云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3579号上诉人（原审被告）：昆明市国福房地产开发集团有限责任公司，住所地：云南省昆明市五华区龙泉镇上庄村131号右营第一股份合作社综合楼2楼206号。法定代表人：蔡福林。委托诉讼代理人：邓莒艺，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：粟茜，云南宣和律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵珍，女，纳西族，1982年11月2日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：魏侃，云南宁昱律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：吴道应，云南正昱律师事务所律师。特别授权代理。上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司因与被上诉人赵珍商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初7062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆明市国福房地产开发集团有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，发回重审或改判；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、上诉人与被上诉人在商品房买卖合同第十二条中已经对于产权证登记的相关问题作出了明确约定，上诉人已让员工向被上诉人进行了电话告知，与此同时，办理产权证相关手续及程序已在昆明市国土资源局官方网站上进行过公示，不存在上诉人不告知被上诉人其就无法提交相应办理产权证材料的情况，本案未办理产权登记的原因是上诉人未按约定提交办证所需材料，本案不符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的适用情形。况且，在商品房买卖合同中双方并未约定上诉人有通知被上诉人提交相应办理产权证材料的义务，只约定了被上诉人负有交付办理产权证所需材料的义务，被上诉人应就这一事实进行举证，一审法院未对被上诉人是否提交办理产权证相关材料的事实进行查明，将被上诉人的举证责任归于上诉人并由上诉人承担不利后果，系认定事实和适用法律错误。二、一审判决要求上诉人在判决生效后十五日内向产权机关提交合格资料为被上诉人办理涉案房屋的不动产所有权登记手续实属判决不当，强人所难，办理不动产权证是由上诉人代理被上诉人向昆明市国土资源局提交相应材料进行申请，需被上诉人配合交齐委托办理不动产权证所需资料方能申请办理，是被上诉人的义务，上诉人无法完成。被上诉人赵珍辩称，上诉人至今尚未进行消防验收申报及竣工验收备案，被上诉人早已向被上诉人交纳了产权代办费，上诉人并未通知过被上诉人提交任何材料，无法办理产权证的责任在于上诉人，其应承担违约责任。对于逾期办证的违约金，虽然被上诉人没有上诉，但是根据司法解释的规定应当按照现行利率上浮30%-50%。赵珍向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告办理位于五华区红云街道办事处“国福现代城茉莉苑”8幢25层2506号房产的不动产权证书，并承担自2016年1月1日起至实际为原告办理不动产权证书之日止的逾期办证的违约金（暂计至2018年4月1日为93071元）；2.判令被告立即向原告交付原告向其缴纳的契税及印花税发票、房屋公共维修基金发票；3.判令被告向原告返还根据《商品房购销合同补充协议》第五条交付的“其他费用”11000元；4.判令被告立即为原告完善并接通天然气；5.判令被告将国福现代城茉莉苑属业主共有的地上停车位交还业主共同使用、管理；6.判令被告以书面形式确定原告所购房屋属“武成小学”学位房；7.判令本案诉讼费等实现债权的费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月21日，原告赵珍（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，并办理了备案登记，合同登记号为：KM2014082556817。合同约定：1.乙方出资870840元购买甲方开发的位于昆明市五华区红云街道办事处北仓社区居民委员会北仓村的“国福现代城茉莉苑”8幢25层2506号房产；2.房屋交付时间为2014年12月31日之前；3.关于产权登记的约定：在乙方办理完毕以下事项：支付完毕全部房屋价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、公共维修基金、违约金等全部款项；双方办理完毕房屋交接手续；乙方向甲方支付符合产权登记机关要求的相关资料，如委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等；乙方必须通过《昆明市购房家庭成员住房查询结果表》具备办理产权条件的。甲方于180个工作日内向产权登记机关申请办产权登记的相关手续。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务；4.甲方代收以下款项：契税26125元、印花税5元、产权工本费80元、房屋公共维修基金10722元、其他费用11000元。合同签订后，原告如约向被告支付了购房款及合同约定由被告代收的契税、印花税、产权工本费、房屋公共维修基金及11000元的其他费用。2015年11月8日，被告将上述房屋交付于原告。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应按照合同约定履行相应义务。关于原告要求被告立即协助办理不动产权证书并支付违约金的诉请。一审认为，在房屋买卖合同关系中，不动产权证的办理系关乎买方实现合同目的的重要事项，向办理产权证的行政主管部门提供合格资料办理产权证当属出售方的一项重要义务。本案中，原告已如约履行合同义务并办理完毕接房手续，被告理应在合同约定的期限内完成竣工验收，使原告购买的房屋符合产权登记机关要求的办证条件，并向产权登记机关报送合格资料为原告办理不动产权证。现已超过合同约定的办证期限，被告并未为原告办理产权证也未提供证据证明其已向产权登记机关报送合格资料，故被告应承担逾期办证的违约责任。对于被告提出的“因原告未按照合同约定交付办证所需材料从而导致产权证未办理，故并非被告违约”的抗辩理由，首先，根据原、被告双方的陈述，未能办证的主要原因系该项目尚未进行竣工验收；其次，双方对原告应提交的办证材料约定并不明确，被告也未提供证据证明已明确通知原告提供相应材料，故未能办证显然并非原告提交材料延误，而是因为所涉房屋未达到办证条件，对被告的上述抗辩理由不予认可。根据法律规定和违约事实及原告诉求，一审确定被告应当在判决生效后15日内为原告办理涉案房屋的不动产权证书，并承担逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告主张以总房款为基数按照年利率4.75%计算违约金在上述规定范围之内，一审予以认可。综上，结合庭审查明的交房日期和原告诉求，一审确认由被告承担自2016年5月7日起至向产权登记机关提交办证合格资料之日止的逾期办证违约金（以已付购房款870840元为基数，按年利率4.75%计算）。关于原告要求被告交付契税、印花税及公共维修基金发票的诉请。被告抗辩称上述发票在相应行政机关办理过程中，并非是其已取得发票拒绝交付。一审认为，上述税费系行政机关收取，被告仅负责代收，故被告的义务是将代收的费用交纳到相应行政机关并在取得相关发票后返还原告，故原告索取发票应提交证据证明被告已从相应行政机关处取得发票，否则如被告并未取得发票则其确实不能履行交付发票之义务。如原告查询得知被告并未将代收费用交到相应行政主管部门，则其可另案要求返还代收费用，故对该项诉请不予支持。关于原告要求被告返还其他费用7000元的诉请，《合同补充协议》对该笔费用的收取进行了约定，被告在庭审过程中解释说明了该笔费用的用途，并提供了相应证据予以证明，一审认为被告收取该费用有合同依据且不违反法律规定，不予支持。关于原告要求立即完善并接通天然气的诉请，《商品房购销合同》、《合同补充协议》对此并未作出约定，该项诉请无合同依据，不予支持。对于原告要求被告以书面形式确定所购房屋属于武成小学学位房的诉请，无合同依据，且是否属于武成小学学位房应是根据相应行政机关的区域划分予以确定，被告事实上无权予以确认，故不予支持。关于原告要求被告将国福现代城茉莉苑属业主共有的地上停车位交还业主共同使用、管理的诉请，本案审理的是因原告与被告买卖房屋而引发的合同纠纷，而该项诉请是小区全体业主与开发商之间就共有的地上停车位使用权问题而产生的物权纠纷，与本案并不是一个法律关系，原告亦非该项诉请的适格主体，故不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司应在本判决生效后十五日内向产权登记机关提交合格资料为原告赵珍办理国福现代城茉莉苑8幢25层2506号房屋的不动产所有权登记手续，并承担自2016年5月7日起至实际履行办证义务之日止的逾期办证违约金（以已付购房款870840元为基数，按年利率4.75%计算）。二、驳回原告赵珍的其他诉讼请求。”案件受理费2381元，由被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司承担。本院二审期间，上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司向本院提交以下证据：1、关于国福现代城茉莉苑消防验收的情况说明；2、昆明市五华区房地产建设项目市政道路桥梁基础设施代建协议；3、市政181号路现状平面图及现状照片5张，欲证明国福现代城茉莉苑消防验收涉及的消防通道至今无法形成，181号市政道路的拆迁工程至今未完成，导致项目无法竣工验收。经组织质证，被上诉人对证据1、证据2在核对原件后，对真实性不予认可；证据3认为无原件核对，对真实性不予认可，且与本案无关。被上诉人赵珍向本院提交以下证据：1、昆明市消防支队关于“国福现代城茉莉苑”申报消防验收情况的函；2、昆明市中级人民法院调查令回执；3、产权代办费收据。欲证明上诉人截止2019年4月1日就国福现代城茉莉苑从未申请过消防验收，也没有进行竣工验收备案，上诉人在2015年就收取了被上诉人交纳的产权代办费，但一直没有通知被上诉人可以办理房产证并要求交纳相应的材料，无法办理房产证的责任在上诉人。经组织质证，上诉人对真实性、合法性均予以认可，但对于关联性均不予认可。本院对于双方提交的前述证据的真实性均予以确认，至于是否足以证明双方各自诉讼主张，本院将结合全案事实和证据在下文一并评述，此不赘述。二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，双方均表示无异议。对于经一审法院审理确认且双方均无异议的案件事实，本院予以确认，不再赘述。此外，根据双方二审提交的前述补充证据，本院二审补充确认以下事实：一、截至2019年4月1日，昆明市公安消防支队未出具过昆明市国福房地产开发集团有限责任公司关于北仓村城中村改造项目A5地块（国福现代城茉莉苑）消防验收意见。截止2019年5月9日，国福现代城茉莉苑的建设单位未在昆明市建设工程质量安全监督管理总站进行工程竣工验收备案。2019年5月16日，云南世博建设监理有限责任公司出具《关于国福现代城茉莉苑消防验收的情况说明》，载明国福现代城茉莉苑消防验收涉及的消防通道至今无法形成，导致消防验收工作一直无法继续。二、被上诉人已实际向上诉人交纳了涉案房屋的产权代办费150元。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人是否应承担逾期办证违约责任以及应如何承担？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，上诉人作为开发商，根据《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并有提供必要的证明文件（如不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等）的法定协助义务；同时，根据双方商品房购销合同的约定以及被上诉人于2015年就已向上诉人交纳涉案房屋产权代办费的实际情况，上诉人负有为被上诉人代办房屋所有权证即转移登记的约定义务。现查明，上诉人尚未办理完成国福现代城茉莉苑的消防验收，未履行法定的协助义务，继而在客观上也无法履行约定的代理办证义务，在上诉人已收取产权代办费即应认定为已接受被上诉人代办产权证的委托的情况下，其未能举证证明已经通知上诉人限期提交相关办证材料，故一审法院关于涉案房屋至今未能办证并非被上诉人提交材料延误，而是因为所涉房屋未达到办证条件所致的认定符合日常情理及交易惯例，并无不当。至于被上诉人要求上诉人向产权登记部门报送办理产权登记手续所需的全部资料，但根据本案所查明的事实，涉案房屋现尚未进行消防验收，上诉人应报送的部分资料如房屋综合验收备案材料等涉及其他行政机关的行政行为，在现有条件下本院不宜径行判决。但上诉人未履行协助办证义务，确已构成违约，其应当承担违约责任。因双方在商品房购销合同中并未约定逾期办证违约金的计算方式，在被上诉人未能提交证据证明其因逾期办证导致的实际损失的情况下，本院结合违约金兼具惩罚性及补偿性的属性以及本案实际，酌情确定由上诉人向被上诉人支付交房之日（2015年11月8日）后180个工作日（即2016年7月26日）的次日即自2016年7月27日起，以已付购房款870840元为基数按照中国人民银行同期活期存款利率计算的违约金，且为促使上诉人积极履行其法定协助义务，该违约金应当支付至上诉人向房屋产权登记机关实际报送涉案房屋申请办理产权登记的全部合格资料之日止。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但对办证交件以及违约金计付标准的认定及处理欠妥，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初7062号民事判决。二、上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人赵珍支付以870840元为基数自2016年7月27日起至上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司向房屋产权登记机关实际报送“国福现代城茉莉苑”8幢25层2506号房屋申请办理产权登记的全部合格资料之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算的违约金。三、驳回被上诉人赵珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2381元，二审案件受理费2381元，合计4762元，由上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司负担3809.60元，由被上诉人赵珍负担952.40元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 起 俊审判员 汪 佳审判员 钱晓燕二〇一九年六月二十五日书记员 黄琰钊