重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初9695号原告重庆某物业管理有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人胡某，执行董事。委托代理人傅远林，重庆山都律师事务所律师。委托代理人谭浪，男，1968年10月29日出生，汉族，原告重庆某物业管理有限公司员工，住所地重庆市江北区小苑一村31号13-3。公民身份号码：420106196810297838。被告冉某，男，1984年11月26日出生，汉族，住所地重庆市南岸区。原告重庆某物业管理有限公司（以下简称“某物业公司”）诉被告冉某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员田涛独任审判，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告某物业公司委托代理人傅远林、谭浪，被告冉某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某物业公司诉称，茶花小镇小区在2013年10月前由重庆森荣物业管理有限公司（以下简称“森荣公司”）提供物业服务，2013年10月20日森荣公司终止该小区物业服务。因该小区未成立业主委员会，茶花社区居委会经向南岸区房管局物管科及长生桥镇人民政府请示，并征得小区过半数业主同意，决定由原告从2013年10月21日开始接管小区物业，提供物业服务。因期间茶花小镇小区未成立业主委员会，物业服务没有书面合同，原告一直参照茶花小镇小区与森荣公司之间的前期物业合同提供物业服务。被告冉某位于南岸区茶园新区米兰路18号“茶花小镇”小区1栋4单元6-2号的房屋，建筑面积69.08平方米，物业管理费收取标准为每月每平方米0.45元，其每月物业管理费计31.10元，公摊水电费为每月每户3元。被告从2015年7月始至2017年2月止，欠费20月，其所欠物业管理费及公摊水电费的行为已属违约，现原告起诉来院，请求判令被告支付物业服务费622元，公摊水电费60元，合计682元，并承担本案件的诉讼费用。原告某物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、房屋登记信息查询证明；2、长生桥镇茶花社区居民委员会公示（2013年10月17日）；3、前期物业服务合同；4、工商变更登记档案；5、物管费收据；6、记账、领款凭证若干；7、EMS邮政特快专递凭单；8、催费通知；9、物流跟踪信息查询单；10、关于收取欠费的协议。被告冉某辩称，其除因此次诉讼收到法院相关文件外，其之前未收到原告某物业公司的任何欠费催收通知，按诉讼时效的相关规定，原告庭审中举示的邮政特快专递凭单，不能证实诉讼时效中断，原告的诉求已超过诉讼时效，法庭不应支持。其作为小区业主未与原告签订物业服务合同；原告进驻小区后物业服务不达标，其未尽到物业管理服务义务，所提供的服务项目和质量与《前期物业服务合同》约定标准差距明显，其住房楼顶漏水，原告不予处理。综上，被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告冉某未向法庭举示证据。经审理查明，重庆森荣物业管理有限公司原系位于南岸区茶园新区米兰路18号“茶花小镇”小区前期物业服务企业。2013年9月4日，其向重庆市南岸区长生桥镇茶花社区居民委员会报告，其决定于2013年10月20日前退出茶花小镇小区，终止提供该小区物业服务。茶花社区居委会接到森荣公司上述报告后，经向南岸区房管局物管科及长生桥镇人民政府请示，并征得小区部分业主意见后，先期与原告某物业公司达成接管意向，并于2013年10月8日起组织人员征求小区业主意见，因同意原告作为物业企业入场户数超过半数，茶花社区居委会即组织原告进驻茶花小镇小区。2013年10月21日，原告某物业公司按茶花社区居委会安排，进入茶花小镇小区提供物业服务。期间未与茶花社区居委会签订书面物业服务合同。原告参照先前森荣公司签订的《前期物业服务合同》的内容履行相关物业服务义务，并按房屋建筑面积每月每平方米0.45元向业主计收物业服务费。上述前期物业服务合同》约定，共用的专项设备运行的能源消耗（公摊水电费），应独立计量核算，合理向业主分摊计收。被告冉某系位于重庆市南岸区茶园新区米兰路18号“茶花小镇”小区1栋4单元6-2号房屋业主，其房屋建筑面积为69.08平方米，按每月每平方米0.45元的标准，其每月应缴纳的物业服务费为31.09元。2014年9月23日，原告某物业公司与森荣公司签订《关于收取欠费的协议》，约定森荣公司将原告进驻茶花小镇小区前，业主欠其的水电费、公摊费、物业服务费等款项委托原告代为收取。2016年10月28日，原告某物业公司按被告冉某上述茶花小镇小区地址，以EMS邮政特快专递方式，向其寄出《催费通知》，网络物流信息显示，该邮件由茶花小镇小区菜鸟驿站代收。该《催费通知》载明，截止2016年9月，被告欠付原告物业服务费466.50元、水电公摊费45元。2017年2月底，原告某物业公司终止其茶花小镇小区物业管理服务并离场。原告提供物业服务期间，该小区未选举成立业主委员会。2019年4月11日，原告某物业公司起诉来院，并提出如前所述之诉讼请求。庭审中，原告认为其通过邮政快递方式向被告冉某寄出《催费通知》主张权利，其已形成诉讼时效中断效力，被告关于诉讼时效的相关抗辩意见不应成立。另查明，原告某物业公司未就2016年9月以后被告冉某欠其的物业服务费等，以书面形式向被告催交。上述事实，有原告举证及原、被告陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依据《重庆市物业管理条例》第十二条之规定，未依法成立业主大会和选举业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅业主意见并取得过半业主书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。小区业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，茶花小镇小区所在的茶花社区居民委员会在该小区未选举成立业主委员会，且无前期物业企业提供物业服务的情况下，经向南岸区长生桥镇人民政府及区房管局物管科请示后，依法经征询小区业主意见并经该小区过半业主同意，代行小区业主委员会职责，选聘原告某物业公司对该小区实施物业管理服务。原告接受茶花社区居委会的选聘，参照该小区先前的物业企业森荣公司与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》的约定，对小区提供物业管理服务，并按照建筑面积每月每平米0.45元向业主收取物业服务费，结合本案客观实际，该收费标准对包括被告冉某在内的所有茶花小镇小区业主具有约束力。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主欠付物管企业物业费“经书面催交”的程序设置有利于强化业主和物业服务企业的沟通，构建和谐的物业服务关系，促进纠纷及时化解，节约司法资源，物业服务企业未以书面形式向业主催交物业费而直接提起诉讼的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。本案中，原告就其起诉的2016年10月至2017年2月期间的物业服务费等未以书面形式向被告催交，该部分诉讼请求，本院不予审理，原告可就该部分欠费履行“经书面催交”义务后另行起诉。关于公摊水电费，原告认为参照森荣公司签订的前期物业服务合同的约定，其诉请的每户每月3元，系合理费用，应予支持。本院认为，公摊水电费系物业服务费外收取的其他费用，该费用的多少应独立计量核算，鉴于原告庭审中未举示公摊水电费计收的相关证据，其应当承担该部分事实举证不能的法律后果，原告关于公摊水电费的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。关于诉讼时效问题。本院认为，原告庭审中举示的邮局出具的载明催收内容的邮寄凭证能够证明原告已邮寄催收文书，且邮寄凭证上载明的被告地址及联系电话客观真实，而基于对邮政企业邮政服务正常化的合理信赖，应可推定该催收文书已邮寄到达被告。原告举示的证据已产生诉讼时效中断的效力。被告关于其未收到原告催费邮件，原告诉讼时效未中断的抗辩意见，本院不予采纳。本案中，被告欠付原告物业服务费期间为2015年7月1日至2016年9月30日，按诉讼时效相关规定，该时间段计15个月应认定为诉讼时效发生中断并予以保护，该期间被告欠付原告物业服务费计466.35元，应予给付，原告该项诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。被告关于其未与原告签订物业服务合同，原告进驻小区后物业服务不达标，其未尽到物业管理服务义务，所提供的服务项目和质量与《前期物业服务合同》约定标准差距明显，其住房楼顶漏水原告不予处理，其不同意给付物业服务费的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告冉某于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆某物业管理有限公司2015年7月1日至2016年9月30日期间的物业服务费466.35元；二、驳回原告重庆某物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告冉某负担（此款已由原告重庆某物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  田涛二〇一九年六月十九日书记员  陈彬