湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0602民初4509号原告：刘烈刚，男，1953年5月29日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：张帅，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗燕，湖南滳招律师事务所律师。被告：岳阳金瑞置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区金鹗山街道磨子山南路36号恒大南湖半岛综合楼一楼，统一社会信用代码：914306003293304275。法定代表人：赖立新，职务董事长。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1988年10月1日出生，住武汉市武昌区，系公司员工。第三人：国网湖南省电力有限公司岳阳供电分公司，住所地岳阳经济技术开发区岳阳大道与旭园路交汇处，统一社会信用代码：91430600663964564E。法定代表人：许海清，职务总经理。委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。第三人：岳阳市自来水公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道558号，统一社会信用代码91430600186080458D。法定代表人：李宇宙，职务经理。委托诉讼代理人：周勇，湖南金骏律师事务所律师。原告刘烈刚与被告岳阳金瑞置业有限公司（以下简称金瑞公司）、第三人国网湖南省电力有限公司岳阳供电分公司（以下简称国网岳阳分公司）、岳阳市自来水公司（以下简称自来水公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告刘烈刚的委托诉讼代理人张帅、被告金瑞公司的委托诉讼代理人刘丽娟、第三人国网岳阳分公司的委托诉讼代理人陈盼、第三人自来水公司的委托诉讼代理人周勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘烈刚请求法院判令：1、判令被告立即向原告交付纳入城市供电网络并正式供电的商品房。2、判定被告立即向原告交付供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，及燃气、电话通信、有线电视、宽带网络敷设到户等符合合同约定的商品房。3、判令被告向原告支付截至起诉之日前房屋不能正常使用的违约金10000元，从起诉之日起至被告实际交付符合合同要求的商品房的违约金另行计算。4、本案诉讼费用由被告全部承担。在庭审中法庭辩论终结前，原告刘烈刚明确其第一、二项诉讼请求为：1、判令被告立即向原告交付纳入城市供电网络并正式供电的商品房基础设施设备。2、判定被告立即向原告交付供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，及燃气、电话通信、有线电视、宽带网络敷设到户等符合合同约定的商品房基础设施设备。被告金瑞公司答辩要点：1、被告已向原告交付符合合同约定并取得竣工验收备案和房屋测绘报告的商品房，涉案商品房不存在任何不能正常使用的情形。2、被告现已提供符合合同约定的商品房基础设施设备，不应承担任何违约责任。3、即使法院认为被告在约定期限内未提供达到交付条件的商品房基础（供电）设施设备应承担违约责任，也不应适用案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款计算违约金。4、即使法院认为被告在约定期限内未提供达到交付条件的商品房基础（供电）设施设备应承担违约责任，但原告一直是免费用电，该电费实际由被告承担，原告其本身并未遭受任何损失，甚至是从中获益，法院应依法调低原告起诉的违约金。第三人国网岳阳分公司答辩要点：1、本案是商品房销售合同纠纷，国网岳阳分公司不是合同主体。2、原告与国网岳阳分公司之间未建立供用电合同关系，国网岳阳分公司依法不对原告承担任何责任和义务。综上所述，国网岳阳分公司与本案无关，依法不承担任何责任和义务，原告确无需将国网岳阳分公司列为第三人，请法院依法向原告释明，并要求原告撤销对国网岳阳分公司的诉讼。第三人自来水公司答辩要点：1、自来水公司不是本案的适格主体，请求法院驳回对第三人的起诉。2、自来水公司仅与被告存在供水合同关系，与原告不存在合同关系。本院经审理查明如下事实：原告刘烈刚于2016年3月8日与被告岳阳金瑞公司签订商品房买卖合同（预售），购买由被告开发的位于岳阳市岳阳楼区磨子山南路36号恒大南湖半岛小区的房屋一套。在合同第十条中，双方就商品房相关设施设备交付条件进行了约定：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视，交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任，（2）若由于不可抗力因素导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。合同附件五，关于项目内相关设施、设备的具体约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2、电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。被告按合同约定时间将该房屋交付原告使用，原告入住后，存在停电、停水的情况，入户水、电表均由被告内部自建自管，水、电费均由恒大南湖半岛小区物业代收，用户与国网岳阳分公司和自来水公司未建立直接供用电（用水）关系。2019年1月13日某网友在红网“问政湖南”上对于岳阳恒大南湖半岛入住1年还是临时供电进行投诉。2019年1月16日，第三人国网岳阳分公司向中共岳阳市委办公室报送该网帖的情况说明，该说明明确认定其经核查，岳阳恒大南湖半岛小区入住1年还是临时供电情况属实。系开发商私自将临时基建电源供带小区居民用电，基建电源容量无法满足住户用电需求，造成小区经常跳闸停电，影响居民正常用电。通过中间检查发现，该小区配电工程设备及施工工艺存在缺陷。目前未收到开发商竣工验收申请报告。2017年4月27日，被告曾向第三人自来水公司申请办理正式用水。2017年5月10日由被告公司员工沈某向自来水公司申请新立用水表，立水表一台，并委托自来水公司对该用水项目进行设计、安装施工、二次供水设备及管道检测。第三人自来水公司陈述其仅对被告公司小区总用水入口管道和水表负责，小区内二次供水与其无关。2017年8月30日，岳阳南湖半岛首期有线电视工程竣工验收。2017年11月4日，南湖半岛首、二期燃气工程竣工报验。2017年10月10日，南湖半岛首期电话网络安装工程竣工报验。2017年10月27日，岳阳市科正建设工程质检有限公司出具南湖半岛室内给水管道耐压试验检测报告和室内电器安装工程检测报告，检测结果均为合格。2018年9月27日，岳阳恒大南湖半岛的物业公司委托湖南湘捷水质环境检测有限公司对小区的二次供水进行水质检测，检测结果为合格。2019年4月19日，岳阳恒大南湖半岛的物业公司委托湖南华清检测技术有限公司检测小区二次供水水质，结果符合卫生标准。本院认为，原告刘烈刚与被告金瑞公司签订商品房销售合同合法有效，被告应该交付给原告符合合同约定条件的房屋及符合约定的供电、供水、燃气、有线电视、电话和宽带网络等房屋相关配套设施。根据查明的事实，现被告所交付给原告的房屋没有建立正式居民供电系统，仅将临时基建用电接入用户使用，显然不符合合同要求。因为电容量不够，电压不稳定，影响原告正常用电使用，故被告该行为存在违约，并应承担一定的违约责任。因原、被告双方在合同中对违约金的约定不明确，按合同载明的违约处理方式，被告无需承担任何违约责任，该条款约定显失公平，本院确认该约定条款无效。根据本案中被告违约的情形，结合原告的损失情况，本院酌情认定由被告支付原告违约金3000元。至于原告诉称被告所交付房屋在供水、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等配套设施均不符合合同约定，因原告未提交充分证据证明，本院不予采信。第三人国网岳阳分公司和自来水公司虽然未与原告建立直接用电、用水合同关系，但对涉案房屋所在小区用电、用水均存在总量控制、管理关系。原告作为第三人国网岳阳分公司及自来水公司的间接用户，为查明案件相关事实，将国网岳阳分公司和自来水公司列为无独立请求权的第三人并无不当。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、限被告岳阳金瑞置业有限公司在本判决生效后三个月内将原告刘烈刚所购房屋的临时基建用电改为居民正式用电，所需费用由被告承担。二、被告岳阳金瑞置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘烈刚违约金3000元。如果未按判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告刘烈刚的其他诉讼请求。本案案件受理费175元，由被告岳阳金瑞置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 杨 莉二〇一九年六月二十五日书记员 聂博文附：相关法律法规（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。