昆明市晋宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0122民初742号 原告：陈建昌，男，汉族，住重庆市长寿区。 原告：陈德英，女，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州西畴县。 上述二原告的委托代理人：马玲芬、刘玥彤，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。 被告：晋宁坤晟房地产开发有限公司。（以下简称晋宁坤晟房地产公司） 住所：云南省昆明市晋宁县。 委托代理人：林平、杨楠，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。 原告陈建昌、陈德英与被告晋宁坤晟房地产公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法适用简易程序，进行了审理。原告陈建昌及原告陈建昌、陈德英的委托代理人马玲芬、刘玥彤，被告坤晟房地产公司的委托代理人林平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陈建昌、陈德英向本院提出诉讼请求:一、判令被告为原告办埋位于“滇池南岸一号”小区42栋一单元202室92.89㎡住宅一套的《不动产权证》及编号为E-744车位的使用权手续；二、如上述诉请不能实现，则判令解除商品房买卖合同；三、判令被告返还已付购房款112000元、认购金10000元、天然气配套费2800元、电力配套费10682.35元、购车位款20239元，共计人民币155721.35元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部还清之日止）；四、判令被告赔偿经济损失：转让费30000元、按现行房屋市场价产生的价差人民币370000元、已付购房款一倍的赔偿金155721.35元，以上共计711442.70元。庭审中原告变更诉讼请求为判令解除商品房买卖合同；被告返还已付购房款112000元、认购金10000元、天然气配套费2800元、电力配套费10682.35元、购车位款20239元，共计人民币155721.35元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部还清之日止）；赔偿经济损失：转让费30000元、按现行房屋市场价产生的价差人民币370000元、已付购房款一倍的赔偿金155721.35元，以上共计711442.70元。事实和理由:原告二人系夫妻关系。张军系云南省第一女子监狱警察职工，2013年3月1日，张军与被告签订《云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工购房意向书》，欲购买“云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置房”约90㎡的住宅一套。2013年4月12日，张军向原告转让上述住宅，双方签订了《住房转让协议》，约定由原告一次性付给张军住房转让费3万元，当日原告依协议支付3万元转让费，张军向原告出具了《收条》。之后，原告分别支付了认购金10000元、购房款112000元、天然气配套费2800元、电力配套费10682.35元、购车位款20239元，以上共计155721.35元。2013年12月6日,转让人张军和原告签订并向被告提交了《“滇池南岸一号”房屋转让或更名申请书》，被告加盖了公章予以确认。之后被告一直未通知原告来办理相应的购房手续，原告在从其他购房人处知道已收到接房通知，原告来到滇池南岸一号准备接房并办理未完善的手续时，才听说原告认购的房屋已经被转卖给第三方。被告的行为给原告造成巨大的经济损失，现为维护自己的合法权益特向人民法院提起诉讼，请求依法给予解决。 被告晋宁坤晟房地产公司辩称：第一，本案原、被告双方未签订商品房买卖合同，本案应属于商品房预约合同纠纷；第二，原告知道签订房屋的时间但未如期与被告签订房屋，为减少被告经济损失，被告才将房屋另售他人，责任在原告不在被告；第三，本案已超过诉讼时效；第四，双方未签订商品房买卖合同，不应为原告办理《不动产权证》等手续；第五，原告所诉损失中转让费与被告公司无关，不应支付，被告公司销售的房屋属于保障性住房，售房金额远远低于市场价，且双方未签订商品房买卖合同，原告不具有房屋所有权、不存在市场差价；被告也不应支付已付房款一倍的赔偿金。 原告陈建昌、陈德英为证明其诉讼主张向本院提交了如下证据： 一、身份证、结婚证，欲证明原、被告的诉讼主体资格及婚姻关系； 二、《购房意向书》、原购房人身份证复印件，欲证明2013年3月1日，原购房人欲向被告购买“滇池南岸一号”的住宅一套； 三、《住房转让协议》、收条、收款收据，欲证明原告与原购房人达成住房转让协议，原告支付了转让费30000元及购房款、配套费等155721.35元； 四、《“滇池南岸一号”房屋转让或更名申请书》，欲证明原购房人向原告转让购房权，被告加盖公章予以确认； 五、接访通知单，欲证明其他房主收到接房通知单后原告去问才知道房屋被另卖他人。 六、证明及情况说明，欲证明张军名下的款项均为陈建昌所缴纳。 经质证，被告晋宁坤晟房地产公司对证据一结婚证提出异议认为有涂改痕迹，陈德英身份证复印件不真实；对证据二无异议；对证据三中的转让协议及收条真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据四、五无异议；对证据六认为与其无关。 本院认为，原告提交的证据一身份证、结婚证复印件经本院庭后核实其原件均真实合法，本院予以采信；证据二、三、四、五、六均有原件，且能够形成证据锁链，证实二原告支付了30000元转让费后向案外人张军购买了“滇池南岸一号”的购房名额并支付了部分购房款等费用的事实，本院予以采信。 被告晋宁坤晟房地产公司向本院提交了如下证据： 更名申请书，欲证明2013年12月6日，案外人张军将其购房名额转让给陈德英； 通知书、房屋、车位平面图、收款收据、POS机刷卡凭条及收款通知单，欲证明原告所诉请的房屋选房时间为2014年4月25日上午8点开始，合同签订时间为2014年4月26日-4月30日；2014年4月27日，原告陈建昌刷卡支付了陈德英名额的20239元车位款，但未支付其他款项；陈建昌2014年4月27日已来到现场但未办理签署《商品房购销合同》事宜，后来也未找到原告的事实； 商品房买卖合同登记备案表，欲证实根据约定原告未在指定时间内缴纳应交款项、未签署《商品房购销合同》，其签署的《房号及车位号确认单》已作废，被告无法联系原告才将房屋另行出售； 收款收据、现金缴款单，欲证明张军转让名额前所支付的费用。 经质证，原告对证据一的真实性无异议；对证据二中的通知书庭审过程中认可其已收到，但未注意其内容，对平面图、收款收据、刷卡凭条及收款通知单无异议；对证据三的真实性无异议；对证据四认为所缴纳款项应以原告的单据为准。 本院对原告无异议的证据一、证据二、证据三予以采信；对证据四，因原告及张军所缴纳款项有盖有被告公司印章的票据证实，故对该款项本院结合原告所提交票据予以认定。 根据庭审及举证、质证，本院确认本案相关法律事实如下:原告陈建昌、陈德英系夫妻。2013年3月1日，案外人张军与被告晋宁坤晟房地产公司签订了《云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工购房意向书》后认购云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置房一套。同年4月12日，张军与原告陈建昌签订了《住房转让协议》，约定张军将其单位在建的92.89平米的自有住房转让给原告陈建昌，转让费为30000元，同日，原告陈建昌依约支付了转让费30000元。2013年12月6日，张军与陈德英向被告公司递交了“滇池南岸一号”房屋转让或更名申请书，将张军的名额转让更名为陈德英，被告公司加盖了公司印章予以确认。2013年3月8日至2014年4月27日，原告陈建昌、陈德英通过张军名义及自己名义向被告公司缴纳了认购金10000元、购房款112000元、购车位款20239元、电力配套费用10682.35元、天然气配套费用2800元，以上共计155721.35元以购买原张军名额下的房屋一套，并选房号为“滇池南岸一号”42幢1单元202号。后被告公司与案外人龚普签订了商品房买卖合同将原告陈建昌、陈德英欲购的该套房屋出售给案外人龚普并于2015年1月5日将该合同进行了登记备案。原告陈建昌、陈德英因不能取得房屋与被告协商未果而诉至本院。 本院认为，本案争议焦点是：1、本案是否超过诉讼时效？2、《购房意向书》是否可以认定为商品房买卖合同？3、被告是否应退还原告缴纳的款项并赔偿原告所诉各项损失？ 针对焦点1，原告认为本案被告公司给其他购房者的接房通知的时间是2017年7月9日，原告通过其他购房人才知道可以接房，原告去询问才知道房屋已被另售他人，本案诉讼时效应从2017年7月开始计算，并未超过诉讼时效；被告认为公司通知原告签订《商品房买卖合同》的时间为2014年4月30日，原告无故未与公司签订合同，公司为减少损失才将房屋另售他人，本案诉讼时效应从应签订商品房买卖合同之日即2014年4月30日起算，本案已超过三年诉讼时效。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”，本案原告诉请的主要依据为被告将其所选房屋另售他人致其未能取得房屋，故本案诉讼时效应从原告知道或应该知道被告将房屋另售他人损害其权益时计算，而本案被告通知其他业主的交房时间为2017年7月，之后原告才知道房屋已被另售他人，本案原告知道其权利受到损害的时间为2017年7月以后，故本案并未超过诉讼时效，被告的该项辩解意见不成立，本院不予支持。 针对争议焦点2，原告认为《购房意向书》已具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且被告公司也收受了原告方的大部分购房款，故应属于商品房买卖合同；被告认为《购房意向书》并不具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同。 本院认为，本案中的《购房意向书》属于商品房预约合同。理由如下：预约是指将来订立一定契约的契约。判断一个合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人之间的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同以最终明确在双方形成某种法律关系的具体内容。如当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已十分接近，也应当尊重当事人的意思表示。本案中的《购房意向书》第三款明确约定了“上述款项在双方签订《商品房购销合同》及交纳购房款时，冲抵乙方应支付的购房款”，可见，该意向书已明确约定双方在将来会签订商品房买卖合同；另外该《购房意向书》对房屋的具体房号、金额、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容并未进行约定，原告也只是交纳了部分预付款，房屋并未实际交付，该购房意向书在履行过程中亦未转化为商品房买卖合同。综上，本案《购房意向书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，其在性质上属于预约合同，被告关于《购房意向书》属于商品房预约合同，本案属于商品房预约合同纠纷的理由成立，本院予以采纳。 针对争议焦点3，原告认为被告将案涉房屋另售他人，导致原告的合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应解除合同并返还已付款项并支付利息、赔偿损失，并可以请求承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；被告认为双方并未签订商品房买卖合同，故不应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定处理，公司所收取的款项，原告如与张军达成一致可以退还原告。 本院认为，本案原告向被告公司递交了“滇池南岸一号”房屋转让或更名申请书，将张军的名额转让更名为陈德英，被告公司加盖了公司印章予以确认，并在后期通知了原告选房并缴纳了部分房款等费用，原告陈建昌、陈德英已取得了原属于张军的合同权利和义务。现房屋已被另售他人，至原告的合同目的不能实现，原、被告双方亦均同意解除合同，故对原告要求解除双方《购房意向书》的诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对原告要求被告返还其已支付的购房款112000元、认购金10000元、天然气配套费2800元、电力配套费10682.35元、购车位款20239元，共计155721.35元的请求，本院予以支持；对原告所诉损失，本案被告公司认为公司已在通知书中告知签订商品房买卖合同的时间段，原告也认可收到该通知书并在该期间到达现场选房，无故未与被告签订合同，之后也未与被告签订合同，责任在原告，公司不应再赔偿其利息等损失；原告认为其虽收到被告公司的通知书但未注意其内容，本院认为，本案双方未在购房意向书中约定签订商品房买卖合同的时间，而现有证据不能查证双方未按时签订商品房买卖合同的原因，但被告公司收取了原告缴纳的购房款等各种费用，双方未按期签订商品房买卖合同后其作为销售方应积极主动与购房者联系继续商谈签订合同事宜，以促成商品房买卖合同的签订，如无法签订亦应对此产生的后续事宜与原告进行沟通，但本案被告未提交证据证实公司就签订合同事宜已积极主动与原告联系，也未提交证据证实其将案涉房屋另售他人后已告知原告，致双方买房事宜搁置多年未解决，现房屋已另售他人致原告不能取得房屋，被告公司应赔偿原告直接经济损失即已预交款项的银行利息，从2013年3月8日交款之日起计算。原告要求被告赔偿转让费30000元的请求因该转让费与本案被告无关，故本院不予支持；原告所诉支付按现行房屋市场价产生的价差人民币370000元，因双方未签订商品房买卖合同，原告亦未全部交清房款，不具备获取该房屋市场价差的条件，故对该诉请本院不予支持；对原告所诉赔偿购房款一倍的赔偿金的请求，因双方仅有预约合同，没有签订商品房买卖合同，故该诉请无法律依据，本院不予支持；综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下： 解除2013年3月1日原告陈建昌、陈德英与被告晋宁坤晟房地产开发有限公司的《购房意向书》。 被告晋宁坤晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈建昌、陈德英返还其支付的购房款112000元、认购金10000元、天然气配套费2800元、电力配套费10682.35元、购车位款20239元，共计155721.35元并支付该款项的利息（自2013年3月8日起计算至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 驳回原告陈建昌、陈德英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9357元，减半收取4678.5元，由原告陈建昌、陈德英承担2630元，被告晋宁坤晟房地产开发有限公司承担2048.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。 审判员 熊 薇 二〇一九年六月五日 书记员 蔡永赋