广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终7355号上诉人（一审被告）：陈伟明，男，1962年10月10日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：史一鸣，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈绮桦，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人（一审被告）：黄詠梅，女，1965年3月16日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：陈绮桦，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋龙辉，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：佛山市三水区乐平镇南边城镇建设开发公司。住所地：广东省佛山市三水区。法定代表人：陆耀华，该公司总经理。委托诉讼代理人：林冬晓，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋雷蕾，广东百浩律师事务所实习律师。上诉人陈伟明、黄詠梅因与被上诉人佛山市三水区乐平镇南边城镇建设开发公司（下简称南边开发公司）建设用地使用权合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈伟明、黄詠梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判涉案《征地合同》有效，南边开发公司应当依法履行合同义务，或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由南边开发公司承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。案涉《征地合同》实质上属于国有土地使用权转让合同，而非国有土地使用权出让合同。一审法院将该合同认定为国有土地使用权出让合同，进而适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》第九条、第十条、第十一条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条等相关法律规定，属于适用法律错误。从另一角度来看，如果南边开发公司明知其不具出让资格，却与他人签订土地出让合同，并收取巨额款项，属于诈骗。案涉《征地合同》并未标明属于“国有土地使用权转让合同”或是“国有土地使用权出让合同”，但从该合同的内容来看，可推论出属于国有土地使用权转让合同。《征地合同》第一条规定：“甲方办妥有关征地依据、国土局有关手续后，按每亩伍万元之单价，在93年8月20日前交总地款的50%，余下30%地款在9月底前交齐，20%地款在甲方办理一切手续需要的税费时交完。”这里的“办妥有关征地依据、国土局有关手续”本意应当是指甲方（南边开发公司）到三水区国局办理相关国有土地使用权出让手续。这样的话，南边开发公司就可以向陈伟明、黄詠梅合法转让国有土地使用权。该合同为双方当事人真实意思表示，合法有效。二、本案所涉《征地合同》中，国有土地使用权转让及出让手续的办理程序有其历史背景原因。在上个世纪90年代初，改革开放初期，引进外资是各地地方政府的重要目标。陈伟明、黄詠梅当时是香港居民，是在南边镇政府和三水市政府领导在香港招商引资时，响应政府号召，回乡买地以支持家乡建设而签订《征地合同》的。在上个世纪90年代、甚至本世纪初，大量的外资企业、外商个人、投资人购买国有土地使用权都是通过当地镇政府的城镇建设开发公司来进行的。一般程序是：城镇建设开发公司与受让人签订国有土地使用权转让合同，然后再由城镇建设开发公司与区国土局签订国有土地使用权出让合同。这种情况在当时的佛山地区非常普遍。三、南边开发公司应当依合同约定履行相关义务。案涉《征地合同》签订后，陈伟明、黄詠梅已经履行了合同约定义务，并且多次要求南边开发公司履行合同义务，但南边开发公司一直借故拖延推脱，严重损害了陈伟明、黄詠梅的合法权益。综上所述，案涉《征地合同》实质上属于国有土地使用权转让合同，该合同为双方当事人真实意思表示，合法有效。南边开发公司应当依合同约定履行相关义务，办理好相关手续，并尽快交付相关土地给陈伟明、黄詠梅。请求二审法院查明案情，作出公平、公正判决，支持陈伟明、黄詠梅的上诉请求。南边开发公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，案涉合同是建设用地出让合同。南边开发公司向一审法院起诉请求：1.请求确认南边开发公司与黄詠梅于1993年8月6日签订的《征地合同》无效。2.本案诉讼费由陈伟明、黄詠梅承担。一审法院认定事实：1993年8月6日,原广东省三水市南边镇城镇建设开发公司(甲方)与黄詠梅(乙方)签订《征地合同》,内容为:甲方在办妥有关征地依据、国土局有关手续后将位于南丰路边地块按每亩5万元的价格出让给黄詠梅、陈伟明,价款分三期支付,其中在1993年8月20日前交总地款的50%,余下30%地款在9月底前交齐,20%地款在甲方办理手续需要的税费时交完。全部办证费用、税金由甲方支付。同日,原广东省三水市南边镇城镇建设开发公司向陈伟明出具一份用地单位为陈伟明的《土地使用划拔登记表》用地面积为22000平方米,合计金额为1524000元。陈伟明分别于1993年8月6日、1993年10月8日向原广东省三水市南边镇城镇建设开发公司交付购地款1000000元、224000元,合计1224000元。原广东省三水市南边镇城镇建设开发公司收取陈伟明上述款项后,至今未向黄詠梅、陈伟明交付土地。另查明，2004年8月5日,原广东省三水市南边镇城镇建设开发公司名称变更为佛山市三水区乐平镇南边城镇建设开发公司。一审法院认为，因陈伟明是香港特别行政区居民，故该案属于涉港商事纠纷案件，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第四编“涉外民事诉讼程序的特别规定”的相关规定。由于各方未约定管辖法院及处理纠纷所适用的法律，而该案的合同履行地在广东省佛山市三水区，与中国内地具有密切联系,故一审法院有管辖权且应适用中华人民共和国内地法律。南边开发公司与黄詠梅签订的《征地合同》,实质上属于国有土地使用权出让合同,依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条、第十条、第十一条之规定,国有土地使用权的出让主体为市、县人民政府,南边开发公司不具备出让资格。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条之规定,不具备国有土地使用权出让资格的单位与受让方签订的国有土地使用权出让合同应属无效。南边开发公司要求确认《征地合同》无效的请求,一审法院予以支持。但南边开发公司明知其无出让资格而出让土地,属于过错方,应承担本案诉讼费用,其要求陈伟明、黄詠梅承担本案诉讼费用的请求,一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条、第十条、第十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条之规定,判决：确认南边开发公司与黄詠梅签订的《征地合同》无效。案件受理费100元，由南边开发公司负担。二审期间，本院就涉案土地权属及开发情况依职权向国土部门发函征询相关意见。佛山市自然资源局三水分局向本院发出《关于案涉性质、效力、履行等问题的复函》（下简称复函）。本院就该复函组织双方当事人质证。经质证，南边开发公司对复函的真实性、合法性、关联性均无异议。黄詠梅、陈伟明对复函有异议，认为案涉《征地合同》属于土地转让合同。复函中明确案涉地块的具体位置、出让记录及相关不动产登记记录无法得到核查，且仅凭案涉《征地合同》，无法确认案涉土地的权属情况。佛山市自然资源局三水分局对案涉地块的权属登记及开发情况具有行政管理职能，本院认可该局在其职权范围内出具的上述复函。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审查明：佛山市自然资源局三水分局复函主要内容如下：1.《征地合同》及《南边城镇建设开发公司土地使用权划拨登记表》所涉地块没有明确四至范围，经查阅相关档案材料，未能核查到出让记录及相关不动产登记记录，无法确认该地块的权属和开发情况。2.该局和乐平镇档案资料均未能查询到与上述合同、划拨登记表相关的出让、转让记录。3.《征地合同》签订方原广东省三水市南边镇城镇建设开发公司不具备签订土地使用权出让合同及出让土地使用权的主体资格，所涉地块的土地使用权出让程序不合法。根据不动产登记的相关手续，不能凭该征地合同办理不动产登记。本院认为：本案是建设用地使用权合同纠纷。双方当事人对一审法院适用内地法律审理本案没有异议，本院予以确认。南边开发公司与黄詠梅于1993年8月6日订立《征地合同》。该合同对所涉土地使用权的权属情况并没有具体约定。南边开发公司主张该合同所涉土地使用权的权属不明，无法确定土地的具体位置。该司也无法找到相关档案材料。虽然黄詠梅、陈伟明认为合同所涉土地使用权权属明确，但是其所提供的图纸以及土地使用划拨登记表并不能证明案涉土地使用权的权属。佛山市自然资源局三水分局经核查，表示无法确定讼争土地的四至范围、不动产登记信息以及出让、转让记录。据此，本院认定讼争土地使用权权属不明。从《征地合同》的合同名称、所涉土地的权属情况以及合同约定的具体内容来看，一审法院认定《征地合同》的性质是国有土地使用权出让合同正确。佛山市自然资源局三水分局认为南边开发公司不具有出让国有土地使用权的资格。该司与黄詠梅所订立的《征地合同》依法应认定为无效。一审法院对此认定正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈伟明、黄詠梅负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  谢达辉审判员  梁亦民二〇一九年六月十八日法官助理庞玮明书记员陈琼梦