广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初1185号原告：东莞市英杰房地产中介有限公司,住所地：广东省东莞市黄江镇怡和花园1号楼118号铺。法定代表人：郑恒。委托代理人：曾献林，广东商达（东莞）律师事务所律师。被告：王丽，女，汉族，1976年10月29日出生，住河南省开封市尉氏县，第三人：徐基翔，男，汉族，1989年5月23日出生，住河南省上蔡县，原告东莞市英杰房地产中介有限公司（以下简称“英杰公司”）与被告王丽、第三人徐基翔居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后本案转为普通程序，并于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告英杰公司的委托代理人曾献林、被告王丽、第三人徐基翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.被告向原告支付咨询及中介服务费25000元；2.被告向原告支付逾期支付咨询及中介服务费违约金（以25000元为本金，按1%每天的标准，从2018年7月2日计至付清之日，暂时计算至起诉之日为24500元）；3.被告向原告支付因诉讼产生的律师费7000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2018年7月2日，在原告促成下，被告与第三人就买卖位于东莞市康湖山庄988栋F2房产签订《房地产居间买卖合同》，约定被告以人民币89万元价格向第三人购买涉案房产，并约定基于被告、第三人委托原告提供中介服务，且促成被告、第三人签订了涉案合同，被告、第三人同意，在合同签订当日，由被告向原告支付咨询及中介服务费人民币2.5万元，如逾期支付的，每逾期一天，按应付费用的1%每天向原告支付违约金，如因被告或第三人违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须向原告赔偿咨询及中介服务费。在《房地产居间买卖合同》签订后，被告虽经原告多次催促，被告没有按照约定支付咨询及中介服务费，且被告明确表示，因其个人原因，决定放弃继续购买涉案房产，导致涉案合同无法继续履行，至起诉之日为止，被告仍未向原告支付咨询及中介服务费，为维护合法权益，原告特诉讼于法院。被告答辩称，1.原告提供的合同不合理，并没有提供咨询及后续的服务；2.合同解除后原告也没有提供后续应当提供的服务，要求被告支付全部的中介费缺乏事实依据；3.该房产属于夫妻双方共同财产，原告并没有要求配偶签名，是合同存在瑕疵风险，同时原告安排双方签订合同时也存在过错，原告要求被告承担全部的中介费不合理。第三人述称，1.当时签订合同时是在下午的6点到晚上9点，当时被告是不想购买案涉房屋的，但是中介一直想促成案涉的交易；2.关于定金是不合理的，被告当时就应该交付定金给我，但是后来我向中介催促被告交付定金，后来被告是分几次转账定金的；3.即使被告不想购买案涉的房屋，中介也不能把其列为本案的第三人进行诉讼，对第三人的生活造成影响；4.该交易没有促成，原告可以私下与第三人及被告进行调解，但是原告直接把双方起诉至法庭是不合理的。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明：2018年7月2日，原、被告及第三人共同签订了一份《房地产居间买卖合同》，约定：第三人将其所有的位于东莞市康湖山庄988栋F2的房产出售给被告，售价为890000元；被告应在合同签订当日向第三人支付定金50000元；被告通过银行同意按揭贷款批复后起5个工作日内，双方到当地房地产交易所完成过户手续，首期楼款306000元被告在过户当日支付给第三人，剩余楼款534000元在完成所有相关手续后由贷款银行转入第三人账户；原告及第三人委托原告提供中介服务，且原告已促成双方签订了合同，被告及第三人同意在签订合约之日，由被告向原告支付25000元作为咨询及中介服务费，若逾期支付咨询及中介服务费，每逾期一天，按应付费用的1%向原告支付违约金；如被告或第三人违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿原告的咨询及中介服务费；若被告或第三人违约，原告依法追究被告或第三人咨询及中介服务费，原告所付的律师费、诉讼费等一切与诉讼有关的费用，一律由违约方支付。该合同还约定了其他事项。在签订前述合同当天，被告向原告出具了《中介代理费承诺书》，载明被告通过原告成功出售案涉物业，被告同意并承诺在签署有关该物业的《房地产居间买卖合同》当日支付原告25000元作为中介代理费，手写备注“于2018年7月3日给中介费20000元，过户当天给5000元”。被告确认签署过签署承诺书，但称是要“成功买入”才支付，但现交易没有成功，故其没有支付。在签订前述合同后，被告向分别于2018年7月2日支付了20000元，2018年7月3日支付了20000元，2018年7月4日支付了10000元，共计支付了定金50000元。案涉交易在被告支付了定金后便没有再进行。2018年9月24日，原告与广东商达（东莞）律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定原告委托广东商达《东莞》律师事务所及其指派律师代理本案诉讼，律师费7000元。该费用原告已实际支付。被告提交了一份房产平面图和税收转账专用完税证，拟证明案涉房屋系第三人及第三人配偶的夫妻共同财产。第三人确认案涉房屋系其与案外人肖雪莲共同共有。原告称签订合同时已经向被告如实告知了该情况，且第三人配偶未签名不影响合同效力。原告提交了其员工与被告的微信聊天记录，其中显示2018年7月19日，原告员工问被告：“现在是继续履行合同还是放弃购买，要给我们一个准信”，被告回：“已确定不买，再找业主谈定金的事”，原告员工：“好的，那你和业主看看商讨一下，不过我们的中介费可能到时你要支付一下”，被告：“我就是有其它原因不能购买，定金也没能收回，还付你中介”。被告对该聊天记录予以确认。庭审中，原告主张合同无法履行系由于被告在签订合同后以没有资金的理由拒绝履行。被告称其与第三人说不买房子，第三人一直说忙没有回复，后来被告也没有管了。第三人称被告对其说过由于资金问题不购买案涉房屋，后原告联系双方沟通解除合同事宜，但忘记具体时间了。以上事实，有《房地产居间买卖合同》、《中介代理费承诺书》、《民事委托代理合同》、转账凭证、发票、微信聊天记录、房地产平面图、完税证明及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系居间合同纠纷。本案为居间合同纠纷，原告与被告、第三人签订《房产居间买卖合同》，该合同涉及原告与被告、第三人之间的居间合同关系的内容，可以确定原告与被告、第三人之间构成居间合同关系。原告、被告及第三人均称案涉合同在被告支付完定金后便因被告提出不想再购买案涉房屋导致无法继续履行，故本院对此事实予以确认。对本案的争议焦点系：一、被告是否应向原告支付中介服务费25000元及逾期付款违约金；二、被告是否应向原告支付律师费7000元。关于焦点一。原、被告以及与第三人签订的《房地产居间买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，各方均应依约履行。根据《房地产居间买卖合同》第二条第5点约定，被告应在合同签订当日向原告支付咨询及中介服务费25000元，如被告或第三人违约导致交易不能进行或者取消的，违约方须赔偿原告的咨询及中介服务费。案涉合同系由于被告违约导致无法继续履行，被告应向原告支付咨询及中介服务费。被告抗辩称因案涉交易没有完成，故没有支付中介费，且中介费过高。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间方促成合同成立的，有权收取居间服务费。至于数额问题，因案涉交易在被告支付完定金后便没有继续履行，原告没有再提供后续服务项目，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条规定“房屋买卖合同签订后，委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由，拒绝向居间人支付报酬的，不予支持。居间人因此减少服务项目的，应当减少报酬”，本院现根据原告已经提供的居间服务项目，酌定被告应向原告支付居间服务费15000元。《房地产居间买卖合同》第二条第5点同时约定，被告应于签订合同当天支付中介服务费25000元，逾期支付中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向原告支付违约金。后《中介代理费承诺书》约定变更为于2018年7月3日、过户当天分别支付20000元、5000元，现案涉合同已无法继续履行，被告至今未向原告支付居间服务费，已构成违约，因此被告应以15000元为基数，按每日1%的标准，自2018年7月4日起向原告支付逾期违约金至付清之日止，但违约金数额应以15000元为限。关于焦点二。根据《房产居间买卖合同》第四条第6点约定，若被告违约，原告因依法追究被告咨询及中介服务费时，原告所付的律师费、诉讼费等其他费用，均由被告支付。故原告有权要求被告支付律师费，但鉴于原告诉请的费用未得到全部支持，本院酌定被告承担律师费4000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告王丽于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市英杰房地产中介有限公司支付居间服务费15000元；二、被告王丽于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市英杰房地产中介有限公司支付逾期付款违约金（以15000元为基数，按每日1%的标准，自2018年7月4日起计算至付清之日止，但违约金数额应以15000元为限）；三、被告王丽于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市英杰房地产中介有限公司支付律师费4000元；二、驳回原告东莞市英杰房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1212元，由原告东莞市英杰房地产中介有限公司负担489元、由被告王丽负担723元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  周淑君审判员  钱开群审判员  刘 昕二〇一九年六月二十七日书记员  吴珮君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。