河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0730民初924号原告（反诉被告）：袁妮妮，女，1979年11月1日出生，汉族，住河北省怀来县。委托诉讼代理人：于涛，北京市地平线律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦卓丽，女，1980年5月26日出生，汉族，住河北省怀来县。被告（反诉原告）：刘俊英，女，1953年9月25日出生，汉族，住河北省怀来县。二被告委托诉讼代理人：赵国龙、刘晋薇，北京厚大合川律师事务所律师。原告袁妮妮与被告焦卓丽、刘俊英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于涛、被告刘俊英及二被告委托诉讼代理人赵国龙、刘晋薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁妮妮向本院提出诉讼请求：1、判决被告焦卓丽、刘俊英将怀来县北辛堡镇方家冲村北原乡美利坚二期B3A-07号房屋过户至原告袁妮妮名下；2、判令被告焦阜丽、刘俊英赔偿原告袁妮妮经济损失150，000.0元。事实和理由：2015年6月16日，原告袁妮妮（买受人）与被告焦卓丽（出卖人）签订了《房屋买卖合同》（以下简称“该合同”），该合同约定：被告将坐落于张家口市怀来县原乡美利坚四组团B3A-7号房屋（以下简称“该房屋”）出售给原告，总金额为3，150,000.0元。定金1，000，000.0元于2015年6月15日支付；第二笔款人民币1，000，000.0元整于2015年7月15日前支付；第三笔剩余款项于过户当日支付。同时约定，被告应于90日之前办理完成房屋产权证。自该合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订当日，被告向原告交付了该房屋。按照上述约定，2015年6月14日，原告分别通过工商银行和中国银行合计向被告焦阜丽转账1，000，000.0元，被告焦卓丽于6月16日出具收条，确认收到该款项；2015年7月14日，原告通过中国银行向被告焦卓丽转账1，000，000.0元，被告焦卓丽于2015年7月15日出具收条，确认收到该款项；后被告称，其在英国购置房产需要资金，希望原告能够提前支付剩余购房款。按照合同约定，余款是过户当日支付，但基于原告对被告的信任，体谅被告的难处，便同意了这一请求。2016年9月21日，原告通过中国银行向被告焦阜丽转账1，100，000.0元，被告焦卓丽于当日出具收条，确认收到该款项，并确认最后余款50，000.0元整于过户前打入焦阜丽账号。合同签订后，因被告一直未取得该房屋的不动产权证，导致原告无法在合同约定的90日内办理完该房屋的转移登记手续。此后虽经原告多次催促，但被告一直未协助原告办理过户手续。2019年4月，被告刘俊英联系原告，称因当地限购，现已无法办理该房屋的过户手续，要求将房屋收回。原告拒绝了这一明显不合理的请求，要求被告继续履行合同，办理过户手续。原告认为，双方签订房屋买卖合同的时间，交付房屋的时间，以及支付购房款的时间，均在当地限购政策出台之前，该房屋的过户并不受该限购政策的影响，限购政策对该房屋的过户没有溯及力。现双方除办理房屋产权过户和支付50，000.0元尾款外，合同已全部履行完毕。且房屋现市值比购房之初已上涨一倍之多，被告要求解除合同收回房屋会给原告造成巨大的经济损失。综上，原告认为，被告的行为已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现原告依据该规定诉至贵院，要求被告继续履行合同，协助原告办理该房屋的过户手续，并赔偿相应的经济损失，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。焦卓丽、刘俊英辩称，《房屋买卖合同》第七条约定“出卖人应于90日之前办理完成房屋产权证，否则买受人有权退房”。由于开发商原因未能按照约定办理，被告与原告经协商一致延长了办理房屋过户的时间。不动产权证办好后，被告多次催促原告尽快与其办理过户，但原告以各种理由推脱直至限购政策实施，致使购房合同无法履行，原告的行为已构成违约。按照交易习惯，涉案房屋取得不动产权证是在限购开始前的半年，原告应积极主动的要求被告为其办理房屋权属转移登记，但原告没有提交显示其曾催促被告尽快办理房屋权属转移登记的证据。合同第四条约定“第三笔剩余款项应于过户当日支付”。原告在过户尚未完成的情况下提前支付了尾款1，100，000.0元，该笔款项支付时间是2016年9月21日，是在涉案房屋取得不动产权证后，在未办理过户的情况下原告就支付了尾款，这明显不符合常理。被告多次要求原告办理过户手续，原告基于自己原因不想办理过户，是为了稳住被告才提前支付了尾款1，100，000.0元，并非是被告主动要求原告支付尾款的。限购政策实施后直至原告起诉，将近两年半的时间内，原告完全可以通过签订劳动合同以及交税等方式使自己符合购房资格，但是原告并没有这么做，可见原告并没有过户的诚意，存在歪曲事实的情形。因限购政策的出台，客观上原告已不具有购房资格，房屋权属转移登记已无法实现。根据《合同法》第94条及第97条的规定。此种情形属于合同法定解除情形，被告可依此解除合同。合同解除后原告应返还房屋，由于原告的违约，被告有权要求其支付房屋占用费。原告不配合办理过户使得被告已购买的其它房屋也不能办理过户，自2016年7月3日至今已是第四个年头，给被告造成了不小的精神压力，因此被告要求支付精神损害赔偿。本案就购买涉案房屋原告并未支付完毕全部购房款，仍有50，000.0元的购房款未向被告支付。综上，望法院依法作出公正裁决，驳回原告的诉讼请求，支持被告的合理请求，维护其合法权益。反诉原告焦卓丽、刘俊英向本院提出反诉请求:1.判令解除双方于2015年6月16日签订的《房屋买卖合同》；2.判令原告（反诉被告）返还涉案房屋(包括屋内家具家电等)；3.判令原告（反诉被告）支付房屋的占有使用费(按每月10，000.0元标准，自2015年6月16日起至实际返还房屋之日止)；4.判令原告（反诉被告）向被告道歉并赔偿精神损失费1元。反诉事实和理由:1.2015年6月16日，袁妮妮与焦卓丽签订的原乡美利坚B3A-07房屋买卖合同时的实际情况:袁妮妮经人介绍找到了焦延顺(被告刘俊英爱人，焦卓丽之父)说到其父亲患肺癌中晚期，因家在青岛沿海空气中含盐对肺癌治疗不利。在原亲属家住了几天感觉有益疗养。袁妮妮含泪说:“父亲对我关怀备至，帮我在北京买了房，现在父亲患病，我也要尽孝道，为父亲在这里提供疗养居所。并要求将房子卖给她尽孝道…”焦延顺看到袁妮妮很有孝心，想到自己多年前也患过癌症，心生感动和同情，当时将并不准备出售的房屋B3A-07初步同意出售给她，同意按3，100，000.0元(低于当时市场价)过户各种费用由买房出(当时房屋的买卖的通常做法)为了让袁妮妮的父亲尽快疗养，以利身体。又同意室内原有的家具家电用具等原封不动以50，000.0元价格共计给卖方3，150，000.0元净价办理买卖协议。焦延顺随后告诉女儿焦卓丽和袁妮妮办理协议。爱人刘俊英尽管不同意卖此房，焦延顺也做了不少说服工作。以上就是，通常买卖双方过户后才交房，而买方只交了第一笔1，000，000.0元即住进去的原因。即完全是卖方出于善心以有利于袁妮妮父亲身体康复着想……。2.关于合同约定的房产证三个月办理完毕过户问题:当时原乡的房产证因开发商的原因均滞后分批办理。经询问开发商说两个月之内应该可以办理完。为保险起见合同写了三个月办证完过户。后因外部原因(如一次怀来县房地局办公设备程序升级停办房产证一个多月以及其它外部原因)致使房产证直到2016年7月3日原乡开发商才通知办理完成。房产证办理延后时间内，被告方均通告了原告方，原告方也理解并未按照合同规定提出退房要求。3.被告方在房产证完成(2016年7月3日)。7月5日，焦延顺给袁妮妮通电话告诉房产证前天以办完，请安排约定时间一块儿到怀来县过户，袁妮妮说最近她爸爸身体不太好她也辞掉了北京工作在青岛家里照顾爸爸。过一段时间她会安排过来…过了一段时间，袁妮妮仍然没联系我们办理过户。焦延顺又电话催过她。还是她父亲身体不好，她顾不上过来。她才说到不然她把尾款再付1，100，000.0元，剩50，000.0尾款过户时办理。而不是原告袁妮妮说的焦卓丽要在英国买房她同情我们又提前付1，100，000.0元。这真是无稽之谈!4.被告方办理完房产证至2××16年底怀来县房屋限购政策出台前有近半年时间之多。原告方均无抽时间到怀来办过户(一天即可办理过户)。我们不知道为什么，我们无法理解。我们只能认为原告方欺负我们善良和老实。认为反正房子也住了，钱也给的差不多了，剩五万我们也不好意思提出。5.怀来县房屋限购后，焦延顺又催过袁妮妮让她想办法疏通满足条件把户过了，因为这个户不过了也影响了被告方在原乡新住房办房产证。造成了被告方潜在的风险和损失……。其中2018年6月6日焦延顺主动和袁妮妮微信语音通话9分多种，又谈了想办法办理过户的事，并提出如果真办不了，也可以和家人商量解除合同，友好协商，妥善解决此事。6.我们郑重声明:我们在和袁妮妮的房屋买卖合同履行中。袁妮妮从来没有一次主动和我们联系过户之事。而总是我们在催她。焦延顺办好房产证对袁妮妮的通知及后来的联系催促，因2018年春节后手机丢失，资料无从查起。且原来历次通知和催促均未留资料，这正好证明被告方从来没有不过户的想法和做法;原告方在过户条件允许的情况下，不去房管部门备案，不去网签，主观延误了过户时间。限购后对合同如何履行从不提及，尾款50，000.0元又拖数年。想必是房子住着，卖方也拿我没办法。尤其是竟然为达目的恶人先告状，颠倒黑白，对被告方刘俊英焦延顺的善举造成精神上的伤害。因此，请求法院判令反诉所请。反诉被告袁妮妮辨称，1、本案合同签订、购房款支付和交付房屋等所有交易行为均在怀来县房屋限购政策出台之前完成，本案合同并不受限购政策的影响，不存在任何可以解除涉案合同的约定或法定事由，刘俊英、焦卓丽应履行其合同义务，配合袁妮妮办理涉案房屋的过户手续；2、袁妮妮购买涉案房屋时，3，150，000.0元的交易价格已高于当时的市场价格，支付购房款的时间节点和交付房屋的时间，均是双方协商一致的结果，与涉案合同是否可以解除没有关系;3、合同约定三个月内办理完毕涉案房屋的过户手续，但因刘俊英、焦卓丽的原因迟延办理产权证，后续又因其办理公证导致迟延办理过户手续，该违约责任在刘俊英和焦卓丽；4、袁妮妮对刘俊英、焦卓丽办理完房屋产权证的时间并不知情，一直以为是尚未办理完毕，直至限购政策出台之前还在催促对方尽快办理并完成过户;5、按照合同约定，购房余款是过户当日支付，但基于对对方的信任，并体谅对方在英国购置房产的资金需求，在未过户的情况下，袁妮妮便提前支付了1，100，000.0元购房款，否则袁妮妮不可能提前支付。综上，反诉人提出的要求解除合同、返还房屋并支付房屋占有使用费、精神损失费的反诉请求，没有任何事实和法律依据，而且涉案合同并不存在解除的法定或约定事由，恳请贵院依法驳回反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）为证实自己的主张，提供如下证据;1、《房屋买卖合同》；2、银行汇款凭证及收条；3、与被告刘俊英的微信聊天记录；4、原告之父袁有亮的死亡证明。被告（反诉原告）为证实自己的主张，提供如下证据;1、焦卓丽的房产证；2、涉案房屋钥匙收条；3、焦卓丽之父焦延顺与袁妮妮的微信记录；4、刘俊英与袁妮妮的微信记录。经质证，双方均对证据的真实性和合法性无异议，只是对所要证明的目的有异议，即双方未及时办理涉案房屋的产权转移登记手续，谁违约在先。本院经审理认定事实如下：2015年6月16日，袁妮妮与焦卓丽签订《房屋买卖合同》，该合同约定：焦卓丽将坐落于张家口市怀来县原乡美利坚四组团B3A-7号房屋出售给袁妮妮，总金额为3，150，000.0元。定金1，000，000.0元于2015年6月15日支付；第二笔款人民币1，000，000.0元整于2015年7月15日前支付；第三笔剩余款项于过户当日支付。同时约定，焦卓丽应于90日之前办理完成房屋产权证。自该合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订当后，焦卓丽向袁妮妮交付了该房屋；袁妮妮依约向焦卓丽支付了前两笔房款。刘俊英于2016年7月3日取得涉案房屋的房屋所有权证书（怀房权证私字第××号），证书显示：该房屋所有权为焦卓丽、刘俊英按份共有（各占50%）。袁妮妮于2016年9月21日向焦卓丽支付第三笔房款1，100，000.0元，并定于剩余的50，000.0元房款于过户前打入焦卓丽的账户。此后，双方未能及时办理涉案房屋的权属转移登记手续。2016年12月8日，怀来县开始执行《怀来县关于规范房地产市场秩序的实施意见(试行)》(怀政＜2016＞62号)的规定，其中有：非本县户籍居民在怀来创业，经办企业及外来务工人员在我县无住房且满足下列条件的(签订劳动合同工作2年以上，缴纳社会保险1年以上、有缴纳税收等证明)，限购一套住房(含新建商品住房和二手房)，首付款比例不得低于30％;已经拥有一套住房或不能满足本条约束性条件的，暂停在本县向其售房。袁妮妮身份证上显示其户籍所在地为山东省青岛市市北区河西村1284号。焦卓丽、刘俊英认为袁妮妮在限购政策出台后，已无购房资格，客观上房屋权属转移登记已无法实现，要求与袁妮妮解除合同。双方为此发生纠纷，诉至法院，请求判令各自所请。本院认为，一、双方均无证据证明涉案房屋未能及时办理权属转移登记手续是由谁违约造成，因此，对要求对方承担违约责任的观点，不予采信；二、双方合同约定的义务已大部分履行完毕，又在限购政策出台前，且限购政策未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，因此，限购政策不能影响涉案合同的继续履行；三、袁妮妮请求焦卓丽、刘俊英赔偿经济损失150，000.0元，无事实和证据，不予支持；四、焦卓丽、刘俊英要求袁妮妮道歉并赔偿精神损失费1元的反诉请求，因与本案非同一法律关系，本案不予审理。综上所述，对袁妮妮要求焦卓丽、刘俊英将坐落于张家口市怀来县北辛堡镇方家冲村北原乡美利坚二期B3A-7号房屋过户至其名下的诉求，予以支持；对焦卓丽、刘俊英的全部反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告焦卓丽、刘俊英于本判决生效后十日内将坐落于张家口市怀来县北辛堡镇方家冲村北原乡美利坚二期B3A-7号房屋产权转移登记在原告袁妮妮名下；同日，原告袁妮妮支付被告焦卓丽、刘俊英房款50，000.0元。二、驳回原告袁妮妮要求被告焦卓丽、刘俊英赔偿经济损失150，000.0元的诉讼请求。三、驳回反诉原告焦卓丽、刘俊英的全部诉讼请求。本诉案件受理费1,650.0元，由袁妮妮负担；本诉案件受理费25.0元、反诉案件受理费25.0元，合计50.0元，由焦卓丽、刘俊英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。（此页无正文）审判员  范怀成二〇一九年六月十一日书记员  付 宁附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。