湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初1172号原告：陈静，女,生于1980年10月2日，汉族，湖北省丹江口市人，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：刘东，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李丹军，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：丹江口市天河地产有限公司，住所地：湖北省丹江口市新港大道中银广场。统一社会信用代码：914203816764892T。法定代表人：康杰，该公司经理。第三人：马建先，男，生于1979年6月6日，汉族，丹江口市人，住湖北省丹江口市（好邻居超市附近）。原告陈静诉被告丹江口市天河地产有限公司、第三人马建先房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈静及委托诉讼代理人刘东、李丹军，被告丹江口市天河地产有限公司的法定代表人康杰，第三人马建先到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告陈静的诉讼请求：1.请求判令被告支付原告已付银行贷款15267.24元，利息53245.08元，本息共计68512.32元，并从2019年4月9日起以68512.32元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付违约金直至履行完毕止。2.判决被告支付原告剩余银行贷款144732.7元以及被告未按约定还款由此产生的利息，并从2019年4月9日起以未还款和产生的银行利息为基数按中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付违约金直至履行完毕止。3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年12月28日，原告以其前夫马建先名义与被告天河地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，房屋位于丹江口市××大道××号，名称为“中银广场”，为预售商品房，该房屋位于3幢2单元402室，房屋面积101.07平方米，房屋总价为23万元，首付款7万元，剩余16万元通过银行按揭方式支付。在附件六中合同补充约定，买受人于2012年12月28日支付购房款2万元，剩余首付款5万元先由被告垫付，后由买受人在交房前一次性付清。合同签订后，被告代为办理了银行按揭担保贷款手续，贷款期限为30年，此后，原告按期偿还银行贷款，但被告以各种理由未向原告交付房屋。原告见被告不能正常交付房屋，同时还要承担银行贷款，被迫在2015年9月23日与被告签订了退房协议，协议约定：被告退还原告2015年9月银行还款1000元，原告当天将争议房屋的银行还款卡交与被告，从2015年10月，由被告按时足额还款并同意在2015年11月30日退还原告交纳的首付款及已支付的银行按揭贷款本金及利息，同时办理相关退房手续，但被告并未按照协议履行，一直以来都由原告向银行还款，截止2019年4月8日，原告共向银行支付贷款本息68512.32元，尚欠银行贷款144732.7元。2017年12月12日，经丹江口市人民法院调解，原告与前夫马建先离婚，将本案中涉及到房屋的相关权益归原告所有。综上所述，被告在原告购房后不履行交房义务，解除购房合同后又不按约定处理退房问题，侵犯了原告的合法权益，故起诉请求法院支持原告的诉讼请求。被告丹江口市天河地产有限公司辩称，1.2012年12月28日马建先（原告前夫）与天河地产公司签订了《商品房买卖合同》合同一式5式、约定了预售商品房的位置、房号及房屋面积，贷款金额和首付款7万元。并且在合同第14页同时约定了交房时间：买受人一次性付清首付交房。2.2015年9月23日原告来天天河地产公司要求退房，口头告知公司经理在闹离婚。并跟公司协商2015年9月以后由公司代还银行按揭款，公司也同意退还9月份银行还款一仟元，2015年9月以前由于本人原因按揭还款于公司无关，以后在办理银行还款和退房期间按揭款由公司承担。并同意马建先解除合同，办理相关退房手续……。3.2015年10月份以后原告找到公司要求退款，公司当时就回绝他的要求。原因如下：协议已经签订，但（商品房买卖合同）是马建先购买签字，马建先不出面解决协议没法完成。以后查询房屋按揭贷款本息也是马建先在偿还。以马建先为主，跟原告没多大关系……。4.公司于2016年2月8日退还给了原告购房时交的2万元首付款，原告当即表示等事情（离婚）处理好再说。5.事情一直拖到2017年底原告跟马建先调解离婚，涉及到的房屋相关的权益原告从没以书面文字形式告知天河地产公司，公司要求原告提供离婚调解书和法院协助执行通知书，或者马建先一起到场解决、有马建先本人下达委托办理委托书，但至今天河地产公司没见到购房者（马建先）的一份材料，并且原告称“房子的事跟马建先没半毛钱关系”。6.后来原告单方面多次找公司，并且在2018年12月18日纠集也的亲戚朋友到公司吵闹，锁公司售楼部大门，造成公司一个多月无法正常工作。2019年1月29日又带人对公司售楼部打砸，并损坏了公司售楼沙盘模型（价值2万多元），公司随即报警……，110随即出警处理，并且当天天河地产公司把A（商品房买卖合同）、（存在的问题和解决的途经）、陈静给本人发的短信内容、（借据历史处理明细本地查询）等等和证据留存。7.事情过后，公司明确告知原告：马建先本人不出面，问题无法解决，况且你们已经离婚。如果把钱退还给你，马建先是合同订立方，也是银行贷款按揭的还款方，如查他到法院告我们退房还款怎么办？我公司没有理由也没有依据支付给你们任何费用。你们交的2万元首付款已经退还给了你，当时你们还没离婚，银行贷款提前还款马建先不出面，公司没有能力帮你们到银行预约提前还款，必须贷款本人到银行申请提前还款，公司只能协助你们把银行贷款还清，还要到不动产办理房屋解押（预告登记退订），如果以上问题你们双方不一起出面，问题永远得不到解决。钱单方面退给你个人，万一马建先找我们怎么办？房管局网上登记还是你们的……所以不能说房子跟马建先没有半毛钱关系。综上所速，天河地产公司没有向原先交房真正原因是：（商品房买卖合同）第14页签订的“买受人在交房之日前一次性付清首付”，首付5万没有付清不可能交房。退房协议是原告自身原因单方要求达成的，没有马建先同意协助，约定也没法完成。合同签订人是马建先，银行还款也是马建先，他们已经离婚。原告至今也没向丹江口市天河地产有限公司提供或出示过离婚调解协议，原告与被告没有直接合同关系。原告的诉讼请求是没有依据的。恳请人民法院依法判决，并驳回原告的一切诉讼请求。第三人马建先述称，当时买房的时候只是以我的名义签的，原告和被告之间的过程我都不清楚，离婚的时候法院判决房产是归陈静所有，房屋的还款也都是陈静还的，预告登记是二人共同所有，我有义务变更房产登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告陈静与马建先于2005年2月28日在丹江口市人民政府登记结婚。2012年12月28日，原告以马建先名义与被告天河地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，房屋位于丹江口市××大道××号，名称为“中银广场”，为预售商品房，该房屋位于3幢2单元402室，房屋面积101.07平方米，房屋总价为23万元，首付款7万元，剩余16万元通过银行按揭方式支付。在附件六中合同补充约定，买受人于2012年12月28日支付购房款2万元，剩余首付款5万元先由被告垫付，后由买受人在交房前一次性付清。2013年1月25日，原告以第三人马建先名义，与中国银行股份有限公司丹江口支行及被告丹江口市天河地产有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，由被告丹江口市天河地产有限公司提供按揭担保，原告向中国银行股份有限公司丹江口支行借款16万元，贷款期限为30年，此后，原告按期偿还银行贷款，但被告以各种理由未向原告交付房屋。原告见被告不能正常交付房屋，同时还要承担银行贷款，于2015年9月23日与被告签订了退房协议，协议约定：被告退还原告2015年9月银行还款1000元，原告当天将争议房屋的银行还款卡交与被告，从2015年10月，由被告按时足额还款并同意在2015年11月30日退还原告交纳的首付款及已支付的银行按揭贷款本金及利息，同时办理相关退房手续。2016年2月5日，被告将争议房屋全款销售，转卖给他人。2016年2月6日，原告收到被告退还首付款2万元。但被告未按照协议履行向银行偿还贷款义务，未退还原告已付贷款，一直由原告向银行还款，截止2019年4月8日，原告共向银行支付贷款本息68512.32元，尚欠银行贷款144732.7元。原告陈静与马建婚后因性格不合，双方经常发生纠纷，2016年，双方分居生活，2016年7月21日，原告陈静向本院提起诉讼，要求与第三人离婚。经调解，双方达成如下协议：1.原告陈静提出离婚，第三人马建先表示同意；2.婚生女儿马小丁从2018年1月1日起，由原告陈静抚养、监护至女儿马小丁独立生活时止，婚生儿子马梓哲从2018年1月1日起，由马建先抚养、监护至女儿马梓哲独立生活时止，双方互不支付对方抚育费；3.婚后购买的位于丹江口市××广场××单元××室房屋××面积101.07㎡，归原告陈静所有，今后如原告出售该房，马建先有义务协助办理过户手续，该房屋贷款由原告陈静从2018年1月开始偿还，丹江口市红黄蓝亲子园押金5万元归陈静所有，丹江口市快乐语言培训学校归陈静所有，相关债务由陈静偿还，双方婚后所欠马建先父亲马西明的全部债务由马建先偿还，东风雪铁龙车辆一辆归马建先所有；4.原告陈静于2018年12月31日前支付马建先10万元，如逾期，支付马建先违约金5000元。本院以（2017）鄂0381民初1941号民事调解书予以确认。本案经本院主持调解双方当事人未能达成协议。本院认为，依法订立的合同应当履行，原被告双方订立《商品房买卖合同》后，又在合法自愿的基础上签订了《退房协议》，解除了双方签订的商品房买卖合同关系，被告应当按约定退还原告支付的购房款和垫付的银行贷款，原告逾期没有支付构成违约，原告与第三人离婚时将合同权利确认给原告，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告明知原告与第三人是夫妻关系，在原告没有代理权的情况下，同意原告以第三人名义签订《商品房买卖合同》和《退房协议》，均认可原告以第三人名义签订合同时的表见代理行为的有效性，第三人事后也予以认可，该《商品房买卖合同》和《退房协议》合法有效，被告在已将原告退还的房屋出售后，在原告要求退款时以“退房协议是原告自身原因单方要求达成的，没有马建先同意协助，约定也没法完成”等理由拒绝履行合同解除义务，理由不能成立，故对被告的辩解，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告丹江口市天河地产有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告陈静已付银行贷款15267.24元，利息53245.08元，本息共计68512.32元，并从2019年4月9日起以68512.32元为基数按年利率6%向原告陈静支付违约金直至履行完毕止。二、判决被告丹江口市天河地产有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告陈静剩余银行贷款144732.7元以及被告未按约定还款由此产生的利息，并从2019年4月9日起以未还款和产生的银行利息为基数按年利率6%向原告陈静支付违约金直至履行完毕止。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1513元，减半收取757元被告丹江口市天河地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  曹志强二〇一九年六月二十四日书记员  刘 晨本案适用的相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。