内蒙古自治区磴口县人民法院民 事 判 决 书（2019）内0822民初2255号原告：汤淑雅，女，汉族，出生于1971年1月18日，住内蒙古巴彦淖尔市磴口县，公民身份号码：×××。被告：巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古巴彦淖尔市临河区。法定代表人：侯向峰，系该公司执行董事长。委托诉讼代理人：薛文千，系内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，系内蒙古字仁律师事务所律师。原告汤淑雅与被告巴彦淖尔市徳临房地产开发有限责任公司（以下简称徳临公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤淑雅、被告徳临公司的委托诉讼代理人薛文千到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告汤淑雅向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的寓盛园四期D5号楼101号门店、寓盛园四期D8号楼0单元104户门店、寓盛园四期D45号楼0单元106户门店、寓盛园四期D4号楼0单元21号车库，三份“寓盛园四期订门店协议”，一份“寓盛园四期订车库协议”有效。2、判令被告与原告网签以上四户商品房买卖合同。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告巴彦淖尔市德临房地产开有限责任公司因开发磴口县寓盛园小区，成立寓盛园项目部，并向原告借款，因借款本息2220766.00元不能归还，故以其开发的房屋折抵借款本息。2017年12月5日，双方签订了“寓盛园四期顶门店协议”，将寓盛园四期D5号楼101号门店，76.02平方米，价值760200.00元抵顶借款。2018年3月15日，双方签订了2份“寓盛园四期订门店协议”，1份“寓盛园四期订车库协议”分别将寓盛园四期D8号楼0单元104户，144.08平方米，价值570000.00元；寓盛园四期D5号楼0单元106户，89.53平方米，价值805770.00元；寓盛园四期D4号楼0单元21号车库，19.72平方米，价值84796.00元，抵顶借款本息。合同签订后，被告给原告交付了以上房屋，但一直没有与原告网签商品房买卖合同并办理不动产登记手续，故诉至法院，请求法院依法判决。原告汤淑雅向本院提交以下证据予以证明：1、2017年12月5日我与寓盛园项目部负责人侯建军签订了寓盛园四期订门店协议一份及收据；2018年3月15日我与寓盛园项目部负责人侯建军签订了寓盛园D8号楼0单元104户抵顶协议一份及收据、D5号楼0单元106号门店抵顶协议一份及收据、D4号楼0单元21号车库抵顶协议一份及收据；证明：这四套房屋抵顶借款120万元本金及利息。2、2018年3月15日侯建军出具的申明一份；证明：以上房屋抵顶给我。3、银行代收发票4份；4、涉案房屋D5号楼101、106门店的水卡、电卡；5、涉案房屋D5号楼101、106门店的钥匙照片（实物现场让被告质证）；证明：寓盛园项目部已经将涉案房屋交付与我。被告德临公司答辩称：1、原告所述的房屋并未取得预售许可证，按照商品房买卖合同司法解释第二条，该协议系无效合同，无法办理网签手续，应驳回原告的诉讼请求。2、答辩人从未收取原告协议项下购房款，原告未履行协议约定的付款义务，答辩人有权不向原告交付相关房屋。3、原告所述的借款事实答辩人不清楚，借款是否真实有效，是否支付、借款用途答辩人均不知晓，原告应提交证据证实，本案合同被确认无效后，原告应当向其实际借款人主张权利，与我公司无关。我公司也从未向原告支借任何款项。综上，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告徳临公司向本院提交以下证据：2019年6月13日，磴口县房屋产权交易中心出具证明一份；证明：本案涉及的房屋未办理预售许可，所签订的抵顶协议无效。经本院庭审质证，原告汤淑雅提交1号、3号、4号、5号证据，被告徳临公司提交的证据来源合法，内容真实，能够证明本案事实，本院予以确认；原告汤淑雅提交的2号证据不符合证据规则，本院不予确认。经本院审理查明：2017年12月5日、原告汤淑雅与巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园项目部签订寓盛园四期订门店协议一份；2018年3月5日，原告汤淑雅与巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园售楼部签订寓盛园四期订门店协议二份，预定车库协议一份，并同时出具四份收据，以上四份协议及收据分别加盖巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园项目部、巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园售楼部公章，由侯建军签名。四份协议约定，将寓盛园四期D5号楼101门店，面积76.2平方米，以10000元每平方米的价格抵顶欠原告欠款760200元，将寓盛园四期D5号楼106门店，面积89.53平方米，以9000元每平方米的价格抵顶欠原告欠款805770元，将寓盛园四期D8号楼104门店，面积144.08平方米，以3956元每平方米的价格抵顶欠原告欠款570000元，将寓盛园四期D4号楼21号车库，面积19.72平方米，以4300元每平方米的价格抵顶欠原告欠款84796元，总计抵顶被告徳临公司磴口县寓盛园项目部欠原告汤淑雅的借款及利息2220766元。协议签订后，巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园售楼部将所抵顶的门店及车库交付原告汤淑雅，但未签订商品房买卖合同及办理不动产权证书，为此原告诉讼本院。另查明：被告抵顶给原告的D5号楼，截止2019年6月13日未办理《商品房预售许可证》。侯建军系徳临公司在磴口县寓盛园项目施工建设的负责人。本院认为：本案中，被告徳临公司磴口县寓盛园项目部向原告汤淑雅借款，借款后一直未还。后原告汤淑雅与德临公司磴口县寓盛园项目部、德临公司磴口县寓盛园售楼部就借款签订《寓盛园四期订门店协议》三份及《寓盛园四期预定车库协议》一份，约定用被告德临公司自己开发建设的磴口县寓盛园四期门店及车库抵顶欠原告的借款，并由磴口县寓盛园售楼部给原告汤淑雅出具了收据。该订门店协议书及预定车库协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告诉请判令被告与原告网签以上四户商品房买卖合同的请求，我国《民法通则》第四条及《合同法》第四条均规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。可见，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则。法院不能以判决强制要求原被告签订商品房买卖合同。因此，原告的该项诉讼请求法院不予支持。关于被告辩称原告所诉的房屋并未取得预售许可证，按照商品房买卖合同司法解释第二条，该协议系无效合同的问题。本案的协议是以物抵债协议，是被告公司在磴口县寓盛园项目部向原告汤淑雅借款后，无法偿还，用被告所开发建设的门店和车库抵顶所欠原告的债务，是对所欠债务给付方式变更达成的协议，不是正式的商品房买卖合同，被告的辩称于法无据不予支持。关于被告辩称被告从未收到原告的购房款，对借款事实不清楚的问题。根据原告所举1号证据可以证实，涉案协议的购房款是抵顶的借款，并由被告公司下设磴口县寓盛园售楼部出具了收据，该项目部、售楼部未在工商局登记注册，不具有独立的民事权利能力，其实际上就是被告徳临公司在磴口县寓盛园项目代表，且被告认可侯建军是该项目部的负责人，所以该项目部、售楼部的意思表示实际上就是被告徳临公司的意思表示，其法律后果应归属于被告徳临公司。被告的辩称不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第四十四条一款之规定判决如下：一、确认2017年12月5日原告汤淑雅与巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园项目部签订寓盛园四期订门店协议一份（D5号楼101门店）；2018年3月5日，原告汤淑雅与巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园售楼部签订寓盛园四期订门店协议二份（D5号楼106户、D8号楼104户），预定车库协议一份（D4号楼21号车库）有效。二、驳回原告汤淑雅的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员  乔丽萍二〇一九年六月二十四日书记员  孔 鑫