重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初8869号 原告：重庆敬言健坤商贸有限公司，住所地重庆市万州区清堰小区袁家墩68号第二层商场1号，统一社会信用代码91500101691228361E。 法定代表人：杨莉，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨桃，女，1967年1月24日出生，汉族，住重庆市万州区，系公司员工，一般代理。 委托诉讼代理人：刘格，重庆佳庆律师事务所律师，特别授权。 被告：冯守梅，女，1969年6月30日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：向赛蓝，女，1990年7月16日出生，汉族，住重庆市万州区，一般代理。 原告重庆敬言健坤商贸有限公司（以下简称敬言健坤商贸公司）与被告冯守梅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告敬言健坤商贸公司的委托诉讼代理人刘格、被告冯守梅的委托诉讼代理人向赛蓝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下： 一、2012年3月22日,重庆市万州区宏升房地产开发有限公司（以下简称宏升房地产公司）与重庆市万州区博利物业管理有限公司（以下简称博利物业）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定博利物业接受宏升房地产公司委托，对位于万州区厦门路18号“御水江岸”小区提供物业服务，并对管理服务事项、双方权利义务、服务质量标准、物业服务费用、违约责任等作了约定，其中服务时间为5年，自2012年10月30日起至2017年10月30日止。《前期物业服务合同》签订后，博利物业即进驻“御水江岸”小区提供物业管理服务。2013年12月11日，重庆市万州区发展和改革委员会印发《重庆市万州区发展和改革委员会关于确定御水江岸住宅小区物业服务收费标准的通知》（万州发改价[2013]60号，以下简称发改委通知），对“御水江岸”小区高层住宅（建筑面积）的物业管理服务费收费标准确定为1.00元/月˙M2，其中日常维修养护费0.40元/月˙M2…，电梯费由物业管理公司根据实际情况选择一种方式收取：月票票价，按层计算为张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数，按常住人口计算为每人每月10元计收；次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。2014年8月1日，被告与博利物业签订《前期物业服务合同》，约定由被告委托博利物业进行物业管理服务。物业服务内容主要包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用环境卫生养护管理，交通秩序与车辆停放管理，协助做好物管区域的安全防范工作，房屋装修管理等。物业服务收费选择包干制方式，根据物管区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按年收取，其收取的标准如下（具体物业服务收费以物价部分核定价格为准、按建筑面积计算）：（1）住宅：多层暂定0.5元/月/平方米，高层暂定1.00元/月/平方米。……业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。共用的专项设施设备运行的能源消耗，应独立计量核算，每年单独向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按年交纳，物业公司在每年10月30日前通知业主预交下一年物业服务费用，业主或物业使用人应在每年10月30日前履行缴纳义务。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每年物业服务费的10%标准向乙方支付违约金。合同自签字起生效。2015年1月14日，重庆市工商行政管理局万州区分局作出准予变更登记通知书，准予博利物业名称变更，变更后名称为原告敬言健坤商贸公司。 另查明，2018年1月15日，原告在小区楼栋张贴水电公摊费公示“2017年度御水江岸小区水电公摊费统计时间从2016年11月起至2017年11月止，实际用电量35343度，上缴电力公司金额21749元，绿化用水量868吨，上缴自来水公司金额3975元，水电合计25724元。本小区住户共456户，平均每户水电公摊费为56元。注：以上水电公摊按每年实际用量为依据计算并分摊到每户”。2018年8月6日，原告在小区楼栋张贴水电公摊费公示“2018年度御水江岸小区水电公摊费统计时间从2017年11月1日至2018年7月31日止，实际用电量22668度，上缴电力公司金额14123元，绿化用水量224吨，上缴自来水公司金额1027元，水电合计15150元。本小区住户共456户，平均每户水电公摊费为33元。2018年8月9日，原告在被告住宅张贴催费通知。 二、被告系×房屋业主，该房建筑面积为111.75㎡。合同签订后，被告向原告交纳物业服务费至2015年10月30日。从2016年1月1日至2018年7月31日尚欠原告物业服务费3464元（1.0元/㎡/月×111.75㎡×31个月）、公共水电费89元（56元+33元）、电梯费1181.1元（12.7元/人/张×3人×31个月）。 三、原告的诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的2016年1月1日至2018年7月31日期间的物业服务费3464元并承担违约金346元；2、被告立即支付拖欠的水电公摊费165元和电梯费1209元；3、案件受理费由被告承担。 本院认为，原告分别与宏升房地产公司、被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力，后合同与前合同不一致的地方，应视为经合同双方合意对合同内容的变更。原被告双方存在事实上的物业服务关系，原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务，被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费及其他费用的义务。合同约定的履行期间届满后，原告继续为被告提供服务，其虽未与服务对象建立有效的合同关系，但原告提供服务的行为构成无因管理，其亦可就此请求被告参照合同约定支付物业服务费。故对原告要求被告支付物业服务费3464元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称理由不应作为拒不缴纳物业费的理由，但综合全案庭审亦反映出原告履行合同确有瑕疵，服务水平有待提高，故对原告主张被告应支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于水电公摊费，根据原告举示的证据，仅能证明2016年11月1日起至2018年7月31日止每户的公摊水电费为89元，对于其余月份的公摊水电费原告未举示证据，应承担举证不能的后果。对于电梯费，原告电梯费收费标准系依照发改委文件选择作出，故对电梯费收费标准确认为月票票价12.7元/人/张[10元（第三层）+0.30元×（12-3）]，原告主张对每户人数确认为3人，因被告未在庭审过程中对常住人口数向原告提出异议，故拖欠的电梯费（2016年1月1日至2018年7月31日期间）应为1181.1元（12.7元/人/张×3人×31个月），超出该金额的部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告冯守梅于本判决生效后十日内支付原告重庆敬言健坤商贸有限公司2016年1月1日至2018年7月31日期间的物业服务费3464元； 二、被告冯守梅于本判决生效后十日内支付原告重庆敬言健坤商贸有限公司水电公摊费89元、电梯费1181.1元； 三、驳回原告重庆敬言健坤商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯守梅承担。 本判决为终审判决。 审 判 员 龚举芬 二〇一九年六月二十五日 法官助理 孙家杰 书 记 员 姜 川