四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初74号 原告：成都杜甫草堂文化发展有限责任公司。住所地：成都市青羊区草堂路**。 法定代表人：黄萍，董事长。 委托诉讼代理人：万桂峰，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：成都草堂廊桥文化发展有限公司。。住所地：成都市青羊区草堂路** 法定代表人：冯玉平，董事长。 委托诉讼代理人：王瑞琳，泰和泰律师事务所律师。 原告成都杜甫草堂文化发展有限责任公司（以下简称草堂文化公司）与被告成都草堂廊桥文化发展有限公司（以下简称廊桥文化公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理后依法组成合议庭，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。草堂文化公司的委托诉讼代理人万桂峰，廊桥文化公司的委托诉讼代理人王瑞琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告草堂文化公司向本院提出诉讼请求：1、判令廊桥文化公司立即向草堂文化公司归还（2007）001号《租赁合同》项下位于成都市青羊区草堂路2号（现草堂路48号）的房屋，并按原合同日租金5倍（暂计60273.97元）每日向草堂文化公司支付廊桥文化公司应当归还房屋之日起至实际归还房屋之日止的逾期交付房屋的违约金（暂计至2018年11月19日为12597260.27元）；2、判令廊桥文化公司立即向草堂文化公司支付自2016年4月14日起至（2007）001号《租赁合同》解除之日止的租金（暂计至2018年4月4日为8462699.56元），并按原合同日租金（暂计12054.79元）每日向草堂文化公司支付自2016年2月24日起至付清租金之日止的逾期支付租金的违约金（暂计至2018年11月19日为12030684.93元）；3、判令廊桥文化公司立即向草堂文化公司支付自（2007）001号《租赁合同》解除之次日起至廊桥文化公司归还房屋之日止按原合同日租金（暂计12054.79元）标准计算的房屋占有使用费（暂计至2018年11月19日为2760547.95元）；4、判令廊桥文化公司立即向草堂文化公司支付草堂文化公司因本案而支付的律师费（暂计人民币10万元，最终以实际产生律师费为准）；5、判令廊桥文化公司承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。本案审理中，原告草堂文化公司申请变更诉讼请求为：一、判令廊桥文化公司立即按照原合同日租金5倍（60273.97元）每日向草堂文化公司支付廊桥文化公司逾期归还房屋期间（即2018年4月25日至2019年4月26日）的逾期违约金；二、判令廊桥文化公司立即向草堂文化公司支付所欠租金（含房屋占用费，下同）13151137.83元，并按照原合同日租金（12054.79元）每日向草堂文化公司支付逾期支付租金之日（2016年2月24日）起至廊桥文化公司付清全部租金之日止的逾期违约金；三、判令廊桥文化公司立即向草堂文化公司支付律师费损失10万元；四、判令廊桥文化公司承担本案案件受理费等全部诉讼费用。事实与理由：2007年4月2日，草堂文化公司与成都廊桥文化发展有限公司（以下简称“廊桥公司”）签订了合同编号（2007）001号的《租赁合同》（以下简称“租赁合同”），草堂文化公司将位于四川省成都市青羊区草堂路2号（现为草堂路48号）、面积约7500平方米的房屋（以下简称“房屋”）出租给廊桥公司。租赁期限19年，自2008年3月1日起至2027年2月28日止。租金标准：从租期开始之日起的头三年度，每年租金380万元；第四年度至第六年度，每年租金400万元；第七年度至第十二年度，每年租金500万元；从第十三年度开始至租赁期限届满，每年租金为525万元；前述租金标准包含黄伟雄代表成都古镇煌美食房有限公司（筹备）承租场地的租金和辛军代表成都市“草堂2号川菜坊”餐饮有限公司（筹备）承租场地的租金，黄维雄承租部分房屋租期届满后，成都蜀粹典藏餐饮有限公司与廊桥文化公司将其面积分摊，自2009年2月14日起，蜀粹最终实际使用面积958.81平方米，其余部分均由廊桥文化公司使用并承担租赁费用，故前述租金标准需扣除蜀粹租金。租金支付方式：每半年以现金或银行转账方式支付，其中第一年度之上半年租金于合同签订时缴纳，以后在每半年度期限届满前十五日内支付下半年度租金。廊桥公司逾期支付租金的，每逾期一日，则须按照当年度日租金的壹倍支付滞纳金。租赁期满，廊桥公司逾期归还场地，则每逾期一日向草堂文化公司支付原日租金五倍的滞纳金。廊桥公司逾期30日未按合同约定时间交纳租金的，草堂文化公司有权直接终止合同，收回场地，并没收履行保证金。此后，廊桥公司与廊桥文化公司签订了《场地转让、受让协议》，廊桥公司将其在《租赁合同》项下的权利义务全部转让给廊桥文化公司，草堂文化公司予以确认，此后，草堂文化公司与廊桥文化公司继续履行《租赁合同》。《租赁合同》履行过程中，廊桥文化公司仅支付了截止2016年4月13日之前的租金，但自2016年4月14日起至今的租金（截至2018年1月15日租金暂计7498316元）始终未能支付，草堂文化公司被迫于2018年1月15日向廊桥文化公司发送了《欠付租金催收函》，并向廊桥公司与廊桥文化公司发送了《解除合同通知书》以催收租金，但廊桥文化公司2018年1月23日回函表示将分配支付租金，草堂文化公司未予同意。无奈之下，草堂文化公司委托国浩律师（成都）事务所于2018年3月22日向廊桥文化公司、廊桥公司发送了（2018）4号《解除合同通知书》，函告廊桥文化公司与廊桥公司：解除租赁合同，要求其归还房屋，并支付拖欠租金和房屋占用费。廊桥文化公司的违约行为，已经严重损害了草堂文化公司的合法权益。综上所述，草堂文化公司为维护其合法利益，确保国有资产保值增值，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，诉至本院。 被告廊桥文化公司答辩称，一、廊桥文化公司认可逾期支付租金的事实，但廊桥文化公司有拒付租金的合理抗辩理由；二、双方案涉房屋租赁合同解除的并非廊桥文化公司违约，而是双方一致协商解除，且廊桥文化公司也没有拒绝腾退房屋，不应当支付逾期交房违约金；三、律师费没有合同依据，不应予以支持。 经审理查明，2007年4月2日，草堂文化公司（甲方）与廊桥公司（乙方）签订合同编号为（2007）001的《租赁合同》，约定草堂文化公司将位于四川省成都市青羊区草堂路2号的案涉场地出租给廊桥公司。合同第三条“租赁期限、用途”约定：1、该场地租赁期共19年，自2008年3月1日起至2027年2月28日；第四条“租金标准及支付方式”约定：1、从租期开始之日起的头三个年度，每年的场地租金为380万元正（大写人民币叁佰捌拾万圆整）；第四年度至第六年度，每年的场地租金为400万元正（大写人民币肆佰万圆整）；第七年度至第十二年度，每年的场地租金为500万元正（大写人民币伍佰万圆整）；从第十三个年度开始至租赁期限届满，每年的场地租金为525万元正（大写人民币伍佰贰拾伍万圆整）。2、上述租金标准，包含乙方代收的黄维雄代表成都古镇煌美食房有限公司（筹备）承租场地的租金和辛军代表成都市“草堂2号川菜坊”餐饮有限公司（筹备）承租场地的租金；3、场地租金支付方式如下：（1）乙方每次均采用现金或银行转账方式支付半年的租金。（2）第一年度之上半年租金于本合同签订之日交纳。（第一年度之上半年度指自租期期限起算之日起至六个月后的对应日的前一日，其余年度或半年度以此类推）（3）以后乙方在每半年度租赁期届满前十五日内支付下半年度的租金给甲方。第十二条“乙方违约责任”约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权直接终止合同，收回该场地，乙方提交的履约保证金作为违约金被甲方没收。乙方还应对甲方因此产生的损失进行赔偿；（5）逾期30日未按合同约定时间交纳租金的；或累计三次未按时缴纳租金的；4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当年度日租金的壹倍支付滞纳金；5、租赁期满，乙方应如期交还该场地。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。 后，廊桥公司作为转让方与廊桥文化公司签订《场地转让、受让协议》，约定将廊桥公司在（2007）001的《租赁合同》中的全部合同权利和义务转让给廊桥文化公司。廊桥文化公司接受《租赁合同》的全部约定条款，享有《租赁合同》的全部权利，并承担合同的全部义务。廊桥文化公司受让场地后独立承担一切民事责任，概与廊桥公司无关。草堂文化公司作为确认方（出租方）亦签章予以确认。 2016年2月1日，成都市青羊区法院就原告草堂文化公司诉被告廊桥文化公司、廊桥公司房屋租赁合同纠纷一案，出具（2015）青羊民初字第9760号民事调解书，确认如下内容： 草堂文化公司与廊桥公司签订的《租赁合同》，以及草堂文化公司与廊桥文化公司签订的《场地转让、受让协议》继续履行； 廊桥文化公司拟将位于四川省成都市青羊区草堂路48号（面积7500平方米）的房屋用于从事教育文化与咨询等用途，草堂文化公司明确该租赁用途符合合同约定； 廊桥文化公司向草堂文化公司支付从2014年4月15日至2016年2月14日期间的租金7428726元； 廊桥公司自愿为廊桥文化公司的上述第三项支付义务向草堂文化公司承担连带清偿责任。 2018年1月12日，草堂文化公司向廊桥公司、廊桥文化公司发出《欠付租金催收函》，要求廊桥文化公司支付2016年4月14日至2018年1月15日期间房屋租金7498316元。 2018年1月23日，廊桥文化公司向草堂文化公司发出《关于的回复》，载明廊桥文化公司已经支付2016年4月至2016年4月的房屋租金814万元，并针对草堂文化公司催收的7498316元，请求对业态调整期间内的租金予以减免或免费延长租赁期限，并明确了相应的租金补交计划。 2018年3月20日，草堂文化公司向廊桥公司、廊桥文化公司发出《解除合同通知书》，表示不认可廊桥文化公司2018年1月23日回函内容，函告按照双方合同约定及法律规定，解除与廊桥公司2007年4月2日签订的（2007）001《租赁合同》，并要求廊桥文化公司限期搬离案涉房屋，并付清欠付房租及房屋占用费。 2019年3月1日，草堂文化公司与国浩律师（成都）事务所签订《委托代理合同》，委托国浩律师（成都）事务所代理本案诉讼，并支付律师费100000元。 2019年5月28日，草堂文化公司（甲方）与廊桥文化公司（乙方）签署《协议书》，内容为：一、双方确认，乙方已经于2019年4月26日将租赁房屋及附属设施移交给甲方；二、甲乙双方就截止于2019年4月26日的租金进行了核对，已付房租金额25784982.8元，欠付房租金额13151137.83元，欠付房租金额及支付时间和方式由法院依法裁决；三、甲乙双方同意，乙方在租赁房屋期间对房屋实施的装修和设计改造所产生的费用，由乙方根据法律的规定，另行依法主张权利并确定权利的具体金额；四、甲方在诉讼中主张的违约金，由人民法院依法裁决。 以上事实，有（2007）001的《租赁合同》、《场地转让、受让协议》、（2015）青羊民初字第9760号民事判决书、《欠收租金催收函》、《关于的回复》、《解除合同通知书》、《协议书》等证据在案佐证，本院依法予以确认。 本院认为，根据本案查明事实，结合《场地转让、受让协议》及《协议书》的约定，草堂文化公司（甲方）与廊桥文化公司对应由廊桥文化公司支付欠付房屋租金13151137.83元的事实均不持异议，因此本案争议焦点为：1、草堂文化公司主张廊桥文化公司应负担的逾期腾退房屋违约金主张是否成立；2、草堂文化公司主张廊桥文化公司应承担的逾期支付租金违约金主张是否成立。 第一，本案中，草堂文化公司主张的逾期腾退违约金，系基于其向廊桥公司、廊桥文化公司发出《解除合同通知书》后，案涉房屋租赁合同关系已解除，廊桥文化公司未在限定期限内腾退房屋，故应根据（2007）001《租赁合同》第十二条第五款的约定，向草堂文化公司支付逾期腾退房屋违约金。对此本院认为，根据廊桥公司作为转让方与廊桥文化公司签订《场地转让、受让协议》的约定，廊桥公司已将其在（2007）001号《租赁合同》中的全部合同权利和义务转让给廊桥文化公司。廊桥文化公司接受《租赁合同》的全部约定条款，享有《租赁合同》的全部权利，并承担合同的全部义务。廊桥文化公司受让场地后独立承担一切民事责任，概与廊桥公司无关。因此本案中与草堂文化公司建立房屋租赁合同关系的相对方应为廊桥文化公司。 第二，根据本案查明事实，承租人廊桥文化公司自2016年2月14日起未再支付租金，也未提交相应证据证明本案合同履行过程中存在有权拒付租金的情形，因此草堂文化公司有权根据（2007）001号《租赁合同》第十二条之约定及相应法律规定单方提出解除合同。双方案涉《租赁合同》于草堂文化公司向廊桥公司、廊桥文化公司发出《解除合同通知书》时，即2018年3月20日解除。 第三，关于案涉房屋的逾期腾退违约金问题。合同解除后，承租人廊桥文化公司应在草堂文化公司给予的合理期限内办理腾退。但根据《协议书》确定的内容，廊桥文化公司腾退房屋的时间为合同解除一年后的2019年4月26日，存在明显的逾期腾退情形，因此本院对草堂文化公司参照（2007）001号《租赁合同》第十二条中关于租赁期满逾期腾退房屋应支付滞纳金之约定，要求廊桥文化公司支付逾期腾退违约金的主张予以支持。 第四，关于逾期支付房屋租金违约金问题。根据本案查明事实，结合《协议书》约定的内容以及廊桥文化公司的自认，廊桥文化公司自2016年2月14日起未再向草堂文化公司支付租金，并确认截止2019年4月26日房屋腾退之时的欠付租金及房屋占用费金额为13151137.83元，加之廊桥文化公司也未提交证据证明本案合同履行过程中存在有权拒付租金的情形，因此本院对草堂文化公司按照（2007）001号《租赁合同》第十二条中关于逾期支付房屋租金违约责任之约定，要求廊桥文化公司支付逾期支付租金违约金的主张予以支持 第五，本案审理中，廊桥文化公司抗辩草堂文化公司主张的违约金过高，要求本院予以调减。对此本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。具体到本案中，结合双方合同约定的租赁期限，合同的具体履行情况，廊桥文化公司的租金欠付情况，以及房屋腾退后的房屋空置情况等，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况以及当事人的过错程度等情形，对廊桥文化公司要求对违约金进行调减的抗辩理由不予支持。 第六，根据案涉（2007）001号《租赁合同》第十二条中关于违约责任部分的约定，若因承租人原因导致合同解除，出租人除有权没收履约保证金外，承租人还应对出租人因此产生的损失进行赔偿，本案中草堂文化公司主张的100000元律师费用，显然属于合同约定的损失之列，故本院对于草堂文化公司诉请主张的100000元律师费予以支持。 综上所述，草堂文化公司要求廊桥文化公司支付逾期腾退房屋及逾期支付租金的主张符合合同约定及法律规定，本院对草堂文化公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定、判决如下： 一、成都草堂廊桥文化发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向成都杜甫草堂文化发展有限责任公司支付所欠租金及房屋占用费13151137.83元，并按照每日12054.79元标准向成都杜甫草堂文化发展有限责任公司支付逾期支付租金违约金（从2016年2月24日起，计算至成都草堂廊桥文化发展有限公司付清全部欠付租金之日止）； 二、成都草堂廊桥文化发展有限公司于本判决生效之日起三十日内以每日60273.97元标准向成都杜甫草堂文化发展有限责任公司支付逾期归还房屋违约金（从2018年4月25日起，计算至2019年4月26日止）； 三、判令成都草堂廊桥文化发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向成都杜甫草堂文化发展有限责任公司支付支付律师费损失100000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费226055.96元，由成都草堂廊桥文化发展有限公司负担。 如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  曾光勇 审判员  曹 洁 审判员  夏 伟 二〇一九年六月十九日 书记员  马 莉