福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0802民初2872号 原告：龙岩市欣茂物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区南城双泉路78号，统一社会信用代码91350800660392572U。 法定代表人：傅红招，总经理。 委托诉讼代理人：黄振球、施丽仙，福建诺佳律师事务所执业律师。 被告：龙岩市安居住宅建设有限公司，住所地龙岩市南环西路52号市建设大厦八楼，统一社会信用代码9135080070531865XE。 法定代表人：陈金光，董事长。 被告：龙岩市土地收购储备中心，住所地龙岩市新罗区西安南路莲花小区国土资源局大楼五楼，统一社会信用代码12350800739501639D。 法定代表人：李波，主任。 委托诉讼代理人：和耀辉、钟林珍，福建博益律师事务所执业律师。 原告龙岩市欣茂物业管理有限公司（以下简称欣茂物业公司）与被告龙岩市安居住宅建设有限公司（以下简称安居公司）、龙岩市土地收购储备中心（以下简称龙岩土地收储中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告欣茂物业公司的委托诉讼代理人施丽仙，被告龙岩土地收储中心的委托诉讼代理人和耀辉、钟林珍到庭参加诉讼。被告安居公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欣茂物业公司向本院提出诉讼请求：判令安居公司、龙岩土地收储中心向欣茂物业公司支付莲西小区1#101室、2#1507室、11#1502室、13#402室、16#802室及J051、096、架空层J309车位自2016年2月1日起至2019年3月31日止拖欠的空置物业服务费17034.97元及截至2019年3月15日的违约金6500.42元，并支付该款自2019年3月16日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金。事实和理由：龙岩土地收储中心系龙岩市新罗区莲西小区的建设单位，龙岩土地收储中心委托安居公司代建。2010年4月25日，欣茂物业公司与安居公司签订了《前期物业服务合同》，约定安居公司将坐落于龙岩市新罗区莲西路北侧的莲西小区安置房的物业服务委托给欣茂物业公司。合同约定高层住宅的物业服务费按每月每平方米1元、停车库每月每个50元计算。2015年10月16日，欣茂物业公司与安居公司等单位召开了莲西小区（北区1#-4#，9#-15#楼）的回迁预备会。在该会议上，双方对物业费标准作了调整，调整后住宅物业服务费按每月每平方米1.1元、停车位按每个每月40元计算。2015年10月17日，根据安居公司的书面通知，欣茂物业公司正式进驻小区提供物业服务。2016年7月9日，因莲西小区南区已经具备回迁条件，欣茂物业公司与安居公司等单位又召开了莲西小区（南区5#-8#、16#楼）的回迁预备会。在该会议上，双方再次明确住宅的物业服务费按每月每平方米1.1元、停车位按每个每月40元计算。欣茂物业公司进驻小区提供物业服务后，安居公司并未按约支付空置房屋及车位物业服务费。欣茂物业公司认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，龙岩土地收储中心负有向欣茂物业公司支付空置房屋及车位的物业服务费的义务。为此，欣茂物业公司多次向安居公司、龙岩土地收储中心催讨，但安居公司、龙岩土地收储中心相互推诿，拒不支付。为此，欣茂物业公司诉至法院。 安居公司未作答辩。 龙岩土地收储中心辩称，一、根据欣茂物业公司提供的《前期物业服务合同》约定，合同双方当事人系欣茂物业公司与安居公司，根据合同相对性，具有直接向欣茂物业公司支付物业费义务的主体只有安居公司而非龙岩土地收储中心。二、莲西小区1#101室、11#1502室、J051车位、096车位属于龙岩市城市建设投资有限公司房源而非龙岩土地收储中心房源，相应的物业费不应由龙岩土地收储中心承担。三、欣茂物业公司要求龙岩土地收储中心支付莲西小区2#1507室、13#402室2016年2月1日以后的物业费，缺乏事实与法律依据。2016年10月12日，欣茂物业公司已参与安居公司召开的莲西小区空置费和物业服务费专题讨论会，并且签收了[2017]1号文件《莲西小区空置费和物业服务费专题会议备忘录》。根据[2017]1号文件第三条规定“从2016年2月1日起，已安置未回迁的安置房物业费由物业公司在办理回迁交房手续时自行向安置户收取”。莲西小区2#1507室、13#402室均已安置，因此，欣茂物业公司要求龙岩土地收储中心支付2016年2月1日以后的物业费，缺乏事实与法律依据。四、欣茂物业公司要求龙岩土地收储中心支付莲西小区16#802室、J309车位2016年2月1日以后的物业费，缺乏事实与法律依据。1、根据欣茂物业公司提供的《会议纪要》[2015]10号文件可知，欣茂物业公司于2016年7月10日起才进驻莲西小区（南区）5#-8#、16#楼并接管物业工作，因此，欣茂物业公司要求支付2016年7月10日前的物业费没有依据。2、根据上述[2017]1号文件第四条规定，从2016年9月1日起，已安置未回迁的安置房物业费由物业公司自行向安置户收取。因此，欣茂物业公司要求龙岩土地收储中心支付2016年9月1日以后的物业费缺乏依据。3、根据上述[2017]1号文件第四条规定，龙岩土地收储中心垫付莲西小区南区自2016年7月1日起至2016年8月31日期间未办理回迁手续物业费，若2016年7月1日起至2016年8月31日安置户办理回迁交房当月已支付物业费的，该物业费从下季度支付的空房费中抵扣。而龙岩土地收储中心在欣茂物业公司2018年起诉龙岩土地收储中心等单位后，已向安居公司支付了莲西小区16#802室、J309车位自2016年7月1日起至2016年8月31日期间物业费，欣茂物业公司要求龙岩土地收储中心支付该期间的物业费缺乏依据。综上，龙岩土地收储中心请求法院依法驳回欣茂物业公司对龙岩土地收储中心的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。安居公司未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2010年4月25日，安居公司作为甲方与欣茂物业公司作为乙方签订一份《前期物业服务合同》，合同主要内容有：安居公司将坐落于龙岩市新罗区莲西路北侧的莲西小区安置房委托欣茂物业公司进行物业服务管理；管理期限按甲方通知乙方进驻管理至小区业委会成立止；高层住宅的物业服务费按每月每平方米1元、停车库每月每个50元计算；物业服务费按季支付，由业主或使用人于每季的第一个月15日前向乙方支付；业主或使用人逾期交纳物业服务费，每日滞纳金按1%计算；未出售的空置房住宅、商业店铺、停车库等空置房物业管理费由甲方支付。2015年10月16日，安居公司、龙岩土地收储中心、欣茂物业公司等单位召开关于莲西小区（北区）1#-4#，9#-15#楼的回迁预备会，双方对物业费标准作了调整，调整后住宅物业服务费按每月每平方米1.1元、停车位按每个每月40元计算。欣茂物业公司于2015年10月17日起进驻莲西小区（北区）对莲西小区（北区）提供物业服务。2016年7月9日，安居公司、龙岩土地收储中心、欣茂物业公司等单位召开关于莲西小区（南区）5#-8#、16#楼的回迁预备会，双方对物业费标准作了调整，调整后住宅物业服务费按每月每平方米1.1元、停车位按每个每月40元计算。欣茂物业公司于2016年7月10日起进驻莲西小区（南区），对莲西小区（南区）提供物业服务。 2016年10月12日，安居公司、龙岩土地收储中心、欣茂物业公司等单位召开关于莲西小区空置费和物业服务费专题会议，该会议备忘录内容有：已安置的安置房应由业主（安置户）自公告交房之日起支付物业费，在公告交房之日后安置的安置房，由业主（安置户）自征迁安置协议签订之日起支付物业费；已安置未回迁的安置房，自公告交房之日起到公告过渡费截止之日止，期间的物业费由龙岩土地收储中心垫付，待安置房办理回迁后，龙岩土地收储中心已垫付的物业费从下季度支付的空房费中抵扣；从2016年2月1日起，已安置未回迁的北区安置房物业费由物业公司在办理回迁交房手续时自行向安置户收取。 2018年1月8日，本院受理欣茂物业公司诉安居公司、龙岩土地收储中心、龙岩市城市建设投资发展有限公司等物业服务合同纠纷一案。2018年8月23日，欣茂物业公司向本院申请撤回起诉。同日，本院作出（2018)闽0802民初390号民事裁定书，裁定：准许欣茂物业公司撤诉。2019年1月29日，龙岩土地收储中心转账支付安居公司物业费286682.93元。 另查明，2015年10月17日，龙岩土地收储中心、龙岩市城市建设投资发展有限公司发布回迁公告：莲西小区1至4号、9至15号楼安置房具备交房条件，定于2015年10月29日至30日办理回迁手续，过渡费发放截止2015年11月30日。2016年7月11日，龙岩土地收储中心发布回迁公告：莲西小区5至8号楼、16号楼安置房具备交房条件，定于2016年7月19日至20日办理回迁手续，过渡费发放截止2016年8月31日。本案讼争的房屋、车位已于回迁公告发布前，均已安置给拆迁户。 本院认为，欣茂物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。安居公司与欣茂物业公司签订的前期物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效，该合同对建设单位、物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案讼争的物业已竣工、已安置给拆迁户，回迁公告办理回迁交房时间应视为讼争的物业交给业主的时间，因此，欣茂物业公司要求建设单位安居公司、龙岩土地收储中心支付讼争的物业自2016年2月1日起至2019年3月31日止拖欠的空置物业服务费及违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。安居公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回龙岩市欣茂物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费452元，减半收取计226元，由龙岩市欣茂物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 郭  小  春 二〇一九年六月二十四日 书记员 曾念颖（代） 书记员 刘毅超（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2、《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331