江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0402民初5327号 原告（反诉被告）：金光华，男，1965年7月19日生，汉族，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：陶建冬，江苏正气浩然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍赛丞，江苏正气浩然律师事务所律师。 被告（反诉原告）：常州泰和置业发展有限公司，住所地常州市劳动东路758号。 法定代表人：杨斌华。 诉讼代表人：常州泰和置业发展有限公司破产管理人。 负责人：周国来。 委托诉讼代理人：陈太友，江苏律邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁益强，江苏律邦律师事务所律师。 原告金光华与被告常州泰和置业发展有限公司（以下简称泰和公司）破产债权确认纠纷一案，本院立案受理后，泰和公司在提交答辩状期间提起反诉，本院决定合并审理，先适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情疑难复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金光华的委托代理人陶建冬，被告（反诉原告）泰和公司的委托代理人袁益强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金光华向本院提出诉讼请求：1、请求确认金光华对泰和公司享有违约金债权1778861.1元（详见清单，已经交付的计算逾期办证的违约金，是按照实际的房价计算的）；2、本案诉讼费用由泰和公司承担。事实和理由：2015年，金光华向泰和公司破产管理人申报了对泰和公司的基于房屋物权的违约金债权，即房屋逾期交付违约金1773294.1元（包括已交付房屋和未交付房屋的逾期交付违约金，未交付房屋的逾期违约金暂计算至债权申报截止日2015年11月20日，实际应算至实际交付之日），以及逾期办理房屋权证的违约金5567元，共1778861.1元，并向管理人提交了相应证明材料。现管理人向金光华发出《债权不予确认通知书》，认为泰和公司没有收到相应购房款，双方之间没有房屋买卖关系，故对金光华申报的债权不予确认。现金光华再次提交相关房款收据和相应转账凭证以证实双方之间真实的房屋买卖关系，请法院依法审查后确认金光华对泰和公司享有基于房屋物权的违约金债权。金光华诉至法院，并提出前列诉讼请求。 泰和公司辩称，双方之间并没有真实的商品房买卖合同关系，所签订的商品房买卖合同以及合同备案均是为金光华出借给泰和公司的借款提供的担保。金光华也未实际支付过购房款，所以说金光华要求确认违约金债权的事实基础不存在，请求法院驳回诉请。 泰和公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除泰和公司与金光华签订的泰和之春苑40幢甲单元101室、41幢甲单元1102室、40幢甲单元1102室、45幢甲单元1701室、45幢甲单元102室、45幢甲单元1702室、45幢乙单元101室、45幢乙单元1701室、45幢乙单元102室共计9套房的商品房买卖合同；2、判令金光华立即注销上述9套房的网上合同备案；3、判令金光华返还泰和公司泰和之春苑40幢甲单元101室、41幢甲单元1102室、40幢甲单元1102室共计3套房屋；4、判令本案反诉诉讼费用由金光华承担。事实与理由：泰和公司与金光华虽然签订了泰和之春苑40幢甲单元101室等9套房的商品房买卖合同，并办理了网上备案。但经破产管理人审核，金光华并没有支付购房款，这9套房实际是作为泰和公司向金光华借款的担保，并不是真实的商品房买卖。泰和公司遂诉至法院，并提出前列反诉诉讼请求。 金光华辩称，第一，其认为泰和公司的答辩意见和反诉意见的请求不明确，也是互相矛盾的。答辩意见说合同不真实，如果是不真实、虚假的，应当是确认无效，解除合同的前提是合同是依法成立的、是真实合法的，只有真实的、合法的合同才存在解除一说。第二，关于本案的案件事实，其认为涉案房屋的买卖是真实的，双方的买卖合同都有签字盖章，网上也有备案，支付了全部的价款，并且部分房屋办理了交付手续，其交纳了物业费、房屋维修基金、双方针对交付的房屋的实测面积误差进行了结算、补差，以上事实和证据可以充分证明买卖合同是真实的，没有真实的买卖合同，不可能会存在交付的事实。根据现在泰和公司提供的证据，其认为没有证据可以证明金光华所谓的买房是为债务提供担保。泰和公司没有提供证据来证明担保的主债权，主债权发生的时间、担保的数额。泰和公司提供的证据中没有任何关于担保的意思表示，也没有与担保有关的文字内容，所谓担保均是现在破产管理人的主观猜测或者是臆断。泰和公司从破产至今从来没有确认对金光华负有多少债务，也没有提供财务记载，如果认为是担保，必然有债务产生，通知其申报相关的民间借贷的债务，既然泰和公司不确认有债务，何谈担保呢？关于泰和公司提供的证据询问笔录，其认为真实性、合法性、关联性均不能得到证实，泰和公司陈述的事实和一般生活常理、经验法则不符，泰和公司的法定代表人杨斌华并不是一个普通的开发商，杨原来是武进高新区的党工委书记，是当时金光华所属地的最高领导，最初金光华能够借款给杨，某种程度说也是荣幸，在那种情况下金不可能像现在破产管理人说的要求提供房屋来作为担保，杨作为党工委书记，也不可能会同意该条件，事实上杨在借款包括最初买房的时候，对外并不显示任何的债务危机，所以其认为泰和公司所说的事实不符合一般生活常理和经验法则。泰和公司所说回购，回购不是担保，不能理解为担保。其认为泰和公司所说的担保的事实没有任何证据来进行印证，纯粹是破产管理人对案件事实的一种猜测。 经审理查明，2012年10月21日，金光华与泰和公司签订《商品房买卖合同》，约定金光华购买泰和公司坐落于本市泰和之春苑40幢甲单元101号房（合同编号），房屋总价3587500元。次日，金光华向泰和公司转账3587500元，泰和公司后向金光华开具了收据。但在金光华向泰和公司转账上述购房款的当日，泰和公司将该款转入以该公司员工周其峰名义开户的银行卡，后被取现，存入袁咪（金光华认可曾是其开办的金色光华烟酒店的员工）银行卡，后再被袁咪取现，存入李加贵（金光华认可曾是其开办的金色光华烟酒店的员工）银行卡。上述房屋于2014年6月20日交付。 上述《商品房买卖合同》约定出卖人（泰和公司）应在2013年10月22日前将合同项下商品房交付买受人（金光华）使用，出卖人未如期交付的，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，双方同意买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.05%向买受人支付违约金。 2012年9月19日，蒋淑娟汇入泰和公司1500万元购买该公司坐落于泰和之春苑12幢101号的房屋。后经泰和公司、蒋淑娟、夏煜三方同意，在同等价格，该房屋等价交换置换为二套房屋给夏煜，幢号为：泰和之春苑39幢甲单元101号，房价9119316元；泰和之春苑43幢甲单元102号，房价8229540元，二套房屋合计17348856元，泰和公司同意等价交换为泰和之春苑12幢101号房屋。（关于购房款结算问题，在夏煜与泰和公司破产债权确认纠纷一案中，夏煜陈述委托金光华与蒋淑娟结算）。 2013年3月20日、同年4月28日，金婷、金小莉、金光华、夏煜共计购买泰和公司九套房屋：1、金婷，43幢甲单元101号房，总价7471928元；2、金婷，43幢甲单元1702号房，总价6775198元；3、金小莉，43幢乙单元101号房，总价8229540元；4、金小莉，43幢乙单元1701号房，总价6775198元；5、金光华，43幢乙单元102号房，总价7443660元；6、金光华，43幢乙单元1702号房，总价7190580元；7、夏煜，43幢甲单元201号房，总价3824912元；8、夏煜，43幢甲单元202号房，总价3642528元；9、夏煜，43幢甲单元102号房，总价8229540元（蒋淑娟置换给夏煜的第二套房屋），上述合计59583084元。经上述四人与泰和公司、金光华、夏煜二人协商，等价置换为下列十五套房屋：1、金光华，40幢甲单元1102号房，总价3773198元（该《商品房买卖合同》约定泰和公司应在2014年10月31日前将合同项下商品房交付金光华使用，其余约定与前述《商品房买卖合同》相同，上述房屋实际于2014年6月20日交付）；2、金光华，45幢甲单元1701号房，总价3932462元；3、金光华，45幢甲单元102号房，总价4205420元；4、金光华，45幢甲单元1702号房，总价5706170元；5、金光华，45幢乙单元101号房，总价4205420元；6、金光华，45幢乙单元1701号房，总价5706170元；7、夏煜，45幢乙单元1702号房，总价3932462元；8、夏煜，45幢甲单元202号房，总价3054354元；9、夏煜，45幢甲单元302号房，总价3076487元；10、夏煜，45幢甲单元402号房，总价3120753元；11、夏煜，45幢甲单元802号房，总价3275684元；12、夏煜，45幢甲单元1002号房，总价3364216元；13、夏煜，45幢甲单元1302号房，总价3430615元；14、金光华，41幢甲单元1102号房，总价3773198元（该《商品房买卖合同》约定泰和公司应在2014年10月31日前将合同项下商品房交付金光华使用，其余约定与前述《商品房买卖合同》相同，上述房屋实际于2014年6月20日交付）；15、金光华，45幢乙单元102号房，总价4705068元，上述合计59261677元。 2013年3月27日，金婷分别向泰和公司转账7471928元（对应九换十五中原来的九套房中第一套房43幢甲单元101号房的购房款）、6775198元（对应九换十五中原来的九套房中第二套房43幢甲单元1702号房的购房款），合计14247126元；金小莉分别向泰和公司转账8229540元（对应九换十五中原来的九套房中第三套房43幢乙单元101号房的购房款）、6775198元（对应九换十五中原来的九套房中第四套房43幢乙单元1701号房的购房款），合计15004738元；金光华分别向泰和公司转账7443660元（对应九换十五中原来的九套房中第五套房43幢乙单元102号房的购房款）、7190580元（对应九换十五中原来的九套房中第六套房43幢乙单元1702号房的购房款），合计14634240元；夏煜分别向泰和公司转账3807326元、3523558元（40幢乙单元1101号、1102号房购房款）、3824912元（对应九换十五中原来的九套房中第七套房43幢甲单元201号房的购房款）、3642528元（对应九换十五中原来的九套房中第八套房43幢甲单元202号房的购房款），合计14798324元；以上合计58684428元。当日，泰和公司将该58684428元转入以该公司员工周其峰名义开户的银行卡，后被取现，存入仇阿靓（其在公安询问笔录中认可曾在金光华处上班）银行卡，后再被仇阿靓取现，存入蒋淑娟银行卡，后蒋淑娟将其中1500万元转至其另一张银行卡，另外1500万元转至泰和公司账户，其余28696000元转至金光华。 另查明，本院于2015年7月20日裁定受理江苏科达建设工程有限公司对泰和公司的破产清算申请并于2016年4月15日宣告泰和公司破产。2016年11月14日，本院作出民事裁定书，裁定常州市天宁区中吴大道960号（泰和之春苑所在地）在建45号楼商品房、地下车位及其相对应的国有土地使用权归常州东南经济开发有限公司（以下简称东南公司）所有，东南公司可持该裁定书到登记机构办理相关过户登记手续。 庭审中，双方均认可本案所涉金光华6套未交付的房屋（即位于泰和之春苑45幢的6套房屋）的网上合同备案已于2017年注销。 还查明，2017年9月7日，泰和公司破产管理人向金光华出具债权不予确认通知书，对金光华申报的本案诉请的违约金债权1778861.1元不予确认，理由是虽然金光华在形式上签订了《商品房买卖合同》并提供了收据等，但实质上泰和公司并没有收到相应购房款，因此，泰和公司与金光华之间并没有真实的房屋买卖关系。 庭审中，金光华、泰和公司均确认截至目前，已交付的3套房屋的房屋权证均未办理。 庭审中，泰和公司提供杨斌华、曹丽君、周其峰、何颖辉在公安机关所作的询问笔录，证明杨、曹均说到金光华与泰和公司之间没有真实的购房合同关系，也未实际收到过购房款，签订购房合同并办理合同备案登记均是为了向金光华贷款提供担保，为了做得真实一点，金光华说通过向银行转帐向泰和公司付款，然后杨安排曹按照金光华的要求将款项从其他人的帐户上退还到金光华指定的人员卡上。周的笔录中谈到以周个人名义办理的农行卡其本人并不是实际控制人，银行卡一直由公司在使用，何的笔录中谈到2012年就职于泰和公司，用周开户的银行卡进行财务操作，泰和公司和金光华之间没有真实的房屋买卖关系。金光华质证称，其认为该证据不合法，公安机关在不立案的时候做的笔录没有法律依据。杨、曹笔录内容有相互矛盾之处。杨的笔录陈述的是2012年上半年向金光华借3000万元，买6000万元的房子抵押，同年下半年借2000万，做3000万元的房屋买卖合同，2013年借3000万，抵押4000万元的房子；曹的陈述是金光华来买房，全额付房款，将房款的一半退给金光华，实际付一半的房款，作为担保手段。 审理中，金光华认可与泰和公司确有民间借贷关系，经计算泰和公司还欠5000万元本金，金借给杨钱，有让杨写借条，但是不全，如果杨还钱的话，借条可能私下销毁了，还没还上的应该在手里。泰和公司破产管理人提供的2010年7月至2014年4月与金光华的往来明细账显示，还欠金光华4295万元。 杨的询问笔录中谈到，2012年，其向金光华借3000万元，金要求杨抵押6000万左右的泰和之春房产，并要求金先付6000万元购房款到泰和公司账上，到帐后马上退还给他，杨安排曹将该6000万元通过银行转账的方式转到金光华家属亲戚名下。借了这3000万元后，每个季度支付利息的。2012年下半年时，杨又向金借2000万元，金提出抵押3000万元房产（具体多少记不清了），按前次做法操作，退还购房款后，金才将2000万元汇入泰和公司账户。2013年上半年，杨又通过这种方式向金借了3000万元左右，具体数目记不清了，金要求抵押4000多万房产。共计借款8000万元左右，抵押房产1.3亿。 曹的询问笔录中谈到，2012年左右，杨跟曹说，杨跟金借了几千万，需要用泰和之春房产作为抵押，过了几天，杨让曹查看一下金借给泰和公司的钱是否到账，曹看了有一笔钱到账的，具体金额记不得了，杨让公司出纳把到账的钱的一半再通过银行转账给金光华指定的人。还提出转给金的钱不能通过泰和公司的对公账户，公司用员工周其峰的银行卡转账给金光华指定的人。原因是金光华借钱是有条件的，其要求用泰和之春的房产作抵押，抵押房产价值为借款金额的两倍，其还提出其以支付购房款名义把全部购房款打到泰和公司账户，公司再把购房款的一半打到其指定的银行账户，这样看起来金光华支付了全部购房款，而剩下来的购房款的一半就作为借给杨斌华的钱。印象中金光华以这种方式一共购买了泰和之春20多套房产。 周的询问笔录中谈到，泰和公司用于转账的银行卡是泰和公司原来的财务曹帮其办的，但什么时候办的，办了干嘛的不知道。卡上的资金流向也不知道。 上述事实有金光华提供的房屋买卖合同、付款凭证、泰和公司出具的购房款收据、商品房结算清单、结算差价、物业费、水电费等的收款收据、交付验收单，泰和公司提供的询问笔录、银行转账记录及当事人庭审陈述等证据证实。 本院认为，金光华与泰和公司签订了九份《商品房买卖合同》，其中金光华向泰和公司转账支付了泰和之春苑40幢甲单元101号房的购房款，其余八套房系通过九换十五换得，亦有支付购房款的证据证实。泰和公司向金光华开具了收据，至此金光华的支付购房款义务就已经履行完毕，泰和公司应当按约如期交付房屋。虽然泰和公司口头辩称，双方之间并没有真实的商品房买卖合同关系，所签订的商品房买卖合同以及合同备案均是为金光华出借给泰和公司的借款提供的担保，但该公司提供的杨斌华等人在公安机关所作的询问笔录中的陈述仅是杨斌华等人单方陈述，未得到金光华等人的认可，泰和公司仅凭该陈述不能推翻上述有书面证据证实的金光华已经支付购房款的事实，也不能充分证明该签订合同行为以及泰和公司随后的将购房款转出的行为系泰和公司与金光华达成合意，为金光华出借给泰和公司的借款提供担保的事实。在未有证据证明金光华事先知情或者其与泰和公司达成合意在其支付购房款后泰和公司就将购房款转出的情况下，泰和公司随后将购房款转出的行为系其自主支配自有款项的行为，该行为与本案所涉商品房买卖合同关系不属于同一法律关系，本院不予理涉。 根据庭审查明的事实，由于泰和之春苑45幢楼已经在起诉前作为泰和公司的破产财产被整体拍卖给东南公司，本案所涉金光华6套未交付的房屋（即位于泰和之春苑45幢的6套房屋）的网上合同备案已于2017年注销，故现实上泰和公司已无可能再按约向金光华交付该6套房屋，事实上双方所签订的关于该6套房屋的商品房买卖合同已经于网上合同备案注销时解除。就该6套房屋的商品房买卖合同的解除及网上合同备案注销问题，已为既成事实，本院无需再进行判决。而该6套房屋的商品房买卖合同中关于逾期交房、办证的违约金条款针对的是仍有可能继续交房、办证的情形，并不适用于现今该6套房屋现实上已经无法交付、办证的情形，故本院对金光华要求确认对泰和公司享有关于该6套未交付房屋的逾期交付违约金债权的本诉诉讼请求不予支持，对泰和公司要求解除该6套未交付房屋的商品房买卖合同及注销网上合同备案的反诉诉讼请求也不予支持。 对于金光华要求确认对泰和公司已交付的3套房屋的逾期交付、办证违约金债权的本诉诉讼请求，本院予以支持；对泰和公司要求解除已交付的3套房屋的商品房买卖合同及注销网上合同备案的反诉诉讼请求，因泰和公司未提供充分证据证实存在约定或法定解除情形，本院不予支持。 综上，金光华的本诉诉讼请求，本院予以部分支持。按合同约定，40幢甲单元101号房的逾期交付天数为241天，违约金为3587500*（241*0.00015+0.0005）=129688.1+1793.8=131481.9元，40幢甲单元1102号房、41幢甲单元1102号房的逾期办证违约金均为3773198*0.0005=1886.6元，合计135255.1元。 泰和公司的反诉诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决如下： 一、确认金光华对常州泰和置业发展有限公司享有违约金债权135255.1元。 二、驳回金光华的其他本诉诉讼请求。 三、驳回常州泰和置业发展有限公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费20810元，由金光华负担19228元，由常州泰和置业发展有限公司负担1582元，反诉案件受理费40元，由常州泰和置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  冯 云 人民陪审员  杨琴妹 人民陪审员  候玉爽 二〇一九年六月二十日 书 记 员  顾逸岚