广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执复370号复议申请人（利害关系人）：广州盈锦物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙头街沙头村环村路商业街1号楼501。法定代表人：罗杰明。申请执行人：广州运通农业有限公司，住所地广州市越秀区解放中路306号415自编G03房。法定代表人：周王晓。被执行人：广州市金佳信通信产品发展有限公司，住所地广州市黄埔区大沙地东6号第七层706房。法定代表人：单雪平。被执行人：单雪平，女，1977年4月3日出生，汉族，住广州市增城区。被执行人：谢福恩，男，1970年3月20日出生，汉族，住广州市黄埔区。被执行人：广东骏侨投资有限公司，住所地广州市黄埔大沙东路6号裕港大厦第柒层701房。法定代表人：谢福恩。被执行人：广州市新三一通讯设备有限公司，住所地广州市广州经济技术开发区东区东澳路1号之一房。法定代表人：谢惠莲。复议申请人广州盈锦物业管理有限公司（以下简称盈锦公司）不服广东省广州市黄埔区人民法院（以下简称黄埔法院）（2019）粤0112执异29号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。黄埔法院在执行广州运通农业有限公司（以下简称运通公司）与广州市金佳信通信产品发展有限公司（以下简称金佳信公司）、单雪平、谢福恩、广东骏侨投资有限公司（以下简称骏侨公司）、广州市新三一通讯设备有限公司（以下简称新三一公司）金融借款合同纠纷的（2018）粤0112执4882号执行案过程中，向广州市国美电器有限公司（以下简称国美公司）、金佳信公司及盈锦公司发出（2018）粤0112执4882号之一《执行及协助执行通知书》。盈锦公司对该执行行为不服，遂提出本案异议。黄埔法院查明，广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（以下简称农商行黄埔支行）与金佳信公司、单雪平、谢福恩、骏侨公司、新三一公司金融借款合同纠纷一案，该院于2017年12月27日作出（2017）粤0112民初1372号民事判决书，判令：1.金佳信公司于该判决生效之日起十日内向农商行黄埔支行偿还贷款本金50000000元，并支付利息、罚息、复利（截止至2017年11月6日，利息是1625450元、罚息（包括复利）是319124.43元，自2017年11月7日起，以50000000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付罚息；以1625450元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付复利，罚息不计算复利）；2.对上述判项所确定的债权，农商行黄埔支行对金佳信公司位于广州市黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1××1号房产［房产证号分别为：粤（2016）广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002号］及位于广州市黄埔区港湾路516号1101号［房产证号为：粤（2016）广州市不动产权第06204000号］折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3.谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司对金佳信公司上述第一判项所确定的债务承担连带清偿责任；谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司承担保证责任后，有权向金佳信公司进行追偿。后金佳信公司不服该判决提出上诉。广州市中级人民法院（以下简称广州中院）予以受理，案号为（2018）粤01民终7262号。审理期间，运通公司于2018年5月28日向广州中院提出变更当事人的申请。该院查明，农商行黄埔支行已将上述债权转让给运通公司，遂裁定运通公司替代农商行黄埔支行作为（2018）粤01民终7262号案件被上诉人参加诉讼，农商行黄埔支行退出诉讼。鉴于该案已变更当事人，广州中院于2018年6月25日作出终审判决，判令：1.金佳信公司于该判决生效之日起十日内向运通公司偿还贷款本金50000000元，并支付利息、罚息、复利（截止至2017年11月6日，利息是1625450元、罚息（包括复利）是319124.43元，自2017年11月7日起，以50000000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付罚息；以1625450元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付复利，罚息不计算复利）；2.对上述判项所确定的债权，运通公司对金佳信公司位于广州市黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1××1号房产［房产证号分别为：粤（2016）广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002号］及位于广州市黄埔区港湾路516号1101号［房产证号为：粤（2016）广州市不动产权第06204000号］折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3.谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司对金佳信公司上述第一判项所确定的债务承担连带清偿责任；谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司承担保证责任后，有权向金佳信公司进行追偿。该案于2018年6月28日生效。因被执行人未履行生效判决确定的义务，运通公司向该院申请执行，该院予以受理，案号为（2018）粤0112执4882号。在执行期间，该院以（2018）粤0112执4882号之一执行裁定书裁定，评估、拍卖、变卖被执行人金佳信公司名下位于广州市黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1××1号房产［房产证号分别为：粤（2016）广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002号］及位于广州市黄埔区港湾路516号1101号[房产证号为：粤（2016）广州市不动产权第06204000号]的房产。该院依法张贴执行公告，告知相关权利人（案外人）申报权利，向被执行人金佳信公司发出调查通知书，向盈锦公司发出协助调查通知书。该院根据当事人及相关权利人的申报情况及提供的相关材料，以及向有关单位的调查情况，查明国美公司于2005年12月14日与金佳信公司签订房屋租赁合同，约定国美公司租赁金佳信公司名下位于广州市黄埔区大沙东路6号裕港大厦二、三、四层全部，租赁年限为2005年12月15日至2015年12月14日，后经续租，国美公司现仍占有使用该房屋。运通公司对案涉房产的抵押权登记设立时间是2016年6月21日。盈锦公司系裕港大厦目前的物业管理公司。鉴于上述情况，该院在对大沙地东6号201、301、401号房产进行拍卖中，对国美公司的租赁权及优先购买权依法予以保护。后该院向国美公司、金佳信公司、盈锦公司发出《执行及协助执行通知书》，提出如下要求：1.国美公司应当自2019年3月起，协助截留、提取金佳信公司在大沙地东6号201、301、401号房产的租赁租金，于每月月底前按照《续租协议》约定的标准，将当月的租赁租金或场地使用费（参照《续租协议》约定的标准），迳付至该院执行款专户；2.金佳信公司未经该院审查批准，不得以上述房产的租赁租金向相关权利人（案外人）支付任何款项。相关权利人（案外人）对金佳信公司享有的债权权利，应当通过法定程序予以主张；3.盈锦公司作为涉案房产的物业服务（管理）公司，必须维护国美公司作为承租人的合法权益，除按照房屋租赁合同收取物业服务（管理）费用外，不得擅自为金佳信公司代收租赁租金，不得擅自停水停电或以其他方式妨碍国美公司的正常经营。盈锦公司遂对上述《执行及协助执行通知书》提出异议。盈锦公司提交了如下证据：一、中国广州仲裁委员会（2018）穗仲案字第27617号裁决书，盈锦公司请求裁决金佳信公司向其支付裕港大厦801室、1001室、1106/1112室、1108/1113室、1215室、1503室自2017年8月1日起至交付盈锦公司使用之日止的场地占用费,后中国广州仲裁委员会作出如下裁决：1.金佳信公司向盈锦公司支付广州市黄埔区大沙东路6号裕港大厦第1106/1112房自2017年8月1日至2018年1月14日的租金收益43077元；2.金佳信公司向盈锦公司支付广州市黄埔区大沙东路6号裕港大厦第1108/1113房自2017年8月1日至2018年1月14日的租金收益37961元；3.金佳信公司向盈锦公司支付广州市黄埔区大沙东路6号裕港大厦第1215房自2017年8月1日至2018年3月14日的租金收益37520元；4.金佳信公司向盈锦公司支付广州市黄埔区大沙东路6号裕港大厦第1503房自2017年8月1日至2017年8月19日的租金收益3089元；5.该案仲裁费28553元，由盈锦公司承担19987元，由金佳信公司承担8566元。二、国美公司向金佳信公司发出的《租赁合同解除通知函》及公证书。三、盈锦公司在管理裕港大厦的物业时部分支出的合同、发票等。黄埔法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出执行行为异议。异议人盈锦公司对该院向其发出的《执行及协助执行通知书》有异议，因此该院按执行行为异议予以审查。对盈锦公司提出的异议，该院评析如下：1.关于盈锦公司提出的金佳信公司已与国美公司解除租赁合同的意见，因租赁合同双方金佳信公司和国美公司均未提出该辩解意见，若双方对租赁合同有纠纷，可通过诉讼或其他途径解决。国美公司现仍占有使用案涉房屋，且对该院发出的《执行及协助执行通知书》未提出异议，因此该院截留国美公司的租金符合法律规定。2.关于盈锦公司提出的金佳信公司已将案涉房屋的租金收益权利转移给其的意见，因与国美公司签订租赁合同的相对方系金佳信公司，根据合同的相对性原则，国美公司依约应将租金交付给金佳信公司。至于金佳信公司是否愿将租金收益转予盈锦公司，系另一法律关系。即使根据中国广州仲裁委员会（2018）穗仲案字第27617号裁决书，盈锦公司也只是金佳信公司的普通债权人，若金佳信公司未能履行义务，盈锦公司可就该裁决书申请执行。但不影响该院（2018）粤0112执4882号案的执行。3.盈锦公司系裕港大厦的物业管理公司，国美公司与盈锦公司的物业管理纠纷亦应通过诉讼或其他途径解决，不属于本异议案件的处理范围。综上，该院基于国美公司作为案涉房屋租赁权人、盈锦公司作为案涉房屋的物业管理人、金佳信公司作为被执行人，向三方发出的《执行及协助执行通知书》符合法律规定，异议人盈锦公司的请求无事实和法律依据，该院不予支持。据此，黄埔法院于2019年3月7日作出（2019）粤0112执异29号执行裁定，驳回盈锦公司的异议请求。盈锦公司复议称，一、盈锦公司已受让金佳信公司的租赁合同的债权，国美公司将涉案房屋租金交付给盈锦公司具有法律依据。2017年7月10日，广州猎人坊房地产开发经营有限公司（以下简称猎人坊公司）将其对金佳信公司的债权20003058.36元转让给了盈锦公司。金佳信公司未清偿债务，于2017年7月13日与盈锦公司签订了《物业租赁合同》将其作为出租人的权利义务转让给了盈锦公司。金佳信公司已于2017年8月25日通知国美公司等租户应向盈锦公司缴纳租金，而国美公司等租户未提出反对意见。因此，盈锦公司与金佳信公司的债权转让合法有效。在《物业租赁合同》签订后，盈锦公司与国美公司已存在事实上的租赁合同关系，并不存在为金佳信公司代收租金的情况。国美公司将租金交予盈锦公司具有法律依据，并不违背合同的相对性原则。二、国美公司仍占有案涉房屋没有法律依据，盈锦公司有证据证明国美公司与金佳信公司已不存在租赁合同关系，盈锦公司没有维护国美公司日常经营的义务。2018年11月27日，国美公司向金佳信公司发出《租赁合同解除通知函》，单方要求解除租赁合同，金佳信公司在收到该通知后表示同意，并于2019年1月14日到南方公证处进行了公证。至此，双方的租赁合同关系已经解除，国美公司已经不是案涉房屋的租赁人。三、案涉房屋物业管理费用的定价，是基于国美公司会缴纳大部分租金用于案涉房屋维护的基础上。现国美公司已不是承租人，法院裁定要求盈锦公司不得妨碍国美公司日常经营，是单方加重盈锦公司的义务的行为，违反公平原则。案涉房屋所在的裕港大厦存在缺乏维护、无维修基金、安全隐患重大等状况。仅仅4元/平方米/月的管理费，远远不足以支撑大厦维护的支出。因此，在2018年4月至5月，黄埔政法委牵头黄埔区商务局、黄埔法院、街道和盈锦公司及当时的承租人国美公司召开了协调会，同意将国美公司所缴纳大部分租金用于大厦维修及管理。目前国美公司已不是涉案房屋的承租人，盈锦公司无义务为国美公司日常经营的设备、线路等维修。至于裕港大厦停水停电的情况，系因大厦自身线路、设备老化，缺乏必要的维护。法院要求盈锦公司承担该大厦设备维护、修理费用，单方加重了盈锦公司的管理义务。据此，盈锦公司的复议请求为：撤销黄埔法院（2019）粤0112执异29号执行裁定，支持盈锦公司的异议请求。对黄埔法院查明的事实，本院经审查予以确认。另查明，国美公司于2019年4月15日及5月5日，分别向黄埔法院交款313684.40元及348723.33元，注明案号为（2018）粤0112执4882号。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。”国美公司租赁的场地为金佳信公司名下的房产，双方签订有房屋租赁合同，对租赁期限及租金支付等进行了约定。国美公司因租赁涉案场地向金佳信公司缴纳的租金等费用属于金佳信公司的收益。因金佳信公司未履行（2018）粤01民终7262号生效民事判决所确定的义务，黄埔法院向国美公司、金佳信公司、盈锦公司发出《执行及协助执行通知书》，要求提取金佳信公司对国美公司享有的租赁租金或场地使用费收入，并要求盈锦公司予以协助执行符合法律规定。从国美公司向黄埔法院交款情况可知，国美公司至今仍使用涉案场地，并按《执行及协助执行通知书》的要求将租赁租金或场地使用费交至黄埔法院。故盈锦公司主张国美公司已不是承租人，其要求不予协助执行，无需向国美公司提供相关物业管理服务理据不足，本院不予采纳。至于盈锦公司主张的其与金佳信公司之间的债权转让关系及金佳信公司与国美公司之间租赁关系的争议，属另一法律关系，应由当事人另循法律途径解决。综上所述，盈锦公司的复议理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回广州盈锦物业管理有限公司的复议申请，维持广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112执异29号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张蕾蕾审判员  李小明审判员  叶洁靖二〇一九年六月二十八日书记员  孙 帅