云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3333号上诉人（原审原告）昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6B号。法定代表人李云波。委托诉讼代理人王娟、罗琦琴，均为昆明尊园房地产经纪有限公司员工，代理权限均为特别授权代理。被上诉人（原审被告）李海平，女，1979年7月15日生，住昆明市嵩明县。原审第三人（原审被告）：向加虎，男，1989年6月7日生，汉族，住云南省曲靖市富源县。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）因与被上诉人李海平及原审第三人向加虎居间合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0103民初9852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人尊园公司上诉请求：1、撤销昆明市五华区人民法院作出的（2018）云0102民初9852号《民事判决书》，改判被上诉人向上诉人支付12800元及违约金；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院漏查被上诉人隐瞒房屋存在其他贷款，且未按合同约定垫资赎证，构成根本违约的事实，应予纠正。二、根据法律规定及合同约定，上诉人已经履行法定及约定居间义务促成合同成立，收取约定居间报酬的12800元的条件已成就。本案是因被上诉人违约导致合同未能继续履行，被上诉人应向上诉人承担违约责任。三、原审法院主观扩张上诉人居间义务，将被上诉人的义务转嫁上诉人，混淆“合同的成立”及“合同的履行”两个法律概念，有违事实及法律依据，已经严重损害了上诉人的合法利益。综上，上诉人已经促成合同成立，有权收取约定居间报酬12800元，涉案合同是因被上诉人违约导致未能继续履行，依法依约被上诉人应向上诉人承担违约责任即支付佣金损失12800元及违约金。原审法院主观扩张上诉人居间义务，将被上诉人的义务转嫁上诉人，混淆“合同的成立”及“合同的履行”两个法律概念，有违事实及法律依据，已经严重损害了上诉人的合法利益。请求依法撤销原判、予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人李海平辩称：请求驳回上诉，维持原判。原审第三人向加虎经依法传唤，未到庭参加诉讼。一审原告尊园公司向一审法院起诉请求：1、被告立即向原告支付人民币12800元；2、被告立即向原告支付违约金（以12800元为基数，从2017年12月31日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计算至起诉之日为960元）（暂计至起诉之日总计为13760元）；3、被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月12日，第三人向加虎（购买方、乙方）、被告李海平（出售方、甲方方）、原告（经纪方、丙方）签订编号为NO：0046280号《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市鼎易天城4栋2305室房屋，甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制订的房屋上市标准，甲方出售该房屋亦同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用期限转让给乙方，该物业产权状态为有抵押，建筑面积为91.45平方米，成交价格为人民币捌拾万零叁仟元整（小写：803000元整）。本合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付延迟履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋或成交价20%的违约金承担违约责任。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）12800元。基于丙方签署本合同前已提供之服务，甲方同意向丙方支付佣金人民币12800元整，佣金支付时间为拿到不动产权证受理回执单。本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或不能确定违约方时解除），甲乙双方应按协商确定的方式补偿丙方（或甲乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失，（买卖双方违约则共同连带支付）。本合同签订后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。2018年1月5日，第三人向加虎出具《声明》载明：“本人向加虎于2017年11月12日与李海平、昆明尊园房地产经纪有限公司签署了《房屋买卖暨居间合同》（NO：0046280），就本人向卖方购买昆明市鼎易天城4栋2305室房屋事宜做了明确具体的约定。上述买卖合同因卖方原因未能顺利履行，即卖方已构成根本违约。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告在为委托人提供居间服务过程中，明知涉案房屋产权状态有抵押，存在权利不确定，在房屋抵押未解除，抵押权人未参予并同意的情况下，仍组织买卖双方签订合同，被告亦明知其房屋在抵押状态，未能评估其自身自筹资金还贷赎证的能力，导致被告及第三人事实上无法履行房屋买卖合同。原告作为专业的房产经纪公司，其在提供居间服务过程中在法律上负有高于一般民事主体的注意义务，应在促成合同签订前核实相关事项并如实报告。可见，原告未按照法律规定或者交易习惯尽到善良注意义务，且刻意忽略与订立合同有关的重要事实，其在本案中提供的居间服务是有瑕疵的。居间报酬的支付以居间人完成居间事务，即促成合同实际履行完毕为前提。原告未促成买卖合同的最终实现，也无证据证明原告从事了签定合同之外的居间活动，故原告要求支付佣金无事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币144元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本院二审期间，上诉人未向本院提交新的证据，被上诉人向本院提交了新的证据《离婚证》。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。针对双方当事人争议的事实，本院认为：对于被上诉人提交的离婚证，上诉人认可真实性，本院对其真实性予以认定，但该离婚证与本案争议无关，本院对其关联性不予认定。一审判决认定事实清楚，经审查与本院二审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人尊园公司与被上诉人李海平及原审第三人向加虎签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力，故上诉人主张收取居间报酬于法有据，本院予以支持。但是，上诉人尊园公司在促成合同成立的过程中存在疏于审查的过错，其未向尚在夫妻关系存续期间的被上诉人配偶核实情况，导致其在提供居间服务时不能全面、准确地提供涉案房产信息，且上诉人在本案中提供的服务仅为促成合同签订，其应当提供的协助产权登记过户、房屋交付等服务并未实际提供，其收取的报酬与履行的合同义务并不对等，本院酌情将居间费用调整为6400元。被上诉人李海平在出售涉案房屋时，未向居间人如实报告该房屋存在的其他权利瑕疵，最终因其无法消除该瑕疵而导致房屋无法交易过户，基于该过错，被上诉人应当承担支付居间报酬的责任。综上所述，上诉人尊园公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆明市五华区法院（2018）云0102民初9852号民事判决；二、由李海平于本判决生效之日起十日内向昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金6400元；三、驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费144元、二审案件受理费144元，由李海平负担。本判决为终审判决。审判长  周迅审判员  吴娴审判员  白皓二〇一九年六月二十四日书记员  李哲