安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0303民初1906号原告：安徽瑞康物业管理集团有限公司，住所地安徽省蚌埠市万达广场A1号楼16层001604-001605室，统一社会信用代码913403006742061952。法定代表人：徐家传，总经理。委托诉讼代理人：袁圆，江苏海越律师事务所律师。被告：合肥百大集团蚌埠合家福百大超市有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市淮河路981号，统一社会信用代码91340300610358165H。法定代表人：余綯，总经理。委托诉讼代理人：张吉，安徽径桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：金辉，男，1978年12月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区，系公司经理。原告安徽瑞康物业管理集团有限公司（以下简称瑞康物业公司）诉被告合肥百大集团蚌埠合家福百大超市有限责任公司延安路店（以下简称合家福超市延安路店）、合肥百大集团蚌埠合家福百大超市有限责任公司（以下简称合家福超市）物业服务合同纠纷一案。本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告瑞康物业公司申请撤回对被告合家福超市延安路店的起诉。原告瑞康物业公司委托诉讼代理人袁圆，被告合家福超市委托诉讼代理人张吉、金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞康物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付拖欠的2017年2月28日起至2018年10月27日止的物业服务费人民币388916.28元（1.8元/月·平方米×10803.23平方米×20月＝388916.28元）；2、判令被告按从逾期之日起每日按应缴费用千分之二的标准向原告支付违约金；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告合家福超市延安路店位于安徽省蚌埠市琥珀新天地和苑小区的沿街商铺之列，由原告瑞康物业公司为其提供物业服务，该商铺由被告合家福超市购买，面积为10803.23平方米。2014年7月5日安徽瑞康物业公司（原蚌埠市瑞康物业管理有限公司）与合肥城建蚌埠置业有限公司签订了《物业服务合同》，合同约定由原告向琥珀新天地和苑小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告按合同约定应当向原告缴纳物业服务费，但被告一直拒绝缴纳。原告瑞康物业公司已按合同约定为合家福超市延安路店所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行缴费义务，且经原告催缴后仍未有效果，故诉至法院，请求法院支持诉请。被告合家福超市辩称：1、被告在购房时开发商并没有向我公司按照安徽省物业管理条例出示前期物业服务合同，也没有明确物业的收费标准；2、我公司没有签订物业合同；3、原告也没有按照其提供的前期物业服务合同提供物业服务。以上三点我们认为被告不应该向原告支付物业费。另被告与原告在其他门店有过合作，从公平的角度来讲，应当参照其他门店的收费标准进行收费。经审理查明：被告合家福超市延安路店位于安徽省蚌埠市琥珀新天地和苑小区的沿街商铺，该商铺由被告合家福超市于2017年6月30日购买，建筑面积为10803.23平方米。2014年7月5日瑞康物业公司与琥珀新天地和苑小区开发商合肥城建蚌埠置业有限公司签订了《物业服务合同》，合同约定由原告瑞康物业公司为琥珀新天地和苑小区提供物业管理服务。物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务应达到约定的质量标准（参照蚌埠市普通住宅物业服务一级标准）。单个业主可委托物业公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。物业服务费用第一年按年度一次性交纳，以后业主可自愿按年、半年、季度交纳，业主或物业使用人应在合同期内履行交纳义务。商铺按每月每平方米1.8元收取物业费。业主应于开发商入住通知单上入住日期起交纳物业服务费用。甲方承担未出售空置房的物管服务费及已售出、未交接的房屋前一个月物管服务费。甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按从逾期之日起每日按应缴费用千分之二的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告瑞康物业公司对琥珀新天地和苑小区提供物业管理服务至今。2018年原告瑞康物业向被告及合家福超市延安路店邮寄律师函催收2017年2月28日至2018年10月27日止的物业费。另查明，合家福超市与原告瑞康物业公司就其他门店的相关物业服务签订了单独的物业服务管理合同，合家福超市延安路店入驻琥珀新天地和苑小区后，合家福超市亦多次就该店物业服务相关内容与原告瑞康物业公司进行沟通、协商，但皆因费用问题未能另行达成协议。再查明，蚌埠市瑞康物业管理有限公司于2016年3月18日更名为安徽瑞康物业管理有限公司，安徽瑞康物业管理有限公司于2017年5月27日更名为安徽瑞康物业管理集团有限公司。上述事实有营业执照、企业名称变更核准通知书、《物业服务合同》、《商品房买卖合同》、蚌埠市不动产登记中心查档说明、律师函、费用报销单、收款收据、《协议书》、《物业服务管理合同》以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为：瑞康物业公司与合肥城建蚌埠置业有限公司签订的《物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对琥珀新天地和苑小区业主及物业使用人具有法律约束力。瑞康物业公司为包括合家福超市延安路店在内的琥珀新天地和苑小区业主及物业使用人提供了物业服务，被告应按约交纳物业服务费。被告合家福超市辩称其没有和原告签订物业服务合同，且购房时开发商亦未向其出示前期物业服务合同，没有明确物业的收费标准，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故对被告此项辩解理由，本院不予采信。另由于物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益。物业公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，故合家福超市不能以未享受到专有物业服务为由拒交物业费。被告辩称其与瑞康物业在其他门店中均有合作，物业费应参照其他门店收费标准收取。因合同具有相对性，本案中，被告未与原告就合家福超市延安路店的物业服务另行签订相关协议，故仍应按照前期物业合同履行各自义务。另被告合家福超市于2017年6月30日与合肥城建蚌埠置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告称开发商入住通知单日期为2017年2月28日明显与实际不符，本院不予采信，对被告所称商铺系设备交接清单中所载的2017年7月21日交付，更符合交易习惯及常理，本院予以认定。故对原告要求被告支付2017年2月28日至2018年10月27日期间的物业费388916.28元，本院予以核减为291687.21元，即2017年7月21日起至2018年10月27日止的物业费。关于违约金的诉讼请求，因合家福超市延安路店入驻琥珀新天地和苑小区后，被告合家福超市即积极与原告联系物业服务相关事宜，以期另行签订单独的物业服务合同，并非恶意拖欠物业费，故本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第三十四条、第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告合肥百大集团蚌埠合家福百大超市有限责任公司给付原告安徽瑞康物业管理集团有限公司2017年7月21日起至2018年10月27日期间拖欠的物业费291687.21元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告安徽瑞康物业管理集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3567元，减半收取1784元，由被告合肥百大集团蚌埠合家福百大超市有限责任公司负担（原告已预交），于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 罗 珊二〇一九年六月二十五日书记员 朱晓芳附相关法律条文：《物业管理条例》第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支持物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。