湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初1461号 原告：潘敏，1968年11月9日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 原告：张磊，男，1969年10月10日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。 两原告的共同委托诉讼代理人：桂露云，北京市隆安（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉和上诉以及签收法律文书等）。 两原告的共同委托诉讼代理人：李子雯，北京市隆安（株洲）律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。 被告：株洲觅你时空酒店管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区。 法定代表人：杜新源，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李蕾蕾，女，1994年4月7日出生，汉族，系公司员工，住湖南省。代理权限为特别授权（代为答辩，承认、变更、放弃诉讼请求，代为接受和解、调解，代为签署和领取法律文书等。） 原告潘敏、张磊诉被告株洲觅你时空酒店管理有限责任公司（以下简称“觅你酒店管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理。依法由审判员王丹适用简易程序于2019年6月10日公开开庭进行了审理，原告潘敏、张磊的共同委托诉讼代理人桂露云、李子雯，被告觅你酒店管理公司的委托诉讼代理人李蕾蕾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘敏、张磊向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2007年11月16日所签订的《房屋租赁合同》；2、被告觅你酒店管理公司立即搬离诉争房屋并恢复房屋墙体结构，将诉争房屋返还给两原告；3、被告觅你酒店管理公司偿还拖欠两原告的房屋租金共计9536元，违约金3862元，共计13,398元（暂计算至2019年4月30日，以应收租金为基数按每日千分之三计算至实际付清之日止）；4、被告觅你酒店管理公司恢复诉争房屋走廊公共区域的装修以及照明设备；5、被告觅你酒店管理公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2007年11月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于株洲市天元区长江北路三湘大厦1426号住房（以下简称诉争房屋）出租给被告觅你酒店管理公司作为酒店经营使用，租赁期限为12年，被告觅你酒店管理公司按月支付房屋租金。截止提交诉状之日，被告觅你酒店管理公司已拖欠原告房屋租金8个月，共计9536元。按照原、被告双方签署的《房屋租赁合同》第六条第二款的约定，如被告不能按时支付原告租金及费用，原告有权按照应收金额的千分之三计算日罚金，延期超过三个月的，原告可以解除合同。因被告觅你酒店管理公司拖欠原告租金已超过三个月，按照合同约定，原告有权解除合同并要求被告觅你酒店管理公司支付违约金。房屋租赁期间，如因装修破坏了房屋的墙体结构，按照《房屋租赁合同》第五条第六款的约定，合同解除后，被告觅你酒店管理公司应当负责恢复房屋墙体结构以及恢复走廊公共区域的装修和照明设备以保证房屋的正常使用与再租赁。综上所述，被告觅你酒店管理公司欠付租金的行为已构成违约，原告为维护自身权益诉至法院，望判如所求。本案庭审中，原告潘敏、张磊当庭变更诉讼请求为：1、请求判令继续履行《房屋租赁合同》；2、被告觅你酒店管理公司偿还房屋租金12,142元，违约金5970元，共计18,112元（暂计算2019年6月30日），之后的违约金以应收租金额为基数按照日千分之三计算至实际付清之日止；3、被告觅你酒店管理公司支付本案全部诉讼费用。之后，原告潘敏、张磊又自愿撤回第一项诉讼请求即请求法院判令继续履行《房屋租赁合同》，保留第二、三项诉讼请求。 被告觅你酒店管理公司辩称：一、关于原告变更诉讼请求为判决双方继续履行原租赁合同。首先，答辩人认为原告已经行使了合同约定解除权，法律规定关于合同约定解除权的行使并没有明确约定须以诉前书面通知的方式行使，原告系通过诉讼的方式代替书面通知、诉状副本送达被告时，原告解除权已经生效，双方合同就已发生合同解除的法律效果。其次，答辩人经营的酒店无法支付租金，若继续履行合同，更不利于被告实现订立合同经营酒店的营利目的，无法可持续经营，继续履行合同将面临更大的经济损失；最后，原告变更诉讼请求亦有违诚实信用原则，请求法院确认合同已解除；二、答辩人对原告诉请的欠付租金金额有异议，答辩人对原告请求支付欠付租金12,142元有异议（计算至2019年6月30日）且已向原告支付的押金2910.24元应当抵扣实际未付租金；三、原告主张的违约金计算时间有误，违约金标准过高请求降低至银行同期贷款利率标准，答辩人认为其主张的违约金金额不合法、不合理。综上，请求法院驳回原告不合法不合理的诉讼请求。 本院经审理查明：原告潘敏、张磊系天元区长江北路18号三湘大厦1426号房屋（房屋所有权证：株房权证株字第1000XXXX33号）的共同共有人。2009年11月6日，原告廖青梅（出租方即甲方）与被告觅你酒店管理公司（承租方即乙方）就租赁上述房屋签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：1、甲方将其所有的坐落在株洲市天元区长江北路三湘大厦1426号住房出租乙方作酒店经营使用，该房屋面积约为40.42平方米；2、租赁期间共12年，从2008年8月31日起至2020年11月31日止；3、租金、费用及给付方式：免租期满后，甲方前三个租赁年度按24元/㎡/月标准收取租金及相关费用，以上的租金及费用均为甲方税后收入；从第四个租赁年度到第十二个租赁年度，月租金及费用按每年3%逐年增长，即第四年24.72元/㎡/月，第五年25.46元/㎡/月，第六年26.22元/㎡/月，第七年27.01元/㎡/月，第八年27.82元/㎡/月，第九年28.65元/㎡/月，第十年29.51元/㎡/月，第十一年30.40元/㎡/月，第十二年31.31元/㎡/月；本合同正式生效后的五日内，由乙方按租赁期第一年第一个月的三倍金额支付给甲方作为合同押金；4、乙方应当依照本合同的约定按时支付租金及相关费用；5、租赁期满，双方未能继续续约时，房屋内财产按照5.6条款处置，押金无息返还；6、如甲方中途擅自中止合同，乙方可以选择继续履行合同或者可以要求赔偿，由甲方赔偿乙方的一切装修损失、人工费用以及正常经营所能带来的预期利润；如乙方不能按时支付甲方租金及费用，延期三个月内甲方按照应收金额的千分之三计算日罚金，超过三个月甲方可以解除本合同。此外，双方还对合同其他内容进行了约定。 上述合同签订后，两原告按合同约定交付了房屋，被告觅你酒店管理公司按约定向两原告支付了租金。因经营状况欠佳，被告觅你酒店管理公司自2018年9月起未按约定支付租金，截止2019年6月30日，被告觅你酒店管理公司欠付两原告案涉三湘大厦1426号房屋租金共计12,142元（1192元/月×4个月+1229元/月×6个月）。经两原告多次催收未果，遂酿成本案纠纷。 另查明：一、两原告在提起本案诉讼之前未向被告觅你酒店管理公司发出过解除合同的通知。被告觅你酒店管理公司自收到本院送达的开庭传票及起诉状副本后，至今仍在经营，被告觅你酒店管理公司未通知两原告收房亦未向两原告返还房屋。二、两原告为维护其自身合法权益，特就本案诉讼事宜委托北京市隆安（株洲）律师事务所，为此双方签订了《委托代理合同》，合同约定了律师费为2384元。 以上事实，有两原告的身份证复印件、被告的工商登记资料、房屋所有权证复印件、《房屋租赁合同》、银行账户流水查询明细、银行业务凭证、《委托代理合同》及律师费发票及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是两原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。现分析如下： 原告潘敏、张磊与被告觅你酒店管理公司就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行义务。上述合同签订后，两原告已按约定向被告觅你酒店管理公司提供了房屋，被告觅你酒店管理公司也一直将该房屋作酒店经营使用并向两原告支付租金及押金。自2018年9月起，被告觅你酒店管理公司未按约定支付租金，经两原告多次催收，被告觅你酒店管理公司仍未履行合同义务，系民事违约行为，应当承担相应的民事责任。截止2019年6月30日，被告觅你酒店管理公司欠付两原告租金共计12,142元，故此，对两原告要求被告觅你酒店管理公司偿还租金12,142元的诉讼请求，本院予以支持。 关于两原告要求被告觅你酒店管理公司支付违约金5970元（暂计算至2019年6月30日）的诉讼请求。被告觅你酒店管理公司辩称该违约金的标准过高。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，而两原告的实际损失主要为资金占用成本及律师代理费，故案涉违约金应以欠付租金和逾期时长为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算，结合两原告的实际损失及律师服务收费标准，兼顾两原告的预期利益及公平原则，本院酌情认定为2830元（暂计算至2019年6月30日止，之后的违约金以欠付租金12,142元为基数按年利率7.8%的标准计算至实际清偿之日止）。 被告觅你酒店管理公司辩称押金2910.24元应当抵扣实际未付租金。本院认为，被告觅你酒店管理公司未通知两原告收房也未向两原告返还房屋，原、被告双方未就解除《房屋租赁合同》及结算等事宜达成一致，且被告觅你酒店管理公司提供的证据不足以证实其已向两原告缴纳了押金2910.24元，故此，本院对被告觅你酒店管理公司的上述答辩意见，不予采纳。两原告在本案审理过程中自愿撤回要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，系两原告对其民事权利的自由处分，不违反法律强制性规定，本院予以确认。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告株洲觅你时空酒店管理有限责任公司于本判决生效后十日内向原告潘敏、张磊支付租金12,142元（暂计算至2019年6月30日）； 二、限被告株洲觅你时空酒店管理有限责任公司于本判决生效后十日内向原告潘敏、张磊支付违约金2830元（暂计算至2019年6月30日止，之后的违约金以欠付租金12,142元为基数按年利率7.8%的标准计算至实际清偿之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费252元，减半收取126元，由原告潘敏、张磊共同负担22元，被告株洲觅你时空酒店管理有限责任公司负担104元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 王   丹 二〇一九年六月二十八日 法官助理 实习欧小晶 书 记 员 董   星 本案所引用的法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。