贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0526民初788号 原告贵州黔蒙房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市威宁县草海镇建设西路1-13号。 统一社会信用代码：xxx。 法定代表人向林丰，公司董事长。 委托代理人陇康，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15205200810360802。特别授权代理。 委托代理人陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224201611488319。一般授权代理。 被告李国君，男，1980年4月11日生，汉族，个体工商户，高中文化，住xxx。 李国君委托代理人陈龙，贵州草海律师事务所律师，执业证号:15224201510172482。特别授权代理。 原告贵州黔蒙房地产开发有限公司诉被告李国君租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理，依法由审判员蔡国俊适用简易程序公开开庭进行审理。原告贵州黔蒙房地产开发有限公司（以下简称黔蒙公司）委托代理人陆桢兰，被告李国君委托代理人陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黔蒙公司诉称：被告李国君与案外人曹凛于2015年3月7日签订《商铺租赁经营合同》一份，约定曹凛将从原告处取得使用权的威宁县火车站前天河时代广场西区1-10号建筑面积为61.2㎡的营业性用房出租给被告使用。租期自2015年3月7日至2020年3月7日，租金68元/㎡/月，每三个月付一次,违约方应按日支付守约方年租金的千分之一作为违约金。2018年8月21日,原告与曹凛之间因租赁包括涉案房屋在内的天河时代广场租赁合同发生纠纷，原告诉至威宁县人民法院请求解除与曹凛之间的租赁合同。经威宁县人民法院调解，双方达成协议，威宁县人民法院制作了（2018）黔0526民初2842号民事调解书，确认解除原告与曹凛签订的租赁合同，曹凛与本案被告等十余人签订的租赁合同所明确的权利义务全部由曹凛转让给原告承受，拖欠的租金由原告向陈龙等人收取并归原告所有。现经核算，被告李国君尚欠租金82942.60元,违约金29866.50元。根据租赁合同及上述调解书确定的权利义务，现诉至人民法院请求判令：1、解除原、被告之间签订的《商铺租赁经营合同》；2、被告李国君向原告公司支付2017年6月1日至2019年1月20日共598天的租金82942.60元；3、判令被告按138.70元/日支付自2019年1月21日起至交还原告房屋之日止期间的房屋占用费；4、判令被告支付违约金29866.50元；5、本案诉讼费由被告承担。 被告李国君辩称：本案遗漏必要诉讼参加人参加诉讼，应当追加曹凛参加诉讼。本案系曹凛违约，曹凛未履行转让租赁物权利义务时应及时书面通知我方的义务，没收到过任何通知。原告公司与曹凛达成的调解协议将我方的权利义务约定进去，该约定对我方无任何约束力，我方只与曹凛产生债权债务关系。我与曹凛的合同期限为五年，现还未到期，如提前解除合同，曹凛应当赔偿我的装修费用；曹凛与我方签订协议书，并口头承诺继续给予我方租金优惠30%，若权利义务转让给原告，将对我方利益造成损失。因原告公司物业管理不到位，导致管道漏水将我方存放的药品等造成损害，对此我方保留诉权。 经审理查明：原告公司与案外人曹凛于2014年5月6日签订《租赁合同》一份，约定原告公司将位于xxx物业（1-5号楼）地下一层至地上二层的房屋租赁给被告曹凛使用。后曹凛将威宁县火车站前黔蒙天河时代广场项目西区1-10号营业房转租给被告李国君使用，面积61.2㎡，租金68元/㎡/月，租赁经营时间为交房之日起5年止。2015年3月7日，曹凛与被告签订商铺定租确认书，约定租金单价为68元/月/㎡，月租金4162元/月，年租金4944元，租赁期限2015年3月7日至2020年3月7日止。合同还约定乙方（李国君）出现延迟履行合同的行为，在未达到解除条件或甲方未解除合同之前，则每延迟一日，应向甲方（曹凛）支付年租金金额千分之一的数额作为违约金。2017年6月1日起，被告未再交纳门面租金。后原告公司因同曹凛租赁黔蒙天河时代广场西区物业1-5号楼一事发生争议，原告公司于2018年5月24日诉至本院，经本院主持双方当事人调解，于2018年8月21日达成（2018）黔0526民初2842号民事调解书，该调解书第三项双方约定曹凛同案外人王大君及本案被告李国君等十余人签订的《商铺租赁经营合同》所明确的权利义务全部转让给原告公司承受，该十余户所拖欠的商铺租金由原告公司收取并归其所有。原告公司于2019年1月28日将被告李国君诉至本院，请求给付拖欠的租金，同时因原告公司对该调解书不服，向贵州省毕节市中级人民法院申请再审，毕节市中级人民法院于2019年6月26日作出（2019）黔05民申44号民事裁定书，裁定驳回原告黔蒙公司的再审申请。同时查明被告李国君于2018年8月30日将案涉门面交还曹凛，由曹凛交还业主管理使用。 上述事实，有原、被告陈述、商铺租赁经营合同、商铺交付使用通知书、民事调解书、民事裁定书、西区商铺季度租金收费表在卷相互印证，以上证据经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告李国君同曹凛签订1-10门面租赁协议，面积为61.2㎡，租期自2015年3月7日至2020年3月7日，租金68元/㎡/月，租金支付至2017年6月1日。双方合同第5.1条约定，在乙方出现一下情况中的任何一项时，甲方有权单方解除本合同“（1）乙方未按时足额缴纳租金的天数超过30日；（2）违反本合同约定擅自转租、分租的；擅自改变经营范围的；（3）乙方因破产、解散或其他原因开始清算时”。因被告2017年6月1日起就未履行支付租金的义务，至今已远超30日，原告请求按照合同约定解除与被告之间的租赁经营合同的请求，于法有据，本院予以支持。 关于被告李国君提出的曹凛违约将案涉门面权利义务转让给原告公司未履行通知义务，应追加曹凛为被告，曹凛口头承诺给予被告30%的租金优惠，曹凛与原告公司达成的调解协议损害了被告利益且对其无任何约束力的答辩意见，因被告未举证证实曹凛给予被告租金优惠及原告与曹凛的调解损害了被告的任何合法权益，被告只需与原告公司进行相应的后续问题处理即可。原告公司同曹凛达成的调解协议经双方自愿协商达成并由本院出具民事调解书予以确认，故被告李国君该答辩意见理由不成立，本院不予采纳，其请求追加曹凛为被告的意见对本案的审理不具有任何意义，对该申请，本院不予准许。 关于涉案门面剩余租金的认定。原告公司诉称案涉门面租金为68元/㎡/月，根据曹凛与被告签订的租赁合同及《西区商铺季度租金收费表》载明的内容，案涉1-10号商铺面积为61.2㎡，租金68元/㎡/月，租金支付至2017年6月1日。故应按合同约定的68元/㎡/月计算剩余租金。原告公司诉请将租金计算至2019年1月20日，双方约定的租赁期下限是2020年3月7日，原告诉请符合法律规定，本院予以支持，故被告应支付原告2017年6月1日起至2019年1月20日止期间的租金82942.60元（（61.2㎡×68元/㎡）÷30天×598天=82942.60元）。 关于原告要求被告应自2019年1月21日起按照138.7元/日支付房屋占用使用费，直至房屋交还原告为止，经本院计算，原告诉请的房屋使用费与房屋的日租金标准一致，被告至今仍在使用涉案房屋，现原告诉请解除与被告的租赁合同已获本院支持，被告应在判决生效后交还原告房屋，并支付房屋使用费，故对原告该项诉请，本院予以支持； 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告要求被告支付违约金29866.50元的请求，曹凛与被告签订的租赁合同第6.2条约定：“乙方出现下列延迟履行合同的行为，在未达到解除条件或甲方未解除合同之前，则每延迟一日，应向甲方支付年租金金额千分之一的数额作为违约金：（1）延迟支付租金、水电费、物业管理费；（2）延迟办理商铺交接手续的，以甲方通知（包含但不限于电话、短信、书面）时间为准。”被告未按照合同约定支付租金，显属违约，应按照合同约定支付违约金，原告起诉要求被告支付2017年6月1日起至2019年1月20日止按照合同约定以年租金金额千分之一计算的违约金29866.50元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告李国君主张的装修损失费、药品损坏损失等，因与本案不属于同一法律关系，本案不作处理，原告可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州黔蒙房地产开发有限公司与被告李国君之间的商铺租赁经营合同； 二、由被告李国君于本判决生效后十日内向原告贵州黔蒙房地产开发有限公司支付拖欠的租金82942.60元，违约金29866.50； 三、由被告李国君自2019年1月21日起按照138.7元/日的标准支付房屋占用使用费，直至房屋交还原告为止； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1278元，由被告李国君负担。 如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 员 蔡国俊 二〇一九年六月十八日 法官助理 朱 姝 书 记 员 宋良建