文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初3764号原告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：吴自力，重庆市公共住房开发建设投资有限公司董事长。委托诉讼代理人：何燕飞，女，重庆市公共住房开发建设投资有限公司员工，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘渝扬，女，重庆市公共住房开发建设投资有限公司员工，住四川省达县。被告：张羽秀，女，汉族，职业不详，住重庆市涪陵区。原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公共住房公司）与被告张羽秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，由审判员向容担任审判长，与人民陪审员罗珊珊、李跃龙组成合议庭，适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告公共住房公司的委托诉讼代理人何燕飞到庭参加诉讼。被告张羽秀经本院公告传唤，公告期限届满后拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告公共住房公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告于2016年10月25日签订的《重庆市公共住房租赁合同》已于2018年5月27日解除。2、判决被告按照669.9元/月的标准向原告支付从2017年12月1日起至2018年5月27日止的租金。3、判决被告向原告支付欠付租金的违约金，以每月应交租金669.9元为基数，从逾期之日起，按每日万分之五的标准，计算至2018年5月27日止。4、判决被告支付重庆市沙坪坝区井源路2号附21幢18-10租赁房屋恢复费用810元（开锁费150元、房屋维修费用660元）。事实及理由：通过合法配租，原、被告双方于2016年10月25日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定原告将位于沙坪坝区租赁房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2016年10月25日起至2021年10月24日止，月租金669.9元/月，被告应于每月20日前缴纳当月租金。被告拖欠租金累计6个月以上的，原告有权单方解除合同，被告欠缴租金的，从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金，被告应自合同终止、解除之日腾空房屋并将房屋及附属设施移交原告。合同签订后，原告于签约当天将租赁房屋移交给被告使用，但被告自2017年12月起一直拖欠租金，虽经原告通过电话通知、上门催告、张贴通知单等多种方式催收未果。原告要求被告于2018年5月31日以前腾退房屋，缴清房租、物业费、水电气费、电视费、通讯费等并办理退租手续。被告拒不缴纳租金拖欠租金累计月份已经超过了6个月，被告的行为严重违反了合同的约定，其行为已经构成了根本性违约，原告有权依约单方解除与被告之间的合同。遂起诉至本院，请求法院依法判决。被告张羽秀未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年10月25日，公共住房公司（甲方）与张羽秀（乙方）签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于公共租赁住房（以下简称涉案房屋）出租给乙方及共同承租人居住使用，建筑面积66.99平方米。甲方应于2016年10月25日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用。交付房屋时，甲乙双方现场交验，并移交房门钥匙等相关物品（属甲方所有），双方确认无误后在《房屋及设施设备交割清单》（见附件2）上签字。甲乙双方签字后，视为交付完成。租赁期限5年，租期自2016年10月25日起至2021年10月24日止。该房屋按建筑面积计算租金，租金标准为10元/平方米.月，月租金为669.9元。租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）。合同签订之日，乙方按3个月的租金标准一次性缴纳履约保证金2009.7元。合同期满或终止，履约保证金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分无息返还。合同第八条房屋使用，约定：（一）乙方在居住使用房屋过程中不得有下列行为：1、转租、出借所承租公共租赁住房；2、改变住房结构或使用性质；3、无正当理由连续空置6个月以上；4、拖欠租金累计6个月以上；5、利用房屋从事违法活动；6、对房屋进行装修或添加对房屋结构有影响的设施设备；7、违反房屋使用约定且情节严重的其他行为。（二）乙方应在住房设计及建设标准限定等范围内安全、合理地使用该房屋、设施设备及相关物品。如有下列行为之一，乙方负责修复，造成甲方或第三人损害的，承担相应的法律责任：……5、使用不当、擅自拆除或者改造导致该房屋、设施设备及相关物品损坏……。第十条合同的解除与终止，约定：……（二）乙方以提供虚假证明材料等方式骗租公共租赁住房的，或有第八条第（一）项1-7行为之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同，收回房屋；并将有关情况记入乙方信用档案，相关规定按照《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》及《重庆市公共租赁住房管理实施细则》执行……。第十三条乙方违约责任，约定：（一）乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金；（四）乙方改变公共租赁住房结构或擅自对房屋进行装修的，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿全部损失，改变公共租赁住房使用性质的，乙方负责恢复原状，并按违约行为持续期间累计租金的2倍支付违约金……。同日，公共住房公司（甲方）与张羽秀（乙方）还签订《通讯地址确认协议》一份，载明：甲方确认乙方通讯人为张羽秀，通讯方式为1580367****、1592367****，通讯地址为井源路2号21幢18-10。合同签订当日，公共住房公司按约将涉案房屋交付给张羽秀居住使用。张羽秀向公共住房公司支付租金至2017年11月。此后，张羽秀未再支付公共住房公司租金。2018年5月23日，重庆市沙坪坝区公租房管理中心受公共住房公司委托，经EMS快递向张羽秀发出《解除租赁合同通知书》一份，主要内容为：张羽秀所承租的涉案房屋，自2017年12月1起至今没有按约定缴纳租金，累计欠租6个月，违反了《重庆市公共租赁住房租赁合同》第八条的规定，现根据合同约定，决定与张羽秀解除《重庆市公共租赁住房租赁合同》，收回公共租赁住房。该邮件收件人为张羽秀，联系电话为1580367****，收件地址为沙坪坝区井某路2号21幢18-10。在前述通知书限定的期限内，张羽秀未向公共住房公司交还房屋，也未支付欠付的租金。2018年6月5日，公共住房公司自行收回了涉案房屋。收回房屋的过程中，公共住房公司雇请案外人开锁，产生开锁费150元。公共住房公司还对张羽秀在租赁期间损坏的室内墙面等进行了修复，并进行了室内清洁，产生清洁费150元、打孔恢复费用360元、墙面修复费用40元、挂件热水器拆除费160元。上述事实，有公共住房公司举示的《重庆市公共租赁住房租赁合同》、《通讯地址确认协议》、《解除租赁合同通知书》、EMS存根、发票等书证及当事人的陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，公共住房公司与张羽秀签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人在《重庆市公共租赁住房租赁合同》中约定，租金按月缴纳，乙方应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金；乙方拖欠租金累计6个月以上的，甲方有权书面通知乙方解除合同，收回房屋。租赁合同履行过程中，张羽秀仅支付公共住房公司租金至2017年11月。2017年12月起的租金，张羽秀至今未支付，公共住房公司在张羽秀逾期支付租金超过6个月后，向张羽秀发出解除合同通知书，主张解除合同，符合合同约定及法律规定。因此，双方当事人签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》自解除合同通知书到达张羽秀时解除。根据双方签订的《通讯地址确认协议》的约定，《重庆市公共租赁住房租赁合同》有关任何通知或通讯文件按该房屋地址且在投递之日起5日内即视为送达。公共住房公司于2018年5月23日向张羽秀确认的通讯地址邮寄了《解除租赁合同通知书》，该通知书于2018年5月27日即视为送达。因此，《重庆市公共租赁住房租赁合同》已于2018年5月27日解除。《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，月租金669.9元/月。现张羽秀未支付公共住房公司从2017年12月起的租金，公共住房公司要求张羽秀按合同约定的租金标准支付从2017年12月1日起至2018年5月27日止的租金，符合法律规定，本院予以支持。《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，租金按月缴纳，乙方应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。现张羽秀未支付公共住房公司从2017年12月1日起的租金，公共住房公司要求张羽秀支付以每月应交租金669.9元为基数，从逾期之日起至2018年5月27日止，按每日万分之五的标准，计付欠付租金的违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。张羽秀未在公共住房公司限定的期限内交还租赁房屋，且在租赁期间使用房屋不当，损坏涉案房屋室内墙面以及在墙面开凿孔洞等，违反了合同约定。按照合同约定，张羽秀负有交还房屋以及对房屋进行修复之责。现张羽秀未对其损坏之处进行修复并按公共住房公司限定的期限内交还房屋，致使公共住房公司自行修复并产生开锁费用150元及其他维修费用660元，共计810元。公共住房公司要求张羽秀支付上述费用，符合法律规定，本院依法予以支持。张羽秀经本院依法传唤，不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告张羽秀于2016年10月25日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2018年5月27日解除。二、由被告张羽秀按669.9元/月的标准支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司从2017年12月1日起至2018年5月27日止的租金，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。三、由被告张羽秀支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司欠付2017年12月1日起至2018年5月27日期间租金的违约金，该违约金以每月应交租金669.9元为基数，从当月21日起至2018年5月27日止，按每日万分之五的标准计付，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。四、由被告张羽秀支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司房屋恢复费用810元，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告张羽秀承担。此款限被告张羽秀于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长  向 容人民陪审员  李跃龙人民陪审员  罗珊珊二〇一九年六月二十一日书 记 员  卢 静