沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初8391号 原告李朕，男，1978年5月10日出生，汉族，住沈阳市浑南区（户籍所在地：辽宁省海城市）。 委托代理人赵兰、陈畅颜，系辽宁广嘉律师事务所律师。 原告王萍萍，女，1981年9月16日出生，汉族，住沈阳市浑南区（户籍所在地：辽宁省海城市）。 委托代理人赵兰、陈畅颜，系辽宁广嘉律师事务所律师。 被告沈阳华沃置业有限公司，住所地沈阳市浑南区浑南西路3-15号401室。 法定代表人李宏哲，系该公司执行董事。 委托代理人陈永亮，男，1987年5月12日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市苏家屯区。 原告李朕、王萍萍与被告沈阳华沃置业有限公司（以下简称：华沃公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法由审判员刘勇担任审判长并主审，与审判员许广军、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李朕、王萍萍委托代理人陈畅颜，被告华沃公司委托代理人陈永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李朕、王萍萍诉称，被告华沃公司开发的清河湾小区位于沈阳市浑南区，2010年开始商品房预售，李朕、王萍萍购房时该楼盘尚未建成。2014年10月25日，被告华沃公司向原告李朕、王萍萍交付所售商品房，即沈阳市浑南区房屋。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的第二项为“电通”，而原告李朕、王萍萍自2014年10月25日入住清河湾小区，截至2019年3月20日，被告华沃公司所谓的“电通”系工程用电，配套电力设施也是该公司自行架设的临时用电设备，李朕、王萍萍多年来使用的均是华沃公司提供的“临时电”。由于“临时电”的弊端给原告李朕、王萍萍的生活带来诸多不便，被动的充卡方式经常造成停电，被告华沃公司安装的计量电表既无封签也没有检验合格标识。原告李朕、王萍萍入住所购房屋以来，多次与被告华沃公司沟通，希望完善配套用电设施，接入正式国家用电，即由华沃公司履行合同义务，但是截至此次诉讼之前“临时电”问题仍然没有解决。国务院发布的《电力供应与使用条例》规定，非经供电企业委托，任何单位不得擅自向外供电；受送电装置工程竣工后必须进行检验，检验合格的方可投入使用。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的“达到使用条件”，应当严格解释为具备市政用电，理由如下：1、住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求；2、临时电源与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活；3、根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；4、案涉房屋约定的交付条件为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，因此对于合同中关于公共基础设施的约定应当从严解释。因为取得综合验收备案证明的房屋，水电暖等公共配套设施已经由相关主管部门验收，具备正常使用条件。《商品房买卖合同》第十四条中没有明确的承诺，不表示被告华沃公司提供临时电源具有合法性。原告李朕、王萍萍使用被告华沃公司提供的临时电源是为了保障基本生活需求，不缴费不供电是华沃公司私自违法违规行为，李朕、王萍萍完全属于被迫接受。被告华沃公司属于交付不合格商品，强行向原告李朕、王萍萍销售“临时电”，而且华沃公司未能向李朕、王萍萍提供正规购电发票。由于被告华沃公司提供的临时计量电表故障率较高，总用电量被多次清零，并且因为临时用电现象延续时间较长，原告李朕、王萍萍的部分缴费收据保存不完整，诉求退款金额系根据日常用电量估算的略低数额，应当由华沃公司予以返还。提请法院判令被告返还原告入住以来缴纳的临时电费3,800.00元；由被告承担案件受理费用。 原告李朕、王萍萍提供如下证据： 1、原告李朕、王萍萍与被告华沃公司于2012年9月4日签订的《商品房买卖合同》、华沃公司于2014年10月25日送达的《商品房准住通知单》各1份，用以证明李朕、王萍萍购买华沃公司销售的商品房并且已经入住，华沃公司应当依法向李朕、王萍萍提供正常的生活用电； 2、临时电表实物照片1张，沈阳嘉益合物业管理有限公司先后于2014年12月16日和2016年6月10日开具的电费收款收据2张，辽宁中恒物业管理有限公司先后于2017年2月5日开具的电费收款收据1张，清河湾服务中心先后于2017年8月1日、2018年3月6日开具的电费收款收据2张，辽宁城建集团工程总承包有限公司于2018年10月15日开具的电费收款收据1张，被告华沃公司先后于2018年9月1日、11月11日、12月12日和2019年2月1日、2月26日开具的电费收款收据5张，用以证明被告华沃公司提供的是临时电表，而不是家用电表，不符合商品房交付的使用条件，已经构成合同违约，华沃公司收取电费违反法律规定，并且没有开具收缴电费的正规发票。 被告华沃公司辩称，原告李朕、王萍萍要求返还已经缴纳的电费3,800.00元，没有事实和法律依据，提请法院依法驳回李朕、王萍萍的诉讼请求。一、原、被告签订的《商品房买卖合同》不涉及格式合同和格式条款问题，而且约定的交房条件为“以书面通知确定的该商品房办理及交付使用手续之日为准”，没有原告李朕、王萍萍主张的所谓第二种解释。《商品房买卖合同》范本是由辽宁省建设厅和辽宁省工商行政管理局制定，辽宁省区域内均统一适用该商品房买卖合同，并非被告华沃公司擅自起草印制。《商品房买卖合同》系原、被告在平等自愿基础上，经协商一致后签订的，不存在欺诈、胁迫、显失公平，属于当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强行性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告李朕、王萍萍提出的其他解释为其单方的、片面的、不准确的错误理解，没有任何法律依据，不应予以采信。二、案涉房屋已经竣工验收合格，配套电气工程符合要求，已经达到合同约定的交付标准。1、《商品房买卖合同》约定的交房条件为“以书面通知确定的该商品房办理及交付使用手续之日为准”，被告华沃公司于2014年10月25日向原告李朕、王萍萍送达商品房准住通知单，而案涉房屋已经于2014年10月初通过施工、监理、勘查、设计、建设单位验收合格，并且在《房屋建筑工程竣工验收报告》的验收程序和内容一栏中载明“工程技术档案，土建、水暖、电气验收”；2、《商品房买卖合同》第十四条第一款第二项列明“公共配套建筑达到的使用条件”为“电通”。原告李朕、王萍萍入住所购房屋时，该房屋已经接通临时电源，没有影响居住使用功能；3、原告李朕、王萍萍办理入住手续的行为是对案涉房屋符合交付条件的认可。原告李朕、王萍萍办理入住时，明知园区使用临时电源，仍然接收并且入住所购房屋，说明李朕、王萍萍对房屋具备交付条件予以认可，而且被告华沃公司交付的房屋完全能够满足居住使用功能。三、案涉房屋尚未办理“正式电”并非被告华沃公司的原因导致。被告华沃公司于房屋竣工验收后就报请电业部门对“正式电”配套设施进行施工，但是由于园区部分业主的阻挠导致施工无法进行，而且根据电业部门要求需要业主预交电费后才能办理“正式电”，也是有部分业主迟迟没有支付该项费用，因此未能办理“正式电”并非华沃公司的原因，华沃公司没有任何过错。被告华沃公司秉承为广大业主提供优质服务的精神，正在积极联系电业部门和部分业主办理相关手续，力争让园区业主早日使用“正式电”。四、原告李朕、王萍萍系用电人，应当支付用电费用，而且其主张返还的电费金额没有证据证明。1、原告李朕、王萍萍使用的“临时电”系电业部门供给的合格用电，临时电费系李朕、王萍萍实际使用电量所产生的合理费用，主张返还没有法律依据；2、使用“临时电”并且交纳临时电费没有给原告李朕、王萍萍造成任何损失，反而因为“临时电”不用实行阶梯式计费方式，每千瓦时电价仅为0.50元，已经为李朕、王萍萍节省部分电费；3、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告李朕、王萍萍应当对其主张的电费金额承担举证责任，李朕、王萍萍提供的现有证据显然没有完成举证义务；4、被告华沃公司代替原告李朕、王萍萍向电业部门缴纳的电费，系按照地方居民生活用电的规定标准收取，而且华沃公司向电业部门缴纳的电费标准远高于地方居民生活用电收费标准，华沃公司不仅没有获取任何利益，相反自身利益受到损失。综上所述，被告华沃公司依据合同约定交付房屋，并且交付的房屋已经达到使用条件。原告李朕、王萍萍作为用电人支付对价费用系其基本义务，要求返还电费没有事实和法律依据。 被告华沃公司提供如下证据： 1、原、被告于2012年9月4日签订的《商品房买卖合同》，开发单位华沃公司与施工单位辽宁城建集团有限公司、监理单位沈阳市建都建设工程监理有限公司、设计单位沈阳金晨建筑设计有限公司、勘察单位沈阳地球物理勘察院共同出具的《房屋建筑工程竣工验收报告》，华沃公司于2014年10月25日留存的《商品房准住通知单》各1份，用以证明《商品房买卖合同》第八条第一款第五项列明房屋的交付条件为“以书面通知确定的该商品房办理交付使用手续之日为准”，第十四条第一款第二项列明，公共配套建筑达到的使用条件为“电通”；《房屋建筑工程竣工验收报告》中验收程序和内容一栏载明“电气验收”；被告华沃公司于2014年10月25日向原告李朕、王萍萍送达准住通知单，案涉房屋已经交付使用；房屋交付的条件为书面通知原告李朕、王萍萍办理交付使用手续，案涉房屋已经竣工验收合格，而且被告华沃公司已经按照《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件完成交付义务。 2、国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司先后于2014年11月21日、2015年10月22日、2016年1月26日、2018年3月28日开具的电费发票4张，用以证明被告华沃公司已经向国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司缴纳2014年、2015年、2016年、2018年的临时用电费用，标准分别为每度电0.91元、0.91元、0.87元、0.74元，华沃公司缴纳电费标准高于向原告李朕、王萍萍收取的临时用电费用的金额，完全是为了保证李朕、王萍萍的正常生活用电，没有获取任何利益。 经审理查明，2012年9月4日，原告李朕、王萍萍与被告华沃公司签订《商品房买卖合同》1份，约定由李朕、王萍萍购买华沃公司开发销售的坐落于沈阳市东陵区彩霞街5-11号1-4-1室的商品房屋1套，建筑面积80.91平方米，总计金额463,614.00元。合同签订后，原告李朕、王萍萍按照约定交付全部购房款，被告华沃公司于2014年10月25日送达入住通知，李朕、王萍萍接收房屋后实际居住使用至今。由于房屋交付时所在园区没有纳入城市供电网络，原告李朕、王萍萍一直使用被告华沃公司接通的临时电源，并且按照临时电表计量以每度电0.50元的标准向华沃公司交付电费。被告华沃公司收取园区业主交付的电费后，统一向国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司缴纳，并且承担每度电超过0.50元费用的差额部分。现在原告李朕、王萍萍起诉来院，要求返还已经交纳的电费3,800.00元。 本院认为，原告李朕、王萍萍与被告华沃公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告李朕、王萍萍购买的商品房所在园区没有办理市政正式用电，被告华沃公司作为开发单位为园区业主提供临时用电，李朕、王萍萍在明知房屋没有接通正式电源的情况下，于2014年10月25日接收房屋居住使用至今，并且按期向华沃公司交纳临时电费，应当视为其对按照每度电0.50元标准交纳临时电费的认可。虽然原告李朕、王萍萍交付的电费由被告华沃公司收取，但是华沃公司已经将所收电费统一向国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司缴纳，并且由华沃公司承担超出0.50元标准的差额电费，华沃公司没有因此获取收益。原告李朕、王萍萍未能提供证据证明临时用电对其正常居住生活存在影响，或者造成其产生实际损失。综上所述，原告李朕、王萍萍已经实际使用被告华沃公司提供的电力资源并且交纳费用，其主张由华沃公司返还已付电费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百三十条之规定，判决如下： 驳回原告李朕、王萍萍的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告李朕、王萍萍承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘 勇 审 判 员  许广军 人民陪审员  金 丽 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  余姝颍 本判决所依据的相关法律 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。