重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初2470号原告:重庆雾龙物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街139号，统一社会信用代码91500106709437998H。法定代表人:李莎，系公司执行董事。委托诉讼代理人：吴玥路，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚仕有，重庆华升律师事务所实习人员。被告：李美洁，女，1982年2月18日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：庞磊，男，1968年10月17日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆雾龙物业管理有限公司（以下简称雾龙物业公司）与被告李美洁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，经被告李美洁申请，本院依法追加庞磊作为本案的被告参加诉讼。本案依法由审判员刘丹独任审判，适用简易程序于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告重庆雾龙物业管理有限公司的委托代理人吴玥路、龚仕有、被告李美洁、庞磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆雾龙物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2017年1月至2019年3月期间下欠的物业服务费用1834.56元，并支付违约金183.45元，合计2018.01元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依据相关法律与合同约定，在南川区xxxx小区从事物业服务。被告系xxxx小区的业主，双方成立物业服务合同关系。被告应当按照约定交纳物业服务费用。但被告从2017年1月起拒付物业费，损坏了原告和其他业主的利益。为此，原告诉至法院。被告李美洁辩称，欠费时间和金额我都不大明确，因为我的门面是租给他人在使用，我的门面一直漏水造成没办法经营使用，我的租户在门面租期到期之后没有再续租。楼上的住户私改管道，物管也不进行干涉、制止，物管的不作为行为，给我造成了损失。请求驳回原告的诉讼请求。被告庞磊辩称，我从承租该门面以来，只要下雨门面就漏水，每次找到物管公司都置之不理，让我自己想办法或找房东，我门面货品的损失至少10万元以上。我承租期间的物业费该交的我承认交，但是我承租期间的损失物业公司也要给我一个说法。经审理查明，2012年1月28日，重庆市南川区xxxx业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理服务合同》，双方约定由甲方（重庆市南川区xxxx业主委员会）委托乙方（原告）实施物业管理服务事宜，合同期限为五年，从2012年3月15日起至2017年3月15日止。双方在合同第21条第2项约定，物业管理公共服务费普通住宅按建筑面积每月每平方米0.5元；电梯楼按建筑面积每月每平方米0.62元加电梯运行费，从第三层（含第三层）每户按30元计算从第四层（含四层）每高一层递增每户0.9元。公共部分水电摊销费（多层和电梯楼）每户4.8元。商业门面（含住宅改为商业经营性质的）按建筑面积每月每平方米1.00元。第3项约定本物业管理公共服务费[月]交纳一次，每次交纳费用时间为当月1至15日前。该条第4项约定本物业管理公共服务费标准适时根据市场物价上涨进行调整，由甲乙双方协商调整。第6项约定业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费用由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负全额缴纳责任。第7项约定业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费。该条第8项还约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定了其他事项。2013年6月30日，重庆市南川区xxxx业主委员会作出《xxxx业主委员会关于调整物业费的决定》，该决定中载明：“业委会于2013年6月30日上午召开了会议。大家一致认为，目前物价、工资、维修费大幅度上涨，经集体研究、表决全票通过从2013年9月1日起，对2012年3月15日双方签订的《物业管理服务合同》第21条第2项涉及各项物业收费标准作如下调整决定：一、多层楼楼梯房住宅，在原有基础上增加物业服务费0.15元/㎡，调整为0.65元/㎡。公共水电分摊增加1.20元/月·户，调整为6.00元/月·户。二、高层电梯楼房住宅，在原有基础上增加物业服务费0.15元/㎡，调整为0.77元/㎡。公共水电分摊增加1.20元/月·户，调整为6.00元/月·户。三、商业用房（含住宅改为商业性质），在原有基础上增加物业服务费0.30元/㎡，调整为1.30元/月·户。”2017年3月12日，重庆市南川区xxxx业主委员会与原告续签了《物业管理服务合同》，合同期限为三年，从2017年3月15日起至2020年3月14日止。双方在合同第21条第2项约定，物业管理服务费普通住宅按建筑面积每月每平方米0.65元；电梯楼按建筑面积每月每平方米0.77元加电梯运行费，从第三层（含第三层）每户按30元计算从第四层（含四层）每高一层递增每户0.9元。公共部分水电摊销费（多层和电梯楼）每月每户6元。商业门面（含住宅改为商业经营性质的）按建筑面积每月每平方米1.30元。地下负一楼车库停车位50元/月/车位。该条第3项约定本物业管理公共服务费[月]交纳一次，每次交纳费用时间为当月1至15日前。该条第8项还约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定了其他事项。被告李美洁系重庆市南川区xxxxxxxxxxxx小区x号楼负xx号门面的业主，其房屋建筑面积58.77平方米。2013年7月1日，被告李美洁（甲方）与被告庞磊（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定乙方租赁甲方位于南川区xxxxxxxxxxxx小区x号楼负xx号门面，租赁期共五年，从2013年7月1日至2018年6月30日止。合同期内，物管费、水、电费按月按表由乙方缴纳。同时乙方应自觉遵守物管费、水、电管理规定，如有违反，按物管费、水电管理办法处理。原告主张被告从2017年1月至2019年3月期间未缴纳物业服务费。2018年7月9日，本院受理李美洁与雾龙物业公司、杜必友、杜中文、杜中敏排除妨碍纠纷一案，李美极以案涉门面漏水、多次受损要求上述四被告限期修缮其房屋漏水，赔偿经济损失15093.6元及房屋停租期间的损失。后李美洁撤回要求四被告修缮其房屋漏水的诉讼请求。本院于2019年1月9日作出（2018）渝0119民初4738号民事判决，判决一、杜必友、杜中文、杜中敏于判决生效之日起十日内向李美洁支付10440元。二、由雾龙物业公司于判决生效之日起十日内向李美洁支付4350元。三、驳回李美洁的其他诉讼请求。后李美洁和雾龙物业公司对该判决不服，上诉至重庆市第三中级人民法院。截止本案开庭日，该案仍处于上诉期间。以上事实，有原、被告的陈述，以及原告提交的《物业管理服务合同》二份、《xxxx业主委员会关于调整物业费的决定》、不动产查询证明及被告李美洁提交的门面租赁合同等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原告与南川区xxxx业主委员会签订的《物业管理服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，未损害社会公共利益，故合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业管理服务合同》依法对南川区xxxx小区业主包括被告在内都具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区xxxx小区进行了物业管理服务，被告李美洁作为南川区xxxx小区的业主，理应按照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费。因李美洁将案涉门面租赁给被告庞磊，按照双方签订的《门面租赁合同》约定，租赁期间的物管费由庞磊承担，故被告庞磊应缴纳从2017年1月至2019年3月期间的物业服务费2063.88元（1.3元/月/㎡×58.77㎡×27个月），原告自愿主张1834.56元，系原告对其权利的处分，未损害被告的利益，本院予以确认。被告李美洁作为业主，应当承担连带支付责任。对于被告提出的房屋漏水、物业不作为的辩解意见，因双方之间的纠纷尚在诉讼中，该辩解意见不能构成其不缴纳物业费的抗辩理由，对其辩解，本院不予采纳。关于原告主张的违约金问题，由于原告在物业管理过程中存在一定瑕疵，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告庞磊在本判决生效后十日内支付原告重庆雾龙物业管理有限公司从2017年1月1日至2019年3月30日的物业服务费1834.56元。被告李美洁对该笔费用承担连带支付责任。二、驳回原告重庆雾龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告庞磊、李美洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  刘丹二〇一九年六月六日书记员  李珑