西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初2262号原告：黄婉青，女，汉族，1968年10月12日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李文喜，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义波，陕西至正律师事务所实习律师。被告：田琳，女，汉族，1966年4月15日出生，住北京市朝阳区。第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十一分公司，住所地：西安市雁塔区。负责人：徐天，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：李雅敏，女，汉族，1996年1月26日出生，住西安市雁塔区级，系该公司员工。委托诉讼代理人：张鹰，男，汉族，1998年11月10日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。原告黄婉青与被告田琳、第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十一分公司（以下简称“境商公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告黄婉青及其委托诉讼代理人李文喜、王义波，被告田琳及第三人境商公司的委托诉讼代理人李雅敏、张鹰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄婉青诉称，原、被告于2018年7月6日签订《买卖定金合同》一份，双方约定：被告欲出售西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX室房屋，原告如果有购房资格就由原告与被告和中介公司签订《房屋买卖三方合同》，如果原告无购房资格则由原告母亲与被告签订购房合同。定金合同签订后，原告分两次向被告支付了20万元定金，履行了合同义务。后经查询，原告不具备购房资格。按照约定，双方一致同意由原告母亲邢某某与被告重新签订买卖定金合同及房屋买卖三方合同，但被告却提出如要签订购房合同原告必须额外再交付20万元定金。原告则要求被告先退还定金再由其母亲邢某某与被告签订相关合同被被告拒绝。之后，原告及中介公司多次与被告协商未果。直至今日，被告将原告20万元定金据为己有拒不返还，也无法联系。原告认为购房对于普通老百姓而言是非常重大的行为，任何决定和事项双方均应充分进行协商，被告提出追加20万元定金的要求是对原合同的重大变更，根据《合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告提出由其母亲与被告重新签订买卖定金合同及购房合同的要求符合《担保法》第二十三、二十四条之规定，即定金合同的主体必须与购房合同的主体保持一致。原告的要求合理合法，但被告既不同意签署新的定金合同，又拒绝返还定金，同时将房屋出租给他人，使原告无法实现购房目的，被告明显违约。被告非法占有原告20万元定金的意图非常明显。根据《担保法》第八十九条之规定及《买卖定金合同》第八条第1项之约定，被告拒不履行合同义务应双倍返还定金。综上，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的利益，故诉至本院，请求判令：1、解除《买卖定金合同》；2、被告返还定金人民币20万元；3、本案受理费由被告承担。被告田琳辩称，其同意解除定金合同。第一，依据买卖定金合同，其为守约方，原告为违约方，原告已构成违约事实，原告应承担全部法律责任。第二，依据买卖定金合同，原告为违约方，被告按照合同约定不退还定金。第三，其为买卖定金合同守约方，本案诉讼费应由违约方即原告承担。第三人境商公司辩称，同意解除定金合同，请求法院依法裁判。经审理查明，2018年7月6日原告黄婉青、被告田琳及第三人境商公司签订《买卖定金合同》，约定在第三人的居间服务下，原告自愿购买被告位于西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX室房屋，总房款为246万元，原告以全款方式支付。买方应在本合同签字之时，支付定金20万元，买方同意此定金由卖方直接收取。经买卖双方约定于2018年9月3日之前或以居间方通知双方时间为准（包括但不限于电话、微信、书面、短信等方式）至居间方处签订《房屋买卖三方合同》，买卖双方备齐相关资料，由居间方合作伙伴权证服务公司办理过户手续。合同第八条关于违约责任约定：1、本合同经买卖双方签字认可后，如因可归责于买方事由解除或终止合约者，其已付全部定金不予退还，归卖方所有；如因可归责于卖方事由解除或终止合约者，卖方需返还买方所付全部金额的双倍；同时，由违约方向居间方支付本合同第二条约定的总房款3%的居间服务费用。2、若买卖双方任何一方因单方面原因未按照本合同第五条约定的时间内签订《房屋买卖三方合同》，或经居间方通知后在三日内未履行约定的，则视为违约（居间方通知包括但不限于电话、微信、书面、短信、邮寄等方式），由违约方向守约方及居间方承担违约责任，并支付本条第1项约定的相对应的违约金。合同第九条关于其他事项约定：1、买卖双方已详阅并认可以上各项条款。2、买方已对该房屋详细实地了解并自愿购买，同时认可该房屋现状及产权情况。3、卖方承诺该房屋产权真实、合法、有效，并无任何法律及民事纠纷；4、卖方承诺此房屋出售符合国家相关政策规定；买方承诺具备购买该房屋资格，个人及关联买受人均征信良好，无不良记录。5、该房价为卖方净拿价，包含已交契税、大修基金及各项初装费；6、在该房屋交易过程中所产生的一切税、费均由买方按照国家相关政策及收费标准全额承担。7、该房屋交接前与该房相关的物业、水、电、暖气等相关房屋使用过程中产生的费用均由卖方结清；8、买卖双方自愿委托居间方代为办理网签事宜；9、买方在2018年7月6日先支付定金10万元给卖方，在2018年7月16日前将剩余10万元定金转入卖方账户；10、买方承诺于2018年8月30日前筹齐全额房款，并于2018年9月3日前签订《买卖三方合同》，办理过户手续；本合同第五条约定时间受控于本条款的时间约定，办理过户手续日期以本条约定时间为准。11、买卖双方任何一方单方违约，违约方均需赔偿守约方总房款的20%的违约金，同时，违约方须全额支付丙方3%的居间报酬。合同签订后，原告于2018年7月7日通过第三人向被告支付定金10万元，被告向原告出具《定金确认单》。2018年7月17日，原告向被告支付定金10万元，被告向原告出具《定金确认单》。2018年9月3日签订房屋买卖三方合同时，因双方关于具体付款时间未能协商一致，最终未能签订买卖三方合同，遂产生纠纷。现原告诉至本院，提出上述请求。上述事实，有买卖定金合同、定金确认单、视频资料、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告及第三人经协商一致，自愿签订买卖定金合同，且该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故买卖定金合同合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告虽按约向被告支付了定金，但是按照合同约定，原告应于2018年8月30日前筹齐全额房款，2018年9月3日签订买卖三方合同，但庭审中原告表示未能签订买卖三方合同系因双方关于付款时间未能协商一致，根据买卖定金合同约定，2018年9月3日签订买卖三方合同、办理过户手续，且根据合同约定原告系全款支付购房款，因此可以认定原告最晚应于2018年9月3日筹齐房款并一次性向被告支付，双方办理过户手续，故原告于当日未能全额支付房款，其行为已构成违约。原告虽称在签订合同时约定，在其不具备购房资格的情况下，由其母亲购买案涉房屋，但：第一，根据合同第九条第4项约定，原告承诺其具备购房资格，且仅约定原告个人及关联买受人均征信良好，并未明确约定可由其母亲购买，因此，若原告确实不具备购房资格，则应认定原告违约；第二，即使合同明确约定在原告不具备购房资格的情况下，可由其母亲与被告签订买卖合同，但合同中明确约定了签订合同时间、支付全额房款时间及办理过户时间，并结合合同其他条款的约定，可以认定即使由原告母亲与被告签订买卖合同，也只能认定系原告在不具备购房资格的情况下，借用其母亲名义买房，仍受合同条款的约束。综上，应认定原告行为构成违约。现原告要求解除买卖定金合同，被告及第三人均同意解除，因此，对于原告要求解除定金合同的请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告退还定金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因认定原告行为已构成违约，故对于原告要求被告退还定金的请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黄婉青与被告田琳及第三人于2018年7月6日签订的《买卖定金合同》依法解除；二、驳回原告黄婉青其余的诉讼请求。本案案件受理费4300元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  张 娜人民陪审员  王 艳二〇一九年六月三日书 记 员  程 俊1