河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终4970号 上诉人（原审被告）：鲍兰辉，女，1975年8月2日生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：任雅丽，河北融保律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘秀娟，女，1981年9月20日生，汉族，住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：任永辉（系被上诉人刘秀娟丈夫），男，1978年6月5日生，汉族，住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：杜卫杰，石家庄市新乐星光法律服务所法律工作者。 上诉人鲍兰辉因与被上诉人刘秀娟排除妨碍纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院(2Ol8)冀0105民初3436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鲍兰辉及其委托代理人任雅丽、被上诉人刘秀娟及其委托代理人任永辉、杜卫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人鲍兰辉的上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人鲍兰辉与房屋原产权人张军洪签订的租赁合同及补充协议的性质属于合同法规定的房屋租赁合同，且该租赁合同已实际履行4年多，应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。2.上诉人鲍兰辉对争议房屋具有合法的占有、租赁、使用权，上诉人不存在侵权行为。被上诉人对争议房屋存在出租的事实是应当明知的。被上诉人竞拍成功后，在租赁合同未到期的情况下，其欲解除租赁合同应按提前解除合同的有关法律规定进行。被上诉人直接起诉上诉人停止侵害，排除妨碍，没有法律依据。3.一审法院判决认为上诉人的租赁合同实质上是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非一般意义上的租赁合同，属于适用法律错误。 被上诉人刘秀娟辩称：1.上诉人与张军洪所签订的租赁合同并非真正意义上的租赁合同，该租赁合同实质上是用张军洪的房屋使用权偿还张军洪所欠上诉人的债务，达到清偿债务的目的。租赁合同和租赁补充协议是为了担保上诉人的债权实现，应根据《民间借贷司法解释》第24条的规定处理。张军洪在2013年向银行办理了抵押贷款，上诉人与张军洪所签订的租赁合同及租赁补充协议是2015年签订的，涉案房产是先抵押后出租，不适用买卖不破租赁原则。2.上诉人鲍兰辉占有本案诉争房产是基于与张军洪签订的租赁合同，上诉人的租赁权从法律性质上属于债权，答辩人刘秀娟通过拍卖取得了涉案房屋的所有权，先物权后债权，物权优于债权。上诉人拒不搬离的行为对答辩人构成侵权，应赔偿答辩人的经济损失。 被上诉人刘秀娟的一审诉讼请求：1、依法判令被告鲍兰辉停止侵害，排除妨碍，搬出石家庄市内；2、依法判令被告鲍兰辉赔偿原告经济损失计算至起诉之日62521元（按购房款7321000元同期银行贷款利率计算，时间自2018年8月27日至被告搬出房屋之日止）；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：石家庄市桥西区人民法院在执行申请执行人白婉婷与被执行人河北盛筑庄凯房地产开发有限公司、张军洪、北京博达房地产开发有限公司沧州分公司民间借贷纠纷一案中，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，该院通过京东网司法拍卖网络平台以电子竞价方式对归被执行人张军洪名下位于石家庄市别墅一套予以公开拍卖，2018年8月20日本案原告刘秀娟以7321000元的最高价竞得。2018年9月11日本案原告刘秀娟办理了该套房屋的更名手续。石家庄市桥西区人民法院在拍卖平台发布的房屋信息中备注有承租人：鲍兰辉。 又查，鲍兰辉称因涉诉房屋原房主张军洪于2014年8月20日、2014年9月8日向其借款860万元，约定2014年12月30日归还，借款到期后张军洪无力偿还借款。张军洪（甲方）与鲍兰辉（乙方）遂于2015年1月1日签订租赁合同一份，合同约定一、甲乙双方经友好协商，甲方将原河名墅1街27号装修好的房屋出租给乙方，租期20年，租赁期间物业费由甲方负担。二、租金为一万元每月，乙方可以在不影响房屋质量的情况下，乙方可以在租赁期内转租，转租产生的收益归乙方所有。三、如甲方提前支付给向乙方的借款后，可提前解除该租赁合同。四、如甲方在本合同期结束时仍未还清乙方借款的情况下，本合同自动续约。五、租期从年月日开始。六、租金支付方式：从甲方借款利息中扣除，每季度支付一次。七、房产证号为：031-××1中华北大街567号原河名墅。2015年1月5日张军洪（甲方）与鲍兰辉（乙方）签订租赁补充协议一份，协议约定乙方于2015年1月5日正式交接入住原河名墅（031-××1）1街27号房产，房产证号为：33××07。甲方已收到乙方一次性支付的该房屋20年租金240万元整，在租赁期内乙方可以享有该房屋的转租或其他收益，如乙方承担甲方应负担该屋的费用（物业费、维修费、设备维护费等，）即可自动延长该房屋租赁期用于抵顶甲方应负担费用，延长使用期内乙方权利下正常租赁期相同。如甲方需要提前解除租约，须退还乙方全部租金，并按照已收款的年利率24%作为对乙方的补偿。2015年11月13日鲍兰辉以张军洪涉嫌以开发房地产项目为名骗其借款860万元，向石家庄市公安局桥西分局经侦大队报案。2016年2月2日石家庄市公安局桥西分局经侦大队对张军洪因涉嫌合同诈骗案立案侦查。 再查，涉案房屋原产权人张军洪于2013年4月1日与上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行签订个人购房担保借款合同，张军洪以本案涉房产向该行抵押贷款，借款金额370万元，期限自2013年3月27日至2033年3月27日。本案原告购买该房产后，清偿了该贷款，解除了房屋抵押，2018年9月6日浦发银行出具了不动产抵押登记清偿证明。 上述事实有借款协议、租赁协议、补充协议、网络拍卖截屏、估价结果报告、浦发银行个人购房担保借款合同、庭审笔录等在卷佐证。 一审法院认为，本案争议焦点为一、被告鲍兰辉与房屋原产权人张军洪签订的租赁合同以及补充协议的性质认定；二、本案被告对涉案房屋所享有的权利能否对抗原告的物权。首先，关于房屋租赁合同以及补充协议的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，从被告鲍兰辉与张军洪的租赁合同、补充协议的表述以及被告鲍兰辉的自述，可以认定双方签订租赁合同的目的是张军洪让渡房屋20年的使用权来抵顶对鲍兰辉的债务，故该租赁合同实质上是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非一般意义上的房屋租赁合同。其次，关于本案被告对涉案房屋所享有的权利能否对抗原告的物权的问题。根据以上分析，鲍兰辉与张军洪的租赁合同以及补充协议为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，该合同只对签约双方产生法律约束力而不能对抗合同之外的第三人。原告刘秀娟通过拍卖取得涉案房屋的所有权，并进行了产权登记，已获得该栋房屋的物权，即使鲍兰辉基于债权取得涉案房屋的使用权，由于其没有进行他项权利登记，亦不能对抗原告对涉案房屋享有的物权。综上，对于原告主张被告鲍兰辉停止侵害，排除妨碍，搬出石家庄市的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告鲍兰辉按购房款7321000元同期银行贷款利率计算赔偿其自2018年8月27日至被告搬出房屋之日止的经济损失，鉴于被告鲍兰辉与张军洪签订租赁合同及补充协议时系为保护其债权得以实现，并非出于恶意，故本院支持被告支付原告自起诉之日起开始计算至腾房之日止的经济损失。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，一审法院判决如下：一、限被告鲍兰辉于本判决生效之日起十日内搬出原告刘秀娟名下坐落于石家庄市新华区中华北大街567号原河名墅031-××1（1街27号）房屋。二、限被告鲍兰辉于本判决生效之日起十日内支付原告刘秀娟自起诉之日起开始计算至腾房之日止的经济损失，按购房款7321000元同期银行贷款利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682元，系减半收取，由被告鲍兰辉负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实同一审。 另查明：涉案房屋有关拍卖情况：1、《拍卖公告》第六条：“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自到相关部门详细咨询限购、过户等相关政策，过户风险自行承担。未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。”2、《网络司法竞拍须知》第五条：“本拍卖标的有优先购买权人，优先购买权人参加竞买的，应于拍卖开始前5个工作日向本院提交合法有效的证明（登记的证件信息必须与京东实名认证相一致），资格须经法院确认，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。”3、《网络司法竞拍须知》第六条：“本次拍卖法院已通知相关当事人和已知的优先购买权人。与本标的物有关人员（案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人等）均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。”《网络司法竞拍须知》4、第八条：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。法院对拍卖标的物所做的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究调查看所竞买标的物的实际情况，并亲临展示现场，有意向请亲自到相关部门咨询，未咨询的竞买人视为对本标的物现状的认可，责任自负。竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物现状和一切已知及未知的瑕疵。对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请购买人自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。”5、在《网络司法竞拍须知》后附有优先购买人的信息，鲍兰辉，承租人。 本院认为：《中华人民共和国合法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。关于上诉人鲍兰辉与张军洪所签订的租赁合同性质问题。鲍兰辉与张军洪所签订的借款合同到期后，上诉人鲍兰辉与所有权人张军洪签订的《租赁合同》及《租赁补充协议》，该《租赁合同》及《租赁补充协议》不具有担保合同的性质，符合租赁合同的基本特征。《租赁合同》及《租赁补充协议》也没有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条、第三条关于房屋租赁合同无效的两种情形，该房屋的租赁协议没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，应该受法律的保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条明确了在租赁合同中，不能适用“买卖不破租赁”的两种情形，第一种情形是因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；第二种情形是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。张军洪在2013年向银行办理了抵押贷款，银行是涉案房屋的抵押权人，而被上诉人刘秀娟不是涉案房屋的抵押权人，上诉人与张军洪签订《租赁合同》及《租赁补充协议》之前，该房产也没有被查封，故该案适用《合同法》规定的“买卖不破租赁”的原则。刘秀娟辩称上诉人与张军洪签订的《租赁合同》和《租赁补充协议》是为了担保上诉人的债权实现，应根据《民间借贷司法解释》第24条的规定处理。租赁合同是在借款合同到期后签订的，并不是在借款时签订的，该租赁合同不能认定为为借款合同的担保，刘秀娟的抗辩主张显然不能成立。 根据涉案房屋《拍卖公告》及《网络司法竞拍须知》的内容竞买人购买前应知道，该涉案房屋的使用权存在瑕疵，因该房屋在拍卖前已经出租给承租人鲍兰辉。被上诉人刘秀娟竟拍成功后，应该与承租人鲍兰辉协商是否解除租赁合同，达成新的协议，但不能否认涉案房屋存在租赁关系，要求承租人无条件的搬出；一审法院认定上诉人的租赁行为，侵害了被上诉人的物权，这是对拍卖法院的拍卖标的物的条件进行了变更，这就造成了与竟买公告的拍卖标的物现状条件的不一致，这对其他的竟买人也是不公平的。 综上所述，上诉人鲍兰辉其上诉理由依法成立，本院予以支持。一审法院认定该《租赁合同》不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，属于适用法律错误，应予纠正。基此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初3436号民事判决； 二、驳回被上诉人刘秀娟的一审诉讼请求。 一审案件受理费682元，系减半收取，二审案件受理费1364元，由被上诉人刘秀娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年六月二十八日 书记员  张 林