福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初3630号 原告：厦门越洋建物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区枋湖西路**第****。 法定代表人：张中喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张彦威，内蒙古义源律师事务所律师。 被告：杜英凯，男，1964年8月30日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告厦门越洋建物业服务有限公司（以下简称越洋建物业）与被告杜英凯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越洋建物业的委托诉讼代理人张彦威，被告杜英凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 越洋建物业向本院提出诉讼请求：杜英凯给付越洋建物业2012年7月至2018年6月期间拖欠的相关费用5884.8元（其中物业管理费4228.8元、公维金1408.8元、公摊电费247.2元），并承担欠缴费用的滞纳金暂计5637.6元，共计11522.4元。事实与理由：自2012年5月22日以来，凯城花园业主委员会与越洋建物业签订了两份《物业管理服务合同》、合同期限为2012年7月1日至2018年6月30日。杜英凯系湖里区嘉禾路559号205室（即凯城花园）的业主，建筑面积为97.87平方米。越洋建物业自2012年7月1日起开始为凯城花园小区提供物业管理服务，与杜英凯形成物业服务合同法律关系。根据《物业管理服务合同》的约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米1元（带电梯、小高层）和0.6元计算，公共维修金每月每平方米0.2元，水电公摊电费及水费据实结算，逾期交纳者自逾期之日起按应交纳欠费金额每日3‰的违约金。杜英凯自2012年7月至2018年6月期间累计未交物业管理费4228.8元（97.87平方米×0.6元/平方米/月×72月）、公共维修金1408.8元(97.87平方米×0.2元/平方米/月×72月)、水电公摊费247.2元，共计欠费5884.8元，滞纳金为5637.6元，共计11522.4元，越洋建物业多次催讨未果，故诉至法院。 杜英凯辩称，1.越洋建物业没有取得物业企业管理资质证书，无权收取物业费。《物业管理服务合同》未经业主大会表决，业委会未召开业主大会。业委会主任未居住在凯城花园，其无资格担任业委会主任，其与凯城业委会签订的合同系无效合同。2.越洋建物业在《物业管理服务合同》中约定物业费按照每月每平方米0.6元计算，但私自将收费提高为每月每平方米1元，未经业主大会同意。3.越洋建物业只是个管理处，不具备公司资质，目前在本小区一共安排9名工作人员，且都是无证上岗，与合同约定的工作人员安排不符。4.越洋建物业收取的停车费、广告费、小灵通机站的收费等未向业主公示，也未转入业主委员会账户。越洋建物业把小区的公共场所作为收费停车场，造成消防通道堵塞，行走不便。外围店面与小区打通，影响小区安全。小区报箱无法使用，公摊水电没有发票，随意计算。5.关于2011年7月至2014年6月期间的物业费、维修金及水电公摊费用，当时的物业是和贵物业服务有限公司，不是越洋建物业，《物业管理服务合同》是虚假的。综上，《物业管理服务合同》是无效合同，杜英凯虽然已入住，但管理上存在诸多不足。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜英凯对越洋建物业提交的房屋产籍调查表、（2015）湖民初字第36号民事裁定书的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：1.杜英凯对越洋建物业提交的《物业管理服务合同》的真实性、合法性有异议，认为杜英凯未确认过该合同，且合同的签订不合法。本院认为，《物业管理服务合同》上加盖了厦门凯城花园第三届业主委员会及越洋建物业公章，并有原件比对，本院对该合同的真实性予以确认。2.杜英凯对越洋建物业提交的《律师函》、顺丰速运邮寄回单、历月电费明细、水费查询清单、缴费通知单、厦门凯城花园第四届业主委员会出具《证明》的真实性不予确认。本院认为，该组证据均有原件，《证明》的内容与历月电费明细、水费查询清单、缴费通知单相互印证，因此本院对该组证据的真实性予以确认。3.越洋建物业对杜英凯提交的一组小区照片的真实性无异议，但认为照片体现的商家打通车库连接小区、小区信箱被破坏、小区发生火灾等情况并非物业责任，与本案无关。本院认为，越洋建物业对该组证据的真实性无异议，该组照片体现了凯城花园的物业管理情况，故本院对该组证据的真实性、关联性予以确认。4.越洋建物业对杜英凯提交的《证明》真实性不予认可。本院认为，该证据没有原件，故真实性无法确认。5.越洋建物业对杜英凯提交的撤诉申请的关联性不予认可。本院认为，该撤诉申请仅能体现越洋建物业曾因双方愿意协商处理就其与杜英凯的物业服务合同纠纷案件向法院申请撤诉，并不能证明杜英凯已缴清相关费用。6.越洋建物业对杜英凯提交的吕火车房产照片、凯城业主委员会章程质证认为与本案无关；对吕火车简历的真实性、关联性有异议。本院认为本案争议的是越洋建物业与杜英凯之间的物业服务合同，案外人房产及章程与本案无关，不予采信。7.越洋建物业对杜英凯提交的厦门市建设与管理局出具的两份回复的真实性、关联性有异议。本院认为该组证据没有原件，故真实性不予认可。8.越洋建物业对杜英凯提交的通讯录质证认为该证据的作用仅为记载物业工作人员的联系电话，不能证明越洋建物业的人员配备情况。本院认为，该证据不能证明实际的物业服务人员配备情况，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 越洋建物业与厦门凯城花园第三届业主委员会于2012年5月22日签订《物业管理服务合同》一份，约定由越洋建物业为址于厦门市湖里区嘉禾路的凯城花园小区提供物业管理服务，还约定如下事项：服务管理期限自2012年7月1日至2015年6月30日止；物业管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设备的维修、养护、运行和管理，公共设备的维修、养护和管理，公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运、四害消杀、化粪池清理，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，包括安全巡视、门岗执勤，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化娱乐活动以及代办服务；多层住宅的物业管理费为0.6元/平方米/月，公共维修金为0.2元/平方米/月；公共维修金由越洋建物业代收，在每年1月、4月、7月、10月的15号前，按时将上个季度的公共维修金转入业主委员会指定账户，或经业主委员会同意后代为保管，厦门凯城花园第三届业主委员会应在每年1月、4月、7月、10月的20号前将越洋建物业上一季度支出的维修费用（经厦门凯城花园第三届业主委员会签名确认的）返还给越洋建物业；综合管理服务费3个月收缴一次，业主应于管理处发出通知的缴交期限内向越洋建物业交纳各项应缴费用；业主、物业使用人应及时交纳各项费用，无正当理由拖欠费用厦门凯城花园第三届业主委员会应协助催缴，逾期仍不交纳的，从拖延之日起每日按应交费用万分之三加收滞纳金。2015年6月30日，双方再次签订《物业管理服务合同》一份，将服务管理期限延长为2015年7月1日至2018年6月30日，其他事项与2012年5月22日签订的《物业管理服务合同》一致。 另查明，杜英凯系厦门市湖里区嘉禾路559号205室房产的业主，其房屋产权面积为97.87平方米。越洋建物业于2016年5月24日向杜英凯邮寄《律师函》催缴物业管理费及公共维修金。2018年6月28日，厦门凯城花园第四届业主委员会出具《证明》一份，载明“……湖里区嘉禾路559号205室（杜英凯）在2012年7月至2018年6月期间，水、电公摊费共计247.2元”。杜英凯提交的照片显示小区车辆停放在消防通道，小区信箱被破坏未维修。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。越洋建物业与厦门凯城花园第三届业主委员会签订的《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，且依法对包括杜英凯在内的全体业主均具有约束力。杜英凯主张业委会主任未居住在凯诚花园，其签订的合同无效，没有法律依据；杜英凯主张该合同未经其确认，对其不发生效力，没有法律依据，本院均不予采纳。越洋建物业在合同约定的期间内即2012年7月1日至2018年6月30日为凯城花园小区提供了物业管理服务，杜英凯作为小区业主应在越洋建物业实行物业管理服务期间按合同约定的标准即0.6元/平方米/月支付物业管理费，按0.2元/平方米/月支付公共维修金。经计算，杜英凯应缴纳的物业管理服务费为4227.98元（97.87平方米×0.6元/平方米/月×72月），越洋建物业要求杜英凯支付2012年7月1日至2018年6月30日期间的物业管理费4228.8元，本院予以支持4227.98元。杜英凯应缴纳的公共维修金为1409.33元(97.87平方米×0.2元/平方米/月×72月)，越洋建物业要求杜英凯支付2012年7月1日至2018年6月30日期间的公共维修金1408.8元、水电公摊费247.2元，有事实和法律依据，本院予以支持。杜英凯主张越洋建物业按1元/平方米/月收取物业费，不符合客观事实。根据越洋建物业与杜英凯在庭审中的陈述，及杜英凯提交的照片等证据可知，越洋建物业提供的物业管理服务存在瑕疵，越洋建物业未能举证证明其就杜英凯提出的问题业尽妥善处理之责，杜英凯作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故越洋建公司关于滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。杜英凯提供的证据尚不足以证明越洋建公司未尽责履行其合同约定的主要义务，杜英凯以越洋建公司未尽物业管理之责为由拒交物业管理费等费用，没有依据，本院不予采纳。杜英凯主张越洋建物业没有取得物业企业管理资质证书，本院认为物业服务资质并不影响物业服务合同的效力，不能据此拒绝交纳物业费等费用。杜英凯主张2011年7月至2014年6月期间的物业公司并非越洋建物业，并未举证证明，本院不予采纳。越洋建物业与业委会之间关于广告费、停车费的争议，与本案系不同的法律关系，杜英凯无权以此为由拒交物业费。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 一、杜英凯应于本判决生效之日起十日内向厦门越洋建物业服务有限公司支付2012年7月1日至2018年6月30日期间的物业管理费4227.98元、公维金1408.8元、公摊电费247.2元； 二、驳回厦门越洋建物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费88.06元，减半收取计44.03元，由厦门越洋建物业服务有限公司负担11.24元、由杜英凯负担32.79元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  陈惠清 二〇一九年六月二十四日 法官助理林婧雯 书记员陈凌野 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。