广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3271号原告（反诉被告）：江智豪，男，1988年9月28日出生，汉族，住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：汤俊斌，广东政邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙文杲，广东政邦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州广进房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区西塱江夏村112号101房。法定代表人：林叶材,职务执行董事。委托诉讼代理人：龙天然，男，1973年6月15日出生，汉族，该司职员，联系地址。委托诉讼代理人：黄志斌，男，1981年8月31日出生，汉族，该司职员，联系地址。原告江智豪诉被告广州广进房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案于2019年4月16日受理后，依法合并受理2019年4月24日被告广州广进房地产开发有限公司向原告江智豪提出的反诉，由审判员林惠卿适用简易程序进行公开开庭审理。原告江智豪委托诉讼代理人汤俊斌、蒙文杲，被告广州广进房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄志斌、龙天然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江智豪诉请：1.判令增加被告逾期办证的违约金标准，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金给原告；2.判令被告向原告支付逾期办证的违约金105598.85元（从2017年7月26日起计至2018年10月18日），以原告已付购房款总额1315604元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月22日，原告和被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），原告向被告购买了位于广州市荔湾区XXX大道XX号（自编X栋）X号房。合同约定建筑面积为88.13平方米，套内建筑面积71.65平方米，房屋总价款1315604元。合同签订后，原告向被告付清了全部房款。根据合同附件七：《本合同补充协议》第九条约定，被告应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机关办妥产权登记，并将原告为产权人的房地产权证交付原告。《本合同补充协议》第十条约定，被告未履行相关义务造成原告不能按补充协议第九条约定期限办妥房地产权证的，被告应自逾期次日起开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；“）；（4）逾期超过730日，……乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。”根据合同第十四条，被告延期交房的违约责任与逾期办证的违约金标准相同。但按照合同第十条，原告逾期付款的，被告有权要求原告每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金。原告认为，涉案合同约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按总房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准则为每日按总房价款的0.003%-0.008%，明显违背《合同法》第五条规定的公平原则，请求法院在涉案合同约定的出卖人违约责任计算标准明显过低的情况下，调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告已于2015年8月25日向原告交房，第500个工作日应为2017年7月26日，应从2017年7月26日起开始计算逾期办证的违约金。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按原告已付购房款总额1315604元，从2017年7月26日起计至2018年10月18日（领证之日）。请求贵院根据事实和法律，支持原告的诉讼请求。被告广州广进房地产开发有限公司辩称：对于原告要求调整逾期办证违约金标准，我方认为与合同不符，应当按合同约定分段分标准计算。对于诉讼请求2，计算基数应当扣减已经退还的套内面积差房款734元，计算基数应为1314870元。计算时间段应该从2017年8月30日起计至2018年10月18日。被告广州广进房地产开发有限公司提出反诉，请求：1、判令被反诉人向反诉人支付实测公摊面积差房价款13245元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2、反诉受理费由被反诉人承担。事实和理由：2013年11月22日，双方自愿签订广州市荔湾区XXX大道XX号（自编X栋）X房的《广州市商品房买卖合同》（预售）（以下简称合同）。合同第四条约定，房屋建筑面积88.13平方米，其中，套内建筑面积71,65平方米，共有分摊面积16.48平方米。合同签订后，反诉人已按照合同约定履行完房屋交付及产权登记义务，并将不动产权证交付给被反诉人。根据不动产权证证载数据显示，涉案房屋公摊面积为17.21平方米，比合同约定的公摊面积大0.73平方米。因合同未约定共有公摊面积的差异如何计算，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被反诉人应向反诉人支付13245元面积差异价款及利息。综述，反诉人依法向法院提起诉讼。望法院能够查明事实支持反诉请求。原告江智豪对被告广州广进房地产开发有限公司的反诉答辩称，原告请求驳回被告反诉请求。第一，双方约定以套内面积计算房价，被告请求无合同约定及法律规定，且事实上，我方实际套内面积比约定的少0.04平方米，被告所述退回734元，我方从未收到。第二，被告作为房产开发设计建设方，实际增加的公摊面积事先没有告诉原告。第三，退一步说，参照合同约定及法律规定，若实际公摊面积大于约定的公摊面积，其中面积误差比在3%内的部分房价款由买方补足，超出3%部分，由卖方自行负责。本案中，实际公摊面积误差比为4.42%，若需原告补足超出部分，原告只需在3%部分的房价款补交，超出部分应当不予支持。第四，若需支付该超出约定公摊面积部分的房价款，我方请求在诉讼请求2中计算基数房价也增加。经审理查明：2013年11月22日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：（第四条）乙方购买XXXX第自编X栋10层X房，建筑面积共88.13平方米，其中套内建筑面积71.65平方米，共有分摊建面积约16.48平方米；房屋地址：荔湾区XXX大道XX号（自编X栋）X房；（第七条）该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1315604元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款；（第十条）一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金等；（第十三条）甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第十四条）延期交房的违约责任，逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等；（第二十一条）甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）1.甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另合同附件七补充协议对主合同条款进行了补充和变更：七、关于面积差异处理（合同第十八条补充）：合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理；九、合同第二十一条变更为：甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意乙方委托甲方办理，甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；十、合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；2.如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，原告向被告支付了合同约定的房价款，被告分别于2013年12月9日、2014年6月16日向原告开具广州市荔湾区XXX大道XX号X房的购房发票两张，共计金额为1315604元。2015年8月29日，原告办理了收楼手续。2018年10月19日，原告取得了房屋产权证，当中记载：房屋总建筑面积88.82平方米，套内建筑面积71.61平方米，分摊建筑面积17.21平方米。庭审中及庭后提交的书面质证意见，原告、被告双方均确认本诉中逾期办证违约金的计算基数为1314870元，从2017年8月30日起至2018年10月18日止。本院认为，原被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。庭审中，被告对于延期办证的事实无异议，且原告、被告双方均确认逾期办证违约金的计算基数为1314870元、从2017年8月30日起至2018年10月18日止。但被告只同意按合同约定的标准支付违约金。原告不同意被告的反诉请求。双方争议的焦点在于逾期办证违约金的计付标准及原告应否向被告支付公摊面积增大房价款及利息，对此本院分析如下：关于违约金标准，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，原告主张调整违约金标准合法有理，本院予以支持。因合同约定的被告逾期办证的违约金标准明显过低，现原告主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，本院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付，违约金总额应以本金为限。关于公摊面积的增大房价款，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案房屋产权登记的公摊面积比合同约定的面积多出0.73平方米，双方在合同中就公摊面积单价及面积差异处理没有约定，可按“总房价÷（套内面积+公摊面积）”计算被告物化到销售面积所作的投入。现本院查明涉案房屋总价为1315604元，经计算，原告应支付给被告的公摊面积增大房价款应为10897.43元，被告要求支付的公摊面积差异房价款为13245元超出上述计算标准，本院予以调整。被告要求原告支付公摊面积增大房价款的利息从被告提起反诉之日即2019年4月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至原告实际支付之日止，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州广进房地产开发有限公司向原告江智豪支付逾期办证违约金[以房屋总价款1314870元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年8月30日起至2018年10月18日止，违约金总额以本金为限]。二、在本判决发生法律效力之日起三十天内，原告江智豪向被告广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积增大房价款10897.43元及利息（利息以10897.43元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2019年4月24日支付至实际支付之日止，利息总额应以本金为限）。三、驳回原告江智豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1206元由被告广州广进房地产开发有限公司负担，反诉受理费66元由原告江智豪负担。（本诉及反诉受理费原告、被告已预交，本院不作退回，由原被告相互迳付给对方。）如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林惠卿二〇一九年六月二十八日书记员  王 盼陈展鹏