广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终479号 上诉人（一审被告）：李昆，男，1971年11月2日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所执业律师。 被上诉人（一审原告）：黄银川，男，1978年9月18日出生，汉族，户籍所在地福建省南安市，现住崇左市江州区。 委托诉讼代理人：陈秋燕，广西诺尔律师事务所执业律师。 一审第三人：崇左市凯信房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市建设路2号。统一社会信用代码：91451400662121522Y。 法定代表人：杜光汉，该公司董事长。 一审第三人：梁文杰，女，1968年2月15日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 一审第三人：邓明洋，男，1978年10月31日，汉族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 一审第三人：杜光汉，男，1966年8月1日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 一审第三人共同委托诉讼代理人：黄东乐，广西东越律师事务所执业律师。 上诉人李昆因与被上诉人黄银川、一审第三人崇左市凯信房地产开发有限公司（以下简称凯信公司）、梁文杰、邓明洋、杜光汉案外人执行异议之诉一案，不服一审江州区人民法院（2018）桂1402民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 李昆上诉请求：二审法院撤销一审判决，改判驳回黄银川的诉讼请求。事实和理由：一、黄银川主张已支付全部购房款的证据不足。1、黄银川主张现金支付的购房款与常规交易不符，且所缴纳的金额与商品房定购协议约定的付款方式、付款金额不符，存在拼凑嫌疑。2、黄银川主张2014年3月6日支付5万元证据不足。该5万元的收款收据没有对应的银行账单核对，不能证明该款已经实际支付。3、2014年2月27日支付194319.7元的收据与2014年3月6日支付5万元的收据编号是连续的，与常理不符。4、黄银川主张以材料款25万元兑购房款证据不足。黄银川虽然提交了销售清单，但没有证据证明所售出的货物归黄银川所有，不能证明黄银川享有相应的债权。且所销售的建材买方不明确，如用于工程施工，买受人应为施工方而不是开发商凯信公司，对应的债务人应为施工方。同时该25万元材料款已于2015年7月6日付清，而黄银川提供的用25万元材料款兑购房款的收据日期为2016年5月30日，时隔11个月，明显不符合逻辑。二、黄银川没有与开发商签订商品房买卖合同，定购协议也没有实际履行。根据黄银川自述涉案商品房所在小区属于“烂尾楼”，则其不愿继续履行定购协议，不支付购房款也不签订商品房买卖合同符合常人规避风险的行为。且黄银川主张2014年至2016年分四次支付完全部购房款，却至今没有签订商品房买卖合同与常理不符。三、一审法院认定黄银川名下无其他用于居住的房屋证据不足。崇左市不动产登记中心出具的查询结果仅能证明2018年7月27日前黄银川在崇左市名下无不动产产权记录，不排除其在崇左市外有登记在其名下的房产。四、涉案房屋至今无法完成竣工验收，不能交付使用，不符合办理不动产权登记条件。根据物权法的相关规定，不动产物权的设立经登记发生法律效力，一审法院判决该房产归黄银川所有错误。综上，黄银川的诉请不属于《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形。 黄银川辩称:1、黄银川2014年3月6日支付的5万元房款有凯信公司出具的收款收据证明，没有对应的银行账单为凯信公司入账的财务管理问题，李昆未能提交证据推翻黄银川与凯信公司房产交易的真实性；2、李昆主张25万元材料款已于2015年7月6日付清与事实不符，根据黄银川一审移交的材料款销售清单，凯信公司出具的为借领款单并未支付欠款，双方于2016年5月30日才就该拖欠的材料款约定用于抵扣房款；3、黄银川已经按照凯信公司的要求交付了房产登记及查档费用，是由于凯信公司的原因导致该手续没有办理完；4、黄银川自2012年始在崇左市江州区工作生活且其目前在崇左市没有购房记录，故其所购涉案商品房系用于居住，与其户籍地有没有住房并无关联。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 第三人凯信房地产公司、梁文杰、邓明洋、杜光汉共同诉称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。请求驳回李昆的上诉请求。 黄银川向一审法院起诉请求：一、确认黄银川与凯信公司于2013年10月19日签订的《凯信•碧苑君邸商品房定购协议书》合法有效；二、确认凯信公司开发建设的“凯信•碧苑君邸”5栋2单元1001号商品房归黄银川所有，并终止对该商品房的执行、拍卖。 一审法院认定事实：2013年10月19日黄银川与凯信公司签订了《凯信•碧苑君邸商品房订购协议书》，主要内容为：卖方凯信公司，买方黄银川；买卖商品房位于崇左市（原名：凯信•碧苑君邸）项目的第5栋2单元10楼1001号商品房，预售建筑面积147．45平方米，该商品房合同成交单价为3370元／平方米，合同成交总价为496907元。黄银川于签订协议的同时向凯信公司交纳定金人民币贰万元整，凯信公司出具收款收据。黄银川选择的付款方式：银行按揭：黄银川须在签订《商品房买卖合同》的同时交付不少于总价款30%的首期房款（含定金）156907元，黄银川实际贷款金额及年限以按揭银行批准为准。黄银川在签订本协议后，须在2013年11月10日前到崇左市凯信•碧苑君邸销售中心与凯信公司签订《商品房买卖合同》并交纳相应购买款，选择按揭付款方式的客户须同时办理按揭申请手续并提供银行办理银行按揭手续所必须的相关资料及证件。协议签订后，黄银川于2013年11月14日支付2587.3元购房款，2013年11月14日支付房产登记费、查档费320元，凯信公司同时向黄银川出具了购房款收据。2014年2月27日黄银川支付了194319.7元购房款，凯信公司同时向黄银川出具了购房款收据，2014年3月6日黄银川支付5万元购房款，凯信公司同时向黄银川出具了购房款收据，2016年5月5日黄银川支付250000元购房款（兑材料款250000元），凯信公司同时向黄银川出具了购房款收据。截止起诉前，黄银川与凯信公司未签订商品房买卖合同，凯信公司也未向黄银川交付涉案房屋。凯信•碧苑君邸商品房于2013年9月13日取得了商品房预售许可证，本案的诉争房产仍旧登记在凯信公司名下。因未能综合竣工验收，至今不能交付使用。黄银川在崇左市无房产信息登记。 另查明,2016年9月26日一审法院审理了李昆诉杜光汉、凯信公司、梁文杰、邓明洋民间借贷纠纷一案，并于2017年7月21日作出判决:一、杜光汉偿还李昆借款本金157万元及相应利息[利息计算方式：（一）以本金72万元为基数，按照年利率24%计算，自2015年12月16日起计付至本案生效判决规定的履行期限最后一日止；（二）以本金85万元为基数，按照年利率24%计算，自2016年8月23日起计付至本案生效判决规定的履行期限最后一日止];二、杜光汉向李昆支付律师服务费6万元；三、邓明洋对杜光汉72万元借款本金及利息承担连带赔偿责任。凯信公司、梁文杰对杜光汉157万元借款本金及相应利息承担连带偿还责任。判决生效后，杜光汉、邓明洋、梁文杰、凯信公司未履行生效判决确定的义务，李昆于2017年10月23日向一审法院申请强制执行。 在上述民间借贷案件诉讼过程中，一审法院根据李昆的申请，于2016年10月26日作出(2016)桂1402民初1233号之一民事裁定书查封了涉案房产。该案进入执行程序后，一审法院于2018年6月20日作出(2017)桂1402执862号之五执行裁定，对涉案房产进行了拍卖。2018年7月31日，黄银川提出书面异议，一审法院于2018年8月7日作出（2018）桂1402执异3号执行裁定书，驳回黄银川的执行异议。2018年10月25日对涉案房产续行查封。 一审法院认为，一、关于黄银川与凯信公司签订的《凯信•碧苑君邸商品房定购协议书》是否有效的问题。凯信公司于2013年9月13日取得商品房预售许可证，黄银川与凯信公司于2013年10月19日签订的《凯信•碧苑君邸商品房定购协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，故一审法院认定黄银清与凯信房地产公司签订的《凯信•碧苑君邸商品房定购协议书定购协议》合法有效。 二、关于位于崇左市（凯信•碧苑君邸）第5栋2单元10楼1001号房是否归黄银川所有的问题。涉案房屋虽仍登记在凯信公司名下，在履约过程中黄银川虽未按照定购协议书约定的方式付款，但购房款项已经由黄银川给付完毕，凯信房地产公司亦认可，故黄银川请求凯信•碧苑君邸第5栋2单元10楼1001号归其所有的诉讼请求，一审法院予以支持。 三、关于黄银川对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。” （一）关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。凯信•碧苑君邸小区于2013年9月13日取得了商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，黄银川与凯信公司签订的涉案商品房定购协议中约定了双方当事人名称、商品房具体位置、面积、价格、购房款支付等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容，故应当认定在人民法院查封之前黄银川与凯信公司已签订合法有效的书面买卖合同。 （二）关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。凯信•碧苑君邸小区系住宅小区，黄银川在崇左市无房产信息登记，故应当认定黄银川购买的位于崇左市（凯信•碧苑君邸）第5栋2单元10楼1001号房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。 （三）关于黄银川是否支付超过合同约定总价款的百分之五十价款的问题。黄银川于2013年11月14日支付2587.3元购房款及2014年2月27日支付的194319.7元购房款与凯信公司（对公账号：21×××90）2014年2月27日的入账记录一致，一审法院予以确认；黄银川于2014年3月6日支付的5万元购房款，有凯信公司出具的收据为证，一审法院予以确认；关于2016年5月30日黄银川与凯信公司兑的25万元材料款能否认定为系支付诉争房屋购房款的问题。根据黄银川提供的供货清单，凯信房地产公司欠黄银川材料款25万元；依据《中华人民共和国合同法》第一百条的规定：“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵消。”黄银川与凯信公司以债充抵房款的行为，符合法律的规定，应予准许。综上，根据凯信公司向黄银川出具的收据、结合凯信公司的银行流水情况，一审法院认定黄银川已经付清涉案购房款。 综上，黄银川提出的案外人执行异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，能够排除涉案房屋的强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第一百条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、原告黄银川与第三人崇左市凯信房地产开发有限公司于2013年10月19日签订的《凯信•碧苑君邸商品房订购协议书定购协议》合法有效；二、位于崇左市（凯信•碧苑君邸）第5栋2单元10楼1001号房归原告黄银川所有；三、停止对崇左市（凯信•碧苑君邸）第5栋2单元10楼1001号房的执行。案件受理费100元，由被告李昆负担。 根据上诉和答辩意见，李昆对一审法院认定事实的异议：一审法院认定2013年至2016年黄银川分四次支付完涉案房产的房款不是事实，黄银川并未支付过涉案房产的房款。 黄银川、凯信公司、梁文杰、邓明洋、杜光汉对一审法院认定的事实无异议。 本院二审期间，黄银川依法提交的新证据：在天眼网查询的工商登记信息一份，证明黄银川经营江州区闽发建材经营部，涉案的建材交易是真实的。 李昆未提交新证据，其对黄银川提交新证据的质证意见：三性均不认可。凯信公司、梁文杰、邓明洋、杜光汉对黄银川提交的新证据无异议。 本院对李昆提交新证据的质证意见：经本院在国家企业信用信息公示系统上核查，对黄银川为江州区闽发建材经营部登记的经营者，该经营部于2012年6月12日注册，于2018年1月17日注销的事实予以确认。 本院对当事人争议事实的分析与认定：关于黄银川是否支付了涉案房产的房款的问题。凯信公司分别于2013年11月14日和2014年2月27出具给黄银川的收到黄银川购房款2587.3元、194319.7元的两张收据有2014年2月27日上述款项现金存入凯信公司银行账户的汇款凭证核对，证明凯信公司已经收到了黄银川的上述购房款项合计196907元。本院予以确认。凯信公司分别于2014年3月6日和2016年5月30日出具给黄银川的收到黄银川购房款5万元、25万元的两张收据没有凯信公司的入账记录核对；二审审理中，黄银川和凯信公司主张该30万元为凯信•碧苑君邸工程的承建商广西凯之信建设工程有限公司（以下简称凯之信公司）欠黄银川的材料款，因凯信公司与凯之信公司为关联企业，故由开发商凯信公司直接与黄银川结算材料款并将凯之信公司尚欠黄银川的30万元材料款用于抵销涉案房产的房款。本院认为，所谓抵销，是指双方当事人互负债务，双方各以其债权充抵债务的履行。本案中黄银川是与凯之信公司存在材料买卖关系。凯信公司并未欠黄银川材料款，其不是债务抵消的相对人；凯信公司、凯之信公司与黄银川之间也未达成三方协议约定凯之信公司欠黄银川的材料款用于抵扣黄银川欠凯信公司的房款，商品房定购协议中也未涉及材料款抵扣房款的约定。故凯信公司并未实际收到黄银川30万元的购房款，对凯信公司为黄银川开具的收到30万元购房款的收据本院不予采信。 综上，一审法院除认定“2014年3月6日黄银川支付5万元购房款，凯信公司同时向黄银川出具了购房款收据，2016年5月5日黄银川支付250000元购房款（兑材料款250000元），凯信公司同时向黄银川出具了购房款收据。”错误外，其余查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，购房者对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，需满足三个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而本案中，黄银川、凯信公司仅签订了《凯信•碧苑君邸商品房定购协议书》，未签订商品房买卖合同；对于涉案房屋，黄银川虽交纳了部分款项，但所交纳款项未达到总房款的百分之五十，不符合执行异议复议规定第二十九条规定的情形。据此，黄银川对于涉案房屋不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的物权期待权，其对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益。故李昆请求恢复对涉案房产的执行理由正当，本院依法予以支持。 综上所述，李昆的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 一、撤销江州区人民法院（2018）桂1402民初1146号民事判决； 二、驳回黄银川的诉讼请求。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由黄银川负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 斌 审 判 员  柳成功 审 判 员  陆有帅 二〇一九年六月十三日 法官助理  李宏琼 书 记 员  郑 磊 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。