河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终2267号上诉人(原审原告)：刘彦波，男，汉族，1980年11月26日出生，住山西省长治城区。上诉人(原审被告)：新乡市桦世房地产中介服务有限公司，住所地新乡市新区辉龙阳光城怡苑37号楼1层西数第5户。法定代表人：马啸华，任总经理。委托诉讼代理人：于之峻，河南联盟律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：芦连明，男，汉族，1969年1月16日出生，住河南省。被上诉人(原审被告)：马红彦，女，汉族，1972年6月30日出生，住河南省。委托诉讼代理人：芦连明，身份信息同上。上诉人刘彦波、新乡市桦世房地产中介服务有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘彦波上诉请求：1、被上诉人芦连明、马红彦按合同约定，自2018年7月16日起，以已付房款为基数，按日万分之五向上诉人支付违约金至2019年1月17日，共计184天，违约金为77340元。2、被上诉人芦连明、马红彦交付位于新乡市××莲花××号停车位。事实和理由：一、一审法院认定“案涉合同未明确约定户口迁出的最后期限”，该事实认定有误。根据《房屋买卖合同》第二条(三款)第2项和第五条第2款两项合同条款，即是“甲方芦连明、马红彦应在交付房屋的同时即将户籍迁出，否则根据合同约定承担相应的违约责任”。而一审法院认定“双方并未明确约定户口迁出的最后期限”属认定事实错误。二、一审法院将合同双方约定的违约金从日万分之五调整为日万分之二，违反了民法公平、公正及诚实信用原则。法院不能以“芦连明、马红彦只是违反合同附随义务、且不影响房屋购买人刘彦波的居住与使用”为由来调整合同约定的违约金，这大大降低了违约方的违约成本，违反了诚实信用的民法基本原则，不利于构建诚信社会。再者，违约金是合同各方对违约行为造成损失的预先约定。该损失并不当然的包括守约方借款利息损失，还包括在房屋无法交付时，守约方对自己权利的救济而支出的交通费、误工费及法律服务费等损失。本案中，被上诉人芦连明、马红彦自房屋抵押登记之日即2018年7月12日起就应当向上诉人交付房屋，但其迟迟不予交付，造成上诉人刘彦波在部队与新乡之间来回奔跑，直至2019年1月17日被上诉人户口迁出之日止。一审法院在判决时忽略了被上诉人迟延拒绝交付房屋及迁出户口的违约行为一直存在事实，无事实根据的将被上诉人应当承担违约责任日期认定为2018年9月27日，该项认定违反了民法的“以事实为根据，以法律为准绳”的基本原则。并且，一审法院酌定调整违约金为‘日万分之二’无法弥补上诉人损失，违背了民法公平、公正原则。三、一审法院不予支持上诉人交付61号停车位的诉请无事实及法律依据。一审法院既然认定《房屋买卖合同》合法有效，那么对于合同中明确约定的“61号停车位”，被上诉人芦连明、马红彦就负有交付的义务，无论对该车位享有的权属是所有权还是承租权，其对上诉人均负有交付的义务。上诉人新乡市桦世房地产中介服务有限公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判驳回刘彦波对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间是居间服务合同关系，被上诉人与原审被告芦连明、马红彦之间是房屋买卖合同关系，两者是截然不同的两种法律关系。一审判决对上诉人与被上诉人之间的居间服务合同关系一并进行处理，于法无据，严重违反法定程序。二、上诉人作为居间人，为被上诉人刘彦波与一审被告芦连明、马红彦提供了媒介服务，促成了案涉房屋买卖合同的成立，且房屋买卖这一重要行为已经完成，按照合同法第四百二十六条之规定，上诉人享有获得劳动报酬的权利，并且被上诉人刘彦波已经按照合同约定全额支付中介服务费，上诉人与被上诉人之间的居间服务合同权利义务已经履行完毕。一审判决上诉人退还被上诉人50%的中介服务费，没有事实依据，是错误的。三、一审判决以“合同中应当交付的附属设施中注明61号车位，导致刘彦波认定车位属于应当交付的物品”为由，认定上诉人没有完全尽到审慎义务和指导责任，纯属主观臆断，没有任何事实依据，是错误的。虽然案涉房屋买卖合同第八条“附属设施”中约定有“停车位61号”，但是在案涉合同签订时上诉人及一审被告芦连明已经明确告知被上诉人刘彦波该车位是租赁的，只要向物业公司交费可以长期使用，被上诉人刘彦波对车位是租赁的这一事实是明知的，上诉人已经完全尽到审慎义务和指导责任，上诉人在案涉合同签订及履行过程中不存在任何过错。被上诉人马红彦、芦连明辩称，请求依法维持原判。原审原告（反诉被告）刘彦波向原审法院起诉请求：1、要求被告芦连明、马红彦按合同约定交付位于新乡市××莲花××单元××西××房屋及其附属设施；如附属设施灭失，折价赔偿；2、要求被告芦连明、马红彦自2018年7月2日起至2018年9月26日止，以36万元（首付）为基数，按日万分之五向原告支付违约金，即15480元；并自2018年9月27日起，以116万元为基数，按日万分之五向原告支付违约金（暂计至2018年10月17日，共计11600元）至交付房屋之日止；3、被告桦世公司退还原告刘彦波50％的中介服务费，即5800元；4、被告桦世公司应对上述第2项请求承担连带责任；5、诉讼费、律师费由被告承担。案件审理过程中，刘彦波变更诉讼请求为：1、要求交付案涉房屋的附属设施，即地下停车位、储物间、鱼缸等物品，如不能交付，被告卢连明、马红彦应按市场价值赔偿原告经济损失；2、要求被告芦连明、马红彦自2018年7月2日起至2018年9月26日止，以36万元（首付）为基数，按日万分之五向原告支付违约金，即15480元；并自2018年9月27日起，以116万元为基数，按日万分之五向原告支付违约金（暂计至2018年10月17日，共计11600元）至户口迁出之日止；3、被告桦世公司退还原告刘彦波50％的中介服务费，即5800元；4、被告桦世公司应对上述第1、2项请求承担连带责任；5、诉讼费、律师费由被告承担。原审被告（反诉原告）芦连明、马红彦向原审法院反诉请求：1、要求刘彦波自2018年7月17日起至2018年9月26日止，以80万元（尾数）为基数，按日万分之五支付违约金共计24000元；2、本案反诉费由被反诉人承担。原审法院查明，2018年5月25日，芦连明作为甲方（卖方）、刘彦波作为乙方（买方）、桦世公司作为丙方（中介方），三方签订了《房屋买卖合同》一份，约定：由甲方自愿将坐落于新乡市人民路198号莲花苑3号楼东3单元4层西户所有权证号为04110895面积为191．42平方米的房屋出售给乙方，房屋成交价为人民币1160000元。乙方按照按揭贷款的方式付款，首付款450000元（暂定）由乙方在双方办理过户登记事宜、缴纳税费当日支付给甲方，乙方办理过抵押登记后由银行将尾款金额人民币＿元直接转进甲方账户（首付款及贷款额度以银行实际评估为准）。甲方按照下列第2种方式将房屋交付给乙方：甲、乙双方自行约定（与丙方无关）乙方抵押后三日内交房。除不可抗力影响外，甲方未按合同约定期限交付房屋或者迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的万分之五支付违约金，违约金可从甲方押金中直接抵扣；逾期交房超过10日的，乙方有权解除本合同。甲、乙双方应当各自按照房屋成交价的1％向丙方支付中介服务费。乙方如需贷款应另付成交价1％贷款服务费。乙方应当支付中介服务费11600元。屋内设施及装修包括停车位61号、整体衣柜等物品。三方还对其他事宜在合同中进行了约定。芦连明、马红彦（作为甲方配偶）、刘彦波在合同落款处签名捺印，桦世公司在合同落款处盖章，经办人朱性兰签字。上述合同签订后，根据贷款银行（中国农业银行）审批的具体情况，刘彦波、芦连明确定首付款金额为360000元，贷款金额（即尾款）为800000元。2018年6月29日，刘彦波将首付款360000元转账支付给芦连明。2018年7月2日，刘彦波取得案涉房屋的不动产权证书。2018年7月12日，刘彦波在贷款银行完成案涉房屋的抵押登记。2018年9月12日，刘彦波向桦世公司支付中介服务费11600元。2018年9月27日，马红彦收到房屋尾款800000元。2018年11月20日，芦连明、马红彦将案涉房屋交付刘彦波。2019年1月17日，芦连明将户口从案涉房屋迁出。案件审理过程中，芦连明将储藏室、鱼缸交付刘彦波。经双方确认，芦连明、马红彦不享有61号车位的产权，该车位系租赁使用。芦连明、桦世公司均称合同签订时已将车位系租赁的情况告知刘彦波，刘彦波称合同签订时未明确，后来听中介说可能不是芦连明、马红彦所有。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉合同是各方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，自成立时即生效。刘彦波依约支付了房款，取得了案涉房屋的所有权，芦连明、马红彦应当按照合同约定将户口迁出。因案涉合同中并未明确约定户口迁出的最后期限，故原审法院认为应当以买卖双方主要合同义务履行完毕之日为户口迁出的最后期限为宜，即2018年9月27日卖方收到全部房款之日。芦连明逾期将户口从案涉房屋迁出，应当承担相应的违约责任。芦连明、马红彦认为格式合同中违约金约定数额过高，要求法院予以调整，考虑到迁户口属于该房屋买卖合同的附随义务，并不影响刘彦波居住与使用案涉房屋，原审法院酌定逾期迁户口的违约金调整至已付房款的日万分之二为宜。因此，芦连明、马红彦应当支付刘彦波逾期迁户口的违约金25984元（1160000元×0．0002×112天=25984元），刘彦波诉求中过高的部分，不予支持。关于房屋尾款的支付，案涉合同中仅约定刘彦波办理抵押登记后由银行将尾款直接转进甲方账户，并未约定尾款支付的具体期限，刘彦波也否认曾与芦连明口头约定15日内支付尾款。根据一般常理可知，按揭手续办理完毕至银行放款之间有一定的时间差，故芦连明、马红彦认为银行按揭手续办理完毕后刘彦波即应支付尾款，与事实不符，且违反合同约定，对该二人要求违约金24000元的诉请，不予支持。合同中注明的61号车位，经双方确认，芦连明、马红彦自始即无产权，故也没有处分的权利。芦连明与桦世公司均称合同签订时芦连明已经告知刘彦波车位系从物业处租赁，刘彦波也承认合同签订时未明确产权，现刘彦波以合同上明确注明车位而认为芦连明具有所有权要求交付或者折价赔偿，与事实不符，不予支持。因案件审理过程中，芦连明已经将储物间、鱼缸交付刘彦波，故刘彦波要求交付这两样物品的请求，原审法院不再处理。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。桦世公司作为居间人提供了媒介服务，促成了案涉房屋买卖合同的成立，且买卖房屋这一重要行为已经完成，故其有获得劳动报酬的权利。但桦世公司作为专业的房产中介机构，审查房产附属设施信息和指导买卖双方签订合同时，其服务存在一定瑕疵，即无论桦世公司是否在签订合同时告知了刘彦波车位系芦连明租赁这一事实，仅就其仍然指导双方在合同中应当交付的附属设施中注明61号车位，导致刘彦波认定车位属于应当交付的物品这一点来看，桦世公司就没有完全尽到审慎义务和指导责任。鉴于房屋买卖合同已经完成和房屋已经过户完毕的现实，综合考量桦世公司提供的整体服务与上述服务瑕疵，原审法院认为桦世公司应当酌情退还刘彦波部分中介服务费，原审法院酌定退还50％为宜，即5800元。居间服务纠纷与本案买卖合同纠纷本不属于同一法律关系，但由于案涉买卖合同中包含了居间合同的内容，为减轻当事人诉累，本案中一并处理。故刘彦波要求桦世公司退还50％的中介费的请求，原审法院予以支持。居间人仅为促成合同成立提供媒介服务，并不属于买卖任何一方，合同中约束买卖双方的条款，并不适用于居间人。合同履行过程中，买卖双方应当履行的义务不能强加于居间人，买卖双方任何一方违约，违约责任不及于居间人。故刘彦波要求桦世公司对其第一、二向诉讼请求承担连带责任，于法无据，不予支持。刘彦波要求的律师费，案涉合同中没有相关约定，且其未提交相关证据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，芦连明、马红彦支付刘彦波逾期迁户口违约金25984元。二、本判决生效后十日内，新乡市桦世房地产中介服务有限公司退还刘彦波中介费5800元。三、驳回刘彦波的其他诉讼请求。四、驳回芦连明、马红彦的反诉请求。如果芦连明、马红彦、新乡市桦世房地产中介服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，由芦连明、马红彦负担508元，新乡市桦世房地产中介服务有限公司负担114元。反诉费200元，由芦连明、马红彦负担。本院经审理查明事实与原审认定事实一致。本院认为，本案三方当事人对案涉合同的真实性均无异议，该合同不违反相关法律规定，各方应依照合同约定行使权利、履行义务。关于上诉人桦世公司是否应退还刘彦波5800元中介费的问题,本院认为，本案三方当事人均是本着诚实信用的原则订立案涉合同，导致提起本次诉讼的主要原因系因刘彦波与芦连明、马红彦在贷款金额何时发放、停车位的所有权及交付两个问题上存在争议，上述两个问题对买卖双方的权利有着直接影响，而桦世公司作为买卖合同的专业居间人，在促使双方达成买卖协议时并未就该两个问题向买卖双方履行应尽的调查、说明及备注义务，且本案中芦连明、马红彦确实存在违约行为，根据案涉《房屋买卖合同》第五条第８款：“经三方协商一致：违约方应支付丙方150%的中介服务费，无违约方应支付丙方50%的中介服务费。”的规定，鉴于刘彦波已全部支付11600元的中介服务费，故原审判决桦世公司退还一半中介服务费并无不当。本案虽是房屋买卖合同纠纷，但桦世公司系案涉合同的当事方，原审法院将同一合同引起的争议一并解决并无不当。关于案涉车位的问题，合同签订时刘彦波对于该车位产权未有确认，应承担一定责任，桦世公司作为居间人对于该车位产权问题未在合同中予以明确，也已承担相应责任。合同签订时，桦世公司和芦连明、马红彦已口头告知刘彦波该车位系从物业处租赁，根据查明事实可知，芦连明、马红彦对该车位确不享有所有权，故刘彦波要求交付该车位不具有实际可能性，原审法院驳回刘彦波的该项诉讼请求并无不当。本案中，案涉合同中对于交房日期有着明确约定，但对于迁户籍时间确实未有约定。交付房屋和迁出户籍系两个独立的行为，且根据房屋的实际情况，买卖双方对房屋和户籍的主次重视程度是不同的，从本案审理查明情况来看，案涉合同中对刘彦波有着实质重大影响的系房屋的交付，迁出户籍系次要、附随义务，故本院认为，原审法院以买卖双方主要合同义务履行完毕之日确定为违约金起算日，并酌定违约金标准亦无不当。刘彦波要求以合同约定交房之日为迁出户籍的时间没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘彦波及桦世公司的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1134元，由上诉人刘彦波负担1084元，由上诉人新乡市桦世房地产中介服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  崔海成审判员  刘强平审判员  王大鹏二〇一九年六月二十七日书记员  冯 毅