济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8608号 原告（反诉被告）：方茜，女，1990年4月1日出生，汉族，个体工商户，住济南市。 委托诉讼代理人：诸葛广福、路伟，泰和泰（济南）律师事务所律师（特别授权代理）。 被告（反诉原告）：山东蓝天农产品专业合作社，住所地济南市。 法定代表人：王志宗，社长。 委托诉讼代理人：韩金亮，山东瑞文律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：王志鹏，男，该公司员工（特别授权代理）。 原告方茜诉被告山东蓝天农产品专业合作社（以下简称蓝天合作社）合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，因本案需以其他案件审理结果为依据，故本院于2018年10月26日裁定本案中止诉讼。2019年3月26日，因中止诉讼的原因消除，本院决定恢复审理本案。蓝天合作社以方茜应赔偿其经济损失为由提出反诉，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年4月19日、2019年6月4日二次公开开庭审理了本案。原告方茜的委托诉讼代理人诸葛广福、路伟，被告蓝天合作社的法定代表人王志宗（第一次开庭未到庭）及其委托诉讼代理人韩金亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方茜向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告返还原告剩余年限租金211778元；2.请求依法判决被告赔偿原告经济损失697500元；3.本案的诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。事实与理由：2014年2月，原、被告签订《济南柿子园农业生态园社员大棚使用协议》一份，协议约定被告将济南市XX农业生态园XX号使用权转让给原告，使用期限为20年，自2014年3月1日至2034年2月28日，原告为此支付温室大棚、看护房及配套设施使用费共计27万元。协议还约定看护房交付标准为水电及宽带设施入户，且可装数字电视及暖气。2018年7月9日，济南市历城区董家街道办事处向被告下发通知，内容为涉案大棚房违反了《中华人民共和国土地管理法》，并责令于2018年7月20日前拆除。通知下发后，涉案大棚房被强制拆除。原告多次与被告协商无果，为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。 被告蓝天合作社辩称，原、被告签订的大棚使用协议合法有效，原告请求返还剩余租金没有事实及依据，本案涉及的温室大棚及管护房是被告按政策规定、政府部门审批后建成的，原告与被告于2014年2月签订大棚使用协议时，温室大棚及管护房都是合法的农业设施，大棚使用协议内容也没有违反国家强制性法律规定，系当事人的真实意思表示，合同合法有效。本案中温室大棚管护房被政府拆除，是因为原告擅自改变农业用地性质，将大棚改为养狗设施，原告请求被告返还租赁费及赔偿经济损失没有事实和法律依据。 反诉原告蓝天合作社向本院提出诉讼请求：1.请求判决反诉被告赔偿反诉原告因其违法使用温室大棚而被政府强制拆除给原告造成的经济损失16万元；2.请求判决反诉被告承担反诉全部诉讼费用。事实与理由：2014年2月，反诉原、被告签订《济南柿子园农业生态园社员大棚使用协议》，约定反诉原告将济南市XX大棚及看护房使用权转让给反诉被告，使用期限为20年，自2014年2月至2034年1月，协议签订后，反诉原告依约交付了大棚设施，反诉被告使用至2018年7月，因反诉被告擅自改变农业用地性质将种植大棚改建成养狗设施、将大棚地面大部分硬化等，大棚设施被政府拆除，给反诉原告造成重大经济损失。为了维护反诉原告的合法权益，起诉至法院，请法院判如所请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2014年，蓝天合作社、河北金润农业科技有限公司、方茜签订了三方一份，约定蓝天合作社、河北金润农业科技有限公司将位于济南市的济南柿子园农业生态园XX号面积约600平方米的温室大棚一个、面积约48平方米的管护房二间、面积为600平方米的空地交付方茜使用，使用期限为20年，使用费共计25万元。方茜于2014年1月交付给河北金润农业科技有限公司定金1万元、于2014年5月15日交付给河北金润农业科技有限公司剩余款项24万元。 2014年（方茜陈述合同签订时间为2014年7月；蓝天合作社陈述合同签订时间为2014年下半年，具体时间记不清了），蓝天合作社作为甲方、方茜作为乙方签订《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》一份，约定甲方将位于济南市的济南柿子园农业生态园XX号，面积约600平方米的温室大棚一个、面积约48平方米的管护房二间、面积为600平方米的空地使用权转让给乙方；温室大棚及管护房的交付标准为：符合种植标准的温室大棚及水、电路、宽带设施入户，可装数字电视、暖气。管护房的建设标准包括：砖混结构、内墙面水泥抹平刷白、地面水泥抹平，防盗门、铝合金窗。温室大棚的建设标准包括：全轻钢骨架结构包括棉被卷帘机、塑料薄膜和保温棉被。同时，约定标的物使用权期限为20年（方茜陈述使用期限为2014年3月1日至2034年2月28日，蓝天合作社陈述使用期限为自2014年下半年计算20年）。 2014年11月，蓝天合作社将面积约600平方米的温室大棚一个、面积约48平方米的管护房二间、面积为600平方米的空地及生产配套设施(包括水电、宽带设施、卷帘机)交付方茜；温室大棚内部为耕地，大棚结构为钢管结构，顶部有棉被及塑料薄膜；管护房地面已经硬化，由被告用砖墙隔成了两室一厅一卫。同时，蓝天合作社将北边的一块空地（方茜陈述面积为200-300平方米，蓝天合作社陈述面积为包含排水沟在内的100余平方米）同时交付方茜使用并收取了使用费2万元，但双方未再行订立使用协议。此外，大棚及管护房往外延伸4.5米的耕地，作为和相邻大棚的界限，4.5米以内的耕地也由方茜使用。 方茜接收涉案标的物后，进行了如下不可迁移资产的改造：在免费使用的空地上建造了大门垛2座、影壁墙1座；在管护房内进行了南、北房间的装修；在面积为600余平方米的空地上建造了遮阳钢结构200平方米、遮阳棚45平方米、跑笼2个、犬舍22间、训练场1处及硬化了部分地面；在使用费为2万元的空地上建造了工具房1间、车棚一间、鱼池1座、藕池1座；在温室大棚内建造了棚顶钢结构、彩钢瓦、阳光板、棚内三间屋、水泥地面、鱼池、厨房、小房间、客厅；并铺设了电线电缆、地下管道，种植了果树55棵。 对原、被告有争议的事实，本院认定如下： 一、方茜占有使用温室大棚及管护房、空地系基于哪份合同。 方茜主张其在2014年交纳承包款时与河北金润科技有限公司、蓝天合作社签订的三方协议，现在该协议已经终止履行，由蓝天合作社收回并重新签订了使用协议，故方茜占有使用温室大棚及管护房系基于2014年7月与蓝天合作社签订的合同，原、被告系承包关系。蓝天合作社对此有异议，提交农村土地承包经营权流转合同书、大棚看护房施工协议各1份，自述本案涉及的大棚及管护房是由河北金润科技有限公司建设并出租给方茜，方茜向河北金润科技有限公司交纳相关费用。2014年，方茜与河北金润科技有限公司、蓝天合作社签订了三方协议，但在项目完成后，河北金润科技有限公司就不再参与项目的管理。河北金润科技有限公司撤出后，与蓝天合作社方进行了结算，现河北金润科技有限公司仍欠蓝天合作社70余万元。为了对租户负责，蓝天合作社与租户重新签订了出租合同，租户未另行向蓝天合作社交纳租赁费，蓝天合作社仅收取方茜的项目服务费用每年600元，另代收电费等，故蓝天合作社认为方茜占有使用温室大棚、管护房及空地系基于三方合同。 对此，本院认为，方茜、蓝天合作社分别于2014年签订有两份合同，该两份合同除签订主体外，约定的标的物、合同价款均一致。原、被告在明知已经签订了合同的前提下，仍对同一标的物的使用重新订立了合同，且蓝天合作社已经与河北金润农业科技有限公司进行了交接、结算，应视为三方已经协商一致终止履行三方协议，故方茜占用使用温室大棚及管护房及基于与蓝天合作社签订的《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》。 二、蓝天合作社与方茜签订的《济南市柿子园农业生态园社员大棚使用协议》的效力。 方茜提交宣传彩页及平面图打印件三份、董家办事处下发的通知一份，主张其与蓝天合作社签订的合同系承包合同，涉案的大棚房被认定为违章建筑，合同系无效，理由如下：根据土地管理法第十五条及土地承包法第五十二条，原告承包土地未经柿子园村三分之二以上成员同意；大棚使用协议上的租赁期限为20年，该期限短于蓝天合作社流转土地的期限；根据蓝天合作社提供的宣传材料，可以认定为其以租代卖，故合同为无效合同。此外，方茜主张其与蓝天合作社签订的合同约定大棚的使用目的为养狗。蓝天合作社对平面图打印件有异议，认为平面图系复印件，不能作为证据使用；对其他证据的真实性没有异议，但认为其并非收据的收款方，宣传彩页也并非其制作，而是河北金润农业科技有限公司制作。蓝天合作社提交用地批复及审批汇总表件复印件各1份、申请书原件1份、关于山东蓝天农产品专业合作社设施农用地的申请及申请审核表原件1份、项目建设方案原件1份，证明蓝天合作社建设管护房及温室大棚有合法手续，管护房不是违章建筑；提交济南市国土资源局、农业局关于在全市开展设施农用地清理整治专项行动的通知复印件1份，山东省国土资源厅、农业厅关于印发山东省设施项目用地清理整治专项行动方案的通知复印件1份，中共省委办公厅、山东省人民政府办公厅关于开展农业大棚、私建大棚房等问题专项整治的通知复印件1份，证明拆除管护房是政府行为，与蓝天合作社无关。蓝天合作社自述与方茜签订的合同为租赁合同，根据国家相关规定，本案管护房建设时还没有具体的建设面积的规定，直到2014年国土资发（2014）127号文件《国土资源部、农业部关于进一步支持健康发展的通知》中才规定，看护房即本案中的管护房，面积应小于15平方，根据法规政策不溯及既往的基本原则，本案管护房不应认定为超面积建设，亦非违章建筑，合同并未约定使用目的为养狗，而是用于农业种植，因此，原、被告签订的合同系有效合同。 对此，本院认为，方茜与蓝天合作社签订的使用协议标的物除温室大棚及土地外，“管护房”已经超出了辅助农业生产的目的，因此本案案由定为合同纠纷较为适宜。关于使用协议的效力，本院认为，虽然原、被告均未提交使用协议，从大棚及土地本身的使用目的来看，应为用于农业种植；但从合同订立的要约邀请来看,大棚及管护房的宣传彩页实际向承租人或承包人展示、介绍的为“私属农庄”、“园区建设集农业生产、观光旅游和休闲娱乐于一体”,并可进行室内装修,带有居住等功能的大棚及管护房,而非单纯用于农业种植用途的大棚及附属配房；且从实际履行情况来看,方茜接收标的物后，已实际对温室大棚进行装修改造建成了“大棚房”、并对土地进行了地面硬化，可见双方签署使用协议的真实意思并非书面所约定的仅用于农业种植用途,双方存在装修改建大棚、管护房及农用地用于居住生活的合意,即合意将农用地用于非农业建设,系以合法形式掩盖非法目的,符合合同无效的法定情形，故本院认定原、被告签订的使用协议为无效合同。 三、原告方茜的各项诉讼请求是否合理。 1.方茜自述因合同无效，故要求返还剩余未使用年限（2018年7月14日至2034年2月28日）的租金211778元（270000元-270000元/7281天*1595天=211778元）。蓝天合作社对此有异议，主张合同为有效合同，涉案管护房及温室大棚被政府拆除系因方茜违反规定使用土地造成，且其并未收取租赁费，故其没有返还义务。 对此，本院认为，涉案标的物收款人虽然为河北金润农业科技有限公司，方茜亦认可未另行向蓝天合作社交纳使用费，但蓝天合作社已经与河北金润农业科技有限公司进行了交接、结算，蓝天合作社亦未另行向方茜索要使用费，且根据董家街道办事处的拆迁通知，涉案的大棚及管护房亦由蓝天合作社进行管理、维护，，故应当认定应由蓝天合作社返还方茜未使用年限的温室大棚及管护房使用费。 根据相关法律规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。因原、被告均认可方茜于2018年7月20日开始搬离涉案大棚及管护房，现大棚及管护房均被拆除，故蓝天合作社应返还温室大棚及管护房剩余年限（自2018年7月21日起计算至2034年下半年，本院认定计算至2034年6月30日）的使用费，为270000元/7304天*5823天=215253.28元，方茜主张的使用费计算数额211778元不超出上述标准，本院予以支持。因原、被告均认可大棚及管护房已被全部拆除，相应的土地亦由被告收回并重新进行规划，故本案不涉及温室大棚、管护房及土地的返还。 2.方茜提交鉴定费收据1张，自述经过评估，涉案大棚、管护房内不可迁移资产为697500元，因合同无效，蓝天合作社应承担缔约过失责任，故要求其赔偿经济损失697500元，并承担鉴定费7022元。蓝天合作社对此有异议，主张合同合法有效，其没有任何违约行为，故不应赔偿方茜相关损失，亦不应承担鉴定费；即使合同被认定为无效，相应的缔约过失责任也不应由其全部承担。 对此，本院认为，根据法律规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。在本案中，虽然方茜与蓝天合作社签订的合同被确认为无效，但方茜因装修所支付的费用系违反法律规定改变土地用途所发生的添附损失，方茜的改造、扩建、装修行为与蓝天合作社无关，其向蓝天合作社主张经济损失及鉴定费没有法律依据，不应予以支持。 四、反诉原告蓝天合作社的反诉请求是否合理。 蓝天合作社提交大棚修建费用明细表1份，自述因方茜擅自改变农业用地性质，将大棚内及大棚外承包区地面全部硬化，导致大棚被政府拆除，故要求方茜赔偿大棚的损失16万元。方茜对证据真实性有异议，主张该明细系蓝天合作社单方制作，未载明时间，且建设成本高于租赁费用，与常理不符，蓝天合作社还应提交分包协议。蓝天合作社自述签订有分包协议，但不知道放到何处，亦未提交，修建费用明细表系会根据施工经验及相关资料制作，制作时间为2019年4月。 对此，本院认为，蓝天合作社主张涉案管护房及大棚的制作成本为16万元，但除其提交的费用明细表外，未提交相应的施工合同、发票等与之印证，且该损失系蓝天合作社违反法律规定建设管护房及改变土地使用用途所致，故对于蓝天合作社的反诉请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、限被告山东蓝天农产品专业合作社于本判决生效之日起十日内返还原告方茜使用费211778元； 二、驳回原告方茜的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告山东蓝天农产品专业合作社的反诉请求。 如果被告山东蓝天农产品专业合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6446元，由原告方茜负担4446元、被告山东蓝天农产品专业合作社负担2000元。反诉费1750元，由反诉原告山东蓝天农产品专业合作社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 王 聪 二〇一九年六月十四日 书记员 韩鹏辉