重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初6676号原告：何强，男，1963年1月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：黄志涛，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部，住所地重庆市观音桥洋河路9号海怡花园裙楼第二层4-1A，统一社会信用代码91500105053244543A。负责人：郑抗生，经理。委托诉讼代理人：李南鳕，男，系公司员工。委托诉讼代理人：张玉，上海市建维（重庆）律师事务所律师。原告何强与被告重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部（以下简称唯伊美铂生医疗美容门诊部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何强的委托诉讼代理人黄志涛，被告唯伊美铂生医疗美容门诊部的委托诉讼代理人李南鳕、张玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何强向本院提出诉讼请求：1、判令被告恢复租赁房屋1号房和9号房的隔墙；2、判令被告赔偿原告租赁房屋原装修及物品损失5000元；3、判令被告向原告支付延期缴纳租金的违约金1128元；4、判令被告向原告支付擅自搬离的违约金56400元；5、判令被告向原告支付房屋占用费30707元；6、判令被告向原告支付拖欠的物管费4426.11元、水费374.5元；7、判令原告本案产生的律师费4000元由被告承担。事实和理由如下：2017年3月30日，原告与被告签订《房屋出租协议》，原告将重庆市江北区北城天街的龙湖北岸星座X楼X至X号房共8间房屋出租给被告，租期2年，从2017年5月1日至2019年4月30日，租金每月18800元，每3个月缴纳一次，每个租期到来前30日内缴纳下季度租金，租赁保证金18800元由被告另行缴纳。合同签订后，被告足额缴纳了2018年6月30日前的租金，但是在当月被告搬离了涉诉房屋，并于7月15日向原告单方发函，解除双方的租赁协议。被告还向房屋所在的物业公司发出《通知》，载明从2018年7月1日起不再承担涉诉8间房屋的物业管理费。被告的行为已经构成违约，故诉至贵院，请求依法判决。被告唯伊美铂生医疗美容门诊部辩称，1、原、被告经协商于2018年7月31日解除了《房屋出租协议》，被告也将房屋租金交至了该合同解除日，而且被告于2018年6月实际腾空搬离房屋，达到退房标准，被告按时通知了原告，但是原告怠于履行接房的义务，导致被告无法向原告按照约定的2018年7月31日交接房屋钥匙；2、被告已经完成了腾退房屋义务，并不存在逾期交房和逾期占用房屋的违约行为，原告诉请的违约金和房屋占用费没有依据；3、被告缴清了腾房前的物管费、水电费等相关费用，并不存在拖欠费用的情形；4、原告要求恢复X号房和X号房屋的隔墙以及装修和物品损失没有依据；5、被告不存在违约行为，就租赁协议解除事宜，被告已经承担房屋保证金18800元没收不退的责任，足以弥补原告损失，也符合合同约定；6、原告诉请的律师费没有法律及合同依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋出租协议》两份、《通知》、《房屋出租协议解除后续事宜的通知》、2018年7月20日的律师函及EMS寄件单、专用收据、房屋钥匙交接书、网银转账回单，本院予以确认并在卷佐证。对于原告举示的2018年7月30日的律师函及寄件单，被告质证称没有收到，原告也没有举示证据证明被告确已收到，因此本院不予采纳。对于原告举示的短信记录，一方面无法证明通信对象与被告的关系，另一方面与本案不具有直接关联性，故本院不予采纳。对于原告举示的商品房买卖合同，与本案没有关联性，本院不予采纳。另，原告还提交了一份房屋装修及物品损失法律依据及计算说明，拟依照重庆市地方税务局关于个人住房房产税成品住宅装修费扣除的通知来证明涉诉房屋的装修损失，该份证据与本案情况不符，缺乏关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋出租协议》，约定甲方将重庆市江北区北城天街龙湖北岸星座第29层1-8号共8套房屋（总建筑面积约350平方米）出租给乙方用作经营美容。租赁期限2年，从2017年5月1日至2019年4月30日。租赁期满甲方有权收回该八套房屋及其房屋装饰物、设备、设施，乙方无条件交还甲方。租金每月18800元/月，按季度结算，提前30日交付甲方。房屋出租保证金18800元，签订协议时，乙方一次性缴清；待协议终止，结清所有租赁房屋期间的一切税、费等，手续完毕后（如水电气物管卫生费等），隔一月将如数退还。承租期间乙方承担水、电、物管费以及因房屋租赁、经营等活动发生的一切相关税、费。如乙方逾期两天不交房租和违约，甲方有权不经乙方同意，立即终止协议和收回房屋及房屋装饰物、配套设施、设备等，甲方有权处理房屋内的一切物资等，甲方不退还乙方任何费用（如保证金）等。乙方失去对该房的使用和该房内物资的一切权利，且乙方负责承担一切责任和办好完清费用手续。同时，按每天为月租金2%的滞纳金计算，每天计376元，按超期天数累计缴纳。合同还约定，在协议期内，甲乙双方任何一方出现违约时，要按月租金的三倍赔偿对方。甲方房屋状况及物品如下：1、卫生间装修：地砖、墙砖、坐便盆、洗手盆、排风扇、吸顶灯、墙挂镜……2、房间装修：美心室内门一幅，钥匙3把，完好玻璃幕墙及门窗，强化木地板、双管雷士日光灯盘4个、消防喷淋4个、消防烟感器1、户内配电箱1台，开关、电话、闭路电视插座和插座完好，均按每套房屋标准配齐完好，各墙面、天棚洁白卫生。3、房屋清洁卫生。4、电交费卡每房号各一张。以上1-4条为甲方交房条件，乙方还房时必须按甲方交房条件，齐全、完好、洁白、清洁、进出水通畅等条件还房，如未达到负责赔偿。2018年7月14日，被告向龙湖物业服务集团有限公司发出通知，载明：我司于2018年6月已实际搬离29楼并不再使用该物业，于2018年7月1日起不再承担物业管理费用。2018年7月15日，被告向原告发送《房屋出租协议解除后续事宜的通知》，载明：因我公司经营调整，需解除您我双方签订的房屋出租协议……协议解除后续事宜，您我双方正在进一步协商中。为了您上述房屋的保值、增值，最大限度减少闲置浪费，有利于您我后续事宜的友好处理，我公司现慎重通知您，请您尽快接收上述房屋，并联系出租或安排用作其他使用。2018年7月20日，原告委托律师向被告发送律师函，载明：2018年6月中上旬，贵司将部分医疗设备搬离租赁房屋，工作人员也全部撤离，实际经营活动也全部停止。2018年7月15日贵司发函，在贵我双方并没有就协商解除事宜达成一致，未签订任何解除书面协议的情况下，直接向何强先生传达了解除《房屋出租协议》的意思表示……贵司未经双方协商一致，且贵司在无单方解除权的前提下，以实际行为和公司函件的方式作出单方解除协议的意思表示，构成违约……现向贵司郑重告知：1、《房屋出租协议》于2018年7月31日解除；2、请贵司于2018年7月31日前恢复1号房和9号房屋之间的隔墙；3、请贵司于2018年7月31日前将租赁房屋全部交付给何强，逾期交付的，何强先生有权直接收回房屋，同时有权自行处置房屋内的设施、设备、物品，另对超过交付时间而未履行交付义务的情形按照现有的租金标准按日计算房屋占用费。后双方因对于是否满足交还房屋条件有不同意见，一直未予办理交接。2018年9月18日，原、被告双方办理涉诉房屋的钥匙交接。双方均认可，该日办理交接的时候，1号房与相邻9号房之间的隔墙已经恢复，但是对于具体恢复时间，无法查实。另查明，原告缴纳了2018年7月1日起至2018年9月30日之间的物管费，8间房屋共计4426.11元（收费收据显示8间房屋面积共计351.28平方米，单价4.2元）；截止2018年9月6日，原告还缴纳了水费374.5元。庭审中，双方均认可被告缴清了2018年7月31日之前的房租、以及2018年6月30日以前的物管费和水电费。本院认为，《房屋出租协议》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约行使权利、履行义务。被告未按合同约定提前30日支付2018年8月-10月的租金，根据合同有关“乙方逾期两天不交房租，甲方可立即终止协议”的约定，原告有权解除《房屋出租协议》。同时，被告在2018年6月已经实际搬离涉诉房屋，并且向原告发送了《房屋出租协议解除后续事宜的通知》，被告的此行为也符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第（二）项规定的原告方可行使法定解除权的情形。原告于2018年7月20日向被告发送律师函，提出合同于2018年7月31日解除，庭审中，被告对此也予以认可。因此本院认定《房屋出租协议》于2018年7月31日解除。对于原告的第一项诉讼请求。因为庭审中双方均认可1号房与相邻9号房之间的隔墙已经恢复，因此对于该项诉讼请求，本院不再判决支持。对于原告主张的延期缴纳租金违约金和擅自搬离违约金。一方面，前述已经认定，被告迟延缴纳租金系合同解除原因之一。另一方面，原告依据“协议期内甲乙双方任何一方出现违约时，需要按月租金的三倍赔偿对方”主张擅自搬离违约金，而擅自搬离和迟延缴纳租金均为违约行为表现形态，正是被告的违约行为导致合同解除。因此本院仅两选其一，支持后一项的诉讼请求。对于房屋占用费的诉讼请求。本案中，《房屋出租协议》在2018年7月31日已经解除，被告在该日应当将房屋返还给原告，迟延返还的，应当负担参考房租水平的占有使用费。但是，鉴于以下原因，对于原告的该项诉讼请求，本院无法全部支持。1、《房屋出租协议》中关于交房及还房条件的相关条款，并没有就隔墙问题作出约定。2、《房屋出租协议》也约定有“甲方立即终止协议和收回房屋及房屋装饰物、配套设施、设备等，甲方有权处理房屋内的一切物资等”、“乙方无条件交房，甲方收回房屋，乙方交房时，对该房屋的装修、装饰等不得拆除”等内容。3、合同法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。4、本案虽然属于因被告自身的原因导致合同解除，但是其在2018年7月15日向原告发出的《房屋出租协议解除后续事宜的通知》中也明确提到“为了最大限度减少闲置浪费……请您尽快接收房屋，并联系出租或安排用作其他使用。”综上，本院酌定对于合同解除之后至实际返还房屋此一期间的房屋占有使用费，由原、被告各自负担一半，被告应当支付原告（18800+18800/30*18）/2=15040元。对于原告主张的原装修及物品损失的诉讼请求。一方面，原告并未举示充足证据证明；另一方面，其计算损失的依据与本案实际情况也不相符。故本院不予支持。对于物管费、水费的诉讼请求。前述已经认定被告减半负担合同解除之后至2018年9月18日的房屋占用使用费，因此对于该期间的物管费也相应的应予减半负担。具体金额为351.28*4.2+（351.28*4.2+351.28*4.2/30*18）/2=2655.68元。对于水费，因为涉诉房屋2018年9月18日才实际交还原告，因此本案中2018年9月6日前产生的费用应当全部由被告负担。原告主张的律师费，没有法律及合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部于本判决生效之日起十日支付原告何强违约金56400元；被告重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部于本判决生效之日起十日支付原告何强房屋占有使用费15040元；被告重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部于本判决生效之日起十日支付原告何强物管费2655.68元、水费374.5元；驳回原告何强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1170.36元，由原告何强负担316.18元；被告重庆唯伊美医院管理有限公司铂生医疗美容门诊部负担854.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇一九年六月十七日法官助理 柴世斌书 记 员 罗 静