江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1183民初6732号原告：上海华燕房盟网络科技股份有限公司，住所地上海市奉贤区环城东路383号2幢14楼D05室。法定代表人：胡书芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张滨、系该公司员工。委托诉讼代理人：黄昳芸，系该公司员工。被告：江苏万城置业有限公司，住所地句容市宝华镇仙林东路16号。法定代表人：宋小忠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩露，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：王重，国浩律师（南京）事务所律师。原告上海华燕房盟网络科技股份有限公司（以下简称华燕公司）与被告江苏万城置业有限公司（以下简称万城公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月19日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告华燕公司的委托诉讼代理人张滨、黄昳芸；被告万城公司的委托诉讼代理人韩露、王重开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华燕公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告万城公司支付原告华燕公司延迟开盘补偿金450000元；2、被告负担诉讼费用。事实和理由：原告于2017年9月与被告就“万城春天里二期”项目销售代理事宜签订了销售代理合同，依据代理合同第一部分第一条第五款，委托物业开盘日期不迟于2017年11月30日。依据合同第七部分第二条第七款，若因被告原因导致延迟开盘，被告将支付原告补偿金。万城春天里二期项目自原告进场至今未开盘销售，被告应自2017年12月起至2018年8月向原告支付每月5万元的延迟开盘补偿金，共计9个月，合计450000元。现诉至本院，请求支持原告诉请。被告万城公司辩称，1、原告并未进场，被告也未通知或确认过原告进场；2、案涉楼盘未能开盘并非被告原因导致，双方约定的开盘时间只是暂定时间。原告在没有提供任何合同约定服务的前提下要求被告支付补偿金于法无据。综上，请求驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2017年9月，被告万城公司作为开发商（甲方），原告华燕公司作为（乙方）签订《句容“万城春天里1号、2号楼”项目销售代理合同》一份，双方约定，甲方聘请乙方作为本项目的两家销售代理商之一，负责万城春天里项目的联合销售代理事宜。委托物业开盘日期不迟于2017年11月30日。甲方委托项目的销售代理工作，包括但不限于房屋销售、房款核收、合同签订登记备案、按揭办理、回款催收、交付配合、产证办理配合、客户满意度维护、客户资料整理存档等内容。合同代理服务期限自2017年9月1日至2018年8月31日。双方合同第二条约定了双方的权利与义务。其中甲方的权利：甲方对乙方销售承诺、合同的签订登记备案、按揭办理、房屋的交付、客户满意度维护、客户资料的整理存档等全部代理服务事项享有最终决定权及考核权，同时享有依据销售目标、客户满意度的情况提出更换乙方工作人员的权利。甲方的义务：甲方应保证其项目的合法性，可依法销售，甲方按规定申办与本项目销售相关的法律文件，并向乙方提供进行代理销售本项目所必需的法律文件及相关资料，以便乙方全面、准确和清晰地向购房者进行介绍。甲方向乙方提供本项目销售中心一处，作为甲乙双方以及相关合作单位的现场工作场所。具体可售房源与销售目标可由甲乙双方根据市场情况协商一致后进行调整，最终由甲方发布并作为本合同附件。甲方应按本合同约定按期足额向乙方支付本合同中约定的各项代理费用。双方约定了乙方的权利义务：其中权利：乙方享有项目在媒体广告和对外宣传资料上的销售代理署名权。乙方享有在合作期限内以合同结取销售代理费的权利。按合同约定，如甲方无正当理由延迟支付合同所约定的销售代理费超过1个月的，经乙方书面催告无效后，乙方有权全面终止履行合同并继续向甲方追索和要求赔偿的权利。乙方的义务。乙方在销售代理服务期内必须及时、准确地完成甲方委托乙方对本项目的房屋销售、合同登记、协助按揭办理、交付配合、产证办理配合、客户满意度、客户资料存档等各项工作，乙方应根据本项目实际情况及销售目标，及时、有效地开展下列工作：制定推广计划书（包括市场定位、销售对象、销售计划等）；根据市场推广计划、制定销售计划、安排时间表；每周周一提交上周周报和下周计划，报告内容包括销售现场每周的来电、来访量、客户信息来源、成交情况及广告反馈等信息；每月3日提交上月月报和本月计划，报告内容包括阶段销售情况的汇总分析及应对措施；按照甲乙双方约定的条件，在代理服务期内，协助进行广告策划、宣传；利用各种形式派送售楼书等各类形式的销售资料；利用各种形式协助开展多渠道销售活动（房展会、商圈巡展等）。乙方人员进场时间以进场确认单为准。进场人员需通过甲方确认（其中销售人员需通过甲方上岗考核），并应根据甲方的要求，合理地调整工作小组人员。双方合同第四部分约定了销售代理费的计算与支付。销售代理佣金为销售金额的1%。双方合同第七部分约定了合同修改、终止、违约责任、生效内容，其中第二条合同终止与违约责任条款第7项约定，若因甲方（指万城公司）原因导致迟延开盘，甲方将支付给乙方（指华燕公司）补偿金，支付条件如下：1）、若开盘时间在乙方人员进场的第4-第6个月内的，则从第4个月起至最终开盘日止，甲方每个月支付给乙方5万元的补偿金，但此补偿金甲方可在后期产生的佣金中扣除；2）若乙方人员进场6个月仍未开盘，则乙方不用归还前期收取的补偿金，且乙方有权单方解除本合同。2018年8月13日，华燕公司向万城公司发出《关于支付迟延开盘补偿金的沟通函》，该函指出委托物业开盘日期不迟于2017年11月30日，然而项目自2017年9月华燕公司进场一直未开盘销售，截止目前已长达12个月。万城公司应从华燕公司人员进场的第4个月起至最终开盘日止，每月支付5万元补偿金，望万城公司于合同代理服务期限终止（即2018年8月31日）后10日内，向华燕公司支付上述补偿金，共计9个月，合计45万元。收到上述沟通函后，万城公司于2018年8月30日向华燕公司复函，指出：因政府发展提出调规和土地置换等不可抗力的因素，政府主管部门尚未核发1号、2号楼的销售许可等相关手续，相关楼盘依法不得进行销售，并非万城公司原因导致迟延开盘。依据双方协议的约定，华燕公司人员进场的时间以万城公司书面进场确认单为准，进场人员需要通过万城公司确认。万城公司至今未书面要求或确认华燕公司人员进场。故华燕公司要求万城公司支付补偿金没有事实和法律依据。2018年10月17日，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，涉案楼盘二期项目在双方合同期限内未开盘。上述事实有原告提交的销售代理合同、请佣申请及明细、沟通函、被告复函、取得预售许可证预售楼盘截图、原告制作的项目进场确认单、考勤记录、聊天记录、往来邮件；被告提交的销售代理合同以及到庭当事人相关当庭陈述予以证实。本院认为，原告华燕公司要求被告万城公司支付2017年12月至2018年8月共计9个月，合计450000元的补偿金。依据双方的合同约定，该补偿金的支付条件为“若开盘时间在乙方人员（指华燕公司）进场的第4-第6个月内的，则从第4个月起至最终开盘日止，甲方（指万城公司）每个月支付给乙方5万元的补偿金”。双方合同还约定“乙方人员进场时间以进场确认单为准。进场人员需通过甲方确认（其中销售人员需通过甲方上岗考核）”，因涉案楼盘上述期间内未开盘，原、被告双方均无异议，故案件争议的焦点为华燕公司工作人员是否已经进场，并经万城公司确认。审理中，原告未能提交进场确认单，但陈述原告工作人员实际已经进场，并得到万城公司人员事实上的确认，也提交了微信往来拟证实自身主张。本院认为，从双方的合作关系看，原告已有工作人员先期为涉案楼盘的一期销售而工作，但原告并未提交充分证据证实已为涉案楼盘二期，也就是本案争议的销售工作安排人员进场。虽从原告提交的微信往来内容看，有万城公司相关负责人对原告的推广文案、市场推广计划、销售计划等工作进行沟通、部署，但依据双方协议，上述工作均属于原告义务，在工作人员进场前制定相关销售文案等也属正常的前期准备工作，但实施上述相关工作并不代表原告已经安排工作人员进场，因此原告要求被告支付迟延开盘补偿金的条件尚未成就，本院对原告诉请不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告上海华燕房盟网络科技股份有限公司的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告华燕公司公司负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  薛宏曜人民陪审员  汪立虎人民陪审员  黄扣平二〇一九年六月二十八日书 记 员  张 旻