昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初1009号原告（反诉被告）：宁晓花，女，汉族，1983年1月3日生，住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：李强，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郭帅明，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明市呈贡区大渔街道办事处石城社区居民委员会。住所地：昆明市呈贡区大渔街道办事处石城社区。负责人:李汝明，系该社区主任。委托诉讼代理人：张云春，云南众望达律师事务所律师，特别授权代理。原告宁晓花与被告昆明市呈贡区大渔街道办事处石城社区居民委员会（以下简称石城居委会）以及石城居委会反诉宁晓花租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告宁晓花及其委托诉讼代理人李强，被告石城居委会的委托诉讼代理人张云春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）宁晓花向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还原告租金245000元及被告依合同收取的基础建设费100000元；2.被告赔偿原告建设投资款共计1800000元；3.被告赔偿原告因合同无效造成各项损失的50%，共计742119元，包括：租金利息77796元（利息自2006年5月13日起暂算至2018年3月5日利随本清）；基础建设费利息35704元（利息自2006年5月13日起暂算至2018年3月5日利随本清）；建设投资费用利息628619元（利息自2006年7月17日起暂算至2018年3月5日利随本清）。以上一、二、三项合计：2860012元；本案的诉讼费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2006年5月12日，根据建设社会主义新农村，发展和扶持非公有经济，充分利用废旧荒山盘活企业等精神和宗旨，原告宁晓花（乙方）与被告石城社区居民委员会（甲方）就小团山一宗荒山签订了《租赁协议》，协议约定：1、甲方将小团山荒山一宗租给乙方使用，租期为70年。2、小团山一宗荒山面积约16亩，租金总计445000元（其中包括其他基础建设费10万元）使用范围：建厂或者饮食服务、出租、招商引资转让等综合用地。3、乙方在建设和使用过程中，不得受任何人侵犯，甲方应保护乙方的合法权益。乙方投入使用后，甲方不得以任何理由收回。协议签订后，原告宁晓花于2006年5月12日向被告石城社区居民委员会支付了土地租金245000元、基础设施补偿费10万元。原被告之间的租赁协议于2006年5月11日经石城村委会、党委会表决通过。于2006年6月6日通过石城村委会1、2组户代表会议表决通过；石城村委会于2006年8月3日召开二组村民代表、党组代表代表会议表决同意租地款《分配方案》，且二组全体村民领取了租地款。2006年7月16日，原告与呈贡县第三建筑公司七处就合同涉及土地平整场地开挖建设事宜签订《土方开挖协议》，约定合同费用2万元。之后，原告对租赁土地进行了基础设施建设，最终实际投入建设投资款1800000元。但在原告进行基础性建设时，被告未能按合同的约定办理租赁荒山的相关的手续，也未能提出合理、有效的解决方案，反而无故干扰协议的履行，造成租赁土地于2007年后一直闲置给原告造成了巨大的经济损失。2017年5月22日，石城社区居民委员会以确认《租赁协议》无效为由将宁晓花起诉至法院。双方之间的租赁合同的纠纷，由呈贡区人民法院作出云01**民初1371号民事判决书。判决书明确认定：1.《租赁合同》无效；2.宁晓花对所交租金及损失事宜未提出反诉，可由双方协商处理或另案主张；3.双方对导致《租赁合同》无效均存在过错，对土地占用期间的损失，双方各承担50%。同时判决如下:1.原被告签订的《租赁协议》自始无效；2.原告向被告返还《租赁协议》中的土地，并支付土地占用费用27107元。一审判决后，宁晓花不服判决上诉至昆明市中级人民法院，二审法院作出（2017）云01民终7081号民事判决书，驳回宁晓花上诉请求，维持原判。目前，对于原告宁晓花所交的租金、建设投资款及损失事宜双方至今协商未果。为了维护自身的合法权益，原告根据相关法律法规起诉至人民法院，请求判如所请。被告（反诉原告）石城居委会答辩并反诉称：建设费没有相应的事实和法律理由，双方签订的租赁合同已经确认无效，是原告自己造成的，不应当作为合同无效的直接损失进行处理。对于其建设的围墙是未经批准的临时性建筑，按照城乡规划法及土地法的规定，临时性建筑的标准是两年的时间，时间到了应该自行撤出，到现在已经十多年了，已经远远超出其预期的使用目的，再要求赔偿显然不合法。围墙有一部分是原告建设的有一部分是被告方建设的，还有石脚问题也有部分是我方建设的。原告要求返还的租金不具备条件现在无权要求，涉案合同无效，宁晓花仍然占用土地未返还，原告占用土地就应该缴纳占用费，原告租用的农用地未经批准就进行相应的建设，现在导致耕种条件彻底破坏，按照现在的规定必须拆除，恢复耕种条件。原告要求利息更是没有依据，利息不是直接的损失，不应该赔偿。原告的起诉不具备任何事实及法律依据，依法应予以驳回。我方提出反诉，请求判决被反诉人赔偿反诉人土地复耕费300000元，由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案租赁合同纠纷经昆明市呈贡区人民法院作出（2017）云0114民初1371号民事判决书，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民终7081号民事判决书，两审法院一致判决确认双方签订的《租赁协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或被撤销的合同自始无效，被反诉人个人应当对其占用小团山土地期间，实施的取土采矿、建厂作业的违法行为完全负责。根据《中国人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任，法律另有规定的，依照其规定。被反诉人签订租赁协议后，没有办理农用地转用审批手续，没有取得采矿许可的情况下，就对小团山的土地进行挖土采矿，建设作业，小团山土地的耕种条件彻底破坏，此后一直闲置土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第七十四条、第七十五条的规定，反诉人在未取得用地审批手续的情况下，占用农业用地进行采矿取土，建厂作业的行为，应当承担民事、行政、刑事责任。三、被反诉人对小团山土地进行挖土采矿，建设作业的违法行为，造成小团山的土地无法耕种，反诉人收回土地后必须进行土地复耕，才能恢复土地农地用途，根据《中华人民共和国侵权责任法》第四条、第七条的规定，被反诉人的行为侵害了反诉人合法权益，在承担行政、刑事责任的同时，被反诉人应承担土地复耕费。综上，反诉人为保护自己的合法权益，特依法提出反诉，请求人民法院判决支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）宁晓花针对被告（反诉原告）石城居委会提出的反诉辩称，出租物不符合承租人的使用目的，责任要由对方来承担，为土地办理合法的手续，让承租人能够合法使用土地是出租人的义务而不是承租人的义务。合同法第五十八条明文规定，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当返还。我方因为合同取得的土地，我们已经返还，那么你通过合同取得的租金，你同样依照法律规定应当予以返还。合同法第五十八条的规定不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。土地上建了围墙，围墙被你方一起回收，应当依照法律的规定，进行折价补偿，正如土地也有使用费一样，双方应该各自承担一半的损失。反诉人提出的土地恢复原状，属于重复起诉，应该予以驳回。土地没有复耕何来的复耕费，其反诉是不成立的，请求法庭予以驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对于双方有异议的证据认定如下：原告提交的《说明》、《石城村二小组小团山租地款分配方案》、《石城村二小组村民代表、党代表会议记录》、《石城村二小组小团山租地款名单》，与本案无关联，本院不予采信，区位图、平面图、施工图纸、土方开挖协议、现场照片、视频，真实、合法，但并不足以证实原告的观点，本院不予采信。原告向昆明市国土资源局调取的2006年航片示意图，真实、合法，与本案关联，本院予以采信。经审理本院确认如下法律事实：原告宁晓花（乙方）与被告石城居委会（甲方）签订了《租赁协议》，约定：“1、甲方将小团山荒山一宗租给乙方使用，租期为70年。2、小团山一宗荒山面积约16亩，租金总计445000元，（其中包括其他基础建设费10万元。）一次性出租给乙方开挖使用，土方约30000方，使用范围：建厂或者饮食服务、出租、招商引资转让等综合用地。3、乙方首付345000元给甲方，余下10万元2010年底前全部付清。落款时间：2000年4月5日。”协议实际签订时间为2006年5月12日。协议签订后，宁晓花于2006年5月12日向石城居委会支付了345000元，其中245000元为土地租金、100000元为基础设施补偿费。2017年5月22日，石城居委会向本院起诉宁晓花，要求确认双方合同无效，并由宁晓花支付土地使用费155500元，本院作出（2017）云0114民初1371号民事判决书，判决确认合同无效，由宁晓花向石城居委会返还合同中约定的土地并支付土地占用费27107元，宁晓花不服该判决向昆明市中级人民法院提起上诉，该院作出（2017）云01民终7081号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年12月6日本院委托云南天禹司法鉴定中心对涉案土地上的周边建设围墙、值班用房的建设费用进行造价评估鉴定，鉴定意见载明总造价金额为629762.65元。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于原告宁晓花要求被告石城居委会返还的租金，应当扣除宁晓花占用土地期间产生的使用费。原、被告双方在协议上约定土地面积为16亩，租期70年，扣除基础建设费租金为345000元，每年租金为4929元。涉案的《租赁协议》经两审终审判决确认无效并由宁晓花返还租赁土地，石城居委会于2019年1月4日向本院申请强制执行。宁晓花认为，土地一直在石城居委会控制之下，并且居委会已经在土地上堆放渣土，但其提交的证据并不足以证实，已经将涉案土地返还给石城居委会，应承担举证不能的后果，协议虽然无效，但宁晓花占用土地期间产生了相应的土地占用使用费，故，宁晓花要求返还的租金应当由已交租金245000元扣减从2006年5月12日开始至返还土地之日为止产生的土地占用使用费（按照每年4929元计算）之后剩余的费用。对于原告宁晓花要求被告石城居委会返还的基础建设费100000元，因涉案《租赁协议》无效，双方当事人均存在过错，各自承担50%的责任，故，该费用由石城居委会返还50%，即50000元。对于返还建设投资款1800000元的问题，经云南天禹司法鉴定中心对涉案土地上的周边建设围墙、值班用房的建设费用进行造价评估鉴定，鉴定意见为总造价金额为629762.65元，被告石城居委会主张的部分石脚是村民建设，但其提交的证据并不足以证实，同时，向昆明市国土资源局调取的2006年航片示意图也不足以证实，在宁晓花建设之前已经存在建好的部分，被告石城居委会应承担举证不能的法律后果。宁晓花自认，从值班室向右测量有32米的毛石基础是石城居委会村民建设，本院将该部分的直接工程费、措施费、管理费、利润、规费、税费等扣除，具体计算方式如下：结合鉴定意见1-1断面毛石基础有82.46立方，32米的毛石基础占39%，1-1断面毛石基础直接工程费为17569.7元，故，32米的直接工程费为6818元，参照鉴定意见中，对被告石城村委会主张其自己施工部分的计算方式，计算32米的毛石基础措施费为751元、管理费为535元、利润为268元、规费为699元、税金为286元，32米的毛石基础造价共计9357元，总造价金额为629762.65元扣减宁晓花自认的部分32米毛石脚基础的造价后得620405.65元。对于宁晓花主张的20000元土地平整回填费用，其提交的土地开挖协议并不足以证实，该笔费用实际产生，本院不予支持。如前所述，协议双方各自承担50%的责任，故，被告石城村委会应向宁晓花支付投资建设损失为310202.8元。对于原告主张的各项损失包含应返还租金、基础建设费、建设投资款的利息，应返还的租金尚未明确，双方对合同无效均存在过错，本院判决上述费用应返还的部分已在弥补损失，相应的利息，本院不予支持。对于被告石城居委会提出的反诉请求，石城居委会提交的证据以及向昆明市国土资源局调取的2006年航片示意图，均并不足以证实涉案土地系耕地，需进行耕地的恢复，故，被告石城居委会申请对复耕费费进行司法鉴定，本院不予准许，该反诉诉讼请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告昆明市呈贡区大渔街道办事处石城社区居民委员会在本判决生效后十日以内向原告宁晓花返还剩余租金【计算方式：245000元扣减从2006年5月12日开始至返还土地之日为止产生的土地占用使用费（按照每年4929元计算）】；二、由被告昆明市呈贡区大渔街道办事处石城社区居民委员会在本判决生效后十日以内向原告宁晓花返还基础建设费50000元；三、由被告昆明市呈贡区大渔街道办事处石城社区居民委员会在本判决生效后十日以内向原告宁晓花支付投资建设损失310202.8元；四、驳回原告宁晓花本诉其他诉讼请求；五、驳回被告昆明市呈贡区大渔街道办事处石城社区居民委员会的反诉诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取29680元，由被告昆明市呈贡区大渔街道办事处石城社区居民委员会承担5616元，原告宁晓花承担24064元；鉴定费15000元，由被告昆明市呈贡区大渔街道办事处石城社区居民委员会承担7389元，原告宁晓花承担7611元；反诉受理减半收取2900元，由被告昆明市呈贡区大渔街道办事处石城社区居民委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  普 熙人民陪审员  任明新人民陪审员  戴海珍二〇一九年六月十七日书 记 员  刘智楠