浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初2624号 原告：胡允背，男，1985年7月13日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告：林美凤，女，1984年11月1日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告：胡永远，男，1978年12月2日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告：张玉美，女，1981年9月7日出生，汉族，住浙江省文成县。 上述四原告的委托诉讼代理人：余榕超，上海启晟律师事务所律师。 被告：诸暨广汇置业有限公司。住所地：浙江省诸暨市大唐镇开元西路大唐商贸中心内。统一社会信用代码91330681060573425T 法定代表人：杜宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董道河，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孟行，浙江半开律师事务所律师。 原告胡允背、林美凤、胡永远、张玉美与被告诸暨广汇置业有限公司（以下至判决主文前简称广汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭昕独任审判，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告胡允背、胡永远以及四原告的委托诉讼代理人余榕超、被告广汇公司的委托诉讼代理人董道河、孟行到庭参加诉讼。审理期限到期后，原、被告同意继续适用简易程序的，经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。 原告胡允背、林美凤、胡永远、张玉美向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2014年2月12日签订的编号为F62043956的商品房买卖合同；二、判令被告广汇公司返还购房款2371112元，并按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计付利息；三、判令被告支付违约金23711.12元。事实和理由：2014年2月12日，受被告广汇公司的宣传营销所吸引，四原告向其购买了位于诸暨广粤荟商贸综合体的一处商品房（100034号商铺），双方签订了一份编号为F62043956的商品房买卖合同，并办理了预告登记，预告登记证明的编号分别为诸房预商字第00090959、00090960、00090961、00090962号。2017年11月9日，被告通知原告前去接收商铺。在验收过程中，四原告发现商铺的实际情况和宣传广告、合同约定严重不符，当场提出异议，并拒绝接收商铺。首先，被告印制的售楼宣传资料中印有一层的平面图，平面图上明确标注一层有物美大卖场，且几乎占据该楼层四分之一的面积，该平面图的下方还标注了“物美超市”字样。原告基于营销人员的营销和宣传资料，确信一层的物美大卖场会吸引不少消费者，当时的售价符合商铺价值。但原告在收铺时发现，一层根本没有物美大卖场，而是设在二层，一层仅有一部电梯直达物美大卖场。如果没有物美大卖场的人流量，一层的商铺就不值商品房买卖合同中约定的售价。被告的宣传资料和销售广告对于合同的订立和价格有着重大影响，应当认定为要约，而商品房买卖合同所附的补充协议将之定性为要约邀请，故被告的行为还涉嫌虚假宣传，有恶意欺诈的成分在内。被告交付的商铺与实际情况不相符，其行为已构成违约。其次，原、被告签订的商品房买卖合同约定需满足用水、用电、用气等具备商品房正常使用的基本条件，但被告最终欲交付的商铺不符合上述使用条件，未通水、通气，这在很大程度上限制了商铺的使用类别，降低了商铺的价值。最后，合同约定交付期限为2017年12月1日前，但至今被告未完成交付，存在逾期交房的违约行为，根据合同约定，逾期交房超过60日，原告有权要求解除合同，并要求被告承担按已收房款1%计算的违约金。 被告广汇公司答辩称：一、被告印制的宣传资料不能作为判断商品房交付条件是否成就的依据。该宣传资料明确载明“本广告中所提供资料、效果图与数据仅供参考，最终以政府部门最终核准及双方合同约定为准，开发商拥有最终解释权”，双方签订的商品房买卖合同附件八亦明确相关宣传资料属于要约邀请，上述条款并非属于免责条款，无需特别标注。二、被告印制的宣传资料的一层平面图上标注“物美”字样的区域仍由物美商业在使用，作为零售百货商铺在使用，二楼则作为物美大卖场在使用，经营业态并没有发生重大改变。即使该部分区域的业态有适当的变动，也不能成为四原告据以解除合同的理由。三、根据合同约定，被告出售的商铺没有厨房和卫生间，也就不需要通水通气。这一做法也符合商贸综合体的设计用途。况且，被告提供的商贸综合体每一层都预留自来水和天然气接口。故案涉商品房符合交付条件。四、被告已通知四原告接收商铺，但四原告以不符合交付条件为由拒收商铺，四原告诉状中已对此予以认可。如前所述，四原告拒绝收房的理由不成立。综上，要求法院驳回四原告的诉讼请求。 庭审中，双方当事人进行了举证、质证。原告胡允背、林美凤、胡永远、张玉美为证实其诉讼主张，在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 1.商品房买卖合同，以证明四原告和被告广汇公司于2014年2月12日就商品房买卖事项达成一致协议的事实。 2.商品房预告登记证明四份、购房发票一份，以证明四原告已经按照合同约定付清购房款的事实。 3.广粤荟宣传资料两份，以证明宣传资料一层平面图上标注了物美大卖场的位置及其所占用的面积，并就商品房开发规划范围内的相关设施、入驻商家名称等事项作出了明确的说明，其中的一层平面图与案涉商品房买卖合同所附的平面图相符，上述宣传内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。 4.广粤荟现状照片三份，以证明宣传资料中标注一层部分区域用于开设物美大卖场，但实际物美大卖场开设在第二层，一楼物美大卖场的区域已挪作他用。 被告广汇公司围绕其答辩主张，向本院提供了如下证据： 5.广汇公司与杭州天天物美商业有限公司签订的房屋租赁合同（附补充协议）、物美大卖场经营区域照片四份，以证明广粤荟商场一楼部分区域用作开办物美大卖场，目前其中部分用于儿童乐园、光明眼镜店、餐饮等经营业态。 上述证据，经庭审质证，原告胡允背、林美凤、胡永远、张玉美提供的证据1，被告广汇公司无异议，认为合同附件四载明无厨房和卫生间，说明无需具备通水、通气方面的交付条件。因被告对该证据无异议，本院对其证明力予以确认，至于案涉商品房是否符合交付条件，本院在判决理由部分再作阐述。四原告提供的证据2，被告无异议，本院依法确认有效。四原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，但认为印有平面图的宣传资料下方标注“本广告中所提供资料、效果图与数据仅供参考，最终以政府部门最终核准及双方合同约定为准，开发商拥有最终解释权”字样，商品房买卖合同附件八亦载明相应的广告内容仅仅是要约邀请，而非要约，一层平面图标注“物美”字样的区域亦由物美商业承租，该组证据不能达到四原告的举证目的；而标注“仅需首付，供铺无忧”的商铺宣传资料，与本案缺乏关联性，该宣传资料上标注的入驻商家目前大部分还在广粤荟商场经营，其中记载的两间商铺的售价、每月回报和年收益率也是出于宣传需要，该份宣传资料同样属于要约邀请。本院认为，该组证据的真实性可予确认，至于能否证实四原告的举证目的，本院在判决理由部分再作阐述。四原告提供的证据4，被告对其真实性无异议，但认为一层标注“物美”字样的区域仍由物美商业使用，只是经营业态上用作餐饮、儿童乐园和零售百货商铺，没有用作大卖场，并提供证据5予以佐证。对被告提供的证据5，四原告对其三性提出异议，认为房屋租赁合同的真实性无从判断，被告陈述的一层平面图标注“物美”字样的区域现在的经营业态情况属实，并没有用作大卖场。本院认为，四原告提供的证据4和被告提供的证据5中的照片部分，经本院现场踏勘，与实际情况相符，本院对其证明力予以确认；至于被告提供的房屋租赁合同，该合同系私文书，其真实性无从判断，本院对其证明力不予确认。 根据上述证据的分析与认定，结合当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2014年2月12日，原告胡允背、林美凤、胡永远、张玉美（买受人）与被告广汇公司（出卖人）签订了一份商品房买卖合同（合同编号为F62043956），其中载明：买受人购买出卖人开发的坐落在诸暨市的广粤荟商贸综合体第1层10单元100034号商品房（商铺）；合同总金额为2371112元，签约时支付1471112元，剩余部分在当年3月31日前付清；交付期限为2017年12月1日前，交付时应具备用水、用电、用气、道路等商品房正常使用的基本条件；出卖人逾期交房的，如逾期不超过60日，自本合同规定的交付截止日期的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30日内返还全部已付购房款，并按买受人累积已付购房款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的交付截止日期的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。该合同附件四“装饰、设备标准”载明：厨房无、卫生间无，附件八“补充协议内容”载明：目前出卖人就本项目所发布、制作及陈列的所有有关本项目、本房地产的说明或广告，诸如售楼广告、楼书、折页、展板模型以及其他任何形式的宣传广告等售楼资料、样板房、临时构筑物、装饰物以及样板房内的装修、装饰、改造以及所陈列的家具物品均为要约邀请，不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的要约条件，不作为买卖双方确定权利义务的依据；本补充约定为买卖合同不可分割的组成部分，具有同等效力，本补充约定与买卖合同正文内容发生冲突时，以本补充约定为准。同年7月29日，广汇公司开具了销售不动产统一发票，载明已收到购房款2371112元。同年9月28日，四原告办理了商品房预告登记证明，预告登记证明的编号分别为诸房预商字第00090959、00090960、00090961、00090962号。2017年11月，广汇公司通知四原告办理交房手续，四原告以商铺的实际状况与宣传广告和合同约定不符为由拒绝接收房屋。 另查明，广汇公司售楼时印制的平面图宣传资料上，一、二层部分区域标注“物美WUMART”字样，该宣传资料下方用小字体载明：本广告中所提供资料、效果图与数据仅供参考，最终以政府部门最终核准及双方合同约定为准，开发商拥有最终解释权。现宣传资料上一层平面图标注“物美WUMART”字样的区域由物美商业承租，物美商业将其中部分用作通往二层物美大卖场的电梯区域、免费存包处等，部分用于儿童乐园和零售百货商铺等业态经营。广汇公司印制的商铺宣传资料则载明入驻的商家有物美商业、大地数字影院等。 本院认为，原告胡允背、林美凤、胡永远、张玉美和被告广汇公司于2014年2月12日签订的商品房买卖合同，出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原、被告因合同是否完全履行发生争议，从双方的诉辩焦点来看，争议主要在于以下三方面：一、广汇公司印制的宣传资料对案涉商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定是否存在重大影响，是否应当视为要约？二、案涉商品房是否符合商品房买卖合同约定的交付条件？三、广粤荟商贸综合体一层“物美商业”租赁区域的经营业态在交付环节有否发生改变？现分述如下： 关于广汇公司印制的宣传资料应否视为要约问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。就广汇公司公司印制的宣传材料而言，主要是针对广粤荟商贸综合体的市场定位、规划、市场推广等所作的宣传介绍，其中的平面图只是标注了商铺、物美商业所处的位置，而非对案涉房屋及相关设施所作的具体说明和允诺。此外，宣传材料最下方标注：“本广告中所提供资料、效果图与数据仅供参考，最终以政府部门最终核准及双方合同约定为准，开发商拥有最终解释权”，说明广汇公司已明确告知该宣传资料不作为合同要约内容。此外，商品房买卖合同附件八补充协议亦约定“出卖人就本项目所发布、制作及陈列的所有有关本项目、本房地产的说明或广告，诸如售楼广告、楼书、折页、展板模型以及其他任何形式的宣传广告等售楼资料为要约邀请，不作为买卖双方确定权利义务的依据”。因此，可以认定上述宣传资料系要约邀请，并非案涉商品房买卖合同的组成部分。四原告主张上述宣传资料为要约，应当视为合同内容，依据不足，本院不予采信。 关于案涉商品房是否符合交付条件问题。四原告和广汇公司签订的商品房买卖合同，采用了浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局联合制订的《商品房买卖合同》示范文本，示范文本载明的交付条件包括具备用水、用电、用气、道路等商品房正常使用的基本条件，但该合同附件四“装饰、设备标准”一节明确载明“厨房：无，卫生间：无”，已经变更了示范文本所载明的交付条件，应以该附件所载明的内容为准。由于四原告购买的商品房处于广粤荟商贸综合体之内，用途为商铺，上述变更的内容可以理解为无需具备通水、通气方面的交付条件，否则与商铺的功能定位不相符。四原告主张案涉商品房不符合交付条件，理由不足，本院不予采信。 关于广粤荟商贸综合体一层“物美商业”租赁区域的经营业态在交付环节有否发生改变问题。广汇公司印制的含有平面图内容的宣传资料对广粤荟商贸综合体一、二层的部分区域标注了“物美WUMART”字样，表明该区域用于物美商业经营，至于采取什么样的经营业态，则取决于物美商业自身的经营需要。从实际使用情况来看，一层平面图上标注“物美WUMART”字样的区域确实由物美商业承租，只是没有用作超市的售卖区，而是用作电梯区域、免费存包处，或转租给他人作为配套的餐饮、儿童乐园和零售百货商铺等业态经营存在。这种配套存在的商业经营模式，在超市连锁经营的商业领域广泛存在。况且，如前所述，广汇公司制作的宣传资料并不能作为合同的组成部分。四原告主张平面图上标注“物美WUMART”字样的区域实际并非用于物美商业的大卖场，该部分区域的经营业态已发生根本性改变，存在违约行为，理由不足，本院不予采信。 综上认为，案涉商品房符合原、被告签订的买卖合同所约定的交付条件，广汇公司在合同履行过程中不存在违约行为，四原告在接到广汇公司的交房通知后拒绝接收商品房的理由不成立，应视为已经交房。现四原告要求解除其与广汇公司签订的商品房买卖合同，判令广汇公司退还购房款，支付合同约定的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告胡允背、林美凤、胡永远、张玉美的诉讼请求。 案件受理费25959元，减半收取计12979.50元，由原告胡允背、林美凤、胡永远、张玉美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费25959元，逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员 郭 昕 二〇一九年六月四日 书记员 周梦婕