江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初17921号原告：万松伟，男，1989年10月25日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：郁全胜，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙兆辉，江苏德沛律师事务所律师。被告：江苏力邦置业有限公司，统一社会信用代码913213226689505408，住所地沭阳县沭城街道北京南路**。法定代表人：仇志余，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。原告万松伟诉被告江苏力邦置业有限公司（以下简称“力邦公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郁全胜、被告委托诉讼代理人耿艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令：1.被告向原告支付逾期办证违约金21576.87元（以347081元为基数，自2015年6月30日起至2016年7月7日止，按年利率6%计算）。事实和理由：2012年8月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将开发的沭阳县北京花园小区9幢3单元601室出售给原告，总价款347081元，并约定被告应当在2013年12月31日将经验收合格的房屋交付原告使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，未约定买受人不退房的情况下被告支付违约金的标准。合同补充协议第九条约定北京花园二期工程（含多层和高层），整体规划定于2014年12月30日完工，办理产权证需取得小区综合竣工验收后方能办理，考虑多层住宅业主能提前上房，二期多层房屋使用时间定在2013年12月31日前，备案手续为2015年6月30日。合同签订后，原告依约付清购房款，实际交房时间为2014年1月20日，但被告未按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告力邦公司对原告在本案中主张的事实无异议，但认为：1.被告已于2013年12月25日通知原告上房，原告自身拖至2014年1月20日才办理上房手续，被告不同意向原告支付逾期办证违约金，原告在交房通知书上明确放弃追究迟延办证产生的违约责任。2.原告的诉讼请求已超过诉讼时效。本院认为，被告承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。另查明，原告于2016年7月7日取得涉案房屋不动产权证。本案的争议焦点为：1.交房通知书是否为无效的格式条款？2.原告起诉是否超过诉讼时效？关于第一个争议焦点，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。关于诉争交房通知书是否为格式条款，从双方合同文本看，诉争交房通知书为被告预先拟定，对所有买受人统一适用，不具有协商性，现亦无证据表明双方在签订时就该条款进行过协商，应认定上述条款为格式条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款进行说明。涉案交房通知书中与本案有关的内容为“在您办理完结算、委托代办产权证及物业管理手续并接收房屋后，视为双方按时如月履行交接房屋义务，双方均自愿放弃追究对方迟延交付、迟延办证或迟延接收的法律责任”（以下简称迟延办证责任条款）。对于交房通知书中其他内容的效力，本案中不予审查。关于交房责任条款的效力，被告无证据证明其曾经就该条款提请原告注意，并进行解释说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。作为格式条款提供一方的被告免除了自身相关责任，该条款应认定为无效。综上，被告逾期办证违约责任不能免除。关于第二个争议焦点，本院认为，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。因为原、被告签订的商品房买卖合同对逾期办证的违约金并没有作出约定，依照相关规定，原告主张按照年利率6%计算，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告约定被告应于2015年6月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应当从2015年7月1日起按日分别计算。原告诉称其多次向被告主张权利，但未提供证据加以证明，故本院对原告的该诉称不予采信。原告于2018年10月23日提起诉讼，故原告向被告主张2015年7月1日至2015年10月23日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效，对于该部分逾期办证违约金，本院不予支持。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告一致认可涉案房屋于2016年5月11日办理初始登记，本院予以确认。被告辩称其履行了通知原告办证的义务，原告予以否认，被告对此未提供证据加以证明，但原告于2016年7月7日取得涉案房屋不动产权证，本院酌定原告于2016年7月1日知晓涉案房屋已具备办证条件。综上，被告应给付原告逾期办证违约金14320.66元（以347081元为基数，自2015年10月24日起至2016年7月1日止，按年利率6%计算）。调解不成，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告江苏力邦置业有限公司本判决书生效后十日内向原告万松伟支付逾期办证违约金14320.66元；二、驳回原告万松伟的其他诉讼请求。案件受理费339元，减半收取170元，由原告万松伟负担57元，由被告江苏力邦置业有限公司负担113元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费339元。审判员 仲 裁二〇一九年六月二十七日书记员 王敏艳附本案相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。