山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终3337号上诉人（原审被告、反诉原告）：耿建军,男,1965年8月6日出生,汉族,太原市工商行政管理局小店分局职工,现住太原市。上诉人（原审被告、反诉原告）：荣海仙,女,1967年6月25日出生,汉族,太原市工商行政管理局小店分局职工,现住太原市。二上诉人共同委托诉讼代理人:李豪嘉,山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王怀义,男,1961年11月1日出生,汉族,无业,现住山西省太原市。委托诉讼代理人:王军峰,山西弘韬律师事务所律师。上诉人耿建军、荣海仙因与被上诉人王怀义房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初2186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人耿建军、荣海仙的共同诉讼代理人李豪嘉，被上诉人王怀义及其诉讼代理人王军峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿建军、荣海仙上诉请求：撤销(2018)晋0105民初2186号民事判决书并依法改判为:1、耿建军、荣海仙无需协助王怀义将坐落于太原市小店区春蕾巷5号(原小店镇102小区)1幢1单元4层7号的权属登记变更至王怀义名下;2、王怀义与耿建军、荣海仙2010年6月30日签订的《房屋转让协议》中小房一间和一间地下室部分买卖合同无效;3、请求王怀义腾退上述小房一间和一间地下室,并支付自2010年6月至今的使用费,暂计为58800元(参照该地区市场租房行情每月租金600元);4、请求王怀义退还太原市工商局小店分局为耿建军、荣海仙办理晋房权证并字第XXXX号晋房权证并字第XXXX号房屋产权证向房管部门缴纳的9884元;5、本案全部诉讼费用由王怀义承担。事实与理由：一、《房屋转让协议》中关于小房一间及地下室一间的部分属于合同无效的部分而并非效力待定的部分。一审判决认可了小房一间及地下室一间并未取得产权证书,但却认定在《房屋转让协议》中关于该部分的约定属于“效力待定”,上诉人认为该法律适用错误。应当适用《合同法》第五十二条关于无效合同的规定,而不应当适用第五十四条关于可撤销合同的规定。根据《合同法》第五十二条的规定,违反国家法律规定的合同属于无效合同,未取得产权证书的房产不能转让是法律的强制性规定,故关于小房一间及地下室一间部分的转让属于无效转让。未取得产权证书,并不是可撤销、可变更的效力待定的合同的前提条件,故请求二审法院改判关于该部分的转让无效。二、被上诉人应当将小房一间及地下室一间退还上诉人。合同无效的法律后果是将因该合同取得的财产予以返还;故被上诉人应当将该财产返还。该小房及地下室虽未取得产权证书,但其实际由太原市工商局小店分局建造在其拥有使用权的土地上,且太原市工商局小店分局已委托二上诉人将该建筑物收回,故在合同无效后,被上诉人应当将小房一间及地下室一间退还上诉人。三、《房屋转让协议》实为使用权而非所有权的让渡,上诉人没有义务协助被上诉人办理过户手续。首先,《房屋转让协议》中并没有约定上诉人有协助被上诉人办理过户的义务。其次,双方签订《房屋转让协议》时,上诉人的确将上诉人从单位购得房屋时的收条一并交给被上诉人,但正是因为协议签订当时,双方并未对于房屋是否可以取得“大红本”并不抱有希望,才要求仅将收款收条交给买方,如双方确实知晓涉案房屋已经取得了产权,那么按照常理,应当在《房屋转让协议》中约定待取得房屋产权后,上诉人应当配合被上诉人办理过户手续。再次,应当根据双方当事人签订合同当时的意思表示认定合同性质。在五年限制交易期间过后,即2002年之后,该房屋可以进行转让,那么2010年签订《房屋转让协议》时,被上诉人就可以要求上诉人配合办理过户,而直到上诉人取得“大红本”后被上诉人才提起诉讼要求过户,显然,被上诉人也认为当年的“紫皮本”不能办理过户手续,故《房屋转让协议》签订时,双方均认可该协议是对房屋使用权的让渡,故上诉人不应当配合被上诉人办理过户手续四、被上诉人应当将太原市工商局小店分局为上诉人办理换证手续花费的9884元退还上诉人。2016年小店分局统一为涉案房屋办理更换产权证手续,且代缴换证中产生的各种费用9884元。被上诉人非小店分局职工,故系争房屋自转让之日便不能享受小店分局给予的任何职工待遇。对被上诉人而言,9884元系不当得利,应当返还上诉人。因此上诉人请求法院依法判令被上诉人将该笔费用一次性退还给上诉人。五、一审法院适用法律错误。一审法院要求上诉人协助办理过户义务所适用的法条是《合同法》第六十条及第一百三十条,第六十条规定的是严格履行合同及诚实信用原则,第一百三十条规定的是买卖合同的定义。从对法律对买卖合同的定义来看,无法确定本案《房屋转让协议》即为转让所有权的买卖合同。而上诉人也已经按照《房屋转让协议》的约定全面履行了义务,无需再履行过户义务。综上,一审法院事实认定错误、法律适用不当，请求二审法院依法改判。王怀义辩称，第一，关于该协议的性质，房屋转让协议是买卖协议，转让和买卖实际上都是所有权的转让，过户是附属义务。第二，房屋转让根据法律的规定房屋及其房屋所占有的土地使用权同时转让，土地使用证也是根据房产证的手续来办理的。涉诉土地使用权已经全部分割到39户的名下，小店工商分局对房屋以及土地使用权没有任何的权利。本案涉诉的小平房和地下室,没有产权但是土地使用权是所有权人的，既然土地使用权已经转让，那么土地使用权上的小平房也就随之转让。如果小店工商分局认为这是其国有资产，首先需要拿出证据来证明。第三，是否涉嫌国有资产的流失，是否涉嫌违法犯罪，希望法庭查明以后，将违法犯罪的线索移送相关的监察部门进行严格查处。第四，地下室属于公建，法律的规定对公用建筑除了车库以外，其他的属于全体业主所有。如果小店分局认为是自己的财产，应当自己主张权利而不应当由委托人以自己的名义来主张权利。所以应当依法驳回上诉人对关于地下室和小平房的上诉请求。关于房屋转让协议的性质，当时国家是允许各区县办理产权证的，所说的紫皮本也是国家统一颁发的有产权的产权证并不是没有产权，后来国家进行了统一的规范化的管理，还统一换成大红本。从所谓的紫皮本换成大本，还是原始登记的范围？既然是原始登记，那么产生的费用就应当由原来的房屋所有权人承担，被上诉人只应当承担转移登记中所应当承担的费用，所以上诉人所谓换证费用的上诉请求应当依法驳回。一审法院适用法律正确的，买卖也是转让，应当适用诚实信用的原则。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，被上诉人王怀义向一审法院起诉请求：:1、请求被告(反诉原告)协助原告(反诉被告)办理编号为晋房权证并字第XXXX号晋房权证并字第XXXX号房屋的过户手续;2、本案诉讼等费用由被告(反诉原告)承担。事实与理由:2010年6月30日原、被告签订了《房屋转让协议》,被告(反诉原告)以30万元的价格将其所有的位于小店镇康宁街102小区工商局宿舍一单元四层东户及院内自有小房一间、地下室一间有偿转让给原告(反诉被告),原、被告在中间人张润生的见证下办理了该房屋房款及相关手续和房屋的交接,后原告(反诉被告)一直在此居住。2016年在被告(反诉原告)的配合下以被告(反诉原告)的名义在太原市房产产权登记中心将该房屋的房产证进行了变更,由原太原市南郊区房地产产权监理所颁发变更为太原市房产产权登记中心颁发,编号晋房权证并字第XXXX号晋房权证并字第XXXX号,原告(反诉被告)缴纳费用并保管房产证。207年原告(反诉被告)要求将该房屋产权过户至其名下,但被告(反诉原告)拒绝配合办理,其行为严重侵犯了原告(反诉被告)的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定,特向贵院提起诉讼,请求贵院依法判决,以维护合法权益。一审法院认定事实：被告(反诉原告)耿建军、荣海仙系夫妻关系,且均系太原市工商行政管理局小店分局的职工,1996年二人共同购买太原市工商行政管理局小店分局房改房一套,并由被告(反诉原告)荣海仙在1996年8月9日交纳集资款30000元,1997年12月29日由被告(反诉原告)耿建军交纳房款5614元,1998年2月13日、3月12日由被告(反诉原告)耿建军交纳阳台款合计600元,1998年4月13日被告(反诉原告)耿建军再次交纳阳台款400元、3700元,以上合计40314元。1997年5月21日,太原市南郊区房地产产权监理所就上述房屋颁发房产证(原、被告均称之为紫皮本),载明:所有权人为被告(反诉原告)耿建军,房屋坐落为小店镇102小区东1幢四层7号,发证面积95.64平方米,房改出售的成本价房总价款41412元,并在房屋状况中标注“房屋五年后进入市场”。2010年6月30日,原告(反诉被告)王怀义与二被告(反诉原告)通过中间人张润生签订《房屋转让协议》,约定:被告(反诉原告)同意将小店镇康宁街102小区工商局宿舍一单元四层东户住房以及院内自有小房一问、地下室一间有偿转让给原告(反诉被告),随附收到原告(反诉被告)30万元收款收条一份以及1996-1998年期间工商局开具的该住房集资交款证明六张,此协议双方签字生效;原告(反诉被告)王怀义在该协议乙方处签名,该协议甲方处有二被告(反诉原告)的签名.原告(反诉被告)提供了被告(反诉原告)耿建军在签订上述协议同日出具的收到原告(反诉被告)王怀义交来购房款30万元整收据一份。庭审中,二被告(反诉原告)的代理人称,协议中二被告(反诉原告)的签名均由被告(反诉原告)荣海仙一人所为,当时耿建军并不知情,事后才知道此事,收款收据也由被告(反诉原告)荣海仙出具。房屋买卖协议签订后,因该房屋尚在出租期间,原告(反诉被告)在租赁期满后即在签订房屋买卖协议三个月后搬入涉案房屋,并居住至今。2016年6月13日,被告(反诉原告)耿建军作为申请人填写太原市房屋更正登记、换证、补证申请书,申请的房屋坐落于春蕾巷5号1幢1单元4层7号,因旧证换新证申请换证,并在备注栏标注“购太原市工商行政管理局南郊分局公房,产权比例个人100%”。太原市小店区房产管理局同日出具太原市城区房屋所有权换证审核意见表,审核意见为,耿建军申请产权证号为南发字第XXXX号南发字第XXXX号位于春蕾巷5号(原坐落于小店镇102小区)第1幢1单元7号面积99.51平方米(原面积95.64平方米)产权比例为100%的房屋换证,经审核该局原所有权登记符合《太原市城镇房屋所有权登记实施办法》,该房屋无抵押、查封等限制,申请人提交材料符合换证条件,同意换证。2016年7月6日,太原市房产管理局颁发发晋房权证并字第XXXX号晋房权证并字第XXXX号房屋所有权证,证载:所有权人为耿建军,房屋坐落于春蕾巷5号1幢1单元4层7号,房屋性质为房改房,房屋用途为住宅,建筑面积为99.51平方米,附记中标注“购太原市工商行政管理局南郊分局公房产权比例个人100%,原填发机关:太原市南郊区房地产产权监理所,原填发日期:1997年5月21日”。2016年8月29日,太原市国土资源局核发分割转让许可凭证,证载,土地使用者为太原市工商行政管理局小店分局,使用权类型为划拨,用途为城镇住宅用地,分割状况为坐落春蕾巷5号1单元4层7号、共同分摊面积60.01。原告提供2016年9月9日被告(反诉原告)向太原欣德房产经纪公司交纳办理房产证、土地证费用1500元的收据,以佐证该款系其实际出资。另查明,原告(反诉被告)从二被告(反诉原告)处收取涉案房屋时,一并收取了位于小店镇康宁街102小区工商局宿舍地下室一间、院内小平房一间。本案审理期间,太原市工商行政管理局小店分局于2018年5月14日向本院递交关于暂停耿建军与王怀义民事诉讼一案审理的请求,主要内容为该案所涉买卖交易将小店镇康宁街102小区工商局宿舍院内小房、地下室属于该局管理使用的国有资产一并出售,侵害了国家的相关利益,为防止国有资产流失,请求终止审理,代该局调取、整理相关证据后递交贵院确认。2018年6月11日,太原市工商行政管理局小店分局书面通知被告(反诉原告)耿建军,内容为:调查了解耿建军已将位于春蕾巷102小区1幢一单元四层1号房屋所有权为耿建军的房屋出售给非本单位职工,根据分局党组会研究决定,要求耿建军将属于单位国有资产的地下室及院内小平房交回分局,并办理交接手续。2018年7月20日,太原市工商行政管理局小店分局向被告(反诉原告)耿建军出具“收回小房及地下室的授权委托通知”,主要内容为耿建军将上述房屋出售给非本单位职工,根据分局党组会议研究决定,现授权耿建军将属于单位所有的国有资产院内北排东起第5号小平房以及一单元东区北排第一间地下室(左邻楼梯)向买房人收回,并授权委托耿建军将该分局为一单元四层1号房屋所有权为耿建军的晋房权证并自第XXXX号晋房权证并自第XXXX号房屋交纳的相关费用9884元向买房人收回,并在收回后交付分局。又查明,2017年11月20日太原市房产交易服务中心出具房产证明,证明截止该日15时在太原市城市规划区国有土地范围内耿建军名下有一套位于春蕾巷5号1幢1单元4层7号住宅。以上事实,有《房屋转让协议》及收款收条、太原市行政事业单位内部结算收款收据、太原市南郊区房地产产权监理所核发的房产证、太原市房产管理局房屋所有权证、收据、太原市房屋更正登记、换证、补证申请书、委托书、太原市城区房屋所有权换证审核意见表、太原市房屋所有权证(存根)、分割转让许可凭证、太原市房产交易服务中心出具的房产证明、太原市工商行政管理局通知及收回小房及地下室的授权委托通知、关于暂停耿建军与王怀义民事诉讼一案审理的请求、本院调取的太原市南郊区房改房住房出售审批表及出售花名登记表、当事人陈述及庭审记录在卷佐证。一审法院认为,本案的争议焦点在于原、被告签订的房屋转让协议的效力、本诉及反诉请求是否应予支持。首先,关于原、被告签订的房屋转让协议的效力。二被告(反诉原告)提出该协议存在无效、可撤销情形,对此,认定如下:其一,二被告(反诉原告)在1997年5月21日领取太原市南郊区房地产产权监理所核发的小店镇102小区第1幢1单元4层7号房屋房产证,2016年6月13日被告(反诉原告)耿建军申请旧证换新证,太原市小店区房产管理局同日出具房屋所有权换证审核意见表同意换证,此后2016年7月6日太原市房产管理局核发晋房权证并字第XXXX号晋房权证并字第XXXX号房屋所有权证,并在房屋所有权证中标注原填发机关、原填发日期,故其实质属于换证而非产权性质变化,权属比例一直登记为个人100%也未发生变化,二被告(反诉原告)以此认为对标的物本质或性质的重大误解、客观情况巨大变化致使合同订立基础丧失,证据及理由不足;其二,原、被告在签订房屋转让协议时根据涉案房屋状况按当时市场行情进行交易,二被告(反诉原告)提供的书面证人证言、居间合同等均不足以证明原、被告订立合同时显失公平;其三,二被告(反诉原告)均系完全民事行为能力人,原、被告签订的房屋转让协议内容明确具体,在签订协议后,被告(反诉原告)不仅收取了购房款,且在签订协议当年已将房屋交付原告(反诉被告)使用至今,涉案房屋系太原市工商行政管理局小店分局房改房,二被告(反诉原告)系夫妻且均系太原市工商行政管理局小店分局职工,在签订协议及交付房屋后被告(反诉原告)耿建军还曾填写换证申请,二被告(反诉原告)关于房屋转让协议违背其真实意思、意思表示不真实完整、房屋处分未经被告(反诉原告)耿建军同意及签字的抗辩意见,证据及理由不足,不予采信;被告(反诉原告)耿建军是否仅有一套住房亦不是影响合同效力的因素;其四,原、被告签订房屋转让协议时,二被告(反诉原告)已对涉案房屋拥有100%的所有权,但至今未取得涉案地下室及工商局宿舍院内小平房一间的所有权,故房屋买卖协议中关于涉案地下室及工商局院内小平房一间的约定,效力无法认定。综上,原、被告签订的房屋买卖协议,除其中关于涉案地下室及工商局院内小平房一间的效力无法认定外,其余约定合法有效。其次,关于原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求。原、被告签订房屋转让协议,约定二被告(反诉原告)将涉案房屋有偿转让给原告(反诉被告),协议附收到原告(反诉被告)支付购房款收条,从协议及收条约定内容看,原、被告之间系对涉案房屋的买卖。所谓买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。原告(反诉被告)作为买受人已履行支付价款的合同义务,二被告(反诉原告)应将涉案房屋所有权转移给原告(反诉被告),房屋交付及权属登记变更均系出卖人的合同义务,故对原告(反诉被告)要求二被告(反诉原告)协助办理涉案房屋权属变更登记,予以支持。对房屋转让协议中约定的地下室及工商局宿舍院内小平房一间,二被告(反诉原告)并未领取房屋权属证书,亦不存在权属登记变更。第三,关于二被告(反诉原告)反诉要求腾出地下室及工商局宿舍院内小平房各一间、支付房屋使用费以及退还太原市工商行政管理局小店分局交纳的办理房屋产权证费用9884元的反诉请求。涉案地下室及工商局宿舍院内小平房各一间,未办理权属登记,现仅有太原市工商行政管理局小店分局出具书面材料主张属于国有资产并委托二被告(反诉原告)收回,但未提供相关权属证明,且即使该财产系国有资产,也应由权利人提出主张,现二被告(反诉原告)仅为太原市工商行政管理局小店分局受托人,要求腾退房屋的主体不当,故二被告(反诉原告)要求腾退的请求,证据不足,就此可另行处理。现有证据不能证明二被告(反诉原告)系涉案地下室及工商局宿舍院内小平房各一间的权利人,其要求支付房屋占用费的请求,依据不足,不予支持。太原市工商行政管理局小店分局在涉案房屋办理房屋所有权证的过程中,作为员工福利为涉案房屋交纳办证费用,该房屋的房屋所有权证实际办理至该局员工被告(反诉原告)耿建军名下,并未办理至原告(反诉被告)名下,要求原告(反诉被告)承担该费用,理由不足,不予支持。综上所述,原、被告于2010年签订的房屋转让协议除其中涉及春蕾巷5号工商局宿舍院内北排东起第5号小平房以及一单元东区北排第一间地下室(左邻楼梯)的约定效力待定外,其余约定内容合法有效;二被告(反诉原告)协助原告(反诉被告)将坐落于春蕾巷5号(原小店镇102小区)1幢1单元4层7号房屋(房屋所有权证号为:晋房权证并字第XXXX号晋房权证并字第XXXX号)的权属登记变更至原告(反诉被告)名下。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、被告(反诉原告)耿建军、荣海仙于本判决生效之日起三十日内协助原告(反诉被告)王怀义将坐落于太原市小店区春蕾巷5号(原小店镇102小区)1幢1单元4层7号房屋(房屋所有权证号为:晋房权证并字第XXXX号晋房权证并字第XXXX号)的权属登记变更至原告(反诉被告)王怀义名下;二、驳回被告(反诉原告)耿建军、荣海仙的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一：1992年3月30日太原市南郊区工商局分配住房实施方案，证明上诉人没有权利处置小平房和地下室，当时卖房只是使用权不是所有权。证据二：1995年6月21日太原市南郊区人民政府文件南政划［1995］316号，关于将收回的南郊区土地局的土地使用权及南郊区土地局交易所的部分土地划拨给南郊区工商局使用的批复，证明没有权利买卖小平房和地下室。证据三：土地证，证明土地属于工商局，房子只有职工有使用权。证据四：建筑安装结算书，证明小房地下室是由工商局建的。证据五：交费凭证，证明2015年工商局才办理取得大红本手续。被上诉人王怀义质证认为1997年5月份下发已经明确的把房屋的所有权进行了定性属于私产并且可以进入市场交易，也就证明涉案的房屋可以交易并且属于上诉人所有。南郊区政府的土地划拨的证明，土地是属于划拨的土地。2016年8月29日，太原市国土局合法分割转让许可凭证，证明当时土地使用权是小店工商分局那么土地的用途是划拨。每一户房屋都有土地使用证把整个小店工商分局划拨的土地全部分割完毕，涉诉住宅小区已经没有小店分局土地使用权。95年后续有没有变更应当以产权证证明。对房款缴纳的统计表只说明上诉人缴纳了房款，已经取得涉案房屋的所有权，也恰恰证明了你有权转让涉诉的房屋。第二这份证据证明了上诉人有权处分小平房。第三，如果小店分局委托你来收回。那么你主张权利的时候，不能以你的名义来主张而应当以小店分局的名义来进行主张。如果确实涉及国有资产，应当提请监委来进行检查39套小平房是否无偿让个人使用或者转让给个人，是否涉及违法犯罪。本院二审查明的事实与原一审判决认定的事实相一致。本院认为，双方当事人原一审判决认定事实的真实性无异议。本案房屋转让协议中标的物系位于太原市小店镇康宁街102小区工商局宿舍一单元四层东户住房以及院内自有小房一问、地下室一间，被上诉人按约支付30万元款项后，上诉人在房屋租赁期满后将合同标的物全部交付被上诉人占有、使用。本案焦点是上诉人是否应当协助被上诉人办理协议约定中住房的权属证书变更手续？双方签订的《房屋转让协议》是当事人真实意思表示，未违反律规定，合法有效。合同的目的是对房屋的买卖，不仅要实现使用权的转移，也包括房屋所有权的变更，房屋权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，上诉人作为出卖方有义务协助被上诉人办理房屋产权权属登记变更。关于上诉人要求被上诉人退还办理换证手续花费的9884元的诉求，一方面上诉人所举证据中该费用数据不明确且无法证明由其实际支付，而小店工商局出具的证明中虽称该费用应由被上诉人退还，但同时称应收缴回分局，故上诉人要求被上诉人直接返还无事实依据，该诉求不应得到支持。本案焦点之转让协议中小房一间及地下室一间如何认定？在双方签订的《房屋转让协议》中标的物包含有小房一间、地下室一间，上诉人认为上述房屋未取得产权证书，属于无效转让。本院认为，《物权法》规定“未办理物权登记的，不影响合同效力。”，上诉人无证据证明《房屋转让协议》中存在合同无效的情形，故其依据合同无效而提出的相关诉求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人以上述房产属于小店工商局，要求被上诉人予以腾退的诉求，本院认为，协议中约定的小房一间及地下室未办理产权登记，未明确权属，一审判决中认为即便该财产属于国有资产，该请求权应当由小店区工商局行使，上诉人不能作为适格主体向被上诉人提出该权利，合法有据。综上，耿建军、荣海仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由耿建军、荣海仙负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 姜宏亮审判员 成志刚 二〇一九年六月十二日书记员 崔 帅