广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4519号原告：郭炎弟，女，1968年1月21日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：张宏，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇一。法定代表人：余庆培，系该公司总经理。委托诉代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。被告：中山市华强伟业房地产投资有限公司，住所地广东省中山市民众镇。法定代表人：何晓桐，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李君延，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弱丽，广东厚弘律师事务所实习律师。原告郭炎弟与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）、中山市华强伟业房地产投资有限公司（以下简称华强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭炎弟的委托诉讼代理人于欢，被告华强公司的委托诉讼代理人李君延、杨弱丽到庭参加了诉讼。被告万隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告郭炎弟与被告万隆公司、华强公司签订的《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》；2.被告万隆公司返还购房款（设计款）717285元及利息（利息以717285元为本金，按照同期银行贷款利率，自合同约定的付款日期2018年1月15日计算至两被告清偿之日止），并承担向原告郭炎弟返还定金5万元的违约责任。被告华强公司对被告万隆公司的前述债务承担连带责任。事实和理由：万隆公司为中山市金怡南路XXXX号世宝广场开发商，华强公司为万隆公司委托的销售代理公司。原告前往世宝广场售楼部，在广告宣传及其售楼工作人员的劝诱下决定购买世宝广场第九栋1020房的公寓，该公寓后与被告协商变更为1315房，购房总价917285元。2018年1月8日，郭炎弟与华强公司签订《楼宇认购书》，约定郭炎弟认购世宝广场XXXX房（实为XXXX房），认购价为409095元，合同第五条约定被告应为原告办理《商品房买卖合同》备案手续，合同第八条约定被告应于2019年12月31日将涉案商品房交付给原告使用。此后，郭炎弟又与华强公司签订《室内装饰设计合同书》，约定由郭炎弟委托华强公司对涉案房屋进行装饰，合计设计费508190元。上述合同签署后，郭炎弟按照约定支付房款209095元、设计费508190元，共计717285元。郭炎弟在支付上述款项后，多次要求万隆公司办理商品房预售网签备案手续，但万隆公司一直推脱，拒绝办理。后经向国土部门查询，涉案商品房已经被万隆公司抵押给兴业银行，万隆公司至今未办理解除抵押手续。郭炎弟认为，万隆公司为涉案商品房的开发商，华强公司为万隆公司委托的销售代理公司，郭炎弟与华强公司达成的商品房买卖合同关系，效力及于万隆公司，现涉案商品房已被万隆公司抵押给了兴业银行，且万隆公司名下的土地均已被多次轮候查封，不能履行与郭炎弟之间的房屋买卖合同，故郭炎弟有权解除合同，并要求万隆公司、华强公司连带返还已付房款（设计费），为维护郭炎弟的合法权益，特向法院提起诉讼。被告万隆公司未到庭应诉、答辩，但其在庭前提交了答辩状称，一、结合郭炎弟、华强公司及万隆公司提供的证据，郭炎弟向案外第三人何百坚转账支付200000元及180905元，没有任何合同依据，万隆公司亦未授权案外人何百坚收款，仅凭华强公司出具的收据，无法证明万隆公司已经收到案外人相关款项，该款项与本案无关。二、为查明事实，万隆公司申请追加何百坚作为共同被告。三、郭炎弟自书确认房款总价446801元，说明其他款项与万隆公司无关，郭炎弟应另案处理。四、华强公司存在违规销售行为，由于华强公司拒绝提供买房业主姓名、房号、楼号造成的，同时不安排客户与万隆公司签订正式的房屋买卖合同，导致万隆公司无法顺利备案登记，因此华强公司应承担全部赔偿责任。被告华强公司辩称，一、华强公司为包销方，万隆公司为委托方，双方签署《中山东凤世宝广场第XXXX栋7－20层包销协议》，就万隆公司为开发商的“世宝广场第九栋苹果时代公馆7一20层”的房产进行包销。原告购买的房地产为华强公司包销范围内的房产，华强公司按协议约定开展销售工作，销售所得的部分购房款也汇入万隆账户。二、万隆公司在签订《包销协议》时，存在故意编造涉案房产项目已抵押的情形。包销协议签订之后，华强公司按约向万隆公司提供借款，但万隆公司仍以资金不足以解除抵押为由向华强公司多次借款，为促成已售房屋网签备案手续的顺利进行，华强公司应允，但万隆公司未按约解除所谓的抵押。后来华强公司才知道万隆公司所称的涉案房产项目已被抵押纯属子虚乌有。上述事实充分表明，万隆公司欺骗华强公司涉案房产已被抵押，意在骗取华强公司的借款。三、案涉房产不存在被抵押的情形，在销售后完全可以办理网签备案，万隆公司未协助原告办理网签手续，存在根本过错。既然涉案房产不存在被抵押的情形，在销售过后，万隆公司完全可以协助业主办理网签备案手续，所以涉案房屋至今未办理网签备案，完全系万隆公司不作为导致。四、华强公司积极促成原告办理商品房备案登记手续。实际上，华强公司也多次通过面谈、发函形式催促万隆公司协助业主办理网签手续。五、华强公司与万隆公司对外为委托代理关系，《楼宇认购书》应直接约束万隆公司与原告，华强公司作为代理销售方，无权决定解除《楼宇认购书》。六、原告与华强公司签订《室内装饰设计合同书》，华强公司向原告交付了设计工作成果（设计装饰图纸）。原告签订《确认书》确认收到平面图、效果图、施工图。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告万隆公司系中山市世宝广场商业塔楼的开发商。2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订《中山东凤世宝广场第XXXX栋7-20层包销协议》，约定：自2017年9月13日至同年12月31日，世宝广场第XXXX栋7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓交华强公司包销；华强公司承诺在三个月内完成总面积的85%（24204.09平方米）或者完成15732.65万元万隆公司实收的销售任务，剩余总面积15%的物业，在六个月内完成全部销售或由华强公司一次性买断，再进行另行销售。华强公司在三个月内完成前述销售任务的，万隆公司按6500元毛坯房每平方米结算销售底价（即世宝广场第XXXX栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按18509.02万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除税费后归华强公司所有）。华强公司在三个月内未完成前述销售任务的，则万隆公司全部按7000元每平米与华强公司结算底价（即世宝广场第XXXX栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按19932.79万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）；协议签订后5天内华强公司支付500万元作为本协议的履约保证金，待华强公司全部销售完毕，履约保证金无息退还给华强公司；万隆公司向华强公司提供已取得预售许可证商品房源和销售所需宣传材料、售楼书、销售中心、样板房现状交付华强公司使用；合同生效之日起，在华强公司按计划完成销售工作的前提下，万隆公司保证华强公司独家代理权；由于本项目目前已抵押给银行，需要销售并进行解封，万隆公司保证华强公司顺利销售；华强公司有销售定价权，有权对包销产品进行商业包装、经营、签订联营合同的权利（在不影响万隆公司及损害万隆公司利益的前提下）；华强公司负责销售人员安排及派驻；华强公司按销售面积每平方米预留850元/平方米3.9米单层（600元装修费加装冷气费250元）及1250元/平方米双层（1000元装修费加250元安装冷气费用）标准计算装修款，装修款监管在万隆公司或者万隆公司指定的账户内，按华强公司指定的装修公司施工进度支付给华强公司指定的装修公司；本项目房价由房价及装修款组成，销售价不高于12000元/㎡，如高于12000元/㎡超出部分扣除税费后与万隆公司五五分成，房款直接入万隆公司银行账户，装修款直接入装修公司账户。上述包销协议后附表总房价款（最高不超12000元/㎡）的分配方式是总房款分为房款和装修款，其中房款中的首期款由华强公司提供首付贷并入按揭银行账户，银行贷款3000元/㎡入万隆公司账户，装修款分为公共部分装修款和室内装修款，室内装修款入装修公司账号，并且其中的850元/㎡或1250元/㎡转入万隆公司账号。附表11000元（总房价）的分配方式是房款6000元、装修款5000元，其中房款6000元扣除18%税费后的4920元中的3000元/㎡给银行，余下的1920元/㎡入万隆公司账号；装修款5000元，其中的总房价25%作为华强公司的营销费用，另外2250元/㎡入华强公司账号，且2250元/㎡的款项中850元/㎡或者1250元/㎡装修费入万隆公司账号，余下1400元/㎡或者1000元/㎡中的50%借入万隆公司账号或者80%借入万隆公司账号。2017年9月25日，万隆公司与华强公司双方签订了补充协议，约定：万隆公司确保于2017年10月15日之前解封中山东凤世宝广场第XXXX栋7-20层的查封事宜，否则万隆公司在2017年11月5日前退回华强公司支付的保证金1200万元，逾期按每日万分之三支付给华强公司利息；在2017年10月15日之前本项目的装修款由华强公司或其委托的装修工程有限公司收取，至项目正常后，按主合同附表及条款约定执行。2017年11月，双方又签订补充协议（之1121），约定因万隆公司至2017年11月13日才理顺银行贷款及债务等问题，达到销售条件，故包销的期限顺延三个月，自2017年11月13日至2018年2月12日止。另，华强公司、万隆公司共同在《确认函》上盖章确认：2017年9月19日至2017年10月9日万隆公司与华强公司往来款1200万元，双方确认收齐。其中包含2017年9月25日华强公司委托何百坚转入75万元。2017年12月11日，万隆公司出具了一份声明，载明：2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订协议约定华强公司包销万隆公司位于中山市世宝广场苹果公馆第XXXX栋项目7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓的销售。华强公司在不违反相关协议约定的情况下有权在2018年2月12日前就上述项目寻找分销商，在不违反国家相关法律规定的情况下进行合法销售。本公司独家包销的公司是华强公司。其他任何公司或个人，以本公司名义或其他公司名义或本项目名义对外签署的任何协议或合同本公司一概不予认可。2018年1月8日，华强公司作为投资商（甲方）与作为认购方（乙方）的郭炎弟签订编号为0000119的《楼宇认购书》，约定乙方认购世宝广场XXXX栋XXXX号公寓（64.72平方米），房价为409095元；乙方于签署本认购书时向甲方付清定金5万元，该笔定金为立约定金，是为订立《商品房买卖合同》的担保，乙方交付的定金在《商品房买卖合同》签订后转抵作相应房款。乙方于2018年1月15日交付房款209095元。乙方在签订本认购书之日起7天内向贷款机构兴业银行提交相关资料申请办理余下房款20万元的按揭手续；因乙方过错未能及时办理商品房买卖合同备案确认手续的，甲方有权解除所有购房合约、没收定金并将该物业另行出售，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿。上述认购书载明有关的预售许可证等文件、图纸、平面图已在销售现场公示，乙方已进行查阅并由甲方作详细说明，但未记载该商品房的开发商系万隆公司或万隆公司与华强公司的包销关系等内容，也未约定办理网签备案的时间。2018年4月18日，华强公司作为设计方（乙方）与作为委托方（甲方）的郭炎弟签订《室内装饰设计合同书》，约定甲方向乙方支付世宝广场商业塔楼13-15卡（建筑面积69.25平方米）的设计费508190元，并应在协议签订之日支付全部设计费，乙方在合同签订时将平面图、效果图、施工图交予甲方；合同履行期间，甲方如果要求终止或者解除合同，应书面通知乙方，已支付的设计费乙方不予退回。前述合同还约定了其他事项。2018年1月8日，原告郭炎弟向华强公司转账支付50000元，华强公司向原告出具了收据。上述收据载明其收到原告时代公馆9栋1020房定金50000元。2018年1月16日，原告郭炎弟向万隆公司支付209095元，万隆公司向原告出具收据。上述收据载明其收到原告交来世宝广场商业塔楼10层20卡首期款（兴业）209095元。2018年1月16日，华强公司向原告郭炎弟开具了收据。上述收据载明：今收到郭炎弟时代公馆XXXX栋XXXX房设计款180905元（转账）。2018年1月10日，原告郭炎弟向案外人何百坚转账200000元。2018年4月18日，原告郭炎弟向华强公司转账77285元。2018年4月18日，华强公司向原告郭炎弟出具了收据。上述收据载明：“今收到郭炎弟时代公馆9栋1315单元设计款508190元（原1020转）。1月8日刷卡5万元、1月10日转20万元、1月16日转账180905元、款合开收据，4月18日刷卡77285元。”另查明，万隆公司开发的世宝广场商业塔楼已取得《中山市商品房预售许可证》，中山市住房和城乡建设局政务网公开信息显示，世宝广场商业塔楼预售许可证编号为：中建房（预）字第××号，预售房屋建筑面积88294平方米共2038套；因万隆公司申请办理上述2038套房屋的预售商品房在建工程抵押登记，2016年12月8中山市国土资源局在其网站公示《关于中山市万隆房地产开发有限公司办理预售商品房在建工程抵押登记的通告（网签，SFJ-2016-100013）》，涉案商品房在上述2038套商品房名单内；因涉及多宗财产保全及执行案件，万隆公司名下位于中山市东凤镇伯公村的所有土地使用权（共三宗）已分别被中山市中级人民法院、中山市第一人民法院、本院查封或轮候查封。庭审中，原告郭炎弟及华强公司确认：一、郭炎弟共支付717285元；二、何百坚是华强公司的销售人员。另外，华强公司确认其没有室内装修设计的资质。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。涉案合同的签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决本案争议所适用的准据法。双方所争议的焦点问题是：一、关于《室内装饰设计合同书》以及设计费的性质；二、万隆公司、华强公司的责任承担方式；三、涉案《楼宇认购书》与《室内装饰设计合同书》是否应予以解除、房款是否应退还以及双倍返还定金的问题。关于第一个焦点问题。虽然华强公司与郭炎弟约定华强公司为郭炎弟提供涉案房产的装修设计，但双方未签订正式的商品房买卖合同，涉案房产在签订合同时仍未达到交付标准，在涉案房产属未明确的情况下,郭炎弟聘请华强公司装修设计房屋,不符合常理，且华强公司亦确认其自身没有室内装修设计资质，结合万隆公司、华强公司签订的包销协议反映房价包括房款及装修款的事实，可以认定郭炎弟虽分别签订《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》，但华强公司并未实际提供设计，设计费并非真实的设计费用，而是房价款的一部分，《室内装饰设计合同书》中约定的设计费与《楼宇认购书》约定的购房款共同构成涉案房屋的总价款。关于第二个焦点问题。华强公司与万隆公司虽内部约定是包销关系，但对外关系上华强公司推销商品房、联系购房人、定价并对包销房产进行商业包装、经营、签订联营合同，并以自己作为投资人的名义与买受人签订预售合同和设计合同书，收取购房款，故对于买受人来说，涉案的商品房的买卖行为是由华强公司与万隆公司共同完成，售房利益也由万隆公司与华强公司共同享有，在对外关系上，万隆公司与华强公司是涉案房产的共同当事人，应对外承担连带责任。关于第三个焦点问题。依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，郭炎弟与华强公司签订的《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》，均是当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应确认合法、有效。现涉案房产所在的土地使用权因抵押和查封，导致合同无法继续履行，郭炎弟的合同目的显然已无法实现，万隆公司、华强公司存在严重过错，构成违约，故《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》应予解除，且万隆公司、华强公司应承担返还郭炎弟已支付的房屋总价款667285元（不含定金5万元）及双倍返还定金的违约责任。至于郭炎弟主张的利息损失，因前述双倍返还定金已经足够补偿郭炎弟因万隆公司、华强公司违约造成的损失，故本院对郭炎弟主张的利息损失的诉请不予支持。对于万隆公司有关其不确认何百坚收到的款项为房款的辩解，首先原告郭炎弟是善意第三人，其在向何百坚转账后，华强公司已向郭炎弟开具了相应的收据；其次，在原告郭炎弟及被告华强公司均确认何百坚是华强公司的员工，而且何百坚亦曾受华强公司的委托向万隆公司转账款项。为此，万隆公司该项辩解及要求追加何百坚为共同被告的请求，本院不予采纳。综上所述，万隆公司、华强公司构成根本性违约，华强公司与郭炎弟签订的《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》应予以解除，万隆公司、华强公司应连带返还郭炎弟已支付的购房款717285元（含郭炎弟支付的定金5万元）、返还定金50000元。被告万隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、抗辩等诉讼权利，不影响本院依法判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告郭炎弟与被告中山市华强伟业房地产投资有限公司签订的《楼宇认购书》（编号为0000119）、《室内装饰设计合同书》;二、被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭炎弟返还购房款667285元;三、被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭炎弟双倍返还定金100000元；四、驳回原告郭炎弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5886元，诉讼保全申请费4107元，合计9993元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司负担（该款原告已预交，两被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  高嘉敏二〇一九年六月二十八日书记员  杨明山邓小玮