广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3609号上诉人（原审被告）：中山市天基房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区悦城路12号映翠豪庭4幢45卡（G1）），统一社会信用代码914420006715599485。法定代表人：陈绍基，该公司经理。委托诉讼代理人：陈跃龙，广东朗锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊柳柳，女，1985年2月26日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人中山市天基房地产开发有限公司（以下简称天基公司）因与被上诉人熊柳柳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天基公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回熊柳柳的诉讼请求。事实与理由：一、天基公司已向熊柳柳发出入伙通知书，只是熊柳柳拒绝收楼，故天基公司不存在违约责任。根据证据《入伙通知书》可知，天基公司已在2016年6月1日向熊柳柳发出《入伙通知书》，要求熊柳柳在2016年6月1日到映翠豪庭物业办理入伙手续，如不能在上述日期办理，则于2016年6月15日办理入伙手续，否则视为熊柳柳已验收通过并接受该房屋。熊柳柳收到《入伙通知书》后拒绝办理入伙手续。由此可见，天基公司已通知熊柳柳办理入伙手续，只是熊柳柳拒绝办理相关手续，故天基公司不存在违约行为，不应承担违约责任。二、涉案房屋已通过主体结构、人防、水电等各项验收，不影响居住。虽然天基公司是在2017年1月13日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，但在2017年1月13日之前已通过主体结构、人防、水电等各项验收，并不存在影响居住的情况。由此可见，熊柳柳拒绝收楼没有事实依据。综上所述，天基公司不存在违约行为，不应承担违约责任，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回熊柳柳的全部诉讼请求。熊柳柳辩称：一、我国《合同法》第八条规定，依法成立的合同受法律保护。同时，根据双方签订的《购房合同》第八条的约定，天基公司应在2016年6月1日前将取得备案登记证的商品房交付熊柳柳使用。但在合同约定的交楼时间里，天基公司没有提供备案登记证，没有履行合同约定的交楼义务，所以熊柳柳没有收楼。二、根据我国《建筑法》第六十一条、《合同法》第二百七十九条，建筑工程经竣工验收合格后方可交付使用，验收不合格的不得交付使用。所以熊柳柳认为办理验收备案登记是天基公司交付涉案商品房的法定要件。熊柳柳于2018年7月11日向一审法院提出诉讼请求：天基公司向熊柳柳支付逾期交楼违约金31408元（418783元×0.0002/日×375日）。一审法院认定事实：1.2016年2月29日，熊柳柳作为买受人与作为出卖人的天基公司签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房坐落于中山市东区××路××号映翠豪庭6幢2单元1806房；购房款为418783元，买受人于2016年2月29日支付购房款83783元，以商业贷款的方式于2016年3月29日支付余款335000元；出卖人应当在2016年6月1日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日（含90日），自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日以买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行;逾期超过90日而不超过270日(含270日），买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其已付房款的万分之二支付违约金，合同继续履行；超过270日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付房款的同期银行活期存款利息向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。熊柳柳已足额向天基公司支付购房款418783元。2.2016年6月1日，天基公司向熊柳柳发出入伙通知书，主张案涉商品房已符合交楼条件，通知熊柳柳于2016年6月15日前至映翠豪庭物业办理入伙手续。同年6月，熊柳柳按照通知要求前去收楼，但发现涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，遂予拒绝。2017年1月13日，涉案商品房办理了竣工验收备案手续。同年1月22日，熊柳柳再次前去收楼，但发现案涉商品房存在室内墙体多处空鼓并部分伴随裂纹，阳台露筋，墙面阴角不垂直等问题，要求天基公司予以处理。2017年4月17日，中山市住房和城乡建设局向熊柳柳作出关于熊柳柳反映东区映翠豪庭6幢2单元1806房质量问题的复函，就熊柳柳提出的问题回复：建设单位已进行了整改，但现场仍发现大厅墙面存在空鼓、卧室墙面阴角不垂直等问题，据建设单位负责人表示可能是第一次整改时，施工人员检查不到位所致；建设单位负责人明确表示愿意对其所提出的问题重新进行整改。2017年6月11日，天基公司与熊柳柳办理了收楼手续。一审庭审中，对于收楼的时间，天基公司主张是2017年1月22日，熊柳柳主张是2017年6月11日。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案中山市商品房买卖合同系天基公司与熊柳柳的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。因案涉商品房于天基公司2016年6月通知熊柳柳收楼时尚未办理工程竣工验收备案，不符合交付的条件，故熊柳柳予以拒绝系有正当理由，并不因此而免除天基公司交付符合合同约定和法定条件商品房的义务。故而，天基公司未能于2016年6月1日前向熊柳柳交付案涉商品房，构成违约，应当自2016年6月2日起按照约定向熊柳柳计付逾期交房违约金。本案争议的焦点是熊柳柳于2017年1月22日再次拒绝收楼是否有正当理由。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第一款规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”依据该条款体现的精神和原则，涉案商品房于2017年1月13日办理竣工验收备案手续，具备了商品房交付的约定及法定条件，熊柳柳拒绝收楼需要以天基公司交付的房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题未前提。但熊柳柳提出的室内墙体多处空鼓并部分伴随裂纹，阳台露筋，墙面阴角不垂直等问题并非严重影响正常居住使用的质量问题，故熊柳柳于2017年1月22日拒绝收楼并无正当理由，其无权要求2017年1月23日以后的逾期交房违约金。据此，天基公司承担违约金的期限是2016年6月2日至2017年1月22日，共计235天，按照合同约定的万分之二的标准计算，违约金总额为19682.80元（418783元×0.0002／天×235天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、天基公司于一审判决生效之日起七日内向熊柳柳支付逾期交房违约金19682.80元；二、驳回熊柳柳的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元（该款熊柳柳已预付），由熊柳柳负担219元，天基公司负担367元（该款天基公司于一审判决生效之日起七日内迳付熊柳柳）。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据天基公司的上诉请求以及所依据的事实理由，本案二审的主要争议焦点为：一审判决确定天基公司承担的逾期交房的违约责任是否妥当。对此，本院作如下分析：天基公司与熊柳柳签订的涉案中山市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，天基公司应当在2016年6月1日前将取得竣工验收备案登记证的涉案商品房交付熊柳柳使用。虽然天基公司在2016年6月1日曾向熊柳柳发出入伙通知书通知熊柳柳办理收楼手续。但根据审理查明的事实可知，涉案商品房所属建设工程直到2017年1月13日才办理竣工验收备案登记手续，此时才符合双方约定的交楼条件。故天基公司在2017年1月13日前发出的上述收楼通知属于无效的通知，熊柳柳未按该通知约定的时间收楼并无不当。同时，熊柳柳在涉案房屋符合双方约定的收楼条件后，于2017年2月22日前往天基公司办理收楼手续，一审法院认定天基公司应支付的逾期交楼违约金应从2016年6月2日计算至2017年1月22日，熊柳柳在二审中对此亦无异议，故本院对此予以维持。此外，因双方合同约定逾期交楼违约金的计算标准为每日按已付购房款的万分之二计算，双方对该计算标准亦无异议，故一审法院以该标准确定天基公司应支付的逾期交楼违约金并无不当，本院对此亦予以维持。综上所述，天基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292元（上诉人中山市天基房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市天基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年六月二十一日书记员  练慧琳