河北省河间市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0984民初1957号原告：王增良，男，1979年5月8日出生，汉族，住河北省泊头市。委托诉讼代理人：梅茹彦、丛培华，河北建平律师事务所律师。被告：孙保进，男，1966年2月11日出生，汉族，住河北省河间市。被告：河北德纳房地产开发有限公司，住所地：泊头市道东街，统一社会信用代码：91130981329782394J。法定代表人：宋保华，经理。被告：常义江，男，1963年6月12日出生，汉族，住河北省泊头市。被告：沧州长江汽车销售有限公司，住所地：沧州市开发区八里屯村，统一社会信用代码：911309017373715861。法定代表人：赵全洲，经理。被告：沧州长江汽车销售有限公司南大港分公司，住所地：南大港一分区小辛庄大队，统一社会信用代码：91130932055497755Q。负责人：常义江，经理。被告：周继同，男，1956年7月11日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。被告：宋保华，男，1960年9月11日出生，汉族，住河北省泊头市。原告王增良与被告孙保进、河北德纳房地产开发有限公司、常义江、沧州长江汽车销售有限公司、沧州长江汽车销售有限公司南大港分公司、周继同、宋保华执行异议之诉一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告王增良的委托诉讼代理人梅茹彦、丛培华到庭参加诉讼，被告孙保进、河北德纳房地产开发有限公司、常义江、沧州长江汽车销售有限公司、沧州长江汽车销售有限公司南大港分公司、周继同、宋保华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王增良向本院提出诉讼请求：1、请求撤销贵院作出的（2019）冀0984执13号执行裁定书，并解除对案涉房产的查封；2、请求判决确认原告与被告河北德纳房地产开发有限公司之间签订的《河畔新城房屋订购书》合法有效，并确认河畔新城小区7-3-201房屋归原告所有；3、本案的受理费等费用由被告承担。事实与理由，被告孙保进（系该案件的申请执行人）与被告河北德纳房地产开发有限公司（系该案件的被执行人）等民间借贷纠纷一案已经在贵院进行了执行程序。贵院作出了（2019）冀0984执127号执行裁定书及协助执行通知书，将原告所有的房屋进行了查封。2018年9月22日，原告与被告河北德纳房地产开发有限公司签订了《河畔新城房屋协议书》，该协议书约定，由原告王增良自愿购买被告河北德纳房地产开发有限公司开发的河畔新城小区的商品房，房号为：7-3-201，建筑面积为121.18平米，价款为505502元，付款方式为贷款，于2018年10月10日前付清首付款1555502元。协议签订后，原告王增良按照协议书约定的时间、金额、付款方式履行了合同约定的付款义务，被告河北德纳房地产开发有限公司并将上述房屋交付给了原告。原告认为，原告与被告河北德纳房地产开发有限公司签订的《河畔新城房屋订购书》系双方真实意思表示，其内容不违反国家有关法律法规的强制性规定，且已经实际履行，该订购书的法律效力应当得到确认。该房屋现已经交付给原告，该房屋的所有权应当属于原告所有。虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依订购书的约定支付价款并实际占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，同时《最高人民法院关于适用的解释》第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案件人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”等法律规定，原告取得涉案房产后，虽未办理物权登记，但并不影响案涉订购书的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提出执行异议之诉，望贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告孙保进、河北德纳房地产开发有限公司、常义江、沧州长江汽车销售有限公司、沧州长江汽车销售有限公司南大港分公司、周继同、宋保华均未作答辩也未提交证据。原告王增良围绕诉讼请求提交了以下证据：1、执行裁定书一份；2、河畔新城房屋订购书一份，证实原告购买德纳公司房子的事实；3、2018年10月22日、2019年6月13日德纳公司开具的发票及收据各一份，金额255502元；4、前期物业服务合同及业主领取物品签收记录。以上证据均出示原件提交复印件。经对原告王增良提交的证据进行综合审查判断，认定如下：被告孙保进、河北德纳房地产开发有限公司、常义江、沧州长江汽车销售有限公司、沧州长江汽车销售有限公司南大港分公司、周继同、宋保华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未作答辩及提交证据，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，故对原告王增良提交证据的证明效力予以确认并采信。经审理结合采信的证据，查明以下事实：2018年9月22日，原告王增良与被告河北德纳房地产开发有限公司签订“河畔新城房屋订购书”一份，主要内容：王增良购买河北德纳房地产开发有限公司开发的坐落于河畔新城小区7-3-201房屋一套，房屋建筑面积121.18㎡，房屋价款507502元。原告王增良于2018年10月22日交付购房款155502元、2019年6月13日交付购房款100000元，共计交纳购房款255502元。2019年1月3日，原告王增良与泊头市盛和物业服务有限公司签订了该房产的“前期物业服务合同”，原告王增良领取了该房产的钥匙、门禁卡等物品。2019年1月11日，孙保进与河北德纳房地产开发有限公司等民间借贷纠纷一案向河间市人民法院申请执行，2019年1月25日，河间市人民法院作出(2019)冀0984执127号执行裁定，裁定“查封被执行人沧州长江汽车销售有限公司、沧州长江汽车销售有限公司南大港分公司、常义江、河北德纳房地产开发有限公司、宋保华、周继同价值27190000元的财产”，该裁定书已经生效；2019年1月31日，河间市人民法院依据该裁定向泊头市住房和城乡建设局发出协助执行通知书，内容为：“查封被执行人河北德纳房地产开发有限公司开发河畔新城住宅小区6号楼：1-101、2-101、2-102、3-101、1-201、1-302、1-401、3-401、1-501、2-601、3-601。7号楼：3-101、2-202、3-201、3-202、2-402、1-502、3-601。8号楼：4-101、4-201、4-301”，以上房产现处于查封状态，其中7号楼3-201系本案争议的房产。原告王增良向本院提出执行异议，要求解除对其购买的7号楼3-201房屋的查封，2019年4月29日，河间市人民法院作出（2019）冀0984执异13号民事裁定书，裁定：驳回王增良的异议请求。原告王增良不服此裁定书，诉至本院。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案原告王增良与河北德纳房地产开发有限公司在河间市人民法院查封前已签订房屋买卖合同并支付了部分房款，且河北德纳房地产开发有限公司与王增良签订了前期物业合同，并将门禁卡、钥匙等物品交付了王增良，原告王增良已经实际占有了该房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形，原告王增良提交的证据可以证实就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求予以支持。关于原告王增良要求确认其与被告河北德纳房地产开发有限公司之间签订的《河畔新城房屋订购书》合法有效，并确认河畔新城小区7-3-101房屋归其所有的问题，此诉讼请求不属于本案审理范围，故对其此项主张本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除河间市人民法院(2019)冀0984执127号执行裁定中对原告王增良购买的被告河北德纳房地产开发有限公司河畔新城小区7-3-201号房屋的查封；二、驳回原告王增良的其他诉讼请求。案件受理费8855元，由被告河北德纳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向沧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。本院(2019)冀0984执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  王国海审判员  唐月明审判员  高 燕二〇一九年六月二十八日书记员  胡玲玉