浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初714号 原告：周永林。 原告：邓章美。 原告：周世东。 三原告共同委托诉讼代理人：黄海飞，浙江紫薇律师事务所律师。 被告：张忠梅。 第三人：吴萍。 委托诉讼代理人：张文良，浙江秀州律师事务所律师。 原告周永林、邓章美、周世东与被告张忠梅确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序审理。本案审理期间，案外人吴萍向本院申请作为第三人参加诉讼，经审查，本院依法予以准许，并于2019年3月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年6月6日第二次公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告周永林及三原告共同委托诉讼代理人黄海飞、第三人吴萍及其委托诉讼代理人张文良到庭参加诉讼，被告张忠梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案审理期间，各方当事人共同申请给予1个月的庭外和解期间，本院依法予以准许。 原告向本院提出诉讼请求：判决确认原、被告于2017年7月6日签订的《房屋买卖合同》有效。事实和理由：2017年7月6日，原、被告签订《房屋买卖合同》1份，约定：被告向原告方出售坐落于海宁市丁桥镇龙新苑三区XX幢X单元XXX室的房屋及海宁市丁桥镇龙新苑三区XX幢XX号的车库，总价441800元。合同签订后，原告方付清购房款，并装修入住。有关前述《房屋买卖合同》的效力问题，被告曾起诉要求确认合同无效，但又撤回起诉。撤诉后，被告威胁要对房屋进行恶意抵押，侵犯了原告的合法权益。据此，原告为确认合同效力，提起本案诉讼。 第三人述称，一、案涉房屋及车库系被告与第三人共同共有，被告在未经第三人同意的情况下，无权与原告方签订《房屋买卖合同》；二、案涉房屋系第三人唯一住房，亦系拆迁安置房，根据相关安置政策，被告无权将房屋出售给原告方。综上，请求依法驳回原告方的诉讼请求。 被告张忠梅未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张忠梅未到庭参加质证，依法视为放弃自己的抗辩权利。原告方提交的不动产登记证书1份，第三人对真实性无异议，本院对真实性予以认定。原告方提交的《房屋买卖合同》1份及转款凭证复印件2份，第三人请法院予以审核。经审查，并结合本院向被告张忠梅所作的调查笔录，本院认为，原告提交的证据真实、合法，与本案待证事实具有关联性，故予以认定。第三人提交的《丁桥镇“两新”工程（搬迁户）产权置换及安置协议书》、房屋权属证明、证明、丁政（2010）20号文件、农村宅基地登记卡、《丁桥镇新市镇新社区建设2013年安置报名申请表》各1份，原告方对真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。经审查，第三人提交的证据均系原件，本院对真实性予以认定。综上，对上述当事人无异议和本院认定的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述认定的证据和到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：张忠梅户位于海宁市丁桥镇芦湾村，户内成员包括张忠梅及其女儿吴萍；2015年12月29日，张忠梅作为户主与海宁市丁桥新市镇建设有限公司（以下简称新市镇公司）签订《丁桥镇“两新”工程（搬迁户）产权置换及安置协议书》1份，约定新市镇公司将案涉房屋及车库安置给张忠梅户。2013年6月该户提交了《丁桥镇新市镇新社区建设2013年安置报名申请表》，并由张忠梅、吴萍作为家庭成员签名。2017年1月9日，原海宁市国土资源局为涉案房屋及车库颁发了浙（2017）海宁市不动产权第001278号不动产权证书，载明：案涉房屋及车库的权利人为张忠梅，共有情况为单独所有，用途为住宅；属“两新”工程安置房，其中住宅用房五年内不得上市。2017年7月6日，甲方（卖方）张忠梅与乙方（买方）周永林、周世东、邓章美签订《房屋买卖合同》1份，约定：一、甲方自愿将案涉房屋及车库卖给乙方所有，成交价441800元，于2017年7月6日一次性付清；二、若乙方中途违约，甲方把房子收回，房款不退还（一分不退），若甲方违约，甲方双倍赔偿房款；三、房产证5年到了，甲方及时协助乙方办理过户手续。同日，周永林转账支付给张忠梅380000元，邓章美转账支付给张忠梅60000元，另有1800元由买方现金支付。此后，周永林、周世东、邓章美一直居住在案涉房屋内。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是否有效，应主要结合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效认定的相关法律规定进行阐析。首先，原、被告签订《房屋买卖合同》时，不动产权证书载明的房屋所有权人为被告张忠梅且系单独所有，合同签订后原告方又已支付全部购房款并实际入住至今，故在第三人吴萍未提交证据证明原告方存在明知案涉房屋具有其他共有人仍恶意买卖或不合理低价受让的情况下，本院认为，原、被告不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。其次，虽然不动产权证书载明案涉房屋属于“两新”工程安置住宅，五年内不得上市，但其仅系管理性规定，目的是规范已购“两新”工程安置房的上市活动，维护房地产交易市场的稳定和满足居民改善居住条件的需要，违反上述规定并不必然导致合同无效的法律后果。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”之规定，案涉房屋五年内不得上市交易的规定依法不能成为认定合同无效的依据，故对第三人关于案涉房屋系两新工程安置房五年内不得上市交易，原告方并非善意买受人的陈述意见本院不予采纳。再次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，即便出卖人张忠梅系无权处分行为，也不得就此确认案涉合同无效。综上，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的情形，且从合同签订之日起至今双方均已履行了大部分合同义务，《房屋买卖合同》应为合法有效的合同，现原告方要求确认该合同有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于案涉房屋在五年期满后是否能够进行所有权变更登记，系物权的转移，并不影响作为原因行为的房屋买卖合同的效力。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告周永林、邓章美、周世东与被告张忠梅于2017年7月6日签订的《房屋买卖合同》有效。 案件受理费7928元，保全费4520元，合计12448元，由被告张忠梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  金 逸 人民陪审员  凌三英 人民陪审员  娄志芬 二〇一九年六月六日 书 记 员  张 鹯 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。