四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初7566号 原告：付佳，女，1974年10月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张雪彬，四川达民律师事务所律师，一般代理。 被告：成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青羊区。 法定代表人：李文清，总经理。 委托诉讼代理人：唐骄煜，北京大成（成都）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：张涛，北京大成（成都）律师事务所律师，一般代理。 原告付佳与被告成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司（以下简称金沙鹭岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付佳的委托诉讼代理人方延龙、张雪彬与被告金沙鹭岛公司的委托诉讼代理人张涛、唐骄煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告付佳向本院提出如下诉讼请求：1.判令金沙鹭岛公司按付佳已付房款每日万分之零点五的标准支付自2016年9月16日起至取得上述房屋所在楼栋的权属证明之日止的违约金；2.本案的全部诉讼费用由金沙鹭岛公司承担。事实与理由：2012年12月11日，付佳与金沙鹭岛公司签订了《商品房买卖合同》，约定金沙鹭岛公司将金沙鹭岛房屋售予付佳。合同签订后，付佳如约支付了购房款并履行了全部合同义务，金沙鹭岛公司未能在合同约定日期取得上述房屋所在楼栋的权属证明，已构成违约，并导致付佳无法按约定期限取得房屋不动产登记证，给付佳造成了经济损失。为维护付佳的合法权益，特提起诉讼。 被告金沙鹭岛公司辩称：请求法院驳回付佳的起诉。若法院认为应当受理，请求法院仅支持从2016年9月15日到成都市不动产登记新政实施之间，即2016年11月23日期间的违约金。本案诉讼费由付佳承担。本案属于职工内部集资建房，小区1012户全部没有对外公开销售。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指向社会公开销售并转移房屋所有权的合同，案涉合同不符合上述司法解释的规定，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，本案不属于人民法院受理范围。金沙鹭岛公司严格按照合同约定积极履约，导致办证逾期的原因是小区300多户业主违反约定，违章搭建，导致规划没有通过验收，金沙鹭岛公司并无任何过错，不应当承担相应的责任；导致逾期办证，另外的重要原因是2016年实施的不动产登记新政，属于不可抗力。不动产登记新政是将土地和房产证办证合一，付佳在本案主张合同约定的大产权实际上是房屋的产权证，在不动产登记新政实施后已经不存在房屋的产权证，付佳仍然要求按照原来合同约定的房产证违约金来要求金沙鹭岛公司承担违约责任，没有合同依据。在2018年2月23日金沙鹭岛公司办理的是首次登记的不动产证，不是原来合同约定的房产证，不动产新政影响的是办理首次登记的不动产登记，根据双方关于房产和土地办证的时间约定是2021年9月16日取得双证，金沙鹭岛公司在2018年2月23日取得首次登记的不动产证并没有违约。 经审理查明，2012年12月11日，付某某（作为买受人）与金沙鹭岛公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议》），约定付某某购买金沙鹭岛公司建设的位于青羊区“金沙鹭岛三期”的商品房（套内面积73.06平方米），房价按套内面积计算，每平方米6137元，总价448358元。金沙鹭岛公司应当在2014年9月15日前向买受人交付该商品房，在2016年9月15日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得，双方同意按照补充协议处理。合同还约定，买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。《补充协议》约定：如因出卖人的责任未能在《商品房买卖合同》约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。合同签订后，付某某按约向金沙鹭岛公司支付了购房款。 2018年3月27日，案涉房屋办理了不动产分户登记，登记权利人为付佳。 2014年8月27日，金沙鹭岛三期工程验收合格。2014年9月9日，金沙鹭岛公司通过报纸公告的方式通知金沙鹭岛三期于2014年9月14日至9月27日集中交房。2017年2月21日，金沙鹭岛三期工程取得《建设工程规划合格证》，2018年2月23日，案涉商品房所在楼栋办理了初始权属登记。现付佳已取得了案涉房屋的《不动产权证书》。 另：1.2015年10月20日，成都市规划管理局向金沙鹭岛公司出具《建筑工程规划管理函复意见书》（编号：成规验收函［2015］0165号），载明：你单位在青羊区修建的住宅项目的规划核实申请已受理，经核实，意见如下：1.该项目的建筑平面尺寸、层数、高度、间距等建设符合规划要求；2.成都恒量测绘有限责任公司于2015年7月19日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》（成恒测Ａ（2015）021号）未计算架空层（全民健身场所）、雨蓬、结构板的建筑面积，待重新提供后，再对建筑面积、容积率等综合技术经济指标予以核实；3.须提供该项目地下室退界与规划许可不一致的相关依据；4.须提供该项目增设雨蓬和结构板的相关依据；5.须提供3、5号楼增设人防出入口的相关依据；6.须提供项目东侧增设1处门卫室及门廊、南侧增设1处门卫室的相关依据；7.须拆除项目北侧1处占压道路红线的门卫室；8.成都市勘察测绘研究院于2015年9月2日出具的房屋竣工规划测绘图中未标注临街集中绿地范围及面积，待重新提供后，再予以规划核实；9.须将该项目的规划实施情况进行公示及公证，公示包括项目东南侧垃圾收集点设置为垃圾房，东侧小区出入口未按用地红线设置围墙等内容，公示时间不得少于7日。 2.2016年5月10日，成都市规划管理局向金沙鹭岛公司出具《关于金沙鹭岛三期整改情况的意见》，载明：你公司根据我局出具的《建筑工程规划管理函复意见书》，提供相关资料。我局再次到现场核实，你公司已对门卫室等内容进行了整改，但还未对结构板改装为阳台的情况进行整改，须按你公司提供的经审图机构审查通过的施工图恢复成结构板。你公司委托成都市勘察测绘研究院于2015年12月10日出具的《房屋竣工规划测绘图》对于1、2、6号楼部分结构板未在图中表达，须重新提供表达正确的《房屋竣工规划测绘图》。你公司须重新提供数据正确的《房屋建筑面积测绘成果报告》，并将增设的所有现状结构板水平投影面积单列，我局将依法依规进行处理。 3.2016年11月14日，成都市国土资源局发出《市国土局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在成都市主城区范围内实施不动产统一登记。 4.2009年12月29日，四川电力试验研究院、四川电力职业技术学院（培训中心）、四川启明星物业公司、西南电力报社及四川电力进出口公司（共同作为项目委托人）与金沙鹭岛公司（作为项目受托人）签订《项目管理服务合同》，主要内容为：委托人同意根据本合同将成都市青羊区地块的开发建设事宜委托给受托人进行监督、管理并提出相关建议和意见。受托人按项目建筑面积收取40元/平方米的委托管理费用，共计（暂定）：7244000元（最终面积以竣工验收报告上的建筑面积为准，包括地上面积和地下建筑面积）。受托人的具体代理工作内容如下：代表委托人取得有关开工建设及预售许可的全部批准文件。代表委托人推荐、选择有建设勘察、监理、设计和施工资质的单位等，并商定有关合同条款，且在委托人确认后由金沙鹭岛公司与相关单位签订合同。代表委托人初步确定设计和施工方案等并在委托人确认后上报有关审批部门。代表委托人敦促施工进度和监督施工质量。代表委托人进行项目财务管理，设立项目专项资金账户，派专人处理专户账务，根据付款程序支付项目款项。代表委托人监督控制项目建设成本和款项支付。代表委托人确定商品房买卖合同条款，并由委托人或委托人指定的人员签订有关商品房买卖合同并办理备案登记手续。代表委托人敦促承建方按期交付房屋给委托人。代表委托人为商品房买卖合同项下的购房人按期办理权属证书。之后，根据四川电力试验研究院、四川电力职业技术学院（培训中心）、四川启明星物业管理公司及四川电力进出口公司向金沙鹭岛公司出具的《新闻中心选房排序》、《四川启明星物业管理有限公司职工团购房排序表》、《第五组业主排序表（第三榜）》及《金沙鹭岛第三期（第三组）排序表》，上述委托单位按《项目管理服务合同》的约定，分别向金沙鹭岛公司出具了指定人员名单，由金沙鹭岛公司按名单与指定人员签订了《商品房买卖合同》。 5.金沙鹭岛公司陈述，签订《项目管理服务合同》的五家委托单位均向金沙鹭岛公司出具了指定人员名单，但西南电力报社指定名单已遗失，所以仅提交了前述四份名单。案涉金沙鹭岛三期的购房者原本都是五家委托单位指定的职工，但因部分职工是以家属名义购房，还有些职工对外转售了购房指标，故部分起诉的业主不在上述指定名单里。 以上事实有《项目管理服务合同》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同摘要》、购房款票据、《建筑工程规划管理函复意见书》、《关于金沙鹭岛三期整改情况的意见》、《工程验收表》、华西都市报《金沙鹭岛（三期）收楼通知》、《建设工程规划合格证》、情况说明、《市国土局关于实施不动产统一登记的通告》、不动产权证书和《公告》等证据及当事人陈述在案为证。 庭审中，（一）付佳还提交了以下证据： 1.《成都市城乡建设委员会关于是否符合交房条件的问题解答》，拟证明金沙鹭岛公司在未进行规划核实的情况下便进行了竣工验收并将房屋交付给业主，违反《城乡规划法》的规定，应该由金沙鹭岛公司承担规划核实可能无法通过的风险。金沙鹭岛公司对该证据不予认可，认为《建设工程质量管理条例》对交房条件有明确规定，金沙鹭岛公司交付的房屋是经过了五方验收，质量合格，是可以交付的。同时，金沙鹭岛公司交房也符合合同约定，故房屋交付未违反法律规定和合同约定； 2.《成都市城乡房产管理局处罚情况公示》、《成都市城乡建设委员会关于违规项目行政处罚名单的公示》（2017第9号）、《成都市规划局成规监罚》［2017］1号、《金沙鹭岛三期地块八1、6号楼及相应地下室竣工备案登记》，拟证明金沙鹭岛公司因违反规划许可的建设行为受到成都市规划局处罚，因违规未进行竣工验收备案受到城乡建设委员会处罚，因未提交测绘成果受到成都市房管局处罚。金沙鹭岛公司逾期办理房产证及规划核实无法通过的原因是金沙鹭岛公司违规建设，而不是因为部分业主的违章搭建。金沙鹭岛公司对该证据不予认可，认为真实性存疑，来源无法核实。即便该证据属实，案涉小区的规划合格证没有办理也是由于部分业主违章搭建，正是因为业主违章搭建导致不能提交正确的测绘报告，因为违建拆除后测绘报告的面积会调整。导致规划没有通过验收或者相关的部门进行处罚的原因是因为业主违章搭建导致。 对付佳提交的上述证据，经审查本院认为，因上述证据均来源于政府网站，本院对真实性予以确认，但不能实现付佳的证明目的。 （二）金沙鹭岛公司还提交了以下证据： 1.金沙鹭岛三期选房须知、选房问答、选房办法、建房单位盖章的业主排序表、2007年建房小组会议纪要（复印件）、2011年建房小组会议纪要（复印件）、2012年和2013年金沙鹭岛公司请示报告（复印件）及《2012年金沙片区及金沙鹭岛三期附近楼盘房屋成交情况》（打印件），拟证明案涉合同是单位内部的集资建房，项目销售的对象、价格、交房的时间都是受建房单位管理，金沙鹭岛公司仅仅是代建，案涉合同并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》定义的商品房买卖合同。金沙鹭岛公司收取每平方米40元的委托管理费用，管理成本都难以覆盖，更无盈利。付佳对上述证据均不认可，认为：选房须知、选房问答、选房办法及建房单位盖章的业主排序表本人签名部分没有相关业主签字，选房排序表以及选房人员名单仅有姓名，没有其他身份信息，无法核实与本案是否有关联；2007年建房小组会议纪要、2011年建房小组会议纪要及2012年与2013年金沙鹭岛公司请示报告等均未向其公示，也没有付佳的签字确认，也未见原件，真实性无法核实，是金沙鹭岛公司内部的法律关系，与本案无关联，关联性不认可；《2012年金沙片区及金沙鹭岛三期附近楼盘房屋成交情况》没有合法的出处，不是国家权威机构发布的住房成交价格，且即便位置是相同的小区，因为楼盘品质的高低，价格也会有差异，购房时间的先后价格也会存在差异，本案实际情况是所购房屋没有低于市场价，该组证据不能达到金沙鹭岛公司的证明目的。 2.金沙鹭岛公司与案外人胡军、刘燕签订的《商品房买卖合同》和《金沙鹭岛（三期）前期物业服务协议》，拟证明金沙鹭岛公司按约交房，交房后共用部位的管理由物业公司负责，业主不得占用共用部位，业主违建导致金沙鹭岛公司未能办理规划验收。付佳对该证据的真实性无异议，对关联性、证明目的不认可，认为协议系付佳与第三方物业管理公司的权利义务关系，与本案无关联性。 3.四川西南广厦建筑设计院有限责任公司出具的“金沙鹭岛三期”平面图和2015年12月10日成都勘察测绘研究院出具的《房屋竣工规划测绘图》。金沙鹭岛公司拟以上述图纸与前述《成都市规划管理局建筑工程规划管理函复意见书》及《关于对金沙鹭岛三期整改情况的意见》共同证明金沙鹭岛公司在交房后积极办理各项验收并均已办理完毕，最后一项规划验收于2015年10月申请，根据成都市规划局出具的意见书，整改内容主要为提供补充资料，仅一项为拆除工程，2015年12月10日，金沙鹭岛公司按照规划局要求拆除门卫室后，完成全部整改工作。金沙鹭岛公司完成整改，并再次申请验收，但因金沙鹭岛三期存在大量违建导致无法规划验收合格，成都市规划局要求拆除全部违建否则不予验收。付佳对该组证据的真实性、关联性予以认可，但对于金沙鹭岛公司的证明目的不予认可，认为从2015年10月20日成都市规划局出具的意见书中可以看出金沙鹭岛公司有多达9项问题无法通过规划验收，足以证实本案中金沙鹭岛公司逾期取得规划验收合格证的原因是其自身原因导致的。直到2016年5月10日成都市规划局出具的整改意见，也表明金沙鹭岛公司还有其他内容未整改完成。 4.金沙鹭岛三期已封连接板业主名单、金沙鹭岛三期违建住户整改流程、2016年9月23日金沙鹭岛三期小区《公告》、2016年9月26日金沙鹭岛三期小区《答业主问》及公示照片、金沙鹭岛（三期违建住户《报备表》）、2016年10月13日“金沙鹭岛”（三期）已封连接板业主名单、2016年10月17日未签报备表业主情况、2016年10月24日未签报备表情况、2016年10月27日未签报备表情况、2016年10月28日金沙鹭岛三期小区《公告》及公示照片、2016年11月15日金沙鹭岛三期小区《公告》及公示照片、截止2016年11月16日，金沙鹭岛三期15户未拆连接板业主名单、2016年11月15日《律师函》及送达的凭据、2016年11月18日金沙鹭岛三期小区《公告》及公示照片、截至11月18日未拆连接板业主名单（12户）、未拆除违建及需要整改的业主名单（11月21日）、未拆除违建及需要整改的业主名单（11月22日）、业主违建的照片、金沙鹭岛公司反复跟业主沟通的工作照片及金沙鹭岛公司与成都喜沁金沙物业管理服务有限责任公司签署的《金沙鹭岛三期违建拆除物业服务协议》。拟证明金沙鹭岛公司积极协助业主进行违建拆除过程中没有任何懈怠，但是业主太多，所以拆除的工作非常难，金沙鹭岛公司在过程中花费大量的物力、人力，金沙鹭岛公司无过错。由于双方签定的合同并未填写买受人电话，且存在大量职工转卖的情形，金沙鹭岛公司统计违建业主及联系方式的工作难度非常大，非常耗时。金沙鹭岛公司多次在小区告知全体业主因违建导致无法办理产权证事宜，并积极协调业主进行违建拆除工作，由于违建业主数量多达327户，并且少数业主的不配合拆除工作，违建拆除工作进行的十分困难，导致花费了较长时间完成全部拆除工作。业主封闭了结构板，导致不能规划验收通过，金沙鹭岛公司为了推进拆除，做了大量的工作，并产生了实际损失。付佳对该组证据均不认可，认为相关的名单、公告均是金沙鹭岛公司单方出具的，真实性无法核实，即便该通知真实，通知公告的时间最早为2016年9月23日，而金沙鹭岛公司最早得知规划验收未通过的时间为2015年10月20日，中途长达近1年时间，金沙鹭岛公司从未通知过业主整改，可以印证未通过规划验收的原因并非业主导致，而是由于金沙鹭岛公司工作迟滞、拖延了办证时间。 5.不动产登记新政前的房屋产权证，拟证明在不动产登记新政出台前，如果办理首次登记不需要办理土地分户，只需要房产的首次登记。付佳对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。付佳主张的是逾期办理楼栋权属证明的违约金，没有主张办理分户产权的违约金，因此双方关于办理分户产权以及国土分户的约定与本案没有直接关联，而双方约定的办理楼栋权属的最后期限是2016年9月15日，成都市不动产统一登记的实际时间是2016年11月23日。金沙鹭岛公司如果按期办理了楼栋权属证明，便不存在按照新政策办理不动产登记的问题，并且金沙鹭岛公司在商品房销售当时就已经取得了楼栋权属证明对应的国土证，不存在新办理国土证的问题。因此不动产登记新政并没有加重金沙鹭岛公司的办证负担，金沙鹭岛公司的该证明目的并不成立。 对金沙鹭岛公司提交的上述证据，经审查本院认为：1.第1组证据中，金沙鹭岛三期选房须知、选房问答及选房办法均系金沙鹭岛公司单方制作，并无其他相关证据予以佐证，故本院不予采信；会议纪要及请示报告因未提供原件，故本院不予采信；《2012年金沙片区及金沙鹭岛三期附近楼盘房屋成交情况》来源存疑，真实性无法核实，本院不予采信；业主排序表加盖有相关单位印章，故本院对真实性予以确认。2.对金沙鹭岛公司与案外人胡军、刘燕签订的《商品房买卖合同》及《金沙鹭岛（三期）前期物业服务协议》，付佳对真实性无异议，本院予以确认，但不能实现金沙鹭岛公司的证明目的。3.对四川西南广厦建筑设计院有限责任公司出具的“金沙鹭岛三期”平面图和2015年12月10日成都勘察测绘研究院出具《房屋竣工规划测绘图》，付佳对真实性无异议，本院对此予以确认。4.对第4组证据，其中相关的名单、公告及函件等均是金沙鹭岛公司均系单方出具的，真实性无法核实，付佳亦不予认可，故对该组证据本院不予采信。5.对不动产新政前的房屋产权证，真实性本院予以确认，但不能实现金沙鹭岛公司的证明目的。 本院认为，（一）关于本案是否属于人民法院受理范围的问题。本院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条中关于“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”之规定，系对单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷作出的规定，而本案中付佳与金沙鹭岛公司之间的纠纷系平等民事主体之间在商品房预售合同关系中因房屋权属登记逾期办理产生的纠纷，属于人民法院的受理范围，故对金沙鹭岛公司提出的驳回付佳起诉的抗辩主张本院不予支持。 （二）关于违约金。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系由付某某与金沙鹭岛公司签订。虽然付佳系案涉房屋的所有权人，但其并非案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订方，其在本案审理中也未提交有效证据证明其就案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》享有合同权利，故其主张金沙鹭岛公司按合同约定向其支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，对付佳的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及参照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，判决如下： 驳回付佳的全部诉讼请求。 案件受理费90元，由付佳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张陆鹏 二〇一九年六月二十八日 书记员  黄晓琴