河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初3230号原告：王某某，女，1976年8月7日出生，汉族，现住香河县。委托诉讼代理人：杨俊芳，河北宏扬律师事务所律师。被告：王某某1，女，1983年2月25日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李福清，河北正橙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，男，1960年1月1日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区，系被告父亲。被告：香河幸福基业物业服务有限公司。法定代表人：孟惊，总经理。委托诉讼代理人：刘东艾，北京保和律师事务所律师。第三人：香河京御房地产开发有限公司。法定代表人：孟惊，总经理。委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师所事务所律师。委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。原告王某某与被告王某某1财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，被告王某某1于2018年7月25日申请追加香河幸福基业物业服务有限公司（以下简称幸福物业公司）为本案被告，申请追加香河京御房地产开发有限公司（以下简称京御房地产公司）为本案第三人参加诉讼，本院予以准予。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某某委托诉讼代理人杨俊芳、被告王某某1及其委托诉讼代理人李福清、王凯，被告幸福物业公司委托诉讼代理人刘东艾、第三人京御房地产公司委托诉讼代理人田国华、王天涯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告的各项物品财产损失和装修成本合计共215400元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告同是大运河孔雀城联排别墅区的业主，同是第四排八户中的一户，是邻居关系，原告的房子05户，被告的房子08户。2018年2月19日，原告接到物业通知，说被告家里的水管破裂把整个一排八户地下室全泡了，由于当时原告及家人都回老家过年了，就让同事过来看了一下，当时整个地下室有1.2米深的水，家具等物品都泡坏了，至今墙体内的电源都不能用。事发之后是物业用水泵把水抽走，原告3月25日打电话向安平镇派出所报警。被告说水管的破裂处虽在被告家室内，但在水表以外的部分破裂，不是他家购买的水，不予赔偿。由于被告不予赔偿，原告认为水是从被告家流出来的，造成原告财产损失，被告应予以赔偿。为维护其合法权益，故诉至法院。被告王某某1辩称，一、被答辩人的损害结果和答辩人的行为之间不存在因果关系。首先本案中，被答辩人在诉状中没有说明其地下室遭水浸泡的原因是答辩人使用房屋不当造成的。事实上，答辩人已办完40408室交接手续数年并按时缴纳物业费，但一直没有入住，并且没有对室内外进行任何装修和改变，没有对房屋的设施进行改动，这期间并未出现漏水情况。被答辩人仅就其地下室浸泡的情况进行了说明，但是并未说明导致漏水的真正原因，被答辩人的损害结果和答辩人的行为之间不存在因果关系。二、答辩人没有与物业公司签订用水合同，地下室供水管道冻裂漏水与答辩人无关。虽然供水管道已经铺设入户，但答辩人没有在物业办理用水手续，没有买水、通水和安装水表。自来水的所有权不属于答辩人，它的跑冒滴漏与答辩人无关。三、入户自来水管道的铺设不符合《建筑给水排水设计规范》的要求。《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(2009年版)3.4.5规定：给水管道的下列部位应设置阀门：3、从小区给水干管上接出的支管起端或接户管起端；4、入户管、水表前和各分支立管。入户自来水管道在铺设中，室外没有设分户井、没有分户阀门，致使答辩人在没有买水的情况下，地下室内供水管道长期处在有水有压状态。这种情况是在管道漏水后，答辩人在物业公司查找自来水供水入户管网的图纸中看到的。如果当时按要求设分户井和分户阀门，就可以避免供水管道冻裂漏水的现象发生。四、物业服务公司应该承担相应的赔偿责任。答辩人与被答辩人均按时缴纳物业费，与物业服务公司成立了物业服务合同关系。物业服务公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中物业服务公司没有切实履行合同的约定，出现地下室供水管道冻裂漏水，导致被答辩人受到财产损失。因此，物业服务公司应当依法承担相应的赔偿责任。五、开发商应该承担相应的赔偿责任。开发商应该依法对建设工程质量负责，在规定的保修期限和保修范围内，承担物业的保修责任。本案中，地下室供水管道冻裂漏水，与开发商的建设工程质量有一定的关系。因此，开发商应当依法承担相应的赔偿责任。综上所述，被答辩人的损害结果与答辩人无关，答辩人同样是这次漏水事故的直接受害者。请求人民法院公正审理，驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告幸福物业公司辩称，一、物业公司不是适格的被告，被告王某某1是本案的侵权人，物业公司不应承担赔偿责任。原告房屋被泡损失是由被告王某某1地下室室内表前进水管在冬季没有做好保暖措施而冻裂跑水导致的。该冻裂的水管位于被告王某某1地下室内，属于其专有部分。而物业公司的服务范围仅限于物业管理区域内公共管道及设施，该管道明显不属于物业管理范围内，因此专有部分水管损坏造成其他业主财产损失的，应由专有部分所有权人王某某1承担赔偿责任。被告王某某1不能因其没有装水表逃避责任，由物业公司赔偿责任没有法律依据。二、物业公司已经尽到物业服务义务，对原告的损失没有任何过错。物业公司在入冬前分别于2017年10月18日和2017年11月14日通过微信形式已经提醒各业主做好吹水和水管的保暖工作。物业公司在发现此次漏水事件后，第一时间到达现场并进行抽水处理，为避免业主损失扩大，将暴露在外部的水管也进行处理，而且在事发后及时与各原告和被告沟通。物业公司已经尽到及时通知管理等服务义务，对原告的损害没有任何过错。综上，物业公司没有法律依据和事实依据对原告承担赔偿责任，请法院驳回对物业公司的全部请求。第三人京御房地产公司辩称，1、诉争房屋已于2012年8月20日取得竣工验收备案证明书，于2012年交付房屋买受人，依据我国法律的规定，供暖和给排水管道其保修期是两年，该诉争房屋已过保修期，本案被告王某某1是二手房的买受人，作为开发商的答辩人不应承担任何责任；2、该管道属于小区的公共的配套设施，如需维修，已过保修期的管道也应由维修基金予以支付。本院经审理认定事实如下：原告王某某系香河开发区大运河孔雀城三期盛运园404幢5单元0101室业主。香河开发区大运河孔雀城三期盛运园404幢8单元0101室系被告王某某1从王伟新处购买的二手房。被告王某某1未装修入住香河开发区大运河孔雀城三期盛运园408幢2单元0101室房屋，房屋钥匙托管给被告幸福物业公司保管。2018年2月19日，被告幸福物业公司工作人员巡视时发现被告王某某1家40408号地下室有水自门口溢出，遂即组织工作人员勘察漏水源头与原因，经勘察因40408号地下室表前水管破裂所致。当日幸福物业公司电话通知了原告，因原告在老家过年，当日幸福物业公司组织了排水工作，于2018年2月20日基本将水排出。因被告王某某1家地下室水管爆裂漏水导致此次事故发生，造成原告财产损失。庭审中，原告王某某申请对其房屋因漏水造成的物品及装修损失进行评估鉴定，本院委托廊坊市衡达资产评估有限公司进行评估鉴定。该公司于2018年12月12日出具资产评估报告，评估价值为111767元。被告王某某1在异议期内提出补充鉴定申请，评估公司于2019年3月25日出具一份关于第二次现场勘查情况说明，载明评估报告载明的评估范围为12项，总评估价值为111767元，经勘查需要做专业质量鉴定的项目为4项，评估值为27566元。为此，原告支出评估费3000元。另查明，被告王某某1与被告幸福物业公司签订的前期物业管理服务协议约定，物业公司提供物业服务涉及公用财产和共同事务的管理、档案资料管理。共同部分包括房屋承重结构、非承重结构的分户外墙面、层盖、屋面、大堂、楼梯间、走廊通道。公用设备设施指消防系统、智能化系统、监控系统、供电系统、道路。2017年10月17日，被告幸福物业公司曾群发信息温馨提示小区内各业主，信息内容为“尊敬的业主您好：天气逐渐转冷，大运河孔雀城物业服务中心提示您，如果您不在此居住，为了避免因天气骤降导致供暖、给水管道结冰或水表冻裂，建议您将壁挂炉调至低温运行或进行暖气管道吹水，对给水管道做好保温，将水表拆除等相应保护措施，另请检查门窗及水、电、气阀门关闭情况（洗衣机龙头应保持关闭状态）。【幸福基业物业】”。再查，涉案房屋系第三人开发城建，并已取得竣工验收备案。以上事实，有房屋所有权证、物业服务协议、物业证明、建设工程竣工验收备案证明书、商品房买卖合同、评估报告书、视频、照片及原、被告、第三人陈述等证据予以证实。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。漏水地下室系由被告王某某1所有，虽然其购房后未实际居住在房屋内，但对其所有的房屋负有管理义务，其所有的地下室水管因天气原因，未采取保温措施导致水管破裂漏水造成原告财产损失，被告王某某1存在过错，应承担赔偿责任；被告幸福物业公司作为专门物业管理公司，在被告王某某1未实际居住房屋足额缴纳物业费且把房屋钥匙托管给物业公司的情况下，未尽到相关托管义务，应承担赔偿责任；第三人京御房地产公司作为开发商，在承建该小区时，表前水管在施工时未做好保温措施，应承担赔偿责任。故本院结合本案案情认为原告的财产损失，应由被告王某某1承担20%责任，被告幸福物业公司承担40%责任,第三人京御房地产公司承担40%责任。经评估，原告房屋装修资产评估价值为111767元，其中需要做专业质量鉴定的项目为4项（分别为音响、点歌台、冰箱、红酒柜，合计27566元），该4项损失原告需待相关鉴定后另行主张权利，故在本案中本院确认原告的财产损失为84201元（111767元-27566元），应由被告王某某1赔偿原告各项损失共计16840.2元（84201元×20%），被告幸福物业公司赔偿原告各项损失共33680.4元（84201元×40%），第三人京御房地产公司赔偿原告各项损失共33680.4元（84201元×40%）。原告支出评估费3000元，系合理支出，本院予以确认，应由被告王某某1承担600元，被告幸福物业公司承担1200元，第三人京御房地产公司承担1200元。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、被告王某某1于判决生效之日起五日内赔偿原告王某某房屋装修修复费、评估费损失共计17440.2元；二、被告香河幸福基业物业有限公司于判决生效之日起五日内赔偿原告王某某房屋装修修复费、评估费损失共计34880.4元；三、第三人香河京御房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内赔偿原告王某某房屋修复费、评估费损失共计34880.4元；四、驳回原告王某某其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间利息。案件受理费4531元，由原告王某某负担2551元，被告王某某1负担396元，被告香河幸福基业物业服务有限公司负担792元，第三人香河京御房地产开发有限公司负担792元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  宗海峰人民陪审员  刘兴海人民陪审员  谭德山二〇一九年六月十日书 记 员  成菊鹏