重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初2138号原告：重庆康驰物业管理有限公司，住所地重庆市渝**金石大道**，统一社会信用代码915001120661610858。法定代表人：王凡，职务董事长。委托诉讼代理人：陈祖红，女，1973年12月6日出生，汉族，住重庆市南川区，系重庆康驰物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：汤玉婷，女，1987年7月25日出生，汉族，住重庆市南川区，系重庆康驰物业管理有限公司职员。被告：张建洪，男，1969年5月23日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：张力，男，1991年1月6日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆康驰物业管理有限公司（以下简称康驰物管公司）与被告张建洪、张力物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法由审判员刘丹独任审判，适用简易程序于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告康驰物管公司的委托诉讼代理人汤玉婷、陈祖红、被告张建洪到庭参加了诉讼。被告张力经人民法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告康驰物管公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2016年9月1日至2019年1月31日拖欠的物业费37303.28元、公共能耗费5743.41元，合计43046.69元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自愿经营重庆xx置业有限公司开发的“xxx·xx广场”xx层xx、xx号商铺，建筑面积为160.79平方米，并于2016年9月1日与原告签订了《xxxxx广场商场管理服务协议》，双方对物业服务内容、收费标准、计算方式以及起始时间和违约责任进行了约定。被告经营“xxx·xx广场”xx层xx、xx号商铺，享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费，没有履行应尽的义务。被告自2016年9月1日至2019年1月31日累计拖欠物业服务费、公摊能耗费共计43046.69元。原告多次催收，被告都拒不交纳。为此，原告诉至法院，请求人民法院依法裁判。被告张建洪辩称，欠费金额我有异议，需要原告出示证据证明是如何计算的，且在起诉之前没有告知我们欠费。被告张力未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年，重庆xx置业有限公司（甲方）与重庆xxx物业管理有限公司（乙方）就“xxxxxx”小区住宅面积63704平方米、商业面积48299平方米以及住宅面积68588平方米、商业面积37929平方米的物业分别签订了两份《前期物业服务合同》，该物业服务合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制。双方约定物业服务费用按建筑面积计算标准如下（由于《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法的通知》（渝符办发【2015】36号）暂缓实施，因此本次物业招标收费标准以区发改委物价部门审核为准：住宅1.8元/月·平方米；商业：10元/月·平方米；停车位：60元/月·个，车辆临时停车费按照物价部门核定的标准交纳；公摊水电费据实收取。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定，业主入住时预付一季度的物业服务费，入住后物业服务费用按月交纳。业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务。第九条约定，业主逾期不交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。第二十一条约定，物业管理服务期限3年，自2015年4月25日至2018年4月24日止。业主大会成立后，业主委员会与所选聘的乙方签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二份前期物业服务合同第二十一条约定物业管理服务期限3年，自2015年5月6日至2018年5月5日止，其余约定内容与前一份前期物业服务合同基本一致。2015年6月3日，重庆xx置业有限公司与重庆xxx物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》在重庆市南川区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2016年4月1日，重庆xxx物业管理有限公司变更名称为重庆康驰物业管理有限公司。另查明，2015年10月9日，重庆市南川区发展和改革委员会以南川发改委发[2015]366号文件确定了“xxxxxx”小区物业服务费的收费标准，即：住宅物业服务费标准0.8/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费标准0.4元/平方米·月。电梯费收取方式，可实行月票和次票，具体方式由物业公司根据实际情况决定，1、月票票价，按层计算：张/人=10元（第一层）+0.3元×(N-1）,N为楼层数，按人计算：常住人口每人每月10次；2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。商场物业服务费标准：8元/平方米·月，其中含40%的日常维修养护费。以上试行期限1年，从2015年10月1日起至2016年9月30日止。还查明，南川区xxxxxxxx（xxxxxx）裙楼负1-19商业用房的产权登记人为韦济友，南川区xxxxxxxx（xxxxxx）裙楼负1-20商业用房的产权登记人为冷元会、韦红燕。2016年8月8日，韦济友、冷元会、韦红燕委托马凡斌作为其合法代理人，全权办理上述商铺的租赁事宜。2016年8月8日，马凡斌与张建洪、张力（乙方）签订《租房协议书》，载明乙方租赁经营的商铺为xxxxxx裙楼负1-19、1-20号门面，建筑面积约160.79平方米。租赁时间为三年，从2016年9月10日至2019年9月9日。租赁期间所产生的一切费用由乙方负责付清。原告主张张建洪、张力未按约定交纳2016年9月1日至2019年1月31日期间的物业服务费、公摊能耗费共计43046.69元，经多次催收无果，康驰物管公司遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。上述事实，有原告的当庭陈述，以及原告举示的《前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、准予变更登记通知书、《租房协议书》、委托书、不动产查询证明等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原告重庆康驰物业管理有限公司与“xxxxxx”小区的建设单位重庆xx置业有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对“xxxxxx”小区的全体业主具有约束力。根据查明的事实，被告张建洪、张力系承租xxx·xx广场xx层19、20号商铺的经营者，《前期物业服务合同》对物业实际使用人也具有约束力。原告康驰物管公司为xxx·xx广场提供了物业管理服务，被告张建洪、张力作为商场内的商铺经营者，享受了原告提供的物业管理服务，被告张建洪、张力应当按照约定按时向原告交纳物业服务费。虽然前期物业服务合同中约定商业按照10元/月·平方米计收物业服务费，但经南川区发改委核定商场物业服务费标准为8元/平方米·月，其中含40%的日常维修养护费。现原告也是按照8元/平方米·月计收物业服务费，本院予以确认。由于被告张建洪、张力承租案涉商铺的租赁期限为2016年9月10日至2019年9月9日，故被告张建洪、张力应当缴纳从2016年9月10日至2019年1月31日期间的物业费为36917.44元（160.79㎡×8元/㎡/月×28个月+160.79㎡×8元/㎡/月÷30天×21天），该款本院依法予以支持。关于原告主张的公摊能源费，原告并未提交相应证据予以印证，对于该笔费用，因证据不足，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告张建洪、张力于本判决生效后立即向原告重庆康驰物业管理有限公司支付2016年9月10日至2019年1月31日期间的物业服务费36917.44元。二、驳回原告重庆康驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取440元（原告已交纳），由被告张建洪、张力承担361元，由原告重庆康驰物业管理有限公司承担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  刘丹二〇一九年六月五日书记员  李珑