贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初1762号原告：陈明江，男，1985年10月5日生，住贵州省盘州市。原告：邹玉，女，1984年7月2日生，住贵州省盘州市。共同委托代理人：于德水，贵州天生律师事务所律师。被告：黔西南州富国置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市云柯路25号，统一社会信用代码915223005941740743。法定代表人：肖坤富，系该公司董事长。委托代理人：胡春燕，兴义市黄草法律服务所法律工作者。原告陈明江、邹玉与被告黔西南州富国置业有限公司（以下简称富国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年3月26日公开开庭进行了审理，原告陈明江、邹玉的共同委托代理人于德水，被告富国公司的委托代理人胡春燕到庭参加诉讼。后双方两次申请庭外和解(合计50天)未果。本案现已审理终结。原告陈明江、邹玉共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年3月31日至2019年1月14日期间的逾期交房违约金30795元，自2019年1月15日起，以532787为基数，按日利率0.02%计算逾期交房违约金至合同约定交房之日止。2、依法判令被告支付原告2015年7月1日至2019年1月14日期间的逾期办证违约金99087.4元，自2019年1月15日起，以532787元为基数，按年利率5.25%计算逾期办证违约金至办理完毕初始登记之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告陈明江、邹玉系夫妻关系，2014年9月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》、购买被告开发的位于兴义市××××号商铺。合同约定，原告所购买房屋面积为80.58平方米、房屋总价款为532787元。所购买房屋采取银行按揭方式付款，原告签订合同之日付首期房款272787元，余款260000元以银行按揭的方式支付。购房合同还约定：被告向原告交房截止日期为2014年12月31日，在合同第十一条第二款中还对交房应取得建筑工程竣工合格证明文件及商品房面积实测技术报告书等条件作出明确约定；但被告至今未按约定向原告提供上述材料。同时，被告还承诺于2015年6月30日前取得案涉房屋商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。对于前述约定，被告均未按合同履行相应的按期交房及按时办证的义务，已构成违约。根据合同约定，被告向原告交房截止日期为2014年12月31日，被告逾期交房的，应当按日计算向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。因此，应于2015年1月1日起计算被告逾期交房的违约责任，但被告于2015年3月30日至2018年3月30日期间向原告返租该房，租期届满后，至今未向原告交房。故，被告应当承担逾期交房违约金39262.6元【计算公式：532787元×0.02%/天×289天（2018年3月31日-2019年1月14日)=30795元】。合同还约定，被告办理房屋初始登记的日期为2015年6月30日前；因此，应当自2015年7月1日起计算被告逾期办证的违约责任。根据合同约定逾期办证的，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但该约定明显低于给原告造成的损失；故，应当按中国人民银行公布的逾期银行贷款利息（即5.25%/年）进行计算，截止2019年1月14日，被告应当承担违约金99087.4元【计算公式：532787元×5.25%/年÷365天×1293天（2015年7月1日-2019年1月14日)=99087.4元】。被告的违约行为致原告遭受不同程度损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告富国公司辩称：一、涉案房屋已经在2017年12月15日竣工验收合格，并于2018年5月16日办理了初始登记；二、原告部分诉请已过诉讼时效；三、逾期交房违约金的诉请是不存在的，已返3年租金给原告抵房款，原告已实际占有商铺的收益，根据相关法律规定，应不予支持；四、原告诉请的逾期办证违约金计算不符合合同的约定，把违约金计算至起诉时没有事实和法律依据。本案争议焦点：1、原告的部分诉请是否已过诉讼时效；2、原告关于逾期交房违约金的诉请应否获得支持；原告关于逾期办证违约金的计算方式是否具有事实和法律依据。围绕争议焦点，原告向本院提交了《商品房买卖合同》复印件一份、《收据》复印件六份、州公消验字[2015]第0186号《黔西南州公安消防支队建设工程消防验收意见书》复印件一份。被告向本院提交了《商品房买卖合同》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《不动产权登记记载表》、《房地产权登记信息》复印件各一份。经本院审查并结合双方庭审陈述，认定事实如下：2014年9月4日，原告与被告富国公司签订编号为xxxxxx《商品房买卖合同》，购买被告开发并已取得预售许可的位于兴义xx的第xx幢xx层xx号商业用房，约定房屋建筑面积为80.58平方米，房屋总价款532787元，付款方式为首付272787元，余款260000元以银行按揭贷款支付。合同第六条约定“出卖人已将该商品房出租，租赁期限自2015年3月30日起至2018年3月30日止，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至出租期限届满期间的房屋收益归出卖人所有”，第十一条约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时已取得建筑工程竣工合格证明文件”，第十三条约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金”，第二十二条第三（一）项约定“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，第三（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或者（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，并约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同签订后，原告按合同约定实际交纳购房款532787元。双方一致认可涉案房屋返租期间即为双方合同约定的租赁期间。另查明，被告于2017年12月15日取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，于2018年5月16日办理涉案房屋不动产权登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告富国公司在取得商品房预售许可后，与原告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。本案原告已按合同约定支付了全部购房款，被告未在合同约定的2014年12月31日前向买受人交付已取得建设工程竣工合格证明文件的商品房，亦未在合同约定的2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人，已构成违约，原告虽未举证证明其因被告逾期交房和逾期办证产生的实际经济损失，但因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，被告违约系客观事实，应按双方约定和法律规定承担相应违约责任，支付原告从约定交付涉案商品房之次日起至涉案楼盘取得建设工程竣工验收备案之日止的逾期交房违约金，以及从约定办理初始登记之次日起至涉案楼盘实际取得大产权初始登记之日止的逾期办证违约金，但因被告未举证证明其取得涉案楼盘商品房大产权初始登记的具体日期，而举证证明其已于2018年5月16日为原告办理了涉案房屋的不动产权登记，本案中即以该日期为本案逾期办证违约金的止算日。关于原告诉请是否已过诉讼时效的问题，因原告所诉逾期交房及逾期办证违约金均系按日计算的个别债权，为继续性债权，被告逾期一日即应计算一日的违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告于2019年2月12日向本院提起诉讼，向被告主张权利，往前计算三年即为2016年2月12日，故原告此前的违约金请求权已过诉讼时效，本院依法不予支持，本案被告依法应承担逾期交房违约责任的期间为2016年2月12日至2017年12月15日，但因原告诉请的2018年3月31日至2019年1月14日的逾期交房违约金不在该期间内，本院不予支持。本案中被告应承担逾期办证违约责任的期间即为2016年2月12日至2018年5月16日。关于本案逾期办证违约金的计算，首先，商品房大产权初始登记系买受人获得房屋权属证书的必需前提，如果被告未在约定期限内完成申请办理商品房大产权初始登记的合同义务，必将导致原告房屋权属证书的办理时间相应推后；其次，本案合同对被告超过约定日期60日后办理初始登记的违约责任约定分为买受人退房和不退房两种情形，本案原告选择不退房，对此，双方约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，双方合同约定的违约金计算方式折合年利率3.65%，该约定亦系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，并非明显过高或者过低，本院尊重双方当事人意思自治，故在本案中被告应支付原告的逾期办证违约金为：532787元×0.01%×824天（2016年2月12日至2018年5月16日）=43901.65元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限黔西南州富国置业有限公司于本判决生效后十日内支付陈明江、邹玉逾期办证违约金43901.65元；二、驳回陈明江、邹玉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1449元，由原告陈明江、邹玉共同承担959元，被告黔西南州富国置业有限公司承担490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一九年六月十八日法官助理廖雷书记员席绍美