重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初5995号原告李华云，男，汉族，1972年6月27日出生，住重庆市渝北区。委托代理人聂某某，重庆炜林律师事务所律师，特别授权。被告重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人王洪光，总经理。原告李华云与被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李华云的委托代理人聂某某到庭参加了诉讼。被告金阳公司经本院依法送达传票、诉状副本，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李华云诉称，2016年8月23日原告李华云与被告金阳公司签订【金阳·重庆映像A区】《认购书》，双方约定：原告以总价360万元的价款认购被告开发建设的金阳·重庆映像A区自编号为A1016(4-5)71.7平方米的房屋。《认购书》第3条约定：3.1被告应在原告支付全部房款之日起180个工作日内与原告签订正式的《重庆市商品房买卖合同》；3.2原告已知晓所购物业尚处于抵押状态，被告对外销售已经取得抵押权人同意。5.3条约定：如被告在《认购书》约定期限内不与原告签订《买卖合同》的，被告以原告已付金额为基数每日按照人民银行同期贷款利率向原告支付赔偿金。《认购书》签订当日，原告支付了全部购房款360万元，被告也将案涉房屋----金阳·重庆映像A区自编号为A1016(4-5)71.7平方米的商铺交付给原告。2016年9月1日原告与王洪成签订《房屋租赁合同》将购买的上述商铺出租、收取租金至今。2018年7月25日原、被告双方签订《补充协议》，约定：双方于2016年8月23日签订《认购书》，并约定于2017年2月19日签订《重庆市商品房买卖合同》，现由于被告原因，未能在上述期限内签订合同，故达成协议如下：1、双方继续履行认购书，被告承诺在2018年12月31日与原告签订正式网签合同；2、原告保留追究被告从2017年2月19日次日起，依《认购书》约定及法律规定被告应承担的违约责任；3、若被告未能在2018年12月31日与原告签订正式网签合同的，从2017年2月19日次日起，另按原告已付房款总金额每日万分之5支付逾期违约金给原告；4、若因被告未能在2018年12月31日与原告签订正式网签合同，造成原告通过法律途径解决争议的，被告需承担原告维权诉讼产生的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全、担保费、律师费、差旅费等费用。时至2019年2月19日，被告也未能与原告签订正式网签合同。为维护自身合法权益，故原告起诉来院，要求：1、判令被告为原告办理案涉房屋的不动产权证；2、判令被告按认购书第5条第3款约定支付逾期签订合同的赔偿金至网签合同时止（自2017年2月20日起，以总房款360万元为基数，按银行贷款基准年利率4.35%计算至网签合同时止）；3、判令被告按补充协议第3条约定支付逾期签订合同的违约金至网签合同时止（自2017年2月20日起，以总房款360万元为基数，按日利率万分之五计算至网签合同时止）；4、判令被告支付律师费7.7933万元。被告金阳公司未出庭答辩。原告李华云为证实其诉讼请求，举示了如下证据：证1、认购书，证明原被告签订认购书认购案涉房屋的事实，成交的价格360万元。证2、补充协议，证明双方约定了被告未按合同履行应承担的责任。证3、收据、银行流水，证明原告支付了购房款360万元。证4、购房证明，证明原告的房款已经付清。证5、房屋租赁合同、银行流水，证明涉案房屋原告接房后与租赁人签订租赁合同，并收取租金。证6、法律事务委托合同、发票，证明原告为维权支付了律师费7.7933万元。证7、房屋登记信息查询证明，证明涉案房屋抵押在重庆开县农村信用社。因被告未出庭应诉，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以认可。经审理查明，2016年8月23日原告李华云与被告金阳公司签订【金阳·重庆映像A区】《认购书》。《认购书》第1条约定：原告认购被告开发建设的金阳·重庆映像A区自编号为A1016(4-5)71.7平方米的房屋，该物业公布销售总价为380万元，双方一致同意，原告认购物业时享受交电商10万元享受一口价，折后成交价为350万元。《认购书》第3条约定：3.1被告应在原告支付全部房款之日起180个工作日内与原告签订正式的《重庆市商品房买卖合同》；3.2原告已知晓所购物业尚处于抵押状态，被告对外销售已经取得抵押权人同意。5.3条约定：如被告在《认购书》约定期限内不与原告签订《买卖合同》的，被告以原告已付金额为基数每日按照人民银行同期贷款利率向原告支付赔偿金。《认购书》签订当日，2016年8月23日，原告通过银行转账的方式以电商费用的名义支付100000元到被告指定的重庆市南岸区乐怡居房地产经纪有限公司，由重庆市南岸区乐怡居房地产经纪有限公司出具收据。此外，原告支付了全部购房款350万元，被告也将案涉房屋----金阳·重庆映像A区自编号为A1016(4-5)71.7平方米的商铺交付给原告。2016年9月1日原告与王洪成签订《房屋租赁合同》将购买的上述商铺出租、收取租金至今。2018年7月25日原、被告双方签订《补充协议》，约定：双方于2016年8月23日签订《认购书》，并约定于2017年2月19日签订《重庆市商品房买卖合同》，现由于被告原因，未能在上述期限内签订合同，故达成协议如下：1、双方继续履行认购书，被告承诺在2018年12月31日与原告签订正式网签合同；2、原告保留追究被告从2017年2月19日次日起，依《认购书》约定及法律规定被告应承担的违约责任；3、若被告未能在2018年12月31日与原告签订正式网签合同的，从2017年2月19日次日起，另按原告已付房款总金额每日万分之5支付逾期违约金给原告；4、若因被告未能在2018年12月31日与原告签订正式网签合同，造成原告通过法律途径解决争议的，被告需承担原告维权诉讼产生的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全、担保费、律师费、差旅费等费用。时至2019年2月19日，被告也未能与原告签订正式网签合同。另查明，案涉房屋被抵押给开江县农村信用合作联社。2019年3月41日，原告与重庆炜林律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定：律师服务费为77933元，并已经缴纳。上述事实有原告举示的证据和原告的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院递交答辩状和提供证据，自愿放弃抗辩及举证、质证的权利，应承担相应不利后果。本院根据原告所举示的证据和原告的陈述评判如下：原、被告双方于2016年8月23日签订的《认购书》和2018年7月25日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。按合同约定，被告应在2018年12月31日与原告签订正式网签合同即《重庆市商品房买卖合同》，但被告并未能签订。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任，人民法院应予支持”。被告未按认购书和补充协议的约定签订《重庆市商品房买卖合同》，对此应承担预约合同的违约责任。但该责任仅是预约合同的违约责任，并不是办理权属转移登记。并且，案涉房屋被抵押给开江县农村信用合作联社，在抵押权未消除的情况下，也不具备转移登记的条件。故本院对原告要求办理权属登记的请求不予支持。关于预约合同违约责任的承担。本院认为，根据《认购书》5.3条约定：如被告在《认购书》约定期限内不与原告签订《买卖合同》的，被告以原告已付金额为基数每日按照人民银行同期贷款利率向原告支付赔偿金。后在《补充协议》中约定：若被告未能在2018年12月31日与原告签订正式网签合同的，从2017年2月19日次日起，另按原告已付房款总金额每日万分之5支付逾期违约金给原告。因此，被告应承担的预约合同违约责任包含两部分内容：一是从2017年2月19日次日起，以购房款350万元为基数，按照人民银行同期贷款利率向原告支付赔偿金，原告主张利率标准为年利率4.35%计算，符合约定内容，本院予以准许；二是从2017年2月19日次日起，以购房款350万元为基数，每日万分之5支付逾期违约金，折合成年利率为18%。上述两项标准相加，年利率为22.35%。本案纠纷实际上是预约合同纠纷。预约是相对于本约而言的一种特殊合同，其指向为本约的缔结，预约合同签订后，当事人负有在一定期限内缔结本约的义务。在签订本约过程中当事人造成的损害为：订立预约合同所支付的各项费用、准备为签订买卖合同所支付的费用、已付款项的法定孳息等。从本案来看，原告支付了购房款，占有了案涉房屋并用于出租享有租金收益。考虑到原告的实际损失、预约合同的具体履行情况、被告的过错程度，本院酌情主张预约合同的违约责任标准为：年利率18%。关于律师服务费。按约定，若因被告未能在2018年12月31日与原告签订正式网签合同，造成原告通过法律途径解决争议的，被告需承担原告维权诉讼产生的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全、担保费、律师费、差旅费等费用。故该律师费77933元应由被告承担。综上，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李华云支付违约金（违约金计算标准：从2017年2月20日起，以购房款350万元为基数，按年利率18%计算违约金至双方网签《重庆市商品房买卖合同》时止）；二、被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李华云支付因诉讼而产生的律师费损失77933元；三、驳回原告李华云的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21556元由被告重庆金阳房地产开发有限公司承担（原告已垫付，被告在支付原告上述费用时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定期限内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可发向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  罗远西二〇一九年六月十四日书记员  余 含