河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0882民初1550号原告：杨红风，男，1979年6月20日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：吕军，沁阳市怀府法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：焦卫萍，沁阳市怀府法律服务所法律工作者。被告：陈涛涛，男，1982年11月7日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：周雷声，孟州市法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：侯敬梅，河南豫城律师事务所律师。第三人：郭重珍，女，1949年7月9日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：孙艳，沁阳市沁园法律服务所法律工作者。原告杨红风诉被告陈涛涛为排除妨害纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为普通程序，并依法追加郭重珍作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告杨红风及其委托诉讼代理人吕军、被告陈涛涛及其委托诉讼代理人周雷声、侯敬梅、第三人郭重珍的委托诉讼代理人孙艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红风向本院提出诉讼请求:1、要求被告立即腾清位于崇义北××××号门面房所有物品。2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年5月12日，原告以390000元将郭重珍所有的位于崇义北××号门面房面积250平方米购为所有。因当时该门面房被告在租赁未到期，郭重珍与原告协商，同意让被告暂租赁于2018年3月份。到期后，原告多次要求被告腾房，被告一直以种种理由拒腾。被告陈涛涛辩称，原告起诉被告理由不能成立，应依法驳回。1、按照原告诉状所诉，原告2017年5月12日以390000元的价格购买了郭重珍位于崇义北××号门面房。但原告购买的门面房系被告2016年3月15日租赁的房屋。租赁期为5年，每年租金12000元。被告年年按照合同约定，按时地将租金已经交付给了出租人，被告没有任何违约行为。即便原告真的购买了该房屋，但该房屋也应有被告租赁到期。按照合同法第二百二十九条规定买卖不破租赁。2、房屋所有人在出卖房屋时违反了合同法第二百三十条的规定，出租人在出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人与原告之间所签订的买卖协议违反了这一条规定，应为无效协议，应依法撤销。综上，法院应依法确认房屋买卖协议无效，驳回原告起诉。被告承租的房屋合法有效，租赁期到期后被告将按照法律规定依法处理。第三人郭重珍称，1、涉案房屋是第三人于2013年出资所建，第三人享有该房屋的所有权。2、由于第三人郭重珍的丈夫去世，房屋建成后，第三人去城里与女儿们一块生活，委托儿子杨武臣将房屋租出去，先由杨杰的亲戚（具体名字记不清了）租赁，2016年3月份由第三人亲家儿子开饭店租赁，租期为一年，到2017年3月份。一年租期到后，亲家儿子提出想再租用一年，到2018年3月份。3、由于第三人年龄大了，一人也不想回老家住，在他人的撮合下，2017年5月12日，我把涉案房屋以390000元的价格卖给了本村的杨红风，同时把亲家父子临时租赁房屋到2018年3月的事实也告诉了杨红风，让杨红风收取亲家父子2018年3月份之前的租金。4、第三人把房屋出卖给杨红风，亲家儿子的租房期间期限也早到了，亲家儿子理应将涉案房屋腾出交给杨红风。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的崇义村委会的证明，本院对其真实性予以采信，但认为该证据并不能必然证明涉案房屋系郭重珍的个人财产。原告提交的个人房屋买卖协议及郭重珍的证明，能够证明第三人已将诉争房屋所有权转移给了原告所有，本院予以采信。原告提交的告知书及证人吕某的出庭证言，能够证明原告告知被告腾房的事实。被告的异议不成立，本院不予采纳。对被告陈涛涛提交的房屋租赁合同，因与其在沁阳市工商行政管理局备案的合同不一致，对该份证据的证明效力，本院不予采信。对被告提交的两份收据，无其他证据佐证，且该两份收据并未有落款时间，本院不予确认。对被告提交的2013年6月30日的合同书，本院对其真实性予以确认。对于被告提交的两份证明，因证人未出庭，不符合证据规则要求，本院不予采信。对证人陈某的出庭证言，因证人与被告系亲属关系，本院不予采信。对于第三人提交的沁阳市殡仪馆的火化证明复印件一份，本院对其真实性予以确认。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告杨红风与第三人郭重珍均系崇义镇崇义村人，第三人郭重珍与杨武臣系母子关系，杨武臣与陈某原系夫妻关系，陈涛涛与陈某系姐弟关系。2013年6月30日，杨武臣与顾利红就本案涉案房屋签订建房合同书一份。2015年11月8日，委托人郭重珍与受托人杨武臣签订房屋委托合同书，约定：我郭重珍与受托人杨武臣系母子关系。因个人日常工作繁忙原因，特全权委托人为合法代理人，代表委托人办理19组门面房区8号门面房房屋出租事宜。房屋所有权为私人所有，占地面积250平方米。具体委托办理房产事项：代为办理上述房产的租赁手续；代收上述房产出租的全额价款；凡与上述房产转让相关的一切事务等等均全部委托受托人全权代办；凡与上述房产相关的其他一切事务等等亦全部委托受托人全权代办；受托人代表委托人签署的一切有关文件，委托人均予以承认，由此在法律上产生的责任一概由委托人承担；本委托书经双方签字并按手印后生效；委托人：郭重珍受托人：杨武臣，双方均签字并按手印。2016年3月15日，杨武臣与陈涛涛就本案诉争房屋签订房屋租赁合同一份，载明：“甲方：杨武臣乙方：陈涛涛甲乙双方在自愿、平等、协商的条件下达成一致意见，订立本合同。一、甲方将门面房三间租赁给乙方，租赁期限：从2016年3月15日至2017年3月14日，合同到期后，同等条件可以优先租赁。二、年租赁费用12000元，一年一交。三、甲方负责向乙方提供水、电，所产生的费用由乙方承担，乙方不得损坏房屋，如有重大改建，须经甲方同意方可。乙方如中途转让房屋使用权，须经甲方同意。四、在租赁期限内，甲方不得以任何理由终止乙方使用。五、本合同未尽事宜，经甲乙双方共同协商，可签订补充协议，补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方：（签字）杨武臣乙方：（签字）陈涛涛2016年3月15日”（该房屋陈涛涛用于经营饭店，陈涛涛在办理个体工商户营业执照时向沁阳市工商行政管理局提交了该份合同）。2017年5月12日，郭重珍与杨红风签订一份个人卖房协议，载明：“甲方（卖方）：郭重珍乙方（买方）杨红风甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在崇义北大街（北临荣向锋南焦应祥）的房屋出卖给乙方，占地面积250平方米，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、双方议定上述房总价款为人民币大写叁拾玖万元正小写（￥390000元）。三、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用证（已缴纳土地出让金）无转让，无抵押。四、……。甲方（卖方）：郭重珍（印）身份证号：，乙方（买方）杨红风（印）身份证号：410882197906208550住址：河南省××××村电话135××××2017年5月12日”。同日，郭重珍为杨红风出具了钱款已清证明。2018年4月5日，原告与吕某向被告送达告知书，告知被告限期腾房。本案在审理过程中，2018年9月12日，陈某以杨红风、郭重珍为被告以确认合同无效为由向本院提起民事诉讼。本案的审理，需以本院（2018）豫0882民初2848号的审理结果为依据，本院于2018年9月21日作出（2018）豫0882民初1150号之一民事裁定书，裁定本案中止审理。查明，关于陈某诉杨红风、郭重珍确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月25日作出（2018）豫0882民初2848号民事判决书。宣判后，陈某不服上诉至焦作市中级人民法院。焦作市中级人民法院于2019年4月3日作出（2019）豫08民终338号民事判决书，认定：“……依据以上证据，结合郭重珍为杨红风出具的钱款已清证明，本院确认杨红风已支付全部购房款39万元。本院查明的其他案件事实与原审认定事实相同。本院认为，涉案房屋建造时，杨武臣与陈某的婚生子女年龄尚小，还不能为房屋建造出钱出力，因此不能认定婚生子女为涉案房屋的共有人。另外郭重珍和杨红风均系沁阳市崇义镇崇义村集体经济组织成员，且郭重珍与杨武臣系母子关系，杨武臣系郭重珍唯一的儿子，婚后与郭重珍一起生活，从未分家。因此，可以确定涉案房屋为郭重珍、杨武臣、陈某所有的家庭共同财产。从本案现有证据来看，二被告签订买房协议时杨武臣是知情和认可的，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，杨武臣和郭重珍作为共有财产的多数有权处分涉案房屋。本案中，上诉人也不能提供充分有效的证据证明杨红风在签订卖房协议时主观上存在恶意，且杨红风也支付了390000元的房屋对价，因此上诉人要求确认房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持……判决：一、撤销河南省沁阳市人民法院（2018）豫0882民初2848号民事判决；二、驳回陈某的诉讼请求”。另查明，2017年6月7日，陈某向本院起诉要求与杨武臣离婚，本院于2017年7月11日判决不准双方离婚。2018年4月2日陈某再次向本院提起离婚诉讼，诉讼中杨武臣于2018年8月5日因病死亡。此为本案事实。本院认为，关于本案主要争议在以下几方面：（一）、关于涉案房屋买卖是否成立的问题，根据本院查明的事实及焦作市中级人民法院（2018）豫0882民初2848号民事判决书，本院能够认定涉案房屋买卖依法成立，合法有效，应受法律保护。（二）、关于涉案房屋租赁合同期限问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，被告陈涛涛在办理营业执照时在工商局备案的租赁合同租赁期限：从2016年3月15日至2017年3月14日。庭审中，被告陈涛涛又提供一份租赁合同，期限：从2016年3月15日至2021年3月14日。两份租赁合同期限约定不一致。被告陈涛涛未能作出合理解释。故本院确认被告陈涛涛在办理营业执照时在工商局备案的租赁合同租赁期限，即从2016年3月15日至2017年3月14日为准。合同到期后，双方未再签订租赁合同，故涉案房屋的租赁应视为不定期租赁，出租方可随时解除合同。（三）、关于被告陈涛涛是否享有涉案房屋优先购买权问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本案中，涉案房屋系农村房屋，第三人郭重珍将涉案房屋出售该原告，双方买卖合同有效。一方面，第三人郭重珍与原告均系崇义镇崇义村人集体经济组织成员，另一方面，被告陈涛涛非崇义镇崇义村本村人，不具备该涉案房屋的购买资格。其并不享有该涉案房屋的优先购买权。（四）、《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任”，该法第十五条规定：“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；……以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”。本案中，杨武臣和郭重珍作为共有财产的多数有权处分涉案房屋。诉讼中，被告陈涛涛也不能提供充分有效的证据证明原告杨红风在签订卖房协议时主观上存在恶意，且原告杨红风也支付了390000元的房屋对价。为维护交易的安全，保护合同相对方尤其是买受人的利益。原告杨红风要求被告立即腾清位于崇义北××××号门面房所有物品的诉讼请求，本院予以支持。综上，原告的请求，理由充分，证据确实，本院予以支持。被告辩称理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第二百一十五条、第二百三十条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告陈涛涛于本判决生效之日起十日内腾清位于沁阳市崇义镇崇义北大街19组8号门面房所有物品。案件受理费100元，由被告陈涛涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  李中富人民陪审员  买万军人民陪审员  栗建伟二〇一九年六月二十九日书 记 员  杨昆鹏