陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终5924号 上诉人（原审被告、反诉原告）：范芸彬，男，汉族，1979年10月3日出生，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马艺书，女，汉族，1989年11月16日出生，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：荆孟强，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁睿，陕西云德律师事务所律师。原审被告：陕西境商房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：徐天，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雅敏，女，汉族，1996年1月26日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵城，男，汉族，1994年3月10日出生，该公司员工，住西安市长安区。原审被告：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第四十一分公司，住所地：陕西省西安市曲江新区以南、房。负责人：徐天，该分公司总经理。委托诉讼代理人：李雅敏，女，汉族，1996年1月26日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵城，男，汉族，1994年3月10日出生，该公司员工，住西安市长安区。上诉人范芸彬因与被上诉人马艺书，原审被告陕西境商房地产营销策划有限公司（以下简称境商公司）、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第四十一分公司（以下简称境商第四十一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。范芸彬上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回马艺书在一审的全部诉讼请求，并判令马艺书赔偿其损失共计1050000元（包含马艺书已经支付的定金）；2、一、二审诉讼费、保全费由马艺书承担。事实和理由：1、双方签订的《买卖定金合同》中关于房屋权属状况明确写明为“购房合同”，马艺书作为成年人，在签订涉案合同时，对涉案房屋仅有购房合同，未办理产权证的情况是明知的，2、马艺书与境商第四十一分公司的工作人员聊天记录中明确表明，双方的交易方式是开发商将涉案房屋在房地局那从其手里变更到马艺书名下。3、涉案的《买卖定金合同》并不存在导致合同无效的情形，一审法院认定合同无效，没有法律依据。马艺书辩称，1、涉案房屋至今未取得房屋所有权证，双方签订的《买卖定金合同》违反了《城市房地产管理法》等相关法律规定，为无效合同。2、涉案的《买卖定金合同》违反了《税收征收管理法》、《个人所得税法》等税收的强制性规定，侵犯了国家级社会公共利益。3、西安市住房保障和房屋管理局认为境商第四十一分公司的工作人员对禁止交易的住房提供经济服务，已经对境商第四十一分公司及工作人员分别进行了处罚，足以说明双方签订的《买卖定金合同》是违反法律规定的。4、根据我市的限售政策，涉案房屋是不允许上市交易的。5、导致合同无效是范芸彬及境商第四十一分公司故意隐瞒涉案房屋不可上市交易的事实造成的，应由范芸彬及境商第四十一分公司承担缔约过失责任。6、境商第四十一分公司作为居间方，未尽到合理审查义务，欺骗其签订《买卖定金合同》从而赚取高额中介费用，应当承担缔约过失及赔偿责任。故请求二审法院驳回范芸彬的上诉请求。马艺书向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方之间的《房屋买卖定金合同》，2、请求判令范芸彬返还其定金1000000元。3、判令范芸彬向其支付自2018年4月9日起至实际给付之日期间的利息。4、判令范芸彬支付其主张权利产生的律师费60000元。5、请求判令范芸彬承担本案诉讼费用及保全费用。范云彬向一审法院提出反诉请求：1、判令解除各方签订的《房屋买卖定金合同》。2、判令马艺书赔偿其损失共计1050000元（包含马艺书已支付的定金1000000元、律师费50000元）。3、本案诉讼费用由马艺书承担。一审法院经审理查明，2018年4月9日，马艺书与范芸彬通过境商第四十一分公司签订买卖定金合同。双方约定由马艺书购买范芸彬名下的坐落于西安市曲江新区XX路XX公馆XX园XX室房屋，交易总金额为15660000元，马艺书支付定金1000000元。马艺书与范芸彬双方于2018年4月30日之前或以居间方通知双方时间为准至居间处签订房屋买卖三方合同，同时买卖双方备齐相关资料，并委托居间方合作伙伴权证服务公司办理过户手续。另外关于违约责任在买卖定金合同中也有明确的约定内容。合同签订后，2018年4月9日，马艺书支付了1000000元定金给范芸彬。2018年4月16日马艺书到西安市不动产交易中心查询，发现范芸彬的房屋在2016年5月17日才办理网签手续。马艺书遂向西安市房屋管理部门举报境商公司及其第四十一分公司。2018年7月9日西安市房屋管理部门对境商公司做出处罚，处罚事由是为禁止交易的房屋提供经纪服务。另根据马艺书与境商第四十一分公司员工的微信记录显示，范芸彬称“更名费是开发商收的，交易费用13.68%其中7.68是交的税，这个到时候交给和园开发商的财务，另外6个点是中间办合同更名手续的人拿的，都是开发商的领导，人家给办这个事打点关系的费用。”“等于是开发商直接把这个房子在房地局那从原业主手里变更到你的名下。”另查明，马艺书为本次诉讼，聘请律师花费60000元。范芸彬为本次诉讼，聘请律师花费50000元。一审法院认为，法律保护公民合法的权益，任何违反法律规定的情形都不能得到法律保护。本案中，马艺书、范芸彬签订买卖定金合同，合同约定由马艺书购买范芸彬名下的房屋，该约定本无违法情形，系当事人之间的意思自治行为，但是双方约定的买卖行为是更名形式，再按马艺书、范芸彬之间的解释，更名方式是通过开发商直接变更买卖合同的当事人，然后收取高达13.68%的更名费。上述行为违反法律的强制性规定，侵犯了国家行政管理制度和税收制度，损害国家利益。根据合同法的相关规定，该买卖定金合同明显属于无效合同。合同无效后，根据合同取得的财产，应当予以返还，故马艺书和范芸彬均要求解除合同的诉讼请求，因违反法律规定而不予支持。关于马艺书要求范芸彬返还1000000元定金的诉讼请求，应当予以返还为宜。但对于马艺书要求范芸彬支付利息的诉讼请求，没有法律依据，对此不予支持。关于范芸彬反诉要求马艺书赔偿1000000元的诉讼请求，没有事实依据，对此亦不予支持。至于马艺书与范芸彬因该次诉讼活动而支出的律师代理费一节，因合同无效而均不予支持。至于境商公司，明知违反国家法律规定，为了高额中介费而引导当事人签订无效合同，亦应当承担违约责任。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十四条、第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、马艺书与范芸彬签订的买卖定金合同无效。二、范芸彬于本判决生效之日起十日内支付马艺书定金1000000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回马艺书的其他诉讼请求。四、驳回范芸彬的全部反诉请求。本案案件受理费14340元，保全费5000元，由范芸彬承担。因马艺书已预交，故范芸彬在履行生效判决时将其承担的案件受理费、保全费一并支付于马艺书。反诉案件受理费7125元，由范芸彬自行承担。二审审理中，各方当事人均同意解除涉案的《定金买卖合同》。原审判决查明的其余事实属实。本院认为，马艺书与范芸彬签订的《定金买卖合同》中没有关于何时进行房屋交付及产权转移的内容，不具备房屋买卖合同的全部主要内容，且第四条明确约定“双方于2018年4月30日之前或以居间方通知双方时间为准至居间方处签订《房屋买卖三方合同》”。故从双方《定金买卖合同》约定内容来看，双方的合同目的是为了以后签订《房屋买卖三方合同》，涉案合同约定的定金应认定为订约定金，即双方为了保证以后签订《房屋买卖三方合同》而支付的定金。具体的房屋买卖权利义务需在双方以后签订《房屋买卖三方合同》时予以完善。马艺书与范芸彬签订的《定金买卖合同》无《合同法》第52条规定的合同无效的法定情形，应认定双方签订的《定金买卖合同》有效，一审法院认定合同无效是错误的，本院予以纠正。现各方当事人均同意解除《定金买卖合同》，故对于马艺书及范芸彬在一审中均主张的解除合同的诉请，本院予以支持。马艺书与范芸彬为了保证以后签订《房屋买卖三方合同》而签订《买卖定金合同》，马艺书根据合同约定支付了定金1000000元。合同中明确约定涉案房屋的权属状况为购房合同，故范芸彬及境商第四十一分公司主张的马艺书在签订《买卖定金合同》时对涉案房屋没有房产证是明知的，本院予以采信。双方在明知涉案房屋未取得权属证书的情况下，还签订《买卖定金合同》，意图签订《房屋买卖三方合同》买卖涉案房屋，双方的合同目的明显违反了《城市房地产管理法》第38条的规定，对此双方主观上均有过错，且在合同履行过程中，涉案房屋至今仍未取得权属证书，该违法情形并未消除，现双方均同意解除《买卖定金合同》，根据双方在签订合同时均存在过错的情况，一审法院判令范芸彬返还马艺书支付的定金1000000元是正确的。范芸彬作为房屋的出卖方，其意图出卖法律上禁止转让的房屋，具有明显的过错，故对其上诉要求不返还马艺书已支付的定金1000000元的请求，本院不予支持。因范芸彬及马艺书在签订涉案《买卖定金合同》时均有过错，故双方为本案诉讼各自所支付的律师代理费，均应由其各自承担，范芸彬上诉要求马艺书赔偿其律师代理费50000元的请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定合同效力错误，应予变更，其余判项正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9346号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9346号民事判决第一项；三、解除马艺书与范芸彬签订的《买卖定金合同》一审案件受理费14340元，保全费5000元，共计19340元，马艺书已预交，由马艺书承担4340元，范芸彬承担15000元；二审案件受理费23200元，范芸彬已预交，由范芸彬承担。范芸彬在履行判决款项时一并向马艺书支付。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年六月二十一日  书 记 员  袁   萱 1