福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初2117号 原告：李淋，女，1987年2月24日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告：叶水仙，男，1986年8月4日出生，汉族，住福建省。 原告共同委托诉讼代理人：徐丽芳，上海东方华银（厦门）律师事务所执业律师。 被告：福建恒万房地产开发有限公司,住所地福建省福州市闽侯县青口镇工业路1号青口镇人民政府办公楼一层103。 法定代表人：林权，执行董事。 委托诉讼代理人：柳秉东、唐丽萍，福建三通律师事务所执业律师。 原告李淋、叶水仙与被告福建恒万房地产开发有限公司（以下简称恒万房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李淋、叶水仙的委托诉讼代理人徐丽芳，被告恒万房地产公司的委托诉讼代理人柳秉东、唐丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李淋、叶水仙向本院提出诉讼请求：判令恒万房地产公司向李淋、叶水仙支付欺诈、瑕疵交付商品房的违约金（以总购房款746593元为基数，从2018年12月31日起计算至将讼争房屋通过竣工和消防验收合格并书面通知李淋、叶水仙交付房屋之日止，每日按总购房款万分之五标准计算）。 事实和理由：2016年3月28日，李淋、叶水仙与恒万房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定李淋、叶水仙向恒万房地产公司购买位于福建省福州市闽侯县ＸＸＸ号商品房，合同总价款746593元，包括竣工验收合格和消防验收合格等。合同约定，恒万房地产公司应当在2018年12月30日前，将符合法定及约定条件的商品房交付李淋、叶水仙使用。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，…….买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。”合同签订后，李淋、叶水仙按照约定支付全部购房款。但恒万房地产公司在2019年1月3日向李淋、叶水仙交付房屋时欺骗李淋、叶水仙讼争房屋已经通过了竣工验收和消防验收合格，导致恒万房地产公司未能依照《合同》第八条约定的条件将诉争房屋交付给李淋、叶水仙，恒万房地产公司的行为已经构成民事欺诈，违反了《合同》第八条的约定，应当按照《合同》第九条的约定向李淋、叶水仙支付违约金。 恒万房地产公司辩称，一、李淋、叶水仙主张自2018年12月31日至2019年1月15日的逾期交房违约金没有事实根据，应予驳回。本案合同约定的交房时间为2018年12月31日，同时还约定“施工期间发生非出卖人责任或非出卖人所能控制的事件造成施工受阻或中断导致工期延误……影响天数据实顺延交房日期”。恒万房地产公司可以按照受影响天数据实顺延的时间至少有45天。此外，合同约定买方未按时支付购房款的，出卖方还可以顺延交房时间,而实际上李淋、叶水仙也已经存在逾期付款的情形。恒万房地产公司于2019年1月2日通知李淋、叶水仙交房已经是提前交房了。 二、李淋、叶水仙主张恒万房地产公司“欺诈、瑕疵交付商品房”并要求恒万房地产公司承担违约责任，没有事实依据，所诉理由不成立。案涉商品房已经完全具备合同约定。恒万房地产公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》足以证明，案涉商品房于2018年12月26日就已经竣工验收合格。根据现行规定，已经不存在法律程序上的“消防验收合格”，该《商品房买卖合同》第八条约定的“消防验收合格”只能是指按照设计图纸进行工程施工范畴的验收合格。恒万房地产公司举证的《建筑消防设施检测报告》足以证明，案涉房屋关于消防方面各项工程，均已按照设计的要求完成全部的施工安装，且经过第三方专业机构进行了检测，完全符合设计要求，达到合格的标准。 三、案涉房屋因政府原因导致暂时未进行整个小区消防总体备案工作，并不违背合同的约定，且也不可归责于恒万房地产公司。对此，李淋、叶水仙已经表示完全理解和体谅，并承诺不以此为由，主张恒万房地产公司承担任何责任。按照消防管理部门的规定，商品房完成消防设施施工安装竣工验收后，进行的备案程序必须按整个小区全部整体验收后才可以整体作为一个单位进行。而本案所涉商品房所在的小区在建设施工过程中，因闽侯县人民政府逾期交付部分地块，使小区内部分楼栋的施工延迟，从而使整个小区的建设进度受到严重影响。因此，整个小区的消防总体备案工作暂时未能进行，完全不可归于恒万房地产公司。且未进行该整体的备案程序，也不构成对合同任何条款的违约。李淋、叶水仙已经充分了解上述情形，自愿同意接收涉案房屋，并承诺不以此为由主张要求恒万房地产公司承担任何法律责任，是对其民事权利的合法处分，不应反悔缠诉。 四、依据合同的约定，即使恒万房地产公司交付的房屋真有未达到《商品房买卖合同》第八条第一款约定的条件的情形，也无需向李淋、叶水仙支付“违约金”。《商品房买卖合同》第八条第二款约定：如果在规定的日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理，即：“买受人同意接收，出卖人支付买受人空元违约金”。即不需要支付违约金。因此，李淋、叶水仙向恒万房地产公司主张违约金的请求也是没有合同依据的，也违背了诚信原则，应予驳回。此外，李淋、叶水仙在所谓“违约金”计算上，存在重复计算问题。 本院经审理认定事实如下：2016年3月28日，李淋、叶水仙与恒万房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定李淋、叶水仙购买恒万房地产公司开发的坐落于福建省福州市闽侯县ＸＸＸ号商品房，总价款746593元；该商品房用途为住宅，层高3米，建筑层数地上最高9层。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当于2018年12月30日前交付符合经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等条件的商品房；同时约定如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币（此栏记载为空）元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工期间发生非出卖人责任或非出卖人所能控制的事件，造成施工受阻碍或中断导致的工期延误，包括但不限于：……配合政府的法规、规章、命令或市政建议以及政府举办的重大活动、政策法律变化或者其他行政行为而引起的延误；……导致施工暂停的自然灾害（如暴雨、台风、高温天气）等工期相应顺延。凡因上述非出卖人责任或所能控制的事件导致的延期交付，买受人同意出卖人可根据该项目施工单位的施工日志记载的原因和影响天数据实顺延交房日期，且无需承担逾期交房责任。合同签订后，李淋、叶水仙已向恒万房地产公司支付购房款746593元。 经恒万房地产公司组织竣工验收，勘查、设计、施工、监理单位对《竣工验收报告》盖章确认讼争房屋竣工验收合格，并签注时间为2018年12月26日。经恒万房地产公司委托，福州平安报警系统有限公司对恒宇首府ＸＸＸ楼作出《建筑消防设施检测报告》，检测结论为本工程已检测的消防设施符合使用要求，同时备注现场有部分消防设施未达相关规范及检测要求；并于2018年12月30日作出《整改回复单》，载明检测的不合格项目已整改，基本符合消防要求。至法庭辩论终结时，讼争房屋尚未向相关行政机关申请消防验收或进行消防备案。 2019年1月3日，讼争房屋办理交付手续，叶水仙对《交房确认书》予以签字确认，内容：“兹有本人叶水仙与恒万房地产公司签订《商品房买卖合同》购买闽侯青口恒宇国际首府11号楼702单元房屋。现接恒万房地产公司《交房通知书》来办理交房手续，并对交房的相关事宜确认如下：“1.对恒万房地产公司出示的11号楼工程竣工验收文件表示认可；2.对本人购买的上述房屋及合同约定的相关条件的现状已实地查看，确认其已达到合同约定交房条件，同意并已接收上述房屋；3.对于恒万房地产公司明确说明的，关于本人所购房屋所在小区整体综合验收尚未完成，个别需向有关部门办理的验收或备案等手续也需要再等过一段时间才能办理完整等情况表示理解和支持。本人承诺：本确认书签署后，不以本条前述情况为由，追究恒万房地产公司的相关法律责任”。 另查明，根据永太建设集团有限公司恒宇首府工程项目部出具的《施工日志》及闽侯县气象局出具的《天气证明》，恒宇首府项目因特殊原因停工日期合计为29日，具体日期如下：2016年6月7日至13日，因施工现场毗邻中考、高考考点停工7日，但结合中高考实际仅5日，故认定停工5日；2016年7月7日至11日，因台风“尼伯特”影响，工地停工5日；2017年6月7日至8日，因高考原因停工2日；2017年6月23日至25日因中考原因停工3日；2017年7月29日至8月1日，因台风“纳沙”影响停工4日；2017年9月12日至13日，因台风“泰利”影响，停工2日；2017年10月12日至15日，因台风“卡努”影响，停工4日；2018年6月7日至8日，因高考影响停工2日；2018年7月10日至11日，因台风“玛莉亚”影响停工2日。 本院认为，李淋、叶水仙与恒万房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。李淋、叶水仙已经支付全部购房款，恒万房地产公司应当依约交付符合法定和约定条件的房屋。 关于房屋交付期限，因台风天气及中高考原因导致该项目施工暂停29天，故交付期限应当在合同约定的2018年12月30日基础上，予以相应顺延至2019年1月29日。关于房屋交付条件，根据合同约定讼争房屋具备竣工验收合格和消防验收合格等条件方能交付。讼争房屋已经建设、勘查、设计、施工、监理单位竣工验收合格，李淋、叶水仙主张交付时尚未通过竣工验收，属于欺诈交房，但其提交证据不足以证明其主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。至法庭辩论终结时，讼争房屋已经竣工验收合格，但尚未经相关行政机关消防验收合格或进行消防备案，故尚未具备交付条件。恒万房地产公司主张福州平安报警系统有限公司作出的《建筑消防设施检测报告》可以证明讼争房屋已经消防验收合格，具备交付条件，该抗辩理由本院不予采纳。 关于恒万房地产公司应否支付违约金。虽然讼争房屋在2019年1月29日前尚未通过消防验收或进行消防备案，但是李淋、叶水仙已实际接收了房屋，应当视为恒万房地产公司已经履行了交房义务。根据合同，如果讼争房屋在规定期限内未达到交付条件，买受人同意接收房屋，并未约定出卖人应当向买受人支付违约金，结合叶水仙确认的《交房确认书》内容，李淋、叶水仙主张恒万房地产公司支付欺诈、瑕疵交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回李淋、叶水仙的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由李淋、叶水仙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈菁菁 二〇一九年六月二十七日 法官助理叶立立 书记员陈桦 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国消防法》第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。 前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。