陕西省西安市中级人民法院   陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终5102号上诉人（原审被告）：西安珠江投资有限公司，住所地西安市未央区团34D。法定代表人：吴彦俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌，男，1982年12月9日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：付晨芬，女，1991年2月12日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被上诉人（原审原告）：赵哲平，男，1984年10月9日出生，汉族，西安炎黄信息系统咨询有限公司工程师，住西安市碑林区。上诉人西安珠江投资有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人赵哲平商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回赵哲平的一审诉讼请求；2、判令赵哲平承担一审及二审诉讼费。事实和理由： 一、一审判决在认定事实方面前后矛盾，导致判决结果错误，依法应予纠正。一审判决认为“本案原被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，应为有效”，说明双方在签订《补充协议》时经过了充分的协商，买受人赵哲平对于补充协议中的条款是明知并且充分理解的。既然如此，补充协议并不符合“格式条款”的法律规定和特点，一审判决认定错误，依法应予纠正。二、一审判决有关《补充协议》中“双方一致同意因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价5％”的约定系“格式条款”的认定错误，依法应予纠正。2.1《合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，其特点是：一方当事人事先拟定；在签订过程中不允许修改；为了重复利用。因此格式合同在签订时不但不允许相对方进行修改，而且一旦双方不能达成一致，则交易(或服务)不能继续。但本案的《补充协议》作为主合同的从合同，仅仅是为了主合同更加明晰、更加方便履行，补充协议是否签订并不影响主合同的签订和履行。2.2其与赵哲平在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，地位平等，签约程序公平、公正、公开。赵哲平购买的其公司商品房属于经济适用房，按照经适房购买规则，只要购房者向其公司出示“经审核通过的经适房购买资格表”，其公司作为出卖人就不能拒绝购房者的购房要求，故双方签订合同时完全公平、公正、公开。2.3《补充协议》并非为了“重复利用”和“不允许协商”，如果购房者不同意补充协议的内容，可以不签订该补充协议，并不影响双方《商品房买卖合同》的签订和履行。赵哲平所在楼栋有大量业主并没有同其公司签订《补充协议》，可见该补充协议的签订与否首先并不影响《商品房买卖合同》的签订和成立，其次该补充协议是其公司与业主进行充分协商之后签订的，补充协议中既有对出卖人权益的限制，也有对买受人权益的限制，并非一审判决所认定的格式合同。2.4一审判决将“珠江公司作为补充协议的起草方”认定为“珠江公司作为格式条款的提供方”属于严重的逻辑错误，依法应予纠正。如前所述，因为主合同《商品房买卖合同》约定的不够明确，双方遂签订了补充协议，如果仅仅因为其公司主动起草了合同版本，就被认定是“格式条款的提供方”，显然逻辑错误。因为在双方一致认为需要签订补充协议的情况下，任何一方主动提供补充协议的版本，都是符合常理的。2.5一审判决关于“被告未提供证据证明在签订《补充协议》时采取了合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，该条款应属无效条款”的认定存在错误，依法应予纠正。主合同《商品房买卖合同》和从合同《补充协议》在同一天签订，因商品房买卖行为涉及到赵哲平的重大切身利益，按照常理，买受人赵哲平对于《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容都应当进行详细认真的审阅和了解，买受人没有理由对其中的某一条款忽略或没有注意。赵哲平违背诚实信用原则，不应当因此而获益。综上所述，一审判决在认定相关事实和法律关系时存在严重错误，导致判决结果错误，依法应予纠正。赵哲平辩称，一、针对珠江公司上诉状“第一条”，珠江公司理由不妥，仅是珠江公司的主观猜测。虽然其签订了《补充协议》，但事实上该补充协议内容完全是珠江公司在订立合同前拟定的，并不是在双方反复协商的基础上形成的。其在签订该补充协议时就对协议中的诸多条款表示不满，但珠江公司明确告知其如果不签订该补充协议就不能签订《商品房买卖合同》，也不允许其对补充协议的条款进行修改，其处于弱势只能被迫选择接受。该补充协议内容符合格式条款的含义，根据《合同法》第四十条的规定，该条款无效，故一审判决正确合理。二、针对珠江公司上诉状“第二条”，一审判决认定“双方一致同意因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金额不得超过总房价的5％”为格式条款，认定正确，应维持原判。1、针对珠江公司上诉状“2.1”，本案《补充协议》恰恰符合珠江公司所依据的《合同法》第三十九条的规定；2、针对珠江公司上诉状“2.2”，其与珠江公司签订《商品房买卖合同》时，珠江公司单方面提出必须签订补充协议才能签订《商品房买卖合同》，签约过程存在不公平对待。另外，不少业主向房管局反映，珠江公司在商品房销售过程中存在向业主索取几千至几万元合同金额以外费用的情况，说明珠江公司在签约程序上也存在明显违法行为；3、针对珠江公司上诉状“2.3”，珠江公司上诉称有部分业主不签订补充协议，说明其受到了珠江公司的不公平对待，证明珠江公司选择性地与业主签订补充协议。再次强调，珠江公司未就补充协议与其充分协商，其既不能选择不签，也不能选择修改，此不公平补充协议中免除珠江公司主要责任的条款属于格式条款，应属无效；4、针对珠江公司上诉状“2.4”，一审判决认定“珠江公司作为格式条款的提供方”正确。珠江公司既是格式条款的起草方，也是格式条款的提供方；5、针对珠江公司上诉状第“2．5”，一审判决认定“被告未提供证据证明在签订《补充协议》时采用了合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，该条款应属无效条款”正确。珠江公司上诉所称的《商品房买卖合同》和《补充协议》在同一天签订，故其应对合同内容知悉并充分了解，恰恰证明珠江公司无视法律对使用格式条款作出的规定。综上，珠江公司存在多重违约及违法行为，请二审法院维持原判并酌情处罚。赵哲平向一审法院起诉请求：1、珠江公司支付2017年10月至2018年8月逾期交房期间的租房损失，共计1.1万元；2、珠江公司更换入户门；3.本案诉讼费由珠江公司承担。一审法院认定事实：2015年12月31日，赵哲平、珠江公司双方签订《商品房买卖合同》，约定赵哲平购买珠江公司开发的西安市未央区XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款322200元；珠江公司应当在2016年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付赵哲平；合同附件六约定安装钢制入户门；附件七约定入户门设计为四防门（防盗、放火、隔音、保温）……另查明，截至法庭调查结束，赵哲平所购买的涉案房屋仍未取得工程竣工验收备案证明文件，赵哲平已于2018年8月24日实际收房并开始装修。庭审中赵哲平提供了四川兴事发门窗有限责任公司生产的“钢制隔热防火门”入户门照片一张，证明珠江公司实际安装的门窗与合同约定不符。珠江公司仅辩称其安装的入户门符合合同附件六约定的“钢制入户门”，但未将品牌告知法院。后赵哲平自认其在起诉后已将涉案房屋的入户门自行更换，并放弃了在本案中要求珠江公司向其更换入户门的诉讼请求。2015年12月31日，赵哲平、珠江公司另签订了《补充协议》，第十条第四项第五款约定，双方一致同意因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价的5%，但本协议另有约定的除外。赵哲平曾诉至法院，请求珠江公司支付2017年1月1日至实际交房之日止的房租损失（包含租金和物业费）每月1058元。二审法院判令珠江公司向赵哲平支付2017年1月1日至2017年9月30日期间的租金损失每月1000元。后因珠江公司未交付房屋，赵哲平持续租房，每月支付租金1000元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案赵哲平、珠江公司双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，应为有效。截至本案法庭调查结束，珠江公司涉案房屋仍未通过竣工验收备案，未达到交付条件，违反了双方商品房买卖合同的约定，已生效并执行的民事判决书判令赵哲平每月的租金损失为1000元，本案中赵哲平按照每月1000元主张后续租房损失并无不当。《补充协议》中约定的“双方一致同意因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价的5%”，该条款属于格式条款，珠江公司作为格式条款的提供方，该条款在珠江公司持续违约或多重违约的情况下对赵哲平显失公平，珠江公司未提供证据证明在签订《补充协议》时其采用了合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，该条款应属无效条款。赵哲平2018年8月24日已实际收房并开始装修，但房租系按月计算，因此赵哲平主张自2017年10月1日至2018年8月31日期间的租房损失，每月1000元，共计1.1万元，依法予以支持。因赵哲平在起诉后已经将涉案房屋的入户门自行更换，并放弃了在本案中要求珠江公司向其更换入户门的诉讼请求，依法予以准许。一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告西安珠江投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告赵哲平2017年10月1日至2018年8月30日期间的租房损失1.1万元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元（原告已预交），现由被告西安珠江投资有限公司承担，于上述给付时间一并支付原告赵哲平。二审中，当事人没有提交新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的事实属实。本院认为，赵哲平与珠江公司20151231签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同中约定：珠江公司应当在2016年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付赵哲平。赵哲平实际于2018年8月24日收房并开始装修，珠江公司向赵哲平交付的房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，珠江公司已构成了违约，赵哲平诉请珠江公司承担违约责任理由成立，应予支持。关于违约责任承担问题。本院业已生效的（2018）陕01民终3135号民事判决已对赵哲平所诉的自2017年1月1日至实际交房之日止的房租损失（包含租金和物业费）问题进行了实体处理，判决珠江公司支付赵哲平2017年1月1日至2017年9月30日的租金损失9000元，并告知赵哲平对2017年10月1日之后的租金损失另行主张。本案系前案的后续诉讼，2017102018811一审法院综合生效判决认定事实和判处情况，并考虑2018824赵哲平在本案诉讼中提交的房屋租赁合同、租金收条等证据所能证明的实际损失情况，对赵哲平本案所诉的自2017年10月1日至其实际收房的2018年8月24日期间的租金损失，按照每月1000元认定11个月，裁量符合民事诉讼中的举证责任分配和对证据的审核认定规定，判处适宜。至于珠江公司以《补充协议》中“利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价的5%”之约定对赵哲平所诉损失提出上诉问题。《补充协议》中的该条款属于格式条款约定，虽然根据双方举证证据并不足以认定该条款为无效格式条款，但赵哲平在本案中所诉损失系基于珠江公司违约行为产生，综合赵哲平所提交的证据及生效判决认定事实情况，足以认定赵哲平所诉赔偿额确实相当于因珠江公司违约造成的实际损失。一审法院11对珠江公司基于《补充协议》约定提出的抗辩意见不予采信，裁处符合《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条之规定，且与公平原则不悖，本院对珠江公司就此问题提出的上诉意见，亦不予采纳。综上，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元（西安珠江投资有限公司已预交），由西安珠江投资有限公司负担。本判决为终审判决。    审  判  长   何 强审  判  员   王慧芳审  判  员   辛 娟    二○一九年六月日 法 官 助 理   孙静文书  记  员   刘燕子  1