湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初722号原告：家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司，住所地武汉市蔡甸区知音湖大道288号H1高层负一楼观湖园物业服务中心。负责人：张桂芹，该公司经理。委托诉讼代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雄，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。被告：李正毅，女，1955年10月10日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，现住武汉市蔡甸区，原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司（以下简称家利物业公司）诉被告李正毅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏卫东，被告李正毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳2017年3月1日至2019年1月31日的综合管理服务费9145.95元；2、判令被告从逾期之日起每天按应交款项的万分之二交纳违约金1652.83元（自2017年3月6日起，暂计至2019年1月31日，应计至实际支付日止）；3、判令被告承担律师代理费2400元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系武汉市蔡甸区观湖园一期H1号楼2单元13层1号房（以下简称案涉房屋）的业主，该房屋实测面积为159.06平方米。2015年8月22日，被告与和记黄埔地产（武汉蔡甸）有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》。同日，被告与原告签订《观湖园一期·前期物业服务协议（适用于高层住宅）》、《观湖园一期·临时管理规约》及《关于的承诺书》，认可并同意原告按照发展商与家利物业管理（深圳）有限公司（原名称“和记物业服务（深圳）有限公司”）签署的《观湖园一期·前期物业服务合同》为被告提供物业服务。在房屋已经交付正常使用的情形下，被告从2017年3月1日起至今未交纳综合管理服务费。现原告依照《观湖园一期·前期物业服务合同》、《观湖园一期·临时管理规约》对观湖园一期物业安全、小区内清洁、绿化、公共秩序的维护、共用部位及共用设施的维修、养护等进行了系列的物业服务工作，原告有权依据《和记黄埔武汉蔡甸观湖园一期·前期物业服务合同》第13条、第15条和《观湖园一期·临时管理规约》第五章第6条向被告收取综合管理服务费、违约金，并由被告承担由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。综上，依照法律规定和合同约定，原告诉至法院，望判如所请。被告李正毅辩称，我不知道物业费的收费标准，不清楚我交物业费的权利和义务，如原告提供除合同之外相关物业费收取的政府部门标准和依据，我愿意交纳；基于同样理由，我认为违约金、律师费和诉讼费不应支持。具体来说，首先，我对前期物业服务合同中约定的物业费的收费标准有异议，我没有见到或收到过相关物业协议文件，而且我买房的时候置业顾问和我说的物业费是1.8元/月·平方米，还带车接送。而原告在诉称的事实中提到的房屋买卖合同中并没有提到具体的物业费金额，用的是可能或者也许，我认为不符合合同法；其次，我所居住案涉房屋属于普通住宅，《湖北省物业服务收费管理办法》中规定前期物业服务费实行政府定价管理，收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门出具相关文件；再次，按照原告的证据顺序，我在签署《关于的承诺书》之前就已经付清了全款，在没有签订商品房买卖合同、出具购房发票以及签署观湖园一期·临时管理规约的情况下，我没有承诺的内容和义务；最后，我作为业主签订的观湖园一期·临时管理规约及其承诺书、商品房买卖合同等有我业主签字的物业文件，都没有写明物业费的收费标准，我也没有收到相关的物业文件，且我就案涉房屋的物业费单价标准及存在的大门质量、入户门槛破损、空调机位问题多次联系原告，但均未得到明确回复。本院经审理认定事实如下：2011年2月，和记黄埔地产（武汉蔡甸）有限公司与和记物业服务（深圳）有限公司作为甲乙双方，签订《和记黄埔武汉蔡甸观湖园一期前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同）》，其中第九条第十九款约定：乙方实行酬金制收费方式，有权按应收的物业服务资金的百分之十收取物业服务酬金。第十二条约定：物业服务费用包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。第十三条约定：综合管理服务费包括清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护等所发生的人工、原辅材料费用等。本小区综合管理服务费以物业的建筑面积为依据，并按以下标准计算：高层住宅：￥2.5元/月·平方米；双拼别墅/联排别墅：￥3.00元/月·平方米。第十五条约定：房屋业主或非业主合法使用人应于每个月的第5个日历日之前向乙方交纳当月之综合管理服务费，停车位的业主或非业主合法使用人应于每个月的第5个日历日之前向乙方交纳当月之车辆停泊服务费（乙方另有规定的除外），如逾期交纳，按以下方式处理：1、从逾期之日起按日以欠交款项之万分之五向乙方交纳违约金至付清时止；2、逾期不交纳物业服务费用的业主或非业主合法使用人应承担违约责任，乙方可以诉请人民法院要求限期交纳，业主应承担乙方由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。第三十七条约定：和记物业服务（深圳）有限公司武汉分公司为乙方在武汉市设立的分公司。甲、乙双方同意和记物业服务（深圳）有限公司武汉分公司可以自己的名义行使乙方根据本合同享有的权利，履行乙方根据本合同承担的义务。和记物业服务（深圳）有限公司武汉分公司根据本合同实施的行为视为乙方实施的行为。2014年7月14日，和记物业服务（深圳）有限公司变更企业名称为家利物业管理（深圳）有限公司。2015年8月15日，李正毅签署认购温馨提示及阅读提示/公示/告知文件确认书，该确认书载明本人已于签署本确认书之日及之前阅读了和记黄埔地产（武汉蔡甸）有限公司（以下简称和记黄埔地产）在本项目（观湖园一期）营销中心公示的以下公示/告知文件，且对全部公示/告知文件无异议。其中文件包括：11、《观湖园一期临时管理规约》；12、拟由客户签署的《关于的承诺书》；13、和记黄埔地产与和记物业服务（深圳）有限公司（该公司现已更名为“家利物业管理（深圳）有限公司”）签署的《和记黄埔武汉蔡甸观湖园一期前期物业服务合同》（含对项目物业管理区域说明）；14、拟由客户与家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司签署的《观湖园一期前期物业服务协议》；20、包括本人拟购商品房在内的商品房房源及价格、相关收费信息。2015年8月22日，李正毅与和记黄埔地产（武汉蔡甸）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市蔡甸区马鞍村观湖园一期第H1幢2单元13层1号房，建筑面积159.06平方米的房屋。该合同第十九条第四款约定：买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与和记物业服务（深圳）有限公司（该公司现已更名为“家利物业管理（深圳）有限公司”）物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。同日，李正毅签署《观湖园一期临时管理规约》及其承诺书，并与家利物业公司签订《观湖园一期前期物业服务协议》，该协议主要约定：业主承认物业公司根据《前期物业服务合同》取得对包括该房屋及车位（若有）在内的武汉观湖园一期提供物业服务、实施物业管理的资格，并对《前期物业服务合同》的内容表示认可，同意物业公司按照《前期物业服务合同》和《观湖园一期临时管理规约》的规定，实施武汉观湖园一期的前期物业管理。李正毅购买的房屋属于《前期物业服务合同》第十三条第2款所指的高层住宅。在原告诉请的2017年3月1日至2019年1月31日期间，被告李正毅未交纳综合管理服务费。2018年4月24日，原告通过中国邮政快递方式向被告邮寄《关于缴纳物业服务费及违约金的通知》。2018年5月26日，原告委托律师苏卫东向被告邮寄《关于限期交纳物业服务费的律师函》。被告曾多次向原告联系并反映案涉房屋大门质量、入户门槛、空调机位存在问题。还查明，2017年12月27日，家利物业公司与北京仁人德赛（武汉）律师事务所签订法律服务合同书，约定一审诉讼（不区分判决、和解、调解）：计件收费，2400元/件。委托服务期间自本合同生效之日起一年。2019年4月23日，家利物业公司收到北京仁人德赛（武汉）律师事务所开具的金额为7200元的湖北增值税发票，备注为李正毅、潘晶、黄巾三件案件律师代理费。再查明，经本院向武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局（以下简称蔡甸区房管局）物业管理科调查，武汉市蔡甸区观湖园一期项目前期物业管理系通过招投标的形式选聘和记物业服务（深圳）有限公司作为物业服务企业，前期物业服务合同已在蔡甸区房管局备案。上述事实有原告家利物业公司提交的《认购温馨提示及阅读提示/公示/告知文件确认书》、《关于的承诺书》、《观湖园一期临时管理规约》、《观湖园一期前期物业服务协议》、《武汉市商品房买卖合同》、《和记黄埔武汉蔡甸观湖园一期前期物业服务合同》、《变更（备案）通知书》、《关于缴纳物业服务费及违约金的通知》、《关于限期交纳物业服务费的律师函》、EMS快递单、《法律服务合同书》、增值税发票等经庭审质证后本院予以采信的证据，各方当事人的自认及当庭一致陈述，本院所作的调查情况追记在卷佐证。本院认为，原告家利物业公司与被告李正毅签订的《观湖园一期前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，双方均应严格按照约定履行己方义务。李正毅签订的《武汉市商品房买卖合同》、《观湖园一期前期物业服务协议》均将《前期物业服务合同》作为合同的组成部分，其签署《认购温馨提示及阅读提示/公示/告知文件确认书》也将《前期物业服务合同》列入公示告知的文件之一，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，《前期物业服务合同》对业主具有约束力。且该《前期物业服务合同》中已载明了物业服务项目及收费的标准，李正毅作为具备完全民事行为能力人，在相关合同、文件上签名的行为，应视为对该物业服务收费标准的认可。其次，原告提供的《前期物业服务合同》已在蔡甸区房管局备案，该合同载明的综合管理服务费收费标准为高层住宅￥2.5元/月·平方米。故被告以未收到相关物业文件，不了解物业费收费标准的依据为由，拒绝按照《前期物业服务合同》约定的标准交纳综合管理服务费，与合同约定不符，也无事实及法律依据，本院依法不予支持。家利物业公司作为具有资质的物业管理企业提供物业服务，李正毅应按照协议约定交纳综合管理服务费，故家利物业公司主张李正毅支付自2017年3月1日起至2019年1月31日的综合管理服务费9145.95元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于家利物业公司主张的违约金，本院认为，经庭审调查，李正毅逾期缴纳综合管理服务费系原被告双方对物业服务的收费标准存有争议，并非恶意拖欠；且被告李正毅多次就房屋大门和空调机位的问题联系原告，但原告没有及时回复解决，也未协调业主与建设单位进行有效沟通，提供物业服务存在瑕疵，故对原告家利物业公司主张给付违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告家利物业公司主张的律师费。本院认为，律师费并非维权产生之必要法律费用；家利物业公司提交的法律服务合同书中约定的委托服务期间在本案起诉前业已届满，而仅凭家利物业公司提交的发票不足以认定家利物业公司实际律师费支出，且其提供物业服务并非无瑕疵，故本院对原告家利物业公司主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告李正毅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司支付自2017年3月1日起至2019年1月31日的综合管理服务费9145.95元;二、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行支付的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币70元,减半收取计35元，由被告李正毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  肖新二〇一九年六月二十日书记员  林敏