河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初222号原告：大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司，住所地:河北省大厂回族自治县潮白河工业区。统一社会信用代码：91131028559073817G。法定代表人：孟惊，总经理。委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东艾，北京保和律师事务所律师。被告：李某，男，1981年6月26日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：中国银行股份有限公司燕郊分行，住所地：河北省三河市燕郊开发区行宫东大街**。统一社会信用代码：911310828093195260。法定代表人：靳宝申，行长。第三人：杨某某，女，1970年1月2日出生，汉族，住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：马楠，河北新新律师事务所律师。原告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称华夏幸福基业公司）与被告李某、第三人中国银行股份有限公司燕郊分行（以下简称中国银行燕郊支行）、第三人杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告华夏幸福基业公司委托诉讼代理人刘东艾、第三人杨某某及其委托诉讼代理人马楠到庭参加诉讼。被告李某经本院依法公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人中国银行燕郊分行经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告华夏幸福基业公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》与补充协议；二、判令被告腾空房屋、恢复原状并配合原告办理《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续；三、判令被告支付银行划扣的保证金453588.19元及逾期偿还保证金的利息；四、判令被告支付合同解除违约金67181.9元（671819元*10%=67181.9元）；五、判令被告承担原告实际支付的交易税费；六、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年7月26日，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》与补充协议，被告购买原告位于河北省廊坊市大厂回族自治县商品房，建筑面积共88.56平方米，总房款为人民币671819元，按照约定，被告应于2015年2月8日支付首付款人民币201819元，剩余房款人民币470000元被告以银行按揭付款方式向中国银行股份有限公司燕郊分行支付。《补充协议》第四条第4款第（2）条约定：“若买受人欠付按揭贷款并导致银行要求出卖人整付相应款项，或银行宣布贷款提前到期，或银行要求解除与买受人签订的《借款合同》，则出卖人有权单方解除《商品房买房合同》，出卖人依据前述规定单方解除《商品房买房合同》的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担。出卖人扣除上述税费、违约金后，并在买受人配合出卖人办理完毕《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续后退还买受人已付的房款（不计利息）。如买受人已经接受该房屋的，则买受人须在《商品房买卖合同》解除后10日内将该房屋腾空、恢复原状后交还给出卖人，如买受人逾期腾空该房屋的，则买受人还须按逾期腾空的天数，每日按该商品房总房价款干分之一的标准向出卖人支付房屋使用费。买受人逾期未归还商品房的，出卖人有权顺延向买受人退还已付房款余额、违约金和利息。上述房屋使用费的约定和支付，不影响双方根据合同约定和法律规定行使其它合同权利和承担其它合同义务。”目前，被告向中国银行燕郊分行办理按揭贷款后，未按期履行还款义务。截止至2018年11月20日，中国银行燕郊分行将被告的贷款本金、利息及罚息直接从原告保证金账户扣除，共计人民币453588.19元。原告承担保证责任后，多次向被告催缴，被告拒不偿还。被告李某未到庭进行答辩。第三人中国银行燕郊分行未到庭进行陈述。第三人杨某某辩称，对原告诉讼请求的第一、二项不认可。第三人在2016年8月26日与李某签订了房屋买卖合同，李某已将涉案房屋交付第三人，第三人分四次将全部房款1550000元交付了李某。第三人系善意第三人，应维护第三人合法权益。原告是担保人，要求取得房屋物权是不符合法律规定的。请求驳回原告诉讼请求第一、二项。本院经审理认定事实如下，2015年7月26日，原告华夏幸福基业公司与被告李某签订《商品房买卖合同》（合同编号：20150726295）及补充协议各一份，合同约定，被告购买原告所有的河北省廊坊市大厂回族自治县商品房，建筑面积共88.56平方米，总房款为人民币671819元，付款方式为按揭付款，2015年2月28日前支付全部房款的30.04%即201819元（包括定金20000元），以按揭方式支付剩余房款470000元。房屋交付期间为2017年6月30日。补充协议第四条第4款约定：“（1)若买受人（被告）未能按期向贷款银行偿还任何贷款本息，导致出卖人按照银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还已到期贷款本息及违约金、滞纳金等的，则买受人应在出卖人《缴款通知书》送达买受人之日起5日内将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人。自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项千分之伍的违约金，直至偿还为止。同时，如该商品房尚未交付的，出卖人有权相应推迟房屋交付时间而勿需承担逾期交房的违约责任，且自约定的该商品房交付期限届满时，该商品房的相关风险及物业费等转由买受人承担。(2）若买受人欠付按揭贷款并导致银行要求出卖人垫付相应款项，或银行宣布贷款提前到期，或银行要求解除与买受人签订的《借款合同》，则出卖人有权单方解除《商品房买房合同》，出卖人依据前述规定单方解除《商品房买房合同》的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担。出卖人扣除上述税费、违约金后，并在买受人配合出卖人办理完毕《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续后退还买受人已付的购房款（不计利息）。如买受人已经接受房屋的，则买受人须在《商品房买卖合同》解除后10日内将该房屋腾空、恢复原状后交还给出卖人。”合同还约定了双方权利义务等其他条款。被告按照合同约定交付了首付款。被告办理了收房手续。房屋已装修，尚未取得房屋产权证书。2015年8月10日，被告李某作为借款人，原告华夏幸福基业公司作为保证人，与第三人中国银行燕郊分行签订《个人一手住房贷款合同》一份，合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为470000元，贷款用于购买潮白河孔雀城雅琴园4-3-802号商品房。贷款期限为240个月。保证人承担阶段性连带保证责任。自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。合同签订后，第三人向被告发放了贷款，被告未按照合同约定履行还款义务，第三人扣划原告保证金453588.19元。另查明，2016年8月26日及2017年8月14日，被告李某与第三人杨某某经大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司居间服务先后签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，被告将案涉房屋以1550000元价格卖于第三人杨某某，并办理了物业交接手续，向第三人交付了房屋，第三人按期交纳了物业费。第三人杨某某已支付全部购房款1550000元。2018年2月2日，本院作出（2017）冀1028民初2249号民事判决书，确认被告李某与第三人签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》合法有效。再查明，第三人原名称为中国银行股份有限公司廊坊市燕郊开发区支行，2016年12月6日变更为现名称。认定上述事实的主要证据有，原告提交的《商品房买卖合同》与补充协议、《个人一手住房贷款合同》、银行扣划贷款还款回单，第三人提供的民事判决书、《房屋买卖居间合同》、付款凭证、收条、物业费发票及原告、第三人当庭陈述在案为凭。本院认为，原告与被告及第三人中国银行燕郊支行签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人一手住房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。被告未按照合同约定向第三人履行还款义务，导致第三人中国银行燕郊支行扣划原告账户上保证金453588.19元，被告应返还给原告。被告未履行合同义务亦构成违约，应承担相应违约责任。合同约定按扣划保证金数额的日千分之五标准支付违约金，标准过高，本院根据合同的履行情况及当事人过错程度对违约金予以维护。对原告要求被告支付逾期偿还保证金的利息的诉讼请求，因被告支付违约金对原告进行补偿，本院不予维护。第三人杨某某与被告签订了《房屋买卖居间合同》及补充协议，并按照合同约定履行给付被告购房款1550000元，被告已经将房屋交付第三人，第三人购买房屋系善意，本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》的继续履行，有利于维护交易安全及交易秩序，更好的维护各方当事人的权益，故对原告提出解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予维护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起三日内返还原告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司钱款453588.19元；二、被告李某于本判决生效之日起三日内给付原告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司违约金60000元；三、驳回原告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费8935元，由被告李某承担，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审 判 长  刘爱国人民陪审员  刘海丰人民陪审员  刘会来二〇一九年六月二十五日书 记 员  田丁娟附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。