湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2415号原告（反诉被告）：邓利辉，女，1973年12月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：邹新军，湖南律畅律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南国讯酒店管理有限公司，住所地长沙市天心区新岭路88号新兴企业中心A栋14楼1413房。法定代表人：黄靖。委托诉讼代理人：周宇，湖南元端律师事务所律师。被告：湖南新兴电器控制设备有限公司，住所地长沙市天心区大托镇新路村长沙天心工业园新岭路88号。法定代表人：谭亮。委托诉讼代理人：王俊岩，湖南辰邦律师事务所律师。原告邓利辉（反诉被告）与被告湖南国讯酒店管理有限公司（以下简称国讯公司）（反诉原告）以及被告湖南新兴电器控制设备有限公司（以下简称新兴公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员章富琼与人民陪审员廖利辉、邹德强组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人邹新军，被告国讯公司委托诉讼代理人周宇，被告新兴公司委托诉讼代理人王俊岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓利辉请求法院判令：一、解除邓利辉、国讯公司双方签订的《房屋租赁合同》；二、国讯公司、新兴公司返还房屋装修款139748元；三、国讯公司、新兴公司以139748元为基数，按年利率6%的标准支付自2018年7月起至实际返还139748元止的利息；四、国讯公司、新兴公司承担本案全部诉讼费用。国讯公司答辩并反诉称：双方签订的房屋租赁合同主体适格，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，属有效合同，应该遵守。邓利辉主张退还房款、资金占用利息应不予退还和支付。国讯公司反诉请求判令：一、双方继续履行签订《房屋租赁合同》；二、邓利辉承担违约责任，赔偿国讯公司损失10万元；三、邓利辉承担反诉案件诉讼费。邓利辉（反诉被告）答辩要点：合同无需继续履行，合同没有与约定违约条款，无需承担责任。新兴公司答辩要点：一、新兴公司并非《房屋租赁合同》的当事人，根据合同相对性，新兴公司与此《房屋租赁合同》的权利义务均无关系；二、邓利辉与新兴公司之间是商品房销售合同关系，与本案的租赁合同关系是两个不同的法律关系，且双方在签订商品房销售合同时，对于邓利辉与国讯公司签订的《房屋租赁合同》不能预见，也不能预见邓利辉在租赁合同关系中受到损失；三、新兴公司未将银行账户借用给国讯公司使用并收取邓利辉装修款，邓利辉以此为由追加新兴公司为被告，没有事实依据。经审理查明：2018年7月27日，邓利辉作为甲方/出租方，国讯公司作为乙方/承租方，双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：房屋基本情况,房屋坐落于湖南省长沙市天心区新岭路长沙新兴企业中心的以下房屋B栋6层29号房共1间，建筑面积共49.91平方米。租赁用途为酒店式公寓出租经营。合同第5条第二款约定，乙方统一收取房屋买受人（甲方）装修费用139748元(不含发票税)。合同第6条约定，租金以及支付方式，自甲方正式交房之日起延后六个月(免租整备期)的第七个月起计算租期并支付当月租金，相金前三年维持不变，第四年起每三年递增8%。双方约定在每月5日前支付当月租金(节假日顺延)，无故不得延迟支付，未经甲方同意，租金支付延迟超过二个月，甲方有权终止本协议。（客房公寓的租金前三年为2246元/月，每月5日前支付当月租金）。合同尾部由邓利辉签字捺印，国讯公司盖章予以确认。2018年11月16日，案外人长沙、新兴公司签订一份编号为20160529327的《长沙市商品房买卖合同》，约定邓利辉购买新兴公司开发的位于长沙市天心区新岭路88号新兴企业中心研发楼B-327号房，购房款为288480元，邓利辉一次性付清。合同约定的交房时间为2018年7月31日前，新兴公司应该按照国家和地方政府的有关规定，将符合约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人可以解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起45日内退还全部已付房款，按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，邓利辉按照合同约定履行了自己的全部义务，但新兴公司无法按时交房。案外人起诉至法院，法院已经判决解除双方的合同，现案件在上诉过程中。2018年1月20日，国讯酒店与案外人湖南湘海装饰设计有限公司签订一份《装修工程施工合同》，合同约定对长沙市天心区大托镇沂路村园新岭路88号（酒店）进行装修工程施工。案外人长沙湘利商贸有限公司于2018年8月1日成立，法定代表人系原告。合同签订后，邓利辉支付装修费用139748元，后因开发商无法交付房屋，邓利辉要求退还装修费用，双方协商无果，遂向本院提起诉讼。以上事实，有当事人提交的身份信息、《房屋租赁合同》、收据和银行凭证、签约信息表、《装修工程施工合同》、当事人陈述等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人一般应该是租赁物的所有权人或者具有使用、管理、收益的权利。本案中，原告在签订租赁合同的时候，原告既不是涉案出租房屋的所有权人，房屋尚在建造未竣工验收未实际交付，因此原告也不具有使用、管理、收益的权利，属于无权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在签订出租合同后，涉案出租房屋由案外人长沙湘利商贸有限公司购买系公司财产，尽管原告系公司法定代表人但并不是产权人，且案外人并未追认，因此原、被告双方签订的租赁合同无效。至于被告国讯酒店辩称，案外人长沙湘利商贸有限公司在签订租赁合同时正在设立过程中，原告作为法定代表人有权签订合同的主张，没有事实以及法律依据，本院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告国讯酒店返还装修款并承担相应资金占用损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于被告新兴公司是否应该承担责任的问题。本案中，被告国讯酒店收取装修款是通过户名为被告新兴公司的银行pos机，构成借用银行账户。《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》明确批复：出借银行帐户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借帐户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条：“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。”因此被告新兴公司应该与被告国讯酒店承担连带清偿责任。据此，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）邓利辉和被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司于2018年7月27日签订的房屋租赁合同无效；二、限被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告（反诉被告）邓利辉装修款139748元及资金占用利息（自2018年7月27日起按照年利率6%计算至清偿之日止）；三、被告湖南新兴电器控制设备有限公司对本判决书第二项义务承担连带清偿责任；四、驳回被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3094元，由被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司、湖南新兴电器控制设备有限公司负担，反诉受理费1150元，由被告（反诉原告）、湖南国讯酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  章富琼人民陪审员  邹德强人民陪审员  廖利辉二〇一九年六月二十六日书 记 员  龙 辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。