四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终749号 上诉人（原审原告）:李晋丽，女，1967年11月20日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 上诉人（原审原告）：彭子霄，男，1995年12月9日出生，汉族，住北京市石景山区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：曾资鉴，四川山和律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:德阳市美特安物业管理服务有限公司，住所地四川省德阳市千山街二段**香诗美林专业市场综合楼**A-3-1附**。 法定代表人：景丽军，总经理。 委托诉讼代理人：张顺斌，德阳市正大法律服务所法律工作者。 上诉人李晋丽、彭子霄因与上诉人德阳市美特安物业管理服务有限公司（以下简称“美特安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李晋丽、彭子霄上诉请求：一、支持李晋丽、彭子霄原审第三项诉讼请求，即恢复房屋的原状；二、本案一、二审诉讼费由美特安公司承担。事实和理由：租赁合同明确约定了美特安公司应当恢复商铺原有状态及功能，李晋丽、彭子霄所有的铺面为三面闭合的封闭房屋，房产证、购房合同以及工商登记查询的市场平面图均有显示，美特安公司将铺面租赁给超市后，将墙面拆除，把几间相邻的门面打通，原本的房屋状态已发生变化，其应当履行恢复原状的义务。 美特安公司辩称，本案所涉合同系复印件，诉讼主体错误，其主张均不能成立。 美特安公司上诉请求：撤销原判。事实和理由：李晋丽、彭子霄提交的租赁合同非原件，系孤证。签字主体与本案的诉讼主体系不同时间段的法律主体，我方不应担责。 李晋丽、彭子霄辩称，我方一审提交的租赁合同、企业信息、企业信用信息公示报告、房产证以及信用卡交易明细电子银行回单等证据足以证实美特安公司主体适格。租赁合同的签订系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，美特安公司在一审中未对租赁合同提出异议，其二审的主张不应成立。 李晋丽、彭子霄向一审法院起诉请求：1.判令解除合同；2.判令美特安公司向李晋丽、彭子霄支付拖欠租金23154元、违约金3227元，共计26381元；3.恢复房屋原状及其功能；4.本案诉讼费用由美特安公司承担。庭审过程中，李晋丽、彭子霄表示因合同已到期终止，故当庭撤回了第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：李晋丽、彭子霄按份共有位于德阳市河东区营业用房。李晋丽、彭子霄向一审法院提交《租赁合同》一份，李晋丽、彭子霄于2012年6月28日在甲方（出租方）处签字，李晋丽、彭子霄称美特安公司的法定代表人罗斌在乙方（承租方）处签字。美特安公司对罗斌的签订不予认可。该合同主要约定：1.甲方保证出租商铺系完全所有权，并不得单独对外出租，现甲方委托乙方进行市场整体招租管理相关事宜；2.出租商铺位于香诗美林10栋Ａ区1楼4号，建筑面积为40.51平方米，商铺租赁期限为2013年12月1日至2018年11月30日止；3.商铺年租金为15372元。前两年租金不变，从第三年起租金每年在上一期基础上上涨8%，若乙方整体招租收益超过该租金标准，则乙方按市场整体价值比例分配给甲方，乙方不得赚取甲方租金收益；4.租金按季支付，自合同生效之日，乙方应支付甲方首期的租金，以后应在到期前5个工作日内付清下一期租金，若乙方超过15个工作日未支付租金，则甲方有权收回商铺并按2个月租金收取违约金，同时乙方30日内恢复该市场商铺原有状态及功能，本合同解除。李晋丽、彭子霄提交的银行明细及美特安公司提交的转账单显示银行回单显示，2013年12月1日至2015年11月30日，美特安公司每年向李晋丽、彭子霄支付租金的数额为15372元，其后美特安公司调低了租金支付标准，截止2018年11月2日，美特安公司共计向李晋丽、彭子霄支付租金61484元。德阳市香诗美林农贸市场有限公司企业名称于2014年3月18日变更为美特安公司。美特安该公司的法定代表人原是罗斌，于2014年3月18日变更为景丽军。 一审法院认为，就《租赁合同》中乙方的签字问题，李晋丽、彭子霄向一审法院提交了《公司设立登记申请书》用以证明申请书中罗斌的签字与《租赁合同》中的签字一致，美特安公司虽抗辩《租赁合同》的签字并非罗斌，但未提交证据。结合美特安公司实际向李晋丽、彭子霄支付了租金，并且2013年12月1日至2015年11月30日美特安公司支付的租金数额与合同约定的租金数额15372元/年一致这一事实，一审法院根据民事诉讼中“优势证据原则”，认定租赁合同中乙方签字系罗斌。罗斌作为美特安公司的法定代表人，其行为代表美特安公司，且美特安公司也在实际履行该《租赁合同》，故一审法院认定《租赁合同》系原被告双方真实意思的表示，合法有效，对原被告双方均具有约束力。就李晋丽、彭子霄要求美特安公司支付租金23154元的诉请。李晋丽、彭子霄认为美特安公司从2015年12月起未依照合同约定标准支付租金，应补足租金并支付违约金；美特安公司认为双方系委托关系，美特安公司仅是代收租金，调低租金是李晋丽、彭子霄同意的，美特安公司已全额支付所有租金。一审法院认为，美特安公司称双方系委托关系，但未提交证据，美特安公司称调低租金经过了李晋丽、彭子霄的同意，但未提交证据，美特安公司称其已支付全部租金，也未提交证据，美特安公司应自行承担举证不利的法律后果，故对其上述主张，均不予采信。根据双方签订的《租赁合同》，前两年的租金为15372元/年，第三年的租金为16602元/年，第四年的租金为17930元/年，第五年的租金为19364元/年，五年的租金总计为84640元。就租金的支付情况，依据李晋丽、彭子霄与美特安公司所举证据，截止2018年11月2日，美特安公司共计支付租金61484元。故一审法院认定，美特安公司尚欠李晋丽、彭子霄2013年12月1日至2018年11月30日的租金23156元（84640元-61484元），但限于李晋丽、彭子霄诉请，一审法院支持23154元。关于李晋丽、彭子霄要求美特安公司支付违约金3227元的诉请。一审法院认为，依据租赁合同的约定，美特安公司如超过15个工作日未支付租金，则李晋丽、彭子霄有权收回商铺并按2个月租金收取违约金，本案中，美特安公司迟延支付租金的行为已超过15天，故美特安公司应向李晋丽、彭子霄支付违约金3227元（19364元/年÷12×2），限于李晋丽、彭子霄诉请，一审法院支持3227元。关于李晋丽、彭子霄要求恢复原状及功能的诉请。李晋丽、彭子霄在庭审中明确该项诉请是要将案涉房屋恢复至清水房的状态。一审法院认为，本案中无任何证据证明房屋的原状是清水房，合同中也未约定美特安公司应将案涉房屋恢复至清水房的状态，且李晋丽、彭子霄也未提交证据证明房屋原状及功能具体是什么样的，故对李晋丽、彭子霄的该项诉请，不予支持。综上，判决：一、美特安公司向李晋丽、彭子霄支付欠付的的租金23154元，违约金3227元，共计26381元；二、驳回李晋丽、彭子霄的其他诉讼请求。 二审中，李晋丽、彭子霄提交了以下证据：一、土地证副本，载有宗地分割面测绘图；房屋所有权证，载有房地产平面图，拟证明房屋原有的状态为每间门面之间有墙体隔断。经质证，美特安公司认为图纸仅为方格，不能证实铺面之间有墙体。美特安公司提交了以下证据：二、内资企业登记基本情况表，拟证明王聪系香诗美林酒店有限公司的股东之一，我方不是本案的担责主体；三、罗斌的身份证复印件，拟证明其与本案当事人无关联；四、申请证人孟某出庭作证，孟某陈述，2012年至2014年期间在香诗美林农贸市场从事收取租赁费的工作，当庭确认本案所涉租赁合同的真实性，按租赁合同的约定向商户收取租金，香诗美林公司与美特安公司无法律上的关联，拟证明李晋丽、彭子霄的主体不适格。经质证，李晋丽、彭子霄认为，证据二、三与本案不具有关联性，不能达到证明目的；证据四不能核实证人的身份，对其证言的真实性及证据目的均不认可。对上述证据，本院经审查认为，证据一仅为平面图，不能证实房屋原状，经询间李晋丽、彭子霄,均表示不能提交双方签订租赁合同时涉案房屋的照片，且不能说明墙体宽度等具体数据，且美特安公司不认可涉案商铺之间有墙体的事实，故不能仅依据图纸确认商铺的原状；证据二、三与本案不具有关联性，不予采信；证人确认本案所涉租赁合同复印件的真实性，并认可按照涉案合同收取租金，表明双方履行合同的情况，对该部分证言予以采信，证人不能仅凭个人感知证实公司主体的问题，美特安公司主体是否适格，应结合工商登记信息予以认定，故对该部分证言不予采信。 二审经审理查明的基本事实与一审一致，予以确认。 二审另查明：案外人杨懿然、冀爱林与美特安公司房屋租赁合同纠纷一案中，杨懿然、冀爱林提交的《租赁合同》制式、主要内容以及美特安公司向杨懿然、冀爱林支付租金的方式与本案一致，《租赁合同》承租方处加盖美特安公司印章（原德阳市香诗美林农贸市场有限公司）。 本院认为，二审争议焦点是：一、美特安公司主体是否适格；二、李晋丽、彭子霄主张恢复原状的请求是否应当支持。 关于争议焦点一，李晋丽、彭子霄提交了《公司设立登记申请书》用以证明申请书中“罗斌”的签字与《租赁合同》中的签字一致，基于《租赁合同》签订时罗斌系美特安公司的法定代表人，美特安公司辩称《租赁合同》的签字并非罗斌，却未提交证据或申请鉴定，故应认定《租赁合同》中乙方签字系美特安公司当时的法定代表人罗斌。结合包含案涉商铺在内的香诗美林市场系整体招租管理以及采用统一制式租赁合同文本和统一的租金支付方式等事实，且2013年12月1日至2015年11月30日美特安公司支付的租金数额与合同约定的租金数额15372元/年一致，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，应当认定罗斌系代表美特安公司签约且美特安公司也实际履行了部分付款义务。据此，一审法院认定《租赁合同》对李晋丽、彭子霄与美特安公司具有拘束力，并无不当。 关于争议焦点二，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李晋丽、彭子霄提出恢复原状的请求，基于应当对商铺原状承担证明责任，其仅提交了行政部门的测绘图纸，美特安公司对商铺之间有墙体的事实不予认可，其应当进一步提交商铺原貌的证据，例如双方对原状的约定、商铺原有的照片以及墙体测量数据等证据，但其未提交相应证据，故对其请求不予支持。 综上，李晋丽、彭子霄及美特安公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费560元，由李晋丽、彭子霄负担100元，德阳市美特安物业管理服务有限公司负担460元。 本判决为终审判决。 审判长  李玉兰 审判员  张时春 审判员  毛文婷 二０一九年六月二十一日 书记员  邱 婷