云南省凤庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0921民初92号原告：李若美，女，汉族，1972年8月11日生，云南省凤庆县人，住云南省临沧市凤庆县。委托诉讼代理人：李忠荣，男，凤庆县龙泉社区旧城中巷街杨家井。委托权限：特别授权代理。被告：凤庆赣企房地产开发有限公司，公司住所地：云南省临沧市凤庆县凤山镇滇红路顺宁佳苑，统一社会信用代码：91530921054680937R。法定代表人：吴贵如，系公司执行董事。委托代理人：吴少华，男，汉族，1968年2月1日出生，住云南省昆明市五华区，委托权限：特别授权代理。原告李若美诉被告凤庆赣企房地产开发有限公司（以下简称凤庆赣企公司）商品房销售合同纠纷一案，于2019年1月7日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月15日公开开庭进行了审理，原告李若美的委托代理人李忠荣、被告凤庆赣企公司委托代理人吴少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李若美向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同中约定的交房义务；2、请求判令被告赔偿原告违约金共计人民币42623.89元（大写：肆万贰仟陆佰贰拾叁元捌角玖分暂时计算至2019年1月5日）以及从2019年1月6日起到实际交房之日止的违约金；3、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费等实际费用。事实及理由：2013年7月19日，原被告签订了商品房认购协议，约定原告购买被告开发的位于凤庆县，认购协议约定，原告缴纳认购物业总房款100%认购金为人民币83217元（大写：捌万叁仟贰佰壹拾柒元），认购协议签订后原告按照合同约定向被告付款，第一次付款的时间为2013年6月18日，付款人民币45936元（大写：肆万伍仟玖佰叁拾陆元），第二次付款时间为2013年7月19日，付款人民币37281元（大写：叁万柒仟贰佰捌拾壹元）。但被告收取房款后，没有按合同约定的时间交房，长期占用原告方的购房款，原告方多次要求被告交房及承担违约责任，但屡次遭到被告推诿。原告方认为其合法权益已受到被告的损害，遂提起本案诉讼。被告凤庆赣企公司辩称，对原告陈述的案件事实及理由予以认可，没能如期交房的原因是由于公司资金链断裂，公司也一直努力融资贷款，但是效果不佳。现公司正在跟央企正华科技集团公司协商合作，于2019年5月份开始进场施工，进行二次装修及其他辅助工程，工期是一年，预计2020年5月份交房。鉴于公司的目前状况，希望各业主同意延期交房，不再要求支付违约金，交房后公司将免业主两年的物业管理费，作为对业主的赔偿。针对案件诉讼费请法院根据公司的目前状况给予减免。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认以下法律事实：凤庆赣企房地产开发有限公司原为“凤庆赣企产业文化发展有限公司”，于2014年3月19日更名为“凤庆赣企文化产业开发有限公司”，又于2015年3月19日更为现名。2014年7月16日，凤庆赣企文化产业开发有限公司作为甲方与乙方即原告李若美签订《商品房购销合同》（该合同于2014年10月23日备案，登记号5731号），由原告方购买凤庆县赣企第1城负1层-140号商铺，建筑面积18.13平方米，总价为83217元。原告方于2013年6月18日、7月19日分两次付清了房款。《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2016年3月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。《商品房购销合同》第九条约定：“一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10.00元向乙方支付违约金，合同继续履行。二、甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”后期由于开发商资金链断裂，导致整个项目工程未能完工，至今未向原告方交付房屋。另查明，被告曾于2016年6月份与部分业主签订了为期三年的《商铺租赁经营管理合同》，由被告回租购房业主的商铺，以房款总价乘以年租金比率的方式计算租金，第一年比率为5%，第二年比率为6%，第三年比率为7%，三年的平均租金比率为6%。当事人的诉讼争议在于：原告方提出“或交房并支付违约金，或全额退款并支付违约金”；被告回应“不同意解除合同和退款，同时认为违约金过高要求减少，甚至希望不承担违约金”。针对当事人的诉讼争议，本院作出如下评判：本案原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务，原告已经付清房款，被告凤庆赣企公司作为涉案房产开发商，按约交房是其基本的合同义务。根据合同约定，被告应当在2016年3月1日前交付房屋，实际至今仍然未能交付房屋，其行为明显已违约，原告据此主张逾期交房违约金，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭”。本案中《商品房购销合同》约定的交房时间是2016年3月1日，由于资金链断裂，被告未能按时交房，应当认定解除权发生之日即为合同约定的交房时间，至今已超过法律规定的一年除斥期间，因此，原告方的合同解除权消灭，被告应继续履行交房义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中，原告方投资购买商铺，其最直接的目的是通过出租商铺收取租金，由于被告未按时交房，因此，可以认定迟延交房给原告方造成的损失为相应的房屋租金。参照涉案的《商铺租赁经营管理合同》中约定的租金计算方法，本院酌情认定年平均租金比率为6%，因此，本院依法调整被告应承担的违约金年平均比率为6%＋（6%×30%）=7.8%（换算成月平均比率为0.65%）。故本案已产生的违约金计算为：83217元×0.65%×40个月=21636.42元（从2016年3月1日起计算至2019年6月30日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，判决如下：一、由被告凤庆赣企房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告李若美支付逾期交房违约金计人民币21636.42元（从2016年3月1日起计算至2019年6月30日）；从2019年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，参照之前的方法及标准计算后支付；二、原告李若美与被告凤庆赣企房地产开发有限公司签订的赣企第（152）号《商品房购销合同》继续履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费866.00元，由原告承担173.00元，由被告承担693.00元（限于判决生效后3日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。各方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。负有义务的一方当事人应当及时履行法律文书确定的义务，如不按期履行，享有权利的一方当事人，可在判决书确定履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判长  吴志亮审判员  杨丽君审判员  廖淑静二〇一九年六月二十日书记员  杜红蕾