山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0683民初5889号 原告:于忠立，男，1986年11月24日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：吴树娟，莱州市文昌路第三法律服务所法律工作者。 被告：刘同平，男，1965年11月7日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：王宝瑞，莱州正航法律服务所法律工作者。 原告于忠立与被告刘同平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于忠立及其委托诉讼代理人吴树娟、被告刘同平及其委托诉讼代理人王宝瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令确认原、被告2011年3月22日签订的房屋土地出让协议有效，坐落于莱州市驿道镇楼房一处归原告所有，被告协助原告办理产权变更登记手续。诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年3月22日签订房屋土地出让协议，被告将坐落于莱州市驿道镇楼房一处卖给原告所有，价款41.6万元，原告多次催促被告协助原告办理产权变更登记手续，被告至今未协助。 被告辩称，1、2011年3月22日签订的房地产出让协议是无效协议，因在签订时，主体错误，签订协议应该有明确的期限和时间，在签订协议中根本没有注明该出让的时间和期限。2、原告要求的理由不正确，该楼房现在原告手中使用，早就归原告所有，让被告协助过户一事，于2011年到2013年，刘海滨曾多次找到原告将购楼款及办证款交齐，给原告办理过户手续，并不是被告不协助办理，而是原告不同意办理过户。3、被告在本案中不应该作为当事人出现，因为2011年3月22日签订协议时，被告只是顶名者，所签内容及其他事项被告一概不清楚，一概由他人与原告协商。价格的商定与其他事项的合计也是由他人与原告协商。被告从未与任何一个购楼者商讨盖楼房的任何事宜。4、如果原告要求确认2011年3月22日协议有效，那么原告应将41.6万元的购房款及办证款付给被告，这样权利义务才能平等。因为该房产中被告从未得到分文资金与好处费，所以被告不应当承担任何责任。综上所述，原告的诉求主体错误，请求法院查清事实后驳回原告诉求，确认2011年3月22日协议无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的事实:原告购买了坐落于莱州市驿道镇驿道村1幢房屋一处[不动产权证号为：鲁（2018）莱州市不动产权第0010627号]，现原告已使用该房产。 对于上述无争议的事实，有当事人陈述、本院调取的莱州市不动产登记中心材料在卷佐证，本院依法予以确认。 双方有争议的事实： 原告主张其购买被告房屋，房款已按合同约定付至41万元，现要求确认原、被告2011年3月22日签订的房屋土地出让协议有效，涉案房屋归原告所有，被告协助原告办理产权变更登记手续。原告就其主张向本院提交了以下证据： 1、房屋土地出让协议，载明：“房屋土地出让协议卖方（甲方）刘同平买方（乙方）：于忠立第二条：土地证机关宣传用途变更为商业用途费用和过户费用由乙方自己承担，房产证变更用途费用和过户费用由乙方自己承担。乙方承担费用7万元。第三条：上述房地产出让价格为41.6万元。乙方已付给甲方30万元整（收条已由王新忠代为出具），剩余11.6万元，乙方再付给甲方10万元，甲方将此楼房交于乙方（收条由刘同平出具为实，他人出具作废），剩余1.6万元待土地证、房产证过户给乙方，乙方将剩余1.6万元一次性交于甲方。乙方购楼东数第1幢。甲方：刘同平乙方：于忠立2011年3月22日”。 对于协议第二条，原、被告分别解释为：原告称最终房权证办到原告名下后，原告只承担7万元，该7万元不是预交。 被告称2010年原告购买的房屋过户费用只需要3万元，2011年费用增长到了7万元，费用每年都增长3万元和7万元是延续下来的关系，都应该是原告预交。 2、收款收据6张，其中4张是王新忠出具的，计款30万元，分别打给了王新忠10万元、王新忠的妻子王学娥8万元，另外12万元是现金。其中1张10万元的收条是2011年4月23日被告出具的，被告让原告把钱打给了他的舅子赵文良。另外一张1万元的收条是2011年10月17日被告妻子给原告出具的，原告付给被告现金1万元。 3、2018年9月份立案之前原、被告通话录音一份，录音内容有：“于忠立（以下简称于）：昨天海滨给我打电话来。刘同平（以下简称刘）：昂。于：他说证办出来了，等有空办证，把证办办。刘：行。于：前边给了你41万，剩6000了。刘：昂，等过了十五问问海滨怎么弄，包括他们两家。于：好”。 被告的质证意见为：对于出让协议的真实性无异议，但合同内容不是我与原告商议的，交款方式和购买价格，均是原告和刘海滨、王新忠协商的，被告从未参与，是被告外甥刘海滨让被告在合同上顶名签字。对于6张收款收据，王新忠的4张收据我不知道，另外两张收条中，10万元收条是刘海滨让我签字，但我没收到一分钱，刘海滨让原告把钱打在赵文良账户了，之后钱给谁了我不清楚。1万元的收条是我妻子签字，我收到该1万元。对于录音真实性无异议。但原告的行为违背合同约定，2010年6月28日原告与王新忠签订的房屋购买合同约定必须预交办证费用3万元，而原告未交，到2011年3月22日原告与我重新签合同时，约定办理房产手续必须预交7万元，而原告又未履行。原告与王新忠签订的合同和原告与被告签订的合同是延续的关系。原、被告签订合同之后的3、4年中，刘海滨多次找到原告，让他交纳办证费用，原告一直未交，已经构成违约，故原、被告之间的房屋土地出让协议不成立。2014年由李永智全权代表办理过户手续，且找原告问过，需要花费13万元，原告说不办理。办房产证都是刘海滨找原告协调办的，被告从来没找过原告说办房产证的事。 被告主张，我只是顶名与原告签订的合同，我没收到原告一分钱，也没参与谈判和建筑，该合同应为无效合同。因合同和房产证都是我的名字，我委托李永智去办理的房产证，办房产证花费86万元左右，是李永智垫付的，我与他之间有协议。原、被告签订的合同是原告与王新忠签订合同的延续，原告都必须预交办证费用，然后办证。办证费用2010年是3万元，2011年是7万元，原告说办证费用过高，所以不办，因此刘海滨多次要求4业主交钱，否则费用更高，4业主都不办理。一直到2018年办证时，每个业主按照比例每人应付40万元。被告明确办证花费的八九十万，不在本案中提起反诉。 被告就其主张向本院提交了以下证据： 1、2010年6月28日原告与王新忠签订的房屋购买合同复印件，载明：“房屋土地出让协议卖方（甲方）：王新忠买方（乙方）：于忠立第二条：乙方在办证前预付办证费用30000.00元，不足款额由甲方承担。2010年6月28日”，该合同上注明：“此合同作废于忠立01.3.22”。 2、申请证人李永智出庭作证称，被告委托我办理被告房产证，一共四块房子，8间屋，都是2层楼。从2014年开始办理到2018年7月份办下来了，大约花费八九十万。其中包括向国家上缴的（16.5万左右）、丈量房子费用、处理关系花费、处理政府的审批文件，这些钱都是我先垫资，其中有的有单据，有的没单据。2010年我与王新忠签订了合同，王新忠说过户的事情由刘海滨办理，我听说他们两个人是合伙。我找刘海滨办过户，刘海滨就一直催促我们办理，但是其中原告和另外一户不交钱，就无法办理。一直到2014年的时候，刘海滨的关系就办不了了，说谁有能力谁去办，拿手续就去找被告，然后我就给找被告要的手续。我把41.6万元打给了王新忠，我听说其他三户包括原告都把钱打给了王新忠。刘海滨找过你要你办理房产证，我没找过你，我只找过你父亲，你父亲说没有钱办理。 3、申请证人刘海滨和王新忠出庭作证，证明被告曾经让二证人通知过原告先预交办证费用，再办理房产证。 证人刘海滨出庭作证称，我与原告是邻居，被告是我姨夫。我通知过于忠立、李广升、李永智、王树周办理房产证，哪一年记不清了，具体通知的是：房产证过户需要每户交7万元，土地变更费用谁也不知道多少钱，让他们交多少钱我没说过，后来他们再没找过我。卖给四户房子后一年内，我召集四户开过会，问他们如果办理房产证，帮他们一起办出来，意见不统一，没具体问每户要多少钱，因为需要查查。对于被告说的与原告签订协议是顶名，实际出卖人是我，这个我不认可。 证人王新忠出庭作证称，我与原、被告都是街坊，办证的事我不知道，没说办证交多少钱。2010年6月28日我与原告签过房屋购买合同，但该合同后来为什么作废了我想不起来了。后来原告怎么和被告签订的合同我不知道。我和刘海滨都给四户说过办证的事，让他们交费办证，让他们交6万元，他们没交的。 原告的质证意见：原、被告签订的房屋土地出让协议中，没有约定原告应该预交7万元。该条的意思是将房产证办到原告名下后原告承担7万元。原告没有违约，被告也没通知过让其缴纳过户费用。合同复印件已经明确载明“此合同已经作废”，不存在延续，与本案无关。我们4个业主想一起去房管局交钱办证，但是被告不同意，被告只是协商如何办理房产证，没通知过让我们交钱。对于刘海滨的证言，刘海滨就是说帮忙捎带打听，没说问每户要多少钱。对于王新忠的证言，我方不认可，因为针对办证缴费这一事，刘海滨和王新忠在外刚才说过话。证人李永智无法证实被告委托他办理被告的房产证，也无法证实办理房产证的钱由李永智垫付。也证实不了办理房产证共花费的钱数，也证实不了刘海滨要求我方办理房产证。 被告对证人证言的质证意见为：对于李永智的证言，证人证明整个购楼情况都是跟王新忠谈，与被告无关，且购楼款付给王新忠。因被告没有资金过户，委托证人出资金、找门路办理过户所花费费用是事实。对于刘海滨的证言，是一种责任推脱，本来刘海滨所有的事掌握的一清二楚，但在今天证言中含糊其辞；对于王新忠的证言，我方认可。 本院依法调取了涉案房屋在莱州市不动产中心相关材料。显示：“税收完税证明契税入库日期2017-3-246619.52元备注：土地坐落地址莱州市驿道镇驿道村土地面积686.69平米”；“山东省非税收入通用票据2017年3月7日协议土地出让价收入165488元”。 经质证，原告无异议，但称被告办证费用应该由4家共同承担。被告对房产证无异议，对单据的费用也无异议，但是在办理房产证时花费到50万的时候，因原告的几个举报电话，50万全部作废，后期重新办理又花费40万左右，房产证才办理下来，所以该两张单据由4家承担是不公平的，应该将花费的所有费用，都一起承担。 本院认为，原、被告签订房屋土地出让协议，被告主张刘海滨让被告顶名签订的合同，协议为无效合同。对此，原告不认可，被告提供的证据不能证明其主张，且被告主张刘海滨让其顶名签合同并申请刘海滨出庭作证称“涉案房屋的实际出卖人是被告，被告不是顶名”，故对被告的上述主张，本院不予支持。原、被告作为完全民事行为能力人签字摁印的协议，应为双方的真实意思表示，双方签订的房屋土地出让协议为合法有效的合同。根据协议，原告购买涉案房屋并已经按照协议约定支付房款41万元，故原告主张涉案房屋归其所有，理由正当，本院予以支持。协议中虽对被告协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续的时间未进行约定，但考虑到原告已按合同约定履行了付款义务，被告现亦有义务协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续。被告主张因办理房产证花费八九十万，但明确表示不提起反诉，本院予以准许，被告可以另案告诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告于忠立与被告刘同平于2011年3月22日签订的房屋土地出让协议有效。 二、坐落于莱州市驿道镇驿道村1幢房屋一处[不动产权证号为：鲁（2018）莱州市不动产权第0010627号]，归原告所有。 三、被告于判决生效后十日内协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。 案件受理费7540元，由被告负担（于判决生效后七日内交纳本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法。 审 判 长  赵 静 人民陪审员  綦建壮 人民陪审员  侯振瑞 二〇一九年六月十一日 书 记 员  王梓洁