湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初2134号原告：吴爱兰，女，1962年5月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区，委托诉讼代理人：陈于柏，湖北启昊律师事务所律师。被告：张汉清，男，1958年3月24日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，被告：张芝兰，女，1952年11月1日出生，汉族，居民身份证住址武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：朱国刚，湖北昊楚律师事务所律师。被告：陈洋，男，1991年8月23日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，委托诉讼代理人：朱国刚，湖北昊楚律师事务所律师。原告吴爱兰诉被告张汉清、张芝兰物权确认纠纷一案，本院于2017年3月20日受理后，因本案须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故本院于2017年5月17日作出民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2018年8月20日，根据吴爱兰的申请，本院依法追加陈洋为本案被告。后依法由审判员杨世庆担任审判长，与人民陪审员陈建华、杨红珍组成合议庭，于2019年4月11日公开开庭进行审理。原告吴爱兰及其委托诉讼代理人陈于柏，被告张汉清、被告张芝兰、陈洋的委托诉讼代理人朱国刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴爱兰向本院提出诉讼请求：1、请求确认第一被告与第二被告之间签订的《武汉市存量房买卖合同》（昌房字2007第2501号）无效；2、判令第二被告返还武昌区徐东小区45栋1单元2层1号房产并协助第一被告将该房屋恢复登记到第一被告名下；3、判令被告张汉清、张芝兰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告吴爱兰与被告张汉清原系夫妻关系，双方于1985年6月登记结婚。1997年，双方在婚姻关系存续期间购得诉争房屋，产权登记在张汉清名下。2000年3月，吴爱兰和张汉清离婚时，因双方均认可该房屋为共同财产，故离婚协议中没有对诉争房屋进行分割。直到2017年吴爱兰因病缺医疗费需变卖涉案房产时，才知道房屋的所有权已经过户给了张芝兰。案涉房产是吴爱兰和张汉清的共同财产，2007年在吴爱兰不知情的情况下，张汉清和张芝兰恶意串通，找人冒充吴爱兰办理了诉争房屋的过户，张芝兰并未向张汉清支付购房款。2017年3月7日，吴爱兰向武昌区人民法院提出诉讼，并申请了财产保全。在进行保全时，知悉了张芝兰在2017年3月24日以650000元的价格出卖给了被告陈洋，并办理了房屋过户手续。诉争房屋是吴爱兰与张汉清的共同财产，张汉清、张芝兰恶意串通，找人冒充吴爱兰签字并办理过户登记，应确认张汉清、张芝兰之间的房屋买卖合同无效；陈洋在购房时，明知房屋权属存在纠纷，与张芝兰恶意串通，以远远低于市场价格的650000元购得房屋，违反了法律的规定，陈洋与张芝兰之间的房屋买卖合同无效。基于上述理由，涉案房屋的两次转让均应为无效，房屋应返还给张汉清、吴爱兰名下。审理中，原告吴爱兰变更诉讼请求为：1、确认第一被告与第二被告之间签订的《武汉市存量房买卖合同》（昌房字2007第2501号）无效；2、确认第二被告与第三被告签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字【06】第17875141号）无效；3、确认武昌区徐东小区45栋1单元2层1号房产是吴爱兰与张汉清的共有财产；4、判令第三被告向原告及张汉清返还武昌区徐东小区45栋1单元2层1号房产，并协助将该房产登记在张汉清名下；5、判令各被告承担本案全部诉讼费用。被告张汉清辩称：对原告的全部诉讼请求均予以认可。被告张芝兰、被告陈洋均辩称:原告在诉讼过程中再次起诉，违反了一事不再理原则，系重复诉讼。原告不是张汉清与张芝兰房屋买卖合同当事人，不是本案适格原告，无权起诉确认合同无效。诉争房屋是张芝兰在1997年委托张汉清购买，张芝兰交给了张汉清7万余元的购房款及用其打工工资抵扣，购得诉争房屋后，房屋一直由张芝兰一家居住。2000年3月，张汉清与吴爱兰离婚时，未对案涉房产进行分割，诉争房屋不属于吴爱兰、张汉清的夫妻共同财产。2017年3月，诉争房屋的所有权人张芝兰将房产转让给了陈洋，陈洋支付了对价，办理了不动产所有权变动的登记，属于合法取得房屋所有权。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：吴爱兰与张汉清于1985年6月10日登记结婚，双方原系夫妻关系，张汉清与张芝兰系姐弟关系。1993年，张芝兰出借1.8万元给张汉清炒股。1995年，张芝兰夫妻在张汉清处打工，张汉清未向其夫妇支付工资。1997年，张芝兰以其户口不具备在武汉市购房的资格为由，委托张汉清在武汉市购买住房，房款来源于1993年出借给张汉清的1.8万元借款及后续5.2万元借款、打工工资予以支付。1997年5月21日，张汉清与案外人唐峥嵘签订房屋买卖合同，唐峥嵘将位于武昌区徐东小区45栋1单元201号房屋（以下称诉争房屋）出售给张汉清。1997年7月23日，张汉清办理房屋所有权变更登记，将上述房屋登记于张汉清名下，房屋买卖契纸载明产权来源为购买，成交产价109000元。1998年，张芝兰及家人入住诉争房屋。1999年6月28日，法定代表人为张汉清的湖北蓝光宝石有限公司经营场所由“武汉市武昌区徐东路38号”变更为“武汉市武昌区徐东小区45栋1门201号”（诉争房屋地址），吴爱兰、张汉清陈述诉争房屋作该公司仓库使用。2000年3月24日，吴爱兰与张汉清在民政局办理离婚登记并签署《离婚协议书》，协议中财产分割均为“无”，双方未对诉争房产作处理。2005年6月28日，张雪英（系张汉清、张芝兰母亲）书写证明一份，载明“张芝兰1993年8月份给壹万捌仟元人民币给母亲张雪英给张汉清抄（炒）股”。2005年，张芝兰、张汉清、张某（系张汉清、张芝兰妹妹）签订《家庭协议》约定，张汉清和张芝兰就诉争房屋达成协议，张汉清于“近期”配合张芝兰将涉诉房屋的所有权登记至张芝兰的过户手续。过户后，母亲张雪英的赡养费张芝兰承担三分之一。2007年7月9日，张汉清与张芝兰签订《武汉市存量房买卖合同》（合同编号：昌房字[2007]第2501号）。2007年7月16日，诉争房屋的所有权变更登记于张芝兰名下，武汉市房屋产权登记信息查询单上载明成交价10万元，评估价22万元。在办理变更登记时，张汉清持有吴爱兰身份证原件与张芝兰一起办理了房屋过户登记手续，在《武汉市房产交易权属登记申请表》出让人配偶签字栏载有“吴爱兰”，张汉清、张芝兰均认可该签字非吴爱兰本人，系找他人冒充吴爱兰所签。2009年10月29日，张某代张雪英书写证明一份，载明“由于母亲年事以（已）高，现状情况良好的情况下，母亲证明张芝兰当初买徐东房屋一事，张芝兰在93年给张汉清壹万捌仟元炒股，后又给现金伍万贰仟元，总的人民币七万元（70000）给张汉清做生意，现证明张芝兰目前徐东房屋属张芝兰的。证明人张某、张雪英亲笔”，张某、张雪英均在证明人处签字。本院经被告张芝兰申请通知证人张某（公民身份号码）出庭作证，张某书写《张芝兰购买房屋的证明》一份，证实：张芝兰在1993年的时候就拿了壹万捌仟元给张汉清炒股（母亲张雪英转交给张汉清的）……95年的时候，张汉清做生意缺人，就让张雪英（母亲）做张芝兰的工作，让张芝兰放弃家里的生意，同时叫姐夫办停薪留职一起给他帮忙。后来姐姐就把老家黄陂的生意处理了，带上姐夫一起到武汉来给张汉清打工，从家中带来的伍万贰仟元积蓄借给张汉清做生意，因为考虑到两个孩子都在武汉，准备在武汉购买房子，因为张汉清对武汉的熟悉，能力和亲属关系的原因，姐姐就以先前给张汉清做生意的5.2万元和炒股资金一并七万元作为购房的资金给张汉清委托其帮忙买房，因为是姐弟关系，姐姐也就没有要求张汉清打个收条，但母亲（张雪英）也多次证明这个事情，在多年之前并立下了字据，张汉清和吴爱兰一直都是认可这个事的，后来房子购买后直接交给了姐姐和姐夫一直住到现在。听张汉清和吴爱兰说房子已经帮姐姐买了，这几年的工资就不用给了。就冲抵房款的一部分算了。张芝兰提交的武汉市武昌区杨园街二桥社区居民委员会2017年2月20日出具的《居住证明》，载明“兹有居民张芝兰（女，身份证号码：），户籍在黄陂，本人自1998年起长期居住在我辖区45栋1单元201室。”还查明，2017年3月22日，张芝兰与陈洋签订《武汉市存量房买卖合同》（编号：武房字[06]第17875141号），张芝兰将涉诉房屋处分给了被告陈洋，合同约定房屋成交价为65万元，并办理了不动产权变更登记，现诉争房屋所有权登记于陈洋名下。本案审理过程中，吴爱兰以张芝兰、陈洋为被告、张汉清为第三人，于2017年5月17日诉至本院，请求：一、撤销张芝兰与陈洋之间签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、判令张芝兰、陈洋向吴爱兰、张汉清返还武昌区徐东小区45栋1单元2层1号房产。本院于2018年3月5日作出（2017）鄂0106民初3839号民事判决书，判决：驳回原告吴爱兰的全部诉讼请求。吴爱兰不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2018年7月30日作出（2018）鄂01民终5403号民事裁定书，裁定：一、撤销武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初3839号民事判决；二、驳回吴爱兰的起诉。再查明，2017年7月10日，张汉清在本院（2017）鄂0106民初3839号案庭审中陈述“姐姐和姐夫给我打了1.5年工，没有付工资，当初给这个房子也出于抵扣工资的意思”，还陈述“房款是共计应付姐姐4.5万元，并不是10万元，其中姐姐、姐夫在我这里打工一年多，没有拿工资，用工资及其他的款项顶了房款4.5万元。”审理中，原告吴爱兰向本院提交《司法鉴定申请书》一份，请求对陈洋名下位于武昌区徐东小区45栋1单元2层1号房屋（不动产权证号：鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0014483号）2017年3月期间的市场交易价格进行评估鉴定（评估鉴定基准日期为2017年3月22日）。因该项申请与本案审理无直接关联性，本案无须启动司法鉴定程序，故不予准许。以上事实有契纸、离婚协议书、武汉市房屋产权登记信息查询单、《武汉市存量房买卖合同》（昌房字2007第2501号）、武汉市房产交易权属登记申请表（2007年7月9日）、《武汉市存量房买卖合同》（武房字[06]第17875141号）、2005年6月18日张雪英证明、2009年10月29日张雪英证明、家庭协议、武昌区杨园街二桥社区居委会居住证明、证人张某的证言、（2017）鄂0106民初3839号民事判决书、（2018）鄂01民终5403号民事裁定书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，关于被告张芝兰、陈洋辩称本案重复诉讼问题，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，重复诉讼的构成要件是同时满足“（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”，本案与（2017）鄂0106民初3839号案虽当事人相同，但两案诉讼请求并不相同，故本案不属于重复诉讼。本案诉争房屋原始来源距今已超过二十年，较为久远，在审查本案证据、认定本案事实中应当结合特定历史背景、遵循基本的日常生活经验和逻辑推理综合判断。从形式上看，1997年7月23日，诉争房屋产权登记在张汉清名下，该登记事实虽发生在吴爱兰、张汉清婚姻关系存续期间，但该房屋实际系张芝兰借用张汉清名义购买，属于“借名买房”，诉争房屋并非吴爱兰、张汉清夫妻共同财产。本案应重点分析诉争房屋登记至张汉清名下时的房款实际支付主体及实际购房人。具体分析如下：吴爱兰主张诉争房屋系夫妻共同财产的主要依据是1997年7月23日，诉争房屋的产权登记在张汉清名下，但对于房屋如何取得、房款来源及发生物权变动的原因行为，吴爱兰均不知晓，也未向本庭提交房屋初始来源的相关证据材料。吴爱兰表示没有参与购房的过程，家庭主要财务由张汉清管理，诉争房屋听张汉清说过，只是知道有这个房子，对后续过户事项也不清楚。而吴爱兰、张汉清婚姻关系存续期间，诉争房屋的取得及后续处理均由张汉清实施，故应分析张汉清在取得房屋及后续过户给张芝兰的过程中的真实意思表示。关于房屋的出资，张汉清辩称房屋系他人抵债所得，但是抵债金额已记不清，张芝兰辩称借给张汉清7万元加上工资抵扣约10万元作为房款，也仅有证人证言予以证明，张汉清对7万元借款中的5.2万元也不予认可。实际上，本案中，吴爱兰、张汉清、张芝兰对于1997年购得诉争房屋的实际价款均无充分证据予以证明。但吴爱兰、张汉清、张芝兰均认可张芝兰夫妻在张汉清处打工未领取工资的事实，关于工资标准双方均未明确，张汉清在（2017）鄂0106民初3839号案2017年7月10日庭审中陈述“姐姐和姐夫给我打了1.5年工，没有付工资，当初给这个房子也出于抵扣工资的意思”，还陈述“房款是共计应付姐姐4.5万元，并不是10万元，其中姐姐、姐夫在我这里打工一年多，没有拿工资，用工资及其他的款项顶了房款4.5万元。”，证实张汉清认可张芝兰已向其足额支付了房款，关于是1.8万元借款加工资抵扣还是7万元借款加工资抵扣均不影响张芝兰购房事实的成立，另张芝兰、张汉清母亲张雪英、妹妹张某也佐证了诉争房屋房款已由张芝兰支付的事实。张某是《家庭协议》的参与者，也系张汉清、张芝兰的亲妹妹，对双方事情经过的知情度较高，本院对其证言予以采信。而张汉清向张芝兰借款1.8万元、张芝兰夫妇在张汉清处打工的时间与1997年张汉清办理房屋所有权登记的时间顺序基本吻合，综上，张芝兰提交的证明其已付清房款的证据具有高度盖然性，故本院认定诉争房屋的房款实际由张芝兰支付，并未使用张汉清夫妇的夫妻共同财产。关于张芝兰出资购房的房屋性质。张汉清、张芝兰虽在1997年未签订书面借名买房合同，但2005年，张汉清、张芝兰、张某签订《家庭协议》约定张汉清“近期”配合张芝兰将诉争房屋的所有权登记至张芝兰名下的过户手续；2007年7月，张汉清配合张芝兰将诉争房屋所有权过户登记至张芝兰名下，足以证明张汉清自始至终亦未将诉争房屋作为夫妻共同财产处分。虽然张汉清辩称过户是为了满足姐夫（张芝兰丈夫）生前的心愿，现认同诉争房屋系吴爱兰、张汉清夫妻共同财产，但该辩称意见显然与常情不符，且与张汉清的行为前后矛盾，本院不予采信。另，从房屋实际居住情况分析，法定代表人为张汉清的湖北蓝光宝石有限公司的经营场所于1999年6月28日变更经营场所为诉争房屋，但并不能证明吴爱兰、张汉清实际占有使用诉争房屋。而张芝兰作为诉争房屋的实际占有使用人有社区居住证明、张雪英、张某的证明，足以证明张芝兰自1998年起占有使用诉争房屋。综上，根据张芝兰已足额支付房款的事实、张汉清与张芝兰签订的《家庭协议》、张汉清配合张芝兰办理过户登记的行为、张芝兰共同的直系亲属张雪英书写的证明、张某的证言，结合张芝兰自1998年起实际占有、使用、管理诉争房屋，吴爱兰与张汉清自2000年登记离婚至向法院起诉，近20年未对诉争房屋主张权利的事实综合分析，本院认定张汉清、张芝兰之间成立“借名买房”的合同关系。张芝兰系诉争房屋的实际出资人及借名人，张汉清系出名人，双方关于借名买房的约定，即张芝兰为房屋实际权利人，张汉清为房屋登记权利人的约定在张汉清与张芝兰之间有效。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权力、履行义务应当遵守诚实信用原则。”、第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，诉争房屋系不动产，不动产物权的取得还应办理过户登记手续，故登记权利人张汉清应当配合实际权利人张芝兰办理过户登记手续，此项义务在《家庭协议》中亦有体现，2007年张汉清按约将诉争房屋登记在张芝兰名下是履行借名买房合同义务的结果。物权变动的原因以法律行为最为常见，法律行为以意思表示为要素，以当事人意思自治为原则，张汉清、张芝兰虽在办理过户登记时以买卖合同的形式进行了登记，吴爱兰本人虽未到场，但是吴爱兰身份证原件由张汉清交予房地部门进行审核，符合过户手续形式要件，该产生物权变动的根本原因仍系张汉清、张芝兰之间合法有效的借名买房合同关系，只不过以买卖合同的外观形式办理了诉争房屋登记，本案系借名买房合同关系导致物权变动的结果，张芝兰合法取得了诉争房屋的所有权。因本案诉争房屋从源头上即不属于吴爱兰、张汉清夫妻共同财产，张芝兰并未侵害吴爱兰的财产权利。张芝兰作为财产的所有人，后续将诉争房屋处分给陈洋，也是对自己财产的自由处分。故对吴爱兰主张诉争房屋系张汉清、吴爱兰夫妻共同财产，请求确认张汉清与张芝兰之间的房屋买卖合同，确认张芝兰与陈洋之间的房屋买卖合同无效并返还诉争房屋的请求均无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告吴爱兰的全部诉讼请求。本案案件受理费7920元，保全费2900元，共计10820元，由原告吴爱兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨世庆人民陪审员  杨红珍人民陪审员  陈建华二〇一九年六月六日法官助理卓明艳书记员庞海丽