大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0202民初7383号原告：邹红宇，男，汉族，1973年12月22日生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：艾伟，系辽宁宏都律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋壮，系辽宁宏都律师事务所实习律师。被告：王晓红，女，汉族，1971年5月24日生，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：胡莹，系辽宁瑾宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文健，系辽宁瑾宸律师事务所律师。第三人：大连链家房地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区星河二街**绿城深蓝国际大厦****。法定代表人：李峰岩，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：羿建飞，系大连链家房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：杨安迪，系大连链家房地产经纪有限公司职员。原告邹红宇与被告王晓红、第三人大连链家房地产经纪有限公司房屋（以下简称“链家公司”）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邹红宇及其委托诉讼代理人艾伟、隋壮，被告王晓红的委托诉讼代理人胡莹、刘文健以及第三人链家公司的委托诉讼代理人弈建飞、杨安迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹红宇诉称，原告与被告于2017年11月20日通过第三人链家房地产签订房屋买卖合同，被告将其名下房屋（中山区共建巷41号2层4号，房权证号：20××88，建筑面积47.85平方米）出售给原告，售价84万元。合同签订后，原告依约支付房屋定金10万元，并依约在220日内备齐过户及贷款相关文件。但被告提出案涉房屋属于夫妻共同财产，其出售房屋未经其配偶李林同意，被告拒不配合办理房屋贷款及过户手续。基于以上原因，原告提起诉讼并请求：1、解除双方房屋买卖合同；2、被告返还定金10万元；3、被告支付违约金16.8万元（依据合同第九条第二项约定，合同总房款84万元的百分之二十）；4、被告赔偿房屋增值差价损失21.37万元（评估价105.37万元减去合同总房款84万元）；5、被告赔偿居间服务费16800元；6、被告赔偿保障服务费4400元（房屋买卖过程中，原告向第三人支付的贷款服务费）；7、诉讼费和评估费由被告承担。被告王晓红辩称，同意原告的第一、二项诉讼请求，不同意第三至第七项诉讼请求，具体理由是：一、被告认为第三人在房屋买卖过程中存在过错，在看房当日即促成原被告双方签订房屋买卖合同，没有实际审查被告房产证及婚姻状况。该房屋虽然产权证只写被告一人名字，但实际为夫妻共同财产，被告个人不单独享有对该房屋的处分权。因此，第三人未完全履行居间合同和保障服务合同的义务，进行仔细审查，存在过错；二、因为被告的孩子尚在案涉房屋所属的学区内就读，签订合同当时被告不具备将该房屋出卖的条件，所以双方约定了220天履行期限，该期限不符合交易逻辑，双方无法预料220天期间发生的事情。因此，原被告双方均存在过错；三、违约金实际属性是损失的补偿而原告的第三、四项诉讼请求均为损失金额高达38万元，数额过高，超过法律规定范围，且原告主张的房屋差价损失没有事实及法律依据。虽然本案经过鉴定，评估结果该房屋价值是105.37万元，但是该数值出具的时间距双方签订合同已经过去半年之久，原告请求该项损失差价没有法律依据；四、关于居间服务费及保障服务费，第三人在整个合同履行期间，没有尽到居间义务，根据相关法律规定，居间人促成交易的，可以收取居间费用。本案第三人未促成交易，应当将居间费用返还，而保障服务费则是第三人为原告促成银行贷款而收取的费用，与我方无关；五、评估费用不应由被告承担，具体理由同第三条。第三人链家公司辩称，同意原告的诉讼请求。我方认为产权证上载明是被告名字，且无共有权，被告为具有完全民事行为能力的自然人，对案涉房屋有处分权，因此其签署的合同有效。在签约时，我方已询问被告其配偶是否同意出售该房屋，被告也承诺其配偶同意出售。在此情况下三方签署本合同。且双方在合同第八条权属转移约定的双方备件时间经双方认可，我方作为居间方，已尽到居间义务。关于居间服务费，在居间服务合同第四条违约责任中第三款明确约定并黑体加粗，甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，无须退还；如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。所以依照合同约定，我方无须退还中介费。原告、被告及第三人围绕诉讼请求依法提供了证据，包括原告提供的大连市存量房屋买卖合同、居间服务合同、保障服务合同、银联商业签购单、理财通资金支付服务协议、收据、银联商务签购单两张、房屋信息查询卡、电话通话录音、居民户口簿、房地产评估报告、评估费收据，被告提供的情况说明（被告丈夫李林出具）、结婚证以及原告、被告、第三人的陈述笔录在案为凭，对于该部分证据，本院组织当事人进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告及第三人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日，原告邹红宇与被告王晓红签订了《大连市存量房屋买卖合同》，双方约定，被告王晓红将位于大连市中山区房屋转让给原告邹红宇，房屋建筑面积约47.85平方米（房屋具体面积与地址以房屋所有权证/不动产权证上的记载为准），房屋出售价格为人民币840000元。定金人民币100000元，于原被告双方交接房款时冲抵房款。原告于本合同签订当日将第一笔定金人民币8400元自行划转给被告；原告于本合同签订后1个工作日内将第二笔定金人民币91600元以理房通支付方式支付给被告。对于定金额以外的房款，双方约定，原告申请商业贷款，原告于本合同签订之日起220日内备齐（除定金外）的购房首付款人民币300000元，同时将该款项存入银行做资金鉴管。为保证交易安全及操作便利，贷款银行由原被告双方委托居间方指定，原告具体贷款额度、贷款年限及贷款利率以银行最终审核为准。原被告双方在交接房屋时交接全部房款。关于房屋产权及具体状况的承诺，合同约定，被告承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；原告承诺其配偶和该房屋的共同购房人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因任何一方违反前述承诺，导致该房屋无法办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方承担违约责任。对于被告违约责任，合同约定，被告未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。被告发生下列情形之一的，视为被告根本违约，原告有权以书面通知方式解除本合同；被告应自本合同解除之日起十个工作日内无息退还原告已付的房价款，并承担违约责任，被告须双倍返还原告已支付的定金或向原告支付总房款的20%作为违约赔偿金。（1）被告未按照本合同条款及项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；（2）被告提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得房屋所有权的；（3）被告签订本合同后又将该房屋租赁给第三方的；（4）该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得该房屋所有权的；（5）被告将该房屋出售给第三人的。对于原告违约责任，合同约定，原告未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。原告发生下列情形之一的，视为原告根本违约，被告有权以书面通知方式解除本合同；原告承担违约责任，原告已支付的定金不予退还或向被告支付总房款的20%作为违约赔偿金。（1）原告未按照本合同条款及项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；（2）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（3）原告拒绝购买房屋的。2017年11月20日，原、被告与案外人北京理房通支付科技有限公司（以下简称“理房通公司”）签订《理房通资金支付协议》，约定原被告同意选择理房通公司作为交易合同项下的交易资金的支付通道，并由理房通公司提供交易资金存管服务。原被告确认使用理房通支付通道及资金存管服务的交易资金类型为定金人民币91600元。三方同意，自原告将第一笔定金存入定金存管专用帐户之日起，至理房通按本协议约定的划转条件将存管定金划转至被告或被告代理人理房通支付帐户之日止，最长不超过90个自然日。当日，原被告与第三人签订《居间服务合同》，合同约定原、被告双方签订《买卖合同》时，视为第三人链家公司居间行为已完成，即第三人居间成功，原、被告应向第三人支付居间服务费人民币25200元，其中被告承担人民币8400元，原告承担人民币16800元。第三人应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；第三人不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。在居间服务中，第三人因工作疏漏，遗失原、被告双方相关文件及资料，要承担补办手续费并给予相应的经济补偿。第三人违反本合同第三条约定的，应承担相应的违约责任；原告或被告违反本合同第三条约定，导致第三人不能继续履地义务的，第三人不承担责任，且第三人有权收取本合同约定的居间服务费用，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。原、被告双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。同日，原被告与第三人又签订了《保障服务合同》，约定在原被告房地产交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，第三人负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中所产生的争议或纠纷。保障服务费为人民币4400元，原告需在本合同签订之日支付第三人，办理贷款所需费用由原告承担。原、被告双方中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用，第三人收取的服务费不予退还。在服务过程中，第三人因工作疏漏，遗失原、被告双方相关文件及资料，第三人承担补办手续费并给予相应的经济补偿。原被告双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。前述《大连市存量房屋买卖合同》、《理房通资金支付协议》、《居间服务合同》、《保障服务合同》签订后，原告向被告支付了定金人民币8400元，向理房通公司定金存管专用帐户支付了人民币91600元，并向第三人支付了居间服务费人民币16800元及保障服务费4400元。查，被告王晓红与案外人李林系夫妻关系，双方于1999年6月22日在大连市中山区婚姻登记机关登记结婚，案涉房屋系在被告王晓红与李林婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。原告提供了2018年7月3日其与被告王晓红的电话录音，根据该录音内容显示，被告于2018年3月已告知原告因其配偶不同意过户无法转让房屋，不再将房屋出售给原告。又查，原告邹红宇在诉讼过程中提交房屋价格评估申请书，要求对案涉房屋在2018年7月18日的市场价格依法进行司法鉴定。本院通过大连市中级人民法院司法技术处委托辽宁同信房地产土地资产评估咨询事务所有限公司（以下简称“同信评估所”）对案涉房屋依法予以评估。2019年3月5日，同信评估所出具辽同房地估字【2019】第SF011号《房地产估价报告》，估价结论为：经测算、分析，采用比较法最终确定估价对象在价值时点（2018年7月18日）的评估价值为105.37万元。单价：22020元/平方米。本院认为：原、被告签订的《大连市存量房屋买卖合同》及原、被告与第三人签订的《居间服务合同》、《保障服务合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，应受法律保护。关于原告请求解除双方买卖合同是否应予支持问题，本院认为，本案被告在《大连市存量房屋买卖合同》中已明确承诺其出售的房屋已取得共有人同意，而在缔约后又以房屋共有人不同意售房为由拒绝履行合同义务，已构成根本违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告有权要求解除合同，且被告也同意解除买卖合同，故原告请求解除买卖合同之诉请，本院予以支持。关于原告要求返还定金10万元的诉请是否应当支持问题，本院认为，因案涉房屋买卖合同解除系被告违约所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告有权要求返还定金。但因原告系将定金支付给不同的主体，故对于原告已支付给被告的定金8400元，被告应当予以返还；对于原告支付的剩余定金91600元，根据《理房通资金支付协议》的约定，原告系将该部分定金直接支付给理房通公司，被告并未实际收取，且协议中明确约定买卖双方达成解除协议后，可向理房通公司申请退还。在此情况下，对于该剩余91600元定金的退还，因涉及理房通公司，本院不予处理，原告可另行主张。关于原告要求支付违约金16.8万元及房屋差价损失21.37万元是否应当支持问题，本院认为，根据《合同法》一百一十四条第二款“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，违约金是以弥补损失为原则而进行调整，当违约金高于实际损失时，应当以实际损失的130%为标准调整违约金，违约金和实际损失不能同时取得。故，本案在被告主张违约金过高的情况下，原告所主张的的违约金应当以其损失为依据进行调整。关于原告所受损失问题，本院认为，原告所主张的房屋差价损失，虽系案涉《大连市存量房屋买卖合同》履行后其可以获得的利益，但房屋价格上涨系多方面因素所造成，由于房屋价格上涨速度较快，双方在订立合同时无法预见到签订合同四个月之内可能造成的损失如此之大。且在被告2018年3月通知原告无法交易时，原告也确实存在未支付全部房款的客观事实，故对于原告邹红宇主张的差价损失，不能完全依据鉴定时点2018年7月18日房屋可能实现的客观市场价值和合同约定的价格之差进行认定，应根据合同签订及履行的实际情况予以考虑。从案涉房屋买卖合同签订及履行情况看，原告对被告爱人未在合同上签约是明知的，且原告共支付定金人民币10万元，不足房款的1/8；被告不再出售房屋后，原告也未另行购买房屋，实际损失并未发生。因此，根据该合同的签订及履行情况，本院认为，原告所得房屋差价损失为25440元（213700元×100000元÷840000元=25440元）较为合理。在此基础上，合同中约定的违约金应当以该损失的130%（即25440元×130%=33072元）为标准进行调整，超过部分不再支持。因此原告主张的违约金，本院调整为人民币33072元，原告所主张的房屋差价损失，本院不予支持。关于原告要求被告、第三人赔偿居间服务费和保障服务费一节，对于居间服务费人民币16800元，本院认为，根据《居间服务合同》的约定，在原、被告签订《买卖合同》时，本案的居间服务行为已完成，第三人已提供居间服务，根据《合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，第三人不应承担居间服务费的返还责任，故原告要求第三人赔偿居间服务费的主张，本院不予支持。但该居间服务费属于因被告违约而给原告产生的损失，被告应承担该损失赔偿责任，故原告要求被告赔偿该居间服务费的主张，本院予以支持。对于保障服务费人民币4400元，虽然合同中约定由违约方承担，但因《保障服务合同》约定的服务内容并未实际发生，从公平原则，第三人链家公司应当向原告予以退还。综上所述，依照根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一百四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告邹红宇、被告王晓红、第三人大连链家房地产经纪有限公司2017年11月20日签订的《大连市存量房屋买卖合同》；二、被告王晓红向原告邹红宇返还定金人民币8400元；三、被告王晓红向原告邹红宇支付合同解除违约金33072元；四、被告王晓红内向原告邹红宇赔偿居间服务费损失人民币16800元；五、第三人大连链家房地产经纪有限公司返还原告邹红宇保障服务费人民币4400元；上列第二至五项被告王晓红、第三人大连链家房地产经纪有限公司应给付原告邹红宇之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内给付，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告邹红宇的其他诉讼请求。诉讼费29100元（含案件受理费12200元，评估费16900元，由原告邹红宇负担10685元，被告王晓红负担18365元，第三人大连链家房地产经纪有限公司负担50元。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  牛小琦人民陪审员  王 晶人民陪审员  王圣云二〇一九年六月五日书 记 员  周思雨