西安市鄠邑区人民法院   民事判决书                             （2018）陕0118民初3202号   原告：钟兴，男，1991年9月1日出生，汉族，农民，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   原告：张杰，女，1989年3月7日出生，汉族，农民，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   两原告共同委托诉讼代理人：何慧明，陕西沣京律师事务所律师。   被告：常菲芹，女，1971年10月17日出生，汉族，居民，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：温颖安，陕西迎旭律师事务所律师。   第三人：西安市鄠邑区鼎泰房屋中介服务部。住所地：西安市鄠邑区。   法定代表人：李森，系该服务部经理。    原告钟兴、张杰与被告常菲芹及第三人西安市鄠邑区鼎泰房屋中介服务部（以下简称鼎泰房屋中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟兴、张杰及其两原告共同委托诉讼代理人何慧明与被告之委托诉讼代理人温颖安及其第三人之法定代表人李森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告钟兴、张杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《西安市存量房买卖合同》，将位于西安市鄠邑区甘亭街道XX苑XX幢XX单元XX室房过户给原告，并向原告交付房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2018年3月5日两原告与被告及第三人签订西安市存量房买卖合同，合同约定：被告将其位于西安市鄠邑区甘亭街道XX苑XX幢XX单元XX室房屋出售给原告，2018年3月2日两原告向第三人缴纳房屋中介费7500元，房屋银行按揭代办费4500元，当天又通过第三人缴纳房屋定金3万元，同年3月5日签订房屋买卖合同，随后被告与其丈夫配合两原告到银行办理了网签。2018年4月20日涉案房屋银行按揭贷款审批通过，第三人立即联系被告办理房屋过户手续，被告称其人在外地，一个月后回来再办理过户。2018年5月下旬，第三人再次联系被告，被告再次向后推延，至同年6月中旬原告方知因西安市鄠邑区房屋价格上涨，被告反悔。原告认为，原、被告及第三人签订的西安市存量房买卖合同系三方真实意思表示，合法有效。被告拒绝办理房屋过户手续行为属违约行为。原告有权要求被告继续履行合同，如被告坚持不配合原告办理过户手续，原告愿意全款付清房屋价款，但原告办理房屋银行按揭手续所产生的费用，原告将另案起诉，向被告索赔。综上，原告为维护自己的权益诉至法院，望法院支持原告各项诉请。   被告常菲芹辩称：不同意两原告诉请，一、两原告违反合同约定，构成合同根本性违约，被告有权解除该合同,两原告与被告于2018年3月5日签订合同后，交付方式为：2018年3月2日由两原告支付房屋定金3万元，首期房款（不含定金）17万元，于银行贷款通过审批后，过户或者网签当日，存入房管所指定的银行监管账户，房价尾款31万元，并约定任意一方不按合同约定履行或者不完全按合同约定视为违约，违约方须赔偿房屋成交价的20%给守约方。合同签订于2018年3月5日，两原告应当按照合同约定履行义务，须于2018年3月2日向被告支付该房屋定金3万元，但截止开庭之日，被告也未完全收取房屋定金3万元，即使如此，被告及其爱人还是在合同签订后按照合同约定配合两原告办理了网签手续，但两原告并未按合同约定支付首付款17万元，违反了该合同的规定，未全额交付定金超过一个月，构成逾期超过三十日，被告依据《中华人民共和国合同法》第67条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行有权拒绝其履行要求。因此被告有权解除合同，且按照合同约定，两原告应当支付被告违约金102000元；第三人应按照合同第七条补充条款的规定，自2018年4月30日前办理完手续，并承诺让被告拿到全部房款，若逾期一日，每日承担违约金1000元，截止开庭之日，第三人应当向被告支付承诺金8万元。综上所述，因两原告违约，被告有权解除合同，故应驳回两原告诉请。   第三人鼎泰房屋中介述称，原、被告双方通过我中介服务部于2018年3月5日共同签订西安市存量房买卖合同，房屋总价款51万元。3月2日签订了定金合同，定金3万元，后双方各自向我部交付了中介费，同年4月19日原告贷款审批手续通过，   我中介服务部于4月23日通知被告办理过户手续，被告称人在外地需一月回来，后经我中介服务部多次通知被告履行手续，被告老公称该房屋要加价7万元，原告同意加两万元，被告不同意，期间通知被告办理过户手续，我中介服务部对此有通话记录及录音为证，因被告对该房屋要加价导致买卖合同未能履行，我中介服务部已尽到责任。   本案庭审中，原告围绕其诉讼请求依法提交的证据：1.《订金确认书》《西安市存量房买卖合同》，证明原、被告达成涉案房买卖协议，房屋总价51万元，商贷按揭方式购买，先支付定金3万元，且原告已经向被告支付3万元定金，待银行贷款31万元通过审批后，原告与被告办理房屋过户，并将首付款汇入监管账户；2.收款收据一份，证明原告委托第三人代办房屋按揭手续，向第三人支付了代办费用；3.房屋贷款审批表，证明涉案房屋贷款于2018年4月20日通过，贷款额度31万元；4.手机通话详单、手机通话截屏、短信截图，证明原告贷款审批通过后，无数次通过中介或自行联系被告要求办理房屋过户并付款等无果。被告对原告提交证据1的真实性及证明目的均认可；对证据2 的真实性认可，但与被告无关；对证据3的真实性及证明目的均认可；对证据4的真实性认可，电话确实打过，但是打电话的内容不清楚。第三人对原告提交的1-4组证据均予以认可。本院对原告提交的1-4组证据的真实性均予以确认。   被告在庭审中提交的证据：1.《西安市存量房买卖合同》，证明原、被告签订该合同为双方真实意思表示，该合同标的位于西安市鄠邑区甘亭街道XX苑XX幢XX单元XX室，房价款是51万元，定金为3万元，首付款17万元，尾款31万元；2. 《西安市XX房XX居间合同》，证明2018年3月5日原、被告及第三人签订《西安市存量房买卖合同》由第三人为原、被告房屋买卖提供居间服务。原告对被告提交的两组证据均予以认可。第三人对被告提交的两组证据均予以认可。本院对被告提交的两组证据的真实性予以确认。   第三人在庭审中提交的证据：1.我与被告的通话记录，证明通知过被告办理过户手续；2.我中介服务部与被告的通话录音光盘及整理的文字，该录音证明之前与被告通话，让被告协助原告办理过户手续。原告对第三人提交的证据均予以认可。被告对第三人提交证据的真实性认可，但该录音不完整。中介还说：“反正我今已经将电话打了，违约责任不在中介”。该段话并未录入。中介公司录音是为了规避4月30日付款到期的违约责任。所有的手续在第一次网签及面签时已全部办完，只等4月30日前原告交付全款。第一次我配合中介公司及原告网签及面签后，原告没有按照合同约定设立资金监管账户，也未将首笔房款17万元存入资金账户内。打电话声称5月2日给付50万元只是为了规避4月30日付款的违约责任，一直未提4月30日给我房款，亦印证了原告违约，当时签合同时我、中介、原告三方在场，约定的4月30日付完全款，三方均无异议，均表示认可，是三方真实的意思表示。我因急需用钱才愿意低价卖房，就因为是这个条件，我才签订的合同。后来我学习了二手房交易流程，原告及中介公司都不可能在5月30日前给我付完全款，更何况在4月30日前给我付完全款。本院对第三人提交的两组证据的真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告及第三人于2018年3月2日签订定金确认书及《西安市XX房XX居间合同》，定金确认书约定：甲方（卖方）吕俊杰，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX1915。乙方（买方）：钟兴，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。现经中介方带领乙方实地看房后，甲方同意将位于户县XX小区XX号楼XX单元XX楼XX号的房屋出售给乙方，该房屋成交价为大写：伍拾壹万元整，符合乙方要求且乙方确认购买，现就乙方支付甲方定金事宜签订本协议，共有人不能到场签字的甲方保证已经取得共有人同意出售该房屋。一、定金，1.乙方在签订本协议时支付甲方定金叁万元整，由甲方收取，甲方应将该房屋相关权属证明交丙方保管。2.乙方须在10日内与甲方签订买卖合同。若甲方逾期或放弃购买，定金将不予退还，所交定金作为违约金由甲方和中介方各收取二分之一，且甲方有权将房屋出售给第三方。3.甲方在乙方交纳定金后，在双方约定签订合同之日内，不得将该房屋出售给第三方、抬高房价、反悔出售、否则视为违约。若甲方违约，须退还乙方之前交纳的定金以外，另赔付等同于定金数额的违约金，违约金由乙方和居某某各收取二分之一。……甲方签字：吕俊杰，乙方签字：钟兴，中介方签字：李森及户县鼎泰房屋中介服务部印章。确认书签订当日，原告给付被告3万元房屋定金。原、被告及第三人签订《西安市XX房XX居间合同》约定：甲方（卖方）：常菲芹，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。乙方（买方）：钟兴，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。丙方（居某某）：西安市户县鼎泰房屋中介服务部，丙方受甲、乙双方共同委托，就西安市鄠邑区XX小区XX幢XX单元XX室的房地产买卖事宜（以下简称“该房地产”）向甲、乙双方提供居间服务，经三方协商一致，签署本合同。一、成交价，该房地产成交价为人民币伍拾壹万元整（￥510000元）;二、三方权利、义务，2.1甲、乙双方共同委托丙方代办办理按揭及过户手续，所产生的代办费由乙方承担，该房屋按揭（公积金）代办费用为肆仟伍佰元整（￥4500元），乙方若不通过丙方代办该房屋贷款，甲、乙双方自行承担该房屋贷款过户造成的一切风险。2.2甲、乙双方均同意在接到丙方通知后5个工作日内提供按揭、过户资料及出面配合办理按揭、过户签字手续。如甲、乙双方材料不齐或款项未及时交付，丙方有权延迟办理日期，如因银行或个人原因导致的付款迟延，丙方不承担任何责任。……三、居间服务费，3.1甲、乙双方通过丙方居间服务达成该房地产的买卖交易，甲、乙双方需共同承担丙方居间服务费，现经甲、乙双方与丙方友好协商，按如下第壹种方式支付：壹：甲、乙双方各自承担：即甲方向丙方支付居间服务费人民币柒仟元整（￥7000元），乙方向丙方支付居间服务费人民币柒仟伍佰元整（￥7500元）。……甲方（卖方）：常菲芹签字及捺印，乙方（买方）：钟兴、张杰签字及捺印，丙方（居某某）：西安市户县鼎泰房屋中介服务部印章，经办人：李森，公章：西安市户县鼎泰房屋中介服务部印章，签署日期：2018年3月5日。房地产买卖交接书……居间合同签订当日，原告给付第三人居间服务费7500元及房屋按揭代办费4500元，合计12000元。第三人向原告出具收款收据。被告给付第三人居间服务费7000元。后原、被告于2018年3月5日签订《西安市存量房买卖合同》，合同约定：“甲方（卖方）：常菲芹，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。乙方（买方）：钟兴，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就下述房地产买卖事宜达成如下协议：一、交易房地产（以下简称“该房地产”）的基本情况，（该房地产实际情况以权属证明或相关法律文书记载的内容为准）。1.1规划用途为：住宅。1.2座落：西安市鄠邑区XX苑XX幢XX单元XX室。……1.3房屋所有权证编号：西安市XX户县不动产权字第0000300号…1.4建筑面积：117.21平方米（该房地产按套出售，具体面积以该房地产产权证为准）。权利人：常菲芹。……二、房价款及支付方式：2.1房价款：人民币伍拾壹万元整（￥510000.00）该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用（包括但不限于天然气初装费、有限电视初装费、入住费、专项维修基金及物业费、水费、电费、暖气费等）。2.2房价款的支付方式为：商贷按揭。2.3定金人民币叁万元整（￥30000.00），乙方于2018年3月2日支付甲方。2.4首期房价款（不含定金）计人民币壹拾柒万元整（￥170000.00），按如下第（壹）种方式支付：壹：乙方于银行贷款通过审批后，过户或网签当日，存入房管所指定的银行监管账户。……2.5房价尾款计人民币叁拾壹万元整（310000.00），支付方式如下（贰）：……【乙方的贷款银行支付】乙方拟向贷款银行申请叁拾壹万元整的贷款。（具体贷款金额以贷款银行批准的结果为准，房款期限以银行规定为准）……三、房屋交付：3.1甲、乙双方约定的该房产交付日期如下第贰种方式交付：……贰：其他：款清交房。……四、过户及税、费。4.1甲、乙双方约定的办理产权转移登记（过户）日期如下第壹种方式办理。壹：乙方贷款申请审核通过后5个工作日内。……甲方（卖方）：常菲芹签名及捺印，乙方（买方）：钟兴、张杰签名及捺印，签署日期：2018年3月5日。” 合同签订后，两原告与被告及被告之丈夫前往银行进行了网签及面签。2018年4月20日银行贷款审批通过，同意给原告贷款31万元。被告因原告未将定金3万元全额给付，且因原告未将首付款17万元存入资金监管账户为由拒绝同原告办理过户手续。原告因被告拖延办理过户手续将被告起诉至本院，要求被告继续履行合同，将该房过户给原告，并愿意向被告一次性给付剩余房款。审理中，被告认可原告给付其定金3万元。原、被告及第三人各坚持诉、辩称意见，致本案调解无果。   本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案原、被告及第三人签订的《定金确认书》、《西安市XX房XX居间合同》及原、被告签订的《西安市存量房买卖合同》系三方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，各方均应按照合同约定履行自己的义务，原告依约履行了支付购房定金的义务。原、被告双方夫妇前往银行办理了按揭，现银行已经同意向原告发放贷款31万元。被告应依合同约定同两原告办理过户手续，在两原告及第三人多次催促告知被告的情况下，被告以未收到原告定金及出售该房屋要加价为由，拒绝办理过户手续并要求解除合同，其行为不符合法律规定和合同条款的约定，被告之行为构成违约，违背了诚实守信原则，被告应当承担继续履行合同之义务，故对原告要求与被告继续履行合同及将位于西安市鄠邑区甘亭街道XX苑XX幢XX单元XX室房过户给原告，并向原告交付房屋之请求，依法应予支持。综上，现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、之规定，判决如下：   一、原告钟兴、张杰与被告常菲芹签订的《西安市存量房买卖合同》应当继续履行；   二、被告常菲芹于判决生效后十日内将位于西安市鄠邑区甘亭街道XX小区XX号楼XX单元XX楼XX号房屋过户到原告钟兴、张杰名下。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费8900元，由被告常菲芹负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                  审判长 赵燕   人民陪审员 丁藏真   人民陪审员 苏茹     二〇一九年六月六日     书记员 张棉棉        1