福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0102民初9245号 原告：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福州市湖东路282号。 负责人：叶骏，行长。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄大光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：俞弟弟，男，汉族，1979年9月27日出生，福建省福清市。 被告：魏梅玉，女，汉族，1979年9月30日出生，福建省福清市。 原告中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称民生银行福州分行）与被告俞弟弟、魏梅玉金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民生银行福州分行的委托诉讼代理人欧阳灶文到庭参加诉讼。被告俞弟弟、魏梅玉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民生银行福州分行向本院提出诉讼请求：1.俞弟弟、魏梅玉立即向民生银行福州分行偿还贷款本金583978.35元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利应按合同标准计至实际还款之日止，暂计至2018年6月11日止的利息、罚息、复利计为2703.05元）；2.俞弟弟、魏梅玉赔偿民生银行福州分行为实现本案债权和担保权利而支出的律师代理费3520元；3.俞弟弟、魏梅玉立即协助民生银行福州分行办理不动产抵押登记手续；同时，民生银行福州分行有权对位于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）××＃馆××层××店面（预告登记证号：榕房预ＦＺ购字第××号）予以拍卖、变卖，并对拍卖、变卖所得款项享有优先受偿的权利；4.俞弟弟、魏梅玉共同负担本案诉讼费、财产保全费、公告费等民生银行福州分行为实现债权所支出的费用。在诉讼过程中，民生银行福州分行变更第一项诉讼请求：俞弟弟、魏梅玉立即向民生银行福州分行偿还贷款本金590061.68元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利应按合同标准计至实际还款之日止，暂计至2018年6月11日止的利息、罚息、复利计为5298.86元） 事实和理由：（一）主债权：2016年2月17日，民生银行福州分行与俞弟弟、魏梅玉等签订编号为个房贷字第××号的《个人购房／车位借款及担保合同》，约定民生银行福州分行向俞弟弟、魏梅玉提供贷款730000元，用于购买店面，贷款期限为120个月，自2016年3月17日至2026年3月17日止。2016年3月17日，民生银行福州分行依约向俞弟弟发放贷款730000元。（二）利息：合同第4条第1.2款约定，贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率4.9%）上浮10%，确定为年利率5.39%，按月等额本息还款，即每月以相等的金额偿还贷款本息。（三）罚息：合同第6条约定，俞弟弟、魏梅玉到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起，按合同约定的逾期利率按实际逾期天数计收逾期罚息，直至借款本息得到清偿为止；本合同逾期利率为合同约定的贷款利率基础上加收50%（即：8.085%／年）确定。（四）复利：合同第6条约定，对借款利息不能按时支付的（包括逾期罚息），按逾期利率（即：8.085%／年）按月在合同约定的还款日对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算。（五）抵押：合同第五章约定，俞弟弟、魏梅玉提供位于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）××＃馆××层××店面（预告登记证号：榕房预ＦＺ购字第××号）为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围为约定的担保借款本金、利息、罚息、复利、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于律师费）和其他相关合理费用，并办理抵押权预告登记。目前，上述房产已办理初始登记，具备办理权属证书及正式抵押登记条件。经民生银行福州分行多次催促，俞弟弟始终拒绝配合办理正式抵押登记。（六）提前到期：合同第54条约定，俞弟弟、魏梅玉连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息，民生银行福州分行均有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求其立即提前偿还部分或全部借款。 现俞弟弟、魏梅玉已连续三个月未按合同约定偿还贷款本息。截至2018年6月11日，合同项下贷款本金余额590061.68元，拖欠利息、罚息及复利等计5298.86元。民生银行福州分行为实现本案债权和担保权利支出律师代理费3520元。民生银行福州分行遂提起诉讼，请求法院判如所请。 俞弟弟、魏梅玉未作答辩。 俞弟弟、魏梅玉未到庭参加诉讼，亦未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。民生银行福州分行所提供的《个人购房/车位借款及担保合同》、《个人借款凭证》、预告登记证、首次登记通知书、通知函、寄件凭证、物流信息、还款计划表、《委托代理协议》、发票，符合证据的客观性、关联性、合法性，可以作为本案定案的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月17日，民生银行福州分行（乙方）与俞弟弟（甲方）等签订编号为个房贷字第××号的《个人购房／车位借款及担保合同》，约定甲方向乙方借款730000元，用于购买坐落于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）××＃馆××层××店面；借款期限120个月，自2016年3月17日起至2026年3月17日止；贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮10%，确定年利率5.39%；本合同项下贷款发放后，如遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，则本合同贷款利率在中国人民银行基准利率调整后次年一月一日适用的新的同期贷款基准利率基础上按照合同约定的浮动比例确定，调整后的合同贷款利率自该日起开始适用；乙方到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起，按合同约定的逾期利率按实际逾期天数计收逾期罚息，直至甲方清偿本息为止；对甲方不能按时支付的利息（包括逾期罚息），按逾期利率按月在合同约定的还款日对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算；本合同逾期利率为合同约定的贷款利率基础上加收50%；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月19日，借款到期时利随本清；俞弟弟自愿以位于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）6Ｂ＃馆2层122店面向乙方提供抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于处分抵押财产的费用、律师费、差旅费等）和其他相关合理费用；甲方连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息，视为违约，乙方有权宣布本合项下已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款，有权依法处分担保物并优先受偿，要求甲方赔偿乙方因其违约所遭受的其他经济损失等；魏梅玉在本合同尾页“甲方及共有人”一栏签字。 2016年2月29日，民生银行福州分行与俞弟弟就上述抵押物办理了预购房屋抵押权预告登记（预购房屋抵押权预告登记证号：榕房预ＦＺ押字第××号），现已办理了初始登记。 2016年3月17日，民生银行福州分行向俞弟弟发放贷款730000元，《个人借款凭证》约定还款方式为等额本金，魏梅玉在该凭证的“借款人”一栏签字。 自2018年3月19日起，俞弟弟未能按时还足额偿还借款本息。截至2018年6月11日，俞弟弟尚欠借款本金590061.68元及利息（含罚息、复利）5298.86元。 另查明，民生银行福州分行委托上海锦天城（福州）律师事务所代理本案诉讼，支出律师代理费3520元。 本院认为，民生银行福州分行与俞弟弟签订的《个人购房/车位借款及担保合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。民生银行福州分行依约向俞弟弟发放贷款，已履行出借义务。俞弟弟逾期还款，构成违约，应承担违约责任。故民生银行福州分行要求俞弟弟提前清偿全部借款本息，本院予以支持。民生银行福州分行委托上海锦天城（福州）律师事务所代理本案诉讼，实际支出律师代理费3520元，事实清楚，俞弟弟应按约赔偿。魏梅玉在《个人购房/车位借款及担保合同》及《个人借款凭证》上签字，作为共同借款人，其应与俞弟弟共同偿还上述欠款本息。 关于民生银行福州分行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权的问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至俞弟弟名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但俞弟弟怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人俞弟弟有协助办理抵押登记的义务。本院确定俞弟弟应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人俞弟弟若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人民生银行福州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，俞弟弟虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于俞弟弟财产，客观上应作为俞弟弟责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人民生银行福州分行有权处分购房人俞弟弟于商品房买卖合同项下的合同权利，而俞弟弟取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故民生银行福州分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人民生银行福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 俞弟弟、魏梅玉经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、俞弟弟、魏梅玉应于本判决生效之日起十日内偿还中国民生银行股份有限公司福州分行借款本金590061.68元、利息（含罚息、复息）5298.86元（利息、罚息、复利暂计至2018年6月11日，之后至款项还清之日止的利息、罚息、复利按《个人购房/车位借款及担保合同》的约定计付）； 二、俞弟弟、魏梅玉应于本判决生效之日起十日内赔偿中国民生银行股份有限公司福州分行律师代理费损失3520元； 三、俞弟弟应于本判决生效之日起三十日内协助中国民生银行股份有限公司福州分行办理不动产（福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）××＃馆××层××店面）抵押登记手续； 四、福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）××＃馆××层××店面抵押登记办妥后，或俞弟弟逾期仍未办理抵押登记的，中国民生银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9789元、公告费600元，由俞弟弟、魏梅玉共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  黄宜财 审判员  叶士怡 审判员  林义挺 二〇一九年六月六日 书记员  黄淑婷 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。