广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初8471号 原告：黄军晃，男，1958年8月1日出生，壮族，住广西上思县。 被告：黄景豪，男，1986年2月16日出生，壮族，住广西上思县。 被告：南宁宝树房屋租赁有限公司，住所地南宁市星光大道**荣宝华星光大厦**，统一社会信用代码91450100MA5KXMEQ6E。 法定代表人：谢昌宏。 委托诉讼代理人：钟秋春，女，1981年7月12日出生，壮族，住广西兴业县，系公司员工。 委托诉讼代理人：粟崇真，男，1989年8月26日出生，壮族，住南宁市青秀区，系公司员工。 原告黄军晃与被告黄景豪、南宁宝树房屋租赁有限公司（以下简称租赁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告黄军晃,被告租赁公司的委托诉讼代理人钟秋春、粟崇真到庭参加诉讼。被告黄景豪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄军晃向本院提出诉讼请求：1.请依法判决确认两被告签订的《房地产租赁契约》和《授权委托书》无效；2.请依法判令被告南宁宝树房屋租赁有限公司退出原告的房屋；3.判令两被告承担本案鉴定费、诉讼费。事实和理由：原告黄军晃与被告黄景豪系父子关系。2017年2月14日，被告黄景豪未经原告同意，与被告南宁宝树房屋租赁有限公司（以下简称“租赁公司”）签订《房地产租赁契约》，将属于原告和被告黄景豪共有的，位于江**白沙大道**英伦第**房租给被告租赁公司。两被告约定，该房地产月租金为人民币219元；租赁期限为19年，自2017年2月14日至2036年2月13日止，租金共计人民币50000元，一次性付清。同日，两被告还签订了无需向业主核实、无需经过业主同意的《授权委托书》，由被告租赁公司处置该房屋的所有财产等九项事项。接着，被告黄景豪又用原告之名及其身份证号码办《委托书》，委托自己代原告申请办理房屋租赁登记和领取房屋租赁登记备案证明等事项。当日，被告租赁公司到南宁市房屋产权交易中心申请涉案房屋租赁登记备案证明，并领取《房屋租赁登记备案证明》。后被告租赁公司换门锁，进人居住。原告认为，两被告明知原告为涉案的和该房中所有家具的共有人，未经原告同意，并冒用原告之名和手印，签订租期为19年，租金低于同城同小区同类型房数倍的《房地产租赁契约》，还背着原告签订了无需向业主核实，无需经过业主同意，即可处理租赁物的《授权委托书》。两被告瞒着原告，侵占原告的房产权，根据《中华人民共和国民法总则》第154条的规定，其所签订的《房地产租赁契约》及《授权委托书》均属无效。此外，两被告还以假的《委托书》等材料到房产管理部门办理涉案房屋租赁登记备案。两被告的行为，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告黄景豪未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被告租赁公司辩称：黄景豪在2017年年初找到被告，称有房子出租，当时拿了原告的授权委托书，被告公司认为租赁手续完毕，遂签订了合同，并和黄景豪去房管局进行了备案，2018年8-9月间，黄景豪想解除和被告公司的合同，按照合同是要赔偿85000元，但没有那么多钱，只退还了15000元。双方另行约定黄景豪还需要赔35000元，黄景豪赔偿该35000之前，被告可以继续使用该房。但此后，该房子被案外人喷漆。原告本人在2018年年底出现了，说该房屋已经被追债，叫被告方帮看管房子，之后原告就把被告诉至法庭。 经审理查明：2009年5月31日，原告黄军晃、被告黄景豪共同向案外人广西合正房地产开发有限公司购买江南区白沙大道91号英伦第六区房（以下简称）。 2017年2月14日，黄景豪以自己及原告的名义（作为甲方）与被告租赁公司（作为乙方）签订《房地产租赁契约》，约定的内容有：甲方自愿将出租给乙方使用，房产月租金219元，租赁期限从2017年2月14日至2036年2月13日。 2017年2月14日，黄景豪还提交显示为黄军晃出具的《委托书》，内容记载为:黄军晃委托黄景豪代为办理屋租赁等手续。 同日，黄景豪以自己及原告的名义，与被告共同向南宁市房屋产权交易中心递交《办理房屋租赁登记备案申请书》，内容有：现屋属于黄军晃、黄景豪所有，经协商出租给被告租赁公司使用，现委托谢昌宏前往你中心领取房屋租赁登记备案证明。 庭审中，原告黄军晃认为上述《房地产租赁契约》、《委托书》、《办理房屋租赁登记备案申请书》中黄军晃的签字和手印均不系自己所签所摁，并申请笔迹、指印鉴定，为此，黄军晃支出鉴定费共计12000元。本院依法委托广西公众司法鉴定中心进行鉴定，广西公众司法鉴定中心于2019年5月21日出具司法鉴定意见：1、《房地产租赁契约》中黄军晃签名处的笔迹、指印不是黄军晃本人形成；2、《委托书》中黄军晃签名处的笔迹、指印不是黄军晃本人形成；3、《办理房屋租赁登记备案申请书》中黄军晃签名处的笔迹、指印不是黄军晃本人形成。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，共有物的处分应当经全体共同共有人的同意，现涉案房屋系黄军晃、黄景豪的共同财产，则对房屋的出租应当经黄军晃、黄景豪的同意。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，本案中，黄景豪以黄军晃代理人的名义去处理共有财产，则黄景豪应得到黄军晃的授权，但现鉴定意见显示，《房地产租赁契约》、《委托书》、《办理房屋租赁登记备案申请书》中黄军晃的签字和手印均不系黄军晃本人形成，故黄景豪的出租行为未经共有人黄军晃的同意，则《房地产租赁契约》、《授权委托书》无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，现被告因无效的《房地产租赁契约》占有涉案房屋，原告诉请被告租赁公司退出房屋合法有据，本院对此予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告黄景豪、南宁宝树房屋租赁有限公司于2017年2月14日签订的《房地产租赁契约》，《授权委托书》无效； 二、被告南宁宝树房屋租赁有限公司退出江南区白沙大道91号英伦第六区房。 案件受理费100元，公告费350元、鉴定费12000元，由被告黄景豪、南宁宝树房屋租赁有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丘 理 人民陪审员  罗谊生 人民陪审员  邓秀升 二〇一九年六月十二日 书 记 员  郭时连 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。