广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终5387号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓淑琴，女，1976年10月21日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：常高永，广东冠杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市海纳云天投资咨询有限公司，住所地深圳市龙岗区中海怡美山庄7栋1单元6C。法定代表人：郎海涛。委托诉讼代理人：颜宇丹，广东丹柱律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2。法定代表人：杜艳花。上诉人邓淑琴因与被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司、深圳市乐有家房产交易有限公司委托合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初13914号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。人邓淑琴上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第四项，依法改判；2.被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司、深圳市乐有家房产交易有限公司承担本案的上诉费。事实与理由：一、被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司采取欺诈手段诱使上诉人邓淑琴与其签订《购买房屋委托代理合同》，造成了显失公平的结果。1.被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司没有给上诉人邓淑琴释明房屋交易交纳的税费标准，也未告知上诉人邓淑琴在联交所拍卖房屋与在一般市场二手房交易税费负担的区别，从而达到其获得天价代理费的目的。2.被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司未严格执行明码标价，公示其价目表，原审判决支持天价代理服务费没有事实和法律依据。3.涉案房屋是在第一次流拍后第二次挂牌拍卖，上诉人邓淑琴一人参与拍卖，最终以协议转让的方式购得，不存在以低价购买的情形，上诉人邓淑琴并没有因拍卖而获取额外利益，原审判决上诉人邓淑琴向被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司支付天价代理费显失公平。二、上诉人邓淑琴与被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司签订的购买房屋委托代理合同由被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司单方起草，加重了上诉人邓淑琴的义务和违约责任，被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司则不用承担任何责任。1.“若甲方自行完成上述部分或全部工作，不减少应支付给乙方的代理服务费”，该条款免除了被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司的责任、加重了上诉人邓淑琴的责任、排除了上诉人邓淑琴的主要权利，根据法律规定该条款无效。第六条第二款：“甲乙双方确认本合同为不可撤销和不可单方行使解除权之合同。”违反了法律的强制性规定，该条款无效。2.合同中载明若被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司放弃购买物业则不用承担任何责任，免除了被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司的违约责任，对上诉人邓淑琴不公平。三、被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司没有证据证明其完成了代理义务，应承担举证不能的法律后果。1.原审认定被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司完成了部分代理，但是相关购房材料中并没有被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司履行代理行为的证据，原审判决把所谓的协助解释为完成代理有误。实际上，被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司只是给上诉人邓淑琴提供了房源信息，并没有完成委托合同中约定的代理。2.确认书是被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司打印，让上诉人邓淑琴在代理之前签名，不代表上诉人邓淑琴的真实意思表示，不能证明被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司完成了代理。四、原审判决酌定上诉人邓淑琴应支付的代理费为整个代理合同代理费的三分之二，没有事实和法律依据。1.一审法院将代理分为两个阶段，这种划分不科学。第一，涉案的房产并非竞买，而是通过协议转让，不存在所谓的竞买成功，更不可能代理竞买成功；第二，除了报名以外，代理至少还应包括支付保证金、支付房款、签订房屋买卖合同、办理过户登记、交纳相关税费，而不是一审法院所谓的两个阶段。2.支付标准超过了交易习惯3%的标准。3.购买房屋委托代理合同第六条第一款、第三款规定的违约金是代理总价的百分之十,原审法院在被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司没有履行合同约定的代理义务的情况下，既没有依据通常交易中代理费3%的标准，也没有依据合同中明文约定的10%的标准，而是没有任何依据酌定总代理费的三分之二，没有事实和法律依据。被被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司答辩称,1.被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司没有欺诈。在整个委托协议履行过程中上诉人邓淑琴前后签订了四份协议确认代理服务费，其中购买房屋委托代理合同、购买房屋委托代理合同之补充协议、确认书、代理服务费确认书均约定详细的代理服务费金额。上诉人邓淑琴成功竞买涉案房屋后再次确认事先约定的代理服务费，在其后上诉人邓淑琴与被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司的交涉过程中均可显示上诉人邓淑琴对代理服务费并未提出异议，还主动提出分期付款的要求。上诉人邓淑琴是完全民事行为能力人，应对签署的四份协议承担法律责任，上诉人邓淑琴没有证据证明被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司存在欺诈以及显失公平、重大误解等情形，无权撤销上述四份协议约定的代理服务费。2.本案为委托协议纠纷，并非居间合同纠纷，被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司也并非房地产中介服务机构，不适用上诉人邓淑琴提出的房地产经纪管理办法以及房地产中介公司交易习惯，代理服务费应按照双方约定履行。3.被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司已经按照双方的约定履行完毕委托协议约定的义务，原审判决没有认定深圳市海纳云天投资咨询有限公司代理缴纳税费及最后的过户，事实上是上诉人邓淑琴想绕开被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司，想规避缴纳剩余的代理服务费，而被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司在过户的当天到现场进行指导，也多次书面约定上诉人邓淑琴前往缴纳税费，被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司已经完全履行了义务，原审酌情调整代理服务费为约定的三分之二无误。被上诉人深圳市乐有家房产交易有限公司答辩称，被上诉人深圳市乐有家房产交易有限公司促成上诉人邓淑琴与被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司订立购买房屋委托代理合同，双方自愿协商签署，合同内容不违反法律法规强制性规定，不存在欺诈、显失公平等无效情形，合同合法有效。上诉人邓淑琴已实现其合同目的，被上诉人深圳市乐有家房产交易有限公司已尽居间义务，不存在任何过错，上诉人邓淑琴要求被上诉人深圳市乐有家房产交易有限公司承担上诉费用无事实和法律依据。深圳市海纳云天投资咨询有限公司一审的诉讼请求为：1.判令邓淑琴立即向深圳市海纳云天投资咨询有限公司支付剩余代理服务费461250元，并按照合同约定向深圳市海纳云天投资咨询有限公司支付每日代理服务费万分之五的违约金（违约金计算方式：第一笔服务费20万元，自逾期之日即2018年4月26日至2018年6月5日的违约金为4100元，并按此标准继续向深圳市海纳云天投资咨询有限公司支付违约金至实际付清能够代理服务费之日止）；2.判令邓淑琴承担本案所有诉讼费即为本案诉讼所支付的律师费、担保费、保全费等费用。邓淑琴一审的反诉请求为：1.确认深圳市海纳云天投资咨询有限公司、邓淑琴、深圳市乐有家房产交易有限公司在2018年3月28日签订的《购买房屋委托代理合同》的第三条第一款、第五条第二款、第六条第二款无效；2.撤销深圳市海纳云天投资咨询有限公司、邓淑琴、深圳市乐有家房产交易有限公司在2018年3月28日签订的《购买房屋委托代理合同》；3.撤销深圳市海纳云天投资咨询有限公司、邓淑琴在2018年4月8日签订的《购买房屋委托代理合同之补充协议》；4.撤销深圳市海纳云天投资咨询有限公司、邓淑琴在2018年4月8日签订的《确认书》；5.撤销深圳市海纳云天投资咨询有限公司、邓淑琴在2018年4月19日签订的《代理服务费确认书》；6.判令深圳市海纳云天投资咨询有限公司返还邓淑琴50000元；7.判令深圳市海纳云天投资咨询有限公司、深圳市乐有家房产交易有限公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：一、2018年3月28日，作为委托方（甲方）的邓淑琴与作为受托方（乙方）的深圳市海纳云天投资咨询有限公司、作为居间方（丙方）的深圳市乐有家房产交易有限公司签订《购买房屋委托代理合同》，约定:第一条委托事项1、乙方代理甲方购买位于深圳市××春风路××大厦××房，面积112.75平方米，房产证号深房地字第××号；2、甲方委托乙方的指定代表为代理人参加竞买，将竞买成交及房产证办理到甲方名下。第二条委托代理总价及相关税费乙方代理甲方购买该物业的代理总价为330万元，代理总价包含物业成交价及甲方支付给乙方的代理服务费及上述物业过户至甲方名下所产生的增值税、契税、评估费3000元、房屋登记费和中介公司的交易佣金。关于该物业过户至甲方名下所产生的除本条款前述税费外的其他税费均由乙方承担。第三条履约保证金1、甲方于2018年3月28日前向乙方支付履约保证金5万元，该履约保证金将由丙方收取，若乙方代理甲方竞买该物业成功，该履约保证金将在成交后两日内转为甲方应付乙方代理服务费的一部分，由丙方转账于乙方账户；若乙方代理甲方竞买该物业未成功（非因甲方原因），乙方不得向甲方收取任何费用，在拍卖结束后两日内由丙方将履约保证金退还给甲方，同时甲乙双方互不追究违约责任及赔偿责任；若甲方单方放弃购买该物业及因甲方原因导致购买不成或未能过户至甲方名下，视为甲方违约。2、甲方须于2018年4月5日前配合乙方完成委托手续、办理报名登记和缴纳竞买保证金陆拾万元整（Y600000.00元）到以下账户：交易所指定账户，若甲方未在上述指定期限内缴纳竞买保证金导致甲方没有资格购买，视为甲方违约。若乙方代理甲方竞买该物业未成功，竞买保证金收款方将在三个工作日内退还给甲方。第四条代理服务费1、若乙方代理甲方竞买成功（以该物业之竞价成功确认书、房地产交易合同及类似法律文本为准），甲方须按交易成交文件标明的付款金额、时间及付款方式等要求支付物业成交价款。乙方基于代理竞买该物业成功及代办该物业过户至甲方名下等相关手续而向甲方收取的代理服务费按照本合同第二条所列的代理总价减去该物业成交价（以该物业之竞价成功确认书、房地产交易合同及类似法律文本所列的物业成交价为准）的差额计算确定为准;2、甲方须于该物业竞价成功确认书出具当日支付上述代理服务费于乙方。如甲方未在上述约定期限内支付代理服务费，甲方除须继续支付代理服务费外另需向乙方支付每日代理服务费万分之五的滞纳金。延期支付代理服务费超十五个工作日视为违约。第五条双方责任事项1、如甲方购买该物业需要申请住房按揭贷款（纯商业贷，非公积金贷）,在甲方符合购房贷款及对应贷款金额的资质且甲方全权配合完成银行贷款手续的条件下乙方协助甲方完成住房按揭贷款。甲方承诺在竞买成功后七日内支付该物业首期款并准备完成贷款申请资料，乙方协助甲方向银行申请，甲方在贷款审批过中应及时按银行要求提供或补充所需资料，若因甲方贷款资质不符合，导致不能贷款或不能贷款到相应金额，甲方需另筹资金支付，不减少应支付给乙方的代理服务费；2、甲方须配合乙方完成委托手续。交易成功后乙方协助甲方办理房产过户、税费缴纳、房产租赁权转移、房产交付等事宜，甲方须配合乙方完成上述事项。若甲方自行完成上述部分或全部工作，不减少应支付给乙方的代理服务费；3、交易成功后乙方保证将该物业产权过户至甲方名下，并负责将该物业交付至甲方，否则视为乙方违约。第六条政策风险及违约金支付1、若因甲方不符合国家及当地有关房产限购、限贷政策规定导致的后果，甲方应自行承担一切法律责任及经济责任，与乙方无涉。甲方及甲方的近亲属、合作伙伴等与甲方有关联的人员，自本合同签订之日起三个月内未经乙方代理不得自行参与或找其他代理人竞买该物业，否则甲方应支付给乙方本合同第二条所列的代理总价百分之十的违约金；2、甲乙双方确认本合同为不可撤销和不可单方行使解除权之合同。3、甲乙任何一方违反本合同约定，违约方须向守约方支付本合同所列的代理总价百分之十的违约金；4、如因任何一方违约导致守约方为实现债权而需支付费用(包括但不限于律师费、诉讼费、担保费、保全费等费用），则违约方应向守约方赔偿前述实现债权的费用；5、上述各条款中的甲方违约金由丙方收取的履约保证金中直接支付给乙方，如不足则乙方向甲方追偿。二、同日，邓淑琴向深圳市乐有家房产交易有限公司支付5万元履约保证金。三、2018年4月8日，邓淑琴作为委托方、甲方与作为受托方、乙方的深圳市海纳云天投资咨询有限公司、作为居间方、丙方的深圳市乐有家房产交易有限公司签订《购买房屋委托代理合同之补充协议》，对交房及代理总价进行约定：1、甲乙双方协商确定上述物业从甲方拿到房产证之日起10个工作日之内将上述物业交付至甲方，如不能交付则从第11个工作日起每月乙方支付甲方租金2万元；2、原合同代理总价为333万元整，上述物业过户至甲方名下所产生的一切税费及相关费用均由乙方承担；3、原合同代理总价为333万元整，包括支付给深圳市乐有家房产交易有限公司履约保证金5万元整。四、2018年4月8日，邓淑琴与深圳联合产权交易所股份有限公司签订《产权受让委托协议（资产类)》。五、2018年4月8日，邓淑琴向深圳市海纳云天投资咨询有限公司出具《确认书》，确认邓淑琴于2018年3月28日与受托方深圳市海纳云天投资咨询有限公司签订关于深圳市××春风路××大厦××房的“购买房屋委托代理合同”，截至2018年4月深圳市海纳云天投资咨询有限公司的指定代表冯腾已代理委托方在深圳市联合产权交易所报名成功，邓淑琴已缴纳竞买保证金60万元整。六、2018年4月19日，邓淑琴向深圳市海纳云天投资咨询有限公司出具《代理服务费确认书》，确认委托方邓淑琴于2018年3月28日与受托方深圳市海纳云天投资咨询有限公司签订位于深圳市××春风路××大厦××房的“购买房屋委托代理合同”(以下简称原合同）和“购买房屋委托代理合同之补充协议”，委托方委托深圳市海纳云天投资咨询有限公司指定代表按照原合同之代理总价购买上述物业，深圳市海纳云天投资咨询有限公司指定代表冯腾(身份证号：)在深圳联合产权交易所代理委托方办理该物业的报名登记、协助缴纳竞买保证金等相关手续。截至2018年4月19日受托方深圳市海纳云天投资咨询有限公司已通过深圳市联合产权交易所成功代理购得上述物业，产权所有方与邓淑琴签订实物资产交易合同，实物资产交易合同之上述物业转让价(即该物业成交价）为275万元，委托方承诺向受托方支付代理服务费：伍拾捌万元整（￥580000.00元）。七、GZ20180426002号《资产交易鉴证书》显示：成交项目名称：高嘉大厦12G房产项目转让方：深圳外贸环兴实业有限公司项目受让方：邓淑琴交易方式：挂牌（协议转让）成交日期：2018年4月23日成交金额：275万元鉴证日期：2018年4月26日。依据《关于同意处置深圳外贸环兴实业有限公司有关房产的批复》，同意深圳外贸环兴实业有限公司将其持有的高嘉大厦12G房产在深圳联合产权交易所挂牌转让（项目编号：GY02201800020,挂牌起止日期：2018年3月27日至2018年4月10日）。最终，以275万元的价格（对应评估值为304.43万元）转让给邓淑琴。交易双方已于2018年4月23日办理签约手续，交易价款一次性付清。八、2018年4月23日，转让方（甲方）深圳外贸环兴实业有限公司与受让方（乙方）邓淑琴签订《实物资产交易合同》，约定本合同转让标的为甲方所持有的高嘉大厦12G房产，该资产交易已于2018年3月27日经深圳联合产权交易所公开挂牌，挂牌期间只产生乙方一个意向受让方，由乙方依法受让本合同项下转让标的。根据公开挂牌结果，甲方将本合同项下转让标的以275万元转让给乙方。乙方按照甲方和深圳联合产权交易所的要求支付的保证金，折抵为转让价款的一部分。九、邓淑琴与2018年4月8日向深圳联合产权交易所支付60万元涉案房产转让保证金；2018年4月26日，邓淑琴向该交易所支付215万元房产转让交易价款。十、案涉房产于2018年6月7日登记在邓淑琴名下，为此，邓淑琴向深圳联合产权交易所支付交易鉴证费27500元，向深圳市地方税务局交纳契税、印花税共计39444.75元，向有关行政机关交纳登记费80元。十一、2018年5月23日，深圳市海纳云天投资咨询有限公司与广东诚公律师事务所签订《委托代理协议》。该所向深圳市海纳云天投资咨询有限公司出具律师费发票2万元。原审法院认为，本案系委托合同纠纷。根据法律规定，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。邓淑琴与深圳市海纳云天投资咨询有限公司、深圳市乐有家房产交易有限公司签订的《购买房屋委托代理合同》、《购买房屋委托代理合同之补充协议》及深圳市海纳云天投资咨询有限公司向邓淑琴出具的两份确认书均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。邓淑琴以重大误解、深圳市海纳云天投资咨询有限公司欺诈等理由主张撤销前述四份合同，但其未能提供相应的证据予以证实，不予支持。同时，邓淑琴提出《购买房屋委托代理合同》的第三条第一款为格式条款，应认定为无效，但该条款中的时间、金额和收取方均为填入，意味深圳市海纳云天投资咨询有限公司、邓淑琴对此可以协商，并且也不存在加重邓淑琴责任的内容。故原审法院对此亦不予支持。再根据我国合同法的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案《购买房屋委托代理合同》第六条第二款约定本合同为不可撤销、不可解除之合同，与合同法的规定明显相违背，故应为无效。而该合同第五条第二款的下半句“若甲方自行完成上述部分或全部工作，不减少应支付给乙方的代理服务费”亦与合同法规定的“赔偿损失”相违背，所以也应为无效。另外，纵观本案事实，邓淑琴与深圳市海纳云天投资咨询有限公司签订委托合同，约定由深圳市海纳云天投资咨询有限公司代理邓淑琴参加竞买涉案房产、竞买成功及代办该房产过户至邓淑琴名下。现邓淑琴主张是其本人自己参加竞买而不是由深圳市海纳云天投资咨询有限公司代理参加竞买，并且是由自己去办理房产过户手续而不是由深圳市海纳云天投资咨询有限公司代理办理过户，因此其不应当支付代理费；而深圳市海纳云天投资咨询有限公司认为自己是协助邓淑琴参加竞买涉案房产，并且竞买成功；邓淑琴也是在涉案房产竞买成功后才向自愿向深圳市海纳云天投资咨询有限公司出具代理服务费确认书；且深圳市海纳云天投资咨询有限公司也协助邓淑琴办理过户事宜，故应支付全额代理费用。结合本案证据，本案的委托行为应当分为两个阶段：第一阶段为代理邓淑琴参加竞买涉案房产、竞买成功；另一阶段为代办涉案房产过户至邓淑琴名下。虽然邓淑琴认为深圳市海纳云天投资咨询有限公司没有直接代理，但是在其与深圳联合产权交易所股份有限公司签订《产权受让委托协议（资产类)》的同日向深圳市海纳云天投资咨询有限公司出具确认书，确认深圳市海纳云天投资咨询有限公司代理报名成功。2018年4月19日，邓淑琴向深圳市海纳云天投资咨询有限公司出具的代理服务费确认书中也再次确认代理报名登记成功和竞买房产成功。事实上邓淑琴确也竞买涉案房产成功，故深圳市海纳云天投资咨询有限公司该部分代理行为有效，邓淑琴作为完全民事责任行为能力人,应当为其确认的事实负责，从而支付相应的报酬；而另一阶段，由于邓淑琴事实上解除双方之间的代理合同，自行向有关行政机关缴纳契税等，未通过深圳市海纳云天投资咨询有限公司代理缴纳并办理过户事宜。如果解除合同给深圳市海纳云天投资咨询有限公司造成损失，应当赔偿深圳市海纳云天投资咨询有限公司的损失。考虑到本案具体情形，原审法院酌定第一阶段代理行为应支付的费用应占整个代理合同代理费的2/3,即代理费的2/3[(333万元-275万元购房款-27500元交易鉴证费-41250元契税等）]×2/3=511250元×2/3=340833元。至于另一阶段，深圳市海纳云天投资咨询有限公司未向原审法院提交证据证明其因邓淑琴解除代理合同而造成相应费用的损失，故对该部分的代理费不予支持。因邓淑琴之前已向深圳市乐有家房产交易有限公司支付保证金5万元，而该保证金在竞买成功后已经转化为代理费，故邓淑琴仍应向深圳市海纳云天投资咨询有限公司支付代理费290833元。对邓淑琴所提返还保证金之请求，不予支持：且邓淑琴以中介费的收费标准提出约定代理费过高，但代理费不是中介佣金，故两者不能相提并论。此外，深圳市海纳云天投资咨询有限公司要求邓淑琴支付迟延履行代理服务费的违约金，由于合同约定委托事项不明确才导致原、邓淑琴对委托内容的争议，且合同部分条款也存在与合同法规定相违背的地方，故原审法院酌定从深圳市海纳云天投资咨询有限公司起诉之日（2018年6月11日）计算违约金，至于邓淑琴认为违约金按照日万分之五计算过高，但该标准有合同约定，也不存在过高之情形，故对邓淑琴的该答辩意见不予支持。最后，深圳市海纳云天投资咨询有限公司向原审法院提出应由邓淑琴支付律师费，但其未向原审法院缴纳相应的诉讼费用，故其应另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百一十一条、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、邓淑琴应于判决生效之日起十日内向深圳市海纳云天投资咨询有限公司支付剩余代理服务费290833元及违约金（以290833元为基数，从2018年6月11日起按照日万分之五计至代理服务费付清之日止）；二、确认在2018年3月28日签订的《购买房屋委托代理合同》的第五条第二款、第六条第二款无效；三、驳回深圳市海纳云天投资咨询有限公司的其他诉讼请求；四、驳回邓淑琴的其他反诉请求。如果邓淑琴未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4140元，保全费2846.75元，反诉受理费525元，由邓淑琴负担5959元，其中深圳市海纳云天投资咨询有限公司已预付5434元，邓淑琴应在判决生效之日起十日内迳付深圳市海纳云天投资咨询有限公司。其余费用1553元由深圳市海纳云天投资咨询有限公司自行负担，525元由邓淑琴自行负担。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，合同自成立时生效，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。上诉人邓淑琴与被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司签订的购买房屋委托代理合同、购买房屋委托代理合同之补充协议、确认书、代理服务费确认书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认，上诉人邓淑琴与被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司应当按照合同的约定履行各自的义务。根据查明的事实，上诉人邓淑琴已通过被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司购得合同约定的标的高嘉大厦12G房产,现上诉人邓淑琴主张被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司收取的代理费过高，双方签订的合同显失公平，这与上诉人邓淑琴作为具有完全民事行为能力的人在签订合同时完全基于本人意愿所为的事实不符。上诉人邓淑琴没有提交证据证明被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司在与其签订合同的过程中具有欺诈的行为，其自愿选择被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司作为购房代理人亦未遭受胁迫，代理费的金额亦由其确认，并签订了代理费确认书，其在购得房屋后主张被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司收取的代理费过高，违反了契约精神，本院不予支持。上诉人邓淑琴又主张被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司没有履行代理义务，但其本人签字的确认书明确记载被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司指定代表冯腾已代理上诉人邓淑琴在深圳市联合产权交易所报名成功，已缴纳竞买保证金60万元，签约现场视频证实上诉人邓淑琴在被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司指定代表陪同下与转让方签订实物资产交易合同。上诉人邓淑琴在购得房屋后自行办理相关手续，系其以行为单方解除双方签订的委托代理合同，并非被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司不作为，不履行合同的约定。上诉人邓淑琴的该上诉意见与查明的事实不符。关于原审法院酌定代理费的计算方法，由于上诉人邓淑琴在合同履行过程中以自己的行为单方面解除合同，致使合同不能继续履行，原审法院根据被上诉人深圳市海纳云天投资咨询有限公司已经履行的代理义务在完成购买、过户等购房活动中付出的劳动比例为三分之二计算上诉人邓淑琴应当支付的代理费并无不妥。上诉人邓淑琴主张代理费应按照交易习惯代理总价3%的标准收取没有依据；主张按照合同约定代理总价10%的标准收取，但合同并未有此约定。上诉人邓淑琴的该上诉意见理由不充分，证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5662元，由上诉人邓淑琴负担。本判决为终审判决。审判长  曾瑞香审判员  刘杰晖审判员  袁劲秋二〇一九年六月十七日书记员  魏思禹