贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初3764号原告：周训强，男，1966年11月14日出生，汉族，住贵州省毕节市，原告：李明凤，女，1974年9月23日出生，汉族，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：徐松，系七星关区杨家湾法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市鸭池镇营脚村，注册号：522421000203887。法定代表人：雷洪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭昊，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王兴，系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师，一般授权代理。原告周训强、李明凤与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告周训强、李明凤委托诉讼代理人徐松，被告万丰置业委托诉讼代理人彭昊、王兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付房款135184.00元为基数，按每日0.02%的标准，从2014年1月1日起计算至2017年1月1日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2012年6月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节××镇××脚村，万丰国际商贸城第18幢2层209房，双方约定原告签订合同之日向被告交付首期房款75184.00元，余款60000.00元通过银行按揭方式支付。双方在合同中第八章第三条规定：出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。至2018年12月12日，被告才为原告办理了商品房转移登记文书。原告认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告已经履行了证据的义务，被告未按时履行证据的合同义务，据此，原告诉至法院，往判如所诉。被告万丰置业辩称：1、原告的诉请部分已经超过了诉讼时效，原告系2019年4月2日起诉至人民法院，根据诉讼时效的规定，应倒推三年至2016年的4月2日；2016年4月2日之前逾期办证违约责任已经超过了诉讼时效不应得到支持，故原告诉请逾期办证的违约金支付的起止时间应当为2016年4月2日至2017年1月1日；2、原告主张按日万分之二计算违约金的标准过高，请人民法院予以调整。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月26日，原告周训强、李明凤与被告万丰置业签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区××脚村的毕节万丰国际商贸城第18幢2层209号房屋，商品房价款135184.00元。转移登记：（一）出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生，由买方承担。合同还约定了其他事项。另查明，2018年12月12日，涉案商品房取得《中华人民共和国不动产权证书》。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2013年12月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2013年12月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年4月2日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年4月2日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效，涉案商商品房已于2018年12月12日取得《中华人民共和国不动产权证书》，故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约截止时间为2018年12月12日，原告诉请截止日期为2017年1月1日，本院从其所愿。对于被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如支付将以何标准支付的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书，即应当按合同约定承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年4月2日起至2017年1月1日止。因涉案商品房已经办理《中华人民共和国不动产权证书》，原告当庭撤回该项诉请，本院从其所愿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告周训强、李明凤支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金计算方式，以原告已付购房款135184.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年4月2日起至2017年1月1日止；二、驳回原告周训强、李明凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270.00元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇一九年六月二十八日书记员 包清琳