山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初801号原告：党羽，男，1987年10月15日出生，汉族，山东鑫佳选煤设备有限公司职工，住滕州市。原告：张婷，女，1986年11月8日出生，汉族，住址同上，系原告党羽之妻。委托诉讼代理人：党羽，男，1987年10月15日出生，汉族，住滕州市接官巷74号（龙泉路1巷197号），系张婷之夫。被告：徐谊操，男，1943年1月9日出生，汉族，枣庄市物资局退休职工，住滕州市。原告党羽、张婷与被告徐谊操房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告党羽、张婷及被告徐谊操均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告党羽、张婷向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告逾期办证违约金10万元。事实和理由：2017年12月7日，党羽与徐谊操签订房屋买卖合同，约定总房款为27万元（含房屋产权证、土地使用权证、装饰装修附件）。合同签订当日党羽支付给徐谊操5万元定金。合同约定被告徐谊操最迟应于2017年12月22日办理过户手续，被告以各种理由推延办证责任，直至2018年7月27日双方办理了涉案房屋过户手续，2018年8月15日领取房产证书。被告逾期办证天数为216天，逾期办证违约金为291600元，原告主张10万元。合同约定房产证及土地使用权办理过户手续，过户后的《不动产权证书》备注：土地手续未完善。经咨询，不动产管理处工作人员回复：此不动产土地使用权仍在原始登记人名下（第三方：钱爱宝），需办理土地出让手续，才可以变更土地使用权人，故被告至今未完全履行合同约定的土地过户义务。被告徐谊操辩称，原、被告签订房屋买卖合同时，房屋当时的状态是其和闫如美各自一半房产，涉案房屋所占土地为集体土地，没法办理过户手续，党羽对上述情况均系知情的，故应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1992年10月5日，钱爱宝取得滕州市城关镇龙泉一巷197号房屋土地的集体土地建设用地使用证。后钱爱宝将上述房屋卖给闫如美，房屋变更登记至闫如美名下。党同安与闫如美系夫妻关系，原告党羽系党同安、闫如美之子。2003年，徐谊操、常文景以党同安为被告诉至滕州市人民法院，要求党同安偿还借款及利息，滕州市人民法院于2003年8月6日作出（2003）滕民初字第1324号民事判决，判决党同安偿付徐谊操借款40000元及利息。2006年，依据上述生效判决，滕州市人民法院强制执行党同安（其妻闫如美）位于滕州市龙泉路一巷197号东侧房屋（一间半），将闫如美位于滕州市龙泉路一巷197号的部分房屋变更登记至徐谊操名下。法院并未将涉案房屋腾空，涉案房屋一直由党羽实际占有居住。涉案土地使用证仍登记在钱爱宝名下，且土地使用证一直在原告处保管。2017年12月7日，徐谊操（甲方）与党羽、张婷（乙方）签订《购房合同》一份，载明：“一、甲自愿将以下房屋出售给乙方，乙方充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。房屋具体状况为：房屋坐落于滕州北辛办事处接官巷74号（滕州龙泉路197号），建筑面积为97.33平方米，使用面积97.33平方米，房屋所有权证号为第011401049号，房屋所有权人为徐谊操……三、房价款与付款方式，1、房屋总价款为贰拾柒万元整（小写270000.00元）。2、支付方式、支付时间：（1）甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日支付给甲方人民币伍万元整（小写50000.00元），作为乙方购买甲方房屋的定金，在房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕，乙方支付的定金转为房价款。（2）在房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕之日起2日内，乙方支付首期房款壹拾壹万元（小写110000.00元），剩余房款壹拾壹万元（小写110000.00元）于2018年5月31日前支付。四、交付期限：1、甲、乙双方同意，双方应于本合同签订生效且乙方支付定金之日起15日内到房地产主管部门办理过户手续。2、办理以上手续应当缴纳的相关费用，由甲、乙双方按国家规定各自承担。3、甲方未按规定履行以上义务的，则按本合同约定承担违约责任。五、违约责任：1、在办理房屋产权及土地使用权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需甲方出面处理的，甲方应积极协助。如因甲方原因延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。2、甲方如不按本合同规定的日期办理房产过户，每逾期1天按房价总额5‰计算违约金于乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除合同，甲方除应按本条约定支付违约金外，同时应双倍返还定金以及返还乙方已支付的全部房价款。3、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分房款，乙方应按日5‰计算的违约金给于甲方。逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同……”徐谊操在甲方处签字捺印，党羽、张婷在乙方处签字捺印。合同签订后，原告党羽共计支付给被告徐谊操13万元房款。被告徐谊操协助原告党羽、张婷办理房屋产权过户的过程中，未能将涉案房屋变更登记至原告党羽、张婷名下。经双方协商，二原告同意将涉案房屋过户登记至党羽母亲闫如美名下。为办理房屋过户登记，2018年7月27日，徐谊操与闫如美签订《不动产转让合同》，向房管局提交房产交易申报单，闫如美于2018年8月10日取得涉案房屋的不动产权属证书，产权证号为：鲁（2018）滕州市不动产权第0011524号。原告诉至本院，要求被告承担逾期办证的违约责任。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。对于本案中的房屋，即使法院在执行过程中，也并没有腾空涉案房屋，而是由原告或其父母一直占有、使用该房屋，原告对于该房屋的产权状况是清楚、了解的。在该买卖合同履行过程中，为达到产权变更的目的需要，原告之母又与被告签订了房屋买卖协议，使房屋权属恢复到了法院强制执行前的状况。至于该涉案房屋的土地使用权，在执行前、执行中一直未发生变化，且在此之前多年来，原告之父母也均未能办理土地权属变更手续，现合同中要求被告予以变更，属于事实上的不能。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”对于原、被告买卖中约定的土地使用权的变更内容，事实上已无法履行，根据法律规定，也不属于被告的违约行为。因此，对于被告不能将该房屋、土地权属全部变更为原告，只应承担部分违约责任，也就不符合双方合同约定的违约金的适用条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见赔偿损失是承担违约责任的基本方式。在原告实际损失难以确定的情况下，应兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则来确定。被告即使承担部分违约责任，给原告造成的损失也只是已付房款的银行利息损失。目前原告已付13万元房款，本院酌定以实际交付的购房款总额为基数，从2017年12月22日至2018年7月27日办理过户手续时，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐谊操支付原告党羽、张婷违约损失（以13万元为基数，自2017年12月22日起至2018年7月27日止，按照中国人民银行规定的同期同类金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），于本判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告党羽、张婷的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告党羽、张婷负担1300元，被告徐谊操负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长 刘 永审判员 刘 莉审判员 蒋继伟二〇一九年六月二十二日书记员 陈 琛