湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初5124号 原告：杨远清（反诉被告），男，侗族。 委托诉讼代理人：向志刚，湖南世勤律师事务所律师。 被告：周长红（反诉原告），男，汉族。 被告：何安平（反诉原告），男，汉族。 两被告委托代理人：唐乐群（特别授权），湖南清园律师事务所。 原告杨远清（反诉被告）与被告周长红、何安平（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年6月20日本院作出（2018）湘1202民初494号民事判决，宣判后，被告周长红、何安平不服提起上诉，怀化市中级人民法院于2018年9月27日作出（2018）湘12民终1248号民事裁定，以原审认定事实不清等为由，撤销原判发回重审，现在开庭。 本院于2018年11月5日立案，本院另组合议庭，依法组成由审判员侯自平担任审判长，人民陪审员刘华成、向开富参加的合议庭，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告杨远清及其委托诉讼代理人向志刚、被告周长红及其委托诉讼代理人唐乐群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨远清向本院提出诉讼请求：1、判令确认解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即向原告返还所将承租的房屋；2、判令被告所承租房产中的装饰装修物及设备物质等所有权归原告所有；3、判令本案诉讼费用由被告承担。2018年11月10日，原告增加诉讼请：判令被申请人支付拖欠的房屋租金38.1万元(从2016年11月14日开始计算至2018年7月21日)。事实与理由：2014年1月4日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于怀化市湖天大道新时代商业广场六楼约750平方米左右的房产，租赁期限自2014年5月20日至2024年5月20日，租金每隔两年增加1.1万元，在2014年5月20日至2016年5月20日为每年22万元，2016年5月20日至2018年5月20日为每年23.1万元，以此类推。合同还约定，被告支付租金应在每年到期前10天付清下一年房租，如被告未能按时足额交纳租金，原告有权单方提前终止合同收回房屋，被告的房屋装修、设备物质归原告所有。合同签订后，被告支付了2014年5月20日至2016年4月20日的租金，2016年4月20日之后交纳了11万元租金后未再交纳。经原告多次催讨，被告以各种理由拖延，至今分文未付。现原告催讨无果，诉至法院，请求贵院支持原告的诉请。 被告周长红、何安平辩称：1、原告在诉讼中称“合同签订后被告支付了2014年5月20日至2016年4月20日的租金，2016年5月20日-2017年5月20日的租金已经交付清楚，共计17万元，该部分已经交清。因为当时湖天大桥改建，约定期间的房租减少。2017年5月20日前的租金都缴纳清楚，合同约定是每年22万元，2016年起是23万元。当时双方口头约定减少租金，2、对于解除合同被告方同意，但是原告违约在先应该赔偿被告相应的装修损失费150万元。3、基于房屋租赁合同中约定的装饰装修物及设备归原告所有的约定系无效合同，涉案房屋未取得房产证的房屋不得出租，涉案房屋未取得消防验收合格禁止投入使用。4、2017年5月20日至2018年5月20日的租金确实为支付给原告，但是原告现属于侵权行为，在被告上诉期间2018年7月原告强行将被告赶走，原告自行经营该酒店。在未取得法院生效判决之前原告擅自抢夺被告的经营权（2018年7月营业至今），应该可以抵消尚欠一年租金。 被告周长红、何安平向本院提出反诉讼请求：1、依法判令反诉被告支付违约金和赔偿反诉原告出租房的装饰装修损失共150万元；2、反诉的诉讼费用由反诉被告承租。事实和理由：2014年1月4日反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，其租赁期限为十年，合同签订后，反诉原告对该出租房进行了装饰装修和购进设备，共花费200多万元，根据合同约定，反诉被告有义务协助反诉原告办理好经营宾馆所必须的相关证照，由于反诉被告未能提供《房屋所有权证》不配合反诉原告办理相关证照，导致反诉原告一直未能办理消防合格证和特种行业许可证，致使反诉原告一直处于无证经营状态，并多次被消防部门和公安机关警告和处罚，及责令停业整顿，加之2016年初开始，怀化市人民政府开始动工修边湖天大桥，并对包括反诉原告开发的红城商务宾馆在内的周边区域进行全封闭施工，严重影响反诉原告办的宾馆的正常经营，并致使反诉原告处于负债经营，在这种情形下反诉原告多次与反诉被告协商能否减少租金事宜，反诉被告全然不故其不可抗力情形，拒绝免谈减少租金事宜，致使反诉原告一时拖欠租金，反诉被告趁机向法院提起诉讼，要求解除合同返还出租房屋及出租房的装饰装修物及设备物质归反诉被告所有，反诉被告并凭未生效的判决，将反诉原告赶走，强行经营本属反诉原告经营的红城商务宾馆，反诉原告认为反诉被告的行为即违约又侵权，导致反诉原告造成巨大在的经济损失，租房进行了装饰装修和购进设备，共花费200多万元，原告仅使用4年，故被告提出反诉原告支付经济损失及违约金150万元。 反诉被告杨远清辩称，1、反诉原告的诉讼请求不应得到支持，双方在签订租赁合同时，出租方原告将购房买房的现状及合法产权的现状告知了租赁方，反诉原告对于出租房屋拥有合法产权，但是暂未办理产权证书的现状是明知的，反诉被告不存在欺骗、不存在违法、房地产管理法第6条规定只是管理性规定，房屋修建后办理产权证是需要时间的，而本案涉案租赁物从规划许可，用地许可以及相关部门要求规定都是合法建筑。对于反诉原告称无效合同不予认可，本合同系有效合同，2、基于本合同是双方自愿平等的基础上签订的，而反诉被告出租房屋的目的是收取房屋租金，反诉原告不能够按照双方约定足额支付租赁费用，已经构成根本违约，而且反诉原告所称的2016年5月20至2017年5月20日房租缴纳清楚，我们不予认可仅缴纳11万元，反诉原告称支付的6万元没有相应凭据，由于反诉原告不能支付相应的租金，根据合同第1条约定，我方是有权终止合同收回房屋，并且该合同明确写明收回房屋后反诉原告投入的装修物由反诉被告所有，因此反诉被告不存在违法合同约定。3、在本案的审理期间并不是反诉被告强行赶走反诉原告，事实上是反诉原告在2018年7月21日擅自离开租赁场所，为了安全起见，反诉被告当天晚上，向湖天派出所报警，新时代物业公司为了消除安全隐患要求反诉被告自己经行管理在征得湖天派出所民警同意后。反诉原告对该场所进行了实际管理，在管理之间因反诉原告的离开存在安全隐患，由新时代物业管理公司采取了相应的封闭设施，反诉原告租赁的宾馆封闭设施直至2019年后，反诉被告才进行了有效管理。 经审理查明：2014年1月4日，原告杨远清（反诉被告）与被告周长红（反诉原告）签订了《房屋租赁合同》，约定周长红、何安平向杨远清承租位于怀化市湖天大道新时代商业广场六楼约750平方米左右的房产（包括右边消防通道小厨房在内），以图纸红线所框位置为准。租赁期限自2014年5月20日至2024年5月20日，租金每隔两年增加1.1万元，在2014年5月20日至2016年5月20日为每年22万元，2016年5月20日至2018年5月20日为每年23.1万元，以此类推。合同还约定，周长红、何安平支付租金应在每年到期前10天付清下一年房租，如周长红、何安平未能按时足额交纳租金，杨远清有权单方提前终止合同收回房屋，周长红、何安平的房屋装修、设备物质归杨远清所有。合同签订后，2016年4月20日前的租金，双方已结算完毕。庭审中，杨远清陈述周长红、何安平于2016年4月20日后仅各其支付11万元租金，周长红、何安平陈述于2016年4月20日后支付17万元租金（含杨远清所陈述的11万元）。 另查明，杨远清出租的房产建设工程规划许可证号为建字第200912225，并办理了网签和预告登记。 再查明，周长红、何安平所承租的案涉标的物从事宾馆服务，取名为红城商务酒店。自2014年6月30日起，红城商务酒店因示办理消防许可证被怀化市公安局鹤城分局湖天派出所多次下达责任改正通知书。2018年7月21日，周长红、何安平撤离租赁标的。 上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据予以证实： 1原、被告身份信息复印件各一份，证明原、被告具有合法的诉讼主体资格； 2、《商品房买卖合同》、预告登记证明复印件各一份，证明本案中原告出租的房产系原告购买的合法财产，该房产已经取得预售许可证，并已经为原告办理预告登记； 3、原、被告签订的《房屋租赁合同》复印件一份，证明原、被告之间存在合法的租赁合同关系及被告应当按照约定支付租金； 4、责任改正通知书，证明自2014年6月30日起红城商务酒店因示办理消防许可证被怀化市公安局鹤城分局湖天派出所多次下达责任改正通知书； 5、庭审笔录印证了本案的其他相关事实。 本院认为：杨远清购买出租房屋时房地产开发公司为杨远清办理了网签及预告登记等手续，杨远清已通过合法方式取得了该房产的使用权，该案涉房屋虽未取得房产证，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，并不影响与被告自愿签订《房屋租赁合同》的效力，该合同系双方真实意思表示，符合法律规定，该合同合法、有效。合同双方均应遵照履行。由于被告超过一年之久未支付租金，已经构成根本违约，根据双方签订的租赁合同第一条的约定:由于被告不能按时交纳租金原告可以单方终止合同，收回房屋，并且房屋的装修物资全部归杨远清所有,故本院杨远清诉讼请求应予以支持，该合同从2018年3月7日被告收到起诉状之日起解除。杨远清主张周长红、何安平继续支付拖欠的房屋租金38.1万元(从2016年11月14日开始计算至2018年7月21日)的诉请，根据双方签订的租赁合同中关于周长红、何安平逾期支付租金后，已明确约定纠纷解决方案，即：杨远清可以解除合同，同时房屋的装修物资全部归杨远清所有。故从当事人之间的利益均衡出发，对该项诉请，本院不予支持。 本案杨远清、周长红、何安平在签订租赁合同时，双方就未对租赁房屋的使用用途进行特别约定，同时租赁合同签定时，双方对案涉标的现状约定明确,即怀化市湖天大道新时代商业广场六楼约750平方米左右的房产（包括右边消防通道小厨房在内），以图纸红线所框位置为准。故周长红、何安平认为自己使用租赁物用于经营宾馆，被多次责令整改系杨远清违约造成的抗辩理由不能成立。故周长红、何安平反诉杨远清支付违约金和赔偿装饰装修损失共150万元诉请，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、原告杨远清（反诉被告）与被告周长红、何安平（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》于2018年3月7日解除；被告周长红、何安平（反诉原告）于本判决生效之日起30日内将承租的房屋返还给原告杨远清（反诉被告）； 二、被告周长红、何安平（反诉原告）承租房屋内的装修物资归原告杨远清（反诉被告）所有； 三、驳回原告杨远清（反诉被告）的其他诉讼请求； 四、驳回被告周长红、何安平（反诉原告）的诉讼清求。 案件受理费7095元，反诉案件受理费9150元，由原告杨远清（反诉被告）负担7015元。由被告周长红、何安平（反诉原告）负担9230元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  侯自平 人民陪审员  刘华成 人民陪审员  向开富 二〇一九年六月十一日 代理书记员  许文镌 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。