贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2262号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 上诉人（原审原告）：李钊，男，汉族，1985年5月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人（原审原告）：黄河，女，汉族，1987年7月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人李钊、黄河委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201810035201。 上诉人李钊、黄河委托诉讼代理人（一般代理）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110508。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）与上诉人李钊、黄河商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2016年6月20日通过邮寄形式向被上诉人寄送了“入伙通知书”，并在该通知书后附“招商花园城代收费用标准及明细”，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年9月26日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，该取得时间在约定交房时间后的90日内，符合合同约定以及法律规定的可期待性，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。此外，上诉人另于2017年9月24日在案涉小区门口设置了办理不动产登记资料收集处，再次通知业主提交办证资料。在案涉房屋已实际交付的情况下，该通知已有效到达被上诉人，故应认定上诉人已尽到通知义务。4.2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，政策刚刚开始实施，正处于摸索阶段，相关部门准备不足，土地需要重新测绘、落宗，致使办证慢、办证难。根据新的办证政策，上诉人需要办理商品房幢首登，但这并非双方《商品房买卖合同》约定的内容，上诉人在合同约定的时间已经具备办理商品房转移登记的条件，不存在过错。被上诉人在办理商品房转移登记过程中，对相关事宜毫不关心，迟迟不予办理收房手续以及缴纳相关税费，对未能办理商品房转移登记具有重大过错。因此，涉案房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。5.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。6.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。7.本案中，上诉人通知被上诉人收房及交纳相关税费的时间是2016年6月30日前，但被上诉人实际交纳税费的时间是2017年6月2日，依据《商品房买卖合同》关于“因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延，不承担任何违约责任。“的约定，上诉人无需承担违约责任。且依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。8.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。且被上诉人购买房屋系用于居住，其合同目的已经实现，即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况，酌情判决上诉人支付每套房屋逾期办证违约金1000元。 李钊、黄河上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人招商商置公司以上诉人已付购房款542,978.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，支付上诉人自2016年10月1日起至2018年12月19日止逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审判决认定基于上诉人李钊、黄河与被上诉人招商商置公司之间存在委托关系，招商商置公司无须按照合同约定向上诉人李钊、黄河直接交付办理商品房转移登记的有关文书，招商商置公司向上诉人李钊、黄河告知其已符合办理商品房转移登记的条件，视为招商商置公司履行完毕合同约定的文书交付义务，上诉人李钊、黄河对此予以认可。根据招商商置公司所举证据，不能证明其具备办理商品房转移登记条件后通知了上诉人李钊、黄河，上诉人李钊、黄河于一审开庭之日才知晓案涉房屋具备办理转移登记的条件，故一审开庭之日才能视为招商商置公司向上诉人李钊、黄河履行了告知义务。据此，案涉违约金应自2016年10月1日起，计算至一审庭审之日即2018年12月19日止。一审判决以上诉人李钊、黄河缴纳税费的时间作为案涉违约金起算时间错误。 针对招商商置公司的上诉，李钊、黄河答辩称：1.买受人收房时，出卖人招商商置公司已向买受人代收办理商品房转移登记的相关费用，该行为系双方对于《商品房买卖合同》第二十二条约定的实质性变更，双方之间就办证事宜形成委托代办关系。2.一审判决认定的违约金标准适当。3.由于第三人的原因导致出卖人违约的，不能免除出卖人的违约责任。4.出卖人2017年9月24日的通知与其取得商品房幢首登的证据相矛盾，即出卖人取得幢首登的时间晚于其通知时间，不符合常理。综上，上诉人招商商置公司的上诉请求，无事实依据，应予驳回。 针对李钊、黄河的上诉，招商商置公司答辩称：本案应以招商商置公司取得幢首登的时间即2018年7月12日作为案涉违约金计算的截止时间。其余答辩意见与上诉意见一致。 原审原告李钊、黄河提起诉讼，请求判令：1、被告立即为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书；2、被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款542,978.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基准，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止(暂计10,000.00元)；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年5月5日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房，房屋总价款为542,978.00元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同的约定于2016年6月30日将涉案商品房交付给原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得房屋权属证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约全额支付了购房款，被告亦应按法律规定在涉案房屋交付使用之日起90日内亦即在2016年10月1日前取得该涉案房屋权属证书，而被告至今未取得涉案房屋权属证书，且未将其交付给原告的行为已构成违约。虽然原、被告双方在涉案合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被告的行为已违反了合同约定及法律规定，原告为维护其合法权益，提起诉讼，请求判如所诉。原告明确第一项诉请为判决被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。 原审被告招商商置公司答辩称：1、原告的诉请没有事实及法律依据，被告将房屋出售给原告后按期施工，证照齐全，并在合同约定时间内取得相应初始登记，符合合同订立时办理转移登记的条件，并且也通知了原告，将相应的文书予以交付，甚至有不少业主已经取得了产权证；2、之所以有部分业主未取得权属证书是因毕节地区在2016年9月30日施行不动产统一登记，将房屋使用权证和土地使用权等统一归属为不动产权证，不能因为该政策的出台，否定被告已经按当时合同约定的条件履行相应义务，原告方不能根据新政策解释政策出台前签订的合同，因此被告已经按合同约定履行了相应义务；3、办证转移登记系双方共同办理，对被告来说是一种协助义务。 原审经审查查明：2015年5月5日，原告李钊、黄河作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节××城市南部新区“招商花园城”第E2幢9层4号房，房号为E2-9-4；建筑面积126.31平方米，套内建筑面积103.07平方米；该商品房总价款542,978.00元；转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定的其他事项。同时，双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议第五条：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了购房款542,978.00元。2016年9月12日，原告收房并在钥匙/资料签收表上签字。同日，原告向被告交付了涉案房屋的公共维修基金、土地证、产权登记费。2016年9月26日，被告取得涉案房屋所属毕节市百里杜鹃路招商花园城E2幢《毕节市商品房屋备案证明书》。2017年6月2日，原告向被告交付了涉案房屋的契税和印花税。原告认为，被告应按法律规定在房屋交付使用之日起90日内亦即2016年10月1日前取得商品房所有权登记，并将办理转移登记的有关文书交付原告，而被告至今未交付，构成违约，故以前述诉请诉至法院。 原审认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”，而原告向被告交付公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已具备办理转移登记条件，故原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉请，予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2016年9月12日向原告交房，应从交房之日起90日（2016年12月11日）内履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。但原告于2017年6月2日才向被告交付契税和印花税，而交付契税等是办证的前提，故违约金的起算时间顺延为原告交清契税的第二日，即2017年6月3日。且如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。但被告提供的证据不足以证明其在2016年9月26日取得涉案房屋属E2幢楼的商品房屋备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，故被告应承担相应的违约责任。而庭审时（2018年12月19日），被告提交了涉案房屋所属E2幢楼的商品房屋备案证明书，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告。故原告主张的违约金，本院予以支持，从2017年6月3日起计算至2018年12月19日止。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告对逾期交付办理转移登记有关文书的违约金未作约定，则违约金可以按照原告已付购房款总额542,978.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。故原告诉请的违约金以原告已付购房款总额542,978.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年6月3日起计算至2018年12月19日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告李钊、黄河交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告李钊、黄河办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告李钊、黄河支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款542,978.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月3日起计算至2018年12月19日止）；三、驳回原告李钊、黄河的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本案审理过程中，上诉人招商商置公司向本院提交证据如下： 第一组：1.不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告；2.不动产登记中心办证指引；3.微信截屏。拟证明：毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，办理《不动产权证》，政策刚刚开始实施，原相关的住建、国土等部门需对职权进行整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，上述新政策的出台导致了上诉人丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证的可预见性，延误了涉案房屋产权转移登记的时间。由此，不动产权证书的办理时间不是上诉人所能够控制的，上诉人不应承担违约责任和限期90天的办证义务。 上诉人李钊、黄河质证认为：该证据不属于二审新证据；对第一组证据1、2号真实性、合法性无异议；对第3号证据三性均有异议，达不到招商商置公司的证明目的，不动产统一登记政策的施行并非不可抗力，不能作为招商商置公司免除违约责任的理由。 第二组：1.中国邮政快递物流公司毕节分公司出具的《证明》。拟证明：上诉人于2015年12月16日，上诉人通过邮寄的形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》并且在该入伙通知后附《招商花园城代收费用标准及明细》。该邮件确实已由邮递公司寄出去，而且该邮件的地址及电话都是被上诉人在签订合同时候所填写的地址及电话，根据《商品房买卖合同》附件12第一条第9款的约定：乙方文件送达地址为本合同中列明的地址，根据本合同规定进行的联络或送达的通知，以包括办不限于EMS邮寄等快递方式寄出。相关文件到达对方时间为寄出之日起第5个工作日。如上述地址发生变化，乙方应及时书面通知甲方，否则文件送至上述地址即视为送达，即使该文件被退回或无人接收。因为该邮寄的地址和联系方式是由被上诉人提供，只要上诉人按照该地址和联系方式邮寄出去就应当视为上诉人已经履行了通知义务。因此，该通知属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕相应的通知义务，上诉人不存在违约行为。2.装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片。拟证明：2017年9月24日至2017年9月30日，上诉人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅且已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人，故应当确认上诉人至迟已于2017年9月24日完成通知义务。 上诉人李钊、黄河质证认为：该证据不属于二审新证据；第二组证据的1、2号证据，无负责人或经手人的签字，也未注明日期，不符合证据形式，故对三性不予认可，且涉案房屋系Ｅ区臻园而非D区曦园，该证据与本案不具有关联性，达不到招商商置公司的证明目的。 上诉人李钊、黄河未向本院提交证据。 对上诉人招商商置公司提交的证据是否采信，将在本院认为部分予以阐述。 本院经审理查明：上诉人招商商置公司于2018年7月12日取得案涉商品房所在招商花园E区2幢的不动产权证书，案涉商品房已符合办理转移登记的条件。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为：本案二审焦点是：1.上诉人招商商置公司应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约期间如何认定；2.一审对违约金计算标准的认定是否正确；3.一审判令上诉人招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当。 关于上诉人招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约期间如何认定的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人招商商置公司应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付上诉人李钊、黄河。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人招商商置公司应于案涉商品房交付之日起90日内即2016年12月11日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付上诉人李钊、黄河，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人招商商置公司已代为收取上诉人李钊、黄河缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人招商商置公司关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，上诉人招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并限期向上诉人李钊、黄河交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人招商商置公司再向上诉人李钊、黄河交付有关文书已无实际意义。此时上诉人招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知上诉人李钊、黄河其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。上诉人李钊、黄河据此得以向上诉人招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人招商商置公司代为办理转移登记。在案证据显示，涉案《商品房买卖合同》于2015年5月5日签订，根据2014年11月24日颁布的《不动产登记暂行条例》确立的不动产统一登记制度，上诉人招商商置公司于2018年7月12日取得案涉商品房的幢首登，始完成商品房初始登记义务，具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上诉人招商商置公司称其在法定期限取得初始登记，符合办理商品房转移登记的条件，缺乏事实依据。上诉人所举证据亦不足以证明其已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务。即便依上诉人招商商置公司所言，买受人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系上诉人招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人招商商置公司已取得合同约定的商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故上诉人招商商置公司提交的中国邮政快递物流公司毕节分公司出具的《证明》，达不到其已尽到通知义务的证明目的，不能以上诉人招商商置公司向买受人送达缴费通知认定上诉人招商商置公司履行完毕合同约定的文书交付义务。故对上诉人招商商置公司提交的上述《证明》，本院不予采信。上诉人招商商置公司另提交装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片等证据，用于证明其至迟已于2017年9月24日向被上诉人尽到通知义务，对此本院认为，上诉人招商商置公司所举上述证据均未明确其通知对象，而其设置“办理《不动产权证书》资料收集处”的地点为招商花园城D区曦园门口，前来提交办证资料的亦为D区业主，据此难以确认上诉人招商商置公司发布的提交办证资料通知与位于E区的案涉商品房具有关联性，故对上诉人招商商置公司提交的上述证据不予采信。因一审庭审中，上诉人招商商置公司已向上诉人李钊、黄河披露案涉商品房已取得初始登记、具备办理转移登记的条件，一审据此认定上诉人招商商置公司于一审庭审之日向上诉人李钊、黄河尽到了通知义务，并无不当，本院予以确认。 上诉人招商商置公司以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及上诉人李钊、黄河拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，对于因不动产登记机关的原因导致办证延迟这一事实主张，因《商品房买卖合同》签订时，《不动产登记暂行条例》已经颁布并施行，该条例确立的“二证合一”的不动产登记制度，不属于上诉人招商商置公司履行合同期间遭遇的不可抗力事由，故对上诉人招商商置公司依据不动产登记政策调整提出的违约责任免除意见，本院不予采纳，对上诉人就该主张所举相关证据，亦不予采信。至于上诉人李钊、黄河是否拖延缴纳办证税费，则与上诉人招商商置公司是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，上诉人招商商置公司履行文书交付义务，不以上诉人李钊、黄河积极缴纳办证税费为必要条件，故对上诉人招商商置主张其办证迟延系上诉人李钊、黄河的原因导致的上诉意见，不予支持。一审判决自上诉人李钊、黄河缴纳契税和印花税的次日即2017年6月3日开始起算违约金不当，本院予以纠正，上诉人招商商置公司应自2016年12月12日起承担违约责任。 综上，一审对上诉人违约事实的认定正确，但对违约期间的认定不当。上诉人招商商置公司应向上诉人李钊、黄河承担违约责任的期间为2016年12月12日至2018年12月19日。 关于一审计算违约金的标准是否正确的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人招商商置公司请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。对于上诉人招商商置公司上诉所称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，买受人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为对违约责任的放弃的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，买受人即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。据此，对上诉人招商商置公司的该项上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人招商商置公司主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 关于一审判令上诉人招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当的问题。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人招商商置公司接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判令上诉人招商商置公司限期90日为上诉人李钊、黄河办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审判令上诉人招商商置公司限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人招商商置公司代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。 综上所述，上诉人招商商置公司的上诉请求不成立，予以驳回。上诉人李钊、黄河的请求部分成立，该对部分予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7068号民事判决第一项，即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告李钊、黄河交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告李钊、黄河办理涉案商品房的不动产权证书”； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7068号民事判决第二项“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李钊、黄河支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款542,978.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月3日起计算至2018年12月19日止）”中的违约金计付期间为2016年12月12日至2018年12月19日； 三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求； 四、驳回上诉人李钊、黄河的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担20元，上诉人李钊、黄河负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担40元，上诉人李钊、黄河负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年六月二十六日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青