山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终1178号 上诉人（原审被告）：潘雅冠，男，1985年6月24日出生，汉族，山东恒润投资有限公司职工，现住山东省济南市市中区。 委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淄博阿波罗置业有限公司，住所地山东省淄博高新技术产业开发区政通路135号C座521室。 法定代表人：陈鸿龙，董事长。 委托诉讼代理人：孙兆鑫，山东恒越律师事务所律师。 上诉人潘雅冠因与被上诉人淄博阿波罗置业有限公司确认合同无效纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘雅冠的委托诉讼代理人董娜娜，淄博阿波罗置业有限公司的委托诉讼代理人孙兆鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘雅冠上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同无效并要求上诉人协助被上诉人撤销网签备案登记，系认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人是山东恒润投资有限公司（以下简称恒润公司）员工，受恒润公司委托，代恒润公司与被上诉人签订涉案商品房买卖合同并完成备案登记，在恒润公司与被上诉人企业借贷纠纷一案中，被上诉人与恒润公司为保障上述债权的实现，将被上诉人开发的84套房产以签订买卖合同并备案的形式网签至恒润公司指定的山东齐安投资有限公司名下，现上述房产已经法院拍卖抵顶给恒润公司，上诉人签订房屋买卖合同并备案的情形，与本案完全一致；2.上诉人及恒润公司指定的其他人员与被上诉人签订商品房买卖合同并完成备案，是受恒润公司的委托或指派，为保障恒润公司与被上诉人之间的债权的实现而签订的，其法律依据为《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条之规定，在被上诉人未按合同约定履行还款义务的情况下，恒润公司可以申请拍卖网签至上诉人及恒润公司指定的其他人员名下的房产以保证期债权的实现；3.本案中，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，其目的是为了保证恒润公司与借款人山东通乾房地产发展有限公司（以下简称通乾公司）、山东册诚商贸有限广场发展有限公司（以下简称册诚公司）债务的实现，被上诉人作为让与担保人用其开发房产作为上述债务的担保，签订了商品房买卖合同，以上几方当事人协商一致，意思表示真实有效，符合法律规定，应为有效合同；4.一审判决涉案合同无效，恒润公司的权利将因无法得到实现而遭受巨大损失。 淄博阿波罗置业有限公司辩称，上诉人认可其与被上诉人签订商品房买卖合同，是受恒润公司委托或指派，目的是为保障恒润公司与册诚公司之间债权的实现，被上诉人以涉案房产作为担保，与上诉人指定人员签订的名为商品房买卖合同，实为借款担保的合同，并不是以商品买卖为真实意思表示签订的合同，根据《民法总则》第146条的规定，通谋所作的虚假意思表示属于无效行为，涉案商品房买卖合同依法应属无效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 淄博阿波罗置业有限公司向一审法院起诉请求：依法确认原、被告双方签订的备案编号为20130303B6B610302348、20130227958327301851、201303031EE7AD302349的商品房买卖合同无效，撤销双方在房屋产权登记机关对备案编号为20130303B6B610302348、20130227958327301851、201303031EE7AD302349商品房买卖合同的网上登记备案手续；诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年11月30日，恒润公司与册诚公司（原告时任法定代表人娄兆军、通乾公司的法定代表人也为娄兆军、册诚公司系通乾公司的子公司，原告、通乾公司、册诚公司系关联企业）签订合作协议一份，名为合作，实为借贷，由恒润公司出借给册诚公司3000万元。因通乾公司向华纳公司也借过款，为此，2013年2月21日，恒润公司、山东华纳资产管理有限公司（以下简称华纳公司）与原告及通乾公司达成还款协议一份，约定的主要内容有：通乾公司共计欠恒润公司、华纳公司14254万元，抵顶土地和商铺后尚欠款4234万元，从原告开发的冠都新城项目抵顶网签（签订购房协议并备案）住宅或写字楼物业，2013年3月20日前办理完毕网签登记；网签住宅由恒润公司、华纳公司选定。协议签订后，原告以通乾戴维斯商务中心（原名冠都新城）的83套房产作为标的物与恒润公司、华纳公司指定的人员签订多份商品房买卖合同，并依据商品房买卖合同到有关房管部门办理了网签登记备案手续。本案所涉三套房屋，即是上述83套房产中的三套，原告与恒润公司、华纳公司指定的人员即被告分别于2013年2月27日、3月3日（签订两份）签订三份商品房买卖合同，分别约定由被告购买原告位于淄博高新区通乾戴维斯商务中心第1幢1单元011518号（合同备案编号为20130227958327301851）、第011517号（合同备案编号20130303B6B610302348）、第011627号（合同备案编号201303031EE7AD302349）房屋，并分别约定了房屋的面积、价款、付款方式、交房时间、违约责任等。合同签订后，原、被告双方到有关房管部门对上述三份合同进行了网签登记备案。后双方发生争议，原告诉至法院。 一审法院认为，原、被告签订的三份商品房买卖合同，目的是为了给通乾公司与恒润公司、华纳公司之间的民间借贷提供担保，原、被告系以签订商品房买卖合同的形式为其他公司之间的借款提供担保，也即名为商品房买卖实为担保，原、被告之间并不存在真实的商品房买卖的意思表示，因此，双方以虚假的意思表示签订的三份商品房买卖合同应属无效，故对原告要求确认原、被告之间签订的上述三份商品买卖合同为无效合同的诉讼请求，予以支持。到有关房管部门对商品房买卖合同进行网签登记备案的前提是存在真实有效的商品房买卖合同，现原、被告双方之间的三份商品房买卖合同已被确认无效，那么对该三份合同进行网签登记备案也就没有了事实依据和法律依据，因此，被告应当协助原告到有关房管部门对上述三份商品房买卖合同办理网签登记备案的撤销手续。关于通乾公司与恒润公司、华纳公司的民间借贷问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。因此，根据上述规定，确认涉案合同为无效合同并不影响作为出借人的恒润公司、华纳公司权利的实现。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及有关法律规定，判决：一、确认原告淄博阿波罗置业有限公司与被告潘雅冠签订的三份商品房买卖合同（合同备案编号：20130303B6B610302348、20130227958327301851、201303031EE7AD302349）无效。二、被告潘雅冠于判决生效之日起十日内协助原告淄博阿波罗置业有限公司到原网签登记备案部门办理上述三份商品房买卖合同的网签登记备案撤销手续。案件受理费50元，由被告潘雅冠负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，潘雅冠与淄博阿波罗置业有限公司签订涉案商品房买卖合同，其真实目的是以涉案房产为通乾公司与恒润公司、华纳公司之间的民间借贷提供担保，双方之间并不存在商品房买卖的真实意思表示，一审判决据此认定双方签订的涉案商品房买卖合同无效，并无不当。此外，借款担保作为涉案商品房买卖合同的隐藏行为，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故，一审判决认定涉案商品房买卖合同无效，并不影响作为出借人的恒润公司、华纳公司权利的实现，亦无不当。 综上所述，上诉人潘雅冠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人潘雅冠负担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  杨继生 审判员  王 娜 二〇一九年六月十九日 书记员  白杉杉