重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初2879号 原告：重庆市大渡口区晋愉岭海业主委员会，住所地重庆市大渡口区西城大道660号。 负责人：赵国平，该委员会主任。 委托诉讼代理人：李红，该委员会副主任。 被告：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。 法定代表人：夏小洪。 委托诉讼代理人：任兰兰，重庆中力律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：李伟业，重庆中力律师事务所实习律师，一般代理。 原告重庆市大渡口区晋愉岭海业主委员会（以下简称“晋愉岭海业委会”）与被告重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称“晋愉物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法适用简易程序,于2018年6月18日、2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告晋愉岭海业委会主任赵国平及其委托诉讼代理人李红，被告晋愉物业公司委托代理人任兰兰、李伟业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晋愉岭海业委会向本院提出诉讼请求：1、确认物业服务用房和地上停车场等全部公共出租收益及广告收益属于业主所有，由被告将全部公共出租收益及广告收益243125元移交原告，以返还业主；2、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：重庆市晋愉岭海小区由开发商重庆晋愉房地产公司指定被告为其提供前期物业服务，被告在小区的物业服务很差，管理混乱，从未主动公开小区公共区域出租和广告收益账目，也从未主动将公共收益返还业主，涉嫌挪用甚至侵吞原本属于广大业主的收益。自2018年1月1日至2018年10月31日，被告应向业主返还的公共收益估算为243125元。原告认为，根据《物权法》、《物业管理条例》相关条款，现原告有权要求被告立即返还公共收益243125元。 被告晋愉物业公司辩称：1.原告诉讼请求涉及公共收益，属于小区全体业主所有，原告不是本案的适格主体，；2.原告成立时即通过书面和口头方式告知被告不允许被告在公共区域进行经营活动，被告并未在公共区域进行经营性活动，未收取相关收益；3.被告在为小区提供服务期间对公共区域进行维护支出了必要的费用及成本，即便原告请求的公共收益确实存在，也应从中扣除相应成本。故请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明，被告晋愉物业公司受晋愉绿岛·岭海（以下简称“晋愉岭海”）项目开发建设单位的委托，承接晋愉岭海项目的前期物业管理，并根据相关法律规定，作为乙方与晋愉岭海业主作为甲方就该小区物业管理事宜达成以下协议：1.甲方有权监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议，遵守《房屋使用说明书》、《临时管理规约》、《居家指引》、有关装饰装修管理规定及本物业的物业管理制度。甲方向乙方交纳物业管理服务费及其他费用。2.乙方的权利和义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》、《居家指引》、有关装饰装修管理规定；依据本协议向甲方收取物业管理费用及其他费用；不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其他使用功能。3.物业管理服务内容包括：（1）.房屋共用部位的维护和管理，共用部分是指房屋主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（2）.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的下水管道、落水管、电梯、公共照明、消防设施、绿地、道路、路灯、水体、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（3）.环境卫生及园艺，公共环境、房屋共用部位的清洁、保洁，生活垃圾的收集并运至物业管理区域内垃圾中转站，本物业区域内公共绿地、园林小品的管理和养护。（4）.安全及消防，协助公安部分进行安全监控和巡视，维护本物业区域内的公共秩序，做好消防教育宣传工作，加强消防培训和演练，做好消防安全的防范工作。（5）.交通秩序与车辆停放，对本物业区域的交通状况进行预测和安排，使本物业区域内车辆停放有序，交通顺畅（车辆停放提供有偿车位场地使用，车主应对自驾车车辆及时投保）。（6）.档案资料.（7）.房屋装饰装修管理。（8）.其他管理服务事项，……开展形式多样的有偿社区服务及商务服务……4.物业管理服务标准：（1）.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书……按国家法律法规规范使用住房专项维修资金，每年至少一次征询业主对物业服务的意见，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向全体业主提出报告与建议，根据全体业主的决定，报有关行政主管部门批准，组织维修……对共用设施设备进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修的，属于小修范围的，及时组织维修，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向全体业主提出报告与建议，根据全体业主的决定，报有关行政主管部门批准，组织维修或者更新改造。消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通……协助维护公共秩序，在物业管理区域，主出入口24小时执勤，24小时巡视、检查物业管理区域，对来访客人办理访问手续，24小时巡视、检查物业管理区域，对重点区域、重点部位2小时巡查一次，物业管理区域内配有安全监控设施的，应适时进行监控，安全监控设施损坏时，乙方应及时修复维持物业管理区域的交通秩序，引导车辆有序通行、停放。……保洁服务，绿化养护管理，社区交流组织。5.物业管理服务费用，不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，收费标准为花园洋房1.5元/㎡/月，电梯房1.3元/㎡/月，小区公用专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，据实向小区全体业主分摊计收……6.维修基金的管理和使用，根据政府有关规定，本物业建立共用部位共用设施保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，乙方在购房时应按照相关规定缴纳维修基金，维修基金的使用由乙方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨，维修基金不敷使用时，经当物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。 《重庆市物业服务管理办法》第三条规定“物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用”，第十六条规定：“物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税金和利润，物业服务成本构成主要包括以下部分：(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业资产折旧：（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其他费用。物业共用部位，共用设施的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项资金予以列支，不得计入物业服务成本。” 另查明，晋愉岭海业委会于2017年1月成立，第一届任期为2017年1月20日至2020年1月19日。晋愉岭海小区业主大会议事规则第十五条第八款规定：“赋予业主委员会代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或仲裁（注明：业主大会决定增加内容）”。该业主大会议事规则在重庆市大渡口区春晖路街道办事处备案。 被告晋愉物业公司于2018年10月31日停止为晋愉岭海小区提供服务并撤离。 晋愉物业公司提供物业服务期间，晋愉物业公司就晋愉岭海小区公共区域使用或广告项目分别与相关公司签订合同，相关合同在2018年1月至10月仍然存续的具体明细如下：                            合同相对方                       合同名称                        合同金额                       合同时间                               哈一广告                       消防宣传灯箱协议书                       1800元/台/年，2台                       2018.1.1-2018.10.31                               光灿科技与亨科技                       京东商城自助提货柜场地租赁合同                       13500元/年，3个小区共3台                       2017.7.5-2018.7.4                               我来啦                       速递易合作协议                       3500元/套，2套                       2016.4.25-2018.4.24                               柯露丽华                       售水机安装协议                       2000元/年，1台                       2017.8.1-2018.7.31                另查明，晋愉岭海小区露天划线停车位为60个。 2018年1月10日，晋愉岭海业委会向本院提起诉讼，要求晋愉物业公司向原告书面告知小区物业管理全部收支账目，并返还相关收益963366.48元。本院于2018年6月28日作出（2018）渝0104民初176号民事判决书，判决：一、晋愉岭海小区公共收益（含物业服务用房、电梯及楼宇大堂等公用设施、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位所产生的收益）属于晋愉岭海小区业主所有，重庆晋愉物业服务有限公司于本判决生效后20日内返还晋愉岭海小区全体业主2015年至2017年度的公共收益837984.70元；二、驳回重庆市大渡口区晋愉岭海业主委员会的其他诉讼请求。晋愉物业公司不服一审判决提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2018年9月25日作出(2018)渝05民终5132号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 上述事实有原被告陈述、物业管理服务协议、晋愉岭海小区业主大会议事规则、原被告提供的合同、岭海小区公共收益统计表、民事判决书等证据在卷为凭，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否具有适格的诉讼主体资格？2、2018年1月1日至2018年10月31日间该小区的公共收益是多少？3、被告所称的支出是否应当由小区全体业主承担？ 关于原告是否具有诉讼主体资格的问题。本院认为，根据原告举示的经备案登记的小区业主议事规则，业主大会已经授权业主委员会代表全体业主就物业管理服务有关的纠纷提起诉讼，故本院认定，原告具有适格的诉讼主体资格。 关于2018年1月1日至2018年10月31日期间该小区的公共收益金额问题。本院依据本案认定的证据以及已经发生法律效力的法律文书确认之事实，认定京东商城自助提货柜场地租赁收益为6750元、消防宣传灯箱收益为3000元、速递易场地租赁收益为1750元、售水机场地租赁收益为1667元、停车位收益为18万元。对原告举示的三份租赁场地载明的收入，根据本院查明的事实，该三份租赁合同所涉场地均系社区用房，社区用房系小区规划的配套设施，但由于法律上并没有明确规定社区用房属于共有部分，而社区用房的面积也没有分摊给小区全体业主，故对原告要求被告将该项收入作为公共收益的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告虽辩称没有收取2018年1月至10月的相关公共收益，但从本案查明的事实看，被告负责在此期间的小区物业管理，相关公共区域亦由被告管理，其辩称未收取合同相关对价和停车费的说法与事实不符，亦违背一般情理，本院对其该辩解意见不予采纳。综上，本院认定2018年1月至10月，晋愉岭海小区公共收益共计193167元。根据《物权法》第七十三条、七十四条的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。而前述收益均系使用公用设施或公共场所而产生的，故应属于小区全体业主所有，被告应予返还，故本院对原告要求被告返还公共收益的诉讼请求在前述金额范围内予以支持，超出部分不予支持。 关于被告所称的支出是否应当由小区全体业主承担？根据物业服务合同及法律相关规定，物业服务企业应对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向全体业主提出报告与建议，根据全体业主的决定，报有关行政主管部门批准，组织维修。也就是说公共部位的日常管理和养护、小修及管理人员的工资应当由物业服务企业承担，对此小区业主已经支付物管费作为对价，属于大修或中修范围内的，应当经业主同意，使用专项维修基金支出。而本案中，被告并未举示证据证明有必要的支出应当有业主负担，故本院对被告所称的支出应由小区业主承担的意见不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四、第七十六条、《物业管理条例》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、晋愉岭海小区公共收益（含物业服务用房、电梯及楼宇大堂等公用设施、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位所产生的收益）属于晋愉岭海小区业主所有，重庆晋愉物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还晋愉岭海小区全体业主2018年1月1日至2018年10月31日的公共收益193167元； 二、驳回重庆市大渡口区晋愉岭海业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费减半收取2474元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  吴海涛 二〇一九年六月二十六日 书记员  马 兰