陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终4393号 上诉人（原审原告）何阿妮，女，1975年5月17日出生，汉族，陕西省西安大唐灞桥热电厂职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张雪，陕西斯莱沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：高银，陕西斯莱沃律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西福德森投资置业有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：冯翌，该公司经理。委托诉讼代理人：周雪莹，女，1987年2月7日出生，汉族，陕西福德森投资置业有限公司副经理，住西安市碑林区。上诉人何阿妮与上诉人陕西福德森投资置业有限公司（以下简称福德森公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。何阿妮上诉请求：1、撤销一审判决第二项改判福德森公司以全部购房款为基数，从福德森公司开具的收取全部购房款的收款收据之日起算，按照银行同期贷款利率，计算到房产证实际办理之日止向其承担违约金。2、本案一、二审诉讼费由福德森公司承担。事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》属于福德森公司提供的采用格式条款订立的合同，合同的约定免除了福德森公司的责任，加重了其购买房产的风险和责任，应当认定为无效条款。2、房产不同于其他的商品，同地段其他有房产证的房屋价格高出涉案房产价格40%的事实，足以证明福德森公司未按约定给其办理房产证给其造成了巨额损失，一审判决1%的违约金不能弥补其的损失。根据《合同法》的规定，约定的违约金过低于造成的损失的，可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，其有理由请求法院判决合理增加违约金。福德森公司辩称，1、其公司开发票之日不能代表应办理房产证之日，何阿妮认为的违约责任起算时间有误；2、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，非出卖方责任造成未办理房产证的不应承担责任，若因出卖方原因造成未按期办理房产证，出卖方应承担总购房款1%违约金，该合同是双方真实意愿的表达并且经过房管局认可，对于违约责任双方已经明确约定，不应再更改，涉案房屋没有办证的原因是涉案项目的安置楼部分没有土地证，该安置部分的所属人是西安市城中村改造办公室，长安路派出所违建导致涉案项目无法完成规划验收，所以办理不了房产证。福德森公司上诉请求：1、撤销一审判决改判驳回何阿妮在一审的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由何阿妮承担。事实和理由：1、一审法院已经查清了其公司的办证情况，因长安路派出所的违建问题不是其公司可以解决的，因此，办证受阻系因第三方的原因，一审法院判决其公司60日内将办理房屋权属证书需要由其公司提供的资料、手续提交办理房产证相关部门，显然无法实现。且上述情况不是其公司的原因所致，一审法院判决其公司向何阿妮承担违约金属误判。2、其公司不存在违约行为，目前案件所涉争议非其公司单方所能控制或解决的，且何阿妮未在法定时效内向其公司主张权益，诉讼请求已超过诉讼时效，故一审法院判令其公司承担违约责任，对其公司有失公允。何阿妮辩称，1、不能办证的原因确系福德森公司不积极履行合同义务所致，长安路派出所的违建不能构成福德森公司不办证的原因，福德森公司可以通过多种方法解决。2、本案不存在诉讼时效的问题，诉讼时效的起算基于权利人请求权形成的时间，本案的违约行为延续至今，福德森公司尚未履约，因此不应该适用诉讼时效的相关规定。其及全体业主自房屋交付后就房产证的办理问题多次与福德森公司交涉并向政府有关部门反映，这些维权行为已经产生诉讼时效中断的后果，综上，福德森公司的上诉请求不能成立，应该予以驳回。何阿妮向一审法院提出诉讼请求：1、判决福德森公司协助其办理合同登记号为Y14025628的《商品房买卖合同》所约定的位于陕西省西安市碑林区XX环XX段XX号XX大街XX号第XX号楼XX单元XX室商品房屋的产权登记手续；2、判决福德森公司赔偿何阿妮迟延办理权属证书的违约金41187元；3、本案诉讼费由福德森公司承担。一审法院经审理查明：何阿妮、福德森公司于2014年3月13日签订《商品房买卖合同》，约定何阿妮购买福德森公司建设开发的位于西安市碑林区XX环以北、长安南路以东西安市碑林区XX城中村综合改造拆迁工程（长安大街3号）第3幢2单元7层20701号房，房屋建筑面积48.73平方米，总价款为334288元。福德森公司应在2014年2月28日前将符合约定的商品房交付何阿妮使用，在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由福德森公司提供的资料报产权登记机关备案。如因福德森公司的责任，何阿妮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，何阿妮不退房，福德森公司按已付房价款的1%向何阿妮支付违约金。合同签订后，何阿妮依约支付了全部购房款，福德森公司于2014年4月3日将涉案房屋交付何阿妮使用，涉案房屋房产证至今未予办理。2017年8月13日、2017年10月30日及2018年4月27日，长安大街3号业主多次向西安市市长留言板及市委书记留言板留言，要求督促办理该小区逾期办证情况。西安市碑林区XX大街XX号业主的网上留言回复：西安市城改办已将碑林区作为全市第一批解决房产证办理遗留问题上报。目前，草场坡村安置房房产证正在协调办理中。西安市碑林区区委回复：XX大街XX号XX城中村综合改造项目，该项目于2010年开工建设，2014年竣工并分批交房，同时展开各项验收。长安路派出所迁建于项目用地中，规划验收未通过，目前已就此事与多方沟通协商，督促项目单位按规定分段上报相关验收材料，加快手续办理。一审法院认为，何阿妮、福德森公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。何阿妮已依约交付房款，福德森公司未能在合同约定的期限将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。现何阿妮要求福德森公司继续履行合同，并支付违约金，符合合同约定，依法予以支持。对于违约金的金额，何阿妮要求按照中国人民银行同期贷款利率自交房后365天算至办妥房屋权属证书之日止。对此,其提供网络上长安大街3号与其他周边小区房价走势图，欲证明福德森公司逾期办证给其造成的损失明显高于双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金金额。法院认为，因房价存在差异涉及多方面因素，该证据无法证明福德森公司逾期办证给其造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十八条，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。故对违约金的金额，仍应按照双方《商品房买卖合同》的约定，由福德森公司按已付房价款的1%向何阿妮支付。对于福德森公司辩称未予办证并非因其原因，其不应承担赔偿责任，请求驳回何阿妮诉请一节，法院认为，将办证需要由福德森公司提供的资料报产权登记机关备案，系福德森公司应履行之义务，福德森公司所述非合同约定的免责事由，亦非法定免责事由，故对该辩称理由法院依法不予采纳。对于福德森公司认为何阿妮诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，根据何阿妮等业主为涉案房产维权事宜多次通过网络向有关部门反映，要求福德森公司办理房产证并支付违约金，及西安市碑林区人民政府、碑林区委对于该情况的回复等证据，均证明包括何阿妮在内的涉案小区业主在房屋交付后，曾多次主张办理房屋所有权证，并要求福德森公司承担违约责任的事实，存在诉讼时效中断的情形，故对福德森公司的抗辩理由，法院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十八条规定，判决如下：一、福德森公司于本判决生效之日起六十日内将何阿妮购买的位于西安市碑林区XX环以北、长安南路以东西安市碑林区XX城中村综合改造拆迁工程（长安大街3号）第3幢2单元7层20701号房屋办理权属登记需要由福德森公司提供的资料报产权登记机关备案；二、福德森公司于本判决生效之日起十日内赔偿何阿妮违约金3342.88元；三、驳回何阿妮其余诉讼请求。案件受理费830元，减半收取415元，由何阿妮负担381元，福德森公司负担34元。（此款何阿妮已预交，福德森公司于支付上述款项时直付何阿妮）。二审经审理查明，福德森公司在与何阿妮签订《商品房买卖合同》时，长安路派出所已经建成使用。2014年3月10日长安大街3号业主成立长安大街3号业主实名群，业主在该群内多次就福德森公司违约后业主维权的问题进行讨论。一审法院在审理（2018）陕0103民初3667号案件中，涉案小区的其他业主向向法庭提供了其小区38名业主代表出具的“情况说明”一份，该“情况说明”中记载，2015年11月到2016年1月份两会期间，小区业主曾到辖区街道办、区政府、区人大反映小区供暖问题时，专门要求政府督促福德森公司解决延期办证和支付违约金的问题，与福德森公司就这些问题进行约谈时，福德森公司称房产证很快就会办下来，该赔的都会赔。一审法院在审理（2017）陕0103民初10540号案件中，就福德森公司涉案房地产项目前往西安市碑林区城改办调查并追记如下：“…我们从规划科刘科长处得知图纸红线范围内均属于福德森公司开发项目，该项目属于区城改项目，福德森公司此项目规划验收未完成，因为2017年市城改办稽查队查出福德森公司项目红线内长安路派出所存在违建，市城改办通知福德森公司整改，区城改办也多次通知整改，福德森公司反馈无法整改，按理来说整改就是福德森公司的义务，还有车位配置未到位，所以，现在福德森公司项目规划综合验收未完成。如果市城改办规划综合验收合格后，市城改办先进行综合规划，再进行竣工验收，最后房地部门颁发大证。福德森公司现在进行到了办理大证的倒数第二步，关于福德森公司规划无法验收问题，城改办领导都知悉，他们也在积极协调解决此事…”。一审法院查明其余事实属实，本院予以确认。本院认为，福德森公司在与何阿妮签订《商品房买卖合同》时，长安路派出所已建成使用，福德森公司对长安路派出所的建设现状是明知的，福德森公司在合同中约定交付房屋后365个工作日办理涉案小区房屋初始登记，表明福德森公司已将长安路派出所的建房因素考虑在内。合同履行过程中，在无情势变更及不可抗力的情形下，福德森公司又以长安路派出所的违建问题作为其公司不履行合同义务的理由，该理由不成立，依法不予采信。且根据一审法院的调查，福德森公司未按合同约定办理涉案房屋初始登记还存在车位配置不到位，项目规划综合验收未完成的因素，故一审法院认定福德森公司违约是正确的。福德森公司违约未按时办理项目的初始登记，导致何阿妮至今未取得房产证，福德森公司应承担继续履行合同的义务及赔偿违约金的违约责任。一审法院判令福德森公司在六十日内办理涉案房屋的初始登记是正确的，本院予以支持。根据双方订立合同约定，福德森公司应按房价款的1%向何阿妮支付逾期办证违约金，何阿妮于2014年4月3日收房，合同约定收房后365个工作日，即2015年9月份左右，福德森公司应将办理所有权证需要其公司提交的资料报产权登记机关备案，但福德森公司未办理，构成违约。此时，福德森公司的违约行为已发生，违约金的诉讼时效应开始计算。何阿妮等长安大街3号的业主曾在2015年11月至2016年1月向有关政府部门及福德森公司反映，要求解决福德森公司逾期办证及支付违约金的问题，证明何阿妮等业主并非怠于行使自己主张逾期办证违约金的权利。何阿妮等业主还于2017年、2018年多次通过网络询问、留言的方式主张权利。何阿妮等业主向政府部门反映及直接向福德森公司主张权利的行为构成诉讼时效的中断，故一审法院认定何阿妮要求福德森公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，未超过诉讼时效是正确的。福德森公司该上诉理由不成立，依法不予采信。双方合同对逾期办证的违约金进行了约定，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，何阿妮并未举证证明其实际损失，故一审法院按照合同约定的违约金计算方法判令福德森公司承担违约金是正确的。综上所述，何阿妮、福德森公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，何阿妮预交746元，由何阿妮承担；陕西福德森投资置业有限公司预交50元，由陕西福德森投资置业有限公司承担。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  董   凡审 判 员  张   伟 二○一九年六月四日  书 记 员  袁   萱 1