广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0111民初7160号原告：广州市白云区广深时尚酒店，住所广州市白云区白云湖街石夏路夏茅十五社菊花园工业区自编一号四、五楼。投资人：李鹏，总经理。委托诉讼代理人：王挺剑，江西江佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡军，江西江佑律师事务所实习律师。原告：李鹏，男，1970年3月3日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市鄱阳县，被告：曹兴雪，男，1962年10月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：于秀岭，男，1948年10月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，上述两被告共同委托诉讼代理人：秦天宇，广东博厚律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：周安兰，广东南方福瑞德律师事务所律师。第三人：王伟苏，男，1960年5月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：杜冠鹏，广东辅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所实习律师。原告广州市白云区广深时尚酒店（以下简称广深时尚酒店）、李鹏与被告曹兴雪、于秀岭、第三人王伟苏租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区广深时尚酒店的委托诉讼代理人王挺剑、胡军及原告李鹏，被告于秀岭、曹兴雪及其共同委托诉讼代理人秦天宇、周安兰，第三人王伟苏及第三人王伟苏的委托诉讼代理人杜冠鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区广深时尚酒店、李鹏诉称：2015年1月9日，原告与被告曹兴雪签订了《租赁合同》，约定将位于广州市白云区石井镇石夏路夏茅村十五社菊花园工业区自编一号五层建筑面积1766平方米的房屋用于酒店经营。合同签订后，被告曹兴雪告知原告其与被告于秀岭是合伙关系，涉案房屋是他们租赁的，承诺转租关系由他们负责。后原告斥巨资装修了五楼作为广深时尚宾馆的客房。2016年11月3日，原告又与被告于秀岭签订三、四楼的租赁合同和投资协议，租赁协议约定三、四楼的建筑面积为2400平方米。合同签订后，原告把三、四楼装修成酒店。2017年6月14日广州市白云区公安分局白云湖派出所对广深酒店进行例行检查，后因消防问题作出了责令整改通知书。被告表示要求原告将三四五楼一起报一次消防，他们负责审核通过，并承诺可以通过消防检查。原告委托东莞市塘厦华联消防工程有限公司佛山分公司做消防。消防申报材料备齐后，消防部门告知原告，因申报材料的内容与消防部门实际测量不符，房屋实测高度为25.1米，不是之前的24米，因此不能通过消防设计。后原告得知，建筑物高度24米以下与25.1米作为消防验收的指标存在天壤之别，按照该楼所在的条件无法完成消防验收工作。原告才明白与第三人存在合同欺诈。房屋的高度属于硬件条件不能随意改变，且原告的装修不可能改变楼房的整体高度。被告之前向原告提供的消防手续是通过谎报材料手段骗取的。因消防申报失败，酒店三、四楼停止经营，五楼半停业状态到2018年4月。2018年4月，因酒店未取得场所许可证（未消防验收）对酒店行政处罚8000元。鉴于原告已投入650万元装修，并向被告交纳三、四楼的租金至2017年8月底，五楼的租金至2018年2月，因被告行为导致原告被责令停业，且无法整改。特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、依法判决解除2015年1月9日李鹏与曹兴雪签订的《物业租赁合同》及2016年11月3日李鹏与于秀岭签订的《租赁合同》；二、判令被告赔偿原告广深时尚酒店装修费用7037540元（总投资8537540元，扣除被告于秀岭投资的150万元）；三、判决被告退回押金188000元和停业期间收取的租金552000元（五楼8个月租金，三、四楼4个月租金）；四、赔偿原告停业损失641712元和罚款8000元；五、判令被告承担本案诉讼费、保全费、评估费。被告曹兴雪、于秀岭共同辩称，一、原告广州市白云区广深时尚酒店并非本案适格主体，其无权主张解除与曹兴雪、于秀岭的租赁合同，应驳回原告的全部诉请。二、因承租人李鹏拖欠租金，曹兴雪、于秀岭已依法解除合同，其无权对装修费用和押金主张权利。原告在诉状中称，其至2017年8月就存在不缴纳租金的情形。实际上，从2017年5月起，广州市白云区广深时尚酒店就未缴纳，在曹兴雪、于秀岭的催促下偶尔支付部分。4月28日，李鹏签署了一份拖欠租金确认书，明确记载拖欠数额1161196元。曹兴雪、于秀岭有权依据合同约定享有解除权。2018年5月29日，证实向李鹏送达书面通知。三、原告在工作人员办理涉案物业前，一直持续经营，其主张赔偿停业损失缺乏依据。原告持续经营至2018年4月30日，在此期间有水电费产生。在停水停电当天原告还向房客退还住宿费8000元。原告无权要求退回押金和停业期间收取的租金。四、曹兴雪、于秀岭并非涉案物业申报消防验收的主体，原告要求赔偿行政机关罚款无法无据。曹兴雪、于秀岭已履行合同约定的内容。第三人王伟苏陈述，一、我与于秀岭签订的租赁合同不存在欺诈情形。我与于秀岭于2014年2月15日签订的《租赁合同》，已按合同约定办理了第一次消防，验收合格，第二次消防应由于秀岭及原告负责，我办理第一次消防不存在非法情形，与于秀岭签订的合同也不存在欺诈，对于为了配合原告办理第二次消防验收而与其签订的合同，也不存在欺诈情形。二、本案与我无关，我将涉案房屋出租给于秀岭，已履行合同义务，于秀岭转租李鹏，我没意见，原告与曹兴雪、于秀岭之间的合同纠纷与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《物业租赁合同》、《租赁合同》、《责令改正通知书》、《广州市白云区广深时尚酒店建设工程消防设计审核记录表》、《行政处罚决定书》、《五楼宾馆李总所欠租金》、《停业报告》、通知、广深时尚酒店入住记录、复函、评估报告书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月9日，原告李鹏（乙方，承租方）与被告曹兴雪（甲方，出租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的物业位置位于夏茅十五社菊花园工业区自编1号（以下简称涉案物业五楼），建筑面积1766平方米，乙方承租后将该租赁物作酒店客房使用。甲乙双方约定租期为15年，即从2015年1月9日止。如租赁时间不满一个月，按每月30天平均计算。本合同签订当日，乙方即向甲方缴纳2个月租金及管理费作为履约定金（即押金）88000元。本定金在合同期满时，乙方完全履行本合同义务后（必须到工商部门办理营业执照注销或者地址变更）凭押金单据由甲方无息退回给乙方。每月租金44000元，乙方应在当月5号前向甲方交纳当月租金，如逾期缴纳租金，乙方应向甲方支付逾期租金每日千分之五的滞纳金，递增期按合同签订日期为3年递增10%。旁边有手写字样“注前两年递增10%”。本合同约定甲方给乙方7个月的免租装修期（免租期间不免管理费）。从2015年8月15日开始，乙方按时向甲方缴纳租金。合同期满或中途解约，乙方必须在一个月内到工商部门办理营业执照注销或地址变更，逾期押金不退。一次消防由甲方提供，如乙方装修好宾馆在装修期六个月满后开始营业，甲方还没有办好一次消防，甲方协助乙方能正常营业的情况下，乙方按月租金的50%交租，如因一次消防没办好造成乙方不能营业，乙方不用交租金。特别约定：甲方负责提供一次消防给乙方，如甲方待乙方装修完工后未能提供一次性消防给乙方，乙方有权不交租金，待甲方办好一次消防为止，甲方需协助乙方办理营业执照及卫生许可证，费用由乙方支付等。同年1月18日，李鹏向曹兴雪支付押金88000元。2016年11月3日，李鹏（乙方，承租方）与于秀岭（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的物业位置位于夏茅十五社菊花园工业区自编1号（以下简称涉案物业三楼、四楼），建筑面积2400平方米，乙方承租后将该租赁物作宾馆使用。甲乙双方约定租期为13年，即从2016年11月3日至2030年1月9日止。如租赁时间不满一个月，按每月30天平均计算。本合同签订当日，乙方即向甲方缴纳2个月租金及管理费作为履约定金（即押金）100000元。本定金在合同期满时，乙方完全履行本合同义务后（必须到工商部门办理营业执照注销或者地址变更）凭押金单据由甲方无息退回给乙方。每月租金50000元，乙方应在当月5号前向甲方交纳当月租金，如逾期缴纳租金，乙方应向甲方支付逾期租金每日千分之五的滞纳金，递增期为每3年递增10%。本合同约定甲方给乙方免租装修期（免租期间不免管理费）。计租日期从2017年5月1日开始，乙方按时向甲方缴纳租金。在乙方拖欠半月租金或拖欠场地建设费超半个月的条件下，甲方有权不经乙方同意自行收回出租物及没收乙方缴纳的定金。同时乙方承诺不对其自行装修投入的财产主张权利。合同期满或中途解约，乙方必须在一个月内到工商部门办理营业执照注销或地址变更，逾期押金不退。任何一方如需提前终止本合同，应提前三个月通知对方，必须经对方同意，否则由终止本合同的一方向另一方按违约期租价赔偿半年租金等。同年11月7日，李鹏向于秀岭支付押金100000元。2017年6月14日，广州市公安局白云区分局白云湖派出所向原告出具《责令改正通知书》，称涉案物业属于人员密集场所，未经消防安全检查，擅自投入使用、经营。后原告委托佛山市高明建筑设计院有限公司对涉案物业进行消防设计并于2017年6月30日向消防部门申报材料。根据《广州市白云区广深时尚酒店建设工程消防设计审核记录表》的内容显示，1、实测高度为25.1米，土建验收为六层24米，应为高层民用建筑，需设置环形消防车道或两个长边设置消防车道。北侧搭建有简易结构建筑，不能设置环形消防车道。3、送审建筑东北侧与相邻建筑的间距不足2米，无法设置消防车道。故验收结论为：不合格。2018年4月23日，广州市白云区卫生和计划生育局向原告广深时尚酒店发出《行政处罚决定书》，称其未依法取得公共场所卫生许可证擅自营业，警告并罚款8000元。广深时尚酒店于同年5月7日缴纳罚款8000元。根据2018年4月28日李鹏所签《五楼宾馆李总所欠租金》内容显示，1、涉案物业五楼宾馆拖欠2017年5月-2018年4月期间的租金、水电费共计611196元；2、涉案物业三、四楼拖欠2017年11月-2018年3月期间的租金共计250000元；3、2017年5月-2018年4月期间的借款返还款30万元。合计1161196元。根据2018年5月7日的《停业报告》显示，广深时尚酒店因未取得消防批文，未取得特种行业许可证，目前已被白云湖派出所责令停业。2018年5月29日，被告曹兴雪、于秀岭向原告李鹏发出《通知》，内容为：因贵方长期拖欠我方的租金、水电费及投资回报款。我方在2018年3月27日向贵方通过电话、短信的方式通知贵方，要求贵方于2018年4月30日前全额支付所拖欠款项，否则我方将停水、停电并收回租赁物业。请贵方于2018年5月31日前全额支付合同履行期间拖欠的租金、水电费等款项合计1165517元。鉴于贵方的违约行为，贵我双方签订的两份《物业租赁合同》至此正式解除，望你方在2018年6月7日前将场地腾空并交还我方。若贵方未能在上述期限内办理完毕相关手续，我方将自行收回场地，届时物业内的物品我方自行处理。被告李鹏于同年5月31日签收上述通知。庭审中，被告提交广深时尚酒店入住记录，证实广深时尚酒店自2017年5月至2018年4月期间仍在持续经营。本院曾向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案物业的报建情况，该局复函本院称，涉案物业暂未查到《建设工程规划许可证》信息。本院通过摇珠选定广州德高价格评估有限公司对涉案物业三、四、五楼的装修造价、安装设施、机械设备和其他附属物现值损失进行评估鉴定。2018年11月12日，广州德高价格评估有限公司作出《评估报告书》（初稿），评估结论为：广州市白云区石井镇石夏路夏茅村十五社菊花园工业区自编1号第三、四、五楼装修造价、安装设施、机械设备和其他附属物的损失价值为6755086.78元。评估结论在2018年11月12日至2019年11月11日有效。后原被告对广州德高价格评估有限公司认定的成新率标准均提出异议。原告称涉案物业第三、四楼于2016年12月开始装修，2017年11月底装修完毕，2017年12月投入使用。第五楼于2015年2月开始装修，2015年8月装修完毕，2015年9月投入使用。被告称涉案物业第三、四楼于2016年11月开始装修，五楼于2015年1月开始装修，具体完工时间与投入使用时间不清楚。因双方均为提出证据证实具体装修时间、完工时间及投入使用时间，本院结合双方陈述及租赁合同约定的装修免租期，推定涉案物业三、四楼装修起止时间为2016年11月至2017年4月，五楼装修起止时间为2015年1月至2015年8月。2019年1月2日，广州德高价格评估有限公司对被告曹兴雪、于秀岭针对评估结论书（初稿）中成新率过高的意见进行复函，称成新率反映评估标的物在使用过程中的新旧程度。根据2018年12月29日双方质证确认的装修时间，依据广东省物价局2013年发布的《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准》中装饰装修的使用寿命，结合现场勘查的实际情况，综合测算涉案标的成新率，并将对初稿中的成新率予以校正，最终评估结果为：广州市白云区石井镇石夏路夏茅村十五社菊花园工业区自编1号第三、四、五楼装修造价、安装设施、机械设备和其他附属物的损失价值为5280318.07元，并于2019年3月12日作出《评估报告书》。庭审中，原告对2019年3月12日广州德高价格评估有限公司出具的关于广州市白云区石井镇石夏路夏茅村十五社菊花园工业区自编1号第三、四、五楼装修造价、安装设施、机械设备和其他附属物的损失价值《评估报告书》提出如下意见：1、为何两次《评估报告》（初稿）认定的装修成新率不同？且作出终稿成新率的依据是什么？2、原告称广州德高价格评估有限公司于2019年1月2日出具新的评估报告初稿，而原告于2019年3月13日收到该新的评估报告初稿，并于当日邮寄了意见书，终稿于2019年3月12日已出具，在原告的意见未被答复的情况下就出具终稿，存在违规行为。3、根据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准》（2013年）中的规定，酒店装修的使用年限为5年还是10年？后本院曾于2019年4月16日发函至广州德高价格评估有限公司询问上述问题。2019年4月23日，广州德高价格评估有限公司复函本院称：1、因原被告对评估基准日存在争议，经开庭质证后，经法院确认了具体时间，故以此时间确定本次评估基准日。故因评估基准日差异导致两次评估报告（初稿）成新率有所不同。2、我公司未收到原告的意见书，且依法出具评估报告，程序合法。3、根据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准》（2013年）中的规定，6、办公、居民用房装修经济寿命10年，7、宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修经济寿命为5年，故本次评估按酒店装修经济寿命5年折算是合理的。庭审中，法庭向原告释明，因涉案物业未取得《建设工程规划许可证》，属于违法建筑，原告与被告签订的《物业租赁合同》、《租赁合同》属于无效合同，原告是否变更诉请为确认合同无效？原告坚持要求解除与被告签订的《物业租赁合同》、《租赁合同》。2018年6月7日，原告广深时尚酒店向本院提出财产保全申请，要求查封被告曹兴雪、于秀岭名下价值8239252元的财产，并提供保函作为担保。本院于2018年6月7日作出（2018）粤0111民初7160号民事裁定书，查封、冻结、扣押被告曹兴雪、于秀岭名下价值8239252元的财产。本院认为，因涉案物业无合法报建手续，属于违法建筑，原告李鹏与被告曹兴雪于2015年1月9日签订的《物业租赁合同》及原告李鹏与被告于秀岭于2016年11月3日签订的《租赁合同》均属于无效合同。现原告主张判决解除《物业租赁合同》及《租赁合同》的诉请于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿装修损失7037540元的诉请，本院认为，因原被告签订的租赁合同属于无效合同，根据原告申请，本院依法委托广州德高价格评估有限公司对涉案物业三、四、五楼的装修造价、安装设施、机械设备和其他附属物现值损失进行评估鉴定，并于2019年3月12日作出关于广州市白云区石井镇石夏路夏茅村十五社菊花园工业区自编1号第三、四、五楼装修造价、安装设施、机械设备和其他附属物的损失价值《评估报告书》。评估结论为：涉案物业三、四、五楼的装修造价、安装设施、机械设备和其他附属物现值损失为5280318.07元。对于原被告对该《评估报告书》中有关成新率的标准、使用年限等问题提出的意见，广州德高价格评估有限公司作出的答复较为科学、合理，本院予以采纳。鉴于原告作为承租人，未尽到审慎审查涉案物业合法性的义务，被告曹兴雪、于秀岭作为出租人，将未取得合法报建手续的违法建筑对外出租，其双方对于租赁合同的无效均存在过错，各应承担50%的过错责任。故被告曹兴雪、于秀岭应向原告赔偿装修各项损失2640159.04元（5280318.07元÷2）。根据合同无效后的相互返还原则，被告曹兴雪应向原告返还押金88000元，被告于秀岭应向原告返还押金100000元。对于原告主张两被告返还涉案物业三、四楼2017年7月至10月四个月租金20万元及涉案物业五楼2017年7月至2018年2月共8个月租金35.2万元合计55.2万元的诉请，根据2018年4月28日李鹏所签《五楼宾馆李总所欠租金》及广深时尚酒店入住记录可知，截至2018年4月广深时尚酒店仍在经营，并拖欠涉案物业五楼2017年5月至2018年4月及涉案物业三、四楼2017年11月至2018年3月期间的租金，故原告应向被告支付上述期间的租金，原告主张被告返还涉案物业五楼2017年7月至2018年2月共8个月租金35.2万元于法无据，本院不予支持。对于原告称因涉案物业三、四楼2017年7月至10月期间处于停业状态，被告应返还上述期间支付的租金20万元，鉴于原告并未提供证据证实其在上述期间因被告原因导致其停业，原告要求被告返还上述期间的租金20万元亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿自2017年6月14日即《责令整改通知书》作出之日至原告起诉之日即2018年6月期间的停业损失641712元的诉请，本院认为，根据2018年5月7日广州市公安局白云区分局白云湖派出所确认的《停业报告》内容显示，截至2018年5月7日，原告广深时尚酒店被白云湖派出所责令停业的原因为其未取得相关消防批文，未取得特种行业许可证，由于被告提供的涉案物业客观上不能办理消防验收，存在主观过错，对原告停业损失应承担赔偿责任。鉴于原告广深时尚酒店2018年4月仍在营业，故被告应赔偿原告2018年5月至2018年6月期间的营业损失。因原告未提供营业损失的具体数额，参照原告提交的2017年12月31日的《利润表》显示广深时尚酒店年利润为80214元，月利润为6684.5元，本院酌定2018年5月至2018年6月两个月利润为13369元为宜。关于原告主张被告赔偿8000元罚款的诉请，鉴于该罚款系原告未办理公共场所卫生许可证擅自营业所造成的，属于原告个人行为所致，应由原告自行承担，与两被告无关。故原告该诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告曹兴雪、于秀岭向原告广州市白云区广深时尚酒店、李鹏赔偿装修损失2640159.04元；二、自本判决生效之日起五日内，被告曹兴雪向原告广州市白云区广深时尚酒店、李鹏返还押金88000元，被告于秀岭向原告广州市白云区广深时尚酒店、李鹏返还押金100000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告曹兴雪、于秀岭向原告广州市白云区广深时尚酒店赔偿停业损失13369元；四、驳回原告广州市白云区广深时尚酒店、李鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费69474.8元，由原告广州市白云区广深时尚酒店、李鹏负担45514.54元，由被告曹兴雪、于秀岭负担23960.26元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。评估费69000元，由原告广州市白云区广深时尚酒店、李鹏负担45203.5元，由被告曹兴雪、于秀岭负担23796.5元并于本判决生效之日起三日内向原告广州市白云区广深时尚酒店、李鹏支付。财产保全费5000元，由原告广州市白云区广深时尚酒店、李鹏负担3275.6元，由被告曹兴雪、于秀岭负担1724.4元并于本判决生效之日起三日内向原告广州市白云区广深时尚酒店、李鹏支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 周    子    珺人民陪审员 朱淑萍人民陪审员林洁仪二〇一九年六月二十八日书 记 员 陈    春    燕