黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0109民初958号原告：金丽萍，女，1956年1月24日出生，汉族，哈尔滨重型机械厂退休职工，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：乔晓绯（系金丽萍女儿），女，1983年5月30日出生，汉族，哈尔滨海飞迅达科技发展有限公司职员，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：寇强，黑龙江嵘斗律师事务所律师。被告：哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司，住哈尔滨市松北区中源大道6611号恒大剧场2层201室。法定代表人：王宏宇，职务总经理。委托诉讼代理人：王增智，该公司职员。（委托期限自2017年7月12日起至2017年11月14日止）委托诉讼代理人：刘月鑫，该公司职员。（委托期限自2017年7月12日起至2019年1月2日止）委托诉讼代理人：高强，该公司职员。（委托期限自2017年11月15日起）委托诉讼代理人：刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。（委托期限自2019年1月3日起）原告金丽萍与被告哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大伟业公司）商品房销售合同纠纷案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年9月4日、2019年1月3日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告金丽萍委托诉讼代理人乔晓绯、寇强，被告恒大伟业公司委托诉讼代理人王增智、刘月鑫到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告金丽萍委托诉讼代理人乔晓绯、寇强，被告恒大伟业公司委托诉讼代理人刘开君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金丽萍向本院提出诉讼请求：1、要求恒大伟业公司按照每月2500元租金标准赔偿金丽萍2015年10月31日起至2019年4月30日止的租房费105000元；2、要求恒大伟业公司赔偿两年物业费7185.12元；3、要求恒大伟业公司赔偿四年电梯费1680元；4、要求恒大伟业公司赔偿四年采暖费15361.72元；5、要求恒大伟业公司赔偿地热修费费用56254.26元；6、要求恒大伟业公司赔偿因鉴定地热搬运家具搬运费1500元；7、要求恒大伟业公司承担鉴定费10000元。事实和理由：金丽萍与恒大伟业公司于2014年9月23日签订商品房买卖合同，约定金丽萍购买恒大伟业公司开发的位于哈尔滨市××区××大名都小区××单元××室商品房。该房屋系2015年10月31日交付金丽萍，并在交付房屋时同时提供了住宅质量保证书，明确说明该房屋为豪华装修，等级为合格。金丽萍于2015年11月7日进户，进户后发现该房屋室内温度一直不达标，非常寒冷，金丽萍多次找恒大伟业公司沟通解决，恒大伟业公司多次安排冲洗管道，发现管道存在石子等异物。恒大伟业公司除冲洗了3-5次管道外，还进行打压和测试，并回复金丽萍没有质量问题，供热不达标系由于供热压力不够导致循慢而产生的。2015年12月，恒大伟业公司找来专业公司打压，被告知其铺设的地热管管线不通，可能存在打弯，其中一路不通、不回水。金丽萍与恒大伟业公司沟通，要求其彻底排查解决。2015年12月10日左右，恒大伟业公司安排人员将金丽萍房屋的进户门、客厅、餐厅、厨房、储物间等部位的地面全部刨开，因根据其施工图纸刨开后根本无法找到管线，只能大面积抛开地面进行排查，经过一周左右的排查，最终在房屋餐厅的墙体找到管线，并沿着该管线在进户门外走廊里找到故障管线的位置，刨开地面后发现，地热管线呈死折状态且缠绕在一起。金丽萍要求对整个地热管线重新铺设，恒大伟业公司拒绝，将打死折的管线掐折后挪到进户门内，并用连接阀将管线连接接通后进行重新铺设，并于2016年3月中旬铺设完毕。金丽萍购买的房屋包含一个厨房、两个卫生间（其中一个卫生间在主卧中）、一个客厅、一个餐厅、三个卧室、一个餐厅（位于厨房和客厅中间）以及一个储藏室。当时刨地面时，系从厨房分水器刨起，刨开了储藏室、厨房、餐厅及进户门外，上述刨开的所有的地热管线均铺设在墙边，没有在房屋中间位置。2016年3月铺完后，房屋还是不热，金丽萍又找恒大伟业公司，但恒大伟业公司不予理睬。2016年10月20日开始供暖，金丽萍又开始找恒大伟业公司前来维修，维修后依然没有效果，整个屋子都很冷，因恒大伟业公司未能解决，故诉至法院。双方合同约定的交房时间为2015年10月31日，该房屋经鉴定已确定交付的商品房地热不符合规定需要修复，故要求恒大伟业公司赔偿相关费用。关于房租，2015年金丽萍进户后，发现室内寒冷，便在哈尔滨市道里区漫步巴黎小区41栋1单元1701室租房居住，且在采暖期无法对地面地热施工，没有供暖的房间内温度低也导致水泥无法达到凝固标准，须在采暖期后方能施工，故主张2015年10月31日至2019年4月30日的租金105000元，每月2500元的租金标准系金丽萍的实付租金且经恒大伟业公司在第一次庭审中认可。关于物业费，恒大伟业公司应承担2015年10月31日至2019年4月30日期间的物业费，但因金丽萍被减免两年物业费，故金丽萍主张其实际缴纳的两年物业费，每年物业费3592.36元。关于电梯费及采暖费，均要求恒大伟业公司给付四整年的实际损失。关于地热修复费，系依据司法鉴定结论主张。关于家具搬运费，因司法鉴定需清空房屋，搬运一次家具需750元，修复后仍须搬运，合计价格1500元。关于司法鉴定费10000元，要求恒大伟业公司承担。金丽萍认为，恒大伟业公司交付的商品房地热管线存在质量问题，严重影响正常居住使用，应承担修复费用并赔偿损失。鉴定意见中已明确写明该房屋地热采暖系统盘管设置间距、部分地面装饰面层厚度未达到设计要求，已确认恒大伟业公司交付的房屋地热管线铺设未达到设计要求造成供暖不达标，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，恒大伟业公司应当承担修复费用并赔偿修复期间的损失。恒大伟业公司辩称，双方于2014年签订商品房买卖合同，金丽萍于2015年11月7日办理入户。金丽萍入住后发现屋子不热，回水管不热，就找到恒大伟业公司。恒大伟业公司先进行试水，发现管内没有水，说明可能是堵了或者折了。如果是堵塞，能通过冲管解决，恒大伟业公司冲管后发现管内无水，遂分析应该是折了，便制定施工方案，开始刨地寻找打折地方。恒大伟业公司沿厨房分水器刨起，刨了厨房、储物间和餐厅，一直刨到室外，后在门外发现打折点，地热管是窝着的，没有水，当时将地热管切开后用管连接上，并对地面重新铺设。当时金丽萍没有提出过重新盘管，恒大伟业公司认为已经将打折管线疏通完毕也无须重新盘管，该工程于2016年3月完工。此后，金丽萍找物业公司表示房屋仍然不热，物业公司为其清洗了4、5次地热管。恒大伟业公司重新铺设管线后，虽整个屋子不太热乎，也没有测试过室内温度是否达标，但恒大伟业公司认为是达标的，只是较邻居家偏低。金丽萍在2016年10月提出过重新盘管。恒大伟业公司认为，通过双方的举证及鉴定意见不能直接证明案涉房屋存在质量问题，更不能证实案涉房屋因地热存在质量问题导致供暖不达标，司法鉴定意见书中的鉴定说明及鉴定意见均表示案涉房屋地热管的间距未达到设计要求，其设计要求标准是严于国家标准的，但实际地热管道铺设间距是达到国家行业标准的，故本案的地热和地热管不存在任何质量问题。且鉴定意见的出具时间为2018年11月6日，而案涉房屋的地热管在2015年和2016年均进行了改动，鉴定检材已并非房屋交付时的地热管状态，该司法鉴定意见不能直接证实案涉地热存在质量问题，金丽萍主张的因地热存在质量问题导致案涉房屋温度不达标而产生所谓损失的主张不成立。关于租金损失，恒大伟业公司在第一次庭审中认为，如鉴定其房屋存在质量问题，则认可按照每月2500元的租金标准赔偿取暖期间的租房损失，但不认可金丽萍实际在外租住房屋并产生租金；恒大伟业公司在第二次庭审中认为，因案涉房屋的地热是否达到设计标准并非导致其租房的主要和直接原因，且金丽萍所举证据无法证明其租房实际发生。如金丽萍名下或配偶名下有其他房屋，其在此之外再另行租房属自行扩大损失。关于物业费、电梯费、采暖费，上述费用与金丽萍是否实际使用该房屋无直接关联性，金丽萍进户后，即使不使用该房屋，上述费用也应缴纳，其中的采暖费如其所属属实，其可以办理停止供热，其持续缴纳系扩大损失，认可金丽萍在进户时缴纳了第一年的采暖费。关于地热修复费用，虽然鉴定结论为该房屋地热管铺设未达到设计标准，但未说明该地热质量不合格，根据地面辐射供暖技术规程JGJ142-2004第3.5.4的规定，地热管分布最大间距不宜超过300毫米，虽然恒大伟业公司对地热的设计管间距离，卫生间和阳台部位为150毫米，其余房间为250毫米，均严于国家设计标准，实际施工过程中也未达到设计标准，但符合国家标准，故案涉房屋的地热管实际铺设是符合国家行业验收标准，无须进行修复。如案涉房屋的地热管施工未达到国家验收标准，按照双方合同约定，也应有施工单位来履行保修义务，只有施工单位拒绝履行，才产生修复费用，金丽萍在现有条件下主张修复费用不能成立。关于搬家费用，该费用与地热鉴定无关。关于鉴定费，请法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对于当事人有争议的证据，本院确认如下：金丽萍举示的证据3，照片及视频，结合双方陈述，能够证明恒大伟业公司于2015年12月10日安排人员对金丽萍房屋进户门、餐厅、厨房、储物间等部分地面刨开以排查故障点，及当时地热管在门外呈死折状态的事实，但无法证明其待证问题，本院予以部分采信。金丽萍举示的证据4、证据7，房屋租赁合同、产权证复印件、委托书、销售发票及身份证复印件，能够证明金丽萍在外租房情况，但无法证明其他待证问题，本院予以部分采信。金丽萍举示的证据5、证据10，物业费收据、采暖费发票、电梯费发票，能够证明金丽萍缴纳的物业费、电梯费及采暖费情况，但无法证明其他待证问题，本院予以部分采信。金丽萍举示的证据6，无法证明其待证问题，本院不予采信。金丽萍举示的证据8，鉴定意见、鉴定协议书、鉴定费发票，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。金丽萍举示的证据9搬家合同，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。本院认定事实如下：2014年9月23日，金丽萍与恒大伟业公司签订商品房买卖合同，约定金丽萍购买恒大伟业公司位于哈尔滨市××区××大名都小区××单元××室房屋，恒大伟业公司应于2015年10月31日前将经验收合格的房屋交付金丽萍使用。合同第十六条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为合同附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。2015年11月7日，金丽萍办理进户手续，并取得案涉房屋的住宅质量保证书。进户后，金丽萍发现房间地热不热，遂要求恒大伟业公司为其检查。恒大伟业公司经冲洗地热管线发现管内无水，遂自金丽萍房屋厨房分水器处开始刨开地面排查，经刨开储藏室、厨房、餐厅直至房屋进户门外地面后发现，进户门外地热管线存在打折情况，遂将地热管切开并用连接管连接后扯回室内门口处下埋，并重新铺设地面，该修复工程于2016年3月中旬结束。此后，金丽萍仍认为地热不热要求恒大伟业公司维修，并于2016年10月要求重新铺设地热管线，但恒大伟业公司认为其已维修完毕，金丽萍后诉至法院。2015年11月7日，金丽萍缴纳物业费3592.56元、电梯费420元、采暖费3840.43元。2016年11月16日，金丽萍缴纳电梯费420元。2016年11月28日，金丽萍缴纳2016-2017年度采暖费3840.43元。2018年1月9日，金丽萍缴纳2017年11月1日至2018年10月31日物业费3592.36元。2018年10月20日，金丽萍缴纳采暖费2018-2019年度采暖费3840.43元。2018年12月8日，金丽萍缴纳2018年11月1日至2019年10月31日电梯费420元。2018年10月14日，金丽萍与高志伟签订个人房屋租赁合同，约定金丽萍自2018年10月21日至2019年10月20日租赁高志伟位于哈尔滨市××区××大名都小区××单元××室房屋，年租金15000元。2018年10月15日，金丽萍以银行转账的方式向高志伟支付房租15000元。2018年10月29日，金丽萍与哈尔滨市都乐物流有限公司订立搬家作业简易合同，由都乐搬家公司于2018年10月31日自金丽萍位于哈尔滨市松北区恒大名都16号楼1单元603室房屋中以750元的价格搬运三张床、床垫、电视机、对开门冰箱、电视行李及日用品等物品至该小区12号楼。2018年11月28日，金丽萍申请并经本院委托，黑龙江中和立得尔工程咨询有限责任公司出具司法鉴定意见书，根据对检测部位地热盘管实测值并对照设计图纸，案涉房屋地热盘管铺设间距未达到设计要求；经现场解剖、勘验并查验设计图纸，部分地面装饰层面厚度大于设计厚度，其超厚的地热装饰面层不符合设计要求，影响地热盘管的正常散热；建议对室内低温地面辐射采暖盘管敷设分项工程按原设计图纸要求进行返工处理，对地面饰面砖等装修材料按原施工标准进行返工处理，鉴定意见为：1、位于哈尔滨市××区××大名都小区××单元××室房屋的低温热水地面辐射采暖系统安装分项工程实物现状，其地热辐射采暖系统设置间距、部分地面装饰层面厚度未达到设计要求，按建议修复方案的预计修复费用为56254.26元。该鉴定于2018年11月6日进行现场听证及勘验。2018年12月3日，金丽萍支付鉴定费10000元。另查明，金丽萍分别于2014年12月1日、2015年12月1日、2016年12月1日、2017年11月28日，与刘焕军签订房屋租赁合同，以每月2500元的价格租赁刘焕军位于哈尔滨市××工农大街××小区××楼××单元××号房屋，租赁期限自2015年12月2日至2018年12月1日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，恒大伟业公司交付给金丽萍使用的房屋经司法鉴定确认，地热盘管铺设间距未达到设计要求，部分地面装饰层面厚度大于设计厚度，其超厚的地热装饰面层不符合设计要求，影响地热盘管的正常散热，能够认定案涉房屋的地热管敷设不符合设计要求即存在质量问题，金丽萍因修复该质量问题所产生的费用及因该质量问题产生的损失，恒大伟业公司应予赔偿。恒大伟业公司虽辩称其地热盘管间距虽未达到设计要求但符合国家行业标准故无需修复，且现案涉房屋地热已经过修复并非交付房屋时的状态，但商品房验收合格并交付使用的标准除应满足国家行业标准外，亦应满足该商品房的设计标准，且除地热盘管铺设间距不符合设计要求外，该房屋部分地热装饰层面厚度大于设计厚度致影响地热盘管的正常散热，以上均系该房屋地热盘管的质量问题，且此前的地热修复工程亦由恒大伟业公司进行，故对恒大伟业公司的该抗辩观点，本院不予采纳。关于金丽萍主张的租金，该房屋自金丽萍于2015年11月7日进户后，因地热盘管质量问题确会影响其在采暖期间的居住和使用，其在此期间的租房费用应由恒大伟业公司承担。根据金丽萍举证可知，其2015年11月7日至2018年12月1日期间的月租金标准为2500元，且恒大伟业公司于第一次庭审中认可该租金标准，故2015年11月7日至2018年12月1日期间采暖期间的租金应为49741.94元（采暖期以每年10月20日至次年4月30日为计算期间，即2015年11月7日至2016年4月30日、2016年10月20日至2017年4月30日、2017年10月20日至2018年4月30日、2018年10月20日至2018年12月1日），对2018年12月2日至2019年4月30日，金丽萍未提交月租金2500元的证据，且其已于2018年10月21日另行租赁高志伟的房屋，月租金为1250元，故自2018年12月2日至2019年4月30日应以月租金1250元为标准计算为12419.35，故对金丽萍要求恒大伟业公司赔偿其2015年10月31日起至2019年4月30日止租金的诉讼请求，本院予以部分支持，恒大伟业公司应赔偿金丽萍2015年11月7日起至2019年4月30日止租金62161.29元，对金丽萍诉讼请求中超出此数额的部分，本院不予支持。关于采暖费，因该房屋存在地热质量问题导致金丽萍无法在采暖期间正常使用案涉房屋，此费用应为金丽萍的损失，故对金丽萍主张的要求恒大伟业公司赔偿四年采暖费损失15361.72元的诉讼请求，本院予以支持。关于物业费，因该房屋存在地热质量问题导致金丽萍无法在采暖期间正常使用案涉房屋，采暖期间的物业费应为金丽萍的损失，因金丽萍缴纳了2015年11月至2016年10月的物业费3592.56元及2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3592.36元，故恒大伟业公司应赔偿其物业费3749.93元〔3592.56元÷365天×188天（2015年11月7日至2016年4月30日、2016年10月20日至2016年10月31日）+3592.36元÷365天×193天（2017年11月1日至2018年4月30日、2018年10月20日至2018年10月31日）〕，对金丽萍此项诉请中超过该数额的部分，本院不予支持。关于电梯费，因该房屋存在地热质量问题导致金丽萍无法在采暖期间正常使用案涉房屋，采暖期间的电梯费应为金丽萍的损失，因金丽萍缴纳了2015年11月至2016年10月一年的电梯费420元、2016年11月至2017年10月一年的电梯费420元及2018年11月至2019年10月一年的电梯费420元，故恒大伟业公司应赔偿其电梯费645.53元〔420元÷365天×176天（2015年11月7日至2016年4月30日）+420元÷365天×204天（2016年10月20日至2017年4月30日、2017年10月20日至2017年10月31日）+420元÷365天×181天（2018年11月1日至2019年4月30日）〕，对金丽萍此项诉请中超过此数额的部分，本院不予支持。关于地热管铺设修复费用，此费用系因恒大伟业公司交付的房屋地热管铺设存在质量问题而修复的合理费用，故对金丽萍要求恒大伟业公司赔偿修复费56254.26元的诉讼请求，本院予以支持。恒大伟业公司虽辩称根据双方合同约定，即便该房屋地热存在质量问题也应由其承担保修责任予以维修而不应给付修复费用，但恒大伟业公司在2016年3月中旬进行修复后至今，在该地热管线铺设存在质量问题的情况下仍未对金丽萍房屋地热管线进行修复，金丽萍可自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失应由恒大伟业公司承担，故对恒大伟业公司的此抗辩观点，本院不予采纳。关于鉴定费，该鉴定系因恒大伟业公司交付金丽萍的房屋地热存在质量问题而产生并最终确认该质量问题存在，该鉴定费应由恒大伟业公司承担；关于搬家费，因地热管铺设的司法鉴定须进行地面破拆，且根据金丽萍的证据能够证实该搬家物品及时间与鉴定有关联，且鉴定及地面修复后，仍需将物品搬回，该搬家费应由恒大伟业公司承担，故对金丽萍要求恒大伟业公司承担搬家费1500元及鉴定费10000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司于本判决之日起五日内赔偿金丽萍租金损失62161.29元；二、哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿金丽萍采暖费15361.72元、物业费3749.93元、电梯费645.53元，款项合计19757.18元；三、哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿金丽萍地热管修复费56254.26元；四、哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿金丽萍鉴定费10000元、搬家费1500元，款项合计11500元；五、驳回金丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2020元（金丽萍已预付），由金丽萍负担511元，由哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司负担1509元，此款哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司须于本判决生效之日起五日给付金丽萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 马 宁二〇一九年六月二十八日书记员 高佳媛