广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初7711号原告：广州市万畅房地产有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区科学城东荟二街**自编**。法定代表人：杨凯，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈俊贤，广州金鹏（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯婉玲，广州金鹏（白云）律师事务所实习律师。被告：熊厚兰，女，1979年1月10日出生，回族，住广东省广州市开发区。委托诉讼代理人：何丹，广东宝晟律师事务所律师。原告广州市万畅房地产有限公司（简称万畅公司）诉被告熊厚兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案受理后，依法适用普通程序于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告万畅公司的法定代表人杨凯及委托诉讼代理人陈俊贤、侯婉玲，被告熊厚兰及其委托诉讼代理人何丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万畅公司向本院提起诉讼请求：1.判令熊厚兰向万畅公司支付逾期房款人民币160万元及违约金（以总房价款3383389元为计算基数，自2018年11月1日起至全部清偿之日止按照每日0.02%计算违约金，暂计至2018年11月23日为15563.59元）；2.本案诉讼费由熊厚兰承担。事实和理由：万畅公司与熊厚兰于2017年7月19日签订了《广州市商品房买卖合同》，约定熊厚兰购买万畅公司位于广州市萝岗区瞰山一街5号（自编号N14-1、N14-2栋）314房的物业，该物业总价款为人民币3383389元。《广州市商品房买卖合同》及其补充协议约定，熊厚兰以按揭贷款方式付款，自本合同在网上签订当日支付首期款1783389元，剩余房款160万元，熊厚兰须于2017年7月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。熊厚兰于2017年7月19日支付首期款后，因未能提供银行按揭审批所需资料，导致未能通过银行贷款审批。根据《买卖合同》补充协议第四条第二款规定，买方按揭申请非因卖方原因未获得银行贷款审批通过的，买方应在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款，买方未按期付清剩余房款的，应自逾期之日起按总房价款0.02%的标准向卖方计付违约金。自万畅公司2018年10月19日发出《催告函》至本案起诉之日，熊厚兰仍未向万畅公司支付剩余房款。鉴于，熊厚兰至今未按双方签署的《买卖合同》及补充协议全面履行支付房款的义务，因此已经构成违约。经万畅公司多次催告无果的情况下，现按照《买卖合同》及补充协议约定要求熊厚兰支付剩余房款并承担逾期付款的违约责任。特诉至法院，请求判如所请。熊厚兰辩称，熊厚兰不存在任何违约问题，导致银行未能按揭放款的原因均系万畅公司不作为，未能在变成现房前提交抵押按揭资料，导致银行未放款。一、本案熊厚兰提交银行按揭合同、万畅公司所提交的《商品房买卖合同》，同时万畅公司代理人在庭审时明确银行按揭抵押手续由熊厚兰委托万畅公司办理，未能办理系因为办理按揭抵押手续人数太多，万畅公司导致未能及时提交资料给房管局办理抵押手续。该责任在万畅公司。二、万畅公司所提交的证据《催告函》，该证据可以显示，由于万畅公司未及时提交预抵押登记，导致由预售房变成现房，从而导致银行按揭条件发生变化。预售房变成现房，也是万畅公司单方变更合同，熊厚兰同意配合，由此产生的相关损失要求万畅公司给予补偿也是合情合理。直接损失，与银行签订按揭贷款合同产生相关的手续费是必然的，这些费用是因万畅公司的不作为导致的，理应由万畅公司承担。并且，如果签订新的银行按揭合同，因银行利率上调，将直接导致熊厚兰多付利息。同样的期限，如果银行上调10%，则熊厚兰则要多支付约8.8万元的利息；同时，熊厚兰要求万畅公司如期交房，费用双方均摊，但万畅公司置之不理。综上，万畅公司未能履行其合同义务，在变成现房前办理好抵押按揭手续，从而导致银行无法放款，责任均在万畅公司。变成现房系万畅公司单方变更合同条款，如果重新办理银行按揭，由此所产生的损失理应由万畅公司承担。请法院依法驳回万畅公司的诉讼请求。经审理查明：2016年11月18日，万畅公司取得广州市国土资源和房屋管理局出具的案涉房屋《广东省广州市商品房预售许可证》。2017年7月19日，万畅公司（甲方、卖方）与熊厚兰（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定熊厚兰购买万科山景城自编N14-1栋、N14-2栋幢3层314号房（房屋地址：广州市萝岗区瞰山一街5号）。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米50258.3元，总金额3383389元。付款方式为按揭贷款方式，首期款1783389元自本预售合同网上签订之日起支付，剩余房款1600000元，须于2017年7月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。万畅公司应在熊厚兰支付首期款后0日内，将熊厚兰申请银行按揭贷款需由万畅公司提供的证件资料交付熊厚兰或熊厚兰指定的第三人。第十一条，乙方委托甲方办理商品房预告登记，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理预购商品房预告登记需要的由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。乙方不提供或延迟提供相关资料的，由乙方承担责任。若甲方未在规定或上述约定的期限内与乙方申请预告登记或未依乙方委托代为申请预告登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。同日，双方签订了本合同《补充协议》作为附件七。附件七第四条对合同第八条的补充：其中第二款约定，买方不论选择卖方推荐的按揭代办机构或自行选择按揭代办机构或自行办理按揭手续，其按揭申请非因卖方原因未获得银行贷款审批通过的，买方应在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款，买方未按期付清剩余房款的，应自逾期之日起按总房价款0.02%的标准向卖方计付违约金，逾期超过10日仍未付清的，卖方有权解除合同，买方须按总房价款的15%向卖方支付违约金。第六条对合同第十一条的修改、补充：买方承诺签订本合同时具有相应购房及贷款资格，买方所申报的购房信息真实无误，如因买方原因（包括但不限于不具有本市购房资格）导致无法办理预购商品房预告登记手续或商品房产权登记手续的，卖方可解除合同，并要求买方按合同总价的15%支付违约金。买卖合同第十一条第2款修改为：……买方选择按揭付款的，卖方应当在买方签署《商品房买卖合同》及银行或公积金中心批准买方的按揭贷款申请之日起210个工作日内，为买方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付买方或买方选择的按揭银行。《广州市商品房买卖合同》及补充协议签订后，熊厚兰支付了首期款1783389元款和装修款。签订合同当日，熊厚兰办理银行按揭手续，剩余1600000元办理按揭贷款。2017年8月7日，熊厚兰、王忠宝（借款人）与中国建设银行股份有限公司广州白云支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款1600000元。该借款合同并经广东省广州市公证处公证。2018年2月13日，广州开发区不动产登记中心向万畅公司发出《广州市不动产首次登记告知书》，案涉房屋已核准登记并已记载于不动产登记簿。2018年9月11日，万畅公司向熊厚兰发出《催告函》，写明案涉房屋除首期款外，剩余房款1600000元应于2017年7月19日前申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。但因阁下未能配合办理银行按揭所需的符合银行审批要求的“广州市不动产登记种类增量房转移登记，持房地产权证抵押权设定登记受理回执”资料，致使阁下的按揭申请迄今无法通过银行审批。因此，要求熊厚兰从收到本函件之日起5个工作日内前往广州市黄埔区永顺大道长岭路万科山景城签约中心并配合万畅公司向房地产登记机构申请办理“广州市不动产登记种类增量房转移登记，持房地产权证抵押权设定登记受理回执”的手续。熊厚兰确认收到该《催告函》，但认为已经在签订按揭合同时已提交了全部资料，万畅公司的《催告函》是变更合同内容条款，从预售房变成了现房办理按揭手续。2018年10月19日，万畅公司又向熊厚兰发出《催告函》，要求熊厚兰在收到本函之日起10日内前往万畅广州市黄埔区永顺大道长岭路万科山景城销售中心一次性付清剩余房款，否则万畅公司将按照《买卖合同》相关条款约定追究熊厚兰违约责任。熊厚兰确认收到该《催告函》，但认为责任在万畅公司。万畅公司提交一份空白的《承诺书》，陈述从2018年开年后，我方愿意配合熊厚兰开票和办理按揭手续的，只要熊厚兰签署《承诺书》，但熊厚兰不同意按照这种方式解决。本楼盘也有其他类似业主存在这种情况，但是都已经办妥。该《承诺书》写明：1、本人知悉开发商未收齐房款的，不能开具全额发票，本次申请仅将全额发票用于本人现房贷款顺利放款，不做他用；……。熊厚兰确认真实性，但认为该《承诺书》是万畅公司强行变更合同条款，导致相应损失不知哪一方承担而拒绝签署。熊厚兰提交与万科山景城工作人员沟通内容摘要及与银行工作人员沟通录音资料，认为是万畅公司工作失误导致错过了办理预告登记手续，才造成银行未及时放款。万畅公司质证对这两份证据的三性均不予确认，音频中人员身份都无法确认。以上事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》《广东省广州市商品房预售许可证》《广州市不动产首次登记告知通知书》《催告函》、妥投证明、《个人住房借款合同公证书》、录音光盘及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。万畅公司与熊厚兰签署的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚意履行。本案争议的焦点：熊厚兰未能办理按揭手续支付剩余房款的原因和责任的认定。熊厚兰认为，合同签订后万畅公司怠于办理涉案房屋的预购商品房预告登记和预抵押登记，现涉案房屋从预售房变成了现房，导致银行放款的条件发生了变化。万畅公司在变成现房前未办理好抵押按揭手续，从而导致银行无法放款，责任均在万畅公司。万畅公司称根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七第六点，对买卖合同第十一条第2款修改为，买方选择按揭付款的，卖方应当在买方签署《商品房买卖合同》及银行或公积金批准买方的贷款申请之日起210个工作日内，为买方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付买方或买方选择的按揭银行。截止到起诉之日，也未超过210工作日，万畅公司并未违反约定，怠于办理预告登记。对此，本院认为，依据商品房买卖的属性，双方签订房屋买卖合同办理网签之后，应及时办理预购商品房预告登记和预抵押登记。本案《商品房买卖合同》中第十一条约定，万畅公司应在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办理商品房预告登记。但万畅公司通过补充协议附件七第六条将该条修改为卖方应在签署《商品房买卖合同》或银行、公积金中心批准按揭贷款申请之日起210个工作日内，为买方办妥商品房预告登记。因预告登记涉及到银行审批贷款的及时发放、涉及到贷款利率的执行，因此万畅公司通过补充协议将自己义务的履行从30日延长为210个工作日，显失公平，该条款对熊厚兰不具有约束力。根据本案查明的事实，熊厚兰已经依约提交了银行按揭贷款所需的资料，但万畅公司在合同签订后未及时办理涉案房屋的预告登记手续，因此，熊厚兰的按揭贷款申请至今未获得银行审批通过，责任在于万畅公司。至于万畅公司提出双方可以签订《承诺书》的方式，先由万畅公司向熊厚兰开具全额发票用于完税并配合办理《不动产权证》，再办理银行按揭贷款手续，已经改变了《商品房预售合同》约定的按揭付款方式的内容，应由双方当事人对合同条款的变更达成一致。但双方因对相关费用及利率损失的承担事宜未达成一致，因此，合同约定的按揭付款方式并未变更。本合同补充协议第四条第二款规定，买方按揭申请非因卖方原因未获得银行贷款审批通过的，买方应向卖方计付违约金。本案中，熊厚兰的按揭贷款申请未获得银行审批通过，责任在于万畅公司。因此，万畅公司依据本合同补充协议第四条第二款规定要求熊厚兰支付违约金不当，本院不予支持。虽然合同约定，除首期款以外，剩余房款160万元熊厚兰按照按揭方式付款。但目前涉案房屋已经从预售房变成了现房，采取预售合同约定的按揭付款方式已经不具备继续履行的可能性。因双方均未提出解除合同的申请，本合同应继续履行，鉴于熊厚兰庭审时陈述，如果不能办理按揭，愿意一次性付款，结合本案实际情况，万畅公司要求熊厚兰支付剩余房款1600000元的请求合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告熊厚兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万畅房地产有限公司支付购买广州市黄埔区（原萝岗区）瞰山一街5号（自编号N14-1栋、N14-2栋）314房的剩余房款160万元；二、驳回原告广州市万畅房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19340.1元，由原告广州市万畅房地产有限公司负担5802.01元，被告熊厚兰负担13538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  潘新标人民陪审员  李少芳二〇一九年六月四日书 记 员  张淳淳林婕