广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终311号 上诉人（一审被告）张元腾，男，汉族，1987年2月3日出生，住钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：归茜，广西桂信律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）池松金，男，汉族，1972年5月23日出生，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：汪国祥，南宁经纬法律事务所法律工作者。 上诉人张元腾因与被上诉人池松金买卖合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院作出的（2018）桂0702民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭，在本院第七审判庭公开开庭审理了本案。上诉人张元腾及其委托诉讼代理人归茜，被上诉人池松金的委托诉讼代理人汪国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张元腾上诉请求：1、请求撤销钦州市钦南区人民法院作出的（2018）桂0702民初2438号民事判决第二项，并依法改判上诉人张元腾向被上诉人池松金支付租金2100元，违约金以2100元为基数按月利率2%进行计算；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。请求的事实和理由为：一、被上诉人在2018年3月在上诉人租赁的商铺大门挂出了旺铺招租的广告，以实际的行动解除了双方的租赁合同，一审法院也查明上诉人是在2018年3月搬出被上诉人的出租房屋，上诉人已于2018年3月解除了与被上诉人的合同，按照合同的约定，从2017年2月19日至2018年3月18日，上诉人应交的房屋租金为26100元【2000元/月×12个月+2000元/月×1个月×（1+5%）】，但上诉人已实际交付租金累计为20200元，已交的押金4000元抵顶租金后，上诉人只欠被上诉人的租金2100元，一审法院认定上诉人尚欠的租金是错误的；二、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，一审法院按照月利率3%计算违约金过高，所以，应按月利率2%计算违约金，违约金的基数应为2100元，计算时间从2018年3月19日开始计算。 被上诉人池松金答辩称，起诉状所计算的预期明细预算表对租金和违约金的计算是非常明细，上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，一审查明事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉。 被上诉人池松金即一审原告一审时向法院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告2017年5月19日至2018年8月18日共16个月的商铺租金32700元（计至生效判决执行完毕止）、违约金12120元；2、判令被告支付拖欠2017年8月至2018年9月共13个月的物业费1950元、2017年8月至2018年8月共12个月的电费792.6元。 一审法院审理并确认以下法律事实：2016年8月，被告（反诉原告）以每月租金2000元承租福宁鑫城小区C栋约80平方米的商铺作为经营场所，2017年2月18日，双方签订了《商铺租赁合同书》，约定：被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）商铺，租期限从2017年2月19日至2020年2月18日止，第一年的租金为2000元/每月;第二年为上年租金的基数上递增5%，每月10日支付下个月的租金，同时，被告需向物业部门到付物业费、电费等，逾期按拖欠租金的每日1.5‰支付违约金。原、被告双方正常履约至2017年的11月。其后，由于被告不按期交租金、水电费物业费及商铺面积等问题的使用产生纠纷，2018年3月被告搬出了承租的房屋，不再履行交缴租金及其他费用的义务。2018年8月10日，原告诉至一审法院请求判令被告（反诉原告）支付所欠租金，并承担违约责任。2018年9月28日，被告（反诉被告）提出反诉，认为原、被告的租赁关系无法维持，反诉请求解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同书》。 另查，从2017年3月22日起至2018年4月27日，被告（反诉原告）按原告指定账户：62×××66（户名：池某）共支付了26200元的租金，其中2017年的租金共计4笔，金额16000元，支付2018年的租金共计3笔，金额10200元，上述7笔租金有些没有注明具体是补交哪个月的租金。截止至2018年11月30日止，被告尚欠原告2017年的租金12个月×2000元/月－16000元（已交租金）＝8000元，尚欠2018年租金为12个月×2100元/月－10200元（已交租金）＝15000元，两项合计23000元。 一审法院认为，原、被告于2017年2月18日签订的《商铺租赁合同书》符合我国合同法的相关规定，是有效合法的合同，原、被告双方的租赁关系清楚，证据确凿，各方应自觉履行合同义务。但被告（反诉原告）没有依时交付租金，被告（反诉原告）的行为已构成根本性违约，并于2018年3月搬离租赁的房屋。现原告请求被告（反诉原告）支付拖欠的房租及违约金，诉请有理合法，予以支持。（一）关于违约金的问题。该院认为，违约金按欠交金额每日1.5‰的计付，已违反了最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条的规定，过份高于造成的损失，应适当减少为1‰，即按月计付为3%。被告（反诉原告）在补交2017年租金时，其中有的付款凭证没有注明交缴的月份，至使违约金的计算口径存在误差，故以每月所欠租金2000元为基数，从2017年7月起计付至2018年12月30日止，具体计算办法如下：2000元×3%（17个月＋16个月＋15个月……＋1个月）＝9180元；从2018年4月起至2018年12月30日止，以每月所欠租金2100元为基数，具体计算办法如下：2100元×3%（8个月＋7个月＋6个月……＋1个月）＝2268元，上述两项合计，违约金为11448元。（二）关于原告请求被告支付拖欠2017年8月至2018年9月共13个月的物业费1950元、2017年8月至2018年8月共12个月的电费792.6元的问题。根据合同约定，上述电费、物业费是被告（反诉原告）向物业管理交付，原告（反诉被告）没有提供代被告垫付上述费用凭证的事实，原告（反诉被告）无权主张该项请求，故对原告（反诉被告）的第二项诉讼请求，不予支持。（三）、关于被告反诉解除双方签订的《商铺租赁合同书》问题。由于原、被告产生纠纷后，双方的租赁关系无法维持，被告（反诉原告）于2018年3月已搬离了承租的房屋，为此，该院认为，鉴于原、被告（反诉原告）的租赁关系无法维持，被告（反诉被告）反诉请求解除合同合理，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、一百一十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条的规定，判决：一、原告（反诉被告）池松金与被告（反诉原告）张元腾于2017年2月18日签订的《商铺租赁合同书》予以解除；二、被告（反诉原告）张元腾支付给原告（反诉被告）池金松房屋租金人民币23000元及违约金11448元；三、驳回原告（反诉被告）池金松的其他诉讼请求。 二审诉讼期间，上诉人张元腾向本院申请刘福权、吴伟文出庭作证，欲证实被上诉人池松金在2018年5月份时在上诉人张元腾承租的房屋门口贴上了招租广告的横幅。本院当庭组织双方对于证人证言进行了质证。 二审查明的事实与除了“2018年3月被告搬出了承租的房屋以及从2017年3月22日起至2018年4月27日，被告（反诉原告）按原告指定账户：62×××66（户名：池某）共支付了26200元的租金”的事实与一审法院所查明的事实不一致外，其余的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 另查明，经双方庭审确认，上诉人张元腾在2017年3月22日至2018年4月27日，共向被上诉人池松金支付的租金为20200元，另外的6000元属于履行签订《商铺承租合同书》之前的租金，并不在本案合同履行的范围之内。 再查明，2018年5月，上诉人张元腾向被上诉人池松金提出解除双方之间的房屋租赁合同，并搬出了所承租的房屋。被上诉人池松金在出租房屋门前张贴了招租广告。 本院认为,上诉人张元腾尚欠被上诉人池松金的租金应为多少，关键在于双方所签订的《商铺租赁合同书》何时解除。上诉人张元腾主张其在2017年11月已向被上诉人池松金提出解除合同，并在2018年3月搬出房屋，但被上诉人池松金对此予以否认，被上诉人池松金在庭上主张上诉人张元腾提出解除合同的时间为2018年5月份，但其并不同意上诉人张元腾所提出的解除合同的要求，要求继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，在履行合同期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。在本案中，上诉人张元腾向被上诉人提出解除合同的主张后，被上诉人池松金以实际的行动，在承租的房屋门前贴出了招租广告，视为双方对合同的解除达成了一致，因此，双方合同解除的时间应为2018年5月。据此，上诉人张元腾应向被上诉人池松金支付至2018年5月的租金共计10300元（2000元/月×10个月+2100元/月×5个月-20200元）。 关于违约金的问题，在计算的标准上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。在本案中，因上诉人张元腾不按时支付租金的违约行为导致被上诉人池松金的损失，主要是资金占用的损失，其损失应按照中国人民银行同期贷款利率参照罚息进行认定，而双方在合同中所约定的违约金的计算方法，确实明显过高，一审法院予以了调整，但上诉人张元腾认为仍然过高，一审法院按照3%/月的标准计算，确实高于中国人民银行同期贷款利率的基础上增加罚息后的标准，本院再予以调整，而对于调整的标准，上诉人张元腾主张按照月利息2%的标准计算，这是其对自己权利处分的行为，本院予以允许。对于违约金开始计算的时间，在承租期间，上诉人张元腾除了2017年3月22日转账的4000元注明了是2月、3月的租金，其余的转账并未注明是支付哪个月的租金，根据双方合同的约定，上诉人张元腾在2017年7月12日前支付的租金共计12000元，足以支付到2017年8月18日共计6个月的租金，从2017年8月19日开始，上诉人张元腾并未按时支付租金，根据双方合同的约定，此时上诉人张元腾已经开始违约，应开始支付违约金，据此，上诉人张元腾从2017年8月19日至2018年1月18日，应支付的违约金应为602元【2000元/月×2%/月×（1+2+3+4）+（2000元/月×4个月+2100元）×2%】，2018年1月18日之后，上诉人张元腾于2018年1月27日、2018年4月27分别支付了6000元、2200元，按照先履行到期债务的原则，2018年1月19日至2018年5月18日，上诉人张元腾应支付的违约金为704元，综上，上诉人张元腾应支付的违约金合计为1306元。一审法院对违约金的计算方法存在错误，本院予以纠正。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但对双方合同解除的时间以及违约金的计算方式认定错误，本院予以纠正。上诉人张元腾的上诉请求和理由，部分合理，对其合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项规定，判决如下： 一、维持钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2438号民事判决第一项、第三项； 二、变更钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2438号民事判决第二项为：上诉人张元腾支付被上诉人池松金房屋租金人民币10300元及违约金1306元。 一审案件受理费990元，减半收取495元，二审案件受理费990元，合计1485元，由上诉人张元腾负担470元，由被上诉人池松金负担1015元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向钦州市钦南区人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  陈明华 审判员  王英佑 二〇一九年六月二十日 书记员  陈齐慧