广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初1582号 原告：广西昀和实润投资有限公司，住所地南宁市长凯路9号昀和时代1号楼510号，统一社会信用代码91450100566771541M。 法定代表人：吴培龙，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：农献，广西建邦律师事务所律师。 被告：杨亚媚，女，1995年3月10日出生，侗族，户籍所在地广西龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人：官羽翔，广西裕华律师事务所律师。 原告广西昀和实润投资有限公司（以下简称“昀和实润公司”）诉被告杨亚媚商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告广西昀和实润投资有限公司的委托诉讼代理人农献、被告杨亚媚的委托诉讼代理人官羽翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昀和实润公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款73331元及逾期违约金16734元（逾期利息以73331元为基数，从2015年11月17日起按日万分之二暂算至2019年1月24日，以后另计至被告清偿之日止）给原告；2.判令被告支付因原告代被告偿还银行按揭贷款本息共计11747.8元及逾期付款利息1417.4元（逾期利息以11747.8元为基数，从2016年12月28日起按年息6%暂算至2019年1月24日，以后另计至被告清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告向原告开发的位于南宁市江南区长凯路9号昀和时代小区xxx号商品房一套，房屋总价为572858元。被告以向银行按揭贷款的方式支付购房款，首期购房款为171858元，其中被告自行付首付款88331元，另外83527元向原告借款。被告支付首付款的时间为合同签订当日即2015年11月27日，合同签订后，被告实际只支付了15000元，其余73331元至今未支付。《商品房买卖合同》第八条第1款第（2）项还约定:“买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”，现原告不解除合同，故被告应当按未付款金额的日万分之二承担违约责任。原告多次向被告追讨该购房款及违约金，但被告一直未支付。2016年1月28日，被告因购房与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款401000元，借款期限至2041年01月28日，还款方式为每月等额本息还款，原告作为被告的保证人，对上述借款承担连带保证责任。2016年12月27日，被告因未按期偿还中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行到期借款本息，致使中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行直接从原告的帐户扣款用于代偿了被告到期应偿还的贷款本金及利息共计11747.8元。原告代为还款的银行按揭贷款，被告应当及时偿付给原告，但经原告多次向被告追讨，被告至今未支付给原告。 被告杨亚媚辩称：1.原告民事起诉状所述并非客观事实。被告在办理了所有购房手续之后，原告以各种理由拒不交房，被告在担心钱财两空才拒交贷款，根本违约在原告；2.原告并未完整履行双方于2015年11月17日所签订的《商品房买卖合同》所约定的义务，根本违约在先；3.原告诉请被告支付购房款73331元不存在，被告已实际支付完所有购房款，合同金额572858元存在虚增房价，实际购房款为开票金额499527元，其中的差价为73331元，被告因此不需要支付；4.原告诉请被告按照日万分之二计算违约金的要求不合法也不合理。原告应按合同约定以房屋交易总价为基数按照日万分之二计算逾期交房违约责任；5.原告第二项诉请，要求被告偿还银行按揭贷款本息，因原告拒绝将现房交付被告，被告害怕“钱房两空”才不得已停止支付按揭贷款，被告“断贷”责任应当由原告承担；6.被告第二项诉请没有法律依据，导致根本违约，并非被告一方责任，要求被告一方承担不符合合同法的规定；7.被告保留追究原告逾期交房的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2015年11月17日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：xxx），约定被告向原告购买位于江南区长凯路9号昀和时代xxx房屋，合同总价款为572858元；被告须在签订本合同时按房价总价款的30%即171858元支付首期购房款，剩余房价总价款401000元由被告办理个人银行住房按揭贷款付清；被告如因自身原因，未按本合同规定的时间履行付款行为，造成未按时付款的，逾期超过30日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金;由于被告不能按期付款而造成的延期交房，责任由被告承担。 上述《南宁市商品房买卖合同》签订后，原告与被告签订一份《借款协议》，约定被告自愿购买位于南宁市经济开发区，总价572858元，首付款171858元，被告自行支付88331元，原告代为支付83527元；在被告购买上述商品房的前提下，原告同意向被告提供借款83527元用于代被告支付首期购房款，而不再直接支付给被告；如被告按期办理相关产权证明手续，从上述购买商品房取得合法房屋产权证明之日起，被告不用偿还上述借款，双方债权债务自动消灭。 2013年7月19日，原告与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：xxx），约定原告为因购置座落于南宁市经开区“昀和时代”项目所属之住房或商业用房而与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。 2016年1月28日，被告与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：xxx），主要内容为：被告向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款401000元，用于购置江南区长凯路9号昀和时代xxx号房屋，借款期限为300个月。合同签订后，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行按照被告杨亚媚的指定向原告的账户发放按揭贷款401000元。 因被告杨亚媚未按时偿还中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行银行按揭贷款，致使中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行向原告主张连带保证责任，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行于2016年12月27日从原告账户扣款11747.8元。 因被告杨亚媚未按时偿还中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行银行按揭贷款，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行向本院起诉，要求被告杨亚媚偿还借款本息、承担律师费、诉讼费，要求原告昀和实润公司承担连带清偿责任，并对抵押物享有优先受偿权。本院于2017年8月1日作出（2017）桂0105民初2574号民事判决书，判决：1.杨亚媚偿还中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金394038.19元；2.杨亚媚应支付中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款利息；3.杨亚媚应支付中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师代理费18527元；4.昀和实润公司对杨亚媚上述债务承担连带清偿责任，昀和实润公司承担保证责任后，有权向被告杨亚媚追偿；5.驳回中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。 庭审中，原告陈述被告仅向其支付了首期购房款15000元，原告代被告支付了83527元首期购房款后，向被告出具了金额为499527元的《销售不动产统一发票》。被告陈述其已将首付款支付完毕，但其未能提交证据予以证实。 另查明，2019年2月26日，中国人民银行规定的金融机构期限档次为一年以内（含一年）的人民币贷款基准利率为4.35%/年。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于原告诉请被告支付首期购房款及违约金的问题。原告与被告均有缔约能力，双方签字、盖章确认的《南宁市商品房买卖合同》及《借款协议》系当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》约定：被告须在签订本合同时按房价总价款的30%即171858元支付首期购房款。被告主张其已将首付款支付完毕，原告对此不予认可，原告认为除了《借款协议》中约定的原告代被告支付83527元首期购房款之外，被告仅向原告支付首期购房款15000元。本院认为，被告对其是否足额支付首期购房款承担举证责任，现被告未能提交证据证明其已足额支付首期购房款，应承担相应的不利后果，故本院对被告关于已足额支付首期购房款的主张不予采信。原告要求被告支付首期购房款73331元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。《南宁市商品房买卖合同》还约定，被告如因自身原因，未按本合同规定的时间履行付款行为，造成未按时付款的，逾期超过30日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。被告逾期支付首期购房款，原告要求被告支付违约金，符合法律规定及合同约定，本院亦予以支持。因此，被告向原告支付的违约金应以首期购房款73331元为基数，按照每日万分之二的标准，自2015年11月18日起计至实际付清款项之日止。 关于原告诉请被告偿还代垫款并支付逾期利息问题。被告未按时偿还中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行银行按揭贷款，致使原告承担保证责任代被告偿还贷款本息11747.8元，原告有权向被告追偿。原告与被告在《南宁市商品房买卖合同》中并未约定被告偿还代垫款的时间，原告通过诉讼方式要求被告偿还代垫款11747.8元，合法有据，本院予以支持。原告起诉之后，被告仍未归还代垫款，给原告造成损失，原告的损失实为资金被占用期间的利息损失，故原告要求被告支付利息，合法有据，本院亦予以支持，但被告向原告支付的利息应以代垫款11747.8元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构期限档次为一年以内（含一年）的人民币贷款基准利率即4.35%/年的标准，自2019年2月26日（本案立案之日）起计至实际付清款项之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨亚媚向原告广西昀和实润投资有限公司支付首期购房款73331元及违约金（违约金计算方式：以首期购房款73331元为基数，按照每日万分之二的标准，自2015年11月18日起计至被告杨亚媚实际付清款项之日止）； 二、被告杨亚媚向原告广西昀和实润投资有限公司支付代垫款11747.8元及利息[利息计算方式：以代垫款11747.8元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构期限档次为一年以内（含一年）的人民币贷款基准利率即4.35%/年的标准，自2019年2月26日起计至实际付清款项之日止]; 三、驳回原告广西昀和实润投资有限公司其他诉讼请求。 上述金钱给付义务,义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2365元，保全费1036元，合计3401元，由被告杨亚媚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国民生银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄友双 人民陪审员  周均宁 人民陪审员  利 萍 二〇一九年五月三十一日 书 记 员  赖雪妮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ——