内蒙古自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）内民申534号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：内蒙古维多利商业（集团）有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：卢小娟，董事长。委托诉讼代理人：宋孝彬，北京市华联律师事务呼和浩特分所律师。委托诉讼搭理人：袁飞飞，北京市华联律师事务呼和浩特分所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴佩凤，女，1974年9月12日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：代卫东（系吴佩凤丈夫），汉族，1969年12月20日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市。再审申请人内蒙古维多利商业（集团）有限公司（以下简称维多利公司）与再审申请人吴佩凤因物权保护纠纷一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民终1676号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。维多利公司申请再审称，（一）原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，1.吴佩凤主张的商铺租金计算标准应按双方签订的《委托租赁合同》执行。2014年4月30日，吴佩凤与维多利公司签订的委托租赁合同到期。双方在合同到期后对租金的数额进行过多次协商，吴佩凤在此阶段并未提出要求自主经营，协商过程中也收取了部分租金，后因吴佩凤私自注销了接收租金的银行账户并拒收租金才导致本案的发生。因此，双方虽没有续签委托租赁合同，但根据实际履行情况应视为双方对原合同的延续，形成了事实上的租赁关系,故租金标准应按照原合同执行，而且按原合同执行租金标准更符合实际情况，对双方也更加公平。2.内蒙古衡正通价格评估有限责任公司于2018年2月1日作出内衡正通(呼)评字（2018）第26号《价格评估报告》（以下简称《评估报告》），该评估价格过高且鉴定依据不合法。维多利商厦系内蒙古地区城市商业综合体，吴佩凤购买的××区商铺系建筑物内经营性用房,该商铺系非隔断、大厅式、位式商铺，因此整体出租更有利于最大限度发挥其使用功能。本案中关于租金的价值应考虑到多个因素，其中最重要的包括方位、楼层、交通及基础设施。吴佩凤商铺的出租价值应得益于维多利公司对于该地区整体商业环境、物业服务及公共服务的运营和维护，维多利公司的经营行为为吴佩凤评估出高标准的租金创造了最主要的条件，如果交给吴佩凤自行经营，其经营的价值及租金价值显然不能达到评估报告的水平。评估报告应考虑到上述因素，在扣除上述因素的价值影响下，再确定租金的标准，《评估报告》认定租金价格显然过高。评估机构进行评估时依据加盖有维多利公司公章的《委托租赁合同》原件，维多利公司多次要求吴佩凤说明证据来源并要求复印该合同，但吴佩凤无法说明，也没有给维多利公司复印合同。因此，该《评估报告》评估依据不合法，不能作为认定本案租金的依据。3.吴佩凤主张的租金损失中应核减掉维多利公司支付的物业费、采暖费等相关费用。维多利公司在原审中对于吴佩凤应承担的商铺物业费及采暖费等进行了抗辩，但原审法院并未采纳，同时也未在判决中予以体现。租赁商铺在经营过程中需要付出较大的商业成本，其中包括物业费、采暖费等，涉案商铺无论是吴佩凤自行经营或委托他人租赁经营，均应承担物业费及采暖费，该部分费用理应包含在租金损失中。物业费及采暖费是必然发生的费用，既然原审法院判决吴佩凤享有收取租金损失的权益，那么按照公平原则，其当然应承担必然发生的物业费及采暖费等费用。（二）原审判决适用法律确有错误。一审判决依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十七条裁判，适用法律错误。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条，侵权行为具有行为违法、存在损害事实、违法行为与损害事实存在因果关系、行为人主观上有过错四个构成要件。本案中，诉争的商铺属于整体商场内即产权式商铺。产权式商铺与独立产权商铺在经营方式、自由度等方面都有所不同，其权利的行使以不得损害其他大多数业主和商场的整体合法权益为前提，即应由商场统一经营、统一管理。本案中，双方在租赁合同到期后对租金的数额进行过多次协商，吴佩凤在此时并未提出要求自主经营，在双方协商过程中其也收取了部分租金，后因吴佩凤私自注销了接收租金的银行账户并拒收租金才导致争议的产生。在此情况下，维多利统一对外经营诉争商铺而未使其闲置，客观上维护了其他大多数业主的利益及商场的正常经营状况。因此，维多利公司的行为不符合侵权行为构成要件，不构成侵权。依据《物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”之规定，吴佩凤虽系诉争商铺的权利人，但其对商铺享有的权利不能等同于独立商铺。如果维多利公司的行为被认定为侵权，则势必会影响商铺整体功能的发挥，损害各商铺业主的利益。综上，从长远考虑，只有由维多利公司对商铺整体利用才能最大限度地发挥商场每一部分的功能和作用，提高整体建筑物的使用效率，达到利益最大化。原审判决无论从事实方面、法律方面均存在错误。故请求依法再审本案，撤销二审判决及一审判决第一项，改判驳回吴佩凤要求维多利公司赔偿租金损失的诉讼请求。吴佩凤申请再审称，（一）一、二审判决未支持其主张的涉案房屋租金的利息损失属认定事实错误，且严重违背客观情况，损害其合法权益。一审认定维多利公司自2014年5月1日至2017年8月31日期间无权占有吴佩凤房产构成对吴佩凤物权的侵害，吴佩凤有权要求赔偿租金损失，并判决支持了吴佩凤关于租金损失的诉讼请求，但是却以双方未明确约定涉案房屋租金的支付期间为由，未支持吴佩凤关于利息损失的主张，二审维持一审判决。一、二审判决认定事实错误，且严重违背客观情况，首先，由于维多利公司将吴佩凤的房屋擅自出租并收取房屋租金，且未经吴佩凤的允许将收取的租金擅自占用使用，根据客观情况来看，维多利公司擅自占有使用房屋租金期间吴佩凤丧失了对该部分租金所享有的权益，给吴佩凤造成了客观的收益损失，因此吴佩凤主张房屋租金的利息损失具有事实依据。其次，根据房屋租赁的交易习惯来看，大多数情况下出租方均会在合同中明确约定承租方需要提前支付租期内的部分或全部房屋租金，而本案中维多利公司作为维多利商场的管理者，其实际上也是按照以上交易习惯出租商铺并收取租金，因此在维多利公司擅自出租吴佩凤的房屋期间，其实际已经占用使用吴佩凤的房屋租金三年有余，必然会对吴佩凤造成客观存在的利息损失。由于维多利公司擅自出租吴佩凤房屋并收取租金，即便判令维多利公司向吴佩凤支付占用的房屋租金，客观上仍然存在占用租金期间的利息损失，应当依法予以纠正。（二）吴佩凤对涉案商铺享有独立经营权，一、二审未支持吴佩凤独立经营的诉讼请求，损害了吴佩凤的合法权益。首先，一审已经查明吴佩凤对于涉案商铺依法享有所有权，其物权受到法律保护，但是又认定涉案商铺属于虚拟产权式商铺，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离，吴佩凤对商铺所享有的权利不能等同于独立商铺。吴佩凤认为，既然吴佩凤对商铺享有所有权，根据《物权法》的规定则其有权对商铺进行处分，如何使用和经营应当由吴佩凤自主决定，显然一审人民法院的认定前后矛盾，且缺乏法律依据。其次，二审认为，吴佩凤并未提供证据证明商铺返还后维多利公司存在干涉其独立经营权的行为，故驳回吴佩凤的该项诉讼请求。但事实上，吴佩凤已经提交相关证据，且在案件审理过程中维多利公司已经对于商铺的经营问题进行阐述，并认可商铺一直是由维多利公司统一收款，不允许吴佩凤独立经营、独立收款，该案件事实己经非常明确，故此二审理由显然与客观事实相违背，应当予以纠正。综上，一、二审判决未予支持吴佩凤的利息损失严重违背客观情况，且损害了吴佩凤的合法权益。吴佩凤对涉诉商铺享有所有权，未经吴佩凤同意任何人不得干涉吴佩凤的独立经营权，否则构成对吴佩凤合法权益的侵害。请求依法再审本案，撤销二审判决及一审判决第二项，改判维多利公司向吴佩凤支付2014年9月17日至2018年10月29日期间因占用吴佩凤租金而产生的利息损失69288元并判决维多利公司停止干涉吴佩凤的独立经营权，允许吴佩凤独立收款、独立经营。本院经审查认为，吴佩凤购买他人商铺，且原租赁合同到期后，双方并未续签租赁合同，且吴佩凤不认可双方继续按原合同履行。在长达近三年的时间里，双方就租金问题未达成一致，维多利公司亦未支付租金，故本案不能认定双方均认可原租赁合同继续实际履行，维多利公司提出的应按照原租赁协议确认租金的主张不能成立。原一、二审确认本案为物权保护纠纷，并判令维多利公司赔偿吴佩凤损失并无不当。对于本案所涉损失的计算标准问题，维多利公司提出评估机构依据不合法，但未提供证据证明，且该公司在原审审理过程中未依法申请重新评估，故维多利公司关于案涉《评估报告》不能成为认定本案损失依据的申请理由不能成立。吴佩凤提起本案的权利基础并非以双方存在租赁关系，而是基于其为诉争商铺的所有人，维多利公司实际使用其商铺并经营获利,故主张维多利公司应赔偿其相应损失。在吴佩凤依法取得案涉商铺的所有权后，双方就续签租赁合同事宜未能达成一致，在长达近三年的期间内，双方均怠于行使各自的权利，导致双方未能订立租赁合同，使得双方相关权利义务关系未能通过平等协商得以确立。因缺乏明确约定导致无法判明双方相关权利义务的责任应由双方自行承担。原审系依据《评估报告》确定的市场租金价格作为吴佩凤损失的计算依据，并非基于双方存在租赁关系而判决维多利公司支付租金。基于此，原审判决对吴佩凤提出维多利公司除按照《评估报告》确定的标准赔偿其租金损失外应另行支付租金利息的主张及维多利公司提出应由吴佩凤承担物业费、取暖费等费用的主张均未予支持，裁判结果并无不当。案涉商铺属于虚拟产权式商铺，不同于独立商铺，不具备脱离商场提供的公共设施、服务等基本保障单独经营的条件。故吴佩凤虽持有商铺的产权证书，但其对商铺享有的权利不能等同于独立商铺。客观上，维多利公司与商铺业主间亦始终采取统一经营的经营模式，这一经营模式能够最大限度的发挥商场整体经营优势，使得双方利益最大化。如进行分割，会影响商铺整体功能的发挥，实际是损害了各商铺业主的利益。故一审判决依照《物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”并综合考虑本案实际情况，从平衡双方利益受损情况和长远利益出发，认定涉案商铺不具备独立收款、独立经营的条件，对于吴佩凤要求独立经营涉案商铺的诉讼请求未予支持，并无不当。二审判决以吴佩凤不能证实其独立经营权受到干涉为由作出裁判，与双方均认可的客观事实不符，裁判理由不当，但判决结果并无不当。综上，维多利公司及吴佩凤的再审申请均不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回内蒙古维多利商业（集团）有限公司及吴佩凤的再审申请。审判长  米继红审判员  范 智审判员  贺海虹二〇一九年六月六日书记员  陈永海