浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终939号上诉人（原审被告）：莱恩达集团有限公司。住所地：浙江省温州市汤家桥路大自然家园1幢2002室。统一社会信用代码：91330302793381439P。法定代表人：易建东，执行董事。委托诉讼代理人：林建岳、陈丹，北京炜衡（温州）律师事务所。被上诉人（原审原告）：嘉兴市残疾人联合会。住所地：浙江省嘉兴市洪兴路628号。统一社会信用代码：1333040047089124XH。主要负责人：闻人庆，理事长。委托诉讼代理人：王爱华、冯小燕，浙江兴嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市奥林匹克大酒店有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区油车港镇奥星路北侧镇政府西侧。统一社会信用代码：91330411661749836J。法定代表人：陈亮，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：沈菱声、张一姣，浙江君度律师事务所律师。原审第三人：浙江快乐港置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区油车港乐源路123号528室。统一社会信用代码：91330411307747803E。法定代表人：林述融。原审第三人：嘉兴市秀源水务投资集团有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区加创路906号四楼415、417、418、419、421室。统一社会信用代码：91330411052828176T。法定代表人：吴云飞，董事长兼总经理。原审第三人：嘉兴市秀洲区油车港镇人民政府。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区油车港镇马厍集镇北镇政府内。组织机构代码：00255295-X。法定代表人：阮春锋。原审第三人：仇乾康，男，1964年8月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。上诉人莱恩达集团有限公司（以下简称莱恩达公司）因与被上诉人嘉兴市残疾人联合会（以下简称嘉兴市残联）、嘉兴市奥林匹克大酒店有限公司（以下简称奥林匹克公司）、原审第三人浙江快乐港置业有限公司（以下简称快乐港公司）、嘉兴市秀源水务投资集团有限公司（以下简称秀源公司）、嘉兴市秀洲区油车港镇人民政府（以下简称油车港政府）、仇乾康房屋租赁合同纠纷一案,不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2017）浙0411民初2465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。莱恩达公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回嘉兴市残联的诉讼请求。事实和理由：一、本案诉争产生的原因除了当事人因合同履行产生争议之外，秀洲区人民法院违法撤销（2015）嘉秀民初字第4号民事调解书系后续一系列案件诉讼的直接原因。请求嘉兴市中级人民法院依法纠正一审法院的错误裁判，对（2016）浙0411民再2号及相应的二审判决（2016）浙04民再22号民事判决启动审判监督程序，对一审判决直接引用上述判决对本案作出裁判的错误做法予以纠正。二、奥林匹克公司系本案诉争租赁房屋的实际承租人，且嘉兴市残联已经与该公司签订房屋租赁合同，并在本案诉讼中选择奥林匹克公司承担责任，故一审判决莱恩达公司承担房屋占有使用费显属错误。1、莱恩达公司系奥林匹克公司设立人，发起人以自己的名义为设立公司对外签订合同，且合同相对方嘉兴市残联也明知将来实际使用该租赁物的主体是奥林匹克公司。在取得名称核准后，嘉兴市残联委托嘉兴市众拓基础设施建设有限公司与奥林匹克公司签订房屋租赁合同，显然是认可奥林匹克公司作为承租人的。2、嘉兴市残联在本案中起诉莱恩达公司、奥林匹克公司共同支付房屋占用费，显然也是认可奥林匹克公司作为诉争房产的承租人，并据此向奥林匹克公司提出支付房屋占有使用费的请求。一审判决认为嘉兴市残联选择了莱恩达公司承担合同义务，无权再要求奥林匹克公司承担责任的论述实为强人所难。法院不应替嘉兴市残联作出选择，该判断不尊重事实，也没有法律依据。3、尽管（2016）浙0411民再2号民事判决及二审生效判决中认定莱恩达公司是承租人，应当承担租赁合同责任，且确认了租赁经营合同于2015年1月19日解除，但莱恩达公司在合同解除后并没有占有使用涉案房屋，实际上奥林匹克公司在2014年6月已经停止经营，并将部分区域转租他人使用。由此可知，莱恩达公司不是涉案房屋的占有使用人，无需承担嘉兴市残联主张的各项费用。4、诉争房屋占有使用费的承担者应当是实际占用人，莱恩达公司不占有租赁房屋，事实上无法返还标的房屋，一审判决占用费由莱恩达公司承担增加了当事人诉累。即使莱恩达公司返还房屋，也会向奥林匹克公司追究相关费用。5、一审判决根据嘉兴市残联与莱恩达公司之间2007年的合同确定占有使用费标准是不适当的。实际上，标的物的地段不是很好，实际租金远远达不到合同约定的标准，甚至房子都很难租出去，故应当根据现状来确定。三、嘉兴市残联交付租赁物及配套设施设备的对象是奥林匹克公司，奥林匹克公司接收并使用租赁物及配套设施设备，投入数千万元装修和运营，并支付租金、水电费、蒸汽费等各项费用。莱恩达公司不应承担维修、保养责任。嘉兴市残联提供的消防器材销售合同、清单、发票等证据不能证明消防器材的使用范围是奥林匹克大酒店范围内，其发票对象是奥体中心，应属于奥体中心管理部分场地的消防器材消耗，不应当由莱恩达公司承担。四、嘉兴市残联诉称的设施毁损是由于2016年1月份寒潮和2016年6月份连续暴雨造成，根据合同第十五条约定，因不可抗力导致的毁损双方互不承担责任。地下室维修工程合同的真实性不能确定，清单和发票并未明确施工地点，不应当由莱恩达公司承担。五、嘉兴市残联提供的相关损失票证均不能相互吻合，相关合同没有签订日期，费用的支付日期与起诉请求也不吻合，相关请求不应支持。嘉兴市残联辩称，关于占有使用费，莱恩达公司作为合同相对方和酒店发起人，嘉兴市残联有权利向其主张租赁合同义务，由其承担占有使用费也具有法律依据。后来莱恩达公司进行了工商变更，但没有主动对合同关系进行变更，导致租赁合同的义务责任归于酒店，莱恩达公司与奥林匹克酒店之间的内部债权债务关系应当由二者自行结算。莱恩达公司在承担合同义务后有追偿的权利，一审判决没有侵犯其合法权益。关于占有使用费的标准，依据原合同约定的租金计算是有法律规定的。现涉案房屋的租金高于十年前的价格，因为在诉讼所以没有租出去。关于维修费用，莱恩达公司要承担合同后续的义务，应当由其作为履行主体。寒潮暴雨等也是可以预见的。综上，一审判决正确。奥林匹克公司辩称，第一，本案来源于（2016）浙0411民再2号案件，如果莱恩达公司认为应由奥林匹克公司承担占有使用费，也应当按照再审判决由其他第三人共同承担。在酒店停止经营后，实际上是由第三人占有使用，奥林匹克公司没有继续使用。一审对第三人应共同承担的腾退义务视而不见，仅要求莱恩达公司承担占有使用费是不妥当的。在再审的案件中，奥林匹克公司是作为第三人的，在本案中列为被告是不合理的。第二，一审中奥林匹克公司已经提交了情况说明，证明在2015年8月19日奥林匹克公司向嘉兴市残联支付385万余元租金，已经履行了支付租金的义务。再审判决没有保护奥林匹克公司的利益也是导致本案的原因。原审第三人快乐港公司、秀源公司、油车港政府、仇乾康在二审中未作答辩。嘉兴市残联向一审法院起诉请求：1.判令莱恩达公司、奥林匹克公司立即支付房屋占有使用费共计3109691.78元（从2015年1月19日计算至2017年4月20日）；2.判令莱恩达公司、奥林匹克公司立即支付占有使用期间拖欠的水、电费合计850767.60元（从2015年4月22日计算至2017年4月20日）；3.判令莱恩达公司、奥林匹克公司立即支付房屋租赁及占有使用期间造成由嘉兴市残联投入供其使用的洗衣房设备损失共计297300元；4.判令莱恩达公司、奥林匹克公司立即支付房屋租赁及占有使用期间嘉兴市残联为防止自然灾害导致安全事故，替莱恩达公司、奥林匹克公司进行相关设施受损抢修而产生的费用共计294990元（其中消防设备维修费用49968元、电梯维修费用149217元、地下室管道维修费用95805元）；5.判令莱恩达公司、奥林匹克公司立即支付房屋租赁及占有使用期间嘉兴市残联为做好酒店设施设备的“防盗、防火、防水、防电”等安全工作而增加的安保费用共计120012元；6.判令莱恩达公司、奥林匹克公司立即支付强制腾退的物品保管的仓库使用费16677元（实际要求计算至物品搬出完毕之日）；7.本案诉讼费用由莱恩达公司、奥林匹克公司承担。一审法院认定事实：嘉兴市残联与莱恩达公司于2007年1月29日签订了一份《租赁经营合同》，约定莱恩达公司承租嘉兴市残联所有的位于嘉兴市秀洲区嘉兴市残疾人奥林匹克管理中心共计建筑面积20663㎡的房屋开办酒店，租赁期限为15年，租赁期限暂从2008年1月1日至2023年12月31日止；年租金第一年为50万元，第二年为70万元，第三年为100万元，第四至第十年为160万元，第十一年至第十五年为260万元；租金支付时间为每个租赁年度期满前五个工作日；嘉兴市残联出租给莱恩达公司的房产，配有的设备和相关物品在租赁期间内，由莱恩达负责设备和用品的维护、保养及易耗品更新，并承担相应费用。合同终止之日，莱恩达公司应无条件返还嘉兴市残联房产内的全套设备和用品，但对装修及物品正常使用年限内的折旧，莱恩达公司不负更新责任；房产因不可抗力导致的损毁或造成双方损失的，双方互不承担责任。后莱恩达公司作为发起人设立了奥林匹克公司，由奥林匹克公司入驻出租房屋运营酒店。奥林匹克公司在运营过程中将部分房屋转租给第三人。后因奥林匹克公司、莱恩达公司未及时支付租金，形成诉讼，案件已审结，一审法院依法作出的（2016）浙0411民再2号民事判决书生效。（2016）浙0411民再2号民事判决书确定：租期起算日为2012年1月1日。嘉兴市残联多收取莱恩达公司租金48.921233万元，此款可由嘉兴市残联退还莱恩达公司，亦可抵作莱恩达公司在租赁合同解除后实际占用租赁物的使用费。还判决：嘉兴市残联与莱恩达公司签订的《租赁经营合同》于2015年1月19日解除；莱恩达公司应支付嘉兴市残联租金1783287.67元、解除合同赔偿金700000元、水电费550200元以及延迟支付的违约金327500元，合计人民币3360987.67元；莱恩达公司、该案再审第三人奥林匹克公司、再审第三人快乐港公司、再审第三人秀源公司、再审第三人嘉兴市油车港政府、再审第三人仇乾康于判决生效之日起三十日内腾退所占用的嘉兴市残疾人奥林匹克中心房屋。因奥林匹克公司、莱恩达公司未履行判决义务，导致嘉兴市残联申请执行，一审法院执行局责令奥林匹克公司、莱恩达公司限期腾退，但奥林匹克公司、莱恩达公司未腾退，执行局在2017年4月20日强制腾退完毕，并指定嘉兴市残联保管腾退物品，通知奥林匹克公司、莱恩达公司于2017年5月22日前接收腾退物品，逾期后果自负。在该案中，嘉兴市残联选择莱恩达公司作为了合同义务方。自2017年4月20日起，腾退物品被存放在奥林匹克活动管理中心的体育馆内（185.82㎡）、地下室（859.35㎡）、花园棚架（168.48㎡），共计1213.7㎡，现仍无人接收。体育馆部分的保管费为6.5759元/月/㎡。一审法院认为，嘉兴市残联与莱恩达公司签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方均应履行各自义务。在（2016）浙0411民再2号民事判决书中已经确认莱恩达公司是奥林匹克公司的设立发起人，发起人以自己名义为设立公司对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持，在该案中嘉兴市残联也选择了莱恩达公司承担合同义务，故确定本案的合同义务方仍为莱恩达公司，嘉兴市残联无权再要求设立后的奥林匹克公司承担责任。按规定，莱恩达公司应当在租赁合同解除后返还租赁房屋，若未返还，就属于非法占有，应赔偿因此造成的各项费用。嘉兴市残联现未要求第三人支付占有使用费，也无证据证明第三人已经支付了占有使用费，故莱恩达公司与第三人之间的问题，由其自行处理。对于嘉兴市残联的第一项诉讼请求。嘉兴市残联按照租金标准主张占有使用费，符合法律规定，予以支持。占有使用期间应为合同解除之日至强制腾退之日，嘉兴市残联主张的期限合理，予以支持。经核算，房屋占有使用费为3598004.11元，扣除嘉兴市残联多收取莱恩达公司的租金489212.33元，莱恩达公司还应支付3109691.78元。莱恩达公司辩称其非实际占有人，故不应支付的意见，无法律依据，不予采信。奥林匹克公司辩称造成损失的责任在嘉兴市残联，应由嘉兴市残联来承担损失的意见，无事实依据，不予采信。对于嘉兴市残联的第二项诉讼请求。根据嘉兴市残联提供的现有证据无法确定奥林匹克公司具体用水用电量，嘉兴市残联也无法作出合理解释，故无法支持嘉兴市残联该项诉求。对于嘉兴市残联的第三项诉讼请求。因费用尚未实际发生，不予支持。对于嘉兴市残联的第四项诉讼请求。首先，根据已查明事实，可以确定消防设施、电梯以及地下室的管道是在莱恩达公司占有期间进行的维修、保养。其次，需要确定房屋占有期间维修义务方是谁。一、关于消防设备、电梯设备部分。按《租赁经营合同》约定租赁期间内，应由莱恩达公司负责设备和用品（包括电梯、消防设备）的维护、保养及易耗品更新，并承担相应费用。莱恩达公司在合同终止后，应将租赁房屋及设备完好无损的返还给嘉兴市残联，但莱恩达公司并没有返还，并继续占有租赁物，因此占有期间设备（包括电梯、消防设备）的保养、维修义务还应由其承担。综上，嘉兴市残联主张的消防设备维修费用49968元、电梯设备的维修费用149217元，应由莱恩达公司负担；二、关于地下室部分，虽在莱恩达公司占有期间发生维修费，但因地下室属于嘉兴市残联与奥林匹克大酒店共用部分，故双方对地下室管道均具有维修、保养义务，故确定莱恩达公司承担一半的维修费用47902.50元（95805元÷2）。综上，各项设备维修费总计247087.50元。奥林匹克公司、莱恩达公司辩称嘉兴市残联诉称的设备毁损是由于2016年1月的寒潮以及2016年6月连续暴雨，应属于不可抗力导致，设备维修也属于正常损耗，按《租赁经营合同》约定，均不应由奥林匹克公司承担责任。一审认为寒流及暴雨导致消防水管冻裂、地下室无法排水，均可以事先采取措施预防，人为可以控制，并不属于不可抗力，另设备损耗需要维修并非折旧，故对莱恩达公司、奥林匹克公司的辩解意见不予采信。莱恩达公司、奥林匹克公司还辩称嘉兴市残联提供的部分发票时间不是2016年1月、6月，说明不是寒潮、暴雨造成的设备损失，首先设备损坏时间与实际维修时间、发票开具时间存在时间差，并无不妥，其次莱恩达公司、奥林匹克公司未腾退前对设备具有保管义务，现无证据证明是他人恶意损坏设备，占有期间设备损失就应由莱恩达公司承担。对于嘉兴市残联的第五项诉讼请求。嘉兴市残联提供的证据5不足以证实其主张，不予支持。对于嘉兴市残联的第六项诉讼请求。第一，确定支付的主体。因执行局已经完成强制腾退，非法占有行为已经结束，莱恩达公司的合同责任已经被动履行完毕。现嘉兴市残联代为保管的腾退物所有人是奥林匹克公司，故保管费用的支付主体应该为奥林匹克公司，而非莱恩达公司。第二，确定保管的期间。保管期间为强制腾退之次日（2017年4月21日）至奥林匹克公司实际搬离之日止。第三，确定保管费用。首先，根据查明的面积及嘉兴市残联、莱恩达公司、奥林匹克公司自认的单价，计算出体育馆部分的保管费为40.73元/天（185.82㎡×6.5759元/月/㎡÷30天）。其次，因评估报告的单价部分不能采用，现涉案房屋周边从事仓储业务的地方太少，无法取得行业参考价，再次评估也无客观依据，故将综合各种因素就其他两处保管费作出认定。关于地下室部分的保管费，奥林匹克公司认为地下室原为停车库，停车库应当按照停车位取价，不能按照面积取价，现综合考虑涉案地下室的地理位置、附近车位的售价、地下停车位的停车费用、涉案房屋租赁价格等因素确定地下室部分的保管费为5.5元/月/㎡，计算出地下室部分的保管费为157.54元/天（859.35㎡×5.5元/月/㎡÷30天）；关于花园棚架部分的保管费，评估报告的单价亦不能采用，奥林匹克公司提出该部分属于简易的搭建物，应区别正式建筑，一审认为奥林匹克公司意见合理，故综合考虑涉案棚架的性质、地理位置、涉案房屋租赁价格等因素确定保管费为3元/月/㎡，即16.85元/天（168.48㎡×3元/月/㎡÷30天）。综上，保管费为215.12元/天(40.73元/天+157.54元/天+16.85元/天)。另嘉兴市联新资产评估有限公司做的[2018]第84号评估报告，其中勘验面积可以采纳，但该份评估报告采用的取价依据存在问题，故对此评估结论不予采纳。嘉兴市残联可以要求嘉兴市联新资产评估有限公司返还评估费用，嘉兴市联新资产评估有限公司在扣除勘验费用后应返还剩余评估费用。该公司指派的出庭人员并非该份报告的评估师，故出庭费用500元也应返还申请人莱恩达公司。综上所述，一审法院对嘉兴市残联的部分诉讼请求予以支持。第三人快乐港公司、秀源公司、油车港政府、仇乾康经合法传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、莱恩达公司支付嘉兴市残联房屋占有使用费3109691.78元，于判决生效之日起十日内给付；二、莱恩达公司支付嘉兴市残联消防设备、电梯设备、地下室管道设备维修费共计247087.5元，于判决生效之日起十日内给付；三、奥林匹克公司支付嘉兴市残联保管费215.12元/天（自2017年4月21日其计算至奥林匹克公司实际搬离之日止）；四、驳回嘉兴市残联的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44316元，由嘉兴市残联负担9526元，莱恩达公司负担31650元，由奥林匹克公司负担3140元。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为莱恩达公司是否应承担房屋占有使用费和维修费用，以及一审认定的上述费用是否恰当。关于占有使用费。莱恩达公司上诉认为应当由实际承租人奥林匹克公司承担占有使用费。对此，应当先理清莱恩达公司、奥林匹克公司与嘉兴市残联之间的法律关系。根据查明的事实，莱恩达公司与嘉兴市残联签订租赁合同，后莱恩达公司成立了奥林匹克公司实际经营使用涉案房屋。（2016）浙0411民再2号及本院作出的（2016）浙04民再22号生效判决中已经认定莱恩达公司应当承担租赁合同责任，租赁合同的相对方是莱恩达公司，而非奥林匹克公司。当然，在租赁合同解除后，奥林匹克公司等继续占有属于无权占有。该种情况下，嘉兴市残联有权基于合同选择相对方赔偿损失，也可以基于物权要求无权占用人赔偿损失，此属于嘉兴市残联的权利。且本案案由为房屋租赁合同纠纷，一审基于合同相对性判决莱恩达公司承担房屋占有使用费正确，嘉兴市残联也未提出上诉，视为服判。莱恩达公司以其非实际占用人为由主张不应承担占有使用费，实际上是混淆了两种法律责任，本院不予支持。莱恩达公司在承担责任后可依法向相关当事人主张权利。至于（2016）浙0411民再2号及（2016）浙04民再22号生效民事判决是否正确，不属于本案审理范围，对相关上诉内容本院不予审查。对于占有使用费的标准，一审法院参照双方租赁合同约定的租金标准计算，符合法律规定和司法实践。关于消防设备、电梯、地下室的维修费用。与房屋占有使用费相同，莱恩达公司以非实际使用人为由主张不承担责任，本院不予支持。理由同上，不再重复。同时，因莱恩达公司在合同解除后未返还租赁物，根据风险负担的原则，在逾期返还期间即使是不可抗力造成租赁物毁损，莱恩达公司亦应承担赔偿责任。莱恩达公司关于寒潮、暴雨造成设施毁损属不可抗力，不需承担责任的理由不能成立。对于消防设备、电梯、地下室维修费用的具体金额，嘉兴市残联在一审中提交了消防器材销售合同及发票、地下室排水系统维修清单和发票、电梯配件更换合同和发票等证据。虽然莱恩达公司对合同和清单的真实性、关联性有异议，但一审已经在认证及裁判理由中予以分析认定，理由并无不妥。结合实际情况和当事人的举证能力，一审对寒潮、暴雨造成的消防设备、电梯、地下室的维修费用部分予以认定，没有明显不当，二审不再调整。综上所述，莱恩达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33654元，由上诉人莱恩达集团有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年六月十二日书记员  胡玉婷