四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初579号 原告：四川天地和装饰设计有限公司，住所地成都市青羊区西大街**********。 法定代表人：刘利平。 委托诉讼代理人：李艳，女，系公司员工。特别授权。 被告：四川省五湖酒业有限公司，住所地成都，住所地成都市青羊区家园路********> 法定代表人：冉隆华，总经理。 委托诉讼代理人：熊小婷，重庆新盟律师事务所律师。特别授权。 原告四川天地和装饰设计有限公司（以下简称天地和公司）与被告四川省五湖酒业有限公司（以下简称五湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李艳，被告的委托诉讼代理人熊小婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天地和公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年8月17日予以解除；2.被告退还原告预交租金1361090.1元，以及履约保证金200000元；3.被告向原告支付违约金200000元；4.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：涉案物业成都市青羊区新华宾馆东配楼写字楼）业主是案外人中国人民解放军成都军区第一招待所，由被告向业主承租该物业。2013年10月14日原告与被告双方签订《房屋租赁合同》（合同编号为ＷＨ2013—01），被告将该物业其中部分即地上二层至地上六层整体（以下称“租赁物业”）转租给原告。合同约定租期自2014年1月6日至2018年2月20日止（包括45天免租装修期）；首年租金65.92元每平方米，租金每年递增3%，每半年支付一次租金；履约保证金200000元。合同还约定若因被告或与被告有关的原因解除本合同，被告应提前三个月书面告知原告，在原告退出前退还履约保证金，并按照原告实际租赁期限及当期租金标准结算租赁费，还应向原告支付违约金200000元，并赔偿原告装修折旧损失。合同签订后，被告交付租赁物业给原告，原告随后对租赁物业进行装修。租赁期间，原告依合同约定按时支付每期租金，直到2017年5月25日向被告支付最后半年的租金共2260381.8元。因被告长期拖欠租赁物业业主方租金及水电费，业主方于2017年8月17日强行查封物业、扣押物品，并随后通过法院起诉要求被告支付拖欠的租金、水电费以及违约金。该案现已进入执行程序。期间，原告经与业主方多次交涉，业主方才最终同意原告搬走租赁物业里属于原告的物品。原告认为，原被告之间的《房屋租赁合同》合法有效，双方都应该按合同的约定履行各自的义务。租赁期间，因被告对业主方的违约行为导致租赁物业被业主方在2017年8月17日提前收回，并因此导致原告停工、停业，给原告造成严重的经济损失，被告已经构成根本违约，应当按租赁合同的约定承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告五湖公司辩称，1.对于原告预交的租金不应退回，因为原告实际搬离的时间是2018年9月11日，被告已经履行完租赁合同的相关义务，租赁期间已于2018年2月20日止；2.关于退还200000元的保证金，被告没有义务退还给原告，该保证金的实际债权人为案外人原派美居公司。《房屋租赁合同》约定的保证金条款为无效条款，原被告无权处分了他人权益，没有经过权利人原派美居公司的认可；3.关于是否退还预交租金的问题。被告履行完毕了租赁合同的出租义务，且原告需向被告支付房屋占有使用费用2328193.3元（2017年半年租金标准2260381.8元上浮3%，租期届满30日后起算至2018年9月11日），原告是2018年9月11日才腾退房屋，腾退房屋的时间远远超过了租期，原告的租赁截止日期为2018年2月20日，腾退之前，从物品清单可以看出，租赁房屋被大量的原告办公用品、家具产品所占有，故原告一直占有并使用租赁房产，腾房时间和腾退的物品也经过原被告双方认可；4.关于被告是否承担违约金赔偿责任的问题。原告没有按照合同约定履行水电缴纳义务，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交《催缴欠款最后通告》，以证明因为被告的原因，原告于2017年8月17日搬离案涉房屋，剩余的租金被告应当予以退还。本院认为上述证据系打印件，对其真实性无法确认，且不能达到原告的证明目的，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予采信。 2.被告提交收据，以证明原告欠缴水电费。本院认为该证据客观真实，但与本案无关，对其关联性不予采信。 根据本院上述认定及采信的证据，查明事实如下： 2013年10月14日原告（乙方）、被告（甲方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方拥有位于成都市青羊区新华宾馆东配楼写字楼）的分租权，并将其中地上二层至地上六层整体租赁给乙方使用；房屋租赁期自2014年1月6日至2018年2月20日止，共计4年零45天（其中45天为免租装修期）；原派美居支付给甲方的贰拾万元保证金已转让给乙方，作为本合同乙方支付给甲方的保证金；若因甲方或甲方相关的原因解除本合同，甲方应当提前三个月书面告知乙方，在乙方退出租赁房产前退还乙方履约保证金，并按照乙方实际租赁期限及当期租金标准结算租赁费，甲方除退还本条上述费用外，还应向乙方支付违约金贰拾万元整，并赔偿乙方装修折旧损失。本条款所述款项，甲方也应在乙方退出租赁房产前一并结清；若因乙方或与乙方相关的原因，解除本合同，乙方应提前三个月书面告知甲方，甲方可不退还乙方已缴纳的履约保证金。乙方应在退出租赁房产前结清水、电费，甲方按照乙方实际租赁期限及当期租金收费标准按实结算租赁费，并按照合同中关于交还租赁房产的约定将其退还甲方，甲方应在乙方退出租赁房产前与乙方按实结清租金，并赔偿甲方当年度3个月房屋租金作为违约赔偿。上述合同签订后，双方按照约定履权利和义务。 2017年5月25日，原告向被告缴纳2017年6月6日至2017年12月5日期间的房租共计2260381.80元。 2018年9月11日，原告将存放在案涉租赁房屋内的物品全部搬离。 另查明，被告与中国人民解放军成都军区第一招待所（以下简称军区招待所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月16日作出（2018）川0105民初472号民事判决书，判决被告向军区招待所支付拖欠的租金等费用，并支付违约金。被告不服提起上诉，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终7286号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述生效判决书确定被告有逾期支付租金的行为，已构成违约。因双方在2016年1月15日合同到期后未签订新的租赁合同，根据相关法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，后经军区招待所再次通知付款仍未支付，故军区招待所有权解除合同。后军区招待所于2017年8月15日收回案涉房屋，故双方之间的房屋租赁合同关系已于2017年8月15日解除。 本院认为，原、被告于2013年10月14日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原、被告均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。原告按约缴纳了2017年6月6日至2017年12月5日期间的房租2260381.80元，但因被告的违约行为导致其与军区招待所之间的房屋租赁合同于2017年8月15日解除，被告已不可能履行案涉《租赁合同》约定的义务，致使原告的合同目的无法实现。被告的行为已构成根本违约。本案中，原告陈述其于2017年8月17日搬离案涉房屋，故对于原告要求确认双方《租赁合同》已于2017年8月17日解除的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，2017年8月18日至2017年12月5日期间的租金，被告应当予以退还，计算为：1305998.4元（2260381.8÷6个月×3个月+2260381.8÷6个月÷30天×14天），原告要求被告退还剩余租金1361090.1元的诉讼请求，本院予以部分支持。 《租赁合同》约定，原派美居支付给被告的200000元保证金已转让给原告作为本合同原告支付给被告的保证金；若因被告的原因解除本合同的，应当退还原告履约保证金，还应当向原告支付违约金200000元。现原告要求被告退还履约保证金200000元及支付违约金200000元的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院亦予以支持。 综上，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告四川天地和装饰设计有限公司与被告四川省五湖酒业有限公司于2013年10月14日签订的《租赁合同》已于2017年8月17日解除； 二、被告四川省五湖酒业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川天地和装饰设计有限公司退还租金1305998.4元； 三、被告四川省五湖酒业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川天地和装饰设计有限公司退还履约保证金200000元； 四、被告四川省五湖酒业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川天地和装饰设计有限公司支付违约金200000元； 五、驳回原告四川天地和装饰设计有限公司的其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18850元，由原告四川天地和装饰设计有限公司负担350元，由被告四川省五湖酒业有限公司负担18500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 陈 琴 人民陪审员 徐 红 人民陪审员 万郁文 二〇一九年六月四日 书 记 员 洪 莹 速 录 员 谭秀芬