贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初2047号原告：张家荣，男，汉族，1978年11月13日生，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：张克惠，男，汉族，1976年7月29日生，住贵州省贵阳市乌当区。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘大兵，男，汉族，1981年12月5日生，住贵州省贵阳市乌当区。代理权限为特别授权代理。被告：贵州建新房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区观溪北路**，统一社会信用代码915201007897642770。法定代表人：张红，男，汉族，1979年1月7日生，户籍所在地贵州省贵定县。该公司执行董事。原告张家荣与被告贵州建新房地产开发有限公司（以下简称建新房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家荣的委托诉讼代理人张克惠、刘大兵到庭参加诉讼，被告建新房开公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告与原告于2011年9月15日按商品房单价以4606.10元每平米、总价355407元签订了位于贵阳市乌当区燕山大道1号燕山雅筑小区1栋1单元16楼3号的商品房买卖合同，2014年1月4日被告以原告必须先交纳所谓“三通费”才能交付商品房为由收取了原告煤气开户费2988元，有线电视开户费265元，独立电表开户费0元，而事实是，依据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条等规范性文件中明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用；另被告于2010年8月23日（见商品房买卖合同第二章第三条）取得该商品房土地使用权限，并与施工方约定2011年11月25日为开工时间（见商品房买卖合同第二章第一条）；由此可见，被告在明知“三通费”应该包含在商品房价格内而继续收取原告以及其他购房人的“三通费”实属明显的欺诈和违法行为。所以，原告为了维护自己的合法权益，遂诉至法院。请求：1.判令被告退还违法收取的煤气开户费2988元，有限电视开户费265元，并以人民银行公布的同期利率支付利息975.9元，合计4228.9元；2.判令被告承担本案诉讼费。被告建新房开公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，本院视为其对原告的诉请放弃答辩、举证、质证的权利。本院经审理认定事实如下：被告建新房开公司成立于2006年7月19日，系“燕山雅筑”住宅小区的开发建设单位。2011年9月15日，原告张家荣作为买受人与被告建新房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：YSYZ-2011-012），合同约定被告建新房开公司把位于贵阳市××区××大道××”住宅小区的房屋一套出售给原告，双方对具体的房屋面积、房屋价款及付款方式等进行了约定。其中，合同第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4606.10元，总价款355407元，（大写）叁拾伍万伍仟肆佰零七元整。……前述约定的商品房价格已经包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”、第十二条约定“（一）城市基础设施：……2、供电：交付时达到使用条件；……4、燃气：2013年12月31日达到管道铺设到户；……6、有线电视：交付时线路敷设到户。……”、第十四条第四款第1项约定：“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1项费用，并在签订本合同之日起1日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应交款凭证。（1）专项维修基金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）煤气开户安装费；（6）有线电视安装费。……该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”。原告与被告建新房开公司在合同上签字捺印及盖章进行确认。《商品房买卖合同》是采用贵州省住建部门制定的示范文本，系被告建新房开公司向原告提供的格式合同。另查明，2014年1月4日，原告向被告建新房开公司缴纳了煤气开户费2988元、有线电视费265元，共计3253元，被告向原告出具了加盖了该公司财务专用章的收款收据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年2月7日所作的《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有其当然的法律约束力，应当予以适用，完全可以作为认定《商品房买卖合同》相关条款存在不合理地加重买受人责任的依据。本案中的《商品房买卖合同》采用的是由贵州省住建部门制定的示范文本，合同第七条约定：“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”与第十四条第四款第1项第（5）、（6）条关于煤气开户安装费、有线电视安装费需要向被告缴纳的约定，违反了前述的相关规定，也相互矛盾，且该合同系被告建新房开公司提供的格式条款，虽然被告在合同中采取加粗字体的方式尽到了提示义务，但依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告虽然尽到了提示义务，但将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人即原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，排除了原告的权利，应属于无效条款，故被告在交房时以代收代缴名义向业主收取的上述费用于法无据，应予退还。现原告诉请被告退还煤气开户费2988元、有线电视开户费265元，共计3253元，本院予以支持。对于原告诉请被告按照人民银行公布的同期利率支付资金占用费的请求，因被告建新房开公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,故按照中国人民银行同期存款利率为标准予以支持,计算期限从资金收取之日即2014年1月4日起计算至实际退还之日止。被告建新房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告贵州建新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张家荣煤气开户费、有线电视开户费共计3253元，并支付相应的资金占用费（资金占用费以3253元为计算基数,按中国人民银行同期存款利率的标准，从2014年1月4日起计算至实际退还之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告贵州建新房地产开发有限公司负担（此款原告张家荣已预交，由被告贵州建新房地产开发有限公司在履行给付义务时一并支付给原告张家荣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 陈 琛二〇一九年六月二十八日书记员 杨承志