湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0921民初1062号原告：彭新辉，女，1969年11月30日出生，汉族，住南县。委托诉讼代理人：曹文卿，湖南激扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭卫星，湖南激扬律师事务所律师。被告：廖谷明，男，1969年8月3日出生，汉族，住南县。被告：李建军，女，1970年8月22日出生，汉族，住南县。委托诉讼代理人：刘建军，湖南金剑律师事务所律师。第三人：曹其顺，男，1968年3月23日出生，汉族，住南县。原告彭新辉与被告廖谷明、李建军及第三人曹其顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭新辉的委托诉讼代理人曹文卿、郭卫星、被告廖谷明、被告李建军的委托诉讼代理人刘建军到庭参加诉讼，第三人曹其顺经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭新辉向本院提出诉讼请求：1.判决被告廖谷明、李建军共同赔偿原告彭新辉423728元；2.判决两被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：2011年4月7日，被告廖谷明、李建军与原告彭新辉、第三人曹其顺签订房屋买卖协议，约定两被告将位于南县茅草街镇（原八百弓乡）长春集镇的两底三层楼房一栋出卖给原告，建房前后的一切纠纷由廖谷明负责。协议签订后，原告支付了对价，且对房屋实际居住、使用。2017年11月10日，案外人曹绍芳认为房屋东头部分的居住权、使用权属于自己，向南县人民法院起诉要求返还。2018年4月15日，南县人民法院作出（2017）湘0921民初1616号民事判决书，判决由廖谷明、李建军、彭新辉、曹其顺共同向曹绍芳返还位于南县茅草街镇（原八百弓乡）长春集镇的一底三层东头房屋居住权、使用权。原告向两被告支付了对价并对房屋实际居住、使用，可对两被告主张违约责任或者赔偿损失。原告已委托长沙天时价格评估事务所有限公司对房屋的房地产价格进行了评估，结论为423728元。综上，两被告因未取得所出卖房屋东头部分的处分权致原告不能正常居住、使用，给原告造成损失，应当承担赔偿责任，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，现经依法鉴定两被告违约所造成的损失为423728元。故原告为维护自己的合法权益，依法起诉，请依法判决。诉讼中彭新辉向本院申请增加诉讼请求：判决解除原告彭新辉与被告廖谷明、李建军之间的房屋买卖合同。廖谷明辩称，1.买卖房屋的时候廖谷明在住院，由廖谷明全权委托李建军卖房。协议书是廖谷明出院后，与李建军、彭新辉、曹其顺一同在场的情况下签的，约定一切纠纷由廖谷明承担，故原告不应追究李建军的责任；2.原告明知房屋是廖谷明和曹绍芳共同购买的，明知房屋存在麻纱还要购买，原告应当承担一定的责任。李建军辩称，1.李建军不应承担赔偿责任，李建军虽有在协议书上签名的行为，但系受廖谷明的委托；2.案涉房屋有两个不同的权利人，其中西头房屋的权利人是廖谷明、李建军，东头的权利人是曹绍芳，故西头房屋的买卖是有效的，廖谷明、李建军有权对自己西头房屋进行处理；3.被告出卖东头房屋的行为属无权处分，是无效的，应当予以恢复，由原告退房，廖谷明退回购房款。至于原告对房屋的装修投入，原告与廖谷明都有责任，应由两人承担；4.原告主张的赔偿数额不能成立，鉴定是原告单方委托，不能作为定案依据。曹其顺未予陈述或答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。曹其顺未予质证，其与廖谷明未在举证期限内向本院举证。本院对当事人所举证据认定如下：彭新辉所举证据1.《协议书》1份。该证据证实廖谷明、李建军与彭新辉于2011年4月7日就房屋买卖签订协议的事实，予以认定。2.本院（2017）湘0921民初1616号民事判决书1份。该判决系本院另案审理的曹绍芳与李建军、廖谷明、彭新辉、曹其顺房屋买卖合同纠纷一案，于2018年4月25日作出判决，由廖谷明、李建军、曹其顺、彭新辉共同向曹绍芳返还位于南县茅草街镇（原八百弓乡）长春集镇的一底三层东头房屋居住权、使用权。该判决已经生效，予以认定。3.长沙天时价格评估事务所有限公司作出的长天时价评益字（2018）第128号价格评估结论书1份。彭新辉在本案起诉前委托长沙天时价格评估事务所有限公司对南县茅草街长春社区一幢三层住宅（含土地使用权，建筑面积298.4㎡）进行价格评估，该公司于2018年7月10日作出价格评估结论书，结论为委托评估事项在评估基准日的重置价格为人民币423728元，对该事实予以认定。4.照片8张。彭新辉提出系起诉后所拍摄的房屋照片，廖谷明、李建军对真实性未提出异议，能够证明案涉房屋和与其相邻房屋的外观状况，予以认定。李建军举证本院（2017）湘0921民初1616号民事判决书1份。认证意见同彭新辉所举证据2。本案诉讼中本院根据李建军的申请，委托湖南恒永房地产评估咨询有限公司对本案房屋（曹卫文名下位于南县茅草街镇长春集镇的一栋商住用房）房地产市场价值进行价格鉴定，该公司于2019年4月19日作出湘恒永房评字（2019）第YG037FYA号房地产估价报告，结论为估价对象在2018年12月20日的公开市场房地产总价值评估总价359572元。对本院委托的鉴定机构就案涉房屋作出估价报告的事实予以认定。本院经审理认定事实如下：彭新辉与曹其顺系夫妻关系。廖谷明与李建军原系夫妻关系，于2013年7月26日登记离婚。本案所涉二底三层房屋坐落于南县茅草街镇长春集镇，所有权人为曹卫文，未办理初始登记。1993年下半年，曹卫文将上述房屋出卖给廖谷明和曹绍芳，未办理转移登记，其中廖谷明居住使用该房屋的西头一底三层部分，曹绍芳居住使用东头一底三层部分。2011年，廖谷明、李建军将其与曹绍芳共同购买的上述房屋，包括曹绍芳居住使用的东头一底三层房屋部分一并出卖给彭新辉，双方于2011年4月7日签订《协议书》一份，载明：“卖主廖谷明二间三楼房屋卖给彭新辉，事项如下：建房前后的一切纠纷由廖谷明负责”。《协议书》上由廖谷明、李建军作为卖方签名，彭新辉作为买方签名。协议签订后，彭新辉向廖谷明支付了购房款34000元，并对所购房屋进行了装修。庭审中双方一致认可东头一底三层和西头一底三层房屋的购房款各占一半，分别为17000元。2017年11月10日，曹绍芳以其购买的上述房屋被廖谷明、李建军私自出卖，向本院起诉主张返还和支付占用费。2018年4月25日，本院就审理的该曹绍芳与李建军、廖谷明、彭新辉、曹其顺房屋买卖合同纠纷一案，作出（2017）湘0921民初1616号民事判决书，判决由廖谷明、李建军、曹其顺、彭新辉共同向曹绍芳返还位于南县茅草街镇（原八百弓乡）长春集镇的一底三层东头房屋居住权、使用权；驳回曹绍芳的其他诉讼请求。现该判决已经生效，并经本院执行，彭新辉已将上述所购房屋的东头一底三层部分退还交付给曹绍芳，西头一底三层房屋部分继续由彭新辉居住使用。另曹卫文在该案中提供书面说明表示对房屋的买卖不反悔，归廖谷明和曹绍芳所有，各一半。本案起诉前，彭新辉委托长沙天时价格评估事务所有限公司对本案房屋进行价格评估，该公司以价格评估事项在评估基准日，采用当地公开市场价值标准确定的重置价格，于2018年7月10日作出价格评估结论书，结论为委托评估事项在评估基准日2018年7月的重置价格为人民币423728元。诉讼中李建军向本院提出重新鉴定申请，湖南恒永房地产评估咨询有限公司受本院委托，对上述曹卫文名下位于南县茅草街镇长春集镇的一栋商住用房房地产市场价值进行价格鉴定，于2019年4月19日作出湘恒永房评字（2019）第YG037FYA号房地产估价报告，结论为估价对象在估价人员实地查勘之日2018年12月20日的公开市场房地产总价值评估总价359572元。其中装修价格东头曹绍芳一楼为23101元，二楼9691元；西头李建军一楼15998元，二楼15397元；公共部分8142元。上述房屋装修价格共计72329元。李建军已交纳鉴定费5394元。另诉讼中本院对案涉房屋现场勘查，该房屋共二底三层，分东西两部分，共墙，楼梯共用；从一层到二层须通过东头第一层房间，进入设置在西头第一层房间后面的楼梯上到二层；从二层到三层的楼梯设置在东头第二层房间外靠东一侧，进入西头第二层房间须从东头第二层房间内通过；第三层的房屋均未进行装修。庭审中彭新辉提出所购买的房屋只有一个共用楼梯，房屋不能分开使用，故应当解除房屋买卖合同，由廖谷明、李建军按鉴定的房屋重置价格423728元赔偿损失。廖谷明提出其系上述西头一底三层房屋的权利人，该部分房屋的买卖是双方真实意思表示，合法有效，不同意对该部分解除；原告明知房屋系廖谷明和曹绍芳两家共有，其购买东头一底三层房屋部分，不构成善意取得，对于买卖东头房屋部分和装修损失应当由双方按过错大小承担责任。廖谷明、李建军均提出李建军系受廖谷明委托出卖房屋，且协议约定一切责任由廖谷明承担，李建军在本案中不应当承担责任。另诉讼中经本院征询双方当事人的意见，均一致同意东头的一底三层房屋和西头的一底三层房屋剔除装修后的价值，按房屋整体评估价格的50%分别计算；公共部分装修价值的分配，按东西两头房屋各占该公共部分整体装修评估价格的50%计算。本院认为，彭新辉与廖谷明、李建军签订的《协议书》系双方真实意思表示，协议内容不违反我国法律、法规的效力性强制性规定。虽该合同标的中的东头一底三层房屋部分系由案外人曹绍芳享有居住和使用权，廖谷明、李建军出卖该部分房屋的行为属无权处分，并且经案外人主张权利，本院已判决由房屋买卖双方向案外人返还，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，该无权处分不影响合同的效力。本案所涉二底三层房屋的所有权人为曹卫文，该房屋西头一底三层部分未转移登记至廖谷明名下，但实际已交付并由廖谷明和李建军共同使用，曹卫文对其房屋买卖行为未提出异议，故本院认定该房屋西头一底三层部分的居住和使用权人为廖谷明和李建军，其对该房屋实际享有占有、使用、收益和处分的权益。廖谷明、李建军将涉案房屋出卖给彭新辉，其中就协议约定的西头一底三层房屋部分，廖谷明、李建军已向彭新辉交付房屋收取了购房款，彭新辉交付购房款后占有房屋进行了装修和使用，双方就房屋买卖的该部分合同已履行完毕。彭新辉所购买房屋原分属不同的权利人，现廖谷明、李建军不同意解除已履行完毕的上述部分合同，彭新辉提出的房屋只有一个共用楼梯，不能分开使用，应当解除整个房屋买卖合同的主张不能成立，本院对其主张解除上述已履行完毕的部分合同并由廖谷明、李建军赔偿该部分损失的诉讼请求不予支持。对于合同所涉东头一底三层房屋，本院已判决由房屋买卖双方向案外人返还，该判决已生效，并经本院执行，彭新辉已退还交付给曹绍芳。双方就该东头一底三层房屋的买卖已不能实现其合同目的，现彭新辉主张解除该部分房屋的买卖合同，廖谷明、李建军对此不持异议，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。彭新辉就该东头一底三层房屋部分的买卖合同主张解除并由出卖人赔偿损失，于法有据，本院予以支持。本案中，李建军虽系合同出卖人之一，但双方在签订《协议书》时约定一切纠纷由廖谷明负责，该约定不违反法律规定，本院对彭新辉主张由李建军承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。就彭新辉在本案中的损失应以何种司法鉴定结论作为本案定案依据的问题，本院认为，湖南恒永房地产评估咨询有限公司受本院委托对本案房屋进行鉴定，其作出的房地产估价报告程序合法，依据充分，本院确信具高度可能性，根据民事证据高度盖然性证明标准，本院对该房地产估价报告予以认定，并以该鉴定结论作为计算原告相关赔偿数额的依据。诉讼中经本院征询当事人的意见，双方一致同意东头的一底三层和西头的一底三层房屋剔除装修后的价值，按房屋整体评估价格的50%分别计算；公共部分装修的分配，按东西两头房屋各占该公共部分整体装修评估价格的50%计算。故双方就本案所涉东头一底三层房屋的买卖合同解除后，应先由出卖人向彭新辉退还该部分房屋的购房款17000元。对于彭新辉主张赔偿的损失数额，本院认为，损失应完全赔偿，包括直接损失和本可以取得的利益因出卖人无处分权而解除合同导致买受人未获得的利益，即间接损失。综合上述湖南恒永房地产评估咨询有限公司作出的房地产估价报告和当事人的意见，本院认定其直接损失为彭新辉投入的装修价值部分36863元（23101+9691+8142×50%），间接损失为现房屋价值(剔除彭新辉投入的装修价值)和购房价格的差值部分126621.5元[（359572-72329）×50%-17000]。上述彭新辉损失共计163484.5元（36863+126621.5）。同时，彭新辉作为买受人，在购买本案所涉不动产过程中，理应对房屋所有权情形进行充分查证和了解，其在权属不明的情况下购买房屋，导致所购买的东头一底三层房屋居住使用权人向本院主张权利，并由本院判决返还，其对合同的解除存在过错，应对所造成的上述损失承担相应的责任，本院综合衡量本案合同履行程度，以及当事人各自过错情况，并考虑预期利益等因素，酌定由廖谷明承担上述损失65%的赔偿责任，彭新辉自行承担35%的责任。综上所述，彭新辉与廖谷明、李建军就本案所涉东头一底三层房屋部分的买卖合同解除后，由廖谷明退还彭新辉购房款17000元，赔偿彭新辉损失106265元（163484.5×65%），对彭新辉诉请超出部分不予支持。曹其顺不是合同相对人，系无独立请求权的第三人，在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、解除彭新辉与廖谷明、李建军于2011年4月7日签订的《协议书》所涉坐落于南县茅草街镇长春集镇二底三层房屋中东头一底三层的买卖合同部分；二、由廖谷明退还彭新辉上述东头一底三层房屋购房款17000元；三、由廖谷明赔偿彭新辉上述解除合同所造成的损失106265元；四、驳回彭新辉的其他诉讼请求。上述第二、三项廖谷明共计支付彭新辉123265元，限于本判决生效之日起十日内清偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7660元，由廖谷明负担2765元，彭新辉负担4895元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  陈伯准审 判 员  蔡佳伟人民陪审员  熊姣英二〇一九年六月十九日法官助理姚赛代理书记员  曹亚娟