天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初5611号原告：天津市河西区土城饮食总店，住所天津市河西区解放南路刘庄龙海公寓24号楼。统一社会信用代码91120103103367630Y法定代表人：果永跃，店长。委托诉讼代理人：马宁驹，天津巨川律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓霞，天津巨川律师事务所律师。被告：张连芳，男，1946年11月26日出生，汉族，天津市河西区红霞里早点铺经营者，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张宏成（被告之子），1975年9月13日出生，汉族，天津市河西区红霞里早点铺职工，住天津市河东区。被告：天津市河西区红霞里早点铺，住所天津市河西区澧水道1号。统一社会信用代码92120103MA06F0P70G经营者：张连芳，男，1946年11月26日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张宏成，该早点铺职工。原告天津市河西区土城饮食总店与被告张连芳、被告天津市河西区红霞里早点铺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天津市河西区土城饮食总店的委托诉讼代理人马宁驹、李晓霞、张连芳的委托诉讼代理人张宏成、天津市河西区红霞里早点铺的委托诉讼代理人张宏成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天津市河西区土城饮食总店向本院提出诉讼请求：1.张连芳、天津市河西区红霞里早点铺将其占用的位于天津市河西区的房屋及土地予以腾空并交还天津市河西区土城饮食总店；2.张连芳、天津市河西区红霞里早点铺以每月2000元标准支付自2018年12月1日至实际腾房之日的房屋使用费；3.张连芳、天津市河西区红霞里早点铺按照每天328.75元的标准支付自2018年12月1日至实际腾房之日的违约金；4.本案诉讼费用由张连芳、天津市河西区红霞里早点铺负担。事实与理由：天津市河西区土城饮食总店自2002年受天津市桂发祥麻花饮食集团有限公司的委托，管理、使用、出租位于天津市河西区澧水道1号的房屋及土地。张连芳原系天津市河西区土城饮食总店处职工，自1990年左右承包经营位于尖山澧水道1号的红霞里早点部。天津市桂发祥麻花饮食集团有限公司下属的红霞里早点部于2017年注销后，张连芳于2017年7月开始承租天津市河西区土城饮食总店管理的诉争房屋，用于经营天津市河西区红霞里早点铺。双方最后一次于2018年8月6日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为3个月，自2018年9月1日至2018年11月30日，年租金为24000元，同时合同第6条第4项约定，“合同到期，乙方应将房屋及时交付给甲方，如拖延一日，则乙方需支付相当于租金5倍的违约金，直至将符合要求的房屋交付甲方”。第7条第2项载明，“如因政府征地或因城市规划、拆迁等原因合同不能继续履行时，双方互不承担责任。如遇上述情况，甲方需书面通知乙方合同解除事由及具体解除日期，到期后合同即解除，乙方需按照第六条第四款执行”。2018年11月21日，租赁合同即将到期，天津市河西区土城饮食总店向张连芳、天津市河西区红霞里早点铺发出通知，天津市河西区土城饮食总店不再出租诉争房屋，要求张连芳、天津市河西区红霞里早点铺于2018年12月1日前腾空并交还房屋，但张连芳、天津市河西区红霞里早点铺至今仍未交还房屋及土地。2019年3月26日，天津市河西区人民政府作出津河西政征［2019］1号《房屋征收决定》，诉争房屋位于征收范围内，但张连芳、天津市河西区红霞里早点铺一直违背合同约定，拒不腾房。天津市河西区土城饮食总店提交如下证据：1.房屋租赁合同复印件4张，证明原、被告双方属于房屋租赁合同关系、双方的权利义务和租期届满时间；2.房产证复印件2张、国有土地使用证复印件1张，证明诉争房屋的基本情况及原产权人为天津市河西区饮食公司；3.关于调整麻花集团管理体制有关问题的意见复印件2张、情况说明复印件1张，证明天津市桂发祥麻花饮食集团公司更名为天津市桂发祥麻花饮食集团有限公司，天津市河西区饮食公司纳入天津市桂发祥麻花饮食集团公司，天津市桂发祥麻花饮食集团公司承接其债权债务；4.天津市桂发祥麻花饮食集团有限公司情况说明复印件2张，证明天津市河西区土城饮食总店受天津市桂发祥麻花饮食集团有限公司的委托，管理、使用、出租诉争房屋，天津市河西区土城饮食总店对诉争房屋享有占有、使用、收益的权利，对本案享有诉讼主张的权利；5.房屋租金发票复印件1张，证明被告向原告支付房屋租金至2018年11月；6.通知书复印件1张、快递单复印件1张、签收回执复印件1张，证明原告告知被告合同期满不再续租并要求被告交还房屋；7.天津市河西区人民政府房屋征收决定复印件1张，证明诉争房屋被依法征收；8.房屋现状绘图复印件1张、经营照片复印件1张，证明诉争房屋面积及建设现状。张连芳、天津市河西区红霞里早点铺辩称，张连芳原系天津市河西区土城饮食总店的职工，从1995年开始，天津市河西区土城饮食总店将位于尖山澧水道1号的房屋交由张连芳使用，张连芳用于居住和经营天津市河西区红霞里早点铺至今。双方共签过两次书面租赁合同，一次是在2018年6月，合同期限是3个月，另一次是2018年8月6日，租赁期限为3个月，自2018年9月1日至2018年11月30日，年租金为24000元。2018年11月21日，租赁合同即将到期，天津市河西区土城饮食总店向张连芳、天津市河西区红霞里早点铺发出通知，天津市河西区土城饮食总店不再出租诉争房屋，要求张连芳、天津市河西区红霞里早点铺于2018年12月1日前腾空并交还房屋。天津市河西区红霞里早点铺系全家唯一收入来源，诉争房屋也是二被告唯一的住处，所以二被告回复原告不同意解除租赁合同，希望继续租赁。已知现在诉争房屋将要拆迁，天津市河西区红霞里早点铺、张连芳希望在本次拆迁后，获得应有的补偿，否则不同意腾房。1990年开始原、被告双方就没有书面租赁合同，被告认为原告以欺诈的手段，骗张连芳签订《房屋租赁合同》，被告认为该合同无效。不同意原告的诉讼请求。张连芳、天津市河西区红霞里早点铺提交如下证据：1.常住人口登记卡复印件1张，证明张连芳是源于谦德庄拆迁安置到诉争房屋；2.房屋租赁合同9张，证明被告认为原告以欺诈的手段，骗张连芳签订《房屋租赁合同》，被告认为该合同无效；3.户卡复印件1张，证明天津市河西区土城饮食总店红霞里早点部在2017年被原告非法注销；4.营业执照复印件1张，证明原告与被告签订房屋租赁合同的目的是为了重新申请执照。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认证意见如下：天津市河西区土城饮食总店提交的证据5，未提交充分证据佐证，本院不予采信；张连芳、天津市河西区红霞里早点铺提交证据的真实性本院予以确认，但未提交充分证据佐证，不能达到证明目的，本院不予采信。天津市河西区土城饮食总店提交的其他证据，符合证据规则的要求，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：天津市不动产登记簿查询证明显示，天津市河西区房屋建筑面积138.94平方米，规划用途为“商业”。2018年8月16日天津市河西区土城饮食总店（出租人，合同甲方）与张连芳（承租人，合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将天津市河西区，建筑面积138.94平方米的房屋出租给乙方，“乙方租赁此房屋用于：红霞里早点部”。合同还约定，租赁期限3个月，从2018年9月1日至2018年11月30日，每年租金24000元。合同第6条明确，合同到期，乙方应将房屋及时交付给甲方，如拖延1日，则乙方需支付相当于租金5倍的违约金，直至将符合要求的房屋交付甲方。合同签订后，上述位置的房屋和土地由张连芳、天津市河西区红霞里早点铺使用至今。2018年11月21日天津市河西区土城饮食总店以ＥＭＳ邮寄方式向张连芳送达了《通知书》，告知鉴于双方签订的房屋租赁合同将于2018年11月30日到期，天津市河西区土城饮食总店将不再出租此房屋，现通知张连芳于2018年12月1日前将房屋腾空，恢复出租时的状态，并交付给天津市河西区土城饮食总店。津河西政征［2019］1号文件载明，为实现天津市城市建设总体规划，按照地铁11号线一期工程的总体安排部署及相关规定，河西区人民政府决定对北至沅江道，南至澧水道，新四中围墙以北，西至红霞菜市场，东至解放南路与澧水道交口，郁江桥以西范围内的非住宅房屋实施征收。本院认为，当事人合法的民事权益应予保护。本案中，天津市河西区土城饮食总店与张连芳签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合同成立生效。张连芳、天津市河西区红霞里早点铺关于“被告认为原告以欺诈的手段，骗张连芳签订《房屋租赁合同》，被告认为该合同无效”的抗辩，未提交充分有效证据证明，本院不予支持。关于返还租赁物问题，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。天津市河西区土城饮食总店与张连芳2018年8月6日签订《房屋租赁合同》，已于2018年11月30日届满，且澧水道非住宅房屋已经纳入征收范围，张连芳、天津市河西区红霞里早点铺应将占用的天津市河西区的房屋及土地腾交天津市河西区土城饮食总店。关于房屋使用费问题，2018年8月6日签订《房屋租赁合同》约定年租金24000元，天津市河西区土城饮食总店按照2000元／月标准主张2018年12月1日至实际腾房之日的房屋使用费并无不当，本院予以支持。张连芳、天津市河西区红霞里早点铺庭审中提出的房租交至2019年2月的抗辩，未提交充分有效证据证明，本院不予支持。关于违约金问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情按照600元／月标准支持从2018年12月1日至实际腾房之日的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告张连芳、被告天津市河西区红霞里早点铺将占用的位于天津市河西区的房屋及土地予以腾空并交还原告天津市河西区土城饮食总店；二、本判决生效之日起十日内，被告张连芳、被告天津市河西区红霞里早点铺按照2000元/月标准向原告天津市河西区土城饮食总店支付自2018年12月1日至实际腾房之日的房屋使用费；三、本判决生效之日起十日内，被告张连芳、被告天津市河西区红霞里早点铺按照600元/月标准向原告天津市河西区土城饮食总店支付自2018年12月1日至实际腾房之日的违约金；四、驳回原告天津市河西区土城饮食总店的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1062元，减半后收取531元，由原告天津市河西区土城饮食总店负担131元，被告张连芳、被告天津市河西区红霞里早点铺负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张国栋二〇一九年六月十三日书记员  李佳琪