西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初6777号原告：柳武平，男，1970年1月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：景文婷，陕西洪振律师事务所律师。被告：陕西广仕房地产营销策划有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：王明明，该公司执行董事。原告柳武平与被告陕西广仕房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柳武平的委托诉讼代理人景文婷、被告陕西广仕房地产营销策划有限公司（以下简称“广仕公司”）的法定代表人王明明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柳武平诉称，2016年4月8日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定广仕公司承租西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX号房屋，租赁期间为2016年7月9日至2022年7月8日，月租金1050元/月，租赁用途为办公/居住。2018年9月11日，物业公司通知广仕公司房屋发生漏水问题，给楼下业主造成损失，柳武平随即告知广仕公司立即处理和维修。同年9月21日，广仕公司找工人改管道，称是因为地下温泉管道破裂造成漏水。期间，物业公司多次联系柳武平要求尽快解决，柳武平也多次催促广仕公司尽快维修，避免损失继续扩大。同年10月20日，房屋再次漏水，物业公司通知柳武平后，柳武平始终无法与广仕公司取得联系。物业公司为避免损失进一步扩大，强制先行关停水电。同年10月22日，广仕公司却在未与柳武平、物业公司沟通和确认维修结果的情况下，违反物业公司管理规定，私自撬开电箱、水箱，接通水电并使用，给房屋及楼下业主再次带来安全隐患。物业公司告知柳武平，立即赔偿因房屋漏水给楼下业主造成的损失，同时楼下业主也提出了具体的赔偿方案和明细，要求柳武平回西安处理。2018年10月23日，柳武平从外地赶回西安，发现广仕公司已从房屋内撤离，且无法取得联系，柳武平只能先行赔偿因房屋漏水给楼下业主造成的损失。柳武平认为，广仕公司在装修时未经其及物业公司同意，私自将预留的温泉管道接为热水器管，是导致房屋漏水的主要原因，且广仕公司在房屋漏水后，非但不积极配合维修，还擅自偷开水电使用，在处理过程中拒不配合的行为恶劣，给柳武平造成了严重的经济损失，给租赁房屋带来了严重安全隐患，致使合同无法正常按约履行，合同目的不能实现，故柳武平于2018年11月8日委托律师向广仕公司出具律师函，告知广仕公司解除合同并要求赔偿损失，广仕公司签收后未表示异议，但截止合同解除时，广仕公司仍欠付租金1050元、物业费1288元，且未赔偿给柳武平造成的财产损失。故诉至法院，请求判令：1、被告支付2018年10月房屋租金1050元。2、被告支付欠缴的物业费（2018.7月至2018.10月）共计1228元。3、被告赔偿因其违约给原告造成的损失4万元。4、本案案件受理费由被告承担。被告广仕公司辩称，其不同意柳武平的第一、三、四项诉请，其已经支付柳武平2018年10月的租金，且支付租金到2019年4月8日，柳武平的第三、四项诉请没有任何依据，故其不同意支付。关于欠缴物业费一节，广仕公司同意支付柳武平物业费1228元。经审理查明，2016年4月8日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定柳武平同意将位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX室的房屋出租给广仕公司办公/居住使用，房屋类型为毛坯，建筑面积为136.24平方米，房屋装修期从2016年4月9日起至2016年7月8日止共3个月，租赁期自2016年7月9日起至2022年7月8日止，共计72个月，月租金为1050元，合同还对违约责任、免责条款等内容进行了约定。2016年6月16日，涉案房屋户内地暖管道打压试验合格，且房内按要求设计防水的部位闭水试验合格。另查明，柳武平已收到广仕公司支付的2018年10月租金。还查明，2019年4月29日，物业公司张催款通知书，载明：12-22903业户欠付自2018年7月1日至2019年6月30日的物业费共计3684元……庭审中，柳武平称广仕公司承租涉案房屋后，在装修时私自将预留的温泉水管道改接为热水器管道，广仕公司法定代表人王明明也曾在物业公司处明确其改接热水器管道，且漏水是因为温泉管道破裂的事实，之后又将管道改为明管，停止使用温泉管道，广仕公司的维修人员及物业公司工程部人员在查看时均认定房屋漏水原因系改接后的管道发生漏水，故广仕公司应当依据涉案合同第二条、第五条的约定承担维修和赔偿责任，另，广仕公司在漏水原因未查明的情况下私自开水阀，造成楼下二次漏水，但王明明故意推卸责任，经常性失联，甚至在柳武平返回西安与物业公司、楼下业主一起上门查看房屋、商讨解决方案时，拒不开门配合检查，拒不协商赔偿的态度和行为，严重侵犯了柳武平及楼下业主的合法权益，构成违约，广仕公司于2018年10月27日搬走，柳武平无法与其取得联系，导致柳武平的租赁目的无法实现，柳武平有权依据合同第六条的约定及相关法律规定解除租赁合同，针对该意见，柳武平提交了漏水情况说明、赔偿问题的报告及附件予以证明、律师函、快递单、投递截屏予以证明。广仕公司对漏水情况说明和赔偿问题的报告真实性不认可，对律师函、快递单、投递截屏的真实性认可，对证明目的不予认可，其装修之前交有押金，装修之后经物业公司验收合格将押金退回，说明其装修是合格的，且其在装修之前、之后，从未有人给其说过温泉水管道是不能用的，也没有人告知其这个管道叫温泉水管道。第一次漏水是9月11日，因租户在客厅浇花水渗下去，楼下没有追究，第二次漏水是10月13日，是厨房工程管道漏水，租户从来没有做过饭，厨房连橱柜都没有装，物业公司发现漏水给其打电话，经过物业公司、楼下业主及其共同排查，发现是厨房工程管道漏水，广仕公司在物业公司的观察下将工程管道改成明管后就再也没有漏过水，工程管道漏水不是装修问题，所以柳武平要求广仕公司赔偿没有依据，物业公司也承认是工程管道漏水，但是说工程管道保修期已过，让其找房东，柳武平看广仕公司不愿意赔偿，私自将水表摘除，致使广仕公司长达五个月不能用水，但广仕公司还是正常将租金支付到2019年4月8日，广仕公司于4月9日接到法院的传票，就没有再给柳武平支付房租了。广仕公司虽收到律师函，但其正常支付房租，并不认为是不履行合同，其之后也给柳武平发过函，但柳武平拒绝签收。柳武平称广仕公司因使用温泉水管道只是管道漏水，给楼下业主造成经济损失和其他损失，但广仕公司拒不赔偿，楼下业主多次找到柳武平及物业公司要求赔偿，为避免损失扩大，化解矛盾，柳武平已向楼下业主赔偿35200元，故向广仕公司提出追偿，广仕公司办理房屋时，故意将房屋门严重损坏，应当按照同品牌、同型号价格给予柳武平3000元赔偿，广仕公司严重违约和拒不配合的行为，给柳武平造成了严重的经济损失和名誉损失，广仕公司应当赔偿柳武平经济损失和名誉损失费用1800元（含交通费349元）。针对该意见，柳武平提交了《赔偿协议书》及附件、收据、火车票及照片予以证明。广仕公司对上述证据的真实性和证明目的均不认可，2019年4月9日，其与楼下业主联系，楼下业主称没有人进行过赔偿，楼下业主说他的损失只有9200元，柳武平却说给楼下业主赔偿了3万多元。广仕公司称漏水原因是工程管道漏水，且其并未私自开水，其从未使用过厨房。针对该意见，广仕公司提交了录音、视频及照片予以证明。柳武平对录音、视频及照片的真实性均认可，但不认可证明目的，称漏水原因是广仕公司私自将温泉水管道改装为热水器管道所致，与是否使用厨房无关，柳武平多次告知广仕公司一定要等维修好之后才能开水电，广仕公司答应并表示让柳武平不用再管，其自己负责，但广仕公司未履行维修和赔偿义务，构成违约。经询，柳武平对涉案房屋漏水原因及具体损失不申请鉴定和评估。上述事实，有《房屋租赁合同》、户内地暖管道打压确认书、闭水试验确认书、催款通知书、及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，柳武平与广仕公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行。柳武平当庭认可广仕公司已交纳2018年10月的房屋租金，故对柳武平要求广仕公司支付2018年10月租金的诉请，本院依法予以驳回。关于物业费一节，广仕公司认可其未交纳2018年7月至2018年10月期间的物业费，愿意支付柳武平物业费1228元，故对柳武平的该项诉请，本院依法予以支持。关于损失4万元一节，柳武平要求广仕公司赔偿因漏水造成的损失4万元，但柳武平对涉案房屋漏水原因及具体损失不申请鉴定和评估，故柳武平无法证明漏水是由广仕公司导致的，柳武平要求广仕公司赔偿损失，证据不足，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西广仕房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柳武平物业费1228元。二、驳回原告柳武平其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费857元，由被告陕西广仕房地产营销策划有限公司承担50元，原告柳武平承担807元。鉴于原告柳武平已预交，被告陕西广仕房地产营销策划有限公司应当于本判决生效后十日内将其应当承担的案件受理费一并给付原告柳武平。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  朱 华人民陪审员  赵友贤人民陪审员  毛建斌二〇一九年五月二十八日书 记 员  张开心1