广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1072号上诉人（原审被告）：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座，统一社会信用代码91442000699751173C。法定代表人：陈鹏，总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，该司法务。被上诉人（原审原告）：刘文会，女，1969年1月25日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）：张青愉，男，1966年9月2日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）因与被上诉人刘文会、张青愉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初3114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人宏泽公司的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判宏泽公司无需支付刘文会、张青愉租金损失。事实与理由：一、自2014年4月5日刘文会、张青愉报修后，宏泽公司已经积极对应修部位予以维修，但刘文会、张青愉一直以各种理由拒绝验收和接收房屋。二、鉴于以上第一点的事实，对于租金损失，刘文会、张青愉持放任态度，过错全在其本人，应由其自行承担该部分损失。三、刘文会、张青愉关于其租金损失方面的请求，2014年4月5日至2016年10月1日期间主张的租金损失显然已经超过了法定诉讼时效，不应得到支持。刘文会、张青愉要求宏泽公司赔偿租金损失也不应该是42个月。被上诉人刘文会答辩称，案涉房屋办理收楼手续时其没有查看房屋就收楼了，其对房屋漏水情况并不知情。宏泽公司承诺三天内维修合格，但一直没有修好。刘文会向宏泽公司主张赔偿损失，宏泽公司曾承诺赔偿损失，但后来却不承认。案涉房屋漏水问题一直存在，且影响房屋正常使用。宏泽公司在其一审起诉前已经停止维修。但案涉房屋至今仍存在漏水问题，刘文会至今仍需要依靠租房生活。因刘文会没有文化，也没有钱交诉讼费和请律师，所以没有上诉。被上诉人张青愉于二审期间未向本院提交书面答辩意见。刘文会、张青愉向一审法院提出诉讼请求：1．宏泽公司对刘文会、张青愉所购房屋存在屋顶防水及室内渗水部位、塑钢窗封闭不严渗水问题予以维修，维修后达到房屋交付标准；2．宏泽公司赔偿刘文会、张青愉逾期交房违约金14927.4元，物业费18046元,未能居住该房屋的实际损失即房屋租金105800元,交通费500元，通讯费1000元，误工费15000元，以上共计155273.4元；3．商品房各项保修期从2017年10月18日重新起算。一审法院认定事实：1．2012年10月27日,刘文会、张青愉（买受人）与宏泽公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定刘文会、张青愉购买宏泽公司开发的位于中山市××心岸春天花园××房，建筑面积96.5平方米、使用面积79.73平方米，房屋总价414650元；出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得建筑工程竣工验收报告后条件的商品房交付买受人使用；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%，合同还约定了其他权利义务。合同附件四《住宅质量保证书》列明了保修项目、保修期限、保修责任，其中屋面防水保修5年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏保修5年，地面饰面空鼓、开裂保修2年，门窗翘裂、五金件损坏保修2年，保修期以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间，保证书注明了其他事项。一审庭审中，刘文会称其已于2013年12月22日收楼，收楼时已发现飘窗渗水。2．2017年6月8日，中山市坦洲镇住房和城乡建设局就刘文会提出关于案涉房屋渗水多次维修仍未解决的问题进行回复，载明：刘文会、张青愉收楼后发现质量问题要求宏泽公司维修，宏泽公司进行多次维修仍未解决渗漏问题，故此住建局要求宏泽公司对此问题予以重视，编制专项施工方案进行维修。经多次维修，2016年10月底开发商、施工方、业主通过淋水试验，未发现案涉房屋窗边有渗水现象，其主要渗水部分基本维修完成，入户花园处有轻微渗迹；截止2017年6月2日，经回访业主，渗漏问题已经维修完成，但该入户门仍未更换完成。由于案涉房屋维修时间较长，业主提出保修期应当顺延，我局表示该请求符合房屋保修的相关规定，开发商应予以支持。刘文会、张青愉称回复可看出案涉房屋存在严重的质量问题，宏泽公司维修积极性不强，而宏泽公司认为该回复可证明其有积极维修，有关的质量问题维修已基本完成。3．2017年8月24日，中山市住房和城乡建设局对刘文会申请中山市坦洲镇永二村心岸春天花园22座竣工验收备案信息公开的复函，回复称心岸春天花园22座已于2014年4月9日办理竣工验收备案，备案登记证号为中建验字2014年第136号。4．2013年至2017年期间，刘文会、张青愉就案涉房屋存在的各种质量问题向宏泽公司申请维修，刘文会、张青愉提交了维修工程调度及验收单予以证明，关于房屋出现部分地方渗水的第一次报修是在2014年4月5日，最后一次报修是因次卧窗边渗水、入户花园外墙反碱在2017年9月13日，意见或建议为这次已修，后面再观察，刘文会于2017年10月18日确认签名。宏泽公司称这些维修单证明其已就案涉房屋存在的相关质量问题积极进行维修，案涉房屋存在的飘窗渗水、地板砖缺口、天花裂痕的质量问题不足以影响刘文会、张青愉正常入住，而2017年9月13日的维修单是在2017年6月8日住建局回复后产生，在2017年6月8日前整体已完成维修，该单亦明确说明有关问题已解决，在此之后一直未接到刘文会、张青愉报修，刘文会、张青愉并无证据证明其所述屋顶渗水、室内渗水、塑钢窗封闭不严等需要维修的情况存在，且所有问题都不影响其入住使用，任何房屋无人入住都会产生部分问题，刘文会称之后也有报修，只是物业公司未开具保修单。另，刘文会、张青愉提交其于2017年10月18日前拍摄的照片用于证明案涉房屋仍存在质量问题。5．2016年10月26日，宏泽公司与刘文会在坦洲住建局主持下召开关于案涉房屋业主反映房屋渗水的投诉协调会，会议记录载明：业主提出待维修完成，各项保修期需按规定顺延，如防水顺延五年，开发商表示同意业主此项诉求。该证据并无参会人员确认会议内容的签章。6．2017年9月30日，中山市中颐物业管理有限公司（心岸春天花园服务中心）向刘文会、张青愉出具催费函，载明：案涉房屋已欠管理费6296.8元，代收公共照明费133.47元，滞纳金10011元，共计16441元，望刘文会、张青愉于2017年11月15日前缴清欠费。刘文会、张青愉提交的物业欠费明细载明2016年2月29日至2017年10月31日期间其拖欠物业费17462.21元。宏泽公司称交纳管理费是刘文会、张青愉作为业主的义务，与本案无关。7．刘文会、张青愉称因案涉房屋存在各种质量问题导致其无法入住案涉房屋，其因租房居住产生了租金损失，并提交其自2013年至2018年期间与案外人签订的房屋租赁合同及收款收据，显示2013年7月1日至2015年7月1日的租金为每月2300元，2015年7月1日至2017年7月1日每月租金为2400元，2017年6月11日至2018年6月10日每月租金为1300元，合计128400元。刘文会庭后向一审法院提交了不同于开庭时提交的房屋租赁合同版本的合同，其解释称由于其开庭时提交的证据原件丢失，后与房东补签了相关合同，宏泽公司对该补签合同三性不予确认。8．刘文会、张青愉对其主张的交通费、通讯费、误工费并未举证证明。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。刘文会、张青愉与宏泽公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，房屋交付后，在保修期内如果出现质量问题，开发商必须履行保修义务。案涉《中山市商品房买卖合同》的附件四住宅质量保证书中备注保修期自收楼通知书上注明的收楼日为起始时间，刘文会虽确认其于2013年12月22日收楼，但案涉房屋于2014年4月9日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》视为交付，保修期应从该日计算。2017年6月8日，中山市坦洲镇住房和城乡建设局在中坦建函﹝2017﹞219号文件中答复刘文会，称截止2017年6月2日经回访业主，渗漏问题已经维修完成，入户门仍未更换完成。2017年9月13日，刘文会、张青愉因次卧窗边渗水和入户花园反碱进行报修后，在2017年10月18日确认维修后，并无证据证明房屋再出现质量问题，即刘文会、张青愉主张宏泽公司对案涉房屋屋顶防水及室内渗水部位、塑钢窗封闭不严渗水问题予以维修，以达到房屋交付标准的诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于刘文会、张青愉主张逾期交房违约金的问题，本案中，双方在签订房屋买卖合同后，宏泽公司应当按照合同约定于2013年12月28日前取得建筑工程竣工验收报告并交付房屋，虽然宏泽公司在约定的时间之前已经交付，但由于双方约定的交付标准低于国家有关商品房交付的标准，应在案涉房屋于2014年4月9日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》才满足基本的交付条件，因此宏泽公司构成逾期交付，应向刘文会、张青愉支付逾期交房违约金，但是刘文会、张青愉主张宏泽公司支付逾期交房违约金的请求，已罹于诉讼时效，宏泽公司以诉讼时效已过进行抗辩，一审法院依法采纳宏泽公司的抗辩意见，对刘文会、张青愉该项诉讼请求不予支持。关于物业管理费的问题，物业管理费是否支付以及如何支付的依据为物业管理合同的约定，与本案属不同法律关系，不应在本案中处理，故刘文会、张青愉的该项诉求一审法院不予支持。关于交通费、通讯费、误工费损失的问题，由于刘文会、张青愉并未就损失提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对刘文会、张青愉主张宏泽公司赔偿交通费、通讯费、误工费损失的请求，不予支持。关于租金损失的问题，刘文会、张青愉起诉时房屋未再出现渗水问题，说明房屋并不存在严重的质量问题，其主张房屋至今仍在渗水并未进行举证且对房屋渗水问题亦未在一审法院限定的期限内申请鉴定，但是刘文会、张青愉确因宏泽公司交付的商品房在保修期内产生的质量问题多次进行报修，无法进行正常使用、收益，宏泽公司应对刘文会、张青愉因此而产生的损失承担赔偿责任，故对刘文会、张青愉主张宏泽公司赔偿租金损失的诉求予以支持。关于损失的起算时间，刘文会、张青愉并未举证证明宏泽公司在2013年12月22日交房时商品房就存在渗水问题，且刘文会、张青愉第一次关于渗水的报修时间为2014年4月5日，自其2017年10月18日对已维修的情况进行确认后，至起诉这段期间未再就渗水问题向宏泽公司提出维修申请，且案涉商品房一直保持空置状态，据此宏泽公司对于刘文会、张青愉主张的租金损失中涉及2017年10月18日之后的部分，不负有赔偿义务。关于损失的计算标准，由于刘文会、张青愉未在举证期内提出租金鉴定申请，且其举证亦无法证明其主张每月1300元的租金标准，故一审法院不予采纳。结合案涉商品房所在位置、装修情况、面积大小等情况，一审法院酌定租金标准为每月1000元，支持刘文会、张青愉从2014年4月5日第一次因渗水问题进行报修至2017年10月18日最后一次维修确认之日止的租金。综上，宏泽公司应赔偿刘文会、张青愉的租金损失为42451.6元[1000元／月×（42＋14／31）个月]。关于刘文会、张青愉主张对案涉房屋全部保修项目重新计算保修期的问题。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，当房屋出现质量问题，刘文会、张青愉可循以下途径予以救济：对于交付使用的房屋存在一般质量问题的，且在保修期内，应由宏泽公司负责维修，宏泽公司拒绝或者拖延修复，刘文会、张青愉可自行或委托他人维修，修复费用及修复期间造成的其他损失由宏泽公司承担；如房屋的质量问题已严重影响正常居住使用，刘文会、张青愉可请求解除商品房买卖合同、赔偿损失。综上，刘文会、张青愉因案涉房屋存在质量问题而要求重新计算商品房各项保修项目的保修期诉请，没有约定或法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宏泽公司于一审判决发生法律效力之日起七日内赔偿刘文会、张青愉租金损失42451.6元；二、驳回刘文会、张青愉的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3405元（刘文会、张青愉已预交），由刘文会、张青愉负担2474元，宏泽公司负担931元（宏泽公司负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付刘文会、张青愉）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：宏泽公司应否向刘文会、张青愉赔偿租金损失。对此，本院分析如下：宏泽公司与刘文会、张青愉签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应恪守履行。案涉商品房买卖合同附件四住宅质量保证书中关于屋面防水、墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏的保修项目，保修期间约定为5年。宏泽公司作为案涉房屋的开发商，应当依据上述住宅质量保证书的约定履行相应期间的保修责任。根据刘文会、张青愉一审期间提交的维修工程调度及验收单、住建部门出具的函件等证据可以证明，刘文会、张青愉于2013年12月22日收楼后，因房屋存在渗水问题，其曾多次向宏泽公司报修，要求宏泽公司履行维修责任。宏泽公司主张其已经积极履行维修义务，但刘文会、张青愉以各种理由拒绝验收和接收房屋，故其不应向刘文会、张青愉赔偿租金损失。对此，本院认为，一审法院认定的宏泽公司向刘文会、张青愉赔偿租金损失的期间为自2014年4月5日第一次因渗水问题进行报修至2017年10月18日最后一次维修确认之日，此期间属于宏泽公司按照住宅质量保证书约定履行保修期间的范围内，因案涉房屋存在渗水漏水问题，导致刘文会、张青愉在此期间无法正常入住、使用案涉房屋，案涉房屋一直处于空置状态的事实客观存在，故刘文会、张青愉因此而产生的租金损失，宏泽公司应予赔偿。宏泽公司虽对房屋进行了维修，但未提交充分有效的证据证明案涉房屋自2014年4月5日至2017年10月18日期间已维修好，刘文会、张青愉未装修入住系其个人原因造成，为此，宏泽公司应承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采纳。因刘文会、张青愉未就租金损失提出鉴定申请，亦未提交充分有效的证据证明实际租金损失数额，故一审法院结合案涉房屋所在位置、装修情况、面积大小等情况，酌定租金标准为每月1000元，认定宏泽公司应向刘文会、张青愉赔偿租金损失42451.6元，处理并无明显不妥，本院予以维持。关于刘文会、张青愉主张的租金损失是否超过诉讼时效的问题。刘文会、张青愉因案涉房屋存在漏水等问题，自2014年4月5日起持续多次向宏泽公司主张维修，宏泽公司亦多次对房屋进行维修，直至刘文会于2017年10月18日确认签名已维修，此后刘文会未能提供充分有效的证据证明产生了新的维修记录。即刘文会在上述期间内一直就案涉房屋的质量问题主张权利，且案涉合同并没有对宏泽公司因其履行保修责任而承担赔偿损失的履行期限作出约定，故刘文会、张青愉于2018年2月6日提起本案诉讼，要求宏泽公司赔偿租金损失，并未超过诉讼时效期间。宏泽公司主张刘文会、张青愉的租金诉讼诉求已过诉讼时效，理据不足，本院对其该主张不予支持。另，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人宏泽公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费861元（上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇一九年六月二十七日书记员 郭燕婷