湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初33号原告：王一，男，1980年5月13日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：朱延祯，湖北平长律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐博，湖北平长律师事务所律师。被告：程石头，男，1972年4月29日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：李顺志，湖北邦辉律师事务所律师。被告：张芳玲，女，1973年2月6日出生，汉族，户籍所在地湖北省十堰市张湾区，现住址不详。原告王一诉被告程石头、张芳玲申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王一及其委托诉讼代理人徐博、被告程石头及其委托诉讼代理人李顺志到庭参加了诉讼。被告张芳玲经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等，公告期限届满后，被告张芳玲无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭合议，现已审理终结。原告王一向本院提出诉讼请求：1、判决准许对位于十堰市××江街办××路××号房产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告王一与第三人张芳玲民间借贷纠纷一案，张湾区法院作出的（2016）鄂0303民初1945号民事判决已经发生法律效力，原告王一在申请执行过程中，被告程石头提出案外人异议，张湾区法院作出了（2018）鄂0303执异120号执行裁定书，原告王一不服该裁定。因为：1、程石头未能举证证明涉案房屋在采取执行措施前已经出售给其所有，付清购房款，并合法占有该不动产。2、程石头未办理产权转移登记属其自身过错。程石头不能证明其权利足以排除执行，故而起诉。原告王一为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、王一诉张芳玲民间借贷案件民事判决书及生效证明各1份，证明王一和张芳玲之间的债务已经生效判决确认；证据二、王一诉张芳玲民间借贷案件保全裁定书1份，证明王一已在2016年11月25日对涉案房屋进行了保全；证据三、（2018）鄂0303执异120号执行裁定书及送达回证各1份，证明王一在法定时间起诉；证据四、涉案房屋照片打印件、查档证明各一份，证明房屋现在无人居住。被告程石头对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性、证明目的均无异议。对证据四的真实性无异议，证明目的有异议，认为照片和查档证明不能证明该房屋无人居住。被告张芳玲未到庭，未对原告王一的证据发表质证意见。对原告王一提交的证据，对被告方无异议的证据一、二、三，本院予以认可。对有异议的证据四，本院认为，涉案房屋照片不能证明该房屋是否有人居住，查档证明的真实性，本院予以认可。被告程石头辩称：我和张芳玲之间签订的《房产交易协议书》，买卖双方主体适格，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，是真实有效的房屋买卖合同。我于2011年12月16日前已经完成交付并实际占有该房屋至今。我在2013年5月6日之前，已经付清全部购房款。虽然没有在产权登记部门办理过户，但是已经满足房产交易四个要件中的前三个要件。过户登记只是和他的履行行为，并不影响合同效力。在该房屋被法院查封前，我就取得了该房屋的所有权，该房屋已经与被执行人没有任何关系。我已经向张芳玲夫妇支付了全部购房款。未办理过户登记的原因是《房产交易协议书》并未约定具体办理过户的时间，我未办理过户并没有过错。请求法院依法驳回原告王一的诉讼请求。被告程石头为证明其答辩主张，向本院提交了如下证据：证据一、房产交易协议书1份、房产证1份，证明程石头和张芳玲之间房屋买卖的事实；证据二、收条原件4份、婚姻档案证明1份、公证书1份，证明房款交付情况；证据三、房屋租赁合同3份，证明程石头已经合法占有该房屋。原告王一对被告程石头提交的证据，质证意见如下：证据一、房产证的真实性，我方需要庭后到房管局进行核实。交易协议真实性无异议，交易协议书记载，协议签订一年内，未房产证办理，合同就不继续履行，张芳玲退还程石头已经支付的房款。2012年6月3日之前，张芳玲的房产证没有办理下来，按合同约定合同应当解除，因此该购房合同的真实意思并不是买房子，真正目的是担保借款。证据二、公证书真实性无异议，合法性有异议，该公证书有可能被撤销。婚姻档案证明真实性无异议。收条最早时间在2011年6月3日,从收条的表面形式可以明显看出是2018年补的收条，不是2011年出具的收条。我方当庭提出鉴定收条的成书时间。同时也不能证明程石头向张芳玲足额支付了房款。程石头交付的房款没有银行转账记录，证明程石头和张芳玲之间并不是房屋买卖合同关系。证据三、真实性有异议，租赁合同的背面均有程石头给租房人出具的收条，不符合交易习惯。从书写的收条来看，虽然自2015年5月16日起，一共10份收条，但笔记一致，真实性有异议。被告张芳玲未到庭，未对被告程石头提交的证据发表质证意见。对被告程石头提交的证据，本院认为，房产证、婚姻档案证明、公证书的证明效力较高，对其真实性，本院予以认可。但对收条和房屋租赁合同，本院结合庭审查明的事实，综合予以认定。被告张芳玲未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：1、程石头和张芳玲之间房屋买卖情况：2011年6月3日，程石头和张芳玲、陈连存签订了《房产交易协议书》，约定被告张芳玲、陈连存将位于湖北省××市××区××楼××号房屋以168000元价格卖给程石头。并载明：现产权尚属商贸公司待办过户到张芳玲、陈连存名下，但转让方能够在本合同签订的一年以内将房产证办到自己或其妻子名下，如果在约定时间办不到房产证，则自愿按照合同约定退还全部房款，并承担本合同约定的违约金。2011年6月3日、2011年7月2日、2013年3月2日、2013年5月6日，陈连存和张芳玲分别给程石头出具收条共计4份，前三笔分别为5万元，第三笔为18000元，内容为张芳玲、陈连存共计收到程石头购房款168000元。2013年4月23日，张芳玲将位于十堰市××江街办××路××号房屋的产权证书办至自己名下，产权证号为：十堰房权证张湾区字第**。2013年5月6日，张芳玲向程石头出具了《房屋出售委托书》并办理了公证，约定：我拥有位于湖北省××市××江街办××路××号房屋的所有权（产权证号为：十堰房房权证张湾区字第**）现我同意出售上述房产，因我个人原因，目前不在本地，不能亲自办理上述房产的买卖等相关手续，故委托郑鸿燕为我的合法代理人，全权代表我办理此房屋买卖交易手续，代为签署以上房屋的买卖合同，代为到房地产交易部门办理此房产权转移、过户等事宜；代为到土地部门办理过户等相关手续等。委托人为办理上述委托事项所签署的一切文件我均予以认可，并承担由此产生的法律后果，委托期限自委托之日起至此手续办理完结为止。之后，程石头自认为房产证、公证书在其手上早晚办理过户都行，且认为二手房手续5年之后办理较好，手续费比较便宜，故一直未办理房产过户。2、王一和张芳玲之间借款情况：2016年11月9日，因被告张芳玲欠王一借款未偿还，王一向本院起诉要求张芳玲偿还借款，在诉讼过程中，王一申请保全了张芳玲名下本案争议的房产。2017年8月7日，本院作出（2016）鄂0303民初1945号民事判决书，判决：张芳玲偿还王一借款18万元及利息（利息的计算方法为：以10万元本金，自2015年1月16日起至执行完毕之日止，按照年息6%计算；以8万元为本金，自2015年5月16日起至执行完毕之日止，按照年息6%计算）。该判决于2018年1月27日生效。2018年4月17日，王一向本院申请执行标的18万元（利息另算）。2018年8月30日，本院发出（2018）鄂0303执428号《公告》，拟对张芳玲名下的位于十堰市××江街办××路××号（十堰房权房权证张湾区字第**）予以强制执行。3、执行异议情况：程石头对上述执行提出执行异议。本院于2018年11月14日作出（2018）鄂0303执异120号执行裁定：中止对位于十堰市××江街办××路××号房产的执行。王一于2018年12月7日收到上述裁定后，不服上述执行裁定，并于2018年12月21日向本院提出执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案争议的焦点是，程石头买受张芳玲的房屋，其权利是否能够排除王一的执行，是否符合上述法律规定。本案中，程石头与张芳玲在涉案房屋被查封之前已经签订了书面房屋买卖合同，程石头向本院提交的房屋租赁合同也能够证明程石头已经合法占有了该不动产。但程石头向本院提交的交付购房款的证据仅有收条，无其他证据予以佐证。且该房产未办理过户的原因是程石头认为“二手房交易5年后手续费较为便宜”，程石头手持房屋买卖合同、房产证原件及张芳玲出具的委托过户的公证书，从2013年至2016年房屋被查封之时，长达三年时间，均可以随时要求张芳玲的受委托人协助办理房屋过户，但程石头未行使该权利，导致涉案房屋一直处于登记状态和实际状况不一致的情况。未办理过户是程石头自身原因导致的。故程石头对张芳玲关于涉案房屋的买受行为，其权利不足以排除王一所申请的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项的规定，缺席判决如下：准许原告王一对被告张芳玲名下位于十堰市张湾区汉江街办黄石路11号1幢2-4-4号房产（十堰房权证房权证张湾区字第**）。案件受理费100元，由被告程石头负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长 周 慧审判员 高龙娟审判员 王 瑞二〇一九年六月二十五日书记员 周梦颖附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。民事诉讼法一百一十九条2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释民事诉讼法一百一十九条第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合第规定外，还应当具备下列条件：民事诉讼法一百一十九条（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；民事诉讼法一百一十九条（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；民事诉讼法一百一十九条（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。民事诉讼法一百一十九条人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。民事诉讼法一百一十九条第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。民事诉讼法一百一十九条第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：民事诉讼法一百一十九条（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；民事诉讼法一百一十九条（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。民事诉讼法一百一十九条