山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初5005号原告：山东聊城星光房地产开发有限公司，住所地聊城市东昌东路36号星光大厦23—24号。法定代表人：张广跃，董事长。委托诉讼代理人：闫广涛，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海宽，山东鲁衡律师事务所律师。被告：梁乐明，男，1964年11月15日出生，汉族，茌平县物资局退休职工，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：尚华磊，山东君在律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱学勇，河北浩博律师事务所律师。原告山东聊城星光房地产开发有限公司（以下简称星光房产）与被告梁乐明侵权责任纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人闫广涛、杨海宽，被告梁乐明的委托诉讼代理人尚华磊、钱学勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星光房产向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止对原告嘉和公寓C座地下车位所有权的侵害，排除妨碍；2.判令被告向原告支付自起诉之日起至实际停止使用之日止的车位使用费（按1000元每月计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年4月15日，被告购买了原告开发建设的嘉和公寓C座1单元7楼172号商品房，但并未向原告购买地下车位。2018年5月份，原告对地下车位进行销售、出租时，被告联合其他业主在地下车位入口处增设道闸系统对原告进行妨碍，并且在未经原告允许的情况下强行占用地下车位用于停放车辆。虽经原告多次通知，但被告拒不退出地下车位区域。目前，不动产登记部门已经就嘉和公寓C座地下车位为原告办理了不动产登记并记载在了不动产登记薄上（2010年第011003304号），原告是地下车位的合法所有权人。根据规划部门批准的规划设计方案，嘉和公寓C座的地下车位面积共计1706.38平方米并未列入公摊。房屋进行预售时，聊城市房地产管理局向原告颁发的《商品房预（销）售许可证》（编号：聊房注字第06070087号）也载明，车位属于可销售范围。同时，原被告双方签署的《聊城市商品房买卖合同》附件五《补充协议》也明确约定，小区内所有未列入公摊的设备房、地下车位等物业的产权归出卖人所有。基于上述理由，根据《物权法》第39条之规定，原告作为地下车位的所有权人，对地下车位依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何单位和个人均无权进行干涉，被告强行占用原告所有的地下车位并对设置道闸系统妨碍原告对地下车位进行处分的行为严重侵害了原告的合法权益，为此，特依法提起本案诉讼，请依法裁判。梁乐明辩称，原告诉状上文义理解，本案案由应为排除妨害纠纷，则应有侵权的事实，原告陈述的地下车库不存在，实际上提及的地下车库属于公摊，规划上并没有被列为车位，经过查阅原告证据，不能够证明涉案地下车位为原告所有，请求驳回原告的诉讼请求。原告有侵权事实存在，属于业主共有部分设立广告，该收入应该为业主共有；建筑外墙存在违章建筑，被告入住时与聊城星海物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，该公司承诺让被告使用车位，以租赁方式使用车位，约定地下停车位每月100元交纳车位使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、房屋权属登记薄，证明嘉和公寓C座的地下车库登记在星光房产名下，根据《物权法》第十四条之规定，星光房产是地下车库的所有权人。2、原被告签署的《聊城市商品房买卖合同》一份，合同附件五明确约定小区内所有未列入公摊的设备房、地下车库等物业的产权归出卖人所有。根据《物权法》第七十四条第二款规定，出卖人和买受人通过合同约定方式对地下车库的归属进行了约定。3、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、规划许可证各一份（复印件），证明嘉和公寓C座的建设、规划、销售均取得主管部门的许可，其中预售许可证载明的房屋用途性质包含住宅、储藏室、车位、商业、办公等，亦证明嘉和公寓C座的车位属于开发商预（销）售范围，有权对涉案地下车库进行处分。4、张贴告示书的照片一份，证明原告于2018年4月28日向全体业主进行告知，要求侵权业主停止占用原告车库的侵权行为。5、视听资料及照片一宗（载体为光盘），其中包含（1）被告车辆进出涉案地下车库的视频监控两段，证明：截止目前，被告车辆仍在实施侵犯原告物权的行为；（2）新区派出所出警视频两段、照片若干张，证明：2018年5月份，物业公司和业主因地下车库强行占用问题分别向新区派出所报警，派出所进行出警处理。上述证据综合证明原告系涉案地下车库合法所有权人，且已依法办理了权属登记，在原被告之间通过合同约定方式明确地下车库归属的情况下，被告未经原告允许强行占用原告所有的地下车库停放车辆，侵犯了原告的物权，侵权事实客观存在，而且经原告催告后仍不停止侵权行为，侵权行为一直持续。6、房屋所有权证及附图、附表一份，证明嘉和公寓C座已办理了整体的房屋所有权证书，其中地下车位1706.38平方米未进行出售，所有权属于星光房产。7、嘉和公寓规划图纸一张，证明嘉和公寓规划设计了通行通道（通过三层平台在公寓西侧进行通行），地下车库入口为车辆进出通道；地下一层平面图明确了车位规划位置，全体业主在地下一层平面图中各自的储藏室位置进行了签字捺印，足以说明本案所涉及的地下车位规划明确，业主完全知情。8、部分业主代表（含本案被告）签字按手印的申请书和证明各一份，证明嘉和公寓C座三楼平台的规划通道被全体业主联合封闭，全体业主自愿承担相应责任；全体业主以保证地下车库安全为由在防火门南面增设了电动门，足以证明地下车库（位）实际存在，全体业主知晓规划车位的情况，并对地下车库进行了控制使用。9、被告在原告地下车库（位）停放车辆的照片一张，拍摄于2018年12月25日，该证据与第一次开庭时提交的视频监控材料，车辆停放照片等证据综合证实被告长期持续占用原告的地下车库（位）。被告对以上证据发表以下质证意见：对证据1，不能证明地下车库属于原告所有，该权属登记簿最下方载明：附储藏室2475.41方米，这个是指地下储藏室，没有表明是车库、车位，整座楼共计32户包括储藏室已全部售完。房屋权属登记簿上公章与房地产登记簿上的公章不一致，存在虚假，因此不能证明储藏室属于车库。下面铅笔注明的文字不能证明储藏室属于车库，第二页图纸没有说明空白处属于开发商，这是储藏室；权属登记薄记载了整体楼房状况及建设情况，不能证明原告主张的嘉和公寓仍属于原告所有。对证据2的真实性无异议，附件上补充协议不能证明地下车库属于出卖人所有；补充条款约定内容明显违背物权法第73条规定，原告引用的74条规定在原告提交的证据中没有规划车位的内容。预售许可证，规定车位是原告经营范围，涉案小区没有存在车位。对证据3商品房预售许可证的真实性和关联性有异议，该C座共32套房，该预售证写85套与现场不一致，有效期一年，已经过时效，不能作为销售的依据，假如该预售许可证是真实的，也不能作为销售现房的法律依据，原告无权销售其所称的地下车位，是原告侵犯了业主的权益。施工许可证上载明建筑规模为11739平方米，地点为嘉和C座综合楼，与现场实际不符，2005年至2006年竣工，实际上2008年才竣工，因此该许可证存在虚假。对证据4，告知书名下存在侵犯业主的行为，强行让业主退出。对证据5，出警照片证明开发商强行驱赶业主，造成群体性事件，是严重侵权行为，车的照片不能证明侵权。对证据6，房产证并没有标明C座地下一层1706.38平方米属于原告所有，只是标明了建筑面积9329.96平方米，没有标明地下车库的权属。证据7只能证明购买地下小储藏室的群众，也不能证明地下一层属于原告所有；如果该图属于规划图纸，根据最高法院关于审理建筑物区分所有权的若干问题解释第二款规定，该车位属于公共所有。如不是规划图，就不是车位。其他各层的图纸无异议。各层图纸的小广场是开发商向购房者承诺建设的空中花园，但是并未建设，老年活动中心也没有。对证据8，该证据不能证明地下车库的权属属于原告，只能说明出现突发情况后业主在应急处理时产生的费用情况，与本案无关；申请书是业主自我保护自愿自费装的电动门，与本案无关。证据9不能证明我们违法，证明自2008年起原告同意被告长期在这里停车。原告对被告的质证意见作出以下解释：证据1、登记薄是聊城市房地产登记管理部门向我单位颁发，是整个楼房及地下、商业、住宅部分各项设施的登记，该登记薄记载地上部分11层楼9329.96平方米，地下部分2475.41平方米，总计11804平方米。该登记薄记载的是整个楼房的登记信息，也是为各业主办理房屋分割产权的依据，该证据所附测绘图纸包含地上1至11层，及地下全部测绘内容，其中，每套房屋的建设面积及公摊面积在测绘图纸中有体现，总计85套房屋包含商业门面、住宅、每家每户的储藏室和我公司地下车库及门卫，房管部门登记信息将每一套房屋及储藏室作为一个单位进行统计，被告提出仅32套住房不全面。该登记薄对全部权属登记，32套卖给各位业主，其中172号房屋卖给本案被告，该房屋配套储藏室为7B号，被告购买房屋是在测绘图纸第6页显示了住宅房屋建筑面积143.88平方米，包含公摊22.586平方米。在测绘图纸第一页记载7B号储藏室的建筑面积为15.94平方米，包含公摊5.962平方米，以上为被告购买房屋及储藏室情况，该储藏室针对每一套及每一户房屋的面积，我公司均办理房产证，我公司尚未销售的地下车库为1706.38平方米，该车库由我公司销售，被告未购买，仍系我公司所有。证据2，预售证解释同证据1，预售证中房屋坐落地点为振兴西路嘉和公寓C座，销售单位为我公司，用途性质：住宅、储藏室、车位、商业、办公和其他。以上是对房屋情况进行明确说明。建筑规划证与施工许可证、预售证完全一致，与房屋权属登记簿一致，证明其合法有效，同时证实地下车位由我公司建设完成，但没有销售。关于公章不一致的问题，登记簿是房管部门向我公司颁发的，被告对其真实性质疑，我方不认可，如被告认为有造假情况，可申请法院向房管部门调查核实；经对比，该登记薄载明的面积与被告提交的房屋所有权证登记面积完全一致，我方登记簿所附图纸中载明的建筑面积为143.88平方米，被告提交的房产证中面积相同，被告房产证套内建筑面积121.29平方米，公摊面积22.586平方米，与我方提交的证据是完全一致的，被告储藏室建筑面积15.94平方米，与我方证据记载也是完全一致的，被告提交的房产证所附聊城房产分布图两张，对房产坐落、产权面积、套内面积、分摊面积均有清晰的记载，与我方提交证据一所附图纸完全一致，均是聊城市恒坤房地产测绘中心出具，印章一致，载明的内容及面积完全一致，可以对照。被告陈述其安装道闸是为家庭安全，被告安装道闸的位置位于整座楼的进出区域，我公司所有的地下车位在被告安装道闸范围内，被告安装后造成我公司无法使用、管理我公司所有的地下车位，因被告安装的道闸等相关密码均为被告持有，造成我公司无法管理使用，因此被告构成侵权。现在被告及其他业主将车辆停放在我公司所有的车位上，在我方提交的视频及照片中均有所体现。关于房屋所有权证所记载的车位面积1706.38平方米，在房屋所有权附表第2页倒数第二行进行了明确记载，在嘉和公寓C座办理了整体的房屋所有权证情况下，未进行出售的部分，其所有权不发生转移，依法属于登记的所有权人原告所有。关于规划设计图纸明确载明了地下1层的平面规划，被告在其上面签字捺印，足以证实其对规划车位是知情的。被告关于建筑物区分所有权司法解释第五条的理解是错误的，其第一款明确规定建设单位可以以出售、附赠或出租等方式处分车位，该条明确了建设单位对建设的车位有处分权，被告称系业主共有是理解错误，原告提交被告签字捺印的材料目的主要证实小区规划了通行通道，业主对于地下一层为车库的规划也明知，因此被告称原告不享有地下车库所有权的质证意见，不予认可。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、身份证复印件，证明被告身份。2，商品房买卖合同，证明被告为该小区业主，被告以高出同地段1000元的价格购买该小区的楼房。3、前期物业管理服务协议，第五条约定车位使用费按每个每月100元交纳，被告有权使用储藏室部位停车，第三条第六项约定有专业人员实施绿化养护管理，证明原告承诺建设空中花园。4、嘉和小区外墙照片，证明原告在外墙做广告，所得收入没有与被告分配，同时外墙建筑违法违章均有收入，侵犯了业主采光、相邻权益，也影响了小区安全，最下面照片上的空地是承诺建设空中花园，所得收入应归全体业主所有。5、房产证，证明被告系业主身份。原告对上述证据发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，该证据与我方提交的合同一致，证明内容有异议，通过该合同证明被告购买了C座172号房屋及配套7B号储藏室，并没有购买车库，在第三页车库和车位约定位置以斜线划掉，结合我方提交的房产权属登记簿及房产权证，证明被告房屋及储藏室并未分摊我单位所有的地下车库，该合同附件五补充协议约定小区内所有未列入公摊的设备、地下车库的产权归出卖人所有，房产中地下车库未列入每一业主公摊范围，产权归我公司所有。对证据3前期物业协议的真实性无异议，证明目的有异议，该份协议第八页第五条约定车位使用费车位使用人按100元每月向星海物业公司交纳，约定内容显示该楼房有地下停车位，需要有偿使用，被告未交纳说明未按照协议履行义务，不能以此作为享有产权的说辞。该协议是星海物业管理公司于2008年12月31日与被告签订，是前期物业管理服务协议，是根据物业交接前期实施物业服务的协议，星海物业是独立的法人单位，与我公司系长期合作关系，该证据能够证明我公司对地下车位享有产权，被告若使用应交纳使用费，现被告使用且拒不交费，安装道闸是侵权行为。对证据4照片拍摄内容不了解，门头招牌无法确认庭后确认向法庭回复，照片五份是该小区门面房门头招牌，是商业房经营的必需品，商户设置使用，与我公司无关，与本案无关。被告提交照片中有空白的，该房屋在房产登记簿中有记载，属于合法房屋，对其证明目的有异议。对证据5无异议，图纸与我方提交的权属登记簿一致，真实有效。该面积不包含我公司所有的地下车库。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于振兴路以北、卫育路以西嘉和公寓C座1单元7层172室商品房及储藏室。2008年12月31日被告在办理交房手续时与聊城星海物业管理有限公司（以下简称星海物业）签订《前期物业管理服务协议》，约定由该公司为嘉和公寓C座业主提供物业服务，其中第五条车位使用费地下停车位，车位使用人按100元/个·月向星海物业交纳车位使用费。协议签订后，被告并未按照约定支付车位使用费。2010年4月26日原告取得了包括1706.82平方米的车位的所有权证，房产权证号为：聊房权证新字第××号。2010年8月19日被告办理了房屋所有权证，房产权证号为：聊房权证新字第××号。现涉案楼房地下车位位于被告及其他业主共同出资安装的道闸区域内，原告无法进行管理。被告称刚入住时约定的每月交纳车位使用费100元，并非不想交，我们找星光房产主张广告牌的收益，协商的结果是两不找。原告对此不予认可，称被告长期使用地下车库区域并不意味着原告无偿交由他们使用，且车位使用费是被告与物业公司签订的，与开发商无关。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，原告已经取得了涉案楼房地下车位所有权证书，根据上述法律规定，原告对涉案楼房的地下车位享有所有权，被告未经原告同意，私自对地下车位进行管理的行为，对原告享有的物权构成侵权，因此原告要求被告停止侵害的诉求，应当依法予以支持。原告要求被告支付自起诉之日起至实际停止使用之日止按照每月1000元计算的车位使用费，但该项费用已在星海物业与被告签订的《前期物业管理服务协议》有明确约定，因本案系侵权纠纷，原告的该项诉求与本案不是同一法律关系，故对于原告的这一诉求，本院不予支持。虽然被告辩称，地下车位属于涉案楼房的全体业主共有，但其无证据证明这一事实，故该辩称理由于法无据，本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十五条之规定，判决如下：一、限被告梁乐明于本判决生效后停止对原告山东聊城星光房地产开发有限公司所有的位于振兴路以北、卫育路以西嘉和公寓C座地下车位的侵害。二、驳回原告山东聊城星光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告负担。（原告已预交，待执行时一并过付）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长 张 焱人民陪审员 薛 军人民陪审员 李 敏二〇一九年六月二十五日书 记 员 王佳璇