山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初282号原告：张好臣，男，1969年4月2日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：郭波，山东向真律师事务所律师。被告：青岛雅拓商贸有限公司（以下简称雅拓公司），住所地：平度市红旗路8-20号。法定代表人：王栋，董事长。委托诉讼代理人：李楠，女，1985年2月28日生，朝鲜族，住平度市，系该单位工作人员。被告：江苏秦汉建设有限公司（以下简称秦汉公司），住所地：徐州市沛县沛城歌风路6号。法定代表人：蔡永峰，总经理。委托诉讼代理人：杜静文，男，1970年8月2日生，汉族，住山东省兖州市，系秦汉公司青岛分公司工作人员。被告：青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称裕龙公司），住所地：平度市凤台街道办事处大窑村116号。法定代表人：毛方国，董事长。委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。原告张好臣与被告雅拓公司、被告秦汉公司、被告裕龙公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张好臣及其委托诉讼代理人郭波、被告雅拓公司的委托诉讼代理人李楠、被告秦汉公司的委托诉讼代理人杜静文、被告裕龙公司的委托诉讼代理人范围到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张好臣向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告交付平度裕龙润邦小区4号楼1单元1402号房屋并办理登记手续。2、本案一切诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2016年年底，原告通过被告雅拓公司介绍向被告秦汉公司购买平度裕龙润邦小区4号楼1单元1402号房屋一套。被告秦汉公司与被告裕龙公司签有以房屋抵顶工程款协议书，该房屋在抵顶范围内。2017年7月18日，被告秦汉公司根据协议书内容向被告裕龙公司发出网签申请书，但被告至今未办理房屋交付手续，故诉至法院。被告雅拓公司辩称，我公司属于中介公司，无权向原告交付涉案房屋并办理登记，原告的购房款一部分交在我公司，一部分交在秦汉公司，我公司收到原告的钱之后也交给了秦汉公司。被告秦汉公司辩称，我公司不是商品房销售单位，无法向原告交付房屋并办理登记，原告需要协调的话我公司会积极帮助协调，完成网签手续。被告裕龙公司辩称，1、我公司没有与原告签订书面房屋买卖合同，故没有义务向原告交付房屋并办理登记手续。2、秦汉公司尚未取得涉案房屋的所有权，原告与秦汉公司签订的房屋买卖合同应属无效，对我公司没有约束力。最高人民法院2015年12月24日发布的《关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第九条关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题规定:关于债务履行期届满前约定的以物抵债。债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。我公司与秦汉公司2016年9月9日签订的协议书，拟以包含涉案房屋在内的裕龙润邦小区4号楼、6号楼部分房屋抵顶工程款。协议书属于工程款履行期届满前签订的以物抵债合同，实际上是以房屋作为履行债务的担保，并在债务履行期届满前约定债务人不履行到期债务将抵押财产归债权人所有，违反《物权法》第一百八十六条关于禁止流押的规定，协议书应属无效，秦汉公司未取得涉案房屋的所有权，其与原告签订的协议也因无权处置而无效。综上，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明，2013年9月6日，被告裕龙公司办理了包括裕龙润邦小区4号楼1单元1402号楼房的预售许可证。2015年10月，被告裕龙公司与被告秦汉公司签订建设工程施工合同，秦汉公司为裕龙公司开发的裕龙润邦小区多层区及高层区施工单位。施工过程中，因裕龙公司欠付工程款，2016年9月9日，秦汉公司与裕龙公司达成以房抵工程款协议书，约定被告以裕龙润邦住宅小区4号楼、6号楼的部分房屋合计价款68556481元抵顶工程款，实际履行以附表商品房单价打8.5折进行计算，所附房源明细表中包括4号楼1单元1402号楼房，该楼房建筑面积129.19平方米，单价每平方米4180元。根据上述约定，4号楼1单元1402号楼房抵顶工程款数额为459012元（129.19平方米×4180元×85%）。2016年12月，经被告雅拓公司介绍，原告张好臣拟购买秦汉公司与裕龙公司签订的以房抵工程款协议书中的裕龙润邦小区4号楼1单元1402号楼房。2016年12月27日，秦汉公司收取原告之妻张建平涉案楼房部分房款23万元，并给原告之妻出具了收款收据；2017年7月17日，雅拓公司收取原告涉案房屋维修基金2197元、部分房款260922元，共计263119元，并给原告出具了收款收据；2018年1月10日，雅拓公司扣除中介费后以秦汉公司欠其卡宴车款抵顶原告剩余房款229012元，秦汉公司给雅拓公司工作人员李楠出具了229012元的收款收据，并在收据左上角注明“顶卡宴车余款”。至此，秦汉公司共收取原告涉案房款459012元。2017年7月18日，秦汉公司为原告出具了证明、网签申请书、收取裕龙公司以房抵工程款459012元的收款收据，证明原告购买了涉案楼房并已向秦汉公司交齐全部房款，申请裕龙公司给原告办理网签。原告与雅拓公司持上述材料找裕龙公司办理网签手续，裕龙公司因与秦汉公司就建设工程施工合同的履行产生纠纷，至今未给原告办理网签。原告未与三被告签订过涉案楼房的商品房预售合同。2018年1月30日，裕龙公司与秦汉公司签订协议书，解除了双方于2015年10月签订的建设工程施工合同及2016年9月9日签订的以房抵款协议书，并对退场问题、结算问题进行了约定。协议约定：双方约定的多层区工程，秦汉公司已完成的施工内容的结算于2018年1月31日前上报给裕龙公司，以上报结算书之日算起45日内裕龙公司及外审公司出具审计结果。审计结算完成后，裕龙公司三日内支付给秦汉公司至多层区工程结算值的97%，二十日内支付至结算值的100%。顶房协议中超出结算总值的剩余房源秦汉公司无条件退还给裕龙公司，结算总值不足部分裕龙公司予以积极办理抵顶商品房手续。现双方已委托第三方对秦汉公司施工的工程造价进行审计，审计报告尚未作出。上述事实，有原告提供的收款收据4份、结婚证、证明、网签申请书、以房抵款协议书，被告秦汉公司提供的与裕龙公司签订的解除施工合同及顶房协议的协议书、商谈备忘录，被告裕龙公司提供的商品房预售许可证、解除施工合同及顶房协议的协议书及本院的庭审笔录在案佐证，业经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与雅拓公司没有签订书面合同，根据原告与雅拓公司的陈述及雅拓公司收取原告部分房款扣除中介费后转交给秦汉公司的事实，原告与雅拓之间形成居间合同，雅拓公司不是涉案楼房的产权人，其与原告之间也不存在商品房预售合同关系，原告要求雅拓公司交付房屋并办理登记，于法无据，本院不予支持。被告秦汉公司虽然收取了原告房款，但秦汉公司也非涉案楼房的产权人，原告要求秦汉公司交付房屋并办理登记，没有法律依据，本院不予支持。裕龙公司虽是涉案楼房的产权人，但该公司既未与原告签订商品房预售合同，也未收取原告的房款，双方之间不存在合同关系，原告要求裕龙公司交付房屋并办理登记，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告张好臣对被告青岛雅拓商贸有限公司的诉讼请求。二、驳回原告张好臣对被告江苏秦汉建设有限公司的诉讼请求。三、驳回原告张好臣对被告青岛裕龙润邦置业有限公司的诉讼请求。案件受理费8185元，减半收取4092.5元，保全费5000元，共计9092.5元，由原告张好臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘虹二〇一九年六月十二日书记员  董蕊