福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初3993号 原告：林建华，男，1955年8月7日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林彬能，福建闽鹭律师事务所执业律师。 被告：周海珊，男，1989年1月11日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告林建华与被告周海珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林建华的委托诉讼代理人林彬能到庭参加诉讼，被告周海珊经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林建华向本院提出诉讼请求：1.依法确认林建华与周海珊已于2019年3月14日解除《店面租赁合同（合同编号：20150201101）》并完成案涉店面交接手续；2.周海珊向林建华支付租金92728.8元（自2018年10月5日至2019年3月14日止按每月15454.80元标准计算）；3.周海珊向林建华支付违约金13500元；4.周海珊向林建华支付物业管理费2175.38元；5.周海珊承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年2月12日，林建华与周海珊签订《店面租赁合同（合同编号：20150201101）》，约定林建华将其位于厦门市湖里区店面（面积共102.09平方米）出租给周海珊用于商业服务业，租期五年；租金标准为第一、第二年13500元／月，第三年14310元／月，第四年15454.8元／月，第五年16692.2元／月；周海珊应每三个月向林建华支付一次租金，每次应提前七天支付。合同签订后，林建华依约交付店面，然而周海珊自2018年10月起至今，拒绝支付租金和物业管理费。经过林建华多次催讨，周海珊拒不支付，已构成根本违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第227条规定，林建华有权要求解除合同。 周海珊未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定全案事实如下：林建华系福建省厦门市湖里区房产的登记权利人。2015年2月12日，林建华与周海珊签订一份编号为20150201101的《店面租赁合同》，约定林建华将厦门市湖里区店面（面积102.09平方米）出租给周海珊用于商业服务业，租期从2015年4月5日至2020年4月4日止；第一、第二年租金每月13500元，第三年租金每月14310元，第四年租金每月15454.8元，第五年租金每月16692.2元；周海珊应每三个月向林建华支付一次租金，每次应提前七天付清；周海珊于合同签订当日支付13500元保证金，租赁期满后，双方结清所有租金、物业管理费、水电费、店面维修资金等费用后，无息退还周海珊；周海珊在租赁场所内从事违背国家政策法令的活动、没有准时交付房租构成违约，林建华有权单方面解除合同，周海珊应向林建华支付13500元作为违约金；物业管理费、公共维修金等费用由周海珊承担。合同签订后，双方开始履行合同，周海珊于合同签订当日依约支付了13500元保证金。2018年10月5日起，周海珊未再如期支付租金，林建华为周海珊垫付了2018年7月至2019年2月期间的代收水费、水电公摊及2018年10月至2019年2月期间的公共维修金、物业综合服务费合计2175.78元。2019年2月22日，林建华接收了讼争租赁房屋。 诉讼过程中，林建华提供一份微信聊天记录，以此证明其与周海珊已于2019年3月14日解除。经查，该份聊天记录的聊天对象无法确认为周海珊，聊天内容显示自2018年12月31日开始聊天对象即没有再回复信息，林建华一方于2019年3月14日发信息称“关于咱们的租赁协议，你迟迟未交租金且人去楼空，我们的租赁关系已解除，我将起诉维护我的合法权益。”另，林建华第4项诉求表述的物业管理费2175.38元实为上述代收水费、水电公摊、公共维修金、物业综合服务费等费用2175.38元。 本院认为，林建华与周海珊签订的编号为20150201101的《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应遵照履行。林建华主张周海珊自2018年10月开始未支付租金，周海珊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利，本院对林建华的该主张予以采纳。而林建华已于2019年2月22日收回讼争租赁房屋，双方的租赁合同实际于该日已解除，本院予以确认。林建华提供的微信聊天记录，不足以证明双方租赁合同于2019年3月14日解除。故林建华请求周海珊支付未付租金应自2018年10月5日计至2019年2月22日止（4个月又18天）的租金，本院予以支持，该期间租金为71092.08元[15454.8*（4+18/30）]。合同约定周海珊没有准时交付房租构成违约，林建华有权单方面解除合同，并要求周海珊支付13500元作为违约金。周海珊未依约支付租金违约在先，林建华请求周海珊支付违约金13500元，有事实和法律依据，本院予以支持。林建华为周海珊垫付了2018年7月至2019年2月期间的代收水费、水电公摊及2018年10月至2019年2月期间的公共维修金、物业综合服务费合计2175.78元，有相关的发票和收款收据予以佐证，本院予以确认。合同约定物业管理费、公共维修金等费用由周海珊承担，故林建华请求周海珊支付上述费用并按2175.38元计算，本院予以支持。讼争租赁房屋已收回，林建华请求周海珊完成交接手续，但未能明确交接的内容，故对林建华的该部分诉求本院不予支持。此外，周海珊已支付的保证金13500元，可优先抵充上述到期未付租金，抵充后尚欠租金为57592.08元。周海珊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、周海珊于本判决生效之日起十日内，支付林建华2018年10月5日至2019年3月14日期间的未付租金57592.08元； 二、周海珊于本判决生效之日起十日内，支付林建华违约金13500元； 三、周海珊于本判决生效之日起十日内，支付林建华垫付的代收水费、水电公摊、公共维修金、物业综合服务费等合计2175.38元； 四、驳回林建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2508元，减半收取计1254元，由林建华负担438元，周海珊负担816元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吴永福 二〇一九年六月十三日 代书记员 陈 怡 附页： 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。