山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终1583号上诉人（原审被告）:晋中市盛世华夏房产经纪有限公司，住所地：山西省晋中市榆次区道北西街50号14-1。法定代表人:安晓峰，执行董事。委托诉讼代理人:李素琴，山西丰汇律师事务所律师。委托诉讼代理人:石仁贵，山西丰汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张学忠，男，汉族，1967年6月25日出生，现住榆次区。委托诉讼代理人:张雅君，女，汉族，1991年12月17日生，住址，系张学忠之女。原审被告:白宇君，男，汉族，1992年3月17日出生，现住阳曲县。委托诉讼代理人:白月娇，女，汉族，1989年11月1日生。系白宇君姐姐。上诉人晋中市盛世华夏房产经纪有限公司（以下简称“盛世华夏公司”）因与被上诉人张学忠、原审被告白宇君房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省榆次区人民法院（2019）晋0702民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人盛世华夏公司委托诉讼代理人李素琴、被上诉人张学忠委托诉讼代理人张雅君、原审被告白宇君委托诉讼代理人白月娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人盛世华夏公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定被上诉人在本案中存在重大误解没有事实与法律依据。对于被上诉人如果对合同内容发生了重大误解，那么首先对于误解者自身对该内容有一个自己的理解，而这个理解与合同的相对方的理解是不吻合的，但从一审法院的判决中上诉人完全没有看到被上诉人是对合同中的哪些条款理解有重大的偏差，其对哪些所谓的“误解”条款是如何理解的？合同相对方又是如何解释的？整个判决书中完全没有体现。第二，“重大误解”是对合同内容的误解，而不是对人员的误解。一审法院认定被上诉人基于对上诉人盛世华夏公司的信任，在特定条件、特定环境下误认为在其指导下进行的房屋买卖交易和签订房屋买卖合同对自身权益有所保障，才做出了处分其房产的决定。一审法院认定“重大误解”恰恰是对人员和组织的误解而不是对合同内容的误解。第三，一审法院还依据合同内容对所涉诸多事项没有明确的约定，故认为被上诉人存在重大误解。但是依据《合同法》第六十四条的规定及《合同法》的解释，对于合同条款约定不明确的，可以按照该六十四条进行解释，同时也可以按照行业的标准、交易的习惯进行，另外还可以签订补充协议，而不是因为部分合同内容不明确就予以撤销。第四，事实上，被上诉人张学忠与白宇君签订合同后，被上诉人白宇君的贷款初审终结，只要出卖方与买受方双方夫妻共同到场签署相关文件贷款即可批准，但由于被上诉人张学忠的不予配合导致白宇君贷款无法审批，是被上诉人违约在先，而不是合同不明确导致合同无法履行。二、本案也不存在合同内容不公平的情形。1、上诉人提供的仅仅是居间服务。2、在合同中对于违约责任是存在于双方的。在合同第六条违约责任（一）款中有明确约定。对于被上诉人所陈述的上诉人在任何情况下都不退还居间服务费是对合同的曲解。虽然本案所涉合同是格式合同，但法律明确规定是如果采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被上诉人张学忠辩称，第一，上诉人认为一审法院认定被上诉人存在重大误解没有事实和法律依据，我方认为所谓重大误解，是指误解者做出意思表示时对设计合同内容存在认识上的显著缺陷，致使误解者的利益造成较大损失或者达不到订立合同的目的，在本案中房屋买卖居间合同是盛世华夏提供的格式合同文本，形式上是各方当事人真实意思表示，但从合同内容来看，对诸多事项均没有明确的约定。导致合同无法履行的重大风险，达不到合同目的，显然也违背了张学忠的目的。根据民法通则59条规定和54条规定都可以撤销。第二，居间合同内容不太公平。例如居间合同第三条。甲方出售房屋是为了获得购房款，不是无限期等待，白宇君因为自身原因无法获得贷款，让原告一直等待，有失公平。违约责任的条款上，居间买卖合同的违约条款主要针对原告，违约金比例明显过高，违约金责任承担上显著失衡。在第六条违约责任里免除了盛世华夏自己的责任。合同法第40条规定，提供格式条款的一方免除责任该条款无效。第三，合同法39条、最高法关于施工合同法第六条、第九条有相关规定。这里没有用显著的方式提醒，人民法院应当支持我方撤销该合同的请求。第四，上诉人提供的仅仅是居间服务，居间是指居间人向委托人报告和提供的制度，居间买卖合同是盛世华夏提供的，应该保证该合同不损害我方权益。在本案中合同第五条只规定了甲方义务，有失公平。原审被告述称：当时在2018年11月6日根据盛世华夏提供的合同三方签约，76万元购买房屋，价款没有低于市场价，我方也支付了1.8万的中介费和1万的定金，我们交了钱但是并没有买到房屋。当时我们也承诺让张学忠租住三年。我们一直都在配合中介和张学忠在办理手续。我们是无过错方。我们的交易进行到银行贷款的资质的面签。我方已经面签过了，张学忠一直没有去。张学忠向一审法院起诉请求：依法撤销张学忠与盛世华夏公司、白宇君于2018年11月6日签订的《房屋买卖合同》。一审法院认定事实：2018年11月6日，张学忠作为出卖人、盛世华夏公司作为居间方、白宇君作为买受人签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：张学忠将位于榆次区柳北街12号楼2幢301室卖于白宇君；双方通过盛世华夏公司居间介绍成交；涉诉房屋成交价格为76万元，签订合同之时白宇君支付定金10000元；付款方式为二手房按揭贷款支付，银行审批通过后，过户当日支付首付款，收到他项权证后，银行支付剩余尾款；白宇君向银行或公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为50万元，如白宇君因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意继续申请其他银行贷款，直至贷款批准：买卖双方应于本合同签订之日起七日内将所需资料交于盛世华夏公司保管（资料必须有效、合法、真实），逾期提供资料的，按本合同约定的房屋售价每日5%赔付，逾期超过30日的，视为违约，按本合同约定的违约责任条款执行；经双方同意，张学忠将于收到全款当日腾出房屋并将房屋钥匙交于白宇君，逾期交房的按本合同房屋售价的5%进行赔偿；逾期超过30日的，视为违约，按本合同约定的违约责任条款执行；张学忠应于房屋交接手续办理完毕后730日内，将户口迁出，逾期迁出的按本合同房屋售价的5%赔付，逾期超过30日的，视为违约，按本合同约定的违约责任条款执行。合同第六条违约责任还约定，本合同签订后，如买卖双方任何一方违约，导致本合同无法正常履行，则违约方向另一方赔偿本合同房屋售价的30%，如逾期赔付，按照每日3%的利息追加违约金；张学忠保证所售房屋不存在任何权属争议、债务纠纷或其他瑕疵，保证全面履行合同义务，否则白宇君有权要求张学忠支付本合同约定的房屋成交价30%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失，如逾期赔付，按照每日3%的利息追加违约金；因买卖双方任何一方原因导致本合同不生效，无效被解除，被撤销或任何一方发生违约等，双方一致同意盛世华夏公司所收取的居间服务费均不予退还，如导致有一方发生损失，则损失一方可向另一方提出赔偿，赔偿方承担居间服务费；买卖双方商定，将定金交给盛世华夏公司代为保管，待物业交接完毕后方可将定金交付给张学忠抵作购房款，若买卖双方任何一方违约，使用定金罚则。上述合同签订后，白宇君向盛世华夏公司交纳购房定金10000元。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿，公平，等价有偿，诚实信用原则。根据《民法通则》第五十九条规定，行为人对行为内容有重大误解的，可以变更或撤销。《合同法》第五十四条亦规定，因重大误解订立的合同，一方当事人可以请求法院和仲裁机构变更或撤销。所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。本案中，张学忠、白宇君签订的房屋买卖居间合同系由盛世华夏公司提供的格式合同文本，形式上是各方当事人真实意思的表示，但从合同内容来看，合同条款存在对首付款金额未作约定、贷款申办无限期、对贷款不能的情况未约定救济途径、付款期限不明、有关银行审批贷款、办理过户及他项权证流程的约定与实际交易审批流程矛盾、付款期限不明确造成交房时间亦不能确定等情形，以上内容导致该合同存在无法履行的重大风险，达不到合同目的，而显然有悖于张学忠的真实意愿。同时，合同的违约责任条款主要是针对张学忠设定，违约金比例显高，合同各方在违约责任的承担上显著失衡。根据张学忠、盛世华夏公司提供的证据及各方陈述，张学忠与白宇君作为买卖双方均不具备房屋买卖交易的专业知识，案涉合同进行磋商、订立和履行的过程均由盛世华夏公司的工作人员进行指导和解释，张学忠基于对盛世华夏公司的信任，在特定条件、特定环境下误认为在盛世华夏公司指导下进行的房屋买卖交易和签订的房屋买卖合同对自身权益有所保障，才做出了处分其房产的决定，并与盛世华夏公司、白宇君签订了房屋买卖居间合同，该误解从根本上违背了张学忠的真实意思，因此，张学忠对合同条款的误解与合同的订立存在着因果关系，如继续履行合同，张学忠利益将遭受较大的损失，张学忠不愿承担误解的风险。鉴于本案中构成重大误解的一般的要件均已符合，故张学忠的撤销合同的诉讼请求应予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十三条规定，判决如下：撤销张学忠与盛世华夏房公司、白宇君于2018年11月6日签订的《房屋买卖居间合同》。案件受理费100元，由盛世华夏公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。其余事实与一审查明的一致。本院认为，二审争议的焦点是：案涉张学忠与盛世华夏公司、白宇君于2018年11月6日签订的《房屋买卖居间合同》是否应予解除。被上诉人主张合同解除的理由是对该合同内容有重大误解且该合同内容显失公平。该合同系上诉人提供的格式文本，上诉人作为专业的提供房屋买卖中介服务的机构，应在合同内容中对房款支付的流程、风险、救济途径等进行明确约定，被上诉人作为房屋出卖人，在上述内容约定不明确的情况下签订的合同存在重大误解，且在各方达不成补充协议对上述内容进行明确的客观情况下，的确存在显失公平的事实。上诉人未提交充分证据反驳上述事实，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由盛世华夏公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡 睿审判员 杨姣瑞审判员 元晓鹏二〇一九年六月三日法官助理石俊娜书记员智慧