四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民终396号 上诉人（原审被告）：黄文辉，男，1975年6月18日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 被上诉人（原审原告）：安岳县经济科技信息化局，机构地址安岳县县级集中办公区一号楼3楼。 负责人：金信国，职务：局长。 委托诉讼代理人：王晓军，安岳县岳城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：蒋然，男，1991年12月7日出生，汉族，住四川省金堂县。系安岳县经济科技信息化局职工。 上诉人黄文辉因与被上诉人安岳县经济科技信息化局房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2019）川2021民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄文辉、被上诉人安岳县经济科技信息化局的委托诉讼代理人王晓军、蒋然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄文辉上诉请求：1、请求依法撤销四川省安岳县人民法院作出的（2019）川2021民初34号民事判决书判决的第二项中的违约金75,684元部分，并对违约金部分予以改判。2、本案的二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以“被告违约在先，消防查封在后”为由，从而认定本案属于上诉人违约而解除合同，系认定事实错误。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，被上诉人向上诉人出租的房屋性质系商业用途，但被上诉人向上诉人交付的租赁房屋由于只有一部疏散楼梯，违反《中华人民共和国消防法》规定的公众聚集场所都必须符合消防技术标准和管理规定，存在严重威胁公共安全和火灾隐患，2018年11月14日安岳县公安局消防大队以安公消封字（2018）第0063号《临时查封决定书》对本案涉及的租赁房屋予以查封。这证明被上诉人向上诉人出租的房屋自始就不符合商业使用用途，被上诉人的行为违反了《中华人民共和国合同法》第2条之规定，显然是被上诉人先违约，上诉人在被上诉人违约在先的情况，上诉人诉人依据《中华人民共和国合同法》第67条之规定迟延向其交纳租金不构成违约。二、即使在被上诉人违约在先，上诉人迟延交纳租金也应承担违约责任情况下，一审判决酌定认定时诉人应承担的违约责任按照第二年度租金的10%计算，即为75,684元，这显然是认定违约金过高，应予调整。上诉人迟延交纳租金，被上诉人所受到的损失，也只能足2018年6月15日至2018年12月3日期间的354,575元租金的银行同期存款利息损失，由于被上诉人违约在先，其也应分担损失。上诉人在一审中主张合同约定的滞纳金无效，并要求一审法院对合同约定的按照合同当年年租金的10%计算违约金进行调整情况下，一审法院错误认定上诉人是对滞纳金过高要求调整，以至于错误的按照第二年度租金的10%计算，即为75,684元认定违约金。因此，一审判决的违约金远远高于被上诉人的损失，并由上诉人全部承担显然是认定错误。 被上诉人辩称：一、本案上诉人违反合同约定逾期未付房屋租金的违约事实客观确实，证据充分，上诉人也对此予以确认。二、案涉租赁房屋是经过消防安全合格才投入使用的，且已使用多年。上诉人取得该房屋后，按照合同约定是珠宝销售，但消防部门查封的是安岳县鸟语林咖啡屋而非上诉人经营的珠宝屋，并且该咖啡屋的法定代表人或主要负责人是李远涛，也不是上诉人，由此可见，上诉人在房屋租赁后，就存在没有按合同约定使用房屋，以及未经房屋所有权人同意转租的违约行为存在。而该房屋被查封与其转租后被二次装修用于经营公众聚集的咖啡屋有直接因果关系，并非被上诉人的房屋本身未通过消防验收所致。三、违约金调整的基本原则是基于损失的大小来考虑，按双方所签订的租赁合同时间是5年，上诉人只按合同交了1年的租金，剩余正常使用房屋上诉人应交的租金也即被上诉人预期的房屋租金收益共计3,262,075元，原审判决上诉人只承担75,684元的违约金与被上诉人的实际损失相比较不是高了，而是低了。故上诉人要求调低违约金的上诉请求不应予以支持。 安岳县经济科技信息化局向一审法院起诉请求：1．解除安岳县经济科技信息化局与黄文辉于2017年6月29日签订的《房屋租赁合同》；2．依法判决黄文辉支付拖欠的租金约378,420元并按约定的日租金2倍支付逾期支付的滞纳金771,355元（金额暂时计算至2018年12月20日，具体按裁判时间计）；3．依法判决黄文辉承担违约责任并支付违约金75,684元。 一审法院认定事实：2017年2月23日，四川海富通拍卖有限责任公司在资阳日报上刊登《安岳住宅、车位拍卖及招租公告》，将安岳县岳阳镇上府街156号1幢原商业局房屋第1、3、4、5楼向社会公开招租。 2017年3月10日黄文辉竞标成功，四川海富通拍卖有限责任公司与黄文辉签订《拍卖成交确认书》，黄文辉获得安岳县上府街原商贸局1、3、4、5楼5年租赁权。同年6月29日，黄文辉分别与安岳县普州国有资产经营有限公司、安岳县经济科技信息化局签订了《房屋租赁合同》各一份，租房用途均为珠宝销售。其中，与安岳县经济科技信息化局签订的《房屋租赁合同》，主要约定：将位于安岳县的房屋出租给黄文辉，房屋用途为珠宝销售；租赁期2017年6月15日至2022年6月14日；第1年租金720800元，第2年租金756840元，第3年租金794682元，第1年租金在签订合同时缴清，以后每一年度的租金于租期开始的前一个月内一次性缴清；迟延给付租金达3个月出租人有权解除合同；第十条违约责任中约定如逾期支付租金按日租金2倍支付滞纳金，如违约按当年年租金的ｌ0%支付违约金。黄文辉依照合同向安岳县经济科技信息化局缴纳了第一年度租金720800元，第二年度的租金至今未缴纳。2018年5月31日安岳县经济科技信息化局向黄文辉送达了催交租金的《交纳租金通知书》；2018年9月19日，安岳县经济科技信息化局委托安岳县岳城法律服务所向黄文辉送达了催交租金的《法律事务函》，该函要求：于2018年9月22日前一次性交清第二年度租金756840元，否则，于2018年9月22日解除合同，收回房屋。黄文辉承租3、4、5楼房屋后将4、5楼用于经营“安岳县乌语林咖啡屋”。2018年11月14日，由于黄文辉经营场所不符合安全消防标准，安岳县公安消防大队作出安公消封（2018）第0063号《临时查封决定书》，对黄文辉经营的401号、501号咖啡屋予以查封，查封期限2018年11月14日至2018年12月14日，要求整改火灾隐患经检查合格后方可解除查封。2018年11月23日，黄文辉委托四川精略律师事务所向安岳县经济科技信息化局送达《关于解除（房屋租赁合同）的律师函》，要求：解除《房屋租赁合同》，由安岳县经济科技信息化局在接到律师函起10日内接收出租房屋。被查封的房屋自查封之日起至今未再继续使用，双方未交还房屋。安岳县经济科技信息化局与黄文辉双方对合同解除、租金给付、滞纳金和违约金承担等问题经过磋商未达成一致意见，由此形成本案诉讼。 双方存在争议的焦点是：1．合同的解除原因种合同的解除时间如何确定问题；2．所欠租金额的确定问题；3．是否该支付滞纳金、违约金问题。 一审法院认为，安岳县经济科技信息化局与黄文辉本着平等、自愿、有偿原则签订的《房屋租赁合同》，是民事主体双方真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。（一）合同的解除原因和合同的解除时间如何确定问题。安岳县经济科技信息化局与黄文辉双方均主张要求解除合同，安岳县经济科技信息化局主张因黄文辉未缴纳房屋租金违约而解除合同，于2018年9月19日委托安岳县岳城法律服务所向黄文辉送达了催交租金的《法律事务函》，该函明确通知黄文辉在2018年9月22日前仍不交纳租金，合同于2018年9月23日解除。黄文辉主张合同解除原因是经营场所不符合安全消防标准，2018年11月14日安岳县公安消防大队作出安公消封（2018）第063号《临时查封决定书》，因合同目的不能实现而解除合同。解除时间为2018年11月23日，即黄文辉委托四川精略律律师事务所向安岳县经济科技信息化局送达《关于解除（房屋租赁合同）的律师函》的当天。根据审理查明的事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，黄文辉违约在先，消防大队查封在后，本案属于因黄文辉违约而解除合同，合同解除时间为2018年9月23日。（二）欠租金额的确定问题。1．《房屋租赁合同》约定出租房屋用途为珠宝销售，黄文辉却用于经营咖啡屋，安岳县公安消防大队《临时查封决走书》指出查封理由是“咖啡屋只有一部疏散楼梯，存在严重威胁公共安全和火灾隐患。”即使具体用途没有改变，但其性质仍然属于商业用途，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，安岳县经济科技信息化局与黄文辉双方在签订《房屋租赁合同》时均未考虑到公共安全，都存在疏忽大意。由于存在公共安全隐患而被查封，不论黄文辉是否违约，在没有完善消防通道的情况下，双方合同都会因为不符合消防公共安全标准而难以继续履行，除非安岳县经济科技信息化局能够提供公安消防机关的权威报告得出在出租屋“经营珠宝”不会造成影响公共安全的结论。安岳县经济科技信息化局没有提供该方面的证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，安岳县经济科技信息化局应承担举证不能的法律后果。2．公安消防大队查封出租房屋后该房屋一直被闲置，安岳县经济科技信息化局与黄文辉双方对解除合同、租金计算等问题经过多次协商未果，对此双方均负有责任。3．虽然合同解除时间为2018年9月23日，但黄文辉实际使用出租房屋至查封时，2018年11月23日，黄文辉委托四川精略律师事务所向安岳县经济科技信息化局送达《关于解除（房屋租赁合同）的律师函》，该函明确表示解除《房屋租赁合同》，由安岳县经济科技信息化局在接到律师函起10日内接收出租房屋。因此，租金应当计算至2018年12月3日。据此，黄文辉所欠租金为354,575元。（三）关于滞纳金、违约金的问题。黄文辉在约定的期间未支付租金，已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，黄文辉应当承担违约责任。在《房屋租赁合同》第十条违约责任中约定：承租人违约应当按照当年租金的l0%支付违约金，逾期支付租金按日租金的2倍支付滞纳金。该条关于滞纳金的约定，其性质属于违约责任问题。关于滞纳金按日租金的2倍支付，即是按200%支付滞纳金明显过高，黄文辉要求调低，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，应当将违约金适当减少。由于安岳县经济科技信息化局没有提供造成损失的相关证据并结合《房屋租赁合同》对违约责任滞纳金、违约金的约定，酌定黄文辉应承担的违约责任按照第二年度租金的10%计算，即75,684元（756,840元×l0%）。 综上所述，对安岳县经济科技信息化局要求解除其与黄文辉之间于2017年6月29日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，并由黄文辉在本判决生效之日起十日内腾空房屋交付给安岳县经济科技信息化局，对安岳县经济科技信息化局要求由黄文辉支付拖欠的租金确定为354,575元、违约金确定为75,684元，对超出法律规定的部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十四条第二款、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同>（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除安岳县经济科技信息化局与黄文辉于2017年6月29日签订的《房屋租赁合同》，并由黄文辉在本判决生效之日起十日内腾空房屋交付给安岳县经济科技信息化局； 二、限黄文辉于本判决生效之日起十日内支付安岳县经济科技信息化局自2018年6月15日起至2018年12月3日止的房屋租金354,575元并支付违约金75,684元，合计支付430,259元： 三、驳回安岳县经济科技信息化局的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本相同。 另查明，2009年4月22日，安岳县公安局出具安公消验（2009）字第7号建筑工程消防验收意见书，内容为：四川省安岳县奇腾房地产开发有限公司：你公司申报的安岳县贸易局改建商住楼工程的施工图纸及有关资料收悉。经现场验收，在消防方面具备使用条件，同意验收投入使用。 本院认为，本案中，上诉人的上诉请求为依法撤销四川省安岳县人民法院作出的（2019）川2021民初34号民事判决书判决的第二项中的违约金75,684元部分，并对违约金部分予以改判。本案的二审诉讼费用由被上诉人承担，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对违约金一审判决书中的有关违约金部分进行审理，对一审法院判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同及上诉人支付被上诉人租金354,575元的部分不予审理。 在上诉人承租的房屋被查封前，上诉人就已经欠交了租金，并且在被上诉人催收租金时，上诉人也没有以其承租的房屋不符合消防安全的要求进行抗辩，说明上诉人欠交租金并不是因为消防安全方面的原因，一审法院认定上诉人违约并无不妥。 无论上诉人将承租的房屋用于珠宝销售还是经营咖啡屋，依照《中华人民共和国消防法》第七十三条第三项“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等”和《公共娱乐场所消防安全管理规定》（公安部第３９号令）第二条“本规定所称公共娱乐场所，是指向公众开放的下列室内场所：（一）影剧院、录像厅、礼堂等演出、放映场所；（二）舞厅、卡拉ＯＫ厅等歌舞娱乐场所；（三）具有娱乐功能的夜总会、音乐茶座和餐饮场所；（四）游艺、游乐场所；（五）保龄球馆、旱冰场、桑拿浴室等营业性健身、休闲场所”的规定，均属于公众聚集场所，根据《中华人民共和国消防法》第十五条第一款“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”的规定，上诉人作为承租房屋的使用者，应在开业前申请消防安全检查，上诉人没有提交证据证明其在开业前申请了消防安全检查，因此，其承租的房屋被查封上诉人负有责任。 一审法院在审理本案时，已经考虑了被上诉人在本案中的责任和上诉人所提出的违约金过高的问题，在判决时也综合平衡了相关因素，故本院认为一审法院将违约金酌定为75,684元并无不妥。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,693元，由上诉人黄文辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇一九年六月十八日 书记员 官晓丹