重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初10384号原告：重庆渝开发资产经营管理有限公司，住所地重庆市江北区建新东路54号白云大厦21楼，统一社会信用代码。法定代表人：李尚昆，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵某，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆炜时达科技发展有限公司，住所地重庆市南岸区亚太路9号8幢8-5号，统一社会信用代码。法定代表人：何祥，职务不详原告重庆渝开发资产经营管理有限公司（以下简称“渝开发公司”）与被告重庆炜时达科技发展有限公司（以下简称“炜时达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渝开发公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加了诉讼，被告炜时达公司经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席进行了审理。本院现已审理终结。原告渝开发公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同（国汇中心20楼2、3、4号）》已经于2018年11月29日解除；2.被告立即将租赁房屋返还原告；3.被告向原告支付从2018年8月7日起至2019年2月6日止的房屋租金227562元以及拖欠租金的违约金1346760元；4.被告支付原告解除租赁合同的违约金125812.50元；5.被告按照日租金的三倍向原告支付自2018年11月29日合同解除至实际返还房屋之日止的房屋占用损失；6.被告以上述拖欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍从应付之日起至全部清偿之日止向原告支付资产占用损失；7.被告赔偿原告律师费20000元；8.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年8月4日签订《房屋租赁合同（国汇中心20楼2、3、4号）》，双方约定以季度为周期，被告在每一周期开始前五天向原告支付租金113781元。房屋租赁期限为3年，从2017年8月7日开始至2020年8月6日结束。但被告从2018年8月起就无故拖欠租金，原告多次催收无效后向对方邮寄送达了《关于租赁合同并要求立即支付拖欠租金的律师函》。诉讼中，原告自愿撤回上述第2项诉讼请求，本院依法予以准许。被告炜时达公司未作答辩。经审理查明，2017年8月4日，渝开发公司作为出租方（即合同“甲方”）与作为承租方的炜时达公司（即合同“乙方”）签订《房屋租赁合同（国汇中心20楼2、3、4号）》，双方约定甲方出租位于重庆市南岸区江南大道2号1单元20层2、3、4号（国汇中心）的房屋给乙方使用，建筑面积为582.59平方米。租赁期限为3年，租赁期从2017年8月7日起至2020年8月6日止。合同租金总额为1258125元，其中：2017年8月7日至2018年8月6日期间，单价为62元/平方米/月，含税月租金36121元/月，合计325089元；2018年8月7日至2019年8月6日，单价为65.1元/平方米/月，含税月租金37927元/月，合计455124元；2019年8月7日至2020年8月6日，单价为68.36元/平方米/月，含税月租金39826元/月，合计477912元。此外，2018年5月7日至2018年8月6日为免租期；又约定，乙方必须在合同签订时，向甲方一次性缴纳履约保证金60000元，租赁期满后乙方未违反合同约定，甲方应全额退还。若乙方中途擅自退租，甲方有权拒退履约保证金。若发生乙方不能按时足额缴纳租金及其他费用时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括但不限于违约金、滞纳金、律师费、诉讼费及甲方为实现权利的一切合理费用）。由于乙方违反或不履行本合同及附件约定的有关义务，甲方有权视情况扣除部分或没收全部乙方的履约保证金作违约金处理，并有权追索由此带来的未补偿的损失；再约定，租赁期间，乙方存在拖欠房租累计15日以上的，甲方有权随时随地单方面终止房屋租赁合同，收回该房屋，乙方并须按照本合同含税租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。此外，在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，每逾期一日，甲方按乙方应付日含税租金3倍收取违约金。租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，每逾期一日则应按租赁年度日含税租金3倍支付违约金，并应承担因逾期归还给甲方造成的损失。随后，炜时达公司就依约向渝开发公司支付了履行保证金60000元。2018年8月7日以后，炜时达公司未继续支付租金。渝开发公司于2018年11月22日发现炜时达公司已经从涉案房屋搬离。同日，渝开发公司按照合同约定地址向炜时达公司邮寄送达了《关于立即解除房屋租赁合同并支付房屋租金的律师函》，告知对方截止发函之日已拖欠2018年8月7日至2019年2月6日的房屋租金227562元，故要求解除租赁合同并于五个工作日内支付上述欠款。经查询，该邮件因“收件人不在指定地址”于2018年11月29日被退回。现涉案房屋已经由渝开发公司重新出租。另查明，双方在合同中各自确认了本合同项下文书以及因合同履行进入民事诉讼程序阶段的法律文书送达地址，同时约定因一方提供或者确认的送达地址不准确、送达地址变更后未及时依程序告知对方和法院、当事人或指定接收人拒绝签收等原因，导致诉讼文书未能被当事人实际接收的，邮寄送达的，以文书退回之日视为送达之日。又查明，渝开发公司于2019年3月4日就本案诉讼事宜委托北京大成（重庆）律师事务所提供法律服务，产生法律服务费20000元。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同（国汇中心20楼2、3、4号）》、《关于立即解除房屋租赁合同并支付房屋租金的律师函》、《法律事务委托合同》、邮件查询详情单和发票等书证以当事人陈述在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性经庭审核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，被告在诉讼中未作答辩以及提供证据材料，应当视为对自身诉讼权利的处分并承担相应的法律后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告于2017年8月4日签订的《房屋租赁合同（国汇中心20楼2、3、4号）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，涉案房屋实行先交租金后使用房屋的原则，租金支付以每季度为周期，承租人须在每下一季度开始前五天内支付租金。因此，被告应当在季度开始前将2018年8月7日至2018年11月6日期间的租金113781元支付原告。被告直到2018年11月22日原告发函之日，拖欠房租已经累计15日以上，原告依据合同约定有权单方解除租赁合同。鉴于原、被告在涉案合同中对送达地址有明确约定，而且也均同意当一方提供或者确认的地址不准确或者变更后未及时告知导致文书未能实际接收的，则以文书退回之日视为送达。双方的上述约定不违反法律规定，原告解除合同的意思表示应当于邮件退回时视为已送达，故本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同（国汇中心20楼2、3、4号）》已经于2018年11月29日解除。并且，被告还应当按照合同含税租金的10%向原告支付解除合同违约金＝1258125元×10%＝125812.5元。合同解除后，尚未履行的就不再履行。但是，被告仍须向原告交付2018年8月7日至2018年11月29日期间拖欠的租金＝37927元/月×3个月+37927元/月÷30天×22天＝141594元。上述租金的支付时间，应当在该季度开始前的五天内，即2018年8月6日之前。截止2018年11月29日合同解除，被告已经逾期115天，也应当按照合同约定按该租赁年度日租金3倍支付违约金＝37927元/月÷30天/月×115天×300%＝436161元。此外，对于原告主张的合同解除至实际返还期间的房屋占用损失，本院认为，原告在发现被告擅自退场的当日就以书面形式解除了租赁合同，届时被告已经放弃了对涉案房屋的占有。原告恢复其所有权下占有、使用、收益和处分的权能，也不存在行使障碍。并且，从后来原告又对租赁房屋重新出租的事实来看，已无要求被告履行返还原物义务的必要性，原告主张房屋占有损失缺乏相应的事实依据，故本院对原告主张的该项主张不予支持。对于原告要求就拖欠租金以银行同期贷款利率四倍计算资金占用损失的主张，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金作为双方当事人在合同订立之初对一方违约可能造成的损失数额或者损害赔偿额计算方法的约定，其实质就是损害赔偿。现原、被告已经在合同中就逾期支付租金约定了违约金，原告在未能提供证据证明双方约定的违约金低于造成损失的情况下，应当承担举证证明不能的不利后果，故本院对其该项主张不予支持。同样，在原、被告双方已经就解除合同和拖欠租金分别约定了违约金的情况下，原告单独主张的律师服务费没有合同的明确约定，而且律师费也包含在合同中约定的履约保证金中扣除项目之内。本院基于民事损害赔偿中的补偿原则，在无相反证据证明违约金过低的情形下对于原告要求赔偿律师服务费的主张亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同（国汇中心20楼2、3、4号）》已经于2018年11月29日解除；二、被告重庆炜时达科技发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆渝开发资产经营管理有限公司解除合同的违约金125812.5元；三、被告重庆炜时达科技发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆渝开发资产经营管理有限公司拖欠的租金141594元并支付逾期付款违约金436161元；四、驳回原告重庆渝开发资产经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10141元（原告已预交），由原告重庆渝开发资产经营管理有限公司负担5000元，由被告重庆炜时达科技发展有限公司负担5141元，限被告于判决生效后十日内将诉讼费中自己负担部分径行支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  杨 锐二〇一九年六月十八日法官助理  谢义克书 记 员  程 娟