福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019）闽0122民初838号 原告：福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地福建省连江县潘渡乡沿江大道贵安新天地海峡传统文化街**楼。 法定代表人:黄泽宋，总经理。 委托诉讼代理人：黄大光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：陈鑫，男，1973年12月12日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司（以下简称欢乐天地公司）与被告陈鑫商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，通知中国工商银行股份有限公司福州南门支行可以作为有独立请求权的第三人提起诉讼，但其在本院限定时间内未提起诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告欢乐天地公司的委托诉讼代理人黄大光到庭参加诉讼，被告陈鑫经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欢乐天地公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除欢乐天地公司与陈鑫签订合同编号为20130101428的《商品房买卖合同》；2.陈鑫配合欢乐天地公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；3.陈鑫向欢乐天地公司清偿欢乐天地公司因承担保证责任所支付的款项129142.03元（该款项暂计至2018年6月25日，具体金额以中国工商银行股份有限公司福州南门支行实际扣收金额为准），并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；4.陈鑫向欢乐天地公司支付逾期清偿款项的利息(以中国工商银行股份有限公司福州南门支行实际扣收金额从起诉之日起按银行同期贷款利率计付至实际还清全部款项之日止)，并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；5.陈鑫向欢乐天地公司支付违约金70578.8元，并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；6.解除欢乐天地公司、陈鑫和中国工商银行股份有限公司福州南门支行签订的《个人购房借款/担保合同》。7.陈鑫赔偿欢乐天地公司因本案支出的律师费6000元；8.确认欢乐天地公司有权将其收取的购房款直接支付给中国工商银行股份有限公司福州南门支行，用以清偿陈鑫尚欠的贷款本息（具体金额以中国工商银行股份有限公司福州南门支行出具的结算金额为准）；9.陈鑫承担本案的诉讼费、公告费、财产保全费等欢乐天地公司实现本案债权的费用。诉讼中，欢乐天地公司鉴于其已经于2016年8月12日向本院起诉要求陈鑫偿还欢乐天地公司代偿款44211.02元，本院于2017年4月24日作出(2016)闽0122民初2715号民事判决，陈鑫偿还欢乐天地公司代偿款44211.02元，和本案起诉后又为陈鑫向中国工商银行股份有限公司福州南门支行代偿款项32709.9元，故欢乐天地公司撤回第3项诉讼请求中部分金额44211.02元，明确第3项诉讼请求为：陈鑫向欢乐天地公司清偿欢乐天地公司因承担保证责任所支付的款项117640.91元（该款项暂计至2019年4月30日，具体金额以中国工商银行股份有限公司福州南门支行实际扣收金额为准），并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣。欢乐天地公司放弃第6项诉讼请求。 事实和理由：2013年3月9日，欢乐天地公司与陈鑫签订编号为20130101428的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：陈鑫购买欢乐天地公司开发的坐落于连江县（以下简称案涉房产），建筑面积120.71平方米，单价为每平方米5846.97元，购房款总金额为705788元；陈鑫应支付首期购房款215788元，剩余购房款490000元由陈鑫通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司。 同时，诉争合同的附件六合同补充协议第十条第五款约定：陈鑫如有任何导致银行追究欢乐天地公司保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致欢乐天地公司作为担保人而承担担保责任的，均构成陈鑫违反本协议。自银行向欢乐天地公司发出承担担保责任通知之日起或自欢乐天地公司履行保证责任之日起7日内，陈鑫应按全部购房价款的10％向欢乐天地公司支付违约金并赔偿欢乐天地公司因此所遭受的损失（包括但不限于欢乐天地公司代陈鑫垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，欢乐天地公司有权单方解除合同，并自应退还给陈鑫的款项中直接扣除违约金，欢乐天地公司的损失及其履行担保责任代替陈鑫偿还的按揭款等各种陈鑫应支付给欢乐天地公司的款项。原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房地产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。 基于上述合同，欢乐天地公司、陈鑫及中国工商银行股份有限公司福州南门支行签订的《个人购房借款/担保合同》，约定陈鑫向中国工商银行股份有限公司福州南门支行申请按揭贷款490000元，欢乐天地公司为借款合同项下陈鑫的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。 合同生效后，中国工商银行股份有限公司福州南门支行已依约向陈鑫发放贷款490000元，但陈鑫未按照借款合同的约定偿还本息，导致中国工商银行股份有限公司福州南门支行要求欢乐天地公司履行担保责任，欢乐天地公司按照贷款合同的约定为陈鑫清偿所欠本金、利息、罚息和复利等暂计至2019年4月30日共计161851.93元。 因陈鑫未能按照约定偿还中国工商银行股份有限公司福州南门支行贷款，导致欢乐天地公司为陈鑫代垫偿还银行按揭贷款达三期（含三期）以上，即欢乐天地公司有权解除《商品房买卖合同》。合同解除后，陈鑫除了承担违约责任外，还应配合欢乐天地公司注销合同备案及预告登记。同时，借款合同也应依法予以解除，且欢乐天地公司有权将其收取的购房款直接支付给中国工商银行股份有限公司福州南门支行，用以清偿陈鑫尚欠的贷款本息。 陈鑫未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年3月9日，欢乐天地公司（出卖人）与陈鑫（买受人）签订编号为20130101428的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定，陈鑫向欢乐天地公司购买坐落于福建省连江县的案涉房产，建筑面积120.71平方米，单价为每平方米5846.97元，购房款总金额为705788元，陈鑫在签署本合同当日支付首期购房款215788元，剩余购房款490000元由陈鑫通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司等内容。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定：“……十、买受人选择按揭贷款方式付款的，应遵守以下约定：……5、买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。十一、合同的变更和解除：……2、双方当事人行使本合同约定的合同解除权解除合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）、原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。（2）买受人办理贷款的，买受人应在退房或解除合同后15日内，自行与银行办理贷款合同的解除事宜，买受人同意出卖人直接以其购房款向贷款银行偿付买受人应付的贷款本息、违约金等费用，并按本合同及本协议约定抵扣违约金及相关款项后，再将余额返还买受人，如房款不足支付上述费用及违约金的，出卖人有权追偿。（3）如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之三承担违约金；给出卖人造成损失的，还应承担赔偿责任。出卖人有权从应退还买受人的款项中直接进行抵扣。在退房手续全部办妥（包括但不限于办理完毕合同注销手续，买受人将商品房及相应的原合同原件、购房发票原件退还出卖人，及结清各种应付费用等）且上述买受人应履行义务全部履行完毕后30日内，出卖人无息向买受人退还应退款项。……”《商品房买卖合同》签订后，陈鑫支付欢乐天地公司首付款215788元，欢乐天地公司办理了《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续，房屋预告登记证明的编号为：连房预ＹＲ字第××号。 2013年4月9日，陈鑫（借款人）、欢乐天地公司（保证人）及中国工商银行股份有限公司福州南门支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》(编号A：［闽］字［营］行［南门］支行［2013］年［一手HL0409］号)，约定：陈鑫向中国工商银行股份有限公司福州南门支行申请按揭贷款490000元用于购买案涉房产，以案涉房屋作为抵押物提供抵押担保，欢乐天地公司为借款人提供阶段性连带责任保证等内容。2013年4月17日，中国工商银行股份有限公司福州南门支行依约向陈鑫发放贷款490000元并汇入指定的欢乐天地公司银行账户。 《个人购房借款/担保合同》签订后，陈鑫未按合同约定按时足额偿还本息。截止2018年6月25日，欢乐天地公司共为陈鑫代偿43期按揭贷款本息计129142.03元(其中利息含罚息、复利），之后至2019年4月30日，欢乐天地公司又为陈鑫代偿多期按揭贷款本息计32709.9元(其中利息含罚息、复利）。 2019年1月28日，欢乐天地公司向本院起诉，并因本案支付律师代理费6000元。 另查明，本院曾于2017年4月24日对原告欢乐天地公司与被告陈鑫商品房预售合同纠纷一案，作出（2016）闽0122民初2715号民事判决，“一、陈鑫应在本判决生效之日起十日内偿还福建欢乐天地置业有限责任公司代偿款44211.02元及利息（按银行同类贷款利率计付，其中9847.33元自2015年5月21日起算、3621.14元自2015年6月26日起算、7202.37元自2015年9月15日起算、10773.82元自2015年11月20日起算、6259.98自2016年2月23日起算、3250.54元自2016年3月18日起算、3255.84元自2016年4月26日起算，均算至款项还清时止）。二、陈鑫应在本判决生效之日起十日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司违约金4421.1元。……当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”该判决于2017年8月19日发生效力。 上述事实，有欢乐天地公司陈述和提交的证据(复印件)：《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《中国工商银行个人贷款逾期扣款明细》各1份、中国工商银行《个人贷款逾期归还》凭单6份、预售合同备案登记、预抵押登记、《委托代理合同》及福建增值税普通发票、（2016）闽0122民初2715号民事判决书各1份，及本院依职权调取的（2016）闽0122民初2715号民事判决书的《证明书》所证实。因陈鑫未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证及抗辩权利。经审查，上述证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 陈鑫作为案涉房产买受人，在《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》履行过程中，连续超过三期未按期偿还银行贷款，导致欢乐天地公司承担阶段性连带责任保证，至2019年4月30日止已累计代为偿还累计达三期以上的借款本息计161851.93元(129142.03元+32709.9元)，但陈鑫至今未能如数归还欢乐天地公司代偿借款本息，其行为已构成违约。故欢乐天地公司主张解除与陈鑫签订的《商品房买卖合同》，符合《商品房买卖合同》的约定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，欢乐天地公司主张陈鑫配合欢乐天地公司办理《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续，陈鑫向欢乐天地公司清偿尚欠代偿款117640.91元(161851.93元-44211.02元)及自起诉之日即2019年1月28日起按银行同期贷款利率支付逾期清偿款项的利息，陈鑫赔偿欢乐天地公司因本案支出的律师费6000元，符合《商品房买卖合同》的约定，本院依法予以支持。因本院之前生效的（2016）闽0122民初2715号民事判决陈鑫支付欢乐天地公司违约金4421.1元，故欢乐天地公司主张的违约金70578.8元（705788元×10%）应扣除上述违约金4421.1元，即陈鑫支付欢乐天地公司违约金为66157.7元。同时，在《商品房买卖合同》解除后，欢乐天地公司依法应将收取的购房款705788元返还陈鑫。欢乐天地公司主张上述应由陈鑫支付的代偿借款本息及利息、违约金，从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣，及欢乐天地公司主张将其收取的购房款直接支付给中国工商银行股份有限公司福州南门支行，用以清偿陈鑫尚欠的贷款本息，均缺乏法律依据，不予支持。诉讼中，陈鑫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建欢乐天地置业有限责任公司与陈鑫于2013年3月9日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：20130101428)。 二、陈鑫在本判决生效之日起10日内配合福建欢乐天地置业有限责任公司到房屋权属登记部门办理《商品房买卖合同》(合同编号：20130101428)的备案登记注销手续和预告登记注销手续。 三、福建欢乐天地置业有限责任公司在本判决生效之日起10日内返还陈鑫购房款705788元。 四、陈鑫在本判决生效之日起10日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司代偿款117640.91元及逾期利息（按银行同期贷款利率计算，自2019年1月28日起至款项偿还之日止）。 六、陈鑫在本判决生效之日起10日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司违约金66157.7元。 七、陈鑫在本判决生效之日起10日内赔偿福建欢乐天地置业有限责任公司律师费6000元。 八、驳回福建欢乐天地置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10858元，由陈鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 溶 人民陪审员  朱立新 人民陪审员  孙永光 二〇一九年六月二十八日 法官助理何君 书记员高敏敏 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条、合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。