安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初2417号原告：费娟，女，1987年5月29日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告：章天一，男，1986年10月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：侯贤锋，安徽睿正律师事务所律师。委托代理人：许一云，安徽睿正律师事务所律师。被告：王震，男，1979年10月1日出生，汉族，住安徽省巢湖市，经常居住地浙江省嘉兴市秀洲区禾丰路**通用酒店。委托代理人：张忠伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托代理人：李兵，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原告费娟、章天一诉被告王震房屋买卖合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告费娟、章天一的委托诉讼代理人侯贤锋，被告王震及其委托诉讼代理人张忠伟、李兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费娟、章天一向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《存量房买卖合同》已依法解除；2、被告支付原告房款总额10%的违约金即218000元及利息（利息是以45万为基数，标准按月利息2%扣除案涉房屋公积金按揭贷款利息自2018年10月1日计算至本判决生效）；3、本案的诉讼费用由被告方全部承担。事实与理由：2018年9月21日，原被告双方签订存量房买卖合同，约定被告购买原告位于合肥市滨湖区漓江路146号5月花小区B栋2605室房屋一套，面积是95.37平方米，总房款218万元。款清交房，合同签订之后40日内，即2018年10月31日前一次性付清房款后办理房屋转移登记手续。原告为了依约履行房屋转移登记手续，借款提前还清案涉房屋按揭贷款，但被告未依约履行付款义务，原告多次催要无果，于2018年11月1日向被告发出《催告通知书》。被告收悉后，原告再次催要但其仍置之不理。无奈，原告于2018年11月16日向被告发出《解除合同通知书》，被告于2018年11月18日收悉。故，原、被告双方签订的合同已解除，被告依约应向原告承担违约责任。原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告王震辩称：当时被告仅向中介人员交纳了购房意向金，而后来中介人员也将购房意向金退还被告。因此，涉案合同系中介人员欺骗签订，实质上双方并没有达成房屋买卖合意，被告也没有向原告交纳购房定金；被告不符合合肥市的购房条件。根根据合肥市2016年10月4日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》，被告系合肥市外地户口，在合肥市没有工作单位，没有逐月连续缴纳一年以上的社保证明，不能在合肥市购买房屋。被告长期在嘉兴打工，并不知晓合肥市的购房项目限购政策。因此，本案的房屋买卖合同并不成立，原告诉请解除没有任何依据；因政府限购条件，本案原被告客观上也无法履行购房合同，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2018年9月21日，原告费娟、章天一经中介公司介绍，与被告王震签订一份《存量房买卖合同》。合同约定，被告王震购买原告费娟、章天一位于合肥市滨湖区漓江路146号五月花小区B栋2605室房屋一套，面积是95.37平方米，总房款218万元。款清交房。合同签订之后40日内，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。双方在合同中还约定，被告未在本合同规定的期限内支付存量房价款的，逾期未超过7日的，按日向原告支付万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过7日的，按日向原告支付万分之五的违约金，原告有权单方解除合同。如果被告愿意继续履行合同，经原告同意，合同继续履行。如因国家房产、金融、税费等政策调整的原因导致合同不能正常履行的，双方另行协商解决，协商不成的，本合同自动解除，双方互不承担任何责任，由此产生的相关费用，双方均摊。除本协议明确约定的违约责任外，因原被告单方原因造成本协议不能继续履行的，由违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金，并承担经纪方全额中介费以及因交易产生的相关费用，若双方友好协商解除本协议的，由双方均摊中介费及因交易产生的相关费用。合同签订当日，被告王震向中介公司交付意向金1万元。后，被告王震未能在合同约定的时间内向原告支付购房款。2018年11月1日，原告向被告发出《催告通知书》，要求被告承担违约责任。2018年11月8日，中介公司向被告退还意向金1万元。2018年11月16日，原告再次向被告发出《解除合同通知书》，被告均收悉。另，原告于2018年9月18日清偿了案涉房屋的公积金贷款45万元。另查明，被告王震在合肥市没有工作单位，没有缴纳一年以上的社保金。根据《合肥市2016年10月4日发布的关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》规定，被告王震不能在合肥市购买房屋。上述事实，有原告费娟、章天一提供的原告、被告身份证复印件、意向金收款收据、存量房买卖合同、催告通知、EMS快递单、解除合同通知书、EMS快递单，被告王震提供的意向金支付截图及双方当事人陈述等证据在卷证明。本院认为：2018年9月21日，原告费娟、章天一经中介公司介绍，与被告王震签订一份《存量房买卖合同》。合同约定，被告王震购买原告费娟、章天一位于合肥市滨湖区漓江路146号五月花小区B栋2605室房屋一套，面积是95.37平方米，总房款218万元，该合同双方当事人均签字作了确认，该合同成立，且是真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。被告王震辩称合同系中介人员为促成交易，欺骗性签订该合同，合同未成立，其未能举证受到欺骗的证据，本院对此不予采信。对于原告诉请要求被告向其支付房款总额10%的违约金责任，因本案案涉合同未能履行的原因是被告王震不具备在合肥市购买房屋资格。双方在合同中约定：如因国家房产、金融、税费等政策调整的原因导致合同不能正常履行的，本合同自动解除，双方互不承担任何责任。因此，原告的该诉请有违双方的合同约定，本院不予支持。对于原告诉请的要求被告承担以45万为基数，按月利率2%扣除案涉房屋公积金按揭贷款利息自2018年10月1日计算至本判决生效。因该诉请无合同约定，且原告的该还款在本案原被双方签订《存量房买卖合同》之前，并还款是原告本身的义务，本院对原告的该请求不予支持。对于原告诉请的确认原被告双方签订的《存量房买卖合同》已依法解除。该诉请符合合同约定，且被告在接到原告2018年11月16日发出《解除合同通知书》后，并未提出异议，原告的该请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告费娟、章天一于2018年9月21日与被告王震签订的《存量房买卖合同》已解除；二、驳回原告费娟、章天一诉请要求被告王震向其支付房款总额10%的违约金及利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5110元，减半收取2555元，由原告费娟、章天一负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  倪友柱二〇一九年六月十四日书记员  谢璟璟附:本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。