吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初825号原告：张凯，男，满族，1994年1月18日出生，住北京市朝阳区。被告：吉林省九新实业集团房地产开发有限公司，住所地：吉林经济技术开发区。法定代表人：朱庭军，总经理。委托诉讼代理人：郑硕，该公司运营经理。委托诉讼代理人：刘成双，吉林万璋律师事务所律师。原告张凯与被告吉林省九新实业集团房地产开发有限公司（下称九新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张凯，被告九新公司委托诉讼代理人郑硕、刘成双均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凯诉称：诉讼请求：1、请求法院判令被告为原告办理商品房的房屋所有权转移登记手续。2、请求法院依法判令被告赔偿原告违约金102658.94元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月9日，原告与被告签订合同编号为JXDC-0986的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：将被告位于九站松花江北路西侧的九新雾凇水岸（建设工程规划许可证号为吉市建规字（2011）开126号，施工许可证号为220204201203190301）号的××楼房屋以229344元价格出售给原告。原告于2011年11月11日前按九新雾凇水岸商品房内部认购协议约定全额支付购房款，被告于2011年11月11日交付该商品房。根据合同编号JXDC-0986的《商品房买卖合同（预售）》第九章第二十条第二款约定：“因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之起无日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付部分），并自买受人补款之日起按照无%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之无的违约金。”房屋交付后原告多次联系被告要求依合同约定办理房屋所有权转移登记手续，被告均以各种理由予以拖延、搪塞。至原告起诉之日起，已长达7年零3个月未办理房屋所有权转移登记手续，此行为严重损害了原告的合法利益。依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合作和解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房卖卖合同约定的办理房屋所有权等级的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照相关法律规定，房屋实际交付时间为2011年11月11日，依法延后90日后违约时间为2012年2月9日至原告起诉之日，即2019年2月19日，违约事件长达7年零10天。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。目前逾期贷款利率为6.37%--7.35%。故违约金为229344（本金）*6.37%（逾期贷款利率）*7.027（违约时间）=102658.94元。综上，依据相关法律规定，请求法院依法判定被告为原告办理该商品房的房屋所有权转移登记手续，赔付原告违约金102658.94元，同时请求法院依法判令被告赔付违约金金额计算至被告办结该商品房的房屋所有权转移登记手续之日止。以维护原告的合法权益。九新公司辩称：被告一直在给原告办理房屋产权手续，预计在2019年年底之前可以办理完毕，所以原告诉请第一条我方同意。但我方不同意支付违约金。理由：1、讼请求已经超过了诉讼时效。根据《民事诉讼法》相关规定，原告应当自知道或者应当知道起2年内主张其权利受到侵害，本案中原告的请求明显超过了这一时效。2、合同第20条也明确约定，违约金为无，并没有对什么时间办理完毕房屋产权手续进行约定。3、被告一直未办理成功房屋产权手续，是因相关行政部门，一直未对原告方所购房屋的分项验收，才导致产权手续无法办理，故原告的第四项诉请我方不同意承担。经审理查明：2011年11月11日原告父亲与被告就案涉房屋签订了《前期物业服务合同》，2014年9月24日原、被告双方签订了《九新*雾凇水岸商品房内部认购协议》，2016年4月9日，原、被告双方又签订了《房屋买卖合同（预售）》，双方约定被告将位于九站松花江北路西侧的九新雾凇水岸（建设工程规划许可证号为吉市建规字（2011）开126号，施工许可证号为220204201203190301）号的1号1单元703房屋以229344元价格出售给原告，原告已支付全部房款，且被告于2016年5月12日为其出具发票号码00002906的销售不动产统一发票（自开）。该房屋于2011年11月11日交付给原告，但被告至今未能协助原告将房屋所有权转移登记手续办理完毕。认定上述事实的证据有：1、契税收据一张；2、维修基金收据一张；3、发票号码00002906的销售不动产统一发票（自开）；4、《房屋买卖合同（预售）》；5、《九新*雾凇水岸商品房内部认购协议》；6、《前期物业服务合同》；7、取暖费收据一张、物业费收据一张；本案争议焦点问题：被告是否应支付原告违约金。本院认为：一、商品房房屋买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同。本案原、被告双方基于真实的意思表示签订了《九新*雾凇水岸商品房内部认购协议》、《房屋买卖合同（预售）》，且不违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同成立并生效，二者之间形成了房屋买卖合同关系。原告主张被告受其委托办理房屋所有权转移登记，但二者在《房屋买卖合同（预售）》中约定：双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定：预售房屋购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权变更登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。故被告对于原告办理房屋所有权转移登记只具有协助的义务，而不是代为办理的义务，原告对与被告之间的委托关系也无证据证明，因而二者不存在委托关系，但被告应履行协助原告办理房屋所有权转移登记的义务。二、关于本案诉讼时效问题。原、被告双方之间成了合法有效的房屋买卖合同，该合同为双务合同，买受人一方有支付全部房款的义务，出卖人一方有交付房屋并转移所有权的义务。本案原告已经履行了支付房款的义务，被告也应该履行相应的义务。房屋所有权的转移我国采用登记生效主义，房屋所有权必须经过依法登记才能发生转移。本案被告自交房之后，不积极履行自身义务协助原告办理房屋所有权转移登记手续，已对构成违约。原告支付全部房款并合法占有房屋，被告的违约行为给原告对房屋的合法权益造成了持续性侵害，诉讼时效应自侵害行为终止之日起算，被告至今仍未协助原告办理房屋所有权转移登记，故本案未超过诉讼时效。三、关于被告是否应支付原告违约金的问题。原、被告双方在《房屋买卖合同（预售）》中第二十条约定：“（二）因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之起无日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付部分），并自买受人补款之日起按照无%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之无的违约金”。双方在合同中并无约定办理房屋所有权转移登记的期限与逾期办理的违约金，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出当事人另有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”本案原告父亲张成生于2011年11月11日，同被告签订了《前期物业服务合同》，物业合同由业主或者物业使用人与物业公司签订，且按照通常交易习惯，物业合同通常在房屋交付之时或者交付后签订，故可推定房屋交付时间为2011年11月11日，自房屋交付起90日为2012年2月9日。案涉房屋自交付至今尚未办理房屋所有权转移登记，是原因被告未履行相应的协助义务。虽被告主张是因行政机关未对房屋的分项验收致使无法办理，但其并未提供证据证明，亦无法因此认定其已经履行了相应的协助义务，因而被告应对原告至今无法办理房屋所有权转移登记应承担违约责任。关于违约金的计算标准，原、被告双方并无约定，但根据法律规定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，被告应自2012年2月10日起至2019年2月25日（起诉之日）止，以已付购房款总额229344元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张按年利率6.37%计算，支付违约金102944.92元，原告请求被告支付违约金102658.94元，是对自己权利的处分，应予支持。且被告应支付自2019年2月26日起至房屋所有权转移登记办理完毕之日止，以229344元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：一、被告吉林省九新实业集团房地产开发有限公司自本判决生效之日起协助原告张凯办理房屋所有权转移登记至办理完毕之日止。二、被告吉林省九新实业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张凯支付违约金102658.94元，并支付自2019年2月26日起至房屋所有权转移登记办理完毕之日止，以229344元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。三、驳回原告张凯其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元，被告吉林省九新实业集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 马学彦 二○一九年六月二十五日书记员 许柏松