黑龙江省龙江县人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑0221执异27号案外人高子梅，女，1971年3月1日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县。申请执行人宋绍军，男，1963年2月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省龙江县。被执行人吴玉凯，男，1952年9月17日出生，汉族，大专文化，系黑龙江省龙江鑫宝源房地产开发有限公司法定代表人，住黑龙江省龙江县。被执行人黑龙江省龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司（以下简称鑫宝源公司），住所地黑龙江省龙江县安卫小区。法定代表人吴玉凯，职务董事长兼总经理。本院在执行申请执行人宋绍军与被执行人吴玉凯、鑫宝源公司非法吸收公众款一案中，案外人高子梅对本案的执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，举行听证进行审查，现已审查终结。案外人称龙江县人民法院查封的商铺系案外人于2012年12月11日从鑫宝源公司购买的商铺，属于案外人的合法财产，因此要求法院解除查封。其理由为，案外人高子梅于2012年12月11日，在鑫宝源公司购买了2个商铺，铺位号为C01(房产备案号为0002142)，建筑面积为17.76平方米，金额是212,339.00元，铺位号为C22(房产备案号为0002129)，建筑面积为14.02平方米，金额是167,623.00元并签订了二份购房合同，即百花购物广场认购书，以现金的形式分两次于2012年12月11日交40,000.00元，12月17日交339,962.00元，全款已付清，并且鑫宝源公司给案外人开了二张交款收据。有买卖合同和交款的收据为证。案外人购买的商铺的合同上清楚的记载商铺的所在的楼层、铺位号、面积、交款金额以及购买日期，案外人能准确无误地指认出所购买商铺的具体位置。2016年9月，龙江县房产局和龙江县商务局给案外人的商铺开具了入住证明，取得商铺后，交给百花商场对外出租，我收取了租金。以上事实充分证明案外人与鑫宝源公司房屋买卖事实成立，案外人购买的商铺是合法的，案外人拥有合法的财产所有权，鑫宝源公司给案外人的商铺开了商品房买卖合同(百花购物广场认购书)，也证明了这一点，其中铺位号为C22(房产备案号为0002129)的商铺被法院查封。根据龙江县人民法院2016黑0221刑初90号刑事判决书，判决书第十五页第十六项法庭认定的是2014年3、4月份吴玉凯(鑫宝源公司法人)用房产作抵押，向宋绍军非法吸收存-款，第二十八页第二十项宋绍军证实他与吴玉凯间有经济往来，吴玉凯在他处抬款200万元，吴玉凯通过张振伟认识宋绍军，他给吴玉凯拿钱的第二天让吴玉凯出手续，吴玉凯给他开的百花广场认购书，与吴玉凯商量用百花24个商铺作抵押，龙江县人民法院2016黑0221刑初90号刑事判决书证明了宋绍军和鑫宝源公司有经济往来，他们是借贷关系，而不是买卖关系。鑫宝源公司将案外人的商铺抵押给宋绍军，违背了物权法，是违法行为。所以说，宋绍军无权侵占和损害案外人的合法财产，更无权查封案外人的合法财产。请求法院依法解除龙江县人民法院(2018)黑0221执1209号执行裁定书中查封的24户房产中属于案外人高子梅的商铺（铺位号C22，房产备案号为0002129）的查封。为证实其主张，案外人向我院提供如下证据：1、百花购物广场购房合同复印件一份；2、购房款收据复印件二份；3、入住证明复印件一份。申请执行人宋绍军称本案所涉执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。龙江县人民法院(2018)黑0221执1209号执行裁定书所依据的龙江县人民法院(2018)黑0221刑初90号刑事判决书是生效判决，龙江县人民法院(2018)黑0221执1209号执行裁定书所依据的已决判决书所涉内容为法律事实，其效力远远高于客观事实。因此，被答辩人提供的“认购书”及“交款收据”不足以对抗法律已决事实。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行”的规定，本案应当继续执行。且案外人出示的百花广场认购书和购房款收据申请执行人手中也有，虽然法院生效文书认定包括案外人的商铺在内的法院依申请执行人宋绍军的申请查封的24个商铺系吴玉凯向申请执行人借款的抵押，但申请执行人认为双方是买卖关系。综上，请求人民法院依法驳回案外人的异议请求，依法执行龙江县人民法院(2018)黑0221刑初90号刑事判决书、龙江县人民法院(2018)黑0221执1209号执行裁定书规定的内容。申请执行人为证实其主张，申请执行人向我院提供如下证据：1、百花购物广场购房合同复印件三份；2、收据复印件三份；本院查明，龙江县人民检察院以黑龙检公诉刑诉（2016）93号起诉书，指控被告人吴玉凯犯非法吸收公众存款罪，诈骗罪，向本院提起公诉，该案经审理，我院于2017年9月7日作出（2016）黑0221刑初90号刑事判决书，判决如下：一、被告单位黑龙江省龙江县鑫宝源房地产开发有限责任公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金人民币二十万元。二、被告人吴玉凯犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币二十万元。三、追缴黑龙江省龙江县鑫宝源房地产开发有限责任公司和吴玉凯的违法所得按本判决认定的数额返还被害人，不足部分责令退赔。判决生效后，宋绍军向我院申请执行，我院于2018年5月3日立案执行，案号为（2018）黑0221执1209号，在执行过程中，依申请执行人宋绍军的申请，我院于2019年2月26日依法查封了百花广场24套商铺，产权备案号为0002133、0002134、0002119、0002120、0002121、0002122、0002123、0002129、0002130、0002131、0002132、0002135、0002136、0002137、0002138、0002150、0002142、0002149、0002139、0002014、0002141、0002147、0002146、0002145。其中包括案外人所称由其购买的百花广场C22号商铺，产权备案号为0002129。案外人持有2012年12月11日其与鑫宝源公司签订的百花购物广场认购书及收据，证实其购买百花购物广场二层C22号商场内铺，建筑面积为14.02平方米，价格167,623.00元，高子梅付清全部款项，因之前该商铺不具备办理产权登记的条件，所以未予登记备案。申请执行人持有2014年4月1日其与鑫宝源公司签订的百花购物广场认购书及收据，称其亦购买了该商铺，依据（2016）黑0221刑初90号刑事判决书中认定的事实和宋绍军自述事实可以认定，吴玉凯于2014年3月、4月向宋绍军借款200万元，双方约定以百花商场24个商铺，作为借贷关系的抵押，但未办理权属登记抵押权未成立。经查，案外人异议主张的商铺，被执行人鑫宝源公司曾出售给郭春江，并于2014年5月11日网签登记在郭春江名下，2019年4月22日买受人郭春江向龙江县房产局申请退房，但因该房屋已被我院查封无法办理退房手续，龙江县商务局及龙江县房产局出具了情况说明并向法院提供了郭春江的退房申请书、原购买商品房登记备案介绍信及收据的复印件，对郭春江已申请退回房屋的事实予以证实。本院认为，执行异议的成立，案外人应证明其权利能够排除执行。我院查封的商铺系被执行人鑫宝源公司开发建设的，在审查中查明，该商铺现网签在郭春江的名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立，经依法登记，发生法律效力。”第十四条规定，“不动产物权设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该房屋虽然网签在郭春江名下，但郭春江并未依法办理物权登记或预告登记，故郭春江并未取得该商铺的所有权，即该商铺尚不属郭春江的个人财产，其对该商铺仅享有物权期待权，且郭春江已通过向龙江县房产局递交退房申请、交回商品房买卖合同及收据的行为明确表示对此房屋放弃主张权利，因此网签备案介绍信上记载的买受人郭春江没有排除本院在以鑫宝源公司为被申请人的执行案件中对该商铺的查封的权利。案外人主张其在法院查封前已购买该商铺，提供了百花购物广场认购书及交纳全部购房款的收据，证明案外人购买商铺的事实发生在我院对该商铺查封之前，并且案外人对所购铺位占有、使用、收益至今，因该商铺之前不具备办理权属登记的条件，所以案外人未能办理权属登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因案外人所购房产符合上述法律规定的情形，故案外人以其所购商铺属其个人财产为由提出异议，请求解除对商铺的查封的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：案外人高子梅的异议请求成立，中止（2018）黑0221执1209号执行裁定书中对百花广场C22号商铺（产权备案号为0002129）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向龙江县人民法院提起诉讼。审判长 高 云审判员 薛 菲审判员 吴琳琳二〇一九年六月二十八日书记员 王 逍