福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初611号 原告：泉州天来源物业有限责任公司，住所地福建省泉州市南安市水头镇海联创业园澳磊大厦**，统一社会信用代码9135058331570669X3。 法定代表人：王信义，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：庄国灿，男，1984年1月15日出生，汉族，住福建省惠安县。系该公司员工。 委托诉讼代理人：吴辉燕，女，1985年11月6日出生，汉族，住福建省南安市。系该公司员工。 被告：苏则福，男，1974年4月8日出生，汉族，住福建省霞浦县。 原告泉州天来源物业有限责任公司（以下简称“天来源物业公司”）诉与被告苏则福物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告泉州天来源物业有限责任公司的委托代理人庄国灿到庭参加诉讼，被告苏则福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天来源物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告即时支付物业管理服务费4407.9元并支付自2016年2月26日起至付清款项之日止按每日3‰计算的违约金（暂计至2017年12月26日为2867.67元）；2、被告承担本案案件受理费。事实和理由:原告于2015年8月26日与南安市凯盛房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》并开始对凯盛.蓝湾国际城的物业提供物业服务工作。《福建省前期物业服务合同》签订后，原告遵守合同和《福建省物业管理条例》依约对该小区提供了物业服务，但被告为按照《福建省前期物业服务合同》的约定如期交纳物业管理服务费，自2016年2月26日起至2018年12月31日止共拖欠物业管理费4407.9元，滞纳金（暂计至2017年12月26日）2867.65元，总计金额7275.55元。被告多次催促被告履行合同，但被告无理拒不缴纳。被告拒不缴交物业管理费的行为严重影响原告的正常物业管理。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告苏则福未作答辩。 本院经审理认定如下事实，原告天来源物业公司与南安市凯盛房地产开发有限公司分别于2015年9月及2018年8月份各签订《福建省前期物业管理服务合同》一份，合同均约定：南安市凯盛房地产开发有限公司选聘原告天来源物业公司提供前期物业服务，南安市凯盛房地产开发有限公司应将本合同作为购房合同的附近并向购房人明示。天来源物业公司提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主，全体业主享有本合同约定的权利、履行本合同约定的义务。原告为南安水头凯盛蓝湾国际城提供物业管理服务，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；原告依据本协议向被告收取物业管理服务费用（其中高层住宅的收费标准为每平方米每月1.5元）；业主应于每月15日前向原告支付物业服务费，业主不按收费标准和时间交纳有关费用的，经原告书面催缴仍未能按时足额支付物业服务费的，业主应当按照每日的3‰向原告支付违约金等内容。 被告苏则福系凯盛蓝湾国际城3号楼1205号房的业主，其于2015年8月28日签署承诺书，向原告承诺已收到本物业管理企业所制定的《业主手册》等内容。被告苏则福自2016年2月26日起再未向原告缴纳物业管理服务费。 上述事实，有原告提供的营业执照、法人身份证明、被告的身份证复印件、《福建省前期物业管理服务合同》复印件两份和凯盛蓝湾国际城3号楼1205的欠费明细单、催缴函复印件、业主入住验房表复印件、承诺书以及原告代理人在庭审中的陈述等为据。原告提供的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定。被告苏则福经本院合法传唤，没有正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩、举证及质证的权利。 本院认为，原告与南安市凯盛房地产开发有限公司签订的《福建省前期物业管理服务合同》主体适格，意思表示真实，内容合法有效，各方当事人均应严格按照合同的约定履行权利义务。被告苏则福作为业主按照合同约定享有原告提供的物业管理服务，同时也应按照合同约定缴纳相关的物业管理服务费用。原告提供凯盛蓝湾国际城3号楼1205的欠费明细单以此证明被告苏则福自2016年2月26日起再未向原告缴交物业管理服务费，该欠费明细单上的项目和数额均符合物业服务合同的约定，本院予以采信。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务……（五）按时交纳物业服务费用。”的规定，原告现请求被告苏则福支付自2016年2月26日起至2018年12月31日止的物业管理服务费4407.9元，依据充分，本院予以支持。被告苏则福拖欠原告物业管理服务费，现已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定及《福建省前期物业管理服务合同》中关于“业主违反本合同第七条、第八条约定，经原告书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日的3‰标准向原告支付违约金。”的约定，现原告要求被告苏则福支付违约金的诉讼请求于法有据，本院支持。虽然物业服务合同中约定违约金按每日3%的标准计付违约金，但原告未能提供证据证明其实际损失的数额，根据公平原则和诚实信用原则，本院对约定的违约金进行调整，被告苏则福应以4407.9元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款款利率的1.5倍支付自2016年2月26日起计算至款清之日止的逾期付款违约金。被告苏则福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告苏则福应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州天来源物业有限责任公司自2016年2月26日起至2018年12月31日止的物业管理服务费4407.9元及违约金（违约金自2016年2月26日起至实际付款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.5倍计付）； 二、驳回原告泉州天来源物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告苏则福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈志斌 审 判 员  常 娟 人民陪审员  吴文明 二〇一九年六月二十四日 速 录 员  黄伟瑜 附：引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -2- -3-