山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终1278号上诉人（原审原告）：赵桂莲，女，1932年11月14日出生，汉族,住晋中市榆次区。委托诉讼代理人：齐跃忠，男，汉族，1963年5月28日生，山西省晋中市榆次区新集街新集花园一区2号楼3-4-3户，系赵桂莲的次子。被上诉人（原审被告）：齐美玉，又名齐宝应，男，1929年9月10日出生,汉族，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人：齐跃文，男，1969年８月29日出生，汉族，住晋中市榆次区。系齐美玉的四子。被上诉人（原审被告）：齐春保，男，1969年1月19日出生，汉族，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人：巩俊明，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。上诉人赵桂莲因与被上诉人齐美玉、齐春保确认合同无效纠纷一案，不服山西省左权县人民法院（2018）晋0722民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵桂莲上诉请求：撤销原审判决，确认合同无效。事实和理由：被上诉人齐美玉未经过上诉人的同意与被上诉人齐春保签订协议将位于聂村宅基地出售。2017年上诉人才知二被上诉人行为,认为处分夫妻共同财产应当经过夫妻双方同意,任何一方不得未经对方同意进行处分。严重侵犯了上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人齐美玉系婚姻法上的夫妻毫无争议,该处房产属于婚后财产,被上诉人在未经过上诉人的同意下擅自处分夫妻共同财产,出卖于被上诉人齐春保,本就属于无权处分。2017年6月上诉人才知情,被上诉人私自签订的买卖房协议书严重侵犯了上诉人的合法权益。《土地管理法》第六十二条第一款:“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。关于上诉人主张被上诉人齐春保在聂村有多处宅基地的事实,上诉人已在法庭中申请法院调查核实。法院并未进行审理确认,被上诉人在聂村拥有多处宅基地,违反法律“一户一宅”的强制性规定,所以该买卖合同也属于无效合同。一审判决中既未考虑房屋是上诉人与被上诉人齐美玉共同共有，系两人夫妻共同财产。更未采纳上诉人请求法院调查核实齐春保违反国家法律规定,具有多处宅基地的事实，就以证据不足不予支持上诉人观点。既不合法，也不合理。据此,请求二审法院撤销原判,发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。齐美玉辩称，同意赵桂莲意见。齐春保辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回。1、关于上诉人赵桂莲与被上诉人齐美玉系夫妻关系，一审中上诉人没有提供足够的证据证明夫妻关系，也就说涉案房产并不能证明是齐美玉和赵桂莲的夫妻共同财产。2、即使上诉人赵桂莲与齐美玉系夫妻关系，房屋买卖在买卖当时，有足够的证据证明是经过赵桂莲同意的，房屋买卖十五年，上诉人称不知道买卖，但是十五年没有提出异议。3、根据最高院关于审理买卖合同司法解释第三条，当事人以出卖人对标的物没有所有权主张合同无效的不予支持，即使齐美玉没有经过赵桂莲出卖房屋，合同也是合法有效的。4、关于上诉人称齐春保在聂村有几处宅基地的问题，有证据证明齐春保在聂村只有一处房产。没有违反一户一宅。赵桂莲向一审法院提出诉讼请求:请求确认齐美玉、齐春保签订的买卖房屋协议无效。确认该房屋及土地使用权归赵桂莲、齐美玉夫妻。一审法院认定事实：1、赵桂莲提交了《土地登记申请书》2份，用于证明除了涉案房屋，齐春保另外还有两处宅基地。经当庭质证，齐春保的质证意见为该证据系复印件，对真实性不认可，关联性上“齐春宝”这个名字该不认可，编号为0101154的土地是该父亲生前一直在此居住，父亲去世之后，由大哥居住，赵桂莲主张该有３处宅基地，其实该实际所有的宅基地只有一处，也就是涉案房产所在地。经评议，齐春保的质证意见成立，对此组证据，该院不予采信。2、齐春保提交了2002年10月12日《卖买房协议书》、榆次区郭家堡乡聂村村民委员会出具的《情况说明》、张建保出具的证明、刘天保出具的书面证言、视听资料、音频资料，用于证明经聂村村委会同意，该向齐美玉、赵桂莲夫妇购买涉案房屋，并在齐美玉的同意下办理了宅基地使用权及房屋所有权过户手续，该一直在涉案房屋中居住。经当庭质证，赵桂莲的质证意见为齐春保提交的《买卖房协议书》与该提交的《买卖房协议书》时间不一致，应该以权属机构的证明为准，榆次区郭家堡乡聂村村民委员会出具的《情况说明》不真实，由于证人没有当庭出庭作证，故对张建保出具的证明、刘天保出具的书面证言真实性以及证据的来源提出异议，不予认可，视听资料、音频资料均听不清双方的谈话内容，该不认识齐海华，无法确认视听以及音频资料的真实性。经评议，齐春保提供的《买卖房协议书》形式合法、内容真实，该院予以认定，榆次区郭家堡乡聂村村民委员会非交易双方，出具的《情况说明》客观反映本案事实，予以采信。因本案系指定管辖案件，考虑证人所在地与该院路途遥远、证人出庭不便，对张建保出具的证明、刘天保出具的书面证言，该院给予充分考虑，赵桂莲对视听资料、音频资料提出的异议成立，该院不予采信。依据上述有效证据及双方的陈述，该院认定以下案件事实：1992年8月7日，齐美玉领取聂村二队住宅的《集体土地建设用地使用证》。2002年9月23日，齐春保向聂村村民委员会提出书面申请，意欲购买齐宝应旧宅基地一处，作为永久居住。经过聂村村民委员会同意，齐春保与齐美玉签订《买卖房协议书》（齐春保所持为《卖买房协议书》），约定齐美玉将聂村住宅五间卖于齐春保居住，齐春保一次性付清齐美玉购房款5000元（齐春保所持《卖买房协议书》购房款为17000元）。付清购房款后，齐春保领取了新的《集体土地建设用地使用证》，并办理了房屋过户手续，其在该房屋居住至××村改造，现该房屋已拆除完毕，齐春保已领取了相应的补偿。该院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。赵桂莲以涉案房屋为其与齐美玉的夫妻共同财产，在其不知情的情况下，齐美玉将涉案房屋卖于齐春保，属于无权处分为由，要求确认齐春保、齐美玉签订的《买卖房协议书》无效，但其并未举证证明涉案房屋系夫妻共同财产，应承担举证不能的法律后果，而齐春保所举证据相互衔接、形成证据链，可以证实其是在赵桂莲知情的情况下购买了涉案房屋；关于赵桂莲主张齐春保在聂村有多处宅基地一节，其所举证据达不到证明目的，不予支持。其次，房屋作为家庭生活中的重要财产，齐春保、齐美玉买卖涉案房产、办理变更手续发生于2002年，齐春保长期在涉案房屋居住，赵桂莲对此一直不知情，显然不合常理。综上，赵桂莲的诉讼请求，应予驳回。一审法院判决：驳回赵桂莲的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提供新的证据，所查明的基本事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则。房屋是夫妻间重要的共同财产，涉案房屋于2002年买卖交易并办理变更手续，且买受方齐春保长期居住在该房屋中，在房屋交易完成后长达十五年的时间里，赵桂莲未曾提出异议，现以房屋系夫妻共同财产，在其不知情的情况下，齐美玉将涉案房屋卖于齐春保，属于无权处分为由，要求确认齐春保、齐美玉签订的《买卖房协议书》无效，显然不合常理，赵桂莲的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，本案中涉案房屋买受方齐春保系聂村集体组织成员，购买房屋时亦经过聂村村委会的同意，并且办理了《集体土地建设用地使用证》变更手续，虽上诉人赵桂莲主张齐春保在聂村有两处宅基地，违反法律、行政法规的强制性规定，合同应当无效，本院认为，依据我国土地管理的相关法规，“一户一宅”属于农村集体土地管理方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，因此并不影响房屋买卖合同的效力。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵桂莲承担。本判决为终审判决。审判长 韩 敏审判员 张晓峰审判员 郭东星二〇一九年六月十九日书记员 商思慧