江西省金溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1027民初993号 原告：刘晓萍，女，1958年7月5日出生，汉族，住江西省。 委托代理人：付博纬，江西澍正律师事务所律师。 被告：胡宏涛，男，1977年11月20日出生，汉族，住江西省金溪县。 委托代理人：徐国平，江西金雄律师事务所律师。 被告：朱志安，男，1974年9月9日出生，汉族，住江西省金溪县。 被告：叶东明，男，1973年4月4日出生，汉族，住江西省金溪县秀谷镇学府路**，现住江西省金溪县。 被告：吴思进，男，1972年3月16日出生，汉族，，住江西省金溪县合市镇斛塘村前七坊组**现住江西省金溪县。 被告：江西拓普酒店有限公司，住所地江西省金溪县雅翔园，统一社会信用代码91361027079040979C。 法定代表人：朱志安，执行董事。 原告刘晓萍与被告胡宏涛、朱志安、叶东明、吴思进、江西拓普酒店有限公司合同撤销权纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告刘晓萍、被告胡宏涛、被告朱志安、被告叶东明、被告吴思进、被告江西拓普酒店有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘晓萍向本院提出诉讼请求：一、请求依法撤销被告朱志安、叶东明、吴思进与被告胡宏涛于2015年12月3日签订的《租赁协议》；二、请求人民法院依法判决确认坐落于金溪县秀谷镇白马大道雅翔园文化商城4栋的商品房（产权证号：金房权证秀谷镇字第××号，面积2100.13m）的占有、使用、收益权归原告刘晓萍所有，被告胡宏涛和被告江西拓普酒店有限公司立即将上述房产交还给原告刘晓萍；三、请求人民法院依法判决被告胡宏涛和被告江西拓普酒店有限公司向原告刘晓萍支付自2018年6月22日起至起诉之日即2019年4月28日的占有使用费360000元（暂定）以及自2019年4月29日起至房屋归还之日止的占有使用费（按照同地段同时期房屋市场租金价格计算，最终金额以司法鉴定意见为准）四、本案诉讼费用全部由五被告承担。事实及理由：2015年12月3日，被告朱志安、叶东明、吴思进与被告胡宏涛签订《租赁协议》一份，其中约定：甲方（朱志安、叶东明、吴思进）将江西拓普酒店租赁给乙方（胡宏涛）经营，租金共计人民币壹佰壹拾万元整，期限参拾年。在乙方经营期间甲方不能转给第三方经营。租金折抵朱志安原借胡宏涛人民币壹佰壹拾万元整。2018年6月15日，原告以9909800元的价格通过淘宝网司法拍卖平台竞得坐落于金溪县秀谷镇白马大道雅翔园文化商城4栋的一栋商品房（产权证号：金房权证秀谷镇字第××号，面积2100.13㎡”）。2018年6月22日，金溪县人民法院依法作出（2017）赣1027执404号之二执行裁定书，裁定：“一、坐落在金溪县秀谷镇白马大道雅翔园文化商城4栋的产权证号为金房权证秀谷镇字第××号房屋（建筑面积2100.13m）的所有权及该房屋占用范围内相应的土地使用权及该房屋占用范围内的土地使用权未单独办理登记，土地使用权证系总证，证号为：金国用（2009）第284号，土地使用权面积29147.4m”归买受人刘晓萍所有。上述房屋的所有权及该房屋占用范围内相应的土地使用权自本裁定送达买受人刘晓萍时起转移。二、买受人刘晓萍可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。“之后，原告在接收案涉房屋时，被告胡宏涛却明确告知原告其与原房屋所有权人签订《租赁协议》在先，原告取得房屋所有权在后，被告胡宏涛系案涉房屋的合法承租人，享有案涉房屋使用权为由拒绝将案涉房屋交付给原告。综上，原告认为，被告胡宏涛与原房屋所有权人签订的《租赁协议》是原房屋所有权人以其房屋使用权抵偿被告朱志安对被告胡宏涛所负债务的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不能对抗原告对案涉房屋所享有的物权。被告江西拓普酒店有限公司在原告所有的房屋范围经营“拓普酒店”缺乏事实根据和法律依据，故被告胡宏涛和被告江西拓普酒店有限公司实际占有、使用案涉房屋属无权占有。另外，《租赁协议》当中约定的租金价格远远低于同地段的市场价值，该合同明显导致了双方的权利义务不对等，经济利益严重失衡，违反了公平合定理的原则，属于显失公平，原告在竞得该房产得知租赁事实后导致利益严重受损，故请求人民法院依法撤销案涉《租赁协议》。同时，被告胡宏涛与被告朱志安之间的债权债务是否真实存在也是《租赁协议》成立的前提条件之一。因此，原告根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特诉至贵院望依法准如所请，秉公判决。 胡宏涛辩称：一、原告刘晓萍未取得该案拍卖房屋的完整物权，即未取得从拍卖之日起至2035年12月期间的用益物权。2017年10月30日江西新源洪城房地产评估有限公司出具的评估报告中明确注明-----评估总价值为估价对象存在租约限制条件下的价值。2018年6月由金溪县人民法院发布的拍卖公告再次特别说明：拍卖标的物存在租约限制。租期至2035年12月的租金已于合同签订时通过抵债方式一次性金额支付完毕，且竞买成功后法院不清场等。很显然，原告刘晓萍并未取得从拍卖之日起至2035年12月期间的用益物权。二、2015年12月3日答辩人胡宏涛与朱志安、叶东明、吴思进签订的《租赁协议》并非如原告刘晓萍诉状中陈述系合同之债。首先，该《租赁协议》合同主要条款及真实目的是答辩人租赁江西拓普酒店有限公司从事餐饮及住宿服务，即答辩人胡宏涛不仅取得该拍买房屋使用权、而且取得江西拓普酒店的经营权，而该拍卖房屋的所有人及江西拓普酒店有限公司全体股东通过租赁获取相应的租金。其次，该拍卖房屋的所有人并没有与答辩人胡宏涛存在债权债务关系，只是江西拓普酒店有限公司股东之一即朱志安与答辩人胡宏涛存在债权债务关系，不能因为该拍卖房屋所有人及江西拓普酒店有限公司其他股东同意租金一次性并以折抵朱志安所欠答辩人胡宏涛债务形式支付，而改变该《租赁协议》的租赁性质。再其次，该《租赁协议》的实际租金为470万元，其中110万元“一次性折抵朱志安的债务，另360万元由答辩人胡宏涛每个月给付另两个股东李某、李金华共1万元租金。由于原告刘晓萍未取得从拍卖之日起至2035年12月期间的用益物权，以及根据合同法第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的、不影响租赁合同的效力”的规定。即买卖不破租赁原则。请依法驳原告刘晓萍的诉讼请求。 被告朱志安、叶东明、吴思进、江西拓普酒店有限公司均未书面答辩也未出庭应诉。 经审理查明，涉案房地产的所有权在司法公开拍卖前登记在本案被告叶东明、吴思进两对夫妇名下。并出租给了本案被告江西拓普酒店有限公司。江西拓普酒店有限公司于2013年1月16日由股东6人创办，本案被告朱志安、叶东明、吴思进均为股东之一。2015年12月3日被告朱志安、叶东明、吴思进与被告胡宏涛签订了一份《租赁协议》，该份协议为手写，协议约定“朱志安、叶东明、吴思进同意将江西拓普酒店有限公司租赁给胡宏涛经营，租金110万元，期限30年，……。租金折抵朱志安原借胡宏涛人民币110万元”。同年同月同日，叶东明、吴思进、李某、李金华也与胡宏涛签订了一份《租赁协议》，该份协议为打印件，协议约定“叶东明、吴思进、李某、李金华将江西拓普酒店有限公司出租给胡宏涛经营。期限15年，租金每年12万元整，五年一付，先付后租。……”。李某出庭证实“其每月均得到胡宏涛支付的1万元，该1万元是胡宏涛支付给李某与李金华两人的。只要胡宏涛在经营，他就必须支付这笔钱。”至于手写的哪份协议是否为真，证人李某表示其不清楚，当时订立手写的哪份协议，其未在场。这两份租赁协议订立之时，涉案房屋并未抵押至原告刘晓萍名下。被告叶东明、吴思进夫妇与原告刘晓萍存有债权债务关系，涉案房地产早期抵押在银行。原告刘晓萍替被告叶东明、吴思进夫妇偿还银行债务后，为减少风险，涉案房地产抵押至原告刘晓萍名下。后原告刘晓萍为实现债权向法院提起诉讼要求本案被告叶东明、吴思进夫妇偿还。在该案执行过程中，原告刘晓萍申请拍卖本案涉案房地产用于其优先受偿。2017年10月30日江西新源洪城房地产土地评估有限公司向金溪县人民法院致函，告知了估价对象涉案房地产的评估价值，并标注评估总值为估价对象存在租约限制条件下的价值。原告刘晓萍本人参与竞价拍卖，并于2018年6月15日通过金溪县人民法院于淘宝网开展的“江西省抚州市金溪县秀谷镇白马大道雅翔园文化商城4栋”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价9909800.00元胜出，取得涉案房地产的所有权。金溪县人民法院于2018年6月22日裁定原告刘晓萍取得了涉案房地产的所有权。 上述事实有原告刘晓萍与被告胡宏涛向法庭提供的书证及原告刘晓萍与被告胡宏涛在法庭上的陈述，并有江西拓普酒店有限公司股东之一的李某证人证言予以证实。 本院认为：本案争议点概括起来就是三点：一、原告依据合同法第七十四条的规定，申请撤销2015年12月3日被告胡宏涛与朱志安、叶东明、吴思进签订的《租赁协议》，理由是否成立。该条前段规定一种情形，后段规定一种情形。原告认为叶东明、吴思进以明显不合理的低价，将涉案的房产转让给了胡宏涛，造成了叶东明、吴思进的债权人刘晓萍的损害，并且胡宏涛知道刘晓萍受到了损害。查明的事实中不存在叶东明、吴思进放弃其到期债权或者无偿转让财产的事实，也不存在叶东明、吴思进以明显不合理的低价转让财产的事实。况且，该租赁协议订立时，原告刘晓萍并没有取得涉案房地产的抵押权。在案涉租赁协议订立时，其是否已经替叶东明、吴思进偿还银行债务，银行抵押权此时是否因原告刘晓萍的代偿而灭失，原告刘晓萍与叶东明、吴思进何时形成了的新的一笔债权债务，原告刘晓萍何时取得的案涉房地产抵押权的，案件中现有证据确定不了。但是，可以确定刘晓萍取得案涉房地产抵押权及与叶东明、吴思进何时形成了新的债权债务是在案涉《租赁协议》订立之后发生的事实。其二，案涉房地产的拍卖是刘晓萍向法院申请起动拍卖，要求实现抵押权优先受偿。评估报告及法院公告均明确告知案涉房地产存在租约限制条件，刘晓萍仍然参与竞买。而在刘晓萍以最后最高报价竞买后，又以购得人（案涉房地产所有人）的身份向本院提起诉讼，否定之前本院公告案涉地产存在租约限制条件的事实。第三，撤销权的行使期限应自具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，超过期限，撤销权消灭。即使原告刘晓萍撤销权，其在向法院申请执行，法院对外委托评估阶段，其也应当知道拍卖的涉案房地产存在租约情况的事实。故原告刘晓萍在本案中并不具有债权人的撤销权。即使有，权利也消灭。 二、2015年12月3日被告胡宏涛与朱志安、叶东明、吴思进签订的《租赁协议》是租赁性质还是原告主张的债权债务关系。 本案中，1、江西拓普酒店有限公司在2013年就成立，成立之初就是租赁案涉房地产经营。故江西拓普酒店有限公司与叶东明、吴思进夫妇成立租赁关系。2、2015年12月3日被告朱志安、叶东明、吴思进与被告胡宏涛签订了一份《租赁协议》，协议约定“朱志安、叶东明、吴思进同意将江西拓普酒店有限公司租赁给胡宏涛经营。租金折抵朱志安原借胡宏涛人民币110万元”。胡宏涛基于合同约定取得了江西拓普酒店有限公司的经营权无疑。鉴于上述两份协议，胡宏涛取得了江西拓普酒店有限公司的经营权，江西拓普酒店有限公司对案涉房地产享有租赁权，故胡宏涛对案涉房地产享有租赁权。借款折抵租金并不违法，法律也不禁止一次性支付租金。而并非原告所主张的借款折抵租金，就不属于租赁关系，而属于别的什么债权债务关系。也并非租金只能每月、每季或每年支付。租赁关系就是双方互负债权债务的合同关系。 三、朱志安原借胡宏涛人民币110万元是否属实。 租赁协议中约定朱志安原借胡宏涛人民币110万元折抵租金。正如前文已述，该协议成立在刘晓萍取得案涉房地产抵押权之前。胡宏涛与朱志安的债权债务关系如何形成的与本案没有直接关系，本院对该笔债权债务如何形成不予审查。庭审时法庭明确告知原告，如有证据证明该笔债权债务是虚假的，法庭可以予以审查。原告刘晓萍表明没有证据提供，并表示了举证责任在被告胡宏涛。被告胡宏涛表示，如果原告认为该笔债权为虚假，其可以向公安经侦部门报案。被告胡宏涛当庭还表示可以提供该笔债权债务形成的证据，及资金走向，但原告得承诺息诉，不再对该租赁协议提起诉讼。原告未答应。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘晓萍全部诉讼请求。 案件受理费14700元，由原告刘晓萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审 判 长  苏宜彬 人民陪审员  彭长财 人民陪审员  万发林 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  龚 莉