广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终79号 上诉人（原审被告、反诉原告）：农璐妍，女，1986年2月8日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：凌晨，广西大腾律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许映生，男，1958年8月2日出生，壮族，住广西壮族自治区宁明县。 委托诉讼代理人：肖丽娟（系许映生妻子），住广西壮族自治区宁明县。 委托诉讼代理人：许国平，广西双贺律师事务所执业律师。 上诉人农璐妍因与被上诉人许映生房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2018）桂1422民初1103号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人农璐妍及其委托诉讼代理人凌晨、被上诉人许映生其及委托诉讼代理人肖丽娟、许国平到庭参加诉讼。本案因进行笔迹、指纹鉴定扣除审限三个月。本案现已审理终结。 农璐妍上诉请求：一、撤销宁明县人民法院（2018）桂1422民初1103号民事判决书；二、驳回许映生的诉讼请求；三、支持农璐妍的上诉请求：1．确认双方于2015年11月21日签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月6日解除；2．许映生退还租房押金10000元、订金1680元；3．许映生赔偿农璐妍的房屋装修损失133813元；4．许映生返还租金30000元。事实与理由：一、一审认定“农璐妍已支付租金至2017年11月20日，其应在2017年11月21日之前支付下一周年即2017年11月21日至2018年11月20日期间的租金60000元，但农璐妍至今未支付”错误。双方于2015年11月21日签订的合同约定：租期6年，从2015年3月1日至2021年3月1日止，每年租金60000元，从起租日开始每年支付一次租金，支付方式为本协议签订时支付，每满一周年支付一次。在合同签订当日起农璐妍就向许映生支付了租金60000元，及押金10000元、订金1680元，出于对许映生的信任，并没有要求其出具收到第一租期租金收据，但因押金及订金在租期届满后要返还，所以才要求许映生出具收到该两款项的收据。农璐妍租用许映生的房屋是用于开办幼儿园，因许映生不愿意协助农璐妍办理相关证照，所以在2017年3月1日第一租期届满后要求许映生配合办理相关证照，同时向许映生表示如果在2018年3月1日届满后仍未能办理相关证照的，农璐妍将解除合同不再继续租用，许映生对此口头答应配合，但要求农璐妍在支付第二租期租金的同时需预付第三租期2018年3月1日至2019年3月1日租金40000元，农璐妍为此于2017年3月4日两次共付8万元给许映生，许映生出具两份收据确认收到此款项，并于2017年4月1日以银行转账方式付给许映生两万元，为此，农璐妍已付清了第二租期租金6万元以及预付第三租期租金4万元。二、一审未确认本案合同已于2018年5月6日解除错误。在2018年3月1日第二租期届满后，经农璐妍向政府国土部门查证得知许映生的房屋属于违章建筑，故消防部门不予办理消防许可，农璐妍因此被迫停办。2018年4月农璐妍将相关物品搬离许映生房屋，并通知其解除合同，要求许映生办理交接手续，许映生得知农璐妍搬离物品后即接手房屋，但以各种理由未予办理交接手续，直至2018年5月6日，许映生通过手机短信方式通知农璐妍终止合同。许映生于2018年5月6日以手机短信的方式确认终止合同，并已实际收回了房屋，应当认定双方的合同已经解除。三、许映生的诉讼请求无事实依据，应予驳回。双方合同约定房屋总租期为2016年3月1日至2021年3月1日止，农璐妍已支付租金16万元，按每年租金6万元计算，农璐妍对于2018年11月前的租金已经付清，而双方在2018年5月6日解除合同，因此许映生起诉称农璐妍拖欠租金没有事实依据。四、农璐妍的反诉请求具有事实和法律依据，应当支持。1．双方签订的合同已于2018年5月6日解除；2．农璐妍已经支付租金16万元，已将2018年11月前的租金付清，而农璐妍实际租用至2018年5月6日，已多支付6个月的租金3万元应予退还；3．农璐妍租用许映生的房屋是用于开办幼儿园，按照规定需向相关部门申办相关许可等证照，对此许映生是明知的，在签订租房合同时也明确告知租房的用途是开办幼儿园，但许映生利用农璐妍经验不足，明知其房屋属于违章建筑，却故意隐瞒。因该原因农璐妍无法办相关证照，故要求解除合同合理合法，造成违约责任在于许映生，其对此应承担违约责任，农璐妍要求许映生赔偿经济损失133813元具有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，支持农璐妍的上诉请求。 许映生辩称，一、一审判决认定事实基本清楚，判决基本正确。但一审法院把10000元押金及订金1680元判决给农璐妍没有事实法律依据。二、农璐妍二审提交的证据第2、3项，不是新证据，许映生认可农璐妍已缴纳2016年11月21日至2017年11月21日的租金，由于不是新证据，法院不应采纳。三、农璐妍的上诉理由都是不实之词。1．农璐妍把起租日认定为2016年3月1日没有合同依据，也没有法律依据；2．农璐妍主张许映生不提供房屋产权证书，致使其未能办理相关证照也不符合客观事实，事实上，宁明县教育局已于2016年9月25日批准农璐妍办理月亮树幼儿园；3．许映生从来没有承诺帮助农璐妍办理消防许可、办理民办幼儿园等办学证照许可，但尽量按照承租人的要求，提供自己能够提供的材料；4．农璐妍伪造租金收条。农璐妍陈述在支付第二期租金时预付第三期租金40000元不是客观事实。四、农璐妍未按照合同第四条约定办理相关移交手续，主张合同已于2018年5月6日解除没有事实合同法律依据，5月6日，许映生要求农璐妍来办理终止合同，但是农璐妍没有来，也没有打扫房屋，也未将钥匙移交许映生，致使合同延续至起诉时未解除。五、双方签订的合同是乙方拟定的稿，经营超市及居住是承租人的意思表示。六、订金1680元，农璐妍已于第一期租金支付时抵作第一期租金，但许映生忘记是否已收回收条或者没收回收条，现在农璐妍手上仅有复印件，一审法院不应将这笔订金判决退给农璐妍，恳请二审法院予以纠正。七、农璐妍未依照双方签订的合同履行义务，理应支付租金并承担违约责任，应支付违约金。综上所述，农璐妍上诉无事实依据和法律依据，请二审法院驳回农璐妍上诉请求，判决农璐妍向许映生支付房屋租金、支付违约金及负担本案的诉讼费保全费，并纠正一审要求许映生将押金、订金退给农璐妍的判决。 许映生向一审法院起诉请求：1．农璐妍给付房屋租金60000元、违约金60000元，并从2017年11月21日起按年利率6%计算支付上述两项资金占用期间的利息至还清之日止；2．支付未交的水费273.27元，电费75.2元。 农璐妍向一审法院反诉请求：1．确认双方于2015年11月21日签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月6日解除；2．许映生退还房屋押金10000元、定金1680元；3.许映生赔偿农璐妍装修房屋的损失133813元。 一审法院认定事实：2015年11月21日，许映生作为甲方与乙方农璐妍签订《房屋租赁合同》，由农璐妍租用许映生位于宁明县楼房。其中，双方约定：租期6年，从2015年3月1日至2021年3月1日止，每年租金60000元，从起租日开始每年支付一次租金，支付方式为本协议签订时支付，每满一周年支付一次。若乙方不按时缴纳租金，甲方有权提前终止合同，收回房屋使用权，期满后甲方继续出租，在同等条件下乙方有优先承租权。合同第七条约定，在承租期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按合同总租金的10%支付给甲方违约金，所剩余的租金甲方不退还。合同签订前，农璐妍向许映生支付了1680元订金，合同签订后，农璐妍向许映生支付了10000元押金。随后农璐妍将承租的房屋进行一定的装修后开办了月亮树幼儿园，并如期交纳租金至2017年11月20日，此后的租金未支付。2018年4月29日，农璐妍叫人将该承租房内的相关物品搬离，并停办了月亮树幼儿园，但未补缴租金和将楼房钥匙交给许映生。2018年5月6日，许映生通过手机短信联系到农璐妍，并要求农璐妍三天内来协商终止合同事宜，但未果，遂向一审法院起诉。 一审法院认为，一、关于本诉。首先，许映生与农璐妍签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行义务。农璐妍辩称该合同无效的意见，没有法律依据，一审法院不予采纳。根据合同约定，农璐妍需要在租赁期间每届满一周年时支付下一周年的租金60000元，农璐妍已支付租金至2017年11月20日，其应在2017年11月21日之前支付下一周年即2017年11月21日至2018年11月20日期间的租金60000元，但农璐妍至今未支付，造成了许映生实际的租金损失以及利息损失，因此，许映生要求农璐妍支付以上期间的租金60000元并从2017年11月21日起按年利率6%计算支付利息至还清之日止于法有据，一审法院予以支持。其次，合同还约定，乙方擅自中途退租的，需按合同总租金的10%支付违约金给甲方。本案中，许映生主张合同约定的租期为十年，但从合同的第二条来看，该条款的前面部分确认的租期为六年，后面部分的具体时间段虽有修改到十年，但对于修改处没有捺印确认，农璐妍也不予认可，故对于许映生的主张，一审法院不予采纳，一审法院确认合同约定的租期为六年，总租金为360000元。因此，由于农璐妍未经许映生同意中途退租，构成违约，应按合同约定向许映生支付违约金36000元，但许映生要求农璐妍从2017年11月21日起按年利率6%计算支付违约金利息至还清之日止于法无据，一审法院不予支持。农璐妍于2018年4月29日搬离该出租房后，许映生并未接收使用或另外出租该房屋，其在水电部门的通知下于2018年5月21日补交的水费及2018年9月3日补交的电费应认定为农璐妍租赁期间产生的费用，故许映生要求农璐妍支付水费273.27元，电费75.2元，一审法院予以支持。 二、关于反诉。本案中，农璐妍于2018年4月29日搬离该出租房，许映生发现后于2018年5月6日通过手机短信联系到了农璐妍，并要求农璐妍三天内来协商终止合同事宜，否则向法院起诉。农璐妍表示无法回来处理，让许映生自己处理好了再将房屋出租给别人。因此，农璐妍认为双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月6日解除，请求法院予以确认。一审法院认为，许映生要求农璐妍三天内来协商终止合同事宜，但是农璐妍一直没有来协商解决，因为双方还就补缴租金、钥匙返还等事宜需要协商，农璐妍没有按照许映生的要求回来处理，不符合双方协商一致解除合同的条件，哪怕本案中的许映生可以行使合同的法定解除权，但其在2018年5月6日也没有行使，所以，案涉合同并未在2018年5月6日解除，对于农璐妍的该项反诉请求，一审法院不予支持。农璐妍认为许映生的房屋性质无法办理消防手续导致其无法正常开展幼儿园办学经营，无法达到租赁房屋的使用目的，许映生存在欺诈行为而构成根本违约，应赔偿其房屋装修损失。但通过双方2018年5月6日的对话可知，实际上农璐妍租赁该房屋开办的月亮树幼儿园已经经营了两年左右，但由于生源有限才无法继续经营。且农璐妍也没有证据证明许映生曾经承诺过提供办理消防许可的一切材料，故对于农璐妍的该项反诉请求，一审法院不予支持。对于农璐妍要求许映生退还押金和订金的请求，一审法院予以支持。但因农璐妍还需支付租金和违约金给许映生，因此，双方可在本判决生效后的履行过程中自行协商折抵。综上，许映生的诉讼请求和农璐妍的反诉请求部分有法律依据，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条规定，判决：一、农璐妍于本判决生效之日起十日内支付给许映生房屋租金60000元及利息、违约金36000元（利息计算：以60000元为基数，从2017年11月21日起按年利率6%计算支付至还清之日止）；二、农璐妍于本判决生效之日起十日内支付给许映生水费273.27元，电费75.2元；三、许映生于本判决生效之日起十日内退还给农璐妍押金10000元、订金1680元；四、驳回许映生的其他诉讼请求；五、驳回农璐妍的其他反诉请求。本诉案件受理费2706元，减半收取1353元，申请保全费1120元，由许映生负担270元，农璐妍负担2203元，反诉案件受理费1605元，由许映生负担129元，农璐妍负担1476元。 本院二审期间，双方当事人补充提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对农璐妍提交的证据，本院认定如下：1．对于农丹琴的证言，许映生对收到6万元租金的事实没有异议，由于许映生认可其收到6万元，故农丹琴证言中关于农璐妍将6万元租金支付给许映生的陈述客观真实，对该事实，本院予以认定；2．对于许映生出具的收条及建设银行凭祥支行的业务回执，许映生表示没有异议，对其证明效力，本院予以认定；许映生对肖丽娟出具的收条有异议，认为是农璐妍伪造的，并已经向本院申请指纹鉴定，对该份证据，本院将在下文中阐述；3．对于许映生、肖丽娟所持有的土地使用证、建设工程规划许可证，该两份证据并不能证实涉案房屋属于违章建筑的事实，对其证明目的，本院不予认定。对许映生提交的证据，本院认定如下：1．许映生提供的出租协议可证实其将涉案房屋出租给农璐妍曾出租给他人经营餐饮、酒吧的事实，对该事实，本院予以认定；2．消防安全检查合格证证实涉案房屋之前开办的宁明县乐都KTV会所取得了消防安全检查合格证的事实，但是该证与本案没有关联性。 本院审理过程中，农璐妍申请对2017年3月4日收款人为肖丽娟的收条中“肖丽娟”三字进行笔迹鉴定，许映生申请对2017年3月4日收款人为肖丽娟的收条中的指纹进行鉴定。本院依法委托广西正廉司法鉴定中心对上述事项进行鉴定，广西正廉司法鉴定中心分别作出桂正廉司鉴［2019］文鉴字第39号笔迹鉴定意见书和桂正廉司鉴［2019］痕鉴字第191号司法鉴定意见书，确认2017年3月4日收款人为肖丽娟的收条中“肖丽娟”三字与肖丽娟本人字迹一致，该收条中的两处指纹为肖丽娟本人指纹痕迹。故对收条，应予确认，可证实肖丽娟收到农璐妍交纳的40000元租金的事实。 许映生对上述鉴定结论有异议，并向本院申请重新鉴定，本院认为，本案的鉴定机构甄选程序合法，许映生也没有提供任何证据证实鉴定结论有失偏颇，故其申请重新鉴定不符合法律规定，应不予准许。对于许映生于2019年5月23日向本院提出的对2017年3月4日落款为许映生与肖丽娟的两份收条的形成时间是否一致、并对1680元定金收据的书写时间进行鉴定的申请，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”的规定，其申请已经超过法定期限，且该申请鉴定事项对待证事实无意义，本院亦不予准许。 对于当事人对一审判决认定事实的异议，本院分析认定如下：1．农璐妍认为一审认定租赁期限的起始时间错误，应该是2016年3月1日，本院认为，双方签订《房屋租赁合同》的时间是2015年11月21日，农璐妍提供的证据证实其第一次向许映生交纳租金的时间也是2015年11月21日，故可认定双方租赁期限的起始时间是2015年11月21日，其异议不成立，本院不予采信；2．农璐妍主张其已经支付了160000元租赁费，已将租金支付至2018年11月1日，本院认为，根据双方提供的证据及许映生自认的事实，可认定农璐妍前后共支付了160000元租赁费的事实，但是根据双方合同约定，租赁期限是6年，即2015年11月21日至2021年11月20日，年租金为60000元，从起租日开始每年付一次租金，且农璐妍第一次向许映生交纳租金是2015年11月21日，故租金应该从2015年11月21日开始起算，经计算，农璐妍已经支付租金至2018年7月20日，其主张已经支付至2018年11月1日的异议不成立，本院亦不予采信，一审判决关于租赁期限为2015年3月1日至2021年3月1日、农璐妍支付租金至2017年11月21日的事实认定错误，本院依法予以纠正；3．许映生认为租赁期限为10年，即2015年11月21日至2025年11月21日，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第二条明确约定租期6年，合同中书写的租赁期限有修改痕迹，且农璐妍也不予认可，故其异议不成立，本院不予采信。 对一审认定的其他事实，本院予以确认。 在本院审理过程中，由于一审判决对农璐妍要求许映生退还租房押金10000元、订金1680元已经作出处理，且其在一审反诉中并未提出要求许映生返还其房租30000元的请求，经本院释明，其不再重复主张要求许映生退还租房押金10000元、订金1680元并放弃要求许映生退还租金30000元的上诉请求。 本案的争议焦点是：1．合同的租赁期限如何认定，租赁合同是否已于2018年5月6日解除；2．农璐妍是否存在不按期交纳租金的违约行为，应否向许映生足额支付租金并支付违约金；3．农璐妍是否应该向许映生支付水电费；4．许映生是否存在交房不符合消防条件的违约情形，应否赔偿农璐妍的装修损失。 本院认为，许映生与农璐妍之间签订的《房屋租赁合同》是 双方真实意思的表示，不违反法律法规、行政规章的规定，也未侵害任何第三方利益，是合法有效的合同，合同条款对双方具有约束力。 一、对于合同的租赁期限如何认定，租赁合同是否已于2018 年5月6日解除的问题。如前所述，由于双方签订合同的时间是2015年11月21日，且农璐妍第一次向许映生交纳租金的时间是2015年11月21日，双方在租赁合同中又明确约定租赁期限为6年，从起租之日开始每年付一次租金，故应确定租赁期限是2015年11月21日至2021年11月20日；对于租赁合同解除的时间，本院审理过程中，双方均认可合同已经解除，农璐妍主张解除时间是2018年5月6日，许映生主张是一审开庭后其拿到房子钥匙的时间。本院认为，2018年5月6日，许映生发信息给农璐妍，要求其来办理终止合同的事宜，已经表达了解除合同的意愿，农璐妍回复信息也明确表示不再继续租赁，并表示许映生可以对外招租，视为其同意解除合同，结合农璐妍已交房屋租金到2018年7月20日的事实，本院确认双方的租赁合同解除的时间为2018年7月20日。 二、对于农璐妍是否存在不按期交纳租金的违约行为，应否 向许映生足额支付租金并支付违约金的问题。如前所述，双方的租赁合同于2018年7月20日解除，根据本案的有效证据及许映生自认的事实，农璐妍前后共向其支付了160000元租金，即农璐妍已经支付租金至2018年7月20日，无拖欠租金的情形；虽然其有不按时交纳租金的违约情形，但是双方在租赁合同中约定若承租方不按时交纳租金，出租方有权终止合同，收回房屋使用权，并未约定支付违约金，也没有约定逾期交纳租金的违约金的计算方式，所以许映生要求其支付剩余房租及按照剩余房租支付违约金的请求没有事实和法律依据，应不予支持。但是由于农璐妍在租赁期限内未经许映生同意擅自退租，其行为已经构成违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条“在承租期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按合同总租金10%的金额负责支付给甲方违约金”的约定，农璐妍应按照6年总租金360000元的10%向许映生支付违约金，即向许映生支付中途擅自退租的违约金36000元。由于违约金已经具有对违约方的惩罚性质，许映生要求支付违约金的利息没有法律依据，应不予支持。 三、对于农璐妍是否应该向许映生支付水电费的问题。根据 双方签订的《房屋租赁合同》第五条明确约定，承租方在承租期间，水、电、收视、电话、卫生、消防、税金及治安费用由承租方负责交纳，出租房不承担任何责任。故农璐妍应该对在租赁期间产生的水电费承担支付责任，由于其及时向水电部门交纳所欠交的水电费，许映生已经代其向水电部门补交了所欠的水电费，故其应向许映生支付所欠的水电费用。 四、许映生是否存在交房不符合消防条件的违约情形，应否 赔偿农璐妍的装修损失。根据双方在一审中提供的证据显示，许映生要求农璐妍来办理终止合同事宜时，农璐妍明确表示其之所以搬离房屋、结束租赁是由于没有生源，无法继续经营，并未提及无法办理消防手续的事实，根据谁主张谁举证的原则，当事人对自己的主张或反驳对方的事实有责任提供证据，不能提供证据或所提供的证据不足以证实其主张的，应承担举证不能的后果，农璐妍主张是许映生提供的房屋是违章建筑导致其无法办理消防合格方面的手续，但是其并未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的后果。相反，许映生提供了有效证据证实其已经取得建设工程规划许可证及土地使用证，涉案房屋在建设时也已经取得行政部门的审批和同意，故涉案房屋已经取得合法建设审批手续，农璐妍主张许映生提供的房屋为违章建筑、许映生已经构成违约的主张不成立。 许映生在答辩中要求二审法院撤销宁明县人民法院（2018）桂1422民初1103号判决其向农璐妍返还押金10000元、定金1680元的判项，但是一审判决后，其并未提出上诉，视为其服判息诉，对其该答辩意见，本院不予支持。 综上所述，农璐妍的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实有误，处理结果部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区宁明县人民法院（2018）桂1422民 初1103号民事判决第二项、第三项、第四项； 二、撤销广西壮族自治区宁明县人民法院（2018）桂1422民初1103号民事判决第五项； 四、确认许映生与农璐妍于2015年11月21日签订的《房屋租 赁合同》于2018年7月20日解除； 五、变更广西壮族自治区宁明县人民法院（2018）桂1422民 初1103号民事判决第一项为农璐妍于本判决生效之日起十日内向许映生支付违约金36000元； 六、驳回农璐妍的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应在本判决规定的履行期限内履行完毕，逾期不履行的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1353元，申请保全费1120元，由许映生负担1250元，农璐妍负担823元；反诉案件受理费1605元，由许映生负担129元，农璐妍负担1476元；二审案件受理费2203元，由许映生负担203元，农璐妍负担2000元；笔迹鉴定费1886.79元由农璐妍负担；指纹鉴定费3886.79元，由许映生负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨德清 审判员  韦金彪 审判员  杨凤莲 二〇一九年六月二十五日 书记员  黄海健