重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初17642号原告：胡昕，女，1976年1月12日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：钟智云，重庆光界（渝北）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪芹，重庆光界律师事务所律师。原告：程念民，男，1965年12月23日出生，土家族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：钟智云，重庆光界（渝北）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪芹，重庆光界律师事务所律师。被告：重庆金科中俊房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区新南路184号附12、13号金科星城，统一社会信用代码91500000059866001Q。法定代表人：喻林强，总经理。委托诉讼代理人：吴皓男，男，1988年5月20日出生，汉族，住重庆市渝中区，该公司员工。被告：重庆盛源建设（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区捍卫路32号临华大厦2号楼第10层，统一社会信用代码915001032029296430。法定代表人：杜大勇，董事长。委托诉讼代理人：王浩臣，重庆康实律师事务所律师。第三人：金科物业服务集团有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区盘溪路484号附2号，统一社会信用代码9150010532234333XF。负责人：夏绍飞。委托诉讼代理人：李全，男，1978年6月17日出生，汉族，住重庆市涪陵区，该公司员工。委托诉讼代理人：董星星，女，1992年2月10日出生，汉族，住重庆市渝北区，该公司员工。第三人：魏秀群，女，1956年10月17日出生，汉族，住重庆市江北区。原告胡昕、程念民与被告重庆金科中俊房地产开发有限公司（以下简称金科中俊公司）、重庆盛源建设（集团）有限公司（以下简称盛源公司），第三人金科物业服务集团有限公司重庆分公司（以下简称金科物业重庆分公司）、魏秀群商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，本案转为普通程序，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员向维界、刘运祥组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡昕、程念民的共同委托诉讼代理人李雪芹、钟智云，被告金科中俊公司的委托诉讼代理人吴皓男，被告盛源公司的委托诉讼代理人王浩臣，第三人金科物业重庆分公司的委托诉讼代理人李全、董星星，第三人魏秀群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡昕、程念民向本院提出诉讼请求：1.判令二被告对原告的房屋即时承担质量保修义务，对漏水漏油处进行维修；2.判令二被告共同赔偿原告因房屋漏油、漏水给第三人魏秀群造成停业的相关损失共计202543元（要求赔偿给原告）；3.判令二被告赔偿原告因房屋漏水漏油造成的租金损失（按5000元/月租金标准从2017年4月3日起计算至被告整改合格后6个月止，后根据评估结果变更为2017年4月3日至2017年12月31日期间按5130.84元/月计算，2018年1月1日起按6216.21元/月计算）；4.诉讼费由二被告负担。事实和理由：2014年3月29日，原告与被告金科中俊公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了该公司开发建设、被告盛源公司承建施工的门面。2016年1月8日，金科中俊公司将该门面交付给原告，并同时提供了《商品房屋质量保证书》。2016年9月15日，原告与第三人魏秀群签订《门面租赁合同》，将该门面出租给魏秀群用于经营餐饮，租期五年。合同签订后，魏秀群在第三人金科物业重庆分公司的监管下对门面进行了装修，经该公司验收后投入使用。但魏秀群使用门面后不到两个月，房屋就发生烟道漏油、屋顶漏水，导致室内装饰、电路严重损坏，无法正常经营，并发生对外赔偿的事件。为此，原告及魏秀群为减少损失，在质量问题后第一时间向金科物业重庆分公司反映漏水漏油情况，要求其处理。金科物业重庆分公司虽进行维修，但未能解决该问题。因持续严重漏水，魏秀群无奈在2017年3月底暂停营业等待物业维修，但因渗水面大物业无法维修，金科中俊公司与盛源公司又迟迟不进场整改施工，魏秀群于4月初正式停业，并以此问题向原告主张解除租赁合同，要求赔偿损失。原告与魏秀群已于2017年6月协商解除合同，并就赔偿达成和解。原告认为，案涉门面防渗漏的最低保修期限为5年，在保修期内发生漏水漏油的质量问题，根据相关规定，金科中俊公司及盛源公司应承担保修责任，并赔偿质量问题给原告造成的损失。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告金科中俊公司辩称，1.对原告第2、3项诉讼请求有异议，我公司与第三人魏秀群无任何关系，无义务向其支付任何款项；我公司与原告签订的商品房买卖合同也没有关于房屋租赁的约定，我公司没有向原告支付租金损失的义务；2.案涉房屋通过国家质量部门验收并取得了竣工验收备案登记证，不存在质量问题；3.将魏秀群列为第三人无法律依据，根据原告陈述的事实，魏秀群对案涉标的无独立请求权，案件处理结果与其也无法律上利害关系；原告与魏秀群的租赁关系与我公司无关，其租赁关系是否真实有效、合同是否实际履行我方均不清楚，原告要求我公司直接向原告赔偿给第三人魏秀群造成的损失无事实和法律依据；4.关于租金损失，原告应举证证明是否实际产生，且该损失为间接损失，即使产生了，也应按同时期同地段同面积的相似房屋的承租价格确定；5.因漏油不在两书约定保修范围内，漏水经鉴定已不再发生，故我方无质量保修义务。被告盛源公司辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求全部驳回；1.原告与我公司无合同关系，因此不存在质量保修义务；2.原告第2项诉讼请求系第三人魏秀群的停业损失，与原告物管，并非原告的直接损失，且无相应事实依据；3.根据鉴定结论，漏水问题不知是何原因造成，故不能认定是被告金科中俊公司的质保责任；漏油是因为油烟管道的问题，根据《商品房屋质量保证书》，油烟管道并不属于质保范围；4.即使存在质量问题，原告也未依法通知金科中俊公司，金科中俊公司也未依法通知我公司，由此造成的扩大的损失应由原告自行承担。第三人金科物业重庆分公司述称，原告诉请无事实和法律依据，请求予以驳回，其他同被告金科中俊公司的答辩意见。第三人魏秀群述称，案涉房屋是2016年9月15日我从原告处租赁的，月租金5000元，从2016年9月15日起给了三个月装修期，装修后于2016年10月20日左右开始营业，2017年1月左右开始漏油；我先是自行处理，后来漏油更加严重，向物业反映多次，物业进行了几次维修仍然漏油，一直没有修好，影响经营。我们装修是通过了验收的，没有改变结构。2017年1月左右开始漏水，后来漏水更加严重，也是修了多次都没有修好，一直到3月底我无法经营，在4月份停业了，漏水和漏油还在继续。我向原告提出解除合同要求赔偿，经多次协商，原告暂时赔付了我2万元，原告称其余的等法院判决后再赔偿给我，2万元是已经支付给我了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无争议的证据即原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》，本院勘验形成的勘验笔录，鉴定、评估形成的《司法鉴定检验报告书》、《房地产估价报告》及鉴定费发票、评估费发票，金科中俊公司举示的《关于商铺烟道漏烟漏油的函及快递存根、投递记录，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告举示的《门面租赁合同》、《和解协议书》及收条、装修单据、收条三张，均系原件，且系原告与第三人魏秀群之间形成，该双方对其真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告金科中俊公司举示的任务派工单一份，系原件，出具方第三人金科物业重庆分公司以及原告、第三人魏秀群对其真实性均无异议，本院对真实性予以确认；《关于商铺漏油、漏烟整改的情况说明》，因由谁整改与本案无关，故该证据与本案无关联性，本院不予采纳；第三人魏秀群举示的手机视频两段，其显示的房屋情况与案涉房屋一致，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年3月29日，以金科中俊公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买房屋，该房屋为清水房。上述房屋于2015年12月1日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，于2016年1月8日交付原告使用。该房屋的《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明：电气管线、给排水管道、燃气管线，保修期2年；屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期5年。2016年9月15日，以原告为甲方，魏秀群为乙方，签订《门面租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营，租赁期为5年，从2016年9月15日起至2021年9月14日止，第一年租金为45000元/年，第二年租金为60000元/年，第三年租金为64200元/年，第四年租金为68700元/年，第五年租金为73500元/年。合同签订后，魏秀群对该房屋进行了装修，并用于经营餐饮。后该房屋发生了漏水和漏油的情况。2017年6月23日，以魏秀群为甲方，胡昕为乙方，双方签订《和解协议书》，其中载明：甲乙双方履行租赁合同过程中，因乙方房顶出现渗水，烟道漏油造成甲方租赁商铺经营的餐厅装修损坏，且影响甲方餐厅营业，甲方在多次通知物管进行维修后仍不能正常使用致停业，现双方就甲方损失赔偿及后续维权问题达成如下协议：一、……甲方以租赁乙方房屋使用过程中存在严重漏水、烟道漏油，导致甲方经营的餐厅不能正常营业，其签订合同目的不能实现为由提出解除双方签订的《门面租赁合同》，乙方予以认可，双方一致同意合同解除时间为2017年6月25日；二、乙方于本协议第三条约定的支付时间退还甲方已交纳合同履约保证金15000元和未能正常营业期间（停业）的房租10000元（2017年4月3日至2017年6月2日），停业期间未交纳的房租乙方不再向甲方收取；三、因乙方房屋建设单位金科中俊公司对房屋屋面防水工程的免费保修期为5年，该房屋仍处于保修期内……介于此，甲方同意将损失（不含乙方退还甲方租金及未收租金）包括但不限于装修、停业等交由乙方以诉讼、调解等方式向金科中俊公司主张，乙方同意在本协议签订，并受到甲方转交的相应索赔凭据及房屋、装修移交手续后5日内先行支付甲方2万元，若金科赔偿甲方损失金额高于2万的，高出部分归甲方，若赔偿金额不足2万的，甲方不退还；……七、乙方退还保证金和赔偿金共计4.5万元，按本协议第三条约定一次性支付甲方……。同日，魏秀群出具收条，载明收到胡昕支付和解协议书兑现款45000元。2017年10月13日，本院组织各方当事人到案涉房屋进行勘验，勘验情况为：进门第一根横梁中部仍然存在漏水，左右两侧也有漏水痕迹；漏油处位于门面里侧烟道沿线位置，地面有多处油渍。勘验中，金科物业重庆分公司陈述烟道系房屋配套设施，系连同房屋一并交付。2017年10月18日，原告向本院提交鉴定申请，申请对案涉房屋漏水漏油原因进行鉴定。本院依法委托了重庆市建设工程质量检验测试中心进行鉴定。该中心鉴定后出具《司法鉴定检验报告书》（编号：司法J/X[2018]第04号），鉴定结论为：1.由于被告已对漏水部位上方阳台的防水层进行了整改，本中心已无法判定案涉房屋漏水原因；现场淋水试验表明，经整改后原漏水部位已不再漏水；2.案涉房屋漏油是由于房屋内部的油烟主管道的部分接口密封不严引起的。该鉴定报告还载明以下内容：1.鉴定日期为2018年3月14日至2018年3月15日；2.案涉房屋位于一层，其上部的二层房屋前半部分为阳台，二层阳台内侧下部的混凝土梁外侧面有明显漏水痕迹；案涉房屋内部设有水平向排烟管道，排烟管道正下方地面有明显漏油痕迹；3.案涉房屋漏水点位于梁外侧与楼板的相交线……梁与楼板相交线上的漏水点、梁外侧面漏水痕迹目前均处于干燥状态，未发现正在漏水的现象；4.案涉房屋漏水点上方为二层阳台……案涉房屋宽度范围内的二层阳台楼面的石材颜色与其他区域明显不同，被告代表表示被告方已对案涉房屋上方二层阳台的防水层进行了整改，并重新铺装了石材面层，整改后漏水情况已不复存在；鉴于漏水区域上方的防水层已整改，已无法鉴定漏水原因。5.现场采用塑料管引自来水对案涉房屋上方二层阳台进行淋水试验，从2018年3月14日10:30开始，直至当日14:10结束，整个淋水试验过程中，二层阳台面层下方的垫层处于饱水状态。在淋水试验过程中，多次检查案涉房屋的漏水区域，未发现漏水现象。鉴定人员于2018年3月15日13:15至案涉房屋检查，亦未发现漏水现象。原告因上述鉴定支出鉴定费30000元。此后，原告为证明其主张的租金损失的标准，申请了对案涉房屋从2017年6月1日至2018年12月31日期间的租金标准进行评估。本院依法委托了重庆恒基土地房地产资产评估有限责任公司进行评估。该公司评估后出具《房地产估价报告》，认定案涉房屋2017年6月1日至2017年12月31日期间租金标准为52元/平方米/月，2018年1月1日至2018年12月31日期间租金标准为63元/平方米/月，建筑面积98.67平方米。原告支出评估费5000元。另查明，金科物业重庆分公司2017年6月1日的任务派工单显示，投诉/报事内容：商业4-108漏水整改，投诉/报事时间：2017年6月1日17:03，派工时间：2017年6月1日17:08，到达时间：2017年6月1日17:10，完成时间：2017年6月14日15:20，处理结果：漏水整改已处理好，回访记录：2017年6月15日8:40客户杨（字迹不清）现场查看漏水已整改完成，内部报事，无需回访。庭审中，原告明确其所主张的损失的组成为：装修损失121343元，两个月的停业损失5万元，两个月的人工费用27400元（含厨师费用1万元、收银员6000元、墩子6000元、洗碗工5400元）、赔偿款3670元，共计202413元。因为魏秀群停业时告诉员工的是还要营业，所以补偿了两个月的工资；厨师、收银员等的工资是现金发放的，但没有出具收条，赔偿款3670元是收银员滑倒受伤及赔偿顾客的衣服弄脏，均是现金赔付的；停业损失5万元是按照魏秀群营业期间的平均利润情况估计的，装修损失以票据为准，票据针对的是魏秀群初次装修产生的费用。关于房屋漏水漏油情况，魏秀群陈述：我是2016年10月开业，2016年11月就发现漏油情况，但不严重，漏水是2017年1月开始，但不严重，到了3、4月份就很严重了；因装修时没有下雨，也没有使用烟道，没有发现漏水漏油，装修并未对屋顶进行装修；我多次向物业公司反映，物业公司实在处理不了了才通知的原告；漏油问题物业公司整改过多次都没有整改好，漏水问题看过几次，但没有整改。原告陈述：2017年2月魏秀群通知我方，我方才知道房屋存在漏水漏油。金科物业重庆分公司陈述：不知道有报事的情况，如果有的话会有派工单。关于鉴定报告载明的整改，原告陈述：2018年3月鉴定机构查看现场才发现二楼阳台部分有整改后的痕迹，金科中俊公司的整改是在起诉后才进行的。金科中俊公司陈述：整改就是2017年6月1日派工单载明的整改，之后没有再进行整改，因为整改好后工程部人员签字确认，就将报事单关闭；之所以勘验时还有漏水的现象，是因为夹层渗水可能要六个月才能排除完毕，才能完全干掉，所以2017年10月勘验时现场可能存在部分水滴，是整改后恢复原状的合理事宜，也不排除是魏秀群的装修导致的，2018年3月现场试验时，现场完全处于干燥状态，说明已完全整改完毕，且已恢复原状。2018年8月1日本案第二次庭审时，原告及金科物业重庆分公司均陈述：现在未发生漏水情况。本案审理中，金科中俊公司对案涉商铺内的烟道进行了整改。2018年8月24日，金科中俊公司向原告发函，称已由原施工单位于2018年8月14日对商铺内烟道已经整改完毕，无渗漏，让原告前往现场查看。之后的庭审中，原告陈述：我方在2019年1月12日去现场查勘，整个商业门面的烟道都进行了更换，但房屋没有使用，不确定是否整改好。本院认为：原告与金科中俊公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，金科中俊公司应当向原告交付符合合同及《重庆市新建商品房屋质量保证书》约定质量标准的房屋，并承担相应质保责任。关于房屋漏水问题，从金科物业重庆分公司举示的任务派工单可见，漏水问题至少在2017年6月1日已经发生；虽然派工单记载2017年6月15日已整改完成，但至2017年10月13日本院勘验时房屋仍有漏水现象。金科中俊公司辩称系勘验时的漏水系夹层积水不能及时排除所致，而根据鉴定报告的记载，漏水整改后（2018年3月14日鉴定机构现场查看之日）至本案第二次庭审时（2018年8月1日）并未再发生漏水，可见金科中俊公司所称的夹层积水不能及时排除的理由不成立，其整改行为系在本院现场勘验之后才进行，对其该项抗辩意见本院不予采信。关于烟道漏油问题，虽然《重庆市新建商品房屋质量保证书》中并未记载烟道的保修事项，但案涉房屋系商业门市，烟道系该房屋配套的附属设施，故烟道系该房屋正常使用功能的一部分，金科中俊公司应对烟道承担质保责任。因双方未举示证据证明关于烟道保修期的相关规定和标准，本院认为保修期可酌情参照“电气管线、给排水管道、燃气管线”的两年保修期确定。现经鉴定，因案涉房屋内油烟主管道的部分接口密封不严导致漏油，属于保修期内发生的烟道质量问题。综上可以认定，案涉房屋及烟道存在质量问题导致该房屋至少从2017年6月1日起无法正常使用。金科中俊公司应承担违约责任，赔偿由此给原告造成的损失。因金科中俊公司在本案审理中对烟道进行了整改并于2018年8月14日整改完毕，原告亦无证据证明此后仍存在漏油情况，故金科中俊公司的违约责任应至2018年8月14日整改完毕之日止。同时，因漏水、漏油问题在本案审理过程中已整改完毕，对原告要求金科中俊公司对漏水漏油处进行维修的诉讼请求，本院不再支持。上述期间内，案涉房屋因漏水、漏油而无法正常使用，给原告造成的损失相当于该房屋同期租金。经评估，2017年6月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日期间租金标准分别为52元/平方米·月、63元/平方米·月，即5130.84元/月和6216.21元/月，故金科中俊公司应赔偿原告2017年6月1日至2018年8月14日期间租金损失82236.67元（5130.84元/月×7个月+6216.21元/月×7个月+6216.21元/月÷31天×14天），对原告该部分诉讼请求本院予以支持。因原告的证据不足以证明2017年6月1日前的漏水漏油情况，也未举示证据证明其在2017年6月1日前向金科中俊公司、物业公司反映了漏水漏油情况并要求整改，故其要求金科中俊公司赔偿2017年6月1日前租金损失的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告所主张的第三人魏秀群停业的相关损失202543元，亦发生于2017年6月1日前，原告要求金科中俊公司赔偿该部分损失缺乏事实依据，本院不予支持。关于盛源公司的责任。因盛源公司与原告之间并无合同关系，故原告要求盛源公司承担房屋的相关质保责任及赔偿责任于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆金科中俊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告胡昕、程念民2017年6月1日至2018年8月14日期间的房屋租金损失82236.67元；二、驳回原告胡昕、程念民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4580元，减半收取2290元，由原告胡昕、程念民负担1230元，由被告重庆金科中俊房地产开发有限公司负担1060元；鉴定费30000元，评估费5000元，均由被告重庆金科中俊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈吉彦人民陪审员  向维界人民陪审员  刘运祥二〇一九年六月二十四日书 记 员  杨如玉