江西省九江市中级人民法院行 政 判 决 书(2019)赣04行初3号原告宋桂巧，女，汉族，1970年7月1日生，住江西省九江市庐山区。委托代理人张长征，男，汉族，1968年11月6日生，住江西省九江市浔阳区。委托代理人燕晓静，北京在明律师事务所律师被告九江市濂溪区人民政府，住所地：九江市濂溪区九莲南路**。法定代表人容长贵，区长。委托代理人胡国庆，江西惟民律师事务所律师。委托代理人郑小梅，江西惟民律师事务所律师。原告宋桂巧因不服被告九江市濂溪区人民政府房屋征收补偿纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月8日公开开庭审理了本案，原告宋桂巧及其委托代理人张长征、燕晓静，被告九江市濂溪区人民政府的行政负责人金胜平、委托代理人胡国庆、郑小梅，到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。被告九江市濂溪区人民政府于2018年6月14日作出濂府征补（2018）1号《九江市濂溪区人民政府房屋征收补偿决定书》。该征收补偿决定确定原告房屋征收货币补偿金额总计2475689元。原告对该征收补偿决定不服，要求依法撤销该征收补偿决定。原告宋桂巧诉称，原告在江西省九江市濂溪区十里街道黄土岭村孙家垄拥有合法房屋。因浔南片区五里崂家垄、十里孙家垄棚户区改造项目建设，原告的房屋被纳入征收范围。因对补偿安置标准存在争议，原告尚未与任何征收部门签订补偿安置协议。2018年6月14日，被告作出濂府房征补（2018）1号《九江市濂溪区人民政府房屋征收补偿决定书》，并于2018年8月1日送达至原告处。原告认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律的规定，被告作出的濂府房征补（2018）1号《九江市濂溪区人民政府房屋征收补偿决定书》事实不清、证据不足，违反法定程序，缺少法律依据，侵害了原告的合法权益。故原告不服，现依据《行政诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告九江市濂溪区人民政府辩称：一、答辩人作出《征收补偿决定书》，事实清楚，程序合法。1、2016年12月19日答辩人作出《房屋征收决定公告》（濂府征字2016-20号），并将房屋征收决定和征收补偿方案在被征收范围内进行了公告。征收部门为濂溪区房屋征收管理局，征收期限为发布房屋征收决定公告后60天内即:2016年12月20日至2017年2月18日止。征收范围为五里街道南湖村，十里街道黄土岭村3组，东至陆家垄路，南至浔南大道锦城家园，西至青年南路，北至京九铁路。被征收人宋桂巧房屋位于十里街道黄土岭村孙家垄，属于上述房屋征收决定的征收范围内。项目房屋征收决定合法性已被司法确认。2、房屋征收决定发布之前十里街道办事处、十里街道黄土岭村委会和濂溪区房地产测绘队共同对该房屋进行现场调查测绘，涉案房屋面积为883.93平方米，其中砖混结构房屋614.14平方米，砖木结构房屋144.59平方米，简易结构房屋125.72平方米。经向九江市房产管理局档案馆申请调取被征收人的相关房屋权证资料，该房屋建于1995年，已申请办理房屋产权登记，登记确权面积为砖混结构房屋389.72平方米，其余为被征收人在1995年房屋建成后未经相关部门批准自行搭建的房屋。3、因本项目征收范围较大涉及户数较多2016年11月21召开浔南片区棚户区改造工作调度会，会议确定将征收项目分片区实施，其中孙家垄片区委托十里街道办事处负责实施，每一片区分别选定一家房地产评估公司进行评估。2016年12月14日，房屋征收部门作出《告知单》并在被征收范围内进行公告，告知被征收人协商选定评估机构。经被征收人协商选定江西省天禄房地产土地评估有限公司作为十里街道孙家垄棚户区改造项目房屋征收评估机构。2017年1月6日房屋征收部门将《孙家垄棚户区改造项目房屋分户初评结果公示》在被征收范围内进行了公示。2018年6月1日，房屋征收部门通过公证程序向原告送达《房地产征收评估分户报告》，原告对评估分户报告未申请复核。因征收期限早已届满，双方未达成征收补偿协议。2018年6月14日答辩人作出《征收补偿决定书》并通过公证送达了原告。二、答辩人作出《征收补偿决定书》公平、合理、合法。答辩人在《征收补偿决定书》中明确原告既可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。已登记产权的房屋经依法选定的评估机构评估单价为3760元/平方米。未经批准自行搭建额房屋按照房屋重置价进行评估。同时对已登记产权的面积选择货币补偿的给予25%的货币奖励。选择货币补偿被征收补偿款总计247.5689万元。选择产权置换的，按照被征收人产权登记房屋面积，在拟建设的孙家垄还房安置点按照被征收面积实行1:1还房安置，未登记自行搭建的房屋进行货币补偿，产权置换后各项补偿共计70.4782万元。同时将德化小区一期25栋1单元601室面积119.91平方米作为临时周转用房。补偿项目及补偿标准符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《九江市中心城区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿标准》、《房屋征收补偿安置方案》的具体规定。房屋价值、装饰装修及附属物价值根据依法选定的评估机构作出的《房地产征收评估分户报告》计算得出。补偿决定公平、合理、合法。综上，答辩人作出《征收补偿决定书》事实清楚，程序合法，补偿决定公平、合理、合法，请求贵院依法驳回原告诉请。被告九江市濂溪区人民政府在法定举证期限内向本院提供了作出被诉行政行为的证据和依据有：第一组1、2016年12月19日濂溪区人民政府作出的（濂府征字2016-20号）《房屋征收决定公告》；2、2016年12月19日濂溪区人民政府作出的《浔南片区五里崂家垄、十里孙家垄棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》。证明目的：证明案涉项目作出了征收决定并结合征收补偿方案予以了公示。第二组1、被征收房屋产权证；2、2016年12月13日作出的《孙家垄棚户区改造项目房屋调查情况公示》及照片；3、2016年12月14日作出的《告知单》及照片；4、2016年11月24日《会议纪要》；5、《关于十里街道孙家垄棚户区改造项目房地产评估机构选定结果》；6、其他片区评估机构选定结果；7、2017年1月6日《孙家垄棚户区改造项目房屋分户初步评估结果公示》及照片；8、赣天禄评字（2016）第C10-75号《房地产征收评估分户报告》；9、（2018）赣浔匡证内字第1606号《公证书》；10、濂府房征补（2018）1号《九江市濂溪区人民政府房屋征收补偿决定书》；11、（2018）赣浔匡证内字第1680号《公证书》。第三组证据，《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《九江市中心城区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿标准》证明目的，证明被告适用法律正确。原告宋桂巧质证认为，对第一组两份证据的合法性不予认可。1、无法证明征收公告依法进行了张贴、告知。没有提供在被征收区域内进行张贴、告知的视频、照片等影像资料，无法证明已经发布该公告，告知被征收人。2、征收公告内容违法。第六项的第二段，“在征收决定规定期限内……，由区政府依法申请人民法院强制执行”与法律规定冲突。3、补偿安置方案内容违法。将集体土地的征收补偿事项纳入方案，违反征收条例的规定。征收条例只规定的是国有土地上房屋征收补偿情况，不包含集体土地征收问题，集体土地征收适用土地管理法。4、法律依据错误，存在集体土地法律适用。5、无法证明补偿安置方案是否进行了张贴、公告。是否进行了发布。对第二组证据证据1、房屋产权证，无异议；对证据2、《房屋调查情况公示》，合法性和证明目的均不认可。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第一，表格列出的人员，是否均为本次征收范围内人员，无法证明。第二，调查表没有登记房屋区位、用途等情况，内容欠缺，与法律规定不符，调查内容不全。第三，调查登记的行政主体错误。根据法律规定，组织调查登记的应当是房屋征收部门，本次征收的征收部门是“濂溪区房屋征收管理局”，但调查表加盖公章的是“濂溪区十里街道棚户区改造工作指挥部”，根据被告提供的征收公告和补偿安置方案，征收部门和征收实施单位里，均未出现“濂溪区十里街道棚户区改造工作指挥部”的名称，故由此可知，该指挥部不是房屋征收部门，不具有组织房屋调查登记的主体资格，其作出的调查登记表不具有合法性，属于无权进行的非法调查行为。第四，所有照片都无法显示制作人、制作时间、制作地点，不能够证明是在的登记表作出后及时进行了公告，也无法证明是张贴在征收区域范围内，更无法证明是进行了持续公告，存在张贴后就直接撕掉的可能。伪造嫌疑；对证据3、《告知单》及照片的合法性不认可。第一，未提供7家公司的资质信息，无法证明7家公司是否均为具有相应资质的公司；第二，没有依法进行张贴，照片无法显示制作人、制作时间、制作地点，无法证明进行了公告，且看不出对7家公司进行了公告，无法选择，侵害知情权；对证据4、《会议纪要》，合法性不认可。根据《评估办法》，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。《会议纪要》内容决定，由多家评估公司进行评估，但是确定了多个牵头评估单位，与法律规定冲突，违反法律规定；对证据5、6，《孙家垄评估机构选定结果》、《其他片区评估机构选定结果》，合法性不认可。第一，证据6与本案无关。第二，根据证据2的《调查表》，所有被征收人的总人数是66人，58户。但是，证据5选定江西省天禄房地产公司的人员共为67人，人数均明显超过了被征收人的总人数。根据征收条例规定，评估机构应当由被征收人选定，证据前后均存在矛盾，无法认定评估机构选定结果的真实性。第三，被征收人签字存在伪造嫌疑。如证据5第一张结果中“代天保、代天佑、熊健”等人，都不是登记表中确定的被征收人。证据6的签字人员则全部不是孙家垄的被征收人。第四，选定结果中的签字人员是否为本人所签，也无证据予以证明。第六，即便证据6为其他片区选定结果，选定结果亦不全面。会议纪要分了五个片区。综上可知，评估机构没有依法进行选定；对证据7，《分户初步评估结果公示》合法性不认可。根据《评估办法》第十六条，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。第一，分户评估结果应当包括评估对象的构成、基本情况、评估价值等。证据7，没有基本情况，构成对象内容不全，只有装修金额，没有具体写明装修包括哪些项目。第二，公示主体错误。应当是房屋征收部门，即“濂溪区房屋征收管理局”向被征收人公示。但是公示表示濂溪区十里街道棚户区改造工作指挥部加盖公章，显然违反法律规定，其无权对此进行公示。第三，没有依法进行公示，无法显示制作人、制作时间、制作地点，无法证明在被征收区域内依法进行了公示。第四，没有安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。对证据8，《评估分户报告》合法性不认可。第一，没有房屋征收部门出具的评估委托书，未签订委托合同。（《评估办法》第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容）。第二，估价师没有进行实地查勘、调查被征收房屋状况、拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，没有证据证明原告存在拒绝评估的依据。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。第三，评估项目不全，遗漏多种装饰装修项目。第四，评估方法不符合法律规定。《评估办法》第十三条，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。法律没有规定基准价格修正法。选用方法错误，不能达到法律规定的“参考周边类似房地产市场价格”的要求。应当选用市场法进行评估。对证据9，三性无异议。对证据10，《补偿决定书》合法性不认可。第一，最后一页第三项，变相剥夺原告的自由选择权。第二，对空地没有依法补偿。第三，遗漏装饰、装修和附属物的补偿。对证据11，三性无异议。但被告存在过错，2016年作出征收决定，2018年才作出补偿决定，以2016年征收公告时间作为确定补偿标准的时点，不符合公平补偿原则。法律依据：具体法律条文理解、适用错误。原告宋桂巧在法定举证期限内向本院提交了以下证据：九城国用（2000）字第17369号国有土地使用权证、城镇个人建造私有住宅申请表和（1994）浔庐证字第746号《公证书》，证明原告主体资格。被告九江市濂溪区人民政府质证认为对该证据真实性无异议。经庭审质证，本院对证据作如下确认：被告九江市濂溪区人民政府提供的证据具有真实性，相互印证，可以证明九江市濂溪区人民政府作出濂府征补（2018）1号《九江市濂溪区人民政府房屋征收补偿决定书》进行了相关的程序，可以证明案件相关事实，依法予以确认。对原告宋桂巧提供的证据，被告对其真实性无异议，可以证明原告具有本案适格的原告主体资格。本院根据以上有效证据及当事人的质证意见认定以下事实：被告九江市濂溪区人民政府于2016年12月19日作出濂府征字2016-20号《房屋征收决定公告》，该征收决定对房屋征收部门、征收方式、房屋征收期限、房屋征收范围、征收补偿安置方案及行政复议、行政诉讼权利等事项作出了规定。2016年11月21日，被告召开浔南片区棚户区改造工作调度会，2016年12月14日，房屋征收部门作出告知被征收人协商选定评估机构的《告知单》，并在被征收范围内进行了公告，经被征收人协商选定江西省天禄房地产土地评估有限公司作为十里街道孙家垄棚户区改造项目房屋征收评估机构。2018年6月1日房屋征收部门向原告送达了《房地产征收评估分户报告》，确定已登记产权的房屋评估标准为每平方米3760元，原告房屋征收补偿价值为2067183元。在签约期限内，原、被告未能达成征收补偿协议。2018年6月14日，被告作出濂房府征补字（2018）1号《九江市濂溪区人民政府房屋征收补偿决定书》，确定原告房屋补偿款总计2475689元，其中装饰装修及附属物价值为152182元，并通过公证方式送达了原告。原告对该征收补偿决定不服，向法院提起诉讼，要求：1、撤销被告九江市濂溪区人民政府作出的濂房府征补字（2018）1号《九江市濂溪区人民政府房屋征收补偿决定书》；2、本案诉讼费用由被告负担。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”据此，在签约期限内无法达成补偿协议的情形下，按照征收方案作出补偿决定并予以公告是被告的法定职责，本案中被告作出征收补偿决定符合法律规定。一、对于原告诉称房屋评估机构选定程序违法的问题。2016年12月14日，房屋征收部门濂溪区房屋征收管理局作出《告知单》并在被征收范围内进行公告，告知被征收人协商选定评估机构，经被征收人协商选定了江西省天禄房地产土地评估有限公司作为十里街道孙家垄棚户区改造项目房屋征收评估机构。该评估机构的选定符合法定程序，被告亦依法履行了告知义务。原告诉称被告选定评估机构违法，但并未提出充分证据予以证明，本院不予认可。二、对于原告诉称濂府房征补（2018）1号《九江市濂溪区人民政府房屋征收补偿决定书》遗漏了原告房屋内附属物及装饰装修相应补偿的问题。本院认为，诉讼期间，原、被告同意按相关协议约定对原告房屋的装饰装修及附属物价值进行复核，以复核结果为依据予以补偿。因此，2019年5月9日江西省天禄房地产土地评估有限公司重新对原告房屋的室内装修及附属物进行了复核，复核过程中房屋征收实施单位濂溪区十里街道办事处成员王学林、原告宋桂巧及其丈夫张长征均在现场（后原告宋桂巧离开了现场）。经复核后，原告房屋室内装饰装修评估价值为240813元，附属物评估价值为41337元，二项价值共计282150元。原告丈夫张长征亦在江西省天禄房地产土地评估有限公司出具的《关于对赣天禄评字（2016）第C10-75号宋桂巧所有的房屋室内装修及其附属物进行复核的情况说明》（下称《复核情况说明》）上签字，对复核结果表示认可。据此，《复核情况说明》确定原告房屋的装饰装修及附属物价值应为282150元，双方对该数额均予以认可。据此，本院对被告作出的濂府房征补（2018）1号《九江市濂溪区人民政府房屋征收补偿决定书》关于原告房屋的装饰装修及附属物价值认定予以变更。三、对于原告诉称补偿决定确定的补偿单价过低，违反公平补偿原则的问题。本院认为，被告作出的征收补偿决定中，已登记产权的房屋的补偿标准系由依法选定的评估机构评估得出，对未经批准自行搭建的房屋补偿标准则按照房屋重置价进行评估。被告依照法定程序选定了评估机构，并依法提供了货币补偿及产权调换两种方式供原告选择。被告依据选定的房屋评估机构评估单价确定征收房屋的补偿标准，符合法律规定，并未违反公平补偿原则，对原告的此项起诉理由，本院不予认可。综上所述，本院对被告作出的濂府房征补（2018）1号《九江市濂溪区人民政府房屋征收补偿决定书》涉及的原告房屋的装饰装修及附属物价值依法予以变更。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条第一款之规定，判决如下：一、变更濂府房征补（2018）1号《九江市濂溪区人民政府房屋征收补偿决定书》中装饰装修及附属物评估价值为282150元。二、驳回原告宋桂巧其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由被告九江市濂溪区人民政府负担30元，宋桂巧负担20元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长 刘 波审判员 晏纯贵审判员 商 宏二〇一九年六月十日法官助理熊书杰书记员肖鹏坤