福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初4872号 原告：叶迎春，男，1976年11月18日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人李佳团，福建建达律师事务所律师。 被告：万从锋，男，1959年10月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：朱齐真，女，1958年6月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人万先聪，男，1984年12月28日出生，汉，住福州市鼓楼区，系被告朱齐真之子。 第三人：万从华，男，1954年12月16日出生，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：万丛锐，男，1959年10月26日出生，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：万月煊，女，1952年5月21日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告叶迎春与被告万从锋、朱齐真、第三人万从华、万丛锐、万月煊房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶迎春及其委托代理人李佳团、被告万从锋、被告朱齐真的委托代理人万先聪、第三人万从华、万丛锐、万月煊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求依法确认原告与两被告于2010年12月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效并受法律保护；二、请求依法判令两被告继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，向原告交付福州市鼓楼区山头角巷9号龙峰雅居园9#楼1303室单元的房产及附带的钥匙；三、请求依法判令被告连带共同赔偿原告违约金人民币96万元；四、请求依法确认两被告与福州市鼓楼区建设投资管理中心及福州市鼓楼区城建拆迁工程处签订的《拆迁补偿安置协议书》（顺序号：壹佰伍拾肆号）中项下被告享有的（其中一套60平方米户型房产及临时安置补助费，安置补助费从2014年1月1日计算至2017年10月31日止，一共人民币13800元）拆迁补偿权益归原告所有；五、请求依法判令本案全部诉讼费用（包括诉讼费、保全费、执行费等）由两被告承担。 事实和理由：2010年12月3日，原告与被告万淦川（已故）、万从锋、朱齐真签订一份《房屋买卖合同》，约定三被告将《拆迁补偿安置协议书》项下安置的房产中一套面积为60平方米户型的房产出卖给原告（该房产现坐落于福州市鼓楼区，房屋总价共计人民币480000元（按8000元／每平方米计价），三被告应配合原告凭安置选房顺序号证办理选房，待通知交房后五日内将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给原告。在上述房产办理至三被告名下后，自原告向其提出办理房屋产权证过户请求之日起30日内无条件协助原告办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所需相关费用（包括双方交易费、营业税等）全部由原、被告双方共同承担。从2014年1月1日起，《拆迁安置补偿协议书》项下临时安置补助费（5元／平方米）归原告所有，并用于抵扣剩余购房款。上述合同签订后，原告分别于2010年11月26日（该笔系借款转为购房款）、2010年12月3日、2011年2月17日、2011年4月28日、2011年11月27日共计向被告万从锋（账号：62×××76）支付首付款共计148000元，剩余首付款2000元系现金支付交付给被告万从锋。后因三被告急需经济周转，原告又于2013年12月3日和2015年4月23日应三被告要求向被告万从锋（账号：62×××18、62×××70）分别支付购房款人民币10000元和20000元。 现因上述讼争房产已交付给三被告实际使用，但三被告经原告多次催告仍不履行交付讼争房产的义务，上述行为已违反《房屋买卖合同》第五条房屋交付：“甲方应配合乙方凭安置选房顺序号证办理选房。待通知交房后五日内，甲方应将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方，归乙方所有。”之约定。为此，原告依据《房屋买卖合同》第八条违约责任条款第3项：“甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金人民币玖拾陆万元整。”之约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，请求法院判令三被告继续履行《房屋买卖合同》向原告交付讼争房产并赔偿违约金人民币96万元。现为维护原告的合法权益，原告特依据《民事诉讼法》的相关规定，向法院提起民事诉讼，恳请法院判如所请。 被告万从锋辩称，该合同为虚假合同，其与原告没有约定出售诉争房屋。其与被告十年前在一起做生意，有资金往来。在2010年12月时原告知道其有一套拆迁房，想要购买，所以让其制作买卖合同并签署，但原告并未交付首付款，因此该房屋的销售合同无效。该房屋系其父亲的拆迁房，其没有权利将该房屋进行买卖，合同上其父亲和朱齐真的签字和手印均为其书写、捺印，因此该合同应被认为无效。请求法院对该合同进行无效认定。 被告朱齐真辩称，1、原房屋鼓楼区万厝里13号系万淦川（已故）名下房屋，该房屋已于2010年8月拆迁。2017年12月，讼争房屋交付使用，现该讼争房屋的权益人由万淦川的四子女，被告万从锋、第三人万从华、万从锐、万月煊共同所有。2、对于原告提交的《房屋买卖合同》，被告朱齐真不知情，也不是其真实意思表示，该合同上签名及手印并非被告朱齐真所留。3、原告向被告万丛锋的数次转账系其个人行为，仅能证明叶迎春与万从锋之间存在有经济往来，不能证明这些款项为“购房款”。在2010年，每平方米仅8000元的购房价格显著低于当时该地区的房屋市场价格，且原告向被告万从锋在多年间多次零散转账情形不符合购房常理。对原告在2010年至2015年间的七次转账行为，被告朱齐真并不知情，亦没有用于家庭生活支出。4、退一步说，假设法院对该房屋买卖合同及首付款认定其真实性，依据该份合同第四条、第八条第1点约定，原告未支付15万元，仅在合同签订的一个月内支付14.8万元“首付款”，其所谓的“现金支付给被告”剩余的2000元亦无收条等证据能够证明。原告未在约定的时间内支付首付款，属于违约行为，故该合同不能成立，“首付款”亦归被告所有。5、因前述的买卖合同不成立，故对原告诉请三、四项也基于本案事实不能履行。综上所述，《房屋买卖合同》上的被告朱齐真签名及手印非本人所留。原告仅凭一份漏洞百出的购房合同，零散的单方转账记录，就要求被告交付房屋及承担违约责任，无事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。 第三人万丛锐、万从华、万月煊共同辩称，该房屋买卖不成立，该购房行为其兄弟姐妹并不知情，存在欺骗的行为，该房屋为父亲万淦川的房屋，兄弟姐妹都有份额。该房屋是祖宅，不能卖，且其对该合同不知情。 经审理查明：签订于2010年12月3日的《房屋买卖合同》约定万淦川（已故）、万从锋、朱齐真将其原有的位于鼓楼区，以下简称讼争房屋）出卖给原告，讼争房屋总价共计人民币480000元（按8000元／每平方米计价）；双方同意首付款为150000元，于签订合同当日支付，尚欠房款在办理产权过户手续完后一个月内付清；合同还就房屋交付、产权登记及过户以及违约责任条款进行约定。原告于2010年11月26日、2010年12月3日、2011年2月17日、2011年4月28日、2011年11月27日共计向被告万从锋（账号：62×××76）支付款项共计148000元，后原告又于2013年12月3日和2015年4月23日向被告万从锋（账号：62×××18、62×××70）分别支付人民币10000元和20000元。 另查，万淦川已于2017年9月29日死亡注销。被告万从锋、第三人万丛锐、万从华、万月煊为万淦川的四个子女。被告朱齐真与被告万从锋为夫妻关系。原位于鼓楼区的房产为万淦川名下房产，于2010年拆迁，并于2017年补偿安置两套房产，分别位于鼓楼区（建筑面积为46.94平方米）。该两套房产目前出租，租金由被告万从锋、第三人万丛锐、万从华、万月煊平分。 审理过程中，原告与被告万从锋共同确认《房屋买卖合同》上“万淦川”、“朱齐真”的签名、捺印均系被告万从锋所为。 本院认为，本案争议的焦点在于：1.原告与被告万从锋签订的《房屋买卖合同》是否有效；2.两被告是否需继续履行《房屋买卖合同》约定的义务；3.原告是否可以向两被告主张违约金以及违约金金额。 关于《房屋买卖合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告万从锋与原告签订合同时对讼争房屋并无处分权，属无权处分。但无权处分并不影响合同效力，并无法律明文规定无效的情形，应认定为合同有效。本案中，因被告万从锋的无权处分行为致使《房屋买卖合同》自始不能履行，且在讼争房屋的所有权人（即被告万从锋的父亲万淦川）死亡，继承开始的情形下，被告万从锋也未能和其他继承人达成将讼争房屋过户给原告叶迎春、实际履行《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现因被告万从锋的原因使合同陷入履行不能且合同无法继续履行，被告万从锋应对原告叶迎春承担违约责任。故对于原告主张被告万从锋继续履行合同的请求，本院不予支持；而原告主张被告万从锋支付违约金的请求，本院予以认可。本案中，因合同无法继续履行，被告万从锋应返还原告叶迎春已支付的购房款，结合现有证据，本院认定原告叶迎春已向被告万从锋支付购房款人民币17.8万元。对于违约金的数额，结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，本院酌情认定为40万元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告万从锋于本判决生效之日起十日内向原告叶迎春返还购房款17.8万元； 二、被告万从锋于本判决生效之日起十日内向原告叶迎春支付违约金40万元； 三、驳回原告叶迎春的其他诉讼请求。 本案适用简易程序减半收取案件受理费5869元（已由原告预交11738元），保全费4489元（已由原告预交），均由被告万从锋承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈起强 二〇一九年六月二十一日 书记员  张 源 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条违约责任 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。