黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0184民初2896号原告刘淑兰，女，1958年10月15日出生，汉族，居民，住五常市。委托代理人菅峰，五常市建文法律服务所法律工作者。被告哈尔滨恒远房地产开发有限公司，住所地五常市拉林镇铁路街。法定代表人张建宇，该公司经理。委托代理人李洪明，黑龙江率航律师事务所律师。被告哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司，住所地五常市五常镇杜家沙场住宅楼下。法定代表人秦永怀，该公司经理。委托代理人董晨宇，该公司员工。原告刘淑兰诉被告哈尔滨恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，经由本院审判员李国权于2018年8月29日适用简易程序审理后，原告于2018年8月30日向本院提出追加被告申请，要求追加哈尔滨尊尚房地产开发有限公司（以下简称尊尚公司）为本案共同被告，但经传唤，该公司因无人提供相应的证照和印鉴等因素无人应诉，故此案件暂时中止审理。后尊尚公司又将名称更该改为原来的哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司（以下简称奇世燿华公司），几经查找联系，现奇世燿华公司委派该公司开发的拉林镇恒远三期紫霖苑项目工作人员董晨宇出庭参加诉讼。故此本案恢复审理，本院依法组成合议庭，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告刘淑兰及其委托代理人菅峰，被告恒远公司委托代理人李洪明，被告奇世燿华公司委托代理人董晨宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月11日，被告恒远公司与原告签订了房屋拆迁产权调换合同，约定由该公司拆迁原告房屋，被告为原告安置五常市拉林镇恒远嘉园160平方米西侧南数第二个商服、6单元南栋502室45平方米住宅、6单元302室66平方米住宅，并约定过渡期18个月。后恒远公司将该项目整体转让给被告奇世燿华公司，且回迁房屋已建成，但被告至今未按合同约定履行义务。现被告奇世燿华公司经更名为尊尚公司后，又更改回原来的奇世燿华公司。故诉至法院，要求法院确认该房屋拆迁产权调换合同有效，由被告奇世燿华公司为原告安置五常市拉林镇恒远嘉园160平方米西侧南往北数第二个商服、南栋6单元502室45平方米住宅、6单元302室66平方米住宅，房屋总价格86万元，同时给付原告逾期安置的房屋租赁费36，000.00元，由被告恒远公司承担连带责任。被告恒远公司辩称，我公司已于2011年9月4日将原告所述开发项目转让给北京安华恒泰房地产开发有限公司柴海龙了，之后柴海龙以奇世燿华公司的名义进行的实际开发建设，但柴海龙仍然以我公司的名义与原告签订了拆迁置换合同。实际上我公司已经不是该项目的开发主体，该项目是由奇世燿华公司承建，应由该公司承担回迁安置的义务。因此，原告应申请追加奇世燿华公司为被告，否则，因该项目所剩余的房屋均在奇世燿华公司控制之下，我公司无法履行任何法定义务，法院即应驳回原告的诉讼请求。被告奇世燿华公司辩称，原告所述的案件事实均属实，我方已经为原告作出安置。现在原告所占据使用并装修出租的南数第七门（北数第五门）163.4平方米商服用房就是我方为其调换的。原告所顾虑的房屋产权等问题，我方正在协调，如果原告不等，那么我方听从法院判决。原告为证实其主张的事实，向法庭提供如下证据：（1）原告的身份证复印件一份，证实原告的身份情况。经质证，二被告均无异议。（2）房屋所有权证一份，证实原告系被动迁房屋的所有权人，该被动迁房屋坐落于五××市拉林镇××组，砖木结构68平方米。经质证，二被告均无异议。（3）离婚证复印件一份，证实原告于1992年10月10日与其丈夫苏義彬离婚，双方约定房屋归女方所有，由女方给男方差价款。经质证，二被告均无异议。（4）国有土地使用证及五常市拉林镇人民政府出具的证明各一份，证实原告房屋宗地面积为219.99平方米，登记的舒義彬与苏義彬是同一个人。经质证，二被告均无异议。（5）房屋拆迁产权调换合同一份，证实被告恒远公司于2012年6月11日与原告签订协议，约定：甲方（即恒远公司）拆迁乙方（即原告）坐落于解放街的商业用房78平方米（房屋所有权证登记为68平方米），乙方选择产权调换，甲方为乙方在其开发的恒远三期调换西侧南往北数第二个商服160平方米、南栋六单元502室住宅45平方米、六单元302室住宅66平方米；乙方应在2012年6月12日前将房屋交付拆迁，甲方保障在开工之日起十八个月内入户；如房屋面积与合同面积不符，按房屋出售价格多退少补。同时约定“合同保密，泄漏扣30平方米商服，多了面积乙方不添钱给甲方，少了面积甲方找钱给乙方”。经质证，被告恒远公司提出异议，称该项目实际由奇世燿华公司开发，具体事项由该公司办理，恒远公司并没有参与；被告奇世燿华公司无异议。（6）拆迁通知（复印件）及拆迁通知原件各一份，证实五常市住宅和城乡建设局于2011年9月1日发出的拆迁通知：经市政府批准，恒远公司拟在拉林镇进行小城镇旧房改造，具体范围是：恒远一期以西，二期以南，一小学以东，党校以北；恒远嘉园三期拆迁办公室于2011年9月3日发出拆迁通知，告知拆迁范围内的居民，于15日内来该办公室协商并最终签订拆迁协议，恒远地产公司将给予最佳的政策等事项。经质证，二被告均无异议。（7）房屋租赁协议一份，证实由于被告未及时给原告回迁房屋，导致原告自2012年10月28日起至2016年6月20日止每年均交付6,000.00元房屋租赁费。经质证，被告恒远公司认为其不是合同的签订方，此事于己无关；被告奇世燿华公司未提出异议。（8）五常市人民法院（2015）五民初字第1329号民事判决书打印件一份，证实与原告房屋同时被拆迁的业主曹秀秋通过法院诉讼，法院已经作出判决，认定：北京安华恒泰房地产开发有限公司（以下简称安华恒泰公司）柴海龙拟在五常市拉林镇宛平路东侧、恒远嘉园西侧、恒远路南侧进行房地产开发。因资质问题，该公司与被告恒远公司于2011年9月4日达成协议，约定恒远公司将其拟开发的恒远嘉园三期整体以人民币5,200,000.00元的价款转让给安华恒泰公司柴海龙，由其享有该项目的一切权利并承担一切义务。2012年6月1日，安华恒泰公司与被告奇世燿华公司达成内部协议，约定甲方（奇世燿华公司）代乙方（安华恒泰公司）以公开拍卖程序取得拉林镇宛平路东侧、恒远路南侧地块国有建设用地使用权，该项目开发、规划、建设等相关备案批准手续均由乙方自行完成，由乙方自筹资金，甲方不出任何资金、不享有及承担因该项目所产生的一切债权及债务。嗣后，被告奇世燿华公司以其开发公司的名义在有关部门办理了相关竞地、开发、规划、建设等手续，并在原告原有的房屋位置上实施开发建设。经质证，二被告均无异议。被告恒远公司为证实其辩解的事实，向法庭提供了恒远嘉园三期整体转让协议复印件一份，证实甲方恒远公司张建宇于2011年9月4日将其拟开发的恒远嘉园三期【位于五××市拉林镇××以西（××、××以西、××远路以南】整体以人民币5，200，000.00元的价款转让给乙方安华恒泰公司柴海龙，协议约定“乙方受让该项目后，乙方享有该项目的一切权利并承担该项目的一切义务”，“乙方在该项目开发、建设中产生的一切纠纷、债权债务均由乙方自行承担，与甲方无关”。经质证，原告称因为无法确认该协议的真实性，故此才申请追加尊尚公司即奇世燿华公司为共同被告；被告奇世燿华公司无异议。被告奇世燿华公司在本案诉讼中，未向法庭提供相应证据。综上，经合议庭评议认为，二被告对原告提供的证据（1）、（2）、（3）、（4）、（6）、（8）均无异议，故此认定上述证据来源合法、客观真实，本院予以采纳。被告恒远公司虽对原告提供的证据（5）、（7）提出异议，认为与己无关；原告虽对恒远公司提供的证据提出异议，但被告奇世燿华公司对该部分证据均无异议，结合本案其他证据来综合认定，该部分证据来源合法，客观真实，均应认定为有效证据，本院应予以采纳。据此，本院认定下列案件事实：安华恒泰公司柴海龙拟在五常市拉林镇宛平路东侧、恒远嘉园西侧、恒远路南侧进行房地产开发，其中需拆迁原告砖木结构房屋68平方米，占地面积为219.99平方米。因资质问题，该公司与被告恒远公司于2011年9月4日达成协议，约定恒远公司将其拟开发的恒远嘉园三期整体以人民币5,200,000.00元的价款转让给安华恒泰公司柴海龙，由其享有该项目的一切权利并承担一切义务。2012年6月11日，被告恒远公司以其自己公司的名义（甲方）与原告（乙方）按照预先的约定签订了《房屋拆迁产权调换合同》，约定：由甲方拆迁乙方的商业性质房屋78平方米，乙方选择产权调换，甲方为乙方提供的房屋符合国家房屋安全质量标准（砖混），产权调换房屋坐落位置为恒远三期西侧南往北数第二个商服160平方米、南栋六单元502室住宅45平方米、六单元302室住宅66平方米；乙方应在2012年6月12日前将被拆迁房屋交拆迁人拆除，甲方保证乙方在开工之日起18个月入户，并约定“合同保密，泄漏扣30平方米商服，多了面积乙方不添钱给甲方，少了面积甲方找钱给乙方”。此后，原告迁出原住房交付开发。2012年6月1日，安华恒泰公司与被告奇世燿华公司达成内部协议，约定甲方（奇世燿华公司）代乙方（安华恒泰公司）以公开拍卖程序取得拉林镇宛平路东侧、恒远路南侧地块国有建设用地使用权，该项目开发、规划、建设等相关备案批准手续均由乙方自行完成，由乙方自筹资金，甲方不出任何资金、不享有及承担因该项目所产生的一切债权及债务。嗣后，被告奇世燿华公司以其开发公司的名义在有关部门办理了相关竞地、开发、规划、建设等手续，并在原告原有的房屋位置上实施开发建设。原告自2012年10月28日起至2016年6月20日止每年外租房屋交付房屋租赁费6,000.00元。约定18个月到期后，开发商未给予及时回迁。经原告主张，被告奇世燿华公司将其开发建设的恒远三期紫霖苑项目商服用房南往北数第七个门市163.4平方米安置给原告，但至今未为原告办理该房屋的产权登记手续；合同约定的其他部分未予履行，虽经双方多次交涉亦未果。庭审后，经实地核实，被告奇世燿华公司开发建设的恒远三期紫霖苑项目早已竣工交付使用，该公司已经将其开发建设的西侧南往北数第七门（北往南数第五门）163.4平方米商服用房调换给原告，且原告已经接收该房屋并正在使用中。双方合同约定的“南往北数第二个商服”设计建设的实际面积为217.8平方米；双方约定的“南栋六单元502室住宅45平方米、六单元302室住宅66平方米”，经核实只有1号楼（南）和3号楼（北）设计有六单元，面积与合同约定均不相符，且南栋六单元502室及302室均已销售他人。本院认为，被告奇世燿华公司以其开发公司名义在有关部门办理了相关竟地、开发、规划、建设等手续，并在原告原有房屋位置上实际施工开发建设，即应在享有其代为安华恒泰公司承接恒远公司转让权利的同时，负有相应的对被拆迁户的安置回迁义务。被告恒远公司在被告奇世燿华公司开发的同时，还以自己的名义与原告签订房屋拆迁产权调换合同，且在其转让过程中并未通知原告，故此应当承担连带责任。故对原告要求被告按合同履行安置回迁义务并补偿逾期安置的房屋租赁费等合理请求，应当予以支持。经双方协商，被告奇世燿华公司已经将其开发建设的西侧南往北数第七个门市（163.4平方米）商服用房安置给原告，原告已经接收并占据使用，应视为双方对商服用房安置的共同认可，本院予以确认，不再予以调整；同时，该被告方应协助原告办理相关产权过户手续，并解除对该房屋设定抵押等他项权利。对于另外两处住宅，因其建设的南栋住宅楼只有1号楼设有六单元，而该六单元的502室和302室均已售出，且面积与合同约定的均不相符，故此被告应在相同地段、相应的楼层为原告安置相当面积的住宅楼。否则，应按现实房屋价值对原告此部分应安置房屋进行补偿。按合同约定，被告应于原告将房屋交付拆迁即开工之日起18个月内完成安置回迁，此后未回迁造成原告的房屋租赁费损失，被告应予负担；对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司开发建设的五常市拉林镇恒远三期紫霖苑小区临街西开门南往北数第七门163.4平方米商服用房安置归原告刘淑兰所有，由该被告协助原告办理相关产权过户手续，同时解除该房屋设定抵押等他项权利，此项于判决书生效后一个月内履行，被告哈尔滨恒远房地产开发有限公司承担连带责任；二、被告哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司在其开发建设的五常市拉林镇恒远三期紫霖苑小区为原告安置与合同约定“南栋六单元502室住宅45平方米、六单元302室住宅66平方米”的相同地段、相应楼层、相当面积的住宅楼，或按现实房屋价值折现予以补偿，以上款项于判决书生效后一个月内履行，被告哈尔滨恒远房地产开发有限公司承担连带责任；三、被告哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司给付原告刘淑兰未回迁期间的房屋租赁费18,000.00元（自2012年6月房屋交付拆迁至2013年12月共18个月回迁日期之后的房屋租赁费），此项于判决书生效后一个月内履行，被告哈尔滨恒远房地产开发有限公司承担连带责任；四、驳回原告刘淑兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,760.00元，由被告哈尔滨奇世燿华房地产开发有限公司负担12,580.00元，于判决书生效后一个月内交纳，被告哈尔滨恒远房地产开发有限公司承担连带责任，余下180.00元由原告刘淑兰自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李国权人民陪审员  郭长海人民陪审员  高玉平二〇一九年六月二十五日法官助理夏奎明书记员徐璐