海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2019）琼0271民初3964号   原告：金玲玲，女，1978年7月13日出生（公民身份号码×××），汉族，住海南省三亚市。   委托诉讼代理人：黄宇，海南卫伦律师事务所专职律师。   被告：三亚金厦产业开发有限公司，统一社会信用代码91460200798720815L，住海南省三亚市迎宾路大道秦岭汽车修理厂旁。   法定代表人：胡红兵，该公司总经理。   委托诉讼代理人：孙定华，海南三和元律师事务所专职律师。   原告金玲玲与被告三亚金厦产业开发有限公司（以下简称金厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄宇、被告金厦公司的委托诉讼代理人孙定华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金玲玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金278873元（以345994元为本金，按每日万分之一的标准，自2017年7月1日起暂计至2019年3月18日止，实际计算到房屋交付之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年3月31日，原被告双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于三亚市××区房，房屋总价款为3459964元。合同第十一条约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房；合同第十二条约定，如被告未按照约定时间交房，逾期在120日之内，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金；逾期交房超过120日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部房价款的万分之一的违约金。合同还对其他相关事项进行了约定。   合同生效后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告也给原告出具了相应的发票，但被告因自身原因未能建好房屋交付给原告，并且多次协商未果。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的有关规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务，被告逾期交房的行为已经构成违约。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。   被告金厦公司辩称：一、金厦公司与原告签订的《商品房买卖合同》的真实性和逾期交房的事实没有异议，但金厦公司没有违约之故意。金厦公司逾期交房在客观上是六级以上大风、中雨以上等恶劣天气和政府行为所导致。首先，根据三亚市气候中心提供的《降雨与极大风速气象资料》和《2017年M1067站点雨量和极大风速》显示，自2016年3月31日至2017年12月31日，三亚市吉阳区行政区域既有中雨或暴雨天气，又有6级以上风力恶劣天气，直接影响工程施工，属不可抗力因素，造成迟延交房。其次，三亚市政府项目施工中因供水公司雨污管道的重新铺设造成停水及供电局供电路线更新维修造成停电也影响施工进度。   2根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期交房在120日之内，金厦公司按计算向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金，逾期超过120日后，金厦公司按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。据此，金厦公司认为，涉案的违约金应分段计算才合理合法。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   本院经审理认定事实如下：2016年3月31日，原告（买受人）与金厦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买金厦公司开发建设的位于三亚市××路房，总房价3459964元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条对涉案房屋基础设施设备和公共服务及其他配套设施的交付条件进行了约定。合同第十一条第(一)款约定，出卖人应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房；在商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，将办理交付手续的文件书面通知买受人，出示的文件不能满足第九条约定的，买受人有权拒绝接收等。第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，按照逾期时间分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在120日之内，金厦公司按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。(2)逾期在120日之后，金厦公司按日计算向原告支付全部房价款万分之1的违约金等。该《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第五条约定：若遇人力不可抗拒的自然灾害包括但不限于六级以上大风、中雨以上等恶劣天气造成工程延误的,因地方公建设施、配套设施造成工程延误的，出卖人交付时间可以据实予以延期。上述特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的60日内告知的义务。属于其它情形的，出卖人于发生之日起60日内书面通知买受人等。   合同签订后，原告已经向金厦公司支付全部购房款3459964元，双方至今未办理收房手续。被告主张涉案房屋已经于2018年1月1日交付给原告居住使用，被告为证明其主张向本院提交原告与其公司工作人员的微信聊天记录，该微信聊天记录载明原告于2018年7月12日开始对涉案房屋进行装修，并就装修过程中发现的问题与被告公司员工进行协商。经法庭组织质证，原告对被告提交微信聊天记录的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的不予认可，认为涉案房屋未达到双方合同约定和法律规定的交付条件，不能视为已经交付。   案件审理过程中，金厦公司主张因存在不可抗力因素导致延期交房。金厦公司为证明其主张，向本院提交三亚市气候中心出具的《气象资料》。经法庭组织质证，原告对金厦公司上述证据的真实性、关联性和合法性没有异议，对证明内容有异议，认为大风暴雨天气不属于法律规定的不可抗力情形。金厦公司提供三亚市吉阳区的气象资料表明，2016年3月31日至2016年12月31日期间，三亚市吉阳区出现中雨到暴雨和六级以上大风天气共计77天，扣除重复天数15后为62天。金厦公司另主张因三亚市政府市政工程施工造成停水、停电也影响涉案项目施工进度，金厦公司未就该主张提交证据予以证明。   本院认为，原告与金厦公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性效力性规定，系有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行各自权利义务。合同签订后，原告已经按照约定向金厦公司支付全部购房款，金厦公司应当按照合同约定于2016年12月31日前向原告交付涉案房屋，金厦公司未能在2016年12月31日前将涉案房屋交付给原告的行为构成违约。金厦公司对逾期交房的事实亦没有异议，本院予以确认。   关于涉案房屋是否已经交付的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，虽然双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定了交房条件，但原告已经对涉案房屋进行装修，原告的装修行为视为对双方约定房屋交付条件的变更，被告对此也未提出异议，本院予以确认。被告主张交房时间为2018年1月1日，但未提交证据予以证明，结合被告提交的微信聊天记录，原告最早于2018年7月2日进行装修，认定交房时间为2018年7月2日。   关于金厦公司是否免除逾期交房违约责任的问题。《补充协议》第五条约定“若遇人力不可抗拒的自然灾害包括但不限于六级以上大风、中雨以上等恶劣天气造成工程延误的;因地方公建设施、配套设施造成工程延误的，出卖人交付时间可以据实予以延期。上述特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的60日内告知的义务，属于其它情形的，出卖人于发生之日起60日内书面通知买受人。”三亚市气候中心提供的气象资料证明，2016年3月31日至2016年12月31日期间，三亚市吉阳区行政区域出现中雨到暴雨、六级以上大风天气共计77天，上述特殊原因是众所周知的，金厦公司无须于发生之日起60日内书面通知原告，扣除重复天数15天，金厦公司交房时间可延期62天。金厦公司不能举证证明三亚市市政建设造成其工程延误，对金厦公司的该项抗辩不予支持。   关于违约金是否应当分段计算的问题。《商品房买卖合同》第十一条第(一)款约定，金厦公司应当在2017年12月31日前向原告交付商品房。第十二条约定，金厦公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给原告的，按照逾期时间分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在120日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。(2)逾期在120日之后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。该条款明确约定按照逾期时间分别处理。自2017年1月1日至2018年7月2日，金厦公司共逾期交房547天，金厦公司逾期交房超过了120日，故按第(2)目处理，即按日计算向原告支付全部房价款万分之1的违约金，金厦公司主张分段计算不符合合同的约定。至2019年6月13日，金厦公司共计违约547天，扣除15天，金厦公司应向原告支付逾期交房违约金184070元(3459964元×0.0001×532天)。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   被告三亚金厦产业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告金玲玲支付逾期交房违约金184070元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2741元（原告金玲玲已预缴，并已减半收取），由被告三亚金厦产业开发有限公司负担1809元，由原告金玲玲负担932元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 董子涵     二〇一九年六月二十五日   书记员 郑 瑜   附相关法律条文：   中华人民共和国合同法   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。