太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初4259号原告：祁玉英，女，1944年9月10日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：韩丽丽，山西佳镜律师事务所律师。被告：太原市小店区营盘街道狄村社区居民委员会，住所地太原市建设南路**，统一社会信用代码×××。法定代表人：王锋，主任。被告：山西凯狄投资有限公司，住，住所地太原市小店区建设南路**狄村村委会大楼一社会信用代码×××。法定代表人：王锋，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：杜宝宝，山西德为律师事务所律师。原告祁玉英与被告太原市小店区营盘街道狄村社区居民委员会（以下简称“狄村居委会”）、被告山西凯狄投资有限公司（以下简称“凯狄公司”）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁玉英的委托诉讼代理人韩丽丽、被告狄村居委会和凯狄公司的共同委托诉讼代理人杜宝宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告祁玉英向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告按照2017年《通知》的补偿方案为原告补齐差价共计692496元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年5月29日，二被告作为拆迁人与原告签订一份编号为000042号《狄村社区城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，分别约定了宅基地的补偿方式、补偿标准等条款，其中第九条约定“今后在我村城中村改造的过程中如发生拆迁补偿金额溢价时，按差价给予被拆迁人补偿。”合同签订后，二被告给原告进行了现金置换，但在2017年9月8日，二被告发出《通知》确定了新的置换补偿办法，导致原告与其他村民拥有同样的宅基地，但拆迁补偿金额却相差巨大。为此，原告多次与二被告进行协商调解，但二被告总以各种理由推托。无奈，原告特依据相关法律规定向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告狄村居委会、凯狄公司共同辩称，第一，二被告与碧桂园公司合作之前及之后，每分地补偿120万元的标准并未发生变化，原告称二被告确定了新的补偿办法并据此要求二被告补足所谓的差价无事实与法律依据。二被告与原告签订的《狄村社区城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，协议中约定补偿方式为货币+安置房+商业相结合，补偿标准为每分地120万。每分地补偿货币30万元+80平米安置房（80平米×5000元/平米=40万元）+60平米商业公寓（60平米×8333元/平米=50万元），每孔窑洞按照上述每分宅基地标准减半补偿。2017年8月，二被告与碧桂园公司、小店区政府签订了三方协议，确定了碧桂园公司为狄村社区合作开发商。无论碧桂园公司确定为狄村社区合作开发商之前还是之后，虽然二被告与居民约定有不同的补偿方式，但对于每分地补偿总金额120万元的标准并未变化。碧桂园公司进入后，为实现将居民手中的房屋收回，加价销售实现增值利润的目的，碧桂园公司愿将安置合同中房屋单价上浮回购居民手中将来的安置房，但该置换是碧桂园公司的商业运作模式，不代表二被告确定了新的补偿标准。现在要求置换现金的居民大部分仍留有部分房屋，在剩余部分宅基地补偿协议中，再次明确每分地补偿标准仍为120万元。第二，二被告在2017年9月8日下发的《通知》中仅告知尚有住宅、公寓、商业居民有置换全部或者部分现金的选择，并非确定新的补偿标准。2015年后半年，二被告与部分居民签订了拆迁安置补偿协议，协议约定每分地补偿现金30万元+80平米住宅（80平米×4500元/平米=36万元）+84平米公寓（84平米×5000元/平米=42万元）+10平米商业（10平米×12000元/平米=12万元），每分地补偿标准为120万元。在碧桂园公司确定为二被告合作开发商后，尚有住宅、公寓、商业房屋的居民，可选择置换成现金，但每分地补偿方式为货币+住宅+公寓+商业的模式以及补偿总金额为120万元的标准未变更，对此，对于置换部分现金仍有剩余安置房屋的合同中，约定每分地补偿方式标准与原协议约定一致，也可证实补偿金额并未溢价。原告所谓确定了新的置换补偿办法，实际为补偿了尚有住宅、公寓、商业居民的一种选择，居民可选择将房屋置换为现金，也可留有全部房屋。原告据此主张是所谓的“差价”无事实依据。第三，原告关于拆迁安置补偿协议约定的补偿内容已经履行完毕，原告将大部分安置房置换为现金，并已经领取了现金补偿及置换现金补偿款，不仅如此，原告还接受了二被告交付的“橄榄季”小区的现房安置，原告要求按照所谓的“新的置换补偿办法”补足差价，相当于解除已经履行完毕的合同，不论是从维护交易稳定性层面，还是原告解除原合同超过了一年解除权行使期间层面，其主张不能得到法院支持。根据二被告与原告签订的《狄村社区城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》以及《“橄榄季”商品房回购协议书》，原告获得货币补偿1857991.5元，安置房面积1226.29平方米，被告凯狄公司将其中的891.6平米安置房以5000元/平米的价格回购，原告据此获得4458000元货币补偿款。被告凯狄公司将原告剩余的334.69平米以“橄榄季”小区现房给予补偿，原告购买单价定为4500元/平米，二被告凯狄公司将500元/平米的差价退给原告，被告凯狄公司将现房配套费从现金补偿款中扣除。可以看出，原告与二被告有关房屋拆迁补偿的全部合同已经履行完毕。第四，退一步讲，即便“通知”为确定的新的标准，因置换现金的前提是尚有剩余未置换房屋，而原告已经将全部房屋置换为现金，其并无置换前提。另因原告已经将大部分房屋置换为现金，置换单价为5000元/平米，而“通知”所载置换住宅即安置房单价为5000元/平米，并无溢价。第五，原告在2015年之前已经拿到巨额现金补偿及现房，其投资收益及现房增值远远高于“通知”中房屋单价增值部分。包括原告在内的部分居民为二被告确定为较早拆迁对象，为能使拆迁早日完成二被告在与原告签订现金+房屋补偿方式协议后，就将原告房屋回购，原告及时获得现金补偿，按照2015年6月银行理财产品年化4.8%收益，计算到《通知》下达后，居民按照新的置换单价领取现金补偿的2018年4月份，原告现金补偿已增值13.6%，高于《通知》中房屋单价增值，对于二被告给予原告的现房补偿，2015年单价为4500元/平米，该小区现均价为8000元/平米，增值近100%也远远高于《通知》中房屋单价增值。第六，狄村社区大部分居民无法享受像原告等人在签订协议后获得全现金补偿及现房补偿，对二被告给予原告等人如此早、如此大的补偿不少居民意见很大。因二被告安置房至今仍未开工，不少居民需租房居住，为此开支较大，较之给予原告等人的补偿获得的收益明显不足，居民表示自己遭受了不公正待遇。如法院支持原告诉讼请求，为数较多的狄村社区居民表示将加剧不公平，居民将通过向法院起诉的方式要求二被告补偿因此造成的损失，届时可能引起群诉，并给太原市城中村改造带来诸多不确定因素。经审理，本院认定事实如下：2015年3月18日，太原市发布的《狄村社区城中村拆迁补偿办法（以审批后的方案为准）》，补偿办法为确认建筑物的合法性与非法性，然后根据宅基地面积，以每分地120万元进行补偿，即：现金+安置房+商业相结合的方式进行补偿，另加搬迁费、奖励。2015年5月29日，二被告狄村居委会、凯狄公司作为拆迁单位，原告祁玉英、梁福贵(梁福贵已去世，系祁玉英的丈夫)作为被拆迁人签订编号为狄村042和43的两份《狄村社区城中村改造房屋拆迁补偿安置协议（宅基地）》，协议均约定梁福贵、原告祁玉英位于狄村东13号的宅基地补偿方式采用货币+安置房+商业相结合的补偿方式。补偿标准为：按宅基地证载使用面积，即每分地现金30万元+80平米安置房（80平米*0.5万元/平米=40万元）+60平米商业公寓（60平米*0.8333万元/平米=50万元）补偿，总价为每分地120万元整；确定窑洞的合法性，按照窑洞的实际数量，即现金15万+40平米安置房（40平米*0.5万元/平米=20万元）+30平米商业公寓（30平米*0.8333万元/平米=25万元）补偿，总价为每孔窑60万元整。被拆迁人的安置房和商业公寓交房时若不想要，拆迁人按市场价回购。协议还约定今后在狄村城中村改造的过程中如发生拆迁补偿金额溢价时，按差价给予被拆迁人补偿。编号为042的《房屋拆迁补偿安置协议》约定宅基地证载面积为4.1**分，共安置：4.183分地*30万元/分地=1254900元（人民币），4.183分地*80平米/分地=334.64平米（安置房），4.183分地*60平米/分地=250.98平米（商业公寓）。奖励情况为：4.183分地*5平米/分地=20.92平米（安置房），4.183分地*10平米/分地=41.83平米（安置房）；搬迁费按照每分地500元、每孔窑250元标准，在五日内一次性付清，4.183分地*500元/分地=2091.5元（人民币）；被拆迁人合计补偿为现金1254900元+2091.5元=1256991.5元，安置房334.64+41.83=376.47㎡，公寓250.98+20.92=271.9㎡。并约定本协议不包括11-20006号宅基地上的4孔窑洞，4孔窑洞另签第43号协议。本协议公寓房全部置换为安置房，公寓房面积为零，安置房面积为829.62㎡。编号为43的《房屋拆迁补偿安置协议》约定宅基地证载面积为0分，共安置：4孔窑*15万元/孔窑=60万元，4孔窑*90平米/孔窑=360平米（安置房）。奖励情况为：4孔窑*9.1665平米/孔窑=36.67平米（安置房）；搬迁费按照每分地500元、每孔窑250元标准，在五日内一次性付清，4孔窑*250元/孔窑=1000元；被拆迁人合计补偿为现金600000元+1000元=601000元，安置房360+36.67=396.67㎡。2015年6月25日，原告祁玉英作为出卖人，被告凯狄公司作为回购人签订两份《“橄榄季”商品房回购协议书》，合同编号为KD006的协议约定回购人所认购的商品房回购面积为494.93平方米，该商品房按建筑面积计算，实际回购单价为人民币每平方米5000元，成交总金额为人民币2474650元，付款方式为一次性付款。合同编号为KD007的协议约定回购人所认购的商品房回购面积为396.67平方米，该商品房按建筑面积计算，实际回购单价为人民币每平方米5000元，成交总金额为人民币1983350元，付款方式为一次性付款。2016年6月25日，原告祁玉英领取拆迁补偿安置款5059000元，包含原告所涉两份拆迁补偿协议补偿给原告的现金补偿款和安置房（面积为494.93+396.67=891.6平米）置换为现金的金额。原告剩余的安置面积334.69平米从二被告处直接以购买的形式被安置了现房。2017年9月8日，二被告狄村居委会、凯狄公司以及太原市小店区营盘街道狄村社区党总支部委员会发布《通知》，通知有意愿的社区居民按照已签订的“狄村城中村改造宅基地征收安置补充协议”（以下简称：协议）可进行全现金置换，也可按照整分地或协议分地尾数进行置换。置换办法为协议内每分地剩余安置面积置换现金，即住宅80平米/分（4500元/㎡），公寓房84平米/分（5000元/㎡），商业面积10平米/分（12000元/㎡），置换后单价为：住宅5000元/㎡，公寓房5500元/㎡，商业15000元/㎡。被告提供了合同编号2015-02-0641，拆迁人为二被告，被拆迁人为王润贵、王志强的《狄村社区城中村改造宅基地征收安置补偿协议》，协议签订于2015年12月31日，宅基地证载面积为3.0**分，征收安置补偿标准为：1.住宅：80㎡/分（按4500元/㎡计算折合36万元/分），2.公寓房：84㎡/分（按5000元/㎡计算折合42万元/分），3.商业面积：10㎡/分（按12000元/㎡计算折合12万元/分）；4.现金补偿：30万元/分，搬迁费500元/分，合计30.05万元/分，补偿总价值为120.05万元/分。2018年1月11日二被告与王润贵又签订了《宅基地征收安置补偿协议（剩余部分）》，对剩余的2分地按照同样的标准进行安置。2018年1月11日，王润贵、范香林与被告凯狄公司、案外人山西碧桂园房地产开发有限公司联合项目指挥部签订《狄村社区城中村改造山西凯狄投资有限公司山西碧桂园房地产开发有限公司联合项目指挥部现金置换安置房协议》，约定王润贵所涉《宅基地征收补偿协议》（合同编号为狄村2015-02-0614）3.087分地的安置补偿，其中现金已补偿1205473.5元，住宅补偿246.96㎡，公寓补偿259.31㎡，商业面积补偿30.87㎡，在安置补偿中，现金补偿部分已自行领取，安置的住宅、公寓房、商业面积由本户自愿决定现金置换；现金置换价格为：住宅：按5000元/㎡计算，公寓房：按5500元/㎡计算，商业面积：按15000元/㎡计算。原告也提供了隐去协议号和被拆迁人姓名的《宅基地安置补偿协议》，与被告提供的王润贵的《宅基地安置补偿协议》出自同一版本，除具体数字外其他内容相同。原告主张2017年9月8日，二被告狄村居委会、凯狄公司以及太原市小店区营盘街道狄村社区党总支部委员会发布的《通知》以及王润贵等人签订的《宅基地安置补偿协议》中约定的安置补偿标准高于二被告给付其的安置补偿标准，要求补足差额部分。上述事实，有原告提供的《狄村社区城中村改造拆迁补偿办法》、《狄村社区城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》、《拆迁补偿安置协议》、《通知》、《现金置换安置协议》、宅基地现状照片，被告提供的《“橄榄季”商品房回购协议书》、收条、现金付出凭证、信用社回单、王润贵和王志强的《宅基地征收安置补充协议》、《现金置换安置房协议》，及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是原告祁玉英与二被告签订的《狄村社区城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，与王润贵等狄村其他居民签订的《宅基地安置补偿协议》约定的安置补偿标准是否存在差价；2017年9月8日二被告发布的《通知》是否提高了拆迁安置补偿标准，二被告是否应该向原告补足差价。首先，原告与二被告签订的《狄村社区城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》约定的宅基地拆迁补偿标准为每分地现金30万元+80平米安置房（80平米*0.5万元/平米=40万元）+60平米商业公寓（60平米*0.8333万元/平米=50万元）补偿，总计为每分地120万元整，另外搬迁费按照每分地500元标准补偿，补偿标准总计为每分地120.05万元，另有按时搬迁的奖励；王润贵等人与二被告签订的《宅基地安置补偿协议》所约定的拆迁补偿标准为：1.住宅：80㎡/分（按4500元/㎡计算折合36万元/分），2.公寓房：84㎡/分（按5000元/㎡计算折合42万元/分），3.商业面积：10㎡/分（按12000元/㎡计算折合12万元/分）；4.现金补偿：30万元/分，搬迁费500元/分，计30.05万元/分，补偿总价值为120.05万元/分。两份协议拆迁补偿标准相同。其次，王润贵等人与二被告后期签订协议所约定的拆迁补偿标准与原告与二被告所签订拆迁补偿协议所约定的拆迁补偿标准总价均为120.05万元/分，其中现金部分和搬迁费的拆迁补偿标准两份协议相同，差别在于原告所签订的协议中约定每分地补偿安置房（80平米*0.5万元/平米=40万元）+商业公寓（60平米*0.8333万元/平米=50万元）=90万元/平米，而王润贵等人所签订的协议中约定每分地住宅（80㎡*4500元/㎡=36万元/㎡）+公寓房（84㎡*5000元/㎡=42万元/㎡）+商业面积（10㎡*12000元/㎡=12万元/㎡）=90万元/㎡，原告在拆迁补偿中选择了现金补偿+安置房补偿，未选择商业公寓形式的补偿，且补偿给原告的安置房已于2015年6月25日由被告凯狄公司以5000元/平米的价格回收，回收价格与王润贵等人所签订的协议中约定的拆迁补偿标准中的安置房（住宅）价格不相同，2017年9月8日二被告发出的《通知》中置换办法为住宅4500元/㎡置换后变更为住宅5000元/㎡，该价格与原告所签订的《狄村社区城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》所约定的5000元/㎡的安置房（住宅）、以及原告置换安置房（住房）的价格相同。最后，2017年9月8日二被告发出的《通知》所涉及的公寓房面积和商业面积，原告所签订的拆迁补偿协议并未涉及，原告的《狄村社区城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》在上述《通知》发出前已履行完毕，原告不存在还有可置换的住宅、公寓及商业面积。综上，原告的宅基地均以现金和现房的方式安置，合同已履行完毕，其所主张的拆迁补偿标准差价也并不存在。故原告主张《通知》系提高补偿标准据此要求二被告补足差价，理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告祁玉英的诉讼请求。案件受理费减半收取6362元（原告已预交），由原告祁玉英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘志霞 二〇一九年六月二十五日书记员 张 玮