广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终1230号上诉人（原审原告）：罗运光，委托诉讼代理人：周莉莉，广东大展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:湛江市君浩房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区振兴路10号第一层。法定代表人：劳君明，该公司经理。委托诉讼代理人：梁栋，广东粤海律师事务所律师。上诉人罗运光因与被上诉人湛江市君浩房地产开发有限公司（以下简称为“君浩公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初2830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗运光的委托诉讼代理人周莉莉，被上诉人君浩公司的委托诉讼代理人梁栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗运光上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判君浩公司向罗运光支付逾期办理房产证违约金63529元；二、判决一、二审案件受理费由君浩公司负担。事实与理由：一审判决按抵押权人（银行）出具授权书之日起计算办理涉案商品房产权证书的期限，不仅错误更有失公平、公正。1、涉案《商品房买卖合同》的《补充协议》第三条第一款约定加重罗运光的责任，排除罗运光的主要权利，该条款依法应无效。（1）涉案《补充协议》第三条属于格式条款，由君浩公司一方事先拟定（广东省建设厅制作的版本仅为合同正本，不包括补充协议)。从其内容来看，该条款明显加重了买受人一方的责任，排除了买受人应享有的权利。现实生活当中，由于办理商品房产权证书需要开发商提供相关资料，且业主作为普通民众，绝大部分不清楚办理产权证书的流程和所需提供的材料，业主均是配合开发商的要求而行动的，甚至业主根本不知道办产权证还需要抵押权人（银行）出具委托书。（2）既然申请银行贷款的业主办理不动产权证书的期限有特别约定，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，君浩公司作为提供格式条款一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。但在罗运光与君浩公司签订合同时，君浩公司没有提醒罗运光注意该条约定，更没有解释该条条款的含义，并且君浩公司也未能提供任何证据证明其已履行告知义务。（3）即使君浩公司协助罗运光办理房屋产权转移登记时需要提交抵押权人（银行）出具的授权委托书，但银行作为抵押权人，只有申请贷款的业主取得不动产权证书，银行才取得房屋的完整抵押权，只有取得抵押权，如发生业主没有按时偿还贷款的情形，银行才能够拍卖房屋以保障和实现其抵押权。也就是说，银行基于其抵押权，必然及时配合出具委托书。在本案中，银行早于2015年放贷，其直至2017年7月后才出具委托书是因为君浩公司直至2017年7月后才代罗运光向银行申请出具委托书。因此，对于涉案《补充协议》第三条的约定不能机械化理解，更不能作出不利于业主一方的解释，否则有悖于公平原则。2、罗运光延迟取得涉案房屋产权证书的根本原因是君浩公司延期取得工程的竣工验收备案表。《竣工验收备案表》直接关系到房屋产权证书的办理，如房屋没有取得备案表，则无法办理房屋产权证书。现实生活中，有些购房者在相当长的时间内拿不到产权证，都是由于开发商未通过有关部门综合验收、未能取得备案表。建设部2004年发布的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》〔建质[2004]18号〕第3.4条明确规定：“各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。”依据有关规定，房地产开发企业在房屋建成后应当提交建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明等材料向国土局申请房屋所有权初始转移登记，办理《商品房产权权属证明书》后方可由房地产开发企业及购房人共同申请房屋所有权转移登记。本案中，君浩公司直至2017年8月方取得涉案工程竣工验收备案表，距离涉案《商品房买卖合同》约定的交房期限延迟了一年半。在取得备案表前，业主是不可能取得房屋产权证书的，因此业主直至2018年才取得房产证。也正因此，对于那些一次性支付购房款的业主（不需银行出具授权书），君浩公司也是直至2018年2月才向不动产登记部门提交办理房屋产权证书的材料。君浩公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。罗运光向一审法院起诉请求：一、君浩公司向罗运光支付逾期交房违约金29844元。二、君浩公司向罗运光支付逾期办理房产证违约金63529元。三、本案诉讼费由君浩公司负担。一审法院审理查明：2015年5月30日，罗运光与君浩公司签订了《商品房买卖合同》。约定：一、罗运光向君浩公司购买位于湛江市赤坎区金城路198号绿桂园2号楼505房，总购房款为738704元。二、商品房交付条件：该商品房已验收合格。君浩公司应于2015年12月31日前向罗运光交付房屋。三、第六条关于付款方式及期限的约定：罗运光应自签订合同当日（即2015年6月5日）向君浩公司付清房款首期388704元。剩余房款350000元，罗运光在接到君浩公司通知后须在10天内到相关银行办理相关手续。四、逾期交房违约责任：1、逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，君浩公司按日向罗运光支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，罗运光有权解除合同。罗运光解除合同的，君浩公司应当自罗运光解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按罗运光累计已付款的2%向罗运光支付违约金。罗运光要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，君浩公司按日向罗运光支付已交付房价款万分之二的违约金。五、第十五条关于产权登记的约定：君浩公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由君浩公司提供的资料报产权登记机关备案。如因君浩公司的责任，罗运光不能在规定期限内取得房地产权属证书的，罗运光不退房，君浩公司按罗运光已付房价款每逾期一天向罗运光支付万分之二的违约金，另详见本合同附件四《补充协议》第三条。六、第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。七、第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。另，《合同补充协议》（附件四）第三条第一款约定:如罗运光是以银行按揭方式购买该商品房的，该商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助；因此，该房地产权属证的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以罗运光向君浩公司提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。合同签订后，罗运光已付清房款首期388704元给君浩公司，剩余房款350000元罗运光向湛江市坡头区农村信用合作联社按揭贷款已支付给君浩公司，即罗运光已付清全部房价款给君浩公司。罗运光、君浩公司于2016年8月21日办理了房屋交付手续。湛江市坡头区农村信用合作联社于2017年7月20日出具了仅用于办理房屋抵押权登记转换房屋抵押权登记的《特别授权书》，配合君浩公司为罗运光办理房地产权属证书。君浩公司于2018年4月16日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现罗运光已取得涉案商品房的权属证书。另查明，一审法院向湛江市不动产登记中心发函核实君浩公司为以银行按揭方式购买商品房的买受人向不动产登记中心申办产权转移登记时，是否需要同时提交抵押权人出具的办理商品房抵押权预告登记转现房抵押权登记授权委托书等材料。湛江市不动产登记中心于2018年12月12日向一审法院复函，内容：“如购房人是以银行按揭方式购买商品房的，房地产开发公司在办理商品房首次登记后，为方便房地产开发公司、购房人和抵押权人（银行），房地产开发公司和购房人向我单位申办转移登记时，抵押权人（银行）和购房人可同时提交资料申办商品房抵押权预告登记转现房抵押权登记，如抵押权人（银行）委托办理则需要委托人向我单位提交授权委托书等相关材料。”一审法院审理认为：罗运光、君浩公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。关于逾期交房违约金的问题。罗运光已依约向君浩公司付清全部房价款，根据合同约定，君浩公司应在2015年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付罗运光使用。因受到2015年10月超强台风“彩虹”的影响等，罗运光主张君浩公司应在延期一个月后即于2016年1月31日前将房屋交付罗运光使用，合理合法，予以支持。但君浩公司延迟至2016年8月21日才将房屋交付罗运光使用，已逾期203天，显属违约，应当承担违约责任。根据合同约定和法律规定，君浩公司应支付2016年2月1日至2016年8月21日（共203天）的逾期交房违约金29991.38元（738704元×0.2‰×203天）给罗运光。现罗运光请求君浩公司支付逾期交房违约金29844元，未超过上述金额，予以支持。关于逾期办理房地产权属证书违约金的问题。罗运光已依约向君浩公司付清了全部房价款，并于2016年8月21日已收房，虽然，合同第十五条约定君浩公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由君浩公司提供的资料报产权登记机关备案，否则君浩公司需向罗运光支付违约金，但合同第十五同时又约定，关于违约金的约定另详见本合同附件四《补充协议》第三条。根据合同第二十一条“合同附件与本合同具有同等法律效力”的约定，《合同补充协议》（附件四）应认定合法有效，罗运光、君浩公司均应遵照履行。《合同补充协议》（附件四）第三条第一款约定，如罗运光是以银行按揭方式购买该商品房的，房地产权属证的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以罗运光向君浩公司提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。因此，罗运光作为以银行按揭贷款方式购买商品房的买受人，君浩公司协助办理房屋产权转移登记不受合同第十五条约定的约束，而应适用《合同补充协议》（附件四）第三条第一款的约定，即逾期办理房地产权属证书违约金以罗运光向君浩公司提出协助申请及在抵押权人（贷款银行）确认并提供办理资料之日起开始计算。根据湛江市不动产登记中心向一审法院作出的复函意见可知，君浩公司协助罗运光办理房屋产权转移登记时，同时要提交包括抵押权人（贷款银行）出具的办理房屋抵押权预告登记转现房抵押权登记的授权委托书等材料。《合同补充协议》（附件四）第三条第一款的约定，买受人以银行按揭方式购买商品房的，商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助。贷款银行出具授权委托书委托相关人员协助办理商品房的权属证书，可视为贷款银行同意并协助办理商品房的权属证书，综合考虑本案的实际情况，一审法院确定办理房地产权属证书的期间应从湛江市坡头区农村信用合作联社出具《特别授权书》之日即2017年7月20日开始计算，故君浩公司应从该日起360日内即于2018年7月14日前将需由其提供的资料报产权登记机关备案。而君浩公司是于2018年4月16日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的，没有逾期，因此，罗运光请求君浩公司支付逾期办证房地产权属证书违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限湛江市君浩房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金29844元给罗运光。二、驳回罗运光的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1067.16元（罗运光已预交），由罗运光负担794.16元，湛江市君浩房地产开发有限公司负担273元。二审期间，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人罗运光的上诉理由和被上诉人君浩公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：关于君浩公司应否向罗运光支付逾期办证违约金的问题。涉案《商品房买卖合同》第十五条载明了关于逾期办证问题的处理方式，但君浩公司与罗运光在《商品房买卖合同》附件4《合同补充协议》第三条中另行约定因罗运光属按揭方式购房故办证问题不受《商品房买卖合同》第十五条的约束。上述第三条约定不违反法律规定，应认为是双方当事人的真实意思表示，该条款约定罗运光负有提出协助申请的义务尚属合理，并未免除和限制君浩公司的责任或加重罗运光的责任，罗运光主张该条款无效理据不足。因合同法遵循契约自由原则，故应充分尊重双方当事人的意思自治。上述第三条约定罗运光有提出协助申请的义务，且约定办证期限从抵押权人提供办理资料时起算，根据本案的证据与事实，湛江市坡头区农村信用合作联社于2017年7月20日出具了用于办理涉案商品房抵押权预告登记转现房抵押权登记相关手续的委托书配合君浩公司办理房屋产权转移登记，故办证期限应从2017年7月20日起算计360天，君浩公司于2018年4月16日向产权登记机关提交涉诉房屋权属登记所需的资料，未超过约定的办证期限，故君浩公司不存在违约。罗运光主张君浩公司应承担逾期办证的违约责任无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，罗运光的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1588元，由罗运光负担。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 陈小红审判员 郑玉莲二〇一九年六月十四日法官助理陈菁菁书记员何骁腾