广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终932号 上诉人（原审被告）：广西石龙房地产开发有限公司，住所地:广西壮族自治区隆林县龙山街**，组织机构代码：682132210。 法定代表人：黄荣芳，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：广西石龙房地产开发有限公司都安分公司，，住所地：广西壮族自治区都安瑶族自治县安阳镇新兴街**组织机构代码：09698148-X。 法定代表人：姚倩，该公司总经理。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：黄健，广西辉彪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘毓薪，男，1990年8月20日生，壮族，住广西都安瑶族自治县。 被上诉人（原审原告）：黄春艳，女，1989年11月9日生，壮族，住广西大化瑶族自治县。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：李兆烽，广西弘景律师事务所律师。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：庞梧桐，广西弘景律师事务所实习律师。 上诉人广西石龙房地产开发有限公司（以下简称石龙公司）、广西石龙房地产开发有限公司都安分公司（以下简称都安分公司）因与被上诉人潘毓薪、黄春艳商品房预售合同纠纷一案，不服都安瑶族自治县人民法院（2018）桂1228民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 石龙公司、都安分公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者查清事实后依法改判。二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于上诉人提出的反诉处理不当，严重违反了法定程序。首先，上诉人是在开庭前一天向一审人民法院提交了书面的反诉状及证据材料，并不是一审判决书所说的“当庭提出反诉”。其次，上诉人提出的反诉请求“1.请求人民法院判令被反诉人支付供配电设施建设维护费；2.请求人民法院判令被反诉人支付远传水表费”与本案本诉系基于商品房预售合同这一同一法律关系，或者说反诉和本诉是基于商品房买卖这一相同的事实，二者之间存在明显的牵连关系，一审法院应当予以受理并合并受理。一审法院视而不见，辨而不清，没有释明上诉人的反诉符不符合反诉条件，只是简单地说“不应当在本案中一并审理”。一审法院没有受理和审查上诉人的反诉，就当庭驳回上诉人的反诉，也没有按照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定依法作出不予受理的裁定书，明显不当。一审法院任性司法，枉法擅断，错误处理，严重违反法定程序，极大地戕害了上诉人的诉讼权利，损害了上诉人的合法权益。 二、一审判决对于导致上诉人延期交房（包括供配电政策不断变化、停水停电、县庆、中高考、雨季加长、高温天气等）的不可抗力因素的事实认定不清，且对“不可抗力”作了限制解释和错误认定，应当予以纠正。1.上诉人在石龙.安之都项目开工建设过程中，由于广西壮族自治区人民政府、广西壮族自治区物价局以及广西水利电业集团有限公司就新建住宅小区供配电设施建设、维护、收费问题相继出台又相继废止了一系列的规章、条例和规范性文件，导致供配电建设主体得不到落实。供电部门没有按照新规定执行，上诉人没有办法擅自按照旧规定进行施工建设，这一重要的不可抗力因素导致了整个项目供配电设施施工建设、竣工验收的滞后，从而导致延了期交房。一审判决认定上诉人提供的证据“能说明涉案房屋在施工期间存在因政府供配电政策变化导致工程延期情况”，却又以“双方签订的合同中未约定政府政策调整属不可抗力，且涉案房屋供配电工程在新居配政策出台后至取消时，并未实际进行供配电工程的设计、施工、建设，并不存在因新居配政策变化导致的供配电工程停工、改造、改建等问题”为由，对新居供配电政策不断变化导致上诉人无法落实供配电工程的施工建设从而导致交房延期的这不可抗力因素不予认可，这是极其错误的。在上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同中明确约定，由于不可抗力造成交房逾期的，交房时间顺延。对于不可抗力，不能任意解释、扩大解释，但也不能限制解释、缩小解释。在上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同中，对“不可抗力”是概括性说明，一审判决要求对“不可抗力”的约定为列举式说明才予以认可，是强人所难，违背契约自由精神的。一审判决应当按照通常解释，根据实际情况和普通常识，对政策变化是不是不可抗力因素进行认真和恰当的识别和认定。广西壮族自治区人民政府、广西壮族自治区物价局以及广西水利电业集团有限公司相继出台又相继废止的一系列的规章、条例和规范性文件等新居供配电政策，有别于限购、限贷和其他方面的中央以及地方的政策规定，它直接影响了房地产主要配套设施—供配电设施的施工建设。这一政策的变动导致供配电建设主体不得到落实。到底应该交费给供电公司由其统一规划、统一设计、统一施工建设还，是可以由开发商自行进行建设，没有明确的规定，供电部门也没有按照新政策执行。本案中，由于新居供配电政策的变化导致了石龙.安之都项目配套设施—供配电无法安装、无人安装。一审判决却认定“涉案房屋供配电工程在新居供配电政策出台后至取消时，并未实际进行供配电工程的设计、施工、建设，并不存在因新居供配电政策变化导致供配电工程停工、改造、改建等问题。”这是偷换概念，颠倒是非的行为。 需要指出的是，上诉人开发建设的石龙.安之都项目，主体工程在2016年6月份已竣工，房子当时也差不多售罄，并没有出现建设资金不到位的情况，上诉人完全没有必要“骑马等雨淋”，不作为或怠于进行供配电建设，不完善交房条件。而是在此期间，上诉人已穷尽一切努力和手段，致力于排除此不可抗力，多次向有关部门请求解决。2.一审判决认定不可抗力停工天数总共为39天，但是在计算逾期交房违约金时，却只扣减31天，明显错误。另外，一审判决对于上诉人因为高温天气、雨季加长造成工期延长而延期交房的不可抗力因素不予认可，违背了客观事实。 三、一审判决对于逾期交房违约金的裁判适用法律错误，判决不当，产生负面的导引作用。上诉人因为新居供配电政策等不可抗力因素导致交房时间滞后，并没有造成被上诉人的任何损失。相反，至被上诉人起诉时，本案案涉房子市场价每平方米比原价己上涨了1500左右。在此逾期交房诉讼系列案中，有相当一部分业主包括被上诉人为了规避物业费而怠于收房。一审判决没有按照被上诉人所提供的实际损失作为裁判违约金的依据，而是简单、机械的按照所谓的合同约定进行裁判。而且把本属于同一法律关系的上诉人的相关反诉请求简单粗暴的“驳回”，造成上诉人无法进行抵消，使得被上诉人在没有充分地、善意地、全面地履行合同义务的前提下单方享受合同权利，违背了权利和义务的一致性原则，产生负面的社会指引作用，引发“蝴蝶效应”。一审法院没有做到充分发挥审判职能平抑双方当事人的诉求彻底化解社会矛盾的作用，依法保护民营企业的健康发展。 综上所述，一审法院对于上诉人提出的反诉处理不当，严重违反了法定程序，极大地戕害了上诉人的诉讼权利。对于导致上诉人延期交房的不可抗力因素的事实认定不清，对“不可抗力”作限制解释和认定错误。一审判决对于逾期交房违约金的裁判适用法律错误，判决不当，产生负面的指引作用。为维护上诉人的合法权益，维护社会公平正义，特向二审法院提起上诉，请求依法进行裁判，支持上诉人的上诉请求。 潘毓薪、黄春艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持，驳回上诉人的上诉请求。 潘毓薪、黄春艳向一审法院起诉请求：1.判令都安分公司支付自2016年12月31日至2018年6月6日期间的违约金合计28248.10元（最后的违约金一直计算至竣工验收合格为止);2.判令都安分公司退还所收取的房屋面积差价5141元；3.判令石龙公司对都安分公司的上述债务及义务承担连带责任；4.本案全部诉讼费及保全费由石龙公司和都安分公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），购买被告开发的位于都安县新区石龙安之都2号塔楼2单元12层1201号房屋，房屋总价款为467925元。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理：(1)逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；(2)逾期超过30日（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。”合同签订后，原告共计支付了购房款467925元。2017年9月8日，被告取得《房屋测绘报告》。2018年2月8日，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》。2018年2月10日，被告向原告发出交房通知。原告收到交房通知后认为房屋未达到法律规定的交付条件而未办理房屋交付手续。2017年7月21日，都安县住建局向被告下发整改通知书。 另查明，自2016年5月7日合同签订之日起至2016年12月31日合同约定交房之日止，被告因停水、停电停工2天；因台风导致停工3天，共计5天。 本案在审理过程中，原告潘毓薪、黄春艳于2018年9月4日向本院提出房屋面积测量鉴定申请，并于2018年10月18日变更鉴定申请请求事项，本院依法受理原告的鉴定申请并书面通知原告缴纳鉴定费，但原告未能在规定期限内缴纳鉴定费，视为其放弃房屋面积测量鉴定申请。 本案争议的焦点：原告要求的逾期交房违约金是否有事实和法律依据。 一审法院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理：(1)逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；(2)逾期超过30日（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。”2017年9月8日，被告取得《房屋测绘报告》。2018年2月8日，涉案商品房经勘察、设计、施工、监理、建设五方单位验收合格，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》，并完备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，说明被告的房屋已符合合同约定的交付条件。原、被告双方对房屋交付条件在合同中有明确约定的，房屋交付条件应按双方的约定来确认。2018年2月10日，被告将符合交付条件的房屋向原告发放交房通知，原告以房屋未达到法律规定的交付条件为由拒绝受领，视为被告已完成交付。按照原、被告双方签订的合同约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋。被告于2018年2月10日通知原告收房，故被告的交房时间应认定为2018年2月10日。被告未能在合同约定的时间内交付房屋，已构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。 被告辩称依合同约定可因不可抗力逾期交房，扣除雨天、高温天气、停水、停电、县庆、中高考、政策变化等不可抗力导致的停工天数，被告没有逾期交房。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”对于不可抗力的范围，国家有严格的规定，房产公司不能任意解释，扩大免责范围。雨天、高温天气，作为房地产开发商是能够预见并预算在工期内，且其在尚未与业主签订商品房预售合同时已将雨天、高温天气考虑在工期内，而本合同双方既未约定扣除雨天、高温天气顺延交房时间，被告又未能提供其在施工期间遭受的异常天气较施工前两年天气之恶劣、暴风骤雨、高温日晒持续时间长等相关证据，故被告以雨天、高温天气作为不可抗力进行抗辩，本院不予采纳。关于政策变动是否系被告逾期交房免责事由的问题，因原、被告签订的合同中未约定政府政策调整属不可抗力，且涉案房屋供配电工程在新居配政策出台后至取消时，并未实际进行供配电工程的设计、施工、建设，并不存在因新居配政策变动导致的供配电工程停工、改造、改建等问题，且被告未能提供其他有效的证据予以证实其主张，故被告关于扣除政府政策调整导致停工天数的主张，理据不足，本院不予采纳。因此，扣除因停水、停电、台风导致的停工天数5天，被告都安分公司逾期交房天数应为2017年1月1日起至2018年2月10日止共计406天-5天=401天。根据合同约定被告都安分公司应按日向原告支付全部房价款万分之壹的逾期交房违约金，即467925元×0.0001元/天×401天=18763元。被告都安分公司系被告石龙公司的隶属部门，被告都安分公司应承担的民事责任亦应由被告石龙公司承担。故原告要求被告石龙公司承担连带责任，于法有据，本院予以支持。 关于原告要求被告退还收取的房屋面积差额5141元的诉讼请求，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）第十三条第4款关于面积差处理的约定：“双方不解除合同，每平方米单价不变，房款总金额按专业测绘公司出示最终该房屋实测面积结算，差额房款在开具发票时多还少补（不计息）”，被告根据专业测绘公司出示的最终房屋实测面积收取房屋面积差额，符合合同约定，且原告未提供任何证据予以证实其主张，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司于本判决生效之日起十五日内向原告潘毓薪、黄春艳支付逾期交房违约金18763元；二、被告广西石龙房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；三、驳回原告潘毓薪、黄春艳的其他诉讼请求。案件受理费652元，保全费56元，共计708元，由原告潘毓薪、黄春艳负担319元，被告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司、被告广西石龙房地产开发有限公司负担389元。 二审中，当事人没有提交证据。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：一、一审判决程序是否严重违法；二、上诉人是否应当向被上诉人支付逾期交房违约金。 一、关于一审判决程序是否严重违法的问题。上诉人上诉称，其向一审法院反诉请求被上诉人支付供配电设施建设维护费和远传水表费用，一审法院没有受理也没有作出不予受理的书面裁定，程序严重违法。对此，本院认为，被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金和退还面积差价是基于逾期交房和面积误差的事实，而上诉人反诉请求支付供配电设施建设维护费和远传水表费用是基于供配电设施建设维护费和远传水表费用应由谁支付的事实，请求所依据法律事实不同。且一审判决已告知上诉人可另案起诉，一审没有受理反诉与本案合并审理并没有剥夺上诉人的诉权和损害其实体权利。故可不受理反诉与本案合并审理。一审法院已经当庭驳回上诉人的反诉申请并告知其可另案起诉和不再制作书面裁定书，已履行告知义务，可无须制作书面裁定书。综上，上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。 二、关于上诉人是否应当向被上诉人支付逾期交房违约金的问题。上诉人都安分公司与被上诉人于2016年5月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，也没有损害国家、集体或者他人的合法权益，属于合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定，都安分公司应当按照法律规定和合同约定的交房条件于2016年12月31日前将案涉房屋交给被上诉人使用，逾期交房的，除不可抗力外，则应当按照合同约定的违约金计付方式向被上诉人支付相应的逾期交房违约金。但是，都安分公司没有按照合同约定如期交房，直到2018年2月10日才通知交房。那么根据合同约定，都安分公司除能够举出证据证实存在不可抗力导致合同履行受阻的事由外，否则应当按照合同约定的违约金计付方式向被上诉人支付相应的逾期交房违约金。 （一）关于供配电政策的变动能否作为不可抗力因素减免都安分公司违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（广西壮族自治区人民政府令第108号）自2015年3月1日起实施，2017年3月10日终止施行；而本案合同于2016年5月7日签订，约定2016年12月31日前交房（即合同履行完毕）。可见《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（广西壮族自治区人民政府令第108号）的实施和终止施行并非本案合同履行期间出现的不可预见的客观情况，不符合不可抗力的构成要件，不属于不可抗力因素，不能以其作为不可抗力而减免违约责任的理由。虽然在都安分公司实际交房前，《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（广西壮族自治区人民政府令第108号）终止施行，属于政策变动，但是此系都安分公司迟延履行合同后发生，不能免除其责任。据此，上诉人提出《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（广西壮族自治区人民政府令第108号）的实施和终止施行属于供配电政策变动，系本案不可抗力故应免除其违约责任的理由不成立，本院不予支持。 （二）关于高温和下雨天气能否作为不可抗力因素减免都安分公司违约责任的问题。一年中出现非异常的高温天气和下雨属于众人周知的自然现象，是可以预见的。都安分公司作为房地产开发企业更是明了的，其在签订合同时应亦已将其考虑在内。该情况不属于不可抗力。只有在合同履行期间出现连续高温或大雨天气，较往年属于异常罕见的，方可认定为不可抗力。上诉人没有证据证实合同履行期间出现较往年异常罕见的连续高温或大雨天气，不能认定本案合同履行期间存在高温天气和下雨的不可抗力因素（除2016年8月2-4日共3天的台风天气外）。 （三）关于停水停电能否作为不可抗力因素减免都安分公司违约责任的问题。本案合同履行期间出现的水电正常检修而间隔短期停水停电现象属于可以预知的生活常识，不属于不可抗力。上诉人主张其为不可抗力的理由不成立，不应采信。一审判决将其认定为不可抗力不妥，本院予以纠正。 （四）关于中考、高考能否作为不可抗力因素减免都安分公司违约责任的问题。中考和高中近几年来在本市范围内每年定期举行，并且要求考试期间建筑施工企业停工，这是可预知甚至明知的事实，不属于不可抗力。上诉人主张其为不可抗力，不应采信。 综上，台风停工3天属于不可抗力因素，在计算逾期交房天数时应予扣除。一审判决扣除5天，但被上诉人没有上诉，视为其对一审判决的认可，本院不予更正。上诉人上诉提出一审判决认定不可抗力因素的天数为39天，但仅扣除31天。此上诉主张为上诉人无中生有，毫无依据，一审判决根本无此认定。 上诉人上诉主张，其违约行为并没有给被上诉人造成实际损失，故不应承担支付违约金的责任。对此，本院认为，违约金兼具损失赔偿和惩罚性质，目的在于督促合同当事人自觉履行合同和赔偿因违约行为给对方造成的损失。故守约一方请求违约一方支付违约金并不以存在实际损失为前提。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人应当按照合同约定的违约金计付方式向被上诉人支付相应的逾期交房违约金。 一审法院驳回上诉人的反诉申请后仍按照本诉与反诉合并审理的判决书书写格式写作本案判决书，判决书格式形式不当，引起误解，本院予以纠正。 本院仅针对上诉人的上诉请求进行审理，对于一审判决中双方未提出上诉且没有违反法律强制性规定的问题本院不予审理。 综上所述，广西石龙房地产开发有限公司、广西石龙房地产开发有限公司都安分公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费269.07元，由上诉人广西石龙房地产开发有限公司、广西石龙房地产开发有限公司都安分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇一九年六月一日 法官助理 陈少杰 书 记 员 韦思帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。