广西壮族自治区大化瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1229民初348号 原告：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，住所地广西南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西2栋4712号。统一社会信用代码：91450103054353442U。 法定代表人：刘飞，总经理。 委托诉讼代理人：韦奋努，该公司法务。 被告：韦德阳，男，1968年9月8日出生，壮族，干部，住广西大化瑶族自治县。 委托诉讼代理人：韦开林，广西安信律师事务所律师。 原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司与被告韦德阳居间合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司的委托诉讼代理人韦奋努，被告韦德阳的委托诉讼代理人韦开林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告限时销售保证金3000元；2．判令被告支付违约金25200元（该房地产委托交易价格的4％即630000元×4％＝25200元）；3．案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月24日，原告与被告签订合同编号为：NNSHD*****1《限时销售合同》，双方约定将被告名下位于南宁市，房产证号：邕房权证字第××号，面积为82平方米的房屋委托原告出售，委托期限为签订合同之日起至2018年6月24日，售价为630000元。《限时销售合同》签订后，原告按照合同约定，于2018年3月24日将3000元保证金交给被告，被告向原告出具了保证金收款收据。原告和被告双方约定：若被告拒绝与原告找到的适格买家签订《房屋买卖合同》，则须退还此保证金并向原告支付涉案房屋委托交易价格的4%作为违约金。对于上述签约事实，被告于2018年3月24日签订《限时销售合同明示单》表明对其所签订的《限时销售合同》所有条款均已详细了解并无任何异议，并明知如不愿按限时销售合同上所列条件出售该物业给适格买家，则其愿意按限时销售合同上所列违约赔偿条款承担赔偿责任。原告积极履行推销义务，依约找到适格买家并于2018年4月22日与适格买家签订了《承购意向书》，且收到买家的5000元购房诚意金。为促成买卖合同的签订，原告多次联系被告，但被告拖延时间，拒绝出售，以致买卖无法成交，其行为已构成违约，严重侵犯原告的合法权益。被告韦德阳擅自终止《限时销售合同》，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，及根据《限时销售合同》的第四条约定，被告须返还原告保证金3000元，并支付此涉案房地产委托交易价格的4%（630000元×4%＝25200元），即25200元作为违约金，共计28200元。 被告严重的违约行为，严重侵害到了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，现原告特向法院提起民事诉讼，望判如所请。 被告韦德阳辩称，一、同意退还3000元限时销售保证金给原告，但对违约金不认可，违约方不在被告，而在原告，原告与被告在签署《限时销售合同》该合同应该定义为不可撤销的居间合同，所以该合同要求原被告双方因遵循的合同要求：1．严格保密；2．诚信合作；3．所有交易产生的价格、收入及报酬不可泄露给第三方；4．协议不得随意变动或者修改。但是原被告没有遵循该合同的要求，合同的第二条的第一小点，交易净收价格是630000元，被告方不承担任何交易过程产生的税费等各项费用，但被告提交的证据表明原告在对双方约定的价格进行讨价还价，随意变更合同，违反合同的要求，所以是原告存在违约，责任不在被告，且该合同没有实际履行，或履行没有完全履行，原告所约定的没有实现，不应要求被告来承担其所预期的收益。二、诉讼费不应由被告承担。三、原告随意将被告的信息泄露给第三方以至被告的生活工作受到干扰，长期以来受到中介公司电话营销骚扰，被告是公务员，经常要开会等，严重影响被告工作的状态。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司提交的《账单详情》截图，其中的“交通银行（7582）董静”与原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司支付给被告韦德阳3000元限时销售保证金的账户吻合，本院予以认定。2．原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司提交的其他证据，均能够证明本案事实，本院予以认定。3．被告韦德阳提交的微信聊天记录截图，均能够证明本案事实，本院予以认定。4．被告韦德阳提交《四月份通话记录》的真实性无法确定，且不能证明原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司的工作人员骚扰、恐吓被告韦德阳，本院不予认定。5．被告韦德阳提交的手机联系人截图，其真实性无法确定，切不能证明原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司的工作人员泄露被告韦德阳的个人信息，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月24日，原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司（乙方）与被告韦德阳（甲方）签订《限时销售合同》，合同约定：乙方代理甲方销售其位于的房产。当房产交易净收价格满足630000元时，乙方可全权代理甲方出售。限时销售（独家委托）的期限为签订合同之日至2018年6月24日。乙方在甲方查档并核实相关材料后向甲方支付限时销售保证金3000元，甲方拒绝与乙方找到的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4％作为违约金。限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房产。限时销售（独家委托）期内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究被告韦德阳违约责任。 合同签订后，原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司于2018年3月26日通过转账的方式向被告韦德阳交付限时销售保证金3000元。 2018年4月22日，原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司（代理方、甲方）与案外人梁发德（买方、乙方）签订《承购意向书》，《承购意向书》中载明：一、通过甲方寻盘、接受、带领看盘等居间服务，乙方对位于西乡塘区大化路1号26栋2单元103号的物业有购买意向，并向业主韦德阳提出如下签约条件：……2．售价：人民币635000元；二、乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的2％向甲方支付咨询及中介服务费；三、乙方在签订本合同时同意交付人民币5000元给甲方代为保管，作为购买该物业的诚意金。《承购意向书》签订当日原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司收到梁发德的购房诚意金5000元。随后，原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司通过电话、微信的形式多次要求被告韦德阳依约履行合同签署义务，并于2018年6月28日通过邮寄的方式向被告韦德阳发送《告知函》，但被告韦德阳仍拒不履行。原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司于2019年3月4日向本院提起诉讼，要求被告韦德阳向原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司返还销售保证金3000元并支付违约金25200元。 本院认为，原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司与被告韦德阳签订的《限时销售合同》是双方当事人的真实意思的表示，合法有效，具有法律约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司在限时销售期限内，为被告韦德阳找到符合合同约定的适格买家，但被告韦德阳拒绝依照合同约定履行房屋出售的相关义务，致使合同目的无法实现，已构成违约，应当承担违约责任。关于限时销售保证金的问题，被告韦德阳同意返还原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司销售保证金3000元，本院予以确认。关于违约金的问题，本案因被告韦德阳的违约，原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司是按房价的2%向第三人收取中介服务费的，因此，在原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司与被告韦德阳签订《限时销售合同》时，在原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司的可以预见的利益为630000元×2％＝12600元，原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司要求被告韦德阳按委托交易价格630000元的4%承担违约责任，过分高于其实际损失，被告韦德阳请求调低违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院调整违约金为实际损失的130％，即12600元×130％＝16380元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 被告韦德阳于本判决生效之日起三日内返还原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司限时销售保证金3000元； 被告韦德阳于本判决生效之日起三日内支付原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司违约金16380元； 驳回原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费505元，由原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司负担158元，被告韦德阳负担347元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  覃高群 审 判 员  黄燕梅 人民陪审员  王统平 二〇一九年六月二十七日 法官 助理  韦青霞 书 记 员  陆健钊