江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民初139号原告：张维奇，男，1963年5月3日出生，汉族，江西皇粮实业有限公司的法定代表人，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：赵德莲、罗词荣，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，特别授权代理。被告：萍乡市金兴农林开发有限公司，住所地本市开发区大星管理处，统一社会信用代码9136030173637753X3。法定代表人：万保贵。诉讼代表人：江西豫章律师事务所，破产管理人。委托诉讼代理人：陈满生、张鸣欣，江西豫章律师事务所律师，一般代理。原告张维奇与被告萍乡市金兴农林开发有限公司别除权纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告张维奇的委托诉讼代理人赵德莲、罗词荣，被告萍乡市金兴农林开发有限公司的委托诉讼代理人陈满生、张鸣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行序号为2012-0046510、2014-0046331、2012-0046548、2014-0046068、2014-0046336、2014-0046397《商品房买卖合同》约定的义务，协助原告张维奇办理6套房屋（金兴幸福里16号楼16-1-102、16--502；16号楼16-2-101、16-2-501、16-2-102、16-2-502）过户登记手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月15日，南昌县人民法院作出的（2015）南塘民初字第18号民事调解书，内容为确认案外人赵华南欠原告300余万元的债务。在上述民事调解书生效后，原告向法院申请对赵华南进行强制执行。在执行过程中，赵华南与原告在法院的组织下达成《执行和解协议》，约定赵华南自愿以备案在其名下的案涉房屋清偿对原告300余万元的债务。2015年7月，赵华南为履行《执行和解协议》中约定的义务，将登记备案在其名下的案涉房屋转备案至原告名下，赵华南及被告共同申请撤销了其二者之间的商品房买卖合同，由被告与原告签订了新的《商品房买卖合同》，并将案涉6套房屋备案在原告名下（具体详见列表）。综上，原告与赵华南通过债权折抵的方式向被告支付了案涉商品房买卖合同的对价，并取得案涉6套房屋的备案登记。现案涉房屋已完全具备过户的条件，被告应当履行《商品房买卖合同》的义务，协助原告办理房屋过户登记手续。为此，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，1.案涉房屋所在土地早已办理抵押登记，案涉房屋均未竣工，不具备交付条件，且法院已受理申请人对被告的重整申请，案涉合同不具备履行条件；2.案涉合同均系折抵赵华南的债务而签订，本质上属于以物抵债，不改变原债务的同一性，在未实际履行、未办理物权转移登记手续的情况下，以物抵债的行为尚未完成，故被告管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，解除与原告之间签订的《商品房买卖合同》并无不当；3.原告并非消费型买受人，不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条所称的“消费者”、“买受人”，无权作为消费者享受前述法律规定项下的相关权利。综上，若继续履行案涉《商品房买卖合同》，势必会侵害其他债权人的权益，构成违法的个别债务清偿，恳请驳回原告诉讼请求。原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，对于被告无异议的原告身份证复印件、被告工商信息、《商品房买卖合同》、房屋清单表、本院（2016）赣0302民初2277号民事判决书、江西省萍乡市中级人民法院（2017）赣03民终459号民事判决书、江西省高级人民法院（2018）赣民再75号民事判决书、本院（2018）赣0302破1号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.南昌县人民法院作出的（2015）南塘民初字第18号民事调解书、执行和解协议、赵华南为协助原告办理商品房买卖合同备案交纳的税金发票，欲证明在法院主持下，赵华南以案涉房屋抵扣其欠原告300余万元债务，双方签订执行和解协议，赵华南为案涉房屋缴纳了税费，原告已完全履行合同约定的义务，被告应当协助原告办理房屋过户登记手续。经质证，被告称该组证据为复印件，对“三性”均有异议，若为原件，对民事调解书的真实性、合法性无异议，但与被告无关；对执行和解协议的“三性”均有异议，赵华南未取得案涉房屋产权证依法不得将案涉房屋抵债，且和解协议系原告与赵华南自行达成的；对税金发票真实性无异议，但该发票没有记载房屋号码，根据原告所述案涉房屋是赵华南从被告处抵债而来，也不排除该税费系与被告签订合同时缴纳的费用，并不能证实系赵华南抵债给原告后所缴纳的交易费。本院经审查认为，虽然该组证据为复印件，但均已在生效裁判文书中予以了确认，且时间吻合，在被告未提供反驳证据的情况下，予以认定。被告针对其答辩理由向本院提交了解除《商品房买卖合同》通知书、EMS邮寄单及投递记录、查档证明等证据，经原告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月15日，江西省南昌县人民法院作出（2015）南塘民初字第18号民事调解书，确认：1.案外人赵华南所欠原告借款本金155万元及利息（按月息一分半计算，自2013年5月14日至还款之日止），在2015年4月20日前付清；2.案外人赵华南所欠原告借款本金1613200元及利息（按月息一分半计算，自2014年10月1日至还款之日止），在2015年5月10日付清。后上述案件及案外人江西中远牧业科技有限责任公司（以下简称中远公司）、江西皇粮实业有限公司（以下简称皇粮公司）与赵华南买卖合同纠纷案进入执行程序后，赵华南与中远公司、皇粮公司及原告达成执行和解协议，约定赵华南自愿将其从被告处购买的42套房屋（房屋所有权人赵华南）合计建筑面积5299.28㎡，作价3650元/㎡，金额总计19342372元用于偿还原告等的债务，不足部分赵华南继续承担，赵华南自愿协助原告等办理42套房产变更或过户登记手续。2015年6月15日，原、被告签订6份《萍乡市商品房买卖合同》，合同序号分别为2012-0046510、2014-0046331、2012-0046548、2014-0046068、2014-0046336、2014-0046397，约定原告以每平方米5500元或6600元的价格购买被告开发的金兴.幸福里16号楼的6套房屋，并在案涉合同中注明案涉房屋的预售许可证号。本院于2018年3月9日作出（2018）赣0302破1号民事裁定，受理申请人康杰对被告的重整申请，并于2018年3月30日指定江西豫章律师事务所担任被告管理人。2018年11月5日，被告管理人向原告寄出《解除通知书》，通知原告解除原、被告间的6套商品房买卖合同。原告不同意，诉至本院，要求继续履行。在本案审理过程中，经本院释明若被告管理人解除案涉合同的行为有效，原告是否变更诉讼请求，原告表示不予变更。另查明：被告的法定代表人万保贵受让被告股东万红林的股权后，以案涉房屋抵扣股权转让款，赵华南在万红林名下投资幸福里小区项目，万红林与万保贵协商退股后将部分房屋抵给赵华南，赵华南与被告签订房屋买卖合同后进行了备案登记。后在原、被告签订案涉合同、赵华南缴纳相应交易税后，案涉合同于2015年7月8日在房管部门进行了备案登记。案外人萍乡市鸿源贸易有限公司（以下简称鸿源公司）于2016年11月18日起诉被告，并将原告及皇粮公司列为第三人，诉求为撤销被告与原告及皇粮公司签订的关于幸福里小区24套房屋的商品房买卖合同。本院经审理于2017年5月23日作出（2016）赣0302民初2277号民事判决，支持鸿源公司诉求。原告及皇粮公司不服，提起上诉。江西省萍乡市中级人民法院于2017年9月25日作出（2017）赣03民终459号民事判决，驳回上诉，维持原判。后原告及皇粮公司向江西省高级人民法院申请再审。江西省高级人民法院于2018年6月28日作出（2018）赣民再75号民事判决，认为原告、皇粮公司与被告签订商品房买卖合同并非被告作为出卖人与原告及皇粮公司作为买受人签订的真实商品房买卖合同，而是以商品房买卖合同的形式折抵原告及皇粮公司对赵华南享有的债权，原告及皇粮公司与被告签订商品房买卖合同并取得24套商品房备案登记，系以其对赵华南的债权作为对价，并非被告无偿转让商品房给原告及皇粮公司，综合各个事件发生的时间，判决撤销上述一、二审民事判决，驳回鸿源公司的诉讼请求。案涉房屋至今尚未经竣工验收合格，尚未取得不动产权证书，亦未交付给原告，案涉房屋所在的土地登记在被告名下，在原、被告签订合同前便进行了抵押登记。本院认为，被告进入重整程序后，被告管理人解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，原告不同意，从而提起诉讼，要求继续履行案涉合同并办理过户登记手续，本案案由为别除权纠纷。争议的焦点为：原告要求继续履行合同及办理案涉房屋的过户登记手续的诉求能否支持。虽然原、被告签订的《萍乡市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，受法律保护。但通过生效文书及审理查明可知，原、被告签订商品房买卖合同并非被告作为出卖人与原告作为买受人签订的真实商品房买卖合同，而是以商品房买卖合同的形式折抵原告对赵华南享有的债权，原告与被告签订商品房买卖合同并取得案涉6套房屋的备案登记，系以其对赵华南的债权作为对价，非实际向被告支付购房款。而赵华南取得案涉房屋的备案登记系被告法定代表人万保贵受让万红林的股权后，以案涉房屋折抵转让款。上述折抵行为是否符合法律规定并非本案审理范围，但现被告被裁定进入重整程序，案涉商品房买卖合同以房抵债的性质，没有跳脱债的范畴，虽签了合同备了案，但在案涉房屋没有办理物权转移登记且无证据证明进行了预告登记的情况下，案涉合同没有履行完毕，原债务尚未消灭，原告所享有的债权，不具备对抗其他债权人的效力，案涉合同涉及的基础法律关系没有改变。从原、被告所签合同内容及案涉房屋至今尚未竣工验收合格的实际情况可知，原、被告间的《萍乡市商品房买卖合同》属于商品房预售合同。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，以及《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。虽然原告以赵华南的债权为对价支付的购房款，但当被告进入重整程序后，在原告无证据证明该支付符合法律规定的商品房预售款项且未实际交付的情况下，被告管理人有权解除双方合同，即被告管理人解除案涉合同符合法律规定，对原告关于要求继续履行案涉合同并办理过户登记的诉求，不予支持。被告关于其解除案涉合同并无不当的答辩意见，本院予以采纳。原告诉求虽得不到支持，但原告可依据基础法律关系向被告管理人申报债权。因原告的直接债务人为赵华南，被告的直接债权人为万红林。故在原告不变更诉讼请求的情况下，本院在本案中不宜对其它性质的债权予以评论。被告关于原告并非消费型买受人的答辩意见，本院经审理认为，从案涉合同数量及查明的事实即可认定，对该意见，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告张维奇的诉讼请求。案件受理费43627元，由原告张维奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长 刘 雨 姬人民陪审员 欧阳嘉慧人民陪审员 张 泽 宇二〇一九年六月二十六日代理书记员 吴  晶