江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初10979号原告（反诉被告）：华晓林,男,1971年7月4日出生,汉族,住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：高山，江苏彰信律师事务所律师。被告（反诉原告）：张小第,男,1952年2月4日出生,汉族,住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：段婵，江苏鹿鼎律师事务所律师。原告华晓林与被告张小弟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日受理后，由审判员周方园独任审判，被告对原告提前反诉，本院依法于2018年8月2日公开开庭进行了合并审理。由于案情复杂，后组成合议庭于2019年2月14日公开开庭进行了审理。原告华晓林的委托诉讼代理人高山、被告张小弟的委托诉讼代理人段婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华晓林起诉至本院请求：一、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2017年12月1日解除；二、判令被告赔偿原告损失314454元；三、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年10月15日原告与被告签订《商铺租赁合同》约定了被告将昆山市的商铺出租给原告使用，该商铺使用性质为商用，租期为五年，租赁合同正式开始时间为2016年11月1日等内容。《商铺租赁合同》签订后，原告投入40多万元对租赁房屋进行装修和购买设施设备及物品。2016年11月18日开始从事餐饮经营，2017年6月，餐厅因合伙人之间发生纠纷被锁而暂停经营，停业期间被告切断了租赁房屋供电，造成租赁房屋冰箱内冷冻肉全部变质腐烂。原告当时要求被告恢复供电并赔偿相关损失，被告以各种理由予以拒绝。2017年11月，被告通过短信要求原告确认租赁房屋是否继续续租事宜，因租赁合同并没有到期，原告并未同意解除租赁合同。事后，被告擅自打开原告在租赁期限内租赁的房屋，将该房屋强行收回，并将租赁房屋又出租给了他人，导致原告投入租赁房屋装修和物品、设施设备已全部灭失。被告的行为违反了《合同法》的规定，应当依法赔偿剩余租赁期内，原告投入租赁房屋装修及物品不能经营使用的损失和赔偿停电造成的原告食品损失。为了维护原告的权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法裁判。被告张小第辩称：第一，双方之间的《商铺租赁合同》已于2017年12月1日解除。根据合同约定，原告应在2016年10月1日前缴纳下一年的租金，但原告没有按时支付租金还拖欠水电费，经被告询问，原告明确表示不愿意继续承租，被告认为原告逾期支付超过15天，应视为合同解除。第二，原告主张赔偿损失没有事实和依据。房屋内的物品系由原告的合伙人杨春平清理完毕的。反诉原告张小第向本院提出诉讼请求：一、确认双方之间的租赁合同于2017年12月1日解除，二、判令反诉被告支付2017年11月1日至12月1日的租金18750元及2017年12月1日至2018年3月1日的房屋占有使用费56250元，均按年租金225000元计算；三、判令反诉被告支付违约金20000元；四、判令反诉被告支付电费3468元；五、反诉的案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2016年10月15日，原、被告之间签订《商铺租赁合同》一份，约定反诉原告将位于昆山市的房屋出租给反诉被告使用。合同约定开始时间为2016年11月1日，每年租金225000元，租金支付方式为年付，首期租金于本合同签订时一次付清，以后每期租金于每期开始前提前一个月缴纳，先付后用；如逾期支付租金超过十五天，则视为自动退租，出租方有权收回商铺，并追究承租方违约责任。上述合同签订后，反诉被告支付了首期租金并开始餐饮经营。2017年6月起，反诉被告开始停业。期间反诉被告拖欠水电费不交，也未按约定在租金到期（2017年10月31日）提前一个月缴纳下期租金。为此，反诉原告于2017年11月23日和29日短信要求反诉被告确认是否续租，反诉被告表示要和杨春平“共同清理房屋内的物品”，且继续拒交租金。反诉原告认为，反诉被告拒不缴纳租金，已逾期超过15日以上，依约视为反诉被告自动退租；反诉原告有权收回房租，并要求反诉被告承担违约责任。故反诉原告起诉至法院，请求依法判决。反诉被告华晓林辩称：第一，同意合同于2017年12月1日解除，但解除合同的原因是由于被告出租房屋性质不符合合同约定，该房屋为自建房，不能作为商铺使用，被告违约；第二，合同在2017年12月1日解除，被告在2017年12月31日强行将房屋收回，故对于房屋占有使用费不认可；第三，合同解除是因为房屋性质不符合合同约定，在租赁期间的停电行为导致的；第四，原告缴纳租金的同时缴纳了一万元押金，原告在2017年6月中旬开始就没有营业，对电费不认可。经审理查明：2016年10月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：被告将昆山市出租给原告使用，建筑面积286平方米，该商铺使用性质为商用，租赁期限自2016年10月20日至2021年10月19日，每年租金为225000元，押金10000元，租金每年支付，租金前两年不变，第三年25万元，首期租金由原告于本合同签订时一次付清，以后每期租金于每期开始前提前一个月缴纳，先付后用，如原告逾期支付租金超过五个工作日，每逾期一天，被告有权按年租金的1%收取滞纳金，如超过十五天，则视为原告自动退租，构成违约，被告有权收回商铺，并追究原告的违约责任。租赁期内，原告应依约按时交纳租金，并承担租赁期内的水、电、物业费、税金、卫生费等一切原告实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。被告应将该店铺房产证复印件和身份证复印件交个原告，原告自行办理营业执照等相关证件。原告退租前，必须结清水、电、物业费、人员工资、供应商货款、房租等一切因原告运营所产生的费用，被告应全额无息将押金退还原告。双方任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，责任方应向对方支付违约金，双方约定违约金为2万元。如违约金不足以弥补对方的实际损失，责任方应赔偿对方的实际损失。上述合同签订后，原告支付被告一年租金225000元及押金10000元。另查明：2017年11月23日，被告向原告发短信，该短信内容为：您好，您的房租已于2017年11月1日到期，根据合同约定，每期租金于每期开始前提前一个月缴纳，先付后用，鉴于您目前未完全腾退清场，请您确认，您是否继续续租。如续租，请于2017年12月1日前来补交租金和滞纳金，否则，视为你方不同意续租，我方将依据合同约定“逾期支付租金超过十五天，视为乙方自动退租”，依法解除商铺租赁合同，并且追究你方的违约责任。当天，原告回复被告短信，内容为：我当时代表杨某和另外几个合作人与你签订的租赁合同目的用于商业经营用途，杨春平按合作协议代我们向你支付了房租。而杨某却将承租的房屋上锁导致产生了纠纷，该纠纷正通过法院解决，一审法院已驳回杨某的诉讼请求，杨某已将该案上诉到二审法院。我保留追究杨某责任的权利。请你在发给我通知的同时应将通知发给杨某，责令杨某立即打开上锁的承租房，共同清理房屋内的物品。如果杨春平不来开门，我们一同追究他的法律责任。同时，你交付的房屋与合同约定不符，不能作为商用使用，我保留追究你法律责任的权利。2017年12月2日，被告向原告发短信，内容为：您的房租已于2017年11月1日到期。根据我们的合同约定，每期租金于每期开始前一个月缴纳，先付后用。鉴于您目前未完全腾空清场，我们最晚在12月31日清场，请您在15天内前来腾空清场。上述事实由商铺租赁合同、短信记录、民事判决书及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：原告与被告之间签订的商铺租赁合同真实有效，双方均应恪守。双方均认可双方之间的商铺租赁合同于2017年12月1日解除，本院予以确认。双方的争议焦点在于导致合同解除的原因。合同约定每期租金于每期开始前提前一个月缴纳，先付后用，如原告逾期支付租金超过超过十五天，则视为原告自动退租，构成违约，被告有权收回商铺，现原告逾期支付租金超过十五天构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对于被告要求原告支付违约金2万元的诉讼请求予以支持。关于被告主张的租金及房屋占有使用费。由于商铺租赁合同于2017年12月1日解除，故被告主张2017年11月1日至2017年12月1日的租金18750元的诉讼请求并无不当，本院予以支持。关于房屋占有使用费，由于原、被告均未能举证证明原告实际搬离涉案房屋的时间，但原告确认原告并未前往涉案商铺进行清场，故本院参照被告向原告发出的短信中所提到的给原告的最后期限作为原告离场的时间，认定房屋占有使用费为2017年12月2日至2017年12月31日即18750元。被告向原告主张电费，但未能举证予以证明，故本院不予支持。原告认为导致合同解除的原因是被告提供的房屋不适合商业用途，但是原告未能举证证明，且原告自租赁涉案商铺后一直正常经营，直至与合伙人产生纠纷，故本院对于原告的该观点不予采信，故原告要求被告赔偿损失没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告华晓林与被告张小第之间签订的《商铺租赁合同》于2017年12月1日解除。二、反诉被告华晓林于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张小第房租18750元及房屋占有使用费18750元，共计37500元，扣除押金10000元，还需支付27500元。三、反诉被告华晓林于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张小第违约金20000元。四、驳回原告华晓林的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张小第的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6016元，由原告华晓林负担。反诉案件受理费1130元，由反诉被告华晓林承担。其中，反诉原告张小第预交的案件受理费1130元，本院予以退还，反诉被告华晓林应负担的1130元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811110112，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号10×××76。审 判 长  周方园人民陪审员  朱 维人民陪审员  金 琰二〇一九年六月二十四日书 记 员  钱飞帆