河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初509号 原告(反诉被告)：冯俊艳。 委托诉讼代理人:张永兵，系原告（反诉被告）冯俊艳丈夫。 委托诉讼代理人:刘星，河北均梓鉴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李丽杰。 委托诉讼代理人：孙志丽，河北方信律师事务所律师。 第三人：河北银行股份有限公司邯郸分行，住所地邯郸市丛台区滏东北大街**。 负责人：杜文强，该行行长。 委托诉讼代理人：刘娇，系该分行员工。 原告(反诉被告)冯俊艳与被告（反诉原告）李丽杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案，诉讼过程中，原告(反诉被告)冯俊艳向本院申请追加河北银行股份有限公司邯郸分行（以下简称河北银行邯郸分行）为第三人参加诉讼。本院于2019年4月11日追加河北银行邯郸分行为本案第三人参加诉讼，并于2019年5月13日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)冯俊艳委托诉讼代理人张永兵、刘星、被告（反诉原告）李丽杰委托诉讼代理人孙志丽、第三人河北银行邯郸分行委托诉讼代理人刘娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）冯俊艳向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行约定，将邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号过户至原告名下；2.判令冯俊艳代李丽杰提前偿还李丽杰在河北银行股份有限公司邯郸分行的抵押贷款（代偿金额在剩余房款中予以扣除），判令第三人在收到上述未还清的抵押贷款后协助注销邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号房屋他项权证；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告夫妇自2016年5月开始租赁被告的房屋邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号，当时签订的租赁期限为2016年5月至2017年4月，现在原告夫妇仍在此居住，2017年2月份，原、被告商议买卖房屋的事宜，并于2017年3月4日达成一致意思，被告将租赁房屋邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号以总价款63万元卖给原告，因当时被告的房屋没有房产证，无法办理过户，双方约定原告先将部分房款15万元给付被告李丽杰，待被告办理完房产证之后，立即协助原告办理过户。后被告办理完房产证后，拒绝履行约定，不给原告办理房屋过户，严重侵犯了原告的合法权益，依据我国合同法及相关法律规定，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）李丽杰辩称，原告所诉被告拒绝履行约定不予过户的说法没有依据，争议房屋在洽谈买卖时，尚未办理房产证，但是为使争议房屋能够具备向本诉原告过户的条件，本诉被告积极办理的产权证，并及时向本诉原告进行了告知，没有过户的原因并非本诉被告违反约定，而是本诉原告迟迟不向被告支付房屋尾款，原告违约在先，在此情形下，被告有权拒绝继续履行过户手续，因此应判定双方解除合同，驳回原告的诉讼请求。 第三人河北银行邯郸分行辩称，李丽杰在我行办理个人综合消费贷款30万元，并用涉案房屋作为抵押，期限自2019年1月21日至2029年1月20日，还款方式为等额本息还款，目前贷款归还正常，截止2019年5月9日贷款余额正常本金295003.97元，利息1284.94元，合同没有约定不可以提前还款，一旦贷款还清，我们可以提前解除合同，为李丽杰办理房产解押。 被告（反诉原告）李丽杰向本院提起反诉，反诉请求：1.请求法院解除反诉原告与反诉被告的房屋买卖合同，由反诉原告返还反诉被告15万元；2.本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告夫妇于2016年5月份开始租赁反诉原告位于邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号的房屋，2017年期间反诉原告与反诉被告配偶张永兵通过协商，反诉原告将本案涉诉房屋卖于反诉被告配偶张永兵，由于双方协商时该涉案房屋尚未办理房产证，于是双方约定房屋价款共63万元，由张永兵先支付15万元，待反诉原告办理了房产证后，张永兵支付剩余房款，反诉原告配合张永兵将该房屋予以过户，之后，反诉被告通过银行转账向反诉原告支付5万元，由张永兵支付现金10万元，共收取15万元，2018年10月10日，反诉原告办理了房产证并告知了反诉被告配偶张永兵，但张永兵迟迟未支付房屋尾款，无奈之下，反诉原告于2019年1月12日通过电话正式通知张永兵该房不予转让。依据《合同法》相关规定，一方当事人迟延履行主要债务，非违约方有权解除合同，综上所述，反诉被告的行为，已经构成违约，增加了反诉原告不必要的麻烦和诉累，望人民法院查清事实，维护反诉人的合法权益。 原告（反诉被告）冯俊艳辩称，原告夫妇不存在违约情况，从被告反诉中可知李丽杰是2018年10月10日办理房产证，我方是2018年11月9日起诉被告，这期间只有1个月，并且原、被告双方并没有约定支付尾款的时间，我方根本不存在迟延支付尾款的情况，反而是因为李丽杰办证后一直拒绝与我方签订正式购房合同，只是一味地增加房款，同时在诉讼期间，李丽杰又将涉案房屋恶意抵押给第三人，人为制造涉案房屋过户的事实瑕疵和法律瑕疵，种种情况，均证明李丽杰是不诚信的人，属于违约方，我方坚持要求李丽杰继续履行合同。 第三人河北银行邯郸分行辩称，李丽杰在我行办理个人综合消费贷款30万元，并用涉案房屋作为抵押，期限自2019年1月21日至2029年1月20日，还款方式为等额本息还款，目前贷款归还正常，截止2019年5月9日贷款余额正常本金295003.97元，利息1284.94元，合同没有约定不可以提前还款，一旦贷款还清，我们可以提前解除合同，为李丽杰办理房产解押。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）冯俊艳提供证据如下：1.原告身份证，证明原告主体资格。2.原告结婚证，证明张永兵与原告系夫妻关系。3.争议房屋房产证，证明争议房屋系李丽杰单独所有。4.房屋租赁协议及押金条各一份，证明原告自2016年5月在此租住，租入前给李丽杰押金1500元。5.2017年3月4日收据一份，证明当时双方约定购房款共计63万元，李丽杰于2017年3月4日收到原告部分购房款15万元，同时证明原、被告双方未约定尾款交付时间。6.短信聊天记录2页，微信聊天记录23页，证明原告没有任何违约情况，起初被告李丽杰一直同意将房屋卖给原告，但是当李丽杰拿到房屋产权证书后要求增加购房款数额不再配合原告过户，属于违约行为。 被告（反诉原告）李丽杰质证意见，对证据1-3均无异议，对证据4与本案无关，对证据5对原告证明目的的事实没异议，对证据6从证据中反而印证原告没有向被告支付尾款的事实，从微信聊天记录中双方从2017年开始洽谈买卖房屋的事宜，直至2018年原告起诉，原告仍然没有支付尾款，同时印证被告没有违约且没有增加房款的意思表示。 第三人河北银行邯郸分行对上述证据均无异议。 被告（反诉原告）李丽杰根据自己的反诉请求向法院提交如下证据：1.反诉原告与反诉被告配偶张永兵的录音，证明争议房屋没有过户的原因是反诉被告始终没有向反诉原告支付尾款，并且辩称不支付尾款是因为反诉原告没有房产证的说辞与其自己向法庭提交的反诉原告告知已经办理下来房产证自相矛盾，证明反诉原告已将解除合同的意思表达通知了反诉被告，在反诉被告存在违约的情况下，依据相关法律规定，反诉原告有权解除合同。2.微信聊天记录，证明进一步证明反诉被告根本没有钱支付剩余尾款，并且从该微信记录中可以看出反诉原告再次要求反诉被告支付房屋尾款，给足了充分的合理的给付房款的时间。 原告（反诉被告）冯俊艳质证意见，对证据一、二证明目的均有异议，原、被告因房屋过户的事已经诉至法院，被告没有权利要求原告私下支付房屋尾款，同时，根据房管局规定，二手房交易要到房管局和不动产登记中心签订正规房屋买卖合同，并将全部购房款交付至房管局监督账号，而不是由卖房人自行收取购房款，因此被告的证据和证明目的不符合法律规定。 第三人河北银行邯郸分行对上述证据均无异议。 第三人河北银行邯郸分行提供证据如下：1.借款合同、抵押合同、借款凭证、他项权证，证明借款人在我行的借款及抵押情况。2.贷款余额表，证明借款人在我行截止2019年5月9日的借款本金及利息。 原告（反诉被告）冯俊艳质证意见，真实性无异议，恰恰证明了被告为了制造涉案房屋过户的事实瑕疵以及障碍，故意在本案诉前调解阶段借款，属于不诚信的行为，以及违约的事实。 被告（反诉原告）李丽杰质证意见，对第三人提供的证据真实性无异议，反诉原告办理抵押手续是在反诉被告迟迟不予支付房款急需用钱的情况下才进行的抵押贷款，其抵押行为并没有对反诉被告实现合同目的造成障碍，其贷款30万元，而反诉被告尚欠反诉原告房款48万元，反诉被告可以实现银行抵押权的情况下，对该房屋解除抵押，双方办理过户手续，因此目前该房屋没有正常过户的原因与本诉原告抵押贷款的行为没有直接的关联性，不能以此证明反诉原告具有违约行为。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及所确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月份冯俊艳与李丽杰协商由冯俊艳购买李丽杰名下位于邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号房屋，达成一致意思，购房款总价为63万元，冯俊艳于2017年3月4日向李丽杰支付购房款15万元，李丽杰出具收据，“今收到雅士名邸7号楼1单元11号部分房款150000元整（拾伍萬元整）共计63万元（陆拾叁萬元整）”。关于剩余房款480000元何时交付如何交付并无约定。冯俊艳于2016年5月起租赁该房屋，并居住至今。李丽杰于2018年10月10日取得该房屋不动产权证书。因李丽杰未能将争议房产过户，冯俊艳向本院提起诉讼，诉请如前。因冯俊艳未按约定支付购房款，李丽杰向本院提起反诉，反诉请求如前。 另查明，2019年1月21日李丽杰与河北银行股份有限公司邯郸分行签订《个人借款合同》（合同编号：DK190121000157），合同约定，贷款种类为个人综合消费贷款，贷款金额30万元，贷款用途自用房的装饰、装修，贷款期限自2019年1月21日至2029年1月20日，还款方式为等额本息还款。同日，李丽杰与河北分行股份有限公司邯郸分行签订《抵押合同》（合同编号：DY190121000551），合同约定李丽杰以其名下位于邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号房产为该笔贷款进行抵押，并办理抵押登记手续。截止2019年5月9日，李丽杰尚欠河北银行股份有限公司邯郸分行贷款本金295003.97元，利息1284.94元。 在诉讼过程中，冯俊艳向本院提出保全申请，本院于2019年3月27日作出（2019）冀0402民初509号民事裁定，查封了李丽杰名下位于邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号房产。 本院认为，（反诉被告）冯俊艳与（反诉原告）李丽杰之间虽然未签订房屋买卖合同，但双方就购买房屋均系真实意思表示，并达成一致意思，冯俊艳按照双方约定的一致意思向李丽杰支付部分购房款，足以证明（反诉被告）冯俊艳与（反诉原告）李丽杰之间形成房屋买卖合同关系。该合同成立并生效，对双方具有法律约束力。冯俊艳主张继续履行房屋买卖约定的诉讼请求本院予以支持。根据双方的约定，李丽杰在收到该房购房款尾款后，有在争议房屋办理房产登记手续后过户至（反诉被告）冯俊艳名下的义务，因此（反诉被告）冯俊艳主张将邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号过户至其名下的诉讼请求，本院应予以支持。庭审中，第三人河北银行股份有限公司邯郸分行自认一旦贷款还清，可以提前解除合同，表明第三人同意抵押人出售抵押房产，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存”之规定，原告（反诉被告）冯俊艳主张代替被告（反诉原告）李丽杰提前偿还李丽杰在第三人处的抵押贷款，并主张代偿金额在剩余房款中予以扣除的诉讼请求，可以视为被告（反诉原告）李丽杰将转让所得的价款向第三人提前清偿债务，并取得偿还贷款后的剩余房款，符合法律规定，故原告（反诉被告）冯俊艳的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定，“债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。”故第三人自同意放弃抵押物之日起，视为其放弃抵押权，第三人对邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号房屋不再享有抵押权，其享有对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及物上抵押权。故自第三人表示同意转让抵押房屋后，该抵押权消灭，第三人应解除对邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号房屋的抵押登记。原告（反诉被告）冯俊艳的该项诉讼请求有法律依据，本院予以支持。关于被告（反诉原告）李丽杰的反诉请求，本院认为，原告（反诉被告）冯俊艳与被告（反诉原告）李丽杰之间虽然未签订书面买卖合同，但事实上形成了房屋买卖合同关系，但依据本案现有证据，无法通过合同有关条款和交易习惯确定履行期限。因此，被告（反诉原告）李丽杰认为原告（反诉被告）冯俊艳违约在先，但其提供的证据不足以证明其事实主张，故被告（反诉原告）李丽杰请求解除合同的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李丽杰继续履行将邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号房产转让给原告（反诉被告）冯俊艳的约定； 二、本判决生效之日起十日内原告（反诉被告）冯俊艳以被告（反诉原告）李丽杰的名义向第三人河北银行股份有限公司邯郸分行清偿邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号房产尚欠的抵押贷款本金和利息共296288.91元（暂计算至2019年5月9日）及相关提前还贷的费用； 三、在原告（反诉被告）冯俊艳向被告（反诉原告）李丽杰一次性清偿完邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号房产抵押贷款后，一次性向被告（反诉原告）李丽杰支付剩余购房款（480000元减去本判决第二项中实际清偿抵押贷款本金的数额）； 四、在原告（反诉被告）冯俊艳清偿上述判决第三项的本金和费用后的三日内，被告（反诉原告）李丽杰和第三人河北银行股份有限公司邯郸分行协助原告（反诉被告）冯俊艳办理邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号房产的解除抵押登记手续； 五、在邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号房产的解除抵押登记手续办妥后三日内，被告（反诉原告）李丽杰协助原告（反诉被告）冯俊艳办理邯山区新市场街XXX号雅士名邸小区XXX号楼XXX单元XXX号房产过户至原告（反诉被告）冯俊艳名下的登记手续； 六、驳回原告（反诉被告）冯俊艳的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）李丽杰的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，反诉案件受理费40元，均由被告（反诉原告）李丽杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  朱国强 人民陪审员  胡保中 人民陪审员  徐桂云 二〇一九年六月十三日 书 记 员  李萌萌 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。