云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1425号上诉人（原审被告）：王勇，男，1990年11月8日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。上诉人（原审被告）：孟琼梅，女，1977年10月11日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。二上诉人共同的委托诉讼代理人：亚自忠，云南明彰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨红梅，女，1983年2月1日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：董晋榕，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：杨林，男，1980年12月23日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人王勇、孟琼梅因与被上诉人杨红梅、杨林房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人孟琼梅、被上诉人杨红梅的特别授权代理人董晋榕到庭参加了诉讼，上诉人王勇、被上诉人杨林无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席判决。期间，经当事人书面申请给予三个月调解时间，该期间依法扣除审理期限。本案现已审理终结。王勇、孟红梅上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回杨红梅的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由杨红梅、杨林承担。事实和理由：1.杨红梅提交的《家庭共有财产约定协议》签订于2015年8月30日，《公证书》载明申请办理公证的时间为2015年8月30日，但出具公证书的时间却迟至2016年5月9日，从时间延续性看，《家庭共有财产约定协议》的真实性、合法性存疑，一审法院采信该证据认定杨红梅为涉案房屋朗悦湾1栋1806号房的所有权人错误；2.《租房协议》系杨林提供给孟琼梅签订，签约时甲方为空白，其后上面的“杨红梅”从外观看亦非杨红梅书写，合同签订的实际目的并非要与杨红梅建立房屋租赁关系，而是为了配合杨林拿房屋钥匙以便交付房屋给孟琼梅，孟琼梅、王勇根本没有向任何人给付所谓的房租款，一审法院对《租房协议》的真实性、合法性予以采信错误；3.孟琼梅提供的《回迁房屋买卖协议书》及《收条》等证据能够相互印证，证实涉案房屋系孟琼梅向杨林购买，一审法院在对上述证据真实性、合法性予以认可的情况下，认定房屋所有权人为杨红梅错误，应当予以纠正。杨红梅答辩称：王勇、孟琼梅的上诉理由和请求均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。杨林无正当理由未到庭，亦无书面答辩意见。杨红梅向一审法院起诉请求：1.解除杨红梅与王勇签订的《租房协议》；2.王勇、孟琼梅向杨红梅腾房；3.王勇、孟琼梅向杨红梅支付自2017年4月14日起至房屋实际交付之日止的房屋占用使用费（自2017年4月14日起按照月租金1667元暂计算至2017年12月13日的房屋占用费13336元）；4.本案诉讼费由王勇、孟琼梅承担。一审法院认定事实如下：2015年8月30日，杨红梅与杨德忠（杨红梅父亲）、蒋树仙（杨红梅母亲）、闻秦（杨红梅女儿）签订《家庭共有财产约定协议》，约定坐落于昆明市五华区红云街道办事处浪口村72号房屋，以杨德忠、蒋树仙、杨红梅名义登记，属于家庭共有财产。因该房屋拆迁补偿所得房屋，其中位于昆明市五华区小康大道589号德润春城花园小区1幢1806号房屋归杨红梅所有。上述《家庭共有财产约定协议》于2016年5月9日经云南省昆明市明信公证处公证。2016年4月15日，杨红梅与王勇签订《租房协议》，约定杨红梅将位于朗悦湾1栋1806室的住房出租给王勇，王勇每年付给杨红梅租金含物业管理费20000元整，一次性付清，王勇租用期间所产生的水费、电费等除租金和物业管理费以外的其他费用由王勇自行承担，并在期满退房前办理完相关手续等主要内容。昆明市五华区小康大道589号德润春城花园小区1幢1806号与朗悦湾1栋1806室为同一房屋，一直由孟琼梅居住。2014年7月31日，杨林与孟琼梅签订《回迁房屋买卖协议书》，约定杨林自愿将其朗悦湾回迁楼房卖给孟琼梅，房屋面积108平方米，每平方米5000元，孟琼梅向第三人先支付房款250000元，孟琼梅挑完号选择好房屋的楼层及位置后，杨林配合孟琼梅将产权过户到孟琼梅名下，孟琼梅将一次性付清杨林尾款。2014年7月31日，杨林出具《收条》，确认收到孟琼梅购朗悦湾回迁房款250000元。2016年4月18日，杨林与孟琼梅签订《协议书》，约定杨林因资金周转欠孟琼梅250000元，杨林在征得父母同意将父母名下固定资产产权朗悦湾1幢1806号房屋抵押给孟琼梅作为还款期内事务抵押，给孟琼梅无偿居住到杨林还清欠款为止。一审法院认为，杨红梅与王勇签订的《租房协议》合法有效，而孟琼梅与杨林签订的《回迁房屋买卖协议书》并没有约定买卖房屋即是涉案房屋，且双方签订的《协议书》仅是将涉案房屋抵押给孟琼梅。杨红梅系因原有房屋拆迁补偿及家庭财产分割而成为涉案房屋的所有权人，而孟琼梅所提交《协议书》中仅约定涉案房屋为杨林父母的财产，且没有证据证明杨林与杨德忠系父子关系，不能证明杨林与涉案房屋的关系。涉案房屋一直为孟琼梅所居住，王勇确认签订《租房协议》系代孟琼梅所签。故一审法院确认杨红梅与孟琼梅就涉案房屋成立租赁关系，至于孟琼梅与杨林之间的债权债务可通过另案解决。现王勇、孟琼梅未向杨红梅交纳租金，故一审法院对杨红梅请求解除与王勇签订的《租房协议》的诉求予以支持。由于租赁房屋一直为孟琼梅居住，故应由孟琼梅腾空并交付涉案房屋给杨红梅，并由孟琼梅支付自2017年4月14日至房屋腾空并交付之日的占用费，该费用应该按《租房协议》约定的标准支付。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：“一、解除原告杨红梅与被告王勇于2016年4月15日签订的《租房协议》；二、被告孟琼梅于本判决生效之日起十日内将位于昆明市五华区朗悦湾1栋1806号房腾空并交付给原告杨红梅；三、被告孟琼梅于本判决生效之日起十日内向原告杨红梅支付自2017年4月15日起至腾空并交付之日止的占用费（按每年20000元计算）；四、驳回原告杨红梅的其他诉讼请求。案件受理费133元，由被告孟琼梅负担。”二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：孟琼梅是否有权继续占有使用案涉房屋。本院认为，其一，针对案涉房屋的合法权利人。根据本案查明的法律事实，案涉房屋是拆迁安置房屋，来源于属杨红梅及其父母杨德忠、蒋树仙家庭共有的原昆明市五华区红云街道办事处浪口村72号房屋；根据经公证处公证的《家庭共有财产约定协议》的约定，上述共有人将拆迁原浪口村72号房屋进行安置所获得的案涉房屋确认分配归杨红梅所有，即杨红梅当为案涉房屋的合法权利人；虽然案涉房屋现尚未办理完毕不动产权证，但并不影响杨红梅因拆迁安置获得案涉房屋的合法财产权利，更不应影响杨红梅作为案涉房屋合法权利人所享有的占有使用收益权能，特别是排除他人侵害其上述物权权能的权利。至于孟琼梅、王勇上诉提出案涉房屋不应归杨红梅享有所有权，如前所述，杨红梅享有案涉房屋合法物权权利的来源是原家庭共有房屋的拆迁安置，经昆明市明信公证处公证的《家庭共有财产约定协议》对此事实和权利来源具有法律上当然的证明力，而孟琼梅、王勇却并未能就其对该公证协议所提异议提交任何确实有效的证据加以证实，故孟琼梅、王勇对案涉房屋权属所提上诉主张不成立，本院不予支持。其二，针对孟琼梅占有使用案涉房屋的权利。根据本案查明的法律事实，杨红梅因拆迁安置获得案涉房屋后，通过与王勇签订《租房协议》将案涉房屋出租给王勇租赁使用，而案涉房屋现实际由孟琼梅占有使用，王勇在一审中出庭陈述该《租房协议》是其代孟琼梅所签，故而，杨红梅与王勇就案涉房屋建立的租赁合同关系的相对人及法律效力当及于孟琼梅，孟琼梅应向杨红梅承担案涉房屋承租人的合同义务。杨红梅主张其与王勇签订《租房协议》后，王勇支付了一年租金，剩余租金至今尚未支付，孟琼梅则陈述其从2016年4月占有使用案涉房屋开始从未支付过租金，而现《租房协议》约定的一年租赁期间已经届满，孟琼梅继续占有使用案涉房屋的行为当视为双方形成不定期租赁关系，杨红梅有权随时要求解除不定期租赁关系，并且，作为案涉房屋承租人的王勇、孟琼梅从2017年4月15日至今即未向杨红梅支付过房屋租金，故现杨红梅要求解除双方租赁合同关系、收回案涉房屋、支付房屋租金的诉求有事实和法律依据，当予以保护。至于孟琼梅上诉提出其是从杨林处购买的案涉房屋，由于孟琼梅提交的其与杨林所签《回迁房屋买卖协议书》并未约定双方所欲购买交易的标的对象即为案涉房屋，当不能证明孟琼梅通过买卖而获得案涉房屋的权利；其与杨林所签《协议书》约定杨林将案涉房屋抵押给孟琼梅，但是，孟琼梅并未能提交任何确实有效的证据证实杨林系案涉房屋的合法权利人，也未能提交确实有效的证据证实杨林与杨德忠、蒋树仙之间的亲缘关系，亦未能提交确实有效的证据证实如《协议书》约定的杨林将案涉房屋抵押给孟琼梅是征得杨德忠、蒋树仙同意的，且双方更未依《协议书》约定办理案涉房屋抵押登记手续；故而，孟琼梅并不能依据《回迁房屋买卖协议书》和《协议书》对案涉房屋享有合法权利，也就不能据此对抗杨红梅作为案涉房屋合法权利人对案涉房屋所享有的合法物权权利，故孟琼梅主张其不应向杨红梅承担腾还案涉房屋并支付房租租金的上诉诉求不成立，本院不予采信。此外，本院必须指出的是，孟琼梅与杨林之间的关系，孟琼梅可通过合法途径另行妥善加以解决。综上所述，上诉人王勇、孟琼梅的上诉诉求均不成立，本院不予支持；而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133元，由上诉人王勇负担66.50元，由上诉人孟琼梅负担66.50元。上诉人王勇已预交二审案件受理费133元，予以退还66.50元；上诉人孟琼梅已预交二审案件受理费133元，予以退还66.50元。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  余锋审判员  蔡芸审判员  李希二〇一九年六月十九日法官助理陈正琼书记员叶芳言