文书内容重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0115民初2808号原告：张华，女，1982年6月2日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：张治刚，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。被告：刘青，男，1966年6月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：游斌，重庆金雷律师事务所律师。被告：廖吉祥，男，1948年2月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告张华与被告刘青、廖吉祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张华及其委托诉讼代理人张治刚，被告刘青及其委托诉讼代理人游斌到庭参加了诉讼。被告廖吉祥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告之间的房屋买卖关系；2.判令两被告连带退还原告购房款20万元，并支付原告资金占用损失：以20万元为基数，从2016年6月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%标准计算至2019年3月27日止为26125元，之后仍以此基数此标准计算至此款付清时止；3.判令两被告连带赔偿原告因装修房屋产生的装修损失费97000元、物管费570元、装修出渣费400元，合计97970元。事实和理由：2016年6月28日原告张华与被告刘青经口头协商，被告刘青将其位于重庆市长寿区“瑞豪财富广场”的X幢X单元XX-X号房屋以22万元价格卖给原告张华所有，原告张华当日向被告刘青转账支付了购房款18万元。2016年7月30日，被告刘青要求原告张华将剩余的2万元交给被告廖吉祥，由被告廖吉祥负责为原告张华所购房屋办理产权登记手续，于是，张华就将剩余的2万元房款交给廖吉祥，廖吉祥向张华出具《收条》1张予以确认。2017年1月7日，张华向该房屋所在的物业管理公司办理了房屋装修手续，并向物业管理公司交纳了装修保证金、物管费、装修出渣费，并对房屋进行了装修。但是，张华后经了解，两被告不是上述房屋的产权人，两被告无权处分上述房屋。现该房屋已被实际产权人卖给他人，他人已入住该房。后张华多次要求两被告退还上述房款和赔偿损失，两被告拒不退款和赔偿。综上所述，原告张华认为，原、被告之间口头达成的房屋买卖协议是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。但是，两被告不是上述房屋的产权人，被告无权对上述房屋买卖，其事前未得到产权人的委托，事后又未得到产权人的追认，原告的合同目的现已无法实现。故特向法院起诉，请求依法判决。被告刘青辩称，原告张华所述不实，原告张华与被告刘青没有建立房屋买卖合同关系，只是在2016年6月28日原告张华与被告刘青所代表的被告廖吉祥签订了房屋买卖合同，双方在该合同中约定被告廖吉祥将其出资修建的长寿区“瑞豪财富广场”X幢X单元XX-X号房屋以22万元的价格出售给原告张华。后被告刘青代被告廖吉祥暂收了原告张华所付的购房款18万元，其后在2016年7月30日，原告张华与被告廖吉祥重新签订了房屋产权确认书，双方在该确认书中明确：经双方协商，被告廖吉祥将长寿“瑞豪财富广场”X幢X2单元XX-X号房屋出售给原告张华，总价款为22万元，签订确认书之后原告张华即支付20万元，余款在办理网签时付清。双方在该确认书中还特别说明在签订本确认书后，张华原与刘青所签订的购房协议同时作废，从此后由被告廖吉祥对此房屋的后续手续负责办理。原告张华与被告廖吉祥签订该确认书后，原告张华将被告刘青此前向其出具的18万元收条退回。由被告廖吉祥重新向原告张华出具收条。至此，被告刘青便未再和原告张华及被告廖吉祥就该房屋发生任何行为。因此被告刘青不是该房屋买卖合同关系的当事人，原告张华对被告刘青的相关诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告张华对被告刘青的诉讼请求。被告廖吉祥提交书面答辩意见称，首先，我不是本案的适格被告，我与原告张华没有房屋买卖合同关系，不存在原告张华与我解除房屋买卖合同关系的问题。是被告刘青收取了原告张华的购房款。是原告张华与被告刘青串通、强行逼迫我补签了无效的购房合同，要求我办理房屋产权证。而办理房屋产权证是重庆瑞豪房地产开发有限公司(以下简称瑞豪公司)的事情，我没有办理该房屋产权证的能力和资格，也没有义务办理。其次，我没收到原告张华的购房款20万元，根本就不存在退还原告张华购房款20万元，更不应该承担任何资金利息。第三、原告张华自己撬门换锁，强行物管公司开水、电、气，强行进行装修，对装修之事我一点都不知道，不应赔偿原告张华装修房屋产生的任何经济损失。第四、本案的诉讼费不应由我承担。在2018年1月30日长寿区人民法院询问我的笔录里说得非常清楚，请法院调查取证，那才是本案事情的真相。第五、刘青与我有经济往来，我只认可两套房屋作为抵刘青的债务，然而刘青强行多霸占我十九套房屋，在本案中我没有收取房款，我实际是受害者，实属刘青骗取了原告张华的购房款，与我无关。请法院依法调查取证，驳回原告张华对我的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月28日原告张华与被告刘青签订了购房协议，约定被告刘青将位于重庆市长寿区“瑞豪财富广场”的X幢X单元XX-X号房屋以22万元价格卖给原告张华。原告张华当日向被告刘青转账支付了购房款18万元。2016年7月30日，被告刘青要求原告张华将剩余的购房款交给被告廖吉祥，由被告廖吉祥负责为原告张华所购房屋办理产权登记手续。原告张华、被告廖吉祥同意了被告刘青的意见，原告张华与被告廖吉祥于当日签订了《购买房屋产权确认书》，该确认书载明：“经双方协商，廖吉祥将长寿瑞豪财富广场X幢X单元XX-X(房屋)出售给张华，总价人民币22万元，大写人民币贰拾贰万元。签订确认书后即付贰拾万元，其余款项在办理网签时付清，购房所有税费及大修基金等由购房方承担，房产证在签定(订)本协议书后择日办理。双方应自觉遵守本确认书内容，并不能反悔，如购房方反悔，出售方将不退还网签前所缴款项；如出售方反悔，退还网签前所交款项。特别说明，在签定(订)本确认书后，原与刘青对该房所签定(订)的购房协议同时作废，从此后由廖吉祥本人负责对此房的后续手续办理。此确认书一式二份，经双方签字后即产生法律效力。”该确认书尾部，原告张华在购房方处签名捺印，被告廖吉祥在出售方处签名捺印。当天，被告廖吉祥向原告张华出具收条1张，载明：“今收到张华交来购买长寿瑞豪财富广场X幢X单元XX-X号购房款贰拾万元，人民币大写：贰拾万元整。其中：刘青已收抵款18万元，廖吉祥收2万元”。2017年1月7日，张华向该房屋所在地的物业管理公司-重庆市长寿区中心花园物业发展有限公司交纳了装修保证金2000元、装修出渣费400元、物管费570元(2016年11月-2017年4月期间的物管费)。审理中，原告张华提供了其与潘强签订的《装修合同》(该合同无具体的签订时间)、该合同载明的承包范围：水、电、气安装、墙面、吊顶、灯具、洁具、门窗、家具(墙面贴墙布)、窗帘。装修工程总价9.7万元。工程工期：2016年7月6日-2016年11月6日，总工期120天。并提供了潘强分别于2016年7月6日、2016年8月15日、2016年11月20日开具的收据各一张：分别载明装修订金2万元、装修款4万元、装修尾款3.7万元。被告刘青对原告张华提交的《装修合同》以看不到乙方潘强的身份信息为由而对其真实性不予确认。对原告张华举示的收据3张以其系收据而不是发票，且没有任何公司盖章为由而对其真实性不予确认。对原告张华所称的装修款9.7万元，以其是否产生无法证实为由，而不予确认。审理中，原告张华提交了《内部开发建设承包经营协议》、重庆市长寿区人民法院(2018)渝0115民初2402号民事判决书，证明案涉房屋的原始产权人是瑞豪公司，案涉房屋是被告廖吉祥挂靠在瑞豪公司承建的。原告张华当庭陈述称：被告刘青向其出售案涉房屋时对其说案涉房屋是瑞豪公司抵给他的抵款房，至于是抵什么款自己不清楚。被告刘青对原告张华提供的上述两份证据的真实性、关联性无异议。并称当时被告廖吉祥在修建案涉房屋的时候缺周转资金，找刘青为其在银行贷款，且该贷款不仅是我一个人为其担保，还有我单位几十个人为这个贷款担保，为了偿还银行贷款，廖吉祥才把案涉房屋拿出来要我帮他处理的。我也是个受害人。被告刘青提交了2016年3月5日、2016年3月14日其与被告廖吉祥分别签订的《出售房屋协议书》各一份，证明案涉房屋是被告廖吉祥出卖，而不是刘青出卖。原告张华对上述两份协议书以不能确认是二被告之间达成的协议为由而对其真实性提出异议，且认为与本案不具有关联性。并认为即使他们的协议存在、真实，也没有得到产权人的委托和事后追认。该协议对原告不产生约束力。被告刘青提交了长规划（2009）94号文件、《关于渝涪公司桃西路土地调整的协调意见》、《重庆市长寿区人民政府公文交办通知书》(收文办字批件（2009）602号)、《内部开发建设承包经营协议》，证明“吉祥云上”项目就是“瑞豪财富广场”项目，瑞豪公司和廖吉祥在其他案件的法庭审理中作伪证说“吉祥云上”项目位于长寿区渡舟街道。“瑞豪财富广场”的项目是廖吉祥出全资修建的，廖吉祥仅是挂靠在瑞豪公司。廖吉祥在处置这些资产，不仅仅是廖吉祥委托刘青处置的这部分房屋，还包括抵工程款和人工工资款的房子，一共是135套房子。原告张华对上述证据的质证意见为：对上述四份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，根据《内部开发建设承包经营协议》确定二被告对涉案房屋不享有所有权，也无处置权，因此二被告对卖给原告的案涉房屋是无权处分的。同时查明，本案案涉房屋由瑞豪公司建设，被告刘青、廖吉祥向原告张华出售案涉房屋时未取得该公司的同意。后该公司将案涉房屋出售给案外人朱XX，朱XX已取得该房屋的所有权证。本院认为，被告廖吉祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃法律赋予的举证、质证的权利，应当承担不利的法律后果。本案争议的焦点是被告刘青、廖吉祥与原告张华是否建立了房屋买卖关系。本院分别评判如下：一、被告刘青与原告张华是否建立了房屋买卖关系。原告张华与被告刘青于2016年6月28日签订了购房协议，约定被告刘青将位于重庆市长寿区“瑞豪财富广场”的2幢2单元24-3号房屋以22万元价格卖给原告张华。对此，原告张华与被告刘青均无异议。至于被告刘青辩称的自己是代被告廖吉祥与原告张华签订的购房协议，尽管其提供了二份《出售房屋协议书》欲佐证自己的观点，但因原告张华对其真实性、关联性提出了异议，且即使该二份《出售房屋协议书》是真实的，也只能证明被告廖吉祥将案涉房屋出售给被告刘青，而并无被告廖吉祥将案涉房屋委托被告刘青出售之内容。故对被告刘青辩称的自己是代表被告廖吉祥与原告张华签订的房屋买卖合同，自己代被告廖吉祥暂收了原告张华所付的购房款18万元的意见，因无证据支持，本院不予采信。故此，本院认定本案案涉房屋的买卖最初由原告张华与被告刘青签订了购房协议，原告张华与被告刘青的房屋买卖合同关系成立，该购房协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告张华与被告刘青具有法律约束力。原告张华向被告刘青支付了购房款18万元。二、被告廖吉祥与原告张华是否建立了房屋买卖关系。原告张华与被告刘青签订了购房协议并支付了购房款18万元后，因被告刘青要求原告张华将剩余的购房款交给被告廖吉祥，由廖吉祥负责为原告张华办理房屋产权证，原告张华、被告廖吉祥均同意被告刘青的意见，且原告张华与被告廖吉祥于2016年7月30日签订了《购买房屋产权确认书》，并在该确认书中载明了“特别说明，在签定(订)本确认书后，原与刘青对该房所签定(订)的购房协议同时作废，从此后由廖吉祥本人负责对此房的后续手续办理。”由此，本院认定，被告刘青在与原告张华签订的购房协议中的权利、义务概括性的转让给了被告廖吉祥，被告廖吉祥承继了被告刘青与原告张华所签订的购房协议中刘青所享有的权利和承担的义务，被告刘青对案涉房屋不再享有权利义务。原告张华就案涉房屋亦无权再要求被告刘青承担或履行义务。故原告张华在本案中对被告刘青的诉讼请求，因无法律依据支撑，本院不予支持。被告廖吉祥书面答辩所称的是原告张华与被告刘青串通、强行逼迫其签订的《购买房屋产权确认书》的意见，因其未提供证据证明其观点，故对其辩解意见，因无证据支持，本院不予采信。由此，本院认定原告张华与被告廖吉祥于2016年7月30日签订《购买房屋产权确认书》后即对案涉房屋建立了房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告张华与被告廖吉祥具有法律约束力。因被告廖吉祥对案涉房屋无处分权，原告张华购买案涉房屋的合同目的不能实现，其请求解除其与被告廖吉祥之间的房屋买卖关系的理由正当，且符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因被告廖吉祥于2019年4月19日收到本院向其送达的原告张华的起诉状副本，原告张华请求解除其与被告廖吉祥之间的房屋买卖关系的意思表示于此时到达被告廖吉祥处，此时原告张华与被告廖吉祥的房屋买卖合同关系即已解除。至于被告刘青已收取的原告张华的购房款18万元是否交给了被告廖吉祥，抑或如被告刘青所称的冲抵了被告廖吉祥的其他款项，那是被告刘青与被告廖吉祥之间的事务，不属本案原、被告讼争的范围，本案不作评判和处理。且被告廖吉祥向原告张华出具的收条中也包含了原刘青收取的18万元购房款。因此，被告廖吉祥应退还原告张华购房款20万元，并承担资金占用损失。原告张华请求的资金占用损失的计算方式合理，但其起算时间不合理，本院以原告张华实际支出购房款的日期为其资金占用损失的起算点。原告张华请求的物管费570元，有案涉房屋所在地的物管公司收取物管费的收据为证，本院予以支持。原告张华请求的装修房屋产生的装修损失费97000元、装修出渣费400元，因其提供的《装修合同》中承包人潘强的身份信息不明，且该合同中9.7万元的工程造价是如何计算的，情况不详，且其提供的收据无法核实其真实性。更主要的是原告张华未提供案涉房屋自己确已进行装修的证据，理应承担举证不能的法律后果。故对原告张华请求的装修损失费、装修出渣费因证据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、原告张华与被告廖吉祥的房屋买卖合同于2019年4月16日解除；二、由被告廖吉祥在本判决生效后10日内退还原告张华购房款20万元，并支付原告张华资金占用损失，其资金占用损失分别以18万元为基数，从2016年6月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至该款付清时止，以2万元为基数，从2016年7月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至该款付清时止。并赔偿原告张华物管费损失570元；三、驳回原告张华要求与被告刘青解除房屋买卖关系，要求被告刘青与被告廖吉祥连带退还购房款并支付资金占用损失、赔偿物管费损失的诉讼请求；四、驳回原告张华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3081元，由原告张华负担1125元，被告廖吉祥负担1956元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李小平二〇一九年六月二十五日书记员  王妮娜