吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0802民初3587号 原告：朱连君，男，汉族，1950年4月7日生，无职业，现住白城市。 原告：朱燕，女，汉族，1977年10月25日生，无职业，现住白城市。 被告：王军，男，汉族，1974年2月25日生，个体，现住镇赉县。 委托诉讼代理人：李金辉，系吉林金辉律师事务所律师。 被告：张力军，男，汉族，1971年12月6日生，个体，现住白城市洮北区。 被告：冯玲，女，汉族，1970年10月6日生，个体，现住白城市洮北区。 第三人：庞大勇，男，汉族，1978年4月15日生，现住广东省深圳市罗湖区。 第三人：张坤，女，汉族，1978年8月17日生，现住广东省深圳市罗湖区。 第三人：张力东，男，汉族，1976年12月8日生，个体，白城市洮北区。 原告朱连君、朱燕诉被告王军、张力军、冯玲，第三人庞大勇、张坤、张力东侵权责任纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱连君、朱燕，被告王军及其委托诉讼代理人李金辉，张力军，第三人张力东到庭参加诉讼。被告冯玲、第三人庞大勇、张坤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 朱连君、朱燕向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令上述三被告立即返还位于白城市青年北大街42号（351㎡）房屋；2、如上述三被告不能返还或无法返还上述房屋，原告请求法院判令上述三被被告按白城市青年北大街42号（351㎡）房产在2017年9月22日市场价值（以评估价值为准）的33.33%予以赔偿；3、要求上述三被告共同承担本案受理费、评估等费用。事实与理由：被告王军于2017年9月22日在二原告毫不知情的情况下将白城市青年北大街42号（面积351㎡）房屋（含二原告共同享有的33.33%的产权份额）过户给自己的亲属张力军、冯玲，并办理了产权变更登记。二原告的房屋产权份额是2013年10月2日与被告王军、张力东合伙出资购买其351㎡房产时分得的，（该房产登记在庞大勇名下）并签订了《合资购房协议--04》该协议书中约定了各自的产权份额、物权行使、违约赔偿等。被告王军明知涉案房屋权利状态是按份共有，却做出违约、违法行为。公开违反《合资购房协议--04》，将上述合同确认的、法院查清的已经确权的四人按份共有的房屋，过户给自己的大舅哥张力军、大舅嫂冯玲共有。其行为没有法律依据，属于侵权行为，给二原告造成了重大财产损失。贵院的（2017）吉0802民初2018号民事判决书和白城市中级人民法院的（2018）吉08民终字21号民事判决书当中，均判决解除了张力东，王军与张力军签订的2013年9月26日协议书。吉林省高级人民法院于2018年9月20日作出（2018）吉民申2467号民事裁定书，裁定驳回张力军、冯玲就白城市中级人民法院的（2018）吉08民终字21号民事判决书提出的再审申请。被申请人王军、张力军、冯玲三人签收了贵院（2015）白洮市民初字第328号民事判决书和针对（2017）吉0802民初2018号案件起诉书、举证通知、诉讼须知及传票后，明知起诉书中二原告主张解除合同、明知买受人冯玲、张力军没有支付给朱连君、朱燕所涉房屋的相应价款情况下，却偏偏要在（2017）吉0802民初2018号判决下达前抢先将涉案房屋过户到冯玲、张力军夫妻名下，故意占有二原告财产的行为属于明显的主观恶意串通，侵犯二原告的合法利益。现被告张力军、冯玲已将涉案房屋抵押给白城惠民银行并贷款120万元后，拒不偿还，是一种恶意变相占有申请人财产的行为。本案中庞大勇、张坤及代理人（委托人）王军，明知涉案房屋是与二原告共有，明知代理事项违法仍然实施代理行为，给二原告造成重大损失，应当承担连带责任。上述诸多恶意违法行为对二原告构成严重侵权。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”本案中二原告财产损失的时间点是2017年9月27日，当日张力军、冯玲与白城市洮北惠民村镇银行股份有限公司对该案涉房屋的评估价值为210.6万元，已贷款120万元。望人民法院支持正义，依法保护二原告的合法权益。 王军辩称，一、答辩人不存在过错。1、答辩人、张力东、原告朱连君与张力军2013年9月26日签订的协议书合法有效，虽然原告朱燕没有签字，但是，原告朱连君的行为代替了原告朱燕，也得到了朱燕的追认和认可；2、答辩人受庞大勇委托将涉案房屋转移登记至张力军名下既不违法，也不违背合同约定，更没有恶意串通。2017年9月2日答辩人协助张力军将涉案房屋转移至张力军名下的，原告提出解除合同的诉讼一审法院尚未作出裁判，也没有限制涉案房屋转让；3、2013年9月27日原告与张力军、冯玲、答辩人签订的协议书将履行的给付义务直接变更为债务履行，虽然按照原告诉称的张力军没有全部履行给付义务，但是，已经履行主要给付义务，同时，张力军没有给付也是源于原告方即答辩人等不能按照2013年9月26日签订的协议书约定的时间帮助张力军将房屋转移登记。4、白城市中级人民法院终审判决解除协议书的时间为2018年3月12日（不能生效时间），答辩人在一审法院没有做出判决前即协助张力军对涉案房屋转移登记并无不当；5、原告应该依法协助答辩人等将其转让给答辩人等物权份额及时办理转移登记，但是，原告不能协助，原告不能协助导致张力军行使抗辩权不及时给予答辩人过户，致使答辩人等利益受到损害。另外，庞大勇委托答辩人办理物权转移登记期限临近届满，不及时办理房屋转移登记，由于庞大勇等无法找到而损害当事人利益。对此答辩人没有过错。二、答辩人不是赔偿主体，答辩人与张力军、冯玲没有连带责任。1、原告提出赔偿诉讼的依据是因为协议书解除后的清理条款效力（合同法九十七、九十八条）及解除合同后要求赔偿损失，原告系与被告张力军解除协议书，不是与答辩人解除协议书，答辩人与原告均为解除一方，该涉案房屋为答辩人与原告等按份共有。答辩人是本案权利人不是债务人，不存在答辩人赔偿问题；2、合同解除系因被告张力军违约法院判决解除，不是答辩人违约解除；3、涉案房屋抵押给银行，不影响原告请求违约方赔偿，而且涉案房屋也足以满足原告的诉求。4、答辩人也是买卖协议书的出卖方，不是买受方，也不存在于买受方恶意串通问题，双方不存在连带责任。三、原告提出赔偿数额请求缺乏依据。案涉房屋抵押登记时，抵押人与抵押权利人约定的价值不是房屋的实际价值，现原告以此作为赔偿依据不当，不应该予以支持。四、本案系违约赔偿，不是所谓的侵权赔偿，原告享受的系债权而不是物权。即便协议书合法有效，也不是物权的证明，物权以登记公示物作为物权的标志。以上说明原告对答辩人的诉讼没有依据，应该依法驳回对答辩人的诉讼请求。 张力军辩称，房子价值是2013年9月26日购买的60万，房屋没有卫生间、水电，各方面都不具备，房子是属于工业用地，2013年10月份开佳美汽车用品有限公司装修后才安装水电，2018年房屋过户时，房产更改为商业用地，当初买的房价和现在没有办法比对，价值不能按照现在算，应按2013年购买时的价值计算房屋价值。 张力东陈述，原告的请求不合理，王军为责任人不合理，赔偿价格不合理，房屋已由物权变为债权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 经审理查明，朱连君与朱燕系父女关系，朱燕与张力东原为夫妻关系，张力军与张力东系兄弟关系，张力军与冯玲系夫妻关系，庞大勇系张力东同学，与张坤系夫妻关系，王军系张力军妹夫。2012年11月1日，朱燕与张力东、张力军、庞大勇签订合资购房协议，共同出资购买包括本案案涉房屋（房产证号20××××37，面积351㎡）在内的青年北大街42号房屋。约定各自享有共有房屋的份额，即朱燕享有16.666%份额、张力东享有16.666%份额、庞大勇享有33.333%份额、张力军享有33.333%份额。2013年9月27日，张力军将享有的房屋份额转让，退出共有人身份，朱连君成为房屋共有人，享有16.666%份额。2013年10月2日，庞大勇欲转让共有房屋份额，朱燕、张力东、朱连君、王军、张丽红签订合资购房协议书—04，约定各自享有共有房屋的份额，即朱燕享有16.666%份额、张力东享有33.333份额、朱连君享有16.666%份额、王军享有33.333%份额，朱连君成为房屋按份共有人。2013年9月26日，张力东、王军与张力军签订协议书，将案涉房屋以60万元价格转让给张力军，协议第二条约定“如果在十二个月内，能达到过户条件时，乙方不能及时配合缴纳购房款60万元，或最迟不能保证在一年之内将房款60万元交上，本买卖房协议书即失效”。张力军、冯玲未实际支付购房款。2013年9月27日，朱连君与张力军、冯玲签订协议书，约定以借款60万元，借款期限12个月，月利率2%给付利息的方式，张力军每月30日前支付1.2万元利息。协议约定如每月30日前不能交1.2万元利息，则此借款合同作废，房屋买卖合同失效。朱燕于2015年诉至本院要求确认王军及张力东与张力军、冯玲于2013年9月26日签订的房屋买卖协议书无效，该争议房屋及所属的土地使用权的归属。本院作出（2015）白洮市民初字第328号民事判决书，认为：张力军未提供证据证明其支付购买房屋的价款，房屋可能性未发生变动，故判决朱燕系位于白城市青年北大街42号所有权证号为201320137，面积351平方米房屋的按份共有人及该房屋占用土地共同使用权人。2017年8月24日朱燕、朱连君诉讼来院，要求解除王军及张力东与张力军、冯玲于2013年9月26日签订的房屋买卖协议书，并给付使用费。本院己生效的（2017）吉0802民初2018号民事判决书，认定：房屋转让为内容的协议系附解除条件的合同，争议的协议失效，遂判决解除王军、张力东与张力军、冯玲于2013年9月26日所签订的房屋买卖协议并支付使用费80,000.00元。张力军、冯玲向白城市中级人民法院提起上诉，白城市中级人民法院作出（2018）吉08民终21号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。张力军、冯玲向吉林省高级人民法院申请了再审，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民申2467号民事裁定书，裁定驳回张力军、冯玲的再审申请。 再查明：2015年庞大勇、张坤经（2015）深证字第176165号公证书委托王军为代理人处理涉案房屋。2017年9月20日，王军以庞大勇、张坤的名义与张力军、冯玲签订房屋买卖协议，将坐落于青年北大街42号的房屋351㎡以110万元出售给张力军、冯玲。2017年9月22日涉案房屋变更登记在冯玲名下，张力军为共有人。2017年9月27日张力军、冯玲以涉案房屋为抵押向白城洮北惠民村镇银行股份有限公司贷款120万元。 本院认为，王军、张力东与张力军、冯玲于2013年9月26日所签订的房屋买卖协议已经本院作出已生效的（2017）吉0802民初2018号民事判决书解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”和第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因2013年9月26日签订的房屋买卖协议已被解除，合同权利义务关系归于消灭，争议房屋仍为朱燕、朱连君、王军、张力东按份共有。2017年9月20日王军以庞大勇、张坤的名义与张力军、冯玲签订房屋买卖协议，却未取得共有人朱燕、朱连军的授权处分不动产，并于2017年9月22日不动产已登记权利人为冯玲，共有人为张力军。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”虽然王军无权处分朱燕、朱连君的所有权，但涉案的房屋权利人已经登记为张力军、冯玲，故朱燕、朱连君有权向王军请求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”而在房屋买卖过程中张力军、冯玲均明知王军对于朱燕、朱连君所有的份额无处分权，仍购买涉案房屋，损害了二人的合法权益，所得的财产应返还朱燕、朱连君。现涉案房屋权利人己经登记张力军、冯玲名下，并增填部分物品和设备，而且房屋设定抵押向白城洮北惠民村镇银行股份有限公司贷款120万元，贷款尚未偿还完毕，因此取得的财产不宜返还，故应折价补偿。涉案房屋经白城市贺成房地产估价有限责任公司司法评估出具的（2019）吉0802委评9号房地产评估报告中确定争议房屋价值为1,755,000元。朱燕、朱连君二人各占案涉房屋16.666%的股份，即朱燕1,755,000.00元*16.666%=292,500.00元，朱连君1,755,000.00元*16.666%=292,500.00元。此款由张力军、冯玲返还，王军承担连带给付责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下： 一、被告张力军、冯玲于本判决生效之日起5日内给付原告朱连君涉案房屋所属份额费用292,500.00元，原告朱燕涉案房屋所属份额费用292,500.00元；利息自2018年12月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付完毕止；被告王军对上列给付内容承担连带给付责任。 二、第三人庞大勇、张坤、张力东不承担责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9，650.00元，评估费17，500.00元，由被告张力军、冯玲共承担，被告王军承担连带给付责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审 判 长 王 有 人民陪审员 张 媛 人民陪审员 张立伟 二〇一九年六月二十七日 书 记 员 马 羚