江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0981民初3337号原告：曹晓华，男，1982年7月13日出生，汉族，居民，住东台市。委托诉讼代理人：王小青，江苏漫修律师事务所律师。被告：江苏镇乾置业发展有限公司，统一社会信用代码91320981667632233H，住所地东台市安丰镇安东村八组。法定代表人：柳亚东，该单位执行董事。委托诉讼代理人：常亚明，男，该单位经理。委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。原告曹晓华与被告江苏镇乾置业发展有限公司（以下至判决主文前简称镇乾置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年10月26日公开开庭进行了审理。简易程序庭审时，原告曹晓华，被告镇乾置业公司的委托诉讼代理人常亚明、臧申秋到庭参加诉讼。普通程序庭审时，原告曹晓华及其委托诉讼代理人王小青，被告镇乾置业公司的委托诉讼代理人常亚明、臧申秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹晓华向本院提出诉讼请求：1、判令镇乾置业公司回购曹晓华购买的位于东台市间；2、判令镇乾置业公司向曹晓华支付回购款167390元及相应利息（以回购款167390元为基数，自2010年10月28日起至实际支付之日止，按照同期同档银行贷款利率计算）；3、本案诉讼费由镇乾置业公司负担。审理中，曹晓华变更主张利息的请求，仅要求以167390元为基数，自诉讼之日起至实际给付之日止，按照同期同类银行贷款基准利率主张利息。事实和理由：2010年10月18日，曹晓华与东台日盛置业有限公司（以下简称日盛公司）签订《商品房买卖合同》及相应的补充协议，约定曹晓华购买日盛公司位于东台市间，双方对各自的权利义务进行了约定。在双方签订的《补充协议二》第三条中约定，如房屋交付第六年，市场租金达不到8%的年回报率，半年内曹晓华须书面致函日盛公司，明示是否同意回购。如回购，日盛公司将按照曹晓华购买房屋的合同价格及同期银行贷款利率全额回收。案涉房屋已于2012年交付，现为交付第六年，而案涉房屋的租金并未达到补充协议中约定的8%年回报率。因日盛公司己变更为镇乾置业公司，镇乾置业公司应对《商品房买卖合同》及相应的补充协议承担法律责任。曹晓华已在约定的时间内要求镇乾置业公司进行回购，但镇乾置业公司未予理睬，拒绝回购。现镇乾置业公司违反诚实信用原则，损害了曹晓华的合法权益。故曹晓华提起本案诉讼，恳请依法判如所请。镇乾置业公司辩称，1、案涉商铺自2016年2月1日起已由曹晓华直接自行对外出租和收益。镇乾置业公司对曹晓华的出租收益情况并不知晓；2、双方在签订《商品房买卖合同》之后，2016年1月31日前形成的包租约定不符合法律规定。且双方于2015年1月26日再次签订《商铺委托租赁合同补充协议》，对原约定8%年回报率协商变更为5%年回报率，曹晓华亦已按照此协议实际获得了该租金收益；3、对案涉商铺是否回购的决定权在于镇乾置业公司，若镇乾置业公司不同意回购，即使曹晓华提出回购也是不能回购的。曹晓华购买商品房的投资行为存在一定风险，该风险应由曹晓华自行承担；4、即使按照补充协议的约定，曹晓华于2017年8月份要求对案涉商铺进行回购，也不符合补充协议约定的第六年时间，且曹晓华未在半年内书面致函镇乾置业公司。故曹晓华以年回报率未达到8%为由，要求镇乾置业公司回购涉案商铺，无事实和法律依据，请求依法驳回曹晓华的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对曹晓华提交的《商品房买卖合同》（合同备案编号20101018019）、销售不动产统一发票、商品房买卖合同补充协议（附件五）、房屋产权证[东台市房权证安丰镇字第××号]、土地使用权证[东国用（2012）第051175号]，镇乾置业公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于曹晓华提交的《补充协议书》、《补充协议二》，拟证明曹晓华购买了日盛公司开发的商铺一间，曹晓华委托日盛公司统一出租，约定交付第六年若市场租金达不到8%的年回报率，半年内曹晓华须书面致函日盛公司明示是否同意回购，如回购，日盛公司应按照曹晓华购买的房屋合同价格及同期银行贷款利率全额回收。镇乾置业公司对该组证据的真实性无异议，对合法性及证明目的有异议，认为该两份补充协议系曹晓华向镇乾置业公司购买商铺后，镇乾置业公司以包租的形式承租了曹晓华的商铺，这种形式违反了法律规定。经本院审查，该两份补充协议系曹晓华与日盛公司在签订《商品房买卖合同》后就案涉商铺达成的补充协议，协议中就商铺的委托租赁及年回报率进行了约定，其真实性、关联性予以认定。2、关于曹晓华提交的《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》，拟证明曹晓华因市场租金达不到8%的年回报率，将案涉商铺出租给案外人邰兴胜、刘勇。镇乾置业公司对该组证据的真实性、关联性、合法性均有异议，认为该两份合同系曹晓华与案外人签订形成，案涉商铺已由曹晓华自行对外出租和收益，镇乾置业公司无法确认实际的租赁金额。经本院审查，该两份租赁合同能够佐证曹晓华自2016年2月20日起将案涉商铺已实际出租给案外人的事实，结合曹晓华的陈述，目前案涉商铺仍由案外人刘勇享有使用权，本院对该组证据的真实性予以认定。3、关于曹晓华提交的《律师函》、EMS快递单，拟证明曹晓华已按照补充协议在约定的时间内要求镇乾置业公司对案涉商铺进行回购。镇乾置业公司对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为《律师函》中所提及的要求镇乾置业公司回购商铺没有事实和法律依据。经本院审查，镇乾置业公司对收到该《律师函》并无异议，《律师函》的寄出时间为2017年8月4日，在该函中曹晓华认为商铺未达到8%的年回报率而要求镇乾置业公司处理商铺回购事宜，本院对该组证据的真实性予以认定。4、关于曹晓华、镇乾置业公司均作为己方证据提交的《商铺委托租赁合同》、《商铺委托租赁合同补充协议》，曹晓华拟证明案涉商铺未达到8%年回报率，镇乾置业公司拟证明双方就案涉商铺2014年2月1日至2016年1月31日期间的租金标准由年回报率8%变更为年回报率5%。曹晓华、镇乾置业公司对该组证据的真实性均无异议，但对对方的证明目的有异议。经本院审查，双方对该组证据的真实性均无异议，本院对形式上的真实性予以确认。该组证据能够证明曹晓华与镇乾置业公司就案涉商铺自2014年2月1日至2016年1月31日期间的年回报率重新进行了约定，该期间内镇乾置业公司实际按5%年回报率向曹晓华支付租赁费这一事实。5、关于曹晓华提交的承诺书（落款日期2010年8月21日）、东台浙商报，拟证明镇乾置业公司于2010年8月21日作出承诺，五年后市场租金达不到8%的年回报率，其将按照同期银行贷款利率全额回购业主购买的商铺，同时拟证明镇乾置业公司在权威报刊中刊登其出售的商铺属于产权商铺，与购买方是捆绑经营，镇乾置业公司在报刊中也曾作出回购的承诺。镇乾置业公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为从该两份证据可以看出，镇乾置业公司是以售后包租的形式出售商铺，违反了相关法律规定，且案涉商铺并非产权式商铺。经本院审查，结合当事人提交的其他证据佐证，本院对该组证据的真实性予以认定。6、关于镇乾置业公司提交的营业执照（分别是镇乾置业公司、东台市众达国际家居广场有限公司）、盐城市东台工商行政管理局公司准予变更登记通知书、销售不动产统一发票记账联，拟证明镇乾置业公司的工商登记变更过程及曹晓华已缴纳案涉商铺房款的事实。曹晓华对该组证据的真实性无异议。经本院审查，该组证据能够证实日盛公司于2014年6月26日将企业名称变更为镇乾置业公司，东台市镇乾国际家居广场有限公司（以下简称镇乾家居公司）于2017年4月5日将企业名称变更为东台市众达国际家居广场有限公司，曹晓华已按合同约定缴纳了购房款。本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月18日，曹晓华与日盛公司签订《商品房买卖合同》一份（合同备案编号：20101018019），双方约定：曹晓华购买安丰家居装饰城6号楼8110号商铺一间，建筑面积为40.72平方米，购房总价为167390元，日盛公司应当在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付曹晓华使用。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交东台市仲裁委员会仲裁……。同日，曹晓华与日盛公司签订《补充协议书》、《补充协议二》各一份。其中，《补充协议书》中约定：曹晓华与日盛公司对商品房买卖合同（编号：20101018019）作补充协议如下：因曹晓华向日盛公司所购商铺系综合性开发市场，曹晓华自愿将所购的安丰家居装饰城6幢1层8110号40.72平方米（建筑面积）的产权式商铺，在交付前由日盛公司先行使用、开发培育，在培育过程中的招商费、广告费、营销费、物业管理费等均由日盛公司承担，受益归日盛公司所有；曹晓华所购房屋日盛公司交付后，委托日盛公司统一出租，时间从2013年2月2日到2014年2月1日止，日盛公司于2013年2月2日付租赁费（4%）7696元，2013年8月1日付租赁费（4%）7696元；在先行使用培育和委托租赁期限内，日盛公司拥有该商铺的全部使用权，有权自行决定其经营范围、经营项目等相关经营事项，承担因经营而引起的所有费用，也可以转租给其他人使用、经营、受益，在3年后所有公共通道不许摆放东西，且统一缴纳物业管理费、广告费等相关费用，业主所购房屋外墙无偿提供给日盛公司统一安排；曹晓华在房屋交给日盛公司的先行使用培育期限和委托租赁期限内，不得以任何口头或其他方式阻止日盛公司和承租人正常营业，同时不得自行将所购房屋出租给他人。如有违约，曹晓华除赔偿日盛公司和承租人的全部损失以外，还应承担日盛公司2013年租金的100%违约金；在委托租赁期限内，日盛公司不得以任何借口拖欠曹晓华的租金，如拖欠曹晓华租金，日盛公司应承担曹晓华2013年租金的100%违约金；在先行使用、委托租赁期内，曹晓华不得随意转让产权……本协议未尽事宜或协议中仍需调整或解决的问题，经双方协商一致后，可签订补充协议或书面声明，一经双方签字盖章，与本协议具有同等法律效力；本协议在履行过程中如发生争议，双方本着互谅互让、友好协商的原则予以解决，若协商不成提请盐城仲裁委员会仲裁。另，《补充协议二》中约定：曹晓华与日盛公司就下列事项达成补充协议：一、安丰镇人民政府己经决定将安丰装饰城整体搬迁升级，新安丰家居装饰城开业后半年内，老安丰装饰城关闭；新安丰家居装饰城开业后三年内，此地块不得以家居装饰专业市场模式经营。否则，曹晓华有权全额退房，并由日盛公司支付年8%的补偿金；二、由日盛公司参照义乌小商品市场或明星家居市场的方式和标准，将曹晓华所购一层房屋统一隔层，费用由日盛公司承担；三、如房屋交付第六年，市场租金达不到8%的年回报率，半年内曹晓华须书面致函日盛公司，明示是否同意回购。如回购，日盛公司将按照曹晓华购买房屋的合同价格及同期银行贷款利率全额回收。如半年内曹晓华未书面致函日盛公司，视为曹晓华放弃权利，并且日盛公司有权单方决定是否回购，曹晓华须积极配合；四、本协议只对双方有效。如曹晓华转售，本协议对于第三方无效。2010年10月18日，曹晓华支付了购房款87390元，后于2010年10月24日再次支付了购房款80000元，共计支付房款167390元。2012年8月2日，曹晓华领取了案涉商铺的房屋所有权证书[证号：东台市房权证安丰镇字第××号；房屋所有权人：曹晓华；房屋坐落：安丰家居装饰城6号楼8110室；建筑面积：40.72平方米；套内建筑面积：40平方米]。2012年11月5日，曹晓华领取了由东台市人民政府颁发的土地使用权证书[证号：东国用（2012）第051175号；土地使用权人：曹晓华；座落：安丰镇家居装饰城6幢8110室]。2014年3月4日，曹晓华与镇乾家居公司签订《商铺委托租赁合同》一份，约定：曹晓华将安丰家居装饰城一期6幢1层8110号40.72平方米的商铺全权委托镇乾家居公司租赁经营，委托租赁期限自2014年2月1日至2016年1月31日，曹晓华同意将该商品房委托镇乾家居公司统一出租，年回报按15392元/年；镇乾家居公司于2014年8月1日前付曹晓华第一年上半年租赁费7696元，2015年2月1日前付曹晓华第一年下半年租赁费7696元，2015年8月1日前付曹晓华第二年上半年租赁费7696元，2016年2月1日前付曹晓华第二年下半年租赁费7696元；在委托租赁期限内，镇乾家居公司拥有该商铺的全部使用权，有权自行决定其经营范围、经营项目等相关经营事项，承担因经营而引起的所有费用，也可以转租给其他人使用、经营、收益，在2年后所有公共通道不许摆放东西，且统一缴纳物业管理费、广告费等相关费用，业主所购房屋外墙无偿提供给镇乾家居公司统一安排；曹晓华在房屋交给镇乾家居公司委托租赁期内，不得以任何口头或其他方式阻止镇乾家居公司和承租人正常营业，同时不得自行将所购房屋出租给他人。如有违约，曹晓华除赔偿镇乾家居公司和承租人的全部损失以外，还应承担镇乾家居公司的违约金；在委托租赁期限内镇乾家居公司不得以任何借口拖欠曹晓华的租金，如拖欠曹晓华租金，镇乾家居公司应承担相应的违约金；在委托租赁期内，曹晓华不得随意转让产权……。2015年1月26日，曹晓华与镇乾家居公司再次签订《商铺委托租赁合同补充协议》一份，约定：曹晓华同意将安丰家居装饰城6幢一层8110号商品房（面积40.72平方米）委托镇乾家居公司统一出租，年回报变更按9620元/年；镇乾家居公司2015年2月1日前付曹晓华第一年租赁费9620元，2016年2月1日前付曹晓华第二年租赁费9620元；本协议经双方签字盖章后生效，与合同具有同等法律效力。2017年8月4日，曹晓华发送《律师函》至镇乾置业公司，认为案涉商铺已于2012年交付，现为交付第六年，商铺租金未达到协议约定的8%年回报率，因日盛公司已变更为镇乾置业公司，故要求镇乾置业公司对《商品房买卖合同》及相应的补充协议承担法律责任，与曹晓华联系商讨案涉商铺的回购事宜。镇乾置业公司在收到该《律师函》后，拒绝了曹晓华关于回购案涉商铺的要求，故曹晓华提起本案诉讼。另查明，自2016年2月20日起，案涉商铺已由曹晓华自行对外出租。2016年2月20日，曹晓华与案外人邰兴胜签订《商铺租赁合同》一份，约定：曹晓华将位于安丰家居装饰城一期6幢110号商铺出租给邰兴胜使用，租赁期限2年，自2016年2月20日起至2018年2月19日止，租金为人民币7900元……。嗣后，曹晓华与案外人刘勇于2017年2月3日签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉商铺出租给刘勇使用，租赁期限自2018年2月20日至2019年2月19日止，年租金为6500元，租金自起租日年付。目前，案涉商铺仍继续由案外人刘勇使用和管理。再查明，日盛公司于2014年6月26日将企业名称变更为镇乾置业公司。镇乾家居公司的经营范围是市场设施租赁、市场管理服务、仓储服务、物业服务、建材、家具销售、道路普通货物运输（除危险品及爆炸物品），该公司于2017年4月5日将企业名称变更为东台市众达国际家居广场有限公司。审理中，曹晓华与镇乾置业公司一致认可：曹晓华已实际获得自2013年2月2日至2014年2月1日按年回报率8%、2014年2月1日至2016年1月31日按年回报率5%的租金收益。案涉商铺向曹晓华的交付时间为2012年12月31日。房屋交付第六年自2018年1月1日起算。曹晓华变更利息的诉讼请求，要求以回购款167390元为基数，自诉讼之日起至镇乾置业公司实际给付之日止，按照同期同类银行贷款基准利率计算的利息。本院认为，合法的民事权益受法律保护。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。按照前述规定，当事人在合同履行过程中根据实际情况可以协商一致对合同条款进行相应改变，合同变更后，当事人应按变更后的合同内容履行。本案中，虽然曹晓华与镇乾置业公司就回购商铺事宜签订了《补充协议二》。《补充协议二》中虽然约定了商铺在交付第六年若市场租金达不到8%的年回报率，半年内曹晓华书面致函镇乾置业公司明示是否同意回购，如回购，镇乾置业公司将按照曹晓华购买商铺的合同价格及同期银行贷款利率全额回收。但是,曹晓华与镇乾置业公司在履行租金给付的过程中，于2015年1月26日就2014年2月1日至2016年1月31日期间的租金进行了补充协议约定，将年回报率8%变更为年回报率5%。镇乾置业公司实际按照此补充协议约定以年回报率5%向曹晓华支付了2014年2月1日至2016年1月31日期间的租金共计19240元，故商铺的年回报率在履行过程中已发生了变更。虽然《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》规定，对于开发商或商铺的经营管理公司与业主约定一定期限予以回购，期限届满时，业主主张回购的，开发商或经营管理公司应当予以回购。但从该规定内容来看，并未涉及回购条件，而案涉商铺的回购条件是商铺交付第六年市场租金达不到8%年回报率，半年内曹晓华须书面致函镇乾置业公司。但年回报率已发生了实际变更，故曹晓华以年回报率达不到8%而要求镇乾置业公司回购商铺，依据不足。同时，自2016年2月20日起，案涉商铺已由曹晓华自行对外出租。案涉商铺目前仍然由案外人刘勇实际占有和使用，亦无法直接移交给镇乾置业公司。综上，曹晓华要求镇乾置业公司回购商铺并支付回购款的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告曹晓华的诉讼请求。案件受理费4710元，由原告曹晓华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  吴海燕审 判 员  丁 惠人民陪审员  徐宏珠二〇一九年六月十七日书 记 员  乐 梅