黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1281民初5号原告：安达市汇龙房地产开发有限公司，住所地安达市昌德镇昌德村。法定代表人：那丽娟，职务总经理。委托诉讼代理人：宋伟，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段美玲，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被告：黑龙江银润融资担保有限责任公司，住所地哈尔滨市阿城区金都大街**。法定代表人：陈亚龙，职务经理。委托诉讼代理人：翟星龙，男，1988年12月20日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区，系黑龙江银润担保有限责任公司员工。委托诉讼代理人：向前，黑龙江天河律师事务所律师。原告安达市汇龙房地产开发有限公司（以下简称汇龙房地产公司）与被告黑龙江银润融资担保有限责任公司（以下简称银润担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日作出（2018）黑1281民初809号民事判决，汇龙房地产公司不服该判决，向绥化市中级人民法院提起上诉，绥化市中级人民法院于2018年10月15日作出（2018）黑12民终914号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汇龙房地产公司委托诉讼代理人宋伟、段美玲、被告银润担保公司委托诉讼代理人翟星龙、向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇龙房地产公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除汇龙房地产公司与银润担保公司签订的六份《商品房买卖合同》；2.要求银润担保公司返还房屋并支付违约金9,274,860.00元；3.诉讼费用由银润担保公司负担。诉讼过程中，汇龙房地产公司变更诉讼请求为：1.要求解除汇龙房地产公司与银润担保公司签订的六份《商品房买卖合同》；2.要求银润担保公司返还房屋；3.诉讼费用由银润担保公司负担。事实和理由：2014年1月17日，汇龙房地产公司与银润担保公司签订了六份关于安达市XXXX房屋的《商品房买卖合同》，房屋总价款共计30,916,200.00元。汇龙房地产公司按照合同约定交付了房屋，并为银润担保公司办理了预告登记，汇龙房地产公司不存在违约行为，安达市人民法院（2016）黑1281民初946号、947号民事判决书，对该六份《商品房买卖合同》的效力给予有效的认定，但至今银润担保公司未交付任何购房款。根据《商品房买卖合同》第七条第2款“逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同时，买受人应按累计应付款的30%向出卖人支付违约金”。综上，请求法院支持汇龙房地产公司的诉讼请求。银润担保公司辩称，银润担保公司与汇龙房地产公司之间形成的是让与担保关系且关系成立，1.双方签订的两份《反抵（质）押担保合同》，均约定汇龙房地产公司将位于安达市（××）XXX号商品房作为抵押物向银润担保公司提供反担保，汇龙房地产公司也承认双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订六份《商品房买卖合同》是担保债务的履行，双方之间是担保关系，银润担保公司对该事实予以认可，因此双方签订六份《商品房买卖合同》的真实意思表示不是买卖，而是以担保债务履行的让与担保；2.汇龙房地产公司认为双方签订的《商品房买卖合同》非双方真实意思表示应认定无效，缺乏事实依据与证据支持。双方签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，只是目的是为了确保银润担保公司债权能够实现，双方签订合同时也是明知是对债权的担保，因此，双方不是虚假意思表示；3.参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，让与担保行为合法有效。让与担保属于一种非典型担保，虽然《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》中未明确规定该种担保形式，但其并不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，也不违反物权法第十五条所确立的原因行为与物权变动行为相区分原则，属于当事人之间的真实意思表示。综上，请求依法驳回汇龙房地产公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.汇龙房地产公司提交《商品房买卖合同》六份，用以证明2014年1月17日汇龙房地产公司与银润担保公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并在每份合同的第七条约定：如买受人逾期付款超过三十日，卖方有权解除合同。银润担保公司对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为六份《商品房买卖合同》是因为安达市万和购物广场有限公司及黑龙江省程宇万合购物超市有限责任公司向安达市农村信用合作联社贷款，银润担保公司提供担保，汇龙房地产公司用案涉房屋向银润担保公司提供反担保所签订的，六份《商品房买卖合同》名为买卖实为反担保。本院认为，因汇龙房地产公司认可签订六份《商品房买卖合同》的真实意思表示是提供反担保，故本院确认六份《商品房买卖合同》的性质为让与担保，本院对该组证据的真实性予以确认，对证明问题不予确认；2．汇龙房地产公司提交（2016）黑1281民初946、947号民事判决书两份，用以证明两份判决书中认定了六份《商品房买卖合同》是有效的，双方应按照合同约定条款履行义务，汇龙房地产公司有权要求解除合同。银润担保公司对两份判决书的真实性无异议，但认为该判决书认定了《商品房买卖合同》的性质属于让与担保。本院认为，因双方认可六份《商品房买卖合同》的性质为让与担保，故本院对两份判决书的真实性予以确认，对证明问题不予确认；3.汇龙房地产公司提交债权申报表两份、《关于对安达市汇龙房地产开发有限公司债权产生情况的说明》两份，用以证明2015年12月29日，银润担保公司因汇龙房地产公司未履行反担保责任，导致垫付款无法得到清偿，遂向管理人处申报债权，在汇龙房地产公司破产受理前案涉房屋并未被银润担保公司处理抵偿垫付款。银润担保公司对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据证实不了银润担保公司未处理案涉房屋的事实。本院认为，通过银润担保公司已向管理人申报债权的事实，能够认定双方尚存在债权债务关系，故本院对该组证据予以确认；4.汇龙房地产公司提交（2015）安破（预）字第1-1号民事裁定书、（2015）安破字第1-1号决定书各一份，用以证明汇龙房地产公司在2015年11月3日进入破产程序，同日指定黑龙江海天庆城律师事务所担任管理人，按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同，按照破产法第五十一条、第五十三条、第一百一十三条的规定，合同解除后债权人应依法申报债权，依法定顺序参与破产财产分配。因此，案涉房屋合同无论是买卖合同还是让与担保，都因有一方当事人未履行，导致解除，银润担保公司仅有申报债权，参与破产分配的权利，无占有、使用、处分案涉房屋的权利。银润担保公司对该组证据的真实性无异议，但认为两份文书证明不了待证事实，该裁定书只能证明汇龙房地产公司进入破产程序，证明不了双方之间的买卖合同让与担保关系是否解除。本院认为该组证据仅能体现汇龙房地产公司向我院申请破产重整，我院予以受理，并指定黑龙江海天庆城律师事务所担任管理人的事实，不能体现双方合同的履行情况，故本院对该组证据的真实性予以确认，对证明问题不予确认；5.银润担保公司提交（2016）黑1281民初946、947号民事判决书各一份，用以证明双方签订的关于安达市XXX房屋买卖合同名为买卖实为抵押担保关系。安达市万和购物广场有限公司、黑龙江省程宇万合购物超市有限责任公司向安达市农村信用合作联社贷款，银润担保公司提供担保，汇龙房地产公司用案涉房屋向银润担保公司提供反担保。该两份判决书确认了六份《商品房买卖合同》的性质为让与担保的法律关系，不是商品房买卖合同关系，故不存在解除合同的事实及法律依据。汇龙房地产公司对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为即使是担保合同关系，也应根据事实法律关系进行是否符合解除条件的审查及判定，同时担保合同应以银润担保公司代偿的金额为准，银润担保公司实现债权的金额不能超过其代偿的金额。该笔债权银润担保公司已向汇龙房地产公司进行了破产债权申报，银润担保公司只需等待破产债权分配即可。本院认为，因双方对《商品房买卖合同》的性质为让与担保均予以认可，故本院对该组证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月23日，黑龙江省程宇万合购物超市有限责任公司与安达市农村信用合作联社长安信用社签订《流动资金借款合同》，约定黑龙江省程宇万合购物超市有限责任公司向安达市农村信用合作联社长安信用社借款5,000,000.00元，借款期限为2014年1月23日至2015年1月21日。同日，银润担保公司与安达市农村信用合作联社长安信用社、黑龙江省程宇万合购物超市有限责任公司签订《保证合同》，约定由银润担保公司对黑龙江省程宇万合购物超市有限责任公司与安达市农村信用合作联社长安信用社签订的《流动资金借款合同》本金及利息等费用提供连带责任保证。2014年1月20日，汇龙房地产公司与银润担保公司签订《反担保合同书》、《反抵（质）押担保合同》，约定汇龙房地产公司将位于安达市XXX商品房作为抵押物向银润担保公司提供反担保，抵（质）押物由银润担保公司占管，汇龙房地产公司对抵押物负有妥善管理的义务。2014年1月17日，汇龙房地产公司与银润担保公司就上述商品房签订了三份《商品房买卖合同》，汇龙房地产公司出具了购房款收据，并在安达市房产管理局办理了预告登记。2014年1月18日，汇龙房地产公司向银润担保公司出具了承诺书，承诺如黑龙江省程宇万合购物广场有限公司到期不能偿还借款，由银润担保公司代偿，抵押物万和购物中心一层门外店25号、26号、27号商品房归银润担保公司所有，由银润担保公司全权处置，实现全部债权。2014年1月17日，汇龙房地产公司与银润担保公司签订三份房屋交接单，将上述商品房交付给银润担保公司。2014年4月4日，安达市万和购物广场有限公司与安达市农村信用合作联社羊草信用社签订《流动资金借款合同》，约定安达市万和购物广场有限公司向安达市农村信用合作联社羊草信用社借款5,000,000.00元，借款期限为2014年4月4日至2015年4月3日。同日，银润担保公司与安达市农村信用合作联社羊草信用社、安达市万和购物广场有限公司签订《保证合同》，约定由银润担保公司对安达市万和购物广场有限公司与安达市农村信用合作联社羊草信用社签订《流动资金借款合同》的本金及利息等费用提供连带责任保证。2014年4月1日，汇龙房地产公司与银润担保公司签订《反担保合同书》、《反抵（质）押担保合同》，约定汇龙房地产公司将位于安达市××商品房作为反抵押物向银润担保公司提供反担保，抵（质）押物由银润担保公司占管，汇龙房地产公司对抵押物负有妥善管理的义务。2014年1月27日，汇龙房地产公司与银润担保公司对上述商品房签订了《商品房买卖合同》，汇龙房地产公司出具了购房款收据，并在安达市房产管理局办理了预告登记。同日，汇龙房地产公司向银润担保公司出具了承诺书，承诺如安达市万和购物广场有限公司到期不能偿还借款，由银润担保公司代偿，抵押物XXXX商品房归银润担保公司所有，由银润担保公司全权处置，实现全部债权。2014年1月17日，汇龙房地产公司与银润担保公司签订三份房屋交接单，将上述商品房交付给银润担保公司。上述案涉房屋至今未办理产权转移登记手续。另查明，黑龙江省程宇万合购物超市有限责任公司和安达市万和购物广场有限公司到期后未能偿还借款，银润担保公司分别于2015年1月21日、2015年4月7日承担了保证责任，代为清偿借款本息合计10,144,476.20元。2015年11月3日，本院作出（2015）安破（预）字第1-1号民事裁定，受理汇龙房地产公司的重整申请，并指定黑龙江海天庆城律师事务所担任管理人。2016年9月21日，本院作出（2015）安破字第1-4号民事裁定，终止重整程序，宣告汇龙房地产公司破产。破产案件正在审理中。2015年12月29日，银润担保公司就上述款项向汇龙房地产公司管理人申报债权共计10,755,830.94元。本院认为，本案争议的第一个焦点是：双方签订的六份《商品房买卖合同》应否解除。首先，关于汇龙房地产公司与银润担保公司签订的六份《商品房买卖合同》的性质问题，因双方均认可签订《商品房买卖合同》的真实意思表示不是买卖案涉房屋，而是为担保提供反担保，双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，故本院对六份《商品房买卖合同》的性质为让与担保的事实予以确认。其次，关于六份《商品房买卖合同》是否履行问题，银润担保公司与汇龙房地产公司签订的六份《商品房买卖合同》、房屋交接单及汇龙房地产公司向银润担保公司出具的承诺书，时间均在其与安达市农村信用合作联社长安信用社、黑龙江省程宇万合购物超市有限责任公司、安达市农村信用合作联社羊草信用社、安达市万和购物广场有限公司签订保证合同及与汇龙房地产公司签订反担保合同之前，亦在其实际承担保证责任之前，其形式属于流质条款，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，房屋交接单及汇龙房地产公司向银润担保公司出具的承诺书违反了法律强制性规定，均应为无效，故本院对银润担保公司辩称六份《商品房买卖合同》已经履行的主张，本院不予支持。再次，关于双方签订的六份《商品房买卖合同》应否解除问题，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和双方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同”的规定。汇龙房地产公司破产管理人，有权决定对汇龙房地产公司与银润担保公司破产申请受理前成立的未履行完毕的合同予以解除，汇龙房地产公司破产申请受理2个月内未通知银润担保公司，视为解除合同，故汇龙房地产公司主张解除与银润担保公司签订的六份《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。本案争议的第二个焦点是：银润担保公司应否返还案涉房屋。汇龙房地产公司将案涉房屋交付给银润担保公司的行为违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，银润担保公司应向汇龙房地产公司返还案涉房屋，房屋返还后，汇龙房地产公司管理人可就银润担保公司申报的债权依法予以清偿。综上所述，汇龙房地产公司的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，判决如下：一、解除原告安达市汇龙房地产开发有限公司与被告黑龙江银润融资担保有限责任公司于2014年1月17日签订的六份《商品房买卖合同》；二、被告黑龙江银润融资担保有限责任公司于本判决生效后三十日内返还原告安达市汇龙房地产开发有限公司位于安达市XXX房屋。案件受理费196,381.00元，由被告黑龙江银润融资担保有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  马存福人民陪审员  毛运德人民陪审员  王 靓二〇一九年六月二十日书 记 员  夏春艳