湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初2223号原告：湖北天地汇物流发展有限公司。法定代表人周业文。委托诉讼代理人陈建军。被告：周春荣。委托诉讼代理人胡曼君，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人沈山林。第三人：武汉市东西湖区汽配商会。法定代表人沈山林。委托诉讼代理人朱华，湖北谦牧律师事务所律师。原告湖北天地汇物流发展有限公司（以下简称天地汇公司）与被告周春荣、第三人武汉市东西湖区汽配商会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日受理后，依法适用普通程序，由审判员张敏担任审判长与人民陪审员李召祥、周洁组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天地汇公司的委托诉讼代理人陈建军、被告周春荣的委托诉讼代理人胡曼君、沈山林，第三人武汉市东西湖区汽配商会的委托诉讼代理人朱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天地汇公司向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，立即支付购房价款总计：1,363,460元；支付逾期违约金以应付价款为基数，按照日万分之0.05标准，从合同约定应付款第二日起计算至实际支付之日止；支付原告实际损失，现市场价格与原价格的差额321,387元；以上共计1,688,331.86元；2、被告若实际履行合同不能或不予履行合同，则解除购房合同，退出所占用房屋，按合同约定支付违约金及费用25,000元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2016年9月6日，原、被告双方签订了一份《武汉市商品房买卖合同》及附件，约定由被告购买原告依法建设和销售的位于武汉市东西湖“高桥国际汽配城”的第*幢／单元*-*层**号商品房一套，房屋实测建筑面积总计为194.78㎡，总价款1,363,460元。双方对商品房的基本情况，计价方式与价款，付款形式及付款时间，交房期限及条件，逾期付款及逾期交房的违约责任等均作了约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了交房、备案等相关义务，但被告未按合同约定将房款如期支付给原告，其行为严重违约，造成了原告的经济损失，损害了原告的合法权益。被告周春荣辩称，1、商品房买卖合同单价6,000元每平米，实际总价款为1,168,680元，根据不动产权显示房屋实际面积为194.78㎡，应当按照实际面积计算总价款；2、答辩人未支付首付款933,040元，但有权行使法定抵消权，答辩人与原告互负债务，不应当承担其赔偿责任。答辩人与沈山林系夫妻关系，而沈山林系武汉市东西湖区汽配商会与原告合作的天地汇物流商务总部二期项目的日常事务执行人。原告于2017年4月20日向武汉市东西湖区汽配商会先行支付50%的提成款7,464,080元，原告同意以此款冲抵被告购买的另两套房屋的首付款。截止到目前，原告仍有剩余提成款未支付，原告与答辩人互负到期债务，且该债务的标的物种类、品质相同，答辩人有权要求将自己的债务与对方的债务抵消。同时答辩人具备支付购房款的能力，要求继续履行合同；3、应当追加武汉市东西湖区汽配商会为本案第三人，其与原、被告事实上有牵连关系，若武汉市东西湖区汽配商会不参与诉讼案件事实无法查清，且影响他人合法权益。请求驳回原告全部诉讼请求。第三人武汉市东西湖区汽配商会陈述称，认可被告陈述的事实，认为汽配商会作为房屋买卖合同的实际操办人应该参加诉讼，更有利于查清本案的事实。之前在法定期限内申请过以有独立请求权的第三人参加诉讼，法庭未予准许，故我公司参加本次诉讼合情合理。原告天地汇公司为支持其诉讼请求，向本院提交了《武汉市商品房买卖合同》及附件一份（合同编号：东1600****2）、照片5张、收款收据、不动产权属证明1份、房屋结算表和被告在浦发银行贷款××证据××组及案外人夏**的收据及增值税发票。被告周春荣和第三人武汉市东西湖区汽配商会未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合庭审质证，综合认定本案事实如下：2016年9月6日，天地汇公司（出卖人）与周春荣（买受人）签订了编号为东1600****2的《武汉市商品房买卖合同》。双方在合同中约定，买受人向出卖人购买天地汇物流商务总部建设项目二期第*幢／单元*-*层**号商品房。合同约定建筑面积共193.84㎡，单价为每平米6,000元。买受人贷款付款，应于2016年9月13日前，一次性存入商品房首付款933,040元，其余价款办理贷款具体付款方式及期限的约定见附件六。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理。逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.05的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.05的违约金。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房款。出卖人应当在2017年1月5日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同还约定了其他权利义务。天地汇公司在出卖人处加盖合同专用章及法定代表人印，周春荣在买受人处签名并捺印。双方在合同附件六中约定，买受人须于本合同签订当日付清首期款933,040元，同时办理余款230,000元抵押贷款手续，余款230,000元应于本合同签订之日起120日内到达出卖人账户。合同解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及抵押贷款合同解除等手续，出卖人应在上述各项手续及相应的程序履行完毕之日起30个工作日内退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之五标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。按照本合同约定或法律规定应由双方各自承担的违约金或利息，办理退款时一并予以结算。合同附件还约定了其他权利义务。天地汇公司在出卖人处加盖合同专用章，周春荣在买受人处签名并捺印。合同签订后，周春荣并未向天地汇公司履行付款义务。另查明，案涉房屋的实际面积为194.78㎡。周春荣共计向天地汇公司购买了4套房屋，案外人杜*、潘**、李**每人也向天地汇公司购买了4套房屋，天地汇公司对上述16套房屋中的8套出具了首付款的收款收据，总金额为7,464,080元。但周春荣及杜*、潘**、李**均未向天地汇公司支付购房款。2018年6月14日，天地汇公司起诉来院，请求如诉称。审理中，武汉市东西湖区汽配商会向本院提出申请，要求作为有独立请求权的第三人参加诉讼，经本庭释明后，武汉市东西湖区汽配商会另案起诉天地汇公司。在武汉市东西湖区汽配商会提交的起诉状中载明：“截止到2018年6月，原告（指武汉市东西湖区汽配商会）已售出100间商铺和1层写字楼……总提成为15,141,009.5617元”，“2017年4月20日，被告先行支付50%的提成7,464,080元，原告（指武汉市东西湖区汽配商会）以此款冲抵杜*、潘**、周春荣、李**购买的8套房屋的首付款”。并就剩余提成款向天地汇公司主张权利。因本案的处理结果与武汉市东西湖区汽配商会有利害关系，故本院通知其作为本案第三人参加诉讼。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按约定履行。一、原告天地汇公司提出要求被告周春荣继续履行合同，被告周春荣亦同意继续履行，就应当按照合同约定，按时足额支付购房款。对于原告天地汇公司要求被告周春荣支付购房款1,363,460元及违约金和差额损失321,387元的诉讼请求，本院评判如下：（一）、关于案涉房屋单价的问题。首先，双方合同约定的单价为6,000元每平米；其次，在原告天地汇公司于2017年4月20日向被告周春荣出具的另外两套收据中载明的单价也为6,000元每平米；第三、原告天地汇公司诉称经过与被告周春荣丈夫沈山林协商，同意将房屋单价变更为7,000元每平米。但是房屋结算表并没有落款的时间，并不能表明双方在订立合同后就单价协商一致，且房屋结算表中也没有被告周春荣本人的签名。故案涉房屋单价应按6,000元每平米结算，对原告天地汇公司的该诉称意见，本院不予采纳。（二）、关于房屋总价的问题。因为双方共同确认案涉房屋的实际面积为194.78㎡，故房屋总价应为1,168,680元（单价6,000元每平米×实际面积为194.78㎡）。（三）、关于购房款支付的问题。被告周春荣辩称，其未履行付款义务，但主张行使抵消权。在第三人武汉市东西湖区汽配商会起诉原告天地汇公司的诉状中载明“截止到2018年6月，原告（指武汉市东西湖区汽配商会）已售出100间商铺和1层写字楼……总提成为15,141,009.5617元”，“2017年4月20日，被告先行支付50%的提成7,464,080元，原告（指武汉市东西湖区汽配商会）以此款冲抵杜爽、潘晓虹、周春荣、李字静购买的8套房屋的首付款”。但是被告周春荣及第三人武汉市东西湖区汽配商会，在2017年4月20日以2018年6月才完成的总销售提成金额的50%冲抵购房款，明显与事实及常理不符。且武汉市东西湖区汽配商会已就剩余提成款诉讼主张权利，该提成款的权利人并非被告个人，故被告周春荣无权行使抵消权。对于其该项辩称意见，本院不予采纳。现合同约定的首付款及贷款的支付时间均已届满，被告周春荣占用房屋至今却未向原告天地汇公司支付购房款，其行为侵害了原告天地汇公司的合法权益。故对原告天地汇公司要求被告周春荣支付购房款的诉讼请求，本院在1,168,680元的范围内予以支持。（四）、被告周春荣未按照合同约定支付购房款的行为已经构成违约，应当支付违约金。1、关于利息的计算标准。双方合同约定逾期超过180日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.05的违约金。双方合同附件又约定，逾期超过180日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。两部分约定不一致，现原告天地汇公司自愿按照日万分之0.05计算违约金，对被告周春荣有利，符合法律规定和双方约定，本院予以照准。2、关于利息的起算时间。双方合同约定首付款的支付时间为2016年9月13日前一次性支付933,040元，而合同附件约定首付款的支付时间为合同签订之日的次日即2016年9月7日，故应当从有利于被告周春荣的时间即2016年9月14日（合同约定应付期限的次日）起算。对于贷款的支付时间，仅有合同附件约定为本合同签订之日起120日内，故应当从2017年1月6日起计算。对于原告天地汇公司要求被告周春荣支付逾期违约金的诉讼请求，本院在以首付款933,040元为本金，按照每日万分之0.05标准，从2016年9月14日起计算至实际付清之日止，以贷款余款235,640元为本金，按照每日万分之0.05标准，从2017年1月6日起计算至实际付清之日止的范围内予以支持，超出部分，不予支持。原告天地汇公司主张的违约金和差价损失基于同一合同，不应同时主张，且原告天地汇公司主张的差价损失并无相应证据证实，故对原告天地汇公司要求赔偿差价损失321,387元的诉讼请求，本院不予支持。被告周春荣辩称，原告天地汇公司拒绝配合被告周春荣办理银行贷款，造成被告周春荣违约。但被告周春荣并未提供相应证据证明其主张，故对被告周春荣的该辩称意见，本院不予采纳。二、对于原告天地汇公司提出，若被告周春荣实际履行合同不能或不予履行，要求解除合同，退出房屋，并支付违约金25,000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，依据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件的约定，被告周春荣逾期支付购房款的，原告享有单方解除合同的权利。对原告天地汇公司提出若被告周春荣实际履行不能或不予履行合同，解除原、被告签订的编号为东1600****2《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，被告周春荣应当向原告天地汇公司返还案涉房屋。对于原告天地汇公司的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告天地汇公司要求被告周春荣支付违约金及费用25,000元的诉讼请求。依据合同约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金，该部分金额仅为584.34元。本案中，考虑到合同的实际履行情况以及被告周春荣实际占用案涉房屋的事实，依照公平原则，违约金的计算比例应当参照原告天地汇公司的资金占用损失予以确认。故对原告天地汇公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周春荣于本判决生效后十日内向原告湖北天地汇物流发展有限公司支付购房款1,168,680元及逾期付款违约金（分段计算：以首付款933,040元为本金，按照每日万分之0.05标准，从2016年9月14日起计算至实际付清之日止；以贷款余款235,640元为本金，按照每日万分之0.05标准，从2017年1月6日起计算至实际付清之日止）；二、若被告周春荣未能按上述第一项按时足额履行付款义务的，则解除原告湖北天地汇物流发展有限公司与被告周春荣之间于2016年9月6日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东1600****2），被告周春荣于合同解除后十日内向原告湖北天地汇物流发展有限公司支付违约金25,000元，并向原告湖北天地汇物流发展有限公司交还天地汇物流商务总部建设项目二期第*幢／单元*-*层**号商品房；三、驳回原告湖北天地汇物流发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,220元，由原告湖北天地汇物流发展有限公司负担8,960元，由被告周春荣负担11,260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  李召祥人民陪审员  周 洁二〇一九年六月十三日书 记 员  祝新月