广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1561号原告：黄海，男，1976年9月17日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县，原告：赖金秀，女，1981年7月29日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县，以上两原告共同委托诉讼代理人：徐科、邓纪华，广东荣韬律师事务所律师。被告：广州佳辉房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：郑彦宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：金明，广东康浩律师事务所律师。原告黄海、赖金秀诉被告广州佳辉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐科、邓纪华律师，被告的委托诉讼代理人金明律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄海、赖金秀诉称，1.原告已支付全部购房款，全面履行双方房屋买卖合同义务，但被告严重违反合同约定义务，逾期交付房屋的事实说明。原告及被告双方于2015年5月10日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，主要约定由原告购买被告出售的从化市江埔街××花园××房；总房价为770000元。在办理房产证过程中，经国土部门实测建筑面积调整为128.57平方米，购房总价调整为775098元。签订合同后，原告按约定全面履行合同义务，向被告支付了全部购房款775098元。根据合同第十三条之约定，被告应在2016年8月31日前将符合合同约定交房条件的商品房交付原告使用，但截止本案起诉之日，涉案房屋仍未达到交楼条件。2.截止本诉提起之日，被告至今未向原告提供《建设工程质量监督报告》《竣工验收备案表》等文件，至今该商品房仍不具备交房条件，根据合同约定被告应向原告支付违约金77509.8元。涉案房屋不符合法定交房条件：根据广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条关于交房标准的确定，交房必须具备以下两个基本条件(1)取得《建设工程竣工备案表》；(2)诉争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。有特别约定的其他标准的从其约定。另，根据《广州中院2017年发改案件情况分析汇总》—房产庭二审案件发改情况分析提及，关于商品房预售交楼标准，应取得《竣工验收备案表》。截止本诉提起之日，被告至今未向原告提供《建设工程质量监督报告》《竣工验收备案表》等文件，至今该商品房仍不具备交房条件。被告逾期交房已经超过800天，根据合同附件七补充协议第二条第2款之约定，被告应自2016年9月1日起每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，截止本诉提起之日，被告应付逾期交楼违约金总额为77509.8元（不高于原告已付房价款10%）。综上，原告诉讼请求：1.被告向原告支付违约金77509.8元（违约金计算方法：从2016年9月1日起计算至符合交楼条件时间止，暂计算至起诉日2019年4月9日止，以房屋总价775098元为基数，按照每日0.05%的标准计算。因为合同约定违约金不能超过房价的10%，因此两原告主张的违约金为77509.8元）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。两原告在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.发票；3.房产证。被告广州佳辉房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉请，原告诉请没有事实和法律依据。双方在合同附件七第二条第一款明确约定，如原告未履行完毕支付全部购房款的义务，被告有权推迟该商品房的交付直至原告付清房款为止。双方于2015年5月10日签订的《借款协议》第三条也明确约定，办理交房手续前，原告需付清全部借款。原告于2017年4月28日付清全部借款，而被告所销售的房屋于2017年2月14日已具备合同约定的交付条件，所以被告不存在延迟交付的事实。而且，原告也于2019年3月29日也就是本案起诉之前缴清了2017年5月起的物业管理费和其他分摊费用，证明原告也很清楚双方认可的房屋交付时间为2017年5月，而2017年5月案涉房屋已经完全符合合同约定的交付条件。其次，原告所主张的案涉房屋因被告未向原告提供建设工程质量监督报告和竣工验收备案表，因而应向原告承担延迟交付的违约责任。被告认为没有事实依据，双方合同第十五条所约定的房屋交付时的资料并不包括该两份文件，原告所依据的广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条，《广州中院2017发改案件情况分析汇总》并非法律法规，不能作为处理本案的依据，而且该条也明确了有特别约定的从其约定，在本案中，双方在买卖合同中已经明确约定了案涉房屋的交付条件，也不应该适用该指导意见。综上所述，我方请求法院依法驳回原告的诉请。被告在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.建设工程规划验收合格证，从规验证［2016］26号及附件1；2.建筑工程竣工验收报告；3.建设工程消防验收意见书，公消（2017）第0235号；4.供水证明、关于广州佳辉房地产开发有限公司“流溪新岸花园”住宅楼供水工程验收意见书；5.关于广州佳辉房地产开发有限公司“流溪新岸花园”燃气入户项目验收单；6.客户受电竣工验收意见书、住宅小区配电设施移交协议；7.通邮申请表；8.人防工程专项竣工验收备案意见书［从民防验（2016）6号］、防空地下室易地建设意见书：从防易［2016］32号；9.广州市从化环境保护局关于流溪新岸花园建设工程竣工验收备案环保意见书；10.住宅质量保证书；11.住宅质量使用书；12.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；13.广州市商品房买卖合同；14.借款协议；15.银行汇款单及收据；16.前期物业服务协议；17.流溪新岸花园收楼通知书；18.流溪新岸花园收楼通知书；19.原告缴交物管费收据。经审理查明，2015年5月10日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，约定两原告购买被告开发的位于广州市从化区江埔街××花园××房，建筑面积为126.62平方米，总房款为770000元。被告同意两原告按照按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日），支付全部房价款的31.17%，金额240000元，剩余房款530000元须于2015年5月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条约定，被告应在2016年8月31日前将涉案房屋交付两原告使用，被告在两原告交付房屋时，应当发出收楼通知书。合同第十四条约定，被告如未能按本合同规定的期限交房，两原告要求继续履行合同的，则被告应从本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向两原告支付违约金。合同第十五条约定，两原告与被告进行房屋验收交接时，被告应当向两原告提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4.供水、供气、供电、通邮的永久使用文件证明材料；5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6.《房地产（住宅）质量保证书》；7.《房地产（住宅）使用说明书》；8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，两原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交房责任由被告承担。合同第三十一条、第三十二条的约定，双方可签订补充协议作为合同附件，商品房预售合同及其补充协议具有同等法律效力。合同附件七补充协议第二条约定，1.如两原告未完全履行本合同约定的各项义务（包括但不限于支付全部购房款及有关违约金等），被告有权推迟该商品房的交付时间直至被告完全履行本合同约定的各项义务，由此产生的责任由两原告承担；2.针对合同第十四条的修改及补充：被告如未能按照合同规定的期限交房，逾期超过180日的，两原告不解除合同，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至该商品房已具备交楼条件之日止，每日按照总房价款的0.05%的标准向两原告支付违约金，被告承担违约赔偿责任总金额最高不超过两原告已付房价款的10%；3.针对合同第十五条的修改及补充：双方一致同意，房屋交付时需提供的相关资料（证件）在现场公示其复印件即可，两原告确认由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件，如该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件的，则该部分设施即视为达到使用条件，被告无需承担任何责任，两原告即应按期办理收楼手续，否则视为由于两原告原因未能按期交付，该商品房从合同约定交付之日起视为已经交付。该合同及补充协议还约定了双方其他相关的权利义务。同日，两原告与被告签订《借款协议》，约定：一、两原告于2015年4月24日购买被告涉案房产，总房款为770000元，已签订《爱尚流溪认购书》并交纳定金30000元，因个人原因无法按时交齐首期款，现原告自愿申请首期款分期支付，具体支付方式如下：2015年5月1日，签订《商品房买卖合同》前支付首期款（含定金）86000元，剩余首期款向被告借款154000元，在2017年5月1日前无息分期还清（1、2016年5月1日支付首期剩余房款50%，即77000元；2、2017年5月1日支付首期剩余房款50%，即77000元）。三、办理交房手续前，两原告需付清全部借款，如逾期产生的违约金，需连同借款一并付清。该协议还约定了其他相关的权利义务。上述合同及协议签订后，两原告已于2017年4月28日付清购房款770000元，并于2017年12月补缴房屋差价5098元。被告分别于2015年5月12日、2015年6月30日、2017年12月8日开具预售购房款240000元、银行按揭款530000元、购房款5098元的购房发票给两原告。又查，根据被告向本院提交的证据，可以查明被告取得的合同约定的房屋验收交接时的资料情况如下：2016年7月8日取得《广州市建设工程规划验收合格证》、2016年4月22日取得《建筑工程竣工验收报告》、2017年2月14日取得广州市公安消防局《建设工程消防验收意见书》、2016年8月1日取得广州市从化区江埔自来水厂出具的《供水证明》、2017年9月30日取得广州市从化区自来水公司出具的《关于广州佳辉房地产开发有限公司“流溪新岸花园”住宅楼供水工程验收意见》、2016年8月15日取得燃气公司及输变电公司出具的《工程联合验收单》、2016年8月11日取得中国南方电网出具的《客户受电工程竣工检验意见书》、2016年8月31日取得中国邮政集团公司广州市从化区邮政局批复的《通邮申请表》、2016年8月31日取得广州市从化区民防办公室出具的《人防工程专项竣工验收备案意见书》、2016年9月27日取得广州市从化区环境保护局出具的《广州市从化区环境保护局关于流溪新岸花园建设工程竣工验收备案环保意见函》、2016年7月8日取得《住宅使用说明书》、2016年7月15日取得《房地产（住宅）质量保证书》、2017年9月11日取得广州市从化区住房和建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。再查，被告于2016年8月13日及2018年3月31日分别向两原告发出了收楼通知书。2017年5月，两原告开始缴纳涉案楼盘的物业管理费及电费分摊费。涉案房产于2018年1月29日取得不动产权证。权利人为原告黄海与赖金秀共同共有。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下的问题：一、涉案商品房预售合同、附件补充协议的效力问题商品房预售合同及其附件均有两原告的签名予以确认。两原告作为完全民事行为能力人，在签署该补充协议之前，对该协议内容、条款是否真实、合理负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任有合理的认知与判断。现两原告并未提交证据证明其对合同、附件的条款内容不知情，因此双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件为双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下真实、合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。二、双方关于商品房买卖的履行情况。1.关于双方约定的涉案商品房交付时间问题。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定了房屋于2016年8月31日前交付，但合同附件七补充协议第二条约定，如两原告未完全履行本合同约定的各项义务（包括但不限于支付全部购房款及有关违约金等），被告有权推迟该商品房的交付时间直至被告完全履行本合同约定的各项义务，同时双方签订的《借款协议》第三条约定了“办理交房手续前，两原告需付清全部借款”。实际上两原告于2017年4月28日付清房款，并从2017年5月开始缴纳物业管理费及电费分摊。可见，双方按照合同附件七及《借款协议》的约定来确定房屋交付时间，即付清房款后再交付。因此，本院认定涉案商品房约定的交付时间为2017年5月。2.关于涉案商品房交付条件是否符合约定的问题两原告请求被告提交建设工程监督质量报告、竣工验收备案表，但建设工程监督质量报告及竣工验收备案表只是行政备案程序，合同及附件中并未约定交楼条件需取得建设工程监督质量报告及竣工验收备案表，故对于两原告认为被告未向两原告提供上述文件而不具备交楼条件的主张，本院不予采纳。在2016年8月31日之前除消防验收及环保验收文件未取得之外，主合同约定的其他文件被告均已取得。被告于2016年9月27日取得环保备案意见书，2017年2月14日取得涉案房屋的消防的验收证明，故在2017年5月涉案商品房交付时，被告已经取得合同约定的相关交付文件，涉案房屋交付时已经符合交付条件。至于供水问题。被告于2016年8月1日取得广州市从化区江埔自来水厂出具的《供水证明》、2017年9月30日又取得了广州市从化区自来水公司出具的《关于广州佳辉房地产开发有限公司“流溪新岸花园”住宅楼供水工程验收意见》，说明在2016年8月1日，涉案楼盘已经通水，至于2017年9月30日再次取得的供水证明应是双方对于供水方的变更及供水条件的改善，而非被告不具备供水条件的证明。综上，被告按照合同附件及《借款协议》约定的交付时间将符合交付条件的房屋交付给来给两原告，并无任何违约行为，无需承担违约责任，因此，两原告请求被告承担逾期交付房屋违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回原告黄海、赖金秀的全部诉讼请求。本案受理费869元，由原告黄海、赖金秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院缴交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖少珍二〇一九年六月二十一日法官助理李嘉慧书记员高淑仪