安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初2277号原告：金志华，男，1982年7月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原告：金志钢，男，1969年2月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：武华盟，安徽坤志律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：卜训义，安徽坤志律师事务所律师。被告：宿松和顺房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇。法定代表人：石建洲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高凯，安徽皖松律师事务所律师。第三人：刘皓，女，1944年5月21日出生，汉族，住安徽省宿松县。第三人：金志宏，女，1976年8月4日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告金志华、金志钢与被告宿松和顺房地产开发有限公司（以下简称和顺公司）、第三人刘皓、金志宏确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告金志华、金志钢的委托诉讼代理人武华盟、卜训义，被告和顺公司的委托诉讼代理人高凯到庭参加诉讼，第三人刘皓、金志宏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。金志华、金志钢向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2018年5月13日与第三人签订的《房屋拆迁置换协议》无效；2、判决被告立即返还占有使用的属于原告及第三人共有的案涉房屋。事实与理由：2018年5月13日，被告为解决其在宿松县开发的和顺松兹府项目出行道路的问题，与第三人就宿松县孚玉镇人民中路XX号房屋（以下简称XX号房屋）拆迁置换事宜签署了《房屋拆迁置换协议》，约定对159号房屋拆迁，并置换和顺松兹府的一套住房。159号房屋建筑面积为71.99平方米，土地面积为122.26平方米，置换后的房屋面积为122平方米。上述拆迁置换协议中的XX号房屋的所有权人为金传清，而金传清本人在拆迁置换协议签订前己去世，该房屋在金传清本人去世后并未进行遗产分割，因此该房屋为金传清的配偶（刘皓〕及其子女（金志宏、金志钢、金志华）共同共有；两名原告长期在外省上班，一直不在老家，而该拆迁置换协议签订时两名原告并不知晓，更未取得两名原告的同意，且第三人也未告知过原告此事；被告在明知该房屋另有其他产权人的情况下，采取隐瞒和欺诈等手段，以远低于同类房屋的拆迁置换标准（仅为同类房屋拆迁置换标准的二分之一）签署了该拆迁置换协议。当原告知道该拆迁置换协议的签订事宜后坚决反对该协议的内容，不同意签订该拆迁置换协议，认为该拆迁补偿协议严重损害了其合法权益。原告与被告就上述问题进行多次商谈请求，但被告一直未予答复，拖延至今。基于以上事实，原告认为在XX号房屋所有权人金传清去世后，该房屋在未经分割的情况下，该房屋为原告及第三人四人的共有财产，对该房屋的处置需得到所有共有权人的一致同意，上述协议的签订未取得原告的同意，事后也未得到原告的追认，且协议中约定的标准远低于同类房屋的置换标准，被告的恶意和欺诈是显而易见的，该协议损害了原告的合法权益，故该协议是无效的。和顺公司辩称。两原告对签署《房屋拆迁置换协议》知晓并已同意。签署协议时，刘皓明确表示已与两原告通气，两原告均已同意，只是在外工作不方便回来，由第三人做主办理。原告与第三人于2018年11月28日向县政府网书记信箱留言也认可了协议的真实性，确认了“我家作为首先响应的拆迁户与其签订了《房屋置换协议》”，只是后来“我们发现补偿标准严重不公平”而发生争议，要求增加补偿。2018年12月初，金志华与被告的法定代表人有过多次沟通，双方也是在交流是否能达成补充协议的事宜，原告的行为印证了其事先知晓并同意的事实。涉案房屋与同类房屋置换补偿基本相当，都是平等协商的结果，不存在任何隐瞒、欺诈。综上，对于协议的签署，原告事先知晓并已同意，已授权第三人签署，不存在合同无效的情形，请驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定本案如下事实：被告和顺公司为解决其开发建设的“和顺松兹府”西边住户进出道路的需要，对案涉的XX号房屋进行拆迁置换。该房屋、土地登记的权利人为金传清，第三人刘皓为金传清的妻子，原告金志华、金志钢、第三人金志宏系金传清、刘皓的子女。2017年3月10日，金传清去世，原告及第三人未对该房屋进行处分。2018年5月13日，和顺公司与刘皓经协商，签订了一份《房屋拆迁置换协议》，约定对XX号房屋进行拆迁置换，置换房屋为“和顺松兹府”1幢1单元XX室住宅；另被告支付刘皓房屋置换补偿资金22万元。刘皓及金志宏在协议后签名。协议签订后，被告通过银行转账的方式向刘皓交付了22万元补偿金，刘皓将案涉房屋及土地使用权证和房屋所有权证交付给被告。现该房屋尚未拆除，由被告使用，亦未进行权利人转移登记。上述协议签订后，两原告认为案涉房屋的拆迁补偿标准与同类房屋标准差异较大，曾就进一步补偿问题与被告法定代表人协商未果。2018年11月28日，金志华曾向宿松县政府网县委书记信箱留言，认为其遭遇了不公平的拆迁补偿，要求县委书记协调处理。上述事实，有两原告及被告的陈述，原告提交的原告及第三人的身份信息；金传清的死亡相关证据；XX号房屋的产权证复印件；《房屋拆迁置换协议》；被告提交的宿松县孚玉镇民东社区证明；被告法定代表人与第三人签订协议后的合影照片；被告汇款22万元到刘皓账户的电子回单在卷佐证，上述证据符合证据的客观性、合法性及关联性要求，本院予以采信。原告提交了类似案件的判决书，以证明共有权人处置大宗财产必须经其他共有权人同意。本院认为，我国法律渊源并不包括案例，该组证据与本案无关联，故本院不予采信。被告提交了法定代表人与金志钢的信息交流以及金志华给书记信箱的留言，以证明原告对协议的内容知情并同意。原告有异议。本院认为，从上述证据的内容并不能证明原告在签署协议时知情并表示了同意，故被告的该组证据的证明目的本院不予采信。被告还提交了案涉房屋与原告用以比较的类似房屋的价值评估报告，以证明两处房屋的补偿安置条件基本相当，无原告诉称的隐瞒、欺诈情形。本院认为，该房屋的评估报告系被告单方委托，原告不予认可，该证据不具备证据的关联性要求，故本院不予采信。本院认为，本案争议焦点在于两第三人与被告签署《房屋拆迁置换协议》有无取得两原告的授权及事后追认。案涉XX号房屋登记的产权人为金传清，金传清去世后，其法定继承人（包括原共有权人）刘皓、金志华、金志钢、金志宏未对该房屋进行处分，故应依法认定其四人为该房屋的共有权人。公民的合法财产权受法律保护。我国合同法规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告及第三人在对该房屋进行拆迁置换时，应取得该房屋所有共有权人的同意。被告提出两原告知晓并同意该置换意见，只是因在外地工作无法到场签字。但被告可以要求两原告提交书面意见或者出具授权委托书，被告未提交相应证据证实两原告同意该置换意见，在无两原告的授权及事后追认的情况下，第三人与被告签订协议，系无权处分的民事行为，该协议应属无效，因无效合同取得的财产应予以返还，现涉案XX号房屋未拆除、权利人未变更，可以返还，故被告应腾空返还给原告及第三人，刘皓收到的被告给付的22万元亦应同时返还给被告。两原告提出的被告在协议的签署中有隐瞒欺诈的行为，未能举证，本院不予认定。综上，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、第三人刘皓、金志宏与被告宿松和顺房地产开发有限公司就宿松县孚玉镇人民中路159号房屋于2018年5月13日签订的《房屋拆迁置换协议》无效；二、被告宿松和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将宿松县孚玉镇人民中路XX号房屋腾空交付给原告金志华、金志钢及第三人刘皓、金志宏，并同时将该房屋的土地使用权证及房屋所有权证交付给原告及第三人；三、第三人刘皓于本判决生效之日起十日内返还被告宿松和顺房地产开发有限公司22万元补偿金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告宿松和顺房地产开发有限公司与第三人刘皓各负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吕芳二〇一九年六月二十四日书记员  殷琪附相关法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。—