太原市万柏林区人民法院   民事判决书   （2019）晋0109民初821号   原告（反诉被告）：周涛，男，1982年12月21日出生，汉族，无业，住太原市。公民身份证号：×××.   委托诉讼代理人：郭常云，北京（盈科）律师事务所律师。   被告（反诉原告）：李茜，女，1966年1月25日出生，汉族，无业，住太原市.   委托诉讼代理人：康杰，山西驰晋律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王杰，山西驰晋律师事务所实习律师。   第三人：太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地太原市杏花岭区桃园北路190号1幢12层。统一社会信用代码：×××.   法定代表人：李黎，职务总经理。   委托诉讼代理人：雷艳丽，女，1991年7月9日出生，汉族，太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司员工，住太原市万柏林区万科金域国际2号楼1单元502.   委托诉讼代理人：郜冬萍，女，1972年10月15日出生，汉族，太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司经理，住太原市小店区平阳路西巷27号电子器材厂宿舍2号楼2单元201。   原告（反诉被告）周涛与被告（反诉原告）李茜、第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周涛及其委托诉讼代理人郭常云，被告（反诉原告）李茜的委托诉讼代理人康杰、王杰，第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人雷艳丽、郜冬萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告周涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，交付房屋并将房屋产权过户至原告名下。2、判令被告赔偿违约金95000元，并应当支付至被告间房屋过户至原告之日止。3、判决被告按房屋成交价款的10%向原告支付违约金95000元；4、判决被告向原告双倍返还定金40000元；5、判决被告按房地产价款千分之零点4按日向原告支付逾期交房滞纳金73340元，并应当支付至其实际交付房屋之日止；6、判决被告承担本次交易服务佣金22562.5元；7、判决被告向原告支付其他各项损失90920元。上述金额共计4168225.5；8、请求依法判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年1月15日在中介公司太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）的见证下签订了《购房交易合同》及《补充协议》，约定原告购买被告所有的位于太原市小店区长治路130号4栋2单元6层0609号房屋，房屋价款为95万元，原告先付2万元定金。被告知晓并同意原告以商业贷款方式购买此房屋，并积极配合办理相关手续。合同约定，任何一方不得无故拖延，否则每天支付千分之零点四的违约金。按照太原市商业贷款的相关规定，原告选择渤海银行办理房屋商业贷款。原告于2018年4月19日将房屋首付款53万元存进渤海银行后，银行告知原告贷款已通过审批，需要原被告双方提供相关资料，被告拒不提供相关证件，原告通过中介公司我爱我家房地产经纪有限公司发送告知函，请被告在收到函件之日起三日内提交相关资料，配合原告办理贷款手续。但被告在收函后，以各种理由推脱，现原告要求被告继续履行合同并支付违约金。   被告李茜辩称，1、原告延迟履行合同主要义务，经被告多次催告至今未果构成根本违约。2、原被告双方《补充协议》有明确的约定，原告作为先履行义务的一方，时至今日仍未向被告支付首付款，原告违约在先，被告不应承担任何违约责任。原告主张的第二、三、四、五项违约金于法无据。原告在自己没有能力履行办理贷款的义务情况下，毫无支付房款的意向，既无事实依据，也无法律依据，应予以驳回；3、针对第六项诉求，本院一审的时候已查明；4、第七项诉求于法无据，予以驳回。   第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司辩称，1、2018年原告与第三人共同向被告发送通告事实属实；2、针对原告的诉求，第三人尊重法院判决；3、我们作为中介费促成双方签订合同，已经履行完毕服务。2018年1月15日原被告签订交易合同及成交确认书，证明我们已经履行完居间服务；4、房屋买卖协议及补充协议，均是原、被告双方签订的。由于原告是商业的贷款，商业贷款由银行审批而定，由此首付款金额无法确定。第三人并未欺瞒交易，一直在积极履行居间服务及义务。   反诉原告李茜向本院提出反诉请求：1、请求依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》；2、请求依法判令反诉被告支付的2万元定金不予退还；3、请求依法判令反诉被告承担本诉与反诉的诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年1月15日在太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（简称我爱我家）的见证下签订《房屋买卖契约》及《补充协议》，在房屋买卖协商过程中及签订协议时，反诉原告曾反复明确的向反诉被告及我爱我家表示以低于市场行情价格将此房屋出售的原因是反诉原告急需资金在海南购房，因此反诉原告要求被反诉被告务必于2018年3月6日前支付全部房屋价款，反诉被告当时认可该义务履行期限，承诺在该期限内通过银行贷款方式支付全额购房款。然而在双方签订合同后，反诉被告拖延办理相关手续，反诉原告于2018年2月-3月期间多次催促反诉被告履行义务，但是由于反诉被告没有及时付清房款，导致反诉原告没有足够的购房资金在海南购房，致使合同目的不能实现，双方签订的合同已失去了履行的意义。另据反诉原告了解，反诉被告是外地户籍，其购买反诉原告的房屋是其家庭在太原市的第三套住房。根据太原市的限购政策，反诉被告不具备办理贷款的条件，无法继续履行协议，协议应予解除。   反诉被告周涛辩称，1、反诉原告无权解除合同，因不具有法定解除和约定的条件。2、反诉原告在签订合同前和之后都没有提出过要求被告在规定的3月份支付购房款。在后期提出来房屋款项的支付需要书面的形式通知，反诉被告同意。但反诉原告并未按约定程序并在合同签订时提出，且未取得反诉被告同意，因此，反诉原告对于付款时间的变更，不发生约束反诉被告的合同效率。3、双方签订的契约及协议均是根据买卖双方的合议签订的并非格式合同；4、双方在2018年1月15日签订契约及协议时太原市并未出台相关限购政策。限购政策是在2018年5月4号正式实施，因此双方签订的合同真实有效，反诉被告享有在太原市购买房屋的资格。5、双方签订的契约及协议约定明确具体，现仍可继续履行。   第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司辩称，不是反诉被告未支付首付款，而是银行没有通过，所以后续没有支付首付款。   原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年1月15日，原告周涛（乙方）与被告李茜（甲方）在太原市府西街新建路口第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司签约中心签订了《房地产买卖契约》，合同约定由乙方购买甲方位于太原市小店区长治路130号4幢2单元6层0609号房屋，产权证号为：并字第XXXX号；房屋总价款为95万元；付款方式：剩余房款向银行申请按揭贷款，需甲方配合办理；违约责任：乙方中途悔约，不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，应在悔约之日起叁个工作日内将定金退还乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期付清购房款；或甲方不能按期交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之零点肆的滞纳金；办理房地产过户手续所需缴纳的税费由乙方承担。同日，双方又签订了《补充协议》，协议第五条付款方式约定：乙方以商业贷款形式购买此房屋。甲方知晓并同意乙方以商业贷款方式购买此房，并积极配合办理相关手续，甲乙双方需于合同签订后五个工作日内，开始办理银行贷款审批申请手续。贷款审批金额以贷款机构最终审批为准。第十一条房屋交付时间约定为2018年6月30日。当日，原被告与中介公司签订了《成交确认书》，确认原告周涛应付房屋成交价格的2.5%即23750元作为服务佣金，购房定金约定为2万元。上述合同签订当日，原告向被告支付定金2万元，向第三人支付服务佣金22562.5元。庭审中，原告及第三人均未提交办理银行贷款的相关手续。2018年1月26日、2018年3月12日，该房屋分别进行了二次挂牌。2018年4月19日，原告向渤海银行存入首付款530000元，并在银行办理剩余购房款的商业贷款。2018年5月4日原告与第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司向被告发送《告知函》一份，要求被告配合原告办理银行贷款事宜，并告知被告不履行合同的法律后果。2018年5月5日，该公司工作人员通过短信方式向被告送达了《房屋交易合同告知函》要求其履行相应义务，协助原告办理相应过户手续。2018年5月19日，第三人短信告知被告，原告全款购房事宜。庭审中，被告表示未收到短信。2018年5月31日，被告分别向原告与第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司发送《告知函》一份，主要内容为由于原告未能在被告要求签订合同后的四十至五十日内全部支付购房款，故被告提出解除合同。2018年5月1日原告通过中介公司知道被告有不愿出售房屋的意向，2018年5月31日原告收到被告以短信方式解除合同的《告知函》。同时，被告自述出售房屋的原因为计划在海南购买房屋。原一审中原告提供的太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司店经理“郜冬萍”与经纪人“田培茂”证言：“郜冬萍”陈述在签订房屋买卖合同后，被告确实提出过急用钱，要求公司能够在四十至五十日内将房屋出售，并拿到购房款。“田培茂”陈述在合同签订后，被告有催促原告尽快付款。现第三人委托诉讼代理人郜冬萍对其证言中支付时间不予认可。   本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。2018年1月15日，原告周涛与被告李茜签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》合法有效，双方应严格履行合同中确定的各项权利义务。本案中，原被告虽然在合同中约定了除定金以外的剩余购房款系通过办理银行贷款的方式支付，但合同与补充协议中并未明确指出贷款机构名称、贷款具体金额、贷款后的剩余购房款的支付方式和期限，且未达成补充协议，造成双方在履行合同的过程中产生争议。由于上述两份格式合同均由太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司提供，其作为居间方在积极促成原被告交易的过程中，没有充分了解和完全转达出售方与购买方的真实意愿。原被告于2018年1月15日签订合同后，原告于2018年4月19日才将首付款打入银行账户，并通知被告配合办理银行贷款手续，致使双方纠纷产生。由于原被告对约定购房款支付的方式较为宽泛笼统，该约定内容存在诸多不确定因素。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原被告双方未在合同约定的合同签订后5日内依约办理银行贷款审批事项，依据标的物的两次挂牌交易的行为，可以认定挂牌权利人被告已提交相关手续。原告在长达三个月的时间内未依约办理审批事项，也未积极交付首付款，致使合同目的无法实现。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司作为居间人，在格式合同中未确定履行期限后，应依法采取合理方式，依照交易习惯促使双方履行合同义务。第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司未积极应对，合理处理双方争执，未如实向委托人原告报告双方的真实意愿，居间合同虽已成立，但房屋买卖合同的后续服务及原被告双方交易均未完成，因第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司履行合同瑕疵造成的后果应由其承担，第三人收取的服务佣金应予返还委托人。2018年5月31日，原告以书面通知的方式向被告提出了解除合同，根据合同法的规定该合同自通知到达对方时解除，故原被告签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》予以解除，被告应当退还原告已收取的定金20000元。由于造成合同无法继续履行的原因不可归责于原被告双方，故对于原告提出要求被告继续履行合同，并支付违约金、赔偿损失的本诉请求，不予支持。关于反诉原告提出要求解除合同及补充协议的反诉请求，符合法律规定，予以支持。但对于其提出不予退还定金的反诉请求，其陈述理由不足，无法律依据，不予支持。   综上所述，原被告签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》予以解除，被告返还原告定金20000元。原告提出的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。反诉原告提出的解除合同以外的其他反诉请求，因其提供证据不充分，不予支持。第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司应返还原告服务佣金22562.5元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第四百二十五条规定，判决如下：   一、驳回原告周涛的诉讼请求。   二、反诉原告李茜与反诉被告周涛于2018年1月15日签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》予以解除。反诉原告李茜于本判决生效之日起三日内退还反诉被告周涛定金20000元。   三、第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司于判决书生效之日起三日内返还原告周涛服务佣金22562.5元。   四、驳回反诉原告李茜的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费7552元，由原告周涛负担2517元，被告李茜负担2517元，第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司负担2518元。反诉案件受理费150元，由反诉原告李茜负担50元，反诉被告周涛负担50元，第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司负担50元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 任向军   人民陪审员 吕开珍   人民陪审员 石志荣     二○一九年六月二十七日   书 记 员 刘 菲