湖南省花垣县人民法院民 事 判 决 书(2018)湘3124民初1036号原告：王海波。原告：吴育伟。原告：石华动。三原告共同委托诉讼代理人：田径，湖南生元律师事务所律师。被告：花垣金宇房地产开发有限责任公司，住所地花垣县花垣镇建设中路**。法定代表人：黄金香，公司董事长。原告王海波、吴育伟、石华动与被告花垣金宇房地产开发有限责任公司（以下简称“金宇房产”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，于2019年1月28日转为普通程序，两次公开开庭进行了审理，三原告共同委托诉讼代理人田径、被告法定代表人黄金香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海波、吴育伟、石华动向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租金1，133，668.8元；2、判令被告赔偿原告租赁物渗水修复损失20，000元。事实与理由：2017年5月28日，原告因经营需要，承租被告开发的花垣县“伴碧江山”二期房产，双方签订《房屋租赁合同》，约定：1、租赁范围为“伴碧江山”二期一、二、三楼，建筑面积7000㎡；2、租期十年，从2017年8月1日至2027年7月31日；3、租金及支付方式：第一年按人民币20元/㎡/月建筑面积收取租金，第一年租金为人民币1，680，000元整。乙方支付第一年房租后，此后每三年甲方按照递增9%收取乙方租金；4、甲方负责在2017年7月15日前将租赁房屋内堆放的杂物清运出场地，为乙方装修进场做好准备；5、甲方应按时将租赁物交付给乙方。此外，双方还对合同其他事项进行约定。合同签订时，原告依约向被告缴付租金1，680，000元。合同履行过程中，被告仅向原告交付“伴碧江山”二期房屋的二楼，建筑面积为2206.36㎡。而一楼（建筑面积1862.89㎡）、三楼（建筑面积2206.36㎡）的房屋因被告与他人存在纠纷而未能依约交付使用。此外，因被告开发的“伴碧江山”二期商住楼外墙防水工程尚未施工，导致外墙渗水，造成承租人经营的娱乐场所包间渗水，原告为此雇人进行补漏，造成了原告经营损失。2018年9月11日，原告发函告知被告，要求退还超付的租金及赔偿损失，但被告未予答复。综上，原告认为，被告因他人存在纠纷未能全面履行合同义务，对此应承担违约责任；原告未能使用的租赁物租金，被告应当退还；被告应承担房屋渗水的违约责任。因此，三原告特诉至法院。庭审中，原告王海波、吴育伟、石华动申请将第二项诉讼请求中的金额变更为68，000元。被告金宇房产口头辩称：被告没有收到原告方交纳的租金。三原告起诉是其权利，请求法院依法裁判。原告王海波、吴育伟、石华动为支持其诉讼请求向本院提交以下证据，被告金宇房产的质证意见及本院的认证意见：1、《房屋租赁合同》（2017.5.28）复印件一份，拟证明双方房屋租赁合同关系及权利义务；2、《个人业务取款凭证》（2017.5.28）、《个人业务存款凭证》（2017.5.28）原件各两份，拟证明三原告将房屋租金1，680，000元转进被告法定代表人黄金香及其女儿彭瑶个人银行账户，原告履行了交纳租金的义务；3、《照片》八张，拟证明被告因与其他债权人纠纷未能全面履行合同义务，未缴付租赁物（一楼、三楼）的事实。4、经营场所《照片》（2018.10.22）六张，拟证明租赁物存在渗水的事实；5、《律师函》（2018.9.11）原件一份，拟证明原告方向被告发函主张权利，被告未予答复的事实；6、当庭提交《协议书》（2018.12.19）原件一份，拟证明已交租金是三原告共同交纳，现原告石华动已放弃诉权；7、维修清单（2018.5.20）原件三张、收款收据（2018.5.20）原件一张，拟证明原告维修渗水包间支出费用68，000元。被告金宇房产质证认为，对三原告提交的证据1、2、3、5、6的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为被告没有收到三原告的租金；对证据4真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为被告准备在外墙贴砖，材料都已备齐，原告在租赁的时候，提出准备在外墙打广告，故被告才没有贴砖。至于窗户，被告方是按常规标准定制和安装的，原告方因经营需要隔音等要求，对窗户进行整改，原、被告口头谈好多出来的差价由三原告承担，之后被告多次催促原告方要及时交清差价好安装玻璃，但原告方一直没有交钱，所以窗子渗水是原告方造成的，损失不应由被告承担；对证据7的真实性、合法性不清楚，渗水不是被告造成，与被告无关。本院认为，被告对证据1、3、5、6的三性均无异议，本院予以采纳。被告对证据2的三性无异议，在第二次庭审中被告提出没有收到原告方租金，但未提交相应证据加以证明，也未能作出合理说明，被告异议不成立，本院对证据2予以采纳。被告对证据4真实性无异议，对关联性提出异议，认为渗水是由原告方造成。本院认为，被告对包间渗水的事实未提出异议，本院对该组证据予以采纳。被告对证据7提出异议，认为对真实性、合法性不清楚，渗水不是被告造成，与被告无关。本院认为，从常理来说，只有维修完成才会结算、支付维修费用。第4组证据即渗水包间现状六张照片拍于2018年10月22日，第7组证据即维修清单、收款收据出具于2018年5月20日，第5组证据即2018年9月11日原告方发给被告的书函，原告方对渗水问题仅要求被告采取补救措施处理，并未提出原告方进行维修和维修费用损失。原告方所提交的证据4、5、7矛盾重重，不能自圆其说，故本院对证据7不予采纳。被告金宇房产未向本院提交证据材料。根据以上有效证据和当事人陈述，本院确认如下法律事实：三原告因经营需要，承租被告开发的花垣县“伴碧江山”二期房产，双方于2017年5月28日签订《房屋租赁合同》，约定：1、租赁范围为“伴碧江山”二期一、二、三楼，建筑面积7000㎡；2、租期十年，从2017年8月1日至2027年7月31日；3、甲方第一年按20元/㎡/月建筑面积收取租金，第一年租金为1，680，000元整；本合同签订后，乙方一次性支付甲方第一年租金，此后每年的租金乙方须在每个租赁年度到期前的一个月一次性付给甲方；乙方支付第一年房租后，此后每三年甲方按递增9%收取乙方租金，每年租金具体为：2017年8月1日至2018年7月31日，租赁单价20元/㎡/月，租金1，680，000元/年；2018年8月1日至2019年7月31日，市场培育期甲方不收取乙方租金；2019年8月1日至2020年7月31日，租赁单价20元/㎡/月，租金1，680，000元/年；2020年8月1日至2021年7月31日，市场培育期甲方不收取乙方租金；2021年8月1日至2023年7月31日，租赁单价21.8元/㎡/月，租金1，831，200元/年；2023年8月1日至2026年7月31日，租赁单价23.6元/㎡/月，租金1，982，400元/年；2026年8月1日至2027年7月31日，租赁单价25.4元/㎡/月，租金2，133，600元/年；4、甲方从2017年8月1日起计租，甲方负责在2017年7月15日前将租赁房屋内堆放的杂物清运出场地，为乙方装修进场做好准备；二次消防由甲、乙双方共同协商确定，并签署补充协议；租赁物外立面装修由乙方负责并承担相关费用，乙方装修外立面未涉及到的墙面由甲方负责按照甲方标准进行装修；乙方装修不得破坏甲方房屋主体结构，如有破坏，乙方负责进行修复并承担相关费用；乙方装修须符合相关主管部门要求，如有不符合，乙方须负责整改并承担相关费用，乙方装修完毕后须将所有装修垃圾清运至当地环保部门规定的堆放地点，不得在小区内随意堆放；5、甲方应积极配合乙方装修，并应按时将租赁物交付给乙方；乙方应严格按照各主管部门的规范进行装修，乙方应按照合同约定支付租金；6、合同有效期内，甲方不得将租赁房屋转租给第三方，否则甲方须赔偿乙方一切损失；合同签订后，乙方不得以任何理由单方解除合同，否则甲方有权没收乙方所缴纳的一切费用且收回出租房屋；甲方延期交付租赁房屋的，则甲方计租时间顺延；乙方不按时交付租金的，30天以内的，则甲方按每延期一天收取乙方欠交额5‰的滞纳金且甲方交付房屋时间相应顺延，超过30天的，则甲方有权单方面解除本合同，且甲方有权扣留乙方设备作为违约金；7、本合同所涉及的租金及其他费用均以人民币为计价单位；本合同租金为不含税租金，因乙方租赁甲方房屋所产生的一切租赁税费由乙方自行承担并按期缴纳；8、本合同在甲乙双方签字盖章且乙方支付甲方第一年租金后生效，乙方须将租金打入甲方指定账户，否则甲方视为乙方未交纳租金。此外，双方还对合同其他事项进行约定。合同签订当天，原告方即将第一年房租1，680，000元转到被告指定账户，其中924，000元转到被告法定代表人黄金香个人账户，756，000元转到黄金香女儿彭瑶个人账户。被告将租赁房屋内堆放的杂物清理运出场地后，原、被告双方进行了口头移交，原告方于2017年8月进场装修。在完成一楼入户大堂和二楼的装修后，原告方于2017年12月底开门营业至今。2018年3月14日，原告方以原告石华动的名义办理了工商登记，登记的名称为“花垣县金樽公馆”，，地址为花垣县花垣镇建设中路**伴碧江山****经营范围为KTV服务、餐饮服务等。除了已装修、使用的一楼入户大堂和二楼外，原告方还使用了一楼原承建商修建的仓库，此外，原告方将日常经营垃圾，如酒瓶、食用垃圾等堆放在一楼，不定期清理后再拉走。因一楼大部分未装修，被告及他人有在空闲地临时性放置一些杂物，三楼未装修，现处于空置状态。由于租赁房屋的外立面未装修及二楼包间窗户的玻璃整改更换未及时，导致二楼部分营业包间渗水。2018年9月11日，原告方发函致被告，提出被告未全面履行合同，未能交付合同标的物，造成双方纠纷，要求被告将合同标的物即花垣县“伴碧江山”二期一、二、三楼房屋交付给原告方并承担违约责任，要求被告退还原告方未使用的房屋所产生的租金，要求被告采取补救措施处理二楼外墙渗水问题。由于双方未能达成一致协议，三原告遂诉至本院。2018年12月19日，三原告签订协议书，原告石华动自愿放弃本案中在诉权，放弃自己合伙份额内在诉讼权益。庭审中，原、被告一致确认花垣县“伴碧江山”二期房屋的一、二、三楼的实际建筑面积总计6275.61㎡。对涉案合同第四条第2项约定的“二次消防”，原、被告双方至今未达成补充协议。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告王海波、吴育伟、石华动与被告金宇房产签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于原告方是否已向被告交纳了租金。涉案合同第八条第7项约定，“乙方须将租金打入甲方指定账户，否则甲方视为乙方未交纳租金”。原告方在合同签订当天即从原告石华动个人账户取款1，680，000元并存入被告法定代表人黄金香账户924，000元，存入黄金香女儿彭瑶账户756，000元，原告方存、取款的账户、金额及时间符合涉案合同的约定，而被告应诉后直至第二次庭审才辩称未收到原告方交纳的租金且未提供相应证据加以证实，被告对其抗辩主张应承担举证不能的法律后果。故，本院确认原告方依约向被告交纳了租金1，680，000元。关于被告是否依约向原告方交付了租赁房屋。原告方认为因被告与他人存在纠纷和一、三楼消防没有过关而未得到使用即属于没有交付租赁房屋的一、三楼。原告方在庭审中陈述，“双方口头移交后，原告方于2017年8月底开始进场装修，进场后发现消防没有过关，故而只启动二楼装修和营业，一、三楼没办法过消防，未得到使用”。从原告方的陈述可以确认，原、被告是以口头方式移交租赁房屋的。另，原、被告陈述，原告未对一楼全面装修，未装修部分不完全使用，被告和他人有在空闲地临时放置杂物。原告方未能提供有效证据证实其未使用一楼系被告与他人存在纠纷所致。根据租赁合同第四条第2项，在签订租赁合同前，双方已明知须完善二次消防，并作了专项约定。合同履行过程中，原告方自2017年8月进场装修一楼入户大堂和二楼，到当年年底金樽KTV开业并营业至今。本案中原告方未提供证据证明其因消防问题而导致不能装修、营业或受到消防主管部门任何处罚，故原告方认为只启动二楼装修和营业，是因被告与他人存在纠纷以及原告方进场后发现一、三楼消防没有过关致使一、三楼未得到使用属于被告未按合同交付合同标的物的理由不成立，一、三楼是否装修、使用实属原告方经营决策所致。故，本院认为被告已依约向原告方履行了交付租赁房屋的义务。原告方主张被告应返还租金1，133，668.8元是否成立。被告按合同约定将租赁房屋交付给原告方，原告方即应依约向被告支付房屋租金。合同中，双方对租赁单价有明确约定，即第一年、第三年的租赁单价是20元/㎡/月，第二年、第四年是市场培育期甲方不收取乙方租金。现原、被告均确认花垣县“伴碧江山”二期一、二、三楼实际的建筑面积共计6275.61㎡，故租金应按实际面积计算，2017年7月31日至原告方起诉之日即2018年10月29日，原告方应支付被告租金1，506，146.4元（20元×6275.61×12），现原告方已支付给被告1，680，000元，超付173，853.6元，超付部分被告应予退还。关于二楼包间渗水维修损失。包间渗水是事实，但原告方主张维修损失68,000元，所提供的证据未能证实原告方进行维修和支付维修费用的事实，根据谁主张谁举证原则，原告方应承担举证不能后果，对其诉请，本院不予支持。如上所述，本案《房屋租赁合同》对原告石华动一样具有法律约束力。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告花垣金宇房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内退还原告王海波、吴育伟、石华动租金173，853.6元；二、驳回原告王海波、吴育伟、石华动其他诉讼请求。案件受理费15182元，由原告王海波、吴育伟、石华动负担11405元，由被告花垣金宇房地产开发有限责任公司负担3777元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决指定履行期间届满之日起两年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在接到本判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  田小军人民陪审员  潘太凤人民陪审员  杨 岚二〇一九年六月十日书 记 员  龙颢予附：本判决书所适用的法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。