福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0211民初3369号 原告：中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心，住所地福建省厦门市集美区杏林南路33号。 法定代表人：胡松岩，主任。 委托诉讼代理人：李志鹏，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝丽英，福建旭丰律师事务所律师。 被告：厦门银盟商务服务有限公司，住所地厦门市集美区杏滨路301号F栋二楼。 法定代表人：吴志辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王振烈，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王楚，福建力衡律师事务所律师。 原告中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心（以下简称“全总厦门疗养中心”）与被告厦门银盟商务服务有限公司（以下简称“银盟公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全总厦门疗养中心的委托诉讼代理人李志鹏、兰丽英，被告银盟公司的法定代表人吴志辉及委托诉讼代理人王振烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告全总厦门疗养中心向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的位于厦门集美区杏滨路301号内B、E、G共三栋别墅的《别墅场地租赁合同书》解除；2.判令被告立即将位于厦门集美区杏滨路301号内B、E、G共三栋别墅归还给原告；3.判决被告向原告支付从2015年11月至2017年7月止的房屋租金、水电费共计1666788.41元；4.判决被告按日万分之五标准向原告支付从2015年11月1日起至实际付清款项之日起违约金，暂计至2017年7月31日止为268849.46元（计算方式详见违约金计算清单）；5.判决本案诉讼费用由被告承担，以上共计1935637.87元。事实和理由：原告于2013年12月开始将位于厦门集美区杏滨路301号内A、B、C、D、E、F、G共七栋别墅出租给被告，双方订有书面合同。2014年底，双方就B、E、G共三栋别墅重新订立《别墅场地租赁合同书》，约定租赁期限从2015年1月1日开始至2018年12月31日；租金计算如下：第一年即2015年1月1日至2015年12月31日为85万元，以后逐年递增5%。第二年即2016年1月1日至2016年12月31日为89.25万元。第三年即2017年1月1日至2017年12月31日为93.72万元。第四年即2018年1月1日至2018年12月31日为98.41万元。租金遵守先付后使用原则，须于当月月底前将下个月租金交纳；水电费、热水费、通信费、有线电视费、网络使用费由被告支付，被告自行负责别墅的日常维修、保养工作，所产生的维修、保养费用由被告承担；原告对别墅享有合法的出租权，未经原告书面许可，被告不得以任何形式转租、转借他人的形式使用别墅。若被告擅自转租、转借他人的形式使用别墅，原告有权终止本合同并收回别墅，由此产生的责任与损失均由被告承担，原告有权追究被告违约责任；如被告逾期向原告支付租金、水电费及其它费用等任意一项的，视为被告违约，原告有权提前解除合同；被告未按约定足额缴纳租金或水电费，原告按未缴纳总金额每日万分之五向被告收取违约金，等等。租赁期间，被告经常拖欠租金、水电费等，经原告催讨后陆续归还。2015年11月开始，被告拒付全部租金、水电费，经原告或原告顾问律师多次催讨后仍拒不支付，已严重损害原告的合法权益。原告认为：被告拒不支付租金的行为，已构成严重违约，符合合同约定的解除条件，原告有权单方通知被告解除合同，被告除应支付拖欠的租金、水电费等，还应按约定向原告支付违约金。原告经与被告多次协商无果，为维护自身合法权益，原告在此特向法院提出上述诉讼请求，望依法判如所请！ 被告银盟公司辩称，一、原告厦门疗休养中心并未举证证明其系案涉房屋的合法权利人，故，其无权提起本案诉讼，当然原告更不能要求被告返还案涉房屋。原告主张本案属于房屋租赁合同纠纷，故依照相关法律、法规之规定，原告应首先举证证明其系案涉房屋的合法权利人，方有权提起本案诉讼，况且，原告的第二项诉求属于返还请求权，该请求权恰恰来源于合法的所有权、占有权等权利。故，原告未举证证明其系案涉房屋的合法权利人，则无权提起本案诉讼。原告举证的建设用地规划许可证载明的用地单位以及建设工程规划许可证载明的建设单位是中华全国总工会，而非原告，原告主体不适格。二、双方签订的合同是客房销售包销合同，原告把7栋别墅按照酒店客房的标准装修好并配上室内用具及相关配套设施，整体发包给被告进行经营包销，他们收取承包金或者是租金的形式，且在客房包销过程中产生损耗品的费用，例如洗涤品，所以应该是客房包销关系。三、被告在承包客房包销的过程中，由于原告的原因，特别是房屋存在质量和白蚁问题，房屋在2015年8月份开始房门倒塌，客房未能正常使用，该无法使用的客房的承包金应予以免除，对此造成的损失原告应予以赔偿。四、原告主张水电费的问题，1.在最初的时候，2015年前原告给被告的别墅区收费是将其海边大排档、篮球场、保安亭也接用别墅区的电；2.原告没有按照电业局的标准向被告收费，双方对水电费方面存在争议，在2015年之前，原告无法把海边大排档、篮球场、保安亭用电量剔除，2014.1-2015.7期间原告向被告多收了43000元左右的水电费。被告在客房包销协议中不存在违约行为，不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下： 2007年10月8日，厦门市规划局颁发《中华人民共和国建设用地规划许可证》（编号（2007）厦规集用地第0130号），载明：“用地单位：中华全国总工会，用地项目名称：劳动模范技能交流学校、两岸工会交流基地及海外联谊中心一期工程，用地位置：杏林，用地面积：总用地面积331104.774平方米（其中建设用地面积331104.774平方米）。”2008年7月30日，厦门市规划局颁发《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第350211200810079号），载明：“建设单位（个人）：中华全国总工会，建设项目名称：劳动模范技能交流学校、两岸工会交流基地及海外联谊中心一期工程二阶段，建设位置：杏林，建设规模：72029.88平方米（地上57428.973平方米，地下14600.9070平方米）。”中华全国总工会劳动模范技能交流学校、两岸工会交流基地及海外联谊中心一期工程B标段专家宿舍B型，中华全国总工会劳动模范技能交流学校、两岸工会交流基地及海外联谊中心一期工程B标段专家宿舍E型，中华全国总工会劳动模范技能交流学校、两岸工会交流基地及海外联谊中心一期工程A标专家宿舍楼G型，上述工程均已通过竣工验收。 2013年11月30日，以中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心为出租方（甲方）、以厦门银盟商务服务有限公司为承租方（乙方），双方签订一份《别墅租赁合同书》，约定如下：“甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，特就乙方向甲方租赁经营场地事宜达成如下协议：一、租赁场地、甲方将位于厦门市集美区杏滨路301号内的ABCDEFG共7栋别墅租赁给乙方经营使用。二、租赁期限、乙方的租赁期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止（上述期限中，除不满一个月的零头天数按实际天数计算外，其它均按照自然月天数计算，一年按十二个月计算，下同）；入场装修时间为2013年12月1日起至2014年1月31日止，此期间为乙方装修时间，不计租金。三、租金及付款方式、（一）甲、乙双方同意租赁期内租金计算如下：每月租金为人民币21万元；每年租金为人民币252万元；以后每年租金按前一年租金递增10%。”该合同并对其他内容进行了约定。2014年7月24日，全总厦门疗养中心出具一份《证明》，载明：“厦门银盟商务服务有限公司属中华全国总工会厦门劳模模范疗休养中心（杏林湾大酒店）别墅区外包单位。特此证明。” 此后，以中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心为甲方，以厦门市中福盟酒店管理有限公司为乙方，以厦门银盟商务服务有限公司为丙方，各方签订一份《酒店包销协议书》，约定如下：“甲、乙双方就乙方包销甲方位于‘厦门市集美区杏滨路301号内的B、E、G共3栋别墅’别墅客房的有关事宜，经双方友好协商，达成如下协议：一、承包内容：乙方承包‘厦门市集美区杏滨路301号内的B、E、G共3栋别墅’酒店别墅客房住宿销售，但不参与甲方酒店别墅客房的管理。二、承包期限：承包期限自2015年1月1日到2018年12月31日止。三、承包金、保证金及其支付方式：1、乙方向甲方缴纳的承包金（不含税）第一年即2015年1月1日至2015年12月31日为85万元；第二年即2016年1月1日至2016年12月31日为89.25万元；第三年即2017年1月1日至2017年12月31日为93.72万元；第四年即2018年1月1日至2018年12月30日为98.41万元。2.乙方应每一个月向甲方缴纳一期承包金，首期（即2015年1月1日至2015年1月31日）承包金7.084万元于本协议签订之日缴纳；第二期（即2015年2月1日至2015年2月28日）承包金于2015年2月25日前缴纳；第三期（即2015年3月1日至2015年3月31日）承包金于2015年3月25日前缴；以此类推。3.本合同签订之日，乙方应一次性向甲方缴纳履约保证金人民币7万元整。合同期满或解除时，履约保证金扣除相关费用后无息退还给乙方。4.因2015年乙方提出别墅射灯、门禁卡等改造，经甲方办公会评估工期后讨论通过给予乙方15天免租期，即免租日从2015年1月1日至2015年1月15日止。但改造期间的所有投入由乙方负责，且乙方不得破坏甲方别墅内原有结构及壁纸，门禁卡及取电槽的改造电路走向需经甲方审核同意。”该协议书并对其他内容进行了约定。该协议书并未体现签约日期，庭审中，本院询问原、被告该协议书的签订时间，原告全总厦门疗养中心陈述：“酒店包销协议书的签订时间是2015年1月1日。”被告银盟公司陈述：“酒店包销协议书的签订时间是2014年底。” 2015年1月4日,全总厦门疗养中心向银盟公司发出一份《关于厦门银盟商务服务有限公司提出“别墅减免租金申请书”的回复》，载明：“厦门银盟商务服务有限公司：贵公司于2014年12月31日提交的‘别墅减免租金申请书’已收悉。经中心办公会讨论通过，现就贵公司在该申请书中提出的几点问题回复如下：一、经我中心相关部门人员实地考察发现，D栋别墅确实存在部分工程问题导致贵公司无法正常使用，为体现双方合作的诚意，同意贵公司提出的减免D栋别墅2014年10月至2014年12月租金，每月3万元，合计人民币9万元；自此免租之后D栋别墅存在的工程问题视同贵公司全部接纳，除合同特别约定外，不得再以此为依据要求我方维修改造或者减免租金。二、同意贵公司提出的关于重新协商2015年度租金金额及以后年度递增比例的申请，我方将组织专门人员对别墅租赁市场重新调研，并据此与贵公司重新协商制定合理的租赁价格，双方重新协商价格后，视同贵公司认可别墅出租现状，除合同特别约定外，不得再以别墅现状影响经营的原因要求我方维修改造或者减免租金。三、同意贵公司提出的关于七栋别墅大门调整成门禁卡及七栋别墅内用电改造为插卡取电的申请，经中心工程部测算工期同意给予贵公司15天的免租期。但该免租期需在贵公司完成以上两项改造后方可享受，且减免租金金额以2015年1月合同约定的金额为依据计算。中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心，2015年1月4日。”在上述回复的底部，有“厦门银盟商务服务有限公司：我方认可本回复的全部内容！法定代表人签名：吴志辉”字样，吴志辉在该处签名，厦门银盟商务服务有限公司加盖印章。 2015年3月下旬，以中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心为出租方（甲方）、以厦门银盟商务服务有限公司为承租方（乙方），双方签订一份《别墅场地租赁合同书》，约定如下：“甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，特就乙方向甲方租赁办公场地事宜达成如下协议：一、租赁场地、甲方将位于厦门市集美区杏滨路301号内的B、E、G共三栋别墅租赁给乙方办公使用。二、租赁期限、租赁期限4年：自2015年01月01日起至2018年12月31日止（上述期限中，除不满一个月的零头天数按实际天数计算外，其它均按照自然月天数计算，一年按十二个月计算，下同）。三、租金及付款方式、（一）甲、乙双方同意租赁期内3栋别墅租金计算如下：第一年即2015年1月1日至2015年12月31日为85万元，以后逐年递增5%。第二年即2016年1月1日至2016年12月31日为89.25万元；第三年即2017年1月1日至2017年12月31日为93.72万元；第四年即2018年1月1日至2018年12月31日为98.41万元。（二）租金支付需遵守先付费后使用的原则，按月支付；首期租金7.1万元及押金7万元乙方应在签订本租赁合同当日向甲方支付；以后每月支付一次，乙方须于当月月底前将下个月租金交纳给甲方，即2014年12月底前应当缴纳2015年01月01日至2015年01月31日的租金，以此类推。（三）水电费、热水费、通信费、有线电视费、网络使用费由乙方支付；单价按本地规定的商业收费标准；如该标准变化，按新标准执行；乙方需每月10日前缴纳上月费用。乙方自行负责别墅的日常维修、保养工作，所产生的维修、保养费用由乙方承担；（四）其他应由乙方付费的项目，由乙方自行承担；（五）其它相关约定……七、日常管理、为了维护甲方声誉和整体形象，甲方对在租赁场地的全体商户（含乙方）的活动进行统一的监督和管理，并制定和执行相关管理制度，对此，乙方应予遵守执行:……(三)装修管理：乙方装修需符合甲方装修风格的整体形象，装修期内不得影响甲方其他经营项目；另乙方若需拆除、装修及施工等事项需经甲方同意，并与甲方签订工程施工安全协议书后才可进行拆除、装修及施工等事项；因浴缸未预留检修口，故浴缸出现故障时，由甲方负责开出检修口，具体疏通及配件更换等维修由乙方负责，中央空调的设备故障维修由甲方负责，其余维修保养、清洗等由乙方负责；房屋渗水、配电室渗水等主体原因产生的维修由甲方负责且费用由甲方自行承担；甲方负责维修的项目需在15天之内完成，维修期超过15天的，乙方有权拒付所修房间超期的租金。如维修期为16天，乙方有权拒付所修房间1天的租金。维修期间的租金乙方仍应正常缴纳，不享受免租期，但因主体原因房屋渗水，导致乙方整栋别墅无法正常使用的，由甲方负责维修，维修期间乙方无需支付租金……九、违约责任……（四）乙方未按约定按时足额缴纳租金或水电费，甲方按未缴纳总金额每日万分之五向乙方收取违约金并暂停乙方挂账返款；如超过15日仍未缴清租金、水电费中的任一费用，则甲方有权解除租赁合同。”该合同并对其他内容进行了约定。 2016年6月21日，全总厦门疗养中心委托律师向厦门银盟商务服务有限公司、厦门市中福盟酒店管理有限公司发出一份《律师函》，载明：“2015年9月至2016年5月，贵方累计欠租金、水电费、手续费、制服费等共计1384381.72元至今未向委托人缴纳，已构成违约。鉴于此,本律师根据相关法律规定及委托人的委托正式函告贵方：请贵方务必于2016年6月日前向委托人支付欠款1384381.72元以及利息（按银行同期贷款利率，自2016年5月31日起，计至实际付清拖欠的全部款项之日止）。否则，委托人将依法采取一切救济措施追究您的法律责任。谨此函告，顺颂商祺！”2016年7月13日，厦门银盟商务服务有限公司、厦门市中福盟酒店管理有限公司委托律师向全总厦门疗养中心发出一份《律师函》，载明：“根据敝委托人提供的材料和陈述，本律师知悉以下事实：厦门疗休养中心将位于厦门市集美区杏滨路301号内的7栋别墅（带装修，含大门、地脚线、墙纸、床、空调等设备）出租给敝委托人，期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。为此，双方签订了三份《别墅场地租赁合同书》（其中A、C两栋签订一份合同；B、E、G三栋签订一份合同；D、F两栋签订一份合同），三份合同除了租金条款不一致以外，其他条款基本一致，其中第七条第（三）款对于出租人厦门疗休养中心的维修义务进行了约定……为此，本律师经授权特此郑重告知：一、敬请厦门疗休养中心在收到本律师函后尽快提出修复整改方案，并在四个月内依照双方确认的修复整改方案完成全部修复整改工程，且修复整改工程需经双方或有资质独立第三方的合格验收；二、在上述修复整改工程未经合格验收之前，依照双方约定及相关法律法规之规定，敝委托人无需支付该期限内的租金及相关费用。三、对于厦门疗休养中心的违约行为给敝委托人造成的严重损失，敝委托人将保留索赔及追究之权利。” 2016年7月4日，全总厦门疗养中心向银盟公司发出一份《关于使用别墅房间的函》，载明：“致厦门银盟商务有限公司（别墅）：中心于2016年7月4日-7月8日接待大型会议，期间需用到A、B、C三栋别墅所有处于维修中的房型；就使用过程中如有客户投诉等问题，中心将自行承担相关责任。客人在住期间，别墅不得故意透露相关房间为维修房，如因此造成投诉，别墅需自行处理。”2016年12月29日，厦门市中福盟酒店管理有限公司向全总厦门疗养中心发出一份《2016年已交房租未开发票确认函》，载明：“致：中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心，我别墅2016年1月至6月给中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心总共缴纳房租547190元，已开发票370000元，未开发票177190元。经过双方协商，贵中心同意2017年补开177190元房租发票。”针对上述证据，全总厦门疗养中心发表如下意见：“对证据的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，从确认函的内容‘我别墅2016年1月至6月给中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心总共缴纳房租547190元……’来看，意思是2016年1月至6月期间被告共向原告支付547190元，而不是被告所说租金缴纳至2016年6月。” 2017年6月20日，全总厦门疗养中心委托律师向厦门银盟商务服务有限公司、厦门市中福盟酒店管理有限公司发出一份《律师函》，载明：“基于此，本律师根据相关法律规定及委托人的委托，正式函告贵两家公司如下：望贵两家公司于2017年6月30日前向委托人支付欠款3937659.17元及相应利息（按银行同期同类贷款利率，自2016年5月31日起计至实际付清全部欠款之日止）。否则，本律师将代表委托人就此事诉诸法律途径，追究贵两家公司的法律责任，届时将给贵两家公司带来不必要的讼累，望慎审之！专此函告。”上述律师函通过EMS全球邮政特快专递于2017年6月20日寄出，收件人为：吴志辉，单位名称：厦门银盟商务有限公司，地址为：厦门市集美区杏滨路301号F栋别墅，邮件状态为：2017年6月21日18:43:20“投递并签收，签收人：他人收前台”。2017年7月19日，全总厦门疗养中心委托律师向厦门银盟商务服务有限公司发出一份《解除合同通知书》，载明：“自本函送达贵司之日起，贵司与委托人签订的《别墅场地租赁合同书》解除。贵司应在收到本函之日起三日内与委托人办理好合同解除及场地清退手续，否则一切不利后果将由贵司承担！专此函告。”上述律师函通过EMS全球邮政特快专递于2017年7月19日寄出，收件人为：吴志辉，单位名称：厦门银盟商务服务有限公司，地址为：厦门市集美区杏滨路301号F栋别墅，邮件状态为：2017年7月20日13:13:22“投递并签收，签收人：他人收保安”。 2018年11月9日，厦门市公安局集美分局治安大队出具一份《关于中华全国总工会厦门劳动模范疗养中心68间客房2016年度客房入住情况说明》，载明：“经查询福建省治安管理信息系统旅馆业平台，2016年度中华全国总工会厦门劳动模范疗养中心68间客房，共登记入住6051人次。” 庭审中，本院依法询问原、被告为何签订三份合同，原告全总厦门疗养中心陈述：“别墅租赁合同书是原被告双方初步确立关系，第二份包销协议签订的原因，被告没有在公安局做入住登记系统的权利，被告跟原告陈述说需要住宿接待用，住宿登记需要跟登记在原告名下，为了方便被告对外接待，才签订包销协议及出具相关证明；2015年3月份签订租赁合同，在2014年12月以前，被告经常以租赁房屋存在质量问题，要求原告减免租金，也以住宿生意不好要原告给予优惠，在2015年3月经过原被告明确协商，租金价格可以重新协商，除主体问题以外，被告不能再以任何理由要求减免租金。”被告银盟公司陈述：“2013年11月30日签订租赁合同书，名义是租赁实际上是酒店包销协议；之后因为原告需要审计，所以被告签订了酒店包销协议。后因为房屋有质量问题，原告答应维修，所以才签订B、E、G三栋别墅的租赁合同书。” 庭审中，本院依法询问原、被告双方确认被告向原告支付租金（承包金）到什么时候，原告全总厦门疗休养中心陈述：“被告支付原告租金（承包金）到2015年10月份，其中包括七栋别墅的43万元的押金转为租金，本案中的押金没有办法区分。”被告银盟公司陈述：“被告支付原告租金（承包金）到2015年12月份，其中包括七栋别墅的43万元的押金转为租金，本案中的押金没有办法区分。”本院并依法要求原、被告双方确认被告支付7栋别墅押金的金额，原告全总厦门疗养中心陈述：“被告与中福盟酒店管理有限公司共支付我方7栋别墅押金共计63万元。”被告银盟公司陈述：“我方与中福盟酒店管理有限公司共支付原告7栋别墅押金共计63万元。”庭审中，本院并依法询问被告厦门银盟商务服务有限公司与厦门市中福盟酒店管理有限公司的关系，被告银盟公司陈述：“上述两公司是关联企业，厦门中福盟酒店管理有限公司是吴志辉与欧阳志勇二人合资公司，吴志辉占股95%；厦门银盟商务服务有限公司是吴志辉与其妹妹二人出资公司，吴志辉占股95%。” 庭审中，本院依法询问原被告“双方确认租赁房屋的现状，有无交还房屋，被告有无在经营，出现质量问题有无在经营？”原告全总厦门疗养中心陈述：“一直有被告使用至今，没有归还。”被告银盟公司陈述：“B、E、G三栋别墅共有29间客房，有17间客房从2015年9月份开始空置，我方从2017年1月4日向原告提出归还，原告拒绝接收，所以一直没有归还给原告，原告要求上报上级部门批准，但一直没有结果，我方没有在对外经营，剩余的12间由我方看护、打扫，因为原告的物品都在里面。” 庭审中，本院依法要求原告明确其诉求租金及水电费的金额，原告全总厦门疗养中心陈述：“1.2015年11月-2017年7月租金1580866.67元；2.2016年6月-2017年5月水电费85921.74元，水电费没有分开，无法明确各自金额。”对此被告银盟公司陈述如下：“1.原告的房屋在2015年9月份房屋有质量问题无法正常使用，租金不应支付，而且我方房屋租金交至2015年12月份。2.原告收取水电费的不合理，我方交至2015年12月份；水费：原告把水费公摊算至我方水电费中，我方要求原告把被告别墅区用水区分开，我方才同意支付；电费：我方在答辩时有提到。” 庭审中，本院并依法询问被告“原告要求解除合同你方是何意见”，被告银盟公司陈述：“我方同意解除，但解除责任不在我方，我方在2016年6月30日、2017年1月份两次向原告提出解除合同，退还押金并搬走，但原告不同意。”对此原告全总厦门疗养中心陈述：“上述陈述不属实，2016年被告有向我方要求赔偿，但没有提出搬走。”本院并依法询问被告对原告诉求的违约金是何意见，被告银盟公司陈述：“我方不存在违约，我方不同意支付违约金。” 庭审结束后，本院依法于2018年5月30日组织原、被告双方至现场勘查，对于现场勘查情况，原告全总厦门疗养中心陈述：“从现场勘查可见，7栋别墅当中仅有A、B两栋闲置，其他仍在正常使用，其中A、B两栋中有白蚁蛀蚀的门窗中可见，有人为扒扯的痕迹，其他栋别墅虽有斑点等痕迹，但因别墅使用多年，且临近海边部分墙体发生潮湿霉变，属正常损耗现象，这些现象均属于承租方自行维护保养范围，而且从其他5栋别墅勘查时，可见，大部分房间仍有人住宿，因此本案并非被告所称的大部分别墅房间无法使用。”被告银盟公司陈述：“从现场实地勘查可见，7栋别墅的大门以及别墅内的房间门、天花板、墙壁，因为白蚁蛀蚀、渗水等装修原因，致使7栋别墅及房间无法正常经营使用，因为双方是客房包销关系，出租方提供房间和别墅应达到经营使用的目的，虽然现场勘查，部分房间被告方自己在使用，不是经营使用。” 本院认为，关于讼争房屋，原告全总厦门疗养中心与被告银盟公司先后签订《别墅租赁合同书》、《酒店包销协议书》及《别墅场地租赁合同书》，且在2016年7月13日，厦门银盟商务服务有限公司、厦门市中福盟酒店管理有限公司委托律师向全总厦门疗养中心发出的《律师函》中明确载明：“根据敝委托人提供的材料和陈述，本律师知悉以下事实：厦门疗休养中心将位于厦门市集美区杏滨路301号内的7栋别墅（带装修，含大门、地脚线、墙纸、床、空调等设备）出租给敝委托人，期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。为此，双方签订了三份《别墅场地租赁合同书》（其中A、C两栋签订一份合同；B、E、G三栋签订一份合同；D、F两栋签订一份合同），三份合同除了租金条款不一致以外，其他条款基本一致。”上述事实表明，被告银盟公司通过签订《别墅场地租赁合同书》、向全总厦门疗养中心交纳租金以及发送律师函的行为表明其认可原、被告之间的关系是房屋租赁关系并认可全总厦门疗养中心的出租人主体资格，现被告银盟公司主张双方之间系客房销售包销合同关系并认为原告主体不适格，缺乏依据，本院不予支持。全总厦门疗养中心与银盟公司签订的关于厦门市集美区杏滨路301号内的B、E、G共三栋别墅的《别墅场地租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，原、被告双方当事人均应按照该合同的约定履行各自的义务。 关于合同履行的问题，在本案合同的履行过程中，原、被告双方因房屋出现质量问题应由谁承担维修责任产生争议，根据庭审查明的事实，银盟公司主张讼争房屋出现质量问题，但其却一直未将讼争房屋归还给全总厦门疗养中心，而且讼争房屋在2016年期间仍有入住记录，部分房屋仍由银盟公司在使用，故银盟公司仍然负有向全总厦门疗养中心支付租金的义务，但银盟公司未继续向全总厦门疗养中心支付租金，全总厦门疗养中心已于2017年7月19日委托律师以银盟公司未付租金为由向银盟公司发出《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》系按照银盟公司的地址寄出，并显示已在2017年7月20签收，庭审中，银盟公司亦明确表示同意解除讼争合同，故对于全总厦门疗养中心要求解除讼争合同的诉求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故合同解除后，银盟公司应将讼争房屋归还给全总厦门疗养中心。 关于全总厦门疗养中心主张的租金，本院认为，原、被告双方因房屋出现质量问题应由谁承担维修责任产生争议，银盟公司主张讼争房屋出现质量问题，但其却一直未将讼争房屋归还给全总厦门疗养中心，而且讼争房屋在2016年期间仍有入住记录，部分房屋仍由银盟公司在使用，故银盟公司仍然负有向全总厦门疗养中心支付租金的义务。银盟公司主张其租金支付到2015年12月份，但未提供相应的证据予以证明，故本院不予采信。关于租金的标准，根据原被告双方合同的约定、原被告的过错程度，并结合本案讼争房屋存在一定质量问题的实际情况，本院酌定租金按原被告双方签订的《别墅场地租赁合同书》约定租金标准的50%计算，按此计算，自2015年11月起至2017年7月止的租金应为790433.33元。关于原告主张的水电费，根据《别墅场地租赁合同书》的约定：“水电费、热水费、通信费、有线电视费、网络使用费由乙方支付。”故银盟公司应向全总厦门疗养中心支付相应的水电费，原告提供了《外租别墅电度表》及《每月水表数据表》，被告对上述证据的真实性予以认可并主张水电费交至2015年12月，但认为水电费收取的不合理，对此被告并未提供证据加以证明，且原告主张的水电费系2016年6月至2017年5月的水电费，故本院对于原告关于水电费85921.74元的主张予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，根据双方《别墅场地租赁合同书》的约定“乙方未按约定按时足额缴纳租金或水电费，甲方按未缴纳总金额每日万分之五向乙方收取违约金并暂停乙方挂账返款”，故原告可以主张违约金，综合本案的具体情况，本院酌情认定违约金应按银行同期同类贷款利率计算。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下； 一、确认原告中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心与被告厦门银盟商务服务有限公司签订的位于厦门市集美区杏滨路301号内的B、E、G共三栋别墅的《别墅场地租赁合同书》自2017年7月20日起解除； 二、被告厦门银盟商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市集美区杏滨路301号内的B、E、G共三栋别墅归还给原告中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心； 三、被告厦门银盟商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心支付自2015年11月起至2017年7月止的租金790433.33元并支付违约金（违约金按银行同期同类贷款利率自2017年8月1日起计至本判决确定的付款之日止）； 四、被告厦门银盟商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心支付自2016年6月起至2017年5月止的水电费85921.74元并支付违约金（违约金按银行同期同类贷款利率自2017年8月1日起计至本判决确定的付款之日止）； 五、驳回原告中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22221元，减半收取11110.5元，由原告中华全国总工会厦门劳动模范疗休养中心负担4828.5元，由被告厦门银盟商务服务有限公司负担6282元，其中原、被告各自应负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 韩德坤 二〇一九年六月二十八日 代书记员 陈 凉 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第九十六条(?javascript:SLC(21651,96)?)、第九十九条(?javascript:SLC(21651,99)?)规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。