山东省胶州市人民法院 行 政 裁 定 书 (2019)鲁0281行初5号 原告孙本胜，男，汉族，1949年12月31日生，住山东省胶州市。 委托代理人王世福，山东海孚律师事务所律师。 委托代理人赵秀英，女，汉族，1953年6月11日生，住山东省胶州市，原告孙本胜配偶。 被告胶州市自然资源局（原胶州市国土资源局），住所地山东省青岛市胶州市北京路行政服务中心东楼8楼。统一社会信用代码：11370281005161460M。 法定代表人尹少杰，局长。 委托代理人刘洪海，山东昶德律师事务所律师。 委托代理人魏巍,男，胶州市自然资源局工作人员。 被告胶州市人民政府，住所地胶州市北京路1号。统一社会信用代码：113702816752889972。 法定代表人毕维准，市长。 委托代理人王贵周，男，胶州市人民政府工作人员。 第三人吴永练，男，汉族，1962年10月13日生，住山东省胶州市。 委托代理人吴坤，男，汉族，1989年7月31日生，住山东省胶州市，第三人吴永练之子。 原告孙本胜诉被告胶州市自然资源局、被告胶州市人民政府、第三人吴永练要求撤销集体土地使用证一案，于2019年1月7日向本院提起行政诉讼。本院于当日受理后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年2月21日第一次公开开庭审理了本案。原告孙本胜及其委托代理人王世福、赵秀英、被告胶州市自然资源局的委托代理人刘洪海、魏巍、被告胶州市人民政府的委托代理人王贵周、第三人吴永练及其委托代理人吴坤到庭参加诉讼。第一次庭审过程中，原告自愿申请撤回对被告胶州市人民政府的起诉，并将被告胶州市国土资源局名称变更为胶州市自然资源局，合议庭予以准许。本院于2019年3月18日第二次公开开庭审理了本案，原告孙本胜及其委托代理人王世福、赵秀英、被告胶州市自然资源局的委托代理人刘洪海、魏巍、第三人吴永练及其委托代理人吴坤到庭参加诉讼。因第三人申请证人出庭，本院于2019年5月15日第三次公开开庭审理了本案，原告孙本胜及其委托代理人王世福、赵秀英、被告胶州市自然资源局行政机关负责人尹少杰及其委托代理人刘洪海、魏巍、第三人吴永练及其委托代理人吴坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告胶州市自然资源局向第三人吴永练颁发了胶集用（2000）字第9200044号集体土地使用证，地号为H9-20-52，原告孙本胜以被告向第三人吴永练颁发案涉土地使用证违反了法律的强制性规定、严重违反法定程序为由要求撤销。 原告诉称，原告系胶州市××××孙家村村民，1992年经审批宅基地后、建设房屋四间并发放地号H9-20-52号的集体土地使用证登记在原告名下。2018年12月，经原告查询得知，被告在原告不知情的情况下、未经调查核实，违反相关法律的强制性规定、严重违反法定程序，违法将原告的土地证变更登记在第三人名下。被告的行政行为严重侵犯了原告的合法权益。故，原告诉至法院，请求：1、依法撤销被告为第三人颁发的地号H9-20-52号即胶集用（2000）字第9200044号集体土地使用证。2、本案的全部诉讼费用由被告承担。 原告提交证据如下: 证据一、户口簿一份，证明原告户籍所在地在胶州市××××孙家村，系该村村民。 证据二、位于胶州市李哥庄镇××地号××—××—××号宅基地及房屋登记档案一份16页，证明位于胶州市李哥庄镇××地号××—××—52上的宅基地系农村集体土地，该宅基地上房屋系原告经被告审批后所建，用地面积154.8平方米。该地号上的宅基地及房屋已经被告确权登记在原告名下。2019年1月7日，经原告查询，存于被告处的不动产登记簿，该地号上的宅基地及房屋至今仍登记在原告名下，从未办理过注销登记或变更登记。 证据三、不予受理告知书一份，证明原告依据山东省政府办公厅关于农村集体土地确权登记发证工作的通知，要求被告为原告颁发位于孙家村的地号H9—20—52号宅基地及房屋的不动产权证。但被告以需要村里报送材料为由，未予办理。经原告向上级部门信访。2018年12月5日，被告出具该不予受理告知书。 1、原告对告知书的内容不予认可，因涉案房地产登记档案即不动产登记簿至今仍登记在原告名下。在被告出具该告知书之前原告不知道被告已将涉案房产登记在第三人名下，原告也从未见过被告为第三人颁发的地号为H9—20—52的土地证。原告对被告的变更登记不予认可。 2、按照《物权法》第十七条规定，不动产登记簿与不动产权属证书关系，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因涉案房产登记簿证实涉案宅基地及房屋至今仍登记在原告名下，即便是被告将涉案房屋的宅基地土地证变更登记在第三人名下，该变更登记无效。涉案不动产应归原告所有。 3、被告主张原告与第三人签订房屋买卖协议，严重与事实不符，且被告及第三人无任何证据证明。原告与第三人之间不存在涉案房屋的买卖关系。该系被告和第三人伪造事实。被告主张买卖协议丢失与常理不符。 4、被告主张涉案不动产系买卖而变更登记，但被告及第三人并未提交买卖协议且并未变更不动产登记簿，亦无涉案宅基地及房屋的变更登记档案。被告并未依法登记，被告为第三人颁发土地证严重违法。 5、被告已经证实第三人并非孙家村村民，按照被告的不予受理告知书，被告主张系依据买卖协议办理的土地证变更登记。首先，原告与第三人不存在房屋买卖关系。其次，因房屋与土地有着天然联系，我国采取的是“房地合一”的原则，农村私有房屋的买卖不单纯是房屋所有权的转移，同时还涉及房屋所占土地的宅基地使用权转移。宅基地使用权是集体经济组织内成员享有的权利，具有福利性和保障性，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员。按照《土地管理办法》规定：农村宅基地属于村集体所有，只有属于本村村集体经济组织成员的才可以使用宅基地。第三人无权享有孙家村的宅基地使用权。按照相关法律规定，农村宅基地及房屋禁止向非同一集体经济组织内部的成员之外的人转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；另外，按照最高院2011年全国民事审判工作会议纪要（法办[2011]442号）第十五条、青岛中院、青中法〔2006〕232号关于印发《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》的通知第4条、国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发〔1999〕39号）第2条规定，均禁止将涉案宅基地及房屋向非孙家村村民的第三人转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而被告执法犯法、严重违反法律规定，在原告和第三人未签订买卖协议、不存在买卖关系的情况下，未经调查核实、严重违反法定程序，将涉案宅基地变更登记在第三人名下是严重错误的。因此，无论原告与第三人是否存在买卖关系，被告将地号H9—20—52的土地证变更登记在第三人名下违反了相关法律的强制性规定。因此，应依法撤销被告为第三人颁发的地号H9—20—52号的集体土地使用证。 被告胶州市自然资源局辩称，一、原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应依法予以驳回。 二、原告提起本案行政诉讼已超过法定的起诉期限，应依法予以驳回，本案不应当也不需要进行实质性审查。 三、根据中共青岛市委办公厅、青岛市人民政府办公厅《关于印发的通知》等规定，将胶州市国土资源局、市林业局、市海洋与渔业局的职责及其它单位相关职责整合，组建胶州市自然资源局，作为胶州市政府工作部门，胶州市国土资源局等不再保留。胶州市国土资源局已经不是本案适格的被告。 综上，请求依法驳回原告的起诉。 被告胶州市自然资源局于法定期限内向本院提供了如下证据： 证据一、原告1991年集体土地证的宗地图一份，证明1991年时案涉宅基地的东邻是为孙文成，被告向第三人颁发土地证时东邻由孙文成变更为殷兆堂，原告同第三人补签买卖协议时标注房屋的东邻为殷兆堂，原因是补签合同时，原告已经明确知道被告向第三人颁发的土地证的内容包括权利人和土地四至的情况，因此原告提起本案的行政诉讼超出法定期限。 证据二、胶州日报刊登的1999年胶州市人民政府土地证书年检公告，证明本案土地证书属于全市统一年检换证，年检换证的相关事实及要求，胶州市人民政府已经以公告的形式发布相关的事项，应当推断原告对于公告的内容是了解的，原告提起本案诉讼明显超出了起诉期限。 第三人吴永练述称，一、原告孙本胜并不具有诉讼主体资格，且其起诉的事项已明显超过法定的起诉期限及最长诉讼时效保护期，且严重违背事实根据,缺乏法律依据，严重违背社会公平正义及明礼诚信的社会主义核心价值理念，毫无诚信意识及契约精神,现请求法院依法驳回孙本胜的诉讼请求。 二、缺乏事实依据： 1、孙本胜于2013年10月份就已知道胶州市国土资源局、胶州市人民政府为吴永练颁发集体土地使用权证书的行政行为，目前已过诉讼时效。2013年，山东省开展农村土地确权登记颁证工作，2013年10月份，胶州市××××孙家村根据市里统一安排开展村集体土地确权登记颁证工作，当时对于是外村户口但在1999年1月1日前（1999年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》首次明文规定“农村村民一户一宅”条款）已在孙家村购买房屋且办有集体土地使用权证的村民，胶州市国土资源局统一要求以2000版的旧集体土地使用权证书换发2013版新集体土地使用权证书，且需出示房屋买卖协议及出卖房屋村民的身份证、户口本复印件。因孙本胜在出卖房屋之前，就已搬离孙家村居住，吴永练经多方打探找到孙本胜位于胶州市胶××镇××村的住宅，并向孙本胜说明来意，希望孙本胜提供身份材料，帮助开展换发2013版新集体土地使用权证书工作。当时，孙本胜已经知道胶州市国土资源局、胶州市人民政府基于房屋买卖事实及居住事实为吴永练颁发了2000版集体土地使用权证书，但因吴永练在换发2000版集体土地使用权证书时已将1993年3月份签订的房屋买卖协议及原始的集体土地使用权证件一同上交至村委，由村委组织统一办理，因此换发2013版集体土地使用权证书时需要同孙本胜补充签订一份房屋买卖协议，孙本胜以不予订立补充买卖协议及提供身份材料为要挟，要求吴永练与其订立一份显失公平的赠予协议，要求吴永练在孙家村地号××号上的房屋拆迁时，若获得拆迁安置房两处，则将面积较小的一处安置房无偿赠与孙本胜，若得安置房一套（95平方米），则无偿赠予孙本胜10万元。基于孙本胜已于1993年将宅基地使用权及地上房屋出卖给吴永练，孙家村地号××号宅基地使用权及地上的房屋与孙本胜已无任何关系，吴永练原不应答应孙本胜提出的无理要求，但吴永练一方面出于仁义道德的考虑，另一方面也是在万般无奈之下，只能答应了孙本胜提出的无理要求，于2013年10月6日，在孙家村××办公室，吴永练与孙本胜签订了一份显失公平的赠予协议。孙本胜在查看了胶州市国土资源局、胶州市人民政府为吴永练颁发的集体土地使用权证及确认吴永练签订了赠予协议后，才同意与吴永练补充签订了一份房屋买卖协议（两份协议中已明确标明该宗土地的使用权人、地号、房屋四至等信息，与2000版集体土地使用证登记信息一致）。然后孙本胜提供了其户口本、身份证复印件帮助吴永练办理换发2013版集体土地使用权证书工作。吴永练原以为已满足了孙本胜提出的要求，孙本胜也已提供身份材料帮助换发2013版集体土地使用权证书，事情到此也可以结束。谁知两天后，孙本胜不满足于吴永练已答应的条件，指使其妻子与儿子到孙家村××办公室以详细查看换发2013版集体土地使用权证书材料为理由，从村委办公室拿出吴永练的换发集体土地使用权证书材料，并将已提供的夹在2000版集体土地使用权证书中的孙本胜户口本、身份证复印件材料当场撕毁。随后，孙本胜指使其儿子与吴永练协商，要求待将来孙家村地号××号上的房屋拆迁时，所得的拆迁款及其安置房，孙本胜一方要与吴永练平均分配，因吴永练未能答应孙本胜一方的无理要求，所以吴永练未能完成2013版集体土地使用权证书更换工作。 从孙本胜在孙家村××办公室胁迫吴永练与其签订显失公平的赠予协议及孙本胜与吴永练于2013年10月2日补充签订的房屋买卖协议及孙本胜刚开始同意提供身份证件材料帮助吴永练换发2013版集体土地使用权证书及后期安排其妻子、儿子撕毁孙本胜提供的身份材料等诸多事实，都已经能够充分证明孙本胜一方于2013年10月份就已经知道胶州市国土资源局、胶州市人民政府为吴永练颁发集体土地使用权证书的行政行为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款:“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”因此，孙本胜于2013年10月份就已知道胶州市国土资源局、胶州市人民政府为吴永练颁发集体土地使用权证书的行政行为，但直到2018年12月份才提起行政诉讼，显然已过法定的起诉期限，因此，希望法院公正判决，依法驳回孙本胜的诉讼请求。 2、本案的诉讼指向为集体土地使用权变更登记及发证行为，并未指向不动产权属纠纷，因此应属于因其他具体行政行为提起诉讼的案件，因此根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条“其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”之规定，胶州市国土资源局、胶州市人民政府基于事实为吴永练办理集体土地使用权变更登记及发放集体土地使用权证书的行为发生在2000年1月份，截止到2005年1月份就已过最长诉讼时效保护期，特申请法院依法驳回孙本胜的诉讼请求。 3、本案原告孙本胜并不具有诉讼主体资格，并不是本案适格的原告。孙本胜于1993年3月份将胶州市李哥庄孙家村地号××号的集体土地使用权及其地上房屋出卖给吴永练，吴永练向孙本胜一次性交付购房款4800元，孙本胜向吴永练移交房屋及原始的集体土地使用权证件，因此此项集体土地使用权及其地上房屋的交易行为已履行完毕。根据1993年实施《中华人民共和国土地管理法》，第五章，乡（镇）村建设用地，第三十八条：农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准；根据现下实施的《中华人民共和国土地管理法》，第五章，建设用地，第六十二条：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。孙本胜于1993年3月份出卖孙家村地号××号的集体土地使用权及其地上房屋后，根据上述法律规定，孙本胜已不应在胶州市××××孙家村享有宅基地使用权，因此孙本胜与孙家村地号××号的集体土地使用权及其地上房屋已无法律上的利害关系，因此，孙本胜无权作为本案原告提起行政诉讼，要求法院依法撤销胶州市国土资源局、胶州市人民政府为吴永练颁发的地号H9-20-52号集体土地使用证。因此请求法院依法驳回孙本胜的诉讼请求。 4、孙本胜在1993年出卖孙家村地号××号的集体土地使用权及其地上房屋之前，就已搬离孙家村，迄今已30余年未在李哥庄镇孙家村居住，且目前已在胶州市××哥庄镇水岸绿城小区等处拥有住房。本案诉讼第三人吴永练与妻子儿女于1990年就在胶州市××××孙家村居住，并于1993年购买孙家村地号××号的集体土地使用权及其地上房屋后，一直居住到现在，期间并未购置其他房屋，并积极修缮现有房屋，积极参加村级事务，与邻为善，为村庄建设贡献力量，并且吴永练的妻子孙爱秀为胶州市××××孙家村原居民（1991年才将户口迁至胶州市马店镇吴家村）。因此，胶州市国土资源局、胶州市人民政府为吴永练办理集体土地使用权变更登记及发放集体土地使用权证书的行为符合现实实际情况及农村集体土地使用规划和布局。因此，孙本胜提出的胶州市国土资源局、胶州市人民政府在其不知情的情况下，未经调查核实将胶州市李哥庄孙家村地号××号集体土地使用权变更登记到吴永练名下的控诉严重违背事实根据，且毫无法律依据，希望法院依法驳回孙本胜的诉讼请求。 5、地号H9-20-52号宅基地使用权及其地上房屋交易并未违反当时的法律规定，且符合当下公平正义的社会主义核心价值理念，理应受到法律保护。孙本胜于1993年3月份以4800元的价格将胶州市李哥庄孙家村地号××号的集体土地使用权及其地上房屋出卖给吴永练，吴永练向孙本胜一次性交付购房款4800元，孙本胜向吴永练移交房屋及原始的集体土地使用权证书，因此此项集体土地使用权及其地上房屋的交易行为已履行完毕。同时，基于1993年3月份施行的《中华人民共和国土地管理法》，第五章，乡（镇）村建设用地的法律条文中，并无“农村村民一户一宅”及“禁止农村集体土地使用权转让”之强制性规定，因此，吴永练于1993年3月份购买李哥庄镇孙家村地号××号的集体土地使用权及其地上房屋的行为并无违法之处，胶州市国土资源局、胶州市人民政府基于买卖事实为吴永练办理集体土地使用权变更登记及发放集体土地使用权证书的行为并无过错，因此原告孙本胜提出的胶州市国土资源局、胶州市人民政府在其不知情的情况下，未经调查核实将胶州市李哥庄孙家村地号××号集体土地使用权变更登记到吴永练名下的控诉严重违背事实根据，缺乏法律依据。且孙本胜要求法院依法撤销胶州市国土资源局、胶州市人民政府为吴永练颁发的地号H9-20-52号集体土地使用证的真实目的为方便其下一步胁迫吴永练答应其将来孙家村地号××号集体土地上房屋拆迁时从吴永练处攫取更大的非法利益，这一系列的行为都显示出孙本胜的险恶用心及贪婪之心，其肆意侵犯吴永练的合法权益，毫无诚信意识及契约精神，且严重违背社会公平正义及明礼诚信的社会主义核心价值理念，因此，请求法院依法驳回孙本胜的诉讼请求。 6、吴永练自1993年3月份购得胶州市××××孙家村地号H9-20-52号的集体土地使用权及其地上房屋后，因购买的房屋为老式砖土房，为改善居住条件，也是基于对契约精神的遵守及对政府行政行为的信赖，吴永练于1997年将房屋推倒重建，并于分别于2010、2016年在原宅基地基础上新建西厢房、南厢房各3间，期间还进行过数次装修。若撤销吴永练的集体土地使用权证书将对吴永练造成巨大损失，且对政府部门的公信力造成严重不良影响，也会在一定程度上助长见利忘义、贪婪无度、毫无诚信意识及契约精神的不良风气。希望法院能够依法维护守法善良公民的合法财产权利，以公正的判决有力震慑见利忘义、贪婪无度、毫无诚信及契约精神的不良社会行为，依法维护社会公平正义。 7、基于吴永练与孙本胜宅基地的买卖事实，胶州市国土资源局、胶州市人民政府为吴永练颁发了集体土地使用证，符合事实与法律依据，根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产已于2000年1月办理完毕登记手续，原告与第三人之间的买卖协议也已经履行完毕，现无故提起行政诉讼，严重浪费司法资源。 第三人提交证据如下： 证据一、胶集用（2000）字第9200044号集体土地使用证一份。证明胶州市××××孙家村地号：H9-20-52号集体土地由吴永练合法使用。 证据二、房屋买卖协议书一份。 证据三、赠与协议书一份。 以上2--3项证据均证明：原告已于2013年10月份就已经知道胶州市国土资源局、胶州市人民政府为吴永练颁发集体土地使用证的行政行为，至其提起该诉讼时，已过诉讼时效。 证据四、证人证言一份，证明胶州市××××孙家村村委会工作人员孙俊波于2013年10月6日在孙家村××办公室见证村民吴永练与孙本胜依照集体土地使用权证书补充签订房屋买卖协议，用于办理孙家村地号××号集体土地使用权确权颁证工作。 经庭审质证，原告对被告胶州市自然资源局提交的证据质证称，对证据一的真实性真实性认可，原告在此之前未见过第三人的土地使用证，涉案宅基地四邻的变化，与本案无关。对被告提交的证据二真实性无异议，对证明事项有异议。虽然胶州市人民政府1999年在报纸上发布了土地证书年检公告，但该公告仅能证明政府已启动换证程序，不能证明没有参与换证就丧失物权，也不能证明该系被告告知原告其已为第三人颁证的行为，尤其是即便是现在到被告处查询涉案土地及房屋的不动产登记簿，该土地房屋仍登记在原告的名下，被告以此主张起诉期限与事实不符，与法理不合。 第三人对被告提交的证据无异议。 被告胶州市自然资源局及第三人对原告提交的证据质证称，对证据一真实性认可，对证明事项不认可，因为户口簿的发证时间距离现在时间过长，无法证明原告仍为本村村民。对证据二真实性认可，对证明事项不认可，不能证明原告现在继续享有案涉土地的使用权。对证据三真实性认可，对证明事项不认可，不动产登记簿和不动产登记档案并非完全等同，且证据三是一份信访告知材料，与本案缺乏关联性。 原告对被告及第三人的质证意见解释如下：户口簿是公安机关发放，是真实有效的，被告对其主张应向法庭提交证据，否则其主张不成立。涉案土地及房屋仍然登记在原告名下，原告是孙家村村民，按照土地管理法的规定，有权享有该村宅基地的使用权。证据三系被告出具，不动产登记薄就是不动产登记档案，二者效力一致，被告的主张均不成立。 原告对第三人提交的证据质证称，对证据一真实性认可，对证明事项不认可，涉案宅基地从被告处查询得知涉案房屋及宅基地仍登记在原告名下，即涉案宅基地的不动产登记簿和被告发放的宅基地使用证不一致，按照物权法第十七条规定，涉案宅基地及房屋应当归原告所有。原告在此之前从未见过被告发放的该集体土地使用证，并且涉案宅基地仍登记在原告名下，并未变更或注销，原告是在见到被告出具的不予受理通知书才知道被告为第三人发证，原告的起诉并未超过起诉期限。被告、第三人主张本案超过起诉期限没有事实和法律依据，且被告的主张违反了相关法律的强制性规定。1、在被告出具不予受理告知书之前，原告不知道被告已将涉案土地为第三人颁发土地证，否则原告也不会要求被告为原告颁发不动产权证。且原告与第三人之间不存在买卖关系、也从未见过被告为第三人颁发的土地证。原告是在见到被告出具的不予受理告知书之后，才知道被告为第三人颁证的行政行为，因此，即便是要适用起诉期限，也应从被告作出不予受理告知书之后起算，按照行政诉讼法第46条规定，原告的起诉均没有超过起诉期限，被告、第三人的主张不成立。2、通过原告在被告处查询，现存被告处的不动产登记簿证实，涉案的土地及房屋至今仍登记在原告名下，原告不可能知道被告已为第三人颁证的行政行为。被告也没有证据证明原告已知或被告已告知其为第三人颁发土地证的行政行为。因此，按照最高院关于执行行政诉讼法的若干问题的解释第41条规定，从被告作出不予受理告知书之日起算，原告的起诉没有超过起诉期限。3、从被告出具的不予受理告知书可以证实，第三人并非孙家村村民，被告为第三人颁发涉案土地的农村宅基地使用证，严重违反了《土地管理法》第六十三条之规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；以及最高院2011年全国民事审判工作会议纪要（法办[2011]442号）第十五条、青岛中院青中法〔2006〕232号关于印发《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》的通知第4条、国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发〔1999〕39号）第2条之规定等相关法律的强制性规定，被告为第三人的颁证行为属于严重违法行为。按照相关法律规定违法行为自始无效。尤其是不能因为超过一段时间就变成有效行为。因此，被告主张起诉期限以此掩盖其违法行为，其主张同样因为违法而不成立。对证据二、三真实性有异议，与本案无关，从被告出具的不予受理通知书证实，被告为第三人颁证是2000年，而第三人出具的协议书落款时间是2013年，根据被告为第三人办证的事实严重不符，尤其是通过庭审查实，第三人并非孙家村村民，其无权购买孙家村的农村宅基地。尤其是在原告和第三人不存在房屋买卖关系的情况下，不管涉案的两份协议书是否真实，第三人主张的买卖协议无效。在被告明知第三人并非孙家村村民无权购买该村宅基地的情况下，在被告也没有提交其在不予受理告知书当中主张的2000年所谓的买卖协议的情况下，其为第三人颁证严重违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律的强制性规定。被告为第三人颁发的集体土地使用证应依法予以撤销。第三人通过协议欲证实原告在2013年就知道被告为第三人颁证依法不成立，协议书的内容均没有证实被告已为第三人颁证，第三人以协议书时间主张超过起诉期限依法不成立，并且通过庭审查实，被告也没有证据证明，已告知其为第三人颁证的行政行为，被告主张超过起诉期限同样不成立。对证据四的真实性有异议，从该证据的表面形式看，该系证人证言，证人应该出庭作证并接受法庭质证，否则不能作为认定案件事实的依据。即便证明内容真实，因相关协议违反了相关法律法规的规定，且侵犯了原告妻子赵秀英作为夫妻共同财产的处分权，协议无效。 被告对第三人提交的证据质证称，对证据一的真实性认可，证明2000年的时候第三人已取得涉案集体土地证，该证所附的宗地图也表明土地的东侧邻居为殷兆堂。对证据二、三的真实性认可，证明该证据连同证据一证明了涉案房屋原告已经出售给第三人，且被告已经为第三人颁发了土地使用权证，第三人也实际占有使用房屋至今，原告提起本案诉讼明显超出诉讼期限。 第三人对原告的质证意见解释称，1、原告提出与第三人之间不存在买卖关系对此第三人不予认可，第三人及其妻子子女于1990年就在胶州市××××孙家村居住，并于1993年购买孙家村地号××号的集体土地使用权及其地上房屋后，一直居住到现在，期间并未购置其他房屋，该宗房屋及宅基地买卖符合当时的土地管理法规定，并且有买卖见证人及介绍人可以证明。基于1993年3月份施行的《中华人民共和国土地管理法》，第五章，乡（镇）村建设用地的法律条文中，并无“农村村民一户一宅”及“禁止农村集体土地使用权转让”之强制性规定，因此，吴永练于1993年3月份购买李哥庄镇孙家村地号××号的集体土地使用权及其地上房屋的行为并无违法之处，胶州市国土资源局、胶州市人民政府基于买卖事实为吴永练办理集体土地使用权变更登记及发放集体土地使用权证书的行为并无过错，因此原告孙本胜提出的胶州市国土资源局、胶州市人民政府在其不知情的情况下，未经调查核实将胶州市李哥庄孙家村地号××号集体土地使用权变更登记到吴永练名下的控诉严重违背事实根据，缺乏法律依据。2、原告对于证据二、三的真实性有异议，该项异议应由原告承担举证责任。证据二、三的由来详见第三人答辩意见第一条。证据二、三房两项协议中已经明确标注地号、该宗地房屋四至及东邻与证据一中相符合，原告已于证据二、三上签字、捺印，视同认可。该项事实已能够说明原告已于2013年10月份就已经知道被告为第三人颁发集体土地使用证的行政行为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款之规定，证明原告超过起诉期限。物权法第九条之规定，该涉案房产已于2000年1月办理完登记手续，原告与第三人之间的买卖协议也已经履行完毕，现无故提起行政诉讼，严重浪费司法资源。对证据四无异议。该证据能够证明原告于2013年10月就本案土地证书年检换证的相关事项同第三人进行了协商，显然2013年的时候原告对本案土地证书的内容是知情的，其提起本案诉讼超出法定期限。 第三人申请证人孙某出庭作证，欲证明原告于2013年10月份就已知晓被告为第三人颁发集体土地使用证的行政行为，现原告提起诉讼已明显超过诉讼时效。 证人孙某出庭作证称，2013年办理换发集体土地使用证时，证人是孙家村村委聘任协助办理房产证、土地证及整理资料的工作人员；且2013年办理换发集体土地使用证时，本案原告孙本胜、第三人吴永练均到场，都到村委办公室；原告孙本胜知道第三人手中拥有2000年胶州市国土资源局为第三人核发的胶集用（2000）字第9200044号集体土地使用证，且必须出示上述集体土地使用证，原证必须上交；2013年办理换发集体土地使用证时，需要与原告补签房屋买卖协议书，原告与第三人双方签订房屋买卖协议书，证人为他们做的证明人；2013年的两份协议是原告和第三人两家人共同拟稿并按手印，证人当做见证人，但是具体哪个人书写的不清楚；一份是买卖房屋，另一份是如果房屋拆迁或者旧村改造时能够分两套房屋就一人一套，如果原告不要房屋，第三人给原告十万块钱；买卖合同约定了房屋价款为4800元。不清楚签合同时第三人把房屋价款给了原告没有，因为都是之前拟好的协议，具体交付情况不清楚，而且涉案房屋也不是2013年买卖的，是之前买卖的；第三人吴永练于1993年与原告孙本胜达成涉案该宗土地使用权及地上房屋买卖，证人作为村民听说过，但是不知道真实情况，直到2013年原告与第三方补签好协议，证人才知道具体情况；证人知道第三人吴永练于1993年就在涉案该宗土地上房屋内居住；涉案的两份协议是原告及第三人本人签字捺印，原告神志清楚。 原告对证人证言质证称，证人在核对与原告、第三人的关系时，证人已经表述了与第三人之间是朋友关系，且证人对原告和第三人之间就涉案房屋在2013年之前的事实并不清楚，因此原告对证人证言不予认可。原告诉求撤销的是被告在2000年将原告所有的宅基地、房屋变更登记到第三人名下而颁发的集体土地使用证，被告没有向法庭提交其在2000年为第三人变更而发证的行政行为的事实依据和法律依据。证人在2013年之前并不知道原告与第三人涉案的房屋宅基地买卖，即便是证人证明2013年两份协议是真实的，但这也不能证明被告为第三人颁证行为的合法性。2013年的两份协议与本案没有必然的关联性，在被告没有证据证明其为第三人颁发涉案房屋的集体土地使用证的合法性。就足以证明被告的行政行为严重违法，被告也没有告知原告其为第三人颁证的行政行为，尤其是被告为第三人颁证，在被告处并没有涉案宅基地变更登记档案。涉案宅基地、房屋登记档案至今仍登记在原告名下。仅就被告没有为第三人变更登记档案一项就足以证明被告的行政行为违法。因此证人证言与本案没有关联性，在被告的行政行为存在严重违法的情况下，被告也没有证据证明其为第三人颁证告知原告的情况下，原告就本案的起诉没有超过法定期限。按照被告2018年12月5日给原告出具的不予受理告知书，原告才知道其已将涉案宅基地、房屋变更登记到第三人名下。 被告对证人证言质证称，对于证人的身份及证言的客观真实性认可，证人证言证明了以下事项：为了更换土地证书原告与第三人在2013年的时候补签涉案土地上房屋的买卖协议，虽然证人不知道最早的房屋买卖时间，但证人知道第三人在1993年开始就居住在案涉房屋当中，另证明原告于2013年的时候就知悉被告第三人颁发的2000年土地证的内容。原告提出本案诉讼超出诉讼期限。原告由于已经将案涉房屋出售给第三人，不再对该房屋享有权利，与本案被诉行政行为也失去了法律上的明显关系，因此原告不具备本案诉讼主体资格。本案实质上是原告与第三人就案涉土地上的房屋存在买卖纠纷，原告可通过民事程序解决民事争议后再依法申请相关不动产登记。 第三人对证人证言质证称，第三人对证人的身份信息及证人证言的真实性予以认可。程序审理是实体审理的前置程序，证人所诉的事实已经能够充分证明原告已于2013年知道被告为第三人颁发集体土地使用证的行政行为。原告现在提起行政诉讼已明显超过诉讼时效，其他的被告的意见。 原告、第三人对被告提交的证据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；被告、第三人对原告提交的证据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；原告、被告对第三人提交的证据一的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 经审理查明，胶州市土地管理局（现胶州市自然资源局）1991年12月30日土地登记审批表载明，原告孙本胜原有宅基地一处，位于胶州市××××孙家村，地号为H9-20-52号。但原告自认，现没有持有涉案房屋任何房屋或土地的所有权、使用权证件原件，所有的原件已经由原告的父亲在1999年交到村委去了，但一直没有为原告颁发新证，经原告多次到被告的李哥庄所查询涉案房屋、宅基地至今登记在原告名下。 第三人吴永练于2000年1月取得胶集用（2000）字第9200044号集体土地使用证，地号为H9-20-52号，与使用权人为孙本胜的上述宅基地为同一标的。第三人要求被告向法庭提交涉案宅基地、房屋变更登记到第三人名下的变更登记档案，被告未提交。对此被告解释称，查明原告是否具有本案诉讼主体资格，以及本案是否超出起诉期限，是案件进行实体审查的前提，因原告不具有本案的诉讼主体资格，并超出起诉期限，原告问的问题与本案无关。 2013年10月2日，原告孙本胜与第三人吴永练签订房屋买卖协议书一份，标的为涉案宅基地上的房屋，双方约定：交款方式为签订合同时，吴永练一次性全款交给孙本胜4800元，交款同时孙本胜把本房屋的所有证件全部交给吴永练。2013年10月6日，原告（乙方）与第三人（甲方）又签订协议书一份，双方约定“现有李哥庄镇孙家村房屋四间，地号H9-20-52号，使用面积154.8㎡，如果拆迁分得房两套，面积大的归甲方所有，面积小的归乙方所有。如果得房屋壹套玖拾伍平方米，甲方给乙方拾万元整。”以上两份协议书的证明人均为本案证人孙某。 另查明，因原告对2013年两份涉案协议中孙本胜的签字、捺印的真实性有异议，法庭向原告释明应当与于7日内提交书面鉴定申请，如逾期提交或者不提交申请，视为不申请鉴定即对该证据二、三的真实性予以认可，由此导致的不利后果，将由原告方自行承担。但原告未提交鉴定申请。且证人孙某出庭作证证实，涉案的两份协议是原告及第三人本人签字捺印，原告神志清楚。 原告自称居住在李哥庄镇水岸绿城，2012年搬离孙家村。涉案房屋是在2000年之前由原告的父亲居住的，因原告夫妻和子女较多并且家庭变故，才搬离孙家村。2000年至2012年之间我在城阳租房子居住。2000年原告将涉案房屋租给第三人，第三人一次性支付4800元，租期为20年。原告称其在孙家村没有其他宅基地和房屋了。 但第三人对原告的上述说法不认可，称第三人及妻子、子女于1993年3月份通过中间人介绍购买原告的涉案房屋。购房4800元，已经一次性支付原告。自1993年3月份第三人及妻子、子女一直在涉案房屋居住至今，同时周边邻居可以证明。 本院认为，本案中原告与第三人就涉案房屋是否存在买卖关系存在争议。第三人吴永练于2000年1月取得涉案胶集用（2000）字第9200044号集体土地使用证，地号为H9-20-52号，涉案房屋现由第三人实际居住。根据第三人提交的两份协议，原告孙本胜与第三人吴永练于2013年10月2日就涉案房屋签订房屋买卖协议书，双方于2013年10月6日就涉案房屋的拆迁利益如何分配签订了补充协议。虽原告自称“2000年原告将涉案房屋租给第三人，第三人一次性支付4800元，租期为20年。”但原告未能对上述两份协议的签订作出合理解释，且经本院释明后，原告孙本胜未对上述两份协议的真实性申请鉴定，加之证人孙某证言佐证，故本院对上述两份协议的真实性予以认定。因此，自原告与第三人进行涉案房屋买卖后，被告为第三人颁发胶集用（2000）字第9200044号集体土地使用证的行为，即与原告之间不存在利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项的规定,“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；”本案原告不具有对被告为第三人颁发胶集用（2000）字第9200044号集体土地使用证的行为提起行政诉讼的原告资格。至于上述两份涉案协议是否合法，不属于行政审判的审查范围。故依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款的规定，裁定如下： 驳回原告孙本胜的起诉。 案件受理费50元，不予收取。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  管德志 审 判 员  刘婷婷 人民陪审员  刘振堂 二〇一九年六月二十日 书 记 员  肖 敏 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条 有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。