山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初3132号 原告：董文顺，女，1981年12月3日出生，汉族，住青岛市李沧区。 被告：青岛图腾置业有限公司，住所地：青岛市西海岸新区积米崖港区。统一社会信用代码：91370211733495960J。 法定代表人：白波，执行董事。 委托诉讼代理人：贾晓钧，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩云龙，山东德衡律师事务所律师。 被告：王强，男，1985年3月26日出生，男，汉族，住青岛市黄岛区。 原告董文顺与被告青岛图腾置业有限公司（以下简称图腾置业）、王强商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董文顺、被告图腾置业之委托诉讼代理人韩云龙、被告王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董文顺向本院提出诉讼请求：1、判令被告青岛图腾置业有限公司支付原告逾期交房违约金21256.60元及利息（自2019年1月10日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、判令被告青岛图勝置业有限公司按照提供给原告的装修图纸及合同约定的标准对卧室进行重新装修（重新安置床头摆放位置）；3、依法判令被告青岛图腾置业有限公司承担原告需支付的自2019年1月10日起至重新装修完成交付之日止的物业费；4、依法判令被告青岛图腾置业有限公司支付给原告自2019年1月10日起至重新装修完成交付之日止的租房损失；5、依法判令被告王强对诉讼请求二承担连带责任；6、案件受理费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2017年2月23日，原告在被告青岛图腾置业有限公司开发的位于积米崖港区的“澎湃岛”项目，通过销售人员被告王强，预定购买位于黄岛区星港路13号《望海新天地》内1栋办公单元11层1107户房屋，当日支付定金。并依据要求于4月2日支付完全额购房款，于2017年4月9日支付了房屋维修基金。2017年4月23日，原告与被告青岛图腾置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告向被告青岛图腾置业有限公司购买位于黄岛区星港路13号《望海新天地》内1栋办公单元11层1107户房屋，房屋为精装修交付，总价款为687916元，约定的交付日期为2017年12月31日。因选购房屋时房屋系在建工程，处于毛坯状态，原告在选购时即提出除应当按照合同约定提供精装修房屋外，对卧室中床的具体摆放方位作出了具体要求，但因双方的合同系被告提供的格式合同，无法进行任何改动，被告王强在销售过程中承诺装修中将按照原告的要求摆放，并在原告的多次催促下，于9月29日向原告提供了装修工程图，并确认了图纸符合原告要求。之后原告又按照被告王强销售房屋时以及后期沟通过程中承诺的装修时间、交房时间多次与其交涉，其于2017年11月6日告知原告正在进行硬装，并再次承诺2017年12月31日交房，逾期违约金为日万分之一。其后对于交房时间又一推再推，并称公司拒绝先行支付逾期交房违约金，亦无法提供负责处理违约金赔付事宜的负责人。至2018年12月24日，被告王强告知原告房屋可以交房，随后原告收到被告青岛图腾置业有限公司于2019年1月9日交接房屋的通知，当日被告青岛图腾置业有限公司仅支付违约金6879元，并告知原告系依据合同补充协议第四条的规定支付，对此，原告认为该合同系格式合同，被告未对该条约定特别向原告作出解释，并且免除了其责任，加重原告的损失，应当属于无效。另，经原告1月9日至1107户房屋实地勘察，被告亦未按照提供的装修工程图进行施工，属于违约。原告随即要求被告予以解决，但被告王强仍然推辞公司没有处理决定，亦无法提供负责人联系方式。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。庭审过程中，原告自愿撤回第4项诉讼请求。 被告图腾置业辩称，一、图腾置业已按合同约定向董文顺支付逾期交房违约金，董文顺要求图腾置业支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。2017年4月23日，双方签订《青岛市商品房预售合同》。约定董文顺向青岛图腾置业有限公司（以下简称：“图腾置业”）购买位于黄岛区兴港路13号《望海新天地》内1栋办公单元11层1107户，并约定图腾置业应于2017年12月31日交付房屋，若未按期交付，逾期超过60天的，乙方（董文顺）有权选择补充协议第四条第5款约定由甲方一次性给予已交总房款的1％的违约金，乙方同意不再追究甲方逾期交房的责任及损失。合同签订后，图腾置业因“上海合作组织青岛峰会”举办的原因被政府要求停止施工，图腾置业因此被迫停止《望海新天地》项目的施工。之后，上述工程具备交房条件。2019年1月9日，董文顺在图腾置业办理了交房手续，图腾置业将2017年12月31日至2019年1月9日的违约金按合同约定（交总房款的1%的违约金）共6879元支付给董文顺。收款后董文顺出具了收据，确认其收到6879元违约金，并保证不再因该房屋延期交房而追究图腾置业的责任。图腾置业认为：首先，图腾置业在2019年1月9日交房时，已按合同约定将逾期交房约金支付给董文顺；其次，董文顺在收到违约金后，向图腾置业出具了收据，并承诺不再因该房屋逾期交房问题追究图腾置业的责任。董文顺签署《收据》的行为可以表明其同意按照补充协议第四条第5款约定由图腾置业一次性给于已交总房款的1％的违约金。而之后其又以该条款为格式条款为由要求图腾置业支付违约金，显然是自相矛盾的行为。再次，《商品房预售合同》及补充协议是基于公平原则制定的，合同的签订是双方的真实意思表示，且违约金的支付条款非《合同法》第四十条规定的格式条款的情形，也不存在格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的的情形，因此，该合同非格式条款。练上所述，图腾置业已按合同约定支付逾期交房违约金，且董文顺在收到违约金后承诺不再追责图腾置业逾期交房的责任，现董文顺起诉要求图腾置业支付逾期交房违约金无事实和法律依据。 二、图腾置业没有为董文顺重新装修的义务，图腾置业按照合同约定装修符合双方的约定。（一）根据《商品房预售合同》附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”，双方对涉案房屋的装修材料及设备进行了约定，图腾置业在合同签订后按照上述装修标准进行施工。2019年1月9日，房屋交付时，图腾置业均按照约定的装修标准进行交付，符合预售合同中有关装修的约定。（二）《商品房预售合同》第四条约定房屋总价款（包含附件三中装修、设备价格），但并未约定图腾置业需按照董文顺的要求进行装修。《望海新天地》项目对相同户型的房屋装修是统一设计的，根据合同约定，董文顺无权要求图腾置业按照其要求进行装修。图腾置业的室内装修（床头的摆放等）按照房屋的空间进行设计，且按照合同约定的村料及设备进行装修，符合合同约定。练上，图腾置业已尽到合同约定的装修义务，董文顺要求图腾置业重新按其标准装修没有依据。 三、图腾置业按照合同约定的装修标准进行装修并交付董文顺，因此不存在图腾置业需重新装修的问题，2019年1月10日至今的物业费需其自行承担。 四、董文顺要求图腾置业支付租房损失没有事实和法律依据。首先，图腾置业按照合同约定的装修标准进行装修并交付董文顺，因此不存在图腾置业需重新装修的问题，2019年1月10日至今的租房损失需其自行承担。其次，图腾置业与2019年1月10日将房屋交付董文顺，其完全可以将房屋租货或自住，不错在租房损失的问题。退一万步讲，即便图腾置业有义务将床头重新摆放，也不影响该房屋的正常居住和租赁。因此董文顺要求图腾置业支付租房损失没有事实和法律依据。 被告王强辩称，同图腾置业答辩意见。 当事人围绕诉讼请求，依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人无争议的事实，本院确认如下： 一、2017年4月23日，被告图腾置业与原告董文顺作为甲、乙双方签订《青岛市商品房预售合同》。该合同约定：乙方向甲方购买黄岛区兴港路13号《望海新天地》内1栋办公单元11层1107户房屋，政府批准的规划用途为办公，总房价款为687916元。合同第十一条约定，“甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。”第十二条约定，“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择双方按照本合同《补充条款》第四条的相关约定执行。”合同补充条款第四条第二项，“房屋交付时，乙方应签署交房确认单（该交房确认单即为本合同第十三条约定的房屋交付标志，但若乙方逾期办理房屋交付手续或乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方在《交房通知》送达之日起的第10日已将该房屋交付乙方）并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善等非房屋主体结构质量问题为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任。第四条第五项约定：“甲方自身原因造成逾期交房超过60天的，则甲方一次性给予乙方已交总房款的1%的违约金，乙方同意不再追究甲方逾期交房的责任及其他损失，同时放弃因甲方逾期交房而要求解除合同的权利。”合同签订后，董文顺向图腾置业交纳购房款687916元。 二、2018年12月25日，图腾置业向董文顺发出《望海新天地（澎湃岛）交房通知书》，通知董文顺于2019年1月9日13:30前往开发区兴港路13号望海新天地（澎湃岛）营销中心办理交房手续。 三、2019年1月9日，董文顺与图腾置业签署《交房确认单》，该确认单记载：董文顺已购买“望海新天地”（澎湃岛）1号楼1107房屋一套，建筑面积60.05平方米。现已办理完购房手续。该房屋已经通过竣工验收，符合房屋交割条件……。董文顺在该交房确认单中签字捺印。 四、2019年1月9日，董文顺向图腾置业出具收据，该收据记载：“本人董文顺购买了青岛市开发区兴港路13号望海新天地（澎湃岛）项目1号楼1107户（下称‘该房屋’），本人已知晓与开发商签订的该房屋《青岛市商品房预售合同》中关于违约金赔付问题的约定。本人今收到青岛图腾置业有限公司，望海新天地（澎湃岛）项目逾期交房违约金6879元，本人保证将不在（再）因为该房屋延期交房问题追究开发商相关责任。”董文顺在该收据中签字捺印。 五、2019年1月9日，图腾置业支付董文顺逾期交房违约金6879元。 六、2019年6月27日，董文顺向图腾置业交齐房屋差价款并领取了涉案房屋的钥匙。 原、被告对以下证据存在争议： 董文顺提交其与王强的微信记录截图打印件一宗，用以证明：被告的销售人员王强提供给原告装修图纸，图腾置业应按图纸中床的摆放位置装修房屋。2019年1月9日原告按通知去交房时，发现图腾置业未按约定装修，同时证明购房过程中及图腾置业出现违约情形后，原告一直与王强联系，王强拒绝提供其它负责人的联系方式，王强在房屋买卖过程中系图腾置业的代表，王强对合同装修问题的相关承诺，应当认定为图腾置业与原告之间的约定，图腾置业有义务遵守。 图腾置业对该证据质证称，微信聊天记录内容为电子内容，需有其它补强证据佐证且该证据容易被伪造及修改。因此图腾置业对该证据的真实性及合法性无法核实；其次，本案被告王强作为销售人员，在合同签订时仅为客户提供相关的装修信息，并未承诺按客户要求进行装修，微信记录中原告所述的被告向其提供的图纸，并非是实际的装修图纸，仅供原告参考。王强作为销售人员没有权利及义务就房屋的装修向客户作出承诺。 王强对该证据质证称，对证据的真实性没有异议，是其与原告的聊天记录，但对证明事项有异议，其没有向原告承诺按原告的想法装修房屋，图纸只是签订完合同后原告向他索要涉案房屋的装修图纸，但其作为销售人员没有权利和义务提供装修图纸，出于个人原因提供了一个类似的装修标准的图纸，供原告参考。 本院认为，董文顺与图腾置业签订的《青岛市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点是：一、原、被告是否曾就案涉房屋床头装饰位置的确定达成合意；二、案涉合同第十二条及收据中中关于逾期交房违约金的约定是否系格式条款。对此，根据已查明的事实和相关法律规定，本院作如下分析判定： 一、关于原、被告是否曾就案涉房屋床头装饰位置的确定达成合意。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，原告董文顺提交的微信聊天记录的内容不能显示其曾与图腾置业就案涉房屋的床头装饰位置的确定达成合意，该聊天记录中亦未显示王强曾就涉案房屋中床头的装饰问题作出承诺，原告应承担举证不能的法律后果。故本院认定原告与图腾置业之间并未就案涉房屋床头装饰位置的确定达成合意。 二、关于案涉合同第十二条及收据中中关于逾期交房违约金的约定是否系格式条款的问题。 本院认为，双方当事人签订的合同，系由青岛市工商行政管理局及青岛市建设委员会统一制定，不属于图腾置业单方拟制的格式条款。故，该合同内容对双方均具有约束力。关于案涉收据并非履行合同所必须要签署的文件内容，董文顺作为完全民事行为能力人，应清楚的认识到其在收据中签字所可能导致的法律后果，故其在签署该收据并受领相关款项后，又主张该收据存在格式条款于法无据，对其主张本院不予采信。 综上，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，图腾置业未能根据合同约定于2017年12月31日前向原告交付房屋，构成违约，其应向原告支付逾期交房违约金。根据双方合同约定，图腾置业因自身原因造成逾期交房超过60天的，应一次性给予原告已交总房款的1%的违约金。2019年1月9日，原告在收据中确认了其知晓与图腾置业签署的涉案商品房预售合同中关于违约金赔付的约定领取了图腾置业给付的逾期交房违约金6879元并作出不再因该房屋延期交房问题追究开发商责任的承诺后，又以涉案合同及收据系格式合同为由要求图腾置业再行向其支付逾期交房违约金及利息，于法无据，本院对其该项诉讼请求不予支持。 董文顺不能举证证明图腾置业存在未按合同约定装修的情形，故在其于2019年1月9日与图腾置业签署《交房确认单》后，应认定涉案房屋符合合同约定的交房条件，且原告董文顺亦已于2019年6月27日接受了案涉房屋，故董文顺再行要求图腾置业对涉案房屋重新装修并承担装修期间的物业费缺乏事实及法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告董文顺的诉讼请求。 案件受理费331元、保全费620元，合计951元，由原告董文顺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  丁培增 人民陪审员  薛秀芳 人民陪审员  刘焕虹 二〇一九年六月二十八日 法官助理韩江龙 书记员解媛媛