广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终560号 上诉人（一审被告）：向某，女，1979年2月22日出生，壮族，农民，住广西田东县。 上诉人（一审被告）：潘某，男，2006年5月14日出生，壮族，学生，住广西田东县。 法定代理人：向某，系潘某之母亲。 上诉人共同委托诉讼代理人：黄启航，广西桂百律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：黎金作，男，1966年8月1日出生，壮族，居民，住广西田东县祥周镇新州村小屯****，现住广西田东县。 被上诉人（一审原告）：潘年朝，女，1965年8月29日出生，壮族，自由职业，住广，住广西田东县祥周镇新州村小屯****广西田东县。 一审第三人：黎明，男，1998年6月3日出生，壮族，自由职业，住广西田东，住广西田东县祥周镇新州村小屯****东县。 被上诉人及一审第三人共同委托诉讼代理人：向阳，田东全兴法律服务所法律工作者。 上诉人向某、潘某因与被上诉人黎金作、潘年朝及一审第三人黎明物权确认纠纷一案，不服田东县人民法院（2018）桂1022民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2019年5月8日通知各方当事人到庭进行法庭调查。上诉人向某及其上诉人的共同委托诉讼代理人黄启航、被上诉人潘年朝及其被上诉人与一审第三人的共同委托诉讼代理人向阳到庭。本案现已审理终结。 向某、潘某上诉请求：1、一审判决认定被上诉人为涉案房产土地使用权及房屋的真实权利人错误，应予改判，驳回被上诉人的一审诉请；2、依法判令被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、涉案房产的土地使用权，在转让前未经政府审批，转让合同无效。涉案房产的土地使用权，是因国家征收田东县平马镇牛行村那塘屯7组（下称“7组”）的土地，国家作为征收补偿划拨给7组作为安置补偿，经村委会分配，涉案房产的土地使用权分配给上诉人向某和潘世辉、潘某共同所有。因该地性质为国有土地划拨，依照相关法律规定，应当经人民政府审批。但该房产的土地使用权至今未经有权的县政府审批，违反法律规定，应为无效。二、涉案房产的土地使用权转让，未经共有人潘某同意，他人擅自处分，损害了潘某的合法权益，转让行为无效。涉案房产的土地使用权人为上诉人向某、潘世辉及潘某共有。该地被处分后将给潘某以后独立生活居住条件造成影响，上诉人向某和潘世辉没有为潘某德利益考虑擅自处分，违反了法律保护未成年人利益的强制性规定。同时根据共有关系的规定，被上诉人作为第三人明知国有划拨土地使用权未经县级人民政府土地管理部门审批不能转让，仍与上诉人签订合同，主观有过错，不具有善意性，其行为利益不受法律保护。 黎金作、潘年朝辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法驳回上诉人的诉讼请求。一、本案转让土地使用权行为有效。1、转让协议经两次签订修改后才予以确认，是双方的真实意思表示。2007年8月2日，上诉人积极配合被上诉人办理过户，且转让费支付清楚。2、2007年转让至今，被上诉人建房入住8年，地皮转让11年，双方均未提出异议，直至需要上诉人签字过户了才产生争议。3、上诉人引用的法律并不准确，上诉人至今未配合履行过户手续，且对被上诉人进行微信恐吓。4、最高法的指导性案例已经定论，管理性强制性规定可以采取补救措施，违反效力性强制性规定不可补救，本案不适用上诉人引用的法律规定。二、从一审证据看，涉案土地转让到房子起建的相关手续、费用均由被上诉人办理支付，从地皮转让之日起归被上诉人占有收益和处分。涉案土地在2003年被征收，上诉人潘某2006年出生，安置地当时分配主体为上诉人向某、潘世辉，与潘某无关。不动产过户手续需将地皮房屋登记在向某、潘某名下后才能办理，但房屋所有权不属于上诉人。因上诉人故意不配合过户，构成违约。三、潘某没有涉案土地份额，在本案无实际权利。本案土地为国有划拨性质，可以上市交易。 黎明参诉意见与被上诉人辩词一致。 黎金作、潘年朝向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认位于田东县不动产权第0000344号《不动产权证书》的国有建设用地使用权和房屋所有权的权利人归属原告黎金作、潘年朝共同共有；2、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：黎金作与潘年朝系夫妻关系，黎明系二人之子，三人均系田东县祥周镇新州村**居民。向某与潘世辉系夫妻关系，潘某系二人之子，，三人均系田东县平马镇牛行村**居民。案诉争土地是田东县平马镇牛行村7组分配给向某、潘世辉夫妻的三产安置用地，面积64㎡，规格为8米×8米。2007年11月21日，原告黎金作、潘年朝与潘世辉签订一份《宅基地转让协议书》,约定：潘世辉以12万元的价格将该宅基地使用权转让给原告，签订协议当天支付10万元（协议书笔误为“100000万元”），办理土地证费用由原告负责，双方配合办理土地证，办好土地证后三天内，潘世辉将土地证交给原告，原告当即支付剩余土地转让金2万元；潘世辉须在6个月内办好土地使用证给原告，如在6个月内还没有办好证，潘世辉须还回预付金10万元，待办好证后原告再付清12万元转让款等内容。签订协议后，原告当即向潘世辉支付了宅基地预付款10万元，潘世辉和被告向某共同向原告出具了收据。 2009年3月30日，在双方配合下，潘世辉取得了诉争宅基地的国有土地使用证（证号：东国用[2009]第210号，使用权人：潘世辉，座落：田东县金穗农贸市场东北侧，用途：城镇住宅，使用权类型：划拨，使用权面积：64㎡）。 2009年7月21日，被告向某及潘世辉作为甲方，原告黎金作作为乙方再次签订了一份《宅地使用权转让协议书》，协议中有关转让费金额及支付方式与第一份协议书基本相同，此外还约定：甲方保证该宅地无产权纠纷，甲方现有权决定宅地的转让和处分，若有产权纠纷，由甲方处理，与乙方无关，甲方不得以此终止本协议；协议书生效后，甲方即向乙方交付宅地，由乙方占有、使用、收益和处分，甲方不得以任何理由干涉乙方处分、使用该宅地的权利；宅地使用权转让后，甲方应协助、配合乙方办理使用权转移手续、过户所需费用均由乙方承担；协议生效后至土地使用证过户前，双方均严格履行本合同的义务，任何一方不得违约，若甲方违约，甲方除退回12万元土地使用转让费外，还应向乙方支付违约金，违约金的数额按甲方违约时该地的土地市场地价确定，并应赔偿给乙方建房所有费用；甲方若不协助乙方办理过户手续，甲方应承担违约责任，赔偿乙方因此造成的损失；若乙方违约，所交付的土地转让费不再退回等内容。协议签订后，原告将转让费尾款2万元支付给了被告向某及潘世辉，二人向原告出具了收据，并将东国用[2009]第210号《国有土地使用证》交付原告收执。 在取得土地使用证之后签订第二份协议之前，在被告向某及潘世辉的配合下，原告已以潘世辉的名义申报各类建房审批手续。2010年3月17日，原告以潘世辉名义取得了《建设工程规划许可证》。2011年3月，原告与个体施工队签订协议，在诉争土地上投资建设房屋。至2011年12月，确切地址为平马镇金穗路金穗八巷17号的6层砖混结构的房屋建设工程竣工。原告家庭随后搬入该房居住至今。 2017年2月5日潘世辉因病去世。 2017年下半年，双方在办理不动产登记手续时原告要求直接登记在原告名下，但不动产登记部门要求应先将不动产登记在被告名下然后才办理过户。随后，原告以被告的名义交纳了各类办证所需税费，并先后以被告向某、潘某的名义取得证号为桂（2018）田东县不动产权第0000280号《国有建设用地使用权证》及证号为桂（2018）田东县不动产权第0000344号《不动产权证书》，不动产权证书记载：权利人：潘某、向某，共有情况：按份共有，坐落：田东县平马镇金穗路金穗八巷17号，权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质：划拨/自建房等内容。两本证书取得后一直由原告收执。之后，原告要求被告协助办理过户手续时遭到被告拒绝，经协商无果，原告遂诉至一审法院。 一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但不是确认不动产所有权的唯一凭证。在法律物权和事实物权相分离的情况下，判断真正的权利人，首先按照权利的外观进行判断，基于物权公示公信的原则，不动产权属证书具有推定效力，应信赖其实际权利人。本案中，原告与被告向某及其丈夫潘世辉签订的两份转让协议，是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议的约定行使权利、履行义务。原告按约定支付了全部价款，被告应按照约定协助原告办理涉案土地使用权权属过户手续。诉争房产因为继承原因登记在被告向某、潘某名下，但原告提供的转让协议、转让费收据、建房合同、建材采购清单和收据、测绘费交费收据、银行转账记录等证据均证明诉争房产由原告投资建设，被告对此也不持异议，且房屋竣工后原告家庭即入住至今以及房屋为原告实际占有、控制的事实，已形成完整、真实的证据链条，均能证明构建在田东县构筑物，即桂（2018）田东县不动产权第0000344号《不动产权证书》上登记的房屋所有权的实际权利人系原告黎金作、潘年朝。故原告要求确认桂（2018）田东县不动产权第0000344号《不动产权证书》中国有建设用地使用权、房屋所有权的实际权利人为原告黎金作、潘年朝有事实和法律依据，予以支持。关于被告主张原告请求物权确认已超过诉讼时效的问题，一审法院认为，本案系物权确认纠纷，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”之规定，物权纠纷并不适用诉讼时效的有关规定，因此本案并不适用有关诉讼时效制度。被告关于诉讼时效的抗辩不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：确认桂（2018）田东县不动产权第0000344号《不动产权证书》中国有建设用地使用权和房屋所有权的实际权利人为原告黎金作、潘年朝。案件受理费100元，减半收取50元，由被告向某、潘某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人到庭进行证据交换和质证。上诉人向法庭提交以下证据：田东县平马镇牛行村七组组长潘世峰2019年2月11日出具的证明，证实涉案土地为上诉人及潘世辉共有，性质为国有划拨土地使用权。 被上诉人质证认为，对上诉人提交的证据真实性有异议，潘世文系向某丈夫的亲哥，有利害关系；且未到庭接受质询，该证据是一审开庭后才补的，涉案土地征收时潘某未出生。 被上诉人向法庭提交以下证据： 证据一、涉案宅基地及相邻前后变更情况对比图片，证明与上诉人、被上诉人情况一样的其他户，同样是先转让地皮后建房，并由受让方补交土地出让金，转让方积极配合办理过户手续。 证据二、电话录音截图及光盘，证明上诉人怠于履行过户手续并索要高额费用，构成违约；国有划拨土地转让的行政管理性强制性规定不适用本案。 证据三、上诉人向某、潘某现住村内82号门牌××张，证明涉案国有划拨土地使用权转让并非损害上诉人的居住条件等相关利益。 上诉人质证认为，对被上诉人提交的证据一有异议，该证据系复印件，无原件比对，与本案无关；对证据二有异议，上诉人不存在被上诉人主张的恐吓行为；对证据三有异议，上诉人有居住条件与本案土地转让无关。 关于当事人二审提交的证据，本院认证如下：关于上诉人提交的证据，证人应出庭接受法庭质询，虽然该证人系上诉人所在村组的组干，但证明内容为个人所列，且未到庭接受双方当事人的质询，对该证言的真实性无法核实，本院不予采信；关于被上诉人提交的证据一，涉案宅基地附近的土地交易情况与本案合同并无实质关联；关于被上诉人提交的证据二，该录音证据是否在取得被录音者同意的前提下制作，采集过程是否符合证据形式无法核实，对该证据不予采信；关于证据三，上诉人的居住条件与本案转让土地争议无关联。 二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议的焦点是:上诉人转让案涉土地使用权的行为是否合法有效。 依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定,转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。根据已查明的事实,涉案宅基地虽然于2007年11月21日转让时未经过行政机关许可，但经双方配合于2009年3月30日已取得国有土地使用证，使用权人为潘世辉。随后双方于2009年7月21日重新签订《宅地使用权转让协议书》。一审结合双方当事人合同订立、履行等客观情况,考虑双方利益平衡,认定转让合同有效有事实和法律依据。上诉人主张宅基地转让前未经政府审批，转让合同无效没有事实依据，本院不予采信。合同有效，双方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。从转让合同订立之日起至本案起诉前，被上诉人已全额支付转让款，办理各类证照的税费也全部由被上诉人支付，被上诉人以潘世辉名义在该地起建房屋并居住至今，上诉人从未提出异议。故被上诉人为涉案房屋所有权人，并对所依附的土地享有使用权。潘世辉去世后，不动产权证书登记在上诉人名下。为办理不动产权证书变更手续，双方产生争议，上诉人拒绝配合被上诉人办理。虽然转让宅地使用权的一方当事人为潘世辉，但上诉人作为潘世辉的法定继承人,有义务依合同约定,协助被上诉人办理涉案不动产权登记的变更手续。 依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依照上述物权公示公信原则，不动产物权自依法登记时生效。本案中双方未办理权属变更登记,不动产物权未发生转移。一审确认被上诉人为涉案不动产实际权利人正确，但判决主文表述为“确认桂（2018）田东县不动产权第0000344号《不动产权证书》中国有建设用地使用权和房屋所有权的实际权利人为原告黎金作、潘年朝”不当，应予纠正。 综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理合理部分，本院予以维持，欠妥部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、变更田东县人民法院（2018）桂1022民初1617号民事判决为：确认田东县平马镇金穗路金穗八巷17号国有建设用地使用权人和房屋所有权人为原告黎金作、潘年朝； 二、上诉人向某、潘某限本判决生效之日起三十日内协助被上诉人黎金作、潘年朝办理位于田东县不动产权第0000344号《不动产权证书》更名过户手续。 上述义务，义务人应于本案判决规定的期限内履行完毕，逾期权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 二审案件受理费150元，由上诉人潘某、向某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  凌 除 审 判 员  凌文楼 审 判 员  玉 江 二〇一九年六月六日 法官助理  黎燕娜 书 记 员  陈 杨