贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初4693号原告：薛朝江，男，汉族，1972年4月9日出生，现住贵州省毕节市，原告：许在菊，女，汉族，1974年7月5日出生，现住贵州省毕节市，二原告委托诉讼代理人：彭昊（特别授权），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：周盛君（一般授权），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。原告薛朝江、许在菊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛朝江、许在菊委托诉讼代理人彭昊，被告瑞丰房开委托诉讼代理人赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛朝江、许在菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金53,664.18元（以原告已付房款285,196.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算3年；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节××××道瑞丰新城第10栋1单元702房，建筑面积109.86平方米，每平方米2,595.99元，买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日起向出卖人交付首期房款57,196.00元，余款228,000.00元由银行提供20年按揭贷款，出卖人应当于2011年3月31日将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行完义务。2011年7月18日，被告将涉案房屋交付原告使用后，未按照合同约定及时为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条的规定，被告上述行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方在合同中约定的违约金明显不公平、不合理，远远不足以赔偿给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，虽然双方在该合同中约定了违约金的计算方式，但因约定过低，且被告给原告造成的损失巨大，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，被告应以原告已付房款285,196.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍的标准计算3年的违约金给原告。综上所述，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告瑞丰房开辩称,1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即不动产登记暂行条例的实施致使登记内容、登记机关、登记程序等发生改变，不动产登记工作进行了系统性的调整和改革，因此，该条例的实施是被告不能预见、不能避免、不能克服的客观因素，属于可不抗力，被告享有法定的免责事由，故不承担违约责任；2、违约金条款的设计是以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其存在损失为逻辑前提，若该前提不成立则被告无支付义务。本院经审理认定事实如下：2009年11月18日，原告许在菊与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于贵州省××市××道瑞丰新城拾幢壹单元702号住宅房；建筑面积109.86平方米，套内建筑面积95.6平方米；按建筑面积计算，每平方米2,595.99元，商品房总价款为285,196.00元；原告应于本合同签订之日向被告交付首期付款57,196.00元，余款228,000.00元以银行提供20年按揭贷款支付；被告应于2011年3月31日前交付房屋给原告；合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，因买受人自身原因导致不能办理房屋所有权证的责任由买受人自负；该合同附件4第1条约定：“办理房屋所有权证等所需的各项费用由买受人承担；买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需的各项费用由出卖人在交付商品房之日一次性代收……”合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款285,196.00元。另原告向被告缴纳了契税、维修基金及办证费。被告于2011年7月18日将该房屋交付给原告使用。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告应将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。因双方在合同中并未约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90内；”的规定，被告于2011年7月18日将该房屋交付给原告使用，故被告交付商品房转移登记有关文书的时间应为在2011年10月18日之前。双方在该合同中约定，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。双方对违约金的损失在合同中有明确约定，司法应予尊重，故对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持按照双方合同约定按照已付购房款285,196.00元的0.1%计算，计算为285.20元。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告薛朝江、许在菊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金人民币285.20元；二、驳回原告薛朝江、许在菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币571.00元，由原告薛朝江、许在菊负担500.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担71.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年六月二十八日书记员  张井红