福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0623民初2597号 原告：江建民，男，1984年3月22日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：廖向民，福建悦华律师事务所专职律师。 被告：福建金绿置业发展有限公司，住所地漳州市漳浦县绥安镇麦市街东街丽舍森邻**楼**，统一信用证号码91350600786931041D。 法定代表人：李景志，总经理。 委托诉讼代理人：李静，女，1989年11月18日出生，公司职员，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：谢庆云，男，1990年5月15日出生，汉族，公司员工，住湖南省新邵县。 被告：百嘉（漳浦）房地产销售有限公司，住，住所地漳浦县绥安镇泰怡园泰华楼**一社会信用代码913506235509773424。 法定代表人：周伟明，执行董事兼经理。 被告：王顺胜，男，1979年2月10日出生，汉族，住福建省漳浦县。 原告江建民与被告百嘉（漳浦）房地产销售有限公司（以下称百嘉公司）、福建金绿置业发展有限公司（以下称金绿公司）、王顺胜商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江建民的委托诉讼代理人廖向民，被告金绿公司的委托诉讼代理人谢庆云到庭参加诉讼，被告百嘉公司、被告王顺胜经本庭合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江建民向本院提出如下诉讼请求：1.解除江建民与百嘉公司2015年11月17日所签订的《商品房买卖合同》；2.判令百嘉公司退还江建民已付购房款人民币1409591元及利息（利息自百嘉公司收款之日起至退清款项之日止按月利率0.5%计付）；3.判令百嘉公司支付违约金为已付购房款人民币1409591元的1.5%即人民币21144元；4.判令金绿公司和王顺胜对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：金绿公司为房地产开发商，百嘉公司为房地产经销代理商；金绿公司将其开发所有址在福建省漳浦县麦市街丽舍森邻（金绿欧洲城）8号楼的整座楼房交由百嘉公司、王顺胜包销。2015年7月27日，金绿公司（甲方）与王顺胜（乙方）签订《房屋买卖框架协议书》，该协议第一条约定甲方拟出售的商品房为丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼一至三层商场，分户后单价一至三层一致，为每平方米5450元，总价为42878311元。 2015年7月27日，江建民与金绿公司的委托代理机构即百嘉公司签订《商品房买卖合同》，由江建民购买址在漳浦县麦市街丽舍森邻（金绿欧洲城）8号楼一层D112号商品房一套；上述《商品房买卖合同》载明：1.商品房的基本情况（第二条），建筑面积91.76平方米；2.计价方式与价款（第三条），单价为每平方米16200元，总金额为1486512元，付款方式：首付款770512元，购房余款710000元办理按揭贷款。3.交付条件与期限（第七条），于2016年3月30日前，将符合约定的商品房交付给江建民使用；4.出卖人逾期交房违约责任（第八条），出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，应自本合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，以及其他内容。江建民于签订本合同当日向百嘉公司支付人民币71万元作为购房首付款、以及代收的契税等费用人民币49591元；后因上述房屋办理按揭贷款无法获批，遂经江建民与百嘉公司协商一致，江建民于2015年12月14日将人民币65万一次性付清后，以优惠价格人民币136万元购得该诉争房产。百嘉公司签订合同并收到江建民交付全部购房款后，却未能按照合同约定的期限内将上述商品房交付江建民使用。虽经江建民多次向金绿公司、百嘉公司催促交房，但至今无果。江建民与百嘉公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同约定履行合同义务；但二被告的上述行为，已构成严重违约，侵犯江建民合法权益。 金绿公司辩称，金绿公司与江建民之间没有商品房销售合同关系，江建民提交的《商品房销售合同》签订的主体不是金绿公司而是百嘉公司，收取江建民购房款的主体也是百嘉公司，金绿公司与百嘉公司之间也没有委托代理关系，金绿公司与江建民不存在房屋买卖合同关系，江建民主张金绿公司与百嘉公司承担连带责任的诉请没有事实依据。江建民在第一次庭审后，变更诉讼请求为“解除江建民与百嘉公司签订的《商品房销售合同》”的行为，事实上也在承认其与金绿公司之间并无商品房销售合同关系，其在毫无事实根据的基础上又进而主张金绿公司对其与百嘉公司之间的合同关系承担连带责任，完全不应支持，应予驳回。从2016年7月1日解除权发生至江建民诉请解除合同（2019年5月14日），江建民解除合同的诉请早已经超过一年期间也超过解除权行使的合理期间。 百嘉公司辩称，百嘉公司与江建民签订合同无异议，这些款项是王顺胜代收取，王顺胜所提交给百嘉公司的金额不足，跟合同约定的总价款不一致，合同约定1486512元，但江建民只交1360000元，差额达到120000元，所以也不存在逾期交房款。金绿公司先与王顺胜签订包销合同，王顺胜没有成立销售公司，不方便对外签订合同，便委托百嘉公司与江建民签订合同。 王顺胜未作答辩。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，江建民提交了商品房买卖合同、收款收据、同时期案外人林惠彬的《商品房买卖合同》及购房款收据；金绿公司提交了林惠彬POS机签购单、商品房买卖合同网上备案申请书、不动产权证书、房屋买卖合同框架协议书、承诺书、公证书、合同终止通知书；百嘉公司提交了房屋买卖框架协议书、商铺包销协议书、授权委托书。本院组织当事人进行质证，并在卷予以作证。 本院经审理认定事实如下：2015年7月27日，金绿公司（甲方）与王顺胜（乙方）签订《房屋买卖框架协议书》，约定王顺胜购买漳浦丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼一层至三层商场。房屋总建筑面积为7867.58㎡，分户后一至三层单价为5,450元/㎡，总价为42,878,311元。协议第四条约定了双方的权利义务：“···3.乙方需在本协议签订之日起5个工作日内在不影响项目规划的基础上确认该房屋平面分割方案并书面提供确认稿件给甲方；并确保该方案不违反相关行业标准及政策性规定；4.甲方需在乙方提供确认分割方案图纸起15个工作日内提供乙方需要的该房屋的设计变更图纸给乙方，设计变更图纸费用及分户测绘费由甲方承担；5.甲方允许乙方指定人员与甲方签订分割完成的《商品房买卖合同》···8.甲方拟定于2015年9月30日前将该房屋交付给已签订《商品房买卖合同》的乙方指定人员使用”协议第二条对指定人员做了解释：本协议标的分户产权办理后，乙方并不直接将所有分割后房屋产权登记在自己名下，而是选定相应人员，并要求甲方将产权办理至其选定的人员名下。协议对“指定人员”的解释：即本协议标的分户产权办理后，乙方并不直接将所有分割后房屋产权登记在自己名下，而是选定相应人员，并要求甲方将产权办理至其选定的人员名下。 2015年6月27日王顺胜出具授权委托书，委托百嘉公司作为其代理人，全权代理办理下列事项：1.对漳浦县绥安镇麦市街丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8#商场进行销售及招商工作；2.由受托人代理出具认购单、收款收据等手续；3.指派陈淑君为收款人，全权负责收款事务。代理人在其权限范围内签署的一切文件，委托均予承认，由此在法律上产生的权利义务均由委托人享有和承担。百嘉公司的负责人周伟明原系金绿公司销售部工作人员。 2015年11月17日，百嘉公司与江建民签订《商品房买卖合同》（合同编号2015111702），该合同列明当事人为：出卖人金绿公司、委托代理机构百嘉公司、买受人江建民。合同约定由江建民向出卖人购买址在漳浦县麦市街丽舍森邻（金绿欧洲城）8号楼一层D112号店铺一套，总价款为1486512元，于合同签订之日支付首付款776512元，余款710000元由江建民向银行申请办理抵押贷款。合同第七条约定出卖人交付标的房屋的期限为2016年3月30日；合同第八条约定出卖人交房如逾期90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。百嘉公司、江建民在《商品房买卖合同》签名盖章。合同签订当天，向百嘉公司支付首期款710000元及支付代收的契税等费用49591元；百嘉公司同时出具收款收据二张给江建民收执。2015年12月14日，经百嘉公司与江建民双方协商，变更由江建民直接全额支付购房款，百嘉公司给予江建民房价优惠，总房价变更为1360000元，由江建民再向百嘉公司现款支付650000元。协商一致后，江建民于当日向百嘉公司支付650000元购房款；百嘉公司同时向江建民出具收款收据一张给江建民收执，并在该收款收据摘要注明：金绿欧洲城8#商场D112购房款，已付清所有款项。江建民交清全部购房款及税费后，多次要求百嘉公司、金绿公司及王顺胜签订正式《商品房买卖合同》及交付房屋被金绿公司拒绝。 2016年4月29日，王顺胜出具承诺书：“因本人违约，本人承诺于2016年4月29日向金绿公司缴交保证金100万元，并于2016年5月15日前足额支付丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼第三层商场剩余购房款7532819元···如卖方解除合同，则卖方有权没收本人已支付的关于购买丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼第一、二、三层商场的所有定金···”。 2016年5月19日，王顺胜又与金绿公司签订《房屋买卖合同框架协议书》，约定王顺胜购买丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼第二层、第三层商场，总建筑面积为5314.平方米，销售单价为5450元/㎡，总价为28,963,480元。协议第二条约定：“1.乙方已付款项：双方共同确认王顺胜向金绿公司支付款项共计11287831.00。其中：第二层商场面积2657.2㎡，购房定金1448174元（占第二层商场总房款的10%）；第三层商场面积2657.2㎡，购房定金（第三层商场总房款的10%）及部分房款合计9839657元···本合同中“乙方指定人员”指乙方并不直接将所有分割的单元房屋产权登记在自己的名下，而是选定相应人员，并要求甲方将产权办理至其选定人员名下。第四条约定：···3.甲方同意乙方指定人员与甲方签订分割后相应单元的《商品房买卖合同》。···7.甲方应在乙方付清标的房产的全额款项3个工作日内，将标的房产交付已签订《商品房买卖合同》的乙方指定人员使用。双方还在协议中约定本协议签订后，2015年7月27日双方签订的《房屋买卖框架协议书》、2015年10月27日签订的《补充协议书》及王顺胜于2016年4月27日向金绿公司签发的《承诺书》自动作废。2017年1月4日，金绿公司向王顺胜发出《合同终止通知书》，通知书载明，王顺胜未按约定支付购房款、租金等，已属严重违约，本通知书送达之日起，《房屋买卖合同框架协议书》关于第二层商场买卖的协议约定解除，没收第二层商场定金1,448,174元。立即停止对商场第一层、第二层的装修、招商、营业等并恢复原状。金绿公司就上述材料在漳浦县公证处进行了证据保全公证。 2017年9月30日，金绿公司（甲方）与百嘉公司（乙方）签订《商铺包销协议》，约定由金绿公司委托百嘉公司包销漳浦县丽舍森邻8#商场一至二层商铺共计43间，建筑面积约4934.41平方米，单价为5,450元/平方米，包销总金额为26,892,535元。协议第四条第三款约定：“包销期限”内乙方经营方式：1.甲、乙双方商定，乙方有权将商铺以甲方的名义进行销售，在乙方确定实际买受人后，由甲方按本协议约定的包销单价与实际买受人签订《商品房买卖合同》。2.如乙方确定的实际买受人的购铺价格高于本协议书的包销价格，则高出部分为乙方的“溢价款项”（溢价款项=实际买受人的购铺价格-本协议书的包销单价*商铺产权面积），该溢价款项全部归乙方享有，由乙方向实际买受人收取。甲方与实际买受人签订《商品房买卖合同》价款以本协议约定包销单价与实际买受人签订《商品房买卖合同》并开具发票，若乙方需甲方开具《商品房买卖合同》价款之外的溢价部分发票，需按22%的税率向甲方支付相关税费，税费由甲方代为缴交。若甲方与实际买受人签订《商品房买卖合同》价款包含溢价款，在本协议约定包销单价内产生的税费由甲方承担，超出部分相关税费按22%的税率由乙方承担，该税费由甲方代收代缴，税费结算在实际买受人缴交房款时一并结算，乙方每月末应附上个月销售价格清单表到甲方处备案。3.包销期内甲方提供售楼处部分洽谈室给乙方免费使用。 本院认为，金绿公司先后与王顺胜签订的《房屋买卖框架协议书》、《房屋买卖合同框架协议书》及金绿公司与百嘉公司签订的《商铺包销协议书》的内容均约定王顺胜或百嘉公司可以向“指定人员”销售标的房屋，并由指定人员（实际买受人）直接与作为房地产开发商的金绿公司签订规范的《商品房买卖合同》，并对溢价、税收等作了约定，其实质是商品房委托代理销售合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，受委托机构应当是依法设立并取得营业执照的房地产中介服务机构，但作为公民人个的王顺胜显然不具备代理销售房地产的资质，因此，王顺胜经百嘉公司同意，与百嘉公司合作，以百嘉公司的名义代理销售房地产的业务，王顺胜与百嘉公司属于合作关系。根据前述《房屋买卖框架协议书》载明，王顺胜代理销售的商品房达7867.58平方米，标的额达42878311元，向江建民销售标的房屋并非个案。 包括案外人林惠彬在内的其他人也通过与代理销售机构百嘉公司进行磋商并先行签订协议后再以“指定人员”的身份与金绿公司签订正式的《商品房买卖合同》达成交易目的。因此，金绿公司对王顺胜与百嘉公司的合作关系是知道的，对该运作模式是认可的，即认可百嘉公司为标的房屋的代理销售机构。江建民与代理销售机构百嘉公司签订《商品房买卖合同》的性质是预约合同，是双方当事真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。江建民根据该《商品房买卖合同》向金绿公司购买址在福建省漳浦县丽舍森邻（金绿欧洲城）8号楼一层D112号商铺，并支付价款及税费合计1409591元，已履行实际买受人义务，但王顺胜、百嘉公司却没有按照约定履行将收取购房款及税费转交金绿公司，金绿公司也因没有收取到王顺胜、百嘉公司转交的江建民的购房款及代收税费而不依照约定与江建民签订由福建省建设行政主管部门商品房买卖合同示范文本制定的正式《商品房买卖合同》并交付标的房屋，这本是发生本案纠纷的最直接原因。鉴于该《商品房买卖合同》为预约合同不具有强制履行的性质及委托销售合同约定江建民与金绿公司还需要签订正式《商品房买卖合同》，且金绿公司在审理中已明确不履行签约义务，因此，江建民请求解除《商品房买卖合同》，由百嘉公司返还购房款及代收税费及支付利息、违约金有事实和法律依据，本院予以支持。王顺胜与百嘉公司系合作关系，双方共同完成受委托人的任务、金绿公司作为委托销售房地产的开发商应对百嘉公司上述责任承担连带责任，江建民请求王顺胜、金绿公司承担连带责任有事实和法律依据，本院予以支持。违约金按江建民已付款项1409591的1.5%计算即为21144元。百嘉公司提出江建民没有按照约定足额支付购房款违约在先应承担违约责任的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。江建民与代理销售机构百嘉公司签订合同后，向百嘉公司支付价款等，不违反双方约定，也不违反金绿公司与王顺胜、百嘉公司的约定，金绿公司提出江建民没有直接向金绿公司交付购房款及签订商品房买卖合同，不是实际买受人的辩解意见本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、规定，判决如下： 一、解除江建民与百嘉（漳浦）房地产销售有限公司于2015年11月17日签订《商品房买卖合同》。 二、百嘉（漳浦）房地产销售有限公司应于本判决生效之日起10日内向江建民返还购房款及各项代收税费1409591元并支付自收取该款项之日起至还清款项之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率（该利率大于月利率0.5%时按0.5%计，其中本金759591元自2015年11月17日起计息、本金650000元自2015年12月14日起计息）计算的利息。 三、百嘉（漳浦）房地产销售有限公司应于本判决生效后10日内向江建民支付违约金21144元。 四、福建金绿置业发展有限公司、王顺胜对上述判决主文（二）、（三）确定的百嘉（漳浦）房地产销售有限公司债务承担连带清偿责任。 五、驳回江建民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17708元，由百嘉（漳浦）房地产销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林旺成 人民陪审员  李艺华 人民陪审员  林智全 二〇一九年六月三十日 法官助理卢荣辉 书记员林凤 书记员陈妙芸