文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初522号原告：何济安，男，1962年12月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：周咏红，女，1968年9月26日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：何济安，即上述原告，系周咏红之夫，特别授权。被告：重庆仁能投资有限公司，住所地重庆市江津区双福街道福云路399号8楼，统一社会信用代码915001165814590116。法定代表人：戴恩基，董事长。委托诉讼代理人：李龙成，重庆季霖律师事务所律师，一般代理。原告何济安、周咏红与被告重庆仁能投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告何济安并作为原告周咏红的委托诉讼代理人，被告重庆仁能投资有限公司的委托诉讼代理人李龙成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何济安、周咏红向本院提出诉讼请求：1、被告立即退还原告购房款22万元；2、判令被告支付原告违约金1.655万元；3、判令被告支付原告利息合计105375.2元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月，二原告与被告签订《重庆市商品房买卖同》，约定二原告购买被告开发的位于重庆市江津区双福街道福云大道399号仁能云的左岸25幢1―1号商品房一套；成交金额165.5万元，原告先付83.5万元，剩余房款办理银行按揭。原告在办理银行按揭时，由于银行限贷等原因未能办理，双方约定变更为一次性支付房款。原告于2016年2月18日前和2016年4月12日分别支付购房款835000元和820000元。该商品房买卖合同完成了在重庆市江津区土地房屋登记中心的网上签约，业务编号为201602168000834，网签合同号为cQYJ-794815。2016年9月底，原被告就该商品房逾期交房、原告退房事宜达成一致，并于2016年10月13日向江津区土地房屋登记中心提交了《网上签约合同解除申请表》，同时，房交所收回了所有原被告签订的纸质合同。按照商品房买卖合同第九条第一款的约定，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按银行同期贷款利率计算的利息，并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。但被告以资金紧张为由，分别于2017年3月24日退还本金30万元，2017年4月28日退还本金50万元，2017年5月3日退还本金6万元，2017年6月28日退还本金57.5万元，合计已退还本金143.5万元。被告仍有购房款22万未退还原告，并应支付原告违约金1.65万元，以及根据原告交款至被告分期退款期间，按银行基准利率4.75%/年计算的利息105375.2元。被告重庆仁能投资有限公司辩称：1、原告实际交付的房款为143.5万元非165.5万元，被告为了促销决定对公司内部员工进行优惠，其中对原告优惠22万元，此金额的优惠款是被告通过他人转账的方式向原告转款22万元后原告向被支付的，此是为了让其他购房者感觉到房屋价款并无下降；2、原被告于2016年10月13日协商解除了商品房买卖合同，并达成了退还原告的实际购房款143.5万元的协议，现被告已分期退还原告143.5万元，因此原告主张退还购房款22万元不应支持；3、原告在诉状中所称，被告退还原告143.5万元的金额和时间属实；4、按规定，合同解除后未履行的终止履行，已经履行的根据合同的性质当事人可以恢复原状或补救措施、赔偿损失，因此原告主张违约金不应支持。4、原告主张逾期付款的利息不准确，虽然商品房买卖合同第九条有相应的约定，但协商解除合同后达成了结算协议，是双方对原合同第九条的相应约定进行了变更，即被告于2017年2月底退还原告143.5万元，被告超过此期限以后才承担逾期付款的利息，即应从2017年3月1日起算利息，利率应按4.35%/年计算。经审理查明：原告何济安原系被告公司员工。2016年2月17日，原告何济安、周咏红(乙方，买方)与被告（甲方，卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：二原告购买被告开发建设的，位于重庆市江津区双福街道福云大道399号仁能云的左岸25幢1―1号住宅一套；建筑面积258.52平方米，套内建筑面积250.81平方米；该商品房为预售商品房，销售依据为津国土房管（2015）预字第（033）号《商品房预售许可证》；总价款为165.5万元，签合同时原告支付购房款83.5万元，剩余房款82万元银行按揭付清。合同第七条约定：“交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限：……2、属预售商品房的，甲方应当在2016年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”合同第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外同，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退回全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的……”除上述内容外，双方还就房屋权属证书的办理、合同登记备案、保修责任等进行了约定。同日，案涉房屋办理了商品房期房买卖预备案登记。2016年2月18日、4月12日被告向二原告开具了金额分别为83.5万元和82万元的发票两张。2016年4月13日，被告通过案外人万东礼的账户向原告何济安转款22万元。2016年10月13日，原被告申请解除案涉房屋的网上签约合同，在《网上签约合同解除申请表》上载明“甲、乙双方经协商一致就乙方向甲方购买江津区双福街道福云大道399号《仁能云的左岸》项目25幢1单元1、2、3层1室房屋订立了商品房买卖合同。由于退房重新签约原因，现经双方协商一致，自愿解除该买卖合同。解除合同后续相关事宜按商品房买卖合同约定处理”。双方解除合同时，被告并未将案涉房屋交付二原告。2016年10月31日，原告何济安(乙方，员工)与被告公司（甲方）签订《协商解除劳动关系协议书》约定：甲乙双方于2016年10月31日解除劳动关系。协议第四条第一款第2项载明：“乙方放弃‘仁能―云的左岸’25―1房屋的购买权（已做合同撤销），甲方可对外公开销售。甲方承诺在2017年2月底前退回乙方原实际缴纳的房款人民币1435000元（人民币大写：壹佰肆拾叁万伍仟元整）”。该协议签订后，被告于2017年3月24日退还原告购房款30万元，2017年4月28日退还原告购房款50万元，2017年5月3日退还原告购房款6万元，2017年6月28日退回原告何济安购房款57.5万元，共计已退还原告购房款143.5万元。庭审中，原告承认收到被告通过万东礼账户转账的22万元后，将此款作为购房款交给了被告公司。对解除《重庆市商品房买卖合同》的原因，原告在庭审中陈述：是房屋不能按时交付。对此被告称：商品房买卖合同的解除，一是因原告跟董事长的兄弟经营的一个公司有关系，被告公司的业务有原告介绍给董事长兄弟公司情况，被告董事长知道以后就追查这个事情；二是因原告个人的原因，原告受到了相应的处理，不能在公司上班，后经与被告协商，被告同意原告解除劳动关系的补偿，同时双方对解除商品房买卖合同，以及解除商品房买卖合同后，如何退款、退款金额、期限等进行了补充约定，即《协商解除劳动关系协议书》中第四条第一款第2项的约定，并确认了原告实际交付房款的金额为143.5万元。对此，被告未提交任何证据证明，原告也不认可被告所述解除合同的原因。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《协商解除劳动协议书》、银行流水、《网上签约合同解除申请表》、《协商解除劳动关系协议书》和当事人陈述等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原告何济安、周咏红与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。否则应承担相应的违约责任。按合同约定，二原告应交购房款165.5万元，被告也出具了原告已交此金额购房款的发票，但根据原告何济安与被告公司签订的《协商解除劳动协议书》第四条第一款第2项中关于甲方承诺在2017年2月底前退回乙方原实际缴纳的房款1435000元的约定，再结合原告在庭审中承认收到被告公司通过万东礼账户转账给他的22万元，并将其作为购房款交给了被告公司的事实，本院认定二原告实际缴纳的购房款金额为143.5万元。因此原告诉请被告退还购房款22万元的请求不能成立。根据合同约定，被告应当在2016年3月31日前将案涉房屋交付原告，而被告在2016年10月13日双方解除合同时还未交付房屋，被告的行为构成逾期交房。虽然原被告已协商解除了商品房买卖合同，但双方协商解除合同时未明确解除合同的原因。现有被告逾期交房的事实，原告在庭审中又明确解除合同的原因是逾期交房，而被告在庭审中又不能明确说明双方解除合同的原因，其所述的理由，也未能提供证据加以证明，故本案所涉商品房买卖合同的解除，应视为被告逾期交房而双方协商解除。被告应承担逾期交房的违约责任。根据《网上签约合同解除申请表》上载明的“解除合同后续相关事宜按商品房买卖合同约定处理”的约定，和合同第九条关于“逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退回全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金”的约定，被告除应退还原告购房款外，还应承担支付原告利息和违约金的违约责任。按此条约定的文字表述，已付房款为143.5万元，利息的起算时间应从原告交款之日起至被告实际退款之日止。对合同中约定的交款之日，由于原被告均没有举示证据证明原告实际支付购房款的时间，本院以被告向二原告开具发票的时间作为二原告支付购房款的时间。其计算标准，合同第九条仅约定按银行同期贷款利率计算，本院酌情以中国人民银行同期贷款为利息的计算标准。对原告请求被告支付的逾期交房的违约金，原告实际交纳购房款143.5万元，违约金应为1.435万元（143.5万元×1%）。对被告辩称，《协商解除劳动关系协议书》第四条第一款第2项中关于被告在2017年2月底前退回原告购房款的约定，实际是对原合同第九条的约定进行的变更，即逾期付款的利息应该从2017年3月1日起算的理由。合同第九条约定的是“30日内退回全部已付房价款及利息”，即在30日内付款也要支付利息，即原告请求的利息，非逾期付款利息，是被告逾期交房应支付的购房款利息，故被告的此抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆仁能投资有限公司在本判决生效后五日内支付原告何济安、周咏红所交纳购房款的利息(按中国人民银行同期贷款利率，2016年2月18日至2016年4月11日以83.5万元为基数、2016年4月12日至2017年3月23日以143.5万元为基数、2017年3月24日至2017年4月27日以113.5万元为基数、2017年4月28日至2017年5月2日以63.5万元为基数、2017年5月3日至2017年6月27日以57.5万元为基数计算)；二、被告重庆仁能投资有限公司在本判决生效后五日内支付原告何济安、周咏红逾期交房的违约金1.435万元。三、驳回原告何济安、周咏红的其他诉讼请求。如果被告重庆仁能投资有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6430元，减半收取3215元，由被告重庆仁能投资有限公司负担915元，原告何济安、周咏红负担2300元。被告负担部分，限被告在本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇一九年六月四日书记员  王星皓