广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初4580号原告：康联泰，男，1953年11月7日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：吴庆有，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠华，广东普罗米修律师事务所律师。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁****、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋AZ12#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码为91441900094816739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：叶露，广东约克律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。原告康联泰与被告袁进邦、东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄方圆担任审判长，与人民陪审员李少华、人民陪审员杨洪组成合议庭于2019年4月24日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人吴庆有、王惠华，两被告的共同委托诉讼代理人叶露到庭参加了诉讼。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除原告与袁进邦签订的房屋买卖合同；2.两被告返还原告购房款416997元；3.两被告连带承担上述款项的违约金（按每日万分之五从2018年3月17日起算至清偿之日止，暂计至2019年1月17日为63801元）；4.两被告连带支付原告律师见证费1500元；5.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与袁进邦签订《房屋买卖及居间合同》，约定原告购买了袁进邦位于东莞市××××东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）的商铺。合同对转让价格、支付价款方式进行了约定。该合同同时约定了袁进邦应当在2017年5月1日向原告交付物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记。合同签订后，原告如约交付了购房款。袁进邦收到购房款后没有提供装修开业服务工作，没有完成物业产权分割登记，甚至无法向原告提供该商铺的确切位置，更没有在2017年5月1日向原告交付标的物业。原告到大岭山镇政府上访投诉，政府于2017年8月4日出具的《关于政府信息公开申请的答复》中明确告知原告与袁进邦签订的合同不属于东莞市网签合同，亦不经过大岭山镇房管部门备案。后原告向袁进邦发出了《催告函》，催告其在接到《催告函》后2日内全面履行合同，否则就依法解除合同。袁进邦拒绝签收后，置之不理。袁进邦占有东莞市泰业实业投资有限公司90%的股权，东莞市泰业实业投资有限公司占有东莞市金耀民实业投资有限公司99%的股权，东莞市金耀民实业投资有限公司占有星汇园公司70%的股权，袁进邦通过对投资关联企业绝对控股的方式，成为星汇园公司的实际控制人。星汇园公司按袁进邦的指示收取了购房款，两被告之间理应承担连带责任。被告袁进邦、星汇园公司共同辩称：第一，原告主张解除合同的情况下，袁进邦同意解除合同并且退还购房款。第二，关于违约金，根据合同第十条的约定，未约定双方解除合同需支付违约金，即使解除合同，也应分段计算。第三，关于费用1500元，居间人已促成原告与袁进邦签订合约，居间费用由居间人收取，不应返还。第四，星汇园公司是有限公司与袁进邦是委托代理关系，星汇园公司为袁进邦提供服务，受袁进邦委托收取款项，收取后的款项已经交给袁进邦，不存在混同，不应承担责任。本院经审理查明：2016年9月25日，原告作为乙方、被告袁进邦作为甲方、东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）作为丙方签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00004852号），约定乙方向甲方购买位于东莞市××农场村凯东××＃、××＃、××＃、××＃、××＃商铺××楼××号铺，建筑面积为16.57平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为416997元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为50000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2016年8月23日前支付第一期楼款（含定金）125099元，于2016年10月15日前支付第二期楼款291898元。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：甲、乙、丙三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，见证方处加盖了广东格雷兄弟律师事务所的印章。星汇园公司出具的收款收据显示，其分别于2016年8月23日、8月23日、10月11日、10月11日收到原告支付的涉案款项50000元（商铺定金）、75099元（商铺首期款）、291898元（商铺款）、3000元（163号、165号商铺代收律师费）。另查明：坐落于东莞市××××东新城凯兴阁**（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201、301（粤房地权证莞字第××、19××30号）的产权人为袁进邦。袁进邦拟将上述商铺分割为几百余个商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为19××30、19××31的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第××、19××31）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年12月4日，袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。以上事实，有原告提交的《房屋买卖及居间合同》、付款凭证、收款收据、《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》、企业工商信息、催告函、快递单，袁进邦、星汇园公司提交的物业交付确认书、行政诉讼答辩状，东莞市房产管理局应本院调查作出的回复及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与袁进邦签订的《房屋买卖及居间合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记，截至2018年12月4日尚未办理的，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告有权诉请袁进邦返还商铺购房款。原告因涉案合同支出费用1500元，应由违约方袁进邦承担。因袁进邦违约致使合同解除，按照《房屋买卖及居间合同》第十条的约定，违约金应分段计算，即逾期前90个工作日（2018年3月17日至2018年7月25日131天）的违约金按每日万分之三计算为16387.98元（416997元×0.0003×131天）；逾期90个工作日至180个工作日（2018年7月26日至2018年12月4日132天）的违约金按每日万分之五计算为27521.80元（416997元×0.0005×132天），以上违约金合计43909.78元。合同未约定此后的违约金，在袁进邦未返还购房款的情况下确实给原告造成了利息损失，原告可参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算以填补利息损失，超出部分本院予以驳回。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，星汇园公司代袁进邦收取款项，星汇园公司并非款项的实际收取方，也不是合同相对方。星汇园公司是有限公司，原告主张两被告混同，依据不足，本院不予采信。因此，原告诉请星汇园公司对涉案债务承担责任，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告康联泰与被告袁进邦签订的房屋买卖合同（编号为第00004852号）；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告康联泰返还购房款416997元、支付违约金43909.78元及逾期利息（以416997元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2018年12月5日计至购房款还清之日）；三、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告康联泰赔偿费用1500元；四、驳回原告康联泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费8535元，由被告袁进邦负担。如不服本判决，原告康联泰可在判决书送达之日起三十日内，被告袁进邦、东莞市星汇园百货贸易有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄方圆人民陪审员  李少华人民陪审员  杨 洪二〇一九年六月二十八日书 记 员  李蕙儒附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。