包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1029号   上诉人（原审原告、反诉被告）：张某1，女，1986年12月5日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：汪某，内蒙古诚誉律师事务所律师。   委托诉讼代理人：柴某，内蒙古诚誉律师事务所律师。   上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某，男，1984年9月11日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：秦某，内蒙古鹿城律师事务所律师。   原审第三人：内蒙古家里家外房地产经纪有限公司。   法定代表人：张某2。   上诉人张某1与被上诉人赵某及原审第三人内蒙古家里家外房地产经纪有限公司（以下简称：家里家外公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初6734号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   张某1上诉请求：一、请求贵院依法撤销（2018）内0203民初6734号民事判决书的第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金65500元和损失34300元。二、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：上诉人认为一审法院认定的部分事实不洁，证据不足，被上诉人依法应当向上诉人支付违约金65500元和因此产生的损失34300元，理由如下：一、《房屋买卖（置换）合同》合法有效，不存在任何瑕疵。2017年10月8日，上诉人张某1与被上诉人赵某在家里家外房地产经纪有限公司签订了房屋买卖（置换）合同（以下简称“《合同》”），被上诉人对于其本人签署《合同》是认可的。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定可知，《合同》的所有条款约定均是双方真实意思表示，双方虽未重新出具合同，但此细节并不影响《合同》的效力，《合同》合法有效，不存在瑕疵。上诉人、被上诉人及原审第三人均向法庭提交的《房屋买卖（置换）合同》，《房屋买卖（置换）合同》是一式三联，上述《房屋买卖（置换）合同》中关于房屋总价的约定是一致的，均是655000元，且上诉人张某1向法庭提交的2018年1月2日第三人与赵某之间的录音通话视听资料中赵某自己认可是655000元，其在一审反诉状中的违约金也是65500元，由此可知，合同约定的房屋总价款是655000元，被上诉人对于房屋价款的约定有异议仅是其拒绝履行合同的一种说辞。一审法院据此认为该细节导致被告对合同的效力存疑，不支持原告的违约金和损失主张是没有事实和法律依据的。二、被上诉人的行为己构成违约，依约应当向上诉人赔偿违约金65500元和产生的损失34300元。《合同》签订当天即2017年10月8日，张某1通过家里家外店长栗红霞的支付宝向赵某转款一万元，履行了交付定金的义务，赵某向张某1出具的《收条》可以证明了该事实。上诉人依约履行了全部义务，但是被上诉人却未按照《合同》约定履行其义务，被上诉人的行为己构成违约。根据《合同》约定可以知道，购房款的交付应当是在赵某办理银行解押手续后，双方办理过户时张某1将购房款交至二手房房管局交易平台，待房屋过户至买方名下后，二手房房管局交易平台将房款打入卖方的账户中，故先履行合同义务在于赵某。赵某未按照《合同》履行的最根本的原因是因为赵某在合同履行过程中要求对出售房屋进行涨价，没有按照约定向银行申请办理解押手续，更没有去房管局办理房屋过户，进而导致双方无法按约定将购房款交付至二于房房管局交易平台，合同无法履行的原因系被上诉人造成的，以上事实有张某1向法庭提交的录音证据与家里家外房地产所述予以佐证。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。根据上述法律规定可知，《合同》对双方具有约束力，张某1依约履行了全部合同义务，但赵某却拒绝履行合同，未按约定在2017年12月28日前向张某1交付房屋并办理过户，赵某的行为己构成违约，依约应当按照房屋总价的10%向张某1支付违约金65500元，而且因为赵某未按时向张某1交付房屋导致张某1只能在外租住房屋，由此产生损失33800元，赵某对此也应当承担赔偿责任。同时，上诉人的定制的家具无法正常安装的原因是由于被上诉人未能按照约定向上诉人交付房屋导致的，损失应当依法由被上诉人承担，一审法院未支持上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据。综上所述，上诉人认为一审法院认定的部分事实不清，证据不足，依法应当撤销一审判决的第二项，支持上诉人的全部上诉请求。   赵某上诉请求：一、请求依法撤销包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初6734号民事判决书，依法改判。二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实部分不清。1、原审法院对《房屋买卖（置换）合同》签订和处理方面存在瑕疵和被上诉人私自价格改动的事实认定清楚，因此造成上诉人对合同效力存疑，双方未能按照合同约定的期限和顺序履行合同，被上诉人存在过错，以上事实认定正确上诉人无异议。但合同签订后，被上诉人未将10000元定金支付给上诉人，后被上诉人在未履行主要义务的情况下采取砸门撬锁、万能胶封锁眼、换锁芯等极端方式破坏仍归上诉人所有的争议房屋，激怒上诉人，原审法院对被上诉人上述违约行为，不予认定，认定事实不清。2、原审判决认定合同约定的房屋总价款为655000元，并认定被上诉人支付了10000元定金，被上诉人再未支付过其他购房款，如此计算剩余购房款应为645000元。原审判决书第一项判决被上诉人支付上诉人支付剩余购房款535000元，与合同约定不符，缺乏事实依据。二、原审法院适用法律错误。上诉人赵某已经提出明确的诉求，要求解除合同。虽然被上诉人要求履行合同，但其不支付购房款并且破坏房屋的行为，属于以自己的行为致使不能实现合同日的的行为。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为使不能实现合同目的：”上诉人也明确要求解除合同，故本案合同己具备解除的法定条件。被上诉人拒绝履行在先合同义务，上诉人提出解除合同，合情合法合理。原审法院判决继续履行合同，适用法律错误。综上所述，上诉人认为，事实是正确判决的根据，法律是正确判决的准绳，原审法院认定事实明显不洁，适用法律明显错误，判决结论必然错误。为此，提山上诉，请求二审法院查明事实真相、分清是非责任，依法作出公正裁判，维护上诉人的合法权益。   内蒙古家里家外房地产经纪有限公司未做书面答辩。   张某1向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖（置换）合同》，将位于包头市××区房屋交付给原告并办理房屋过户手续；2.判令被告向原告支付违约金65500元；3.诉讼费由被告承担。   赵某向一审法院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告2017年10月8日签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金65500元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告损失2600元；4.反诉费用由反诉被告承担。   一审法院经审理认定事实：2017年10月8日，原、被告在第三人的居间下签订《房屋买卖（置换）合同》一份，原告向被告购买位于包头市××区房屋一套，房屋总价款为655000元，原告于2017年10月8日向被告交付定金10000元。合同约定，原告按约定交清全款或贷款审批合格后，原、被告按第三人要求在三日内办理该房屋的过户手续并将房本领证单交于第三人保管。被告承诺于房款付清当日腾出房屋并将钥匙交于原告。被告负责于2017年12月28日前办理房屋产权证，并给原告过户。由于房屋还有220000元贷款未结清，由原、被告各支付110000元用于提前还款，被告应积极配合第三人办理解押手续，其余房款535000元走二手房房管局交易平台。合同还约定，如原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且第三人所收取的合同约定的中介服务费一律不予退还。合同签订当日，原告向被告交纳定金10000元，被告给原告出具收条一张，该定金由第三人代管。   庭审过程中，原、被告各向法庭举证了《房屋买卖（置换）合同》一份，经核对，两份合同内容一致，其中合同第二条中显示房屋成交价格中，价款存在改动“陆拾陆万伍千”手动改为“陆拾伍万伍千”，合同第八条手写部分中，将“伍拾肆万”手动改为“伍拾叁万”，并在之后添加“伍千”。   根据被告申请，本院向包头市公安局昆都仑区分局昆河派出所调取接处警记录两份，显示2018年1月9日和15日本案诉争房屋中曾有人报警，称有人开家门、门锁被换，处理结果是：经了解为房屋买卖纠纷，告知去法院解决。   一审另查明，本案诉争房屋已取得了不动产权证，产权证号为蒙（2017）包头市不动产权第XXXX号。该房屋上设立抵押权，抵押权人为包头市住房公积金管理中心，抵押金额为300000元，抵押期限从2012年8月28日至2027年8月28日。2018年11月15日，经本院查询，（2017）包头市不动产权第0047827号房屋已无抵押登记。   一审法院审理认为，原、被告与第三人共同签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。原被告第三人应当履行合同所约定的义务。被告赵某对本案诉争房屋已取得蒙（2017)包头市不动产权第0047827号不动产权属证书，所有权人为被告赵某，在本案诉讼过程中，房屋抵押登记已解除。原、被告及第三人之间的合同具备继续履行的条件，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告协助办理房屋过户手续，在过户前原告应交付被告房款，第三人应将其代收的10000元定金交付给被告，用以冲抵房款。原告已按合同约定将10000元定金支付给被告，被告已向原告出具了定金收条一张。被告和第三人均认可，因签订合同当时被告未能提供房屋相关资料，该定金由第三人代为保管。故被告辩称原告未按合同约定支付定金的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。现被告因价款的改动提出异议，本院认为，双方在合同主要义务即价款方面进行改动，应当重新出具合同，或双方共同捺印确认，原被告及第三人在此细节处理上存在瑕疵，导致被告对合同的效力存疑，双方未能在合同约定的期限内、按照合同约定的顺序顺利履行，原告要求被告按照合同约定支付违约金65500元的诉讼请求，本院不予支持。原告在合同的主要义务未履行时即定制家具，其损失应当自行承担。反诉原告要求解除合同并由反诉被告向其支付违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、继续履行原告张某1与被告赵某、第三人内蒙古家里家外房地产经纪有限公司于2017年10月8日签订的《房屋买卖（置换）合同》，具体履行方式为：1.第三人内蒙古家里家外房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内将代收的10000元定金交付给被告赵某；2.被告赵某、第三人内蒙古家里家外房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内，与原告张某1办理位于包头市××区房屋的过户手续，过户至原告张某1名下，原告张某1同时将剩余房款535000元支付给被告赵某；3.被告赵某于原告张某1取得包头市昆都仑区黄河大街95号保利拉菲公馆18-2202号房屋不动产产权证书之日起三日内腾出本房屋交付原告张某1。二、驳回原告张某1的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告赵某的反诉请求。本诉案件受理费1898元（原告已预交），由原告张某1负担461元，由被告赵某负担1437元。反诉案件受理费751元（反诉原告已预交），由反诉原告赵某负担。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人张某1与上诉人赵某及原审第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》系几方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。有效合同受法律保护。上诉人张某1上诉提出上诉人赵某应当按照约定承担65500元的违约金，同时上诉人赵某未按时向上诉人张某1交付房屋导致其在外租房损失33800元的上诉理由不能成立，因法院判令上诉人赵某履行协议，故上诉人张某1主张的违约金，不予支持，上诉人张某1提供的租房损失证据，本院不予采信。上诉人赵某上诉提出解除合同的法律依据不足，至于上诉人赵某提出的合同改动，因其在改动处按指印确认，故本院不予支持。   综上所述，上诉人张某1、赵某的上诉请求不能成立，均应予驳回；但一审判决认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初6734号民事判决；   二、上诉人张某1与上诉人赵某及原审第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》继续履行；   三、上诉人赵某于本判决生效后十日内将位于包头市××区房屋交付上诉人张某1，同时协助办理产权过户手续；   四、上诉人张某1接收位于包头市××区房屋的同时支付上诉人赵某房款645000元；   五、原审第三人家里家外公司于本判决生效后五日内将代收的10000元定金交付给上诉人赵某；   六、驳回上诉人张某1一审其他诉讼请求；   七、驳回上诉人赵某一审反诉请求。   一、二审案件受理费7196元，由上诉人张某1承担2158元，由上诉人赵某承担5038元，保全费3795元，由上诉人赵某承担。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 岳海岩   审判员 赵红玲     二○一九年六月十日   书记员 于 雁