云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0627民初4191号原告（反诉被告）游洪斌，男，汉族，生于1978年11月19日，重庆市垫江县人，农村居民，住重庆市垫江县。委托代理人张华，男，汉族，生于1968年12月8日，居民，大专文化，系镇雄县鸣旺法律服务所法律工作者，住镇雄县鸣旺法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）云南得廷房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600584842622Y;住址：云南省昭通市昭阳区凤凰街道办事处学庄社区****。法定代表人罗仕超，总经理。委托代理人岳朝波，云南雄云律师事务所律师。原告(反诉被告)游洪斌（以下简称游洪斌）诉被告（反诉原告）云南得廷房地产开发有限公司（以下简称云南得廷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日受理后，依法组成合议庭，于2018年8月29日第一次公开开庭审理，被告云南得廷公司当庭提出反诉，法庭将本诉和反诉予以合并审理，原告游洪斌的委托代理人张华，被告云南得廷公司的委托代理人岳朝波到庭参加诉讼。因本案需以其他案件的审理结果为裁判依据，本院于2018年12月12日裁定中止审理。2019年6月22日，本院依法恢复审理，原告游洪斌的委托代理人张华，被告云南得廷公司的委托代理人岳朝波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游洪斌诉称，2016年11月9日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：云南得廷公司将位于镇雄县，面积为60.9平方米商铺租给原告经营女性服装。租赁期限自2016年12月1日起至2019年6月30日止，共31个月，其中免租期2个月，实际租期为29个月。房屋租金支付方式为：1.第一年租赁费51156元；2.第二年42630元；3.2018年11月1日至2019年6月30日共计7个月的租金为29841元。合同约定商铺交房标准为,要通电、商铺内部地板贴地板砖和吊顶。合同签订后，原告交付被告第一期的租金46156元及定金5000元，被告将所出租商铺交付原告使用。交付商铺时，该商铺尚未通电。原告装修商铺时，发现商铺面积与合同所约定面积不符，实际使用面积只有42.5平方米，误差18.4平方米。原告在经营中发现，该商场的经营通道无明显的通行和指引标志，灯光指示不明；出租的商铺占用消防通道和配电房。合同签订前，被告口头承诺，要引进大型超市沃尔玛入住商场，为承租户花巨资作广告宣传，创造良好环境，把财富广场打造成镇雄最大的商业中心，但至今未兑现承诺。另外，财富广场工程至今未验收合格。由于被告的行为违反合同约定，导致原告无法经营。为此，原告多次要求被告改善经营环境或退还房铺租金，虽经相关部门两次组织调解，但至今未得到有效处理。现请求法院判令：1.解除原、被告签订的商铺租赁合同；2.由被告退还原告租金51156元；3.由被告赔偿原告房屋装修损失41351.21元；4.由被告双倍返还定金2000元；5.由被告支付鉴定费4000元。针对被告的反诉，原告认为被告的反诉理由不成立，请求驳回被告的反诉请求。云南得廷公司反诉称，我公司与原告在涉案租赁合同期间没有违约行为，相反，是本诉原告在涉案租赁合同履行期间存在不按时支付租金的违约行为，本诉原告诉求于情于理不合，于法无据，请求依法驳回其诉讼请求。我公司与原告于2016年11月9日签订《商铺租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告按约交纳第一年的租金，我公司按约将商铺交付游洪斌实际使用。合同签订时，原告明知出租面积与实际使用面积不符，但其未在除斥时间行使权利。另外，消防通道和配电室属于公共区域，不属于出租给原告的专有区间，不妨碍原告经营。因此，我公司不存在违约，原告的诉讼请求不成立。相反，原告在实际使用商铺中，未按合同约定给付第二期租金，构成违约。因此，我公司的反诉理由成立，请求判令：1.解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.由反诉被告按日租金140.15元计算支付我公司自2017年12月1日至返还商铺之日2018年3月19日止的费用15276.35元；3.由反诉被告支付以人民币42630元为基数，按日利率1‰给付我公司自2017年11月1日起至给付租金之日止的滞纳金。根据原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.原、被告签订的《商铺租赁合同》是否有效；2.原、被告在履行合同过程中是否存在违约；3.原、被告对解除合同造成的损失是否应当承担责任。游洪斌针对其主张向法庭出示以下证据：1.出示《得廷财富广场商铺租赁定房协议》及《商铺租赁合同》复印件各一份，《商铺租赁合同》的主要内容为：“云南得廷公司（甲方）将位于镇雄县，总面积为60.9平方米的商铺，租赁给游洪斌（乙方）用于经营女性服装生意。商铺租赁期限自2016年12月1日起至2019年6月30日止，租赁期共31个月，其中免租期2个月，实际计算租金日期为29个月，免租期从第二年计算，租金总额为123627元；租金支付方式为乙方在签订合同当日一次性向甲方支付12个月的租金，自2016年12月1日至2017年11月30日止，金额为51156元；乙方于2017年11月1日前向甲方支付12个月的租金，自2017年12月1日至2018年11月30日止，其中免租期为2个月，金额42630元；乙方于2018年11月1日前向甲方支付7个月的租金，自2018年12月1日至2019年6月30日止，金额29841元；合同签订当日，乙方需向甲方支付保证金1000元；在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定原样归还上述商铺，保证金在二十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造、及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担；甲方必须提供有关部门核准的水、电设施；甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺；本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有。如乙方逾期搬离（包括因甲方行使留置权乙方无法搬离的情形），应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿；乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日，甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金；甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿；乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有；本合同产生的争议由该商铺所在地的人民法院管辖；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”拟证明1.被告在签订合同时有欺诈性，主要表现在合同中第一条关于租赁面积，没有注明是建筑面积或使用面积，是否包括公摊面积。第二条第三项中，虽注明商铺应通电，商铺内部地板应当贴地板砖和进行吊顶，但在交付时，商铺没有安装地板砖和进行吊顶，也未通电。2.合同签订至今被告未取得房屋建筑合格证。云南得廷公司质证,对该证据的三性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，理由是：1.就商铺面积原告在接房时已认可房屋面积，其在除斥期内未行使变更权；2.公司严格按照合同约定将租赁商铺交付原告时，其并未提出异议；3.出租房屋竣工验收不是租赁合同是否有效的主要条件，在开庭前，该房屋已经取得了房屋合格证。2.出示《调解笔录》、《人民调解记录》复印件各一份。拟证明在2017年1月21日之前，原、被告就因商铺不具备商场规模，而且就商场通行、照明、消防通道、卫生间被封闭等问题产生纠纷，经双方进行协商，被告承诺进行整改；自调解后至2017年9月19日，被告未按照承诺进行整改，双方再次发生争议，经协商后被告再次承诺进行整改，但至今未进行整改。云南得廷公司质证,对证据的真实性、关联性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。3.出示《司法鉴定意见书》及《鉴定书发票》原件各一份，拟证明原告的装修损失为41351.21元，其支付鉴定费4000元。云南得廷公司质证,对证据的真实性无异议，但认为，该鉴定只适用于有资质的装修企业，而本案的装修是个人装修，所以不适用本案的装修条件。因为本案系个人装修，还应当将装修中的机械费、税金、五险一金、意外保险费等相关费用予以扣除。该鉴定内容也没有对装修进行折旧评估。4.出示《照片》两张，拟证明原告对商铺进行装修的情况及商铺不具备原告承诺的商场规模。云南得廷公司质证,对证据的真实性无异议，但认为该证据反而能够证明公司交付的房屋是符合合同约定的。5.出示《收据》原件两份，拟证明原告交付被告租金46156元及定金5000元的事实。云南得廷公司质证,对证据的真实性无异议。云南得廷公司针对自己的主张向法庭提交下列证据：1.出示《营业执照》复印件一份，拟证明云南得廷公司的主体身份。游洪斌质证，对该证据无异议。2.出示《商铺租赁合同》复印件一份，拟证明原、被告存在租赁合同关系。游洪斌质证，对该证据无异议。3.出示《建设工程规划许可证》复印件一份，拟证明云南得廷公司对涉案商铺享有出租权。游洪斌质证，对该证据无异议。4.出示《建设工程竣工验收备案表》复印件一份，拟证明涉案商场在开庭前已经竣工验收合格。游洪斌质证，对该证据真实性有异议，认为验证书上未注明验收日期。5.出示《租赁合同》、《收据》、《项目合作协议》、《费用明细》及《云南省当场处罚定额收据》复印件各一份，拟证明云南得廷公司已经对商场进行了推广等营销活动，并因张贴、散发推广广告被行政处罚。游洪斌质证，对该组证据真实性无异议，但认为与本案无关联。本院依职权出示对租赁标的物现场照片15张。游洪斌、云南得廷公司质证，对该组证据无异议。本院审查认为，游洪斌提交的证据1项来源合法，内容客观真实，云南得廷公司对该证据的的真实性、合法性无异议，但认为达不到游洪斌的证明目的，本院对该证据的真实性、合法性予以采信，游洪斌对其证明目的除提交租赁合同外未提举相关证据予以佐证，该租赁合同的内容不能达到游洪斌的证明目的；游洪斌提交的证据2项来源合法，内容客观真实，云南得廷公司对该证据的的真实性、合法性无异议，但认为达不到游洪斌的证明目的，本院对该证据的真实性、合法性予以采信，但该证据仅能证实原、被告产生纠纷后，经相关部门两次组织调解，不能证实原告提出的证明目的；游洪斌提交的证据3项，系司法鉴定机构作出的鉴定结论，证据来源合法，内容客观真实，云南得廷公司质证理由不能成立，本院依法予以采信；游洪斌出示的证据4、5项，来源合法，证明内容客观真实，且云南得廷公司质证无异议，本院予以采信；云南得廷公司出示的证据1、2、3、4项，证据来源合法，内容客观真实，经游洪斌质证也未提出实质性异议，故本院予以采信；云南得廷公司出示的证据5项，因其未提举相关证据予以佐证，该组证据不能达到云南得廷公司的证明目的，本院不予采纳；本院依职权出示对租赁标的物现场照片15张，经游洪斌及云南得廷公司质证均无异议，故本院予以采信。根据双方当事人陈述及举证质证，本院认定本案法律事实如下：2016年10月28日游洪斌与云南得廷公司签订《得廷财富广场商铺租赁定房协议》，协议主要内容为：“云南得廷公司将位于镇雄县，总面积为60.9平方米的商铺，租赁给游洪斌用于经营服装生意；租赁期限为2年零8个月；租期内租金价格不变，为51156元；并给予游洪斌2个月的经营免租装修期，该经营免租装修期间在第二年租期内计算；游洪斌在签订本协议时向云南得廷公司交纳定金5000元；游洪斌应当在2016年11月1日前自行到云南得廷公司签订租赁合同，办理相关手续，并付清本协议第三条约定的第一年租金。届时，上述定金将冲抵游洪斌应缴纳的部分租金，租金不足部分由游洪斌另行交纳。逾期视作游洪斌自动放弃所定商铺，定金不予退还。”协议签订当日，游洪斌向云南得廷公司交纳商铺定金人民币5000元。2016年11月9日，游洪斌与云南得廷公司签订《商铺租赁合同》，合同主要内容为：“云南得廷公司（甲方）将位于镇雄县，总面积为60.9平方米的商铺，租赁给游洪斌（乙方）用于经营女性服装生意。商铺租赁期限自2016年12月1日起至2019年6月30日止，租赁期共计32个月，其中免租期2个月，实际计算租金日期为29个月，免租期从第二年计算，租金总额为123627元；租金支付方式为乙方在签订合同当日一次性向甲方支付12个月的租金，自2016年12月1日至2017年11月30日止，金额为51156元；乙方于2017年11月30日前向甲方支付12个月的租金，自2017年12月1日至2018年11月30日止，其中免租期为2个月，金额42630元；乙方于2018年11月1日前向甲方支付7个月的租金，自2018年12月1日至2019年6月30日止，金额29841元；合同签订当日，乙方需向甲方支付保证金1000元；在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定原样归还上述商铺，保证金在二十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造、及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担；甲方必须提供有关部门核准的水、电设施；甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺；本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有。如乙方逾期搬离（包括因甲方行使留置权乙方无法搬离的情形），应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿；乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日，甲方可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金；甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿；乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有；本合同产生的争议由该商铺所在地的人民法院管辖；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”合同签订当日，游洪斌向云南得廷公司交纳了第一年的租金46156元（不含定金）。云南得廷公司按约将租赁商铺移交给游洪斌使用期间，游洪斌对所承租商铺进行了附合性装修。游洪斌经营使用商铺期间，与其他商铺租赁户以云南得廷公司设施不完善、管理有瑕疵、招商不齐等原因导致其租赁的商铺生意惨淡，无法经营为由，与云南得廷公司产生纠纷。2017年1月21日，经镇雄县公安局南城派出所和镇雄县司法局旧府司法所组织双方调解，游洪斌等商铺租赁户要求云南得廷公司印发宣传单到各乡镇和街道进行宣传，并在镇雄电视台、自媒体、出租车和公交车车辆上打广告；每栋楼做一个液晶显示屏（至少5m×5m）、灯箱广告；每层商城入口处要有明显标识；过道灯要保持长期亮、卫生间要有门和隔板；有拖把池、洗手间脸盆上要有镜子、过道上要安装监控视频和音箱、商场内要有明显的路标、停电要有备用电源等硬件设施。云南得廷公司同意游洪斌等商铺租赁户部分要求，并承诺于2017年元宵节以前对商场进行整改。后因云南得廷公司对商场整改完善程度未能达到游洪斌等商铺租赁户的要求，游洪斌等商铺租赁户遂采用信访等方式到相关部门反映。2017年9月19日，镇雄县司法局旧府司法所再次组织云南得廷公司开发的得廷财富广场商铺租赁户代表蔡国勇、王丽、游洪斌、付群等商户与云南得廷公司协商，双方未能达成一致意见,商户代表遂当场向云南得廷公司提出解除合同、返还租金和保证金等要求，云南得廷公司同意租赁合同到期后解除合同，但不同意返还租金和保证金等要求。2017年11月28日，游洪斌遂向本院诉求解决，并于2018年3月9日提出对租赁房屋装修损失进行鉴定申请，经云南天禹司法鉴定中心于2018年6月15日作出鉴定意见为：其房屋装修损失价值为41351.21元，游洪斌交纳4000元鉴定费。另查明，云南得廷公司承建的得廷财富中心建设项目于2012年7月6日取得建设工程规划许可证，于2017年12月6日办理竣工验收备案登记手续。2018年3月19日，游洪斌将所承租商铺钥匙交给云南得廷公司。本院认为，游洪斌与云南得廷公司签订商铺租赁合同后，游洪斌按照合同约定交纳了租赁定金5000元及一年的租金46156元，云南得廷公司按照合同约定将位于镇雄县，面积为60.9平方米的商铺交付给游洪斌经营使用。合同订立前，云南得廷公司已经办理了该租赁商铺房屋的建设工程规划许可证，合同订立后，承租赁商铺房屋已经验收合格。该合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，因此，该合同依法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订的合同第一条第二项约定，“乙方确认甲方已告知商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺。”故游洪斌以承租商铺使用面积不足为由，认为云南得廷公司违约的理由不能成立，本院不予采信。在经营过程中，游洪斌等商铺租赁户因生意冷谈，与云南得廷公司产生纠纷的根本原因是由于双方当事人对市场风险评估不足，致使经营中达不到预期的经济效益，云南得廷公司与游洪斌均有责任。游洪斌等商铺租赁户与云南得廷公司产生纠纷后，经相关部门组织调解，云南得廷公司认为游洪斌等商铺租赁户提出的部分要求合理并同意限期整改完善，系双方当事人为实现彼此最大利益采取的补救行为，应视为双方当事人仍然期待该补救行为可实现的预期效益。云南得廷公司虽然针对商铺租赁方提出的部分整改意见进行了整改，但仍然未能达到游洪斌等商铺租赁户预期愿景，至此，继续履行合同可能导致损失扩大，双方应当及时解除合同，但双方均为积极作为。直到2018年3月19日，游洪斌与云南得廷公司才达成解除合同的合意，并由游洪斌将该租赁商铺的钥匙交给云南得廷公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故本院确认解除商铺租赁合同的时间应为2018年3月19日。由于双方对合同解除均有过错，故游洪斌提出因云南得廷公司违约导致合同解除的理由不成立，本院不予采纳；云南得廷公司提出合同解除系原告不按时支付租金所致的理由不成立，本院不予采纳。合同生效后，游洪斌对所承租的商铺进行装修，与云南得廷公司出租的商铺形成附合。经鉴定，其房屋装修价值为41351.21元。截止合同解除时，该商铺的装修残值计算方式为：按合同约定的承租时间扣除已实际使用商铺的时间，乘以承租期内每天均摊的房屋装修价值。对此计算方法，双方在庭审中均表示无异议，但游洪斌认为计算装修残值的截止时间应为起诉时间即2017年11月28日，云南得廷公司认为计算装修残值的截止时间应为2018年3月19日。根据合同约定，租赁期限的起算时间为2016年12月1日起，本院确定计算装修残值的截止时间应为将合同解除时间即2018年3月19日。因此，该租赁商铺的装修残值为：20542.21元（31个月×30天-468天）×（41351.21元÷930天）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”故游洪斌诉求云南得廷公司赔偿商铺装修损失41351.21元，因其对合同解除有同等过错，本院确定由云南得廷公司赔偿游洪斌商铺装修损失人民币10271.1元（20542.21元÷2）。该商铺的装修附合物因游洪斌在庭审中明确表示放弃，本院确定归云南得廷公司所有。游洪斌诉求云南得廷公司支付鉴定费4000元，因合同解除双方均有同等过错，本院确定由云南得廷公司与游洪斌对商铺装修残值承担同等责任，故鉴定费由双方各自承担2000元。游洪斌与云南得廷公司签订租赁合同后支付了一年的租金及保证金，云南得廷公司已将租赁商铺移交游洪斌装修使用，该租赁合同已经实际履行，故游洪斌提出由云南得廷公司返还已交纳租金51156元的理由与本案查明的事实不相符，本院不予支持；游洪斌要求云南得廷公司返还保证金2000元，但其未提举证据予以证实自己的主张，故本院不予支持。合同生效后，游洪斌已交纳2016年12月1日起至2017年11月30日止的租金51156元。应当自2017年12月1日起至2018年3月19日止计算第二期租金，云南得廷公司应收租金为12789元，计算方式为{42630元÷（12个月×30天）×108天}。云南得廷公司反诉要求游洪斌支付未交纳租金15276.35元，由于该租系双方未积极作为造成，双方均有同等过错，因此该租金损失应由双方承担同等责任，故游洪斌应交纳租金为人民币6394.5元（12789元÷2）；云南得廷公司反诉要求游洪斌支付滞纳金，因双方对合同解除有同等过错，且该租金损失系双方未积极作为造成，因此，该反诉请求于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十一条（二）项，第九十三条，第九十七条，第一百二十条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第十一条，之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）游洪斌与被告（反诉原告）云南得廷房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年3月19日解除。二、由云南得廷房地产开发有限公司赔偿游洪斌装修商铺残值人民币10271.1元、鉴定费2000元，共计12271.1元，该商铺装修装饰附合物归云南得廷房地产开发有限公司所有。三、由游洪斌给付云南得廷房地产开发有限公司租金人民币6394.5元。上述第二项、三项给付义务折抵后，由云南得廷房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付游洪斌人民币5876.6元。四、驳回原告（反诉被告）游洪斌的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）云南得廷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2085元，由原告（反诉被告）游洪斌承担1971元，由被告（反诉原告）云南得廷房地产开发有限公司承担114元。反诉费1043元，由原告（反诉被告）游洪斌承担50元，由被告（反诉原告）云南得廷房地产开发有限公司承担993元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张雄伟审 判 员  曾永翠人民陪审员  谭家燕二〇一九年六月二十八日书 记 员  赵熙辰附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经营主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。