安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终688号上诉人（一审原告）：黄百顶，男，1952年6月10日出生，汉族，住宿州市。委托诉讼代理人：李道鹏，安徽民之声律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：亳州市恒生典当有限责任公司，住所地安徽省亳州市魏武大道南端西侧，统一社会信用代码913416007389285422。法定代表人：张胜利，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭良结，安徽皖都律师事务所律师。委托诉讼代理人：方文霞，安徽皖都律师事务所实习律师。一审第三人：宿州纵横置业有限公司，住所地安徽省宿州市银河一路银河绿苑小区**楼**，统一社会信用代码913413027608197217。诉讼代表人：崔旗，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：秦朴，安徽三联律师事务所律师。委托诉讼代理人：武桂梅，安徽三联律师事务所律师。上诉人黄百顶因与被上诉人亳州市恒生典当有限责任公司（简称亳州恒生公司）、一审第三人宿州纵横置业有限公司（简称宿州纵横公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省宿州市中级人民法院作出的(2018)皖13民初136号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，于2019年6月18日对本案进行了公开开庭审理。黄百顶的委托诉讼代理人李道鹏，亳州恒生公司的委托诉讼代理人彭良结、方文霞，宿州纵横公司的委托诉讼代理人武桂梅，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄百顶上诉请求：1、撤销一审判决，改判位于宿州市银河一路河畔一号7#、8#楼110号房屋（即案涉房屋）归黄百顶所有，解除对案涉房屋的查封，撤销对案涉房屋的拍卖；2、一、二审诉讼费用由亳州恒生公司承担。事实与理由：1、黄百顶与宿州纵横公司签订案涉《商品房买卖合同》的时间为2010年7月10日，早于宿州纵横公司将案涉房屋抵押给亳州恒生公司的时间2010年8月19日。通过一审法庭查明，黄百顶于2010年5月24日与宿州纵横公司签订购买位于河畔一号商铺的购房合同书，宿州纵横公司向黄百顶出具河畔一号VIP卡内部认购协议书。2010年7月10日，黄百顶缴纳购房款2000元，在宿州纵横公司出具《收据》时约定上诉人所购房买的商铺为7#、8#楼110号房，该收据具备《商品房买卖合同》的构成要件，应认定为黄百顶与宿州纵横公司之间就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》，此后，黄百顶将购房款65万元全部付清。2010年12月9日，黄百顶与宿州纵横公司签订的《商品房买卖合同》应为登记备案的需要而补签，不能认定《商品房买卖合同》的签订时间为2010年12月9日。黄百顶购买涉案房屋的日期应当认定为2010年7月10日。2、黄百顶与宿州纵横公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律规定，应为有效合同，且黄百顶依据《商品房买卖合同》约定，支付了购房款65万元，且宿州纵横公司已将涉案房屋交付给黄百顶，黄百顶已占有并使用了案涉房屋。案涉房屋的所有权已转归黄百顶，亳州恒生公司无权申请人民法院对涉案房屋进行查封、拍卖。宿州市中级人民法院（2015)宿中执恢字第00001号和第00001-1号执行裁定书对案涉房屋进行查封、拍卖，违反法律规定。3、亳州恒生公司与宿州纵横公司所办理的抵押登记对黄百顶所购买的案涉房屋不产生抵押登记的效力。亳州恒生公司与宿州纵横公司所办理的抵押登记晚于黄百顶购买房屋的时间，其抵押登记已侵犯了黄百顶的财产所有权，抵押登记无效。抵押登记证书仅注明抵押在建工程面积513.86㎡，坐落于宿州银河一路南侧三八沟东侧河畔******楼，而河畔一号7#、8#两栋楼房的面积远远大于513.86㎡。由于抵押登记证书没有具体的房号无法确定具体的抵押登记房屋，其抵押登记对黄百顶所购买的案涉7#、8#楼110号房不产生抵押登记的效力。4、一审法院没有核实宿州纵横公司与亳州恒生公司借款的真实性，通过查阅执行案卷，仅有《在建工程最高额抵押典当合同》、《公证书》、《还款协议》、《执行证书》、亳州恒生公司没有提供交付800万元借款的凭据，无法核实该借款的真实性，不排除亳州恒生公司与宿州纵横公司恶意串通损害第三人利益的可能性。5、黄百顶系农业户口，无固定收入，无其他生活来源，为了购买案涉房屋，已花尽家庭的全部积蓄。本以为购买商业用房，靠房屋租金维持晚年生活，现该房屋被宿州市中级人民法院查封拍卖，该房屋的拍卖将给黄百顶家庭带来毁灭性的打击，黄百顶的妻子得知一审败诉后，突发疾病生病住院。亳州市恒生公司却是以高利借贷为业务的经营性公司，其与宿州纵横公司所办理的抵押登记对黄百顶并没有法律效力，其债权完全可以通过其他途径得到补偿。亳州恒生公司答辩称：1、黄百顶的第一项上诉请求为确认案涉房屋归其所有，但亳州恒生公司并非案涉《商品房买卖合同》的当事人，本案为执行异议之诉，黄百顶的该项上诉请求不属于本案的受理审理范围。2、亳州恒生公司就涉案房屋办理抵押登记的时间为2010年8月19日，早于黄百顶与宿州纵横公司签订《商品房买卖合同》的时间2010年12月9日。黄百顶与宿州纵横公司于2010年5月24日签订了河畔一号VIP卡内部认购协议书并没有关于房屋位置面积价款等作为合同主要条款的约定，只是表明黄百顶有购买商铺的意向，并且该认购协议书并未进行备案。黄百顶于2010年7月10日缴纳的2000元购买商铺的意向金收据中未对购买商铺的位置面积价款等进行明确的约定。3、黄百顶并未实际取得涉案房屋的所有权，虽然黄百顶已经占有并使用了涉案房屋，但涉案房屋仍登记在宿州纵横公司名下，而我国物权的变动实行的是债权合意加登记的登记公示制度。黄百顶并未对涉案房屋办理过户手续，因此黄百顶并未实际取得该所有权。4、亳州恒生公司与宿州纵横公司所办理的抵押登记，对黄百顶有对抗的效力。亳州恒生公司在一审中提交的在建工程最高额抵押合同的附件二抵押物清单中明确记载了宿州市银河一路河畔一号7#、8#楼101-113号房屋均被抵押并且该抵押物清单列明了每个房屋的面积合计为513.86平方米。涉案房屋已经被抵押登记给亳州恒生公司，该抵押权真实，合法有效，足以对抗黄百顶。退一步讲，即使黄百顶与宿州纵横公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，但黄百顶享有的仅是物的请求权，其实质是一种债权请求权根据，物权优先于债权，且物权成立时间早于债权，宿州纵横公司所享有的抵押权也足以对抗黄百顶所享有的债权。如果黄百顶对宿州纵横公司与亳州恒生公司之间借款的真实性持有异议，黄百顶可以通过审判监督程序处理，此节并非本案的审理范围。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。黄百顶并未提交证据证明其符合该条规定的除外情形，并且其购买涉案房屋只是为了出租而非用于居住，因此，黄百顶的上诉主张没有法律依据，请求二审法院维持原判。宿州纵横公司答辩称：由于宿州纵横公司已经进入破产程序，债权还没有审核出来，亳州恒生公司是否享有优先受偿权还未确定，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，本案应当中止审理。黄百顶向一审法院起诉请求：1、确认位于宿州市银河一路河畔一号7#、8#楼110号房屋归黄百顶所有；2、停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封并撤销对该房屋拍卖。一审法院查明：2010年5月24日，黄百顶与宿州纵横公司签订河畔一号VIP卡内部认购协议书，同年12月9日签订《商品房买卖合同》，购买河畔一号7#、8#楼110号房屋。黄百顶分别于2010年7月10日、12月9日、12月16日给付宿州纵横公司购房款2000元、647000元、1000元，合计65万元，付清全部购房款。该房交付后，黄百顶出租他人使用。亳州恒生公司与宿州纵横公司、陈龙彬公证债权文书一案，安徽省亳州市金铎公证处（2011）皖亳金公证字第3040号具有强制执行效力的债权文书公证书及（2011）皖亳金公证字第3443号执行证书已经发生法律效力，宿州纵横公司、陈龙彬应向亳州恒生公司支付欠款800万元及相关费用。因宿州纵横公司、陈龙彬未履行生效法律文书确定的义务，经亳州恒生公司申请，宿州市中级人民法院于2012年3月27日以（2012）宿中执字第00035号案件立案执行。执行中，双方当事人达成执行和解协议。后因宿州纵横公司、陈龙彬未完全履行执行和解协议，经亳州恒生公司申请，宿州市中级人民法院于2014年12月23日立案恢复执行。执行中，宿州市中级人民法院于2015年7月30日以（2015）宿中执恢字第00001号执行裁定，查封了被执行人宿州纵横公司坐落于安徽省宿州市银河一路南侧三八沟东侧的河畔一号7#、8#楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、113号房屋[国有土地使用权证编号宿州国用（2005）字第0540001号，建设工程规划许可证编号2006-085，建设用地施工许可证编号220009120075，商品房预售许可证编号（宿）房预售证第2010-111号，在建工程抵押登记证明号房建宿字第0006号，面积513.86平方米]；于2016年1月8日以（2015）宿中执恢字第00001-1号执行裁定，拍卖其中101、108、110、113号房屋。其后，黄百顶对案涉房屋提出执行异议，宿州市中级人民法院作出(2018)皖13执异13号裁定，驳回黄百顶的异议请求。一审法院另查明，2010年8月19日，宿州纵横公司将其坐落于安徽省宿州市银河一路南侧三八沟东侧的河畔一号7#、8#楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、113号房屋[国有土地使用权证编号宿州国用（2005）字第0540001号，建设工程规划许可证编号2006-085，建设用地施工许可证编号220009120075，商品房预售许可证编号（宿）房预售证第2010-111号，在建工程抵押登记证明号房建宿字第0006号，面积513.86平方米]抵押典当给亳州恒生公司作为借款本金、利息和相关费用的担保。一审法院再查明，宿州市中级人民法院于2018年10月26日立案受理宿州纵横公司破产一案，并于2018年10月29日作出（2018）皖13破6号指定管理人决定书，指定安徽三联律师事务所为宿州纵横公司的破产管理人。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，黄百顶与宿州纵横公司之间签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。虽该合同签订于2010年12月9日，早于对案涉房屋的查封时间，且黄百顶已经按合同约定支付了全部购房款，宿州纵横公司向黄百顶交付案涉房屋后，其也实际占有了该房屋，故黄百顶对案涉房屋享有相应的权益，但在黄百顶与宿州纵横公司签订案涉《商品房买卖合同》之前，宿州纵横公司于2010年8月19日将该房屋抵押登记给亳州恒生公司，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，因黄百顶没有提供宿州纵横公司经亳州恒生公司同意转让该房屋及黄百顶代为清偿债务消灭抵押权的证据，故，其对该房屋享有的权利不能对抗亳州恒生公司作为抵押权人的优先受偿权，其要求排除对该房屋的强制执行没有法律依据。因黄百顶未办理该房屋的所有权变更登记，其要求确认该房屋归其所有亦无法律依据。综上所述，黄百顶的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第三百一十二条的规定，判决：驳回黄百顶的诉讼请求。一审案件受理费10300元，由黄百顶负担。二审中，案涉各方均未向本院提交新证据，各方所举证据及证明目的均同一审，相对方的质证意见亦同一审。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：黄百顶对案涉房屋是否享有足以对抗亳州恒生公司的民事权益。因宿州纵横公司未能履行具有强制执行效力的债权文书公证书确认的债务，亳州恒生公司依法向人民法院申请强制执行宿州纵横公司名下已设定抵押权的案涉房屋，于法有据。黄百顶如欲排除人民法院的强制执行，其应举证其对案涉房屋享有足以对抗亳州恒生公司的民事权益。2010年5月24日，黄百顶与宿州纵横公司签订的河畔一号VIP卡内部认购协议书，未载明任何房屋信息及价款等，无法反映出双方之间就案涉房屋达成何种意思表示；2010年7月10日，虽黄百顶向宿州纵横公司缴纳2000元，但结合宿州纵横公司出具的《收据》所载明内容及款项金额，可认定该2000元款项的性质为购房定金，仅能反映出双方之间达成买卖案涉房屋的初步意向，双方是否最终就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，在该日尚处于不确定状态；2010年12月9日，黄百顶与宿州纵横公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，双方于该日就案涉房屋始成立商品房买卖合同关系。宿州纵横公司于2010年8月19日已将包括案涉房屋在内的在建楼栋抵押给了亳州恒生公司，并办理了登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。黄百顶未能举证证明宿州纵横公司转让案涉房屋给黄百顶时，已经亳州恒生公司同意，且黄百顶亦未举证证明其已代宿州纵横公司清偿债务而消灭案涉房屋所负担的抵押权，故，依据现有证据，黄百顶对案涉房屋所享有的民事权益不足以对抗亳州恒生公司对案涉房屋享有的抵押权，其要求排除对案涉房屋的强制执行没有法律依据，其要求确认该房屋归其所有，亦无法律依据。综上，黄百顶的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由黄百顶承担。本判决为终审判决。审判长 程 敏审判员 余乃荣审判员 廖永结二〇一九年六月二十八日法官助理吴辉书记员徐珍妮附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。