湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终738号上诉人(原审被告)：株洲和信丰田汽车销售服务有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区株洲大道**。法定代表人：陈坤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐建锋，男，1979年5月6日出生，汉族，住河北省唐山市滦县,系公司员工。被上诉人（原审原告）：赵桂林，男，1963年5月30日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：蔡三军，湖南顺杰律师事务所律师。上诉人株洲和信丰田汽车销售服务有限公司（以下简称株洲和信丰田公司）因与被上诉人赵桂林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2018）湘0223民初13733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。株洲和信丰田公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵桂林的诉讼请求或将案件发回重审；2.本案的诉讼费用由赵桂林负担。事实和理由：1.一审判决程序违法。双方在租赁合同中约定由合同签订地，即河北省滦州市人民法院管辖。上诉人在答辩中就提出管辖权异议,一审法院拒绝依法作出裁定，而在一审判决中确认具有管辖权,属于程序违法。2.赵桂林在一审中未提交涉案房屋是否取得建设工程规划许可证的证据，租赁合同应为无效。3.租赁合同于2017年6月30日到期，上诉人已于2016年9月份已将房屋交还对方。一审判决根据《交付房屋确认书》认定返还房屋时间系认定事实错误。双方在交接房屋时口头约定，在不恢复原状的情况下双方共同找承租人接收该房屋，最终是因价位问题未促成才促使其他人未继续承租该房屋，上诉人无需支付合同到期后的占有使用费。4、其公司不应承担律师费6000元。该费用不属于被上诉人必须支出的费用，应由被上诉人自己承担。赵桂林辩称：1.一审程序并不违法。株洲和信丰田公司并未在提交答辩状期间提出管辖权异议，况且管辖协议违反不动产专属管辖的规定，一审法院作为不动产所在地具有专属管辖权。2.涉案房屋已经取得建设工程规划许可证，本案房屋租赁合同有效。3.双方所签租赁合同约定了上诉人在租赁期结束后有恢复房屋原状的义务，上诉人在租赁期到期后没有腾空房屋、并将房屋恢复原状，直至起诉后经一审法院督促才恢复原状并签署《交付房屋确认书》，确认房屋交付的时间。双方从未口头约定无需恢复原状，被上诉人多次向上诉人发出《门面到期告知书》、《律师函》催促其尽快恢复原状，交付房屋前产生的占有使用费应由上诉人承担。4、双方合同约定主张权利、维护权利、解决争议相关的全部费用支出由败诉方承担，故律师代理费应由上诉人承担。赵桂林向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付同乐湖第二、三号门面自2017年7月1日至2018年8月17日期间的物业管理费5680元和2018年8月17日前发生的水费297元。2、判令被告向原告按年租金34000元/空的标准支付自2017年7月1日至2018年8月17日期间同乐湖第二、三号门面的占有使用费76499元。3、判令被告承担原告支付的律师费6000元。一审法院认定事实：2012年4月12日，原告赵桂林与被告株洲和信丰田汽车销售服务有限公司签订《房屋、场地租赁合同》，约定原告赵桂林（甲方）将其所有的位于攸县同乐湖的二、三号门面（共2空门面上下二层）出租给被告株洲和信丰田汽车销售服务有限公司（乙方）。租赁期限为5年，自2012年7月1日至2017年6月30日……租金约定如下：第一、第二年为每年3万元/空，第三年为3.6万元/空，第四年为4.32万元/空，第五年为5.184万元/空，租金支付方式为一年一付。合同7.2款约定：租赁期满或双方协商一致解除本合同后，乙方对租赁物必须恢复原状。双方就争议解决方式进行了约定，13.1款约定如下：“甲乙双方在履行本合同过程中发生纠纷，应友好协商解决，协商不成，双方应向合同签订地人民院诉讼解决。本合同签订地：河北省滦县。”13.2条约定如下：“因解决争议所发生的包括诉讼费、保全费等费用及当事人主张权利、维护权利、解决争议相关的全部费用支出，由败诉方承担。”合同还就相关费用、房屋维护及维修、转租、合同解除、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，被告将原告出租的两空门面进行了装修，改造。2015年7月6日，原告与被告签订补充合同，将第4年、第5年的年租金调整为34000元/空。被告向原告缴纳了合同期间即2012年7月1日至2017年6月30日的租金。租赁合同到期后，被告另租他地经营，但未与原告办理房屋交接手续，将房屋返还原告，也未将房屋恢复原状，并遗留升货架、零散配件等设施在门面内。此后，原告多次催促被告恢复原状，交付房屋未果。原告于2018年4月向本院起诉，要求被告恢复原状，并结清水电费、物业费，支付房屋占有期间的租金及律师费6000元。经一审法院敦促，被告已将房屋恢复原状，并于2018年8月17日将房屋将交付给原告。后原告撤回起诉。现原告以被告尚未支付合同到期后至房屋交付前期间的占有使用费、物业费、水费及律师费用为由，再次诉至一审法院。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是原告请求的物业管理费、水费、房屋占有使用费以及律师费应否得到支持？现分析如下：原、被告签订的《房屋、场地租赁合同》、《房屋、场地租赁租金调整补充合同》，双方就各自权利、义务进行了约定，系双方的真实意思表示，且原告提供的《攸县商品房买卖合同》显示，本案所涉房屋已取得建设工程规划许可证，故上述租赁合同合法，有效，双方应按合同约定履行。本案中，被告在合同到期后未按照约定将房屋恢复原状，并交付房屋，构成违约，应承担本案的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告在租赁合同到期后未能及时恢复原状，返还房屋，造成原告租金损失，被告应当向原告赔偿房屋占有使用费。原告要求被告按最后一年的租金34000元/空的标准计付损失，合理，合法，应予支持。关于房屋占有使用费的计算期间，应当自租赁合同到期之次日起计算至房屋交付之日止，即2017年7月1日至2018年8月17日，共计413天，故被告应赔偿原告房屋占有期间的租金损失共计76942元（34000元/年÷365天×413天×2空）。现原告向本院主张76499元，系对自身权利的处分，不违反法律规定，予以支持。关于物业费问题，原告提供的催缴函不能证明其已向物业公司缴付该费用，不能证明损失确实存在，故对其主张的物业费，不予支持。原告主张的水费297元，被告在庭审中认可该费用系其施工期间产生，予以支持。关于律师费问题，原、被告在合同中约定因解决争议所发生的包括诉讼费、保全费等费用及与当事人主张权利、维护权利、解决争议相关的全部费用支出，由败诉方承担。律师费系原告为维护权利、解决争议所支出的费用，应包含在上述约定之中，且其主张的律师代理费6000元确已发生，费用适中，被告作为败诉方，应当承担。故原告要求被告承担律师费6000元的诉讼请求，予以支持。综上所述，被告株洲和信丰田汽车销售服务有限公司应支付原告赵桂林房屋占有使用费76499元，水费297元，律师费6000元，合计82796元。原告赵桂林的其他诉讼请求，因无法律和事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条之规定，判决：一、限被告株洲和信丰田汽车销售服务有限公司在本判决生效后十日内支付原告赵桂林房屋占有使用费、水费、律师费共计82796元；二、驳回原告赵桂林的其他诉讼请求。案件受理费2012元，由原告赵桂林负担129元，被告株洲和信丰田汽车销售服务有限公司负担1883。二审中,双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的陈述，本案二审的争议焦点为：一、一审法院对当事人超期提出的管辖异议不予审查是否违反法定程序；二、房屋租赁合同的效力应当如何确认；三、租赁期满至房屋恢复原状并返还期间的占有使用费应当如何承担；四、被上诉人赵桂林的律师代理费能否列入损失赔偿范围。现逐一分析如下：一、一审法院对当事人超期提出的管辖权异议不予审查，并不违反法定程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第一款规定，“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。”本案中，株洲和信丰田公司在一审开庭时才提出管辖权异议。一审法院对其超期提出管辖权异议不予审查，并不违反法定程序。二、本案房屋租赁合同合法有效。被上诉人赵桂林已经提交案涉房屋销售合同及房屋登记簿，证明其房屋的合法来源。双方签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，且无合同法第五十二条规定的无效情形，上诉人株洲和信丰田公司以赵桂林未提交建设工程规划许可证为由，主张房屋租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、自租赁期满至房屋恢复原状并返还期间的占有使用费，应当根据实际情况由双方分担。合同约定，租赁期满或双方协商一致解除本合同后，承租人对租赁物必须恢复原状。然而租赁期满后，株洲和信丰田公司并未将租赁房屋及时恢复原状并予以返还，其行为违反合同约定，应当承担违约责任。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，株洲和信丰田公司自租赁期满至房屋恢复原状并予以返还，期间已超过13个月。在此期间，赵桂林虽然多次催促对方履行合同义务，但是未能及时采取适当措施防止损失的扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。且赵桂林也未提供证据证明其房屋未能租出去，系因株洲和信丰田公司未及时恢复原状造成。根据上述实际情况，本院确定占有使用费76942元，由株洲和信丰田公司承担70%，即53859.40元，其余部分由赵桂林自负。四、被上诉人赵桂林的律师代理费应当列入损失赔偿范围。合同约定，因当事人主张权利、维护权利、解决争议相关的全部费用支出，由败诉方承担。赵桂林为本案支付的律师代理费系维护合同权利而产生的实际费用，应当按照合同约定列入损失赔偿范围由株洲和信丰田公司承担。综上所述，上诉人株洲和信丰田公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省攸县人民法院（2018）湘0223民初13733号民事判决第二项；二、变更湖南省攸县人民法院（2018）湘0223民初13733号民事判决第一项为株洲和信丰田公司在本判决生效后十日内支付赵桂林房屋占用占用使用费、水费、律师费共计60156.40元。一审案件受理费2012元（赵桂林预交）、二审案件受理费1870元（株洲和信丰田公司预交），由株洲和信丰田公司负担3078元，赵桂林负担804元。本判决为终审判决。审 判 长 李知文审 判 员 黄胤彪审 判 员 唐俊平二〇一九年六月二十四日法官助理 齐志龙书 记 员 刘 娜