贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3139号上诉人（原审被告）：孙成飞，男，1988年8月5日出生，汉族，贵州省绥阳县人，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：彭泽林，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜志碧，女，1982年4月6日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市播州区。委托诉讼代理人：蔡封森，遵义市播州区团溪法律服务所法律工作者。原审被告：遵义市小树房地产经纪有限公司,住所地:遵义市汇川区宁波路天利A栋1-3号。法定代表人：骆进。委托诉讼代理人：杨青，该公司员工。上诉人孙成飞因与被上诉人姜志碧及原审被告遵义市小树房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初11582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孙成飞上诉请求：1.请求撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018)黔0302民初11582号民事判决，依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，本案被上诉人违约在先，应向上诉人承担继续履行合同的违约责任。（一）《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规范，合同依法成立并生效，双方当事人都应按合同约定来履行各自义务。（二）《房屋买卖合同》约定上诉人与被上诉人双方应于2018年8月31日之前开始办理相关过户手续，上诉人孙成飞已经按照合同约定于2018年8月12日向银行提交提前结清货款的申请，但由于有名额限制，故需要1至3个月的时间等待名额。上诉人已履行义务，不存在违反合同约定的行为。（三）在上述银行还款等待期内，被上诉人又购买了其他房屋，而不履行与上诉人签订的房屋买卖合同，其行为已构成违约。（四）上诉人在与被上诉人签订上述《房屋买卖合同》后，上诉人因考虑将来的居住问题另外购置了新房，并交付了相应的购房款，现由于被上诉人毁约，致使上诉人没钱交付剩余的购房款，将上诉人陷于违约境地，并给上诉人造成较大的经济损失。二、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定认为双方签订的《房屋买卖合同》的目的不能实现而判决解除合同属适用法律错误。上诉人直到现在都是诚心卖房，上诉人不存在明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，上诉人不存在迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。姜志碧辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。遵义市小树房地产经纪有限公司在二审中未提交书面答辩意见。姜志碧向一审法院起诉请求：请求法院依法判决解除姜志碧与孙成飞、遵义市小树房地产经纪有限公司2018年7月11日签订的房屋买卖合同；2.请求法院依法判决孙成飞、遵义市小树房地产经纪有限公司双倍返还姜志碧购房定金100000元，并退还中介费5200元；3.本案的诉讼等费用由孙成飞、遵义市小树房地产经纪有限公司承担。一审法院认定事实：2018年7月11日，姜志碧（买方，乙方）通过遵义市小树房地产经纪有限公司与孙成飞（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方经实地看房自愿购买甲方坐落于遵义市××小区××公寓××号房屋（面积以房产证面积为准），该房总成交价为肆拾陆万元，乙方交付购买定金50000元，支付首付款以银行审批为准，余款由乙方向银行申请按揭贷款直接付给甲方；双方于2018年8月31日之前开始办理相关过户手续，若逾期不办理的视为违约；甲方在收到全部购房款之后二日内，因将上述房产交予乙方；双方在签订该合同当日乙方必须向甲方支付购房预定金，若乙方违约，该定金不退还，若甲方在收取购房预定金之后违约不卖该房，则应双倍返还购房预定金；甲乙双方若有违约，违约方自愿承担总房价的10%作违约金支付给守约方；违约方支付遵义市小树房地产经纪有限公司该房成交价2%佣金服务费；乙方以按揭抵押的方式购买交房，贷款金额以银行审批为准，办理相关手续，由乙方本人提供，若因乙方个人资料导致不能办理贷款，由乙方自行承担全权责任。上述合同签订后，姜志碧于当日向孙成飞支付购房定金50000元以及姜志碧当日向遵义市小树房地产经纪有限公司支付中介费用5200元。后孙成飞便开始着手办理提前偿还购房贷款的事宜，但截至姜志碧起诉之日，孙成飞未偿还本案涉及房屋的购房贷款。姜志碧当庭陈述其在购买上述房屋时知晓孙成飞还有相应房贷未偿还，需要偿还房贷后才能进一步办理相关过户手续。现姜志碧以孙成飞未按合同办理过户手续为由提起诉请，酿成诉争。一审法院认为，本案有三个争议焦点问题：一是是否应当解除姜志碧与孙成飞、遵义市小树房地产经纪有限公司于2018年7月11日签订的《房屋买卖合同》；二是孙成飞是否应当双倍返还姜志碧购房定金100000元；三是遵义市小树房地产经纪有限公司是否应当向姜志碧退还中介费5200元。关于是否应当解除姜志碧与孙成飞、遵义市小树房地产经纪有限公司于2018年7月11日签订的《房屋买卖合同》焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经在催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，庭审查明，姜志碧在与孙成飞签订《房屋买卖合同》时，就已经知晓本案涉及的房屋存在购房贷款尚未还清和偿还贷款后才能办理接下来的过户手续，但双方在合同中并未明确购房贷款由谁负责提供资金偿还，亦未在合同的履行过程中明确由谁负责提供资金偿还，截止到姜志碧向一审法院提起诉讼之日止，双方签订的合同已长达四月有余，但该购房贷款至今仍旧未偿还，致使姜志碧与孙成飞、遵义市小树房地产经纪有限公司双方签订《房屋买卖合同》的目的不能实现，故一审法院对姜志碧所提请求解除其与孙成飞、遵义市小树房地产经纪有限公司于2018年7月11日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。关于孙成飞是否应当双倍返还姜志碧购房定金100000元以及遵义市小树房地产经纪有限公司是否应当向姜志碧退还中介费5200元焦点问题。如上所述，正是由于姜志碧与孙成飞、遵义市小树房地产经纪有限公司双方并未在《房屋买卖合同》明确约定由谁提供资金偿还购房贷款而导致双方签订合同的目的不能实现，遵义市小树房地产经纪有限公司作为专业的中介方和提供《房屋买卖合同》格式的一方，未明确由谁提供资金偿还购房贷款而导致本案纠纷的产生，有较大的过错，姜志碧与孙成飞在本案中均无过错，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，一审法院确认由孙成飞退还姜志碧购房定金50000元，由遵义市小树房地产经纪有限公司退还姜志碧中介服务费3200元，对姜志碧所提的其他诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决：一、解除姜志碧与孙成飞、遵义市小树房地产经纪有限公司于2018年7月11日签订《房屋买卖合同》；二、孙成飞于本判决生效之日起十日内返还姜志碧购房定金50000元；三、遵义市小树房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还姜志碧中介费3200元；四、驳回姜志碧的其他诉讼请求。案件受理费2400元，减半收取计1200元，由姜志碧承担600元，孙成飞承担550元，遵义市小树房地产经纪有限公司承担50元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明，姜志碧缴纳的涉案房屋中介费为5200元，一审法院判决遵义市小树房地产经纪有限公司退还姜志碧中介费为3200元，姜志碧针对一审判决的房屋中介费金额并未提起上诉。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，姜志碧与孙成飞通过遵义市小树房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》的时间是2018年7月11日，合同签订后，姜志碧多次催告孙成飞及时办理涉案房屋的贷款清偿义务，但在姜志碧于2018年11月26日向一审法院提交起诉状止，涉案房屋贷款仍旧未偿还完毕，导致涉案房屋不能办理过户手续，致使姜志碧与孙成飞、遵义市小树房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，姜志碧请求解除其与孙成飞、遵义市小树房地产经纪有限公司于2018年7月11日签订的《房屋买卖合同》理由充分，其主张本院予以支持。孙成飞上诉称其未违约的理由不充分，本院不予采信。一审法院确认由孙成飞退还姜志碧购房定金50000元，由遵义市小树房地产经纪有限公司退还姜志碧中介服务费3200元并无不当，本院予以确认。综上所述，孙成飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由孙成飞负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年六月十二日书记员  黎雪梅