，余款自2017年4月起分16期，每月向原告支付。后被告陆续向原告通过银行转账方式支付410万元，剩余3890906.4元一直未按约定向原告支付，原告遂向本院提起诉讼。另，原告主张案涉租赁物未取得权属证明，亦无报批报建手续。第三人亦确认案涉物业未取得建设工程规划许可等手续，确认原告占有案涉物业权益的20%，两第三人分别占有40%权益。裁判理由及结果本院认为，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的法律后果自行承担。案涉租赁物未取得权属证明，亦无建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，当事人未能提供租赁物已取得建设工程规划许可证，亦未能提供经主管部门批准建设的相关证明，由此签订的租赁合同属无效合同。原告诉请确认《房屋租赁合同书》及《租赁备忘录》无效，第三人作为案涉租赁物业按份共同共有人未提出异议，故对原告该项诉请，本院予以支持。根据我国《合同法》的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，原告诉请被告腾退房屋，本院亦予以支持。关于房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告主张房屋占有使用费，本院亦予以支持。根据双方达成的还款协议及后续履行情况，截至2017年3月20日，被告尚应支付与原告房屋占有使用费用3890906.4元。此后的占有使用费按998863.3元/月标准的20%即199772.66元计付至2018年11月19日；2018年11月20日起按租金标准递增8%即1078772.36元/月的20%为215754.47元计付至实际搬离之日止。根据双方签订的《租赁备忘录》约定，被告还需自2013年9月20日起支付原告及第三人每月1万元的场地使用费，原告所占份额为20%，即被告应按每月2000元的标准支付原告上述费用。第三人本案中未提出独立诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，其应享有的权益份额，本案中不作处理，第三人可另循途径解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市光明侨新实业有限公司、被告梁秋铭、第三人深圳市志永信实业有限公司、深圳市宝明发投资有限公司于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同书》及《租赁备忘录》无效；二、被告梁秋铭于本判决生效之日起三十日内搬离案涉租赁物业，退还原告深圳市光明侨新实业有限公司；三、被告梁秋铭于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市光明侨新实业有限公司2013年11月20日至2017年3月20日涉案房屋占有使用费共计3890906.4元；四、被告梁秋铭于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市光明侨新实业有限公司2017年3月21日起的房屋占有使用费（费用分段计算，其中2017年3月21日至2018年11月19日按199772.66元/月的标准计付；2018年11月20日起按215754.47元的标准计付至实际搬离之日止）；五、被告梁秋铭于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市光明侨新实业有限公司场地使用费（按2000元/月标准，自2013年9月20日起计至实际搬离之日止）；六、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币63225元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  梁俊辉人民陪审员  周国斌人民陪审员  陈文浩二〇一九年六月二十日书 记 员  肖 蓉书 记 员  何孝剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。