陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终665号 上诉人（原审被告）：王斌，男，1968年3月24日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：鲁敏，陕西金镝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白仓锋，男，1983年10月26日出生，汉族，华阴市零五一基地职工，住陕西省华阴市零五一基地福利区。被上诉人（原审第三人）：西安诚诺房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：陈宝怀，该公司董事长。上诉人王斌因与被上诉人白仓锋、西安诚诺房地产信息咨询有限公司（以下简称诚诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初10628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年2月12日，白仓锋（买受方，乙方）、王斌（出售方，甲方）及诚诺公司（居间方，丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定王斌将位于西安市雁塔区长安南路华城泊郡6-106室的房屋（以下简称涉案房屋）出卖给白仓锋，房屋建筑面积为95.64平方米，户型为2-2-2且为精装修房屋，总价款为78万元；涉案房屋有产权登记且无共有人。第三条第1款约定，王斌保证涉案房屋的共有人对出售此房屋无异议。第六条第1款约定，各方一致同意，签订本合同之时乙方支付定金5万元。第2款约定的主要内容为，定金由丙方代收代管，如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方须赔偿买方所付同额定金。第3款约定，在签订合同后30个工作日内将32万元首付款存入房地局指定的资金监管账户，双方见到房地产交易中心出具的受理单后，银行按约将购房款支付至甲方。当日，白仓锋、王斌及诚诺公司就位于西安市雁塔区XX路XX城XX室XX号车位（以下简称涉案车位）转让事宜签订了《房屋买卖合同》，约定王斌以10.5万元的价格将车位出卖给白仓锋，车位有产权登记且无共有人。车位买卖合同约定的定金内容与涉案房屋买卖合同约定的内容相同。合同签订后，2017年2月12日，白仓锋向诚诺公司支付了5万元。诚诺公司向白仓锋出具的《收款收据》载明：XX城XX室XX室XX号XX车位，共收伍万元整。”诚诺公司在“代收定金”栏进行了勾画选择。2017年3月13日，王斌、白仓锋及诚诺公司就涉案房屋买卖事宜签订了合同备案号为C17008305的《西安市二手房买卖合同（经纪版）》，约定王斌将涉案房屋（建筑总层数为34层）以78万元的价格出售给白仓锋；白仓锋将房屋转让价款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，交易机构按照白仓锋、王斌签订的《西安市二手房交易结算资金监管协议》向王斌划转房款；白仓锋通过银行按揭的方式付款，于2017年3月30日前将首付款32万元存入监管账户，王斌同意白仓锋向贷款银行申请个人住房抵押贷款，贷款总额为46万元，用于支付房屋转让价款的余额，委托银行将贷款资金划入资金监管账户；王斌于2017年7月15日前将涉案房屋交付给白仓锋。2017年3月12日，王斌之妻孔某某至诚诺公司明确表示不再继续出售房屋。王斌亦表示因其配偶原因不再出售涉案房屋。2017年4月25日，王斌以白仓锋未依某某办理按揭贷款手续为由，要求白仓锋在接函后7日内履行合同义务，逾期的，王斌将解除合同并追究违约责任。白仓锋向王斌回函表示异议，并要求王斌配合办理按揭贷款手续，继续履行合同。2017年6月，白仓锋以继续履行合同为由提起诉讼，王斌遂委托孔某某作为代理人参与诉讼。白仓锋后撤回要求继续履行合同的起诉。在本案审理期间，白仓锋申请对涉案房屋及车位升值部分进行评估鉴定，后因鉴定机构工作人员多次联系王斌查勘涉案房屋未果，导致鉴定人员无法入户查勘，致使鉴定工作无法进行。庭审中，经询，王斌委托诉讼代理人表示王斌不愿意配合鉴定人员入户查勘工作。白仓锋提交的2017年8月4日备案登记买卖合同载明：涉案房屋所在小区15号楼22层的建筑面积为102.71平方米的房屋成交价格为120万元；提交的2017年12月17日58同城网页截图载明：涉案房屋所在小区34层低层的面积为96平方米的2室2厅2卫的房屋每平方米的报价为14,062元。另查明，2010年8月29日，王斌作为买受人与开发商就涉案房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，并于2014年12月18日取得权属登记。《华城泊郡地下车位协议》载明：2012年12月17日，王斌购买的涉案车位的使用权。至2017年7月7日，白仓锋尾号为8233的银行账户内的余额为33万余元。白仓锋于2017年8月16日向原审法院提出诉讼请求：1、王斌向白仓锋双倍返还定金10万元。2、王斌向白仓锋赔偿涉案房屋及车位升值部分损失30万元。3、本案诉讼费用由王斌承担。事实和理由：2017年2月12日，经诚诺公司居间，白仓锋、王斌及诚诺公司签订《房屋买卖合同》，就白仓锋购买王斌位于陕西省西安市雁塔区长安南路华城泊郡6-106室及该房屋所属车位进行了约定，白仓锋应当向王斌支付伍万元（¥50，000）定金，并向监管账户存入首付款。王斌应配合白仓锋办理该房地产合同的过户手续，提供房屋过户所需的证件材料，并且于2017年6月15日之前向白仓锋交付房屋及所属车位。《房屋买卖合同》签订并且在房地局备案后，白仓锋依某某向王斌支付了定金人民币伍万元整（¥50，000），并准备好了首付款及充分材料向银行申办贷款，全面履行了合同义务。合同签订后，西安房市大涨，2017年3月12日，王斌妻子找到诚诺公司要求白仓锋加价，否则，便不再卖房。2017年4月7日，王斌给居间方发送微信，以妻子不同意为由，单方要求不再履约。当时对于王斌的无理要求，白仓锋均不予认可。然而，王斌拒不履行配合义务，导致白仓锋无法申请银行贷款及向相关账户存入首付款，合同无法履行。无奈，白仓锋于2017年7月10日将王斌诉至西安市雁塔区人民法院要求王斌以履行相关配合义务，依某某交付房屋继续履行合同，王斌在该法律程序中仍拒不配合提供材料，拒绝向白仓锋交付房屋，并表示要解除双方签订的《房屋买卖合同》。王斌单方不履行合同的违约行为导致双方的《房屋买卖合同》合同目的无法实现，白仓锋只能撤回要求继续履行合同之诉，并于2017年8月1日向王斌发函，解除了双方签订的《房屋买卖合同》，主张王斌依据定金罚则双倍退还定金，并赔偿损失。然而，至起诉之日，王斌没有依法向白仓锋退还定金并承担损失。西安房价上涨系王斌违反诚信原则，要求解除合同的原因，王斌违约导致《房屋买卖合同》解除，打乱了白仓锋原有的家庭用房计划，会使白仓锋不得不花费更多的代价重新在西安购房，产生了巨大损失，为公平起见，就该房屋上涨的差价损失部分，请法院依法确定鉴定机构出具鉴定报告确定。王斌违反诚信原则，见利忘义，不符合社会主义价值观的同时也违反了法律规定。为了维护白仓锋合法权益及社会公平正义之秩序，现白仓锋提起诉讼，望判如所请。王斌辩称，1、王斌与白仓锋于2017年2月12日在诚诺公司的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，合同对王斌位于西安市雁塔区长安南华城泊郡6-106室及所属车位的价格、双方权利义务、房款及税费的支付方式及标准等做了约定。王斌按约将房产证原件及需要办理过户所需的资料都已交付诚诺公司，诚诺公司也给王斌出具了收到王斌房产证原件的收条。王斌已经按王斌、白仓锋、诚诺公司签订的房屋买卖合同的约定履行了自己的义务，王斌没有违约，本案涉及房屋没有成交是白仓锋自己违约没有按照合同约定在合同签订后三十日内即2017年3月12日前将首付款计人民币32万元存入房地局指定的自检监管账户，导致无法进行交易。因白仓锋未按合同约定履行自己的义务，王斌据此确认白仓锋已放弃购买涉案房屋，本合同已解除。2、本案中，白仓锋只是按合同约定给诚诺公司支付了5万元的定金，按照王斌、白仓锋、诚诺公司签订的房屋买卖合同，因白仓锋的责任导致无法交易，责任应由白仓锋承担，该定金不予退还。3、白仓锋诉状中称王斌在办理银行贷款过程中，王斌拒不提供身份证、户口本、结婚证等资料与事实不符。按王斌、白仓锋、诚诺公司签订的房屋买卖合同，合同中没有约定王斌协助白仓锋办理银行按揭，王斌没有义务协助白仓锋办理银行贷款，导致白仓锋银行贷款手续无法办理和王斌没有任何关系。且为了实现交易，王某某和白仓锋、诚诺公司的业务人员一起去银行协助过白仓锋，至于白仓锋为何没办理银行按揭王斌不知道原因。综上所述，提请法院依法驳回白仓锋的诉讼请求。诚诺公司述称，办理房贷除了王斌本人材料，还需要王斌妻子的身份证等材料。在此期间房价上涨，王斌不愿意以现价出卖房屋，要出售必须加价。原审法院认为，白仓锋、王斌双方就涉案房屋、车位买卖事宜签订的《房屋买卖合同》《西安市二手房买卖合同（经纪版）》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。关于返还定金问题。经查，白仓锋在本案中依某某向王斌支付定金50,000元。虽然王斌辩称因白仓锋未依某某支付首付款，存在违约行为，涉案合同已解除，但从双方在房管行政部门登记备案的合同内容来看，首付款支付时间已变更为2017年3月30日前，且需支付至资金监管账户，而资金监管账户的设立依赖于包括王斌在内的行为方能设立，王斌并未提供其已履行设立资金监管账户的义务。相反，王斌之妻在2017年3月12日已明确表示不再出售房屋，王斌随后亦作出相同的意思表示。由此来看，王斌存在拒绝继续出售房屋的行为，该行为属根本违约行为，其应承担相应的违约责任。白仓锋现要求王斌双倍返还定金共计10万元，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十五条的规定，于法有据，予以支持。关于涉案房屋及车位升值损失问题。经查，白仓锋在本案中请求的房屋及车位升值损失属于可得利益损失。根据合同法第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，白仓锋主张溢价损失中包含了车位的溢价损失，但因涉案车位并未进行产权登记，双方通过买卖合同约定的标的实为涉案车位的使用权益，与有产权登记的不动产存在增值的情况不同，白仓锋亦未提供涉案车位存在溢价损失的证据材料，故对涉案车位的存在溢价损失的事实不予认定。至于涉案房屋上涨损失问题，从西安市房屋价格自2017年初增长幅度较大的现实来看，房屋存在溢价部分属客观事实，该溢价部分因王斌的违约行为致使白仓锋无法获得，应由王斌予以赔偿。至于房屋溢价损失的具体金额，白仓锋向原审法院申请对房屋溢价损失进行鉴定，但因王斌的原因致使鉴定无果，故应由王斌承担不利的后果。参酌涉案房屋所在小区其他房屋在第三方网络平台的报价情况及在行政部门登记备案的价格、本市房屋较大幅度上涨的客观情况以及因王斌原因无法鉴定涉案房屋溢价损失的情形，认定涉案房屋在定金罚则之外的溢价损失为25万元并判令王斌向白仓锋予以赔偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、被告王斌于本判决生效之日起十日内向原告白仓锋双倍返还定金共计100,000元并赔偿房屋溢价损失250,000元。前述款项共计350,000元。二、驳回原告白仓锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7,300元，由王斌负担。因白仓锋已预交案件受理费，故王斌应于本判决生效之日起十日将其负担的案件受理费直接支付给白仓锋。宣判后，王斌不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判王斌无需向白仓锋支付双倍返还定金共计100,000元并赔偿房屋溢价损失250,000元，两项合计350,000元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、其在签订合同时已将所有手续交给诚诺公司，白仓锋未在合同约定期限内2017年3月24日之前交付首付款是构成违约的主要原因。诚诺公司未按照二手房交易资金监管要求协助其与白仓锋在房屋管理部门签订交易资金托管协议及按合同约定提示白仓锋按期将32万元首付款存入专用账户。其的配合义务亦有赖于白仓锋、诚诺公司通知，白仓锋与诚诺公司在2017年3月24日之前并未向其发出协助通知。2017年3月16日早10时其带着身份证、户口薄、房屋产权证等资料和诚诺公司员工康某某一起去兴业银行南稍门支行递交房屋资料，配合白仓锋办理贷款手续。当时其告知诚诺公司应该先去房地局办理监管账户，然后再办理贷款，诚诺公司说其不用管。这明显违反了合同约定，当时需要孔某某签字，其提议让孔某某过来，诚诺公司说没关系，就代替孔某某签字。在庭审中，诚诺公司认可此事，后因白仓锋个人征信问题贷款审批未通过。诚诺公司收取了中介费，应该确保合同签订真实有效，积极配合买卖双方完成交易，保证交易安全，这是房产中介的责任，应该尽到谨慎、勤勉的义务。白仓锋缴纳定金5万元，其实际收到3万元，诚诺公司扣留2万元。诚诺公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并且出具不实情况说明，诚诺公司不仅未尽到谨慎、勤勉的义务，还损害了委托人的权益，不得要求支付报酬并承担损失赔偿责任。二、涉案房屋及车位系其个人财产，在与孔某某结婚前购买，原审法院认定2017年3月12日其妻孔某某明确表示不再继续出售房屋，其亦表示因其配偶原因不再出售涉案房屋与事实不符，孔某某非物权所有人无权处分，原审法院认定其拒绝出售涉案房屋没有事实依据且证据不足。三、其在2017年4月25日向白仓锋发了一份催告函，函后，白仓锋不予履约，其明确告知白仓锋买卖合同于函后7个工作日解除。白仓锋向其发出的律师函可以证明，白仓锋已知悉合同解除。四、涉案房屋评估鉴定应由西安市中级人民法院指定的鉴定机构执行，鉴定程序是否合法？白仓锋是否缴纳鉴定费？不存在其的原因致使鉴定无果。原审法院依据“涉案房屋所在小区其他房屋在第三方网络平台的报价情况及在行政部门登记备案的价格、本市房屋较大幅度上涨的客观情况以及其原因无法鉴定涉案房屋溢价损失的情形”认定涉案房屋在定金罚则之外的溢价损失为25万元，有失公允，当时的第三方网络平台报价有价无市，而且未进行评估鉴定的原因不再其。白仓锋辩称，2017年2月12日，其与王斌、诚诺公司签订《房屋买卖合同》，并于当日支付定金5万元整。随后三方签订《西安市二手房买卖合同（经济版）》（备案号C17008305），在诚诺公司协调安排下，其在办理贷款及将首付款存入监管账户过程中需要王斌及其配偶提供相关资料、签字等配合，此时西安楼市走高，王斌及其配偶以各种理由拖延，2017年3月12日王斌之妻明确表示不继续出售涉案房屋，王斌亦表示因妻子原因不再出售涉案房屋，王斌的不配合致使贷款审批资料无法提供、监管账户根本无法成立，是王斌根本违约导致合同不能履行。2017年4月26日，王斌在和其沟通中表示涉案房屋为夫妻共同财产，此时又称个人财产，毫无诚信。在一审诉讼中其依法向原审法院申请对涉案房屋及车位溢价损失进行司法鉴定，法院依照法定程序确定鉴定机构进行鉴定，鉴定机构人员多次联系王斌勘查涉案房屋及车位，王斌拒不配合，导致鉴定人员无法入户勘查，致使鉴定工作不能进行。且在一审庭审中，王斌代理人也承认王斌不愿意配合鉴定机构人员入户勘查工作。对于涉案房屋所属车位三方亦签订了买卖合同，该涉案车位虽未进行产权登记，但同样存在溢价损失，根据58同城2017年9月网页显示涉案车位相邻车位售价为19万元，应当以此估算涉案车位溢价损失。诚诺公司未到庭亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，白仓锋、王斌就涉案房屋、车位买卖事宜签订的《房屋买卖合同》、《西安市二手房买卖合同（经纪版）》合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于合同是否继续履行问题，双方当事人均做出过解除合同的意思表示，视为就合同解除已达成合意，合同已经解除。关于合同履行过程中违约责任问题，对于双方一直未能设立资金监管账户，白仓锋未能办理银行按揭贷款手续，合同未履行的原因，双方各执一词。诚诺公司负责涉案房屋交易的工作人员对此做出书面说明，称其多次催促王斌协助白仓锋办理首付款监管手续，王斌以种种原因拒不配合，并到其公司要求退还定金不再履行合同，在办理银行贷款过程中，王斌不提供完整资料，导致银行手续无法办理。结合2017年3月12日，王斌之妻孔某某至诚诺公司明确表示不再继续出售房屋，王斌亦表示因其配偶原因不再出售涉案房屋的事实，原审法院认定王斌存在拒绝继续出售房屋的行为，属根本违约，应承担相应的违约责任，并无不当。王斌上诉称，其未违约、白仓锋构成违约的意见，本院不予采纳。白仓锋要求王斌双倍返还定金共计10万元，原审法院予以支持，符合法律规定，应予以维持。关于定金罚则之外王斌赔偿白仓锋的损失问题，原审法院仅考虑涉案房屋价格上涨情况，认定王某某应赔偿白仓锋损失25万元。考虑白仓锋在合同履行过程中，仅支付定金5万元，并未支付其他购房款的事实，以及王斌及家人在合同签订后月余就明确表示不再出售房屋，白仓锋有及时止损义务，本院酌情对定金罚则之外王斌赔偿白仓锋的损失适当予以调整，以15万为宜。综上，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初10628号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初10628号民事判决第一项内容为：王斌于本判决生效之日起十日内向白仓锋双倍返还定金共计100,000元并赔偿房屋溢价损失150,000元。前述款项共计250,000元。一审案件受理费7,300元，按原审判决执行；二审案件受理费6,550元，由王斌承担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年六月十二日   书 记 员  陈   歆 1