四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0105民初3980号 原告：成都信凯实业有限公司，住四川省成都市青羊区苏坡中路**。 法定代表人：李香莹（LeeYangYen）。职务：董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李琴，四川道言律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：李琼，四川道言律师事务所律师。一般授权。 被告：王龙，男，1980年9月27日出生，汉族，住所地成都市双流区。 原告成都信凯实业有限公司（以下简称“信凯实业公司”）与被告王龙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。信凯实业公司的委托诉讼代理人李琼、李琴，王龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信凯实业公司向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.确认信凯实业公司于2019年1月4日发出的《解除租赁合同通知书》合法有效，双方之间的《商铺租赁合同》已于2019年1月6日解除；2.王龙支付自2018年1月20日起至2019年1月6日合同解除之日止期间拖欠的房屋租金387510.85元，并按拖欠租金额的日千分之一从应付款之日起至实际付清之日止向信凯实业公司支付逾期付款违约金（截止2019年2月28日逾期付款违约金暂计算为117034.59元）；3.王龙向信凯实业公司支付房屋装修拆除的费用28000元；4.王龙承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：双方于2017年7月17日签订三份《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定信凯实业公司将位于成都市青羊区“凯德·风尚”项目2栋1层104号、108号、109号（青羊区成飞大道199号）三个商铺出租给王龙。租赁期限自2017年7月20日起至2023年7月19日，租赁面积合计222.76平方米，租金为第一、第二租赁年度150元/月/平方米，支付方式为每3个月支付一次，2017年7月20日至2017年10月19日为免租期（享受免租期的前提是王龙全面适当履行合同义务），2017年10月20日至2018年1月19日的租金于签订合同当日支付，之后于每期租金在最后一个月30日前支付下期租金。另约定了若王龙逾期交纳租金，应承担每日1‰的违约金，逾期超过30日，信凯实业公司有权单方解除合同，已收取的保证金不予以退还，且王龙应补交装修免租期租金，将房屋恢复原状腾退给信凯实业公司，逾期腾退房屋应按日租金的1.5倍支付房屋占用使用费等。信凯实业公司按约交付了房屋，但王龙仅缴纳了第一期（即2017年10月20日至2018年1月19日）的租金人民币100245.00元，自2017年12月22日开始，王龙拖欠租金。王龙的行为已构成根本性违约，信凯实业公司于2019年1月4日发送《解除租赁合同通知书》，王龙于2019年1月6日签收了《解除租赁合同通知书》，于2019年1月17日将案涉商铺钥匙交还信凯实业公司，但至今未支付拖欠租金、违约金以及履行拆除房屋装修和恢复原状之义务。 王龙辩称，1.并非承租人；2.已经按租赁合同约定履行了承租人的义务；3.承租的房屋不能实现用于经营汽车修理美容的目的，故要求支付租金没有法律依据；4.信凯实业公司采取消极推诿的态度致租赁纠纷无法达到及时解决；5.信凯实业公司违反了出租的适租义务，构成违约，应对合同不能继续履行负主要责任，应当赔偿王龙的直接损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议双方身份信息、中国工商银行业务回单及收据（以下简称“业务回单及收据”）、中国工商银行网上银行电子回单（以下简称“网银电子回单”）、收据、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划合格证》、不动产产权证、建设工程竣工验收消防备案表、案涉商铺光盘、催告函（2018年12月25日）、尾号为6029的EMS底单及查询单、解除租赁合同通知书、尾号为3829的EMS底单及查询单、《装修工程合同》、报价邀请函、发票，本院予以确认并在卷佐证。 对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.信凯实业公司、王龙均提交了《商铺租赁合同》，信凯实业公司同时提交了《商铺租赁合同》附件，信凯实业公司欲证明双方的租赁合同关系依法成立，王龙在合同履行中存在过错，王龙逾期支付租金，信凯实业公司有权解除合同，并要求王龙支付违约金。王龙欲证明双方存在租赁合同关系。本院认为《商铺租赁合同》为双方真实意思表示，本院予以采信； 2.王龙提交了收据4张，欲证明承租保证金和租金由成都信邦汽车服务有限公司（以下简称“信邦汽车公司”）股东苏明缴纳，信凯实业公司认可信邦汽车公司作为承租人的事实。信凯实业公司对4张收据的真实性无异议，关联性有异议，认为收据上的缴款人均非信邦汽车公司。本院认为，2017年7月17日、7月18日的收据上均载明“收到苏明押金及预付一季度租金”内容，并加盖信凯实业公司的公章，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对于2017年7月3日、8月1日的收据，与本案无关，本院不予采信； 3.王龙提交了微信聊天记录截图、成都市机动车清洗站管理办法（第十条禁设区域），欲证明由于小区业主的反对和成都市机动车清洗站管理办法的规定，案涉房屋不能用于经营汽车美容、汽车修理。信凯实业公司对微信聊天截图的三性均不认可，对成都市机动车清洗站管理办法（第十条禁设区域）的真实性予以认可，但是认为（1）该办法并非法律及行政法规，不应作为裁判依据；（2）该办法与本案没有关联性；（3）第10条规定的是紧邻层为居民住宅的地上房屋，而本案涉及商铺系独栋商业建筑，其紧邻层不可能为居民住宅。本院认为，关于微信聊天记录截图，微信聊天记录未清楚显示主体，且信凯实业公司不予认可，本院对该组证据不予采信；关于成都市机动车清洗站管理办法，系成都市人民政府发布，具有真实性，本院予以采信； 3.王龙提交了施工合同、装修预算书、装修决算书、成都长平建筑工程有限公司收据、因业主闹市停工赔偿误工费记录、工资表和工人身份证，欲证明王龙装修房屋支出的费用以及因业主阻碍装修造成的各种损失。信凯实业公司认为，（1）关于施工合同，主体发包方为成都市信邦汽车服务有限公司，并非王龙，故与本案无关联性；（2）关于装修预算书、装修决算书，仅有成都长平建筑有限公司的盖章，没有王龙的签字，关联性不予认可；（3）关于成都长平建筑工程有限公司收据，关联性、合法性不予认可；（4）对因业主闹事停工赔偿误工费记录的三性不予认可；（5）对工资表和工人身份证的三性不予认可。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，不予采信； 4.王龙提交了成都信邦公司与信凯实业公司就租赁纠纷商谈的录音，欲证明租赁合同发生纠纷后王龙积极与信凯实业公司协商，而信凯实业公司采取消极、拖延、推诿的态度。信凯实业公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院对该证据真实性、合法性予以确认，关联性将结合其他证据综合认证； 根据当事人提交的证据及一致陈述，本院查明以下事实： 2017年7月20日，王龙（乙方）与信凯实业公司（甲方）签订三份《商铺租赁合同》，三份合同内容主要约定：1.甲方出租给乙方的商铺位于成都市青羊区“凯德·风尚”项目2栋1层109号（以下简称商铺一）建筑面积共为46.9平方米、2栋1层104号（以下简称商铺二）建筑面积共为131.19平方米、2栋1层108号（以下简称商铺三）建筑面积为44.67平方米。2.三个商铺租期均自2017年7月20日至2023年7月19日止。3.租金标准和支付方式：第一年（2017年7月20日至2018年7月19日）、第二年（2018年7月20日至2019年7月19日），三个商铺的租金为每月每平方米（指建筑面积）人民币150元，商铺一月租金为7035元，折合年租金为84420元。商铺二月租金为19679元，折合年租金为203748元。商铺三月租金6701元，折合年租金为60309元。4.装修期：2017年7月20日至2017年10月19日的装修期，该期限内乙方无需缴纳租金。5.经营项目：乙方在该商铺内经营品牌为成都信邦汽车服务有限公司，经营项目为汽车美容/汽车修理。6.房屋交付及房屋交付标准：乙方实际接收商铺或是对商铺进行装饰装修的，视为该商铺符合交付标准。未经甲方批准，乙方自行装修的，甲方仍有权要求乙方停止施工并将该商铺恢复原状，由此造成的损失由乙方承担。7.双方的保证与责任：甲方只是房屋租赁方，甲方不参与乙方的任何经营，乙方的经营由乙方自行负责；乙方的保证与责任：乙方应当办齐正常经营相关的各类证件（复印件提交甲方备案），遵守甲方指定的本项目统一经营管理规章制度，并保证其经营行为不损害其他商户及甲方的利益。8.违约责任：因乙方违约而提前终止的，则本合同项下之租赁保证金不予退还。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应按欠费金额的1‰向甲方支付违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除本合同。乙方全面、适当履行本合同是甲方给予乙方装修期或免租期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止之日起7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期及免租期的全部租金。9.房屋的交还和交还期：如乙方对房屋进行了装修或改建，应在租赁期届满或本合同提前解除或终止之日起的3日内将该房屋装修拆除并恢复房屋原状，由此发生的费用由乙方承担，如乙方逾期不拆除，甲方有权视其为抛弃物处置或另行请第三方拆除，由此产生的相关费用由乙方全部承担。信凯实业公司在甲方处盖章，王龙在乙方授权代表处签字捺印。 2017年7月17日、18日，信凯实业公司收到案外人苏明分别支付的押金及一季度的租金162070元、5000元，信凯实业公司向第三人苏明出具收据。 2018年12月25日，信凯实业公司向王龙发出催告函，要求其收到函件后5日内一次性支付房屋租金380265.85元（2018年1月20日-2019年12月31日），并支付违约金，王龙于2018年12月27日收到该函件。2019年1月4日，信凯实业公司发出《解除租赁合同通知书》，载明：解除双方签订的三份《商铺租赁合同》；王龙应于2019年1月11日前一次性付清全部拖欠的房屋租金380265.85元（2018年1月20日-2019年12月31日），并支付逾期付款违约金93439.71元，王龙于2019年1月6日收到《解除租赁合同通知书》。 2019年2月20日，信凯实业公司与四川映月建筑装饰工程有限公司（以下简称“四川映月装饰公司”）订立《装修工程合同》，合同主要内容为：工程名称：凯德风尚洗车场装饰拆除；工程地点：四川省成都市青羊区成飞大道南段199号，“凯德·风尚”项目2栋1层4号、8号、9号；合同价款：合同含税包干28000元，其中，不含税总价25454.55元，税金2545.45元（税率10%）。2019年4月16日，四川映月装饰公司向信凯实业公司出具发票，金额为28000元。 另查明，《成都市机动车清洗站管理办法》第十条规定：紧邻层为居民住宅的地上房屋禁止设置机动车清洗站。案涉商铺符合城乡规划要求，已取得《建设工程规划合格证》，通过消防验收，办理了不动产权产权证，所有权人为信凯实业公司。 再查明，本院正在审理原告成都信邦汽车服务有限公司起诉被告信凯实业公司租赁合同纠纷一案，案号为（2018）川0105民初13566号，成都信邦汽车服务有限公司提交营业执照载明：法定代表人为王龙，成立日期为2008年4月8日。 审理中，王龙申请郭树华、苏明出庭作证，欲证明二证人系其合伙人，二人参与凯德风尚业主闹事的处理。二证人证明二人系王龙合伙人，一直在积极与信凯实业公司解决业主闹事及后续问题。信凯实业公司认为二证人与王龙存在利害关系，对其证言不予认可。本院认为郭树华、苏明与王龙存在利害关系，本院对二人的证言不予采信。 王龙陈述，成都信邦公司原为信邦服务部，于2017年5月注销登记。后于2017年8月24日重新注册登记，注册地址为凯德风尚**。租房是为成立公司做准备。 信凯实业公司陈述，在签订合同时王龙没有明确向信凯实业公司阐明是以成都信邦公司名义作为承租；同时也无法证明郭树华与苏明为成都信邦公司的在册股东。 本院认为，本案的焦点问题为1、《商铺租赁合同》主体问题；2、王龙是否构成违约问题及《商铺租赁合同》解除问题；3、2018年1月20日至2019年1月6日的租金及违约金问题。4、拆除费用的承担问题。 关于《商铺租赁合同》主体问题。本院认为相对方应为王龙、信凯实业公司，理由如下：1.合同由王龙与信凯实业公司签订，合同中约定房屋用途为成都信邦汽车服务有限公司经营汽车美容、汽车修理业务，本院认为租赁房屋的用途并不改变王龙系案涉合同相对方的事实。2.王龙虽系成都信邦公司的法定代表人，但案涉商铺租赁合同于成都信邦公司成立后签订，租金亦由案外人苏明支付，且王龙亦未提交证据证明签订合同时向对方披露代替成都信邦公司签订合同的事实。 关于王龙是否构成违约问题。因案涉商铺紧邻居民住宅，违反了《成都市机动车清洗站管理办法》“紧邻层为居民住宅的地上房屋禁止设置机动车清洗站”之规定，双方之间的商铺租赁合同客观上已无继续履行的可能。王龙作为洗车行业从业人员，未尽到注意义务，对租赁合同最终无法履行存在过错。信凯实业公司作为专业的物业出租管理公司，对洗车经营场所的限制条件未尽到审查义务，对租赁合同最终无法履行亦存在过错。因双方的过错导致合同无法继续履行，双方对租赁合同无法履行所造成的损失，各自承担50%。在双方均存在违约行为，且过错程度相同的情况下，双方均有权解除合同。信凯实业公司于2019年1月4日向王龙发出解除合同通知，王龙于2016年1月6日收到，故本院依法确认双方之间的三份《商铺租赁合同》于2016年1月6日解除。 关于2018年1月20日至2019年1月6日的租金。根据查明事实，王龙已支付一季度的租金。因合同目的无法实现，造成王龙不能正常经营应根据双方过错程度减少租金数额，在合同解除前，案涉商铺的租金为386500.11元（月租金33415元×11月+月租金7035元÷30天×17天），王龙承担应付租金的50%，本院依法确认王龙应向信凯实业公司支付2018年1月20日至2019年1月6日的租金193250.06元。因双方均存在违约行为，且责任相当，故信凯实业公司要求王龙支付违约金，无法律依据，本院不予支持。 关于王龙向信凯实业公司支付房屋装修拆除费用问题。信凯实业公司自行拆除案涉商铺的装修，并实际支付28000元，该款应根据双方在合同履行过程中的过错程度，各自承担14000元。 综上，对于原告成都信凯实业有限公司的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告成都信凯实业有限公司于2019年1月4日发出的《解除租赁合同通知书》有效，原告成都信凯实业有限公司与被告王龙之间的《商铺租赁合同》于2019年1月6日解除； 二、被告王龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都信凯实业有限公司支付2018年1月20日起至2019年1月6日的房屋租金193250.06元； 三、被告王龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都信凯实业有限公司支付房屋装修拆除费用14000元； 四、驳回原告成都信凯实业有限公司的其余诉讼请求。 若被告王龙未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9125元，减半收取为4562.5元，由成都信凯实业有限公司承担2357.5元，王龙负担2205元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张亚斐 二〇一九年六月二十八日 书记员  孟思嘉