四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1011民初1486号 原告：内江市东兴区自然资源和规划局，住所地：内江市东兴区西林大道**,统一社会信用代码：11510902MB16491943。 负责人：刘平，系该局局长。 委托诉讼代理人：国胜，四川沱江律师事务所律师（一般授权）。 被告：四川启华房地产开发有限公司，住，住所地：成都市武侯区人民南路四段**********/div> 法定代表人：陈启华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张永祥，四川永祥律师事务所律师（特别授权）。 原告内江市东兴区自然资源和规划局（以下简称自然资源和规划局）与被告四川启华房地产开发有限公司（简称启华公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告自然资源和规划局之委托诉讼代理人国胜，被告启华公司之委托诉讼代理人张永祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：判决被告依法缴纳拖欠的国有土地出让金97万元并按同期人民银行基准贷款利率承担逾期缴款滞纳金。事实和理由：2010年12月8日，被告为高梁镇刘敏等19户因危房改造申请办理相关土地出让手续进行申报。2011年11月，经原东兴区住建规划部门同意，对该地块重新进行规划，并出具了选址定点，规划设计方案批复等。规划总用地面积为3119.60平方米，规划净用地为2430.20平方米，容积率为3.51，总建筑面积为8544.5平方米。2011年11月4日，区发改局对该危旧房改造项目出具了项目备案通知书（川投资备〔0047〕号）。2012年12月，作为危旧房改造遗留问题新规划条件下的补办土地出让手续，内江市土地评估所对该宗地进行了土地评估并出具报告。新规划条件下2430.20平方米（含国有空地），土地市场评估价格为200.49万元，已取得出让土地权益价为103.49万元，应当补交土地出让金（土地差）为97万元。2013年内江市人民政府以内府国土用（东）函（2013）15号同意关于启华公司开发建设东兴区高梁镇刘敏、潘家胜等19户居民旧房改造项目补办国有土地出让手续的批复。根据城市房地产管理法第十七条的规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主观部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。原告认为，土地出让金属于国有土地收益，及时缴付拖欠的土地使用权出让金是被告的法定义务。由于被告长期拖欠土地出让金已给原告合法权益造成损害，依法应承担逾期缴款滞纳金。现为维护原告的合法权益，避免国有土地收益流失，原告特起诉至法院，请求法院依法判决。 被告启华公司辩称，1.原告要求被告支付土地出让金已超过诉讼时效；2.原告要求被告支付土地出让金的诉讼请求无事实依据，不应被支持。原告提供的评估报告评估对象与事实不符，评估报告认可的土地面积为1876.74平方米，但实际还房面积为4281.13平方米。案涉土地，实为棚户区危房改造。按照国务院相关规定，棚户区危房改造土地出让应为划拨方式，应免收土地出让金。案涉土地由同一家评估机构前后进行了2次评估，第二次评估时，未通知被告，被告不知情、未参与，也未收到该评估报告。且当时评估时，被告已经开始修建房屋，该宗地呈现可供开发的状态，故评估报告变更了土地属性，将“生地”变更为“熟地”，致使土地价格差高达5倍。故为了反映案涉土地的真实情况，应当采信同一家评估机构与2011年出具的内市地价(估)字2011第132号土地评估报告。 原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据： 一、被告2010年12月危旧房改造项目用地申请。拟证明2010年12月8日被告为高梁镇刘敏等19户因危房改造申请办理相关土地出让手续进行申报。申请办理新规划条件下土地使用权规划申请。 二、企业投资项目备案通知书。拟证明该项目取得内江市东兴区发改委审核备案。 三、改造项目选址定点批复。拟证明内江市东兴区规划管理办公室对被告申请办理东兴区高梁镇新街1号楼工程项目选址定点申请批复同意。 四、规划批准文件和建设用地规划许可证。拟证明2011年11月14日，经原内江市东兴区住建部门同意，对土地重新进行规划，出具了规划设计方案批复和规划许可证等。规划总用地面积3119.60平方米，总建筑面积为8544.5平方米。 五、内江市地价评估事务所出具的新规划条件下内市地价（估）字2012第128号土地估价报告。拟证明2012年12月19日，作为危旧房遗留问题新规划条件下的补办土地出让手续，内江市地价评估事务所进行了土地评估并出具地价评估报告。新规划条件下土地面积为2430.20平方米（含国有空地），土地市场评估价格为200.49万元，原已取得土地权益价103.49万元，应当补交出让金97万元。 六、被告在案涉项目未经批准先行施工被处罚决定书及缴纳罚款收款收据，拟证明被告案涉项目之前未取得规划许可证、施工许可证被规划建设行政主管部门处罚并缴纳罚款。 七、内江市人民政府批复。拟证明2013年3月内江市人民政府以内府国土用（东）函（2013）5号同意内江市东兴区人民政府关于启华公司开发建设东兴区高梁镇刘敏、潘家胜等19户居民旧房改造项目补办国有土地出让手续方案的批复。被告应当依法补缴土地出让金97万元。 八、原内江市国土资源局东兴分局于2013年7月6日督促被告及时签订出让合同、催缴出让金的通知，拟证明原内江市国土资源局东兴分局已于2013年7月6日告知被告启华公司,内江市人民政府以府国土用（东）函（2013）5号同意内江市东兴区人民政府关于启华公司开发建设东兴区高梁镇刘敏、潘家胜等19户居民旧房改造项目补办国有土地出让手续方案。被告应当补交土地出让金97万元承担资金占用费或损失承担责任。 九、内江市东兴区高梁镇人民政府关于划拨潘家胜、刘敏等19户居民棚户区改造项目土地出让金的请示。拟证明被告在高梁政府向区政府请示时尚未缴纳土地出让金97万元，高梁政府知晓被告应缴纳土地出让金97万元，造成地价差的原因是是否考虑拆迁安置成本。 被告启华公司为支持其答辩请求，提供了如下证据： 一、危旧房改造协议。拟证明被告与高梁政府签订协议，改造案涉土地上的房屋。 二、房屋安全鉴定报告。拟证明案涉土地上的房屋是危房。 三、回购协议。拟证明拆迁安置面积为2432.20平方米和启华公司与19户安置户签订回购协议的事实。 四、东兴区住房和城乡规划建设局向东兴区政府的请示。拟证明高梁镇19户拆迁户纳入棚户区改造项目，根据内江市土地优惠政策应当以划拨的方式供地，免收土地出让金； 五、内市地价（估）字2011第132号土地评估报告。拟证明被告需要补交的土地出让金金额为18万元。 六、内江市东兴区人民政府向市政府的请示。拟证明案涉土地差价为18万元，并已经东兴区人民政府及国土分局认可。 本院组织双方当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:1.原告提供的证据五,虽被告对其真实性有异议，认为该评估报告评估时，启华公司已经与拆迁户达成拆迁安置协议并开始修建房屋。故评估公司将案涉土地属性变更为“熟地”进行评估，而非启华公司接手时的“生地”。“生地”需要拆迁安置，才能变成“熟地”，进行项目开发。但在庭审中，被告表示其不另行委托评估；2.原告提供的证据七、八，被告认为证据七未向启华公司送达，并且本案属于平等主体之间的债，应受诉讼时效的约束，原告于2013年向被告送达证据八后，未在诉讼时效内向被告主张权利，故原告的主张已经超过诉讼时效。原告虽未提供证据证明向被告送达了证据七，但通过被告于2013年7月6日受到证据八，说明被告实际上已经知晓内府国土用（东）函（2013）5号。证据八于2013年7月6日送达至被告，由被告工作人员闵涛在该通知上签字，2017年5月10日，被告工作人员闵涛再次在该通知上签字。另虽现案涉土地上房屋已经交付使用，但截至原告起诉之日，因被告未缴纳土地出让金，原告未对被告修建在案涉土地上的房屋进行竣工验收，也未给案涉土地上的房屋办理房产证及土地使用证等证书，原告所负合同义务尚未履行完毕。故本案虽为平等主体之间的债务纠纷，应受诉讼时效的约束，但并未超过诉讼时效；3.原告提供的证据九，能够达到原告的证明目的，本院予以采信；4.被告提供证据一、二，符合证据三性，本院予以采信；5.被告提供的证据三，系被告与案外人签订的协议，与本案无关联性，本院不予采信；6.被告提供的证据四，因审批权在内江市人民政府，该请示未被内江市人民政府同意，不能达到其证明目的，本院不予采信；7.被告提供的证据五，未被县级以上政府认定、采纳，故对其证明效力，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：根据国家有关机构改革的政策，组建了内江市东兴区自然资源局和规划局，行使内江市国土局东兴分局和内江市城乡规划局东兴区分局职能职责。2010年12月8日，高梁镇新街刘敏、潘家胜等19户居民与被告启华公司达成联合开发共识，委托启华公司代办所有事宜，并对危旧房屋改造项目进行用地申请。2011年3月29日，被告与内江市东兴区高梁镇人民政府签订危旧房改造协议，由被告对高梁镇新街潘家胜、刘敏等19户居民房屋进行危旧房改造。东兴区发改局于2011年11月4日以川投资备【51101111110401】0047号备案通知书允许被告启华公司投资修建该项目。同日，内江市东兴区规划管理办公室以内东规管办发〔2011〕38号批复同意被告东兴区高梁镇新街1号商住楼工程项目选址定点，规划拆迁用地面积为3119.6平方米，层数6+1层，总建筑面价约为8544.5平方米。同时要求该项目应征求内江市东兴区国土资源分局、区消防大队、区防雷中心等有关部门的意见，并报内江市东兴区规划管理办公室备案。初设方案须经内江市东兴区规划管理办公室初审，并经区住建局审批后，方可进行施工图设计。2011年11月14日，内江市东兴区住房和城乡规划建设局颁发了建设用地规划许可证。2011年11月24日，内江市东兴区住房和城乡规划建设局对高梁镇新街1#商住楼初步设计方案进行了批复，总建筑面积为8528平方米，总投资1500万。同时要求被告将施工图送区住建局审查合格并完善相关手续后，方可办理报建审批手续，取得施工许可证后动工建设。2012年12月19日，内江市国土资源局东兴分局委托内江市地价评估所对位于内江市东兴区高梁镇新街拆迁国有土地、拆迁建筑面积1876.74平方米；规划总建筑面积8544.50平方米，规划净用地2430.20平方米的土地进行了A、B状况的土地价格评估（A状况容积率0.9，B状况容积率3.52），结论为地价差970000元。庭审中，被告对原告提交的内江市地价评估事务所出具的内市地价（估）字2012第128号评估报告有异议，认为该报告系原告单方委托评估，被告方未参与，不知情，经本院当庭询问被告是否对该评估报告申请重新评估，被告回答因未收到该评估报告，故不重新进行鉴定。2012年3月，被告因未办理施工许可证，被内江市东兴区住房和城乡规划建设局进行行政处罚。2013年3月8日，内江市人民政府对东兴区人民政府《关于东兴区高梁镇刘敏、潘家胜等19户（四川启华房地产开发有限公司）居民旧房改造成项目遗留问题补办出让手续的请示》作出了内府国用土（东）函﹝2013﹞5号文件，同意东兴区人民政府内东区府土﹝2013﹞8号的请示，同意启华公司对位于高梁镇新街刘敏、潘家胜等19户居民实施危旧房改造，土地总面积为2430.20平方米，需补交土地出让金97万元。2013年7月6日，原告向被告发出书面通知，要求其按照内府国用土（东）函﹝2013﹞5号文件补缴土地出让金。该通知由被告工作人员签收，2017年5月10日，闵涛再次在该通知上签字。另查明，被告启华公司在内江市人民政府批复未下来前，于2012年开始进行建设，现已竣工并已交付使用，但未经过竣工验收。原告自然资源和规划局至今未给被告建设的工程办理土地使用证和房屋产权证。原、被告双方未签订《土地使用权出让合同》。现原告自然资源与规划局以被告启华公司违反合同约定，未向原告缴纳土地出让金为由，向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告虽然没有签订书面的《土地使用权出让合同》，但从本案原告对被告请示的批复以及被告已经在该土地上修建房屋，且已交付使用的情况来看，可以认定原、被告之间存在口头《土地使用权出让合同》，且原告已实际履行，双方形成的口头合同真实有效，应受法律保护。双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。现原告已履行合同约定的先行义务，将案涉土地出让给被告，被告在收到原告向其发出的催缴通知书后，未在规定时间内缴清土地出让金，已构成违约，应当承担违约的法律后果。本案争议的焦点：一、应采信原告提供的地价差970000元的评估报告还是采信被告提供的地价差180000元的评估报告；二、本案是否超过诉讼时效。对于土地出让金价格的问题，被告举证的2011年12月原告委托内江市地价评估事务所出具的土地估价报告，未被县级以上政府认定、采纳，原告举证2012年12月原告委托内江市地价评估事务所出具的内市地价（估）字2012第128号土地估价报告，被告虽辩称其评估程序不合法，但不申请重新评估。庭审中，被告一再强调，内市地价（估）字2012第128号土地估价报告擅自改变案涉土地属性，将“生地”变为“熟地”进行评估，导致评估价格大幅上涨。但实际上内市地价（估）字2012第128号土地估价报告仍是将案涉土地定性为“生地”进行评估，不存在被告所述改变了土地属性。因此，土地出让金价格应认定为内江市地价评估事务所出具的内市地价（估）字2012第128号评估报告确定的金额970000元。关于被告辩称，本案已超过诉讼时效的问题，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案为平等主体之间的债务纠纷，应受诉讼时效的约束。虽现案涉土地上房屋已经交付使用，但截至原告起诉之日，因被告未缴纳土地出让金，原告未对被告修建在案涉土地上的房屋进行竣工验收，也未给案涉土地上的房屋办理房产证及土地使用证等证书，原告所负合同义务尚未履行完毕。且被告工作人员闵涛曾于2017年7月6日在原告向被告发出的催缴通知上签字，本案并未超过诉讼时效，故被告主张本案已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。关于原告主张滞纳金的问题，因滞纳金系行政强制执行中执行罚的一种，产生于不平等主体之间，原、被告系平等主体之间的民事纠纷，因此，原告主张要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国城市土地房地产管理法》第八条、第十六条之规定，判决如下： 一、被告四川启华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告内江市东兴区自然资源和规划局支付土地出让金970000元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费6750元，由被告四川启华房地产开发有限公司负担（此款已由原告已预交，由被告在给付前款时一并付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  刘友良 二〇一九年六月二十四日 书记员  李皎娇