湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终4866号上诉人（原审被告）：武汉群力联水面清洁劳务有限公司，住所地：武汉市江岸区解放大道**俊华雅苑**。法定代表人：封伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁昆，湖北弘愿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中机三勘岩土工程有限公司，住所地：，住所地：武汉市江岸区后湖乡上五段村****v>法定代表人：孙宝堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵堂辉，湖北尚泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽丽，湖北尚泰律师事务所律师。上诉人武汉群力联水面清洁劳务有限公司（以下简称群力联公司）因与被上诉人中机三勘岩土工程有限公司（以下简称中机三勘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初6971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭，并于2019年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人群力联公司法定代表人封伟及委托诉讼代理人袁昆，被上诉人中机三勘公司委托诉讼代理人赵堂辉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。群力联公司上诉请求：一、撤销武汉市硚口区人民法院作出的（2018）鄂0104民初6971号民事判决书，依法改判驳回对方的诉讼请求或者发回一审重审。二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决没有准确查明被上诉人的违约事实。房屋租赁合同第5.1条约定被上诉人对上诉人办理经营酒店所需手续有协助配合义务。合同法第60条规定：当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。也就是说，虽然合同约定上诉人应自行办理租赁房屋达到租赁用途所需的全部手续，但无论是根据合同约定还是依据合同法关于附随义务的规定，被上诉人对于上诉人办理相关手续负有协助义务。就本案而言，依据有关消防法律规定和消防主管部门政策要求，上诉人办理房屋用途变更后的二次消防手续（内装修设计审核），必须向消防主管部门提供房屋一次消防验收合格文件（该房屋在建设竣工验收前进行的消防设计审核和消防验收），而被上诉人作为房屋一次消防文件的持有人，应及时履行向上诉人提供此项文件的协助义务，否则上诉人无法办理房屋二次消防手续，必然的后果就是租赁房屋不能作为经济型酒店经营使用。因此，被上诉人不向上诉人提供一次消防文件，已经构成对合同继续履行的实质性妨害。如果被上诉人直到租赁期满都不履行此协助义务，那么上诉人租赁房屋用于经营酒店的目的都没有实现可能。因此，被上诉人的行为显然已构成重大违约。一审判决承认“中机公司对群力联公司办理经营酒店所需手续有协助配合义务”，但却认定上诉人“自行负责租赁房屋达到租赁用途的全部责任，自行承担未能办理《消防许可证》的责任”，本身就是相互矛盾的。被上诉人向上诉人提供一次消防文件是不是其应负的协助义务，以及被上诉人不履行此协助义务应承担怎样的责任，对本案的过错认定至关重要。一审判决回避这些问题不作任何查明和认定，是无视被上诉人负有提供一次消防文件的协助义务的法律规定和合同约定，无视二次消防手续无法办理系因被上诉人不提供一次消防文件造成的事实。不仅错误的免除被上诉人本应承担的协助义务，更将不履行此项协助义务的过错和责任转加在上诉人身上。二、一审判决认定被上诉人有权依据合同约定行使合同解除权及房屋租赁合同于2018年10月31日解除通知送达之日解除显属错误。办理二次消防手续是上诉人经营酒店的必要条件，二次消防手续未办理完结前酒店无法开始经营。因此，被上诉人向上诉人提供一次消防文件，协助上诉人完成二次消防手续的办理，是被上诉人为保障和促使合同全面、及时、正确履行所应当承担的主要义务。上诉人在合同签订后即积极履行了自身义务，包括按约支付第一季度租金、履约保证金，装修房屋等。然而被上诉人自合同签订后至今，经上诉人多次催要都不提供一次消防文件。鉴于被上诉人已严重违约妨害合同继续履行，且违约持续将导致上诉人完全丧失可期待利益，上诉人暂停支付第二季度租金以督促被上诉人尽快履行其协助义务，保证合同继续履行，是合法行使合同法第67条规定的先履行抗辩权。一审判决认定被上诉人有权解除合同，实质上是无视被上诉人严重违约在先的事实，错误的否定上诉人合法享有的先履行抗辩权。合同一方当事人行使单方合同解除权的前提条件是己方先守约，根据合同法第227条规定，只有在“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，”出租人才可以解除合同。按照一审判决的逻辑，被上诉人即使违约在先也无需继续履行义务，不用承担相应的违约责任，还可以单方解除合同；上诉人为了督促被上诉人尽快履约和维护自身权益，依法行使先履行抗辩权，反到被认定成了严重违约。可以想象，如果一审判决成立，只会鼓励被上诉人将来利用同样的套路坑害下一位承租人。因为不讲诚信，恶意滥用合同解除权的行为不仅没有惩罚反而得到支持，法律所维护的公平原则和合同稳定性根本得不到体现。三、一审判决被上诉人可以没收上诉人50万元履约保证金，违反合同法关于违约金的规定，显失公平。合同法司法解释规定“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”。且不谈上诉人暂停支付2018年8-10月租金是正当行使先履行抗辩权、不构成迟延支付的问题，即便退一步说上诉人构成迟延支付，一审既然判决上诉人从2018年8月5日开始按照合同约定租金标准支付被上诉人租金和占用费，那么被上诉人所谓的经济损失仅仅只是3个月租金的利息损失而已。一审判决被上诉人可以没收相当于五个多月租金的违约金，显然是过分高于损失，对上诉人是极其不公平的。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查明本案事实，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。中机三勘公司答辩称：本案一审认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由没有事实和法律依据，恳请法庭依法驳回上诉，维持原判。一、租赁合同是双方真实意思表示一致的产物，中机公司按租赁合同约定履行了作为出租方的义务，并无群力公司所述的违约行为。一次消防证的申报是建设单位，不是房屋所有人我公司。我公司履行了协助义务，并无违约行为。二、中机公司依法依约解除租赁合同合情、合理、合法。上诉人的先履行抗辩权的说法不能成立。一次消防证不是我公司的主要义务，也不是申报办理人，也并不持有。三、中机公司有权没收履约保证金50万元。一审判决并无该50万元保证金的判项，上诉人应当另行主张，而不是在本案二审中主张。群力公司以自己的行为放弃了履约保证金。即便履约保证金视为保证金，群力公司还应承担自2018年11月10日起承担房屋占用费和迟延履行金的责任。中机三勘公司向一审法院起诉请求：一、群力联公司立即腾退武汉市硚口区集贤路特1号A栋2单元1-8层1号房屋；二、群力联公司支付租金284193.60元、节水办罚款309.50元，并支付违约金（按每日1%标准，从2018年7月21日起计算至全部款项支付完毕之日止）；三、群力联公司支付房屋占用费（按日租金3114.45元的三倍标准，自2018年11月10日计算至实际腾退之日止）；四、群力联公司按合同租金总额（13661343.96元）的日万分之五标准支付迟延履行金（自2018年11月10日计算至实际腾退之日止）；五、群力联公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：中机三勘公司系武汉市硚口区集贤路特**********房屋的所有权人。2018年1月5日，中机三勘公司（甲方）与群力联公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“1.甲方出租给乙方的房屋位于武汉市硚口区集贤路特1号A栋2单元1-8层1号（总建筑面积2368.28平方米，房屋结构为框架，详见附件《房屋所有权证》）。租赁范围包括：租赁房屋的外墙、门前对应的空置场地，以及附属设施、设备等（详见附件《门面场地图》和《附属设施、设备清单》）。2.1租赁用途：经济型酒店。乙方向甲方承诺，将按照本合同约定用途和国家法律、法规使用该房屋。2.2租赁期限10年，自2018年1月5日至2028年1月4日。其中2018年5月5日至2028年5月4日为计租期，2018年1月5日至2018年5月4日为四个月免租期（包含屋顶等漏水维修期限），免租期为甲方提供给乙方对租赁房屋的装修期，在免租期内甲方不计算乙方租金。3.1租金标准：第一年按40元/平方米/月（年租金为1136774.40元）的标准计算（不含增值税价格），租金按照分段逐步递增的方式收取，即在租赁期的第二年，按照前一年租金基础上递增1%；第三年至第四年，每年按照前一年租金基础上递增3%；第五年至第七年，每年按照前一年租金基础上递增5%；第八年至第十年，每年按照前一年租金基础上递增8%。3.2先付租金后使用为原则，租金支付方式按照以下方式支付：（1）第一年至第四年租赁期内租金，按照一季度一支付的方式，第一年度第一季租金在本合同签订当日内一次性付清；此后每季租金于上一季度到期前的15日之前支付完毕。……3.3履约保证金：乙方在签订本合同当日向甲方支付履约保证金50万元，承租到期后，乙方没有发生违约行为，甲方于乙方按约交还租赁房屋后3日内一次性退还乙方履约保证金（不计利息）。4.2租赁房屋在乙方租赁期间所产生的包括但不限于城管、城建、工商、环卫、绿化、门前三包、电梯维护、水电气等费用，由乙方承担。5.1出租房屋的交付为现状交付。租赁范围内的甲、乙双方约定范围内房屋、外墙、门前相关位置、其他附属设施以及设备等按现状交付给乙方使用。由乙方自行负责经营酒店依法应当办理的所有手续，甲方对乙方办理经营酒店所需手续仅只有协助配合义务，无法办理相关手续的，因此产生的一切损失以及法律后果均乙方自行承担，即甲方仅且只提供现状租赁房屋给乙方，对租赁房屋能否达到租赁用途不负任何责任。5.2乙方向甲方缴纳本合同约定的履约保证金及第一笔租金后两日内，甲方将出租房屋按现状交付给乙方。6.1甲方同意在不违反国家有关规定的前提下，在租赁期限内，乙方可对出租房屋及原有设施进行装修及改建，装修及改建不得影响到出租房屋结构和安全，但须征得甲方书面同意。装修及改建的各项手续及证照等由乙方自行负责。6.2除本合同约定的免租期内不计算租金外，乙方在计租期内的装修及改建，即便征得甲方书面同意，也应按约支付租金。……7.3租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在合同终止之日起三日内无条件将租赁房屋交还甲方，租赁房屋及附属设施设备应状况完好（自然损耗、磨损、非因乙方过错而产生的毁损及甲方同意的损耗，乙方不承担责任），且乙方应结清租赁期间所发生的各项费用。如乙方未能在合同终止之日起三日内将租赁房屋交还甲方，视同乙方放弃履约保证金。……10.2房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且乙方应按下列约定承担违约责任：（1）未按时支付租金，拖欠租金达三个月的，甲方享有解除权，收回出租房屋，并没收履约保证金；……10.3在合同期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用（包括租金在内的各项费用）的，每逾期一天，则应按逾期费用总额的1%/日支付甲方违约金。……10.5合同期满，乙方应按约如期交还该房屋。乙方逾期则甲方有权不退还履约保证金，且乙方应按逾期一日向甲方支付原日租金3倍标准的房屋占用费，并按本合同租金总额的日万分之五标准支付甲方迟延履行金。11.1本合同所约定的租赁用途系乙方对甲方的单方承诺，该约定不构成对甲方的任何约束，即甲方无保证租赁房屋具备租赁用途的任何义务和责任，也即由乙方自行负责租赁房屋达到租赁用途的全部责任。”合同签订后，群力联公司向中机三勘公司支付了履约保证金50万元及第一季度租金，中机三勘公司向群力联公司交付了房屋，群力联公司对房屋进行了装修。2018年7月4日，群力联公司向中机三勘公司提交《申请报告》，内容为：“我公司租赁的武胜西街12号老办公楼，由于消防部门验收未果，使本公司迟迟不能正常营业，其主要原因是贵公司无法提供该大楼的‘一次消防证’，据我方多次查核，大楼从未办理‘一次消防证’，而不是‘遗失’，所以贵公司必须重新办理该证。”2018年7月11日，群力联公司又向中机三勘公司提交《申请报告》，内容主要为：“由于贵公司没有办理‘一次消防证’，我公司本次装修无法办理‘消防许可证’，无法正常营业，我们申请在贵公司办理‘一次消防证’期间，免除我公司的房屋租金，直至办理完毕后，方可正常收取我公司的房屋租金，请贵公司批准我公司交纳房屋租金日期顺延。”2018年7月12日，中机三勘公司向群力联公司发出《回复函》，内容主要为：“贵司2018年7月4日和11日的两份《申请报告》已收悉。在原口头回复的基础上，一并书面回复如下：双方在签订租赁合同之前，我司人员即已当面告知贵司自行负责办理租赁房屋达到租赁用途所需的全部手续和责任，如因相关手续无法办理，由贵司自行承担后果，相关内容在双方《房屋租赁合同》第5.1款和第11.1款也进行了明确约定。故贵司要求租金顺延没有合同依据，我司不予认可。同时，请贵司严格按照《房屋租赁合同》履行租金支付义务。”2018年7月13日，群力联公司向中机三勘公司出具《回复函》，内容为：“双方签订的《房屋租赁合同》第5.1款甲方需协助配合办理相关许可证，但贵司一直不提供‘一次消防证’，‘一次消防证’是贵司办公楼建造和装修完毕后必须具备的。我司未能办理消防许可证是因为你司不能提供‘一次消防证’导致我司无法开张，此间的租金应顺延。再根据合同第8.1款你司办公楼屋顶严重漏水造成我方无法正常装修，此间的租金贵司应减免。”2018年7月17日，中机三勘公司向群力联公司出具《回复函》，内容主要为：“《房屋租赁合同》已明确约定我司仅且只是现状出租，贵司所谓要求租金顺延或者减免的理由并无合同依据。对贵司提出租金顺延或者减免的要求不予认可，请贵司切实按约履行租金支付义务。”2018年7月23日，中机三勘公司向群力联公司发出《缴费通知单》，要求群力联公司支付8-10月租金282773.66元（应付租金284193.60元-元月1-6号水电费1729.44元+节水办罚款309.50元）。2018年7月25日，群力联公司回复称“2018年7月23日的通知已收悉，贵司一直不提供‘一次消防证’，‘一次消防证’是贵司办公楼建造和装修完毕后必须具备的，我司未能办理消防许可证是因为你司不能提供‘一次消防证’导致我司无法开张。”后中机三勘公司于2018年7月27日、8月2日、9月18日向群力联公司发函催缴第二季度租金284193.60元、节水办罚款309.50元及违约金，但群力联公司一直未支付上述款项。2018年10月31日，中机三勘公司向群力联公司邮寄送达了《解除通知书》，通知群力联公司解除《房屋租赁合同》，不予退还履约保证金，并要求群力联公司接到通知后10日内腾退租赁房屋，并结清已发生的逾期租金362054.86元、节水办罚款309.50元和已发生的水电费用及违约金。后群力联公司未将房屋返还给中机三勘公司，也未支付租金，故中机三勘公司向法院提起诉讼。一审法院认为，中机三勘公司与群力联公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定出租房屋为现状交付，中机三勘公司对群力联公司办理经营酒店所需手续仅有协助配合义务，中机三勘公司对租赁房屋能否达到租赁用途不负任何责任，群力联公司自行负责租赁房屋达到租赁用途的全部责任。故群力联公司未能办理《消防许可证》的责任应由其自行承担，不能以中机三勘公司未提供“一次消防证”导致其无法开业为由延付或拒付租金。合同约定群力联公司拖欠租金达三个月的，中机三勘公司享有解除权。群力联公司应于2018年7月21日前支付2018年8月5日至2018年11月4日的租金284193.60元，但群力联公司一直未支付上述款项，构成违约，中机三勘公司有权依据合同约定行使合同解除权，中机三勘公司解除合同的通知于2018年10月31日送达至群力联公司，故双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除。合同解除后，群力联公司应当将其承租的房屋返还给中机三勘公司，并结清合同解除之前的租金。群力联公司在合同解除后一直未返还房屋，应当按照合同约定租金标准支付占用费至房屋返还之日。合同约定群力联公司逾期支付租金应按逾期费用总额的1%/日支付违约金，群力联公司拖欠租金达三个月的，中机三勘公司有权没收履约保证金，并约定群力联公司未在合同解除后3日内交还租赁房屋的，视为放弃履约保证金。违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。合同约定的违约金明显高于给中机三勘公司造成的损失，本院予以调整，酌定中机三勘公司没收履约保证金50万元后，群力联公司无需再承担其他违约责任。合同约定群力联公司在合同期满逾期交还房屋时，每逾期一日应按原日租金的3倍支付房屋占用费，并按合同租金总额的日万分之五支付迟延履行金，合同提前解除时并不适用此条款，故对于中机三勘公司要求群力联公司按日租金的3倍支付占用费以及按合同租金总额的日万分之五支付迟延履行金的诉讼请求，本院不予支持。中机三勘公司要求群力联公司支付节水办罚款309.50元的诉讼请求，因并未提供证据证明中机三勘公司因群力联公司的违约行为被罚款309.50元，故对于中机三勘公司的该项诉讼请求，本院不予支持。群力联公司主张中机三勘公司在合同签订过程中存在欺诈，且提供的房屋不符合要求，给其造成了损失，可以另行起诉主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决：一、群力联公司于本判决生效之日起15日内将其承租的武汉市硚口区集贤路特1号A栋2单元1-8层1号房屋腾退给中机三勘公司；二、群力联公司于本判决生效之日起7日内向中机三勘公司支付租金及占用费（按照94731.20元/月标准，从2018年8月5日计算至上述房屋返还给中机三勘公司之日止）；三、驳回中机三勘公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取3034元，保全费5000元，共计8034元，由中机三勘公司负担2753元，由群力联公司负担5281元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人群力联公司提交的证据有：证据一：准备资料清单及建设工程现场消防技术检查申报表，证明对象：按照消防主管部门要求，1998年后的房屋办理建筑物二次消防手续须提供原一次消防验收意见。证据二：微信对话记录，证明对象：1、上诉人多次催要租赁房屋的一次消防文件，被上诉人一再以各种理由不提供。2、经被上诉人查询，本案租赁房屋为2000年建成。按照消防主管部门要求，须提供原一次消防验收意见。被上诉人中机三勘公司的质证意见为：（一）对证据一，1、不属于证据范畴，也不属于新的证据。2、这些清单及申报表，仅仅只是消防手续方面的规定，不具有证明案件事实的作用。3、这些清单及申报表恰好证明群力公司是知晓此类消防规定的，也是租赁合同为何约定达到租赁用途的各项手续由群力公司自行负责的缘由。（二）对证据二，真实性无异议，对证明目的有异议。从内容可以证明：1、中机三勘公司并非租赁房屋的建设单位，租赁房屋的建设单位是武汉市硚口区房地产公司（武汉汉正街市场股份有限公司）。2、中机三勘公司没有“一次消防证”，也并不持有所谓“一次消防证”。3、中机三勘公司已多次找过建设单位，但建设单位没有“一次消防证”，中机三勘公司也找过街道，但街道不出证明，该证据恰恰证明中机三勘公司履行了协助义务。被上诉人中机三勘公司提交的证据有：标书。证明：双方签订合同之前就知晓房屋性质。合同第一条就约定详见附件房屋所有权证。上诉人群力联公司的质证意见为：对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。反而说明双方签订合同之前就知晓房屋性质是不成立的，标书中的性质是办公楼，从未说是住宅，我方回应投标是办公楼，租金是按照用作酒店经营来投标。当时2018年1月5日签订合同时合同本身是没有附件的，是后来2018年1月11日对方通过微信直接发了几张房产证的照片给我们。上诉人群力联公司对一审查明的事实无异议。补充事实：当时签订合同后，被上诉人才将房产证交给上诉人，房产证性质是住宅，我方了解情况后，觉得经营酒店有困难，我们洽谈将酒店用途改变为长租公寓，这样就不用重新办理规划等手续。装修以后再进行二次验收。2、被上诉人称本案房屋没有办理过竣工验收时的一次消防（即房屋在建设竣工验收前进行的消防设计审核和消防验收），请求二审予以查明。一次消防的办理对本案的合同效力有直接影响。按照建筑消防法律法规的规定，如果竣工验收时从未办理一次消防，该房屋是禁止投入使用的。被上诉人将禁止投入使用的房屋出租给上诉人，当然应当承担相应的过错违约责任。上诉人在了解到本案房屋有可能是禁止投入使用的违法建筑的情况下，暂停支付后续租金是合法行使不安抗辩权。被上诉人中机三勘公司对一审查明的事实无异议。补充事实：房屋性质双方签订合同之前就知晓。针对对方的观点，我方补充提交证据。本院对原一审查明的事实予以确认。本院对当事人二审争议的事实，认定如下：案涉2018年1月5日的《房屋租赁合同》第一条约定：甲方出租给乙方的房屋位于武汉市硚口区集贤路特1号A栋2单元1-8层1号（总建筑面积2368.28平方米，房屋结构为框架，详见附件《房屋所有权证》）。在中机三勘公司、群力联公司提交的证据《房屋租赁合同》中均未见附件《房屋所有权证》。群力联公司自认中机三勘公司于2018年1月11日通过微信将该《房屋所有权证》图片发送给本公司。中机三勘公司、群力联公司在二审中均未提交已办理“一次消防证（即房屋在建设竣工验收前进行的消防设计审核和消防验收）”的证据。经当事人举证质证和法庭调查，本案的争议焦点：一、案涉《房屋租赁合同》是否有效，中机三勘公司是否应承担未办理“一次消防证”的违约责任。二、群力联公司是否违约，是否应腾退案涉房屋，是否应支付房屋租金及违约金。一、关于案涉《房屋租赁合同》是否有效，中机三勘公司是否应承担未办理“一次消防证”的违约责任问题。本院认为，经审理查明，案涉租赁房屋至今未办理“一次消防证”和未经消防验收合格，虽然违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，但属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第（三）项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形。在该司法解释中，并没有将未经消防验收规定为无效的条件，未经消防验收并不导致租赁合同无效的结果，本案不应以未经消防验收或者验收不合格认定《房屋租赁合同》合同无效。故，中机三勘公司与群力联公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，不属于《合同法》第52条第（五）项规定的无效之情形。为合法有效，对相关各方均具有拘束力，各相对人均应享受和承担合同设定的权利和义务。此外，合同约定“出租房屋的交付为现状交付。由乙方即群力联公司自行负责经营酒店依法应当办理的所有手续，甲方即中机三勘公司对乙方群力联公司办理经营酒店所需手续仅只有协助配合义务，无法办理相关手续的，因此产生的一切损失以及法律后果均乙方群力联公司自行承担，即甲方中机三勘公司仅且只提供现状租赁房屋给乙方群力联公司，对租赁房屋能否达到租赁用途不负任何责任”。另经审理查明，群力联公司在签订案涉《房屋租赁合同》前亦未对租赁房屋的现状进行审查，在缔约时存在过失。群力联公司未能办理《消防许可证》的责任应由其自行承担，不能以中机三勘公司未提供“一次消防证”导致其无法开业为由延付或拒付租金。合同约定群力联公司拖欠租金达三个月的，中机三勘公司享有解除权。综上，一审法院认定群力联公司一直未依约支付租金，拖欠租金达三个月，构成违约根本性违约，合同约定的解除条件已经成就，中机三勘公司有权依据合同约定行使合同解除权。因中机三勘公司解除合同的通知于2018年10月31日送达至群力联公司，一审法院因此判定双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除的判定并无不妥，本院予以维持。二、关于群力联公司是否违约，是否应腾退案涉房屋，是否应支付房屋租金及违约金问题。本院认为，前面已经论述因群力联公司一直未依约支付租金，拖欠租金达三个月，构成违约根本性违约，合同约定的解除条件已经成就，中机三勘公司有权依据合同约定行使合同解除权，双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除合同。合同解除后，群力联公司应当将其承租的房屋返还给中机三勘公司，并结清合同解除之前的租金。因群力联公司一直未返还房屋，应当按照合同约定租金标准支付占用费至房屋返还之日。合同约定群力联公司逾期支付租金应按逾期费用总额的1%/日支付违约金，群力联公司拖欠租金达三个月的，中机三勘公司有权没收履约保证金，并约定群力联公司未在合同解除后3日内交还租赁房屋的，视为放弃履约保证金。违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。合同约定的违约金明显高于给中机三勘公司造成的损失，一审法院依法依约予以调整，酌定中机三勘公司没收履约保证金50万元后，群力联公司无需再承担其他违约责任。群力联公司主张中机三勘公司在合同签订过程中存在欺诈，且提供的房屋不符合要求，给其造成了损失，可以另行起诉主张权利。一审法院的上述判决本院予以维持。综上所述，群力联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5563元，由武汉群力联水面清洁劳务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨绮雯审判员  胡 劲审判员  王日升二〇一九年六月十八日法官助理沈辰书记员游欢