云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初13号 原告（执行案外人）：张春荣，男，1985年2月7日出生，哈尼族，公务员，住勐海县。 委托诉讼代理人：李俊蓉，男，云南方向律师事务所律师，特别授权代理。 被告（申请执行人）：云南景洪农村商业银行股份有限公司。 住址：景洪市民族北路6号。 社会统一信用代码：915328012185908160。 法定代表人：杨胜奎，董事长。 委托诉讼代理人：胡波，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。 第三人（被执行人）：召剑峰，男，l980年6月3日出生，傣族，公务员，住景洪市。 第三人（被执行人）：谭丹妮，女，l994年6月7日出生，汉族，个体工商户，住景洪市。 共同委托诉讼代理人：周谨，男，云南云誉（景洪）律师事务所律师，特别授权代理。 原告张春荣与被告云南景洪农村商业银行股份有限公司（以下简称景洪农村商业银行）、第三人召剑峰、谭丹妮执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告张春荣及委托诉讼代理人李俊蓉，被告景洪农村商业银行的委托诉讼代理人胡波，第三人召剑峰、谭丹妮的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张春荣向本院提出诉讼请求：1．请求撤销（2018）云2801执404号执行裁定；2．本案诉讼费由被告承担。庭审中变更诉讼请求为：1．终止执行位于景洪市曼听路17号3幢201房的查封；2．确认原告与第三人签订的《房屋买卖合同》有效；3．判决第三人协助原告办理过户手续；4．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年9月30日，被告与第三人金融借款合同纠纷一案，经景洪市人民法院审理作出了（2017）云2801民初1695号民事判决。该案生效后，被告于2018年2月12日向景洪市人民法院申请执行，在执行过程中，发现第三人名下有位于景洪市曼听路17号3幢房屋一套（产权证号：00118961，共有权证号：00118962）。景洪市人民法院作出（2018）云2801执404号执行裁定，将该房屋查封。因为第三人已经于2015年3月24日，将该房屋出售给了原告，现房屋由原告居住使用，原告获悉上述事实后，立即向景洪市人民法院提出执行异议，但景洪市人民法院以该异议属于实体问题驳回了原告的异议申请。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决。 被告景洪农村商业银行辩称，景洪市人民法院作出的（2018）云2801执404号执行裁定书，程序合法不存在终止执行的情形；原告依据买卖合同不能证明其对房屋享有所有权，根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、消灭应当依法进行登记。”及第九条：“不动产物权的设立、变更、消灭经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力。”根据上述规定买卖不动产应当以登记作为不动产物权的法定条件，本案所涉及的房产不发生物权转移的效力，故景洪市人民法院执行裁定合法有效不应当终止执行；原告与第三人签订的买卖合同及行为的真实性无法核实，即便该合同有效，合同也仅是针对合同双方当事人的债权债务成立，不发生物权效力变动，且合同签订时间看，该合同签订于2015年3月24日，景洪市人民法院查封裁定是于2015年5月送达执行，三年多的时间未办理房屋过户手续，也未对房屋出卖人进行过追索，不符合常理，也不符合交易习惯，且交易金额尽为29万元，原告仅凭收据证实已交付房款，对大额现金交易未提供转账明细也不符合常理，本案不排除以买卖合同的形式掩盖其他不正当行为或者借款抵押等行为，本案也不排除恶意串通的可能，综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人召剑峰、谭丹妮述称，第三人不反对原告提出的执行异议之诉，但第三人与原告签订房屋买卖合同不是其真实意思表示，房屋买卖合同是按照原告的要求签订并书写，实际上是第三人向原告借款29万元，用房屋作抵押的；其次，原告因需到景洪上班，要求签订合同后将房屋给其居住使用，因原告不收取借款利息，第三人也未收取房屋租金，并且从诉讼时效来看，原告应当在三年的时间内要求第三人协助办理房屋变更登记，但原告一直未提出要求，所以证明第三人与原告是以物抵债的行为，因此应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据即原告张春荣申请调取的证据8．《民事判决书》复印件1份、《景洪市人民法院法律文书生效确认书》复印件1份、《执行裁定书》复印件3份，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：原告张春荣提供的证据1．《房屋买卖合同》1份，真实，合法，能证实2015年3月24日，第三人召剑峰、谭丹妮将位于景洪市曼听路17号3幢201房屋一套出售给原告的事实，本院予以采信。证据2．《收据》1份，真实，合法，能证实2015年3月24日，原告将购房款29万元交付给第三人召剑峰、谭丹妮的事实，本院予以采信。证据3．《公证书》1份，真实，合法，能证实2015年3月24日第三人就房屋买卖过户手续委托李某办理并经西双版纳州勐泐公证处公证的事实，本院予以采信。证据4．《测绘图》1份，真实，合法，能证实2015年3月30日，位于景洪市曼听路17号3幢201房屋经测绘房屋面积为106.68平方米，产权人为张春荣的事实，本院予以采信。证据5．《发票联》2份，真实，合法，能证实第三人召剑峰、谭丹妮交纳公证费240元及原告交纳房产测绘费145.08元的事实，本院予以采信。证据6．《收据》1份，真实，合法，能证实原告于2018年3月1日支付位于景洪市曼听路17号3幢201房屋改表出户工程款2100元的事实，本院予以采信。证据7．《房产证》2本，真实，合法，能证实位于景洪市曼听路17号3幢房屋的所有人为召剑锋，共有人为谭丹妮（产权证号：景房产证景字第××号，共有权证号：景房产证景字第××号）的事实，本院予以采信。证据9．证人蔡某、李某证言，真实，合法，能证实第三人向原告出售房屋的事实，本院予以采信。证据10．《国有土地使用权证》1份，真实，合法，能证实位于景洪市曼听路17号3幢201房屋的土地使用者为景洪市景洪镇卫生院，使用权类型为划拨的事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年3月24日，第三人召剑锋、谭丹妮与原告签订《房屋买卖合同》，约定第三人将位于景洪市曼听路17号3幢201房屋出售给原告张春荣，原告张春荣一次性向第三人召剑锋、谭丹妮支付购房款29万元，于2015年3月24日前办理房款交接手续。原告张春荣于2015年3月向第三人召剑锋、谭丹妮支付购房款10万元，2015年3月24日向第三人召剑锋、谭丹妮支付购房款19万元，共计支付29万元。第三人召剑锋、谭丹妮于2015年3月24日向原告张春荣出具《收据》一份。2015年3月24日第三人召剑锋、谭丹妮与证人李某到西双版纳傣族自治州勐泐公证处对《委托书》进行公证，由证人李某代为办理位于景洪市曼听路17号3幢201房屋出售事宜。第三人召剑锋、谭丹妮将房产证交付给原告张春荣，现原告张春荣居住使用位于景洪市曼听路17号3幢的房屋，至今未办理房屋产权过户手续。因被告景洪农村商业银行与第三人金融借款合同纠纷一案，景洪市人民法院于2018年5月7日依法裁定查封了位于景洪市曼听路17号3幢的房屋，原告张春荣向景洪市人民法院提出执行异议申请，要求停止对该房屋的执行，2018年12月11日，景洪市人民法院作出（2018）云2801执异59号执行裁定书，驳回原告张春荣的异议请求。另查明，第三人召剑锋、谭丹妮办理房屋产权证登记时间为2014年7月31日。 本案的争议焦点为：1．原告张春荣对诉争房屋是否享有受法律保护的实体权利？2．该权利是否能够排除强制执行？ 本院认为，原告张春荣在法院查封房屋之前就与第三人签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第三人主张不是其真实意思表示，不是买卖合同而是抵押合同，但未提供证据予以证明，故本院对其抗辩理由不予采纳。原告提供的改表出户工程款收据、房屋产权证等能够证明原告对房屋从购买至今已经合法占有使用多年，并在该房屋内实际居住。原告张春荣于2015年3月24日已向第三人支付房屋全款29万元，并由第三人出具《收据》一份，第三人对收到款项未持异议，只是辩称收到的29万元是借款，但未提供证据予以证明，故本院对其抗辩理由不予采纳。因此，原告张春荣依法对涉案房屋享有合同权利及期待物权。 根据《最高人民法院关于执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告未将涉案房屋过户登记至其名下，系景洪市于2016年7月1日施行两证合一政策，然而涉案房屋的土地使用权类型为划拨，没有独立的土地证无法办理不动产权证，致使其无法办理过户登记，原告对未办理房屋过户登记手续不存在过错，属非自身原因，其享有足以排除强制执行的条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.01.30时效性现行有效》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，对原告主张的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.01.30时效性现行有效》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下： 一、不得执行景洪市曼听路17号3幢的房屋（产权证号：景房产证景字第××号，共有权证号：景房产证景字第××号）； 二、原告张春荣与第三人召剑锋、谭丹妮签订的《房屋买卖合同》有效； 三、第三人召剑锋、谭丹妮于本判决生效之日起30日内负有协助原告张春荣办理房屋变更登记手续的义务。 案件受理费5650元，由第三人召剑锋、谭丹妮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 景洪市人民法院（2018）云2801执异59号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  刀雪梅 人民陪审员  岩学斌 人民陪审员  李寿英 二〇一九年六月十八日 书 记 员  明 说