广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异399号案外人：吕廷辉，男，1994年8月11日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。案外人：吕廷洋，男，1999年5月8日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。上述两案外人的共同委托诉讼代理人：骆佩欣，北京市岳成（广州）律师事务所律师。上述两案外人的共同委托诉讼代理人：何瑶，北京市岳成（广州）律师事务所实习人员。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广州市天河区庆亿街******整层。负责人：黄俊平，职务：总经理。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚辉，广东瀛杜律师事务所律师。被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司，住所地：海，住所地：海南省三亚市三亚湾中海路**金中海蓝钻小区**别墅>法定代表人：祝军。在本院执行中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）与三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人吕廷辉、吕廷洋于2019年4月8日对本院查封金中海公司名下位于海南省三亚市三亚湾路海坡度假区金中海·蓝钻2号楼(望海阁)1702房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人吕廷辉、吕廷洋称：法院在执行(2018)粤01民初99号民事裁定书过程中查封了涉案房屋，吕廷辉、吕廷洋对涉案房屋享有合法权利，能够排除执行。事实与理由为：一、涉案房屋因金钱债权纠纷被法院查封，查封起始时间为2018年3月7日。华融公司起诉金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案经法院受理，准许华融公司提出的财产保全申请，并在诉讼保全过程中查封了涉案房屋，查封期限自2018年3月7日至202l年3月6日。二、在法院查封前，吕廷辉、吕廷洋与金中海公司已签订合法有效的书面《认购协议书》，且涉案房屋已网签。吕廷辉、吕廷洋系兄弟关系，于2014年11月l1日委托其父亲吕俊银向金中海公司认购涉案房屋。双方对此达成一致的意思表示，并签订了《认购协议书》。2015年2月8日，金中海公司与吕廷辉、吕廷洋已完成涉案房屋的网签。同时，三亚市城郊人民法院作出的(2018)琼0271民初9967号民事判决书认可了《认购协议书》的法律效力。三、在法院查封前，吕廷辉、吕廷洋已支付了全部的购房款项并合法占有涉案房屋。2015年2月6日，吕廷辉、吕廷洋向金中海公司一次性支付了涉案房屋的总价款。2015年2月7日，金中海公司向吕廷辉、吕廷洋交付了涉案房屋，且吕廷辉、吕廷洋已入住涉案房屋并按时缴纳了水电费、物业费、维修基金及天然气开户费。四、涉案房屋并非因吕廷辉、吕廷洋自身原因未办理过户登记，因金中海公司一直不办理房屋过户手续，吕廷辉、吕廷洋为维护自身合法权益于2018年9月5日向三亚市城郊人民法院提起诉讼。在诉讼中，金中海公司承认自2018年4月开始，因其与他方纠纷导致涉案房屋被查封，从而无法按约与吕廷辉、吕廷洋办理过户手续。最终，由三亚市城郊人民法院作出(2018)琼027l民初9967号民事判决书认定。在本案中，金中海公司的行为构成违约，应当承担违约责任。因吕廷辉、吕廷洋与金中海公司均未提起上诉，(2018)琼0271民初9967号民事判决已发生法律效力。综上，请求法院解除对涉案房屋的查封吕廷辉、吕廷洋提交证据：1.（2018）粤01民初99号民事裁定书、（2018）粤01执保66号协助执行通知书；2.《认购协议书》、《证明》、《身份证复印件》、《三亚市新建商品房合同查询单》、《收据》；3.《交房申请表》、《交房通知书》、《维修基金专项收据》、《天然气开户费专项收据》、《水电费收据》、《物业费收据》；4.（2018）琼0271民初9967号民事判决书。华融公司质证意见：认可证据1真实性、合法性，不认可其关联性；证据2没有金中海公司的盖章，不认可其真实性，且该《认购协议书》不符合商品房销售合同的内容，身份证没有原件不予质证，不认可《证明》的三性，其仅证明双方有交易行为，但缺乏交易明细和记录，《三亚市新建商品房合同查询单》只能证明涉案房屋仅完成网签手续，没有办理产权过户登记手续；不认可证据3的三性，因为没有详细的交易明细和记录；认可证据4的真实性，对合法性、关联性有异议。华融公司答辩称：涉案房屋作为华融公司的抵押物己于2014年10月17日完成抵押登记手续，取得他项权证，具有明显的公示效力，并经法院(2018)粤01民初99号民事调解书依法进行确认，在金中海公司未按执行通知履行法律文书确定的义务时，当然有权查封并享有优先受偿权；而吕廷辉、吕廷洋目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权，并非物权，不能对抗对抗华融公司享有的已经登记公示的具有对世效力的抵押权，且吕廷辉、吕廷洋适用法律错误，提交的证据亦不足以证明其享有排除执行的权利。因此应依法予以驳回其的申请，理由如下：一、华融公司作为抵押权人对涉案房产享有抵押权，并依法办理了抵押登记并取得他项权证，且经法院生效的法律文书依法进行确认，在金中海公司不履行到期债务时，法院依法继进行查封和处置符合法律规定。华融公司作为抵押权人与金中海公司之间的《抵押协议》合法有效，具有法律约束力，金中海公司是涉案房产登记的所有权人。后双方于2014年10月17日完成抵押登记手续，华融公司取得他项权证，并经(2018)粤01民初99号民事调解书依法进行确认，享有合法有效的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第二款之规定，在金中海公司未按生效法律文书履行义务的情形下，法院根据华融公司的申请，依法对抵押物即涉案房产采取查封措施，符合法律规定，并无不当。二、吕廷辉、吕廷洋不能以没有登记备案的“并未发生物权变动的效力”的债权对抗华融公司已经登记设立的担保物权，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，吕廷辉、吕廷洋要求解除涉案房屋查封于法无据。1.根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定可知，对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序，否则不产生对抗第三人的效力。本案中，吕廷辉、吕廷洋虽然就涉案房屋与金中海公司签订了《认购协议》，并支付了全部购房款，但其并未取得涉案房产的权属证书，且双方未签订《商品房买卖合同》，也未进行备案登记，不产生对抗第三人的物权效力，涉案房产仍然登记在金中海公司名下，故吕廷辉、吕廷洋目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权，并非物权。根据物权效力优于债权的基本原则，吕廷辉、吕廷洋所享有的权利不能对抗华融公司享有的抵押权；2.如前所述，涉案房屋己于2014年10月17日完成抵押登记手续，而根据吕廷辉、吕廷洋提交的证据材料可知，其与金中海公司于2015年2月6日才签订了《签约确认单》并支付购房款，明显晚于华融公司抵押权设立的时间。本案中涉案房产由金中海公司抵押给华融公司，且己办理了抵押登记，并经法院己生效的(2018)粤01民初99号民事调解书确定，华融公司据此享有优先受偿权。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定可知，本案中，吕廷辉、吕廷洋在购买诉争房产时，诉争房产己设立抵押，金中海公司转让抵押财产未取得抵押权人华融公司同意，作为受让人的吕廷辉、吕廷洋也未代金中海公司清偿诉争债务消灭抵押权，因此抵押权依然存在，并合法有效，法院查封和处置上述房产并无不当，吕廷辉、吕廷洋的异议请求不成立。阻却吕廷辉、吕廷洋行使物权期待权是华融公司已经办理的抵押权登记行为，不是法院的查封行为。三、吕廷辉、吕廷洋适用法律错误，本案并不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。上述第十七条规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定可知，就本案执行标的而言，本身就是原生效调解书所确定的诉讼标的，执行该标的是基于债权人实现担保物权，并非金钱债权执行。而上述第十七条和第二十八条都只能适用于金钱债权执行，而不能适用于实现抵押权等非金钱债权的执行，故本案应适用《最高人民法院关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定。此外，根据新法优于旧法的原则，本案也应当适用2015年5月5日实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条规定，买受人不能对抗已经登记公示的物权。由于不动产物权是以登记为公示方法，登记是作为物权取得或变动的生效要件，只要不动产尚未办理产权过户登记手续，法律上就应当认定该财产属于被执行人所有，即使被执行人与第三人订了买卖不动产的合同，给付了价款，法院仍然可以采取查封强制措施，故吕廷辉、吕廷洋的异议请求不成立。四、吕廷辉、吕廷洋提交的证据亦不足以证明其享有排除执行的权利，即使其适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，也不符合法律规定的构成要件。1.针对涉案房屋，吕廷辉、吕廷洋与金中海公司只是签订了《认购协议书》，并未签订符合法律规定的《商品房买卖合同》，该事实在吕廷辉、吕廷洋提交的(2018)琼0271民初9967号民事判决书得以印证。从该判决书可以确认，双方并未签订正式的商品房买卖合同，也未办理备案登记手续。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定可知，涉案《认购协议书》不符合第十六条规定的合同内容。因此，其与金中海公司之间并未签订正式的《商品房买卖合同》，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的构成要件；2.涉案《认购协议书》约定的房屋总价为3192688元，而吕廷辉、吕廷洋实际向金中海公司支付的购房款仅为1598844元，降价幅度高达50％，明显低于该房屋的市场价值，也不符合常理，说明吕廷辉、吕廷洋虽然已经支付全部价款，但属于明显的不合理低价，对于该种过分偏离市场价值的付款行为不能认定为支付全部价款，因此也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定；3.吕廷辉、吕廷洋在购买涉案房产时，该房产已设立抵押，并产生了对外公示效力和优先效力，金中海公司转让抵押财产未取得抵押权人华融公司同意，吕廷辉、吕廷洋应尽到注意义务，且其二人支付完全款后就立即入住涉案房产，明显不符合商品房交易的正常流程(尤其是未签订正式商品房买卖金回，也未备案登记的情况下)。因此作为受让人的吕廷辉、吕廷洋如此低价购买已经抵押的房产属于主观有过错的情形，且该房屋不能办理过户登记并非房管部门等因素造成的客观原因，因此在吕廷辉、吕廷洋主观有过错的情况下，不能对抗善意的抵押权人华融公司；4.虽然吕廷辉、吕廷洋提交了《交房申请表》、《交房通知书》、《水电费收费》、《物业费收据》等证据材料，但该证据仅能证明双方存在交房行为，且相关缴费凭证的时间均集中在交房时的2015年2月6日、7日两天，不能证明吕廷辉、吕廷洋一直实际占有并使用涉案房屋至今，完成达不到《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的占有状态；5.涉案房屋位于海南省××旅游度假区，且并非吕廷辉、吕廷洋的唯一住房，而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条立法本意保护的是唯一住房且是善意的小业主权益，而住址在安徽的吕廷辉、吕廷洋明显属于投资行为，故也不符合上述规定。综上，请求法院驳回吕廷辉、吕廷洋的异议申请，依法保护华融公司的合法权益。华融公司提交证据：1.《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》查册资料（编号：三房押字第××号）；2.《抵押物变动情况汇总表》；3.历次变更抵押登记查册资料；4.《三亚市房地产权属登记信息查询结果》；5.（2018）粤01民初99号民事调解书。吕廷辉、吕廷洋质证意见：认可证据1、2、3、4、5的真实性、合法性，不认可其关联性。本院查明：本院在审理华融公司与金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤01民初99号]过程中，华融公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的涉案房屋等财产。吕廷辉、吕廷洋遂提出本案异议。另查明，本院于2018年9月20日作出（2018）粤01民初99号民事调解书，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认，华融公司受让并重组四川信托有限公司及黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司的债权真实、合法、有效，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙认可前述债权收购重组效力并且对其签署的各项协议(包括但不限于主协议及从协议等)无异议。二、各方确认，截止至2017年8月27日，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司拖欠华融公司重组债务本金175500000元，还款宽限补偿金O元。期后，金中海公司分别于2017年11月27日还款15000000元，于2018年3月26日还款20000000元，于2018年4月18日还款2000000元，于2018年7月12日还款11500000元。经协商，华融公司同意上述款项首先用于冲减重组债务本金。即截止至2018年7月12日，在上述款项冲减重组债务本金后金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司共拖欠华融公司的重组债务本金金额为127000000元。三、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市××海坡度××区金中海的房地产[土地使用权面积7769．33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……2.蓝钻2号楼(望海阁)(不含第一层架空部分)，产权证号：三土房(2011）字第××号，他项权证号：琼(2017)三亚市不动产证明第0008833号；……]，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日，即2018年9月20日生效。因金中海公司未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执465号立案执行。吕廷辉、吕廷洋提交的证据显示：2014年11月11日吕俊银（吕廷辉、吕廷洋称吕俊银为其两人的父亲）与金中海公司签订了《认购协议书》（但该认购书没有金中海公司的盖章），约定吕俊银向金中海公司认购涉案房屋，该房屋建筑面积为66.48平方米，单价为48100元/平方米，合同签订之日吕俊银支付40000元定金，定金交付后，双方确定买卖关系，7天内签订《商品房买卖合同》。金中海公司于同日出具收据给吕俊银，载明收到其房款40000元。2015年2月6日，吕廷辉、吕廷洋签订了签约确认单，约定房屋折后总额为1598844元，2015年2月6日一次性支付。金中海公司于同日出具三张收据给吕廷洋，分别载明收到其房款1558844元、天然气开户费2226元、维修基金3988.8元，并于次日将房屋交付给吕廷辉、吕廷洋使用。三亚金博物业公司于2015年2月7日向吕廷洋出具了二张收据，载明收到其水电保证金1000元、物业管理费（2015年2月7日至2016年2月6日）2792.16元。关于房款的支付，吕廷辉、吕廷洋表示通过吕俊银的银行账户转账至金中海公司的账户，但因吕俊银现不在国内，无法提供转账记录；关于购房款的变更情况，吕廷辉、吕廷洋表示因与朋友一并购买了两套房产并同意一次性支付全部购房款，所以金中海公司同意将上述1702房的购房款变更为1558844元。华融公司提交的证据显示涉案房屋从2014年10月15日起已办理抵押登记，抵押权人为华融公司。再查明，吕廷辉、吕廷洋于2018年10月向海南省三亚市城郊人民法院提起诉讼，请求判令金中海公司继续履行与其签订的《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，与其签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续。该院经审理后于2018年12月30日作出了（2018）琼0271民初9967号民事判决，确认吕廷辉、吕廷洋在其他法院查封前与金中海公司就海南省三亚市金中海·蓝钻望海阁1702房签订了《认购协议书》，判令金中海公司应于判决生效之日起三十日内与吕廷辉、吕廷洋签订《商品房买卖合同》并办理备案手续。吕廷辉、吕廷洋表示该判决已生效，正在与金中海公司协商沟通履行该判决确定的义务。本院认为，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。本案中，本院在（2018）粤01民初99号案诉讼过程中查封了涉案房屋，现该案已进入执行程序，该财产保全措施自动转为执行中的查封措施。故本案的争议焦点为吕廷洋、吕廷辉对涉案房屋主张的权利是否可以排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先,本院查封涉案房屋的时间为2018年3月7日，虽吕廷洋、吕廷辉的父亲在2014年11月11日已与金中海公司就涉案房屋签订了认购书，但吕廷洋、吕廷辉亦确认双方就该房屋未签订买卖合同；其次，虽吕廷洋、吕廷辉主张已于2015年2月6日向金中海公司支付了全额购房款1598844元，但双方于2014年11月11日签订的认购书约定的购房款原为3197688元，吕廷洋、吕廷辉在短时间内就可以认购书所约定的50%的价格购得该房屋并不符合常理，至于房款的支付，虽吕廷洋、吕廷辉提交了金中海公司出具的房款收据，但没有提交相应的支付凭证，即使金中海公司认可已收到上述款项，但基于金中海公司在本案中的利害关系，本院对此不予采信，即涉案房屋的真实房价款及是否已实际付款无法确定。鉴于吕廷洋、吕廷辉在本院查封前没有与金中海公司签订买卖合同，其提交的证据亦不足以证明其已支付了全部房价款，故其异议主张不符合上述规定，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，如前所述，本院查封上述1702房的时间2018年3月7日，吕廷洋、吕廷辉至2018年10月才向海南省三亚市城郊人民法院起诉要求判令金中海公司继续履行与其签订的《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，与其签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续，故吕廷洋、吕廷辉不能依据海南省三亚市城郊人民法院作出的（2018）琼0271民初9967号民事判决排除执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：驳回吕廷洋、吕廷辉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（此页无正文）审判长 张 华审判员 姚伟华审判员 刘 皓二〇一九年六月二十八日书记员 郭 俏郭丽淳