湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初2867号原告：武汉惠之美物业服务有限公司，住所地：东西湖区银湖科技产业开发园**。负责人：胡国平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高亮，男，湖北得伟君尚律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：吴思思，女，湖北得伟君尚律师事务所律师（特别授权）。被告：夏建彬，男，1972年5月4日出生，武汉市人，住。原告武汉惠之美物业服务有限公司（以下简称惠之美公司）与被告夏建彬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，由审判员程庆元独任审理，于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告惠之美公司委托诉讼代理人高亮；被告夏建彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠之美公司诉称，2009年12月31日，原告惠之美公司与武汉市汉口春天小区业主大会业主委员会签订了《武汉市汉口春天小区物业服务合同》。合同第十条约定多层住宅物业费收费标准为0.8元/㎡·月。第十一条约定业主可以选择按月、季度、半年度缴纳物业费，每个月的15日或者每个季度、半年的第一个月15日为缴费最后期限。业主逾期不缴纳物业费的，惠之美公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。被告系福星惠誉汉口春天11栋5单元302号房业主，房屋建筑面积为90.27平方米。但被告自2008年7月1日起，一直未缴纳物业服务费，拖欠物业服务费达9,965.8元（计算到2019年12月31日）。惠之美公司此前已多次向被告催收物业费欠款，但被告以各种理由推诿付款义务。为维护自身的合法权益，故诉至贵院，请求判令1、判令被告夏建彬支付2008年7月1日至2019年12月31日物业管理费9,965.8元；2、判令被告夏建彬承担逾期款违约金，截止2019年1月15日为2,000元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告夏建彬辩称：一、（2004年至2008年6月30日未入住，全额缴费）2008年7月1日至2010年6月30日已在硚口区法院诉讼且判决已生效，物业公司未申请执行，不再存在缴纳义务。二、2010年7月1日-2019年4月1日期间，未收到有关物业公司的催缴通知和电话，视为物业公司主动放弃。根据起诉状的时间2019年4月1日，在法律时效性上，2016年4月1日之前的费用诉讼时效已过。另外，现物业公司和原物业公司是不是同一家公司。三、因为物业公司在服务过程中严重违规，服务不到位，不存在违约金；同时物业费的计算金额是错误的与事实不符。四、原告主张缴费到2019年12月31日，不符合法律规定，物业公司2019年下半年还未提供服务，不存在缴纳费用一说。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《物业服务合同》、《武汉市房屋产权登记信息查询单》，证明原、被告主体适格。证据二、物业费、违约金计算表，证明夏建彬自2008年7月1日起至2019按12月31日止，拖欠物业服务费。（面积90.27平方米）证据三、物业催缴单照片，证明原告此前已多次向被告催收物业费欠款，但被告以各种理由推诿付款义务。被告夏建彬为支持自己的抗辩请求，向本院提交照片一组，报纸两张，证明物业公司物业服务管理严重不到位，严重影响被告生活。经庭审质证，被告夏建彬对原告出示的证据一认为没有见过物业公司与业委会签订《物业服务合同》。如果有该合同，也认为该合同不公平，对证据一《武汉市房屋产权登记信息查询单》没有异议。对证据二被告夏建彬不认可欠费时间，认为应该从2010年7月1日以后，对证据三被告夏建彬不认可。原告惠之美公司对被告夏建彬提交证据三性都有异议，认为证据大部分形成时间是2010年6月30日之前，法院已经审判过了，所以不应该在本案中继续考虑，不能达到证明目的。对上述无异议的证据，本院予以采信；对有异议的证据，本院将结合庭审综合评判。经审理查明,原告惠之美公司原来的名称是武汉市福星惠誉物业管理有限公司，2012年变更为武汉福星惠誉物业服务有限公司，2015年变更为武汉惠之美物业服务有限公司。2009年12月31日，武汉市福星惠誉物业管理有限公司与武汉市汉口春天小区业主大会业主委员会签订了《武汉市汉口春天小区物业服务合同》。合同第十条约定多层住宅物业费收费标准为0.8元/㎡·月。业主逾期不缴纳物业费的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。被告夏建彬系福星惠誉汉口春天11栋5单元302号房业主，房屋建筑面积为90.27平方米。武汉市福星惠誉物业管理有限公司于2010年起诉至武汉市硚口区人民法院，请求判令被告夏建彬缴纳2008年7月1日至2010年6月30日止物业管理费1,732.8元。2011年6月16日武汉市硚口区人民法院出具（2011）硚民三初字第54号判决，判令被告夏建彬向武汉市福星惠誉物业管理有限公司支付2008年7月1日至2010年6月30日物业服务费共计1,386.2元。被告夏建彬对该判决不服，向武汉市中级人民法院提出上诉，2011年9月20日，武汉市中级人民法院作出（2011）武民二终字第812号判决书，判令驳回上诉，维持原判。被告夏建彬自2010年7月1日起，一直未缴纳物业服务费。惠之美公司经催要未果，故向本院提起诉讼。本院认为，原告系具有资质的物业管理企业，其与业主签订的《前期物业服务协议》合法、有效，应受到法律保护。关于业委会是否有权代理小区业主签订物业服务合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有拘束力”。《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故该合同对被告夏建彬具有拘束力，对于被告不知晓且不认可该合同的意见，本院不予采信。原告依合同约定对小区房屋及配套的设施、设备进行了相关的维护、养护、管理，对小区区域内的环境卫生和秩序亦进行了一定的维护，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费。被告作为业主与原告是共存共荣的关系，一方面原告作为物业服务公司，在其服务管理过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会，而不应仅以提起民事诉讼这种单一的方式解决问题；另一方面被告与原告之间也应相互体谅和支持，不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以继续，更无法保障其能提供优质的物业服务管理工作，长此以往，对整个小区的物业服务管理工作亦极为不利。原告诉讼请求部分有理，有理部分本院依法予以支持。另原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因物业公司与业主欠缺沟通，被告不属恶意拖欠物业费用，故原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求不适宜，本院依法不予支持。原告惠之美公司与武汉市汉口春天小区业主大会业主委员会签订了《武汉市汉口春天小区物业服务合同》第十一条第三款约定，原告惠之美公司可采取奖励性措施，鼓励业主和物业使用人一次性缴纳半年物业服务费，但不得一次性预收半年以上（不含半年）的物业综合服务费。故对于原告请求被告夏建彬物业费缴纳时间截止至2019年12月31日，本院不予支持，定为原告起诉之日即2019年4月30日。关于被告夏建彬对2016年4月1日以前的物业管理费提出诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第195条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行义务；……之规定，原告惠之美公司提供照片证明原告于2010年起至2017年每年通过在被告夏建彬家门粘贴催款通知书的方式向被告催缴2008年7月1日以后的物业服务费，该行为构成诉讼时效中断，故被告夏建彬辩称的2016年6月1日之前的物业服务费已过诉讼时效的请求，本院不予支持。关于被告夏建彬辩称的邻居强占公共平台以及楼下洗脚城锅炉排烟的侵权行为严重影响其生活的意见，因武汉市硚口区人民法院作出的（2011）硚民三初字第54号判决已对该问题进行过审理，且原告提供照片证明该问题现已整改完毕，故对该意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告夏建彬于本判决生效之日起十日内支付原告武汉惠之美物业服务有限公司2010年7月1日至2019年4月30日物业管理费7,654.90元（90.27㎡＊0.8元＊106个月）。二、驳回原告武汉惠之美物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元由被告夏建彬负担。此款已由原告垫付，被告夏建彬于本判决生效后将此款支付给原告。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  程庆元二〇一九年六月十八日法官助理黄艺