山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初2863号 原告：日照港物业有限公司，住所地日照市东港区海滨二路78号，统一社会信用代码91371100MA3CB04X9G。 法定代表人：邱国春，经理。 委托诉讼代理人：张新，山东东方太阳律师事务所律师。 被告：日照凌波大酒店有限公司，住所地日照市东港区济南路259号，统一社会信用代码91371102797303825W。 法定代表人：刘海玲，经理。 被告：刘海玲，女，1969年12月11日出生，汉族，住日照市东港区。 以上两被告委托诉讼代理人：李玉军，山东德与法（日照）律师事务所律师。 原告日照港物业有限公司诉被告日照凌波大酒店有限公司、刘海玲租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张新，被告的委托诉讼代理人李玉军到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日照港物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告停止侵害，排除妨碍；2.依法判令被告支付欠原告租赁费510000元及利息；3.依法判令被告承担违约责任并支付原告违约金153000元；4.依法判令被告赔偿原告房屋及其他设施占用费525000元；5.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年1月25日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将位于日照市的原凌波酒店、凌波宾馆面积为3194.2平方米的建筑设施及建筑物内配套设施、物品出租给被告，租赁期限自2012年2月27日起至2018年2月26日止，共计六年。年租金为35万元，每年租金分四次即按季度预交，每季度初五日内预交本季度租金8.75万元。同时，约定了双方的权利义务、合同变更、解除或终止及违约责任等。期间，被告以减少租赁费名义要求解除租赁合同，原告原则上同意解除合同，但不同意减少租赁费并要求立即支付欠缴的自2016年至2018年2月26日的租赁费共计51万元。合同到期后，被告便一直占用租赁房屋，后经原告多次催告缴纳所欠租赁费及腾空租赁费房屋，被告拒不配合并仍拖欠原告租赁费至今。被告不按合同约定支付到期租赁费构成违约应承担违约责任，合同到期后不及时搬出，继续占用租赁房屋及设施构成侵权，应赔偿占用费。为此，为维护其合法权益，诉至法院请求依法判决。 被告日照凌波大酒店有限公司、刘海玲辩称：被告刘海玲主体不适格；1、原、被告双方之间于2017年4月30日合同已经解除，因此被告不存在侵权问题；2、欠付数额不属实，实际欠租金20余万元，被告欠付租赁费存在多种原因，原因是所租赁房屋维修由原告承担，但是自2012年房屋一直存在漏雨漏水等问题，被告与原告多次协商一直没有得到解决；3、因双方合同已经解除，因此被告不承担租赁费；4、自2017年4月30日被告已经将租赁房屋交付给原告并将钥匙交给被告工作人员，另外原告的租赁存在面积不实，应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一，原、被告2012年2月27日至2018年2月26日租赁合同，证实原、被告存在租赁事实并欠租赁费；证据二，2017年12月13日房屋租金催收通知书一份，证实被告欠房租经催要未支付，时至今日也未支付，构成违约；证据三，2018年10月8日搬出占用租赁房屋通知书一份，证实原告通知被告按合同约定搬出占用的租赁房屋，被告没有搬出，应当支付占用费；证据四，2012年原告对被告租用房屋维修合同一组，证实原告及时对被告租赁房屋进行维修，没有给被告造成损失和耽误经营；证据五，2013年原告对被告租用房屋维修合同一组，证实原告及时对被告租赁房屋进行维修，没有给被告造成损失和耽误经营；证据六，2014年原告对被告租用房屋维修合同一组，证实原告及时对被告租赁房屋进行维修，没有给被告造成损失和耽误经营；证据七，被告企业工商登记信息一份，证实被告住所地在日照市东港区辖区内。 被告对原告提交的证据质证意见如下：对原告提交的证据一没有异议，对证据二无异议，同时该证据证明双方于2017年4月30日合同终止。原告已经自认2017年4月30日终止合同；证据三没有异议，同时证明4月30日原、被告合同终止；证据四、五、六没有异议，但是原告维修未达到使用要求；证据七无异议。 被告提交如下证据：证据一，通知书一份，2018年10月8日原告给被告的，证明合同2017年4月30日终止；证据二，录音一份，时间是2019年5月20日中午，是刘海玲与原告方吕志松通话，证明合同终止后原告让被告对外出租涉案酒店，相关物品由原告临时使用。 原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据一真实性没有异议，终止合同时间不是2017年4月30日，通知中是以交付欠租的租赁费为前提，如果将欠的租赁费交齐后可以解除合同，并且自该通知发出之日起至今被告并没有交付租金也没有与原告办理书面解除合同，同时原告多次催促要求支付租金，多次协商让其将租赁房屋内的物品搬出，被告以种种理由不予配合，因此本案房屋租赁合同终止期限应当以双方合同约定的时间为准；对证据二是否是原告的职工需要回去核实，代理人不清楚。退一步讲，即便是录音属实，也是在诉讼过程中取得，从被告的问话来看具有诱导性，同时职工不能代表公司的行为，而且从录音中听出可以帮助找投标人并不是说同意解除租赁合同。 本院经审理认定事实如下：2012年1月25日,被告日照凌波大酒店有限公司租赁了原告位于日照市的建筑设施，并签订了租赁合同，合同主要内容：“出租方：日照港物业有限公司（甲方），承租方：刘海玲（乙方）；第一，出租物基本情况：出租物位于山东省日照市的原凌波酒家、凌波宾馆的建筑设施，建筑面积3194.20平方米，同时包括建筑物内的配套设施、物品；第二，租赁期限：租赁期限共计6年，自2012年2月27日起至2018年2月26日止；合同终止后，甲方有权收回全部出租物以及凌波品牌的使用权，乙方应如期如数归还；第三，租金、水电暖等费用及支付方式：合同租金为：每年人民币35万元整；租金上交方式为：每年租金分四次即按季度预交，每季度初五日内预交本季度租金人民币8.75万元整；每月10日前交纳上月所耗水电暖等费用；第四，风险抵押金：乙方向甲方交纳风险抵押金人民币2万元；合同终止后，双方办理资产交接，经确认不存在任何经济纠纷后，甲方将无息全额归还风险抵押金；第五，双方的权利义务：甲方的权利义务：将出租物现状一次性交给乙方使用，不再进行任何维修或添置等投入；有权监督乙方对出租物的使用情况，并按合同规定维护自身的合法权益；有权按合同规定向乙方收取租金，按时收取水电费、取暖费等各项垫付费用，如乙方未按规定时间上交租金及各项费用，甲方有权停水停电或解除合同；负责建筑设施主体屋面漏水、室外暖气管线及室外上下水管的维修，维修期间不给予乙方任何经济赔偿；乙方的权利义务：按合同规定按时足额缴纳租赁费，并按甲方要求按时足额上交各项垫付费用；租赁期间，除建筑设施主体屋面漏水、室外上下水管线及室外暖气管线维修有甲方承担外，其他所有维修费用自理，包括机械设备、室内上下系统、锅炉及室内供暖系统、供电系统等维修和其他日常维修等；合同终止后，双方及时办理设施、资产交接手续，属于乙方自己的物品必须在5日内搬出，否则视为放弃所有权，归甲方所有；第七，违约责任：乙方不能按期足额交纳租金，应承担违约责任，并按所欠租金的每日1%支付滞纳金；乙方不能按期足额交纳各项垫付费用，应承担违约责任，并按所欠费用的每日1%支付滞纳金；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方除应按第五条部分的条款赔偿甲方外，还要按照年租金的30%向甲方支付违约金：1.拖欠房租1个月以上的；2.私自出租物进行转租、抵押、变卖等，私自对内部设施、设备报废丢弃；3.未经甲方书面同意，私自进行改造、装修、私自拆改变动房屋结构或损坏建筑设施等。” 合同签订后，被告租赁涉案房屋经营酒店，租赁期间，被告拖欠部分租赁费，至2017年初原、被告对于租赁费进行了结算，并协商了终止房屋租赁合同事宜。2017年12月13日，原告给被告刘海玲发出租金催收通知书，通知如下：“房屋租金催收通知书刘海玲：我公司就你提出因经营困难，要求终止原签订的凌波酒家、凌波宾馆（《租赁合同》租赁期限：2012年2月27日起至2018年2月26日）事宜，已于2017年4月30日终止租赁合同。按合同约定，在2017年4月30日截止日之前，你还有27.6666万元租金未付给我公司：1、2016年租金16万元；2、2017年租金：35万元/年÷12月/年×4月=11.6666万元；3、共计：27.6666万元。现通知你务必于2017年12月20日前到日照港物业有限公司结清所欠租金27.6666万元，否则我公司将采取法律措施维护自身合法权益。日照港物业有限公司二0一七年十二月十三日刘海玲（签字）。”被告在收到该通知书后未履行付款义务，亦没有办理房屋交接手续。2018年10月8日，原告再次向被告发出通知，内容如下：“通知书刘海玲：你与我公司签订的凌波酒家、凌波宾馆处房屋的租赁合同自2017年4月30日终止租赁合同后，室内权属归你的物品、设备一直没有搬迁，我公司已多次催促你方搬出，至今你方仍未腾空房屋。现我公司已于春涛花海酒店签订了原凌波酒家、凌波宾馆房屋的租赁合同，生效日期为2018年9月15日，现租赁方急需房屋接受和入场设计装修。鉴于以上情况，我公司为能确保新租赁方及时接受房屋和入场设计装修，现通知你，我公司将把该房屋权属归你的物品、设备全部进行撤离。” 现原告要求被告停止侵害，排除妨碍，即腾空租赁房屋；要求被告支付2016年度的租金160000元，要求被告支付自2017年2月27日至2018年2月26日合同终止时，被告拖欠年租金350000元，共计租赁费510000元及利息（利息自2018年2月27日至付清之日止，按年利率6%计算）；要求被告支付违约金153000元（510000元×30%）；要求被告赔偿原告占用房屋期间的损失525000元（按照一年半的租金计算）。被告对于原告的诉讼请求提出如下意见：1.涉案房屋已经腾空；2.原、被告租赁合同已经于2017年4月30日终止，租赁费应当计算至合同实际终止日，即2017年4月30日；3.被告不存在违约，原告按照年租金350000元主张违约金过高，违约金不得高于20%。 本案在审理过程中，经本院主持调解，被告于2019年6月21日腾空涉案房屋。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且协议内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行合同义务。原、被告合同解除后，双方之间租赁合同的权利义务已终止，被告未将涉案房屋腾空构成违约，对此被告应承担违约责任。 一、关于原、被告租赁合同解除的问题分析如下 原告于2017年12月13日向被告发出《房屋租金催收通知书》中已明确说明了租赁期限已于2017年4月30日终止，该通知书送达给被告刘海玲，《中华人民共和国合同法》第九十六条“主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。被告刘海玲对于收到该通知书没有异议，亦认可原、被告已于2017年4月30日终止租赁合同。本院认为原、被告租赁合同已于2017年4月30日解除。原告主张租赁合同解除的时间为2018年2月26日的证据不足，本院不予支持。 二、关于租赁合同解除后被告是否腾空房屋的问题分析 原、被告的租赁合同经双方协商于2017年4月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”合同解除后，被告应及时腾空租赁房屋，将租赁物交付给原告。被告抗辩其在与原告终止租赁合同时已经将租赁房屋腾空，并将涉案房屋的钥匙交给了原告，原告对被告的该抗辩理由不予认可，《中华人民共和国民法通则》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告没有证据证明其已将租赁房屋腾空，亦没有证据证实其将涉案房屋的钥匙已交于原告，且被告的相关物品并没有搬出事实存在，故被告的该抗辩意见，本院不予采信。 三、关于原告要求被告停止侵害、排除妨碍的诉讼请求的问题分析 原、被告租赁合同解除后，被告没有将涉案房屋交付给原告，本案原、被告于2017年4月30日解除了房屋租赁合同，被告未将租赁原告的房屋腾空交付给原告，已对原告构成财产侵权，故原告要求被告停止侵害、排除妨碍，腾空搬迁租赁原告房屋的诉讼请求，本院予以支持。 四、关于原告主张被告给付房屋租赁费510000元及利息的问题分析 原告主张要求被告给付租赁费共计510000元，其中原告主张被告2016年度拖欠其租赁费160000元，该租赁费用的数额经双方对账认可的，本院予以支持；原、被告已于2017年4月30日协商解除房屋租赁合同，合同解除时，原、被告已对涉案房屋租赁费进行了清算（即2017年租金：35万元/年÷12月/年×4月=11.6666万元），故被告应当给付原告2017年度租赁费116666元，被告共计应当给付原告租赁费276666元。原告要求的其他租赁费证据不足，本院不予支持；原告要求被告支付利息按年利率6%计算，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”本案原、被告约定了还款的时间，虽然没有约定利息，但约定了还款期限，根据该法律规定，原告要求被告支付租赁费的利息按年利率6%的诉讼请求，本院予以支持，应以本金276666元自2017年5月1日至租金付清之日止。 五、关于原告要求被告给付违约金153000元的问题分析 原、被告租赁合同第七条3约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方除应按第五条部分的条款赔偿甲方外，还要按照年租金的30%向甲方支付违约金”。原告根据此约定要求被告支付违约金153000元（510000元×30%），被告提出违约金过高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。现原告要求被告按照30%支付违约金过高，被告未及时支付违约金构成违约，应支付原告违约金，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”参照上述规定，原告即要求按照年利率6%计算利息，又要求支付违约金，但总计不能超过年利率24%，故本院酌定违约金按年租金350000元的18%计算，违约金为63000元（350000元×18%）。 六、关于原告要求被告赔偿占用房屋的费用的问题分析 原告要求被告赔偿因继续占用其房屋的费用。经查，被告在合同终止后应未将涉案房屋腾空，被告在原告多次书面通知的情况下仍继续占用该房屋，本案在审理过程中，经主持调解被告于2019年6月21日腾空涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原、被告租赁合同终止后，被告不及时返还所租赁房屋的行为属于违约行为，原告因被告违约而受到的最直接的损失即房屋租赁后可获得的租金收益。被告自2017年5月1日至2019年6月21日共计782天，每天租金损失958.9元（350000元÷365天），该房屋闲置损失共计749859.8元（958.9元×782元），故对于原告的该项损失被告应当适当予以赔偿；《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”经查，被告租赁原告房屋，原告已经通知被告于2017年4月30日终止租赁合同，被告在合同解除后未能腾空原告的房屋，其行为已构成违约，被告继续占用租赁房屋的行为构成侵权，被告虽然占用该房屋，但已经不在该房屋经营酒店，原告明知被告已经不再租赁涉案房屋进行经营，应当在合理的期限内及时向被告主张权利，合理期限内不主张权利致使损失扩大的，不得就扩大的损失主张权利。综上分析，原、被告对于该房屋的闲置而造成的损失均有一定的责任，故对于闲置房屋的损失共计749859.8元，被告应当赔偿原告损失374929.9元，原告自负374929.9元。 七、被告提出租赁房屋面积不足及房屋的维修等问题的分析 被告提出房屋租赁面积不足的抗辩意见，分析如下：原、被告签订了房屋租赁合同，租赁合同中载明了建筑物面积3194.20平方米，该面积只是说明了出租物的基本情况，原、被告签订的租赁合同中并没有依据具体的面积来确定租赁费，因此，对于租赁的房屋面积是否达到3194.20平方米，不影响被告应当支付合同租金的数额，因此，对于被告的该辩解理由，本院不予采信；被告提出房屋租赁期间为对房屋进行维修等抗辩意见，分析如下：原、被告租赁合同已经于2017年4月30日解除，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案被告没有证据证实自己的主张，故被告的该辩解理由本院亦不予采信。 综上分析，原、被告房屋租赁合同已于2017年4月30日解除，被告应腾空租赁房屋归原告；被告应支付租赁费共计276666元；被告应支付原告违约金63000元（350000元×18%）；被告应赔偿原告占用期间的损失374929.9元；原告的其他诉讼请求，本院不予支持。另本案原告与被告日照凌波大酒店有限公司签订的租赁合同，被告刘海玲系该公司的法定代表人，其行为系职务行为，因此，被告日照凌波大酒店有限公司应对上述行为承担民事责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 一、被告日照凌波大酒店有限公司已于2019年6月21日将位于日照市原凌波酒店、凌波宾馆的房屋腾空并交付给原告日照港物业有限公司； 二、被告日照凌波大酒店有限公司于本判决生效后十日内给付原告日照港物业有限公司租赁费共计276666元及利息（利息自2017年5月1日至付清之日止，按照年利率6%计算利息）； 三、被告日照凌波大酒店有限公司于本判决生效后十日内给付原告日照港物业有限公司违约金63000元（350000元×18%）； 四、被告日照凌波大酒店有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告日照港物业有限公司占用房屋的损失共计374929.9元； 五、驳回原告日照港物业有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15492元，原告日照港物业有限公司负担4547元，被告日照凌波大酒店有限公司负担10945元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  费江华 人民陪审员  刘贤奎 人民陪审员  崔 斌 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  孙 蕾