山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1581民初1201号原告：临清市立阳电缆有限公司。住所地：临清市新华办事处温泉路东首路北。法定代表人：苏明飞，董事长。委托诉讼代理人：马文丽，临清群星法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张国辉，临清群星法律服务所法律工作者。被告：临清市新华路街道办事处红星社区南门居委会。住所地：临清市东方家具城南门居委会**。负责人：胡加林，支部书记。被告：临清市鲁临东方实业公司。住所地：临清市东环路东方家具城。法定代表人：胡加林，董事长。被告：胡加林，男，1962年10月28日生，汉族，住临清市。被告：宋长海，男，1948年10月18日生，汉族，住临清市。四被告委托诉讼代理人：陈立涛，山东琴岛（济南）律师事务所律师。四被告委托诉讼代理人:张永泽，山东琴岛（济南）律师事务所实习律师。被告：方雨华，男，1960年4月22日生，汉族，住临清市。第三人：张亮，男，1971年5月5日生，汉族，居民，住临清市。原告临清市立阳电缆有限公司（以下简称：“立阳公司”）诉被告临清市新华路街道办事处红星社区南门居委会（以下简称：“南门居委会”）、临清市鲁临东方实业公司（以下简称：“东方实业公司”）、胡加林、宋长海、方雨华、第三人张亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告立阳公司委托诉讼代理人马文丽、张国辉，被告南门居委会、东方实业公司、胡加林、宋长海的委托诉讼代理人陈立涛、张永泽，被告方雨华、第三人张亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告立阳公司向本院提出诉讼请求,1.判令五被告共同赔偿因拆迁给原告造成的经济损失281600元；2.本案诉讼及实际支出费用由被告承担。事实与理由：2017年12月26日，原告为生产经营需要，与被告南门居委会、东方实业公司的法定代表人和负责人胡加林、宋长海、方雨华协商，租赁被告南门居委会所有的，被告东方实业公司正在使用的工房（仓库）21间，计741.35平方米，办公室10间，土地使用面积总计3.3亩，每年租金41005.56元，租期3年。租赁协议签订后，原告依约交纳了租金和保证金。2018年9月份被告因规划拆迁要求原告迁出，给原告造成了停产停业损失、搬迁费、临时安置费等共计281600元。被告南门居委会辩称，原、被告之间不存在租赁合同关系，案涉房屋已被国家征收，租赁合同关系与房屋征收法律关系是不同的法律关系，租赁合同履行过程中，承租人无权依据国有土地房屋征收补偿条例的规定向出租人主张分割补偿款，也无权根据征收补偿协议的约定向出租人要求分割补偿款。案涉合同三年的租金约为12万元，而原告主张的损失金额为28万元，这明显是不符合相关法律规定的，综上，原告的起诉无事实和法律依据，请求法院在查清案件事实的基础上，依法驳回。被告东方实业公司辩称，原告、被告之间不存在租赁合同关系，案涉房屋的租赁合同关系存在于我方与张亮个人之间，与原告无关。其他同南门居委会答辩意见。被告胡加林、宋长海、方雨华辩称，原、被告之间不存在租赁合同关系，答辩人是代表南门居委会对于东方实业公司与张亮之间的租赁合同进行审批时所签署的。其他同南门居委会答辩意见。第三人述称：同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对原、被告无异议证据。本院予以确认，并在卷佐证。本院可以认定的事实如下：被告东方实业公司系被告南门居委会的下属企业。涉案土地由东方实业公司管理和经营。本案涉案房产位于临清市东二环以东、朱杨桥村以南、丹青路以西、温泉路以北，所有人为南门居委会。2017年12月26日，以东方实业公司为甲方（发租方），以张亮为乙方（承租方），签订了《租赁协议》，协议约定：“乙方租用甲方工房（仓库）21间，计741.35平方米，办公室（生活用房）10间（面积165平方米），每月每间60元，租用面积为741.35平方米，租赁价格3.8元/平方米/月，每年租金总金额41005.56元。本租赁协议有效期从2018年1月1日起至2020年12月31日止，期限为三年。本协议到期作废，乙方如继续租用，双方另立协议执行。租金交纳方式，本协议乙方租赁甲方房屋，土地年租金额为41005.56元，该房屋、土地租赁费在本协议签订之日乙方向甲方交纳三个月的保证金10251.39元（该保证金在本协议期满后，没有违约情况退回）和六个月的租金20503元。今后按协议交款时间提前10天交纳下一期的租金，不得拖延，如逾期不交，超过10天，每天加收千分之三的违约金并有权停止供电和营业，所造成的停电费用和一切损失由乙方承担。本协议一式三份，甲方贰份、乙方壹份，甲乙双方签字盖章生效”。被告持有的两份合同未加盖原告公章。原告取回合同后在其持有的合同上乙方处加盖了原告公章。合同签订后，2018年2月1日原告交纳保证金10251元；2017年12月12日原告垫付被告东方实业公司修路费5720元；2018年7月3日原告交纳2018年6月30日至2018年12月30日的租金20503元；2018年9月3日通知原告拆迁，2018年10月3日原告搬出租赁房屋。2018年10月3日被告东方实业公司退回原告垫付的修路费5720元、保证金10251元和2018年8月1日至2018年12月30日租金17085元；2018年9月24日临清市新华片区房屋拆迁指挥部与南门居委会签订临清市新华片区房屋征收与补偿协议。签订协议后，临清市新华片区房屋拆迁指挥部按每亩40万元的包干价，将拆迁补偿款16753733.79元支付给了南门居委会。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.原告的营业执照正本、法定代表人身份证明书、企业工商登记信息，证实企业法人为苏明飞，张亮为公司大股东，持股60%，本公司经营地址为临清市新华办事处温泉路东首路北，与涉案土地和租赁房屋位置一致，证明张亮作为原告公司大股东与南门居委会、东方实业公司所签署的租赁协议是代表原告签署，原告主体适格。2.租赁协议，甲方为南门居委会，加盖公章为山东省临清市鲁临东方实业集团公司，经在市场监督行政管理监督机关查询，该企业不存在，但南门居委会、东方实业公司在（2018）鲁1581民初4161号案件中承认，该公章所对应的是东方实业公司，东方实业公司在市场管理监督机关有登记。3.非公司法人查询信息，证明东方实业公司企业类型为集体所有制，主管部门为临清市新华办事处南门村委会，负责人是胡加林。4.2018年2月1日，原告公司大股东依据租赁合同向南门居委会下设的临清市东方家具园管理委员会缴纳的租房保证金10251元的收据。5.（2018）鲁1581民初4161号案件受理通知书，证明原告曾经于2018年11月29日向临清市人民法院立案，在审理期间撤诉。6.（2018）鲁1581民初4161号案件庭审笔录3、4、5、6页，该笔录中南门居委会、东方实业公司明确承认原告股东张亮与东方实业公司签订租赁合同的事实，并且南门居委会、东方实业公司在庭审中当庭提交涉案房屋征收补偿手册、补偿标准，原告所诉是依据该标准。7.山东省建设项目备案证明一套，证明原告租赁涉案厂房及土地为3.3亩，及生产经营地址与涉案租赁物完全一致。8.原告股东张亮与南门居委会、东方实业公司法定代表人、负责人胡加林之间的谈话录音资料光盘，胡加林明确承认原告租赁土地房屋及使用的事实，并且明确承认政府已将该土地的赔偿款按照每亩40万的标准已经全部支付给南门居委会，并且该补偿款内所涉及到应对原告进行补偿或赔偿的项目款项没有支付给原告和其他租赁户。9.临清市人民政府关于临清市新华片区房屋征收补偿方案征求意见公告，临政公字（2018）2号，该公告涉及新华片区内的永青片区、京华东片区、葡香片区一期，涉案租赁物位于葡香社区一期内，该公告第12条工业企业补偿项目内明确告知工业企业可享受每亩40万元的一揽子补偿政策，地上附着物补偿、设备迁移费、停产停业损失补偿等，均包含在包干价内，不再另行给予补偿。第20条、第21条、第22条，都明确告知各项补偿费用的标准。10.原告卫星定位图，证明原告公司所在的位置就是涉案租赁土地和房屋位置。被告对原告提交的证据提出如下质证意见：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，根据营业执照显示原告成立日期为2017年9月5日，本案合同签订时间是2017年12月26日，涉案合同签订时原告已经成立，原告称其与南门居委会签订租赁协议，但是该协议并非是以原告自身名义对外签订。张亮虽然是原告的大股东，但是张亮本人与原告之间是两个独立的主体，根据东方实业公司持有的租赁合同记载，以及签定协议的过程，东方实业公司实际是与张亮本人之间存在租赁合同关系。对证据2真实性有异议，该证据系原告编造的，东方实业公司持有的租赁协议并没有加盖原告的公章，原告所提交的该协议与真实的协议明显不一致，除公章以外其他内容一样。对证据3真实性无异议。对证据4真实性无异议，根据该证据记载收款的对象是张亮，该证据可以进一步证明涉案租赁关系是东方实业公司与张亮个人所签订的，原、被告之间不存在租赁合同关系。对证据5真实性无异议。对证据6真实性请法院调查后依法确认，该证据中显示张亮与东方实业公司签订的租赁协议，本案中的被告三、四、五是代表公司的职务行为。（2018）鲁1581民初4161号庭审过程中，被告提交征收补偿手册的目的是用于证明涉案房屋已被国有征收，且涉案房屋为工业用房，根据该补偿手册的规定，涉案房屋是按40万元每亩的包干价补偿，不单独计算地上附着物、设备迁移费、停产停业补助。本律师是该补偿手册的起草人之一，根据国有土地上房屋征收与补偿条例及该征收补偿方案的规定，涉案房屋的被征收对象是南门居委会，张亮即承租人并非征收补偿的对象，涉案的征收补偿款应全部归南门居委会所有，承租人无权要求分割，如原告认为其与南门居委会存在租赁合同关系，在涉案房屋被征收情况下，涉案租赁协议依法应予以解除，合同解除后，应以双方租赁合同约定依据合同法的基本原则和有关规定予以处理，而非依据国有土地上房屋征收与补偿条例要求分割补偿款。因此原告要求依据征收补偿方案规定的项目及标准计算其损失是没有事实和法律依据。对证据7真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅是建设主管机关对建设项目的备案手续，并不能证明原、被告之间存在租赁合同关系。虽然原告主张其经营登记地址与涉案房屋一致，但这属于张亮本人与原告之间的关系，二者之间具体是什么关系，被告对此并不知情。对证据8庭后五日内提交书面质证意见，该证据系原告偷录，未经过被录音人的同意，对证据合法性有异议，该证据不排除加工剪辑的可能，因此对该证据真实性有异议。对证据9真实性无异议，对证明目的有异议，根据该补偿方案第12条的规定，涉案房屋和土地执行的是一揽子补偿政策，不单独计算地上附着物、设备迁移、停产停业损失，该12条规定是在协议征收期间所依据的条款，是被征收人与指挥部协商征收补偿所依据的条款，并非完全是按国有土地上房屋征收与补偿条例的规定进行的补偿。涉案房屋的征收补偿协议，是征收人和被征收人协商之后的结果。该征收补偿方案中第20、21、22条的规定是对于住宅房屋和商铺性质房屋，确定临时安置费、停产停业损失补偿、搬家补助时所依据的标准，并不适用于本案房屋的补偿。对于该方案的理解和适用，法院可以去新华指挥部进行调查。对证据10真实性有异议，加盖印章是山东国林地理有限公司，并非原告所称的国土资源局，该证据不能显示土地的四至及具体的区位，该证据也不能证明原告与被告之间存在租赁合同关系，与本案不具有关联性。第三人对原告提交的证据无异议。被告南门居委会为反驳原告主张提交了以下证据：提交征收与补偿协议复印件，证明涉案房屋已被国有征收，与涉案房屋相关的租赁合同已依法解除，该租赁合同的解除是不可归责于租赁合同双方的责任，出租人对于合同的解除没有过错。涉案房屋位于国有土地上征收项目征收范围内，南门居委会是与临清市新华片区房屋征迁指挥部协商后签订的征收补偿协议，该补偿协议中所约定的补偿款应全部归南门居委会所有，原告无权要求分割。其他四被告对南门居委会提交的证据无异议。原告对被告南门居委会提交的证据提出如下质证意见：对协议真实性无异议，但该协议所依据的补偿办法规定原告所诉的工业企业补偿等都包括在该补偿款内，并且协议乙方处加盖有南门居委会公章，证明南门居委会作为独立的集体单位应对外承担相应的法律责任，而不是被告所说居民小组。该协议同时也证明了拆迁补偿款已经全部支付给南门居委会。被告东方实业公司为反驳原告主张提交了以下证据：提交东方实业公司与张亮签订的租赁协议、2018年2月1日张亮缴纳房屋保证金的收据、2018年7月3日张亮缴纳房租的收据、张亮缴纳涉案房屋院内地面整修费用的收据、向张亮退还修路费及剩余房租的收据，其中退还张亮房租时，因租赁合同被依法解除，我方向张亮多退了两个月的房租，张亮缴纳的地面整修款也已全额退还，用于证明涉案房屋的租赁合同关系是自签订至其后的履行均是东方实业公司与张亮个人之间，东方实业公司与原告之间不存在租赁合同关系，涉案房屋被依法征收后，东方实业公司与张亮的租赁合同关系依法解除，考虑到张亮因解除租赁合同东方实业公司给予张亮两个月房租及全额退还地面整修费的补偿，地面整修费单据记载的是修路费，实际是地面整修费。其他四被告对东方实业公司提交的证据无异议。原告对被告东方实业公司提交的证据提出如下质证意见：对租赁协议真实性无异议，该协议与原告持有的协议内容完全一致，按照合同中约定的内容，甲方应持有租赁协议两份，但只提交了一份，另一份加盖了原告公司公章，与原告提交的完全一致。对保证金、缴纳房租收据真实性无异议，恰好证实了原告已经履行缴纳房屋保证金，以及履行完毕合同义务。对退房租费收据有异议，不能证明东方实业公司多退了原告两个月的房租。修路费退款真实性无异议，因为原告是根据协议第6条约定先行出资进行维修或修建，后由被告承担。第三人张亮对被告提交证据的真实性均无异议。被告南门居委会又提交了鲁政字[2002]396号山东省人民政府关于临清市2002年第一批次城市建设用地的批复、临政发[2001]96号临清市人民政府关于同意规划建设东方家具集团公司的批复、被告东方实业公司出具的证明（证明10间办公室面积165平方米）；证明所租赁的房屋及土地合法，该租赁协议合法有效。其他四被告及第三人无异议。原告称对两个批复无异议，对东方实业公司出具的证明，东方实业公司作为本案当事人其出具的证明，不能作为证据使用。庭审中，原告要求的赔偿项目：依据临政公字（2018）2号临清市人民政府关于临清市新华片区房屋征收补偿方案征求意见公告第一项，临时安置补助费，依据第20条，6元/平方×3个月×2200平方=39600元；第二项停产停业损失补偿，依据第21条，100元/平方×2200平方=220000元；第三项搬家补助费，依据第22条，10元/平方×2200平方=22000元，以上共计281600元。五被告对原告要求的赔偿项目提出异议：临时安置补助费，涉案房屋所在的房屋征收项目，根据房屋性质分为三种类型：住宅、商铺、工业企业，第20条规定的临时安置补助费适用于住宅和商铺，不适用于工业企业，根据该条规定的征收人选择货币补偿及产权调换所适用的临时安置费的标准的不同，结合工业用地只给予货币补偿，不享受产权调换的规定，可以证明该20条的规定不适用涉案房屋的补偿，第12条有明确规定。停产停业损失，分为商铺和住宅两种，其中商铺的标准是200，住宅、经营的标准是100，所谓的住宅、经营是指被征收人在自有房屋中进行经营的行为，本案房屋系工业企业用房，不能适用本条规定。搬家补助费适用于住宅和商铺，根据该条最后一句话，每户不低于800也可以证明该条不适用工业企业。临时安置费、停产停业损失、搬家补助是国有土地上房屋征收与补偿条例规定的给予被征收人的补偿项目，该补偿项目及补偿款只能给予被征收人即房屋产权人，房屋的承租人不是该条例规定的被征收人，其无权根据条例的规定的补偿项目名称和具体标准主张分割征收款。本院认为：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。原、被告提交的《租赁协议书》协议内容一致，是双方真实意思表示，本院予以确认。本案中合同的当事人虽然是张亮和临清市鲁临东方实业公司，张亮作为临清市立阳电缆有限公司的股东代公司签订合同，临清市立阳电缆有限公司亦认可该合同，且亦是临清市立阳电缆有限公司在租赁的房屋内经营。故临清市立阳电缆有限公司系实际承租人，是本案适格原告。对被告辩称原告不具备主体资格的辩称理由，本院不予采纳。本案原被告签订的房屋租赁合同合法有效，本应按照合同履行，但由于房屋被政府征收，继续履行合同的条件已丧失，原告已实际搬出，原告交纳的保证金等被告已退还原告，双方的租赁合同已实际解除。该合同的解除系政府征收原因所致，属于不可抗力，原被告对合同的解除均无过错。按照公平和诚实信用原则，被告南门居委会、东方实业公司应对原告遭受的损失酌情予以赔偿。被告胡加林、宋长海、方雨华虽然在协议上签字，但均属于职务行为，均不是合同当事人，原告要求胡加林、宋长海、方雨华承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》被征收人为××，补偿项目均指向被征收人（××）。因此，承租人因出租房屋被征收而主张权利，不能依据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项。房屋征收的补偿对象虽然是房屋××即本案被告南门居委会，但在租赁合同未到期的情况下，原告亦对被征收房屋享有相关权益，有权依据其与被告之间的房屋租赁合同关系取得相应的征收补偿款项,以做为租赁合同解除的损失补偿。关于临时安置补助费，根据《临清市新华片区房屋征收补偿方案》（征求意见稿）第二十条规定，临时安置补助费的补偿标准根据被征收人选择产权调换还是货币补偿形式的不同而有所区分，由于临时安置补助费的主要核算参数是房屋应安置面积，且计算方法根据房屋××选择补偿方式的不同而有所区别，故临时安置费来源于房屋所有权，系房屋征收部门征收房屋导致房屋××所有权灭失而对其作出的一种补偿，依法应由房屋××取得。故本案中涉案房屋拆迁后的临时安置补助费应由房屋××即被告南门居委会所有。原告要求涉案房屋的临时安置补助费归其所有，本院不予支持。关于停产停业损失补助费，涉案房屋属于经营性用房，以租赁为主要用途，房屋被征收后，原、被告客观上均遭受了相应的停产停业损失。综合本案案情，本院酌情认定原告取得涉案房屋停产停业损失补助费中的50％，剩余50％归被告南门居委会所有。关于涉案房屋停产停业损失补助费的数额，原告要求按原告公司备案建设规模3.3亩面积计算，无法律依据，应按照原告实际租赁房屋面积906.35平方米（工房（仓库）21间面积741.35平方米+办公室面积165平方米）计算，停产停业损失补助费应为90635元（100元/平方米×906.35平方米）原告应实际取得45317.5元（90635元×50%）。关于搬家补助费，涉案房屋被征收时尚处于《租赁协议书》约定的租赁期限内，征收行为导致作为承租人的原告须将涉案房屋内用于经营的相关设施、设备等进行转移，并因此产生搬家费用。因此，涉案房屋的搬家补助费应归搬家费实际支付人的原告所有。关于涉案房屋搬家补助费的数额，原告要求按原告公司备案建设规模3.3亩面积计算无法律依据，应按照原告实际租赁房屋面积906.35平方米（工房（仓库）21间面积741.35平方米+办公室面积165平方米）计算，房屋搬家补助费应为9063.5元（10元/平方米×906.35平方米）综上，原告合计应取得租赁合同解除的损失额为54381元（45317.5元+9063.5元），被告南门居委会作为房屋所有人领取了补偿款，东方实业公司作为租赁合同当事人，故该款应由南门居委会、东方实业公司支付给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告临清市新华路街道办事处红星社区南门居委会、临清市鲁临东方实业公司于判决生效之日起十日内支付原告临清市立阳电缆有限公司搬家补助费、停产停业损失补助费共计54381元。二、驳回原告临清市立阳电缆有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。执行期间为判决生效后自动履行期届满之日起二年以内。案件受理费减半收取2762元，由原告承担2229元，由被告临清市新华路街道办事处红星社区南门居委会、临清市鲁临东方实业公司承担533元。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  张保国二〇一九年六月四日书记员  张 昕