湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初931号原告：张贵军，男，1976年11月6日出生，汉族，湖北省武汉市人，系武汉百事可乐饮料有限公司员工，住湖北省武汉市江汉区，委托诉讼代理人（特别授权）：周丹，系湖北华徽律师事务所律师。被告：武汉金亿投资有限公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区梨花路399号（17）。法定代表人：洪顺奕，系该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：熊双帆、张琪，均系湖北瑞通天元律师事务所律师。原告张贵军与被告武汉金亿投资有限公司（以下简称“金亿公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告张贵军及其委托诉讼代理人周丹、被告金亿公司的委托诉讼代理人张琪到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请本院给予其两个月调解期限后，本院予以准许，但当事人未能达成协议。本案现已审理终结。原告张贵军向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年5月1日至满足交房条件日（满足原被告签署的《武汉市商品房买卖合同》第九条房屋交房条件之日）的逾期违约金，其中2018年5月1日至2018年11月27日逾期交房违约金为14994.03元（211天×710618元×万分之一）；2.被告向原告支付2018年7月30日至取得房屋权属证书之日的违约金，其中2018年7月30日至2018年11月27日违约金为8598.47元（121天×710618元×万分之一）；3.被告向原告支付2018年5月1日至水电天然气等基础设施或市政或公共配套建筑在房屋交付时达到使用条件之日的赔偿金，其中2018年5月1日至2018年11月27日赔偿金为4299.23元[(211天-90天)×710618元×万分之0.5];4.被告支付本案诉讼费用。诉讼中，原告张贵军将其诉讼请求中的截止日期均明确为2019年3月25日。事实和理由：原、被告于2017年3月12日签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于本市××古田四路东侧武国用（2014）第159号地块的君奕国际公馆第1栋2单元28层4号房屋（建筑面积52.51平方米），总房款为710618元。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告应于2018年4月30日向原告交付房屋。截至立案之日，被告仍未取得该项目的竣工验收证明文件，不符合合同第九条约定的交房条件。被告应当按照合同约定按日向原告支付房屋价款万分之一的违约金。合同第十六条约定，若因被告导致原告无法在2018年7月29日取得房屋权属证明书的，每逾期一日，被告向原告支付房屋价款万分之一的违约金。原告至今未取得房屋权属证明书，被告应承担违约责任。《合同补充协议》约定，因被告的原因导致水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定的房屋交付期限内未达到使用条件，自第91日起被告应按照原告已付房款日万分之0.5承担赔偿金，被告应按该条款向原告承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼。被告金亿公司辩称，1、案涉房屋于2018年10月25日已具备合同第九条约定的交房条件，被告也已通知原告在2018年10月26日可以交房。根据合同约定，被告交付房屋的时间为2018年10月26日；2、被告与第三人签订的《水电气施工合同》已明确约定了竣工日期，但该工程未在合同约定期限内竣工验收，导致被告逾期交房。根据合同约定，逾期交房并非被告的原因，被告可据实予以延期；3、被告逾期交房的时间为2018年8月1日至2018年10月25日，被告应按原告已付房款日万分之0.5承担赔偿金，除此之外不再承担其他责任；4、根据合同约定，被告赔偿逾期办证违约金的期间最长为90日。被告不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，出卖人金亿公司与买受人张贵军签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“张贵军购买金亿公司投资建设的位于武汉市硚口区古田四路东侧的君奕家园商品房项目中的第1幢2单元28层4号房屋（合同约定建筑面积共52.51平方米），总金额为710618元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2018年4月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交房时，买受人购买商品房所在楼宇达到能够使用条件；6、给水：交房时，买受人购买商品房所在楼宇达到能够使用条件；7、排水：交房时，买受人购买商品房所在楼宇排水设施达到能够使用条件；8、燃气：交房时管道设施安装到户，有关燃气供应开通时间按燃气公司规定时间进行；9、其他：网络、有线电视、电话，需由买受人向有关部门办妥相关手续并交纳初装费后方可使用；10、特别约定：其他有关交付条件与期限的特别约定等详见本合同附件三及附件六补充协议相关条款。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起90日内取得房屋权属证明书，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息”。该合同附件六《合同补充协议》第五条第5项约定：“如因出卖人原因导致本合同第九条约定的水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定房屋交付期限内未达到使用条件，由出卖人继续完成，如导致超过90日未全部达到使用条件，自第91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之0.5承担赔偿金，除此之外，出卖人不再承担其他责任”。该合同签订后，张贵军向金亿公司支付了购房款710618元。2018年4月26日，金亿公司向君奕家园的业主发出《致歉函》，其主要内容为：“由于电力公司、天然气公司拖延了施工进度，造成项目绿化、市政等设备、设施及相关工程无法开展，导致我公司迟延交房，我公司争取在2018年7月31日前向业主交付房屋”。2018年10月，金亿公司通过报纸和邮寄的方式通知业主于2018年10月26日至2018年10月28日办理房屋交付手续。2018年10月28日，金亿公司向张贵军交付了房屋。截至一审庭审之日，诉争商品房仍未取得商品房竣工验收备案证。本院认为，张贵军与金亿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条对金亿公司逾期交房的违约责任虽做出明确约定，但该合同附件六《合同补充协议》第五条第5项约定：“如因出卖人原因导致本合同第九条约定的水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定房屋交付期限内未达到使用条件，由出卖人继续完成，如导致超过90日未全部达到使用条件，自第91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之0.5承担赔偿金，除此之外，出卖人不再承担其他责任”。该约定系双方当事人对水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定房屋交付期限内未达到使用条件时，出卖人应承担的违约责任的补充约定，是对合同有关条款的变更。该约定系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。双方当事人均应按约履行。根据张贵军与金亿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，金亿公司应当在2018年4月30日前将符合该合同第九条约定的商品房交付给张贵军使用，但金亿公司在一审庭审之日仍未取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，金亿公司已构成逾期交房，依约应承担违约责任。虽然金亿公司辩称其向张贵军交付房屋的时间为2018年10月26日、其有理由延期交房，但其未提交充分的证据予以证明，本院对其上述主张依法不予采信。违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。张贵军已于2018年10月28日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，故本院酌定金亿公司自2018年10月28日起至2019年3月25日止按日向张贵军支付已付购房款万分之0.25的违约金，自合同约定的交付期限届满后第91日起至2018年10月27日止按日向张贵军支付已付购房款万分之0.5的违约金，金亿公司共计应向张贵军支付违约金5844.83元（710618元×0.00005×90天+710618元×0.000025×149天）。该合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起90日内取得房屋权属证明书，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息”。因诉争房屋截至一审庭审之日仍未取得商品房竣工验收备案证，故金亿公司承担该违约责任的期限尚未届满，如期限届满张贵军仍无法取得房屋权属证书，张贵军可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、武汉金亿投资有限公司于本判决生效之日起七日内向张贵军支付5844.83元。二、驳回张贵军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费498元，减半收取计249元，由张贵军负担197元，武汉金亿投资有限公司负担52元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 毛 丽二〇一九年六月二十日书记员 吴丽君