广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2297号原告：陈海生，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：丁云霞，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。两原告共同委托诉讼代理人：王晓盈，广东诺臣律师事务所律师（代理权限自2018年12月28日起至2019年6月6日止）。两原告共同委托诉讼代理人：梁悦停，广东诺臣律师事务所实习律师（代理权限自2018年12月28日起至2019年6月6日止）。被告：保利华南实业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：刘文生。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师（代理权限自2019年3月8日起至2019年3月27日止）。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师（代理权限自2019年3月8日起至2019年3月27日止）。委托诉讼代理人：张杨，男，被告的工作人员（代理权限自2019年3月27日起）。原告陈海生、丁云霞与被告保利华南实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈海生及两原告的共同委托诉讼代理人王晓盈、梁悦停、被告的委托诉讼代理人马颖仪、陈志坤均到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请进行庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告交付佛山市南海区XX花园X栋X房，并将上述房屋的钥匙、业主卡等相关交楼资料移交给两原告；2.被告向两原告支付逾期交房违约金（以购房款1289351元为本金按日万分之四的标准自2009年6月17日起计算至被告将涉讼房屋的钥匙、业主卡等相关交楼资料移交给两原告之日止，即交楼手续办理完毕之日止）；3.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2009年1月13日，两原告为购买被告建设的位于佛山市南海区桂城街道海七路39号XX花园X栋X房的商品房，与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定涉案房屋购房款为1289351元，首期款259351元于2009年1月13日前交付，余款103万元向银行办理按揭贷款手续。两原告依约支付了全部购房款，根据合同约定，被告应于2009年6月16日前向两原告交付涉案房屋并办理交楼手续。2009年6月，原、被告进行房屋查验时，两原告发现涉案房屋的客厅、厨房、主卧、客房等天花有大面积渗水、漏水的情况，涉案房屋根本达不到收楼标准。于是，两原告要求被告立即进行整改，做好房屋防水工作后才可验收。2009年6月至今，双方就涉案房屋渗水、漏水的处理长期、持续进行交涉、处理，在2009年6月、7月及2010年6月双方签署多份《房屋验收移交表》均反映了房屋漏水及需要维修的情况。在此期间，被告曾多次在涉案房屋的渗水、漏水处涂抹水泥覆盖，但是涉案房屋仍然漏水、渗水严重。在交楼期限届满后的数年间，两原告多次要求被告就涉案房屋的漏水、渗水事宜进行彻底处理。2018年6月19日，双方再次到涉案房屋现场查验房屋，并拍摄了现场照片，涉案房屋渗水、漏水的情况仍然非常严重，被告仅在涉案房屋的渗水、漏水处涂抹水泥覆盖，至今未能彻底解决涉案房屋漏水问题。为此，双方再次签署《房屋验收移交表》，该表载明：“天花有多处渗水痕迹，有维修过的痕迹，待两天查看，如无漏水现象，确定收楼。PS.近期下通知业主过来查看。”可见，涉案房屋至2018年6月19日仍存在渗水、漏水情况。由于房屋漏水问题一直未能彻底解决，致使涉案房屋一直不能达到居住及交付使用的条件，被告一直未能向两原告交付涉案房屋。在被告对涉案房屋进行多次维修后，以及被告面临清算注销的情形，直至2018年12月1日被告才向两原告发出《交楼通知书》。为免于被告在清算注销后涉案房屋不动产权证无法办理，尽管房屋漏水的问题未能彻底解决，两原告同意先行办理房屋不动产权证，遂于2018年12月1日与被告签署了《收楼确认书》、《区域防火责任协议书》、《划账协议书》、《业主承诺书》等，并将购房合同复印件交付给被告，以便被告办理涉案房屋的产权证，但被告拒不向两原告交付涉案房屋钥匙、业主卡等相关交楼资料，导致两原告依旧无法进入涉案房屋，即涉案房屋的交楼手续实际并未办理。涉案合同附件四约定“房屋交付的标志是该商品房经验收合格后甲方向乙方移交钥匙的当天”，且司法实践及房地产行业惯例均视“交钥匙”为交楼标志，故被告至今实际未向两原告交付涉案房屋。被告在2009年6月16日后未向两原告实际交付涉案房屋，严重逾期履行合同义务，应向两原告支付从2009年6月17日起至实际交楼日按每日总购房款的万分之四计算的违约金。被告辩称，1.涉案房屋所在项目于2009年3月5日竣工验收合格并于同年4月23日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋的整体工程质量、规划、消防、人防等项目已经过相关部门验收合格，符合合同约定的标准，且买受人已付清房款，符合合同约定及法定的交付条件。2.被告于2009年5月26日收到全部银行贷款，根据合同约定，应于2009年6月26日前交楼。被告已依约通知两原告前来办理交楼手续。2009年6月6日至7月25日期间，两原告表示商品房存在局部渗水等质量瑕疵问题，被告需在楼顶违规搭建一层，否则将拒绝收楼。根据法律规定及双方合同约定，两原告不能以涉案房屋质量存在瑕疵为由拒绝收楼，涉案房屋视为已于双方约定交付之日即2009年6月26日收楼。因此，被告不存在逾期交楼，无需承担逾期交楼责任。相反，两原告无理拒绝收楼，被告保留追究其违约责任的权利。3.根据两原告提交的2009年6月6日、7日、27日、7月12日共4张《房屋验收移交表》及2009年7月25日《房屋情况说明》可知，涉案房屋存在问题主要是客厅、厨房、主卧、客房的天花存在局部渗水情况，而非两原告主张的大面积渗漏水。涉案房屋墙面渗水不属于房屋主体结构存在质量问题，被告已依约进行维护、补修，但对于两原告要求在楼顶加建一层的主张因属于违法违规，被告无法施行。两原告也未举证证明涉案房屋存在严重质量问题，其拒绝收楼并要求被告承担逾期交房违约责任无理。4.就两原告在2009年6月6日、7日、27日《房屋验收移交表》中提出的质量瑕疵问题，被告已于2009年7月5日维修完毕，两原告于2009年7月12日进行房屋验收时，亦未再提及房屋存在质量瑕疵问题。根据2018年6月19日《房屋验收移交表》的内容，涉案房屋并非真实存在渗漏，只是两原告怀疑存有渗水。事实上，被告早于2009年7月5日对涉案房屋的质量瑕疵问题维修完毕，涉案房屋不存在任何质量问题。5.两原告在2009年7月26日至2018年6月18日期间未曾向被告主张房屋存在渗漏问题，或再次维修瑕疵问题，如房屋存在渗漏，两原告在长达9年的时间里未主张任何权利，不符合常理。事实上，这9年里，被告一直催促两原告办理收楼手续，但两原告均以楼顶没有加建一层为由拒绝办理收楼手续。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定可知，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年。涉案房屋防水部分的保修期已届满，两原告怠于履行收楼义务，应承担相应的不利后果。两原告在2018年6月19日再次到现场察看，也仅仅怀疑存有渗水，并非明确存在渗水问题，两原告主张被告逾期交楼，明显存在恶意。6.从2018年12月1日《收楼确认书》可知，两原告已办妥相关收楼手续，并签收钥匙6条，其主张被告未移交钥匙、业主卡等相关交楼资料毫无依据。7.两原告主张的违约金远高于购房款，亦远高于所造成的损失，且两原告未举证证明其遭受的实际损失，其主张的违约金缺乏依据。即使法院认定被告需要就涉案房屋渗水的瑕疵问题补偿两原告，也不应当按逾期交楼的违约责任处理，且补偿时间应从2009年6月26日起算，最迟算至2009年7月26日。综上，请求法院依法驳回两原告的全部诉讼请求。诉讼中，两原告举证如下：1.两原告身份证、被告企业信用信息公示报告。2.《广东省商品房买卖合同》。3.收款收据。4.房地产买卖抵押贷款合同。5.贷款详情截图。6.销售不动产统一发票。7.房屋验收移交表（2010年6月6日）。8.房屋验收移交表（2009年6月6日）。9.房屋验收移交表（2009年6月7日）。10.房屋验收移交表（2009年6月27日）。11.房屋验收移交表（2009年7月12日）。12.房屋情况说明2份。13.房屋验收移交表（2018年6月19日）。14.照片一组。15.《律师函》。16.《交楼通知书》。17.《收楼确认书》（2018年12月1日）。18.《区域防火责任协议书》。19.《划账协议书》。20.《业主承诺书》。诉讼中，被告举证如下：21.被告营业执照。22.《工程竣工验收报告（建筑工程）》（加盖佛山市南海区国土城建和水务局建设房产管理业务专用章）。23.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（加盖佛山市南海区国土城建和水务局建设房产管理业务专用章）。经质证，双方对证据1-3、6、17-20、21的真实性无争议，本院予以确认。对证据4、5，本院经审查予以确认。被告确认其对两原告反映的涉案房屋渗水等问题进行了维修，故本院对证据7-13的真实性予以确认。对证据14，该组照片拍摄时间为2018年6月19日，反映了涉案房屋存在修补痕迹，但未能体现涉案房屋仍存在渗水、漏水问题，故本院对证据14的真实性予以确认，对证明内容不予确认。对证据15，该证据无法体现两原告主张的证明内容，故本院对该证据的真实性予以确认，对两原告主张的证明内容不予确认。对证据16，结合两原告提交的收楼确认书等证据，本院对该证据予以确认，对被告的鉴定申请不予准许。证据22、23有相关部门盖章及相关负责人签名确认，本院对证据22、23予以确认。本院经审理认定事实如下：2009年1月13日，原告陈海生、丁云霞与被告签订合同编号20090113306651《广东省商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买位于佛山××区××花园××房，建筑面积193.48平方米，购房款为1289351元，首期款259351元于2009年1月13日前交付，余款103万元向银行办理按揭；出卖人应当在2009年4月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，包括：1.商品房已办理竣工验收备案，2.买受人需付清所有应付款（包括违约金，如有），选择按揭付款方式的在已收到全部银行贷款后，出卖人于七个工作日后十五个工作日内将该商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金等。同时，上述合同的附件四约定，房屋交付的标志是该商品房经验收合格后出卖人向买受人移交钥匙的当天或是买卖合同第八条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。涉案房屋于2009年3月5日竣工验收合格，于2009年4月23日办理了竣工验收备案。2009年5月20日，两原告办理了按揭贷款。按揭贷款于2009年5月26日发放，被告已收齐购房款。2009年6月6日，两原告对涉案房屋进行验收，提出有两个客房天花渗水、客厅天花渗水、客厅阳台挡水棚边的打胶条太大，建议在天顶搭建防水棚，加厚防水层。次日，两原告再次进行验收，提出主卧天花漏水、裂缝，次卧天花漏水，客厅天花4处漏水（其中一处起泡），书房天花漏水共3处，主卧衣帽间天花漏水，主卧4处漏水，厨房有一处漏水，杂物室天花漏水，拒绝收楼。2009年6月27日，两原告第三次进行验收，提出户内天花有多处漏水现象，主卧窗台上方有漏水现象，认为涉案房屋严重漏水，要求铲平加厚及必须做好防水，且在楼顶加多一层以防漏水，否则拒绝收楼。2009年7月12日，两原告提出如下要求：顶层整层凿掉，重新做防水层，并加厚，在楼顶搭建一层，否则拒绝收楼。2009年7月25日，相关施工人员认为两原告的加建要求不符合设计要求，若要加建，须得到设计院与建设局的审批批准，因此，未按两原告要求进行加建。2010年6月6日，两原告提出北面客房窗台上方有水印，西面客房梁体渗水，凿开后未回补，主人房窗台上方渗水，要求加建一层防水层。2018年6月19日，两原告提出天花有多处渗水痕迹，有维修过的痕迹，待雨天查看，如无漏水现象，确定收楼。2018年12月1日，两原告办理了涉案房屋的收楼手续，签署了《收楼确认书》、《区域防火责任协议书》、《业主承诺书》等，并签收钥匙6条。两原告确认涉案房屋已办理房产证，并登记在两原告名下。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方应自觉遵守履行。两原告主张被告支付逾期交楼违约金，对于被告是否逾期交楼的问题，本院分析如下：1.被告于2009年5月26日收到银行贷款，根据上述合同的约定，被告应于七个工作日后十五个工作日内将涉案房屋交付被告使用，即被告应于2009年6月16日前交付涉案房屋。两原告自2009年6月6日开始多次对涉案房屋进行验收，可见被告已于2009年6月6日前通知两原告收楼。2.涉案房屋已于2009年3月5日竣工验收合格，于2009年4月23日办理了竣工验收备案，符合约定的交楼条件，两原告应依约办理收楼手续。3.两原告主张因涉案房屋存在漏水、渗水问题而拒绝收楼，但两原告提供的证据并不能证明涉案房屋存在主体结构质量不合格、危及人身等严重影响正常居住使用的质量问题，两原告主张的漏水、渗水问题可通过要求被告承担修复责任进行解决，且根据两原告提交的照片及《房屋验收移交表》可知，被告已对两原告反映的问题进行了维修，两原告如认为涉案房屋的漏水、渗水问题的修复效果不理想，可在保修期内要求被告继续承担修复责任或赔偿相关损失，但不能以此拒绝收楼。综上所述，被告已按照约定期限向两原告交付符合约定交楼条件的房屋，因两原告拒绝收楼才导致两原告未在约定期限内办理收楼手续，两原告未能提供充分证据证明被告存在逾期交楼的违约行为，故对两原告主张被告支付逾期交楼违约金的请求，本院不予支持。两原告请求被告交付涉案房屋及钥匙、业主卡等，因两原告已签收了涉案房屋的钥匙，且涉案房屋已登记在两原告名下，即两原告已实际办理了收楼手续，故对两原告上述请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈海生、丁云霞的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计15788.08元（原告陈海生、丁云霞已预交），由原告陈海生、丁云霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 康  燕二〇一九年六月六日书记员 孙王成欣