广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0924民初157号 原告：甘树桂，男，1987年7月18日出生，汉族，现住广西南宁市江南区。 委托诉讼代理人：苏园植，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 被告：何兰，女，1978年2月8日出生，汉族，住广西兴业县。 委托诉讼代理人：何贤珊，广西润庆律师事务所律师。 被告：何海兴，男，1980年2月10日出生，汉族，住广西兴业县。 第三人：杨贵萍，女，1989年8月29日出生，汉族，住广西崇左市江州区。 原告甘树桂诉被告何兰、何海兴、第三人杨贵萍关于案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘树桂及其委托诉讼代理人苏园植、被告何兰的委托诉讼代理人何贤珊到庭参加诉讼，被告何海兴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人杨贵萍经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘树桂向本院提出诉讼请求：一、判决不得执行广西南宁市江南区凤江路8号东盟和城13号楼1802号房屋（价值50万元）；二、确认原告甘树桂与被告何海兴、杨贵萍签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效；三、判决被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告甘树桂与被告何海兴、杨贵萍于2016年3月7日签订《房屋买卖合同》，2016年3月29日签订《补充协议》，双方约定将被告何海兴、杨贵萍名下共同共有位于广西南宁市江南区凤江路8号东盟和城13号楼1802号房屋卖给原告甘树桂，售价650000元。在《房屋买卖合同》签订当天，原告甘树桂向被告何海兴、杨贵萍支付了购房定金30000元，2016年3月29日被告何海兴、杨贵萍将上述房屋交付给原告甘树桂使用，原告甘树桂合法占有上述房屋并装修后一直居住、使用至今。2016年3月31日原告甘树桂向被告何海兴、杨贵萍支付了购房首付款142987.53元。并且原告甘树桂依据合同约定，从2016年4月8日起每月代被告何海兴、杨贵萍向贷款银行支付3000元按揭款，至今已经支付按揭款96000元。综上，为购买该房屋，原告甘树桂已经支付268987.53元。 在双方继续履行《房屋买卖合同》过程中，兴业县人民法院发出2018桂0924执213号《协助执行通知书》查封了上述房产。 2018年12月17日原告甘树桂向兴业县人民法院提出书面执行异议，并提供购买房产依据等相关证据，要求解除对广西南宁市江南区凤江路8号东盟和城13号楼1802号房屋的查封并中止对上述财产的执行，2019年1月16日兴业县人民法院作出（2019）桂0924执异1号《执行裁定书》以“……动员甘树桂交付剩余价款，其以该款项应由何海兴承担而拒绝将该款项交付法院执行……”为由裁定驳回原告甘树桂的异议，并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼，但原告从未接到要求将剩余价款交付法院执行的通知。 综上，原告认为原告甘树桂与被告何海兴、杨贵萍签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。原告甘树桂购买上述房产后虽然没有办理产权过户登记，但是原告甘树桂已经依合同支付了定金，首付款和从2016年4月8日起每月代被告何海兴、杨贵萍向银行支付3000元按揭款并装修居住，实际占有标的物至今。为此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、三百零五条、三百零七条、三百一十二条之规定诉至贵院，望判如所请。 被告何兰辩称，兴业县人民法院作出的执行裁定符合法律规定，原告第二项诉讼请求是合同纠纷，且被告何兰不是适格被告，本案不应作出处理，由原告另行起诉。 被告何海兴未作答辩。 第三人杨贵萍未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告何海兴、第三人杨贵萍未到庭参加诉讼，视为对质证权利的放弃，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:原告提供证据《房屋买卖合同》、《补充协议》各1份，拟证明被告何海兴、第三人杨贵萍在法院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同。被告何兰质证认为，对上述证据的真实性有异议，并且合同只能约束合同当事人，不能约束被告何兰，合同约定转让价款是65万元，如果没有全部支付则不能干扰执行。本院认为，上述2份证据有原告、被告何海兴、第三人杨贵萍及经纪方广西世华房地产代理有限公司南宁分公司签名、盖章确认，是他们的真实意思表示，没有违反法律行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告提供证据《建筑装饰工程施工合同》、《证明》各1份，拟证明2016年3月至今涉案房屋由原告实际占有、装修、使用。被告何兰质证认为，由法院认定。本院认为，《建筑装饰工程施工合同》只是证明双方签订了装修合同，原告未能提供其它证据佐证，不能证明涉案房屋是原告所装修；《证明》没有出证人签名，不符合证明的形式要件，不具证明力，故本院对上述2份证据不予确认。原告提供证据《收条》2份、《银行流水》1份共34页，拟证明原告已支付购房款142987.53元，并按合同约定从2016年4月开始代被告向贷款银行支付按揭。被告何兰质证认为，贷款合同是被告何海兴与银行之间签订的，不能视为已转让或已支付。本院认为，《收条》有被告何海兴、第三人杨贵萍的签名，是真实的，本院予以确认；《银行流水》是原告向被告何海兴银行账户的转账记录，是真实的，本院予以确认。原告提供证据《公证委托书》、《不动产登记证》各1份，拟证明原告与何海兴、杨贵萍完成了房地产交易，委托案外人孙力办理相关手续。被告质证认为，该证据只能证明委托事项。本院认为，《公证委托书》只能证明何海兴、杨贵萍与案外人孙力存在委托关系，并不能证明原告与何海兴、杨贵萍完成了房地产交易，本院确认该证据不具证明力；《不动产登记证》只能证明涉案房屋的权利人是何海兴、杨贵萍，不能证明原告与何海兴、杨贵萍完成了房地产交易，但该证据与本案有关联性，可以作为本案证据使用。 本院依职权调取的证据：东盟和城物业服务中心《证明》1份、中国建设银行《个人贷款对账单》1份4页，原告和被告何兰对真实性均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 对本案的事实本院认定如下：2016年3月7日，原告甘树桂作为买方，被告何海兴、第三人杨贵萍作为卖方，广西世华房地产代理有限公司南宁分公司作为经纪方签订《房屋买卖合同》，合同约定：买卖房屋为位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城13号楼1802号（建筑面积98.45平方米），房屋买卖成交价为650000元，合同签订时买方支付定金30000元给卖方，定金自动转为房款，首期房款为146000元，由买方在公证当天直接支付给卖方，卖方交付房屋给买方使用日期为2016年3月12日，卖方剩余的按揭贷款474000元，从2016年4月8日起由买方支付每月还款3000元，在过户前买方承担所有还款事宜含剩余银行贷款。2016年3月29日三方签订《房屋买卖合同补充协议》，补充协议约定：1.该物业成交价为人民币650000元。2.定金人民币30000元，买方于合同签署当日直接支付给卖方。3.首付款人民币142987.53元，买方于买卖双方至公证处办理产权公证手续后直接支付给卖方。4.该物业原业主向贷款银行贷款人民币472012.47元（以银行实际数据为准）,作为部分房款于2016年4月由买方直接代替卖方每月按时足额向银行支付（即代替每月7日前向银行支付月供），直至支付完毕。5.剩余房屋尾款人民币5000元，买方应在房管部门受理过户手续当日直接支付给卖方，买卖双方愿意自行承担由此产生的一切法律责任。合同签订后，原告分别于2016年3月7日、2016年3月29日向被告何海兴、第三人杨贵萍支付定金人民币30000元、支付首付款人民币142987.53元。自2016年4月开始至2018年12月止，原告每月转账3000元至被告何海兴账户共96000元，用于偿还被告何海兴的银行贷款。 查明，2014年1月7日被告何海兴向中国建设银行股份有限公司广西壮族自治区分行南湖园湖支行贷款485000元用于购买南宁市江南区凤江路8号东盟和城13号楼1802号房，借款期限30年（自2014年1月7日至2044年1月7日止），用购买房屋作为贷款抵押担保并办理了抵押登记手续，截止至2019年4月25日，被告何海兴贷款余额为448567.97元，拖欠本金3062.01元，拖欠利息7307.91元，拖欠罚息95.66元。 另查明，本院在执行申请人何兰与被执行人何海兴民间借贷纠纷一案中，于2018年7月19日作出（2018）桂0924执213号执行裁定书，裁定查封被执行人何海兴（公民身份号码：）与其妻杨贵萍（公民身份号码：）所有的坐落于南宁市江南区凤江路8号东盟和城13号楼1802号的房屋，期限为三年。南宁市不动产登记中心于2018年7月27日对该房屋登记查封。原告向本院提出书面异议，要求中止对南宁市江南区凤江路8号东盟和城13号楼1802号房屋的执行，本院于2019年1月16日作出（2019）桂0924执异1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，向本院提起案外人异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条关于“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，杨贵萍既不是申请人，也不是被执行人，原告起诉时列杨贵萍为被告是错误的，但杨贵萍为涉案房屋的共有人，与本案有利害关系，应列为第三人。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，以上四个情形必须全部具备，缺一不可。本案中，在法院查封涉案房屋前，原告甘树桂、被告何海兴、第三人杨贵萍签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》是原告甘树桂、被告何海兴、第三人杨贵萍的真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效；涉案房屋所在小区东盟和城物业服务中心出具《证明》证实从2016年3月至2018年12月涉案房屋的所有物业费用都是由原告缴纳，可以确认法院查封前原告已合法占有涉案房屋；原告甘树桂与被告何海兴、第三人杨贵萍签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》约定房屋买卖价款为650000元，原告支付首付款后，余款的支付方式是原告每月代为支付被告何海兴的银行贷款472012.47元的本息，直至支付完毕，据此约定，合同约定房屋买卖价款650000元并没有包括被告何海兴的银行贷款产生的利息，而且利息在变化，实际的房屋买卖价款超过650000元，并且还在不断变化，所以房屋买卖价款的数额不能确定，导致剩余价款无法确定，虽然原告在庭审中表示愿意将剩余价款交到法院，但因剩余价款无法确定，无法将剩余价款交付法院执行；南宁市江南区凤江路8号东盟和城13号楼1802号房屋的权利人现登记为被告何海兴、第三人杨贵萍，涉案房屋未办理过户登记的原因：一是涉案房屋设定有其他人的抵押权登记；二是涉案房屋取得不动产登记证时已被本院查封。原告与被告何海兴、第三人杨贵萍签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》时对涉案房屋设定有其他人的抵押权登记及涉案房屋还没有取得不动产登记证没有履行合理的注意义务，并且《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》就涉案房屋办理过户登记没有约定，故涉案房屋未办理过户登记应归责于原告。综上，原告请求不得执行广西南宁市江南区凤江路8号东盟和城13号楼1802号房屋的诉讼请求，不能全部具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，本院依法不予支持。 上述论述已确认原告甘树桂与被告何海兴、第三人杨贵萍签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，但原告把《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效作为一项单独诉讼请求要求确认，属合同纠纷，合同纠纷不但要解决合同的效力，还需一并解决合同的履行及违约责任等，故不宜在案外人异议之诉中一并处理，原告应另行起诉处理，故对原告的第二项诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告甘树桂的诉讼请求。 本案受理费8800元，由原告甘树桂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费8800元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁 坚 人民陪审员  吴燕玲 人民陪审员  陈 婷 二〇一九年六月六日 法官 助理  黄舒婷 书 记 员  覃琳琳