湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0124民初7262号原告：刘峥立，女，1982年4月6日出生，汉族，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：肖惠群，宁乡市正兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓良生，宁乡市正兴法律服务所法律工作者。被告：长沙柒天房地产经纪有限公司，住所地湖南省宁乡市城郊街道东沩社区东沩西路1号。法定代表人：李海军。委托诉讼代理人：姜意，宁乡市清华法律服务所法律工作者。第三人：易亚辉，女，1988年8月3日，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：姜意，宁乡市清华法律服务所法律工作者。第三人：谢宇，男，1987年8月18日，汉族，住湖南省。原告刘峥立诉被告长沙柒天房地产经纪有限公司（以下简称“柒天房地产公司”）、第三人易亚辉、谢宇居间合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，后依据被告的申请，依法追加谢宇为本案的第三人，因第三人谢宇下落不明，本院于2019年1月2日转为普通程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理，原告刘峥立委托诉讼代理人邓良生、被告长沙柒天房地产经纪有限公司法定代表人李海军及委托诉讼代理人姜意、第三人易亚辉的委托诉讼代理人姜意到庭参加了诉讼，第三人谢宇经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘峥立向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋定金4万元、贷款担保费1万元、房屋还贷款10万元，此三项共计15万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过第三人易亚辉的推荐购买周武成位于“宁乡市蓝月谷裕源国际山庄B3栋702室”，双方达成一致意见后，2018年9月3日，被告店长谢宇以被告名义，三方签订了《二手房买卖居间合同》并加盖了被告公章，约定了购房事宜和居间事宜。合同签订后，谢宇行使店长负责人职务，使用被告财务专用章及柒天地产专用收款凭证的收款收据以被告名义于2018年9月3日以微信转账形式收取原告交来的“房屋定金”贰万元，在2018年9月18日以银行转账形式收取原告交来的“贷款担保费”壹万元，在2018年9月18日以银行转账形式收取原告交来的“房屋还贷款”拾万元，共计拾叁万。谢宇在收到原告交来的房屋还贷款后，原告找第三人易亚辉确认过还贷情况，并确认房贷已还，房产证已拿回，其后原告多次向第三人询问房屋交易进展，第三人都是回复在办理中，被告在知道谢宇挪用款项后还要原告准备贷款材料，不告知原告实情，当谢宇失联后，被告才告诉原告实际情况，导致原告与周武成的房屋买卖无法继续履行，原告要求被告退还房屋定金、贷款担保费、房屋首付款共计拾叁万元，被告以谢宇的行为系个人行为不是公司行为拒绝原告平额要求，2018年10月24日被告向宁乡市公安局报案，依法追究谢宇职务侵占犯罪。原告认为，被告的行为构成违约，应承担相应的责任，故诉至法院。被告柒天房地产公司辩称，原告要求返还房屋定金没有法律依据，依照原告签订的买卖居间合同范本，约定房屋的定金是支付给出售方周武成的。作为被告单位代收后也实际向出售方周武成支付了定金，所以该定金不应该由被告返还更不应双倍返还；2、如果原告要求解除买卖居间合同，该一万元贷款担保费可以考虑返还；3、房屋还贷款十万元系原告与他人的个人之间的借贷关系，而不是公司的行为，被告公司无需向原告借款也未授权任何人以公司的名义向外借款，另外按照合同约定，该十万元也不是我公司应当收取的款项，同时，在签订合同时，我公司在合同首页已经明确郑重声明“如我公司…其余形式一律不认可，否则后果自负，特此声明”。本案中原告私自向谢宇借款十万元并由谢宇个人出具了合法有效的个人借据，故该十万元与被告公司没有任何牵连。据此，请求人民法院依法驳回原告对被告单位的诉讼请求。第三人易亚辉陈述，第三人作为被告公司的业务员，其行为是代表公司，所以其个人不用承担责任，请求法院依法驳回原告对第三人的诉讼请求。第三人谢宇未到庭参加诉讼，未提交书面陈述意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据。被告第三人谢宇未到庭参加诉讼，视为其对举证、质证权利的放弃。原告向本院提交以下证据：证据1、身份证，拟证明原告主体资格；证据2、工商登记资料，拟证明被告主体资格；证据3、身份证，拟证明第三人主体资格；证据4、二手房买卖居间合同，拟证明原告刘峥立通过被告居间于2018年9月3日与出售方周武成签订了二手房买卖居间合同，并约定了三方责任和义务，房屋价款和中介费等；证据5、柒天房地产专用收款凭证，拟证明原告于2018年9月3日向被告微信转账购买位于裕源国际山庄B栋702室房屋定金2万元；证据6、柒天房地产专用收款凭证，拟证明原告于2018年9月18日向被告支付购买位于裕源国际山庄B栋702室房屋担保费1万元；证据7、转账凭证、借条、身份证，拟证明原告于2018年9月18日向被告建设银行6236682920013547607转入十万元房屋首付款和谢宇向原告出具十万元条据和身份证复印件；证据8、调查笔录（易亚辉），拟证明原告代理人向第三人易亚辉进行调查，原告向谢宇银行转入十万元是用于支付裕源国际山庄B栋702室房屋首付款的事实；证据9、微信截屏，拟证明第三人易亚辉在微信上要求原告转账十万元支付房屋首付款和欺骗原告房产证已经从银行拿出的事实，并要求原告将十万元支付房屋首付款转账给被告公司谢宇的银行账户上的事实；证据10、报案材料，拟证明被告公司因店长谢宇构成职务侵占罪向派出所报案的事实；证据11、微信截屏，拟证明该10万元，被告公司是知情的，是用于支付房屋首付款的。对当事人无异议的证据，本院认为其来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、10被告及第三人易亚辉均无异议，本院认为该七份证据来源合法、内容真实、与本案相关联，能够达到原告的证明目的，本院依法予以采信；对原告提交的证据7、8、9、11，被告及第三人易亚辉对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以采信根据已确认的证据及庭审查明情况，本院确认如下案件事实：谢宇系柒天房地产公司白马桥店店长，易亚辉系公司业务员。刘峥立因购房事宜找到中介方柒天房地产公司，在柒天房地产公司白马桥店店长谢宇、易亚辉的促成下，2018年9月3日刘峥立作为买受方（乙方）与出售方案外人周武成（甲方）、居间方柒天房地产公司（丙方）签订《二手房买卖居间合同范本》，在合同首页右上角有如下字样：“本店员工向您收取任何款项，需纳入经营人账户并开具盖有公司专用章票据，其于（应为“其余”）形式我公司一律不承认，否则后果自负，特此声明”，合同约定：一、出售方转让房地产基本情况，该房地产坐落于蓝月谷裕源国际山庄B3栋702室，房产证号买卖合同编号20148003702，登记面积为126.24㎡，房地产用途住宅，该房地产现状为毛坯；二、该房地产交易采用二手房按揭方式，甲乙双方自签订《二手房买卖居间合同范本》当日，乙方一次性向甲方支付购房定金贰万元整，￥20?000元，于2018年10月28日前在交付首付房款拾万肆仟捌佰元整，￥104?800元，剩余房款伍拾万整￥500?000元，申请所贷银行转账支付给甲方，不足或超过部分按总房款为准，补差或退还，合计总房款陆拾贰万肆仟捌佰￥624?800元；三、该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起35日内还清贷款，买方应予以协助，并办妥注销抵押登记手续；四、该房地产没有租约；五、居间方提供如下服务，1、接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买房看房，2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验，3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项），4、接受卖方售房意向委托并为卖方联系合适的买方，5、促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜，6、提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务，7、向卖方准确传达或报告买方的真实意图（包括但不限于房价、付款方式等），8、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应缴纳的费用等事项提供咨询服务；六、如乙方贷款未通过，双方互不违责，交房时间为过户当天，于2018年11月30日之前过户，乙方贷款低于肆拾捌万元，合同不成立，双方互不违责，如换银行贷款产生费用，由丙方付（应为负）责；七、甲乙双方交易保证对该套房屋买卖事宜不得反悔，甲方反悔按定金的2倍支付给乙方，交易过程中乙方反悔，所向甲方的定金不予退还，甲方应予退还乙方所交纳的已付房款、定金及赔偿从中扣除；八、甲方房价为624?800元，中介费4000元，乙方中介费6000元（中介费中不包含贷款担保费、过户、税费等）。周武成在出售方处签名，刘峥立在买受方处签名，谢宇在居间方处签名，柒天房地产公司加盖公章。合同签订后，柒天房地产公司于2018年9月3日收取刘峥立以微信方式交付的房屋定金20?000元并向刘峥立出具了收款凭证，收款凭证加盖了柒天房地产公司财务专用章，谢宇作为组经理在收款凭证上签名。2018年9月14日，易亚辉通过微信与刘峥立交流，内容为：“（易亚辉）到时候把首付款一起带过来咯，争取早点把手续办好完，早日把房产证交到您手上”“（刘峥立）不是说十一月底才交房吗”“（易亚辉）首付款是用来帮房东还贷款，然后拿证办手续就要到十一月份去了”“（刘峥立）拿首付款的时候库过户么、首付款凭证我会打印出来、具体什么流程拟跟我说下”“（易亚辉）具体流程，我经理会联系你”。柒天房地产公司于2018年9月18日收取刘峥立银行转账方式交付的贷担保费10?000元并向刘峥立出具了收款凭证，收款凭证加盖了柒天房地产公司财务专用章，谢宇作为组经理在收款凭证上签名，谢宇在收款凭证中手写备注：如办理不了贷款，退还贷款担保费。后谢宇要求易亚辉电话通知刘峥立交付十万元用于偿还裕源国际B3栋702室所欠银行贷款，2018年9月18日，刘峥立向谢宇账户转账100?000元，谢宇向刘峥立出具借条一张，内容为“谢宇因裕源国际B3栋702室提前还款，因资金不够，向刘峥立（430922198204067228）借款人民币拾万元整（100?000元）用予还贷借款人：谢宇43012419870818963113873189033”。2018年9月28日，刘峥立通过微信与易亚辉交流，内容如下：“（刘峥立）美女，房子的手续办得怎么样啦”“（易亚辉）现在还刚把房产证拿出来，还要到市民之家去解压（应为押），还要过一段时间”“（刘峥立）哦，我了解一下进度”。2018年10月18日，易亚辉通过微信与刘峥立交流，内容如下：“（易亚辉）不好意思麻烦您了”“（刘峥立）（发送谢宇出具的100?000元借条照片）是谢经理的私人名义打的借条”“（易亚辉）好的，谢谢”“（刘峥立）现在这个没出什么问题吧”“（易亚辉）没事，就是我们财务对账”“（刘峥立）有问题及时沟通、11月底之前能过户完么”“（易亚辉）好的，谢谢、所有手续全部办完的话，应该要到12月份去了，因为您这边的话还要贷款吗，然后您放银行里面批贷款的话，它也是要时间的”“（刘峥立）合同上写明了时最晚11/31日，办不完的话就不要了”“（易亚辉）哦，那我们会加快把它搞完的，那你放心了，既然合同上面写了这个日期的话，肯定是在这个日期之内完成”“（刘峥立）希望如此，我现在真的有点担心了，不应该提前打首付款”“（易亚辉）这个您放心，我们是签了合同的，是受法律保护的、您竟然把首付款打过来给我们的，我们会肯定会帮你把事情办好的，这个你可以放1万个心哦”。刘峥立于2018年10月20日前往柒天房地产公司，柒天房地产公司员工联系谢宇并约定10月23日办理贷款面签手续，10月22日，柒天房地产公司在找不到谢宇的情况下立即将此情况告知刘峥立，并要求刘峥立配合柒天房地产公司工作。另查，2018年10月24日，易亚辉在宁乡市正兴法律服务所的调查笔录中陈述：“谢宇是这家店的店长，负责促成公司的房屋买卖合同的签订，另收取客户交给房东的定金，担保金等现金的收取。（刘峥立与周武成的房屋买卖）是我和谢宇一起促成的，一起去看的房，签买卖合同时我在公司，签订合同事宜是谢宇在负责。（刘峥立签订房屋买卖合同时交了2万元定金和1万元担保金）知道，是谢宇收取的，谢宇要我打电话给刘峥立，要她转十万元过来，用于偿还裕源国际B3栋702室银行贷款，好办理以后房屋过户的手续，把十万元先还给银行把房产证拿出来解押，我也在微信上发给刘峥立了。2018年9月18日，刘峥立夫妻一起到公司，谢宇给刘峥立写了一张十万元的条据，我当时去复印刘峥立的身份证和户口本了。条据是怎么写的我不知道，是谢宇写的。按照公司的规定，谢宇收取现金必须要交给财务的，但不知道为什么谢宇没有交，这个公司管理的一个漏洞吧”。2018年10月24日，柒天房地产法定代表人李海军向宁乡市公安局报案，在报案材料陈述：……2018年9月3日谢宇以公司名义收取客户刘峥立房屋定金20?000元，至今未转交业主，也未入公司账户，并利用房屋交易的名义，以个人名义向客户刘峥立借取100?000元，至今仍没有归还客户……谢宇以欺骗的手段，骗取客户的金钱共计301?000元，数额巨大，该行为已构诈骗，同时以公司名义收取客户资金后，不按照公司规定入账，而非法占为己，其数额累计543?800元，行为已构成了职务侵占，故请求公安机关依法立案，对谢宇的违法犯罪行为追究其刑事责任。在庭审中，柒天房地产公司陈述，“是要看客户的需求。按照合同的约定，定金、首付款都是交给出售方。贷款担保费是由我们公司收，因为要经我们公司进行贷款。除了合同中约定的，如果客户需要由我们公司代收款项，公司也会收取”“（报案材料中）骗取客户的301?000元资金中包括原告的10万元。543?800元包括了301?000元还加上242?800元……”“担保费1万元是本着如果本合同不能履行要解除的情况下，我们自愿退还1万元”。就《二手房居间合同范本》是否继续履行的问题，原告陈述“如果被告公司继续把这些钱交给周武成的话，合同可以继续履行。原告同意解除合同。”柒天房地产公司陈述：“除开这10万元，合同可以继续履行，公司可以继续促成原告与周武成的买卖关系。本合同没有达到合同约定的解除条件也没有达到合同法规定的解除条件，我们要求继续履行合同”。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，本案中的《二手房居间合同范本》系合同各方真实意思表示，内容真实，合法有效。本案的争议焦点为：一、居间合同是否解除；二、如果居间合同解除，涉案费用是否需要退还以及如何退还的问题。一、关于《二手房居间合同范本》是否解除的问题。《二手房居间合同范本》生效后，双方履行了部分合同义务，现因被告公司店长谢宇收取原告100?000元之后失联导致双方就合同继续履行无法达成一致意见，双方对于十万元的性质存在分歧，合同已无法继续履行，合同目的已无法实现，故合同依法解除。二、关于涉案费用是否退换的问题以及如何退还的问题。1、关于贷款担保费10?000元，因《二手房居间合同范本》已依法解除，柒天房地产公司自愿在合同解除的情况下退还刘峥立贷款担保金10?000元，故该10?000元应向刘峥立退还。2、关于房屋定金20?000元，双方在《二手房居间合同范本》约定，房屋定金的收取方为房屋出售方，且本案并无证据证明原告及出售方在合同履行过程中存违约应行为，故不适用定金罚则，现合同已依法解除，柒天房地产公司并无充分有效的证据证明其作为居间方代房屋出售方收取定金20?000元后已转交给房屋出售方，故柒天房地产公司应向刘峥立退还20?000元定金。3、关于房屋还贷款100?000元是否应退还的问题。根据本案的证据，可以证实谢宇作为被告公司白马桥店的店长，易亚辉作为被告公司的业务员，履行工作职责，要求刘峥立交付首付款100?000用于偿还房屋所欠贷款，易亚辉在与刘峥立微信交流中确认公司收取了刘峥立的首付款，且告知刘峥立“现在还刚把房产证拿出来，还要到市民之家去解压（应为押）”，还约定房屋贷款的面签事宜。在刘峥立告知100?000元是谢宇个人出具借条并询问是否有问题时，公司回复刘峥立“没事，就是我们财务对账”，同时柒天房地产公司法定代表人在报案材料中也陈述谢宇职务侵占了包括刘峥立交付的100?000元在内的共计543?800元；可知柒天房地产公司在明知谢宇收取了刘峥立100?000元后已对谢宇收款100?000元的行为予以认可，已确认该100?000元为刘峥立交付的房屋首付款、房屋还贷款，同时与刘峥立约定了房屋后续贷款事宜。虽谢宇向刘峥立出具了借条，但刘峥立与谢宇之间并无借款的合意，借条中亦明确了款项用于涉案房屋“提前还贷”，双方真实的意思为交付房屋首付款100?000元用于偿还房屋所欠贷款，并拿出房产证办理后续房屋交易事项；虽《二手房居间合同范本》有“本店员工向您收取任何款项，需纳入经营人账户并开具盖有公司专用章票据，其于（应为‘其余’）形式我公司一律不承认，否则后果自负，特此声明”的字样，但合同系柒天房地产公司提供的格式条款，结合柒天房地产公司在庭审中陈述，公司应客户要求可收取首付款，故谢宇收取客户首付款用于还贷亦是履行工作职责；且谢宇作为被告公司的店长，在收取刘峥立10?000元贷款保证金和定金20?000元后，谢宇继续要求其支付100?000元首付款用来偿还房屋贷款时，刘峥立完全有理由相信谢宇有权收取房屋首付款，谢宇的行为构成表见代理，该代理行为有效，故谢宇收取刘峥立房屋还贷款100?000元的行为对柒天房地产公司发生效力。柒天房地产公司作为专业的房地产中介机构，对所招录的员工有培训、管理的职责，同时对客户付款等重大事项履行警示告知义务，谢宇作为店长为客户提供居间服务过程中，要求客户将款项打入谢宇私人账户，柒天房地产公司亦存在失察的过错，不能因为收取该款项未加盖公司公章而免除其应承担的责任，现涉案居间合同已依法解除，故柒天房地产公司应向原告刘峥立退还房屋还贷款100?000元。至于柒天房地产公司与谢宇就履行工作职责产生的纠纷，柒天房地产公司可另寻合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告长沙柒天房地产经纪有限公司在本判决生效后10日内退还原告刘峥立贷款担保费10?000元；二、被告长沙柒天房地产经纪有限公司在本判决生效后10日内退还原告刘峥立定金20?000元；三、被告长沙柒天房地产经纪有限公司在本判决生效后10日内退还原告刘峥立房屋还贷款100?000元；四、驳回原告刘峥立的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告刘峥立负担400元，由被告长沙柒天房地产经纪有限公司负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谢苗苗人民陪审员  贺爱莲人民陪审员  姜利军二〇一九年六月二十四日书 记 员  邹 利附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。