广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初3769号 原告：覃银丰，女，1980年3月7日出生，壮族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：韦永效，南宁市兴宁区三塘镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：方金全，南宁市兴宁区三塘镇法律服务所法律工作者。 被告：广西南宁赛源置业有限公司，住所地：南宁市西乡塘区相思湖东路1号骋望郦都居住小区C1栋2单元601号，统一社会信用代码：91450100587101192U。 法定代表人：赖锦健，该公司执行董事。 原告覃银丰与被告广西南宁赛源置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告覃银丰的委托诉讼代理人方金全到庭参加诉讼。被告广西南宁赛源置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告覃银丰向本院提出诉讼请求：1、确认2016年3月22日原告与被告签订《合作建房合同》（合同编号JY3C237）无效；2、被告退还合作建房款74610元、装修运营款18000元共计92610元及利息（利息计算方法：以92610元为基数，自2016年3月22日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计息至付清之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年3月22日，原告与被告签订《合作建房合同》（合同编号：JY3C237），约定：被告与原告共同出资开发建设南宁昆仑大道与松柏大道交汇处，锦钰·南宁义乌国际小商品批发城项目的3C237商铺，原告向被告支付合作建房款74610元及装修运营款18000元……。合同是以合作建房为名义，实质上是商铺买卖行为，被告无法提供该商铺的预售许可证等审批手续，严重违反法律、行政法规的强制性规定，是无效合同。该合同无效，被告应依法返还原告合作建房款74610元及装修运营款18000元。原告多次催讨要求被告返还，但被告至今都未退款，极大侵害原告合法权益。由于被告故意隐瞒房产开发的权属真实情况，故意规避法律法规，导致双方签订的合同及补充协议违法无效，被告依法应承担相应的法律责任。 被告广西南宁赛源置业有限公司未作答辩，亦未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月22日，原告覃银丰（乙方）与被告广西南宁赛源置业有限公司（甲方）签订一份《合作建房合同》，约定：一、甲方负责提供南宁市兴宁区锦钰·南宁义乌国际小商品批发城的3层C237号商铺，建筑面积（包含公摊面积）共6平方米，单价为12435元/平方米。二、乙方负责出资合作建房款74610元。三、乙方在签署本合同的同时需向甲方交付合作建房款总额的50％，合计37305元；在该项目主体施工至第四层后七天内交纳合作建房款总额的20％，合计14922元；在该项目正式开工且主体工程封顶后七天内交纳合作建房款总额的30%，合计22383元。乙方对该商铺拥有经营使用权从交付日2017年3月30日起到2067年3月29日止。双方还就其他事项进行了约定。此外，该合同首页的“合作建房说明”中记载：“1、本合同文本为签约使用文本。签约前，乙方须仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门或专业人士咨询。2、本合同所称合作建房系指由广西南宁赛源置业有限公司与南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡以合作开发经营该商服用地的方式，取得该土地的开发权和经营使用权，本合同乙方（合作方）自愿与广西南宁赛源置业有限公司共同出资建设上述项目的商铺，并享有约定年限内的商铺经营使用权。3、在签订本合同前，甲方已经向乙方出示该项目的有关证件、证照或证明等相关文件。4、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉该商铺的合作建房关系、模式、土地性质和用途，自愿按本合同约定的合作条件按时支付建房款给甲方，乙方并按本合同享有约定年限内楼房经营使用权。”该合同第一条“合作建房依据”也载明：“合作建房项目为广西南宁赛源置业有限公司与南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡以合作开发经营的方式，取得位于南宁市交汇处的三塘国际商贸广场【现推广名】锦钰·南宁义务国际小商品批发城的开发建设经营使用权。本合同甲方与乙方经协商共同出资开发建设该项目【商铺】。该项目规划用途属商服用地，桂（2015）南宁市不动产权第0005053号。” 合同签订后，原告于合同签订当日向被告交付37305元商铺合作建房款及18000元商铺装修运营费；2016年11月16日，原告向被告交付14922元合作建房款；2017年1月16日，原告向被告交付22383元合作建房款，上述款项被告均向原告出具了收据。 因原告认为其与被告签订的《合作建房合同》无效，经与被告协商退还购房款未果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 另查明，本案讼争商铺以“南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡”名义办理了规划报建手续，但并未取得商品房预售许可证明。该商铺所属建设项目的建设用地为南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡的集体建设用地，集体建设用地使用权及商铺所有权的权利人亦均为南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告广西南宁赛源置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 一、关于涉案合同的性质问题。 原、被告签订的《合作建房合同》由于约定了原告一方仅提供资金而不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质，从双方签订的《合作建房合同》内容来看，虽然约定了原告取得的仅是商铺的使用权，但是从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其房屋买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的商铺，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告向原告出售商铺的本质属性，又由于原告实际向被告购买的标的商铺于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《合作建房合同》为商品房预售合同。 二、关于涉案合同的效力问题。 由于原、被告签订的《合作建房合同》实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得《合作建房合同》所涉讼争商铺的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2016年3月22日签订的《合作建房合同》应属无效。 三、关于原告要求被告返还合作建房款及支付利息的问题。 由于原、被告签订的《合作建房合同》属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当返还原告已经向其支付的合作建房款74610元及商铺装修运营费18000元。 对于原告要求被告支付的利息损失，被告未取得房屋预售许可证明系其与原告签订的《合作建房合同》无效的原因，被告对此负有过错。但从《合作建房合同》的约定来看，原告在订立合同时也已经被告已经明确告知其讼争房屋建设用地的土地性质和原告受让标的为房屋使用权等事项，原告应也查验了讼争房屋所属建设项目的相关证照，原告此时就已经知道或应当知道讼争房屋无法取得房屋预售许可证和办理房屋所有权证的法律后果，在此情况下，原告仍与被告订立《合作建房合同》，其对合同的订立亦负有过错，故本院根据原、被告双方的过错比例，酌情认定被告应按70％的比例向原告支付利息损失，具体计算方式为：以55305元（37305元＋18000元）为基数，自2016年3月22日起至被告实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的70％分段计付；以14922元为基数，自2016年11月16日起至被告实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的70％分段计付；以22383元为基数，自2017年1月16日起至被告实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的70％分段计付。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告覃银丰与被告广西南宁赛源置业有限公司于2016年3月22日签订的《合作建房合同》（合同编号JY3C237）无效； 二、被告广西南宁赛源置业有限公司向原告覃银丰返还合作建房款74610元及商铺装修运营费18000元； 三、被告广西南宁赛源置业有限公司向原告覃银丰支付利息损失（利息计算方式：以55305元为基数，自2016年3月22日起至被告实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的70％分段计付；以14922元为基数，自2016年11月16日起至被告实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的70％分段计付；以22383元为基数，自2017年1月16日起至被告实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的70％分段计付）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2115元，由被告广西南宁赛源置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘慧玲 人民陪审员  雷瑞强 人民陪审员  韦道劲 二〇一九年六月二十六日 法官 助理  滕秋梅 书 记 员  陆丹丹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。