贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2353号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 被上诉人（原审原告）：苏军，男，1986年6月17日出生，彝族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201311395378。 委托诉讼代理人（一般授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201911084502。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）因与被上诉人苏军商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2015年12月17日通过邮寄形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年1月14日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，该取得时间在约定交房时间后的90日内，符合合同约定以及法律规定的可期待性，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在《收楼意见书》中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。此外，上诉人另于2017年9月24日在案涉小区门口设置了办理不动产登记资料收集处，再次通知业主提交办证资料。在案涉房屋已实际交付的情况下，该通知已有效到达被上诉人，故应认定上诉人已尽到通知义务。4.2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，政策刚刚开始实施，正处于摸索阶段，相关部门准备不足，土地需要重新测绘、落宗，致使办证慢、办证难。根据新的办证政策，上诉人需要办理商品房幢首登，但这并非双方《商品房买卖合同》约定的内容，上诉人在合同约定的时间已经具备办理商品房转移登记的条件，不存在过错。被上诉人在办理商品房转移登记过程中，对相关事宜毫不关心，迟迟不予办理收房手续以及缴纳相关税费，对未能办理商品房转移登记具有重大过错。因此，涉案房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。5.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。6.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。7.本案中，上诉人通知被上诉人收房及交纳相关税费的时间是2015年12月31日，但被上诉人实际交纳税费的时间是2016年3月20日，依据《商品房买卖合同》关于“因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延，不承担任何违约责任。”的约定，上诉人无需承担违约责任。且依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。8.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。且被上诉人购买房屋系用于居住，其合同目的已经实现，即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况，酌情判决上诉人支付每套房屋逾期办证违约金1000元。 被上诉人苏军答辩称：一、商品房备案证明书不具备商品房初始登记的法律效果，上诉人取得不动产权证才能视为其完成了商品房初始登记，符合办理商品房转移登记的条件。上诉人未按照合同约定取得商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件，构成违约，应当承担违约责任。上诉人称其于合同约定期限内取得商品房初始登记，无事实及法律依据。二、不动产统一登记政策的变动与上诉人迟延办理并交付商品房转移登记的有关文书的行为之间不具有因果关系，上诉人将其逾期办证的责任推卸给政府，于法无据。三、上诉人从未通知被上诉人办理商品房转移登记相关事宜，被上诉人何时收房亦与上诉人履行交付办理商品房转移登记的有关文书无任何关联性，本案中，被上诉人不存在任何过错。上诉人称其于2017年9月24日在小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，被上诉人也不得而知。四、一审判决上诉人90日内办理案涉商品房的不动产权证书并无不当。五、上诉人迟延办理并交付商品房转移登记的有关文书给被上诉人造成的损失客观存在，被上诉人诉请按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付被上诉人相应违约金，于法有据，且不存在违约金过高的情形，也无需证明损失。综上所述，上诉人的上诉无事实及法律依据，请求驳回上诉，支持被上诉人的一审诉讼请求。 原审原告苏军一审诉讼请求：一、被告立即为原告办理并交付招商花园城E6幢3层3号房（房号：E6-3-3）商品房转移登记的有关文书及产权证；二、被告以381807.00元购房本金为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2016年6月19日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年9月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城E6幢3层3号房（房号：E6-3-3）商品房，房屋总价款为381807.00元，当日原告支付了首付款81807.00元，剩余300000.00元房款原告通过公积金贷款方式于2015年9月14日已支付完毕，原告已经完全履行了自己的付款义务。2016年3月20日，原告又向被告交纳了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税。根据《商品房买卖合同》第十一条之约定，被告应当于2016年6月30日前向原告交付房屋，同时，《商品房买卖合同》第二十二条，对于何时取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的具体时间未作出约定。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。请求支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 一审认定事实如下：2015年4月17日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节××城市南部新区“招商花园城”第E6幢3层3号房，房号为E6-3-3。建筑面积105.76平方米，总房款381807.00元；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议第三条约定：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款381807.00元。2016年3月20日，原告向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等费用。当日，被告将涉案商品房交付原告使用。 另查明，毕节市住房和城乡建设局于2016年1月14日为涉案房屋所属的E6幢颁发了《商品房备案证明书》；毕节市国土资源局于2018年7月12日为涉案商品房所属的E6幢颁发了《不动产权证书》，不动产权证号为：黔（2018）毕节市不动产权第0009788号。 一审认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2016年3月20日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。原告向被告交付办证所需的费用，表明同意委托由被告代为申请办理房屋权属转移登记，故被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故对原告主张交付涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，不予支持。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2016年3月20日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2016年6月18日）之前履行完毕其办理涉案房屋权属证书的义务，即取得办理商品房转移登记的有关文书并交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案房屋所属的E6栋的商品房备案证明书及不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，而庭审（2018年12月16日）时，被告提交了涉案房屋所属的E6栋的商品房备案证明书及不动产证书，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告，并履行完毕交付商品房转移登记相关文书的义务。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，对2016年6月19日至2018年12月16日期间的违约金予以支持。 关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额381807.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额381807.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年6月19日计算至2018年12月16日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告苏军缴纳交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告苏军办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏军逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款381807.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年6月19日起计算至2018年12月16日止）；三、驳回原告苏军的其他诉讼请求。案件受理费459.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本案审理过程中，上诉人招商商置公司向本院提交证据如下： 第一组：1.不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告；2.不动产登记中心办证指引；3.微信截屏。拟证明：毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，办理《不动产权证》，政策刚刚开始实施，原相关的住建、国土等部门需对职权进行整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，上述新政策的出台导致了上诉人丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证的可预见性，延误了涉案房屋产权转移登记的时间。由此，不动产权证书的办理时间不是上诉人所能够控制的，上诉人不应承担违约责任和限期90天的办证义务。 被上诉人苏军质证认为：对1号证据中不动产登记申请书、询问笔录、委托书，因无原件核对，故对真实性、合法性、关联性不予认可；对用地分摊土地面积审查证明、测绘报告真实性、合法性、关联性不持异议，但是用地分摊土地面积审查证明、测绘报告被上诉人之前没有见过；对2号证据真实性、合法性、关联性不持异议；3号证据微信截屏中体现不出具体时间及参与微信聊天人员的具体身份信息，对3号证据真实性、合法性、关联性均不予认可。同时，达不到招商公司的证明目的，理由如下：（1）无论是实行不动产统一登记之前还是之后，办理产权登记之前都需要进行土地测绘，该证据恰好证明，招商公司未在法定期限取得办理产权证所需材料；（2）即便是不动产统一登记需提交的办证资料与实行不动产统一登记之前有所不同，但是《不动产登记中心办证指南》中载明的需提交的材料均是已经形成的文书资料，即便是政府职能部门合并，需要变更提交的资料上的政府职能部门的名称，房开公司只需整理资料提交即可，变更资料需给予一定期限也属合理，但是本案中招商公司明显已经晚于法律规定的时间取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书，且招商公司未提供任何证据证明在政府职能部门合并之前（即毕节市国土资源局、毕节市城乡规划局合并为毕节市自然资源和规划局之前），招商公司就已向政府职能部门提交相应办证资料，更未提供证据证明变更资料需要的合理期限；另外，《不动产登记暂行条例》系2014年11月24日发布，2015年3月1日开始实施，均在法定的取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书时间之前，由此可见，系招商公司的“懒证”行为导致迟迟不能为被上诉人办理并交付商品房转移登记的有关文书，招商公司将延误办证的责任归咎到新政策无任何事实及法律依据。而一审法院判决招商公司在90日内履行办证义务亦是考虑了提交办证资料所需的合理时间。 第二组：1.中国邮政快递物流公司毕节分公司出具的《证明》。拟证明：上诉人于2015年12月17日，上诉人通过邮寄的形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》并且在该入伙通知后附《招商花园城代收费用标准及明细》。该邮件确实已由邮递公司寄出去，而且该邮件的地址及电话都是被上诉人在签订合同时候所填写的地址及电话，根据《商品房买卖合同》附件12第一条第9款的约定：乙方文件送达地址为本合同中列明的地址，根据本合同规定进行的联络或送达的通知，以包括但不限于EMS邮寄等快递方式寄出。相关文件到达对方时间为寄出之日起第5个工作日。如上述地址发生变化，乙方应及时书面通知甲方，否则文件送至上述地址即视为送达，即使该文件被退回或无人接收。因为该邮寄的地址和联系方式是由被上诉人提供，只要上诉人按照该地址和联系方式邮寄出去就应当视为上诉人已经履行了通知义务。因此，该通知属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕相应的通知义务，上诉人不存在违约行为。2.装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片。拟证明：2017年9月24日至2017年9月30日，上诉人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅且已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人，故应当确认上诉人至迟已于2017年9月24日完成通知义务。 被上诉人苏军质证认为：对该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可。理由如下：中国邮政速递物流股份有限公司毕节市分公司毕节市营业部出具的《证明》，没有经办人签字，也没有出具证明的时间，缺少单位证明应当具备的法定要件，快递单号也查询不出快递记录、物流信息；装修公司证明，招商公司提交的证据中没有该名称的证据，根据招商公司提交的证据，应当是七星关区国强图文快印服务部出具的《证明》，但该服务部并非装修公司，且无相应委托制作合同及收费发票印证招商公司与该服务部在2017年9月发生该证明中的交易事项，与常理不符、与交易习惯不符；业主证明，一是无相应证据（购房合同、物业服务合同、身份证等）证明出具证明的人确实系招商花园城小区业主，二是该证据按证据种类分类应当属于证人证言，不属于书证，根据规定，证人需出庭接受质证，书面证言不具备法定质证要求，为此，业主证明不能作为本案证据被采纳；通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片，无制作时间，且看不出现场地点的具体位置，真实性、关联性无法核实，合法性亦无从确认。同时，达不到招商公司的证明目的，除前述质证意见外，《商品房买卖合同》中并未约定以设置“办理不动产登记资料收集处”的形式通知业主办理房屋转移登记，不论该“收集处”是否真实存在、是何时存在，业主均没有义务关注该“收集处”是否真实存在及其作用为何，而且根据招商公司的陈述，该“收集处”也仅存续几天，根本达不到通知业主办理房屋转移登记的效果，不能证明招商公司完成了通知义务；另外，无论招商公司是否向被上诉人邮寄快递，快递中装载的资料内容为何均不得而知，该快递客观上也不能证明招商公司履行完毕了通知义务。 被上诉人苏军向本院提交证据：上诉人招商商置公司的第二组第1号证据所载明快递单号的查询记录。拟证明：经查询，未能查询到招商商置公司提供的快递单的物流信息，无法证明招商商置公司向被上诉人邮寄了相关资料。 上诉人招商商置公司质证认为：该证据无原件核对，对真实性、合法性不予认可。因邮政公司对保留物流信息的时间有限，查询不到相关信息是客观的，另外，该证据与我公司提交的邮政公司出具的《证明》相矛盾。 对上诉人提交的证据，本院将综合其他证据予以认定。 本院经审理查明：对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案二审焦点是：1.上诉人招商商置公司应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约期间如何认定；2.一审对违约金计算标准的认定是否正确；3.一审判令上诉人招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当。 关于上诉人招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约期间如何认定的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人招商商置公司应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人招商商置公司应于案涉商品房交付之日起90日内即2016年6月18日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人招商商置公司已代为收取被上诉人缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人招商商置公司关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，上诉人招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人招商商置公司再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人招商商置公司代为办理转移登记。在案证据显示，涉案《商品房买卖合同》于2015年4月17日签订，根据2014年11月24日颁布的《不动产登记暂行条例》确立的不动产统一登记制度，上诉人招商商置公司于2018年7月12日取得案涉商品房所属E6幢的首登，始完成商品房初始登记义务，具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上诉人招商商置公司称其在法定期限取得初始登记，符合办理商品房转移登记的条件，缺乏事实依据。上诉人所举证据亦不足以证明其已尽到通知义务，理由如下：上诉人招商商置公司主张已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务。即便依上诉人招商商置公司所言，买受人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系上诉人招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人招商商置公司已取得合同约定的商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故上诉人招商商置公司提交的中国邮政快递物流公司毕节分公司出具的《证明》，达不到其已尽到通知义务的证明目的，不能以上诉人招商商置公司向买受人送达缴费通知认定上诉人招商商置公司履行完毕合同约定的文书交付义务。故对上诉人招商商置公司提交的上述《证明》，本院不予采信。鉴于被上诉人是否收到上诉人邮寄的“招商花园城代收费用标准及明细”，均不影响本院对上诉人未尽到通知义务的认定，被上诉人提交的用于证明其未收到邮寄资料的快递单查询记录，与本案待证事实不具有关联性，故不予采信。上诉人另提交装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片等证据，用于证明其至迟已于2017年9月24日向被上诉人尽到通知义务，对此本院认为，上诉人所举上述证据均未明确其通知对象，而其设置“办理《不动产权证书》资料收集处”的地点为招商花园城D区曦园门口，前来提交办证资料的亦为D区业主，据此难以确认上诉人发布的提交办证资料通知与位于E区的案涉商品房具有关联性，故对上诉人提交的上述证据不予采信。上诉人提交的办证申请资料显示，被上诉人于2018年10月19日向上诉人提交了不动产登记申请书、委托书等用于办理不动产权证的资料，虽然该证据系复印件，但申请资料中载明的案涉商品房情况以及被上诉人身份信息均准确无误，能够证明该资料系用于为被上诉人办理案涉商品房转移登记的事实，即被上诉人于2018年10月19日便已知晓案涉商品房已符合办理转移登记的条件，虽然被上诉人对该资料不予认可，但未提出相应的证据予以反驳，故本院认定上诉人已于2018年10月19日向被上诉人尽到通知义务。 上诉人以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，对于因不动产登记机关的原因导致办证延迟这一事实主张，因《商品房买卖合同》签订时，《不动产登记暂行条例》已经颁布并施行，该条例确立的“二证合一”的不动产登记制度，不属于上诉人履行合同期间遭遇的不可抗力事由，故对上诉人依据不动产登记政策调整提出的违约责任免除意见，本院不予采纳，对上诉人就该主张所举相关证据，亦不予采信。至于被上诉人是否拖延缴纳办证税费，则与上诉人是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，上诉人履行文书交付义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费为必要条件。据此，对上诉人所称非上诉人原因导致办证迟延的上诉意见，本院不予支持。 综上，一审对上诉人违约事实的认定，事实和法律依据充分，本院予以确认，但对上诉人违约期间的认定不当，予以纠正。上诉人向被上诉人承担违约责任的期间应为2015年6月19日至2018年10月19日。 关于一审计算违约金的标准是否正确的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人招商商置公司请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。对于上诉人招商商置公司上诉所称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，被上诉人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为对违约责任的放弃的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，被上诉人即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。据此，对上诉人招商商置公司的该项上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人招商商置公司主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 关于一审判令上诉人招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当的问题。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人招商商置公司接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判令上诉人招商商置公司限期90日为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审判令上诉人招商商置公司限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人招商商置公司代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。 综上所述，上诉人招商商置公司的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持。一审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6560号民事判决第一、三项，即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告苏军缴纳交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告苏军办理涉案商品房的不动产权证书”；“驳回原告苏军的其他诉讼请求”； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6560号民事判决第二项“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏军逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款381807.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年6月19日起计算至2018年12月16日止）”中的违约金计付期间为2015年6月19日至2018年10月19日； 三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费459元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担400元，由被上诉人苏军负担59元；二审案件受理费918元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担800元，被上诉人苏军负担118元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年六月二十六日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何曼青