贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2627民初1159号原告：曾红旭，女。委托诉讼代理人：杨定鄂，北京市蓝鹏律师事务所律师。被告：杨建平，男。委托诉讼代理人：杨麟，天柱县中心法律服务所法律工作者。被告：陈丽琴，女，系杨建平母亲。原告曾红旭诉被告杨建平、陈丽琴房屋租赁合同纠纷一案，本院曾作出（2017）黔2627民初326号民事判决书，双方当事人不服提起上诉，贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院作出（2017）黔26民终2225民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾红旭及其委托诉讼代理人杨定鄂，被告杨建平及其委托诉讼代理人杨麟、被告陈丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾红旭向本院提出诉讼请求(庭审中重新确定)：1、判决解除原、被告于2013年元月12日签订的房屋租赁合同；2、判决二被告赔偿原告营业损失（自2017年1月16日起至法院判决解除合同之日止）；3、判决二被告赔偿原告装修损失99358元；4、请求法院判决二被告违约给原告造成的各项损失及各种设备折旧费合计270164元；5、本案评估费及诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年1月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于天柱县兰田桥头的房屋二楼（三个门面）面积约205平方米出租给原告经营超市，双方约定出租年限为十年，租金约定，2013年元月到2018年元月房屋每年年租金60800元，2018年元月到2022年元月房屋每年年租金64800元。合同签订后，原告开始装修门面经营超市，但因三个门面面积太窄，不适于经营较大型超市，原告便又到对面租赁他人门面，两边同时经营超市。2015年原告经过市场考察，认为经营母婴店是个行情不错的行业，便起了经营母婴店的念头。同年十月，原告与天柱县兴居装饰公司签订装饰装修合同，并在当月12日向该装修公司支付第一笔款项合计40000元，随后在10月29日、12月26日分别向该公司支付装修款50000元和18000元，共计108000元。原告母婴店自装修开始至被迫停止营业才过一年，对于该装修损失被告应当赔偿原告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。原告母婴店装修完毕，在2015年12月19日开始营业，母婴店刚开始营业的时候，被告也没有多说什么，上半年母婴店一直处于亏损状态，但在下半年生意红火起来了。但不知为什么，在2016年9月23日被告突然在原告经营的母婴店门上贴了一张说原告违约并要解除合同的通知，要求原告在三个月内交还门面。之后原告致电被告询问情况，但被告答复就是不愿意租赁房屋给原告。2016年12月27日，当天也是兰田镇的赶集天，被告驾驶长城牌贵Ｈ×××××号汽车停到原告母婴店正门口，妨碍员工做生意，原告要求其把车移走，被告就是不肯移走。原告打电话求助政府，随后政府派城管人员来阻止被告，但是被告就是不愿意将汽车移走。被告的这种行为导致顾客不便通行，严重的侵害了原告的利益。之后每到兰田赶集日，被告就驾驶其汽车停到原告母婴店门口，阻碍原告做生意，原告多次被告协商，但被告就是不愿意移车，原告也多次找政府，因被告不肯见面也没有得到解决。2017年1月16日晚上员工下班后，被告把原告母婴店的前门焊死，后面加大锁锁住。2017年1月17日早上原告去上班时才发现，原告赶下去后报警，经民警调查，才知道是被告的行为。原告多次向政府部门和派出所反映情况，他们都是建议有关走司法程序，主张自己的权利。被告的行为违反了双方签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同是在双方自愿合法的前提下签订的，对双方都应有约束力，根据我国《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告违约焊门时正是过年期间，又是母婴店生意最好的一个时间段，被告的行为造成原告无法经营，对此期间造成的损失应当予以赔偿；原告支付这个期间的员工工资也应由被告承担；原告母婴店中经营的奶粉进货超过三个月的，不予退回，由自己承担损失。原告仓库堆积许多年货和儿童服装，被告的行为造成原告积货过时，难以出卖。被告对积压的货物也应予赔偿。原告无法进店清理货物，也无法确定实际损失，应由法院指定有资质的部门对损失进行评估，确定原告的确切损失。请人民法院支持原告的诉讼请求。被告杨建平辩称：1、原告在租赁期内严重违约，同意解除双方2013年元月12日签订的《房屋租赁合同》。2、我在合同履行中无任何违约行为，请求法院驳回原告其他诉讼请求。被告陈丽琴辩称：曾红旭装修的时候没有与我说过。经审理本院认定事实如下：2013年1月12日原告曾红旭与被告陈丽琴、杨建平签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方（陈丽琴、杨建平）自愿将坐落于兰田镇兰田桥头的房屋的二楼（三个门面）面积约205平方米出租给乙方（曾红旭）经营超市。二、甲方现库存和在该门面的货物以及在该门面内属于甲方购置的设施共以128000元的价格转让给乙方，此款限乙方在2013年元月14日前一次性付清给甲方陈丽琴。三、房屋出租年限为十年，2013年元月到2018年元月的房屋租金每年为60800元，2018年元月至2022年元月的房屋租金每年为64800元。四、每年的房屋租金乙方必须在当年的四月底前一次性付清给甲方陈丽琴。五、该房屋出租给乙方经营后，甲方不得以任何理由干涉乙方的正常经营和装修。六、该房屋出租给乙方经营后，甲方以前的债权、债务及所欠货款由甲方自行承担，均与乙方无关。七、甲方应将属于甲方所有的房屋的三楼中的三间房屋无偿提供给乙方作为库房和住宿使用。八、本合同签订后甲乙双方均不得反悔。如有违约，应由违约方赔偿因违约行为所造成一切经济损失。……”。合同签订后至2015年双方均依合同约定履行自己的义务。2014年4月原告与被告另行口头约定以每年5500元的价格租赁该房屋的一楼，2014年-2015年原、被告均按口头约定履行自己的义务。2015年下半年，原告在未通知被告的情况下将所租门面重新装修用于经营新生童话孕婴童连锁机构（在此之前该门面均用于经营福万家超市），并于2015年12月份开业经营。2016年4月前原告已依约支付了2016年二楼门面租金60800元。2016年9月23日被告以原告违约为由向原告发出通知要求解除合同并在三个月内退还门面。2017年1月16日晚，原告门店员工下班关门后被告杨建平将原告经营的二楼门面卷闸门下部钉上门扣用挂锁锁住，导致原告员工次日到店后不能开门正常经营，原告报警后经民警做工作，杨建平仍不愿把外加的挂锁打开。2017年3月上旬，被告杨建平将2017年1月16日锁住卷闸门的外加挂锁打开，但没有通知原告。2017年3月上旬原一审法官通知原告2017年3月14日到现场开门进行清点和查看以便进行鉴定评估，原告委托其亲属处理鉴定等有关事项，其亲属到现场打开卷闸门并参加鉴定事项。此后1-2个月原告曾到该门店查看过现场。另查明，本案原审时原告向本院申请要求对新生童话孕婴童连锁机构室内装修、设备、营业损失等进行评估鉴定。经鉴定，原告经营的新生童话孕婴童连锁机构室内装修、设备鉴定价格为99358元；原告经营的新生童话孕婴童连锁机构1个月营业额损失鉴定价格为18190元。鉴定费20000元由曾红旭垫付，原审鉴定人员出庭的费用3000元由杨建平垫付。重审后原告申请对新生童话孕婴童连锁店的货物损失进行鉴定，经鉴定，价格评估结果为：经过测算，取整确定“新生童话”孕婴童连锁店内及库存的商品在评估基准日的评估总价格为270164元。鉴定费8000元由曾红旭垫付。被告陈丽琴、杨建平以原告曾红旭严重违约为由另行向本院起诉。上述事实，有原、被告双方的陈述及抗辩意见，双方提交的证据，鉴定报告，庭审笔录等在卷佐证，可以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应按照合同约定行使自己的权利和履行自己的义务，原、被告2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》是双方自愿达成，未违反法律法规规定，属合法有效的合同。本案中原告要求解除该合同，被告杨建平、陈丽琴同意解除合同，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本案合同解除是因为被告杨建平在合同履行过程中与原告产生矛盾协商无果后直接将原告经营的店门外加挂锁锁住，导致原告无法正常经营，被告杨建平的行为构成根本违约，被告杨建平对合同解除造成的损失应承担主要责任。被告陈丽琴没有过错，不应承担责任。被告杨建平锁门，是因为原告在合同履行过程中存在未经被告允许就在被告一楼房屋自行安装机器，导致被告房屋受到影响，以及在被告房屋楼梯间及过道堆放货物，对被告日常生活带来不便等不当行为导致双方产生矛盾所致，故原告应承担本案的次要责任。结合本案原、被告过错程度，本院认为被告杨建平应对原告锁门期间的营业损失承担80%的责任，原告方应当对自己的营业损失承担20%的责任。被告杨建平2017年3月上旬将门店外加的锁开锁但没有通知原告，庭审中原告认可原一审法官通知原告2017年3月14日到现场开门进行清点和查看，原告委托其亲属处理鉴定等有关事项，其亲属到现场打开卷闸门并参加鉴定事项，此后1-2个月原告曾到该门店查看过现场。可见原告在2017年3月14日这一天起是知道杨建平外加的挂锁已打开，但原告没有去营业或搬走货物减少双方的损失，属原告自行扩大了损失。原告的营业损失根据本案的具体情况酌情以两个月计算，即由被告杨建平赔偿原告营业损失29104元（18190元/月×2个月×80%）。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因原告在装修房屋时未经被告同意，该损失应由其自行承担，对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因违约给原告造成的各项损失及各种设备财产折旧费的诉讼请求，经鉴定机构鉴定，原告“新生童话”孕婴童连锁店内及库存的商品在评估基准日的评估总价格为270164元。因原告开始停业期间是一年中经营该类商店生意最好的春节期间，原告经营的商品有一部分是食品，会导致过期的问题，被告杨建平的行为导致原告除营业损失以外的部分货物价值灭失或价值降低的损失，被告杨建平也应赔偿。但2017年3月14日以后原告没有积极主动地采取措施避免损失进一步扩大，原告应负损失扩大的责任。本院根据前述原因认为由被告杨建平承担货物损失按货物总价值30%计算为宜，即81049.2元（270164元×30%）。综上所述，被告杨建平应赔偿原告的损失共计为110153.2元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告曾红旭与被告杨建平、陈丽琴于2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、被告杨建平于本判决生效之日起二十日内支付原告曾红旭营业损失及其他损失共计110153.2元。三、驳回原告曾红旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3470元，鉴定费28000元，鉴定人员出庭费3000元，以上费用共计34470元，由原告曾红旭负担6894元，由被告杨建平负担27576元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，原告可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内申请人民法院依法强制执行。审 判 长  龙九华审 判 长  龙九华审 判 员  杨彰海人民陪审员  吴世明二〇一九年六月十日书 记 员  杨 京