四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初711号 原告（反诉被告）：成都市珍优惠家居有限公司，住所地：四川省邛崃市临邛镇玉带街。 法定代表人：孙福根，总经理。 委托诉讼代理人：徐志忠，四川众旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐璐，四川众旺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川盛誉包装有限公司，住所地：四川省邛崃市临邛镇长安大道991号。 法定代表人：方建毅，总经理。 委托诉讼代理人：何媛，四川亚峰律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都市珍优惠家居有限公司（以下简称珍优惠公司）与被告（反诉原告）四川盛誉包装有限公司（以下简称盛誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月9日、5月21日公开开庭进行了审理。原告珍优惠公司委托诉讼代理人徐志忠，被告盛誉公司委托诉讼代理人何媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 珍优惠公司向本院提出诉讼请求：一、请求盛誉公司向珍优惠公司支付违约金989400元；二、本案诉讼费由盛誉公司负担。事实和理由：2017年8月21日，珍优惠公司与盛誉公司签订了《厂房租赁协议》，约定盛誉公司将位于长安大道991号9970平方米的厂房租赁给了珍优惠公司使用，协议第七条约定“甲方确保一方租赁的房屋使用性质为：库房（仓储物为家具、装饰材料、家居饰品、五金家电），所有消防设施及证照齐全、及保证此库房的产权合法性，以保障乙方顺利使用，由于国家的职能部门、执法部门进行的各项专项检查，或者甲方的产权纠纷问题及设施问题造成的损失和罚款由甲方承担”；第十二条约定，“租赁期内，甲乙双方不得随意终止合同，否则违约方按照租赁仓库一年的租金金额赔付另一方”。合同签订后，珍优惠公司履行了自身义务，2018年8月29日，盛誉公司收到了邛崃市临邛工业园区管委会（以下简称园区管委会）《关于责令四川盛誉包装有限公司限期搬离的函》，以盛誉公司违反法律法规将不具备安全生产条件的场所租赁给不具备安全生产的单位和个人、擅自改变厂房用途、存在重大火灾安全事故隐患为由，要求立即清退、搬离现有场所。盛誉公司收到该函后，于2018年9月1日向珍优惠公司发出了《关于对承租区域进行消防及安全整改的通知函》，珍优惠公司于2018年9月10日回函，表达了意见。2018年9月29日，盛誉公司向珍优惠公司发出《解除合同通知书》，解除了双方签订的《厂房租赁协议》，并要求珍优惠公司限期搬离，在此情况下，珍优惠公司不得不另找厂房，并搬离了数万件家具及装饰材料。由此，盛誉公司给珍优惠公司造成的损失包括：珍优惠公司消防改造费用80500元、搬运货物产生的搬家费650000元以及搬运过程中的部分物品损坏损失。 盛誉公司辩称，一、案涉的《厂房租赁协议》违约了禁止性规定，属无效合同，盛誉公司对此不存在过错，对方应自行承担损失。二、如果法院认定案涉合同有效，盛誉公司也不应承担违约责任：1、盛誉公司系根据园区管委会的要求通知解除的合同，且园区管委会对厂区采取了停电措施，合同客观上无法继续履行；2、珍优惠公司在合同订立时没有尽到审查义务，又在租赁厂房内擅自搭建，应自行承担相应的损失；3、盛誉公司给予了珍优惠公司合理期间搬离，无论何时搬离，均会产生搬家费用，且对方提交的搬家费用金额畸高，搬家过程中货物的损坏与盛誉公司无关，珍优惠公司也没有实际进行消防整改，故对珍优惠公司主张的全部损失均不予认可。综上，请求驳回珍优惠公司的全部诉讼请求。 盛誉公司向本院提出反诉请求：一、判令珍优惠公司向盛誉公司支付租金123675元（从2018年11月1日起至2018年12月15日止）；二、判令珍优惠公司承担本案本诉和反诉全部诉讼费。事实和理由：因珍优惠公司违反消防管理法律法规导致双方租赁合同解除，盛誉公司在合同解除后退还了对2018年11月1日起至2019年8月31日止的租金，对方承诺在2018年10月29日收到前述款项后将在2018年12月15日之前搬离，该约定系互不追责的约定，珍优惠公司现主张对方责任，故盛誉公司有权要求珍优惠公司支付2018年11月1日起至2018年12月15日止的租金。 珍优惠公司对盛誉公司的反诉辩称，双方的租赁合同合法有效，系因盛誉公司擅自违约导致合同履行不能，盛誉公司是过错方而珍优惠公司对此无过错，搬离时间系双方约定，对方以备珍优惠公司主张承担责任为由要求珍优惠公司支付租金没有依据，且对方实际返还租金时间晚于约定，请求驳回对方全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 盛誉公司系邛崃市临邛镇长安大道991号1栋、2栋共计19264平方米厂房的所有权人，该厂房消防使用性质为能存放难燃烧、非燃烧类物品的“丁、戊类厂房、仓库工程”。 2017年8月21日，盛誉公司与珍优惠公司作为甲乙双方签订了《厂房租赁协议》，约定盛誉公司将位于邛崃市长安大道991号9970平方米的厂房租赁给了珍优惠公司使用，年租金989400元，珍优惠公司提前一个月支付下一年度租金，并约定：“甲方确保一方租赁的房屋使用性质为：库房（仓储物为家具、装饰材料、家居饰品、五金家电），所有消防设施及证照齐全、及保证此库房的产权合法性，以保障乙方顺利使用，由于国家的职能部门、执法部门进行的各项专项检查，或者甲方的产权纠纷问题及设施问题造成的损失和罚款由甲方承担”；“乙方必须遵守仓库的安全条款和有关消防制度，库房内禁止存放易燃、放射性物资或其他违禁品。由于乙方违反法律规定放置于本合同不相符的产品，或者行政机关采取封门的，由乙方承担相关责任且赔偿甲方损失”；“乙方不得擅自改变房屋的结构，乙方若需装修库房，需提前告知甲方，甲方同意后，乙方才能进行装修”；“租赁期内，甲乙双方不得随意终止合同，否则违约方按照租赁仓库一年的租金金额赔付另一方”。珍优惠公司接受该厂房后，用于存放家具、装饰材料、五金家电等物品，并用木板在厂房中搭建了办公室。 2018年8月29日，园区管委会向盛誉公司发出了《关于责令四川盛誉包装有限公司限期搬离的函》，认为盛誉公司将未经消防验收合格的厂房租赁给了家具、建材、瓷砖等多家公司和个人用于仓储经营，存放了大量易燃物品，且使用易燃材料进行隔断，违规搭建二层结构，属于违反法律法规将不具备安全生产条件的场所租赁给不具备安全生产的单位和个人、擅自改变厂房用途、存在重大火灾安全事故隐患的情形，要求盛誉公司立即清退、搬离现有场所。 盛誉公司收到该函后，于2018年9月1日向珍优惠公司发出了《关于承租区域进行消防安全整改的通知函》，要求珍优惠公司进行整改，整改结果须符合国际消防要求，否则可能被强令办理。珍优惠公司于2018年9月10日回函，认为盛誉公司有义务交付消防设施和证照齐全的库房供珍优惠公司使用，盛誉公司出租的库房不符合要求应由盛誉公司进行整改。2018年9月29日，盛誉公司向珍优惠公司发出《解除合同通知书》，表示因园区管委会认为珍优惠公司违规存放易燃物品应予搬离，且已对厂区进行了断电措施，故要求珍优惠公司在管委会要求的时间内进行搬离。2018年11月30日，盛誉公司向珍优惠公司退还了珍优惠公司已支付的2018年11月1日至2019年8月31日期间的租金。2018年12月15日，珍优惠公司与盛誉公司签订库房移交清单。 上述事实有当事人陈述、《房屋所有权证》、《厂房租赁协议》、《关于责令四川盛誉包装有限公司限期搬离的函》、《关于承租区域进行消防安全整改的通知函》、《解除合同通知书》移交清单等予以证实，本院予以确认。 珍优惠公司提交的证据还显示：1、2018年8月19日，珍优惠公司与四川久远智能监控有限责任公司（以下简称久远公司）签订了《消防工程施工合同》，约定久远公司对邛崃市长安大道991号9700平方米的家具仓库进行消防改造，包干价为80500元；2、2018年11月1日，珍优惠公司与案外人邛崃市窍窍家政服务有限公司（以下简称窍窍公司）签订了《搬运合同》，约定窍窍公司将珍优惠公司1万平方米仓库内的家具等物品进行搬离，全部包干价为65万元。窍窍公司亦向珍优惠公司出具了相应发票；3、一组照片显示，部分家具、灯饰等物品存在破损。 盛誉公司对以上证据质证认为，珍优惠公司未对厂房进行消防改造，仅凭书面合同不能认定该工程客观存在；与案外人签订的搬运合同金额畸高，且无论是否提前解除合同，珍优惠公司都会产生搬迁费用；照片真实性无法核实，且即便存在损坏也与盛誉公司无关，应由搬家公司赔偿。 本院认为，2017年8月21日盛誉公司与珍优惠公司签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，虽部分内容违反法律法规的管理性规定，但不影响租赁合同本身的效力，故该合同合法有效。本案争议焦点为：盛誉公司是否存在擅自解除合同的违约情形；珍优惠公司是否应向盛誉公司支付搬离前占有期间的租金。 关于盛誉公司是否存在擅自解除合同的违约情形。本院认为，《厂房租赁协议》明确约定了珍优惠公司租赁厂房的用途为存放家具、装饰材料等易燃物品，而盛誉公司出租的厂房依照规定不能存放该类型物品，盛誉公司作为出租人，其发出解除通知时行政管理机构已明确要求清空腾退存放的家具等易燃物，故该合同在盛誉公司发出解除通知时已不能继续履行，故不属于盛誉公司擅自解除。同时，珍优惠公司在收到解除通知后，自行搬离租赁厂房，未主张继续履行合同，实质亦同意了该解除要求。因此，本院对珍优惠公司关于盛誉公司擅自解除合同，应承担违约责任的主张不予支持。 还需指出的是，盛誉公司和珍优惠公司《厂房租赁协议》在订立合同时均知道或应当知道案涉厂房的性质及可存放的物品种类，但仍约定用于存放家具等易燃物，故双方对合同不能继续履行均存在过错。同时，珍优惠公司系承租方，无论合同提前解除或到期终止，均会产生相应的搬迁费用；其提供的《消防工程施工合同》无法证明该工程已实际履行，且客观上在其搬离时该厂房亦不符合存放易燃物的使用要求；其提供的照片真实性无法核实，且即便真实发生物品搬离中的损失亦不属于盛誉公司过错导致，故珍优惠公司在本案中主张的实际损失均缺乏客观性。 关于珍优惠公司是否应支付搬离前的租金。本院认为，盛誉公司在2018年11月30日向珍优惠公司退还了珍优惠公司已支付的2018年11月1日至2019年8月31日期间的租金，而在此时珍优惠公司尚未实际完全搬离。盛誉公司的退款行为表明其自愿不再收取2018年11月1日后的租金或占用费，珍优惠公司接收后表明双方对此达成合意。盛誉公司在本案中再行主张租金与其意思表示不符，该主张缺乏法律和事实依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）成都市珍优惠家具有限公司的全部诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）四川盛誉包装有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费13694元，由成都市珍优惠家具有限公司负担，反诉案件受理费1387元，由四川盛誉包装有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  舒 畅 人民陪审员  杜清华 二〇一九年六月十四日 书 记 员  江 水