广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤20执复6号 复议申请人(利害关系人)：冯奇德，男，1972年3月23日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：黄发林，广东瑶琨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶芯铜，广东瑶琨律师事务所实习律师。 申请执行人：中山农村商业银行股份有限公司东凤支行，住所地广东省中山市东凤镇凤翔大道**。 主要负责人：张照禧。 委托诉讼代理人：杨林福，该行员工。 委托诉讼代理人：何锦川，该行员工。 被执行人：吴程章，男，1971年3月15日出生，汉族，住广东省中山市。 被执行人：李丽婉，女，1966年5月16日出生，汉族，住广东省中山市**。 复议申请人冯奇德不服广东省中山市第二人民法院（以下简称执行法院）作出的（2018）粤2072执异101号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭并公开进行听证，冯奇德及其委托诉讼代理人黄发林，中山农村商业银行股份有限公司东凤支行（以下简称中山农商行东凤支行）委托诉讼代理人杨林福、何锦川到庭参加了听证。本案现已审查终结。 执行法院在执行中山农商行东凤支行与吴程章、李丽婉金融借款合同纠纷两案，依法查封了吴程章名下位于广东省××××道【房地产证号：Ｃ0××09；土地证号：转069800**】的房地产一处，并拟评估拍卖。冯奇德以已合法承租涉案房地产为由向执行法院提起执行异议，执行法院经审查后作出（2018）粤2072执异101号执行裁定。 执行法院查明，关于中山农商行东凤支行与吴程章、李丽婉金融借款合同纠纷两案，经中山农商行东凤支行申请，执行法院依法作出（2017）粤2072民初2347号、2348号民事裁定，依据上述民事裁定依法冻结吴程章、李丽婉名下银行存款共计320.76元，依法查封吴程章名下位于广东省××××道【房地产证号：Ｃ0××09；土地证号：转069800**】的房地产一处。因吴程章、李丽婉未自觉履行执行法院作出的已生效的（2017）粤2072民初2347号、2348号民事判决书所确定的义务，2017年11月21日，中山农商行东凤支行向执行法院申请强制执行，案号分别为（2017）粤2072执11094号、（2017）粤2072执11095号。在执行过程中，上述诉保查封自动转为执行中查封，后执行法院向吴程章、李丽婉发出执行通知书及报告财产令，责令其限期履行生效法律文书所确定的义务。2017年12月25日，执行法院作出（2017）粤2072执11094号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人吴程章、李丽婉的银行存款人民币共580757.00元，如存款不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产，并限被执行人在财产查封、扣押后十天内履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，执行法院将依法拍卖或者变卖上述财产。2017年12月26日，执行法院作出（2017）粤2072执11095号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人吴程章、李丽婉的银行存款人民币共4048172.00元，如存款不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产，并限被执行人在财产查封、扣押后十天内履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，执行法院将依法拍卖或者变卖上述财产。2017年12月25日，执行法院依据上述执行裁定，依法划扣吴程章名下广东省农村信用联合社银行存款11224.38元、447.63元，依法查封吴程章名下牌号为粤Ｔ×××××号车辆一辆。2018年3月20日，执行法院发出（2017）粤2072执11094号搬迁公告，限被执行人吴程章及居住在上述房屋的人员在公告发出之日起七日内自觉迁出上述房屋，由执行法院依法变现清偿债务，逾期不迁出，执行法院将依法采取强制执行措施。2018年7月12日，冯奇德以其承租涉案房产为由向执行法院提起执行异议，请求1.确认冯奇德与吴程章签订的两份租赁合同合法有效；2.对涉案房产进行带租拍卖；3.确认冯奇德对涉案房产有优先购买权；4.本案产生的费用由吴程章、李丽婉承担。 另查，位于广东省××××道【房地产证号：Ｃ0××09；土地证号：转069800**】的房地产权利人为吴程章，土地使用面积为4285.6平方米，建筑面积为1380.94平方米，于2014年10月11日办理抵押登记，抵押权人为中山农村商业银行股份有限公司东凤支行，抵押金额为6843700元。2017年3月8日，经中山农村商业银行股份有限公司东凤支行申请，由广东省中山市第二人民法院查封；2017年3月10日，经中山农村商业银行股份有限公司东凤支行申请，由广东省中山市第二人民法院查封。 再查，2010年1月1日，冯奇德与吴程章签订一份《房产租赁合同》，合同约定冯奇德承租涉案房地产，租赁期限为15年，从2010年1月1日起至2025年1月1日止，每月租金10000元，押金50000元。2015年11月9日，冯奇德与吴程章又签订一份《房产租赁合同》，合同约定冯奇德承租涉案房地产，租赁期限为6年，从2015年11月1日起至2021年10月31日止，每月租金17000元，押金50000元。 又查，2015年11月9日，吴程章向冯奇德出具借据一份，该借据载明：现借到冯奇德人民币柒万叁仟伍佰元，欠款在2016年1月至到还清为止。每月还柒仟。借款人：吴程章2015.11.62015.11月开始租金由吴程章收为准，其他人收无效，我妻子来搞事由本人负责。注：如有与冯奇德以前签订的合同有不同的，以这份合同为准，以前签的无效。该借据上有冯奇德、吴程章签名及捺印。 执行法院认为，关于冯奇德的第一、三、四项异议请求，该异议请求不属于执行异议审查范围，冯奇德应另寻法律途径予以解决。 关于冯奇德第二项异议请求，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，因冯奇德与吴程章在借据中约定以2015年11月9日的房产租赁合同为准，以前签订的合同无效，此系当事双方真实意思表示，故执行法认定冯奇德与吴程章间关于涉案房地产的租赁权设立时间为2015年11月9日。因中山农商行东凤支行就涉案房地产的抵押权登记设立时间为2014年10月11日，该抵押权登记设立时间早于冯奇德享有的租赁权设立时间，冯奇德与吴程章间的租赁关系不得对抗中山农商行东凤支行享有的抵押权。综上所述，冯奇德的异议申请没有法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，裁定：驳回冯奇德的异议请求。 冯奇德向本院申请复议称，请求撤销（2018）粤2072执异101号执行裁定；确认冯奇德对涉案房产有合法承租权；确认冯奇德对涉案房产有优先购买权。事实和理由，执行法院以借据中载明的内容认定涉案租赁物的租赁权设立时间为2015年11月9日错误。冯奇德与吴程章就涉案租赁物的租赁关系是连续的且无中断，对比两份合同，除租赁期限、租金及违约责任不同外，租赁标的物、承租对象、支付方式是一样的，甚至押金都是沿用2010年合同时所缴纳的5万元，可见双方当事人并没有中断租赁关系的意思表示，仅因为在租赁期内出租人提出加租，冯奇德基于保障自身权益将加租后发生改变的租金条款通过书面形式固定，2015年的合同是对2010年合同的补充约定，双方并没有终止租赁关系的意思表示。冯奇德签订2010年合同时，已经为涉案租赁物作出长远经济计划，除自身承租期限较长外，同时将180平方米星棚转租给冯开支用作经营诚业石材至今，2010年3月8日将面积约350平方米的星棚及450平方米空地转租给关某、李旋友用作经营中山市越发钢材厂，租期到2020年4月14日，若冯奇德于2015年终止租赁涉案租赁物将失去转租的权利，面临严重的违约责任，明显与常理相违背。冯奇德承租涉案租赁物后，截止法院查封前，均准时支付租金，冯奇德与吴程章均承认该租赁关系的连续性。 中山农商行东凤支行辩称，冯奇德与吴程间约定双方的租赁关系应以2015年11月9日签订的租赁合同为准，该份合同设立的租赁权不得对抗中山农商行东凤支行的抵押权。冯奇德复议请求第二、三点不属于执行异议及复议审查范围，应依法驳回。 本院对执行法院查明的事实予以确认。 另查，异议过程中，冯奇德向执行法院提交了：1.广东省地方税收通用发票、营业执照（其中广东省地方税收通用发票显示付款方为中山市阜沙镇新利华汽车服务中心，收款方为吴程章，开票项目说明为阜沙镇阜南大道150号房屋租金，备注为时间分别为2012年7月至2012年12月、2013年1月至2013年12月；营业执照显示中山市阜沙镇新利华汽车服务中心系冯奇德开办的个人独资企业）；2.出租人为冯奇德，承租人为关某、李旋友于2010年3月8日租赁合同，约定关某、李旋友向冯奇德承租位于中山市阜沙镇××大道××号建筑物（总占地面积约800平方米），租赁期自2010年4月15日至2020年4月14日止。3.出租人为冯奇德，承租人为冯某于2010年1月1日签署的租赁合同，约定冯某向冯奇德承租位于中山市阜沙镇××大道××号星棚约180平方米，租期自2010年1月1日至2015年12月31日止。中山农商行东凤支行向执行法院提交了：1.吴程章、李丽婉签名的抵押声明书，该声明书中载明“该抵押物已出租”，并承诺抵押期间转出租需征得中山农商行东凤支行的同意。2.厂房租赁合同及收据（复印件），其中厂房租赁合同的出租方为吴程章，承租方为关某，约定吴程章将座落于阜沙镇阜南大道150号出租给关某，租赁期自2011年3月1日至2016年2月28日止；收据载明收取关某租金，经手人处签有“吴程章”。中山农商行东凤支行提交上述证据拟证明涉案物业已抵押，抵押前涉案物业存在的租赁关系是吴程章与关某间的租赁关系，且租赁期至2016年2月28日。 另查，听证过程中，冯奇德申请证人关某、冯某出庭。证人关某陈述称，其2010年3月8日向冯奇德承租物业用于经营，租期10年，每月租金5000元其都是通过现金方式向冯奇德支付，出租方为冯奇德的租赁合同上的签名是我的签名，出租方为吴程章的租赁合同上的签名不是我的签名，我也从未向吴程章支付过任何款项。证人冯某陈述称，2010年1月1日我与冯奇德签订租赁合同，租期至2015年，每月租金1700元均通过现金向冯奇德支付，租期到后双方口头约定续租，我有按时交租金，现在仍在该地址经营。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，就涉案房产的租赁权冯奇德提交了两份《房产租赁合同》。其中签订于2010年1月1日的租赁合同约定的租赁期限自2010年1月1日起至2025年1月1日止；签订于2015年11月9日的租赁合同约定的租赁期限自2015年11月1日起至2021年10月31日止，吴程章于同日出具的借据注有“如有与冯奇德以前签订的合同有不同的，以这份合同为准，以前签的无效。”对此，本院分析如下，首先，冯奇德提交的租赁合同、广东省地方税收通用发票、营业执照及证人关某、冯某的证言均显示在涉案房产抵押给中山农商行东凤支行前，冯奇德已就涉案房产与吴程章签订了房产租赁合同并实际占用使用了涉案房产。其次，虽冯奇德与吴程章就涉案房产的租赁于2015年11月9日签订了一份租赁合同，但从同日由吴程章出具的借据上所注“如有与冯奇德以前签订的合同有不同的，以这份合同为准，以前签的无效。”的内容来看，其并未否认之前签订的租赁合同的意思表示，仅是指如本合同内容与之前的合同内容不一致的情况下，应以本合同为准。且从前述关某、冯某等租赁合同的签订情况及证人证言来看，冯奇德在已经将涉案租赁物转租给了关某、冯某（租赁期限分别为2010年4月15日起至2020年4月14日止；2010年1月1日至2015年12月31日止）的情况下，显然不可能终止对涉案房产的租赁关系，故2015年11月9日的租赁合同应视为对2010年1月1日租赁合同的延续和变更；再次，2015年11月9日租赁合同约定的租赁期限为自2015年11月1日至2021年10月31日止，该租赁期限并未超过2010年1月1日租赁合同约定的租赁期限（该合同约定的租赁期限为自2010年1月1日至2025年1月1日止），故冯奇德与吴程章在涉案房产已抵押给中山农商行东凤支行的情况下，对2010年1月1日的租赁合同的变更并未损害中山农商行东凤支行作为抵押权人的利益。综上，执行法院认定冯奇德就涉案房产设立租赁关系设立于2015年11月9日欠妥，本院予以纠正。本院据此认定冯奇德于2010年1月1日已经就涉案房产与吴程章签订了租赁合同，依据上述法律规定，该租赁关系不受中国农商行东凤支行的抵押权的影响，执行法院作出（2017）粤2072执11094号搬迁公告错误，应予以撤销。至于冯奇德主张对涉案房产带租拍卖的主张，执行法院并未对涉案房产作出拍卖公告，即执行法院并未就此作出具体的执行行为，本案中不予处理。冯奇德提出的其他异议主张，不属于异议复议审查范围，本院不予审查。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下： 一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤20执异101号执行裁定； 二、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072执11094号搬迁公告。 本裁定为终审裁定。 审判长  李油欢 审判员  赵 娟 审判员  钟国平 二〇一九年六月二十七日 书记员  邱雯娟