山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1191民初726号原告：徐西安，男，1952年10月24日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：郑世杰，山东东方太阳律师事务所律师。被告：牟忠康，男，1952年10月24日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告：牟进强，男，1979年1月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上述两被告共同委托诉讼代理人：白晓利，内蒙古诺敏律师事务所律师。尹海山，内蒙古诺敏律师事务所实习律师。原告徐西安与被告牟忠康、牟进强确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐西安及其委托诉讼代理人郑世杰、被告牟忠康及其两被告委托诉讼代理人白晓利、尹海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐西安向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告于2002年签订的房产转卖合同无效。事实和理由：原告系日照市东港区村民，原有平房一处。2002年4月25日，原告将位于.00元卖给被告。因被告户口不在大岭三村，原、被告买卖涉案房产的行为违背了法律强制性规定。被告至今不具有大岭三村户籍。综上，为维护原告的合法权益，请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议无效。被告牟忠康、牟进强辩称，一是基于合同相对性原则，被告牟进强并非合同当事人，不应对涉案合同承担相应的合同义务。二是原告主张涉案合同无效缺乏事实和法律依据。原告出售涉案房产时有合法处分权，将涉案房产卖予牟忠康系其真实意思表示，且上述房产交易行为经过大岭三村村民委员会的同意。因原告不配合，涉案房产一直未办理产权过户。被告在涉案房产居住已达16年之久，原告听闻涉案房产拆迁而违背诚实信用原则主张合同无效，破坏交易稳定性。三是原告在诉状中载明的《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第十九条第二款“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”的规定，依据《农业农村部关于确定农村集体产权制度改革试点单位的函》农经函2018-2号以及《农村集体产权制度改革试点单位名单》中的内容，山东省作为整省试点单位，而不是“非试点地区”。涉案房产宅基地性质已发生改变，日照市国土资源局已发布注销登记公告，涉案房产所在的土地性质已依法征收为国有。根据土地登记办法第五十条规定，原集体土地所有权和使用权已被注销，故涉案房屋买卖已不受集体组织资格的限定。山东省作为整省试点单位，本案不应适用《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第十九条第二款的规定。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.原告徐西安系日照市东港区村民。2002年农历4月25日，徐西安与牟宗康签订房屋转卖合同书一份，约定徐西安将其位于大岭三村正房五间、平房五间（东至庄光峰和庄光峰伙山伙墙，西至路，南至路，北至路）作价19600.00元卖予牟宗康。原、被告双方签字、捺印。另有证明人两人。2.2000年3月25日，时称日照市土地管理局东港分局向徐西安颁发了宅基地土地使用权证，载明土地使用者徐西安，所有，座落奎山街道大岭三村，地号15-24-449，用途住宅，使用权面积195平方米。涉案房产座落于该宅基地上。3.被告提供了日照市不动产登记中心查询专用章，证实2015年11月5日，日照市国土资源局开发区分局发布大岭三村地注销登记公告，大岭三村位于秦皇岛路以南、重庆路以西、沙墩河以北、成都路以东范围内的集体土地所有权和使用权已注销。2018年1月5日，日照市人民政府发布征收土地公告，对大岭三村土地进行征收。4.被告“牟忠康”与涉案房屋转卖协议中“牟宗康”系同一人。被告牟忠康户籍所在地为黑龙江省鹤岗市南山区。本院认为，本案买卖合同标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅地基使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”。本院认为，依据《最高人民法院》第六条“对于本规定第三条、第四条、第五条规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。”的规定，上述会议纪要系第八次全国法院民事商事审判工作会议形成，对民商事审判工作具有指导意义，其形成的会议纪要应合法有效，可以作为规范性文件作为裁判说理的依据。对于被告提出的本案不应适用上述会议纪要第19条第2款规定的主张，本院认为，上述会议纪要第19条第2款作为裁判说理的依据，仅为参考。对于涉案合同是否无效，应看其是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。本案中，原告徐西安与被告牟忠康于2002年农历4月25日签订房屋转卖合同书一份，被告牟进强并非涉案合同书当事人，基于合同相对性原则，原告徐西安向被告牟进强主张权利的诉讼请求，本院不予认可。徐西安与牟忠康于2002年农历4月25日签订房屋转卖合同书一份，虽系双方真实意思表示，但由于牟忠康非所购房屋村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效，且该无效情形并不能因为涉案房屋及项下土地已经拆除灭失、交易时所在村委会同意等因素而改变，故徐西安主张涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于被告认为涉案房屋土地性质已经改变，房屋买卖合同应认定为有效的答辩意见，本院认为，即使涉案房屋的宅基地在此后土地征收范围内，此后因有权部门征收行为导致土地性质的改变不影响原房屋买卖合同效力的认定，故其辩称合同有效的意见本院不予支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。涉案房屋已被拆除，已不存在返还原物的情形。因徐西安违背诚实信用原则要求确认房屋买卖协议无效，造成牟忠康购房款及可信赖利益的损失，双方可就合同无效后的法律后果另案主张权利。综上所述，徐西安所诉符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告徐西安与被告牟忠康于2002年农历4月25日签订就位于日照市东港区房屋一处所订立的房屋转卖合同书无效。二、驳回原告徐西安其他诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告牟忠康负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  王宁二〇一九年六月二十六日书记员  杨森附：本案适用的规范性文件内容1.《中华人民共和国土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的本质的原属于农民集体所有的土地。第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。