天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初2407号原告：秦海霞，女，1986年9月17日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：天津亚泰吉盛投资有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融区服务中心101-66。法定代表人：陈继忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：于冲，男，该公司职员。原告秦海霞与被告天津亚泰吉盛投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告秦海霞，被告天津亚泰吉盛投资有限公司委托诉讼代理人于冲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告秦海霞向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2016年6月30日起至房产证办理完毕之日2017年12月7日止按照已付购房款万分之一标准（每天86元标准），支付违约金45150元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月28日，原被告双方签订《天津市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于滨海新区中心商务区的津澜庭院11-1-3104号商品房，建筑面积97.96平方米，合同总价款861235元。合同签订后，原告于2015年4月30日将购房款全部交纳给被告，合同约定的交房日期为2015年6月30日。交房后，被告未能按照合同约定为原告办理产权证书，后经催促，被告才将相关手续交付原告由原告自行办理，于2017年12月7日办理完毕。依照合同第十二条及附件补充合同第8条之约定，“由于出卖人的原因，买受人所购商品房不能在交付该商品房之日起一年内取得天津市房地产权证，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，被告存在违约行为，应当支付违约金。针对于其办理产权证书及违约金事宜，原告多次与被告沟通，被告以种种理由拒绝，无奈，原告诉至法院，望判如所请。被告天津亚泰吉盛投资有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋的实际交房日期为2015年9月14日。被告存在延期交房情况，但是延期交房违约金已经支付。《天津市商品房买卖合同》的补充合同8.1条约定如因出卖人以外的原因导致不能办理权属证书的，出卖人不承担违约责任。被告于2016年3月具备产权登记条件，并向不动产登记中心递交材料时，因为商业土地年限没有约定，不动产登记中心不给办理产权初始登记。被告向国土资源局申请并重新修改了补充合同，导致产权登记办理迟延。被告于2017年3月24日已经按照合同约定办理了天津房地产权证，不承担此日期之后时间的逾期办证责任。延迟办理的原因是当时出具的土地证没有明确商业用地使用年限，这个不是被告的原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的原、被告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月28日，原告秦海霞作为买受人（乙方）与作为出卖人（甲方）的被告天津亚泰吉盛投资有限公司签订《天津市商品房买卖合同》及附件六《补充合同》。合同约定商品房销售许可证号为2013-0080073，商品房座落于滨海新区、安阳道以南津澜庭院11-1-3104,设计用途为住宅。商品房土地来源为出让，土地使用权限自2004年9月10日至2074年9月9日止。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为8791.7元，价款为861235元。商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.3向乙方支付违约金。商品房权属登记以附件六《补充合同》第8条约定为准。附件六《补充合同》第8条约定，由于出卖人的原因，买受人所购商品房不能在交付该商品房之日起一年内取得天津市房地产权证，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；前款所述天津市房地产权证包括因买受人所购商品房所在地（宗地号）尚未全部开发完毕导致的土地信息暂时空缺的天津市房地产权证。如因出卖人以外的原因致使出卖人不能正常办理权属证书的，出卖人不承担违约责任。买受人应按出卖人通知的时间提交办理产权所需的资料及有关费用或自行办理产权证，逾期不提交的或不自行办理的，由买受人承担相应后果。买受人未完整提供上述资料、税费或已缴纳税费的凭证、未确认实测面积并结清差价的，甲方不接受其协助办证的委托，并不承担因此导致延期办理责任。双方一致同意，若买受人暂不符合在本市购房条件，因此暂不能办理产权登记的，商品房买卖合同第十二条及本条关于办理产权登记的期限，自购房人具备在天津市购房的条件及产权登记条件、政府相关主管部门同意受理产权登记申请之日起计算。上述合同签订后，原告依约交付了房款。被告按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条关于逾期交付商品房的约定向原告支付因商品房延期而赔付的2015年7月1日至2015年9月14日期间的银行同期贷款利息及违约金。2015年9月14日，被告取得津澜庭院11号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。同日，被告将涉案房屋交付于原告。2017年4月14日，亚泰津澜物业服务中心发出《房屋产权办理通知》，通知载明亚泰津澜物业服务中心受被告委托，代收产权办理所需要件。房产证办理顺序按照业主购房合同签订时间排序，首批办理2013年7月份签购房合同的业主产权证。首批办理的业主请于2017年4月17日至28日每天早上9点至下午16点到津澜物业服务中心交件，待要件收齐后物业服务中心转交开发商，由开发商负责办理产权事宜。该通知在涉案小区公告栏、出入口电子显示屏、微信公众号张贴或发布。涉案房屋未在首批办理序列。庭审中原告自述在微信群里看到邻居都在办理房产证事宜，且从微信群中知道可以自行办理不动产权登记。涉案房屋于2016年十一假期以后装修完毕，原告于2017年五一假期以后正式入住。2017年11月20日，原告从被告处取回办理不动产权登记所需材料后自行办理不动产权登记。2017年12月7日，原告取得滨海新区中心商务区津澜庭院11-1-3104号不动产权证书。2011年10月24日，被告与天津滨海新区规划和国土资源管理局（以下简称“滨海规国局”）签订合同取得涉诉房屋所在土地的使用权，土地面积46591.5平方米。2012年1月18日，被告取得该土地的房地产权证，登记的使用年限截至2074年9月9日。2012年7月12日，被告和滨海规国局签订合同约定上述土地可配建商业设施6800平方米。2017年2月27日，被告和滨海规国局签订合同明确配建商业设施6800平方米的土地用途为商服用地，终止日为2044年9月9日。2017年3月24日，被告取得津澜庭院1-13号楼的初始产权登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原被告签订《天津市商品房买卖合同》及其附件六《补充合同》系当事人真实意思表示，并无违反法律、行政法规强制性规定之处，且已经实际履行，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于滨海规国局迟迟未明确配建商业设施土地的用途和使用年限是否是被告的免责事由。补充合同第8.1约定“如因出卖人以外的原因致使出卖人不能正常办理权属证书的，出卖人不承担违约责任。”被告称逾期办理产权登记系因土地主管部门未明确涉案土地的用途及使用年限所致，但是被告系房地产开发企业，依法取得适合开发房地产的土地并办理完毕房产开发所需全部手续，本身就是被告职责。庭审中被告确认2012年7月12日与滨海规国局签订合同时其明知商业用地的使用年限是40年，被告提供的证据恰恰证明其最初变更部分土地性质时未明确商服用地的使用年限，故被告未及时取得涉诉房屋产权初始登记系自身原因所致。被告的该抗辩主张不成立，其应当承担逾期办理产权证的违约责任。关于《天津市商品房买卖合同》及补充合同项下办理产权证是否是被告的必然义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该行政法规规定“办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的义务主体是购房人，房地产开发企业仅承担协助义务。原、被告签订的补充合同第4.4条约定由买受人办理房产证，补充合同第8.2条约定“买受人应按出卖人通知的时间提交办理产权所需的资料及有关费用或自行办理产权证”，根据此两条约定，足以认定在办理产权证事宜上《天津市商品房买卖合同》及补充合同中约定的被告义务是协助义务，被告履行协助义务后即可不承担相应的违约责任。关于被告应承担违约责任的起止时间，原告主张为2016年6月30日至2017年12月7日。合同约定“由于出卖人的原因，买受人所购商品房不能在交付该商品房之日起一年内取得天津市房地产权证，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同虽约定交房日期为2015年6月30日前，但实际上被告已经逾期交房，且就逾期交付商品房向原告支付违约金至2015年9月14日。被告应在停止支付逾期交付商品房违约金之日起一年内协助原告办理不动产权登记，即被告应在2016年9月14日前协助原告办结房屋权属转移登记手续，未能办结的，其违约期间应自2016年9月15日起算。《天津市商品房买卖合同》和补充合同约定应由被告通知原告办理产权证，原告虽称并未接到被告的通知，但结合其自述在微信群中了解到邻居办证事宜以及可以自行办理的情况，本院确认在2017年4月14日被告发出办证通知后，原告已经知悉了需要办理不动产权登记的事实。原告在知悉办理不动产登记的通知并实际入住涉案房屋后，迟至2017年11月20日领取办理不动产权登记所需材料。对于涉案房屋不动产权登记于2017年12月7日才完成，原告亦负有迟延行使权利之责。至于原告迟延行使权利的责任期间，综合本案的实际情况和不动产登记中心的工作流程，参照《天津市房屋权属登记条例》第二十九条和第三十二条的规定，本院酌情确定为90日，并酌定2017年4月14日至4月28日为原告自行准备材料时间，该时间不计入被告违约期间。至于原告于2017年11月20日取回相关材料后，何时向不动产登记主管部门提起登记申请、不动产登记主管部门何时受理并办理完毕均非被告所能控制。基于此，被告承担逾期办理不动产权登记违约责任的期间为2016年9月15日至2017年4月14日、2017年7月28日至2017年11月20日。经核算，被告应当支付原告的违约金数额为861235元×0.0001×328天=28248.51元，超出该数额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告天津亚泰吉盛投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦海霞逾期办理不动产权登记违约金28248.51元；二、驳回原告秦海霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计464元，由原告秦海霞负担174元（原告已交纳），被告天津亚泰吉盛投资有限公司负担290元，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  黎增堂二〇一九年六月十日书记员  黄 涛附相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。2.《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。