山西省寿阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0725民初47号原告郭美丽，女，汉族，1982年8月2日生，山西省寿阳县人。委托代理人王满元、魏少波，寿阳县法律服务所法律工作者。被告山西铸鑫房地产开发有限公司。统一社会信用代码911401005663028415。法定代表人张曦，该公司执行董事兼总经理。委托代理人赵世立、郭强，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告晋城银行股份有限公司太原分行。统一社会信用代码91140100578450710J。法定代表人李宁川，该行行长。委托代理人李丹，系晋城银行股份有限公司太原分行法务。委托代理人李政龙，系晋城银行股份有限公司太原分行职员。原告郭美丽诉被告山西铸鑫房地产开发有限公司（以下简称铸鑫公司）、被告晋城银行股份有限公司太原分行（以下简称晋城银行太原分行）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭美丽及其委托代理人王满元、魏少波、被告铸鑫公司的委托代理人赵世立、郭强、被告晋城银行太原分行的委托代理人李丹、李政龙到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月23日，原告与被告铸鑫公司签订《商品房预定协议书》。协议书约定，原告购买被告开发建设的位于寿阳县公园国际滨河城住宅小区x号楼x单元x层xxx号房屋，该房屋建筑面积93.55㎡，单价为2554元/㎡，房屋总价款为238927元，协议签订后，原告于2013年8月29日付清房款，但被告既未按约定时间交付房屋也未按协议约定为原告办理房屋产权备案登记手续。后来，原告通过信访途径得知，被告铸鑫公司已于2016年9月将原告所有的房屋抵押给被告晋城银行太原分行。原告认为，二被告的行为损害了原告的合法权益，二被告签订的涉及原告所购房屋部分的抵押协议应为无效协议。为此，原告提起诉讼，请求确认被告签订的涉及原告所购房屋部分的抵押协议无效、判令被告铸鑫公司依约协助原告办理房屋产权备案登记手续。被告铸鑫公司在庭审中辩称，关于抵押协议的效力，请求法院结合原告的诉讼请求及被告晋城银行太原分行提供的抵押手续，依法裁决；房屋产权备案登记手续，需要政府部门予以配合，在具备条件下才可办理，并非铸鑫公司一方即可办理。被告晋城银行太原分行在庭审中辩称，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告晋城银行太原分行与借款人山西陶然建筑装饰工程有限公司于2015年2月12日签订单位综合授信合同，为其授信6000万元，同日与被告铸鑫公司签订了最高额抵押担保合同，被告铸鑫公司以其寿阳县滨河××区××号地块及其附着建筑物3、4号住宅楼为借款人的授信提供最高额抵押担保，并在寿阳县房地产管理所办理了预抵押登记手续，被告晋城银行太原分行于2016年9月与被告铸鑫公司签订了房地产抵押契约，办理了在建工程抵押登记。后来被告晋城银行太原分与借款人在授信期限内又分别签订了三份银行承兑汇票承兑合同，用信6000万元。被告晋城银行太原分行与被告铸鑫公司签订的抵押合同及主债权合同均为真实意思表示，合法有效，且抵押权已依法办理了抵押登记，具备物权效力；而被告铸鑫公司与原告仅签订了商品房预订协议，并未办理权属登记手续，物权未经公示，仍属于债权范畴，没有对抗第三人的效力，也不能请求免除设定房屋上的抵押权；根据物权优于债权原则，被告晋城银行太原分行的担保物权优先于原告的债权，在借款人不履行还款义务时，被告晋城银行太原分行有权对抵押房屋拍卖变卖的价款优先受偿。根据物权法第一百零六条的规定，被告晋城银行太原分行作为受让人在取得担保物权时是善意的，且已经进行了物权登记，取得了不动产的担保物权，因此，原告只能向被告铸鑫公司请求赔偿。经审理查明，被告铸鑫公司在寿阳县城开发建设了公园国际滨河城房地产项目。2012年3月23日，原告郭美丽与被告铸鑫公司签订《商品房预定协议书》。协议约定：原告向被告铸鑫公司购买公园国际滨河城住宅小区x号楼x单元x层xxx号房屋，该房屋建筑面积为93.55㎡，单价为2554元/㎡，房屋总价款为238927元；被告铸鑫公司应在2013年7月31日前交付房屋，并在房屋交付使用后一年内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。协议签订之日，原告于2013年8月29日付清全部房款。2015年8月，被告铸鑫公司将公园国际滨河城住宅小区x号楼x单元x层xxx号房屋交付与原告使用。现该房屋未办理产权备案登记手续。另查明，2017年3月前，李锐是被告铸鑫公司的股东，并担任铸鑫公司的法定代表人；李锐亦是山西铸鑫置业投资有限公司的股东兼法定代表人，山西铸鑫置业投资有限公司的另一名股东为李海明；李海明和山西铸鑫置业投资有限公司均为山西陶然建筑装饰工程有限公司的股东；李海明亦是太原市纽曼斯贸易有限公司和寿阳县金利贸易有限公司的股东。2015年2月12日，借款人山西陶然建筑装饰工程有限公司作为甲方、贷款人即被告晋城银行太原分行作为乙方签订《单位综合授信合同》，合同约定：本合同所称授信额度，是指乙方根据对甲方的信用评价情况确定的，甲方在一定条件下，可以申请支用的借款本金的最高限额；本合同项下授信期限为2015年2月12日至2017年2月12日，授信期限内每笔借款的到期日不得超过授信截止日后24个月；在本合同约定授信期限内，甲方可支用的最高授信额度为陆仟万元；关于担保，就本合同项下授信额度及授信期限内发生的所有债务设定最高额担保，乙方与担保人签订最高额担保合同，担保方式为最高额保证担保和最高额抵押担保，最高担保限额为陆仟万元。同日，抵押人即被告铸鑫公司作为甲方、抵押权人被告晋城银行太原分行作为乙方签订《最高额抵押担保合同》，合同约定：为确保2015年2月12日至2017年2月12日期间山西陶然建筑装饰工程有限公司在陆仟万元最高限额内与本合同乙方签订的所有业务合同（主合同）项下债务人的义务得到切实履行，甲方愿意向乙方提供最高额抵押担保；抵押物清单及抵押物明细表上所列举的抵押物为位于寿阳县滨河××区××号地块的寿阳县公园国际滨河城1、2、3、4号楼共计276套面积为38750.17平方米、评估价值为117800000元的房屋；甲方保证自己是本合同项下抵押物的完全的、有效的、合法的所有者或国家授权的经营管理者，该抵押物不存在所有权或经营管理权方面的争议。该276套房屋包括原告郭美丽购买的3号楼1单元7层704号房屋。2015年3月5日、3月6日，山西陶然建筑装饰工程有限公司与被告晋城银行太原分行根据双方签订的《单位综合授信合同》签订了三份《银行承兑汇票承兑合同》，晋城银行太原分行分别于2015年3月5日、3月6日签发了14份出票人为山西陶然建筑装饰工程有限公司、收款人为太原市纽曼斯贸易有限公司和寿阳县金利贸易有限公司、出票金额总计1.2亿元的承兑汇票。后为了在房地产管理部门办理抵押登记，2016年9月14日，被告铸鑫公司作为抵押人甲方、被告晋城银行太原分行作为抵押权人乙方又签订一份《最高额抵押合同》，合同约定：为了确保2015年2月12日至2018年2月12日期间山西陶然建筑装饰工程有限公司（债务人）在30298080元最高限额内与乙方所签订的所有业务合同（主合同）项下债务人的义务得到切实履行，甲方愿意向乙方提供抵押担保；甲方承诺与保证，甲方对抵押财产依法享有所有权或处分权，抵押财产并非公益设施、禁止流通与转让的财产，不存在任何权属争议，甲方提供给乙方的一切与抵押财产有关的资料和信息均是真实合法、准确完整的，甲方提供本抵押担保不损害任何第三人的合法利益，不违背甲方法定与约定义务；抵押财产，甲方以本合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押；抵押财产清单载明抵押物为寿阳县滨河××区××号地块的寿阳县公园国际滨河城面积为10099.36平方米、评估价值为30298080元的103套房屋。同日，被告铸鑫公司和被告晋城银行太原分行在寿阳县房地产管理所订立《房地产抵押契约》，该抵押契约载明：铸鑫公司自愿将座落在寿阳县滨河城区21号地块公园国际滨河城住宅小区建筑面积为10099.36平方米的房屋抵押给晋城银行太原分行作为担保物，双方议定的上述房地产贷款限额为30298080元，贷款期限自2015年2月12日至2018年2月12日，铸鑫公司保证上述房地产符合抵押房屋要求，并具有使用权，该抵押契约所附抵押明细表所列抵押物为公园国际共计103套房屋，该103套房屋包括原告郭美丽购买的3号楼1单元7层704号房屋。铸鑫公司和晋城银行太原分行订立《房地产抵押契约》后，双方在寿阳县房地产管理所进行了在建工程抵押登记，寿阳县房地产管理所为晋城银行太原分行出具了《在建工程抵押登记证明》。还查明，本案在庭审过程中，被告晋城银行太原分行提交了一份《寿阳县房屋预抵押备案书》，该预抵押备案书的出具时间为2015年2月26日，加盖的公章为“寿阳县房地产管理所房屋发证专用章”，该预抵押备案书写明抵押权人为晋城银行太原分行，抵押人为铸鑫公司，抵押房屋座落于寿阳县滨河××区××号地块公园国际滨河城住宅小区3号楼、房屋号为x号楼x单元x层xxx号、面积为155.58平方米、评估金额为473000元、权利价值为240900元，抵押期限为2015年2月12日至2017年2月12日。晋城银行太原分行称，其与铸鑫公司在2015年2月12日签订《最高额抵押担保合同》时，铸鑫公司就抵押的所有房屋均向其提供了预抵押备案书。原告提出，被告晋城银行太原所分行提交的预抵押备案书并非寿阳县房地产管理所出具。针对该预抵押备案书，本院对寿阳县房地产管理所进行了调查，寿阳县房地产管理所确认该预抵押备案书上加盖的公章不是该所的公章，该所无此种格式的文书，2015年期间该所未为铸鑫公司办理过预抵押备案这种业务。上述事实，有原告郭美丽与被告铸鑫公司签订的《商品房预定协议书》、被告铸鑫公司、山西铸鑫置业投资有限公司、山西陶然建筑装饰工程有限公司的企业信息登记、山西陶然建筑装饰工程有限与晋城银行太原分行签订的《单位综合授信合同》、铸鑫公司与晋城银行太原分行于2015年2月12日签订的《最高额抵押担保合同》、山西陶然建筑装饰工程有限公司与晋城银行太原分行签订的《银行承兑汇票承兑合同》、晋城银行太原分行签发的承兑汇票、铸鑫公司与晋城银行太原分行于2016年9月14日签订的《最高额抵押合同》、铸鑫公司与晋城银行太原分行订立的《房地产抵押契约》、寿阳县房地产管理所出具的《在建工程抵押登记证明》、晋城银行太原分行提交的《寿阳县房屋预抵押备案书》、本院对寿阳县房地产管理所的调查笔录等证据及双方当事人的陈述予以证明。本院认为，原告郭美丽与被告铸鑫公司于2012年3月23日签订《商品房预定协议书》后，被告铸鑫公司于2015年8月将原告所购买的公园国际滨河城x号楼x单元x层xxx号房屋交付与原告使用，原告即拥有了该房屋的所有权和使用权。被告铸鑫公司在与原告签订《商品房预定协议书》且收取原告的房款后，未征得原告的同意，隐瞒房屋已出售的事实真相，并向被告晋城银行太原分行提供不真实的房屋预抵押备案书，与被告晋城银行太原分行在2015年2月12日签订《最高额抵押担保合同》，将包括原告在内的房屋擅自进行抵押，并在合同中保证自己是抵押物的完全的、有效的、合法的所有者或国家授权的经营管理者，作为抵押人和房地产开发商，被告铸鑫公司的该行为主观上并非善意。2016年9月，被告铸鑫公司明知原告郭美丽购买的房屋已交付使用，仍以抵押房屋的所有权人和使用权人的身份与被告晋城银行太原分行签订《最高额抵押担保合同》、在寿阳县房地产管理所订立《房地产抵押契约》，被告铸鑫公司的两次抵押行为事后未获得原告的追认，系无权处分的民事行为，属无效的民事行为。被告晋城银行太原分行在2015年2月12日与被告铸鑫公司签订《最高额抵押担保合同》并向债务人山西陶然建筑装饰工程有限公司签发承兑汇票后，为了在房地产管理部门办理抵押物登记，就同一合同项下的债务于2016年9月14日再次与被告铸鑫公司签订《最高额抵押合同》，以此从寿阳县房地产管理所领取《在建工程抵押登记证明》，用以证明被告铸鑫公司将其所有的103套房屋为山西陶然建筑装饰工程有限公司的债务进行抵押，此时，距两被告第一次签订《最高额抵押担保合同》已一年多时间，原告郭美丽所购买的房屋已交付使用，且被告铸鑫公司所抵押的103套房屋大部分也已交付使用，被告铸鑫公司对所抵押的房屋已明显不具备所有权和使用权，被告晋城银行太原分行对被告铸鑫公司以较大数量的房屋为大额债务进行抵押担保，未尽合理审慎的注意义务及审查责任，即与其签订《最高额抵押合同》和《房地产抵押契约》，其取得的抵押权不属于善意取得。综上所述，被告铸鑫公司与被告晋城银行太原分行两次签订《最高额抵押合同》，将原告郭美丽购买的房屋进行抵押，二被告的行为违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则，损害了原告作为房屋所有权人和使用权人的权益，不受法律保护；原告主张确认二被告签订的涉及原告所购房屋部分的抵押协议无效，本院予以支持；被告晋城银行太原分行所提其是善意取得抵押权的意见，缺乏足够的事实及法律依据，本院不予采信。关于原告要求被告铸鑫公司协助其办理房屋产权备案登记手续的主张，因办理房屋产权备案登记手续为房管部门的行政行为，该行政行为不属于原告和被告铸鑫公司能够约定和履行的范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民法总则》第七条，判决如下：被告山西铸鑫房地产开发有限公司与被告晋城银行股份有限公司太原分行签订的《最高额抵押合同》中对原告郭美丽购买的寿阳县公园国际滨河城x号楼x单元x层xxx号房屋的抵押无效。驳回原告郭美丽的其它诉讼请求。案件受理费200元，由被告山西铸鑫房地产开发有限公司负担100元，原告郭美丽负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审 判 长 王 晋 贤人民陪审员 李 文 杰人民陪审员 吴 鹏 燕二〇一九年六月五日书 记 员 :王建新