广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初7540号原告：中山市广会物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市南朗镇锦盛路3号盈乐楼二幢首层01卡，统一信用代码9144200056662789X4。法定代表人：周志平，经理。被告：李敏梨，女，1985年1月2日出生，汉族，住广东省中山市，被告：熊军昌，男，1981年10月22日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区，原告中山市广会物业管理服务有限公司（以下简称广会物业公司）与被告李敏梨、熊军昌物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告广会物业公司法定代表人周志平，被告李敏梨、熊军昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广会物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告李敏梨、熊军昌支付原告广会物业公司自2016年1月起至2018年12月期间共36个月的物业服务费5500.75元及违约金（暂计至2018年12月5日为3705.13元）；2.被告李敏梨、熊军昌支付拖欠自2015年12月起至2018年11月期间共578吨的代收水费本金1740.6元（其中：2015年12月起至2016年12月共196吨，每吨2.84元，2017年1月起至2018年11月382吨，每吨3.1元）。事实与理由：被告李敏梨、熊军昌拖欠原告广会物业公司物业管理费、水费未按时支付。被告李敏梨、熊军昌辩称：一、其与原告广会物业公司不存在经济合同上的债权债务关系。其自2012年收楼以来，仅与中山市广联泰富物业有限公司（以下简称广联泰富物业公司）签订了《苏荷雅居前期物业服务协议》，未与原告广会物业公司签署任何形式的物业服务合同；因此，其与原告广会物业公司之间不存在合同关系，不是合同的相对人，也不存在需要依照合同履行合同义务的行为；原告广会物业公司将其作为被告起诉属于诉讼主体不适格。二、原告广会物业公司伪造资料，非法确定苏荷雅居物业管理权备案，不具备合法资格，其所在小区从2012年收楼至今既未成立过业主委员会，也未召开过任何形式的业主大会或重大事项表决，意见收集等工作，不存在选聘原告广会物业公司为苏荷雅居小区物业和调整物业服务费的事实；原告广会物业公司并非苏荷雅居小区业主通过招标投标选聘的，且未通过合法的选聘或更换程序成为苏荷雅居小区的物业服务企业，因此不具有合法向苏荷雅居小区提供物业服务的资格，不应向其缴纳任何管理费。三、小区物业管理服务上存在重大瑕疵并持续存在，主要表现为：灭火器长期过期失效，消防系统常年瘫痪；监控瘫痪，安防形同虚设、小区生活水池未定期清洗，也无定期水质检测；生活垃圾囤积堆放不清理；引导车辆在小区内无序乱放，影响到业主的基本生活质量。四、原告广会物业公司把管理费与水费捆绑收取费用，没有法律依据，没有水费具体计算标准及方式，其不予确认。综上所述，请求法院驳回原告广会物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：广会物业公司成立于2010年12月8日，经营范围为：物业管理、清洁服务、家政服务、小区停车服务等。2012年11月25日，广联泰富物业公司（甲方）与李敏梨、熊军昌（乙方）签订苏荷雅居前期物业服务协议主要约定：服务费收取标准：二楼（含二楼）以上的标准为1.5元/㎡/月（按建筑面积计算）；商铺标准2元/㎡/月（按建筑面积计算）；业主从办理收楼手续后，今后须在每月5日前缴交物业管理费；物业管理费收取标准在合同期内不作调整；业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；服务期限：从本物业交付使用之日起到本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止，该协议还约定其他事宜；广联泰富物业公司在协议“甲方”处盖章，熊军昌在“乙方”处签名捺印确认。签订协议后，广联泰富物业公司开始为苏荷雅居小区提供物业服务至2016年2月。广会物业公司称其于2016年3月1日进驻苏荷雅居花园小区后，李敏梨、熊军昌未支付过物业管理费用，并经催收后拒不缴纳，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：2015年12月1日，广联泰富物业公司发出关于退出苏荷雅居物业管理的公告：我公司与2012年11日进驻苏荷雅居小区物业管理服务以来，小区前期物业管理一直处于亏损状况，物业经营管理入不敷出陷入困境，又因开发商从2014年11月份起停止了公司正常运作，使物业管理工作更是“雪上加霜”，在经过管理并经公司成熟考虑后，现向小区全体业主报告并公示从2016年3月1日零时起退出小区前期物业管理服务，公示期起，敬请小区业主另行招聘物业服务企业，以便届时工作交接；关于业主预交物业管理费用，2016年2月28日起截止，我公司不再受理预交物业管理费；等等；2016年2月1日，广联泰富物业公司与广会物业公司签署苏荷雅居小区物业管理移交接收表。2016年4月21日，由广会物业公司、苏荷雅居小区业主出具关于选聘物业公司何调整物业服务费业主大会表决的公告：由于原物业管理商广联泰富物业公司公告退出小区物业管理，根据物业管理相关法律法规，现经部分业主提议和物业公司向业主申请，苏荷雅居小区业主已就选聘广会物业公司管理小区和调整物业服务费由1.5元每月每平方米提升至1.8元每月每平方米进行业主大会投票表决；现于2016年4月21日9时由热心业主、龙山村委表在小区物业服务中心进行公开唱票统计，现依法将唱票结果予以公示，公告有叶碧水、易海全、覃春花、吴连香、钟小平、叶华兵等业主签名。苏荷雅居小区业主大会选票表决统计显示：大会主题：是否同意与广会物业公司签订物业服务合同和调整物业服务费由1.5元每月每平方提升至1.8元每月每平方米；开票时间：2016年4月21日，开票地点：苏荷雅居物业服务中心门口，总票权数272，收回选票数245，有效票数245，表决率90.08%，总票权面积23930.58，收回选票面积21560.69，有效票面积21560.69；同意票数245，同意票数率90.08%，同意票数面积21560.69；表决结果：符合法规超过三分之二业主同意通过，同意选聘广会物业公司和调整物业服务费至1.8元/月/平方米；叶碧水、吴连香、叶华兵、钟小平等业主在业主委员会（业主）处签名，并有龙山村民委员会在见证单位处签署“情况属实”并盖章确认。2016年12月19日，广会物业公司对接管项目向中山市住房和城乡建设局申请了备案登记。登记表显示：企业：广会物业公司；项目苏荷雅居小区，住宅户数(套)272，住宅面积23930.58。中山市住房和城乡建设局在登记表“备案部门处”盖章确认。李敏梨、熊军昌对此均不予确认。又查：中山市不动产登记资料查询结果载明，坐落于中山市××××之一苏荷雅居××幢××房的权利人为李敏梨、熊军昌，建筑面积为86.09平方米，登记时间2016年9月12日。广会物业公司称李敏梨、熊军昌自2016年1月起拖欠物业服务费，至2019年3月，累计拖欠39个月物业服务费未交纳[李敏梨、熊军昌每月应缴物业服务费154.96元（86.09平方米×1.8元/平方米），故李敏梨、熊军昌共计拖欠物业服务费5966元（154.96元/月×39个月）](按广会物业公司主张计）及滞纳金（合同按约定为每日1.5‰计算至清偿之日止，现调整为按本金的30%计算）、水费2016年1月至2019年3月31日共2016.5元。李敏梨、熊军昌对物业费、滞纳金、水费均不予确认，对从2016年1月至2019年3月31日没有交物业管理费不确定。庭审中，双方确认苏荷雅居小区无成立业委会。李敏梨、熊军昌提交图片、声明、复函等拟证明广会物业公司进场不合法，服务不到位、不作为等。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。广会物业公司自2016年3月开始入驻苏荷雅居小区，并开始为涉案房产所在小区提供物业管理服务，小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费，否则会损害其他业主的合法利益。虽然李敏梨、熊军昌称其与广会物业公司至今不存在物业服务合同关系，不应该支付物业管理费。但李敏梨、熊军昌与广联泰富物业公司签订了苏荷雅居前期物业协议，而广联泰富物业公司已公告于2016年2月28日退出涉案小区的管理，苏荷雅居小区的业主经过公开投票选举同意广会物业公司对涉案小区进行管理及同意物业费提升至1.8元每月每平方米，涉案小区共272户，有245户业主参加选举并同意广会物业公司对涉案小区进行管理。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力”，《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，涉案小区业主超过半数参与投票并同意广会物业公司对涉案小区进行管理。虽然李敏梨、熊军昌称广会物业公司伪造资料进行进场及服务不到位，但对此并无提交充分证据予以证明，在李敏梨、熊军昌没有足够证据推翻苏荷雅居小区业主大会选举的情况下，李敏梨、熊军昌作为中山市××××之一苏荷雅居××幢××房的业主，在已实际享用了广会物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。李敏梨、熊军昌未按时交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为86.09平方米，广会物业公司的主张的物业管理费按每月每平方米1.8元计算，即每月的物业管理费为154.96元，现广会物业公司主张李敏梨、熊军昌应支付2016年1月至2019年3月共39个月的物业费为5966元，但广会物业于2016年3月1日才进驻苏荷雅居花园，故物业费应从2016年3月起缴纳，即李敏梨、熊军昌应支付2016年3月至2019年3月共37个月的物业费为5733.52元，超出部分，本院不予以支持。关于违约金问题，广会物业公司主张的滞纳金实际是违约金性质。前期物业管理服务协议约定若李敏梨、熊军昌未按时缴纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一缴纳违约金，该标准明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，现广会物业公司主张按拖欠物业管理费本金的30%计付违约金即1720.05元（5733.52元×30%=1720.05元），本院予以支持。关于水费2016.5元的问题，广会物业公司主张李敏梨、熊军昌缴纳自2016年1月至2019年3月31日的水费2016.5元。李敏梨、熊军昌不予确认，现有证据无法证明李敏梨、熊军昌拖欠广会物业公司前述费用，亦不符合双方的约定。故广会物业公司该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。广会物业公司如有充分证据，可另行主张。综上所述，广会物业公司诉求，合理部分，本院予以支持。李敏梨、熊军昌辩解合理部分，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李敏梨、熊军昌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广会物业管理服务有限公司支付2016年3月至2019年3月期间的物业管理费5733.52元及违约金1720.05元;二、驳回原告中山市广会物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费74元，减半收取37元（原告中山市广会物业管理服务有限公司已预交），由被告李敏梨、熊军昌负担并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市广会物业管理服务有限公司。本判决为终审判决。审判员  廖鑑财二〇一九年六月二十日书记员  梁宝兴谭银娣