四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1923民初714号 原告：四川秦巴山水旅游开发集团有限公司。 住所地：平昌县江口镇新华街东段。 法定代表人：王建波，该公司董事长。 委托代理人：陈栋，四川百坚律师事务所律师。 被告：李朝阳，男，生于1964年3月5日，汉族，住平昌县。 委托代理人：李泽兰，女，生于1956年7月3日，汉族，住平昌县，系被告李朝阳之胞姐）。 委托代理人：苏泽江，男，生于1966年10月3日，汉族，住平昌县，系被告李朝阳之姐夫）。 原告四川秦巴山水旅游开发集团有限公司（以下简称秦巴开发公司）与被告李朝阳租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日受理后，依法由审判员牟永军独任审判，公开开庭进行了审理。原告秦巴开发公司委托代理人陈栋，被告李朝阳的委托代理人李泽兰、苏泽江到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告秦巴开发公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2015年3月12日、2015年8月12日签订的两份《佛头山旅游景区经营场所租赁使用合同书》，并退还租赁场地及相关设施。2、判决被告立即支付逾期租金425256元及水电费1737.40元。事实及理由：2018年3月9日，平昌佛山旅游投资有限公司变更为四川秦巴山水旅游开发集团有限公司。2015年3月12日、2015年8月12日，原、被告分别签订两份《佛头山旅游景区经营场所租赁使用合同书》，（0006、0015号合同），合同主要约定：被告租赁原告方的佛头山景区足迹广场管理用房，租期分别为一年和六个月，每年租金分别为81256元和30248元，期满后被告如继续租，则按上年度租金递增5%支付租金，水电费按实际使用量向原告交纳。合同签订后，原告按约定向被告支付了部分租金，但水电费未能按时交清，截止合同到期尚欠水电费1737.40元，合同到期后，被告既不与原告续签租赁合同，也不交还租赁物，实际续租至今，经核算两份合同租金共计为425256元，经原告多次催收，被告均以各种理由拒付租金，其行为严重侵害原告的合法权益。 被告李朝阳辩称：1、原、被告所签订的《租赁合同》系无效合同，其租金严重高过市场行情，每年租金高达14万余元，被告曾多次要求原告协商租金下调事宜，但原告均以各种理由推诿。2、原告没有履行合同义务。被告租赁的场地位于佛头山景区内，而该景区属于半封闭管理，车辆一直限行，导致被告无法正常经营，原告对此没有按照合同约定履行义务维护被告的经营管理权。3、租赁合同期满后，原告并没有告知被告续签合同或协商续签合同相关事项，由于无法正常经营，被告在租赁合同期满后将租赁场地上锁关闭，停止营业。然原告在期满三年后才要求被告支付逾期租金于情理不符，于法相悖。故应当驳回原告不合理、不合法的诉讼请求。 经审理查明：2018年3月9日，平昌佛山旅游投资有限公司在平昌县工商和质量技术监督管理局变更登记为四川秦巴山水旅游开发集团有限公司。2015年3月12日平昌佛山旅游投资有限公司（出租方，甲方）与被告李朝阳（承租方，乙方）签订《佛头山旅游景区经营场所租赁使用合同书》（以下简称租赁合同），该《合同》主要内容为：甲方将足迹广场管理用房租赁给乙方经营茶座、棋牌、小商品零售等；租赁期限自2015年3月12日至2016年3月12日止。（租期1年），租金为81256元（每年）；合同签订后，乙方在5日内一次性交清租金及保证金11832元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金由甲方抵扣应由乙方承租的费用、租金等，剩余部分如数返还乙方；租赁期内，与该房屋有关的各项费用承担方式为：乙方承担使用房屋过程中所产生的水费、电费、物业管理等费用，由乙方直接向甲方支付。2015年8月12日，平昌佛山旅游投资有限公司（出租方，甲方）与被告李朝阳（承租方，乙方）再次签订《佛头山旅游景区经营场所租赁使用合同书》（以下租赁合同）。该份《合同》主要内容为：甲方将足迹广场管理用房（该房屋不同于前份合同所指房屋，均统称为足迹广场管理用房）出租给乙方经营茶座、棋牌、小商品零售等；租赁期限自2015年8月12日至2016年3月12日止（租期为7个月），租金为30248.00元；合同签订后，乙方在5日内一次性交清第一年租金及保证金4148.00元（保证金按租金总额的8%进行缴纳），租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金由甲方抵扣应由乙方承担的费用、租金等，下余部分如数返还乙方；《合同》第6条第4款约定：本合同履行期间，若因公益性事业、政府调整景区规划，需改造乙方租赁场所，导致本合同无法继续履行，乙方须无条件拆除，甲方不作任何补偿，合同自然终止；若甲方改造景区需添加各种管线穿越乙方租赁的经营场地时对租赁区域的损伤，甲方无需向乙方作任何工程上的修补或经济上的补偿。两份租赁合同签订后，原告秦巴开发公司将出租房屋交付给被告李朝阳，李朝阳接手房屋后在承租房屋内从事茶座、棋牌、小商品零售等经营业务至两份合同期满。后被告李朝阳以“租金偏高、位置偏僻、商业氛围不够浓厚，出入景区车辆限行管理，经营业务不佳”为由对承租的房屋关门上锁、停业至今。 同时查明，被告李朝阳在合同履行期间以现金支付的方式向原告公司交纳租金82257元，以报装修费的方式向原告公司交纳租金18416元，二项合计为93088.00元，下差合同期内的租金为18416元。 另查明，原告秦巴开发公司通过网络招租的方式发布信息，将案涉足迹广场管理用房（513.38平方米）的租金确定为每年40000元对外进行招租。 上列事实有当事人陈述、营业执照、平昌县工商和质量技术监督管理局准予变更登记通知书、《佛头山旅游景区经营场所租赁使用合同书》、网络信息打印件、（2018）川1923民初2450号民事判决书、（2019）川19民终160号民事裁定书、庭审记录在案佐证，本院予以确认。 本院认为：原告秦巴开发公司与被告李朝阳签订的两份《租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容合法，该两份《租赁合同》有效。原、被告双方均应按照合同之约定全面履行各自的合同义务。被告李朝阳在《合同》期满后未能按照双方之约定，如期如数向原告秦巴开发公司交纳租金的行为构成违约，对下欠《合同》期内的租金18416元应当承担继续支付的违约责任。该两份《租赁合同》期满后，被告李朝阳虽然没有向原告秦巴开发公司申请续租，但实际占用该租赁房屋至今，应根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，认定原、被告之间的租赁关系延续，双方均应按照原先所签订的《租赁合同》全面履行合同义务。因被告李朝阳在合同履行期间内以明确的方式未按合同约定向原告交纳租金，现原告秦巴开发公司请求解除该两份合同的诉讼请求，本院予以支持。《合同》解除后，被告李朝阳应当对2016年3月13日至2019年3月13日期间的租赁费用按照双方所签《合同》中对租金的约定标准向原告秦巴开发公司承担支付义务，虽然被告李朝阳提供了原告方认可的现行房屋租金标准为每年40000元的网络信息依据，要求原告下调租金，但根据合同的相对性原理，其抗辩理由不能对抗双方所签合同的权利义务内容。故对原告要求按照原合同的租金标准计算2016年3月13日至2019年3月13日期间的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。被告李朝阳以“进出门都有门卫把守、出入很不方便、车辆限行，在租期内还要面对原告单位的各种接待和检查，经常要求停业和关门”为由抗辩“经营环境未改善，无法正常经营”的理由不成立。理由是：被告李朝阳承租的房屋所在地是佛头山国家4A级景区，是平昌县城居民健身、休闲、娱乐的主要场所，被告李朝阳是本地居民应知道进出景区的规定，也应知道景区不定时有接待和检查，被告李朝阳在承租期内生意是否理想，经营是否正常运转是受各种因素制约，经营环境自然重要，但被告李朝阳作为经营者事前对市场前景评估也很重要。被告李朝阳在庭审调查过程中辩称向原告交纳了10000元保证金，但原告秦巴开发公司予以否认，且被告李朝阳未能提供交纳保证金的有效证据，故本院对其抗辩理由不予采纳。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、解除原告四川秦巴山水旅游开发集团有限公司与被告李朝阳于2015年3月12日、2015年8月12日签订的《佛头山旅游景区经营场所租赁使用合同书》。 二、限被告李朝阳在判决生效后十日内向原告四川秦巴山水旅游开发集团有限公司返还所承租的房屋。 三、限被告李朝阳在本判决生效后十日内向原告四川秦巴山水旅游开发集团有限公司支付租金417745.04元（合同期内尚欠租金18466元，合同期外即2016年3月13日至2019年3月13日租金共计399329.04元）、水电费1737.40元。 若未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7705.00元，依法减半收取3852.50元，由原告四川秦巴山水旅游开发集团有限公司负担52.50元，由被告李朝阳负担3800元。 如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  牟永军 二〇一九年六月一日 书记员  罗小利