浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0421民初3892号 原告：周爱观，男，1953年4月10日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：苏建林、钱益波，浙江子城律师事务所律师。 被告：张清，男，1968年8月11日出生，汉族，户籍所在地嘉善县，现在浙江省乔司监狱服刑。 第三人：莫忆中，男，1974年4月8日出生，汉族，户籍所在地嘉善县。 第三人：吴敏华，女，1979年12月22日出生，汉族，户籍所在地嘉善县。 原告周爱观与被告张清、第三人莫忆中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因张清涉嫌刑事犯罪被羁押，本案于2017年8月22日中止审理。案件审理过程中，因本案的处理结果与吴敏华有法律上的利害关系，本院追加其为本案第三人参加诉讼。原告周爱观及其委托诉讼代理人钱益波，被告张清、第三人莫忆中、吴敏华到庭参加诉讼。庭后双方协商未果。本案现已审理终结。 原告周爱观提出诉讼请求：1.判决被告张清将嘉善大运府邸8-1-501室房屋及8-2号车库交付给原告；2.判决被告张清协助原告将嘉善大运府邸8-1-501室房屋及8-2号车库的权属转移登记至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实理由：2017年3月8日，原被告双方签订《嘉善县房地产买卖合同》一份，约定由被告将其所有的嘉善大运府邸8-1-501室房屋及8-2号车库转让给原告，转让价款为140万元。原被告双方及第三人同意，原告应当支付给被告的房款自被告向第三人的借款中抵销，原告无须再向被告支付定金及剩余房款。因此，合同签订时原告已向被告付清全部房款。但《嘉善县房地产买卖合同》签订后，被告未能按照合同约定将房屋交付给原告并协助原告将嘉善大运府邸8-1-501室房屋及8-2号车库的权属转移登记至原告名下。原告认为，原被告签订的《嘉善县房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，应属合法有效。合同签订时原被告双方以及第三人同意，原告应当支付给被告的房款自被告尚欠第三人的借款中抵销，属于三方的意思自治，自三方达成一致并签署《嘉善县房地产买卖合同》后抵销生效，视为原告已经向被告全额支付了购房款140万元。现被告未能向原告交付房屋并协助原告将房屋权属转移登记至原告名下，原告有权要求被告继续履行合同，故提起本案诉讼。 被告张清答辩称：该房屋是婚前我一人购买，与吴敏华结婚后共同还贷；多年来向莫忆中借款尚欠本息估计不止200万元，双方未进行过结算对账，具体说不清；三方协商以房抵债140万元情况属实，但没有跟吴敏华讲过。对原告诉请没有意见，但本人现在监狱服刑无法交房和配合过户，也无力支付尚欠的银行按揭贷款。 第三人莫忆中述称，同意原告诉请。 第三人吴敏华述称，该房屋应属我和张清的夫妻共同财产，婚后我们共同还贷，张清将该房屋用于抵债我并不知晓，也不认识莫忆中、周爱观，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月8日，原告周爱观与被告张清、第三人莫忆中为解决三方之间的债权债务进行了协商，随后由周爱观与莫忆中签订《债权债务抵销协议》，由周爱观和张清签订《嘉善县房地产买卖合同》，约定由周爱观向张清购买嘉善大运府邸8-1-501室房屋及8-2号车库，转让价款为140万元，2017年3月10日前付清。该房款由张清向莫忆中的借款中折抵，即周爱观无须向张清支付该140万元，张清无须向莫忆中归还140万元借款；同时莫忆中向周爱观的借款140万元亦抵销无须再行支付。合同签订时，张清向周爱观交付了壹份涉案房屋的发票原件（发票号码004××××4500）。合同签订后，房屋及车库的钥匙未交付给周爱观，后周爱观用获取的密码打开房屋门锁并进行了简单装修，现房屋由周爱观向他人出租。 另查明，涉案房屋系张清于2010年10月30日向嘉善云盛房地产开发有限公司购买，购买价格726865元（其中车库95838元），办理了不动产预告登记（YG08673），除首付款外余款于2012年4月16日向中国建设银行股份有限公司嘉善支行办理了37万元的个人住房贷款，并办理了抵押权预告登记（YG13759）。房屋于2012年5月交付，因张清拟将该房屋转让，故至今未办理不动产所有权证书。张清、吴敏华于2013年8月26日登记结婚，婚后两人共同还贷。因张清自2017年9月起未能按约还本付息，中国建设银行股份有限公司嘉善支行向本院提起诉讼，本院于2019年6月14日作出（2018）浙0421民初2724号一审民事判决，判令解除双方签订的《个人住房贷款合同》，张清在判决生效后归还借款本金238333.42元并偿付相应利息及律师代理费，嘉善云盛房地产开发有限公司承担连带责任。 还查明，本院于2018年12月25日作出（2018）浙0421刑初161号刑事判决，以被告人张清犯组织、领导黑社会性质组织罪等，数罪并罚决定执行有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币二十万元，没收个人全部财产。浙江省嘉兴市中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）浙04刑终28号刑事裁定，维持本院（2018）浙0421刑初161号刑事判决。涉案房屋在刑事侦查期间于2017年3月31日被嘉善县公安局查封，本院于2019年4月18日对（2018）浙0421刑初161号刑事判决中财产刑部分立案执行。 本院认为，原告周爱观与被告张清、第三人莫忆中之间签订的《债权债务抵销协议》和《嘉善县房地产买卖合同》系当事人真实意思表示。根据协议和合同的约定，周爱观、张清、莫忆中之间的连环债务转化为房屋转让的对价,当事人之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代，当事人应受协议和合同的约束。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。协助办理过户是房屋买卖合同的随附义务，虽合同对此未作明确约定，现张清认可房屋与140万元借款折抵，即购房款已按时付清，原告周爱观要求被告张清继续履行交付房屋并协助办理过户合法有据。就本案而言，原告该诉请是否予以支持，还应考察继续履行是否存在事实上或法律上的障碍，本院认为，根据现查明的事实，本案房屋买卖继续履行存在以下法律障碍： 1.该房屋由张清在婚前出资购买，婚后共同还贷，现房屋尚未取得不动产权证，张清、吴敏华对于该房屋是否属于夫妻共同财产无正式的约定。本院认为，不论该房屋是否为夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的规定，吴敏华均对婚后共同还贷及相应房屋增值部分享有相应权利，现张清一人予以处置，吴敏华事先不知情，事后也未予以追认，继续履行存在法律上的障碍。 2.涉案房屋存在预抵押登记的金融借款，原告事先知晓，但未及时处理解决，现贷款银行就剩余借款本息起诉并获法院支持。原告周爱观当庭表示现愿意代为偿付结欠银行本息，但未提供银行同意其代偿的证据。 3.该房屋已被刑事生效判决作为被没收的财产处理并已进入执行程序，虽然合法的民事债务优先于罚金、没收财产的执行，但本案房屋买卖系基于以物抵债，目的在消灭金钱债权，尚未办理不动产转移登记，其性质仍是普通的金钱债务，其基于买卖合同要求继续履行而直接取得所有权，尚缺乏法律依据。 经本院向原告释明，是否同意变更诉请按本案的原始法律关系即按民间借贷关系继续审理，原告当庭明确拒绝，坚持其原诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告周爱观的诉讼请求。 案件受理费40元，保全申请费5000元，合计5040元，由原告周爱观负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  钱骏 二〇一九年六月二十六日 书记员  沈华