西安市莲湖区人民法院民事判决书                    （2018）陕0104民初1383号原告（反诉被告）：西安某某工贸有限责任公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：郑某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王芳，陕西金镝律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某某，男，1971年1月30日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：李劲，北京市康达（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）西安某某工贸有限责任公司（以下简称某某公司）与被告（反诉原告）张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某某公司的委托诉讼代理人王芳，被告（反诉原告）张某某及其委托诉讼代理人李劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1. 判令被告支付拖欠的租金1502500元及逾期滞纳金356281.75元（暂计算至2017年12月12日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年9月，原告将西安市XX路XX街XX层商业用房出租给被告，双方签订租赁合同，约定合同租期12年，年租金105万元，每四年递增一次，在起始租金基础上递增8%，租金从第二年起每半年支付一次，如承租人不按期支付租金，逾期一日按年租金万分之五支付滞纳金，逾期超过30日的，出租人有权解除合同并要求被告赔偿损失。截止2017年9月30日，被告已拖欠2016年12月31日前的租金75.2万元、2017年1月1日至2017年9月30日的租金85.05万元，扣除被告2017年1月11日支付的租金10万元，尚欠租金150.25万元。原告多次向被告讨要租金均未果，故诉至法院要求判如所请。被告张某某辩称，第一，被告拖欠租金系因原告违约在先，未按照合同约定交付租赁合同约定的全部房屋，涉案商铺中一楼最南边两间门面房并没有实际交付被告，被告曾多次找被告协商，原告同意被告暂时拖欠一部分租金，待两间门面房处理完之后再核算租金。后因原告所在的村委会换届，新的领导不同意前任的承诺，既不交付南边两间房屋，也不冲减房租，因故拖延至今。第二，原告起诉的房租计算有误，截止2017年2月20日的，被告拖欠的租金为75.2万元，2017年1月11日被告交付了10万元租金，因此，被告仅欠原告租金65.2万元，并非起诉的150万元。第三，原告在未与被告解除合同的情况下，自行与被告转租的第三方直接签订新的租赁合同，原告并未受到损失，因此，原告的诉讼请求缺乏依据，应当予以驳回。反诉原告张某某向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告某某公司赔偿装修损失192.08万元；2.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：因反诉原、被告双方的租赁合同租期十二年，反诉原告为经营需要，对承租房屋进行了全面装修。反诉被告交付房屋时是毛墙毛地，装修均由反诉原告投资。审理中，反诉原告申请评估，评估机构对房屋现状进行实地勘验后作出评估报告，确认涉案房屋继续使用价值为192.08万元。故提起反诉，要求反诉被告进行赔偿。反诉被告某某公司针对反诉辩称，因反诉原告严重违约，双方的合同已经于2017年9月25日自行解除，不应赔偿其装修损失。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人提交的无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：某某公司系原西安市莲湖区北关村第四村民小组（以下简称北关四组）在2011年根据西安市政府有关撤村建居的政策改制后的企业，负责经营、管理该村民小组的集体财产。2006年9月7日，北关四组与陕西亨洋实业有限公司签订《旧村改造项目代建协议》约定由北关四组提供位于西安市XX街XX号、约4.7亩的土地，由陕西亨洋实业有限公司投资建设。项目建成后，XX路XX区XX层的XX房XX组。2008年9月3日，北关四组（出租方、甲方）与张某某（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁房屋位于西安市XX路XX街XX层建筑面积约2400平方米（以实际测量为准）的商业用房，2009年3月底前交房，交付时毛墙毛地；乙方有3个月的装修期，装修期免收房租，租赁期限为12年，自装修期届满次日起算；租金按年计算，每年105万元，第一年租金在合同签订后3日内交付40万元，乙方装修期满后交付剩余租金60万元（定金5万元抵扣房租），第二年租金在上次租金届满前一个月支付，半年支付一次，以后租金此次类推，租金每四年递增一次，递增比例是起始租金基础的8%；物业、水、电费由甲方统一管理，按国家规定收取；租赁期间，乙方有权转租部分房屋给第三方使用，如整体转租需要甲方同意，且不能超过与甲方的租赁期限；乙方不按期支付甲方租金，逾期一日按年租金的万分之五支付滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失，按照年租金的双倍计算；如甲方未按合同约定的时间和条件交付租赁房屋，每逾期一天按照年租金的万分之五支付违约金，逾期超过90天的，乙方有权解除合同，并要求甲方退还已经支付的租金45万元并赔偿乙方的损失，按年租金的50%计算。2009年11月15日，北关四组向张某某发出《通知》，“根据甲乙双方的租赁合同，现交房时间确定为2009年11月20日正式交付张某某使用，装修期限为3个月，即2010年2月20日正式计算租金。”该通知由张某某签收。张某某收房后进行了装修，2010年10月装修完后以“皇庭国际”的名义对外经营。2015年4月15日，张某某与案外人孟某某签订《租赁合同》，约定租赁房屋坐落于西安市XX路XX街XX层，建筑面积约2400平方米，用途为商业；在2015年5月30日前应将房屋进行交付；交房后给予4个月的装修期，租期7年，租金自装修期届满第二日计算，租金按年计算，每年175万元，合同签订三日内交付125万元，合计130万元（保证金50万元抵扣房租）。孟某某承租后对外以“和谐门诊”经营。后张某某拖欠租金，与某某公司产生纠纷。2017年9月25日，某某公司在北关四组村委会办公室当面告知张某某解除合同，并送达解除合同的《通知函》，张某某未予签收。2017年11月，某某公司与孟某某重新签订合同并向孟某某收取租金。某某公司在庭审中提交了张某某交纳租金的4张收据。2016年1月10日的收据记载：“今收到皇庭国际娱乐会所交来2015年租金80万元，下欠2015年租金618000元。”2016年8月15日的收据有2张，其中1张记载：“今收到皇庭国际（张某某）交来2015年租金618000元。”另外1张收据记载：“今收到皇庭国际（张某某）交来2016年租金382000元。下欠本组租金752000元。”2017年1月11日的收据记载：“今收到皇庭国际租金100000元”。对该4张收据，张某某予以认可。2017年1月11日后，张某某再未支付租金。该4张收据之前的租金支付，某某公司和张某某均无争议。审理中，本院对涉案房屋进行现场勘验。涉案房屋位于西安市XX路XX街XX路XX段XX号、坐东向西、临街三层，其中门朝西的一层，自北向南的商户是喜乐来茶牌坊、阳澄湖大闸蟹、西安未央和谐综合门诊部和川滋麻串串香，二层、三层由西安未央和谐综合门诊部使用。对双方争议的一层拐角门朝南的两间商铺，一间对外由海尔斯烟酒商行承租，一间由杨阳造型承租。该两间房屋的承租户均表示之前租金向陕西亨洋实业有限公司的秦东明交付。张某某申请对涉案房屋一层、二层、三层的全部房屋内装修和外立面装修的残值进行评估。本院通过西安市中级人民法院委托西安建华资产评估有限责任公司进行评估。该公司接受委托后以“涉案的装修评估现场已经发生变化，双方当事人就评估范围无法达成一致，致使评估工作无法进行”为由，退回委托。后本院再次通过西安市中级人民法院委托陕西海通资产评估有限责任公司进行评估。2018年10月23日，陕西海通资产评估有限责任公司作出陕通海评报字（2018）062号《评估报告》，评估结论为：评估基准日2018年10月10日，涉案房屋装修的继续使用价值共计192.08万元。该《评估报告》经送达后，张某某予以认可，某某公司提出异议，认为涉案房屋的现状已经发生变化，装修价值与张某某无关，评估报告中将已经拆除的VIP包间的价值评估为1259831元，缺乏依据，将不同装修物的成新率统一确定为32%亦缺乏说明，故不予认可。经本院组织双方进行调解，未能达成一致意见。本院认为，2008年9月3日，北关四组与张某某签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2011年，XX村XX村XX居后，北关四组改制为某某公司，某某公司承继了与张某某《租赁合同》项下的权利义务。某某公司作为出租人向张某某交付涉案房屋后，已履行自己的主要义务。张某某辩称，某某公司未向其交付涉案商铺一楼最南边两间门面房，违约在先，但张某某在长期承租的过程未对此提出过异议，其向案外人转租时签订的合同中亦认可房屋面积为2400平方米。经本院实地调查，一楼最南边两间门面房的XX户XX组或者张某某支付过租金，因此，张某某的辩称意见，本院不予采信。张某某作为承租人，理应按时足额支付租金，但其至今下欠某某公司2016年租赁年度（计算至2017年2月20日）的租金65.2万元（75.2万-10万元=65.2万），显系违约。2017年9月25日，某某公司向张某某送达解除合同的《通知函》，张某某虽未签收，但某某公司已当面告知其解除合同的意思，视为已经通知，双方的《租赁合同》应于2017年9月25日解除。张某某仍应支付解除之前2017年2月21日至2017年9月25日的租金。根据双方约定，2017年租赁年度的年租金为113.4万元，换算为每月即月租金9.45万元，张某某还应支付的租金为66.15万元（9.45万×7=66.15）。两项合计，张某某应向某某公司支付的租金为131.35万元（65.2万元+66.15万元=131.35）。某某公司要求支付逾期滞纳金356281.75元，本院酌情调整为拖欠租金的10%即131350元。关于张某某反诉要求某某公司赔偿装修损失一节。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”合同解除后，某某公司将涉案商业重新出租于案外人，客观上形成了对装修残值的利用，应当给予张某某适当补偿。本院确定补偿的比例为40%。陕西通海资产评估有限责任公司出具的陕通海评报字（2018）062号《评估报告》确认的涉案房屋继续使用价值为192.08万元，故某某公司应向张某某补偿装饰装修残值76.832万元（192.08万×40%=76.832万）。某某公司虽对该评估报告提出异议，但未提供足以推翻该评估报告的证据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日之内，被告张某某支付原告西安某某工贸有限责任公司租金1313500元及逾期支付租金的滞纳金131350元，合计1444850元；二、本判决生效后十五日之内，反诉被告西安某某工贸有限责任公司补偿反诉原告张某某装饰装修残值损失768320元；上述两项判决义务相互折抵，张某某应向西安某某工贸有限责任公司支付676530元；三、驳回原告西安某某工贸有限责任公司其余诉讼请求；四、驳回反诉原告张某某其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21529元，由原告西安某某工贸有限责任公司负担4794元，由被告张某某负担16735元；反诉案件受理费11044元，由反诉原告张某某负担6626元，反诉被告西安某某工贸有限责任公司负担4418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审 判 长  秦   雁                        审 判 员  周   强                               审  判  员  岳   鹏    二Ｏ一九年六月二十七日 书 记 员  张萌萌  1