黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终3541号上诉人（原审原告）：哈尔滨菱建物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区紫园路**。法定代表人：王巨澜，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁闯，黑龙江富祺律师事务所执业律师。上诉人（原审被告）：徐枫，男，1993年8月21日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：蒋波，黑龙江广源律师事务所执业律师。原审被告：赵淑芬，女，1968年3月5日出生，汉族，中国平安保险股份有限公司高级主管，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨菱建物业管理有限公司（以下简称菱建物业）因与上诉人徐枫、原审被告赵淑芬物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公正开庭进行了审理。上诉人菱建物业的委托诉讼代理人梁闯、上诉人徐枫及其委托诉讼代理人蒋波、原审被告赵淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菱建物业上诉请求，撤销一审判决，依法改判：1.徐枫给付2013年1月1日至2015年5月8日的物业管理费4615.36元及电梯费2279.54元；2.徐枫给付违约金9488元。事实和理由：一、徐枫拖欠的2013年1月1日至2015年5月8日的物业管理费及电梯费没有超过诉讼时效。第一，菱建物业已经按照双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》按年度向徐枫发出物业费催缴通知，并提供照片为证，完全能够证明不存在诉讼时效过期的情形。第二，徐枫在一审当庭明确承认,菱建物业向其主张过2015年前拖欠的物业及电梯费用,但要求用刮坏的衣物损失冲抵该费用,双方没有达成冲抵协议。这恰恰可以证明不存在超过诉讼时效的情形。第三，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》第15条约定“合同效力至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止。”可以看出双方当事人的合同为不固定期限,在合同履行期间，菱建物业应按年度持续提供物业服务,徐枫按年度缴纳物业费及电梯费。按照《民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定,本案合同期内徐枫应缴纳的物业费及电梯费应该在合同终止日起算。第四，按照双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》，物业费及电梯费按年度缴纳，退一步讲,2015年全年的物业费及电梯费徐枫不超过诉讼时效。二、应依法判令徐枫支付违约金。第一，双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.4条明确约定“业主逾期缴费应按照日1‰的标准支付违约金”,该约定是双方当事人合意签订的,是为了保证合同的正常履行对违约方作出的惩罚性条款,本条款并不违反法律规定,在业主产生长期多次逾期交纳物业费的情况,理应判令其承担违约责任。徐枫在一审抗辩时认为违约金标准过高、应予调整,说明徐枫是认可支付违约金的,一审法院也采纳了该意见,但判决却不予支持明显违法。第三，一审判决认定“因菱建物业对徐枫提供的服务存在不符合合同标准的情况,不予支持违约金的诉讼请求”,明显是对《前期物业管理服务协议》合同条款的错误适用,该合同为双务合同，对双方的违约责任均有约定,徐枫逾期交费,就应按约定承担违约责任。而假使菱建物业存在提供服务不符合标准的违约情况,也应该按照合同约定承担违约责任,不应该将双方的违约责任抵消。且也没有证据证实菱建物业存在对徐枫提供的服务不符合合同标准的情况。综上,徐枫不予缴纳物业费及电梯费的行为,不仅违反了双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》,就其行为本质来说侵犯了小区所有业主的合法权利，故望依法改判。徐枫辩称，物业公司在一审时提供的本案有诉讼时效中断情形的证据不能证明其曾经主张过，其提供的照片是向徐枫门上贴过催款通知，但照片上字迹模糊，不能证明是贴在何处，所以一审法院没有支持是正确的；关于物业公司陈述徐枫在一审答辩中自认的问题，徐枫答辩中陈述是用将来的物业费冲抵，没有提到用过去的物业费冲抵的问题；民法总则189条规定，不适用本案，189条所规定的债应该是已经形成具体数额的债，因为本案的债没有具体数额，并且也不是双方约定的，更没有证据证明是否履行了合同义务，对徐枫进行服务的情况下是否减免，债是不确定的；如确实是徐枫违约了，违约金也过高、已经超过法律规定范围，也没有事实依据。赵淑芬答辩称，物业收费不合理、没有收费许可，一审时赵淑芬提出举证责任倒置，让其提供物价局的收费许可，物业公司没有提供。按照《哈尔滨市物业收费管理办法》，物业收费要符合市场指导价，小区一直没有成立业委会，但文件中规定物业收费需要所在街道办事处社区、居委会组织征求过半数的业主同意后代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业收费标准，所以一审法院判决物业服务不到位。菱建物业是一级物业企业，一级标准是1.6元，而我们小区是1.85元，一级服务标准都不到位，为什么还要收1.6元以上、每平方米0.25元的附加值收费。另外要求提供全部的住宅物业服务等级收费标准备案表与汇总表。赵淑芬衣服被单元门刮坏之后向物业公司主张了权利，而不是物业公司催缴物业费，因为当时还不欠物业费，所以物业公司没有主张过催缴，对其提供的照片、地、地点间真实性不认可，且物业公司答应了抵交物业费，所以坚持菱建公司起诉超过诉讼时效。徐枫上诉请求，依法撤销原审判决第一项，改判徐枫按照建筑面积每平米1.40元向菱建物业缴纳物业费。事实与理由：一、菱建物业收费标准无政府批准文件，属乱收费。盛世江南小区居民曾致函哈尔滨市道里区发改委，查询菱建物业收取物业费的批准文件，发改委口头回复称没有收费批准文件。一审庭审中,徐枫要求菱建物业向法庭出示收费批准文件,法庭随后责令菱建物业7日内提供，但菱建物业在规定的期限内未提供任何收费批文，可见菱建物业是在无政府批准文件确定其收费标准的情况下，擅自按照4级服务标准收取的物业费。二、一审已查明菱建物业服务不符合标准，却依然判令徐枫足额缴纳物业费无事实及法律依据。一审庭审时，菱建物业作为原告，只向法庭提供了双方签订的前期物业合同，却无任何履行合同的证据。相反，徐枫提供了大量的证据，证明了菱建物业的物业服务距4级服务标准有相当大的距离。一审判决也认为菱建物业为徐枫、赵淑芬提供的服务存在不符合物业合同约定标准的情况。又认为，在菱建物业提供服务后，徐枫、赵淑芬未按协议缴纳物业管理费，对此纠纷应承担主要责任。既然认定菱建物业的服务存在不符合物业合同约定的标准,徐枫、赵淑芬应承担“主要责任”,但又判令徐枫足额给付物业费，岂不与查明的事实相悖?综上，请二审法院支持徐枫的上诉请求。菱建物业辩称，从徐枫的上诉请求可以看出徐枫是针对双方签订的前期物业服务合同内的有关价格的变动，应属于要求变更合同内容，应在一审时提交反诉请求却没有提出，二审不应该审理。本案双方当事人是前期物业服务合同关系，业主居住的该小区在进户时属于哈尔滨市高档住宅小区，其每平米1.85元的物业费标准是由开发商制定，并由开发商与业主签订商品房买卖合同时予以确定的，作为物业服务企业是基于开发商与业主签订的价格提供的物业服务。赵淑芬答辩称，同意徐枫的上诉。菱建物业向一审法院起诉，请求判令：1．徐枫、赵淑芬支付物业管理费11808元与电梯使用费5832元及违约金9488元；2．徐枫、赵淑芬承担本案诉讼费。一审法院认为，菱建物业与徐枫签订的物业管理服务协议，不违反法律强制性规定，合法有效。在菱建物业提供了服务后，徐枫、赵淑芬未按协议约定交纳物业管理费，对此纠纷应承担主要责任。菱建物业要求徐枫给付物业管理费、电梯使用费的请求中自2015年5月8日起至2017年12月31日有理，予以支持；其余部分已过诉讼时效期间，徐枫、赵淑芬不同意给付，故不予支持。赵淑芬应自2018年2月22日起按房屋共有比例承担物业管理费及电梯费。菱建物业要求给付违约金的诉讼请求，鉴于菱建物业为徐枫、赵淑芬提供的服务存在不符合物业合同约定标准的情况，不予支持。赵淑芬关于应从取得共有权利时承担义务的辩解意见，予以采纳。徐枫关于违约金过高，要求予以调整的辩解意见，予以采纳。徐枫、赵淑芬其他辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、徐枫于判决生效后十日内给付哈尔滨菱建物业管理有限公司自2015年5月8日起至2018年12月31日的物业管理费7173.57元；二、赵淑芬于判决生效后十日内给付哈尔滨菱建物业管理有限公司自2018年2月22日起至2018年12月31日的物业管理费19.07元；三、徐枫于判决生效后十日内给付哈尔滨菱建物业管理有限公司自2015年5月8日起至2018年12月31日的电梯费3543.04元；四、赵淑芬于判决生效后十日内给付哈尔滨菱建物业管理有限公司自2018年2月22日起至2018年12月31日的电梯费9.42元；五、驳回哈尔滨菱建物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费645元，由哈尔滨菱建物业管理有限公司负担527元、徐枫负担68元、被告赵淑芬负担50元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。本院经审理查明，2012年菱建物业与徐枫签订的《盛世江南前期物业管理服务协议》约定，住宅物业管理费按建筑面积每平方米人民币1.85元/月收取，业主按“先付后用”的原则缴纳。住宅电梯使用费按《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》缴纳。乙方（指徐枫）不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方（指菱建物业）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰的标准支付违约金。本院认为，菱建物业与徐枫签订的《盛世江南前期物业管理服务协议》不违反自愿原则，且各方均未就合同效力问题提出异议，应认定协议有效。该协议约定的管理期限自协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理委托合同生效时止的解除条件尚未成就，协议各方均应按约定履行各自的合同义务。关于菱建物业上诉的部分。菱建物业诉称，其已按年度向徐枫发出物业费催缴通知并将其送达了徐枫。同时，双方签订的是不固定期限合同，当事人对同一债务分期履行的应在合同终止日起计算诉讼时效。本院认为，菱建物业所称的送达应以对方当事人能知悉的方式进行，现徐枫否认收到通知并辩称菱建物业“不能证明其曾经主张过”的理由成立。而关于2015年5月7日以前的物业费是否为同一笔债务的问题，因双方《前期物业管理服务协议》中明确约定物业费“先付后用”，所以每一年的物业费均应是分别缴纳的，亦应分别计算诉讼时效，一审法院以菱建物业起诉超过诉讼时效并驳回其相关诉讼请求并无不当。菱建物业上诉另主张徐枫应给付违约金，因协议约定的滞纳金类似于违约金，兼具补偿性和惩罚性。依据双务合同的性质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，只有一方不履行对价义务的，相对方才享有抗辩权。就本案而言，支付物业服务费、电梯费和提供符合合同约定的服务均是合同的主要义务，具有对等关系。本案事实表明，徐枫没有及时履行缴纳物业服务费、电梯费的合同主要义务以及菱建物业存在有不符合协议约定的瑕疵，均属于违反合同约定义务的情形。而合同约定的日千分之一滞纳金，应当理解为任一方违约均应承担相应的违约责任，故菱建物业要求徐枫给付物业管理费滞纳金属于《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的情形，对其请求不能支持。但，协议约定的电梯使用费系按《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》收取，徐枫及赵淑芬使用了电梯并在诉讼中未提出菱建物业有妨碍其使用的事由，仅在一审诉讼中提出其想单交电梯费但菱建物业不收的理由不合常理，更无证据支持，因此，本院对菱建物业请求判令徐枫给付电梯使用费违约金的请求予以支持。由于双方约定的滞纳金数额过高，且一审中菱建物业请求参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》、按年利率24%支持其违约金的诉请不违反法律规定，本院支持按该利率给付违约金，即自2015年5月8日起至菱建物业主张权利的2018年5月10日止徐枫按年利率24%乘以逾期天数向菱建物业支付违约金。关于违约金计算的起止时间，因双方约定“先付后用”，所以每笔费用均应于上年的最后一日缴纳，其后开始计算违约金。菱建物业起诉状中请求上述费用计算至2017年12月31日，随后虽变更了诉讼请求、庭审中亦将违约金请求至2018年9月5日，但未补交诉讼费，所以仍以诉状所述时间为计算违约金的终止时间，菱建物业对其后产生的费用可另行主张权利。关于徐枫上诉部分。徐枫请求判令菱建物业按每建筑面积1.40元收取物业费，因其未在一审中提出反诉，故本院不予审理。且关于收费标准应是在政府指导下双方依据相应规定进行协商议定，不应由人民法院进行调整。徐枫主张由于菱建物业在物业服务中存在有不符合合同约定的情形，应减免物业费，鉴于一审法院已驳回了菱建物业关于给付滞纳金的请求，部分支持了其主张，无理由再予调整。在此需指出的是，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主单独交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据个别业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如徐枫所述成立，即是对小区业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主另行主张权利，不能作为徐枫拒付物业服务费的依据，故本院对其该项上诉理由，亦不予采纳。综上所述，菱建物业的上诉请求部分成立，予以支持。徐枫的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5314号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5314号民事判决第五项；三、徐枫于本判决下发之日起十日内给付哈尔滨菱建物业管理有限公司电梯费违约金1533.44元。一审案件受理费645元，由哈尔滨菱建物业管理有限公司负担500元、徐枫负担95元、赵淑芬负担50元。二审案件受理费595元(菱建物业预交527元、徐枫预交68元)，由哈尔滨菱建物业管理有限公司负担500元、徐枫负担95元。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  齐 跃审判员  刘万福二〇一九年六月二十五日书记员  于凯华