广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10531号原告：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行,住所地广东省广州市番禺区市桥光明北路**（北城所）,统一社会信用代码91440101891425650B。负责人：赖定军，职务行长。委托诉讼代理人：周钰婵，系广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳家琪，系广东金本色律师事务所律师助理。被告：潘德成，男，1982年4月18日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，被告：广州市番禺大石华美木业有限公司,住所地广东,住所地广东省广州市番禺区大石街工业四路****102商铺用代码91440113618714259R。法定代表人：王荣林，职务总经理。委托诉讼代理人：李美君，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称工商银行番禺支行）与被告潘德成、广州市番禺大石华美木业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行番禺支行的委托诉讼代理人周钰婵、被告广州市番禺大石华美木业有限公司的委托诉讼代理人李美君到庭参加诉讼。被告潘德成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工商银行番禺支行的诉讼请求为：1、解除原告与两被告于2014年3月26日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2432014-111080）；2、被告潘德成立即清偿尚欠的贷款本金余额246000元，及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息、复息，暂计至2018年7月26日的积欠利息为16721.8元本息合计为262721.80元；3、被告潘德成支付因该纠纷所产生的律师代理费8000元；4、原告对被告潘德成用作抵押的位于敏捷华美商务中心xxxxxxxxxx房（抵押权预告登记号：粤房地预登穗字第××号）处置所得价款对第2、3项诉讼请求享有优先受偿权；5、被告广州市番禺大石华美木业有限公司对被告潘德成上述欠款承担连带清偿责任；6、二被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为解除原告与两被告于2014年3月26日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2432014-111080）中的借款合同关系。事实和理由：被告潘德成因购置商用房的需要，向原告申请购置商用房贷款。于2014年3月26日双方签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定，被告潘德成将其所有位于敏捷华美商务中心2栋、5栋、6栋、2栋5层512房（抵押权预告登记号：粤房地预登穗字第××号）抵押向原告申请个人商用房贷款，贷款金额为人民币36万元，贷款期限为10年即120个月，货款放款时的某准年利率为6.55%，如遇人民银行利率调整，按有关规定作相应调整。如被告连续三个月或累计六次未足额按时偿还贷款本息的，应视为被告违约，原告有权提前终止合同，提前收回贷款本息，并有权申请处分抵押物。原告依约于2014年3月26日发放了贷款36万元，但被告潘德成仅归还了部分贷款，截至2018年7月26日，被告累计已有22次无按期履行供款义务，尚欠贷款本金42000元，暂计至2018年7月26日的积欠利息为16721.8元。原告认为，被告潘德成拖欠借款的行为己违反合同的约定，严重侵害了原告的合法权益，根据合同的规定及有关法律规定，现原告向贵院提起诉讼请求判令解除原告与被告潘德成、被告广州市番禺大石华美木业有限公司于2014年3月26日签订的《个人购房借款/担保合同》，被告偿还贷款本金余额246000元及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息、复息。根据合同的约定，如借款人没有按照合同约定履行义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担，故被告潘德成应支付因该纠纷所产生的律师代理费8000元。原告对被告潘德成用作抵押的房产处置所得价款对借款本息、律师费享有优先受偿权。另外，被告广州市番禺大石华美木业有限公司是被告潘德成涉案借款的担保人，应该对被告潘德成的欠款承担连带清偿责任。补充一点，截至2019年3月20日，被告潘德成尚欠贷款余额本金为246000元，其中逾期本金为63000元，被告未偿还的利息、逾期罚息、复利暂计至2019年3月21日为26844.5元。被告广州市番禺大石华美木业有限公司辩称：第一，关于原告提出的第1、2、4项诉讼请求，我方没有异议。第二，关于原告提出的第三项诉讼请求，我方不应承担律师费的连带保证责任。原告未提供转账凭证、银行流水等证据证明该律师代理费已实际产生，因此，原告该项诉讼请求缺乏事实依据，我方不应承担律师代理费的连带保证责任。第三，关于原告提出的第五项诉讼请求，我方仅承担六期借款的本息和相关费用的阶段性保证责任。理由如下：首先，原告主张其对已登记抵押的房产享有优先受偿权，故原告应先就已登记抵押的房产实现债权，不足清偿部分再由答辩人承担阶段性保证责任。其次，根据我方与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》第十条约定“在按揭房产的抵押权预告登记手续办妥之后，无论甲方是否及时对上述购房者提起诉讼或采取强制措施，乙方承担保证责任的范围只限于该笔贷款六期的本息和相关费用，超出部分乙方不再承担任何责任”，因此，若法院判决我方承担连带清偿责任，我亦只应对被告潘德成的六期欠款本息相关费用承担保证责任，超出部分不应由我方承担。第四，若法院判决我方对被告潘德成的全部案涉欠款承担连带清偿责任，我方请求法院在判项中明确我方承担连带清偿责任后有权向被告潘德成追偿。被告潘德成没有答辩，亦未提交任何相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。被告潘德成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对原告提供的证据无异议，本院对原告提供的证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月3日，被告潘德成向原告提交《中国工商银行个人商用房贷款申请表》，潘德成申请贷款36万元用于购买一手商用房；贷款期限为120期（月）；申请还款方式为按月等本金还款法；广州市番禺大石华美木业有限公司提供阶段性担保，潘德成提供抵押担保。2014年3月26日，工商银行番禺支行作为贷款人与潘德成作为借款人、抵押人，广州市番禺大石华美木业有限公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》（编号：2432014-111080），约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购置商用房贷款，金额为36万元。本合同项下贷款用途为购买坐落于敏捷华美商务中心xxxxxx的房屋。本笔贷款的担保方式为抵押、保证。本合同项下贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收50%确定。借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约。发生违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按双方约定的其他方式处理。双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人根据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期限为贷款提前到期之日起两年。潘德成在借款人、抵押人处签名，广州市番禺大石华美木业有限公司在保证人处加盖公章。《个人购房借款/担保合同》附件《抵押物清单》载明房产抵押物抵押人为潘德成，房产地址为敏捷华美商务中心xxxxx。2014年10月11日，上述房产办理了抵押权预告登记，登记证号为粤房地预登穗字第××号，预告登记权利人为工商银行番禺支行。2014年3月24日，原告按约定向被告潘德成发放贷款360000元，直接付至潘德成指定账户。潘德成在原告出具的借款凭证上的“借款人签章”处签名，确认“本人同意将上述借款转入收款人账户”。后被告潘德成多次逾期还款，截至2019年3月21日尚欠贷款本金246000元，利息、罚息、复利合计26844.5元。另查明，被告广州市番禺大石华美木业有限公司为证明自己的抗辩，提交了2013年12月24日签订的《个人住房贷款差别化服务合作协议》（后附《按揭贷款业务合作协议》），协议甲方（按揭银行）为工商银行番禺支行，乙方（发展商）为广州市番禺大石华美木业有限公司，约定甲方对乙方开发的敏捷华美商务中心项目商品房的购房人，提供相关的个人住房购置贷款业务。乙方与购房人签订《商品房买卖合同》后，在送房管部门办理预购商品房预告登记和抵押权预告登记手续（预售项目）或房地产权证和他项权利证（已确权项目）过程中，应乙方的申请，甲方即在约定的时限内向借款人发放个人住房购置贷款，同时乙方为该笔个人住房购置贷款提供连带责任保证担保。本协议生效后甲方、乙方与购房人签订的借款合同不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于借款合同中涉及甲乙双方之间权利义务的所有条款。合同还约定了其他相关内容。合作协议后附《按揭贷款业务合作协议》，约定乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的保证担保方式为阶段性连带责任保证：乙方对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：（1）按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕；（2）甲方收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》。双方其他约定事项：1、在按揭房产的抵押权预告登记手续办妥之前，乙方对购房者的该笔贷款本息承担连带保证担保责任；在按揭房产的抵押预告登记手续办妥之后，无论甲方是否及时对上述购房者提起诉讼或采取强制执行的措施，乙方承担保证责任的范围只限于该笔贷款六期的本息和相关费用，超出部分乙方不再承担任何责任。2、乙方保证，在甲方与购房人签订借款合同之日起两个月内，必须办妥抵押房产的抵押权预告登记手续。再查明，原告作为委托人，广东金本色律师事务所作为受委托人，双方签订《个人不良贷款委托清收协议书》，约定广东金本色律师事务所接受原告委托，作为原告的代理人，对原告不良贷款进行清收和其他必要的维权工作。其中，潘德成一案的律师代理费用为8000元。原告提交了广东省增值税通用发票、转账凭证，显示原告向广东金本色律师事务支付了律师费8000元。本院认为，原告工商银行番禺支行与被告潘德成、广州市番禺大石华美木业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2432014-111080）、原告工商银行番禺支行与被告广州市番禺大石华美木业有限公司签订的《个人住房贷款差别化服务合作协议》（后附《按揭贷款业务合作协议》），均是当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，本院予以确认。工商银行番禺支行如约向潘德成发放了贷款，潘德成未按照约定履行还款义务，已构成违约，符合借款合同约定的解除合同的条件。工商银行番禺支行提出解除《个人购房借款/担保合同》中的借款合同关系，并要求潘德成清偿拖欠款项的诉讼请求，本院予以支持。被告潘德成应向原告偿还本金246000元及利息、罚息、复利（截至2019年3月21日利息、罚息、复利为26844.5元，自2019年3月22日起利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算至款项清偿之日止）。关于原告要求被告潘德成支付因该纠纷所产生的律师代理费8000元的请求，原告提交了《个人不良贷款委托清收协议书》及广东省增值税普通发票、转账凭证证明原告为本案支付律师费8000元。该请求事实清楚，合法有据，也符合原、被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，本院予以支持。关于原告对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，本院认为，涉讼房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工商银行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，工商银行番禺支行诉讼请求主张对涉讼房屋享有优先受偿权，理据不成立，本院不予支持。就被告广州市番禺大石华美木业有限公司为潘德成的前述借款提供保证担保的问题，《个人住房贷款差别化服务合作协议》与《个人购房借款/担保合同》对此的约定有冲突，但《个人购房借款/担保合同》签订在后，应以《个人购房借款/担保合同》的约定为准，广州市番禺大石华美木业有限公司的连带保证责任成立，理应承担连带清偿责任。现涉讼房屋并未办理抵押登记手续，广州市番禺大石华美木业有限公司辩称工商银行番禺支行应在行使抵押权之后，不足部分再由广州市番禺大石华美木业有限公司承担阶段性担保责任的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采信。工商银行番禺支行要求广州市番禺大石华美木业有限公司就涉案借款本息、律师费承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。广州市番禺大石华美木业有限公司承担清偿责任后，可在清偿责任范围内向潘德成追偿。被告潘德成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席判决，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行与被告潘德成、广州市番禺大石华美木业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2432014-111080）中的借款合同关系；二、被告潘德成自本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金246000元及利息、罚息、复利（截至2019年3月21日利息、罚息、复利为26844.5元，自2019年3月22日起利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算至款项清偿之日止）；三、被告潘德成自本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行支付律师费8000元；四、被告广州市番禺大石华美木业有限公司对上述第二、三判项确定的债务承担连带清偿责任；五、被告广州市番禺大石华美木业有限公司承担清偿责任后，有权向被告潘德成追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5360元，保全费1874元，由被告潘德成、广州市番禺大石华美木业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  温 媛人民陪审员  彭莹莹人民陪审员  黄苑仪二〇一九年六月十八日书 记 员  张翠莹