福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初292号 原告（反诉被告）：福州建工（集团）总公司，住所地福州市，经营所在地福州市台江区。 法定代表人：游易楚，董事长。 委托诉讼代理人：薛沁梅、林勇，系该公司员工。 被告（反诉原告）：谢忠华，女，1970年9月22日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘付成、陈芬霞（实习），福建富柏律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州建工（集团）总公司（下称“建工公司”）与被告（反诉原告）谢忠华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建工公司的委托诉讼代理人薛沁梅、林勇和被告（反诉原告）谢忠华的委托诉讼代理人刘付成、陈芬霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建工公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令合同终止，谢忠华立即搬离位于的租赁场所；2.判令谢忠华支付自2018年9月1日至实际搬离租赁场所之日止的租金（按照租赁合同约定第三年租金每月17449元即每日581.63元的标准计算）；3.判令谢忠华承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，建工公司申请增加诉讼请求：4.判令谢忠华支付自每月6号（当月租金应付次日）至实际支付租金之日止的违约金，暂计至2019年4月5日为43971.48元（按月租金额17449元的日千分三即52.35元标准计算）5.判令没收谢忠华押金52347元；6.判令谢忠华支付拖欠的水电费8485元及违约金8155.8元（自水电费应交当月6日起至实际支付之日止，暂计至4月5日）。事实和理由：2016年2月1日，建工公司与谢忠华签订《福州市国有房屋租赁合同书》（下称《合同》），由谢忠华承租原告位于的租赁场所（计租面积为465.5㎡），合同约定租赁期限自2016年2月1日起至2019年1月31日止。合同签订后，建工公司按约向谢忠华交付了房屋。根据《合同》第四条第三款约定，“租金按月支付，应在每个租赁月份前5日内支付当月租金”，但谢忠华至今未曾缴纳2018年9月份及10月份租金以及水电费，建工公司于2018年10月8日向其发出租金催交通知，催告谢忠华应依照合同约定在每个租赁月份前5日内缴纳租金，也被拒收。按照《合同》第十条第四款约定，“拖欠租金连续10天或累计30天以上的”，“甲方有权终止合同，收回房屋，并不退还押金”，但谢忠华既不缴纳租金，也一直未曾搬离，建工公司目前也无法与其取得联系。综上所述，谢忠华没有按照合同约定履行缴纳租金和水电费的义务，给建工公司造成了严重损失。为维护自身合法权益，遂诉至法院。 谢忠华辩称，一、争议双方早已达成解除合同合意，案涉合同已于2018年10月1日协商解除，并且答辩人亦如约搬离租赁物，建工公司诉请判令“合同终止、支付2018年10月1日起的租金及违约金”没有事实基础与法律依据。答辩人曾与建工公司订立《福州市国有房屋租赁合同书》（以下简称“案涉合同”）约定答辩人作为承租人的租赁期限自2016年2月1日至2019年1月31日，但答辩人于2018年9月份便与建工公司达成协商解除的合意——双方确认案涉合同定于2018年10月1日解除。与此同时，答辩人亦在建工公司的宽限期内搬离租赁物，2018年10月份起答辩人便不再实际占有、使用租赁物，争议双方承租并支付租金、出租并收取租金的权利义务均已终止。建工公司诉请判令“合同终止、支付2018年10月1日起的租金及违约金”没有事实基础与法律依据。二、答辩人缴纳的押金应当折抵2018年9月份的租金后剩余部分予以退还，而非如建工公司诉请“没收押金52347元”。案涉合同第八条第2项明确约定“如乙方有欠缴租金及其他未结算的费用，甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方，如不足抵偿，乙方应予以补足”。争议双方案涉合同解除之时，依据双方合同约定，52347元的押金足以抵扣2018年9月份租金（17449元）。建工公司没有将押金退还，答辩人自然没有再另行支付2018年9月份的租金，建工公司诉请“没收押金52347元”没有事实及法律依据，应当折抵9月份租金后向答辩人返还剩余押金。三、案涉合同就逾期缴纳租金及水电费约定的违约金计算方法超过造成损失的30%，应当予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的可以认定为“过分高于造成的损失”应当予以减少。如被答辩人补充增加的诉讼请求（《租金、水电费及违约金计算表》2018年8、9月份的计算）所示，违约金大致高达9月份租金、8月与9月水电费的100%，案涉合同就逾期缴纳租金及水电费约定的违约金计算方法严重违反法律的规定，应当予以减少。 反诉原告谢忠华向本院提出反诉请求：1.依法判令建工公司返还押金34898.00元；2.本案诉讼费用由建工公司承担。事实和理由：一、建工公司与谢忠华于2016年2月签订的《福州市国有房屋租赁合同书》无效。依据《城市房地产管理法》第五十三条规定“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证……与承租人订立的租赁合同无效”的规定，建工公司出租的房屋至今尚未取得的房产证，也没有提供建设工程规划许可证，且未能通过消防主管部门的消防验收，不满足其作为出租人应具备的条件，故前述合同应当无效。二、因建工公司交付的上述房屋不具备出租的基本条件，谢忠华于2018年9月份与建工公司达成合意，双方之间的关系于2018年10月1日解除，建工公司从谢忠华交纳的押金52347元中扣减2018年9月份的占有使用费17449元，剩余的34898元谢忠华搬离后建工公司给予返还。正是基于前述双方之间达成的合意，谢忠华按照约定于2018年10月搬离该房屋，已实际腾退。建工公司本应本着诚实信用之原则及时返还谢忠华之前述金额，然而至今建工公司不但未返还反诉人的押金，反而起诉至人民法院。综上，建工公司的行为已严重侵害谢忠华的合法权益，特提起反诉，望判如所请。 反诉被告建工公司辩称，一、案涉房屋经主管部门批准，由福州市建筑材料公司划拨给答辩人，房屋具备出租条件，合同并非无效。2011年11月10日，经答辩人申请，答辩人的主管部门福州市人民政府国有资产监督管理委员会批准（福州市人民政府国有资产监督管理委员会榕国资产权[2011]294号）将案涉房屋划拨给答辩人，即案涉房屋应当视同经主管部门批准建设，不符合被答辩人所引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条合同无效的情形。此外，自2016年2月1日《福州市国有房屋租赁合同书》（下称《合同》）签订以来，谢忠华一直占有使用并缴纳租金，也从侧面印证案涉房屋具备出租条件。二、合同尚未解除，谢忠华也尚未清空腾退房屋，无权要求返还押金。一方面，谢忠华从未正式向答辩人提出解除合同的申请，答辩人也从未与谢忠华达成提前解除合同的合意。提前解除合同从始至终仅为谢忠华的单方意愿。依据《合同》第九条第三款：“若乙方未按本合同约定，单方提出解除或终止合同的，则甲方有权没收乙方的押金，乙方还应赔偿甲方相应损失”，谢忠华无权单方解除合同，否则答辩人有权没收押金。另一方面，谢忠华至今未将房屋清空腾退，也未将钥匙归还。谢忠华一边继续占有房屋且拒不缴纳租金及水电费，一边声称合同已经解除并要求返还押金，不合情理。综上，谢忠华的反诉请求没有事实和法律依据，理应驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月，谢忠华（乙方、承租方）通过电子竞标方式取得承租权与建工公司（甲方、出租方）签订了一份《房屋租赁合同》（下称“讼争合同”），约定如下：租赁房屋坐落（下称“讼争屋”），建筑面积465.5平方米；租期从2016年2月1日起至2019年1月31日；月租金为人民币15827元，每年递增5%；租金的支付遵循先交租金后使用的原则，租金按月支付，应在每个租赁月份前5日内支付当月租金；乙方在签订本合同后5天内须向甲方缴纳押金人民币52347元；乙方应负责缴纳房屋租赁期内发生的费用，包括物业费、水、电费、电话费、煤气费、闭路电视费、宽带费、环境卫生费、治安费；水、电等应由乙方承担的费用应每月结清，于次月5日前缴清，逾期缴纳按每日千分之五加收违约金，每超过10天，违约金加倍收取，超过两个月，本合同自动终止，因此给乙方造成的损失，甲方不承担责任；乙方向甲方交房时，甲方应将押金无息退还乙方。如乙方有欠缴租金（包括违约金）及其他未结算的费用，甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方，如不足抵偿，乙方应予补足，否则甲方可向乙方追偿；合同期满后10天内，乙方应自行搬离有关物品并清理遗留物，否则甲方有权任意处置，处置费用从押金中扣除，不足部分，乙方应予以补足；甲方逾期交付房屋，每逾期一日，由乙方按押金额的千分之三向甲方加收违约金，经甲方确认后违约金可充抵租金；乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金，可以从押金中扣除；若乙方未按本合同约定，单方提出解除或终止合同的，则甲方有权没收乙方的押金，乙方还应赔偿甲方相应损失；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，并不退还押金，因此而造成损失的，另由乙方负责赔偿：……4、拖欠租金连续10天或累计30天以上的等。 讼争合同签订后，双方开始履行各自义务。建工公司向谢忠华交付了讼争屋，谢忠华向建工公司支付押金52347元。租赁期间，谢忠华将讼争屋用于经营“XX”餐饮店，并向建工公司交纳租金直至2018年8月、交纳水电费直至2018年7月。此后，建工公司代谢忠华向福州新盛物业管理有限公司垫付了讼争屋2018年8月-2018年10月水电费8485元。 本案庭审过程中，谢忠华当庭确认讼争屋中的全部物品均为弃物，建工公司可自行处理。建工公司亦确认同意当庭接收讼争屋。 现建工公司与谢忠华就租金、水电费和押金结算产生纠纷，遂成本案诉讼。 另查，讼争屋所有权人登记为建工公司，权证号：榕房权证Ｔ字第××号。 本院认为，建工公司与谢忠华签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案主要争议焦点为讼争合同履行期间，谢忠华与建工公司是否就提前解除讼争合同达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，合同的解除必须双方协商一致。本案中，谢忠华称其于2018年9月通过微信以及递交《申请解除租赁合同的报告》等方式向建工公司要求提前解除讼争合同，并得到建工公司工作人员彭泽壮微信答复，同意讼争合同于2018年10月1日解除。对此建工公司不予认可，并称彭泽壮并非其公司员工，无权代表公司做出意思表示。在建工公司未做出任何意思表示，既未结算租金也未收回讼争屋的情况下，谢忠华不能在诉讼中提供充足证据支持自己主张，应当承担举证不力的不利后果，故本院对谢忠华关于双方对提前解除讼争合同曾协商一致的主张依法不予采信。据此，根据讼争合同约定，2019年1月31日租赁届满后，讼争合同已经自然终止，建工公司诉请终止合同，于法无据，本院不予支持。且本案庭审中，谢忠华当庭确认讼争屋中的全部物品均为弃物，建工公司可自行处理，建工公司亦确认同意当庭接收讼争屋，应视为谢忠华与建工公司当庭即2019年5月14日对讼争屋完成了交接，故本院对建工公司要求谢忠华搬离讼争屋的诉请不再另行判决。 2018年9月1日至2019年1月31日期间，谢忠华仍应按17449元/月【即15827元/月×1.05²】交纳租金。根据讼争合同“如乙方有欠缴租金（包括违约金）及其他未结算的费用，甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方”之约定，谢忠华交纳52347元押金可用于折抵欠缴租金，故本院认定谢忠华所欠2018年9月1日至2018年11月1日租金经押金折抵后，已经支付完毕。谢忠华尚欠建工公司讼争屋2018年12月1日至2019年1月31日租金17449元/月×2个月=34898元。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，2019年1月31日讼争合同到期后，谢忠华负有将讼争屋返还建工公司的责任，虽然谢忠华称其已经于2018年10月清空搬离讼争屋，但由于其并未与建工公司办理返还租赁屋的相关手续，建工公司对此不予认可，应视为在合同期满后，谢忠华继续占有使用讼争屋直至2019年5月14日其与建工公司完成讼争屋交接之日。就此，谢忠华在合同期满后，继续使用讼争屋期间仍应向建工公司支付讼争屋占有使用费。建工公司诉请谢忠华参照讼争合同诉讼约定之租金标准即17449元/月支付费用，于法有据，本院予以支持。综上所述，谢忠华尚欠建工公司2018年12月1日至2019年5月14日租金及占有使用费共计94224.6元。建工公司诉请超过上述金额部分，本院不予支持。 谢忠华拖欠租金的行为已经违反了合同约定，应承担违约责任，建工公司诉请谢忠华支付逾期支付租金违约金，于法有据，本院予以支持。谢忠华主张约定的违约金过高请求予以调整，综合考虑合同的实际履行情况以及预期利益损失等情形，鉴于建工公司也没有提交证据证明其损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院将违约金的计算标准由日3‰酌情调整为按年6%计算。建工公司诉请超过年6%部分金额，本院不予支持。另外关于建工公司诉请没收谢忠华交纳的押金，本院认为没收押金亦属于违约金范畴，如前所述，本院亦不予支持。 关于建工公司诉请谢忠华支付其代为垫付2018年8月-2018年10月水电费8485元，符合讼争合同之约定，本院依法予以支持。谢忠华拖欠水电费的行为已经违反了合同约定，应承担违约责任，建工公司诉请谢忠华支付逾期支付水电费违约金，于法有据，本院予以支持。基于前述理由，本院亦酌情将违约金计算标准调整为按年6%计算，建工公司诉请高于上述金额部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、谢忠华应于本判决生效之日起十日内向福州建工（集团）总公司支付租金及占有使用费94224.6元； 二、谢忠华应于付清上述款项的同时向福州建工（集团）总公司支付2018年12月至2019年5月14日期间逾期支付租金违约金（违约金以17449元/月为基数，按年利率6%，自实际欠缴当月6日起计算至实际付清之日止）； 三、谢忠华应于本判决生效之日起十日内向福州建工（集团）总公司支付水电费8485元； 四、谢忠华应于付清上述款项的同时向福州建工（集团）总公司支付逾期支付水电费违约金（违约金以每月欠缴金额为基数，按年利率6%，自实际欠缴当月6日起计算至实际付清之日止）； 五、驳回福州建工（集团）总公司的其它诉讼请求； 六、驳回谢忠华的全部反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费30489元，由福州建工（集团）总公司负担15244.5元，谢忠华负担15244.5元；反诉案件受理费336元，由谢忠华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  林育兰 人民陪审员  刘晓贞 二〇一九年六月四日 法官助理李洁淼 书记员陈慜 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。