广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初5420号原告：何耀林，男，1966年12月30日出生，香港特别行政区居民，现住佛山市顺德区。原告：区耀华，男，1970年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪森律师事务所律师。被告：郭景和，男，1960年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁佩钰，广东广邦律师事务所律师。原告何耀林、区耀华与被告郭景和租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序。本案于2019年5月13日公开开庭进行了审理，原告何耀林、区耀华的委托诉讼代理人梁昌云、被告郭景和及其委托诉讼代理人梁佩钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何耀林、区耀华向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付厂房场地使用租金597866元及滞纳金（从2016年7月起按月利率3%的标准计算至实际清偿之日止，暂计至2019年1月底为538079.4元），二项合计为1135945.4元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1999年11月15日，被告与佛山市北滘镇水口村民委员会（以下简称“水口村委会”）签订《租地协议书》，被告承租水口委员位于水口大道以西工业开发区的土地16亩，折合11094平方米的土地建设工厂，合同期为50年。合同签订后，被告对土地进行了平整及建设厂房。2015年4月3日，被告将涉案土地、厂房转让给了两原告，并与水口村委会办理了变更手续。转让后，被告提出继续承租厂房，且向两原告支付租金，双方均同意。2017年3月27日，两原告、被告、水口村委会订立变更协议书，进一步确定两原告为涉案土地新的承租人。被告自从承租两原告的土地、厂房后，一直没有严格按时支付租金，直至2016年7月被告退出涉案土地、厂房。经核算，截止至2016年7月底被告尚欠两原告租金847866元。后经原告多次追收，被告才支付了250000元，尚欠租金597866元。根据原、被告于2016年4月28日签订的《补充协议》，被告同意逾期支付租金的按欠款金额计付月息3%。截止至2019年1月底，被告累计拖欠原告租金及滞纳金共计1135945.4元。被告郭景和辩称，一、两原告要求被告支付租金本金597866元与事实严重不符，应依法予以扣减并抵消，理由如下:1.被告在2015年1月5日将位于佛山市顺德区北滘镇水ロ工业区南五路2号土地承租权及厂房转让给原告何耀林，后双方于2015年4月3日到水口村民委员会办理变更手续。被告自2015年4月3日开始承租上述厂房，于2016年6月30日搬离，正式解除与原告的租赁关系。根据双方就租赁厂房事宜签订的补充协议，2015年4月3日至2016年4月2日期间租金为103000元，2016年4月3日开始至2016年7月2日期间租金为143000元。结合被告实际租赁的时间，被告在租赁期间已支付租金共1067134元，尚欠租金为591000元，并非原告所述的597866元。同时，被告搬离后有为原告垫付了2016年7月的水、电费以及生活垃圾处理费共4534.43元，应依法在租金中予以扣减;2.本案除了涉及厂房租赁关系之外，还涉及到土地承租权及厂房转让的问题，而双方产生纠纷的最大原因在于转让后所涉及的税费问题。在被告与原告何耀林于2015年1月5日签订的《补充协议》中已明确:从2015年1月5日后与水口村委会及税务上所产生的一切费用(含房产税、土地使用税、租金等)由何耀林、区耀华负责支付与被告无关，但原告并没有履行约定的支付义务。鉴于涉案的厂房已作为固定资产入账到佛山市顺德区北滘镇宝丽彩色印刷有限公司（以下简称“宝丽公司”）名下（被告担任该公司的法定代表人），必须由原告协助被告到税务机关办理相关的变更手续，为此被告多次催促，也多次与原告进行沟通，但原告一直以各种理由推搪，甚至置之不理。基于税务机关的压力，被告迫于无奈只能先行为原告垫付房产税，截至今日，被告已垫付了2015年度、2016年度的房产税及相应的滞纳金共68102.96元。原告拖到2019年1月29日オ同意协助办理变更手续，但拒绝支付相应的税务费用及滞纳金。此次纠纷就是由于原告没有按约定履行支付义务违约在先，双方为此协商不成，被告才选择拖欠租金，以此来抵消被告已垫付的费用，被告的举措实在是迫不得已。因此根据相关的法律法规，被告已垫付的费用应予以抵消拖欠的租金。二、原告要求被告支付的滞纳金金额过高，应依法予以减少原告在诉求中要求的滞纳金性质上应为违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定:当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。首先双方在协议中约定“逾期未付按月息3％计缴滞纳金”不符合相关的法律规定，约定的违约金标准过高，原告诉求计算出的金额已远远超过拖欠租金的百分之三十。其次在本次纠纷中，原告明显存在违约在先，并非被告故意拖欠租金不付的，而且原告的违约行为同样造成被告一定的经济损失，因此请求法院结合客观事实对该违约金予以减少。三、被告在两原告开具说明后积极到税务局办理不动产转让申请代开发票的手续，鉴于税务局需要审批直到2019年5月11日才能开具所有发票，经核算税费合计为51690.08元，根据相关的协议被告已垫付转让的税费应由两原告承担，应在租金中予以扣减。综上所述，两原告的诉求与事实及法律不符，故请贵院依法对全部的诉讼请求依法予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告举证的原告何耀林身份证复印件、原告区耀华身份证复印件、被告身份证复印件、租地协议书、租地协议书补充协议、债权转让通知书各一份，以及租地协议书承租方变更协议书两份、补充协议书两份，被告对其真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告举证的土地转租及地上建筑物转让协议、客户回单复印件、中国工商银行支票复印件、中国农业银行支票复印件、房产税纳税申报表打印件、应交税金明细表打印件、未交房产税明细表打印件、未交土地使用税明细表打印件、土地使用税纳税申报表打印件、电子增值税发票、生活垃圾处理费票据、水电业发票联、核准变更登记通知书、说明复印件、营业执照复印件、开票明细打印件各一份、以及电子交易回单复印件七份、支付证明单两份、电子缴税凭证两份、税收完税复印件两份、广东省增值税普通发票十二份，两原告对其真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院对有争议的证据认定如下：案件资料整理打印件，经审查，因该证据系被告单方制作，并未得到两原告签名确认，故本院不予采信。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：1999年11月15日，被告与水口村委会签订《租地协议书》，双方约定水口村委会将位于水口大道以西工业开发区的土地（面积为16亩6分，折合为11094平方米）出租给被告作为工业建厂之用，租期为50年（从2000年3月1日至2049年12月30日止），首期租金（含资源管理费）每年每亩4000元，土地租金以五年为一期，每期以首期租金作为基数递增20%，使用期内被告不能改变土地用途。2015年1月5日，被告（乙方）与水口村委会（甲方）签订《补充协议书》，内容如下：“因乙方未按1999年11月15日签订的《租地协议书》第八条约定按期缴纳租金，甲方向佛山市顺德区人民法院提起诉讼，佛山市顺德区人民法院作出（2014）佛顺法滘民初字第289号民事判决。甲方不服一审判决向佛山市中级人民法院提起上诉（案号：2014佛中法民一终字2482号），在二审庭审期间，在佛山市中级人民法院主持下，甲乙双方就1999年11月15日签订的《租地协议书》签订本补充协议，达成以下条款：一、甲乙双方同意继续履行1999年11月15日签订的《租地协议》，约定的使用期限不变（即土地剩余使用期限为2015年1月5日至2049年12月30日）。二、1999年11月15日签订的《租地协议书》约定的租金从2015年4月1日开始在第七条的基础上每年每亩（租金单价）增加百分之贰拾（20%），即每年每亩租金单价增加人民币壹仟贰佰捌拾元（人民币1280元/亩）。三、双方同意不执行佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法滘民初字第289号民事判决书。四、甲方同意自签订本补充协议之日起两日内向佛山市中级人民法院提出撤回上诉申请。五、本补充协议自双方签名、盖章之日起生效，本补充协议书一式两份，甲乙双方各执一份。”2015年1月5日，原告何耀林与被告签订《补充协议》，约定：一、关于被告在1999年11月15日签订了水口村委会的《租地协议书》及于2015年1月5日签订了水口村委会《补充协议》两份中的承租人权利、义务已转让予原告何耀林所有。二、经甲、乙双方协商，双方一致同意以下协议：1.从2015年1月5日前与水口村委会及税务上所产生的一切费用（含房产税、土地使用税、租金等）由被告负责支付，与原告何耀林无关；2.从2015年1月5日后与水口村委会及税务上所产生的一切费用（含房产税、土地使用税、租金等）由原告何耀林、区耀华负责支付，与被告无关；3.如宝丽公司（水口村委会的厂房）需要转让给被告再转让给原告何耀林时，产生的税费由原告何耀林负责，厂房转让的总金额为壹佰捌拾捌万元整，其他所超出的税费由被告负责，与原告无关。2015年4月2日，被告（甲方）与佛山市顺德区万信宝电器有限公司（以下简称“万信宝公司”）（乙方）签订《土地转租及地上建筑物转让协议》，内容如下：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，在平等、自愿、合法的基础上，为了明确双方的权利和义务，甲、乙双方现就甲方承租北滘镇水口村民委员会水口大道以西的16亩6分工业用地(下称:承租土地)及地上建筑物之转租转让给乙方，经协商，达成如下协议：一、甲方转租转让给乙方的物质范围：1.承租土地的使用权转租；2.转租土地上的物质，包括:建筑物、构筑物、水电设施、装修设施等。二、转让金额:合同总金额为人民币:壹仟陆佰万元整分三期支付。1.第一期于本合同双方签订之后，乙方与佛山市顺德区北滘镇宝丽彩色印刷有限公司于2014年11月27日签署的《租赁及回购协议》即时失效，所涉乙方收购佛山市顺德区北滘镇宝丽彩色印刷有限公司位于“佛山市顺德区北滘镇高村村委会工业区的现厂房地址”的集体土地使用权以及地上建筑物(包括:土建厂房、临建厂房、水电设施等)总金额为人民币肆佰万元整（￥4000000）的转让金自动转为本协议乙方向甲方支付的定金；2.第二期甲方与乙方到北滘镇水口村民委员会转租成功，即土地出租合同按原合同要求转租，租赁期限至2049年12月30日止，则乙方当日需向甲方转账支付人民币玖佰万元整（￥9000000）(户名:郭景和、开户行:顺德农村商业银行、账号:80×××64)；3.第三期人民币叁佰万元整(￥3000000)，甲方与乙方正式办理厂房移交手续之日起3天内，乙方以不超过6个月期的银行承兑汇票付清。三、厂房及土地转交时间:1.转租时间:本协议签订之日起3天内；2.厂房移交时间:本协议的转租成功之日及收到第二期转让金起3天内。四、鉴于甲方提出要求一年过渡期，故此，双方同意甲方向乙方租用转让土地及厂房一年，甲方每月向乙方支付租金人民币壹拾万零叁仟元整(￥103000);甲方应于每月27日前向乙方支付租金。租约如有变动，须提前半年告之对方协商。五、甲方保证所转让的物质无权利争议，无被查封。否则需向乙方承担违约金人民币叁佰万元整（￥3000000）。六、如果本合同的承租土地不能办理转租，本合同即失效，乙方与佛山市顺德区北滘镇宝丽彩色印刷有限公司于2014年11月27日签署的《租货及回购协议》继续生效。七、本协议承租土地转租前，甲方需付清一切的租赁费用、管理费用以及其它规费，否则，乙方有权在代偿后向甲方追偿损失。八、本协议正式签订后，任何一方违约时，守约方有权要求违约方继续履行本协议，不履行或不完全履行本协议约定条款的即构成违约，违约方应负责赔偿人民币叁佰万元整（￥3000000）违约金，作为违约行为给守约方造成的损失。九、本协议承租土地转租后，该土地及厂房所涉及一切法律责任和事务由乙方承担，乙方负责履行缴纳甲方与水口村民委员会原协议规定的相关费用。十、本协议为初定协议，若有未完善可以附加补充协议，具有同等法律效力。”被告拟将其与水口村委会签订的《租地协议书》、《补充协议》中的承租人权利义务转让予万信宝公司，水口村委会、被告、万信宝公司遂于2015年4月3日签订《承租方变更协议书》，三方约定如下：一、自本协议生效之日起，水口村委会与被告于1999年11月15日签订的《租地协议书》及于2015年1月5日签订的《补充协议》当中的乙方郭景和变更为万信宝公司；二、自本协议生效之日起，万信宝公司享有被告在《租地协议书》及《补充协议》当中的一切权利，并承担被告在《租地协议书》及《补充协议》当中的一切义务；三、自本协议生效之日起，被告不再享有《租地协议书》及《补充协议》当中的一切权利，并不再承担《租地协议书》及《补充协议》当中的一切义务；四、经水口村委会、被告、万信宝公司就合同变更事宜协商，万信宝公司每年交租时间调整为先交租后使用（即每年的头一个月缴交全年租金，《租地协议书》及《补充协议》当中的其他条款不变，继续执行;五、本协议自水口村委会、郭景和、何耀林签署生效后，何耀林、区耀华与郭景和之间的一切经济及法律责任与水口村委会无关。2016年4月28日，万信宝公司与被告签订《补协协议》一份，双方约定：一、被告承租万信宝公司的厂房至2016年4月2日期满，现双方同意万信宝公司以每月每平方米13元的价格延长租期至2016年7月2日(即延长3个月)，期间被告每月20日前向万信宝支付当月租金143000元，其余合同条款按旧合同执行，厂房到期可顺延3个月；二、经核算，被告从2015年11月至2016年3月止尚欠万信宝租金515000元，被告必须在2016年5月8日前支付300000元，其余尚欠租金在2016年6月10日前支付完毕，逾期未付按月息3%计缴滞纳金；三、合同期满被告必须撤出，交还厂房给万信宝公司使用，逾期按租金150%计收使用费。两原告认为被告拖欠其租金，遂于2019年3月7日向本院提起诉讼。另查明，万信宝公司于2019年3月5日出具《债权转让通知书》，内容如下：“郭景和：2015年4月3日我司与你以及佛山市顺德区北滘镇水口村民委员会签订《租地协议书》承租方变更协议书，根据该协议我司接收了你原承租的位于佛山市顺德区北滘镇水口大道以西工业开发区的土地16亩，且连地上建筑物也一并接收，你由于生产原因，与我司建立了租赁关系，由你继续承租我司接收的土地厂房。及后你于2016年7月结束租赁关系，经核算，你尚欠我司租金本金597866元以及滞纳金538079.4元（暂计至2019年1月底），现我司把该项债权及债权对应的滞纳金权益转让给何耀林、区耀华，希你直接与他们结付尚欠款，特此通知。”该《债权转让通知书》于2019年3月26日通过邮寄方式送达给被告。以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，原告何耀林为香港居民，故本案属涉港民事纠纷。本院属于在本辖区内对涉外民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定。本案案涉房屋位于广东省佛山市顺德区，故本案应由本院管辖，并适用中华人民共和国法律审理。万信宝公司与被告于2016年4月28日签订《补协协议》，被告确认截止至2016年3月尚欠万信宝公司租金515000元，并与万信宝公司协商一致，被告以每月租金143000元的标准向万信宝公司租赁厂房至2016年7月2日（即延长三个月）。万信宝公司于2019年3月5日出具《债权转让通知书》，将上述债权转让给原告何耀林、区耀华，该《债权转让通知书》已于2019年3月26日送达给被告，故两原告有权主张被告向其支付租金及滞纳金。本案争议焦点为：一、被告应向两原告支付租金的具体数额；二、被告应向两原告支付滞纳金的具体数额。本院就该问题作以下论述。第一，被告应向两原告支付租金的具体数额。被告在《补协协议》中确认截止至2016年3月尚欠租金515000元，并以每月租金143000元的标准租赁厂房至2016年7月2日，故被告应支付的租金总计为950866元（515000元+143000元/月×3个月+103000元/月÷30天×2天），扣减被告已支付的租金353000元，被告应向两原告支付的租金应为597866元。被告抗辩称应扣除其垫付2016年7月的水、电费及厂房过户的税费，本院认为，因被告与万信宝公司之间除了租赁关系外还存在土地转租及厂房转让关系，上述费用并非基于租赁合同关系而产生的，且两原告亦不同意在本案中一并处理，故被告垫付的上述费用不应在本案租金中予以扣除，被告可另案主张权利。第二，被告应向两原告支付滞纳金的具体数额。两原告根据《补协协议》主张被告以所欠租金为本金从2016年7月起按月利率3%计付滞纳金，该滞纳金属于违约金性质，被告以违约金过高为由请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，两原告认为被告的违约行为给其造成损失的事实应承担相应的举证责任。因两原告在本案中未能提供相应的证据证明被告延期交付租金所造成的实际损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑本案当事人的实际损失、案涉合同的履行情况等因素，本院酌定被告支付的违约金即滞纳金应以所欠租金597866元为本金，按年利率6%的标准从2016年7月3日起计付实际清偿之日止，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郭景和应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何耀林、区耀华支付租金597866元及滞纳金（滞纳金计算方法：以租金597866元为本金从2016年7月3日起按年利率6%的标准计付至实际清偿之日止）二、驳回原告何耀林、区耀华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15023.50元（原告已预交），由被告郭景和负担。如不服本判决，原告区耀华及被告郭景和可在判决书送达之日起十五日内，原告何耀林可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 何 霈 锋人民陪审员 郭 耀 君人民陪审员 李 彩 霞二〇一九年六月二十日书 记 员 欧阳玉彩