广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2894号原告：刘渐明，女，1967年6月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晖，广东平洲律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区。负责人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。三被告共同委托代理人：卢辉，广东禅都律师事务所律师。原告刘渐明与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴国梁，三被告的共同委托诉讼代理人卢辉到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告宝盈大沥分公司于2014年3月21日签订的xxx号商铺的《物业使用权出让合同》是无效合同；2.被告宝盈大沥分公司退还使用权出让金237837.6元给原告；3.被告宝盈大沥分公司退还按金3000元给原告；4.被告悦心公司退还2018年7月1日至2018年12月31日拖欠原告的固定租金13091.94元；5.被告宝盈大沥分公司支付以237837.6元为本金按银行同期贷款利息从起诉之日起计算至实际付清之日止的利息给原告；6.被告悦心公司支付以固定租金13091.94元为本金按银行同期贷款利息2倍从起诉之日起计算至实际付清之日止的违约金给原告；7.三被告承担连带赔偿责任；8.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2014年3月21日，原告与被告宝盈大沥分公司签订了xxx号商铺的《物业使用权出让合同》。合同约定，宝盈大沥分公司将位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土地的宝盈国际广场项目编号为xxx号商铺的使用权出让给原告，物业使用权的出让期限从2014年3月21日至2034年3月21日，宝盈大沥分公司再赠送原告使用期限至2042年1月31日。总使用权出让金额为313632元，原告向宝盈大沥分公司一次性缴纳物业管理按金3000元。2014年3月21日，原告与悦心公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定，原告将上述商铺自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给悦心公司，从2014年5月1日起开始，原告获得由悦心公司支付的十年期限的委托经营固定租金收益：委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为2091元，第四年至第六年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为2614元，第七年至第八年固定年收益为合同价的11%，即每月金额为2875元，第九年至第十年固定年收益为合同价的12%，即每月金额为3136元，固定收益按照月支付，在每月20号以转账形式支付给原告。《委托经营管理合同》第三条第三款约定，若乙方逾期支付委托经营收益，途期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。悦心公司自2018年7月起一直拖欠原告的租金，悦心公司2018年7-12月份，分别支付了1029.92元、1029.92元、261.4元、270.82元、0元、0元，共只支付2592.06元，应支付2614×6个月=15684元，拖欠原告租金13091.94元。与此同时，宝盈大沥分公司出租给原告的商铺没有取得房地产权证、建设工程规划许可证等相关的证书，租赁合同期限超过20年，且商铺无法独立存在，没办法交付给原告，宝盈大沥分公司以十年返归本金的欺骗方式欺骗原告签订《物业使用权出让合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，原告有权解除合同。原告为维护自身的合法权益，故起诉。三被告共同辩称，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》是双方的真实意思表示，合法有效。原告主张《物业使用权出让合同》无效没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告举证如下：1.原告身份证、三被告企业信息公示信用信息打印件各1份，用以证明各方主体身份适格；2.《物业使用权出让合同》及《委托经营管理合同》、发票、收据原件各1份，用以证明原告与被告宝盈大沥分公司签订了商铺的《物业使用权出让合同》及《委托经营管理合同》，原告支付了使用权出让金、物业管理按金；3.2018年12月31日后租约合同到期的业主告知书原件1份，用以证明被告悦心公司单方面发出该告知书，称由于广场经营不善，出租率不断下降，从2018年8月1日开始将对广场进行全面升级改造，由于改造费用所需资金比较庞大，新引进商家均需6-12个月免租期，业主剩余部分的收益将摊分为12个月返还，此后将是实收实租；4.招商银行历史交易明细表原件1份，用以证明原告已收到被告悦心公司的2018年8月至12月的部分租金；5.广州日报南海宝盈广场出售商品套路多3000多人投资数亿元陷入“返利圈套”复印件1份，用以证明2018年8月，羊城晚报详细报道：据介绍，投资者“购买”的商铺均为30年使用权，一次性付清，大多为1-40平方米的建筑面积，且不知商铺实际具体位置，而地产商通过返利营销一次性回笼资金并在外地投资建新广场，由于商铺管理不善，空置较多，并未实现投资客的预期效果，此次以升级改造为由违反双方合同约定，变相压低返利，一律师表示标的商铺是否可以独立存在并能交付给业主使用，如不能，开发商宝盈公司存在欺诈之嫌，投资者可以主张合同无效，要求退款；三被告共同举证如下：1.营业执照复印件3份，用以证明三被告主体适格；2.集体建设用地使用权出租合同复印件1份（加盖凤池村西边股份合作经济社及宝盈大沥公司公章），用以证明物业所属项目和土地是宝盈公司向凤池村西边股份经济合作社承租开发建设宝盈广场，宝盈公司享有涉案物业的使用权，可以通过出租等方式获得收益。3.建设工程竣工规划验收合格证复印件1份（加盖佛山市南海区城市建设档案馆章），用以证明涉讼物业所属的项目经过城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划的要求。涉讼物业所涉工程竣工并且经验收合格。4.建设工程规划许可证复印件1份（加盖佛山市南海区城市建设档案馆章），用以证明涉讼物业所属的项目经过城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划的要求。5.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件1份，用以证明涉讼物业已取得房地产权证，符合出租条件。6.佛山市南海区大沥镇宝盈广场总平面规划图复印件（加盖“此件由佛山市南海区城市建设档案馆提供”印章）1份，用以证明涉案工程已向政府主管部门报建。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告出示的证据5，属于第三方制作的报道，本院对其形式的真实性予以确认，对其内容将结合本案具体情况进行综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区大沥镇xxxx（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2014年3月21日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈国际广场项目编号为xxx号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为7.22平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2034年3月21日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日起享有受让商铺的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金313632元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。乙方如需要，在第十年可以要求甲方按原价回购，所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方选聘的物业管理公司进行招商、装修、经营及管理。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉案商铺所在位置平面图。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。委托经营收益自该物业交付次日起计，每月支付一次，每月的20日为支付日。从2014年5月1日起，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为2091元，第四年至第六年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为2614元，第七年至第八年固定年收益为合同价的11%，即每月金额为2875元，第九年至第十年固定年收益为合同价的12%，即每月金额为3136元。固定收益在每月20号以转账形式按月支付。第十一年起的收益为实际经营用户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税；等等。同日，被告宝盈大沥分公司出具收据，确认收到原告支付涉案商铺物业管理按金3000元。2014年5月15日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺使用权出让金313632元。2018年7月26日，被告悦心公司出具一份《2018年12月31日后租约合同到期的业主告知书》，认为宝盈广场自2014年开业至今，面对社会同类型广场不断增加以及网络消费模式的冲击，出租率不断下降，因此决定从2018年8月1日开始对广场进行全面升级改造，改造范围包括超市街区（负一层）、一楼商体里面、二楼及三楼。将原来的租金进行调整，调整期限为一年：1.公寓、正在出租的首层街铺不纳入改造范围，按原来的租金收入，到原合同所签的年限执行。2.广场内外的设备设施改造费用及全面改造升级费用由悦心公司负责承担。3.进场经营商家租赁物业的物业免租期由悦心公司与业主合力承担，分配方式为：2018年7月-12月业主所收租金每月按原每月收益的40%进行支付，2019年1月-6月业主所收租金每月按原每月收益的60%进行支付。2019年7月起，除按原合同条款支付租金外另将业主少发的租金分摊到余下租赁月份，每月平均补回租赁金额，即2019年7月起所收租金为原合同规定租赁金额+摊分每月少收的租赁金额，补完即止。2018年7月开始，租金结算日调整为每月的30日（如节假日顺延）。原告的招商银行账户2018年7月30日收入租金1029.92元、2018年8月30日收入租金1029.92元、2018年9月30日收入租金261.4元、2018年10月30日收入租金392.1元。另查明，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。对于租金收益支付情况，原告、被告悦心公司确认：被告悦心公司2018年7月至10月仅支付了《委托经营管理合同》约定的部分租金收益，2018年11月起没有支付；被告悦心公司确认支付数额与原告出示的银行明细一致。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”三被告已提供证据证明涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定被告将涉案商铺出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权转让合同》所约定的使用权出让期限从2014年3月21日至2034年3月21日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日的使用权期限，即租赁期限为10179天。原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金89399.78元{（313632元+3000元）×[（10179天-20年天数7305天）÷10179天]}，原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。涉讼合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，原告请求自起诉之日起计算利息，本院予以支持。故被告宝盈大沥分公司应以89399.78元为本金从2019年1月30日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。《委托经营管理合同》合法有效，被告悦心公司应按合同约定向原告支付租金收益。被告悦心公司确认2018年7月至10月仅支付了《委托经营管理合同》约定的部分租金收益且数额与原告出示的银行明细一致，2018年11月起没有支付，原告请求被告悦心公司支付2018年7月至2018年12月的租金收益差额，本院予以支持。经核算，被告悦心公司应支付2018年7月至2018年12月的租金收益差额12970.66元（2614元×6个月-1029.92元-1029.92元-261.4元-392.1元）予原告，超出部分本院不予支持。《委托经营管理合同》约定委托经营收益每月支付一次，每月的20日为支付日，逾期支付的，被告悦心公司应按银行同期基准贷款利率的2倍计算违约金予原告。原告请求自起诉之日起计算违约金，本院予以支持。故被告悦心公司应以12970.66元为本金自2019年1月30日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算违约金予原告。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司本案债务承担责任。原告诉请三被告互负连带责任，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认刘渐明与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年3月21日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金、物业管理按金89399.78元予刘渐明；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以89399.78元为本金从2019年1月30日起至上述判决第二项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予刘渐明；四、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月至2018年12月的租金收益差额12970.66元予刘渐明；五、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以12970.66元为本金自2019年1月30日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计付违约金予刘渐明；六、驳回刘渐明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6245.86元，减半收取计3122.93元（刘渐明已预交），由刘渐明负担2043.3元，由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担1017.5元，由佛山市悦心物业管理有限公司负担62.13元。佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司、佛山市悦心物业管理有限公司负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。刘渐明多预交的1079.63元，自本判决发生法律效力后，经刘渐明向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年六月二十八日书记员  成海欣