浙江省绍兴市越城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0602执异89号 案外人顾春伟，男，1981年2月9日出生，汉族，住江苏省通州市。 案外人茅慧杰，女，1983年8月25日出生，汉族，住江苏省通州市。 两案外人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）徐天圣,北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 申请执行人浙江浙农锦城资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区四季青街道五星路198号瑞晶国际大厦1705号。 法定代表人何强。 被执行人江苏广亿家纺工业有限公司，住所地江苏省海门市三星镇纺都大道南侧。 法定代表人毕光宝。 委托诉讼代理人（特别授权代理）杨将根，公司员工。 被执行人浙江东圣家纺有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯北工业园区（安昌街道范家埭村）。 法定代表人吴巧玲。 被执行人江苏广亿实业有限公司，住所地江苏省海门市三星镇镇南村一组。 法定代表人毕光宝。 被执行人毕光宝，男，1970年9月10日出生，住浙江省绍兴市柯桥区。 被执行人叶玲玲，女，1966年7月25日出生，住浙江省绍兴市柯桥区。 在本院执行申请执行人浙江浙农锦城资产管理有限公司（以下简称浙农公司）与被执行人浙江东圣家纺有限公司（以下简称东圣公司）、江苏广亿家纺工业有限公司（以下简称广亿家纺公司）、江苏广亿实业有限公司（以下简称广亿实业公司）、毕光宝、叶玲玲金融借款合同纠纷一案中，案外人顾春伟、茅慧杰向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人顾春伟、茅慧杰异议称，请求贵院停止（2016）浙0602执1398号案件中对广亿家纺公司名下位于海门三星纺都大道南侧11号、12号工业厂房（11号、12号厂房系两处厂房所对应的《建设工程施工许可证》中记载的幢号，在贵院网络司法拍卖公告中记载的幢号为4号、5号厂房，以下简称涉案厂房）的司法拍卖行为。具体事实与理由如下:第一，涉案厂房是合法建筑。涉案厂房所在土地系合法使用的出让地块；有合法的建设工程规划许可证(详见海门行政审批局建字第320684201790014号)、建设工程施工许可证(施工许可证号320668201710100101)。因此，涉案厂房系合法建筑。同时，政府也同意企业正常分割涉案厂房所在土地，认可分割领证。第二，案外人与广亿家纺公司之间签订有合法的《工业厂房转让合同》。双方于2017年9月19日签订《工业厂房转让合同》，合同约定：11号、12号工业厂房的购房单价为2830元/平方米，每间工业厂房的面积为1780平方米，单间售价5037400元，总价10074800元。合同签订后，案外人已将购房款全部付清。案外人于2018年8月28日收到广亿家纺公司交房通知，2018年8月31日双方办理交接手续。此后，案外人领取了厂房钥匙，在对涉案厂房进行必要的装饰装修后就投产使用。综上，广亿家纺公司名下涉案厂房系合法建筑物，有合法的转让手续，案外人也已经支付全部合同约定价款，并已由案外人合法控制、使用，涉案厂房虽未领取产权证，但是该厂房实际权属已明确属于案外人，故请求停止对涉案厂房进行拍卖。第三，贵院发布的（2016）浙0602执1398号拍卖公告与网络竞买公告不一致，拍卖公告中并没有记载4号、5号工业厂房。2019年2月21日，贵院发布的(2016)浙0602执1398号拍卖公告中显示查封标的物为位于江苏省海门市三星镇宝兴村二十六组90号内的6、7、8、9号厂房，并没有网络竞买公告中的4号、5号厂房，而且中国光大银行股份有限公司绍兴支行（以下简称光大银行）的抵押物清单中也没有4号、5号厂房，但在网络竞买公告却出现了4号、5号厂房。异议审查中，案外人明确其异议请求为，请求中止（2016）浙0602执1398号案件中对涉案厂房的执行。 申请执行人浙农公司称，第一，申请执行人根据(2015)绍越商初字第2251号民事判决书享有对广亿家纺公司名下位于江苏省海门市三星镇宝兴村二十六组90号内6、7、8、9号厂房及土地的抵押优先受偿权，抵押他项权利证书号分别为海门房他证字第××号、海他项(2013)第530号。第二，在(2016)浙0602执1398号案件执行过程中，因被执行人东圣公司未能在期限内自觉履行还款义务，贵院依法对上述抵押厂房和土地进行评估拍卖，符合法律规定。根据抵押土地的国有土地使用权证和现场勘察表明拍卖公告所述的4号和5号厂房建造于证号为海国用(2012)第010106号的抵押土地之上。根据案外人提交的《建筑规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建筑用地规划许可证》表明，4号和5号厂房于2017年办理相应合法手续才后开始建造，而申请执行人享有抵押权的厂房和土地于2013年8月就已办理了抵押登记。由此可见，4号和5号厂房是抵押土地上新增的建筑物。根据《中华人民共和国物权法》第二百条“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分”；第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”；第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。据此，贵院对4号、5号厂房连同海国用（2012）第010106号的有证土地，6号、7号、8号、9号有证厂房，1号、2号附房一并拍卖处置是合理合法的。 被执行人广亿家纺公司称，对案外人陈述的事实与理由没有意见，请求法院依法裁定。 本院查明：被执行人广亿家纺公司名下登记有坐落江苏省海门市三星纺都大道南侧，证号为海国用（2012）第010106号、使用权面积为12247.00平方米的国有土地使用权。根据海他项字（2013）第530号他项权证记载，该土地的抵押权人为光大银行，抵押登记日期为2013年8月29日，抵押金额为551万元。在该土地上现有有权证建筑物共4幢，其中6号厂房，房产证号为海政房权证字第××号，证载建筑面积3206.60平方米；7号厂房，房产证号为海政房权证字第××号，证载建筑面积3206.60平方米；8号厂房，房产证号为海政房权证字第××号，证载建筑面积3206.60平方米；9号厂房，房产证号为海政房权证字第××号，证载建筑面积3206.60平方米。根据海门房他证字第××号他项权证记载，上述4处房产抵押权人为光大银行，抵押登记日期为2013年8月29日，抵押金额为1500万元。 本院在审理原告光大银行与被告东圣公司、广亿家纺公司、广亿实业公司、毕光宝、叶玲玲金融借款合同纠纷一案中，根据原告申请，于2015年6月3日诉讼保全查封了广亿家纺公司名下的上述房地产。2015年11月11日，本院作出（2015）绍越商初字第2251号民事判决书，判令：一、被告东圣公司归还原告光大银行借款本金14903652.33元，并支付相应利息（截至2015年4月24日止为185757.24元，自2015年4月25日起至判决确定履行日止按合同约定及中国人民银行有关规定计算），同时支付原告光大银行为实现本案债权而支出的律师费36215元，均于本判决生效之日起十日内履行；二、原告光大银行就其享有的上述第一项债权对海门房他证字第××号、海他项（2013）第530号他项权证项下抵押物经折价、拍卖或变卖后所得款项在人民币1500万元范围内享有优先受偿权；三、被告广亿实业公司、毕光宝、叶玲玲对被告东圣公司上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回光大银行的其他诉讼请求。该判决生效后，因各被告未自觉履行，根据光大银行申请，本院于2016年3月24日立案执行。执行中，因债权转让，本院于2019年2月20日作出（2016）浙0602执1398号之二执行裁定书，裁定变更浙农公司为本案的申请执行人。2019年2月21日，本院作出（2016）浙0602执1398号公告并在上述房地产处进行了张贴，公告主要内容为：本院在执行上述生效判决过程中，依法查封了被执行人广亿家纺公司名下位于江苏省海门市三星镇宝兴村二十六组90号内6、7、8、9号厂房及位于海门市三星纺都大道南侧的国有土地使用权。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条之规定，责令被执行人于2019年2月28日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对上述房地产进行拍卖，被执行人广亿家纺公司应于2019年3月7日前自觉腾退上述房屋或提出执行异议，逾期本院将依法强制执行，因此产生的费用由被执行人承担。如对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，自即日起，停止支付租金、房屋占有使用费或其他费用，并须于2019年2月28日前向本院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。该案执行中，本院还委托博文房地产评估造价集团有限公司诸暨分公司对广亿家纺公司所属坐落于海门市三星纺都大道南侧工业房地产市场价值进行了评估。该公司于2019年3月4日出具了《博文诸暨房估字SF（2019）第0100192号房地产司法鉴定估价报告》，其中记载估价对象于价值时点（2019年2月21日）的市场价值为人民币2400.66万元，具体组成为：权证号为海国用（2012）第010106号的国有土地使用权评估价值为482.53万元；该土地上有产权建筑物6号、7号、8号、9号厂房的评估价值分别为366.19、358.18、334.13、382.23万元；无产权建筑物1号、2号、3号、4号、5号附房，建筑面积分别为225.50平方米、242.93平方米、16.80平方米、1768.99平方米、1768.99平方米，评估价值分别为16.51万元、17.78万元、0.71万元、179.20万元、179.20万元；附属物（围墙、道路、厂门、消防蓄水池）评估价值为84万元。2019年4月24日，本院又作出（2016）浙0602执1398号之四执行裁定书，裁定拍卖被执行人广亿家纺公司名下位于江苏省海门市三星镇宝兴村二十六组90号内6、7、8、9号厂房及位于海门市三星纺都大道南侧的国有土地使用权（含室内固定装饰装修、无权证建筑、附属物）[具体以博文房地产评估造价集团有限公司出具的《博文诸暨房估字SF（2019）第0100192号房地产司法鉴定估价报告》为准]，以清偿债务。依据上述拍卖裁定书，本院于2019年4月26日在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《网络司法拍卖公告》，公告载明，本院将于2019年5月27日10时起至2019年5月28日10时止（延时除外）在该平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的为位于江苏省海门市三星纺都大道南侧的一宗国有土地使用权、地上建筑物及附属物（含室内固定装饰装修），具体范围与《诸暨房估字SF（2019）第0100192号房地产司法鉴定估价报告》中记载的估价对象一致。该网络司法拍卖公告发布后，案外人向本院提出书面异议，本院以此为由于2019年5月23日作出（2016）浙0602执1398号之五执行裁定书，裁定中止对广亿家纺公司名下上述拍卖标的物的拍卖，在中止执行的情形消失后，本院继续执行。该裁定已发生法律效力。 案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据： 1、由江苏海门工业园区规划建设局、江苏海门工业园区管理委员会盖章、落款日期为2016年11月9日的《广亿工业园土地分割方案图》复印件1张，其中记载：经审核，广亿家纺公司本次拟分割销售产权中厂房……，11号-20号，25#厂房尚未开工建设及办理建设手续。听证中，案外人主张，该方案图中的11号、12号厂房即本院拍卖公告中记载的4号、5号厂房。 2、甲方为江苏省海门工业园区管委会、乙方为东圣公司的《江苏海门工业园区项目开发协议书》复印件第1页，其中记载经营方式为部分自用（约占40%左右），部分租赁与出售的办法经营。 3、加盖广亿家纺公司公章、落款日期为2016年10月29日的《江苏广亿家纺工业园区自持、可转让物业产权分割明细表》打印件1张。 4、加盖广亿家纺公司公章、发证日期为2017年4月28日的建设用地规划许可证复印件1本，其中记载用地单位为广亿家纺公司，用地位置为海门工业园纺都大道南侧、浒通河西侧，建设规模为3551平方米（二期11号、12号车间）。 5、加盖广亿家纺公司公章、发证日期为2017年6月28日的建设工程规划许可证复印件1本，其中记载建设单位为广亿家纺公司，建设项目名称为11号、12号、13号-20号、25号车间（11幢），建设位置为海门工业园纺都大道南侧、浒通河西侧，建设规模为22696.2平方米。 6、加盖广亿家纺公司公章、发证日期为2017年10月10日、编号为320684201710100101号的《建筑工程施工许可证》1份及附件2张，其中记载建设单位为广亿家纺公司，工程名称为11号、12号、13号-20号、25号车间，建设地址为海门工业园纺都大道南侧、浒通河西侧，11号、12号车间建筑面积均为1775.50平方米。 7、出让方为广亿家纺公司，受让方为顾春伟、茅慧杰，落款日期为2017年9月19日、合同编号为GYJF2017-09-0002号的《工业厂房转让合同》1份，主要内容为：出让人以出让方式取得位于海门工业园区纺都大道南地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设共有厂房，项目暂定名为广亿家纺工业园，受让人选定的工业厂房为本合同第一条规定的项目中的第11号厂房（规划号），合同订立时状态为期房，用途为工业，建筑面积预测共1780平方米，按照实测面积为准；该工业厂房单价为每平方米2830元，总金额5037400元；受让人于合同订立后向出让人支付房款1007480元，厂房施工开工时支付房款1007480元，厂房整体封顶时向出让人支付房款1511220元，厂房可交付前并满足使用条件时（出让方书面通知日为准）支付房款1511220元。 8、出让方为广亿家纺公司，受让方为顾春伟、茅慧杰，落款日期为2017年9月19日、合同编号为GYJF2017-09-0004号的《工业厂房转让合同》1份，除其中的受让标的改为广亿家纺工业园12号厂房外，其余建筑面积、房款金额及支付方式等内容与证据5基本一致。 9、由广亿家纺公司出具的交款单位为顾春伟，入账日期为2017年9月7日的收据1张，其中记载收款金额为50万元、收款方式为现金、收款事由为11、12号厂房定金。 10、由广亿家纺公司出具的交款单位为顾春伟，入账日期为2017年9月19日的收据1张，其中记载收款金额为1514960元、收款方式为现金、收款事由为11、12号厂房首期款。 11、由广亿家纺公司出具的交款单位为顾春伟，入账日期为2018年2月2日的收据1张，其中记载收款金额为2014960元、收款方式为现金、收款事由为11、12号厂房房款。 12、由广亿家纺公司出具的交款单位为顾春伟，入账日期为2018年5月30日的收据1张，其中记载收款金额为1950000元、收款方式为刷卡、收款事由为11、12号厂房房款。 13、由广亿家纺公司出具的交款单位为顾春伟，入账日期为2018年7月5日的收据1张，其中记载收款金额为1072440元、收款方式为现金、收款事由为11、12号厂房定金。 14、由广亿家纺公司出具的交款单位为顾春伟，入账日期为2018年8月31日的收据1张，其中记载收款金额为3061380元、收款方式为现金、收款事由为11、12号厂房定金。 15、商户名称海门市炯植垫子经营部的POS签购单1组。异议审查中，案外人陈述，上述POS机是由广亿家纺公司提供，是在该公司财务室刷的；广亿家纺公司陈述因为公司账户被查封了，所以使用了这个账户，钱都已经收到了的。 16、广亿家纺公司向案外人发出的落款日期为2018年1月19日的《催款函》1份，主要内容为：案外人购买的11号、12号厂房工程进度已达到基础验收，根据合同约定案外人已逾期付款，催促案外人尽快按照合同约定付款。 17、海门市公信测绘有限公司出具的《关于对江苏广亿家纺工业有限公司新建房屋建筑面积实测的函》1份，主要内容为，广亿家纺公司新建房屋总建筑面积3573.76平方米，其中11号、12号车间建筑面积均为1786.88平方米。 18、广亿家纺公司向案外人发出的落款日期为2018年8月28日的《交房通知书》2份，主要内容为案外人认购的11号、12号厂房已具备交付使用条件，该公司将在2018年9月1日办理交房手续，要求案外人持交房通知单至开发商财务部门核对应付房款，每幢厂房按合同缴清余款总计1530690元，其中30%房款1511220元及面积补差款金额19470元（实测面积1786.88平方米），双方签字确认后并办理交房手续。 19、甲方广亿家纺公司、乙方为案外人、落款日期为2018年8月31日的《工业厂房交接书》1份，其中记载乙方同意接受11号、12号厂房，甲方确认乙方已按《工业厂房转让合同》规定的时间及金额支付了房价款。 20、施工现场照片打印件1张。 本院认为，本案中，首先，案外人顾春伟、茅慧杰提供的证据相互印证虽然可以证明其与被执行人广亿家纺公司之间签订了关于涉案厂房的《工业厂房转让合同》，并已支付全部价款的事实，但涉案厂房所在土地在该房产建造之前即已办理了抵押登记且被本院查封，故案外人对涉案厂房不能办理过户登记存在明显过错，其对涉案厂房所享有的权利依法不能对抗本院执行。其次，涉案厂房系所在土地办理抵押登记之后新增的建筑物，根据《中华人民共和国物权法》第二百条之规定，本院在执行中也应当将涉案厂房与作为抵押物的国有土地使用权一并处分。综上，案外人要求本院中止对涉案厂房执行之异议请求，无法无据，本院不予支持。同时，根据（2015）绍越商初字第2251号民事判决书，被执行人广亿家纺公司在本案中仅承担抵押物的担保责任，而涉案厂房并不属于抵押物范围，故本院在涉案厂房所对应的拍卖款分配过程中应充分保障广亿家纺公司及案外人的合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第二百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十六条之规定，裁定如下： 驳回案外人顾春伟、茅慧杰的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张 剑 人民陪审员  钱土仙 人民陪审员  徐晓刚 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  陈文旗 本案援引的相关法律和规定 《中华人民共和国物权法》 第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。