广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15072号原告（反诉被告）：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市。主要负责人：何锦开，总经理。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：李杰，男，1973年*月*日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：何国贞，广东诺臣律师事务所律师。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告李杰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用普通程序。李杰提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人张子扬，被告李杰的委托诉讼代理人何国贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.确认利和物业古镇分公司与李杰签订的《物业管理服务协议》已解除；2.李杰向利和物业古镇分公司支付2017年11月至2018年10月的物业管理费6375.33元以及违约金1754.10元（每月以560元为基数，从逾期之日起，每日按千分之三计算，暂计至2018年10月31日是1754.10元，实际计算至付清之日止）；3.李杰向利和物业古镇分公司支付2017年11月至2018年8月的水费36.2元以及违约金23.94元（以每月应缴未缴金额为基数，从逾期之日起，每日按千分之三计算，暂计至2018年10月31日是23.94元，实际计算至付清之日止）；4.利和物业古镇分公司有权没收物业管理费保证金540元;5.李杰向利和物业古镇分公司支付物业管理费保证金60元以及违约金600元；6.李杰向利和物业古镇分公司支付装修管理费30元以及违约金32.85元（以30元为基数，从逾期之日起，每日按千分之三计算，暂计至2018年10月31日是32.85元，实际计算至付清之日止）；7.李杰向利和物业古镇分公司支付垃圾清运费12元以及违约金13.14元（以12元为基数，从逾期之日起，每日按千分之三计算，暂计至2018年10月31日是13.14元，实际计算至付清之日止）。诉讼过程中，利和物业古镇分公司明确物业管理费从2017年11月1日至2018年10月31日计算为6450元，逾期之日为每月6日，每月560元，李杰缴纳的首月270元抵扣了2017年11月270元，2017年11月尚欠290元。事实和理由：2017年11月1日，李杰与中山市利和置业有限公司（以下简称称利和公司）签订《商铺租赁合同》（下称《租赁合同》），利和物业古镇分公司与李杰签订《物业管理服务协议》，协议约定的主要内容有：1.利和物业古镇分公司为李杰承租的古镇利和广场步行街B1、B2卡商铺提供物业管理服务，服务期限为2017年11月21日起至2018年11月20日；2.李杰应当按每月每平方米28元的标准向利和物业古镇分公司支付物业管理费，一次性支付装修管理费300元以及垃圾清运费120元；3.水费以实际用量，按照当时政府水费单价计收；4.逾期支付上述费用的，每日按千分之三计算违约金；5.未能足额支付保证金的，应向利和物业古镇分公司支付相当于保证金应付金额的违约赔偿金；6.李杰原因导致物业协议提前终止，利和物业古镇分公司有权没收被告已付的保证金。合同签订后，利和物业古镇分公司依约向李杰提供物业服务，但李杰从2017年11月起拖欠物业管理费，经催告仍未支付，并自2018年8月15日起逃场。因此利和物业古镇分公司于2018年10月25日向李杰发出解除合同通知，要求其承担违约责任，但李杰仍然置之不理，其行为已构成违约，应当依法承担违约责任。李杰辩称，利和物业古镇分公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，理应全部驳回，主要理由如下：一、李杰不会无缘无故拖欠物业管理费，若非利和物业古镇分公司的关联公司利和公司对涉案商铺强行断水断电、逼使李杰不得不停止营业、所有投资血本无归，李杰也不致于拖欠物业管理费。利和物业古镇分公司在诉状中一味指责李杰，却刻意隐瞒上述事实，无非是想把责任推给李杰，制造李杰无故单方违约的假象，李杰在此必须予以澄清。因李杰与利和公司于2017年11月1日签订《中山利和广场商铺租赁合同》，向该司承租古镇利和广场步行街**卡商铺，因此利和物业古镇分公司和李杰于同日签订《物业管理服务协议》和《补充协议》，为李杰承租的上述商铺提供物业管理服务，合同期限从2017年11月21日至2018年11月20日，物业管理费每月每平方米15元。然而由于涉案商铺所在的利和广场地理位置偏僻，周边楼盘入住率低、缺乏人气，以致于利和广场开业后整体商家的营业额都较低，李杰亦难幸于免，开业后生意一直惨淡，月月亏本，才拖欠了租金、管理费、宣传推广费。尽管如此，李杰也并未想过要放弃经营，仍希望再坚持一段时间。然而就在2018年8月7日，利和公司强行停水停电，以此手段逼迫李杰清付全部欠租欠费，李杰逼于无奈才停业至今。二、李杰所承租的古镇利和广场步行街B1、B2卡商铺，并未依法办理规划报建，更未通过规划验收，因此上述租赁合同应为无效合同，附随于租赁合同而签订的《物业管理服务协议》及《补充协议》随之亦应为无效合同。三、关于利和物业古镇分公司提出的各项诉讼请求，意见如下：（一）由上述，涉案《物业管理服务协议》及其《补充协议》为无效合同，不存在解除与否的问题，因此利和物业古镇分公司请求确认双方签订的《物业管理服务协议》解除，于法无据。（二）关于利和物业古镇分公司要求李杰支付2017年11月至2018年10月的物业管理费6375.33元。首先，李杰已经支付了首月的物业管理费，因此利和物业古镇分公司以2017年11月作为欠费起算月明显无理，李杰从2017年12月开始欠费；其次，涉案商铺于2018年8月7日在利和物业古镇分公司的配合下、被利和公司强行停水停电，李杰此后无法再开门营业，因此自2018年8月7日起，李杰有权拒交物业管理费。（三）关于利和物业古镇分公司诉讼请求第2-7项中要求的各项违约金，由于《物业管理服务协议》为无效合同，而无效合同自始无效，因此合同中所预设的违约责任条款不产生预期的效果，因此利和物业古镇分公司所请求的违约金或没收保证金，于法无据，理应驳回。退一步分析，就算抛开合同无效的理由，利和物业古镇分公司要求的违约金标准是每天千分之三，相当于年利率109.5%，该标准明显过高，根据《合同法》第114条之规定，如若法院考虑判决李杰承担违约责任，请求法院调整降低违约金标准。综上，请驳回利和物业古镇分公司的诉讼请求。李杰向本院提出反诉请求：1.确认李杰和利和物业古镇分公司于2017年11月1日签订《物业管理服务协议》和《补充协议》为无效合同；2.利和物业古镇分公司向李杰退还物业管理费保证金540元、装修押金5000元、挡板押金10000元、水电周转金180元、预存电费500元（应退预存电费以实际余额为准）。诉讼过程中，李杰明确诉求2要求退还的电费金额为389.65元。事实和理由：李杰与利和公司于2017年11月1日签订《中山利和广场商铺租赁合同》，向李杰承租古镇利和广场步行街**卡商铺，租赁期限从2017年11月1日至2018年10月31日，为此利和物业古镇分公司和李杰于同日签订《物业管理服务协议》和《补充协议》，为李杰承租的上述商铺提供物业管理服务，合同期限从2017年11月21日至2018年11月20日，物业管理费每月每平方米15元。合同签订后，李杰向利和物业古镇分公司交纳了首月物业管理费270元、物业管理费保证金540元、装修押金5000元、挡板押金10000元、水电周转金180元，并预存了电费4000元。然而由于涉案商铺所在的利和广场地理位置偏僻，周边楼盘入住率低、缺乏人气，以致于利和广场开业后整体商家的营业额都较低，李杰开业后生意一直惨淡，月月亏本，资金一时周转不开拖欠了利和物业古镇分公司数月物业管理费、水费和垃圾清运费。为逼迫李杰清付欠费，利和物业古镇分公司配合利和公司，于2018年8月7日对涉案商铺强行停水停电，李杰与利和物业古镇分公司协商未果后，不得不关门停业至今。李杰并非恶意拖欠物业管理费，实在是受利和广场整体生意惨淡所累，利和物业古镇分公司本应与李杰同心协力、放水养鱼、共渡难关，却配合利和公司以强行停水停电的违法手段追债，导致李杰关门停业的恶劣后果。由于李杰所承租的古镇利和广场步行街B1、B2卡商铺，并未依法办理规划报建，更未通过规划验收，因此上述租赁合同应为无效合同，为此附随于租赁合同关系而签订的《物业管理服务协议》和《补充协议》亦应为无效合同，根据《合同法》第58条之规定，利和物业古镇分公司理应向李杰退还物业管理费保证金540元，并退还余下未用的预存电费。此外，由于涉案商铺的装修工程、挡板改建工程已完成多时，未对共用部位、共用设施造成损害，因此利和物业古镇分公司理应退还装修押金5000元、挡板押金10000元。根据《物业管理条例》之相关规定，禁止物管企业收取水电周转金，因此利和物业古镇分公司理应退还水电周转金180元。针对李杰的反诉，利和公司辩称，一、涉案租赁合同是合法有效的，不存在无效的情形。涉案工程在2012年8月17日取得《建设用地规划许可证》，在2015年4月30日取得《建设工程规划许可证》，在2015年9月22日取得《建设工程施工许可证》。因此，李杰称涉案商铺未办理规划报建是不符合事实的，涉案租赁合同是合法有效的，则本案相关的物业服务协议也应是合法有效的。二、利和物业古镇分公司没有采取停水停电的行为，商业风险应由李杰自行承担。李杰称利和公司对涉案商铺强行停水停电，导致其停业。利和物业古镇分公司对此予以否认，利和公司对涉案商铺采取停水停电措施是在李杰擅自停业之后才实施的。从李杰提交的证据显示，双方一直是在协商签订补充协议，该工作人员从未直接承认公司有过此行为，该证据不足以证明其想证明的观点。退一步说，根据租赁合同第23.4条以及物业管理服务协议第22条的约定，李杰拖欠费用的，利和公司有权暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至李杰履行相关付款义务止。李杰陈述生意不好，月月亏本等，这些都不是可以拖欠费用的法定或约定理由，商业风险应由其自行承担。三、李杰要求返还物业管理费保证金没有事实以及法律依据。如前所述，涉案租赁合同、物业服务协议是合法有效的，双方均应恪守履行。现李杰拖欠接近一年的租金以及相关费用，其行为已构成严重违约。无论是依据合同约定还是依据相关法律规定，利和物业古镇分公司都有权依法作出解除合同的意思表示，没收其缴纳的保证金。后利和物业古镇分公司补充称，1.对于装修押金，根据合同第7大条装修保证金是无违章可无息退还，因李杰拖欠费用，利和物业古镇分公司有权不退还；2.水电周转金，根据合同第7条的第7点，因李杰拖欠费用，利和物业古镇分公司有权不退还；3.关于挡板押金，利和物业古镇分公司提供的证据16，是当时李杰与利和物业古镇分公司协商自行拆除，在李杰恢复原状后才予以退还，但李杰没有恢复原状；4.同意退还电费，在李杰拖欠的费用中抵扣。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2017年10月12日，利和公司（甲方）与李杰（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市古镇镇同兴路**号商铺出租给乙方使用，建筑面积18㎡等内容。当天，李杰按要求向利和物业古镇分公司交纳物业管理费保证金540元、首月物业管理费270元、装修押金5000元、装修管理费270元、垃圾清运费108元、水电周转金180元。后双方协商一致变更租赁商铺为**号，作废上述租赁合同，并于2017年11月1日签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市古镇镇同兴路**号商铺出租给乙方使用，建筑面积20㎡，租赁期限为2017年11月1日至2018年10月31日，其中2017年11月1日至2017年11月4日为装修期；经营品牌为【**】；中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司，即物管公司）受甲方委托，为乙方提供物业管理服务；作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物管公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金（租金保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第六条物业服务费：6.1乙方同意于签订本协议时与物管公司签订《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；6.2物业管理费按建筑面积计算，每月每平方米28元由物管公司收取；前三年物业管理费按每月每平方米15元优惠价格计算；6.4物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水电费及其他应付款等，则物管公司自该月6日起计算违约金；6.7本条款之内容，以乙方与物管公司签订的《物业管理服务协议》为准；第七条保证金（包括履约保证金、水电费周转金及质量保证金）：7.1合同签署之日起7日内，乙方应向物管公司支付相当于两个月物业管理费的物业管理保证金即600元；第二十三条违约责任：23.1本合同签署后，乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物管公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金以及首期租金、物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于7.1条约定之保证金和首期租金、物业服务费应付金额的违约赔偿金；23.3合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金；23.4乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经甲方、物管公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物管公司可对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物管公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任；第二十七条通知：27.1甲方和乙方按以下列明地址发送文件、信函：甲方广东省中山市**号，乙方广州市越秀区**号602房，收件人李杰，电话137××******；27.3以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证等内容。同日，利和物业公司授权利和物业古镇分公司与李杰签订《物业管理服务协议》及其补充协议、《商户守则》，约定物业管理费按每月每平方米15元收费（每月300元）；物业管理费按自然月结算，乙方应于每月5日前缴纳；第七条相关费用标准：管理费保证金相当于两个月管理费，待乙方退租时无息予以退还；如因乙方违约提前退租，则该押金不予退还；装修保证金（押金）5000元，完工后，经查无违章方可无息退还；水费保证金每平方米10元，共200元，在本协议期满并且乙方明确表示不再续约，或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水电费的情况下，甲方在5个工作日内无息返还乙方；水费按实际用水量乘以政府当时规定的单价标准；乙方厨房灶台上方挡火板必须符合甲方规定；物业管理费起计日2017年11月1日；协议履行期限为2017年11月1日至2018年10月31日，乙方与利和公司因约定或法定事由解除租赁合同时，本协议自动解除；如乙方逾期缴交物业管理费的，利和物业古镇分公司除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金；乙方仍未能按时足额缴纳物业服务费用或相关费用的，超过15天的，并在甲方发出第三次书面通知书日仍未缴纳所欠费用总额的，甲方有权按每日5‰的标准向乙方收取违约金，并有权对乙方采取强制催缴措施（包括暂停供电、供水等）处理；一切因此对乙方造成的损失，甲方概不负责；装修管理费15元/㎡按租赁建筑面积计算（装修期间一次性收取），装修垃圾余泥清运费6元/㎡按租赁建筑面积计算（装修期间一次性收取）等内容。利和公司已向李杰交付上述商铺，水表号H0**、H0**，表底均为0。经利和物业古镇分公司与李杰口头协商一致，利和物业古镇分公司同意李杰拆除商铺门面下方的挡板，李杰交纳拆除门口前挡板押金10000元。上述商铺已完成装修并开始营业。后李杰预存电费共4000元。2018年2月起，利和公司、利和物业古镇分公司按月向李杰发出缴费通知单。8月初，利和公司对上述商铺采取停水停电措施，后上述商铺一直停业，电表显示剩余电费389.65元。同年8月28日，利和公司、利和物业古镇分公司按上述约定地址、电话等共同向李杰发出《要求限期改正违约行为的函》，指出李杰存在拖欠租金、物业管理费等费用，要求李杰于接函日后2日内履行合同约定义务。李杰已收到上述函件。10月25日，利和公司、利和物业古镇分公司按上述约定地址、电话等共同向李杰发出《解除通知书》，称李杰拖欠租金、物业管理费等费用,并自2月15日擅自停业至今，已严重违反合同约定，导致其无法实现合同的根本目的，双方签订的租赁合同自该函发出之日起予以解除，要求李杰在该函发出之日起2日内撤离上述商铺内所有物品及装修（如有）等，否则视为放弃所有权，其有权自行处理（包括但不限于视为垃圾）并将商铺另行出租，且无需向李杰作出任何赔偿/补偿等内容。该通知书因收件人拒收而于11月9日被退回。11月27日，利和物业古镇分公司以李杰违约为由，诉至法院，提出以上诉请。后李杰提出以上反诉请求。另查明：利和公司于2012年8月17日取得位于中山市××同××路的中山古镇利和广场的建设用地规划许可证[地字第**（补）号]，于2015年4月30日取得位于中山市××同××路的利和商业中心的建设工程规划许可证（建字第**），于2015年9月22日取得上述工程的建设工程施工许可证（编号**）。本院认为,关于案涉物业协议（以下包括补充协议）效力问题。李杰主张案涉租赁合同为无效合同，附随于租赁合同的案涉物业协议随之亦应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的几种情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而案涉租赁合同尚未经人民法院确认为无效，李杰也没有提供其他充分证据证实案涉物业协议存在无效的法定情形，故应认定案涉物业协议合法有效，双方均应恪守履行。因此，对李杰关于案涉物业协议无效的主张本院不予支持。利和物业古镇分公司的有理抗辩，本院予以采纳。利和物业古镇分公司主张李杰从2017年11月起拖欠物业管理费，11月尚欠290元，物业管理费每月560元。李杰辩称已交2017年11月物业管理费270元，不确认从11月开始欠费。根据案涉物业协议的约定，物业管理费每月300元，故对利和物业古镇分公司主张的收费标准不予确认。而李杰并未按变更后的商铺面积预交物业管理费，尚欠2017年11月物业管理费30元，故对利和物业古镇分公司关于李杰从2017年11月开始欠费的主张予以认定，但对其超出30元的金额不予确认。李杰未按约支付物业管理费，构成违约，应承担相应违约责任。利和物业古镇分公司有权解除案涉物业协议，追讨物业管理费等。利和物业古镇分公司按双方约定的地址等向李杰发出解除通知书，要求解除案涉物业协议，李杰拒收，应视邮件退回之日即2018年11月9日为李杰收到通知之日，而案涉物业协议的权利义务已于2018年10月31日终止，因此，利和物业古镇分公司主张案涉物业协议已解除，于法无据，故本院不予确认。李杰应向利和物业古镇分公司支付2017年11月至2018年10月31日的物业管理费共3330元（30+300×11）。李杰以利和公司停水电为由辩称拒交物业管理费，理据不足，故本院不予采纳。利和物业古镇分公司要求李杰支付水费36.2元，李杰同意，故本院予以支持。利和物业古镇分公司按变更后的商铺面积要求李杰再支付物业管理费保证金60元、装修管理费30元和垃圾清运费12元的诉请有理，故本院予以支持。利和物业古镇分公司还要求李杰支付物业管理费违约金、水费违约金、物业管理费保证金违约金、装修管理费违约金、垃圾清运费违约金，并没收已交保证金540元。根据双方关于物业管理费保证金的约定，李杰违约，利和物业古镇分公司有权没收保证金540元。而利和物业古镇分公司没收上述保证金已足以弥补其因李杰违约造成的损失，故本院对利和物业古镇分公司主张的其余违约金诉请均不予支持。李杰的部分有理抗辩，本院予以采纳。因利和物业古镇分公司并没有提供任何证据证实李杰有装修违章行为，故应向李杰退还装修押金5000元和挡板押金10000元。李杰要求利和物业古镇分公司退还水电周转金180元，因其应付水费36.2元，故利和物业古镇分公司应扣除上述欠费后退还李杰143.8元。李杰要求利和物业古镇分公司退还电费389.65元，利和物业古镇分公司确认，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、李杰于判决发生法律效力之日起七日内向中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费3330元；二、李杰于判决发生法律效力之日起七日内向中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费保证金60元、装修管理费30元和垃圾清运费12元；三、中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司没收李杰所交物业管理费保证金540元；四、中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司于判决发生法律效力之日起七日内向李杰退还装修押金5000元、挡板押金10000元、水电周转金143.8元和电费389.65元；五、驳回中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业分公司的其他诉讼请求；六、驳回李杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由李杰负担（该费用中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业分公司已预交，本院不予退还，由李杰于履行中迳付中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业分公司）。反诉案件受理费206元，由李杰负担50元，中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业分公司负担156元（该费用李杰已预交，本院不予退还，中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业分公司于履行中迳付李杰）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈玉珍审判员  黎 妙审判员  石一夫二〇一九年六月二十八日书记员  胡冬娴