河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0502民初985号 原告：邢台邢北汽车站有限公司，住所地：邢台市桥东区，社会统一信用代码：911305027620677540。 法定代表人：马晓斐，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭燕，河北甲信律师事务所律师。 被告：冯涛，男，1980年8月6日出生，汉族，中共党员，大专文化，桥东区尚优旅馆负责人，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：秦兰，河北万里律师事务所律师。 第三人：桥东区尚优旅馆，住所地：邢台市桥东区，统一社会信用代码：92130502MA09WOLTOR。 经营者：冯涛，男，1980年8月6日出生，汉族，中共党员，大专文化，桥东区尚优旅馆负责人，现住邢台市桥东区。 原告邢台邢北汽车站有限公司与被告冯涛、第三人桥东区尚优旅馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢台邢北汽车站有限公司的法定代表人马晓斐及其委托诉讼代理人郭燕、被告冯涛及其委托诉讼代理人秦兰、第三人桥东区尚优旅馆的经营者冯涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢台邢北汽车站有限公司向本院提出诉讼请求：依法终止原、被告双方2010年9月26日所签订的《房产租赁合同》并于终止合同后10日内搬离腾退原告所有房屋。事实和理由：2010年9月26日原、被告经协商签订了《房产租赁合同》，约定：被告占用原告所有的位于邢北汽车站房屋，租期为10年，前三年租金为125000元，上打租，且被告提前一个月一次性支付下一年租金，如被告迟延支付则原告可终止合同，在租赁期内被告装修房屋需经原告同意其方案后方可实施。被告租赁后，在此开设了尚客优快捷酒店（邢台邢北汽车站店）。2016年被告未经原告同意，私自对租赁原告的房屋进行了装修，今年时至今日被告亦未全部支付原告下一年度租金，已经明显违背了合同之约定，侵犯了原告的合法权益。故此，按照合同第二条、第三条之约定，特依法提出终止合同、腾退房屋之诉，恳请法院予以支持。 冯涛辩称，第一、原告不具有本案诉讼主体资格，诉争房屋已由邢台市桥西区人民法院执行拍卖，房屋所有权已经转移，现房屋所有权人为郭素建。答辩人在租赁合同签订后不存在违约行为，原告所诉不是事实。根据买卖不破租赁的原则，房屋租赁合同应当由答辩人与新房东郭素建继续履行。请法院依法驳回原告的诉讼请求。第二、2010年9月26日，双方签订房屋租赁合同后我方一直按合同约定履行，并主动从第四年开始逐年递增5%房租，该租赁合同是被告与邢台邢北汽车站有限公司签订，2016年期间，该公司被本案出庭的马晓斐接管，接管后一直要求在合同约定外另行增加房租，我方不答应，就使用非法手段干扰正常经营，包括锁水阀井、关水阀门，多次给我方停水，致使宾馆不能营业，造成了巨大的损失，为此我方曾报警，公安部门也有记录，后通过双方朋友协调原告才打开水阀。第三、被告积极主动向原告交纳房租，但原告为达到涨房租的目的拒绝接受，故房屋租赁合同不应解除。根据双方在实际履行合同中的交易习惯已将合同第二条的付款方式进行了变更，在以往交纳房租时，有时提前预交部分房租，有时分期交纳房租，有时也晚个个把月交纳房租，对此双方都是认可的。对于2018年的房租，不是被告不想交或没钱交，而是由于原告一直要求在合同约定外另行增加巨额房租，被告没有答应，被告从2017年9月份就要求提前给原告预交房租，但原告不提供账号，也不安排人员接收，为给原告交租，被告曾多次主动联系原告要求向其交纳房租，或要求其提供账号给其转款，并且在原告不提供的情况下还主动往原告往年给被告提供的工行账户上转账，但被提示账户不存在无法转账，被告为履行合同还找到邢台市公证处通过公证处见证，向原告送达房租租赁合同履约送达文书，但由于原告不同意交纳，被告无法交纳成功。第四、被告有权对租赁期间的房屋进行装饰装修，装饰装修不是改造，无须征得原告同意，被告租赁房屋是用于经营宾馆，由于使用多年，部分家具损坏，地板、墙面破损，为此被告进行了修复更换，并没有对房屋进行过改造，根据双方租赁合同第三条规定，被告有权对房屋进行装修，只有改造房屋时为避免房产受到损坏，才需将改造方案征得原告同意，因此原告的此项主张亦不能成立。综上，原告不具有诉讼主体资格。诉讼房屋所有权已经转移，被告不存在违约情形，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 桥东区尚优旅馆述称，陈述意见与冯涛答辩意见一致。 本院经审理认定事实如下：2010年9月26日，原告邢台邢北汽车站与被告冯涛签订《房产租赁合同》，合同第一条约定：“租期十年，自2010年12月1日起到2020年11月30日止。年租金拾壹贰万伍仟元整。前三年租金不变，第四年起根据市场价格适当上调。”第二条约定：“每年提前一个月一次性付清。如不及时交纳，甲方有权终止合同。”2016年3月现任法定代表人马晓斐接管邢北汽车站，要求租户提前半年预交2017年度租金，被告按要求交纳了2017年租金，在冯涛提交的2016年3月31日、5月30日收款收据中显示：预交2016年11月1日至2017年11月1日房租，收款人谢占军，并加盖邢北汽车站印章。2017年3月原告法定代表人以情势变更为原因对被告发出函告，告知租金将有所上调，如无异议，合同租金变更为每平方米27元。2017年9月冯涛与马晓斐在电话中两次谈及上调房租一事，冯涛均不同意涨房租。2017年11月2日临近交纳2018年度租金时，冯涛与马晓斐谈到交纳房租一事，马晓斐要求将2016年的房租按上调价格补齐，2018年的房租按合同交，冯涛称可以按合同价格交纳，不同意上调租金。2017年11月2日冯涛通过网上银行向马晓斐账户转款，备注记载“2018年度租金”，并拍照留存证据，但未转账成功，马晓斐的该银行卡此时处于银行卡损坏换卡状态，不能正常使用。2018年1月10日，冯涛向河北省邢台市郭守敬公证处提出公证申请，2018年1月12日河北省邢台市郭守敬公证处出具（XXXX）邢守证民字第XX号公证书和（XXXX）邢守证民字第XX号公证书，内容为：“冯涛于2018年1月10日分别向邢北汽车站有限公司和马晓斐邮寄送达《房屋租赁合同履约送达文书》，本公证书仅证实邮寄送达过程，不对《房屋租赁合同履约送达文书》的内容真实性、合法性予以证实。”其中《房屋租赁合同履约送达文书》内容为：“因本人冯涛与你方签订房屋租赁合同，在合同履行期间，本人多次向你方交纳租金但你方一直不予接受，为了合同继续履行，我们真诚向你方表达我们愿意继续履行本合同并携带租金交纳予你。望贵公司收到本送达文书通知后，遵守合同约定及契约精神，接受我方依约支付的租金或者提供贵公司的银行账户，以便我方及时转账支付履约”。 庭审中，冯涛提交2017年9月27日、2019年11月2日与马晓斐通话录音，拟证实其不存在晚交或不交租金的情形，不能交纳租金是因马晓斐拒绝收取，提交河北省邢台市桥东区人民法院（2018）冀0502民初156号、河北省邢台市中级人民法院（2018）冀05民终2580号民事判决书及生效证明，证明原告不具备诉讼主体资格。提交河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503执1411号通知书、河北省邢台市桥西区人民法院（2018）冀05执复36号执行裁定书一份，证明本案诉争房产已由邢台市桥西区人民法院司法拍卖并成交，原告邢北汽车站已不是本案诉争房屋的合法所有权人，无权起诉房屋租赁的相关事宜。原告邢台邢北汽车站提交河北省邢台市中级人民法院（2018）冀05民再34号民事判决书，判决撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第2124号民事判决书，驳回温动朝对邢台邢北汽车站有限公司的全部诉讼请求。该判决已生效。 以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，根据生效的河北省邢台市中级人民法院（2018）冀05民再34号民事判决书和生效的（2019）冀05民终180号民事裁定书，诉争房屋所有权人仍是原告邢台邢北汽车站有限公司。原告邢台邢北汽车站有限公司系独立法人，其内部股东及法人变更事项并不影响其作为独立法人对外行使权利和承担义务，原告邢台邢北汽车站有限公司作为本案原告具有诉讼主体资格。原、被告签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格按约履行。原告因情势变更原因想上调租金，被告不同意，双方未就上调租金达成协议，但被告应按原合同约定期限交纳租金，在2017年11月2日的电话录音中，被告法人代表对原告说“去年的租金该补的补，今年的该交的交”，双方很明显未就上调租金一事谈妥，但原合同正在履行，被告在向马晓斐账号转款未果的情况下应向邢北汽车站的财务或财务负责人交纳租金。《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款第一项规定：“有下列情形之一，难以履行的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领”和第一百零三条规定“标的物提存后，毁损灭失的风险由债权人承担，提存期间，标的物的孳息归债权人所有，提存费用由债权人负担。”可见，马晓斐认为租金太少要求上调租金，拒绝受领租金，并影响不到被告履行合同义务，也不是被告未给付租金的理由。被告的公证书是在表达“我要向你交租金而你不收”，但被告并没有在合理期限内向邢北车站的财务以及原收取租金的财务人员谢占军实际交纳，也没有在原告法人代表拒绝受领的情况下，在合理期限内依法提存，因此原告认为被告没有在合理期限内交纳租金的主张成立，原告构成违约，应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零一条、第一百零三条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除邢台邢北汽车站有限公司与冯涛于2010年9月26日签订的《房产租赁合同》。 二、冯涛于本判决书生效后二十日内腾退桥东区尚优旅馆占用邢台邢北汽车站有限公司位于邢北汽车站房屋。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告冯涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  潘珍 二〇一九年六月二十七日 书记员  郎芳 ——