内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终393号 上诉人（原审被告）：太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司。 法定代表人:张某。 委托诉讼代理人：高某1，该公司法务部工作人员。 委托诉讼代理人：高某2。 被上诉人（原审原告）:谢某，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人:董某，太仆寺旗法律援助中心律师。 上诉人太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司（以下简称龙翔公司）因与被上诉人谢某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区太仆寺旗人民法院（2018）内2527民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙翔公司的法定代表人张某及其委托诉讼代理人高某1、高某2，被上诉人谢某及其委托诉讼代理人董某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙翔公司上诉请求：1、依法撤销内蒙古自治区太仆寺旗人民法院（2018）内2527民初1073号民事判决书，依法改判或发回重审;2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、2011年7月1日上诉人与被上诉人签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》，协议注明被上诉人用建筑面积53.04平米的房屋置换上诉人65平米的二连体商铺，55平米按3200元/㎡购买，置换位置是“原址”回迁，同时协议约定18个月回迁，逾期每月补500元，一、二审法院的生效判决对“原址”回迁给了明确解释“是指拆迁建设区域范围内都叫“原址”而不是特指被拆迁户的原有位置，上诉人已给被上诉人预留好回迁的房屋，同时还有35套商铺预留回迁，所以不存在被上诉人所说如无符合条件的房屋则按照房屋市场价格进行货币补偿，更不存在按税务局计税基准价每平米4800元货币补偿，即便是被上诉人要求货币补偿，也应该按政府通过评估机构评估出来的价格进行货币补偿（有营业执照4580元/㎡，没有营业执照3500元/㎡），因为税务局内部定的计税基准价，不具有法律效力，太旗政府通过评估按货币补偿已经安置了60多户回迁户，同时太旗政府将回迁户的住房补助已发到2016年12月底就停止。2、关于被上诉人请求按照每月4800元，按约定购买的55平米，每平米的价格3200元对原告进行补偿差价88000元，是无任何法律根据的，被上诉人购买的55㎡没有给上诉人交一分定金，所以不存在赔偿差价的事实。3、关于周转用房补贴，每月按500元，上诉人在2016年7月份就通知被上诉人来华尔街办理回迁事宜，在2016年12月底通知所有拆迁户停止补发住房补贴，被上诉人以回迁位置不妥拒绝回迁，今天被上诉人继续与上诉人要住房补贴，纯属于无理要求。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，一审法院同时对“原地”生效判决的解释与本案不具有关联性错误的认识，违背了同案不同判的审判原则，请求二审法院依法支持上诉人的诉求。 谢某辩称,双方当事人签订的拆迁安置补偿协议是合法有效的，合同既然已经签订，就应该严格按照合同履行义务。按照合同约定，上诉人应当在18个月内解决置换的楼房，将置换的楼房交付给答辩人。但是，至今已十年之久尚未交付，并且没有竣工验收，没有符合交付条件的房屋。按照建筑法的规定，没有竣工验收的房子是不允许交付使用的。上诉人没有符合合同约定的房屋交付给答辩人，一审法院按照置换楼房的价款，按照计税基准价进行货币补偿，是平均价格，是合理合法的。一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人谢某向一审法院起诉请求：1、要求被告履行《拆迁房屋补偿安置协议书》确定的合同义务，即在富华街交付65平米商铺一套。如无符合条件的房屋则按照房屋市场价格进行货币补偿；2、要求被告给付拖欠的每月500元周转用房补贴；3、诉讼费用由被告承担。补充诉讼请求：1、判决被告以太仆寺旗税务局对华尔街房屋确定的计税基准价每平米4800元，按照原告与被告签订的协议确定的商业楼面积进行货币补偿。2、请求按照每月500元向原告支付周转用房补贴，从2016年12月30日起计算拆迁安置补偿到全部支付之日为止。3、请求按计税局基准价格每平米4800元依据《拆迁房屋补偿安置协议书》约定的55平方米价格每平米3200元对原告进行补差价88000元（每平米1600元）。4、请求法院判令被告违约金每年3万元，按照五年半计算。一审庭审中，被上诉人谢某更正请求周转用房补贴从2017年2月1日起计算。 一审法院认定事实：原、被告于2011年7月1日签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》，协议约定被告对原告所有的的位××旗建筑面积为53.04平方米以及附属房8.64平方米的房屋进行置换面积为65平米的商铺一套，安置方法为“原址回迁”。协议约定回迁原址120平米底商一顶二连体底商补55平米×3200元=176000元，18个月回迁，逾期每月补偿500元，原告依照约定履行了义务，被告至今未交付房屋。另查明，周转用房补贴截止至2017年2月1日。一审法院认为，原告与被告签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告按照合同履行了义务，被告至今未交付房屋。现原告诉至法院要求被告履行《拆迁房屋补偿安置协议书》确定的合同义务，即65平米商铺一套。如无符合条件的房屋则以太仆寺旗税务局对华尔街开发项目范围内确定的计税基准价每平米4800元，并按照原告与被告签订的拆迁安置补偿协议确定的商业楼面积进行货币补偿。本案中《拆迁房屋补偿安置协议书》未明确写明置换的房屋位置，合同中的“原址回迁”，原、被告理解不一，双方因置换房屋位置产生分歧，不能达成一致意见，致使《拆迁房屋补偿安置协议书》不能履行。被告答辩称有房屋安置，所述的安置房屋系被告单方意愿，并无证据证实系双方约定，故其辩解理由不能成立。因双方就置换房屋位置协商不成，原告要求货币补偿，符合法律规定以及公平原则。当事人议价不能，该院依照财产计税基准价计算，故原告要求以太仆寺旗税务局对华尔街开发项目范围内确定的计税基准价每平米4800元，并按照原告与被告签订的拆迁安置补偿协议确定的商业楼面积进行货币补偿的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中从原、被告签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》来看，具备了当事人条款、房屋坐落的地址、建筑面积、价格等内容比较齐全可认定为预约合同，根据法律规定预约合同也是合同的一种，违反预约合同给对方造成损失的，应该承担赔偿责任，根据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，本案被告的行为缺乏诚信，严重的扰乱了市场秩序，理应赔偿原告的全部信赖利益的损失即房屋的差价，故对原告请求按照每月4800元，按照约定的55平方米，每平方米价格3200元对原告进行补偿差价88000元的诉讼请求，该院予以支持。关于原告要求周转用房补贴的诉讼请求，根据《拆迁房屋补偿安置协议书》中双方约定“交钥匙后计算18个月回迁，逾期每月补偿500元”，被告抗辩称，周转补贴在2017年2月1日已经终止，原告属重复起诉的抗辩理由，因其原告主张判决书之后的，属（2017）内2527民初290号民事判决书判项之外的，并不属于重复起诉，该院不予采信，故对原告要求被告给付拖欠的每月500元周转用房补贴的诉讼请求，该院予以支持。关于原告请求判令被告违约金每年3万元，按照五年半计算的诉讼请求，原告并未提供证据证明其主张，故对原告的该主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第五条之规定，判决：一、被告龙翔公司于本判决生效之日起十五日内补偿原告谢某房屋损失人民币312000元（4800元/平方米×65平方米）；二、被告龙翔公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告谢某损失88000元；三、被告龙翔公司于2017年3月1日起给付原告谢某周转用房补贴，每月按500元给付至被告履行完毕为止；四、驳回原告谢某的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取50元，由被告龙翔公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人龙翔公司向本院提交了以下证据：1、太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室出具的证明一份，证明包括被上诉人在内的华尔街7户回迁户所回迁的房屋已完成网签，已依法确权于被上诉人；2、龙翔公司给太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室的说明一份，证明上诉人龙翔公司在2018年9月27日对7户回迁户的回迁安置向相关部门、房管部门备案；3、被上诉人所回迁房屋的图片，证明这个房屋确实客观存在；4、房屋分户平面图，证据来源于锡盟星火建筑房产测绘有限责任公司，该公司是政府下设部门，证明上诉人按约定建设了被上诉人回迁房屋，建成后测绘部门对该房屋进行了测绘，再次证明该房屋客观存在；5、房屋征收价格评估分户报告，证据来源于锡林郭勒盟恺信房地产价格评估有限责任公司，证明本案诉争标的物经评估每平米为3500元；6、太仆寺旗人民政府旗长办公会议《关于研究解决华尔街小区拆迁改造遗留问题和推进城镇棚户区改造相关事宜的会议纪要》（[2018]7号），证明2018年2月7日太仆寺旗人民政府关于解决华尔街小区建设回迁遗留问题的处置，被上诉人的房屋处于处置位置，确定被上诉人属无营业执照，应按每平米3500元进行补偿，而不应该按照无法律规定的计税基准价4800元进行补偿；7、竣工验收消防备案表、防雷装置验收意见书、太仆寺旗人民防空竣工验收报告（太人防验字[153]号）、太仆寺旗人民防空开工许可审查报告（太人防许审字[5]号）、建设项目环境影响登记表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、鉴定报告2份，除鉴定报告外其余证据均来源于网上打印，证明上诉人所建设的房屋已经经过竣工验收，符合法定的交付条件，上诉人有能力将举证过程中所提到的房屋交付给本案被上诉人。 被上诉人质证认为，对证据1证明，该份证据形式上欠缺经办人员的签字，机关单位给法院开具证明应当有经办人员或者负责人签名，证据的真实性、合法性、关联性均不认可，因为被上诉人没有参与，网签给谁在上面也没体现，法庭不应当予以采信；对证据2说明，该份证据系龙翔公司自书，起不到证明作用；对证据3房屋图片，图片是上诉人自己拍照的，证明不了房屋符合交付条件；对证据4房屋分户平面图，与本案无关联性；对证据5房屋征收价格评估分户报告，证明不了上诉人所要证明的问题，与本案没有关联，因为税务部门的计税基准价是对项目区范围内的商业楼以及住宅楼的均价，作为上诉人买卖房屋，如果高于计税基准价，按高的上税，如果低于计税基准价，按基准价计税，计税基准价也是评估出来的，价格是比较客观公正的；对证据6会议纪要，体现的是华尔街这块列入棚户区改造，是对上诉人的一种照顾，上诉人实施拆迁以后，没能如期建成符合合同约定的房屋，房屋截止到现在也没有竣工验收。即便有房子也不符合合同约定和法律规定的交付条件，既然没有符合条件的房屋，就应当按照置换房屋的价格进行货币补偿；对证据7，证据来源不合法，应当有相关部门加盖的印鉴，网上的东西不可靠，人防办审查报告为复印件应当提供原件，所有证据涉及不到验收，验收应加盖公章。对鉴定报告的证据三性均不认可，应通过太仆寺旗相关主管部门验收，被上诉人今天给拆迁办打过电话问华尔街项目的房屋验收了没有，回答还没有验收，房屋不符合法定交付条件。 经庭审举证、质证，本院对上述证据认证如下：对证据1证明，真实性予以确认，但上诉人并未提供双方签字的网签合同或其他相关证据证明房屋已确权给被上诉人；对证据2说明，系上诉人自书，不予采信；对证据3房屋图片、证据4房屋分户平面图，不能证明房屋符合交付条件，不予采信；对证据5房屋征收价格评估分户报告，系案外人的房屋评估报告，无法证明本案诉争回迁房屋的价格，与本案无关联性，不予采信；对证据6会议纪要，是太仆寺旗人民政府对久拆未建的华尔街小区拆迁户的安置意见，并且是在回迁户自愿的前提下，本案是拆迁户因上诉人龙翔公司无法履行合同约定的交房义务而提起的诉讼，该份证据不能适用于本案，不予采信；对证据7，不能证明上诉人有向被上诉人交付符合条件房屋的能力，达不到上诉人的证明目的，不予采信。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、本案是否属于重复起诉；2、一审按照计税基准价4800元/平米按协议约定的置换面积65平米计算房屋拆迁损失是否合理合法。3、一审判决赔偿损失88000元是否合理合法。关于第一个争议焦点，太仆寺旗人民法院（2017）内2527民初290号民事判决，是谢某依据双方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》和龙翔公司未交付房屋的事实，起诉请求：1、按太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室太征字（2017）1号文件的第二条规定“原沿富华住户必须给予临富华街120平方米商业楼”或以现底商价65平方米×5757.42元=374232.30元（37万即可）折价补偿房款;2、支付租房补贴金共计16000.00元（从2014年5月1日到2017年2月1日）及截止交付房屋之日的租房补贴金;3、由被告赔偿因其违约而给予原告造成的可得利益经营损失费49个月×3000.00元=14.7万元（从2013年1月1日到2017年2月1日）及截止实际交付房屋之日的可得利益经营损失费;4、由被告承担本案的诉讼费用及其他相关费用。而本案中谢某起诉请求：判令龙翔公司履行《拆迁房屋补偿安置协议书》确定的合同义务，即在富华街交付65平米商铺一套。如无符合条件的房屋则按照房屋市场价格进行货币补偿，并按照每月500元支付从2017年2月1日起至拆迁安置补偿款全部支付之日止的周转用房补偿。请求按计税基准价格每平米4800元和双方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》约定按3200元每平米购买的55平米对原告补差价88000元（每平米1600元）。本案中的周转用房补贴与上一案件中的房屋补偿金时间上并不重叠，故不构成重复起诉。 关于第二个争议焦点，双方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《拆迁房屋安置补偿协议书》约定“原址回迁”，虽然太仆寺旗人民法院（2017）内2527民初290号民事判决认为，龙翔公司对“原址”的理解为拆迁建设项目区域范围内均为“原址”，而不特指被拆迁房屋的原有位置的理由成立；但在2011年7月1日双方签订协议时，并没有建设本案中被上诉人所称的“背包楼”的设计图纸，所以回迁户在协议中签订的“原址回迁”商业房指的是朝阳的商业楼房，故上诉人向被上诉人交付“背包楼”不符合协议约定，被上诉人有拒绝接受的权利。双方于2011年7月1日签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，周转期限18个月，但直到本案审理时上诉人也没有符合协议约定的房屋向被上诉人交付，上诉人已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人龙翔公司违反协议约定，不能向被上诉人交付符合协议约定的商业楼房，被上诉人主张按照置换的商业楼房的面积65平米折价补偿，符合法律规定。计税基准价是房管局对某小区房子价格的评估，一审法院判决按照“太仆寺旗宝昌镇华尔街开发项目区范围内的商业房”的计税基准价4800元/平米进行货币补偿并无不当，本院予以支持。 关于第三个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方当事人于2011年7月1日签订《拆迁房屋补偿安置协议书》时约定超出的55平米按照3200元每平米的价格购买，因上诉人违约至今未交付符合合同约定的商铺，导致被上诉人可得利益损失，被上诉人根据太仆寺旗税务局对宝昌镇华尔街开发项目区范围内的房屋确定的计税基准价4800元/平米计算差价要求赔偿可得利益损失，符合事实及法律规定。 综上所述，龙翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓秀英 审判员  冯逸岩 审判员  任 力 二〇一九年六月五日 书记员  冀雅赛 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。