浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初2123号 原告：杨健儿，男，1951年11月16日出生，汉族，住浙江省岱山县。 原告：刘静娟，女，1952年12月18日出生，汉族，住浙江省岱山县。 二原告的共同委托诉讼代理人：杨世艳，女，1976年12月23日出生，汉族，住杭州市上城区。 被告：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城，统一社会信用代码91330424753993350N。 法定代表人：袁风六，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆少刚，该公司员工。 原告杨健儿、刘静娟为与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月24日向本院起诉，请求法院依法判令：1、解除合同，收回房屋；2、被告支付2005年1月至2008年3月少付的租金4608元；3、被告支付2008年4月至2019年4月尚欠的租金267336.42元；4、被告支付违约金12159.98元；5、被告支付违约金44973元（未交部分租金按每天万分之二计算）；6、诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序于2019年5月20日公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理查明，2005年1月3日，就二原告所有的座落于海盐县天宁寺商游区（新天地广场）C1014房产，二原告（出租方，即甲方）与被告（承租方，即乙方）分别签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产租赁合同》一份，约定：甲方将相应房产出租给乙方，并同意乙方以乙方名义统一对外招商及统一经营管理。租赁期限自合同签署之日起至2021年12月31日止。自本合同签署之日起至甲方付清购房款及改建费满三个月之日止，为免租期；自甲方付清购房款及改建费满三个月之日起三年内，每年以本出租海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产购入总价款及改建费总额的8%，除以12个月，作为甲方每月租金收入；自甲方付清购房款及改建费满三年零三个月之日起至2021年12月31日止，乙方将甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产转租后，甲方得每月转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支（包括设备维护、装修改造、宣传推广、管理运营等费用），若有余额则作为乙方收入，二层及二层以上商品房产的年转租租金的70%若达不到甲方购房款及改建费总额的5%，则乙方按购房款及改建费总额的5%支付给甲方作为年租金回报。租金每月缴纳一次，每月月底前缴纳当月租金。乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期6个月以上未支付当月租金的，则甲方有权解除合同外，并由乙方按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。合同对其他权利义务亦作了约定。 另查明：一、C1014商铺建筑面积为19.65平方米，成交总价款均为300350元。二、被告已支付租金的情况如下：2005年4月至2008年9月期间，被告按2005.33元/月的租金标准向原告支付租金；2008年10月至2009年4月期间，被告按186.56元/月的租金标准向原告支付租金；2009年5月至2009年12月，被告按208.73元/月的租金标准向原告支付租金；2010年1月至2010年8月，被告按212.42元/月的标准向原告支付租金；2010年9月至2011年2月，原告存折显示总计收到1368.18元；2011年3月至2011年12月，被告按258.59元/月向原告支付租金；2012年1月至2014年5月，被告按284.45元/月的租金标准向原告支付租金，但仅支付了24个月的租金共计6826.80元；被告最后于2014年6月30日支付原告租金250.32元。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应按约定支付租金。审理过程中，被告答辩称：首先，原告的主张已超过诉讼时效期间；其次，原告计算有误，被告所支付的租金逐年往前支付，被告已经付清截至2014年6月的租金，最后，商铺经改造后四至不明无法单独返还原告。本案中，双方当事人的争议焦点为：1、租金支付标准问题。2、诉讼时效问题。3、商铺返还问题。 一、关于租金支付标准问题。在本案中，按照双方之间签订的租赁合同的约定，被告应将每月转租租金收入的70%支付给二原告，二原告主张按前三年的租金支付标准即购入总价款及改建费总额的8%除以12个月作为被告支付的标准，不符合双方约定，本院不予支持。被告在2008年10月开始，多次变更支付的租金标准，但在2012年1月至2014年5月期间被告均按照相对固定的租金标准以每月284.45元支付原告，原告未拒收也未提出异议，同时原告也将商铺交由新天地公司经营至今。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以《合同法》第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。因此，从双方的上述事实行为中可推定双方就各经营周期达成了有关租金金额的合意，可以推定双方就该租金标准已达成合意。至于被告最后于2014年6月30日将租金标准降为250.32元，因其一则未提供相关证据证明降低的依据，二则被告仅按此标准支付了一期租金，三则二原告和被告间已经形成长达两年多的租金支付习惯，故本院认为按照每月284.45元的标准计算涉案房屋的租金标准更符合双方约定及租金支付惯例。 二、关于诉讼时效问题。2017年10月1日起施行的民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院2018年7月18日公布的2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此，民法总则施行后，民法总则关于诉讼时效的规定已全面取代了民法通则的相应规定，不再适用民法通则第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间。对于民法通则第一百三十六条规定的权利人之权利受到损害的事实自诉讼时效起算之日起到2017年10月1日超过一年的，诉讼时效期间已届满，不因民法总则的施行而变更；尚未超过一年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原、被告约定的租金支付实际为：租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。这属于定期发生的不同债务（定期金），而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算。原告请求的2016年10月1日前应支付的租金到2017年10月1日已超过《民法通则》第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。对于2016年10月至2019年4月期间应付租金的主张，应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，即诉讼时效期间为三年。故，该部分租金权利的主张，未超过诉讼时效期间。2016年10月至2019年4月期间的租金应为8817.95元（284.45元/月/间×31个月）。 三、关于商铺返还的问题。根据双方签订的租赁合同约定，被告逾期6个月以上未支付当月租金的，二原告有权解除合同。但是，当事人行使解除权不能违反其他法律的规定。根据我国《物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。二原告所有的涉案商铺系新天地广场其中一栋建筑物的部分，二原告作为所有权人，其行使所有权人权益，应当遵守《物权法》第七十一条有关业主专有权行使的规定。从新天地广场房屋的现状来看，涉案商铺现无法分割并独立使用。虽然二原告提供的房屋所有权证上所附图纸载明了商铺的位置及编号，但该市场建成并在后续开发经营过程中，经过装修或改建已经完全改变了原来房屋的格局。目前涉案商铺无内墙分割，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，亦没有明确的四至界限，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别。本案中，二原告与被告签订租赁合同时，明确同意被告对其房屋进行改建形成统一的对外出租区域，统一对外招商、统一经营管理。故二原告对其所有房屋目前无法单独分割使用具有预期。现二原告要求解除与被告之间的租赁合同并返还房屋，与客观事实不符，也与其他业主的利益相冲突，故本院无法予以支持。 另，就二原告主张的违约金，因2016年10月1日之前的租金已经超过诉讼时效，故该段时间的违约金本院不予支持，二原告仅能够主张2016年10月至2019年4月期间租金的违约金。根据双方的约定，被告逾期向二原告支付当月租金的，应向二原告支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如被告逾期6个月以上未支付当月租金的，则二原告有权单方解除合同，并由被告按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。根据本案的具体情况，被告未支付二原告2016年10月至2018年12月期间的租金，且已经逾期6个月以上，二原告可主张被告支付按当年（2016年、2017年、2018年）应交纳租金总额的10%的违约金，经计算本院确认该部分的违约金为1024.02元（284.45元/月×12个月×10%×3年）。被告未支付二原告2019年1月至2019年4月期间的租金，未超过预期6个月以上，故应按照未交纳部分每天万分之二计算违约金，经计算本院确认该部分的违约金为10.24元（284.45元×万分之二×89天+284.45元×万分之二×61天+284.45元×万分之二×30天）。二原告多主张和重复主张部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告杨健儿、刘静娟租金8817.95元及违约金1034.26元（租金及违约金均算至2019年4月30日），合计9852.21元，由被告于本判决生效之日起十日内清结； 二、驳回原告其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3118元，由原告杨健儿、刘静娟负担3025元、被告海盐新天地广场实业有限公司负担93元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。 （此页无正文） 审判员  方丽燕 二〇一九年六月十二日 法官助理陆广宇 书记员沈子为