四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1521民初4300号 原告：郑露茜，女，1994年7月22日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：许友桂，女，1970年6月10日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系原告之母。 被告：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，统一社会信用代码91511500584242344M，住所地四川省宜宾市叙州区（原翠屏区）南岸航天路中段宜都莱茵河畔小区香梅花园****附**-1。 法定代表人：熊泽逊。 委托诉讼代理人：胡扬，女，1985年2月28日出生，汉族，住四川省叙永县。系该公司员工 委托诉讼代理人：仇艳，女，1994年4月16日出生，汉族，住四川省江安县。系该公司员工 原告郑露茜与被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称：大地坡丽雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郑露茜及其委托诉讼代理人许友桂，被告大地坡丽雅公司的委托诉讼代理人胡扬、仇艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑露茜向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告大地坡丽雅公司支付逾期办理楼栋转移登记逾期违约金183372元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年7月25日与被告大地坡丽雅公司签订了《商品房买卖合同》购买被告开发建设的“丽雅龙城”商品房（2栋2-7、2栋2-7-1、2栋2-7-2），原告当日付清了购房款3796520元，并于2016年3月24日接房，接房当日交清了房款总价4%的契税、维修基金以及办理权属登记的所有资料。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十条转移产权登记的办理时间约定为：被告应在交付房屋之日起365日内为原告办理完毕房屋所有权证书。如因被告原因延迟办理的，每逾期一日，被告需按原告已付房款的万分之一支付违约金。被告于2016年3月24日向原告交付了所购商品房，按合同约定办理该房屋权属转移登记时间最迟应为2017年3月23日前，但原告实际取得房屋权属证书时间为2018年7月18日，逾期483天，应支付给原告违约金183372元。在此期间原告曾多次催促被告办理房屋权属证书，被告一直拖延，由于延期办理权属证书给原告造成了较大的经济损失，且被告一直承诺按合同约定赔付违约金，但是至今没有兑现。 被告大地坡丽雅公司辩称，1、房屋所有权证、土地使用权证双证合一以后，我司为原告办证的时间应当以合同约定的土地使用权证取得时间为准。根据《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》约定，我司应当在原告人取得房屋所有权证书后1年内协助其向国土部门申请办理土地使用权证。但宜宾市人民政府实施不动产统一登记后，已停止办理土地使用权证，按照不动产登记程序办理不动产权证证书。鉴于原有取得房屋所有权证书、土地使用权证到现有取得不动产权证书，两种证书具备同等法律效力，因此我司为原告办理不动产证书的时间应当于合同约定的土地使用权证登记时间为准。 2、我司已积极为原告办理房屋所有权证书，其在2018年7月18日取得不动产权证书，系宜宾市政府实施不动产登记制度改革所致，我司不应承担责任。我司在2016年3月24日将房屋交付原告，按照合同约定，我司应在2017年3月24日完成房屋所有权证书的办理，因不动产统一登记制度的改革，宜宾市房管局在2016年8月已经停止接收办理房屋所有权证书的资料，原有的产权登记办理系统也不能适用于现有业务的办理需求，鉴于此，对不动产登记管理系统进行升级改造及信息数据整合，还对相关机构、部室的职能进行调整和优化，该工作直至2016年10月31日完成。受此影响，我司在此期间，不能正常开展产权证办理的相关工作，无法按照合同约定办理房屋所有权证书。 宜宾市国土局于2016年11月2日发布了《关于国有建设用地使用权及房屋所行权首次登记办事指南(试行)》，该指南明确要求，在办理房屋所有权首次登记时，须提供权籍调查表、房屋、建设用地项目竣工验收证明文件等资料。即我司原应在房屋所有权证书办理完成之后一年内开展的土地验收、权籍调查等申请办理国有土地使用权证阶段完成的工作，均须全部提前至不动产统一登记阶段办理完成。依照《商品房买卖合同补充协议》第十二条第6款约定：“因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何责任。”受宜宾市政府实施不动产统一登记政策影响，直接导致我司无法为原告办理房屋所有权证书，进而只能在不动产登记中心具备受理不动产权登记条件下，为原告办理不动产权证书。原告在2018年7月18日取得不动产权证书，正是受不动产统一登记政策影响，我司不应当承担责任。 3、我司按照合同约定交付房屋，原告完全占有了房屋，完全实现了合同目的，逾期办理产权证并未给原告郑露茜造成任何损失，其也没有提供证据证明因此而遭受损失。且其因此获得37965.20元的契税减免，即使我司构成违约，原告主张的违约金也过高。 根据《中华人民共和国合同法》笫一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以最高人民法院《关于适用〈中华人民井和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，作出裁决”的规定，鉴于原告所购房屋增值巨大，且基于契税优惠政策享受了退税，望人民法院全部驳回原告主张的初始登记违约金金，并对主张的转移登记违约金予以减少，酌情确定违约金数额。如果当事人约定的违约金数额过高又不允许减少，则会在相当程度上恶化我司的财产状况，使我司丧失继续正常经营的条件，损害其他业主的利益，造成更多的社会问题。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 2014年7月25日，原告郑露茜（买受人）与被告大地坡丽雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买大地坡丽雅公司开发建设的“丽雅龙城”小区2栋2-7号、2栋2-7-1号、2栋2-7-2号商铺三间，预测建筑面积分别为96.74平方米、133.55平方米、130.62平方米，套内建筑面积分别为89.26平方米、102.40平方米、102.41平方米，购房价款分别为1379416元、1473432元、943672元，共计3796520元。针对房屋所在楼栋完成初始产权登记的期间和分户产权转移登记的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人需按买受人已付房款的万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人须按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。《商品房买卖合同》未对土地使用权证的办理作出约定。 对合同项下商品房房屋产权证及土地使用权证的办理期间，《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条对前述《商品房买卖合同》第二十条补充约定为：“……3、如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’；……5、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理；……6、因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。” 上述合同签订时，原告按约向被告付清了全部购房款。2016年3月24日，被告向原告交付了房屋，原告在接房当日依据当时的契税缴纳政策向被告交纳了契税、维修基金和办理房屋权属登记的其他资料。2018年7月18日，原告所购房屋的《不动产权证书》办理完毕。 另查明：2016年8月，因宜宾市即将成立“不动产登记中心”，启动《房屋所有权证》和《土地使用权证》“双证合一”统一办理的新规，宜宾市房地产管理局停止了受理《房屋所有权证》的单独办理工作。2016年11月1日，宜宾市不动产登记中心成立，全面启动不动产登记工作，原由房地产管理局、国土资源局分别单独办理颁发的《房屋所有权证》和《土地使用权证》自此“合二为一”，由新成立的不动产登记中心统一办理颁发“不动产权证书”。 2018年4月17日，宜宾市房地产管理局针对“丽雅龙城”小区的办证问题出具了《情况说明》，该说明载明：“……按部省关于不动产统一登记工作的部署安排，2015年以来逐步推进不动产登记改革，期间涉及业务办件系统升级改造，信息数据整合，国土房管职能交接，于2016年6月进行试运行，10月31日试运行结束，丽雅龙城项目权证及相关业务办理时正处于不动产统一登记机构职能调整期间，权证办理客观上受到影响，企业延迟办证确存在登记制度改革的不可抗因素”。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。原告按约向被告缴清了全部款项，预缴了契税、维修基金及办理产权证的相关资料，被告也应在约定的期间内为原告办理产权证书。本案中，原、被告在合同及补充协议中明确约定了因出卖人未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而被告大地坡丽雅公司确系逾期完成案涉房屋所有权转移登记的办理，故大地坡丽雅公司存在违约行为。 对于本案所涉的办证期间，原、被告签订的买卖合同及补充协议均对产权证书办理期间起算点作出了明确约定，因补充协议源于主合同，系对主合同具体条款的完善、明晰与修订。故依照合同及补充协议约定，本案所涉房屋被告于2016年3月24日交付给原告，故被告应在2016年3月24日起的365日内即2017年3月24日前，为原告办理完毕房屋所有权证书，并于2018年3月24日前为原告申请办理国有土地使用权证。现被告于2018年7月18日为原告办理完毕案涉房屋《不动产权证书》，在办理房屋所有权证时间上已实际逾期480天（2017年3月25日-2018年7月18日）。大地坡丽雅公司提出迟延办证并未对原告造成实际损失，并以双方合同约定的违约金过高主张本院予以调整。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于原告未能证明房屋转移登记逾期对其造成的实际损失，且被告已于2018年7月18日为原告办理完毕不动产权证书，同时结合《宜宾市房地产管理局关于办理丽雅龙城项目相关业务的情况说明》，证实不动产登记中心于2016年6月进行试运行，10月31日试运行结束，丽雅龙城项目权证及相关业务办理时正处于不动产统一登记机构职能调整期间，权证办理客观上受到影响，企业延迟办证确存在登记制度改革的不可抗因素。综合本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定被告承担违约责任的70%即为127563元（3796520元×0.0001/日×480天×70%）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民井和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郑露茜违约金127563元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3968元，由原告郑露茜负担1190元，被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司负担2778元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  王士雨 审判员  杨 红 审判员  侯蔺桔 二〇一九年六月十一日 书记员  罗业宇