重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初8722号 原告：罗乐，女，1986年5月6日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：杨再军，重庆海力律师事务所律师。 被告：贾琼，女，1964年8月2日出生，汉族，职业不详，住四川省邻水县，现住重庆市江**。 被告：沈义钧，男，1987年10月2日出生，汉族，职业不详，住四川省邻水县。 第三人：重庆九恒尚佳房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永组团L分区L33/03宗地**2-3，统一社会信用代码91500106MA5UKBX37Q。 法定代表人：冯华，重庆九恒尚佳房地产经纪有限公司总经理。 原告罗乐与被告沈义钧、贾琼、第三人重庆九恒尚佳房地产经纪有限公司合同纠纷一案，本院于2019年3月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗乐及其委托诉讼代理人杨再军，被告贾琼到庭参加了诉讼；被告沈义钧及第三人重庆九恒尚佳房地产经纪有限公司经本院依法传票传唤，均未按期到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告罗乐向本院提出诉讼请求：1.判令被告贾琼、沈义钧双倍返还购房定金40000元；2.判令被告贾琼、沈义钧支付上述款项按照银行同期逾期贷款利率计算的逾期利息，自2018年7月1日起计算至实际清偿之日止；3.判令被告贾琼、沈义钧承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月14日，经第三人重庆九恒尚佳房地产经纪有限公司（丙方）居间，原告罗乐(买方、乙方)与被告沈义钧(卖方、甲方)的代理人被告贾琼(系被告沈义钧的母亲)就位于重庆市沙坪坝区**组团**分区**号地块**幢**房屋签订了《房屋买卖居间协议》(合同编号：0000015)，该协议约定：房屋成交价为610000元，付款方式为按揭贷款，并约定具体付款方式为：“(1)乙方于2018年6月14日向甲方支付履约定金(大写)贰万元整(20000.00元)，在交易物业产权转移登记后，定金转化为购房款。(2)乙方于签订三方买卖合同当日一次性支付购房款贰拾捌万元整(280000.00元)。(3)乙方向银行申请按揭贷款(大写)叁拾壹万元整(310000.00元)作为购房款，此款项由银行支付给甲方”。该协议第三条约定了买卖合同的签订与违约责任：“甲乙双方同意于2018年6月30日前签订买卖合同，乙方逾期拒绝签订房屋转让合同的，无权要求甲方退还已交付的定金，如甲方逾期拒绝签订房屋转让合同的，则丙方应协助甲方向乙方双倍赔付定金”。合同签订后，原告罗乐于当日(2018年6月14日)向被告支付购房定金20000元，但由于被告不满意双方约定的付款方式而拒绝履行该协议约定的义务，导致双方未能在约定的6月30日前签订买卖合同，以致该协议的目的已不能实现。由于被告逾期不履行该协议，因此被告构成根本违约。经多次交涉，甲方同意退还定金20000元，但一直拖延至今未实际支付，已经给原告罗乐造成了损失。现原告罗乐为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求法院支持原告罗乐的诉讼请求。 被告贾琼辩称，不同意原告罗乐的诉讼请求，是第三人让我签订的合同和收取的定金，我知道我收的是预付金，第三人称其中可能还包含服务费。第三人给我打电话说有人买房，让我到第三人处去签订合同，我去了后也没有看到对方，我到了后第三人就让我签订合同和收定金，合同签订后，第三人告知我让我给买家说房子卖成620000元，我本来预期卖成600000元。我收了定金的事情和签订合同的事情我的确没有告诉沈义钧，后来是中介让沈义钧来签订买卖合同。被告沈义钧只是委托我卖房子，但是没有委托我签订合同和收取定金，不同意原告罗乐的诉讼请求，请求法院依法判决。 被告沈义钧未作答辩。 第三人重庆九恒尚佳房地产经纪有限公司未作陈述。 经审理查明，2018年6月14日，被告贾琼以被告沈义钧代理人的身份作为甲方（出卖方）与作为乙方的原告罗乐（买受方）及作为居间方的第三人重庆九恒尚佳房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间协议》，约定：甲、乙、丙三方就确认甲乙双方房屋转让条件及丙方提供的签订房屋转让合同中介服务等事宜签订本协议。一、房屋的基本情况：物业地址为重庆市沙坪坝区**组团**分区**号地块**幢**，建筑面积约为56平方米；房屋类型为住宅商品房；房屋未设定抵押；未带租约。二、房屋转让成交条件：总房款为人民币610000元；付款方式为按揭贷款，其中（1）乙方应于2018年6月14日向甲方支付履约定金20000元，在交易物业产权转移登记后，定金转化为购房款；（2）乙方应于签订三方买卖合同当日一次性支付购房款280000元；（3）乙方向银行申请按揭贷款310000元作为购房款，此款由银行支付甲方；房屋转让所有税费由乙方承担。三、买卖合同的签订与违约责任：甲乙双方同意于2018年6月30日前签订买卖合同，乙方逾期拒绝签订房屋转让合同的，无权要求甲方退还已交付的定金；甲方同意将不予返还之定金的50%支付给丙方作为劳务费。甲方逾期拒绝签订房屋转让合同的，则丙方应协助甲方向乙方双倍赔付定金；乙方同意将甲方双倍赔付之定金的50%支付给丙方，作为劳务费。四、交付房屋的期限以甲乙双方协商为准。五、交接房屋时，甲方必须结清该房屋交房日之前发生的各项费用，同时甲方应将户口迁出该房屋，乙方按本协议的约定房屋现状接受房屋。甲乙双方逾期履行本条约约定的义务，应向对方支付相当于本协议第十条代理金额的违约金。协议第七条丙方责任约定，居间人应尽中介义务，努力居间促成交易；居间人故意提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。协议第十一条约定，乙方于2018年6月14日前向丙方支付购房意向金人民币20000元，有效期7天，乙方不得在有效委托洽谈期内退还意向金，洽谈不成丙方应将上述意向金无息退还乙方。乙方同意在甲方签订本协议后将购房意向金转为购房定金，并授权丙方将购房定金转付给甲方。协议第十三条其他约定载明：（1）甲乙双方友好协商契税发票满2年后的十个工作日内到房屋交易中心过户，（2）甲方承诺该房无任何法律纠纷责任，（3）甲方收取该房屋定金不能再次出售他人，如违约按房屋成交价20%违约责任支付乙方。该协议尾部落款处，有甲方“沈义钧”的签名系被告贾琼所写，甲方代理人处有被告贾琼的签名及捺印。 2018年6月15日，被告贾琼出具《承诺书》一份，载明：“本人贾琼（身份证号：5130311964********）与沈义钧（身份证号：5116231987********）是母子关系，现将位于重庆市沙坪坝区**组团**分区**号地块**幢**房屋通过重庆九恒尚佳房地产经纪有限公司出售，本人沈义钧出售以上房屋是经过同意的，并委托本人贾琼收取该房屋定金，由此产生的法律责任及经济纠纷由本人全部承担”。同日，被告贾琼以被告沈义钧代理人的身份出具《业主收款证明》一份，载明：“本人沈义钧，身份证号：5116231987********，现收到罗乐购买重庆市沙坪坝区**组团**分区**号地块**幢**物业之定金人民币¥20000元（大写：贰万元整）”。该证明尾部业主签署处有被告贾琼的签名及捺印，并写明“代沈义钧”。 上述协议签订后，因双方并未按期签订买卖合同，原告罗乐2018年8月4日与被告沈义钧进行电话通话，主要内容为：双方就合同履行事宜进行协商。其中，原告罗乐说：“你那边到底怎么说，钱处理好没有。”被告沈义均答：“钱估计还要等几天，因为钱这里要等几天才拿得到”。罗乐：“你这里到底等得到几天，你晓得我这里马上又要买房子了”。沈义均：“很抱歉，这个事情我也不想提了，但是因为，看下周星期一、星期二嘛，因为现在我把我德阳的房子，拿了点钱，还没审的下来，还不晓得”。沈义均：“如果说是只倒贴一万块钱，那还好说，好解决，……”。罗乐又说：“行嘛，你的意思是下周星期一、二到时候拿三万块钱给我嘛，两万块钱的定金，我交给你的定金，一万块钱的违约金，总共三万块钱嘛”。被告沈义钧答复：“啊，是这种，啊”。罗乐：“行嘛，沈先生你尽早尽快就在下周一二的情况下，你能够解决好多也可以，或者三万块钱你该拿给我的拿给我，你不要再拖到我了，我还是那句话，我现在也在买房子”。沈义均答：“要的，好的，好的”。在通话中原告罗乐要求被告沈义钧尽快退钱，被告沈义钧表示其资金紧张，下周一或周二可以退还原告罗乐定金20000元并赔偿原告罗乐10000元，原告罗乐对被告沈义钧提出的该赔偿金额及支付时间予以接受，双方均同意不再继续履行合同。 2018年8月16日，重庆九恒尚佳房地产经纪有限公司分别向本院提起（2018）渝0106民初13543号、（2018）渝0106民初13549号民事诉讼。其中，（2018）渝0106民初13543号案件被告为罗乐，（2018）渝0106民初13549号案件被告为沈义钧及贾琼。本院将该两案合并审理，于2018年9月4日进行了开庭。庭审中，沈义钧陈述称：“2018年6月左右我母亲贾琼和我商量要把涉案房屋出售，我也同意了，之后我母亲给我联系说了涉案房屋出售价为61万元，叫我回来签合同。我回来后了解到买房是按揭支付购买涉案房屋，涉案房屋是登记在我自己名下的，也是我个人所有，因为涉案房屋是期房尚未办理房屋产权证，包括涉案房屋的楼盘都未办理产权证，所以我方认为如果是要按揭购买涉案房屋时间较长，与我方初衷要求两个月内付清涉案房屋全款不一致，所以我方就拒绝继续履行合同，房屋买卖居间协议、佣金确认书，均不是我本人签名捺印，我是在回到重庆后才知道我母亲与罗乐签订了上述协议并收取了涉案房屋2万元定金，我认为我没有授权给我母亲签订任何房屋买卖协议，原告方在明知我母亲没有我的授权书的情况下仍然诱导我母亲签订上述协议原告自己存在过错。现在我也不愿意继续履行合同，因为涉案房屋无法办理按揭手续，无法在约定的期限内支付我售房款，所以我现在不愿意继续履行合同，并且我拒绝承认该合法性。” 2018年10月23日，原告罗乐与被告沈义钧进行通话，主要内容为，被告沈义钧表示不同意赔偿原告20000元，被告沈义钧将起诉中介公司，由中介公司对原告罗乐进行赔偿。 审理中，原告罗乐坚持认为被告贾琼是被告沈义钧的委托代理人，本案房屋买卖居间协议的卖方是被告沈义钧，要求法院依法判如所请；被告贾琼坚持认为房屋买卖居间协议的卖方是被告沈义钧，自己未取得被告沈义钧的委托，自己签订合同收取定金均未取得沈义钧的同意，不同意原告罗乐的诉讼请求；被告沈义钧、第三人重庆九恒尚佳房地产经纪有限公司经本院依法传票传唤，均未按期到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院依法予以缺席审理。 上述事实，有原告罗乐举示的房屋买卖居间协议、业主收款证明、原告罗乐与被告沈义钧的通话录音、庭审笔录、被告贾琼出具的承诺书以及双方到庭当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，本案系因合同纠纷引起的诉讼，被告贾琼系以被告沈义钧委托代理人的身份与原告罗乐签订的合同，如果本案被告贾琼签订涉案合同的行为获得了被告沈义钧的授权，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力；由此则本案合同的相对方应为被告沈义钧。如果本案被告贾琼签订涉案合同的行为未获得被告沈义钧的授权，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；由此则本案合同对被告沈义钧不发生法律效力。但是，根据本案被告贾琼的陈述，结合被告沈义钧在本院另案诉讼2018年9月4日开庭中的陈述“2018年6月左右我母亲贾琼和我商量要把涉案房屋出售，我也同意了，之后我母亲给我联系说了涉案房屋出售价为61万元，叫我回来签合同”，足以证明本案被告贾琼出售涉案房屋的行为是获得了被告沈义钧授权的，依法对被告沈义钧发生法律效力。同时，再结合被告沈义钧于原告罗乐的电话通话，其二人商量如何不再继续履行合同以及款项退还和损失赔偿问题，均可以证明被告沈义钧对被告贾琼出售涉案房屋的行为是认可的，即便如被告沈义钧所称其不认可被告贾琼出售涉案房屋的行为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条的规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认；被告沈义钧上述与原告罗乐通话协商解决退款及赔偿事宜，都足以证明被告沈义钧对涉案房屋买卖行为是认可的，被告沈义钧关于其并非合同当事人，且不应当承担任何责任的辩解意见，于法无据，本院依法不予支持。根据原告罗乐与被告沈义钧2018年8月4日的电话通话显示，双方已经就被告沈义钧返还原告罗乐定金20000元并赔偿原告罗乐10000元已达成一致，且双方均同意不再继续履行合同，实质上原告罗乐与被告沈义钧已就双方的合同关系进行了最终清算并达成一致意见，双方均应按照当时达成的协议履行各自义务。现被告沈义钧未按照协议履行义务，原告罗乐有权要求被告沈义钧继续履行并赔偿损失。鉴于双方在电话中约定的付款时间为“下周一二”（2018年8月6日、7日），因此，被告沈义钧从2018年8月8日起即对原告罗乐构成逾期付款，并依法应当承担相应的违约责任。因此，结合原告罗乐的诉讼请求，本院认定被告沈义钧应当支付原告罗乐30000元，并从2018年8月8日起按照中国人民银行同期贷款利率支付原告罗乐逾期付款利息损失。对于原告罗乐主张的超出双方电话通话清算协议约定之外部分的诉讼请求，本院不予支持。因本院上述分析已经认定被告贾琼系被告沈义钧的代理人，被告贾琼行为的相应法律后果应当由被告沈义钧承担，现原告罗乐主张被告贾琼承担相应付款义务，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 被告沈义钧、第三人重庆九恒尚佳房地产经纪有限公司经本院依法传票传唤，均未按期到庭参加诉讼，也未提供任何证据和发表任何辩解意见，依法视为被告沈义钧、第三人重庆九恒尚佳房地产经纪有限公司自行放弃其全部诉讼权利，本院依法可以缺席审判。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、限被告沈义钧于本判决发生法律效力后三日内支付原告罗乐30000元及逾期付款利息（该利息以30000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年8月8日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告罗乐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费800元，减半交纳400元（原告已预交），由被告沈义钧负担，此款限被告沈义钧在本判决发生法律效力后三日内支付原告罗乐。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 谢国忠 二〇一九年六月十七日 法官助理 张 伟 书 记 员 刘 维