江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣01执异59号 案外人江西省赣银投资管理有限公司。住所地：江西省上饶市信州区带湖路**1-1，统一社会信用代码：913611005840200040。 法定代表人童友林，该公司执行董事兼总经理。 申请执行人中国建设银行股份有限公司南昌青云谱支行。。住所地：江西省南昌市井冈山大道**统一社会信用代码：913601008583426936。 法定代表人周民，该支行行长。 被执行人南昌伍谊实业有限责任公司。住所。住所地：江西省南昌市西湖区灌婴路**丰源金润广场**30-1419（第**）机构代码：672445432。 法定代表人张朝辉。 被执行人张朝辉，男，汉族，1975年8月9日出生，住所地：江，住所地：江西省上饶市横峰县> 被执行人徐敏，女，汉族，1979年9月21日出生，住所地：江，住所地：江西省上饶市铅山县> 本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司南昌青云谱支行与被执行人南昌伍谊实业有限责任公司、张朝辉、徐敏借款担保合同纠纷一案中，案外人江西省赣银投资管理有限公司向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人江西省赣银投资管理有限公司异议称，2012年2月11日，江西省赣银投资管理有限公司与张朝辉等签订《商业房产租赁合同》，约定由张朝辉等将位于江西省上饶市弋阳县滨江时代广场C栋、D栋等的店面出租给江西省赣银投资管理有限公司。租期为20年（2012年3月1日至2032年2月29日），租金为600万元，租金支付方式为一次性付清，并约定江西省赣银投资管理有限公司可依法转租经营。合同签订后，江西省赣银投资管理有限公司付清了全部租金。至今，江西省赣银投资管理有限公司一直在占有、招（出）租该房产。现本院要求江西省赣银投资管理有限公司迁出上述房屋不当，请求确认其租赁有效并继续占有、使用该房屋。 中国建设银行股份有限公司南昌青云谱支行辩称，江西省赣银投资管理有限公司虽向本院提交了《商业房产租赁合同》及相应的证据材料，但该证据材料不足以证明其是被执行房产的承租人并交清全部租金。首先，《商业房产租赁合同》所列举的租赁财产均未交付使用，该房产还一直闲置至今，与江西省赣银投资管理有限公司陈述的在占有、使用情况不符；其次，租金一次性支付600万元，交付方式不符合逻辑和交易习惯，也没有合理的付款凭证。上述事实有虚假制造租赁关系的嫌疑，目的在于阻碍房产的执行，损害债权人的合法权益。综上，中国建设银行股份有限公司南昌青云谱支行请求依法驳回江西省赣银投资管理有限公司的异议请求。 本院查明，中国建设银行股份有限公司南昌青云谱支行与南昌伍谊实业有限责任公司、张朝辉、徐敏借款担保合同纠纷一案，本院于2013年10月10日作出（2013）洪民二初字第119号民事调解书，确认各方达成下列协议：一、南昌伍谊实业有限责任公司、张朝辉、徐敏等认可中国建设银行股份有限公司南昌青云谱支行在本院所诉的全部基本事实及诉求……；二、南昌伍谊实业有限责任公司、张朝辉、徐敏于协议生效后当日向中国建设银行股份有限公司南昌青云谱支行支付欠款本金1900万元及利息等……;四、如南昌伍谊实业有限责任公司、张朝辉、徐敏不能在以上期限内清偿上述借款本息……中国建设银行股份有限公司南昌青云谱支行有权以张朝辉提供的抵押物进行拍卖、变卖，折价后的借款清偿借款本息……抵押物为：弋阳县的3间一楼商铺（弋房权证弋阳县字第××、Ｓ2××60、Ｓ2××61号）……。 调解书生效后，因南昌伍谊实业有限责任公司、张朝辉、徐敏未履行还款义务，中国建设银行股份有限公司南昌青云谱支行向本院申请强制执行，本院于2013年10月22日立案。2013年12月13日，本院裁定终结本次执行程序。 2019年1月9日，本院根据申请执行人的申请恢复执行本案，案号为（2019）赣01执恢3号。2019年3月6日，本院发出公告，要求江西省上饶市弋阳县的3间一楼商铺（弋房权证弋阳县字第××、Ｓ2××60、Ｓ2××61号）的住户、租户在30日内迁出房屋。 另查明，江西省赣银投资管理有限公司向本院提交的《商业房产租赁合同》中关于“租赁物、租期、租金支付”等内容表述如下：第1-1条、甲方（张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文）一致将各自独有及与关联方共有坐落在弋阳县的现有全部权属商业房产（详见租赁房屋移交明细）整体出租给乙方（江西省赣银投资管理有限公司）管理、使用，房屋租赁收益权归乙方所有。其中，租赁房屋移交明细中包括弋房权证弋阳县字第××、Ｓ2××60、Ｓ2××61号3间商铺。第3-1条、房屋租赁期共二十年，自二0一二年三月一日起至二0三二年三月一日止。第4-1、该房屋租期二十年，租金共计600万元。第4-2、乙方于二0一二年二月二十八日前，一次性向甲方付清二十年租金。第4-3、房屋租金交付方式：乙方通过现金或银行转账方式支付至甲方指定账户……该合同各方当事人签字落款时间为2012年2月11日。 江西省赣银投资管理有限公司向本院提交的落款于2012年2月11日的《房屋租金支付通知书（代收条）》表述为：江西省赣银投资管理有限公司，贵公司应按2012年2月11日签订《商业房产租赁合同》约定需支付的房屋租金陆佰万元，届时请在扣除原欠款贰佰万元后，将剩余肆佰万元通过银行转账方式直接汇入弋阳县紫文食品有限责任公司在建行开设的单位存款账户接收（账号：16×××39）。特此通知。收款权人签字为张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文等人。 本院认为，结合各方执行异议理由以及答辩意见，本案的争议焦点为江西省赣银投资管理有限公司是否有权继续占有、使用弋阳县的3间一楼商铺（弋房权证弋阳县字第××、Ｓ2××60、Ｓ2××61号）。首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据该法律规定，租赁合同是指出租人将租赁物提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将租赁物归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得租赁物的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，江西省赣银投资管理有限公司提交的房屋租金支付通知书显示，房屋“租金”600万元中的200万元属清偿欠款，是江西省赣银投资管理有限公司为了使自己的债权得到清偿，同意张朝辉等人以弋阳县弋阳镇滨江时代广场暨横峰县岑阳镇上德路199号滨江花城的现有全部权属商业房产（详见租赁房屋移交明细）的使用权充抵200万元的借款，此合同性质不同于出租人与承租人签订的租赁合同，亦不能对抗本案申请执行人中国建设银行股份有限公司南昌青云谱支行对该“租赁合同”所附带清单中的弋房权证弋阳县字第××、Ｓ2××60、Ｓ2××61号3间商铺具有优先受偿的权利。其次，被执行人张朝辉未履行本案还款义务，本院对其名下房屋进行评估、拍卖，符合法律规定。另根据江西省赣银投资管理有限公司提供的《商业房产租赁合同》内容来看，合同租赁期限为二十年，租金总价为600万元，一次性支付20年租金不递增，租赁行为与常理不符，且该《商业房产租赁合同》未经相关部门进行登记确认。故江西省赣银投资管理有限公司请求本院确认其与张朝辉等人签订的《商业房产租赁合同》有效并继续占有、使用弋房权证弋阳县字第××、Ｓ2××60、Ｓ2××61号3间商铺，继而排除本院要求其迁出商铺的执行，理由不充分，本院不予支持。 综上，江西省赣银投资管理有限公司的异议请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人江西省赣银投资管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 梁 珂 审判员 姚 国 审判员 郭小玲 二〇一九年六月二十七日 书记员 蔡雅欢