重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初1869号原告：王兴国，男，汉族，1966年4月10日生，住重庆市长寿区。委托代理人：王德文，重庆梓德律师事务所律师。委托代理人：史峰豪，重庆梓德律师事务所实习律师。被告：重庆志高物业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区水管村******，统一社会信用代码91500107203107027M。法定代表人：任德文，职务董事长。委托代理人：李贤清，重庆信豪律师事务所律师。委托代理人：韩晓宇，重庆信豪律师事务所律师。原告王兴国诉被告重庆志高物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王德文、史峰豪与被告委托代理人李贤清、韩晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兴国诉称，2012年12月19日，原被告签订《安置房认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于重庆市九龙坡区石坪桥水管村志高花园安置房一套，签订安置协议后支付总房款90%，余款在交房前一次性付清。协议还约定了房屋价款、交房时间及逾期交房违约责任。合同签订后，原告按约定履行了义务，但被告却未按约定时间交付房屋及办证。原告现向本院起诉请求判决：（一）被告向原告支付逾期交房违约金2257元；（二）被告向原告支付逾期办证违约金34320元。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求主张至起诉之日。2018年12月2日，原告通过重庆法院网上立案平台就上述请求提起网上立案申请，2019年1月15日向本院提起诉讼。被告重庆志高物业发展有限公司辩称，案涉房屋不是预售商品房，原规划为经济适用房，因政策变动转为安置房，本案争议不适用商品房买卖合同相关法律规定。被告无逾期交房及逾期办证的违约行为，原告诉求无事实法律依据。经审理查明，2012年12月19日，原告王兴国（乙方）与被告重庆志高物业发展有限公司（甲方）签订《安置房认购协议书》（以下简称认购协议），约定：鉴于双方于2008年至2010年间拆迁志高花园片区建设志高花园经济适用房，由于多数拆迁户家庭人口众多，为加快拆迁速度，早日建成志高花园经济适用房，甲方此前曾同意乙方认购房屋一套，甲方要求乙方购买房屋必须符合国家政策及重庆市购买经济适用房条件，对此乙方也予以认可，现因政策调整，根据国土房管局渝国土房管文﹝2011﹞556号有关“从2011年8月29日起主城区对外销售经适房全部停止对外销售”的批示精神，双方就乙方认购甲方房产事宜达成如下协议；认购房屋位置重庆市九龙坡区石坪桥水管村志高花园安置房X幢X层X号房屋；土地性质行政划拨；乙方所购房屋系清水房，建筑面积60平方米，单价4000元/平方米，总价24万元，按国家相关部门核定的房屋面积为准，房款按合同约定建筑面积单价多退少补；本安置认购协议书签订后两个工作日内，乙方支付总房款90%给甲方，余款10%在交房前一次性付清；甲方于2014年3月30日前将验收合格后的房屋交付乙方，乙方交清房款后接房并交清房屋所需办理权属登记的相关资料后，甲方负责在一年内将房产证办理完毕交给乙方；双方原签订的认购志高花园经济适用房协议书作废（甲方未收乙方任何定金及款项）；该房屋的大修基金由乙方自行交纳，办理权属登记所需税费按国家相关规定各自交纳，以国家相关部门实际收取的金额为准；若甲方不按上述约定时间交房给乙方，则每日按乙方已付房款万分之0.5支付违约金给乙方。2012年12月19日，被告签章出具《收据》一份，载明：收到原告X-X-X房款216000元。2014年10月25日，被告签章出具《收据》两份，载明：收到原告X-X-X房款24000元及大修基金、契税、国土权证费、转移手续费、转移登记费合计12360元。2014年12月29日，九龙坡区市政园林管理局向被告作出《建设项目竣工验收审核意见》，载明：根据你单位的申请，你单位在九龙坡石坪桥建设的志高花园小区经适房项目已全部竣工，现核定志高花园小区经适房工程项目符合相关技术标准。2015年12月15日，重庆市城乡建设委员会颁发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》两份，载明：志高花园小区经济适用房A、B、C、D栋及幼儿园、车库工程竣工验收备案文件齐全，予以备案，竣工验收时间2015年12月11日。庭审中，原被告双方一致认可如下事实：原告不是拆迁安置户；被告于原告支付尾款当日实际交房。原告称，原告购买案涉房屋是以商品房的形式在购买，被告也宣传的是商品房，不清楚原告是否具备购买经济适用房条件及是否提交相关材料。被告称，原告不符合购买经济适用房的条件，原告购买房屋时未提交经济适用房相关手续，也未按经济适用房流程办理相关手续。原告称，认购协议中有关交房期限的约定，应理解为被告应于2014年3月30日前交付经验收合格的房屋，被告应于2014年3月30日前通知原告支付尾款。被告称，该约定应理解为原告交清房款后被告才交房，协议并未约定被告应在2014年3月30日前通知原告支付尾款，原告交齐办证相关资料后，被告才为原告办证。原告举示的案涉工程《建设工程竣工验收意见书（二）》显示：建设相关单位验收合格签章落款时间为2015年12月11日。被告举示的案涉工程《建设工程竣工验收意见书（一）（二）》显示：案涉工程实际竣工日期为2015年11月30日，建设相关单位验收合格签章落款时间为2015年11月30日。原告认为案涉工程竣工验收合格时间应以竣工验收备案登记证载明的时间2015年12月11日为准。被告认为案涉工程在2014年12月29日已竣工并初步验收合格，竣工备案登记证竣工时间与实际不符，应以2014年12月29日作为竣工验收合格时间。原告称，被告在原告支付尾款前一两天通知原告交款接房，原告于实际支付尾款当日接房，原告于接房时按被告要求向被告提交了办证相关资料。被告称，接房时间属实，但被告在2014年初具备交房条件时便电话通知原告支付尾款，现未找到书面通知的相关证据；原告也需提供相应的办证资料，办不了证的责任在原告自身，被告电话通知原告提交或补充提交办证相关资料，现无证据证明。原告称，原告主张逾期交房违约金的依据是认购协议的约定，主张逾期办证违约金的依据是买卖合同的约定；原告通过本案起诉方式向被告主张上述诉求，原告于2018年11月25日在易诉网上平台提交了诉状和相关材料，原告的诉求未超过诉讼时效。被告称，假使被告应承担逾期交房违约金及逾期办证违约金，原告的两项诉求均已超过诉讼时效。上述事实，有双方当事人陈述、认购协议、收据、建设项目竣工验收审核意见、竣工验收备案登记证等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的认购协议，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，具有法律拘束力。该协议虽名为安置房或经济适用房买卖，但双方均认可原告不是拆迁安置户，双方也未按政策性房屋流程办理相应手续，应视为一般商品房买卖合同关系，适用商品房买卖合同相关规定。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。认购协议有关交房期限的约定“甲方于2014年3月30日前将验收合格后的房屋交付乙方，乙方交清房款后接房”，结合协议有关付款期限的约定“余款10%在交房前一次性付清”，交房期限条款应理解为被告应于2014年3月30日前向原告履行交付合格房屋的义务，但接房时原告应付清房款，否则被告有权拒绝交房。被告应在2014年3月30日前向原告主张支付尾款并交付合格房屋，否则构成逾期交房违约行为，原告在接到通知后拒绝支付尾款或拒绝接受合格房屋除外。被告无证据证明其通知原告支付尾款并交付房屋的具体时间，原告于实际接房当日向被告支付了尾款，不能认定存在原告拒付尾款的交房除外情形，故本院认定被告超出合同约定期限交房即构成逾期交房违约行为。对于房屋竣工验收时间，被告依据九龙坡区市政园林管理局的《建设项目竣工验收审核意见》主张为2014年12月29日，但该证据仅能证明当时已竣工，并不能证明验收的情况，故本院不予采信。双方举示的《建设工程竣工验收意见书》反映的竣工验收时间不一致，故本院以《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》记载的竣工验收时间2015年12月11日予以确定。由于被告实际交付房屋时，房屋尚未取得竣工验收备案登记，交房时间应以竣工验收备案登记时间为准，合同约定的交房截止时间次日至房屋竣工验收备案登记之日即为被告逾期交房违约期间。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。买受人请求出卖人支付逾期违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。原告称其通过本案起诉方式向被告主张逾期交房违约金，故原告提起诉讼之日（包含网上申请立案之日2018年12月2日）即为其主张权利之日，原告称其于2018年11月25日在网上申请立案，未提供证据证明，本院不予采信。本案2015年9月30日前的逾期交房违约责任，因已过两年诉讼时效，不受法律保护，2015年10月1日起至2015年12月11日的逾期交房违约责任，适用三年诉讼时效。故原告诉请的受法律保护的逾期交房违约金期限为10天（2015年12月2日至2015年12月11日），被告应向原告支付逾期交房违约金120元（24万元×0.05‰/天×10天）。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据认购协议有关办证时间的约定，被告应在接房并交清房屋所需办理权属登记的相关资料后一年内履行办证义务。被告称已电话通知原告提交或补充提交办证相关资料，原告未提供导致未能办证。被告作为原告提交办证资料的收件方，应当履行通知原告提交资料的义务，并有能力和责任掌握、持有、举示相关证据，现无证据证明已通知原告提交资料，本院对被告主张原告未按时提交办证相关资料的事实不予采信。结合房地产市场交易惯例，本院认定原告在接房时已交齐房屋所需办证相关资料，故被告应在其符合法定条件交房后一年内即2016年12月11日前履行办证义务。现无证据证明被告已履行办证义务，应当承担相应违约责任。双方的认购协议虽未约定逾期办证违约金，但根据相关司法解释的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故被告应向原告支付以24万元为基数，从2016年12月12日起至原告诉请的截止日期2018年12月2日止，按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率的标准计算的逾期办证违约金，该金额低于原告诉请金额，故本院按此方式确定逾期办证违约金金额。根据上述有关诉讼时效的阐述，原告的该项诉讼请求未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆志高物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王兴国支付逾期交房违约金120元；二、被告重庆志高物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王兴国支付以24万元为基数，从2016年12月12日起至2018年12月2日止，按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率的标准计算的逾期办证违约金；三、驳回原告王兴国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费357元，由原告王兴国负担57元，被告重庆志高物业发展有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  谭 炼二〇一九年六月二十五日法官助理  岳 唯书 记 员  夏溢璘