福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初2116号 原告：吴林，女，1983年7月7日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：徐丽芳，上海东方华银（厦门）律师事务所执业律师。 被告：福建恒万房地产开发有限公司,住所地福建省福州市闽侯县青口镇工业路**青口镇人民政府办公楼**103。 法定代表人：林权，执行董事。 委托诉讼代理人：柳秉东、唐丽萍，福建三通律师事务所执业律师。 原告吴林与被告福建恒万房地产开发有限公司（以下简称恒万房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴林的委托诉讼代理人徐丽芳，被告恒万房地产公司的委托诉讼代理人柳秉东、唐丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴林向本院提出诉讼请求：判令恒万房地产公司支付逾期交付商品房的违约金（违约金以总购房款844645元为基数，从2018年12月31日起计算至讼争房屋通过竣工和消防验收合格并书面通知吴林交付房屋之日止，每日按总购房款万分之五标准计算）。 事实和理由：2016年3月29日，吴林与恒万房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定吴林向恒万房地产公司购买位于福建省福州市闽侯县ＸＸＸＸ单元号房，合同总价款844645元。合同约定，恒万房地产公司应当在2018年12月30日前，将符合约定条件的商品房交付吴林使用，包括竣工验收合格和消防验收合格等。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”。合同签订后，吴林按照约定支付全部购房款。恒万房地产公司不能在合同约定的2018年12月30日前将符合合同第八条约定条件的房屋交付给吴林。根据合同约定，恒万房地产公司应当按照已付购房款的每日万分之五支付逾期交房违约金。 恒万房地产公司辩称，一、吴林主张自2018年12月31日起计算恒万房地产公司逾期交房违约金没有事实根据，应予驳回。恒万房地产公司已于2019年1月2日向吴林送达交房通知书，因吴林自身原因导致案涉房屋未办理交房手续，责任应由其自身承担。本案合同约定的交房时间为2018年12月31日，同时还约定“施工期间发生非出卖人责任或非出卖人所能控制的事件造成施工受阻或中断导致工期延误……影响天数据实顺延交房日期”。恒万房地产公司可以据实顺延交房日期的期限有45天。此外，合同约定买方未按时支付购房款的，出卖方还可以顺延交房时间，而实际上吴林也已经存在逾期付款的情形。恒万房地产公司于2019年1月2日通知吴林交房，实际上已经是提前交房了。 二、吴林主张恒万房地产公司“不能在2018年12月30日前将符合合同第八条约定条件的房屋交付给吴林”，并要求恒万房地产公司支付违约金“至讼争房屋通过竣工和消防验收合格……之日”，同样没有事实依据，所诉理由不成立。 恒万房地产公司在通知交房时，案涉商品房已经完全具备了合同约定交付条件。恒万房地产公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》足以证明，案涉商品房于2018年12月26日就已经竣工验收合格。根据现行规定，已经不存在法律程序上的“消防验收合格”，该《商品房买卖合同》第八条约定的“消防验收合格”只能是指按照设计图纸进行工程施工范畴的验收合格。恒万房地产公司举证的《建筑消防设施检测报告》足以证明，案涉房屋关于消防方面各项工程，均已按照设计的要求完成全部的施工安装，且经过第三方专业机构进行了检测，完全符合设计要求，达到合格的标准。 三、案涉房屋因政府原因导致暂时未进行整个小区消防总体备案工作，并不违背合同的约定，且也不可归责于恒万房地产公司。按照消防管理部门的规定，商品房完成消防设施施工安装竣工验收后，进行的备案程序必须按整个小区全部整体验收后才可以整体作为一个单位进行。而案涉商品房所在的小区在建设施工过程中，因闽侯县人民政府逾期交付部分地块，使小区内部分楼栋的施工延迟，从而使整个小区的建设进度受到严重影响。因此，整个小区的消防总体备案工作暂时未能进行，完全不可归于恒万房地产公司，且未进行该整体的备案程序，也不构成对合同任何条款的违约。 四、依据合同约定，即使恒万房地产公司交付的房屋真有未达到《商品房买卖合同》第八条第一款约定的条件，也无需支付“违约金”。案涉《商品房买卖合同》第八条第二款约定：如果在规定的日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理，即：“买受人同意接收，出卖人支付买受人空元违约金”。即不需要支付违约金。即使案涉房屋真有“未达到上述条件”的情形，恒万房地产公司也无需向吴林支付违约金。吴林主张违约金的计算标准也不适用于本案。因此，吴林向恒万房地产公司主张违约金的请求没有合同依据，也违背了诚信原则，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年3月29日，吴林与恒万房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定吴林购买恒万房地产公司开发的坐落于福建省福州市闽侯县ＸＸＸＸ号商品房，总价款844645元；该商品房用途为住宅，层高3米，建筑层数地上最高9层。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当于2018年12月30日前交付符合“经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等条件的商品房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工期间发生非出卖人责任或非出卖人所能控制的事件，造成施工受阻碍或中断导致的工期延误，包括但不限于：……配合政府的法规、规章、命令或市政建议以及政府举办的重大活动、政策法律变化或者其他行政行为而引起的延误；……导致施工暂停的自然灾害（如暴雨、台风、高温天气）等工期相应顺延。凡因上述非出卖人责任或所能控制的事件导致的延期交付，买受人同意出卖人可根据该项目施工单位的施工日志记载的原因和影响天数据实顺延交房日期，且无需承担逾期交房责任。第九条关于逾期交房违约责任的约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，吴林已向恒万房地产公司支付购房款844645元。 经恒万房地产公司组织竣工验收，勘查、设计、施工、监理单位对《竣工验收报告》盖章确认讼争房产所在项目竣工验收合格，并签注时间为2018年12月26日。经恒万房地产公司委托，福州平安报警系统有限公司对恒宇首府ＸＸＸ#楼作出《建筑消防设施检测报告》，检测结论为本工程已检测的消防设施符合使用要求，同时备注现场有部分消防设施未达相关规范及检测要求；并于2018年12月30日作出《整改回复单》，载明检测的不合格项目已整改，基本符合消防要求。至法庭辩论终结时，讼争房屋尚未向相关行政机关申请消防验收或进行消防备案。 2019年1月2日，恒万房地产公司向吴林邮寄《交房通知书》通知其于2019年1月3日办理交房手续。因吴林主张讼争房屋尚未具备交付条件，讼争房屋至今未交付。 另查明，根据永太建设集团有限公司恒宇首府工程项目部出具的《施工日志》及闽侯县气象局出具的《天气证明》，恒宇首府项目因特殊原因停工日期合计为29日，具体日期如下：2016年6月7日至13日，因施工现场毗邻中考、高考考点停工7日，但结合中高考实际仅5日，故认定停工5日；2016年7月7日至11日，因台风“尼伯特”影响，工地停工5日；2017年6月7日至8日，因高考原因停工2日；2017年6月23日至25日因中考原因停工3日；2017年7月29日至8月1日，因台风“纳沙”影响停工4日；2017年9月12日至13日，因台风“泰利”影响，停工2日；2017年10月12日至15日，因台风“卡努”影响，停工4日；2018年6月7日至8日，因高考影响停工2日；2018年7月10日至11日，因台风“玛莉亚”影响停工2日。 本院认为，吴林与恒万房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。吴林已经支付全部购房款，恒万房地产公司应当依约交付符合法定和约定条件的房屋。 关于房屋交付期限，因台风天气及中高考原因导致该项目施工暂停29天，故交付期限应当在合同约定的2018年12月30日基础上，予以相应顺延至2019年1月29日。恒万房地产公司主张吴林逾期付款应予顺延交房，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。 关于房屋交付条件，根据合同约定讼争房屋具备竣工验收合格和消防验收合格等条件方能交付。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。至法庭辩论终结时，讼争房屋已经竣工验收合格，但尚未经相关行政机关消防验收合格或进行消防备案，故尚未具备交付条件。恒万房地产公司主张福州平安报警系统有限公司作出的《建筑消防设施检测报告》可以证明讼争房屋已经消防验收合格，具备交付条件，该抗辩理由本院不予采纳。 综上，恒万房地产公司未在2019年1月29日前依约向吴林交付符合交付的房屋，已构成违约，应当支付逾期交房违约金。根据合同约定，逾期超过60日的，应按已付购房款日万分之五的标准，支付自逾期之日（即2019年1月30日）起至讼争房屋通过消防验收或消防备案并书面通知吴林办理房屋交付手续之日止的逾期交房违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建恒万房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴林支付逾期交房违约金（以844645元为基数，按每日万分之五自2019年1月30日起计算至讼争房屋消防验收合格或消防备案完成，并书面通知吴林办理房屋交付手续之日止）。 二、驳回吴林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福建恒万房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈菁菁 二〇一九年六月二十六日 法官助理叶立立 书记员陈桦 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国消防法》第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。 前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。