安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初3127号原告：阜阳市天纵物业有限公司，阜阳市颍州区东城墙路华侨世界小区。法定代表人：宁玉涛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钱令青，安徽淮都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦翔，安徽淮都律师事务所实习律师。被告：安徽黑马健身咨询管理有限公司，住所地阜阳市颍**和谐佳苑亿缘大厦**。法定代表人：付民，该公司执行董事兼总经理。被告：付民，男，1989年8月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。原告阜阳市天纵物业有限公司（以下简称天纵公司）与被告安徽黑马健身咨询管理有限公司（以下简称黑马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天纵公司的委托诉讼代理人钱令青、张梦翔，被告黑马公司的法定代表人暨被告付民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天纵公司向本院提出诉讼请求：判令原、被告解除房屋租赁协议，并向原告腾退房屋；2、判令被告向原告支付房屋租金50000元（从2018年12月1日起至2019年3月1日止，并继续按照约定支付租金至实际腾退房屋时止）；3、判令被告向原告支付违约金50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月3日，原、被告签订房屋租赁协议，原告将位于阜阳市颍州区东城墙路华侨世界广场地下室出租给被告用于健身、教育、文体、培训，被告支付租金。并约定：……四、租赁期限（一）本租赁协议，租赁期限为三年，自2017年12月1日起至2020年12月1日止；……八、租金、其他费用及支付方式（一）租金：年租金190000元。（二）租金递增方式：双方议定年租金由第二年开始每年递增壹万元。第一年租金190000元，第二年租金200000元，第三年租金210000元。（三）支付方式，按年预付，每期开始前三十日内支付。……十一、协议的解除……（二）非甲方原因，乙方有下列情形之一的，在30日内，乙方没有改正，甲方有权单方解除本协议，收回租赁房屋；……2、乙方拖欠租金持续达30日，并且经及甲方书面催缴后，在七日内仍未向甲方支付的。……十二、违约责任（二）乙方违约责任，本合同另有约定的，以该约定为准。……乙方不按约定时间支付租金，每逾期一日，按应付租金的0.5%向甲方支付违约金；……十三、争议解决条款。在本协议履行过程中发生争议，甲乙双方应在平等自愿、互谅互让的基础上平等协商，协商不成的，任何一方有权向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼，通过诉讼方式解决。……合同生效后，原告依约将适合的房屋提供给被告使用，而被告并没有按照合同约定支付租金。根据合同约定被告应于2018年11月30日前预交下半年度的房屋租金200000元，原告多次催要未果，被告已构成根本违约。为此，原告提起诉讼。被告黑马公司、付民辩称：因为投资的钱多，不同意解除合同。而且在签订协议前，宁玉涛承诺消防方面没有问题。2018年10月10日至2019年1月20日黑马公司因消防问题被查封，人防办的工作人员称原告要与人防办签订合法协议，登记备案，才能将人防工程对外出租；另业主也到店里称人防工程属于业主委员会管理，不得出租，导致其经营没有保障。因原告提供的房屋消防不合格，所以其没有交租金，并没有违约。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年12月3日，原告天纵公司（甲方）和被告黑马公司（乙方）签订房屋租赁协议，将位于阜阳市颍州区东城墙路华侨世界广场的人防工程即防空地下室出租给被告用于健身、教育、文体、培训，被告支付租金。协议主要内容为：甲方提供给乙方房屋为现状租赁，现有房屋和设施不能满足乙方使用的，由乙方自行解决并承担费用。甲方保证交付给乙方使用的房屋质量和防火安全设施符合国家标准和相关规定要求并取得消防及人防验收许可，如因乙方改造造成消防及人防部门二次验收的，责任及费用由乙方承担。如乙方需要对租赁房屋及附属区域进行装修改造的，应提前7个工作日将装修方案提交甲方备案，并根据法律规定报送政府有关部门批准，待政府部门批准后方可施工，乙方在施工中不得擅自拆改租赁房屋的主体结构。租赁期限三年，自2017年12月1日起至2020年12月1日止；第一年租金190000元，从第二年开始租金每年递增10000元，按年预付，每期开始前三十日内支付。非甲方原因，乙方有下列情形之一的，在30日内没有改正，甲方有权单方解除本协议，收回租赁房屋，其中包括乙方拖欠租金持续达30日，并且经甲方书面催缴后，在七日内仍未向甲方支付的。后被告按协议约定支付自2018年12月1日至2020年12月1日止的年租金190000元。因房屋存在权利瑕疵，致使乙方不能正常使用房屋，或第三人对房屋主张权利的，由甲方负责协调解决。若甲方在30日内仍不能解决问题，并已影响乙方租赁房屋正常使用时，甲方应当全额退还乙方已经支付但未履行租期对应的费用。同时，乙方有权解决合同。原租户香港威特尔游泳健身会所与现乙方存在转让关系，原租户剩余五个月的房屋使用时间，甲方给予认可，并在合同期顺延。另查明：涉案房屋原系天纵公司租赁给香港威特尔游泳健身会所，2017年12月该会所被以450000元的价格转让给黑马公司。2018年12月10日、2018年12月29日，阜阳市公安局消防支队颍州区大队分别对黑马公司阜阳颍州华侨世界分公司作出临时查封决定书，均以该单位（场所）安全出口被封闭，不具备安全疏散条件，存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全为由，对黑马公司租赁原告防空地下室进行经营的场所进行查封，查封期间为2018年12月10日至2019年1月21日。上述事实，有房屋租赁协议、临时查封决定书及当事人陈述等，予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。涉案防空地下室由阜阳市天纵房地产开发有限责任公司投资建设，后将防空地下室的使用权转让给原告，原告因此享有防空地下室的使用权、收益权。阜阳市天纵房地产开发有限责任公司又与原告签订前期物业服务合同，原告对华侨世界小区享有经营管理权。本案中，原告和被告黑马公司签订的房屋租赁协议，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，综上，本院确认为合法有效的协议，合法的租赁合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。现黑马公司经营所用租赁物因消防不合格被查封，无法经营，导致黑马公司无钱交付租金，已成事实。所签订租赁协议无法继续履行，不能实现双方签订协议的目的，为了避免损失继续扩大，原告天纵公司与被告黑马公司签订的协议应予解除，对原告主张解除双方签订的房屋租赁协议的诉请，本院予以支持。协议解除后，黑马公司应当将房屋恢复原状后交还给原告，对原告主张被告腾退房屋的诉请，本院予以支持。关于原告主张被告继续支付租金及支付违约金的问题。经查，协议约定黑马公司系现状租赁原告房屋，原告没有证据证明被告擅自拆除、改建租赁房屋结构，导致租赁房屋的消防不合格，租赁房屋又因消防问题被查封。应认为原告提供的房屋有瑕疵，没能保证被告现状租赁的房屋消防安全设施符合国家标准和相关规定要求。双方签订租赁房屋协议时，均明知租赁物系防空地下室，租赁用于经营健身业务，双方应充分了解租赁协议是否应征得人民防空主管部门同意，是否向有关部门备案，租赁防空地下室用于经营健身房是否符合安全、防火等管理规定。被告更应尽到谨慎义务，核实防空地下室的消防通道、出口是否能够满足经营健身房的人流量需求及安全疏散条件等。因此，双方对于合同的解除，均存在违约行为，均有过错。又查，被告黑马公司与涉案房屋的原租户香港威特尔游泳健身会所存在转让关系，原租户剩余五个月房屋使用时间，原告对此予以认可，并同意在合同期顺延。被告已交付一年的租金即交至2018年12月1日，综合考虑原告同意黑马公司合同期内顺延五个月房屋使用时间、以及合同解除后预留给黑马公司腾空房屋的时间、黑马公司对健身房的投资及之前因查封停止营业的时间、双方的违约责任等因素，本院认为，对原告的此节诉请，不应支持。黑马公司是与天纵公司签订房屋租赁协议的主体，又系有限公司，被告付民是该公司的法定代表人，签订租赁协议，系履行职务行为，其法律后果应由被告黑马公司承担，故付民不是本案适格主体。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判决解除原告阜阳市天纵物业有限公司和被告安徽黑马健身咨询管理有限公司于2017年12月3日签订的房屋租赁协议，被告安徽黑马健身咨询管理有限公司于本判决生效后十日内将租赁房屋恢复原状后返还给原告阜阳市天纵物业有限公司；二、驳回原告阜阳市天纵物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告黑马公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  尤玲二〇一九年六月十一日书记员  杨洋附：有关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。