贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初4557号原告（反诉被告）:吕凤松，男，1978年3月7日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：敖军，贵州省贵阳市云岩区三桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：何笔秀，贵州省贵阳市云岩区三桥法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：吕作，女，1964年11月28日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告（反诉原告）：高方奎，男，1958年12月18日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上列二被告共同委托诉讼代理人：王成兰，贵州省贵阳市南明区市府法律服务所法律工作者。上列二被告共同委托诉讼代理人：高腾，男，1986年11月5生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系二被告之子。原告吕凤松与被告吕作、高方奎房屋买卖合同纠纷及反诉原告吕作、高方奎与反诉被告吕凤松房民间借贷纠纷两案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。吕凤松及其委托诉讼代理人敖军，吕作、高方奎共同委托诉讼代理人王成兰、高腾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告吕凤松向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与二被告于2010年11月25日签订的《房屋转让合同》合法有效；2.判令二被告立即协助原告将诉争房屋的不动产变更登记至原告名下（房屋价值60000元）；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告系亲戚关系，被告吕作系原告的姑妈，二被告系夫妻关系，被告于2009年因资金周转困难向案外人借款并用本案诉争房屋作为抵押。借款期限届满后，被告无力还款，便以55000元出售该房屋还债，但此时房屋因无法办理不动产变更登记手续无人购买，被告找到原告，请求原告以55000元购买该房屋，原告的55000元购房款是在被告指示下直接将35,000元支付给被告吕作的债权人，原告才从该债权人处取回诉争房屋产权，又将20000元支付给被告另一位占住房屋的债权人，其债权人才将房屋归还被告。之后，被告便将房屋及产权证交付给原告居住和保管。因双方均担心对方反悔影响亲戚关系，双方于2010年11月25日补签《房屋转让合同》一份，约定“甲方将贵阳市云岩区××楼××号建筑面积40.89平方米，房屋以伍万伍仟元转让给乙方，双方签字即日起生效，本合同具有法律效力。”二被告均在合同上签字，交房10年以来原告一直使用和管理此房屋，但现在该房屋增值，被告不但不配合原告办理该房屋过户手续，还干涉原告对该房屋享有的使用和收益权。为维护自己合法权益，原告诉至本院，请求如前。本诉被告吕作、高方奎共同辩称,第一，原告诉请没有法律依据，第一项诉请，被告认为2010年签订的合同是无效的；第二，被告认为该房屋无法变更到原告名下，合同目的是无法实现的：1.被告认为合同无效，涉案房屋不具备完全所有权，被告仅占66%的产权，其余34%是贵阳市园林局占用，同时该房屋至今没有取得土地使用证，本案合同签订仅被告一方签订，侵犯了另一位按份共有人的权利，被告没有单独处分的权利，系无权转让，转让无效，合同无效；第三，涉案房屋所在地址及卖价，原告方存在乘人之危，买卖条件不具备竞价条件，该房屋位于花果园，花果园在2010年开盘价是3800元/㎡，房屋具备的价值应该是155382元，但原告在被告处于经济十分困难、无法偿还借款时签订合同，这是不公平、不等价的；第四，由于不等价产生的合同并且该房屋只有66%的所有权，出售给原告需要经另一位共有人同意，且被告要从另一位共有人处买回剩余产权，被告才100%占有，但没有土地收益金还是无法占有，在全部手续办理完毕后才能将该房屋过户至原告名下，全部手续办下来也需20余万元，故以55000元出售该房屋是显失公平的，应属无效行为；第五，该房屋实际是借款抵押行为，但也是无效的，因为未经其他共有人同意。综上，房屋转让行为无效，请求驳回原告的诉请。反诉原告吕作、高方奎向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告与反诉原告于2010年11月25日签订的《房屋买卖合同》无效；2.反诉原告返还反诉被告借款55000元，反诉被告返还位于贵阳市云岩区××楼××、建筑面积40.89㎡的房屋；3.反诉被告按每月900元标准支付8年的房屋使用费共计86400元；4.本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2009年，反诉原告因资金周转困难向案外人借款55000元，借款到期后，反诉原告无法及时偿还借款，便请求具有亲戚关系的反诉被告代为偿还，并以位于贵阳市云岩区××楼××号，建筑面积40.89㎡的房屋作为抵押担保。反诉被告代反诉原告偿还了借款，反诉原告将房屋交由反诉被告保管，但未办理抵押登记。2010年11月25日，反诉原告再次经济困难，反诉被告手持一份《房屋买卖合同》要求反诉原告签字，如不签字反诉被告就要求反诉原告立即还款，无奈之下，反诉原告只好在该合同上签字。反诉原告认为，反诉原、被告双方非房屋买卖纠纷，而是代为偿还债务引起的抵押担保纠纷，双方签订的《房屋买卖合同》不符合一般合同生效要件，本案诉争的房屋买卖非反诉原告真实意思表示，且反诉原告未取得完全产权和土地使用证，对房屋只有使用权，该《房屋买卖合同》仅作抵押行为，且反诉被告未持续占有，也未作抵押他项权登记，反诉被告以抵押担保代为偿还反诉原告的欠款，在反诉原告处于经济困难的危急情况下，签订不具备出卖条件的《房屋买卖合同》，显然违反法律相关规定。恳请法院依法支持反诉原告的诉请。反诉被告吕凤松针对反诉辩称,房屋转让合同于2010年签订，内容不违反法律强制性规定，也不违反合同签订要件，请求驳回反诉原告的诉请。本院经审理认定事实如下：吕凤松与吕作、高方奎系亲属，吕作、高方奎系夫妻。1993年，吕作向贵阳市园林管理局购买了位于贵阳市××××号的公房一套，并陆续支付了购房款，后入住该房屋。1999年7月5日，因上述房屋进入房改房序列，吕作向贵阳市园林管理局、贵阳市住房制度改革小组领导办公室申请购买该房屋。同年8月6日，吕作与贵阳市园林管理局签订《贵阳市出售公有住房合同书》一份，约定由吕作购买上述房屋，后吕作于1999年10月26日取得位于贵阳市××××号房屋的所有权登记，房屋建筑面积为40.89㎡，该房屋产权证书“附记”中载明：“1.该房屋经市房改办批购买；2.原产权单位：贵阳市园林局；3.个人产权比例：66%；……”。此后，吕作因资金周转需要向案外人蒋进福借款，由于不能按时偿还借款，将上述房屋作为担保“抵押”给蒋进福，蒋进福遂入住该房屋，并住至2009年7月。期间，吕作请求吕凤松为其偿还欠蒋进福的借款，并同样约定以上述房屋作为担保“抵押”给吕凤松，由吕凤松暂时使用，待吕作偿还清借款后，再收回该房屋。2009年6月24日，吕凤松通过其父吕林基的银行账户取款66000元，使用该款项中的部分代吕作向蒋进福偿还了借款，同时吕作将上述房屋以55000元抵押给吕凤松。2009年7月，蒋进福将该房屋交付给吕凤松使用。之后，因吕作无力偿还吕凤松该55000元代偿款及借款，2010年11月25日，吕作、高方奎与吕凤松签订《房屋转让合同》一份，约定吕作、高方奎将上述房屋出售给吕凤松，售价为55000元。吕凤松于2009年7月起使用房屋至今，期间，吕凤松曾于2018年2月将该房屋出租给案外人刘小伟租住并收取租金至2019年3月，租金为900元每月。庭审中，吕作、高方奎提供数份《租房合同》，拟证明与上述房屋同地段的租金收效情况，并据此要求吕凤松支付房屋使用费；对此，吕凤松不予认可。案件审理过程中，经本院依法向原告释明，本案应系民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系，并询问吕凤松是否变更诉请，吕凤松明确表示坚持以房屋买卖合同进行诉讼，不变更诉请。本院认为，合法的合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几方面：一是双方是房屋买卖关系还是民间借贷关系；二是双方签订的《房屋转让合同》应如何认定；三是吕凤松能否要求吕作、高方奎办理上述房屋的产权转移登记手续；四是吕作、高方奎应否向吕凤松返还借款55000元，房屋是否应由吕凤松返还给吕作、高方奎，并由吕凤松承担房屋使用费。首先，关于双方是房屋买卖关系还是民间借贷关系方面。其一，吕作与蒋进福系民间借贷关系，吕作以上述房屋作为担保“抵押”交付给蒋进福，因不能偿还到期债务，该房屋由蒋进福居住；其二，因吕作不能偿还蒋进福借款，吕作请亲属吕凤松代为偿还，并愿以上述房屋担保“抵押”；其三，在吕作发出请求后，吕凤松同意替吕作向蒋进福代偿其借款，吕凤松系在替吕作偿还清蒋进福的借款后从蒋进福处接收房屋并使用的；其四，吕凤松接手该房屋之时，吕作、高方奎与吕凤松并未达成上述房屋的买卖一致意见；其五，在吕作不能偿还吕凤松的借款的情况下，双方签订《房屋转让合同》，并约定该房屋（40.89㎡）以55000元的价格出售给吕凤松，该价格折合1345元/㎡，而2010年11月贵阳市同地段的价格在4000元左右/㎡，由此，可知吕作、高方奎并非自愿出售该房屋给吕凤松，实质是因不能偿还到期债务，无奈以房抵债，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”之规定，虽双方签订有房屋买卖合同，但本案实质系民间借贷关系，应以基础关系即民间借贷关系进行处理，并驳回吕凤松以房屋买卖合同为由的起诉，又因吕作、高方奎以民间借贷纠纷为由提起了反诉，故不宜直接驳回吕凤松的起诉，应对本案实体进行审查，并据此作出判决。其次，关于双方签订的《房屋转让合同》应如何认定方面。其一，该房屋产权证书中明确记载：房屋原产权属贵阳市园林局，吕作个人产权比例为66%，吕作并非该房屋的完全产权人，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”、第一百零一条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”之规定，处分上述房屋应经贵阳市园林局同意，本案中，无证据表明通知了贵阳市园林局或已经贵阳市园林局同意出售该房屋，且在同等条件下，贵阳市园林局享有优先购买权，吕作转让该房屋的行为应属无效；其二，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，吕作转让上述房屋未经贵阳市园林局同意或追认，吕作对贵阳市园林局享有的上述房屋权利的处分属无权处分情形，该合同应认定为无效；其三，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，《房屋转让合同》的签订未经贵阳市园林局同意，贵阳市园林局系国有单位，其享有的上述房屋的权利系国家利益，该合同损害了国家利益，应属无效合同，因此，《房屋转让合同》应属无效合同。再次，关于吕凤松能否要求吕作、高方奎办理上述房屋的产权转移登记手续方面。因《房屋转让合同》已被依法认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”之规定，《房屋转让合同》自始无效，不具有约束力，吕凤松无权要求吕作、高方奎继续履行合同并协助其办理上述房屋的产权转移登记手续。最后，关于吕作、高方奎应否向吕凤松返还借款55000元，房屋是否应由吕凤松返还给吕作、高方奎，并由吕凤松承担房屋使用费方面。其一，关于吕作、高方奎应否向吕凤松返还借款55,000元，房屋是否应由吕凤松返还给吕作、高方奎方面，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，《房屋转让合同》依法被认定为无效后，吕作、高方奎从吕凤松处取得的55000元应予退还，且该55000元系吕作、高方奎向吕凤松的借款，吕作、高方奎理应退还，吕凤松亦应将上述房屋返还给吕作、高方奎；其二，关于吕凤松承担房屋使用费方面，因上述房屋系吕作、高方奎自愿交付给吕凤松使用，且吕作、高方奎使用吕凤松的借款长达近十年之久，未支付利息，吕凤松亦占有使用吕作、高方奎上述房屋近十年，本院酌情利息与房屋占有使用费相抵扣，故不宜再由吕凤松向吕作、高方奎支付上述房屋的占用使用费。综上所述，对吕凤松要求依法确认其与吕作、高方奎于2010年11月25日签订的《房屋转让合同》合法有效及要求判令吕作、高方奎立即协助其将本案诉争房屋的权属变更登记至吕凤松名下的诉请，本院不予支持。对吕作、高方奎要求判令确认其与吕凤松于2010年11月25日签订的《房屋买卖合同》无效的诉请，本院予以支持；对吕作、高方奎要求判令其返还吕凤松借款55000元，吕凤松返还其位于贵阳市云岩区××楼××、建筑面积40.89㎡的房屋的诉请，本院亦予以支持；对吕作、高方奎要求判令吕凤松按每月900元标准支付8年的房屋使用费共计86400元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、一百零一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认吕凤松与吕作、高方奎于2010年11月25日签订的《房屋买卖合同》无效；二、吕作、高方奎于本判决生效之日起十日内偿还吕凤松借款本金55000元；三、吕凤松将位于贵阳市云岩区××楼××号房屋（权证号：G17065云补发）于本判决生效之日起三十日内腾空并返还给吕作、高方奎；四、驳回吕凤松的本诉请求；五、驳回吕作、高方奎其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60元，减半收取30元，由吕凤松承担（已预交）；反诉案件受理费1176元，减半收取588元，由吕作、高方奎承担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年六月二十四日书记员 林小庆