昆明市晋宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0122民初741号 原告：陈建昌，男，1970年2月2日生，汉族，住重庆市长寿区。 委托代理人：马玲芬、刘玥彤，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。 被告：晋宁坤晟房地产开发有限公司。（以下简称晋宁坤晟房地产公司） 住所：云南省昆明市晋宁县。 委托代理人：林平、杨楠，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。 原告陈建昌与被告晋宁坤晟房地产公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法适用简易程序，进行了审理。原告陈建昌及其委托代理人马玲芬、刘玥彤，被告晋宁坤晟房地产公司的委托代理人林平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陈建昌向本院提出诉讼请求:一、判令被告为原告办理位于“滇池南岸-号”小区47栋2单元602室约90㎡住宅一套及编号为E-780车位的《商品房买卖合同》，并办理相关产权登记手续；二、如上述诉请不能实现，则判令被告赔偿原告经济损失：1、转让费：35000元:2、认购金10000元、购房款112000元、天然气配套费2800元、电力配套费10682.35元，共计人民币135482.35元。3、按上述房产的市场价赔偿原告经济损失人民币：370000元;三、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为：一、判令被告为原告办理位于“滇池南岸-号”小区47栋2单元602室约90㎡住宅一套及编号为E-780车位的《商品房买卖合同》，并办理相关产权登记手续；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:王晨秋系云南省第一女子监狱警察职工，2013年3月1日，王晨秋与被告签订《云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工购房意向书》，欲购买“云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置房”约90㎡的住宅一套。同日，王晨秋向原告转让上述住宅，双方签订了《购房权转让协议书》，约定由原告―次性付给王晨秋住房转让费3.5万元，当日原告依协议支付3万元转让费和认购金1万元，王晨秋向原告出具了《收条》。之后，原告分别支付了认购金10000元、购房款112000元、天然气配套费2800元、电力配套费10682.35元，以上共计人民币135482.35元。2013年12月4日，转让人王晨秋和原告签订并向被告提交了《“滇池南岸一号”房屋转让或更名申请书》，被告加盖了公章予以确认。之后被告一直未通知原告来办理相应的购房手续，原告在从其他购房人处知道已收到接房通知，原告来到滇池南岸一号准备接房并办理未完善的手续时，才听说原告认购的房子已经被转卖给第三方。被告的行为给原告造成巨大的经济损失，现为维护自己的合法权益特向人民法院提起诉讼，请求依法给予解决。 被告晋宁坤晟房地产公司辩称：第一，本案原、被告双方未签订商品房买卖合同，本案应属于商品房预约合同纠纷；第二，双方未签订商品房买卖合同，原告不具有要求被告办理相关房屋产权登记手续的资格；第三，原告知道签订房屋的时间但未如期与被告签订房屋，为减少被告经济损失，被告才将房屋另售他人，责任在原告不在被告；现房屋已另售他人，不可能再与原告签订商品房买卖合同办理产权登记手续；第四，本案已超过诉讼时效；第五，原告所诉损失中转让费等损失与被告公司无关，不应支付。 原告陈建昌为证明其诉讼主张向本院提交了如下证据： 一、身份证，欲证明被告的诉讼主体资格； 二、《购房意向书》、原购房人身份证复印件，欲证明2013年3月1日，原购房人欲向被告购买“滇池南岸一号”约90㎡的住宅一套； 三、《购房权转让协议》、收条、收款收据，欲证明原告与原购房人达成转让协议，原告支付了转让费35000元及购房款、配套费等135482.35元； 四、《“滇池南岸一号”房屋转让或更名申请书》，欲证明原购房人向原告转让购房权，被告加盖公章予以确认，确定现购房人为原告。 五、《“滇池南岸一号”房号及车位号确认单》接房通知单，欲证明原购房人向原告转让购房权，被告加盖公章予以确认，确定现购房人为原告。 六、证明一份，欲证明原转让人戴群明退出转让的情况； 七、情况说明及身份证复印件一份，欲证明王晨秋名下的房屋费用为原告所缴纳。 八、接房通知一份，欲证明其他房主收到接房通知单后原告去问才知道房屋被另卖他人。 经质证，被告晋宁坤晟房地产公司对证据一的真实性及关联性无异议，对证明目的不予认可；对证据二无异议；对证据三中的转让协议及收条真实性、合法性及关联性均不予认可，认为与公司无关；对证据四的真实性、合法性及关联性无异议，但不认可原告的证明目的，认为双方转让的是购房名额；对证据五的真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的不予认可，认为该确认单证实了原告当天来到现场却不与被告签订购房合同；对证据六、七的真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据八的真实性无异议，但认为该通知书仅针对签订了购房合同的业主。 本院认为，原告提交的证据一身份证真实合法，本院予以采信；证据二、三、四、五、六、七、八均有原件，且能够形成证据锁链，证实原告支付了35000元转让费后向案外人王晨秋购买了“滇池南岸一号”的购房名额并支付了部分购房款等费用的事实，本院予以采信。 被告晋宁坤晟房地产公司向本院提交了如下证据： 更名申请书，欲证明2013年12月4日，案外人王晨秋将其购房名额转让给陈建昌； 通知书、房屋、车位平面图、收款收据、POS机刷卡凭条及收款通知单，欲证明原告所诉请的房屋选房时间为2014年4月25日上午8点开始，合同签订时间为2014年4月26日-4月30日；2014年4月27日，原告陈建昌刷卡支付了陈德英名额的20239元车位款，但未支付其他款项；陈建昌2014年4月27日已来到现场但未办理签署《商品房购销合同》事宜，后来也未找到原告的事实； 商品房买卖合同登记备案表，欲证实根据约定原告未在指定时间内缴纳应交款项、未签署《商品房购销合同》，其签署的《房号及车位号确认单》已作废，被告无法联系原告才将房屋另行出售； 收款收据、现金缴款单，欲证明王晨秋转让名额前支付费用的清单。 经质证，原告对证据一的真实性无异议；对证据二认为与本案无关；对证据三的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据四无异议。 本院对原告无异议的证据一、四予以采信；对证据二，因与本案无关，本院不予采信；对证据三，能够证实原告所选滇池南岸一号47幢2单元602号房已被出售给案外人且合同已备案的事实，本院予以采信。 根据庭审及举证、质证，本院确认本案相关法律事实如下:2013年3月1日，案外人王晨秋与被告晋宁坤晟房地产公司签订了《云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工购房意向书》后欲认购云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置房一套。同日，王晨秋与原告戴群明签订了《购房权转让协议书》，约定王晨秋将警察职工安置小区的购房权转让给戴群明，转让费为35000元及双方权利、义务、违约责任等事宜。同日，戴群明依约支付了转让费35000元、认购金10000元。后因资金困难，戴群明放弃对上述房屋的购买，将其转给原告陈建昌购买。2013年12月4日，王晨秋与陈建昌向被告公司递交了“滇池南岸一号”房屋转让或更名申请书，将王晨秋的名额转让更名为陈建昌，被告公司加盖了公司印章予以确认。2013年3月1日至2014年4月27日，原告陈建昌通过王晨秋名义向被告公司缴纳了认购金10000元、购房款112000元、电力配套费用10682.35元、天然气配套费用2800元，以上共计135482.35元以购买原王晨秋名额下的房屋一套，并选房号为“滇池南岸一号”47幢2单元602号、车位号为E-780号。后被告公司与案外人罗鸿峰签订了商品房买卖合同将原告陈建昌欲购的该套房屋出售给案外人罗鸿峰并于2015年1月15日将该合同进行了登记备案。原告陈建昌因不能取得房屋与被告协商未果而诉至本院。 本院认为，本案争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效？2、《购房意向书》是否可以认定为商品房买卖合同？3、被告是否应为原告办理商品房买卖合同事宜及相关产权登记手续？ 针对焦点1，原告认为本案被告公司给其他购房者的接房通知的时间是2017年7月9日，原告通过其他购房人才知道可以接房，原告去询问才知道房屋已被另售他人，本案诉讼时效应从2017年7月开始计算，并未超过诉讼时效；被告认为公司通知原告签订《商品房买卖合同》的时间为2014年4月30日，原告无故未与公司签订合同，公司为减少损失才将房屋另售他人，本案诉讼时效应从应签订商品房买卖合同之日即2014年5月1日起算，本案已超过三年诉讼时效。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”，本案原告诉请的主要依据为被告将其所选房屋另售他人致其未能取得房屋，故本案诉讼时效应从原告知道或应该知道被告将房屋另售他人损害其权益时计算，而本案被告通知其他业主的交房时间为2017年7月，之后原告才知道房屋已被另售他人，本案原告知道其权利受到损害的时间为2017年7月以后，故本案并未超过诉讼时效，被告的该项辩解意见不成立，本院不予支持。 针对争议焦点2，原告认为《购房意向书》已具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且被告公司也收受了原告方的大部分购房款，故应属于商品房买卖合同；被告认为《购房意向书》并不具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同。 本院认为，本案中的《购房意向书》属于商品房预约合同。理由如下：预约是指将来订立一定契约的契约。判断一个合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人之间的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同以最终明确在双方形成某种法律关系的具体内容。如当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已十分接近，也应当尊重当事人的意思表示。本案中的《购房意向书》第三款明确约定了“上述款项在双方签订《商品房购销合同》及交纳购房款时，冲抵乙方应支付的购房款”，可见，该意向书已明确约定双方在将来会签订商品房买卖合同；另外该《购房意向书》对房屋的具体房号、金额、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容并未进行约定，原告也只是交纳了部分预付款，房屋并未实际交付，该购房意向书在履行过程中亦未转化为商品房买卖合同。综上，本案《购房意向书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，其在性质上属于预约合同，被告关于《购房意向书》属于商品房预约合同，本案属于商品房预约合同纠纷的理由成立，本院予以采纳。 针对争议焦点3，原告认为被告未履行通知义务，应依约与原告办理商品房买卖合同事宜及相关产权手续；被告认为双方并未签订商品房买卖合同，现房屋已另售他人，客观上已不能与原告签订合同办理相关产权手续，应驳回原告诉请。 本院认为，本案原告及案外人王晨秋向被告公司递交了“滇池南岸一号”房屋转让或更名申请书，将王晨秋的名额转让更名为陈建昌，被告公司加盖了公司印章予以确认，并在后期通知了原告选房并缴纳了部分房款等费用，原告陈建昌已取得了原属于王晨秋的合同权利和义务。但本案原告陈建昌的诉讼请求意在要求被告昆晟房地产公司与其签订合同并在此基础上办理产权登记手续，根据合同自愿原则，缔约需要合同双方在平等协商的基础上自愿达成协议，本院亦不能强制任何人与他人订立合同，故原告陈建昌不能起诉要求对方签订合同；因原、被告双方未签订商品房买卖合同，案涉房屋亦已出售他人，原告要求被告为其办理相关产权手续无法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下： 驳回原告陈建昌的诉讼请求。 案件受理费9205元，减半收取4602.5元，由原告陈建昌承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。 审判员 熊 薇 二〇一九年六月二十四日 书记员 蔡永赋