广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初11073号原告：张叶伟，男，汉族，1983年6月17日出生，住址：广东省湛江市赤坎区。原告：李抒抒，女，汉族，1981年7月18日出生，住址：广东省广州市黄埔区。两原告的委托代理人：陈冰，广东广法律师事务所律师。第一被告：任志伟，男，汉族，1957年11月29日出生，住址：惠州市惠城区。第二被告：王秀霞，女，汉族，1964年8月14日出生，住址：惠州市惠城区。原告张叶伟、李抒抒诉第一被告任志伟、第二被告王秀霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年3月21日公开开庭进行了审理，原告张叶伟、李抒抒的委托代理人陈冰，到庭参加诉讼。第一被告任志伟、第二被告王秀霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告张叶伟、李抒抒诉称，2013年12月31日，被告一任志伟与原告张叶伟、惠州市方正房地产中介有限公司签订一份《房地产买卖三方合同》，约定被告一任志伟将位于惠州市××城区××路××单元××房转让给原告张叶伟，价格为人民币700000元（包含未供完按揭款部分），已包含房屋装修及家具。同日，原告将房屋定金20000元支付给被告一，被告一并向原告出具《收款收据》。2014年1月6日，原告通过银行转账向被告一支付房屋首付款人民币230000元给被告一办理房屋贷款抵押的注销手续，被告一向原告出具《收款收据》。2014年1月16日，原告向被告二支付房屋尾款人民币450000元，2014年1月17日，原告与被告一签订《交楼确认书》，两被告将涉案房屋交付给原告。2014年1月24日，被告一任志伟因民间借贷被廖志强起诉至惠城区人民法院，惠城区人民法院作出（2014）惠城法民一初字第303号《民事判决书》，并根据廖志强作出（2014）惠城法民一初字地303-1号《民事裁定书》，于2014年1月27日查封了原告所购买的涉案房屋，该案进行执行程序，惠城区人民法院作出（2015）惠城法执字第1021号《执行裁定书》继续查封上述房产。原告得知消息后，于2015年4月向惠城区人民法院提出执行异议，要求终止对上述房屋的拍卖、执行，并解除对上述房产的查封。2016年1月18日，惠城区人民法院作出（2015）惠城法执异字第15号《执行裁定书》，驳回原告提出的执行异议。原告不服该裁定，诉至惠城区人民法院，惠城区人民法院作出（2016）粤1302民初3987号判决：“一、撤销本院（2015）惠城法执异字第15号《执行裁定书》；二、停止（2015）惠城法执字第1021号执行案件中对位于惠州市××城区××路××单元××房（房产证号：Ｃ6××81，建筑面积：109.8平方米）的执行。三、确认原告张叶伟、李抒抒与第三人任志伟于2013年12月31日签订的《房地产买卖三方合同》合法有效。四、第三人任志伟在收到本判决发生法律效力之日起七日内协助原告张叶伟、李抒抒将位于惠州市××城区××路××单元××房（房产证号：Ｃ6××81，建筑面积：109.8平方米）过户至原告张叶伟、李抒抒名下。五、驳回原告张叶伟、李抒抒的其他诉讼请求。”廖志强不服一审判决上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院受理并作出（2017）粤13民终1204号判决：“一、维持惠城区人民法院（2016）粤1302民初3987号民事判决第三项；二、撤销惠城区人民法院（2016）粤1302民初3987号民事判决第一、二、四、五项；三、驳回被上诉人一审的诉讼请求。”现涉案房屋不能交付给原告的情况下，并经法院判决认定原告不是涉案房屋的产权人，合同目的已无法履行，两被告应向原告返还对涉案房屋已支付的购房款70万元，并应按照《房地产买卖三方合同》约定支付违约金和赔偿因此造成原告的损失。故，原告为了维护自己的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判决支持原告前列诉讼请求。请求判令：“1.判令两被告立即向原告返还购房款70万元；2.判令两被告立即向原告违约金约591150元（以70万元为基数，从2014年1月16日起，按每日万分之五的标准计算，以上暂计至2018年9月1日，以后的违约金继续计算至清偿之日止）；3.判令两被告立即向原告返还物业管理费8972元；4.判令两被告承担原告应本案诉讼所需支付的担保费2400元和保全费5000元；5.确认原告对惠州市××城区××路××单元××房拍卖所得款项享有优先受偿权；6.本案受理费由两被告承担。”第一被告任志伟、第二被告王秀霞未到庭参加诉讼及提交相关证据。查明的案件事实根据本院审理查明，2013年12月31日原告张叶伟作为买方与第一被告任志伟作为卖方及居间方惠州市方正房地产中介有限公司签订《房地产买卖三方合同》，合同约定主要内容：“被告将其位于惠州市××城区××路××单元××房（建筑面积109.8平方米，房产证号：Ｃ6××81）卖给原告，交易价格为70万元；违约责任为如卖方违约，给予卖方7个工作日宽限期履行义务。从宽限期届满之日起如卖方仍未履行合同，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五，向买方支付违约金逾期满10日仍未履行合同义务，买方有权单方解除合同，卖方应双倍返还定金予买方，并承担卖方未履行合同产生的全部费用，已收取买方的房楼款应当日退回给买方，买方不可再向卖方作任何赔偿或迫使卖方履行本合同。补充条款约定，卖方确认以家庭计算在惠州辖区内仅此一套住宅，且产权证件已满五年，否则视为卖方违约。”同日，原告将房屋定金2万元支付给第一被告，第一被告向原告出具《收款收据》。2014年1月6日，原告通过银行转账向第一被告支付房屋首付款人民币23万元给第一被告办理房屋贷款抵押的注销手续，第一被告向原告出具《收款收据》。2014年1月16日，原告向第一被告支付房屋尾款人民币45万元，其中44万元由原告账户转账到第一被告的妻子王秀霞的账户，1万元约定于收楼当天支付。2014年1月17日，原告与第三人签订《交楼确认书》，第三人将涉案房产交付给原告。原告称因为查档发现被告的房屋购买未满5年,要求解除合同,但被告不愿意解除合同,要求原告继续履行,在中介的调和下,只要办理抵押登记就没有问题,因此原告根据中介的调和下于2014年1月26日办理抵押登记,继续履行合同涉案房产交付原告后,房屋的物业管理费由原告向惠州市升利物业管理有限公司缴交,房屋的电费由原告的银行账号开始划扣,有线电视费亦由原告缴交,房屋已正式由原告入住并使用。原被告确认2014年1月20日左右就无法联系到被告,原告称因无法联系上被告,故其房产过户手续一直拖延至今。2014年1月24日,第一被告因民间借贷纠纷被诉至本院,本院做出(2014)惠城法民一初字第303号《民事判决书》,并根据案外人申请做出(2014)惠城法民一初字303-1号《民事裁定书》,于2014年1月27日査封了原告购买的位于惠州市××城区××路××单元××房产。该案在进入执行程序,惠城区人民法院做出(2015)惠城法执字第1021-1号《执行裁定书》,继续査封上述房产。原告得知上述信息后,于2015年4月向本院提出执行异议,要求终止对上述房产的拍卖、执行,并解除对上述房产的査封。2016年1月18日,本院作出(2015)惠城法执外异字第15号《执行裁定书》,驳回原告提出的执行异议。原告不服该裁定,诉至本院。本院做出的（2016）粤1302民初3987号判决：“一、撤销本院（2015）惠城法执异字第15号《执行裁定书》；二、停止（2015）惠城法执字第1021号执行案件中对位于惠州市××城区××路××单元××房（房产证号：Ｃ6××81，建筑面积：109.8平方米）的执行。三、确认原告张叶伟、李抒抒与被告任志伟于2013年12月31日签订的《房地产买卖三方合同》合法有效。四、被告任志伟在收到本判决发生法律效力之日起七日内协助原告张叶伟、李抒抒将位于惠州市××城区××路××单元××房（房产证号：Ｃ6××81，建筑面积：109.8平方米）过户至原告张叶伟、李抒抒名下。五、驳回原告张叶伟、李抒抒的其他诉讼请求。”后该案经案外人廖志强上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院受理并作出（2017）粤13民终1204号判决：“一、维持惠城区人民法院（2016）粤1302民初3987号民事判决第三项；二、撤销惠城区人民法院（2016）粤1302民初3987号民事判决第一、二、四、五项；三、驳回被上诉人一审的诉讼请求。”同时，惠州市中级人民法院作出的（2017）粤13民终1204号判决载明：“综上分析，应认定被上诉人对房屋未办理登记过户存在过错，依法不享有排除执行的权利，一审认定被上诉人对房屋享有优先权，可以排除强制执行错误，本院予以纠正。但被上诉人已支付全部购房款70万元给原审第三人，并办理房屋抵押登记，在房屋不能交付的情况下，被上诉人作为原审第三人的债权人，对涉案房屋享有抵押权，对房屋变卖所得享有优先受偿权。故被上诉人一审起诉请求停止执行及确认产权虽不应得到支持，但被上诉人仍可请求以执行变卖所得优先偿还已支付的购房款70万元及相应利息。”另查，原告提交的《不动产登记结果》载明：“涉案房屋于2014年1月26日办理了抵押登记，抵押权人为张叶伟。之后，该房屋于2018年9月3日解封并过户至案外人朱丽珊名下，同时一并注销了该房产设定的抵押登记。”原告在接受涉案房屋后缴交物业管理费8972元。另外，原告称涉案房屋是原被告夫妻共同财产，且原告夫妻于2014年1月17日入住涉案房屋，同时，原告称其要求两被告承担担保费和保全费的依据为《房地产买卖三方合同》的第七条，违约责任的第三段。原告在庭审中称其同意解除原、被告之间的房屋买卖合同。裁判理由和结果本院认为，原告张叶伟与第一被告任志伟签订的《房地产买卖三方合同》系双方真实意思表示，双方形成合法有效的房屋买卖合同关系。本案中，原告依约向两被告支付了全部购房款700000元并办理了房屋抵押登记，但涉案房屋却因被告之故被依法查封，后虽经原告提出执行异议、执行异议之诉，但执行异议之诉经一审、二审后，原告未能将涉案房屋确认归其所有并使法院停止对涉案房屋的强制执行。因涉案房屋已被强制执行，使得房屋不能完成交付，导致合同目的无法实现，故原告同意解除其与被告及案外人惠州市方正房地产中介有限公司于2013年12月31日签订的《房地产买卖三方合同》并诉请被告向其返还70万元购房款，理由正当，本院予以支持。另外，本案中，原告提交的银行转账凭证中显示原告向第一被告支付房屋尾款人民币45万元中的44万元由原告账户转账到第二被告的账户。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条的规定：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”因原告购买涉案房屋时是直接将部分购房款转账到第二被告的个人账户中，此行为可视为将涉案房屋出卖给原告系第一被告、第二被告夫妻双方的共同意思表示，故原告诉请第一被告与第二被告共同向其返还购房款700000元，理由正当，本院予以支持。关于原告诉请两被告向其支付违约金以700000元为本金，从2014年1月16日起计至实际清偿之日止的问题，因涉案房屋被查封导致合同目的无法实现，被告的行为也构成实质违约。而根据原、被告双方签订的《房地产买卖三方合同》中明确约定的违约责任为“如卖方违约，给予卖方7个工作日宽限期履行义务。从宽限期届满之日起如卖方仍未履行合同，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五，向买方支付违约金，逾期满10日仍未履行合同义务，买方有权单方解除合同，卖方应双倍返还定金予买方，并承担卖方未履行合同产生的全部费用，已收取买方的房楼款应当日退回给买方，买方不可再向卖方作任何赔偿或迫使卖方履行本合同。”根据合同约定，当被告无法向原告按照约定的期限交付房屋时，原告可要求被告支付10天的违约金，10天后，原告将解除该合同并要求被告返还双倍定金及购房款。故原告请求被告向其支付违约金以70万元为本金，从2014年1月16日起计至实际清偿之日止按每日万分之五计算与合同约定不符，诉请不当。但被告在收取原告购房款后既无法将房屋交付给原告，亦未及时将购房款向原告返还，确实存在资金被占用的损失，其应向原告支付相应的资金占用费。故被告应向原告双倍返还定金4万元及购房款70万元，10天的违约金以700000元为本金按每日万分之五的利率计算，即700000元×10天×0.0005=3500元，因原告的购房款中包含其向被告支付的定金2万元，因此被告向原告双倍返还的定金4万元中应相应扣除2万元，因此，本院认定，被告应向原告支付的费用应为700000元+20000元+3500元=723500元及资金占用期间的利息（以700000元为本金，从2014年1月16日的10天后即2014年1月25日起计至实际清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。关于原告诉请其对涉案房屋的拍卖所得款项享有优先受偿权的问题，本案中，原告就涉案房屋办理了抵押登记，且在已生效的（2017）粤13民终1204号判决中载明：“但被上诉人已支付全部购房款70万元给原审第三人，并办理房屋抵押登记，在房屋不能交付的情况下，被上诉人作为原审第三人的债权人，对涉案房屋享有抵押权，对房屋变卖所得享有优先受偿权。故被上诉人一审起诉请求停止执行及确认产权虽不应得到支持，但被上诉人仍可请求以执行变卖所得优先偿还已支付的购房款70万元及相应利息。”同时根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第二款的规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定已该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”因此原告诉请被告对涉案房屋的拍卖所得款就上述债权范围内享有优先受偿权，理由正当，本院予以支持。关于原告诉请被告承担担保费2400元的问题，因原、被告双方在合同中约定：“如卖方违约……买方有权单方解除合同，卖方应双倍返还定金予买方，并承担卖方未履行合同产生的全部费用……”而担保费和为原告为维护自身权益的合理支出，故原告诉请被告承担担保费2400元，理由正当，本院予以支持。另外，原告在未能取得房屋所有权的情况下向物业交付了物业管理费8972元，同时，涉案合同因合同目的无法实现导致合同被解除，故原告诉请两被告向其返还物业管理费8972元，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、第一被告任志伟、第二被告王秀霞应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张叶伟、李抒抒返还购房款人民币700000元、违约金人民币23500元及资金占用期间的利息（以700000元为本金，从2014年1月25日起计至实际清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。二、第一被告任志伟、第二被告王秀霞应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张叶伟、李抒抒支付担保费人民币2400元。三、原告张叶伟、李抒抒对位于惠州市惠城区东坡路2号颐景花园A2栋茗富居2单元6层08号房（房产证号：Ｃ6××81，建筑面积：109.8平方米）的拍卖、变卖所得的价款在上述债权范围内享有优先受偿权。四、第一被告任志伟、第二被告王秀霞应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张叶伟、李抒抒返还物业管理费人民币8972元。五、驳回原告张叶伟、李抒抒其他诉讼请求。本案受理费10800元（原告预交诉讼费5400元），保全费5000元，公告费260元，上述费用合计16060元，由第一被告任志伟、第二被告王秀霞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  张永生审判员  贺晔晖审判员  徐秀群二〇一九年六月十八日书记员  杨毅韬附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条：夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。