青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初41号原告：姜承贵（公民身份号码：×××），男，汉族，1980年9月20日出生，无固定职业，住青海省湟中县。委托诉讼代理人：夏国武，青海泰宏律师事务所律师。被告：西宁城西区精武新黑鸭店（统一社会信用代码：×××），住所地青海省西宁市城西区胜利路73号3号412室。经营者：易明发（公民身份号码：×××），男，汉族，1971年3月10日出生，住湖北省汉川市仙女山街道办事处欢乐街8号。第三人：赵焰（公民身份号码：×××），男，汉族，1963年11月1日出生，住西宁市。原告姜承贵与被告西宁城西区精武新黑鸭店（以下简称“精武新黑鸭店”）、第三人赵焰返还原物纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜承贵及其委托诉讼代理人夏国武，第三人赵焰到庭参加诉讼，被告精武新黑鸭店经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜承贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告即刻搬离、腾空西宁市城西区胜利路73号3号楼4单元412室一套房屋；2.判令被告自2018年8月24日起至被告搬离、腾空房屋之日止，向原告支付每日房屋使用费200元，共计24000元（使用日数暂计为120日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月23日，原告购买了第三人所有的位于西宁市××区、面积为55.54㎡的房屋一套，并办理了不动产登记过户手续。该房屋于1984年1月竣工，属于第三人单位分配所有的房屋，该房屋分配后，第三人与同单元楼的452室的黄精（音）等交换着居住，期间第三人办理了房屋产权证；在房屋交换居住期间，第三人与黄精（音）为办理房屋的登记过户手续、商议变更房屋所有权属性等，均没有完成。2018年8月24日，原告在取得西宁市××区不动产权证书后，多次要求被告停止经营，搬离、腾空该房屋，被告以租赁、换房等理由而拒绝，双方对重新签订租赁合同的租赁期限、租金无法达成一致。2018年11月14日，原告通知被告，2018年11月20日前必须搬离、腾空该房屋。被告、第三人不予理会。为了维护原告合法权利，特提起诉讼。精武新黑鸭店未作答辩。赵焰述称，原告所诉属实，该房屋系由单位分配，其已将房屋出售给原告并办理了过户登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵焰、案外人李青霞原为位于西宁市××区、建筑面积55.54㎡房屋的产权人（共同共有）。2018年8月23日，赵焰、李青霞与姜承贵签订《青海省二手房买卖合同》（合同编号：CL201808230026），将该房屋出售给姜承贵，并办理了产权过户登记，姜承贵于2018年8月23日取得该房屋产权。另查，案外人孙桂芬之夫、魏婷之父魏健康生前与赵焰、案外人黄兴均系青海省牧工商总公司职工，1997年在该公司房改分房中，三人分别分得位于西宁市××区房屋、4单元412室房屋、5单元511室房屋，后三人自行协商置换房屋，由魏健康居住黄兴名下5单元511室的房屋，赵焰居住魏健康名下4单元452室的房屋，黄兴居住赵焰名下4单元412室的房屋，但一直未办理相应的产权变更登记。2006年，黄兴将房屋出售给其兄黄明，并办理了5单元511室的房屋产权变更，但实际交付的是其居住的4单元412室。后黄明将4单元412室房屋出租给易明发经营精武新黑鸭店，2018年5月1日，黄明之子黄海晨（甲方）与易明发（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西宁市××区出租给乙方用于经营，租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日，年租金42000元。合同签订后，易明发已将2019年4月30日前的租金全部支付给了黄海晨。再查，2018年10月25日，孙桂芬、魏婷就前述5单元511室房屋产权纠纷向法院提起民事诉讼，经审理，法院认定，魏健康、赵焰、黄兴于1997年自愿置换房屋的协议合法有效，但各方交换的是房屋使用权，并未办理相应的产权登记，房屋所有权未发生变更，诉争房屋权利人应以产权登记为准，驳回了孙桂芬、魏婷要求确认5单元511室房屋为其所有的诉讼请求。本院认为，姜承贵自原产权人赵焰处购得位于西宁市××区的房屋，并办理了产权变更登记，依法取得了该房屋所有权。精武新黑鸭店从该房屋原实际使用人黄明处租得该房屋，但精武新黑鸭店与黄明之子黄海晨签订的《房屋租赁合同》租赁期限现已届满，精武新黑鸭店继续占有使用该房屋无合同及法律依据，故对房屋产权人姜承贵要求精武新黑鸭店腾退房屋的诉讼请求予以支持。对于姜承贵要求精武新黑鸭店支付自2018年8月24日起的房屋占有使用费的诉讼请求。精武新黑鸭店经营者易明发租赁西宁市城西区胜利路73号3号楼4单元412室房屋系基于知晓黄明、赵焰等人交换使用房屋，其依据与黄明之子黄海晨签订的《房屋租赁合同》占有使用该房屋，并已将该合同约定的租赁期间的租赁费用全部缴清。根据“买卖不破租赁”的原则，姜承贵作为房屋买受人，其在购买房屋时应当对房屋的产权、实际租赁情况、租赁时间、租赁费用等进行必要的了解，并与出卖人对剩余租期内租赁费用如何收取进行协商，这是作为一个善意的购房者应尽的审慎注意义务；姜承贵自认在购买房屋时，已了解到出卖人赵焰存在与他人交换房屋使用的情况，亦知晓精武新黑鸭店已租赁该房屋进行经营，但其并未详细了解房屋交换使用的具体约定、实际占有情况、精武新黑鸭店的租赁时间、租赁费用约定及支付情况，未尽到审慎的注意义务，故其无权直接要求精武新黑鸭店重复支付前述《房屋租赁合同》所约定租赁期限内的房屋占有使用费，对姜承贵要求精武新黑鸭店支付2018年8月24日至2019年4月30日间的房屋占有使用费的诉讼请求不予支持。自2019年5月1日起，在双方对于该房屋的继续租赁使用未达成一致的情况下，精武新黑鸭店占有使用该房屋无合同及法律依据，应向房屋产权人姜承贵支付房屋占有使用费；姜承贵当庭明确，该占有使用费以易明发与黄海晨所签订《房屋租赁合同》中约定的每年租金42000元为计算标准、不再另行评估，其主张未加重精武新黑鸭店的负担，本院予以支持，房屋占有使用费按照每日116.67元的标准自2019年5月1日起计算至房屋实际腾退之日。精武新黑鸭店经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系对其举证、质证、辩论等法定权利的放弃，所产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、西宁城西区精武新黑鸭店于本判决生效之日起三十日内向姜承贵腾退位于西宁市××区的房屋；二、西宁城西区精武新黑鸭店于本判决生效之日起三十日内向姜承贵按照每日116.67元的标准支付自2019年5月1日起至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由西宁城西区精武新黑鸭店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 长  强亚茹审 判 员  伊海龙人民陪审员  张玉山二〇一九年六月三日法官 助理  董致晶书 记 员  武 霞本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。