吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初1223号原告：付强，男，1981年11月27日出生，汉族，个体工商户，住吉林市。委托诉讼代理人：李晶，吉林市船营区正德法律服务所法律工作者。被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：廖桂林，总经理。委托诉讼代理人：彭健健，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：张立柱，男，该公司经理。原告付强与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（下称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付强及其委托诉讼代理人李晶，被告亚琦公司的委托诉讼代理人彭健健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付强向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、判令被告返还原告已付购房款486490元；三、判令被告赔偿损失202392.69元（1、原告为购房贷款支付的利息损失48764.69元；2、自2015年8月30日至2018年8月30日期间的租金损失153628元）及自2018年8月31日起至房款实际返还之日止期间的损失（标准按日租金140.29元计算）;四、诉讼费由被告承担。事实与理由:2014年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xxx）。约定：原告购买的商品房位于吉林市××区吉林国际物流商贸城（一期x区）xx号楼xxx号，建筑面积71.39平方米。合同约定房屋价款486490元，付款方式为贷款，贷款金额为24万元。被告交付房屋期限在2015年8月30日前。同时约定：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告，逾期超过60日出卖人应当退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6.55%计算给付利息。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告交付购房款486490元，被告于2015年2月7日向原告出具销售不动产统一发票，票面金额为486490元。被告为拖延交房的目的，让原告与被告下属单位吉林巨擎物业服务有限公司(下称巨擎公司)签订《物业管理委托合同》，约定上述房屋委托巨擎公司管理，管理期限自2015年8月30日至2018年8月30日，为期36个月，支付给原告委托管理补贴费共153628元（即：租金费用，每日为140.29元）。截止至2018年8月31日，被告未能按约定履行交房义务。综上，原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。被告未按约定交付商品房，构成根本违约，除合同应解除外，尚应返还原告已付购房款及赔偿原告的损失。但双方合同约定的违约金明显不足以弥补原告的损失，故原告主张的第三项诉讼请求应予支持。亚琦公司辩称：一、被答辩人未在约定时间内行使解除权，已经丧失了因逾期交房所产生的解除权，被答辩人解除买卖合同的请求缺乏权利基础，也无权要求答辩人返还购房款及相应利息。2014年10月1日，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定2015年8月30日前交付房屋。根据买卖合同第十二条第1款约定，逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。同时根据买卖合同补充协议第二条第1款的约定，买受人依据合同第十二条第1款方式约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。该补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，补充协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。该解释中的三个月和一年这两个期间，均属于除斥期间，除斥期间不同于诉讼时效，它不存在终止、中断和延长的情形，只要期限届满，当事人不行使解除权，该权利即归于消灭。具体到本案，应自合同签订之日履行交付房屋义务，即答辩人应在2015年8月30日履行交房义务，到了2015年10月30日答辩人逾期60天仍没有交付房屋，被答辩人就具有了合同的解除权。但是被答辩人因为自身原因，一直到2019年1月4日被答辩人才向贵院诉请解除合同，双方补充协议约定的解除合同的期限是2015年11月30日，法律规定的一年的除斥期间是2016年10月30日，无论是双方约定或者法定的解除合同的期限均已经届满，被答辩人已经丧失了因逾期交房所产生的解除权，所以其解除合同的诉讼请求不应得到法院的支持。那么，被答辩人返还购房款及要求赔偿利息的诉讼请求也不应得到法院的支持，应依法驳回被答辩人的全部诉请。二、即便贵院支持解除买卖合同，被答辩人也不能重复主张损失，也即如果认定商品房并没有交付，那么则不能既主张购房款利息，又主张购房租金损失。如果被答辩人主张未如期收房，则其享受的委托管理补贴应予退还，否则应视为被答辩人已如期收房。况且，即使答辩人按期交房，涉案商品房也并不一定能及时出租出去，出租不出去又何谈租金损失，且即使存在该损失，该损失的具体数额是多少，在双方签订购房合同时，也是答辩人所无法预见的，故不应对被答辩人的租金损失进行赔付。综上所述，被答辩人的主张缺乏事实及法律依据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。为证明自己的诉讼主张，付强向本院提举如下证据：1、付强身份证、亚琦房地产企业信息；2、商品房买卖合同；3、销售不动产统一发票；4、个人房产抵押贷款合同；5、物业管理委托合同；6、贷款还款明细表；7、收据三份；8、业主诉求、反映材料及光碟（二份）。亚琦公司对付强提供的证据1-7的真实性、合法性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以采信。亚琦公司对证据7中的业主诉求及反映材料的真实性未提出异议，对证据的真实性予以采信；亚琦公司对光碟提出异议，光碟所记载的是双方当事人发生争议后，为解决纠纷而录制，具有真实性，对真实性予以采信。亚琦公司向本院提举如下证据：1、商品房买卖合同（同付强提供的证据2）；2、物业管理委托合同（同付强提供的证据5）；3、合同价格确认书。对证据1、2本院予以采信；付强对证据3提出异议，本院认为，因该证据系复印件，真实性无法确认,不予采信。经审理查明：2014年10月1日，付强与亚琦公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为xxx）一份(包含合同补充协议)，合同约定：买受人（付强）购买出卖人（亚琦公司）开发的位于吉林市××区吉林国际物流商贸城（一期x区）xx号楼xxx号商铺，面积71.39平方米，每平方米单价为6814.54元，合计总价为486490元;房屋交付日期：2015年8月30日，逾期交房违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起15天内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.55%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。《合同补充协议》约定：第二条、买受人解除合同的约定：1、买受人按本合同第九条第1项（2）约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。第六条：买受人购置本物业需另与出卖人指定的市场运营商签订36个月物业管理委托合同，双方均自觉遵守该合同规定的各项权利与义务。同日，付强与巨擎公司（该公司系亚琦公司独资设立的子公司）签订《物业管理委托合同》一份，合同约定：付强将购得的吉林国际物流商贸城xx栋xx号商业用房交给巨擎公司委托管理，管理期限自2015年8月30日至2018年8月30日；巨擎公司按《商品房买卖合同（预售）》总金额的24%，即153628元，支付给付强作为委托管理补贴，支付的款项在《商品房买卖合同（预售）》总金额里抵扣。《商品房买卖合同（预售）》与《物业管理委托合同》中还约定了其他权利和义务。在《商品房买卖合同（预售）》签订之前，即2014年7月26日付强向亚琦公司支付定金5000元，8月6日支付定金1.5万元，9月15日支付购房款226490元。2015年2月10日，付强、九台商行永吉支行、亚琦公司三方签订《个人房屋抵押贷款合同》，合同约定：甲方（借款人、抵押人）付强、乙方（贷款人、抵押权人）九台商行永吉支行、丙方（保证人）亚琦公司，借款金额为24万元；借款期限120个月，月利率为6.15‰，本合同项下还款以月为一期，首期自放款日起计算。《个人房屋抵押贷款合同》中还约定了其他权利和义务。合同签订后，九台商行永吉支行于同年3月5日向付强支付借款24万元，同日，付强向亚琦公司支付购房款24万元。付强自同年4月起开始偿还借款本息。付强至2015年3月5日共计交付购房款486490元（含定金2万元，借款24万元）。约定交付房屋期限届满，亚琦公司未交付房屋，付强向本院提起诉讼。本院认为：付强与亚琦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。一、关于付强要求解除与亚琦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉请以及亚琦公司提出的付强行使解除权的权利归于消灭的抗辩主张。本院认为，付强在《商品房买卖合同（预售）》中约定的合同解除期限内未行使合同解除权，付强依约定解除合同的权利归于消灭。但亚琦公司所建设的房屋现仍未经竣工验收，至今不能交付使用，亚琦公司之行为，已构成根本违约，致使付强接受并使用房屋的合同目的不能实现，付强可行使法定解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，付强与亚琦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应予解除。对付强请求解除合同的诉请予以支持，对亚琦公司的抗辩主张不予采纳。二、关于付强要求亚琦公司返还购房款问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案，付强实际交付购房款486490元（含定金2万元，贷款24万元），房屋买卖合同解除后，亚琦公司对付强所交购房款应予返还。三、关于付强请求赔偿各项损失的诉请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本案《商品房买卖合同（预售）》因亚琦公司违约而解除，亚琦公司应当赔偿付强因此遭受的损失。付强于2015年3月5日即交付全部购房款，亚琦公司占用使用至今，亚琦公司应当赔偿付强资金占用期间的利息损失，计算标准本院参照案涉《个人房屋抵押贷款合同》约定的贷款利率即月利率6.15‰予以支持。关于起算时间，付强以贷款24万元支付购房款，故该24万元自银行实际放款日2015年3月5日起算；付强交付的246490元购房款，因付强请求自2015年8月30日起计付损失，故该246490元自2015年8月30日起算。付强请求按租金标准计付损失，因房屋自始未交付，其主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，付强合理的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日解除原告付强与被告吉林亚琦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xxx）；二、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告付强购房款486490元；三、被告吉林亚琦房地产开发有限公司赔偿原告付强本金486490元的利息损失，其中本金24万元自2015年3月5日起算，本金246490元自2015年8月30日起算，均计算至付清房款之日止，按月利率6.15‰标准计付，与前款同时给付；四、驳回原告付强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5344元（原告付强已预交）由原告付强负担286元，被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担5058元；被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 员  李慧媛二〇一九年六月十日代理书记员  孙翀文