福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初2739号 原告：杨武演，男，1991年1月24日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：赵秀芝、吴丽玉，福建度德律师事务所执业律师。 原告：林潇，女，1990年1月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：赵秀芝、吴丽玉，福建度德律师事务所执业律师。 被告：方如生，男，1980年6月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈秀焜、李洋，福建建达律师事务所执业律师。 原告杨武演、林潇与被告方如生合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨武演、林潇及其委托诉讼代理人赵秀芝、被告方如生及其委托诉讼代理人李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨武演、林潇向本院提出诉讼请求：1.判令确认杨武演、林潇与方如生就位于闽侯县房屋的口头租赁合同无效；2.判令方如生向杨武演、林潇返还转让费340700元，扣减方如生已返还187000元，方如生还需向杨武演、林潇返还转让费153700元并支付逾期返还的利息（以转让费153700元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，从2019年3月8日起至款项付清之日止）；3.判令方如生向杨武演、林潇返还押金36300元并支付逾期返还的利息（以36300元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，从2019年3月8日起至款项付清之日为止）；4.判令由方如生承担本案受理费、公告费、诉讼保全费等相关费用。 事实与理由：杨武演、林潇系夫妻关系。2019年3月7日，杨武演、林潇在58同城上看到方如生就位于闽侯县的房屋出租，方如生在58同城上宣传其出租的宾馆口碑好、知名度高、老顾客多、客源稳定、设备齐全、接收即可营业等，杨武演、林潇就与方如生联系商谈上述租赁事宜。 2019年3月8日，经双方协商一致达成如下约定：转让费340700元，押金36300元，面积1000平方米，租金每月9900元，每月1-5日期间支付租金以及相关事宜等。同时，方如生向杨武演、林潇承诺实际房东会与杨武演、林潇签订租赁合同，但是转让费340700元以及押金36300元要先支付。2019年3月8日至2019年3月12日期间杨武演、林潇通过银行卡以及支付宝陆续向方如生支付了上述费用。 2019年3月13日，经过双方结算，杨武演、林潇支付了3月份的租金以及水电费3651元，支付完上述费用后，杨武演、林潇多次要求方如生让实际房东出面签订租赁合同，但是实际房东一直未出面与杨武演、林潇签订租赁合同。同时，杨武演、林潇得知上述所承租的房屋是没有产权的违章建筑。杨武演、林潇多次与方如生协商上述费用返还事宜，方如生仅于2019年3月16日向杨武演、林潇返还了187000元，尚有190000元的费用未向杨武演、林潇返还。依据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，杨武演、林潇所承租的房屋缺乏合法的房地产权证，且方如生并非产权人，实际房东自始至终均未出面与杨武演、林潇签订租赁合同。因此，双方之间的口头租赁合同应属无效合同，因该合同取得的财产方如生应当向杨武演、林潇返还。 方如生辩称，1.杨武演、林潇与方如生达成的转租权转让的协议，已经于2019年3月13日因双方履行完毕而终止；2.2019年3月16日，方如生以187000元的价格回购的行为，系杨武演、林潇与方如生双方的意思自治，是杨武演、林潇与方如生的真实意思表示，应当予以尊重，同时，杨武演、林潇与方如生回购的合同法律关系也已经因双方履行完毕而终止，杨武演、林潇反悔的行为明显违反民法诚实守信的原则；3.方如生提交的证据足以证明坐落于闽侯县的房屋并非违建；4.既然杨武演、林潇提出该房屋是违建，根据谁主张谁举证的原则，杨武演、林潇应当举证证明，否则应当承担举证不能的不利后果。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年，方如生在58同城上发布关于转让位于闽侯县宾馆信息。杨武演、林潇经实地查看后，与方如生协商转让事宜。双方口头约定，方如生将讼争宾馆以377000元（含押金36300元）转让给杨武演、林潇。2019年3月8日至2019年3月12日，杨武演、林潇向方如生支付转让费377000元（含押金36300元），但双方未签订书面合同。2019年3月13日，方如生将该宾馆交付杨武演、林潇。2019年3月16日，杨武演出具一份《违约说明》，内容如下：“本人杨演武，身份证号码3501211991××××××××于三月初在58同城手机软件上了解到位于闽侯县有一处旅社转让。后经多次到店考察与协商，最终以377000元的价格成交。并于3月10日、11号合计转账20万元人民币作为转让店铺的违约定金。并于3月13日完成各项交接事宜后取得经营资格。经几天经营，由于个人原因，无法适应经营旅社工作，现经过与原旅社经营者方如生友好协商，本人愿意损失19万元，现以187000元的价格退还方如生经营。”后方如生于2019年3月16日退还杨武演、林潇187000元。庭审中，方如生确认该宾馆并未取得相应的建设工程规划许可证亦未取得相应的经营许可证。杨武演、林潇于2019年3月20日向本院申请诉前财产保全，本院经审查后，裁定予以准许。 本院认为，杨武演、林潇与方如生之间口头约定转让标的为位于闽侯县房产从事经营活动的权利以及经营所需设备，房屋转租行为只是转让经营权的同时必须的一种附属行为。方如生在转让经营权时并未取得宾馆的合法经营权，更未办理转让经营权的相关手续，该转让行为违反了行政法规即国务院关于《无照经营查处取缔办法》第二条的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应当认定双方的转让行为无效。合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。杨武演已与方如生达成有关解决争议方法，并签订《违约说明》，应按《违约说明》的约定履行双方权利义务。但双方约定的杨武演承担损失的金额显属过高，结合双方过错程度及合同实际履行情况，本院酌情调整为杨武演应自行承担损失100000元，故方如生应返还杨武演、林潇转让费及押金277000元，扣除方如生已退还187000元，方如生还应返还90000元。关于杨武演、林潇要求方如生支付逾期利息的诉求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条、第六十条、《无照经营查处取缔办法》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 1、确认杨武演、林潇与方如生就位于福建省闽侯县房屋的转让行为无效； 2、方如生应于本判决生效之日起十五日内返还杨武演、林潇转让费及租赁押金90000元； 3、驳回杨武演、林潇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4100元，因适用简易程序审结，依法减半收取计2050元，由杨武演、林潇负担1025元，由方如生负担1025元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈彬 二〇一九年六月二十七日 法官助理罗燕圆 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《无照经营查处取缔办法》 第二条任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。