贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终2450号上诉人（原审原告）：何礼霞，女，1974年7月2日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：张黎，贵州宇辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐昌贵，男，1954年12月6日生，汉族，住贵州省桐梓县。被上诉人（原审被告）：张某，女，1974年5月19日生，汉族，住贵州省桐梓县。被上诉人（原审被告）：涂荣芹，男，1941年11月27日生，汉族，住贵州省桐梓县。被上诉人（原审被告）：徐昌花，女，1941年9月20日生，汉族，住贵州省桐梓县。被上诉人（原审被告）：涂迅，男，1993年8月10日生，汉族，住贵州省桐梓县。以上三被上诉人委托诉讼代理人：张某，即本案被上诉人张某。被上诉人（原审被告）：涂某，男，2010年5月5日生，汉族，住贵州省桐梓县。法定代理人：张某，即本案被上诉人张某。上诉人何礼霞因与被上诉人徐昌贵、张某、涂荣芹、徐昌花、涂迅、涂某确认合同无效纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322民初2962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年6月19日公开听取各方二审意见，经过询问、调查，本院认为不需要进行开庭审理。本案现已审理终结。何礼霞上诉请求：撤销原判第二项判决，改判徐昌贵、张某、涂荣芹、徐昌花、涂迅、涂某返还位于桐梓县××镇河滨××路小康城对面的商业用房一套。事实和理由：原判认定徐昌贵与其前妻涂华梅离婚时所列举的共同财产，所指向的门面是未办理房产证的门面，而涉案门面已于2000年1月24日填发了产权证，因此认定张某与涂华平从徐昌贵处所购买的房屋发生于徐昌贵与涂华梅离婚前，故不支持何礼霞请求返还房屋的主张。何礼霞认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，理由如下：1．徐昌贵主张其与前妻涂华梅离婚时调解书中所记载的门面并非本案争议的门面，但徐昌贵始终没有提出证据证明除本案争议的门面以外，他与涂华梅在越美小区还拥有其他门面，一审法院得出调解书所列举的共同财产所指向的是未办理房产证的门面的结论并不正确。2．徐昌贵与涂华梅的离婚调解书中未注明越美小区的住房与门面的门牌号，仅仅是因为该门面的房产证上本来就未注明该房的门牌号。调解书是人民法院作出的法律文书，只能对合法的财产进行处置，而徐昌贵在越美小区经过房管部门备案登记的房产，只有这个门面与他赠与给徐昌强的住房，并没有其他房产，因此，离婚调解书中列举的门面不可能是其他门面。3．该房于2000年1月份就办理了房产证，徐昌贵与涂华梅于2004年才离婚，若涂华平与张某在徐昌贵与涂华梅离婚前就已经购得该房，则不可能一直不去办理产权转移登记，还要在徐昌贵与涂华梅的离婚案件中对该房产加以处置，并且要在徐昌贵与何礼霞离婚诉讼过程中通过伪造的方式办理过户手续。即使涂华平与张某在何礼霞与徐昌贵签订订婚协议前就在使用该门面，也不能说明他们之间就是买卖合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，应当认定该房的所有权一直未发生变化。因徐昌贵与涂华平、张某签订的《房地产买卖契约》无效，更不可能产生物权转移的法律效果。4．徐昌贵与何礼霞在《订婚协议》中约定共有的财产不仅包括离婚协议中所列举的财产，还包括其他当时他们二人所有的全部财产，因此，徐昌贵无论在越美小区是否还有其他门面，本案争议的门面都应当作为他与何礼霞的夫妻共同财产，何礼霞都有权利要求返还。徐昌贵在二审诉讼中发表意见如下：1．徐昌贵在越美小区只有本案诉争的这一套商业用房，并不存在还有其他商业用房；2．原判对诉争房屋过户的协议已经是确认无效了的，徐昌贵对此没有异议，徐昌贵和涂华平在2000年3月9日签订的房屋买卖协议才应该是本案房屋买卖的有效协议；3．一审法院高度重视本案，原判是一审法院在经过多次调查的情况下作出的，符合客观事实，且认定了徐昌贵20**年出售诉争房屋给涂华平的事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张某、涂荣芹、徐昌花、涂迅、涂某（以下简称张某等五人）在二审诉讼中发表如下意见：1．诉争房屋2012年过户事宜是由涂华平办理，张某对相关情况并不清楚；2．原判对诉争房屋过户的协议已经是确认无效了的，张某等五人对此没有异议，徐昌贵和涂华平在2000年3月9日签订的房屋买卖协议才应该是本案房屋买卖的有效协议；3.2000年的协议和收据是真实的，可以通过鉴定的方式进行明确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。何礼霞向一审法院起诉请求：1．判决徐昌贵与张某、涂华平2012年3月1日签订的《房地产买卖契约》无效；2．判决张某、涂荣芹、徐昌花、涂迅、涂某、徐昌贵返还位于娄山关镇河滨××路小康城对面的商业用房一套（面积51.01平方米）。一审法院认定事实：涂华平系涂荣芹和徐昌花之儿子，系张某之丈夫，系涂迅和涂某之父亲。何礼霞以徐昌贵、涂华平、张某为被告，因无法联系张某和涂华平，本案公告送达并缺席审理。庭审中，徐昌贵主张涂华平已亡故，但未提交证据。原审法院经核实，确认涂华平已于2016年12月6日病亡。原审法院追加涂华平的继承人涂荣芹、徐昌花、涂迅、涂某为被告参加诉讼，并再次开庭审理。涉案房屋位于西流水社区的越美小区，在河滨大道背面，系1994年徐昌贵的联建房，于2000年1月24日填发遵房权证桐梓私字第**房产证，房屋所有权人是徐昌贵，面积51.01平方米。徐昌贵提交复制于汇川区法院（2010）汇民一初298号卷宗的《房屋转让协议书》，证明诉讼前已出售了该房屋，于2010年诉讼时向法院提交过该协议。《房屋转让协议书》签订于2000年3月29日，载明徐昌贵（甲方转让方）与涂华平（乙方受让方）就越美小区二栋二单元底楼商业房转让达成协议，转让价款20,008元，其中房屋折价12,000元，室内装修补偿8,008元；甲方于2000年3月29日前将房产手续和转让房交给乙方；房屋所有权的过户手续由乙方负责办理。到庭证人王先华曾任坡渡镇党委书记，证明《房屋转让协议书》是王先华起草，确认价款尾数“8”是为了按风俗讨吉利。到庭证人谢某、王某均分别证实2000年、2001年起，张某家人就在使用涉案房屋。张某提交2000年3月18日由徐昌贵书写的收条，证明购买人已交清了房款。何礼霞对上述事实不认可。徐昌贵于2004年12月9日与涂华梅在原审法院调解离婚，（2005）桐民初字第4号调解书第三项载明“双方的共同财产：坐落于遵义市××路富丽院门面一间，归涂华梅所有；坐落于遵义市××路富丽院住房**，桐梓县××镇越美小区的门面一间、住房一间，归徐昌贵所有”。何礼霞与徐昌贵经人介绍认识，于2005年1月31日签订《订婚协议》，约定“男女双方在订婚前的所有财产和资产都属于双方共有，含男女双方原离婚书明确的一切，并交与双方共同掌管使用”。何礼霞与徐昌贵于2005年9月27日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。何礼霞与徐昌贵婚后产生矛盾，徐昌贵曾于2010年3月起诉离婚，后撤诉，何礼霞曾起诉离婚，经调解撤诉，何礼霞又于2011年5月6日起诉离婚，被判决驳回诉讼请求。何礼霞再次起诉离婚，遵义市人民法院于2012年11月20日以（2012）汇民初字第1193号判决准许离婚，并就相关财产及债务予以分割，徐昌贵不服判决上诉，中院发回重审，何礼霞请求移送管辖，正安县人民法院于2013年1月16日以（2013）正民初字第1817号判决准予离婚，对财产和债务予以分割，第三项判决为“位于遵义市汇川区杭州路长新军港E栋B号的住房一套（价值1,989,974.79元）和位于桐梓县××镇起越美小区的门面一间（价值300,000元），属于徐昌贵所有，徐昌贵给付何礼霞1,144,987.40元”。该判决认定“位于桐梓县××镇越美小区的门面（双方认可价值30万元），徐昌贵以明显低于市价转让给涂华平，是发生在何礼霞与徐昌贵双方婚姻纠纷期间，该转让损害了何礼霞的利益，因此，何礼霞要求按照价值30万元进行分割的主张，原审法院予以支持，即由徐昌贵补偿何礼霞15万元”。正安县人民法院（2013）正民初字第1817号判决书送达后，何礼霞、徐昌贵均不服判决而上诉，遵义中院于2015年9月1日以（2015）遵市法民终字第173号民事判决书予以部分改判。认定“关于位于桐梓县××镇镇××小区××门面、……权属现均属于案外人，一审判决越美小区门面归徐昌贵所有不当，本院予以纠正，因涉及案外人利益，……若何礼霞认为徐昌贵的行为损害其利益，应当另案主张权利”。何礼霞申请再审，省高院指令中院继续审理，遵义中院于2016年11月19日以（2016）黔03民再42号民事判决书作出判决，认定“关于本案的第三个争议焦点：位于桐梓县××镇越美小区的门面……因争议财产在徐昌贵与何礼霞夫妻关系存续期间已全部变更登记到案外人名下，申请人（何礼霞）所列财产的权属现均属于案外人。何礼霞亦未能举出充分证据证明徐昌贵转让上述财产给各案外人后案外人所支付的对价的情况及所支付对价的去向及现状，且因涉及案外人利益，故对何礼霞请求分割越美小区住房、门面及克莱斯勒轿车的再审申请理由，原审法院不予支持，若何礼霞认为徐昌贵向案外人转让上述财产的行为损害其利益，可另案主张权利”。何礼霞即以其诉讼请求诉来原审法院。何礼霞提交（2005）桐民初字第4号调解书证明本案涉案商业用房系明确归徐昌贵所有，根据订婚协议，应作为共同财产。而徐昌贵主张以前在越美小区建房是事实，不仅有涉本案的房屋，何礼霞应当知道所出售的另外一间门面，涉案商业用房已于2000年出售给他人，有产权登记，（2005）桐民初字第4号调解书上的门面没有写产权证号，原因就是不涉及本案门面。（2005）桐民初字第4号调解书卷宗第9页庭审笔录载明“审：双方共同财产及债权债务情况。原告（徐昌贵）：共同财产有坐落于遵义××路富丽院门面一间，以及深圳路富丽院住房一套，娄山关镇越美小区住房一套（房产证户名是我的现已送大儿子徐显强所有）越美小区门面一间未办理房产证。被告（涂华梅）：除以上共同财产外，还有一所世纪公司（煤焦世纪公司，住址于桐梓）。”2012年3月27日，此时是何礼霞与徐昌贵离婚诉讼中，桐梓县房地产管理所办理本案涉案房屋的过户手续，过户资料所附格式的《房地产买卖契约》没有签订合同的时间，该契约约定将门面出售给涂华平、张某（乙方买方）。第二条载明：“甲（卖方徐昌贵何礼霞）乙（买方涂华平张某）议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）贰万零捌佰元，￥20,800元。乙方于2012年3月1日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金。”何礼霞否认参与签订《房地产买卖契约》，资料所附何礼霞身份证与何礼霞所持身份证不一致，张某主张由其夫涂华平办理过户手续，徐昌贵称过户手续系涂华平与张某自己去办的，且该门面已于2000年与涂华梅一起用抵债的方式转让给涂华平。房屋过户后，办理了新的产权证，证号为“遵房房权证桐梓字第**，房屋所有人涂华平，登记时间2012年3月27日15：24：37，共有情况是“共同共有”，共有人是张某。一审法院认为，何礼霞确认《房地产买卖契约》的签订时间为2012年3月1日，该契约载明甲方（卖方）徐昌贵、何礼霞，乙方（买方）涂华平、张某，何礼霞请求确认该合同无效，因该契约列名何礼霞作为一方当事人，原审法院认定何礼霞有权请求确认该契约的效力。该契约来源于房产登记部门的档案，所附何礼霞的身份信息与何礼霞所持身份证不一致，没有证据证明何礼霞参与签订该契约，不能证明房款20,800元的交付，原审法院认定该契约不是何礼霞的真实意思表示，原审法院支持何礼霞确认该契约无效的主张。何礼霞以《订婚协议》“男女双方在订婚前的所有财产和资产都属于双方共有，含男女双方原离婚书明确的一切，并交与双方共同掌管使用”的约定，主张（2005）桐民初字第4号调解书上“越美小区的门面一间”属于何礼霞与徐昌贵的共同财产，何礼霞请求返还，本案的焦点是应否返还？（2005）桐民初字第4号调解书上载明越美小区的门面一间归徐昌贵所有，没有确定明确的位置，根据其庭审笔录，徐昌贵与其前妻涂华梅离婚时所列举的共财财产，所指向的门面是“未办理房产证”的门面，而涉案门面已于2000年1月24日填发了产权证，证号为遵房权证桐梓私字第**，因此，原审法院认定张某与涂华平从徐昌贵处所购买的房屋发生于徐昌贵与涂华梅离婚前，张某已实际使用。2012年，买受人虽然向房地产登记部门提供了未产生效力的《房地产买卖契约》，但不影响房屋已交付使用的效力，物权已经变更，故何礼霞请求返还房屋的主张，原审法院不予支持。判决：一、2012年3月1日记载合同当事人为徐昌贵、何礼霞、涂华平、张某的《房地产买卖契约》无效。二、驳回何礼霞的其他诉讼请求。案件受理费4,900元，由何礼霞负担2,450元，由徐昌贵负担2,450元。本院二审期间，当事人提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。各方当事人对原判认定事实部分均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案二审各方当事人的争议焦点是原判未予支持何礼霞所提返还房屋之诉请是否适当。从何礼霞所提诉请的具体内容和本案实际来看，何礼霞提出返还房屋诉请的法律依据应该是《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，但以该条款诉请返还需符合财产系因合同而取得的前提条件。本案中，涂华平、张某是否基于2012年3月1日《房地产买卖契约》而取得诉争房屋的占有并不明确，而且张某等五人在本案中提交了相当的证据以证明张某、涂华平是基于二人与徐昌贵20**年3月29日的《房屋转让协议书》而取得的诉争房屋，何礼霞在二审诉讼中亦陈述“不确定诉争房屋长期是张某方占有使用”，故现有事实证据明显不能认定涂华平、张某是基于2012年3月1日《房地产买卖契约》取得诉争房屋的占有，何礼霞不能以此诉请张某等五人返还诉争房屋。何礼霞在二审诉讼中亦提出其返还房屋之诉请“具体是指所有权的返还，包括占有返还”，有基于所有权提出返还诉请之意。根据《中华人民共和国物权法》第九条中“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，以《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定作为法律依据诉请返还，提出诉请的主体原则上应系不动产登记权利人，现不动产转让登记并未撤销，即便不动产登记部门撤销基于2012年3月1日《房地产买卖契约》的不动产转让登记后，诉争房屋不动产登记亦仅是回归登记到徐昌贵名下，退一步讲，即便认为何礼霞可以依据其与徐昌贵订立的《订婚协议》成为徐昌贵婚前个人财产的共有权人，支持何礼霞返还诉争房屋的诉请也还需具备占有人无权占有不动产的前提，即需满足张某等五人系诉争房屋占有人且属无权占有的要件。但是，一方面，从本案的实际情况来看，诉争房屋现在是否属张某等五人占有使用仍存疑问；另一方面，即便诉争房屋仍由张某等五人占有使用，若2000年3月29日的《房屋转让协议书》合法有效且诉争房屋业已交付，张某等五人即有权抗辩何礼霞基于物权返还请求权所提返还房屋之诉请，而2000年3月29日的《房屋转让协议书》是否合法有效并交付的事实尚存疑问，且不属本案审查范围，故何礼霞基于物权所提返还诉争房屋之诉请，本院亦难以支持。综上所述，何礼霞的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,900元，由何礼霞负担。本判决为终审判决。审判长  付甫金审判员  任建毅审判员  罗小龙二〇一九年六月二十一日法官助理潘晓书记员张群斌