西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初16007号原告：陕西华洲置业发展有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：庄一清，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦雪阳，女，汉族，1994年10月24日出生，住陕西省略阳县，系该公司员工。被告：胡晓敏，男，汉族，1986年9月15日出生，住山西省稷山县。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。营业场所：陕西省西安市碑林区。负责人：杨新丰，该分行行长。委托诉讼代理人：李熙中，男，汉族，1983年2月11日出生，住西安市莲湖区，系该分行员工。原告陕西华洲置业发展有限公司（以下简称华洲公司）与被告胡晓敏、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华洲公司的委托诉讼代理人秦雪阳，第三人建行陕西省分行的委托诉讼代理人李熙中到庭参加了诉讼，被告胡晓敏经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告华洲公司诉称，2015年4月16日，原告与被告签订登记号为Y15054945的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX街道，昆明路以南，西三环以东的XX城XX幢XX单元XX层XX号房，房屋总价款为501000元。为购买上述房屋，被告与第三人签订借款合同，向第三人以按揭贷款方式借款350000元用于支付房款，并由原告为该按揭贷款向第三人提供阶段性连带保证责任。借款合同签订后，被告并未严格按照借款合同约定履行还款义务，长期拖欠第三人按揭贷款，导致原告承担保证责任。自2016年12月30日起至本起诉状拟订之日，原告代被告向第三人偿还贷款本息及相关费用共计62206.03元。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，被告的违约行为导致原告承担了保证责任，原告向被告寄送了《关于返还代偿款的通知函》，要求被告返还代偿款及相关费用。但截止通知函约定的期限届满，被告仍未履行还款义务。后原告向被告寄送了《商品房买卖合同解除通知书》，解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告履行配合办理注销合同备案等义务，但被告始终未履行上述义务。被告的行为构成违约，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的登记号为Y15054945的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告办理登记号为Y15054945的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续及不动产权抵押预登记的注销手续，并承担注销费用；3、被告向原告支付代偿款62206.03元（暂计算至本诉状拟定之日，最终以被告实际支付之日实际发生金额为准）；4、被告向原告支付违约金12483.1元（包括代付款项10％的违约金6220.6元，代付款项暂计算至本诉状拟定之日，最终以被告实际支付之日实际发生为准；逾期返还代付款项的违约金4008元，暂计算至本诉状拟定之日，主张至实际支付之日；逾期办理相关解除手续的违约金2254.5元，暂计算至本诉状拟定之日，主张至实际办理完结之日）；5、被告承担本案的诉讼费、公告费等全部费用。被告胡晓敏经本院合法传唤未到庭，也未提交书面答辩意见。第三人建行陕西省分行辩称，第三人愿意配合原告办理不动产权抵押预登记注销手续。其余诉讼与第三人无关。经审理查明，原、被告于2015年4月16日签订《商品房买卖合同》，（合同登记号：Y15054945），约定，被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX街道、XX路以南、西三环以东的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋建筑面积为80.28平方米，房屋总价款为501000元。被告以按揭的方式购买，2015年4月6日前交定金20000元，4月6日前付清首付款151000元，余款350000元向第三人建行陕西省分行办理按揭贷款。合同附件五补充协议第五条约定，原告为被告办理银行按揭提供阶段性担保，在担保期间，若因被告拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用（以下简称代付款项）而导致原告代为偿还的，被告在接到原告通知之日起，十日内全额返还原告代付款项并承担该费用百分之十的违约金。在被告支付代付款项及违约金前，原告有权拒绝交房而不承担任何违约责任。如不能按期返还原告，逾期每日承担总房款万分之五的违约金，原告有权单方面解除合同，原告解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其他手续、进行诉讼费、律师费、评估费等均由被告承担。合同附件六第八条第3款规定，无论因何种原因致使解除合同，被告应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方及相关法律、法规办理完结合同解除的全部手续。若被告在前述期限内未能配合原告办理相关解除手续的，每逾期一日，应支付相当于全部购房款万分之五的违约金。合同签订初期，被告能按合同约定履行自己的义务，但自2016年4月起被告未能按期足额向贷款银行即第三人偿还借款，2016年12月30日、2018年6月20日，原告分别代被告向第三人偿还借款13706.03元、48500元。2018年6月26日，原告向被告邮寄《关于返还代偿款的通知函》，2018年7月18日，原告向被告邮寄《商品房买卖合同解除通知书》，邮件均未妥投被退回。另查，2015年4月16日，被告胡晓敏向原告华洲公司支付房屋首付款151000元，剩余房款胡晓敏与第三人建行陕西省分行签订借款合同，向第三人建行陕西省分行贷款350000元，2015年6月12日，第三人建行陕西省分行将被告胡晓敏的购房贷款350000元转入原告华洲公司账户。上述事实，有商品房买卖合同，扣款通知、转账凭证、代偿通知书、中国建设银行单位客户专用回单、借款合同、收款统一票据等证据及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告于2015年4月16日签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15054945）系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。原、被告双方均应依据该合同的约定享有权利、承担义务。第三人已依约将房屋按揭贷款350000元发放给被告，原告也依约为被告的贷款提供阶段性保证担保并已对商品房办理了备案登记，但被告自2016年4月份开始未能按约向第三人偿还按揭贷款，已构成违约。其违约行为导致原告作为担保人按合同约定承担担保责任向银行偿还了部分贷款本息。因原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定自原告承担保证责任后，被告应在接到原告通知之日起十日内除全额返还原告代付款及该代付款总额的10%的违约金，被告仍未偿还原告代偿款项及违约金的，原告有权解除《商品房买卖合同》并收回房产。原告代偿后，被告未向原告偿还代偿款项，故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合双方合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告协助办理《商品房买卖合同》的登记备案及不动产权抵押预登记的注销手续，系合同解除后的附随义务，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告华洲公司共收到被告胡晓敏购房首付款151000元及按揭贷款350000元，合计501000元，原告实际代被告垫付银行还款62206.03元，在扣除该代偿款项后，原告华洲公司还应退还胡晓敏房款438793.97元。关于原告主张被告支付违约金一节，原、被告在合同中既约定了代偿款违约金，又约定了未按期支付代偿款项的违约金，结合本案合同履行情况，原告已于2015年6月12日收到全额房款，且在本案中已经对原告代被告偿还的款项进行了扣减，故在被告未能按期偿还贷款后承担担保责任，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定由被告胡晓敏承担原告垫付款金额10%作为违约金，应为6220.6元。关于原告要求被告支付逾期办理相关解除手续的违约金的诉请，因原告在本案中诉请解除合同，现该违约金尚未发生，故对原告该诉请，本院不予支持。对原告要求被告支付被告实际支付之日实际发生金额的代偿款诉请，对原告已经代偿的本院已经处理，对未发生的，原告可待实际发生后另行主张。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陕西华洲置业发展有限公司与被告胡晓敏于2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》；二、被告胡晓敏于本判决生效之日起十日内协助原告陕西华洲置业发展有限公司办理上述《商品房买卖合同》（备案号：Y15054945）的登记备案注销手续；三、原告陕西华洲置业发展有限公司自本判决生效之日起十日内返还被告胡晓敏购房款438793.97元；四、被告胡晓敏、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行于本判决生效之日起十日内协助原告陕西华洲置业发展有限公司办理位于西安市雁塔区XX街道、XX路以南、西三环以东的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋的预抵押登记注销手续；五、被告胡晓敏于本判决生效之日起十日内支付原告陕西华洲置业发展有限公司违约金6220.6元；六、驳回原告陕西华洲置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8810元、公告费260元，由被告胡晓敏承担，因原告已预交，故被告胡晓敏应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  卢 帆人民陪审员  毛建斌人民陪审员  赵小环二〇一九年六月二十七日书 记 员  李 栋打印：相丽华校对：李栋2019年月日送达1