江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初4123号原告：中国人民银行南昌中心支行，住所地：江西省南昌市东湖区铁街25号。统一社会信用代码:113600000145040073。负责人：张智富，该行行长。委托诉讼代理人：蔡曦炜，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕昆，江西豫章律师事务所律师。被告：江西丽人美容艺术职业技能培训学院，住所地：江西省南昌县蒋巷大道266号。统一社会信用代码：52360000F3772778XB。法定代表人：范冰冰。委托诉讼代理人：卢斌，该公司员工。委托诉讼代理人：邬荷花，该公司员工。原告中国人民银行南昌中心支行（以下简称人行南昌支行）与被告江西丽人美容艺术职业技能培训学院（以下简称丽人美容学院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民银行南昌中心支行委托诉讼代理人蔡曦炜、吕昆，被告丽人美容学院委托诉讼代理人卢斌、邬荷花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告人行南昌支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠租金人民币284000元（租金按合同约定标准计算，计算至2019年3月31曰止为人民币284000元）；2、判令被告向原告支付逾期支付租金违约金880.81元、擅自退租违约金24000元；3、依法判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2009年4月1日,原告与被告签订《房屋店面租赁合同》,约定：原告将位于抚河中路403号的店面出租给被告使用；租赁期限为五年,从2009年4月1日起至2014年3月31曰止；月租金16000元；被告应于每月5日前向原告支付当月租金，被告逾期支付租金，应按拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。上述合同于2014年3月31日到期后，原被告双方未续签书面的租赁合同，但是涉案房屋仍由被告占有、使用。2016年3月29日，原告与被告就涉案房屋签订《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，约定：被告承租原告坐落在南昌市抚河中路403号的房屋；租赁期限三年，从2016年4月1曰至2019年3月31曰止;2016年4月1曰至2017年3月31日，月租金17200元；2017年4月1日至2018年3月31日，月租金18400元；2018年4月1曰至2019年3月31日，月租金20000元；合同签订后七日内，被告向原告缴纳首季租金51600元，此后于每季度的首月5曰前向原告支付当季租金；拖欠租金累计两个月以上（含两个月）的,原告有权终止合同，收回房屋，被告应按照相当于当年租金总额的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的,被告还应负责赔偿直至弥补全部损失为止；被告如逾期支付租金，每逾期一日，需按合同日租金的千分之一向原告支付违约金;在租赁期间，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应向原告支付相当于当年租金总额10%的违约金。合同另对资产修缮责任、防火安全、免责条款等事项进行了约定。自合同签订后，被告占有、使用涉案房屋，2018年11月，被告在未通知原告的情况下，擅自退租且未支付合同约定的租金，经原告多次催要未果。为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉请。被告丽人美容学院辩称，一、2014年3月31日,我方与原告于2009年4月1日签订的租赁合同到期后，我方仍然按照前合同约定的租金金额向原告支付了租金，不存在无权占有的情况；二、我方按照合同的约定向原告支付租金，不存在擅自退租、拖欠租金的情况。我方退租系因原告于2018年6月26日电话告知我方：我方承租其房屋的用途与合同签订的用途不一致，要求我方退租。我方在2018年7月份多次与原告联系未果的情况下，于2018年8月将租赁房屋的钥匙邮寄给原告。故我方不存在擅自退租的情况。综上所述，原告的主张没有任何事实依据，我方不存在违约行为，不应承担任何违约责任。请求法院依法查清事实。本案当事人原告围绕诉讼请求依法提交了不动产权证明、《租赁合同》复印件两份等证据；被告丽人美容学院依法提交了租金减免报告、函、访客单、照片、邮件交寄单、通话录音、客户回单等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:坐落于南昌市西湖区里洲新村-1号房屋系原告人行南昌支行所有。因地址变更，南昌市西湖区里洲新村-1号实际地址为南昌市西湖区抚河中路403号。2009年4月1日，原、被告签订《房屋店面租赁合同》，约定：被告承租原告所有的位于抚河中路403号店面，本租赁物的功能为经营美容美发、足浴、咖啡、酒茶、中、西餐以及技术培训等原告经批准的经营项目；租赁期限为2009年4月1日起至2014年3月31日止，需续租的，被告在租赁期限届满前1个月书面提出，经原告同意后，原、被告双方对有关租赁事项重新签订租赁合同；月租金为16000元；被告应于每季度的每月5日前向原告支付当月租金等内容。合同期满后，原、被告双方并未续签合同，但被告一直占有、使用该租赁房屋。2016年3月29日，原、被告双方又签订了《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，约定：被告承租原告所有的位于抚河中路403号店面，本租赁物的功能为经营美容美发、足浴及技术培训等原告批准的经营项目；租赁期限为2016年4月1日至2019年3月1日止；2016年4月1曰至2017年3月31日，月租金17200元，2017年4月1日至2018年3月31日，月租金18400元，2018年4月1曰至2019年3月31日，月租金20000元；被告应在合同签订七日内，按照合同金额一次性向原告缴纳首季租金51600元，此后被告应于每季度的每月5日前向原告支付当月租金；拖欠租金累计两个月以上（含两个月）的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照相当于当年租金总额的10%向原告支付违约金；在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应向原告支付相当于当年租金总额10%的违约金；被告如逾期支付租金，每逾期一日，需按合同日租金的千分之一向原告支付违约金等内容。任何一方要求终止合同，应提前二个月与对方协商。嗣后，原告认为被告未足额缴纳租金，并多次向被告催收未果，故诉至本院。另查明，2018年7月18日，原告人行南昌支行致电被告丽人美容学院，告知其因租赁的店面经营项目与合同约定不符，故要提前收回店面；2018年7月20日，被告派出员工前往原告处洽谈退租事宜；2018年8月8日，被告将该租赁房屋钥匙寄回原告。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原、被告于2016年3月29日签订的《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》双方是否合意提前解除；二、被告是否拖欠原告租金;三、若被告拖欠租金，则违约金如何计算。1、关于原、被告于2016年3月29日签订的《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》双方是否合意提前解除的问题。原告诉称被告未经原告同意，擅自退租。被告则辩称是原告于2018年7月18日电话通知被告要提前收回店面。为此，被告提供了原告当时使用座机号码的设备归属单位证明及通话录音，对此本院予以采信。被告接到原告解约的通知后，动员涉案租赁房屋的商户搬迁，并于2018年8月8日将涉案租赁房屋钥匙退回原告。双方于2016年3月29日签订的合同中约定“任何一方要求终止合同，应提前二个月与对方协商。”且根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，原告通过电话告知被告需提前收回店面，被告在接到原告通知后，未表示异议，且动员涉案租赁房屋的商户搬迁，并将涉案租赁房屋的钥匙退回给原告，应视为原、被告双方协商一致提前解除合同。即该份《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》自被告退回钥匙之日起，合同解除。2、关于被告是否拖欠原告租金的问题。原告在庭审中主张，自2014年3月至2019年3月，被告应缴纳租金1067200元，实际缴纳租金783200元，故被告仍拖欠租金284000元。被告则辩称，2015年7月至11月，因抚河中路全面整修，导致经营惨淡，被告为此向原告申请减免租金，原告予以准许，并免除了2015年10月、11月租金，共计免除了32000元租金。被告最后一笔租金支付至2018年4月，自2014年3月至2018年4月期间的租金为847200元，减免租金32000元，应缴纳租金为815200，被告实际向原告亦支付815200元，故被告不拖欠原告租金。2014年4月1日至2016年3月31日期间，原、被告虽未签订书面的《租赁合同》，但被告一直占有、使用该涉案租赁房屋，原告并未提出异议。庭审中，原、被告双方亦认可此期间房屋租赁参照原、被告于2009年4月1日签订的《房屋店面租赁合同》，对此，本院予以认可。经原、被告双方庭后质证，原、被告双方主要对2014年3月、2014年4月、2015年10月、2015年11月的租金是否缴纳产生了争议。原告主张，被告于2014年12月19日缴纳的112000元租金，是自2013年8月至2014年2月租金，原告并未免除被告2015年10月及11月的租金，故争议的四个月租金被告均未支付，对此主张，原告未提供证据予以佐证。被告辩称，被告于2014年12月19日缴纳的112000元租金，是自2013年10月至2014年4月租金。被告于2015年11月24日向原告寄送了一份《房租减免申请报告》，申请原告减免2015年7月至11月的部分租金，对此主张，被告提供了一份自制的《实付租金记录表》及《房租减免申请报告》来证明。根据“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则，被告主张其于2014年12月19日缴纳的112000元租金包含了2014年3月、2014年4月租金，并提供了《实付租金记录表》来证明。该份租金记录表显示的支付租金的月份前后衔接恰当，应视为被告已初步完成了举证责任，原告应提出证据来证明其主张。本院多次向原告催告，但原告依旧未提交证据，应认定其举证不能。被告主张原告免除了被告2015年10月、2015年11月的租金，但仅能提供《房租减免申请报告》而未能提供原告的答复或者其他同意减免的证据，故对此主张本院不予采信，故被告尚欠原告2015年10月、11月租金共计32000元（16000元/月×2个月）。另依前述，被告应向原告支付租金至2018年8月8日，被告租金只支付到4月份，即被告尚欠租金65333元（20000元/月×3个月8天）。综上，被告尚欠原告租金合计97333元。3、关于违约金如何计算的问题。原、被告于2016年3月29日签订的《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》约定了在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应向原告支付相当于当年租金总额10%的违约金；被告如逾期支付租金，每逾期一日，需按合同日租金的千分之一向原告支付违约金等内容。如上所述，原、被告系双方协商一致解除合同，而非被告中途擅自退租，故对原告诉请被告应支付相当于当年租金总额10%的违约金，本院不予支持。原告诉请被告支付逾期支付租金违约金880.81元，本院予以支持。综上所述，原告对被告的诉请，符合法律规定的诉请，本院予以支持，其余诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告江西丽人美容艺术职业技能培训学院于本判决生效后十日内支付原告中国人民银行南昌中心支行租金97333元；二、被告江西丽人美容艺术职业技能培训学院于本判决生效后十日内支付原告中国人民银行南昌中心支行违约金880.81元；三、驳回原告中国人民银行南昌中心支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，减半收取2960元，由原告中国人民银行南昌中心支行负担1830元，由被告江西丽人美容艺术职业技能培训学院负担1130元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审判员  吴芳兰二〇一九年六月二十五日法官助理余慧敏书记员张圆