广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初985号原告：广州市领某物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇，统一社会信用代码91440***75644T。法定代表人：梁某江。委托诉讼代理人：刘某华，系该公司员工。委托诉讼代理人：梁某丹，系该公司员工。被告：陈某红，女，1974年7月15日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：李某林，男，1975年10月29日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州市领某物业管理有限公司诉被告陈某红、李某林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告广州市领某物业管理有限公司委托诉讼代理人刘某华到庭参加诉讼，被告陈某红、李某林经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州市领某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付从2009年12月1日起至2018年1月31日止所拖欠的物业管理服务费人民币8797.46元，及从2009年12月2日起，按每日应交物业管理服务费的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止。2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居*幢之一*房业主，该小区自2005年7月8日至2018年1月31日期间的物业管理服务一直由广州市洛某物业管理有限公司提供，但被告自2009年12月1日起至2018年1月31日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与广州市洛某物业管理有限公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向法院提起诉讼。被告李某林、陈某红无答辩，也无提交证据。本院经审查原告提交证据，并结合其庭审陈述，认定事实如下：原告广州市领某物业管理有限公司是从事物业管理服务的有限责任公司。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居*幢之一*房（以下简称涉案房屋）的建筑面积为94.50平方米，业主为被告李某林、陈某红，其于2013年7月2日取得上述地址房屋的产权证书。2007年12月31日，案外人广州市洛某物业管理有限公司与广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定为广州市番禺区洛浦街洛溪新城洛涛居（以下简称涉案小区）提供物业管理服务。委托管理期限从2007年1月1日至2009年12月31日。合同第二十条约定，住宅管理服务费为0.95元/月·平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每天按应缴款的千分之一交纳滞纳金。合同中未约定物业费的具体交纳时间。合同到期后，双方于2010年1月13日签订《物业管理服务合同》，条款与2007年12月31日签订的《物业管理服务合同》相一致，期限自2010年1月1日至2011年12月31日。该合同到期后，双方则未再续签合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年3月15日出具一份证明，证实广州市洛某物业管理有限公司自2005年7月8日至2018年1月31日期间为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，广州市洛某物业管理有限公司与原告签订一份《债权债务抵偿协议》，约定将广州市洛某物业管理有限公司自2005年7月8日至2018年4月30期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告行使。2018年6月29日，原告通过广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2018年10月19日，原告向被告寄送《债权转让及催缴通知书》，要求被告支付2009年12月1日至2018年1月31日期间的物业管理费，该通知于2018年10月20日被他人签收。本院认为，广州市洛某物业管理有限公司与广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会于2007年12月31日签订的《物业管理服务合同》于2011年12月31日过期，合同在有效期内对被告具有法律约束力。广州市洛某物业管理有限公司已为涉案小区提供物业服务，被告应支付在涉案物业合同有效期内2009年12月1日至2011年12月31日期间的物业管理服务费。2011年12月31日，涉案的物业服务合同已过期，广州市洛某物业管理有限公司与广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会未续签或重新签订物业管理合同，双方不存在物业服务合同关系。但由于在合同到期后，涉案小区未聘请其他物业公司入场，广州市洛某物业管理有限公司继续为涉案小区提供物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。被告李某林、陈某红接受了广州市洛某物业管理有限公司提供的物业服务，仍有义务支付相应的物业服务费用。鉴于双方之间无书面的物业服务合同，2012年1月1日至2018年1月31日的物业管理费可比照之前签订的物业服务合同收费标准交纳物业服务费。涉案房屋建筑面积为94.50平方米，每月应交纳物业费为89.78元（94.50*0.95）。自2009年12月1日至2018年1月31日，共计98个月，共计应交纳物业费8798.44元。原告要求被告支付物业管理费8797.46元，属于其对自身权益的处分，本院依法予以确认。被告拖欠自2009年12月1日至2011年12月31日物业管理费，因仍处在涉案物业合同有效期内，应向广州市洛某物业管理有限公司缴纳滞纳金。物业合同未约定交纳物业管理费的具体时间，视为被告应在每月月末交纳当月的物业管理费，应从次月1日开始计算上月物业管理费的滞纳金。但物业管理服务合同约定滞纳金按每日应缴款的千分之一计取，约定明显过高，且原告未提供证据证实被告拖欠物业费对其所造成的实际损失，本院酌定被告拖欠的2009年12月1日至2011年12月31日物业管理费应自每月次日，按中国人民银行同期贷款利率，以每月应缴物业管理费89.78元为基数计算滞纳金，每月物业管理费的滞纳金分别计算，均计算至本判决确定的给付之日。2011年12月31日，广州市洛某物业管理有限公司与广州市番禺洛溪新城洛涛居业主委员会签订《物业管理服务合同》已过期并未续签，滞纳金的约定因该合同过期而失效，不能直接对被告产生法律约束力，故被告无需支付2012年1月1日至2018年1月31日拖欠物业管理费的滞纳金。原告广州市领某物业管理有限公司与广州市洛某物业管理有限公司签订债权债务抵偿协议，原告对债权转让内容通过广州日报进行公告，取得了相应的追讨物业管理费的权利。被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。原告的上述追讨权利系由案外人广州市洛某物业管理有限公司转让债权而来，其权利不能超出原债权人主张权利的内容，故对原告请求的滞纳金部分，本院依法予以驳回。被告李某林、陈某红经本院传票合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第七十九条、第八十条、第八十二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李某林、陈某红应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市领某物业管理有限公司支付自2009年12月1日至2018年1月31日的物业管理费8797.46元；二、被告李某林、陈某红应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市领某物业管理有限公司支付自2009年12月1日至2011年12月31日拖欠的物业管理费所产生的滞纳金（滞纳金以每月应缴纳的物业管理费89.78元为基数，从次月1日按中国人民银行同期贷款利率计算，每月物业管理费的滞纳金分别计算，均计算至本判决确定的给付之日）；三、驳回原告广州市领某物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告广州市领某物业管理有限公司承担25元，被告李某林、陈某红承担25元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  杨 东人民陪审员  黄福泉人民陪审员  梁颖坚二〇一九年六月十九日书 记 员  何震宇法官助理邓倩敏