云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2301民初1028号原告：楚雄市环城建筑有限公司，住所地：楚雄市环城西路**，统一社会信用代码：91532301217441739K。法定代表人：高元明，该公司董事长。委托诉讼代理人:蔡晓燕,云南鼎燊律师事务所律师(特别授权)。被告：楚雄市汇丰房地产开发有限公司，住，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇环城西路**一社会信用代码：9153230178460168XU。法定代表人：毛恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵云萍，云南众星律师事务所律师（特别授权）。第三人：楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司，住所地，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市学桥街**会信用代码：91532300067129183U。法定代表人：杨金智，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑志军，云南楚恒律师事务所律师（特别授权）。原告楚雄市环城建筑有限公司（以下简称环城建筑公司）与被告楚雄市汇丰房地产开发有限公司（以下简称汇丰房地产公司）、第三人楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司（以下简称供销社经营管理公司）债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告环城建筑公司的委托诉讼代理人蔡晓燕、被告汇丰房地产公司的委托诉讼代理人赵云萍、第三人供销社经营管理公司的委托诉讼代理人郑志军到庭参加诉讼。本案于2018年4月24日中止审理，2019年5月23日恢复审理。现已审理终结。原告环城建筑公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求撤销被告与第三人签订的《房产回购合同书》中的合同内容：“甲方向乙方回购的房产按照2000元／平方米计算，无偿提供有产权证的固定机动车停车位20个，甲方在此前为开发本宗地支付的费用112万元由乙方承担”；2.诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：2013年1月23日，被告以公司资金周转需要向原告借款人民币500000元，双方约定借款期限自2013年1月23日至2016年6月23日止，借款期限内的利息按照月息1.5%计算，合计307500元。如果借款到期不能按时归还借款，从2016年6月24日起至还清借款之日止，按月息2%计息。当日，原告通过银行转账方式向被告交付了借款本金500000元。借款到期后原告向被告催收借款，被告承诺用其开发的汇丰尚城房地产项目销售资金归还原告借款。2017年12月原告在向被告催收借款的过程中获悉被告为开发汇丰尚城房地产项目到处筹措资金，负债累累。被告开发的汇丰尚城商品房项目除花园路一楼商铺、二楼和三楼商业用房尚未销售外，其余商品房均已销售，销售收入已用于清偿被告的其他债务。并且原告获悉，2014年12月8日被告与第三人签订《房产回购合同书》，约定将被告开发的汇丰尚城“坐西向东花园路正街面裙楼：一楼商铺建筑面积1189±3%平方米，二楼房屋建筑面积1189±3%平方米，三楼房屋建筑面积1142±3%平方米，1-3层合计3520±3%平方米以每平方米2000元的价格销售给第三人；被告无偿向第三人提供有产权证的固定机动车停车位20个；被告承担第三人为开发本宗地支付的费用1120000元。原告认为被告与第三人约定回购商业用房单价2000元/平方米，明显低于市场交易价的百分之七十。依据《合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条之规定，属于明显不合理的低价转让。无偿向第三人提供又产权证的固定机动车停车位20个及承担第三人开发费用，属于无偿转让被告资产。被告与第三人以明显不合理的低价无偿转让被告财产的行为，必然导致被告责任财产显著减损、偿债能力明显降低，并且已经对原告债权的实现造成损害。据此，依照《合同法》第七十四条、《民诉法》第二十三条、第一百一十九条之规定，特提起诉讼，请依法判处。被告汇丰房地产公司辩称：一、2014年10月18日第三人与楚雄州土地设备储备开发整理中心签订的《国有土地使用权收购补充协议》确定回购邻花园路1-3层商铺及办公用房价格为2000元/㎡；第三人制作的《房产回购合同书》载明回购坐西向东花园路正街面裙楼：一楼商铺及二、三楼房屋的回购房产按照2000元/㎡计算；楚雄州国土资源局在挂牌公告中将签订《房产回购合同书》列为国有土地挂牌文件和申请报名竞买的前提条件。该价格并不是被告的真实意思表示。二、第三人依据其与楚雄州土地储备开发整理中心签订的《国有土地使用权收购合同》已经享受了巨额土地收购补偿费，被告在楚雄州国土资源局公开挂牌竞买过程中没有因《房产回购合同书》享受任何优惠条件或待遇。被告为了开发的“汇丰尚城”项目已负债累累，经济状况严重恶化，项目至今不能完工。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于《合同法》第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。《楚雄市住建局房管科关于楚雄市法院调查函的回函》内容能够证实2014年楚雄市城区非住宅市场销售均价6798.96元/㎡，《房产回购合同书》载明的2000元/㎡低于签订合同时的市场价格的三分之一，属于明显不合理的低价，依法应予撤销。四、被告为开发汇丰尚城项目已负债6000万余元，申请楚雄市人民法院执行的债务金额达4000万余元。按照市场平均价格销售，债务本金基本可以偿还，房屋亦能竣工验收、交付使用。执行《房产回购合同书》必然导致被告巨额债务无法偿还。《房产回购合同书》应予撤销，原告的诉讼请求应依法支持。第三人供销社经营管理公司述称，《房产回购合同书》经人民法院多份判决确认合法有效，其效力已经得到确认，原告要求撤销部分内容没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告环城建筑公司为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明；2.协议书复印件；3.转账凭证、收据复印件；4．房产回购合同书复印件；5.调查回函复印件；6.（2018）云2301民初1169号调解书及执行案件受理通知书。被告汇丰房地产公司针对其诉讼主张，未提交证据。第三人供销社经营管理公司针对其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1.供销社经营管理公司营业执照复印件、法定代表人身份证明；2.楚雄州供销合作社关于花果山建设用地挂牌出让等相关情况的报告、编号为2014-3号国有土地使用权收购合同、国有土地使用权收购补充协议；3.房产回购合同书；4.成交确认书；5.委托书；6.楚雄州国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告；7.532301101-××-（01）-016号国有建设用地使用权挂牌出让须知；8.竞买申请书;9.进场交易证明、成交确认书、国有建设用地使用权出让书;10.郭建梅、楚雄朝晖房地产开发有限公司与楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司签订的《房产回购合同书》；11.楚雄彝族自治州人民政府【2010】53批复;12.楚雄市汇丰房地产开发有限公司2016年5月24日的《申请书》;13.履约保证金返还协议;14.楚雄市人民法院（2017）云2301民初68号民事判决书、(2018)云23民终95号民事判决书、(2018)云23民终1288号民事判决书、(2019)云23民终223号民事判决书。经质证，本院认为原告提交的证据客观真实，证实了原、被告之间的借贷关系及其资金往来情况，第三人提交的证据能够证实其花果山建设用地由楚雄州土地设备储备开发整理中心依据约定的条件组织挂牌出让、回购开发的事实，本院对当事人提交证据的真实性予以确认，证明内容结合全案证据综合认定。本院经审理认定事实如下：2014年10月17日，第三人供销社经营管理公司与楚雄州土地设备储备开发整理中心签订编号为2014-3号《国有土地使用权收购合同》以及《国有土地使用权收购补充协议》，约定：供销社经营管理公司向宗地受让人回购邻花园路1-3层商铺及办公用房建筑面积3520平方米（±3%），其中：花园路一层商业用房714平方米、二层商业用房714平方米；花园路与文鼎路交叉口1-2层商业用房950平方米；三层办公用房1142平方米。以上房屋回购价格为2000元/平方米。另外，由本宗地受让人无偿提供有产权的20个地下机动车位给乙方。2014年11月8日，楚雄州国土资源局发布楚土告（2014）5号公告，主要内容为：楚雄州国土资源局以挂牌方式出让位于楚雄市鹿城镇花果山（原楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司）7836㎡的土地，起始价为1900元/㎡，并备注：竞买人在报名竞买前需与原土地所有权人楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司签订《房产回购合同书》，具体事宜详见《房产回购合同书》（样本）。同日，楚雄州土地储备开发整理中心发布了532301101-××-（01）-016号《国有建设用地使用权挂牌出让须知》，明确规定：竞买人在报名竞买前须与原土地使用权人楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司签订《房产回购合同书》。被告汇丰房地产公司作为挂牌拍卖竞买人之一，向楚雄州土地设备储备开发整理中心递交竞买申请书，并于2014年12月8日与第三人供销社经营管理公司签订了《房产回购合同书》，约定被告将其开发的汇丰尚城“坐西向东花园路正街面裙楼:一楼商铺建筑面积1189±3%平方米，二楼房屋建筑面积1189±3%平方米，三楼房屋建筑面积1142±3%平方米，1—3层合计3520±3%平方米以每平方米2000元的价格销售给第三人；被告无偿向第三人提供有产权证的固定机动车停车位20个；被告承担第三人为开发本宗地支付的费用112万元。2014年12月12日，被告汇丰房地产公司与楚雄州土地设备储备开发整理中心签订了《成交确认书》，取得了该宗土地的国有建设用地使用权，并进行开发房地产。但被告开发的房产具备出售条件后，未按《房产回购合同书》约定与第三人供销社经营管理公司履行合同，第三人向本院诉讼要求被告履行合同，本院作出（2017）云2301民初68号民事判决书和楚雄彝族自治州中级人民法院(2018)云23民终95号民事判决书，确认第三人供销社经营管理公司与被告楚雄汇丰房地产有限公司间的《房产回购合同书》合法有效，继续履行合同。另查明，原告环城建筑公司曾因民间借贷纠纷对被告汇丰房地产公司提起诉讼，经本院（2018）云2301民初1169号民事调解书确认内容为：由被告楚雄市汇丰房地产开发有限公司于2018年6月20日前归还原告楚雄市环城建筑有限公司欠款本金500000元，支付2013年1月23日至2018年3月23日止的借款利息517500元；若未按时付清以上款项，则按年息24%继续计算自2018年3月24日起至款项付清之日的利息；并承担案件受理费。原告于2018年6月21日向本院申请执行。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定中的债权人行使撤销权的情形有三种：1.债务人放弃到期债权且对债权人造成损害的；2.债务人无偿转让财产且对债权人造成损害的；3.债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，且受让人对此知情的。楚雄州国土资源局楚土告（2014）5号《楚雄州国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》、楚雄州土地储备开发整理中心发布的532301101-××-（01）-016号《国有建设用地使用权挂牌出让须知》，均载明与供销社经营管理公司签订《房产回购合同书》是参与竞买的条件。而此条件对所有参与竞买者都是一致的，并非仅仅针对汇丰房地产公司，汇丰房地产公司也已明确知道该竞买条件。同时，汇丰房地产公司与供销社经营管理公司签订《房产回购合同书》，其目的是为了竞买宗地号为532301101-××-（01）-016号地块后用于商业开发汇丰尚城项目，汇丰尚城项目除了双方约定回购的部分外，还有汇丰房地产公司可以自主出售的房屋，汇丰房地产公司基于汇丰尚城项目的可期待利益，并在进行认真评估汇丰尚城项目可期待利益后，才自愿与供销社经营管理公司签订《房产回购合同书》。双方签订《房产回购合同书》后，汇丰房地产公司取得了532301101-××-（01）-016号地块，并已经在该地块上开发汇丰尚城项目，因此，并不存在法律规定的明显不合理低价以及无偿转让财产的情形。汇丰房地产公司辩解为了开发汇丰尚城项目，其已负债累累，经济状况严重恶化，至今项目不能完工，依据《中华人民共和国合同法》第186条、第195条规定，可以不再履行赠予义务，《房产回购合同书》约定内容应予撤销的理由也不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告楚雄市环城建筑有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告楚雄市环城建筑有限公司负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  郑云山人民陪审员  郎文启人民陪审员  杨丽萍二〇一九年六月二十日书 记 员  张明权