北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初14791号原告（反诉被告）：陈少元，男，1963年12月31日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨士搏，北京卓航律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹云倩，北京卓航律师事务所律师。被告（反诉原告）：王春雨，男，1981年5月29日出生，汉族，无业，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：吴玉馨，东方昆仑（北京）律师事务所律师。原告陈少元与被告王春雨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，王春雨对陈少元提起反诉。本院依法适用普通程序，由审判员王磊担任审判长，与人民陪审员张淑珍、赵凯民组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告陈少元的委托诉讼代理人杨士博、被告王春雨及其委托诉讼代理人吴玉馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈少元向本院提出诉讼请求：1．确认陈少元与王春雨签订的《房屋租赁合同》及《碧水庄园××-××房屋租赁合同补充协议》解除，并判令王春雨将租赁房屋交还陈少元；2．判令王春雨支付自2017年3月11日起至实际腾退房屋之日的租金（按每日2778元计算），并向陈少元支付解除合同的违约金200000元。审理过程中，原告陈少元变更诉讼请求为：1．确认陈少元与王春雨签订的《房屋租赁合同》及《碧水庄园××-××房屋租赁合同补充协议》于2017年8月3日解除；2．判令王春雨将租赁房屋（北京市昌平区沙河镇豆各庄村碧水庄园三期××-××号）腾空并交还陈少元；3．判令王春雨向陈少元支付自2017年3月11日起至2017年8月3日止的房屋租金405588元，并向陈少元支付自2017年8月4日起每日按2739元租金标准支付房屋占用使用费，直至王春雨将房屋交还陈少元之日止；4．判令王春雨向陈少元支付解除合同的违约金200000元。事实和理由：陈少元与王春雨于2016年3月21日签订了《房屋租赁合同》，约定王春雨承租陈少元位于北京市昌平区沙河镇豆各庄村碧水庄园三期××-××号房屋，租期60个月，半年租金500000元，房租以半年为单位进行结算。陈少元于2016年4月11日将房屋交付给王春雨使用。王春雨于2016年3月25日向陈少元支付定金80000元，2016年5月7日支付半年租金500000元（自2016年4月至2016年10月），2016年10月19日支付5个月租金（自2016年10月至2017年3月12日，王春雨支付416666元，折抵应由王春雨承担的房屋装修费用66466元外，实际支付租金350200元），两次租金均为逾期支付。此后王春雨虽继续占有、使用该租赁房屋，但未向陈少元支付任何费用。在此期间，陈少元曾多次要求王春雨支付2017年3月至2017年10月的房租，均未果。陈少元于2017年7月20日和8月3日分别向王春雨发出《律师函》，要求王春雨支付租金及解除合同。被告王春雨辩称，王春雨已经向陈少元支付996666元。租金的起算日期应当是2016年4月11日开始算；不承认陈少元可以用其中的6万多折抵房屋修缮费用，屋檐和玻璃是由陈少元修缮的，但该款项应当是陈少元自己承担，室内是王春雨自己装修的。所以折抵费用不认可。王春雨从2017年4月9日后没有支付房租是因为陈少元违约在先，陈少元没有修缮玻璃，陈少元从2016年4月1日其就没有支付物业费，影响了王春雨的使用和居住，所以王春雨有权拒绝支付租金。陈少元没有单方解除权，王春雨不构成违约，请求驳回陈少元的全部诉求。在陈少元修缮玻璃和支付物业费后同意支付2017年4月10至今的租金。认可双方之间的租赁合同于2017年8月3日解除，但房屋占用使用费应当按照市场价值支付，不应按照合同约定的租金支付。基于以上事实，2018年7月19日，王春雨针对陈少元起诉提起反诉，反诉请求：1．判令陈少元向王春雨支付违约金200000元；2．判令陈少元赔偿王春雨剩余租赁期内房屋附合装饰装修残值损失500000元。原告陈少元针对王春雨反诉辩称，不同意王春雨的反诉请求。合同的解除是陈少元行使单方解除权，陈少元没有过错。所以不同意支付装修损失等项目。认可王春雨进行了装修，但不同意继续利用，不同意补偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月21日，陈少元（出租方，甲方）与王春雨（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落在北京市碧水庄园××-××号的别墅出租给乙方使用；租赁期限自2016年4月1日至2021年4月30日止；租金按半年计算，押一付六，每半年租金500000元；合同签订当日，乙方付甲方80000元定金；乙方应于2016年4月20日之前，将半年租金交给甲方；乙方须交租赁期间所发生的除物业费外其他全部费用；租赁期间，乙方不得随意损坏房屋及周边设施，乙方在装修和改造时，需对屋檐顶进行修缮，铺好水面钓鱼台，室内设备修复及改善室内外装修，并承担装修改造费用；房租租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；任何一方违反合同约定，须向对方缴纳月度租金10%作为违约金；乙方在租赁每半年到期后，最长有两周房屋租金缴纳缓冲期，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金等条款。同年5月7日，由于装修费用增加，双方签订《碧水庄园××-××房屋租赁合同补充协议》约定：原合同中约定的违约金变更为200000元；屋檐部分、玻璃破碎部分由陈少元负责更换与修缮，并于6月底之前完成修复；码头平台的加固及更换台面，由王春雨负责并承担费用，于6月底之前完成。之后，王春雨修复了码头平台，在房屋外部加建凉亭一座，并对房屋进行了部分装修。2016年7月12日，陈少元委托他人与某装饰公司签订装饰合同，约定该装饰公司在20日内对涉案出租房屋的房屋外沿及室外部分防水、防水外表覆盖、楼角包角更换、栏杆加固项目完成施工。截止至庭审结束时，涉案出租房屋仍有两块碎裂玻璃未修复。2017年7月20日，陈少元委托律师向王春雨发送律师函称：王春雨自起租后，分别于2016年5月7日支付了半年（自2016年4月至2016年10月）租金500000元，于2016年10月19日支付了折抵房屋装修费外的五个月（自2016年10月至2017年3月）租金350200元；现催缴2017年3月至2017年10月租金。王春雨于次日收到该函件。次月3日，陈少元再次委托律师向王春雨发送律师函称：由于王春雨经催告后仍未交付租金，陈少元行使单方解除权，王春雨收到此函后，双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议解除，王春雨应立即将房屋交还陈少元，并补齐至房屋交还之日止的房屋租金，同时依约向陈少元支付200000元的违约金。王春雨于次日收到该函件。庭审中，双方均认可：王春雨向陈少元共计支付996666元，其中包括押金80000元，租金支付至2017年3月10日；依约计算日租金为2739元；陈少元有权行使单方解除权，且已经有效行使该权利；陈少元同意保留利用现有码头平台及凉亭，相应给付王春雨折价款40000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。陈少元与王春雨签订的《房屋租赁合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，合法、有效。当事人应当依约全面履行约定义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，虽然陈少元修复房屋外沿的时间晚于约定时间，且两块碎裂的玻璃一直未能修复，陈少元也有曾有欠付物业费的情况，但是如此都不会对王春雨使用租赁房屋造成实际影响，更不能构成王春雨拒付租金的理由。另外，虽然双方在合同中约定，如解除合同应当协商签订终止合同书，但是并不能以此剥夺当事人赋予的法定解除权。因此，在王春雨长期拒付租金的情况下，陈少元可以行使法定单方解除权，陈少元的单方解除行为有效。对于陈少元有权行使，且已经有效行使单方解除权的事实，王春雨在庭审中也予以认可。故对于陈少元要求确认双方合同已经解除的诉讼请求，有事实基础与法律依据，本院予以支持。合同解除后，王春雨应当将承租的房屋交还陈少元。故对于陈少元要求王春雨腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。同理，鉴于王春雨在合同履行过程中构成根本违约，其要求陈少元承担违约金及赔偿装修损失的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。承租人应当依约支付房屋租金。在房屋租赁合同解除后，王春雨继续占用出租房屋，必然给陈少元带来相应经济损失，应当予以相应赔偿。故对于陈少元要求王春雨支付房屋租金及房屋占用使用费的诉讼请求，有事实基础与法律基础，本院亦予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。王春雨没有正当理由，长期拒付房屋租金的行为构成违约，依约应当支付相应违约金。故对于陈少元要求王春雨支付违约金的诉讼请求，有事实基础与法律基础，本院予以支持。鉴于陈少元同意继续利用王春雨修复的码头平台及修建的凉亭，双方一致认可折价款为40000元，本院不持异议。相应款项本院在违约金中予以相应抵扣。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、之规定，判决如下：一、陈少元与王春雨于2016年3月21日签订的《房屋租赁合同》及之后的《碧水庄园××-××房屋租赁合同补充协议》于2017年8月3日解除；二、王春雨将租赁房屋（坐落于北京市昌平区沙河镇豆各庄村碧水庄园三期××-××号）于本判决书生效后七日内腾空并交还陈少元；三、王春雨于本判决书生效后七日内向陈少元支付自2017年3月11日起至2017年8月3日止的房屋租金405588元及违约金160000元；四、王春雨于本判决书第二项执行完毕后次日向陈少元支付自2017年8月4日起至本判决书第二项执行完毕之日止的房屋占用使用费，按照每日2739元的标准计算；五、驳回陈少元的其他诉讼请求；六、驳回王春雨的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48200元，由被告王春雨负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费5470元，由反诉原告王春雨负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 磊人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年六月二十八日书 记 员  李峥艳