重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初4002号原告：许峰，男，1968年4月21日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：卢妍，重庆渝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁成平，重庆渝创律师事务所律师。被告：重庆惠誉商业管理合伙企业（有限合伙），住所地重庆市江北区海尔路319号4-6-78（两路寸滩保税港区），统一社会信用代码：91500000MA5U63ALX8。法定代表人：李凤军，执行董事。委托诉讼代理人：张渝鑫，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵先国，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区鲁能大道777号，统一社会信用代码：91500000202806301C。法定代表人：魏海群，董事长。委托诉讼代理人：刘海崴，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆成雅商业管理有限公司，住所地重庆市江北区海尔路319号4-2-33，统一社会信用代码：91500000346065119R。法定代表人：李凤军，执行董事。委托诉讼代理人：张渝鑫，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵先国，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告许峰与被告重庆惠誉商业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称惠誉合伙企业）、重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）、重庆成雅商业管理有限公司（以下简称成雅公司）商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年3月28日公开开庭进行了审理。被告惠誉合伙企业自认在本案中其与重庆成雅商业管理有限公司（以下简称成雅公司）系合伙关系，故本院依职权追加成雅公司作为本案的被告参加诉讼。后因案情复杂，经批准转为普通程序，于2019年5月16日再次公开开庭进行了审理。原告许峰的委托诉讼代理人卢妍、梁成平，被告鲁能公司的委托诉讼代理人刘海崴、惠誉合伙企业和成雅公司的共同委托诉讼代理人张渝鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告许峰的诉讼请求为：1、判令被告惠誉合伙企业和鲁能公司立即向原告退还购房款456099元，并以该款为基数，从2018年6月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失至付清时止；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年4月2日，原告与惠誉合伙企业在鲁能公司的售楼部处签订了《重庆鲁能星城十三街区商铺转让认购书》，约定原告以830000元的价格认购由鲁能公司开发建设的重庆市北部新区的商铺。当日原告支付惠誉合伙企业定金50000元。2017年4月24日，原告根据惠誉合伙企业的要求向其支付406099元，惠誉合伙企业收款后收回了原告手中的认购书及认购定金收据原件，并向原告出具了456099元的收据，同日，惠誉合伙企业带领原告与鲁能公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。购房合同签订后，原告向鲁能公司支付了购房款193901元，并向银行申请了180000元的个人商业用房贷款，鲁能公司就案涉房屋进行了网签和备案。2017年10月18日，银行按揭贷款放给了鲁能公司。2018年6月12日，原告与鲁能公司达成了《退房协议》，解除了双方的购房合同，但鲁能公司仅退还了原告373901元，剩余456099元未退还。原告要求退还未果。遂起诉。被告惠誉合伙企业辩称，惠誉合伙企业和成雅公司是合伙关系，实际控制人为同一人，鲁能公司与成雅公司存在买卖合同关系，成雅公司授权惠誉合伙企业对外签订合同；惠誉合伙企业与原告签订了《鲁能星城十三街区商铺转让协议书》合法有效，并已履行全部义务，无违约行为，且该认购书至今未解除，故不应退回收取456099元款项；鲁能公司同意退还房款并不代表惠誉合伙企业同意退还房款，惠誉合伙企业在销售案涉房屋过程中产生合理成本支出，若解除认购书，将提起反诉，要求许峰赔偿损失并支付相应违约金。被告鲁能公司辩称，惠誉合伙企业销售案涉房屋的权利来源于成雅公司授权，惠誉合伙企业与成雅公司之间是销售代理关系；鲁能公司与成雅公司之间系包销合同关系，成雅公司支付预付款后，已取得案涉房屋的处分权；鲁能公司从未收取许峰支付的456099元，也未授权惠誉合伙企业收取，故不应退还456099元；许峰与惠誉合伙企业签署《认购协议书》是为了与鲁能公司签署《商品房买卖合同》并取得案涉房屋所有权，许峰对认购协议书载明的金额明知，且其合同目的已经实现，惠誉合伙企业和鲁能公司均无过错，许峰无权要求退还案涉款项。被告成雅公司辩称，成雅公司和惠誉合伙企业是合伙关系，并非销售代理关系，其不是适格被告，认购协议书的主体并非成雅公司，不能对其产生约束力，即使惠誉合伙企业在本案中承担责任，也是惠誉合伙企业在承担责任后向成雅公司追偿，成雅公司也不应承担任何责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的转让认购书、借记卡明细清单、收据、买卖合同、POS单、签购单、退房协议情况说明、招行账户历史交易明细、《鲁能星城商业房屋购买合同》、确认函、转让认购书、增值税发票等证据本院予以采信。经本院审理查明，2016年9月9日，鲁能公司作为甲方与成雅公司作为乙方签订《鲁能星城商业房屋购买合同》，约定乙方购买位于北部新区号楼裙楼商业1-2层合计167套，总价21793.7940万元，本协议签署1个工作日内，乙方累计支付购房预付款2175万元，包含已付500万元冲抵预付款。第三条甲方同意乙方支付总房款10%预付款之日起，在本协议约定的乙方购买商业的范围内乙方可以用乙方或乙方确定的任意第三方名义分户、按套与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》。7、乙方有分户、按套签约定价权，但应确保与甲方签署本合同约定房款总额、发票总额不变，若有差额，由乙方向甲方承担。乙方向意向客户收取《商品房买卖合同》价格之外的费用并签订相关协议，由乙方自行承担盈亏以及其他相关责任，同时相关费用属乙方所有并支配。若由此引起甲方损失，甲方有权要求乙方承担相应赔偿责任。案涉房屋包含在乙方购买的167套范围内。同日，鲁能公司出具确认函，内容如下：成雅公司与我公司就鲁能星城十三街区商业签署《购买合同》。成雅公司、惠誉合伙企业具有招商及向第三方转让销售权利。2017年4月2日，惠誉合伙企业作为甲方与许峰作为乙方签订《重庆鲁能星城十三街区商铺转让协议书》，约定乙方充分了解甲方定制标的物业，即位于重庆市北部新区昆仑大道100号第3座/栋1层10号单位之物业，该物业建筑面积24.8㎡，建面单价35323元/㎡，优惠前总价876000元。乙方申请并向甲方缴纳受让认购定金伍万元，转让成交价为单价33467.74元/㎡，成交价总价（含定金）830000元整，具体付款方式乙方签署《重庆市商品房买卖合同》时另行约定支付。乙方承诺在本认购书签署后4月30日内签订《重庆市商品房买卖合同》。甲方承诺该物业拥有本认购书约定的相应权利及相关有效法律文件，向乙方提供有关物业资料真实有效。保证乙方在和鲁能公司签署《重庆市商品房买卖合同》时，根据《重庆市商品房买卖合同》约定的权益向乙方提供相应的权属证明及其附件，并按重庆市人民政府相关管理规定，完成乙方所购买物业的合同网签、该物业登记备案等权属确认程序。乙方签署本认购书之后，双方均不能单方面提出解除、修改或者其他不同于本订购书约定条款意愿的要求以及实施相关行为……;签署本房屋认购书之后，除不可抗力原因外，买卖双方必须按照本认购书内容执行。同日，许峰向惠誉合伙企业支付50000元。2017年4月14日，鲁能开发公司作为甲方（卖方）与许峰作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买位于重庆市北部新区昆仑大道100号3幢1-商铺10，建筑面积24.8平方米，成交总价为373901元，买受方向银行申请180000元10年的个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给出卖方，作为支付购房款的一部分；乙方应于签署合同当日向甲方支付人民币193901元，并缴纳由开发商代收的政府规定的相关费用（包括但不限于契税、印花税、权证工本费等）。同日，许峰向鲁能开发公司支付208504元。2017年11月9日，惠誉合伙企业向许峰开具内容为咨询服务的增值税发票共计456099元。2018年6月12日，许峰与鲁能开发公司签订《退房协议》，内容为：兹有客户许峰2017年4月24日购买我司位于重庆市北部新区号房，由于客户资金问题的原因，现申请注销《重庆市商品房买卖合同》，解除合同备案登记。同日。鲁能开发公司向重庆市两江新区国土房屋资源管理所申请注销解除许峰的合同备案。许峰称签订《退房协议》时，其与惠誉合伙企业和鲁能开发公司进行过沟通，但惠誉合伙企业不同意其退房。鲁能开发公司称签订《退房协议》时，通知过惠誉合伙企业，惠誉合伙企业的态度未明确是否同意退房。惠誉合伙企业称许峰要求退房时，惠誉合伙企业一直不同意其退房。惠誉合伙企业和成雅公司也没有收到许峰的退房通知。2018年9月6日，鲁能开发公司退回许峰373901元购房款。庭审中，原告认为鲁能公司与惠誉合伙企业系代理销售关系，并向我院举示如下证据：1、（2017）渝0112民初22939号民事判决书、（2018）渝01民终第4756号民事判决书。拟证明被告鲁能公司授权被告惠誉合伙企业对案涉房屋进行销售。两份判决书内容为：成雅管理公司曾以鲁能开发公司为被告向我院提起诉讼，要求鲁能开发公司继续履行合同，将合同约定的鲁能星城第13街区X商业交由原告销售，将案涉房屋由被告与原告指定的第三方签订分层分户按套签署商品房买卖合同，我院于2018年5月18日作出判决，以双方签订商业房屋购买合同合法有效，成雅管理公司已经按约向鲁能开发公司支付了2175万元的预付款，鲁能公司应按约履行义务，包括与成雅公司或成雅公司指定第三方分户、按套签订《重庆市商品房买卖合同》。该项合同义务系一种行为义务，属于合同法第一百一十条规定中的不适于强制履行的债务标的。故驳回成雅公司诉求。后成雅公司不服提起上诉于重庆市第一中级人民法院，二审法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的裁定。上述证据经质证后，惠誉合伙企业对证据真实性予以认可，对证明目的不予认可；鲁能公司对证据真实性合法性予以认可，但关联性不予认可。本院认为，该两份判决书真实性予以认可，但判决结果表明鲁能公司与成雅公司系包销合同关系，鲁能公司应按约履行义务，包括与成雅公司或成雅公司指定第三方分户、按套签订《重庆市商品房买卖合同》，并不属于代理销售关系，对原告证明目的不予采信。惠誉合伙企业认为在销售案涉房屋中产生合理成本支出，为证实自己的主张，另向我院举示如下证据：1、《分销服务合同》、增值税发票、招商银行付款回单。拟证明惠誉合伙企业为销售案涉房屋与分销渠道重庆到家了网络科技有限公司签订了《渠道分销服务合同》，约定到家了公司为鲁能十三街区项目提供客户渠道分销居间服务，惠誉合伙企业按约支付佣金，后惠誉合伙企业向到家了公司支付成功销售案涉房屋的7万元佣金提成。2、起诉状、民事裁定书、解除房屋购买（签约）申请书、退房申请。拟证明许峰于2017年10月25日以不当得利为由向江北区人民法院起诉要求退还456099元，后惠誉合伙企业提出管辖权异议将该案移送至渝北区人民法院，许峰又撤诉。2018年3月许峰要求鲁能公司退房，在退房原因上写明为“客户资金原因”，早在2017年10月18日银行按揭贷款已经发放，其称资金原因系虚假的，原告与被告鲁能公司串通，单方达成退房协议故意损害惠誉合伙企业利益。对上述证据，原告认为证据1真实性无法核实，证据2中起诉书、民事裁定书真实性无异议，但不能达到惠誉合伙企业的证明目的，因购买房屋时鲁能公司或者惠誉合伙企业对案涉房屋进行了虚假宣传，原告多次向房管局进行反映，鲁能公司才同意与原告解除商品房买卖合同，前提是按照鲁能公司的要求填写相关表格退房，鲁能公司也按时全额支付了相应款项，退房审批表是鲁能公司的内部表格，真实性无法核实。被告鲁能公司认为证据2中起诉状和民事裁定书真实性合法性予以认可，退房申请书与申请表不是原件，不予认可。被告成雅公司对上述证据无异议。对上述证据，本院认为，证据1中有相关单位签章，本院对其真实性予以认可；证据2中的民事裁定书、起诉状，因原告、鲁能公司和成雅公司对其真实性予以认可，本院对其予以采信，对解除房屋购买（签约）申请表和退房申请，原告和鲁能公司对真实性不予认可，因其系复印件，本院对其真实性不予采信。审理中，许峰拒绝追加成雅公司为本案被告，但在庭审中要求成雅公司对惠誉合伙企业的收款行为承担连带责任。本院认为，成雅公司与鲁能公司签订的《鲁能星城商业房屋购买合同》、许峰与惠誉合伙企业签订的《重庆鲁能星城十三街区商铺转让认购书》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。原告称鲁能公司与成雅公司之间系代理销售关系，其举示的两份判决书中查明的事实和判决结果以及本案查明的事实均能证实鲁能公司与成雅公司系包销合同关系，成雅公司购买鲁能公司167套房屋，其中包括案涉房屋，按照双方合同约定，成雅公司在支付总价款10%后即可要求甲方与其指定的第三方签订《重庆市商品房买卖合同》，并对案涉房屋有定价权，故对原告的该辩解意见，本院不予支持。对于惠誉合伙企业和成雅公司之间的法律关系问题，鲁能公司辩称双方系代理销售关系，其是基于成雅公司的授权才出具的确认函，惠誉合伙企业和成雅公司则称双方之间就该项目系合伙关系。本院认为，按照成雅公司与鲁能公司合同约定，成雅公司在支付总价款10%之后即取得其购买房屋的处分权，成雅公司有权与他人合伙或授权他人处置其购买的房屋，根据合同相对性原则，成雅公司如何处分自己的房屋均不影响鲁能公司与成雅公司之间的合同约定，鉴于成雅公司与惠誉合伙企业均自认双方系合伙关系，本院对此予以确认，故惠誉合伙企业有权对外销售案涉房屋，惠誉合伙企业与许峰签订的《重庆鲁能星城十三街区商铺转让协议书》理应约束成雅公司。许峰与惠誉合伙企业签订的《重庆鲁能星城十三街区商铺转让认购书》载明了案涉房屋总价款，许峰对该价款系明知的，并自愿与惠誉合伙企业签订了认购书，且已实际按照认购书约定的金额支付了价款，履行了认购书中约定的义务，惠誉合伙企业也按照认购书中约定的内容，履行了相关义务，并无违约行为。现许峰已实际与鲁能开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，支付首付款，申请银行按揭贷款并获准许且已实际放贷，已实际取得案涉房屋的所有权，其签订《重庆鲁能星城十三街区商铺转让认购书》的合同目的已经实现。本案中，鲁能公司与许峰签订《重庆市商品房买卖合同》系基于鲁能公司与成雅公司之间签订的《鲁能星城商业房屋购买合同》约定的鲁能公司应当履行合同义务一部分，根据合同相对性原理，虽然鲁能公司与许峰达成退房协议并将按照《重庆市商品房买卖合同》约定收取的房款退还给许峰，此系鲁能公司对自身权利的处分，该退房协议并不能约束惠誉合伙企业，惠誉合伙企业与许峰签订的《重庆鲁能星城十三街区商铺转让认购书》仍合法有效，双方均按照认购书约定的内容履行完毕各自义务，且惠誉合伙企业一直没有同意许峰退房，故在许峰未要求解除双方签订的认购书，只要求惠誉合伙企业退还收取的456099元的依据不足。惠誉合伙企业与成雅公司系合伙关系，则成雅公司也不应退还许峰456099元，对许峰的诉求，本院不予支持。其要求支付资金占用损失的诉求，因无证据证实，本院亦不支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告许峰的诉讼请求。案件受理费8140元，由原告许峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  胡可萍人民陪审员  彭钦梅人民陪审员  王婉莉二〇一九年六月十三日书 记 员  唐春燕