北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初20029号原告：吴子胜，男，1956年9月13日出生，回族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：高会芬，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。被告：王昕，男，1981年11月4日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王中和（系被告王昕之父），住北京市丰台区。被告：北京市小康粘合剂有限责任公司，住所地北京市大兴区瀛海镇西一村委会北400米。法定代表人：唐兴国，职务不详。第三人：北京市大兴区礼贤镇礼贤三村经济合作社，住所地北京市大兴区礼贤镇礼贤三村。主要负责人：张青，村书记。原告吴子胜与被告王昕、被告北京市小康粘合剂有限责任公司（以下简称小康公司）、第三人北京市大兴区礼贤镇礼贤三村经济合作社（以下简称三村经合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴子胜及其委托诉讼代理人高会芬、被告王昕及其委托诉讼代理人王中和到庭参加诉讼。被告小康公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人三村经合社经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴子胜向本院提出诉讼请求：1.解除吴子胜与小康公司于2007年7月1日签订的厂房租赁协议；2.小康公司、王昕腾退厂房及院落；3.小康公司、王昕向吴子胜支付拖欠的至2017年7月1日的租赁费75000元；4.小康公司、王昕向吴子胜支付自2017年7月2日至实际腾退之日止期间的房屋占有使用费（按每年30000元计算）；5.小康公司、王昕向吴子胜支付拖欠租金的利息，（以75000元基数，自2014年7月2日起算，至实际腾退之日止，按年利率6%计算）；6.本案诉讼费用由小康公司、王昕承担。事实和理由：2007年7月1日，吴子胜与小康公司签订了厂房租赁协议，双方约定租期为2007年7月1日至2018年7月1日，租金为每年15000元；而小康公司自签订租赁协议之日起至今一共向吴子胜支付了90000元，且小康公司自2014年7月1日起再未向吴子胜支付任何费用，截至2017年7月1日，已累计拖欠租金75000元；另外，小康公司还未经吴子胜同意，擅自在其承租的厂房内搭建建筑，严重影响行人及车辆通行；吴子胜认为，小康公司的行为已构成根本违约，根据法律规定，吴子胜有权解除合同并要求小康公司腾退厂房。经调查核实，小康公司于2012年10月9日被吊销营业执照；另查，王昕为小康公司的实际经营人，根据相关法律规定，王昕亦应承担连带责任。综上所述，为维护自身合法权益，吴子胜诉至法院，请求判如所请。王昕辩称，不同意吴子胜的诉讼请求；没有与吴子胜签订厂房租赁协议，实际上是还款协议，王昕已经跟三村经合社签订过厂房租赁协议了，实际上房屋的使用人为王昕，所以不可能再跟吴子胜签订租赁协议了；之前是吴子胜与三村经合社签订的租赁协议书，但是他们之间的协议已经被撤销了，因为如果没有撤销，三村经合社不可能把诉争院落又租给王昕，所以本案中不存在吴子胜所主张的解除租赁合同及腾退房屋的事情；对租赁费、占有使用费、利息的意见同上述意见一致，均不同意给付。吴子胜与三村经合社的合同中的租金为每年5000元，而王昕的合同是一次性交清，听说吴子胜与三村经合社的合同是撤销了，王昕给了吴子胜60000元，吴子胜将60000元又给了三村经合社；因为王昕无法一次性交清款项，所以才签订了协议，逐年支付租金。对于具体事实情况以庭前谈话笔录为准。小康公司未作答辩。三村经合社未作陈述。本院经审理认定事实如下：1998年8月27日，“大兴县礼贤镇三村集体农场”（甲方、发包人）与吴子胜（乙方、承包人）签订“针织厂承包合同”，双方约定：“生产队集体企业玉龙印刷厂内房屋建筑机械设备电力设施等固定资产（具体数字见附表）等全部交给承包方使用”、“承包期限为20年，自1998年9月1号起至2018年8月31号止”、“承包租费为每年5000元（人民币），半年交一次款，即6月30号交齐上半年租金2500,12月底前交齐下半年租金2500元”、“在承包期内，乙方无能力经营时，有权转租和转让，但必须通知甲方同意”；在该承包合同落款处，注明甲方为“礼贤三村经联社”，同时加盖印文为“大兴县礼贤镇三村集体农场”的印章，吴子胜在乙方处签字确认；该承包合同还同时附有“甲方提供房屋及生产设备具体数字”表格，载明房屋为24间，包括厂房13间、库房5间、附属房6间。上述承包合同签订后，发包人向吴子胜交付房屋及设备设施，吴子胜交纳承包费；在2016年11月28日，北京市大兴区礼贤镇礼贤三村村民委员会（以下简称三村村委会）向吴子胜出具收款收据，该收据载明：“今收到吴子胜交来2006年针织厂房租款人民币5000元”；2007年7月8日，三村村委会向吴子胜出具收款收据，该收据载明：“今收到吴子胜交来原针织厂租赁费2006年9月1日至2018年8月31日（12年）人民币60000元”。2007年6月30日，三村经合社（甲方、出租方）与小康公司（乙方、承租方）签订租赁合同，双方约定：“为发展经济，经出租方与承租方协商，出租方将原有吴子胜承包的针织厂，及院内所属范围内全部租赁给承租方。出租方经村委会，经联社，党支部同意承租给北京市小康粘合剂有限责任公司，出租方将原有吴子胜承租的针织厂交付承租方使用”；该租赁合同第一条载明：“租赁期限自2007年9月1日至2037年8月31日（法院注：该处有涂改，将2007年7月1日涂改为2007年9月1日，将2037年7月1日涂改为2037年8月31日），租赁期限为三十年整（注：其中前12年的租金归吴子胜所有，吴子胜按原合同一次性付清集体12年租金，另有附件申请）”；租赁双方还约定租金总额为525000元，关于租金的支付方式和期限，租赁双方在租赁合同第三条约定：“第一次付款方式为：壹拾伍年，（这15年中有集体3年）。人民币贰拾贰万伍仟元整，付款日期为签订合同之日，以后每三年向村集体付款一次，每次在7月1日前付款人民币陆万元整”；租赁双方一并对双方权利义务、争议解决方式、签约地点、遇国家征地时处理等一并进行约定；在合同书抬头处载明：“出租方：北京市大兴区礼贤镇礼贤三村经联社”、“承租方：北京市小康粘合剂有限责任公司”；在合同书落款处，在“出租方：北京市大兴区礼贤镇礼三村经联社（盖章）”处加盖有三村经合社的印章，并由三村经合社的负责人张青及其他村委委员等签字确认，在“承租方：北京市小康粘合剂有限责任公司”处加盖有小康公司的印章，同时由王昕在“负责人（签字）”处签字确认；落款时间为2007年6月30日。上述租赁合同签订后，王昕按约定给付租金；三村村委会于2007年7月8日向王昕出具收据；该收据载明：“今收到王昕交来原针织厂租金2018年9月1日至2021年8月31日（3年）人民币45000元”。上述租赁合同签订次日，即在2007年7月1日，吴子胜与小康公司签订“协议”；双方约定：“经村委会、经联社及党支部同意，吴子胜将本村针织厂转租给北京市小康粘合剂有限责任公司使用”；双方在协议中约定：“承租方支付租金条款如下：1.租期为2007年7月1日至2018年7月1日为止，共计12年。2.付款方式：承租方第一次付给吴子胜2年租金每年1.5万元，共计三万元，年底前再提前付给吴子胜2年租金叁万元，剩余租金以每年1.5万元交给吴子胜。3.在租赁12年内针织厂院内有4间民房归吴子胜所有，如遇国家占用，经济补偿归吴子胜。4.合同期12年内如遇有国家占用，承租方在得到国家补偿后将剩余租金一次性交给吴子胜。5.在合同内吴子胜有义务帮助承租方解决问题，以圆满合同的执行”；在协议落款处，在“出租方：北京市大兴区礼贤三村”处由吴子胜签字确认，并注明公民身份号码，在“承租方：北京市小康粘合剂有限责任公司”处加盖小康公司的印章，并由王昕签字确认；落款时间为2007年7月1日。上述“协议”签订后，在2007年7月8日，王昕向吴子胜给付60000元，吴子胜向王昕出具证明；该证明载明：“今收到王昕交来60000元正《陆万元》每年交大队的伍仟元房租款”；王昕按照“协议”陆续向吴子胜付款，例如，在2012年7月8日，王昕给付吴子胜租金15000元，吴子胜向王昕出具收条；该收条载明：“今收到王昕交来2012年至2013年7月1日房租现金壹万伍仟元整（￥15000）”。就本案当事人之间的关系，经询问，吴子胜之主张前后不一致，其曾主张其为出租人，小康公司为承租人，因王昕系小康公司的实际经营人，故王昕应与小康公司向吴子胜承担连带责任；吴子胜还在诉讼过程中主张其系出租人，小康公司与王昕均为承租人；就本案当事人之间的关系，王昕则陈述称：“开始我们需要一块地方经营公司，就找了朋友，朋友帮忙找了吴子胜，吴子胜当时跟村委会有1个租赁合同就是针织厂，但是租赁期限只剩下12年了，我认为租赁期限太短了，所以我就跟吴子胜商量我补偿吴子胜12年的租期利润，吴子胜把地退回村委会，我再跟村委会签订租赁合同，我跟吴子胜签订的就是本案中吴子胜提交的协议，协议里虽然叫租金，但是实际就是租期利润，我跟吴子胜签订协议的同时，我就跟村委会签订了30年的租赁合同。与村委会的租赁合同中的前15年的钱已经支付了，当时2007年7月8日吴子胜给我出了证明，我把吴子胜应该交给村委会的12年的租金60000元给了吴子胜”。对于所涉房屋的批建情况，吴子胜称系从村里租赁来的厂房，当时厂房没有准建手续，不清楚土地性质，但是之前就是村集体跟其他企业联系应的厂子，在1998年吴子胜将厂房租赁过来，当时房屋都要塌了，吴子胜就去找村集体，村里说让吴子胜自己弄，最后房子算吴子胜的，所以吴子胜将房屋翻建了，翻建房屋时没有准建手续；王昕则称不清楚房屋是否有准建手续，不清楚土地性质，王昕在院落的正中间建造了2个车间，所建车间没有相应审批手续，但是在合同中约定了王昕可以建造房屋；经本院向三三村经合社核实，其负责人称：“我们最开始把土地和房子租给了吴子胜，后来小康公司想租，我们就让他们双方商量，具体的商量过程我不清楚，最后的结果就是吴子胜把租赁的东西退给了村里，村里又跟小康公司签订了租赁合同，现在是小康公司给村里交付租金”、“（涉案土地）是集体土地的建设用地，具体的建造房屋就是村里建造，那时建造房屋都需镇级土地科批准，这块地建房经过了镇里的审批”、“（诉争房屋）现在面临拆迁，房屋后来有翻建，翻建的谁不清楚”、“（对王昕提交的租赁合同）租赁合同的日期不对，有涂改，当时租赁给吴子胜的是针织厂的土地和房子，后来村里租给小康公司的也是房子和土地”。因对于诉争房屋未取得建设工程规划许可证或经区县房屋主管部门批准建设，经本院释明，经审查认定本案合同可能为无效合同，要求吴子胜考虑变更诉讼请求，吴子胜坚持主张本案所涉合同为有效合同，并继续要求解除合同。吴子胜、王昕均认可诉争房屋因涉及拆除腾退，已基本被拆除；王昕主张，在其作为被拆迁人与拆迁人就拆除腾退事宜签字确认后，诉争房屋就基本被拆除了；王昕还主张，在诉争合同签订后，都是王昕在履行合同义务，现在小康公司已经倒闭了，在拆除腾退时确定的被拆迁人为王昕，并非小康公司；小康公司现已被吊销，未被注销工商登记。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，小康公司、三村经合社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。对于诉争的于2007年7月1日签订的合同书，即“协议”，“出租方”为吴子胜，对此无异议，而对于“承租方”，合同正文载明：“吴子胜将本村针织厂转租给北京市小康粘合剂有限责任公司使用”，且在落款“出租方：北京市小康粘合剂有限责任公司”处加盖有小康公司的印章，故“承租方”应为小康公司。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；经审查“协议”之内容，该合同书系吴子胜将诉争房屋院落交付小康公司使用、收益，由小康公司交付租金的合同，故吴子胜按照房屋租赁合同纠纷的案由提起本案诉讼并无不当。因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体；出租人以承租人和实际使用房屋的民事主体为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持，但有证据证明该房屋使用人对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外。本案中，在签订“协议”后，存在王昕以自己名义交纳租金等履行合同之事实，且在遇到拆除腾退后，系王昕作为被拆除腾退人与拆迁人进行接洽，可以认定构成债务加入，故吴子胜将王昕作为本案被告提起诉讼并无不当。虽然吴子胜与小康公司所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但至本案审理时，针对诉争房屋未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设，房屋已被拆除腾退，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效。因本院所认定房屋租赁合同的效力与吴子胜所主张合同效力并不一致，经本院反复释明，吴子胜仍坚持按合同有效主张诉讼请求，故对吴子胜依据合同有效所主张各项诉讼请求，均应予以驳回，吴子胜可就合同无效后所涉及争议另行解决。综上所述，本案房屋租赁合同应属无效，吴子胜的全部诉讼请求均应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认吴子胜与北京市小康粘合剂有限责任公司于二○○七年七月一日签订的“协议”无效；二、驳回吴子胜的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2128元，由吴子胜负担（已交纳）；公告费260元，由吴子胜负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年六月十四日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷