河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终1489号 上诉人（原审原告）：滕丹丹，女，1977年11月15日出生，汉族，住怀来县。 委托诉讼代理人：陈彦龙，北京市中洲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：怀来利世鸿亚房地产开发有限公司，住所地怀来县官厅镇北寨村拉斐水岸小区S1楼三层。 法定代表人：朱在强，总经理。 委托诉讼代理人：张黎辉，男，法务主任。 委托诉讼代理人：李慧君，河北范春明律师事务所律师。 上诉人滕丹丹因与被上诉人怀来利世鸿亚房地产开发有限公司（以下简称利世鸿亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滕丹丹上诉请求：撤销怀来县人民法院（2019）冀0730民初458号民事判决，改判利世鸿亚公司向滕丹丹支付违约金18151.92元。事实和理由：原判决认定事实错误，利世鸿亚公司应当承担违约责任，具体理由如下：1、开发商逾期将应由自身提供的材料报产权登记部门备案，逾期为滕丹丹办理不动产权证事实清楚，开发商应当承担非由自身原因的举证责任。2、开发商提供的证据不能证明并非由自身原因造成的逾期备案、逾期办证。原判认为开发商就分户登记向有关部门“请示、协商、沟通”，认为开发商对逾期办证“无法预料、无法控制”。滕丹丹认为，该逻辑并不成立。第一、“无法预料、无法控制”的因素指的是不可抗力。开发商作为专业房地产开发企业，应明知《河北省城乡规划条例》等法律法规规定，熟知办理分户登记的前提条件。开发商之所以向有关部门“请示、协商、沟通”，是因为其未能满足办理分户登记的条件。这恰恰说明就是开发商的自身原因。3、原判认为，“不宜认定为该公司自身原因所致”。但未明确指出是何原因导致逾期备案、逾期办证，间接采纳了开发商的抗辩观点，归咎于政府原因、政府机构改革原因，那么就是政府相关部门行政不作为。开发商未积极维护自身利益，进而损害业主权利，那也是开发商的原因导致的。这近四年期间，怀来县政府规划部门、国土部门、房管部门不可能因为机构改革就不开展工作了，房屋登记部门不可能就一直停止办证。在原判仅作出“不宜认定”开发商自身原因，又未指出到底是什么具体原因的情况下，滕丹丹不应承担违约金不被支持的不利后果。如果是政府相关部门不作为，业主可通过逐级信访等途径另行维护自身合法权益。4、从开发商提供的证据看，开发商未能办理分户登记的主要原因是未进行规划审核，未进行规划审核的原因是项目没有整体竣工验收。开发商明知有相关规定，没有进行规划审核，这就是开发商的自身原因。如果开发商因为其他原因造成项目竣工延迟或未整体竣工，那么这个责任就应该由开发商承担。5、原判采纳了开发商主张的补充协议关于两年内办理完毕不动产权证的观点。滕丹丹认为补充协议系开发商提供的格式合同条款，补充协议签订时，开发商对此并未向滕丹丹示明。因此对于办证期限有争议的，应当适用对滕丹丹有利的条款，即《商品房买卖合同》第十五条的约定期限。对此即使适用该条约定的办证期限，开发商依然超过约定的办证期限。另外，为买受人办理房屋登记需要两大步骤，第一步是开发商首先应提供应由自身提供的材料办理“大证”，第二步是开发商协助业主并向业主收集材料办理权属转移登记即为买受人办理不动产权证。《商品房买卖合同》第十五条的约定期限是上面所称的“第一步”、开发商有没有按照约定先行将应由自身提供的材料报产权登记部门备案。如果没有则开发商违约。对此《商品房销售管理办法》第三十四条也有明确规定。目前开发商没有任何证据证明其已经按照约定进行备案登记。综上，滕丹丹与开发商对于逾期办证的期限、违约金的标准约定明确，开发商未按约定期限将应由自身提供的材料向产权登记部门备案、为买受人办证事实清楚，依据商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，开发商应向滕丹丹支付违约金。 利世鸿亚公司答辩称，双方所签订的商品房买卖合同中明确约定了因出卖人原因导致未能及时办理产权登记证书，出卖人才承担责任。本案并非是由于利世鸿亚公司的原因导致不能办证，且在一审期间已经提供了相关的证据证实，该因素也是利世鸿亚公司不能预见也不能避免的，所以不应承担违约责任。在本案诉讼中，滕丹丹已经办理了产权登记证书。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，滕丹丹的上诉主张并无事实及法律依据，请维持一审判决。 滕丹丹向一审法院起诉请求：利世鸿亚公司支付违约金18151.92元。 一审法院认定事实：滕丹丹于2014年5月18日和怀来利世鸿亚房地产开发有限公司签订编号为2014年第314号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议各一份。合同中的部分内容为：一、利世鸿亚公司将位于怀来县号房屋出售给滕丹丹，房屋价款为1815192元。二、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（二）项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》补充协议第十一条第（二）款中约定，出卖人协助办理《房屋所有权证》，是在买受人根据产权办理部门及出卖人的要求提供有关材料、费用及必要的配合的前提下，出卖人承诺将自实际交房之日起两年内办理完毕。合同签订后，滕丹丹如约缴纳了全部购房款，并分别于2016年6月21日、2017年4月25日缴纳契税及住房公共维修基金。2015年10月9日利世鸿亚公司将上述房屋交付给滕丹丹。2019年3月滕丹丹取得不动产权证书。另查明，怀来县国土资源局于2015年1月20日以怀国土资呈（2015）11号文件就关于为房地产开发企业办理土地分户登记相关问题向县政府的请示中建议：先为已竣工部分办理土地分户登记，待整个项目全部竣工后，再依据住建部门出具的规划条件审核意见确定是否有违反《国有建设用地使用权出让合同》中约定的建设用地规划条件的行为，并追究违约责任。2015年1月21日工作请示（报告）阅办卡片中领导批示：考虑到购房群众切身利益，同意按县国土资源局提出的意见办理。2018年1月2日怀来县住房和城乡规划建设局《关于出具怀来利世鸿亚房地产开发有限公司规划审核意见向县国土资源局的复函》中写到，“依据《中华人民共和国城乡规划法》和《河北省城乡规划条例》及《怀来县国土资源局关于为房地产开发企业办理土地分户登记相关问题的请示》（怀国土资呈（2015）11号）阅办卡批示，出具如下意见：经核实，目前该公司开发建设的拉菲水岸小区项目建设工程正在建设中，目前已办理工程规划许可334幢，其中已建设完成191幢，剩余部分正在建设工程中。已建成部分符合该项目审批内容。因该项目正在建设中，无法进行建设工程规划条件核实，待全部工程竣工完成并具备建设工程规划验收条件后，一并对建设工程进行规划条件核实”。滕丹丹所购买的房屋包含在所列举的已建设完成的191幢之中。2018年3月2日，怀来县国土资源局开始受理利世鸿亚公司房屋产权证书办理申请。一审法院认为，从利世鸿亚公司提供的怀来县国土资源局文件，可证明怀来县国土资源局关于为房地产开发企业办理土地分户登记相关问题向县政府进行过请示，请示内容为：根据《河北省城乡规划条例》规定，建设单位和个人应当及时向原建设工程规划许可证颁发机关申请规划条件审核，未取得建设工程规划条件核实的建设工程，城市、县人民政府有关部门不予办理竣工验收备案、房屋登记手续。国土资源局经与县住建局沟通，县住建局认为建设工程规划审核是以整个项目为单位进行的，在整个项目区未竣工前，县住建局无法进行工程规划条件审核。2015年1月20日，怀来县国土资源局向县政府请示，建议：先为已竣工部分办理土地分户登记，待整个项目全部竣工后，再依据住建局出具的规划条件审核意见确定是否违反《国有建设用地使用权出让合同》中约定的建设用地规划条件的行为，并追究违约责任。2015年1月21日，县领导批示同意按照县国土资源局建议办理。2018年1月2日，怀来县住房和城乡规划建设局向怀来县国土资源局出具《关于出具怀来利世鸿亚房地产开发有限公司规划审核意见的复函》，意见为：经核实，目前利世鸿亚公司开发建设的拉斐水岸小区项目建设工程正在建设中，目前已办理工程规划许可334幢（具体列举），其中，已建设完成191幢（具体列举），已建成部分符合该项目审批内容。2018年3月2日，怀来县国土资源局开始受理怀来利世鸿亚房地产开发有限公司房屋产权证书办理申请。综合上述证据，从2015年1月20日怀来县国土资源局开始向县政府请示，至2018年1月2日怀来县住房和城乡规划建设局复函可以为购房业主办理房屋产权证书，此将近3年之久的期间，是行政机关为解决是否能为已建成房屋办理产权登记进行请示、协商、沟通的期间，对此期间利世鸿亚公司是无法预料、无法控制的。故利世鸿亚公司未能按照合同约定在交付房屋二年内办理房屋产权证书，不宜认定为该公司自身原因所致，其不构成违约，不应向滕丹丹支付违约金。判决：驳回滕丹丹要求怀来利世鸿亚房地产开发有限公司给付违约金的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审无异。 本院认为，滕丹丹、利世鸿亚公司所签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立并生效，双方均应当按照约定履行自己的义务。滕丹丹在签订合同之后已经依约交付了购房款以及缴纳了契税及住房公共维修基金，利世鸿亚公司于2015年10月9日向滕丹丹交付了房屋，根据约定利世鸿亚公司应当在此后180日内办理不动产登记。利世鸿亚公司一审中已经提交了证据证实其曾就案涉房屋向有关部门申请办理产权登记，怀来县国土资源局向怀来县人民政府申请就不动产登记事宜进行请示的时间早于利世鸿亚公司向滕丹丹交付房屋的时间，即利世鸿亚公司就不动产登记事宜早在2015年初时就曾向有关部门反映了情况，故不能认定利世鸿亚公司逾期提供相关材料，滕丹丹认为利世鸿亚公司逾期提供材料导致不能按时办证的事实依据不足，本院不予支持。滕丹丹认为政府有关部门审核时间并不属于法律规定的不可抗力，且利世鸿亚公司对于政府有关部门的不作为能够提出行政诉讼予以救济，利世鸿亚公司不能因为其本身的对权利的放弃而要求滕丹丹等房屋买受人承担违约责任。对滕丹丹的以上上诉理由，其未能明确陈述怀来县人民政府有关职能部门对于怀来县国土资源局的请示进行审核、批复的时间属于何种行政行为，亦不能说明利世鸿亚公司能够以何种行政方式予以救济权利，故滕丹丹认为利世鸿亚公司对于政府不作为未能有效救济的主张不具有法律依据，对此本院亦不予支持。结合全案事实，利世鸿亚公司对政府进行审核、批复的时间并不能进行干预、一审法院认定逾期办理不动产登记的过错不在于利世鸿亚公司并无不当，本院予以确认。对于滕丹丹认为商品房买卖合同补充协议系利世鸿亚公司提供的格式合同，因未能对免责条款进行明示导致该条款无效，应以原合同为准的主张，该协议虽为利世鸿亚公司出具，但合同条款滕丹丹明知，且双方可就条款进行协商，滕丹丹不认可该协议的情形下，完全可以不予签字，故其上诉主张该协议无效的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，滕丹丹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费252元，由上诉人滕丹丹负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年六月二十四日 书记员  田 佳