陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0802民初295号 原告(反诉被告)：张某1。 原告(反诉被告)：尤某，。 原告委托代理人：马雁雄，系陕西富能律师事务所律师。 被告(反诉原告)：宋某，。 被告委托代理人：云治国，系陕西奋勇律师事务所律师。 原告张某1、尤某与被告宋某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月28日作出(2018)陕0802民初689号民事判决书，该判决书送达后，被告（反诉原告）宋某不服提出上诉，陕西省榆林市中级人民法院于2018年8月6日作出（2018）陕08民终2093号民事裁定书，裁定为：一、撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2018）陕0802民初689号民事判决；二、本案发回陕西省榆林市榆阳区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张某1、原告张某1、尤某的委托诉讼代理人马雁雄、被告宋某及其委托诉讼代理人云治国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张某1、尤某向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告张某1、尤某与被告宋某形成的不定期租赁合同有效予以解除；2、依法判令被告宋某返还原告张某1、尤某所有位于榆阳区红山××号房屋由原告张某1、尤某管理；3、依法判令被告宋某支付原告张某1、尤某租赁费(从2017年8月26日起至返还租赁物之日止，按年租金15000元计算)；4、本案诉讼费用由被告承担。本次审理中，由于原物已被拆迁，所以放弃第二项请求；对于诉请第三项变更为2017年8月26日起至2018年5月1日止按年租金1.5万元计算的租赁费。事实与理由：2016年8月25日，原告张某1、尤某与被告签订租赁合同，约定：租期1年，从2016年8月25日起至2017年8月25日止，年租金15000元。2017年7月23日，原告与被告合同解除后，被告不能向原告腾交房屋，致原告依法提起诉讼，请求法院依法判决。对于被告的反诉辩称：一、原、被告双方之间租赁期限届满但被告的物品仍然占据房屋，形成不定期限房屋合同，依法应当承担占据期间的租赁费用；二、其主张的货损，是由于发生不可抗力的自然灾害造成，所以原告不承担责任，其主张的财产损失数额应当由合法的物价评估部门出具的评估意见作为依据其提供的货物损失的收据、库存清单、装修清单，不符合证据的规定。三、榆阳区征补办与原告签订征收补偿协议，相关补偿费用应当由原告享有，被告认为该补偿应该由其享有，应当向榆阳区征收办主张。四、综合被告的答辩意见陈述，被告认为租赁合同已于2017年8月25日予以解除，而征收补偿于2017年11月20日发出补偿公告。其被告无权主张相关补偿费用。被告答辩意见第一、第三相互矛盾。综上因此原告不承担任何赔偿费用，应当承担不定期租赁费用。 被告宋某辩称：一、宋某与张某1、尤某的《门市租赁合同》因暴雨及政府拆迁行为已经解除，宋某根本无需再向张某1、尤某支付房屋占用费；二、张某1、尤某依法应当向宋某赔偿货物损失(衣服损失)及房屋内安放物品的损失；三，宋某作为实际承租人，依法应当享有租赁门市被征收而产生的搬迁费、停产停业损失及装饰装修费用，张某1、尤某理应将上述补偿款给付宋某。恳请法庭查明事实充分考虑宋某因张某1、尤某为其出租质量不合格的门市遭受的实际损失，给予公平公正判决。现被告提起反诉，请求：1、依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失367635元（其中包括衣服损失314645元、灯具损失5140元、手机一部6800元、监控900元、美的空调6050元、装修损失19100元包括政府补贴包括搬迁费、停产停业损失、装饰装修费；房费15000元）；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年反诉人承租了被反诉人在位于红山永安巷1号房屋一间用于卖衣服房费15000元租赁一年房费先交一半下半年一次性.2016年8月25日交了房费2017年8月25日到期2017年7月23日天降暴雨反诉人承租被反诉人的房屋塌陷反诉人衣服装潢设施被埋无法经营被反诉人的房屋是面朝南背靠北为了改成门面房将后墙接了半间连接在一起做成门面但在施工的过程中偷工减料做成豆腐渣工程基本上没用水泥过了几年顶一旦漏水就变成危房被反诉人的门面房高出露面一米洪水根本没进门市地基也好着了新接的板件与酒疯分离塌陷给反诉人造成直接损失私自将门窗撬走给反诉人造成巨大损失反而恶人先告状将反诉人起诉到贵院希望望贵院查明事实依法公断以保证反诉人的合法财产不受侵犯。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向法庭提交了以下证据： 1、房产证1份，用以证明原告对涉案房屋享有出租权的事实。 2、租赁合同1份，用以证明原告与被告于2016年8月25日签订了租赁合同，约定租期1年，年租金15000元的事实。 被告向法庭提交了以下证据： 1、照片1组，用以证明原告的房屋有质量问题造成原告损失的事实。 2、装修清单及库存清单1组，用以证明被告损失货物价值的事实。 本案在审理过程中，调取了以下证据：租赁关系纠纷起诉户名单、榆林市榆阳区人民政府榆区政发(2017)39号榆林市榆阳区人民政府关于红山路改扩建工程房屋征收决定的公告、榆阳区红山路改扩建工程房屋征收与补偿方案各1份，内容为被征收人张某1，承租人宋某，承租情况服装店，租赁面积57.7平方米，补偿情况搬迁费（40元/㎡）2308元，停产停业损失（40元/㎡、6个月）13848元，装饰装修费用6924元，共计23080元等。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，证明目的有异议，认为原告擅自改变了房屋结构，存在质量隐患。对证据2真实性证明目的均无异议。原告对被告提交的证据1真实性、证明目的均有异议，认为无法证明是涉案房屋，该本案不具有关联性，其主张房屋存在质量问题没有依据，房屋如有问题，应有房屋质检部门的评估报告。对证据2真实性及证明目的有异议，认为无法证明是涉案房屋，该本案不具有关联性，货物的损失应当相关部门的损失意见，其损失系不可抗力的自然灾害造成。 对本院调取的证据原、被告均无异议。 本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据1、2被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据，原告质证为有异议，不予认可，经查，被告提交的证据1、2与本案没有关联性，本院不予确认。对调取的租赁关系纠纷起诉户名单、榆林市榆阳区人民政府榆区政发(2017)39号榆林市榆阳区人民政府关于红山路改扩建工程房屋征收决定的公告、榆阳区红山路改扩建工程房屋征收与补偿方案，原告无异议，被告有异议不予认可，经查，被告不能提供反驳的证据，该证据本院予以确认并在卷佐证。 本院根据原、被告陈述、举证、质证及本院认证，查明以下案件事实：1998年3月23日，原告张某1为其所有的位于榆阳区红山××号房屋办理了房屋所有权证，内容为房屋所有权人张某1，房屋坐落红山永安巷1号，房屋东砖拱6孔，北砖拱4孔。2016年8月25日，原告张某1、尤某(甲方)与被告宋某（乙方）签订了门市租赁合同，约定：租期1年，从2016年8月25日起至2017年8月25日止，年租金15000元。租赁期间门市内的安全问题（如防盗、防火等）都由乙方负责。租赁期间如遇不可抗力（如政府干扰、自然灾害等）导致不能继续租赁，合同自动解除，甲方按乙方实际租赁时间退还剩余租赁费等事项。合同签订后，被告向原告交纳了租赁费15000元。被告承租后经营衣服。2017年8月25日租赁期限届满后，被告不能向原告腾交房屋，致原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。审理过程中，被告以原告房屋存在质量问题等造成被告损失为由提起反诉并提出上述反诉请求。 另查明：涉案房屋系被征收房屋，被征收人张某1，承租人宋某，承租情况服装店，租赁面积57.7平方米。涉案房屋于2018年5月1日拆除。补偿情况：搬迁费(40元/㎡)2308元，停产停业损失（40元/㎡、6个月）13848元，装饰装修费用6924元，共计23080元。榆阳区红山路改扩建工程房屋征收与补偿方案规定停产停业损失按实际生产经营用房面积40元/㎡.月标准，一次性补偿六个月。搬迁费商业用房的搬迁费以被征收商业用房的建筑面积40元/㎡的标准计算。 本院认为，本案争议的焦点是原告与被告形成租赁合同是否解除及搬迁费、停产停业损失、装饰装修损失、其他损失是否赔偿的问题。本案中，原告张某1、尤某与被告宋某签订门市租赁合同，在履行过程中出租房屋被国家征收，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”的规定，房屋征收补偿对象为房屋所有权人，承租人不属于征收补偿对象。原告张某1作为被征收房屋所有权人，有权按政府制订的征收补偿方案中所确定的项目和标准获得补偿；而被告宋某作为承租人，不是征收补偿对象，被告宋某提出原告张某1将获得的与承租人有关的补偿价款归被告宋某所有没有法律依据，本院不予支付。 关于原告张某1、尤某与被告宋某形成的租赁合同是否解除的问题。本案中，原告张某1、尤某与被告宋某签订的门市租房合同租期为1年，从2016年8月25日起至2017年8月25日止，年租金15000元，2017年8月25日租赁期限届满后，原告张某1、尤某与被告宋某未签订书面形式的租赁合同，应当认定为不定期租赁。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，涉案房屋系被征收房屋政府于2017年11月20日发出公告，且合同“租赁期间如遇不可抗力(如政府干扰、自然灾害等)导致不能继续租赁，合同自动解除”约定，现发生政府征收，被告宋某不能向原告张某1履行返还承租房屋的义务已构成违约，被告宋某抗辩理由没有必要的事实法律依据，本院不予采纳。 关于搬迁费、停产停业损失、装饰装修损失的问题。涉案房屋按照政府标准确定为搬迁费(40元/㎡)2308元，停产停业损失（40元/㎡、6个月）13848元，装饰装修费用6924元，共计23080元计算给付被征收人即原告张某1、尤某，该费用虽是政府按照有关规定补偿被征收人的，是定型化的补偿，不以实际的价值及损失多少为标准。但房屋实际由被告租赁经营，因发生自然水灾后，确实已给被告造成了停业、装饰装修等客观上的损失，根据公平原则，装饰装修费用6924元应赔偿给被告；搬迁费2308元，停产停业损失13848元，计16156元，应赔偿给被告8078元。 综上，原告诉请依法判令原告张某1、尤某与被告宋某形成的不定期租赁合同有效予以解除及被告宋某支付原告张某1、尤某租赁费的诉讼请求，有必要的事实法律依据，本院予以支持。被告宋某提出的反诉请求反诉被告赔偿反诉原告经济损失367635元的反诉请求，经查，但房屋实际由被告租赁经营，因发生自然水灾后，确实已给被告造成了停业、装饰装修等客观上的损失，根据公平原则，装饰装修费用6924元应赔偿给被告；搬迁费2308元，停产停业损失13848元，计16156元，应赔偿给被告8078元。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)张某1、尤某与被告（反诉原告）宋某形成的不定期租赁合同有效，于2018年5月1日予以解除。 二、本判决生效后十日内，由被告(反诉原告)宋某支付原告（反诉被告）张某1、尤某房屋占用费（从2017年8月26日起至2018年5月1日止，按年租金15000元计算）。 三、本判决生效后十日内，由原告(反诉被告)张某1、尤某支付被告（反诉原告）宋某装饰装修费、搬迁费、停产停业损失费共计15002元。 四、驳回被告(反诉原告)宋某的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告(反诉原告)宋某负担；反诉费3400元，由原告（反诉被告）张某1、尤某负担200元，由被告（反诉原告）宋某负担3200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  张树高 审 判 员  纪润梅 人民陪审员  余晓燕 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  马彩丽