广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初14868号原告：张联花，女，1980年9月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：赖立明，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：石志锋，广东晟典律师事务所实习律师。被告：唐乾，女，1980年7月1日出生，汉族，身份证住址安徽省宿州市砀山县，第三人：深圳市合创房产信息有限公司，住所地深圳市南山区南山街道兴海大道东侧前海康城华府103号铺，统一社会信用代码：9144030035952621XG。法定代表人：方灵根。原告张联花诉被告唐乾、第三人深圳市合创房产信息有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖立明，被告唐乾到庭参加诉讼。第三人深圳市合创房产信息有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、确认《二手房买卖合同》(编号：NO.1500399)于2018年6月21日起已正式解除；2、被告向原告支付违约金121万元（人民币，下同，按照转让成交价655万元的20%计算违约金，扣除已支付的10万元定金）；3、因本案产生的诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2018年3月18日，在第三人提供的居间服务下，原、被告就深圳市××××号单位的房产（下称“交易物业”）签署《二手房买卖合同》(合同编号：NO.1500399)（下称“合同”）等文件，成交价为655万元，被告于2018年3月18日支付定金10万元。根据合同第三条及第四条第(2)款约定，被告须于合同生效后20日内（含当日）支付剩余定金30万元，并于2018年4月30日前（含当日）办理完成首期款监管及申请银行按揭贷款的手续。第三人曾多次电话催告被告履行上述合同义务，被告均不予理会。2018年5月31日，原告委托律师向被告发出(2018)晟典函字第0531266号《律师函》，此函同时抄送第三人，催告被告于2018年6月6日之前（含当日）支付剩余定金30万元、办理完成首期款监管及申请银行按揭贷款的手续，若被告未在前述期限履行合同义务，原告将按照合同第十条约定，有权解除合同并按转让成交价20%的违约金追究被告的违约责任。第三人在2018年6月1日收到函件后，当即将函件内容通过微信发送予被告。但被告在收到函件后，仍未履行，已构成根本违约。根据合同第十条的约定，如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并有权要求被告支付转让成交价20%的违约金。2018年6月21日，原告再次委托律师向被告发出(2018)晟典函字第0619323号《律师函》，正式书面函告被告：合同于本《律师函》发出之日即2018年6月21日起正式解除，并要求被告承担转让成交价20%的违约金，扣除已支付的定金l0万元，仍需支付的违约金为121万元。此函已于2018年6月22日送达被告，第三人也于该日收到函件后，将函件内容通过微信发送予被告。综上，涉案合同已于2018年6月21日起正式解除，被告至今仍未向原告支付违约金，已严重损害原告的合法权益，鉴于此，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：被告是在很匆忙以及被动的情况下签订涉案二手房买卖合同，签约当天被告是有一些犹豫的，最后在中介的不断劝说下，被告签订了买卖合同，合同内容被告未看就签字了。第三人述称：1、2018年3月18日，原、被告双方签署《二手房买卖合同》(NO.1500399)，转让成交价为655万元，合同约定的定金为30万，被告仅仅支付了10万定金。2、2018年3月20日，原告委托担保公司办理了赎楼公证手续，并出具赎楼公证书。3、在签署《二手房买卖合同》前，第三人有带被告去涉案房产现场实地查看，并在签署《二手房买卖合同》前出示房产证复印件予被告本人查看，房产证复印件有记录建筑面积为85.11平方米。4、后续原告发律师函催告被告继续履行合同，支付剩余定金20万元、办理首期款监管及按揭贷款手续，第三人在收到原告发被告的律师函后，通过微信转发给被告本人的微信中。但被告至今仍未履行合同。5、第三人作为居间方已完全履行了相关的责任与义务，在本次交易中不存在任何过错，第三人保留向违约方追究佣金的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳市××××号房产（涉诉房产）原登记在原告名下，建筑面积85.11平方米。2018年3月18日，在第三人的居间下，原告（卖方）与被告（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方向买方出售涉诉房产，转让成交价为655万元；买方在本合同生效当日内支付定金10万元，在本合同生效后20日（含当日）内再支付定金30万元，定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方已收讫定金；买方以按揭方式付款，买方应于2018年4月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的首期款157万元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号，买方应于2018年4月30日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉诉房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日（含当日）内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续；买卖双方于买方取得银行贷款承诺函且卖方取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2018年6月8日（含当日）；双方协商同意在定金或首期款中预留2000元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。原、被告确认，签订合同后，被告向原告支付了定金10万元；2018年3月28日，被告向原告支付了5000元。原告确认被告支付的105000元现仍在原告处。被告当庭称，因签订合同后觉得涉诉房产只值493万元，且房屋面积有争议，故未再支付剩余定金，亦未履行其他合同义务。被告当庭确认在签订合同前实地查看过涉诉房产并查看过房产证。2018年3月20日，原告办理了赎楼委托公证。2018年5月31日，原告委托律师向被告的身份证住址发函，要求被告于2018年6月6日前（含当日）支付定金30万元并办理首期款监管及申请按揭贷款手续，该邮件被退回。2018年6月21日，原告再次向被告发送律师函，表示双方签订的买卖合同自函件发出之日解除。邮件分别寄送至被告的身份证住址及深圳居所，前者被退回，后者于2018年6月22日妥投。原告提交了第三人员工与被告的微信记录，以证明上述律师函同时也寄送给了第三人，第三人将收到的律师函通过微信转发给了被告。2018年7月25日，原告向本院提起本案诉讼。原告称其起诉后将涉诉房产转让给案外人，2018年10月29日，涉诉房产由原告转移登记至案外人名下。庭审中，被告申请本院调整原告诉请的违约金。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同约定被告应分期支付定金合计40万元，但被告向原告支付第一笔定金10万元后仅再支付了5000元，此后未再支付定金亦未办理首期款资金监管及贷款申请手续，被告确认其签订买卖合同前实地查看了涉诉房产并查看了房产证，其提出的房产不值交易价格、面积有争议、签约时未看合同内容等抗辩意见，俱无依据，不能成为不履行合同的理由，被告构成根本违约，原告有权解除合同，双方合同于原告解除合同的意思表示到达被告即原告发出的解除合同的律师函送达被告之日（2018年6月22日）解除。合同解除后，原告收取的105000元定金应返还被告。原告请求被告支付违约金，事实及法律依据充分，根据双方的履行情况，被告的过错程度，本院酌情判令被告向原告支付违约金20万元，原告请求将被告已付的定金从违约金中抵扣，因双方未作出有关抵扣的约定，故本院对原告的该主张不予支持，双方对定金的返还可另循途径解决。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张联花与被告唐乾2018年3月18日签订的《二手房买卖合同》于2018年6月22日解除；二、被告唐乾于本判决生效之日起十日内向原告张联花支付违约金20万元；三、驳回原告张联花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15690元，由原告负担13097元，由被告负担2593元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇一九年六月二十八日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。