陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终2180号 上诉人（原审原告）：刘军民，男，1954年10月28日出生，汉族，住蓝田县。委托诉讼代理人：张林，陕西群鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：樊二刚，男，1971年2月2日出生，汉族，住西安市蓝田县。被上诉人（原审被告）：李向辉，男，1977年6月5日出生，汉族，住西安市蓝田县。被上诉人（原审被告）：刘鹏，男，1985年5月31日出生，汉族，住西安市蓝田县。上诉人刘军民因与被上诉人樊二刚、李向辉、刘鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院（2017）陕0122民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年10月8日，刘军民在李向辉、刘鹏及朋友李渭平的介绍下与樊二刚签订《房屋转让协议》，购买蓝田县蓝新路北关中学（田家炳中学）公寓楼下门面房两间两层。双方约定房屋售价1300000元；分期付款，先支付600000元，尾款于2013年12月31日前交付；甲乙双方不得反悔，如有任何一方违约，赔给对方总房价的30%。2013年10月29日刘军民将全部房款付清，樊二刚给刘军民出具收条一张。2013年10月30日，李向辉、刘鹏给刘军民出具了《担保承诺书》，承诺“樊二刚未提供房产完全手续之前如有争执，我李向辉、刘鹏全权负责退还刘军利的全部房款”。签订协议时樊二刚告知刘军民房屋实际权利人系其父樊某乙，自己出售房屋怕其父反对，故要求暂缓办理手续，另外又与刘军民签订《租房合同》，以租代售。但现在《租房合同》的原件双方均未提供，刘军民提供了复印件，樊二刚、李向辉、刘鹏虽对期限不认可，但对签订协议的事情双方均认可。另查明，樊二刚出售的房屋系西安市XX公寓XX楼中的两间两层，由樊二刚父亲樊某乙管理，田家炳中学与樊某乙签订《管理合同》，樊某乙对房屋有使用收益的权利。樊二刚与刘军民签订《房屋转让协议》并未告知其父樊某乙，樊某乙得知后表示反对，导致樊二刚未能实际向刘军民交付房屋。刘军民找樊二刚要求继续履行协议未果，于2015年10月26日起诉，后又于2016年12月2日撤诉。2017年9月22日再次起诉，请求如前所述。刘军民于2017年09月22日起诉至陕西省蓝田县人民法院提出诉讼请求：1．请求依法解除刘军民、樊二刚签订的《房屋转让协议》；2．请求依法判令樊二刚返还刘军民已付购房款1300000元并承担违约责任390000元；3．请求依法判令李向辉、刘鹏就樊二刚返还刘军民已付的购房款等承担连带清偿责任；4．诉讼费用由樊二刚、李向辉、刘鹏共同承担。事实和理由：2013年10月8日，刘军民与樊二刚签订《房屋转让协议》，该协议约定樊二刚将位于蓝田县蓝新路北关中学（田家炳中学）公寓楼下门面房两间两层面积为140㎡的房屋以人民币1300000元的价格转让给刘军民，刘军民先支付人民币600000元，剩余尾款于2013年12月31日前支付完毕。并约定在樊二刚收到刘军民600000元后，双方对此约定不得反悔，如有违约需向对方支付房屋总价款30%的违约金。为保证樊二刚的合同义务，李向辉、刘鹏于2013年10月30日向刘军民出具了《担保承诺书》，承诺在樊二刚未提供完全房产手续前如产生争议，由李向辉、刘鹏负责退还刘军民的全部房款。前述《协议》签订后，刘军民按照约定于2013年10月29日将1300000元房款支付完毕，然而樊二刚以种种借口拒绝交付房屋并不配合刘军民办理房屋登记手续。刘军民认为，樊二刚的行为已构成根本违约，现刘军民依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，请求解除《房屋转让协议》，并由樊二刚退还刘军民购房款且承担违约责任，李向辉、刘鹏对樊二刚退还的购房款等承担连带责任。樊二刚未答辩。李向辉辩称，转让的房屋没有土地使用证，也无房屋所有权证，涉及小产权房屋的买卖应由相关行政机关进行处理，人民法院没有管辖权。刘军民在合同约定的支付尾款的期限前于2013年10月29日提前付款，而李向辉和刘鹏出具担保是2013年10月30日，且担保是刘军民要求李向辉、刘鹏出具的，并非樊二刚要求的。李向辉给刘军民出具的担保承诺书对担保有期限的约定，期限至2014年4月10日止，从李向辉查阅的资料发现，保证书上面的期限被人涂改，在2014年4月10日至2014年10月9日期间，刘军民并未向李向辉主张过任何权利，也就是说在担保期限内刘军民并未向李向辉主张过担保权利。刘军民和樊二刚签订的合同系无效合同，一是樊二刚不具备签订合同的主体资格，因为至今物权的权利人是田家炳中学；二是本案涉及的房屋属于小产房，不能进行流通和买卖；三是樊二刚的行为是采取虚构的事实和刘军民签订协议，其骗取资金后下落不明，所以樊二刚的行为涉及违法，建议移交司法机关；四是本案存在损害国家利益和第三人利益的情况，樊二刚在明知自己对标的物没有权利的情况下和刘军民签订合同，刘军民在购买房屋之前应该知道樊二刚对该房屋不具备权利，但仍然与其签订协议，提前付款，刘军民存在审查过失，同时涉案房屋属田家炳中学建筑，目前仍属国有资产范畴，后期田家炳中学又将该房屋非法出售给樊二刚的父亲，所以刘军民和樊二刚损害了国家利益和第三人利益，属于合同法规定的无效情形；五是担保承诺无效，根据担保法规定，主合同无效，从合同也无效，另外承诺书有明显涂划的痕迹。综上所述，李向辉认为：涉案房屋如果涉及小产权房，恳请法院驳回刘军民的起诉；如果排除小产权房，恳请法院驳回刘军民对李向辉的诉讼请求。刘鹏辩称，其本身只是给人帮忙，出于好心，从中也未拿一分钱好处，刘军民现在起诉刘鹏和李向辉不合理，之前因房屋是樊二刚父亲的，刘军民怕与樊二刚签订的《房屋买卖协议》樊二刚父亲不认可，所以又签订了一个《租房合同》，不知因什么原因刘军民不向法院提供。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件用法律问题的司法解释》的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人解除合同符合律规定，应予支持。本案中刘军民与樊二刚签订《房屋买卖协议》时，樊二刚非房屋的所有权人，买卖协议达成后，樊二刚亦未取得所有权或者所有权人的追认，故刘军民要求解除合同事实理由成立，依法应予准许。合同解除后，刘军民要求樊二刚退还购房款1300000元之请求，应予支持。刘军民与樊二刚签订合同时由李向辉、刘鹏进行担保，双方虽对是否约定担保期限等内容存在争议，根据相关法律规定，对于双方约定不明确的保证，保证期间为主债务履行期届满之日起二年，且保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。主债务履行期限不确定的，确定为合理的期限内。本案中从合同签订后至本次诉讼时，早已超出合理期限的二年保证期间，故李向辉、刘鹏主张保证期限已届满之说法应予采信，李向辉、刘鹏不再承担保证责任，刘军民要求其二人承担连带责任无法律依据，依法不予支持。另买受人基于出卖人无权处分，要求出卖人承担违约责任或者赔偿损失的情况系买受人为完全善意，而本案中樊二刚并未故意隐瞒其未取得房屋所有权之事实，而是将此事明确告知给刘军民，对此刘军民予以认可，且双方之后还签订《租房合同》用于弥补该《房屋转让协议》无法履行的后果，但同样因樊二刚无权处分而未能实际履行，根据以上事实及相关证据可以证实，本案刘军民并非完全善意，而是明知樊二刚无权处分，自愿与其签订《房屋转让协议》，刘军民自己对损失也有过错，应相应减轻樊二刚的违约责任。李向辉、刘鹏主张刘军民与樊二刚恶意串通损害国家和第三人利益，从案件查明的事实看，刘军民仅为知情，并非串通，且实际并未损害国家或他人利益，而是损害了刘军民自身利益，故对李向辉、刘鹏关于合同无效之主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条、第三十条之规定，判决如下：一、解除刘军民与樊二刚于2013年10月8日签订的《房屋转让协议》；二、本判决生效后十日内，樊二刚返还刘军民购房款1300000元；三、本判决生效后十日内，樊二刚支付刘军民违约金200000元；四、驳回刘军民要求李向辉、刘鹏承担连带担保责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20010元、公告费1200元，以上共计21210元（刘军民已预交），由樊二刚负担20000元，刘军民负担1210元。宣判后，刘军民不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定李向辉、刘鹏不承担连带担保责任属于事实认定和法律适用错误。首先，李向辉、刘鹏担保的是樊二刚向其履行返还房款之义务，因此，该债务的履行期限只有在《房屋买卖合同》解除时才起算，保证期间是其主张樊二刚返还房款之日起2年内。因此，其向樊二刚主张主债务的同时即向李向辉、刘鹏主张担保责任，显然不可能超过法定保证期间。其次，一审判决认定保证期间约定不明，应从合同签订之日起计算合理期限，属于事实认定和适用法律错误。一审判决认定保证期间约定不明的情况下，在引用法律规定时以主债务履行期限届满之日起为起点计算保证期间，在认定时又以合同签订之日为起点计算保证期间，显然存在矛盾。二、一审判决认定其购买房屋前没有对房屋基本情况进行审查，存在一定过错。这一认定不能成立。其购买房屋不存在任何过错。樊二刚在出卖房屋时，隐瞒其不是真实房屋产权人的事实，骗取购房款的行为，存在明显过错。又根据担保法第二十一条规定，保证人对主合同约定的违约金理应承担担保责任。上诉请求： 1、撤销一审判决第三项、第四项，依法改判樊二刚按照合同约定承担全部违约责任，李向辉、刘鹏对上述债权承担连带担保责任；2、一审、二审诉讼费被上诉人承担。樊二刚经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。李向辉辩称，认可一审判决，驳回上诉，维持原判。刘鹏辩称，驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，刘军民于2015年10月26日起诉樊二刚、樊某乙、李向辉、刘鹏，诉讼请求包括：1、请求樊二刚、樊某乙交付房屋；2、若樊二刚、樊某乙不能交付房屋，退还房屋价款130万元并赔偿损失，由李向辉、刘鹏承担连带责任。一审判决认定其余事实属实。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款规定“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。” 第三十四条第二款规定“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。”本案中，李向辉、刘鹏与刘军民对担保期间存在争议，根据前述法律规定，双方约定不明的保证，保证期间为主债务履行期届满之日起两年。刘军民于2015年10月26日起诉，要求李向辉、刘鹏承担保证责任，未超过二年的保证期间。因此，应从刘军民起诉之日，即2015年10月26日起开始计算保证合同的诉讼时效，刘军民本次起诉之日（2017年9月21日），尚在保证合同的诉讼时效之内。因此，李向辉、刘鹏应当按照担保承诺书约定承担保证责任。一审判决李向辉、刘鹏不需承担保证责任不妥，应予撤销。担保承诺书约定，李向辉、刘鹏负责退还全部房款，未包含违约金。因此，刘军民要求李向辉、刘鹏就樊二刚应支付的违约金承担保证责任，没有依据，不予支持。关于樊二刚应承担的违约金。刘军民明知樊二刚不具备涉案房屋的所有权，仍与樊二刚签订房屋转让合同，存在过错。因此，一审判决樊二刚支付违约金200000元，并无不当，应予维持。刘军民上诉要求樊二刚支付违约金390000元，不予支持。综上，刘军民的上诉请求部分予以支持。据此，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持陕西省蓝田县人民法院（2017）陕0122民初1852号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销陕西省蓝田县人民法院（2017）陕0122民初1852号民事判决第四项；三、李向辉、刘鹏对樊二刚返还刘军民购房款1300000元承担连带保证责任；四、驳回刘军民其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20010元、公告费1200元，以上共计21210元，刘军民已预交，由樊二刚负担20000元，刘军民负担1210元。二审案件受理费20010元、公告费300元，刘军民已预交，由樊二刚负担20000元，刘军民负担310元。樊二刚随前述款项一并支付刘军民。本判决为终审判决。 审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年六月十七日  书 记 员  石 李 婷   1