广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初5705号原告：曾春梅，女，汉族，1990年1月6日出生，住江西省赣州市兴国县，委托代理人：肖学锋，广东硕源律师事务所律师。委托代理人：莫文森，广东硕源律师事务所律师。被告：黄雄心，男，汉族，1971年9月23日出生，身份证住址为广东省大埔县，被告：罗勤智，男，汉族，1974年6月22日出生，身份证住址为广东省普宁市，被告：欧婉高，女，汉族，1982年4月22日出生，身份证住址为广东省东莞市，被告：陈伟良，男，汉族，1979年8月15日出生，身份证住址为广东省东莞市，被告欧婉高及被告陈伟良的共同委托代理人：黎灼祺，广东达乐律师事务所律师。原告曾春梅诉被告黄雄心、罗勤智、欧婉高、陈伟良房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告曾春梅的委托代理人莫文森，被告罗勤智，被告欧婉高、陈伟良的共同委托代理人黎灼祺到庭参加了诉讼。被告黄雄心经本院依法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾春梅向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告黄雄心、罗勤智签署的《合作建房协议》无效；2.被告黄雄心、罗勤智向原告返还购房款298700元；3.被告黄雄心、罗勤智赔偿原告的利息损失（利息自最后一笔款项到达被告罗勤智账户之日起计算，以298700元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率（4.75%），自2017年12月21日起算至全部付清之日止，暂计算至2019年2月19日为16828.84元）；4.被告欧婉高、陈伟良对被告黄雄心、罗勤智应对原告返还的所有购房款及利息承担连带责任；5.本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2017年8月28日，被告欧婉高、陈伟良与被告黄雄心签署《合作建房合同书》，约定被告欧婉高、陈伟良提供位于东莞市××村长××路××一块宅基地，由被告黄雄心出资建设，该栋房屋竣工后，部分楼房全部归被告黄雄心所有，被告黄雄心在使用期限内有权用于转让。2017年11月20日，原告与被告黄雄心、被告罗勤智签署《合作建房协议》，约定原告出资参与上述房屋建设，房屋竣工后原告可获得该栋房屋9楼A户型房屋一套，总面积约为88平方米，总房价款为305000元。虽经原告多次催促，但被告黄雄心、罗勤智未能按双方约定交付房屋，且该房屋亦无法办理产权变更登记。另，该房屋亦因违法建筑已被责令停工。原告认为，原告与被告黄雄心、罗勤智签署的《合作建房协议》，虽名义上是合作建房，但实质上是房屋买卖合同，且该房屋所在地块系黄江镇刁朗村宅基地，按有关法律规定不允许在集体外流转，该协议违反法的强制性规定，理应无效，在该协议无效的基础上，被告黄雄心、罗勤智应当返还原告已支付的款项及相应的利息。被告欧婉高作为该地块使用权人，与被告陈伟良共同享受原告出资所带来的利益，且被告欧婉高、陈伟良明知宅基地无法流转，仍允许被告黄雄心对房屋进行转让，故应对被告黄雄心、罗勤智返还原告的所伺款项及利息承担连带责任。被告黄雄心没有提交答辩状，也没有提交证据。被告罗勤智答辩称，其认为该298700元并非购房款，而是投资款，其同意返还298700元款项，但是要分期返还，因为现在已经投资到一半了。被告欧婉高、陈伟良答辩称，原告与被告欧婉高、陈伟良不认识，被告欧婉高、陈伟良不清楚原告与被告黄雄心、罗勤智签订的协议，该协议与被告欧婉高、陈伟良无关，由他们处理，从原告提交的《合作建房协议》可见，原告与被告黄雄心、罗勤智并非房屋买卖关系，而是投资合作关系，因此原告以房屋买卖合同的纠纷起诉属于起诉理由不明确，请求驳回原告对被告欧婉高、陈伟良的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月20日，曾春梅与黄雄心、罗勤智签订了《合作建房协议》，约定：黄雄心、罗勤智在东莞市××村长××路××与欧婉高合作兴建一栋占地面积340平方约10层半的毛坯房住宅楼，曾春梅自愿出一部分资金与黄雄心、罗勤智合作建房，房屋竣工后曾春梅分得9楼A户型三房一套，每平方米3500元，总面积88平方米，总房款305000元，曾春梅分得楼房由曾春梅自行主张，黄雄心、罗勤智无权干涉，合作建房合同签订当日付款100000元，其余房款在2017年12月20日之前付清，双方不得违约，守约方有权随时与毁约方解除合同，毁约方必须双倍赔偿给守约方，以上协议与黄雄心、罗勤智跟房东欧婉高所签的原合同一样具有同等法律效力。协议签订后，曾春梅委托其丈夫案外人唐石军分别于2017年11月21日通过支付宝转账了98700元，于2017年12月21日向罗勤智银行账号62×××12转账了200000元，银行转账备注有“罗老板，这是曾春梅余下房款”，罗勤智向曾春梅出具了《收据》，黄雄心亦在《收据》上签名。罗勤智确认收到原告交付的298700元。另，2017年8月28日，欧婉高、陈伟良作为甲方，黄雄心作为乙方，共同签订了《合作建房合同书》，主要约定：甲方出地、乙方出资合作开发兴建一栋十层带电梯的毛坯房住宅楼，甲方提供住宅用地位置位于东莞市××村长××路××号，面积284.9平方米，乙方负责出资兴建一栋十层带电梯的毛坯房住宅楼，甲方分得一至四层楼房，一楼铺位甲方给乙方45平方米作为乙方办公室使用，使用期限为60年与房屋合同签订年限一致，使用期满后，乙方必须无条件返还给甲方所有；乙方对分得的房产在60年使用期内有权用于自住、出租、转让、抵押、馈赠、继承，甲方无权干涉；签订合同当日，乙方支付50000元建房保证金给甲方，第四层楼板完成后甲方无条件将10000元建房保证金一次性归还乙方，剩余40000元作为甲方一楼店铺撤场费用不用归还乙方；甲方应于2017年9月1日前将合作项目苏旭土地移交给乙方使用，以便乙方进行施工准备。合同还约定了其他内容，广东吉径律师事务所对该合同签订予以见证。案涉房屋所在土地座落在东莞市××村长××路，权属性质为集体土地使用权，使用权类型为宅基地，权利人欧婉高，集体土地使用证号为东府集用（1990）字第1900180101969号，曾春梅、黄雄心、罗勤智均非该集体组织成员。案涉房屋因超出报建审批范围被黄江镇城管分局责令停工整改，截止至庭审之日仍处于停工状态。庭审中，曾春梅称其签订协议时没有向黄雄心、罗勤智询问土地性质，因为其看见另案原告江小燕也购买了房屋，曾春梅也想在东莞置业，其看见江小燕也签了协议，故其也跟着一起签了，双方约定房屋总价是308000元，最后双方协商后以300000元结算，原告实际支付了300000元，但目前只能提供298700元的证据。罗勤智称其与黄雄心也是投资人，与曾春梅商量好要合作建房，建好后按比例分房，欧婉高、陈伟良并不清楚黄雄心、罗勤智与曾春梅、曾春梅、曾春梅签订了《合作建房协议》。上述事实，有《合作建房协议》、通话录音、支付宝支付凭证、支付宝信息页面截图、中国建设银行转账凭证、结婚证、集体土地使用权证、广东吉径律师事务所见证书、《合作建房合同书》、案涉房屋现场照片、东莞阳光网热线回复截图、《收据》等证据以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉《合作建房协议》的效力问题；二、原告诉请四被告退还购房款298700元并支付利息有无依据。对此本院分析如下：曾春梅与黄雄心、罗勤智签订的《合作建房协议》名为合作建房，实为房屋买卖，合同标的房屋是建设于农村宅基地之上的不动产，在目前房地一体流转格局下，房屋处分的效力及于房屋所占用的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条中“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的规定可见，宅基地使用权的取得与农村集体经济组织成员的身份密不可分，并专属于农村集体经济组成成员所享有，具有严格的人身专属性，而曾春梅与黄雄心、罗勤智均非东莞市黄江镇刁朗村集体组织成员，不具备案涉房屋的购房资格，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告曾春梅与被告黄雄心、罗勤智签订的《合作建房协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因案涉《合作建房协议》无效，被告黄雄心、罗勤智所收取原告的298700元应予以返还。至于原告诉请的利息，因属于法定孳息，被告黄雄心、罗勤智应从收到款项之日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日止。原告诉请以298700元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2017年12月21日开始计至实际清偿之日止，本院予以支持。因被告欧婉高、陈伟良并非案涉《合作建房协议》的合同当事人，原告要求被告欧婉高、陈伟良对被告黄雄心、罗勤智的案涉债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、确认原告曾春梅与被告黄雄心、罗勤智于2017年11月20日签订的《合作建房协议》无效；二、限被告黄雄心、罗勤智于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾春梅返还298700元；三、限被告黄雄心、罗勤智于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾春梅支付利息（以298700元为本金，从2017年12月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）；四、驳回原告曾春梅对被告欧婉高、陈伟良的诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3016元，由被告黄雄心、罗勤智共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审判员  周淑君二〇一九年六月十一日书记员  吴珮君附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。