重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初20759号原告：重庆雅豪科技发展有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房****，统一社会信用代码91500114MA5YQBLF5W。法定代表人：雷华，总经理。委托诉讼代理人：杨富轩，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑旎贤，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。被告：拉萨经济技术开发区厚石股权投资合伙企业，住所地开发区庞大汽贸集团综合楼**，统一社会信用代码9154009158576913XU。执行事务合伙人：曾令秋。原告重庆雅豪科技发展有限公司（以下简称雅豪公司）与被告拉萨经济技术开发区厚石股权投资合伙企业（以下简称厚石企业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告雅豪公司的委托诉讼代理人郑旎贤到庭参加诉讼，被告厚石企业经传票传唤后，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雅豪公司提出如下诉讼请求：1、判令被告厚石企业向原告支付2018年3月20日至2018年5月14日的租金73731.84元，并以73731.84元为基数，从2018年5月15日起按照每日万分之五的标准支付迟延付款违约金直至付清时止；2、判令被告厚石企业支付提前终止合同的违约金50495元；3、判令被告厚石企业将力帆中心2号办公楼14层3号办公楼单元恢复原状；4、判令被告厚石企业承担原告支出的律师费10000元。事实和理由如下：2015年7月27日，重庆润港房地产开发有限公司（以下简称润港公司）与厚石企业签订《力帆中心物业租赁合同》，约定厚石企业承租润港公司位于力帆中心2号办公楼14层3号办公楼单元；承租期自2015年9月20日至2018年9月19日止，每月租金39499.2元，租金三个月为一期，每期租金于上期末月25日前足额缴纳。若厚石企业逾期支付了租金的，应当承担违约金，逾期超过15个工作日仍未缴纳的，润港公司有权解除合同。后润港公司将涉诉房屋出卖给原告并且办理了变更登记。根据所有权变动不破租赁原则，原租赁合同对原、被告继续有效。因被告拖欠租金。原告于2018年5月14日向被告发函解除合同。双方的租赁合同已经于该日解除。被告应当将房屋归还原告，并且支付拖欠的租金，承担相应的违约责任。故提起本案诉讼，请求判如所请。被告厚石企业未到庭答辩。本案原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、《力帆中心物业租赁合同》；2、接房资料；3、《重庆市商品房买卖合同》及产权证；4、租赁合同解除告知函及照片；5、欠费明细；6、发票、转账凭证及《诉讼专项法律服务委托协议》。因被告厚石企业未到庭，没有对证据发表质证意见。本院经依法审查，对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月27日，润港公司（甲方）与厚石企业（乙方）签订《力帆中心物业租赁合同》，约定润港公司将力帆中心2号办公楼第14层3号办公楼单元及设施出租给厚石企业，租赁期自2015年9月20日至2018年9月19日止，每月承租费总额为39499.2元。租金每三个月为一期，以后每期租金需于上期月末25日前足额缴纳。乙方未按本合同约定的期限足额缴纳当期承租费的，应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的违约金，直至乙方付清之日止。乙方逾期15个工作日仍未能足额缴纳当期租金的，甲方有权书面通知乙方单方面解除合同，同时中止承租单元之水电及中央空调等的供应，并收回承租单元。合同还约定，若在合同有效期内，如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金，同时乙方需按未履行的租期承租费总额的30%向甲方支付违约金。合同还约定，本合同提前解除或期满终止时，乙方应将承租单元恢复原状归还甲方。若乙方仍未能将承租单元及时归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租单元被甲方实际收回之日止，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费之两倍的数额作为违约金，此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。同时合同还约定，甲方要求乙方缴纳本合同约定的费用并向乙方发出付款通知书的，甲方只需将付款通知书发至乙方承租的承租单元即为有效送达。2015年9月24日，厚石企业接收了涉诉房屋。2018年3月6日，润港公司和原告签订《重庆市商品房买卖合同》，润港公司将涉诉房屋出卖给原告并办理了权属转移登记。2018年5月14日，原告向厚石企业发出《租赁合同解除告知函》，提出收回涉诉房屋。同年10月30日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，原告委托律师代为处理诉讼事宜，支出律师费10000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，《力帆中心物业租赁合同》的主体为原告和厚石企业，该租赁合同合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现原告提出被告存在欠付2018年3月20日起的租金的行为，因被告未到庭应诉，没有举示证据证明是否已经足额支付，其应当承担举证不能的法律后果。根据租赁合同约定，逾期超过15个工作日的，原告有权提前解除合同。因此，双方的租赁合同已经解除。被告应当支付2018年3月20日至2018年5月14日的租金，共计39499.2/30*56=73731.84元。对于原告主张按欠付金额以每日万分之五的标准计付违约金的诉讼请求，也有合同依据，本院亦予以支持。因厚石企业违约导致合同提前解除，其应当向原告承担合同约定的违约责任，即支付未履行的租期承租费总额30%的违约金，计39499.2*4+39499.2/30*5=49374元。合同对于提前解除或者期满后，被告将承租单元恢复原状并承担律师费等内容亦有约定，因此对于原告的第三、四项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告拉萨经济技术开发区厚石股权投资合伙企业于本判决生效之日起十日内支付原告重庆雅豪科技发展有限公司租金73731.84元以及逾期支付租金违约金，以73731.84元为基数，从2018年5月15日起按照每日万分之五的标准计算至付清之日止；被告拉萨经济技术开发区厚石股权投资合伙企业于本判决生效之日起十日内支付原告重庆雅豪科技发展有限公司违约金49374元；被告拉萨经济技术开发区厚石股权投资合伙企业将力帆中心2号办公楼第14层3号办公楼单元恢复原状；被告拉萨经济技术开发区厚石股权投资合伙企业于本判决生效之日起十日内支付原告重庆雅豪科技发展有限公司律师费10000元；驳回原告重庆雅豪科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3100.26元，由被告拉萨经济技术开发区厚石股权投资合伙企业负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  何建群人民陪审员  郭 敏人民陪审员  李 蓉二〇一九年六月二十四日法官 助理  柴世斌书 记 员  钟 茜