江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初4895号原告：王某，男，1988年1月28日出生，汉族，住江苏省东海县。原告：杨某，女，1987年1月21日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：曹士江，连云港市海州区浦南法律服务所法律工作者。被告：连云港滨河置业有限公司，住连云港市海州区。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。原告王某、杨某与被告连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某、杨某的共同委托诉讼代理人曹士江、被告滨河置业公司的委托诉讼代理人王良海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某、杨某向本院提出诉讼请求：1、判令被告按约支付逾期交房违约金52514元[住房违约金495078元×485天（2018年2月1日至2019年6月1日）×0.0002为48022元；车库违约金为32089元×700天（2017年7月1日至2019年6月1日）×0.0002为4492元]，均暂算至2019年6月1日，以后至交房时止；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于海州区住房，建筑面积131.87平方米及车库17.16平方米销售给原告。住房价495078元，车库价32089元。付款方式为“按揭贷款”，交房期限为2017年6月30日前。另约定，被告如逾期交房从逾期之次日起每日按房价款总额的万分之二向原告支付违约金。合同还约定其他相关事宜。合同签订后原告按约履行交付房款义务，而被告没有按约履行交房义务，故诉至法院。被告滨河置业公司辩称，原告主张的违约金过高，根据相关法律规定，违约金以补偿为主，惩罚为辅，其数额应当与实际损失相对应，在原告没有实际损失的前提下，其主张的违约金明显过高，我们申请将违约金予以下调。原告的车库已经具备交付及使用条件我们在此正式通知原告于庭后至被告物业管理处领取车库钥匙。房屋及车库暂未验收合格，且验收合格时间不确定。本院经审理认定事实如下：2017年5月7日，原告王某、杨某（买受人）与被告滨河置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，被告将其开发的坐落于本市海州区房屋出卖给二原告，总价款为495078元。同日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，将其开发的坐落于本市海州区单间（用途为车库）出卖给二原告，总价款为32089元。房屋及车库的《商品房买卖合同》第八条均约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；3、市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。两合同第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。2017年5月4日，原告王某、杨某支付房屋首付款145078元、车库全款32089元。2018年2月1日，原告通过银行贷款向被告滨河置业公司支付全部剩余房款350000元。涉案房屋、车库仍未验收合格，至今被告未向原告交付房屋及车库。本院认为，原告与被告签订的房屋及车库的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任。合同约定的若出卖人逾期交房超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之二违约金，被告抗辩合同约定的违约金比例过高，应以实际损失为基础，要求调整，本院认定该合同约定违约金过高，本院依法调整为万分之一。关于逾期交房违约金的金额:1、房屋违约金，从房屋全款给付完毕之日即2018年2月1日起计算至起诉之日即2019年6月3日止计488天，至2019年6月1日原告主张485天，至2019年6月3日即为487天，未超出天数，为24110.3元（495078元×0.1‰/日×487天）；2、车库违约金，从2017年7月1日起计算至2019年6月3日止计703天，至2019年6月1日原告主张700天，至2019年6月3日即为702天，未超出天数，为2252.65元(32089元×0.1‰/日×702天)，共计26362.95元。此外，对于2019年6月4日之后的逾期交房违约金，被告房屋及车库验收合格及实际交房时间未确定，原告后续可另行主张，本案中暂不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港滨河置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王某、杨某逾期交付房屋违约金26362.95元。二、驳回原告王某、杨某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元（原告已预交），由原告王某、杨某负担560元，被告连云港滨河置业有限公司负担560元，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 员  胡 静二〇一九年六月二十六日法官助理  郭爱洁书 记 员  陈 静法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。