广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终1921号上诉人（原审原告）：尹福祥，男，汉族，1968年3月27日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：张粦中，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市金达房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市东坑镇东兴路****。统一社会信用代码为914419007750615700。法定代表人：谢炬炫。委托诉讼代理人：廖永彬，广东卓建律师事务所律师。上诉人尹福祥因与被上诉人东莞市金达房地产开发有限公司（以下简称金达公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初4184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。尹福祥向一审法院提起诉讼，请求判令：1.金达公司履行合同义务，将尹福祥所购买房屋办理权属证书所需的由金达公司提供的资料报产权登记机关备案，协助尹福祥办理产权登记；2.金达公司自2015年3月10日开始，以房屋总价款为基数按银行同期贷款基准利率上浮30%向尹福祥支付逾期办理房屋产权登记违约金，直至金达公司将所需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，暂计算至2018年2月9日，违约金为87225.94元；3.金达公司承担尹福祥律师费50000元；4.金达公司负担本案诉讼费用。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回尹福祥的全部诉讼请求。案件受理费3045元，财产保全费2896元，均由尹福祥负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初4184号民事判决。尹福祥不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决没有认定尹福祥与金达公司之间存在以房抵债的事实。金达公司在一审答辩状及法庭调查中，均陈述尹福祥与金达公司签订案涉房屋买卖合同实际是以房抵债的行为。尹福祥对此也予以认可，但一审判决没有对这一影响判决的事实予以认可。（二）以房抵债行为属于债权人与债务人履行合同形式的意思自治，没有违反法律强制性规定，应当得到法律支持。司法实践中，对于以房抵债这一履行债务的行为是允许的。（三）一审判决认为案涉房屋买卖合同属于预约合同是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》没有规定房屋买卖合同必须全部具备《商品房销售管理办法》列举的房屋买卖合同应当明确的十三项内容。案涉房屋买卖合同只是一个表象，其背后的真相是金达公司以房抵债这一债务履行方式。案涉合同已经具有房屋买卖合同的主要基本条款，仅从合同性质而言，案涉《购买锦绣豪园住宅协议书》属于房屋买卖合同。（四）通过以房抵债，尹福祥已经取得了案涉房屋的所有权。金达公司有义务将案涉房屋交付给尹福祥并协助尹福祥办理权属登记。综上，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持尹福祥的全部诉讼请求。金达公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。尹福祥与金达公司之间系债权债务纠纷，双方签订的协议书实质上是以物抵债行为，但以物抵债并未完成。双方协议以物抵债的行为损害了其他债权人的权益，应认定为无效的理由是协议中房价较低，而金达公司尚有很多债权人尚未受偿。另外，双方尚未签订正式房屋买卖合同和办理网签，尹福祥不可主张物权。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审期间金达公司向本院提交了本院作出的（2016）粤19破1号的相关民事裁定书和东莞市人民政府金融工作局会议纪要[2015]10号文，拟证明金达公司资不抵债，债权人众多，经本院认可其与债权人所达成的和解协议而终止和解程序。金达公司的对外负债高达30亿元，债权人300多家。尹福祥确认上述证据的真实性，但对关联性不予确认，尹福祥主张的是物权，而非债权。金达公司则称，即便在破产和解程序终止后履行和解协议至今，尚有十几亿债务等待清偿。本院认为，本案系合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人尹福祥上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:一、金达公司与尹福祥之间的法律关系如何认定；二、金达公司应否协助尹福祥办理产权登记，应否向尹福祥支付逾期办理房屋产权登记的违约金和律师费。针对焦点一。尹福祥上诉主张双方签订案涉《购买锦绣豪园住宅协议书》的目的是以房抵债，金达公司亦确认签订合同时确有以房抵债的意思表示，但以房抵债未完成。因此，本案案由应为合同纠纷。案涉《购买锦绣豪园住宅协议书》的内容包括当事人名称、商品房基本状况、商品房总价款和违约责任，即买卖主体、买卖对象、价款均已明确，且金达公司已按约定收受了购房款，应认定双方已履行了合同的部分内容。针对焦点二。尹福祥主张其通过以房抵债，已取得案涉房屋的所有权，因此金达公司有义务协助其办理产权登记、并支付逾期办理房屋产权登记的违约金及承担其律师费。对尹福祥的上述主张，本院认为，正如尹福祥所主张的，案涉协议名为房屋买卖，实为以房抵债协议。以房抵债协议以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式。因此，基于以房抵债而拟受让房屋的受让人尹福祥，在完成不动产转让登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。金达公司在与尹福祥签订案涉协议后，因资不抵债情况严重，本院受理其破产申请。案件审理过程中，本院裁定认可其与债权人的破产和解协议。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百条第一款、第一百零二条的规定，经人民法院裁定认可的和解协议，对金达公司具有约束力，金达公司不能超过和解协议规定的条件清偿债务。尹福祥要求金达公司根据《购买锦绣豪园住宅协议书》协助其办理产权登记，已超出和解协议规定的范围，故案涉协议已不具备继续履行的法定条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，对尹福祥诉请金达公司协助其办理产权登记，本院不予支持。据此，尹福祥诉请金达公司支付逾期办理房屋产权登记的违约金和律师费亦缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，上诉人尹福祥的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实不清，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条及上述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3045元，由尹福祥负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年六月二十七日书记员  王垚丹郭惠球附相关法律条文：1.《中华人民共和国企业破产法》第一百条第一款经人民法院裁定认可的和解协议，对债务人和全体和解债权人均有约束力。第一百零二条债务人应当按照和解协议规定的条件清偿债务。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。