南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0104民初331号原告（反诉被告）:南昌欧隆家居有限公司，住所地:江西省南昌市青云谱区井冈山大道**，统一社会信用代码：91360104664785410L。法定代表人:徐良华，总经理。委托诉讼代理人：曾正勇，黄梅娟，均系该公司员工，一般授权代理人。被告（反诉原告）:付丹，女，1985年4月20日出生，汉族，住江西省萍乡市芦溪县。委托诉讼代理人：王洪兴，男，1985年2月13日出生，汉族，住吉林省长春市南关区，系付丹丈夫，特别授权代理人。原告（反诉被告）南昌欧隆家居有限公司诉被告（反诉原告）付丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南昌欧隆家居有限公司的委托诉讼代理人曾正勇，黄梅娟、被告（反诉原告）付丹的委托诉讼代理人王洪兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）南昌欧隆家居有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告的租赁关系自2018年8月31日起解除;2、判令被告向原告支付拖欠的租金、物业服务费163815.64元;3、判令被告向原告支付租赁关系解除后未腾退铺位之前所产生的场地占用费8142元(自2018年9月1日起按租金和物业服务费24427元/月标准计算，计至实际腾退日2018年9月10日止);4、判令被告向原告支付违约金24，427元;5、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由:2017年9月28日，被告因经营“KBH”家居品牌专卖店的需要承租了原告位于徐家坊店内1楼编号为B1-14号铺位，并且补签了一份《卖场租赁合同》。根据租赁合同约定:租赁期限为壹年，自2017年9月1日起至2018年3月31日止;每月铺位租金为14656元，每月物业服务费为9771元，于每月起始日的5日前向原告缴纳。租赁合同签订后，原告严格按合同约定向被告提供了承租商铺，但被告却经常拖欠租金及物业服务费。合同到期后，被告继续在原告的商场内经营，但仍一直拖欠租金及物业服务费，经原告多方催讨，被告均未予以支付。鉴于被告的严重违约行为，原告按租赁合同的约定于2018年8月31日书面通知被告解除了双方的租赁关系。租赁关系解除后，被告既未向原告支付拖欠租金、物业服务费，也未腾退承租商铺，直至原告于2018年9月10日将被告承租商铺内的物品搬离。原告认为，被告未按期向原告缴纳租金、物业服务费，经多次催缴拒不缴纳的行为已构成了根本违约，给原告造成重大损失。现原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告（反诉原告）付丹答辩称，一、原被告租赁合同到期时间是2018年2月28日已到期；二、拖欠物业费和租金也不存在；三、2018年3月原告已经对被告强制清场，所以不存在占用原告的铺位；四、被告不存在承担原告的违约金；五、案件受理费不应该由被告承担。被告（反诉原告）付丹向本院提出反诉请求：一、请求被反诉人退还反诉人价值434716元的货品；二、请求被反诉人赔偿反诉人的装修损失117800元；三、请求被反诉人承担本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：被反诉人控诉反诉人拖欠欧亚达租金的事实理由不成立，被反诉人与反诉人2017年9月1日签订了一份卖场租赁合同。被反诉人承诺给予反诉人租金及物业费8.5折的优惠。同时要求反诉人在欧亚达统一的合同模版上签字。欧亚达统一的租赁合同模版上面的合同金额是每月租金14565元，物业费9771元。反诉人实际缴付的金额为12995元，物业费为8664元。反诉人一直按照实际缴付金额向被反诉人实际缴付。同时反诉人一直向被反诉人索要租赁合同以及折扣优惠的批件。被反诉人长期以向总部申请为由，拒绝给复相关合同及相关优惠批件。自2017年9月份开始，反诉人的顾客缴付给商场的销售货款，被反诉人均没有返还，并以各种理由拒绝返款。2018年2月底3月初，被反诉人以商场品牌调整为由强行将我店从一楼中厅驱赶至商场二楼，反诉人以店面仅仅装修半年拒绝，并向商场表达合同到期我店将会撤场，同时被反诉人向反诉人表达，“如果反诉人撤场，将要求反诉人按照合同金额补交相关费用。同时将这些费用作为反诉人的欠租为由，强制关停反诉人店面用电，并驱赶反诉人店面店员。扣押反诉人店面货品。并收缴反诉人店面所有未交付的客户余款。反诉人多次向被反诉人索要货品，被反诉人均不予返还，期间反诉人也曾报警处理。被反诉人也以欠租为由拒绝。这致使反诉人资金断裂，甚至反诉人连起诉费都无法缴纳，至今尚有员工工资无法发放。为维护自身的合法权益，故具文起诉至法院，请求法院判决支持原告的反诉请求。针对于被告（反诉原告）付丹的反诉，原告（反诉被告）南昌欧隆家居有限公司答辩称，一、2018年9月10日原告腾退了被告的场地且将原告场地货物就地安排了商场其他铺位进行保管，具体货物价值我方不清楚，我方留置被告的货物是有法律依据的，因为对方拖欠我方的租金及物业费。如果反诉人将欠款支付，我方会将所有货物退还。如法庭认为我方需将货物全部交付给反诉人，我方予以同意。二、反诉人没有提供证据证明其在合同期间内进行了装修，也没有提供了相应的装修凭证及付款记录等。根据最高人民法院审理租赁合同的司法解释相关规定，即便反诉人在租赁期间内进行了装修，按照规定装修成本在合同期内都已经分摊完毕，合同中也对装修的分摊进行了明确约定。合同到期后，我方有权不对商户的装修不进行任何补偿。现合同早已到期，所有不存在原告赔偿被告损失。三、诉讼费没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月28日，以南昌欧隆家居有限公司为甲方，以付丹为乙方，双方签订《卖场租赁合同》一份，约定由甲方将位于南昌市井冈山大道666号的徐家坊店内1楼编号为B1-14号铺位租赁给乙方，经甲乙双方实地测量，计租面积为224.1平方米。租赁期共一年，自2017年9月1日起至2018年3月31日止，若甲方逾期交付租赁铺位的，则租赁期起止日相应顺延，从实际交付日开始计算。本合同期满后如乙方需要继续承租的，乙方应在本合同租赁期限届满2个月前向甲方书面提出续约申请，若不继续承租，乙方应提前两个月向甲方递交不续约申请。乙方逾期未提交书面续约申请的，视为乙方自愿放弃优先承租的权利；如经甲方同意且双方就续租条件达成一致并续签租赁合同的，续租后的租赁期限应从本合同租赁期限届满的次日开始计算。乙方以每一个月为一个周期按计租面积支付租金（法定假日租金照计），租金单价为65.4元/平方米/月，每一月租金为14656元。租金支付实行先付费后使用的原则，首期租金乙方应在签订本租赁合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；如乙方未能按时向甲方缴清租金的，甲方有权按本合同约定追究乙方违约责任。乙方以每一个月为一个周期按计租面积支付物业服务费（法定假日物业服务费照计），物业服务费单价为43.6元/平方米/月，每一月物业服务费为9771元。物业服务费按本合同租金支付的方式及时间同时支付。为维护甲乙双方合法权益，保障本合同的正常有效履行，乙方在签订本合同时，须向甲方一次性交纳履约保证金（按一个月租金及物业服务费合计金额为标准）24427元。本租赁合同期满双方续签租赁合同时，履约保证金将自动转入续签租赁合同的履约保证金；若租赁合同期满，不再续约时，乙方无任何违约行为的，甲方无息退还乙方履约保证金。为保护消费者的合法权益，乙方在租赁期间，按计租面积及其经营商品的类型向甲方交纳商品质量保证金30000元。甲方享有按前述约定收取租金及相关费用的权利。乙方享有依据本合同的约定在租赁铺位进行合法经营等活动的权利。乙方进场必须对租赁铺位进行装修。本合同终止后，乙方不得拆除、破坏所有固定的装饰物品，含地板、吊顶、外墙玻璃、地、地砖饰隔墙、灯具等，并不得向甲方要求任何补偿，否则甲方视同乙方单方违约，有权扣除乙方履约保证金。任何情况下，乙方之装修得按1年计提折旧完毕；如本合同约定的租赁期限少于1年的，折旧期按合同期计算。乙方未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费、空调服务费等费用的，每逾期一日，甲方按未缴纳金额的万分之三向乙方收取违约金并有权暂停向乙方返款；如超过20日仍未缴清，甲方有权终止本合同和停止物业服务。同时，乙方未按时缴纳电费逾期超过20日的，甲方有权暂停乙方用电，由此造成的损失由乙方自行承担。甲方未按约定日期向乙方交付租赁铺位的，每逾期一日，向乙方支付1000元的违约金。除本合同有特别约定以外，因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含租金、物业服务费、履约保证金、商品质量保证金、工作人员服务保证金），甲方有权不予退还；给甲方造成其他损失的，甲方有权向乙方追索；同时乙方应在合同解除或终止之日起5日内向甲方支付一个月租金的违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失时，甲方有权暂扣乙方商品并对其暂扣商品进行处理，处理款额超出甲方损失部分，甲方无偿退还乙方。乙方具有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，要求乙方按现状及本合同第七章第二条第2款约定返还租赁铺位，并按本合同相关约定追究乙方违约责任，且对于乙方的装修投入甲方不予补偿：（3）乙方逾期向甲方支付租金、物业服务费、电费或空调服务费超过20日或出现2次逾期支付前述款项的；本合同到期双方未续约的，乙方须于到期当日或之前结清相关费用，办理合同预定的其它交接事项并将商品清理完毕后将房屋按现状交还给甲方；逾期返还的，乙方应按原租金、物业服务费标准的2倍向甲方支付相关费用。其它正常情形下甲、乙双方租赁关系终止的，自终止事由发生日起2日内（此2日照常计算租金、物业服务费等）乙方须结清相关费用、办理合同约定的其它交接事项并将商品清理完毕后将房屋按现状交还给甲方；超过2日的，乙方应按原租金、物业服务费标准的2倍向甲方支付相关费用。乙方特别承诺：因乙方未按本合同约定如期支付租金、物业服务费、或乙方逃场、弃场等由于乙方单方面原因导致本合同解除、终止的，乙方自愿将其租赁铺位内的商品、样品之所有权让与甲方所有，甲方有权自行处置（含甲方有权自行作价对外销售）。甲方有权决定是否接受乙方的商品、样品，如甲方接受的，则以其实际变卖金额冲抵乙方应向甲方缴纳的租金、物业服务费、违约金及损失赔偿，不足部分由乙方补足。未经甲方同意，乙方无权对本条所称的“商品、样品”作任何形式的处理。本合同解除或终止后，乙方铺位内、外的所有固定的装饰物品归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无须为此支付任何费用。合同签订之后，原告南昌欧隆家居有限公司按照合同约定向被告付丹交付了欧亚达徐家坊店1楼编号为B1-14号铺位，被告付丹按照合同约定向原告交付房屋租金及物业服务费至2017年12月31日，自2018年1月1日起开始拖欠原告房屋租金及物业服务费。合同到期之后，被告付丹由于拖欠原告房屋租金及物业管理费，原告停止了对于被告的物业服务，但被告付丹店内的货品及设施仍存放在涉案店铺之内，至2018年9月10日原告将被告存放在店铺内的货品及设施搬离。2018年8月31日，原告向被告发出《解除租赁合同催缴租金期限腾退通知书》一份，载明：“贵方于2017年9月1日起开始承租我公司经营的欧亚达徐家坊店1楼编号为B1-14号铺位，用于经营代理品牌KBH的产品。为此，贵方与我公司签订了《卖场租赁合同》。根据合同的约定，承租期限自2017年9月1日起至2018年3月31日止，贵方应于每月起始日的5日前向我公司缴纳12995元的铺位租金以及8664元的物业服务费。合同签订后，我公司按照合同约定向贵方交付了商铺，但贵方从2018年1月1日起开始拖欠租金和物业服务费。合同到期后，贵方仍继续占用租赁商铺经营至今。截止到本通知签发之日，贵方已累计拖欠租金、物业服务费及其他各项费用共计167630.10元。该等款项，我公司已多次向贵方催讨，但贵方均未支付。根据合同约定，贵方的行为已构成严重违约。为此，我公司根据法律和合同的相关规定，特向贵方通知如下：1、贵方与我公司的租赁关系于2018年8月31日解除；2、请贵方在收到本通知后三日内将店铺内商品自行腾空，若逾期不腾的，后果自负；3、贵方收到本通知后三日内立即支付拖欠的租金、物业服务费，结清所有费用。请贵方慎重考虑，积极妥善处理此事。否则，我公司将采取合法合理的手段维护自己的合法权益，届时，一切法律和经济后果由贵方自负。”庭审过程中，原告承认是按照每月店铺租金12995元、每月物业服务费8664元的标准向被告收取以上费用，并且承认已经扣押了被告在店铺内的相关货物及设施（详见《关于KBH专卖店货物盘点清点明细表》）。以上事实，有原、被告双方的身份信息、《卖场租赁合同》、《解除租赁合同催缴租金期限腾退通知书》、《关于KBH专卖店货物盘点清点明细表》等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，原告（反诉被告）南昌欧隆家居有限公司与被告（反诉原告）付丹签订的《卖场租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效，各方当事人均应恪守履行。本案中，双方当事人争议的焦点问题为：一、原、被告之间的租赁合同关系是否应于2018年8月31日解除的问题；二、被告是否应当向原告支付拖欠的租金、物业服务费、场地占用费、违约金以及具体数额的问题；三、反诉被告是否应当向反诉原告返还货品的问题；四、反诉被告是否应当向反诉原告赔偿装修损失的问题。关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除。本案中，根据原告（反诉被告）南昌欧隆家居有限公司与被告（反诉原告）付丹签订的《卖场租赁合同》显示，双方的租赁合同关系期限为自2017年9月1日起至2018年3月31日止，至2018年3月31日双方的租赁合同关系已经到期终止，双方之间不再存在基于租赁房屋关系产生的权利义务关系，在此情况下，原告再诉请双方的租赁合同关系于2018年8月31日解除于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，根据庭审中原、被告双方一致的确认的事实是被告每月向原告支付的租金金额为12995元、物业服务费金额为8664元，故本院对该事实予以认定。在此情况下，从2018年1月1日至2018年3月31日，被告拖欠原告房屋租金及物业管理费，被告的行为显属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故本院对于原告要求被告支付以上期间的房屋租金及物业服务费共计64977元的诉讼请求予以支持，而且基于被告的违约行为应向原告承担相应的违约金，根据原、被告双方在租赁合同中的约定，被告应按照未缴纳金额的万分之三向原告支付违约金，以不超出原告诉请的24427元为限。对于原告主张的从2018年4月1日至2018年8月31日的房屋租金、从2018年9月1日至2018年9月10日的房屋占用费的诉讼请求，本院认为，在原、被告双方签订的租赁合同于2018年3月31日到期且被告自2018年1月1日开始拖欠房屋租金的情况下，至2018年3月底被告因为原告采取断电、停止物业服务等行为已经不能在原告出租的铺位内进行经营，同时，被告又拒不向原告交纳房屋租金、物业管理费，双方的租赁关系已经事实上不能履行，在此情况下，原告为了避免损失的进一步扩大本可以采取相应的措施及时对于涉案租赁铺位进行清场并及时将涉案租赁铺位租赁出去，因为原告没有采取适当措施致使损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。对于争议焦点三，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款第（一）项之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当依据下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，反诉原告主张已经有价值434716元的货品被反诉原告扣押，但根据反诉原告提供的证据并不足以证实其主张，故本院对于反诉原告的该项主张不予支持，本院根据反诉被告自认的事实确认在反诉被告处有反诉原告的物品（详见关于KBH专卖店货物盘点清点明细表》），以上物品由反诉被告在本判决生效后七日内返还反诉原告。关于争议焦点四，本院认为，根据原、被告双方在租赁合同中约定的：“本合同终止后，乙方不得拆除、破坏所有固定的装饰物品，含地板、吊顶、外墙玻璃、地、地砖饰隔墙、灯具等，并不得向甲方要求任何补偿，否则甲方视同乙方单方违约，有权扣除乙方履约保证金。任何情况下，乙方之装修得按1年计提折旧完毕；如本合同约定的租赁期限少于1年的，折旧期按合同期计算。”，合同终止以后，反诉原告无权向反诉被告主张装修损失，故本院对于反诉原告的该项诉讼请求不予支持。对于反诉原告主张的在反诉被告处还有房屋租赁押金、履约金以及质保金，由于反诉原告并未提供相应的证据予以证实，理应由其承担举证不能的法律后果，故本院对其该项主张不予支持。当然，在反诉原告取得相应证据之后可以另案主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）付丹在本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）南昌欧隆家居有限公司支付房屋租金、物业服务费共计64977元以及违约金（违约金的计算：以未付款21659元为基数，按照每日万分之三的标准从2018年1月5日起计算至于被告付清之日止；以未付款21659元为基数，按照每日万分之三的标准从2018年2月5日起计算至于被告付清之日止；以未付款21659元为基数，按照每日万分之三的标准从2018年3月5日起计算至于被告付清之日止；）；二、由原告（反诉被告）南昌欧隆家居有限公司本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）付丹返还扣押的货品（详见关于KBH专卖店货物盘点清点明细表》）；三、驳回原告（反诉被告）南昌欧隆家居有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）付丹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4228元（原告已预交），由被告（反诉原告）付丹承担；反诉费用4663元（反诉原告已经预交），由原告（反诉被告）南昌欧隆家居有限公司承担，以上款项限双方在本判决发生法律效力之日起七日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  殷奋进人民陪审员  刘香玉人民陪审员  刘安康二０一九年六月二十一日（）书记员熊云