宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书 （2019）宁0122民初1966号 原告：任万荣，男，汉族，甘肃省平凉市人，大专文化，自由职业，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：银川奥特莱斯投资有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区贺兰县。法定代表人：陈由龙，男，汉族，身份证号码×××，系公司执行董事。委托诉讼代理人：韦虹，男，汉族，身份证号码×××，宁夏回族自治区银川市人，住宁夏回族自治区金凤区。原告任万荣与被告银川奥特莱斯投资有限公司（以下简称奥莱公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任万荣、被告奥莱公司的委托诉讼代理人韦虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任万荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告于2019年5月1日前办理房屋不动产登记证，并按合同第十七条之约定赔偿违约金28930元；2.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求中办证日期为法院依法裁判。事实和理由：原告2017年5月20日以3450元/平方米的价格购买了被告开发的奥菜小镇31号楼1001室，建筑面积167.7平方米，共计总房款578565元，并与被告签订了商品房买卖合同，一次性缴纳了所有房款和各类税费。根据合同约定，双方合同签署完毕，原告和被告于2017年7月26日办理了交房手续至今590天，合同约定交房90日内办理不动产登记，但至今也没办下来。在此期间原告一直催促被告办理房屋不动产登记证，而被告一直以各种理由推诿，现已严重逾期。直到2019年春节，原告向相关部门打听得知被告开发建设的奥莱小镇小区由于土地在银行抵押无法办理产权登记。在此期间，原告对所购房屋进行了装修，装修费308686元。由于被告无法办理产权登记致使该房屋销售受滞，31号楼与32号楼至今就售出原告一户，导致冬季暖气烧不热，供热费用大幅度提高，供水不循环异味大等问题。综上所述，为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告奥莱公司辩称，一、因涉案房屋整栋楼处于在建工程抵押状态，初始登记证还没有办理，无法给原告办理不动产证；二、针对违约金的赔偿金额被告有异议，根据《银川市商品房买卖合同》附件六补充条款第八条之约定“……违约金最高不超过房屋楼款总额的2%”，所以不认可原告关于违约金28930元的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了《银川市商品房买卖合同》，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的该证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月20日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》。合同约定：一、原告购买被告开发的中城·国际城第X幢X单元X层X号房，建筑面积为169.59平方米，每平方米为3450元，总房款为585086元；二、被告应当在2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的材料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告的责任，原告不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金（合同第十七条）。同时合同附件六补充条款第八条约定：……违约金最高不超过房屋楼款总额的2%；三、涉案商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为宁夏银行股份有限公司贺兰支行。合同签订后，原告支付房款585086元，被告已于2017年7月26日将涉案商品房交付原告，但至今未取得《初始登记证》。现原告诉至法院，望判如所请。本院认为，原告与被告之间成立房屋买卖合同关系，双方签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案中，原告履行了付款义务，被告亦履行了房屋交付义务，但因被告原因导致涉案房屋所分摊的国有土地使用权处于抵押状态，致使原告无法取得诉争房屋的权属证书，原告要求被告继续履行合同，提供相关材料协助其办理房屋产权登记的诉讼请求，符合《银川市商品房买卖合同》第十七条中有关被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》的约定，亦非被告客观不能解决，故对原告的该项请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付自2017年10月26日至2019年3月7日期间逾期办理产权登记违约金28930元的诉讼请求，本院认为，涉案商品房逾期办理产权登记违约金的标准应适用合同第十七条约定：自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。理由主要有以下二点：一、涉案合同中对逾期办证违约金约定前后不一致，但被告对合同第十七条关于产权登记中逾期办证违约金的约定未进行删除亦未注明“不适用”字样；二、合同附件六补充条款的约定系旨在限制当事人未来所应负责任，且在签订该条款时被告未进行标黑、加粗、签字确认等足以引起原告注意的方式进行提醒，具有主观上的故意，且实际上限制了原告主张逾期办证违约责任的权利，致使原告受到财产损失。综合以上二点考虑，本院认为《银川市商品房买卖合同》第十七条关于逾期办证违约金的约定并无不合理之处，因此，认定涉案商品房逾期办证违约金标准适用合同第十七条约定。本案被告未能在房屋交付使用后90日内履行产权登记的约定，应当自交付之日起90日届满之次日起承担违约责任，现原告主张自2017年10月26日至2019年3月7日期间497天的违约金，未违反合同约定及法律规定，本院对该期间予以认定。对于违约金数额，被告庭审不予认可，结合原告庭审亦未提交因被告逾期办证给其造成的实际损失及金额，故，本院考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，酌情调整为按原告全部已付款为基数,由被告按日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金。综上，计算逾期办证违约金为14539元（585086元×0.05‰×497天≈14539元），超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告银川奥特莱斯投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告任万荣办理位于贺兰县中城·国际城第X幢X单元X层X号房的产权登记手续；二、被告银川奥特莱斯投资有限公司支付原告任万荣自2017年10月26日至2019年3月7日期间逾期办证违约金14539元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元(已减半收取)，由原告任万荣负担130元，被告银川奥特莱斯投资有限公司负担132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                                                             审  判  员     高秀荣                                                            二〇一九年六月二十日                                                              法官 助理     柯玉平                                                           书  记  员     蔡嘉彬  附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条  人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二) 》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。