海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2019）琼0271民初2688号   原告：三亚临海达物业服务有限公司，统一社会信用代码：914602006872638775，住所地：海南省三亚市天涯区金鸡岭路131号海天花园商业楼二楼。   法定代表人：符养和，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周盼，海南瑞来律师事务所律师。   被告：周某，男，汉族，2001年7月11日出生（公），住三亚市。   委托诉讼代理人：王惠，住海南省三亚市，系周某母亲。   原告三亚临海达物业服务有限公司（以下简称：临海达公司）与被告周某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告临海达公司的托诉讼代理人周盼，被告周某的委托诉讼代理人王惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告临海达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月13日至2015年1月19日因迟延缴纳物业费产生的滞纳金（违约金）0.88元；2.判令被告向原告支付2016年1月12日至2018年11月6日因迟延缴纳物业费产生的滞纳金（违约金）25877.4元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告系三亚海天花园小区3-3306房业主，房屋建筑面积为68．83平方米。2015年1月13日，原、被告签订《三亚领海前期物业管理服务协议》(以下称《物业协议》)，该《物业协议》约定由原告为被告提供物业管理服务，《物业协议》第四条第二款约定：被告以每月每平方米6元为标准缴纳物业费，开发商每月每平方米补贴2.4元人民币；第四条第三款约定：缴纳物业费时间为交房之日起缴纳12个月的物业服务费用，第二年提前十天缴纳其一年的物业费用；第四条第七款约定：业主使用人未按时缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起处以每日3‰的滞纳金。《物业协议》签订后，原告按约定提供物业管理服务，被告于2015年1月13日收房，按《物业协议》约定应于当日缴纳一年的物业费用，但被告于2015年1月19日才缴纳第一笔物业费，第一笔物业费服务期满为2016年1月12日，被告第一笔物业费缴纳时逾期6天，物业费为48.88元(68.83㎡×3.6元×12月÷365天×6天)，滞纳金为0.88元(48.88元×6天×3‰)。被告第二笔物业费缴纳时间为2018年11月6日，从第一笔物业费服务期满至第二笔物业费缴纳时共逾期1029天，物业费为8382.7元(68.83㎡×3.6元×12月÷365天×1029天)，滞纳金为25877.4元(8382.7元×1029天×3‰)。综上，被告作为小区业主，接受了原告提供的物业管理服务，理应按《物业协议》约定缴纳物业费。被告欠缴物业费的行为构成违约，已侵犯了原告的合法权益，给原告造成经济损失，虽然被告已经付清欠缴的物业费，但尚未支付因逾期缴纳物业费而产生的滞纳金，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。   被告周某辩称，1.被告不存在恶意拖欠物业费行为，未按时缴纳物业费属于原告违约在先，原告未按照《物业协议》第一条第1小条、第二条第3、4小条尽到服务履行的义务，被告一直要求原告改正1、2项服务，被告拒不改正和履行服务内容。2.原告以各种理由拒绝被告的装修请求，导致原告从2015年1月13日至2018年10月15日装修延迟3年9月以上，给被告带来巨大的损失。3.物业服务合同甲方只有公章并未有委托人签字和签约日期，证明当时收房时原告强制要求被告签署的不公平协议，否则原告不给钥匙。4.被告按照合同约定在2016年前一直按时交纳物业费，但得不到被告对1、2项改正，故原告违约在先。5.物业公司收取物业费未尽到提醒和告知义务。6.被告补交物业费时原告拒收物业费，也是导致物业费延迟缴纳的一个因素，不应把延迟全算到被告身上。7.物业公司诉讼请求要求滞纳金截止日期也不对，我们已经在2018年10月15日全部缴清14套房屋的物业费。8.经原被告协商一致被告将物业费补足，原告承诺免除违约金。9.合同中并未有滞纳金一项，应于驳回。合同约定第四条第七款滞纳金为从逾期之日起为万分之三，第一“滞纳金”是对公民依法应该履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚，包括依法应交的税款，或者国家行政机关依法收取的罚款。业主欠交物业费不存在国家法律和行政处罚的含义，所以不应称为“滞纳金”，只应该按照合同法称为违约金，此条款因作为无效条款。第二按照《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这就是说，违约金是因为违约给对方造成的损失而已。被告拖欠了物业费，给物业公司造成损失如何评估？最多能够加收多少违约金？按照最高人民法院的有关司法解释，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计量逾期付款违约金，即可在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。同时，根据最高人民法院对民间借贷最高利息的规定，消费者违约金的所有赔偿不得超过年息24%的上限。10.按照《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”上述滞纳金过高，显然不符合规定。如果法院认定滞纳金算违约金，请求法院减免违约金，违约项不应该超过拖欠物业费总额的24%。11.根据《海南省物业收费管理办法》最高服务标准为一级物业费仅为2元，上调百分之二十也只是2.4元，远远超过地方标准，还未在建委进行审核批准和备案，也说明被告当时是被原告逼迫我们签署物业合同的。12.物业服务合同第四条，第七小条是约定日千分之三的违约金，但是并未明确说明由被告支付，而且如果认定需要被告支付，合同中并没有约定物业公司违约需要支付的违约金项目及标准，违反《合同法》中的公平原则。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。   双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告所购买的房屋位于三亚市××路房，系三亚临海达置业有限公司开发，房屋建筑面积为68.83平方米。2015年1月13日，被告接收房屋，并与原告于当日签订《物业协议》，主要约定：由原告临海达物业公司提供物业服务，负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告负责缴纳物业服务费，高层住宅按每月每平方米6元计付，开发商每月每平米补贴2.4元。该协议第四条第三款约定：缴纳物业费时间为交房之日起缴纳12个月的物业服务费用，第二年提前十天缴纳其一年的物业费用；第七条第四项约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。《物业协议》签订后，由原告向被告提供物业管理服务，被告于2015年1月19日按每月每平米3.6元向原告缴纳第一笔物业费，第一笔物业费服务期满为2016年1月12日。   对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：   1．关于被告第二笔物业费缴纳时间的认定。原告提供第二笔物业费发票欲证明被告缴纳第二笔物业费的时间为2018年11月6日，被告抗辩最后一笔物业费缴纳时间是2018年10月15日，并提供了有关《银联商务刷卡单》予以证明。本院根据先付款后开具发票的常理，认定被告缴纳第二笔物业费的时间为2018年10月15日。   2．关于原告在提供物业服务中是否存在服务不到位的认定。被告提供有关视频、录像，欲证明：原告物业服务不达标，阻止原告装修，原告拒绝收被告服务费等。原告质证认为，涉案小区所有流程是先交房，再按约定缴纳物业费，缴费后才能办理水电费，被告上述证据是部分视频，证据不充分，因为小区仍在不断维修过程中。本院认为，被告提供的上述证据，只是局部现象，即使能够证明双方在沟通过程中存在争执，但无法证明产生争执的起因，况且如果原告服务不到位，被告可以通过向有关政府监管部门进行投诉处理并取得有关证据予以证明。故被告所提供的证据不足以认定原告在提供物业服务中存在服务不到位。   本院认为，本案的争议焦点是：关于被告应否向原告支付因迟延缴纳物业费产生的滞纳金，数额是多少的问题。（一）关于第一笔物业费的滞纳金，被告于2015年1月13日收房并与原告签订《物业协议》，该协议约定缴纳物业费时间为交房之日起缴纳12个月（第一笔）的物业服务费用，被告于2015年1月19日即于签订《物业协议》的第6天缴纳，符合常理，没有违反该协议的约定，故本院对原告诉求被告支付因迟延缴纳第一笔物业费产生的滞纳金不予支持。（二）关于第二笔物业费的滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”双方签订的《物业协议》第七条第四项约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告第二笔物业费缴纳时间为2018年10月15日，从第一笔物业费服务期满2016年1月12日至第二笔物业费缴纳时共逾期1007天，已构成违约，原告有权要求被告按合同约定支付违约金，即滞纳金。第二笔物业费为8203.48元(68.83㎡×3.6元×12月÷365天×1007天)，则滞纳金（违约金）应为24782.71元(8203.48元×1007天×3‰)。本案迟延缴纳物业费与民间借贷的利息是两个不同性质费用，迟延缴纳物业费直接影响到整个小区的维修、管理、环境卫生清洁等活动，很大程度影响到社会公共利益。因此，本院对被告关于违约金过高，不应超过有关民间借贷应缴纳利息，应予以调低的抗辩不予支持。被告抗辩其所购房屋的实际面积与《商品房购房合同》的面积存在差异，其认为涉案房屋的开发商三亚临海达置业有限公司应向其退还面积差价款用来抵扣未缴纳的物业费，故不应向原告支付违约金。本院认为涉案房屋的开发商三亚临海达置业有限公司，与本案原告是不同的主体且均独立的法人，被告如果认为存在房屋面积差价款问题，应向开发商三亚临海达置业有限公司主张，故对其抗辩不予采纳。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：   一、被告周某应于本判决生效之日起十日内一次性向原告三亚临海达物业服务有限公司支付因迟延缴纳物业费产生的滞纳金（违约金）24782.71元；   二、驳回原告三亚临海达物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费223元（原告已预交），由原告三亚临海达物业服务有限公司负担9.4元，被告周某负担213.6元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 吴雄文     二〇一九年六月二十一日   书记员 孙艳妮   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。