西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终6549号 上诉人（原审原告）：李萌，女，1989年8月3日出生，汉族，住西安市未央区李萌，女，1989年8月3日出生，汉族，住西安市未央区辛家庙豪顿国际B栋二单元2405室。委托诉讼代理人：齐俊宝，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：牛敏，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：穆浩，男，1980年7月19日出生，汉族，住西安市碑林区穆浩，男，1980年7月19日出生，汉族，住西安市碑林区劳卫路1号优座华城1号楼1605室。委托诉讼代理人：常皓泽，陕西尚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：李纯，陕西尚文律师事务所律师。原审第三人：西安金欣房地产咨询服务有限公司。住所地：西安市雁塔区住所地：西安市雁塔区建工路段鑫龙天然居一期4-10102号。法定代表人：谢四茜，总经理。上诉人李萌因与被上诉人穆浩、原审第三人西安金欣房地产咨询服务有限公司（以下简称金欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初9785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李萌上诉请求：1.撤销一审判决第四项，并依法改判穆浩赔偿房屋增值利益65万，中介公司退还中介费28500元。2.一、二审诉讼费用由穆浩、金欣公司承担。事实和理由：穆浩一房两卖存在欺诈和重大过错，严重违约，致其签订的《房屋买卖三方合同》无法继续履行，由于诉讼中西安市未央区人民法院将涉案房屋判给了案外人，其不得以解除与穆浩之间的房屋买卖合同，此间本市房价大幅上涨，其损失重大，目前该小区同户型二手房售价为178万元，与其所签订的合同成交价相差83万元，参考市场行情，穆浩应当赔偿其房屋增值利益65万元；金欣公司明知穆浩房屋已卖予他人的事实，让其与穆浩签订根本无法履行的《房屋买卖三方合同》，金欣公司亦存在过错，收取的28500元中介费应当予以退还。穆浩辩称，其与李萌、金欣公司于2017年8月25日签订《房屋买卖三方合同》时已向李萌、金欣明确告知，其曾于同年5月与案外人就涉案房屋签订过买卖合同，并已向案外人发出解除合同通知的事实，合同签订后亦积极配合与李萌办理过户手续，但在办理过户手续时才得知涉案房屋已被案外人保全的事实，其并不存在欺诈；李萌对其与案外人之间的诉讼完全知情，并且一再向其承诺不论该案需要多久，只要其愿意将涉案房屋出售给其，其愿意等待，现其已就与案外人之间的诉讼提起上诉，该案尚无结论；合同中约定房屋过户前李萌需将首付款43万转入资金监管账户，但其未履行，仅向其支付了10万元定金，根据民法通则、合同法有关规定和损害赔偿理论，其不应承担房屋增值利益。李萌向一审法院起诉请求：1.解除2017年8月25日三方签订的《房屋买卖三方合同》；2.穆浩向其退还定金100000元，支付违约金190000元，赔偿其房屋增值利益650000元，以上各项共计940000元；3.穆浩与金欣公司共同退还其房屋中介费28500元；4.本案诉讼费、保全费、评估费由穆浩、金欣公司承担。一审法院认定事实：李萌与穆浩经金欣公司居间介绍，三方于2017年8月25日签订了《房屋买卖三方合同》约定：穆浩将位于西安市浐灞生态区XX幢XX单元XX号锦绣天下36幢2单元801号房屋［房屋产权证编号（购房合同编号）为：陕20171186771］出售给李萌，房屋面积124.76平方米，房屋成交价为人民币95万元。合同第十一条违约责任部分约定：3、甲方（穆浩）擅自将房屋出卖给第三人或未经乙方（李萌）同意擅自涨价导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同。甲方应当自解除合同通知送达之日起10日内退还乙方全部已付房款，除按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率向乙方给付利息，还应赔偿乙方装修该房屋的所有费用，并按照房款总额的百分之二十向乙方支付违约金。4、由违约方承担丙方（金欣公司）30%中介费。协议签订当日，李萌向穆浩支付定金10万元，向金欣公司支付中介费、增值税、个税、契税及按揭费用85000元，其中包含中介费28500元，其他增值税、个税、契税及按揭费用56500元金欣公司已经退回李萌。一审法院认为，关于李萌、穆浩及金欣公司签订的三方合同是否应当解除的问题，首先，李萌与穆浩、金欣公司三方签订的房屋买卖三方合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均有义务按合同履行。其次，庭审中，穆浩承认其在与李萌签订合同之前已与案外人就涉案房屋签订了买卖合同，李萌主张穆浩存在一房二卖的情况，且本案中所涉房屋另案已经处理，判给案外人，虽然另案判决并未生效，但本案中所涉合同继续履行存在障碍。因此李萌主张解除合同中约定的房屋买卖关系，予以支持。关于李萌请求穆浩向其退还定金100000元，支付违约金190000元，赔偿其房屋增值利益650000元，共计940000元的诉请。穆浩不能提供证据证明 其与李萌签订合同时，已告知其与案外人签订合同的事实，从而导致李萌、穆浩之间的合同无法继续履行，穆浩显属违约，应当承担相应违约责任。现李萌要求退还其定金10000元，于法有据，予以支持。考虑到房价上涨的因素以及双方履约程度，李萌的损失应限定在为准备到此本约而支出的费用范围，另双方已经在合同中约定了违约责任，即违约方按照房款总额的百分之二十向守约方支付违约金。故穆浩按照双方合同约定承担违约责任较为适宜，即在合同解除后，穆浩向李萌支付房款总价百分之二十的违约金190000元，故对于李萌主张的房屋增值利益不予支持。庭审中经释明，李萌表示本案以买卖合同纠纷为由主张诉讼权利，故对于李萌主张的中介费，本案不予处理，当事人可另案起诉。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第四项第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决：一、解除原告李萌与被告穆浩签订的《房屋买卖三方合同》中的房屋买卖关系，双方不再继续履行；二、被告穆浩于本判决生效之日起十日内返还原告所交定金100000元；三、被告穆浩于本判决生效之日起十日内支付原告违约金190000元；四、驳回原告李萌的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13300元（李萌已预交），由李萌承担3990元，穆浩承担9310元，保全费5000元由穆浩承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。另查，李萌上诉不针对一审判决第一项、第二项、第三项。本院认为，涉案《房屋买卖三方合同》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，涉案各方当事人对解除涉案合同，返还定金100000元及违约金190000元均无异议，本院对一审判决第一项、第二项、第三项予以确认。本案二审争议焦点为：李萌所诉房屋增值利益65万元应否予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，涉案《房屋买卖三方合同》虽因穆浩一房两卖、合同继续履行存在障碍、李萌诉请解除合同而解除，但根据本案已经查明的事实，涉案合同签订时案涉房屋已经抵押给中信银行含光路支行，李萌在合同签订后仅支付了总交易价款95万元中的10万元定金，合同中约定的付款方式为银行贷款方式支付，买卖双方没有办理网签备案手续，首付款及按揭款也未履行，涉案合同的后续履行本就具有一定的不确定性因素。综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等对李萌在本案中所主张的违约金和损失进行分析，其中也存在着违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失，非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造的损失以及必要的交易成本。一审法院综合考虑，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情判令穆浩按照双方合同约定以房款总额的百分之二十向李萌支付违约金，符合公平原则和诚实信用原则，裁量并无不当。至于李萌在上诉时提出的穆浩在出售涉案房屋时存在欺诈的问题，其提供的证据并不足以认定该事实主张,本院对李萌该项上诉意见亦不予采纳。综上所述，李萌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10585元，由李萌负担。本判决为终审判决。  审  判  长  何    强审  判  员  肖 晓 通审  判  员  王 慧 芳 二〇一九年六月二十一日 书 记 员 周    伟