广西壮族自治区大化瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1229民初36号 原告：黄潇剑，男，1998年8月2日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县。 委托诉讼代理人：韦德立，广西德彬律师事务所律师。 被告：广西鼎丰鸿昌投资有限责任公司，住址：南宁市青秀区仙葫大道**三岸园艺场综合楼******。 法定代表人:李昌鹏。 委托诉讼代理人：莫至斌，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘祖贵，广西桂海天律师事务所律师。 原告黄潇剑与被告广西鼎丰鸿昌投资有限责任公司（以下称鼎丰公司）商品房预售合同纠纷一案，经河池市中级人民法院指定审理，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄潇剑的委托诉讼代理人韦德立，被告鼎丰公司的委托诉讼代理人莫至斌、潘祖贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄潇剑向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付自2017年6月30日至2018年6月30日期间的逾期交房违约金137240元，2018年7月1日起至实际交房之日止的违约金由被告按376元／日向原告计付；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年11月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的都安密洛陀文化风情街房地产项目中的10幢3号房屋，房屋总价款1254823元。被告于2017年6月30日前向原告交付房屋，若被告逾期交房，在原告要求继续履行合同的情况下，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金，即日违约金为376元。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了全额的购房款，但被告至今未能向原告交付房屋。截止2018年6月30日，被告实际逾期交房的时间已达365天，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金137240元，2018年7月l日起至实际交房之日止的违约金应由被告按376元／日向原告计付。为了维护原告的合法权益，遂诉至人民法院请求依法判决。 被告鼎丰公司辩称：一、涉案商品房于2017年9月28日、2018年2月1日分别经过施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，并于2018年9月10日经住建部门竣工验收备案，达到《商品房买卖合同》约定的交付条件。被告已于2018年9月15日向全体业主发出《房屋交付通知》，通知业主于2018年9月18日办理收房手续、逾期则视为2018年9月24日完成交房。在被告发出交房通知之前，有部分业主已提前收房装修甚至入住。提前入住的业主应当按照他们提前收房来计算实际交房日期。二、被告具有以下合法合理的顺延交房的免责情形。1、都安密洛陀文化风情街项目因市电引入高低压配电工程项目、高低压配电由一户一表改为一户两表项目、以及内街路基道路工程项目改造，致使项目建设工期合理顺延283天（其中内街路网改造实际施工为117天、一户两表项目实际施工为166天）。2、项目建设因受辖区中雨以上天气、停水、停电等客观因素影响导致项目停工的天数，一期项目为135天，二期项目为103天。3、项目建设因受辖区中考、高考等客观因素影响导致项目停工的天数，一期项目为15天，二期项目为12天。以上合法合理的工期顺延时间，一划项目累计为433天，二期项目累计为398天。三、被告因项目建设工期顺延而导致的顺延交房期间，不属于违约。四、原告主张违约金明显过高，即使被告延期交房构成违约，违约金也应降低至按银行同期贷款利率的1.3倍或者按同时期同地段同类房屋的租金标准计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：身份证复印件、企业信息查询单、商品房买卖合同、购房款收据、借款借据。税收缴款书、商品房预售许可证、房屋交付通知。除了企业信息查询单中法定代表人变更为李昌鹏外，被告对原告提供的其他证据三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告提交的第一组证据即涉案商品房项目的用地审批、竣工验收情况：1、（桂（2017）都安县不动产权第0000102号）《不动产权证书》；2、2017年4月的《宗地图》；3、2016年8月11日和2017年1月13日的《建设工程规划许可证》（建字第2016-248号、2017-026号）；4、2017年2月24日的《建设用地规划许可证》（地字第**）；5、2016年8月19日的《建筑工程施工许可证》；6、2016年9月8日的《商品房预售许可证》。7、2017年9月28日的《建设工程质量竣工验收意见书》，2018年9月10日的两份《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；8、2018年3月10日的《房产测绘成果报告》封面15份；9、2018年2月1日的《住宅质量保证书》、《住宅质量说明书》。原告对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，该组证据能证明涉案商品房一、二期项目分别于2017年9月28日、2018年2月1日经过施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，于2018年9月10日经住建部门竣工验收备案。与本案有关，本院予以确认。 被告提供的第二组证据即一户两表改造、内街路基道路工程项目改造的相关材料：1、2017年6月12日《都安密洛陀文化风情街市电引入项目、高低压配电工程施工合同协议书》和该工程《概算书》；2、2018年7月16日《都安密洛陀文化风情街市电引入项目、高低压配电工程施工合同协议书补充协议》和搞工程（第二期）《概算书》；3、2018年9月26日的《都安密洛陀文化风情街市电引入项目、高低压配电工程结算审定表》（第一期）及工程项目现场施工工程量确认单、都安县农村信用合作联社《客户回单》4份；4、2018年3月17日《建设工程施工合同补充协议（二）》、《营业执照》、2018年8月16日的《都安密洛陀文化风情街高低压配电由一户一表改为一户两表工程结算审核表》及2018年12月3日的《广西农村信用社网上银行回执单》、2018年8月15日的都安密洛陀文化风情街变配电由一户一表改为一户两表增加费用工程的《工程预算书》、《工程结算书》、《路基基础工程工程概算书》；5、2018年3月22日《都安密洛陀文化风情街广场铺装工程施工合同》、2018年3月28日《都安密洛陀文化风情街广场铺装工程材料采购合同》、都安县农村信用合作联社《客户回单》3份。6、2017年9月11日的都安县水利电业有限公司2份《供电方案答复通知书》2017年12月14日的《用电客户设计会审表》、2018年9月6日《电气工程现场检验报告》。原告对该组证据的三性均不予认可，本院认为，该组证据不在双方签订商品房买卖合同约定的范围内，与本案无关，不予认定。 被告提供的第三组证据即工程施工期间受中雨以上天气、停水、停电等客观因素导致施工受阻的天数：1、都安县气象局《气象凭证》及2016年至2018年都安县城中雨以上晴雨表；2、都安县水利供水有限公司的《2016年至2018年停水时间统计》；3、都安县水利供水有限公司的2016年至2018年《计划停电通知》、《临时停电通知》。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，对该组证据的真实性、合法性予以确认。对于关联性，在合同签订日至合同约定的房屋交付日的天数，应予以扣减，对合同签订日之前及合同约定的房屋交付日之后，与本案无关，不予扣减。 被告提供的第四组证据即提前进场装修名单。根据清单上载明有4户业主分别为：黄彩柏、潘荣亮户，吴秀章、蓝日岸户，郑华、唐维户，骆世恒、曹亚凤户，本案原告并不在名单中，故对该组证据与本案无关，本院不予认定。 被告提供的第五组证据即补充证据一：1、《建筑施工图设计总说明》；2、都安县住建局的2017年、2018年《关于高考期间县城城区施工工地停止施工的通告》、都安县建设工程质量安全监督站的2016年《关于切实做好第4号台风“妮妲”防范工作》；3、提前进场装修业主装饰装修保证金等相关收据；4、2018年3月10日的《房屋测绘成果报告书》及《结果单》共14份；5、2018年9月15日的《房屋交付通知书》和2018年9月17日的中国邮政《快递单》。原告对该组证据的证据1三性都有异议，对证据2-5的真实性无异议，对关联性有异议。本院认定如下：对证据1与本案合同无关，本院不予认定。对证据2高考因每年时间确定，不属于不可抗力，本院不予认定。台风天气发生在本案合同签订之前，本院不予认定。对证据3、4，与本案合同无关，本院不予认定。对证据5，原告认可收到了被告邮寄的交房通知，对该证据本院予以确认。 被告提供的第六组证据即补充证据二：1、2017年10月16日都安县政府办公室文件处理笺和密洛陀风情街代表《关于请求政府协调解决都安密洛陀风情街建设存在问题的报告》。2、小区内街道路铺装工程《开工令》、工程量确认表、工程量清单、送货单，工程结算表等。3、居民用电改造《开工令》2份；4、都安县政府下发的2016年、2017年、2018年《关于高考期间禁止噪声污染通告》；原告对证据1、4真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对证据2、3的三性均有异议。本院认为，因以上证据不在双方签订商品房买卖合同约定的范围内，与本案无关，本院不予认定。 被告提供的第七组证据即补充证据三：供电方案答复通知书。原告以该证据当庭提交超过举证期限不予认可。本院认为，该证据不在双方签订商品房买卖合同约定的范围内，与本案无关，不予认定。 本院经审理认定如下事实：2016年11月2日，原告黄潇剑与被告鼎丰公司签订商品房买卖合同（预售），约定：原告购买鼎丰公司开发的位于都安县商品房，套内建筑面积为252.43平方米，房屋总价款为1254823元，鼎丰公司应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房。关于逾期交房责任，合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三的违约金。合同签订后，原告已履行完毕支付购房款的义务。涉案商品房所在的密洛陀文化风情街一期项目于2017年9月28日经过施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，2018年9月10日都安县住房和城乡建设局对该项目工程进行竣工验收备案。2018年9月17日被告将房屋交付通知邮寄给原告，通知原告于2018年9月18日至9月23日办理交房手续，逾期则视为被告在2018年9月24日完成房屋交付。庭审中，原、被告双方认可本案交房时间为2018年9月24日，本院对此予以确认。因原告与被告就逾期交房违约金问题无法达成一致，遂诉至法院。 本院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在自愿基础上签订，没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，双方应严格按照合同的约定履行。被告未能按照合同约定的日期将涉案房屋交付给原告，依法应承担逾期交房的违约责任。本案中，双方认可2018年9月24日为房屋交付时间，因此，本案逾期交房时间应为2017年7月1日至2018年9月24日（共计451天）。 对被告主张的顺延交房的免责事由，根据我国《合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故本院对本案合同签订日至约定交房日期间发生的不可抗力事由依法予以扣除相应天数，对合同签订日前及约定交房日之后发生的，则不予扣除。具体为：1、一户两表项目及内街路基道路工程项目改造，由于双方在《商品房买卖合同》中并没有关于该项目工程的相关约定，且施工时间是在本案约定的房屋交付时间之后，故对被告要求扣除项目一户两表、内街路基道路工程施工时间的抗辩，本院不予采纳。2、中雨、大风以上天气、停水、停电等客观因素影响导致项目停工的天数，在本案合同签订日至约定交房日期间出现中雨、大风天气及停水、停电导致工程无法正常施工的，属于不可抗力，被告可据实予以延期。对合同签订日前及约定交房日之后发生的中雨以上天气及停水、停电天数不应作为被告据实延迟天数予以扣除。双方在庭审中认可在2016年11月2日至2017年6月30日期间中雨以上天气30天、停水7天、停电2天，依法予以扣除的天数为39天。台风天气发生在合同签订日前不予扣除。3、中考、高考影响导致项目停工的天数，由于中考、高考每年的时间固定，不属于不可抗力，被告在订立合同时就已经预见到并应考虑计算在工期内，故不予扣除。综合以上三点，被告实际逾期交房天数为:451天－39天=412天。 关于逾期交房违约金的计算标准，被告抗辩违约金约定过高，要求对同路段租金进行评估鉴定后以同路段租金来确定逾期交房违约金，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条第三款之规定是在当事人没有约定违约金的情况下对违约金计算标准的界定，而在本案中，双方已经在商品房买卖合同中约定了逾期交房违约金是以购房款为基数按日万分之三计算，是双方真实的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。该违约金的约定并不存在明显过高，应当遵循当事人意思自治原则，按照协议约定确定违约责任。即本案逾期交房违约金为：1254823元×0.0003×412天=155096.12元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下： 被告广西鼎丰鸿昌投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄潇剑逾期交房违约金155096.12元。 如果未按生效判决确定的期间履行本金给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3046元，由被告广西鼎丰鸿昌投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  李春田 审 判 员  黄艳菊 人民陪审员  谭克辉 二〇一九年六月十日 法官 助理  陆玉晴 书 记 员  马晓静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义 务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗 力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的 客观情况。