盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初279号原告盐城市文峰物业管理有限公司，统一社会信用代码91320902714131619M，住所地盐城市区建军中路******。法定代表人王家余，该公司总经理。委托诉讼代理人陈淑明，盐城市亭湖区大洋法服所法律工作者。被告盐城市城南新区祥福酒店，住所地盐城市城，住所地盐城市城南新区黄海街道东进路美食街****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者刘介堂，该酒店总经理。委托诉讼代理人孙信之，江苏大直律师事务所律师。原告盐城市文峰物业管理有限公司（以下简称文峰物业公司）与被告盐城市城南新区祥福酒店（以下简称祥福酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后,依法适用简易程序由审判员李呈蕴于同年3月22日公开开庭进行审理。原告文峰物业公司的委托诉讼代理人陈淑明，被告祥福酒店的经营者刘介堂及其委托诉讼代理人孙信之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文峰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠的2017年1月1日-2019年12月31日物业费49513元（743.44平米*1.85元/月*36个月），并按合同约定承担违约金（合同约定日万分之五），从拖欠之日起至实际支付之日止；2、判令本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经招投标程序，依法获得盐城市东进路美食街1#楼-16#楼物业服务经营权。2016年12月14日，原告与开发商盐城华祥置业有限公司（以下简称华祥置业公司）签订该项目《盐城市前期物业服务合同》。该合同对双方的权利、义务、收费标准、交费时间等均作出约定。原告从2016年12月4日进场服务，被告应当按照合同约定交纳案涉物业费。期间，原告与被告多次协商催收并书面催告，被告无正当理由拒不支付。原告认为：被告的行为严重侵害了原告的合法权益。据此，原告特具状诉至贵院。被告祥福酒店辩称：1.原告提交的《盐城市前期物业服务合同》无效，对被告没有约束力，理由如下：前期物业服务合同签订的主体是盐城华祥置业有限公司与原告，盐城华祥置业公司主体不适格，不能代表广大业主，根据江苏物业管理条例第二十七条没有成立业主大会的，应当由物业管理委员会代表业主签订物业合同，该物业管理委员会的成员应当由街道办事处、居委会、社区服务机构、建设单位、业主代表组成，由于该小区没有成立业主大会，应当由物业管理委员会代表业主签订物业合同，所以上述合同对业主无约束力。2.原告以前期的形式规避不合法的实质，被告小区在2008年就已交付业主，当时的前期物业是康居物业公司。该公司于2016年到期离任，显然原告作为后续的物业公司不可能属于前期物业，《江苏物业管理条例》第三十一条规定，新建住宅物业属于前期物业管理，被告所在小区已不属于新建物业。另根据《盐城市物业条例实施细则》，前期物业应当是开发商销售时与买受人一并签订，而不是由开发商与物业公司签订总的协议，显然原告是前期物业的名义规避了物业合同应当是物业管理委员会签订的事实。3.华祥置业公司进行的招投标过程不符合《江苏省前期物业管理招标、投标实施办法》的规定。收费标准也应当按政府指导价向物价部门报批报备，尤其是前期物业根据《盐城市物业管理条例》，前期物业应当及时到物价部门备案，作为物业管理服务收费的依据，此外作为前期物业的收费标准，应当在建设单位与业主在买卖合同中预先约定。4.原告服务不到位，治安、卫生、建筑物的维护、停车秩序等皆服务不到位。5.业主没有接到任何通知，要求聘请文峰物业公司，所以我方不认同物业公司的服务。开发商与物业公司说的是物业公司的人员花名册有25人，但实际只有15人。6.物业公司到处诽谤本人和我的酒店，导致酒店生意下滑、无法经营，其他还有一些小的事情，比如建筑外墙脱落，砸坏了门楼，我方让原告去维修，原告称不应该由他们负责，所以我方自己修了，这事我方已向街道管理处汇报过了。本酒店的门口卫生、垃圾桶、垃圾费都是我们自己支付的，下水道经常堵塞，房屋大面积漏水，客人的电瓶车包括酒店的门窗，多次被小偷偷走，多次由本酒店支付。经过了解，文峰物业从2014年至今已经起诉86家业主，与他人争吵纠纷的矛盾上百起。7.应当追加业主为被告，以查清相关事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对于原告提供的《盐城市前期物业服务合同》，被告认为该合同第八页没有骑缝章且与另案提交的合同在第八页处不同，主张该合同系变造，对其真实性不予认可。经本院审查发现，在文峰物业公司起诉盐城市城南新区丽都商务宾馆案件中，原告向本院提交的合同是未变更之前的《盐城市前期物业服务合同》，同时提交了文峰物业公司与华祥置业公司签订的《关于对笔误条款的补正说明》，上述补正说明对该合同第八页等处的相关条款作出更正，故本院在该案中直接以更正后的合同条款作为查明的案件事实。本案审理过程中，文峰物业公司将《盐城市前期物业服务合同》第八页的内容直接更换为补正后的条款，被告遂认为文峰物业公司提供的合同系伪造、变造。对此，本院认为，案涉《盐城市前期物业服务合同》系华祥置业公司与文峰物业公司签订，双方当事人对于相关条款进行更正，是双方的权利，亦不违背法律法规的规定，故文峰物业公司并不存在主观变造合同的行为。本案审理过程中，文峰物业公司将《盐城市前期物业服务合同》第八页的内容直接更换为更正后的条款，其行为虽有不妥，但并不影响华祥置业公司与文峰物业公司就合同相关条款内容进行更正的真实意思表示，故本院对该份更正后的《盐城市前期物业服务合同》予以认定。2.对于原告举证的告业主书和美食街物业服务收费标准，原告欲证明其入驻案涉区域提供物业服务前已以书面形式向被告告知相关事项，被告辩称其没有收到，无人告知。对此，本院认为，上述两份证据为原告单方出具，原告未提供证据证明其已向业主履行告知义务，本院对原告的证明目的依法不予认定。3.对于原告提供的房屋面积汇总表，被告辩称房东将酒店的部分面积转租给了盛世豪园KTV。经向盐城市不动产登记中心调查，案涉承租房屋面积为743.44平方米。根据被告祥福酒店的经营者刘介堂与王伟签订的《房屋租赁合同》，王伟将美食城16幢101、102、103室商业用房（建筑面积约830.61平方米）租赁给刘介堂作为经营酒店使用，被告未提供证据证明该830.61平方米建筑面积中，有一部分王伟出租给了案外人，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2015年，案外人王伟（出租方、甲方）与祥福酒店经营者刘介堂（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定（摘要）：甲方将东进路美食城16幢101、102、103室商业用房（建筑面积约830.61平方米）出租给乙方经营使用。为明确双方权利、义务，经协商一致，订立本合同。第一条，房屋交付、租赁期限及用途：1.双方约定甲方于2015年6月11日前将出租物业交给乙方使用。2.该房屋租赁期共5年，自2015年7月15日起至2020年7月14日止。3.乙方承诺，租赁房屋仅作经营酒店使用，租赁期满，乙方无条件交还承租房屋。乙方如果要求续租，则须在租赁期满60天前书面告知甲方或者相关权利人。第三条，租赁期间相关费用、税金及其他事项。2.乙方承诺守法经营，经营过程中涉及的所有税费、经营风险等由乙方自行承担（包括水电费、物业费、税金、电梯保养、维修及检测费用等）。2016年12月14日，委托方（房地产开发企业，甲方）华祥置业公司与受托方（物业服务企业，乙方）文峰物业公司签订《盐城市前期物业服务合同》一份，合同摘要：甲方资质等级为三级，通过公开（招投标）方式将盐城市东进路美食休闲一条街1#楼-16#楼委托乙方实行前期物业服务，物业类型：商业、住宅、公寓。第二章：服务内容和标准：第二条,乙方前期介入提供的服务内容有：1.共用部位的维修、养护和管理，包括商住楼楼梯间、走廊通道门厅以及所有建筑物屋顶墙面等；共用设施的运行、维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、高压水泵房、商住楼共用照明、楼内消防设施设备、电梯等；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、井、花池等。2.公共环境卫生，包括公共场所、共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集入箱、雨污水管道的疏通。3.维持公共秩序，包括安全监控、治安巡逻、车辆停放管理、绿化带清杂、装饰装修管理工作服务等。4.物业资料档案管理等。第五条,在本物业管理区域内由乙方设立物业服务机构负责日常管理工作，委派有岗位资格证书的人员履行本合同，并在管理区域内主要出入口显著位置公示项目负责人、服务内容、服务标准、收费标准等。项目经理更换时需在小区公示，并将新的人员信息在5个工作日内报所在地的县（市、区）级物业管理行政主管部门备案。第六条,乙方为本物业管理区域的业主提供的前期物业管理服务的等级为盐城市普通住宅物业管理服务等级标准级，具体内容为：1.综合服务：乙方应配合甲方制定业主临时管理规约，向业主提供物业服务手册；有完善的管理制度和方案，建立岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准、财务管理制度等；健全财务管理工作，财务规范运作、账目清晰；项目经理、专业管理人员具备相应的岗位资格证书，本项目招投标时承诺的项目经理即为本项目的项目经理，项目经理为刘红。本项目的管理人员总数为2人，配备每班在岗管理人员为1人。管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范。周一至周日在服务处实行8小时业务接待，其余时间在固定地点值班，公示值班与接待电话；按照物业服务合同规定，公示服务内容、服务标准、收费标准等内容；物业服务费（含公共服务费和代收代缴费用）收支情况每半年公布1次。物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。制定完整的社区文化活动计划，配合街道做好社区精神文明建设相关工作。2.保洁服务：乙方须按照每1.5-2万平方米配备一名人员的标准配置专职的保洁人员，本项目的保洁人员总数为6人，配备每班在岗保洁人员为3人。制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度。各类清洁设施设备配备齐全，保洁人员按各项规定做到保洁到位，垃圾日产日清。3.公共秩序维护服务：乙方须按照每1-1.5万平方米配备一名人员的标准配置专职的秩序维护员（最低不得少于3人），本项目的秩序维护人员总数为12人，配备每班在岗秩序维护人员为4人。乙方须保持24小时有人在岗值班，其中立岗值班时间不少于小时。乙方在本项目秩序维护的管理规章制度完善；公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。制定火警、盗警、地震、台风、防汛、爆炸、人员、地震煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；对车辆进行有效管理和疏导，确保进入小区的车辆有位可停且停放有序。4.绿化养护服务：乙方或由乙方雇佣的专业人员进行绿化养护管理。本项目的绿化养护人员总数为/人，配备每班在岗绿化养护人员为/人。制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；做好病虫害防治工作；使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前告知业主；打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。5.物业共用部位和共用设施设备维护服务：乙方的专业维保人员均需持证上岗（每个项目最少配备人员为1人）。本项目的维保人员总数为1人，配备每班在岗维保人员为1人。电梯、消防、泵房、智能化等设施设备需安排专业化的维护保养单位。建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对项目内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识。建立物业公用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；共用设施设备，应达到规定的保养标准；共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；配置电梯的住宅区服务标准不得低于三级（物业共用部位明细见附件六，物业共用设施设备明细见附件七）。单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定（服务标准按不低于招标时确认的服务标准及分类执行）。甲乙双方在《前期物业服务协议》中与物业买受人约定物业服务的内容和质量标准应与本合同中明确的物业服务的内容和质量标准相一致。第十二条,物业服务收费采取包干制方式，物业服务费（包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，在《前期物业服务合同》中约定，由乙方向业主或者物业使用人收取，物业服务费按年度收取，在年底前20日内交纳下年度物业服务费。高层（小高层）住宅：1.35元/平方米·月;商业用房：1.85元/平方米·月；其他物业：2.00元/平方米·月。物业服务收费采取酬金制方式的，由甲方与乙方另行约定。第二十五条,业主违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，按照应交金额向乙方支付每日万分之五违约金。第二十七条,本合同期限自2016年12月6日起至2019年12月31日止。合同期满双方可协商续约，同等条件乙方优先。乙方在合同期满退出时，应严格按照《盐城市物业项目服务退出管理办法（试行〉》执行。2019年1月8日，文峰物业公司向祥福酒店出具《东进路美食街物业服务费催缴通知书》一份，载明：为了确保东进路美食街物业服务工作正常运行，前期物业管理服务协议约定，您户已欠缴2017年1月1日至2019年12月31日年度物业管理费49513元，请在接本通知后在七日内履约缴费，逾期不交将依法追缴。本案审理过程中，文峰物业公司为证明其按照《盐城市前期物业服务合同》约定履行了相应物业服务职责，提供了关于申请东进路美食街维修基金的报告、保安值班记录、消防泵巡查记录、保洁签到簿等证据予以证明。被告为证明原告物业服务不到位，提供了自行疏通下水道、自行维护周边环境卫生的照片、房屋漏水及酒店被窃等视频、并申请证人出庭作证文峰物业公司提供的物业服务不到位。本案争议焦点为：1.案涉《盐城市前期物业服务合同》是否具有法律效力？2.如上述合同具有约束力，被告需缴纳物业费的数额是多少？违约金应否承担？本院认为：一、关于案涉《盐城市前期物业服务合同》的效力以及对被告是否具有约束力问题。《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，华祥置业公司作为建设单位在案涉物业业主、业主大会未选聘物业服务之前，有权与其选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，被告以其不是合同当事人为由抗辩，缺乏法律依据，本院依法不予采纳。由此，案涉《盐城市前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系合法、有效，对原、被告双方均具有拘束力。被告辩称根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，没有成立业主大会的，应当由物业管理委员会代表业主签订物业合同，前期物业合同应是开发商销售时与买受人一并签订，案涉《盐城市前期物业服务合同》签订主体不适格，应为无效。对此，本院认为，《江苏省物业管理条例》第二十七条规定“不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。”从该条款的内容来看，物业管理委员会可代行业主大会和业主委员会职责。但本案中，东进路美食休闲一条街亦未成立物业管理委员会，故案涉物业并无可代行业主和业主大会职责的组织，建设单位华祥置业公司根据《物业管理条例》及《江苏省物业管理条例》的规定与文峰物业公司签订前期物业服务合同，双方当事人主体适格，被告的该点抗辩意见缺乏事实依据。被告还抗辩应当追加业主为本案被告，因是否向业主主张物业费用，是原告的权利，并不影响被告的当事人主体资格，且无论业主与文峰物业公司之间有无相关约定，并不影响本案前期物业合同的法律效力，故本院对被告的该点抗辩意见不予采纳。被告辩称《江苏省物业管理条例》第三十一条第一款规定“新建住宅物业实行前期物业管理”，案涉小区在2008年就已交付业主，当时的前期物业是康居物业公司，该公司于2016年到期离任，原告作为后续的物业公司显然不属于前期物业。对此，本院认为，物业服务合同主要分为两大类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十一条、《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的特定条件下，建设单位对前期物业管理负责，其与物业服务企业签订的物业服务合同性质为前期物业服务合同，不因其更换物业公司而改变。本案中，虽然案涉物业已交付多年，但始终未能成立业主大会，建设单位华祥置业公司通过招标方式与中标单位文峰物业公司签订合同，该合同仍属前期物业服务合同。当然，如果业主对该公司的物业服务不满意，可通过召开业主大会，依法定程序对文峰物业公司进行解聘，另行聘请新的物业服务企业或其他管理人。但在业主大会依法定程序作出有效的解聘文峰物业公司决议前，建设单位华祥置业公司与文峰物业公司签订的物业服务合同对全体业主或约定承担物业费的物业使用人（包含被告）均具有约束力。被告还辩称收费标准应当按照政府指导价向物价部门报批报备，且作为前期物业的收费标准应当在建设单位与业主的买卖合同中予以约定，并且华祥置业公司就选聘文峰物业公司进行的招投标程序不符合《江苏省前期物业管理招标、投标实施办法》。对此，本院认为，前期物业收费标准的报备核准，不影响前期物业合同的效力。如原告未履行报备核准手续，被告可以向有关部门反映，由相关部门处理。至于华祥置业公司选聘文峰物业公司所进行的招投标程序是否符合相关规定的问题。本院认为，法律、法规并未明确规定建设单位选聘物业服务企业未进行招投标程序或招投标程序不符合法律、法规的规定，其与物业服务企业签订的前期物业服务合同无效，故就华祥置业公司进行的招投标程序是否符合相关规定的问题，被告可向行政主管部门反映，由其进行处理。（二）关于被告应交纳物业费的数额及违约金的承担问题。1.关于物业费的数额问题。被告辩称原告在治安、卫生、建筑物的维护、停车秩序等方面服务不到位。对此，本院认为，原告为小区提供了物业管理服务，被告事实上也享受了原告提供的物业服务，理应向原告支付物业费用。从被告提供的照片、视频、证人证言以及法院在另案中实地调查走访情况看，案涉小区存在消防管网未供水导致部分业主被罚款、保安、保洁等服务不到位、公共设施维修不及时等瑕疵。但也应看到，物业服务行为是一种持续性、服务性、通过物业公司员工劳动为业主提供服务的法律行为，由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务过程中可能存在各种各样的问题，实践中很难达到十全十美，业主或物业使用人可以通过向其提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映等合法有效的途径予以解决，但不能以此为由拒付物业费。同时，对于物业服务企业文峰物业公司而言，其与华祥置业公司对案涉《盐城市前期物业服务合同》相关条款内容的更正，虽未违反法律法规的强制性规定，也未改变合同约定的收费标准、服务内容，但影响了业主对前期物业服务合同内容的知情权。且在本案审理中，文峰物业公司将案涉《盐城市前期物业服务合同》第八页的内容直接更换为更正后的条款，有隐瞒原《盐城市前期物业服务合同》相关条款内容之嫌。对于文峰物业公司的上述行为本院依法予以训诫，文峰物业公司在此后的民事诉讼中不得再有上述行为。否则，其应承担相应的法律责任。综上，文峰物业公司在履行物业服务的过程中，存在一定的服务瑕疵，据此综合双方的利益、原告提供物业服务的实际情况以及文峰物业公司在诉讼过程中的行为，酌定被告向原告支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业费42086元。2.关于被告应否承担违约金的问题。小区业主或物业使用人按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，也是其应当履行的合同义务，业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。本案中，被告对于2017年度、2018年度的物业费用均未交纳，对于2019年度文峰物业公司有权预收的物业费用，也未交纳，其迟延交付物业费的行为构成违约，原告向其主张以应交金额每日万分之五标准计算的违约金，符合法律规定与合同约定。原告还主张违约金应从拖欠之日计算至实际支付之日止，鉴于原告所提供的物业服务仍存在需进一步提高改善之处，且如据此计算违约金数额过高，故本院酌情对原告的该部分诉讼请求予以调减。由此，被告应当承担违约金7575元（42086*0.5‰*30*12）。被告还辩称其对经营场所自行保洁。对此，本院认为，针对建筑物专有部分的保洁工作是被告行使自主经营权的体现，与物业公司对建筑物共有部分进行的物业服务并不冲突。总之，物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主及物业使用人的配合，业主或物业使用人如认为物业公司存在物业服务不到位造成其损失之情形，可以通过法律途径主张权利以维护自身合法利益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主或物业使用人普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主及物业使用人的利益。同时，物业公司在日常提供物业服务过程中，除尽职尽责履行职责外，也应着力提高服务质量，切实站在为业主、物业使用人服务的角度，解决业主、物业使用人的实际问题。如此，双方才能建立互信、稳固的合作关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城市城南新区祥福酒店应于本判决生效之日起十日内向原告盐城市文峰物业公司管理有限公司支付物业费42086元、违约金7575元，合计49661元。二、驳回原告盐城市文峰物业公司管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1086元，依法减半收取543元，由原告盐城市文峰物业公司管理有限公司负担143元，被告盐城市城南新区祥福酒店负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 李呈蕴二〇一九年六月十八日法官助理 李静静书 记 员 张 聃附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。