山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初1695号 原告：林化靖，女，汉族，1972年3月10日出生，住枣庄市市中区。 委托代理人：尚荣辉，男，住枣庄市市中区。 被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路**。 法定代表人：王荣柯，董事长。 委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。 原告林化靖与被告枣庄东湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同约定的将权属登记资料报产权登记机关备案义务；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金（自2015年12月20日起计算至被告将权属登记的全部资料报产权登记机关备案之日止，按日计算已付购房款的万分之一）；三、被告向原告返还已交付的办理房屋产权登记押金2000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年2月14日购买被告开发的湖西景苑A24号楼2单元1501室住房一套，支付了全部房屋价款517018元，双方签订了《商品房买卖合同》。2015年9月10日，被告向原告实际交房，并要求原告交纳产权证押金2000元。因被告未按照合同约定履行合同义务，导致原告至今无法办理房屋所有权证书，为维护原告合法权益，遂诉至本院。 被告辩称，1、原告的诉请不符合合同约定，缺乏事实依据；2、即使被告违约责任成立，原告主张的违约金过高，应调低违约金金额；3、关于原告主张返还办证押金，因双方系口头协议，且原告实际履行，现原告反悔要求退还押金没有法律和事实依据；4、按照《山东省住宅专项管理办法》第十一条、第十二条的规定住宅业主没有足额缴存首期维修资金的产权登记部门不予受理产权登记申请；5、原告的诉请超过诉讼时效部分不予支持，由此产生的枉诉费用由原告承担。6、涉案房屋为原告以住房公积金贷款的方式购买，房产已抵押给银行，即使被告将备案资料报送至房产登记部门，原告不解除抵押，也办不了产权登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、编号为“YS0049655”的《商品房买卖合同》一份；2、销售不动产统一发票一份；3、房屋交接单一份；4、押金收据一份。被告提交如下证据：1、建筑工程施工许可证；2、住房和城乡建设部公告；3、建设工程消防设计审核意见书；4、竣工综合验收备案申请表；5、国有建设用地竣工核验申报审批表；6、枣庄市规划局建设项目规划核实申请表；7、建设工程竣工验收备案表；8、建筑消防设施安装质量检验报告；9、《山东省住房专项维修基金管理办法》。原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，但原告认为被告提供的证据恰恰证明由于被告原因导致不符合验收标准，且被告未将权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2015年2月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付全部购房款517016.5元，被告于2015年9月21日将涉案房屋交付给原告，并于当日向原告收取产权证押金2000元，但被告至今未将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行该备案义务。被告的行为构成违约，应属违约行为。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”原、被告约定的违约金计算标准和基数，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。被告于2015年9月20日将涉案房屋交付给原告，其违约行为自其后90日后起延续至今，而原告于2019年4月12日诉至本院，诉请被告支付自2015年12月20日起的违约金，原告的诉讼请求与法律规定不符。原告的违约赔偿请求按照民事诉讼时效三年的规定，应从立案之日前三年即2016年4月12日开始计算违约金。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。 关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，因此被告收取产权押金无合同依据或法律依据，被告应予返还。 依据上述《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案； 二、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告林化靖违约金（以517016.5元为基数，自2016年4月12日起至将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）； 三、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告林化靖产权证押金2000元； 四、驳回原告林化靖其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1325元，减半收取662.5元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员 闻秀平 二〇一九年六月二十八日 法官助理 刘 飞 书 记 员 赵 红