湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初568号原告（反诉被告）钱诚，男，1973年9月28日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人白建军，湖北天泓律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人马驰，湖北天泓律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）吴粒粒，女，1985年1月15日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人况自友，赤壁市蒲圻法律服务所法律工作者，特别授权。被告苏春红，女，1970年5月25日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住湖北省赤壁市。被告吴怡，男，1960年2月6日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住湖北省赤壁市。原告（反诉被告）钱诚诉被告（反诉原告）吴粒粒、被告苏春红、被告吴怡合同纠纷一案，本院2019年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王国辉担任审判长，人民陪审员冯建军、人民陪审员张耀国参加的合议庭，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱诚及其委托诉讼代理人白建军、被告（反诉原告）吴粒粒的委托诉讼代理人况自友到庭参加了诉讼，被告苏春红、被告吴怡经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）钱诚起诉请求：1、确认双方签订的武房黄字第××号武汉市存量房买卖合同有效，判令被告协助办理鄂（××）武汉市黄陂不动产权第××号存量非住宅买卖登记；2、判令被告赔偿原告经济损失60000元。被告（反诉原告）吴粒粒辩称：1、双方签订的房屋买卖合同有效。2、被告苏春红并未约定和承诺将本案房产抵给原告清偿被告苏春红、被告吴怡的债务。3、根据原被告之间签订的房屋买卖合同，原告至今未支付购房款，原告并未履行支付购房款义务，原告违约，应承担违约责任。被告（反诉原告）吴粒粒反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付违约金60000元。针对被告（反诉原告）吴粒粒的反诉请求，原告（反诉被告）钱诚辩称：房款是以被告苏春红、被告吴怡的欠款和借款抵偿，反诉被告有充分理由相信被告苏春红收取借条及欠条的行为就是收取房款的代理行为。请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2018年11月13日,在武汉市黄陂区不动产登记中心，钱诚（乙方）与吴粒粒（甲方）签订由武汉市国土资源和房产管理局监制的格式条款《武汉市存量房买卖合同（武房黄字第××号）》，约定甲方将坐落于武汉市黄陂区××房屋【不动产权证号：鄂（××）武汉市黄陂不动产权第××号，登记房屋用途：商业服务】出卖给乙方，价款600000元一次性付清，甲方收到乙方全部房款3日内交房，甲方逾期交房或乙方逾期支付全部房款，每逾期一日按全部房款的10%向乙方支付违约金；甲、乙双方在本合同生效之日起30日内到相关部门办理房地产转移过户手续；本合同未尽事宜甲、乙双方另行协商并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后的当天，钱诚、吴粒粒、苏春红三人一同去到武汉市黄陂公证处办理了委托公证，公证《委托书》的内容为：吴粒粒同意出售坐落于武汉市黄陂区××房屋【不动产权证号：鄂（××）武汉市黄陂不动产权第××号】，委托苏春红协助买方办理该房屋网签、过户登记、银行按揭贷款、物业过户手续等。苏春红系吴粒粒的继母，吴怡（曾用名：王仁刚）是吴粒粒的父亲。在房屋买卖交易之前，钱诚与吴粒粒互不相识。吴怡和苏春红、钱诚以及案外人李孝华曾经合伙办厂。苏春红、吴怡曾于2014年1月4日向钱诚出具了借款200000元年息40000元的借条一张，工厂被拆迁后，三方于2015年1月17日进行了结算，当天吴怡又向钱诚出具了欠款270000元的欠条一张。苏春红接受吴粒粒委托后，收回了钱诚持有的上述借条和欠条，钱诚于2018年11月14日就上述房屋交易纳税27536.40元，苏春红却没有配合钱诚办理房屋过户登记及物业过户手续。以上事实有钱诚持有的其与苏春红谈话的电话录音证明。本院认为：本案原告（反诉被告）钱诚与被告（反诉原告）吴粒粒签订的格式条款《武汉市存量房买卖合同》，其关于房屋买卖的约定内容是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律规定，该合同依法成立。本案房屋交易的买受人原告（反诉被告）钱诚是由房屋出卖人被告（反诉原告）吴粒粒的父母被告苏春红、被告吴怡所确定，而被告苏春红、被告吴怡欠原告（反诉被告）钱诚债务多年没有偿还，原告（反诉被告）钱诚作为被告（反诉原告）吴粒粒父母的债权人，在与被告（反诉原告）吴粒粒直接签订了正式的《武汉市存量房买卖合同》，被告（反诉原告）吴粒粒没有要求其按合同约定支付购房款的情况下，被告（反诉原告）吴粒粒就以公证授权的方式委托被告苏春红主持完成余下的房屋过户和交接手续，按正常逻辑，原告（反诉被告）钱诚足以相信被告苏春红、被告吴怡、被告（反诉原告）吴粒粒之间存在以房抵债的合意，其履行了房屋交易的纳税义务更证明了其对此确信。被告苏春红收取原告（反诉被告）钱诚持有的债权凭证以折抵被告（反诉原告）吴粒粒应收购房款的行为，其表见代理属性应当依法认定。本案房屋交易的以下情况不同寻常：１、买受人的选定不是依常规交由中介机构操作，而是由房屋所有人的父母（债务人）确定买受人（债权人），女儿配合进行交易；２、合同约定了购房款一次性付清而没有约定给付时间，但却约定了房款付清后3日内交房；３、合同签订之后，在分文定金或购房款都未收取，房屋出卖人与买受人之间、房屋出卖人与其委托代理人之间都没有明确购房款如何支付的情况下，房屋出卖人就留下一纸办理房屋过户和交接手续的委托书后一走了之。如果确如被告（反诉原告）吴粒粒所称，其与被告苏春红、被告吴怡之间不存在以房抵债的合意，上述情形显然不符合正常的交易习惯。房地产买卖应该不同于一般消费类的小额交易可以随性而为，以取得房屋价款为目的的房屋出卖人对于买受人的付款完全不以为意，有悖于生活常识。因此，本院确认原告（反诉被告）钱诚已经履行了其与被告（反诉原告）吴粒粒签订的《武汉市存量房买卖合同》所约定的给付购房款的义务，原告（反诉被告）钱诚要求被告（反诉原告）吴粒粒协助办理鄂（××）武汉市黄陂不动产权第××号商用房屋过户登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。原告（反诉被告）钱诚要求被告（反诉原告）吴粒粒赔偿损失60000元，有合同依据并且符合法律规定，本院亦应当依法予以支持。被告（反诉原告）吴粒粒要求原告（反诉被告）钱诚支付违约金60000元的反诉请求，没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。本案系为房屋买卖合同纠纷，被告苏春红是被告（反诉原告）吴粒粒的委托代理人，其代理被告（反诉原告）吴粒粒作出的行为，责任应由被告（反诉原告）吴粒粒承担。被告吴怡在本案房屋买卖合同中不存在合同约定或法律规定的权利和义务，依法不应承担本案责任。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）钱诚与被告（反诉原告）吴粒粒签订的《武汉市存量房买卖合同（武房黄字第××号）》依法成立；二、被告（反诉原告）吴粒粒协助原告（反诉被告）钱诚办理坐落于武汉市黄陂区××房屋【不动产权证号：鄂（××）武汉市黄陂不动产权第××号】的房地产过户登记手续；三、被告（反诉原告）吴粒粒向原告（反诉被告）钱诚支付违约金人民币60000元；四、驳回原告（反诉被告）钱诚的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）吴粒粒要求原告（反诉被告）钱诚支付违约金人民币60000元的反诉请求。以上须履行的内容于本判决生效后十日内履行完结。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费10400元、反诉案件受理费650元，合计11050元，由被告（反诉原告）吴粒粒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王国辉人民陪审员  冯建军人民陪审员  张耀国二〇一九年六月二十五日书 记 员  刘璧瑗