广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0108执异17号 异议申请人(案外人)：南宁银象房地产开发有限公司，住南宁市良庆区。 法定代表人：李春阳，公司经理。 委托代理人:王婷,女，公司员工。 被执行人：温澄，女，1986年4月29日出生，住南宁市江南区。 本院在执行已经发生法律效力的（2018）桂0108民初1634号民事判决一案中，于2019年2月21日作出（2019）桂0108执96号执行裁定书，拍卖被执行人温澄名下位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲37号楼2304号房产。案外人南宁银象房地产开发有限公司于2019年5月22日向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 南宁银象房地产开发有限公司提出执行异议的事实和理由：一、南宁银象房地产开发有限责任公司对涉案房产仍具有所有权，银象公司通过土地出让的方式取得涉案房屋所在地块的土地使用权，取得土地使用权证，迄今为止房屋所占用的土地及地上附着物的产权依旧为南宁银象房地产开发有限责任公司，并未办理房屋产权变更登记。法院拍卖涉案房屋，侵害了我公司的权益。二、商品房买卖合同登记备案、预告登记备案不等同于变更房屋所有权。1.关于合同登记备案的性质。温澄于2015年10月10日购买房屋后，商品房买卖合同进行了登记备案。房屋买卖合同需要登记备案，旨在对开发商预售行为的合法性进行审查，加强对商品房的管理，并不发生物权变更的效力。2.关于房屋预告登记的性质。涉案房屋于2015年12月18日进行商品房预告登记，预售登记应视为享有所购在建商品房的“准物权”，是为了防止出售人一房二卖，排除第三人抢先恶意办理产权登记。故预告登记不是产权变更登记，不发生物权变更的效力。三、房屋买卖合同的解除条件已成就，银象公司收回房屋，法院应解除房屋查封。依据温澄、银象公司、银行三方签订的贷款合同，若银象公司在房屋产权证办理前承担阶段性担保的，即解除房屋买卖合同。因温澄断供,银象公司共代偿银行按揭贷款67万佘元，房屋买卖合同的解除条件已成就，温澄应配合银象公司完成房屋撤销备案、腾空房屋等附随义务。至此，法院查封、冻结所依据的法律关系已经消灭，应解除查封。另，南宁市良庆区人民法院已于2019年3月1日受理了银象公司诉温澄商品房预售合同纠纷案，应暂停执行以待判决结果。四、法院财产保全及拍卖行为不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的,人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。结合本案，温澄向银象公司支付了部分房款，银象公司用“代偿条款”约定了合同的解除权，即为“保留所有权”。申请执行人既未向银象公司支付代偿款，也未与银象公司达成拍卖款的顺位约定，法院无权查封、扣押、冻结涉案房屋。综上，请求法院：1、中止对南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲37号楼2304号房的拍卖；2.解除对涉案房屋的查封。 本案经审查查明：本院在执行已经发生法律效力的（2018）桂0108民初1634号民事判决一案中，于2019年3月21日作出（2018）桂0108执96号执行裁定，拍卖被执行人温澄名下位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲37号楼2304号房产，案外人南宁银象房地产开发有限公司于2019年5月22日向本院提出执行异议，请求中止对被执行人温澄名下南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲37号楼2304号房的拍卖，并解除对该房屋的查封。经查，2015年10月10日异议申请人南宁银象房地产开发有限公司与被执行人温澄签订《南宁市商品房买卖合同》，合同约定被执行人温澄向异议申请人购买位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲37号楼2304号房，购房总价1006123元，温澄向异议申请人支付首付款306123元，其余房款700000元通过银行按揭贷款支付，异议申请人向南宁市不动产登记中心办理预售合同备案登记和预告登记等合同约定。2015年10月15日温澄又与银象公司、民生银行南宁分公司三方签订《个人购房/购车借款及担保合同》,合同签订后,温澄支付异议申请人首付款306123元,异议申请人南宁银象房地产开发有限公司分别向南宁市不动产登记中心办理了该房预售合同备案登记和预告登记。由于温澄不履行与银象公司、民生银行三方签订的贷款合同，未能按合同约定偿还按揭贷款,造成银象公司因合同约定保证责任为其代偿银行按揭贷款本息679706.92元。为此，异议申请人南宁银象房地产开发有限公司于2019年3月1日向本院提起诉讼，请求判决解除双方于2015年10月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》，判决温澄退还房屋，注销该房备案登记、预告登记、期房网上签约等诉讼请求。该案本院己于2019年3月1日立案受理,目前本案正在审理中。 本院认为,案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。本案中，异议申请人南宁银象房地产开发有限公司与被执行人温澄双方签订《南宁市商品房买卖合同》后，异议申请人已依合同约定为温澄向南宁市不动产登记中心办理了预售合同备案登记和预告登记。但温澄未按《个人购房/购车借款及担保合同》约定偿还银行贷款，异议申请人承担了保证责任，代温澄偿还银行贷款679706.92元,被执行人温澄存在合同违约。为此，异议申请人南宁银象房地产开发有限公司于2019年3月1日向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并注销备案登记预告登记、期房网上签约等，本院己于2019年3月1日立案受理,现该案正在审理中尚未审结生效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项规定，有下列情形的中止诉讼,本案必须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结的,第一百五十条第二款规定，中止的原因消除后,恢复诉讼。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，异议申请人南宁银象房地产开发有限公司提出执行异议，请求本院中止对被执行人温澄名下位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲37号楼2304号房产的拍卖，符合法律规定，该项执行异议请求成立，本院予以支持。其请求法院解除对恒大绿洲37号楼2304号房产的查封，因异议申请人诉被执行人温澄解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》一案尚未审结生效，故该项异议请求理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项，第一百五十条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条、第十七条第﹙四﹚项的规定，裁定如下： 中止对位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲37号楼2304号房产的拍卖； 驳回异议申请人南宁银象房地产开发有限公司请求解除对南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲37号楼2304号房的查封。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  陈胜贵 人民陪审员  周树立 人民陪审员  银玉乐 二〇一九年六月十一日 书 记 员  黄家飞