包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终705号   上诉人（原审被告、反诉原告）：纪某，男，1982年10月4日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：张某，北京杰睿律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：包头市明利房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：冯某。   委托诉讼代理人：董某，内蒙古字仁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵某，内蒙古字仁律师事务所律师。   上诉人纪某与被上诉人包头市明利房地产开发有限责任公司（以下简称：明利房地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院(2018)内0207民初956号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人纪某及委托诉讼代理人张某，被上诉人明利房地产公司的委托诉讼代理人董某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   纪某上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审人民法院认定事实错误。上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同因上诉人的重大误解，同时订立合同时显失公平，要求变更。一审法院未对涉案合同是否存在重大误解和显失公平进行审理。上诉人的重大误解是因上诉人购买的房屋是商品房，而涉案房屋的所用土地的性质仍为划拨土地，被上诉人并未支付土地使用权出让金，而被上诉人是按照商品房的市场价格，对涉案房屋进行的销售。上诉人对房屋所涉及的土地以及房屋的性质存在重大误解，导致上诉人是按照商品房的市场价格进行购买。被上诉人隐瞒涉案房屋的土地性质，导致上诉人以商品房的价格购买，显失公平。   明利房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   明利房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同书》向原告支付剩余房款275000元及逾期利息（以275000元为本金，自2014年7月21日起计算至2018年7月1日为55949.9元）、违约金64782.45元（从2014年7月21日计算至2018年6月21日止，每月按房屋总价款的3‰计算）；2、判令被告支付从2018年7月2日起至房款付清之日止的逾期付款利息按照中国人民银行同期贷款利率计算3、判令被告支付从2018年6月22至房款付清之日期间的违约金；4、本案诉讼等全部费用由被告承担。   纪某向一审法院提出反诉请求：1、请求变更双方签订的《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同书》，执行经济适用房价格，以每平米1800元计价；2、本诉及反诉的全部诉讼费用由反诉被告承担。   一审法院认定事实：原告包头明利公司系包头市假日·风景住宅项目（现名称为“景富家园”小区）开发商。被告纪某向原告包头明利公司购买其开发的包头市假日·风景（暂定名）小区F区28栋107号面积为115平方米的房屋，双方2014年4月20日订立《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同书》，该合同对双方买卖房屋的具体位置、购房价款、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告包头明利公司向被告纪某交付了房屋，后被告纪某经过装修已经入住、使用至今。按照合同约定，房屋单价每平米3995.21元，总价款459450元。本案涉案房屋原告包头明利公司已经交付被告纪某，履行了合同义务。但经原告多次催要，被告至今仅向原告交付了首付款184450元，剩余275000元没有向原告交付。期间原告包头明利公司开发的涉及本案的房屋，一直没有办理相关的不动产权证书。2018年1月18日，原告包头明利公司向业主公告，通知业主提交相关的资料办理不动产权证书及贷款。部分业主办理了《不动产证书》，已办理的不动产证书上载明的内容显示：“共有情况：单独所有；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：划拨/城镇住宅；用途：城镇住宅用地/住宅”。原告（反诉被告）包头明利公司向本院提交以下证据：1、《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同书》。证实原、被告就包头市假日·风景（暂定名），现为包头市九原区麻池镇景富家园F区28栋107号房屋签订房屋定购合同，对房屋的坐落、总价款、付款方式、违约责任等有明确约定，2、首付款交费收据、《景富家园小区业主手册》。证实合同签订后原、被告办理了房屋交接手续。被告纪某支付首付款184450元，尚欠购房款275000元；3、包头市人民政府关于印发《包头市推进城市规划区房屋产权登记集中治理工作实施方案》的通知（包府发【2016】34号）、包头市人民政府办公厅关于印发《包头市城市规划区房屋产权登记集中治理实施细则》的通知、《建设用地规划许可证》（地字第150207201600034号）、《建筑结构工程质量检测鉴定报告》、包头市九原区住房城乡建设和交通运输局（包九原住建交通发【2016】266号）《关于九原区办理房屋产权遗留问题需要进行房屋结构安全鉴定项目处理意见的函》、包头市九原区人民政府《关于确认九原区“景富家园”项目开工及竣工时间的函》、包头市九原区住房城乡建设和交通运输局《关于九原区景富家园项目工程质量情况的说明》（包九原住建交通发【2017】240号）、《包头市城乡建设委员会房屋产权登记集中治理工作项目意见确认表》、《包头市国土资源局房屋产权登记集中治理工作项目意见确认表》、包头市城市规划区房屋登记集中治理工作领导小组办公室《关于房屋产权登记集中治理项目转办函》（函字第2017第064号）。证实包头市人民政府就2015年12月31日前已经交付使用、未办理产权登记的房屋集中治理出台的方案及具体细则，本案涉诉房屋属于集中治理范围、也办理了相关手续，建设项目的工程质量、开竣工时间、土地使用及规划经相关部门予以确认，包头明利公司已将相关材料转交包头市不动产登记局，已经具备办理不动产登记条件。4、蒙（2018）包头市不动产第00067320号《不动产登记证书》、蒙（2018）包头市不动产第00067319号，照片十张。证实部分业主已经实际取得了不动产登记证书；5、《致“景富家园”业主的一封信》、（2018）包安泰证内经字第2101号公证书。证实2018年原告以公告的形式通知业主提交相关资料办理不动产登记证及贷款，经催告被告一直未办理，也未支付剩余购房款。被告（反诉原告）纪某向本院提交以下证据：1、《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同》，证实了双方签过房屋定购的合同，对房屋的坐落、面积、价款等都有约定，但没有对房屋建设用地的性质做明确约定；2、2014年原告包头明利公司的承诺书，证实当时原告未取得有关手续，向被告等购房者承诺2015年10月31日前取得相关手续，办理产权证书；3、原告给景富家园F区部分业主办理出的不动产登记证书的照片，证实已经给部分业主办理出来的不动产登记证书上载明的土地权利性质是划拨；4、增值税发票照片，被告欲证明原告在××区业主王金华办理产权证过程中出具过的发票显示每平米单价1200元，但原告未予认可。   一审法院审理认为，原告（反诉被告）包头明利公司与被告（反诉原告）纪某双方签订《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同书》，所签合同是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照合同履行。合同签订后，被告纪某向原告包头明利公司交付了首付房款，原告包头明利公司向被告纪某交付了合同约定的房屋，原告包头明利公司一直未能给被告办理不动产登记证书。2018年1月18日，原告包头明利公司向业主公告，通知业主提交相关的资料办理不动产权证书及贷款。被告纪某一直没有办理不动产权证书和贷款，也没有向原告支付剩余房款。原告包头明利公司要求被告纪某支付剩余房款275000元的诉讼请求应予支持；涉案房屋一直未办理不动产权证书，原告于2018年1月18日开始向业主发出公告通知业主办理不动产权证书及贷款，故根据公平原则对原告包头明利公司请求的逾期付款利息予以支持，从能办理不动产权证书及贷款发出公告后计算，违约金部分不予支持。被告（反诉原告）纪某认为：一、对合同中关于“房屋产权登记”条款存在重大误解，房屋使用的土地性质不应当是划拨，原告（反诉被告）包头明利公司所能够办理的不动产登记证书有瑕疵，给其造成了损失；二、因房屋的土地性质为划拨，原告（反诉被告）包头明利公司向其出售的房屋为经济适用房，应当按照经济适用房的价格变更合同。反诉原告纪某提出要求反诉被告赔偿损失，但未明确是什么损失及具体数额，也没有提交相关损失的证据，其关于损失的主张不予支持；关于本案涉案的房屋是否为经济适用房，应当由相关部门予以认定，不属于人民法院处理的范围。现本案涉案的房屋已经能够办理相关的不动产登记证书对此双方无异议，原、被告双方签订合同中对房屋的权利性质也没有明确约定。且涉案房屋原告（反诉被告）包头明利公司已经交付被告（反诉原告）纪某，并经其装修、实际入住使用至今。（反诉原告）纪某在审理过程中一直表示认可双方签订的合同，不要求解除合同，只请求变更合同。合同的签订、变更双方必须遵守平等、公平、自愿原则，必须双方达成一致意见。单方的意志不能改变双方签订过的合同，不得将自已的意志强加给另一方，单方的意思表示不对双方产生约束力。反诉原告纪某要求变更合同，反诉被告包头明利公司不同意变更，反诉原告纪某要求变更合同的依据及理由均不充分，其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、被告纪某支付原告包头市明利房地产开发有限责任公司购房款275000元；二、被告纪某支付原告包头市明利房地产开发有限责任公司逾期未付购房款利息5932元（从2018年1月19日计算至2018年7月19日），今后的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率继续计算至房款付清之日止，利随本清；三、驳回原告包头市明利房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告纪某的反诉请求。案件受理费（本诉）7236元、由原告包头市明利房地产开发有限责任公司负担1722元，由被告纪某负担5514元；反诉费100元由被告（反诉原告）纪某负担。   二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，被上诉人包头明利房地产开发有限责任公司与上诉人纪某双方所签订的《包头市假日·风景（暂定名）房屋定购合同书》是双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，该合同书合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。现被上诉人包头明利房地产开发有限责任公司已具备办理不动产权证书及贷款等的相关条件并已通知业主进行办理，但上诉人纪某以合同书存在重大误解及应当按照经济适用房的价格变更合同等理由拒绝办理，其应当承担相应责任。合同的签订是双方必须遵守平等自愿原则，就合同的主要条款已形成一致意见。而变更也须双方同意并达成一致意见，现被上诉人包头明利房地产开发有限责任公司不同意变更合同，双方还应以原合同的约定继续履行。关于上诉人纪某所提出的因上诉人的重大误解，订立合同时显失公平，要求变更等的上诉理由，上诉人纪某已接收房屋并居住使用，在被上诉人包头明利房地产开发有限责任公司通知其办理不动产权证书及贷款后提出要求按照经济适用房的价格变更合同，无事实和法律依据，且是否适用经济适用房，并非人民法院审理范畴，故本院不予支持。   综上所述，上诉人纪某所提出的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9411.50元，由上诉人纪某负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 李 梅     二○一九年六月四日   法官助理 于 雁   书 记 员 于 雁