重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初2949号原告：张骏，男，1986年9月17日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：寇运龙，重庆远博律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娅琼，重庆远博律师事务所实习律师。被告：重庆谦贵商业管理有限公司，住所地重庆市渝**空港乐园公租房华晖路**4-4，统一社会信用代码91500112320378336B。法定代表人：蒋友义。委托诉讼代理人：蒋俊豪，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，，住所地重庆市渝中区长江一路****统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：吴自力，董事长。委托诉讼代理人：任新民，重庆万友律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思强，重庆万友律师事务所律师。第三人：重庆首众商业管理有限公司，住所，住所地重庆市渝**龙塔街道渝鲁大道**鲁能星城七街区**6-3社会信用代码91500112MA5UNDAB8K。法定代表人：龚小丽。委托诉讼代理人：蒋俊豪，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。原告张骏与被告重庆谦贵商业管理有限公司（以下简称谦贵公司）、被告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公共住房公司）、第三人重庆首众商业管理有限公司（以下简称首众公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2019年4月10日公开开庭进行了审理，依法由审判员欧春利担任审判长，与人民陪审员王先容、姜全芬组成合议庭，适用普通程序于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告张骏及其委托诉讼代理人寇运龙、王娅琼，被告谦贵公司和第三人首众公司的共同委托诉讼代理人蒋俊豪，被告公共住房公司的委托诉讼代理人任新民、陈思强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张骏向本院提出诉讼请求：1.解除原告张骏与被告谦贵公司、被告公共住房公司签订的《商业用房分租合同》；2.被告谦贵公司向原告张骏退还交付的押金5000元及租金共计377362元，并支付资金占用损失，以377362元为基数，从2017年8月17日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本清止；诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年10月21日，重庆圈内圈外资产管理有限公司（以下简称圈内圈外公司）和张骏签订了《商业服务管理合同》，约定将位于重庆市渝北区空港乐园公租房集中商业体x栋4层图纸标识部分出租给张骏经营网吧，并向张骏承诺交房时间为2017年2月。合同签订后，重庆圈内圈外公司代谦贵公司收取了租金和押金共计377362元，其后圈内圈外公司未能履行合同约定内容，于2017年5月通知张骏与首众公司重新签订商业管理服务合同。因张骏已投入大量资金急于开设网吧回收资金，遂与首众公司签订了《商业服务管理合同》，首众公司向张骏出具了租金和押金收据，承诺交房日期为2017年12月。但2017年12月并未交房，以消防未通过为由将交房时间改为2018年3月，后又因其内部装修未完成将时间延后至2018年6月。2018年5月17日，首众公司与张骏重新签订了《商业服务管理合同》，并由张骏与谦贵公司、公共住房公司签订了《商业用房分租合同》，具体租赁物为重庆市渝北区空港乐园x栋4F-9号。张骏遂注册了魔英网吧，但文化局进行现场勘查时以距离学校不足200米不准张骏在租赁地开设网吧。张骏认为合同签订后被告承诺的交房时间一拖再拖，未交房被告就没有损失，且合同约定张骏租赁房屋开设网吧，由于文化局不准开网吧，不是张骏原因造成，故张骏起诉来院。被告谦贵公司辩称，张骏单方提出解除合同构成根本违约，在张骏承担违约责任的情况下同意解除合同；根据租赁合同约定租赁房屋的交付时间是以张骏实际接房之日，以谦贵公司的书面通知时间为准，未约定具体接房时间，故谦贵公司无逾期交房的违约行为，张骏解除合同的真实原因是其不愿继续承租，根据合同约定谦贵公司收取的租金及履约保证金不予退还，同时违反租赁合同视为也违反商业管理合同约；张骏支付的保证金、租金的金额需其举示证据佐证。被告公共住房公司辩称，公共住房公司作为业主仅是对《商业用房分租合同》承租人履约情况和商业活动进行监控，其他是张骏与谦贵公司发生关系，公共住房公司未收取张骏任何款项，不存在退款；张骏在签订合同时知晓案涉房屋尚未完成相关登记手续，才会约定实际接房之日为记租日，该约定并不违法；在房屋尚未交付前以注册网吧没有通过主管机构审批未为由要求解除合同无合同和法律依据，且与公共住房公司无关。第三人首众公司辩称，租金及押金收据应以张骏举证为准，首众公司不是租赁合同的相对人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《商业服务管理合同》三份、《商业用房分租合同》、收据、借记卡交易明细、营业执照、不予受理通知书、申请书、《商业用房整租合同》等本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年10月25日，公共住房公司与谦贵公司签订《商业用房整租合同》，公共住房公司将渝北区空港乐园项目商业用房整体出租给谦贵公司，租赁期限为10年，其中B区集中商业x栋以该楼精装修消防验收合格次日起算租赁期限。2016年10月21日，以张骏为甲方、圈内圈外公司为乙方，签订《商业服务管理合同》一份，主要约定：经乙方努力最终将促成甲方与公共住房公司和谦贵公司达成《商业用房分租合同》，甲方将合法租赁位于重庆市渝北区空港乐园公租房集中商业体x栋4层（详见附图）房，建筑面积约为1237平方米，用于经营网吧水吧，具体门牌和面积大小以《商业用房分租合同》为准；甲方委托乙方服务：对本物业进行市场调查及商业定位，并作为商业顾问，对本物业商业承租部分设计提出商业建议，对甲方实施的项目进行招商工作及其他开业筹备工作实施咨询和建议，对本物业在开业后实施商业经营管理适当服务，在合同期内协调与物业方和物业管理公司的友好合作关系；自本合同签订日，甲方须支付乙方116871元的保证金，甲方须与《商业用房分租合同》同步按季度支付92775元的服务费给乙方，接房之日第一年季度服务金92775元…本合同有效期为乙方接房之日至《商业用房分租合同》终止日期止。2016年10月21日，张骏向圈内圈外公司支付367361元。2017年8月18日，以张骏为甲方、首众公司为乙方，签订《商业服务管理合同》一份，主要约定：经乙方努力最终将促成甲方与公共住房公司和谦贵公司达成《商业用房分租合同》，甲方将合法租赁渝北区空港乐园集中商业x栋4层9号，建筑面积约700平方米（详见附页图）的商业，用于经营网吧；自本合同签订日，甲方须支付乙方105816元的保证金，甲方须与《商业用房分租合同》同步按季度支付84000元的服务费给乙方，接房之日第一年季度服务金84000元…本合同有效期为按实际接房之日起至《商业用房分租合同》终止日期止（具体接房之日已乙方通知为准）。同日，首众公司向张骏出具收据一张，金额377362元，收款事由：租金、押金B1-4F-9，接房时按实际面积多退少补。2018年5月17日，张骏为甲方、首众公司为乙方，签订《商业管理服务合同》一份，主要约定：甲方将合法租赁的商业用房位于渝北区空港乐园集中商业x栋4层9号，建筑面积786平方米用于经营网咖，并将此物业经营过程中所需要的商业营造及商业氛围打造工作委托给乙方，由乙方统一进行商业硬环境、软环境的价值打造，提升甲方租赁物业所在商业整体的购物环境和购物体验；自本合同签订日，甲方须向乙方支付113821元的履约保证金，接房之日起第一年季管理费7074元…商业管理合同补充条款：正式记租时间为2018年11月15日。2018年7月19日，以公共住房公司为业主方（甲方）、谦贵公司为整租房（乙方）、张骏为分租方（丙方），签订《商业用房分租合同》一份，主要约定：乙方承租了甲方合法拥有的渝北空港乐园项目商业用房，经甲方同意，乙方将商业用房之部分分租给丙方，就分租事宜达成了一致，甲方商业用房物业坐落于重庆市渝北区空港乐园集中商业项目，分租房屋位于x栋4层9号，暂定建筑面积为786平方米，以最终测绘报告为准，该分租房屋经营范围为网咖，租赁期限为5年，以丙方实际接房之日为记租日；租金每月37元/平方米，月租金合计为29082元，分租房屋租金自丙方接房之日起记租，租金按季度支付，签约时交付首期租金；丙方应于本合同签订时向乙方支付分租房屋履约保证金5000元；第七条分租房屋交付时间，乙、丙双方约定，乙方在租赁期限起始日将该分租房屋交付给丙方；第十八条丙方提前退铺的约定，本合同履行期未满1年申请提前退铺的，履约保证金不予退还，超期预付租金待乙方走完相关流程后无息退还；第二十二条违约责任，丙方在约定的租赁期未满时违反本合同约定提前解除租赁合同，除需向乙方缴足本合同全部应交租金外，所缴纳的履约保证金不予退还。上述合同中张骏租赁的房屋均为同一房屋，位置未发生变化。2018年8月1日，张骏在租赁房屋登记注册重庆魔英网吧。2018年10月9日，重庆市渝北区文化委员会向重庆魔英网吧出具《不予受理通知书》，载明：收到贵单位申请在重庆市渝北区木耳公租房设立“重庆魔英网吧”事项，依法进行初审后，不予受理贵单位申请事项，理由和依据如下：该地址距重庆渝北立人小学校较近，不符合网吧设立场所的地点要求。2018年12月18日，张骏向谦贵公司发出了《申请书》，以谦贵公司迟延交房，现商圈其他网吧已即将开业或收回成本，张骏已彻底失去此处网吧投资的先机为由，提出解除租赁合同，退还租金及保证金。该函件谦贵公司收悉。案涉房屋截至开庭之日尚未由谦贵公司交付给张骏。公共住房公司称租赁房屋旁的小学在2015年已修建好。关于张骏的已付款。张骏主张其支付的377362元是租金及押金，如何组成的不清楚。谦贵公司主张仅收到首众公司转付的分租合同履约保证金5000元及首期租金87246元。首众公司称的确是由圈内圈外公司转付了张骏的377362元，其中有分租合同履约保证金5000元及首期租金87246元，商业服务合同履约保证金113821元，剩余的为预收商业管理费，已转付谦贵公司保证金及租金。庭审中，谦贵公司主张，即使租赁房屋不能开设网吧，也属于张骏自身的商业风险；保证金、租金在张骏违约的情形下转化为了违约金，谦贵公司需要另行招商，导致房屋空置产生租金损失。张骏主张，圈内圈外公司与张骏口头约定交房时间是2017年2月，首众公司与张骏口头约定的交房时间是2017年12月；现租赁房屋已不能开设网吧，合同目的不能实现，且房屋至今未交付，故张骏无违约；违约金过高，租赁房屋并未实际交付，谦贵公司无损失产生。本院认为：张骏和谦贵公司、公共住房公司签订的《商业用房分租合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于张骏是否具有解除合同的权利。首先，张骏承租案涉房屋用于经营网吧，其作为经营的主体，应对经营所需条件应予以了解清楚，负有考察租赁房屋是否符合其经营所需条件的义务，若签订合同后发现有不符合经营条件的情形应由张骏自行承担责任。现案涉房屋因距学校较近，不符合网吧设立场所的地点要求，不能开设网吧，张骏应自行承担责任。若张骏以此为由要求解除合同应承担违约责任。其次，《商业服务管理合同》中的约定不能适用于租赁关系中，在《商业用房分租合同》中对租赁期限的约定为“以丙方实际接房之日为记租日”，且张骏主张谦贵公司口头承诺过交房时间但谦贵公司予以否认，张骏亦无证据予以佐证，故虽然谦贵公司至今未向张骏交付房屋，但并不违反合同的约定，谦贵公司无逾期交房的违约行为，张骏无权以此为由要求解除合同。现谦贵公司同意解除合同，故张骏要求解除《商业用房分租合同》的诉讼请求本院予以支持，但张骏应承担违约解除合同的违约责任。张骏向首众公司付款377362元，收据载明的收款事由为租金、押金。首众公司、谦贵公司均称首众公司仅向谦贵公司转付了分租合同履约保证金5000元及首期租金87246元，其他款项为《商业服务管理合同》款项，张骏也无证据证明谦贵公司收取了92246元外的其他款项，故仅能认定谦贵公司收取了张骏92246元。《商业用房分租合同》中对张骏提前解除合同应承担的违约责任有两处约定，一是“本合同履行期未满1年申请提前退铺的，履约保证金不予退还，超期预付租金待乙方走完相关流程后无息退还”，二是“丙方在约定的租赁期未满时违反本合同约定提前解除租赁合同，除需向乙方缴足本合同全部应交租金外，所缴纳的履约保证金不予退还”。根据上述约定，履约保证金、租金在张骏违约的情形下不予退还，已转化为违约金的性质，违约金具有补偿性质，其约定应与守约方的实际损失相当。在案涉房屋符合交付条件前，谦贵公司另行招商并不会影响其开始收取租金的时间，且谦贵公司尚未向张骏交房，故本院酌情认定保证金5000元不予退还已足以弥补谦贵公司的损失，无需另行支付违约金。故谦贵公司应向张骏退还的金额为87246元。因张骏违约导致合同解除，故张骏要求谦贵公司支付资金占用损失无事实和法律依据，本院不予支持。张骏与公共住房公司未建立租赁合同关系，其要求公共住房公司退还款项无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：于本判决生效之日解除原告张骏与被告重庆谦贵商业管理有限公司、被告重庆市公共住房开发建设投资有限公司签订的《商业用房分租合同》；被告重庆谦贵商业管理有限公司在本判决生效后立即退还原告张骏87246元；三、驳回原告张骏的其他诉讼请求。如果被告重庆谦贵商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22094元，由原告张骏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  欧春利人民陪审员  姜全芬人民陪审员  王先容二〇一九年六月十二日书 记 员  李 洁