广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初669号原告：鹤山市坚美物业管理有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇坚美园阳光水岸15号，统一社会信用代码：91440784668242886M。法定代表人：张剑敏。委托诉讼代理人：赖庆莲，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡杏媚，广东卓领律师事务所律师。被告：柯春兰，女，1981年1月15日出生，住广东省雷州市。原告鹤山市坚美物业管理有限公司与被告柯春兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，后发现本案不宜适用简易程序审理，故于2019年2月21日裁定转为普通程序，并于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告鹤山市坚美物业管理有限公司的委托诉讼代理人蔡杏媚到庭参加诉讼，被告柯春兰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，本案现已审理终结。原告鹤山市坚美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的物业管理费13708.03元（2010年9月15日至2018年3月31日）；2.判决被告支付违约金67735.22元（从2010年9月21日起以被告拖欠的物业管理费用为本金，按照每日3‰的标准计算至实际清偿之日止，暂计至2018年12月31日）；3.判决被告承担原告支出的律师费5000元；4.本案诉讼费用由被告承担，以上各项暂计86443.25元。事实和理由：被告在2010年向鹤山市坚美房地产开发有限公司购买鹤山坚美园阳光水岸×号之××房，房屋建筑面积为151.47平方米。按照被告与鹤山市坚美房地产开发有限公司签订的《补充协议》约定，被告同意在业主委员会重新选聘物业管理公司前，由鹤山市坚美房地产开发有限公司委托原告负责小区的前期物业管理工作。随后，原告与被告于2010年3月19日签订《鹤山坚美园前期物业服务协议》及《鹤山坚美园业主（前期）公约》，约定由原告对被告所购物业进行前期物业管理，物业管理费按每月每平方米1元的标准计收，费用从开发商发出《收楼通知书》约定的交楼日期开始计算，被告应在每月20日前缴交当月物业管理费。如果被告不按约定时间交纳费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计算违约金。此外，双方还约定如果发生争议，律师费及其他用于诉讼的必要费用由败诉方负责。被告所购房屋在2010年5月31日至2010年6月7日期间收楼，但是被告从约定收楼之日起一直没有向原告缴纳任何物业管理费用，其房屋更在2018年4月1日被法院通过淘宝网司法拍卖平台公开拍卖给第三人。自2010年9月15日至2018年3月31日期间，被告合计拖欠物业管理费13708.03元未付，并由此产生违约金67735.22元。原告已多次催促被告付款，但被告一直拒绝处理，严重违反合同约定。综上，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，因此原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告柯春兰无答辩，在举证期限内无证据提供。本院经审理认定事实如下：2010年3月19日，被告签收《收楼通知书存根》，确认收楼日期从2010年5月31日至2010年6月7日。同日，原告与被告签订《鹤山坚美园前期物业服务协议》，约定原告为甲方，被告为乙方，由甲方对乙方购买的房屋提供物业服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，物业管理服务费以发展商收楼通知约定的交楼日期开始计收，乙方交纳物业管理服务费的时间：物业管理服务费按月支付，交费时间为每月10日-20日缴交当月物业管理服务费及停车费，乙方交纳物业管理服务费标准按建筑面积计算，高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方1.2元，由于小区分期建设，物业配套设备设施尚未完全交付使用，物业管理服务费暂定高层住宅（带电梯）每月每平方米1元，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金；约定如在履行协议的过程中发生争议，可向有管辖权的法院进行诉讼，律师费及其他用于诉讼的必要费用由败诉方负责。被告自《收楼通知书存根》确认的最后收楼日期（即2010年6月7日）起至2018年3月31日，没有依约向原告支付物业管理服务费。2010年3月19日，被告向原告出具《承诺书》，载明：本人为阳光水岸×-×-×……的买受人……，本人声明如下：一、确认已详细阅读鹤山市坚美物业管理有限公司（管理公司）制定的《鹤山坚美园业主公约》（以下称“本公约”）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本公约；三、本人同意承担违反本公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本公约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本公约承诺书并送交物业服务中心或管理公司，物业服务中心或管理公司收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。鹤山市沙坪鹤山坚美园阳光水岸×号之××房房屋的建筑面积为151.47平方米。2018年4月10日，本院作出（2017）粤0784执1030号之一民事裁定书，裁定：一、对权属被执行人柯春兰的坐落于鹤山市沙坪鹤山坚美园阳光水岸9号之一1301房（预售许可证号：鹤预许字第2008049号，合同编号：201000810083）予以解除查封。二、确认坐落于鹤山市沙坪鹤山坚美园阳光水岸9号之一1301房（预售许可证号：鹤预许字第2008049号，合同编号：201000810083）的所有权归梁树谋（公民身份号码：）所有。三、以上不动产原有的担保物权消灭，强制注销原房屋的产权证照及他项权证，买受人梁树谋可持本裁定书到管理机构办理相关产权过户登记手续，标的物的过户税费全部由买受人承担。2019年1月14日，原告就本案与广东卓领律师事务所签订《民事委托代理合同》，并支付律师费5000元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告鹤山市坚美物业管理有限公司与被告柯春兰签订的《鹤山坚美园前期物业服务协议》，系合同当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法成立生效。被告柯春兰作为鹤山市沙坪鹤山坚美园阳光水岸×号之××房房屋的业主，其所有的物业在接受了原告的物业管理服务后，理应按时支付物业管理费给原告，被告于2010年3月19日签收《收楼通知书存根》，确认收楼日期从2010年5月31日至2010年6月7日，而被告没有提供证据对原告的主张予以反驳，故本院确认被告的收楼日期为2010年6月7日，原告依约为被告的房屋提供物业服务后，被告没有支付物业服务管理费，已构成违约，应承担违约责任，现原告请求被告支付2010年9月15日至2018年3月31日期间的物业管理费，涉案房屋建筑面积151.47平方米，每月应交纳物业管理费151.47元（151.47平方米×1元/平方米），2010年9月15日至2018年3月31日的物业管理费合共13708.08元（151.47元/月÷30天×16天+151.47元/月×90个月），原告请求物业管理费13708.03元，是其自行处分权利的行为，没有违反法律规定，本院依法予以支持。关于原告请求的物业服务费的违约金问题，按照《鹤山坚美园前期物业服务协议》的约定，违约金应从逾期之日起按每天3‰的标准计算，但上述合同约定违约金按应交金额每天3‰的标准计算过高，本院酌定违约金应按照年利率24%计算至被告清偿物业服务费之日止为宜，由此计得该期间的物业服务费的违约金截至2018年12月31日止为14855.63元，从2019年1月1日起的违约金以实欠物业管理费为基数，按年利率的24%计至清偿之日止，原告请求的超出部分，本院依法不予支持。关于原告请求被告支付律师费的问题，根据《鹤山坚美园前期物业服务协议》约定如在履行协议的过程中发生争议的，律师费及其他用于诉讼的必要费用由败诉方负责，本案中，原告支付律师费5000元，故原告请求被告支付律师费，理据充分，本院依法予以支持，故被告应支付原告律师费5000元。被告柯春兰经传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告柯春兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市坚美物业管理有限公司支付2010年9月15日至2018年3月31日的物业管理费13708.03元；二、被告柯春兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市坚美物业管理有限公司支付违约金（暂计至2018年12月31日的违约金为14855.63元，从2019年1月1日起的违约金以实欠物业管理费为基数，按年利率的24%计至清偿之日止）；三、被告柯春兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市坚美物业管理有限公司支付律师费5000元；四、驳回原告鹤山市坚美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1961.08元，由原告鹤山市坚美物业管理有限公司负担1313.30元，被告柯春兰负担647.78元（原告鹤山市坚美物业管理有限公司已预交受理费1961.08元，原告同意其多预交的受理费647.78元由被告履行判决义务时向其迳付，本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  源冠泉审判员  李子平审判员  何建通二〇一九年六月二十五日书记员  麦倩君