陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0822民初1492号原告孙美霞，女，1964年3月18日出生，汉族，住陕西省府谷县，，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人王娟，陕西华庸律师事务所律师。被告郝永祥，男，1982年4月26日出生，汉族，住陕西省府谷县，附近，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人郝巧萍，女，1980年1月15日出生，汉族，住陕西省府谷县，附近，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系被告郝永祥配偶。被告郝俊林，男，1987年7月5日出生，汉族，住陕西省府谷县，，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告武焕玲，女，1989年6月24日出生，汉族，住陕西省府谷县，，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系被告郝俊林配偶。被告郝俊林、武焕玲共同委托代理人全茂华，府谷县大昌汗法律服务所法律工作者。原告孙美霞与被告郝永祥、郝俊林、武焕玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员乔婷适用简易程序，第一次于2018年7月9日公开开庭进行了审理，原告孙美霞，被告郝永祥及其委托代理人郝巧萍，被告郝俊林及其委托代理人全茂华均到庭参加诉讼。2018年9月25日，本案依法转为普通程序。2018年12月13日，依法组成合议庭第二次公开开庭进行了审理，原告孙美霞及其委托代理人王娟，被告郝永祥及其委托代理人郝巧萍，被告郝俊林及其委托代理人全茂华均到庭参加诉讼。2019年3月11日，本院依职权追加武焕玲为本案共同被告参加诉讼。2019年4月3日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告孙美霞及其委托代理人王娟，被告郝永祥及其委托代理人郝巧萍，被告郝俊林、武焕玲及共同委托代理人全茂华均到庭参加诉讼。2019年5月29日，本案第四次公开开庭进行了审理，原告孙美霞及其委托代理人王娟，被告郝永祥及其委托代理人郝巧萍，被告郝俊林、武焕玲及共同委托代理人全茂华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙美霞向本院提出诉讼请求：1.被告归还原告涉诉房屋一套（锦绣家园二单元102号）；2.原告与被告郝永祥签订的房屋买卖合同无效；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.原告孙美霞与被告郝永祥签订的房屋买卖合同无效；2.被告郝永祥与被告郝俊林、武焕玲签订的房屋买卖合同无效；3.三被告共同返还原告涉诉房屋一套（锦绣家园二单元102室）；4.被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：2010年9月3日，原告向张某某（锦绣家园开发商）集资建房购买了案件标的房屋：锦绣家园二单元102室。2012年8月12日，原告将该房屋出售给被告郝永祥，售价46万元，被告郝永祥当时付款16万元，下欠30万元未付。后被告郝永祥将该房屋交给其妻弟郝俊林居住，由于下欠房款30万元未交清，2017年12月10日，原告与被告郝永祥达成退房协议，由被告郝永祥将房屋退还给原告，并通知被告郝俊林迅速腾房，原告收取的16万元房款，抵消原告与被告郝永祥的其他债权债务。后原告多次催促被告郝俊林腾房，但被告郝俊林以被告郝永祥欠款为由，拒不腾房。被告郝永祥辩称：1.被告郝永祥与原告没有达成退房协议，涉案房屋已经卖给被告武焕玲了，房屋现在由郝俊林和武焕玲实际居住，被告郝永祥无权给原告退房；2.原告诉状中事实与理由部分所称的剩余房款，是原告以高利贷的形式借给了被告郝永祥，被告郝永祥因此给原告出具借据，还约定了利息；3.对于原告的诉讼请求不接受。被告郝俊林辩称：1.原告与被告郝俊林之间不存在房屋买卖合同关系；2.被告郝俊林对房屋的占有、使用并非是被告郝永祥的赠与，而是基于房屋买卖合同关系形成占用、使用的权利；3.根据民事诉讼法的规定，起诉首先要有明确的主体，其次各主体之间要存在明确的法律关系，并有法律上的因果关系，本案原告与被告郝俊林之间不存在法律上的直接因果关系；4.退房协议是被告郝永祥对涉案房屋毫无占有、使用、收益、处分权利的情况下签订的，既不具备任何法律效力，也不具有履行的实际可能；5.涉案房屋本质上属于小产权房，小产权房无权买卖，原告基于与案外人张某某之间的小产权房买卖合同主张权利，没有依据，请求法庭依法驳回原告对被告郝俊林的起诉；6.对原告增加的诉请不予认可，前三次开庭过程中，被告郝俊林多次问原告是否变更诉请，原告一再表示不变更、不增加诉请，所以，原告已经当庭放弃的民事权利，不得在同一诉讼过程中再次主张，本案现在是第四次开庭，前三次原告明确表示放弃变更、增加诉请的权利，法院不应当对原告此项主张予以支持。被告武焕玲辩称，被告武焕玲与原告孙美霞素不相识，既不存在房屋买卖合同关系，也不存在债权债务关系，更不存在民事侵权关系，所以人民法院依职权追加武焕玲为被告的行为，严重违背了我国民事诉讼法规定的不告不理原则，人民法院应当依法驳回原告对武焕玲的诉讼。被告武焕玲是向被告郝永祥购买的房屋，双方签订了房屋买卖合同，被告武焕玲给付了全部房款，属于善意买受人，在房屋买卖过程中，毫无过错。对原告增加的诉请不予认可，前三次开庭过程中，被告郝俊林多次问原告是否变更诉请，原告一再表示不变更、不增加诉请，所以，原告已经当庭放弃的民事权利，不得在同一诉讼过程中再次主张，本案现在是第四次开庭，前三次原告明确表示放弃变更、增加诉请的权利，法院不应当对原告此项主张予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人提交的证据，本院认定如下：对原告提交的集资建房协议书、房屋买卖合同、房屋退还协议。被告郝永祥质证称，对集资建房协议、房屋买卖合同无异议，但称退房协议不是真实的，虽然名字是郝永祥签的，但郝永祥未捺印，2016年郝永祥得了脑溢血，现在还在治疗中，对退房协议的内容不清楚。被告郝俊林质证称，对集资建房协议及房屋买卖合同的真实性无异议，对证明目的有异议，集资建房协议正好能够证明原告的主体不适格，原告明知涉案房屋是小产权房不可以交易的情况下进行交易，应对交易过程中产生的不利法律后果自己承担，对房屋退还协议不清楚。被告武焕玲质证称，无异议。对该组证据，因各被告对集资建房协议不持异议，予以确认；对房屋买卖合同，因合同落款时间2012年8月12日是原告单方书写，被告郝永祥不予认可，故对原告与被告郝永祥签订房屋买卖合同的事实予以确认，对2012年8月12日的签订时间不予确认；对房屋退还协议，因被告郝永祥对其本人签名无异议，故对其真实性予以确认。对被告郝永祥提交的2012年1月12日的借据。原告质证称，对真实性无异议，签订房屋买卖合同当日，被告郝永祥支付原告16万元，剩余30万元向原告出具了借据。被告郝俊林、武焕玲质证称，该组证据只能证明原告与被告郝永祥之间存在30万元的借贷关系，与本案无关。对该组证据，能够证明被告郝永祥下欠原告30万元房款未付，被告郝永祥就此30万元向原告出具了借据一支的事实，本院对该事实予以确认。对被告郝永祥提交的五支借据。原告质证称，对真实性无异议，对证明目的不予认可，原告对双方之间的借款关系并不否认，但是借款并未还清，只是重新更换了条据。被告郝俊林、武焕玲质证称，对原告与被告郝永祥之间的借款关系认可，根据几次开庭说明所欠30万元房款，已经转成了民间借贷关系，并且结清了半年的利息，原告所称欠付30万元房款没有事实依据。对该组证据中2012年1月12日的借据，已经进行了认定，不再重复认定，对其他借据，与本案房屋买卖合同纠纷不具有关联性，本院不予认定。对被告郝俊林提交的房屋买卖协议书、收条。原告质证称，对真实性和证明目的均有异议，申请对被告郝永祥的笔迹进行鉴定，并认为被告郝俊林是基于被告郝永祥欠其欠款而占有该房屋。被告郝永祥、武焕玲质证称，无异议。对该组证据，因被告郝永祥无异议，且原告并未在法庭限定的期限内递交书面鉴定申请，本院对该组证据的真实性予以确认。对被告郝俊林提交的锦绣家园收款收据、陕西广电网络传媒有限公司发票。原告质证称，对该组证据有异议，并称被告郝俊林基于租赁或者占有或者帮助代缴等都可能形成此种凭证，不能证明其对房屋产生或者拥有权力，也不能证明进行过装修。被告郝永祥、武焕玲质证称，无异议。对该组证据，因其形式合法、内容客观真实，本院予以确认。本院依职权调取的土地登记卡、审查勘丈宗地图。系专门机关出具，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月3日，原告孙美霞与张某某签订集资建房协议书一份，约定筹建方（甲方）为张某某，集资建房方（乙方）为孙美霞，该集资房为砖混结构，室内为毛坯，乙方自选楼房为2单元1楼2号，价格为188000元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金150000元，剩余房款38000元在甲方交房时一次性交清，房屋按此合同修好后，甲方通知乙方结清剩余房款、移交钥匙，房屋证为集体房屋证。集资建房协议签订后，原告孙美霞作为甲方（卖方）与被告郝永祥作为乙方（买方）签订房屋买卖合同（未注明签订时间）一份，约定甲方自愿将府谷县XX镇XX村XX楼XX单元XX号房出卖给乙方（附集资建房协议书复印件），双方议定房屋价款为46万元，签订协议后立即支付购房全款和缴清房屋。合同签订后，被告郝永祥仅支付原告孙美霞购房款16万元，剩余30万元未付，于2012年1月12日向原告出具借据一支。另查明，2011年11月27日，被告郝永祥作为甲方（卖方）与被告武焕玲作为乙方（买方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方自愿将坐落于府谷县XX镇XX小区XX单元XX室（集资建房协议下的标的房屋）房屋出售给乙方，售价为46万元。协议签订当日，被告郝永祥即向被告武焕玲出具了46万元的收据一支，庭审中，被告郝俊林、武焕玲未提交证据证明已实际履行了支付房款46万元的义务。经查，本案诉争的房屋位于府谷镇高石崖，附着土地的权属性质属于集体土地宅基地使用权，权利人为张某某。原告孙美霞系城镇居民，被告郝永祥系府谷县XX镇XX村XX村村民，被告郝俊林、武焕玲系府谷县XX乡XX村XX村村民，现诉争房屋实际由被告郝俊林、武焕玲占有、居住。本院认为，本案诉争房产附着土地的权属性质属于集体土地宅基地使用权，权利人为张某某，原告孙美霞与张某某签订的集资建房协议名为“集资建房”，实质是小产权房买卖，原告孙美霞作为城镇居民，其向张某某购买了小产权房，又将该房屋出卖于被告郝永祥，涉案一系列房屋买卖合同实为连环农村房屋买卖合同，且原告孙美霞及被告郝永祥、郝俊林、武焕玲均不是房屋所在地集体经济组织成员，因农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，买卖小产权房的行为导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，故根据合同法第五十二条以及为严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，应当认定原告孙美霞与被告郝永祥及被告郝永祥与被告武焕玲签订的房屋买卖合同均为无效合同。根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中不存在不能返还或者没有必要返还的情形，因此，原告孙美霞与被告郝永祥签订的房屋买卖合同，以及被告郝永祥与被告武焕玲签订的房屋买卖合同被确认无效后，其法律后果应当是互相返还，因涉案房产实际由被告郝俊林、武焕玲居住，故被告郝俊林、武焕玲应共同向原告返还涉案房产，原告孙美霞根据合同的相对性原则，应将因房屋买卖合同取得的购房款16万元返还被告郝永祥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告孙美霞与被告郝永祥签订的房屋买卖合同无效。二、确认被告郝永祥与被告武焕玲签订的房屋买卖合同无效。三、被告郝俊林、武焕玲于本判决生效之日起三个月内共同向原告孙美霞返还位于XX镇XX村XX楼XX单元XX号房产一套。四、原告孙美霞于本判决生效之日起三十日内返还被告郝永祥购房款16万元。五、驳回原告孙美霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4060元，由被告郝永祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  高永平审 判 员  乔 婷人民陪审员  段建军二〇一九年六月十四日书 记 员  张 月