四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1135号 上诉人（原审原告）：何兵，男，汉族，生于1977年12月1日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：侯习敏，四川道融民舟律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：绵阳市涪城区城郊乡南河社区居民委员会一组，地址：四川省绵阳市涪城区一环路南段**。 负责人：黄科吉，该组组长。 委托诉讼代理人：强力，四川法丛律师事务所律师。 原审第三人：徐瑞峰，男，汉族，生于1977年6月11日，住四川省绵阳市涪城区。 原审第三人：成姝璇，女，汉族，生于1984年5月3日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：徐瑞峰，男，汉族，生于1977年6月11日，住四川省绵阳市涪城区，系成姝璇前夫。 上诉人何兵与被上诉人绵阳市涪城区城郊乡南河社区居民委员会一组（以下简称：南河一组）、原审第三人徐瑞峰、成姝璇案外人执行异议之诉一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初4330号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 何兵上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:1.一审法院认定事实不清，徐瑞峰以市价的80%左右将房屋卖与上诉人，是因为徐瑞峰急需用钱。2.房屋不能办理过户的客观原因是银行的抵押存在，而徐瑞峰未告知上诉人案涉房屋存在银行抵押，房屋产权的瑕疵是徐瑞峰造成的，和上诉人没有任何关系。 南河一组辩称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回上诉，维持原判。 徐瑞峰、成姝璇辩称：当时急需用钱，所以低价处理了案涉房屋，房屋买卖合同有效，未办理过户是因徐瑞峰去了新疆。 何兵向一审法院的起诉请求：1.请求四川省绵阳市涪城区人民法院解除对位于绵阳市经开区红塔街498号三江国际丽城商品房的查封；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年6月13日，原告何兵与第三人徐瑞峰签订《房屋买卖合同》，合同约定徐瑞峰自愿将位于四川省绵阳市经开区三江国际丽城的房屋及土地使用权出售给案外人何兵，房屋建筑面积115.08平方米，总价376000元，一次性付款，签合同当日付清376000元。徐瑞峰应当于过户后且收到全部房款后90日内将房屋交付何兵并将户口迁出，徐瑞峰应保证房屋产权明晰无纠纷，如违约则承担总房款20%的违约金，即75200元。合同签订当日，何兵向徐瑞峰转款376000元，电汇凭证用途栏注明“货款”。同日，徐瑞峰向何兵出具收款条，表明收到购房款376000元。2016年12月16日，一审法院依据被告南河一组的申请查封案涉房屋。2017年6月19日，原告向一审法院提出案外人执行异议，认为原告在法院查封之前即与第三人徐瑞峰签订房屋买卖合同并支付房款合法入住，房屋至今未能办理过户是因徐瑞峰的原因，原告系案涉房屋真正的所有权人，不应查封，一审法院以（2017）川0703执异40号执行裁定书裁定驳回异议，原告遂起诉来院。 原告委托诉讼代理人当庭陈述，案涉房屋于2011年办理中国农业银行涪城支行按揭抵押，第三人徐瑞峰购买案涉房屋房款不足50万元，其中25万元系按揭款，银行因未收到按揭款也已向法院起诉。原告在购房时因与徐瑞峰是很好的朋友，信任徐瑞峰，且当时徐瑞峰急于用钱，故原告未审查房屋产权是否存在瑕疵。2016年12月7日，原告因徐瑞峰未协助办理办理过户手续，向一审法院起诉徐瑞峰、成姝璇商品房买卖合同纠纷，诉讼过程中财产保全方才发现案涉房屋存在按揭、查封情况，因诉讼费用已缴纳故未撤回起诉。一审法院就该案所做（2016）川0703民初6061号民事判决书，判令：“一、确认原告何兵与被告徐瑞峰于2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告徐瑞峰于本判决生效后三日内协助原告将位于绵阳市经开区三江国际丽城小区的房屋转移登记到何兵名下。”，判决已于2018年1月15日发生效力。 一审法院认为，本案争议焦点为原告何兵是否系案涉房屋权利人及其权力能否排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应支持其异议：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该房屋徐瑞峰购房房款近50万元，以376000元售与原告如不披露按揭的存在显属不合理的低价；本案中2014年6月13日何兵银行转款376000元至徐瑞峰账户的电汇凭证附加信息及用途备注的是“货款”，原告解释货款即是房款，“房款”表述为“货款”亦与常人书写习惯不符，不排除原告与徐瑞峰之间另有交易；原告将房屋不能办理过户归责于徐瑞峰，但本案中房屋不能办理过户的客观原因是农行抵押的存在，原告在购房时疏于对房屋产权瑕疵的审查亦是至今未能办理过户的原因，导致其自身权利受到影响。故一审法院认为，在案涉房屋存在抵押的情况下，抵押人徐瑞峰未经抵押权人中国农业银行涪城支行同意转让抵押房屋，与原告何兵签订的房屋买卖合同效力虽不受影响，但抵押权未消灭的情况下，原告作为买受人不能取得房屋所有权，依据房屋买卖合同所享有的权利应是债权，不具备排除强制执行的效力，不能对抗被告南河一组。原告依据（2016）川0703民初6061号民事判决书提出排除执行异议，因该判决在案涉房屋查封后作出，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，不予支持。 综上，原告何兵的诉请不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条之规定，遂判决：驳回原告何兵的全部诉讼请求。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人何兵与徐瑞峰于2014年6月13日签订了《房屋买卖合同》，当日向徐瑞峰支付了房款。合同明确约定徐瑞峰应当于过户后且收到全部房款后90日内将房屋交付何兵并将户口迁出，徐瑞峰应保证房屋产权明晰无纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。何兵与徐瑞峰虽签订了《房屋买卖合同》，但未到房产管理部门履行变更登记手续，未发生物权变更效力。上诉人所提是因徐瑞峰的原因未办理过户登记，经庭审查明，上诉人支付的购房款明显低于市价，汇款凭证用途一栏填写的是货款，且案涉房屋上现扔设置有抵押权，上诉人在购买房屋时未尽到谨慎义务。本案中房屋不能办理过户的客观原因是农行抵押的存在，上诉人在购房时疏于对房屋产权瑕疵的审查，导致其自身权利受到影响。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应支持其异议：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在案涉房屋存在抵押的情况下，抵押人徐瑞峰未经抵押权人中国农业银行涪城支行同意转让抵押房屋，与何兵签订的房屋买卖合同效力虽不受影响，但抵押权未消灭的情况下，何兵作为买受人不能取得房屋所有权，不具备排除强制执行的效力。 综上所述，上诉人何兵的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，即“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人何兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅文忠 审 判 员 石 军 审 判 员 代 艳 二〇一九年六月十八日 法官助理 王 燕 书 记 员 童 磊